spb/uqo-imm1033

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:11:38.160 --> 00:11:39.5607Merci.8921000:13:13.740 --> 00:13:17.20011Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures.121331400:13:18.060 --> 00:13:23.70015Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts,161741800:13:23.720 --> 00:13:29.74019donc IMM 1033. par curiosité qui était202152200:13:29.760 --> 00:13:35.70023là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond242562600:13:35.720 --> 00:13:37.14027méthode en évaluation immobilière282973000:13:40.380 --> 00:13:47.50031est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc323383400:13:47.520 --> 00:13:51.90035je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là363793800:13:56.600 --> 00:14:02.02039oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler.4041104200:14:02.420 --> 00:14:08.74043Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique.4445114600:14:09.060 --> 00:14:12.52047Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel.4849125000:14:12.920 --> 00:14:17.58051C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison.5253135400:14:17.740 --> 00:14:20.34055Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens.5657145800:14:20.860 --> 00:14:23.86059Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe.6061156200:14:23.880 --> 00:14:28.26063Donc, en équipe, ça va peut-être être plus difficile étant donné qu'on n'est pas6465166600:14:28.280 --> 00:14:33.44067beaucoup dans le cours, mais c'est vraiment libre à vous de le faire en équipe.6869177000:14:36.420 --> 00:14:41.32071Maintenant, le but du cours en soi, c'est vraiment d'approfondir la méthode d7273187400:14:41.340 --> 00:14:42.82075'évaluation immobilière par les coûts.7677197800:14:42.840 --> 00:14:48.96079Donc, on va vraiment faire un survoil assez important de cette8081208200:14:48.980 --> 00:14:54.52083méthode-là, comment l'appliquer, pourquoi c'est important et aussi dans quel cas l8485218600:14:54.540 --> 00:14:57.22087'appliquer et pourquoi c'est pertinent pour certains types de propriétés.8889229000:15:00.000 --> 00:15:03.80091Ici, vous avez dans le plan de cours le déroulement de chacune des séances.9293239400:15:04.120 --> 00:15:07.50095Vous pouvez voir vraiment qu'est-ce qu'on va couvrir à chacune des séances données,9697249800:15:08.220 --> 00:15:13.66099le moment où les TP vont être annoncés et les examens, à quel moment qui sont fixés1001012510200:15:13.680 --> 00:15:16.400103et la fenêtre orale de 72 heures.1041052610600:15:19.220 --> 00:15:22.880107Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est1081092711000:15:22.900 --> 00:15:27.220111figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon,1121132811400:15:27.420 --> 00:15:32.840115puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli.1161172911800:15:34.560 --> 00:15:37.520119C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez.1201213012200:15:37.680 --> 00:15:39.680123Ce sont des cas appliqués réels.1241253112600:15:40.160 --> 00:15:43.280127donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples,1281293213000:15:43.440 --> 00:15:47.680131c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une1321333313400:15:47.700 --> 00:15:50.300135méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend1361373413800:15:50.320 --> 00:15:52.520139beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout,1401413514200:15:52.960 --> 00:15:56.460143on va faire des hypothèses un petit peu pour ça, mais on va avoir l'occasion d1441453614600:15:56.480 --> 00:16:01.860147'appliquer réellement la méthode avec des données réelles et des propriétés donc1481493715000:16:01.880 --> 00:16:03.360151réellement en vente sur le marché en ce moment1521533815400:16:05.620 --> 00:16:09.880155au niveau du parème donc ça ressemble à ça ici c'est le même pour tous les cours,1561573915800:16:10.060 --> 00:16:15.720159je crois à l'UQO. Donc, je ne crois pas qu'il va y avoir d'échecs ou même d'aider.1601614016200:16:15.820 --> 00:16:21.580163Donc, c'est un cours que si on met les efforts et le temps à couvrir le contenu,1641654116600:16:22.060 --> 00:16:27.700167il n'aurait pas de problème. Donc, ce n'est pas de quoi qu'il y ait difficile en soi1681694217000:16:27.720 --> 00:16:32.540171comme matière. Est-ce que vous souhaitez tous faire l'examen de l'ordre1721734317400:16:32.560 --> 00:16:36.440175éventuellement ou c'est un cours que vous prenez comme ça à côté ?1761774417800:16:36.460 --> 00:16:38.160179juste pour être sûr parce que1801814518200:16:41.580 --> 00:16:44.880183oui, Michel, parfait. Ok, merveilleux.1841854618600:16:45.120 --> 00:16:45.940187Le pouce est parfait.1881894719000:16:48.060 --> 00:16:53.260191C'est ça, donc c'est vraiment un cours qui a été monté basé sur le contenu de1921934819400:16:53.280 --> 00:16:55.820195préparation pour devenir un évaluateur agréé.1961974919800:16:56.000 --> 00:16:58.240199Donc, l'examen de la certification.2002015020200:17:00.240 --> 00:17:05.200203C'est très, très, très le contenu est couvert en totalité pour la méthode des cours.2042055120600:17:06.240 --> 00:17:10.200207On va commencer avec les diapositives de la séance 1.2082095221000:17:10.520 --> 00:17:13.300211Ce ne sera pas une grosse séance comparée aux autres, donc on ne prendra pas de2122135321400:17:13.320 --> 00:17:15.520215pause et ça va probablement être une heure à peu près.2162175421800:17:16.320 --> 00:17:17.920219La première séance est toujours plus courte.2202215522200:17:25.460 --> 00:17:31.460223Donc, comme on a dit, 3 TP et 14 séances avec 22242255622600:17:31.480 --> 00:17:36.380227examens. Donc, oui, Cathy. Les TP, quand vous dites les TP,2282295723000:17:36.520 --> 00:17:37.820231c'est les travaux, j'imagine ?2322335823400:17:38.420 --> 00:17:39.680235Oui, c'est les travaux pratiques, oui.2362375923800:17:39.880 --> 00:17:45.040239Désolé. Mais tu es jour à ça, il y en a trois, donc ce ne sont pas des gros travaux.2402416024200:17:45.280 --> 00:17:47.040243Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant,2442456124600:17:47.460 --> 00:17:50.880247une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini.2482496225000:17:51.660 --> 00:17:52.460251Parfait, merci.2522536325400:17:56.420 --> 00:18:01.340255Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note.2562576425800:18:03.200 --> 00:18:04.380259les examens, donc, c'est la balance.2602616526200:18:06.380 --> 00:18:07.280263Au niveau, donc, c'est ça.2642656626600:18:09.620 --> 00:18:12.160267Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de2682696727000:18:15.400 --> 00:18:17.980271vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc,2722736827400:18:18.040 --> 00:18:21.940275d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus2762776927800:18:21.960 --> 00:18:24.320279compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul,2802817028200:18:24.480 --> 00:18:29.000283très facilement. Donc, l'utilisation de l'intelligence artificielle est tolérée,2842857128600:18:29.160 --> 00:18:32.260287donc, dans la mesure où que vous déclarez, donc, pourquoi vous l'avez utilisée.2882897229000:18:35.480 --> 00:18:39.920291C'est ça. À la fin de la séance, alors qu'à la fin de cette séance-ci,2922937329400:18:40.040 --> 00:18:43.540295vous allez être capable de voir, donc, comment la méthode des coûts se situe par2962977429800:18:43.560 --> 00:18:45.720299rapport aux autres approches, que vous connaissez déjà,3003017530200:18:45.840 --> 00:18:48.880303donc, la méthode des comparables, puis la méthode des revenus.3043057630600:18:49.900 --> 00:18:52.420307Comprendre les principes de base, la formule identitaire,3083097731000:18:52.440 --> 00:18:55.400311donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés.3123137831400:18:56.580 --> 00:18:59.700315Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la3163177931800:18:59.720 --> 00:19:03.440319méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître3203218032200:19:03.460 --> 00:19:05.160323quand est-ce que c'est important de l'utiliser.3243258132600:19:05.800 --> 00:19:10.180327Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec3283298233000:19:10.200 --> 00:19:11.000331cette méthode-là.3323338333400:19:13.840 --> 00:19:17.340335Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application.3363378433800:19:18.280 --> 00:19:23.520339On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du3403418534200:19:23.540 --> 00:19:26.920343terrain. C'est comment ça coûte pour construire la propriété.3443458634600:19:27.840 --> 00:19:31.560347on n'applique qu'une dépréciation parce qu'en soi, on veut vraiment avoir la valeur3483498735000:19:31.580 --> 00:19:34.760351d'une propriété qui est, pas la valeur, mais le coût d'une propriété qui est déjà3523538835400:19:34.780 --> 00:19:36.640355construite et qu'on veut évaluer.3563578935800:19:37.120 --> 00:19:39.540359Donc, il y a une dépréciation parce qu'en soi, ce n'est pas une propriété qui est3603619036200:19:39.560 --> 00:19:43.600363neuve. Et tout ça, ça nous permet d'avoir une application qui est intégrative.3643659136600:19:44.020 --> 00:19:46.360367On va couvrir ça à travers les 14 séances.3683699237000:19:47.940 --> 00:19:51.860371Aujourd'hui, on va vraiment avoir les fondements et on va continuer les fondements3723739337400:19:51.880 --> 00:19:53.580375la semaine prochaine, donc plus en détail.3763779437800:19:55.380 --> 00:20:01.240379Donc, les trois approches, comparaison directe, donc méthode des comparables,3803819538200:20:01.500 --> 00:20:04.240383c'est celle-là qui est classique pour les résidentiels au Québec.3843859638600:20:04.960 --> 00:20:08.040387Vous prenez des propriétés qui sont transigées récemment,3883899739000:20:08.100 --> 00:20:12.820391donc autour de la propriété que vous voulez évaluer, vous faites des ajustements et3923939839400:20:12.840 --> 00:20:16.880395ça vous permet donc d'obtenir une valeur marchande, on présente donc la valeur3963979939800:20:16.900 --> 00:20:22.860399obtenue par les comparables. Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une40040110040200:20:22.880 --> 00:20:26.540403propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré,40440510140600:20:26.640 --> 00:20:34.000407c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex,40840910241000:20:34.120 --> 00:20:37.860411donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans41241310341400:20:37.880 --> 00:20:41.320415la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience41641710441800:20:41.340 --> 00:20:45.780419principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire,42042110542200:20:45.960 --> 00:20:49.060423le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation.42442510642600:20:49.920 --> 00:20:53.200427Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là.42842910743000:20:54.400 --> 00:20:59.080431On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer les trois43243310843400:20:59.100 --> 00:21:03.940435méthodes, mais en soi le focus du cours est vraiment sur cette façon de faire-là.43643710943800:21:05.060 --> 00:21:09.140439C'est une des méthodes qui est la plus complexe parce que ça demande des44044111044200:21:09.160 --> 00:21:10.820443connaissances dans tout ce qui est matériaux de construction.44444511144600:21:12.020 --> 00:21:18.080447Donc, c'est relativement laborieux maintenant d'obtenir une juste44844911245000:21:18.100 --> 00:21:19.760451valeur maintenant pour reconstruire une propriété.45245311345400:21:19.840 --> 00:21:21.280455Il y a beaucoup de caractéristiques à tenir en compte.45645711445800:21:22.080 --> 00:21:28.060459Et c'est une des façons de faire qui a le plus de valeur maintenant pour une valeur46046111546200:21:28.080 --> 00:21:31.120463d'agrément parce que c'est pas facilement…46446511646600:21:31.140 --> 00:21:36.180467on peut pas appliquer cette façon de faire-là si facilement que ça.46846911747000:21:40.940 --> 00:21:46.520471Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer47247311847400:21:46.540 --> 00:21:49.580475une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente,47647711947800:21:49.600 --> 00:21:50.980479donc des propriétés qui sont comparables.48048112048200:21:53.440 --> 00:21:55.440483Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage.48448512148600:21:56.120 --> 00:21:59.020487C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif,48848912249000:21:59.120 --> 00:21:59.920491puis c'est facile à comprendre.49249312349400:22:01.540 --> 00:22:03.280495La limite, c'est que ça prend des comparables.49649712449800:22:03.920 --> 00:22:07.260499Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de50050112550200:22:07.280 --> 00:22:12.620503propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là.50450512650600:22:13.760 --> 00:22:19.540507Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont uniques et qui ont un marché qui50850912751000:22:19.560 --> 00:22:21.500511est peu actif ou qui a peu de données.51251312851400:22:22.760 --> 00:22:29.240515Donc, c'est vraiment que la méthode des coûts devient une méthode alternative51651712951800:22:29.260 --> 00:22:31.600519qui est la seule en ce qu'on peut utiliser.52052113052200:22:33.360 --> 00:22:36.040523Mais comme je vous l'ai dit, dans l'immobilier résidentiel,52452513152600:22:36.180 --> 00:22:39.440527ça reste la méthode décomparable qui est la plus utilisée.52852913253000:22:41.140 --> 00:22:45.480531La méthode des revenus, comme on a dit, c'est déterminer la valeur en convertissant53253313353400:22:45.500 --> 00:22:47.880535les revenus futurs anticipés en valeur actuelle.53653713453800:22:48.040 --> 00:22:53.500539Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses54054113554200:22:54.040 --> 00:22:57.460543pour obtenir une valeur présente des revenus futurs.54454513654600:22:58.220 --> 00:23:01.060547C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus.54854913755000:23:01.580 --> 00:23:03.640551Ça reflète un peu la logique des investisseurs.55255313855400:23:04.140 --> 00:23:05.460555C'est très adapté au commercial.55655713955800:23:06.300 --> 00:23:08.420559Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça.56056114056200:23:09.760 --> 00:23:13.100563Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus,56456514156600:23:13.300 --> 00:23:18.080567mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo.56856914257000:23:18.200 --> 00:23:19.660571Vous allez avoir une valeur qui est plus faible.57257314357400:23:19.940 --> 00:23:22.340575Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu.57657714457800:23:22.940 --> 00:23:24.880579On a du mal un petit peu à vous entendre.58058114558200:23:25.220 --> 00:23:26.060583Ah, OK. Est-ce que ça fait longtemps ?58458514658600:23:26.920 --> 00:23:29.780587Non, non. C'était juste dans les dernières secondes.58858914759000:23:30.020 --> 00:23:30.820591Est-ce que là, c'est correct ?59259314859400:23:31.220 --> 00:23:34.720595Oui. Parfait. Désolée. Merci d'avoir mentionné.59659714959800:23:35.080 --> 00:23:35.880599Pas de problème.60060115060200:23:37.480 --> 00:23:42.400603Donc, comme on disait, la méthode au niveau des revenus,60460515160600:23:42.600 --> 00:23:46.340607c'est vraiment appliqué pour tout ce qui est, on pourrait dire investissement60860915261000:23:46.360 --> 00:23:51.020611immobilier. Donc, c'est vraiment pour, lorsque vous achetez un duplex,61261315361400:23:52.340 --> 00:23:57.600615Ciplex, etc. Là, vous allez utiliser la méthode des revenus parce que c'est un61661715461800:23:57.620 --> 00:24:00.000619investissement en soi, mais ce n'est pas parce que vous achetez,62062115562200:24:00.040 --> 00:24:03.460623par exemple, un condo et que là, vous le louez que c'est avantageux d'utiliser la62462515662600:24:03.480 --> 00:24:07.720627méthode des revenus. Parce qu'en soi, vous n'allez pas nécessairement vendre à une62862915763000:24:07.740 --> 00:24:12.140631autre personne qui veut avoir ça comme investissement.63263315863400:24:12.260 --> 00:24:15.980635Donc, c'est beaucoup plus avantageux de le voir comme étant incomparable d'un autre63663715963800:24:16.000 --> 00:24:19.420639condo qui est acheté par une personne qui a acheté ça comme une résidence64064116064200:24:19.440 --> 00:24:24.100643principale. Mais c'est logique, donc c'est-à-dire qu'un condo,64464516164600:24:24.240 --> 00:24:28.440647qu'on utilise la méthode des revenus pour le pricing, il y a bien des chances qu'on64864916265000:24:28.460 --> 00:24:29.680651aille en bas de la valeur marchande.65265316365400:24:32.700 --> 00:24:35.660655Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours,65665716465800:24:36.460 --> 00:24:41.700659c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la66066116566200:24:41.720 --> 00:24:46.860663valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la66466516666600:24:46.880 --> 00:24:52.520667dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant66866916767000:24:52.540 --> 00:24:58.200671la méthode des comparables. C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain,67267316867400:24:58.320 --> 00:25:02.620675donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à67667716967800:25:02.640 --> 00:25:05.500679quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables.68068117068200:25:05.620 --> 00:25:07.960683On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstruction à ça.68468517168600:25:08.860 --> 00:25:11.660687Mais pour tout ce qui est, maintenant, ce qui va sur le terrain,68868917269000:25:11.960 --> 00:25:14.440691bien là, on va aller chercher vraiment le coût de construction neuf.69269317369400:25:14.460 --> 00:25:18.060695Donc, on va aller voir exactement comment la propriété est faite,69669717469800:25:18.560 --> 00:25:21.740699les matériaux, le niveau de luxe à l'intérieur.70070117570200:25:22.140 --> 00:25:25.380703Et on va aller voir aussi la main-d'oeuvre pour construire ça.70470517670600:25:25.520 --> 00:25:32.760707Et on va faire un calcul global pour ajouter tout ce70870917771000:25:32.780 --> 00:25:34.580711qui est maintenant main-d'oeuvre de plomberie, tout ça.71271317871400:25:35.500 --> 00:25:39.080715Et c'est souvent qu'il y a des benchmarks qui sont utilisés dans ce cas-là.71671717971800:25:39.480 --> 00:25:43.280719Par exemple, une cuisine qu'on va mettre, on va dire haut de gamme.72072118072200:25:44.040 --> 00:25:46.080723on appelle ça du pied linéaire.72472518172600:25:46.300 --> 00:25:48.900727Donc, maintenant, la cuisine qu'on cherche à reconstruire,72872918273000:25:49.060 --> 00:25:53.120731elle fait tant de pieds linéaires, il y a un benchmark qui dit que pour telle73273318373400:25:53.140 --> 00:25:55.700735qualité de cuisine, c'est le coût par pied linéaire.73673718473800:25:56.220 --> 00:25:58.820739Donc, c'est le même qu'on peut aller vraiment redéterminer la valeur du coût de74074118574200:25:58.840 --> 00:25:59.640743construction global.74474518674600:26:03.500 --> 00:26:05.940747Maintenant, la force, c'est que c'est applicable à toutes les propriétés,74874918775000:26:06.060 --> 00:26:07.820751mais ce n'est pas nécessairement la meilleure chose.75275318875400:26:10.280 --> 00:26:13.740755En ce moment, dans un marché comme celui de la première de Québec,75675718975800:26:14.260 --> 00:26:19.080759il y a beaucoup de chances que l'application de la méthode d'approche par les coûts76076119076200:26:19.100 --> 00:26:26.800763vous amène à un prix qui est inférieur à la valeur marchande avec76476519176600:26:26.820 --> 00:26:29.900767la dépréciation, évidemment. Donc, c'est sûr que si on n'applique pas de76876919277000:26:29.920 --> 00:26:31.760771dépréciation, il y a bien des chances de se faire plus élevé,77277319377400:26:31.940 --> 00:26:36.560775mais la méthode des coûts tend à être beaucoup plus conservatrice que la valeur77677719477800:26:36.580 --> 00:26:41.780779marchande. Donc, c'est idéal pour des propriétés qui sont uniques et c'est surtout78078119578200:26:41.800 --> 00:26:44.740783la seule méthode qui est utilisée dans certains types de bâtiments.78478519678600:26:45.180 --> 00:26:48.080787On va voir quel type de bâtiment, mais par exemple les églises,78878919779000:26:48.220 --> 00:26:51.040791ça en fait partie. Donc, ça a vraiment un usage qui est plus de niche.79279319879400:26:51.300 --> 00:26:54.280795Les hôpitaux, c'est la méthode d'écho qui est utilisée.79679719979800:26:54.900 --> 00:26:57.640799Parce qu'il y a de la machinerie à l'intérieur, donc il y a des équipements qui80080120080200:26:57.660 --> 00:27:02.580803valent très cher, donc ça ne fait aucun sens d'utiliser la méthode des comparables,80480520180600:27:02.640 --> 00:27:03.440807il n'y en a pas nécessairement.80880920281000:27:03.860 --> 00:27:05.940811Ou par exemple d'autres méthode comme la méthode des revenus.81281320381400:27:07.780 --> 00:27:12.480815La limite, c'est que ici, la dépréciation, c'est des choses qui sont extrêmement81681720481800:27:12.500 --> 00:27:15.960819subjectives. Donc, c'est-à-dire que quelle dépréciation on applique,82082120582200:27:16.160 --> 00:27:21.760823c'est probablement même le cœur en soi du cours, c'est quel niveau de dépréciation82482520682600:27:21.780 --> 00:27:23.540827on va utiliser. Ce n'est pas tant évident.82882920783000:27:23.680 --> 00:27:28.540831Donc, c'est probablement la limite la plus importante parce que ça amène beaucoup de83283320883400:27:28.560 --> 00:27:32.360835subjectivité. Les coûts de construction également sont très variables.83683720983800:27:32.520 --> 00:27:36.160839Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir des benchmarks que ça reste des valeurs qui vont84084121084200:27:36.180 --> 00:27:40.040843être moyennes. Donc, pour certaines villes, à certains moments,84484521184600:27:40.140 --> 00:27:42.200847des fois, les coûts de construction peuvent changer très rapidement.84884921285000:27:44.220 --> 00:27:47.780851C'est moins précis, donc, pour les anciens bâtiments.85285321385400:27:48.560 --> 00:27:49.860855Puis c'est logique. Pourquoi ?85685721485800:27:49.980 --> 00:27:55.200859Parce que plus le bâtiment est ancien, plus on va avoir une dépréciation qui va être86086121586200:27:55.220 --> 00:27:58.640863importante. Et on l'a dit tantôt, c'est quoi qui est subjectif.86486521686600:27:58.760 --> 00:28:04.860867Donc, plus le montant qu'on va aller soustraire et qui est subjectif lui86886921787000:28:04.880 --> 00:28:07.780871-même est important, donc plus notre estimation risque d'être moins précise.87287321887400:28:07.880 --> 00:28:11.320875Mais dans le cas d'une propriété qui est neuve, c'est la meilleure méthode parce qu87687721987800:28:11.340 --> 00:28:16.940879'elle est neuve. On prend le coût du terrain plus toutes les dépenses qu'on a faites88088122088200:28:16.960 --> 00:28:19.800883pour la construire, puis on a la valeur par l'approche,88488522188600:28:19.860 --> 00:28:23.760887par les coûts. Pour pricer une propriété neuve, c'est probablement la meilleure88888922289000:28:23.780 --> 00:28:28.120891façon de faire. Et parfois, un terrain très difficile à évaluer seul,89289322389400:28:28.560 --> 00:28:29.900895ça peut être aussi un89689722489800:28:31.700 --> 00:28:33.880899en dessous ça revient à la méthode des comparables donc c'est pas nécessairement90090122590200:28:33.900 --> 00:28:35.420903pertinent dans ce cas-là90490522690600:28:38.400 --> 00:28:39.200907bon90890922791000:28:40.720 --> 00:28:44.260911si on fait la synthèse donc maintenant des trois méthodes91291322891400:28:46.340 --> 00:28:49.940915au niveau des comparaisons donc la méthode des comparaisons ça nous prend au niveau91691722991800:28:49.960 --> 00:28:55.180919des données requises, des ventes qui sont comparables ça c'est dès qu'on a ça on est92092123092200:28:55.200 --> 00:28:59.000923capable donc d'appuyer cette méthode-là Au niveau maintenant des revenus,92492523192600:28:59.200 --> 00:29:03.620927c'est évident, ça nous prend les revenus de la propriété et ça nous prend un taux d92892923293000:29:03.640 --> 00:29:07.420931'intérêt, le taux donc d'actualisation qu'on va utiliser.93293323393400:29:08.440 --> 00:29:11.220935Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de93693723493800:29:11.240 --> 00:29:12.040939construction.94094123594200:29:14.680 --> 00:29:18.860943Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel,94494523694600:29:19.040 --> 00:29:23.480947une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié.94894923795000:29:24.040 --> 00:29:26.280951Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit,95295323895400:29:26.380 --> 00:29:32.480955locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières95695723995800:29:32.500 --> 00:29:38.540959par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d96096124096200:29:38.560 --> 00:29:41.620963'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus.96496524196600:29:42.440 --> 00:29:46.520967Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rentrent96896924297000:29:46.540 --> 00:29:49.640971donc pour tous les commerces dans le centre d'achat, donc ça nous permet d'avoir une97297324397400:29:49.660 --> 00:29:50.720975valeur qui est la plus adaptée.97697724497800:29:51.420 --> 00:29:55.100979pour maintenant pour la méthode des coûts c'est surtout au niveau des propriétés qui98098124598200:29:55.120 --> 00:30:00.580983sont neuves et compréhension spéciale ce qu'on entend par spécial c'est un usage qui98498524698600:30:00.600 --> 00:30:05.040987est très très très de niche comme on l'a dit les hôpitaux les églises et autres98898924799000:30:06.860 --> 00:30:10.360991au niveau de la fiabilité99299324899400:30:12.500 --> 00:30:17.560995c'est très très très très très très fiable la méthode des comparaisons lorsqu'on a99699724999800:30:17.580 --> 00:30:22.300999un marché qui est très très actif Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de10001001250100200:30:22.320 --> 00:30:26.0201003transactions, la méthode des comparables devient extrêmement viable.10041005251100600:30:27.860 --> 00:30:31.2401007Au niveau donc de la méthode des revenus, c'est lorsque donc il y a un marché10081009252101000:30:31.260 --> 00:30:34.3401011locatif qui est stable. Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de,10121013253101400:30:34.720 --> 00:30:40.7801015si les loyers changent souvent, bien la valeur va être moins précise et surtout si10161017254101800:30:40.800 --> 00:30:43.8001019maintenant il y a des grosses différences de loyers à travers une ville,10201021255102200:30:43.920 --> 00:30:47.0401023bien ça se peut très bien que la valeur qu'on obtient est moins pertinente.10241025256102600:30:47.700 --> 00:30:49.9801027et pour la méthode des coûts, donc ça va vraiment au niveau des constructions10281029257103000:30:50.000 --> 00:30:51.5601031récentes que ça va être le plus important.10321033258103400:30:52.660 --> 00:30:55.3201035La difficulté, comme on l'a dit, pour la méthode des comparaisons,10361037259103800:30:55.440 --> 00:30:56.8201039il y a un ajustement qui est également à faire.10401041260104200:30:56.920 --> 00:31:00.3401043Donc, ce n'est pas juste pour la méthode des coûts qu'on fait une dépréciation.10441045261104600:31:00.640 --> 00:31:02.8801047Lorsqu'on fait les comparables, vous l'avez fait,10481049262105000:31:05.440 --> 00:31:07.8801051vous avez appliqué cette méthode-là, donc il y a un ajustement qui est fait pour10521053263105400:31:07.900 --> 00:31:09.0001055chacun des comparables qu'on choisit.10561057264105800:31:10.080 --> 00:31:12.5801059Les revenus, c'est le choix du taux de capitalisation, évidemment.10601061265106200:31:15.300 --> 00:31:20.3801063ça influence vraiment beaucoup la valeur présente et donc c'est le choix le plus10641065266106600:31:20.400 --> 00:31:24.6201067adapté. Donc, quel rendement qu'on veut sur notre investissement et c'est ce qui10681069267107000:31:24.640 --> 00:31:28.3201071doit être dans la valeur. Donc, un taux de capitalisation,10721073268107400:31:28.940 --> 00:31:32.1601075on pourrait dire que l'investissement moyen s'attend sur les marchés,10761077269107800:31:32.280 --> 00:31:36.1801079c'est ça qui détermine à peu près le taux qui doit être utilisé.10801081270108200:31:36.500 --> 00:31:38.4001083Et au niveau des coûts, c'est vraiment la dépréciation.10841085271108600:31:38.540 --> 00:31:42.6201087Donc, c'est à à ce niveau-là, c'est là que c'est le nord de la gare.10881089272109000:31:46.160 --> 00:31:52.1601091Donc, on va rentrer un petit peu en détail maintenant au niveau des définitions10921093273109400:31:52.180 --> 00:31:55.0801095un petit peu qu'on pourrait dire en lien avec la méthode des coûts.10961097274109800:31:57.140 --> 00:32:00.0001099Le principe de substitution, si vous ne savez pas déjà c'est quoi,11001101275110200:32:00.360 --> 00:32:03.5201103c'est simplement le fait que, c'est vraiment logique et en soi,11041105276110600:32:03.720 --> 00:32:08.3601107c'est un nom simplement pour dire qu'on va prendre le choix qui fait le plus notre11081109277111000:32:08.380 --> 00:32:14.0201111affaire. Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre11121113278111400:32:14.040 --> 00:32:20.2001115deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut11161117279111800:32:20.220 --> 00:32:25.4001119équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante11201121280112200:32:25.420 --> 00:32:31.6601123comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la11241125281112600:32:31.680 --> 00:32:33.2201127construire une propriété équivalente.11281129282113000:32:34.100 --> 00:32:36.5401131C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options.11321133283113400:32:38.460 --> 00:32:42.1601135si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible,11361137284113800:32:42.240 --> 00:32:44.4801139évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait11401141285114200:32:46.560 --> 00:32:50.7001143le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là,11441145286114600:32:50.780 --> 00:32:53.0201147il y a beaucoup de terrain disponible et que les coûts de construction ne sont pas11481149287115000:32:53.040 --> 00:32:55.7801151si élevés que ça, forcément, la personne voyelle avec l'option B.11521153288115400:32:57.760 --> 00:33:01.6201155Et vice-versa. Donc, c'est vraiment à comparaison de données.11561157289115800:33:05.580 --> 00:33:09.7001159Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une11601161290116200:33:09.720 --> 00:33:12.9601163composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc11641165291116600:33:12.980 --> 00:33:14.2201167par son coût de construction.11681169292117000:33:14.980 --> 00:33:16.1001171Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?11721173293117400:33:16.220 --> 00:33:18.9401175C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût.11761177294117800:33:20.100 --> 00:33:23.7601179Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une11801181295118200:33:23.780 --> 00:33:28.3801183propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000,11841185296118600:33:29.120 --> 00:33:32.5001187c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété,11881189297119000:33:33.180 --> 00:33:37.1801191c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur11921193298119400:33:37.200 --> 00:33:39.9001195marchande après, elle ne soit pas de 75 000.11961197299119800:33:40.360 --> 00:33:42.0401199Elle va être, maintenant, peut-être de 30 000.12001201300120200:33:43.680 --> 00:33:44.7401203Maintenant, aujourd'hui, c'est spécial.12041205301120600:33:44.860 --> 00:33:46.2401207Des fois, ça peut être le contraire.12081209302121000:33:46.340 --> 00:33:49.9201211C'est-à-dire que la contribution n'est pas nécessairement égale au coût,12121213303121400:33:50.080 --> 00:33:50.9401215mais ça peut être le contraire.12161217304121800:33:51.080 --> 00:33:54.2201219Donc, ça dépend vraiment de la contribution, de ce qui est fait comme ajout.12201221305122200:33:56.140 --> 00:33:59.8601223J'aurais tendance à dire qu'avant, la contribution était plus faible que le coût,12241225306122600:33:59.960 --> 00:34:01.2401227mais des fois, aujourd'hui, on ne sait jamais.12281229307123000:34:01.880 --> 00:34:04.6801231Des ajouts dans une propriété, ça peut faire augmenter plus la valeur de la12321233308123400:34:04.700 --> 00:34:07.4001235propriété parce que c'est vraiment les ajouts qui sont pertinents.12361237309123800:34:08.800 --> 00:34:12.2401239Le plus important, c'est de voir que les deux mesures ne sont pas reliées.12401241310124200:34:15.020 --> 00:34:18.4401243Le coût, c'est simplement comment ça vous a coûté faire venir l'entrepreneur pour12441245311124600:34:18.460 --> 00:34:21.4601247faire cet ajout-là, les matériaux et tout, donc le coût de la piscine en soi,12481249312125000:34:21.720 --> 00:34:23.1601251comment ça vous a coûté la construire.12521253313125400:34:23.860 --> 00:34:27.4401255Et Et la contribution, c'est simplement la différence de valeur marchande.12561257314125800:34:28.740 --> 00:34:30.9601259Mettons qu'il y aurait une transaction avant de faire la piscine,12601261315126200:34:31.060 --> 00:34:33.5001263puis après, la différence entre les deux, c'est la contribution.12641265316126600:34:35.360 --> 00:34:38.9201267Et donc, la dépréciation, ils appellent ça la dépréciation fonctionnelle.12681269317127000:34:39.140 --> 00:34:42.7401271Donc, ça, en soi, c'est que des fois, on va mettre une surqualité.12721273318127400:34:42.860 --> 00:34:46.8801275Donc, on va aller faire des ajouts qui ne seront pas nécessairement souhaités par12761277319127800:34:46.900 --> 00:34:52.7001279beaucoup de gens. Donc, on va avoir de la misère à passer la totalité des coûts à l12801281320128200:34:52.720 --> 00:34:56.1201283'acheteur moyen. Donc, si on prend l'exemple de…12841285321128600:34:56.140 --> 00:35:03.4801287si vous avez une maison, c'est surtout lorsque les ajouts qui sont faits12881289322129000:35:03.500 --> 00:35:09.0001291sont très… c'est en même temps avec des choses comme une cave à 20,12921293323129400:35:09.100 --> 00:35:12.7601295ultra luxueuse, mais dans une maison qui n'est pas nécessairement…12961297324129800:35:12.780 --> 00:35:16.5401299vous faites des ajouts comme ça dans une maison qui ne reflète pas nécessairement la13001301325130200:35:16.560 --> 00:35:19.2001303personne qui a une cave à 20.13041305326130600:35:19.220 --> 00:35:22.6001307Je ne veux pas dire qu'une personne qui a une maison de 500 000 n'a pas de cavavin,13081309327131000:35:22.700 --> 00:35:25.2601311mais si par exemple on parle…13121313328131400:35:26.500 --> 00:35:27.5801315Vous comprenez ce que je veux dire ?13161317329131800:35:30.020 --> 00:35:33.7801319Souvent ça va avec la qualité et le prix de la propriété.13201321330132200:35:35.560 --> 00:35:38.9601323Je ne pense pas qu'une personne, admettons construit une cavavin de 200 000 dans une13241325331132600:35:38.980 --> 00:35:42.8401327maison de 500 000, elle va être capable de repasser la totalité des coûts de la13281329332133000:35:42.860 --> 00:35:45.3801331cavavin. C'est ça un peu l'intuition.13321333333133400:35:47.860 --> 00:35:50.9001335Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange.13361337334133800:35:51.580 --> 00:35:55.6601339La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique.13401341335134200:35:55.860 --> 00:35:57.3801343C'est basé vraiment sur l'utilité du bien.13441345336134600:35:58.340 --> 00:36:00.8201347On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée.13481349337135000:36:01.440 --> 00:36:04.9401351c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur13521353338135400:36:04.960 --> 00:36:09.8801355qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des,13561357339135800:36:10.380 --> 00:36:16.3801359par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça13601361340136200:36:16.400 --> 00:36:22.0401363par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça,13641365341136600:36:22.240 --> 00:36:26.8601367il va être prêt à payer la valeur réelle de la raffinerie donc c'est vraiment propre13681369342137000:36:26.880 --> 00:36:29.5801371aux gens qui veulent exploiter du pétrole et tout donc ça c'est plus au niveau de la13721373343137400:36:29.600 --> 00:36:33.5801375valeur de l'usage Maintenant, la valeur d'échange, c'est simplement la valeur qui13761377344137800:36:33.600 --> 00:36:37.1801379est basée sur un principe d'offrir de la demande, donc la valeur marchande.13801381345138200:36:37.500 --> 00:36:40.8401383Donc, ça, c'est vraiment le prix probable entre des parties informées et c'est13841385346138600:36:40.860 --> 00:36:42.3601387souvent le cas d'une maison ni familiale.13881389347139000:36:42.940 --> 00:36:49.0801391C'est la valeur d'échange typique d'un marché comme l'immobilier13921393348139400:36:49.100 --> 00:36:49.9001395résidentiel.13961397349139800:36:53.940 --> 00:37:00.7601399Maintenant, au niveau des autres principes importants, on14001401350140200:37:00.780 --> 00:37:06.2801403a ici l'utilisation le plus probable, physiquement possible,14041405351140600:37:06.440 --> 00:37:09.7001407donc ça c'est vraiment l'utilisation optimale, c'est un principe qui est important,14081409352141000:37:09.900 --> 00:37:10.9201411mais surtout l'offre et la demande.14121413353141400:37:12.480 --> 00:37:16.1201415L'offre et la demande, c'est probablement le principe qui régit le plus l'immobilier14161417354141800:37:16.140 --> 00:37:17.9001419résidentiel, donc traditionnel.14201421355142200:37:19.100 --> 00:37:23.5401423Il y a un écart entre coût et valeur, donc c'est la dépréciation qui est excellente.14241425356142600:37:24.840 --> 00:37:27.6601427Maintenant, ça ici, c'est parfait.14281429357143000:37:28.320 --> 00:37:32.1801431Donc, ça ici, je pense que c'est la slide la plus importante.14321433358143400:37:32.820 --> 00:37:36.2401435Le coût, ce n'est pas le prix et ce n'est pas la valeur.14361437359143800:37:38.200 --> 00:37:42.1201439Qu'est-ce qui détermine en soi la valeur marchande ?14401441360144200:37:46.740 --> 00:37:49.6801443Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité.14441445361144600:37:50.480 --> 00:37:54.1401447Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et14481449362145000:37:54.160 --> 00:37:58.0001451elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur,14521453363145400:37:58.140 --> 00:38:04.2801455ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix14561457364145800:38:04.300 --> 00:38:09.5201459surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché,14601461365146200:38:09.640 --> 00:38:13.7601463bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire.14641465366146600:38:14.640 --> 00:38:17.6401467C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés,14681469367147000:38:17.740 --> 00:38:22.9201471mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être14721473368147400:38:22.940 --> 00:38:24.9401475toujours supérieurs l'un à l'autre.14761477369147800:38:26.680 --> 00:38:32.0001479Souvent, le prix, si par exemple un courtier immobilier fait un travail qui est14801481370148200:38:32.020 --> 00:38:35.7401483correct au niveau des comparables avant de mettre un prix de vente,14841485371148600:38:36.120 --> 00:38:39.2801487le prix va être relativement proche de la valeur marchande.14881489372149000:38:41.320 --> 00:38:45.2201491Il peut être des fois plus élevé à la demande du client ou moins élevé si,14921493373149400:38:45.360 --> 00:38:48.8801495par exemple, on est dans un marché que la personne veut vendre plus rapidement ou14961497374149800:38:48.900 --> 00:38:49.7001499non.15001501375150200:38:50.740 --> 00:38:53.3001503Je crois que maintenant, la valeur marchande et le prix,15041505376150600:38:53.320 --> 00:38:55.7601507c'est souvent ceux qui sont les plus proches, mais c'est plus au niveau du coût que15081509377151000:38:55.780 --> 00:39:00.8801511ça va réellement différer, dépendamment par exemple du niveau d'activité du marché.15121513378151400:39:04.300 --> 00:39:08.2601515Maintenant, ici, on a donc la formule fondamentale du cours.15161517379151800:39:08.620 --> 00:39:09.6201519Ce n'est pas super compliqué.15201521380152200:39:12.940 --> 00:39:16.1601523On ne fera pas, mettons, des grosses mathématiques dans ce cours-là.15241525381152600:39:16.280 --> 00:39:20.8601527C'est vraiment une des seules choses, je crois, de la formule la plus importante,15281529382153000:39:20.980 --> 00:39:23.4201531c'est celle-là. C'est la valeur basée sur la méthode des cours.15321533383153400:39:25.040 --> 00:39:26.4001535La valeur du terrain, comme on a dit.15361537384153800:39:26.940 --> 00:39:33.1801539Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve.15401541385154200:39:33.580 --> 00:39:34.9001543Donc, c'est-à-dire de la reconstruire.15441545386154600:39:35.160 --> 00:39:38.7601547Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des15481549387155000:39:41.040 --> 00:39:45.3601551la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l15521553388155400:39:45.380 --> 00:39:50.1601555'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a15561557389155800:39:50.180 --> 00:39:53.8601559peut-être changé. Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore15601561390156200:39:53.880 --> 00:39:56.3601563beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif.15641565391156600:39:56.840 --> 00:40:00.2601567C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez,15681569392157000:40:00.500 --> 00:40:04.5001571il y a une autoroute qui s'est construite à côté ou une usine qui s'est construite,15721573393157400:40:04.620 --> 00:40:06.7601575bien ça va falloir le mettre dans la dépréciation totale,15761577394157800:40:06.980 --> 00:40:09.5001579parce que ce n'est pas incorporé nécessairement dans les coûts de construction.15801581395158200:40:14.040 --> 00:40:18.6601583Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes.15841585396158600:40:18.800 --> 00:40:21.1401587Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain,15881589397159000:40:21.180 --> 00:40:22.4801591excusez-moi, avec la méthode des comparables.15921593398159400:40:23.240 --> 00:40:27.0001595Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous15961597399159800:40:27.020 --> 00:40:28.2401599estimez la dépréciation totale.16001601400160200:40:28.780 --> 00:40:31.6601603Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des16041605401160600:40:31.680 --> 00:40:36.5201607améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la16081609402161000:40:36.540 --> 00:40:38.1201611valeur de la propriété selon la méthode des cours.16121613403161400:40:39.180 --> 00:40:40.9601615Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir,16161617404161800:40:41.180 --> 00:40:44.3601619c'est juste une façon plus schématique de la représenter.16201621405162200:40:47.720 --> 00:40:52.4401623Maintenant, comme on disait, au niveau de l'estimation de la valeur du terrain,16241625406162600:40:52.720 --> 00:40:55.5401627c'est la méthode de comparaison directe qui est utilisée.16281629407163000:40:56.240 --> 00:41:01.4401631On va voir ça donc un petit peu plus au niveau du bloc 2 du cours,16321633408163400:41:01.540 --> 00:41:04.8401635donc la séance 3 et 4. L'estimation du coût de reconstruction,16361637409163800:41:05.260 --> 00:41:08.1401639c'est lui qui est le plus laborieux, c'est le coût de reproduction,16401641410164200:41:08.320 --> 00:41:11.9001643le coût de remplacement, c'est-à-dire le coût direct, les coûts indirects et les16441645411164600:41:11.920 --> 00:41:14.8201647profits donc entreprenariels, donc maintenant des entreprenariats hauts.16481649412165000:41:16.980 --> 00:41:20.1001651Et maintenant, l'estimation de la dépréciation totale.16521653413165400:41:20.340 --> 00:41:21.6601655Et c'est là, ici, que ça devient,16561657414165800:41:24.240 --> 00:41:27.5201659c'est pas que c'est plus abordé, c'est juste que c'est très difficile de faire des16601661415166200:41:27.540 --> 00:41:30.9601663choix qui sont valables ou vrais.16641665416166600:41:32.780 --> 00:41:36.0001667De déterminer comment le marché a changé et comment l'environnement a changé,16681669417167000:41:36.060 --> 00:41:41.4801671ce n'est pas nécessairement si évident que ça, étant donné qu'est-ce qu'on se16721673418167400:41:41.500 --> 00:41:45.7401675compare à avant ou on se compare par exemple par rapport aux autres quartiers.16761677419167800:41:45.760 --> 00:41:51.9801679C'est-à-dire que c'est très difficile d'aller appliquer une dépréciation sans16801681420168200:41:52.000 --> 00:41:54.7601683faire une analyse qu'on présente aux statistiques avant.16841685421168600:41:57.740 --> 00:42:04.0001687Ici, on pourrait prendre comme exemple, s'il y a un autoroute qui s'est ajouté16881689422169000:42:04.020 --> 00:42:05.0601691à côté de votre propriété,16921693423169400:42:07.080 --> 00:42:11.6801695ce n'est pas super le fun d'avoir la nuit des voitures qui passent à 100 km heure et16961697424169800:42:11.700 --> 00:42:12.5201699qui nous empêchent de dormir.17001701425170200:42:12.760 --> 00:42:14.6401703Mais quelle valeur on enlève pour ça ?17041705426170600:42:15.780 --> 00:42:18.8001707C'est une bonne question. Puis maintenant, est-ce que cette valeur-là qu'on enlève17081709427171000:42:18.820 --> 00:42:19.9401711dépend de la valeur de la propriété ?17121713428171400:42:20.920 --> 00:42:22.3601715Donc, est-ce que c'est linéaire comme retrait ?17161717429171800:42:22.460 --> 00:42:24.5601719Donc, ce n'est pas une question qu'on peut se demander.17201721430172200:42:24.800 --> 00:42:27.8201723Donc, quelle valeur qui est la plus juste ?17241725431172600:42:29.720 --> 00:42:33.6001727Ce qui est plus facile à déterminer, c'est au niveau de l'usure et de la17281729432173000:42:33.620 --> 00:42:37.0001731détérioration. Il y a des benchmarks qui sont relativement clairs à ce niveau-là.17321733433173400:42:37.640 --> 00:42:42.3601735Quel pourcentage de discount on applique sur tout ce qui est maintenant l'usure de17361737434173800:42:42.380 --> 00:42:44.2001739la cuisine, etc.17401741435174200:42:47.500 --> 00:42:52.7801743Maintenant, un autre des choses, c'est qu'il peut avoir une dépréciation qu'on17441745436174600:42:52.800 --> 00:42:53.6001747appelle17481749437175000:42:54.860 --> 00:43:01.0001751fonctionnelle. C'est-à-dire que les besoins des acheteurs peuvent17521753438175400:43:01.020 --> 00:43:05.0801755changer. Donc, c'est-à-dire qu'une propriété qui était attirante,17561757439175800:43:05.120 --> 00:43:08.7401759mettons, il y a 30 ans, elle peut représenter, par exemple,17601761440176200:43:10.320 --> 00:43:12.1601763des avantages qui sont relativement majeurs.17641765441176600:43:12.260 --> 00:43:14.0001767Par exemple, mettons, on pourrait17681769442177000:43:16.580 --> 00:43:21.0201771Il y a 20 ans, les aires plutôt fermées, c'était très populaire.17721773443177400:43:21.560 --> 00:43:23.4001775Donc, on avait des propriétés qui étaient…17761777444177800:43:23.420 --> 00:43:24.6801779il n'y avait pas beaucoup d'air ouvert.17801781445178200:43:25.280 --> 00:43:27.4201783Aujourd'hui, les aires ouvertes, c'est vraiment très valorisé.17841785446178600:43:27.640 --> 00:43:32.0801787Donc, c'est… ça, on peut parler, mettons, d'une propriété qui n'a pas d'air ouverte.17881789447179000:43:32.100 --> 00:43:36.4601791C'est une désuétude de la fonctionnelle de la propriété.17921793448179400:43:37.280 --> 00:43:38.7601795Mais ce n'est pas nécessairement…17961797449179800:43:42.580 --> 00:43:48.0801799Il faut enlever… Il faut déprécier un peu, mais ce n'est pas évident quelle valeur18001801450180200:43:48.100 --> 00:43:50.4401803de dépréciation on applique pour ce cas-là particulier.18041805451180600:43:52.280 --> 00:43:54.4401807C'est ça qui est intéressant avec cette façon de faire-là.18081809452181000:43:54.460 --> 00:43:58.0401811c'est qu'il y a beaucoup de choses qui sont très subjectives,18121813453181400:43:58.240 --> 00:44:02.1201815puis malheureusement, ce n'est pas nécessairement guidé à tous les points,18161817454181800:44:02.200 --> 00:44:04.4801819donc qu'est-ce qu'il faut faire, donc c'est vraiment pour ceux qui ont des18201821455182200:44:04.500 --> 00:44:08.0401823évaluateurs à dégrer quelle valeur qu'on applique comme petit compte.18241825456182600:44:11.260 --> 00:44:14.6801827Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation,18281829457183000:44:14.820 --> 00:44:17.9001831donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est18321833458183400:44:17.920 --> 00:44:18.7201835totale.18361837459183800:44:23.720 --> 00:44:28.3001839Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique.18401841460184200:44:28.780 --> 00:44:30.6201843Est-ce que la toiture est finie ?18441845461184600:44:30.780 --> 00:44:32.6801847Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ?18481849462185000:44:33.180 --> 00:44:37.8001851Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement,18521853463185400:44:38.580 --> 00:44:42.6401855dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme18561857464185800:44:42.660 --> 00:44:47.6801859coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la18601861465186200:44:47.700 --> 00:44:50.1601863dépréciation pour tenir compte justement de l'état actuel de la propriété.18641865466186600:44:51.900 --> 00:44:55.7001867Fonctionnalité, ça c'est fonctionnel, c'est vraiment, est-ce que c'est la désuétude,18681869467187000:44:56.360 --> 00:44:58.3201871conception inadéquate, comme on a dit, cuisine trop petite,18721873468187400:44:59.100 --> 00:45:00.1801875absence de garage et tout ça.18761877469187800:45:03.880 --> 00:45:05.7401879Absence de garage, c'est peut-être moins vrai, mais bon,18801881470188200:45:06.360 --> 00:45:07.8401883c'est pas nécessaire.18841885471188600:45:09.680 --> 00:45:12.4401887Tu vends une propriété, donc il n'y a pas de garage, donc c'est comme ça.18881889472189000:45:12.460 --> 00:45:15.8001891mais les cuisines trop petites, ça, c'est vraiment pour un pied carré donné.18921893473189400:45:16.460 --> 00:45:18.8601895Des fois, il y avait des propriétés, donc il y avait des très petites cuisines,18961897474189800:45:18.980 --> 00:45:21.4601899puis souvent des pièces qui ne sont pas nécessairement…19001901475190200:45:25.780 --> 00:45:29.5401903Avoir une aussi grosse superficie pour, par exemple, une salle de bain au premier19041905476190600:45:29.560 --> 00:45:32.0801907étage, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est souhaitable.19081909477191000:45:32.400 --> 00:45:36.3001911Donc, ça peut faire partie des huétudes qu'on dit fonctionnelles.19121913478191400:45:36.820 --> 00:45:40.4401915Maintenant, au niveau de la dépréciation qu'on dit externe,19161917479191800:45:40.460 --> 00:45:42.7201919c'est des facteurs extérieurs à la propriété.19201921480192200:45:43.360 --> 00:45:44.7001923Est-ce que tu es proche d'une autoroute ?19241925481192600:45:45.120 --> 00:45:46.7001927Est-ce que c'est un quartier qui est en déclin ?19281929482193000:45:47.540 --> 00:45:51.9801931Est-ce que le taux de taxation foncière dans ce quartier-là,19321933483193400:45:52.060 --> 00:45:54.0201935dans cette municipalité-là, il a augmenté énormément ?19361937484193800:45:54.300 --> 00:45:58.0801939Ça va contribuer à affecter les causes externes.19401941485194200:45:58.180 --> 00:46:00.3401943C'est vraiment où la criminalité a augmenté énormément.19441945486194600:46:01.340 --> 00:46:05.0401947Ça rentre dans un quartier en déclin ou environnement externe.19481949487195000:46:05.900 --> 00:46:07.5001951Est-ce qu'il y a un risque inondable également ?19521953488195400:46:07.520 --> 00:46:12.0601955C'est-à-dire que maintenant, la carte des risques inondables au Québec a changé19561957489195800:46:12.080 --> 00:46:14.4001959énormément. Donc, à tous les quatre ans, il y a un peu plus de nouvelles.19601961490196200:46:14.600 --> 00:46:17.8601963Puis, à tous les quatre ans, on a l'impression que les zones inondables,19641965491196600:46:17.880 --> 00:46:22.9401967il y en a de plus en plus. Donc, ça fait partie des risques potentiels.19681969492197000:46:23.060 --> 00:46:25.7201971Puis, on peut donc appliquer une dépréciation pour ça.19721973493197400:46:25.860 --> 00:46:29.1401975Parce qu'il y a un jour un risque que les assurances disent,19761977494197800:46:29.220 --> 00:46:34.1401979bon, bien, cette section-là, par exemple, de telle municipalité,19801981495198200:46:34.220 --> 00:46:35.5401983on ne prend plus le risque d'assurer ça.19841985496198600:46:36.600 --> 00:46:41.7201987et là, ça devient problématique si ça arrive parce que les banques demandent19881989497199000:46:41.740 --> 00:46:45.8401991absolument ce que les prêts hypothécaires soient assurés,19921993498199400:46:45.920 --> 00:46:46.8201995donc les propriétés soient assurées.19961997499199800:46:46.960 --> 00:46:49.0601999Donc, si tu n'es plus capable de t'assurer, ça devient…20002001500200200:46:49.080 --> 00:46:50.8802003Mais ça ne peut pas arriver que tu ne sois plus capable de t'assurer,20042005501200600:46:51.080 --> 00:46:53.4402007mais le coût d'assurance peut énormément monter.20082009502201000:46:56.280 --> 00:46:59.4602011Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop…20122013503201400:47:02.100 --> 00:47:04.8802015parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif.20162017504201800:47:05.000 --> 00:47:09.0602019Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples,20202021505202200:47:09.760 --> 00:47:12.8402023les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont20242025506202600:47:12.860 --> 00:47:16.6002027très adaptés pour la méthode des coûts.20282029507203000:47:17.000 --> 00:47:24.6002031Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la20322033508203400:47:24.620 --> 00:47:27.2002035valeur, donc pour, par exemple,20362037509203800:47:31.020 --> 00:47:34.6602039une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse20402041510204200:47:34.680 --> 00:47:38.1802043que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire20442045511204600:47:38.200 --> 00:47:41.2202047des condos. Peut-être qu'il y a plus de valeur pour le promoteur immobilier,20482049512205000:47:41.460 --> 00:47:45.7402051mais non, on sait plus. Les écoles et les universités, hôpitaux et cliniques,20522053513205400:47:46.620 --> 00:47:49.5802055postes de pompiers, aéroports et tout ce qui est musées,20562057514205800:47:49.700 --> 00:47:53.7402059ça fait partie des choses que la méthode des coûts, c'est souvent la plus adaptée.20602061515206200:47:54.480 --> 00:47:57.9202063Les aéroports, on comprend pourquoi, donc c'est-à-dire c'est comment on peut évaluer20642065516206600:47:57.940 --> 00:48:00.0002067la valeur d'un aéroport par la méthode des comparables.20682069517207000:48:01.080 --> 00:48:02.3402071Il y a des comparables, évidemment.20722073518207400:48:02.580 --> 00:48:04.1002075Il y a des aéroports qui sont vendus.20762077519207800:48:04.880 --> 00:48:07.4402079Souvent, c'est détenu par les gouvernements fédéraux, les pays,20802081520208200:48:07.620 --> 00:48:10.3202083mais il y en a des aéroports, par exemple l'aéroport de Londres,20842085521208600:48:10.500 --> 00:48:15.1002087qui est détenu par des caisses de retraite, dont la Caisse de dépôt et de placement20882089522209000:48:15.120 --> 00:48:18.1802091du Québec. Mais il n'y a pas énormément de transactions qui sont faites.20922093523209400:48:18.580 --> 00:48:20.4402095Donc, appliquer la méthode des comparables pour un aéroport,20962097524209800:48:21.080 --> 00:48:24.1002099il vaut mieux donc aller la déterminer en disant, bon, ça va coûter de temps pour21002101525210200:48:24.120 --> 00:48:26.3802103construire cet agroport-là avec tous les équipements.21042105526210600:48:27.260 --> 00:48:31.1802107Donc, c'est pour ça que la méthode des coûts est la plus adaptée dans le cas des21082109527211000:48:31.200 --> 00:48:32.9002111usages spéciales comme celui-là ici.21122113528211400:48:35.060 --> 00:48:36.6402115Maintenant, ici, pourquoi la méthode des coûts ?21162117529211800:48:36.720 --> 00:48:39.8802119C'est que, comme on vient de dire, il n'y a pas de comparable sur les marchés.21202121530212200:48:40.460 --> 00:48:44.8202123Il n'y a pas de marché locatif comparable, donc approche des revenus inapplicables.21242125531212600:48:46.100 --> 00:48:48.8402127Et souvent, donc, c'est des propriétés qui sont publiques ou institutionnelles.21282129532213000:48:48.860 --> 00:48:53.2002131Donc, c'est souvent aussi des propriétés qui ont la valeur d'usage,21322133533213400:48:53.280 --> 00:48:56.9402135donc la valeur pour un groupe restreint d'individus dépasse largement la valeur que21362137534213800:48:56.960 --> 00:49:03.0202139le marché, donc c'est-à-dire l'acheteur moyen pricerait donc cette propriété-là.21402141535214200:49:04.500 --> 00:49:06.5802143Donc, c'est ça.21442145536214600:49:11.120 --> 00:49:14.4002147Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant,21482149537215000:49:14.720 --> 00:49:17.1602151c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale.21522153538215400:49:17.700 --> 00:49:23.7002155Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer21562157539215800:49:23.720 --> 00:49:27.1602159pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement.21602161540216200:49:27.940 --> 00:49:32.0402163Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est21642165541216600:49:32.060 --> 00:49:36.0802167neuve. Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons,21682169542217000:49:36.360 --> 00:49:39.6602171la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables.21722173543217400:49:39.860 --> 00:49:43.6202175On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner21762177544217800:49:43.640 --> 00:49:47.8202179la vraie valeur d'une propriété qui est neuve, étant donné justement que ce n'est21802181545218200:49:47.840 --> 00:49:49.5202183pas transgénéralement des propriétés neuves.21842185546218600:49:49.600 --> 00:49:53.7602187Donc, il y en a qui sont sur les marchés, mais la méthode des comparables,21882189547219000:49:53.780 --> 00:49:58.4202191c'est vraiment un outil qui permet d'avoir la valeur par rapport au ventre à côté,21922193548219400:49:58.500 --> 00:50:03.4602195donc dans un secteur donné. Lorsque c'est une propriété qui est construite,21962197549219800:50:03.620 --> 00:50:05.9802199mettons, on presse dans les trois derniers mois ou les six derniers mois,22002201550220200:50:06.860 --> 00:50:08.7602203clairement, la méthode des coûts, c'est la plus adaptée.22042205551220600:50:09.320 --> 00:50:11.7402207Et on le dit, qu'est-ce qu'il y a dans cette façon de faire-là ?22082209552221000:50:11.880 --> 00:50:16.4802211C'est la dépréciation. Et là, dans ce cas-là ici, ça, c'est une facture qu'on a22122213553221400:50:16.500 --> 00:50:18.1202215réellement. C'est le coût que ça a coûté.22162217554221800:50:18.260 --> 00:50:20.7802219L'entrepreneur, tout ça, ce n'est pas de la spéculation.22202221555222200:50:21.500 --> 00:50:24.0002223Et le terrain aussi, vous l'avez acheté pour faire cette construction-là.22242225556222600:50:25.180 --> 00:50:27.1802227Donc, en soi, il n'y a pas besoin de faire d'évaluation.22282229557223000:50:27.200 --> 00:50:31.2202231C'est vraiment, c'est additionner le coût de, si vous faites construire une maison,22322233558223400:50:31.360 --> 00:50:35.0002235si c'est peut-être déjà fait, vous êtes obligé d'acheter le terrain ou de trouver un22362237559223800:50:35.020 --> 00:50:39.6802239terrain. Souvent même, maintenant, ce qui est utilisé, c'est qu'il y a des22402241560224200:50:39.700 --> 00:50:41.3002243promoteurs immobiliers qui vous vendent le terrain.22442245561224600:50:41.460 --> 00:50:46.8402247Donc, vous prenez ce promoteur immobilier pour construire la propriété,22482249562225000:50:47.120 --> 00:50:50.5002251vous avez un prix qui est directement déterminé.22522253563225400:50:52.700 --> 00:51:00.1002255Honnêtement, la valeur de la propriété, c'est clairement le coût de construction22562257564225800:51:00.120 --> 00:51:00.9202259plus du terrain.22602261565226200:51:03.200 --> 00:51:06.7802263Est-ce que le marché va forcément évaluer ?22642265566226600:51:06.880 --> 00:51:08.3402267Est-ce que ça va être de quoi il va être liquide malgré tout ?22682269567227000:51:08.480 --> 00:51:11.8602271Ça reste une bonne question. Je pense que oui, mais surtout en ce moment.22722273568227400:51:15.520 --> 00:51:18.8802275Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça.22762277569227800:51:20.160 --> 00:51:23.3402279Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis,22802281570228200:51:23.540 --> 00:51:26.3602283c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la22842285571228600:51:26.380 --> 00:51:30.0202287plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries,22882289572229000:51:30.120 --> 00:51:33.5802291système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est22922293573229400:51:33.600 --> 00:51:36.1202295utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas.22962297574229800:51:37.720 --> 00:51:43.1802299La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire,23002301575230200:51:43.340 --> 00:51:47.7602303on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas,23042305576230600:51:48.860 --> 00:51:51.6202307au gouvernement, puis nous paye un loyer dans cet hôpitau,23082309577231000:51:51.700 --> 00:51:55.5002311pour louer notre hôpital. Là, on utilise la méthode des revenus,23122313578231400:51:55.600 --> 00:51:58.3802315mais c'est un peu de tripart les cheveux, puis surtout,23162317579231800:51:58.880 --> 00:52:03.0202319trouver le montant qui va être payé pour louer ce gros complexe hospitalier,23202321580232200:52:03.080 --> 00:52:04.1802323ce n'est pas si évident que ça.23242325581232600:52:04.400 --> 00:52:07.6202327C'est pour ça que la méthode des coûts, pour des choses complexes comme ça,23282329582233000:52:07.760 --> 00:52:08.7402331c'est la plus adaptée.23322333583233400:52:12.800 --> 00:52:17.0802335La méthode des coûts, ça permet également de distinguer le bâtiment et l'équipement,23362337584233800:52:17.800 --> 00:52:21.5802339la dépréciation fonctionnelle, l'évolution technologique rapide et plein d'autres23402341585234200:52:21.600 --> 00:52:24.6602343choses. C'est-à-dire que lorsque, par exemple, un data center,23442345586234600:52:26.680 --> 00:52:29.4802347le data center, honnêtement, je ne pense pas qu'il y ait de quoi qu'il peut être23482349587235000:52:29.500 --> 00:52:32.9802351aussi mieux pricé que par la méthode des coûts.23522353588235400:52:33.380 --> 00:52:38.7802355On parle de plusieurs milliards de dollars pour juste construire de quoi qu'il y ait23562357589235800:52:38.800 --> 00:52:40.1202359la même grosseur qu'un Costco.23602361590236200:52:41.440 --> 00:52:45.8802363Je ne pense pas que c'est la valeur pour un monsieur, madame,23642365591236600:52:45.980 --> 00:52:47.7602367tout le monde, c'est clairement pas la même valeur, par exemple,23682369592237000:52:47.860 --> 00:52:50.9602371que pour OpenAI ou Microsoft ou peu importe.23722373593237400:52:53.460 --> 00:52:56.1802375Maintenant, donc c'est ici.23762377594237800:52:58.580 --> 00:53:01.6602379Je Je vais aller. Est-ce que vous aviez des questions pour le moment ?23802381595238200:53:06.860 --> 00:53:09.6602383Non ? Non, ça va. Parfait.23842385596238600:53:11.300 --> 00:53:13.7602387Donc, on va voir deux choses ici.23882389597239000:53:14.900 --> 00:53:16.3202391Je l'ai mis sur le site du cours.23922393598239400:53:16.460 --> 00:53:17.5402395Je crois que je vous envoie un courriel.23962397599239800:53:18.320 --> 00:53:25.3202399Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus24002401600240200:53:25.340 --> 00:53:28.4602403interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également.24042405601240600:53:29.320 --> 00:53:31.7402407Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous.24082409602241000:53:32.240 --> 00:53:36.8202411Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir24122413603241400:53:36.840 --> 00:53:40.3602415ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir,24162417604241800:53:40.440 --> 00:53:41.7402419il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici.24202421605242200:53:41.980 --> 00:53:47.3002423Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la séance ou vous trouvez qu'il24242425606242600:53:47.320 --> 00:53:49.7002427est trop tard, maintenant, pour se faire un cours à 19 heures,24282429607243000:53:49.800 --> 00:53:52.2202431je comprends très bien. Vous pouvez réécouter la séance ici.24322433608243400:53:54.760 --> 00:53:56.4402435Donc, il n'y a aucun problème à ce niveau-là.24362437609243800:53:56.460 --> 00:54:00.5202439Donc, c'est vraiment, toutes les séances vont être disponibles après le cours.24402441610244200:54:01.480 --> 00:54:06.4402443Habituellement, il y a un délai, par exemple, de 15 minutes avant que la séance soit24442445611244600:54:06.460 --> 00:54:10.7802447disponible. Au niveau, donc, il y a des exercices également et les ressources,24482449612245000:54:10.860 --> 00:54:12.3202451donc, c'est, mettons, les slides et tout ça.24522453613245400:54:14.040 --> 00:54:16.9402455Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours,24562457614245800:54:17.120 --> 00:54:20.7202459c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours.24602461615246200:54:20.740 --> 00:54:26.6202463C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça,24642465616246600:54:26.740 --> 00:54:30.3602467ça va vous permettre de mieux évaluer.24682469617247000:54:31.940 --> 00:54:34.2002471Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ?24722473618247400:54:34.560 --> 00:54:37.3002475Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ?24762477619247800:54:38.760 --> 00:54:43.4602479je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les24802481620248200:54:43.480 --> 00:54:48.4602483évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter24842485621248600:54:50.060 --> 00:54:54.9802487pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir une application plus dans le24882489622249000:54:55.000 --> 00:54:57.9002491monde réel au lieu d'être juste des chiffres maintenant qu'on rentre dans Excel sur24922493623249400:54:57.920 --> 00:55:04.2602495des prix de vente qui au final sont sortis d'un livre je trouve pas ça super t24962497624249800:55:04.280 --> 00:55:08.0202499'es comme un peu dans les slides on voit additionner des colonnes avec des…25002501625250200:55:08.040 --> 00:55:11.7402503Dans la réalité, ce n'est pas nécessairement aussi simple que ça et je crois que cet25042505626250600:55:11.760 --> 00:55:16.2202507outil-là permet de voir donc pas la complexité mais comment l'appliquer réellement à25082509627251000:55:16.240 --> 00:55:19.0002511des propriétés donc réellement en vendre.25122513628251400:55:19.680 --> 00:55:24.9202515Ici, vous avez donc c'est séparé en plusieurs onglets, vous avez analyser donc vous25162517629251800:55:24.940 --> 00:55:28.6602519pouvez l'essayer. Si vous êtes propriétaire ou vous êtes locataire,25202521630252200:55:28.780 --> 00:55:31.8802523vous pouvez entrer donc l'adresse où vous demeurez donc ça fonctionne pour toutes25242525631252600:55:31.900 --> 00:55:33.8602527les propriétés de la province du Québec.25282529632253000:55:34.800 --> 00:55:39.5002531C'est basé en soi sur le cadastre du Québec, c'est-à-dire tous les registres25322533633253400:55:39.520 --> 00:55:44.3002535fonciers, toutes les propriétés en soi sont documentées dans le registre foncier25362537634253800:55:44.320 --> 00:55:45.6802539disponible sur le site du gouvernement.25402541635254200:55:46.600 --> 00:55:53.0802543Et c'est combiné à 745 000 ventes réelles qui sont venues entre 2021 et 2026.25442545636254600:55:54.220 --> 00:55:58.3202547Et ça, cet outil-là, c'est une tentative de faire une méthode décomparable,25482549637255000:55:58.540 --> 00:56:02.8602551mais vous allez voir, l'ajustement qui est fait n'est pas vraiment bien fait.25522553638255400:56:03.000 --> 00:56:05.0602555C'est vraiment juste à titre indicatif.25562557639255800:56:06.020 --> 00:56:11.5802559Donc, si on prend par exemple, je ne sais pas si, je vais prendre un,25602561640256200:56:13.600 --> 00:56:19.7002563qu'est-ce que, bon, on peut prendre,25642565641256600:56:20.000 --> 00:56:22.8802567on va prendre une au hasard comme ça ici.25682569642257000:56:24.100 --> 00:56:28.2402571Je ne sais pas c'est où ça, mais bon, c'est à Montréal,25722573643257400:56:28.380 --> 00:56:33.9002575donc ici. C'est une tentative de faire la méthode des comparables en utilisant les25762577644257800:56:33.920 --> 00:56:36.4202579ventres réels qui sont survenus dans les cinq dernières années.25802581645258200:56:36.880 --> 00:56:40.3402583Si on le fait aujourd'hui, c'est les ventres les plus récentes qui sont retenues.25842585646258600:56:40.920 --> 00:56:44.7402587Et vous voyez donc vraiment que la méthode des comparables ici,25882589647259000:56:45.260 --> 00:56:47.3802591si on descend, elle est appliquée là.25922593648259400:56:48.360 --> 00:56:52.2402595Ça, c'est la propriété que vous avez entrée l'adresse et vous avez donc les25962597649259800:56:52.260 --> 00:56:54.6202599comparables qui sont dans un rayon de 2 km.26002601650260200:56:55.680 --> 00:57:00.2602603Ça, c'est chouette parce que vous voyez vraiment les propriétés qui sont retenues.26042605651260600:57:00.440 --> 00:57:03.2002607Est-ce qu'en réalité, ce serait forcément tout cela qui serait retenu ?26082609652261000:57:03.380 --> 00:57:09.7002611Non. Mais ça prend un petit peu un côté délérateur agréé justement qui détermine26122613653261400:57:09.720 --> 00:57:13.3802615quelle propriété est retenue, pourquoi elle est retenue et surtout,26162617654261800:57:13.580 --> 00:57:16.6402619quel ajustement est fait. Ici, c'est des ajustements qui sont automatiques donc c26202621655262200:57:16.660 --> 00:57:17.4602623'est clairement pas26242625656262600:57:20.480 --> 00:57:25.9202627que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste,26282629657263000:57:26.000 --> 00:57:28.4602631mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes.26322633658263400:57:29.080 --> 00:57:30.3602635Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours.26362637659263800:57:30.800 --> 00:57:33.0802639Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long.26402641660264200:57:34.060 --> 00:57:36.7602643Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente.26442645661264600:57:36.980 --> 00:57:41.8602647Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP26482649662265000:57:41.880 --> 00:57:47.9402651et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement26522653663265400:57:47.960 --> 00:57:50.3202655en vente sur le marché immobilier en ce moment.26562657664265800:57:51.060 --> 00:57:55.8402659donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 000 propriétés26602661665266200:57:55.860 --> 00:58:00.8802663en ce moment dans la province de Québec donc c'est vraiment agrégé à partir de Remax26642665666266600:58:00.900 --> 00:58:06.3802667du Proprio il y a même une Ubi dedans donc c'est tout tout est agrégé à partir de26682669667267000:58:06.400 --> 00:58:11.6202671leur site donc c'est des connecteurs donc que j'ai attaché pour qu'ils soient26722673668267400:58:11.640 --> 00:58:17.4402675disponibles ici on peut donc utiliser par exemple on prend,26762677669267800:58:17.720 --> 00:58:22.5602679je ne sais pas, je vais faire un test, celle-là qui est ici,26802681670268200:58:23.380 --> 00:58:29.4002683donc vous voyez la mesure donc de l'évaluation26842685671268600:58:29.420 --> 00:58:35.5002687ici dans ce cas-là, si on la fait, on26882689672269000:58:35.520 --> 00:58:39.8802691obtient donc une valeur de 580 000 par la méthode des comparables qui est faite26922693673269400:58:39.900 --> 00:58:42.7402695automatiquement, alors que le prix de vente ici si on retourne,26962697674269800:58:42.940 --> 00:58:45.6802699il était de, je crois, aux alentours de 600 quelques milles.27002701675270200:58:46.500 --> 00:58:50.9002703Ça a des défauts, ce n'est pas parfait, mais quand même ici on voit que l27042705676270600:58:50.920 --> 00:58:52.7802707'appréciation est relativement importante.27082709677271000:58:52.980 --> 00:58:55.5202711Et ça, c'est la valeur qui serait déterminée par la méthode des comparables à27122713678271400:58:55.540 --> 00:58:59.5602715travers le temps. Donc, vous allez pouvoir aller chercher vos comparables ici pour27162717679271800:58:59.580 --> 00:59:00.4402719faire votre exercice.27202721680272200:59:02.200 --> 00:59:05.5602723Et même si vous ne voulez pas que ce soit automatique, vous pouvez faire l27242725681272600:59:05.580 --> 00:59:11.6002727'évaluation vous-même. C'est-à-dire qu'après ça, il pas falloir que vous27282729682273000:59:11.620 --> 00:59:14.6002731vous transposiez ça dans Excel et tout ça, mais vous avez vraiment les comparables27322733683273400:59:14.620 --> 00:59:16.4002735qui sont disponibles ici pour cette propriété-là.27362737684273800:59:16.900 --> 00:59:18.9402739Et là, vous pouvez choisir donc ceux-là qui sont les plus adaptés.27402741685274200:59:20.580 --> 00:59:22.9602743Et ensuite, donc, aller puis faire les ajustements qui sont nécessaires.27442745686274600:59:24.740 --> 00:59:25.7802747Est-ce qu'il y avait des questions pour ça ?27482749687275000:59:30.180 --> 00:59:34.5602751Non, parfait. Maintenant, le cas qui nous intéresse le plus ici maintenant,27522753688275400:59:34.620 --> 00:59:37.7002755c'est la méthode des coûts. Donc, dans le TP3, c'est un cas intégrateur.27562757689275800:59:37.820 --> 00:59:40.3602759Vous allez devoir refaire la méthode des comparables.27602761690276200:59:40.380 --> 00:59:41.4202763donc c'est pour ça que je vous montre ça ici.27642765691276600:59:42.720 --> 00:59:44.3602767La méthode des coûts, c'est quoi en soi ?27682769692277000:59:44.460 --> 00:59:46.6602771C'est simplement le fait de reconstruire donc27722773693277400:59:49.320 --> 00:59:52.3402775de reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté.27762777694277800:59:53.160 --> 00:59:56.7202779Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable,27802781695278200:59:56.780 --> 01:00:02.7602783ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc27842785696278601:00:02.780 --> 01:00:06.1402787pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP,27882789697279001:00:06.960 --> 01:00:09.9202791c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici,27922793698279401:00:10.880 --> 01:00:17.1202795d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui27962797699279801:00:17.140 --> 01:00:20.0802799est valable donc 100% du temps ou même qui est proche de la réalité.28002801700280201:00:20.740 --> 01:00:25.0402803Mais bon, j'ai fait une petite tentative et vous me direz si elle est proche de ça,28042805701280601:00:25.380 --> 01:00:28.4202807probablement pas. Mais si par exemple on prend l'exemple ici,28082809702281001:00:29.100 --> 01:00:33.9602811ça c'est une propriété qui est à vendre à Julie, vous pouvez donc Donc,28122813703281401:00:33.980 --> 01:00:34.9202815je vais voir la méthode des cours.28162817704281801:00:37.200 --> 01:00:38.0002819Ici, un instant.28202821705282201:00:40.120 --> 01:00:42.7602823Qu'est-ce qui est fait ici ? Donc, c'est compliqué.28242825706282601:00:42.900 --> 01:00:51.0202827Donc, en soi, c'est qu'on peut tenter de capturer,28282829707283001:00:51.120 --> 01:00:53.7802831donc, les niveaux de matériaux, donc, de la propriété, puis tout,28322833708283401:00:53.840 --> 01:00:57.7802835mettons, la superficie. Donc, tout vraiment ce qu'on fait lors de l'inspection,28362837709283801:00:57.960 --> 01:01:00.4402839je me suis dit, comment faire pour que ça soit automatique ?28402841710284201:01:00.520 --> 01:01:03.9402843Donc, c'est qu'il y a une mini-A derrière qui va analyser les photos puis qui s'en28442845711284601:01:03.960 --> 01:01:05.0802847va lister les caractéristiques.28482849712285001:01:05.960 --> 01:01:10.6402851Et ensuite, c'est annexé donc au coût de construction qui sont fournis par l28522853713285401:01:10.660 --> 01:01:15.7402855'organisme donc je crois que c'est Altus et tout ça donc que je vais utiliser et ça28562857714285801:01:15.760 --> 01:01:16.8802859détermine donc un coût28602861715286201:01:18.960 --> 01:01:21.8202863de construction de données en fonction du coût de la main-d'avis et tout ça.28642865716286601:01:22.260 --> 01:01:26.0202867Et ce qui est intéressant, c'est que vous avez vraiment ici toutes les valeurs qui28682869717287001:01:26.040 --> 01:01:28.7802871sont utilisées. Tout ça ici, c'est à jour.28722873718287401:01:29.260 --> 01:01:31.9602875Vous pouvez aller voir sur le site avec la référence Donc,28762877719287801:01:32.040 --> 01:01:35.7202879vous voyez vraiment tous les types de qualité de construction,28802881720288201:01:36.880 --> 01:01:39.3002883la main-d'oeuvre, tout est listé ici.28842885721288601:01:40.240 --> 01:01:44.6602887Je vous invite à le challenger parce qu'en soi, c'est probablement très loin de la28882889722289001:01:44.680 --> 01:01:47.5402891réalité. Il y a beaucoup de jugements dans cette méthode-là.28922893723289401:01:48.840 --> 01:01:54.2802895Mais en soi, ça va être vraiment un exercice comme ça que le TP3 a à faire.28962897724289801:01:55.080 --> 01:01:59.1402899Vous allez avoir à prendre une propriété qui est réellement en vente et aller faire.29002901725290201:01:59.160 --> 01:02:02.1202903Donc, vous ne seriez pas obligé d'aller, maintenant, vérifier la personne et de29042905726290601:02:02.140 --> 01:02:04.4202907cogner. Je recommande d'ailleurs de ne pas le faire.29082909727291001:02:05.100 --> 01:02:07.3002911Mais en soi, donc, ça va être d'insérer un petit peu, maintenant,29122913728291401:02:07.320 --> 01:02:11.0002915les qualités de cette propriété-là et d'être capable, donc,29162917729291801:02:11.040 --> 01:02:15.9602919de faire la méthode des coûts et de comparer, justement,29202921730292201:02:16.020 --> 01:02:17.8602923avec d'autres méthodes comme les comparables et autres.29242925731292601:02:21.640 --> 01:02:24.5202927Maintenant, ce que je trouve intéressant, donc, avant qu'on retourne pour les29282929732293001:02:24.540 --> 01:02:26.2602931slides, c'est les statistiques, donc, du marché.29322933733293401:02:26.820 --> 01:02:28.1802935J'ai peut-être juste une petite question.29362937734293801:02:28.200 --> 01:02:34.2802939Oui. Avant de faire le TP3, est-ce qu'on va revoir cet aspect-là29402941735294201:02:35.600 --> 01:02:39.8602943où on se lance avec UCO et Val, puis dans le fond…29442945736294601:02:39.880 --> 01:02:41.3802947Non, non, on va tout voir en détail.29482949737295001:02:41.680 --> 01:02:45.5602951Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail.29522953738295401:02:45.640 --> 01:02:48.4202955C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec29562957739295801:02:48.440 --> 01:02:50.7602959cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons.29602961740296201:02:52.280 --> 01:02:54.8202963Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons,29642965741296601:02:54.880 --> 01:02:56.7002967que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique.29682969742297001:02:56.860 --> 01:02:59.7202971Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là,29722973743297401:03:00.400 --> 01:03:04.3402975c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon,29762977744297801:03:04.500 --> 01:03:08.8602979comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant,29802981745298201:03:09.080 --> 01:03:11.2602983moi, est-ce que je suis d'accord maintenant avec le fait que moi,29842985746298601:03:11.320 --> 01:03:13.8202987je pense que la cuisine n'est pas réellement de telle qualité.29882989747299001:03:13.980 --> 01:03:17.7602991Il y a beaucoup de choses qui sont probablement que maintenant,29922993748299401:03:17.860 --> 01:03:19.5202995la méthode automatique ne fait pas très bien.29962997749299801:03:20.080 --> 01:03:24.1802999Donc, ça permet dans le fond d'avoir un petit peu, c'est la façon de faire comment c30003001750300201:03:24.200 --> 01:03:27.2203003'est fait, mais en tout cas, il faut que vous le refassiez de votre côté.30043005751300601:03:28.740 --> 01:03:33.7403007C'est la seule façon que je les trouve dans le fond pour que ça soit plus serré.30083009752301001:03:34.540 --> 01:03:39.2803011C'est parfait. Je me demandais si on allait le revoir aussi dans le cours avant de30123013753301401:03:39.300 --> 01:03:40.4403015faire le travail un petit peu.30163017754301801:03:40.720 --> 01:03:43.8803019Oui, on va tout revoir tout en détail.30203021755302201:03:44.400 --> 01:03:48.9203023C'est vraiment la fin. OK, merci.30243025756302601:03:50.820 --> 01:03:52.4803027Maintenant, c'est pour ça ici.30283029757303001:03:52.680 --> 01:03:55.2803031Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici.30323033758303401:03:55.300 --> 01:03:59.9003035vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier,30363037759303801:03:59.940 --> 01:04:03.9203039c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type30403041760304201:04:03.940 --> 01:04:07.0803043de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue.30443045761304601:04:07.440 --> 01:04:11.1003047Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important.30483049762305001:04:11.380 --> 01:04:13.9803051Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les30523053763305401:04:14.000 --> 01:04:18.6803055immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions,30563057764305801:04:18.700 --> 01:04:21.0403059de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars.30603061765306201:04:24.240 --> 01:04:28.1803063Donc, environ deux fois l'avoir net d'Ellen Musk.30643065766306601:04:29.860 --> 01:04:30.9603067C'est assez incroyable.30683069767307001:04:34.060 --> 01:04:36.8603071On va continuer avec les slides pour terminer la séance.30723073768307401:04:37.140 --> 01:04:39.0003075Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit.30763077769307801:04:39.880 --> 01:04:41.5203079Ça va être plus court, cette séance-ci.30803081770308201:04:42.140 --> 01:04:44.3603083Pour que l'introduction soit plus soft.30843085771308601:04:44.500 --> 01:04:48.3403087Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une30883089772309001:04:48.360 --> 01:04:49.1603091pause.30923093773309401:04:51.220 --> 01:04:55.4003095Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la30963097774309801:04:55.420 --> 01:05:01.2003099loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l31003101775310201:05:01.220 --> 01:05:04.0003103'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici,31043105776310601:05:04.340 --> 01:05:09.0403107ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu31083109777311001:05:09.060 --> 01:05:09.8603111'est-ce qui est31123113778311401:05:11.140 --> 01:05:13.4003115on ne peut pas toucher un exemple à une église, tout ça,31163117779311801:05:13.500 --> 01:05:17.5203119donc c'est là que la méthode des coûts devient ultra importante donc le coût de31203121780312201:05:17.540 --> 01:05:21.8203123reproduction n'est pas possible et le coût de remplacement c'est l'approche qui est31243125781312601:05:21.840 --> 01:05:22.9603127la plus privilégiée.31283129782313001:05:25.820 --> 01:05:26.6803131Maintenant, ici31323133783313401:05:28.740 --> 01:05:30.4403135pourquoi c'est important la méthode des coûts ?31363137784313801:05:30.720 --> 01:05:33.0803139C'est surtout aussi beaucoup pour les assurances.31403141785314201:05:34.040 --> 01:05:38.3803143L'assurance, ça ne va pas vraiment ça ne l'importe pas vraiment la valeur marchande.31443145786314601:05:38.480 --> 01:05:41.2203147C'est-à-dire comment votre propriété coûterait sur le marché.31483149787315001:05:41.840 --> 01:05:46.2803151Parce qu'un terrain, ça ne brûle pas nécessairement qu'il arrive un feu ou une31523153788315401:05:46.300 --> 01:05:51.1003155inondation. Donc, l'assurance en soi, c'est vraiment un coût de remplacement du31563157789315801:05:51.120 --> 01:05:51.9203159bâtiment.31603161790316201:05:53.340 --> 01:05:56.6003163Donc, on a des assurances qui sont dites valeur à neuf.31643165791316601:05:56.960 --> 01:05:59.7003167C'est-à-dire que c'est le coût de remplacement à neuf.31683169792317001:06:00.020 --> 01:06:01.4003171Donc, le terrain n'est pas inclus, évidemment.31723173793317401:06:02.620 --> 01:06:07.2803175Donc, c'est souvent un montant d'assurance qui est supérieure à la valeur donc31763177794317801:06:07.300 --> 01:06:09.5403179marchande de votre propriété, moins le terrain.31803181795318201:06:10.520 --> 01:06:14.0403183La valeur réelle, c'est le coût neuf, moins la dépréciation physique.31843185796318601:06:14.640 --> 01:06:18.1803187Ça, c'est un petit caisse parce que dans le fond, bon, là,31883189797319001:06:19.280 --> 01:06:22.4203191tu as beau avoir ce montant-là, tu n'es pas capable de reconstruire ta propriété.31923193798319401:06:22.540 --> 01:06:25.0003195Il n'y a pas un promoteur immobilier qui va te dire « Ah,31963197799319801:06:25.060 --> 01:06:27.8203199moi, je te reconstruis ta valeur dans l'état où ce qu'elle était,32003201800320201:06:28.520 --> 01:06:30.4003203puis je te charge juste dans le fond justement le coût neuf,32043205801320601:06:30.520 --> 01:06:33.4603207moins la dépréciation. » C'est ça le gros problème.32083209802321001:06:33.480 --> 01:06:37.0203211C'est bien important quand vous prenez l'assurance, surtout pour tout ce qui est,32123213803321401:06:37.040 --> 01:06:39.3403215mettons, les sociétés de condos, tout ça.32163217804321801:06:39.860 --> 01:06:44.3003219Souvent, les assurances pour le bâtiment entier, c'est des valeurs réelles.32203221805322201:06:44.420 --> 01:06:47.2203223Donc, il faut bien faire attention entre valeur réelle et valeur à neuf,32243225806322601:06:47.420 --> 01:06:51.0603227c'est très différent. Et il y a la valeur agrégée.32283229807323001:06:51.120 --> 01:06:55.1003231Donc, c'est le montant que vous pouvez, dans le fond, une entente entre l'assureur32323233808323401:06:55.120 --> 01:06:56.2603235et vous pour un montant donné.32363237809323801:06:57.200 --> 01:06:59.4403239Donc, tout ça, le terrain n'est jamais inclus.32403241810324201:06:59.580 --> 01:07:02.7203243Mais c'est guidé souvent par la méthode des coûts ou le valeur à neuf.32443245811324601:07:05.800 --> 01:07:11.6203247Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière.32483249812325001:07:11.760 --> 01:07:13.9203251Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts.32523253813325401:07:15.600 --> 01:07:20.6403255Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier,32563257814325801:07:20.720 --> 01:07:21.9203259ce serait quand même relativement problématique.32603261815326201:07:22.480 --> 01:07:23.8803263Mais ce n'est pas nécessairement juste ça.32643265816326601:07:23.980 --> 01:07:26.3003267Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables,32683269817327001:07:26.400 --> 01:07:32.4403271mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes32723273818327401:07:32.460 --> 01:07:35.4003275réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités.32763277819327801:07:35.680 --> 01:07:38.6203279Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec,32803281820328201:07:39.540 --> 01:07:41.0603283eux, ils utilisent ce qu'on appelle un modèle édonique.32843285821328601:07:41.160 --> 01:07:44.3003287C'est-à-dire qu'ils utilisent des ventes réelles et ils s'en vont estimer un gros32883289822329001:07:44.320 --> 01:07:47.2603291modèle linéaire pour déterminer la valeur de chacun des caractéristiques d'une32923293823329401:07:47.280 --> 01:07:50.2603295maison. Et c'est comme ça qu'ils déterminent le rôle foncier.32963297824329801:07:50.560 --> 01:07:53.8203299Le problème avec ça, c'est que le rôle foncier est souvent très élevé à Toronto.33003301825330201:07:54.060 --> 01:07:58.8403303C'est-à-dire que ça s'approche souvent de la valeur de la propriété qu'on peut voir33043305826330601:07:58.860 --> 01:08:00.5803307par exemple sur Centris ou Welter.33083309827331001:08:00.600 --> 01:08:03.4803311Donc, c'est… Imaginez le prix des maisons qu'en ce moment,33123313828331401:08:03.620 --> 01:08:07.1803315si le taux de taxation foncier serait vraiment sur cette valeur-là.33163317829331801:08:08.440 --> 01:08:10.9603319Je ne sais pas si tout le monde serait très heureux si ça arriverait,33203321830332201:08:11.040 --> 01:08:15.1403323mais bon, c'est ça. Mais bon, il n'y a rien qui nous dit que ça ne va pas33243325831332601:08:15.160 --> 01:08:21.2403327reconverger, mais depuis 5 ans ou maintenant 10 ans, il y a une séparation33283329832333001:08:21.260 --> 01:08:24.0603331entre la valeur foncière et la valeur marchande, donc des propriétés.33323333833333401:08:24.840 --> 01:08:30.3803335je ne crois pas que ça va revenir parce que si on applique un taux d'augmentation,33363337834333801:08:30.580 --> 01:08:33.4603339ce serait surprenant que ça reconverge comme c'était par le passé.33403341835334201:08:34.620 --> 01:08:37.5603343Pour les fins fiscales aussi, donc l'amortissement, le gain en capital,33443345836334601:08:38.060 --> 01:08:40.6403347l'expropriation, donc comment qu'on détermine une juste indemnité,33483349837335001:08:40.980 --> 01:08:42.3203351on va utiliser la méthode des coûts.33523353838335401:08:43.500 --> 01:08:45.8603355Vérification de la valeur pour le financement hypothécaire,33563357839335801:08:46.180 --> 01:08:50.2803359souvent c'est la méthode des comparables, mais la méthode des coûts est utilisée33603361840336201:08:50.300 --> 01:08:54.9803363pour les litiges, la faisabilité d'un projet et les signifient donc la réclamation33643365841336601:08:55.000 --> 01:08:55.8003367aux assurances.33683369842337001:08:58.240 --> 01:09:03.1603371Quand la méthode des coûts est privilégiée pour vraiment s'assurer,33723373843337401:09:03.480 --> 01:09:06.2803375une propriété à usage spécial comme on a dit ou ce qu'il y a peu de comparable,33763377844337801:09:07.000 --> 01:09:12.0603379une construction neuve ou récente, ça c'est vraiment automatique,33803381845338201:09:12.580 --> 01:09:16.5203383une propriété qui est rarement vendue, c'est-à-dire dans un secteur où des fois il n33843385846338601:09:16.540 --> 01:09:20.5403387'y a pas beaucoup de ventes, ça peut être appliqué, un marché qui est inactif,33883389847339001:09:20.600 --> 01:09:25.0603391c'est-à-dire il y a certains types de propriétés, par exemple,33923393848339401:09:25.100 --> 01:09:25.9003395si on pense aux33963397849339801:09:30.500 --> 01:09:32.7003399fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées,34003401850340201:09:32.760 --> 01:09:37.2003403par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles.34043405851340601:09:39.480 --> 01:09:42.0203407Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d34083409852341001:09:42.040 --> 01:09:44.1803411'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions.34123413853341401:09:45.820 --> 01:09:47.5003415Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui34163417854341801:09:49.280 --> 01:09:53.4003419des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages.34203421855342201:09:55.300 --> 01:09:59.1603423Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans.34243425856342601:09:59.380 --> 01:10:03.5203427C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages.34283429857343001:10:03.960 --> 01:10:07.8203431C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là,34323433858343401:10:07.900 --> 01:10:10.1403435parce que maintenant, ça remonte au début de la COVID.34363437859343801:10:10.340 --> 01:10:13.7203439Après la COVID, il y avait de la surhanchante, c'était surtout sur des bungalows.34403441860344201:10:13.900 --> 01:10:18.1803443C'est-à-dire que les gens, c'était ça qui avait les moyens d'acheter.34443445861344601:10:19.020 --> 01:10:23.0803447Le prix des bungalows ont monté énormément jusqu'au point que là,34483449862345001:10:23.160 --> 01:10:26.0003451les gens se sont dit, bien là, c'est rendu le même prix qu'une maison des étages.34523453863345401:10:26.620 --> 01:10:30.4803455Donc là, la sur-en-chart, c'est comme déplacé vers les maisons des étages et là,34563457864345801:10:30.580 --> 01:10:36.4803459c'est là qu'on est rendu. Les gens ne sont pas prêts à se départir d'un bien qui a34603461865346201:10:36.500 --> 01:10:38.5203463un potentiel probablement de valeur plus important.34643465866346601:10:42.240 --> 01:10:43.0403467Maintenant,34683469867347001:10:44.240 --> 01:10:45.5603471on C'est ça pour ceci.34723473868347401:10:47.320 --> 01:10:50.7803475Quand la méthode de coût est moins fiable, donc des bâtiments très anciens,34763477869347801:10:51.220 --> 01:10:55.3403479comme on l'a dit, la dépréciation, c'est difficile à estimer.34803481870348201:10:56.200 --> 01:11:00.6403483Puis, plus que le montant de dépréciation est élevé, dans le cas d'un bâtiment34843485871348601:11:00.660 --> 01:11:03.7403487ancien, ça va prendre une très grosse dépréciation, à moins que ce soit de coût de34883489872349001:11:03.760 --> 01:11:08.4403491patrimoine. mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout.34923493873349401:11:09.060 --> 01:11:12.7003495Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts,34963497874349801:11:12.820 --> 01:11:16.3603499ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile.35003501875350201:11:18.040 --> 01:11:21.0603503Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus,35043505876350601:11:21.080 --> 01:11:26.1203507c'est la plus justifiée. Dépréciation externe majeure, donc.35083509877351001:11:27.520 --> 01:11:28.6403511Qu'est-ce que ça veut dire ça ?35123513878351401:11:28.800 --> 01:11:33.2003515C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi,35163517879351801:11:33.660 --> 01:11:36.9803519un glissement de terrain dans une municipalité de données,35203521880352201:11:37.120 --> 01:11:41.5803523c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une35243525881352601:11:41.600 --> 01:11:44.6803527propriété, si maintenant le sol s'est affaissé ou tout ça.35283529882353001:11:44.800 --> 01:11:46.0203531Donc, ça, c'est des cas extrêmes.35323533883353401:11:47.560 --> 01:11:49.7203535Et donc, une utilisation optimale du terrain.35363537884353801:11:49.840 --> 01:11:52.5203539Donc, il y a un écart qui va être important entre le coût et la valeur.35403541885354201:11:56.560 --> 01:11:58.9603543Maintenant, ici, c'est probablement le…35443545886354601:11:58.980 --> 01:12:03.2803547ça va être une d'ailleurs cela qu'on va voir qui est la plus importante.35483549887355001:12:04.100 --> 01:12:10.1003551Si vous avez toutes les méthodes utilisées en évaluation immobilière et vous avez35523553888355401:12:10.120 --> 01:12:11.7603555donc les types de propriétés.35563557889355801:12:13.360 --> 01:12:20.1003559On le dit, pour les maisons familiales classiques, c'est les comparables qui sont la35603561890356201:12:20.120 --> 01:12:23.5603563méthode de number one. Méthode des revenus, ça ne fait aucun sens,35643565891356601:12:23.680 --> 01:12:27.2803567donc ce n'est pas utilisé. La méthode des coûts peut être secondaire.35683569892357001:12:27.580 --> 01:12:31.3603571C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire,35723573893357401:12:31.460 --> 01:12:32.5603575surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf.35763577894357801:12:32.660 --> 01:12:33.8203579Mais ça, ici, on en parle dans la construction.35803581895358201:12:34.700 --> 01:12:38.5403583Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des35843585896358601:12:38.560 --> 01:12:40.1603587coûts dans le cas d'une maison infamiliale.35883589897359001:12:40.440 --> 01:12:45.8203591Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables.35923593898359401:12:46.020 --> 01:12:49.1003595Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée.35963597899359801:12:49.800 --> 01:12:51.7003599Maintenant, au niveau des immeubles locatifs.36003601900360201:12:53.700 --> 01:12:55.0403603Les comparables, ça peut être appliqué.36043605901360601:12:55.700 --> 01:12:58.6403607C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pouvez vous dire,36083609902361001:12:58.800 --> 01:13:02.8203611si mettons, il y aurait, par exemple, vous voulez déterminer la valeur d'un 636123613903361401:13:02.840 --> 01:13:07.2003615logements, si un 6 logements qui était vendu dans le même coin,36163617904361801:13:08.180 --> 01:13:11.5203619vous pouvez utiliser la méthode des comparables dans la mesure que vous ajoutez,36203621905362201:13:11.620 --> 01:13:16.2403623par exemple, pour certaines spécificités de ce 6 plexes-là ou peu importe.36243625906362601:13:16.420 --> 01:13:18.0203627Mais ça reste une méthode qui est secondaire.36283629907363001:13:18.160 --> 01:13:19.4003631La principale, c'est les retenus.36323633908363401:13:19.900 --> 01:13:25.0203635Donc, il faut vraiment que vous vous tenez compte des loyers réels de l'édifice avec36363637909363801:13:25.040 --> 01:13:28.4603639le taux d'inoccupation et que vous appliquez une méthode,36403641910364201:13:28.540 --> 01:13:32.5403643donc vous appliquez une croissance des revenus puis vous actualisez.36443645911364601:13:32.820 --> 01:13:35.8403647Donc, c'est la méthode la plus utilisée.36483649912365001:13:35.940 --> 01:13:40.0003651Donc, les pro-format en immobilier, tout ça, les banques pour évaluer votre actif,36523653913365401:13:40.100 --> 01:13:41.9803655si vous accordez le prix, ils vont utiliser la méthode des revenus aussi.36563657914365801:13:42.540 --> 01:13:46.6003659Et la méthode de coût. Donc, ça ici, c'est aussi très secondaire.36603661915366201:13:46.800 --> 01:13:49.5603663C'est faisable. Donc, c'est-à-dire que combien ça coûterait reconstruire le 636643665916366601:13:49.580 --> 01:13:51.4003667logements, moins la dépréciation.36683669917367001:13:51.720 --> 01:13:53.0803671C'est ici qu'il y a plus de chances.36723673918367401:13:53.340 --> 01:13:55.6003675Ici, donc, ça, c'est spécial, mais dans les immeubles locatifs,36763677919367801:13:56.740 --> 01:14:02.9003679c'est un des rares marchés où la méthode des coûts en ce moment est énormément36803681920368201:14:02.920 --> 01:14:05.9203683élevée. Donc, c'est-à-dire que ça coûte très cher à construire36843685921368601:14:07.580 --> 01:14:10.0603687un immeuble locatif. Donc, c'est...36883689922369001:14:10.600 --> 01:14:14.1803691On entend souvent dans les médias, mettons, les loyers montrent...36923693923369401:14:16.280 --> 01:14:17.8003695La hausse des loyers était...36963697924369801:14:18.720 --> 01:14:22.4603699Et pas justement, par exemple, pour des vieux logements,37003701925370201:14:22.640 --> 01:14:25.5803703mais pour les nouveaux logements, malheureusement, les prix qu'on voit sur les37043705926370601:14:25.600 --> 01:14:28.5803707marchés, c'est parce que les coûts de construction reflètent réellement ça.37083709927371001:14:28.680 --> 01:14:32.4203711Donc, construire un logement, mettons, de 6 unités en montant,37123713928371401:14:32.680 --> 01:14:34.3803715ça prend souvent une structure en béton.37163717929371801:14:35.540 --> 01:14:38.2803719C'est astronomique, donc, tous les coûts qui doivent être faits.37203721930372201:14:38.300 --> 01:14:44.6203723Donc, la valeur qui est amenée par la méthode des coûts est souvent far37243725931372601:14:44.640 --> 01:14:48.8203727away des autres façons de déterminer les revenus.37283729932373001:14:50.760 --> 01:14:53.8403731Excusez-moi, pas les revenus, mais la valeur de la propriété.37323733933373401:14:54.280 --> 01:14:58.3203735Donc, ça, c'est un des rares exceptions parce que la méthode des coûts est37363737934373801:14:58.340 --> 01:15:01.0403739supérieure. Ça n'a pas toujours été vrai.37403741935374201:15:01.060 --> 01:15:06.3603743C'est vraiment récemment avec l'augmentation du coût de la main-d'oeuvre en37443745936374601:15:06.380 --> 01:15:12.9003747construction des matériaux, du béton, de tout ce qui constitue une propriété.37483749937375001:15:13.440 --> 01:15:15.3003751Maintenant, une église ou un musée.37523753938375401:15:15.740 --> 01:15:17.1203755Bon, comparaison, on oublie ça.37563757939375801:15:17.220 --> 01:15:19.2003759Il n'y a pas assez d'exemples dans les alentours.37603761940376201:15:20.140 --> 01:15:23.2403763Revenu, bon, je ne suis pas vraiment pour une église ou pour un musée.37643765941376601:15:23.400 --> 01:15:25.1003767La seule qui est viable, c'est la méthode d'égo.37683769942377001:15:25.980 --> 01:15:28.2203771Un bâtiment qui est industriel.37723773943377401:15:28.240 --> 01:15:31.2803775C'est possible d'appliquer donc une méthode des comparaisons.37763777944377801:15:31.460 --> 01:15:33.3003779Il y a des bâtiments industriels qui peuvent être similaires,37803781945378201:15:33.380 --> 01:15:37.8403783qui se sont vendus dans les alentours, mais tu es rendu donc près de l'offre pour37843785946378601:15:37.860 --> 01:15:44.4603787une église, mais bon, c'est l'organisme qui vous prépare à37883789947379001:15:44.480 --> 01:15:50.4803791l'ordre des valiateurs agréés, dit que c'est secondaire dans les deux cas,37923793948379401:15:51.120 --> 01:15:52.4003795au niveau des revenus également.37963797949379801:15:53.480 --> 01:15:57.1203799La méthode la plus justifiée, c'est la méthode des coûts ici.38003801950380201:15:58.080 --> 01:16:00.3003803Construction neuve, comparaison, ça peut être appliqué.38043805951380601:16:00.400 --> 01:16:04.2203807Ça ne va pas donner une valeur qui est loin de la plate nécessairement,38083809952381001:16:04.300 --> 01:16:05.6003811mais ce n'est pas la plus adaptée.38123813953381401:16:06.800 --> 01:16:08.9003815Revenu, on n'applique pas ça comme pour une maison ni familiale.38163817954381801:16:09.020 --> 01:16:11.2403819Qu'elle soit neuve ou non, il ne faut pas appliquer la méthode des revenus.38203821955382201:16:11.800 --> 01:16:14.0803823Mais là, dans ce cas-là ici, contrairement à la maison ni familiale,38243825956382601:16:15.160 --> 01:16:17.7403827la construction neuve, c'est le contraire.38283829957383001:16:17.840 --> 01:16:19.6403831C'est-à-dire qu'on recommande la méthode des coûts.38323833958383401:16:21.240 --> 01:16:23.9803835Les centres commerciaux, méthode principale, c'est revenu,38363837959383801:16:24.240 --> 01:16:27.2603839c'est des loyers, donc les commerces payent un loyer.38403841960384201:16:30.400 --> 01:16:34.8003843Comparaison, oui, il y a probablement des petits centres d'achat de quartier qui38443845961384601:16:34.820 --> 01:16:38.1803847sont des fois transigés, tout ça, donc c'est possible qu'il y ait des comparables38483849962385001:16:38.200 --> 01:16:41.9003851disponibles. Et coût également, donc on peut appliquer la méthode des coûts,38523853963385401:16:42.300 --> 01:16:44.5803855c'est totalement valable dans ce cas-là ici.38563857964385801:16:44.900 --> 01:16:46.9603859Souvent, les centres d'achat ne sont pas utilisés, par exemple,38603861965386201:16:47.080 --> 01:16:50.1203863il n'y a pas de grosses dépréciations nécessairement appliquées,38643865966386601:16:50.220 --> 01:16:51.6003867étant donné que ce n'est pas des bâtiments, par exemple,38683869967387001:16:51.700 --> 01:16:58.4403871qui datent de 50 ou 100 ans. École publique, la méthode,38723873968387401:16:58.560 --> 01:17:05.0403875c'est les coûts, parce que, bon, comparable, c'est un usage qui est très spécifique,38763877969387801:17:05.140 --> 01:17:11.4403879qui est le même revenu, non, parce que c'est utilisé par la personne qui le détient,38803881970388201:17:11.500 --> 01:17:13.2403883donc il n'y a pas nécessairement de location ou à ce niveau.38843885971388601:17:15.600 --> 01:17:17.9803887terrain vacant, donc c'est la méthode des comparaisons,38883889972389001:17:18.160 --> 01:17:23.8803891c'est la principale. Donc, à ce niveau-là, la valeur résidue peut être soit les38923893973389401:17:23.900 --> 01:17:28.4203895barrières amphithéotiques, on peut potentiellement utiliser ça pour la méthode des38963897974389801:17:28.440 --> 01:17:32.0403899revenus, mais retenez surtout que c'est la méthode des comparaisons qui est la39003901975390201:17:32.060 --> 01:17:33.8803903principale pour les terrains vacants.39043905976390601:17:36.120 --> 01:17:39.5203907Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts,39083909977391001:17:40.200 --> 01:17:42.3403911c'est que ce sont l'universalité.39123913978391401:17:42.500 --> 01:17:45.2203915Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées,39163917979391801:17:46.080 --> 01:17:46.8803919c'est, donc,39203921980392201:17:48.560 --> 01:17:51.1803923ça amène une universalité, donc, de la méthode.39243925981392601:17:51.520 --> 01:17:55.2803927C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus39283929982393001:17:55.300 --> 01:18:00.1803931intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit,39323933983393401:18:00.300 --> 01:18:03.5003935au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre,39363937984393801:18:03.620 --> 01:18:07.1603939c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état,39403941985394201:18:07.300 --> 01:18:10.4003943donc, du produit qu'on évalue, par exemple.39443945986394601:18:11.620 --> 01:18:15.6403947La transparence, donc c'est-à-dire que c'est des coûts qui est réellement reliés au39483949987395001:18:15.660 --> 01:18:19.4603951coût et non par exemple aux comparables où les comparables,39523953988395401:18:19.600 --> 01:18:24.5803955c'est basé sur des ventes. Donc c'est-à-dire que si les ventes qu'on utilise par39563957989395801:18:24.600 --> 01:18:28.6803959exemple pour déterminer la valeur de notre propriété sont piésées,39603961990396201:18:28.780 --> 01:18:33.6203963donc par exemple on est dans un marché où tout est pratiquement sur-enchaire,39643965991396601:18:34.140 --> 01:18:37.8003967la valeur qu'on va obtenir par les comparables va refléter les prix de sur-en39683969992397001:18:37.820 --> 01:18:41.3403971-charge. Donc, on va potentiellement traiter la sur-en-charge.39723973993397401:18:42.020 --> 01:18:46.8003975Mais reste que c'est le prix qu'on doit qui est dans un la valeur marchande dans un39763977994397801:18:46.820 --> 01:18:48.9603979marché où il y a beaucoup d'acheteurs par rapport aux vendeurs.39803981995398201:18:49.680 --> 01:18:52.4003983Mais ce n'est pas nécessairement la valeur de reconstruction.39843985996398601:18:53.280 --> 01:18:55.6203987C'est ça la particularité.39883989997399001:18:59.100 --> 01:19:00.2803991Véification contre les avocations.39923993998399401:19:00.980 --> 01:19:04.9603995Ça ici, c'est un excès. La méthode des coûts peut être utilisée pour valider,39963997999399801:19:05.040 --> 01:19:07.8403999donc la méthode est comparable dans le cas d'une évaluation qui doit être plus400040011000400201:19:07.860 --> 01:19:09.6204003rigoureuse ou vraiment plus détaillée.400440051001400601:19:12.500 --> 01:19:15.0804007Pour certaines propriétés uniques, c'est la seule méthode qui peut être appliquée.400840091002401001:19:15.400 --> 01:19:17.1404011En assurance, c'est la base qui est standard.401240131003401401:19:21.080 --> 01:19:25.3204015Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là,401640171004401801:19:25.680 --> 01:19:30.2604019la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la402040211005402201:19:30.280 --> 01:19:34.1004023valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer,402440251006402601:19:34.220 --> 01:19:36.5204027étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables.402840291007403001:19:39.440 --> 01:19:46.1004031Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très403240331008403401:19:46.120 --> 01:19:50.3604035adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le403640371009403801:19:50.380 --> 01:19:55.7004039calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs404040411010404201:19:55.720 --> 01:19:59.1204043subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans,404440451011404601:19:59.240 --> 01:20:03.5004047on peut se ramasser à retirer 2 millions moins de valeur de construction de 3.404840491012405001:20:03.680 --> 01:20:06.8204051Donc, c'est moins adapté, plus bâtiment vu.405240531013405401:20:07.460 --> 01:20:11.7404055Mais surtout, c'est que c'est une façon de faire qui demande une expertise beaucoup405640571014405801:20:11.760 --> 01:20:15.8004059plus approfondie. C'est-à-dire que ça prend des connaissances sur tout ce qui est406040611015406201:20:15.820 --> 01:20:21.3204063matériau de construction, qualité des constructions, les coûts.406440651016406601:20:22.480 --> 01:20:26.0204067il faut vraiment comprendre le processus de construction des bâtiments pour être406840691017407001:20:26.040 --> 01:20:31.5604071capable de faire cette méthode-là donc ça on va le voir relativement bien tout au407240731018407401:20:31.580 --> 01:20:35.6404075long de la session toutes les composantes par exemple qui doivent être appliquées c407640771019407801:20:35.660 --> 01:20:41.9004079'est pas un cours de méthode de construction mais c'est on voit vraiment quel type408040811020408201:20:41.920 --> 01:20:45.4404083de matériaux dans une maison sont construits comme étant plus haut de gamme,408440851021408601:20:45.460 --> 01:20:50.7404087moyenne gamme pas de gamme puis vraiment il y en a qui sont intuitifs Si on met par408840891022409001:20:50.760 --> 01:20:54.7804091exemple tout ce qui est vénile pour recouvrir la maison,409240931023409401:20:55.780 --> 01:20:57.3204095comment c'est déterminé le prix de ça ?409640971024409801:20:57.500 --> 01:20:58.6404099C'est par pied carré.410041011025410201:21:01.500 --> 01:21:05.1804103Chaque carré de un pied par un pied, ça a un coût.410441051026410601:21:05.340 --> 01:21:08.1004107Que ce soit la brique ou le vénile ou autre revêtement extérieur,410841091027411001:21:08.440 --> 01:21:13.1204111ça a un coût qui quantifie par unité de pied carré.411241131028411401:21:14.340 --> 01:21:20.6404115et la main-d'oeuvre est inclue dans cette valeur-là par rapport411641171029411801:21:20.660 --> 01:21:23.4604119au coût du marché en ce moment-là.412041211030412201:21:25.700 --> 01:21:31.3204123Donc, comment on a dit ça ? Ici, c'est une représentation de la fiabilité des412441251031412601:21:31.340 --> 01:21:36.8804127méthodes. Comme on a dit, la pertinence pour les constructions neuves,412841291032413001:21:36.960 --> 01:21:39.3604131c'est probablement le plus justifié.413241331033413401:21:39.480 --> 01:21:44.4004135C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune…413641371034413801:21:44.420 --> 01:21:48.1404139en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves,414041411035414201:21:48.240 --> 01:21:49.7204143c'est la seule méthode qui s'impose.414441451036414601:21:49.880 --> 01:21:53.7204147Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel,414841491037415001:21:53.900 --> 01:21:56.2604151pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire,415241531038415401:21:56.380 --> 01:21:58.3804155on est obligé d'utiliser la méthode des coûts.415641571039415801:21:59.120 --> 01:22:02.5804159Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode,416041611040416201:22:02.600 --> 01:22:05.2804163c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon.416441651041416601:22:06.100 --> 01:22:11.5604167Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable,416841691042417001:22:11.660 --> 01:22:15.5604171c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison aussi,417241731043417401:22:15.700 --> 01:22:21.3604175c'est que ça reste que c'est quand même, si maintenant on pourrait dire,417641771044417801:22:21.740 --> 01:22:24.3004179c'est pas négatif, ça ajoute pas maintenant, on pourrait dire,418041811045418201:22:25.040 --> 01:22:26.9604183un risque de,418441851046418601:22:28.640 --> 01:22:33.8404187la valeur ne va pas être tant out of bound que maintenant si on utilise un bâtiment418841891047419001:22:33.860 --> 01:22:36.2204191très ancien. C'est pour ça qu'il y a de l'autre côté de la petite ligne.419241931048419401:22:36.400 --> 01:22:37.7604195C'est parce que ça, c'est vraiment proscrit.419641971049419801:22:38.440 --> 01:22:45.3204199Si c'est un bâtiment de 75 ans, la méthode des coûts, il faut remplir ça parce qu'il420042011050420201:22:45.340 --> 01:22:48.8004203faut qu'il y ait une méchante dépréciation qui soit appliquée.420442051051420601:22:48.980 --> 01:22:51.9004207Puis là, c'est beaucoup trop difficile à quantifier.420842091052421001:22:52.380 --> 01:22:54.5004211Donc, la valeur va vraiment être extrêmement biaisée.421242131053421401:22:54.620 --> 01:23:01.0604215Donc, c'est pour ça que la fiabilité est vraiment un autre421642171054421801:23:01.080 --> 01:23:06.8404219côté de l'axe. Donc, ce graphique-là, en soi, ça provient du document au CHQ.422042211055422201:23:09.160 --> 01:23:15.0204223Donc, c'est ça. Contexte québécois, donc, c'est l'ordre professionnel qui régit le422442251056422601:23:15.040 --> 01:23:17.1004227code de profession, donc des valeteurs agréés.422842291057423001:23:17.220 --> 01:23:18.4404231Mais ça, vous savez déjà tout ça.423242331058423401:23:22.440 --> 01:23:25.0004235Donc, ça ici, ça va être plus dans le…423642371059423801:23:25.020 --> 01:23:27.8204239Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine.424042411060424201:23:28.080 --> 01:23:31.4404243Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine.424442451061424601:23:32.660 --> 01:23:34.9204247Je prendrai les questions, donc, s'il y en a.424842491062425001:23:35.320 --> 01:23:37.2204251Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est…425242531063425401:23:37.240 --> 01:23:40.4204255on est dans la durée 1h10. Donc, c'est la première séance qui est plus courte.425642571064425801:23:42.060 --> 01:23:46.3204259Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez.426042611065426201:23:46.340 --> 01:23:48.4604263Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement,426442651066426601:23:48.640 --> 01:23:52.2804267vous pouvez enlever votre micro et parler.426842691067427001:23:54.780 --> 01:23:57.5404271De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait.427242731068427401:23:57.640 --> 01:24:01.3804275Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte427642771069427801:24:01.400 --> 01:24:02.9804279pour commencer plus en 12 heures.428042811070428201:24:03.040 --> 01:24:05.7204283Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par428442851071428601:24:05.740 --> 01:24:10.0404287séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le428842891072429001:24:10.060 --> 01:24:12.7804291site du cours après. Vous allez le voir, donc, dans 15 minutes.429242931073429401:24:12.800 --> 01:24:18.9604295Je vais vous envoyer par courriel après chaque séance, le lien vers la vidéo de la429642971074429801:24:18.980 --> 01:24:19.8004299séance ici.430043011075430201:24:22.220 --> 01:24:27.4004303Sinon, c'est tout pour moi. Est-ce qu'on va faire des exercices pendant le cours ou430443051076430601:24:27.420 --> 01:24:33.5004307c'est vraiment interactif qu'on doit le faire par nous autres même430843091077431001:24:33.520 --> 01:24:39.5604311sur le site interactif ? Oui, dans les slides, on va faire plein d431243131078431401:24:39.580 --> 01:24:41.8804315'exercices. Donc là, c'est parce que c'est vraiment l'introduction,431643171079431801:24:41.980 --> 01:24:48.0804319mais oui, on ne sait pas. En soi, dans les slides, il y a des exercices432043211080432201:24:48.100 --> 01:24:50.9204323qui sont suffisants pour faire les examens.432443251081432601:24:51.580 --> 01:24:54.7404327Donc, le contenu des slides est le seul contenu du cours.432843291082433001:24:55.120 --> 01:24:58.9604331Donc, vous allez voir, il y a des slides qui ont peut-être 60 pages.433243331083433401:24:59.440 --> 01:25:00.8004335C'est vraiment tout le contenu du cours est dedans.433643371084433801:25:01.320 --> 01:25:03.8204339C'est comme maintenant, à la fin, il y a des lectures complémentaires,434043411085434201:25:03.900 --> 01:25:10.9604343mais c'est complémentaire. C'est vraiment pour vraiment tout le contenu qui est pour434443451086434601:25:10.980 --> 01:25:14.1804347la méthode des coups de l'OEAQ et dans les slides.434843491087435001:25:14.760 --> 01:25:19.3604351C'est vraiment la meilleure. Si on lit les slides dans le cours comme il faut et qu435243531088435401:25:19.380 --> 01:25:23.5604355'on fait les petits quiz interactifs que vous avez mis et qu'on fait les exercices435643571089435801:25:23.580 --> 01:25:25.4204359du cours des séances, ça devrait bien aller.436043611090436201:25:25.560 --> 01:25:27.9804363C'est ce que je comprends. Oui, c'est sûr.436443651091436601:25:29.280 --> 01:25:32.2204367Ça va bien aller. Si vous faites tout ça, il n'y a aucun stress.436843691092437001:25:32.400 --> 01:25:35.8404371Ça va très bien aller. puis en plus, si vous écoutez les vidéos maintenant du cours,437243731093437401:25:36.220 --> 01:25:39.0204375oui, ça va très bien. Parfait, merci.437643771094437801:25:39.140 --> 01:25:42.4204379Parfait. Bon, bien, donc, on va s'arrêter là s'il n'y a pas d'autres questions.438043811095438201:25:43.800 --> 01:25:47.3404383Je vous souhaite une... Bon vendredi et une bonne fin de semaine.438443851096438601:25:47.380 --> 01:25:48.9204387J'ai peut-être une dernière petite question.438843891097439001:25:49.720 --> 01:25:55.7204391Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y439243931098439401:25:55.740 --> 01:25:59.3804395a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant.439643971099439801:26:00.040 --> 01:26:05.9404399Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il440044011100440201:26:05.960 --> 01:26:09.1204403donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une440444051101440601:26:09.140 --> 01:26:13.8804407dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin,440844091102441001:26:13.980 --> 01:26:17.0804411c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur441244131103441401:26:17.100 --> 01:26:22.8404415marchande ou ? Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez,441644171104441801:26:23.040 --> 01:26:28.5604419écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est442044211105442201:26:28.580 --> 01:26:34.5604423plus ici comme ça Non c'est en haut Oui, ça ici, vous voyez442444251106442601:26:34.580 --> 01:26:37.2004427733 500, c'est quoi cette valeur-là ?442844291107443001:26:37.720 --> 01:26:41.9204431Ah, ici, donc ça c'est vraiment l'estimation par exemple.443244331108443401:26:43.060 --> 01:26:48.1004435Que le site fait, mais à la fin, la dernière valeur, ça représente quoi,443644371109443801:26:48.140 --> 01:26:52.5804439savez-vous ? Vous voulez dire donc le 617 000 ici ?444044411110444201:26:53.100 --> 01:26:58.6604443Bien, il y a 617 400, puis après ça, si vous regardez sur la ligne…444444451111444601:26:59.420 --> 01:27:03.7604447Ici, là ? Non, en haut. Oui. la ligne du temps où ce qui est écrit,444844491112445001:27:03.880 --> 01:27:09.0604451le 617 000, si vous remontez encore, vous voyez le petit losange où il établit votre445244531113445401:27:09.080 --> 01:27:12.2004455valeur d'estimation. Mais si vous allez plus à droite, la même ligne,445644571114445801:27:12.760 --> 01:27:16.5804459vous voyez 733 500. C'est quoi ces valeurs-là sur cette ligne ?446044611115446201:27:16.820 --> 01:27:19.7604463C'est un intervalle de confiance, étant donné que chaque mesure,446444651116446601:27:19.960 --> 01:27:21.8404467il y a un score de fiabilité qui est accordé.446844691117447001:27:21.980 --> 01:27:25.3604471C'est-à-dire que c'est la variabilité des comparables et tout ça.447244731118447401:27:26.000 --> 01:27:31.2204475Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans 80 % du cas, c'est-à-dire le percentile 10 ici,447644771119447801:27:32.040 --> 01:27:37.2004479le personnel 90, c'est vraiment, donc, 80 % du temps, ça va être dans cette448044811120448201:27:37.220 --> 01:27:40.7604483braquette-là. Donc, si on arrive à une valeur qui est estimée ici,448444851121448601:27:40.860 --> 01:27:43.4404487vous voyez quel rôle ici, c'est vraiment l'intervalle de confiance qu'on pourrait448844891122449001:27:43.460 --> 01:27:46.6604491dire. Ah, OK. Ça, c'est ça, c'est le maximum de la valeur,449244931123449401:27:46.700 --> 01:27:48.1204495dans le fond, qu'on pourrait...449644971124449801:27:48.140 --> 01:27:52.3404499Bien, c'est ça, oui. C'est vraiment le maximum, mais c'est surtout,450045011125450201:27:52.440 --> 01:27:55.9604503c'est sûr que la valeur, mettons, réelle va être à l'intérieur de cette braquette450445051126450601:27:55.980 --> 01:27:58.4604507-là. OK. C'est ça. On peut...450845091127451001:27:58.480 --> 01:28:01.1404511C'est... C'est une ordre de grandeur.451245131128451401:28:01.280 --> 01:28:02.4604515C'est une ordre de grandeur, c'est ça.451645171129451801:28:03.220 --> 01:28:05.2604519Le rôle est à l'intérieur de cet ordre de grandeur.452045211130452201:28:05.460 --> 01:28:08.2404523Mais vous avez ici à droite, si vous regardez, un score de fiabilité.452445251131452601:28:08.340 --> 01:28:10.1804527Puis ça, c'est important parce que ce n'est pas nécessairement,452845291132453001:28:10.240 --> 01:28:11.6804531ils ne sont pas toutes fiables, donc les mesures.453245331133453401:28:12.240 --> 01:28:15.2604535Souvent, quand il n'y a pas de comparable à C, il y a un score de fiabilité qui est453645371134453801:28:15.280 --> 01:28:18.0604539plus faible. Où ça ? Ici à droite, oui.454045411135454201:28:18.480 --> 01:28:19.9804543Oui, c'est ça.454445451136454601:28:21.980 --> 01:28:25.0404547Mais habituellement, comme vous voyez, 22 % super gros rôle,454845491137455001:28:25.280 --> 01:28:27.8604551ça fait du sens. Oui, c'est ça.455245531138455401:28:27.880 --> 01:28:34.4404555ok, merci bon ben on va se quitter sur ça puis je vous souhaite donc bonne455645571139455801:28:34.460 --> 01:28:37.6804559fin de semaine puis on se parle la semaine prochaine merci,456045611140456201:28:37.700 --> 01:28:40.0004563au revoir merci, bonne soirée4564