Vidéo de la séance 3 (24 sept. 2026, 2 h) : 46 chapitres, transcription, exemple de comparaison directe et présentation du TP1
Co-Authored-By: Claude Fable 5.1 <noreply@anthropic.com>
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@@ -14,7 +14,7 @@ | |||||
| 14 | | **Santé** | `GET /api/health` → `{"ok":true,"started":…,"root":…,"uptime":…}` | | 14 | | **Santé** | `GET /api/health` → `{"ok":true,"started":…,"root":…,"uptime":…}` | | ||
| 15 | | **Dépôt** | `gitsrv:~/srv/git/uqo-imm1033.git` (spbgit, git.spboucher.ai) | | 15 | | **Dépôt** | `gitsrv:~/srv/git/uqo-imm1033.git` (spbgit, git.spboucher.ai) | | ||
| 16 | | **Auteur / contact** | **Simon-Pierre Boucher** — contact@spboucher.ai | | 16 | | **Auteur / contact** | **Simon-Pierre Boucher** — contact@spboucher.ai | | ||
| 17 | −| **Version publiée** | v2 « refonte majeure » — build du 2026-09-24 14:23:05, déployée le 2026-09-05 23:37 | | 17 | +| **Version publiée** | v2 « refonte majeure » — build du 2026-09-25 07:01:56, déployée le 2026-09-05 23:37 | | ||
| 18 | 18 | ||||
| 19 | --- | 19 | --- | ||
| 20 | 20 | ||||
@@ -60,7 +60,7 @@ généré à la main : on modifie le LaTeX, on reconstruit, on redéploie (voir | |||||
| 60 | 60 | ||||
| 61 | ## 2. Ce que contient le site | 61 | ## 2. Ce que contient le site | ||
| 62 | 62 | ||||
| 63 | −Statistiques du build publié (`dist/data/meta.json`, build `2026-09-24 14:23:05`) : | 63 | +Statistiques du build publié (`dist/data/meta.json`, build `2026-09-25 07:01:56`) : | ||
| 64 | 64 | ||||
| 65 | | Indicateur | Valeur | | 65 | | Indicateur | Valeur | | ||
| 66 | |---|---| | 66 | |---|---| | ||
@@ -77,11 +77,11 @@ Statistiques du build publié (`dist/data/meta.json`, build `2026-09-24 14:23:05 | |||||
| 77 | | Explorateurs interactifs insérés dans les séances | 9 | | 77 | | Explorateurs interactifs insérés dans les séances | 9 | | ||
| 78 | | Générateurs de problèmes d'entraînement | 13 | | 78 | | Générateurs de problèmes d'entraînement | 13 | | ||
| 79 | | Séquences (jeu de remise en ordre) | 6 | | 79 | | Séquences (jeu de remise en ordre) | 6 | | ||
| 80 | −| Entrées de l'index de recherche plein texte | 2 587 | | 80 | +| Entrées de l'index de recherche plein texte | 2 633 | | ||
| 81 | | Diapositives (PDF, une par séance) | 14 | | 81 | | Diapositives (PDF, une par séance) | 14 | | ||
| 82 | | Travaux pratiques publiés (énoncé PDF + gabarit Excel) | 3 | | 82 | | Travaux pratiques publiés (énoncé PDF + gabarit Excel) | 3 | | ||
| 83 | | Rapport marché de l'habitation | 21 sections · 67 figures SVG · 28 tableaux | | 83 | | Rapport marché de l'habitation | 21 sections · 67 figures SVG · 28 tableaux | | ||
| 84 | −| Fichiers dans `dist/` | 481 (≈ 454 Mo) | | 84 | +| Fichiers dans `dist/` | 603 (≈ 703 Mo) | | ||
| 85 | 85 | ||||
| 86 | **Publié** : notes intégrales des 14 séances, annexes, bibliographie, plan de cours (PDF), notes complètes (PDF), | 86 | **Publié** : notes intégrales des 14 séances, annexes, bibliographie, plan de cours (PDF), notes complètes (PDF), | ||
| 87 | diapositives (PDF), énoncés des TP et gabarits Excel, rapport marché (HTML + PDF + données HPI ACI xlsx + script | 87 | diapositives (PDF), énoncés des TP et gabarits Excel, rapport marché (HTML + PDF + données HPI ACI xlsx + script | ||
@@ -126,7 +126,7 @@ Le générateur ne les copie pas ; ne pas les ajouter à la main dans `dist/`. | |||||
| 126 | annexes `A` … `F`), 67 figures SVG, 28 tableaux, valeurs clés, **explorateurs HPI ACI** (`data/hpi.json`) et | 126 | annexes `A` … `F`), 67 figures SVG, 28 tableaux, valeurs clés, **explorateurs HPI ACI** (`data/hpi.json`) et | ||
| 127 | **FRED** (`data/fred.json`), PDF complet et données sources dans `files/rapport/`. | 127 | **FRED** (`data/fred.json`), PDF complet et données sources dans `files/rapport/`. | ||
| 128 | - `/bibliographie` : bibliographie fusionnée du manuel et du rapport. | 128 | - `/bibliographie` : bibliographie fusionnée du manuel et du rapport. | ||
| 129 | −- `/recherche` : recherche plein texte côté client (`data/search.json`, 2 587 entrées). | 129 | +- `/recherche` : recherche plein texte côté client (`data/search.json`, 2 633 entrées). | ||
| 130 | 130 | ||||
| 131 | ### 3.5 Transversal | 131 | ### 3.5 Transversal | ||
| 132 | - Thème clair UQO par défaut, thème sombre, taille de texte réglable, navigation clavier. | 132 | - Thème clair UQO par défaut, thème sombre, taille de texte réglable, navigation clavier. | ||
@@ -221,7 +221,7 @@ Ce qui est volontairement exclu : `cache/` du générateur (SVG TikZ et figures | |||||
| 221 | | `assets/` | 172 | 20 Mo | CSS, JS, polices, SVG des figures (TikZ + rapport), logos, icônes PWA, image OG | | 221 | | `assets/` | 172 | 20 Mo | CSS, JS, polices, SVG des figures (TikZ + rapport), logos, icônes PWA, image OG | | ||
| 222 | | `bibliographie/` | 1 | 55 Ko | Bibliographie fusionnée manuel + rapport | | 222 | | `bibliographie/` | 1 | 55 Ko | Bibliographie fusionnée manuel + rapport | | ||
| 223 | | `carte/` | 1 | 44 Ko | Carte du cours (SVG radial) | | 223 | | `carte/` | 1 | 44 Ko | Carte du cours (SVG radial) | | ||
| 224 | −| `data/` | 9 | 2 Mo | JSON/JS consommés par le client (quiz, fiches, glossaire, recherche, outils, entraînement, HPI, FRED, meta) | | 224 | +| `data/` | 9 | 3 Mo | JSON/JS consommés par le client (quiz, fiches, glossaire, recherche, outils, entraînement, HPI, FRED, meta) | | ||
| 225 | | `definitions/` | 1 | 119 Ko | Toutes les définitions | | 225 | | `definitions/` | 1 | 119 Ko | Toutes les définitions | | ||
| 226 | | `diapositives/` | 1 | 31 Ko | Liste des 14 PDF de diapositives | | 226 | | `diapositives/` | 1 | 31 Ko | Liste des 14 PDF de diapositives | | ||
| 227 | | `entrainement/` | 1 | 25 Ko | Problèmes à données aléatoires | | 227 | | `entrainement/` | 1 | 25 Ko | Problèmes à données aléatoires | | ||
@@ -235,9 +235,9 @@ Ce qui est volontairement exclu : `cache/` du générateur (SVG TikZ et figures | |||||
| 235 | | `quiz/` | 1 | 25 Ko | Quiz par séance + examen blanc | | 235 | | `quiz/` | 1 | 25 Ko | Quiz par séance + examen blanc | | ||
| 236 | | `rapport/` | 22 | 878 Ko | Rapport marché de l'habitation : 21 sections + annexes A–F | | 236 | | `rapport/` | 22 | 878 Ko | Rapport marché de l'habitation : 21 sections + annexes A–F | | ||
| 237 | | `recherche/` | 1 | 25 Ko | Recherche plein texte | | 237 | | `recherche/` | 1 | 25 Ko | Recherche plein texte | | ||
| 238 | −| `ressources/` | 1 | 39 Ko | Téléchargements | | 238 | +| `ressources/` | 1 | 40 Ko | Téléchargements | | ||
| 239 | | `seance/` | 14 | 4 Mo | Les 14 séances (`seance/01` … `seance/14`) | | 239 | | `seance/` | 14 | 4 Mo | Les 14 séances (`seance/01` … `seance/14`) | | ||
| 240 | −| `videos/` | 215 | 404 Mo | Séances vidéo : enregistrements Zoom (mp4/m4a hors git), sous-titres VTT, transcription synchronisée, chapitres, storyboard | | 240 | +| `videos/` | 337 | 653 Mo | Séances vidéo : enregistrements Zoom (mp4/m4a hors git), sous-titres VTT, transcription synchronisée, chapitres, storyboard | | ||
| 241 | | `index.html` | 1 | — | Accueil : héros, parties, calendrier, évaluations, accès rapides | | 241 | | `index.html` | 1 | — | Accueil : héros, parties, calendrier, évaluations, accès rapides | | ||
| 242 | | `404.html` | 1 | — | Page introuvable (servie avec le statut 404) | | 242 | | `404.html` | 1 | — | Page introuvable (servie avec le statut 404) | | ||
| 243 | | `manifest.webmanifest` | 1 | — | PWA (`name`, `short_name`, icônes, `theme_color #0f6180`) | | 243 | | `manifest.webmanifest` | 1 | — | PWA (`name`, `short_name`, icônes, `theme_color #0f6180`) | | ||
@@ -374,7 +374,7 @@ curl -s https://www.uqo-imm1033.app/api/health # uptime | |||||
| 374 | 374 | ||||
| 375 | - PM2 est configuré au démarrage (`pm2 startup`) sur tous les nœuds d'apps : l'app revient après un redémarrage. | 375 | - PM2 est configuré au démarrage (`pm2 startup`) sur tous les nœuds d'apps : l'app revient après un redémarrage. | ||
| 376 | - Le site est aussi surveillé par l'app MacLustr (macOS / iOS) via le registre `mld` (santé loopback + PM2). | 376 | - Le site est aussi surveillé par l'app MacLustr (macOS / iOS) via le registre `mld` (santé loopback + PM2). | ||
| 377 | −- Emplacement disque sur le nœud : `~/apps/uqo-imm1033/` (`server.mjs`, `package.json`, `README.md`, `dist/`, ≈ 454 Mo). | 377 | +- Emplacement disque sur le nœud : `~/apps/uqo-imm1033/` (`server.mjs`, `package.json`, `README.md`, `dist/`, ≈ 703 Mo). | ||
| 378 | - Si `mld status` montre `stale`/`offline` : `ssh <nœud> pm2 ls`, puis `mld deploy uqo-imm1033` (idempotent). | 378 | - Si `mld status` montre `stale`/`offline` : `ssh <nœud> pm2 ls`, puis `mld deploy uqo-imm1033` (idempotent). | ||
| 379 | 379 | ||||
| 380 | ## 11. Mettre à jour le contenu | 380 | ## 11. Mettre à jour le contenu | ||
@@ -403,7 +403,7 @@ indexe le HTML de `dist/<cours>/seance/NN` pour son RAG. | |||||
| 403 | - Polices servies localement ou via le CSS du site ; KaTeX pré-rendu (pas de CDN mathématique au chargement). | 403 | - Polices servies localement ou via le CSS du site ; KaTeX pré-rendu (pas de CDN mathématique au chargement). | ||
| 404 | - En-têtes de sécurité posés par `server.mjs` (§7) ; ngrok termine le TLS (`https://www.uqo-imm1033.app`). | 404 | - En-têtes de sécurité posés par `server.mjs` (§7) ; ngrok termine le TLS (`https://www.uqo-imm1033.app`). | ||
| 405 | - Performance : HTML < 300 Ko par séance avant compression, SVG compressés à la volée, cache long sur `/assets/` et | 405 | - Performance : HTML < 300 Ko par séance avant compression, SVG compressés à la volée, cache long sur `/assets/` et | ||
| 406 | − `/files/`, `ETag`/`304`. Un site complet pèse ≈ 454 Mo dont ≈ 18 Mo de PDF. | 406 | + `/files/`, `ETag`/`304`. Un site complet pèse ≈ 703 Mo dont ≈ 18 Mo de PDF. | ||
| 407 | - Accessibilité : contrastes du thème UQO vérifiés, navigation clavier, `lang="fr-CA"`, lecture audio. | 407 | - Accessibilité : contrastes du thème UQO vérifiés, navigation clavier, `lang="fr-CA"`, lecture audio. | ||
| 408 | 408 | ||||
| 409 | ## 13. Identité visuelle | 409 | ## 13. Identité visuelle | ||
@@ -421,7 +421,7 @@ indexe le HTML de `dist/<cours>/seance/NN` pour son RAG. | |||||
| 421 | |---|---| | 421 | |---|---| | ||
| 422 | | 2026-08-28 | Manuels LaTeX IMM1003 / IMM1033 (`uqo-notes.sty`, `latexmk`) — base du contenu | | 422 | | 2026-08-28 | Manuels LaTeX IMM1003 / IMM1033 (`uqo-notes.sty`, `latexmk`) — base du contenu | | ||
| 423 | | 2026-09-04 → 05 (nuit) | v1 : générateur `_Site_web` (latex2html, TikZ→SVG, KaTeX, quiz, outils), `server.mjs`, premier déploiement `mld` | | 423 | | 2026-09-04 → 05 (nuit) | v1 : générateur `_Site_web` (latex2html, TikZ→SVG, KaTeX, quiz, outils), `server.mjs`, premier déploiement `mld` | | ||
| 424 | −| 2026-09-05 (soir) | **v2 « refonte majeure »** : thème UQO, brand.py, 9 explorateurs par cours, entraînement, jeux, carte, progression, notes/audio, rapport marché intégré (HPI + FRED) ; build `2026-09-24 14:23:05`, déployé à 23:37 sur M3U96a | | 424 | +| 2026-09-05 (soir) | **v2 « refonte majeure »** : thème UQO, brand.py, 9 explorateurs par cours, entraînement, jeux, carte, progression, notes/audio, rapport marché intégré (HPI + FRED) ; build `2026-09-25 07:01:56`, déployé à 23:37 sur M3U96a | | ||
| 425 | | 2026-09-06 | UQO-Chat (tuteur IA) indexe ce site pour son RAG (714 passages pour les deux cours) | | 425 | | 2026-09-06 | UQO-Chat (tuteur IA) indexe ce site pour son RAG (714 passages pour les deux cours) | | ||
| 426 | | 2026-09-06 | Dépôt spbgit `uqo-imm1033.git` créé : artefact déployé + instantané du générateur + ce README | | 426 | | 2026-09-06 | Dépôt spbgit `uqo-imm1033.git` créé : artefact déployé + instantané du générateur + ce README | | ||
| 427 | 427 | ||||
modified
dist/data/meta.json
+2 −2
@@ -2,7 +2,7 @@ | |||||
| 2 | "course": "IMM1033", | 2 | "course": "IMM1033", | ||
| 3 | "title": "Méthodes du coût en évaluation immobilière", | 3 | "title": "Méthodes du coût en évaluation immobilière", | ||
| 4 | "term": "Hiver 2026", | 4 | "term": "Hiver 2026", | ||
| 5 | − "built": "2026-09-24T14:23:05", | 5 | + "built": "2026-09-25T07:01:56", | ||
| 6 | "stats": { | 6 | "stats": { | ||
| 7 | "def": 64, | 7 | "def": 64, | ||
| 8 | "form": 43, | 8 | "form": 43, | ||
@@ -12,7 +12,7 @@ | |||||
| 12 | "quiz": 103, | 12 | "quiz": 103, | ||
| 13 | "words": 113574, | 13 | "words": 113574, | ||
| 14 | "gloss": 67, | 14 | "gloss": 67, | ||
| 15 | − "videos": 2, | 15 | + "videos": 3, | ||
| 16 | "cards": 174, | 16 | "cards": 174, | ||
| 17 | "widgets": 9 | 17 | "widgets": 9 | ||
| 18 | }, | 18 | }, | ||
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dist/data/search.json
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@@ -1 +1 @@ | |||||
| 1 | −[{"id": "p1-1", "url": "/seance/01/#p1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Combien vaut une école primaire? Un poste de pompiers? Une usine conçue sur mesure pour un procédé industriel unique? Aucune de ces propriétés ne se vend régulièrement sur le marché libre; aucune ne génère de loyers comparables à ceux d'un immeuble locatif ordinaire. Les deux approches d'évaluation les plus courantes — la comparaison directe et la capitalisation des revenus — se trouvent alors démunies. C'est précisément là qu'intervient la méthode du coût : puisqu'on ne peut ni comparer ni capitaliser, on reconstruit — par le calcul — ce que coûterait aujourd'hui la propriété, et on en retranche ce que le temps, la conception et l'environnement lui ont fait perdre. Cette première séance situe la méthode du coût dans l'univers de l'évaluation immobilière, en expose la logique économique, en présente la formule fondamentale et en délimite le champ d'application, avec un ancrage constant dans la pratique québécoise.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-2", "url": "/seance/01/#p1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Situer la méthode du coût parmi les trois approches reconnues de l'évaluation immobilière et expliquer leur complémentarité;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-3", "url": "/seance/01/#p1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Énoncer et appliquer les principes économiques qui fondent la méthode (substitution, contribution, utilisation optimale, offre et demande);", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-4", "url": "/seance/01/#p1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Expliquer et manipuler la formule fondamentale ;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-5", "url": "/seance/01/#p1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Identifier les types de propriétés pour lesquels la méthode du coût est privilégiée, et ceux pour lesquels elle est moins fiable;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-6", "url": "/seance/01/#p1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Distinguer les trois formes de dépréciation (physique, fonctionnelle, externe) à un niveau introductif;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-7", "url": "/seance/01/#p1-7", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Décrire le cadre institutionnel québécois pertinent : OEAQ, rôle d'évaluation foncière, Loi sur la fiscalité municipale;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-8", "url": "/seance/01/#p1-8", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Résoudre des cas numériques simples d'application de la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-9", "url": "/seance/01/#p1-9", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "L'évaluation immobilière repose sur une idée simple : la valeur d'un bien n'est pas une propriété physique qu'on mesure comme une superficie, mais une opinion motivée sur le prix le plus probable qu'obtiendrait ce bien sur un marché libre et ouvert. Pour construire cette opinion, la profession a développé trois approches◆Trois approches : comparaison, revenu, coût. Trois angles sur la même valeur. complémentaires, chacune observant le marché sous un angle différent (Appraisal Institute, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-10", "url": "/seance/01/#p1-10", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "L'approche par comparaison directe interroge le comportement des acheteurs et des vendeurs : que paie-t-on réellement, en ce moment, pour des propriétés semblables? L'approche par le revenu adopte le point de vue de l'investisseur : combien vaut aujourd'hui le flux de revenus futurs que générera la propriété? L'approche par le coût, enfin, adopte le point de vue du constructeur : que coûterait-il de produire, aujourd'hui, une propriété rendant les mêmes services?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-11", "url": "/seance/01/#p1-11", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "Ces trois approches ne sont pas des rivales entre lesquelles il faudrait choisir une fois pour toutes. Elles sont trois instruments de triangulation : lorsque les données le permettent, l'évaluateur applique plusieurs approches, compare les indications de valeur obtenues, puis les réconcilie en pondérant chacune selon sa fiabilité dans le contexte du mandat. Une convergence des résultats renforce la conclusion; un écart important signale une erreur de données, une hypothèse discutable — ou une dépréciation externe que seule la confrontation des approches permet de révéler.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-12", "url": "/seance/01/#p1-12", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "Cette architecture à trois piliers n'est pas née d'un caprice doctrinal. Elle s'est cristallisée au fil du XXe siècle, à mesure que la profession nord-américaine — sous l'impulsion de l'Appraisal Institute aux États-Unis, puis de ses homologues canadiens et québécois — cherchait à discipliner un exercice qui, sans méthode, se réduit à l'impression personnelle◆1932 Première édition de The Appraisal of Real Estate, qui codifie les trois approches.. L'idée directrice est demeurée remarquablement stable : puisque la valeur est une opinion sur un prix futur probable, il faut la fonder sur les trois comportements observables qui produisent réellement des prix — acheter l'équivalent existant, acheter le flux de revenus, ou produire le bien soi-même. Chaque approche formalise l'un de ces comportements; aucune n'épuise à elle seule la réalité du marché. La méthode du coût, que ce cours étudie, est donc moins une « technique de calcul » qu'une théorie du comportement du constructeur rationnel, outillée pour produire des chiffres défendables.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-14", "url": "/seance/01/#p1-14", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "Un évaluateur agréé compétent doit maîtriser les trois approches et être capable de justifier, dans son rapport, le choix de la ou des méthodes retenues. Les normes de pratique de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que ce choix soit motivé par la nature de la propriété et la disponibilité des données — jamais par la seule commodité (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-13", "url": "/seance/01/#attention-1-13", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Une exigence professionnelle, pas un choix de confort", "text": "Un évaluateur agréé compétent doit maîtriser les trois approches et être capable de justifier, dans son rapport, le choix de la ou des méthodes retenues. Les normes de pratique de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que ce choix soit motivé par la nature de la propriété et la disponibilité des données — jamais par la seule commodité (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-15", "url": "/seance/01/#p1-15", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par comparaison directe", "text": "L'approche par comparaison directe — que vous avez étudiée en détail dans le cours IMM1003 — estime la valeur d'une propriété en analysant les prix de vente de propriétés comparables récemment vendues, ajustés pour tenir compte des différences avec la propriété sujet. Sa force est évidente : elle lit la valeur directement dans le comportement du marché. C'est pourquoi elle demeure la méthode de référence pour le résidentiel courant, où les transactions abondent, et la méthode préférée des tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-16", "url": "/seance/01/#p1-16", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par comparaison directe", "text": "Ses limites sont tout aussi structurelles. Elle exige des comparables : sans ventes récentes de propriétés semblables, elle tourne à vide. Elle peine devant les propriétés uniques ou rarement transigées, et devient fragile dans un marché inactif où quelques transactions atypiques peuvent fausser toute l'analyse.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-17", "url": "/seance/01/#p1-17", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par le revenu", "text": "L'approche par le revenu convertit les revenus futurs anticipés d'une propriété en valeur actuelle, soit par capitalisation directe d'un revenu net stabilisé, soit par actualisation de flux monétaires prévisionnels. Elle épouse la logique de l'investisseur et s'impose naturellement pour les immeubles locatifs, commerciaux et de bureaux : ce que l'acheteur achète, c'est un flux de revenus.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-18", "url": "/seance/01/#p1-18", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par le revenu", "text": "Elle est toutefois inapplicable aux propriétés qui ne génèrent pas de revenus — ce qui inclut la quasi-totalité des immeubles institutionnels et publics — et elle est remarquablement sensible au taux de capitalisation retenu : une variation d'un demi-point de pourcentage du taux modifie la valeur de plusieurs points de pourcentage.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-19", "url": "/seance/01/#p1-19", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "L'approche par le coût estime la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le coût de construction à neuf des améliorations, duquel on soustrait toute forme de dépréciation (physique, fonctionnelle et externe).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-1", "url": "/seance/01/#def-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.1 — approche par le coût", "text": "L'approche par le coût estime la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le coût de construction à neuf des améliorations, duquel on soustrait toute forme de dépréciation (physique, fonctionnelle et externe).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-20", "url": "/seance/01/#p1-20", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "L'intuition est celle d'un acheteur qui se demande : « Plutôt que d'acheter cette propriété, que me coûterait-il d'en construire une équivalente? »◆L'approche du coût = le point de vue du constructeur rationnel. Si la propriété existante est neuve, la réponse est directe : le coût de construction, terrain compris. Si elle est usée, mal conçue ou mal située, l'acheteur rationnel réduira son offre en conséquence — et c'est exactement ce que fait la dépréciation dans la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-21", "url": "/seance/01/#p1-21", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "Cette approche possède une qualité qu'aucune autre ne partage : son universalité. Toute propriété améliorée possède un terrain, un coût de construction et un état physique — on peut donc, en principe, toujours appliquer la méthode du coût, même sans la moindre vente comparable et sans le moindre revenu. Pour certaines catégories d'immeubles (églises, écoles, casernes, musées), elle est tout simplement la seule approche viable. Elle offre en outre une transparence remarquable : chaque étape du calcul — terrain, bordereau de coûts, dépréciation — est documentée et vérifiable, ce qui en fait un excellent outil de contre-vérification des deux autres approches.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-22", "url": "/seance/01/#p1-22", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "Ses faiblesses sont le miroir de ses forces. L'estimation de la dépréciation comporte une part de jugement irréductible — c'est le maillon faible de la chaîne, auquel le bloc 4 du cours consacrera quatre séances entières. Les coûts de construction varient dans le temps et d'un projet à l'autre. Et surtout, pour un bâtiment très ancien, l'accumulation des formes de dépréciation rend l'estimation de moins en moins précise : la méthode du coût vieillit mal avec son sujet.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-24", "url": "/seance/01/#p1-24", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "Aucune approche n'est « supérieure » en soi. Le choix dépend du type de propriété, de l'objectif du mandat et des données disponibles. La question professionnelle n'est jamais « quelle est la meilleure méthode? », mais « quelle méthode le marché lui-même utiliserait-il pour ce bien? ».", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "remarque-1-23", "url": "/seance/01/#remarque-1-23", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "Aucune hiérarchie absolue", "text": "Aucune approche n'est « supérieure » en soi. Le choix dépend du type de propriété, de l'objectif du mandat et des données disponibles. La question professionnelle n'est jamais « quelle est la meilleure méthode? », mais « quelle méthode le marché lui-même utiliserait-il pour ce bien? ».", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-25", "url": "/seance/01/#p1-25", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les fondements économiques de la méthode", "text": "La méthode du coût n'est pas une simple recette comptable. Elle repose sur des principes économiques précis qui en délimitent la validité — et dont l'oubli produit les erreurs d'évaluation les plus coûteuses.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-26", "url": "/seance/01/#p1-26", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-2", "url": "/seance/01/#def-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.2 — principe de substitution", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-27", "url": "/seance/01/#p1-27", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "◆Substitution Le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur du bien.Imaginez un acheteur qui hésite entre deux options : acheter une propriété existante affichée à 560 000 $, ou faire construire une propriété équivalente — terrain, délais et frais compris — pour 520 000 $. Tant que la seconde option demeure réaliste, aucun acheteur informé n'acceptera de payer le premier prix. Le coût de construction d'un substitut agit donc comme un plafond sur la valeur des propriétés existantes :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-28", "url": "/seance/01/#p1-28", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "La valeur d'un bien ne peut durablement excéder le coût du moins cher de ses substituts : construire un équivalent neuf, acheter un comparable existant, ou acquérir un flux de revenus équivalent.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "form-1-1", "url": "/seance/01/#form-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 1.1 — plafond de substitution", "text": "La valeur d'un bien ne peut durablement excéder le coût du moins cher de ses substituts : construire un équivalent neuf, acheter un comparable existant, ou acquérir un flux de revenus équivalent.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-29", "url": "/seance/01/#p1-29", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Ce principe est la pierre angulaire de la méthode du coût : il justifie qu'un calcul de coût puisse renseigner sur une valeur de marché. Il en fixe aussi les conditions de validité. La substitution suppose un marché raisonnablement efficient où des substituts sont réellement disponibles — terrains constructibles, entrepreneurs disponibles, délais acceptables. Quand la construction neuve est impossible (centre-ville saturé, moratoire, patrimoine irremplaçable), le plafond s'élève et le lien entre coût et valeur se distend.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-30", "url": "/seance/01/#p1-30", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Il faut enfin lire dans la formule du plafond un mécanisme d'arbitrage et non une égalité comptable. Le principe n'affirme pas que la valeur égale le coût de construction; il affirme qu'elle ne peut durablement le dépasser, parce que tout écart persistant attire des constructeurs — l'offre neuve augmente, les prix se tassent, l'écart se referme. La réciproque n'est pas vraie : rien n'empêche la valeur de tomber très en dessous du coût de reconstruction, comme le montrent les quartiers en déclin où personne ne songerait à rebâtir ce qui s'y vend pourtant chaque mois. Cette asymétrie est la clef de voûte du bloc 4 : lorsque la valeur observée est inférieure au coût neuf du substitut, la différence porte un nom — la dépréciation — et tout l'art de la méthode consiste à la ventiler entre ses causes physiques, fonctionnelles et externes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-32", "url": "/seance/01/#p1-32", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Dans la pratique, le principe de substitution explique un phénomène bien connu des évaluateurs : en période de flambée des coûts de construction, comme le Québec l'a vécu en 2021–2022, la valeur des propriétés existantes grimpe elle aussi, car le substitut « construire du neuf » devient plus cher. Inversement, un secteur où les terrains abondent et où les entrepreneurs sont disponibles verra la valeur des propriétés existantes étroitement arrimée au coût de reconstruction.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "terrain-1-31", "url": "/seance/01/#terrain-1-31", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, le principe de substitution explique un phénomène bien connu des évaluateurs : en période de flambée des coûts de construction, comme le Québec l'a vécu en 2021–2022, la valeur des propriétés existantes grimpe elle aussi, car le substitut « construire du neuf » devient plus cher. Inversement, un secteur où les terrains abondent et où les entrepreneurs sont disponibles verra la valeur des propriétés existantes étroitement arrimée au coût de reconstruction.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-33", "url": "/seance/01/#p1-33", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-3", "url": "/seance/01/#def-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.3 — principe de contribution", "text": "La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-34", "url": "/seance/01/#p1-34", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "C'est le principe le plus contre-intuitif pour les non-initiés◆Contribution coût : le marché ne rembourse pas les factures. — et le plus fécond pour comprendre la dépréciation. Le marché ne rembourse pas les factures du propriétaire : il paie pour l'utilité qu'il perçoit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-35", "url": "/seance/01/#p1-35", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "Un propriétaire de Gatineau fait creuser une piscine au coût de 75 000 $. Au moment de la revente, l'analyse des ventes comparables montre que les maisons avec piscine creusée se vendent en moyenne 30 000 $ de plus que les maisons équivalentes sans piscine. La contribution de la piscine est donc de 30 000 $ — et non de 75 000 $. L'écart de 45 000 $ entre le coût et la contribution constitue une surqualité (superadequacy) : une forme de dépréciation fonctionnelle que nous étudierons à la séance 11.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-1", "url": "/seance/01/#ex-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.1 — la piscine creusée", "text": "Un propriétaire de Gatineau fait creuser une piscine au coût de 75 000 $. Au moment de la revente, l'analyse des ventes comparables montre que les maisons avec piscine creusée se vendent en moyenne 30 000 $ de plus que les maisons équivalentes sans piscine. La contribution de la piscine est donc de 30 000 $ — et non de 75 000 $. L'écart de 45 000 $ entre le coût et la contribution constitue une surqualité (superadequacy) : une forme de dépréciation fonctionnelle que nous étudierons à la séance 11.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-36", "url": "/seance/01/#p1-36", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "Le tableau suivant, tiré de l'observation courante du marché résidentiel québécois, illustre l'écart systématique entre coût et contribution pour des améliorations usuelles :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-37", "url": "/seance/01/#p1-37", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "La règle pratique se lit directement dans la dernière colonne : lorsque la contribution excède le coût, l'amélioration crée de la valeur; lorsque le coût excède la contribution, il y a surqualité — et la méthode du coût devra en tenir compte par une déduction de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-38", "url": "/seance/01/#p1-38", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Valeur d'usage et valeur d'échange", "text": "◆Valeur d'usage Valeur pour un utilisateur spécifique, fondée sur l'utilité.◆Valeur d'échange Valeur marchande sur un marché libre et ouvert.La théorie économique distingue depuis Adam Smith deux conceptions de la valeur. La valeur d'usage est la valeur d'un bien pour un utilisateur déterminé, fondée sur l'utilité qu'il en retire : l'église pour sa paroisse, l'usine pour le fabricant dont elle épouse le procédé. La valeur d'échange est la valeur marchande : le prix le plus probable sur un marché ouvert, entre parties informées et non contraintes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-39", "url": "/seance/01/#p1-39", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Valeur d'usage et valeur d'échange", "text": "Pour la maison unifamiliale typique, les deux notions coïncident à peu près : l'utilité que le propriétaire retire de sa maison est celle que le marché reconnaît. Pour les propriétés spécialisées, elles divergent, parfois massivement : l'usine sur mesure vaut beaucoup pour son exploitant et peu pour quiconque d'autre. Or c'est précisément dans ces situations de divergence que la méthode du coût déploie toute son utilité, car elle est la seule à pouvoir chiffrer la valeur d'un bien en dehors de tout marché actif.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-40", "url": "/seance/01/#p1-40", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Valeur d'usage et valeur d'échange", "text": "Un exemple concret fixe les idées. Imaginons une imprimerie de Gatineau dont le bâtiment a été conçu autour de presses rotatives : dalles surépaissies, hauteurs libres calibrées, alimentation électrique industrielle. Pour l'imprimeur, ce bâtiment vaut ce qu'il lui permet de produire — sa valeur d'usage est élevée. Mis en vente, il n'intéresserait qu'une poignée d'acheteurs, dont aucun n'exploiterait des presses identiques : la valeur d'échange serait nettement moindre, amputée du coût de conversion. Le mandat de l'évaluateur commence donc toujours par une question de définition : quelle valeur cherche-t-on? Une évaluation d'assurance, une expropriation, un rôle municipal et une vente sur le marché libre n'appellent pas le même concept — et la méthode du coût, précisément parce qu'elle ne dépend pas d'un marché actif, est la seule qui puisse servir tous ces concepts à la fois, à condition d'en ajuster les paramètres.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-41", "url": "/seance/01/#p1-41", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale, offre et demande", "text": "Deux autres principes complètent l'armature théorique. Le principe de l'utilisation optimale (highest and best use) — que nous approfondirons à la séance 3 sous l'angle du terrain — énonce que la valeur s'apprécie par rapport à l'usage le plus probable qui soit à la fois légalement permis, physiquement possible, financièrement réalisable et maximalement productif. Un calcul de coût effectué pour un bâtiment qui ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain surestimera systématiquement la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-42", "url": "/seance/01/#p1-42", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale, offre et demande", "text": "Le principe de l'offre et de la demande, enfin, rappelle que le coût de construction ne garantit jamais la valeur marchande. Construire une propriété coûteuse dans un marché sans demande ne crée pas de valeur à la hauteur des dépenses engagées : l'écart entre le coût et ce que le marché consent à payer constitue la dépréciation externe (ou économique), troisième forme de dépréciation, objet de la séance 12.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-44", "url": "/seance/01/#p1-44", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale, offre et demande", "text": "Le coût mesure les dépenses de production; le prix constate une transaction; la valeur est une estimation du prix le plus probable. Les trois peuvent coïncider — bâtiment neuf, marché équilibré, transaction normale — mais rien ne les y oblige. La séance 2 consacrera une section complète à cette distinction, qui est probablement la question la plus fréquente aux examens de ce cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-43", "url": "/seance/01/#attention-1-43", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Coût, prix et valeur : trois concepts distincts", "text": "Le coût mesure les dépenses de production; le prix constate une transaction; la valeur est une estimation du prix le plus probable. Les trois peuvent coïncider — bâtiment neuf, marché équilibré, transaction normale — mais rien ne les y oblige. La séance 2 consacrera une section complète à cette distinction, qui est probablement la question la plus fréquente aux examens de ce cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-45", "url": "/seance/01/#p1-45", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "Toute la méthode du coût tient dans une équation que vous manipulerez pendant quatorze séances :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-46", "url": "/seance/01/#p1-46", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain, estimée séparément comme s'il était vacant; le coût de reproduction ou de remplacement à neuf des améliorations; et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "form-1-2", "url": "/seance/01/#form-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 1.2 — formule fondamentale de la méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain, estimée séparément comme s'il était vacant; le coût de reproduction ou de remplacement à neuf des améliorations; et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-47", "url": "/seance/01/#p1-47", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "La parenthèse porte un nom : c'est la valeur dépréciée des améliorations, aussi appelée coût de remplacement déprécié (CRD)◆CRD = coût de remplacement déprécié : l'expression consacrée en évaluation municipale. dans le vocabulaire de l'évaluation municipale québécoise. La dépréciation totale se décompose elle-même en trois formes :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "form-1-3", "url": "/seance/01/#form-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 1.3 — décomposition de la dépréciation", "text": "", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-48", "url": "/seance/01/#p1-48", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "Chacune de ces formes fera l'objet d'une séance complète au bloc 4 (séances 10, 11 et 12). À ce stade, retenez l'intuition : la dépréciation physique mesure ce que le bâtiment a subi, la dépréciation fonctionnelle ce qu'il a de mal conçu au regard des attentes actuelles du marché, et la dépréciation externe ce que son environnement lui fait perdre.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-49", "url": "/seance/01/#p1-49", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "L'application de la formule suit une démarche en quatre étapes, qui structure — ce n'est pas un hasard — les cinq blocs du cours :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-50", "url": "/seance/01/#p1-50", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 1 — Le terrain. On estime la valeur du terrain comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti. Les méthodes disponibles — comparaison directe, extraction, affectation, lotissement, résidu foncier — occupent les séances 3 et 4 (bloc 2). Le terrain est traité séparément parce qu'il ne se déprécie pas : sa durée de vie est illimitée, contrairement à celle des améliorations.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-51", "url": "/seance/01/#p1-51", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 2 — Le coût neuf. On estime le coût de construction à neuf des améliorations, soit en reproduction (réplique exacte), soit en remplacement (utilité équivalente avec des matériaux et techniques modernes) — distinction capitale que la séance 2 introduira et que la séance 5 approfondira. Ce coût englobe les coûts directs (matériaux, main-d'œuvre), les coûts indirects (honoraires, financement, taxes) et le profit entrepreneurial : c'est l'objet du bloc 3 (séances 5 à 8).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-52", "url": "/seance/01/#p1-52", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 3 — La dépréciation. On identifie, mesure et additionne les trois formes de dépréciation. C'est l'étape la plus délicate et la plus exigeante en jugement professionnel : le bloc 4 y consacre quatre séances (9 à 12).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-53", "url": "/seance/01/#p1-53", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 4 — La conclusion. On additionne la valeur du terrain et la valeur dépréciée des améliorations, on vérifie la vraisemblance du résultat (ratios terrain/total, comparaison sommaire avec le marché) et on réconcilie, le cas échéant, avec les indications des autres approches (bloc 5).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-55", "url": "/seance/01/#p1-55", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "La formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) est littéralement la table des matières du cours : bloc 2 premier terme, bloc 3 , bloc 4 , bloc 5 l'assemblage. Chaque fois que vous vous demanderez « où en sommes-nous? », revenez à la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "remarque-1-54", "url": "/seance/01/#remarque-1-54", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "Une carte du cours", "text": "La formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) est littéralement la table des matières du cours : bloc 2 premier terme, bloc 3 , bloc 4 , bloc 5 l'assemblage. Chaque fois que vous vous demanderez « où en sommes-nous? », revenez à la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-56", "url": "/seance/01/#p1-56", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Les trois exemples qui suivent appliquent la formule fondamentale à des situations de complexité croissante. Les données sont fictives mais calibrées sur les ordres de grandeur du marché québécois de 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-57", "url": "/seance/01/#p1-57", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Une maison unifamiliale du secteur Aylmer, construite en 2010, est évaluée en 2026. L'analyse du marché foncier indique une valeur de terrain de 100 000 $; le coût de remplacement à neuf des améliorations est estimé à 300 000 $; la dépréciation totale, ventilée ci-dessous, atteint 50 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-58", "url": "/seance/01/#p1-58", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "En appliquant directement la formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-59", "url": "/seance/01/#p1-59", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Observez la structure du calcul : le coût total à neuf (terrain compris) aurait été de 400 000 $; la dépréciation de 50 000 $ ne frappe que les améliorations, jamais le terrain.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-2", "url": "/seance/01/#ex-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.2 — maison unifamiliale à Gatineau", "text": "Une maison unifamiliale du secteur Aylmer, construite en 2010, est évaluée en 2026. L'analyse du marché foncier indique une valeur de terrain de 100 000 $; le coût de remplacement à neuf des améliorations est estimé à 300 000 $; la dépréciation totale, ventilée ci-dessous, atteint 50 000 $. ÉlémentMontantValeur du terrain100 000 $Coût de remplacement à neuf300 000 $ moins : dépréciation physique(35 000 $) moins : dépréciation fonctionnelle(10 000 $) moins : dépréciation externe(5000 $)Valeur dépréciée des améliorations250 000 $Valeur estimée350 000 $ En appliquant directement la formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) : Observez la structure du calcul : le coût total à neuf (terrain compris) aurait été de 400 000 $; la dépréciation de 50 000 $ ne frappe que les améliorations, jamais le terrain.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-60", "url": "/seance/01/#p1-60", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Un immeuble de bureaux de 2500 m2, construit en 2005. Le terrain vaut 500 000 $; le coût de remplacement neuf s'établit à 1750 $/m2; la dépréciation totale est estimée globalement à 25 % du coût neuf.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-61", "url": "/seance/01/#p1-61", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Ici, la dépréciation est exprimée en pourcentage du coût neuf — une pratique courante que nous raffinerons considérablement au bloc 4, où le taux global de 25 % devra être justifié composante par composante.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-3", "url": "/seance/01/#ex-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.3 — immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau", "text": "Un immeuble de bureaux de 2500 m2, construit en 2005. Le terrain vaut 500 000 $; le coût de remplacement neuf s'établit à 1750 $/m2; la dépréciation totale est estimée globalement à 25 % du coût neuf. Ici, la dépréciation est exprimée en pourcentage du coût neuf — une pratique courante que nous raffinerons considérablement au bloc 4, où le taux global de 25 % devra être justifié composante par composante.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-62", "url": "/seance/01/#p1-62", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Une église construite en 1920, partiellement rénovée en 1995. Aucune vente comparable n'existe — les églises ne se transigent pratiquement pas — et l'immeuble ne génère aucun revenu locatif : la méthode du coût est la seule approche applicable.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-63", "url": "/seance/01/#p1-63", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Vérification : . Notez l'ampleur de la dépréciation cumulée (60 %) : typique d'un bâtiment centenaire, elle illustre pourquoi la fiabilité de la méthode décroît avec l'âge du sujet — chaque point de pourcentage de dépréciation repose sur un jugement.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-4", "url": "/seance/01/#ex-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.4 — église patrimoniale — la seule approche viable", "text": "Une église construite en 1920, partiellement rénovée en 1995. Aucune vente comparable n'existe — les églises ne se transigent pratiquement pas — et l'immeuble ne génère aucun revenu locatif : la méthode du coût est la seule approche applicable. ÉlémentMontantValeur du terrain200 000 $Coût de remplacement neuf3 500 000 $ moins : dépréciation physique (40 %)(1 400 000 $) moins : dépréciation fonctionnelle (15 %)(525 000 $) moins : dépréciation externe (5 %)(175 000 $)Valeur estimée1 600 000 $ Vérification : . Notez l'ampleur de la dépréciation cumulée (60 %) : typique d'un bâtiment centenaire, elle illustre pourquoi la fiabilité de la méthode décroît avec l'âge du sujet — chaque point de pourcentage de dépréciation repose sur un jugement.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-65", "url": "/seance/01/#p1-65", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Sur un mandat réel, ces trois calculs occuperaient chacun des dizaines de pages : bordereau de coûts détaillé, grille d'ajustements pour le terrain, ventilation de la dépréciation poste par poste. Ce que le cours construira progressivement, c'est précisément le contenu de ces pages. La formule tient en une ligne; le métier tient dans la justification de chacun de ses trois termes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "terrain-1-64", "url": "/seance/01/#terrain-1-64", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur un mandat réel, ces trois calculs occuperaient chacun des dizaines de pages : bordereau de coûts détaillé, grille d'ajustements pour le terrain, ventilation de la dépréciation poste par poste. Ce que le cours construira progressivement, c'est précisément le contenu de ces pages. La formule tient en une ligne; le métier tient dans la justification de chacun de ses trois termes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-66", "url": "/seance/01/#p1-66", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les propriétés à usage spécial", "text": "Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-4", "url": "/seance/01/#def-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.4 — propriété à usage spécial", "text": "Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-67", "url": "/seance/01/#p1-67", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les propriétés à usage spécial", "text": "Pour ces immeubles, les deux autres approches sont structurellement inapplicables : pas de comparables (qui a vendu une caserne récemment?), pas de marché locatif de référence. La valeur d'usage y excède systématiquement la valeur d'échange — souvent, il n'existe tout simplement pas de valeur d'échange observable. La méthode du coût est alors la seule voie, et c'est la raison pour laquelle l'évaluation municipale québécoise y recourt massivement (voir la section @@REF{ch01:sec:quebec}@@).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-68", "url": "/seance/01/#p1-68", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les constructions neuves et récentes", "text": "À l'autre extrémité du spectre, la méthode du coût excelle pour les propriétés neuves ou très récentes, pour une raison symétrique : la dépréciation — le maillon faible de la méthode — y est minimale ou nulle. Le coût réel de construction, souvent documenté par les contrats et factures, fournit alors une indication de valeur d'excellente qualité.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-69", "url": "/seance/01/#p1-69", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les constructions neuves et récentes", "text": "Une maison livrée il y a six mois : terrain payé 120 000 $, coût de construction réel documenté de 380 000 $, dépréciation essentiellement nulle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-70", "url": "/seance/01/#p1-70", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les constructions neuves et récentes", "text": "Sous réserve que la construction représente l'utilisation optimale du terrain et que le marché soit équilibré, cette indication est difficile à contester.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-5", "url": "/seance/01/#ex-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.5 — maison neuve : la méthode à son meilleur", "text": "Une maison livrée il y a six mois : terrain payé 120 000 $, coût de construction réel documenté de 380 000 $, dépréciation essentiellement nulle. Sous réserve que la construction représente l'utilisation optimale du terrain et que le marché soit équilibré, cette indication est difficile à contester.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-71", "url": "/seance/01/#p1-71", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les propriétés industrielles", "text": "Les bâtiments industriels spécialisés — usines conçues pour un procédé, fondations renforcées, systèmes mécaniques sur mesure — se transigent peu et mal. La méthode du coût y est souvent l'approche principale, mais elle y rencontre ses défis les plus techniques : distinguer l'immeuble de l'équipement (le meuble du bien-fonds, distinction juridique importante en droit civil québécois), chiffrer une dépréciation fonctionnelle fréquente (technologie dépassée), composer avec les risques de contamination des sites. Elle exige de l'évaluateur une réelle littératie en construction — que le bloc 3 s'emploiera à bâtir.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-72", "url": "/seance/01/#p1-72", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le patrimoine bâti", "text": "Pour les bâtiments classés ou cités en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (Québec, 2012), le coût de reproduction est souvent matériellement impossible : matériaux disparus, savoir-faire éteints. Le coût de remplacement devient l'approche privilégiée — avec la prudence supplémentaire qu'exige la distinction entre valeur patrimoniale et valeur marchande. L'évaluateur doit définir sans ambiguïté, dans son mandat, le type de valeur recherché.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-73", "url": "/seance/01/#p1-73", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'évaluation pour fins d'assurance", "text": "L'assurance constitue un débouché majeur et particulier de la méthode : on y recherche généralement le coût de remplacement à neuf — parfois sans aucune déduction de dépréciation — et le terrain en est exclu, puisqu'il ne peut être détruit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-74", "url": "/seance/01/#p1-74", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Grille de décision", "text": "Le tableau suivant synthétise le choix de l'approche principale selon le type de propriété — une grille que vous devriez pouvoir reconstituer de mémoire :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-75", "url": "/seance/01/#p1-75", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Grille de décision", "text": "À cette grille s'ajoutent des applications transversales où la méthode du coût intervient quel que soit le type d'immeuble : l'évaluation municipale (base du rôle d'évaluation foncière), la fiscalité (ventilation terrain/bâtiment pour l'amortissement), l'expropriation (juste indemnité), le financement hypothécaire (contre-vérification), les litiges (dommages, partage) et les études de faisabilité (un projet est viable si la valeur à l'achèvement excède le coût total).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-77", "url": "/seance/01/#p1-77", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand la méthode est moins fiable", "text": "La méthode perd de sa force dans cinq situations qu'il faut savoir reconnaître dès la définition du mandat. Devant un bâtiment très ancien, d'abord, la dépréciation cumulée devient si importante que chaque hypothèse de calcul pèse lourdement sur le résultat : évaluer une maison centenaire par le coût, c'est estimer une valeur comme différence de deux grands nombres incertains. Dans un marché actif riche en comparables, ensuite, la comparaison directe est simplement plus fiable — il est inutile de reconstruire par le calcul ce que le marché affiche en clair. Pour les propriétés à revenus standards, l'approche par le revenu épouse mieux le raisonnement des acheteurs réels, qui pensent en taux et en multiplicateurs, non en bordereaux. En présence d'une dépréciation externe majeure — déclin du secteur, nuisance lourde —, le calcul de coût ne capte la perte qu'au prix d'estimations externes fragiles. Enfin, si le bâtiment ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain, le coût de l'existant ne renseigne plus sur la valeur : on chiffrerait avec soin la mauvaise construction au bon endroit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-76", "url": "/seance/01/#attention-1-76", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Cinq situations où redoubler de prudence", "text": "La méthode perd de sa force dans cinq situations qu'il faut savoir reconnaître dès la définition du mandat. Devant un bâtiment très ancien, d'abord, la dépréciation cumulée devient si importante que chaque hypothèse de calcul pèse lourdement sur le résultat : évaluer une maison centenaire par le coût, c'est estimer une valeur comme différence de deux grands nombres incertains. Dans un marché actif riche en comparables, ensuite, la comparaison directe est simplement plus fiable — il est inutile de reconstruire par le calcul ce que le marché affiche en clair. Pour les propriétés à revenus standards, l'approche par le revenu épouse mieux le raisonnement des acheteurs réels, qui pensent en taux et en multiplicateurs, non en bordereaux. En présence d'une dépréciation externe majeure — déclin du secteur, nuisance lourde —, le calcul de coût ne capte la perte qu'au prix d'estimations externes fragiles. Enfin, si le bâtiment ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain, le coût de l'existant ne renseigne plus sur la valeur : on chiffrerait avec soin la mauvaise construction au bon endroit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-78", "url": "/seance/01/#p1-78", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand la méthode est moins fiable", "text": "En synthèse : plus la propriété est récente ou spécialisée, plus la méthode du coût est pertinente et fiable; plus elle est ancienne et banale (au sens statistique : abondamment représentée sur le marché), moins elle l'est.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-80", "url": "/seance/01/#p1-80", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'encadrement professionnel : l'OEAQ", "text": "L'OEAQ est l'ordre professionnel qui encadre la pratique de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions (Québec, 1973). Sa mission première est la protection du public : titre réservé (É.A.), formation universitaire et stage supervisé, formation continue obligatoire, inspection professionnelle, code de déontologie et régime disciplinaire. En lien direct avec ce cours, l'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et justifient, dans chaque rapport, le choix de la méthode retenue (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "quebec-1-79", "url": "/seance/01/#quebec-1-79", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec", "text": "L'OEAQ est l'ordre professionnel qui encadre la pratique de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions (Québec, 1973). Sa mission première est la protection du public : titre réservé (É.A.), formation universitaire et stage supervisé, formation continue obligatoire, inspection professionnelle, code de déontologie et régime disciplinaire. En lien direct avec ce cours, l'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et justifient, dans chaque rapport, le choix de la méthode retenue (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-81", "url": "/seance/01/#p1-81", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière et la LFM", "text": "◆Rôle triennal Répertoire des valeurs foncières d'une municipalité, déposé tous les trois ans.Le rôle d'évaluation foncière est le répertoire de toutes les unités d'évaluation d'une municipalité, avec leur valeur pour fins de taxation. Trois caractéristiques structurent son usage : il est triennal (déposé tous les trois ans); les valeurs y sont établies à une date de référence fixée au 1er juillet situé 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle; et chaque inscription ventile la valeur entre terrain et bâtiment — ventilation qui fera du rôle une source de données précieuse pour la méthode d'affectation (séance 3).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-82", "url": "/seance/01/#p1-82", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière et la LFM", "text": "Le cadre légal est la Loi sur la fiscalité municipale (Québec, 1979). Son article 43 définit la valeur réelle comme la valeur d'échange de l'unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Mais pour les immeubles à vocation unique ou à caractère non économique — écoles, églises, hôpitaux —, l'article 43.1 et la jurisprudence consacrent le recours au coût de remplacement déprécié : la LFM légitime ainsi explicitement la méthode du coût dans l'évaluation municipale québécoise. En pratique, l'évaluation de masse municipale s'appuie sur des modèles de coûts standardisés et des grilles de dépréciation appliqués à des milliers d'unités — une industrialisation de la méthode que ce cours vous permettra de comprendre de l'intérieur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-83", "url": "/seance/01/#p1-83", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière et la LFM", "text": "Il vaut la peine de mesurer l'échelle de cette industrialisation. Une ville comme Gatineau compte plus de 110 000 unités d'évaluation; aucun corps d'évaluateurs ne peut visiter, comparer et capitaliser chacune d'elles tous les trois ans. Le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ) fournit donc une version normalisée de la méthode du coût : classes de bâtiments, bordereaux types, barèmes de vétusté, tables de durée de vie. L'évaluateur municipal renseigne les caractéristiques physiques de l'unité — millésime, superficies, matériaux, dépendances — et le système produit un coût de remplacement déprécié cohérent d'une unité à l'autre. C'est la force du procédé (équité horizontale entre contribuables, traçabilité des calculs) et sa limite (la propriété atypique y est mal servie, d'où les demandes de révision). Pour l'étudiant, la leçon est double : la méthode du coût est, de très loin, la méthode la plus exécutée au Québec — des millions de fois par cycle triennal —, et sa version manuelle, que ce cours enseigne, est la clef de lecture indispensable de sa version industrielle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-84", "url": "/seance/01/#p1-84", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Construction : codes, organismes et acronymes", "text": "Trois organismes et un piège d'acronyme structurent le paysage québécois de la construction. La RBQ (Régie du bâtiment du Québec) veille à la qualité des travaux et à la sécurité du public : elle délivre les licences d'entrepreneur et applique le Code de construction du Québec, lui-même fondé sur le Code national du bâtiment (CNB) — le code modèle canadien — assorti d'adaptations propres au Québec, notamment en matière d'efficacité énergétique (Québec, 2022). La CCQ (Commission de la construction du Québec), de son côté, ne s'occupe pas des bâtiments mais des personnes qui les érigent : en vertu de la Loi R-20, elle administre le régime de relations de travail de l'industrie, dont découlent des taux horaires conventionnés et des avantages sociaux normalisés pour chaque métier (Québec, 1968). Pour l'évaluateur qui monte un bordereau de coûts, cette architecture n'a rien d'anecdotique : le coût de la main-d'œuvre québécoise se lit dans les conventions administrées par la CCQ, tandis que le contenu obligatoire du bâtiment — donc une partie de son coût — se lit dans le Code appliqué par la RBQ.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-86", "url": "/seance/01/#p1-86", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Construction : codes, organismes et acronymes", "text": "Dans ce cours, « CCQ » désigne toujours la Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre). Le code, lui, est toujours nommé en toutes lettres : Code de construction du Québec. Confondre les deux dans un rapport — ou un examen — est une erreur classique.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-85", "url": "/seance/01/#attention-1-85", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Le piège de l'acronyme CCQ", "text": "Dans ce cours, « CCQ » désigne toujours la Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre). Le code, lui, est toujours nommé en toutes lettres : Code de construction du Québec. Confondre les deux dans un rapport — ou un examen — est une erreur classique.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-87", "url": "/seance/01/#p1-87", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Construction : codes, organismes et acronymes", "text": "Pour l'évaluateur, le Code de construction importe à double titre : il détermine une part des coûts (normes d'isolation, de sécurité incendie, d'accessibilité), et son évolution engendre de la dépréciation fonctionnelle chez les bâtiments existants devenus non conformes aux attentes actuelles.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-88", "url": "/seance/01/#p1-88", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le marché de la construction québécois", "text": "Le coût de construction au Québec porte la marque de facteurs structurels : un climat exigeant (isolation accrue, fondations sous la ligne de gel, toitures dimensionnées pour la neige), une main-d'œuvre syndiquée et conventionnée sous la Loi R-20, un accès favorable au bois d'œuvre mais une dépendance aux importations pour l'acier, et une réglementation énergétique de plus en plus stricte.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-89", "url": "/seance/01/#p1-89", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le marché de la construction québécois", "text": "La conjoncture récente a été mouvementée : selon l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (Statistique Canada, 2026), les coûts ont bondi d'environ en 2021 et en 2022, avant de revenir à un rythme d'environ par année depuis 2023◆Flambée 2021–2022 : puis . Depuis 2023 : /an.. Cette poussée a des conséquences directes pour l'évaluateur : les manuels de coûts se périment vite, et l'écart entre le coût historique d'un bâtiment et son coût de remplacement actuel s'est creusé.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-90", "url": "/seance/01/#p1-90", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le marché de la construction québécois", "text": "Variation annuelle approximative des coûts de construction de bâtiments au Canada (ordres de grandeur; source : Statistique Canada, IPCB, tableau 18-10-0289-01).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-91", "url": "/seance/01/#p1-91", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "D'où viennent les chiffres qu'utilise l'évaluateur? Cinq familles de sources, que la séance 6 examinera en détail :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-93", "url": "/seance/01/#p1-93", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Un évaluateur d'expérience ne se fie jamais à une seule source. Les manuels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) offrent la couverture et la structure; les soumissions d'entrepreneurs locaux offrent l'actualité et la spécificité régionale. La bonne pratique consiste à ancrer le calcul dans un manuel reconnu, puis à le calibrer avec quelques données locales récentes — exactement ce que vous ferez dans le TP2 (Altus Group, 2026; Marshall & Swift, 2025).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "terrain-1-92", "url": "/seance/01/#terrain-1-92", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Un évaluateur d'expérience ne se fie jamais à une seule source. Les manuels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) offrent la couverture et la structure; les soumissions d'entrepreneurs locaux offrent l'actualité et la spécificité régionale. La bonne pratique consiste à ancrer le calcul dans un manuel reconnu, puis à le calibrer avec quelques données locales récentes — exactement ce que vous ferez dans le TP2 (Altus Group, 2026; Marshall & Swift, 2025).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-94", "url": "/seance/01/#p1-94", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Le cours suit fidèlement l'anatomie de la formule fondamentale, en cinq blocs sur quatorze séances :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-95", "url": "/seance/01/#p1-95", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Trois travaux pratiques jalonnent le parcours, chacun couplant un énoncé ancré dans des données réelles et un gabarit Excel de type tableau de bord :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-96", "url": "/seance/01/#p1-96", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Le préalable du cours est IMM1003 (Éléments d'évaluation immobilière) : les notions de valeur marchande, de comparables et de capitalisation y sont supposées acquises et seront mobilisées sans être systématiquement redéfinies.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-97", "url": "/seance/01/#p1-97", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Un mot, enfin, sur la manière de travailler. La méthode du coût est la plus « cumulative » des trois approches : chaque séance s'appuie littéralement sur la précédente, puisque le résultat final est une somme dont chaque terme se construit bloc par bloc. Un retard pris sur l'évaluation du terrain se paiera au moment du cas intégré; une confusion entre reproduction et remplacement, tolérable en séance 2, devient rédhibitoire en séance 11 quand elle fausse le calcul de la dépréciation fonctionnelle. La discipline recommandée est celle du praticien : refaire à la main chaque exemple travaillé de ces notes, puis les exercices, avant de consulter la solution — c'est dans l'écart entre votre démarche et le corrigé que se loge l'apprentissage.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-98", "url": "/seance/01/#p1-98", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les exercices qui suivent couvrent l'ensemble de la séance, du calcul direct à la question de réflexion. Ils sont calibrés sur le format des questions d'examen : traitez-les par écrit, calculatrice en main, en rédigeant vos justifications comme si un réviseur devait les lire.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-99", "url": "/seance/01/#p1-99", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une propriété présente les caractéristiques suivantes : terrain 150 000 $; coût de remplacement neuf 425 000 $; dépréciation physique 60 000 $; dépréciation fonctionnelle 25 000 $; dépréciation externe 15 000 $. Quelle est la valeur estimée?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-1", "url": "/seance/01/#exo-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.1 — application directe de la formule", "text": "Une propriété présente les caractéristiques suivantes : terrain 150 000 $; coût de remplacement neuf 425 000 $; dépréciation physique 60 000 $; dépréciation fonctionnelle 25 000 $; dépréciation externe 15 000 $. Quelle est la valeur estimée?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-100", "url": "/seance/01/#p1-100", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On calcule d'abord la dépréciation totale, puis on applique la formule fondamentale :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-101", "url": "/seance/01/#p1-101", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur dépréciée des améliorations est de 325 000 $; le terrain, lui, ne se déprécie pas.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-102", "url": "/seance/01/#p1-102", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un duplex de Hull est évalué à 520 000 $ par la méthode du coût. Le terrain vaut 110 000 $ et le coût de remplacement neuf des améliorations est de 485 000 $. Quelle dépréciation totale l'évaluateur a-t-il retenue, en dollars et en pourcentage du coût neuf?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-2", "url": "/seance/01/#exo-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.2 — retrouver la dépréciation implicite", "text": "Un duplex de Hull est évalué à 520 000 $ par la méthode du coût. Le terrain vaut 110 000 $ et le coût de remplacement neuf des améliorations est de 485 000 $. Quelle dépréciation totale l'évaluateur a-t-il retenue, en dollars et en pourcentage du coût neuf?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-103", "url": "/seance/01/#p1-103", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On isole dans la formule fondamentale :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-104", "url": "/seance/01/#p1-104", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En pourcentage du coût neuf : . Ce niveau est plausible pour un bâtiment d'une quinzaine d'années en bon état.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-105", "url": "/seance/01/#p1-105", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un propriétaire a investi 90 000 $ dans un garage triple chauffé avec pont élévateur, dans un quartier de bungalows modestes de Gatineau. L'analyse des ventes montre que le marché local ne reconnaît qu'environ 35 000 $ pour un garage, quel qu'en soit le luxe. (a) Quelle est la contribution du garage? (b) Quel principe économique est en jeu? (c) Comment la méthode du coût traitera-t-elle l'écart?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-3", "url": "/seance/01/#exo-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.3 — coût, contribution et surqualité", "text": "Un propriétaire a investi 90 000 $ dans un garage triple chauffé avec pont élévateur, dans un quartier de bungalows modestes de Gatineau. L'analyse des ventes montre que le marché local ne reconnaît qu'environ 35 000 $ pour un garage, quel qu'en soit le luxe. (a) Quelle est la contribution du garage? (b) Quel principe économique est en jeu? (c) Comment la méthode du coût traitera-t-elle l'écart?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-106", "url": "/seance/01/#p1-106", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) La contribution est de 35 000 $ : c'est ce que le marché paie, peu importe la facture. (b) Le principe de contribution : la valeur d'une composante se mesure par son apport à la valeur totale, non par son coût. (c) L'écart de constitue une surqualité : dans un calcul par la méthode du coût, le coût neuf du garage serait inclus dans , puis l'écart serait retranché à titre de dépréciation fonctionnelle. Le résultat net reflète la contribution réelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-107", "url": "/seance/01/#p1-107", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des propriétés suivantes, indiquez l'approche d'évaluation principale et justifiez en une phrase : (a) un bungalow de 1985 dans un quartier actif de Gatineau où 40 ventes comparables sont survenues cette année; (b) une bibliothèque municipale; (c) un immeuble de 24 logements à Trois-Rivières; (d) une usine de transformation alimentaire construite sur mesure; (e) une maison unifamiliale livrée le mois dernier.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-4", "url": "/seance/01/#exo-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.4 — choisir l'approche appropriée", "text": "Pour chacune des propriétés suivantes, indiquez l'approche d'évaluation principale et justifiez en une phrase : (a) un bungalow de 1985 dans un quartier actif de Gatineau où 40 ventes comparables sont survenues cette année; (b) une bibliothèque municipale; (c) un immeuble de 24 logements à Trois-Rivières; (d) une usine de transformation alimentaire construite sur mesure; (e) une maison unifamiliale livrée le mois dernier.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-108", "url": "/seance/01/#p1-108", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Comparaison directe : abondance de comparables récents, marché actif — la lecture directe du marché prime. (b) Méthode du coût : usage spécial, aucune vente comparable, aucun revenu — seule approche viable. (c) Approche par le revenu : immeuble à revenus standard; les acheteurs raisonnent en multiplicateurs et taux de capitalisation. (d) Méthode du coût : bâtiment industriel spécialisé, quasi absence de comparables; attention à la dépréciation fonctionnelle. (e) Méthode du coût (avec vérification par comparaison si possible) : dépréciation nulle, coût réel documenté — indication de valeur de première qualité.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-109", "url": "/seance/01/#p1-109", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial de 1200 m2 à Sherbrooke : coût de remplacement neuf de 2100 $/m2, dépréciation totale estimée à 32 % du coût neuf, terrain évalué à 390 000 $. Calculez la valeur de la propriété, puis le ratio terrain/valeur totale. Commentez brièvement ce ratio sachant que la fourchette typique du commercial urbain est de 30 à 50 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-5", "url": "/seance/01/#exo-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.5 — bâtiment commercial avec dépréciation en pourcentage", "text": "Un bâtiment commercial de 1200 m2 à Sherbrooke : coût de remplacement neuf de 2100 $/m2, dépréciation totale estimée à 32 % du coût neuf, terrain évalué à 390 000 $. Calculez la valeur de la propriété, puis le ratio terrain/valeur totale. Commentez brièvement ce ratio sachant que la fourchette typique du commercial urbain est de 30 à 50 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-110", "url": "/seance/01/#p1-110", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ratio terrain/total : . Ce ratio est sous la fourchette typique de 30–50 % du commercial urbain : soit le terrain est sous-évalué, soit le secteur présente des valeurs foncières faibles (périphérie), soit le bâtiment est inhabituellement imposant pour son site. Le ratio ne prouve rien à lui seul, mais il déclenche une vérification — c'est exactement son rôle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-111", "url": "/seance/01/#p1-111", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur soutient : « J'ai payé le terrain 300 000 $ et la construction m'a coûté 900 000 $; ma propriété vaut donc 1 200 000 $. » Donnez trois raisons distinctes, appuyées sur les principes de cette séance, pour lesquelles cette affirmation peut être fausse — dans un sens comme dans l'autre.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-6", "url": "/seance/01/#exo-1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.6 — question de réflexion — les limites de la méthode", "text": "Un promoteur soutient : « J'ai payé le terrain 300 000 $ et la construction m'a coûté 900 000 $; ma propriété vaut donc 1 200 000 $. » Donnez trois raisons distinctes, appuyées sur les principes de cette séance, pour lesquelles cette affirmation peut être fausse — dans un sens comme dans l'autre.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-112", "url": "/seance/01/#p1-112", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois arguments parmi les suivants : (1) Coût valeur : le coût mesure des dépenses de production; la valeur dépend de l'offre et de la demande — si le marché local plafonne à 1 000 000 $, l'écart est une dépréciation externe. (2) Principe de contribution : certaines dépenses (finitions surdimensionnées, équipements de luxe) peuvent contribuer moins que leur coût — surqualité. (3) Utilisation optimale : si le bâtiment ne représente pas l'usage optimal du terrain, le total coût-terrain surestime la valeur. (4) À l'inverse, dans un marché en forte demande ou après une flambée des coûts de construction, la valeur peut excéder le coût historique : le coût pertinent est le coût actuel d'un substitut, pas la facture d'origine. L'affirmation du promoteur confond systématiquement fait comptable et opinion de valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-113", "url": "/seance/01/#p1-113", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluation immobilière repose sur trois approches complémentaires : comparaison directe (le marché), revenu (l'investisseur), coût (le constructeur); l'évaluateur compétent les maîtrise toutes et justifie son choix.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-114", "url": "/seance/01/#p1-114", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule fondamentale : — c'est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-115", "url": "/seance/01/#p1-115", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le principe de substitution fonde la méthode : le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-116", "url": "/seance/01/#p1-116", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le principe de contribution rappelle que le marché paie l'utilité, pas les factures : coût contribution surqualité et dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-117", "url": "/seance/01/#p1-117", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût prix valeur : dépense de production, fait transactionnel, estimation — trois concepts distincts.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-118", "url": "/seance/01/#p1-118", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La dépréciation totale se décompose en trois formes : physique (usure), fonctionnelle (conception), externe (environnement).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-119", "url": "/seance/01/#p1-119", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain s'évalue séparément et ne se déprécie pas.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-120", "url": "/seance/01/#p1-120", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La méthode du coût est privilégiée pour l'usage spécial, le neuf, l'industriel spécialisé, le patrimoine et l'assurance; elle est moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-121", "url": "/seance/01/#p1-121", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au Québec : l'OEAQ encadre la profession; la LFM (art. 43 et 43.1) légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale; la RBQ applique le Code de construction; la CCQ encadre la main-d'œuvre (Loi R-20).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-122", "url": "/seance/01/#p1-122", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts de construction : flambée de (2021) et (2022), puis /an — d'où l'importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/01/#synthese", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'évaluation immobilière repose sur trois approches complémentaires : comparaison directe (le marché), revenu (l'investisseur), coût (le constructeur); l'évaluateur compétent les maîtrise toutes et justifie son choix.Formule fondamentale : — c'est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).Le principe de substitution fonde la méthode : le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur.Le principe de contribution rappelle que le marché paie l'utilité, pas les factures : coût contribution surqualité et dépréciation fonctionnelle.Coût prix valeur : dépense de production, fait transactionnel, estimation — trois concepts distincts.La dépréciation totale se décompose en trois formes : physique (usure), fonctionnelle (conception), externe (environnement).Le terrain s'évalue séparément et ne se déprécie pas.La méthode du coût est privilégiée pour l'usage spécial, le neuf, l'industriel spécialisé, le patrimoine et l'assurance; elle est moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.Au Québec : l'OEAQ encadre la profession; la LFM (art. 43 et 43.1) légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale; la RBQ applique le Code de construction; la CCQ encadre la main-d'œuvre (Loi R-20).Coûts de construction : flambée de (2021) et (2022), puis /an — d'où l'importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p2-1", "url": "/seance/02/#p2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Un entrepreneur facture 600 000 $ pour construire un duplex; huit mois plus tard, le propriétaire pressé de déménager le vend 545 000 $; le même jour, un évaluateur agréé conclut à une valeur marchande de 575 000 $. Trois montants, trois concepts — et aucune contradiction. Cette séance construit le vocabulaire technique sans lequel la méthode du coût n'est qu'une suite de calculs : la distinction entre coût, prix et valeur; le choix décisif entre coût de reproduction et coût de remplacement; l'anatomie du coût total (direct, indirect, profit entrepreneurial); les normes professionnelles qui encadrent le tout; et les notions de construction — structures, classes de qualité, codes — qui donnent à l'évaluateur sa littératie technique. Chaque terme défini ici sera réutilisé, sans réexplication, dans les douze séances suivantes.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/seance/02/#p2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Distinguer rigoureusement le coût, le prix et la valeur, et reconnaître chacun dans des situations concrètes;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/seance/02/#p2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Différencier le coût de reproduction et le coût de remplacement, et choisir la base appropriée selon le mandat;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/seance/02/#p2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Décomposer le coût total en coûts directs, coûts indirects et profit entrepreneurial, avec leurs bases de calcul respectives;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/seance/02/#p2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Approfondir les principes de substitution et de contribution dans leurs applications chiffrées;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/seance/02/#p2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Situer les standards professionnels (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP, USPAP, IVS) et leurs exigences envers la méthode du coût;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/seance/02/#p2-7", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Reconnaître les grands types de structures, les classes de qualité et le rôle du Code de construction du Québec.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/seance/02/#p2-8", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois concepts distincts", "text": "Dans le langage courant, « ça coûte », « ça se vend » et « ça vaut » sont interchangeables. En évaluation, les confondre est une faute professionnelle. Les trois concepts diffèrent par leur nature, leur orientation temporelle et leur degré d'objectivité — et la méthode du coût consiste précisément à passer de l'un à l'autre de manière contrôlée.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/seance/02/#p2-9", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "Le coût (cost) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-1", "url": "/seance/02/#def-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.1 — coût", "text": "Le coût (cost) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/seance/02/#p2-10", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "◆Coût Dépenses de production. Objectif, vérifiable : factures.Le coût est le concept le plus objectif des trois : il se documente par des factures, des contrats, des soumissions. Il est spécifique au projet — deux bâtiments identiques construits par deux entrepreneurs peuvent afficher des coûts différents — et il est relié à la production, non à l'échange.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/seance/02/#p2-11", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "Un promoteur construit un duplex : terrain 120 000 $, coûts directs 380 000 $, coûts indirects 55 000 $, profit entrepreneurial 45 000 $. Le coût total du projet s'établit à", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-12", "url": "/seance/02/#p2-12", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "Ce montant est un fait comptable. Il ne dit encore rien de ce que le marché consentira à payer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-1", "url": "/seance/02/#ex-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.1 — construction d'un duplex à Gatineau", "text": "Un promoteur construit un duplex : terrain 120 000 $, coûts directs 380 000 $, coûts indirects 55 000 $, profit entrepreneurial 45 000 $. Le coût total du projet s'établit à Ce montant est un fait comptable. Il ne dit encore rien de ce que le marché consentira à payer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-13", "url": "/seance/02/#p2-13", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Le prix (price) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-2", "url": "/seance/02/#def-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.2 — prix", "text": "Le prix (price) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-14", "url": "/seance/02/#p2-14", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "◆Prix Fait transactionnel constaté. Peut s'écarter de la valeur marchande.Le prix est objectif — il figure dans l'acte notarié — mais il n'est pas nécessairement représentatif. Un vendeur pressé, une vente entre parents, un acheteur mal informé, un marché momentanément déséquilibré : autant de circonstances qui écartent le prix de la valeur marchande. C'est pourquoi l'évaluateur qui utilise des prix de vente comme comparables doit d'abord en vérifier les conditions (transaction de pleine concurrence, arm's length).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-15", "url": "/seance/02/#p2-15", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Cette vérification n'est pas une formalité : au Québec, le Registre foncier publie tous les prix, mais il ne publie ni les motivations des parties, ni les inclusions, ni les conditions de financement. Deux ventes au même prix peuvent cacher des réalités opposées — l'une comprenait les électroménagers et un financement vendeur sous le marché, l'autre était une vente de succession expédiée en trois semaines. Le praticien confirme donc ses prix : appel au courtier inscripteur, lecture de l'acte, recoupement avec la fiche MLS. Un prix confirmé devient une donnée; un prix brut n'est qu'un indice.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-16", "url": "/seance/02/#p2-16", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Huit mois après la construction, le promoteur, muté à l'étranger, doit vendre rapidement dans un marché ralenti. Prix conclu : 545 000 $. Le prix () diffère du coût () — et ni l'un ni l'autre n'est nécessairement la valeur marchande.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-2", "url": "/seance/02/#ex-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.2 — le même duplex, vendu sous pression", "text": "Huit mois après la construction, le promoteur, muté à l'étranger, doit vendre rapidement dans un marché ralenti. Prix conclu : 545 000 $. Le prix () diffère du coût () — et ni l'un ni l'autre n'est nécessairement la valeur marchande.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-17", "url": "/seance/02/#p2-17", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "La valeur (value), au sens de la valeur marchande, est une estimation du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-3", "url": "/seance/02/#def-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.3 — valeur marchande", "text": "La valeur (value), au sens de la valeur marchande, est une estimation du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-18", "url": "/seance/02/#p2-18", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "◆Valeur Opinion motivée sur le prix le plus probable. Tournée vers le futur.La valeur est une opinion — mais une opinion professionnelle, fondée sur des méthodes reconnues et des données de marché, et engageant la responsabilité de son auteur. Elle se distingue du prix par son caractère hypothétique normalisé : elle suppose des conditions de vente normales, précisément pour neutraliser les circonstances particulières qui font dévier les prix réels.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-19", "url": "/seance/02/#p2-19", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "Chaque mot de la définition travaille. « Prix le plus probable » — et non « prix maximal » — inscrit la valeur dans une logique statistique : c'est le centre de la distribution des prix possibles, pas son extrémité optimiste. « Marché libre et ouvert » exclut les ventes captives et les marchés confidentiels. « Parties informées, prudentes et non contraintes » écarte l'acheteur naïf, le spéculateur euphorique et le vendeur au bord de la faillite. « Délai de mise en marché raisonnable » distingue la valeur marchande de la valeur de liquidation, obtenue quand il faut vendre vite. Lorsqu'un tribunal, un prêteur ou un assureur conteste une évaluation, c'est presque toujours l'une de ces conditions qui est en cause — raison pour laquelle la définition retenue doit être citée textuellement dans le rapport.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-20", "url": "/seance/02/#p2-20", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "Mandaté par le créancier hypothécaire, un évaluateur agréé analyse le marché : dans des conditions normales de vente, le duplex obtiendrait le prix le plus probable de 575 000 $. Voilà la valeur marchande — ni le coût de production (600 000 $), ni le prix conclu sous pression (545 000 $).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-3", "url": "/seance/02/#ex-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.3 — le même duplex, évalué", "text": "Mandaté par le créancier hypothécaire, un évaluateur agréé analyse le marché : dans des conditions normales de vente, le duplex obtiendrait le prix le plus probable de 575 000 $. Voilà la valeur marchande — ni le coût de production (600 000 $), ni le prix conclu sous pression (545 000 $).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-21", "url": "/seance/02/#p2-21", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Synthèse et relations entre les trois concepts", "text": "On retiendra la formule mnémonique : en évaluation, on calcule le coût, on observe le prix et on estime la valeur. Les trois convergent dans un cas de figure précis — bâtiment neuf représentant l'utilisation optimale, marché équilibré, transaction normale — qui est exactement l'hypothèse où la méthode du coût est la plus fiable. Dès qu'on s'en éloigne, les écarts apparaissent, et chacun porte un nom technique. L'écart entre le coût et la valeur d'un bâtiment existant, d'abord, est précisément ce que la profession appelle la dépréciation : tout le bloc 4 du cours est consacré à le mesurer et à le ventiler entre ses causes. L'écart entre le prix et la valeur, ensuite, tient aux conditions de vente — urgence, lien de parenté, financement atypique, information asymétrique — et c'est lui que neutralisent les ajustements transactionnels de la méthode de comparaison. L'écart entre le coût et le prix, enfin, est celui que la concurrence résorbe : dans un marché équilibré, si les prix excèdent durablement les coûts de production, des constructeurs entrent sur le marché et l'offre nouvelle ramène les prix vers les coûts — c'est le principe de substitution à l'œuvre, vu cette fois du côté de l'offre. Savoir nommer l'écart que l'on observe, c'est déjà savoir quelle partie de la méthode le traitera.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-23", "url": "/seance/02/#p2-23", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Synthèse et relations entre les trois concepts", "text": "Le coût peut excéder la valeur : surqualité, marché en déclin, mauvaise localisation — une maison de 800 000 $ construite dans un quartier qui plafonne à 500 000 $. Mais la valeur peut aussi excéder le coût (historique) : localisation exceptionnelle, forte demande, aménagements matures. Un bâtiment ancien bien situé peut avoir un coût de remplacement de 300 000 $ et une valeur marchande de 450 000 $ — l'écart est alors dans le terrain. La méthode du coût réconcilie tout cela en traitant le terrain séparément et en déduisant la dépréciation des seules améliorations.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "attention-2-22", "url": "/seance/02/#attention-2-22", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "attention", "title": "Les deux sens de la divergence coût–valeur", "text": "Le coût peut excéder la valeur : surqualité, marché en déclin, mauvaise localisation — une maison de 800 000 $ construite dans un quartier qui plafonne à 500 000 $. Mais la valeur peut aussi excéder le coût (historique) : localisation exceptionnelle, forte demande, aménagements matures. Un bâtiment ancien bien situé peut avoir un coût de remplacement de 300 000 $ et une valeur marchande de 450 000 $ — l'écart est alors dans le terrain. La méthode du coût réconcilie tout cela en traitant le terrain séparément et en déduisant la dépréciation des seules améliorations.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-24", "url": "/seance/02/#p2-24", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Le terme de la formule fondamentale peut être chiffré selon deux bases distinctes — et le choix entre les deux est l'une des premières décisions méthodologiques de tout mandat.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-25", "url": "/seance/02/#p2-25", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "Le coût de reproduction (reproduction cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une réplique exacte du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-4", "url": "/seance/02/#def-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.4 — coût de reproduction", "text": "Le coût de reproduction (reproduction cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une réplique exacte du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-26", "url": "/seance/02/#p2-26", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "Le coût de remplacement (replacement cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-5", "url": "/seance/02/#def-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.5 — coût de remplacement", "text": "Le coût de remplacement (replacement cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-27", "url": "/seance/02/#p2-27", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "◆Reproduction : réplique exacte. Remplacement : utilité équivalente, techniques modernes.La reproduction copie le bâtiment tel qu'il est; le remplacement construit ce que le marché construirait aujourd'hui pour rendre les mêmes services. La nuance paraît mince; ses conséquences sont considérables, notamment sur le traitement de la dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-28", "url": "/seance/02/#p2-28", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "Pour saisir la portée pratique de la distinction, imaginez le mandat suivant. On vous demande d'évaluer un immeuble de bureaux de 1978 : plafonds suspendus bas, distribution électrique sous-dimensionnée pour les charges informatiques actuelles, isolation d'époque. Reproduire ce bâtiment, c'est demander à un entrepreneur de 2026 de reconstruire, au prix d'aujourd'hui, des défauts que plus personne ne voudrait — exercice à la fois coûteux à chiffrer (qui soumissionne encore ces assemblages?) et conceptuellement tortueux, puisqu'il faudra ensuite retrancher la valeur de ces mêmes défauts. Le remplacer, c'est chiffrer l'immeuble de bureaux que le marché érigerait aujourd'hui pour offrir la même surface utile et les mêmes services : un bâtiment conforme au code en vigueur, sans les défauts de conception de l'original. Les deux chemins, correctement menés, conduisent à la même valeur finale — mais par des routes de longueur très différente. C'est pourquoi le choix de la base n'est pas un détail de vocabulaire : c'est une décision d'architecture du calcul, qui détermine ce que l'on inclut dans le coût et ce que l'on traite ensuite en dépréciation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-29", "url": "/seance/02/#p2-29", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La conséquence cachée : le traitement de l'obsolescence", "text": "C'est le point conceptuel le plus important de cette section. Le coût de reproduction inclut, par construction, tous les défauts de conception de l'original : plafonds trop bas, cloisonnement démodé, matériaux dépassés. Ces défauts devront ensuite être retranchés sous forme de dépréciation fonctionnelle — qu'il faudra mesurer, poste par poste. Le coût de remplacement, au contraire, chiffre un bâtiment moderne équivalent : la part curable de l'obsolescence fonctionnelle disparaît du coût lui-même, puisqu'on ne reconstruit pas les défauts.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-31", "url": "/seance/02/#p2-31", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La conséquence cachée : le traitement de l'obsolescence", "text": "La base de coût choisie et le calcul de dépréciation forment un couple indissociable. Si vous partez du coût de reproduction, vous devez déduire l'obsolescence fonctionnelle incluse; si vous partez du coût de remplacement, la déduire de nouveau reviendrait à la compter deux fois. Les incohérences de ce type sont parmi les erreurs les plus fréquentes dans les rapports — et aux examens. Nous y reviendrons formellement à la séance 9.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "attention-2-30", "url": "/seance/02/#attention-2-30", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "attention", "title": "Cohérence coût–dépréciation", "text": "La base de coût choisie et le calcul de dépréciation forment un couple indissociable. Si vous partez du coût de reproduction, vous devez déduire l'obsolescence fonctionnelle incluse; si vous partez du coût de remplacement, la déduire de nouveau reviendrait à la compter deux fois. Les incohérences de ce type sont parmi les erreurs les plus fréquentes dans les rapports — et aux examens. Nous y reviendrons formellement à la séance 9.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-32", "url": "/seance/02/#p2-32", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "En pratique, le choix suit un arbre de décision simple. Bâtiment récent (moins d'une dizaine d'années)? La reproduction est naturelle : matériaux et techniques sont encore courants, et les deux bases coïncident presque. Bâtiment patrimonial, ou mandat d'assurance exigeant la valeur de reconstruction? Reproduction encore. Dans tous les autres cas — et notamment pour la valeur marchande d'un bâtiment d'un certain âge —, la profession privilégie le remplacement : plus facile à estimer, mieux arrimé au marché actuel, et débarrassé d'une partie de l'obsolescence (Appraisal Institute, 2026; Rattermann, 2021).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-33", "url": "/seance/02/#p2-33", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Pour une maison ancestrale — murs de pierre des champs, charpente en bois équarri à la main, tôle à baguettes, fenêtres à carreaux sur mesure — les deux bases divergent massivement :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-34", "url": "/seance/02/#p2-34", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Pour un mandat patrimonial ou d'assurance, la reproduction s'impose : elle seule reflète la valeur intrinsèque des matériaux et du savoir-faire. Pour une valeur marchande, le remplacement serait retenu — le marché n'exige pas la pierre équarrie à la main pour se loger.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-4", "url": "/seance/02/#ex-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.4 — maison en pierre des champs (1870), Vieux-Gatineau", "text": "Pour une maison ancestrale — murs de pierre des champs, charpente en bois équarri à la main, tôle à baguettes, fenêtres à carreaux sur mesure — les deux bases divergent massivement : Base de coûtEstimationReproduction (matériaux et savoir-faire d'origine)850 000 $Remplacement (ossature de bois moderne, utilité équivalente)480 000 $Écart370 000 $ Pour un mandat patrimonial ou d'assurance, la reproduction s'impose : elle seule reflète la valeur intrinsèque des matériaux et du savoir-faire. Pour une valeur marchande, le remplacement serait retenu — le marché n'exige pas la pierre équarrie à la main pour se loger.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-35", "url": "/seance/02/#p2-35", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Pour un immeuble récent, les deux bases convergent : reproduction 4 200 000 $ (structure d'acier et mur-rideau identiques, CVAC d'origine) contre remplacement 4 050 000 $ (mur-rideau plus performant, CVAC haute efficacité). Écart : seulement — le remplacement est même légèrement inférieur, les technologies actuelles rendant la même utilité à moindre coût. Voilà pourquoi la distinction perd de son enjeu pour les bâtiments récents.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-5", "url": "/seance/02/#ex-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.5 — immeuble de bureaux (2018), boulevard Saint-Joseph", "text": "Pour un immeuble récent, les deux bases convergent : reproduction 4 200 000 $ (structure d'acier et mur-rideau identiques, CVAC d'origine) contre remplacement 4 050 000 $ (mur-rideau plus performant, CVAC haute efficacité). Écart : seulement — le remplacement est même légèrement inférieur, les technologies actuelles rendant la même utilité à moindre coût. Voilà pourquoi la distinction perd de son enjeu pour les bâtiments récents.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-37", "url": "/seance/02/#p2-37", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Cas particulier instructif : l'usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment. La reproduction y est non seulement impraticable mais illégale — les matériaux sont interdits. Le remplacement est alors la seule base admissible. De manière générale, dès que les matériaux d'origine ne sont plus disponibles ou plus conformes, la question ne se pose plus.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "terrain-2-36", "url": "/seance/02/#terrain-2-36", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Cas particulier instructif : l'usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment. La reproduction y est non seulement impraticable mais illégale — les matériaux sont interdits. Le remplacement est alors la seule base admissible. De manière générale, dès que les matériaux d'origine ne sont plus disponibles ou plus conformes, la question ne se pose plus.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-38", "url": "/seance/02/#p2-38", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "Quel que soit le choix de la base (reproduction ou remplacement), le coût total de construction se décompose en trois blocs dont il faut connaître le contenu, les ordres de grandeur et — surtout — les bases de calcul respectives.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-39", "url": "/seance/02/#p2-39", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "Cette décomposition n'est pas une convention arbitraire d'évaluateur : elle épouse la réalité économique d'un projet immobilier. Un promoteur qui monte un projet paie d'abord ce qui se voit — le béton, le bois, les corps de métier sur le chantier — puis ce qui ne se voit pas mais conditionne tout — les plans, les permis, l'argent emprunté pendant les travaux, les assurances — et exige enfin une rémunération pour avoir orchestré l'ensemble et porté le risque. Omettre l'un des trois blocs, c'est chiffrer un projet que personne n'entreprendrait dans la réalité; or le principe de substitution exige précisément de chiffrer le substitut réaliste. C'est aussi la raison pour laquelle les fourchettes de pourcentage qui suivent doivent être mémorisées avec leur base : un pourcentage sans base est un chiffre en apesanteur, et la moitié des erreurs de bordereau naissent d'un pourcentage appliqué à la mauvaise assiette.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-40", "url": "/seance/02/#p2-40", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "avec, en ordres de grandeur : coûts indirects 15–25 % des coûts directs; profit entrepreneurial 8–15 % de la somme (directs indirects). Le terrain est exclu : il s'évalue séparément.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "form-2-1", "url": "/seance/02/#form-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "formule", "title": "Formule 2.1 — composition du coût total", "text": "avec, en ordres de grandeur : coûts indirects 15–25 % des coûts directs; profit entrepreneurial 8–15 % de la somme (directs indirects). Le terrain est exclu : il s'évalue séparément.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-41", "url": "/seance/02/#p2-41", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts directs (hard costs)", "text": "Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la base de calcul des coûts indirects et du profit.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-6", "url": "/seance/02/#def-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.6 — coûts directs", "text": "Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la base de calcul des coûts indirects et du profit.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-42", "url": "/seance/02/#p2-42", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts directs (hard costs)", "text": "◆Hard costs Matériaux main-d'œuvre chantier : le béton au sens propre.Côté matériaux : béton, acier, bois d'œuvre, revêtements, isolation, fenestration, systèmes électriques et mécaniques, finitions. Côté main-d'œuvre et chantier : salaires et avantages sociaux, sous-traitants spécialisés, supervision, machinerie, préparation du terrain. La répartition interne, pour un bâtiment résidentiel type, donne une grille de lecture utile pour vérifier la vraisemblance d'un bordereau :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-44", "url": "/seance/02/#p2-44", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts directs (hard costs)", "text": "Au Québec, la main-d'œuvre de la construction est encadrée par la CCQ en vertu de la Loi R-20 : taux horaires conventionnés et avantages sociaux normalisés par métier et par secteur (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026). Conséquence pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre québécois sont publics et prévisibles (les conventions sont accessibles), mais aussi structurellement plus rigides qu'ailleurs au Canada — un manuel de coûts américain non ajusté sous-estimera la composante main-d'œuvre.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "quebec-2-43", "url": "/seance/02/#quebec-2-43", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "quebec", "title": "La main-d'œuvre sous la Loi R-20", "text": "Au Québec, la main-d'œuvre de la construction est encadrée par la CCQ en vertu de la Loi R-20 : taux horaires conventionnés et avantages sociaux normalisés par métier et par secteur (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026). Conséquence pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre québécois sont publics et prévisibles (les conventions sont accessibles), mais aussi structurellement plus rigides qu'ailleurs au Canada — un manuel de coûts américain non ajusté sous-estimera la composante main-d'œuvre.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-45", "url": "/seance/02/#p2-45", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts indirects (soft costs)", "text": "Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-7", "url": "/seance/02/#def-2-7", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.7 — coûts indirects", "text": "Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-46", "url": "/seance/02/#p2-46", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts indirects (soft costs)", "text": "Le détail, avec les fourchettes usuelles exprimées en pourcentage des coûts directs :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-48", "url": "/seance/02/#p2-48", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts indirects (soft costs)", "text": "TPS 5 % TVQ 9,975 % 14,975 %. Le traitement varie selon la vocation de l'immeuble. Locatif résidentiel : taxes largement non récupérables (des remboursements partiels existent pour l'habitation neuve) — elles font partie du coût. Commercial avec baux taxables : taxes généralement récupérables (crédits et remboursements de taxes sur intrants, CTI/RTI) — on les exclut alors du coût. Oublier cette distinction peut fausser un bordereau de 15 % : c'est l'un des pièges chiffrés récurrents du cours, et la fourchette « 15–25 % des directs » s'entend hors taxes non récupérables.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "quebec-2-47", "url": "/seance/02/#quebec-2-47", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "quebec", "title": "TPS/TVQ : tout dépend de l'usage", "text": "TPS 5 % TVQ 9,975 % 14,975 %. Le traitement varie selon la vocation de l'immeuble. Locatif résidentiel : taxes largement non récupérables (des remboursements partiels existent pour l'habitation neuve) — elles font partie du coût. Commercial avec baux taxables : taxes généralement récupérables (crédits et remboursements de taxes sur intrants, CTI/RTI) — on les exclut alors du coût. Oublier cette distinction peut fausser un bordereau de 15 % : c'est l'un des pièges chiffrés récurrents du cours, et la fourchette « 15–25 % des directs » s'entend hors taxes non récupérables.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-49", "url": "/seance/02/#p2-49", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial (entrepreneurial profit) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à 8–15 % de la somme (coûts directs coûts indirects) et fait partie du coût neuf : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-8", "url": "/seance/02/#def-2-8", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.8 — profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial (entrepreneurial profit) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à 8–15 % de la somme (coûts directs coûts indirects) et fait partie du coût neuf : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-50", "url": "/seance/02/#p2-50", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "◆Profit vs incitatif Profit anticipé (ex ante) profit réalisé (ex post). L'évaluateur retient l'anticipé du marché.Deux distinctions à maîtriser. D'abord, le profit entrepreneurial (anticipé, ex ante) ne se confond pas avec l'incitatif entrepreneurial (profit effectivement réalisé, ex post) : l'évaluateur retient le profit que le marché exige pour entreprendre un tel projet, pas celui qu'un promoteur particulier a réalisé. Ensuite, ce profit du promoteur est distinct de la marge de l'entrepreneur général, laquelle est déjà incluse dans les coûts directs (les prix des sous-traitants et de l'entrepreneur incorporent leurs marges).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-51", "url": "/seance/02/#p2-51", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le niveau du profit varie selon le risque du projet :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-52", "url": "/seance/02/#p2-52", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le commercial en marché favorable et surtout le spécialisé (risque élevé, marché étroit) débordent la fourchette générale de 8–15 % — c'est la prime de risque à l'état pur. Pour documenter le niveau retenu, l'évaluateur puise aux projets comparables dont il connaît la structure financière, aux enquêtes menées auprès des promoteurs actifs dans le segment, aux données de l'APCHQ et aux rapports de marché des grandes firmes. La logique sous-jacente mérite d'être explicitée : le profit entrepreneurial est le prix du risque de développement — risque de dépassement de coûts, de retard, de mévente, de refus de permis. Plus le projet est long, gros, inhabituel ou réglementairement incertain, plus la rémunération exigée grimpe. Un bungalow en série dans un quartier éprouvé se contente de 8–10 %; une résidence étudiante en zone à requalifier exigera le double. Quand vous choisirez un taux dans un bordereau, ce raisonnement — et non la simple fourchette — devra figurer dans votre justification.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-54", "url": "/seance/02/#p2-54", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial est le poste le plus souvent oublié dans les estimations de coût neuf. L'omettre entraîne une sous-estimation systématique de 8–15 % du coût — et donc de la valeur — pour tout bâtiment récent. Réflexe à acquérir : tout bordereau se termine par la ligne « profit entrepreneurial », calculée sur (directs indirects).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "attention-2-53", "url": "/seance/02/#attention-2-53", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "attention", "title": "L'oubli le plus coûteux", "text": "Le profit entrepreneurial est le poste le plus souvent oublié dans les estimations de coût neuf. L'omettre entraîne une sous-estimation systématique de 8–15 % du coût — et donc de la valeur — pour tout bâtiment récent. Réflexe à acquérir : tout bordereau se termine par la ligne « profit entrepreneurial », calculée sur (directs indirects).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-55", "url": "/seance/02/#p2-55", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exemple intégrateur : le triplex de Hull", "text": "Un promoteur construit un triplex locatif résidentiel (taxes largement non récupérables). Bordereau complet :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-56", "url": "/seance/02/#p2-56", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exemple intégrateur : le triplex de Hull", "text": "Deux vérifications de vraisemblance. Le profit : , dans la fourchette 8–15 % — cohérent pour du multilogement. Le terrain : du coût total, un ratio inhabituellement bas (typiquement 15–30 % en résidentiel) : soit une opportunité foncière réelle, soit un signal à investiguer. Prendre l'habitude de ces tests de ratio est une compétence professionnelle en soi.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-6", "url": "/seance/02/#ex-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.6 — triplex locatif de 3600 pi2 à Hull", "text": "Un promoteur construit un triplex locatif résidentiel (taxes largement non récupérables). Bordereau complet : PosteMontant% du totalMatériaux et main-d'œuvre420 000 $Aménagement du site30 000 $Sous-total coûts directs450 000 $60,0 %Honoraires professionnels45 000 $Permis et inspections8000 $Financement intérimaire22 000 $Assurances et frais légaux10 000 $TPS/TVQ non remboursables67 500 $Sous-total coûts indirects152 500 $20,3 %Profit entrepreneurial (13,7 % de 602 500 $)82 500 $11,0 %Sous-total améliorations685 000 $91,3 %Terrain65 000 $8,7 %Coût total du projet750 000 $100 % Deux vérifications de vraisemblance. Le profit : , dans la fourchette 8–15 % — cohérent pour du multilogement. Le terrain : du coût total, un ratio inhabituellement bas (typiquement 15–30 % en résidentiel) : soit une opportunité foncière réelle, soit un signal à investiguer. Prendre l'habitude de ces tests de ratio est une compétence professionnelle en soi.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-57", "url": "/seance/02/#p2-57", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les standards professionnels", "text": "La méthode du coût ne s'exerce pas dans le vide : une architecture de normes, du niveau mondial au niveau québécois, en encadre l'application et la documentation. Cette architecture peut sembler, au premier abord, un empilement bureaucratique; elle est en réalité la réponse de la profession à un problème de confiance. Une opinion de valeur n'a d'utilité que si son destinataire — prêteur, tribunal, contribuable, assureur — peut s'y fier sans refaire le travail. Les normes créent cette confiance en standardisant non pas les résultats (chaque immeuble est unique) mais la démarche : ce qui doit être vérifié, documenté, justifié et divulgué. Pour l'étudiant, la conséquence est directe : connaître les exigences normatives, c'est connaître d'avance la grille avec laquelle tout rapport — et tout travail pratique de ce cours — sera jugé.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-58", "url": "/seance/02/#p2-58", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'OEAQ : l'encadrement québécois", "text": "L'OEAQ, déjà présenté à la séance 1 sous l'angle institutionnel, formule des exigences précises pour la méthode du coût (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) : identifier la base de coût (reproduction ou remplacement); justifier les sources de données; documenter l'estimation de la dépréciation; réconcilier avec les autres méthodes; et mentionner les limites de l'approche dans le contexte du mandat. Ces cinq exigences forment, en creux, la grille de correction de vos travaux pratiques.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-59", "url": "/seance/02/#p2-59", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "NUPPEC / CUSPAP : les normes canadiennes", "text": "Les Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada (NUPPEC) sont la version française des CUSPAP publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 (Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-9", "url": "/seance/02/#def-2-9", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.9 — NUPPEC", "text": "Les Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada (NUPPEC) sont la version française des CUSPAP publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 (Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-60", "url": "/seance/02/#p2-60", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "NUPPEC / CUSPAP : les normes canadiennes", "text": "Pour la méthode du coût, les NUPPEC exigent notamment : préciser s'il s'agit de reproduction ou de remplacement; indiquer la source des données de coût; estimer et justifier chaque forme de dépréciation; démontrer que l'estimation du terrain est indépendante; présenter la réconciliation; et documenter hypothèses et conditions limitatives. On notera la parenté étroite avec les exigences de l'OEAQ : les cadres sont harmonisés.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-61", "url": "/seance/02/#p2-61", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "USPAP et IVS : les références internationales", "text": "Aux États-Unis, les USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, The Appraisal Foundation) structurent la pratique autour de deux standards — le développement de l'évaluation (Standard 1) et la communication du rapport (Standard 2); l'édition 2024 demeure en vigueur sans date d'expiration (Appraisal Standards Board, 2024). À l'échelle mondiale, les IVS (International Valuation Standards, IVSC) reconnaissent l'approche par le coût comme l'une des trois approches fondamentales et mettent l'accent sur la transparence, la documentation et la cohérence avec l'information financière (IFRS) (International Valuation Standards Council, 2025).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-63", "url": "/seance/02/#p2-63", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "USPAP et IVS : les références internationales", "text": "Par-delà les juridictions, tous les référentiels exigent la même chose : identifier la base de coût, documenter les sources, estimer et justifier la dépréciation, réconcilier avec les autres approches. Maîtriser ces quatre gestes, c'est être conforme partout.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "remarque-2-62", "url": "/seance/02/#remarque-2-62", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "remarque", "title": "Une convergence rassurante", "text": "Par-delà les juridictions, tous les référentiels exigent la même chose : identifier la base de coût, documenter les sources, estimer et justifier la dépréciation, réconcilier avec les autres approches. Maîtriser ces quatre gestes, c'est être conforme partout.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-64", "url": "/seance/02/#p2-64", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Concepts de construction pour l'évaluateur", "text": "On ne peut chiffrer ce qu'on ne sait pas nommer. Cette dernière section pose la littératie technique minimale : types de structures, classes de qualité, et cadre réglementaire de la construction. L'évaluateur n'est ni architecte ni ingénieur, et son rapport n'a pas à trancher des questions de génie; mais il doit pouvoir lire un bâtiment comme un texte — reconnaître d'un coup d'œil une ossature légère d'un mur porteur, une finition de classe B d'une finition de classe C, un groupe d'usage exigeant d'un groupe ordinaire —, car ces lectures déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, en aval, des dizaines de milliers de dollars d'écart. La visite d'inspection est le moment où cette littératie se monnaie : ce qui n'a pas été vu et noté sur place ne pourra pas être défendu dans le rapport.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-65", "url": "/seance/02/#p2-65", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "Le bois domine le résidentiel québécois sous deux formes. L'ossature légère (light wood frame) — montants de 24 ou 26 (3889 ou 38140 mm) espacés de 16 po (406 mm), solives et fermes de toit préfabriquées — est le mode de construction le plus répandu au Québec pour le résidentiel de un à trois étages. Le bois massif (mass timber) — CLT (lamellé-croisé) et glulam (lamellé-collé) — permet de grandes portées et, depuis 2020, le Code de construction du Québec autorise la construction en bois massif jusqu'à 12 étages; plus coûteux, il progresse porté par sa faible empreinte carbone. Ordres de grandeur indicatifs (coût total, 2025–2026) : ossature légère 175–250 $/pi2; bois massif 250–350 $/pi2.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-66", "url": "/seance/02/#p2-66", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "L'acier — charpente poteaux-poutres, acier léger, éléments préfabriqués — règne sur le commercial et le multiétage : grandes portées, montage rapide, poids moindre que le béton. Ordre de grandeur : 250–400 $/pi2 selon l'usage et les finitions.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-67", "url": "/seance/02/#p2-67", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "Le béton — coulé sur place, précontraint ou préfabriqué — s'impose en institutionnel et en grande portée : durabilité (50 ans et plus), résistance au feu, insonorisation. Ordre de grandeur : 300–500 $/pi2.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-68", "url": "/seance/02/#p2-68", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "La maçonnerie se décline en porteuse (les murs supportent les charges — bâtiments anciens) et en revêtement (parement sur ossature — construction moderne), en pierre naturelle ou reconstituée (prestige) ou en blocs de béton (commercial, industriel). Pour l'évaluateur : la maçonnerie porteuse coûte plus cher à réparer; un parement de briques majore le coût de 10–20 % (indicativement 20–35 $/pi2, pierre naturelle 40–80 $/pi2); la durée de vie est supérieure mais l'entretien des joints de mortier pèse sur la dépréciation physique.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-70", "url": "/seance/02/#p2-70", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "Quelle que soit la structure, le climat québécois impose des surcoûts que les manuels nord-américains génériques ne captent qu'imparfaitement : fondations descendues sous la ligne de gel (1,2 à 1,8 m selon la région), isolation et étanchéité renforcées par le chapitre efficacité énergétique du Code, charpentes de toit dimensionnées pour des charges de neige parmi les plus élevées du continent, et fenestration à haute performance devenue la norme. À Gatineau, ces postes expliquent une part notable de l'écart entre un coût unitaire « livre américaine » et une soumission locale — d'où l'importance des facteurs de localisation, que la séance 5 introduira et que la séance 6 fera manipuler.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "quebec-2-69", "url": "/seance/02/#quebec-2-69", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "quebec", "title": "Le climat, paramètre de coût invisible ailleurs", "text": "Quelle que soit la structure, le climat québécois impose des surcoûts que les manuels nord-américains génériques ne captent qu'imparfaitement : fondations descendues sous la ligne de gel (1,2 à 1,8 m selon la région), isolation et étanchéité renforcées par le chapitre efficacité énergétique du Code, charpentes de toit dimensionnées pour des charges de neige parmi les plus élevées du continent, et fenestration à haute performance devenue la norme. À Gatineau, ces postes expliquent une part notable de l'écart entre un coût unitaire « livre américaine » et une soumission locale — d'où l'importance des facteurs de localisation, que la séance 5 introduira et que la séance 6 fera manipuler.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-71", "url": "/seance/02/#p2-71", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les classes de qualité de construction", "text": "◆Classe C La construction standard : base 100 % des manuels de coûts.Les manuels de coûts (Marshall & Swift, Altus) classent les bâtiments en classes de qualité, dont les coûts s'expriment par rapport à la classe moyenne :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-72", "url": "/seance/02/#p2-72", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les classes de qualité de construction", "text": "Le classement correct du bâtiment sujet est l'un des jugements les plus lourds de conséquences du bordereau : confondre une classe B et une classe C, c'est une erreur de 15 à 40 % sur le coût neuf — avant même de parler de dépréciation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-73", "url": "/seance/02/#p2-73", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les classes de qualité de construction", "text": "Comment classe-t-on en pratique? Par indices convergents, jamais par impression d'ensemble. Les manuels fournissent des descripteurs par composante : nature des armoires (mélamine, thermoplastique, bois massif), des revêtements de sol (vinyle, bois d'ingénierie, pierre), de la fenestration (PVC standard, hybride, aluminium architectural), des salles de bain (une pièce standard contre des pièces multiples avec douche indépendante), de la hauteur des plafonds, de la complexité des toits et de la façade. Un bâtiment réel panache souvent les classes — une cuisine de classe B dans une enveloppe de classe C —; le classement retenu est celui de la dominante, et les écarts notables se traitent par ajustements au bordereau. La discipline gagnante, encore une fois, se joue lors de l'inspection : photographier chaque composante déterminante, noter les matériaux, et rattacher explicitement le classement aux descripteurs du manuel utilisé — c'est cette traçabilité qui rend le coût neuf défendable.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-74", "url": "/seance/02/#p2-74", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le Code de construction du Québec et la classification par usage", "text": "Le Code de construction du Québec (chapitre I, Bâtiment), fondé sur le CNB avec adaptations québécoises et appliqué par la RBQ (Québec, 2022), intéresse l'évaluateur à trois titres : il fixe les normes minimales (structure, séparations coupe-feu, gicleurs, efficacité énergétique, accessibilité) qui déterminent une part du coût; son évolution crée de la dépréciation fonctionnelle chez les bâtiments existants; et le coût de remplacement suppose par définition la conformité au code en vigueur, alors que la non-conformité de l'existant se traduit en dépréciation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-75", "url": "/seance/02/#p2-75", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le Code de construction du Québec et la classification par usage", "text": "La classification des bâtiments par usage (héritée du CNB) module fortement les exigences — donc les coûts :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-77", "url": "/seance/02/#p2-77", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le Code de construction du Québec et la classification par usage", "text": "Réflexe de terrain : avant tout bordereau, identifier (1) le type de structure, (2) la classe de qualité, (3) le groupe d'usage. Ces trois étiquettes déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, à elles seules, expliquent l'essentiel des écarts de coût unitaire entre deux bâtiments de même superficie. Le TP2 commencera exactement par ce triage.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "terrain-2-76", "url": "/seance/02/#terrain-2-76", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Réflexe de terrain : avant tout bordereau, identifier (1) le type de structure, (2) la classe de qualité, (3) le groupe d'usage. Ces trois étiquettes déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, à elles seules, expliquent l'essentiel des écarts de coût unitaire entre deux bâtiments de même superficie. Le TP2 commencera exactement par ce triage.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-78", "url": "/seance/02/#p2-78", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les six exercices qui suivent balaient la séance entière, de la qualification conceptuelle au bordereau chiffré. Les exercices 3, 4 et 6 préfigurent directement le TP2 et les questions calculatoires de l'examen : rédigez vos bordereaux en colonnes, avec les bases de calcul explicites.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-79", "url": "/seance/02/#p2-79", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Qualifiez chaque montant (coût, prix, valeur — ou autre chose) : (a) un entrepreneur facture 425 000 $ pour la construction d'un bungalow; (b) l'acte notarié indique 389 000 $ pour la vente; (c) l'évaluateur agréé estime la propriété à 410 000 $; (d) le rôle d'évaluation municipale affiche 375 000 $; (e) le vendeur demande 429 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-1", "url": "/seance/02/#exo-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.1 — coût, prix ou valeur?", "text": "Qualifiez chaque montant (coût, prix, valeur — ou autre chose) : (a) un entrepreneur facture 425 000 $ pour la construction d'un bungalow; (b) l'acte notarié indique 389 000 $ pour la vente; (c) l'évaluateur agréé estime la propriété à 410 000 $; (d) le rôle d'évaluation municipale affiche 375 000 $; (e) le vendeur demande 429 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-80", "url": "/seance/02/#p2-80", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût — dépenses de production facturées par le constructeur. (b) Prix — fait transactionnel objectif constaté dans l'acte. (c) Valeur — opinion professionnelle motivée de valeur marchande. (d) Valeur — estimation à des fins fiscales (valeur inscrite au rôle, à la date de référence du rôle). (e) Prix demandé — aspiration du vendeur : ni transaction conclue, ni opinion professionnelle. Aucun de ces cinq montants n'a à coïncider avec les autres.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-81", "url": "/seance/02/#p2-81", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque bâtiment, indiquez la base de coût appropriée et justifiez : (a) maison contemporaine construite en 2022; (b) église en pierre de 1895; (c) immeuble de bureaux de 1975; (d) usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment; (e) maison de ferme ancestrale à assurer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-2", "url": "/seance/02/#exo-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.2 — reproduction ou remplacement?", "text": "Pour chaque bâtiment, indiquez la base de coût appropriée et justifiez : (a) maison contemporaine construite en 2022; (b) église en pierre de 1895; (c) immeuble de bureaux de 1975; (d) usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment; (e) maison de ferme ancestrale à assurer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-82", "url": "/seance/02/#p2-82", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Reproduction : bâtiment récent, matériaux et techniques encore courants — les deux bases coïncident presque, la reproduction est directe. (b) Reproduction : valeur patrimoniale; matériaux et savoir-faire ont une valeur intrinsèque. (c) Remplacement : matériaux et méthodes de 1975 obsolètes; on chiffre un équivalent moderne conforme au code actuel. (d) Remplacement : la reproduction est impossible et illégale (amiante interdit). (e) Reproduction : en assurance patrimoniale, on cherche le coût de reconstruction à l'identique.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-83", "url": "/seance/02/#p2-83", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble commercial de 5000 pi2 à Gatineau : coût direct de 200 $/pi2; honoraires professionnels 8 %, permis 1,5 %, financement 4 %, assurances et frais légaux 1 % (tous en % des coûts directs); profit entrepreneurial 12 % de (directs indirects). Les baux étant taxables, les TPS/TVQ sont récupérables. Calculez le coût total de construction.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-3", "url": "/seance/02/#exo-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.3 — bordereau complet d'un immeuble commercial", "text": "Un immeuble commercial de 5000 pi2 à Gatineau : coût direct de 200 $/pi2; honoraires professionnels 8 %, permis 1,5 %, financement 4 %, assurances et frais légaux 1 % (tous en % des coûts directs); profit entrepreneurial 12 % de (directs indirects). Les baux étant taxables, les TPS/TVQ sont récupérables. Calculez le coût total de construction.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-84", "url": "/seance/02/#p2-84", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les taxes sont exclues (récupérables — immeuble commercial à baux taxables). Le terrain s'ajouterait séparément.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-85", "url": "/seance/02/#p2-85", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant calcule le profit entrepreneurial d'un projet ainsi : directs 800 000 $, indirects 160 000 $, profit . (a) Quelle erreur commet-il? (b) Recalculez le profit et le coût total corrects. (c) Quel est l'impact en dollars de l'erreur?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-4", "url": "/seance/02/#exo-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.4 — l'erreur de base de calcul", "text": "Un étudiant calcule le profit entrepreneurial d'un projet ainsi : directs 800 000 $, indirects 160 000 $, profit . (a) Quelle erreur commet-il? (b) Recalculez le profit et le coût total corrects. (c) Quel est l'impact en dollars de l'erreur?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-86", "url": "/seance/02/#p2-86", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le profit se calcule sur la somme (directs indirects), pas sur les seuls directs. (b) Profit correct ; coût total . (c) L'erreur sous-estime le profit de , soit près de 1,8 % du coût total — une erreur matérielle dans un rapport professionnel.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-87", "url": "/seance/02/#p2-87", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Expliquez, en mobilisant les concepts de la séance, pourquoi chacune de ces situations est économiquement cohérente : (a) une maison neuve de 800 000 $ (coût complet documenté) ne trouve preneur qu'à 650 000 $ dans son quartier; (b) un duplex ancien dont le coût de remplacement déprécié des améliorations est de 190 000 $ se vend 520 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-5", "url": "/seance/02/#exo-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.5 — divergences coût–valeur", "text": "Expliquez, en mobilisant les concepts de la séance, pourquoi chacune de ces situations est économiquement cohérente : (a) une maison neuve de 800 000 $ (coût complet documenté) ne trouve preneur qu'à 650 000 $ dans son quartier; (b) un duplex ancien dont le coût de remplacement déprécié des améliorations est de 190 000 $ se vend 520 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-88", "url": "/seance/02/#p2-88", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût valeur : surqualité par rapport au quartier (principe de contribution — le marché local ne paie pas les finitions excédentaires) et/ou dépréciation externe (l'environnement plafonne les valeurs). Le coût est un fait; la valeur dépend de la demande. (b) Valeur coût déprécié des améliorations : l'écart loge dans le terrain. Si le duplex est bien situé, peut valoir — parfaitement cohérent avec la formule fondamentale : la valeur totale n'est jamais bornée par le seul coût déprécié du bâtiment.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-89", "url": "/seance/02/#p2-89", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le coût de base (classe C) d'un bungalow est de 210 $/pi2 pour 1400 pi2. (a) Chiffrez le coût direct si le bâtiment est de classe B (retenez 125 %) puis de classe D (retenez 80 %). (b) Quel écart total en dollars sépare les deux classements? (c) Qu'en concluez-vous sur l'importance du jugement de classement?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-6", "url": "/seance/02/#exo-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.6 — classes de qualité et sensibilité", "text": "Le coût de base (classe C) d'un bungalow est de 210 $/pi2 pour 1400 pi2. (a) Chiffrez le coût direct si le bâtiment est de classe B (retenez 125 %) puis de classe D (retenez 80 %). (b) Quel écart total en dollars sépare les deux classements? (c) Qu'en concluez-vous sur l'importance du jugement de classement?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-90", "url": "/seance/02/#p2-90", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût de base : . (a) Classe B : ; classe D : . (b) Écart : , soit 45 % du coût de base. (c) Le classement de qualité est un jugement à fort levier : une erreur d'une classe déplace le coût neuf de plusieurs dizaines de milliers de dollars, avant toute considération de dépréciation. D'où l'importance de l'inspection et des critères objectifs (matériaux, finitions, équipements) documentés au dossier.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-91", "url": "/seance/02/#p2-91", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût (dépense de production, calculé) prix (fait transactionnel, observé) valeur (estimation du prix le plus probable). Les trois convergent seulement pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-92", "url": "/seance/02/#p2-92", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction réplique exacte (défauts compris); remplacement utilité équivalente moderne. Le remplacement élimine du coût l'obsolescence fonctionnelle curable — ne jamais la déduire deux fois.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-93", "url": "/seance/02/#p2-93", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Choix de la base : reproduction pour le récent, le patrimonial et l'assurance; remplacement pour la valeur marchande dans le cas général.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-94", "url": "/seance/02/#p2-94", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "; indirects 15–25 % des directs; profit 8–15 % de (directs indirects) — les bases de calcul sont matière à examen.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-95", "url": "/seance/02/#p2-95", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TPS/TVQ (14,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-96", "url": "/seance/02/#p2-96", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le profit entrepreneurial (ex ante, exigé par le marché) fait partie du coût neuf; l'oublier sous-estime le coût de 8–15 %. Ne pas le confondre avec l'incitatif (ex post) ni avec la marge de l'entrepreneur général.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-97", "url": "/seance/02/#p2-97", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Standards : OEAQ (Québec), NUPPEC/CUSPAP 2026 (Canada), USPAP 2024 (É.-U.), IVS (monde) — tous exigent : base de coût identifiée, sources documentées, dépréciation justifiée, réconciliation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-98", "url": "/seance/02/#p2-98", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Structures : bois (ossature légère dominante; bois massif permis jusqu'à 12 étages), acier, béton, maçonnerie (porteuse ou parement).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-99", "url": "/seance/02/#p2-99", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classes de qualité A–E (base classe C, 100 %) : une erreur de classe 15–40 % d'erreur sur le coût neuf.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-100", "url": "/seance/02/#p2-100", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "« CCQ » Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20); le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec (appliqué par la RBQ).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/02/#synthese", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Coût (dépense de production, calculé) prix (fait transactionnel, observé) valeur (estimation du prix le plus probable). Les trois convergent seulement pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré.Reproduction réplique exacte (défauts compris); remplacement utilité équivalente moderne. Le remplacement élimine du coût l'obsolescence fonctionnelle curable — ne jamais la déduire deux fois.Choix de la base : reproduction pour le récent, le patrimonial et l'assurance; remplacement pour la valeur marchande dans le cas général.; indirects 15–25 % des directs; profit 8–15 % de (directs indirects) — les bases de calcul sont matière à examen.TPS/TVQ (14,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).Le profit entrepreneurial (ex ante, exigé par le marché) fait partie du coût neuf; l'oublier sous-estime le coût de 8–15 %. Ne pas le confondre avec l'incitatif (ex post) ni avec la marge de l'entrepreneur général.Standards : OEAQ (Québec), NUPPEC/CUSPAP 2026 (Canada), USPAP 2024 (É.-U.), IVS (monde) — tous exigent : base de coût identifiée, sources documentées, dépréciation justifiée, réconciliation.Structures : bois (ossature légère dominante; bois massif permis jusqu'à 12 étages), acier, béton, maçonnerie (porteuse ou parement).Classes de qualité A–E (base classe C, 100 %) : une erreur de classe 15–40 % d'erreur sur le coût neuf.« CCQ » Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20); le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec (appliqué par la RBQ).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/seance/03/#p3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "La formule fondamentale commence par — et ce n'est pas un hasard de notation : toute la méthode du coût repose sur une estimation fiable du terrain, évaluée séparément des améliorations. Or voici le paradoxe pratique : dans les quartiers établis, où se trouvent la plupart des mandats, il ne reste presque plus de terrains vacants à vendre. Comment évaluer ce qui ne se transige plus? Cette séance ouvre le bloc 2 en présentant l'arsenal complet de l'évaluateur : la comparaison directe — méthode reine quand les comparables existent — puis quatre méthodes indirectes (extraction, affectation, lotissement, résidu foncier) qui permettent de reconstituer la valeur foncière quand le marché se tait. Le tout s'inscrit dans le cadre réglementaire québécois — rôle d'évaluation, droits de mutation, LPTAA, LAU — qui façonne le marché foncier d'ici.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-2", "url": "/seance/03/#p3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Justifier l'évaluation séparée du terrain et appliquer le principe du terrain vacant et disponible à son utilisation optimale (PHMU);", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-3", "url": "/seance/03/#p3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Appliquer la méthode de comparaison directe : sélection des comparables, unités de comparaison, grille d'ajustements en cascade, seuils de vraisemblance, réconciliation;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-4", "url": "/seance/03/#p3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Appliquer la méthode d'extraction et en mesurer la sensibilité aux hypothèses de dépréciation;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-5", "url": "/seance/03/#p3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Utiliser la méthode d'affectation (ratio terrain/total) à bon escient — comme vérification, non comme méthode principale;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-6", "url": "/seance/03/#p3-6", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Conduire une analyse de lotissement pour un grand terrain subdivisible;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-7", "url": "/seance/03/#p3-7", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Appliquer la technique du résidu foncier et en connaître les conditions de validité;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-8", "url": "/seance/03/#p3-8", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Situer les particularités du marché foncier québécois : LFM, droits de mutation, LPTAA/CPTAQ, LAU et zonage.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-9", "url": "/seance/03/#p3-9", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "Quatre raisons convergent. La première est économique : le terrain ne se déprécie pas — sa durée de vie est illimitée — alors que les améliorations s'usent, se démodent et subissent leur environnement. Mélanger les deux dans une même estimation reviendrait à appliquer de la dépréciation à un actif qui n'en connaît pas◆Le terrain ne se déprécie pas : il faut donc l'isoler avant de déprécier le reste.. La deuxième est méthodologique : la formule exige structurellement la séparation. La troisième est normative : les normes de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que l'estimation du terrain soit indépendante et démontrée (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026). La quatrième est pratique : le rôle d'évaluation foncière ventile terrain et bâtiment, la fiscalité (amortissement) l'exige, et l'assurance ne couvre que les améliorations — le terrain ne brûle pas.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-10", "url": "/seance/03/#p3-10", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Vacant et disponible, même s'il est bâti", "text": "Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour être développé à son usage le plus profitable — son plus haut et meilleur usage (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-1", "url": "/seance/03/#def-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.1 — principe du terrain vacant", "text": "Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour être développé à son usage le plus profitable — son plus haut et meilleur usage (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-11", "url": "/seance/03/#p3-11", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Vacant et disponible, même s'il est bâti", "text": "Cette fiction méthodologique est essentielle : elle garantit que la valeur foncière reflète le potentiel du site, et non l'usage — peut-être sous-optimal — qu'en fait le bâtiment actuel. Elle a une conséquence opérationnelle directe : l'analyse du PHMU précède toujours l'application des méthodes, car c'est le PHMU qui dicte le choix des comparables et de l'unité de comparaison.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-12", "url": "/seance/03/#p3-12", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les quatre critères du PHMU", "text": "◆PHMU Plus haut et meilleur usage : légal, possible, faisable, maximalement productif.L'usage retenu comme PHMU doit franchir quatre tests, dans cet ordre — chaque critère filtre les candidats du précédent :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-13", "url": "/seance/03/#p3-13", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les quatre critères du PHMU", "text": "Chacun des quatre tests a sa jurisprudence d'erreurs. Le test légal se joue dans le règlement de zonage, mais aussi dans les servitudes, les droits acquis et les lois sectorielles (LPTAA, patrimoine) : l'usage rêvé qui exige un changement de zonage n'est un PHMU que si ce changement est raisonnablement probable, et il faut alors le démontrer. Le test physique élimine ce que le sol, la nappe phréatique, la topographie ou la géométrie du lot interdisent — un terrain de 15 m de façade ne recevra pas un immeuble exigeant 22 m, quel que soit le zonage. Le test de faisabilité financière écarte les usages permis et possibles mais non rentables : construire du commercial dans un secteur saturé de locaux vacants détruirait de la valeur. Le dernier test, la productivité maximale, départage les survivants : on retient l'usage qui laisse au sol la valeur résiduelle la plus élevée. L'ordre importe parce qu'il économise l'analyse — inutile de chiffrer la rentabilité d'un usage illégal — et parce qu'il discipline l'argumentation du rapport.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-15", "url": "/seance/03/#p3-15", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les quatre critères du PHMU", "text": "Un bungalow sur un terrain zoné R-4 (multifamilial) dans le secteur Hull de Gatineau : le PHMU du terrain n'est pas la maison unifamiliale qui s'y trouve, mais l'immeuble de 4 à 6 logements que le zonage permet — c'est cet usage qui maximise la valeur résiduelle du sol. Évaluer le terrain d'après l'usage actuel, c'est le sous-évaluer. Inversement, le PHMU est toujours borné par le cadre légal : un terrain agricole de 50 hectares à Saint-Hyacinthe, protégé par la LPTAA, a pour PHMU l'usage agricole, même si un développement résidentiel serait plus rentable — la rentabilité seule ne suffit jamais.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "attention-3-14", "url": "/seance/03/#attention-3-14", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "attention", "title": "L'usage actuel n'est pas nécessairement le PHMU", "text": "Un bungalow sur un terrain zoné R-4 (multifamilial) dans le secteur Hull de Gatineau : le PHMU du terrain n'est pas la maison unifamiliale qui s'y trouve, mais l'immeuble de 4 à 6 logements que le zonage permet — c'est cet usage qui maximise la valeur résiduelle du sol. Évaluer le terrain d'après l'usage actuel, c'est le sous-évaluer. Inversement, le PHMU est toujours borné par le cadre légal : un terrain agricole de 50 hectares à Saint-Hyacinthe, protégé par la LPTAA, a pour PHMU l'usage agricole, même si un développement résidentiel serait plus rentable — la rentabilité seule ne suffit jamais.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-16", "url": "/seance/03/#p3-16", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La difficulté pratique et les sources québécoises", "text": "Le terrain vacant s'évalue idéalement par des ventes de terrains vacants comparables. Mais dans les quartiers établis, ces ventes sont rares : tout est déjà bâti. C'est cette rareté qui justifie l'existence des méthodes indirectes présentées plus loin. Avant d'y recourir, toutefois, l'évaluateur épuise les sources de données québécoises — et il vaut la peine de connaître ce que chacune apporte. Le Registre foncier du Québec est la source souveraine : chaque acte de vente y est publié, avec le prix, les parties, les servitudes et l'ensemble de la publicité des droits (Gouvernement du Québec, 2026) — c'est là qu'on confirme qu'une vente est bien de pleine concurrence. Le rôle d'évaluation foncière offre, pour chaque unité du territoire, une valeur ventilée terrain/bâtiment : imparfaite pour un terrain précis (évaluation de masse, date de référence décalée), mais irremplaçable pour dériver des ratios de secteur. Les bases de transactions commerciales comme JLR croisent et historisent ces données; Centris/MLS ajoute les inscriptions en vigueur et les délais de vente, précieux pour jauger l'état du marché. La municipalité fournit ce qui conditionne le PHMU — règlement de zonage, plan d'urbanisme, projets d'infrastructure — et la CPTAQ publie ses décisions d'exclusion et d'autorisation, qui peuvent transformer du jour au lendemain la valeur d'une terre en zone verte. La collecte n'est donc pas une corvée préalable : c'est déjà de l'analyse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-17", "url": "/seance/03/#p3-17", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison directe", "text": "La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de terrains vacants similaires récemment vendus, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-2", "url": "/seance/03/#def-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.2 — comparaison directe (terrain)", "text": "La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de terrains vacants similaires récemment vendus, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-18", "url": "/seance/03/#p3-18", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison directe", "text": "C'est la méthode la plus fiable — elle lit directement le marché —, la plus intelligible pour les clients et la préférée des tribunaux. Ses limites sont celles de ses données : sans comparables adéquats, elle s'éteint; et ses ajustements comportent une part de jugement.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-19", "url": "/seance/03/#p3-19", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison directe", "text": "Un mot sur la posture intellectuelle qu'exige cette méthode, car elle est moins mécanique qu'il n'y paraît. La grille d'ajustements n'est pas un formulaire à remplir : c'est la mise en chiffres d'une théorie du secteur que l'évaluateur doit d'abord se construire — qu'est-ce qui fait monter les prix ici? la façade? la superficie? le zonage? les services? À Aylmer, la proximité du réseau rapide et la façade priment; dans un parc industriel, la superficie brute et l'accès au camionnage dominent; en zone de villégiature, c'est le linéaire riverain qui commande tout. La sélection des comparables, le choix de l'unité et le calibrage des ajustements découlent tous de cette lecture préalable du marché local. La démarche formelle suit six étapes :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-20", "url": "/seance/03/#p3-20", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sélection des comparables", "text": "Six critères guident la sélection : proximité géographique (même quartier ou secteur équivalent); date de vente récente (idéalement moins de 12 mois); usage similaire (même zonage ou usage compatible — rappel : le PHMU dicte le choix); taille comparable; transaction de pleine concurrence (arm's length); et conditions normales de marché (pas de vente forcée). La règle de pratique : un minimum de 3 à 5 comparables, en gardant à l'esprit que la qualité prime la quantité — plus les comparables ressemblent au sujet, moins les ajustements pèsent, plus l'estimation est fiable.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-21", "url": "/seance/03/#p3-21", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "◆Unité de comparaison Celle que les acteurs du marché utilisent réellement dans le segment.Comparer exige un dénominateur commun. Deux familles d'unités coexistent — et le choix n'est pas esthétique : l'unité retenue doit être celle que les acteurs du marché utilisent réellement dans le segment visé.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-22", "url": "/seance/03/#p3-22", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "L'unité en $/unité constructible mérite un mot : pour un terrain multirésidentiel, les promoteurs raisonnent en « combien de portes puis-je construire? » — le prix par logement constructible est alors l'unité du marché, pas le pied carré.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-23", "url": "/seance/03/#p3-23", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Le choix d'une mauvaise unité n'est pas une simple maladresse de présentation : il fausse les comparaisons elles-mêmes. Comparer au pied carré deux terrains multirésidentiels de densités permises différentes revient à déclarer « moins cher » celui qui autorise pourtant moins de logements par mètre de sol; comparer au pied carré un lot de coin de 6 000 pi2 et un lot intérieur de 12 000 pi2 ignore la décroissance marginale bien connue du prix unitaire avec la taille (le deuxième demi-lot vaut moins que le premier). La parade est simple et doit devenir un réflexe : calculer les prix des comparables dans plusieurs unités, observer laquelle resserre le plus la dispersion des indications — c'est presque toujours celle que le marché utilise — et mener la grille dans cette unité-là, en mentionnant les autres à titre de contrôle.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-24", "url": "/seance/03/#p3-24", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les neuf éléments d'ajustement et leur ordre d'application", "text": "La doctrine reconnaît neuf éléments d'ajustement, répartis en deux familles dont l'ordre d'application diffère :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-25", "url": "/seance/03/#p3-25", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les neuf éléments d'ajustement et leur ordre d'application", "text": "La logique de l'ordre mérite d'être comprise, pas seulement mémorisée. Les éléments 1 à 4 — dits transactionnels — ne décrivent pas le terrain : ils décrivent la transaction. Tant qu'ils ne sont pas neutralisés, le prix observé n'est pas encore un prix de marché comparable : une vente entre frères, financée par le vendeur à taux de faveur, conclue il y a deux ans, ne dit rien du marché d'aujourd'hui tant qu'on ne l'a pas redressée. C'est pourquoi ces quatre ajustements s'appliquent séquentiellement, en cascade — chacun au résultat du précédent —, dans l'ordre du tableau : on rétablit d'abord ce qui a été vendu (les droits), puis comment (le financement), puis pourquoi (les conditions de vente), puis quand (le marché). Une fois le prix « assaini », les éléments 5 à 9 — les ajustements de propriété — comparent enfin les deux terrains eux-mêmes; portant sur des caractéristiques indépendantes les unes des autres, ils s'appliquent de manière additive au prix ajusté transactionnel :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-27", "url": "/seance/03/#p3-27", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les neuf éléments d'ajustement et leur ordre d'application", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on ramène son prix vers le bas); comparable inférieur ajustement positif. L'inversion du sens des ajustements est l'erreur mécanique la plus fréquente aux examens — vérifiez chaque signe en vous demandant : « si mon sujet était vendu, obtiendrait-il plus ou moins que ce comparable? »", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "attention-3-26", "url": "/seance/03/#attention-3-26", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "attention", "title": "La règle d'or : on ajuste le comparable, jamais le sujet", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on ramène son prix vers le bas); comparable inférieur ajustement positif. L'inversion du sens des ajustements est l'erreur mécanique la plus fréquente aux examens — vérifiez chaque signe en vous demandant : « si mon sujet était vendu, obtiendrait-il plus ou moins que ce comparable? »", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-28", "url": "/seance/03/#p3-28", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les seuils de vraisemblance", "text": "Deux garde-fous encadrent l'ampleur des ajustements : l'ajustement net total (somme algébrique) devrait idéalement demeurer sous 25 % du prix de vente, et l'ajustement brut (somme des valeurs absolues) sous 50 %. Au-delà, le comparable est trop différent du sujet : on le remplace ou on réduit son poids dans la réconciliation. Ces seuils sont des règles de pratique, non des normes impératives — le jugement professionnel et la qualité des données priment; certains mandats (dont votre TP1) imposent des seuils plus stricts.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-29", "url": "/seance/03/#p3-29", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Le sujet : terrain de 8000 pi2 (60 pi de façade), rue Principale, Gatineau (secteur Aylmer); zonage R-2; topographie plane; tous services. Date d'évaluation : février 2026. Données fictives à des fins pédagogiques.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-30", "url": "/seance/03/#p3-30", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Les comparables :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-31", "url": "/seance/03/#p3-31", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "La grille d'ajustements (en $/pi2; conditions de marché : /an appliqué au prorata des mois écoulés) :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-32", "url": "/seance/03/#p3-32", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Lisons deux ajustements pour fixer la logique. Comparable B, localisation : B est mieux situé que le sujet, son prix doit donc être réduit pour représenter le sujet. Comparable C, services : C n'a pas le gaz, il est inférieur au sujet, son prix est relevé. Comparable D, zonage : le zonage R-3 de D (plus permissif) vaut davantage que le R-2 du sujet — ajustement négatif.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-33", "url": "/seance/03/#p3-33", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Vérification des seuils et pondération :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-34", "url": "/seance/03/#p3-34", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Tous les comparables respectent les seuils (net , brut ). Les comparables les moins ajustés (A et D) reçoivent le poids le plus élevé — c'est la logique même de la pondération.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-35", "url": "/seance/03/#p3-35", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Réconciliation :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-1", "url": "/seance/03/#ex-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.1 — terrain résidentiel du secteur Aylmer — quatre comparables", "text": "Le sujet : terrain de 8000 pi2 (60 pi de façade), rue Principale, Gatineau (secteur Aylmer); zonage R-2; topographie plane; tous services. Date d'évaluation : février 2026. Données fictives à des fins pédagogiques. Les comparables : SujetABCDPrix de vente—120 000 $135 000 $110 000 $128 000 $Date de vente—Déc. 2025Oct. 2025Août 2025Janv. 2026Superficie (pi2)80007500900070008500ZonageR-2R-2R-2R-2R-3TopographiePlanePlanePlaneLég. pentePlaneServicesCompletsCompletsCompletsPas de gazCompletsLocalisationRéférenceSimilaireSupérieureInférieureSimilairePrix ($/pi2)?16,0015,0015,7115,06 La grille d'ajustements (en $/pi2; conditions de marché : /an appliqué au prorata des mois écoulés) : ÉlémentABCDPrix de vente ($/pi2)16,0015,0015,7115,06Droits, financement, cond. de vente0,000,000,000,00Conditions de marché (/an)0,080,150,240,04Prix ajusté transactionnel16,0815,1515,9515,10Localisation0,001,001,000,00Superficie0,250,300,400,15Topographie0,000,000,500,00Services0,000,000,750,00Zonage0,000,000,000,50Valeur indiquée ($/pi2)15,8314,4517,8014,75 Lisons deux ajustements pour fixer la logique. Comparable B, localisation : B est mieux situé que le sujet, son prix doit donc être réduit pour représenter le sujet. Comparable C, services : C n'a pas le gaz, il est inférieur au sujet, son prix est relevé. Comparable D, zonage : le zonage R-3 de D (plus permissif) vaut davantage que le R-2 du sujet — ajustement négatif. Vérification des seuils et pondération : ABCDAjustement net1,1 %3,7 %13,3 %2,1 %Ajustement brut2,1 %9,7 %18,4 %4,6 %Pondération retenue35 %15 %15 %35 % Tous les comparables respectent les seuils (net , brut ). Les comparables les moins ajustés (A et D) reçoivent le poids le plus élevé — c'est la logique même de la pondération. Réconciliation :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-37", "url": "/seance/03/#p3-37", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Dans un rapport réel, chaque ajustement de la grille doit être appuyé : analyse de ventes appariées (deux ventes ne différant que par l'élément ajusté), statistiques de marché, ou à défaut jugement documenté. Une grille dont les ajustements « tombent du ciel » ne survit ni à l'inspection professionnelle de l'OEAQ ni au contre-interrogatoire d'un avocat. Le TP1 vous demandera précisément cette discipline.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "terrain-3-36", "url": "/seance/03/#terrain-3-36", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans un rapport réel, chaque ajustement de la grille doit être appuyé : analyse de ventes appariées (deux ventes ne différant que par l'élément ajusté), statistiques de marché, ou à défaut jugement documenté. Une grille dont les ajustements « tombent du ciel » ne survit ni à l'inspection professionnelle de l'OEAQ ni au contre-interrogatoire d'un avocat. Le TP1 vous demandera précisément cette discipline.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-38", "url": "/seance/03/#p3-38", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'extraction", "text": "La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété améliorée la valeur dépréciée de ses améliorations : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-3", "url": "/seance/03/#def-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.3 — méthode d'extraction", "text": "La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété améliorée la valeur dépréciée de ses améliorations : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-39", "url": "/seance/03/#p3-39", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'extraction", "text": "L'idée est élégante : à défaut de ventes de terrains vacants, on utilise les ventes de propriétés bâties — abondantes — et on en « extrait » la composante foncière en retirant le bâtiment◆Extraction : prix total bâtiment déprécié terrain.. La méthode convient quand les terrains vacants manquent, quand les bâtiments sont relativement récents (dépréciation facile à estimer), quand les améliorations sont modestes par rapport au terrain, en zone rurale — et comme contre-vérification d'une autre méthode. Sa faiblesse est tout aussi claire : elle hérite de toute l'incertitude de l'estimation du coût déprécié. Une erreur sur la dépréciation se transfère dollar pour dollar sur le terrain.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-40", "url": "/seance/03/#p3-40", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'extraction", "text": "Une maison unifamiliale vient de se vendre 425 000 $. Superficie habitable : 1500 pi2; coût de remplacement neuf : 185 $/pi2, soit 277 500 $ (coût total, hypothèse du cas); âge réel 15 ans; durée de vie économique 50 ans; dépréciation linéaire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-2", "url": "/seance/03/#ex-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.2 — extraction sur une vente résidentielle à Gatineau", "text": "Une maison unifamiliale vient de se vendre 425 000 $. Superficie habitable : 1500 pi2; coût de remplacement neuf : 185 $/pi2, soit 277 500 $ (coût total, hypothèse du cas); âge réel 15 ans; durée de vie économique 50 ans; dépréciation linéaire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-41", "url": "/seance/03/#p3-41", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "La fragilité de l'extraction se mesure : faisons varier la seule durée de vie économique, toutes choses égales par ailleurs.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-42", "url": "/seance/03/#p3-42", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "Dix ans d'écart sur la durée de vie déplacent la valeur du terrain de près de 35 000 $ : la méthode est structurellement sensible aux hypothèses de dépréciation. D'où l'importance de la validation par ratio : on confronte le résultat aux ratios terrain/valeur totale observés dans le segment.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-43", "url": "/seance/03/#p3-43", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "Notre exemple donne : plausible pour un terrain urbain bien situé, mais au-dessus de la fourchette de banlieue — un signal à corroborer par une seconde méthode avant de conclure.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-45", "url": "/seance/03/#p3-45", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "En pratique, l'extraction gagne beaucoup à être menée en série plutôt qu'à l'unité : l'évaluateur extrait la composante foncière de cinq ou six ventes récentes du même secteur, puis observe la convergence des valeurs unitaires obtenues (en $/pi2). Si quatre extractions sur six pointent vers 14–16 $/pi2, la fourchette est crédible même si chaque extraction individuelle est fragile — les erreurs d'estimation de la dépréciation, si elles ne sont pas systématiques, se compensent partiellement. C'est la même logique qui fait la force d'un sondage : peu fiable réponse par réponse, informatif en agrégé.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "terrain-3-44", "url": "/seance/03/#terrain-3-44", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En pratique, l'extraction gagne beaucoup à être menée en série plutôt qu'à l'unité : l'évaluateur extrait la composante foncière de cinq ou six ventes récentes du même secteur, puis observe la convergence des valeurs unitaires obtenues (en $/pi2). Si quatre extractions sur six pointent vers 14–16 $/pi2, la fourchette est crédible même si chaque extraction individuelle est fragile — les erreurs d'estimation de la dépréciation, si elles ne sont pas systématiques, se compensent partiellement. C'est la même logique qui fait la force d'un sondage : peu fiable réponse par réponse, informatif en agrégé.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-46", "url": "/seance/03/#p3-46", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "La méthode d'affectation (allocation method) applique à la valeur totale d'une propriété un ratio typique terrain/valeur totale observé sur le marché : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-4", "url": "/seance/03/#def-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.4 — méthode d'affectation", "text": "La méthode d'affectation (allocation method) applique à la valeur totale d'une propriété un ratio typique terrain/valeur totale observé sur le marché : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-47", "url": "/seance/03/#p3-47", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Simple, rapide, applicable avec très peu de données — mais c'est une méthode de dernier recours : le ratio est une moyenne qui ignore les particularités du terrain sujet, et il suppose une stabilité sectorielle qui n'est jamais garantie. Son usage légitime : l'estimation préliminaire et la vérification d'un résultat obtenu autrement.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-48", "url": "/seance/03/#p3-48", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Comprendre pourquoi le ratio dérive éclaire ses limites. La part du terrain dans la valeur totale n'est pas une constante naturelle : elle augmente avec la rareté foncière (centre-ville, secteurs riverains), avec l'âge du parc bâti (le bâtiment se déprécie, le sol non — le ratio d'un quartier vieillit donc à la hausse), et au gré des changements réglementaires (un rezonage densificateur gonfle d'un coup la composante foncière). Appliquer le ratio moyen d'un secteur à un terrain d'angle surdimensionné, ou le ratio d'un quartier de bungalows des années 1970 à une construction neuve, produit des écarts de dizaines de points. D'où la règle : le ratio doit provenir du même segment (âge, usage, densité) et d'une période récente — et même alors, il ne fait que borner la vraisemblance d'un résultat obtenu par une méthode plus directe.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-49", "url": "/seance/03/#p3-49", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Propriété comparable vendue 450 000 $; ratio terrain/total observé dans le secteur (dérivé des rôles d'évaluation et de ventes antérieures de terrains vacants) : 35 %.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-50", "url": "/seance/03/#p3-50", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Le ratio doit provenir de données de marché réelles — jamais d'une estimation arbitraire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-3", "url": "/seance/03/#ex-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.3 — affectation", "text": "Propriété comparable vendue 450 000 $; ratio terrain/total observé dans le secteur (dérivé des rôles d'évaluation et de ventes antérieures de terrains vacants) : 35 %. Le ratio doit provenir de données de marché réelles — jamais d'une estimation arbitraire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-51", "url": "/seance/03/#p3-51", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "L'analyse de lotissement (subdivision development method) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-5", "url": "/seance/03/#def-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.5 — analyse de lotissement", "text": "L'analyse de lotissement (subdivision development method) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-52", "url": "/seance/03/#p3-52", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Terrain brut de 5 hectares; potentiel de 40 lots résidentiels de 5000 pi2; prix de vente anticipé 85 000 $/lot; période d'absorption de 3 ans ( 13 lots/an). Données fictives.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-53", "url": "/seance/03/#p3-53", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Revenus bruts : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-54", "url": "/seance/03/#p3-54", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Coûts de développement :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-55", "url": "/seance/03/#p3-55", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Cascade finale :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-56", "url": "/seance/03/#p3-56", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Vérifications : 22 500 $/lot; 180 000 $/hectare; ratio terrain/revenus de 26,5 % — trois angles pour tester la vraisemblance.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-4", "url": "/seance/03/#ex-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.4 — projet de lotissement résidentiel à Sherbrooke", "text": "Terrain brut de 5 hectares; potentiel de 40 lots résidentiels de 5000 pi2; prix de vente anticipé 85 000 $/lot; période d'absorption de 3 ans ( 13 lots/an). Données fictives. Revenus bruts : . Coûts de développement : Arpentage et subdivision60 000 $Rues et trottoirs480 000 $Aqueduc et égout520 000 $Électricité et télécommunications160 000 $Aménagement paysager80 000 $Honoraires professionnels120 000 $Taxes, permis, frais légaux100 000 $Marketing et vente (5 % des revenus)170 000 $Frais de financement90 000 $Total des coûts1 780 000 $ Cascade finale : Vérifications : 22 500 $/lot; 180 000 $/hectare; ratio terrain/revenus de 26,5 % — trois angles pour tester la vraisemblance.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-57", "url": "/seance/03/#p3-57", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Les variables sensibles sautent aux yeux : prix de vente des lots (étude de marché indispensable), rythme d'absorption, taux d'actualisation, coûts d'infrastructure (soumissions récentes), densité permise. S'y ajoutent des particularités québécoises : redevances municipales (frais de parcs et de développement), règlements de MRC/CMM, certificat d'autorisation environnementale du MELCCFP, cession des rues à la municipalité, bandes riveraines obligatoires.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-58", "url": "/seance/03/#p3-58", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Il faut enfin comprendre pourquoi cette méthode, malgré son appareil de calcul, demeure classée « fiabilité modérée » : elle empile des prévisions. Le prix des lots dans trois ans, le rythme auquel le marché les absorbera, le coût des infrastructures qui seront soumissionnées l'an prochain, le taux qui rémunérera l'attente — chacune de ces variables est une hypothèse, et l'exercice 4 de ce chapitre montrera qu'un simple allongement de l'absorption de trois à cinq ans ampute la valeur du cinquième. La discipline professionnelle consiste à documenter chaque hypothèse (étude de marché, soumissions, comparables de taux) et à présenter une analyse de sensibilité : un chiffre unique sans fourchette, dans une analyse de lotissement, est un aveu de faiblesse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-59", "url": "/seance/03/#p3-59", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "La technique du résidu foncier (land residual technique) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-60", "url": "/seance/03/#p3-60", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "où est le taux de rendement du bâtiment (rendement sur et de l'investissement — il inclut la récupération du capital) et le taux de capitalisation du terrain.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-6", "url": "/seance/03/#def-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.6 — résidu foncier", "text": "La technique du résidu foncier (land residual technique) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain : où est le taux de rendement du bâtiment (rendement sur et de l'investissement — il inclut la récupération du capital) et le taux de capitalisation du terrain.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-61", "url": "/seance/03/#p3-61", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "◆ Le bâtiment doit rembourser son capital (durée de vie finie); le terrain, non.Les hypothèses de validité sont exigeantes : bâtiment neuf représentant le PHMU, RNE stabilisé, taux étayés par le marché. Et une inégalité structurelle : , car le bâtiment, actif à durée de vie finie, doit à la fois rémunérer et rembourser le capital investi, alors que le terrain, perpétuel, n'a qu'à le rémunérer.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-62", "url": "/seance/03/#p3-62", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "Projet neuf : RNE stabilisé 156 000 $/an; coût neuf du bâtiment 1 800 000 $; (récupération incluse); .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-5", "url": "/seance/03/#ex-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.5 — résidu foncier — immeuble de 12 logements à Trois-Rivières", "text": "Projet neuf : RNE stabilisé 156 000 $/an; coût neuf du bâtiment 1 800 000 $; (récupération incluse); .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-63", "url": "/seance/03/#p3-63", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Une sensibilité redoutable", "text": "Faisons varier d'un demi-point à la fois ( fixé à 5 %) :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-64", "url": "/seance/03/#p3-64", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Une sensibilité redoutable", "text": "Un demi-point de déplace la valeur du terrain de 180 000 $. La raison mathématique : le résidu est une petite différence entre deux grands nombres — toute erreur relative sur les grands nombres explose dans le résidu. Conséquences pratiques : n'utiliser cette technique que si les taux sont solidement documentés; ne jamais l'utiliser seule; et se méfier d'elle pour un bâtiment ancien (la dépréciation contaminerait ). Les pièges classiques complètent la liste : revenus non stabilisés, coûts indirects oubliés dans , confusion entre et .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-65", "url": "/seance/03/#p3-65", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Choisir sa méthode : la hiérarchie de fiabilité", "text": "Le principe directeur : plus la méthode s'appuie sur des données directes du marché, plus elle est fiable; plus elle repose sur des hypothèses, plus elle est vulnérable. Et la règle de pratique qui en découle : utiliser au moins deux méthodes lorsque possible, et réconcilier les résultats.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-66", "url": "/seance/03/#p3-66", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Choisir sa méthode : la hiérarchie de fiabilité", "text": "Cette hiérarchie n'est toutefois pas un classement absolu : elle se lit à données égales. Une comparaison directe bâtie sur deux ventes douteuses vieilles de trois ans vaut moins qu'une extraction menée en série sur six ventes récentes de bâtiments quasi neufs; un résidu foncier appuyé sur des taux extraits du marché local peut surclasser une affectation dont le ratio provient d'un autre quartier. Le réflexe professionnel n'est donc pas « quelle méthode est la meilleure? » mais « laquelle dispose, ici et maintenant, des meilleures données? » — et la réponse à cette question, avec ses motifs, appartient au rapport.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-67", "url": "/seance/03/#p3-67", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation et les droits de mutation", "text": "Le rôle d'évaluation foncière, encadré par la LFM (Québec, 1979), a été présenté à la séance 1; rappelons ce qui sert directement l'évaluation de terrains : le rôle est triennal, les valeurs sont établies à la date de référence du 1er juillet situé 18 mois avant l'entrée en vigueur, et chaque unité est ventilée terrain/bâtiment — ce qui en fait la source première des ratios de la méthode d'affectation. Mise en garde permanente : la valeur au rôle n'est pas la valeur marchande à la date de votre mandat — décalage temporel et évaluation de masse obligent.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-68", "url": "/seance/03/#p3-68", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation et les droits de mutation", "text": "Les droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue ») (Gouvernement du Québec, 2026) suivent un barème progressif dont les tranches sont indexées annuellement. Barème de base 2026 (hors Montréal) : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà. Les municipalités peuvent imposer jusqu'à 3 % sur les tranches excédant 500 000 $, et Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % au sommet). Point de contact avec l'évaluation : les droits se calculent sur le plus élevé de la contrepartie versée ou de la valeur inscrite au rôle — la valeur foncière a donc des conséquences fiscales immédiates.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-70", "url": "/seance/03/#p3-70", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "LPTAA et CPTAQ : la zone agricole", "text": "La LPTAA (Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles) protège quelque 63 000 km2 de terres agricoles contre l'urbanisation; la CPTAQ l'administre (Québec, 1978). En zone verte, toute utilisation non agricole requiert une autorisation : le PHMU est légalement restreint à l'agriculture, et la valeur s'en ressent — un terrain en zone verte vaut généralement beaucoup moins que son jumeau en zone blanche. Les décisions de la CPTAQ (autorisations, exclusions, refus) déplacent des valeurs considérables; l'évaluateur surveille aussi les droits acquis et usages dérogatoires qui peuvent subsister.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "quebec-3-69", "url": "/seance/03/#quebec-3-69", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "quebec", "title": "La zone verte", "text": "La LPTAA (Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles) protège quelque 63 000 km2 de terres agricoles contre l'urbanisation; la CPTAQ l'administre (Québec, 1978). En zone verte, toute utilisation non agricole requiert une autorisation : le PHMU est légalement restreint à l'agriculture, et la valeur s'en ressent — un terrain en zone verte vaut généralement beaucoup moins que son jumeau en zone blanche. Les décisions de la CPTAQ (autorisations, exclusions, refus) déplacent des valeurs considérables; l'évaluateur surveille aussi les droits acquis et usages dérogatoires qui peuvent subsister.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-71", "url": "/seance/03/#p3-71", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La LAU : zonage et outils d'urbanisme", "text": "La LAU (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme) (Québec, 1979) organise la planification territoriale en cascade : schéma d'aménagement (MRC) plan d'urbanisme (municipalité) règlements (zonage, lotissement, construction), chaque palier devant se conformer au précédent. Pour la valeur d'un terrain, le règlement de zonage est décisif : usages permis, densité, hauteur maximale, ratio d'implantation, marges de recul. Deux terrains physiquement identiques mais zonés différemment peuvent avoir des valeurs très différentes — le zonage détermine le PHMU◆Zonage PHMU valeur. La réglementation crée et détruit de la valeur foncière..", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-72", "url": "/seance/03/#p3-72", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La LAU : zonage et outils d'urbanisme", "text": "S'y ajoutent des outils qualitatifs qui pèsent sur les coûts, les délais et le risque des projets — donc sur la valeur : les PIIA (plans d'implantation et d'intégration architecturale, contrôle qualitatif de l'apparence), les PAE (plans d'aménagement d'ensemble exigés avant le développement d'un secteur) et les PPU (programmes particuliers d'urbanisme pour des secteurs ciblés).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-73", "url": "/seance/03/#p3-73", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le régime de droit civil et autres particularités", "text": "Le Québec est une juridiction de droit civil : cadastre et Registre foncier assurent la publicité des droits; le Code civil régit des institutions distinctives — servitudes légales (vue, eaux, mur mitoyen), emphytéose (démembrement de 10 à 100 ans, art. 1195 et s. C.c.Q.) qui affecte directement les droits de propriété transmis (élément d'ajustement no 1). S'ajoutent le droit de préemption municipal issu de la réforme de la LAU, les droits miniers généralement réservés à l'État, et la protection des milieux humides et hydriques (conservation, compensations). Le réflexe professionnel : toujours vérifier titres, servitudes et contraintes réglementaires avant de conclure.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-75", "url": "/seance/03/#p3-75", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le régime de droit civil et autres particularités", "text": "Le TP1 met cette séance en pratique : mandat d'un liquidateur de succession pour établir la valeur marchande d'un terrain vacant du secteur Saint-Rosaire (Gatineau). Au menu : choix motivé de la méthode, grille d'ajustements en $/pi2 (temps, coin, services, topographie), seuils de vraisemblance resserrés (net 15 %, brut 25 %), réconciliation, test de vraisemblance contre des inscriptions réelles (Realtor.ca) et analyse du risque des zones inondables 2026. Livrable : gabarit Excel Dashboard, remise à la séance 5. Les prix sont personnalisés par code permanent; l'IA est tolérée avec déclaration.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "remarque-3-74", "url": "/seance/03/#remarque-3-74", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "remarque", "title": "TP1 — Évaluation d'un terrain résidentiel (10 %)", "text": "Le TP1 met cette séance en pratique : mandat d'un liquidateur de succession pour établir la valeur marchande d'un terrain vacant du secteur Saint-Rosaire (Gatineau). Au menu : choix motivé de la méthode, grille d'ajustements en $/pi2 (temps, coin, services, topographie), seuils de vraisemblance resserrés (net 15 %, brut 25 %), réconciliation, test de vraisemblance contre des inscriptions réelles (Realtor.ca) et analyse du risque des zones inondables 2026. Livrable : gabarit Excel Dashboard, remise à la séance 5. Les prix sont personnalisés par code permanent; l'IA est tolérée avec déclaration.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-76", "url": "/seance/03/#p3-76", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les six exercices couvrent les cinq méthodes et le PHMU. L'exercice 2 reproduit la mécanique exacte de la grille du TP1 (cascade transactionnelle, puis ajustements additifs, puis seuils) : maîtrisez-le avant d'ouvrir le gabarit Excel.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-77", "url": "/seance/03/#p3-77", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 12 000 pi2 porte un bungalow de 1962 en bon état. Le zonage permet désormais du multifamilial de 6 logements. Des terrains comparables se vendent 14 $/pi2 pour l'usage unifamilial et 32 000 $ par unité constructible pour le multifamilial; la démolition du bungalow coûterait 25 000 $. (a) Évaluez le terrain selon chaque usage. (b) Lequel retient l'évaluateur, et en vertu de quel principe? (c) Quelle condition supplémentaire faudrait-il vérifier avant de conclure?", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-1", "url": "/seance/03/#exo-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.1 — PHMU et zonage", "text": "Un terrain de 12 000 pi2 porte un bungalow de 1962 en bon état. Le zonage permet désormais du multifamilial de 6 logements. Des terrains comparables se vendent 14 $/pi2 pour l'usage unifamilial et 32 000 $ par unité constructible pour le multifamilial; la démolition du bungalow coûterait 25 000 $. (a) Évaluez le terrain selon chaque usage. (b) Lequel retient l'évaluateur, et en vertu de quel principe? (c) Quelle condition supplémentaire faudrait-il vérifier avant de conclure?", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-78", "url": "/seance/03/#p3-78", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Usage unifamilial : . Usage multifamilial : , moins la démolition nécessaire pour libérer le site : net... contre 168 000 $ pour l'usage unifamilial, qui conserve le bâtiment. (b) Les deux usages franchissent les trois premiers tests (légal, possible, faisable); le quatrième — maximalement productif — départage : ici l'usage unifamilial domine de justesse une fois la démolition comptée. Le principe en jeu est l'utilisation optimale : la valeur retenue est la valeur résiduelle nette la plus élevée, pas le revenu brut le plus élevé. (c) Vérifier que le marché absorbe réellement du multifamilial dans ce secteur (faisabilité), que les exigences réglementaires (stationnement, marges, implantation) permettent bien 6 logements sur ce terrain précis — et refaire le calcul si l'un des paramètres change : à 33 000 $/unité, la conclusion s'inverse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-79", "url": "/seance/03/#p3-79", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 18,40 $/pi2 il y a 10 mois. Le marché progresse de 3 %/an. Le comparable est mieux localisé que le sujet (0,90 $/pi2) et n'a pas l'égout (1,10 $/pi2); le sujet et le comparable sont autrement équivalents. (a) Calculez le prix ajusté transactionnel puis l'indication finale. (b) Calculez les ajustements net et brut en pourcentage et vérifiez les seuils usuels.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-2", "url": "/seance/03/#exo-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.2 — grille d'ajustements — sens et cascade", "text": "Un comparable s'est vendu 18,40 $/pi2 il y a 10 mois. Le marché progresse de 3 %/an. Le comparable est mieux localisé que le sujet (0,90 $/pi2) et n'a pas l'égout (1,10 $/pi2); le sujet et le comparable sont autrement équivalents. (a) Calculez le prix ajusté transactionnel puis l'indication finale. (b) Calculez les ajustements net et brut en pourcentage et vérifiez les seuils usuels.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-80", "url": "/seance/03/#p3-80", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Conditions de marché : , soit (prix ajusté transactionnel). Ajustements de propriété (additifs) : , soit 19,06 $/pi2. (b) Ajustement net (hors temps, sur le prix ajusté) : ; en incluant le temps sur le prix initial : . Ajustement brut : . Les deux mesures respectent largement les seuils usuels (net , brut ) : le comparable est de bonne qualité.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-81", "url": "/seance/03/#p3-81", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un jumelé de 12 ans s'est vendu 485 000 $ à Gatineau. Coût de remplacement neuf des améliorations : 340 000 $; durée de vie économique : 55 ans; dépréciation linéaire. (a) Extrayez la valeur du terrain. (b) Calculez le ratio terrain/total et confrontez-le à la fourchette de banlieue (25–40 %). (c) Refaites le calcul avec une durée de vie de 45 ans et commentez.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-3", "url": "/seance/03/#exo-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.3 — extraction avec validation par ratio", "text": "Un jumelé de 12 ans s'est vendu 485 000 $ à Gatineau. Coût de remplacement neuf des améliorations : 340 000 $; durée de vie économique : 55 ans; dépréciation linéaire. (a) Extrayez la valeur du terrain. (b) Calculez le ratio terrain/total et confrontez-le à la fourchette de banlieue (25–40 %). (c) Refaites le calcul avec une durée de vie de 45 ans et commentez.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-82", "url": "/seance/03/#p3-82", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Dépréciation : ; bâtiment déprécié : ; terrain : , arrondi à 219 000 $. (b) Ratio : — au-dessus de la fourchette de banlieue : à corroborer (secteur central? bâtiment sous-estimé?). (c) Avec 45 ans : dépréciation ; bâtiment ; terrain (ratio 48,6 %). Dix ans de durée de vie déplacent le terrain de 16 500 $ : illustration directe de la sensibilité de l'extraction aux hypothèses de dépréciation.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-83", "url": "/seance/03/#p3-83", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez l'exemple du lotissement de Sherbrooke (revenus 3 400 000 $, coûts 1 780 000 $, profit 15 % des revenus). Le service d'urbanisme signale que l'absorption prendra 5 ans plutôt que 3, portant le coût d'actualisation de 210 000 $ à 345 000 $ et les frais de financement de 90 000 $ à 150 000 $. Recalculez la valeur résiduelle et l'écart en pourcentage.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-4", "url": "/seance/03/#exo-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.4 — lotissement — effet du rythme d'absorption", "text": "Reprenez l'exemple du lotissement de Sherbrooke (revenus 3 400 000 $, coûts 1 780 000 $, profit 15 % des revenus). Le service d'urbanisme signale que l'absorption prendra 5 ans plutôt que 3, portant le coût d'actualisation de 210 000 $ à 345 000 $ et les frais de financement de 90 000 $ à 150 000 $. Recalculez la valeur résiduelle et l'écart en pourcentage.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-84", "url": "/seance/03/#p3-84", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Nouveaux coûts de développement : . Cascade : (contre 900 000 $), soit une baisse de . Deux années d'absorption de plus amputent la valeur du terrain de plus du cinquième : le rythme d'absorption est l'une des variables les plus sensibles de la méthode — d'où l'importance d'une étude de marché sérieuse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-85", "url": "/seance/03/#p3-85", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur projette un petit immeuble commercial neuf : RNE stabilisé 224 000 $; coût neuf du bâtiment (indirects et profit compris) 2 450 000 $; ; . (a) Évaluez le terrain. (b) Expliquez pourquoi . (c) Donnez deux conditions de validité de votre résultat.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-5", "url": "/seance/03/#exo-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.5 — résidu foncier", "text": "Un promoteur projette un petit immeuble commercial neuf : RNE stabilisé 224 000 $; coût neuf du bâtiment (indirects et profit compris) 2 450 000 $; ; . (a) Évaluez le terrain. (b) Expliquez pourquoi . (c) Donnez deux conditions de validité de votre résultat.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-86", "url": "/seance/03/#p3-86", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Rendement du bâtiment : ; résidu du terrain : ; valeur : , arrondie à 510 000 $. (b) Le bâtiment a une durée de vie finie : son taux doit couvrir le rendement sur le capital et la récupération du capital. Le terrain, perpétuel, n'exige que le rendement — d'où . (c) Conditions : bâtiment neuf représentant le PHMU du site; RNE stabilisé; taux et solidement étayés par le marché; et validation par une seconde méthode — le résultat bouge de dizaines de milliers de dollars par demi-point de taux.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-87", "url": "/seance/03/#p3-87", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, identifiez la méthode d'évaluation du terrain la plus appropriée : (a) terrain unifamilial dans un nouveau développement où huit terrains vacants se sont vendus cette année; (b) terrain sous un immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau, aucune vente de terrain vacant depuis dix ans, mais bonnes données de revenus et de coûts pour un projet neuf; (c) emplacement résidentiel dans un quartier établi, quelques ventes récentes de maisons dont les bâtiments sont récents; (d) terre de 8 hectares en bordure de l'urbanisation, zonée blanche, propice à une subdivision; (e) vérification rapide d'une estimation, avec pour seules données les rôles d'évaluation du secteur.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-6", "url": "/seance/03/#exo-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.6 — choix de méthode", "text": "Pour chaque situation, identifiez la méthode d'évaluation du terrain la plus appropriée : (a) terrain unifamilial dans un nouveau développement où huit terrains vacants se sont vendus cette année; (b) terrain sous un immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau, aucune vente de terrain vacant depuis dix ans, mais bonnes données de revenus et de coûts pour un projet neuf; (c) emplacement résidentiel dans un quartier établi, quelques ventes récentes de maisons dont les bâtiments sont récents; (d) terre de 8 hectares en bordure de l'urbanisation, zonée blanche, propice à une subdivision; (e) vérification rapide d'une estimation, avec pour seules données les rôles d'évaluation du secteur.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-88", "url": "/seance/03/#p3-88", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Comparaison directe : comparables vacants abondants — la méthode reine s'applique. (b) Résidu foncier : pas de comparables, mais revenus, coûts et taux disponibles pour un projet au PHMU. (c) Extraction : ventes améliorées récentes avec bâtiments récents, donc dépréciation estimable de façon fiable. (d) Analyse de lotissement : grand terrain subdivisible — revenus des lots moins coûts de développement. (e) Affectation : ratio terrain/total dérivé des rôles — acceptable comme vérification, jamais comme méthode principale.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-89", "url": "/seance/03/#p3-89", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain s'évalue séparément (il ne se déprécie pas) et comme s'il était vacant, à son PHMU : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif — dans cet ordre.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-90", "url": "/seance/03/#p3-90", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'usage actuel n'est pas nécessairement le PHMU; le PHMU est toujours borné par le cadre légal (zonage, LPTAA).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-91", "url": "/seance/03/#p3-91", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparaison directe méthode privilégiée : 3–5 comparables, unité de comparaison du marché, ajustements transactionnels en cascade puis ajustements de propriété additifs; on ajuste le comparable vers le sujet (supérieur négatif).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-92", "url": "/seance/03/#p3-92", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seuils de vraisemblance usuels : ajustement net , brut ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-93", "url": "/seance/03/#p3-93", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Extraction : prix de vente bâtiment déprécié; sensible aux hypothèses de dépréciation — valider par les ratios terrain/total.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-94", "url": "/seance/03/#p3-94", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Affectation : ratio de marché — dernier recours et vérification.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-95", "url": "/seance/03/#p3-95", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Lotissement : revenus des lots coûts profit actualisation; très sensible au rythme d'absorption.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-96", "url": "/seance/03/#p3-96", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Résidu foncier : ; exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés; ; extrêmement sensible aux taux.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-97", "url": "/seance/03/#p3-97", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Hiérarchie de fiabilité : comparaison extraction/lotissement résidu affectation; toujours au moins deux méthodes quand c'est possible.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-98", "url": "/seance/03/#p3-98", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Québec : rôle triennal (date de référence 18 mois avant), droits de mutation sur le plus élevé du prix ou de la valeur au rôle, LPTAA/CPTAQ (zone verte PHMU agricole), LAU (schéma plan zonage; PIIA, PAE, PPU), droit civil (emphytéose, servitudes, préemption municipale).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/03/#synthese", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Le terrain s'évalue séparément (il ne se déprécie pas) et comme s'il était vacant, à son PHMU : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif — dans cet ordre.L'usage actuel n'est pas nécessairement le PHMU; le PHMU est toujours borné par le cadre légal (zonage, LPTAA).Comparaison directe méthode privilégiée : 3–5 comparables, unité de comparaison du marché, ajustements transactionnels en cascade puis ajustements de propriété additifs; on ajuste le comparable vers le sujet (supérieur négatif).Seuils de vraisemblance usuels : ajustement net , brut ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés.Extraction : prix de vente bâtiment déprécié; sensible aux hypothèses de dépréciation — valider par les ratios terrain/total.Affectation : ratio de marché — dernier recours et vérification.Lotissement : revenus des lots coûts profit actualisation; très sensible au rythme d'absorption.Résidu foncier : ; exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés; ; extrêmement sensible aux taux.Hiérarchie de fiabilité : comparaison extraction/lotissement résidu affectation; toujours au moins deux méthodes quand c'est possible.Québec : rôle triennal (date de référence 18 mois avant), droits de mutation sur le plus élevé du prix ou de la valeur au rôle, LPTAA/CPTAQ (zone verte PHMU agricole), LAU (schéma plan zonage; PIIA, PAE, PPU), droit civil (emphytéose, servitudes, préemption municipale).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p4-1", "url": "/seance/04/#p4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "La séance 3 a présenté les quatre grandes méthodes d'évaluation du terrain. La présente séance descend sur le terrain — au sens propre. Avant de pouvoir comparer un terrain à un autre, il faut savoir lire un terrain : sa superficie et sa forme, sa topographie et son sol, sa façade et sa profondeur, son zonage, ses services, ses contraintes. Chacune de ces caractéristiques a un effet mesurable sur la valeur, et c'est précisément cet effet que la grille d'ajustement cherche à quantifier. Ce chapitre développe la mécanique complète de la comparaison directe des terrains, du choix des comparables jusqu'à la réconciliation finale, et se termine par la préparation de l'atelier 1, qui vaut 10 % de la note finale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-2", "url": "/seance/04/#p4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Identifier et analyser les caractéristiques physiques d'un terrain (superficie, forme, topographie, sol, façade et profondeur);", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-3", "url": "/seance/04/#p4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Comprendre l'incidence de la localisation et du zonage sur la valeur foncière au Québec;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-4", "url": "/seance/04/#p4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Évaluer l'influence des services publics et des infrastructures;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-5", "url": "/seance/04/#p4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Identifier les contraintes environnementales et réglementaires (zones inondables, glissements de terrain, contamination, servitudes);", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-6", "url": "/seance/04/#p4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Appliquer la méthode de sélection et d'ajustement des comparables dans l'ordre normatif;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-7", "url": "/seance/04/#p4-7", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Mesurer la fiabilité d'une grille d'ajustement et réconcilier les indications de valeur;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-8", "url": "/seance/04/#p4-8", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Réaliser une évaluation foncière complète en vue de l'atelier 1.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-9", "url": "/seance/04/#p4-9", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût", "text": "La méthode du coût repose sur une décomposition additive de la valeur◆La valeur du terrain est toujours estimée comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. : la valeur du terrain, à laquelle on ajoute le coût neuf des améliorations, diminué de la dépréciation totale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-10", "url": "/seance/04/#p4-10", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût", "text": "où est la valeur du terrain nu, le coût de reproduction ou de remplacement à neuf et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "form-4-1", "url": "/seance/04/#form-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "formule", "title": "Formule 4.1 — méthode du coût — rappel", "text": "où est la valeur du terrain nu, le coût de reproduction ou de remplacement à neuf et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-11", "url": "/seance/04/#p4-11", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût", "text": "La séance 3 a établi que quatre familles de méthodes permettent d'estimer : la comparaison directe, l'extraction, l'affectation et le résidu foncier. La comparaison directe demeure la voie royale : elle s'appuie sur le principe de substitution, selon lequel un acheteur averti ne paiera pas plus cher pour un terrain que le prix d'un terrain équivalent disponible sur le marché. Toute la difficulté consiste à rendre les terrains réellement équivalents — c'est le rôle des ajustements.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-12", "url": "/seance/04/#p4-12", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les cinq étapes de la comparaison directe", "text": "La démarche de comparaison directe se déroule en cinq temps qui s'enchaînent logiquement. Tout commence par la recherche de ventes récentes de terrains comparables : sans matière première de qualité, aucun raffinement ultérieur ne sauvera l'analyse. Vient ensuite la vérification des conditions de chaque vente — il faut s'assurer que la transaction a été conclue sans lien de dépendance, dans des conditions dites arm's length, car un prix consenti entre membres d'une même famille ou sous la contrainte d'une succession ne renseigne pas sur le marché. L'évaluateur choisit alors une unité de comparaison adaptée au segment étudié : prix au pied carré ou au mètre carré en milieu urbain, à l'acre ou à l'hectare en milieu agricole, au lot lorsque les terrains d'un secteur sont standardisés. Il ajuste ensuite chaque comparable pour toutes les différences qui le séparent du sujet, avant de réconcilier les indications de valeur ainsi obtenues en une conclusion unique et motivée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-13", "url": "/seance/04/#p4-13", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les cinq étapes de la comparaison directe", "text": "Les trois premiers temps ont été introduits à la séance 3. Le présent chapitre se concentre sur les deux derniers — l'ajustement et la réconciliation —, qui exigent au préalable une connaissance fine des caractéristiques du terrain : on ne peut ajuster que ce que l'on sait observer et mesurer. C'est pourquoi la première moitié du chapitre est consacrée à l'anatomie du terrain lui-même, et la seconde à la mécanique de la grille.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-14", "url": "/seance/04/#p4-14", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "La superficie est la première donnée de toute fiche descriptive. Au Québec, la coexistence des systèmes impérial et métrique impose une vigilance constante◆Le cadastre du Québec est métrique; la pratique résidentielle parle encore en pieds carrés. : le cadastre du Québec est tenu en mètres carrés, mais les inscriptions résidentielles, les courtiers et une bonne partie des évaluateurs travaillent encore en pieds carrés. L'unité historique de l'arpent survit par ailleurs dans les descriptions de terres agricoles et de grands domaines.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-16", "url": "/seance/04/#p4-16", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "1 acre 0,4047 ha; 1 ha 2,471 acres; 1 arpent 0,845 acre. Mémoriser au moins la conversion pi2/m2 ( 10,764) : elle revient dans presque tous les dossiers.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "remarque-4-15", "url": "/seance/04/#remarque-4-15", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "remarque", "title": "conversions rapides", "text": "1 acre 0,4047 ha; 1 ha 2,471 acres; 1 arpent 0,845 acre. Mémoriser au moins la conversion pi2/m2 ( 10,764) : elle revient dans presque tous les dossiers.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-18", "url": "/seance/04/#p4-18", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "Une erreur d'unité est l'une des fautes les plus coûteuses en évaluation foncière. Un terrain de 697 m2 traité comme s'il faisait 697 pi2 conduit à une valeur unitaire aberrante — et la grille entière s'effondre. Toujours indiquer l'unité dans chaque cellule de calcul et vérifier la cohérence entre le cadastre (métrique) et la fiche descriptive (souvent impériale).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-17", "url": "/seance/04/#attention-4-17", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Une erreur d'unité est l'une des fautes les plus coûteuses en évaluation foncière. Un terrain de 697 m2 traité comme s'il faisait 697 pi2 conduit à une valeur unitaire aberrante — et la grille entière s'effondre. Toujours indiquer l'unité dans chaque cellule de calcul et vérifier la cohérence entre le cadastre (métrique) et la fiche descriptive (souvent impériale).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-19", "url": "/seance/04/#p4-19", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "L'effet de la superficie sur la valeur n'est pas linéaire : la valeur unitaire d'un terrain diminue généralement à mesure que la superficie augmente. C'est l'économie d'échelle foncière : les premiers pieds carrés — ceux qui rendent le terrain constructible — portent l'essentiel de la valeur, et chaque pied carré additionnel ajoute une utilité marginale décroissante.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-20", "url": "/seance/04/#p4-20", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "Dans un secteur résidentiel unifamilial de Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques, 2026), un terrain de 5000 pi2 se négocie autour de 12 $/pi2, soit 60 000 $, tandis qu'un terrain de 12 000 pi2 du même secteur trouve preneur à environ 8 $/pi2, soit 96 000 $. Le second terrain est 2,4 fois plus grand, mais ne vaut que 1,6 fois plus. Le prix total augmente avec la taille; le prix unitaire diminue. Comparer des terrains de tailles très différentes sur la seule base du $/pi2, sans ajustement, introduit donc un biais systématique.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-1", "url": "/seance/04/#ex-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.1 — économie d'échelle foncière — secteur R-1, Gatineau", "text": "Dans un secteur résidentiel unifamilial de Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques, 2026), un terrain de 5000 pi2 se négocie autour de 12 $/pi2, soit 60 000 $, tandis qu'un terrain de 12 000 pi2 du même secteur trouve preneur à environ 8 $/pi2, soit 96 000 $. Le second terrain est 2,4 fois plus grand, mais ne vaut que 1,6 fois plus. Le prix total augmente avec la taille; le prix unitaire diminue. Comparer des terrains de tailles très différentes sur la seule base du $/pi2, sans ajustement, introduit donc un biais systématique.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-21", "url": "/seance/04/#p4-21", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La forme du terrain", "text": "À superficie égale, la forme détermine la surface réellement utilisable pour l'implantation d'un bâtiment, une fois les marges de recul respectées◆Marges de recul Distances minimales entre le bâtiment et les limites du lot, fixées par le règlement de zonage.. Un rectangle se construit sans perte; un triangle laisse des pointes inutilisables; une enclave pose des problèmes d'accès.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-23", "url": "/seance/04/#p4-23", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La forme du terrain", "text": "Ces décotes sont indicatives. Elles doivent être validées par des données de marché locales : dans un secteur commercial où la visibilité prime, un terrain de coin peut au contraire commander une prime. La décote de forme dépend toujours du zonage et de l'utilisation optimale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-22", "url": "/seance/04/#attention-4-22", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ces décotes sont indicatives. Elles doivent être validées par des données de marché locales : dans un secteur commercial où la visibilité prime, un terrain de coin peut au contraire commander une prime. La décote de forme dépend toujours du zonage et de l'utilisation optimale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-24", "url": "/seance/04/#p4-24", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "La topographie agit sur la valeur par le canal des coûts de préparation◆Un terrain en pente ne vaut pas moins parce qu'il est laid, mais parce qu'il coûte plus cher à construire. : excavation, remblayage, murs de soutènement, drainage. Le tableau suivant relie le type de pente au surcoût de construction typique.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-26", "url": "/seance/04/#p4-26", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "La région de Gatineau–Ottawa se trouve à la limite du Bouclier canadien : dans plusieurs secteurs, le roc affleure près de la surface, ce qui renchérit considérablement l'excavation et les fondations. À l'inverse, une grande partie de la vallée de l'Outaouais repose sur les argiles marines de l'ancienne mer de Champlain, dont la portance est faible et qui sont sujettes aux glissements de terrain (voir la section @@REF{ch04:sec:contraintes}@@).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "quebec-4-25", "url": "/seance/04/#quebec-4-25", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "La région de Gatineau–Ottawa se trouve à la limite du Bouclier canadien : dans plusieurs secteurs, le roc affleure près de la surface, ce qui renchérit considérablement l'excavation et les fondations. À l'inverse, une grande partie de la vallée de l'Outaouais repose sur les argiles marines de l'ancienne mer de Champlain, dont la portance est faible et qui sont sujettes aux glissements de terrain (voir la section @@REF{ch04:sec:contraintes}@@).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-27", "url": "/seance/04/#p4-27", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "La nature du sol conditionne la portance — la capacité du sol à supporter les charges du bâtiment — et donc le type de fondations requis, ce qui se répercute directement sur le prix qu'un constructeur acceptera de payer pour le lot. Les sols se lisent comme une hiérarchie de risque. Au sommet, le roc sain, le gravier et le sable grossier offrent une portance excellente à bonne et autorisent des fondations standards sans précaution particulière. Le sable fin et l'argile ferme se contentent d'une portance moyenne : la construction demeure conventionnelle, mais le drainage exige un soin accru. L'argile molle, en revanche, expose le bâtiment au tassement différentiel et aux mouvements saisonniers de gonflement et de retrait — ces fissures en escalier dans les fondations des années 1960 que tout inspecteur de la région connaît. Enfin, le sol organique et le remblai non contrôlé présentent une portance très faible ou tout simplement inconnue : il faut alors envisager des fondations profondes ou des pieux, dont le coût peut à lui seul annuler l'intérêt économique du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-29", "url": "/seance/04/#p4-29", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "En cas de doute sur la portance, l'évaluateur recommande une étude géotechnique (forages et essais en laboratoire, de l'ordre de 2000 $ à 8000 $ pour un terrain résidentiel). Une nappe phréatique haute, un remblai d'origine inconnue ou des traces de tassement dans les bâtiments voisins sont des signaux d'alarme à consigner dans le rapport. L'évaluateur n'est pas géotechnicien : il documente le risque et, au besoin, formule une condition limitative.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-28", "url": "/seance/04/#terrain-4-28", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En cas de doute sur la portance, l'évaluateur recommande une étude géotechnique (forages et essais en laboratoire, de l'ordre de 2000 $ à 8000 $ pour un terrain résidentiel). Une nappe phréatique haute, un remblai d'origine inconnue ou des traces de tassement dans les bâtiments voisins sont des signaux d'alarme à consigner dans le rapport. L'évaluateur n'est pas géotechnicien : il documente le risque et, au besoin, formule une condition limitative.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-30", "url": "/seance/04/#p4-30", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La façade (frontage) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La profondeur est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-1", "url": "/seance/04/#def-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.1 — façade et profondeur", "text": "La façade (frontage) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La profondeur est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-31", "url": "/seance/04/#p4-31", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La façade est en général plus valorisée que la profondeur◆Règle de terrain : large et peu profond vaut mieux qu'étroit et profond. : c'est elle qui donne l'accès, la visibilité et la possibilité d'implanter le bâtiment. Un terrain de 60 pi de façade sur 100 pi de profondeur vaut typiquement plus qu'un terrain de 40 pi sur 150 pi, à superficie égale. Au-delà de la profondeur standard du secteur (souvent 100 à 150 pi en résidentiel), chaque pied additionnel ajoute de moins en moins de valeur. C'est cette utilité marginale décroissante que formalise la règle de Harper, dite règle du 4-3-2-1.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-32", "url": "/seance/04/#p4-32", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte 40 % de la valeur, le deuxième 30 %, le troisième 20 % et le dernier 10 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-2", "url": "/seance/04/#def-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.2 — règle de Harper (4-3-2-1)", "text": "La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte 40 % de la valeur, le deuxième 30 %, le troisième 20 % et le dernier 10 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-33", "url": "/seance/04/#p4-33", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "Un terrain de référence de 100 pi de profondeur vaut 80 000 $. On veut évaluer un terrain identique en tous points, mais de 75 pi de profondeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-34", "url": "/seance/04/#p4-34", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "Le terrain de 75 pi conserve les trois premiers quarts :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-35", "url": "/seance/04/#p4-35", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "soit 90 % de la valeur du terrain complet pour 75 % de la profondeur. La perte du dernier quart ne coûte que 10 % de la valeur — exactement l'intuition de l'utilité marginale décroissante.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-2", "url": "/seance/04/#ex-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.2 — application de la règle de Harper", "text": "Un terrain de référence de 100 pi de profondeur vaut 80 000 $. On veut évaluer un terrain identique en tous points, mais de 75 pi de profondeur. SectionProfondeurPart de la valeurValeur1er quart0–25 pi40 %32 000 $2e quart25–50 pi30 %24 000 $3e quart50–75 pi20 %16 000 $4e quart75–100 pi10 %8000 $Total (100 pi)100 %80 000 $ Le terrain de 75 pi conserve les trois premiers quarts : soit 90 % de la valeur du terrain complet pour 75 % de la profondeur. La perte du dernier quart ne coûte que 10 % de la valeur — exactement l'intuition de l'utilité marginale décroissante.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-37", "url": "/seance/04/#p4-37", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "Certains évaluateurs québécois utilisent la règle de Davis, plus conservatrice envers la profondeur : 50 % / 25 % / 15 % / 10 % pour les quatre quarts. Le choix entre Harper et Davis doit refléter le comportement observé du marché local, non une préférence personnelle.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "remarque-4-36", "url": "/seance/04/#remarque-4-36", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "remarque", "title": "variante de Davis", "text": "Certains évaluateurs québécois utilisent la règle de Davis, plus conservatrice envers la profondeur : 50 % / 25 % / 15 % / 10 % pour les quatre quarts. Le choix entre Harper et Davis doit refléter le comportement observé du marché local, non une préférence personnelle.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-38", "url": "/seance/04/#p4-38", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La règle de Harper sert en pratique à quatre usages : ajuster des comparables de profondeurs différentes; évaluer une expropriation partielle (prise en arrière-lot); estimer la valeur d'un terrain excédentaire; et analyser un projet de fractionnement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-40", "url": "/seance/04/#p4-40", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La règle de Harper est un outil d'estimation, pas une loi du marché. Elle présuppose que la valeur se concentre côté rue, ce qui est vrai pour la plupart des usages urbains, mais faux pour un terrain riverain — où c'est le fond du lot, côté eau, qui porte la valeur. Toujours valider par des données de marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-39", "url": "/seance/04/#attention-4-39", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La règle de Harper est un outil d'estimation, pas une loi du marché. Elle présuppose que la valeur se concentre côté rue, ce qui est vrai pour la plupart des usages urbains, mais faux pour un terrain riverain — où c'est le fond du lot, côté eau, qui porte la valeur. Toujours valider par des données de marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-41", "url": "/seance/04/#p4-41", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La localisation, premier déterminant de la valeur", "text": "L'adage « location, location, location » garde toute sa pertinence◆Deux terrains physiquement identiques peuvent différer de 25 % en valeur selon le secteur. : la localisation est le plus souvent le facteur dominant de la valeur foncière. Les facteurs positifs classiques sont la proximité des écoles, des parcs, des commerces et du transport en commun (STO côté Gatineau, OC Transpo côté Ottawa), la qualité du quartier, la vue dégagée et l'accès rapide aux axes autoroutiers. Les facteurs négatifs incluent la proximité industrielle, le bruit (aéroport, autoroute), les lignes à haute tension, les sites d'enfouissement et l'insécurité perçue.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-42", "url": "/seance/04/#p4-42", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La localisation, premier déterminant de la valeur", "text": "Un exemple concret rend la chose tangible. Imaginons deux lots R-1 de 7500 pi2, rigoureusement identiques sur papier : même superficie, même forme, mêmes services. Le premier donne sur une rue tranquille du Plateau, à distance de marche d'une école primaire et d'un parc linéaire; le second longe un boulevard achalandé du même district, face à un poste d'essence. Sur le marché de Gatineau, l'écart entre les deux peut atteindre 20 à 25 % — sans qu'aucune caractéristique physique ne les distingue. C'est pourquoi la grille d'ajustement réserve à la localisation une ligne distincte, traitée avant les caractéristiques physiques : elle capture ce que le terrain doit à son environnement plutôt qu'à lui-même. La particularité de l'Outaouais ajoute une dimension supplémentaire : le marché foncier de Gatineau respire au rythme de l'emploi fédéral d'Ottawa, et un même zonage ne vaut pas le même prix selon que le secteur est à dix ou à quarante minutes des ponts interprovinciaux.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-43", "url": "/seance/04/#p4-43", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le cadre légal du zonage au Québec", "text": "Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le gouvernement du Québec fixe le cadre général par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU); la MRC ou la communauté métropolitaine le décline dans son schéma d'aménagement et de développement (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la municipalité traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son règlement de zonage, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-3", "url": "/seance/04/#def-4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.3 — hiérarchie normative de l'aménagement", "text": "Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le gouvernement du Québec fixe le cadre général par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU); la MRC ou la communauté métropolitaine le décline dans son schéma d'aménagement et de développement (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la municipalité traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son règlement de zonage, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-44", "url": "/seance/04/#p4-44", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le cadre légal du zonage au Québec", "text": "Le règlement de zonage attribue à chaque zone un code d'usage. À la Ville de Gatineau, la nomenclature typique va de R-1 (résidentiel unifamilial) à R-6 (multifamilial de forte densité), C-1 à C-3 pour le commercial (local, artériel, régional), I-1 à I-3 pour l'industriel (léger à lourd), et A ou F pour l'agricole et le forestier. Le zonage détermine l'utilisation optimale légalement permise — et donc, très directement, la valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-45", "url": "/seance/04/#p4-45", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Densité, COS et taux d'implantation", "text": "Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le taux d'implantation est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les marges (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-4", "url": "/seance/04/#def-4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.4 — COS et taux d'implantation", "text": "Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le taux d'implantation est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les marges (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-46", "url": "/seance/04/#p4-46", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Densité, COS et taux d'implantation", "text": "Une zone R-1 typique impose : taux d'implantation maximal de 40 %, hauteur maximale de 10 m (2 étages), marge avant de 6 m, marges latérales de 1,5 m minimum, marge arrière de 7,5 m. Sur un lot de 60 pi 125 pi (7500 pi2), l'enveloppe constructible réelle est donc nettement inférieure à la superficie brute — c'est elle qui intéresse l'acheteur-constructeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-3", "url": "/seance/04/#ex-4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.3 — paramètres d'une zone R-1 à Gatineau", "text": "Une zone R-1 typique impose : taux d'implantation maximal de 40 %, hauteur maximale de 10 m (2 étages), marge avant de 6 m, marges latérales de 1,5 m minimum, marge arrière de 7,5 m. Sur un lot de 60 pi 125 pi (7500 pi2), l'enveloppe constructible réelle est donc nettement inférieure à la superficie brute — c'est elle qui intéresse l'acheteur-constructeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-47", "url": "/seance/04/#p4-47", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Densité, COS et taux d'implantation", "text": "À caractéristiques physiques égales, une densité permise plus élevée se traduit par une valeur unitaire supérieure : un terrain zoné R-4 vaut plus au pied carré qu'un terrain R-1 voisin, parce qu'il permet d'y construire plus de superficie locative.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-48", "url": "/seance/04/#p4-48", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les questions de zonage que doit poser l'évaluateur", "text": "Face à un terrain, l'évaluateur mène un véritable interrogatoire réglementaire. La première question est celle de la conformité : l'usage actuel respecte-t-il le zonage en vigueur? Si la réponse est non, tout n'est pas perdu pour autant : il faut alors vérifier l'existence de droits acquis◆Droits acquis Protection d'un usage légalement établi avant un changement de règlement, même s'il déroge au zonage actuel., cette protection que le droit québécois accorde à un usage légalement établi avant un changement de règlement — un dépanneur exploité depuis 1985 dans une zone devenue résidentielle peut poursuivre ses activités, mais ces droits s'éteignent généralement si l'usage est abandonné ou si le bâtiment est détruit. Troisième question : une dérogation mineure est-elle possible ou probable pour régulariser un écart modeste (une marge de recul non conforme de quelques centimètres, par exemple)? Quatrième : un changement de zonage est-il anticipé, que ce soit par une révision annoncée du plan d'urbanisme ou par des pressions de développement visibles dans le secteur? Enfin, la question qui synthétise toutes les autres : quelle est l'utilisation optimale légalement permise, et le marché la reconnaît-il déjà dans les prix?", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-49", "url": "/seance/04/#p4-49", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les questions de zonage que doit poser l'évaluateur", "text": "Un terrain zoné R-1 situé sur un axe en voie de commercialisation, où la municipalité a annoncé une révision du plan d'urbanisme vers C-1, peut se négocier avec une prime d'anticipation. À l'inverse, un terrain commercial dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel (sans droits acquis transférables) subit une perte de valeur immédiate. L'évaluateur doit refléter la probabilité du changement, pas la certitude : la valeur d'anticipation n'est jamais la pleine valeur de l'usage futur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-4", "url": "/seance/04/#ex-4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.4 — le zonage comme option de plus-value", "text": "Un terrain zoné R-1 situé sur un axe en voie de commercialisation, où la municipalité a annoncé une révision du plan d'urbanisme vers C-1, peut se négocier avec une prime d'anticipation. À l'inverse, un terrain commercial dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel (sans droits acquis transférables) subit une perte de valeur immédiate. L'évaluateur doit refléter la probabilité du changement, pas la certitude : la valeur d'anticipation n'est jamais la pleine valeur de l'usage futur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-50", "url": "/seance/04/#p4-50", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les services : une composante directe du prix", "text": "Un terrain « desservi » — aqueduc, égouts, électricité, rue pavée — épargne à l'acheteur des dépenses considérables. L'absence d'un service se traduit par une décote proche du coût de la solution de rechange, ajusté pour ses inconvénients d'exploitation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-52", "url": "/seance/04/#p4-52", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les services : une composante directe du prix", "text": "Les municipalités québécoises peuvent imposer des taxes spéciales de secteur pour financer le prolongement des services (règlements d'emprunt répartis sur les immeubles desservis). Un terrain « desservi » peut donc porter une charge fiscale à venir : la vérification au greffe municipal des règlements d'emprunt en vigueur ou projetés fait partie de la diligence raisonnable de l'évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "quebec-4-51", "url": "/seance/04/#quebec-4-51", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Les municipalités québécoises peuvent imposer des taxes spéciales de secteur pour financer le prolongement des services (règlements d'emprunt répartis sur les immeubles desservis). Un terrain « desservi » peut donc porter une charge fiscale à venir : la vérification au greffe municipal des règlements d'emprunt en vigueur ou projetés fait partie de la diligence raisonnable de l'évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-53", "url": "/seance/04/#p4-53", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Infrastructures : lire l'avenir du secteur", "text": "Les infrastructures publiques annoncées ou en construction modifient les valeurs foncières avant même leur mise en service — c'est le principe d'anticipation. Du côté positif : un nouveau pont ou échangeur, le prolongement du Rapibus, une station de train léger, un parc ou une piste cyclable, l'arrivée de la fibre optique. Du côté négatif : l'élargissement d'une route (bruit), un poste de transformation, une station d'épuration, une tour de télécommunication, un dépôt à neige.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-55", "url": "/seance/04/#p4-55", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Infrastructures : lire l'avenir du secteur", "text": "Dans les corridors visés par le projet de tramway Gatineau–Ottawa et les études de lien interprovincial, les valeurs foncières intègrent déjà une part d'anticipation. L'évaluateur qui travaille dans ces secteurs doit dater soigneusement ses comparables : une vente conclue avant l'annonce d'un tracé et une vente conclue après ne sont pas sur le même marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-54", "url": "/seance/04/#terrain-4-54", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les corridors visés par le projet de tramway Gatineau–Ottawa et les études de lien interprovincial, les valeurs foncières intègrent déjà une part d'anticipation. L'évaluateur qui travaille dans ces secteurs doit dater soigneusement ses comparables : une vente conclue avant l'annonce d'un tracé et une vente conclue après ne sont pas sur le même marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-57", "url": "/seance/04/#p4-57", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Zones inondables : le cadre de 2026", "text": "Un nouveau cadre réglementaire des zones inondables, adopté en juin 2025, est en vigueur depuis le 1er mars 2026. Il remplace l'ancienne classification par récurrence (zones 0–20 ans et 20–100 ans) ainsi que le régime transitoire de 2019, désormais abolis. Le territoire inondable est maintenant découpé en classes de risque : très élevé (nouvelles constructions interdites), élevé (fortement restreintes), modéré (permises avec mesures d'immunisation) et faible (permises avec adaptations mineures). La nouvelle cartographie gouvernementale se déploie graduellement depuis le printemps 2026 et étend les superficies visées d'environ 30 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "quebec-4-56", "url": "/seance/04/#quebec-4-56", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "quebec", "title": "nouveau cadre des zones inondables", "text": "Un nouveau cadre réglementaire des zones inondables, adopté en juin 2025, est en vigueur depuis le 1er mars 2026. Il remplace l'ancienne classification par récurrence (zones 0–20 ans et 20–100 ans) ainsi que le régime transitoire de 2019, désormais abolis. Le territoire inondable est maintenant découpé en classes de risque : très élevé (nouvelles constructions interdites), élevé (fortement restreintes), modéré (permises avec mesures d'immunisation) et faible (permises avec adaptations mineures). La nouvelle cartographie gouvernementale se déploie graduellement depuis le printemps 2026 et étend les superficies visées d'environ 30 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-58", "url": "/seance/04/#p4-58", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Zones inondables : le cadre de 2026", "text": "L'incidence sur la valeur est majeure : à titre illustratif, de 20 % pour un risque faible jusqu'à 60 % et plus pour un risque très élevé, selon le marché local et les restrictions applicables. Les sources à consulter : la cartographie gouvernementale, le schéma d'aménagement de la MRC, le règlement municipal et l'historique des inondations du secteur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-59", "url": "/seance/04/#p4-59", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Zones inondables : le cadre de 2026", "text": "Les inondations printanières de 2017 et 2019 le long de la rivière des Outaouais et de la rivière Gatineau ont durablement marqué les valeurs des secteurs riverains : allongement des délais de vente, décotes persistantes, exigences accrues des assureurs et des prêteurs. Pour un terrain riverain, l'évaluateur doit systématiquement vérifier la classe de risque 2026 — un terrain autrefois « hors zone » peut désormais être cartographié.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-5", "url": "/seance/04/#ex-4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.5 — mémoire du marché — Gatineau 2017 et 2019", "text": "Les inondations printanières de 2017 et 2019 le long de la rivière des Outaouais et de la rivière Gatineau ont durablement marqué les valeurs des secteurs riverains : allongement des délais de vente, décotes persistantes, exigences accrues des assureurs et des prêteurs. Pour un terrain riverain, l'évaluateur doit systématiquement vérifier la classe de risque 2026 — un terrain autrefois « hors zone » peut désormais être cartographié.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-60", "url": "/seance/04/#p4-60", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Glissements de terrain", "text": "Les talus d'argile marine de la mer de Champlain — très présents en Outaouais, dans les Laurentides et en Montérégie — sont sujets aux glissements◆Zones de contraintes : cartographie MSP/MRNF, intégrée aux schémas des MRC.. Les zones de contraintes relatives aux glissements de terrain sont cartographiées par le gouvernement (MSP/MRNF) et intégrées aux schémas d'aménagement. À titre illustratif, la décote va de 10 % à 25 % pour un risque modéré et de 30 % à 60 % pour un risque élevé, et une étude géotechnique est souvent exigée avant tout permis.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-61", "url": "/seance/04/#p4-61", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Sites contaminés", "text": "Le régime québécois de protection et de réhabilitation des terrains relève de la Loi sur la qualité de l'environnement (section IV.2.1) et du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (RPRT), qui définissent trois niveaux de critères : A (résidentiel), B (commercial) et C (industriel). Les coûts d'investigation s'échelonnent typiquement ainsi : étude Phase I (historique documentaire), 3000 $ à 8000 $; Phase II (échantillonnage), 8000 $ à 25 000 $; Phase III (caractérisation détaillée), 15 000 $ à 50 000 $; la décontamination elle-même varie de quelques dizaines de milliers de dollars à plusieurs millions.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-63", "url": "/seance/04/#p4-63", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Sites contaminés", "text": "Le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP est consultable en ligne et doit être vérifié systématiquement pour tout terrain ayant porté un usage industriel, commercial ou une station-service. L'absence d'inscription au répertoire ne garantit pas l'absence de contamination : elle signifie seulement qu'aucune contamination n'a été déclarée. Pour un usage antérieur à risque, la Phase I est la norme de prudence.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-62", "url": "/seance/04/#terrain-4-62", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP est consultable en ligne et doit être vérifié systématiquement pour tout terrain ayant porté un usage industriel, commercial ou une station-service. L'absence d'inscription au répertoire ne garantit pas l'absence de contamination : elle signifie seulement qu'aucune contamination n'a été déclarée. Pour un usage antérieur à risque, la Phase I est la norme de prudence.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-64", "url": "/seance/04/#p4-64", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Servitudes et droits réels", "text": "Le Registre foncier du Québec révèle les servitudes inscrites contre le lot — leur vérification est obligatoire avant toute conclusion de valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-65", "url": "/seance/04/#p4-65", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Servitudes et droits réels", "text": "La décote s'applique en principe à la portion grevée du terrain, non à sa totalité : une servitude d'Hydro-Québec couvrant 15 % du lot en fond de terrain ne retranche pas 50 % de la valeur totale, mais 20 à 50 % de la valeur des pieds carrés touchés (pondérée, au besoin, par la règle de Harper si la zone grevée est en fond de lot).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-66", "url": "/seance/04/#p4-66", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Patrimoine et autres contraintes", "text": "La Loi sur le patrimoine culturel encadre les sites et immeubles classés ou cités ainsi que leurs aires de protection : contraintes de démolition, de rénovation et de construction. L'effet sur la valeur est variable — la rigidité réglementaire pèse, mais le cachet patrimonial soutient parfois les prix. S'ajoutent les milieux humides et hydriques, les bandes riveraines, la protection des boisés, les habitats d'espèces menacées et la zone agricole protégée (LPTAA, administrée par la CPTAQ).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-68", "url": "/seance/04/#p4-68", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Patrimoine et autres contraintes", "text": "Quatre verbes résument la démarche. Identifier d'abord toutes les contraintes, en croisant les registres, les cartographies, les règlements et l'inspection physique — une contrainte ignorée est une erreur d'évaluation en germe. Quantifier ensuite la superficie affectée par chacune, car une décote sans assiette mesurée n'est qu'une impression. Estimer alors la perte d'utilisation qui en découle pour l'utilisation optimale du terrain. Appliquer enfin la décote sur la portion grevée — et non sur le lot entier —, puis vérifier la cohérence du résultat global avec les ventes observées sur le marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "aretenir-4-67", "url": "/seance/04/#aretenir-4-67", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "aretenir", "title": "la démarche face aux contraintes", "text": "Quatre verbes résument la démarche. Identifier d'abord toutes les contraintes, en croisant les registres, les cartographies, les règlements et l'inspection physique — une contrainte ignorée est une erreur d'évaluation en germe. Quantifier ensuite la superficie affectée par chacune, car une décote sans assiette mesurée n'est qu'une impression. Estimer alors la perte d'utilisation qui en découle pour l'utilisation optimale du terrain. Appliquer enfin la décote sur la portion grevée — et non sur le lot entier —, puis vérifier la cohérence du résultat global avec les ventes observées sur le marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-69", "url": "/seance/04/#p4-69", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Critères de sélection", "text": "La qualité d'une évaluation par comparaison se joue d'abord au moment de la sélection◆Règle d'or : minimum 3 comparables, idéalement 4 à 6 — qualité avant quantité. : un excellent traitement statistique ne rachète jamais de mauvais comparables. Six critères guident le tri. La localisation d'abord : le comparable doit provenir du même secteur ou d'un secteur dont le niveau de valeur est démontrablement équivalent. Le zonage ensuite, car un terrain R-3 ne renseigne pas sur la valeur d'un terrain R-1, même mitoyen : leurs utilisations optimales diffèrent. La superficie doit rester dans un rayon d'environ 30 % de celle du sujet, faute de quoi l'économie d'échelle foncière fausse le prix unitaire. La date de vente doit être aussi récente que possible — idéalement moins de 12 mois, 24 au grand maximum —, chaque mois d'ancienneté ajoutant de l'incertitude à l'ajustement de temps. Les conditions de vente doivent être celles d'une transaction arm's length◆Arm's length Vente entre parties indépendantes, sans lien de dépendance ni condition particulière., entre parties indépendantes et sans contrainte. Enfin, le niveau de services (aqueduc, égouts, rue) doit être comparable, ou du moins documenté avec assez de précision pour être ajusté.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-71", "url": "/seance/04/#p4-71", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Sources de données au Québec", "text": "Croiser systématiquement au moins deux sources pour chaque comparable : le prix publié sur Centris peut différer du prix inscrit au Registre foncier (ajustements de clôture, inclusions), et le rôle d'évaluation peut retarder sur les dimensions réelles après un remembrement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-70", "url": "/seance/04/#terrain-4-70", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Croiser systématiquement au moins deux sources pour chaque comparable : le prix publié sur Centris peut différer du prix inscrit au Registre foncier (ajustements de clôture, inclusions), et le rôle d'évaluation peut retarder sur les dimensions réelles après un remembrement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-72", "url": "/seance/04/#p4-72", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'ordre normatif des ajustements", "text": "Les ajustements ne se font pas dans un ordre arbitraire : les ajustements transactionnels précèdent les ajustements de propriété, car ils corrigent la base même du prix sur laquelle les suivants seront calculés.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-73", "url": "/seance/04/#p4-73", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'ordre normatif des ajustements", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif; un comparable inférieur reçoit un ajustement positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-5", "url": "/seance/04/#def-4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.5 — règle fondamentale de l'ajustement", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif; un comparable inférieur reçoit un ajustement positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-75", "url": "/seance/04/#p4-75", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'ordre normatif des ajustements", "text": "Inverser le sens de l'ajustement est l'erreur la plus fréquente aux examens — et elle fausse la grille du double de l'ajustement. Moyen mnémotechnique : demandez-vous toujours « que faudrait-il ajouter au ou retrancher du prix du comparable pour qu'il devienne le sujet? ».", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-74", "url": "/seance/04/#attention-4-74", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Inverser le sens de l'ajustement est l'erreur la plus fréquente aux examens — et elle fausse la grille du double de l'ajustement. Moyen mnémotechnique : demandez-vous toujours « que faudrait-il ajouter au ou retrancher du prix du comparable pour qu'il devienne le sujet? ».", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-76", "url": "/seance/04/#p4-76", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements quantitatifs s'expriment en dollars ou en pourcentage et s'appuient sur des données mesurables : 3 % par année pour le temps, 2 $/pi2 pour la superficie, 12 000 $ pour la présence de l'égout. Ils sont plus précis et plus défendables devant un tiers (client, tribunal, réviseur). Les ajustements qualitatifs s'expriment en « supérieur / similaire / inférieur » et servent lorsque la quantification est impossible; ils alimentent alors une analyse par classement relatif des comparables. La bonne pratique : privilégier le quantitatif quand les données le permettent, garder le qualitatif comme complément et comme validation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-77", "url": "/seance/04/#p4-77", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-6", "url": "/seance/04/#def-4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.6 — analyse par paires (paired sales analysis)", "text": "Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-78", "url": "/seance/04/#p4-78", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Deux terrains de la rue des Érables, tous deux zonés R-1 et de superficies quasi identiques (8000 et 8200 pi2), se sont vendus 78 000 $ (avec égout sanitaire) et 62 000 $ (avec installation septique). L'écart brut est de 16 000 $; après un léger ajustement pour les 200 pi2 de différence, l'impact attribuable à l'égout demeure d'environ 16 000 $. Cette valeur extraite du marché devient le montant d'ajustement « services » applicable aux autres comparables du secteur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-6", "url": "/seance/04/#ex-4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.6 — extraction de la valeur de l'égout sanitaire", "text": "Deux terrains de la rue des Érables, tous deux zonés R-1 et de superficies quasi identiques (8000 et 8200 pi2), se sont vendus 78 000 $ (avec égout sanitaire) et 62 000 $ (avec installation septique). L'écart brut est de 16 000 $; après un léger ajustement pour les 200 pi2 de différence, l'impact attribuable à l'égout demeure d'environ 16 000 $. Cette valeur extraite du marché devient le montant d'ajustement « services » applicable aux autres comparables du secteur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-79", "url": "/seance/04/#p4-79", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Les limites de la technique sont réelles : paires parfaites rarissimes, échantillons minces, différences résiduelles qui biaisent le résultat. Les parades : multiplier les paires pour confirmer un ordre de grandeur, recouper avec une régression ou l'avis d'experts, documenter la méthodologie et exercer le jugement professionnel.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-80", "url": "/seance/04/#p4-80", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "L'ajustement pour le temps convertit un prix passé en prix d'aujourd'hui, au moyen d'un taux d'appréciation extrait des reventes du même bien ou des indices de marché (JLR, Teranet, ACI)◆Le temps s'ajuste avant la localisation et le physique : ordre normatif..", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-81", "url": "/seance/04/#p4-81", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "où est le prix du comparable, le taux d'appréciation annuel du marché et l'ancienneté de la vente en mois.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "form-4-2", "url": "/seance/04/#form-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "formule", "title": "Formule 4.2 — ajustement pour le temps (taux simple)", "text": "où est le prix du comparable, le taux d'appréciation annuel du marché et l'ancienneté de la vente en mois.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-82", "url": "/seance/04/#p4-82", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Marché des terrains résidentiels de Gatineau (hypothèse pédagogique) : appréciation de 6 % par année. Comparable vendu 75 000 $ il y a 14 mois :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-7", "url": "/seance/04/#ex-4-7", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.7 — indexation d'un comparable de 14 mois", "text": "Marché des terrains résidentiels de Gatineau (hypothèse pédagogique) : appréciation de 6 % par année. Comparable vendu 75 000 $ il y a 14 mois :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-83", "url": "/seance/04/#p4-83", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Quatre approches : le taux unitaire (déplacer le comparable le long de la courbe taille–prix du secteur), la règle de Harper (pour les écarts de profondeur), l'analyse par paires, et la régression. L'ajustement de superficie est délicat parce qu'il mélange effet de quantité et effet d'échelle : la meilleure protection reste de choisir des comparables de taille proche du sujet (30 %).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-84", "url": "/seance/04/#p4-84", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Approche pratique en quatre temps : classer les secteurs par niveaux de valeur (quartiles ou quintiles), utiliser les valeurs au rôle comme indicateur relatif, valider avec les ventes récentes du secteur, appliquer un ajustement typique de 5 % à 25 % entre secteurs adjacents — fourchette illustrative à extraire du marché local.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-85", "url": "/seance/04/#p4-85", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Les tableaux de la section @@REF{ch04:sec:physique}@@ fournissent les fourchettes indicatives (trapézoïdal 5 à 10 %, triangulaire 15 à 30 %; pente légère 2 à 5 %, modérée 5 à 15 %, forte 15 à 30 %). Le sens dépend toujours du comparable par rapport au sujet.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-86", "url": "/seance/04/#p4-86", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Mesurer la qualité d'une grille", "text": "◆Ajustement net Somme algébrique des ajustements (les signes se compensent).◆Ajustement brut Somme des valeurs absolues : mesure le travail total de correction.Un ajustement net faible peut masquer des corrections massives qui se compensent : c'est pourquoi on surveille aussi l'ajustement brut. Lorsque les indicateurs virent au rouge, trois réflexes : chercher de meilleurs comparables, revoir la méthodologie d'ajustement, ou recourir à une méthode d'évaluation complémentaire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-87", "url": "/seance/04/#p4-87", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exemple complet — le 123, rue des Pins", "text": "Cette section déroule une évaluation foncière complète, de la fiche du sujet à la conclusion de valeur. Toutes les données sont fictives, à des fins pédagogiques (Gatineau, 2026).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-88", "url": "/seance/04/#p4-88", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le sujet et les comparables", "text": "Sujet : 123, rue des Pins, Gatineau (secteur Hull); zonage R-1; 7500 pi2 (697 m2); façade 60 pi, profondeur 125 pi; rectangulaire et plat; tous services; aucune contrainte.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-89", "url": "/seance/04/#p4-89", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Premier volet : ajustements transactionnels et temps", "text": "Aucun des quatre comparables n'exige d'ajustement pour les droits de propriété, le financement ou les conditions de vente. Reste le temps, avec un taux de marché de 6 % par année (formule @@REF{eq:ch04:temps}@@) :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-90", "url": "/seance/04/#p4-90", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Premier volet : ajustements transactionnels et temps", "text": "Plus la vente est ancienne, plus la correction est lourde — et moins le comparable est fiable, toutes choses égales par ailleurs.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-8", "url": "/seance/04/#ex-4-8", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.8 — calcul des ajustements pour le temps", "text": "Plus la vente est ancienne, plus la correction est lourde — et moins le comparable est fiable, toutes choses égales par ailleurs.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-91", "url": "/seance/04/#p4-91", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Deuxième volet : ajustements de propriété", "text": "Le raisonnement derrière chaque ligne mérite d'être explicité, car c'est lui qui sera exigé à l'atelier et à l'examen. Pour le comparable 2, la correction de localisation de 8000 $ s'explique simplement : le terrain se trouve dans un secteur supérieur au sujet, et l'on ramène donc son prix vers le bas. Le même comparable reçoit 3000 $ pour la superficie : à 8500 pi2, il est plus grand que le sujet, et son prix total reflète des pieds carrés excédentaires à faible valeur unitaire; l'ajustement recale le prix sur la taille du sujet. Le comparable 3 illustre un raisonnement plus subtil : trapézoïdal, il est inférieur au sujet rectangulaire et son prix devrait en principe être ajusté à la hausse pour la forme… mais la grille du cours traite cet écart conjointement avec la superficie moindre du lot, et le total de 8000 $ pour ce comparable enseigne surtout autre chose : un comparable qui exige plusieurs corrections importantes devient peu fiable, quel qu'en soit le sens. Le comparable 4, enfin, reçoit 4000 $ pour les services : il lui manque l'égout pluvial, il est inférieur au sujet, l'ajustement est donc positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-92", "url": "/seance/04/#p4-92", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse de fiabilité et réconciliation", "text": "La pondération suit la fiabilité : plus les ajustements sont faibles, plus le poids est élevé. Le calcul pondéré donne :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-94", "url": "/seance/04/#p4-94", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse de fiabilité et réconciliation", "text": "75 000 $, soit environ 10,00 $/pi2 pour 7500 pi2. L'arrondi (au millier près) traduit la précision réelle de la démarche : une conclusion à 74 842 $ afficherait une exactitude illusoire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "aretenir-4-93", "url": "/seance/04/#aretenir-4-93", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "aretenir", "title": "conclusion de valeur", "text": "75 000 $, soit environ 10,00 $/pi2 pour 7500 pi2. L'arrondi (au millier près) traduit la précision réelle de la démarche : une conclusion à 74 842 $ afficherait une exactitude illusoire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-95", "url": "/seance/04/#p4-95", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Préparation à l'atelier 1 — évaluation d'un terrain", "text": "L'atelier 1 (10 % de la note finale) se déroule dans la dernière heure de la séance, individuellement, notes de cours et calculatrice permises. Il reprend exactement la démarche de la section précédente sur un nouveau cas : le 456, boulevard de la Cité, Gatineau (secteur Aylmer).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-96", "url": "/seance/04/#p4-96", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le terrain sujet", "text": "Lot 5 231 847 du cadastre du Québec; zonage R-1; 8500 pi2 (789,7 m2); façade 68 pi sur le boulevard de la Cité, profondeur 125 pi; rectangulaire, plat et légèrement surélevé; sol sablonneux de bonne portance; tous services; aucune servitude; hors zone inondable; date d'évaluation : février 2026. (Données fictives à des fins pédagogiques.)", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-97", "url": "/seance/04/#p4-97", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les cinq comparables", "text": "Tous se sont vendus dans des conditions arm's length, en zonage R-1, avec tous les services sauf indication contraire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-98", "url": "/seance/04/#p4-98", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Travail demandé et hypothèses imposées", "text": "Le travail demandé reproduit fidèlement la démarche professionnelle. Il faut d'abord compléter la grille d'ajustement pour les cinq comparables, en utilisant un taux d'appréciation du marché de 6 % par année et en justifiant brièvement chaque ajustement — une ligne de justification par correction suffit, mais elle est exigée. Il faut ensuite réconcilier les valeurs ajustées en indiquant et en motivant la pondération accordée à chaque comparable, la fiabilité relative devant transparaître dans les poids. Il faut enfin conclure sur la valeur marchande du sujet, exprimée à la fois en dollars et en $/pi2, avec un arrondi raisonnable qui reflète la précision réelle de la démarche.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-99", "url": "/seance/04/#p4-99", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Travail demandé et hypothèses imposées", "text": "Les hypothèses imposées encadrent les calculs : l'égout pluvial vaut environ 4000 $ à 6000 $; la forme trapézoïdale commande une décote de 5 à 8 %; la pente légère, de 2 à 4 %; la pente modérée, de 5 à 10 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-101", "url": "/seance/04/#p4-101", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Barème et pièges", "text": "Année après année, quatre fautes reviennent dans les copies. La première : oublier l'ajustement pour le temps avant les ajustements physiques — l'ordre normatif n'est pas une coquetterie, il conditionne l'assiette de tous les calculs suivants. La deuxième : ajuster le sujet au lieu du comparable, ou inverser le sens d'un ajustement, ce qui fausse la grille du double du montant. La troisième : omettre de justifier les montants, alors qu'une grille sans justification vaut au mieux la moitié des points — l'examinateur note le raisonnement, pas seulement l'arithmétique. La quatrième : accorder une pondération égale à des comparables de fiabilité manifestement différente, ce qui revient à renoncer au jugement professionnel que la réconciliation est censée exercer.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-100", "url": "/seance/04/#attention-4-100", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "les quatre erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "Année après année, quatre fautes reviennent dans les copies. La première : oublier l'ajustement pour le temps avant les ajustements physiques — l'ordre normatif n'est pas une coquetterie, il conditionne l'assiette de tous les calculs suivants. La deuxième : ajuster le sujet au lieu du comparable, ou inverser le sens d'un ajustement, ce qui fausse la grille du double du montant. La troisième : omettre de justifier les montants, alors qu'une grille sans justification vaut au mieux la moitié des points — l'examinateur note le raisonnement, pas seulement l'arithmétique. La quatrième : accorder une pondération égale à des comparables de fiabilité manifestement différente, ce qui revient à renoncer au jugement professionnel que la réconciliation est censée exercer.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-103", "url": "/seance/04/#p4-103", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Barème et pièges", "text": "Environ 10 minutes pour lire le cas et poser les prix unitaires; 25 minutes pour la grille (temps d'abord, propriété ensuite, comparable par comparable); 10 minutes pour la réconciliation pondérée; 10 minutes pour rédiger la conclusion et les justifications; 5 minutes de vérification — notamment le sens de chaque ajustement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-102", "url": "/seance/04/#terrain-4-102", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "stratégie de gestion du temps (60 minutes)", "text": "Environ 10 minutes pour lire le cas et poser les prix unitaires; 25 minutes pour la grille (temps d'abord, propriété ensuite, comparable par comparable); 10 minutes pour la réconciliation pondérée; 10 minutes pour rédiger la conclusion et les justifications; 5 minutes de vérification — notamment le sens de chaque ajustement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-104", "url": "/seance/04/#p4-104", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de référence de 120 pi de profondeur, entièrement comparable au sujet, vaut 96 000 $. Le sujet, identique en tous points, n'a que 90 pi de profondeur. Estimez sa valeur par la règle de Harper, puis par la règle de Davis, et commentez l'écart.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-1", "url": "/seance/04/#exo-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.1 — règle de Harper", "text": "Un terrain de référence de 120 pi de profondeur, entièrement comparable au sujet, vaut 96 000 $. Le sujet, identique en tous points, n'a que 90 pi de profondeur. Estimez sa valeur par la règle de Harper, puis par la règle de Davis, et commentez l'écart.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-105", "url": "/seance/04/#p4-105", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chaque quart de profondeur fait pi. Le sujet (90 pi) conserve les trois premiers quarts. Harper (40-30-20-10) : . Davis (50-25-15-10) : . Ici les deux règles coïncident, car elles attribuent toutes deux 10 % au dernier quart. L'écart apparaîtrait pour une prise plus profonde : avec 60 pi (deux quarts), Harper donne et Davis — Davis, plus « conservatrice », concentre davantage la valeur côté rue.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-106", "url": "/seance/04/#p4-106", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 89 000 $ il y a 17 mois dans un marché qui s'apprécie de 5 % par année. Calculez le prix ajusté pour le temps. Expliquez pourquoi cet ajustement se fait avant celui de la localisation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-2", "url": "/seance/04/#exo-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.2 — ajustement pour le temps", "text": "Un comparable s'est vendu 89 000 $ il y a 17 mois dans un marché qui s'apprécie de 5 % par année. Calculez le prix ajusté pour le temps. Expliquez pourquoi cet ajustement se fait avant celui de la localisation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-107", "url": "/seance/04/#p4-107", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": ", d'où un prix ajusté d'environ 95 304 $, que l'on arrondirait à 95 300 $. L'ajustement de temps précède les autres parce qu'il corrige la base du prix : les écarts de localisation ou de caractéristiques physiques doivent être mesurés entre le sujet et un comparable exprimé en dollars d'aujourd'hui. Ajuster la localisation sur un prix vieux de 17 mois reviendrait à appliquer un pourcentage juste à une assiette fausse.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-108", "url": "/seance/04/#p4-108", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vente A : terrain plat, 9000 pi2, tous services, 90 000 $. Vente B : terrain identique de la même rue, mais en pente modérée, 81 500 $. Vente C : autre paire du secteur, plat contre pente modérée, écart observé de 8,7 %. Extrayez l'ajustement de topographie et formulez la conclusion qu'en tirerait un évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-3", "url": "/seance/04/#exo-4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.3 — analyse par paires", "text": "Vente A : terrain plat, 9000 pi2, tous services, 90 000 $. Vente B : terrain identique de la même rue, mais en pente modérée, 81 500 $. Vente C : autre paire du secteur, plat contre pente modérée, écart observé de 8,7 %. Extrayez l'ajustement de topographie et formulez la conclusion qu'en tirerait un évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-109", "url": "/seance/04/#p4-109", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Paire A–B : écart . La seconde paire indique 8,7 %. Les deux mesures convergent vers une décote d'environ 9 % pour une pente modérée dans ce secteur — cohérente avec la fourchette indicative de 5 à 15 %. L'évaluateur retiendrait un ajustement d'environ 9 % (ou son équivalent en dollars) en le documentant par les deux paires; une seule paire n'aurait constitué qu'un indice, la convergence de deux paires en fait une donnée défendable.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-110", "url": "/seance/04/#p4-110", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le sujet est un terrain rectangulaire, plat, tous services, localisation moyenne. Pour chacun des comparables suivants, indiquez le sens (+/-) de chaque ajustement requis : (a) comparable trapézoïdal, par ailleurs identique; (b) comparable dans un secteur supérieur, en pente légère; (c) comparable sans égout sanitaire, dans un secteur inférieur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-4", "url": "/seance/04/#exo-4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.4 — sens et ampleur des ajustements", "text": "Le sujet est un terrain rectangulaire, plat, tous services, localisation moyenne. Pour chacun des comparables suivants, indiquez le sens (+/-) de chaque ajustement requis : (a) comparable trapézoïdal, par ailleurs identique; (b) comparable dans un secteur supérieur, en pente légère; (c) comparable sans égout sanitaire, dans un secteur inférieur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-111", "url": "/seance/04/#p4-111", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le comparable est inférieur (forme) : ajustement positif sur la forme. (b) Localisation supérieure : ajustement négatif; pente légère (le sujet est plat, donc le comparable est inférieur sur ce point) : ajustement positif. Les deux corrections jouent en sens contraires — c'est normal et fréquent. (c) Sans égout sanitaire : positif (comparable inférieur); localisation inférieure : positif également. Attention à ne pas « compenser » mentalement : chaque ligne se juge séparément, la grille fait la somme.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-112", "url": "/seance/04/#p4-112", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une grille de quatre comparables produit les valeurs ajustées suivantes : 71 200 $, 74 800 $, 93 500 $ et 73 900 $, avec des ajustements bruts respectifs de 9 %, 12 %, 38 % et 11 %. Analysez la qualité de cette grille et proposez une conclusion de valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-5", "url": "/seance/04/#exo-4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.5 — qualité de la grille", "text": "Une grille de quatre comparables produit les valeurs ajustées suivantes : 71 200 $, 74 800 $, 93 500 $ et 73 900 $, avec des ajustements bruts respectifs de 9 %, 12 %, 38 % et 11 %. Analysez la qualité de cette grille et proposez une conclusion de valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-113", "url": "/seance/04/#p4-113", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois comparables convergent étroitement (71 200 à 74 800 $, écart 5 %) avec des ajustements bruts sains ( 15 %). Le troisième comparable est un cas aberrant : ajustement brut de 38 % (au-delà du seuil préoccupant de 25–40 %) et valeur ajustée décalée de plus de 25 % des autres. Deux traitements défendables : l'écarter (en le documentant) ou lui donner un poids marginal ( 5–10 %). Avec une pondération de 35/30/0/35 sur les trois fiables, la valeur ressort autour de 73 300 $; conclusion arrondie : environ 73 000 $ à 73 500 $. Le réflexe attendu : la convergence des comparables peu ajustés prime toujours sur un comparable spectaculairement corrigé.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-114", "url": "/seance/04/#p4-114", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 20 000 pi2 vaudrait 10 $/pi2 libre de toute contrainte. Une servitude d'Hydro-Québec grève 3000 pi2 en fond de lot (décote de 40 % sur la zone grevée) et 2500 pi2 en façade sont désormais cartographiés en zone inondable de risque modéré (décote de 25 % sur la zone touchée). Estimez la valeur nette du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-6", "url": "/seance/04/#exo-4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.6 — contraintes superposées", "text": "Un terrain de 20 000 pi2 vaudrait 10 $/pi2 libre de toute contrainte. Une servitude d'Hydro-Québec grève 3000 pi2 en fond de lot (décote de 40 % sur la zone grevée) et 2500 pi2 en façade sont désormais cartographiés en zone inondable de risque modéré (décote de 25 % sur la zone touchée). Estimez la valeur nette du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-115", "url": "/seance/04/#p4-115", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur brute : . Servitude : perte . Zone inondable : perte . Valeur nette , arrondie à 182 000 $. Nuances attendues d'un bon raisonnement : la zone grevée en fond de lot valait peut-être déjà moins que la moyenne (règle de Harper), ce qui réduirait la perte réelle; et l'inondabilité en façade pourrait au contraire peser sur la constructibilité de tout le lot — l'évaluateur vérifierait l'implantation possible avant de conclure.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-116", "url": "/seance/04/#p4-116", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La comparaison directe suit cinq étapes : rechercher, vérifier, choisir l'unité, ajuster, réconcilier — et l'ajustement suppose de savoir lire les caractéristiques du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-117", "url": "/seance/04/#p4-117", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur unitaire décroît avec la superficie (économie d'échelle foncière); comparer des tailles trop différentes fausse la grille.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-118", "url": "/seance/04/#p4-118", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Décotes de forme indicatives : trapèze 5 à 10 %, triangle 15 à 30 %; topographie : de 2 % (pente légère) à 30 % (pente forte); toujours valider par le marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-119", "url": "/seance/04/#p4-119", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle de Harper (4-3-2-1) : 40 % de la valeur dans le premier quart de profondeur; variante de Davis : 50-25-15-10.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-120", "url": "/seance/04/#p4-120", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le zonage (LAU SAD règlement municipal) définit l'utilisation optimale légale; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-121", "url": "/seance/04/#p4-121", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Services absents décote proche du coût de la solution de rechange (septique : 10 à 25 k$; puits : 5 à 15 k$).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-122", "url": "/seance/04/#p4-122", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contraintes 2026 : nouvelles classes de risque d'inondation (très élevé interdiction de construire); glissements (argiles de la mer de Champlain); contamination (LQE, critères A/B/C); servitudes au Registre foncier — décote sur la portion grevée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-123", "url": "/seance/04/#p4-123", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre normatif : droits financement conditions de vente dépenses après vente temps localisation physique zonage services.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-124", "url": "/seance/04/#p4-124", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On ajuste le comparable vers le sujet : supérieur ajustement négatif; inférieur positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-125", "url": "/seance/04/#p4-125", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiabilité d'une grille : ajustement net 15 %, brut 25 %, 5 ajustements, écart des valeurs ajustées 15 %; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-126", "url": "/seance/04/#p4-126", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Atelier 1 (10 %) : grille 5 comparables, taux de temps 6 %/an, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie raisonnablement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/04/#synthese", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La comparaison directe suit cinq étapes : rechercher, vérifier, choisir l'unité, ajuster, réconcilier — et l'ajustement suppose de savoir lire les caractéristiques du terrain.La valeur unitaire décroît avec la superficie (économie d'échelle foncière); comparer des tailles trop différentes fausse la grille.Décotes de forme indicatives : trapèze 5 à 10 %, triangle 15 à 30 %; topographie : de 2 % (pente légère) à 30 % (pente forte); toujours valider par le marché.Règle de Harper (4-3-2-1) : 40 % de la valeur dans le premier quart de profondeur; variante de Davis : 50-25-15-10.Le zonage (LAU SAD règlement municipal) définit l'utilisation optimale légale; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.Services absents décote proche du coût de la solution de rechange (septique : 10 à 25 k$; puits : 5 à 15 k$).Contraintes 2026 : nouvelles classes de risque d'inondation (très élevé interdiction de construire); glissements (argiles de la mer de Champlain); contamination (LQE, critères A/B/C); servitudes au Registre foncier — décote sur la portion grevée.Ordre normatif : droits financement conditions de vente dépenses après vente temps localisation physique zonage services.On ajuste le comparable vers le sujet : supérieur ajustement négatif; inférieur positif.Fiabilité d'une grille : ajustement net 15 %, brut 25 %, 5 ajustements, écart des valeurs ajustées 15 %; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.Atelier 1 (10 %) : grille 5 comparables, taux de temps 6 %/an, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie raisonnablement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p5-1", "url": "/seance/05/#p5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Avec cette séance s'ouvre le bloc 3 du cours, consacré au cœur de la méthode : le coût de construction. Les deux premières séances du bloc portent sur une question faussement simple — combien coûterait, aujourd'hui, le bâtiment que j'évalue? — qui en cache immédiatement une autre : de quel bâtiment parle-t-on? Une réplique exacte de l'existant, avec ses matériaux d'époque et ses défauts de conception, ou un bâtiment moderne offrant la même utilité? La distinction entre coût de reproduction et coût de remplacement structure toute la suite du cours, y compris le calcul de la dépréciation. Ce chapitre la développe en profondeur, puis traite de l'estimation du coût neuf à la date d'évaluation : indexation, facteurs régionaux, unités de comparaison, sources de données et processus complet en huit étapes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-2", "url": "/seance/05/#p5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Distinguer rigoureusement le coût de reproduction du coût de remplacement et connaître la relation mathématique qui les lie;", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-3", "url": "/seance/05/#p5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Déterminer lequel utiliser selon le contexte d'évaluation (patrimoine, assurance, bâtiment récent, usage courant);", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-4", "url": "/seance/05/#p5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Comprendre l'incidence du choix sur le calcul de la dépréciation;", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-5", "url": "/seance/05/#p5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Estimer le coût neuf à la date d'évaluation et l'indexer à l'aide des indices de coûts (IPCB de Statistique Canada);", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-6", "url": "/seance/05/#p5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Appliquer les unités de comparaison appropriées ($/pi2, $/m2, $/unité, $/pi3) et les normes de mesure BOMA;", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-7", "url": "/seance/05/#p5-7", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Consulter et croiser les principales sources de données de coûts (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, entrepreneurs, MEFQ);", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-8", "url": "/seance/05/#p5-8", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Dérouler le processus complet d'estimation en huit étapes sur un bâtiment résidentiel.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-9", "url": "/seance/05/#p5-9", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "La place du bloc 3 dans la démarche", "text": "La formule fondamentale, , se déploie sur tout le trimestre◆Blocs 1–2 : . Bloc 3 : . Bloc 4 : . Bloc 5 : synthèse. : les blocs 1 et 2 ont produit la valeur du terrain; le bloc 3 (séances 5 à 8) construit le coût neuf; le bloc 4 (séances 9 à 12) mesurera la dépréciation; le bloc 5 assemblera le tout. Une estimation rigoureuse du coût neuf est la pièce maîtresse : toute erreur commise ici se propage intégralement dans la valeur finale, puisque la dépréciation se calcule en pourcentage ou en dollars du coût neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-10", "url": "/seance/05/#p5-10", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois notions distinctes", "text": "Le coût est la dépense engagée pour produire un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La valeur est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-1", "url": "/seance/05/#def-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.1 — coût, prix, valeur", "text": "Le coût est la dépense engagée pour produire un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La valeur est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-12", "url": "/seance/05/#p5-12", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois notions distinctes", "text": "Le coût ne détermine pas la valeur. Un chalet de 900 000 $ de coût construit au fond d'un rang isolé ne vaudra jamais 900 000 $. Le coût ne devient une indication de la valeur que lorsque la dépréciation — physique, fonctionnelle et externe — est correctement retranchée. Confondre coût et valeur est l'erreur conceptuelle fondamentale que la méthode du coût oblige justement à éviter.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-11", "url": "/seance/05/#attention-5-11", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le coût ne détermine pas la valeur. Un chalet de 900 000 $ de coût construit au fond d'un rang isolé ne vaudra jamais 900 000 $. Le coût ne devient une indication de la valeur que lorsque la dépréciation — physique, fonctionnelle et externe — est correctement retranchée. Confondre coût et valeur est l'erreur conceptuelle fondamentale que la méthode du coût oblige justement à éviter.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-13", "url": "/seance/05/#p5-13", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois notions distinctes", "text": "L'écart entre les trois notions se rencontre chaque semaine dans la pratique. Prenons un mandat typique : un propriétaire de Gatineau a payé 485 000 $ sa maison en 2022 (un prix, figé dans le passé et gonflé par la surchauffe de l'époque); la reconstruire coûterait aujourd'hui 540 000 $ (un coût, tourné vers le présent); et l'évaluateur, après analyse du marché et déduction de la dépréciation, conclut à une valeur marchande de 465 000 $ (une opinion motivée, tournée vers le prix le plus probable). Trois montants, trois dates de référence, trois logiques — et aucun n'est « faux » : ils ne répondent simplement pas à la même question. Tout le travail du bloc 3 consiste à produire le deuxième de ces montants avec rigueur, pour que le bloc 4 puisse le transformer en indication de valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-14", "url": "/seance/05/#p5-14", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de reproduction", "text": "Coût de création d'une réplique exacte du bâtiment existant, en utilisant les mêmes matériaux, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les déficiences et obsolescences de l'original.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-2", "url": "/seance/05/#def-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.2 — coût de reproduction (reproduction cost)", "text": "Coût de création d'une réplique exacte du bâtiment existant, en utilisant les mêmes matériaux, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les déficiences et obsolescences de l'original.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-15", "url": "/seance/05/#p5-15", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de reproduction", "text": "Le mot clé est réplique : même conception architecturale, mêmes matériaux (même s'ils sont devenus rares ou obsolètes), mêmes finitions, et — point capital — mêmes défauts. Un plan de maison de 1955 sans salle de bain à l'étage se reproduit avec ce défaut; les obsolescences fonctionnelles sont reproduites dans le coût, et devront donc être déduites ensuite au titre de la dépréciation.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-16", "url": "/seance/05/#p5-16", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la reproduction", "text": "Quatre contextes appellent le coût de reproduction. Le premier, et le plus évident, est celui des bâtiments patrimoniaux et historiques : lorsqu'un immeuble est classé ou cité en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, que ses matériaux d'époque et ses éléments architecturaux sont uniques, l'identité même du bien tient à sa matérialité d'origine — remplacer la pierre des champs par un parement moderne, ce ne serait plus évaluer le même immeuble. Le deuxième contexte est l'évaluation aux fins d'assurance : les polices « valeur à neuf intégrale » s'engagent à reconstruire à l'identique après sinistre, et la prime doit donc être assise sur le coût de cette reconstruction-là, pas sur celui d'un substitut fonctionnel. Le troisième cas est presque un cas limite : pour les bâtiments récents de moins de cinq ans, les matériaux sont encore disponibles et l'obsolescence à peu près nulle, si bien que reproduction et remplacement coïncident pratiquement — le choix devient alors indifférent. Enfin, dans certains litiges et expropriations, la reproduction sert de base de calcul de l'indemnité, notamment lorsque le bien exproprié présente un caractère unique que le marché ne saurait remplacer.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-17", "url": "/seance/05/#p5-17", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la reproduction", "text": "Maison patrimoniale (1850) : pierre des champs, murs de 60 cm, boiseries sculptées à la main, fenêtres à petits carreaux. Reproduire exige des matériaux rares et une main-d'œuvre artisanale spécialisée — le coût de reproduction dépasse largement celui d'une maison neuve équivalente en superficie. Église historique : structure de bois massif, vitraux artisanaux, orgue à tuyaux, fresques. Ici, le coût de reproduction peut atteindre des multiples du coût d'un bâtiment moderne de même volume : c'est précisément ce que la police d'assurance doit couvrir.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-1", "url": "/seance/05/#ex-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.1 — deux cas où la reproduction s'impose", "text": "Maison patrimoniale (1850) : pierre des champs, murs de 60 cm, boiseries sculptées à la main, fenêtres à petits carreaux. Reproduire exige des matériaux rares et une main-d'œuvre artisanale spécialisée — le coût de reproduction dépasse largement celui d'une maison neuve équivalente en superficie. Église historique : structure de bois massif, vitraux artisanaux, orgue à tuyaux, fresques. Ici, le coût de reproduction peut atteindre des multiples du coût d'un bâtiment moderne de même volume : c'est précisément ce que la police d'assurance doit couvrir.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-19", "url": "/seance/05/#p5-19", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la reproduction", "text": "Pour les bâtiments anciens, le coût de reproduction peut être spectaculairement plus élevé que le coût de remplacement, en raison de la rareté des matériaux et des métiers. S'en servir sans retrancher ensuite les obsolescences correspondantes gonfle artificiellement la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-18", "url": "/seance/05/#attention-5-18", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Pour les bâtiments anciens, le coût de reproduction peut être spectaculairement plus élevé que le coût de remplacement, en raison de la rareté des matériaux et des métiers. S'en servir sans retrancher ensuite les obsolescences correspondantes gonfle artificiellement la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-20", "url": "/seance/05/#p5-20", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement", "text": "Coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité que le bâtiment existant, en utilisant des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes de construction actuelles.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-3", "url": "/seance/05/#def-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.3 — coût de remplacement (replacement cost)", "text": "Coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité que le bâtiment existant, en utilisant des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes de construction actuelles.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-21", "url": "/seance/05/#p5-21", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement", "text": "Le remplacement ne copie pas : il rend le même service◆Reproduction même bâtiment. Remplacement même utilité.. Cette bascule du bâtiment vers son utilité est plus qu'une convention de calcul : elle traduit la façon dont le marché raisonne réellement. L'acheteur d'un immeuble de bureaux de 1978 ne se demande pas ce que coûterait la réplique des cloisons d'origine et du système de chauffage périmétrique; il se demande ce que coûterait, aujourd'hui, un immeuble qui loge le même nombre d'employés dans le même confort. C'est ce raisonnement — celui du principe de substitution appliqué à la construction — que le coût de remplacement met en équation. Le bâtiment de remplacement a la même utilité fonctionnelle — mêmes superficies utiles, même capacité — mais avec un design optimisé et des matériaux contemporains conformes aux codes en vigueur. Conséquence essentielle : le coût de remplacement élimine d'office l'obsolescence fonctionnelle curable, puisqu'un concepteur moderne ne reproduirait pas les défauts corrigibles de l'original. Il est en général moins coûteux que la reproduction, et plus facile à estimer avec les guides de coûts standards.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-22", "url": "/seance/05/#p5-22", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser le remplacement", "text": "Le remplacement est le choix par défaut de la pratique courante, et cela pour des raisons qui tiennent autant à la théorie qu'à la commodité. Dans l'évaluation courante de la valeur marchande, d'abord, c'est la perspective de l'acheteur typique qui compte : celui-ci paie pour l'utilité d'un bâtiment, pas pour ses défauts, et le coût de remplacement épouse exactement ce point de vue. Pour les bâtiments de plus de dix ans, ensuite, les matériaux, les techniques et les normes ont suffisamment changé pour que la réplique exacte n'ait plus de sens économique — personne ne reconstruirait aujourd'hui un mur R-12 ni un panneau électrique à fusibles. Dans les propriétés commerciales et industrielles, l'utilité fonctionnelle prime tout : la conception moderne est plus efficiente et le marché ne rémunère pas la nostalgie architecturale d'un entrepôt. Enfin, argument de praticien, le remplacement simplifie le calcul de la dépréciation : l'obsolescence fonctionnelle curable étant exclue d'office du coût, c'est une catégorie de moins à mesurer — et une occasion d'erreur de moins.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-23", "url": "/seance/05/#p5-23", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser le remplacement", "text": "L'original : chauffage à l'huile, isolation R-12, fenêtres à vitrage simple. Le bâtiment de remplacement : thermopompe, isolation R-41, fenêtres homologuées Energy Star — même superficie, même nombre de pièces. L'utilité est équivalente, la performance supérieure, et le coût s'estime directement dans les guides courants. De même, un entrepôt de 1975 (acier riveté, toit plat non isolé) se remplace par une structure préfabriquée moderne à toit isolé R-30 : même volume utile, coût moindre, défauts de conception éliminés.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-2", "url": "/seance/05/#ex-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.2 — remplacement d'un bungalow des années 1960", "text": "L'original : chauffage à l'huile, isolation R-12, fenêtres à vitrage simple. Le bâtiment de remplacement : thermopompe, isolation R-41, fenêtres homologuées Energy Star — même superficie, même nombre de pièces. L'utilité est équivalente, la performance supérieure, et le coût s'estime directement dans les guides courants. De même, un entrepôt de 1975 (acier riveté, toit plat non isolé) se remplace par une structure préfabriquée moderne à toit isolé R-30 : même volume utile, coût moindre, défauts de conception éliminés.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-1", "url": "/seance/05/#form-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.1 — relation reproduction–remplacement", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-24", "url": "/seance/05/#p5-24", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "La relation fondamentale", "text": "Cette relation n'est pas une coïncidence, c'est une définition : la seule différence entre reproduire et remplacer est que le remplacement corrige les défauts corrigibles. La valeur de ces défauts — l'obsolescence fonctionnelle curable — est donc exactement l'écart entre les deux coûts.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-25", "url": "/seance/05/#p5-25", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'arbre de décision", "text": "En pratique, le choix se fait en trois questions successives :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-26", "url": "/seance/05/#p5-26", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'arbre de décision", "text": "Dans l'immense majorité des mandats courants, la réponse aux trois questions est « non » et le remplacement s'impose.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-27", "url": "/seance/05/#p5-27", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'arbre de décision", "text": "L'arbre laisse toutefois des zones grises que le jugement professionnel doit trancher. Un duplex de 1948 dans le Vieux-Hull, sans classement patrimonial mais au cachet indéniable, s'évalue par le remplacement — le marché y achète du logement, pas de l'histoire — même si le propriétaire, lui, parle de son immeuble comme d'un monument. À l'inverse, une église désacralisée en voie de conversion résidentielle bascule du côté du remplacement dès lors que l'utilisation optimale n'est plus le culte : ce que l'acheteur remplacera, c'est le volume habitable, pas les vitraux. La question décisive n'est donc jamais « le bâtiment est-il vieux ou beau? », mais « qu'est-ce que le marché paierait pour reconstituer : l'objet ou son utilité? ». Le mandat, lui aussi, peut forcer la main : une police d'assurance rédigée en « valeur à neuf » commande la reproduction quel que soit l'avis de l'évaluateur sur la pertinence économique de reconstruire à l'identique.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-28", "url": "/seance/05/#p5-28", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Impact du choix sur la dépréciation", "text": "Le point de départ choisi détermine les catégories de dépréciation à mesurer◆Peu importe le chemin, la valeur finale doit être identique.. Celui qui part du coût de reproduction doit tout déduire : la dépréciation physique, l'obsolescence fonctionnelle curable, l'obsolescence fonctionnelle incurable et la dépréciation externe — puisque le coût neuf reproduit fidèlement les défauts, chacun doit être retranché à son tour. Celui qui part du coût de remplacement déduit la dépréciation physique, la fonctionnelle incurable et l'externe, mais pas la fonctionnelle curable : elle est déjà hors du coût, éliminée par la définition même du bâtiment de remplacement. Les deux chemins diffèrent donc par une étape, mais doivent aboutir exactement au même point.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-29", "url": "/seance/05/#p5-29", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Impact du choix sur la dépréciation", "text": "L'écart de 25 000 $ entre les deux coûts neufs correspond exactement à l'obsolescence fonctionnelle curable (relation @@REF{eq:ch05:relation}@@) : les deux chemins convergent vers la même valeur dépréciée. Si vos deux calculs ne convergent pas, l'un des deux contient une erreur — c'est un excellent autocontrôle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-3", "url": "/seance/05/#ex-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.3 — équivalence des deux chemins", "text": "Via la reproductionVia le remplacementCoût de reproduction350 000 $Coût de remplacement325 000 $ Dépr. physique70 000 $ Dépr. physique70 000 $ Dépr. fonct. curable25 000 $—— Dépr. fonct. incurable15 000 $ Dépr. fonct. incurable15 000 $ Dépr. externe10 000 $ Dépr. externe10 000 $Valeur dépréciée230 000 $Valeur dépréciée230 000 $ L'écart de 25 000 $ entre les deux coûts neufs correspond exactement à l'obsolescence fonctionnelle curable (relation @@REF{eq:ch05:relation}@@) : les deux chemins convergent vers la même valeur dépréciée. Si vos deux calculs ne convergent pas, l'un des deux contient une erreur — c'est un excellent autocontrôle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-31", "url": "/seance/05/#p5-31", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Impact du choix sur la dépréciation", "text": "Le piège classique de l'examen : partir du coût de remplacement et déduire quand même l'obsolescence fonctionnelle curable. C'est la compter deux fois — elle a déjà été éliminée par la définition même du coût de remplacement. Associez mentalement chaque point de départ à sa liste de déductions.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-30", "url": "/seance/05/#attention-5-30", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le piège classique de l'examen : partir du coût de remplacement et déduire quand même l'obsolescence fonctionnelle curable. C'est la compter deux fois — elle a déjà été éliminée par la définition même du coût de remplacement. Associez mentalement chaque point de départ à sa liste de déductions.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-32", "url": "/seance/05/#p5-32", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Pourquoi la date est cruciale", "text": "Le coût de construction doit être estimé à la date d'évaluation — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-4", "url": "/seance/05/#def-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.4 — principe de la date d'évaluation", "text": "Le coût de construction doit être estimé à la date d'évaluation — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-33", "url": "/seance/05/#p5-33", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Pourquoi la date est cruciale", "text": "Les coûts de construction fluctuent constamment : inflation des matériaux et de la main-d'œuvre, cycles du marché de la construction, chocs de disponibilité (la pénurie de bois d'œuvre de 2020–2022), évolution des normes (Code de construction du Québec) et des conventions collectives de la CCQ sous le régime de la loi R-20. Utiliser un coût historique sans indexation conduit à une sous-estimation majeure.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-34", "url": "/seance/05/#p5-34", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Pourquoi la date est cruciale", "text": "Un bâtiment résidentiel à 200 $/pi2 en 2020 coûtait environ 285 $/pi2 en 2024 : hausses annuelles d'environ 19 % (2021), 14 % (2022), 3 % (2023) et 2 % (2024), soit un facteur cumulatif — 42 % en quatre ans. Quiconque aurait « recyclé » un coût de 2020 en 2024 aurait raté près du tiers du coût réel.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-4", "url": "/seance/05/#ex-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.4 — la flambée post-pandémie", "text": "Un bâtiment résidentiel à 200 $/pi2 en 2020 coûtait environ 285 $/pi2 en 2024 : hausses annuelles d'environ 19 % (2021), 14 % (2022), 3 % (2023) et 2 % (2024), soit un facteur cumulatif — 42 % en quatre ans. Quiconque aurait « recyclé » un coût de 2020 en 2024 aurait raté près du tiers du coût réel.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-35", "url": "/seance/05/#p5-35", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'indexation par les indices de coûts", "text": "où désigne l'indice de coûts de construction à chaque date.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-2", "url": "/seance/05/#form-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.2 — indexation temporelle des coûts", "text": "où désigne l'indice de coûts de construction à chaque date.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-36", "url": "/seance/05/#p5-36", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'indexation par les indices de coûts", "text": "Coût connu en 2023 : 250 $/pi2, indice 2023 100,0 (IPCB, base 2023). Indice 2025 : 105,5 (niveau illustratif).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-37", "url": "/seance/05/#p5-37", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'indexation par les indices de coûts", "text": "soit 5,5 % en deux ans — un rythme bien plus modéré qu'en 2021–2022.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-5", "url": "/seance/05/#ex-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.5 — indexation simple", "text": "Coût connu en 2023 : 250 $/pi2, indice 2023 100,0 (IPCB, base 2023). Indice 2025 : 105,5 (niveau illustratif). soit 5,5 % en deux ans — un rythme bien plus modéré qu'en 2021–2022.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-39", "url": "/seance/05/#p5-39", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'IPCB de Statistique Canada", "text": "L'Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) est publié trimestriellement par Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01), sur base 2023 100 depuis le rebasage du T3 2024 (les anciennes tables 18-10-0135-01 et 18-10-0276, base 2017, sont archivées). Il couvre le résidentiel et le non-résidentiel dans les grandes régions métropolitaines, dont Montréal et Ottawa–Gatineau. C'est la référence publique et gratuite pour l'indexation temporelle. En 2025, la hausse a été d'environ 3,0 % (résidentiel) et 4,1 % (non résidentiel) au Canada.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "quebec-5-38", "url": "/seance/05/#quebec-5-38", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "quebec", "title": "l'indice public de référence", "text": "L'Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) est publié trimestriellement par Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01), sur base 2023 100 depuis le rebasage du T3 2024 (les anciennes tables 18-10-0135-01 et 18-10-0276, base 2017, sont archivées). Il couvre le résidentiel et le non-résidentiel dans les grandes régions métropolitaines, dont Montréal et Ottawa–Gatineau. C'est la référence publique et gratuite pour l'indexation temporelle. En 2025, la hausse a été d'environ 3,0 % (résidentiel) et 4,1 % (non résidentiel) au Canada.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-41", "url": "/seance/05/#p5-41", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'IPCB de Statistique Canada", "text": "Les niveaux antérieurs à 2023 sont illustratifs (rétropolés); les variations annuelles sont conformes aux données publiées (résidentiel). Retenir le profil : flambée exceptionnelle 2021–2022, normalisation ensuite.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "remarque-5-40", "url": "/seance/05/#remarque-5-40", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "Les niveaux antérieurs à 2023 sont illustratifs (rétropolés); les variations annuelles sont conformes aux données publiées (résidentiel). Retenir le profil : flambée exceptionnelle 2021–2022, normalisation ensuite.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-42", "url": "/seance/05/#p5-42", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'IPCB de Statistique Canada", "text": "L'utilisation concrète de l'IPCB demande trois précautions. D'abord, choisir la bonne série : l'indice distingue le résidentiel du non-résidentiel, et les deux ont divergé sensiblement depuis 2023 — indexer un entrepôt avec la série résidentielle introduit un biais gratuit. Ensuite, choisir la bonne géographie : la série d'Ottawa–Gatineau existe et doit être préférée à la moyenne canadienne pour un immeuble de l'Outaouais, les cycles locaux de construction ne coïncidant pas toujours avec le rythme national. Enfin, se rappeler que l'indice mesure les prix des entrepreneurs pour un panier de bâtiments types : il capture le marché de la construction neuve courante, pas celui de la rénovation ni celui des bâtiments d'exception. Pour un immeuble très atypique, l'indexation par IPCB reste un ordre de grandeur, à recouper avec les guides spécialisés.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-43", "url": "/seance/05/#p5-43", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Les guides de coûts publient des facteurs régionaux, le plus souvent sur base Toronto 1,00 (Altus) : Vancouver 1,05–1,10, Montréal 0,95–1,00, Québec 0,90–0,95, Ottawa–Gatineau 0,95–1,00, Trois-Rivières 0,85–0,90. Pour passer d'une ville à une autre, on utilise le ratio des facteurs◆Gatineau vs Montréal . : un coût établi pour Montréal se convertit pour Gatineau en le multipliant par .", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-44", "url": "/seance/05/#p5-44", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Exprimés par rapport à Montréal ( 1,00), les repères québécois illustratifs deviennent : Québec 0,93–0,97; Gatineau 0,95–0,98; Sherbrooke 0,90–0,94; Trois-Rivières 0,88–0,92; Saguenay 0,87–0,91; régions éloignées 1,05–1,20; Grand Nord 1,50–2,50.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-45", "url": "/seance/05/#p5-45", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Ces écarts ne sont pas arbitraires : ils reflètent la structure réelle des coûts locaux. La main-d'œuvre, dont les taux CCQ sont largement uniformes à travers la province, n'explique presque rien; ce sont la disponibilité des entrepreneurs (moins de concurrence en région, carnets de commandes pleins dans les marchés chauds), le transport des matériaux depuis les centres de distribution, la densité des sous-traitants spécialisés et la saison de construction effective qui creusent les différences. Gatineau présente un profil singulier : son marché de la construction est intégré à celui d'Ottawa, si bien que la conjoncture ontarienne — grands chantiers fédéraux, pénuries de métiers de l'autre côté de la rivière — s'y répercute plus directement que la conjoncture montréalaise. L'évaluateur de l'Outaouais gagne à suivre les deux marchés à la fois.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-47", "url": "/seance/05/#p5-47", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Côte-Nord, Abitibi, Nord-du-Québec : transport des matériaux, pénurie de main-d'œuvre et conditions climatiques peuvent majorer les coûts de façon très significative — jusqu'à plus du double dans le Grand Nord. Ne jamais appliquer un coût « province » uniforme.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-46", "url": "/seance/05/#attention-5-46", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "régions éloignées", "text": "Côte-Nord, Abitibi, Nord-du-Québec : transport des matériaux, pénurie de main-d'œuvre et conditions climatiques peuvent majorer les coûts de façon très significative — jusqu'à plus du double dans le Grand Nord. Ne jamais appliquer un coût « province » uniforme.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-49", "url": "/seance/05/#p5-49", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "En période de pointe (mai–octobre), la demande de main-d'œuvre et les heures supplémentaires poussent les coûts vers le haut; en hiver, la main-d'œuvre se libère mais le chauffage de chantier, les abris et la protection antigel du béton créent leurs propres surcoûts. En pratique, l'évaluateur retient un coût annuel moyen, sauf si la date d'évaluation coïncide avec une conjoncture atypique documentée.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "terrain-5-48", "url": "/seance/05/#terrain-5-48", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "terrain", "title": "ajustements saisonniers", "text": "En période de pointe (mai–octobre), la demande de main-d'œuvre et les heures supplémentaires poussent les coûts vers le haut; en hiver, la main-d'œuvre se libère mais le chauffage de chantier, les abris et la protection antigel du béton créent leurs propres surcoûts. En pratique, l'évaluateur retient un coût annuel moyen, sauf si la date d'évaluation coïncide avec une conjoncture atypique documentée.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-50", "url": "/seance/05/#p5-50", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Un immeuble résidentiel de 12 logements a coûté 1 500 000 $ à construire en 2020 dans la région de Montréal. On veut le coût neuf 2025 pour un immeuble équivalent à Gatineau. Indices (illustratifs) : 2020 71,6; 2025 105,5. Facteurs (base Toronto) : Montréal 0,98; Gatineau 0,95.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-51", "url": "/seance/05/#p5-51", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "1. Indexation temporelle :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-52", "url": "/seance/05/#p5-52", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "2. Conversion régionale :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-53", "url": "/seance/05/#p5-53", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Hausse d'environ 47 % en cinq ans, dominée par la flambée 2021–2022. Les deux ajustements sont multiplicatifs et leur ordre est indifférent — mais il faut faire les deux.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-6", "url": "/seance/05/#ex-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.6 — indexation temporelle et conversion régionale combinées", "text": "Un immeuble résidentiel de 12 logements a coûté 1 500 000 $ à construire en 2020 dans la région de Montréal. On veut le coût neuf 2025 pour un immeuble équivalent à Gatineau. Indices (illustratifs) : 2020 71,6; 2025 105,5. Facteurs (base Toronto) : Montréal 0,98; Gatineau 0,95. 1. Indexation temporelle : 2. Conversion régionale : Hausse d'environ 47 % en cinq ans, dominée par la flambée 2021–2022. Les deux ajustements sont multiplicatifs et leur ordre est indifférent — mais il faut faire les deux.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-54", "url": "/seance/05/#p5-54", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble", "text": "Pour comparer des bâtiments de tailles différentes, le coût doit s'exprimer dans une unité de comparaison standard : le pied carré (dominant au Québec), le mètre carré (en progression), le coût par composante (usages spécialisés) et le pied cube (bâtiments industriels). Le choix de l'unité n'est pas neutre : une bonne unité de comparaison est celle qui capture le générateur de coût dominant du type de bâtiment. Pour une maison, c'est la superficie de plancher; pour un hôtel, c'est la chambre, parce que salles de bains, mobilier et corridors se déclinent par chambre; pour un entrepôt, c'est le volume, parce que la hauteur libre coûte de la structure et du chauffage même sans plancher additionnel. Utiliser la mauvaise unité — comparer deux hôtels au pied carré, par exemple — masque les différences structurantes au lieu de les révéler.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-56", "url": "/seance/05/#p5-56", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble", "text": "L'unité doit être cohérente entre le coût de référence et le bâtiment évalué. La première question devant tout coût unitaire publié : sur quelle superficie est-il calculé?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-55", "url": "/seance/05/#attention-5-55", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "L'unité doit être cohérente entre le coût de référence et le bâtiment évalué. La première question devant tout coût unitaire publié : sur quelle superficie est-il calculé?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-3", "url": "/seance/05/#form-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.3 — coût unitaire au pied carré", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-57", "url": "/seance/05/#p5-57", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le pied carré et les normes de mesure BOMA", "text": "La superficie peut se mesurer de plusieurs façons, hiérarchisées par les normes BOMA (Building Owners and Managers Association). La mesure la plus englobante est la GBA (Gross Building Area) : la superficie brute, prise à l'extérieur des murs, tous étages hors sol — c'est la norme du résidentiel et celle qu'utilisent la plupart des guides de coûts. Vient ensuite la GLA (Gross Leasable Area), la superficie locative brute qu'utilise le commerce de détail, puis la NRA (Net Rentable Area), la superficie locative nette des immeubles de bureaux, qui exclut murs et circulations verticales, et enfin la USA (Usable Area), la superficie réellement utilisable par l'occupant.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-58", "url": "/seance/05/#p5-58", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le pied carré et les normes de mesure BOMA", "text": "L'ordre est strict : GBA GLA NRA USA. Plus la mesure est restreinte, plus le coût unitaire correspondant est élevé◆200 $/pi2 en GBA 200 $/pi2 en NRA. : le même coût total se divise par une surface plus petite.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-4", "url": "/seance/05/#form-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.4 — conversion pi2 m2", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-59", "url": "/seance/05/#p5-59", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le mètre carré", "text": "Exemple : 225 $/pi2 10,764 2 422 $/m2. Le mètre carré gagne du terrain dans les publications canadiennes et internationales; le pied carré reste dominant dans la pratique quotidienne québécoise.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-60", "url": "/seance/05/#p5-60", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Pour certains types d'immeubles, l'unité naturelle n'est ni le pied ni le mètre carré, mais l'unité fonctionnelle :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-61", "url": "/seance/05/#p5-61", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Pour l'industriel, où la hauteur libre varie de 14 à plus de 40 pieds et pèse directement sur la structure, le CVAC et l'éclairage, on utilise le pied cube :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-62", "url": "/seance/05/#p5-62", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Entrepôt de 50 000 pi2 avec 24 pi de hauteur libre : volume pi3. Coût total de 3 600 000 $ :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-63", "url": "/seance/05/#p5-63", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Deux entrepôts de même empreinte au sol mais de hauteurs différentes deviennent ainsi directement comparables.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-7", "url": "/seance/05/#ex-5-7", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.7 — coût au pied cube d'un entrepôt", "text": "Entrepôt de 50 000 pi2 avec 24 pi de hauteur libre : volume pi3. Coût total de 3 600 000 $ : Deux entrepôts de même empreinte au sol mais de hauteurs différentes deviennent ainsi directement comparables.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-65", "url": "/seance/05/#p5-65", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Ordres de grandeur des coûts totaux (2025–2026)", "text": "Ces fourchettes sont des coûts totaux indicatifs (directs indirects profit), tirés d'Altus et du marché, arrondis. Elles servent de test de vraisemblance — pas de source d'estimation finale.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "remarque-5-64", "url": "/seance/05/#remarque-5-64", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "remarque", "title": "lecture du tableau", "text": "Ces fourchettes sont des coûts totaux indicatifs (directs indirects profit), tirés d'Altus et du marché, arrondis. Elles servent de test de vraisemblance — pas de source d'estimation finale.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-66", "url": "/seance/05/#p5-66", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Ordres de grandeur des coûts totaux (2025–2026)", "text": "Le test de vraisemblance est moins trivial qu'il n'y paraît, et il sauve régulièrement des rapports. Supposons qu'un calcul détaillé aboutisse à 118 $/pi2 pour une maison unifamiliale de qualité moyenne : le tableau indique 200 à 260 $ — quelque chose cloche, presque sûrement la portée (des coûts directs pris pour un coût complet) ou une superficie erronée. À l'inverse, un résultat de 340 $/pi2 pour la même maison signale soit une classe de qualité mal jugée, soit un double comptage d'ajouts. Le réflexe professionnel : situer chaque estimation finale dans la fourchette de son type de bâtiment avant de la coucher dans le rapport, et expliquer explicitement tout écart — il y a parfois d'excellentes raisons de sortir de la fourchette, mais elles doivent être écrites noir sur blanc.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-67", "url": "/seance/05/#p5-67", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Panorama", "text": "Six familles de sources alimentent l'évaluateur québécois : les guides commerciaux (Altus Group, Marshall & Swift, RSMeans), les données directes du marché (entrepreneurs et soumissions), et les référentiels publics (rôle d'évaluation et MEFQ, le Manuel d'évaluation foncière du Québec). Le métier consiste à les croiser et à les réconcilier — jamais à en recopier une seule.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-68", "url": "/seance/05/#p5-68", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Panorama", "text": "Chacune de ces sources a été conçue pour un public et un usage précis, et c'est ce qui explique leurs écarts apparents. Un guide national comme Altus vise la budgétisation préliminaire des promoteurs et publie des fourchettes larges; Marshall & Swift vise l'évaluateur et structure ses coûts pour la ventilation de la dépréciation; RSMeans vise l'estimateur en construction et descend au prix unitaire du mètre de tuyau; l'entrepreneur local, lui, connaît le prix réel de la main-d'œuvre du chantier voisin mais n'a aucune raison de généraliser; et le MEFQ vise l'équité fiscale entre contribuables, pas la valeur marchande d'un immeuble en particulier. Savoir d'où parle chaque source est la moitié du travail d'interprétation — l'autre moitié étant de vérifier ce que ses chiffres incluent.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-69", "url": "/seance/05/#p5-69", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Altus Group — Canadian Cost Guide", "text": "Publié annuellement (édition courante 2025–2026), le guide d'Altus couvre plus de 60 types de bâtiments avec des fourchettes bas/moyen/élevé en $/pi2 et $/m2, et des facteurs régionaux sur base Toronto 1,00. C'est la référence canadienne pour les estimations préliminaires et la validation d'ordres de grandeur : résidentiel, bureaux (A/B/C), détail, hôtels, industriel, institutionnel, loisirs, stationnements, mixtes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-71", "url": "/seance/05/#p5-71", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Altus Group — Canadian Cost Guide", "text": "Selon la source et l'édition, les coûts publiés incluent ou non les honoraires, les coûts indirects et le profit entrepreneurial — et excluent généralement le terrain et les taxes. Toujours vérifier la définition exacte avant d'utiliser un chiffre : c'est la première cause d'écarts inexpliqués entre deux estimations (la séance 6 y revient en détail).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-70", "url": "/seance/05/#attention-5-70", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "inclusions et exclusions", "text": "Selon la source et l'édition, les coûts publiés incluent ou non les honoraires, les coûts indirects et le profit entrepreneurial — et excluent généralement le terrain et les taxes. Toujours vérifier la définition exacte avant d'utiliser un chiffre : c'est la première cause d'écarts inexpliqués entre deux estimations (la séance 6 y revient en détail).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-72", "url": "/seance/05/#p5-72", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Marshall & Swift — Marshall Valuation Service", "text": "Le Marshall Valuation Service (MVS), historiquement publié par Marshall & Swift et aujourd'hui offert par CoreLogic/Gordian, est l'un des référentiels les plus utilisés en Amérique du Nord. Il propose deux méthodes phares, de granularité croissante. La méthode calculator (section 12 du manuel) part d'un coût de base par type, classe et qualité de bâtiment, qu'elle corrige ensuite par une chaîne de multiplicateurs — hauteur d'étage, périmètre, nombre d'étages, indice temporel, facteur local. La méthode segregated cost, plus fine, ventile le coût par composante du bâtiment : les fondations pèsent typiquement 5 à 10 % du total, la structure 15 à 25 %, la toiture 5 à 10 %, les murs extérieurs 10 à 15 %, la plomberie 8 à 12 %, le CVAC 10 à 15 %, l'électricité 8 à 12 % et les finitions 15 à 20 %. Cette seconde méthode, approfondie à la séance 6, permet de moduler chaque composante selon l'état réel du bâtiment évalué — un atout décisif quand viendra le temps de ventiler la dépréciation.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-73", "url": "/seance/05/#p5-73", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Marshall & Swift — Marshall Valuation Service", "text": "où les sont les multiplicateurs de hauteur d'étage, de périmètre (forme), d'étages multiples et de localisation, et les indices de mise à jour temporelle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-5", "url": "/seance/05/#form-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.5 — méthode calculator (Marshall & Swift)", "text": "où les sont les multiplicateurs de hauteur d'étage, de périmètre (forme), d'étages multiples et de localisation, et les indices de mise à jour temporelle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-74", "url": "/seance/05/#p5-74", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "RSMeans (Gordian)", "text": "Base de données américaine très détaillée — plus de 60 000 prix unitaires organisés selon le système MasterFormat du CSI (division 03 béton, 04 maçonnerie, 06 bois, 07 protection thermique, 22 plomberie, 23 CVAC, 26 électricité, etc.) — avec des City Cost Indexes exprimant le niveau de chaque ville (dont des villes canadiennes) par rapport à une base nationale américaine 100, en distinguant matériaux, main-d'œuvre et total. Ses données par assemblies (assemblages complets : par exemple un mur extérieur à ossature de bois autour de 18,50 $/pi2 de mur, tout compris) sont précieuses pour les bâtiments complexes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-76", "url": "/seance/05/#p5-76", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "RSMeans (Gordian)", "text": "RSMeans reflète le contexte américain : vérifier la conversion monétaire, les écarts de pratiques et de normes avant toute application au Québec.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-75", "url": "/seance/05/#attention-5-75", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "RSMeans reflète le contexte américain : vérifier la conversion monétaire, les écarts de pratiques et de normes avant toute application au Québec.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-77", "url": "/seance/05/#p5-77", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Entrepreneurs, rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "Les soumissions réelles d'entrepreneurs sont la source la plus proche du marché local — elles incluent le profit et reflètent la conjoncture — mais leur accès est difficile (confidentialité) et chaque projet est unique, ce qui limite la comparabilité.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-79", "url": "/seance/05/#p5-79", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Entrepreneurs, rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "Le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ), publié par le MAMH, fournit les grilles de coûts normalisés utilisées par les évaluateurs municipaux; le rôle d'évaluation qui en découle est public et gratuit. Mise en garde essentielle : ces coûts sont conçus pour l'évaluation municipale à des fins fiscales, sur une base triennale — ils peuvent retarder sur le marché et ne visent pas la valeur marchande courante. Excellents pour la vérification, insuffisants comme source unique.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "quebec-5-78", "url": "/seance/05/#quebec-5-78", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "quebec", "title": "rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "Le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ), publié par le MAMH, fournit les grilles de coûts normalisés utilisées par les évaluateurs municipaux; le rôle d'évaluation qui en découle est public et gratuit. Mise en garde essentielle : ces coûts sont conçus pour l'évaluation municipale à des fins fiscales, sur une base triennale — ils peuvent retarder sur le marché et ne visent pas la valeur marchande courante. Excellents pour la vérification, insuffisants comme source unique.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-81", "url": "/seance/05/#p5-81", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Entrepreneurs, rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "La bonne pratique professionnelle : croiser au moins deux sources et réconcilier les écarts par le jugement. Une convergence à quelques points de pourcentage près valide l'estimation; un écart important signale presque toujours une différence de portée (inclusions/exclusions) plutôt qu'une erreur de calcul.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "terrain-5-80", "url": "/seance/05/#terrain-5-80", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La bonne pratique professionnelle : croiser au moins deux sources et réconcilier les écarts par le jugement. Une convergence à quelques points de pourcentage près valide l'estimation; un écart important signale presque toujours une différence de portée (inclusions/exclusions) plutôt qu'une erreur de calcul.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-82", "url": "/seance/05/#p5-82", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 1 et 2 : mesurer et classifier", "text": "L'inspection fournit le type de structure (bois, acier, béton, maçonnerie), le nombre d'étages, les dimensions extérieures, la hauteur des étages et la superficie brute (mesure extérieure des murs). La classification se fait en trois dimensions : le type (résidentiel, commercial, industriel, institutionnel), la classe de construction et la qualité (économique à luxe).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-83", "url": "/seance/05/#p5-83", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 1 et 2 : mesurer et classifier", "text": "C'est à cette étape, la plus banale en apparence, que naissent la plupart des erreurs matérielles. Une superficie mesurée à l'intérieur des murs alors que le guide travaille en mesure extérieure crée un écart systématique de 5 à 8 %; un sous-sol aménagé compté comme de la superficie habitable à part entière gonfle le coût de base; un demi-étage sous combles se mesure selon des conventions (hauteur libre minimale) qui varient d'une source à l'autre. La règle de prudence : consigner comment chaque dimension a été mesurée, croiser avec le certificat de localisation et la fiche du rôle d'évaluation, et retenir la convention du guide de coûts utilisé — pas la sienne.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-84", "url": "/seance/05/#p5-84", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 3 à 5 : source, coût de base, ajustements", "text": "Le choix de la source suit le bâtiment : Altus ou M&S pour le résidentiel courant, RSMeans pour le complexe ou spécialisé, plusieurs sources pour la vérification croisée. Le coût de base est alors :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-6", "url": "/seance/05/#form-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.6 — coût de base", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-85", "url": "/seance/05/#p5-85", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 3 à 5 : source, coût de base, ajustements", "text": "suivi des quatre ajustements de l'étape 5 : localisation (facteur régional), temps (ratio d'indices, éq. @@REF{eq:ch05:indexation}@@), qualité (écart entre le standard du guide et le bâtiment) et taille (économies d'échelle : le coût unitaire décroît quand la superficie augmente — multiplicateur de taille chez M&S).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-86", "url": "/seance/05/#p5-86", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 6 à 8 : indirects, profit, coût neuf", "text": "Ordres de grandeur : coûts indirects 8–15 % des coûts directs (honoraires, financement intérimaire, permis, assurances, administration); profit entrepreneurial 10–20 % des coûts directs et indirects. Les séances 7 et 8 détaillent ces composantes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-7", "url": "/seance/05/#form-5-7", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.7 — coût neuf total", "text": "Ordres de grandeur : coûts indirects 8–15 % des coûts directs (honoraires, financement intérimaire, permis, assurances, administration); profit entrepreneurial 10–20 % des coûts directs et indirects. Les séances 7 et 8 détaillent ces composantes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-87", "url": "/seance/05/#p5-87", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Cas complet — bungalow à Gatineau", "text": "Déroulons le processus complet sur un cas type (hypothèses pédagogiques, date d'évaluation : 1er janvier 2026). Sujet : bungalow unifamilial (2008), ossature de bois (classe D), qualité moyenne-bonne; rez-de-chaussée de 1350 pi2; sous-sol pleine hauteur aménagé à 50 %; garage attaché de 480 pi2; chauffage électrique avec thermopompe; revêtement brique et vinyle; 3 salles de bain; foyer au gaz. Les coûts unitaires ci-dessous sont des coûts directs (les fourchettes publiées par Altus sont des coûts totaux; l'exercice en décompose les composantes).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-88", "url": "/seance/05/#p5-88", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 1 — coût de base (coûts directs) :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-89", "url": "/seance/05/#p5-89", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 2 — ajouts :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-90", "url": "/seance/05/#p5-90", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 3 — ajustement régional (référence Montréal 0,98; Gatineau 0,95, base Toronto) :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-91", "url": "/seance/05/#p5-91", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 4 — indirects et profit :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-92", "url": "/seance/05/#p5-92", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Arrondi : 595 000 $. Noter la cascade : le profit se calcule sur directs plus indirects, pas sur les directs seuls.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-8", "url": "/seance/05/#ex-5-8", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.8 — bordereau de type Altus", "text": "Étape 1 — coût de base (coûts directs) : Étape 2 — ajouts : Sous-sol aménagé (50 % du coût RdC 50 % de la surface)79 313 $Sous-sol non aménagé (50 % de la surface 30 % du coût RdC)47 588 $Garage attaché (480 pi2 65 $/pi2)31 200 $Foyer au gaz (forfait)5 500 $3e salle de bain (supplément)8 000 $Sous-total coûts directs488 851 $ Étape 3 — ajustement régional (référence Montréal 0,98; Gatineau 0,95, base Toronto) : Étape 4 — indirects et profit : Coûts directs ajustés474 185 $ Coûts indirects (12 %)56 902 $ Profit entrepreneurial (12 % de 531 087 $)63 730 $Coût de remplacement neuf594 817 $ Arrondi : 595 000 $. Noter la cascade : le profit se calcule sur directs plus indirects, pas sur les directs seuls.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-93", "url": "/seance/05/#p5-93", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Seconde estimation : Marshall & Swift (calculator)", "text": "Coût de base (résidentiel classe D, bonne qualité) : 218,50 $/pi2, corrigé par les multiplicateurs de périmètre (1,02), d'indice courant (1,08) et local Québec (0,96) :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-9", "url": "/seance/05/#ex-5-9", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.9 — bordereau Marshall & Swift", "text": "Coût de base (résidentiel classe D, bonne qualité) : 218,50 $/pi2, corrigé par les multiplicateurs de périmètre (1,02), d'indice courant (1,08) et local Québec (0,96) : RdC : 1350 pi2 231,07 $311 945 $Sous-sol aménagé : 675 pi2 115,54 $77 990 $Sous-sol non aménagé : 675 pi2 69,32 $46 791 $Garage : 480 pi2 62,00 $29 760 $Extras (foyer, 3e salle de bain)13 500 $Coûts indirects et profit (24 %)115 196 $Coût de remplacement neuf595 181 $", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-94", "url": "/seance/05/#p5-94", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Réconciliation", "text": "Les deux estimations donnent 594 817 $ et 595 181 $ : un écart de 364 $, soit 0,06 %. Cette convergence valide l'estimation et renforce sa crédibilité; l'évaluateur retiendrait 595 000 $ (soit environ 441 $/pi2 rapporté au seul rez-de-chaussée — une illustration de plus de l'importance de préciser la base de mesure).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-95", "url": "/seance/05/#p5-95", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Réconciliation", "text": "Une convergence aussi serrée que 0,06 % relève, il faut le dire, du cas d'école : dans la vraie vie, deux sources indépendantes qui atterrissent à moins de 5 % l'une de l'autre constituent déjà un excellent résultat, et un écart de 5 à 10 % se réconcilie par pondération en privilégiant la source la mieux adaptée au bâtiment. Ce qui doit alerter, c'est l'écart supérieur à 10–15 % : il ne se moyenne pas, il s'explique. Les suspects habituels, dans l'ordre : une différence de portée entre les deux sources, une divergence sur la classe de qualité, une composante comptée d'un côté et pas de l'autre (le sous-sol aménagé est champion de cette catégorie), et enfin une erreur de superficie. L'exercice de réconciliation est ainsi le meilleur détecteur d'erreurs de toute la démarche — à condition de ne jamais céder à la tentation de la moyenne rapide.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-97", "url": "/seance/05/#p5-97", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Réconciliation", "text": "Ce montant est le coût neuf avant dépréciation. Le bâtiment date de 2008 : la dépréciation physique (et, le cas échéant, fonctionnelle et externe) sera mesurée aux séances 9 à 12 avant de conclure sur la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-96", "url": "/seance/05/#attention-5-96", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ce montant est le coût neuf avant dépréciation. Le bâtiment date de 2008 : la dépréciation physique (et, le cas échéant, fonctionnelle et externe) sera mesurée aux séances 9 à 12 avant de conclure sur la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-98", "url": "/seance/05/#p5-98", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacun des mandats suivants, indiquez le coût à privilégier et justifiez en une phrase : (a) évaluation d'assurance d'une chapelle classée de 1870; (b) valeur marchande d'un duplex de 1985; (c) valeur marchande d'un entrepôt livré il y a 3 ans; (d) indemnité d'expropriation d'une résidence cossue de 1910 aux boiseries d'origine.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-1", "url": "/seance/05/#exo-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.1 — reproduction ou remplacement?", "text": "Pour chacun des mandats suivants, indiquez le coût à privilégier et justifiez en une phrase : (a) évaluation d'assurance d'une chapelle classée de 1870; (b) valeur marchande d'un duplex de 1985; (c) valeur marchande d'un entrepôt livré il y a 3 ans; (d) indemnité d'expropriation d'une résidence cossue de 1910 aux boiseries d'origine.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-99", "url": "/seance/05/#p5-99", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Reproduction : la police valeur à neuf intégrale couvre la reconstruction à l'identique d'un bien patrimonial. (b) Remplacement : bâtiment de plus de 10 ans, mandat courant — l'acheteur paie l'utilité. (c) Indifférent : à moins de 5 ans, les deux coûts coïncident pratiquement; le remplacement est le plus simple. (d) Reproduction le plus souvent : en expropriation d'un bien à caractère unique, la reproduction sert fréquemment de base d'indemnisation — en veillant à déduire les obsolescences reproduites.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-100", "url": "/seance/05/#p5-100", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le coût de reproduction d'un immeuble est estimé à 412 000 $ et son obsolescence fonctionnelle curable à 34 000 $. (a) Quel est le coût de remplacement? (b) Si la dépréciation physique est de 88 000 $, l'incurable fonctionnelle de 21 000 $ et l'externe de 15 000 $, calculez la valeur dépréciée par les deux chemins et vérifiez l'équivalence.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-2", "url": "/seance/05/#exo-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.2 — relation fondamentale", "text": "Le coût de reproduction d'un immeuble est estimé à 412 000 $ et son obsolescence fonctionnelle curable à 34 000 $. (a) Quel est le coût de remplacement? (b) Si la dépréciation physique est de 88 000 $, l'incurable fonctionnelle de 21 000 $ et l'externe de 15 000 $, calculez la valeur dépréciée par les deux chemins et vérifiez l'équivalence.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-101", "url": "/seance/05/#p5-101", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) (éq. @@REF{eq:ch05:relation}@@). (b) Via reproduction : . Via remplacement : . Les deux chemins convergent — la curable n'est déduite que du côté reproduction, où elle est incluse dans le coût neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-102", "url": "/seance/05/#p5-102", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment a coûté 180 $/pi2 en 2021 (indice illustratif 85,2). (a) Quel est le coût en 2025 (indice 105,5)? (b) Même question pour un immeuble dont le coût 2015 était de 225 000 $ (indice 2015 : 62,6). (c) Quel est le taux annuel moyen composé sur la période 2015–2025?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-3", "url": "/seance/05/#exo-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.3 — indexation", "text": "Un bâtiment a coûté 180 $/pi2 en 2021 (indice illustratif 85,2). (a) Quel est le coût en 2025 (indice 105,5)? (b) Même question pour un immeuble dont le coût 2015 était de 225 000 $ (indice 2015 : 62,6). (c) Quel est le taux annuel moyen composé sur la période 2015–2025?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-103", "url": "/seance/05/#p5-103", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) , soit 68,5 % en dix ans. (c) , soit environ 5,4 % par an — mais ce lissage masque la concentration de la hausse en 2021–2022; sur une aussi longue période, l'indexation doit être validée par une seconde méthode.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-104", "url": "/seance/05/#p5-104", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial coûte 295 $/pi2 sur base Toronto ( 1,00) selon Altus. (a) Quel serait le coût à Trois-Rivières (facteur 0,89)? (b) Un coût de 260 $/pi2 établi pour Montréal (0,98) doit être transposé à Gatineau (0,95) : calculez-le. (c) Pourquoi utilise-t-on le ratio des facteurs plutôt que le facteur de la ville cible seul?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-4", "url": "/seance/05/#exo-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.4 — facteurs régionaux", "text": "Un bâtiment commercial coûte 295 $/pi2 sur base Toronto ( 1,00) selon Altus. (a) Quel serait le coût à Trois-Rivières (facteur 0,89)? (b) Un coût de 260 $/pi2 établi pour Montréal (0,98) doit être transposé à Gatineau (0,95) : calculez-le. (c) Pourquoi utilise-t-on le ratio des facteurs plutôt que le facteur de la ville cible seul?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-105", "url": "/seance/05/#p5-105", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) . (c) Parce que le coût de départ est déjà exprimé dans le niveau de prix d'une ville donnée (Montréal), pas dans la base du guide (Toronto). Multiplier directement par 0,95 reviendrait à appliquer deux fois l'écart Toronto–Montréal. Le ratio neutralise la base commune.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-106", "url": "/seance/05/#p5-106", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Convertissez 240 $/pi2 en $/m2. (b) Un immeuble de bureaux affiche un coût de 310 $/pi2 en NRA; expliquez pourquoi ce chiffre n'est pas directement comparable à un coût GBA et dans quel sens irait la correction. (c) Un entrepôt de 38 000 pi2 et 30 pi de hauteur libre coûte 3 078 000 $ : calculez le coût au pied cube et comparez-le à celui de l'exemple du chapitre (3,00 $/pi3, 24 pi).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-5", "url": "/seance/05/#exo-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.5 — unités de comparaison", "text": "(a) Convertissez 240 $/pi2 en $/m2. (b) Un immeuble de bureaux affiche un coût de 310 $/pi2 en NRA; expliquez pourquoi ce chiffre n'est pas directement comparable à un coût GBA et dans quel sens irait la correction. (c) Un entrepôt de 38 000 pi2 et 30 pi de hauteur libre coûte 3 078 000 $ : calculez le coût au pied cube et comparez-le à celui de l'exemple du chapitre (3,00 $/pi3, 24 pi).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-107", "url": "/seance/05/#p5-107", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) (arrondi). (b) La NRA exclut murs et circulations : elle est plus petite que la GBA, donc le coût unitaire NRA est mécaniquement plus élevé pour un même coût total. Pour comparer à une référence GBA, il faut soit convertir la superficie (NRA GBA via le facteur d'efficacité de l'immeuble), soit recalculer le coût sur la GBA — le coût unitaire baisserait. (c) Volume pi3; . Malgré une hauteur supérieure, le coût volumique est plus faible que les 3,00 $/pi3 de l'exemple : l'unité volumique neutralise l'effet de hauteur et révèle ici une construction plus économique par unité de volume.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-108", "url": "/seance/05/#p5-108", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un cottage de 1600 pi2 (classe D, qualité moyenne) à Gatineau : coût direct de base 220 $/pi2 (référence Montréal, indice 2024 102,4); date d'évaluation 2025 (indice 105,5); garage de 400 pi2 à 60 $/pi2; coûts indirects 12 %; profit 14 % (sur directs indirects). Facteurs : Montréal 0,98, Gatineau 0,95. Calculez le coût de remplacement neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-6", "url": "/seance/05/#exo-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.6 — mini-cas de synthèse", "text": "Un cottage de 1600 pi2 (classe D, qualité moyenne) à Gatineau : coût direct de base 220 $/pi2 (référence Montréal, indice 2024 102,4); date d'évaluation 2025 (indice 105,5); garage de 400 pi2 à 60 $/pi2; coûts indirects 12 %; profit 14 % (sur directs indirects). Facteurs : Montréal 0,98, Gatineau 0,95. Calculez le coût de remplacement neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-109", "url": "/seance/05/#p5-109", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût de base : ; garage : ; directs (Montréal, 2024) . Indexation 2024 2025 : . Conversion régionale : . Indirects : ; sous-total ; profit : . Coût de remplacement neuf , arrondi à 480 000 $ (environ 300 $/pi2 sur la superficie habitable).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-110", "url": "/seance/05/#p5-110", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction réplique exacte (matériaux, conception et défauts identiques); remplacement même utilité avec matériaux et normes modernes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-111", "url": "/seance/05/#p5-111", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Relation clé : obsolescence fonctionnelle curable — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-112", "url": "/seance/05/#p5-112", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction pour : patrimoine, assurance valeur à neuf, bâtiments 5 ans, certains litiges. Remplacement pour : l'usage courant.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-113", "url": "/seance/05/#p5-113", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Partir du remplacement dispense de mesurer la fonctionnelle curable; la déduire quand même double comptage.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-114", "url": "/seance/05/#p5-114", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le coût s'estime à la date d'évaluation : (IPCB, base 2023 100, tableau 18-10-0289-01).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-115", "url": "/seance/05/#p5-115", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Profil des coûts : 19 % (2021), 14 % (2022), puis 2 à 3 % par an — ne jamais recycler un coût sans indexer.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-116", "url": "/seance/05/#p5-116", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Facteurs régionaux sur base Toronto; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal 0,97).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-117", "url": "/seance/05/#p5-117", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Unités : $/pi2 (GBA en résidentiel — vérifier la norme BOMA), $/m2 ( 10,764), $/unité (logement, chambre, lit), $/pi3 (industriel).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-118", "url": "/seance/05/#p5-118", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail, contexte américain), entrepreneurs (marché local), MEFQ/rôle (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux et vérifier les inclusions/exclusions.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-119", "url": "/seance/05/#p5-119", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Processus en 8 étapes : mesures classification source coût de base ajustements (lieu, temps, qualité, taille) indirects (8–15 %) profit (10–20 %) coût neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-120", "url": "/seance/05/#p5-120", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas du bungalow : deux sources convergent à 0,06 % près vers 595 000 $ — la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/05/#synthese", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Reproduction réplique exacte (matériaux, conception et défauts identiques); remplacement même utilité avec matériaux et normes modernes.Relation clé : obsolescence fonctionnelle curable — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.Reproduction pour : patrimoine, assurance valeur à neuf, bâtiments 5 ans, certains litiges. Remplacement pour : l'usage courant.Partir du remplacement dispense de mesurer la fonctionnelle curable; la déduire quand même double comptage.Le coût s'estime à la date d'évaluation : (IPCB, base 2023 100, tableau 18-10-0289-01).Profil des coûts : 19 % (2021), 14 % (2022), puis 2 à 3 % par an — ne jamais recycler un coût sans indexer.Facteurs régionaux sur base Toronto; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal 0,97).Unités : $/pi2 (GBA en résidentiel — vérifier la norme BOMA), $/m2 ( 10,764), $/unité (logement, chambre, lit), $/pi3 (industriel).Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail, contexte américain), entrepreneurs (marché local), MEFQ/rôle (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux et vérifier les inclusions/exclusions.Processus en 8 étapes : mesures classification source coût de base ajustements (lieu, temps, qualité, taille) indirects (8–15 %) profit (10–20 %) coût neuf.Cas du bungalow : deux sources convergent à 0,06 % près vers 595 000 $ — la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p6-1", "url": "/seance/06/#p6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "La séance 5 a répondu à la question « quel coût estimer? » (reproduction ou remplacement, à la date d'évaluation). La présente séance répond à la question « comment l'estimer? ». Quatre familles de méthodes s'offrent à l'évaluateur, du plus simple au plus détaillé : la méthode comparative (coût au pied carré), la méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey), la méthode par composantes (Unit-in-Place) et la méthode du coût indexé (Trended Cost). Aucune n'est supérieure dans l'absolu : le choix dépend du bâtiment, des données disponibles, du temps alloué et de la précision requise. Ce chapitre développe chacune avec un bordereau chiffré complet, puis les confronte sur un même bâtiment — l'occasion de découvrir la leçon la plus importante du bloc : on ne compare jamais des coûts sans en vérifier la portée.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-2", "url": "/seance/06/#p6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Appliquer la méthode comparative (coût au pi2 ou au m2) avec ses ajustements de taille, de date, de qualité, de localisation, de hauteur et de forme;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-3", "url": "/seance/06/#p6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Construire un bordereau détaillé par quantité et prix unitaires (Quantity Survey) et connaître le cadre de main-d'œuvre de la CCQ;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-4", "url": "/seance/06/#p6-4", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Décomposer un bâtiment en composantes à coûts installés (Unit-in-Place) selon l'approche Marshall & Swift;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-5", "url": "/seance/06/#p6-5", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Appliquer la méthode du coût indexé, y compris en présence de rénovations datées;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-6", "url": "/seance/06/#p6-6", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Comparer les quatre méthodes, choisir la bonne selon le contexte et réconcilier leurs résultats;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-7", "url": "/seance/06/#p6-7", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Appliquer les facteurs d'ajustement transversaux : économies d'échelle, périmètre, hauteur, qualité;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-8", "url": "/seance/06/#p6-8", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Diagnostiquer les écarts de portée entre coûts directs, coût de construction et coût complet de projet.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-9", "url": "/seance/06/#p6-9", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des quatre méthodes", "text": "Le niveau de détail croît de la comparative au Quantity Survey; le temps requis aussi◆Comparative : 1–2 h. Composantes : 4–8 h. Quantity Survey : 20–40 h. Indexée : moins d'une heure.. En pratique professionnelle, la plupart des mandats s'appuient sur la comparative ou la méthode par composantes, validées par le coût indexé; le Quantity Survey est réservé aux litiges et aux bâtiments spéciaux.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-10", "url": "/seance/06/#p6-10", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des quatre méthodes", "text": "Le choix de la méthode est d'abord une décision économique de l'évaluateur lui-même. Un mandat résidentiel courant facturé quelques centaines de dollars ne peut absorber quarante heures de bordereau détaillé : la comparative, correctement documentée, y suffit amplement et le client n'en attend pas davantage. À l'autre extrême, une expertise devant le Tribunal administratif du Québec, où chaque poste de coût sera contre-interrogé par l'expert de la partie adverse, exige la traçabilité poste par poste du Quantity Survey. Entre les deux, l'évaluateur d'un immeuble commercial de taille moyenne combinera le plus souvent deux méthodes : l'une comme estimation principale, l'autre comme contre-vérification. Cette redondance délibérée n'est pas du zèle — c'est elle qui transforme une estimation en opinion défendable, car deux méthodes indépendantes qui convergent valent mieux qu'une seule méthode poussée à trois décimales.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-11", "url": "/seance/06/#p6-11", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des quatre méthodes", "text": "Une seconde considération guide le choix : ce que l'on fera du résultat ensuite. Si l'estimation du coût neuf n'est qu'une étape vers une ventilation fine de la dépréciation — ce qui est le propre du bloc 4 —, la méthode par composantes s'impose presque d'elle-même, puisqu'elle produit d'emblée le coût de chaque composante que la dépréciation viendra éroder. Estimer le coût neuf en bloc par la comparative, puis devoir le redécomposer pour ventiler la dépréciation, revient à faire le travail deux fois.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-12", "url": "/seance/06/#p6-12", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode comparative", "text": "Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "def-6-1", "url": "/seance/06/#def-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "definition", "title": "Définition 6.1 — méthode comparative", "text": "Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-13", "url": "/seance/06/#p6-13", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode comparative", "text": "C'est la méthode la plus couramment utilisée : rapide, fondée sur le principe de substitution, alimentée par les constructions récentes locales, les guides de coûts (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) et les données d'entrepreneurs. Toute sa rigueur repose sur deux piliers : la sélection des comparables et la cohérence des ajustements.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-14", "url": "/seance/06/#p6-14", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Sélection des comparables de coût", "text": "La sélection des comparables de coût obéit à la même discipline que celle des comparables de vente, mais avec ses critères propres. Le comparable doit être du même type de bâtiment — on n'estime pas une maison à étages avec des coûts de bungalow, la répartition fondations/enveloppe différant trop. Sa qualité de construction doit être similaire, faute de quoi l'ajustement de qualité, le plus puissant de tous, dominera la grille. Sa taille doit rester dans un rayon d'environ 20 % pour contenir l'effet des économies d'échelle. Sa date de construction doit être récente — moins de trois ans —, car au-delà l'indexation introduit sa propre incertitude. Il doit provenir de la même région de coûts, et présenter des composantes similaires : nombre d'étages, sous-sol, garage. Au Québec, ces comparables se dénichent dans les permis de construction municipaux, le rôle d'évaluation, les données de la SCHL, auprès des entrepreneurs généraux, et dans le Canadian Cost Guide d'Altus.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-16", "url": "/seance/06/#p6-16", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Sélection des comparables de coût", "text": "Avant tout calcul, vérifier la portée du coût rapporté par chaque source : coûts directs seulement? coût du contrat de construction? coût complet du projet incluant honoraires, financement et profit du promoteur? Mélanger les portées dans une même grille produit des écarts de 30 à 45 % qui n'ont rien à voir avec le bâtiment (voir la section @@REF{ch06:sec:portee}@@).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "attention-6-15", "url": "/seance/06/#attention-6-15", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Avant tout calcul, vérifier la portée du coût rapporté par chaque source : coûts directs seulement? coût du contrat de construction? coût complet du projet incluant honoraires, financement et profit du promoteur? Mélanger les portées dans une même grille produit des écarts de 30 à 45 % qui n'ont rien à voir avec le bâtiment (voir la section @@REF{ch06:sec:portee}@@).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-17", "url": "/seance/06/#p6-17", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Règle empirique : environ 2 à 5 % de coût unitaire par tranche de 20 % de superficie supplémentaire. Un comparable de 1200 pi2 à 185 $/pi2, utilisé pour un sujet de 1600 pi2, reçoit un facteur d'échelle d'environ 0,95 : .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-18", "url": "/seance/06/#p6-18", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Indexation par ratio d'indices (éq. @@REF{eq:ch05:indexation}@@ du chapitre @@REF{ch:05}@@) : un comparable de 2023 à 175 $/pi2 (indice 100,0) vaut, en 2025 (indice 105,5), .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-19", "url": "/seance/06/#p6-19", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Les classes de qualité portent des indices relatifs : économique 0,75–0,85; standard 1,00; bon 1,10–1,20; supérieur 1,25–1,45; luxe 1,50–2,00. On évalue la classe à l'inspection : revêtements, fenêtration, équipements mécaniques, finitions.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-20", "url": "/seance/06/#p6-20", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Facteurs régionaux indicatifs sur base Montréal 1,00 : Québec 0,97; Gatineau/Outaouais 0,98; Sherbrooke 0,94; Trois-Rivières 0,93; Saguenay 0,95; régions éloignées 1,05–1,15. ◆En région éloignée, le coût de construction est plus élevé même si le coût de la vie y est plus bas.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-21", "url": "/seance/06/#p6-21", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Traités en détail à la section @@REF{ch06:sec:facteurs}@@.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-22", "url": "/seance/06/#p6-22", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Sujet : unifamiliale de qualité standard, 2 étages. Trois comparables récents dont le coût complet par pi2 est connu :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-23", "url": "/seance/06/#p6-23", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Moyenne 194,36 $/pi2, d'où", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-24", "url": "/seance/06/#p6-24", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Les trois valeurs ajustées convergent à moins de 2,5 % — signe d'une grille saine. Les coûts observés étant des coûts complets (directs indirects profit), aucun ajout n'est requis.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-1", "url": "/seance/06/#ex-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.1 — maison unifamiliale, Gatineau, 1450 pi2", "text": "Sujet : unifamiliale de qualité standard, 2 étages. Trois comparables récents dont le coût complet par pi2 est connu : Comp. 1Comp. 2Comp. 3Superficie (pi2)130015501400Coût/pi2 brut195,00 $185,00 $189,00 $Ajust. taille2 %1 %0 %Ajust. date3 %0 %1,5 %Ajust. qualité0 %5 %0 %Ajust. localisation0 %2 %1 %Coût/pi2 ajusté196,95 $192,40 $193,73 $ Moyenne 194,36 $/pi2, d'où Les trois valeurs ajustées convergent à moins de 2,5 % — signe d'une grille saine. Les coûts observés étant des coûts complets (directs indirects profit), aucun ajout n'est requis.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-25", "url": "/seance/06/#p6-25", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Il vaut la peine de s'attarder à la lecture de cette grille, car elle illustre la discipline de la méthode. Les ajustements individuels sont tous modestes — aucun ne dépasse 5 % — parce que les comparables ont été bien choisis en amont : tailles voisines, construction récente, même région. Si l'un des comparables avait exigé un ajustement de qualité de 20 %, la bonne réaction n'aurait pas été de le calculer avec plus de soin, mais de le remplacer. La convergence finale à 2,5 % n'est donc pas un coup de chance : c'est le produit de la sélection. On retrouve ici, transposée aux coûts, la règle d'or des grilles de terrain du chapitre @@REF{ch:04}@@ — la qualité des intrants prime le raffinement du traitement.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-26", "url": "/seance/06/#p6-26", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Sujet : bureaux de bonne qualité, 3 étages. Deux comparables :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-27", "url": "/seance/06/#p6-27", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Moyenne 244,48 $/pi2 .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-2", "url": "/seance/06/#ex-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.2 — immeuble de bureaux, Gatineau, 8500 pi2", "text": "Sujet : bureaux de bonne qualité, 3 étages. Deux comparables : Comp. AComp. BSuperficie (pi2)72009800Coût/pi2 brut245,00 $228,00 $Ajust. taille3 %2 %Ajust. date (2024 2025)4 %2 %Ajust. qualité5 %3 %Ajust. hauteur (2 ét. 3)4 %0 %Coût/pi2 ajusté245,00 $243,96 $ Moyenne 244,48 $/pi2 .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-29", "url": "/seance/06/#p6-29", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Pour : rapide, simple, données disponibles, bien comprise des clients, reflète le marché. Contre : moins précise, difficile pour les bâtiments atypiques, ajustements parfois subjectifs, sensible au choix des comparables. Idéale pour les bâtiments standards et les évaluations courantes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-28", "url": "/seance/06/#remarque-6-28", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites", "text": "Pour : rapide, simple, données disponibles, bien comprise des clients, reflète le marché. Contre : moins précise, difficile pour les bâtiments atypiques, ajustements parfois subjectifs, sensible au choix des comparables. Idéale pour les bâtiments standards et les évaluations courantes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-30", "url": "/seance/06/#p6-30", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-31", "url": "/seance/06/#p6-31", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "où est la quantité du poste et son prix unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "def-6-2", "url": "/seance/06/#def-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "definition", "title": "Définition 6.2 — Quantity Survey", "text": "Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants : où est la quantité du poste et son prix unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-32", "url": "/seance/06/#p6-32", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "C'est la méthode de l'estimateur professionnel et de l'entrepreneur — l'équivalent d'une soumission détaillée. La décomposition suit l'ordre chronologique du chantier : excavation et terrassement; fondations et dalle; structure; enveloppe (toiture, murs extérieurs); mécanique (CVAC, plomberie); électricité; finitions intérieures; aménagements extérieurs. Les quantités se calculent à partir des plans et devis, des relevés de terrain, des exigences du Code de construction du Québec et de ratios standards pour les composantes cachées : volumes de béton (m3) et d'armature (kg), bois de charpente (pmp), tuyauterie (pi linéaires), points électriques (unités), surfaces de gypse et de peinture (pi2).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-33", "url": "/seance/06/#p6-33", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "La force de la méthode — son exhaustivité — est aussi sa vulnérabilité : un poste omis est un poste à zéro dollar, et l'erreur est silencieuse. L'estimateur expérimenté se protège par une liste de contrôle systématique et par les postes que les débutants oublient presque toujours : la mobilisation et la démobilisation du chantier, les échafaudages et la location d'équipement, la gestion des débris et les conteneurs, le déneigement ou le chauffage temporaire selon la saison, les essais et la mise en service des systèmes, et le nettoyage final. Il ajoute enfin une contingence de 5 à 10 % des coûts directs, non pour masquer son imprécision, mais parce que l'expérience démontre qu'aucun bordereau, si soigné soit-il, ne capture la totalité des aléas d'un chantier réel.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-35", "url": "/seance/06/#p6-35", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "Au Québec, les relations de travail dans la construction sont encadrées par la loi R-20 (relations du travail, formation et gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction). Les conventions collectives 2025–2029 couvrent quatre secteurs : résidentiel, institutionnel-commercial (IC), industriel, génie civil et voirie — avec des hausses d'environ 5 % au 26 avril 2026 selon le secteur. Les taux de base varient selon le métier, le statut (apprenti ou compagnon), le secteur et parfois la région; la source officielle est l'outil « Salaire et taux » de la CCQ (Commission de la construction du Québec — à ne pas confondre avec le Code de construction du Québec, toujours écrit en toutes lettres dans ce cours).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "quebec-6-34", "url": "/seance/06/#quebec-6-34", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "quebec", "title": "loi R-20 et conventions collectives", "text": "Au Québec, les relations de travail dans la construction sont encadrées par la loi R-20 (relations du travail, formation et gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction). Les conventions collectives 2025–2029 couvrent quatre secteurs : résidentiel, institutionnel-commercial (IC), industriel, génie civil et voirie — avec des hausses d'environ 5 % au 26 avril 2026 selon le secteur. Les taux de base varient selon le métier, le statut (apprenti ou compagnon), le secteur et parfois la région; la source officielle est l'outil « Salaire et taux » de la CCQ (Commission de la construction du Québec — à ne pas confondre avec le Code de construction du Québec, toujours écrit en toutes lettres dans ce cours).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-36", "url": "/seance/06/#p6-36", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "La main-d'œuvre représente typiquement 40 à 50 % des coûts directs d'un bâtiment résidentiel, et le contexte québécois lui donne un relief particulier : les taux étant fixés par conventions collectives sectorielles, ils sont publics, uniformes et prévisibles — un avantage rare pour l'estimateur, qui n'a pas à deviner le salaire du marché comme dans les provinces voisines. La contrepartie est une mécanique de charges sociales parmi les plus lourdes du continent, qu'il faut impérativement intégrer au calcul : c'est l'objet de la notion de coût « chargé ».", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-37", "url": "/seance/06/#p6-37", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "Les charges (avantages sociaux, cotisations CCQ et CNESST, congés payés) ajoutent environ 45 à 60 % au taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "form-6-1", "url": "/seance/06/#form-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "formule", "title": "Formule 6.1 — du taux de base au coût employeur « chargé »", "text": "Les charges (avantages sociaux, cotisations CCQ et CNESST, congés payés) ajoutent environ 45 à 60 % au taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-38", "url": "/seance/06/#p6-38", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "Électricien compagnon : taux de base 50,67 $/h coût chargé 73 à 81 $/h. Charpentier-menuisier compagnon : 47,77 $/h 69 à 76 $/h. Dans un estimé, on utilise toujours le coût chargé, jamais le taux de base seul — l'oublier sous-estime la main-d'œuvre de moitié.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-3", "url": "/seance/06/#ex-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.3 — coût chargé de deux métiers (secteur IC, janvier 2026)", "text": "Électricien compagnon : taux de base 50,67 $/h coût chargé 73 à 81 $/h. Charpentier-menuisier compagnon : 47,77 $/h 69 à 76 $/h. Dans un estimé, on utilise toujours le coût chargé, jamais le taux de base seul — l'oublier sous-estime la main-d'œuvre de moitié.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-39", "url": "/seance/06/#p6-39", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Bordereau complet — résidence de 1450 pi2", "text": "Les tableaux suivants déroulent un Quantity Survey complet (prix installés indicatifs 2025–2026, matériaux main-d'œuvre, à valider sur guides et soumissions).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-40", "url": "/seance/06/#p6-40", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Récapitulatif et structure des coûts", "text": "Retenir la hiérarchie des postes : les finitions sont le premier poste (36,7 %), suivies de la mécanique/électricité (22,1 %) — la structure brute ne pèse que 10 %. C'est pourquoi la qualité des finitions fait basculer les classes de coûts.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-41", "url": "/seance/06/#p6-41", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Récapitulatif et structure des coûts", "text": "Cette hiérarchie surprend systématiquement les étudiants, qui imaginent la charpente et les fondations comme le « gros » de la maison. En réalité, le squelette d'un bâtiment résidentiel est bon marché : c'est du bois d'œuvre posé rapidement par une équipe rodée. Ce qui coûte cher, c'est tout ce qui se voit et tout ce qui se branche — armoires, planchers, céramique, appareils, filage, plomberie. Cette réalité a deux conséquences pratiques pour l'évaluateur. D'une part, l'écart de coût entre deux maisons de même superficie s'explique presque entièrement par les finitions et la mécanique, d'où le poids du facteur de qualité. D'autre part, lors du calcul de la dépréciation au bloc 4, les composantes qui s'usent vite (finitions, mécanique) sont précisément les plus coûteuses — ce qui explique qu'un bâtiment de 25 ans puisse avoir consommé bien plus que 25/60e de son coût neuf.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-43", "url": "/seance/06/#p6-43", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Le Quantity Survey ci-dessus donne 132,92 $/pi2; la méthode comparative donnait 194,36 $/pi2 pour le même type de maison. Aucune des deux n'est fausse : elles n'ont pas la même portée. Le bordereau s'arrête au coût de construction de l'entrepreneur; les comparables reflètent le coût complet du projet, qui ajoute les coûts indirects du promoteur (honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, mise en marché, marge) — environ 40 %. Vérification : , à environ 4 % de la comparative — cohérent.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "attention-6-42", "url": "/seance/06/#attention-6-42", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "attention", "title": "pourquoi 132,92 contre 194,36 $/pi<sup>2</sup>?", "text": "Le Quantity Survey ci-dessus donne 132,92 $/pi2; la méthode comparative donnait 194,36 $/pi2 pour le même type de maison. Aucune des deux n'est fausse : elles n'ont pas la même portée. Le bordereau s'arrête au coût de construction de l'entrepreneur; les comparables reflètent le coût complet du projet, qui ajoute les coûts indirects du promoteur (honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, mise en marché, marge) — environ 40 %. Vérification : , à environ 4 % de la comparative — cohérent.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-45", "url": "/seance/06/#p6-45", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Toujours comparer des coûts de même portée : coûts directs, coût de construction (directs frais de chantier profit de l'entrepreneur) ou coût complet du projet (tout, y compris les indirects du promoteur). Un écart apparent de 45 % entre deux estimations révèle le plus souvent une différence de définition, pas une erreur de calcul.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "aretenir-6-44", "url": "/seance/06/#aretenir-6-44", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "aretenir", "title": "la leçon clé de la séance", "text": "Toujours comparer des coûts de même portée : coûts directs, coût de construction (directs frais de chantier profit de l'entrepreneur) ou coût complet du projet (tout, y compris les indirects du promoteur). Un écart apparent de 45 % entre deux estimations révèle le plus souvent une différence de définition, pas une erreur de calcul.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-46", "url": "/seance/06/#p6-46", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Cette leçon dépasse largement le cadre de l'examen. Dans la pratique, c'est la première question à poser devant n'importe quel chiffre de coût, d'où qu'il vienne : le « 180 $ du pied carré » lancé par un entrepreneur au téléphone, le coût affiché dans un article de journal sur un projet public, la fourchette d'un guide commercial, le montant déclaré au permis. Chacun de ces chiffres est vrai dans sa portée et faux dans toutes les autres. L'évaluateur qui documente systématiquement, pour chaque donnée de coût recueillie, ce qu'elle inclut et ce qu'elle exclut, se met à l'abri de la principale source d'erreurs grossières de la méthode du coût — et se donne en prime un argument redoutable lorsque son estimation est contestée.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-48", "url": "/seance/06/#p6-48", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Pour : la plus précise, transparente et vérifiable poste par poste, adaptée aux bâtiments spécialisés. Contre : très longue (20–40 h) et coûteuse, exige une expertise en construction et des plans détaillés, risque d'omission de postes. Usage typique : estimateurs en construction, litiges et expertises judiciaires.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-47", "url": "/seance/06/#remarque-6-47", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites du Quantity Survey", "text": "Pour : la plus précise, transparente et vérifiable poste par poste, adaptée aux bâtiments spécialisés. Contre : très longue (20–40 h) et coûteuse, exige une expertise en construction et des plans détaillés, risque d'omission de postes. Usage typique : estimateurs en construction, litiges et expertises judiciaires.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-49", "url": "/seance/06/#p6-49", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un coût installé — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-50", "url": "/seance/06/#p6-50", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "où est la quantité de la composante et son coût installé unitaire. Aussi appelée Segregated Cost Method ou Unit-in-Place; c'est la base de la méthode Marshall & Swift.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "def-6-3", "url": "/seance/06/#def-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "definition", "title": "Définition 6.3 — méthode par composantes", "text": "Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un coût installé — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris : où est la quantité de la composante et son coût installé unitaire. Aussi appelée Segregated Cost Method ou Unit-in-Place; c'est la base de la méthode Marshall & Swift.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-51", "url": "/seance/06/#p6-51", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "Le compromis est clair◆Composantes 10 à 20 lignes. Quantity Survey des centaines. : au lieu de centaines de postes, une quinzaine de composantes à coûts installés. La précision reste bonne, l'effort raisonnable (4–8 h), et surtout la dépréciation pourra ensuite être analysée composante par composante — un avantage décisif pour le bloc 4.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-52", "url": "/seance/06/#p6-52", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "Ce dernier point mérite qu'on s'y arrête, car il explique pourquoi la méthode par composantes est celle de l'évaluateur plus encore que celle de l'estimateur. Quand viendra le temps de mesurer la dépréciation physique, il faudra distinguer les composantes à courte durée de vie (toiture, revêtements de sol, appareils mécaniques, dont l'usure se mesure sur 15 à 25 ans) des composantes à longue durée de vie (fondations, structure, qui vivent aussi longtemps que le bâtiment). Cette distinction n'est possible que si le coût neuf de chaque composante est connu séparément : on ne peut déprécier à 60 % une toiture dont on ignore le coût. La méthode par composantes prépare donc exactement le terrain dont le bloc 4 aura besoin — c'est un investissement, pas une dépense.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-53", "url": "/seance/06/#p6-53", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Coûts installés types", "text": "Les fourchettes reflètent la qualité (standard à supérieure); coûts indicatifs 2025–2026, à valider sur les guides et les soumissions.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-54", "url": "/seance/06/#p6-54", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Coûts installés types", "text": "La subtilité des coûts installés tient à leurs unités hétérogènes, et c'est la première chose à maîtriser pour éviter les erreurs grossières. Les fondations se chiffrent au pied carré de dalle, pas de plancher total; les murs extérieurs, au pied carré de mur (périmètre hauteur, ouvertures généralement incluses au prix du mur); la toiture, au pied carré projeté au sol, pas à la surface réelle des versants; la plomberie, à l'appareil (chaque évier, toilette, douche); l'électricité et le chauffage, au pied carré de bâtiment. Confondre la surface de mur et la surface de plancher — l'erreur la plus fréquente — peut fausser la composante murs de 30 à 50 %. Le bon réflexe : pour chaque ligne du bordereau, écrire l'unité en toutes lettres et vérifier que la quantité qui la multiplie est bien mesurée dans cette unité.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-55", "url": "/seance/06/#p6-55", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple complet", "text": "Le résultat (175,91 $/pi2) se situe entre le Quantity Survey (132,92 $, portée entrepreneur) et la comparative (194,36 $, coût complet) : les coûts installés intègrent les frais de chantier, mais pas tous les coûts du promoteur. Encore la portée!", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-4", "url": "/seance/06/#ex-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.4 — la même maison de 1450 pi2, par composantes", "text": "ComposanteUnitéQtéCoût/uTotalFondationspi2 dalle72528,50 $20 663 $Structure de plancherpi2145011,50 $16 675 $Murs extérieurspi2 mur192024,00 $46 080 $Toiturepi2 proj.78016,50 $12 870 $Plomberieappareil83 200 $25 600 $Électricitépi2 bât.145013,50 $19 575 $Chauffagepi2 bât.14506,50 $9 425 $Finitions intérieurespi2 bât.145035,00 $50 750 $Coûts directs (installés)201 638 $ Coûts indirects (15 %)30 246 $ Profit entrepreneurial (10 %)23 188 $Coût total de remplacement255 072 $Coût par pi2175,91 $/pi2 Le résultat (175,91 $/pi2) se situe entre le Quantity Survey (132,92 $, portée entrepreneur) et la comparative (194,36 $, coût complet) : les coûts installés intègrent les frais de chantier, mais pas tous les coûts du promoteur. Encore la portée!", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-57", "url": "/seance/06/#p6-57", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple complet", "text": "Pour : bon équilibre précision/effort; dépréciation analysable par composante; données disponibles (M&S, RSMeans); bien adaptée aux évaluateurs. Contre : moins précise que le Quantity Survey; coûts installés moyennes; difficile pour les composantes non standards; exige de bonnes mesures.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-56", "url": "/seance/06/#remarque-6-56", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites", "text": "Pour : bon équilibre précision/effort; dépréciation analysable par composante; données disponibles (M&S, RSMeans); bien adaptée aux évaluateurs. Contre : moins précise que le Quantity Survey; coûts installés moyennes; difficile pour les composantes non standards; exige de bonnes mesures.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-58", "url": "/seance/06/#p6-58", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "où est le coût de construction documenté (contrat, factures, permis, évaluation antérieure) et l'indice de coûts.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "form-6-2", "url": "/seance/06/#form-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "formule", "title": "Formule 6.2 — coût indexé", "text": "où est le coût de construction documenté (contrat, factures, permis, évaluation antérieure) et l'indice de coûts.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-59", "url": "/seance/06/#p6-59", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "C'est la méthode la plus rapide lorsque le coût original est fiable. Les indices disponibles : l'IPCB de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100, trimestriel, 15 RMR dont Montréal, Québec et Ottawa–Gatineau), les indices Altus (annuel), Marshall & Swift (mensuel), ENR et RSMeans. Toujours choisir un indice cohérent avec le type de bâtiment et la région.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-60", "url": "/seance/06/#p6-60", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Tout repose donc sur la qualité du coût de départ, et c'est là que l'évaluateur doit exercer son scepticisme. Un contrat d'entrepreneur général signé et payé constitue un excellent point d'ancrage; un coût déclaré au permis de construction, déjà moins — les demandeurs sous-déclarent parfois pour réduire les droits. Le coût d'une autoconstruction est pratiquement inutilisable : le propriétaire n'a payé ni sa propre main-d'œuvre ni le profit d'un entrepreneur, et son « coût » peut représenter 60 % du coût de marché. De même, un immeuble construit par un promoteur pour son propre portefeuille peut porter un coût interne sans marge. Avant d'indexer, il faut donc qualifier la provenance du montant : qui l'a payé, à qui, et ce qu'il incluait. Un coût original douteux indexé avec trois décimales reste un coût douteux.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-61", "url": "/seance/06/#p6-61", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Maison construite en 2015 au coût de 225 000 $; IPCB résidentiel Québec (illustratif) : 2015 62,6; 2025 105,5.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-62", "url": "/seance/06/#p6-62", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Hausse de 68,5 % en dix ans (taux composé 5,4 %/an), dont l'essentiel en 2021–2022. Sur une aussi longue période, valider avec une autre méthode.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-5", "url": "/seance/06/#ex-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.5 — indexation d'un coût de 2015", "text": "Maison construite en 2015 au coût de 225 000 $; IPCB résidentiel Québec (illustratif) : 2015 62,6; 2025 105,5. Hausse de 68,5 % en dix ans (taux composé 5,4 %/an), dont l'essentiel en 2021–2022. Sur une aussi longue période, valider avec une autre méthode.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-63", "url": "/seance/06/#p6-63", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Bâtiment construit en 2010 (185 000 $, indice 55,3), cuisine rénovée en 2020 (35 000 $) et salle de bain en 2020 (18 000 $), indice 2020 72,4; indice 2025 105,5.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-64", "url": "/seance/06/#p6-64", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Chaque élément s'indexe à partir de sa propre date de réalisation — indexer le tout depuis 2010 surestimerait les rénovations, déjà payées en dollars de 2020.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-6", "url": "/seance/06/#ex-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.6 — bâtiment rénové : indexer chaque strate", "text": "Bâtiment construit en 2010 (185 000 $, indice 55,3), cuisine rénovée en 2020 (35 000 $) et salle de bain en 2020 (18 000 $), indice 2020 72,4; indice 2025 105,5. ÉlémentCoût originalFacteurCoût 2025Construction 2010185 000 $1,9078352 943 $Cuisine 202035 000 $1,457251 002 $Salle de bain 202018 000 $1,457226 230 $Coût total indexé 2025430 175 $ Chaque élément s'indexe à partir de sa propre date de réalisation — indexer le tout depuis 2010 surestimerait les rénovations, déjà payées en dollars de 2020.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-66", "url": "/seance/06/#p6-66", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Pour : la plus rapide; coût original objectif; utile en évaluation de masse; indices accessibles. Contre : coût original parfois inconnu ou atypique (autoconstruction, prix d'ami); indices moyennes régionales; fiabilité décroissante sur longues périodes; ignore les rénovations non documentées.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-65", "url": "/seance/06/#remarque-6-65", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites", "text": "Pour : la plus rapide; coût original objectif; utile en évaluation de masse; indices accessibles. Contre : coût original parfois inconnu ou atypique (autoconstruction, prix d'ami); indices moyennes régionales; fiabilité décroissante sur longues périodes; ignore les rénovations non documentées.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-67", "url": "/seance/06/#p6-67", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Choisir et réconcilier : les quatre méthodes face à face", "text": "En clair : bâtiments standards avec comparables comparative; bâtiments spéciaux ou litiges Quantity Survey; bâtiments atypiques sans comparables, ou analyse fine de la dépréciation composantes; évaluation de masse ou vérification croisée avec coût original fiable indexée.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-69", "url": "/seance/06/#p6-69", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Choisir et réconcilier : les quatre méthodes face à face", "text": "Dans un rapport professionnel, l'estimation du coût neuf gagne énormément en crédibilité lorsqu'elle s'appuie sur deux méthodes indépendantes dont les résultats convergent. La combinaison la plus fréquente : composantes (ou comparative) comme méthode principale, coût indexé comme contre-vérification lorsque le coût original est documenté. Si les deux résultats s'écartent de plus de 10 à 15 %, ne pas moyenner aveuglément : chercher la cause — presque toujours une différence de portée, une strate de rénovation oubliée ou un coût original suspect — et la résoudre avant de conclure.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "terrain-6-68", "url": "/seance/06/#terrain-6-68", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "terrain", "title": "deux méthodes valent mieux qu'une", "text": "Dans un rapport professionnel, l'estimation du coût neuf gagne énormément en crédibilité lorsqu'elle s'appuie sur deux méthodes indépendantes dont les résultats convergent. La combinaison la plus fréquente : composantes (ou comparative) comme méthode principale, coût indexé comme contre-vérification lorsque le coût original est documenté. Si les deux résultats s'écartent de plus de 10 à 15 %, ne pas moyenner aveuglément : chercher la cause — presque toujours une différence de portée, une strate de rénovation oubliée ou un coût original suspect — et la résoudre avant de conclure.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-70", "url": "/seance/06/#p6-70", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "Sujet : duplex de 2400 pi2 (2 1200), qualité standard, construit en 2018 au coût documenté de 310 000 $.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-71", "url": "/seance/06/#p6-71", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "1. Comparative. Trois duplex récents (coûts complets) : 178,00, 168,00 et 174,00 $/pi2, qui deviennent après ajustements (taille, date, qualité) 179,78, 166,32 et 180,96 $/pi2; moyenne 175,69 .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-72", "url": "/seance/06/#p6-72", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "2. Composantes. Fondations (1200 pi2 30,00 $), planchers (2400 12,00), murs (2560 pi2 de mur 24,50), toiture (1200 17,00), plomberie (14 appareils 3 100), électricité (2400 14,00), chauffage (2400 7,00), finitions (2400 38,00) : coûts directs 332 920 $; 1,265 (indirects 15 % et profit 10 %) 421 144 $.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-73", "url": "/seance/06/#p6-73", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "3. Indexée. (le coût original de 2018 incluait déjà indirects et profit).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-74", "url": "/seance/06/#p6-74", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "L'indexée ressort 14 % plus haut : elle répercute intégralement le choc de coûts 2021–2022 sur un coût de 2018, alors que les deux autres méthodes lisent le marché de 2025 directement. La pondération retenue (composantes 40 %, comparative 35 %, indexée 25 %) reflète la fiabilité relative — et l'écart maximal de 10 % autour de la conclusion reste acceptable.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-7", "url": "/seance/06/#ex-6-7", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.7 — duplex de Gatineau, trois estimations", "text": "Sujet : duplex de 2400 pi2 (2 1200), qualité standard, construit en 2018 au coût documenté de 310 000 $. 1. Comparative. Trois duplex récents (coûts complets) : 178,00, 168,00 et 174,00 $/pi2, qui deviennent après ajustements (taille, date, qualité) 179,78, 166,32 et 180,96 $/pi2; moyenne 175,69 . 2. Composantes. Fondations (1200 pi2 30,00 $), planchers (2400 12,00), murs (2560 pi2 de mur 24,50), toiture (1200 17,00), plomberie (14 appareils 3 100), électricité (2400 14,00), chauffage (2400 7,00), finitions (2400 38,00) : coûts directs 332 920 $; 1,265 (indirects 15 % et profit 10 %) 421 144 $. 3. Indexée. (le coût original de 2018 incluait déjà indirects et profit). MéthodeCoût estimé$/pi2Comparative421 656 $175,69Par composantes421 144 $175,48Coût indexé480 252 $200,11Moyenne pondérée (40/35/25)436 100 $181,71 L'indexée ressort 14 % plus haut : elle répercute intégralement le choc de coûts 2021–2022 sur un coût de 2018, alors que les deux autres méthodes lisent le marché de 2025 directement. La pondération retenue (composantes 40 %, comparative 35 %, indexée 25 %) reflète la fiabilité relative — et l'écart maximal de 10 % autour de la conclusion reste acceptable.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-75", "url": "/seance/06/#p6-75", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "Cet exercice intégrateur enseigne une dernière chose sur la nature des trois résultats. La comparative et la méthode par composantes sont des mesures contemporaines : elles photographient le marché de la construction à la date d'évaluation, chacune par un chemin différent, et leur convergence à 0,1 % près n'a donc rien d'un hasard — elles observent la même réalité. L'indexée, elle, est une mesure historique projetée : elle suppose que le bâtiment de 2018 était payé à son juste coût et que l'indice régional décrit bien sa trajectoire — deux hypothèses raisonnables mais invérifiées. Quand une mesure historique diverge de deux mesures contemporaines concordantes, ce sont les mesures contemporaines qui l'emportent; l'indexée conserve néanmoins sa place dans la pondération, car elle est la seule des trois à s'ancrer dans un fait documenté plutôt que dans des moyennes. Savoir pourquoi chaque méthode dit ce qu'elle dit — et non seulement combien — est précisément ce qui distingue la réconciliation du simple calcul de moyenne.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-76", "url": "/seance/06/#p6-76", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les facteurs d'ajustement transversaux", "text": "Quatre facteurs s'appliquent, peu importe la méthode retenue.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-77", "url": "/seance/06/#p6-77", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Économies d'échelle", "text": "Le coût unitaire décroît avec la taille : les coûts fixes (mobilisation, équipements mécaniques de base, cuisine) se répartissent sur plus de pieds carrés. Le phénomène a une explication comptable limpide : qu'une maison fasse 800 ou 3000 pi2, il lui faut une cuisine, un panneau électrique, une entrée d'eau, un système de chauffage central et une mobilisation de chantier. Ces postes forfaitaires, qui représentent une part importante du budget d'une petite maison, se diluent à mesure que la superficie croît — tandis que les postes proportionnels (gypse, peinture, planchers) suivent la surface. La courbe du coût unitaire est donc décroissante mais s'aplatit : l'essentiel de l'économie d'échelle se réalise entre 800 et 2000 pi2, et il en reste peu au-delà de 3000.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-78", "url": "/seance/06/#p6-78", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Forme et périmètre", "text": "Un bâtiment irrégulier a plus de murs extérieurs par pied carré de plancher qu'un carré de même superficie : son coût unitaire est majoré.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "form-6-3", "url": "/seance/06/#form-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "formule", "title": "Formule 6.3 — ratio de périmètre", "text": "Un bâtiment irrégulier a plus de murs extérieurs par pied carré de plancher qu'un carré de même superficie : son coût unitaire est majoré.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-79", "url": "/seance/06/#p6-79", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Forme et périmètre", "text": "1500 pi2, périmètre de 180 pi. Carré équivalent : pi. Ratio : , d'où un ajustement de 3 à 5 % du coût unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-8", "url": "/seance/06/#ex-6-8", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.8 — bâtiment en « L »", "text": "1500 pi2, périmètre de 180 pi. Carré équivalent : pi. Ratio : , d'où un ajustement de 3 à 5 % du coût unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-80", "url": "/seance/06/#p6-80", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Hauteur", "text": "Chaque étage supplémentaire renchérit le coût unitaire : structure plus robuste, fondations plus profondes, mécanique plus complexe, escaliers et ascenseurs, sécurité incendie, logistique de chantier. Facteurs types (inspirés de Marshall & Swift) : 1 étage 1,00; 2 étages 1,03–1,08; 3 étages 1,06–1,15; 4–6 1,10–1,25; 7–12 1,20–1,40; 13 et plus 1,35–1,60.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-81", "url": "/seance/06/#p6-81", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Hauteur", "text": "Deux seuils techniques expliquent les sauts de la progression. Le premier se situe vers quatre étages : le Code de construction impose alors généralement l'ascenseur et des exigences accrues de séparation coupe-feu, et l'ossature de bois conventionnelle atteint ses limites structurales (la construction de bois massif repousse aujourd'hui cette frontière, mais à un coût unitaire différent). Le second seuil apparaît au-delà d'une douzaine d'étages, où la tour exige béton armé ou acier de charpente, pompage du béton, grue à tour et gestion de chantier verticale — autant de coûts qui n'existent tout simplement pas dans un walk-up de trois étages. C'est pourquoi un facteur de hauteur ne s'interpole jamais linéairement entre deux classes : il faut se demander de quel régime constructif relève le bâtiment.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-83", "url": "/seance/06/#p6-83", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Qualité", "text": "La classe de qualité se juge à l'inspection, pas sur papier : revêtements extérieurs, fenêtration, armoires et comptoirs, systèmes mécaniques, isolation, finitions. Deux maisons de même superficie et de même plan peuvent différer de 80 % en coût selon la classe — c'est le facteur le plus puissant du tableau.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "terrain-6-82", "url": "/seance/06/#terrain-6-82", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La classe de qualité se juge à l'inspection, pas sur papier : revêtements extérieurs, fenêtration, armoires et comptoirs, systèmes mécaniques, isolation, finitions. Deux maisons de même superficie et de même plan peuvent différer de 80 % en coût selon la classe — c'est le facteur le plus puissant du tableau.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-84", "url": "/seance/06/#p6-84", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "Avant de passer aux exercices, il vaut la peine de récapituler, en un seul endroit, les fautes qui reviennent le plus souvent — dans les copies d'examen comme dans les rapports de débutants.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-85", "url": "/seance/06/#p6-85", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La première famille d'erreurs touche la portée, déjà longuement discutée : mélanger dans une même analyse des coûts directs, des coûts de construction et des coûts complets. Elle est de loin la plus coûteuse, parce qu'elle produit des écarts de 25 à 45 % qui semblent inexplicables et minent la confiance du lecteur dans tout le rapport.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-86", "url": "/seance/06/#p6-86", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La deuxième famille touche les quantités et les unités : superficie intérieure contre extérieure, surface de mur contre surface de plancher, toiture réelle contre toiture projetée, sous-sol aménagé compté en pleine valeur. Ces erreurs-là sont sournoises parce qu'elles sont plausibles — un bordereau faux de 12 % a exactement la même allure qu'un bordereau juste.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-87", "url": "/seance/06/#p6-87", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La troisième famille concerne la main-d'œuvre : utiliser les taux de base de la CCQ sans les charges (sous-estimation d'un tiers), oublier que les taux changent chaque année de convention, ou appliquer des productivités de guide américain à un chantier québécois hivernal.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-88", "url": "/seance/06/#p6-88", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La quatrième famille relève du double comptage : ajouter des coûts indirects à un coût installé qui incluait déjà les frais de chantier, calculer le profit sur les directs seuls quand la convention locale le calcule sur directs plus indirects, ou indexer un bâtiment rénové depuis sa date de construction d'origine en oubliant que les rénovations ont déjà été payées en dollars récents.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-89", "url": "/seance/06/#p6-89", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La parade est la même pour les quatre familles : documenter chaque chiffre — sa source, sa portée, son unité, sa date — et confronter le résultat final aux fourchettes de vraisemblance du chapitre @@REF{ch:05}@@. L'estimation de coûts n'exige pas de génie; elle exige une hygiène documentaire constante.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-90", "url": "/seance/06/#p6-90", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sujet de 1700 pi2 (standard, Gatineau, 2025) doit être estimé à partir de deux comparables à coût complet connu : comp. A, 1500 pi2, 198 $/pi2, construit en 2024 (ajustements : taille 2 %, date 3 %); comp. B, 1900 pi2, 182 $/pi2, construit en 2025, qualité légèrement inférieure (taille 2 %, qualité 4 %). Calculez le coût neuf du sujet.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-1", "url": "/seance/06/#exo-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.1 — méthode comparative", "text": "Un sujet de 1700 pi2 (standard, Gatineau, 2025) doit être estimé à partir de deux comparables à coût complet connu : comp. A, 1500 pi2, 198 $/pi2, construit en 2024 (ajustements : taille 2 %, date 3 %); comp. B, 1900 pi2, 182 $/pi2, construit en 2025, qualité légèrement inférieure (taille 2 %, qualité 4 %). Calculez le coût neuf du sujet.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-91", "url": "/seance/06/#p6-91", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comp. A : . Comp. B : . Moyenne , arrondi à 334 000 $. (Application des ajustements en somme algébrique des pourcentages, comme dans l'exemple du chapitre; en toute rigueur on peut aussi les composer multiplicativement — l'écart est négligeable à ces ordres de grandeur.)", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-92", "url": "/seance/06/#p6-92", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un estimateur prévoit 260 heures d'électricien (taux de base 50,67 $/h) et 340 heures de charpentier-menuisier (47,77 $/h), secteur IC. En utilisant une charge de 52 %, calculez le coût total de main-d'œuvre, et l'erreur qu'aurait commise un estimé fondé sur les seuls taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-2", "url": "/seance/06/#exo-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.2 — coût chargé de la main-d'œuvre", "text": "Un estimateur prévoit 260 heures d'électricien (taux de base 50,67 $/h) et 340 heures de charpentier-menuisier (47,77 $/h), secteur IC. En utilisant une charge de 52 %, calculez le coût total de main-d'œuvre, et l'erreur qu'aurait commise un estimé fondé sur les seuls taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-93", "url": "/seance/06/#p6-93", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts chargés : électricien ; charpentier . Total chargé : . Aux taux de base : . L'estimé « taux de base » manquerait 15 296 $, soit une sous-estimation de 34 % de la main-d'œuvre — exactement le genre d'erreur que la règle du coût chargé prévient.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-94", "url": "/seance/06/#p6-94", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois sources donnent, pour le même modèle de maison : (i) un bordereau d'estimateur à 138 $/pi2; (ii) un contrat d'entrepreneur général à 172 $/pi2; (iii) des projets récents complets à 196 $/pi2. Expliquez la cohérence de ces trois chiffres et dites lequel utiliser pour la méthode du coût.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-3", "url": "/seance/06/#exo-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.3 — portée des coûts", "text": "Trois sources donnent, pour le même modèle de maison : (i) un bordereau d'estimateur à 138 $/pi2; (ii) un contrat d'entrepreneur général à 172 $/pi2; (iii) des projets récents complets à 196 $/pi2. Expliquez la cohérence de ces trois chiffres et dites lequel utiliser pour la méthode du coût.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-95", "url": "/seance/06/#p6-95", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) est un coût direct (matériaux main-d'œuvre); (ii) est le coût de construction — directs frais généraux de chantier profit de l'entrepreneur (); (iii) est le coût complet du projet, ajoutant les indirects du promoteur (honoraires, permis, financement, marge : , ou ). Les trois sont cohérents entre eux. Pour la méthode du coût en évaluation, on recherche le coût complet (iii) : c'est lui qui correspond à ce qu'un acheteur devrait débourser pour se procurer un bâtiment neuf équivalent, terrain exclu.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-96", "url": "/seance/06/#p6-96", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Estimez le coût de remplacement d'un bungalow de 1300 pi2 avec les coûts installés suivants : fondations 30 $/pi2 de dalle (1300 pi2); murs extérieurs 26 $/pi2 de mur (1500 pi2); toiture 18 $/pi2 projeté (1400); plomberie 7 appareils à 3 300 $; électricité 14 $/pi2; chauffage 9 $/pi2; finitions 36 $/pi2; structure de plancher 10 $/pi2. Indirects 14 %, profit 11 %.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-4", "url": "/seance/06/#exo-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.4 — méthode par composantes", "text": "Estimez le coût de remplacement d'un bungalow de 1300 pi2 avec les coûts installés suivants : fondations 30 $/pi2 de dalle (1300 pi2); murs extérieurs 26 $/pi2 de mur (1500 pi2); toiture 18 $/pi2 projeté (1400); plomberie 7 appareils à 3 300 $; électricité 14 $/pi2; chauffage 9 $/pi2; finitions 36 $/pi2; structure de plancher 10 $/pi2. Indirects 14 %, profit 11 %.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-97", "url": "/seance/06/#p6-97", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Directs : fondations ; murs ; toiture ; plomberie ; électricité ; chauffage ; finitions ; planchers ; total . Indirects : ; sous-total ; profit : . Coût de remplacement , arrondi à 273 000 $ (210 $/pi2) — une valeur plausible pour un bungalow standard, à valider par la comparative.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-98", "url": "/seance/06/#p6-98", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un triplex construit en 2012 (420 000 $, indice 57,8) a reçu une toiture neuve en 2022 (38 000 $, indice 97,1) et des balcons en 2024 (22 000 $, indice 102,4). Indice 2025 : 105,5. Calculez le coût indexé 2025 et identifiez la principale fragilité de cette estimation.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-5", "url": "/seance/06/#exo-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.5 — coût indexé avec rénovations", "text": "Un triplex construit en 2012 (420 000 $, indice 57,8) a reçu une toiture neuve en 2022 (38 000 $, indice 97,1) et des balcons en 2024 (22 000 $, indice 102,4). Indice 2025 : 105,5. Calculez le coût indexé 2025 et identifiez la principale fragilité de cette estimation.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-99", "url": "/seance/06/#p6-99", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Construction : . Toiture : . Balcons : . Total indexé , arrondi à 830 000 $. Fragilité principale : 13 ans séparent le coût de construction de la date d'évaluation, et l'essentiel du total repose sur cette strate — l'indice est une moyenne régionale qui peut mal représenter ce bâtiment précis (qualité atypique, autoconstruction, marché local). Il y a aussi un risque de double comptage : la toiture de 2022 remplace une composante déjà incluse dans le coût de 2012. La bonne pratique : valider par la comparative ou les composantes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-100", "url": "/seance/06/#p6-100", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Un bâtiment de 2000 pi2 a un périmètre de 200 pi : calculez le ratio de périmètre et l'ajustement suggéré. (b) Un coût de base de 210 $/pi2 (1 étage) doit servir pour un immeuble de 3 étages (facteur 1,10) de qualité « bon » (facteur 1,20) : calculez le coût unitaire ajusté.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-6", "url": "/seance/06/#exo-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.6 — facteurs de forme et de hauteur", "text": "(a) Un bâtiment de 2000 pi2 a un périmètre de 200 pi : calculez le ratio de périmètre et l'ajustement suggéré. (b) Un coût de base de 210 $/pi2 (1 étage) doit servir pour un immeuble de 3 étages (facteur 1,10) de qualité « bon » (facteur 1,20) : calculez le coût unitaire ajusté.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-101", "url": "/seance/06/#p6-101", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) pi; — environ 12 % de périmètre excédentaire, d'où un ajustement d'environ 3 à 4 % du coût unitaire (l'enveloppe ne représente qu'une partie du coût total). (b) . Les facteurs se composent multiplicativement — comme dans la formule calculator de Marshall & Swift.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-102", "url": "/seance/06/#p6-102", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre méthodes : comparative (rapide, coût au pi2 ajusté), Quantity Survey (la plus précise, poste par poste), composantes / Unit-in-Place (équilibre, coûts installés — base de Marshall & Swift), coût indexé (coût original ratio d'indices).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-103", "url": "/seance/06/#p6-103", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparative : comparables récents ( 3 ans), même type et région, taille 20 %; six ajustements (taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-104", "url": "/seance/06/#p6-104", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quantity Survey : main-d'œuvre au coût chargé (taux CCQ 45–60 % de charges); structure type des coûts directs résidentiels : finitions 37 %, mécanique/électricité 22 %, enveloppe 17 %, fondations 14 %, charpente 10 %.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-105", "url": "/seance/06/#p6-105", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La portée avant tout : coûts directs coût de construction de l'entrepreneur ( frais de chantier profit) coût complet du projet ( indirects du promoteur, 40 % sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-106", "url": "/seance/06/#p6-106", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Composantes : 10–20 lignes à coûts installés; permet ensuite la dépréciation par composante (bloc 4).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-107", "url": "/seance/06/#p6-107", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indexée : ; indexer chaque rénovation depuis sa date; fiabilité décroissante au-delà de 10 ans.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-108", "url": "/seance/06/#p6-108", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Choix : standard comparative; litige/spécial Quantity Survey; atypique ou analyse de dépréciation composantes; masse/vérification indexée. Réconcilier en pondérant selon la fiabilité.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-109", "url": "/seance/06/#p6-109", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Facteurs transversaux : échelle (2 à 5 % par 20 % de superficie), périmètre (), hauteur (1,03–1,60 selon les étages), qualité (0,70 à 1,80 — le plus puissant).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-110", "url": "/seance/06/#p6-110", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Toujours documenter sources et ajustements, et vérifier la cohérence du résultat avec le marché local.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/06/#synthese", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Quatre méthodes : comparative (rapide, coût au pi2 ajusté), Quantity Survey (la plus précise, poste par poste), composantes / Unit-in-Place (équilibre, coûts installés — base de Marshall & Swift), coût indexé (coût original ratio d'indices).Comparative : comparables récents ( 3 ans), même type et région, taille 20 %; six ajustements (taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme).Quantity Survey : main-d'œuvre au coût chargé (taux CCQ 45–60 % de charges); structure type des coûts directs résidentiels : finitions 37 %, mécanique/électricité 22 %, enveloppe 17 %, fondations 14 %, charpente 10 %.La portée avant tout : coûts directs coût de construction de l'entrepreneur ( frais de chantier profit) coût complet du projet ( indirects du promoteur, 40 % sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.Composantes : 10–20 lignes à coûts installés; permet ensuite la dépréciation par composante (bloc 4).Indexée : ; indexer chaque rénovation depuis sa date; fiabilité décroissante au-delà de 10 ans.Choix : standard comparative; litige/spécial Quantity Survey; atypique ou analyse de dépréciation composantes; masse/vérification indexée. Réconcilier en pondérant selon la fiabilité.Facteurs transversaux : échelle (2 à 5 % par 20 % de superficie), périmètre (), hauteur (1,03–1,60 selon les étages), qualité (0,70 à 1,80 — le plus puissant).Toujours documenter sources et ajustements, et vérifier la cohérence du résultat avec le marché local.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p7-1", "url": "/seance/07/#p7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Après avoir distingué le coût de reproduction du coût de remplacement (séance 5) et passé en revue les grandes méthodes d'estimation des coûts (séance 6), nous entrons maintenant dans le cœur concret de toute estimation par la méthode du coût : les coûts directs de construction. Ce chapitre décompose le bâtiment en six grandes familles de composantes — structure et fondations, enveloppe, systèmes mécaniques, finitions intérieures, finitions extérieures et équipements spécialisés — et fournit, pour chacune, les ordres de grandeur de coûts observés sur le marché québécois en 2025–2026. L'objectif n'est pas de faire de vous des estimateurs en construction, mais de vous donner les réflexes de l'évaluatrice ou de l'évaluateur agréé : savoir d'où viennent les chiffres, savoir les ventiler par composante, savoir les valider contre les guides de coûts publiés, et savoir repérer les situations où le coût observé ne se traduira pas intégralement en valeur.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-2", "url": "/seance/07/#p7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Définir les coûts directs, les distinguer des coûts indirects et situer leur poids relatif dans le coût total de construction;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-3", "url": "/seance/07/#p7-3", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Décrire les principales composantes structurales d'un bâtiment et les types de fondations utilisés au Québec;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-4", "url": "/seance/07/#p7-4", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Estimer les coûts de l'enveloppe du bâtiment : revêtements, isolation, toiture et fenestration;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-5", "url": "/seance/07/#p7-5", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Comprendre les trois grands systèmes mécaniques (CVAC, plomberie, électricité) et leurs indices visibles à l'inspection;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-6", "url": "/seance/07/#p7-6", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Calibrer les niveaux de qualité des finitions intérieures et extérieures et mesurer leur impact sur les coûts;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-7", "url": "/seance/07/#p7-7", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Utiliser les guides de coûts professionnels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) et croiser au moins deux sources;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-8", "url": "/seance/07/#p7-8", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Ventiler les coûts directs d'une résidence type par composante et réconcilier le résultat avec le coût total.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-9", "url": "/seance/07/#p7-9", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Rappelons d'abord où nous nous situons dans la formule fondamentale de la méthode du coût◆Formule fondamentale : . :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-10", "url": "/seance/07/#p7-10", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Les coûts directs constituent le premier — et de loin le plus important — des trois blocs du coût à neuf.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "form-7-1", "url": "/seance/07/#form-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "formule", "title": "Formule 7.1 — place des coûts directs dans la méthode du coût", "text": "Les coûts directs constituent le premier — et de loin le plus important — des trois blocs du coût à neuf.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-11", "url": "/seance/07/#p7-11", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Les coûts directs (aussi appelés hard costs) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-1", "url": "/seance/07/#def-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.1 — coûts directs", "text": "Les coûts directs (aussi appelés hard costs) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-12", "url": "/seance/07/#p7-12", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "La frontière entre coûts directs et coûts indirects est une source récurrente de confusion — et une question d'examen classique. La règle de partage est simple : si la dépense se matérialise sur le chantier, dans le béton, le bois, le fil ou la sueur des ouvriers, elle est directe. Si elle se matérialise dans un bureau — plans d'architecte, intérêts bancaires, permis, prime d'assurance, publicité —, elle est indirecte et sera traitée au chapitre @@REF{ch:08}@@.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-14", "url": "/seance/07/#p7-14", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Les prix soumis par les sous-traitants et l'entrepreneur général incluent déjà leur marge bénéficiaire : celle-ci fait partie des coûts directs. Le profit entrepreneurial dont il sera question à la séance 8 est tout autre chose : c'est la rémunération du promoteur qui initie et porte le projet. Confondre les deux mène soit à un double comptage, soit à une omission.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-13", "url": "/seance/07/#attention-7-13", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "le profit de l'entrepreneur général n'est pas le profit entrepreneurial", "text": "Les prix soumis par les sous-traitants et l'entrepreneur général incluent déjà leur marge bénéficiaire : celle-ci fait partie des coûts directs. Le profit entrepreneurial dont il sera question à la séance 8 est tout autre chose : c'est la rémunération du promoteur qui initie et porte le projet. Confondre les deux mène soit à un double comptage, soit à une omission.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-16", "url": "/seance/07/#p7-16", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Imaginez la soumission qu'un entrepreneur général de Gatineau remet à un client pour un agrandissement : 187 000 $, taxes en sus. Ce chiffre unique agrège en réalité des dizaines de prix : les soumissions des sous-traitants en excavation, en plomberie et en électricité (chacune incluant leur propre marge), les matériaux que l'entrepreneur achète lui-même, les heures de ses propres charpentiers, la location de la grue, et sa marge de coordination. Tout cela est du coût direct. Ce que la soumission ne contient pas, c'est l'architecte que le client a payé séparément, le permis municipal, les intérêts de sa marge de crédit hypothécaire pendant les travaux — ni, évidemment, le profit qu'exigerait un promoteur si ce projet était monté pour la revente. L'évaluateur qui reconstruit un coût à neuf refait exactement ce travail de décomposition, mais en sens inverse : il repart des composantes pour remonter au total.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-15", "url": "/seance/07/#terrain-7-15", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "décortiquer une soumission réelle", "text": "Imaginez la soumission qu'un entrepreneur général de Gatineau remet à un client pour un agrandissement : 187 000 $, taxes en sus. Ce chiffre unique agrège en réalité des dizaines de prix : les soumissions des sous-traitants en excavation, en plomberie et en électricité (chacune incluant leur propre marge), les matériaux que l'entrepreneur achète lui-même, les heures de ses propres charpentiers, la location de la grue, et sa marge de coordination. Tout cela est du coût direct. Ce que la soumission ne contient pas, c'est l'architecte que le client a payé séparément, le permis municipal, les intérêts de sa marge de crédit hypothécaire pendant les travaux — ni, évidemment, le profit qu'exigerait un promoteur si ce projet était monté pour la revente. L'évaluateur qui reconstruit un coût à neuf refait exactement ce travail de décomposition, mais en sens inverse : il repart des composantes pour remonter au total.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-17", "url": "/seance/07/#p7-17", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le poids des coûts directs dans le coût total", "text": "Les coûts directs représentent typiquement 60 à 70 % du coût total de construction◆Directs : 60–70 % du coût total. Indirects : 15–25 %. Profit : 8–15 %., les coûts indirects comptant pour 15 à 25 % et le profit entrepreneurial pour 8 à 15 %. Cette proportion a une conséquence méthodologique immédiate : c'est sur les coûts directs que l'effort d'estimation doit porter en priorité, parce que c'est là que les erreurs coûtent le plus cher.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-19", "url": "/seance/07/#p7-19", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le poids des coûts directs dans le coût total", "text": "Une erreur de 10 % sur les coûts directs se propage en une erreur de 6 à 7 % sur le coût à neuf complet du bâtiment. À l'inverse, une erreur de 10 % sur un poste indirect qui pèse 2 % du total ne déplace le résultat que de 0,2 %. La rigueur doit être proportionnelle au poids du poste.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "remarque-7-18", "url": "/seance/07/#remarque-7-18", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "remarque", "title": "sensibilité de l'estimation", "text": "Une erreur de 10 % sur les coûts directs se propage en une erreur de 6 à 7 % sur le coût à neuf complet du bâtiment. À l'inverse, une erreur de 10 % sur un poste indirect qui pèse 2 % du total ne déplace le résultat que de 0,2 %. La rigueur doit être proportionnelle au poids du poste.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-20", "url": "/seance/07/#p7-20", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cadre québécois de la main-d'œuvre", "text": "La main-d'œuvre représente typiquement 40 à 50 % des coûts directs. Or, au Québec, ce facteur de production est fortement encadré, ce qui a une conséquence heureuse pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre sont relativement uniformes d'un chantier à l'autre.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-22", "url": "/seance/07/#p7-22", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cadre québécois de la main-d'œuvre", "text": "Quatre piliers réglementaires structurent l'industrie (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026; Régie du bâtiment du Québec, 2026; Garantie de construction résidentielle, 2026). Le premier est la Loi R-20 — la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction —, qui assujettit la quasi-totalité des chantiers aux métiers réglementés : nul ne pose de la brique ou tire du fil sur un chantier assujetti sans détenir le certificat de compétence du métier. Sur cette fondation légale reposent les conventions collectives négociées sous l'égide de la CCQ (2025–2029), qui fixent les taux horaires et les avantages sociaux métier par métier et secteur par secteur — résidentiel, institutionnel-commercial, industriel et génie civil. Un charpentier-menuisier compagnon coûte donc sensiblement la même chose à Gatineau, à Trois-Rivières ou à Rimouski. S'y ajoutent la licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), sans laquelle nul ne peut exécuter ni faire exécuter des travaux de construction, et le plan de garantie GCR (Garantie de construction résidentielle), obligatoire pour les habitations neuves visées. La conséquence pour l'évaluateur est directe : puisque les salaires sont standardisés, les écarts de coûts entre chantiers proviennent surtout des matériaux, de la complexité du projet et de la région — rarement de la main-d'œuvre elle-même.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-21", "url": "/seance/07/#quebec-7-21", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "l'encadrement de la construction au Québec", "text": "Quatre piliers réglementaires structurent l'industrie (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026; Régie du bâtiment du Québec, 2026; Garantie de construction résidentielle, 2026). Le premier est la Loi R-20 — la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction —, qui assujettit la quasi-totalité des chantiers aux métiers réglementés : nul ne pose de la brique ou tire du fil sur un chantier assujetti sans détenir le certificat de compétence du métier. Sur cette fondation légale reposent les conventions collectives négociées sous l'égide de la CCQ (2025–2029), qui fixent les taux horaires et les avantages sociaux métier par métier et secteur par secteur — résidentiel, institutionnel-commercial, industriel et génie civil. Un charpentier-menuisier compagnon coûte donc sensiblement la même chose à Gatineau, à Trois-Rivières ou à Rimouski. S'y ajoutent la licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), sans laquelle nul ne peut exécuter ni faire exécuter des travaux de construction, et le plan de garantie GCR (Garantie de construction résidentielle), obligatoire pour les habitations neuves visées. La conséquence pour l'évaluateur est directe : puisque les salaires sont standardisés, les écarts de coûts entre chantiers proviennent surtout des matériaux, de la complexité du projet et de la région — rarement de la main-d'œuvre elle-même.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-23", "url": "/seance/07/#p7-23", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cadre québécois de la main-d'œuvre", "text": "Cette architecture réglementaire a une seconde vertu, moins évidente : elle rend les guides de coûts plus fiables au Québec qu'ailleurs. Là où les marchés de main-d'œuvre sont dérégulés, le même bungalow peut coûter 20 % de plus ou de moins selon l'entrepreneur retenu et la tension locale sur les métiers; ici, la composante salariale étant contractuellement figée, la dispersion des soumissions se concentre sur les matériaux et la gestion de chantier. L'évaluateur qui compare une soumission réelle aux fourchettes d'un guide sait donc qu'un écart important doit s'expliquer par le projet lui-même — et non par une loterie salariale.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-24", "url": "/seance/07/#p7-24", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La structure de décomposition en six familles", "text": "Toute la suite du chapitre suit la même grille d'analyse : six familles de composantes, chacune avec ses coûts unitaires typiques et son poids relatif.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-25", "url": "/seance/07/#p7-25", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La structure de décomposition en six familles", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:ventilation}@@ donne la ventilation type d'une résidence québécoise de qualité moyenne. Retenez d'emblée les deux masses dominantes : l'enveloppe (22–28 %) et la structure (20–25 %), qui totalisent à elles seules environ la moitié des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-ventilation", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-ventilation", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.1", "text": "Ventilation type des coûts directs — résidence québécoise de qualité moyenne (indicatif 2025–2026) ComposanteCoût / pi2% du totalStructure et fondations30–45 $20–25 %Enveloppe du bâtiment35–50 $22–28 %Systèmes mécaniques (CVAC, plomberie, électricité)25–40 $18–22 %Finitions intérieures20–35 $15–20 %Finitions extérieures et aménagement8–15 $5–8 %Équipements spécialisés5–12 $3–7 %Total coûts directs150–200 $100 %", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-27", "url": "/seance/07/#p7-27", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La structure de décomposition en six familles", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:ventilation}@@ présente des coûts directs seulement. Le coût total de construction y ajoute les indirects et le profit, soit environ +30 à +40 %. Une des erreurs les plus fréquentes en pratique — et à l'examen — consiste à comparer un chiffre « directs seulement » avec un chiffre « tout compris » tiré d'un guide de coûts. Avant toute comparaison, demandez-vous : que contient ce montant?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-26", "url": "/seance/07/#attention-7-26", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "lire l'étiquette du chiffre", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:ventilation}@@ présente des coûts directs seulement. Le coût total de construction y ajoute les indirects et le profit, soit environ +30 à +40 %. Une des erreurs les plus fréquentes en pratique — et à l'examen — consiste à comparer un chiffre « directs seulement » avec un chiffre « tout compris » tiré d'un guide de coûts. Avant toute comparaison, demandez-vous : que contient ce montant?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-28", "url": "/seance/07/#p7-28", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Rôle et enjeux", "text": "La structure et les fondations assurent la stabilité, la solidité et la durabilité de l'ouvrage. Une défaillance à ce niveau compromet l'ensemble du bâtiment : c'est pourquoi ces composantes sont dites à longue durée de vie◆Composantes à longue durée de vie Éléments (structure, fondations) dont la durée de vie coïncide avec celle du bâtiment entier. — elles ne seront jamais remplacées pendant la vie utile du bâtiment, contrairement à la toiture ou au chauffe-eau. Cette distinction deviendra centrale au bloc 4, lorsque nous ventilerons la dépréciation physique entre composantes à courte et à longue durée de vie.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-29", "url": "/seance/07/#p7-29", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Rôle et enjeux", "text": "Du côté des fondations, on trouve les semelles filantes, les dalles sur sol, les pieux et pilotis, les murs de fondation et l'isolation périmétrique. Du côté de la structure : la charpente (bois, acier ou béton), les planchers structuraux, les poutres et colonnes, les murs porteurs et le système de toit.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-30", "url": "/seance/07/#p7-30", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Rôle et enjeux", "text": "Sur le terrain, ce poste est paradoxal : c'est le plus important en dollars, et c'est pourtant celui que l'inspection renseigne le moins, puisque l'essentiel est enfoui ou recouvert. L'évaluateur travaille donc par indices. Au sous-sol, il examine les murs de fondation — béton coulé, blocs de béton ou pierre selon l'époque —, y cherche les fissures verticales de retrait (bénignes) et les fissures horizontales ou en escalier (signes de poussée du sol ou de tassement différentiel), vérifie l'aplomb des poteaux et l'état des poutres maîtresses. Au grenier, la charpente se laisse lire directement : fermes préfabriquées agrafées (construction postérieure aux années 1970) ou chevrons assemblés sur place. Ces observations ne servent pas seulement au bordereau du coût neuf : elles alimenteront l'estimation de l'âge effectif et de la détérioration différée au bloc 4. Un même geste d'inspection nourrit ainsi deux étapes du calcul.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-fondations", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-fondations", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.2", "text": "Types de fondations et coût relatif TypeDescriptionUtilisationCoût relatifSemelles filantesBéton coulé sous les murs porteursRésidentiel standard$$Dalle sur solDalle de béton monolithiqueGarages, entrepôts$Sous-sol completMurs de fondation + dalleTrès courant au Québec$$$Pieux vissésPieux métalliques vissésSol instable, chalets$$Pieux forésPieux de béton coulés in situCommercial, industriel$$$$", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-32", "url": "/seance/07/#p7-32", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Types de fondations au Québec", "text": "Le sous-sol complet est la norme résidentielle au Québec, pour deux raisons qui se renforcent : la profondeur de gel élevée oblige de toute façon à excaver profondément pour asseoir les semelles sous la ligne de gel, et le volume ainsi créé fournit de l'espace habitable supplémentaire à coût marginal modeste. Un évaluateur qui applique mécaniquement des coûts unitaires américains — où la dalle sur sol domine dans plusieurs États — sous-estimera systématiquement le coût des fondations québécoises.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-31", "url": "/seance/07/#quebec-7-31", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "le sous-sol complet, norme québécoise", "text": "Le sous-sol complet est la norme résidentielle au Québec, pour deux raisons qui se renforcent : la profondeur de gel élevée oblige de toute façon à excaver profondément pour asseoir les semelles sous la ligne de gel, et le volume ainsi créé fournit de l'espace habitable supplémentaire à coût marginal modeste. Un évaluateur qui applique mécaniquement des coûts unitaires américains — où la dalle sur sol domine dans plusieurs États — sous-estimera systématiquement le coût des fondations québécoises.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-33", "url": "/seance/07/#p7-33", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Profondeur de gel et coûts d'excavation", "text": "Le Code de construction du Québec (Québec, 2022) exige que les semelles soient situées sous la ligne de gel◆Semelles sous la ligne de gel : 1,2 m à Montréal, plus de 1,8 m sur la Côte-Nord., afin d'éviter le soulèvement des fondations lors des cycles de gel et de dégel. Cette profondeur varie considérablement selon la région :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-34", "url": "/seance/07/#p7-34", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Profondeur de gel et coûts d'excavation", "text": "Plus la profondeur de gel est grande, plus l'excavation coûte cher : l'écart atteint 5 à 15 % sur le poste fondations entre Montréal et le Saguenay. La préparation du site suit une séquence bien établie — déboisement et essouchement, excavation principale, mise en forme du fond de fouille, installation du drain français, pose de la membrane et du gravier, puis remblayage après la coulée des fondations — et chaque étape a son coût. L'excavation elle-même se facture au volume, autour de 8 à 15 $/pi3 selon l'accessibilité du site et la nature du sol; le drain français représente un forfait de 3 000 à 6 000 $, le lit de gravier et sa compaction 2 à 4 $/pi2, l'imperméabilisation des murs 2 500 à 5 000 $, et le remblayage final 3 000 à 8 000 $. Pris isolément, aucun de ces montants n'est spectaculaire; additionnés, ils expliquent pourquoi le trou dans le sol — avant même la première goutte de béton — peut consommer 15 000 à 25 000 $ du budget.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-36", "url": "/seance/07/#p7-36", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Profondeur de gel et coûts d'excavation", "text": "Un sol argileux peut exiger un surdimensionnement des drains (+20 à +30 %), et la présence de roc peut faire exploser le coût d'excavation (dynamitage ou brise-roche). Lors de l'inspection, notez les indices : secteur reconnu argileux (une partie de la rive nord de Montréal, certains secteurs de Gatineau), affleurements rocheux, fissures en escalier sur les fondations voisines.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-35", "url": "/seance/07/#attention-7-35", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "le type de sol change la donne", "text": "Un sol argileux peut exiger un surdimensionnement des drains (+20 à +30 %), et la présence de roc peut faire exploser le coût d'excavation (dynamitage ou brise-roche). Lors de l'inspection, notez les indices : secteur reconnu argileux (une partie de la rive nord de Montréal, certains secteurs de Gatineau), affleurements rocheux, fissures en escalier sur les fondations voisines.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-bordereaufondations", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-bordereaufondations", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.3", "text": "Coûts détaillés des fondations — sous-sol type de 1 200 pi2 (coûts directs indicatifs 2025–2026) ÉlémentCoût unitaireSous-sol typeSemelles (béton + armature)15–25 $/pi lin.3 000–5 000 $Murs de fondation (béton coulé)20–35 $/pi215 000–25 000 $Dalle de sous-sol (4 po)6–10 $/pi27 000–12 000 $Imperméabilisation4–8 $/pi2 de mur3 000–6 000 $Drain françaisforfait3 500–6 000 $Colonnes et poteaux200–400 $/unité800–1 600 $Total fondations32 000–56 000 $", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-38", "url": "/seance/07/#p7-38", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Bordereau détaillé des fondations", "text": "Pour un sous-sol complet, comptez environ 25 à 45 $/pi2 de superficie habitable pour l'ensemble du poste fondations. C'est le genre de règle du pouce qu'un évaluateur garde en tête pour tester en quelques secondes la vraisemblance d'un bordereau soumis par un tiers.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-37", "url": "/seance/07/#terrain-7-37", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "règle pratique", "text": "Pour un sous-sol complet, comptez environ 25 à 45 $/pi2 de superficie habitable pour l'ensemble du poste fondations. C'est le genre de règle du pouce qu'un évaluateur garde en tête pour tester en quelques secondes la vraisemblance d'un bordereau soumis par un tiers.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-charpente", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-charpente", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.4", "text": "Systèmes structuraux — coûts directs indicatifs 2025–2026 MatériauCaractéristiquesUsage typiqueCoût / pi2Bois d'œuvreLéger, facile, rapideRésidentiel12–20 $AcierRésistant, grandes portéesCommercial, industriel18–30 $Béton arméDurable, résistant au feuMultiétages25–45 $Bois d'ingénieriePerformant, écologiqueRésidentiel haut de gamme15–25 $Hybride (bois-acier)FlexibilitéCommercial léger20–35 $", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-39", "url": "/seance/07/#p7-39", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Charpente, planchers et toit", "text": "Au Québec, la charpente à ossature de bois (montants de 24 et 26) demeure le standard de l'unifamiliale; le bois d'ingénierie (poutrelles en I, LVL) gagne du terrain pour les longues portées. Pour les planchers structuraux, les solives de bois (210, 212) coûtent 8–14 $/pi2, les poutrelles en I (TJI) 10–16 $/pi2, la dalle de béton sur pontage 15–25 $/pi2 et les prédalles 20–30 $/pi2. Pour la structure de toit : fermes préfabriquées 6–12 $/pi2, chevrons construits sur place 10–18 $/pi2, pontage d'acier commercial 8–14 $/pi2, toit plat 12–20 $/pi2.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-41", "url": "/seance/07/#p7-41", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Charpente, planchers et toit", "text": "Distinguez soigneusement la structure du toit (fermes, chevrons — longue durée de vie) du revêtement de toiture (bardeaux, membrane — courte durée de vie, 20 à 30 ans). Ces deux éléments appartiennent à des catégories de coûts différentes et, surtout, se déprécieront selon des logiques différentes au bloc 4. Un rapport qui les amalgame produira une ventilation de dépréciation incohérente.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-40", "url": "/seance/07/#attention-7-40", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "structure de toit @@M673@@ revêtement de toiture", "text": "Distinguez soigneusement la structure du toit (fermes, chevrons — longue durée de vie) du revêtement de toiture (bardeaux, membrane — courte durée de vie, 20 à 30 ans). Ces deux éléments appartiennent à des catégories de coûts différentes et, surtout, se déprécieront selon des logiques différentes au bloc 4. Un rapport qui les amalgame produira une ventilation de dépréciation incohérente.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-42", "url": "/seance/07/#p7-42", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et composantes", "text": "L'enveloppe est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement 22 à 28 % des coûts directs — le poste le plus lourd.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-2", "url": "/seance/07/#def-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.2 — enveloppe du bâtiment", "text": "L'enveloppe est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement 22 à 28 % des coûts directs — le poste le plus lourd.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-43", "url": "/seance/07/#p7-43", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et composantes", "text": "Que l'enveloppe soit le poste le plus lourd n'a rien d'un hasard climatique : c'est la conséquence directe du mandat qu'on lui confie sous nos latitudes. Entre un mois de janvier à ° C et un mois de juillet à ° C, l'enveloppe québécoise doit gérer un écart thermique de 60 degrés, des cycles de gel-dégel répétés, des charges de neige importantes et la migration de vapeur d'eau qui en découle. Chaque exigence se paie en matériaux — isolants plus épais, pare-air et pare-vapeur continus, fenestration à haute performance — et en main-d'œuvre de pose. C'est aussi pourquoi les coûts unitaires américains, conçus pour des climats plus cléments, doivent toujours être majorés avant d'être transposés ici.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-revetements", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-revetements", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.5", "text": "Revêtements muraux extérieurs — coûts et durées de vie (indicatif 2025–2026, durées typiques des guides de coûts) RevêtementCoût / pi2Durée de vieEntretienBrique d'argile18–30 $50–100 ansFaiblePierre naturelle35–65 $75–100+ ansFaiblePlacage de pierre20–40 $40–60 ansMoyenVinyle (PVC)4–8 $20–30 ansFaibleFibrociment / bois d'ingénierie8–14 $30–50 ansMoyenBois (clin, bardeaux)10–20 $20–40 ansÉlevéAluminium5–10 $25–35 ansFaibleCrépi / stucco8–15 $25–40 ansMoyen", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-44", "url": "/seance/07/#p7-44", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Revêtements extérieurs", "text": "Sur le marché québécois, la brique domine les segments de qualité moyenne à supérieure, tandis que le vinyle domine le segment économique. Le rapport de coût entre les deux (de l'ordre de 4 pour 1 au pi2 de mur) explique une part importante de l'écart de coût entre un bungalow d'entrée de gamme et son équivalent de qualité moyenne. Le choix du revêtement est d'ailleurs un excellent exemple de l'arbitrage coût initial contre coût de cycle de vie : la brique coûte quatre fois plus cher à la pose, mais elle traverse un demi-siècle sans autre entretien qu'un rejointoiement occasionnel, alors que le clin de bois exige une peinture régulière et que le vinyle bas de gamme se décolore et fragilise au gel. Les guides de coûts capturent le premier terme de l'arbitrage; l'inspection et l'analyse de la dépréciation captureront le second. On observe aussi une convention sociale bien ancrée dans les quartiers de Gatineau comme d'ailleurs au Québec : brique en façade, vinyle ou fibrociment sur les côtés et l'arrière — un compromis qui maximise l'effet perçu au moindre coût, et que le bordereau doit refléter en ventilant les superficies murales par matériau plutôt qu'en appliquant un taux unique.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-45", "url": "/seance/07/#p7-45", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Isolation : les exigences du Code", "text": "Le Code de construction du Québec impose des valeurs d'isolation parmi les plus élevées en Amérique du Nord◆Murs hors sol : R-24,5 min. Toit sous comble : R-59,2 min. :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-46", "url": "/seance/07/#p7-46", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Isolation : les exigences du Code", "text": "Ces exigences ajoutent 8 à 15 % au coût de l'enveloppe par rapport au Code national du bâtiment. Quant au choix de l'isolant, il se fait sur trois axes : la valeur R par pouce, le coût au pi2 et l'application visée. La laine de fibre de verre (R-3,2/po; 0,50–1,50 $/pi2) reste le choix économique pour murs et combles; le polyuréthane giclé (R-6,0/po; 1,50–3,50 $/pi2) est en forte croissance au Québec pour sa performance et son étanchéité à l'air — comptez 3 à 6 $/pi2 pour des murs extérieurs complets; la cellulose soufflée (R-3,5/po; 0,40–0,80 $/pi2) domine les combles; les polystyrènes expansé et extrudé servent surtout aux fondations et à l'isolation extérieure.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-47", "url": "/seance/07/#p7-47", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Toiture et fenestration", "text": "Pour les revêtements de toiture, le marché québécois est très concentré : les bardeaux d'asphalte couvrent plus de 80 % du parc résidentiel (4–7 $/pi2, 20–30 ans; version architecturale : 6–10 $/pi2, 30–50 ans), la tôle progresse (à baguettes 8–14 $; à joints debout 10–18 $, durée 50–75 ans), et les toits plats sont dominés par la membrane élastomère (8–14 $/pi2, 25–35 ans), suivie du TPO et de l'EPDM. L'ardoise naturelle (20–40 $/pi2, 75–100 ans et plus) demeure un produit de niche patrimonial.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-48", "url": "/seance/07/#p7-48", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Toiture et fenestration", "text": "Côté fenestration, le PVC domine le marché résidentiel québécois, avec le double vitrage comme minimum réglementaire de fait et le triple vitrage en progression :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-50", "url": "/seance/07/#p7-50", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Toiture et fenestration", "text": "Le coût d'une fenêtre varie du simple au triple selon le matériau et le vitrage. Pour une résidence typique de 15 à 20 fenêtres, le budget fenestration atteint 10 000 à 25 000 $, soit environ 5 à 8 % des coûts directs. Comptez les fenêtres lors de l'inspection et notez leur type : c'est une donnée d'entrée directe du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-49", "url": "/seance/07/#attention-7-49", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "un poste facile à sous-estimer", "text": "Le coût d'une fenêtre varie du simple au triple selon le matériau et le vitrage. Pour une résidence typique de 15 à 20 fenêtres, le budget fenestration atteint 10 000 à 25 000 $, soit environ 5 à 8 % des coûts directs. Comptez les fenêtres lors de l'inspection et notez leur type : c'est une donnée d'entrée directe du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-enveloppe", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-enveloppe", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.6", "text": "Coûts de l'enveloppe — résidence de 1 500 pi2 de qualité moyenne (coûts directs indicatifs 2025–2026) ÉlémentCoût estimé% de l'enveloppeRevêtement extérieur (brique)18 000–30 000 $30–35 %Isolation complète8 000–15 000 $15–20 %Revêtement de toiture8 000–15 000 $15–18 %Fenêtres et portes extérieures12 000–25 000 $20–25 %Pare-air / pare-vapeur2 000–4 000 $3–5 %Solins, fascias, soffites3 000–6 000 $5–8 %Total enveloppe51 000–95 000 $100 %", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-52", "url": "/seance/07/#p7-52", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Bordereau récapitulatif de l'enveloppe", "text": "Environ 35 à 65 $/pi2 de superficie habitable pour l'enveloppe complète d'une résidence de qualité moyenne.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-51", "url": "/seance/07/#terrain-7-51", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "ordre de grandeur à mémoriser", "text": "Environ 35 à 65 $/pi2 de superficie habitable pour l'enveloppe complète d'une résidence de qualité moyenne.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-53", "url": "/seance/07/#p7-53", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble : trois systèmes, 18–22 % des coûts", "text": "Les systèmes mécaniques assurent le confort, la sécurité et la fonctionnalité du bâtiment. Trois familles se partagent 18 à 22 % des coûts directs : le CVAC◆CVAC Chauffage, ventilation et conditionnement d'air — 8–12 % des coûts directs. (chauffage, ventilation, climatisation : 8–12 %), la plomberie (alimentation, évacuation, chauffe-eau, appareils sanitaires : 5–7 %) et l'électricité (entrée, panneau, câblage, éclairage : 5–7 %).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-55", "url": "/seance/07/#p7-55", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble : trois systèmes, 18–22 % des coûts", "text": "Ces systèmes sont en grande partie dissimulés dans les murs, plafonds et planchers. L'évaluateur les identifie par des indices visibles : capacité du panneau électrique (100, 200 ou 400 A), type de plinthes ou présence de conduits, âge inscrit sur le chauffe-eau, présence d'un VRC dans la salle mécanique, unité extérieure de thermopompe. Une inspection méthodique de la salle mécanique renseigne plus sur la qualité du bâtiment que dix minutes dans le salon.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-54", "url": "/seance/07/#terrain-7-54", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "des systèmes cachés qu'il faut savoir lire", "text": "Ces systèmes sont en grande partie dissimulés dans les murs, plafonds et planchers. L'évaluateur les identifie par des indices visibles : capacité du panneau électrique (100, 200 ou 400 A), type de plinthes ou présence de conduits, âge inscrit sur le chauffe-eau, présence d'un VRC dans la salle mécanique, unité extérieure de thermopompe. Une inspection méthodique de la salle mécanique renseigne plus sur la qualité du bâtiment que dix minutes dans le salon.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-chauffage", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-chauffage", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.7", "text": "Systèmes de chauffage — prix installés indicatifs 2025–2026 SystèmeCoût installéDurée de vieEfficacitéPlinthes électriques3 000–6 000 $20–25 ans100 %Fournaise électrique + conduits6 000–12 000 $20–25 ans100 %Thermopompe murale (bibloc)4 000–8 000 $15–20 ansCOP 2,5–3,5Thermopompe centrale8 000–15 000 $15–20 ansCOP 2,5–3,5Géothermie25 000–45 000 $20–25 ansCOP 3,0–5,0Biénergie (électricité + mazout)10 000–18 000 $20–25 ansVariablePlancher radiant8 000–20 000 ", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-57", "url": "/seance/07/#p7-57", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le chauffage au Québec", "text": "Plus de 80 % des résidences québécoises chauffent à l'électricité (tarif D d'Hydro-Québec) — une singularité nord-américaine qui découle du coût historiquement bas de l'hydroélectricité. Les thermopompes croissent rapidement, soutenues par les programmes de subvention. Le chauffage au mazout, en voie de disparition réglementée, est désormais un indice de désuétude fonctionnelle (séance 11) plutôt qu'une simple caractéristique.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-56", "url": "/seance/07/#quebec-7-56", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "un parc massivement électrique", "text": "Plus de 80 % des résidences québécoises chauffent à l'électricité (tarif D d'Hydro-Québec) — une singularité nord-américaine qui découle du coût historiquement bas de l'hydroélectricité. Les thermopompes croissent rapidement, soutenues par les programmes de subvention. Le chauffage au mazout, en voie de disparition réglementée, est désormais un indice de désuétude fonctionnelle (séance 11) plutôt qu'une simple caractéristique.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-58", "url": "/seance/07/#p7-58", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le chauffage au Québec", "text": "Sur la ventilation : le VRC (ventilateur récupérateur de chaleur, 2 500–5 000 $) est obligatoire dans le neuf en vertu du Code de construction; le VRE coûte 3 000–6 000 $, les conduits 1 500–4 000 $. La climatisation demeure un ajout de valeur, non une nécessité : climatiseur central 4 000–8 000 $, unité murale bibloc 2 000–5 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-59", "url": "/seance/07/#p7-59", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cas de la géothermie : coût élevé, valeur incertaine", "text": "La géothermie exploite la température constante du sol (8–10 ° C). Son installation se décompose ainsi : forage des puits verticaux (10 000–20 000 $), boucle souterraine (5 000–10 000 $), thermopompe géothermique (8 000–15 000 $), conduits et distribution (3 000–6 000 $), pour un total de 25 000 à 45 000 $. Le rendement est excellent (COP de 3,0 à 5,0, économies de chauffage de 40 à 60 %), mais le retour sur investissement s'étale sur 8 à 15 ans.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-61", "url": "/seance/07/#p7-61", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cas de la géothermie : coût élevé, valeur incertaine", "text": "Le coût élevé de la géothermie n'est pas toujours reconnu par le marché : sa contribution à la valeur peut être inférieure à son coût. C'est un cas classique de suradéquation que nous quantifierons à la séance 11 (dépréciation fonctionnelle). Retenez dès maintenant le principe : coût valeur, surtout pour les équipements dont l'acheteur type ne paie pas le plein prix.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-60", "url": "/seance/07/#attention-7-60", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "suradéquation en germe", "text": "Le coût élevé de la géothermie n'est pas toujours reconnu par le marché : sa contribution à la valeur peut être inférieure à son coût. C'est un cas classique de suradéquation que nous quantifierons à la séance 11 (dépréciation fonctionnelle). Retenez dès maintenant le principe : coût valeur, surtout pour les équipements dont l'acheteur type ne paie pas le plein prix.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-62", "url": "/seance/07/#p7-62", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Plomberie", "text": "L'alimentation comprend l'entrée d'eau (cuivre ou PEX, 1 500–3 500 $), la distribution intérieure (3 000–7 000 $), la robinetterie (2 000–8 000 $) et, hors réseau municipal, la pompe de puits (2 000–5 000 $). L'évacuation comprend le drain principal (1 500–3 000 $), le réseau d'évacuation et les évents (2 500–6 500 $), le raccordement à l'égout (2 000–5 000 $) et, hors réseau, la fosse septique (8 000–20 000 $). Le PEX remplace progressivement le cuivre en alimentation; le PVC/ABS est standard en évacuation.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-63", "url": "/seance/07/#p7-63", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Plomberie", "text": "Pour les appareils : chauffe-eau électrique de 60 gallons 800–1 500 $ (durée 10–15 ans — notez l'âge à l'inspection, les assureurs l'exigent), chauffe-eau instantané 1 500–3 500 $, baignoire 400–1 200 $, douche 600–2 500 $, toilette 250–800 $. Budget total plomberie d'une résidence de 2,5 salles de bain : 15 000 à 35 000 $, soit 5–7 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-64", "url": "/seance/07/#p7-64", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Électricité", "text": "L'entrée électrique se décline en trois calibres◆Panneau 100 A = bâti ancien; 200 A = standard actuel; 400 A = grande résidence tout-électrique. : 100 A (petites résidences, bâti ancien), 200 A (standard actuel) et 400 A (grandes résidences tout-électrique). Coût de l'entrée : 2 000–5 000 $; panneau 200 A : 1 500–3 000 $; câblage résidentiel complet : 6 000–15 000 $; prises 80–150 $ l'unité et circuits spécialisés 300–800 $. L'installation doit être conforme au chapitre Électricité du Code de construction du Québec (code canadien CSA C22.1). S'ajoutent l'éclairage (budget total 3 000–10 000 $) et les installations spéciales : détecteurs 300–600 $, alarme 1 000–3 000 $, câblage réseau 1 000–3 000 $, borne de recharge pour véhicule électrique 1 500–3 000 $ (de plus en plus courante dans le neuf), génératrice 5 000–15 000 $. Budget électricité total : 15 000 à 35 000 $ (5–7 % des coûts directs).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-65", "url": "/seance/07/#p7-65", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Les finitions intérieures regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent 15 à 20 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-3", "url": "/seance/07/#def-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.3 — finitions intérieures", "text": "Les finitions intérieures regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent 15 à 20 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-66", "url": "/seance/07/#p7-66", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Trois caractéristiques en font le poste le plus délicat à calibrer. D'abord, les finitions ont un impact démesuré sur la perception de qualité : c'est ce que l'acheteur voit. Ensuite, leur durée de vie est plus courte que celle de la structure, ce qui en fait un contributeur majeur à la dépréciation physique. Enfin, la variabilité des coûts y est extrême — du simple au triple, et davantage pour les cuisines.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-67", "url": "/seance/07/#p7-67", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Cette asymétrie entre le visible et l'important est un piège cognitif bien documenté. Deux bungalows structurellement identiques, l'un aux finitions défraîchies, l'autre fraîchement « rafraîchi » pour la vente, produiront sur le visiteur des impressions de valeur très différentes — alors que l'écart de coût réel entre les deux se limite peut-être à 25 000 $ de peinture, de planchers et de quincaillerie. L'évaluateur discipliné inverse la démarche intuitive de l'acheteur : il chiffre d'abord ce qui ne se voit pas (structure, enveloppe, mécanique), puis calibre froidement les finitions au moyen d'une grille de qualité, précisément pour ne pas laisser l'impression d'ensemble contaminer chaque poste du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-68", "url": "/seance/07/#p7-68", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Les cloisons de gypse standard coûtent 3–5 $/pi2 de mur (résistant à l'humidité 4–6 $; type X coupe-feu 4–7 $; cloison insonorisée 8–15 $). Budget cloisons complet (gypse, joints, ponçage, peinture, ossature intérieure) d'une résidence de 1 500 pi2 : 8 000–15 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-planchers", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-planchers", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.8", "text": "Revêtements de sol — coûts directs indicatifs 2025–2026 MatériauCoût / pi2Durée de vieNiveauVinyle en feuille2–5 $10–20 ansÉconomiqueVinyle de luxe (LVP/LVT)4–10 $15–25 ansMoyenLaminé (flottant)3–8 $10–20 ansMoyenBois franc (chêne, érable)8–16 $30–50+ ansSupérieurBois d'ingénierie6–14 $20–35 ansSupérieurCéramique / porcelaine6–25 $25–50 ansVariablePierre naturelle15–40 $40–60+ ansLuxeTapis3–10 $8–15 ansVariable", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-69", "url": "/seance/07/#p7-69", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La cuisine : le poste roi", "text": "La cuisine est le poste de finition intérieure le plus coûteux, et celui où l'écart entre gammes est le plus spectaculaire◆Armoires : de la mélamine au sur-mesure, un rapport de plus de 8 pour 1. : armoires en mélamine 3 000–6 000 $ (10 pi linéaires), thermoplastique 6 000–12 000 $, bois massif 12 000–25 000 $, sur mesure 25 000–50 000 $ et plus. Pour les comptoirs (au pi linéaire) : stratifié 30–60 $, quartz 60–120 $, granite 50–100 $, marbre 80–200 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-71", "url": "/seance/07/#p7-71", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La cuisine : le poste roi", "text": "Le quartz a largement supplanté le granite comme choix de qualité supérieure au Québec depuis le milieu des années 2010. Un comptoir de granite dans une cuisine autrement récente suggère une rénovation des années 2005–2015; un stratifié à motif bois, les années 1990. Ces repères servent autant à estimer l'âge effectif des finitions (bloc 4) qu'à calibrer leur niveau de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-70", "url": "/seance/07/#terrain-7-70", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "dater une cuisine d'un coup d'œil", "text": "Le quartz a largement supplanté le granite comme choix de qualité supérieure au Québec depuis le milieu des années 2010. Un comptoir de granite dans une cuisine autrement récente suggère une rénovation des années 2005–2015; un stratifié à motif bois, les années 1990. Ces repères servent autant à estimer l'âge effectif des finitions (bloc 4) qu'à calibrer leur niveau de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-72", "url": "/seance/07/#p7-72", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La cuisine : le poste roi", "text": "S'ajoutent la peinture complète (3–6 $/pi2 habitable; 5 000–10 000 $ en standard), les plinthes (2–4 $/pi lin. en MDF), les moulures de couronne (5–15 $/pi lin.), les portes intérieures (200–800 $ chacune) et la quincaillerie (500–3 000 $) — budget combiné typique de 10 000 à 25 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-qualite", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-qualite", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.9", "text": "Grille de calibration des niveaux de qualité des finitions ÉlémentÉconomiqueStandardSupérieurLuxePlanchersVinyleLaminé/LVPBois francPierreArmoiresMélamineThermoplastiqueBoisSur mesureComptoirsStratifiéQuartz d'entréeQuartz/graniteMarbreSalle de bainAcryliqueCéramiquePorcelainePierrePortes intérieuresCreusesSemi-pleinesPleinesBois massifCoût / pi220 $30 $45 $70 $ et plus", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-74", "url": "/seance/07/#p7-74", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Calibrer le niveau de qualité", "text": "L'écart entre les niveaux économique et luxe peut atteindre 3 pour 1 et plus. Mal calibrer le niveau de qualité observé — confondre du LVP avec du bois franc, ou une cuisine thermoplastique avec du sur-mesure — produit des erreurs majeures sur le bordereau. C'est précisément pour uniformiser ce jugement que les guides de coûts définissent des classes de qualité (la classe C de Marshall & Swift, par exemple).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-73", "url": "/seance/07/#attention-7-73", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "l'erreur de calibration, erreur capitale", "text": "L'écart entre les niveaux économique et luxe peut atteindre 3 pour 1 et plus. Mal calibrer le niveau de qualité observé — confondre du LVP avec du bois franc, ou une cuisine thermoplastique avec du sur-mesure — produit des erreurs majeures sur le bordereau. C'est précisément pour uniformiser ce jugement que les guides de coûts définissent des classes de qualité (la classe C de Marshall & Swift, par exemple).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-75", "url": "/seance/07/#p7-75", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions extérieures et aménagement du site", "text": "Les finitions extérieures regroupent les aménagements situés hors de l'enveloppe : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent 5 à 8 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-4", "url": "/seance/07/#def-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.4 — finitions extérieures", "text": "Les finitions extérieures regroupent les aménagements situés hors de l'enveloppe : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent 5 à 8 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-76", "url": "/seance/07/#p7-76", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions extérieures et aménagement du site", "text": "Quelques repères : entrée d'asphalte 3 000–8 000 $ (pavé uni : 8 000–20 000 $); terrasse en bois traité 3 000–10 000 $ (composite : 8 000–20 000 $); patio en pavé uni 5 000–15 000 $; clôture de bois 25–40 $/pi lin.; aménagement paysager 5 000–25 000 $ (gazon 1–3 $/pi2, murets 30–80 $/pi lin., irrigation 3 000–8 000 $); trottoirs de béton 8–15 $/pi2; balcon ou galerie 5 000–15 000 $; remise 2 000–10 000 $; piscine creusée 30 000–80 000 $, hors terre 3 000–10 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-78", "url": "/seance/07/#p7-78", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions extérieures et aménagement du site", "text": "Au Québec, la piscine creusée est l'exemple canonique de la suradéquation : sa contribution à la valeur marchande est fréquemment limitée à 30 à 50 % de son coût. La saison courte, les coûts d'entretien et le bassin d'acheteurs réduit expliquent cette décote. Dans un bordereau de coût neuf, la piscine figure à plein coût; dans l'estimation de la valeur, la différence ressortira en dépréciation fonctionnelle (séance 11).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-77", "url": "/seance/07/#attention-7-77", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "la piscine creusée, suradéquation type", "text": "Au Québec, la piscine creusée est l'exemple canonique de la suradéquation : sa contribution à la valeur marchande est fréquemment limitée à 30 à 50 % de son coût. La saison courte, les coûts d'entretien et le bassin d'acheteurs réduit expliquent cette décote. Dans un bordereau de coût neuf, la piscine figure à plein coût; dans l'estimation de la valeur, la différence ressortira en dépréciation fonctionnelle (séance 11).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-79", "url": "/seance/07/#p7-79", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Équipements spécialisés", "text": "Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour 3 à 7 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-5", "url": "/seance/07/#def-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.5 — équipements spécialisés", "text": "Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour 3 à 7 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-80", "url": "/seance/07/#p7-80", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Équipements spécialisés", "text": "En résidentiel : ascenseur 25 000–60 000 $, gicleurs 3 000–8 000 $, système de sécurité complet 3 000–15 000 $, domotique 5 000–30 000 $, aspirateur central 1 500–3 500 $. En commercial et industriel, les ordres de grandeur changent d'échelle : ascenseur commercial 80 000–200 000 $, alarme incendie centralisée 10 000–50 000 $, gicleurs 3–6 $/pi2, monte-charge 50 000–150 000 $, quai de chargement 15 000–40 000 $ l'unité, unité de toit CVAC 20 000–80 000 $, groupe électrogène 15 000–100 000 $, pont roulant 30 000–150 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-82", "url": "/seance/07/#p7-82", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Équipements spécialisés", "text": "En commercial et industriel, distinguez rigoureusement les équipements liés au bâtiment (inclus dans le coût : gicleurs, ascenseur, quai) de ceux liés à l'exploitation de l'occupant (biens meubles, exclus : machines de production, rayonnages, équipement de cuisine d'un restaurant). La ligne de partage : l'équipement suivrait-il l'immeuble lors d'une vente, ou suivrait-il l'entreprise?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-81", "url": "/seance/07/#attention-7-81", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "bâtiment ou exploitation?", "text": "En commercial et industriel, distinguez rigoureusement les équipements liés au bâtiment (inclus dans le coût : gicleurs, ascenseur, quai) de ceux liés à l'exploitation de l'occupant (biens meubles, exclus : machines de production, rayonnages, équipement de cuisine d'un restaurant). La ligne de partage : l'équipement suivrait-il l'immeuble lors d'une vente, ou suivrait-il l'entreprise?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-83", "url": "/seance/07/#p7-83", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Les trois références professionnelles", "text": "L'évaluateur n'invente pas ses coûts unitaires : il les tire de guides de coûts publiés et reconnus, qu'il ajuste à la région et à la date. Trois références dominent la pratique nord-américaine.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-84", "url": "/seance/07/#p7-84", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Les trois références professionnelles", "text": "Le Canadian Cost Guide d'Altus Group (Altus Group, 2026), publié annuellement, est la référence canadienne : coûts au pi2 par type de bâtiment et par ville, ventilation par composante, index régional canadien. Son sommaire est diffusé publiquement; les données détaillées sont payantes. Le Marshall & Swift Valuation Service (Marshall & Swift, 2025) (CoreLogic) est le guide de référence pour l'évaluation par la méthode du coût : coûts par section (méthode Calculator) ou par composante (méthode Segregated), multiplicateurs régionaux, index mensuels et tables de dépréciation intégrées. RSMeans (RSMeans, 2025) offre le niveau de détail le plus fin (prix unitaires par corps de métier), orienté vers l'estimation en construction.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-guides", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-guides", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.10", "text": "Comparaison des trois guides de coûts CritèreAltus GroupMarshall & SwiftRSMeansOrigineCanadaÉtats-UnisÉtats-UnisFréquenceAnnuelleMensuelleAnnuelleCoûts inclusDirects + indirectsVariable (section)DirectsAjustement QuébecDirectMultiplicateurMultiplicateurNiveau de détailModéréÉlevéTrès élevéUsage principalVérificationÉvaluationEstimationAccèsSommaire publicAbonnementAbonnement", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-85", "url": "/seance/07/#p7-85", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "La méthode Calculator suit cinq étapes : sélectionner le type de bâtiment, identifier la classe de qualité, appliquer le coût de base au pi2, ajuster pour la superficie, le nombre d'étages et la hauteur, puis appliquer le multiplicateur régional et l'index de date.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-86", "url": "/seance/07/#p7-86", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "Soit un bungalow résidentiel d'un étage avec sous-sol, de classe de qualité moyenne (classe C) et de 1 500 pi2. Le guide donne un coût de base de 135 $ US/pi2 pour ce gabarit; la table d'ajustement de superficie commande un facteur de 1,02 (le bâtiment est légèrement plus petit que le modèle de référence, et les coûts fixes s'y diluent moins). On applique ensuite le multiplicateur régional de Gatineau (1,15), la conversion en dollars canadiens (1,36) et l'index de date qui ramène le manuel au moment de l'évaluation (1,04) :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-87", "url": "/seance/07/#p7-87", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "Pour 1 500 pi2 : environ 336 000 $. Ce montant inclut une portion des coûts indirects selon la définition du guide — il n'est donc pas directement comparable à un bordereau de coûts directs purs. Toujours vérifier ce que le guide inclut.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "ex-7-1", "url": "/seance/07/#ex-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.1 — lecture de Marshall & Swift pour un bungalow de Gatineau", "text": "Soit un bungalow résidentiel d'un étage avec sous-sol, de classe de qualité moyenne (classe C) et de 1 500 pi2. Le guide donne un coût de base de 135 $ US/pi2 pour ce gabarit; la table d'ajustement de superficie commande un facteur de 1,02 (le bâtiment est légèrement plus petit que le modèle de référence, et les coûts fixes s'y diluent moins). On applique ensuite le multiplicateur régional de Gatineau (1,15), la conversion en dollars canadiens (1,36) et l'index de date qui ramène le manuel au moment de l'évaluation (1,04) : Pour 1 500 pi2 : environ 336 000 $. Ce montant inclut une portion des coûts indirects selon la définition du guide — il n'est donc pas directement comparable à un bordereau de coûts directs purs. Toujours vérifier ce que le guide inclut.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-89", "url": "/seance/07/#p7-89", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "Utilisez au moins deux sources pour valider toute estimation de coûts. L'écart acceptable entre guides est généralement de 10 à 15 %; au-delà, il faut investiguer : définitions différentes (directs seuls ou coût complet?), classes de qualité mal appariées, multiplicateur régional périmé, ou simple erreur de calcul.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "aretenir-7-88", "url": "/seance/07/#aretenir-7-88", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "aretenir", "title": "la règle des deux sources", "text": "Utilisez au moins deux sources pour valider toute estimation de coûts. L'écart acceptable entre guides est généralement de 10 à 15 %; au-delà, il faut investiguer : définitions différentes (directs seuls ou coût complet?), classes de qualité mal appariées, multiplicateur régional périmé, ou simple erreur de calcul.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-90", "url": "/seance/07/#p7-90", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Documenter ses sources dans le rapport", "text": "L'usage des guides emporte une obligation professionnelle : la traçabilité. Un rapport conforme aux normes de pratique ne se contente pas d'affirmer « coût de remplacement estimé à 216 $/pi2 »; il précise le guide utilisé et son millésime, la classe de qualité retenue et les raisons de ce classement, les multiplicateurs appliqués (région, date, change s'il y a lieu) et, idéalement, la seconde source ayant servi de contre-vérification. Cette discipline n'est pas de la bureaucratie : elle rend l'estimation auditable. Devant un tribunal administratif ou dans une contestation d'évaluation municipale, la partie adverse refera le calcul; si la classe de qualité ou l'index de date ne sont pas documentés, l'estimation entière devient indéfendable, si juste soit-elle. La règle des deux sources, elle, protège contre le biais d'ancrage : celui qui ne consulte qu'un guide finit par prendre ses fourchettes pour la réalité du marché.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-91", "url": "/seance/07/#p7-91", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Facteurs de variation régionale et conjoncturelle", "text": "Les coûts montent avec : l'éloignement (transport des matériaux et de la main-d'œuvre), un sol difficile (roc, argile) ou une topographie en pente, des exigences énergétiques ou réglementaires supérieures, des matériaux haut de gamme, une architecture complexe et la pénurie de main-d'œuvre spécialisée. Ils baissent avec : la construction en série et les plans standardisés (lotissements), un terrain plat et un sol favorable, les économies d'échelle, la proximité des fournisseurs et la saison creuse de certains corps de métier.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-93", "url": "/seance/07/#p7-93", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Facteurs de variation régionale et conjoncturelle", "text": "Les coûts de construction varient de 15 à 25 % entre Montréal et les régions éloignées (Côte-Nord, Abitibi, Gaspésie). L'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (Statistique Canada, 2026) permet en outre de suivre l'évolution temporelle des coûts pour l'indexation (méthode du coût indexé, séance 6).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-92", "url": "/seance/07/#quebec-7-92", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "variation régionale", "text": "Les coûts de construction varient de 15 à 25 % entre Montréal et les régions éloignées (Côte-Nord, Abitibi, Gaspésie). L'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (Statistique Canada, 2026) permet en outre de suivre l'évolution temporelle des coûts pour l'indexation (méthode du coût indexé, séance 6).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-95", "url": "/seance/07/#p7-95", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Facteurs de variation régionale et conjoncturelle", "text": "Le coût obtenu par un constructeur en série n'est pas toujours représentatif du coût qu'assumerait un acheteur individuel faisant construire à l'unité. Le rapport d'évaluation doit préciser l'hypothèse retenue : coût pour qui, dans quel scénario de construction?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "remarque-7-94", "url": "/seance/07/#remarque-7-94", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "remarque", "title": "coût du constructeur en série vs coût de l'acheteur individuel", "text": "Le coût obtenu par un constructeur en série n'est pas toujours représentatif du coût qu'assumerait un acheteur individuel faisant construire à l'unité. Le rapport d'évaluation doit préciser l'hypothèse retenue : coût pour qui, dans quel scénario de construction?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-96", "url": "/seance/07/#p7-96", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le bungalow type sous trois niveaux de qualité", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:bungalow}@@ assemble tout le chapitre : le même bungalow de 1 500 pi2 (sous-sol complet, garage simple attaché, banlieue québécoise), chiffré aux trois niveaux de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-bungalow", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-bungalow", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.11", "text": "Bordereau de coûts directs — bungalow de 1 500 pi2 selon le niveau de qualité (indicatif 2025–2026) ComposanteÉconomiqueMoyenSupérieurStructure et fondations40 000 $55 000 $75 000 $Enveloppe du bâtiment45 000 $65 000 $95 000 $CVAC8000 $18 000 $35 000 $Plomberie12 000 $20 000 $35 000 $Électricité10 000 $18 000 $30 000 $Finitions intérieures20 000 $40 000 $75 000 $Finitions extérieures8000 $18 000 $35 000 $Équipements spécialisés2000 $6000 $20 000 $Total coûts directs145 000 $240 000 $400 000 $Coû", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-97", "url": "/seance/07/#p7-97", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le bungalow type sous trois niveaux de qualité", "text": "Graphiquement, la hiérarchie des postes pour la qualité moyenne :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-98", "url": "/seance/07/#p7-98", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le bungalow type sous trois niveaux de qualité", "text": "L'enveloppe et la structure totalisent environ 50 % des coûts directs; les systèmes mécaniques, environ 24 %.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-99", "url": "/seance/07/#p7-99", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Réconciliation avec le coût total (séance 5)", "text": "Le bordereau de qualité moyenne donne 160 $/pi2 de coûts directs. En appliquant le facteur d'environ 1,35 qui capture indirects et profit :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-100", "url": "/seance/07/#p7-100", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Réconciliation avec le coût total (séance 5)", "text": "ce qui est cohérent avec la fourchette de 200–260 $/pi2 vue à la séance 5 pour l'unifamiliale québécoise. Les deux tables ne se contredisent pas : elles ne mesurent pas la même chose. Ce test de cohérence — multiplier ses coûts directs par 1,3–1,4 et comparer aux fourchettes de coût complet — devrait conclure chaque bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "ex-7-2", "url": "/seance/07/#ex-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.2 — réconciliation directs / coût total", "text": "Le bordereau de qualité moyenne donne 160 $/pi2 de coûts directs. En appliquant le facteur d'environ 1,35 qui capture indirects et profit : ce qui est cohérent avec la fourchette de 200–260 $/pi2 vue à la séance 5 pour l'unifamiliale québécoise. Les deux tables ne se contredisent pas : elles ne mesurent pas la même chose. Ce test de cohérence — multiplier ses coûts directs par 1,3–1,4 et comparer aux fourchettes de coût complet — devrait conclure chaque bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-101", "url": "/seance/07/#p7-101", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Réconciliation avec le coût total (séance 5)", "text": "Ce réflexe de réconciliation clôt la boucle du chapitre et prépare le suivant. Les coûts directs, si soigneusement ventilés soient-ils, ne sont que le premier étage du coût à neuf : il reste à leur ajouter tout ce qui se dépense hors du chantier — honoraires, financement, permis, assurances, mise en marché — puis la rémunération du promoteur qui a orchestré l'ensemble. C'est l'objet de la séance 8. Retenez d'ici là l'ordre de grandeur qui sert de garde-fou : ce qui sort de terre représente environ 70 % du coût complet; celui qui oublie le reste sous-estime systématiquement d'un bon tiers.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-102", "url": "/seance/07/#p7-102", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chacune des dépenses suivantes en coût direct, coût indirect ou profit entrepreneurial : (a) salaires des charpentiers-menuisiers; (b) honoraires de l'ingénieur en structure; (c) marge de 12 % du sous-traitant en plomberie incluse dans sa soumission; (d) intérêts sur le prêt de construction; (e) rémunération attendue du promoteur qui pilote le projet; (f) location d'une grue de chantier; (g) permis de construction; (h) supervision de chantier par le contremaître.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-1", "url": "/seance/07/#exo-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.1 — classement direct / indirect", "text": "Classez chacune des dépenses suivantes en coût direct, coût indirect ou profit entrepreneurial : (a) salaires des charpentiers-menuisiers; (b) honoraires de l'ingénieur en structure; (c) marge de 12 % du sous-traitant en plomberie incluse dans sa soumission; (d) intérêts sur le prêt de construction; (e) rémunération attendue du promoteur qui pilote le projet; (f) location d'une grue de chantier; (g) permis de construction; (h) supervision de chantier par le contremaître.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-103", "url": "/seance/07/#p7-103", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) direct (main-d'œuvre); (b) indirect (honoraires professionnels); (c) direct — la marge du sous-traitant fait partie du prix soumis, donc des coûts directs, à ne pas confondre avec le profit entrepreneurial; (d) indirect (financement); (e) profit entrepreneurial; (f) direct (équipement de chantier); (g) indirect (taxes et permis); (h) direct (supervision directe des travaux).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-104", "url": "/seance/07/#p7-104", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Estimez les coûts directs d'un bungalow neuf à Gatineau et ventilez-les par composante. Caractéristiques : 1 400 pi2, sous-sol complet non fini, garage simple intégré, qualité moyenne; revêtement brique et vinyle; toiture en bardeaux architecturaux; plinthes électriques et thermopompe murale; 16 fenêtres de PVC double vitrage; planchers de bois franc et céramique; comptoirs de quartz et armoires thermoplastiques; entrée d'asphalte. Présentez un bordereau à huit postes avec les pourcentages, puis vérifiez la cohérence du total avec les fourchettes de coût complet de la séance 5.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-2", "url": "/seance/07/#exo-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.2 — ventilation d'un bungalow à Gatineau", "text": "Estimez les coûts directs d'un bungalow neuf à Gatineau et ventilez-les par composante. Caractéristiques : 1 400 pi2, sous-sol complet non fini, garage simple intégré, qualité moyenne; revêtement brique et vinyle; toiture en bardeaux architecturaux; plinthes électriques et thermopompe murale; 16 fenêtres de PVC double vitrage; planchers de bois franc et céramique; comptoirs de quartz et armoires thermoplastiques; entrée d'asphalte. Présentez un bordereau à huit postes avec les pourcentages, puis vérifiez la cohérence du total avec les fourchettes de coût complet de la séance 5.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-105", "url": "/seance/07/#p7-105", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Bordereau plausible (les montants peuvent varier de 10 % selon les hypothèses, l'important étant la cohérence des proportions) :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-106", "url": "/seance/07/#p7-106", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Soit $/pi2 de coûts directs. Vérification : $/pi2 de coût total, dans la fourchette de 200–260 $/pi2 de la séance 5. Le bordereau est vraisemblable.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-107", "url": "/seance/07/#p7-107", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "À l'aide de la méthode Calculator de Marshall & Swift, estimez le coût unitaire en dollars canadiens d'un cottage de qualité moyenne de 1 800 pi2 à Gatineau. Données : coût de base 142 $ US/pi2; ajustement de superficie 0,99; multiplicateur régional 1,15; taux de change 1,36; index de date 1,03. Calculez ensuite le coût total indiqué pour le bâtiment et nommez deux vérifications à faire avant d'utiliser ce chiffre dans un rapport.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-3", "url": "/seance/07/#exo-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.3 — lecture d'un guide de coûts", "text": "À l'aide de la méthode Calculator de Marshall & Swift, estimez le coût unitaire en dollars canadiens d'un cottage de qualité moyenne de 1 800 pi2 à Gatineau. Données : coût de base 142 $ US/pi2; ajustement de superficie 0,99; multiplicateur régional 1,15; taux de change 1,36; index de date 1,03. Calculez ensuite le coût total indiqué pour le bâtiment et nommez deux vérifications à faire avant d'utiliser ce chiffre dans un rapport.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-108", "url": "/seance/07/#p7-108", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût unitaire :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-109", "url": "/seance/07/#p7-109", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût indiqué : (arrondi). Vérifications : (1) déterminer ce que le coût de base inclut (portion d'indirects? profit?) pour éviter tout double comptage avec le reste du bordereau; (2) croiser avec une deuxième source (Altus ou RSMeans) et investiguer si l'écart dépasse 10–15 %. On pourrait ajouter : vérifier la date de l'index et l'adéquation de la classe de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-110", "url": "/seance/07/#p7-110", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bordereau affiche 240 000 $ de coûts directs, des indirects de 20 % des directs et un profit de 10 % de (directs + indirects). (a) Calculez le coût total. (b) L'évaluateur découvre qu'il a sous-estimé l'enveloppe de 12 000 $ : recalculez le coût total et exprimez l'erreur initiale en pourcentage. (c) Expliquez pourquoi une erreur sur les coûts directs se propage aux autres postes.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-4", "url": "/seance/07/#exo-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.4 — sensibilité aux erreurs d'estimation", "text": "Un bordereau affiche 240 000 $ de coûts directs, des indirects de 20 % des directs et un profit de 10 % de (directs + indirects). (a) Calculez le coût total. (b) L'évaluateur découvre qu'il a sous-estimé l'enveloppe de 12 000 $ : recalculez le coût total et exprimez l'erreur initiale en pourcentage. (c) Expliquez pourquoi une erreur sur les coûts directs se propage aux autres postes.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-111", "url": "/seance/07/#p7-111", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Indirects : ; sous-total : 288 000 $; profit : ; coût total : . (b) Directs corrigés : 252 000 $; indirects : ; sous-total : 302 400 $; profit : 30 240 $; coût total corrigé : . Écart : , soit une sous-estimation initiale de du coût total. (c) Les indirects et le profit étant calculés en pourcentage des directs, toute erreur sur les directs est amplifiée mécaniquement : ici, 12 000 $ d'erreur directe deviennent 15 840 $ d'erreur totale (facteur ).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-112", "url": "/seance/07/#p7-112", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence de qualité moyenne à Gatineau comprend une installation géothermique neuve (38 000 $) et une piscine creusée récente (55 000 $). (a) À quel montant ces deux éléments figurent-ils dans le bordereau de coût de remplacement à neuf? (b) Le marché local ne reconnaît que 60 % du coût de la géothermie et 40 % de celui de la piscine : quelle perte de valeur totale cela annonce-t-il, et sous quelle rubrique sera-t-elle traitée dans la méthode du coût? (c) Que révèle cet exemple sur la relation entre coût et valeur?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-5", "url": "/seance/07/#exo-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.5 — coût et valeur : équipements particuliers", "text": "Une résidence de qualité moyenne à Gatineau comprend une installation géothermique neuve (38 000 $) et une piscine creusée récente (55 000 $). (a) À quel montant ces deux éléments figurent-ils dans le bordereau de coût de remplacement à neuf? (b) Le marché local ne reconnaît que 60 % du coût de la géothermie et 40 % de celui de la piscine : quelle perte de valeur totale cela annonce-t-il, et sous quelle rubrique sera-t-elle traitée dans la méthode du coût? (c) Que révèle cet exemple sur la relation entre coût et valeur?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-113", "url": "/seance/07/#p7-113", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Au plein coût : — le bordereau de coût neuf recense ce qu'il en coûterait de reproduire les améliorations, sans jugement de marché. (b) Perte : géothermie ; piscine ; total . Cette perte sera comptabilisée en dépréciation fonctionnelle pour suradéquation (séance 11), en déduction du coût neuf. (c) Le coût est un fait de production; la valeur est un fait de marché. Ils ne coïncident que lorsque le marché reconnaît pleinement la dépense — ce qui n'est jamais garanti pour les équipements dont l'acheteur type ne veut pas payer le plein prix.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-114", "url": "/seance/07/#p7-114", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Expliquez en quelques phrases pourquoi les coûts de main-d'œuvre de construction sont relativement uniformes d'un chantier à l'autre au Québec, et nommez les trois principales sources résiduelles d'écart de coûts entre deux projets comparables.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-6", "url": "/seance/07/#exo-7-6", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.6 — question de réflexion — uniformité des coûts québécois", "text": "Expliquez en quelques phrases pourquoi les coûts de main-d'œuvre de construction sont relativement uniformes d'un chantier à l'autre au Québec, et nommez les trois principales sources résiduelles d'écart de coûts entre deux projets comparables.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-115", "url": "/seance/07/#p7-115", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les chantiers assujettis à la Loi R-20 emploient des métiers réglementés dont les taux horaires et avantages sociaux sont fixés par les conventions collectives CCQ 2025–2029, uniformes par métier et par secteur; la licence RBQ et la garantie GCR ajoutent un cadre commun. Les salaires étant standardisés, les écarts résiduels proviennent surtout : (1) des matériaux (choix, gammes, prix régionaux); (2) de la complexité du projet (architecture, site, sol); (3) de la région (transport, éloignement, disponibilité de la main-d'œuvre, 15–25 %).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-116", "url": "/seance/07/#p7-116", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les coûts directs (hard costs) couvrent matériaux, main-d'œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision; ils pèsent 60–70 % du coût total de construction.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-117", "url": "/seance/07/#p7-117", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La marge des sous-traitants et de l'entrepreneur général est un coût direct; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-118", "url": "/seance/07/#p7-118", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six familles : structure/fondations (20–25 %), enveloppe (22–28 %), systèmes mécaniques (18–22 %), finitions intérieures (15–20 %), finitions extérieures (5–8 %), équipements spécialisés (3–7 %). Enveloppe + structure 50 % des directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-119", "url": "/seance/07/#p7-119", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au Québec : sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique dominant (plus de 80 %), VRC obligatoire dans le neuf, main-d'œuvre uniformisée par la CCQ (R-20, RBQ, GCR).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-120", "url": "/seance/07/#p7-120", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le niveau de qualité des finitions fait varier les coûts dans un rapport de 3 pour 1 et plus (20 à 70 $/pi2 et plus); la calibration de la classe de qualité est l'étape la plus subjective du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-121", "url": "/seance/07/#p7-121", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Piscine creusée et géothermie : exemples types de dépenses dont le marché ne reconnaît qu'une fraction — suradéquation à traiter en dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-122", "url": "/seance/07/#p7-122", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Guides de coûts : Altus (canadien, directs + indirects), Marshall & Swift (référence en évaluation, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin). Règle d'or : deux sources minimum, écart toléré 10–15 %.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-123", "url": "/seance/07/#p7-123", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule du bordereau : ; test de cohérence final : directs 1,30–1,40 coût total au pi2 des fourchettes publiées.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-124", "url": "/seance/07/#p7-124", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repère qualité moyenne 2025–2026 : environ 160 $/pi2 de coûts directs, soit 210–225 $/pi2 de coût complet.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/07/#synthese", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Les coûts directs (hard costs) couvrent matériaux, main-d'œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision; ils pèsent 60–70 % du coût total de construction.La marge des sous-traitants et de l'entrepreneur général est un coût direct; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).Six familles : structure/fondations (20–25 %), enveloppe (22–28 %), systèmes mécaniques (18–22 %), finitions intérieures (15–20 %), finitions extérieures (5–8 %), équipements spécialisés (3–7 %). Enveloppe + structure 50 % des directs.Au Québec : sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique dominant (plus de 80 %), VRC obligatoire dans le neuf, main-d'œuvre uniformisée par la CCQ (R-20, RBQ, GCR).Le niveau de qualité des finitions fait varier les coûts dans un rapport de 3 pour 1 et plus (20 à 70 $/pi2 et plus); la calibration de la classe de qualité est l'étape la plus subjective du bordereau.Piscine creusée et géothermie : exemples types de dépenses dont le marché ne reconnaît qu'une fraction — suradéquation à traiter en dépréciation fonctionnelle.Guides de coûts : Altus (canadien, directs + indirects), Marshall & Swift (référence en évaluation, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin). Règle d'or : deux sources minimum, écart toléré 10–15 %.Formule du bordereau : ; test de cohérence final : directs 1,30–1,40 coût total au pi2 des fourchettes publiées.Repère qualité moyenne 2025–2026 : environ 160 $/pi2 de coûts directs, soit 210–225 $/pi2 de coût complet.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p8-1", "url": "/seance/08/#p8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Le chapitre précédent a chiffré ce qui se voit : le béton, le bois, les systèmes, les finitions. Ce chapitre chiffre ce qui ne se voit pas — et qui représente pourtant, avec le profit, 30 à 40 % de plus que les coûts directs seuls. Honoraires professionnels, intérêts intercalaires, permis, taxes de vente, assurances, garantie résidentielle, marketing, administration : autant de postes que l'évaluateur débutant a tendance à oublier ou à sous-estimer, produisant une sous-évaluation systématique du coût de remplacement. Nous complétons ensuite le portrait avec le profit entrepreneurial, dont l'inclusion — même quand le propriétaire a construit pour lui-même — est l'une des questions théoriques les plus classiques du cours. Le chapitre se clôt sur la préparation de l'atelier 2 (TP2, 15 %), le bordereau complet d'un quadruplex de Gatineau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-2", "url": "/seance/08/#p8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Définir les coûts indirects et les distinguer rigoureusement des coûts directs;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-3", "url": "/seance/08/#p8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Calculer les honoraires professionnels (architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet);", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-4", "url": "/seance/08/#p8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Estimer les frais de financement durant la construction, notamment les intérêts intercalaires avec le facteur ;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-5", "url": "/seance/08/#p8-5", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Maîtriser le traitement des taxes (TPS/TVQ), permis et contributions dans le contexte québécois, en évitant le double comptage;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-6", "url": "/seance/08/#p8-6", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Justifier économiquement le profit entrepreneurial, choisir son taux et l'asseoir sur la bonne base;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-7", "url": "/seance/08/#p8-7", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Assembler le coût total de construction et le valider;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-8", "url": "/seance/08/#p8-8", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Préparer le TP2 : bordereau complet d'un immeuble locatif.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-9", "url": "/seance/08/#p8-9", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et poids", "text": "Les coûts indirects (ou soft costs) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction autres que les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs, et peuvent dépasser 30 % pour des projets complexes ou spécialisés.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-1", "url": "/seance/08/#def-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.1 — coûts indirects", "text": "Les coûts indirects (ou soft costs) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction autres que les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs, et peuvent dépasser 30 % pour des projets complexes ou spécialisés.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-10", "url": "/seance/08/#p8-10", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et poids", "text": "Six catégories structurent l'analyse◆Six familles d'indirects : honoraires, financement, taxes/permis, assurances/légal, marketing/admin, imprévus. :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-distinction", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-distinction", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Coûts directs et coûts indirects — critères de distinction CritèreCoûts directsCoûts indirectsNatureMain-d'œuvre, matériaux, équipementsServices, frais, honorairesProportion typique70–80 % du coût total15–25 % des coûts directsVisibilitéConcrets, mesurablesMoins visibles, souvent forfaitairesEstimationQuantité prix unitairePourcentage ou montant fixeExempleBéton, bois, plombierArchitecte, permis, intérêts", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-12", "url": "/seance/08/#p8-12", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Directs et indirects : le tableau de partage", "text": "Les proportions du tableau utilisent deux bases différentes : les directs pèsent 70–80 % du coût total, mais les indirects s'expriment conventionnellement en pourcentage des coûts directs. Aux examens et dans les guides, vérifiez toujours la base : « indirects de 20 % » signifie presque toujours 20 % des directs, et le profit s'applique sur (directs + indirects). Énoncez la convention dans vos réponses.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-11", "url": "/seance/08/#attention-8-11", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "deux conventions de pourcentage cohabitent", "text": "Les proportions du tableau utilisent deux bases différentes : les directs pèsent 70–80 % du coût total, mais les indirects s'expriment conventionnellement en pourcentage des coûts directs. Aux examens et dans les guides, vérifiez toujours la base : « indirects de 20 % » signifie presque toujours 20 % des directs, et le profit s'applique sur (directs + indirects). Énoncez la convention dans vos réponses.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-13", "url": "/seance/08/#p8-13", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Omettre les coûts indirects, c'est sous-évaluer systématiquement le coût de remplacement — et les normes professionnelles de l'OEAQ (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) exigent leur prise en compte. Un exemple suffit à mesurer l'enjeu :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-14", "url": "/seance/08/#p8-14", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Prenons un bâtiment dont les coûts directs s'élèvent à 500 000 $. Des coûts indirects de 20 % des directs ajoutent 100 000 $, portant le sous-total à 600 000 $; un profit entrepreneurial de 10 % de ce sous-total ajoute encore 60 000 $ :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-15", "url": "/seance/08/#p8-15", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Le coût total dépasse les directs seuls de 32 %. Un rapport qui s'arrête aux coûts directs ampute donc la valeur de près du tiers du coût de création de l'immeuble.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-1", "url": "/seance/08/#ex-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.1 — l'effet cumulatif des indirects et du profit", "text": "Prenons un bâtiment dont les coûts directs s'élèvent à 500 000 $. Des coûts indirects de 20 % des directs ajoutent 100 000 $, portant le sous-total à 600 000 $; un profit entrepreneurial de 10 % de ce sous-total ajoute encore 60 000 $ : Le coût total dépasse les directs seuls de 32 %. Un rapport qui s'arrête aux coûts directs ampute donc la valeur de près du tiers du coût de création de l'immeuble.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-16", "url": "/seance/08/#p8-16", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Pourquoi ces coûts sont-ils si souvent oubliés? Parce qu'ils sont invisibles sur le chantier. Le visiteur d'un projet en construction voit des fondations, une charpente, des ouvriers — il ne voit ni la facture de l'architecte réglée huit mois plus tôt, ni les intérêts qui courent silencieusement sur la marge de crédit du promoteur, ni le chèque du permis encaissé par la municipalité avant la première pelletée. Ces dépenses s'égrènent en outre sur toute la vie du projet : les honoraires de conception précèdent le chantier, le financement l'accompagne, le marketing le suit. Le grand livre comptable d'un promoteur raconte ainsi une histoire beaucoup plus longue que le chantier lui-même — elle commence à l'option d'achat sur le terrain et ne se termine qu'à la vente ou à la location complète. L'évaluateur qui reconstruit un coût de remplacement doit reconstituer toute cette histoire, pas seulement son épisode le plus photogénique.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-17", "url": "/seance/08/#p8-17", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Qui fait quoi, et à quel prix", "text": "Rémunération des professionnels impliqués dans la conception, la surveillance et la gestion du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-2", "url": "/seance/08/#def-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.2 — honoraires professionnels", "text": "Rémunération des professionnels impliqués dans la conception, la surveillance et la gestion du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-honoraires", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-honoraires", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "Honoraires professionnels typiques ProfessionnelFourchetteBase de calculArchitecte6–12 %Coûts de constructionIngénieur en structure1,5–3 %Coûts de constructionIngénieur mécanique / électrique2–4 %Coûts de constructionIngénieur civil1–2 %Coûts de constructionIngénieur géotechniqueforfaitÉtude de solArpenteur-géomètreforfait2 000–8 000 $Gestionnaire de projet3–5 %Coûts de constructionÉvaluateur agrééforfaitSelon le mandat", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-18", "url": "/seance/08/#p8-18", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Qui fait quoi, et à quel prix", "text": "Avant de détailler chaque intervenant, une observation d'ensemble : les honoraires professionnels ne sont pas une taxe sur le projet, mais un achat de réduction de risque. Des plans complets et coordonnés réduisent les extras de chantier; une étude géotechnique à 8 000 $ évite la mauvaise surprise à 80 000 $ d'un sol inadéquat découvert à l'excavation; la surveillance de chantier protège contre les malfaçons qui deviendraient des réclamations. C'est pourquoi les projets complexes, où le coût d'une erreur est élevé, supportent des pourcentages d'honoraires plus lourds : la prime d'assurance croît avec le risque assuré. L'évaluateur qui calibre ce poste doit donc se demander non pas « combien coûte un architecte? », mais « quel niveau d'encadrement professionnel ce type de projet exige-t-il normalement? ».", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-19", "url": "/seance/08/#p8-19", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "L'architecte (6–12 %)", "text": "Le mandat complet de l'architecte couvre six phases : programmation et étude de faisabilité, esquisse, plans et devis préliminaires, plans et devis définitifs, appel d'offres et négociation, puis surveillance de chantier. Chaque phase produit un livrable de plus en plus engageant — de l'étude qui teste la faisabilité réglementaire et budgétaire jusqu'aux plans « pour construction » qui feront foi en cas de litige — et la surveillance, phase souvent sacrifiée pour économiser, est celle qui garantit que le bâtiment livré correspond aux plans facturés. Le pourcentage varie selon quatre facteurs : la complexité (résidentiel simple 6–8 %, institutionnel 10–12 %), la taille (les grands projets négocient un pourcentage plus bas, les coûts fixes de conception s'y diluant), la région et la portée du mandat (avec ou sans surveillance).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-21", "url": "/seance/08/#p8-21", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "L'architecte (6–12 %)", "text": "Selon la Loi sur les architectes, les plans d'un architecte sont requis au-delà de certains seuils — par exemple les bâtiments de plus de deux étages ou de plus de 300 m2, selon l'usage. L'Ordre des architectes du Québec (OAQ) encadre la profession. Pour une unifamiliale standard, un technologue en architecture suffit souvent, ce qui explique des honoraires de conception plus modestes en résidentiel courant.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "quebec-8-20", "url": "/seance/08/#quebec-8-20", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "quebec", "title": "quand l'architecte est-il obligatoire?", "text": "Selon la Loi sur les architectes, les plans d'un architecte sont requis au-delà de certains seuils — par exemple les bâtiments de plus de deux étages ou de plus de 300 m2, selon l'usage. L'Ordre des architectes du Québec (OAQ) encadre la profession. Pour une unifamiliale standard, un technologue en architecture suffit souvent, ce qui explique des honoraires de conception plus modestes en résidentiel courant.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-22", "url": "/seance/08/#p8-22", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "Les plans d'ingénierie sont exigés par le Code de construction du Québec (Québec, 2022); les ingénieurs sont membres de l'OIQ. La structure (1,5–3 %) couvre calculs structuraux, fondations et charpente; la mécanique (1,5–2,5 %) le CVAC, la plomberie et la protection incendie; l'électricité (1–2 %) les systèmes électriques et télécoms; le civil (1–2 %) la voirie, le drainage et l'aménagement du site; la géotechnique (forfait) l'étude de sol.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-23", "url": "/seance/08/#p8-23", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "L'arpenteur-géomètre facture au forfait : certificat de localisation 1 500–3 000 $, bornage 2 000–5 000 $, implantation du bâtiment 1 000–2 500 $. Le gestionnaire de projet (3–5 %) coordonne les intervenants, l'échéancier, le budget et la qualité — pour les petits projets résidentiels, l'entrepreneur général assume souvent ce rôle, et le poste disparaît du bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-24", "url": "/seance/08/#p8-24", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "Coûts directs : 1 200 000 $.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-25", "url": "/seance/08/#p8-25", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "Les honoraires représentent ici des coûts directs — à eux seuls, presque toute la fourchette basse des indirects. C'est le poste dominant, et celui qu'il faut chiffrer en premier.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-2", "url": "/seance/08/#ex-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.2 — honoraires d'un immeuble de 8 logements", "text": "Coûts directs : 1 200 000 $. ProfessionnelTauxMontantArchitecte8 %96 000 $Ingénieur en structure2 %24 000 $Ingénieur méca./élec.3 %36 000 $Ingénieur civil1,5 %18 000 $Arpenteur-géomètreforfait3500 $Gestionnaire de projet4 %48 000 $Total honoraires225 500 $ Les honoraires représentent ici des coûts directs — à eux seuls, presque toute la fourchette basse des indirects. C'est le poste dominant, et celui qu'il faut chiffrer en premier.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-26", "url": "/seance/08/#p8-26", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "La construction s'étale sur des mois pendant lesquels le bâtiment ne produit aucun revenu : il faut donc un prêt de construction◆Intérêts intercalaires Intérêts courus sur le prêt de construction entre le début des travaux et la mise en service. qui génère des frais d'intérêt avant la mise en service. Ce prêt fonctionne très différemment d'une hypothèque ordinaire. Le prêteur autorise un montant maximal, mais ne le débourse pas d'un coup : il le libère en tranches progressives (progress draws), généralement quatre à six, chacune conditionnelle à une inspection confirmant l'avancement déclaré — fondations coulées, bâtiment fermé, finition avancée, travaux achevés. À chaque tranche, le solde emprunté augmente, et les intérêts courent sur ce solde croissant. On n'emprunte donc jamais tout le montant au jour 1 : au début du chantier, le solde est faible; il n'atteint son maximum qu'à la toute fin. C'est ce profil de décaissement qui fonde le facteur de la formule : en supposant des décaissements à peu près linéaires, le solde moyen sur la durée du chantier vaut environ la moitié du montant final.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-27", "url": "/seance/08/#p8-27", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "où désigne les intérêts intercalaires, les coûts directs de construction, le taux d'intérêt annuel du prêt de construction et la durée de construction en années. Le facteur traduit l'hypothèse que les décaissements étant progressifs, c'est en moyenne la moitié du montant qui est empruntée pendant la durée des travaux.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "form-8-1", "url": "/seance/08/#form-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "formule", "title": "Formule 8.1 — intérêts intercalaires avec facteur", "text": "où désigne les intérêts intercalaires, les coûts directs de construction, le taux d'intérêt annuel du prêt de construction et la durée de construction en années. Le facteur traduit l'hypothèse que les décaissements étant progressifs, c'est en moyenne la moitié du montant qui est empruntée pendant la durée des travaux.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-28", "url": "/seance/08/#p8-28", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "Coûts directs de 800 000 $, taux du prêt de construction de 7,0 % par an, durée de 10 mois () :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-29", "url": "/seance/08/#p8-29", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "Les intérêts intercalaires représentent ici 2,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-3", "url": "/seance/08/#ex-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.3 — intérêts intercalaires d'un projet de 800 000 $", "text": "Coûts directs de 800 000 $, taux du prêt de construction de 7,0 % par an, durée de 10 mois () : Les intérêts intercalaires représentent ici 2,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-31", "url": "/seance/08/#p8-31", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "(1) Oublier de convertir la durée en années ( mois , pas ); (2) oublier le facteur — l'erreur double le poste; (3) appliquer le taux à la mauvaise base (le calcul standard du cours utilise les coûts directs; certains dossiers utilisent directs + une part d'indirects — suivez l'énoncé et déclarez votre convention).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-30", "url": "/seance/08/#attention-8-30", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "les trois pièges du calcul", "text": "(1) Oublier de convertir la durée en années ( mois , pas ); (2) oublier le facteur — l'erreur double le poste; (3) appliquer le taux à la mauvaise base (le calcul standard du cours utilise les coûts directs; certains dossiers utilisent directs + une part d'indirects — suivez l'énoncé et déclarez votre convention).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-32", "url": "/seance/08/#p8-32", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les autres frais de financement et le contexte de taux", "text": "Au-delà des intérêts : frais de dossier bancaire (0,5–1 % du prêt), frais d'évaluation exigés par le prêteur (1 500–5 000 $), inspections bancaires (500–1 500 $ par visite, 3 à 6 visites), assurance prêt (SCHL si le ratio prêt/valeur dépasse 80 %) et frais juridiques de l'acte d'hypothèque (1 500–3 000 $).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-34", "url": "/seance/08/#p8-34", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les autres frais de financement et le contexte de taux", "text": "Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026); taux préférentiel des banques : environ 4,45 %; prêts de construction : typiquement préférentiel + 1 à 3 % selon l'institution et le risque, soit environ 5,5 à 7,5 % en 2026 (Banque du Canada, 2026). Le taux retenu doit refléter les conditions de financement à la date d'évaluation — jamais un taux historique ni un souhait.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "quebec-8-33", "url": "/seance/08/#quebec-8-33", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "quebec", "title": "repères de taux 2026", "text": "Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026); taux préférentiel des banques : environ 4,45 %; prêts de construction : typiquement préférentiel + 1 à 3 % selon l'institution et le risque, soit environ 5,5 à 7,5 % en 2026 (Banque du Canada, 2026). Le taux retenu doit refléter les conditions de financement à la date d'évaluation — jamais un taux historique ni un souhait.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-35", "url": "/seance/08/#p8-35", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les autres frais de financement et le contexte de taux", "text": "L'histoire récente illustre à quel point ce poste est conjoncturel. Entre 2021 et 2024, le taux directeur canadien est passé de 0,25 % à 5,00 % avant de redescendre : sur un même chantier de dix mois à 800 000 $ de directs, les intérêts intercalaires ont pu varier du simple au triple selon la date du projet. C'est pourquoi le rapport d'évaluation doit dater son hypothèse de taux et la sourcer — et pourquoi un bordereau recopié d'un dossier vieux de trois ans est indéfendable, même si tous ses autres postes demeurent valables. Les frais de financement sont, de tous les coûts indirects, ceux qui vieillissent le plus vite.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-36", "url": "/seance/08/#p8-36", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le permis de construction municipal", "text": "Le permis de construction est le péage réglementaire du projet : il matérialise la vérification, par la municipalité, de la conformité des travaux projetés au zonage et aux règlements d'urbanisme. Son coût est modeste à l'échelle du bordereau, mais son obtention conditionne tout le calendrier — un permis retardé de trois mois, ce sont trois mois d'intérêts intercalaires supplémentaires, un début de chantier repoussé vers l'hiver et parfois une saison de mise en marché manquée. L'évaluateur retient donc deux choses : le coût du permis lui-même, et le fait que les délais d'autorisation font partie des risques que le profit entrepreneurial rémunère.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-37", "url": "/seance/08/#p8-37", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le permis de construction municipal", "text": "Le tarif du permis est fixé par le règlement de tarification de chaque municipalité et se calcule généralement sur la valeur déclarée des travaux — ordre de grandeur de quelques dollars par 1 000 $ de travaux, avec des minimums applicables. À Gatineau, le règlement d'administration des règlements d'urbanisme prévoit par exemple un taux de 4,70 $ par 1 000 $ de travaux avec un minimum par logement (données du TP2). Il faut vérifier le tarif en vigueur auprès de la municipalité à la date d'évaluation. D'autres autorisations peuvent s'ajouter : permis de démolition, d'abattage d'arbres, d'occupation temporaire, certificat de conformité, autorisation de la CPTAQ en zone agricole.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-38", "url": "/seance/08/#p8-38", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "La construction neuve est assujettie à la TPS fédérale (5 %) et à la TVQ québécoise (9,975 %), soit 14,975 % au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du statut fiscal de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-3", "url": "/seance/08/#def-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.3 — taxes de vente sur la construction neuve", "text": "La construction neuve est assujettie à la TPS fédérale (5 %) et à la TVQ québécoise (9,975 %), soit 14,975 % au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du statut fiscal de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-39", "url": "/seance/08/#p8-39", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Trois régimes cohabitent◆TPS/TVQ : le traitement dépend du statut — occupant, locatif ou commercial., et la logique qui les distingue est celle de la fiscalité de la consommation : les taxes de vente frappent le consommateur final, pas les intermédiaires de production.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-40", "url": "/seance/08/#p8-40", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Le premier régime vise l'habitation neuve destinée à l'occupant — le « consommateur final » de l'immeuble. Les taxes sont alors un coût réel, partiellement atténué par des remboursements : 36 % de la TPS lorsque le prix n'excède pas 350 000 $ (allègement dégressif jusqu'à 450 000 $, nul au-delà) et, depuis 2025, jusqu'à 100 % de la TPS pour les premiers acheteurs d'une habitation neuve d'au plus 1 M$ (dégressif jusqu'à 1,5 M$). Côté provincial, la TVQ est remboursée à 50 % (maximum d'environ 9 975 $) jusqu'à 200 000 $, avec dégressivité entre 200 000 et 300 000 $.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-41", "url": "/seance/08/#p8-41", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Le deuxième régime vise les logements locatifs neufs. Pour stimuler la construction locative, le fédéral rembourse 100 % de la TPS sur les immeubles locatifs admissibles mis en chantier depuis septembre 2023, et Québec a emboîté le pas pour la TVQ. Pour ces immeubles — dont le quadruplex du TP2 —, les taxes de vente cessent pratiquement d'être un coût, ce qui modifie sensiblement le bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-42", "url": "/seance/08/#p8-42", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Le troisième régime vise l'immeuble commercial dont les baux sont taxables : le propriétaire, inscrit aux fichiers de taxes, perçoit la TPS et la TVQ sur ses loyers et récupère intégralement celles payées sur la construction par crédits et remboursements de taxe sur les intrants (CTI/RTI). L'immeuble n'étant qu'un intrant de production, les taxes transitent sans jamais devenir une dépense — elles ne figurent donc pas au coût de remplacement.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-43", "url": "/seance/08/#p8-43", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Coût de construction : 350 000 $, remboursements maximaux.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-44", "url": "/seance/08/#p8-44", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Soit 10,3 % du coût de construction — un poste loin d'être négligeable. L'admissibilité aux remboursements s'apprécie selon la valeur marchande, et l'hypothèse retenue doit être documentée dans le rapport.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-4", "url": "/seance/08/#ex-8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.4 — taxes nettes d'une unifamiliale neuve pour occupant", "text": "Coût de construction : 350 000 $, remboursements maximaux. ÉlémentMontantTPS (5 %)17 500 $TVQ (9,975 %)34 913 $Taxes brutes52 413 $Remboursement TPS (36 % de 17 500 $)6300 $Remboursement TVQ (50 %, max 9 975 $)9975 $Taxes nettes36 138 $ Soit 10,3 % du coût de construction — un poste loin d'être négligeable. L'admissibilité aux remboursements s'apprécie selon la valeur marchande, et l'hypothèse retenue doit être documentée dans le rapport.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-45", "url": "/seance/08/#p8-45", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Raccordements, CNESST, CCQ, RBQ : gare au double comptage", "text": "Les droits de raccordement aux services municipaux s'ajoutent : aqueduc 1 000–5 000 $, égout sanitaire 1 500–5 000 $, égout pluvial 1 000–3 000 $, Hydro-Québec variable, plus les redevances de développement selon la municipalité. Ces redevances méritent un mot : plusieurs villes en croissance, dont Gatineau, imposent aux nouveaux projets une contribution au financement des infrastructures que leur arrivée rend nécessaires — surdimensionnement des conduites, parcs, voirie. C'est un coût de création de l'immeuble au même titre que le permis, et il varie assez d'une municipalité à l'autre pour influencer la localisation des projets; l'évaluateur le vérifie donc auprès de la municipalité concernée plutôt que d'appliquer un forfait générique.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-47", "url": "/seance/08/#p8-47", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Raccordements, CNESST, CCQ, RBQ : gare au double comptage", "text": "Les cotisations CNESST (santé-sécurité) et CCQ (avantages sociaux, fonds de formation) sont déjà incluses dans les taux horaires conventionnés de la main-d'œuvre (Commission de la construction du Québec, 2026; Québec, 1968), donc dans les coûts directs. Les ajouter une seconde fois dans les indirects gonfle artificiellement le bordereau. Seuls les frais de licence et de cautionnement RBQ de l'entrepreneur (Régie du bâtiment du Québec, 2026) constituent un poste distinct.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-46", "url": "/seance/08/#attention-8-46", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "le double comptage, erreur classique", "text": "Les cotisations CNESST (santé-sécurité) et CCQ (avantages sociaux, fonds de formation) sont déjà incluses dans les taux horaires conventionnés de la main-d'œuvre (Commission de la construction du Québec, 2026; Québec, 1968), donc dans les coûts directs. Les ajouter une seconde fois dans les indirects gonfle artificiellement le bordereau. Seuls les frais de licence et de cautionnement RBQ de l'entrepreneur (Régie du bâtiment du Québec, 2026) constituent un poste distinct.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-48", "url": "/seance/08/#p8-48", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Assurances de chantier et cautionnements", "text": "Un chantier est un concentré de risques assurables : des matériaux entreposés à ciel ouvert, des ouvriers de plusieurs employeurs qui se croisent, un bâtiment ni verrouillé ni protégé par ses systèmes définitifs, des tiers qui passent sur le trottoir voisin. Le vol de matériaux — cuivre, électroménagers, outils — est endémique sur les chantiers résidentiels, et un incendie dans un bâtiment en charpente ouverte, sans gicleurs ni cloisons coupe-feu, pardonne rarement. Les assurances de chantier existent précisément pour que ces sinistres restent des incidents de parcours plutôt que des faillites; leur prime est donc un coût de création de l'immeuble à part entière.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-49", "url": "/seance/08/#p8-49", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Assurances de chantier et cautionnements", "text": "L'assurance chantier (course of construction) coûte 0,5 à 1,5 % du coût du projet; elle couvre incendie, vol, vandalisme et dégâts d'eau pendant les travaux, est calculée sur la valeur du projet à l'achèvement et inclut les matériaux sur le chantier et en transit (exemple : projet de 800 000 $ à 1 % = 8 000 $). S'ajoutent la responsabilité civile (1 500–5 000 $ par an), l'assurance erreurs et omissions des professionnels et, sur les projets d'envergure, les cautionnements de soumission, d'exécution et de paiement.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-50", "url": "/seance/08/#p8-50", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Frais légaux et garantie résidentielle GCR", "text": "Frais notariaux types : acte d'hypothèque 1 500–3 000 $, publication au Registre foncier 500–1 000 $, acte de vente 1 500–2 500 $.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-52", "url": "/seance/08/#p8-52", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Frais légaux et garantie résidentielle GCR", "text": "Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par l'organisme GCR (Garantie de construction résidentielle, 2026), est obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs visés au Québec. Né dans la foulée des scandales de malfaçons des années 1990 et réformé en 2015, il protège l'acheteur là où sa position est la plus vulnérable : pendant la construction (protection des acomptes) et pendant les premières années d'occupation, quand les défauts se révèlent. La couverture s'étage dans le temps — un an pour le parachèvement et les malfaçons apparentes, trois ans pour les vices cachés, cinq ans pour les vices majeurs de conception ou de construction. Le coût, fixé par une grille tarifaire qui module la prime selon le dossier de l'entrepreneur, se situe typiquement entre 1 500 et 4 000 $ par unité d'habitation (grille du 1er avril 2026 : 2 656,68 $ par unité pour la catégorie visée au TP2). Ensemble, frais légaux et garantie représentent 0,5–1,5 % du coût d'un projet résidentiel — un poste modeste, mais obligatoire, donc jamais omissible du bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "quebec-8-51", "url": "/seance/08/#quebec-8-51", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "quebec", "title": "la garantie GCR", "text": "Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par l'organisme GCR (Garantie de construction résidentielle, 2026), est obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs visés au Québec. Né dans la foulée des scandales de malfaçons des années 1990 et réformé en 2015, il protège l'acheteur là où sa position est la plus vulnérable : pendant la construction (protection des acomptes) et pendant les premières années d'occupation, quand les défauts se révèlent. La couverture s'étage dans le temps — un an pour le parachèvement et les malfaçons apparentes, trois ans pour les vices cachés, cinq ans pour les vices majeurs de conception ou de construction. Le coût, fixé par une grille tarifaire qui module la prime selon le dossier de l'entrepreneur, se situe typiquement entre 1 500 et 4 000 $ par unité d'habitation (grille du 1er avril 2026 : 2 656,68 $ par unité pour la catégorie visée au TP2). Ensemble, frais légaux et garantie représentent 0,5–1,5 % du coût d'un projet résidentiel — un poste modeste, mais obligatoire, donc jamais omissible du bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-53", "url": "/seance/08/#p8-53", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Frais légaux et garantie résidentielle GCR", "text": "Coûts directs : 900 000 $. Assurance chantier (1 %) : 9000 $; responsabilité civile : 3000 $; cautionnement : 4500 $; frais notariaux : 4000 $; GCR (6 unités 2 500 $) : 15 000 $. Total : 35 500 $, soit 3,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-5", "url": "/seance/08/#ex-8-5", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.5 — assurances et frais légaux d'un immeuble de 6 logements", "text": "Coûts directs : 900 000 $. Assurance chantier (1 %) : 9000 $; responsabilité civile : 3000 $; cautionnement : 4500 $; frais notariaux : 4000 $; GCR (6 unités 2 500 $) : 15 000 $. Total : 35 500 $, soit 3,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-54", "url": "/seance/08/#p8-54", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Marketing et administration (2–5 %)", "text": "Le marketing couvre publicité, commissions de courtage, matériel promotionnel, unité modèle et frais de pré-vente; l'administration couvre comptabilité de projet, bureau de chantier, télécommunications, déplacements et frais bancaires courants. La logique de ce poste est simple : plus le projet doit trouver sa demande, plus il coûte cher à mettre en marché. Une résidence sur mesure a son client avant la première esquisse — le marketing y est nul; un projet de condominiums spéculatif doit convaincre des dizaines d'acheteurs qui ne le connaissent pas encore, d'où l'unité modèle meublée, les rendus 3D, les commissions et la campagne publicitaire. L'immeuble locatif se situe entre les deux : il faut louer les logements, mais un marché locatif tendu comme celui de Gatineau fait l'essentiel du travail. L'intensité typique par type de projet :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-56", "url": "/seance/08/#p8-56", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Marketing et administration (2–5 %)", "text": "Les frais de marketing sont nettement plus élevés pour un projet spéculatif (le promoteur doit trouver ses acheteurs) que pour un projet sur mesure (le client existe déjà). Pour un immeuble locatif de 6 logements à 900 000 $ de directs : marketing 1,5 % + administration 1,5 % = 27 000 $ (3 % au total).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "remarque-8-55", "url": "/seance/08/#remarque-8-55", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "remarque", "title": "spéculatif ou sur mesure", "text": "Les frais de marketing sont nettement plus élevés pour un projet spéculatif (le promoteur doit trouver ses acheteurs) que pour un projet sur mesure (le client existe déjà). Pour un immeuble locatif de 6 logements à 900 000 $ de directs : marketing 1,5 % + administration 1,5 % = 27 000 $ (3 % au total).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-57", "url": "/seance/08/#p8-57", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et justification économique", "text": "Le profit entrepreneurial (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le risque assumé dans le projet, le temps consacré à la coordination, le coût d'opportunité du capital immobilisé et l'expertise apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-4", "url": "/seance/08/#def-8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.4 — profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le risque assumé dans le projet, le temps consacré à la coordination, le coût d'opportunité du capital immobilisé et l'expertise apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-58", "url": "/seance/08/#p8-58", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et justification économique", "text": "La justification économique mérite d'être déployée, car c'est elle qui rend l'inclusion du profit non négociable. Le promoteur immobilise du capital pendant douze à vingt-quatre mois dans un actif illiquide, sans certitude sur son prix de sortie : c'est le risque de marché — entre la décision de construire et la livraison, les taux peuvent monter, la demande se retourner, un concurrent livrer avant lui. Il porte aussi le risque de construction : dépassements de coûts, retards, défaut d'un sous-traitant, découverte d'un sol inadéquat. Son capital, pendant ce temps, aurait pu être placé ailleurs — c'est le coût d'opportunité, qui existe même si le projet se déroule sans incident. Enfin, son expertise — savoir repérer un site, monter un financement, piloter des professionnels — est un facteur de production rare qui commande sa rémunération. Sans profit espéré couvrant ces quatre éléments, aucun promoteur rationnel ne construirait : le marché exige un rendement supérieur au taux sans risque pour compenser l'incertitude, comme dans n'importe quelle industrie. La différence avec l'épicier ou le manufacturier est simplement que le profit du promoteur se réalise en une fois, à la vente du projet, plutôt qu'en un flux continu — ce qui le rend plus visible et, paradoxalement, plus souvent contesté.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-60", "url": "/seance/08/#p8-60", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et justification économique", "text": "Même si le propriétaire construit pour lui-même, le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement. Pourquoi? En vertu du principe de substitution : le coût de remplacement doit représenter ce qu'un acheteur devrait débourser pour obtenir une propriété équivalente — et sur le marché, cette propriété équivalente est produite par un promoteur qui exige son profit. Le profit fait donc partie du coût de création de la propriété, indépendamment de l'identité du constructeur.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "aretenir-8-59", "url": "/seance/08/#aretenir-8-59", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "aretenir", "title": "le profit s'inclut même sans promoteur — question d'examen classique", "text": "Même si le propriétaire construit pour lui-même, le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement. Pourquoi? En vertu du principe de substitution : le coût de remplacement doit représenter ce qu'un acheteur devrait débourser pour obtenir une propriété équivalente — et sur le marché, cette propriété équivalente est produite par un promoteur qui exige son profit. Le profit fait donc partie du coût de création de la propriété, indépendamment de l'identité du constructeur.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-61", "url": "/seance/08/#p8-61", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Choisir le taux : 8 à 15 % sur (directs + indirects)", "text": "La base est le sous-total directs + indirects, jamais les directs seuls ni le prix de vente.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "form-8-2", "url": "/seance/08/#form-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "formule", "title": "Formule 8.2 — profit entrepreneurial", "text": "La base est le sous-total directs + indirects, jamais les directs seuls ni le prix de vente.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-profit", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-profit", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "Taux de profit entrepreneurial typiques par type de projet Type de projetProfit typiqueJustificationRésidentiel (faible risque)8–10 %Marché stable, demande forteRésidentiel (risque modéré)10–12 %Marché normalCommercial10–15 %Risque de vacanceIndustriel10–12 %Marché spécialiséInstitutionnel8–10 %Contrats publicsComplexe / spéculatif12–15 % et plusRisque élevé", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-62", "url": "/seance/08/#p8-62", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Choisir le taux : 8 à 15 % sur (directs + indirects)", "text": "Le taux monte quand le marché est incertain ou en déclin, le projet complexe ou innovateur, le délai long, la localisation risquée, la pré-vente faible ou le financement difficile; il descend dans les situations inverses. Sur le marché résidentiel de la région Gatineau–Ottawa en 2026, où la demande est soutenue, un immeuble locatif justifie typiquement 10 à 12 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-63", "url": "/seance/08/#p8-63", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Extraire le profit du marché", "text": "Le taux de profit peut être extrait des transactions de projets récents, en résiduel :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-64", "url": "/seance/08/#p8-64", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Extraire le profit du marché", "text": "Taux extrait : de (directs + indirects). Limite : la fiabilité de l'extraction dépend entièrement de l'exactitude des prix et des coûts réels des comparables — une erreur sur le terrain ou sur les indirects se loge intégralement dans le profit résiduel.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-6", "url": "/seance/08/#ex-8-6", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.6 — extraction du profit d'un projet vendu", "text": "ÉlémentMontantPrix de vente du projet terminé1 450 000 $Moins : valeur du terrain200 000 $Moins : coûts directs900 000 $Moins : coûts indirects180 000 $Profit résiduel170 000 $ Taux extrait : de (directs + indirects). Limite : la fiabilité de l'extraction dépend entièrement de l'exactitude des prix et des coûts réels des comparables — une erreur sur le terrain ou sur les indirects se loge intégralement dans le profit résiduel.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-65", "url": "/seance/08/#p8-65", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Extraire le profit du marché", "text": "L'extraction appelle deux mises en garde supplémentaires. D'abord, le profit réalisé par un promoteur donné n'est pas le profit exigé par le marché : un promoteur chanceux qui a vendu dans un marché montant a encaissé davantage que sa exigence initiale, un promoteur malchanceux a encaissé moins — parfois rien. C'est la moyenne sur plusieurs projets récents, pas un cas isolé, qui approxime l'exigence du marché. Ensuite, attention au raisonnement circulaire : si l'on extrait le profit en soustrayant des coûts eux-mêmes estimés avec les guides que l'on cherche à valider, on ne prouve rien. L'extraction n'a de valeur probante que lorsque les coûts du comparable sont documentés (états financiers du projet, contrats), et non reconstitués. En pratique, l'évaluateur triangule : les fourchettes doctrinales de 8–15 %, les extractions disponibles et l'appréciation qualitative du risque du projet convergent vers un taux défendable.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-66", "url": "/seance/08/#p8-66", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "La formule complète", "text": "et, pour boucler la méthode du coût : — le coût total est le coût neuf avant dépréciation.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "form-8-3", "url": "/seance/08/#form-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "formule", "title": "Formule 8.3 — coût total de construction", "text": "et, pour boucler la méthode du coût : — le coût total est le coût neuf avant dépréciation.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-67", "url": "/seance/08/#p8-67", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Unifamiliale de deux étages, sous-sol fini, qualité moyenne-supérieure. Coûts directs : 185 $/pi2 1 500 = 277 500 $; durée de construction : 8 mois; taux du prêt : 7,0 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-68", "url": "/seance/08/#p8-68", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Ratio indirects/directs : — au cœur de la fourchette de 15–25 %. Assemblage final :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-69", "url": "/seance/08/#p8-69", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Soit $/pi2, un coût total 32,5 % au-dessus des directs seuls. Ce montant sera ensuite réduit de la dépréciation (bloc 4).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-7", "url": "/seance/08/#ex-8-7", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.7 — résidence de 1 500 pi2 à Aylmer, Gatineau", "text": "Unifamiliale de deux étages, sous-sol fini, qualité moyenne-supérieure. Coûts directs : 185 $/pi2 1 500 = 277 500 $; durée de construction : 8 mois; taux du prêt : 7,0 %. CatégorieTaux / baseMontantArchitecte / concepteur7 %19 425 $Ingénieur structure2 %5550 $Ingénieur méca./élec.2,5 %6938 $Arpenteur-géomètreforfait2500 $Intérêts intercalaires6475 $Frais de dossier bancaire0,75 %2081 $Permis municipal10 $/1 000 $ (hyp.)2775 $Assurance chantier0,8 %2220 $GCR (1 unité)forfait2500 $Frais notariauxforfait2000 $Administration1,5 %4163 $Total coûts indirects56 627 $ Ratio indirects/directs : — au cœur de la fourchette de 15–25 %. Assemblage final : ComposanteMontantCoûts directs277 500 $Coûts indirects56 627 $Sous-total334 127 $Profit entrepreneurial (10 %)33 413 $Coût total (neuf)367 540 $ Soit $/pi2, un coût total 32,5 % au-dessus des directs seuls. Ce montant sera ensuite réduit de la dépréciation (bloc 4).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-70", "url": "/seance/08/#p8-70", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Observez la mécanique en cascade de cet assemblage : chaque poste indirect se calcule sur les directs, puis le profit se calcule sur l'ensemble. Cette architecture n'est pas une convention arbitraire — elle reflète l'ordre réel des engagements du promoteur, qui dimensionne ses contrats de services sur l'ampleur des travaux, puis exige un rendement sur la totalité de sa mise. Elle a aussi une conséquence pratique déjà rencontrée au chapitre précédent : toute erreur sur les coûts directs se propage mécaniquement à l'étage des indirects proportionnels, puis à celui du profit. Le bordereau est un édifice dont les directs sont la fondation.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-71", "url": "/seance/08/#p8-71", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré commercial", "text": "Coûts directs : 155 $/pi2 5 000 = 775 000 $. Indirects : honoraires 16 % (124 000 $), financement 4 % (31 000 $), taxes et permis 1,5 % (11 625 $), assurances et légal 2 % (15 500 $), marketing et administration 3 % (23 250 $) — total 26,5 % (205 375 $). Sous-total : 980 375 $. Profit entrepreneurial de 12 % : 117 645 $. Coût total : 1 098 020 $, soit 220 $/pi2 (+42 % sur les directs). Un ratio d'indirects de 26,5 % serait suspect en résidentiel simple, mais il est justifié en commercial : honoraires professionnels plus lourds, marketing locatif, exigences techniques.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-8", "url": "/seance/08/#ex-8-8", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.8 — bâtiment commercial de 5 000 pi2 à Gatineau", "text": "Coûts directs : 155 $/pi2 5 000 = 775 000 $. Indirects : honoraires 16 % (124 000 $), financement 4 % (31 000 $), taxes et permis 1,5 % (11 625 $), assurances et légal 2 % (15 500 $), marketing et administration 3 % (23 250 $) — total 26,5 % (205 375 $). Sous-total : 980 375 $. Profit entrepreneurial de 12 % : 117 645 $. Coût total : 1 098 020 $, soit 220 $/pi2 (+42 % sur les directs). Un ratio d'indirects de 26,5 % serait suspect en résidentiel simple, mais il est justifié en commercial : honoraires professionnels plus lourds, marketing locatif, exigences techniques.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-72", "url": "/seance/08/#p8-72", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré commercial", "text": "L'exemple commercial appelle une comparaison instructive avec l'exemple résidentiel qui le précède : mêmes familles de postes, mais des intensités différentes — honoraires plus lourds (les exigences techniques et réglementaires du commercial mobilisent davantage de professionnels), marketing locatif structurel, profit plus élevé parce que le risque de vacance existe. Le passage de +32 % à +42 % au-dessus des directs n'est donc pas une incohérence : c'est la signature de deux profils de risque et de complexité distincts. À l'examen comme en pratique, un ratio d'indirects doit toujours être jugé relativement au type de projet, jamais contre une norme unique.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-synthese", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-synthese", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Pourcentages typiques des coûts indirects (en % des coûts directs) et du profit CatégorieRésidentielCommercialHonoraires professionnels10–15 %12–18 %Frais de financement3–5 %3–5 %Taxes et permis1–2 %1–2 %Assurances et frais légaux2–4 %2–3 %Marketing et administration1–3 %3–5 %Total indirects17–25 %21–30 %Profit entrepreneurial (sur directs + indirects)8–12 %10–15 %", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-73", "url": "/seance/08/#p8-73", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Le TP2, remis à la séance 9, est le prolongement naturel de ce chapitre : un promoteur projette un quadruplex locatif de 4 800 pi2 à Gatineau, et vous montez le bordereau complet — coûts directs par composantes (séances 6–7), coûts indirects documentés avec données réelles, profit entrepreneurial justifié, puis validation du $/pi2 contre les fourchettes du guide Altus (Altus Group, 2026). L'exercice reproduit fidèlement la commande qu'un évaluateur reçoit en pratique : le client ne fournit jamais un bordereau tout fait, seulement un projet et des paramètres épars — à vous de bâtir la structure, d'aller chercher les taux dans les bonnes sources et de défendre chaque hypothèse. La note récompense exactement cela.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-75", "url": "/seance/08/#p8-75", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Le TP2 travaille avec les paramètres réels de 2026 : règlement 501-2005 de Gatineau pour le permis (4,70 $ par 1 000 $ de travaux, minimum de 335 $ par logement — d'où une formule avec MAX dans le gabarit Excel), grille GCR du 1er avril 2026 (2 656,68 $ par unité), taux préférentiel réel de 4,45 %, taux CCQ 2025–2029, fourchettes Altus 2025–2026. La charpente est personnalisée par étudiant : , où est un chiffre de votre code permanent.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "terrain-8-74", "url": "/seance/08/#terrain-8-74", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "terrain", "title": "données réelles du dossier TP2", "text": "Le TP2 travaille avec les paramètres réels de 2026 : règlement 501-2005 de Gatineau pour le permis (4,70 $ par 1 000 $ de travaux, minimum de 335 $ par logement — d'où une formule avec MAX dans le gabarit Excel), grille GCR du 1er avril 2026 (2 656,68 $ par unité), taux préférentiel réel de 4,45 %, taux CCQ 2025–2029, fourchettes Altus 2025–2026. La charpente est personnalisée par étudiant : , où est un chiffre de votre code permanent.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-76", "url": "/seance/08/#p8-76", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Coûts directs d'abord : ventilez par composantes (structure, enveloppe, mécanique, finitions), ajoutez la contingence prévue à l'énoncé, et calculez le $/pi2 intermédiaire.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-77", "url": "/seance/08/#p8-77", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Indirects documentés : permis avec la formule MAX du règlement de Gatineau, GCR 4 unités, intérêts intercalaires avec le facteur sur la bonne base et la durée en années, honoraires en pourcentage justifié.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-78", "url": "/seance/08/#p8-78", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Profit : choisissez un taux dans la fourchette 10–12 % (locatif, Gatineau 2026), appliquez-le sur (directs + indirects) et énoncez la convention.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-79", "url": "/seance/08/#p8-79", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Validation : $/pi2 final contre Altus; si l'écart dépasse 10–15 %, cherchez l'erreur avant de remettre.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-80", "url": "/seance/08/#p8-80", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Analyse : le barème (/100) récompense l'exactitude des calculs, mais aussi la justification des taux et la qualité de l'analyse. Une réponse chiffrée sans justification perd la moitié de ses points.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-82", "url": "/seance/08/#p8-82", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "(1) Intérêts intercalaires sans le facteur ou avec la durée en mois; (2) profit assis sur les directs seuls; (3) cotisations CCQ/CNESST comptées deux fois; (4) permis calculé sans le minimum par logement; (5) aucune validation contre un guide de coûts. Chacune de ces erreurs est détectable par un simple test de cohérence — faites-le avant la remise.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-81", "url": "/seance/08/#attention-8-81", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "les erreurs qui coûtent le plus de points au TP2", "text": "(1) Intérêts intercalaires sans le facteur ou avec la durée en mois; (2) profit assis sur les directs seuls; (3) cotisations CCQ/CNESST comptées deux fois; (4) permis calculé sans le minimum par logement; (5) aucune validation contre un guide de coûts. Chacune de ces erreurs est détectable par un simple test de cohérence — faites-le avant la remise.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-83", "url": "/seance/08/#p8-83", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un projet présente des coûts directs de 950 000 $, un prêt de construction au taux annuel de 6,8 % et une durée de chantier de 14 mois. (a) Calculez les intérêts intercalaires. (b) Recalculez-les si le taux passe à 8,3 % et commentez la sensibilité. (c) Pourquoi applique-t-on le facteur ?", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-1", "url": "/seance/08/#exo-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.1 — intérêts intercalaires", "text": "Un projet présente des coûts directs de 950 000 $, un prêt de construction au taux annuel de 6,8 % et une durée de chantier de 14 mois. (a) Calculez les intérêts intercalaires. (b) Recalculez-les si le taux passe à 8,3 % et commentez la sensibilité. (c) Pourquoi applique-t-on le facteur ?", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-84", "url": "/seance/08/#p8-84", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) , soit environ (+22 %). Les intérêts varient proportionnellement au taux : une hausse de 150 points de base sur un chantier de 14 mois déplace le poste de plus de 8 000 $. (c) Le prêt de construction est déboursé progressivement selon l'avancement des travaux; en moyenne, la moitié seulement du montant est empruntée pendant la durée du chantier. Le facteur modélise ce profil de décaissement.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-85", "url": "/seance/08/#p8-85", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Complétez le bordereau des coûts indirects du sixplex du secteur Hull (coûts directs fournis : 692 200 $; durée 10 mois; taux 7,5 %) avec les hypothèses suivantes : architecte 6 %; ingénieurs (structure + méca./élec.) 4 %; arpenteur-géomètre 3 000 $; frais de dossier bancaire 0,75 %; permis municipal 10 $/1 000 $; assurance chantier 1 %; GCR 2 500 $/unité 6; frais notariaux 3 500 $; marketing et administration 3 %. Calculez le total des indirects et le ratio indirects/directs, puis commentez sa vraisemblance.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-2", "url": "/seance/08/#exo-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.2 — bordereau d'indirects — immeuble de 6 logements", "text": "Complétez le bordereau des coûts indirects du sixplex du secteur Hull (coûts directs fournis : 692 200 $; durée 10 mois; taux 7,5 %) avec les hypothèses suivantes : architecte 6 %; ingénieurs (structure + méca./élec.) 4 %; arpenteur-géomètre 3 000 $; frais de dossier bancaire 0,75 %; permis municipal 10 $/1 000 $; assurance chantier 1 %; GCR 2 500 $/unité 6; frais notariaux 3 500 $; marketing et administration 3 %. Calculez le total des indirects et le ratio indirects/directs, puis commentez sa vraisemblance.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-86", "url": "/seance/08/#p8-86", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Détail des intérêts : . Ratio : — dans la fourchette de 15–25 % typique du résidentiel locatif : vraisemblable.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-87", "url": "/seance/08/#p8-87", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En reprenant l'exercice précédent : (a) calculez le coût total de remplacement avec un profit entrepreneurial de 11 %; (b) exprimez le résultat en $/pi2 (superficie de 5 400 pi2) et par logement; (c) justifiez en trois arguments le choix de 11 % plutôt que 8 % ou 15 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-3", "url": "/seance/08/#exo-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.3 — coût total et profit — suite du sixplex", "text": "En reprenant l'exercice précédent : (a) calculez le coût total de remplacement avec un profit entrepreneurial de 11 %; (b) exprimez le résultat en $/pi2 (superficie de 5 400 pi2) et par logement; (c) justifiez en trois arguments le choix de 11 % plutôt que 8 % ou 15 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-88", "url": "/seance/08/#p8-88", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Sous-total : ; profit : ; coût total : 937 232 $. (b) $/pi2; par logement. (c) Un taux médian de 11 % se justifie par : (1) un marché locatif Gatineau–Ottawa à demande soutenue (risque de vacance faible pas besoin de 15 %); (2) un projet de taille modeste et de conception standard (complexité faible); (3) mais un projet spéculatif sans pré-location signée et un chantier de 10 mois exposé aux dépassements ( davantage que le plancher de 8 % réservé aux projets quasi sans risque).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-89", "url": "/seance/08/#p8-89", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un propriétaire-occupant a fait construire sa résidence en gérant lui-même le projet, sans promoteur. Son comptable soutient qu'aucun profit entrepreneurial ne doit figurer dans le coût de remplacement puisque « personne n'a encaissé de profit ». Réfutez cet argument en mobilisant le principe de substitution, puis indiquez une situation où l'évaluateur pourrait légitimement moduler le taux de profit à la baisse.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-4", "url": "/seance/08/#exo-8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.4 — question théorique — l'inclusion du profit", "text": "Un propriétaire-occupant a fait construire sa résidence en gérant lui-même le projet, sans promoteur. Son comptable soutient qu'aucun profit entrepreneurial ne doit figurer dans le coût de remplacement puisque « personne n'a encaissé de profit ». Réfutez cet argument en mobilisant le principe de substitution, puis indiquez une situation où l'évaluateur pourrait légitimement moduler le taux de profit à la baisse.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-90", "url": "/seance/08/#p8-90", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'argument confond décaissement et coût économique. Le coût de remplacement mesure ce qu'un acheteur type devrait payer pour obtenir une propriété équivalente (principe de substitution); or l'offre de substitution sur le marché émane de promoteurs qui exigent une rémunération pour leur risque, leur temps, leur capital et leur expertise. Le propriétaire-gestionnaire n'a pas « économisé » le profit : il l'a gagné en assumant lui-même ces fonctions — son temps et son risque ont une valeur économique, qu'il l'ait facturée ou non. L'omettre sous-évaluerait le coût de création de 8 à 15 %. Modulation possible : un marché en fort déséquilibre (suroffre, projets invendus) où le profit observable des promoteurs est comprimé — l'extraction du marché peut alors justifier un taux vers le bas de la fourchette, à documenter.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-91", "url": "/seance/08/#p8-91", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment résidentiel de 2 000 pi2 a des coûts directs de 175 $/pi2. Calculez le coût total avec : honoraires professionnels 14 %, financement 3,5 %, taxes et permis 1,2 %, assurances et légal 2,5 %, administration 1,5 % (le tout en % des coûts directs), et profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-5", "url": "/seance/08/#exo-8-5", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.5 — question de calcul type mi-session", "text": "Un bâtiment résidentiel de 2 000 pi2 a des coûts directs de 175 $/pi2. Calculez le coût total avec : honoraires professionnels 14 %, financement 3,5 %, taxes et permis 1,2 %, assurances et légal 2,5 %, administration 1,5 % (le tout en % des coûts directs), et profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-92", "url": "/seance/08/#p8-92", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Directs : . Indirects : des directs, soit . Sous-total : . Profit : . Coût total : , soit environ 236 $/pi2 (+35 % sur les directs).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-93", "url": "/seance/08/#p8-93", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bordereau soumis à votre révision contient les postes suivants, en sus des coûts directs : (a) cotisations CCQ des ouvriers, 4,2 % des salaires; (b) marge bénéficiaire de l'entrepreneur général, 8 %; (c) honoraires d'architecte, 7 %; (d) profit du promoteur, 10 %; (e) prime CNESST, 2,1 % des salaires; (f) assurance chantier, 1 %. Identifiez les postes erronés et corrigez le bordereau en expliquant chaque décision.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-6", "url": "/seance/08/#exo-8-6", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.6 — chasse au double comptage", "text": "Un bordereau soumis à votre révision contient les postes suivants, en sus des coûts directs : (a) cotisations CCQ des ouvriers, 4,2 % des salaires; (b) marge bénéficiaire de l'entrepreneur général, 8 %; (c) honoraires d'architecte, 7 %; (d) profit du promoteur, 10 %; (e) prime CNESST, 2,1 % des salaires; (f) assurance chantier, 1 %. Identifiez les postes erronés et corrigez le bordereau en expliquant chaque décision.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-94", "url": "/seance/08/#p8-94", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Postes erronés : (a), (b) et (e). Les cotisations CCQ (a) et CNESST (e) sont déjà incluses dans les taux horaires conventionnés de la main-d'œuvre, donc dans les coûts directs : les inscrire en indirects les compte deux fois. La marge de l'entrepreneur général (b) est incluse dans les prix soumis (coût direct) — à ne pas confondre avec le profit du promoteur (d), qui est légitime et distinct. Restent en indirects : honoraires d'architecte (c) et assurance chantier (f); le profit (d) demeure, appliqué sur (directs + indirects).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-95", "url": "/seance/08/#p8-95", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les coûts indirects (soft costs) : 15–25 % des coûts directs (jusqu'à 30 % et plus en projets complexes); six familles — honoraires, financement, taxes/permis, assurances/légal, marketing/administration, imprévus.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-96", "url": "/seance/08/#p8-96", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Honoraires : poste dominant (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial); architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-97", "url": "/seance/08/#p8-97", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Intérêts intercalaires : — durée en années, facteur pour les décaissements progressifs. Taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %, soit 5,5–7,5 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-98", "url": "/seance/08/#p8-98", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TPS/TVQ (5 % + 9,975 %) : traitement selon le statut — occupant (remboursements partiels plafonnés), locatif neuf (TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023), commercial (CTI/RTI : pas un coût). Documenter l'hypothèse.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-99", "url": "/seance/08/#p8-99", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Double comptage interdit : CCQ et CNESST sont déjà dans les taux de main-d'œuvre; la marge de l'entrepreneur général est déjà dans les coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-100", "url": "/seance/08/#p8-100", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "GCR obligatoire pour le résidentiel neuf visé : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-101", "url": "/seance/08/#p8-101", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Profit entrepreneurial : 8–15 % appliqué sur (directs + indirects); il rémunère risque, temps, capital et expertise du promoteur, et s'inclut même si le propriétaire a construit pour lui-même (principe de substitution). Extraction possible du marché en résiduel.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-102", "url": "/seance/08/#p8-102", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût total : typiquement +30 à +40 % au-dessus des directs seuls (résidentiel +32 %, commercial jusqu'à +42 %).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-103", "url": "/seance/08/#p8-103", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TP2 (15 %, remise séance 9) : bordereau complet d'un quadruplex de Gatineau avec données réelles (permis 501-2005 avec minimum, GCR 2026, préférentiel 4,45 %) et validation Altus.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/08/#synthese", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Les coûts indirects (soft costs) : 15–25 % des coûts directs (jusqu'à 30 % et plus en projets complexes); six familles — honoraires, financement, taxes/permis, assurances/légal, marketing/administration, imprévus.Honoraires : poste dominant (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial); architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.Intérêts intercalaires : — durée en années, facteur pour les décaissements progressifs. Taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %, soit 5,5–7,5 %.TPS/TVQ (5 % + 9,975 %) : traitement selon le statut — occupant (remboursements partiels plafonnés), locatif neuf (TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023), commercial (CTI/RTI : pas un coût). Documenter l'hypothèse.Double comptage interdit : CCQ et CNESST sont déjà dans les taux de main-d'œuvre; la marge de l'entrepreneur général est déjà dans les coûts directs.GCR obligatoire pour le résidentiel neuf visé : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).Profit entrepreneurial : 8–15 % appliqué sur (directs + indirects); il rémunère risque, temps, capital et expertise du promoteur, et s'inclut même si le propriétaire a construit pour lui-même (principe de substitution). Extraction possible du marché en résiduel.Coût total : typiquement +30 à +40 % au-dessus des directs seuls (résidentiel +32 %, commercial jusqu'à +42 %).TP2 (15 %, remise séance 9) : bordereau complet d'un quadruplex de Gatineau avec données réelles (permis 501-2005 avec minimum, GCR 2026, préférentiel 4,45 %) et validation Altus.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p9-1", "url": "/seance/09/#p9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Les blocs 2 et 3 nous ont donné les deux premiers termes de la formule fondamentale : la valeur du terrain (séances 3–4) et le coût de construction à neuf (séances 5–8). Ce chapitre amorce le bloc 4 et l'étude du dernier terme — le plus subtil : la dépréciation. C'est elle qui transforme un coût de construction en une opinion de valeur; c'est aussi elle qui distingue l'évaluateur compétent du simple estimateur de coûts. Nous posons ici tout l'appareillage conceptuel — les trois types de dépréciation, la distinction curable/incurable, les quatre durées de vie, le lien avec l'utilisation optimale — et les quatre méthodes de mesure, avant que les séances 10 à 12 ne détaillent chaque type. La séance 9 accueille aussi l'examen de mi-session (25 %, séances 1 à 8) : la dernière section du chapitre est votre plan de révision.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-2", "url": "/seance/09/#p9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Définir la dépréciation en contexte d'évaluation immobilière et la situer dans la formule fondamentale;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-3", "url": "/seance/09/#p9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Identifier les trois types de dépréciation — physique, fonctionnelle, externe — et leurs causes;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-4", "url": "/seance/09/#p9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Appliquer le critère économique de curabilité;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-5", "url": "/seance/09/#p9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Distinguer la dépréciation (évaluation) de l'amortissement fiscal (DPA);", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-6", "url": "/seance/09/#p9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Calculer et interpréter les quatre durées de vie d'un bâtiment;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-7", "url": "/seance/09/#p9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Expliquer le lien entre utilisation optimale (HBU) et dépréciation;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-8", "url": "/seance/09/#p9-8", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Appliquer et comparer les quatre méthodes de mesure : âge-vie, âge-vie modifiée, ventilation et extraction du marché;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-9", "url": "/seance/09/#p9-9", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Réviser efficacement les séances 1 à 8 en vue de l'examen de mi-session.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-10", "url": "/seance/09/#p9-10", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-1", "url": "/seance/09/#def-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.1 — dépréciation", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-11", "url": "/seance/09/#p9-11", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Replaçons ce terme dans la formule fondamentale◆ — le bloc 4 s'attaque au dernier terme. : . Le terrain vient du bloc 2, le coût neuf du bloc 3; la dépréciation, objet des séances 9 à 12, est l'ajustement qui ramène le coût de création au niveau de ce que le marché paie réellement pour un bâtiment qui n'est plus neuf.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-12", "url": "/seance/09/#p9-12", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Trois mises en garde s'imposent d'entrée de jeu. La dépréciation, ce n'est pas l'amortissement comptable (un calcul fiscal — nous y reviendrons); ce n'est pas seulement l'usure physique (deux autres familles de causes existent); et elle n'est pas mécaniquement liée à l'âge chronologique (c'est l'état réel qui compte).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-13", "url": "/seance/09/#p9-13", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Pourquoi ce chapitre est-il le plus important du cours? Parce que la dépréciation est l'endroit précis où le jugement professionnel entre dans la méthode du coût. Jusqu'ici, presque tout pouvait se documenter : la valeur du terrain se lit dans les ventes, les coûts unitaires dans les guides, les taux dans les publications bancaires. La dépréciation, elle, ne se lit nulle part : elle s'estime, à partir d'une inspection, d'une connaissance du marché et d'un raisonnement économique. Deux évaluateurs compétents arriveront à quelques milliers de dollars près au même coût neuf; c'est sur la dépréciation que leurs opinions divergeront — et c'est sur elle que se gagnent ou se perdent les contestations. Considérez deux bungalows de 1985 côte à côte dans le secteur Aylmer : même plan, même coût neuf. Le premier a été rechaussé, refenestré et entretenu avec un soin maniaque; le second a gardé sa toiture d'origine sous les mousses et son sous-sol sent l'humidité. Le calendrier leur donne le même âge; le marché — et l'évaluateur — ne leur donnera certainement pas la même dépréciation.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-14", "url": "/seance/09/#p9-14", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Bâtiment construit en 2006, évalué en 2026 (20 ans). Coût de remplacement à neuf : 1 200 000 $; valeur contributrice estimée : 780 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-15", "url": "/seance/09/#p9-15", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Le bâtiment a perdu 35 % de son coût neuf — toutes causes confondues. Le travail du bloc 4 consiste précisément à expliquer et ventiler ce 35 %.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-1", "url": "/seance/09/#ex-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.1 — mesure de la dépréciation d'un bâtiment commercial", "text": "Bâtiment construit en 2006, évalué en 2026 (20 ans). Coût de remplacement à neuf : 1 200 000 $; valeur contributrice estimée : 780 000 $. Le bâtiment a perdu 35 % de son coût neuf — toutes causes confondues. Le travail du bloc 4 consiste précisément à expliquer et ventiler ce 35 %.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-16", "url": "/seance/09/#p9-16", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Graphiquement, la dépréciation est l'écart vertical entre la droite du coût neuf et la courbe de valeur contributrice, lu à la date d'évaluation :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-17", "url": "/seance/09/#p9-17", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "La forme de cette courbe mérite un commentaire. Elle n'est pas linéaire : la valeur contributrice décroît lentement dans les premières années — un bâtiment de cinq ans se distingue peu d'un bâtiment neuf aux yeux du marché —, puis la pente s'accentue à mesure que les composantes à courte durée de vie arrivent à échéance et que la conception vieillit, avant de s'aplanir en fin de course vers une valeur résiduelle. La courbe réelle est en outre dentelée : chaque remplacement majeur (toiture neuve, cuisine refaite) la fait remonter d'un cran en rajeunissant l'âge effectif. Les méthodes de mesure que nous verrons plus loin sont autant de façons d'approximer cette courbe : l'âge-vie la remplace par une droite, l'extraction du marché la lit directement dans les ventes, la ventilation la reconstruit composante par composante.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-18", "url": "/seance/09/#p9-18", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "L'arbre de la dépréciation", "text": "La dépréciation peut provenir de plusieurs sources simultanées, que la doctrine regroupe en trois types◆ (Appraisal Institute, 2026; Rattermann, 2021) :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-19", "url": "/seance/09/#p9-19", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "L'arbre de la dépréciation", "text": "Chaque type se subdivise en curable et incurable — sauf l'externe, toujours incurable.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-1", "url": "/seance/09/#form-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.1 — décomposition de la dépréciation totale", "text": "Chaque type se subdivise en curable et incurable — sauf l'externe, toujours incurable.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-20", "url": "/seance/09/#p9-20", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Le critère de curabilité : un test économique, pas technique", "text": "Une composante de dépréciation est curable lorsque sa correction est économiquement justifiée : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est incurable lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-2", "url": "/seance/09/#def-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.2 — curable et incurable", "text": "Une composante de dépréciation est curable lorsque sa correction est économiquement justifiée : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est incurable lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-21", "url": "/seance/09/#p9-21", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Le critère de curabilité : un test économique, pas technique", "text": "Repeindre l'extérieur coûte 6000 $ et augmente la valeur de 10 000 $ : gain net de 4 000 $, la déficience est curable. Corriger des plafonds trop bas coûterait 80 000 $ pour un gain de 20 000 $ : perte nette de 60 000 $, la déficience est incurable. Notez que tout est techniquement corrigeable — la curabilité est un verdict de rentabilité, pas de faisabilité.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-2", "url": "/seance/09/#ex-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.2 — appliquer le test de curabilité", "text": "Repeindre l'extérieur coûte 6000 $ et augmente la valeur de 10 000 $ : gain net de 4 000 $, la déficience est curable. Corriger des plafonds trop bas coûterait 80 000 $ pour un gain de 20 000 $ : perte nette de 60 000 $, la déficience est incurable. Notez que tout est techniquement corrigeable — la curabilité est un verdict de rentabilité, pas de faisabilité.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-23", "url": "/seance/09/#p9-23", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Le critère de curabilité : un test économique, pas technique", "text": "Le test de curabilité n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que fait l'acheteur averti en visitant une propriété. Devant un duplex du Vieux-Hull dont la cuisine date de 1978, il se demande : « Combien pour la refaire, et combien cela vaudra-t-il ensuite? » S'il estime 35 000 $ de travaux pour 50 000 $ de valeur ajoutée, il déduira les 35 000 $ de son offre — pas 50 000. Voilà pourquoi la dépréciation curable se mesure au coût de correction : c'est la déduction que le marché pratique effectivement. La dépréciation incurable, elle, ne peut pas se mesurer par un coût de travaux que personne ne fera; il faut passer par la perte de valeur ou de revenu qu'elle inflige. Cette dualité de mesure — coût de correction pour le curable, perte capitalisée ou extraite pour l'incurable — structure tout le bloc 4.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "terrain-9-22", "url": "/seance/09/#terrain-9-22", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "terrain", "title": "le test de curabilité, version acheteur averti", "text": "Le test de curabilité n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que fait l'acheteur averti en visitant une propriété. Devant un duplex du Vieux-Hull dont la cuisine date de 1978, il se demande : « Combien pour la refaire, et combien cela vaudra-t-il ensuite? » S'il estime 35 000 $ de travaux pour 50 000 $ de valeur ajoutée, il déduira les 35 000 $ de son offre — pas 50 000. Voilà pourquoi la dépréciation curable se mesure au coût de correction : c'est la déduction que le marché pratique effectivement. La dépréciation incurable, elle, ne peut pas se mesurer par un coût de travaux que personne ne fera; il faut passer par la perte de valeur ou de revenu qu'elle inflige. Cette dualité de mesure — coût de correction pour le curable, perte capitalisée ou extraite pour l'incurable — structure tout le bloc 4.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-24", "url": "/seance/09/#p9-24", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 1 — la dépréciation physique", "text": "Perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et la détérioration des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-3", "url": "/seance/09/#def-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.3 — dépréciation physique", "text": "Perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et la détérioration des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-25", "url": "/seance/09/#p9-25", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 1 — la dépréciation physique", "text": "C'est la plus intuitive des trois : le temps et les éléments travaillent contre le bâtiment dès le jour de sa livraison. Au Québec, ce travail est particulièrement acharné — une cinquantaine de cycles de gel-dégel par hiver qui ouvrent les fissures et soulèvent les pavages, des toitures chargées de neige, des écarts de 60 degrés entre janvier et juillet qui font travailler tous les matériaux, du calcium qui attaque les seuils et les balcons.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-26", "url": "/seance/09/#p9-26", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 1 — la dépréciation physique", "text": "Sa portion curable est l'entretien différé◆Entretien différé Réparations dues mais non faites : peinture, toiture en fin de vie, fenêtres — mesuré au coût de remise en état. : peinture défraîchie, toiture à refaire, fenêtres à remplacer — mesurée par le coût de remise en état. Sa portion incurable touche l'usure de la structure et des fondations ainsi que les composantes partiellement usées, et se mesure par la méthode âge-vie, en distinguant les composantes à courte durée de vie (toiture, chauffe-eau, revêtements) de celles à longue durée de vie (charpente, fondations) — distinction détaillée à la séance 10. Quelques diagnostics types : bardeaux de 20 ans sur une vie utile de 25 ans (curable — remplacement imminent), fissures mineures dans un béton structurel (incurable), peinture extérieure défraîchie (curable), corrosion interne d'une plomberie de cuivre (incurable).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-27", "url": "/seance/09/#p9-27", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 2 — la dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur causée par des déficiences de conception, une inadéquation aux usages actuels ou une surqualité (superadéquation) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est mal adapté aux attentes du marché d'aujourd'hui.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-4", "url": "/seance/09/#def-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.4 — dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur causée par des déficiences de conception, une inadéquation aux usages actuels ou une surqualité (superadéquation) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est mal adapté aux attentes du marché d'aujourd'hui.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-28", "url": "/seance/09/#p9-28", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 2 — la dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation fonctionnelle est la plus subtile des trois, parce qu'elle mesure un décalage entre le bâtiment et son époque. Les attentes du marché évoluent constamment : les plans cloisonnés des années 1970 ont cédé la place aux aires ouvertes, la salle de bain unique est devenue rédhibitoire dans une maison familiale, le chauffage au mazout est passé de standard à repoussoir, et le garage, jadis un luxe, est devenu la norme dans les quartiers de banlieue. Un bâtiment peut ainsi être en parfait état physique et pourtant fonctionnellement déprécié — il est simplement d'un autre temps.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-29", "url": "/seance/09/#p9-29", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 2 — la dépréciation fonctionnelle", "text": "Sa version curable regroupe les déficiences qui se corrigent rentablement, par ajout (ajouter une salle de bain à une maison de quatre chambres qui n'en a qu'une) ou par substitution (remplacer un chauffage au mazout par une thermopompe, ouvrir une cuisine fermée). Sa version incurable couvre deux situations bien différentes : la déficience structurelle qu'aucun budget raisonnable ne corrige (plafonds de 2,1 m là où la norme est 2,4 m, absence de garage dans un quartier où 90 % des maisons en ont un) et — cas moins intuitif — la superadéquation, c'est-à-dire l'excès de qualité que le marché ne paie pas : comptoirs de granite haut de gamme dans un quartier modeste, CVAC surdimensionné, la géothermie et la piscine creusée rencontrées au chapitre @@REF{ch:07}@@. Dans la superadéquation, le propriétaire a payé pour quelque chose que l'acheteur type refuse de rembourser; l'écart est bien une perte par rapport au coût, donc une dépréciation. La mesure passe par la capitalisation de la perte de revenus ou l'extraction du marché (séance 11).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-30", "url": "/seance/09/#p9-30", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est toujours incurable : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-5", "url": "/seance/09/#def-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.5 — dépréciation externe", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est toujours incurable : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-31", "url": "/seance/09/#p9-31", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "L'incurabilité de l'externe découle de sa définition même : le propriétaire peut refaire sa toiture ou ouvrir sa cuisine, mais il ne peut ni déplacer l'autoroute, ni relancer l'économie régionale, ni faire abroger un règlement. Songez au propriétaire d'une jolie maison dont la cour arrière donne, depuis l'élargissement du boulevard, sur quatre voies de circulation : sa propriété est physiquement intacte et fonctionnellement moderne, et pourtant les acheteurs la paient 8 à 10 % de moins que la même maison trois rues plus loin. Cette perte est bien réelle, mesurable par comparaison, et rien de ce qu'il fera sur son lot ne l'effacera. Notez toutefois que l'externe n'est pas nécessairement permanente : une suroffre se résorbe, un chantier voisin s'achève, un quartier se revitalise. L'évaluateur mesure la perte à la date d'évaluation, sans spéculer sur sa disparition — mais en la qualifiant de cyclique ou de structurelle lorsque l'analyse le permet (séance 12).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-33", "url": "/seance/09/#p9-33", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "La dépréciation externe affecte tant le terrain que le bâtiment. Or, dans la méthode du coût, le terrain est évalué séparément (au marché, donc déjà au prix « déprécié »). Pour éviter le double comptage, on isole la portion attribuable au bâtiment :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-34", "url": "/seance/09/#p9-34", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "Exemple : perte externe totale de 50 000 $, ratio bâtiment/propriété de 70 % part du bâtiment ; part du terrain 15 000 $ (déjà reflétée dans la valeur marchande du terrain).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "attention-9-32", "url": "/seance/09/#attention-9-32", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "attention", "title": "l'externe frappe aussi le terrain — il faut ventiler", "text": "La dépréciation externe affecte tant le terrain que le bâtiment. Or, dans la méthode du coût, le terrain est évalué séparément (au marché, donc déjà au prix « déprécié »). Pour éviter le double comptage, on isole la portion attribuable au bâtiment : Exemple : perte externe totale de 50 000 $, ratio bâtiment/propriété de 70 % part du bâtiment ; part du terrain 15 000 $ (déjà reflétée dans la valeur marchande du terrain).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-types", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-types", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Les trois types de dépréciation — tableau comparatif CritèrePhysiqueFonctionnelleExterneCauseUsure, temps, élémentsConception, adéquationFacteurs extérieursOrigineInterne au bâtimentInterne au bâtimentExterne à la propriétéCurabilitéCurable et incurableCurable et incurableToujours incurableAffecteBâtiment seulementBâtiment seulementTerrain + bâtimentMesureObservation, âge-viePerte de revenu, coûtVentes appariées, capitalisation", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-35", "url": "/seance/09/#p9-35", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "La dépréciation en évaluation mesure une perte de valeur réelle, fondée sur le marché et l'état actuel du bâtiment; l'amortissement comptable (au Canada : la DPA, déduction pour amortissement, ou CCA) répartit un coût dans le temps selon des règles fiscales mécaniques, à taux prescrits par l'ARC (Agence du revenu du Canada, 2026). Le premier concept sert la méthode du coût; le second, la déclaration de revenus. Ils ne coïncident presque jamais.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-dpa", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-dpa", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Dépréciation (évaluation) et amortissement (fiscal) — comparaison détaillée AspectDépréciation (évaluation)Amortissement (fiscal)ObjectifEstimer la valeur marchandeRéduire le revenu imposableBase de calculObservation du marchéTaux prescrits par l'ARCTerrainJamais dépréciéJamais amortiFlexibilitéSelon l'état réelAucune (règles fixes)Âge utiliséÂge effectifÂge chronologiqueRésultat possible0 à 100 % de perteSolde toujours décroissantRéférenceNormes OEAQ / USPAPLoi de l'impô", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-36", "url": "/seance/09/#p9-36", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Repères sur la DPA canadienne", "text": "Pourquoi un cours d'évaluation s'attarde-t-il à la fiscalité? Parce que la confusion entre les deux notions est omniprésente chez les clients. Un investisseur montrera à l'évaluateur son bilan où l'immeuble figure à la fraction non amortie du coût — un chiffre qui n'a rigoureusement rien à voir avec la valeur marchande — et s'étonnera de l'écart; un autre croira son bâtiment « complètement amorti, donc sans valeur ». L'évaluateur doit savoir expliquer que le solde fiscal descend mécaniquement, sans jamais regarder ni l'état du bâtiment ni le marché. Pour cette culture professionnelle, retenez les grandes catégories : les bâtiments acquis après 1987 relèvent de la catégorie 1 (4 %, méthode dégressive), ceux d'avant 1988 de la catégorie 3 (5 %), les bâtiments à charpente de bois de la catégorie 6 (10 %), l'équipement et le mobilier de la catégorie 8 (20 %). Des taux bonifiés existent pour les bâtiments non résidentiels admissibles acquis après le 18 mars 2007 et inscrits dans une catégorie 1 distincte : +2 % (taux de 6 %) pour l'usage non résidentiel admissible, +6 % (taux de 10 %) pour la fabrication-transformation. La règle du demi-taux s'applique la première année, sauf application de l'incitatif à l'investissement accéléré — en élimination progressive depuis 2024, avec fin prévue en 2027.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-38", "url": "/seance/09/#p9-38", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Repères sur la DPA canadienne", "text": "Sur vingt-cinq ans, le solde fiscal d'un bâtiment de catégorie 1 (dégressif à 4 %) tombe mécaniquement vers 36 % du coût; la valeur contributrice réelle, elle, descend plus lentement si l'entretien est bon (typiquement vers 58 %); et la valeur marchande peut même augmenter pendant certaines périodes, portée par le marché. Trois trajectoires, trois concepts : ne les confondez jamais dans un rapport.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "remarque-9-37", "url": "/seance/09/#remarque-9-37", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "remarque", "title": "trois courbes qui ne se ressemblent pas", "text": "Sur vingt-cinq ans, le solde fiscal d'un bâtiment de catégorie 1 (dégressif à 4 %) tombe mécaniquement vers 36 % du coût; la valeur contributrice réelle, elle, descend plus lentement si l'entretien est bon (typiquement vers 58 %); et la valeur marchande peut même augmenter pendant certaines périodes, portée par le marché. Trois trajectoires, trois concepts : ne les confondez jamais dans un rapport.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-39", "url": "/seance/09/#p9-39", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Quatre concepts à distinguer", "text": "La vie physique totale est la période pendant laquelle le bâtiment peut physiquement exister; la vie économique totale, la période pendant laquelle il contribue à la valeur de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la vie économique restante est la période de contribution économique qui reste à courir.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-6", "url": "/seance/09/#def-9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.6 — les quatre durées de vie", "text": "La vie physique totale est la période pendant laquelle le bâtiment peut physiquement exister; la vie économique totale, la période pendant laquelle il contribue à la valeur de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la vie économique restante est la période de contribution économique qui reste à courir.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-40", "url": "/seance/09/#p9-40", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Quatre concepts à distinguer", "text": "Pourquoi la vie économique s'arrête-t-elle avant la vie physique? Parce que la valeur d'un bâtiment ne tient pas à son existence, mais à son utilité concurrentielle. Une aile de motel des années 1960 peut physiquement durer encore trente ans; économiquement, elle a cessé de contribuer le jour où le marché a préféré le terrain nu pour y construire autre chose. La fin de la vie économique est le moment où la valeur contributrice atteint zéro — typiquement lorsque l'HBU du terrain diverge définitivement de l'usage du bâtiment.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-2", "url": "/seance/09/#form-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.2 — relation fondamentale des durées de vie", "text": "", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-41", "url": "/seance/09/#p9-41", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "L'âge chronologique est le nombre réel d'années depuis la construction : objectif, vérifiable au rôle ou au Registre foncier, mais muet sur l'état. L'âge effectif est l'âge apparent : un jugement professionnel fondé sur l'observation, qui capture l'entretien et les rénovations◆C'est l'âge effectif — jamais le chronologique — qui entre dans la méthode âge-vie..", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-42", "url": "/seance/09/#p9-42", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "Comment ce jugement se forme-t-il concrètement? Par l'inventaire des composantes et de leur date de remplacement. L'évaluateur qui visite une maison de 1996 note : toiture refaite en 2019, fenêtres remplacées en 2015, cuisine et salles de bain rénovées en 2021, revêtement d'origine mais bien entretenu, système électrique porté à 200 A. Chaque rajeunissement de composante tire l'âge apparent vers le bas; chaque négligence le pousse vers le haut. Certains évaluateurs formalisent l'exercice en pondérant l'âge de chaque composante par son poids dans le coût neuf; la plupart calibrent leur jugement global sur une échelle de condition, puis le confrontent aux ventes de bâtiments comparables. L'important est que le chiffre retenu soit défendable : « âge effectif de 14 ans, compte tenu du remplacement de la toiture, des fenêtres et des finitions principales » se plaide; « environ 14 ans » tout court, non.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-43", "url": "/seance/09/#p9-43", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "Âge chronologique : 20 ans; vie économique totale : 50 ans. Grâce au bon entretien, l'évaluateur juge l'âge effectif à 14 ans. Vie économique restante : ans. Vérification par la relation fondamentale : . C'est ce 14 — et non le 20 — qui entrera dans le calcul âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-3", "url": "/seance/09/#ex-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.3 — bâtiment de 20 ans bien entretenu", "text": "Âge chronologique : 20 ans; vie économique totale : 50 ans. Grâce au bon entretien, l'évaluateur juge l'âge effectif à 14 ans. Vie économique restante : ans. Vérification par la relation fondamentale : . C'est ce 14 — et non le 20 — qui entrera dans le calcul âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-44", "url": "/seance/09/#p9-44", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "L'échelle de condition relie les deux âges : un bâtiment de 30 ans bien entretenu et rénové peut afficher un âge effectif de 18 ans (ratio 0,60); un entretien normal donne un ratio de 1,00; la négligence pousse le ratio à 1,40 et plus (42 ans effectifs pour 30 chronologiques). La séance 10 mettra cette échelle en relation avec les tables de dépréciation observée.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-durees", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-durees", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.3", "text": "Durées de vie typiques par type de construction (années) — sources : Marshall & Swift, Altus, pratique québécoise TypeStructureVie physiqueVie économiqueRésidentiel unifamilialBois60–8050–70Résidentiel multilogementsBois/béton55–7545–65Commercial (bureaux)Acier/béton55–7540–60Commercial (détail)Acier45–6535–55Industriel légerAcier préfabriqué40–5530–50Industriel lourdAcier/béton50–7035–55InstitutionnelBéton armé70–10060–80EntrepôtAcier préfabriqué40–5530–45PatrimonialMaçonnerie100 et plus60–100 et plus", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-45", "url": "/seance/09/#p9-45", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Durées de vie typiques et facteurs d'influence", "text": "Ces fourchettes ne sont que des points de départ, que chaque dossier module. La vie s'allonge quand l'entretien est préventif plutôt que curatif, quand la construction d'origine est de qualité, quand la conception est assez flexible pour absorber les changements d'usage — c'est ce qui explique la longévité des immeubles institutionnels en béton armé, conçus avec des marges généreuses — et, trivialement, quand le climat est clément. Elle se raccourcit sous la négligence, la piètre qualité d'origine, l'usage intensif (un entrepôt de distribution vieillit plus vite qu'une école), l'humidité et la contamination, ou une conception si datée qu'aucune rénovation raisonnable ne la rattrape. L'évaluateur choisit donc sa durée de vie dans la fourchette, et justifie ce choix par les caractéristiques observées du sujet.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-47", "url": "/seance/09/#p9-47", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Durées de vie typiques et facteurs d'influence", "text": "Cycles de gel-dégel, écarts de température extrêmes, humidité : le climat du Québec impose un stress important aux bâtiments. En pratique, les durées de vie effectives tendent vers la partie inférieure des fourchettes publiées dans les guides nord-américains. Chaque exercice du cours énonce explicitement son hypothèse de vie utile — faites de même dans vos rapports.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "quebec-9-46", "url": "/seance/09/#quebec-9-46", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "quebec", "title": "le climat québécois pèse sur les durées de vie", "text": "Cycles de gel-dégel, écarts de température extrêmes, humidité : le climat du Québec impose un stress important aux bâtiments. En pratique, les durées de vie effectives tendent vers la partie inférieure des fourchettes publiées dans les guides nord-américains. Chaque exercice du cours énonce explicitement son hypothèse de vie utile — faites de même dans vos rapports.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-48", "url": "/seance/09/#p9-48", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale et dépréciation", "text": "La dépréciation se mesure toujours en référence à l'utilisation optimale (highest and best use, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel correspond à cette utilisation optimale.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-7", "url": "/seance/09/#def-9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.7 — principe du rattachement à l'utilisation optimale", "text": "La dépréciation se mesure toujours en référence à l'utilisation optimale (highest and best use, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel correspond à cette utilisation optimale.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-49", "url": "/seance/09/#p9-49", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale et dépréciation", "text": "L'analyse distingue deux cas de figure◆HBU d'abord, dépréciation ensuite — jamais l'inverse.. Dans le cas normal, l'utilisation optimale du terrain correspond à l'usage actuel du bâtiment : la dépréciation se ventile alors classiquement en physique, fonctionnelle et externe, et la formule s'applique sans détour. Mais lorsque l'utilisation optimale diverge de l'usage actuel, le bâtiment devient un sous-usage du terrain : peu importe son état physique, sa dépréciation peut être totale (100 %) et sa valeur contributrice nulle — voire négative à hauteur du coût de démolition, puisque l'acheteur devra payer pour s'en débarrasser : . C'est le sort de bien des maisons des grandes artères commerciales en densification : le marché n'achète plus la maison, il achète le terrain qu'elle occupe.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-50", "url": "/seance/09/#p9-50", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale et dépréciation", "text": "Bungalow en zone commerciale : terrain de 500 000 $ (usage commercial), coût de remplacement du bungalow de 250 000 $. L'HBU du terrain est la construction commerciale : le bungalow est un sous-usage, sa valeur contributrice est proche de zéro — voire négative une fois la démolition comptée. Il serait absurde de calculer « coût neuf moins 30 % d'âge-vie ». Sixplex bien situé : terrain de 300 000 $ (multifamilial), immeuble de 6 logements au coût neuf de 800 000 $. L'HBU du terrain correspond à l'usage actuel : dépréciation normale, physique + fonctionnelle (+ externe le cas échéant).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-4", "url": "/seance/09/#ex-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.4 — deux situations québécoises contrastées", "text": "Bungalow en zone commerciale : terrain de 500 000 $ (usage commercial), coût de remplacement du bungalow de 250 000 $. L'HBU du terrain est la construction commerciale : le bungalow est un sous-usage, sa valeur contributrice est proche de zéro — voire négative une fois la démolition comptée. Il serait absurde de calculer « coût neuf moins 30 % d'âge-vie ». Sixplex bien situé : terrain de 300 000 $ (multifamilial), immeuble de 6 logements au coût neuf de 800 000 $. L'HBU du terrain correspond à l'usage actuel : dépréciation normale, physique + fonctionnelle (+ externe le cas échéant).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-51", "url": "/seance/09/#p9-51", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Les quatre méthodes de mesure", "text": "Quatre méthodes principales permettent de quantifier la dépréciation; leur choix dépend des données disponibles, du type de propriété, de la précision requise et de l'expérience de l'évaluateur. Avant de les détailler, situez leurs philosophies respectives : les méthodes âge-vie raisonnent du haut vers le bas — une hypothèse globale de vieillissement, appliquée d'un trait au coût neuf; la ventilation raisonne du bas vers le haut — chaque cause de perte identifiée, mesurée et additionnée; l'extraction du marché ne raisonne pas sur le bâtiment du tout — elle observe ce que le marché déduit effectivement du coût neuf dans les ventes réelles, et transpose. Aucune n'est intrinsèquement supérieure : la ventilation explique mais repose sur des jugements composante par composante; l'extraction est empirique mais exige des ventes comparables fiables; l'âge-vie est expéditive mais aveugle aux causes. Le rapport solide en combine au moins deux.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-3", "url": "/seance/09/#form-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.3 — méthode âge-vie", "text": "", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-52", "url": "/seance/09/#p9-52", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 1 — âge-vie (linéaire)", "text": "Coût neuf 800 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans : (30 %). La valeur contributrice est de 560 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-5", "url": "/seance/09/#ex-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.5 — âge-vie simple", "text": "Coût neuf 800 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans : (30 %). La valeur contributrice est de 560 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-53", "url": "/seance/09/#p9-53", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 1 — âge-vie (linéaire)", "text": "La séduction de cette méthode est évidente : deux données, une division, un résultat. Elle repose pourtant sur deux hypothèses héroïques — que la dépréciation s'accumule au même rythme chaque année, et qu'un seul ratio capture à la fois l'usure, la conception et l'environnement. Son vrai rôle est celui d'un ordre de grandeur : un premier chiffre qui cadre la discussion, que les méthodes plus fines viendront confirmer ou corriger. Utilisée seule dans un rapport détaillé, elle expose l'évaluateur à la question fatale du contre-interrogatoire : « Sur quoi repose votre hypothèse de vie économique de 50 ans, et pourquoi une droite? »", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-55", "url": "/seance/09/#p9-55", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 1 — âge-vie (linéaire)", "text": "La méthode suppose une dépréciation linéaire et uniforme — ce qui est rarement le cas : les bâtiments se déprécient par paliers (remplacements de composantes) et l'externe peut frapper brutalement. L'âge-vie reste néanmoins l'outil de l'estimation rapide et du rapport abrégé.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "attention-9-54", "url": "/seance/09/#attention-9-54", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "attention", "title": "la limite de l'âge-vie", "text": "La méthode suppose une dépréciation linéaire et uniforme — ce qui est rarement le cas : les bâtiments se déprécient par paliers (remplacements de composantes) et l'externe peut frapper brutalement. L'âge-vie reste néanmoins l'outil de l'estimation rapide et du rapport abrégé.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-56", "url": "/seance/09/#p9-56", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 2 — âge-vie modifiée", "text": "On mesure d'abord directement l'entretien différé (coût de remise en état), puis on applique le ratio âge-vie au solde du coût neuf — la portion non déjà dépréciée par ce constat.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-4", "url": "/seance/09/#form-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.4 — méthode âge-vie modifiée", "text": "On mesure d'abord directement l'entretien différé (coût de remise en état), puis on applique le ratio âge-vie au solde du coût neuf — la portion non déjà dépréciée par ce constat.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-57", "url": "/seance/09/#p9-57", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 2 — âge-vie modifiée", "text": "Coût neuf 800 000 $, entretien différé 30 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-58", "url": "/seance/09/#p9-58", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 2 — âge-vie modifiée", "text": "L'âge-vie simple donnait 240 000 $ : la version modifiée capte 21 000 $ de plus, parce qu'elle ajoute l'entretien différé en sus du vieillissement du solde.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-6", "url": "/seance/09/#ex-9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.6 — âge-vie modifiée", "text": "Coût neuf 800 000 $, entretien différé 30 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans : L'âge-vie simple donnait 240 000 $ : la version modifiée capte 21 000 $ de plus, parce qu'elle ajoute l'entretien différé en sus du vieillissement du solde.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-59", "url": "/seance/09/#p9-59", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 3 — ventilation (breakdown method)", "text": "La méthode la plus détaillée : chaque composante de dépréciation est estimée séparément puis additionnée — (1) physique curable (entretien différé, au coût de remise en état); (2) physique incurable à courte durée de vie (ratio âge/vie de chaque composante); (3) physique incurable à longue durée de vie (ratio appliqué au coût résiduel); (4) fonctionnelle curable (coût de correction); (5) fonctionnelle incurable (perte capitalisée); (6) externe (extraction du marché). Exemple d'assemblage : k$.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-60", "url": "/seance/09/#p9-60", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 3 — ventilation (breakdown method)", "text": "La force de la ventilation n'est pas seulement sa précision : c'est sa capacité d'explication. Un total de 116 000 $ obtenu par âge-vie est un chiffre; le même total ventilé raconte une histoire — 8 000 $ de réparations à faire, 45 000 $ d'usure normale de la structure, 35 000 $ de conception vieillie, 25 000 $ imputables au voisinage — que le lecteur du rapport, le client ou le tribunal peut examiner poste par poste. Sa faiblesse est symétrique : chaque étage repose sur ses propres hypothèses, et les erreurs peuvent s'y additionner comme les composantes. Elle exige aussi une discipline de fer contre le double comptage : une toiture comptée en entretien différé ne doit plus apparaître dans l'usure des composantes à courte durée de vie. C'est la méthode des rapports complets et des bâtiments complexes — les séances 10 à 12 en détaillent chaque étage.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-61", "url": "/seance/09/#p9-61", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 4 — extraction du marché", "text": "Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un taux annuel moyen applicable au sujet.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-5", "url": "/seance/09/#form-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.5 — extraction de la dépréciation du marché", "text": "Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un taux annuel moyen applicable au sujet.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-62", "url": "/seance/09/#p9-62", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 4 — extraction du marché", "text": "Pour la vente 1 : valeur du bâtiment ; (25,0 %); taux annuel . Le marché indique environ 1,24 % par année, applicable ensuite au sujet. La méthode exige un marché actif, des comparables fiables et une bonne estimation des terrains — toute erreur s'y loge en entier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-7", "url": "/seance/09/#ex-9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.7 — extraction sur quatre ventes", "text": "PrixTerrainCoût neufRatio Taux annuelVente 1 (20 ans)650 000 $200 000 $600 000 $25,0 %1,25 %Vente 2 (22 ans)580 000 $180 000 $550 000 $27,3 %1,24 %Vente 3 (18 ans)720 000 $230 000 $630 000 $22,2 %1,23 %Vente 4 (21 ans)610 000 $190 000 $570 000 $26,3 %1,25 %Moyenne25,2 %1,24 % Pour la vente 1 : valeur du bâtiment ; (25,0 %); taux annuel . Le marché indique environ 1,24 % par année, applicable ensuite au sujet. La méthode exige un marché actif, des comparables fiables et une bonne estimation des terrains — toute erreur s'y loge en entier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-63", "url": "/seance/09/#p9-63", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 4 — extraction du marché", "text": "Remarquez la convergence des quatre taux annuels (1,23 à 1,25 %) : c'est elle qui donne sa force probante à l'extraction. Si les taux extraits s'étaient dispersés de 0,8 à 2,1 %, la moyenne n'aurait guère de sens — la dispersion signalerait des comparables hétérogènes (entretien très variable, dépréciations fonctionnelles ou externes inégales) qu'il faudrait analyser un à un avant d'en tirer quoi que ce soit. Autre subtilité : le taux extrait capture la dépréciation totale des comparables, toutes causes confondues. Si le sujet souffre d'une nuisance externe que les comparables n'ont pas, le taux extrait la manquera; il faudra l'ajouter séparément. L'extraction ne dispense jamais de comprendre de quoi la dépréciation est faite.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-methodes", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-methodes", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.4", "text": "Comparaison des quatre méthodes de mesure de la dépréciation CritèreÂge-vieÂge-vie mod.VentilationExtractionComplexitéFaibleMoyenneÉlevéeMoyennePrécisionFaibleMoyenneÉlevéeMoyenneDonnées requisesÂge, vie écon.+ curableChaque composanteVentes, terrainUsage typiqueEstimation rapideRapports courantsÉvaluation détailléeVérificationLimitesTrop simplistePartielleTemps, expertiseMarché requis", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-65", "url": "/seance/09/#p9-65", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Choisir sa méthode", "text": "En pratique : l'âge-vie modifiée est le compromis du quotidien; la ventilation s'impose pour les rapports complets et les bâtiments anciens ou spécialisés; et l'extraction du marché sert de validation croisée des deux autres. Présenter une dépréciation ventilée et corroborée par l'extraction est la marque d'un rapport solide.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "terrain-9-64", "url": "/seance/09/#terrain-9-64", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "terrain", "title": "la combinaison gagnante", "text": "En pratique : l'âge-vie modifiée est le compromis du quotidien; la ventilation s'impose pour les rapports complets et les bâtiments anciens ou spécialisés; et l'extraction du marché sert de validation croisée des deux autres. Présenter une dépréciation ventilée et corroborée par l'extraction est la marque d'un rapport solide.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-66", "url": "/seance/09/#p9-66", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Modalités et matière", "text": "L'examen de mi-session compte pour 25 % de la note finale : 90 minutes, séances 1 à 8, avec une feuille aide-mémoire recto-verso (format lettre) et une calculatrice non programmable — aucun autre document. Format : 15 QCM (30 points), 10 vrai ou faux avec justification (10 points), 5 réponses courtes (20 points), 3 problèmes de calcul (25 points) et une étude de cas intégratrice (15 points).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-67", "url": "/seance/09/#p9-67", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Modalités et matière", "text": "Un mot sur la manière de réviser, parce qu'elle compte autant que la quantité. La matière des séances 1 à 8 est cumulative : le terrain (séances 3–4) entre dans la formule fondamentale (séance 1), les coûts directs (séance 7) portent les indirects et le profit (séance 8). La révision efficace suit donc le fil de la formule plutôt que l'ordre chronologique des séances : reconstituez chaque terme, ses méthodes et ses pièges, en refaisant les calculs à la main — l'examen ne teste pas la mémoire des fourchettes, mais la capacité à monter un calcul juste et à justifier ses hypothèses. La feuille aide-mémoire se prépare en dernier : si vous savez quoi y mettre, c'est que la structure de la matière est acquise; une feuille surchargée recopiée des notes est le symptôme du contraire.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-revision", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-revision", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.5", "text": "Plan de révision — les concepts clés des séances 1 à 8 SéanceSujetConcepts clés1Introduction à la méthode du coûtFormule fondamentale, applications, limites2Cadre conceptuelCoût vs prix vs valeur; reproduction vs remplacement3Évaluation du terrainComparaison, extraction, affectation, résidu4Analyse du terrainCaractéristiques physiques, ajustements5Reproduction / remplacementDéfinitions, unités de comparaison, sources6Méthodes d'estimationComparative, ", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-68", "url": "/seance/09/#p9-68", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Répondez, puis justifiez en une phrase :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-69", "url": "/seance/09/#p9-69", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (a) ; (b) ; (c) ; (d) .", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-70", "url": "/seance/09/#p9-70", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le coût de remplacement se distingue du coût de reproduction par : (a) des matériaux identiques; (b) la reproduction exacte du bâtiment; (c) des matériaux et techniques modernes équivalents; (d) l'absence de profit entrepreneurial.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-71", "url": "/seance/09/#p9-71", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Quelle méthode d'évaluation du terrain soustrait la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total? (a) comparaison directe; (b) affectation; (c) extraction; (d) résidu foncier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-72", "url": "/seance/09/#p9-72", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Laquelle des méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée? (a) comparative; (b) coût indexé; (c) par sections; (d) par quantités et prix unitaires.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-1", "url": "/seance/09/#exo-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.1 — QCM types", "text": "Répondez, puis justifiez en une phrase : Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (a) ; (b) ; (c) ; (d) .Le coût de remplacement se distingue du coût de reproduction par : (a) des matériaux identiques; (b) la reproduction exacte du bâtiment; (c) des matériaux et techniques modernes équivalents; (d) l'absence de profit entrepreneurial.Quelle méthode d'évaluation du terrain soustrait la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total? (a) comparaison directe; (b) affectation; (c) extraction; (d) résidu foncier.Laquelle des méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée? (a) comparative; (b) coût indexé; (c) par sections; (d) par quantités et prix unitaires.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-73", "url": "/seance/09/#p9-73", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "1. (b) — le terrain s'ajoute au coût neuf diminué de la dépréciation. 2. (c) — le remplacement livre l'utilité équivalente avec les moyens d'aujourd'hui; la reproduction copie le bâtiment à l'identique (souvent plus cher, matériaux rares). 3. (c) — l'extraction isole le terrain en retranchant la valeur contributrice du bâtiment. 4. (d) — la méthode par quantités et prix unitaires recense chaque intrant; c'est celle de l'estimateur, la plus précise et la plus lourde.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-74", "url": "/seance/09/#p9-74", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-75", "url": "/seance/09/#p9-75", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de remplacement.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-76", "url": "/seance/09/#p9-76", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de construction.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-2", "url": "/seance/09/#exo-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.2 — vrai ou faux, avec justification", "text": "Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale.Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de remplacement.Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de construction.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-77", "url": "/seance/09/#p9-77", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "1. VRAI — principe fondamental de la méthode du coût (et préalable de l'analyse HBU). 2. FAUX — reproduire à l'identique exige des matériaux et savoir-faire souvent rares : le coût de reproduction est généralement supérieur au coût de remplacement. 3. FAUX — le profit entrepreneurial est un poste distinct, ajouté après les coûts directs et indirects; c'est la marge de l'entrepreneur général qui loge dans les directs.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-78", "url": "/seance/09/#p9-78", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Comparable : prix de vente 520 000 $; âge du bâtiment 25 ans; coût de remplacement à neuf 480 000 $; vie économique estimée 50 ans. Estimez la valeur du terrain.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-3", "url": "/seance/09/#exo-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.3 — problème type — valeur du terrain par extraction", "text": "Comparable : prix de vente 520 000 $; âge du bâtiment 25 ans; coût de remplacement à neuf 480 000 $; vie économique estimée 50 ans. Estimez la valeur du terrain.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-79", "url": "/seance/09/#p9-79", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Dépréciation : . Valeur contributrice du bâtiment : . Valeur du terrain : .", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-80", "url": "/seance/09/#p9-80", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Immeuble commercial de 2 500 m2; coût direct de 1 850 $/m2; coûts indirects de 12 % des directs; profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects). Calculez le coût total.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-4", "url": "/seance/09/#exo-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.4 — problème type — coût total de construction", "text": "Immeuble commercial de 2 500 m2; coût direct de 1 850 $/m2; coûts indirects de 12 % des directs; profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects). Calculez le coût total.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-81", "url": "/seance/09/#p9-81", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Directs : . Indirects : . Sous-total : 5 180 000 $. Profit : . Coût total : 5 698 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-82", "url": "/seance/09/#p9-82", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Conseils et formules pour l'aide-mémoire", "text": "Avant l'examen : relire les notes des séances 1 à 8, refaire les TP1 et TP2, maîtriser les formules (les comprendre, pas seulement les recopier) et construire l'aide-mémoire autour d'elles. Pendant l'examen : lire toutes les questions d'abord, gérer le temps (90 minutes pour 100 points — un peu moins d'une minute par point), montrer tous les calculs (les points partiels récompensent la démarche), vérifier la vraisemblance des résultats, éliminer les choix absurdes aux QCM et structurer l'étude de cas (terrain, puis coût neuf, puis dépréciation, puis valeur).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "aretenir-9-83", "url": "/seance/09/#aretenir-9-83", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "aretenir", "title": "les sept formules de l'aide-mémoire", "text": "", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-84", "url": "/seance/09/#p9-84", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996 est visité en 2026. Bien entretenu, il a subi une rénovation majeure en 2016. Vie économique totale estimée : 50 ans; vie physique totale : 65 ans; âge effectif estimé : 22 ans. Calculez : (a) l'âge chronologique; (b) la vie économique restante; (c) le ratio de dépréciation âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-5", "url": "/seance/09/#exo-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.5 — durées de vie", "text": "Un immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996 est visité en 2026. Bien entretenu, il a subi une rénovation majeure en 2016. Vie économique totale estimée : 50 ans; vie physique totale : 65 ans; âge effectif estimé : 22 ans. Calculez : (a) l'âge chronologique; (b) la vie économique restante; (c) le ratio de dépréciation âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-85", "url": "/seance/09/#p9-85", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) . (c) . L'âge effectif (22 ans) est inférieur à l'âge chronologique (30 ans) grâce à l'entretien et à la rénovation de 2016 — sans elle, il aurait pu atteindre 30 ans ou plus, et la dépréciation 60 %.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-86", "url": "/seance/09/#p9-86", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau : coût de remplacement à neuf 420 000 $; construite en 2002, évaluée en 2026; entretien moyen, sans rénovation majeure; âge effectif estimé 26 ans; hypothèse de vie économique totale de 55 ans. Calculez : (a) la dépréciation totale; (b) la valeur contributrice du bâtiment; (c) la valeur de la propriété si le terrain vaut 150 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-6", "url": "/seance/09/#exo-9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.6 — méthode âge-vie", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau : coût de remplacement à neuf 420 000 $; construite en 2002, évaluée en 2026; entretien moyen, sans rénovation majeure; âge effectif estimé 26 ans; hypothèse de vie économique totale de 55 ans. Calculez : (a) la dépréciation totale; (b) la valeur contributrice du bâtiment; (c) la valeur de la propriété si le terrain vaut 150 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-87", "url": "/seance/09/#p9-87", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) ( 47,3 %). (b) . (c) . Remarquez que l'âge effectif (26) dépasse ici l'âge chronologique (24) : l'entretien seulement moyen a vieilli le bâtiment plus vite que le calendrier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-88", "url": "/seance/09/#p9-88", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Même propriété, mais l'évaluateur relève un entretien différé : toiture à remplacer 18 000 $, peinture extérieure 6000 $, réparation des fenêtres 8000 $ (total 32 000 $). Calculez la dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée et comparez avec l'exercice précédent.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-7", "url": "/seance/09/#exo-9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.7 — méthode âge-vie modifiée", "text": "Même propriété, mais l'évaluateur relève un entretien différé : toiture à remplacer 18 000 $, peinture extérieure 6000 $, réparation des fenêtres 8000 $ (total 32 000 $). Calculez la dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée et comparez avec l'exercice précédent.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-89", "url": "/seance/09/#p9-89", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "soit environ 51,3 %. Comparaison : l'âge-vie simple donnait 198 545 $; la méthode modifiée capte de plus, car l'entretien différé est mesuré directement et s'ajoute au ratio appliqué au solde ( au lieu de ). Valeur du bâtiment : 204 582 $; valeur de la propriété (terrain 150 k$) : 354 582 $. Conservez les fractions exactes () jusqu'au bout pour éviter les écarts d'arrondi.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-90", "url": "/seance/09/#p9-90", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois ventes récentes dans un secteur de Gatineau :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-91", "url": "/seance/09/#p9-91", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, le taux moyen, puis appliquez-le au sujet de l'exercice précédent (âge effectif 26 ans, coût neuf 420 000 $).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-8", "url": "/seance/09/#exo-9-8", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.8 — extraction du marché", "text": "Trois ventes récentes dans un secteur de Gatineau : Vente AVente BVente CPrix de vente485 000 $510 000 $465 000 $Valeur du terrain155 000 $170 000 $145 000 $Coût de remplacement à neuf450 000 $470 000 $440 000 $Âge effectif20 ans25 ans18 ans Calculez la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, le taux moyen, puis appliquez-le au sujet de l'exercice précédent (âge effectif 26 ans, coût neuf 420 000 $).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-92", "url": "/seance/09/#p9-92", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vente A : (26,7 %) /an. Vente B : (27,7 %) /an. Vente C : (27,3 %) /an. Taux moyen : . Application au sujet : . L'écart avec l'âge-vie (198 k$) illustre que les méthodes doivent être réconciliées, pas moyennées aveuglément : ici le marché se déprécie moins vite que l'hypothèse de vie économique de 55 ans ne le suppose.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-93", "url": "/seance/09/#p9-93", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque situation (type de dépréciation + curable ou incurable) : (a) bardeaux d'asphalte en fin de vie; (b) maison sans garage dans un quartier où 90 % en ont un; (c) autoroute bruyante construite à 50 m; (d) cuisine fermée démodée; (e) comptoirs de marbre dans un quartier modeste; (f) fissures capillaires dans les murs de fondation; (g) zonage modifié interdisant l'usage le plus rentable; (h) une seule salle de bain pour quatre chambres.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-9", "url": "/seance/09/#exo-9-9", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.9 — classement des dépréciations", "text": "Classez chaque situation (type de dépréciation + curable ou incurable) : (a) bardeaux d'asphalte en fin de vie; (b) maison sans garage dans un quartier où 90 % en ont un; (c) autoroute bruyante construite à 50 m; (d) cuisine fermée démodée; (e) comptoirs de marbre dans un quartier modeste; (f) fissures capillaires dans les murs de fondation; (g) zonage modifié interdisant l'usage le plus rentable; (h) une seule salle de bain pour quatre chambres.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-94", "url": "/seance/09/#p9-94", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) physique curable (remplacement rentable); (b) fonctionnelle incurable (déficience structurelle du plan); (c) externe — toujours incurable; (d) fonctionnelle curable par substitution; (e) fonctionnelle incurable — superadéquation; (f) physique incurable (structure, longue durée de vie); (g) externe (réglementaire), incurable; (h) fonctionnelle curable par ajout (si le coût de l'ajout est inférieur au gain de valeur — appliquer le test économique).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-95", "url": "/seance/09/#p9-95", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation , mesurée à la date d'évaluation — ce n'est ni l'amortissement fiscal, ni la seule usure, ni une fonction mécanique de l'âge chronologique.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-96", "url": "/seance/09/#p9-96", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois types : physique (usure), fonctionnelle (conception, adéquation, superadéquation), externe (facteurs extérieurs, toujours incurable, à ventiler entre terrain et bâtiment).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-97", "url": "/seance/09/#p9-97", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable ou incurable : test économique — la correction vaut-elle plus qu'elle ne coûte?", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-98", "url": "/seance/09/#p9-98", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "DPA fiscale dépréciation : taux prescrits (cat. 1 à 4 %, dégressif, demi-taux), âge chronologique, objectif fiscal — la valeur marchande, elle, peut même monter.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-99", "url": "/seance/09/#p9-99", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre durées de vie : physique totale économique totale âge effectif vie économique restante. C'est l'âge effectif (jugement sur l'état) qui entre dans les calculs; le climat québécois tire les durées vers le bas des fourchettes.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-100", "url": "/seance/09/#p9-100", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "HBU d'abord : si le bâtiment ne correspond pas à l'utilisation optimale du terrain, la dépréciation peut être totale et la valeur contributrice nulle ou négative ().", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-101", "url": "/seance/09/#p9-101", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre méthodes : âge-vie (rapide, simpliste), âge-vie modifiée (entretien différé d'abord, ratio sur le solde — compromis du quotidien), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation, exige un marché actif).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-102", "url": "/seance/09/#p9-102", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Examen mi-session (25 %, 90 min, séances 1–8) : feuille recto-verso, calculatrice simple; montrer tous les calculs; maîtriser les sept formules de l'aide-mémoire.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/09/#synthese", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Dépréciation , mesurée à la date d'évaluation — ce n'est ni l'amortissement fiscal, ni la seule usure, ni une fonction mécanique de l'âge chronologique.Trois types : physique (usure), fonctionnelle (conception, adéquation, superadéquation), externe (facteurs extérieurs, toujours incurable, à ventiler entre terrain et bâtiment).Curable ou incurable : test économique — la correction vaut-elle plus qu'elle ne coûte?DPA fiscale dépréciation : taux prescrits (cat. 1 à 4 %, dégressif, demi-taux), âge chronologique, objectif fiscal — la valeur marchande, elle, peut même monter.Quatre durées de vie : physique totale économique totale âge effectif vie économique restante. C'est l'âge effectif (jugement sur l'état) qui entre dans les calculs; le climat québécois tire les durées vers le bas des fourchettes.HBU d'abord : si le bâtiment ne correspond pas à l'utilisation optimale du terrain, la dépréciation peut être totale et la valeur contributrice nulle ou négative ().Quatre méthodes : âge-vie (rapide, simpliste), âge-vie modifiée (entretien différé d'abord, ratio sur le solde — compromis du quotidien), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation, exige un marché actif).Examen mi-session (25 %, 90 min, séances 1–8) : feuille recto-verso, calculatrice simple; montrer tous les calculs; maîtriser les sept formules de l'aide-mémoire.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p10-1", "url": "/seance/10/#p10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "La séance 9 a posé le vocabulaire de la dépréciation : vie économique, vie physique, âge effectif, distinction entre le curable et l'incurable. Nous entrons maintenant dans le premier des trois grands chantiers de mesure, celui de la dépréciation physique — la perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et les intempéries. C'est la forme de dépréciation la plus intuitive : tout le monde comprend qu'une toiture de vingt ans vaut moins qu'une toiture neuve. C'est aussi, paradoxalement, celle où les erreurs de méthode sont les plus fréquentes, parce que sa mesure rigoureuse exige une discipline séquentielle stricte : d'abord le curable, ensuite l'incurable à courte durée de vie, enfin l'incurable à longue durée de vie, chaque étape retranchant sa part avant le calcul de la suivante. Ce chapitre développe cette mécanique en détail, la compare aux méthodes plus expéditives (âge-vie simple et modifiée), et l'ancre dans ce qui fonde toute estimation crédible : l'inspection minutieuse du bâtiment.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-2", "url": "/seance/10/#p10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Définir la dépréciation physique et en identifier les trois causes (usure, vieillissement, intempéries), en tenant compte du climat québécois;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-3", "url": "/seance/10/#p10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Distinguer la dépréciation physique curable (entretien différé) de la dépréciation incurable, à l'aide du test économique de curabilité;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-4", "url": "/seance/10/#p10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Classer les composantes d'un bâtiment selon leur durée de vie (courte ou longue) et estimer leur âge effectif;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-5", "url": "/seance/10/#p10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Appliquer la méthode de ventilation (breakdown method) en trois étapes séquentielles, sans double comptage;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-6", "url": "/seance/10/#p10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Appliquer la méthode âge-vie (simple et modifiée) et situer ses résultats par rapport à ceux de la ventilation;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-7", "url": "/seance/10/#p10-7", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Conduire une inspection de bâtiment structurée aux fins de la dépréciation et documenter les observations;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-8", "url": "/seance/10/#p10-8", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Résoudre des cas complets de dépréciation physique sur des propriétés résidentielles et locatives québécoises.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-9", "url": "/seance/10/#p10-9", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "Rappelons l'équation charpente du cours, celle que chaque séance vient raffiner d'un cran : ◆La méthode du coût : . La séance 10 mesure la première composante de .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-10", "url": "/seance/10/#p10-10", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "où la dépréciation totale se décompose en trois formes :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-1", "url": "/seance/10/#form-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.1 — formule fondamentale de la méthode du coût", "text": "où la dépréciation totale se décompose en trois formes :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-11", "url": "/seance/10/#p10-11", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "La dépréciation physique est la première de ces trois formes, tant dans l'ordre pédagogique (séances 10, 11 et 12) que dans l'ordre de calcul professionnel : on mesure d'abord ce que le bâtiment a perdu par usure matérielle, avant de s'interroger sur ses défauts de conception (séance 11) puis sur les facteurs extérieurs qui l'affectent (séance 12). Cet ordre n'est pas arbitraire — nous verrons au chapitre 11 que la dépréciation fonctionnelle de certains éléments se calcule nette de leur dépréciation physique, ce qui impose de connaître celle-ci en premier.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-12", "url": "/seance/10/#p10-12", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations causée par l'usure, le vieillissement et l'action des intempéries sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-1", "url": "/seance/10/#def-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.1 — dépréciation physique", "text": "La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations causée par l'usure, le vieillissement et l'action des intempéries sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-13", "url": "/seance/10/#p10-13", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "Avant d'entrer dans la mécanique, il vaut la peine de comprendre ce que la dépréciation physique représente économiquement. Un bâtiment est un stock de capital qui se consomme : chaque année d'occupation transforme une fraction de ce capital en service rendu — abri, confort, revenus locatifs — et cette consommation a un prix que le marché réclame. L'acheteur type qui compare un bâtiment de vingt ans à la possibilité d'en construire un neuf raisonne exactement ainsi : il accepte de payer le coût neuf, moins tout ce qu'il devra débourser pour remettre l'existant à niveau, moins la part de vie déjà consommée des composantes qu'il ne remplacera pas tout de suite. La ventilation que nous allons dérouler n'est rien d'autre que la formalisation de ce raisonnement d'acheteur — c'est ce qui lui donne sa légitimité de marché, et c'est pourquoi ses trois étapes correspondent à trois attitudes de l'acheteur : ce que je répare immédiatement, ce que je remplacerai un jour, ce que je n'aurai jamais à remplacer.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-14", "url": "/seance/10/#p10-14", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "Trois précisions découlent immédiatement de cette définition. Premièrement, la dépréciation physique n'affecte que les améliorations : le terrain ne s'use pas au sens de la méthode du coût. Deuxièmement, elle est mesurée par rapport au coût neuf estimé (reproduction ou remplacement, selon le choix fait aux séances 5 et 6) : c'est l'écart entre ce que coûterait le bâtiment neuf et ce que vaut le bâtiment usé. Troisièmement, un bâtiment peut être physiquement très déprécié tout en étant fonctionnellement adéquat — et inversement : les trois formes de dépréciation sont conceptuellement indépendantes et se mesurent séparément.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-15", "url": "/seance/10/#p10-15", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "◆usure détérioration liée à l'utilisation du bâtiment La première cause est l'usure, c'est-à-dire la détérioration liée à l'utilisation quotidienne des lieux : la fréquentation abrase les surfaces, les portes et les planchers subissent le frottement, les équipements mécaniques accumulent les heures de fonctionnement. L'usure est proportionnelle à l'intensité d'usage — un duplex loué à des familles s'use plus vite qu'une résidence occupée par un couple retraité, et les espaces communs d'un immeuble locatif plus vite que les logements eux-mêmes.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-16", "url": "/seance/10/#p10-16", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "◆vieillissement dégradation naturelle des matériaux avec le temps La deuxième cause est le vieillissement : même inutilisé, un bâtiment se dégrade. Les matériaux s'oxydent et se corrodent, les composés chimiques des membranes et des scellants se décomposent, les matériaux soumis à des cycles de charge finissent par se fatiguer. Le vieillissement court même lorsque l'usure est nulle — c'est pourquoi un chalet fermé dix ans n'est pas « comme neuf » à la réouverture.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-17", "url": "/seance/10/#p10-17", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "La troisième cause, les intempéries, mérite un développement particulier au Québec.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-19", "url": "/seance/10/#p10-19", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "Les conditions climatiques du Québec comptent parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord pour les bâtiments : amplitude thermique de C à C, jusqu'à 150 cycles de gel-dégel et plus par année, humidité estivale élevée, charges de neige, verglas et rayonnement UV. Les conséquences se lisent directement sur les grilles d'inspection : fissuration des fondations, dégradation des joints de maçonnerie et écaillage du béton, déformation des revêtements, infiltrations d'eau et moisissures. Concrètement, une même composante (bardeaux d'asphalte, calfeutrage, asphalte de stationnement) a souvent une durée de vie utile plus courte à Gatineau qu'à Vancouver : les tables de durées de vie publiées doivent être ajustées au climat local.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "quebec-10-18", "url": "/seance/10/#quebec-10-18", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "quebec", "title": "le climat québécois, accélérateur de dépréciation", "text": "Les conditions climatiques du Québec comptent parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord pour les bâtiments : amplitude thermique de C à C, jusqu'à 150 cycles de gel-dégel et plus par année, humidité estivale élevée, charges de neige, verglas et rayonnement UV. Les conséquences se lisent directement sur les grilles d'inspection : fissuration des fondations, dégradation des joints de maçonnerie et écaillage du béton, déformation des revêtements, infiltrations d'eau et moisissures. Concrètement, une même composante (bardeaux d'asphalte, calfeutrage, asphalte de stationnement) a souvent une durée de vie utile plus courte à Gatineau qu'à Vancouver : les tables de durées de vie publiées doivent être ajustées au climat local.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-21", "url": "/seance/10/#p10-21", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "Sur le terrain, les trois causes se combinent et se renforcent. Un calfeutrage vieilli (vieillissement) laisse entrer l'eau (intempéries), qui gèle et fissure la maçonnerie, laquelle laisse entrer plus d'eau encore — et le locataire qui claque la porte gonflée d'humidité (usure) achève la quincaillerie. L'évaluateur ne cherche pas à départager la part de chaque cause : il constate un état, estime un âge effectif et chiffre une perte. La décomposition causale sert surtout à comprendre pourquoi deux bâtiments jumeaux peuvent présenter des dépréciations très différentes.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-20", "url": "/seance/10/#terrain-10-20", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur le terrain, les trois causes se combinent et se renforcent. Un calfeutrage vieilli (vieillissement) laisse entrer l'eau (intempéries), qui gèle et fissure la maçonnerie, laquelle laisse entrer plus d'eau encore — et le locataire qui claque la porte gonflée d'humidité (usure) achève la quincaillerie. L'évaluateur ne cherche pas à départager la part de chaque cause : il constate un état, estime un âge effectif et chiffre une perte. La décomposition causale sert surtout à comprendre pourquoi deux bâtiments jumeaux peuvent présenter des dépréciations très différentes.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-22", "url": "/seance/10/#p10-22", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le test économique de curabilité", "text": "Toute la mécanique de la ventilation repose sur une distinction unique, appliquée item par item : la déficience est-elle curable ou incurable? ◆Curable réparable. Le test est économique, pas technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-23", "url": "/seance/10/#p10-23", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le test économique de curabilité", "text": "Un item de dépréciation physique est curable lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est inférieur ou égal à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est incurable dans le cas contraire. Formellement :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-2", "url": "/seance/10/#def-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.2 — curabilité (dépréciation physique)", "text": "Un item de dépréciation physique est curable lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est inférieur ou égal à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est incurable dans le cas contraire. Formellement :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-25", "url": "/seance/10/#p10-25", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le test économique de curabilité", "text": "Presque tout est techniquement réparable — on peut soulever une maison pour refaire ses fondations. Le test de curabilité est un test de rationalité économique : un acheteur prudent procéderait-il à la réparation dès l'acquisition, parce que la valeur ajoutée égale ou excède le coût? Si oui, l'item est curable et se mesure au coût de réparation. Si non, l'item est incurable et se mesure par un ratio âge-vie. Aux examens, justifier la classification par ce critère économique, jamais par la seule faisabilité technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-24", "url": "/seance/10/#attention-10-24", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "curable ne veut pas dire « réparable »", "text": "Presque tout est techniquement réparable — on peut soulever une maison pour refaire ses fondations. Le test de curabilité est un test de rationalité économique : un acheteur prudent procéderait-il à la réparation dès l'acquisition, parce que la valeur ajoutée égale ou excède le coût? Si oui, l'item est curable et se mesure au coût de réparation. Si non, l'item est incurable et se mesure par un ratio âge-vie. Aux examens, justifier la classification par ce critère économique, jamais par la seule faisabilité technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-26", "url": "/seance/10/#p10-26", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "La dépréciation physique se ventile en trois catégories, dont l'ordre de traitement est impératif :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-27", "url": "/seance/10/#p10-27", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "◆composante à courte vie élément qui s'use plus vite que le bâtiment (toiture, CVAC, chauffe-eau…) Les composantes à courte durée de vie (short-lived) sont celles dont la vie utile est inférieure à celle du bâtiment : elles seront remplacées une ou plusieurs fois pendant la vie de l'immeuble (toiture, chauffe-eau, couvre-planchers, systèmes mécaniques). Les composantes à longue durée de vie (long-lived) durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même et ne sont jamais remplacées séparément : fondations, charpente, dalle, murs porteurs, ossature du toit, maçonnerie structurale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-29", "url": "/seance/10/#p10-29", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "Chaque étape retranche sa part de coût avant le calcul de la suivante. Les items curables sont retirés en premier parce que l'acheteur les corrigera immédiatement : les composantes visées ne doivent plus apparaître dans les calculs d'incurable. Les coûts neufs des composantes à courte vie sont ensuite isolés, de sorte que le ratio âge-vie du bâtiment ne s'applique qu'au résidu — les composantes structurales. Inverser l'ordre ou omettre une soustraction produit mécaniquement un double comptage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "remarque-10-28", "url": "/seance/10/#remarque-10-28", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "remarque", "title": "pourquoi cet ordre est-il obligatoire?", "text": "Chaque étape retranche sa part de coût avant le calcul de la suivante. Les items curables sont retirés en premier parce que l'acheteur les corrigera immédiatement : les composantes visées ne doivent plus apparaître dans les calculs d'incurable. Les coûts neufs des composantes à courte vie sont ensuite isolés, de sorte que le ratio âge-vie du bâtiment ne s'applique qu'au résidu — les composantes structurales. Inverser l'ordre ou omettre une soustraction produit mécaniquement un double comptage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-31", "url": "/seance/10/#p10-31", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "Une composante à courte vie complètement usée (une toiture de 28 ans dont la vie utile était de 25 ans) n'est pas un incurable court terme à 100 % : elle est curable, mesurée au coût de remplacement, parce qu'un acheteur la remplacerait dès l'acquisition. Le ratio âge/vie ne peut jamais excéder 100 % ; s'il l'atteint, l'item change de catégorie. Inversement, la même toiture à 8 ans (ratio ) est un incurable court terme. Jamais les deux à la fois : c'est la première source de double comptage aux examens.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-30", "url": "/seance/10/#attention-10-30", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "le piège de la composante en fin de vie", "text": "Une composante à courte vie complètement usée (une toiture de 28 ans dont la vie utile était de 25 ans) n'est pas un incurable court terme à 100 % : elle est curable, mesurée au coût de remplacement, parce qu'un acheteur la remplacerait dès l'acquisition. Le ratio âge/vie ne peut jamais excéder 100 % ; s'il l'atteint, l'item change de catégorie. Inversement, la même toiture à 8 ans (ratio ) est un incurable court terme. Jamais les deux à la fois : c'est la première source de double comptage aux examens.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-32", "url": "/seance/10/#p10-32", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La ventilation étape par étape", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est le standard professionnel de mesure de la dépréciation physique : chaque catégorie est chiffrée séparément, avec ses propres données. Nous la déroulons ici sur un exemple fil rouge — un bungalow de 1200 pi2 construit en 1985 à Gatineau, coût de remplacement à neuf de 350 000 $, âge effectif de 20 ans, vie économique de 60 ans (hypothèse du cas, cohérente avec la table maîtresse de la séance 9 : résidentiel, 45 à 70 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-33", "url": "/seance/10/#p10-33", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé (deferred maintenance) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au coût de réparation au prix du marché.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-3", "url": "/seance/10/#def-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.3 — entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé (deferred maintenance) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au coût de réparation au prix du marché.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-2", "url": "/seance/10/#form-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.2 — dépréciation physique curable", "text": "", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-34", "url": "/seance/10/#p10-34", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Les items curables sont visibles à l'inspection : peinture écaillée, bardeaux recroquevillés, fenêtres thermos embuées, robinetterie qui fuit, calfeutrage fissuré, gouttières déformées. Le tableau @@REF{ch10:tab:curables-typiques}@@ donne les fourchettes de coûts observées pour une résidence unifamiliale type au Québec (main-d'œuvre et matériaux, 2025–2026).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-curables-typiques", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-curables-typiques", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.1", "text": "Items d'entretien différé courants au Québec et fourchettes de coûts (résidence unifamiliale type, 2025–2026). Item d'entretien différéSigne d'usureCoût estiméPeinture intérieureÉcaillage, jaunissement4 000 – 8 000 $Toiture (bardeaux d'asphalte)Bardeaux recroquevillés8 000 – 18 000 $Fenêtres thermos embuéesCondensation entre vitres500 – 1 200 $/fen.Robinetterie qui fuitGouttes, taches de rouille200 – 600 $/unitéPlancher uséRayures, décoloration3 – 8 $/pi2Calfeutrage extérieurFissures, décollement1 500 – 4 ", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-35", "url": "/seance/10/#p10-35", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Le coût retenu est le coût du marché, pas le coût de bricolage : il inclut la main-d'œuvre au taux courant, les matériaux, les frais connexes, les taxes applicables (TPS/TVQ) et les permis municipaux lorsque requis, avec un ajustement pour les conditions locales (les coûts de Gatineau ne sont pas ceux de Montréal). Les sources sont, par ordre de fiabilité décroissante pour un item précis : les soumissions d'entrepreneurs locaux, les guides de coûts publiés (RSMeans, Altus, Marshall & Swift (RSMeans, 2025; Altus Group, 2026; Marshall & Swift, 2025)), l'expérience professionnelle de l'évaluateur et les données historiques de réparation. ◆Coût de réparation d'un item coût de remplacement à neuf de la composante complète.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-37", "url": "/seance/10/#p10-37", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Ne pas confondre le coût de réparation d'un item avec le coût de remplacement à neuf de la composante complète. Repeindre les murs coûte 6500 $; ce n'est pas le coût « peinture » complet du bordereau de coût neuf. La confusion gonfle artificiellement la dépréciation curable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-36", "url": "/seance/10/#attention-10-36", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ne pas confondre le coût de réparation d'un item avec le coût de remplacement à neuf de la composante complète. Repeindre les murs coûte 6500 $; ce n'est pas le coût « peinture » complet du bordereau de coût neuf. La confusion gonfle artificiellement la dépréciation curable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-38", "url": "/seance/10/#p10-38", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "L'inspection du bungalow fil rouge (1200 pi2, 1985) révèle sept items d'entretien différé :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-39", "url": "/seance/10/#p10-39", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Chaque item doit passer le test de curabilité. La vérification, appuyée sur les données de marché du secteur, confirme que la valeur ajoutée excède le coût pour chacun : peinture (8000 $ contre 6500 $), toiture (14 000 $ contre 12 000 $), fenêtres (4500 $ contre 3200 $), robinetterie (2000 $ contre 1800 $), plancher (2500 $ contre 1440 $), calfeutrage (3000 $ contre 2200 $), gouttières (3000 $ contre 2500 $). La dépréciation physique curable totale est donc de 29 640 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-1", "url": "/seance/10/#ex-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.1 — bungalow de Gatineau — entretien différé", "text": "L'inspection du bungalow fil rouge (1200 pi2, 1985) révèle sept items d'entretien différé : #Item curable identifiéCoût estimé1Peinture intérieure complète (murs et plafonds)6 500 $2Remplacement des bardeaux de toiture12 000 $34 fenêtres thermos embuées (à 800 $/fen.)3 200 $4Robinetterie cuisine et salle de bain1 800 $5Plancher de cuisine (vinyle décollé, 120 pi2)1 440 $6Calfeutrage extérieur portes et fenêtres2 200 $7Gouttières et descentes pluviales2 500 $Total dépréciation physique curable29 640 $ Chaque item doit passer le test de curabilité. La vérification, appuyée sur les données de marché du secteur, confirme que la valeur ajoutée excède le coût pour chacun : peinture (8000 $ contre 6500 $), toiture (14 000 $ contre 12 000 $), fenêtres (4500 $ contre 3200 $), robinetterie (2000 $ contre 1800 $), plancher (2500 $ contre 1440 $), calfeutrage (3000 $ contre 2200 $), gouttières (3000 $ contre 2500 $). La dépréciation physique curable totale est donc de 29 640 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-40", "url": "/seance/10/#p10-40", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Remarquez que la toiture, en fin de vie, est classée curable au coût de remplacement (12 000 $) : elle ne réapparaîtra pas à l'étape 2. C'est l'application directe de la règle anti-double-comptage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-41", "url": "/seance/10/#p10-41", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "La dépréciation incurable court terme (short-lived) frappe les composantes dont la durée de vie utile est inférieure à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est pas encore économiquement justifiable au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-4", "url": "/seance/10/#def-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.4 — dépréciation incurable court terme", "text": "La dépréciation incurable court terme (short-lived) frappe les composantes dont la durée de vie utile est inférieure à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est pas encore économiquement justifiable au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-42", "url": "/seance/10/#p10-42", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Quatre traits caractérisent ces composantes : elles ne sont pas en fin de vie (sinon elles seraient curables), leur durée de vie est déterminable et finie, elles s'usent plus vite que la structure principale, et leur dépréciation est proportionnelle au ratio « âge effectif sur durée de vie utile ».", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-43", "url": "/seance/10/#p10-43", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Pour chaque composante à courte durée de vie non classée curable :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-3", "url": "/seance/10/#form-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.3 — incurable court terme, par composante", "text": "Pour chaque composante à courte durée de vie non classée curable :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-44", "url": "/seance/10/#p10-44", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le calcul exige donc, pour chaque composante : son coût neuf (tiré du bordereau des séances 6–8), sa durée de vie utile et son âge effectif. Le tableau @@REF{ch10:tab:durees-vie}@@ rassemble les durées de vie typiques, ajustées pour le climat québécois.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-durees-vie", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-durees-vie", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.2", "text": "Durées de vie typiques des composantes à courte durée de vie (sources : tables d'espérance de vie Marshall & Swift, SCHL, InterNACHI; durées ajustées pour le climat québécois). ComposanteDurée de vie (ans)CatégoriePeinture intérieure5 – 10Très courteChauffe-eau10 – 15CourteCouvre-plancher (tapis, vinyle)10 – 20CourteSystème CVAC15 – 25MoyenneToiture (bardeaux d'asphalte)20 – 30MoyennePlomberie (accessoires)20 – 30MoyenneCuisine et salle de bain20 – 30MoyenneRevêtement extérieur25 – 35LongueFenêtres25 – 40LongueSystème électrique30 – 40Longue", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-45", "url": "/seance/10/#p10-45", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "◆âge effectif âge apparent d'une composante compte tenu de son état et de son entretien, distinct de l'âge chronologique L'âge effectif d'une composante peut différer de l'âge du bâtiment — et de son propre âge chronologique. Une composante rénovée ou remplacée a un âge effectif inférieur à l'âge du bâtiment; une composante mal entretenue peut avoir un âge effectif supérieur à son âge réel. Trois illustrations : un bâtiment de 40 ans dont la toiture a été refaite il y a 5 ans (âge effectif de la toiture : 5 ans); un bâtiment de 20 ans au CVAC mal entretenu (âge effectif du CVAC : 25 ans); un bâtiment de 30 ans à la cuisine rénovée il y a 8 ans (âge effectif de la cuisine : 8 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-47", "url": "/seance/10/#p10-47", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "L'historique des rénovations est aussi précieux que l'inspection elle-même : demandez systématiquement au propriétaire les reçus de travaux (toiture, chauffe-eau, fenêtres, rénovations de cuisine). Un reçu daté transforme une estimation d'âge effectif en donnée vérifiable — et protège l'évaluateur si son estimation est contestée. En l'absence de reçus, les plaques signalétiques des équipements (chauffe-eau, thermopompe, panneau électrique) donnent l'année de fabrication.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-46", "url": "/seance/10/#terrain-10-46", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "L'historique des rénovations est aussi précieux que l'inspection elle-même : demandez systématiquement au propriétaire les reçus de travaux (toiture, chauffe-eau, fenêtres, rénovations de cuisine). Un reçu daté transforme une estimation d'âge effectif en donnée vérifiable — et protège l'évaluateur si son estimation est contestée. En l'absence de reçus, les plaques signalétiques des équipements (chauffe-eau, thermopompe, panneau électrique) donnent l'année de fabrication.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-48", "url": "/seance/10/#p10-48", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le CVAC du bungalow fil rouge a un coût neuf de 18 000 $, une durée de vie utile de 20 ans et un âge effectif de 12 ans.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-49", "url": "/seance/10/#p10-49", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Interprétation : 60 % de la vie utile est consommée, il reste 8 ans de vie. La valeur résiduelle de la composante est de .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-2", "url": "/seance/10/#ex-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.2 — calcul pour une composante : le système CVAC", "text": "Le CVAC du bungalow fil rouge a un coût neuf de 18 000 $, une durée de vie utile de 20 ans et un âge effectif de 12 ans. Interprétation : 60 % de la vie utile est consommée, il reste 8 ans de vie. La valeur résiduelle de la composante est de .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-50", "url": "/seance/10/#p10-50", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le même calcul, répété pour chacune des composantes à courte vie du bungalow (en excluant les items déjà classés curables à l'étape 1), donne le tableau @@REF{ch10:tab:ct-filrouge}@@.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-ct-filrouge", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-ct-filrouge", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.3", "text": "Ventilation, étape 2 — incurable court terme du bungalow fil rouge (montants arrondis au dollar; items curables de l'étape 1 exclus). ComposanteCoût neufÂge / Vie%Dépréc.Toiture15 000 $8 / 2532,04 800 $Couvre-planchers12 000 $10 / 1855,66 667 $Peinture intérieure5 000 $4 / 850,02 500 $Plomberie (accessoires)8 000 $12 / 2548,03 840 $Chauffe-eau3 500 $7 / 1258,32 042 $CVAC18 000 $12 / 2060,010 800 $Revêtement extérieur22 000 $12 / 3040,08 800 $Fenêtres20 000 $12 / 3040,08 000 $Cuisine / salle de bain25 000 $15 / 2560,015 000 $Syst", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-52", "url": "/seance/10/#p10-52", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "L'étape 2 produit deux totaux, et les deux servent : la dépréciation court terme (65 878 $) entre dans la dépréciation totale; le total des coûts neufs des composantes CT (138 500 $) sert à isoler le résidu de l'étape 3. Omettre le second total est l'erreur mécanique la plus fréquente dans les copies : le ratio long terme s'applique alors à une assiette trop large, et la dépréciation est surestimée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "remarque-10-51", "url": "/seance/10/#remarque-10-51", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "remarque", "title": "pourquoi conserver deux totaux?", "text": "L'étape 2 produit deux totaux, et les deux servent : la dépréciation court terme (65 878 $) entre dans la dépréciation totale; le total des coûts neufs des composantes CT (138 500 $) sert à isoler le résidu de l'étape 3. Omettre le second total est l'erreur mécanique la plus fréquente dans les copies : le ratio long terme s'applique alors à une assiette trop large, et la dépréciation est surestimée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-53", "url": "/seance/10/#p10-53", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le lecteur attentif notera que la « toiture » figure à la fois dans l'exemple curable (remplacement à 12 000 $) et au tableau court terme (ratio ). Il s'agit de deux scénarios pédagogiques distincts du même poste : dans un dossier réel, une composante est dans l'une ou l'autre catégorie, jamais les deux. Si la toiture réelle est en fin de vie, elle est curable et disparaît de l'étape 2; si elle a 8 ans, elle est en étape 2 et disparaît de l'étape 1.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-54", "url": "/seance/10/#p10-54", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "La dépréciation incurable long terme (long-lived) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-5", "url": "/seance/10/#def-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.5 — dépréciation incurable long terme", "text": "La dépréciation incurable long terme (long-lived) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-55", "url": "/seance/10/#p10-55", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "L'âge effectif et la durée de vie sont ici ceux du bâtiment global, non d'une composante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-4", "url": "/seance/10/#form-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.4 — incurable long terme — formule résiduelle", "text": "L'âge effectif et la durée de vie sont ici ceux du bâtiment global, non d'une composante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-56", "url": "/seance/10/#p10-56", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "Le calcul en trois temps pour le bungalow fil rouge :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-57", "url": "/seance/10/#p10-57", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "Le résidu de 181 860 $ représente les fondations, la charpente et les autres éléments structuraux — tout ce qui n'a été ni réparé (étape 1) ni compté comme composante à courte vie (étape 2). Le ratio traduit le fait que le bâtiment, à 20 ans d'âge effectif sur une vie économique de 60 ans, a consommé le tiers de sa structure.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-58", "url": "/seance/10/#p10-58", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Récapitulatif du fil rouge", "text": "La valeur dépréciée des améliorations, au titre de la seule dépréciation physique, est de . Restent à mesurer les dépréciations fonctionnelle (chapitre 11) et économique (chapitre 12) avant d'ajouter la valeur du terrain.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-3", "url": "/seance/10/#ex-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.3 — dépréciation physique totale du bungalow fil rouge", "text": "CatégorieMontant% du coûtCurable (entretien différé)29 640 $8,5 %Incurable court terme65 878 $18,8 %Incurable long terme60 620 $17,3 %Dépréciation physique totale156 138 $44,6 % La valeur dépréciée des améliorations, au titre de la seule dépréciation physique, est de . Restent à mesurer les dépréciations fonctionnelle (chapitre 11) et économique (chapitre 12) avant d'ajouter la valeur du terrain.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-59", "url": "/seance/10/#p10-59", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les méthodes d'estimation comparées", "text": "La ventilation n'est pas la seule voie, et il serait naïf de croire que tout mandat justifie son déploiement complet : chiffrer composante par composante un bungalow pour une opinion préliminaire de financement, c'est facturer au client une précision qu'il n'a pas demandée. La pratique reconnaît quatre familles de méthodes, qui se distinguent par leur précision et leur coût d'analyse — et le choix entre elles est lui-même une décision professionnelle, qui doit être divulguée dans le rapport et proportionnée à l'usage prévu de l'évaluation. Le tableau @@REF{ch10:tab:methodes}@@ les met en regard avant que nous les déroulions une à une sur le fil rouge, ce qui permettra de constater — chiffres à l'appui — que le choix de méthode peut déplacer la dépréciation de plus de dix points de pourcentage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-methodes", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-methodes", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.4", "text": "Les méthodes d'estimation de la dépréciation physique. MéthodePrécisionComplexitéUsageÂge-vie (observation)MoyenneFaibleEstimation rapide, préliminaireVentilation (breakdown)ÉlevéeÉlevéeAnalyse détaillée, standard professionnelCoût de remise en étatVariableMoyenneCas spécifiques, assurancesExtraction du marchéÉlevéeMoyenneVérification croisée", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-60", "url": "/seance/10/#p10-60", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie simple", "text": "Un ratio unique appliqué au coût de remplacement total :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-5", "url": "/seance/10/#form-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.5 — méthode âge-vie", "text": "Un ratio unique appliqué au coût de remplacement total :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-61", "url": "/seance/10/#p10-61", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie simple", "text": "Sur le fil rouge : . La ventilation donnait 156 138 $ : l'âge-vie simple sous-estime ici la dépréciation de près de 40 000 $. La raison est structurelle : le ratio unique suppose que toutes les composantes s'usent au rythme moyen du bâtiment, alors que les composantes à courte vie (toiture, CVAC, cuisine) sont proportionnellement bien plus consommées que la structure. Plus le bâtiment contient d'entretien différé et de composantes mécaniques âgées, plus l'écart se creuse.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-62", "url": "/seance/10/#p10-62", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie modifiée", "text": "L'amélioration classique consiste à traiter l'entretien différé séparément, puis à appliquer le ratio âge-vie sur le solde :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-6", "url": "/seance/10/#form-10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.6 — méthode âge-vie modifiée", "text": "", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-63", "url": "/seance/10/#p10-63", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie modifiée", "text": "Sur le fil rouge : curable mesuré directement 29 640 $; solde ; incurable ; total . Plus précise que l'âge-vie simple (l'entretien différé est mesuré, non moyenné), mais toujours en deçà de la ventilation, faute de distinguer les composantes à courte vie.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-64", "url": "/seance/10/#p10-64", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le coût de remise en état et l'extraction du marché", "text": "La méthode du coût de remise en état estime le coût nécessaire pour remettre le bâtiment dans un état équivalent au neuf; la dépréciation physique correspond à ce coût. Intuitive, concrète, fondée sur des coûts réels et utile pour les assurances, elle bute sur les composantes structurales (que coûte la « remise à neuf » d'une fondation de 40 ans qui fonctionne parfaitement?), tend à surestimer la dépréciation et exige une expertise en construction; elle demeure peu utilisée en évaluation courante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-65", "url": "/seance/10/#p10-65", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le coût de remise en état et l'extraction du marché", "text": "L'extraction du marché, que nous retrouverons au chapitre 12 sous la forme des ventes appariées, consiste à déduire la dépréciation observée des ventes de bâtiments comparables : . Elle sert surtout de vérification croisée de la ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-67", "url": "/seance/10/#p10-67", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Comparaison des résultats", "text": "Sur un même bâtiment, l'écart entre la méthode la plus simple et la plus détaillée atteint ici plus de 11 points de pourcentage — près de 40 000 $. Le choix de méthode n'est donc pas neutre : il doit être divulgué et justifié dans le rapport. L'OEAQ privilégie la ventilation en évaluation détaillée; l'âge-vie demeure acceptable en estimation préliminaire ou lorsque le mandat le justifie (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-66", "url": "/seance/10/#attention-10-66", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "des écarts de 10 à 15 points", "text": "Sur un même bâtiment, l'écart entre la méthode la plus simple et la plus détaillée atteint ici plus de 11 points de pourcentage — près de 40 000 $. Le choix de méthode n'est donc pas neutre : il doit être divulgué et justifié dans le rapport. L'OEAQ privilégie la ventilation en évaluation détaillée; l'âge-vie demeure acceptable en estimation préliminaire ou lorsque le mandat le justifie (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-69", "url": "/seance/10/#p10-69", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Comparaison des résultats", "text": "En évaluation municipale québécoise, les organismes évaluateurs travaillant sous la Loi sur la fiscalité municipale utilisent massivement des variantes calibrées de l'âge-vie (tables de classes de condition appliquées à des bordereaux normalisés), parce qu'il faut évaluer des dizaines de milliers d'unités. En mandat privé (financement, expropriation, litige), la ventilation détaillée s'impose : le client paie pour la précision, et le rapport doit résister à la contre-expertise.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "quebec-10-68", "url": "/seance/10/#quebec-10-68", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "En évaluation municipale québécoise, les organismes évaluateurs travaillant sous la Loi sur la fiscalité municipale utilisent massivement des variantes calibrées de l'âge-vie (tables de classes de condition appliquées à des bordereaux normalisés), parce qu'il faut évaluer des dizaines de milliers d'unités. En mandat privé (financement, expropriation, litige), la ventilation détaillée s'impose : le client paie pour la précision, et le rapport doit résister à la contre-expertise.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-70", "url": "/seance/10/#p10-70", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "Toutes les formules de ce chapitre consomment des données d'entrée — items curables, âges effectifs, états de composantes — qui proviennent d'une seule source : l'inspection. Sans inspection minutieuse, la ventilation la plus élégante n'est qu'un exercice théorique. ◆Pas de dépréciation crédible sans inspection documentée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-71", "url": "/seance/10/#p10-71", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "L'inspection poursuit quatre objectifs : déterminer l'état réel de chaque composante; identifier les items d'entretien différé et estimer les âges effectifs; détecter les problèmes cachés (infiltrations, moisissures); et documenter l'état par photographies.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-72", "url": "/seance/10/#p10-72", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "Concrètement, une visite bien conduite suit toujours le même trajet. On commence par l'extérieur, en faisant le tour complet du bâtiment dans le sens des aiguilles d'une montre : les fondations d'abord (fissures, efflorescence, pente du terrain vers ou hors du bâtiment), puis l'enveloppe façade par façade, la toiture depuis le sol ou l'échelle, les gouttières, les balcons. On entre ensuite par le sous-sol — c'est là que le bâtiment avoue ses secrets : traces d'eau sur la dalle, cernes au bas des murs, odeur d'humidité, état de la structure apparente, plaques signalétiques du chauffe-eau et du panneau. On remonte enfin pièce par pièce, en ouvrant les robinets, en actionnant les fenêtres, en notant l'état des finitions. La visite d'un bungalow demande une heure à une heure et demie; celle d'un immeuble à revenus, une demi-journée avec l'accès aux logements. Le réflexe du débutant est de photographier ce qui est beau; celui du professionnel est de photographier ce qui coûtera de l'argent.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-74", "url": "/seance/10/#p10-74", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "L'évaluateur agréé a l'obligation déontologique de procéder à une inspection raisonnable et de rapporter ses observations dans le rapport d'évaluation. Une dépréciation estimée « du trottoir » expose l'évaluateur à la responsabilité professionnelle si la valeur conclue s'avère erronée en raison d'un vice qu'une inspection normale aurait révélé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-73", "url": "/seance/10/#attention-10-73", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "responsabilité professionnelle", "text": "L'évaluateur agréé a l'obligation déontologique de procéder à une inspection raisonnable et de rapporter ses observations dans le rapport d'évaluation. Une dépréciation estimée « du trottoir » expose l'évaluateur à la responsabilité professionnelle si la valeur conclue s'avère erronée en raison d'un vice qu'une inspection normale aurait révélé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-75", "url": "/seance/10/#p10-75", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La grille d'inspection par système", "text": "L'inspection se structure par systèmes du bâtiment; pour chaque élément, on note l'état sur une échelle simple (bon — acceptable — mauvais — critique) et on consigne les indices d'âge effectif.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-grille", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-grille", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.5", "text": "Grille d'inspection synthétique par système. SystèmePoints de vérificationFondationsFissures (largeur, direction, évolution); infiltrations au sous-sol; efflorescence (dépôts blancs); mouvement ou affaissementStructure et dalleNiveau des planchers (déflexion); état des poutres et colonnes; pourriture du bois; fissures et humidité de la dalleToitureRevêtement (bardeaux, membrane); solins et étanchéité; ventilation de l'entretoit; gouttières e", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-77", "url": "/seance/10/#p10-77", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La grille d'inspection par système", "text": "Deux signaux exigent une attention immédiate dans le parc ancien québécois : le câblage en aluminium (installations antérieures à 1977, risque d'échauffement aux connexions, assurabilité restreinte) et la tuyauterie en plomb ou en fonte (santé, obstructions, remplacement coûteux). Leur présence affecte à la fois la dépréciation physique et, souvent, la dépréciation fonctionnelle (substitution requise, chapitre 11). Porter aussi une attention particulière aux dommages des cycles gel-dégel sur la maçonnerie et le béton.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-76", "url": "/seance/10/#attention-10-76", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "vigilance — bâtiments anciens", "text": "Deux signaux exigent une attention immédiate dans le parc ancien québécois : le câblage en aluminium (installations antérieures à 1977, risque d'échauffement aux connexions, assurabilité restreinte) et la tuyauterie en plomb ou en fonte (santé, obstructions, remplacement coûteux). Leur présence affecte à la fois la dépréciation physique et, souvent, la dépréciation fonctionnelle (substitution requise, chapitre 11). Porter aussi une attention particulière aux dommages des cycles gel-dégel sur la maçonnerie et le béton.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-78", "url": "/seance/10/#p10-78", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "L'échelle de condition et l'âge effectif", "text": "L'échelle de condition relie l'observation qualitative à l'estimation quantitative de l'âge effectif du bâtiment.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-condition", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-condition", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.6", "text": "Échelle de condition du bâtiment et ratio âge effectif / âge chronologique. NoteConditionÂge eff./chron.Description1Excellent 50 %Neuf ou rénové récemment2Bon50 – 75 %Bien entretenu, usure mineure3Moyen75 – 100 %Usure normale, entretien adéquat4Acceptable100 – 125 %Entretien différé visible5Médiocre125 – 175 %Détérioration importante6Mauvais 175 %Réparations majeures requises", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-79", "url": "/seance/10/#p10-79", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "L'échelle de condition et l'âge effectif", "text": "Un bâtiment de 30 ans jugé en condition « excellent » (note 1, ratio inférieur à 50 %) pourrait se voir attribuer un âge effectif de seulement 15 ans; le même bâtiment en condition « acceptable » (note 4, ratio de 100 à 125 %) recevrait un âge effectif de 30 à 37 ans. L'échelle discipline le jugement : elle force l'évaluateur à relier son estimation d'âge effectif à des observations documentées plutôt qu'à une impression générale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-4", "url": "/seance/10/#ex-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.4 — de la condition à l'âge effectif", "text": "Un bâtiment de 30 ans jugé en condition « excellent » (note 1, ratio inférieur à 50 %) pourrait se voir attribuer un âge effectif de seulement 15 ans; le même bâtiment en condition « acceptable » (note 4, ratio de 100 à 125 %) recevrait un âge effectif de 30 à 37 ans. L'échelle discipline le jugement : elle force l'évaluateur à relier son estimation d'âge effectif à des observations documentées plutôt qu'à une impression générale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-80", "url": "/seance/10/#p10-80", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La documentation photographique", "text": "La documentation visuelle appuie les conclusions de dépréciation dans le rapport. À l'extérieur : les quatre façades, la toiture (si accessible), les fondations visibles, l'aménagement et les structures annexes, et chaque déficience identifiée. À l'intérieur : chaque pièce, le sous-sol complet, les systèmes mécaniques (chauffage, chauffe-eau, CVAC), le panneau électrique et les plaques signalétiques des équipements, et chaque déficience notée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-82", "url": "/seance/10/#p10-82", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La documentation photographique", "text": "Prenez des photos datées et géolocalisées, et conservez les fichiers originaux au dossier d'évaluation. La plaque signalétique photographiée d'un chauffe-eau vaut mieux qu'une note manuscrite : elle établit l'année de fabrication sans contestation possible. En cas de litige — une contestation d'évaluation municipale, par exemple — le dossier photographique est souvent la pièce qui départage les experts.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-81", "url": "/seance/10/#terrain-10-81", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Prenez des photos datées et géolocalisées, et conservez les fichiers originaux au dossier d'évaluation. La plaque signalétique photographiée d'un chauffe-eau vaut mieux qu'une note manuscrite : elle établit l'année de fabrication sans contestation possible. En cas de litige — une contestation d'évaluation municipale, par exemple — le dossier photographique est souvent la pièce qui départage les experts.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-83", "url": "/seance/10/#p10-83", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Description. Bungalow de 1100 pi2 construit en 1975 (51 ans en 2026), sous-sol aménagé, terrain de 8000 pi2, secteur Hull à Gatineau. Fondations en béton coulé, structure de bois (24), revêtement de brique, chauffage électrique, toiture refaite en 2014.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-84", "url": "/seance/10/#p10-84", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Données d'évaluation. Coût de remplacement à neuf : 285 000 $; âge chronologique : 51 ans; âge effectif estimé : 30 ans (rénovations partielles); hypothèse du cas : vie économique de 65 ans (cohérente avec la table maîtresse de la séance 9 : résidentiel, 45 à 70 ans selon le type de construction).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-85", "url": "/seance/10/#p10-85", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Étape 1 — curable. L'inspection identifie six items d'entretien différé :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-86", "url": "/seance/10/#p10-86", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Étape 2 — incurable court terme. Dix composantes à courte vie, chacune au ratio âge effectif / durée de vie :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-87", "url": "/seance/10/#p10-87", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Noter l'âge effectif de la toiture : 12 ans (refaite en 2014), et non 51 ans — illustration directe de l'utilité des reçus de travaux.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-88", "url": "/seance/10/#p10-88", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Étape 3 — incurable long terme.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-89", "url": "/seance/10/#p10-89", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Le résidu couvre les fondations, la charpente et les murs porteurs, l'ossature du toit, l'isolation structurale et la maçonnerie de brique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-90", "url": "/seance/10/#p10-90", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Synthèse.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-91", "url": "/seance/10/#p10-91", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Valeur dépréciée des améliorations : . Contrôle de cohérence : 57,6 % de dépréciation physique est plausible pour un bâtiment de 51 ans (âge effectif 30 ans) dont la part long terme atteint 46,2 % (ratio 30/65).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-5", "url": "/seance/10/#ex-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.5 — ventilation complète d'un bungalow de 1975", "text": "Description. Bungalow de 1100 pi2 construit en 1975 (51 ans en 2026), sous-sol aménagé, terrain de 8000 pi2, secteur Hull à Gatineau. Fondations en béton coulé, structure de bois (24), revêtement de brique, chauffage électrique, toiture refaite en 2014. Données d'évaluation. Coût de remplacement à neuf : 285 000 $; âge chronologique : 51 ans; âge effectif estimé : 30 ans (rénovations partielles); hypothèse du cas : vie économique de 65 ans (cohérente avec la table maîtresse de la séance 9 : résidentiel, 45 à 70 ans selon le type de construction). Étape 1 — curable. L'inspection identifie six items d'entretien différé : #Item curableCoût répar.1Peinture intérieure complète5 500 $2Calfeutrage extérieur (portes et fenêtres)2 800 $3Plancher du sous-sol (carreaux décollés, 500 pi2)3 000 $4Robinetterie de salle de bain (2 robinets)900 $5Gouttières arrière déformées1 200 $6Joint de brique fissuré (façade sud)3 500 $Total dépréciation curable16 900 $ Étape 2 — incurable court terme. Dix composantes à courte vie, chacune au ratio âge effectif / durée de vie : ComposanteCoût neufÂge / Vie%Dépréc.Toiture (refaite 2014)14 000 $12 / 2548,06 720 $Couvre-planchers (RDC)8 500 $15 / 2075,06 375 $Peinture extérieure4 000 $6 / 1060,02 400 $Plomberie (accessoires)6 000 $20 / 2580,04 800 $Chauffe-eau2 800 $8 / 1266,71 867 $Chauffage électrique10 000 $18 / 2572,07 200 $Fenêtres18 000 $20 / 3066,712 000 $Panneau électrique8 000 $25 / 3571,45 714 $Cuisine (armoires, comptoirs)15 000 $20 / 2580,012 000 $Salle de bain10 000 $22 / 2588,08 800 $Total96 300 $67 876 $ Noter l'âge effectif de la toiture : 12 ans (refaite en 2014), et non 51 ans — illustration directe de l'utilité des reçus de travaux. Étape 3 — incurable long terme. Le résidu couvre les fondations, la charpente et les murs porteurs, l'ossature du toit, l'isolation structurale et la maçonnerie de brique. Synthèse. CatégorieMontant% du coûtCurable (entretien différé)16 900 $5,9 %Incurable court terme67 876 $23,8 %Incurable long terme79 292 $27,8 %Dépréciation physique totale164 068 $57,6 % Valeur dépréciée des améliorations : . Contrôle de cohérence : 57,6 % de dépréciation physique est plausible pour un bâtiment de 51 ans (âge effectif 30 ans) dont la part long terme atteint 46,2 % (ratio 30/65).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-92", "url": "/seance/10/#p10-92", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Description et données. Immeuble de 6 logements construit en 1990 (36 ans en 2026), 6000 pi2 habitables, structure béton/acier, toiture membrane. Coût de remplacement : 950 000 $; âge effectif : 25 ans; entretien différé constaté : 42 000 $; coûts neufs des composantes à courte vie : 310 000 $ (ratio moyen de dépréciation CT de 52 %); hypothèse du cas : vie économique de 55 ans (cohérent avec la table maîtresse : multilogements, 45 à 65 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-93", "url": "/seance/10/#p10-93", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Calcul par ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-6", "url": "/seance/10/#ex-10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.6 — immeuble de 6 logements — ventilation condensée", "text": "Description et données. Immeuble de 6 logements construit en 1990 (36 ans en 2026), 6000 pi2 habitables, structure béton/acier, toiture membrane. Coût de remplacement : 950 000 $; âge effectif : 25 ans; entretien différé constaté : 42 000 $; coûts neufs des composantes à courte vie : 310 000 $ (ratio moyen de dépréciation CT de 52 %); hypothèse du cas : vie économique de 55 ans (cohérent avec la table maîtresse : multilogements, 45 à 65 ans). Calcul par ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-95", "url": "/seance/10/#p10-95", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Les immeubles locatifs cumulent une usure accélérée (rotation des locataires, espaces communs très sollicités, entretien variable selon les occupants, vandalisme potentiel) et des composantes supplémentaires à inspecter (intercommunication, buanderie commune, stationnement asphalté, corridors et escaliers communs). Réflexe professionnel : confronter la dépréciation physique estimée par la méthode du coût aux indications de la méthode du revenu — si le coût déprécié s'écarte fortement de la valeur par capitalisation, l'une des deux analyses contient une erreur ou une dépréciation manquante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-94", "url": "/seance/10/#terrain-10-94", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "particularités des immeubles à revenus", "text": "Les immeubles locatifs cumulent une usure accélérée (rotation des locataires, espaces communs très sollicités, entretien variable selon les occupants, vandalisme potentiel) et des composantes supplémentaires à inspecter (intercommunication, buanderie commune, stationnement asphalté, corridors et escaliers communs). Réflexe professionnel : confronter la dépréciation physique estimée par la méthode du coût aux indications de la méthode du revenu — si le coût déprécié s'écarte fortement de la valeur par capitalisation, l'une des deux analyses contient une erreur ou une dépréciation manquante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-96", "url": "/seance/10/#p10-96", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Au terme de ce chapitre, la première des trois formes de dépréciation est maîtrisée — mais elle est rarement seule. Le bungalow fil rouge a perdu 44,6 % de son coût neuf par simple usure; il se peut qu'il souffre en outre d'un plan désuet, d'une seule salle de bain là où le marché en exige deux, ou d'un voisinage industriel qui décote tout le secteur. Ces pertes-là ne se voient pas à l'inspection des matériaux : elles se mesurent contre les attentes du marché, et c'est l'objet des deux prochaines séances. La rigueur séquentielle acquise ici — retrancher avant de calculer, ne jamais compter deux fois — y sera constamment sollicitée, car la dépréciation fonctionnelle se calcule précisément nette de la dépréciation physique déjà mesurée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-98", "url": "/seance/10/#p10-98", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "La dépréciation physique — usure, vieillissement, intempéries — n'affecte que les améliorations et se mesure toujours contre le coût neuf. Sa classification repose sur un test économique et non technique : un item est curable si son coût de réparation n'excède pas la valeur qu'il ajoute. La mesure professionnelle suit la ventilation en trois étapes séquentielles — le curable au coût de réparation, l'incurable court terme au ratio âge/vie de chaque composante, l'incurable long terme au ratio âge/vie économique du bâtiment appliqué au seul résidu — et l'étape 2 doit livrer ses deux totaux, la dépréciation et les coûts neufs des composantes courtes, faute de quoi le résidu de l'étape 3 est faux. Retenez enfin qu'une composante est curable ou incurable court terme, jamais les deux; que l'âge-vie simple sous-estime généralement la perte là où la ventilation fait référence (OEAQ); et qu'aucune de ces mécaniques n'a de valeur probante sans une inspection documentée — grilles par système, échelle de condition, photographies datées et reçus de travaux.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "aretenir-10-97", "url": "/seance/10/#aretenir-10-97", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La dépréciation physique — usure, vieillissement, intempéries — n'affecte que les améliorations et se mesure toujours contre le coût neuf. Sa classification repose sur un test économique et non technique : un item est curable si son coût de réparation n'excède pas la valeur qu'il ajoute. La mesure professionnelle suit la ventilation en trois étapes séquentielles — le curable au coût de réparation, l'incurable court terme au ratio âge/vie de chaque composante, l'incurable long terme au ratio âge/vie économique du bâtiment appliqué au seul résidu — et l'étape 2 doit livrer ses deux totaux, la dépréciation et les coûts neufs des composantes courtes, faute de quoi le résidu de l'étape 3 est faux. Retenez enfin qu'une composante est curable ou incurable court terme, jamais les deux; que l'âge-vie simple sous-estime généralement la perte là où la ventilation fait référence (OEAQ); et qu'aucune de ces mécaniques n'a de valeur probante sans une inspection documentée — grilles par système, échelle de condition, photographies datées et reçus de travaux.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-99", "url": "/seance/10/#p10-99", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes (bâtiment résidentiel, marché de Gatineau), classez l'item : curable, incurable court terme ou incurable long terme. Justifiez en une phrase.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-100", "url": "/seance/10/#p10-100", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Toiture de bardeaux de 28 ans, durée de vie utile de 25 ans; coût de remplacement 14 000 $, valeur ajoutée estimée 16 000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-101", "url": "/seance/10/#p10-101", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chauffe-eau de 6 ans (vie utile de 12 ans), fonctionnel.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-102", "url": "/seance/10/#p10-102", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fissure structurale majeure de la fondation; coût de correction 85 000 $, valeur ajoutée estimée 40 000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-103", "url": "/seance/10/#p10-103", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Peinture intérieure défraîchie; coût 5000 $, valeur ajoutée 7000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-104", "url": "/seance/10/#p10-104", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Charpente saine d'un bâtiment de 35 ans (vie économique de 60 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-1", "url": "/seance/10/#exo-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.1 — classification curable / incurable", "text": "Pour chacune des situations suivantes (bâtiment résidentiel, marché de Gatineau), classez l'item : curable, incurable court terme ou incurable long terme. Justifiez en une phrase. Toiture de bardeaux de 28 ans, durée de vie utile de 25 ans; coût de remplacement 14 000 $, valeur ajoutée estimée 16 000 $.Chauffe-eau de 6 ans (vie utile de 12 ans), fonctionnel.Fissure structurale majeure de la fondation; coût de correction 85 000 $, valeur ajoutée estimée 40 000 $.Peinture intérieure défraîchie; coût 5000 $, valeur ajoutée 7000 $.Charpente saine d'un bâtiment de 35 ans (vie économique de 60 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-105", "url": "/seance/10/#p10-105", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable : la composante est en fin de vie (ratio plafonné à 100 %) et le test économique est satisfait (); on la mesure au coût de remplacement.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-106", "url": "/seance/10/#p10-106", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable court terme : composante à courte vie en cours de vie, ratio appliqué à son coût neuf.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-107", "url": "/seance/10/#p10-107", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable : le coût de correction (85 000 $) excède la valeur ajoutée (40 000 $); la déficience structurale se reflète dans le long terme (âge effectif alourdi), non comme item curable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-108", "url": "/seance/10/#p10-108", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable : entretien différé classique, .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-109", "url": "/seance/10/#p10-109", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable long terme : composante structurale saine, dépréciée par le ratio âge/vie économique du bâtiment ( sur le résidu).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-110", "url": "/seance/10/#p10-110", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un système CVAC a un coût neuf de 24 000 $ et une durée de vie utile de 20 ans. Le bâtiment a 15 ans, mais le CVAC a été remplacé il y a 6 ans; son entretien annuel est impeccable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-111", "url": "/seance/10/#p10-111", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quel âge effectif retenez-vous pour le CVAC?", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-112", "url": "/seance/10/#p10-112", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez sa dépréciation incurable court terme et sa valeur résiduelle.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-113", "url": "/seance/10/#p10-113", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Qu'adviendrait-il du calcul si le CVAC, jamais entretenu, présentait un âge effectif de 9 ans?", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-2", "url": "/seance/10/#exo-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.2 — composante à courte vie", "text": "Un système CVAC a un coût neuf de 24 000 $ et une durée de vie utile de 20 ans. Le bâtiment a 15 ans, mais le CVAC a été remplacé il y a 6 ans; son entretien annuel est impeccable. Quel âge effectif retenez-vous pour le CVAC?Calculez sa dépréciation incurable court terme et sa valeur résiduelle.Qu'adviendrait-il du calcul si le CVAC, jamais entretenu, présentait un âge effectif de 9 ans?", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-114", "url": "/seance/10/#p10-114", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'âge effectif suit la composante, pas le bâtiment : 6 ans (remplacement documenté, entretien impeccable).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-115", "url": "/seance/10/#p10-115", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "; valeur résiduelle (il reste 14 ans de vie utile).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-116", "url": "/seance/10/#p10-116", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Avec un âge effectif de 9 ans : , valeur résiduelle 13 200 $. Le même équipement, selon son entretien, porte une dépréciation qui varie de 3600 $ — d'où l'importance des observations d'inspection.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-117", "url": "/seance/10/#p10-117", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cottage de 2 étages, 1500 pi2, construit en 1995 à Aylmer (Gatineau). Coût de remplacement à neuf : 420 000 $; âge effectif du bâtiment : 22 ans; hypothèse du cas : vie économique de 65 ans. Items curables constatés : peinture intérieure (7000 $), gouttières (1800 $), robinetterie (1200 $). Composantes à courte vie :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-118", "url": "/seance/10/#p10-118", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation curable, l'incurable court terme (composante par composante), l'incurable long terme et la dépréciation physique totale, en pourcentage du coût neuf.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-3", "url": "/seance/10/#exo-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.3 — cottage à Aylmer — ventilation complète", "text": "Cottage de 2 étages, 1500 pi2, construit en 1995 à Aylmer (Gatineau). Coût de remplacement à neuf : 420 000 $; âge effectif du bâtiment : 22 ans; hypothèse du cas : vie économique de 65 ans. Items curables constatés : peinture intérieure (7000 $), gouttières (1800 $), robinetterie (1200 $). Composantes à courte vie : ComposanteCoût neufDurée de vieÂge effectifToiture18 000 $25 ans18 ansCVAC22 000 $20 ans15 ansFenêtres25 000 $35 ans20 ansCouvre-planchers15 000 $20 ans12 ansCuisine / salle de bain30 000 $25 ans18 ansSystème électrique12 000 $35 ans22 ansRevêtement extérieur20 000 $30 ans20 ansPlomberie8 000 $25 ans15 ans Calculez la dépréciation curable, l'incurable court terme (composante par composante), l'incurable long terme et la dépréciation physique totale, en pourcentage du coût neuf.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-119", "url": "/seance/10/#p10-119", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 1 — curable : .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-120", "url": "/seance/10/#p10-120", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 2 — incurable court terme :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-121", "url": "/seance/10/#p10-121", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 3 — incurable long terme :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-122", "url": "/seance/10/#p10-122", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-123", "url": "/seance/10/#p10-123", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le bâtiment a consommé près de la moitié de son coût neuf en dépréciation physique — lecture plausible pour 22 ans d'âge effectif avec des composantes mécaniques et de finition bien avancées dans leur vie utile.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-124", "url": "/seance/10/#p10-124", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez les données du cottage d'Aylmer (exercice précédent). Calculez la dépréciation physique par la méthode âge-vie simple, puis par l'âge-vie modifiée, et comparez avec le résultat de la ventilation (198 022 $). Expliquez la source des écarts et indiquez la méthode à privilégier dans un rapport détaillé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-4", "url": "/seance/10/#exo-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.4 — comparaison des méthodes", "text": "Reprenez les données du cottage d'Aylmer (exercice précédent). Calculez la dépréciation physique par la méthode âge-vie simple, puis par l'âge-vie modifiée, et comparez avec le résultat de la ventilation (198 022 $). Expliquez la source des écarts et indiquez la méthode à privilégier dans un rapport détaillé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-125", "url": "/seance/10/#p10-125", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge-vie simple : (33,8 %). Âge-vie modifiée : curable 10 000 $; solde ; incurable ; total (35,4 %). Ventilation : 198 022 $ (47,1 %). L'écart (11 à 13 points, soit 50 000 à 56 000 $) vient du fait que les ratios âge-vie appliquent le rythme moyen du bâtiment (22/65 34 %) à des composantes courtes déjà consommées à 57–75 % (toiture, CVAC, cuisine). Dans un rapport détaillé, la ventilation s'impose; l'âge-vie sert d'estimation préliminaire ou de contre-vérification d'ordre de grandeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-126", "url": "/seance/10/#p10-126", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant remet la ventilation suivante pour un duplex (coût neuf 380 000 $, âge effectif 18 ans, vie économique 60 ans) : entretien différé 22 000 $, dont remplacement de la toiture en fin de vie 15 000 $; composantes à courte vie : toiture (coût neuf 15 000 $, ratio 100 %, dépréciation 15 000 $), autres composantes CT (coûts neufs 105 000 $, dépréciation 52 000 $); long terme : . Total déclaré : 160 400 $. Identifiez l'erreur, corrigez la ventilation et recalculez le total.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-5", "url": "/seance/10/#exo-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.5 — erreur de double comptage", "text": "Un étudiant remet la ventilation suivante pour un duplex (coût neuf 380 000 $, âge effectif 18 ans, vie économique 60 ans) : entretien différé 22 000 $, dont remplacement de la toiture en fin de vie 15 000 $; composantes à courte vie : toiture (coût neuf 15 000 $, ratio 100 %, dépréciation 15 000 $), autres composantes CT (coûts neufs 105 000 $, dépréciation 52 000 $); long terme : . Total déclaré : 160 400 $. Identifiez l'erreur, corrigez la ventilation et recalculez le total.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-127", "url": "/seance/10/#p10-127", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'erreur : la toiture en fin de vie est comptée deux fois — une fois comme curable (15 000 $ dans l'entretien différé) et une fois comme incurable CT à 100 % (15 000 $). Une composante complètement usée est curable seulement. Correction : retirer la toiture de l'étape 2. Curable : 22 000 $ (inchangé, la toiture y est à sa place). Incurable CT : 52 000 $ sur coûts neufs CT de 105 000 $. Long terme : . Total corrigé : (au lieu de 160 400 $ — l'erreur gonflait la dépréciation de 10 500 $ : 15 000 $ comptés en trop à l'étape 2, moins 4500 $ de long terme calculé sur une assiette indûment réduite de 15 000 $).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-128", "url": "/seance/10/#p10-128", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sixplex de 1988 à Hull présente : coût de remplacement 820 000 $; âge effectif global 24 ans; vie économique 55 ans; entretien différé 31 000 $. Composantes à courte vie (coûts neufs) : toitures et membranes 48 000 $ (refaites il y a 10 ans, vie 25 ans); balcons et escaliers 36 000 $ (âge effectif 20 ans, vie 30 ans); systèmes mécaniques 94 000 $ (âge effectif 15 ans, vie 22 ans); finitions locatives 72 000 $ (âge effectif 12 ans, vie 18 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-129", "url": "/seance/10/#p10-129", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation incurable court terme totale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-130", "url": "/seance/10/#p10-130", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez l'incurable long terme et la dépréciation physique totale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-131", "url": "/seance/10/#p10-131", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le propriétaire fournit ensuite des reçus montrant que les systèmes mécaniques ont été remplacés il y a 8 ans (et non 15). Recalculez le total et commentez l'impact d'un seul document sur la valeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-6", "url": "/seance/10/#exo-10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.6 — mini-cas : sixplex avec historique de rénovations", "text": "Un sixplex de 1988 à Hull présente : coût de remplacement 820 000 $; âge effectif global 24 ans; vie économique 55 ans; entretien différé 31 000 $. Composantes à courte vie (coûts neufs) : toitures et membranes 48 000 $ (refaites il y a 10 ans, vie 25 ans); balcons et escaliers 36 000 $ (âge effectif 20 ans, vie 30 ans); systèmes mécaniques 94 000 $ (âge effectif 15 ans, vie 22 ans); finitions locatives 72 000 $ (âge effectif 12 ans, vie 18 ans). Calculez la dépréciation incurable court terme totale.Calculez l'incurable long terme et la dépréciation physique totale.Le propriétaire fournit ensuite des reçus montrant que les systèmes mécaniques ont été remplacés il y a 8 ans (et non 15). Recalculez le total et commentez l'impact d'un seul document sur la valeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-132", "url": "/seance/10/#p10-132", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable CT : toitures ; balcons ; mécanique ; finitions . Total CT sur coûts neufs CT de 250 000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-133", "url": "/seance/10/#p10-133", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Résidu ; (arrondi). Total (51,4 % du coût neuf).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-134", "url": "/seance/10/#p10-134", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Mécanique corrigée : , soit 29 909 $ de moins. Nouveau total CT ; le long terme est inchangé (mêmes coûts neufs CT). Total corrigé . Un seul jeu de reçus déplace la dépréciation de près de 30 000 $, soit environ 3,6 % du coût neuf : la collecte documentaire n'est pas une formalité, c'est de la valeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-135", "url": "/seance/10/#p10-135", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Définition : la dépréciation physique est la perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et les intempéries; le climat québécois (gel-dégel, amplitude thermique) l'accélère.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-136", "url": "/seance/10/#p10-136", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test de curabilité : curable si coût de réparation valeur ajoutée — test économique, non technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-137", "url": "/seance/10/#p10-137", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché (taxes, permis, conditions locales inclus).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-138", "url": "/seance/10/#p10-138", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable CT : par composante, (ratio plafonné à 100 %; en fin de vie curable).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-139", "url": "/seance/10/#p10-139", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable LT : sur le résidu (coût total curables coûts neufs CT), ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-140", "url": "/seance/10/#p10-140", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total : .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-141", "url": "/seance/10/#p10-141", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge effectif âge chronologique : rénovations (reçus!) et entretien le modulent, pour le bâtiment comme pour chaque composante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-142", "url": "/seance/10/#p10-142", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Hiérarchie des méthodes : ventilation (standard OEAQ) âge-vie modifiée âge-vie simple; écarts possibles de 10 à 15 points de pourcentage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-143", "url": "/seance/10/#p10-143", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inspection : grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations — le fondement probatoire de toute la ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-144", "url": "/seance/10/#p10-144", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pièges : double comptage curable/CT; oubli de soustraire les coûts neufs CT du résidu; ratio CT appliqué au coût du bâtiment entier; âge effectif copié sur l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/10/#synthese", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Définition : la dépréciation physique est la perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et les intempéries; le climat québécois (gel-dégel, amplitude thermique) l'accélère.Test de curabilité : curable si coût de réparation valeur ajoutée — test économique, non technique.Curable entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché (taxes, permis, conditions locales inclus).Incurable CT : par composante, (ratio plafonné à 100 %; en fin de vie curable).Incurable LT : sur le résidu (coût total curables coûts neufs CT), ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.Total : .Âge effectif âge chronologique : rénovations (reçus!) et entretien le modulent, pour le bâtiment comme pour chaque composante.Hiérarchie des méthodes : ventilation (standard OEAQ) âge-vie modifiée âge-vie simple; écarts possibles de 10 à 15 points de pourcentage.Inspection : grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations — le fondement probatoire de toute la ventilation.Pièges : double comptage curable/CT; oubli de soustraire les coûts neufs CT du résidu; ratio CT appliqué au coût du bâtiment entier; âge effectif copié sur l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p11-1", "url": "/seance/11/#p11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Un bâtiment peut être impeccablement entretenu et pourtant valoir nettement moins que son coût neuf déprécié physiquement. La cuisine fermée derrière un mur porteur, l'unique salle de bain d'une maison de quatre chambres, le chauffage au mazout, la piscine intérieure dans un quartier modeste : aucun de ces éléments n'est « usé », mais chacun réduit ce que le marché consent à payer. C'est le territoire de la dépréciation fonctionnelle, la perte de valeur attribuable aux défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité. Sa mesure est plus subtile que celle de la dépréciation physique : elle mobilise quatre catégories de calcul distinctes — ajouts, substitutions, superadéquation, obsolescence de conception — articulées autour d'un même test économique de curabilité. Ce chapitre développe chacune de ces catégories avec ses formules et ses exemples chiffrés, expose le gabarit doctrinal en cinq étapes qui les unifie, et cartographie les pièges de double comptage qui guettent l'évaluateur à la frontière du physique, du fonctionnel et de l'externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-2", "url": "/seance/11/#p11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Définir la dépréciation fonctionnelle et la distinguer des dépréciations physique et externe;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-3", "url": "/seance/11/#p11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Appliquer le test de curabilité (coût de correction contre valeur ajoutée) à toute déficience fonctionnelle;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-4", "url": "/seance/11/#p11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Calculer la dépréciation fonctionnelle curable par ajouts et par substitutions;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-5", "url": "/seance/11/#p11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Mesurer la dépréciation fonctionnelle incurable : la superadéquation et l'obsolescence de conception (capitalisation de la perte de revenus);", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-6", "url": "/seance/11/#p11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Comprendre l'incidence du choix entre coût de reproduction et coût de remplacement sur l'ampleur de l'obsolescence à mesurer;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-7", "url": "/seance/11/#p11-7", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Appliquer le gabarit doctrinal en cinq étapes de The Appraisal of Real Estate;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-8", "url": "/seance/11/#p11-8", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Éviter les quatre configurations classiques de double comptage entre formes de dépréciation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-9", "url": "/seance/11/#p11-9", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Ce que mesure la dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation fonctionnelle (ou obsolescence fonctionnelle) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-1", "url": "/seance/11/#def-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.1 — dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation fonctionnelle (ou obsolescence fonctionnelle) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-10", "url": "/seance/11/#p11-10", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Ce que mesure la dépréciation fonctionnelle", "text": "Deux traits distinguent immédiatement cette forme de dépréciation. D'abord, elle est interne au bâtiment : elle provient de ses caractéristiques propres — son plan, ses équipements, sa conception — et non de facteurs extérieurs (ce qui la sépare de la dépréciation économique du chapitre 12). Ensuite, elle est indépendante de l'état physique : un bâtiment en parfait état matériel peut être lourdement déprécié fonctionnellement, parce que le marché a changé depuis sa construction. ◆Fonctionnelle interne au bâtiment, indépendante de l'usure.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-11", "url": "/seance/11/#p11-11", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Ce que mesure la dépréciation fonctionnelle", "text": "Pourquoi cette forme de dépréciation existe-t-elle? Parce que le bâtiment est figé au moment de sa construction, alors que le marché, lui, ne cesse de bouger. Les normes techniques se resserrent (efficacité énergétique, capacité électrique, qualité de l'air), les modes de vie se transforment (le concept ouvert, le télétravail, la salle de bain attenante), les technologies déclassent des équipements entiers (le mazout, le simple vitrage, le panneau à fusibles). Chaque évolution creuse silencieusement l'écart entre ce que le bâtiment offre et ce que l'acheteur type attend — et le marché facture cet écart, que le propriétaire en soit conscient ou non. C'est pourquoi la dépréciation fonctionnelle est, des trois formes, celle qui exige la connaissance la plus fine du marché local : on ne peut pas mesurer un écart aux attentes sans savoir précisément ce que le marché attend, ici et maintenant. Le tableau @@REF{ch11:tab:troisformes}@@ situe la dépréciation fonctionnelle entre ses deux voisines.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-troisformes", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-troisformes", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Physique, fonctionnelle, externe : la grille de distinction. PhysiqueFonctionnelleExterneCauseUsure, détérioration, âgeDéfauts de conception, plan, fonctionnalitéFacteurs extérieurs au bâtimentOrigineMatériaux, composantesDesign, équipements, planQuartier, marché, réglementationContrôlePropriétaire (entretien)Propriétaire (rénovation)Hors du contrôle du propriétaireCurable?Oui / nonOui / nonGénéralement non", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-12", "url": "/seance/11/#p11-12", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les quatre familles de sources", "text": "D'où vient la perte fonctionnelle? De quatre familles de situations, que l'inspection et l'analyse de marché permettent d'identifier :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-13", "url": "/seance/11/#p11-13", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les quatre familles de sources", "text": "◆manque composante absente que le marché exige désormais Le manque vise les composantes absentes que le marché exige désormais : équipements devenus standards, espaces requis par le mode de vie actuel, normes énergétiques non atteintes. L'inadéquation vise les éléments présents mais désuets ou obsolètes. L'excès — la superadéquation — vise les aménagements qui dépassent les besoins du marché. Le défaut de conception vise le plan et l'agencement eux-mêmes. En règle générale, le manque et l'inadéquation sont souvent curables; l'excès et les défauts de conception sont généralement incurables.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-14", "url": "/seance/11/#p11-14", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le test de curabilité et l'arbre de classification", "text": "Une déficience fonctionnelle est curable si le coût de sa correction est inférieur ou égal à la valeur ajoutée par cette correction; elle est incurable dans le cas contraire. Le test repose sur la rationalité économique, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-2", "url": "/seance/11/#def-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.2 — curabilité (dépréciation fonctionnelle)", "text": "Une déficience fonctionnelle est curable si le coût de sa correction est inférieur ou égal à la valeur ajoutée par cette correction; elle est incurable dans le cas contraire. Le test repose sur la rationalité économique, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-15", "url": "/seance/11/#p11-15", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le test de curabilité et l'arbre de classification", "text": "L'arbre complet de classification, qui gouverne tout le chapitre :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-17", "url": "/seance/11/#p11-17", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le test de curabilité et l'arbre de classification", "text": "Généralement curables (la valeur ajoutée excède le coût, à démontrer avec des données de marché) : ajouter une deuxième salle de bain manquante; remplacer le chauffage au mazout par une thermopompe; porter l'isolation aux normes et remplacer les fenêtres à simple vitrage; mettre à niveau le panneau électrique de 60 A à 200 A; moderniser une cuisine désuète. Généralement incurables : piscine intérieure ou garage triple hors normes du quartier (superadéquation); plan fermé impossible à ouvrir (murs porteurs); trop peu de salles de bain pour le nombre de chambres; hauteur de plafond de 6 pi au sous-sol; domotique ultra-sophistiquée pour le marché visé. Dans ce dernier cas, le propriétaire subit la perte : la correction coûterait plus cher que le gain de valeur qu'elle produirait.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "quebec-11-16", "url": "/seance/11/#quebec-11-16", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "quebec", "title": "curable ou incurable : repères du marché québécois", "text": "Généralement curables (la valeur ajoutée excède le coût, à démontrer avec des données de marché) : ajouter une deuxième salle de bain manquante; remplacer le chauffage au mazout par une thermopompe; porter l'isolation aux normes et remplacer les fenêtres à simple vitrage; mettre à niveau le panneau électrique de 60 A à 200 A; moderniser une cuisine désuète. Généralement incurables : piscine intérieure ou garage triple hors normes du quartier (superadéquation); plan fermé impossible à ouvrir (murs porteurs); trop peu de salles de bain pour le nombre de chambres; hauteur de plafond de 6 pi au sous-sol; domotique ultra-sophistiquée pour le marché visé. Dans ce dernier cas, le propriétaire subit la perte : la correction coûterait plus cher que le gain de valeur qu'elle produirait.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-18", "url": "/seance/11/#p11-18", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle curable", "text": "La dépréciation fonctionnelle curable se décline en deux sous-catégories, selon que l'élément en cause est absent (ajout) ou présent mais inadéquat (substitution).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-19", "url": "/seance/11/#p11-19", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Une déficience par ajout vise un élément absent du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc pas inclus dans le coût neuf estimé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-3", "url": "/seance/11/#def-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.3 — déficience par ajout", "text": "Une déficience par ajout vise un élément absent du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc pas inclus dans le coût neuf estimé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-20", "url": "/seance/11/#p11-20", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Quatre caractéristiques structurent le calcul : l'élément n'est pas dans le coût neuf (aucune dépréciation n'a encore été comptée pour ce poste); le marché pénalise la propriété pour cette absence; l'ajout est économiquement justifiable (sinon la déficience serait incurable); et l'installation dans un bâtiment existant coûte généralement plus cher que dans une construction neuve.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-1", "url": "/seance/11/#form-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.1 — dépréciation curable par ajout", "text": "", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-22", "url": "/seance/11/#p11-22", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "L'erreur classique consiste à retenir la différence entre le coût dans l'existant et le coût dans le neuf. C'est faux pour un ajout : puisque l'élément est exclu du coût neuf estimé, aucun montant n'a encore été compté pour ce poste, et la pénalité de marché correspond au coût complet d'ajouter l'élément maintenant. Tant que la correction n'est pas faite, cette dépréciation demeure — même si la correction est rentable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-21", "url": "/seance/11/#attention-11-21", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "le coût dans l'existant, pas la différence", "text": "L'erreur classique consiste à retenir la différence entre le coût dans l'existant et le coût dans le neuf. C'est faux pour un ajout : puisque l'élément est exclu du coût neuf estimé, aucun montant n'a encore été compté pour ce poste, et la pénalité de marché correspond au coût complet d'ajouter l'élément maintenant. Tant que la correction n'est pas faite, cette dépréciation demeure — même si la correction est rentable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-23", "url": "/seance/11/#p11-23", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Le raisonnement diffère de celui de la substitution (section suivante), où l'élément inadéquat est inclus au coût neuf : c'est cette présence ou absence au bordereau de coût neuf qui commande la formule. Parmi les éléments manquants typiques du marché québécois : la climatisation centrale (attendue dans une maison haut de gamme), la deuxième salle de bain complète (maison de trois chambres et plus), l'isolation aux normes énergétiques actuelles, le garage dans un quartier où il est standard, la hotte de cuisine exigée par le code, le rangement suffisant (walk-in, garde-robes), l'îlot de cuisine d'une maison familiale contemporaine, la buanderie au rez-de-chaussée plutôt qu'au sous-sol.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-24", "url": "/seance/11/#p11-24", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau (1975), quatre chambres, une seule salle de bain; le marché en exige deux. Bordereau du coût d'installation dans l'existant :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-25", "url": "/seance/11/#p11-25", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "La dépréciation est le coût dans l'existant (28 000 $), pas la différence (10 000 $). Vérification de curabilité : la valeur ajoutée estimée par le marché est de 35 000 $; comme (gain net de 7000 $), la déficience est bien curable. Et même rentable, la correction n'efface la dépréciation que lorsqu'elle est réalisée : au moment de l'évaluation, la perte de 28 000 $ existe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-1", "url": "/seance/11/#ex-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.1 — ajout d'une deuxième salle de bain", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau (1975), quatre chambres, une seule salle de bain; le marché en exige deux. Bordereau du coût d'installation dans l'existant : Poste (coût d'installation dans l'existant)MontantPlomberie (raccordements, tuyauterie)8 500 $Électricité (ventilateur, prises, éclairage)2 200 $Appareils (toilette, lavabo, bain/douche)4 500 $Céramique, finitions, peinture5 800 $Main-d'œuvre (démolition, construction)7 000 $Dépréciation fonctionnelle curable (ajout)28 000 $Référence : coût dans une construction neuve18 000 $ La dépréciation est le coût dans l'existant (28 000 $), pas la différence (10 000 $). Vérification de curabilité : la valeur ajoutée estimée par le marché est de 35 000 $; comme (gain net de 7000 $), la déficience est bien curable. Et même rentable, la correction n'efface la dépréciation que lorsqu'elle est réalisée : au moment de l'évaluation, la perte de 28 000 $ existe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-26", "url": "/seance/11/#p11-26", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Maison haut de gamme à Aylmer (Gatineau), construite en 1985, sans climatisation centrale. Coût dans l'existant : thermopompe centrale et unité extérieure 6500 $; conduits de ventilation (ajout et modification) 5500 $; électricité (circuit dédié, thermostat) 1800 $; main-d'œuvre et installation 3200 $ — total 17 000 $ (contre 9000 $ dans une construction neuve). Valeur ajoutée estimée par le marché : 22 000 $. Test de curabilité : curable; dépréciation retenue : 17 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-2", "url": "/seance/11/#ex-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.2 — ajout de climatisation centrale", "text": "Maison haut de gamme à Aylmer (Gatineau), construite en 1985, sans climatisation centrale. Coût dans l'existant : thermopompe centrale et unité extérieure 6500 $; conduits de ventilation (ajout et modification) 5500 $; électricité (circuit dédié, thermostat) 1800 $; main-d'œuvre et installation 3200 $ — total 17 000 $ (contre 9000 $ dans une construction neuve). Valeur ajoutée estimée par le marché : 22 000 $. Test de curabilité : curable; dépréciation retenue : 17 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-27", "url": "/seance/11/#p11-27", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Une déficience par substitution vise un élément présent dans le bâtiment mais inadéquat, désuet ou obsolète, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-4", "url": "/seance/11/#def-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.4 — déficience par substitution", "text": "Une déficience par substitution vise un élément présent dans le bâtiment mais inadéquat, désuet ou obsolète, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-28", "url": "/seance/11/#p11-28", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Trois différences avec l'ajout : l'élément existe déjà (il figure au coût neuf); il faut le retirer puis le remplacer (coûts de démolition, d'adaptation, de remise en état des surfaces); et l'élément retiré peut avoir une valeur résiduelle (revente, ferraille).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-substitutions", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-substitutions", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.2", "text": "Substitutions typiques sur le marché québécois. Élément actuelRemplacement requisRaisonChauffage au mazoutThermopompe / électriqueObsolète, coûteuxPlomberie en plomb / fonteCuivre / PEX / PVCSanté, normesPanneau électrique 60 APanneau 200 ACapacité insuffisanteFenêtres à simple vitrageFenêtres thermosÉnergie, confortCuisine non fonctionnelleRénovation complèteMarché actuelSalle de bain démodéeModernisationAttentes des acheteursToiture en bardea", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-2", "url": "/seance/11/#form-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.2 — dépréciation curable par substitution", "text": "", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-29", "url": "/seance/11/#p11-29", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "La logique de la formule mérite d'être décomposée, car elle éclaire tout le chapitre. Le marché ne pénalise pas le coût de l'élément moderne lui-même — cet élément, l'acheteur l'aurait payé de toute façon dans un bâtiment neuf, et l'élément désuet figure déjà au coût neuf estimé où il porte sa dépréciation physique. Ce que le marché pénalise, c'est le surcoût d'avoir à installer l'élément dans un bâtiment déjà construit (coût dans l'existant moins coût dans le neuf), augmenté du coût de retrait de l'ancien élément, et diminué du crédit de récupération éventuel. ◆Substitution : la pénalité, c'est le surcoût de rénovation, pas le prix de l'équipement.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-30", "url": "/seance/11/#p11-30", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Maison à Gatineau (1970), chauffage central au mazout; le marché exige l'électricité ou une thermopompe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-31", "url": "/seance/11/#p11-31", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Vérification pas à pas :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-32", "url": "/seance/11/#p11-32", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Le retrait du réservoir étant déjà inclus dans le coût dans l'existant, la formule se réduit ici à trois termes. Ce montant représente la pénalité d'avoir aujourd'hui un système de chauffage obsolète.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-3", "url": "/seance/11/#ex-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.3 — remplacement du chauffage au mazout", "text": "Maison à Gatineau (1970), chauffage central au mazout; le marché exige l'électricité ou une thermopompe. PosteMontantThermopompe centrale (achat et installation)12 000 $Modification des conduits existants4 500 $Électricité (nouveau circuit 240 V)1 800 $Retrait du réservoir, décontamination et remise en état4 700 $Total — coût dans l'existant (retrait inclus)23 000 $Moins : coût dans une construction neuve (thermopompe)(8 500 $)Moins : valeur récupérée (vieille fournaise, ferraille)(200 $)Dépréciation fonctionnelle curable (substitution)14 300 $ Vérification pas à pas : Le retrait du réservoir étant déjà inclus dans le coût dans l'existant, la formule se réduit ici à trois termes. Ce montant représente la pénalité d'avoir aujourd'hui un système de chauffage obsolète.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-33", "url": "/seance/11/#p11-33", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Maison ancienne, panneau de 60 ampères à fusibles; le marché (et les assureurs) exigent 200 A avec disjoncteurs. Coût dans l'existant : panneau et disjoncteurs 3800 $; entrée électrique (mât, câble, compteur) 4200 $; main-d'œuvre de maître électricien, permis et inspection 4000 $ — total 12 000 $. Moins le coût dans le neuf (5500 $) et la valeur récupérée (nulle) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-4", "url": "/seance/11/#ex-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.4 — panneau électrique 60 A vers 200 A", "text": "Maison ancienne, panneau de 60 ampères à fusibles; le marché (et les assureurs) exigent 200 A avec disjoncteurs. Coût dans l'existant : panneau et disjoncteurs 3800 $; entrée électrique (mât, câble, compteur) 4200 $; main-d'œuvre de maître électricien, permis et inspection 4000 $ — total 12 000 $. Moins le coût dans le neuf (5500 $) et la valeur récupérée (nulle) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-34", "url": "/seance/11/#p11-34", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Bungalow de 1968, seize fenêtres d'origine à simple vitrage. Coût dans l'existant : fenêtres thermos Energy Star (achat, 16 unités) 14 400 $; retrait des anciennes fenêtres 2400 $; installation, calfeutrage et finitions 9600 $ — total 26 400 $. Coût dans une construction neuve : 16 800 $; valeur récupérée : nulle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-5", "url": "/seance/11/#ex-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.5 — fenêtres à simple vitrage vers thermos", "text": "Bungalow de 1968, seize fenêtres d'origine à simple vitrage. Coût dans l'existant : fenêtres thermos Energy Star (achat, 16 unités) 14 400 $; retrait des anciennes fenêtres 2400 $; installation, calfeutrage et finitions 9600 $ — total 26 400 $. Coût dans une construction neuve : 16 800 $; valeur récupérée : nulle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-36", "url": "/seance/11/#p11-36", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Dans les trois exemples, remarquez d'où viennent les chiffres : soumissions d'entrepreneurs pour le coût dans l'existant, guides de coûts (Altus Group, 2026; RSMeans, 2025) pour le coût dans le neuf, et jugement pour la valeur de récupération (souvent négligeable — 200 $ de ferraille pour une fournaise — mais parfois substantielle : armoires de cuisine revendues, appareils récupérés). Documentez chaque terme séparément dans le dossier : c'est la décomposition, pas le total, que la contre-expertise attaquera.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "terrain-11-35", "url": "/seance/11/#terrain-11-35", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les trois exemples, remarquez d'où viennent les chiffres : soumissions d'entrepreneurs pour le coût dans l'existant, guides de coûts (Altus Group, 2026; RSMeans, 2025) pour le coût dans le neuf, et jugement pour la valeur de récupération (souvent négligeable — 200 $ de ferraille pour une fournaise — mais parfois substantielle : armoires de cuisine revendues, appareils récupérés). Documentez chaque terme séparément dans le dossier : c'est la décomposition, pas le total, que la contre-expertise attaquera.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-37", "url": "/seance/11/#p11-37", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "En résumé du volet curable : ajout élément absent, dépréciation au coût complet dans l'existant; substitution élément inadéquat, dépréciation au surcoût (existant neuf démolition récupération). Dans les deux cas, le test de curabilité (coût valeur ajoutée) doit être vérifié et documenté.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-38", "url": "/seance/11/#p11-38", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle incurable", "text": "Lorsque le coût de correction dépasse la valeur ajoutée, la déficience est incurable : on ne mesure plus un coût de correction (que personne n'engagera rationnellement), mais la perte subie. Deux sous-catégories : la superadéquation et l'obsolescence de conception.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-39", "url": "/seance/11/#p11-39", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "La superadéquation (superadequacy) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui dépassent les attentes et les besoins du marché pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché ne paie pas pour l'excès de qualité — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-5", "url": "/seance/11/#def-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.5 — superadéquation", "text": "La superadéquation (superadequacy) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui dépassent les attentes et les besoins du marché pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché ne paie pas pour l'excès de qualité — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-40", "url": "/seance/11/#p11-40", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "D'où vient la superadéquation? Presque toujours d'une confusion, chez le propriétaire-constructeur, entre coût et valeur. Le propriétaire qui installe une piscine intérieure à 80 000 $ raisonne en fonction de ses goûts personnels et croit « investir » dans sa propriété; le marché, lui, n'évalue l'élément qu'à travers les yeux de l'acheteur type du quartier, qui n'a pas demandé cette piscine, redoute ses coûts de chauffage et d'entretien, et n'acceptera d'en payer qu'une fraction. La superadéquation est ainsi la démonstration la plus éclatante du principe vu dès la séance 2 : le coût n'est pas la valeur. Elle rappelle aussi le principe de conformité — une propriété atteint sa valeur maximale lorsqu'elle s'harmonise avec son environnement, et tout écart vers le haut se paie autant qu'un écart vers le bas.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-41", "url": "/seance/11/#p11-41", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "◆contribution au marché valeur qu'un élément ajoute réellement au prix de vente, estimée par comparables L'économie du problème : l'élément a coûté cher à construire, mais sa contribution au marché — ce qu'il ajoute réellement au prix de vente, estimé par ventes comparables — est inférieure à ce coût. La différence est une perte fonctionnelle. S'y ajoute une subtilité : l'élément superadéquat subit aussi une dépréciation physique, qui doit être comptée dans ce poste et nulle part ailleurs.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-42", "url": "/seance/11/#p11-42", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Exemples québécois typiques : piscine intérieure dans un quartier de maisons à 250 000 $; domotique ultra-sophistiquée dans un marché moyen; finitions ultra-luxueuses en secteur de gamme moyenne; plancher chauffant généralisé là où il n'est pas valorisé; plafonds de 12 pi dans un bungalow standard; garage triple dans un quartier de garages simples; cuisine commerciale dans une résidence unifamiliale; ascenseur résidentiel dans un plain-pied; cave à vin tempérée dans une propriété d'entrée de gamme.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-43", "url": "/seance/11/#p11-43", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Autrement dit : coût neuf déprécié physiquement contribution au marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-3", "url": "/seance/11/#form-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.3 — dépréciation par superadéquation", "text": "Autrement dit : coût neuf déprécié physiquement contribution au marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-44", "url": "/seance/11/#p11-44", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Maison unifamiliale avec piscine intérieure, secteur Hull (Gatineau), quartier de 280 000 à 350 000 $. Hypothèses : âge effectif de l'élément 10 ans, vie économique 50 ans.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-45", "url": "/seance/11/#p11-45", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Lecture : le coût neuf de 80 000 $ se répartit en trois blocs — 30 000 $ de contribution au marché (la seule part que l'acheteur paie), 16 000 $ de dépréciation physique (l'usure de l'élément) et 34 000 $ de perte fonctionnelle : le marché ne paie que 30 000 $ pour un élément qui « vaut » 64 000 $ déprécié.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-6", "url": "/seance/11/#ex-11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.6 — piscine intérieure en quartier modeste", "text": "Maison unifamiliale avec piscine intérieure, secteur Hull (Gatineau), quartier de 280 000 à 350 000 $. Hypothèses : âge effectif de l'élément 10 ans, vie économique 50 ans. PosteMontantCoût de la piscine intérieure dans une construction neuve80 000 $Moins : dépréciation physique (10/50 20 %)(16 000 $)Coût déprécié physiquement64 000 $Moins : contribution au marché (valeur ajoutée estimée)(30 000 $)Dépréciation fonctionnelle incurable (superadéquation)34 000 $ Lecture : le coût neuf de 80 000 $ se répartit en trois blocs — 30 000 $ de contribution au marché (la seule part que l'acheteur paie), 16 000 $ de dépréciation physique (l'usure de l'élément) et 34 000 $ de perte fonctionnelle : le marché ne paie que 30 000 $ pour un élément qui « vaut » 64 000 $ déprécié.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-46", "url": "/seance/11/#p11-46", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Quartier où la norme est le garage simple attaché; la maison sujet a un garage triple intégré. Hypothèses : âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans. Ici, seule la portion excédentaire est superadéquate :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-47", "url": "/seance/11/#p11-47", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Le garage simple standard, lui, n'est pas superadéquat : il porte sa dépréciation physique normale dans la ventilation du chapitre 10.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-7", "url": "/seance/11/#ex-11-7", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.7 — garage triple en secteur de garages simples", "text": "Quartier où la norme est le garage simple attaché; la maison sujet a un garage triple intégré. Hypothèses : âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans. Ici, seule la portion excédentaire est superadéquate : PosteMontantCoût du garage triple dans une construction neuve75 000 $Moins : coût d'un garage simple (standard du quartier)(28 000 $)Coût de la portion superadéquate47 000 $Moins : dépréciation physique (15/50 30 %)(14 100 $)Coût superadéquat déprécié32 900 $Moins : contribution au marché (2 places supplémentaires)(10 000 $)Dépréciation par superadéquation22 900 $ Le garage simple standard, lui, n'est pas superadéquat : il porte sa dépréciation physique normale dans la ventilation du chapitre 10.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-49", "url": "/seance/11/#p11-49", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "La superadéquation peut infliger une pénalité additionnelle : les charges récurrentes de l'élément excédentaire (chauffer une piscine intérieure, entretenir des équipements spécialisés). Ces coûts d'exploitation excédentaires réduisent encore la valeur et peuvent être capitalisés comme pénalité supplémentaire — avec la même mécanique de capitalisation que l'obsolescence de conception ci-dessous.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "remarque-11-48", "url": "/seance/11/#remarque-11-48", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "remarque", "title": "coûts d'exploitation excédentaires", "text": "La superadéquation peut infliger une pénalité additionnelle : les charges récurrentes de l'élément excédentaire (chauffer une piscine intérieure, entretenir des équipements spécialisés). Ces coûts d'exploitation excédentaires réduisent encore la valeur et peuvent être capitalisés comme pénalité supplémentaire — avec la même mécanique de capitalisation que l'obsolescence de conception ci-dessous.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-51", "url": "/seance/11/#p11-51", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Quatre points de vigilance sur la superadéquation : (1) elle est généralement incurable, car retirer l'élément coûterait plus que le gain; (2) la contribution au marché doit s'appuyer sur des ventes comparables, pas sur une intuition; (3) la dépréciation physique de l'élément est comptée dans ce poste, jamais une seconde fois dans la ventilation physique générale; (4) si le coût neuf retenu est un coût de remplacement qui exclut déjà l'élément excédentaire, il n'y a rien à déduire (voir section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-50", "url": "/seance/11/#attention-11-50", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Quatre points de vigilance sur la superadéquation : (1) elle est généralement incurable, car retirer l'élément coûterait plus que le gain; (2) la contribution au marché doit s'appuyer sur des ventes comparables, pas sur une intuition; (3) la dépréciation physique de l'élément est comptée dans ce poste, jamais une seconde fois dans la ventilation physique générale; (4) si le coût neuf retenu est un coût de remplacement qui exclut déjà l'élément excédentaire, il n'y a rien à déduire (voir section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-52", "url": "/seance/11/#p11-52", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "L'obsolescence de conception (design obsolescence) survient lorsque le plan, la configuration ou l'agencement du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-6", "url": "/seance/11/#def-11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.6 — obsolescence de conception", "text": "L'obsolescence de conception (design obsolescence) survient lorsque le plan, la configuration ou l'agencement du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-53", "url": "/seance/11/#p11-53", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Le problème est structurel : corriger exigerait de déplacer des murs porteurs ou de refaire la charpente, à un coût qui dépasse la valeur récupérable. La propriété génère alors moins de revenus — ou vaut moins — qu'avec un plan moderne, et c'est cette perte que l'on mesure, puisqu'aucun coût de correction ne sera engagé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-54", "url": "/seance/11/#p11-54", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Au résidentiel : cuisine fermée (contre le concept ouvert), circulation inefficace (longs couloirs), trop de chambres pour trop peu de salles de bain, plafond de sous-sol sous 7 pi, absence de vestibule, escalier au centre de la maison, chambre principale sans salle de bain attenante, plan incompatible avec le télétravail. Au commercial : hauteur libre insuffisante (entrepôt), colonnes trop rapprochées (bureaux), quais de chargement mal positionnés, étages trop petits pour le marché, absence d'ascenseur dans un multi-étages, stationnement insuffisant, rapport plancher/terrain trop faible. Le trait commun : ces défauts se traduisent par des loyers inférieurs au marché — et c'est précisément cette perte de revenus qui sert de règle de mesure.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-55", "url": "/seance/11/#p11-55", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Méthode privilégiée — capitalisation de la perte de revenus :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-56", "url": "/seance/11/#p11-56", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Méthode alternative — différence de valeur (ventes appariées) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-4", "url": "/seance/11/#form-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.4 — obsolescence de conception — capitalisation de la perte", "text": "Méthode privilégiée — capitalisation de la perte de revenus : Méthode alternative — différence de valeur (ventes appariées) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-57", "url": "/seance/11/#p11-57", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "◆TGA taux global d'actualisation (capitalisation) du marché pour ce type de propriété La capitalisation se déroule en cinq étapes : (1) estimer le loyer actuel du bâtiment avec son plan obsolète; (2) estimer le loyer d'un bâtiment similaire avec un plan moderne; (3) calculer la perte annuelle (différence mensuelle 12); (4) capitaliser cette perte au TGA; (5) soustraire la portion terrain, car la dépréciation fonctionnelle ne s'applique qu'au bâtiment.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-59", "url": "/seance/11/#p11-59", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Portion terrain perte capitalisée (valeur du terrain valeur totale de la propriété). Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur hypothèse de cas. Nous retrouverons exactement la même mécanique d'allocation au chapitre 12, appliquée cette fois à la dépréciation externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "remarque-11-58", "url": "/seance/11/#remarque-11-58", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "remarque", "title": "la portion terrain — repères de marché", "text": "Portion terrain perte capitalisée (valeur du terrain valeur totale de la propriété). Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur hypothèse de cas. Nous retrouverons exactement la même mécanique d'allocation au chapitre 12, appliquée cette fois à la dépréciation externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-60", "url": "/seance/11/#p11-60", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Maison à Gatineau (1972), plan très compartimenté : cuisine fermée, pièces séparées, murs porteurs empêchant l'ouverture. Hypothèses : TGA de 6,0 % (2026); portion terrain de 20 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-61", "url": "/seance/11/#p11-61", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Pas à pas :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-62", "url": "/seance/11/#p11-62", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "La configuration fermée réduit la valeur des améliorations de 40 000 $, montant irrécupérable : déplacer les murs porteurs coûterait plus cher que le gain de valeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-8", "url": "/seance/11/#ex-11-8", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.8 — maison avec plan fermé — résidentiel", "text": "Maison à Gatineau (1972), plan très compartimenté : cuisine fermée, pièces séparées, murs porteurs empêchant l'ouverture. Hypothèses : TGA de 6,0 % (2026); portion terrain de 20 %. PosteMontantLoyer mensuel estimé du bâtiment (plan actuel)1 800 $/moisLoyer mensuel d'un bâtiment similaire (plan ouvert)2 050 $/moisPerte de loyer annuelle (250 $ 12)3 000 $/anPerte capitalisée (TGA 6,0 %)50 000 $Moins : portion terrain (20 %)(10 000 $)Dépréciation fonctionnelle incurable (conception)40 000 $ Pas à pas : La configuration fermée réduit la valeur des améliorations de 40 000 $, montant irrécupérable : déplacer les murs porteurs coûterait plus cher que le gain de valeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-63", "url": "/seance/11/#p11-63", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Entrepôt de 1985 dans un parc industriel de Gatineau : hauteur libre de 16 pi au lieu du standard actuel de 24 pi; 20 000 pi2. Hypothèses : TGA de 8,0 % (2026); portion terrain de 15 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-64", "url": "/seance/11/#p11-64", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "L'ordre de grandeur est frappant : un seul défaut de conception structurel peut peser davantage que toute la dépréciation physique d'un bâtiment industriel — d'où l'importance, pour l'entrepôt, du standard de hauteur libre dans l'analyse du marché locatif.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-9", "url": "/seance/11/#ex-11-9", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.9 — entrepôt industriel — hauteur libre insuffisante", "text": "Entrepôt de 1985 dans un parc industriel de Gatineau : hauteur libre de 16 pi au lieu du standard actuel de 24 pi; 20 000 pi2. Hypothèses : TGA de 8,0 % (2026); portion terrain de 15 %. L'ordre de grandeur est frappant : un seul défaut de conception structurel peut peser davantage que toute la dépréciation physique d'un bâtiment industriel — d'où l'importance, pour l'entrepôt, du standard de hauteur libre dans l'analyse du marché locatif.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-65", "url": "/seance/11/#p11-65", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "Le choix fait aux séances 5 et 6 entre coût de reproduction (réplique exacte du bâtiment, défauts inclus) et coût de remplacement (bâtiment à utilité équivalente, normes actuelles) rejaillit directement sur la dépréciation fonctionnelle à mesurer. ◆Remplacement certaines obsolescences sont déjà hors du coût neuf : ne pas les déduire deux fois.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-66", "url": "/seance/11/#p11-66", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "Avec le coût de reproduction, la réplique inclut les défauts de conception et les matériaux désuets : toute la dépréciation fonctionnelle doit être calculée — plus de travail d'analyse. Avec le coût de remplacement, le bâtiment hypothétique aux normes actuelles élimine d'office certaines obsolescences (matériaux désuets, parfois le plan) : il y a moins de dépréciation fonctionnelle à calculer, ce qui explique que cette approche soit souvent préférée en pratique.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-67", "url": "/seance/11/#p11-67", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "L'intuition à retenir est celle d'une comptabilité en partie double entre le coût neuf et la dépréciation. La valeur dépréciée visée est la même quel que soit le chemin : si le coût neuf retenu est plus « généreux » (la reproduction, qui paie pour reconstruire les défauts), la dépréciation à soustraire est plus lourde d'exactement la même quantité; si le coût neuf est plus « sobre » (le remplacement, qui ne reconstruit pas les défauts), la dépréciation correspondante disparaît avec eux. Les deux chemins doivent converger vers la même valeur — c'est d'ailleurs un excellent autocontrôle de dossier : si l'analyse par reproduction et l'analyse par remplacement divergent sensiblement, c'est presque toujours qu'une obsolescence a été comptée sur un chemin et pas sur l'autre, ou comptée deux fois sur l'un des deux. Le tableau @@REF{ch11:tab:reprod-rempl}@@ détaille poste par poste ce que chaque choix laisse à calculer.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-reprod-rempl", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-reprod-rempl", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.3", "text": "Incidence du choix reproduction / remplacement sur l'analyse fonctionnelle. * Sauf si le coût de remplacement exclut déjà l'élément excédentaire. Déficience fonctionnelleCoût reproductionCoût remplacementAjout manquant (2e salle de bain)À calculerÀ calculerSubstitution (mazout thermopompe)À calculerDéjà éliminéeSuperadéquationÀ calculerÀ calculer*Obsolescence — plan ferméÀ calculerÉliminée si plan moderniséObsolescence — hauteur de plafondÀ calculerDépend de l'approcheMatériaux désuetsÀ calculerDéjà éliminée", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-69", "url": "/seance/11/#p11-69", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "Avec le coût de remplacement, certaines obsolescences sont déjà absentes du coût neuf : les soustraire une deuxième fois dans la dépréciation sous-évalue la propriété. Le rapport doit documenter clairement ce qui est inclus ou exclu du coût neuf retenu — c'est cette documentation qui protège contre le double comptage. Les ajouts manquants restent à calculer dans les deux cas (ils sont exclus des deux coûts neufs); la superadéquation reste généralement à calculer, sauf si le remplacement l'a explicitement exclue.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-68", "url": "/seance/11/#attention-11-68", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "double comptage — remplacement et fonctionnelle", "text": "Avec le coût de remplacement, certaines obsolescences sont déjà absentes du coût neuf : les soustraire une deuxième fois dans la dépréciation sous-évalue la propriété. Le rapport doit documenter clairement ce qui est inclus ou exclu du coût neuf retenu — c'est cette documentation qui protège contre le double comptage. Les ajouts manquants restent à calculer dans les deux cas (ils sont exclus des deux coûts neufs); la superadéquation reste généralement à calculer, sauf si le remplacement l'a explicitement exclue.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-70", "url": "/seance/11/#p11-70", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Les quatre formules du chapitre sont des applications d'un gabarit doctrinal unique, celui de The Appraisal of Real Estate (Appraisal Institute, 2026), applicable à tout élément porteur de perte fonctionnelle :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-71", "url": "/seance/11/#p11-71", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Coût de l'élément existant, tel qu'inclus au coût neuf estimé;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-72", "url": "/seance/11/#p11-72", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Moins : dépréciation (physique) déjà comptée sur cet élément;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-73", "url": "/seance/11/#p11-73", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Plus : coût de correction (si curable) ou perte capitalisée / coût de l'excédent (si incurable);", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-74", "url": "/seance/11/#p11-74", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Moins : coût de l'élément installé lors de la construction (s'il est inclus au coût neuf);", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-75", "url": "/seance/11/#p11-75", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Égale : perte fonctionnelle attribuable à l'élément.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-77", "url": "/seance/11/#p11-77", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Pour un ajout exclu du coût neuf, les étapes 1, 2 et 4 sont nulles : la dépréciation se réduit au coût de correction dans l'existant — notre formule d'ajout. Pour une substitution, les étapes 1 et 2 neutralisent la valeur dépréciée de l'élément désuet (déjà porté au coût neuf), l'étape 3 apporte le coût de correction complet et l'étape 4 retranche ce que l'élément moderne aurait coûté au neuf : il reste le surcoût de rénovation, plus démolition, moins récupération — notre formule de substitution. La superadéquation et la capitalisation s'y raccordent de la même manière. Aux examens, l'une ou l'autre présentation (gabarit ou formule directe) est acceptée, pourvu que les termes soient identifiés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "remarque-11-76", "url": "/seance/11/#remarque-11-76", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "remarque", "title": "le lien avec les formules du cours", "text": "Pour un ajout exclu du coût neuf, les étapes 1, 2 et 4 sont nulles : la dépréciation se réduit au coût de correction dans l'existant — notre formule d'ajout. Pour une substitution, les étapes 1 et 2 neutralisent la valeur dépréciée de l'élément désuet (déjà porté au coût neuf), l'étape 3 apporte le coût de correction complet et l'étape 4 retranche ce que l'élément moderne aurait coûté au neuf : il reste le surcoût de rénovation, plus démolition, moins récupération — notre formule de substitution. La superadéquation et la capitalisation s'y raccordent de la même manière. Aux examens, l'une ou l'autre présentation (gabarit ou formule directe) est acceptée, pourvu que les termes soient identifiés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-quatrecategories", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-quatrecategories", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.4", "text": "Les quatre catégories de dépréciation fonctionnelle. CatégorieTypeNatureMéthode de calculCurableAjoutÉlément absentCoût d'installation dans l'existantCurableSubstitutionÉlément inadéquatCoût existant coût neuf démolition récupérationIncurableSuperadéquationÉlément excédentaireCoût déprécié physiquement contribution au marchéIncurableObsol. de conceptionPlan inadéquatCapitalisation de la perte de revenus, moins la portion terrain", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-5", "url": "/seance/11/#form-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.5 — dépréciation fonctionnelle totale", "text": "", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-78", "url": "/seance/11/#p11-78", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le tableau récapitulatif et la formule globale", "text": "Chaque poste est mesuré séparément, avec sa propre méthode; le total s'ajoute à la dépréciation physique (chapitre 10) et à la dépréciation externe (chapitre 12); et chaque estimation doit être appuyée par des données de marché. Dans le processus séquentiel global : coût neuf dépréciation physique fonctionnelle curable fonctionnelle incurable externe valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-80", "url": "/seance/11/#p11-80", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Le double comptage — la même perte soustraite deux fois — est l'erreur la plus coûteuse du chapitre. Quatre configurations à surveiller :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-81", "url": "/seance/11/#p11-81", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Physique et fonctionnelle : un élément traité en substitution fonctionnelle ne doit pas aussi être déprécié physiquement dans la ventilation du chapitre 10 — la dépréciation physique des composantes à courte vie ne s'applique qu'aux éléments non identifiés comme obsolescences fonctionnelles.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-82", "url": "/seance/11/#p11-82", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Remplacement et fonctionnelle : ne pas soustraire des obsolescences déjà éliminées du coût de remplacement (section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-83", "url": "/seance/11/#p11-83", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Superadéquation et physique : la dépréciation physique de l'élément superadéquat se compte une seule fois, dans le poste superadéquation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-84", "url": "/seance/11/#p11-84", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Fonctionnelle et externe : séparer la perte de loyer due à la conception (interne) de celle due au marché ou au voisinage (externe, chapitre 12) — la même perte de revenus ne peut fonder deux dépréciations.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-79", "url": "/seance/11/#attention-11-79", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "les quatre configurations de double comptage", "text": "Le double comptage — la même perte soustraite deux fois — est l'erreur la plus coûteuse du chapitre. Quatre configurations à surveiller : Physique et fonctionnelle : un élément traité en substitution fonctionnelle ne doit pas aussi être déprécié physiquement dans la ventilation du chapitre 10 — la dépréciation physique des composantes à courte vie ne s'applique qu'aux éléments non identifiés comme obsolescences fonctionnelles.Remplacement et fonctionnelle : ne pas soustraire des obsolescences déjà éliminées du coût de remplacement (section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).Superadéquation et physique : la dépréciation physique de l'élément superadéquat se compte une seule fois, dans le poste superadéquation.Fonctionnelle et externe : séparer la perte de loyer due à la conception (interne) de celle due au marché ou au voisinage (externe, chapitre 12) — la même perte de revenus ne peut fonder deux dépréciations.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-85", "url": "/seance/11/#p11-85", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Description et hypothèses. Bungalow de 1200 pi2 (1965), trois chambres, une salle de bain, sous-sol non fini. Coût de remplacement : 285 000 $; terrain : 85 000 $. Hypothèses : portion terrain 23 % (); TGA de 6,0 % (2026).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-86", "url": "/seance/11/#p11-86", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : absence d'une deuxième salle de bain; (2) curable–substitution : panneau électrique 60 A 200 A; (3) curable–substitution : douze fenêtres à simple vitrage; (4) incurable–conception : cuisine fermée (mur porteur); (5) incurable–conception : hauteur du sous-sol de 6 pi 4 po.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-87", "url": "/seance/11/#p11-87", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Volet curable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-88", "url": "/seance/11/#p11-88", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Chaque poste satisfait le test de curabilité (valeur ajoutée estimée supérieure au coût de correction, documentée par comparables).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-89", "url": "/seance/11/#p11-89", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Volet incurable (conception).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-90", "url": "/seance/11/#p11-90", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Total de la dépréciation fonctionnelle : , soit 34 % du coût de remplacement — lourd, mais plausible pour un plan de 1965 jamais modernisé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-10", "url": "/seance/11/#ex-11-10", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.10 — bungalow de 1965 : cinq déficiences fonctionnelles", "text": "Description et hypothèses. Bungalow de 1200 pi2 (1965), trois chambres, une salle de bain, sous-sol non fini. Coût de remplacement : 285 000 $; terrain : 85 000 $. Hypothèses : portion terrain 23 % (); TGA de 6,0 % (2026). Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : absence d'une deuxième salle de bain; (2) curable–substitution : panneau électrique 60 A 200 A; (3) curable–substitution : douze fenêtres à simple vitrage; (4) incurable–conception : cuisine fermée (mur porteur); (5) incurable–conception : hauteur du sous-sol de 6 pi 4 po. Volet curable. PosteMontantA) Ajout — 2e salle de bain : coût dans l'existant28 000 $B) Substitution — panneau électrique : 6 500 $B) Substitution — fenêtres (12) : 8 400 $Sous-total curable42 900 $ Chaque poste satisfait le test de curabilité (valeur ajoutée estimée supérieure au coût de correction, documentée par comparables). Volet incurable (conception). PosteMontantCuisine fermée : perte 200 $/mois; ; moins terrain 23 % (9 200)30 800 $Sous-sol 6 pi 4 po : perte 150 $/mois; ; 23 100 $Sous-total incurable53 900 $ Total de la dépréciation fonctionnelle : , soit 34 % du coût de remplacement — lourd, mais plausible pour un plan de 1965 jamais modernisé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-91", "url": "/seance/11/#p11-91", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Description et hypothèses. Immeuble de bureaux de deux étages, 8000 pi2, boulevard Maloney, construit en 1980, bon état physique. Coût de remplacement : 1 200 000 $; terrain : 250 000 $. Hypothèses : portion terrain 17 % (); TGA de 8,0 % (2026).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-92", "url": "/seance/11/#p11-92", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : climatisation centrale adéquate absente; (2) curable–substitution : système CVAC désuet; (3) incurable–superadéquation : hall d'entrée surdimensionné en marbre; (4) incurable–conception : colonnes rapprochées limitant l'aménagement.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-93", "url": "/seance/11/#p11-93", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Calculs.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-94", "url": "/seance/11/#p11-94", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Près du quart du coût de remplacement, dans un immeuble pourtant en bon état physique : l'illustration parfaite de l'indépendance des deux formes de dépréciation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-11", "url": "/seance/11/#ex-11-11", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.11 — immeuble de bureaux : les quatre catégories réunies", "text": "Description et hypothèses. Immeuble de bureaux de deux étages, 8000 pi2, boulevard Maloney, construit en 1980, bon état physique. Coût de remplacement : 1 200 000 $; terrain : 250 000 $. Hypothèses : portion terrain 17 % (); TGA de 8,0 % (2026). Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : climatisation centrale adéquate absente; (2) curable–substitution : système CVAC désuet; (3) incurable–superadéquation : hall d'entrée surdimensionné en marbre; (4) incurable–conception : colonnes rapprochées limitant l'aménagement. Calculs. PosteMontantA) Ajout — climatisation : coût dans l'existant45 000 $B) Substitution — CVAC : (récupération)28 000 $Sous-total curable73 000 $C) Superadéquation — hall en marbre : (phys.) (contribution)51 000 $D) Conception — colonnes : perte ; ; moins terrain 17 % (34 000)166 000 $Sous-total incurable217 000 $TOTAL — dépréciation fonctionnelle290 000 $ Près du quart du coût de remplacement, dans un immeuble pourtant en bon état physique : l'illustration parfaite de l'indépendance des deux formes de dépréciation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-95", "url": "/seance/11/#p11-95", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Ces deux cas montrent ce que le chapitre 10 annonçait : la ventilation de la dépréciation est un exercice d'orfèvrerie où chaque perte doit être rangée dans un poste et un seul. Le bungalow de 1965 perd 96 800 $ sans qu'aucune de ses composantes soit particulièrement usée; l'immeuble de bureaux perd 290 000 $ en étant « en bon état ». Dans les deux cas, c'est l'analyse du marché — loyers comparés, contributions extraites des ventes, attentes du secteur — qui a fourni chaque chiffre. Il reste une troisième famille de pertes, la plus insaisissable : celles qui ne viennent ni de l'usure ni de la conception, mais de l'extérieur du bâtiment — l'autoroute qu'on prolonge, l'usine qui ferme, le zonage qui change. C'est l'objet du chapitre 12.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-97", "url": "/seance/11/#p11-97", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "La dépréciation fonctionnelle naît de la conception, jamais de l'usure : interne au bâtiment, elle peut frapper de plein fouet un immeuble en parfait état matériel. Tout part du test économique de curabilité — curable si le coût de correction n'excède pas la valeur ajoutée — qui distribue les déficiences entre quatre méthodes de calcul. L'ajout (élément absent) se mesure au coût complet d'installation dans l'existant, jamais à la différence existant/neuf; la substitution (élément désuet) au surcoût de rénovation — coût dans l'existant, moins coût dans le neuf, plus démolition, moins récupération; la superadéquation au coût neuf de l'excédent déprécié physiquement, diminué de sa contribution au marché; et l'obsolescence de conception à la perte de loyer annuelle capitalisée au TGA, nette de la portion terrain. Le choix du coût neuf gouverne l'ampleur de l'analyse : la reproduction oblige à tout calculer, le remplacement élimine d'office certaines obsolescences — et impose de documenter ce que le coût neuf inclut. Restent les quatre doubles comptages à bannir absolument : physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique et fonctionnelle/externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "aretenir-11-96", "url": "/seance/11/#aretenir-11-96", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La dépréciation fonctionnelle naît de la conception, jamais de l'usure : interne au bâtiment, elle peut frapper de plein fouet un immeuble en parfait état matériel. Tout part du test économique de curabilité — curable si le coût de correction n'excède pas la valeur ajoutée — qui distribue les déficiences entre quatre méthodes de calcul. L'ajout (élément absent) se mesure au coût complet d'installation dans l'existant, jamais à la différence existant/neuf; la substitution (élément désuet) au surcoût de rénovation — coût dans l'existant, moins coût dans le neuf, plus démolition, moins récupération; la superadéquation au coût neuf de l'excédent déprécié physiquement, diminué de sa contribution au marché; et l'obsolescence de conception à la perte de loyer annuelle capitalisée au TGA, nette de la portion terrain. Le choix du coût neuf gouverne l'ampleur de l'analyse : la reproduction oblige à tout calculer, le remplacement élimine d'office certaines obsolescences — et impose de documenter ce que le coût neuf inclut. Restent les quatre doubles comptages à bannir absolument : physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique et fonctionnelle/externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-98", "url": "/seance/11/#p11-98", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque situation dans l'une des quatre catégories (curable–ajout, curable–substitution, incurable–superadéquation, incurable–conception) et indiquez la méthode de calcul applicable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-99", "url": "/seance/11/#p11-99", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Maison de 1970 sans hotte de cuisine; installation dans l'existant 1800 $, valeur ajoutée 2500 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-100", "url": "/seance/11/#p11-100", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Spa intérieur avec solarium (95 000 $ à neuf) dans un quartier de maisons à 300 000 $; contribution au marché estimée à 25 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-101", "url": "/seance/11/#p11-101", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Plomberie en fonte d'origine; remplacement dans l'existant 18 000 $, coût au neuf 9000 $, valeur ajoutée 22 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-102", "url": "/seance/11/#p11-102", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Immeuble de bureaux dont les étages de 2500 pi2 sont trop petits pour la demande locative (standard local : 5000 pi2 et plus); loyers inférieurs de 1,50 $/pi2/an au marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-103", "url": "/seance/11/#p11-103", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Bungalow sans salle d'eau au rez-de-chaussée; ajout 16 000 $, valeur ajoutée 14 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-1", "url": "/seance/11/#exo-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.1 — classification des déficiences", "text": "Classez chaque situation dans l'une des quatre catégories (curable–ajout, curable–substitution, incurable–superadéquation, incurable–conception) et indiquez la méthode de calcul applicable. Maison de 1970 sans hotte de cuisine; installation dans l'existant 1800 $, valeur ajoutée 2500 $.Spa intérieur avec solarium (95 000 $ à neuf) dans un quartier de maisons à 300 000 $; contribution au marché estimée à 25 000 $.Plomberie en fonte d'origine; remplacement dans l'existant 18 000 $, coût au neuf 9000 $, valeur ajoutée 22 000 $.Immeuble de bureaux dont les étages de 2500 pi2 sont trop petits pour la demande locative (standard local : 5000 pi2 et plus); loyers inférieurs de 1,50 $/pi2/an au marché.Bungalow sans salle d'eau au rez-de-chaussée; ajout 16 000 $, valeur ajoutée 14 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-104", "url": "/seance/11/#p11-104", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable–ajout : élément absent, ; dépréciation 1800 $ (coût dans l'existant).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-105", "url": "/seance/11/#p11-105", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable–superadéquation : excès de qualité pour le secteur; coût neuf déprécié physiquement moins contribution (25 000 $).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-106", "url": "/seance/11/#p11-106", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable–substitution : élément présent mais désuet, ; dépréciation ( récupération, ici nulle) 9000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-107", "url": "/seance/11/#p11-107", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable–conception : défaut structurel d'agencement; capitalisation de la perte de loyer au TGA, moins la portion terrain.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-108", "url": "/seance/11/#p11-108", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Piège : le test de curabilité échoue (). La déficience est incurable malgré sa nature d'« ajout » : on ne retient pas le coût de correction; la perte se mesure par la contribution manquante au marché (par ventes appariées ou capitalisation), plafonnée ici à environ 14 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-109", "url": "/seance/11/#p11-109", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une maison de 1972 à Hull est chauffée par plinthes désuètes avec un panneau de 100 A. Le marché exige une thermopompe centrale et un panneau de 200 A. Données : thermopompe installée dans l'existant 16 500 $ (dont modification des conduits 3800 $); retrait des plinthes et remise en état des murs 2100 $; valeur de récupération des plinthes 150 $; coût de la thermopompe dans une construction neuve 9500 $. Panneau : coût dans l'existant 11 000 $, au neuf 5200 $, récupération nulle. Valeurs ajoutées estimées : chauffage 24 000 $; panneau 9000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-110", "url": "/seance/11/#p11-110", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérifiez la curabilité de chaque poste.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-111", "url": "/seance/11/#p11-111", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation fonctionnelle curable totale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-2", "url": "/seance/11/#exo-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.2 — substitution complète", "text": "Une maison de 1972 à Hull est chauffée par plinthes désuètes avec un panneau de 100 A. Le marché exige une thermopompe centrale et un panneau de 200 A. Données : thermopompe installée dans l'existant 16 500 $ (dont modification des conduits 3800 $); retrait des plinthes et remise en état des murs 2100 $; valeur de récupération des plinthes 150 $; coût de la thermopompe dans une construction neuve 9500 $. Panneau : coût dans l'existant 11 000 $, au neuf 5200 $, récupération nulle. Valeurs ajoutées estimées : chauffage 24 000 $; panneau 9000 $. Vérifiez la curabilité de chaque poste.Calculez la dépréciation fonctionnelle curable totale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-112", "url": "/seance/11/#p11-112", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chauffage : coût de correction complet curable. Panneau : ? Non — incurable au sens strict du test. (Si l'énoncé d'un examen retient une valeur ajoutée de 12 000 $, il redevient curable : toujours dérouler le test explicitement.)", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-113", "url": "/seance/11/#p11-113", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seul le chauffage est curable : . Le panneau, incurable, se mesure par sa contribution manquante (au plus 9000 $), non par son coût de correction; il s'ajoute au volet incurable du dossier.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-114", "url": "/seance/11/#p11-114", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence de Chelsea comprend une piscine intérieure : coût à neuf 110 000 $; âge effectif 12 ans, vie économique 40 ans; contribution au marché 35 000 $. Le chauffage et l'entretien de la piscine coûtent 4200 $/an de plus que ce que le marché accepte d'absorber; TGA de 6,0 %; portion terrain 25 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-115", "url": "/seance/11/#p11-115", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation par superadéquation (volet coût).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-116", "url": "/seance/11/#p11-116", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Capitalisez la pénalité d'exploitation excédentaire.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-117", "url": "/seance/11/#p11-117", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Concluez la dépréciation fonctionnelle totale de l'élément.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-3", "url": "/seance/11/#exo-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.3 — superadéquation avec charges excédentaires", "text": "Une résidence de Chelsea comprend une piscine intérieure : coût à neuf 110 000 $; âge effectif 12 ans, vie économique 40 ans; contribution au marché 35 000 $. Le chauffage et l'entretien de la piscine coûtent 4200 $/an de plus que ce que le marché accepte d'absorber; TGA de 6,0 %; portion terrain 25 %. Calculez la dépréciation par superadéquation (volet coût).Capitalisez la pénalité d'exploitation excédentaire.Concluez la dépréciation fonctionnelle totale de l'élément.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-118", "url": "/seance/11/#p11-118", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation physique de l'élément : . Coût déprécié : . Superadéquation : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-119", "url": "/seance/11/#p11-119", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte capitalisée : ; portion améliorations : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-120", "url": "/seance/11/#p11-120", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total de l'élément : . Vérification d'ordre de grandeur : la perte approche le coût neuf de l'élément (110 000 $) — cohérent pour un équipement que le marché local ne valorise presque pas et qui coûte cher à exploiter. Ne pas oublier : les 33 000 $ de dépréciation physique de la piscine sont comptés ici et doivent être exclus de la ventilation physique générale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-121", "url": "/seance/11/#p11-121", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de bureaux de 12 000 pi2 à Gatineau souffre de deux défauts structurels : absence d'ascenseur (deux étages) et fenestration insuffisante au deuxième étage. Loyer obtenu : 14,50 $/pi2/an; loyer des immeubles comparables sans ces défauts : 16,25 $/pi2/an. Hypothèses : TGA de 7,5 %; valeur du terrain 380 000 $; valeur totale de la propriété (avant dépréciation fonctionnelle) 2 100 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-122", "url": "/seance/11/#p11-122", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la perte de loyer annuelle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-123", "url": "/seance/11/#p11-123", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation fonctionnelle incurable de conception.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-124", "url": "/seance/11/#p11-124", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pourquoi ne pas plutôt chiffrer l'installation d'un ascenseur?", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-4", "url": "/seance/11/#exo-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.4 — obsolescence de conception — commercial", "text": "Un immeuble de bureaux de 12 000 pi2 à Gatineau souffre de deux défauts structurels : absence d'ascenseur (deux étages) et fenestration insuffisante au deuxième étage. Loyer obtenu : 14,50 $/pi2/an; loyer des immeubles comparables sans ces défauts : 16,25 $/pi2/an. Hypothèses : TGA de 7,5 %; valeur du terrain 380 000 $; valeur totale de la propriété (avant dépréciation fonctionnelle) 2 100 000 $. Calculez la perte de loyer annuelle.Calculez la dépréciation fonctionnelle incurable de conception.Pourquoi ne pas plutôt chiffrer l'installation d'un ascenseur?", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-125", "url": "/seance/11/#p11-125", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": ".", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-126", "url": "/seance/11/#p11-126", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte capitalisée : . Ratio terrain : ; portion terrain . .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-127", "url": "/seance/11/#p11-127", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Parce que la déficience est présumée incurable : le coût d'insérer un ascenseur et de refaire la fenestration dans la structure existante excéderait la valeur ajoutée. On mesure donc la perte subie (capitalisation), pas un coût de correction que nul n'engagerait. Si une vérification montrait que la correction coûte moins que la valeur ajoutée, la déficience basculerait en curable–substitution et se mesurerait alors par le coût de correction.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-128", "url": "/seance/11/#p11-128", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Maison à deux étages (1978), Aylmer (Gatineau) : trois chambres, une salle de bain, garage simple, secteur haut de gamme. Coût de remplacement : 350 000 $; terrain : 110 000 $. Hypothèses du cas : portion terrain 24 %; TGA de 5,5 % (2026).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-129", "url": "/seance/11/#p11-129", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajout — salle d'eau au rez-de-chaussée : coût dans l'existant 15 000 $; valeur ajoutée 20 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-130", "url": "/seance/11/#p11-130", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution — mazout thermopompe : existant 22 000 $; neuf 9000 $; récupération 300 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-131", "url": "/seance/11/#p11-131", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Superadéquation — piscine creusée : coût neuf 65 000 $; dépréciation physique 20 %; contribution 20 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-132", "url": "/seance/11/#p11-132", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conception — cuisine fermée : perte de loyer de 175 $/mois.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-133", "url": "/seance/11/#p11-133", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation fonctionnelle totale et commentez l'ordre de grandeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-5", "url": "/seance/11/#exo-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.5 — cas intégrateur — maison d'Aylmer", "text": "Maison à deux étages (1978), Aylmer (Gatineau) : trois chambres, une salle de bain, garage simple, secteur haut de gamme. Coût de remplacement : 350 000 $; terrain : 110 000 $. Hypothèses du cas : portion terrain 24 %; TGA de 5,5 % (2026). Ajout — salle d'eau au rez-de-chaussée : coût dans l'existant 15 000 $; valeur ajoutée 20 000 $.Substitution — mazout thermopompe : existant 22 000 $; neuf 9000 $; récupération 300 $.Superadéquation — piscine creusée : coût neuf 65 000 $; dépréciation physique 20 %; contribution 20 000 $.Conception — cuisine fermée : perte de loyer de 175 $/mois. Calculez la dépréciation fonctionnelle totale et commentez l'ordre de grandeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-134", "url": "/seance/11/#p11-134", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Volet curable. Salle d'eau : test curable; dépréciation 15 000 $ (coût dans l'existant). Chauffage : . Sous-total curable : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-135", "url": "/seance/11/#p11-135", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Volet incurable. Piscine : . Cuisine fermée : ; moins portion terrain 24 % () . Sous-total incurable : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-136", "url": "/seance/11/#p11-136", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-137", "url": "/seance/11/#p11-137", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre de grandeur : environ 25 % du coût de remplacement (350 000 $) — plausible pour une construction de 1978 au plan et aux équipements d'origine dans un secteur haut de gamme exigeant.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-138", "url": "/seance/11/#p11-138", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un rapport d'évaluation contient les postes suivants pour une même maison (coût de remplacement retenu comme coût neuf) : (a) ventilation physique : incurable CT sur le système de chauffage au mazout (coût neuf 12 000 $, ratio 80 %, soit 9600 $); (b) fonctionnelle curable–substitution : remplacement du même chauffage au mazout, 14 300 $; (c) fonctionnelle : 7500 $ pour « matériaux désuets » (revêtements intérieurs d'origine), alors que le coût de remplacement retenu est déjà fondé sur des matériaux modernes; (d) superadéquation d'un foyer de pierre : (physique) (contribution) , et la même dépréciation physique de 5600 $ figure aussi dans la ventilation physique générale. Identifiez chaque double comptage et corrigez le total fonctionnelphysique en conséquence.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-6", "url": "/seance/11/#exo-11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.6 — chasse au double comptage", "text": "Un rapport d'évaluation contient les postes suivants pour une même maison (coût de remplacement retenu comme coût neuf) : (a) ventilation physique : incurable CT sur le système de chauffage au mazout (coût neuf 12 000 $, ratio 80 %, soit 9600 $); (b) fonctionnelle curable–substitution : remplacement du même chauffage au mazout, 14 300 $; (c) fonctionnelle : 7500 $ pour « matériaux désuets » (revêtements intérieurs d'origine), alors que le coût de remplacement retenu est déjà fondé sur des matériaux modernes; (d) superadéquation d'un foyer de pierre : (physique) (contribution) , et la même dépréciation physique de 5600 $ figure aussi dans la ventilation physique générale. Identifiez chaque double comptage et corrigez le total fonctionnelphysique en conséquence.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-139", "url": "/seance/11/#p11-139", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique et fonctionnelle : le chauffage traité en substitution fonctionnelle ne doit pas aussi porter 9600 $ d'incurable CT. On retire 9600 $ de la ventilation physique (et l'assiette du long terme doit être recalculée en conséquence).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-140", "url": "/seance/11/#p11-140", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Remplacement et fonctionnelle : les matériaux désuets sont déjà éliminés du coût de remplacement; les 7500 $ sont retirés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-141", "url": "/seance/11/#p11-141", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Superadéquation et physique : les 5600 $ de dépréciation physique du foyer se comptent une seule fois, dans le poste superadéquation; on les retire de la ventilation physique générale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-142", "url": "/seance/11/#p11-142", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Correction nette : sur le total combiné (avant recalcul du long terme). Le rapport initial sous-évaluait la propriété d'au moins 22 700 $ — l'ampleur typique que peuvent atteindre des doubles comptages non détectés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-143", "url": "/seance/11/#p11-143", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Définition : perte de valeur due aux défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité — interne au bâtiment, indépendante de l'état physique.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-144", "url": "/seance/11/#p11-144", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre sources : manque (absent), inadéquation (désuet), excès (superadéquation), défaut de conception (plan).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-145", "url": "/seance/11/#p11-145", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test de curabilité : économique — curable si coût de correction valeur ajoutée.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-146", "url": "/seance/11/#p11-146", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajout : coût d'installation dans l'existant (élément exclu du coût neuf pénalité complète).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-147", "url": "/seance/11/#p11-147", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution : existant neuf démolition récupération (la pénalité est le surcoût de rénovation).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-148", "url": "/seance/11/#p11-148", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Superadéquation : coût neuf de l'excédent dépréciation physique de l'élément contribution au marché; charges d'exploitation excédentaires capitalisables en sus.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-149", "url": "/seance/11/#p11-149", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conception : (perte de loyer annuelle TGA) portion terrain; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-150", "url": "/seance/11/#p11-150", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Gabarit en 5 étapes (The Appraisal of Real Estate) : coût de l'élément physique déjà comptée correction ou perte coût au neuf perte fonctionnelle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-151", "url": "/seance/11/#p11-151", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction vs remplacement : le remplacement élimine d'office matériaux désuets et certaines obsolescences — documenter ce que le coût neuf inclut.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-152", "url": "/seance/11/#p11-152", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule globale : somme des quatre catégories, chacune appuyée sur des données de marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-153", "url": "/seance/11/#p11-153", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pièges : retenir la différence au lieu du coût complet pour un ajout; oublier la portion terrain dans la capitalisation; les quatre doubles comptages (physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/11/#synthese", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Définition : perte de valeur due aux défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité — interne au bâtiment, indépendante de l'état physique.Quatre sources : manque (absent), inadéquation (désuet), excès (superadéquation), défaut de conception (plan).Test de curabilité : économique — curable si coût de correction valeur ajoutée.Ajout : coût d'installation dans l'existant (élément exclu du coût neuf pénalité complète).Substitution : existant neuf démolition récupération (la pénalité est le surcoût de rénovation).Superadéquation : coût neuf de l'excédent dépréciation physique de l'élément contribution au marché; charges d'exploitation excédentaires capitalisables en sus.Conception : (perte de loyer annuelle TGA) portion terrain; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.Gabarit en 5 étapes (The Appraisal of Real Estate) : coût de l'élément physique déjà comptée correction ou perte coût au neuf perte fonctionnelle.Reproduction vs remplacement : le remplacement élimine d'office matériaux désuets et certaines obsolescences — documenter ce que le coût neuf inclut.Formule globale : somme des quatre catégories, chacune appuyée sur des données de marché.Pièges : retenir la différence au lieu du coût complet pour un ajout; oublier la portion terrain dans la capitalisation; les quatre doubles comptages (physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p12-1", "url": "/seance/12/#p12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Il arrive qu'un bâtiment n'ait rien à se reprocher — ni usure anormale, ni défaut de conception — et que sa valeur baisse quand même : une autoroute se prolonge à cent mètres, l'usine qui faisait vivre le quartier ferme, un règlement de zonage retire au terrain son potentiel de développement. C'est la dépréciation économique, aussi appelée obsolescence externe : la perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Troisième et dernière forme de dépréciation de la méthode du coût, elle possède deux propriétés qui la distinguent radicalement des deux premières : elle est toujours incurable, et elle frappe à la fois le terrain et les améliorations — ce qui impose une opération d'allocation que les chapitres précédents n'exigeaient pas. Ce chapitre recense les causes (localisation, réglementation, quartier, marché), développe les deux méthodes de mesure (capitalisation de la perte de revenus et ventes appariées), détaille la mécanique d'allocation et referme la boucle : la formule complète de la méthode du coût, avec ses trois dépréciations en place.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-2", "url": "/seance/12/#p12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Définir la dépréciation économique et la distinguer des dépréciations physique et fonctionnelle;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-3", "url": "/seance/12/#p12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Identifier les quatre familles de causes externes : localisation, réglementation, détérioration du quartier et facteurs de marché;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-4", "url": "/seance/12/#p12-4", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Appliquer la méthode de capitalisation de la perte de revenus;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-5", "url": "/seance/12/#p12-5", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Appliquer la méthode d'extraction du marché (ventes appariées) et en apprécier la fiabilité statistique;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-6", "url": "/seance/12/#p12-6", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Allouer la dépréciation externe entre le terrain et les améliorations, sans double comptage;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-7", "url": "/seance/12/#p12-7", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Distinguer les conditions de marché cycliques (temporaires) des changements structurels (permanents);", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-8", "url": "/seance/12/#p12-8", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Intégrer les trois formes de dépréciation dans la formule finale de la méthode du coût, à l'aide de cas québécois.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-9", "url": "/seance/12/#p12-9", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "La dépréciation économique est la perte de valeur d'une propriété causée par des facteurs extérieurs à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle : environnement physique, économique, réglementaire ou social.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "def-12-1", "url": "/seance/12/#def-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "definition", "title": "Définition 12.1 — dépréciation économique (obsolescence externe)", "text": "La dépréciation économique est la perte de valeur d'une propriété causée par des facteurs extérieurs à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle : environnement physique, économique, réglementaire ou social.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-10", "url": "/seance/12/#p12-10", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "En d'autres mots : ce n'est pas le bâtiment qui a un problème — c'est son environnement qui nuit à sa valeur. Cette origine externe emporte trois caractéristiques structurantes. ◆Externe hors du contrôle du propriétaire, toujours incurable, frappe terrain ET améliorations.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-11", "url": "/seance/12/#p12-11", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "Premièrement, les facteurs sont externes : ils naissent au-delà des limites du terrain et du bâtiment. Deuxièmement, la dépréciation est toujours incurable : le propriétaire ne peut ni contrôler ni modifier l'autoroute, le zonage ou la conjoncture — il n'existe pas de « coût de correction » à comparer à une valeur ajoutée, et le test de curabilité des chapitres 10 et 11 n'a simplement pas d'objet. Troisièmement — et c'est la nouveauté opérationnelle du chapitre — elle affecte le terrain et les améliorations, alors que les dépréciations physique et fonctionnelle ne touchent que les améliorations. C'est cette troisième propriété qui rendra l'allocation indispensable (section @@REF{ch12:sec:allocation}@@).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-12", "url": "/seance/12/#p12-12", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "L'économiste reconnaîtra ici la notion d'externalité : le voisinage impose à la propriété des coûts (bruit, risque, stigmate) ou lui retire des bénéfices (accès, vue, services) sans qu'aucune transaction ne les compense. Le marché immobilier a ceci de particulier qu'il internalise ces externalités dans les prix : chaque vente incorpore, silencieusement, la prime du parc voisin et la décote de l'autoroute. Le travail de l'évaluateur consiste précisément à extraire cette composante du prix — à isoler, dans l'écart entre deux ventes, la part attribuable au facteur externe. C'est pourquoi les deux méthodes de mesure de ce chapitre sont toutes deux des méthodes de marché : la capitalisation lit l'externalité dans les loyers, les ventes appariées la lisent dans les prix. Aucune table, aucun barème ne peut s'y substituer, car l'externalité n'existe qu'à travers la réaction des acheteurs locaux.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "tab-ch12-tab-synthese3", "url": "/seance/12/#tab-ch12-tab-synthese3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Les trois formes de dépréciation — tableau synthèse du cours. CritèrePhysique (ch. 10)Fonctionnelle (ch. 11)Économique (ch. 12)OrigineUsure, âge, intempériesConception, plan, styleEnvironnement extérieurCurabilitéCurable ou incurableCurable ou incurableToujours incurableAffecteAméliorations seulementAméliorations seulementTerrain améliorationsContrôlePropriétaire peut agirPropriétaire peut agirHors de contrôleExemplesToiture usée, fondation fissuréePlan obso", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-14", "url": "/seance/12/#p12-14", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Portée des chiffres présentés dans ce chapitre", "text": "Les fourchettes d'impact en pourcentage présentées dans ce chapitre (autoroutes, lignes électriques, dépotoirs, contamination, rezonage, fermetures d'usines, etc.) sont des ordres de grandeur illustratifs compilés de la littérature. Elles servent à structurer l'analyse, pas à remplacer la preuve de marché : en pratique, chaque impact doit être mesuré sur le marché local, par ventes appariées ou par capitalisation de la perte de revenus. L'ampleur réelle varie selon le secteur, le type de propriété et la période — et devant un tribunal, seule une démonstration chiffrée locale est recevable.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-13", "url": "/seance/12/#attention-12-13", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "mise en garde méthodologique", "text": "Les fourchettes d'impact en pourcentage présentées dans ce chapitre (autoroutes, lignes électriques, dépotoirs, contamination, rezonage, fermetures d'usines, etc.) sont des ordres de grandeur illustratifs compilés de la littérature. Elles servent à structurer l'analyse, pas à remplacer la preuve de marché : en pratique, chaque impact doit être mesuré sur le marché local, par ventes appariées ou par capitalisation de la perte de revenus. L'ampleur réelle varie selon le secteur, le type de propriété et la période — et devant un tribunal, seule une démonstration chiffrée locale est recevable.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-15", "url": "/seance/12/#p12-15", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes liées à la localisation", "text": "La proximité de nuisances ou la perte d'aménités réduit la valeur d'une propriété indépendamment de sa qualité intrinsèque. Du côté des nuisances : autoroutes et routes achalandées, voies ferrées (bruit, vibrations), zones industrielles, pylônes et lignes à haute tension, dépotoirs et lieux d'enfouissement technique, stations d'épuration, aéroports. Du côté des aménités perdues : vue ou ensoleillement, fermeture d'un parc, démantèlement de services de transport, perte d'accès à un plan d'eau, réduction de l'intimité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-16", "url": "/seance/12/#p12-16", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Autoroutes et voies ferrées", "text": "Les impacts mesurables combinent le bruit (niveaux de décibels réduisant l'attrait), les vibrations (trains de marchandises, camionnage lourd), la pollution atmosphérique (particules fines), la sécurité perçue et l'esthétique (vue dégradée). La littérature rapporte des pertes de 5 à 15 % de la valeur pour des propriétés à moins de 200 mètres d'une autoroute — ordre de grandeur à valider par ventes appariées sur le marché local. L'effet est dégressif avec la distance :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-17", "url": "/seance/12/#p12-17", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Autoroutes et voies ferrées", "text": "Grille pédagogique illustrative : l'impact réel dépend du bruit effectif, de la topographie et des écrans (murs antibruit, végétation).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-18", "url": "/seance/12/#p12-18", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Autoroutes et voies ferrées", "text": "Deux subtilités méritent l'attention. D'abord, l'effet d'une infrastructure de transport n'est pas uniformément négatif : la même autoroute qui décote les résidences riveraines bonifie les terrains commerciaux et industriels qui vivent de l'accessibilité et de la visibilité. Le signe de l'externalité dépend de l'usage — c'est pourquoi l'analyse commence toujours par l'utilisation optimale, jamais par la nuisance elle-même. Ensuite, le moment compte : le marché anticipe. La décote apparaît souvent dès l'annonce du projet routier, des années avant la première pelletée de terre, puis s'ajuste à mesure que l'incertitude se résorbe. L'évaluateur qui compare des ventes doit donc situer chacune par rapport au calendrier du projet, sous peine de mélanger des prix « avant annonce », « pendant l'incertitude » et « après mise en service » qui ne mesurent pas la même chose.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-19", "url": "/seance/12/#p12-19", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pylônes et lignes à haute tension", "text": "◆servitude restriction d'usage du terrain dans l'emprise d'une ligne ou d'une infrastructure Les lignes de transport d'électricité cumulent les impacts visuels (pylônes dans le paysage), les servitudes (restrictions d'usage dans l'emprise), les préoccupations de santé perçues (champs électromagnétiques), le bruit (grésillement par temps humide) et une perception négative du marché, surtout en résidentiel. L'effet est dégressif avec la distance et dépend fortement de la visibilité des lignes depuis la propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-20", "url": "/seance/12/#p12-20", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pylônes et lignes à haute tension", "text": "Grille illustrative; l'impact maximal frappe les lignes de 735 kV adjacentes au résidentiel. En pratique : mesurer par ventes appariées dans le secteur visé.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-21", "url": "/seance/12/#p12-21", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "Les sites problématiques pour le voisinage incluent les lieux d'enfouissement technique (LET, anciennement « dépotoirs »), les sites d'entreposage de matières dangereuses, les stations d'épuration, les sites inscrits au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP et les usines à émissions atmosphériques. Impacts sur le voisinage : odeurs et gaz, contamination potentielle des eaux, nuisances visuelles, circulation de camions lourds, perception de risque sanitaire. Ordres de grandeur illustratifs : pertes de 10 à 30 % et plus selon la proximité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-23", "url": "/seance/12/#p12-23", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "Le voisinage de ces sites est encadré par la Loi sur la qualité de l'environnement (LQE) (Québec, 1972), les audiences publiques du BAPE pour les grands projets, le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP et la réglementation municipale (usages, distances séparatrices). Distinction cruciale pour l'évaluateur : la contamination du propre terrain du sujet est un facteur physique de la propriété; c'est la contamination du terrain voisin qui constitue une dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "quebec-12-22", "url": "/seance/12/#quebec-12-22", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "quebec", "title": "l'encadrement québécois", "text": "Le voisinage de ces sites est encadré par la Loi sur la qualité de l'environnement (LQE) (Québec, 1972), les audiences publiques du BAPE pour les grands projets, le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP et la réglementation municipale (usages, distances séparatrices). Distinction cruciale pour l'évaluateur : la contamination du propre terrain du sujet est un facteur physique de la propriété; c'est la contamination du terrain voisin qui constitue une dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-24", "url": "/seance/12/#p12-24", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "Trois situations types illustrent le raisonnement (chiffres illustratifs, non sourcés). Le prolongement d'une autoroute du type de l'A-50 à Gatineau frappe d'abord les propriétés situées à moins de 150 m du nouveau tracé : le bruit et les vibrations leur infligent une dépréciation de l'ordre de 8 à 12 %, dégressive à mesure que l'on s'éloigne de l'emprise. Une ligne de 735 kV en Outaouais pèse plus lourd encore sur les terrains résidentiels directement adjacents — 10 à 18 % — parce qu'aux nuisances objectives s'ajoute la perception du risque. Enfin, un ancien site d'enfouissement montre le phénomène de stigmatisation : même après la fermeture et la réhabilitation du site, une dépréciation résiduelle de 5 à 8 % persiste, mémoire du marché qui survit à la nuisance elle-même. Dans les trois cas, les pourcentages ne se transposent jamais d'un secteur à l'autre sans analyse de marché locale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-1", "url": "/seance/12/#ex-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.1 — facteurs de localisation — trois situations illustratives", "text": "Trois situations types illustrent le raisonnement (chiffres illustratifs, non sourcés). Le prolongement d'une autoroute du type de l'A-50 à Gatineau frappe d'abord les propriétés situées à moins de 150 m du nouveau tracé : le bruit et les vibrations leur infligent une dépréciation de l'ordre de 8 à 12 %, dégressive à mesure que l'on s'éloigne de l'emprise. Une ligne de 735 kV en Outaouais pèse plus lourd encore sur les terrains résidentiels directement adjacents — 10 à 18 % — parce qu'aux nuisances objectives s'ajoute la perception du risque. Enfin, un ancien site d'enfouissement montre le phénomène de stigmatisation : même après la fermeture et la réhabilitation du site, une dépréciation résiduelle de 5 à 8 % persiste, mémoire du marché qui survit à la nuisance elle-même. Dans les trois cas, les pourcentages ne se transposent jamais d'un secteur à l'autre sans analyse de marché locale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-25", "url": "/seance/12/#p12-25", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "◆stigmatisation perte de valeur résiduelle qui persiste après la disparition de la nuisance elle-même", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-26", "url": "/seance/12/#p12-26", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Les changements réglementaires créent une dépréciation économique lorsqu'ils réduisent le potentiel d'utilisation ou la valeur d'usage d'une propriété : dézonage (de commercial à résidentiel), restrictions de densité (étages permis réduits), nouvelles marges de recul, limites d'usage, moratoires de développement. Le cadre québécois : la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU) (Québec, 1979), les règlements d'urbanisme municipaux, les schémas d'aménagement des MRC, les plans d'urbanisme révisés et les règlements sur les usages conditionnels.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-28", "url": "/seance/12/#p12-28", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "La Commission de protection du territoire agricole du Québec protège la zone agricole en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) (Québec, 1978) : interdiction de morcellement, restrictions sur les usages non agricoles, limitation de la construction résidentielle. Exemple chiffré illustratif : un terrain en zone blanche (développable) à 25 $/pi2 ne vaut plus que 0,50 à 2,00 $/pi2 en zone verte (agricole) — un écart potentiel de plus de 90 %. L'inclusion en zone agricole est l'une des dépréciations économiques les plus massives du droit québécois de l'aménagement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "quebec-12-27", "url": "/seance/12/#quebec-12-27", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "quebec", "title": "la CPTAQ et la zone agricole", "text": "La Commission de protection du territoire agricole du Québec protège la zone agricole en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) (Québec, 1978) : interdiction de morcellement, restrictions sur les usages non agricoles, limitation de la construction résidentielle. Exemple chiffré illustratif : un terrain en zone blanche (développable) à 25 $/pi2 ne vaut plus que 0,50 à 2,00 $/pi2 en zone verte (agricole) — un écart potentiel de plus de 90 %. L'inclusion en zone agricole est l'une des dépréciations économiques les plus massives du droit québécois de l'aménagement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-29", "url": "/seance/12/#p12-29", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "S'y ajoutent les contraintes environnementales : bandes riveraines (protection des cours d'eau, 10–15 m minimum), milieux humides (la loi de 2017 sur la conservation des milieux humides et hydriques retire la constructibilité des portions visées), zones inondables et habitats d'espèces menacées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-31", "url": "/seance/12/#p12-31", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Un nouveau cadre réglementaire est en vigueur au Québec depuis le 1er mars 2026 (Gouvernement du Québec, 2026) : il remplace les anciennes zones « 0–20 ans » et « 20–100 ans » par quatre classes de risque (très élevé, élevé, modéré, faible), avec des cartes graduelles publiées progressivement depuis le printemps 2026. Conséquences pour la valeur : restrictions de construction et de reconstruction, assurabilité réduite, obligations de divulgation. Impact indicatif (illustratif) : de 20 % (risque faible) à 60 % et plus (risque très élevé), selon la classe, l'historique d'inondation et l'assurabilité — à mesurer par ventes appariées dans chaque secteur.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "quebec-12-30", "url": "/seance/12/#quebec-12-30", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "quebec", "title": "zones inondables — le cadre de 2026", "text": "Un nouveau cadre réglementaire est en vigueur au Québec depuis le 1er mars 2026 (Gouvernement du Québec, 2026) : il remplace les anciennes zones « 0–20 ans » et « 20–100 ans » par quatre classes de risque (très élevé, élevé, modéré, faible), avec des cartes graduelles publiées progressivement depuis le printemps 2026. Conséquences pour la valeur : restrictions de construction et de reconstruction, assurabilité réduite, obligations de divulgation. Impact indicatif (illustratif) : de 20 % (risque faible) à 60 % et plus (risque très élevé), selon la classe, l'historique d'inondation et l'assurabilité — à mesurer par ventes appariées dans chaque secteur.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-33", "url": "/seance/12/#p12-33", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Si la valeur du terrain est déjà estimée en tenant compte de ces contraintes (comparables eux-mêmes en zone inondable, terrain évalué comme non développable), ne pas déduire une dépréciation économique une deuxième fois. Ce réflexe de vérification reviendra à l'allocation (section @@REF{ch12:sec:allocation}@@).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-32", "url": "/seance/12/#attention-12-32", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "double comptage réglementaire", "text": "Si la valeur du terrain est déjà estimée en tenant compte de ces contraintes (comparables eux-mêmes en zone inondable, terrain évalué comme non développable), ne pas déduire une dépréciation économique une deuxième fois. Ce réflexe de vérification reviendra à l'allocation (section @@REF{ch12:sec:allocation}@@).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-34", "url": "/seance/12/#p12-34", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Un rezonage du type de ceux qu'a connus Gatineau montre l'ampleur possible de la perte : un terrain commercial (C-2) rezoné résidentiel de faible densité (R-1) voit son potentiel passer de 15 logements à 3 unifamiliales, soit une perte estimée de 40 à 60 % de la valeur du terrain — l'usage optimal d'hier n'est plus légalement permis. Le reclassement en zone inondable sous le cadre de 2026 produit le même mécanisme par la voie cartographique : une propriété nouvellement classée en risque élevé ou très élevé subit une dépréciation indicative de 20 à 60 % et plus, selon la classe, l'historique et l'assurabilité. Quant aux milieux humides, ils amputent la superficie utile plutôt que l'usage : sur un terrain de 5000 m2 dont 2000 m2 sont identifiés comme milieu humide d'intérêt, seuls 3000 m2 demeurent développables, et la valeur se réduit en proportion de l'assiette perdue.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-2", "url": "/seance/12/#ex-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.2 — facteurs réglementaires — trois situations illustratives", "text": "Un rezonage du type de ceux qu'a connus Gatineau montre l'ampleur possible de la perte : un terrain commercial (C-2) rezoné résidentiel de faible densité (R-1) voit son potentiel passer de 15 logements à 3 unifamiliales, soit une perte estimée de 40 à 60 % de la valeur du terrain — l'usage optimal d'hier n'est plus légalement permis. Le reclassement en zone inondable sous le cadre de 2026 produit le même mécanisme par la voie cartographique : une propriété nouvellement classée en risque élevé ou très élevé subit une dépréciation indicative de 20 à 60 % et plus, selon la classe, l'historique et l'assurabilité. Quant aux milieux humides, ils amputent la superficie utile plutôt que l'usage : sur un terrain de 5000 m2 dont 2000 m2 sont identifiés comme milieu humide d'intérêt, seuls 3000 m2 demeurent développables, et la valeur se réduit en proportion de l'assiette perdue.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-35", "url": "/seance/12/#p12-35", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La détérioration du quartier", "text": "Le déclin d'un quartier déprécie même les propriétés bien entretenues. Indicateurs de déclin : vieillissement généralisé du parc immobilier, hausse des logements vacants, criminalité et vandalisme, dégradation des infrastructures publiques, entretien négligé chez les voisins. Pertes de services : fermetures de commerces de proximité et d'écoles, réduction du transport en commun, départ des services de santé, perte d'institutions culturelles. Le processus est typiquement cumulatif et auto-renforçant :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-36", "url": "/seance/12/#p12-36", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La détérioration du quartier", "text": "Scénario A — quartier stable : maison de trois chambres, 1200 pi2, rénovée; écoles, parcs et commerces à proximité; taux de vacance faible; valeur 350 000 $. Scénario B — quartier en déclin : la même maison, même qualité; fermetures commerciales, vandalisme, vacance en hausse, infrastructures dégradées; valeur 280 000 $. Dépréciation économique (données fictives à des fins pédagogiques) :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-37", "url": "/seance/12/#p12-37", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La détérioration du quartier", "text": "La maison est identique — seul l'environnement a changé. C'est la définition même de l'obsolescence externe, et déjà, en filigrane, la logique des ventes appariées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-3", "url": "/seance/12/#ex-12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.3 — deux quartiers, une même maison", "text": "Scénario A — quartier stable : maison de trois chambres, 1200 pi2, rénovée; écoles, parcs et commerces à proximité; taux de vacance faible; valeur 350 000 $. Scénario B — quartier en déclin : la même maison, même qualité; fermetures commerciales, vandalisme, vacance en hausse, infrastructures dégradées; valeur 280 000 $. Dépréciation économique (données fictives à des fins pédagogiques) : La maison est identique — seul l'environnement a changé. C'est la définition même de l'obsolescence externe, et déjà, en filigrane, la logique des ventes appariées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-38", "url": "/seance/12/#p12-38", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques et de marché", "text": "Côté macroéconomique : récession locale ou régionale, hausse des taux d'intérêt (pouvoir d'achat), suroffre sur le marché local, changements démographiques (dépopulation, vieillissement), obsolescence économique d'un type de propriété. Côté sectoriel : fermeture d'un employeur majeur (usine, mine, base militaire), délocalisations, fin de contrats gouvernementaux, déclin d'une industrie régionale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "tab-ch12-tab-employeurs", "url": "/seance/12/#tab-ch12-tab-employeurs", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.2", "text": "Fermetures d'employeurs majeurs — grille pédagogique illustrative (non sourcée). La perte d'un employeur majeur entraîne aussi des pertes d'emplois indirects (sous-traitants, commerces, services) qui amplifient l'impact immobilier. ÉvénementRégionEmplois perdusImpact indicatifFermeture de papetièreOutaouais300–500Baisse 10–15 % localeFermeture de mineAbitibi500–1 000Baisse 15–25 % (ville)Départ de siège socialMontréalVariableImpact sectorielFermeture de base militairePlusieurs200–800Baisse 10–20 % locale", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-40", "url": "/seance/12/#p12-40", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques et de marché", "text": "La suroffre et les conditions défavorables sont souvent temporaires : taux de vacance élevé, délais de vente prolongés, inventaire gonflé, ratio inscriptions/ventes défavorable, baisse des mises en chantier. Question clé de l'évaluateur : la condition est-elle cyclique (temporaire) ou structurelle (permanente)? Seuls les changements structurels justifient une dépréciation économique dans la méthode du coût — et attention au double comptage si la baisse cyclique est déjà reflétée dans les comparables.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-39", "url": "/seance/12/#attention-12-39", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "cyclique ou structurel : la question clé", "text": "La suroffre et les conditions défavorables sont souvent temporaires : taux de vacance élevé, délais de vente prolongés, inventaire gonflé, ratio inscriptions/ventes défavorable, baisse des mises en chantier. Question clé de l'évaluateur : la condition est-elle cyclique (temporaire) ou structurelle (permanente)? Seuls les changements structurels justifient une dépréciation économique dans la méthode du coût — et attention au double comptage si la baisse cyclique est déjà reflétée dans les comparables.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-42", "url": "/seance/12/#p12-42", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques et de marché", "text": "Le mécanisme d'une hausse de taux : hausse des taux hypothécaires baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs réduction de la demande pression à la baisse sur les prix hausse des taux de capitalisation (TGA). La relation valeur–taux est inverse : à revenu net constant, , de sorte qu'un TGA passant hypothétiquement de 5,0 à 6,5 % ampute la valeur d'environ 23 %. Contexte 2026 : le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 5,00 % (2023) à 2,25 % à la fin de 2025, niveau maintenu en 2026 (Banque du Canada, 2026). Les fluctuations de taux sont généralement cycliques : vérifier si leur effet est déjà reflété dans les comparables avant de conclure à une dépréciation économique distincte.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-41", "url": "/seance/12/#remarque-12-41", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "taux d'intérêt et valeur — le mécanisme, et le contexte 2026", "text": "Le mécanisme d'une hausse de taux : hausse des taux hypothécaires baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs réduction de la demande pression à la baisse sur les prix hausse des taux de capitalisation (TGA). La relation valeur–taux est inverse : à revenu net constant, , de sorte qu'un TGA passant hypothétiquement de 5,0 à 6,5 % ampute la valeur d'environ 23 %. Contexte 2026 : le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 5,00 % (2023) à 2,25 % à la fin de 2025, niveau maintenu en 2026 (Banque du Canada, 2026). Les fluctuations de taux sont généralement cycliques : vérifier si leur effet est déjà reflété dans les comparables avant de conclure à une dépréciation économique distincte.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-43", "url": "/seance/12/#p12-43", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Deux méthodes mesurent la dépréciation économique : la capitalisation de la perte de revenus (propriétés locatives) et l'extraction du marché par ventes appariées (tous types de propriétés). Dans les deux cas, le résultat est une dépréciation totale — terrain et améliorations confondus — qu'il faudra ensuite allouer.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-44", "url": "/seance/12/#p12-44", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "où la perte de revenu revenu normal (sans le facteur externe) revenu réel (avec le facteur), après dépenses, et où le TGA est le taux global d'actualisation du marché pour ce type de propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "form-12-1", "url": "/seance/12/#form-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "formule", "title": "Formule 12.1 — capitalisation de la perte de revenus", "text": "où la perte de revenu revenu normal (sans le facteur externe) revenu réel (avec le facteur), après dépenses, et où le TGA est le taux global d'actualisation du marché pour ce type de propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-45", "url": "/seance/12/#p12-45", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "La méthode se déroule en cinq étapes : (1) estimer le revenu normal à partir de loyers de comparables non affectés par la nuisance; (2) estimer le revenu réel sur la propriété ou des comparables affectés, vacance additionnelle comprise; (3) calculer la perte annuelle de revenu net (après dépenses); (4) capitaliser la perte au TGA pour obtenir la dépréciation totale; (5) allouer entre terrain et améliorations selon le ratio de valeurs. ◆Capitalisation dépréciation TOTALE. L'allocation vient après.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-46", "url": "/seance/12/#p12-46", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Immeuble de huit logements à proximité de l'autoroute 50 à Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques). Loyer normal (sans autoroute) : 1 100 $/mois par logement; loyer réel : 950 $/mois; ratio de dépenses : 40 % du revenu brut effectif. Hypothèses du cas : TGA de 5,5 % (2026); ratio terrain/propriété de 25 %.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-47", "url": "/seance/12/#p12-47", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Étape par étape :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-48", "url": "/seance/12/#p12-48", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Seuls les 117 818 $ de la portion améliorations seront soustraits du coût neuf; les 39 273 $ de la portion terrain se refléteront dans la valeur du terrain (si elle ne les reflète pas déjà).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-4", "url": "/seance/12/#ex-12-4", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.4 — immeuble locatif près d'une autoroute", "text": "Immeuble de huit logements à proximité de l'autoroute 50 à Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques). Loyer normal (sans autoroute) : 1 100 $/mois par logement; loyer réel : 950 $/mois; ratio de dépenses : 40 % du revenu brut effectif. Hypothèses du cas : TGA de 5,5 % (2026); ratio terrain/propriété de 25 %. Étape par étape : ÉtapeMontant1. Revenu brut normal : 105 600 $/an2. Revenu brut réel : 91 200 $/an3. Perte brute : 14 400 $/an4. Perte nette (après dépenses 40 %) : 8 640 $/an5. Capitalisation : 157 091 $Portion terrain (25 %) — reflétée dans la valeur du terrain39 273 $Portion améliorations (75 %) — déduite du coût neuf117 818 $ Seuls les 117 818 $ de la portion améliorations seront soustraits du coût neuf; les 39 273 $ de la portion terrain se refléteront dans la valeur du terrain (si elle ne les reflète pas déjà).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-50", "url": "/seance/12/#p12-50", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Avantages : méthode directe et logique, facile à expliquer, bien adaptée aux immeubles locatifs, quantification précise, données de loyers souvent disponibles. Limites : réservée aux propriétés générant des revenus; exige des comparables fiables des deux côtés (affectés et non affectés); sensible au calibrage du TGA et du ratio de dépenses; et surtout, difficulté d'isoler l'unique cause de la perte de revenu — si le loyer inférieur tient à la fois au bruit de l'autoroute (externe) et à un plan désuet (fonctionnel), il faut ventiler la perte entre les deux formes, sous peine de double comptage avec le chapitre 11.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-49", "url": "/seance/12/#remarque-12-49", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "forces et limites de la capitalisation", "text": "Avantages : méthode directe et logique, facile à expliquer, bien adaptée aux immeubles locatifs, quantification précise, données de loyers souvent disponibles. Limites : réservée aux propriétés générant des revenus; exige des comparables fiables des deux côtés (affectés et non affectés); sensible au calibrage du TGA et du ratio de dépenses; et surtout, difficulté d'isoler l'unique cause de la perte de revenu — si le loyer inférieur tient à la fois au bruit de l'autoroute (externe) et à un plan désuet (fonctionnel), il faut ventiler la perte entre les deux formes, sous peine de double comptage avec le chapitre 11.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-51", "url": "/seance/12/#p12-51", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "La méthode des ventes appariées (paired sales analysis) compare des propriétés similaires dont certaines sont affectées par le facteur externe et d'autres non : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "def-12-2", "url": "/seance/12/#def-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "definition", "title": "Définition 12.2 — ventes appariées", "text": "La méthode des ventes appariées (paired sales analysis) compare des propriétés similaires dont certaines sont affectées par le facteur externe et d'autres non : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-52", "url": "/seance/12/#p12-52", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Le principe tient en une image : propriété A, non affectée, vendue 350 000 $; propriété B, comparable en tous points mais affectée, vendue 310 000 $; différence de 40 000 $ dépréciation économique. La force probante de la méthode dépend de six conditions idéales : (1) propriétés similaires (type, taille, âge, qualité); (2) ventes récentes, même période de marché; (3) même secteur géographique; (4) conditions de vente normales (ni vente forcée ni lien de dépendance); (5) un seul facteur différent — celui qu'on étudie; (6) plusieurs paires (idéalement trois et plus) pour confirmer la tendance. Les paires parfaites étant rares, l'évaluateur procède en pratique à des ajustements préalables — le processus complet : identifier les ventes affectées, identifier les ventes non affectées comparables, ajuster toutes les différences sauf le facteur étudié, calculer la différence de prix (dépréciation totale), puis allouer.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-53", "url": "/seance/12/#p12-53", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Quatre paires de ventes dans un même secteur (données fictives à des fins pédagogiques) :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-54", "url": "/seance/12/#p12-54", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Conclusion : la proximité des lignes à haute tension crée dans ce secteur une dépréciation économique d'environ 12,5 % de la valeur (48 750 $ en moyenne). L'analyse statistique renforce la fiabilité : moyenne 12,5 %, médiane 12,5 %, écart-type d'environ 0,7 point — la faible dispersion suggère un résultat robuste. Pour aller plus loin : régression (prix hédoniques) pour isoler le facteur, test de Student pour la significativité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-5", "url": "/seance/12/#ex-12-5", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.5 — maisons près de lignes à haute tension", "text": "Quatre paires de ventes dans un même secteur (données fictives à des fins pédagogiques) : PaireNon affectéeAffectée (HT)DifférencePerte (%)Paire 1385 000 $340 000 $45 000 $11,7 %Paire 2410 000 $355 000 $55 000 $13,4 %Paire 3365 000 $320 000 $45 000 $12,3 %Paire 4395 000 $345 000 $50 000 $12,7 %Moyenne48 750 $12,5 % Conclusion : la proximité des lignes à haute tension crée dans ce secteur une dépréciation économique d'environ 12,5 % de la valeur (48 750 $ en moyenne). L'analyse statistique renforce la fiabilité : moyenne 12,5 %, médiane 12,5 %, écart-type d'environ 0,7 point — la faible dispersion suggère un résultat robuste. Pour aller plus loin : régression (prix hédoniques) pour isoler le facteur, test de Student pour la significativité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-56", "url": "/seance/12/#p12-56", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Un échantillon de moins de cinq paires limite la fiabilité, et des ajustements nombreux réduisent la précision : privilégier la cohérence des résultats (dispersion faible, signe constant) plutôt que la seule moyenne. Une moyenne de 12 % tirée de paires oscillant entre 2 et 25 % ne prouve rien.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-55", "url": "/seance/12/#attention-12-55", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "petits échantillons", "text": "Un échantillon de moins de cinq paires limite la fiabilité, et des ajustements nombreux réduisent la précision : privilégier la cohérence des résultats (dispersion faible, signe constant) plutôt que la seule moyenne. Une moyenne de 12 % tirée de paires oscillant entre 2 et 25 % ne prouve rien.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-58", "url": "/seance/12/#p12-58", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Avantages : fondée sur des données de marché réelles, applicable à tous les types de propriétés, mesure directe de l'impact sur les prix, bien acceptée par les tribunaux, résultat vérifiable. Limites : paires parfaites rares, échantillon suffisant requis, ajustements multiples, difficulté d'isoler un facteur unique, et recherche coûteuse en temps sur un marché peu actif.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-57", "url": "/seance/12/#remarque-12-57", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "forces et limites des ventes appariées", "text": "Avantages : fondée sur des données de marché réelles, applicable à tous les types de propriétés, mesure directe de l'impact sur les prix, bien acceptée par les tribunaux, résultat vérifiable. Limites : paires parfaites rares, échantillon suffisant requis, ajustements multiples, difficulté d'isoler un facteur unique, et recherche coûteuse en temps sur un marché peu actif.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-59", "url": "/seance/12/#p12-59", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Dans la méthode du coût, la valeur du terrain est estimée séparément (par comparaison directe, séances 3 et 4), tandis que la dépréciation se déduit du coût neuf des améliorations. Or la dépréciation économique frappe les deux. Il faut donc répartir la dépréciation totale mesurée (par capitalisation ou par ventes appariées) entre ses deux assiettes — sinon, on déduit du coût neuf une perte qui appartient en partie au terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-60", "url": "/seance/12/#p12-60", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Le ratio se calcule sur les valeurs avant dépréciation économique; le complément (portion terrain) est reflété dans la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "form-12-2", "url": "/seance/12/#form-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "formule", "title": "Formule 12.2 — allocation par la méthode du ratio", "text": "Le ratio se calcule sur les valeurs avant dépréciation économique; le complément (portion terrain) est reflété dans la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-62", "url": "/seance/12/#p12-62", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur « hypothèse du cas ». Ce sont les mêmes repères que ceux utilisés au chapitre 11 pour la portion terrain de l'obsolescence de conception — la mécanique est identique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-61", "url": "/seance/12/#remarque-12-61", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "ratios terrain/propriété usuels — référence du cours", "text": "Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur « hypothèse du cas ». Ce sont les mêmes repères que ceux utilisés au chapitre 11 pour la portion terrain de l'obsolescence de conception — la mécanique est identique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-63", "url": "/seance/12/#p12-63", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Dépréciation économique totale mesurée : 60 000 $. Valeur du terrain (avant dépréciation économique) : 150 000 $; coût neuf des améliorations (avant toute dépréciation) : 350 000 $; valeur totale : 500 000 $ (hypothèse du cas : ratio terrain 30 %).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-64", "url": "/seance/12/#p12-64", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Seuls les 42 000 $ se déduisent du coût neuf; les 18 000 $ appartiennent à la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-6", "url": "/seance/12/#ex-12-6", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.6 — allocation — exemple chiffré", "text": "Dépréciation économique totale mesurée : 60 000 $. Valeur du terrain (avant dépréciation économique) : 150 000 $; coût neuf des améliorations (avant toute dépréciation) : 350 000 $; valeur totale : 500 000 $ (hypothèse du cas : ratio terrain 30 %). Seuls les 42 000 $ se déduisent du coût neuf; les 18 000 $ appartiennent à la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-66", "url": "/seance/12/#p12-66", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les trois erreurs courantes", "text": "Si les comparables ayant servi à évaluer le terrain sont déjà dans la zone affectée, leur prix reflète déjà la dépréciation externe du terrain : la déduire à nouveau la compte deux fois. Règle d'or : toujours vérifier si la valeur du terrain a déjà été ajustée pour le facteur externe avant d'appliquer l'allocation. Comparables non affectés allouer; comparables affectés ne déduire que la portion améliorations, le terrain étant déjà net.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-65", "url": "/seance/12/#attention-12-65", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "erreur 1 — le double comptage", "text": "Si les comparables ayant servi à évaluer le terrain sont déjà dans la zone affectée, leur prix reflète déjà la dépréciation externe du terrain : la déduire à nouveau la compte deux fois. Règle d'or : toujours vérifier si la valeur du terrain a déjà été ajustée pour le facteur externe avant d'appliquer l'allocation. Comparables non affectés allouer; comparables affectés ne déduire que la portion améliorations, le terrain étant déjà net.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-68", "url": "/seance/12/#p12-68", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les trois erreurs courantes", "text": "La dépréciation économique affecte aussi le terrain : attribuer 100 % de la perte aux seules améliorations les sous-évalue et fausse le rapprochement final avec le marché.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-67", "url": "/seance/12/#attention-12-67", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "erreur 2 — tout imputer aux améliorations", "text": "La dépréciation économique affecte aussi le terrain : attribuer 100 % de la perte aux seules améliorations les sous-évalue et fausse le rapprochement final avec le marché.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-70", "url": "/seance/12/#p12-70", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les trois erreurs courantes", "text": "Un ratio qui ne reflète pas les valeurs avant dépréciation fausse l'allocation. Le ratio doit être fondé sur les valeurs de départ, documentées sur le marché — pas sur les valeurs déjà amputées de la perte qu'on cherche justement à répartir.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-69", "url": "/seance/12/#attention-12-69", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "erreur 3 — le ratio inapproprié", "text": "Un ratio qui ne reflète pas les valeurs avant dépréciation fausse l'allocation. Le ratio doit être fondé sur les valeurs de départ, documentées sur le marché — pas sur les valeurs déjà amputées de la perte qu'on cherche justement à répartir.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-71", "url": "/seance/12/#p12-71", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Contexte (données fictives à des fins pédagogiques) : bungalow de 1100 pi2, terrain de 6000 pi2, à 120 m du prolongement de l'autoroute 50. Coût de remplacement déprécié (avant dépréciation externe) : 220 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 80 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-72", "url": "/seance/12/#p12-72", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Mesure par ventes appariées :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-73", "url": "/seance/12/#p12-73", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Allocation (dépréciation retenue : 33 000 $, arrondi) : valeur totale avant dépréciation externe ; ratio terrain ; ratio améliorations .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-74", "url": "/seance/12/#p12-74", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Valeur finale : terrain ; améliorations ;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-75", "url": "/seance/12/#p12-75", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "La déduction du terrain est légitime ici parce que sa valeur venait de comparables non affectés : sans cet ajustement, le terrain aurait été surévalué de 8811 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-7", "url": "/seance/12/#ex-12-7", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.7 — bungalow près du prolongement de l'autoroute 50", "text": "Contexte (données fictives à des fins pédagogiques) : bungalow de 1100 pi2, terrain de 6000 pi2, à 120 m du prolongement de l'autoroute 50. Coût de remplacement déprécié (avant dépréciation externe) : 220 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 80 000 $. Mesure par ventes appariées : Non affectéeAffectéeDifférencePaire 1295 000 $262 000 $33 000 $Paire 2310 000 $275 000 $35 000 $Paire 3285 000 $252 000 $33 000 $Moyenne33 667 $ ( 11 %) Allocation (dépréciation retenue : 33 000 $, arrondi) : valeur totale avant dépréciation externe ; ratio terrain ; ratio améliorations . Valeur finale : terrain ; améliorations ; La déduction du terrain est légitime ici parce que sa valeur venait de comparables non affectés : sans cet ajustement, le terrain aurait été surévalué de 8811 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-76", "url": "/seance/12/#p12-76", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Fermeture d'usine en Outaouais (capitalisation)", "text": "Contexte (données fictives) : fermeture d'une papetière employant 400 personnes; immeuble de 12 logements à évaluer. Hypothèses du cas : TGA de 6,0 % (2026); ratio terrain de 20 %.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-77", "url": "/seance/12/#p12-77", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Fermeture d'usine en Outaouais (capitalisation)", "text": "L'ampleur (278 000 $ sur un immeuble de douze logements) illustre le poids d'un choc structurel d'emploi sur l'immobilier locatif d'une petite ville mono-industrielle — et rappelle l'exigence préalable : vérifier que la perte de vacance est bien structurelle, pas un creux cyclique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-8", "url": "/seance/12/#ex-12-8", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.8 — immeuble de 12 logements après la fermeture d'une papetière", "text": "Contexte (données fictives) : fermeture d'une papetière employant 400 personnes; immeuble de 12 logements à évaluer. Hypothèses du cas : TGA de 6,0 % (2026); ratio terrain de 20 %. ÉlémentMontantRevenu brut potentiel (avant fermeture)172 800 $/anRevenu brut potentiel (après fermeture, hausse de vacance)144 000 $/anPerte de revenu brut28 800 $/anPerte de revenu net (ratio de dépenses 42 %)16 704 $/anDépréciation économique totale ()278 400 $Portion améliorations (80 %)222 720 $Portion terrain (20 %)55 680 $ L'ampleur (278 000 $ sur un immeuble de douze logements) illustre le poids d'un choc structurel d'emploi sur l'immobilier locatif d'une petite ville mono-industrielle — et rappelle l'exigence préalable : vérifier que la perte de vacance est bien structurelle, pas un creux cyclique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-78", "url": "/seance/12/#p12-78", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 3 — Contamination d'un site voisin", "text": "Contexte : contamination aux hydrocarbures sur le terrain voisin (inscrit au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP); la propriété évaluée est un immeuble commercial sur terrain non contaminé. Impacts mesurés (ordres de grandeur illustratifs) : ventes appariées montrant des propriétés adjacentes vendues 15 à 25 % de moins; stigmatisation résiduelle de 5 à 10 % persistant même après décontamination; impact maximal à proximité immédiate (moins de 50 m). Distinction essentielle : la contamination du propre terrain du sujet serait un facteur physique de la propriété; ici, c'est le voisin qui est contaminé — dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-9", "url": "/seance/12/#ex-12-9", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.9 — stigmatisation par contamination du voisin", "text": "Contexte : contamination aux hydrocarbures sur le terrain voisin (inscrit au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP); la propriété évaluée est un immeuble commercial sur terrain non contaminé. Impacts mesurés (ordres de grandeur illustratifs) : ventes appariées montrant des propriétés adjacentes vendues 15 à 25 % de moins; stigmatisation résiduelle de 5 à 10 % persistant même après décontamination; impact maximal à proximité immédiate (moins de 50 m). Distinction essentielle : la contamination du propre terrain du sujet serait un facteur physique de la propriété; ici, c'est le voisin qui est contaminé — dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-79", "url": "/seance/12/#p12-79", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Avec la troisième forme de dépréciation en place, la formule du cours prend sa forme définitive :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-80", "url": "/seance/12/#p12-80", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain (déjà ajustée pour la dépréciation économique, s'il y a lieu); le coût neuf (reproduction ou remplacement); et les dépréciations physique et fonctionnelle (curable incurable); et la dépréciation économique, portion améliorations seulement — la portion terrain étant reflétée dans .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "form-12-3", "url": "/seance/12/#form-12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "formule", "title": "Formule 12.3 — formule complète de la méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain (déjà ajustée pour la dépréciation économique, s'il y a lieu); le coût neuf (reproduction ou remplacement); et les dépréciations physique et fonctionnelle (curable incurable); et la dépréciation économique, portion améliorations seulement — la portion terrain étant reflétée dans .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-81", "url": "/seance/12/#p12-81", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Le processus séquentiel complet de déduction, illustré sur un coût neuf de 500 000 $ :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-82", "url": "/seance/12/#p12-82", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Données (fictives à des fins pédagogiques) : immeuble à revenus de six logements à Gatineau; coût de remplacement neuf 480 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) 120 000 $; dépréciation économique totale (extraction du marché) 36 000 $; hypothèse du cas : ratio terrain/propriété 20 % ().", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-83", "url": "/seance/12/#p12-83", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Les dépréciations :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-84", "url": "/seance/12/#p12-84", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Total déduit des améliorations : .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-85", "url": "/seance/12/#p12-85", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Conclusion de valeur :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-10", "url": "/seance/12/#ex-12-10", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.10 — exemple intégrateur — les trois dépréciations réunies", "text": "Données (fictives à des fins pédagogiques) : immeuble à revenus de six logements à Gatineau; coût de remplacement neuf 480 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) 120 000 $; dépréciation économique totale (extraction du marché) 36 000 $; hypothèse du cas : ratio terrain/propriété 20 % (). Les dépréciations : TypeMontantDétailPhysique curable12 000 $Entretien différéPhysique incurable72 000 $Âge-vie : 15 % du coût neufFonctionnelle curable8 000 $Ajout de climatisationFonctionnelle incurable18 000 $Plan obsolèteÉconomique (totale)36 000 $Extraction du marché Portion terrain (20 %)7 200 $Reflétée dans la valeur du terrain Portion améliorations (80 %)28 800 $Déduite du coût neuf Total déduit des améliorations : . Conclusion de valeur :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-86", "url": "/seance/12/#p12-86", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Avec ce cas, la boucle ouverte à la séance 1 se referme : l'équation n'a plus une seule inconnue. Nous savons estimer le terrain (séances 3 et 4), chiffrer le coût neuf (séances 5 à 8) et ventiler la dépréciation dans ses trois formes (séances 9 à 12) — en respectant l'ordre, en documentant chaque poste et en traquant les doubles comptages à chaque frontière. Les deux dernières séances mettront cette mécanique complète au service de cas réels : les bâtiments à usage spécial où la méthode du coût est souvent la seule praticable (séance 13), puis la synthèse générale et la préparation à l'examen final (séance 14).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-88", "url": "/seance/12/#p12-88", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "La dépréciation économique provient de facteurs externes — localisation, réglementation, quartier, marché — entièrement hors du contrôle du propriétaire : elle est de ce fait toujours incurable, et elle frappe à la fois le terrain et les améliorations. Sa mesure passe par deux voies : la capitalisation de la perte de revenus (perte nette divisée par le TGA, indiquée pour les immeubles locatifs) et les ventes appariées (applicables à tous les types et bien reçues par les tribunaux). Dans les deux cas, le résultat est une dépréciation totale de la propriété : c'est l'allocation par le ratio terrain/améliorations — calculé sur les valeurs avant dépréciation — qui isole la seule portion déductible du coût neuf, la part terrain étant censée se refléter dans la valeur du terrain elle-même. D'où le réflexe systématique : vérifier si la valeur de terrain retenue reflète déjà le facteur externe (comparables eux-mêmes affectés), sans quoi la perte serait comptée deux fois. Rappelez-vous enfin que le cyclique n'est pas le structurel — seuls les changements durables fondent une dépréciation économique — et que tout le chapitre se condense dans la formule finale .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "aretenir-12-87", "url": "/seance/12/#aretenir-12-87", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La dépréciation économique provient de facteurs externes — localisation, réglementation, quartier, marché — entièrement hors du contrôle du propriétaire : elle est de ce fait toujours incurable, et elle frappe à la fois le terrain et les améliorations. Sa mesure passe par deux voies : la capitalisation de la perte de revenus (perte nette divisée par le TGA, indiquée pour les immeubles locatifs) et les ventes appariées (applicables à tous les types et bien reçues par les tribunaux). Dans les deux cas, le résultat est une dépréciation totale de la propriété : c'est l'allocation par le ratio terrain/améliorations — calculé sur les valeurs avant dépréciation — qui isole la seule portion déductible du coût neuf, la part terrain étant censée se refléter dans la valeur du terrain elle-même. D'où le réflexe systématique : vérifier si la valeur de terrain retenue reflète déjà le facteur externe (comparables eux-mêmes affectés), sans quoi la perte serait comptée deux fois. Rappelez-vous enfin que le cyclique n'est pas le structurel — seuls les changements durables fondent une dépréciation économique — et que tout le chapitre se condense dans la formule finale .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-89", "url": "/seance/12/#p12-89", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, dites s'il s'agit d'une dépréciation économique (externe), fonctionnelle, physique — ou d'aucune dépréciation au sens de la méthode du coût. Justifiez brièvement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-90", "url": "/seance/12/#p12-90", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain du sujet est contaminé aux hydrocarbures.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-91", "url": "/seance/12/#p12-91", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain voisin du sujet est contaminé et inscrit au répertoire du MELCCFP.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-92", "url": "/seance/12/#p12-92", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La Ville rezone le secteur : le potentiel passe de 15 logements à 3 unifamiliales.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-93", "url": "/seance/12/#p12-93", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché locatif local traverse un creux cyclique de 18 mois lié à une suroffre temporaire de condos.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-94", "url": "/seance/12/#p12-94", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'immeuble n'a qu'une salle de bain pour quatre chambres.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-95", "url": "/seance/12/#p12-95", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une papetière, principal employeur de la ville, ferme définitivement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-1", "url": "/seance/12/#exo-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.1 — qualifier la dépréciation", "text": "Pour chaque situation, dites s'il s'agit d'une dépréciation économique (externe), fonctionnelle, physique — ou d'aucune dépréciation au sens de la méthode du coût. Justifiez brièvement. Le terrain du sujet est contaminé aux hydrocarbures.Le terrain voisin du sujet est contaminé et inscrit au répertoire du MELCCFP.La Ville rezone le secteur : le potentiel passe de 15 logements à 3 unifamiliales.Le marché locatif local traverse un creux cyclique de 18 mois lié à une suroffre temporaire de condos.L'immeuble n'a qu'une salle de bain pour quatre chambres.Une papetière, principal employeur de la ville, ferme définitivement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-96", "url": "/seance/12/#p12-96", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique (de la propriété) : la contamination du propre terrain du sujet est un état de la propriété, pas un facteur externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-97", "url": "/seance/12/#p12-97", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Économique : facteur extérieur, hors du contrôle du propriétaire (stigmatisation de voisinage).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-98", "url": "/seance/12/#p12-98", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Économique (réglementaire) : perte de potentiel imposée de l'extérieur, toujours incurable.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-99", "url": "/seance/12/#p12-99", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Aucune : condition cyclique temporaire; seuls les changements structurels fondent une dépréciation économique — et l'effet du creux est probablement déjà dans les comparables.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-100", "url": "/seance/12/#p12-100", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fonctionnelle : défaut interne de conception (chapitre 11).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-101", "url": "/seance/12/#p12-101", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Économique (facteur de marché structurel) : perte d'employeur majeur, mesurable par capitalisation ou ventes appariées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-102", "url": "/seance/12/#p12-102", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de dix logements à Buckingham borde une nouvelle voie de camionnage lourd. Loyer normal des comparables non affectés : 1 250 $/mois par logement; loyer réel obtenu : 1 120 $/mois; ratio de dépenses : 38 % du revenu brut. Hypothèses du cas : TGA de 5,75 %; ratio terrain/propriété de 22 % (valeur du terrain issue de comparables non affectés).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-103", "url": "/seance/12/#p12-103", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la perte de revenu net annuelle.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-104", "url": "/seance/12/#p12-104", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation économique totale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-105", "url": "/seance/12/#p12-105", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Allouez entre terrain et améliorations, et indiquez le montant à déduire du coût neuf.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-2", "url": "/seance/12/#exo-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.2 — capitalisation de la perte de revenus", "text": "Un immeuble de dix logements à Buckingham borde une nouvelle voie de camionnage lourd. Loyer normal des comparables non affectés : 1 250 $/mois par logement; loyer réel obtenu : 1 120 $/mois; ratio de dépenses : 38 % du revenu brut. Hypothèses du cas : TGA de 5,75 %; ratio terrain/propriété de 22 % (valeur du terrain issue de comparables non affectés). Calculez la perte de revenu net annuelle.Calculez la dépréciation économique totale.Allouez entre terrain et améliorations, et indiquez le montant à déduire du coût neuf.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-106", "url": "/seance/12/#p12-106", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte brute ; perte nette .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-107", "url": "/seance/12/#p12-107", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": ".", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-108", "url": "/seance/12/#p12-108", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Portion terrain (reflétée dans la valeur du terrain, puisque les comparables de terrain sont non affectés); portion améliorations — seul ce montant se déduit du coût neuf.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-109", "url": "/seance/12/#p12-109", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour mesurer l'impact d'un poste de transformation électrique, un évaluateur réunit cinq paires de ventes : différences de 28 000, 31 000, 26 000, 34 000 et 29 000 $ sur des propriétés non affectées se vendant en moyenne 310 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-110", "url": "/seance/12/#p12-110", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation moyenne en dollars et en pourcentage.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-111", "url": "/seance/12/#p12-111", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La médiane et la dispersion appuient-elles la conclusion?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-112", "url": "/seance/12/#p12-112", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un collègue propose plutôt une seule « super-paire » très propre montrant 52 000 $. Que lui répondez-vous?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-3", "url": "/seance/12/#exo-12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.3 — ventes appariées et fiabilité", "text": "Pour mesurer l'impact d'un poste de transformation électrique, un évaluateur réunit cinq paires de ventes : différences de 28 000, 31 000, 26 000, 34 000 et 29 000 $ sur des propriétés non affectées se vendant en moyenne 310 000 $. Calculez la dépréciation moyenne en dollars et en pourcentage.La médiane et la dispersion appuient-elles la conclusion?Un collègue propose plutôt une seule « super-paire » très propre montrant 52 000 $. Que lui répondez-vous?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-113", "url": "/seance/12/#p12-113", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Moyenne , soit .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-114", "url": "/seance/12/#p12-114", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Médiane , proche de la moyenne; étendue de 26 000 à 34 000 (dispersion modérée, signe constant) : la conclusion d'environ 9 à 10 % est robuste — cinq paires cohérentes valent mieux qu'une moyenne isolée.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-115", "url": "/seance/12/#p12-115", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une paire unique, si « propre » soit-elle, ne permet ni de mesurer la dispersion ni d'exclure un facteur idiosyncratique (vente pressée, rénovation cachée). L'écart de la super-paire (52 000 $, soit près de 17 %) s'éloigne nettement du faisceau des cinq autres : elle mérite d'être examinée, pas de gouverner la conclusion. Privilégier la cohérence de l'échantillon.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-116", "url": "/seance/12/#p12-116", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une maison borde une emprise ferroviaire. Dépréciation économique totale mesurée par ventes appariées : 45 000 $. Coût de remplacement déprécié (physique et fonctionnelle déjà déduites) : 265 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-117", "url": "/seance/12/#p12-117", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Scénario A : la valeur du terrain (90 000 $) provient de comparables non affectés par la voie ferrée. Calculez l'allocation et la valeur finale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-118", "url": "/seance/12/#p12-118", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Scénario B : la valeur du terrain (78 500 $) provient de comparables eux-mêmes bordant la voie ferrée. Que change ce fait? Calculez la valeur finale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-4", "url": "/seance/12/#exo-12-4", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.4 — allocation et double comptage", "text": "Une maison borde une emprise ferroviaire. Dépréciation économique totale mesurée par ventes appariées : 45 000 $. Coût de remplacement déprécié (physique et fonctionnelle déjà déduites) : 265 000 $. Scénario A : la valeur du terrain (90 000 $) provient de comparables non affectés par la voie ferrée. Calculez l'allocation et la valeur finale.Scénario B : la valeur du terrain (78 500 $) provient de comparables eux-mêmes bordant la voie ferrée. Que change ce fait? Calculez la valeur finale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-119", "url": "/seance/12/#p12-119", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur totale avant dépréciation externe ; ratio terrain . Portion terrain ; portion améliorations . Valeur finale : terrain ; améliorations ; .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-120", "url": "/seance/12/#p12-120", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les comparables affectés reflètent déjà la portion terrain de la dépréciation (d'ailleurs du scénario A). Déduire de nouveau la portion terrain serait un double comptage. On ne déduit que la portion améliorations () : — même conclusion, deux chemins. L'erreur (déduire deux fois) aurait amputé la valeur d'environ 11 400 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-121", "url": "/seance/12/#p12-121", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble commercial de trois étages à Gatineau se trouve à 100 m d'un nouveau site d'entreposage de matières résiduelles (données fictives). Revenu net : 95 000 $/an avant la nuisance, 78 000 $/an après. Hypothèse du cas : TGA de 6,5 % (2026). Coût de remplacement (après dépréciations physique et fonctionnelle) : 650 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 200 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-122", "url": "/seance/12/#p12-122", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation économique totale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-123", "url": "/seance/12/#p12-123", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déterminez la portion améliorations.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-124", "url": "/seance/12/#p12-124", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la valeur finale de la propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-5", "url": "/seance/12/#exo-12-5", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.5 — cas intégrateur — entreposage de matières résiduelles", "text": "Un immeuble commercial de trois étages à Gatineau se trouve à 100 m d'un nouveau site d'entreposage de matières résiduelles (données fictives). Revenu net : 95 000 $/an avant la nuisance, 78 000 $/an après. Hypothèse du cas : TGA de 6,5 % (2026). Coût de remplacement (après dépréciations physique et fonctionnelle) : 650 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 200 000 $. Calculez la dépréciation économique totale.Déterminez la portion améliorations.Calculez la valeur finale de la propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-125", "url": "/seance/12/#p12-125", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte de revenu net ; .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-126", "url": "/seance/12/#p12-126", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ratio améliorations : ; portion terrain .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-127", "url": "/seance/12/#p12-127", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Améliorations : ; terrain : ; .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-128", "url": "/seance/12/#p12-128", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un cottage de 1982 à Hull présente : coût de remplacement neuf 390 000 $; valeur du terrain 95 000 $ (comparables non affectés). Dépréciations mesurées : physique curable 14 000 $; physique incurable 88 000 $; fonctionnelle curable 11 000 $; fonctionnelle incurable 21 000 $; dépréciation économique totale 29 000 $ (nuisance de circulation, ventes appariées). Hypothèse : ratio terrain/propriété de 19,6 % ().", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-129", "url": "/seance/12/#p12-129", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Allouez la dépréciation économique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-130", "url": "/seance/12/#p12-130", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dressez le tableau séquentiel complet des déductions et concluez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-131", "url": "/seance/12/#p12-131", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quel pourcentage du coût neuf la dépréciation totale des améliorations représente-t-elle?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-6", "url": "/seance/12/#exo-12-6", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.6 — synthèse du bloc dépréciation", "text": "Un cottage de 1982 à Hull présente : coût de remplacement neuf 390 000 $; valeur du terrain 95 000 $ (comparables non affectés). Dépréciations mesurées : physique curable 14 000 $; physique incurable 88 000 $; fonctionnelle curable 11 000 $; fonctionnelle incurable 21 000 $; dépréciation économique totale 29 000 $ (nuisance de circulation, ventes appariées). Hypothèse : ratio terrain/propriété de 19,6 % (). Allouez la dépréciation économique.Dressez le tableau séquentiel complet des déductions et concluez la valeur par la méthode du coût.Quel pourcentage du coût neuf la dépréciation totale des améliorations représente-t-elle?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-132", "url": "/seance/12/#p12-132", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Portion terrain ; portion améliorations .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-133", "url": "/seance/12/#p12-133", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déductions sur les améliorations : . Améliorations : . Terrain ajusté : .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-134", "url": "/seance/12/#p12-134", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "• — plausible pour un cottage de 44 ans portant les trois formes de dépréciation. Réflexe final de l'évaluateur : confronter ces 322 000 $ aux indications des méthodes de comparaison et du revenu avant de conclure le rapport.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-135", "url": "/seance/12/#p12-135", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Définition : perte de valeur causée par des facteurs extérieurs (localisation, réglementation, quartier, marché), hors du contrôle du propriétaire.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-136", "url": "/seance/12/#p12-136", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Deux propriétés distinctives : toujours incurable; frappe terrain et améliorations (d'où l'allocation).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-137", "url": "/seance/12/#p12-137", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Causes de localisation : autoroutes (5 à 15 % indicatif), lignes HT (2 à 20 % selon le voltage), LET et contamination du voisinage (10 à 30 %), avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-138", "url": "/seance/12/#p12-138", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Causes réglementaires : rezonage, CPTAQ/zone verte (écarts de plus de 90 %), milieux humides, cadre 2026 des zones inondables (quatre classes de risque).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-139", "url": "/seance/12/#p12-139", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quartier et marché : cycle de détérioration auto-renforçant; fermetures d'employeurs majeurs; distinguer cyclique (rien à déduire) et structurel (dépréciation).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-140", "url": "/seance/12/#p12-140", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Capitalisation : perte de revenu net annuelle TGA dépréciation totale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-141", "url": "/seance/12/#p12-141", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ventes appariées : différence de prix entre propriétés affectées et non affectées, 3 paires et plus, cohérence avant moyenne.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-142", "url": "/seance/12/#p12-142", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Allocation : (valeur améliorations valeur totale), ratios sur valeurs avant dépréciation; repères terrain : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-143", "url": "/seance/12/#p12-143", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois erreurs d'allocation : double comptage (terrain déjà ajusté), 100 % aux améliorations, ratio calculé sur valeurs dépréciées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-144", "url": "/seance/12/#p12-144", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule finale : — la portion terrain de la dépréciation externe vit dans , jamais dans la déduction.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/12/#synthese", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Définition : perte de valeur causée par des facteurs extérieurs (localisation, réglementation, quartier, marché), hors du contrôle du propriétaire.Deux propriétés distinctives : toujours incurable; frappe terrain et améliorations (d'où l'allocation).Causes de localisation : autoroutes (5 à 15 % indicatif), lignes HT (2 à 20 % selon le voltage), LET et contamination du voisinage (10 à 30 %), avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.Causes réglementaires : rezonage, CPTAQ/zone verte (écarts de plus de 90 %), milieux humides, cadre 2026 des zones inondables (quatre classes de risque).Quartier et marché : cycle de détérioration auto-renforçant; fermetures d'employeurs majeurs; distinguer cyclique (rien à déduire) et structurel (dépréciation).Capitalisation : perte de revenu net annuelle TGA dépréciation totale.Ventes appariées : différence de prix entre propriétés affectées et non affectées, 3 paires et plus, cohérence avant moyenne.Allocation : (valeur améliorations valeur totale), ratios sur valeurs avant dépréciation; repères terrain : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.Trois erreurs d'allocation : double comptage (terrain déjà ajusté), 100 % aux améliorations, ratio calculé sur valeurs dépréciées.Formule finale : — la portion terrain de la dépréciation externe vit dans , jamais dans la déduction.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p13-1", "url": "/seance/13/#p13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Les douze premières séances ont construit, pièce par pièce, l'appareillage complet de la méthode du coût : évaluation du terrain, estimation du coût neuf, puis ventilation des trois formes de dépréciation. Cette avant-dernière séance déploie cet appareillage là où il donne toute sa mesure : les immeubles pour lesquels le marché ne parle pas — ou parle si peu que ni la méthode de comparaison ni la méthode du revenu ne peuvent fournir une indication fiable. Églises, écoles, hôpitaux, arénas, usines, bâtiments patrimoniaux : autant de propriétés où la méthode du coût n'est pas une méthode d'appoint, mais souvent la seule voie d'accès à la valeur. La séance se clôt sur la préparation de l'atelier 3, le cas intégré complet qui compte pour 20 % de la note finale.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-2", "url": "/seance/13/#p13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Expliquer pourquoi la méthode du coût est souvent la seule méthode applicable aux bâtiments à usage spécial;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-3", "url": "/seance/13/#p13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Décrire les particularités d'évaluation des églises, des écoles, des hôpitaux et des bâtiments publics (arénas, bibliothèques, musées, casernes);", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-4", "url": "/seance/13/#p13-4", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Évaluer une propriété industrielle : structure, hauteur libre, équipements et ponts roulants;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-5", "url": "/seance/13/#p13-5", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Qualifier un bien comme meuble ou immeuble selon les articles 900 à 907 du Code civil du Québec et en tirer les conséquences pour l'évaluation;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-6", "url": "/seance/13/#p13-6", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Calculer la dépréciation d'améliorations locatives dont la durée de vie est limitée par le bail;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-7", "url": "/seance/13/#p13-7", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Situer le cadre légal du patrimoine bâti au Québec et mesurer son effet net sur la valeur;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-8", "url": "/seance/13/#p13-8", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Réaliser de bout en bout un cas intégré complet — terrain, coût neuf, dépréciation ventilée, valeur finale — en vue de l'atelier 3 (20 %).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-10", "url": "/seance/13/#p13-10", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Les bâtiments spécialisés se chiffrent usuellement en mètres carrés : la présente séance travaille donc en m2, alors que les séances 1 à 12 utilisaient surtout le pi2. Conversion à retenir : 1 m2 10,76 pi2 (et donc 1 pi2 0,0929 m2).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "remarque-13-9", "url": "/seance/13/#remarque-13-9", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "remarque", "title": "Unités de mesure de cette séance", "text": "Les bâtiments spécialisés se chiffrent usuellement en mètres carrés : la présente séance travaille donc en m2, alors que les séances 1 à 12 utilisaient surtout le pi2. Conversion à retenir : 1 m2 10,76 pi2 (et donc 1 pi2 0,0929 m2).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-11", "url": "/seance/13/#p13-11", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et caractéristiques", "text": "Un bâtiment à usage spécial (special-purpose property) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "def-13-1", "url": "/seance/13/#def-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "definition", "title": "Définition 13.1 — bâtiment à usage spécial", "text": "Un bâtiment à usage spécial (special-purpose property) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-12", "url": "/seance/13/#p13-12", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et caractéristiques", "text": "◆Usage spécial = marché absent = méthode du coût privilégiée. Quatre traits reviennent systématiquement dans cette famille d'immeubles : un usage unique ou très restreint; un marché de revente limité, avec peu ou pas de transactions comparables; une conversion coûteuse, voire impossible vers un autre usage; et des aménagements spécialisés (nefs, blocs opératoires, dalles de glace, ponts roulants) dont la valeur dépend entièrement de l'usage d'origine. Les exemples courants sont les églises et lieux de culte, les écoles, cégeps et universités, les hôpitaux et cliniques, les arénas et centres sportifs, les casernes de pompiers, les musées et les bibliothèques.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-13", "url": "/seance/13/#p13-13", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable", "text": "Reprenons les trois approches d'évaluation à la lumière de ces immeubles. La méthode de comparaison exige des ventes de propriétés semblables : or chaque église, chaque hôpital est à peu près unique, et le marché de revente est quasi inexistant. La méthode du revenu exige des flux locatifs : or ces immeubles sont presque toujours occupés par leur propriétaire — gouvernement, municipalité, organisme sans but lucratif — et ne génèrent aucun revenu de marché observable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-14", "url": "/seance/13/#p13-14", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable", "text": "La méthode du coût, elle, reste applicable même sans marché : elle repose sur une base physique et tangible, composante par composante; elle est reconnue par les tribunaux; et elle est prescrite en évaluation municipale (via le Manuel d'évaluation foncière du Québec du MAMH) comme en évaluation d'assurance.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-16", "url": "/seance/13/#p13-16", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable", "text": "Quand le marché ne fournit pas de données suffisantes — pas de ventes comparables, pas de revenus observables —, la méthode du coût devient l'approche privilégiée. Pour les bâtiments à usage spécial, elle est souvent la seule défendable devant un tribunal ou un comité de révision.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "aretenir-13-15", "url": "/seance/13/#aretenir-13-15", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "aretenir", "title": "Règle générale", "text": "Quand le marché ne fournit pas de données suffisantes — pas de ventes comparables, pas de revenus observables —, la méthode du coût devient l'approche privilégiée. Pour les bâtiments à usage spécial, elle est souvent la seule défendable devant un tribunal ou un comité de révision.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-17", "url": "/seance/13/#p13-17", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Six enjeux transversaux", "text": "Six enjeux reviennent, quel que soit le type de bâtiment spécialisé; ils structurent l'ensemble de la séance.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-19", "url": "/seance/13/#p13-19", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Six enjeux transversaux", "text": "Ces dossiers exigent de l'évaluateur qu'il connaisse les systèmes propres au type de bâtiment (mécanique, structure), qu'il maîtrise les normes applicables, qu'il consulte les guides de coûts spécialisés et des projets récents, et qu'il comprenne le marché spécifique (acheteurs potentiels, conversions). La documentation doit être plus fournie qu'à l'habitude : les tribunaux scrutent ces dossiers. Quand la connaissance du type d'immeuble manque, la norme professionnelle est claire : s'adjoindre les experts nécessaires ou refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "terrain-13-18", "url": "/seance/13/#terrain-13-18", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Ces dossiers exigent de l'évaluateur qu'il connaisse les systèmes propres au type de bâtiment (mécanique, structure), qu'il maîtrise les normes applicables, qu'il consulte les guides de coûts spécialisés et des projets récents, et qu'il comprenne le marché spécifique (acheteurs potentiels, conversions). La documentation doit être plus fournie qu'à l'habitude : les tribunaux scrutent ces dossiers. Quand la connaissance du type d'immeuble manque, la norme professionnelle est claire : s'adjoindre les experts nécessaires ou refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-21", "url": "/seance/13/#p13-21", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Un parc immobilier en mutation", "text": "Le Québec compte environ 2700 églises — l'inventaire du Conseil du patrimoine religieux du Québec (CPRQ) recense quelque 2750 lieux de culte —, un patrimoine religieux exceptionnel en Amérique du Nord. Depuis 2000, les fermetures et les ventes se multiplient, et la reconversion des lieux de culte excédentaires est devenue un défi majeur pour les municipalités et les diocèses. Le CPRQ accompagne les communautés dans ces transitions et administre des programmes de soutien financier.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-20", "url": "/seance/13/#quebec-13-20", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Le Québec compte environ 2700 églises — l'inventaire du Conseil du patrimoine religieux du Québec (CPRQ) recense quelque 2750 lieux de culte —, un patrimoine religieux exceptionnel en Amérique du Nord. Depuis 2000, les fermetures et les ventes se multiplient, et la reconversion des lieux de culte excédentaires est devenue un défi majeur pour les municipalités et les diocèses. Le CPRQ accompagne les communautés dans ces transitions et administre des programmes de soutien financier.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-22", "url": "/seance/13/#p13-22", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Des composantes hors normes", "text": "◆Coût de reproduction Coût d'une réplique exacte, mêmes matériaux et techniques. L'église type concentre des composantes que l'on ne retrouve nulle part ailleurs : clochers et flèches; vitraux artisanaux et historiques; orgues à tuyaux, dont le coût va de 50 000 $ à plus de 5 M$; fresques, boiseries et décors intérieurs; pierre de taille et maçonnerie massive; voûtes et charpentes complexes. L'enjeu central est le suivant : le coût de reproduction de ces éléments artisanaux peut être astronomique, alors que la valeur marchande de l'immeuble est souvent limitée.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-23", "url": "/seance/13/#p13-23", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Des composantes hors normes", "text": "À cette tension s'ajoute une dépréciation fonctionnelle marquée : nef à usage unique et volumes difficiles à chauffer, absence de climatisation, plomberie minimale, accessibilité non conforme aux normes actuelles, systèmes électriques désuets.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-25", "url": "/seance/13/#p13-25", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Des composantes hors normes", "text": "Pour une église, la recommandation générale est d'évaluer au coût de remplacement — celui d'un bâtiment d'utilité équivalente — plutôt qu'au coût de reproduction, sauf si le mandat vise spécifiquement le patrimoine ou l'assurance (où la reconstruction à l'identique peut être exigée). Le choix de la base doit toujours être énoncé et justifié dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-24", "url": "/seance/13/#attention-13-24", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Reproduction ou remplacement?", "text": "Pour une église, la recommandation générale est d'évaluer au coût de remplacement — celui d'un bâtiment d'utilité équivalente — plutôt qu'au coût de reproduction, sauf si le mandat vise spécifiquement le patrimoine ou l'assurance (où la reconstruction à l'identique peut être exigée). Le choix de la base doit toujours être énoncé et justifié dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-26", "url": "/seance/13/#p13-26", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le potentiel de conversion et l'utilisation optimale", "text": "◆La valeur d'une église excédentaire = son meilleur usage après conversion, net du coût de conversion. La valeur d'une église excédentaire dépend surtout de son utilisation optimale après conversion — condominiums résidentiels, salle de spectacle ou d'événements, bibliothèque communautaire, centre d'artistes, restaurant ou brasserie, bureaux et espaces de coworking — et du coût de cette conversion. L'analyse HBU vue au bloc 1 retrouve ici tout son poids : légalement permis (zonage, statut patrimonial), physiquement possible (structure, volumes), financièrement faisable (coût de conversion vs valeur finale), productivité maximale.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-27", "url": "/seance/13/#p13-27", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Statuts de protection et programmes", "text": "Quatre situations sont possibles pour un lieu de culte : classé en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (protection maximale, décision du ministre); cité par la municipalité (protection locale); inventorié par le CPRQ (aucune protection légale, mais une reconnaissance); ou non protégé. Côté financement, trois sources principales : le Fonds du patrimoine culturel québécois, le programme de soutien du CPRQ et les subventions municipales.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-28", "url": "/seance/13/#p13-28", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Statuts de protection et programmes", "text": "L'effet sur l'évaluation joue dans les deux sens : le statut ajoute des contraintes (interdiction de démolir, matériaux imposés, coûts de restauration supérieurs aux coûts standards — donc de la dépréciation), mais il peut donner accès à des aides qui réduisent le coût net pour le propriétaire. Et il faut se rappeler que la valeur patrimoniale n'est pas la valeur marchande.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-29", "url": "/seance/13/#p13-29", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Église de pierre construite en 1925 dans un village en région, superficie de 800 m2. On compare les deux bases de coût.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-30", "url": "/seance/13/#p13-30", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Étape 1 — Coût neuf selon les deux bases.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-31", "url": "/seance/13/#p13-31", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Étape 2 — Dépréciation et valeur. Les taux (physique 60 %, fonctionnelle 20 %, externe 4 %) s'appliquent au coût neuf de chaque base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-32", "url": "/seance/13/#p13-32", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Lecture. La base de coût retenue change la valeur du simple au double (1 247 800 $ contre 586 360 $). Ni l'une ni l'autre n'est « fausse » : elles répondent à des questions différentes (reconstruire à l'identique vs remplacer l'utilité). D'où la règle d'or : toujours préciser la base de coût dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-1", "url": "/seance/13/#ex-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.1 — église de pierre (1925), village en région", "text": "Église de pierre construite en 1925 dans un village en région, superficie de 800 m2. On compare les deux bases de coût. Étape 1 — Coût neuf selon les deux bases. ÉlémentReproductionRemplacementStructure maçonnerie (800 m2)4 800 000 $2 400 000 $Clocher et flèche600 000 $150 000 $Vitraux artisanaux (24 fenêtres)480 000 $96 000 $Orgue à tuyaux350 000 $50 000 $Intérieur (boiseries, fresques)800 000 $200 000 $Systèmes mécaniques300 000 $300 000 $Total coût neuf7 330 000 $3 196 000 $ Étape 2 — Dépréciation et valeur. Les taux (physique 60 %, fonctionnelle 20 %, externe 4 %) s'appliquent au coût neuf de chaque base. ÉlémentReproductionRemplacementCoût neuf7 330 000 $3 196 000 $Dépréciation physique (60 %)(4 398 000 $)(1 917 600 $)Dépréciation fonctionnelle (20 %)(1 466 000 $)(639 200 $)Dépréciation externe (4 %)(293 200 $)(127 840 $)Valeur dépréciée du bâtiment1 172 800 $511 360 $Terrain75 000 $75 000 $Valeur totale1 247 800 $586 360 $ Lecture. La base de coût retenue change la valeur du simple au double (1 247 800 $ contre 586 360 $). Ni l'une ni l'autre n'est « fausse » : elles répondent à des questions différentes (reconstruire à l'identique vs remplacer l'utilité). D'où la règle d'or : toujours préciser la base de coût dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-34", "url": "/seance/13/#p13-34", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Types d'établissements et normes du MEQ", "text": "Au Québec, le ministère de l'Éducation (MEQ) établit des normes précises pour les superficies, les coûts admissibles et les équipements par type d'école : superficie de 8 à 10 m2 par élève, hauteur libre minimale de 3,0 m, ventilation mécanique obligatoire, accessibilité universelle, sécurité incendie renforcée, éclairage naturel exigé. L'évaluateur qui travaille sur un établissement scolaire doit vérifier la conformité du bâtiment à ces normes : tout écart est une source potentielle de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-33", "url": "/seance/13/#quebec-13-33", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Au Québec, le ministère de l'Éducation (MEQ) établit des normes précises pour les superficies, les coûts admissibles et les équipements par type d'école : superficie de 8 à 10 m2 par élève, hauteur libre minimale de 3,0 m, ventilation mécanique obligatoire, accessibilité universelle, sécurité incendie renforcée, éclairage naturel exigé. L'évaluateur qui travaille sur un établissement scolaire doit vérifier la conformité du bâtiment à ces normes : tout écart est une source potentielle de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-35", "url": "/seance/13/#p13-35", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Types d'établissements et normes du MEQ", "text": "Le parc scolaire québécois forme un continuum qui va de la petite école primaire de village aux campus universitaires : écoles primaires et secondaires des centres de services scolaires, cégeps, universités, centres de formation professionnelle et écoles spécialisées. Chaque palier a sa logique constructive propre — l'école primaire est un bâtiment simple aux classes répétitives, le cégep ajoute laboratoires et plateaux techniques, le pavillon universitaire peut rivaliser de complexité avec un immeuble de recherche privé — et cette gradation se lit directement dans les coûts unitaires du tableau qui suit. Pour l'évaluateur, la conséquence pratique est qu'il n'existe pas « un » coût d'école : il existe un coût par programme fonctionnel, qu'il faut reconstituer espace par espace.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-36", "url": "/seance/13/#p13-36", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Coûts de construction", "text": "Certains espaces commandent des coûts nettement supérieurs à la moyenne : gymnase (4 500–5 500 $/m2), laboratoire (5 000–7 000 $/m2), bibliothèque (3 800–4 500 $/m2), piscine (6 000–9 000 $/m2). S'ajoutent des facteurs de coût transversaux : accessibilité universelle, systèmes de sécurité, technologie intégrée (tableaux numériques, réseau), efficacité énergétique (certification LEED). Sources : Altus Group, Canadian Cost Guide (édition courante) et projets publics récents — fourchettes indicatives (Altus Group, 2026).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-37", "url": "/seance/13/#p13-37", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La dépréciation d'une école", "text": "◆Déficit de maintien d'actifs Somme des travaux requis pour remettre un parc immobilier en état : dépréciation physique curable à grande échelle. Sur le plan physique, l'école subit une usure accélérée par l'utilisation intensive : planchers, murs et casiers; toiture soumise aux cycles gel-dégel; systèmes de ventilation. Durée de vie typique : 50 à 60 ans — cohérente avec la table maîtresse des durées de vie de la séance 9, l'entretien public prolongeant souvent la vie utile réelle. Sur le plan fonctionnel : classes trop petites, absence de climatisation, câblage réseau insuffisant, non-conformité en accessibilité, amiante dans les bâtiments anciens. Sur le plan externe : déclin démographique local, changement de vocation du quartier, fermetures et regroupements d'écoles, réformes scolaires modifiant la demande d'espaces.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-39", "url": "/seance/13/#p13-39", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La dépréciation d'une école", "text": "Le déficit de maintien d'actifs des écoles du Québec dépasse 5 milliards de dollars. En langage d'évaluateur : une dépréciation physique curable massive à l'échelle du parc — autant d'entretien différé qui, immeuble par immeuble, se retrouve au premier poste de la ventilation de la dépréciation.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-38", "url": "/seance/13/#quebec-13-38", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Le déficit de maintien d'actifs scolaire", "text": "Le déficit de maintien d'actifs des écoles du Québec dépasse 5 milliards de dollars. En langage d'évaluateur : une dépréciation physique curable massive à l'échelle du parc — autant d'entretien différé qui, immeuble par immeuble, se retrouve au premier poste de la ventilation de la dépréciation.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-40", "url": "/seance/13/#p13-40", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le bâtiment le plus coûteux à construire", "text": "Un hôpital agrège des sous-ensembles dont chacun serait déjà un défi d'estimation : bloc opératoire, imagerie médicale, soins intensifs, urgence, laboratoires, pharmacie centrale, ventilation (CVAC) spécialisée, gaz médicaux, électricité critique, systèmes d'appel, réseau pneumatique, génératrices. C'est le type de bâtiment le plus complexe et coûteux : les systèmes mécaniques et électriques représentent souvent 40 à 50 % du coût total — contre 25–35 % pour un immeuble de bureaux.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-41", "url": "/seance/13/#p13-41", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le bâtiment le plus coûteux à construire", "text": "Le nouveau Centre hospitalier de l'Université de Montréal offre des ordres de grandeur précieux : superficie d'environ 300 000 m2 ( 3 millions de pi2); coût de construction (entente en partenariat public-privé, hôpital de 772 lits) d'environ 2 milliards de dollars, soit 6 500–7 000 $/m2 en coût de construction. Mais le coût de projet global — immobilisations, équipements, financement, phases connexes — dépasse 3 milliards, soit environ 10 000 $/m2. La leçon méthodologique dépasse le cas : avant de tirer un coût unitaire d'un montant publié, il faut toujours vérifier ce que le montant inclut. Confondre coût de construction et coût de projet fausse l'estimation de 40–50 %.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-2", "url": "/seance/13/#ex-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.2 — le nouveau CHUM, Montréal", "text": "Le nouveau Centre hospitalier de l'Université de Montréal offre des ordres de grandeur précieux : superficie d'environ 300 000 m2 ( 3 millions de pi2); coût de construction (entente en partenariat public-privé, hôpital de 772 lits) d'environ 2 milliards de dollars, soit 6 500–7 000 $/m2 en coût de construction. Mais le coût de projet global — immobilisations, équipements, financement, phases connexes — dépasse 3 milliards, soit environ 10 000 $/m2. La leçon méthodologique dépasse le cas : avant de tirer un coût unitaire d'un montant publié, il faut toujours vérifier ce que le montant inclut. Confondre coût de construction et coût de projet fausse l'estimation de 40–50 %.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-42", "url": "/seance/13/#p13-42", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Obsolescence technologique et super-adéquation", "text": "◆À l'hôpital, la fonctionnelle incurable domine souvent la physique. L'hôpital cumule des équipements à remplacement fréquent (IRM et scanner : 8–12 ans; systèmes informatiques : 5–7 ans; équipement chirurgical : 7–10 ans; systèmes de contrôle : 10–15 ans; génératrices : 20–25 ans) et une dépréciation fonctionnelle typique : conversion des chambres doubles en chambres simples, normes de ventilation évolutives, séparation des circuits contaminés et propres. Conséquences pour l'évaluation : une dépréciation fonctionnelle incurable souvent importante et une super-adéquation fréquente (systèmes surdimensionnés par rapport aux besoins réels).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-44", "url": "/seance/13/#p13-44", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Obsolescence technologique et super-adéquation", "text": "L'équipement médical est généralement exclu de l'évaluation immobilière (c'est un meuble), mais les aménagements fixes construits pour cet équipement — blindage d'une salle d'IRM, dalles renforcées, gaines dédiées — sont inclus (ils sont immeubles). Le fondement juridique est aux articles 900 à 907 C.c.Q., détaillés à la section @@REF{ch13:equipements}@@.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-43", "url": "/seance/13/#attention-13-43", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Équipement médical : meuble ou immeuble?", "text": "L'équipement médical est généralement exclu de l'évaluation immobilière (c'est un meuble), mais les aménagements fixes construits pour cet équipement — blindage d'une salle d'IRM, dalles renforcées, gaines dédiées — sont inclus (ils sont immeubles). Le fondement juridique est aux articles 900 à 907 C.c.Q., détaillés à la section @@REF{ch13:equipements}@@.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-45", "url": "/seance/13/#p13-45", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Bâtiments publics : arénas, bibliothèques, musées", "text": "Entre l'église et l'hôpital s'étend toute la gamme des équipements municipaux et culturels : arénas, bibliothèques, casernes, hôtels de ville, musées, centres communautaires. Ces immeubles partagent trois traits qui commandent la démarche d'évaluation. Ils appartiennent presque toujours à des municipalités ou à des organismes publics; ils ne génèrent pas de revenus de marché; et chacun intègre au moins une composante technique qui domine son coût — la dalle réfrigérée de l'aréna, le contrôle climatique du musée, les portes surdimensionnées de la caserne. L'évaluateur y applique donc la méthode du coût, en concentrant son attention sur cette composante dominante : c'est elle qui porte l'essentiel du risque d'erreur.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-46", "url": "/seance/13/#p13-46", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Arénas et centres sportifs", "text": "Les composantes spécifiques d'un aréna sont la dalle de glace et son système de réfrigération, la structure à longue portée (sans colonnes), les estrades, gradins et vestiaires multiples, le système de déshumidification, l'éclairage sportif (1 000 lux et plus) et la surfaceuse (Zamboni) avec ses aires de service. Repères de coûts au Québec : aréna simple glace 12–18 M$; double glace 22–35 M$; coût unitaire 3 500–5 000 $/m2; système de réfrigération seul 1–2 M$; durée de vie économique 40–50 ans.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-47", "url": "/seance/13/#p13-47", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Arénas et centres sportifs", "text": "Deux particularités de dépréciation : l'humidité et les produits chimiques du système de réfrigération accélèrent la détérioration de la structure (dépréciation physique atypique); et le remplacement des systèmes au fréon (R-22) par l'ammoniac ou le CO2 constitue une dépense majeure des municipalités québécoises — un facteur curable d'envergure à intégrer au calcul.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-48", "url": "/seance/13/#p13-48", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le tableau de bord des bâtiments publics", "text": "Le point commun : ce sont des propriétés de municipalités ou d'organismes publics, rarement génératrices de revenus, évaluées selon la méthode du coût conformément au Manuel d'évaluation foncière du Québec (MAMH) (Québec, 1979).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-49", "url": "/seance/13/#p13-49", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le musée, cas particulier", "text": "Le musée pousse les exigences un cran plus loin : contrôle climatique précis (20–22 °C à 1 °C près, humidité relative de 45–55 % à 3 % près), éclairage spécialisé avec filtration UV et lux contrôlés, sécurité renforcée, charge au sol élevée (sculptures, réserves), quais de livraison sécurisés, voûtes et réserves climatisées.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-50", "url": "/seance/13/#p13-50", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le musée, cas particulier", "text": "Repères : environ 25 000 m2; architecture iconique de Douglas Cardinal, aux formes organiques uniques. Le coût de reproduction de ces courbes de béton est très élevé et difficilement chiffrable; l'évaluation au coût de remplacement est plus réaliste. Surtout, les éléments architecturaux prestigieux constituent souvent une super-adéquation en méthode du coût : leur coût excède la valeur qu'ils ajoutent au marché. La signature de Cardinal fait la renommée du musée, pas sa valeur marchande.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-3", "url": "/seance/13/#ex-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.3 — Musée canadien de l'histoire, Gatineau", "text": "Repères : environ 25 000 m2; architecture iconique de Douglas Cardinal, aux formes organiques uniques. Le coût de reproduction de ces courbes de béton est très élevé et difficilement chiffrable; l'évaluation au coût de remplacement est plus réaliste. Surtout, les éléments architecturaux prestigieux constituent souvent une super-adéquation en méthode du coût : leur coût excède la valeur qu'ils ajoutent au marché. La signature de Cardinal fait la renommée du musée, pas sa valeur marchande.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-51", "url": "/seance/13/#p13-51", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Propriétés industrielles", "text": "L'immobilier industriel occupe une position singulière dans ce chapitre : contrairement à l'église ou à l'hôpital, il existe bel et bien un marché industriel — des entrepôts se vendent et se louent chaque mois au Québec. Mais ce marché est segmenté à l'extrême par des caractéristiques techniques (hauteur libre, capacité de dalle, ponts roulants, alimentation électrique) qui rendent les comparables rares dès que le bâtiment s'éloigne de l'entrepôt générique. Plus l'immeuble est spécialisé, plus la méthode du coût reprend du poids; et c'est aussi dans l'industriel que la question meuble/immeuble — traitée à la section suivante — a les conséquences fiscales les plus lourdes.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-52", "url": "/seance/13/#p13-52", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Typologie et caractéristiques clés", "text": "La famille industrielle regroupe l'usine de fabrication légère et lourde, l'entrepôt et centre de distribution, le flex industriel (bureau + entrepôt), le parc industriel multilocataire et les installations spécialisées (chimique, agroalimentaire). Six caractéristiques pilotent la valeur : la structure (acier ou béton préfabriqué); la hauteur libre (6 à 12 m et plus); les quais de chargement et portes surdimensionnées; les ponts roulants (5 à 50 tonnes et plus); la dalle au sol (épaisseur, capacité portante); et les services (électricité triphasée, gaz, eau industrielle).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-54", "url": "/seance/13/#p13-54", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Typologie et caractéristiques clés", "text": "Pont roulant : 100 000–500 000 $; quai de chargement : 15 000–30 000 $ l'unité; dalle renforcée : +30–50 $/m2. La portion bureau (5–15 % de la superficie) s'évalue séparément, à un coût unitaire supérieur à celui de l'aire industrielle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "remarque-13-53", "url": "/seance/13/#remarque-13-53", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "remarque", "title": "Coûts additionnels et ratio bureau", "text": "Pont roulant : 100 000–500 000 $; quai de chargement : 15 000–30 000 $ l'unité; dalle renforcée : +30–50 $/m2. La portion bureau (5–15 % de la superficie) s'évalue séparément, à un coût unitaire supérieur à celui de l'aire industrielle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-55", "url": "/seance/13/#p13-55", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La structure d'acier, composante par composante", "text": "L'estimation par composantes (méthode unit-in-place, séance 6) s'applique naturellement au bâtiment industriel : fondations (semelles, pieux, dalles), colonnes (profilés W ou HSS), poutrelles de toit (bar joists, fermes), pontage (acier + membrane), murs (panneaux préfabriqués, tôle), plancher et portes (dalle de béton armé; portes piétonnes, de garage, quais).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-56", "url": "/seance/13/#p13-56", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La structure d'acier, composante par composante", "text": "À l'inspection, cinq points d'attention : corrosion et fatigue de la structure; fissures et planéité de la dalle; membrane et drainage de la toiture; présence d'amiante (bâtiments d'avant 1985); contamination possible du sol. Durées de vie indicatives : structure acier 40–60 ans; dalle 30–50 ans; toiture 15–25 ans.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-57", "url": "/seance/13/#p13-57", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La hauteur libre, variable stratégique", "text": "◆Hauteur libre insuffisante = déficience fonctionnelle incurable type. La hauteur libre segmente le marché industriel : moins de 6 m, usage limité, bâtiment désuet; 6–8 m, standard moderne; 8–10 m, entrepôt régional; 10–12 m, distribution nationale; 12 m et plus, grande distribution (type Amazon). Une hauteur libre insuffisante est l'exemple canonique de la déficience fonctionnelle incurable : rehausser une toiture coûte presque toujours plus cher que le bénéfice obtenu. La dépréciation se mesure alors par capitalisation de la perte de loyer (séance 11) plutôt que par un coût de correction.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-58", "url": "/seance/13/#p13-58", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Ponts roulants", "text": "Le pont roulant (5 à 100 tonnes et plus) travaille au-dessus de la dalle sur toute la portée; il impose des charges dynamiques à la structure entière, exige des rails et poutres de roulement dédiés et une électrification spécifique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-60", "url": "/seance/13/#p13-60", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Ponts roulants", "text": "Un pont roulant attaché à demeure à la structure est immeuble au sens de l'article 903 C.c.Q. (attache ou réunion matérielle, sans perte d'individualité) — notion souvent appelée « immeuble par destination » dans l'usage courant (Québec, 1991). Il entre donc dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière, contrairement au chariot élévateur qui circule librement dans la même usine.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-59", "url": "/seance/13/#quebec-13-59", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Meuble ou immeuble? Le cas du pont roulant", "text": "Un pont roulant attaché à demeure à la structure est immeuble au sens de l'article 903 C.c.Q. (attache ou réunion matérielle, sans perte d'individualité) — notion souvent appelée « immeuble par destination » dans l'usage courant (Québec, 1991). Il entre donc dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière, contrairement au chariot élévateur qui circule librement dans la même usine.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-61", "url": "/seance/13/#p13-61", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le fondement : articles 900 à 907 C.c.Q.", "text": "Le Code civil du Québec organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des immeubles par nature. L'article 901 traite du meuble incorporé : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient partie intégrante de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble attaché à demeure qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble tant qu'il y reste. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est meuble.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "def-13-2", "url": "/seance/13/#def-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "definition", "title": "Définition 13.2 — qualification des biens — C.c.Q.", "text": "Le Code civil du Québec organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des immeubles par nature. L'article 901 traite du meuble incorporé : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient partie intégrante de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble attaché à demeure qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble tant qu'il y reste. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est meuble.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-62", "url": "/seance/13/#p13-62", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le fondement : articles 900 à 907 C.c.Q.", "text": "Cette qualification est cruciale : elle détermine ce qui entre dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière municipale. En pratique, trois critères départagent les cas :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-64", "url": "/seance/13/#p13-64", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le fondement : articles 900 à 907 C.c.Q.", "text": "L'évaluateur immobilier évalue les biens immeubles — par nature, intégrés ou attachés à demeure. Les meubles relèvent de l'évaluation de biens mobiliers ou d'entreprise, une discipline distincte.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "aretenir-13-63", "url": "/seance/13/#aretenir-13-63", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "aretenir", "title": "Règle pratique", "text": "L'évaluateur immobilier évalue les biens immeubles — par nature, intégrés ou attachés à demeure. Les meubles relèvent de l'évaluation de biens mobiliers ou d'entreprise, une discipline distincte.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-65", "url": "/seance/13/#p13-65", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Les trois approches classiques se transposent : par le coût, remplacement (équipement neuf d'utilité équivalente, moins dépréciation — catalogues et fournisseurs) ou reproduction (équipement identique, rare car la technologie est dépassée); par comparaison, sur le marché de l'usagé, avec ajustements pour l'âge, l'état et la capacité; par le revenu, en capitalisant le revenu net additionnel attribuable à l'équipement.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-66", "url": "/seance/13/#p13-66", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "◆Durée physique Jusqu'à l'arrêt de fonctionnement. ◆Durée économique Tant que l'équipement contribue à la valeur. La durée physique court jusqu'à l'arrêt de fonctionnement; la durée économique, plus courte, dure tant que l'équipement contribue à la valeur. Ces chiffres sont des ordres de grandeur tirés des guides et de la pratique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-67", "url": "/seance/13/#p13-67", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Une usine possède un pont roulant de 20 tonnes. Données : coût de remplacement neuf 350 000 $; installation et fondations 75 000 $; âge réel 18 ans, mais âge effectif de 14 ans grâce à un bon entretien; durée de vie économique 30 ans; capacité adéquate; secteur industriel stable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-68", "url": "/seance/13/#p13-68", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Étape 1 — Coût total installé. . La base de dépréciation est le coût installé : les fondations dédiées ne valent que par le pont qu'elles portent.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-69", "url": "/seance/13/#p13-69", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Étape 2 — Dépréciation par la méthode âge/vie.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-70", "url": "/seance/13/#p13-70", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Capacité adéquate dépréciation fonctionnelle nulle; secteur stable dépréciation externe nulle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-71", "url": "/seance/13/#p13-71", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Étape 3 — Valeur dépréciée.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-72", "url": "/seance/13/#p13-72", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "L'âge effectif (14 ans) inférieur à l'âge réel (18 ans) traduit l'entretien rigoureux — exactement la même logique qu'au bâtiment (séance 10).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-4", "url": "/seance/13/#ex-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.4 — pont roulant de 20 tonnes", "text": "Une usine possède un pont roulant de 20 tonnes. Données : coût de remplacement neuf 350 000 $; installation et fondations 75 000 $; âge réel 18 ans, mais âge effectif de 14 ans grâce à un bon entretien; durée de vie économique 30 ans; capacité adéquate; secteur industriel stable. Étape 1 — Coût total installé. . La base de dépréciation est le coût installé : les fondations dédiées ne valent que par le pont qu'elles portent. Étape 2 — Dépréciation par la méthode âge/vie. Capacité adéquate dépréciation fonctionnelle nulle; secteur stable dépréciation externe nulle. Étape 3 — Valeur dépréciée. L'âge effectif (14 ans) inférieur à l'âge réel (18 ans) traduit l'entretien rigoureux — exactement la même logique qu'au bâtiment (séance 10).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-73", "url": "/seance/13/#p13-73", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et financement", "text": "Les améliorations locatives (leasehold improvements) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "def-13-3", "url": "/seance/13/#def-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "definition", "title": "Définition 13.3 — améliorations locatives", "text": "Les améliorations locatives (leasehold improvements) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-74", "url": "/seance/13/#p13-74", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et financement", "text": "Qui paie? Le locataire dans la majorité des cas; le propriétaire parfois, par une allocation d'aménagement (tenant allowance); ou les deux, selon la négociation du bail. Montants typiques au Québec : bureau standard 50–150 $/m2; bureau haut de gamme 200–400 $/m2; commercial 300–800 $/m2; restaurant 500–1 500 $/m2.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-75", "url": "/seance/13/#p13-75", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "La durée de vie économique des améliorations locatives est limitée par la durée du bail, et non par leur durée de vie physique :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "form-13-1", "url": "/seance/13/#form-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "formule", "title": "Formule 13.1 — dépréciation des améliorations locatives", "text": "La durée de vie économique des améliorations locatives est limitée par la durée du bail, et non par leur durée de vie physique : VariableSignificationTaux de dépréciation à appliquer au coût des améliorationsÂge effectifÂge des améliorations, corrigé de leur étatDurée de bail restanteTerme restant, options incluses si leur exercice est probable", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-76", "url": "/seance/13/#p13-76", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "Améliorations locatives de 200 000 $; durée de vie physique 15 ans; bail restant 5 ans, sans option de renouvellement; âge des améliorations : 3 ans.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-77", "url": "/seance/13/#p13-77", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "Le dénominateur est ans :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-78", "url": "/seance/13/#p13-78", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "Si l'on avait utilisé la vie physique (15 ans), la dépréciation n'aurait été que de 20 % et la valeur de 160 000 $ — une surévaluation de 100 % de la valeur réelle. À l'échéance du bail, ces aménagements n'auront de valeur pour personne d'autre que le locataire actuel.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-5", "url": "/seance/13/#ex-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.5 — améliorations de bureau et bail de 5 ans", "text": "Améliorations locatives de 200 000 $; durée de vie physique 15 ans; bail restant 5 ans, sans option de renouvellement; âge des améliorations : 3 ans. Le dénominateur est ans : Si l'on avait utilisé la vie physique (15 ans), la dépréciation n'aurait été que de 20 % et la valeur de 160 000 $ — une surévaluation de 100 % de la valeur réelle. À l'échéance du bail, ces aménagements n'auront de valeur pour personne d'autre que le locataire actuel.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-79", "url": "/seance/13/#p13-79", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La question de propriété", "text": "À qui appartiennent les améliorations? La réponse dépend du bail et du Code civil : elles reviennent généralement au propriétaire à la fin du bail, parfois avec obligation de remise en état aux frais du locataire. Les options de renouvellement obligent l'évaluateur à juger la probabilité de prolongation. Côté valeur : des améliorations génériques (cloisons standards) conservent une valeur résiduelle pour le propriétaire; des améliorations très spécifiques (comptoir de restaurant) perdent leur valeur à la fin du bail; pour le locataire, la valeur est liée à l'intérêt locatif restant.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-81", "url": "/seance/13/#p13-81", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La question de propriété", "text": "Toujours lire le bail avant d'évaluer des améliorations locatives : les clauses déterminent la propriété, les obligations de remise en état et les options — trois paramètres qui changent directement le dénominateur de la formule (@@REF{eq:ch13-amloc}@@).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "terrain-13-80", "url": "/seance/13/#terrain-13-80", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Toujours lire le bail avant d'évaluer des améliorations locatives : les clauses déterminent la propriété, les obligations de remise en état et les options — trois paramètres qui changent directement le dénominateur de la formule (@@REF{eq:ch13-amloc}@@).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-83", "url": "/seance/13/#p13-83", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le cadre légal : la Loi sur le patrimoine culturel", "text": "En vigueur depuis octobre 2012, elle remplace la Loi sur les biens culturels et protège immeubles, sites et paysages patrimoniaux; elle est administrée par le ministère de la Culture et des Communications (MCC) (Québec, 2012). Elle organise la protection en trois niveaux d'intensité décroissante. Le classement, décidé par le ministre, confère la protection maximale : il suit l'immeuble entre les mains de tous ses propriétaires successifs. La citation, adoptée par résolution du conseil municipal, offre une protection locale, plus souple mais bien réelle — c'est le régime des maisons du Vieux-Hull. Enfin, la déclaration de site patrimonial, prononcée par le gouvernement, protège des ensembles urbains entiers : le Vieux-Québec et le Vieux-Montréal en sont les exemples emblématiques.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-82", "url": "/seance/13/#quebec-13-82", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002)", "text": "En vigueur depuis octobre 2012, elle remplace la Loi sur les biens culturels et protège immeubles, sites et paysages patrimoniaux; elle est administrée par le ministère de la Culture et des Communications (MCC) (Québec, 2012). Elle organise la protection en trois niveaux d'intensité décroissante. Le classement, décidé par le ministre, confère la protection maximale : il suit l'immeuble entre les mains de tous ses propriétaires successifs. La citation, adoptée par résolution du conseil municipal, offre une protection locale, plus souple mais bien réelle — c'est le régime des maisons du Vieux-Hull. Enfin, la déclaration de site patrimonial, prononcée par le gouvernement, protège des ensembles urbains entiers : le Vieux-Québec et le Vieux-Montréal en sont les exemples emblématiques.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-84", "url": "/seance/13/#p13-84", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le cadre légal : la Loi sur le patrimoine culturel", "text": "Pour le propriétaire, les contraintes sont lourdes : interdiction de démolir sans autorisation; obligation de maintenir le bien en bon état; travaux soumis à approbation (MCC ou municipalité); matériaux et techniques conformes au caractère patrimonial; coûts de restauration supérieurs (artisans spécialisés).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-85", "url": "/seance/13/#p13-85", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "L'impact net sur la valeur", "text": "◆Patrimoine : mesurer l'impact net — contraintes moins avantages. Les contraintes engendrent des coûts supplémentaires, donc de la dépréciation; mais le prestige, le cachet et les subventions peuvent créer une plus-value. L'impact net dépend du marché local : en centre-ville recherché, il est souvent positif; en région ou dans un marché faible, souvent négatif.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-86", "url": "/seance/13/#p13-86", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "L'impact net sur la valeur", "text": "Vieux-Québec (site déclaré). Patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1985; plus de 1400 bâtiments visés; règles strictes sur les matériaux, les couleurs et les enseignes; restauration à 2 à 5 fois le coût standard. Le marché y valorise fortement le cachet : le statut patrimonial ajoute de la valeur. Vieux-Hull (Gatineau). Maisons en rangée du XIXe siècle, plusieurs immeubles cités par la Ville, programme de revitalisation. Le marché local ne paie pas toujours les surcoûts de conformité : le statut peut réduire la valeur, les coûts dépassant ce que le marché absorbe. Même loi, mêmes mécanismes — effets opposés : c'est le marché local qui tranche.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-6", "url": "/seance/13/#ex-13-6", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.6 — Vieux-Québec et Vieux-Hull : deux effets opposés", "text": "Vieux-Québec (site déclaré). Patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1985; plus de 1400 bâtiments visés; règles strictes sur les matériaux, les couleurs et les enseignes; restauration à 2 à 5 fois le coût standard. Le marché y valorise fortement le cachet : le statut patrimonial ajoute de la valeur. Vieux-Hull (Gatineau). Maisons en rangée du XIXe siècle, plusieurs immeubles cités par la Ville, programme de revitalisation. Le marché local ne paie pas toujours les surcoûts de conformité : le statut peut réduire la valeur, les coûts dépassant ce que le marché absorbe. Même loi, mêmes mécanismes — effets opposés : c'est le marché local qui tranche.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-87", "url": "/seance/13/#p13-87", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Les surcoûts de restauration", "text": "Ces fourchettes indicatives reflètent les artisans spécialisés, les matériaux d'origine, les approbations et les délais. En contrepartie, des subventions existent : Fonds du patrimoine culturel québécois, crédits fédéraux, programmes municipaux, fondations privées.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-89", "url": "/seance/13/#p13-89", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Les surcoûts de restauration", "text": "La règle de correspondance est simple à énoncer et redoutable à l'examen. Un mandat d'assurance ou de restauration appelle le coût de reproduction : il s'agit de pouvoir reconstruire à l'identique. Un mandat de valeur marchande ou foncière appelle le coût de remplacement : ce qui compte est l'utilité équivalente, pas la réplique. Et dans tous les cas, la base retenue doit être explicitement précisée dans le rapport. Exemple type d'examen : une église classée à assurer à sa juste valeur de reconstruction coût de reproduction, car la loi impose la remise en état à l'identique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-88", "url": "/seance/13/#attention-13-88", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Quelle base de coût retenir?", "text": "La règle de correspondance est simple à énoncer et redoutable à l'examen. Un mandat d'assurance ou de restauration appelle le coût de reproduction : il s'agit de pouvoir reconstruire à l'identique. Un mandat de valeur marchande ou foncière appelle le coût de remplacement : ce qui compte est l'utilité équivalente, pas la réplique. Et dans tous les cas, la base retenue doit être explicitement précisée dans le rapport. Exemple type d'examen : une église classée à assurer à sa juste valeur de reconstruction coût de reproduction, car la loi impose la remise en état à l'identique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-90", "url": "/seance/13/#p13-90", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Réconcilier les trois dépréciations : l'ordre et les pièges", "text": "L'enchaînement complet, valable pour tous les cas de ce chapitre comme pour l'atelier, est le suivant :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-92", "url": "/seance/13/#p13-92", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Réconcilier les trois dépréciations : l'ordre et les pièges", "text": "La première, et la plus répandue, est le double comptage entre physique et fonctionnelle : compter l'usure d'un élément et sa super-adéquation complète revient à déduire deux fois la même perte. La deuxième est arithmétique mais fatale : une dépréciation totale supérieure à 100 % du coût neuf — ce plafond doit être vérifié systématiquement avant de conclure. La troisième consiste à oublier purement et simplement la dépréciation externe, parce qu'elle ne se voit pas à l'inspection. La quatrième est son miroir : l'appliquer au terrain, alors qu'un terrain évalué avec des comparables du secteur reflète déjà le marché local — la perte serait comptée deux fois. La cinquième, enfin, est de confondre curable et incurable en oubliant que le test n'est pas technique mais économique : une correction est curable si son coût est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-91", "url": "/seance/13/#attention-13-91", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Les cinq erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "La première, et la plus répandue, est le double comptage entre physique et fonctionnelle : compter l'usure d'un élément et sa super-adéquation complète revient à déduire deux fois la même perte. La deuxième est arithmétique mais fatale : une dépréciation totale supérieure à 100 % du coût neuf — ce plafond doit être vérifié systématiquement avant de conclure. La troisième consiste à oublier purement et simplement la dépréciation externe, parce qu'elle ne se voit pas à l'inspection. La quatrième est son miroir : l'appliquer au terrain, alors qu'un terrain évalué avec des comparables du secteur reflète déjà le marché local — la perte serait comptée deux fois. La cinquième, enfin, est de confondre curable et incurable en oubliant que le test n'est pas technique mais économique : une correction est curable si son coût est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-93", "url": "/seance/13/#p13-93", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Réconcilier les trois dépréciations : l'ordre et les pièges", "text": "À ces pièges répondent des pratiques miroirs, qui relèvent moins du calcul que de la discipline de travail. La première est le test de réalisme : chaque fois que le marché le permet, la valeur obtenue par le coût doit être confrontée aux indications des méthodes de comparaison et du revenu — un écart de 30 % n'est pas une nuance d'opinion, c'est le symptôme d'une erreur quelque part dans la ventilation. La deuxième est documentaire : chaque source de dépréciation doit pouvoir être rattachée à un constat d'inspection, à une donnée de marché ou à un calcul explicite, car c'est précisément sur ce terrain que les contre-expertises attaquent. La troisième est instrumentale : un tableur structuré, où chaque étape soustrait sa part de la base de la suivante, rend le double comptage mécaniquement impossible — alors qu'un calcul improvisé le rend presque inévitable. La dernière est humaine : faire relire la ventilation par un pair, parce que l'auteur d'un double comptage est, par construction, la personne la moins bien placée pour le voir.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-94", "url": "/seance/13/#p13-94", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Préparation à l'atelier 3 : le cas intégré complet", "text": "L'atelier 3 (20 % de la note finale, travail individuel en classe, 2 heures, documentation permise : notes de cours, guides de coûts, calculatrice) demande une évaluation complète d'un immeuble commercial à bureaux de Gatineau par la méthode du coût, de A à Z. La présente section travaille intégralement un cas du même format — mêmes données que l'exemple guidé en classe — afin de servir de corrigé de référence.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-95", "url": "/seance/13/#p13-95", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le sujet", "text": "Le bâtiment : immeuble commercial à bureaux à Gatineau, construit en 1998; superficie de 1394 m2 (15 000 pi2) sur 2 étages de 697 m2; structure acier et béton; enveloppe brique et verre; toiture à membrane élastomère; CVAC central d'origine (1998); 1 ascenseur hydraulique; stationnement asphalté de 45 places. État observé : entretien moyen, toiture remplacée en 2015, revêtements intérieurs usés.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-96", "url": "/seance/13/#p13-96", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le sujet", "text": "Le terrain : 2787 m2 (30 000 pi2); zonage commercial C-2; services complets; forme régulière; boulevard principal, secteur du Plateau. Les données foncières sont en pi2 (l'unité du marché), les coûts de construction en $/m2.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-97", "url": "/seance/13/#p13-97", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le sujet", "text": "La question : quelle est la valeur marchande de la propriété au 1er février 2026, selon la méthode du coût?", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-98", "url": "/seance/13/#p13-98", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Trois comparables fonciers; marché stable avec ajustement temporel de +0,5 % par mois; le comparable 2 exige en outre : localisation , forme , zonage .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-99", "url": "/seance/13/#p13-99", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Ajustement temporel (+0,5 %/mois jusqu'à février 2026) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-100", "url": "/seance/13/#p13-100", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Comp. 1 (juin 2025, 8 mois) : ;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-101", "url": "/seance/13/#p13-101", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Comp. 2 (mars 2025, 11 mois) : ;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-102", "url": "/seance/13/#p13-102", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Comp. 3 (sept. 2025, 5 mois) : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-103", "url": "/seance/13/#p13-103", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Ajustements physiques. Comparables 1 et 3 : similaires au sujet, aucun autre ajustement. Comparable 2 : localisation , forme , zonage , soit un ajustement net de : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-104", "url": "/seance/13/#p13-104", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Réconciliation. Les comparables 1 et 3 exigent les ajustements bruts les plus faibles (4 % et 2,5 %) : poids de 40 % chacun; le comparable 2, plus ajusté (brut 15,5 %), reçoit 20 % :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-105", "url": "/seance/13/#p13-105", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Valeur retenue : 15,25 $/pi2, d'où", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-7", "url": "/seance/13/#ex-13-7", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.7 — corrigé de l'étape A — terrain", "text": "Ajustement temporel (+0,5 %/mois jusqu'à février 2026) : Comp. 1 (juin 2025, 8 mois) : ;Comp. 2 (mars 2025, 11 mois) : ;Comp. 3 (sept. 2025, 5 mois) : . Ajustements physiques. Comparables 1 et 3 : similaires au sujet, aucun autre ajustement. Comparable 2 : localisation , forme , zonage , soit un ajustement net de : . Réconciliation. Les comparables 1 et 3 exigent les ajustements bruts les plus faibles (4 % et 2,5 %) : poids de 40 % chacun; le comparable 2, plus ajusté (brut 15,5 %), reçoit 20 % : Valeur retenue : 15,25 $/pi2, d'où", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-106", "url": "/seance/13/#p13-106", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Données du guide de coûts : coût de base bureau 2 800 $/m2; ajustement régional Gatineau 0,95; ascenseur hydraulique 85 000 $; stationnement (45 places) 67 500 $; aménagement paysager 25 000 $. Coûts indirects : honoraires 8 %, financement 3 %, taxes et permis 2 %, assurances et frais légaux 1,5 %, frais administratifs 1,5 % — total 16 %; profit entrepreneurial 10 %. Les indirects et le profit s'appliquent tous deux sur le total des coûts directs.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-107", "url": "/seance/13/#p13-107", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Coûts directs.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-108", "url": "/seance/13/#p13-108", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Indirects et profit (sur les directs) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-109", "url": "/seance/13/#p13-109", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Coût neuf total :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-110", "url": "/seance/13/#p13-110", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Vérification de cohérence : , soit environ 326 $/pi2 tout compris (indirects et profit inclus) — plausible pour un bureau de classe B à Gatineau une fois ces charges ajoutées au coût direct de base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-8", "url": "/seance/13/#ex-13-8", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.8 — corrigé de l'étape B — coût neuf", "text": "Coûts directs. PosteMontantBâtiment : 3 708 040 $Ascenseur hydraulique85 000 $Stationnement (45 places)67 500 $Aménagement paysager25 000 $Total des coûts directs3 885 540 $ Indirects et profit (sur les directs) : Coût neuf total : Vérification de cohérence : , soit environ 326 $/pi2 tout compris (indirects et profit inclus) — plausible pour un bureau de classe B à Gatineau une fois ces charges ajoutées au coût direct de base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-111", "url": "/seance/13/#p13-111", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.1 Physique curable (entretien différé) : CVAC à remplacer 120 000 $; revêtements intérieurs 45 000 $; peinture 18 000 $ — total 183 000 $.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-112", "url": "/seance/13/#p13-112", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.2 Physique incurable — court terme. La toiture, remplacée en 2015, a un âge effectif de 8 ans pour une vie de 25 ans. Hypothèse de ventilation : coût neuf de la toiture 63 000 $ (membrane élastomère sur l'empreinte de 697 m2 à environ 90 $/m2) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-113", "url": "/seance/13/#p13-113", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "Le CVAC, entièrement traité en curable (remplacement complet), sort de la base incurable — le compter ici serait un double comptage.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-114", "url": "/seance/13/#p13-114", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.3 Physique incurable — long terme. Âge réel 28 ans, âge effectif 22 ans, vie économique 50 ans. Base long terme = coût neuf curable coût neuf des composantes court terme traitées :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-115", "url": "/seance/13/#p13-115", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "Total physique : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-116", "url": "/seance/13/#p13-116", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.4 Fonctionnelle curable (déficience par ajout) : absence de climatisation dans 30 % de l'espace; coût d'ajout dans l'existant 55 000 $; hypothèse : coût du même élément dans une construction neuve 42 000 $ :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-117", "url": "/seance/13/#p13-117", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "(La dépréciation est l'excès de coût d'installation après coup, non le coût total : l'acheteur devrait de toute façon payer la climatisation dans un bâtiment neuf.)", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-118", "url": "/seance/13/#p13-118", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.5 Fonctionnelle incurable : câblage réseau désuet (Cat 5), perte de loyer de 8 000 $/an, capitalisée à 7 % :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-119", "url": "/seance/13/#p13-119", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "Total fonctionnelle : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-120", "url": "/seance/13/#p13-120", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.6 Externe. Télétravail et inoccupation des bureaux à Gatineau (18 %); perte de loyer de 20 $/m2/an sur 1394 m2, capitalisée à 7 %; 25 % de la perte est imputable au terrain et donc exclue (le terrain, évalué avec des comparables du secteur, reflète déjà cette réalité) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-9", "url": "/seance/13/#ex-13-9", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.9 — corrigé de l'étape C — dépréciation ventilée", "text": "C.1 Physique curable (entretien différé) : CVAC à remplacer 120 000 $; revêtements intérieurs 45 000 $; peinture 18 000 $ — total 183 000 $. C.2 Physique incurable — court terme. La toiture, remplacée en 2015, a un âge effectif de 8 ans pour une vie de 25 ans. Hypothèse de ventilation : coût neuf de la toiture 63 000 $ (membrane élastomère sur l'empreinte de 697 m2 à environ 90 $/m2) : Le CVAC, entièrement traité en curable (remplacement complet), sort de la base incurable — le compter ici serait un double comptage. C.3 Physique incurable — long terme. Âge réel 28 ans, âge effectif 22 ans, vie économique 50 ans. Base long terme = coût neuf curable coût neuf des composantes court terme traitées : Total physique : . C.4 Fonctionnelle curable (déficience par ajout) : absence de climatisation dans 30 % de l'espace; coût d'ajout dans l'existant 55 000 $; hypothèse : coût du même élément dans une construction neuve 42 000 $ : (La dépréciation est l'excès de coût d'installation après coup, non le coût total : l'acheteur devrait de toute façon payer la climatisation dans un bâtiment neuf.) C.5 Fonctionnelle incurable : câblage réseau désuet (Cat 5), perte de loyer de 8 000 $/an, capitalisée à 7 % : Total fonctionnelle : . C.6 Externe. Télétravail et inoccupation des bureaux à Gatineau (18 %); perte de loyer de 20 $/m2/an sur 1394 m2, capitalisée à 7 %; 25 % de la perte est imputable au terrain et donc exclue (le terrain, évalué avec des comparables du secteur, reflète déjà cette réalité) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-121", "url": "/seance/13/#p13-121", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape D — Valeur finale (20 points)", "text": "Vérifications finales. Dépréciation totale du coût neuf : inférieure à 100 % et plausible pour un immeuble de 28 ans d'entretien moyen dans un secteur affaibli. Aucune dépréciation n'a été appliquée au terrain. Le curable a été soustrait avant tout calcul incurable. Chaque montant est traçable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-10", "url": "/seance/13/#ex-13-10", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.10 — corrigé de l'étape D — synthèse", "text": "ÉlémentMontantCoût neuf de remplacement4 895 780 $Moins : dépréciation physique 2 249 063 $Moins : dépréciation fonctionnelle 127 286 $Moins : dépréciation externe (améliorations) 298 714 $Valeur dépréciée des améliorations2 220 717 $Plus : valeur du terrain+ 457 500 $Valeur estimée2 678 217 $Valeur arrondie retenue2 680 000 $ Vérifications finales. Dépréciation totale du coût neuf : inférieure à 100 % et plausible pour un immeuble de 28 ans d'entretien moyen dans un secteur affaibli. Aucune dépréciation n'a été appliquée au terrain. Le curable a été soustrait avant tout calcul incurable. Chaque montant est traçable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-123", "url": "/seance/13/#p13-123", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape D — Valeur finale (20 points)", "text": "Lire l'énoncé au complet (10 min); terrain d'abord, le plus simple (20 min); coûts en suivant la grille (25 min); dépréciation dans l'ordre curable incurable externe (40 min); conclusion et réconciliation (15 min); révision de cohérence (10 min). Montrez votre démarche : des calculs partiels bien expliqués valent plus qu'un résultat final sans justification. Barème : terrain 15, coût 25, dépréciation 40 (15+15+10), conclusion et présentation 20.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "terrain-13-122", "url": "/seance/13/#terrain-13-122", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "terrain", "title": "Stratégie de travail en atelier (2 heures)", "text": "Lire l'énoncé au complet (10 min); terrain d'abord, le plus simple (20 min); coûts en suivant la grille (25 min); dépréciation dans l'ordre curable incurable externe (40 min); conclusion et réconciliation (15 min); révision de cohérence (10 min). Montrez votre démarche : des calculs partiels bien expliqués valent plus qu'un résultat final sans justification. Barème : terrain 15, coût 25, dépréciation 40 (15+15+10), conclusion et présentation 20.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-124", "url": "/seance/13/#p13-124", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une église classée en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel doit être assurée « à sa juste valeur de reconstruction ». Par ailleurs, la fabrique souhaite connaître la valeur marchande de l'immeuble en vue d'une vente éventuelle à un promoteur (conversion en salle de spectacle). Indiquez la base de coût appropriée pour chacun des deux mandats et justifiez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-1", "url": "/seance/13/#exo-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.1 — base de coût d'une église classée", "text": "Une église classée en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel doit être assurée « à sa juste valeur de reconstruction ». Par ailleurs, la fabrique souhaite connaître la valeur marchande de l'immeuble en vue d'une vente éventuelle à un promoteur (conversion en salle de spectacle). Indiquez la base de coût appropriée pour chacun des deux mandats et justifiez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-125", "url": "/seance/13/#p13-125", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Assurance : coût de reproduction. Le statut de classement impose une remise en état à l'identique (matériaux d'origine, techniques artisanales); l'indemnité doit permettre de reconstruire ce qui existait. Valeur marchande : coût de remplacement — et, en réalité, l'analyse dominante sera celle de l'utilisation optimale après conversion : la valeur dépendra du projet de salle de spectacle (revenus potentiels, coût de conversion), le coût de remplacement servant de balise. Dans les deux rapports, la base retenue doit être explicitement énoncée : entre reproduction et remplacement, la valeur peut varier du simple au double (voir l'exemple de l'église de 1925).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-126", "url": "/seance/13/#p13-126", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez le pont roulant de la section @@REF{ch13:equipements}@@ (coût installé 425 000 $, vie économique 30 ans), mais supposez cette fois un entretien déficient : âge réel 18 ans, âge effectif 24 ans. De plus, la capacité de 20 tonnes est devenue insuffisante pour les besoins de l'usine, qui loue une grue mobile d'appoint 9000 $ par année (taux de capitalisation applicable : 7,5 %). Calculez la valeur dépréciée du pont roulant.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-2", "url": "/seance/13/#exo-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.2 — pont roulant — entretien déficient", "text": "Reprenez le pont roulant de la section @@REF{ch13:equipements}@@ (coût installé 425 000 $, vie économique 30 ans), mais supposez cette fois un entretien déficient : âge réel 18 ans, âge effectif 24 ans. De plus, la capacité de 20 tonnes est devenue insuffisante pour les besoins de l'usine, qui loue une grue mobile d'appoint 9000 $ par année (taux de capitalisation applicable : 7,5 %). Calculez la valeur dépréciée du pont roulant.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-127", "url": "/seance/13/#p13-127", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique (âge/vie) : . Fonctionnelle incurable (capacité insuffisante, mesurée par la capitalisation du coût d'appoint) : , plafonnée à la valeur restante : après la physique, il ne reste que . La dépréciation totale ne peut excéder le coût neuf : retenue . Valeur dépréciée . Interprétation : l'équipement ne contribue plus à la valeur de l'immeuble; sa vie économique est terminée même si sa vie physique ne l'est pas. C'est l'illustration du plafond « dépréciation totale coût neuf » et de la distinction durée physique / durée économique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-128", "url": "/seance/13/#p13-128", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un restaurateur a investi 480 000 $ en améliorations locatives (cuisine, ventilation, salle) dans un local loué. Durée de vie physique des aménagements : 12 ans. Bail : 10 ans, signé il y a 6 ans, avec une option de renouvellement de 5 ans que le locataire exercera très probablement (emplacement stratégique, achalandage établi). Calculez la dépréciation et la valeur des améliorations : a) sans tenir compte de l'option; b) en tenant compte de l'option. Commentez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-3", "url": "/seance/13/#exo-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.3 — améliorations locatives d'un restaurant", "text": "Un restaurateur a investi 480 000 $ en améliorations locatives (cuisine, ventilation, salle) dans un local loué. Durée de vie physique des aménagements : 12 ans. Bail : 10 ans, signé il y a 6 ans, avec une option de renouvellement de 5 ans que le locataire exercera très probablement (emplacement stratégique, achalandage établi). Calculez la dépréciation et la valeur des améliorations : a) sans tenir compte de l'option; b) en tenant compte de l'option. Commentez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-129", "url": "/seance/13/#p13-129", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Sans l'option. Bail restant : ans. Dénominateur ... mais attention : la formule utilise l'âge effectif sur la durée limitante totale pertinente. Approche usuelle : durée utile ans; âge 6 ans ; valeur — à amortir toutefois sur les 4 ans restants seulement. b) Avec l'option probable. Durée utile ans (la vie physique devient limitante); ; valeur . Commentaire. La probabilité d'exercice de l'option ajoute ici 48 000 $ de valeur : l'évaluateur doit juger cette probabilité et la documenter (achalandage, clauses, loyer d'option vs marché). Sans option, les aménagements très spécifiques (cuisine) perdraient l'essentiel de leur valeur à l'échéance — pour le propriétaire, leur valeur résiduelle serait faible.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-130", "url": "/seance/13/#p13-130", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un entrepôt de 4000 m2 (structure acier, 2005) offre une hauteur libre de 5,5 m dans un marché où le standard moderne est de 8 m. Le loyer des entrepôts modernes du secteur est de 95 $/m2/an; l'immeuble sujet ne peut obtenir que 82 $/m2/an. Taux de capitalisation : 6,5 %. Rehausser la toiture coûterait environ 2,4 M$. a) La déficience est-elle curable? b) Calculez la dépréciation fonctionnelle. c) De quel type de dépréciation s'agirait-il si la perte de loyer venait plutôt d'un taux d'inoccupation généralisé dans le secteur?", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-4", "url": "/seance/13/#exo-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.4 — entrepôt — hauteur libre insuffisante", "text": "Un entrepôt de 4000 m2 (structure acier, 2005) offre une hauteur libre de 5,5 m dans un marché où le standard moderne est de 8 m. Le loyer des entrepôts modernes du secteur est de 95 $/m2/an; l'immeuble sujet ne peut obtenir que 82 $/m2/an. Taux de capitalisation : 6,5 %. Rehausser la toiture coûterait environ 2,4 M$. a) La déficience est-elle curable? b) Calculez la dépréciation fonctionnelle. c) De quel type de dépréciation s'agirait-il si la perte de loyer venait plutôt d'un taux d'inoccupation généralisé dans le secteur?", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-131", "url": "/seance/13/#p13-131", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Perte de loyer : ; valeur de la correction . Coût de correction (2,4 M$) valeur ajoutée (0,8 M$) : déficience incurable. b) Dépréciation fonctionnelle incurable perte capitalisée (sous réserve d'en retrancher la portion attribuable au terrain, le cas échéant). c) Une perte de loyer causée par l'inoccupation généralisée du secteur serait externe (économique) et non fonctionnelle : la cause serait extérieure à la propriété. Le classement de la cause — interne (conception) ou externe (marché) — détermine la catégorie; c'est un critère d'examen classique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-132", "url": "/seance/13/#p13-132", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une maison en rangée du Vieux-Hull, citée par la Ville de Gatineau, nécessite un rejointoiement de maçonnerie (180 m2) et le remplacement de 14 fenêtres. Aux coûts standards : 80 $/m2 et 600 $/fenêtre. Aux coûts patrimoniaux : 275 $/m2 et 3 200 $/fenêtre. Une subvention municipale couvre 40 % des surcoûts patrimoniaux. Calculez : a) le coût standard des travaux; b) le coût patrimonial; c) le surcoût net après subvention, que l'évaluateur pourrait traiter comme dépréciation additionnelle liée au statut.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-5", "url": "/seance/13/#exo-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.5 — maison patrimoniale citée — impact net", "text": "Une maison en rangée du Vieux-Hull, citée par la Ville de Gatineau, nécessite un rejointoiement de maçonnerie (180 m2) et le remplacement de 14 fenêtres. Aux coûts standards : 80 $/m2 et 600 $/fenêtre. Aux coûts patrimoniaux : 275 $/m2 et 3 200 $/fenêtre. Une subvention municipale couvre 40 % des surcoûts patrimoniaux. Calculez : a) le coût standard des travaux; b) le coût patrimonial; c) le surcoût net après subvention, que l'évaluateur pourrait traiter comme dépréciation additionnelle liée au statut.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-133", "url": "/seance/13/#p13-133", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Standard : (maçonnerie) (fenêtres) . b) Patrimonial : . c) Surcoût brut ; subvention ; surcoût net . C'est l'illustration chiffrée du principe « impact net » : les contraintes patrimoniales déprécient (surcoût), les programmes d'aide compensent partiellement; l'évaluateur mesure le solde — et vérifie ensuite si le marché local paie ou non un prestige compensatoire.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-134", "url": "/seance/13/#p13-134", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Usage spécial : peu ou pas de ventes comparables, pas de revenus la méthode du coût est souvent la seule applicable (municipale, assurance, tribunaux).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-135", "url": "/seance/13/#p13-135", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Base de coût : reproduction (assurance, patrimoine, litige) vs remplacement (valeur marchande, foncière) — l'écart peut aller du simple au double; toujours préciser la base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-136", "url": "/seance/13/#p13-136", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repères de coûts ($/m2) : école 3 200–4 200; hôpital 7 000–10 000 (bloc opératoire 10 000–15 000); aréna 3 500–5 000; musée 4 500–7 000; entrepôt 800–1 200; usine lourde 2 500–4 500.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-137", "url": "/seance/13/#p13-137", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Meuble vs immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) : incorporé ou attaché à demeure immeuble (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré); transportable sans dommage meuble (chariot, outillage). Seuls les immeubles entrent dans l'évaluation immobilière.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-138", "url": "/seance/13/#p13-138", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Améliorations locatives : — le bail, pas la physique, limite presque toujours la vie économique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-139", "url": "/seance/13/#p13-139", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Patrimoine (RLRQ, c. P-9.002 : classement, citation, déclaration) : mesurer l'impact net — surcoûts de restauration (2 à 8 le standard) contre subventions et prestige; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-140", "url": "/seance/13/#p13-140", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre de ventilation : curable physique incurable CT incurable LT fonctionnelle externe (améliorations seulement); jamais de dépréciation sur le terrain; total coût neuf.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-141", "url": "/seance/13/#p13-141", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas intégré type (bureau Gatineau, 1 394 m2, 1998) : terrain 457 500 $; coût neuf 4 895 780 $; dépréciation 54,6 %; valeur 2 680 000 $ — le gabarit à suivre pour l'atelier 3 et l'examen final.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/13/#synthese", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Usage spécial : peu ou pas de ventes comparables, pas de revenus la méthode du coût est souvent la seule applicable (municipale, assurance, tribunaux).Base de coût : reproduction (assurance, patrimoine, litige) vs remplacement (valeur marchande, foncière) — l'écart peut aller du simple au double; toujours préciser la base.Repères de coûts ($/m2) : école 3 200–4 200; hôpital 7 000–10 000 (bloc opératoire 10 000–15 000); aréna 3 500–5 000; musée 4 500–7 000; entrepôt 800–1 200; usine lourde 2 500–4 500.Meuble vs immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) : incorporé ou attaché à demeure immeuble (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré); transportable sans dommage meuble (chariot, outillage). Seuls les immeubles entrent dans l'évaluation immobilière.Améliorations locatives : — le bail, pas la physique, limite presque toujours la vie économique.Patrimoine (RLRQ, c. P-9.002 : classement, citation, déclaration) : mesurer l'impact net — surcoûts de restauration (2 à 8 le standard) contre subventions et prestige; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull.Ordre de ventilation : curable physique incurable CT incurable LT fonctionnelle externe (améliorations seulement); jamais de dépréciation sur le terrain; total coût neuf.Cas intégré type (bureau Gatineau, 1 394 m2, 1998) : terrain 457 500 $; coût neuf 4 895 780 $; dépréciation 54,6 %; valeur 2 680 000 $ — le gabarit à suivre pour l'atelier 3 et l'examen final.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p14-1", "url": "/seance/14/#p14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Quatorze séances, cinq blocs, une seule idée directrice : un acheteur averti ne paiera pas plus cher un immeuble que ce qu'il lui en coûterait d'obtenir un substitut d'utilité équivalente. Ce dernier chapitre remonte la méthode du coût de bout en bout : le processus complet en cinq étapes, un cas intégrateur entièrement chiffré — de la grille d'ajustement du terrain jusqu'à la valeur finale —, la réconciliation avec les deux autres approches, les exigences du rapport professionnel, les six pièges qui coûtent le plus de points, puis la préparation systématique de l'examen final : révision bloc par bloc, questions types corrigées et stratégies d'examen.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-2", "url": "/seance/14/#p14-2", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Appliquer la méthode du coût de manière complète et rigoureuse, du terrain à la valeur finale;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-3", "url": "/seance/14/#p14-3", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Résoudre un cas intégrateur en suivant l'ordre canonique des étapes;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-4", "url": "/seance/14/#p14-4", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Réconcilier l'indication de la méthode du coût avec celles des méthodes de comparaison et du revenu, et justifier la pondération;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-5", "url": "/seance/14/#p14-5", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Rédiger la section « méthode du coût » d'un rapport conforme aux normes de l'OEAQ et aux NUPPEC;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-6", "url": "/seance/14/#p14-6", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Identifier et éviter les six pièges classiques de la méthode;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-7", "url": "/seance/14/#p14-7", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Maîtriser les formules et concepts clés en vue de l'examen final (30 %, 3 heures, toute la matière).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-9", "url": "/seance/14/#p14-9", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "TP1 (terrain, 10 %), TP2 (bordereau de coûts, 15 %), examen de mi-session (25 %) et TP3 (ventilation de la dépréciation, 20 %) sont derrière vous : il reste l'examen final, 30 % de la note, en classe, 3 heures, portant sur l'ensemble des séances 1 à 14.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "remarque-14-8", "url": "/seance/14/#remarque-14-8", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "remarque", "title": "Où en est la session", "text": "TP1 (terrain, 10 %), TP2 (bordereau de coûts, 15 %), examen de mi-session (25 %) et TP3 (ventilation de la dépréciation, 20 %) sont derrière vous : il reste l'examen final, 30 % de la note, en classe, 3 heures, portant sur l'ensemble des séances 1 à 14.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "form-14-1", "url": "/seance/14/#form-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "formule", "title": "Formule 14.1 — formule fondamentale de la méthode du coût", "text": "VariableSignificationValeur estimée de la propriétéValeur du terrain (comme s'il était vacant, à son utilisation optimale)Coût neuf des améliorations (remplacement ou reproduction)Dépréciation physique (curable, incurable CT et LT)Dépréciation fonctionnelle (curable, incurable)Dépréciation externe/économique (améliorations seulement)", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-10", "url": "/seance/14/#p14-10", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "◆Tout le cours tient dans — et dans la discipline de calcul de chaque terme. Le fondement économique est le principe de substitution : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un bien substitut d'utilité équivalente. Chaque terme de l'équation (@@REF{eq:ch14-fondamentale}@@) a occupé un bloc du cours : au bloc 2, au bloc 3, au bloc 4. Cette correspondance n'est pas un hasard de plan de cours : elle reflète la structure logique de la méthode. Le terrain s'évalue à part parce qu'il ne se déprécie pas comme les améliorations; le coût neuf se construit avant la dépréciation parce qu'il en est la base de calcul; et la dépréciation se ventile en trois formes parce que trois causes distinctes — l'usure, la désuétude, le marché — appellent trois techniques de mesure distinctes. Retenir cette architecture, c'est déjà savoir par où commencer n'importe quel problème d'examen.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-11", "url": "/seance/14/#p14-11", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le processus complet en cinq étapes", "text": "Chaque étape alimente la suivante, et la première conditionne tout le reste. L'analyse de l'utilisation optimale (HBU) repose sur les quatre critères vus au bloc 1 — légalement permis (zonage, règlements), physiquement possible (taille, topographie), financièrement faisable (rentabilité), productivité maximale — et se fait en double : terrain vacant (quel serait le meilleur usage si le terrain était vide?) puis terrain amélioré (l'usage actuel est-il le meilleur? démolir ou rénover?).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-13", "url": "/seance/14/#p14-13", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le processus complet en cinq étapes", "text": "Si le HBU diffère de l'usage actuel, attendez-vous à une dépréciation fonctionnelle ou externe importante : c'est le signal d'alarme le plus fiable de toute l'analyse.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "attention-14-12", "url": "/seance/14/#attention-14-12", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "attention", "title": "HBU et dépréciation", "text": "Si le HBU diffère de l'usage actuel, attendez-vous à une dépréciation fonctionnelle ou externe importante : c'est le signal d'alarme le plus fiable de toute l'analyse.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-14", "url": "/seance/14/#p14-14", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le processus complet en cinq étapes", "text": "Le tableau suivant rattache chaque étape à ses méthodes et à ses sources de données — c'est la carte du cours entier.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-15", "url": "/seance/14/#p14-15", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Cas intégrateur : bureaux du boulevard Maloney, Gatineau", "text": "Ce cas récapitulatif — différent de celui de l'atelier 3, mais de même format — servira de référence pour l'examen final. Il illustre chaque poste de calcul avec les six pièges en embuscade.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-16", "url": "/seance/14/#p14-16", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "◆Âge effectif Âge que traduit l'état réel du bâtiment, compte tenu de l'entretien — pas l'âge du calendrier. Immeuble de bureaux de 2 étages, boulevard Maloney à Gatineau; construit en 1995 (âge chronologique 31 ans, âge effectif estimé 20 ans grâce à l'entretien); structure acier/brique; bâtiment de 10 000 pi2; terrain de 20 000 pi2; zonage C-2; 40 places de stationnement; HBU : bureaux, conforme à l'usage actuel. Date d'évaluation : 1er janvier 2026; valeur marchande, rapport complet. Les taux et durées de vie sont des hypothèses du cas.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-17", "url": "/seance/14/#p14-17", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Ce cas a été construit pour être un condensé du cours : chaque étape y mobilise une technique vue dans un bloc différent, et chaque poste de calcul recèle l'un des six pièges analysés plus loin. Il mérite d'être refait au complet, crayon en main, au moins une fois avant l'examen — non pas pour mémoriser ses chiffres, qui changeront, mais pour intérioriser son ordre : terrain, coût neuf, physique, fonctionnelle, externe, synthèse. C'est cet ordre, toujours le même, qui structure la section « calculs » et le cas intégrateur de l'examen final. Avant d'entrer dans les chiffres, observez aussi la donnée la plus importante du mandat : l'écart entre l'âge chronologique (31 ans) et l'âge effectif (20 ans). Cette seule hypothèse, justifiée par l'inspection et l'historique d'entretien, déplacera des centaines de milliers de dollars dans la ventilation.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-18", "url": "/seance/14/#p14-18", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "A — Le terrain : 292 000 $", "text": "Quatre ventes de terrains commerciaux du secteur sont analysées, puis ajustées. La grille respecte la discipline apprise au bloc 2 : les conditions du marché (le temps) s'appliquent en premier, seules et en cascade, parce qu'elles corrigent le prix vers la date d'évaluation avant toute comparaison physique; les ajustements de localisation, de superficie, de zonage et de topographie viennent ensuite et s'additionnent entre eux. Chaque pourcentage de la grille devrait, dans un vrai rapport, être soutenu par une analyse de paires ou une donnée de marché — à l'examen, on vous fournira les taux, mais on vous jugera sur l'ordre et la cohérence de leur application :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-19", "url": "/seance/14/#p14-19", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "A — Le terrain : 292 000 $", "text": "◆Seuils usuels (doctrine) : ajustement net 15 %, brut 25 %. La pondération suit la qualité des comparables : comparable 2 (même rue, ajustements faibles) 35 %; comparable 1 (localisation similaire, faible brut) 30 %; comparable 4 (vente plus ancienne) 20 %; comparable 3 (brut de 13 %) 15 %. Moyenne pondérée :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-20", "url": "/seance/14/#p14-20", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Le bâtiment est de classe B (semi-résistant au feu : charpente d'acier, brique sur ossature, dalle sur pontage métallique), de qualité moyenne-bonne. L'approche retenue est le coût de remplacement — un bâtiment d'utilité équivalente aux standards actuels. Ce choix n'est pas anodin et le rapport doit le justifier : pour un immeuble de bureaux de 31 ans sans caractère patrimonial, reproduire à l'identique n'aurait aucun sens économique (personne ne reconstruirait les cloisons et les systèmes de 1995), et le remplacement présente l'avantage méthodologique d'éliminer d'emblée les déficiences fonctionnelles curables — ce qui allégera l'étape D, à condition de ne pas les déduire une seconde fois (piège 2). L'estimation procède par composantes (unit-in-place) : c'est la méthode qui offre le meilleur rapport précision/effort pour un bâtiment standard, et surtout celle qui prépare la ventilation de la dépréciation, puisque chaque composante recevra son propre traitement âge/vie à l'étape C.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-21", "url": "/seance/14/#p14-21", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Coûts directs (guides 2025–2026 — Altus, Marshall & Swift, RSMeans — ajustés pour Gatineau) : douze composantes, dont les principales : structure d'acier 22,00 $/pi2 (220 000 $); finitions intérieures 25,00 $/pi2 (250 000 $); CVAC 18,50 $/pi2 (185 000 $); enveloppe de brique 18,00 $/pi2 (180 000 $); électricité (100 000 $); ascenseur forfaitaire (85 000 $); fondations (62 500 $); fenêtration (60 000 $); aménagements extérieurs (65 000 $); plomberie (55 000 $); gicleurs (45 000 $); toiture (42 500 $). Total des coûts directs : 1 350 000 $.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-22", "url": "/seance/14/#p14-22", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Coûts indirects (19 % des directs) : honoraires d'architecte/ingénieur 8 % (108 000 $); financement intérimaire 4 % (54 000 $); taxes et frais non récupérables 2 % (27 000 $); permis et inspections 1 % (13 500 $); assurances chantier 1,5 % (20 250 $); frais légaux et administration 2,5 % (33 750 $). Total : 256 500 $.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-24", "url": "/seance/14/#p14-24", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Pour un immeuble commercial, la TPS/TVQ (14,975 %) est récupérée en crédits et remboursements de taxes sur intrants (CTI/RTI) : seuls les frais non récupérables entrent dans le coût neuf.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "quebec-14-23", "url": "/seance/14/#quebec-14-23", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "quebec", "title": "Pourquoi « taxes non récupérables »?", "text": "Pour un immeuble commercial, la TPS/TVQ (14,975 %) est récupérée en crédits et remboursements de taxes sur intrants (CTI/RTI) : seuls les frais non récupérables entrent dans le coût neuf.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-25", "url": "/seance/14/#p14-25", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Profit entrepreneurial : 12 % des coûts directs et indirects :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-26", "url": "/seance/14/#p14-26", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "arrondi à 1 800 000 $. Vérification de cohérence : , dans la fourchette des guides pour un bureau de classe B à Gatineau ( 160–200 $/pi2).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "form-14-2", "url": "/seance/14/#form-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "formule", "title": "Formule 14.2 — coût neuf total", "text": "arrondi à 1 800 000 $. Vérification de cohérence : , dans la fourchette des guides pour un bureau de classe B à Gatineau ( 160–200 $/pi2).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-27", "url": "/seance/14/#p14-27", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "L'étape C est celle où se gagnent — et se perdent — le plus de points, parce qu'elle exige une discipline d'ordre absolue. La logique est celle d'une cascade : le curable se chiffre d'abord et sort de la base; les composantes à courte durée de vie sont ensuite traitées une à une, chacune sur son propre couple âge effectif/durée de vie; la structure de longue durée reçoit enfin le traitement âge/vie global, sur une base dont on a retiré tout ce qui a déjà été compté. Chaque étage de la cascade soustrait sa part avant de passer la main au suivant : c'est cette mécanique, et elle seule, qui rend le double comptage impossible.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-28", "url": "/seance/14/#p14-28", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "C.1 Curable (réparations reportées). Critère : coût de la réparation valeur ajoutée. Cinq éléments s'y qualifient (réfection partielle de toiture 18 000; six fenêtres 9 000; stationnement 8 500; peinture extérieure 6 500; marches d'entrée 3 000) : 45 000 $. Elle se calcule en premier : elle réduit la base de tous les calculs incurables.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-29", "url": "/seance/14/#p14-29", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "C.2 Incurable — composantes à courte durée de vie. Formule par composante : dépréciation (coût neuf curable déjà déduit) (âge effectif / durée de vie).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-30", "url": "/seance/14/#p14-30", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "C.3 Incurable — long terme (structure, fondations, enveloppe : les composantes dont la vie égale celle du bâtiment) :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-32", "url": "/seance/14/#p14-32", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": ", arrondi à 889 000 $. L'ordre est impératif : curable, puis incurable court terme, puis incurable long terme — chaque étage soustrait sa part de la base du suivant, ce qui interdit mécaniquement le double comptage.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "aretenir-14-31", "url": "/seance/14/#aretenir-14-31", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "aretenir", "title": "Total physique", "text": ", arrondi à 889 000 $. L'ordre est impératif : curable, puis incurable court terme, puis incurable long terme — chaque étage soustrait sa part de la base du suivant, ce qui interdit mécaniquement le double comptage.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-33", "url": "/seance/14/#p14-33", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "D — Dépréciation fonctionnelle : 66 000 $", "text": "D.1 Curable, par substitution. Panneau électrique sous-dimensionné. Test de curabilité : correction (45 000 $) valeur ajoutée (55 000 $) curable. Calcul :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-34", "url": "/seance/14/#p14-34", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "D — Dépréciation fonctionnelle : 66 000 $", "text": "D.2 Incurable, par superadéquation. Hall en marbre de 800 pi2 là où 400 pi2 standards suffiraient :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-36", "url": "/seance/14/#p14-36", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "D — Dépréciation fonctionnelle : 66 000 $", "text": "La ligne « moins : physique déjà comptée » est le garde-fou anti-double comptage : la dépréciation âge/vie de 40 % a déjà touché le hall en marbre; seul l'excès net est de la fonctionnelle. Total fonctionnelle : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "attention-14-35", "url": "/seance/14/#attention-14-35", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La ligne « moins : physique déjà comptée » est le garde-fou anti-double comptage : la dépréciation âge/vie de 40 % a déjà touché le hall en marbre; seul l'excès net est de la fonctionnelle. Total fonctionnelle : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-37", "url": "/seance/14/#p14-37", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "E — Dépréciation externe : 84 500 $", "text": "La dépréciation externe est celle qu'aucune inspection ne révèle : elle se lit dans le marché, pas dans le bâtiment. Le facteur identifié ici est une inoccupation de 18 % dans le secteur commercial Maloney, contre une norme d'environ 8 % — le résultat combiné du déplacement des activités vers le Plateau, du télétravail et de la concurrence des immeubles récents. Reste à la mesurer, et c'est la technique des ventes jumelées qui s'y prête le mieux : on isole l'effet du secteur en comparant deux immeubles aussi semblables que possible, l'un au Plateau (non affecté), l'autre sur Maloney (affecté), après avoir neutralisé leurs différences physiques par ajustement :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-38", "url": "/seance/14/#p14-38", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "E — Dépréciation externe : 84 500 $", "text": "Application aux améliorations seulement — le terrain, évalué avec des comparables du même secteur, reflète déjà la perte :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-39", "url": "/seance/14/#p14-39", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "F — Valeur finale : 1 050 000 $", "text": "Interprétation. L'immeuble a perdu environ 57,8 % de sa valeur neuve. La dépréciation physique domine (49,4 % du coût neuf), suivie de l'externe (4,7 %) et de la fonctionnelle (3,7 %) — un profil typique d'un bâtiment de 31 ans correctement entretenu dans un secteur affaibli.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "ex-14-1", "url": "/seance/14/#ex-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.1 — synthèse du cas Maloney", "text": "ÉlémentMontantCoût neuf de remplacement1 800 000 $Moins : dépréciation physique 889 000 $Moins : dépréciation fonctionnelle 66 000 $Moins : dépréciation externe 84 500 $Valeur dépréciée des améliorations760 500 $Plus : valeur du terrain+ 292 000 $Valeur estimée1 052 500 $Valeur arrondie retenue1 050 000 $ Interprétation. L'immeuble a perdu environ 57,8 % de sa valeur neuve. La dépréciation physique domine (49,4 % du coût neuf), suivie de l'externe (4,7 %) et de la fonctionnelle (3,7 %) — un profil typique d'un bâtiment de 31 ans correctement entretenu dans un secteur affaibli.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-40", "url": "/seance/14/#p14-40", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "F — Valeur finale : 1 050 000 $", "text": "Avant de signer une telle conclusion, l'évaluateur déroule une dernière batterie de vérifications, qui devraient devenir chez vous des réflexes. La dépréciation totale (1 039 500 $) est inférieure au coût neuf — le plafond est respecté. Le profil de la ventilation est plausible : pour un bâtiment de trente ans, il serait suspect que la fonctionnelle ou l'externe domine la physique sans explication forte. Aucune dépréciation n'a touché le terrain, dont les comparables provenaient du secteur même. Le taux global de dépréciation (57,8 %) peut se confronter à un repère grossier : à raison d'une perte moyenne de 1,5 à 2 % par année d'âge effectif pour ce type d'immeuble, vingt ans d'âge effectif plus un secteur affaibli placent la fourchette attendue entre 45 et 60 % — le résultat s'y loge. Enfin, la valeur conclue s'exprime en chiffres ronds : un rapport qui affiche « 1 052 500 $ » prête à son estimation une précision qu'aucune méthode ne possède; « 1 050 000 $ » dit exactement la même chose, honnêtement.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-41", "url": "/seance/14/#p14-41", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Pour la même propriété, les trois approches livrent : comparaison 1 075 000 $; revenu 1 020 000 $; coût 1 050 000 $. Trois indications convergentes (écart maximal d'environ 5 %) : un signe de fiabilité de l'ensemble du travail.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-42", "url": "/seance/14/#p14-42", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Justification des poids : la comparaison (40 %) s'appuie sur un marché actif et de bons comparables; le revenu (35 %) sur des données de loyers fiables pour un immeuble locatif; le coût (25 %) est moins fiable pour un bâtiment de 31 ans, dont la dépréciation — importante — doit être estimée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-43", "url": "/seance/14/#p14-43", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Il faut comprendre ce que la réconciliation est, et ce qu'elle n'est pas. Elle n'est pas un calcul de plus : c'est un jugement professionnel sur la qualité relative des trois analyses que l'on vient de mener. Le raisonnement porte sur les données d'entrée de chaque méthode — combien de comparables, de quelle fraîcheur, avec quels ajustements? les loyers sont-ils contractuels ou reconstitués? la dépréciation repose-t-elle sur des constats ou sur des taux forfaitaires? — et non sur les résultats eux-mêmes. Un piège subtil guette ici l'évaluateur débutant : accorder le poids le plus fort à la méthode dont le résultat lui « plaît », puis rationaliser après coup. La bonne pratique est inverse : fixer les poids avant de regarder la moyenne pondérée, en fonction de la seule qualité des données, puis assumer le résultat. Ici, la convergence des trois indications dans une fourchette de 5 % rend l'exercice confortable; quand les indications divergent de 20 % ou plus, la réconciliation ne consiste pas à pondérer l'écart, mais à retourner chercher l'erreur.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-45", "url": "/seance/14/#p14-45", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Poids élevé : bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux); constructions neuves ou récentes; absence de comparables ou de revenus; fins d'assurance; fins fiscales municipales. Poids faible : bâtiments anciens (dépréciation difficile à mesurer); marché actif riche en ventes; immeubles à revenus standards; terrains vacants; marché très volatil. Et dans tous les cas : la réconciliation n'est jamais une simple moyenne — les poids se justifient, dossier par dossier.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "aretenir-14-44", "url": "/seance/14/#aretenir-14-44", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "aretenir", "title": "Quand la méthode du coût pèse-t-elle lourd?", "text": "Poids élevé : bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux); constructions neuves ou récentes; absence de comparables ou de revenus; fins d'assurance; fins fiscales municipales. Poids faible : bâtiments anciens (dépréciation difficile à mesurer); marché actif riche en ventes; immeubles à revenus standards; terrains vacants; marché très volatil. Et dans tous les cas : la réconciliation n'est jamais une simple moyenne — les poids se justifient, dossier par dossier.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-46", "url": "/seance/14/#p14-46", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Structure de la section « méthode du coût »", "text": "La section « méthode du coût » d'un rapport professionnel suit une architecture en cinq temps, qui reproduit fidèlement l'ordre des calculs. Elle s'ouvre sur une introduction et justification : pourquoi la méthode est pertinente pour ce mandat, et surtout quel type de coût est retenu — remplacement ou reproduction — avec les motifs de ce choix, car c'est la première question qu'un réviseur ou un tribunal posera. Vient ensuite l'évaluation du terrain, présentée avec ses comparables, sa grille d'ajustement complète et la valeur retenue : le lecteur doit pouvoir refaire chaque ligne. Le troisième temps est l'estimation du coût neuf : la méthode d'estimation utilisée, les sources de données (guide, édition, multiplicateurs régionaux) et le détail des coûts directs, indirects et du profit. Le quatrième — le plus scruté — est le calcul de la dépréciation, ventilé par forme : physique (curable, incurable court et long terme), fonctionnelle (curable, incurable), puis externe, avec pour celle-ci le facteur identifié, la mesure retenue et l'allocation terrain/améliorations. La section se referme sur une synthèse : tableau récapitulatif et valeur finale.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-47", "url": "/seance/14/#p14-47", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Structure de la section « méthode du coût »", "text": "Le fil rouge de l'ensemble tient en un mot : chaque montant du rapport doit être traçable — source citée, calcul montré, hypothèse justifiée. Un rapport dont on peut refaire tous les calculs à partir des seules pièces qu'il contient est un rapport qui survivra à la contestation; tout le reste est de la présentation.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-49", "url": "/seance/14/#p14-49", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exigences normatives", "text": "La section « méthode du coût » doit notamment contenir (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) : l'identification claire de la méthode et la justification du type de coût; la source des données de coût (guide, édition, multiplicateurs); le détail de chaque forme de dépréciation; la cohérence avec les constats de l'inspection; un âge effectif justifié; et un tableau récapitulatif des calculs.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "quebec-14-48", "url": "/seance/14/#quebec-14-48", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "quebec", "title": "Normes de l'OEAQ", "text": "La section « méthode du coût » doit notamment contenir (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) : l'identification claire de la méthode et la justification du type de coût; la source des données de coût (guide, édition, multiplicateurs); le détail de chaque forme de dépréciation; la cohérence avec les constats de l'inspection; un âge effectif justifié; et un tableau récapitulatif des calculs.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-50", "url": "/seance/14/#p14-50", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exigences normatives", "text": "Au niveau canadien, les NUPPEC/CUSPAP 2026 exigent en outre (Appraisal Institute of Canada, 2026) : une analyse HBU documentée; l'évaluation séparée du terrain; des coûts vérifiables et actuels; une dépréciation analysée par catégorie; la réconciliation avec les autres méthodes; et la déclaration des conditions limitatives et hypothèses extraordinaires. Pièces justificatives usuelles : photos d'inspection, plans, fiches des comparables fonciers, références aux guides de coûts, calculs détaillés en annexe.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-51", "url": "/seance/14/#p14-51", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Les six pièges de la méthode du coût", "text": "Quatorze séances de matière se condensent, du point de vue de l'erreur, en six pièges. Ils ne sont pas anecdotiques : ce sont, année après année, les six mêmes fautes qui séparent les copies fortes des copies moyennes à l'examen, et les rapports défendables des rapports contestés dans la pratique. Chacun mérite d'être compris dans sa logique — pourquoi l'erreur est tentante, ce qu'elle coûte, comment s'en prémunir — plutôt que mémorisé comme un interdit. Le tableau récapitulatif en fin de section les rassemble avec leurs antidotes.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-52", "url": "/seance/14/#p14-52", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 1 — Le double comptage de la dépréciation", "text": "Le piège le plus fréquent : compter la même perte de valeur dans deux catégories. Trois variantes classiques : compter la physique d'un élément et sa superadéquation complète; compter la fonctionnelle et l'externe pour la même cause; déduire un élément curable et le laisser dans la base de l'âge/vie incurable. Antidotes : soustraire le curable avant tout calcul incurable; retrancher la portion physique déjà comptée de toute superadéquation (comme la ligne du hall en marbre); vérifier que la dépréciation totale reste inférieure au coût neuf.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-53", "url": "/seance/14/#p14-53", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 2 — Confusion reproduction / remplacement", "text": "Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : les déduire de nouveau serait une double déduction. Avec le remplacement, on ne déduit que la fonctionnelle incurable (superadéquation, obsolescence de conception). Relation entre les deux bases : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "form-14-3", "url": "/seance/14/#form-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "formule", "title": "Formule 14.3 — cohérence base de coût / dépréciation", "text": "Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : les déduire de nouveau serait une double déduction. Avec le remplacement, on ne déduit que la fonctionnelle incurable (superadéquation, obsolescence de conception). Relation entre les deux bases : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-54", "url": "/seance/14/#p14-54", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 3 — Oublier le profit entrepreneurial", "text": "Sans profit, le coût neuf du cas Maloney tombe de 1 799 280 $ à 1 606 500 $ : sous-estimation de 192 780 $, intégralement répercutée sur la valeur finale. Justification économique : un promoteur ne construirait pas sans rémunération du risque; le coût neuf doit refléter le coût total de création de l'amélioration (fourchette usuelle : 8–15 %).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-55", "url": "/seance/14/#p14-55", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 4 — Mal estimer l'âge effectif", "text": "◆L'âge effectif se justifie par l'inspection, jamais par le seul calendrier. Le même bâtiment de 31 ans peut avoir un âge effectif de 20 ans (rénovations régulières), de 40 ans (entretien déficient) ou de 10 ans (remise à neuf complète). Un âge effectif trop élevé exagère la dépréciation ( sous-évaluation); trop bas, il la sous-estime ( surévaluation) — l'effet passe directement par le ratio âge effectif / vie économique.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-56", "url": "/seance/14/#p14-56", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 5 — Oublier la dépréciation externe", "text": "Se concentrer sur le bâtiment (physique + fonctionnelle) et négliger le marché. Facteurs à vérifier systématiquement : inoccupation du secteur, changements de zonage récents, projets d'infrastructure à proximité, détérioration du quartier, conditions économiques et démographiques locales. Test par extraction : si , il existe probablement une externe, mesurable par", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-57", "url": "/seance/14/#p14-57", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 6 — Mauvaise allocation terrain / améliorations", "text": "Règle d'allocation de l'externe : si les comparables fonciers viennent du même secteur, la perte est déjà dans la valeur du terrain — ne l'appliquer qu'aux améliorations (cas Maloney : 84 500 $ sur les améliorations seulement). Si les comparables viennent hors secteur, allouer la perte entre terrain et améliorations selon leurs ratios de valeur (exemple : perte de 125 000 $, ratios 22 %/78 % 27 500 $ / 97 500 $).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-59", "url": "/seance/14/#p14-59", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 6 — Mauvaise allocation terrain / améliorations", "text": "Ces pièges sont souvent intégrés aux données des questions : lisez attentivement l'énoncé pour détecter les incohérences (un curable glissé dans la base incurable, un profit absent du bordereau, une externe à appliquer au terrain…).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "attention-14-58", "url": "/seance/14/#attention-14-58", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "attention", "title": "À l'examen", "text": "Ces pièges sont souvent intégrés aux données des questions : lisez attentivement l'énoncé pour détecter les incohérences (un curable glissé dans la base incurable, un profit absent du bordereau, une externe à appliquer au terrain…).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-60", "url": "/seance/14/#p14-60", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Fondements (séances 1–2)", "text": "Quatre questions en rafale, à traiter sans notes. (1) Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (2) Distinguez coût, prix et valeur. (3) Quand la méthode du coût est-elle la plus fiable? (4) Expliquez le principe de substitution.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-1", "url": "/seance/14/#exo-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.1 — questions éclair — fondements", "text": "Quatre questions en rafale, à traiter sans notes. (1) Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (2) Distinguez coût, prix et valeur. (3) Quand la méthode du coût est-elle la plus fiable? (4) Expliquez le principe de substitution.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-61", "url": "/seance/14/#p14-61", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Fondements (séances 1–2)", "text": "1. , où . 2. Le coût est une dépense de production; le prix, le montant effectivement transigé; la valeur, l'utilité économique — trois notions qui ne coïncident qu'en marché parfait. 3. Bâtiments neufs ou récents, bâtiments à usage spécial, absence de marché comparatif. 4. Un acheteur rationnel ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente — c'est le fondement logique de toute la méthode.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-62", "url": "/seance/14/#p14-62", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Terrain (séances 3–4)", "text": "(1) Nommez quatre méthodes d'évaluation du terrain. (2) Quels sont les facteurs d'ajustement des comparables fonciers? (3) Expliquez la méthode du résidu foncier. (4) Qu'est-ce que le principe du terrain « vacant et disponible »?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-2", "url": "/seance/14/#exo-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.2 — questions éclair — terrain", "text": "(1) Nommez quatre méthodes d'évaluation du terrain. (2) Quels sont les facteurs d'ajustement des comparables fonciers? (3) Expliquez la méthode du résidu foncier. (4) Qu'est-ce que le principe du terrain « vacant et disponible »?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-63", "url": "/seance/14/#p14-63", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Terrain (séances 3–4)", "text": "1. Comparaison directe, extraction, affectation (analyse de lotissement), résidu foncier. 2. Conditions du marché (temps), localisation, superficie, zonage, topographie, services — appliqués dans cet ordre (temps d'abord). 3. , où la valeur des améliorations découle du revenu qui leur est attribuable (capitalisé au TGA) : on isole le revenu résiduel du terrain. 4. Le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale — même s'il est bâti.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-64", "url": "/seance/14/#p14-64", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Coûts (séances 5–8)", "text": "(1) Distinguez coût de reproduction et coût de remplacement. (2) Nommez les quatre méthodes d'estimation des coûts. (3) Donnez cinq exemples de coûts indirects. (4) Comment calcule-t-on le profit entrepreneurial?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-3", "url": "/seance/14/#exo-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.3 — questions éclair — coûts", "text": "(1) Distinguez coût de reproduction et coût de remplacement. (2) Nommez les quatre méthodes d'estimation des coûts. (3) Donnez cinq exemples de coûts indirects. (4) Comment calcule-t-on le profit entrepreneurial?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-65", "url": "/seance/14/#p14-65", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Coûts (séances 5–8)", "text": "1. Reproduction réplique exacte (mêmes matériaux, même conception, défauts inclus); remplacement utilité équivalente aux standards actuels. 2. Comparative ($/pi2), par quantités et prix unitaires (quantity survey), par composantes (unit-in-place), coût indexé (trended cost) : . 3. Honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis et inspections, assurances chantier (aussi : frais légaux, administration). 4. , taux usuel de 8 à 15 %.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-66", "url": "/seance/14/#p14-66", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Dépréciation (séances 9–12)", "text": "(1) Nommez les trois formes de dépréciation et leurs sous-catégories. (2) Donnez la formule de la dépréciation physique incurable long terme. (3) Expliquez la superadéquation avec un exemple. (4) Comment mesure-t-on la dépréciation externe par ventes jumelées?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-4", "url": "/seance/14/#exo-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.4 — questions éclair — dépréciation", "text": "(1) Nommez les trois formes de dépréciation et leurs sous-catégories. (2) Donnez la formule de la dépréciation physique incurable long terme. (3) Expliquez la superadéquation avec un exemple. (4) Comment mesure-t-on la dépréciation externe par ventes jumelées?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-67", "url": "/seance/14/#p14-67", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Dépréciation (séances 9–12)", "text": "1. Physique (curable; incurable court terme; incurable long terme); fonctionnelle (curable par ajout ou substitution; incurable — déficience ou superadéquation); externe (économique/localisation — par nature incurable). 2. Base LT ; puis . 3. Un élément dont le coût excède sa contribution à la valeur — par exemple une piscine olympique dans un duplex, ou le hall en marbre du cas Maloney (excès de coût 80 000 $, dépréciation nette 53 000 $). 4. Écart de prix ajusté entre une propriété affectée par le facteur externe et une propriété semblable non affectée (cas Maloney : 125 000 $, soit 10 %).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-68", "url": "/seance/14/#p14-68", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 5 — Applications (séances 13–14)", "text": "(1) Comment évalue-t-on un bâtiment à usage spécial? (2) Quelles sont les étapes de la réconciliation des trois méthodes? (3) Quelle structure doit avoir la section « coût » d'un rapport? (4) Nommez trois pièges à éviter dans la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-5", "url": "/seance/14/#exo-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.5 — questions éclair — applications", "text": "(1) Comment évalue-t-on un bâtiment à usage spécial? (2) Quelles sont les étapes de la réconciliation des trois méthodes? (3) Quelle structure doit avoir la section « coût » d'un rapport? (4) Nommez trois pièges à éviter dans la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-69", "url": "/seance/14/#p14-69", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 5 — Applications (séances 13–14)", "text": "1. Méthode du coût comme approche principale (marché et revenus absents); base de coût choisie selon le mandat — reproduction pour l'assurance ou le patrimoine, remplacement pour la valeur marchande. 2. Obtenir les trois indications, analyser la qualité des données de chacune, pondérer, justifier les poids, conclure (jamais une moyenne mécanique). 3. Introduction et justification; terrain; coût neuf; dépréciation (trois formes); synthèse et conclusion. 4. Par exemple : double comptage, oubli du profit entrepreneurial, confusion reproduction/remplacement (ou : mauvais âge effectif, oubli de l'externe, mauvaise allocation).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-71", "url": "/seance/14/#p14-71", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Repères vérifiés 2026", "text": "Ces repères chiffrés, vérifiés pour 2026, sont ceux que l'examen final tient pour acquis.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-72", "url": "/seance/14/#p14-72", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Repères vérifiés 2026", "text": "Sources : (Statistique Canada, 2026); (Gouvernement du Québec, 2026); (Appraisal Institute of Canada, 2026); (Appraisal Standards Board, 2024); (Appraisal Institute, 2026).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "quebec-14-70", "url": "/seance/14/#quebec-14-70", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "quebec", "title": "À jour pour l'examen", "text": "Ces repères chiffrés, vérifiés pour 2026, sont ceux que l'examen final tient pour acquis. RepèreValeur 2026Coûts indirects15–25 % des directs (honoraires d'ingénierie 5–9 %)Profit entrepreneurial8–15 %IPCB (Statistique Canada)tableau 18-10-0289-01, base 2023 100Taux directeur (Banque du Canada)2,25 % (juillet 2026)Rôle triennaldate de référence 18 mois avant l'entrée en vigueurDroits de mutation 20260,5 % 62 900 $; 1 % 315 000 $; 1,5 % au-delà (Mtl : jusqu'à 4 %)Zones inondables4 classes de risque (cadre du 1er mars 2026)Normes en vigueurCUSPAP 2026; USPAP 2024 (sans expiration); Appraisal, 16e éd. Sources : (Statistique Canada, 2026); (Gouvernement du Québec, 2026); (Appraisal Institute of Canada, 2026); (Appraisal Standards Board, 2024); (Appraisal Institute, 2026).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-73", "url": "/seance/14/#p14-73", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Format, matériel, gestion du temps", "text": "Matériel autorisé : calculatrice non programmable, formulaire fourni (1 page), tables de durées de vie. Interdit : notes de cours, cellulaire, tablette, montre connectée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-74", "url": "/seance/14/#p14-74", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Format, matériel, gestion du temps", "text": "Sur la stratégie d'épreuve, l'expérience des cohortes précédentes permet d'être précis. La première cause de points perdus n'est pas l'ignorance, c'est la précipitation : lisez chaque énoncé au complet avant d'écrire quoi que ce soit, parce que les pièges y sont intégrés aux données — un élément curable glissé dans une base incurable ne se détecte qu'à la lecture attentive. La deuxième cause est le calcul muet : montrez tous vos calculs, car un résultat final erroné appuyé d'une démarche juste conserve l'essentiel des points, tandis qu'un nombre sec, même exact, n'en garantit aucun. Prenez ensuite deux réflexes de vérification systématique : le plafond « dépréciation totale coût neuf », qui détecte à lui seul la majorité des ventilations déraillées, et la chasse au double comptage à chaque changement de catégorie. Gardez les arrondis pour la toute fin — arrondir en cours de route propage des écarts qui deviennent inexplicables au correcteur — et réservez dix minutes de révision finale. Pour le cas intégrateur, enfin, déroulez toujours le même ordre, celui du cas Maloney : terrain coût neuf physique fonctionnelle externe valeur finale. Cet automatisme libère l'attention pour ce qui compte : les données elles-mêmes.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-75", "url": "/seance/14/#p14-75", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Format, matériel, gestion du temps", "text": "Quant à la préparation en amont, la révision la plus rentable n'est pas la relecture passive des chapitres, mais la refonte active des trois grands cas chiffrés du cours — le cas intégré de l'atelier 3 (chapitre 13), le cas Maloney (ce chapitre) et le problème type de la section C ci-dessous — jusqu'à pouvoir les dérouler sans consulter le corrigé. Les fiches synthèses de fin de chapitre et l'aide-mémoire de l'annexe @@REF{annA}@@ servent ensuite de filet : parcourez-les la veille, en vous arrêtant sur chaque formule dont la logique ne vous paraît pas immédiatement évidente — c'est elle qu'il faut retravailler, pas celle que vous savez déjà.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-76", "url": "/seance/14/#p14-76", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "Le coût de remplacement diffère du coût de reproduction parce qu'il :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-77", "url": "/seance/14/#p14-77", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "utilise les mêmes matériaux que le bâtiment original;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-78", "url": "/seance/14/#p14-78", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "crée un bâtiment d'utilité équivalente avec des standards actuels;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-79", "url": "/seance/14/#p14-79", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "est toujours plus élevé que le coût de reproduction;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-80", "url": "/seance/14/#p14-80", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "n'inclut pas le profit entrepreneurial.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-6", "url": "/seance/14/#exo-14-6", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.6 — QCM 1 — remplacement vs reproduction", "text": "Le coût de remplacement diffère du coût de reproduction parce qu'il : a)utilise les mêmes matériaux que le bâtiment original;b)crée un bâtiment d'utilité équivalente avec des standards actuels;c)est toujours plus élevé que le coût de reproduction;d)n'inclut pas le profit entrepreneurial.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-81", "url": "/seance/14/#p14-81", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "b) — le remplacement vise l'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels, ce qui élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables (d'où le piège 2 : ne pas les déduire une seconde fois).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-82", "url": "/seance/14/#p14-82", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "La dépréciation physique curable se définit comme :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-83", "url": "/seance/14/#p14-83", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "toute détérioration physique du bâtiment;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-84", "url": "/seance/14/#p14-84", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "les réparations dont le coût est inférieur ou égal à la valeur ajoutée;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-85", "url": "/seance/14/#p14-85", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "l'usure normale due au passage du temps;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-86", "url": "/seance/14/#p14-86", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "la dépréciation qui ne peut être corrigée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-7", "url": "/seance/14/#exo-14-7", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.7 — QCM 2 — physique curable", "text": "La dépréciation physique curable se définit comme : a)toute détérioration physique du bâtiment;b)les réparations dont le coût est inférieur ou égal à la valeur ajoutée;c)l'usure normale due au passage du temps;d)la dépréciation qui ne peut être corrigée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-87", "url": "/seance/14/#p14-87", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "b) — le critère est économique, pas technique : une réparation est « curable » si elle est rentable (coût valeur ajoutée), qu'elle soit techniquement facile ou non.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-88", "url": "/seance/14/#p14-88", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Trois questions représentatives (10 points chacune), avec l'esquisse de ce qu'une réponse forte doit contenir.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-89", "url": "/seance/14/#p14-89", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Première question : expliquer le calcul de la dépréciation physique incurable en distinguant composantes à courte et à longue durée de vie, et justifier pourquoi le curable se calcule d'abord. Une réponse complète décrit la cascade : le curable sort de la base parce qu'un acheteur rationnel le déduira du prix de toute façon — le laisser dans la base de l'âge/vie reviendrait à le compter deux fois; les composantes à courte durée (toiture, CVAC, finitions) reçoivent chacune leur propre ratio âge effectif/durée de vie parce que leur rythme d'usure n'a rien de commun avec celui de la structure; et la base long terme se calcule en retranchant à la fois le curable et le coût neuf des composantes déjà traitées. Les copies faibles décrivent les trois calculs; les copies fortes expliquent pourquoi chaque soustraction protège de quel double comptage — c'est là que se jouent les points.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-90", "url": "/seance/14/#p14-90", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Deuxième question : un évaluateur utilise le coût de remplacement et déduit une fonctionnelle curable de 25 000 $ pour un chauffage obsolète — expliquer l'erreur et la correction. Le cœur de la réponse est la définition même du coût de remplacement : un bâtiment d'utilité équivalente aux standards actuels serait construit avec un chauffage moderne; la déficience curable est donc déjà absente du coût neuf, et la déduire de nouveau constitue une double déduction de 25 000 $ qui sous-évalue la propriété d'autant. La correction : soit retirer la déduction (en conservant le remplacement), soit passer au coût de reproduction et alors la déduire légitimement — mais jamais l'hybride.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-91", "url": "/seance/14/#p14-91", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Troisième question : décrire les quatre méthodes d'évaluation du terrain et les circonstances où chacune est privilégiée, avec un exemple québécois pour chacune. La grille de correction attend la comparaison directe (méthode reine dès qu'il existe des ventes — terrain résidentiel à Gatineau), l'extraction (secteurs bâtis sans ventes de terrains vacants — quartier central de Hull), l'affectation ou analyse de lotissement (terrains à développer — projet domiciliaire en périphérie de Sherbrooke) et le résidu foncier (immeubles à revenus quand seuls les loyers parlent — immeuble commercial du centre-ville). Les développements complets se trouvent à la séance 3.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-92", "url": "/seance/14/#p14-92", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section C — Problème de calcul complet", "text": "Bâtiment commercial de 8000 pi2, coût neuf de remplacement de 1 200 000 $. Données : dépréciation curable 30 000 $; composantes court terme (coût neuf) 400 000 $, âge effectif moyen 12 ans, vie moyenne 20 ans; âge effectif global 15 ans, vie économique 45 ans; superadéquation nette 40 000 $; externe (ventes jumelées) 8 %; terrain 200 000 $. Calculez : a) la dépréciation totale; b) la valeur dépréciée; c) la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-8", "url": "/seance/14/#exo-14-8", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.8 — problème type — 25 points", "text": "Bâtiment commercial de 8000 pi2, coût neuf de remplacement de 1 200 000 $. Données : dépréciation curable 30 000 $; composantes court terme (coût neuf) 400 000 $, âge effectif moyen 12 ans, vie moyenne 20 ans; âge effectif global 15 ans, vie économique 45 ans; superadéquation nette 40 000 $; externe (ventes jumelées) 8 %; terrain 200 000 $. Calculez : a) la dépréciation totale; b) la valeur dépréciée; c) la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-93", "url": "/seance/14/#p14-93", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section C — Problème de calcul complet", "text": "1. Physique curable : 30 000 $. 2. Incurable CT : . 3. Incurable LT : base ; dépréciation . 4. Fonctionnelle incurable (superadéquation nette) : 40 000 $. 5. Externe : base … attention, l'énoncé type applique le taux à la valeur dépréciée avant externe : . a) . b) Valeur dépréciée . c) . Vérification : ; taux de dépréciation 51 % — plausible.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-94", "url": "/seance/14/#p14-94", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exercice supplémentaire — détecter les pièges", "text": "Un collègue vous soumet le calcul suivant pour un immeuble dont le coût de remplacement neuf est de 2 400 000 $ (terrain : 500 000 $, évalué avec des comparables du même secteur) : physique curable 60 000 $; incurable âge/vie global : ; fonctionnelle curable (système de chauffage désuet) 35 000 $; externe 6 % appliquée à , soit 174 000 $. Valeur conclue : . Relevez les quatre erreurs et recalculez correctement.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-9", "url": "/seance/14/#exo-14-9", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.9 — l'énoncé piégé", "text": "Un collègue vous soumet le calcul suivant pour un immeuble dont le coût de remplacement neuf est de 2 400 000 $ (terrain : 500 000 $, évalué avec des comparables du même secteur) : physique curable 60 000 $; incurable âge/vie global : ; fonctionnelle curable (système de chauffage désuet) 35 000 $; externe 6 % appliquée à , soit 174 000 $. Valeur conclue : . Relevez les quatre erreurs et recalculez correctement.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-95", "url": "/seance/14/#p14-95", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exercice supplémentaire — détecter les pièges", "text": "Erreur 1 (piège 1) : le curable (60 000) n'a pas été soustrait de la base avant l'âge/vie — base correcte : ; incurable . Erreur 2 (piège 2) : avec un coût de remplacement, la fonctionnelle curable (35 000) est déjà éliminée — ne pas la déduire. Erreur 3 (piège 6) : l'externe ne s'applique pas au terrain (comparables du même secteur) — base : améliorations dépréciées seulement. Erreur 4 (présentation) : la valeur finale doit être améliorations dépréciées, pas une soustraction globale sur « 2 900 000 $ ». Recalcul : améliorations avant externe ; externe ; améliorations dépréciées ; valeur , arrondie à 2 040 000 $. L'original sous-évaluait de près de 130 000 $.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-96", "url": "/seance/14/#p14-96", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Les dix compétences développées — évaluer un terrain par différentes méthodes; estimer le coût de reproduction/remplacement; calculer les coûts directs et indirects; mesurer la dépréciation physique; analyser la fonctionnelle; évaluer l'externe; appliquer la méthode au complet; réconcilier avec les autres approches; rédiger un rapport professionnel; inspecter un bâtiment aux fins d'évaluation — sont toutes mobilisées par l'examen final, qui couvre l'ensemble du cours.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-97", "url": "/seance/14/#p14-97", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Un dernier mot sur la place de ce cours dans votre formation. La méthode du coût est réputée la plus « technique » des trois approches, et ce chapitre a montré pourquoi : elle enchaîne plus d'étapes, plus d'hypothèses et plus d'occasions d'erreur que les deux autres. Mais elle est aussi celle qui apprend le mieux le métier. Celui ou celle qui sait ventiler une dépréciation — distinguer ce qui s'use, ce qui se démode et ce qui se dévalue de l'extérieur, puis chiffrer chaque part sans jamais compter deux fois la même perte — possède une grille de lecture qui enrichit ses analyses de comparaison (quels ajustements? pourquoi?) et de revenu (pourquoi ce taux? quel risque?). Les immeubles pour lesquels le marché se tait — l'église, l'école, l'usine, l'aréna — continueront d'exister, et quelqu'un devra leur donner une valeur défendable. C'est exactement ce que ce cours vous a appris à faire.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-99", "url": "/seance/14/#p14-99", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "La méthode du coût est l'outil de l'évaluateur là où le marché se tait, fondée sur la logique économique du principe de substitution. La formule que vous n'oublierez jamais :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-100", "url": "/seance/14/#p14-100", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Bonne étude et bonne chance à l'examen final!", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "aretenir-14-98", "url": "/seance/14/#aretenir-14-98", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "aretenir", "title": "Le mot de la fin", "text": "La méthode du coût est l'outil de l'évaluateur là où le marché se tait, fondée sur la logique économique du principe de substitution. La formule que vous n'oublierez jamais : Bonne étude et bonne chance à l'examen final!", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-101", "url": "/seance/14/#p14-101", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Processus en cinq étapes : HBU et inspection terrain coût neuf dépréciation (trois formes) synthèse .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-102", "url": "/seance/14/#p14-102", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Cas Maloney (gabarit d'examen) : terrain 292 000 $ (grille de 4 comparables, poids justifiés); coût neuf 1 800 000 $ ( directs 1 350 000 indirects 19 % profit 12 %); physique 889 000 $ (curable 45 000, CT 374 432, LT 469 800); fonctionnelle 66 000 $ (substitution 13 000, superadéquation 53 000); externe 84 500 $ (ventes jumelées 10 %, améliorations seulement); valeur 1 050 000 $ (dépréciation totale 57,8 %).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-103", "url": "/seance/14/#p14-103", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Réconciliation : comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 % pour un immeuble locatif de 31 ans; le coût pèse lourd pour l'usage spécial, le neuf, l'assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-104", "url": "/seance/14/#p14-104", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Rapport : chaque montant traçable; exigences OEAQ (sources, formes de dépréciation, âge effectif justifié) et NUPPEC/CUSPAP 2026 (HBU documenté, terrain séparé, réconciliation, conditions limitatives).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-105", "url": "/seance/14/#p14-105", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Six pièges : double comptage; confusion reproduction/remplacement (le remplacement élimine déjà la fonctionnelle curable); oubli du profit (8–15 %); mauvais âge effectif; oubli de l'externe (test d'extraction, éq. @@REF{eq:ch14-extraction}@@); mauvaise allocation terrain/améliorations.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-106", "url": "/seance/14/#p14-106", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Examen final (30 %, 3 h) : QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts; calculatrice non programmable et formulaire fourni; montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/14/#synthese", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Processus en cinq étapes : HBU et inspection terrain coût neuf dépréciation (trois formes) synthèse .Cas Maloney (gabarit d'examen) : terrain 292 000 $ (grille de 4 comparables, poids justifiés); coût neuf 1 800 000 $ ( directs 1 350 000 indirects 19 % profit 12 %); physique 889 000 $ (curable 45 000, CT 374 432, LT 469 800); fonctionnelle 66 000 $ (substitution 13 000, superadéquation 53 000); externe 84 500 $ (ventes jumelées 10 %, améliorations seulement); valeur 1 050 000 $ (dépréciation totale 57,8 %).Réconciliation : comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 % pour un immeuble locatif de 31 ans; le coût pèse lourd pour l'usage spécial, le neuf, l'assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.Rapport : chaque montant traçable; exigences OEAQ (sources, formes de dépréciation, âge effectif justifié) et NUPPEC/CUSPAP 2026 (HBU documenté, terrain séparé, réconciliation, conditions limitatives).Six pièges : double comptage; confusion reproduction/remplacement (le remplacement élimine déjà la fonctionnelle curable); oubli du profit (8–15 %); mauvais âge effectif; oubli de l'externe (test d'extraction, éq. @@REF{eq:ch14-extraction}@@); mauvaise allocation terrain/améliorations.Examen final (30 %, 3 h) : QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts; calculatrice non programmable et formulaire fourni; montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "pA-1", "url": "/aide-memoire/#pA-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Aide-mémoire des formules", "text": "Cette annexe regroupe toutes les formules du cours, dans l'ordre des blocs : équation générale, évaluation du terrain, estimation des coûts, puis ventilation de la dépréciation. Chaque formule renvoie à la logique vue en séance; les tableaux de repères chiffrés (durées de vie, fourchettes usuelles) ferment l'annexe. À l'examen final, un formulaire d'une page est fourni : cet aide-mémoire en est la version commentée.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-1", "url": "/aide-memoire/#form-A-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.1 — formule fondamentale", "text": "VariableSignificationValeur estimée de la propriétéValeur du terrain (vacant, à son utilisation optimale)Coût neuf des améliorations à la date d'évaluationDépréciation physique (curable incurable CT incurable LT)Dépréciation fonctionnelle (curable incurable)Dépréciation externe (améliorations seulement)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-2", "url": "/aide-memoire/#pA-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Équation générale de la méthode du coût", "text": "Relation entre les deux bases :", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-3", "url": "/aide-memoire/#pA-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Équation générale de la méthode du coût", "text": "Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : ne jamais les déduire une seconde fois.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-2", "url": "/aide-memoire/#form-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.2 — cohérence base de coût / dépréciations déduites", "text": "Relation entre les deux bases : Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : ne jamais les déduire une seconde fois.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-3", "url": "/aide-memoire/#form-A-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.3 — conversion des unités", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-4", "url": "/aide-memoire/#pA-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Seuils usuels (doctrine) : ajustement net 15 %, brut 25 %. Valeur retenue : moyenne pondérée selon la qualité des comparables (jamais une moyenne simple).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-4", "url": "/aide-memoire/#form-A-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.4 — comparaison directe — prix ajusté", "text": "VariableSignificationAjustement des conditions du marché (appliqué en premier)Ajustements physiques (localisation, superficie, zonage…) Seuils usuels (doctrine) : ajustement net 15 %, brut 25 %. Valeur retenue : moyenne pondérée selon la qualité des comparables (jamais une moyenne simple).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-5", "url": "/aide-memoire/#pA-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Utile quand les ventes de terrains vacants manquent : on retranche d'une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-5", "url": "/aide-memoire/#form-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.5 — méthode d'extraction", "text": "Utile quand les ventes de terrains vacants manquent : on retranche d'une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-6", "url": "/aide-memoire/#pA-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Le ratio terrain/valeur totale est extrait de ventes comparables du secteur; méthode d'appoint, à corroborer.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-6", "url": "/aide-memoire/#form-A-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.6 — méthode d'affectation (ratio)", "text": "Le ratio terrain/valeur totale est extrait de ventes comparables du secteur; méthode d'appoint, à corroborer.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-7", "url": "/aide-memoire/#pA-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "où désigne les taux de rendement respectifs du bâtiment et du terrain.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-7", "url": "/aide-memoire/#form-A-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.7 — méthode du résidu foncier", "text": "où désigne les taux de rendement respectifs du bâtiment et du terrain.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-8", "url": "/aide-memoire/#pA-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Chaque terme est estimé sur l'horizon d'écoulement des lots; le résultat s'actualise à la date d'évaluation.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-8", "url": "/aide-memoire/#form-A-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.8 — analyse de lotissement", "text": "Chaque terme est estimé sur l'horizon d'écoulement des lots; le résultat s'actualise à la date d'évaluation.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-9", "url": "/aide-memoire/#pA-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Variante volumétrique (bâtiments à grande hauteur libre) : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-9", "url": "/aide-memoire/#form-A-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.9 — coût unitaire et coût de base", "text": "Variante volumétrique (bâtiments à grande hauteur libre) : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-10", "url": "/aide-memoire/#form-A-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.10 — méthode comparative avec multiplicateurs", "text": "VariableSignificationBaseCoût de base du guide ($/pi2) pour la classe et la qualitéMultiplicateurs de hauteur, périmètre, étagesFacteur d'indexation temporelleMultiplicateur régional (ex. Gatineau 0,95, base Toronto 1,00)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-10", "url": "/aide-memoire/#pA-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Quantity survey : toutes les quantités élémentaires (la plus précise, la plus coûteuse). Unit-in-place : par grandes composantes en place (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-11", "url": "/aide-memoire/#form-A-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.11 — méthode des quantités et des composantes", "text": "Quantity survey : toutes les quantités élémentaires (la plus précise, la plus coûteuse). Unit-in-place : par grandes composantes en place (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-11", "url": "/aide-memoire/#pA-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Indice de référence au Canada : IPCB de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100). Exemple : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-12", "url": "/aide-memoire/#form-A-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.12 — indexation des coûts (trended cost)", "text": "Indice de référence au Canada : IPCB de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100). Exemple : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-12", "url": "/aide-memoire/#pA-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Les coûts indirects s'expriment usuellement en % des coûts directs; le profit s'applique sur la somme directs indirects (sauf indication contraire de l'énoncé).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-13", "url": "/aide-memoire/#form-A-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.13 — coût neuf total", "text": "Les coûts indirects s'expriment usuellement en % des coûts directs; le profit s'applique sur la somme directs indirects (sauf indication contraire de l'énoncé).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-13", "url": "/aide-memoire/#pA-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Toujours calculée en premier : elle sort de la base de tous les calculs incurables.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-14", "url": "/aide-memoire/#form-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.14 — physique curable (entretien différé)", "text": "Toujours calculée en premier : elle sort de la base de tous les calculs incurables.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-14", "url": "/aide-memoire/#pA-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie est inférieure à celle du bâtiment (toiture, CVAC, finitions…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-15", "url": "/aide-memoire/#form-A-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.15 — physique incurable — court terme (par composante)", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie est inférieure à celle du bâtiment (toiture, CVAC, finitions…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-15", "url": "/aide-memoire/#pA-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie égale celle du bâtiment (structure, fondations, enveloppe). Ordre impératif : curable incurable CT incurable LT.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-16", "url": "/aide-memoire/#form-A-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.16 — physique incurable — long terme", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie égale celle du bâtiment (structure, fondations, enveloppe). Ordre impératif : curable incurable CT incurable LT.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-17", "url": "/aide-memoire/#form-A-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.17 — synthèse de la physique et vie restante", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-16", "url": "/aide-memoire/#pA-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation est l'excès de coût, pas le coût total de l'élément manquant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-18", "url": "/aide-memoire/#form-A-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.18 — fonctionnelle curable — par ajout", "text": "La dépréciation est l'excès de coût, pas le coût total de l'élément manquant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-19", "url": "/aide-memoire/#form-A-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.19 — fonctionnelle curable — par substitution", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-17", "url": "/aide-memoire/#pA-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Garde-fou anti-double comptage : la ligne « physique déjà comptée » est obligatoire.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-20", "url": "/aide-memoire/#form-A-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.20 — fonctionnelle incurable — superadéquation", "text": "Garde-fou anti-double comptage : la ligne « physique déjà comptée » est obligatoire.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-18", "url": "/aide-memoire/#pA-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Pour les déficiences de conception incorrigeables (hauteur libre, plan désuet…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-21", "url": "/aide-memoire/#form-A-21", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.21 — fonctionnelle incurable — perte de loyer", "text": "Pour les déficiences de conception incorrigeables (hauteur libre, plan désuet…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-19", "url": "/aide-memoire/#pA-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Le résultat s'exprime souvent en % de la valeur, puis s'applique à la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-22", "url": "/aide-memoire/#form-A-22", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.22 — ventes jumelées (paired sales)", "text": "Le résultat s'exprime souvent en % de la valeur, puis s'applique à la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-20", "url": "/aide-memoire/#pA-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Allocation : si le terrain a été évalué avec des comparables du même secteur, l'externe s'applique aux améliorations seulement; avec des comparables hors secteur, on alloue selon les ratios de valeur.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-23", "url": "/aide-memoire/#form-A-23", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.23 — capitalisation de la perte de revenus", "text": "Allocation : si le terrain a été évalué avec des comparables du même secteur, l'externe s'applique aux améliorations seulement; avec des comparables hors secteur, on alloue selon les ratios de valeur.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-21", "url": "/aide-memoire/#pA-21", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Si la valeur au coût (sans externe) excède la valeur de marché observée, l'écart signale une dépréciation externe.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-24", "url": "/aide-memoire/#form-A-24", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.24 — vérification par extraction", "text": "Si la valeur au coût (sans externe) excède la valeur de marché observée, l'écart signale une dépréciation externe.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-22", "url": "/aide-memoire/#pA-22", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Cas particuliers", "text": "Le bail (options probables incluses) limite presque toujours la vie économique des améliorations locatives.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-25", "url": "/aide-memoire/#form-A-25", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.25 — améliorations locatives", "text": "Le bail (options probables incluses) limite presque toujours la vie économique des améliorations locatives.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-23", "url": "/aide-memoire/#pA-23", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Cas particuliers", "text": "La base est le coût installé; ajouter ensuite les dépréciations fonctionnelle et externe le cas échéant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-26", "url": "/aide-memoire/#form-A-26", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.26 — équipements — âge/vie sur coût installé", "text": "La base est le coût installé; ajouter ensuite les dépréciations fonctionnelle et externe le cas échéant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-24", "url": "/aide-memoire/#pA-24", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Coûts unitaires indicatifs par type de bâtiment", "text": "Sources : Altus Group (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift, RSMeans — fourchettes indicatives à actualiser à la date d'évaluation (Altus Group, 2026).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-26", "url": "/aide-memoire/#pA-26", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Coûts unitaires indicatifs par type de bâtiment", "text": "Terrain coût neuf (directs indirects profit) physique (curable, CT, LT) fonctionnelle (curable, incurable) externe (améliorations) . Vérifications : dépréciation totale ; aucune dépréciation sur le terrain; arrondir à la fin.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "aretenir-A-25", "url": "/aide-memoire/#aretenir-A-25", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "aretenir", "title": "L'ordre canonique, une dernière fois", "text": "Terrain coût neuf (directs indirects profit) physique (curable, CT, LT) fonctionnelle (curable, incurable) externe (améliorations) . Vérifications : dépréciation totale ; aucune dépréciation sur le terrain; arrondir à la fin.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "g-affectation-methode-d", "url": "/glossaire/#g-affectation-methode-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Affectation (méthode d')", "text": "Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur totale d'une propriété un ratio terrain/valeur totale extrait de ventes comparables du secteur (allocation method). Méthode d'appoint, utile quand les ventes de terrains vacants sont rares.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-chronologique", "url": "/glossaire/#g-age-chronologique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge chronologique", "text": "Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment (actual age). Il ne mesure pas l'état : deux bâtiments du même âge chronologique peuvent avoir des âges effectifs très différents.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-effectif", "url": "/glossaire/#g-age-effectif", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge effectif", "text": "Âge que traduit l'état réel du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations (effective age). C'est lui — et non l'âge chronologique — qui entre au numérateur de la méthode âge/vie. Il doit être justifié par l'inspection.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations", "url": "/glossaire/#g-ameliorations", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations", "text": "Tout ce qui est construit sur le fonds de terre et qui s'y attache de façon permanente : bâtiment principal, dépendances, aménagements extérieurs (improvements). La méthode du coût évalue les améliorations, jamais le terrain, par le coût déprécié.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations-locatives", "url": "/glossaire/#g-ameliorations-locatives", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations locatives", "text": "Travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace à ses besoins (leasehold improvements). Leur vie économique est limitée par la durée de bail restante (options probables incluses), presque toujours plus courte que leur vie physique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-analyse-de-lotissement", "url": "/glossaire/#g-analyse-de-lotissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Analyse de lotissement", "text": "Méthode d'évaluation d'un terrain à développer : revenus de vente des lots moins coûts de développement, profit du promoteur et actualisation (subdivision development analysis).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-assiette-fonciere", "url": "/glossaire/#g-assiette-fonciere", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Assiette foncière", "text": "Ensemble des biens immeubles portés au rôle d'évaluation d'une municipalité et sur lesquels sont prélevées les taxes foncières. La qualification meuble/immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) en fixe le périmètre.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-batiment-a-usage-special", "url": "/glossaire/#g-batiment-a-usage-special", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bâtiment à usage spécial", "text": "Immeuble dont la conception limite l'utilisation à l'usage pour lequel il a été construit (special-purpose property) : église, école, hôpital, aréna. Marché de revente quasi inexistant : la méthode du coût y est souvent la seule applicable.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bordereau-de-couts", "url": "/glossaire/#g-bordereau-de-couts", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bordereau de coûts", "text": "Tableau structuré des coûts de construction d'un bâtiment, composante par composante (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions), avec coûts unitaires, quantités et totaux. Livrable central du TP2.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-citation-patrimoine", "url": "/glossaire/#g-citation-patrimoine", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Citation (patrimoine)", "text": "Protection patrimoniale locale décidée par le conseil municipal en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel. Moins contraignante que le classement ministériel, elle soumet néanmoins démolition et travaux à approbation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-classement-patrimoine", "url": "/glossaire/#g-classement-patrimoine", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Classement (patrimoine)", "text": "Protection patrimoniale maximale, décidée par le ministre de la Culture en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002) : interdiction de démolir, obligation d'entretien, matériaux et techniques conformes.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-classe-de-batiment", "url": "/glossaire/#g-classe-de-batiment", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Classe de bâtiment", "text": "Catégorie structurale utilisée par les guides de coûts (A : résistant au feu; B : semi-résistant; C : ossature ordinaire, etc.). Elle détermine le coût de base au pi2 avant multiplicateurs.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout", "url": "/glossaire/#g-cout", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût", "text": "Dépense nécessaire pour créer un bien (cost). À distinguer du prix (montant effectivement transigé) et de la valeur (utilité économique). Les trois ne coïncident qu'en marché parfait.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-base", "url": "/glossaire/#g-cout-de-base", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de base", "text": "Coût unitaire tiré d'un guide pour une classe et une qualité données, avant multiplicateurs d'ajustement (hauteur, périmètre, région, temps) (base cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-projet", "url": "/glossaire/#g-cout-de-projet", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de projet", "text": "Enveloppe globale d'un projet : construction, équipements, financement, phases connexes. À ne pas confondre avec le coût de construction seul — l'écart peut atteindre 40–50 % (exemple du CHUM).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-cout-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de remplacement", "text": "Coût de construction, à la date d'évaluation, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels (replacement cost). Base privilégiée pour la valeur marchande; élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-reproduction", "url": "/glossaire/#g-cout-de-reproduction", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de reproduction", "text": "Coût de construction d'une réplique exacte du bâtiment — mêmes matériaux, même conception, défauts inclus (reproduction cost). Base privilégiée pour l'assurance, le patrimoine et certains litiges.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-indexe-methode-du", "url": "/glossaire/#g-cout-indexe-methode-du", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût indexé (méthode du)", "text": "Estimation du coût actuel par indexation d'un coût historique connu : (trended cost method). Fiabilité décroissante au-delà d'une dizaine d'années.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-directs", "url": "/glossaire/#g-couts-directs", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts directs", "text": "Coûts « briques et mortier » : matériaux, main-d'œuvre, équipements de chantier, sous-traitants (hard costs). Ils forment la base sur laquelle se calculent indirects et profit.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-indirects", "url": "/glossaire/#g-couts-indirects", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts indirects", "text": "Coûts nécessaires au projet mais extérieurs au chantier : honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis, assurances, frais légaux et administratifs (soft costs). Fourchette usuelle : 15–25 % des directs.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-curable", "url": "/glossaire/#g-curable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Curable", "text": "Se dit d'une dépréciation dont la correction est économiquement justifiée : coût de correction valeur ajoutée (curable). Le test est économique, pas technique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cuspap-nuppec", "url": "/glossaire/#g-cuspap-nuppec", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "CUSPAP / NUPPEC", "text": "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada (Institut canadien des évaluateurs). Édition en vigueur : 2026.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-deficience", "url": "/glossaire/#g-deficience", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Déficience", "text": "Élément manquant ou inadéquat par rapport aux standards du marché (deficiency). Source de dépréciation fonctionnelle, curable (par ajout ou substitution) ou incurable selon le test économique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation", "url": "/glossaire/#g-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation", "text": "Perte de valeur des améliorations, toutes causes confondues, mesurée par rapport au coût neuf (depreciation). Trois formes : physique, fonctionnelle, externe. À ne pas confondre avec l'amortissement comptable ou fiscal.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-externe-economique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-externe-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : inoccupation du secteur, déclin économique, nuisances, réglementation (external/economic obsolescence). Par nature incurable; ne s'applique jamais au terrain évalué avec des comparables du même secteur.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-fonctionnelle", "url": "/glossaire/#g-depreciation-fonctionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur causée par l'inadéquation de la conception ou des composantes aux standards actuels : déficiences et superadéquations (functional obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-physique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation physique", "text": "Perte de valeur causée par l'usure et la détérioration matérielles (physical deterioration). Se ventile en curable (entretien différé), incurable court terme (par composante) et incurable long terme (structure).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-de-mutation", "url": "/glossaire/#g-droits-de-mutation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits de mutation", "text": "Taxe municipale exigible lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »). Barème 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % au-delà (Montréal : paliers jusqu'à 4 %).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-duree-de-vie-economique", "url": "/glossaire/#g-duree-de-vie-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Durée de vie économique", "text": "Période pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété (economic life). Plus courte que la vie physique; c'est elle qui sert de dénominateur à la méthode âge/vie.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-duree-de-vie-physique", "url": "/glossaire/#g-duree-de-vie-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Durée de vie physique", "text": "Période pendant laquelle un bâtiment ou une composante peut matériellement fonctionner (physical life).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-entretien-differe", "url": "/glossaire/#g-entretien-differe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Entretien différé", "text": "Réparations dues mais non réalisées (deferred maintenance). Mesure usuelle de la dépréciation physique curable : la somme des coûts de remise en état rentables.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-evaluateur-agree-e-a", "url": "/glossaire/#g-evaluateur-agree-e-a", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Évaluateur agréé (É.A.)", "text": "Professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, seul habilité à porter ce titre (Code des professions). Encadré par le code de déontologie et les normes de pratique de l'OEAQ.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-extraction-methode-d", "url": "/glossaire/#g-extraction-methode-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Extraction (méthode d')", "text": "Méthode d'évaluation du terrain : valeur totale d'une vente bâtie moins la valeur dépréciée des améliorations (extraction method).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-flex-industriel", "url": "/glossaire/#g-flex-industriel", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Flex industriel", "text": "Bâtiment hybride bureau/entrepôt, typiquement 6–8 m de hauteur libre, coût de 1 800–2 800 $/m2.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-fonds-de-terre", "url": "/glossaire/#g-fonds-de-terre", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Fonds de terre", "text": "Le sol lui-même, immeuble par nature au sens de l'article 900 C.c.Q. Le terrain ne se déprécie pas dans la méthode du coût : il s'évalue séparément, comme vacant, à son utilisation optimale.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-grille-d-ajustement", "url": "/glossaire/#g-grille-d-ajustement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Grille d'ajustement", "text": "Tableau normalisé des ajustements appliqués aux comparables (temps d'abord, puis localisation, superficie, zonage, topographie, services) menant aux prix ajustés puis à la valeur pondérée (adjustment grid).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-guides-de-couts", "url": "/glossaire/#g-guides-de-couts", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Guides de coûts", "text": "Répertoires de coûts unitaires de construction : Altus (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift (Marshall Valuation Service), RSMeans. Toujours citer le guide, l'édition et les multiplicateurs utilisés.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hauteur-libre", "url": "/glossaire/#g-hauteur-libre", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hauteur libre", "text": "Distance entre le plancher et le premier obstacle sous la structure (clear height). Variable stratégique de l'industriel : moins de 6 m est désuet, 12 m et plus vise la grande distribution. Une hauteur insuffisante est une déficience fonctionnelle typiquement incurable.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hbu-utilisation-optimale", "url": "/glossaire/#g-hbu-utilisation-optimale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "HBU — Utilisation optimale", "text": "Highest and Best Use : l'usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et de productivité maximale. S'analyse pour le terrain vacant puis pour la propriété améliorée; conditionne toute la méthode du coût.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure", "url": "/glossaire/#g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Immeuble par nature / attaché à demeure", "text": "Fonds de terre et constructions permanentes (art. 900 C.c.Q.); meuble incorporé qui perd son individualité (art. 901); meuble attaché à demeure sans perdre son individualité (art. 903). Ces biens entrent dans l'évaluation immobilière et l'assiette foncière.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-incurable", "url": "/glossaire/#g-incurable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Incurable", "text": "Se dit d'une dépréciation dont la correction coûterait plus cher que la valeur qu'elle ajouterait (incurable). Se mesure par âge/vie (physique) ou par capitalisation de la perte (fonctionnelle, externe).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inspection", "url": "/glossaire/#g-inspection", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inspection", "text": "Examen méthodique du bâtiment (structure, enveloppe, systèmes, finitions) documenté par photos et fiches. Fondement de l'âge effectif et de la ventilation de la dépréciation; exigence des normes OEAQ.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ipcb", "url": "/glossaire/#g-ipcb", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "IPCB", "text": "Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100). Référence canadienne pour la méthode du coût indexé.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lotissement", "url": "/glossaire/#g-lotissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lotissement", "text": "Division d'un terrain en lots à bâtir. Voir analyse de lotissement.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mamh", "url": "/glossaire/#g-mamh", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MAMH", "text": "Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, responsable du Manuel d'évaluation foncière du Québec, qui prescrit la méthode du coût pour l'évaluation municipale de nombreux immeubles.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq", "url": "/glossaire/#g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ)", "text": "Cadre normatif de la confection des rôles d'évaluation municipale au Québec : classification des bâtiments, barèmes de coûts, tables de dépréciation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-age-vie", "url": "/glossaire/#g-methode-age-vie", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode âge/vie", "text": "Mesure de la dépréciation incurable : ratio âge effectif / durée de vie, appliqué à la base appropriée (age-life method). Simple, mais sensible à l'estimation de l'âge effectif.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-comparative-couts", "url": "/glossaire/#g-methode-comparative-couts", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode comparative (coûts)", "text": "Estimation du coût neuf au $/pi2 à partir d'un coût de base de guide, corrigé par multiplicateurs (comparative unit method). La plus rapide; précision moyenne.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-des-composantes", "url": "/glossaire/#g-methode-des-composantes", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode des composantes", "text": "Estimation du coût par grandes composantes en place — fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions (unit-in-place method). Bon compromis précision/effort; base du bordereau de coûts.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-des-quantites", "url": "/glossaire/#g-methode-des-quantites", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode des quantités", "text": "Relevé exhaustif des quantités et prix unitaires de tous les matériaux et travaux (quantity survey method). La plus précise et la plus coûteuse; usage surtout par les estimateurs professionnels.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-meuble", "url": "/glossaire/#g-meuble", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Meuble", "text": "Bien qui peut se transporter et qui n'est pas autrement qualifié (art. 905 et 907 C.c.Q.) : chariot élévateur, mobilier, outillage, équipement médical. Exclu de l'évaluation immobilière.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-oeaq", "url": "/glossaire/#g-oeaq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "OEAQ", "text": "Ordre des évaluateurs agréés du Québec : encadre la profession (titre réservé, déontologie, inspection professionnelle, normes de pratique).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-pont-roulant", "url": "/glossaire/#g-pont-roulant", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Pont roulant", "text": "Appareil de levage (5 à 100 tonnes et plus) circulant sur des poutres de roulement au-dessus de la dalle. Attaché à demeure, il est immeuble (art. 903 C.c.Q.) et s'évalue au coût installé déprécié.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-prix", "url": "/glossaire/#g-prix", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Prix", "text": "Montant effectivement payé lors d'une transaction (price). Peut s'écarter de la valeur (vente forcée, lien entre les parties, conditions particulières).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-profit-entrepreneurial", "url": "/glossaire/#g-profit-entrepreneurial", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Profit entrepreneurial", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du promoteur, incluse dans le coût neuf : (directs indirects) 8–15 % (entrepreneurial profit). Son oubli est le piège no 3.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reconciliation", "url": "/glossaire/#g-reconciliation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réconciliation", "text": "Étape finale : pondération justifiée des indications des trois méthodes (comparaison, revenu, coût) pour conclure une valeur unique. Jamais une moyenne mécanique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-residu-foncier-methode-du", "url": "/glossaire/#g-residu-foncier-methode-du", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Résidu foncier (méthode du)", "text": "Méthode d'évaluation du terrain par capitalisation du revenu résiduel attribuable au terrain, après rémunération du bâtiment (land residual technique).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-role-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-role-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rôle d'évaluation", "text": "Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité et de leurs valeurs aux fins de taxation. Date de référence : 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-superadequation", "url": "/glossaire/#g-superadequation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Superadéquation", "text": "Élément dont le coût excède sa contribution à la valeur (superadequacy, overimprovement) : hall en marbre surdimensionné, systèmes surdimensionnés d'un hôpital, architecture de prestige. Dépréciation fonctionnelle incurable : excès de coût, net de la physique déjà comptée, plus surcoûts d'exploitation capitalisés.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-substitution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-substitution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Substitution (principe de)", "text": "Fondement économique de la méthode du coût : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-taux-global-d-actualisation-tga", "url": "/glossaire/#g-taux-global-d-actualisation-tga", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Taux global d'actualisation (TGA)", "text": "Taux de capitalisation global utilisé pour convertir une perte (ou un revenu) annuel en valeur : (overall capitalization rate). Sert à mesurer les dépréciations fonctionnelle et externe incurables.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-terrain-vacant-principe-du", "url": "/glossaire/#g-terrain-vacant-principe-du", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Terrain vacant (principe du)", "text": "Convention centrale : le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur", "url": "/glossaire/#g-valeur", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur", "text": "Utilité économique d'un bien; en évaluation, le plus souvent la valeur marchande : le prix le plus probable dans un marché libre et ouvert, entre parties informées et sans lien de dépendance (market value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ventes-jumelees", "url": "/glossaire/#g-ventes-jumelees", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ventes jumelées", "text": "Comparaison de deux ventes semblables en tout sauf le facteur étudié (paired sales) : mesure directe privilégiée de la dépréciation externe et de certains ajustements.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ventilation-de-la-depreciation", "url": "/glossaire/#g-ventilation-de-la-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ventilation de la dépréciation", "text": "Décomposition ordonnée de la dépréciation totale : physique curable, incurable court terme, incurable long terme, fonctionnelle curable et incurable, externe (breakdown method). Objet du TP3.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vie-restante", "url": "/glossaire/#g-vie-restante", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vie restante", "text": "Vie économique moins âge effectif (remaining economic life) : l'horizon pendant lequel les améliorations continueront de contribuer à la valeur.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-zonage", "url": "/glossaire/#g-zonage", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Zonage", "text": "Réglementation municipale des usages permis (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme). Premier critère de l'analyse HBU et facteur d'ajustement des comparables fonciers; un changement de zonage peut créer une dépréciation externe — ou une plus-value.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "video-01-c1", "url": "/videos/01/?t=0", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; les participants entrent dans la salle Zoom. Merci. Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures. Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts, donc IMM 1033. par curiosité qui était là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond méthode en évaluation immobilière", "where": "Séance vidéo 1 — 0:00:00"}, {"id": "video-01-c2", "url": "/videos/01/?t=793", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Bienvenue dans IMM1033 : tour de table et fonctionnement du cours", "text": "Cours entièrement en ligne ; la plupart des étudiants ont déjà suivi IMM1003. Deux examens à la maison dans une fenêtre de 72 h et trois travaux pratiques (seul ou en équipe), sous forme de cas appliqués sur des propriétés réellement en vente. Est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là Oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler. Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique. Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel. C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison. Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens. Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe. Donc, en équipe, ça va peut-être être plus diffic", "where": "Séance vidéo 1 — 0:13:13"}, {"id": "video-01-c3", "url": "/videos/01/?t=895", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Plan de cours : calendrier, TP, examens et barème", "text": "Le déroulement des 14 séances est dans le plan de cours ; les examens se font au crayon ou dans Excel et se remettent par courriel. Les TP comptent pour 35 % de la note, les examens pour le reste ; l’IA est tolérée si son usage est déclaré. Le cours a été monté pour préparer l’examen de l’OEAQ. Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon, puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli. C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez. Ce sont des cas appliqués réels. donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples, c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout, on", "where": "Séance vidéo 1 — 0:14:55"}, {"id": "video-01-c4", "url": "/videos/01/?t=1054", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Question : que sont les « TP » ?", "text": "Ce sont les travaux pratiques : trois travaux courts, faisables en une journée. Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant, une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini. Parfait, merci. Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note. les examens, donc, c'est la balance. Au niveau, donc, c'est ça. Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de Vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc, d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul, très facilement. Donc, l'utilisation de l'in", "where": "Séance vidéo 1 — 0:17:34"}, {"id": "video-01-c5", "url": "/videos/01/?t=1118", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Objectifs de la séance et structure du cours en cinq blocs", "text": "Situer la méthode du coût par rapport à la comparaison et au revenu, comprendre ses principes et sa formule, reconnaître les propriétés concernées. Cinq blocs : fondements, évaluation du terrain, coût de construction neuf, dépréciation, application intégrative. Comprendre les principes de base, la formule identitaire, donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés. Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître quand est-ce que c'est important de l'utiliser. Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec cette méthode-là. Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application. On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du terrain. C'est comm", "where": "Séance vidéo 1 — 0:18:38"}, {"id": "video-01-c6", "url": "/videos/01/?t=1192", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Les trois approches : comparaison, revenu et coût", "text": "La comparaison directe est la méthode classique du résidentiel québécois ; le revenu convient aux immeubles qui génèrent des loyers ; le coût = terrain + coût de construction neuf − dépréciation. La méthode du coût est la plus complexe car elle exige des connaissances en matériaux et en construction. Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré, c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex, donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire, le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation. Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là. On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer", "where": "Séance vidéo 1 — 0:19:52"}, {"id": "video-01-c7", "url": "/videos/01/?t=1300", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Rappel : l’approche par comparaison directe", "text": "Analyser les prix de vente de propriétés comparables : reflète le marché, intuitive, très utilisée en résidentiel. Limite : il faut des comparables récents et proches ; difficile pour les propriétés uniques ou les marchés peu actifs. Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente, donc des propriétés qui sont comparables. Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage. C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif, puis c'est facile à comprendre. La limite, c'est que ça prend des comparables. Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là. Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont", "where": "Séance vidéo 1 — 0:21:40"}, {"id": "video-01-c8", "url": "/videos/01/?t=1356", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Rappel : l’approche par le revenu", "text": "Convertir les revenus futurs anticipés en valeur actuelle ; idéale pour les immeubles à revenus et le commercial. Appliquée à un condo loué, elle donne en général une valeur inférieure à la valeur marchande. Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses pour obtenir une valeur présente des revenus futurs. C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus. Ça reflète un peu la logique des investisseurs. C'est très adapté au commercial. Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça. Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus, mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo. Vous allez avoir une valeur qui est plus faible. Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu. On a du mal un pe", "where": "Séance vidéo 1 — 0:22:36"}, {"id": "video-01-c9", "url": "/videos/01/?t=1472", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "L’approche par le coût : principe fondamental, forces et limites", "text": "La valeur du terrain vient de la comparaison (on ne reconstruit pas un terrain) ; le bâtiment est chiffré au coût neuf à partir de repères (ex. : coût au pied linéaire d’une cuisine). Applicable à toute propriété, idéale pour les propriétés uniques et seule méthode pour certains bâtiments (églises, hôpitaux). Limites : dépréciation subjective, coûts variables, moins précise pour les bâtiments anciens ; au contraire, la meilleure méthode pour une propriété neuve. Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours, c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant la méthode des comparables. C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain, donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables. On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstru", "where": "Séance vidéo 1 — 0:24:32"}, {"id": "video-01-c10", "url": "/videos/01/?t=1720", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Synthèse comparée des trois approches", "text": "Données requises, usage privilégié, conditions de fiabilité et principale difficulté de chaque approche : ajustements pour la comparaison, choix du taux de capitalisation pour le revenu, estimation de la dépréciation pour le coût. Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de construction. Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel, une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié. Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit, locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus. Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rent", "where": "Séance vidéo 1 — 0:28:40"}, {"id": "video-01-c11", "url": "/videos/01/?t=1917", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Le principe de substitution", "text": "Un acheteur rationnel paie au plus le minimum entre le coût de construire une propriété équivalente et le prix d’un substitut existant comparable. Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la construire une propriété équivalente. C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options. si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible, évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là, il y a beaucoup de terrain di", "where": "Séance vidéo 1 — 0:31:57"}, {"id": "video-01-c12", "url": "/videos/01/?t=1985", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Le principe de contribution : le coût n’est pas la valeur", "text": "La valeur d’une composante se mesure par sa contribution à la valeur totale, pas par son coût : une piscine creusée de 75 000 $ peut n’ajouter que 30 000 $. La surqualité (cave à vin de 200 000 $ dans une maison de 500 000 $) engendre une dépréciation fonctionnelle. Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc par son coût de construction. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût. Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000, c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété, c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur", "where": "Séance vidéo 1 — 0:33:05"}, {"id": "video-01-c13", "url": "/videos/01/?t=2147", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Valeur d’usage, valeur d’échange et autres principes", "text": "La valeur d’usage est propre à un utilisateur (église, raffinerie) ; la valeur d’échange est la valeur marchande issue de l’offre et de la demande. Utilisation optimale, offre et demande, écart entre coût et valeur. Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange. La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique. C'est basé vraiment sur l'utilité du bien. On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée. c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des, par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça, il va être prêt à pay", "where": "Séance vidéo 1 — 0:35:47"}, {"id": "video-01-c14", "url": "/videos/01/?t=2248", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Coût, prix et valeur : trois concepts distincts", "text": "« La diapositive la plus importante » : la valeur marchande dépend de la rareté et de l’utilité. Une propriété peut être affichée à 550 000 $, valoir 500 000 $ et coûter 400 000 $ à reconstruire. Le prix et la valeur marchande sont souvent proches ; c’est le coût qui s’en écarte. Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité. Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur, ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché, bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire. C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés, mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être toujours supérieurs l'un à l'autre. Souvent,", "where": "Séance vidéo 1 — 0:37:28"}, {"id": "video-01-c15", "url": "/videos/01/?t=2338", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "La formule fondamentale : V = V_terrain + (C_neuf − D_totale)", "text": "La seule vraie formule du cours. La dépréciation totale intègre l’usure, l’adéquation aux goûts du marché et les changements de l’environnement (autoroute, usine voisine). La valeur du terrain, comme on a dit. Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve. Donc, c'est-à-dire de la reconstruire. Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a peut-être changé. Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif. C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez, il y a une autoroute qui", "where": "Séance vidéo 1 — 0:38:58"}, {"id": "video-01-c16", "url": "/videos/01/?t=2414", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Le diagramme et les étapes détaillées de la démarche", "text": "Valeur du terrain par comparaison (séances 3 et 4), coût de reproduction ou de remplacement (coûts directs, indirects, profit de l’entrepreneur), puis dépréciation totale, l’étape la plus délicate. Exemples : autoroute construite à côté, aires fermées devenues démodées. Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes. Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain, excusez-moi, avec la méthode des comparables. Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous estimez la dépréciation totale. Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la valeur de la propriété selon la méthode des cours. Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir, c'est juste une faç", "where": "Séance vidéo 1 — 0:40:14"}, {"id": "video-01-c17", "url": "/videos/01/?t=2651", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Les trois formes de dépréciation : physique, fonctionnelle, externe", "text": "Physique : usure, âge, état de la toiture. Fonctionnelle : désuétude, cuisine trop petite, conception inadéquate. Externe : autoroute, quartier en déclin, hausse de la taxation, zone inondable et assurabilité. Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation, donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est totale. Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique. Est-ce que la toiture est finie ? Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ? Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement, dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la dépréciation pour tenir compte just", "where": "Séance vidéo 1 — 0:44:11"}, {"id": "video-01-c18", "url": "/videos/01/?t=2816", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Champs d’application : propriétés à usage spécial", "text": "Églises, écoles, hôpitaux, casernes, aéroports, musées : pas de comparables ni de marché locatif, valeur d’usage supérieure à la valeur marchande. Exemple de l’aéroport détenu par des caisses de retraite. Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop… Parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif. Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples, les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont très adaptés pour la méthode des coûts. Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la valeur, donc pour, par exemple, Une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire d", "where": "Séance vidéo 1 — 0:46:56"}, {"id": "video-01-c19", "url": "/videos/01/?t=2951", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Constructions neuves et récentes", "text": "Le cas idéal : la facture de l’entrepreneur et le prix du terrain sont connus, sans dépréciation ni spéculation. La comparaison ne rend jamais la juste valeur d’une propriété neuve. Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant, c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale. Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement. Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est neuve. Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons, la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables. On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner la vraie v", "where": "Séance vidéo 1 — 0:49:11"}, {"id": "video-01-c20", "url": "/videos/01/?t=3075", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Propriétés industrielles et bâtiments spécialisés", "text": "Procédés précis, équipements intégrés, fondations spéciales, systèmes mécaniques complexes : la méthode du coût distingue bâtiment et équipement. Exemple du centre de données de plusieurs milliards. Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça. Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis, c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries, système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas. La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire, on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas, au gouvernement, puis nous paye un", "where": "Séance vidéo 1 — 0:51:15"}, {"id": "video-01-c21", "url": "/videos/01/?t=3178", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Les notes de cours interactives www.uqo-imm1033.app", "text": "Toute la matière de la session, séance par séance, avec exercices et ressources ; l’onglet des séances vidéo s’ajoute après chaque cours (environ 15 minutes de délai). Non ? Non, ça va. Parfait. Donc, on va voir deux choses ici. Je l'ai mis sur le site du cours. Je crois que je vous envoie un courriel. Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également. Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous. Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir, il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici. Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la", "where": "Séance vidéo 1 — 0:52:58"}, {"id": "video-01-c22", "url": "/videos/01/?t=3254", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Démonstration de UQO Éval : l’onglet Analyser et les comparables", "text": "Outil expérimental fondé sur le cadastre du Québec et 745 000 ventes réelles (2021-2026) ; comparables automatiques dans un rayon de 2 km, à titre indicatif seulement. Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours, c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours. C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça, ça va vous permettre de mieux évaluer. Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ? Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ? Je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir u", "where": "Séance vidéo 1 — 0:54:14"}, {"id": "video-01-c23", "url": "/videos/01/?t=3440", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "UQO Éval : l’atelier « À vendre » pour les trois TP", "text": "70 000 annonces réelles agrégées (Remax, DuProprio, etc.). Pour les TP, choisir une propriété réellement en vente et comparer le prix demandé à la valeur estimée ; les comparables peuvent être choisis et ajustés à la main. Que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste, mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes. Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours. Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long. Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente. Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement en vente sur le marché immobilier en ce moment. donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 0", "where": "Séance vidéo 1 — 0:57:20"}, {"id": "video-01-c24", "url": "/videos/01/?t=3572", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "UQO Éval : l’atelier de la méthode du coût (TP3 intégrateur)", "text": "Une IA analyse les photos de l’annonce pour lister matériaux et caractéristiques, puis applique les coûts de construction à jour (source Altus). Toutes les valeurs sont visibles : le professeur invite les étudiants à les contester. Donc c'est pour ça que je vous montre ça ici. La méthode des coûts, c'est quoi en soi ? C'est simplement le fait de reconstruire donc De reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté. Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable, ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP, c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici, d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui est valable donc 100% du temps ou même", "where": "Séance vidéo 1 — 0:59:32"}, {"id": "video-01-c25", "url": "/videos/01/?t=3749", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Question : reverra-t-on UQO Éval avant le TP3 ?", "text": "Oui, tout sera revu en détail ; la démonstration sert seulement à montrer l’outil de comparaison qui sera disponible. Non, non, on va tout voir en détail. Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail. C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons. Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons, que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique. Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là, c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon, comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant, moi, est-ce que je suis d'accord mai", "where": "Séance vidéo 1 — 1:02:29"}, {"id": "video-01-c26", "url": "/videos/01/?t=3830", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "L’onglet Statistiques : le marché immobilier québécois", "text": "Ventes par type de bien ; la valeur totale du parc immobilier des 3,7 M de propriétés atteint environ 2 000 milliards de dollars. Maintenant, c'est pour ça ici. Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici. vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier, c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue. Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important. Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions, de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars. D", "where": "Séance vidéo 1 — 1:03:50"}, {"id": "video-01-c27", "url": "/videos/01/?t=3874", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Patrimoine bâti et évaluation pour fins d’assurance", "text": "Loi sur le patrimoine culturel : reproduction impossible, on privilégie le coût de remplacement. L’assurance ne s’intéresse pas à la valeur marchande : valeur à neuf (terrain exclu) contre valeur réelle (coût neuf moins dépréciation physique) ; attention pour les syndicats de copropriété. On va continuer avec les slides pour terminer la séance. Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit. Ça va être plus court, cette séance-ci. Pour que l'introduction soit plus soft. Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une pause. Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici, ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu'est-ce qui est on ne peu", "where": "Séance vidéo 1 — 1:04:34"}, {"id": "video-01-c28", "url": "/videos/01/?t=4025", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Autres applications : rôle foncier, fiscalité, expropriation, litiges", "text": "Le rôle d’évaluation s’appuie en partie sur le coût ; Toronto utilise un modèle hédonique qui rapproche le rôle de la valeur marchande. Amortissement, gain en capital, juste indemnité d’expropriation, faisabilité de projets, réclamations d’assurance. Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière. Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts. Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier, ce serait quand même relativement problématique. Mais ce n'est pas nécessairement juste ça. Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables, mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités. Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec, eux, ils utilisent", "where": "Séance vidéo 1 — 1:07:05"}, {"id": "video-01-c29", "url": "/videos/01/?t=4139", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Quand la méthode du coût est privilégiée", "text": "Usage spécial ou peu de comparables, construction neuve ou récente, propriété rarement vendue, marché inactif. Aparté sur la surenchère déplacée des bungalows vers les maisons à deux étages depuis la COVID. Fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées, par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles. Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions. Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages. Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans. C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages. C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là, parce", "where": "Séance vidéo 1 — 1:08:59"}, {"id": "video-01-c30", "url": "/videos/01/?t=4244", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Quand la méthode du coût est moins fiable", "text": "Bâtiments très anciens, marché actif avec comparables, propriétés à revenus standards, dépréciation externe majeure (glissement de terrain), utilisation non optimale du terrain. Mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout. Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts, ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile. Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus, c'est la plus justifiée. Dépréciation externe majeure, donc. Qu'est-ce que ça veut dire ça ? C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi, un glissement de terrain dans une municipalité de données, c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une propriété, si maintenant", "where": "Séance vidéo 1 — 1:10:44"}, {"id": "video-01-c31", "url": "/videos/01/?t=4300", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Grille de décision : choix de l’approche selon le type de propriété", "text": "Unifamiliale → comparaison (coût secondaire) ; immeuble locatif → revenu (le coût y est aujourd’hui très élevé à cause des coûts de construction) ; église, musée, école → coût seul viable ; industriel et construction neuve → coût ; centre commercial → revenu ; terrain vacant → comparaison. La méthode des coûts peut être secondaire. C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire, surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf. Mais ça, ici, on en parle dans la construction. Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des coûts dans le cas d'une maison infamiliale. Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables. Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée. Maintenant, au niveau des immeubles locatifs. Les comparables, ça peut être appliqué. C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pou", "where": "Séance vidéo 1 — 1:11:40"}, {"id": "video-01-c32", "url": "/videos/01/?t=4656", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Avantages de la méthode du coût", "text": "Universalité, logique intuitive pour le client, transparence (ancrée sur des coûts et non sur des ventes possiblement en surenchère), vérification des autres méthodes, seule méthode pour certaines propriétés, base standard en assurance. Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts, c'est que ce sont l'universalité. Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées, c'est, donc, ça amène une universalité, donc, de la méthode. C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit, au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre, c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état, donc, du produit qu'on évalue, par exemple. La transparence, donc c'est-à-dire que c'est", "where": "Séance vidéo 1 — 1:17:36"}, {"id": "video-01-c33", "url": "/videos/01/?t=4761", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Limites de la méthode du coût", "text": "Subjectivité de la dépréciation, écart possible entre coût et valeur, terrain parfois difficile à évaluer, bâtiments anciens mal adaptés, expertise approfondie requise (matériaux, qualité, coûts au pied carré). Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là, la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer, étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables. Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans, on peut se ramasser à retirer", "where": "Séance vidéo 1 — 1:19:21"}, {"id": "video-01-c34", "url": "/videos/01/?t=4888", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Fiabilité et pertinence des méthodes selon le type de propriété", "text": "Construction neuve, usage spécial, industriel et assurance : très pertinente et fiable. Commercial locatif : pertinente. Résidentiel ancien : à proscrire (dépréciation trop lourde). Graphique tiré du document de l’OEAQ. C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune… en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves, c'est la seule méthode qui s'impose. Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel, pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire, on est obligé d'utiliser la méthode des coûts. Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode, c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon. Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable, c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison", "where": "Séance vidéo 1 — 1:21:28"}, {"id": "video-01-c35", "url": "/videos/01/?t=4981", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Contexte québécois : à suivre à la séance 2", "text": "L’encadrement professionnel (OEAQ) et la réglementation seront vus la semaine prochaine ; fin de la partie magistrale. Donc, ça ici, ça va être plus dans le… Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine. Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine. Je prendrai les questions, donc, s'il y en a. Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est… on est dans la durée 1h10.", "where": "Séance vidéo 1 — 1:23:01"}, {"id": "video-01-c36", "url": "/videos/01/?t=5012", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Période de questions : durée des séances et exercices", "text": "Les prochaines séances dureront au moins deux heures avec pause ; le lien vidéo est envoyé par courriel après chaque séance. Les diapositives contiennent des exercices suffisants pour les examens ; les lectures sont complémentaires. Donc, c'est la première séance qui est plus courte. Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez. Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement, vous pouvez enlever votre micro et parler. De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait. Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte pour commencer plus en 12 heures. Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le site du cours après. Vous allez le voir, donc, dans 15 minu", "where": "Séance vidéo 1 — 1:23:32"}, {"id": "video-01-c37", "url": "/videos/01/?t=5147", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Question : que signifient les valeurs de la ligne du temps dans UQO Éval ?", "text": "Les bornes correspondent à un intervalle de confiance (percentiles 10 et 90 : la valeur réelle y tombe 80 % du temps) ; un score de fiabilité accompagne chaque estimation selon la variabilité des comparables. Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant. Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin, c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur marchande ou ? Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez, écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est plus ici comme ça N", "where": "Séance vidéo 1 — 1:25:47"}, {"id": "video-01-c38", "url": "/videos/01/?t=5313", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "Bonne fin de semaine ; rendez-vous la semaine prochaine pour la séance 2.", "where": "Séance vidéo 1 — 1:28:33"}, {"id": "video-02-c1", "url": "/videos/02/?t=0", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h. Merci. Bon, nous allons commencer dans deux minutes. Merci. C'est bon, donc on va commencer la séance. Premièrement, juste pour s'informer, si vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici, le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée qui est mis en ligne.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:00:00"}, {"id": "video-02-c2", "url": "/videos/02/?t=575", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours", "text": "L’enregistrement de la séance 1 est en ligne sur uqo-imm1033.app, avec chapitres et liens vers les notes de cours ; chaque séance sera publiée le soir même. Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel, le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout. Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça, sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la plateforme. Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours. Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches, si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été abord", "where": "Séance vidéo 2 — 0:09:35"}, {"id": "video-02-c3", "url": "/videos/02/?t=682", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Plan de la séance : le cadre conceptuel de la méthode du coût", "text": "Coût, prix et valeur ; coût de reproduction et coût de remplacement ; coûts directs, indirects et profit entrepreneurial ; principes de substitution et de contribution. Le TP1 sera remis la semaine prochaine, seul ou en équipe. Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la différence entre le coût, la valeur et les prix. et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction, de reconstruction et tout ça. Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble, mais bon, c'est une bonne séance pour être. Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici, coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence. Donc, c'", "where": "Séance vidéo 2 — 0:11:22"}, {"id": "video-02-c4", "url": "/videos/02/?t=827", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Rappel de la séance 1 : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation", "text": "La formule qui gouverne la méthode du coût ; aujourd’hui, on dissèque le coût de construction neuf. Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça. Donc, on va rentrer plus en détail. Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée. Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui. On l'a déjà mentionné. Donc, on y va. Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu. On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour être sûr que c'est bien compris.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:13:47"}, {"id": "video-02-c5", "url": "/videos/02/?t=877", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût, prix et valeur : trois mesures distinctes", "text": "Le coût est engagé pour produire, le prix est celui d’une transaction réelle (pas le prix affiché), la valeur est l’estimation la plus probable de l’évaluateur. Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés pour produire un bien et une construction immobilière. Donc, c'est très différent du prix. Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle. Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple, sur l'entrée, c'est tout ça. C'est vraiment le prix auquel est réglé une transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat, c'est vraiment le prix réel d'une transaction. Ensuite, la valeur, c'est l'estimation", "where": "Séance vidéo 2 — 0:14:37"}, {"id": "video-02-c6", "url": "/videos/02/?t=951", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le coût : un fait historique lié à la production", "text": "Mesurable et vérifiable par les factures ; inclut le terrain, les coûts directs, les coûts indirects et le profit de l’entrepreneur, invisible sur la facture. Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit, ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation, ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que vous avez engagés pour construire un bâtiment. C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable. En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et même le profit donc de l'entrepreneur. P", "where": "Séance vidéo 2 — 0:15:51"}, {"id": "video-02-c7", "url": "/videos/02/?t=1035", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Montant effectivement payé, observable sur le marché ; au Québec les prix de transaction sont opaques pour le public, mais l’évaluateur agréé a accès aux bases de comparables. Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été payé en échange d'un bien immobilier. Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est observable dans le marché. Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et… c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça. Au Québec, c'est pl", "where": "Séance vidéo 2 — 0:17:15"}, {"id": "video-02-c8", "url": "/videos/02/?t=1134", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "La valeur : une opinion professionnelle tournée vers le futur", "text": "Estimation subjective fondée sur des méthodes reconnues ; c’est le travail de l’évaluateur agréé. Merveilleux. Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation. Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits. Le prix d'une transaction, c'est un fait. Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues. Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation. C'est une opinion basée sur une estimation, par exemple, qui est tournée vers le futur. Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires. En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues. En soi, c'est le travail d'une éval", "where": "Séance vidéo 2 — 0:18:54"}, {"id": "video-02-c9", "url": "/videos/02/?t=1182", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Tableau comparatif : coût 600 000 $, prix 545 000 $, valeur 575 000 $", "text": "Orientation, mesure, objectivité et acteurs de chaque concept. En évaluation, on estime la valeur, on observe le prix et on calcule le coût. Ici, vous avez un tableau comparatif. Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures. Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé. Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour construire une propriété donnée. C'est une mesure donc de production. L'objectivité en soi, c'est quoi ? C'est les factures. Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un bâtiment donné. Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs. Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000. C'est tota", "where": "Séance vidéo 2 — 0:19:42"}, {"id": "video-02-c10", "url": "/videos/02/?t=1322", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Relations entre coût, prix et valeur : le rôle de l’équilibre du marché", "text": "Dans un marché parfait les trois convergent ; au Québec aujourd’hui, le coût de construction dépasse les prix observés et la valeur. C'est très possible que ce ne soit pas le cas. Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre. Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité. Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et du prix. Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec, en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des transactions et c'est différent également de la valeur. Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:02"}, {"id": "video-02-c11", "url": "/videos/02/?t=1377", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût supérieur à la valeur : surqualité et quartier en déclin", "text": "Maison de luxe à 800 000 $ plafonnée à 500 000 $ dans son quartier ; l’exemple d’une municipalité de la Beauce où les maisons valent 120 000 à 130 000 $ faute d’emplois et de services. Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça. Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ? Prenons un exemple de très simple. Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation. Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec des caractéristiques très, très, très, très attrayantes, par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer, l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui est en déclin, c'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:57"}, {"id": "video-02-c12", "url": "/videos/02/?t=1533", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût inférieur à la valeur : les améliorations qui rapportent", "text": "Deuxième salle de bain, îlot de cuisine, piscine sur une propriété au bord de l’eau : des ajouts dont la contribution dépasse le coût. Ce que cherche l’investisseur. Maintenant, le contraire est possible également. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur. Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher. Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût, j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis. On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai. Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que, bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va appor", "where": "Séance vidéo 2 — 0:25:33"}, {"id": "video-02-c13", "url": "/videos/02/?t=1812", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement : l’idée générale", "text": "Reproduire le bâtiment à l’identique (matériaux, techniques, défauts) ou remplacer son utilité avec des moyens modernes. L’exemple du Château Frontenac. Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment. Avec les mêmes matériaux, la même technique. Et ça donne souvent un coût très élevé. Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué, c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents. C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux. il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que ce serait probablement", "where": "Séance vidéo 2 — 0:30:12"}, {"id": "video-02-c14", "url": "/videos/02/?t=1977", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le coût de reproduction : définition et défauts", "text": "Réplique exacte au prix courant : mêmes matériaux même obsolètes, même conception même dangereuse. Coût très élevé pour le patrimoine (UNESCO, cathédrales, pyramides). Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une réplique exacte du bâtiment existant. Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la qualité d'exécution. C'est une copie identique. Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement. Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux, même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale, même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement. Souve", "where": "Séance vidéo 2 — 0:32:57"}, {"id": "video-02-c15", "url": "/videos/02/?t=2090", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Quand utiliser la reproduction : patrimoine, assurance, bâtiments récents", "text": "Très adapté aux bâtiments de moins de 10 ans (matériaux et techniques encore disponibles) et à la valeur d’assurance ; plus délicat pour le patrimoine. Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction, c'est un bâtiment patrimonial et historique pour l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent. Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique, mais c'est très adapté pour un bâtiment récent. Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour. Donc, c'est très adapté pour ça. C'est mie", "where": "Séance vidéo 2 — 0:34:50"}, {"id": "video-02-c16", "url": "/videos/02/?t=2168", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le coût de remplacement : utilité équivalente, matériaux modernes", "text": "Mêmes fonctionnalités et superficie, conformité obligatoire au Code de construction actuel, élimination de l’obsolescence fonctionnelle ; presque toujours moins coûteux. C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant, donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente. C'est quoi l'utilité équivalente ? Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout. Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes. Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles. Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du bâtiment actuel.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:36:08"}, {"id": "video-02-c17", "url": "/videos/02/?t=2417", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Quand utiliser le remplacement : bâtiments anciens, valeur marchande", "text": "Plus de 15 à 20 ans, matériaux d’origine non disponibles, valeur marchande ; l’hôtel du Château Frontenac remplacé par un hôtel moderne d’utilité équivalente. C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans. Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction, elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra pertinent. Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi. Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact, pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine, là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment. Mais supposons qu'on parl", "where": "Séance vidéo 2 — 0:40:17"}, {"id": "video-02-c18", "url": "/videos/02/?t=2596", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Synthèse comparée : résultat, matériaux, normes, obsolescence, coût", "text": "Reproduction = réplique exacte, normes de l’époque, obsolescence incluse, coût plus élevé, usage patrimoine et assurance ; remplacement = équivalent moderne, code en vigueur, usage valeur marchande. Exemples du pont de Québec et des églises converties en condos. Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas. Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment, vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une propriété avec des défauts importants. Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement, c'est une utilité qui est équivalente. Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe, comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne. Donc, c'est-à-dire que ça incor", "where": "Séance vidéo 2 — 0:43:16"}, {"id": "video-02-c19", "url": "/videos/02/?t=2915", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Forces et limites du coût de reproduction", "text": "Précis et objectif pour les bâtiments récents, complet pour l’assurance ; matériaux obsolètes difficiles à chiffrer, défauts de conception inclus, dépréciation fonctionnelle complexe. Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction, l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents. C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment, le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé nécessairement, les matériaux sont encore disponibles. Donc, c'est la meilleure mesure. Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes, tout ça, comment ça a été construit. C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent. Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l'équi", "where": "Séance vidéo 2 — 0:48:35"}, {"id": "video-02-c20", "url": "/videos/02/?t=3009", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Forces et limites du coût de remplacement", "text": "Élimine l’obsolescence, reflète le marché actuel ; exige un jugement sur l’équivalence, sous-estime le patrimoine, moins précis pour les bâtiments uniques. Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on élimine l'obsolescence fonctionnelle. C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève, s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le projet, bien là, le remplacement l'élimine. Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de 50 ans. Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux bâtiments. C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meil", "where": "Séance vidéo 2 — 0:50:09"}, {"id": "video-02-c21", "url": "/videos/02/?t=3223", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple : maison en pierre de 1870 dans le Vieux-Gatineau", "text": "Reproduction 850 000 $ (pierre, planchers de pin devenus un luxe) contre remplacement 480 000 $ (ossature de bois, charpente préfabriquée). Pourquoi le préfabriqué réduit les coûts au Québec. Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal, donc un cas d'une maison en pierre, par exemple, construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau. le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit exactement telle qu'elle. Pourquoi ? Parce qu'on aurait des planchers en pain. Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui. C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque, c'était pas nécessairement cons", "where": "Séance vidéo 2 — 0:53:43"}, {"id": "video-02-c22", "url": "/videos/02/?t=3391", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Question : les travailleurs d’usine ne sont pas payés au tarif CCQ ?", "text": "Exactement : les chantiers sont régis par la CCQ (salaires conventionnés, cartes de compétence) ; la préfabrication en usine, plus automatisée, échappe à ce cadre, avec un compromis sur la qualité. C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que quelqu'un… Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ? Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire. Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec. Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction, c'est régi par la CCQ. Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés, c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout. Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur, maintenant, qui décide de faire des cartes de", "where": "Séance vidéo 2 — 0:56:31"}, {"id": "video-02-c23", "url": "/videos/02/?t=3535", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple : bâtiment de 2018, écart de 3,6 % seulement", "text": "Pour un bâtiment récent, reproduction et remplacement convergent : les gains d’efficacité entre 2018 et 2026 restent limités. Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême, donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un vieux bâtiment. Donc, c'est 1870. Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher. Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de remplacement pour quelles raisons ? C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ? C'est des améliorations qui sont très millibles. C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement", "where": "Séance vidéo 2 — 0:58:55"}, {"id": "video-02-c24", "url": "/videos/02/?t=3629", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "L’arbre de décision : reproduction ou remplacement ?", "text": "Moins de 10 ans → reproduction. Plus de 10 ans : fins d’assurance ou patrimoniales → reproduction ; sinon, matériaux d’origine disponibles et reconstruction légale → au choix, indisponibles → remplacement. Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important. Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans. Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction. Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment. Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment pour le refaire. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:00:29"}, {"id": "video-02-c25", "url": "/videos/02/?t=3788", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "L’anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "Hors terrain : excavation, fondation, charpente, toiture et main-d’œuvre directe (hard costs) ; professionnels et frais périphériques (soft costs) ; marge de l’entrepreneur général. Donc, ici maintenant, on va vraiment voir les différents types de coûts. Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain, du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir. On va voir que c'est quand même assez énorme. Tout ça, c'est le coût total de construction. Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain. C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça, ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture. Et ça inclut", "where": "Séance vidéo 2 — 1:03:08"}, {"id": "video-02-c26", "url": "/videos/02/?t=3948", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Les coûts directs : matériaux", "text": "Béton, acier, bois d’œuvre, revêtements, isolation, portes et fenêtres, systèmes électriques et mécaniques, finition. Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail. C'est tout ce qui touche par exemple aux… c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment. C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf. Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation, port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux. Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques, ça rentre dans les coûts directs. Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre. On va voir qu'il n'y a pas ju", "where": "Séance vidéo 2 — 1:05:48"}, {"id": "video-02-c27", "url": "/videos/02/?t=3995", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Les coûts directs : main-d’œuvre et chantier (CCQ, loi R-20)", "text": "Taux horaires conventionnés (souvent 40 $ et plus avec avantages sociaux), sous-traitants spécialisés, supervision, machinerie, préparation et sécurité du site, signaleurs. C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé. Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée, soit que c'est assemblé directement sur le terrain. Il doit en faire une excavation également. Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment. Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs. Donc, la main-d'oeuvre et le chantier. Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au prograta. Donc, Commission de la construction du Québec. Donc, c'est la main-d'oeuvre. La construction est encadrée pa", "where": "Séance vidéo 2 — 1:06:35"}, {"id": "video-02-c28", "url": "/videos/02/?t=4197", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Répartition indicative des coûts directs : fondation et structure 20-25 %, enveloppe 15-20 %", "text": "Excavation, fondation, charpente ; toiture, fenêtres, revêtement extérieur. Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons, exemple à tout ce qui est creuser, donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire, mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal. Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs. C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs. Dans le cas d'une maiso", "where": "Séance vidéo 2 — 1:09:57"}, {"id": "video-02-c29", "url": "/videos/02/?t=4310", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Mécanique (CVCA) 10-15 %, plomberie 8-12 %, électricité", "text": "Ventilation, échangeurs d’air, thermopompes, chauffage ; alimentation en eau et drainage ; câblage et panneau. Métiers réglementés : en construction, les inspecteurs ferment les chantiers non conformes. Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique. Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation. Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air, échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation. Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct. Donc, c'est quand même énorme. H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable. Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très, très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui", "where": "Séance vidéo 2 — 1:11:50"}, {"id": "video-02-c30", "url": "/videos/02/?t=4475", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Finition intérieure 15-20 % et aménagement extérieur 5-8 %", "text": "Gypse, planchers, armoires, meubles-lavabos ; stationnement, paysagement, clôtures. Exemple : 100 000 $ de finition sur 500 000 $ de coûts directs. Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente, vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça. C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure. Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça. Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc, on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock qui va avoir, mettons, le plafond. Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique. Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires", "where": "Séance vidéo 2 — 1:14:35"}, {"id": "video-02-c31", "url": "/videos/02/?t=4650", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Les coûts indirects (soft costs) : 15 à 25 % des coûts directs", "text": "Architecte (6-12 %), ingénieur, arpenteur-géomètre, géotechnicien, évaluateur agréé ; le coût total avoisine 125 % des coûts directs. C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien directement avec la construction physique de votre propriété. On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte. Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs. C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs. Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100. Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des coûts total ici, donc direct. Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des coûts directs", "where": "Séance vidéo 2 — 1:17:30"}, {"id": "video-02-c32", "url": "/videos/02/?t=4741", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Permis, taxes (TPS-TVQ sur le neuf), assurances et financement intérimaire", "text": "Aucune banque n’hypothèque un bâtiment inexistant : des prêteurs intérimaires financent la construction à des taux plus élevés, remboursés par l’hypothèque à la fin ; frais légaux et notariaux de 1 600 à 3 000 $. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait, la construction, c'est un bâtiment neuf. Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats, donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez, par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ, malheureusement. Quand c'est sur une bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant. Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de plus usagés, probablement que oui. Mais bon,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:19:01"}, {"id": "video-02-c33", "url": "/videos/02/?t=4940", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple chiffré des coûts indirects pour 500 000 $ de coûts directs", "text": "Architecte 30 000-60 000 $, financement 3-6 %, permis et inspection 1-2 %, assurance 5 000-10 000 $, taxes non récupérables 74 000 $, frais légaux 2 500-5 000 $, administration 5 000-15 000 $. Le professeur juge certains barèmes élevés. Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça. Bon, maintenant, le détail des coûts indirects. Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une propriété donnée. Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $. Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000. Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité. Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs, mais c'est comme ça. Ingén", "where": "Séance vidéo 2 — 1:22:20"}, {"id": "video-02-c34", "url": "/videos/02/?t=5115", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Échange avec la classe : les honoraires d’architecte et d’ingénieur du manuel sont-ils réalistes ?", "text": "Une étudiante qui construit confirme que les honoraires réels sont bien moindres ; proportionner un plan aux coûts directs a peu de sens, mais c’est la convention des manuels. Puis au niveau, mettons, du financement, ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement... Le financement, c'est quatre à peu près. Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas, pas les honoraires de l'architecte. Oui, c'est ça. Et même ingénieur. Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général, mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés. C'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le entre pas loin du 4 à 500 000 c'est", "where": "Séance vidéo 2 — 1:25:15"}, {"id": "video-02-c35", "url": "/videos/02/?t=5207", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Question : que recouvrent les « frais de financement » ?", "text": "Pas les intérêts de l’hypothèque : le coût du prêt intérimaire (prêteurs privés, parfois 15 % du montant) entre le terrain et la fin des travaux ; certaines caisses offrent de l’autoconstruction avec intérêts seulement. Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ? Est-ce que c'est les frais du notaire ? Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible. Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque. Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain, on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent, par exemple, pour construire le bâtiment. Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est d", "where": "Séance vidéo 2 — 1:26:47"}, {"id": "video-02-c36", "url": "/videos/02/?t=5330", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le profit entrepreneurial : 8 à 15 % des coûts directs et indirects", "text": "Rémunération de l’entrepreneur général pour coordonner le projet ; facteurs : risque, complexité, conditions de marché, durée, coût d’opportunité du capital, expertise. Un profit anticipé, jugé par l’évaluateur. Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple, le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple, on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là, donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général, il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là. Donc, ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça. Les facteurs donc qui influent", "where": "Séance vidéo 2 — 1:28:50"}, {"id": "video-02-c37", "url": "/videos/02/?t=5522", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple intégrateur : 500 000 $ + 20 % + profit 12 % = 672 000 $ hors terrain", "text": "Il reste la valeur du terrain à déterminer : c’est l’objet des deux prochaines séances (méthode des comparables), avec la remise du TP1. Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple, qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000, Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs. Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux, la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla. Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus. Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite. Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là, on met un profit entrepreneurial de 12 %. Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000. Donc là, on serait à un coût t", "where": "Séance vidéo 2 — 1:32:02"}, {"id": "video-02-c38", "url": "/videos/02/?t=5604", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Fourchettes de profit par type de bâtiment", "text": "Unifamilial 8-12 %, multilogement 10-15 %, commercial 12-18 %, industriel entre les deux, institutionnel, spécialisé au-delà de 15 % (centres de données, entrepôts automatisés). Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison, on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12 %, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %. Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons, un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons, tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple, un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %. Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux, les bâtiments avec les entrées extérieures. Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou p", "where": "Séance vidéo 2 — 1:33:24"}, {"id": "video-02-c39", "url": "/videos/02/?t=5837", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Sources de données sur le profit et piège classique", "text": "Projets comparables, enquêtes auprès des promoteurs, rapports de marché, Statistique Canada : rester critique et bâtir son propre historique. C'est quoi donc le… c'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations, à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à jour. Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué. Je ne pense pas que c'est à canne Donc, malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des enq", "where": "Séance vidéo 2 — 1:37:17"}, {"id": "video-02-c40", "url": "/videos/02/?t=5962", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le principe de substitution : la valeur est le minimum d’acheter, construire ou louer", "text": "Un acheteur prudent ne paie pas plus qu’un substitut équivalent ; la valeur ne dépasse pas durablement le coût d’un substitut. Ici donc, c'est le principe de substitution. Qu'est-ce que ça nous dit ici ? C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment, ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent, que ce soit par achat, par construction ou par location. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ? C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon, la valeur d'un entrepôt qui est donné. La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comm", "where": "Séance vidéo 2 — 1:39:22"}, {"id": "video-02-c41", "url": "/videos/02/?t=6043", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Implications : pourquoi il n’y a plus de construction neuve", "text": "Quand le prix des comparables est inférieur au coût de construire, les promoteurs ne construisent pas ; même logique pour les loyers. Le résidentiel obéit aussi à des facteurs non rationnels. Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment. Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui, il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement de la vendre au prix du marché. Donc, c'est un peu ça le problème. C'est-à-dire que ça fa", "where": "Séance vidéo 2 — 1:40:43"}, {"id": "video-02-c42", "url": "/videos/02/?t=6231", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le principe de contribution : garage double à 45 000 $, contribution nette de 10 000 $", "text": "Un ajout vaut ce qu’il ajoute à la valeur, pas ce qu’il coûte ; les flippers le mesurent le mieux (achat 300 000 $, revente 355 000 $). Maintenant, ici, le principe de contribution, ici, c'est un dernier point qui est important. La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt, c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double, l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple, vous coûter 45 000. Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon, supposons que ça coûterait ça. Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer, ça vous prendrait, par exemple, supposons qu'on aurait vous acheté une propriété. Je pense que les personnes qui sont l", "where": "Séance vidéo 2 — 1:43:51"}, {"id": "video-02-c43", "url": "/videos/02/?t=6372", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Surqualité : piscine creusée, géothermie, sous-sol aménagé", "text": "Des investissements rarement récupérés à la revente ; garage et cuisine contribuent le mieux. Ces benchmarks changent avec le temps. En plus, les coûts de construction d'une piscine creusée, ça a explosé. 60 000, ça m'appelait un peu élevé. Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant. Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là. C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la propriété. Donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre la valeur mais le gain de valeur ne", "where": "Séance vidéo 2 — 1:46:12"}, {"id": "video-02-c44", "url": "/videos/02/?t=6563", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Application du principe de contribution et modèles hédoniques", "text": "Grille de contribution par composante ; UQO Éval permettra d’estimer la contribution de chaque amélioration ; les composantes seront ajoutées pour la prochaine séance. La contribution de chacune des composantes. Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine. Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000. Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si importante que ça. Tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable. Pissonne également. Garage aussi. Donc, ça, ce n'est pas un fait établi. Ça change à travers le temps. C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça. Désolé. Donc, ça change à travers le temps. Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel. Donc, c'est très possible que un", "where": "Séance vidéo 2 — 1:49:23"}, {"id": "video-02-c45", "url": "/videos/02/?t=6697", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "La semaine prochaine : remise du TP1 (un mois pour le faire) et valeur du terrain. Moi, ça va, merci. Ça va, parfait. merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye ...", "where": "Séance vidéo 2 — 1:51:37"}, {"id": "p1-1", "url": "/rapport/1/#p1-1", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire (Iacoviello, 2005; Piazzesi et Schneider, 2016) et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que Leamer (2007) a pu soutenir que « le logement est le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne (Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement, 2022). Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-2", "url": "/rapport/1/#p1-2", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "L'indice des prix des propriétés MLS® corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à Rosen (1974) —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété de qualité constante (annexe @@REF{annexe:methodo}@@). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par Bailey et al. (1963) puis popularisés par Case et Shiller (1987), et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada (Association canadienne de l'immobilier, 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-3", "url": "/rapport/1/#p1-3", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Ce document mobilise l'IPP MLS® mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-4", "url": "/rapport/1/#p1-4", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre @@REF{sec:macro}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-5", "url": "/rapport/1/#p1-5", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres @@REF{sec:canada}@@ à @@REF{sec:cycle}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-6", "url": "/rapport/1/#p1-6", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre @@REF{sec:reel}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-7", "url": "/rapport/1/#p1-7", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre @@REF{sec:regions}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-8", "url": "/rapport/1/#p1-8", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres @@REF{sec:types}@@ et @@REF{sec:saison}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-9", "url": "/rapport/1/#p1-9", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres @@REF{sec:risque}@@ et @@REF{sec:roc}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-10", "url": "/rapport/1/#p1-10", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Structure du document", "text": "Le document progresse du général au particulier. Les chapitres @@REF{sec:macro}@@ à @@REF{sec:reel}@@ plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre @@REF{sec:regions}@@ — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres @@REF{sec:types}@@ à @@REF{sec:roc}@@ traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre @@REF{sec:afford}@@ traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre @@REF{sec:faits}@@ condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre @@REF{sec:synthese}@@ conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-11", "url": "/rapport/1/#p1-11", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Comment lire ce document", "text": "Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe @@REF{annexe:tableaux}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p2-1", "url": "/rapport/2/#p2-1", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Sources", "text": "Deux familles de données sont mobilisées.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/rapport/2/#p2-2", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS® de l'ACI", "text": "Les fichiers officiels de l'ACI (Association canadienne de l'immobilier, 2024) couvrent 60 marchés canadiens de janvier 2005 à juin 2026 (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/rapport/2/#p2-3", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Les séries macroéconomiques FRED", "text": "FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2026) rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3 mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10 ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change CA/US. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe @@REF{annexe:methodo}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/rapport/2/#p2-4", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées :", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/rapport/2/#p2-5", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Variations : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/rapport/2/#p2-6", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Cycle : écart au sommet historique (drawdown) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/rapport/2/#p2-7", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Prix réels : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/rapport/2/#p2-8", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Risque : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24 mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60 mois) du Québec sur le Canada ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/rapport/2/#p2-9", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Co-mouvements : corrélations fixes et mobiles (60 mois) des variations entre marchés ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/rapport/2/#p2-10", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Saisonnalité : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/rapport/2/#p2-11", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/rapport/3/#p3-1", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le contexte macroéconomique canadien", "text": "Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-2", "url": "/rapport/3/#p3-2", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "La figure @@REF{fig:taux}@@ résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1 % et y demeure — à un bref épisode près — pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1 %). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450 points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5 %. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à 2,3 % en juin 2026, obligations 10 ans à 3,4 %. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée — configuration typique de fin de cycle restrictif.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-3", "url": "/rapport/3/#p3-3", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "@@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-taux", "url": "/rapport/3/#fig-fig-taux", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005–2026. @@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-4", "url": "/rapport/3/#p3-4", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10 ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois — une rareté historique — ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre @@REF{sec:reel}@@). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : Taylor (2007) y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand Kuttner (2013) conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées — le crédit et les anticipations faisant le reste.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-5", "url": "/rapport/3/#p3-5", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021–2022 (figure @@REF{fig:inflation}@@) : sortie de la fourchette cible de 1–3 % au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8 % à l'été 2022 — un sommet de quarante ans — avant de revenir dans la cible (2,3 % à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (Banque du Canada, 2023). Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien — mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-6", "url": "/rapport/3/#p3-6", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "@@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-inflation", "url": "/rapport/3/#fig-fig-inflation", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005–2025. @@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-7", "url": "/rapport/3/#p3-7", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "Les figures @@REF{fig:pib}@@ et @@REF{fig:chomage}@@ complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022–2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de -0,1 % sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers 6,5 %. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022–2026 est une correction de taux, pas une correction d'emploi — une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse — endettement élevé et choc d'emploi — qui avait rendu la crise américaine de 2007–2009 si profonde (Mian et Sufi, 2014). Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système (Crawford et Faruqui, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-8", "url": "/rapport/3/#p3-8", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-pib", "url": "/rapport/3/#fig-fig-pib", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005–2026. @@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-9", "url": "/rapport/3/#p3-9", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-chomage", "url": "/rapport/3/#fig-fig-chomage", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005–2026. @@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-10", "url": "/rapport/3/#p3-10", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "La figure @@REF{fig:population}@@ met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1 % par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9 % en 2022, 2,8 % en 2023 et 3,0 % en 2024 — des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire — avant de retomber sous 1 % en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-11", "url": "/rapport/3/#p3-11", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "@@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-population", "url": "/rapport/3/#fig-fig-population", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Croissance annuelle de la population canadienne, 2005–2025. @@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-12", "url": "/rapport/3/#p3-12", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Enfin, la figure @@REF{fig:fx}@@ rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007–2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45 $ CA par $ US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-13", "url": "/rapport/3/#p3-13", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "@@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-fx", "url": "/rapport/3/#fig-fig-fx", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.6", "text": "Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005–2026. @@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-14", "url": "/rapport/3/#p3-14", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Le tableau @@REF{tab:macro}@@ rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "tab-tab-macro", "url": "/rapport/3/#tab-tab-macro", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur. Indicateur (Canada)Dernière valeurJanv. 2020Il y a 5 ansObservationTaux court 3 mois2,3 %1,6 %0,1 %juin 2026Rendement obligataire 10 ans3,4 %1,5 %1,4 %juin 2026Inflation IPC (glissement annuel)2,3 %2,4 %0,9 %mars 2025Taux de chômage6,5 %5,5 %7,9 %juin 2026PIB réel (variation sur 4 trim.)-0,1 %-0,3 %0,6 %janv. 2026", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-16", "url": "/rapport/3/#p3-16", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "pointscles-3-15", "url": "/rapport/3/#pointscles-3-15", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p4-1", "url": "/rapport/4/#p4-1", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres (Allen et al., 2009). Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée — plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente — documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par Cunningham et Kolet (2011). La période 2005–2026 en offre une illustration exemplaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-2", "url": "/rapport/4/#p4-2", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La figure @@REF{fig:provinces}@@ retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché lent : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005–2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015–2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien (318,9 contre 285,3 en juin 2026).", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-3", "url": "/rapport/4/#p4-3", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "@@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-provinces", "url": "/rapport/4/#fig-fig-provinces", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.1", "text": "IPP MLS® composite, Canada et grandes provinces, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-4", "url": "/rapport/4/#p4-4", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "La figure @@REF{fig:ratio}@@ isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 — douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest — avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en juin 2026, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi — les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée (Hirata et al., 2013) — mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-5", "url": "/rapport/4/#p4-5", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "@@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-ratio", "url": "/rapport/4/#fig-fig-ratio", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.2", "text": "Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada (100), 2005–2026. @@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-6", "url": "/rapport/4/#p4-6", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "L'indice masque toutefois les niveaux : la figure @@REF{fig:benchmark}@@ montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (550 400 $) et même dans la RMR de Montréal (596 300 $) qu'à l'échelle canadienne (665 600 $) — l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200 000 $ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115 000 $. La RMR de Québec (444 600 $) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-7", "url": "/rapport/4/#p4-7", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "@@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-benchmark", "url": "/rapport/4/#fig-fig-benchmark", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.3", "text": "Prix de référence composite, en milliers de dollars courants, 2005–2026. @@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-8", "url": "/rapport/4/#p4-8", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "Le tableau @@REF{tab:cagr}@@ décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure @@REF{fig:cagr}@@ classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'accélère de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005–2010, dernière sur l'ensemble.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "tab-tab-cagr", "url": "/rapport/4/#tab-tab-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 4.1", "text": "Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (%), par sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Marché2005–20102010–20152015–20202020–2026EnsembleCanada+6,4 %+4,5 %+5,9 %+3,7 %+5,0 %Québec (province)+5,4 %+2,8 %+5,2 %+8,3 %+5,6 %RMR de Montréal+5,1 %+2,7 %+5,8 %+8,0 %+5,6 %RMR de Québec+9,0 %+3,7 %+1,4 %+9,5 %+6,1 %Estrie+4,3 %+2,0 %+3,0 %+14,0 %+6,3 %Mauricie+6,7 %+1,8 %+1,9 %+14,6 %+6,7 %Centre-du-Québec+5,9 %+3,5 %+3,0 %+13,9 %+7,0 %Ontario+4,7 %+5,3 %+7,6 %+3,7 %+5,2 %Grand Toronto+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-9", "url": "/rapport/4/#p4-9", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "@@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-cagr", "url": "/rapport/4/#fig-fig-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.4", "text": "Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005–2026, seize marchés canadiens. @@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-10", "url": "/rapport/4/#p4-10", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Le nuage de points de la figure @@REF{fig:scatter}@@ croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin au-dessus de la diagonale — leur croissance 2020–2026 excède largement leur croissance 2005–2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie — tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent sous la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-11", "url": "/rapport/4/#p4-11", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "@@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-scatter", "url": "/rapport/4/#fig-fig-scatter", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.5", "text": "Croissance annuelle moyenne avant (2005–2019) et après (2020–2026) la pandémie, seize marchés. @@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-13", "url": "/rapport/4/#p4-13", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "pointscles-4-12", "url": "/rapport/4/#pointscles-4-12", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p5-1", "url": "/rapport/5/#p5-1", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "La figure @@REF{fig:evenements}@@ condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9 %), décennie lente à environ +3 % par an (2011–2016), flambée pandémique, plateau — et non correction — lors du resserrement de 2022–2023, puis reprise vers le sommet historique de juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-2", "url": "/rapport/5/#p5-2", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "@@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-evenements", "url": "/rapport/5/#fig-fig-evenements", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.1", "text": "IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005–2026. @@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-3", "url": "/rapport/5/#p5-3", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "La figure @@REF{fig:regions}@@ compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale — la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat — et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008–2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux — Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie — connaissent des hausses annuelles de 20 à 30 % en 2021–2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) et confirmé sur les prix des grandes métropoles par Gupta et al. (2022) ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (ripple effect) analysé par Meen (1999). Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-4", "url": "/rapport/5/#p5-4", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "@@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-regions", "url": "/rapport/5/#fig-fig-regions", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.2", "text": "IPP MLS® composite, marchés québécois, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-5", "url": "/rapport/5/#p5-5", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le tableau @@REF{tab:apercu}@@ synthétise la situation en juin 2026. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois — de +3,6 % dans la RMR de Montréal à +11,8 % en Estrie — alors que l'indice canadien recule de 3,6 %.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "tab-tab-apercu", "url": "/rapport/5/#tab-tab-apercu", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 5.1", "text": "Vue d'ensemble des marchés en juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026RMR de Montréal596 300 $318,4+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %RMR de Québec444 600 $353,7+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Estrie492 300 $368,8+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Mauricie324 800 $399,0+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Centre-du-Québec356 000 $421,8+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Québec (province)550 400 $318,9+4,4 %+5,2 %+", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-7", "url": "/rapport/5/#p5-7", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "pointscles-5-6", "url": "/rapport/5/#pointscles-5-6", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p6-1", "url": "/rapport/6/#p6-1", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "La figure @@REF{fig:depuis2020}@@ rebase tous les indices à 100 en janvier 2020. L'écart est saisissant : +66,4 % pour la province en six ans et demi — et jusqu'à +139 % en Mauricie — contre +26,4 % pour le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur référence d'achat (Genesove et Mayer, 2001) — l'ajustement passe alors par les volumes, non par les prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-2", "url": "/rapport/6/#p6-2", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "@@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-depuis2020", "url": "/rapport/6/#fig-fig-depuis2020", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.1", "text": "IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et Canada. @@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-3", "url": "/rapport/6/#p6-3", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "La figure @@REF{fig:yoy}@@ superpose les variations sur 12 mois du Québec et du Canada, et la figure @@REF{fig:smallmult}@@ détaille les six marchés québécois face à la référence canadienne. Trois observations : (i) le cycle canadien est nettement plus ample, avec des pointes à +23 % (2021) suivies de replis sous % ; (ii) le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii) depuis 2024, les courbes divergent durablement — hausse au Québec, baisse au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-4", "url": "/rapport/6/#p6-4", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoy", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.2", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (%), 2006–2026. @@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-5", "url": "/rapport/6/#p6-5", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-smallmult", "url": "/rapport/6/#fig-fig-smallmult", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.3", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois, face à la référence canadienne. @@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-6", "url": "/rapport/6/#p6-6", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "La lecture trimestrielle (figure @@REF{fig:trimestres}@@, tableau @@REF{tab:trimestres}@@) confirme la persistance du régime : sur les douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative que deux fois — et encore, marginalement, au creux saisonnier. La divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-7", "url": "/rapport/6/#p6-7", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "@@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-trimestres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.4", "text": "Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada, douze derniers trimestres. @@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "tab-tab-trimestres", "url": "/rapport/6/#tab-tab-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "tab", "title": "Tableau 6.1", "text": "IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze derniers trimestres. Source : ACI/CREA. TrimestreCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2023Q1300,0260,8266,3252,5261,3282,4301,02023Q2315,0267,6273,0260,7262,4300,0309,82023Q3313,3269,6275,2260,9268,7304,5316,22023Q4301,2267,2272,1265,5270,5315,1322,12024Q1302,2274,1279,5271,6272,7320,2333,92024Q2306,3279,7284,5281,1285,9332,6345,42024Q3300,7282,1286,4288,0294,1339,0353,82024Q4295,7285,6289,7295,3298,0345,5360,22025Q", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-8", "url": "/rapport/6/#p6-8", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "La mesure du repli depuis le sommet historique (figure @@REF{fig:drawdown}@@, séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022–2026 : le Grand Toronto reste -26,1 % sous son pic, le Canada -20,5 %, le Grand Vancouver -12,2 % — tandis que le Québec établit un nouveau sommet en juin 2026. Pour un prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est probablement la statistique la plus importante du document ; elle est détaillée et datée au chapitre @@REF{sec:risque}@@ (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-9", "url": "/rapport/6/#p6-9", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "@@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-drawdown", "url": "/rapport/6/#fig-fig-drawdown", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.5", "text": "Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (%), 2005–2026. @@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-10", "url": "/rapport/6/#p6-10", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "La figure @@REF{fig:yoybarres}@@ classe les seize marchés selon leur variation sur 12 mois en juin 2026 : les six marchés québécois occupent six des sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte thermique de la figure @@REF{fig:heatmap}@@ replace cette photographie dans vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006–2007 (+41 %), crise de 2008–2009, épisode Vancouver–Toronto de 2016–2017, flambée générale de 2021–2022 — plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent deux années à plus de 20 % — puis divergence 2023–2025 : bleu à l'ouest de l'Outaouais, rouge à l'est.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-11", "url": "/rapport/6/#p6-11", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoybarres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoybarres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.6", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite en juin 2026, seize marchés. @@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-12", "url": "/rapport/6/#p6-12", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-heatmap", "url": "/rapport/6/#fig-fig-heatmap", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.7", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006–2025 (%). @@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-14", "url": "/rapport/6/#p6-14", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "pointscles-6-13", "url": "/rapport/6/#pointscles-6-13", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p7-1", "url": "/rapport/7/#p7-1", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "La figure @@REF{fig:transmission}@@ met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5 % en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30 % à %, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix — donc des mises de fonds et des ratios d'endettement — initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent (Iacoviello, 2005; Ortalo-Magné et Rady, 2006), et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé (Mian et Sufi, 2014; Kaplan et al., 2020). L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation (Guren et al., 2021) : soutien au Québec, frein en Ontario.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-2", "url": "/rapport/7/#p7-2", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "@@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-transmission", "url": "/rapport/7/#fig-fig-transmission", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.1", "text": "Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des prix de l'habitation (bas), 2005–2026. @@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-3", "url": "/rapport/7/#p7-3", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure @@REF{fig:reel}@@), l'IPP du Québec vaut encore 1,9 fois son niveau de 2005 — une progression réelle de 3,3 % par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022–2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec Himmelberg et al. (2005) qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement — qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations (Poterba, 1984) — peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-4", "url": "/rapport/7/#p7-4", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "@@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-reel", "url": "/rapport/7/#fig-fig-reel", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.2", "text": "IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC), 2005–2026. @@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-6", "url": "/rapport/7/#p7-6", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "pointscles-7-5", "url": "/rapport/7/#pointscles-7-5", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p8-1", "url": "/rapport/8/#p8-1", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "text": "Ce chapitre constitue le cœur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés — géographiques et typologiques — dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation (Bourassa et al., 1999; Goodman et Thibodeau, 2003). Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé — la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête (Head et Lloyd-Ellis, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-2", "url": "/rapport/8/#p8-2", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "L'agrégat provincial — dominé par le poids de Montréal — établit son sommet historique en juin 2026 à 318,9 (+4,4 % sur 12 mois), un prix de référence de 550 400 $ et une croissance annuelle moyenne de 8,3 % depuis 2020, contre 4,0 % sur 2005–2019. La figure @@REF{fig:regqc-types}@@ montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 — son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure @@REF{fig:regqc-bench}@@) s'étagent de 424 600 $ (appartement) à 742 800 $ (maison à étages).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-3", "url": "/rapport/8/#p8-3", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regqc-yoy}@@) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure @@REF{fig:regqc-dd}@@), la pire de la période — % entre mai 2022 et février 2023 — a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20 % sous son pic.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-4", "url": "/rapport/8/#p8-4", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.1", "text": "Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-5", "url": "/rapport/8/#p8-5", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.2", "text": "Québec (province) : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-6", "url": "/rapport/8/#p8-6", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.3", "text": "Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-7", "url": "/rapport/8/#p8-7", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.4", "text": "Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Québec (province) : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,9550 400 $+4,4 %+5,2 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale348,9623 200 $+4,3 %+5,5 %+8,1 %+6,0 %Plain-pied357,4520 000 $+5,4 %+6,6 %+8,4 %+6,1 %À étages337,2742 800 $+4,6 %+5,2 %+7,7 %+5,8 %En rangée319,8582 000 $+1,1 %+3,4 %+5,9 %+5,6 %Appartement280,8424 600 $+5,7 %+5,2 %+6,5 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-8", "url": "/rapport/8/#p8-8", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence 596 300 $) a longtemps été le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de 5,6 % sur vingt ans — identique à celle de la province —, accélération à 8,0 % par an depuis 2020, et une seule correction notable ( % en 2022–2023, récupérée en août 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-9", "url": "/rapport/8/#p8-9", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Les segments racontent la rareté du sol (figures @@REF{fig:regmtl-types}@@ et @@REF{fig:regmtl-bench}@@) : la maison à étages atteint 840 800 $ et l'unifamiliale 708 400 $, quand l'appartement plafonne à 446 700 $ — son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en juin 2026 : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ( %), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regmtl-yoy}@@) montre l'épisode 2017–2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto — première manifestation du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-10", "url": "/rapport/8/#p8-10", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.5", "text": "RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-11", "url": "/rapport/8/#p8-11", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.6", "text": "RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-12", "url": "/rapport/8/#p8-12", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.7", "text": "RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-13", "url": "/rapport/8/#p8-13", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.8", "text": "RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmtl", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmtl", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "RMR de Montréal : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,4596 300 $+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale360,5708 400 $+3,7 %+4,9 %+8,4 %+6,2 %Plain-pied367,7582 000 $+4,3 %+5,7 %+8,7 %+6,3 %À étages348,4840 800 $+5,0 %+4,9 %+8,0 %+6,0 %En rangée323,4608 600 $-1,0 %+2,6 %+5,8 %+5,6 %Appartement280,6446 700 $+5,4 %+5,0 %+6,6 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-14", "url": "/rapport/8/#p8-14", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008–2012 — quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60 % —, une décennie de quasi-stagnation (2013–2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5 % par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024–2025 (jusqu'à +16 %). L'indice atteint 354 — au-dessus de Montréal — pour un prix de référence de 444 600 $, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-15", "url": "/rapport/8/#p8-15", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "Sa résistance aux corrections est remarquable (figure @@REF{fig:regqcc-dd}@@) : repli maximal de % seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en juin 2026 (+4,2 % à +8,5 % selon le type), et l'appartement — 310 000 $, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province — y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8 %), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-16", "url": "/rapport/8/#p8-16", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.9", "text": "RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-17", "url": "/rapport/8/#p8-17", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.10", "text": "RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-18", "url": "/rapport/8/#p8-18", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.11", "text": "RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-19", "url": "/rapport/8/#p8-19", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.12", "text": "RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqcc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqcc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "RMR de Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite353,7444 600 $+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Unifamiliale390,2508 100 $+5,9 %+9,1 %+7,2 %+6,6 %Plain-pied389,1462 200 $+7,3 %+9,5 %+7,3 %+6,6 %À étages379,9560 000 $+4,2 %+8,5 %+6,9 %+6,4 %En rangée330,1437 400 $+8,5 %+10,0 %+6,8 %+5,7 %Appartement283,9310 000 $+7,8 %+9,7 %+5,5 %+5,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-20", "url": "/rapport/8/#p8-20", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en juin 2026 : +11,8 % sur 12 mois, tous segments entre +9,1 % et +12,7 %. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1 % par an), pour un prix de référence de 492 300 $ — désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-21", "url": "/rapport/8/#p8-21", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "La figure @@REF{fig:regest-types}@@ montre un marché longtemps plat — l'indice ne gagne que 35 points de 2010 à 2019 — littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20 % (2021–2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022–2023 ( %) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » — non publié faute de profondeur — rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333 800 $.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-22", "url": "/rapport/8/#p8-22", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.13", "text": "Estrie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-23", "url": "/rapport/8/#p8-23", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.14", "text": "Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-24", "url": "/rapport/8/#p8-24", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.15", "text": "Estrie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-25", "url": "/rapport/8/#p8-25", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.16", "text": "Estrie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regest", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regest", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Estrie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite368,8492 300 $+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Unifamiliale378,3513 000 $+11,5 %+11,5 %+10,7 %+6,4 %Plain-pied373,7452 900 $+9,6 %+11,3 %+10,5 %+6,4 %À étages374,9580 000 $+12,7 %+11,7 %+10,6 %+6,4 %Appartement298,3333 800 $+9,1 %+8,6 %+7,8 %+5,2 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-26", "url": "/rapport/8/#p8-26", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Avec un indice de 399 — près de quadruplé depuis 2005 — la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6 % par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324 800 $ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29 % en 2021–2022.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-27", "url": "/rapport/8/#p8-27", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20 % début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1 % et l'indice se situe 4,4 % sous son sommet d'automne 2025 (figure @@REF{fig:regmau-dd}@@) — la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7 %) reste la deuxième du pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-28", "url": "/rapport/8/#p8-28", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.17", "text": "Mauricie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-29", "url": "/rapport/8/#p8-29", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.18", "text": "Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-30", "url": "/rapport/8/#p8-30", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.19", "text": "Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-31", "url": "/rapport/8/#p8-31", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.20", "text": "Mauricie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmau", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmau", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.5", "text": "Mauricie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite399,0324 800 $+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Unifamiliale403,5326 800 $+3,9 %+11,3 %+10,3 %+6,7 %Plain-pied415,4311 100 $+2,4 %+10,9 %+10,1 %+6,9 %À étages379,5362 400 $+7,8 %+12,4 %+10,4 %+6,4 %Appartement327,3301 400 $+7,0 %+13,2 %+9,6 %+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-32", "url": "/rapport/8/#p8-32", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0 %). Le tout pour un prix de référence de 356 000 $ — un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-33", "url": "/rapport/8/#p8-33", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9 % par an depuis 2020, un repli maximal de % seulement en 2022–2023 — le plus faible de la province — et un nouveau sommet en juin 2026 (+8,2 % sur 12 mois, plain-pied à +9,8 %). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9 %). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-34", "url": "/rapport/8/#p8-34", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.21", "text": "Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-35", "url": "/rapport/8/#p8-35", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.22", "text": "Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-36", "url": "/rapport/8/#p8-36", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.23", "text": "Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-37", "url": "/rapport/8/#p8-37", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.24", "text": "Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regcdq", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regcdq", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.6", "text": "Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite421,8356 000 $+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Unifamiliale424,1357 900 $+8,2 %+11,6 %+10,1 %+7,0 %Plain-pied442,7367 900 $+9,8 %+11,8 %+10,2 %+7,2 %À étages374,6327 800 $+2,9 %+10,7 %+9,6 %+6,4 %Appartement344,5284 200 $+6,3 %+10,6 %+8,5 %+5,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-39", "url": "/rapport/8/#p8-39", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "pointscles-8-38", "url": "/rapport/8/#pointscles-8-38", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p9-1", "url": "/rapport/9/#p9-1", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "La figure @@REF{fig:types}@@ décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60 points d'indice sur l'unifamiliale. La figure @@REF{fig:ratioapp}@@ suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 — quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier (Saiz, 2010; Glaeser et Gyourko, 2018).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-2", "url": "/rapport/9/#p9-2", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-types", "url": "/rapport/9/#fig-fig-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.1", "text": "IPP MLS® par type de propriété, Québec, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-3", "url": "/rapport/9/#p9-3", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-ratioapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-ratioapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.2", "text": "Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale (100), 2005–2026. @@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-4", "url": "/rapport/9/#p9-4", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les figures @@REF{fig:tunifam}@@ à @@REF{fig:tapp}@@ comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-5", "url": "/rapport/9/#p9-5", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada. Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024–2025 — la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-6", "url": "/rapport/9/#p9-6", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "La maison en rangée raconte la même inversion : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-7", "url": "/rapport/9/#p9-7", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "L'appartement demeure l'exception. C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281–284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible — mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-8", "url": "/rapport/9/#p9-8", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tunifam", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tunifam", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.3", "text": "L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-9", "url": "/rapport/9/#p9-9", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tplain", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tplain", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.4", "text": "Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-10", "url": "/rapport/9/#p9-10", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tetages", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tetages", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.5", "text": "La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-11", "url": "/rapport/9/#p9-11", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-trangee", "url": "/rapport/9/#fig-fig-trangee", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.6", "text": "La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-12", "url": "/rapport/9/#p9-12", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.7", "text": "L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-13", "url": "/rapport/9/#p9-13", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "En dollars, la figure @@REF{fig:typesmtl}@@ illustre l'éventail montréalais en juin 2026 : environ 708 000 $ pour l'unifamiliale (et 841 000 $ pour la maison à étages) contre 447 000 $ pour l'appartement. Le tableau @@REF{tab:types}@@ détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau @@REF{tab:cagrtypes}@@ dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3 point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-14", "url": "/rapport/9/#p9-14", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "@@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-typesmtl", "url": "/rapport/9/#fig-fig-typesmtl", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.8", "text": "Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers de dollars courants. @@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-types", "url": "/rapport/9/#tab-tab-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. RMR de MontréalRMR de QuébecQuébec (province)TypePrix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Unifamiliale708 400 $+3,7 %508 100 $+5,9 %623 200 $+4,3 %Plain-pied582 000 $+4,3 %462 200 $+7,3 %520 000 $+5,4 %À étages840 800 $+5,0 %560 000 $+4,2 %742 800 $+4,6 %En rangée608 600 $-1,0 %437 400 $+8,5 %582 000 $+1,1 %Appartement446 700 $+5,4 %310 000 $+7,8 %424 600 $+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-cagrtypes", "url": "/rapport/9/#tab-tab-cagrtypes", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Croissance annuelle moyenne 2005–2026 par segment et par marché (%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcUnifamiliale+5,2 %+6,0 %+6,2 %+6,6 %+6,4 %+6,7 %+7,0 %Plain-pied+5,2 %+6,1 %+6,3 %+6,6 %+6,4 %+6,9 %+7,2 %À étages+5,2 %+5,8 %+6,0 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %En rangée+5,4 %+5,6 %+5,6 %+5,7 %———Appartement+4,7 %+4,9 %+4,9 %+5,0 %+5,2 %+5,7 %+5,9 %Composite+5,0 %+5,6 %+5,6 %+6,1 %+6,3 %+6,7 %+7,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-16", "url": "/rapport/9/#p9-16", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "pointscles-9-15", "url": "/rapport/9/#pointscles-9-15", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p10-1", "url": "/rapport/10/#p10-1", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure @@REF{fig:saison}@@) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : 1,2 % au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : -1,1 %). L'amplitude totale, d'environ 2,3 points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des prix — et non seulement des volumes — est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, Ngai et Tenreyro (2014) documentent des « saisons chaudes » où prix et transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché — au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-2", "url": "/rapport/10/#p10-2", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "@@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saison", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saison", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.1", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois, 2005–2026. @@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-3", "url": "/rapport/10/#p10-3", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "La carte thermique de la figure @@REF{fig:saisheat}@@ et le tableau @@REF{tab:saison}@@ (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2 points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés — jusqu'à 3,9 points en Estrie (+2,6 en juin, hors saison) et 4,1 points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure @@REF{fig:saisrmr}@@) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-4", "url": "/rapport/10/#p10-4", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisheat", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisheat", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.2", "text": "Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois, 2005–2026. @@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-5", "url": "/rapport/10/#p10-5", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisrmr", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisrmr", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.3", "text": "Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec. @@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-7", "url": "/rapport/10/#p10-7", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "pointscles-10-6", "url": "/rapport/10/#pointscles-10-6", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p11-1", "url": "/rapport/11/#p11-1", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "La volatilité mobile (figure @@REF{fig:vol}@@) établit le premier fait : les grands emballements — 2009, 2018, 2022–2023 (plus de 7 % annualisé) — sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2 %, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0 % contre 1,0 %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-2", "url": "/rapport/11/#p11-2", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "@@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-vol", "url": "/rapport/11/#fig-fig-vol", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.1", "text": "Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées, fenêtre de 24 mois, 2007–2026. @@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-3", "url": "/rapport/11/#p11-3", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "Les histogrammes de la figure @@REF{fig:hist}@@ comparent les 257 variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45 % au Québec, 0,40 % au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66 % contre 0,95 %) et queues bien plus lourdes côté canadien ( % à +4,6 %, contre % à +3,8 %). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées — la persistance (momentum) des prix immobiliers, documentée dès Case et Shiller (1989), est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations annuelles (figure @@REF{fig:box}@@) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario — à l'exception des années pandémiques des régions québécoises.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-4", "url": "/rapport/11/#p11-4", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-hist", "url": "/rapport/11/#fig-fig-hist", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.2", "text": "Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et Canada, 2005–2026. @@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-5", "url": "/rapport/11/#p11-5", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-box", "url": "/rapport/11/#fig-fig-box", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.3", "text": "Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par marché, 2006–2026. @@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-6", "url": "/rapport/11/#p11-6", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "L'anatomie des corrections", "text": "Le tableau @@REF{tab:drawdowns}@@ date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9 mois du sommet au creux), peu profondes ( % à %) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes — 51 mois et % pour Toronto, toujours en cours, 19 mois et % pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017–2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement — les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions (Cunningham et Kolet, 2011) — et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs (Genesove et Mayer, 2001) : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par Muellbauer et Murphy (1997).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "tab-tab-drawdowns", "url": "/rapport/11/#tab-tab-drawdowns", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Le pire épisode de repli de chaque marché (séries désaisonnalisées), 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéReplimaximalSommet(pré-repli)CreuxDurée(mois)Sommetrécupéré enÉcart actuelau sommetCanada-20,5 %févr. 2022mai 202651non récupéré-20,5 %Québec (province)-7,0 %mai 2022févr. 20239juin 20240,0 %RMR de Montréal-7,5 %mai 2022févr. 20239août 20240,0 %RMR de Québec-4,8 %mai 2022août 20223août 2023-2,0 %Grand Toronto-26,3 %févr. 2022mai 202651non récupéré-26,1 %Grand Vancouver-16,7 %déc. 2017juill. ", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-7", "url": "/rapport/11/#p11-7", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "La figure @@REF{fig:beta}@@ formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 — un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018–2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4–0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-8", "url": "/rapport/11/#p11-8", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "@@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-beta", "url": "/rapport/11/#fig-fig-beta", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.4", "text": "Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada, 2010–2026. @@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-9", "url": "/rapport/11/#p11-9", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La matrice de la figure @@REF{fig:corr}@@ présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario–Colombie-Britannique–Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à 0,54 avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois (). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-10", "url": "/rapport/11/#p11-10", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corr", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corr", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.5", "text": "Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite, 2006–2026. @@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-11", "url": "/rapport/11/#p11-11", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La corrélation mobile sur cinq ans (figure @@REF{fig:corrmobile}@@) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal–Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 — jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017–2019 — puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal–Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario–Colombie-Britannique (0,96–0,98).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-12", "url": "/rapport/11/#p11-12", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corrmobile", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corrmobile", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.6", "text": "Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles désaisonnalisées, 2010–2026. @@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-14", "url": "/rapport/11/#p11-14", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "pointscles-11-13", "url": "/rapport/11/#pointscles-11-13", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p12-1", "url": "/rapport/12/#p12-1", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Les grands marchés du reste du Canada", "text": "Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands marchés hors Québec (figures @@REF{fig:rocgrid}@@ à @@REF{fig:rocbench}@@, tableau @@REF{tab:roc}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-2", "url": "/rapport/12/#p12-2", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "L'épicentre de la correction : 940 800 $ de prix de référence malgré un repli de 26 % depuis février 2022, toujours en cours ( % sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2 % par an) est désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-3", "url": "/rapport/12/#p12-3", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus cher du pays (1 099 100 $) cumule deux corrections : celle de 2017–2019 ( %, liée aux taxes sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle, inachevée, d'après 2022 ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-4", "url": "/rapport/12/#p12-4", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007, correction de 16 % (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis rattrapage vigoureux en 2023–2024 — le seul grand marché de l'Ouest proche de son sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-5", "url": "/rapport/12/#p12-5", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-6", "url": "/rapport/12/#p12-6", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le jumeau atlantique du Québec : prix bas, explosion pandémique (+10 % par an depuis 2020), quasi-retour au sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-7", "url": "/rapport/12/#p12-7", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable (403 200 $), régulier (5,9 % par an sur vingt ans, meilleure performance hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8 %) en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-8", "url": "/rapport/12/#p12-8", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocgrid", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocgrid", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.1", "text": "Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada, 2005–2026. @@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-9", "url": "/rapport/12/#p12-9", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocdd", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocdd", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.2", "text": "Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique, 2005–2026. @@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-10", "url": "/rapport/12/#p12-10", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocbench", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocbench", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.3", "text": "Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec, milliers de dollars. @@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "tab-tab-roc", "url": "/rapport/12/#tab-tab-roc", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.2005–2026Écart ausommetReplimaximalGrand Toronto940 800 $298,4-5,4 %+5,2 %-26,1 %-26,3 %Grand Vancouver1 099 100 $314,4-6,0 %+5,5 %-12,2 %-16,7 %Calgary576 200 $277,8-0,8 %+4,9 %-2,7 %-16,0 %Ottawa632 200 $273,0-1,3 %+4,8 %-9,2 %-14,6 %Halifax-Dartmouth561 300 $322,8-1,4 %+5,6 %-3,2 %-11,3 %Winnipeg403 200 $339,4+3,8 %+5,9 %0,0 %-9,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-11", "url": "/rapport/12/#p12-11", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais, dont le marché — Gatineau et sa région — n'est pas publié séparément dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale. Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins suivi le cycle ontarien lors du resserrement — correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( % en juin 2026) — quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la prudence commande donc de croiser les deux références — Ottawa pour la demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-13", "url": "/rapport/12/#p12-13", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "pointscles-12-12", "url": "/rapport/12/#pointscles-12-12", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p13-1", "url": "/rapport/13/#p13-1", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "text": "Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de juin 2026 en charge hypothécaire — l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la logique du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) dans sa composante la plus visible : le service de la dette.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-2", "url": "/rapport/13/#p13-2", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La figure @@REF{fig:afford}@@ et le tableau @@REF{tab:afford}@@ présentent le paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à 7 %. Trois lectures :", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-3", "url": "/rapport/13/#p13-3", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "L'écart interrégional est massif. Au taux de 5 %, la propriété type coûte environ 4 380 $ par mois dans le Grand Toronto, 2 780 $ à Montréal, 2 070 $ dans la RMR de Québec et 1 510 $ en Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-4", "url": "/rapport/13/#p13-4", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La sensibilité au taux croît avec le prix. Chaque point de pourcentage de taux ajoute environ 450 $ par mois à Toronto, mais 155 $ en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement concentré — c'est le mécanisme même de la divergence documentée au chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-5", "url": "/rapport/13/#p13-5", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Le « rattrapage » québécois a un coût. À taux constant de 5 %, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure, mais il s'érode à grande vitesse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-6", "url": "/rapport/13/#p13-6", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "@@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "fig-fig-afford", "url": "/rapport/13/#fig-fig-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "fig", "title": "Figure 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon le taux, huit marchés, juin 2026. @@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "tab-tab-afford", "url": "/rapport/13/#tab-tab-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "tab", "title": "Tableau 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Paiement mensuel selon le tauxMarchéPrix deréférence3 %4 %5 %6 %7 %Grand Toronto940 800 $3 569 $3 973 $4 400 $4 849 $5 320 $Canada665 600 $2 525 $2 811 $3 113 $3 431 $3 763 $RMR de Montréal596 300 $2 262 $2 518 $2 789 $3 074 $3 372 $Québec (province)550 400 $2 088 $2 324 $2 574 $2 837 $3 112 $Estrie492 300 $1 868 $2 079 $2 302 $2 538 $2 784 $RMR de Québec444 600 $1 687 $1 877 $2 079 $2 292 $2 514 ", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-8", "url": "/rapport/13/#p13-8", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "pointscles-13-7", "url": "/rapport/13/#pointscles-13-7", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p14-1", "url": "/rapport/14/#p14-1", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés — des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-2", "url": "/rapport/14/#p14-2", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le Québec est un marché de faible bêta. Sur 2010–2026, le bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes est en moyenne de 0,26 (figure @@REF{fig:beta}@@) : le Québec n'encaisse qu'un quart des mouvements du marché national.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-3", "url": "/rapport/14/#p14-3", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes. Pire épisode en vingt et un ans : % sur neuf mois (RMR de Montréal, 2022–2023), récupéré en deux ans ; contre % sur 51 mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-4", "url": "/rapport/14/#p14-4", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La croissance québécoise est plus régulière, pas plus faible. Sur vingt ans, la CAM québécoise (5,6 %) dépasse la canadienne (5,0 %) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers (0,66 % contre 0,95 %, figure @@REF{fig:hist}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-5", "url": "/rapport/14/#p14-5", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont québécois — Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec (figure @@REF{fig:cagr}@@) — un fait presque toujours ignoré du discours public, focalisé sur Toronto et Vancouver.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-6", "url": "/rapport/14/#p14-6", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale. Avant 2020, la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est l'inverse, au Québec (figure @@REF{fig:scatter}@@) comme dans le reste de l'Amérique du Nord (Ramani et Bloom, 2021; Gupta et al., 2022).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-7", "url": "/rapport/14/#p14-7", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est proportionnel au prix initial. De % (Toronto) à un plateau (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement qu'impose le prix d'entrée (chapitres @@REF{sec:reel}@@ et @@REF{sec:afford}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-8", "url": "/rapport/14/#p14-8", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La copropriété sous-performe structurellement. Ratio appartement/unifamiliale : de 100 à 78–81 selon le marché en vingt ans (figure @@REF{fig:ratioapp}@@) ; c'est le seul segment où le Québec ne domine pas nettement le Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-9", "url": "/rapport/14/#p14-9", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points d'amplitude, culminant en avril–juin et creusant en novembre–décembre, deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature (figure @@REF{fig:saisheat}@@) — cohérent avec la théorie de l'épaisseur de marché (Ngai et Tenreyro, 2014).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-10", "url": "/rapport/14/#p14-10", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien. Corrélation Montréal–Toronto : 0,54 ; RMR de Québec–Toronto : ; cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99 (figure @@REF{fig:corr}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-11", "url": "/rapport/14/#p14-11", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La hausse québécoise est réelle. Déflaté par l'IPC, l'indice provincial vaut 1,9 fois son niveau de 2005 (3,3 % par an en termes réels, figure @@REF{fig:reel}@@) — il ne s'agit pas d'une illusion monétaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p15-1", "url": "/rapport/15/#p15-1", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Synthèse et implications", "text": "Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme un marché en régime de croissance autonome : historiquement moins volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel de 0,66 % contre 0,95 %), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de 0,26 ; corrélation Montréal–Toronto de 0,54), épargné par la correction de 2022–2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de % contre % à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale : déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-2", "url": "/rapport/15/#p15-2", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La divergence Québec–Canada depuis 2022 démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique (chapitre @@REF{sec:macro}@@), la réponse des prix va de % (Toronto) à un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement — et la composition maison/copropriété du parc — en conditionnent l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est, au mieux, une moyenne trompeuse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-3", "url": "/rapport/15/#p15-3", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "L'avantage québécois se comprime rapidement : avec des hausses de 3,5 à 12 % sur un an contre des baisses ailleurs, l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre — notamment de segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître (chapitre @@REF{sec:types}@@) — en sort renforcé.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-4", "url": "/rapport/15/#p15-4", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La faible corrélation entre le bloc québécois et le bloc Ontario–Colombie-Britannique (chapitre @@REF{sec:risque}@@), la brièveté des corrections québécoises (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@) et la régularité des distributions de rendement constituent un argument empirique de diversification géographique intracanadienne — avec la réserve de liquidité propre aux petits marchés régionaux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-5", "url": "/rapport/15/#p15-5", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "Les signaux d'accélération récents — volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne, hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un doublement express — rappellent que le rattrapage peut devenir surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les phases d'exubérance (Shiller, 2015; Case et Shiller, 2003). Le freinage démographique de 2025 (figure @@REF{fig:population}@@) retire par ailleurs au marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus, migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une bulle (Himmelberg et al., 2005).", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-6", "url": "/rapport/15/#p15-6", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Limites et précautions d'usage", "text": "Quatre limites bornent la portée de ces résultats. Couverture : l'IPP MLS® ne voit que les transactions passant par les systèmes MLS® ; les ventes directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui échappent. Agrégation : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne des sous-marchés hétérogènes (Bourassa et al., 1999) — un quartier peut corriger quand sa RMR progresse. Étroitesse : dans les petits marchés (Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables. Révisions : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures présentées — pas même vingt ans de surperformance — n'a de valeur prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme (Case et Shiller, 1989), mais les retournements de régime, comme celui de 2020, restent largement imprévisibles.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-7", "url": "/rapport/15/#p15-7", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Prolongements", "text": "Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas (Ngai et Tenreyro, 2014). Le cadre d'ensemble — le logement comme actif, comme garantie de crédit et comme moteur du cycle — est synthétisé par Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016), dont ce document constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "pA-1", "url": "/rapport/A/#pA-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "L'IPP MLS® est produit par l'ACI à partir des transactions enregistrées dans les systèmes MLS® des chambres immobilières (Association canadienne de l'immobilier, 2024). Deux grandes familles de méthodes existent pour construire un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées (Bailey et al., 1963; Case et Shiller, 1987), qui suivent les reventes d'un même bien, et l'approche hédonique (Rosen, 1974), qui modélise le prix comme une fonction des attributs du bien. L'IPP MLS® relève de la seconde. Ses principales propriétés :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-2", "url": "/rapport/A/#pA-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Approche hédonique. L'indice suit le prix d'une propriété de référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces, localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets de composition qui polluent prix moyens et médians.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-3", "url": "/rapport/A/#pA-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Prix de référence. Le benchmark price traduit l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence du marché considéré.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-4", "url": "/rapport/A/#pA-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Base et fréquence. Base 100 en janvier 2005 ; publication mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et désaisonnalisée.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-5", "url": "/rapport/A/#pA-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Limites. Dollars courants ; couverture limitée aux transactions MLS® ; révisions possibles des données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et Centre-du-Québec).", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-6", "url": "/rapport/A/#pA-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-7", "url": "/rapport/A/#pA-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3 mois sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série FRED dédiée s'interrompt en 2023.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-8", "url": "/rapport/A/#pA-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Mesures dérivées", "text": "Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut , où est l'écart en années. L'écart au sommet vaut , sur séries désaisonnalisées. La volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles désaisonnalisées sur 24 mois, multiplié par . Le bêta mobile est le rapport de la covariance mobile (60 mois) des variations Québec–Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur saisonnier du mois est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois .", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "tab-tab-annexe1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.1", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois et Ontario, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2005104,3102,0101,7103,0105,4105,898,7103,52006116,4106,2105,4110,5110,8112,8101,6109,22007129,1113,5112,4120,7116,1123,6117,5115,52008133,1120,7119,4133,5117,6129,9128,1119,52009128,7124,3122,9143,7118,2134,2131,1118,92010139,5133,7131,7159,8126,1142,4138,0129,42011147,2141,0139,0170,1129,3146,9142,2136,72012154,4146,5144,2177,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.2", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors Québec, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2005103,6102,0106,6105,6106,5107,4102,8106,12006109,2106,1125,1123,8149,9152,6108,1118,02007115,8112,7141,8140,1190,5184,5114,3135,02008119,3120,7150,6149,5181,1178,1121,5152,42009118,2125,2141,7141,6167,5164,1125,3157,82010129,8135,7156,3160,3177,6173,6133,2173,42011138,4142,6169,8180,3176,7172,6140,3186,12012149,1146,2173,6187,4182,317", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5a", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5a", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.3", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), Canada, marchés québécois et Ontario, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2006+11,6 %+4,1 %+3,6 %+7,3 %+5,1 %+6,6 %+2,9 %+5,5 %2007+10,9 %+6,9 %+6,6 %+9,2 %+4,8 %+9,6 %+15,6 %+5,8 %2008+3,1 %+6,3 %+6,2 %+10,6 %+1,3 %+5,1 %+9,0 %+3,5 %2009-3,3 %+3,0 %+2,9 %+7,6 %+0,5 %+3,3 %+2,3 %-0,5 %2010+8,4 %+7,6 %+7,2 %+11,2 %+6,7 %+6,1 %+5,3 %+8,8 %2011+5,5 %+5,5 %+5,5 %+6,4 %+2,5 %+3,2 %+3,0 %+5,6 %2012+4,9 %+3,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5b", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5b", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.4", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), grands marchés hors Québec, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2006+5,4 %+4,0 %+17,4 %+17,2 %+40,8 %+42,1 %+5,2 %+11,2 %2007+6,0 %+6,2 %+13,3 %+13,2 %+27,1 %+20,9 %+5,7 %+14,4 %2008+3,0 %+7,1 %+6,2 %+6,7 %-4,9 %-3,5 %+6,3 %+12,9 %2009-0,9 %+3,7 %-5,9 %-5,3 %-7,5 %-7,9 %+3,1 %+3,5 %2010+9,8 %+8,4 %+10,3 %+13,2 %+6,0 %+5,8 %+6,3 %+9,9 %2011+6,6 %+5,1 %+8,6 %+12,5 %-0,5 %-0,6 %+5,3 %+7,3 %2012+7,7 %+2,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.5", "text": "Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de dollars courants, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2005244176190130141868320062721841981391489286200730119721115215510199200830820822416815710610820093002152301811581091112010325231247201169116117201134324426021417311912020123592532702231761221252013367255272230180122129201438725727423218212413420154172612802331811221342016480269290233181122136201753528330823418412513920185292993262381", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-saison", "url": "/rapport/B/#tab-tab-saison", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.6", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut / désaisonnalisé, %), par mois et par marché, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcJanv.-0,15-0,21-0,100,96-0,48-0,16Févr.0,780,711,021,230,920,92Mars1,111,051,331,491,431,55Avr.1,201,131,571,781,572,19Mai1,091,031,201,951,232,40Juin0,870,751,082,641,702,31Juill.0,350,240,482,150,382,01Août0,080,01-0,291,79-0,281,42Sept.-0,02-0,06-0,351,61-0,381,13Oct.-0,21-0,23-0,231,03-1,660,63Nov.-0,55-0,63-0,401,34-1,760,04Déc.-1,10-1,2", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-benchseg", "url": "/rapport/B/#tab-tab-benchseg", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.7", "text": "Prix de référence par segment et par marché, en milliers de dollars, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcComposite666550596445492325356Unifamiliale741623708508513327358Plain-pied581520582462453311368À étages874743841560580362328En rangée601582609437———Appartement465425447310334301284", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pB-1", "url": "/rapport/B/#pB-1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "p", "title": "Données mensuelles récentes, marché par marché", "text": "Les tableaux @@REF{tab:m1}@@ à @@REF{tab:m6}@@ donnent, pour chaque marché québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice composite, prix de référence et glissement annuel.", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.8", "text": "Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024280,1483 500 $+4,0 %août 2024281,5485 900 $+4,1 %sept. 2024284,4490 800 $+5,8 %oct. 2024285,4492 600 $+6,3 %nov. 2024285,9493 500 $+7,0 %déc. 2024285,4492 600 $+7,5 %janv. 2025289,3499 400 $+7,3 %févr. 2025296,9512 500 $+8,6 %mars 2025300,9519 300 $+8,4 %avr. 2025303,8524 400 $+9,2 %mai 2025306,7529 300 $+9,8 %juin 2025305,6527 500 $+8,4 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.9", "text": "RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024284,0531 900 $+3,2 %août 2024285,5534 700 $+3,4 %sept. 2024289,6542 400 $+5,5 %oct. 2024290,1543 300 $+6,1 %nov. 2024289,7542 600 $+6,4 %déc. 2024289,2541 600 $+7,2 %janv. 2025292,8548 500 $+6,6 %févr. 2025299,6561 200 $+7,6 %mars 2025303,0567 500 $+7,0 %avr. 2025306,4573 900 $+8,3 %mai 2025309,1578 900 $+8,6 %juin 2025307,3575 500 $+7,3 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.10", "text": "RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024286,8360 500 $+10,6 %août 2024290,1364 700 $+10,4 %sept. 2024287,1360 900 $+10,1 %oct. 2024290,9365 600 $+8,9 %nov. 2024299,0375 800 $+13,6 %déc. 2024296,5372 700 $+11,5 %janv. 2025303,1381 000 $+14,1 %févr. 2025318,5400 300 $+16,6 %mars 2025325,4409 000 $+18,5 %avr. 2025326,7410 600 $+16,7 %mai 2025332,2417 600 $+19,3 %juin 2025332,2417 600", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m4", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m4", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.11", "text": "Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024294,6393 300 $+9,6 %août 2024293,8392 200 $+8,0 %sept. 2024294,0392 500 $+10,8 %oct. 2024297,5397 100 $+11,1 %nov. 2024299,1399 300 $+9,7 %déc. 2024297,5397 200 $+9,6 %janv. 2025303,4405 100 $+12,2 %févr. 2025307,8410 900 $+14,1 %mars 2025319,7426 800 $+15,5 %avr. 2025318,4425 000 $+12,8 %mai 2025322,0429 900 $+12,5 %juin 2025329,9440 400 $+", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m5", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m5", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.12", "text": "Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024340,8277 400 $+13,1 %août 2024337,1274 400 $+12,3 %sept. 2024338,8275 800 $+8,6 %oct. 2024347,1282 500 $+8,3 %nov. 2024339,4276 300 $+10,3 %déc. 2024350,5285 300 $+10,6 %janv. 2025350,6285 400 $+11,2 %févr. 2025368,8300 200 $+14,2 %mars 2025367,0298 700 $+14,3 %avr. 2025376,7306 600 $+14,6 %mai 2025373,5304 000 $+13,2 %juin 2025383,3312 000 ", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m6", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m6", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.13", "text": "Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024351,3296 500 $+11,3 %août 2024353,8298 600 $+12,5 %sept. 2024355,8300 300 $+11,6 %oct. 2024355,6300 100 $+11,5 %nov. 2024359,8303 700 $+10,9 %déc. 2024367,3310 000 $+12,9 %janv. 2025367,2309 900 $+12,6 %févr. 2025372,9314 700 $+11,9 %mars 2025382,1322 500 $+13,0 %avr. 2025387,1326 700 $+12,9 %mai 2025388,6328 000 $+13,1 %juin 2025390,0329 20", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pC-1", "url": "/rapport/C/#pC-1", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Méthode statistique estimant la contribution de chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge…) à son prix, ce qui permet de suivre le prix d'un bien de qualité constante.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-2", "url": "/rapport/C/#pC-2", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pente de la régression des variations d'un marché sur celles d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse canadienne de 1 % s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de 0,25 %.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-3", "url": "/rapport/C/#pC-3", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Taux de croissance constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée entre deux dates.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-4", "url": "/rapport/C/#pC-4", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Retrait des régularités calendaires (le « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-5", "url": "/rapport/C/#pC-5", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pourcentage séparant le niveau courant d'un indice de son maximum historique ; 0 % signifie que le marché est à son sommet.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-6", "url": "/rapport/C/#pC-6", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Variation d'un indice par rapport à sa valeur douze mois plus tôt.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-7", "url": "/rapport/C/#pC-7", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Indice des prix des propriétés fondé sur les transactions des systèmes MLS®, produit par l'ACI.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-8", "url": "/rapport/C/#pC-8", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Valeur estimée, en dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de l'IPP.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-9", "url": "/rapport/C/#pC-9", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ; les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-10", "url": "/rapport/C/#pC-10", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Écart-type des variations mensuelles ramené à une échelle annuelle (multiplication par ) ; mesure standard de l'ampleur des fluctuations.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pD-1", "url": "/rapport/D/#pD-1", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Boom des matières premières : l'Alberta s'envole (+41 % en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ; le Québec croît sagement à 4–8 % par an.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-2", "url": "/rapport/D/#pD-2", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ( % à Calgary) ; simple pause au Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-3", "url": "/rapport/D/#pD-3", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25 %, plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40 ans en 2006, est ramené à 35 ans (2008) — premier d'une série de resserrements macroprudentiels.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-4", "url": "/rapport/D/#pD-4", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Resserrements successifs des règles hypothécaires (amortissement 35 30 25 ans pour les prêts assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60 % entre 2008 et 2012.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-5", "url": "/rapport/D/#pD-5", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "« Décennie lente » québécoise : environ +3 % par an ; chute du pétrole en 2014–2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver accélèrent.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-6", "url": "/rapport/D/#pD-6", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Vancouver impose une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers ; l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-7", "url": "/rapport/D/#pD-7", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Fair Housing Plan ontarien (avril) : Toronto corrige de 9 % ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas — premier signe du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-8", "url": "/rapport/D/#pD-8", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une correction de 17 % (2017–2019).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-9", "url": "/rapport/D/#pD-9", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25 %, assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les prix repartent violemment partout.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-10", "url": "/rapport/D/#pD-10", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Année record : +23 % au Canada, +20 à +30 % dans les régions québécoises ; télétravail et « effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) redessinent la géographie de la demande ; l'inflation sort de la cible au printemps.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-11", "url": "/rapport/D/#pD-11", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Sommet des prix canadiens (février) ; première hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425 points de base en 2022).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-12", "url": "/rapport/D/#pD-12", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Correction : % de glissement annuel au Canada au creux ; plateau de neuf mois au Québec ( %) ; entrée en vigueur (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux directeur culminant à 5 % (juill. 2023).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-13", "url": "/rapport/D/#pD-13", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Choc démographique : croissance de la population de 2,8 % puis 3,0 % — record depuis les années 1950 ; les loyers s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-14", "url": "/rapport/D/#pD-14", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1 % en 2025) ; le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16 % en 2025) ; en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première fois.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-15", "url": "/rapport/D/#pD-15", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Taux court autour de 2¼ % ; sommets historiques au Québec (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure 20 % sous son pic, Toronto 26 %.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pE-1", "url": "/rapport/E/#pE-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de chaque partie du document.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-2", "url": "/rapport/E/#pE-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Les textes fondateurs sont Bailey et al. (1963) pour les ventes répétées, Rosen (1974) pour l'approche hédonique et Case et Shiller (1987) pour la mise en œuvre moderne ; la documentation officielle de l'indice utilisé ici est Association canadienne de l'immobilier (2024).", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-3", "url": "/rapport/E/#pE-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Leamer (2007) sur le logement comme cycle économique ; Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016) pour les synthèses de référence ; Mian et Sufi (2014) sur le rôle de l'endettement des ménages dans les crises ; Crawford et Faruqui (2012) pour le cas canadien.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-4", "url": "/rapport/E/#pE-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Le débat classique oppose Taylor (2007) à Kuttner (2013) ; Iacoviello (2005) fournit le cadre théorique du canal du crédit ; Kaplan et al. (2020) la quantification moderne ; Guren et al. (2021) les effets de richesse.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-5", "url": "/rapport/E/#pE-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Poterba (1984) et Himmelberg et al. (2005) pour le coût d'usage ; Case et Shiller (2003) et Shiller (2015) pour le diagnostic des bulles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-6", "url": "/rapport/E/#pE-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Allen et al. (2009) sur la segmentation des villes canadiennes ; Meen (1999) sur l'effet de vague ; Bourassa et al. (1999) et Goodman et Thibodeau (2003) sur les sous-marchés ; Head et Lloyd-Ellis (2012) sur mobilité et liquidité ; Hirata et al. (2013) sur la (dé)synchronisation internationale ; Cunningham et Kolet (2011) sur la durée des cycles canadiens.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-7", "url": "/rapport/E/#pE-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Ramani et Bloom (2021) sur l'« effet beigne » ; Gupta et al. (2022) sur la revalorisation des périphéries.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-8", "url": "/rapport/E/#pE-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Saiz (2010) et Glaeser et Gyourko (2018) sur les contraintes d'offre ; Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement (2022) pour l'estimation canadienne des besoins.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-9", "url": "/rapport/E/#pE-9", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Genesove et Mayer (2001) sur l'aversion aux pertes des vendeurs ; Ortalo-Magné et Rady (2006) sur revenus, crédit et dynamique des prix ; Ngai et Tenreyro (2014) sur la saisonnalité ; Case et Shiller (1989) et Muellbauer et Murphy (1997) sur persistance et cycles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pF-1", "url": "/rapport/F/#pF-1", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de révision et exercices", "text": "Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-2", "url": "/rapport/F/#pF-2", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de l'IPP MLS® corrige-t-elle ce problème ? (chap. 1–2)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-3", "url": "/rapport/F/#pF-3", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une limite propre à chacun. (annexe @@REF{annexe:methodo}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-4", "url": "/rapport/F/#pF-4", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Décrivez la séquence macroéconomique 2021–2023 : inflation, réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-5", "url": "/rapport/F/#pF-5", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022–2026 est une correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela fait-il pour les prix ? (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-6", "url": "/rapport/F/#pF-6", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez le rôle du choc démographique de 2022–2024 dans la résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en 2025. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-7", "url": "/rapport/F/#pF-7", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112. Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs. (chap. @@REF{sec:canada}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-8", "url": "/rapport/F/#pF-8", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Qu'est-ce que l'« effet de vague » (ripple effect) et comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ? (chap. @@REF{sec:quebec}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-9", "url": "/rapport/F/#pF-9", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ? Quel biais comportemental est en jeu ? (chap. @@REF{sec:cycle}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-10", "url": "/rapport/F/#pF-10", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit % à Toronto et un simple plateau au Québec. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-11", "url": "/rapport/F/#pF-11", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005–2025. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-12", "url": "/rapport/F/#pF-12", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal : cycle, segments, abordabilité. (chap. @@REF{sec:regions}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-13", "url": "/rapport/F/#pF-13", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique de l'offre ? (chap. @@REF{sec:types}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-14", "url": "/rapport/F/#pF-14", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du marché. (chap. @@REF{sec:saison}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-15", "url": "/rapport/F/#pF-15", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une stratégie de diversification géographique intracanadienne ? (chap. @@REF{sec:risque}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-16", "url": "/rapport/F/#pF-16", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et justifiez votre choix. (chap. @@REF{sec:roc}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-17", "url": "/rapport/F/#pF-17", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe1}@@, calculez la croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et 2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-18", "url": "/rapport/F/#pF-18", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe3}@@, calculez la variation cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en dollars et en pourcentage.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-19", "url": "/rapport/F/#pF-19", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À l'aide du tableau @@REF{tab:saison}@@, estimez l'écart de prix attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre pour la propriété de référence de la RMR de Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-20", "url": "/rapport/F/#pF-20", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "Reproduisez le calcul du tableau @@REF{tab:afford}@@ pour un taux de 4,5 % et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans).", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-21", "url": "/rapport/F/#pF-21", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe5a}@@, calculez l'écart-type des variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006–2025 et interprétez la différence à la lumière du chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-22", "url": "/rapport/F/#pF-22", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "En utilisant les mensualités du tableau @@REF{tab:afford}@@, calculez le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio d'amortissement brut de la dette de 32 % dans la RMR de Montréal au taux de 5 %.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-23", "url": "/rapport/F/#pF-23", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "\\", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}] | ||||
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| 1 | +[{"id": "p1-1", "url": "/seance/01/#p1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Combien vaut une école primaire? Un poste de pompiers? Une usine conçue sur mesure pour un procédé industriel unique? Aucune de ces propriétés ne se vend régulièrement sur le marché libre; aucune ne génère de loyers comparables à ceux d'un immeuble locatif ordinaire. Les deux approches d'évaluation les plus courantes — la comparaison directe et la capitalisation des revenus — se trouvent alors démunies. C'est précisément là qu'intervient la méthode du coût : puisqu'on ne peut ni comparer ni capitaliser, on reconstruit — par le calcul — ce que coûterait aujourd'hui la propriété, et on en retranche ce que le temps, la conception et l'environnement lui ont fait perdre. Cette première séance situe la méthode du coût dans l'univers de l'évaluation immobilière, en expose la logique économique, en présente la formule fondamentale et en délimite le champ d'application, avec un ancrage constant dans la pratique québécoise.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-2", "url": "/seance/01/#p1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Situer la méthode du coût parmi les trois approches reconnues de l'évaluation immobilière et expliquer leur complémentarité;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-3", "url": "/seance/01/#p1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Énoncer et appliquer les principes économiques qui fondent la méthode (substitution, contribution, utilisation optimale, offre et demande);", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-4", "url": "/seance/01/#p1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Expliquer et manipuler la formule fondamentale ;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-5", "url": "/seance/01/#p1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Identifier les types de propriétés pour lesquels la méthode du coût est privilégiée, et ceux pour lesquels elle est moins fiable;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-6", "url": "/seance/01/#p1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Distinguer les trois formes de dépréciation (physique, fonctionnelle, externe) à un niveau introductif;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-7", "url": "/seance/01/#p1-7", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Décrire le cadre institutionnel québécois pertinent : OEAQ, rôle d'évaluation foncière, Loi sur la fiscalité municipale;", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-8", "url": "/seance/01/#p1-8", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Introduction à la méthode du coût", "text": "Résoudre des cas numériques simples d'application de la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-9", "url": "/seance/01/#p1-9", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "L'évaluation immobilière repose sur une idée simple : la valeur d'un bien n'est pas une propriété physique qu'on mesure comme une superficie, mais une opinion motivée sur le prix le plus probable qu'obtiendrait ce bien sur un marché libre et ouvert. Pour construire cette opinion, la profession a développé trois approches◆Trois approches : comparaison, revenu, coût. Trois angles sur la même valeur. complémentaires, chacune observant le marché sous un angle différent (Appraisal Institute, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-10", "url": "/seance/01/#p1-10", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "L'approche par comparaison directe interroge le comportement des acheteurs et des vendeurs : que paie-t-on réellement, en ce moment, pour des propriétés semblables? L'approche par le revenu adopte le point de vue de l'investisseur : combien vaut aujourd'hui le flux de revenus futurs que générera la propriété? L'approche par le coût, enfin, adopte le point de vue du constructeur : que coûterait-il de produire, aujourd'hui, une propriété rendant les mêmes services?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-11", "url": "/seance/01/#p1-11", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "Ces trois approches ne sont pas des rivales entre lesquelles il faudrait choisir une fois pour toutes. Elles sont trois instruments de triangulation : lorsque les données le permettent, l'évaluateur applique plusieurs approches, compare les indications de valeur obtenues, puis les réconcilie en pondérant chacune selon sa fiabilité dans le contexte du mandat. Une convergence des résultats renforce la conclusion; un écart important signale une erreur de données, une hypothèse discutable — ou une dépréciation externe que seule la confrontation des approches permet de révéler.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-12", "url": "/seance/01/#p1-12", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "Cette architecture à trois piliers n'est pas née d'un caprice doctrinal. Elle s'est cristallisée au fil du XXe siècle, à mesure que la profession nord-américaine — sous l'impulsion de l'Appraisal Institute aux États-Unis, puis de ses homologues canadiens et québécois — cherchait à discipliner un exercice qui, sans méthode, se réduit à l'impression personnelle◆1932 Première édition de The Appraisal of Real Estate, qui codifie les trois approches.. L'idée directrice est demeurée remarquablement stable : puisque la valeur est une opinion sur un prix futur probable, il faut la fonder sur les trois comportements observables qui produisent réellement des prix — acheter l'équivalent existant, acheter le flux de revenus, ou produire le bien soi-même. Chaque approche formalise l'un de ces comportements; aucune n'épuise à elle seule la réalité du marché. La méthode du coût, que ce cours étudie, est donc moins une « technique de calcul » qu'une théorie du comportement du constructeur rationnel, outillée pour produire des chiffres défendables.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-14", "url": "/seance/01/#p1-14", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Trois chemins vers une même destination", "text": "Un évaluateur agréé compétent doit maîtriser les trois approches et être capable de justifier, dans son rapport, le choix de la ou des méthodes retenues. Les normes de pratique de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que ce choix soit motivé par la nature de la propriété et la disponibilité des données — jamais par la seule commodité (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-13", "url": "/seance/01/#attention-1-13", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Une exigence professionnelle, pas un choix de confort", "text": "Un évaluateur agréé compétent doit maîtriser les trois approches et être capable de justifier, dans son rapport, le choix de la ou des méthodes retenues. Les normes de pratique de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que ce choix soit motivé par la nature de la propriété et la disponibilité des données — jamais par la seule commodité (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-15", "url": "/seance/01/#p1-15", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par comparaison directe", "text": "L'approche par comparaison directe — que vous avez étudiée en détail dans le cours IMM1003 — estime la valeur d'une propriété en analysant les prix de vente de propriétés comparables récemment vendues, ajustés pour tenir compte des différences avec la propriété sujet. Sa force est évidente : elle lit la valeur directement dans le comportement du marché. C'est pourquoi elle demeure la méthode de référence pour le résidentiel courant, où les transactions abondent, et la méthode préférée des tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-16", "url": "/seance/01/#p1-16", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par comparaison directe", "text": "Ses limites sont tout aussi structurelles. Elle exige des comparables : sans ventes récentes de propriétés semblables, elle tourne à vide. Elle peine devant les propriétés uniques ou rarement transigées, et devient fragile dans un marché inactif où quelques transactions atypiques peuvent fausser toute l'analyse.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-17", "url": "/seance/01/#p1-17", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par le revenu", "text": "L'approche par le revenu convertit les revenus futurs anticipés d'une propriété en valeur actuelle, soit par capitalisation directe d'un revenu net stabilisé, soit par actualisation de flux monétaires prévisionnels. Elle épouse la logique de l'investisseur et s'impose naturellement pour les immeubles locatifs, commerciaux et de bureaux : ce que l'acheteur achète, c'est un flux de revenus.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-18", "url": "/seance/01/#p1-18", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Rappel : l'approche par le revenu", "text": "Elle est toutefois inapplicable aux propriétés qui ne génèrent pas de revenus — ce qui inclut la quasi-totalité des immeubles institutionnels et publics — et elle est remarquablement sensible au taux de capitalisation retenu : une variation d'un demi-point de pourcentage du taux modifie la valeur de plusieurs points de pourcentage.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-19", "url": "/seance/01/#p1-19", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "L'approche par le coût estime la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le coût de construction à neuf des améliorations, duquel on soustrait toute forme de dépréciation (physique, fonctionnelle et externe).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-1", "url": "/seance/01/#def-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.1 — approche par le coût", "text": "L'approche par le coût estime la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le coût de construction à neuf des améliorations, duquel on soustrait toute forme de dépréciation (physique, fonctionnelle et externe).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-20", "url": "/seance/01/#p1-20", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "L'intuition est celle d'un acheteur qui se demande : « Plutôt que d'acheter cette propriété, que me coûterait-il d'en construire une équivalente? »◆L'approche du coût = le point de vue du constructeur rationnel. Si la propriété existante est neuve, la réponse est directe : le coût de construction, terrain compris. Si elle est usée, mal conçue ou mal située, l'acheteur rationnel réduira son offre en conséquence — et c'est exactement ce que fait la dépréciation dans la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-21", "url": "/seance/01/#p1-21", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "Cette approche possède une qualité qu'aucune autre ne partage : son universalité. Toute propriété améliorée possède un terrain, un coût de construction et un état physique — on peut donc, en principe, toujours appliquer la méthode du coût, même sans la moindre vente comparable et sans le moindre revenu. Pour certaines catégories d'immeubles (églises, écoles, casernes, musées), elle est tout simplement la seule approche viable. Elle offre en outre une transparence remarquable : chaque étape du calcul — terrain, bordereau de coûts, dépréciation — est documentée et vérifiable, ce qui en fait un excellent outil de contre-vérification des deux autres approches.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-22", "url": "/seance/01/#p1-22", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "Ses faiblesses sont le miroir de ses forces. L'estimation de la dépréciation comporte une part de jugement irréductible — c'est le maillon faible de la chaîne, auquel le bloc 4 du cours consacrera quatre séances entières. Les coûts de construction varient dans le temps et d'un projet à l'autre. Et surtout, pour un bâtiment très ancien, l'accumulation des formes de dépréciation rend l'estimation de moins en moins précise : la méthode du coût vieillit mal avec son sujet.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-24", "url": "/seance/01/#p1-24", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'approche par le coût : la logique du constructeur", "text": "Aucune approche n'est « supérieure » en soi. Le choix dépend du type de propriété, de l'objectif du mandat et des données disponibles. La question professionnelle n'est jamais « quelle est la meilleure méthode? », mais « quelle méthode le marché lui-même utiliserait-il pour ce bien? ».", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "remarque-1-23", "url": "/seance/01/#remarque-1-23", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "Aucune hiérarchie absolue", "text": "Aucune approche n'est « supérieure » en soi. Le choix dépend du type de propriété, de l'objectif du mandat et des données disponibles. La question professionnelle n'est jamais « quelle est la meilleure méthode? », mais « quelle méthode le marché lui-même utiliserait-il pour ce bien? ».", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-25", "url": "/seance/01/#p1-25", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les fondements économiques de la méthode", "text": "La méthode du coût n'est pas une simple recette comptable. Elle repose sur des principes économiques précis qui en délimitent la validité — et dont l'oubli produit les erreurs d'évaluation les plus coûteuses.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-26", "url": "/seance/01/#p1-26", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-2", "url": "/seance/01/#def-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.2 — principe de substitution", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-27", "url": "/seance/01/#p1-27", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "◆Substitution Le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur du bien.Imaginez un acheteur qui hésite entre deux options : acheter une propriété existante affichée à 560 000 $, ou faire construire une propriété équivalente — terrain, délais et frais compris — pour 520 000 $. Tant que la seconde option demeure réaliste, aucun acheteur informé n'acceptera de payer le premier prix. Le coût de construction d'un substitut agit donc comme un plafond sur la valeur des propriétés existantes :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-28", "url": "/seance/01/#p1-28", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "La valeur d'un bien ne peut durablement excéder le coût du moins cher de ses substituts : construire un équivalent neuf, acheter un comparable existant, ou acquérir un flux de revenus équivalent.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "form-1-1", "url": "/seance/01/#form-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 1.1 — plafond de substitution", "text": "La valeur d'un bien ne peut durablement excéder le coût du moins cher de ses substituts : construire un équivalent neuf, acheter un comparable existant, ou acquérir un flux de revenus équivalent.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-29", "url": "/seance/01/#p1-29", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Ce principe est la pierre angulaire de la méthode du coût : il justifie qu'un calcul de coût puisse renseigner sur une valeur de marché. Il en fixe aussi les conditions de validité. La substitution suppose un marché raisonnablement efficient où des substituts sont réellement disponibles — terrains constructibles, entrepreneurs disponibles, délais acceptables. Quand la construction neuve est impossible (centre-ville saturé, moratoire, patrimoine irremplaçable), le plafond s'élève et le lien entre coût et valeur se distend.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-30", "url": "/seance/01/#p1-30", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Il faut enfin lire dans la formule du plafond un mécanisme d'arbitrage et non une égalité comptable. Le principe n'affirme pas que la valeur égale le coût de construction; il affirme qu'elle ne peut durablement le dépasser, parce que tout écart persistant attire des constructeurs — l'offre neuve augmente, les prix se tassent, l'écart se referme. La réciproque n'est pas vraie : rien n'empêche la valeur de tomber très en dessous du coût de reconstruction, comme le montrent les quartiers en déclin où personne ne songerait à rebâtir ce qui s'y vend pourtant chaque mois. Cette asymétrie est la clef de voûte du bloc 4 : lorsque la valeur observée est inférieure au coût neuf du substitut, la différence porte un nom — la dépréciation — et tout l'art de la méthode consiste à la ventiler entre ses causes physiques, fonctionnelles et externes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-32", "url": "/seance/01/#p1-32", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution : la pierre angulaire", "text": "Dans la pratique, le principe de substitution explique un phénomène bien connu des évaluateurs : en période de flambée des coûts de construction, comme le Québec l'a vécu en 2021–2022, la valeur des propriétés existantes grimpe elle aussi, car le substitut « construire du neuf » devient plus cher. Inversement, un secteur où les terrains abondent et où les entrepreneurs sont disponibles verra la valeur des propriétés existantes étroitement arrimée au coût de reconstruction.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "terrain-1-31", "url": "/seance/01/#terrain-1-31", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, le principe de substitution explique un phénomène bien connu des évaluateurs : en période de flambée des coûts de construction, comme le Québec l'a vécu en 2021–2022, la valeur des propriétés existantes grimpe elle aussi, car le substitut « construire du neuf » devient plus cher. Inversement, un secteur où les terrains abondent et où les entrepreneurs sont disponibles verra la valeur des propriétés existantes étroitement arrimée au coût de reconstruction.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-33", "url": "/seance/01/#p1-33", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-3", "url": "/seance/01/#def-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.3 — principe de contribution", "text": "La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-34", "url": "/seance/01/#p1-34", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "C'est le principe le plus contre-intuitif pour les non-initiés◆Contribution coût : le marché ne rembourse pas les factures. — et le plus fécond pour comprendre la dépréciation. Le marché ne rembourse pas les factures du propriétaire : il paie pour l'utilité qu'il perçoit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-35", "url": "/seance/01/#p1-35", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "Un propriétaire de Gatineau fait creuser une piscine au coût de 75 000 $. Au moment de la revente, l'analyse des ventes comparables montre que les maisons avec piscine creusée se vendent en moyenne 30 000 $ de plus que les maisons équivalentes sans piscine. La contribution de la piscine est donc de 30 000 $ — et non de 75 000 $. L'écart de 45 000 $ entre le coût et la contribution constitue une surqualité (superadequacy) : une forme de dépréciation fonctionnelle que nous étudierons à la séance 11.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-1", "url": "/seance/01/#ex-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.1 — la piscine creusée", "text": "Un propriétaire de Gatineau fait creuser une piscine au coût de 75 000 $. Au moment de la revente, l'analyse des ventes comparables montre que les maisons avec piscine creusée se vendent en moyenne 30 000 $ de plus que les maisons équivalentes sans piscine. La contribution de la piscine est donc de 30 000 $ — et non de 75 000 $. L'écart de 45 000 $ entre le coût et la contribution constitue une surqualité (superadequacy) : une forme de dépréciation fonctionnelle que nous étudierons à la séance 11.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-36", "url": "/seance/01/#p1-36", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "Le tableau suivant, tiré de l'observation courante du marché résidentiel québécois, illustre l'écart systématique entre coût et contribution pour des améliorations usuelles :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-37", "url": "/seance/01/#p1-37", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur", "text": "La règle pratique se lit directement dans la dernière colonne : lorsque la contribution excède le coût, l'amélioration crée de la valeur; lorsque le coût excède la contribution, il y a surqualité — et la méthode du coût devra en tenir compte par une déduction de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-38", "url": "/seance/01/#p1-38", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Valeur d'usage et valeur d'échange", "text": "◆Valeur d'usage Valeur pour un utilisateur spécifique, fondée sur l'utilité.◆Valeur d'échange Valeur marchande sur un marché libre et ouvert.La théorie économique distingue depuis Adam Smith deux conceptions de la valeur. La valeur d'usage est la valeur d'un bien pour un utilisateur déterminé, fondée sur l'utilité qu'il en retire : l'église pour sa paroisse, l'usine pour le fabricant dont elle épouse le procédé. La valeur d'échange est la valeur marchande : le prix le plus probable sur un marché ouvert, entre parties informées et non contraintes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-39", "url": "/seance/01/#p1-39", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Valeur d'usage et valeur d'échange", "text": "Pour la maison unifamiliale typique, les deux notions coïncident à peu près : l'utilité que le propriétaire retire de sa maison est celle que le marché reconnaît. Pour les propriétés spécialisées, elles divergent, parfois massivement : l'usine sur mesure vaut beaucoup pour son exploitant et peu pour quiconque d'autre. Or c'est précisément dans ces situations de divergence que la méthode du coût déploie toute son utilité, car elle est la seule à pouvoir chiffrer la valeur d'un bien en dehors de tout marché actif.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-40", "url": "/seance/01/#p1-40", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Valeur d'usage et valeur d'échange", "text": "Un exemple concret fixe les idées. Imaginons une imprimerie de Gatineau dont le bâtiment a été conçu autour de presses rotatives : dalles surépaissies, hauteurs libres calibrées, alimentation électrique industrielle. Pour l'imprimeur, ce bâtiment vaut ce qu'il lui permet de produire — sa valeur d'usage est élevée. Mis en vente, il n'intéresserait qu'une poignée d'acheteurs, dont aucun n'exploiterait des presses identiques : la valeur d'échange serait nettement moindre, amputée du coût de conversion. Le mandat de l'évaluateur commence donc toujours par une question de définition : quelle valeur cherche-t-on? Une évaluation d'assurance, une expropriation, un rôle municipal et une vente sur le marché libre n'appellent pas le même concept — et la méthode du coût, précisément parce qu'elle ne dépend pas d'un marché actif, est la seule qui puisse servir tous ces concepts à la fois, à condition d'en ajuster les paramètres.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-41", "url": "/seance/01/#p1-41", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale, offre et demande", "text": "Deux autres principes complètent l'armature théorique. Le principe de l'utilisation optimale (highest and best use) — que nous approfondirons à la séance 3 sous l'angle du terrain — énonce que la valeur s'apprécie par rapport à l'usage le plus probable qui soit à la fois légalement permis, physiquement possible, financièrement réalisable et maximalement productif. Un calcul de coût effectué pour un bâtiment qui ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain surestimera systématiquement la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-42", "url": "/seance/01/#p1-42", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale, offre et demande", "text": "Le principe de l'offre et de la demande, enfin, rappelle que le coût de construction ne garantit jamais la valeur marchande. Construire une propriété coûteuse dans un marché sans demande ne crée pas de valeur à la hauteur des dépenses engagées : l'écart entre le coût et ce que le marché consent à payer constitue la dépréciation externe (ou économique), troisième forme de dépréciation, objet de la séance 12.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-44", "url": "/seance/01/#p1-44", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale, offre et demande", "text": "Le coût mesure les dépenses de production; le prix constate une transaction; la valeur est une estimation du prix le plus probable. Les trois peuvent coïncider — bâtiment neuf, marché équilibré, transaction normale — mais rien ne les y oblige. La séance 2 consacrera une section complète à cette distinction, qui est probablement la question la plus fréquente aux examens de ce cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-43", "url": "/seance/01/#attention-1-43", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Coût, prix et valeur : trois concepts distincts", "text": "Le coût mesure les dépenses de production; le prix constate une transaction; la valeur est une estimation du prix le plus probable. Les trois peuvent coïncider — bâtiment neuf, marché équilibré, transaction normale — mais rien ne les y oblige. La séance 2 consacrera une section complète à cette distinction, qui est probablement la question la plus fréquente aux examens de ce cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-45", "url": "/seance/01/#p1-45", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "Toute la méthode du coût tient dans une équation que vous manipulerez pendant quatorze séances :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-46", "url": "/seance/01/#p1-46", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain, estimée séparément comme s'il était vacant; le coût de reproduction ou de remplacement à neuf des améliorations; et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "form-1-2", "url": "/seance/01/#form-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 1.2 — formule fondamentale de la méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain, estimée séparément comme s'il était vacant; le coût de reproduction ou de remplacement à neuf des améliorations; et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-47", "url": "/seance/01/#p1-47", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "La parenthèse porte un nom : c'est la valeur dépréciée des améliorations, aussi appelée coût de remplacement déprécié (CRD)◆CRD = coût de remplacement déprécié : l'expression consacrée en évaluation municipale. dans le vocabulaire de l'évaluation municipale québécoise. La dépréciation totale se décompose elle-même en trois formes :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "form-1-3", "url": "/seance/01/#form-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 1.3 — décomposition de la dépréciation", "text": "", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-48", "url": "/seance/01/#p1-48", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule", "text": "Chacune de ces formes fera l'objet d'une séance complète au bloc 4 (séances 10, 11 et 12). À ce stade, retenez l'intuition : la dépréciation physique mesure ce que le bâtiment a subi, la dépréciation fonctionnelle ce qu'il a de mal conçu au regard des attentes actuelles du marché, et la dépréciation externe ce que son environnement lui fait perdre.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-49", "url": "/seance/01/#p1-49", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "L'application de la formule suit une démarche en quatre étapes, qui structure — ce n'est pas un hasard — les cinq blocs du cours :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-50", "url": "/seance/01/#p1-50", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 1 — Le terrain. On estime la valeur du terrain comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti. Les méthodes disponibles — comparaison directe, extraction, affectation, lotissement, résidu foncier — occupent les séances 3 et 4 (bloc 2). Le terrain est traité séparément parce qu'il ne se déprécie pas : sa durée de vie est illimitée, contrairement à celle des améliorations.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-51", "url": "/seance/01/#p1-51", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 2 — Le coût neuf. On estime le coût de construction à neuf des améliorations, soit en reproduction (réplique exacte), soit en remplacement (utilité équivalente avec des matériaux et techniques modernes) — distinction capitale que la séance 2 introduira et que la séance 5 approfondira. Ce coût englobe les coûts directs (matériaux, main-d'œuvre), les coûts indirects (honoraires, financement, taxes) et le profit entrepreneurial : c'est l'objet du bloc 3 (séances 5 à 8).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-52", "url": "/seance/01/#p1-52", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 3 — La dépréciation. On identifie, mesure et additionne les trois formes de dépréciation. C'est l'étape la plus délicate et la plus exigeante en jugement professionnel : le bloc 4 y consacre quatre séances (9 à 12).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-53", "url": "/seance/01/#p1-53", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "Étape 4 — La conclusion. On additionne la valeur du terrain et la valeur dépréciée des améliorations, on vérifie la vraisemblance du résultat (ratios terrain/total, comparaison sommaire avec le marché) et on réconcilie, le cas échéant, avec les indications des autres approches (bloc 5).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-55", "url": "/seance/01/#p1-55", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre étapes de la démarche", "text": "La formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) est littéralement la table des matières du cours : bloc 2 premier terme, bloc 3 , bloc 4 , bloc 5 l'assemblage. Chaque fois que vous vous demanderez « où en sommes-nous? », revenez à la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "remarque-1-54", "url": "/seance/01/#remarque-1-54", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "Une carte du cours", "text": "La formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) est littéralement la table des matières du cours : bloc 2 premier terme, bloc 3 , bloc 4 , bloc 5 l'assemblage. Chaque fois que vous vous demanderez « où en sommes-nous? », revenez à la formule.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-56", "url": "/seance/01/#p1-56", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Les trois exemples qui suivent appliquent la formule fondamentale à des situations de complexité croissante. Les données sont fictives mais calibrées sur les ordres de grandeur du marché québécois de 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-57", "url": "/seance/01/#p1-57", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Une maison unifamiliale du secteur Aylmer, construite en 2010, est évaluée en 2026. L'analyse du marché foncier indique une valeur de terrain de 100 000 $; le coût de remplacement à neuf des améliorations est estimé à 300 000 $; la dépréciation totale, ventilée ci-dessous, atteint 50 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-58", "url": "/seance/01/#p1-58", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "En appliquant directement la formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-59", "url": "/seance/01/#p1-59", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Observez la structure du calcul : le coût total à neuf (terrain compris) aurait été de 400 000 $; la dépréciation de 50 000 $ ne frappe que les améliorations, jamais le terrain.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-2", "url": "/seance/01/#ex-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.2 — maison unifamiliale à Gatineau", "text": "Une maison unifamiliale du secteur Aylmer, construite en 2010, est évaluée en 2026. L'analyse du marché foncier indique une valeur de terrain de 100 000 $; le coût de remplacement à neuf des améliorations est estimé à 300 000 $; la dépréciation totale, ventilée ci-dessous, atteint 50 000 $. ÉlémentMontantValeur du terrain100 000 $Coût de remplacement à neuf300 000 $ moins : dépréciation physique(35 000 $) moins : dépréciation fonctionnelle(10 000 $) moins : dépréciation externe(5000 $)Valeur dépréciée des améliorations250 000 $Valeur estimée350 000 $ En appliquant directement la formule (@@REF{ch01:eq:fondamentale}@@) : Observez la structure du calcul : le coût total à neuf (terrain compris) aurait été de 400 000 $; la dépréciation de 50 000 $ ne frappe que les améliorations, jamais le terrain.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-60", "url": "/seance/01/#p1-60", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Un immeuble de bureaux de 2500 m2, construit en 2005. Le terrain vaut 500 000 $; le coût de remplacement neuf s'établit à 1750 $/m2; la dépréciation totale est estimée globalement à 25 % du coût neuf.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-61", "url": "/seance/01/#p1-61", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Ici, la dépréciation est exprimée en pourcentage du coût neuf — une pratique courante que nous raffinerons considérablement au bloc 4, où le taux global de 25 % devra être justifié composante par composante.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-3", "url": "/seance/01/#ex-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.3 — immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau", "text": "Un immeuble de bureaux de 2500 m2, construit en 2005. Le terrain vaut 500 000 $; le coût de remplacement neuf s'établit à 1750 $/m2; la dépréciation totale est estimée globalement à 25 % du coût neuf. Ici, la dépréciation est exprimée en pourcentage du coût neuf — une pratique courante que nous raffinerons considérablement au bloc 4, où le taux global de 25 % devra être justifié composante par composante.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-62", "url": "/seance/01/#p1-62", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Une église construite en 1920, partiellement rénovée en 1995. Aucune vente comparable n'existe — les églises ne se transigent pratiquement pas — et l'immeuble ne génère aucun revenu locatif : la méthode du coût est la seule approche applicable.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-63", "url": "/seance/01/#p1-63", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Vérification : . Notez l'ampleur de la dépréciation cumulée (60 %) : typique d'un bâtiment centenaire, elle illustre pourquoi la fiabilité de la méthode décroît avec l'âge du sujet — chaque point de pourcentage de dépréciation repose sur un jugement.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-4", "url": "/seance/01/#ex-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.4 — église patrimoniale — la seule approche viable", "text": "Une église construite en 1920, partiellement rénovée en 1995. Aucune vente comparable n'existe — les églises ne se transigent pratiquement pas — et l'immeuble ne génère aucun revenu locatif : la méthode du coût est la seule approche applicable. ÉlémentMontantValeur du terrain200 000 $Coût de remplacement neuf3 500 000 $ moins : dépréciation physique (40 %)(1 400 000 $) moins : dépréciation fonctionnelle (15 %)(525 000 $) moins : dépréciation externe (5 %)(175 000 $)Valeur estimée1 600 000 $ Vérification : . Notez l'ampleur de la dépréciation cumulée (60 %) : typique d'un bâtiment centenaire, elle illustre pourquoi la fiabilité de la méthode décroît avec l'âge du sujet — chaque point de pourcentage de dépréciation repose sur un jugement.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-65", "url": "/seance/01/#p1-65", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemples travaillés", "text": "Sur un mandat réel, ces trois calculs occuperaient chacun des dizaines de pages : bordereau de coûts détaillé, grille d'ajustements pour le terrain, ventilation de la dépréciation poste par poste. Ce que le cours construira progressivement, c'est précisément le contenu de ces pages. La formule tient en une ligne; le métier tient dans la justification de chacun de ses trois termes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "terrain-1-64", "url": "/seance/01/#terrain-1-64", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur un mandat réel, ces trois calculs occuperaient chacun des dizaines de pages : bordereau de coûts détaillé, grille d'ajustements pour le terrain, ventilation de la dépréciation poste par poste. Ce que le cours construira progressivement, c'est précisément le contenu de ces pages. La formule tient en une ligne; le métier tient dans la justification de chacun de ses trois termes.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-66", "url": "/seance/01/#p1-66", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les propriétés à usage spécial", "text": "Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "def-1-4", "url": "/seance/01/#def-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 1.4 — propriété à usage spécial", "text": "Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-67", "url": "/seance/01/#p1-67", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les propriétés à usage spécial", "text": "Pour ces immeubles, les deux autres approches sont structurellement inapplicables : pas de comparables (qui a vendu une caserne récemment?), pas de marché locatif de référence. La valeur d'usage y excède systématiquement la valeur d'échange — souvent, il n'existe tout simplement pas de valeur d'échange observable. La méthode du coût est alors la seule voie, et c'est la raison pour laquelle l'évaluation municipale québécoise y recourt massivement (voir la section @@REF{ch01:sec:quebec}@@).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-68", "url": "/seance/01/#p1-68", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les constructions neuves et récentes", "text": "À l'autre extrémité du spectre, la méthode du coût excelle pour les propriétés neuves ou très récentes, pour une raison symétrique : la dépréciation — le maillon faible de la méthode — y est minimale ou nulle. Le coût réel de construction, souvent documenté par les contrats et factures, fournit alors une indication de valeur d'excellente qualité.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-69", "url": "/seance/01/#p1-69", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les constructions neuves et récentes", "text": "Une maison livrée il y a six mois : terrain payé 120 000 $, coût de construction réel documenté de 380 000 $, dépréciation essentiellement nulle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-70", "url": "/seance/01/#p1-70", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les constructions neuves et récentes", "text": "Sous réserve que la construction représente l'utilisation optimale du terrain et que le marché soit équilibré, cette indication est difficile à contester.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "ex-1-5", "url": "/seance/01/#ex-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.5 — maison neuve : la méthode à son meilleur", "text": "Une maison livrée il y a six mois : terrain payé 120 000 $, coût de construction réel documenté de 380 000 $, dépréciation essentiellement nulle. Sous réserve que la construction représente l'utilisation optimale du terrain et que le marché soit équilibré, cette indication est difficile à contester.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-71", "url": "/seance/01/#p1-71", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les propriétés industrielles", "text": "Les bâtiments industriels spécialisés — usines conçues pour un procédé, fondations renforcées, systèmes mécaniques sur mesure — se transigent peu et mal. La méthode du coût y est souvent l'approche principale, mais elle y rencontre ses défis les plus techniques : distinguer l'immeuble de l'équipement (le meuble du bien-fonds, distinction juridique importante en droit civil québécois), chiffrer une dépréciation fonctionnelle fréquente (technologie dépassée), composer avec les risques de contamination des sites. Elle exige de l'évaluateur une réelle littératie en construction — que le bloc 3 s'emploiera à bâtir.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-72", "url": "/seance/01/#p1-72", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le patrimoine bâti", "text": "Pour les bâtiments classés ou cités en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (Québec, 2012), le coût de reproduction est souvent matériellement impossible : matériaux disparus, savoir-faire éteints. Le coût de remplacement devient l'approche privilégiée — avec la prudence supplémentaire qu'exige la distinction entre valeur patrimoniale et valeur marchande. L'évaluateur doit définir sans ambiguïté, dans son mandat, le type de valeur recherché.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-73", "url": "/seance/01/#p1-73", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'évaluation pour fins d'assurance", "text": "L'assurance constitue un débouché majeur et particulier de la méthode : on y recherche généralement le coût de remplacement à neuf — parfois sans aucune déduction de dépréciation — et le terrain en est exclu, puisqu'il ne peut être détruit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-74", "url": "/seance/01/#p1-74", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Grille de décision", "text": "Le tableau suivant synthétise le choix de l'approche principale selon le type de propriété — une grille que vous devriez pouvoir reconstituer de mémoire :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-75", "url": "/seance/01/#p1-75", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Grille de décision", "text": "À cette grille s'ajoutent des applications transversales où la méthode du coût intervient quel que soit le type d'immeuble : l'évaluation municipale (base du rôle d'évaluation foncière), la fiscalité (ventilation terrain/bâtiment pour l'amortissement), l'expropriation (juste indemnité), le financement hypothécaire (contre-vérification), les litiges (dommages, partage) et les études de faisabilité (un projet est viable si la valeur à l'achèvement excède le coût total).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-77", "url": "/seance/01/#p1-77", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand la méthode est moins fiable", "text": "La méthode perd de sa force dans cinq situations qu'il faut savoir reconnaître dès la définition du mandat. Devant un bâtiment très ancien, d'abord, la dépréciation cumulée devient si importante que chaque hypothèse de calcul pèse lourdement sur le résultat : évaluer une maison centenaire par le coût, c'est estimer une valeur comme différence de deux grands nombres incertains. Dans un marché actif riche en comparables, ensuite, la comparaison directe est simplement plus fiable — il est inutile de reconstruire par le calcul ce que le marché affiche en clair. Pour les propriétés à revenus standards, l'approche par le revenu épouse mieux le raisonnement des acheteurs réels, qui pensent en taux et en multiplicateurs, non en bordereaux. En présence d'une dépréciation externe majeure — déclin du secteur, nuisance lourde —, le calcul de coût ne capte la perte qu'au prix d'estimations externes fragiles. Enfin, si le bâtiment ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain, le coût de l'existant ne renseigne plus sur la valeur : on chiffrerait avec soin la mauvaise construction au bon endroit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-76", "url": "/seance/01/#attention-1-76", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Cinq situations où redoubler de prudence", "text": "La méthode perd de sa force dans cinq situations qu'il faut savoir reconnaître dès la définition du mandat. Devant un bâtiment très ancien, d'abord, la dépréciation cumulée devient si importante que chaque hypothèse de calcul pèse lourdement sur le résultat : évaluer une maison centenaire par le coût, c'est estimer une valeur comme différence de deux grands nombres incertains. Dans un marché actif riche en comparables, ensuite, la comparaison directe est simplement plus fiable — il est inutile de reconstruire par le calcul ce que le marché affiche en clair. Pour les propriétés à revenus standards, l'approche par le revenu épouse mieux le raisonnement des acheteurs réels, qui pensent en taux et en multiplicateurs, non en bordereaux. En présence d'une dépréciation externe majeure — déclin du secteur, nuisance lourde —, le calcul de coût ne capte la perte qu'au prix d'estimations externes fragiles. Enfin, si le bâtiment ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain, le coût de l'existant ne renseigne plus sur la valeur : on chiffrerait avec soin la mauvaise construction au bon endroit.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-78", "url": "/seance/01/#p1-78", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand la méthode est moins fiable", "text": "En synthèse : plus la propriété est récente ou spécialisée, plus la méthode du coût est pertinente et fiable; plus elle est ancienne et banale (au sens statistique : abondamment représentée sur le marché), moins elle l'est.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-80", "url": "/seance/01/#p1-80", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'encadrement professionnel : l'OEAQ", "text": "L'OEAQ est l'ordre professionnel qui encadre la pratique de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions (Québec, 1973). Sa mission première est la protection du public : titre réservé (É.A.), formation universitaire et stage supervisé, formation continue obligatoire, inspection professionnelle, code de déontologie et régime disciplinaire. En lien direct avec ce cours, l'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et justifient, dans chaque rapport, le choix de la méthode retenue (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "quebec-1-79", "url": "/seance/01/#quebec-1-79", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec", "text": "L'OEAQ est l'ordre professionnel qui encadre la pratique de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions (Québec, 1973). Sa mission première est la protection du public : titre réservé (É.A.), formation universitaire et stage supervisé, formation continue obligatoire, inspection professionnelle, code de déontologie et régime disciplinaire. En lien direct avec ce cours, l'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et justifient, dans chaque rapport, le choix de la méthode retenue (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-81", "url": "/seance/01/#p1-81", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière et la LFM", "text": "◆Rôle triennal Répertoire des valeurs foncières d'une municipalité, déposé tous les trois ans.Le rôle d'évaluation foncière est le répertoire de toutes les unités d'évaluation d'une municipalité, avec leur valeur pour fins de taxation. Trois caractéristiques structurent son usage : il est triennal (déposé tous les trois ans); les valeurs y sont établies à une date de référence fixée au 1er juillet situé 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle; et chaque inscription ventile la valeur entre terrain et bâtiment — ventilation qui fera du rôle une source de données précieuse pour la méthode d'affectation (séance 3).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-82", "url": "/seance/01/#p1-82", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière et la LFM", "text": "Le cadre légal est la Loi sur la fiscalité municipale (Québec, 1979). Son article 43 définit la valeur réelle comme la valeur d'échange de l'unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Mais pour les immeubles à vocation unique ou à caractère non économique — écoles, églises, hôpitaux —, l'article 43.1 et la jurisprudence consacrent le recours au coût de remplacement déprécié : la LFM légitime ainsi explicitement la méthode du coût dans l'évaluation municipale québécoise. En pratique, l'évaluation de masse municipale s'appuie sur des modèles de coûts standardisés et des grilles de dépréciation appliqués à des milliers d'unités — une industrialisation de la méthode que ce cours vous permettra de comprendre de l'intérieur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-83", "url": "/seance/01/#p1-83", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière et la LFM", "text": "Il vaut la peine de mesurer l'échelle de cette industrialisation. Une ville comme Gatineau compte plus de 110 000 unités d'évaluation; aucun corps d'évaluateurs ne peut visiter, comparer et capitaliser chacune d'elles tous les trois ans. Le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ) fournit donc une version normalisée de la méthode du coût : classes de bâtiments, bordereaux types, barèmes de vétusté, tables de durée de vie. L'évaluateur municipal renseigne les caractéristiques physiques de l'unité — millésime, superficies, matériaux, dépendances — et le système produit un coût de remplacement déprécié cohérent d'une unité à l'autre. C'est la force du procédé (équité horizontale entre contribuables, traçabilité des calculs) et sa limite (la propriété atypique y est mal servie, d'où les demandes de révision). Pour l'étudiant, la leçon est double : la méthode du coût est, de très loin, la méthode la plus exécutée au Québec — des millions de fois par cycle triennal —, et sa version manuelle, que ce cours enseigne, est la clef de lecture indispensable de sa version industrielle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-84", "url": "/seance/01/#p1-84", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Construction : codes, organismes et acronymes", "text": "Trois organismes et un piège d'acronyme structurent le paysage québécois de la construction. La RBQ (Régie du bâtiment du Québec) veille à la qualité des travaux et à la sécurité du public : elle délivre les licences d'entrepreneur et applique le Code de construction du Québec, lui-même fondé sur le Code national du bâtiment (CNB) — le code modèle canadien — assorti d'adaptations propres au Québec, notamment en matière d'efficacité énergétique (Québec, 2022). La CCQ (Commission de la construction du Québec), de son côté, ne s'occupe pas des bâtiments mais des personnes qui les érigent : en vertu de la Loi R-20, elle administre le régime de relations de travail de l'industrie, dont découlent des taux horaires conventionnés et des avantages sociaux normalisés pour chaque métier (Québec, 1968). Pour l'évaluateur qui monte un bordereau de coûts, cette architecture n'a rien d'anecdotique : le coût de la main-d'œuvre québécoise se lit dans les conventions administrées par la CCQ, tandis que le contenu obligatoire du bâtiment — donc une partie de son coût — se lit dans le Code appliqué par la RBQ.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-86", "url": "/seance/01/#p1-86", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Construction : codes, organismes et acronymes", "text": "Dans ce cours, « CCQ » désigne toujours la Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre). Le code, lui, est toujours nommé en toutes lettres : Code de construction du Québec. Confondre les deux dans un rapport — ou un examen — est une erreur classique.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "attention-1-85", "url": "/seance/01/#attention-1-85", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "attention", "title": "Le piège de l'acronyme CCQ", "text": "Dans ce cours, « CCQ » désigne toujours la Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre). Le code, lui, est toujours nommé en toutes lettres : Code de construction du Québec. Confondre les deux dans un rapport — ou un examen — est une erreur classique.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-87", "url": "/seance/01/#p1-87", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Construction : codes, organismes et acronymes", "text": "Pour l'évaluateur, le Code de construction importe à double titre : il détermine une part des coûts (normes d'isolation, de sécurité incendie, d'accessibilité), et son évolution engendre de la dépréciation fonctionnelle chez les bâtiments existants devenus non conformes aux attentes actuelles.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-88", "url": "/seance/01/#p1-88", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le marché de la construction québécois", "text": "Le coût de construction au Québec porte la marque de facteurs structurels : un climat exigeant (isolation accrue, fondations sous la ligne de gel, toitures dimensionnées pour la neige), une main-d'œuvre syndiquée et conventionnée sous la Loi R-20, un accès favorable au bois d'œuvre mais une dépendance aux importations pour l'acier, et une réglementation énergétique de plus en plus stricte.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-89", "url": "/seance/01/#p1-89", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le marché de la construction québécois", "text": "La conjoncture récente a été mouvementée : selon l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (Statistique Canada, 2026), les coûts ont bondi d'environ en 2021 et en 2022, avant de revenir à un rythme d'environ par année depuis 2023◆Flambée 2021–2022 : puis . Depuis 2023 : /an.. Cette poussée a des conséquences directes pour l'évaluateur : les manuels de coûts se périment vite, et l'écart entre le coût historique d'un bâtiment et son coût de remplacement actuel s'est creusé.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-90", "url": "/seance/01/#p1-90", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le marché de la construction québécois", "text": "Variation annuelle approximative des coûts de construction de bâtiments au Canada (ordres de grandeur; source : Statistique Canada, IPCB, tableau 18-10-0289-01).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-91", "url": "/seance/01/#p1-91", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "D'où viennent les chiffres qu'utilise l'évaluateur? Cinq familles de sources, que la séance 6 examinera en détail :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-93", "url": "/seance/01/#p1-93", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Un évaluateur d'expérience ne se fie jamais à une seule source. Les manuels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) offrent la couverture et la structure; les soumissions d'entrepreneurs locaux offrent l'actualité et la spécificité régionale. La bonne pratique consiste à ancrer le calcul dans un manuel reconnu, puis à le calibrer avec quelques données locales récentes — exactement ce que vous ferez dans le TP2 (Altus Group, 2026; Marshall & Swift, 2025).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "terrain-1-92", "url": "/seance/01/#terrain-1-92", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Un évaluateur d'expérience ne se fie jamais à une seule source. Les manuels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) offrent la couverture et la structure; les soumissions d'entrepreneurs locaux offrent l'actualité et la spécificité régionale. La bonne pratique consiste à ancrer le calcul dans un manuel reconnu, puis à le calibrer avec quelques données locales récentes — exactement ce que vous ferez dans le TP2 (Altus Group, 2026; Marshall & Swift, 2025).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-94", "url": "/seance/01/#p1-94", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Le cours suit fidèlement l'anatomie de la formule fondamentale, en cinq blocs sur quatorze séances :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-95", "url": "/seance/01/#p1-95", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Trois travaux pratiques jalonnent le parcours, chacun couplant un énoncé ancré dans des données réelles et un gabarit Excel de type tableau de bord :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-96", "url": "/seance/01/#p1-96", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Le préalable du cours est IMM1003 (Éléments d'évaluation immobilière) : les notions de valeur marchande, de comparables et de capitalisation y sont supposées acquises et seront mobilisées sans être systématiquement redéfinies.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-97", "url": "/seance/01/#p1-97", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le cours IMM1033 : feuille de route", "text": "Un mot, enfin, sur la manière de travailler. La méthode du coût est la plus « cumulative » des trois approches : chaque séance s'appuie littéralement sur la précédente, puisque le résultat final est une somme dont chaque terme se construit bloc par bloc. Un retard pris sur l'évaluation du terrain se paiera au moment du cas intégré; une confusion entre reproduction et remplacement, tolérable en séance 2, devient rédhibitoire en séance 11 quand elle fausse le calcul de la dépréciation fonctionnelle. La discipline recommandée est celle du praticien : refaire à la main chaque exemple travaillé de ces notes, puis les exercices, avant de consulter la solution — c'est dans l'écart entre votre démarche et le corrigé que se loge l'apprentissage.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-98", "url": "/seance/01/#p1-98", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les exercices qui suivent couvrent l'ensemble de la séance, du calcul direct à la question de réflexion. Ils sont calibrés sur le format des questions d'examen : traitez-les par écrit, calculatrice en main, en rédigeant vos justifications comme si un réviseur devait les lire.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-99", "url": "/seance/01/#p1-99", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une propriété présente les caractéristiques suivantes : terrain 150 000 $; coût de remplacement neuf 425 000 $; dépréciation physique 60 000 $; dépréciation fonctionnelle 25 000 $; dépréciation externe 15 000 $. Quelle est la valeur estimée?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-1", "url": "/seance/01/#exo-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.1 — application directe de la formule", "text": "Une propriété présente les caractéristiques suivantes : terrain 150 000 $; coût de remplacement neuf 425 000 $; dépréciation physique 60 000 $; dépréciation fonctionnelle 25 000 $; dépréciation externe 15 000 $. Quelle est la valeur estimée?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-100", "url": "/seance/01/#p1-100", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On calcule d'abord la dépréciation totale, puis on applique la formule fondamentale :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-101", "url": "/seance/01/#p1-101", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur dépréciée des améliorations est de 325 000 $; le terrain, lui, ne se déprécie pas.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-102", "url": "/seance/01/#p1-102", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un duplex de Hull est évalué à 520 000 $ par la méthode du coût. Le terrain vaut 110 000 $ et le coût de remplacement neuf des améliorations est de 485 000 $. Quelle dépréciation totale l'évaluateur a-t-il retenue, en dollars et en pourcentage du coût neuf?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-2", "url": "/seance/01/#exo-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.2 — retrouver la dépréciation implicite", "text": "Un duplex de Hull est évalué à 520 000 $ par la méthode du coût. Le terrain vaut 110 000 $ et le coût de remplacement neuf des améliorations est de 485 000 $. Quelle dépréciation totale l'évaluateur a-t-il retenue, en dollars et en pourcentage du coût neuf?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-103", "url": "/seance/01/#p1-103", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On isole dans la formule fondamentale :", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-104", "url": "/seance/01/#p1-104", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En pourcentage du coût neuf : . Ce niveau est plausible pour un bâtiment d'une quinzaine d'années en bon état.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-105", "url": "/seance/01/#p1-105", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un propriétaire a investi 90 000 $ dans un garage triple chauffé avec pont élévateur, dans un quartier de bungalows modestes de Gatineau. L'analyse des ventes montre que le marché local ne reconnaît qu'environ 35 000 $ pour un garage, quel qu'en soit le luxe. (a) Quelle est la contribution du garage? (b) Quel principe économique est en jeu? (c) Comment la méthode du coût traitera-t-elle l'écart?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-3", "url": "/seance/01/#exo-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.3 — coût, contribution et surqualité", "text": "Un propriétaire a investi 90 000 $ dans un garage triple chauffé avec pont élévateur, dans un quartier de bungalows modestes de Gatineau. L'analyse des ventes montre que le marché local ne reconnaît qu'environ 35 000 $ pour un garage, quel qu'en soit le luxe. (a) Quelle est la contribution du garage? (b) Quel principe économique est en jeu? (c) Comment la méthode du coût traitera-t-elle l'écart?", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-106", "url": "/seance/01/#p1-106", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) La contribution est de 35 000 $ : c'est ce que le marché paie, peu importe la facture. (b) Le principe de contribution : la valeur d'une composante se mesure par son apport à la valeur totale, non par son coût. (c) L'écart de constitue une surqualité : dans un calcul par la méthode du coût, le coût neuf du garage serait inclus dans , puis l'écart serait retranché à titre de dépréciation fonctionnelle. Le résultat net reflète la contribution réelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-107", "url": "/seance/01/#p1-107", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des propriétés suivantes, indiquez l'approche d'évaluation principale et justifiez en une phrase : (a) un bungalow de 1985 dans un quartier actif de Gatineau où 40 ventes comparables sont survenues cette année; (b) une bibliothèque municipale; (c) un immeuble de 24 logements à Trois-Rivières; (d) une usine de transformation alimentaire construite sur mesure; (e) une maison unifamiliale livrée le mois dernier.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-4", "url": "/seance/01/#exo-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.4 — choisir l'approche appropriée", "text": "Pour chacune des propriétés suivantes, indiquez l'approche d'évaluation principale et justifiez en une phrase : (a) un bungalow de 1985 dans un quartier actif de Gatineau où 40 ventes comparables sont survenues cette année; (b) une bibliothèque municipale; (c) un immeuble de 24 logements à Trois-Rivières; (d) une usine de transformation alimentaire construite sur mesure; (e) une maison unifamiliale livrée le mois dernier.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-108", "url": "/seance/01/#p1-108", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Comparaison directe : abondance de comparables récents, marché actif — la lecture directe du marché prime. (b) Méthode du coût : usage spécial, aucune vente comparable, aucun revenu — seule approche viable. (c) Approche par le revenu : immeuble à revenus standard; les acheteurs raisonnent en multiplicateurs et taux de capitalisation. (d) Méthode du coût : bâtiment industriel spécialisé, quasi absence de comparables; attention à la dépréciation fonctionnelle. (e) Méthode du coût (avec vérification par comparaison si possible) : dépréciation nulle, coût réel documenté — indication de valeur de première qualité.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-109", "url": "/seance/01/#p1-109", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial de 1200 m2 à Sherbrooke : coût de remplacement neuf de 2100 $/m2, dépréciation totale estimée à 32 % du coût neuf, terrain évalué à 390 000 $. Calculez la valeur de la propriété, puis le ratio terrain/valeur totale. Commentez brièvement ce ratio sachant que la fourchette typique du commercial urbain est de 30 à 50 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-5", "url": "/seance/01/#exo-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.5 — bâtiment commercial avec dépréciation en pourcentage", "text": "Un bâtiment commercial de 1200 m2 à Sherbrooke : coût de remplacement neuf de 2100 $/m2, dépréciation totale estimée à 32 % du coût neuf, terrain évalué à 390 000 $. Calculez la valeur de la propriété, puis le ratio terrain/valeur totale. Commentez brièvement ce ratio sachant que la fourchette typique du commercial urbain est de 30 à 50 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-110", "url": "/seance/01/#p1-110", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ratio terrain/total : . Ce ratio est sous la fourchette typique de 30–50 % du commercial urbain : soit le terrain est sous-évalué, soit le secteur présente des valeurs foncières faibles (périphérie), soit le bâtiment est inhabituellement imposant pour son site. Le ratio ne prouve rien à lui seul, mais il déclenche une vérification — c'est exactement son rôle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-111", "url": "/seance/01/#p1-111", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur soutient : « J'ai payé le terrain 300 000 $ et la construction m'a coûté 900 000 $; ma propriété vaut donc 1 200 000 $. » Donnez trois raisons distinctes, appuyées sur les principes de cette séance, pour lesquelles cette affirmation peut être fausse — dans un sens comme dans l'autre.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "exo-1-6", "url": "/seance/01/#exo-1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.6 — question de réflexion — les limites de la méthode", "text": "Un promoteur soutient : « J'ai payé le terrain 300 000 $ et la construction m'a coûté 900 000 $; ma propriété vaut donc 1 200 000 $. » Donnez trois raisons distinctes, appuyées sur les principes de cette séance, pour lesquelles cette affirmation peut être fausse — dans un sens comme dans l'autre.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-112", "url": "/seance/01/#p1-112", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois arguments parmi les suivants : (1) Coût valeur : le coût mesure des dépenses de production; la valeur dépend de l'offre et de la demande — si le marché local plafonne à 1 000 000 $, l'écart est une dépréciation externe. (2) Principe de contribution : certaines dépenses (finitions surdimensionnées, équipements de luxe) peuvent contribuer moins que leur coût — surqualité. (3) Utilisation optimale : si le bâtiment ne représente pas l'usage optimal du terrain, le total coût-terrain surestime la valeur. (4) À l'inverse, dans un marché en forte demande ou après une flambée des coûts de construction, la valeur peut excéder le coût historique : le coût pertinent est le coût actuel d'un substitut, pas la facture d'origine. L'affirmation du promoteur confond systématiquement fait comptable et opinion de valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-113", "url": "/seance/01/#p1-113", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluation immobilière repose sur trois approches complémentaires : comparaison directe (le marché), revenu (l'investisseur), coût (le constructeur); l'évaluateur compétent les maîtrise toutes et justifie son choix.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-114", "url": "/seance/01/#p1-114", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule fondamentale : — c'est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-115", "url": "/seance/01/#p1-115", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le principe de substitution fonde la méthode : le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-116", "url": "/seance/01/#p1-116", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le principe de contribution rappelle que le marché paie l'utilité, pas les factures : coût contribution surqualité et dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-117", "url": "/seance/01/#p1-117", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût prix valeur : dépense de production, fait transactionnel, estimation — trois concepts distincts.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-118", "url": "/seance/01/#p1-118", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La dépréciation totale se décompose en trois formes : physique (usure), fonctionnelle (conception), externe (environnement).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-119", "url": "/seance/01/#p1-119", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain s'évalue séparément et ne se déprécie pas.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-120", "url": "/seance/01/#p1-120", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La méthode du coût est privilégiée pour l'usage spécial, le neuf, l'industriel spécialisé, le patrimoine et l'assurance; elle est moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-121", "url": "/seance/01/#p1-121", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au Québec : l'OEAQ encadre la profession; la LFM (art. 43 et 43.1) légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale; la RBQ applique le Code de construction; la CCQ encadre la main-d'œuvre (Loi R-20).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p1-122", "url": "/seance/01/#p1-122", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts de construction : flambée de (2021) et (2022), puis /an — d'où l'importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/01/#synthese", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'évaluation immobilière repose sur trois approches complémentaires : comparaison directe (le marché), revenu (l'investisseur), coût (le constructeur); l'évaluateur compétent les maîtrise toutes et justifie son choix.Formule fondamentale : — c'est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).Le principe de substitution fonde la méthode : le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur.Le principe de contribution rappelle que le marché paie l'utilité, pas les factures : coût contribution surqualité et dépréciation fonctionnelle.Coût prix valeur : dépense de production, fait transactionnel, estimation — trois concepts distincts.La dépréciation totale se décompose en trois formes : physique (usure), fonctionnelle (conception), externe (environnement).Le terrain s'évalue séparément et ne se déprécie pas.La méthode du coût est privilégiée pour l'usage spécial, le neuf, l'industriel spécialisé, le patrimoine et l'assurance; elle est moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.Au Québec : l'OEAQ encadre la profession; la LFM (art. 43 et 43.1) légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale; la RBQ applique le Code de construction; la CCQ encadre la main-d'œuvre (Loi R-20).Coûts de construction : flambée de (2021) et (2022), puis /an — d'où l'importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).", "where": "Séance 1 — Introduction à la méthode du coût"}, {"id": "p2-1", "url": "/seance/02/#p2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Un entrepreneur facture 600 000 $ pour construire un duplex; huit mois plus tard, le propriétaire pressé de déménager le vend 545 000 $; le même jour, un évaluateur agréé conclut à une valeur marchande de 575 000 $. Trois montants, trois concepts — et aucune contradiction. Cette séance construit le vocabulaire technique sans lequel la méthode du coût n'est qu'une suite de calculs : la distinction entre coût, prix et valeur; le choix décisif entre coût de reproduction et coût de remplacement; l'anatomie du coût total (direct, indirect, profit entrepreneurial); les normes professionnelles qui encadrent le tout; et les notions de construction — structures, classes de qualité, codes — qui donnent à l'évaluateur sa littératie technique. Chaque terme défini ici sera réutilisé, sans réexplication, dans les douze séances suivantes.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/seance/02/#p2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Distinguer rigoureusement le coût, le prix et la valeur, et reconnaître chacun dans des situations concrètes;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/seance/02/#p2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Différencier le coût de reproduction et le coût de remplacement, et choisir la base appropriée selon le mandat;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/seance/02/#p2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Décomposer le coût total en coûts directs, coûts indirects et profit entrepreneurial, avec leurs bases de calcul respectives;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/seance/02/#p2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Approfondir les principes de substitution et de contribution dans leurs applications chiffrées;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/seance/02/#p2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Situer les standards professionnels (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP, USPAP, IVS) et leurs exigences envers la méthode du coût;", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/seance/02/#p2-7", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "text": "Reconnaître les grands types de structures, les classes de qualité et le rôle du Code de construction du Québec.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/seance/02/#p2-8", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois concepts distincts", "text": "Dans le langage courant, « ça coûte », « ça se vend » et « ça vaut » sont interchangeables. En évaluation, les confondre est une faute professionnelle. Les trois concepts diffèrent par leur nature, leur orientation temporelle et leur degré d'objectivité — et la méthode du coût consiste précisément à passer de l'un à l'autre de manière contrôlée.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/seance/02/#p2-9", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "Le coût (cost) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-1", "url": "/seance/02/#def-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.1 — coût", "text": "Le coût (cost) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/seance/02/#p2-10", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "◆Coût Dépenses de production. Objectif, vérifiable : factures.Le coût est le concept le plus objectif des trois : il se documente par des factures, des contrats, des soumissions. Il est spécifique au projet — deux bâtiments identiques construits par deux entrepreneurs peuvent afficher des coûts différents — et il est relié à la production, non à l'échange.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/seance/02/#p2-11", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "Un promoteur construit un duplex : terrain 120 000 $, coûts directs 380 000 $, coûts indirects 55 000 $, profit entrepreneurial 45 000 $. Le coût total du projet s'établit à", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-12", "url": "/seance/02/#p2-12", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le coût : la mesure de la production", "text": "Ce montant est un fait comptable. Il ne dit encore rien de ce que le marché consentira à payer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-1", "url": "/seance/02/#ex-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.1 — construction d'un duplex à Gatineau", "text": "Un promoteur construit un duplex : terrain 120 000 $, coûts directs 380 000 $, coûts indirects 55 000 $, profit entrepreneurial 45 000 $. Le coût total du projet s'établit à Ce montant est un fait comptable. Il ne dit encore rien de ce que le marché consentira à payer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-13", "url": "/seance/02/#p2-13", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Le prix (price) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-2", "url": "/seance/02/#def-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.2 — prix", "text": "Le prix (price) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-14", "url": "/seance/02/#p2-14", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "◆Prix Fait transactionnel constaté. Peut s'écarter de la valeur marchande.Le prix est objectif — il figure dans l'acte notarié — mais il n'est pas nécessairement représentatif. Un vendeur pressé, une vente entre parents, un acheteur mal informé, un marché momentanément déséquilibré : autant de circonstances qui écartent le prix de la valeur marchande. C'est pourquoi l'évaluateur qui utilise des prix de vente comme comparables doit d'abord en vérifier les conditions (transaction de pleine concurrence, arm's length).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-15", "url": "/seance/02/#p2-15", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Cette vérification n'est pas une formalité : au Québec, le Registre foncier publie tous les prix, mais il ne publie ni les motivations des parties, ni les inclusions, ni les conditions de financement. Deux ventes au même prix peuvent cacher des réalités opposées — l'une comprenait les électroménagers et un financement vendeur sous le marché, l'autre était une vente de succession expédiée en trois semaines. Le praticien confirme donc ses prix : appel au courtier inscripteur, lecture de l'acte, recoupement avec la fiche MLS. Un prix confirmé devient une donnée; un prix brut n'est qu'un indice.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-16", "url": "/seance/02/#p2-16", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Huit mois après la construction, le promoteur, muté à l'étranger, doit vendre rapidement dans un marché ralenti. Prix conclu : 545 000 $. Le prix () diffère du coût () — et ni l'un ni l'autre n'est nécessairement la valeur marchande.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-2", "url": "/seance/02/#ex-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.2 — le même duplex, vendu sous pression", "text": "Huit mois après la construction, le promoteur, muté à l'étranger, doit vendre rapidement dans un marché ralenti. Prix conclu : 545 000 $. Le prix () diffère du coût () — et ni l'un ni l'autre n'est nécessairement la valeur marchande.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-17", "url": "/seance/02/#p2-17", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "La valeur (value), au sens de la valeur marchande, est une estimation du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-3", "url": "/seance/02/#def-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.3 — valeur marchande", "text": "La valeur (value), au sens de la valeur marchande, est une estimation du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-18", "url": "/seance/02/#p2-18", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "◆Valeur Opinion motivée sur le prix le plus probable. Tournée vers le futur.La valeur est une opinion — mais une opinion professionnelle, fondée sur des méthodes reconnues et des données de marché, et engageant la responsabilité de son auteur. Elle se distingue du prix par son caractère hypothétique normalisé : elle suppose des conditions de vente normales, précisément pour neutraliser les circonstances particulières qui font dévier les prix réels.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-19", "url": "/seance/02/#p2-19", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "Chaque mot de la définition travaille. « Prix le plus probable » — et non « prix maximal » — inscrit la valeur dans une logique statistique : c'est le centre de la distribution des prix possibles, pas son extrémité optimiste. « Marché libre et ouvert » exclut les ventes captives et les marchés confidentiels. « Parties informées, prudentes et non contraintes » écarte l'acheteur naïf, le spéculateur euphorique et le vendeur au bord de la faillite. « Délai de mise en marché raisonnable » distingue la valeur marchande de la valeur de liquidation, obtenue quand il faut vendre vite. Lorsqu'un tribunal, un prêteur ou un assureur conteste une évaluation, c'est presque toujours l'une de ces conditions qui est en cause — raison pour laquelle la définition retenue doit être citée textuellement dans le rapport.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-20", "url": "/seance/02/#p2-20", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La valeur : l'estimation professionnelle", "text": "Mandaté par le créancier hypothécaire, un évaluateur agréé analyse le marché : dans des conditions normales de vente, le duplex obtiendrait le prix le plus probable de 575 000 $. Voilà la valeur marchande — ni le coût de production (600 000 $), ni le prix conclu sous pression (545 000 $).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-3", "url": "/seance/02/#ex-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.3 — le même duplex, évalué", "text": "Mandaté par le créancier hypothécaire, un évaluateur agréé analyse le marché : dans des conditions normales de vente, le duplex obtiendrait le prix le plus probable de 575 000 $. Voilà la valeur marchande — ni le coût de production (600 000 $), ni le prix conclu sous pression (545 000 $).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-21", "url": "/seance/02/#p2-21", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Synthèse et relations entre les trois concepts", "text": "On retiendra la formule mnémonique : en évaluation, on calcule le coût, on observe le prix et on estime la valeur. Les trois convergent dans un cas de figure précis — bâtiment neuf représentant l'utilisation optimale, marché équilibré, transaction normale — qui est exactement l'hypothèse où la méthode du coût est la plus fiable. Dès qu'on s'en éloigne, les écarts apparaissent, et chacun porte un nom technique. L'écart entre le coût et la valeur d'un bâtiment existant, d'abord, est précisément ce que la profession appelle la dépréciation : tout le bloc 4 du cours est consacré à le mesurer et à le ventiler entre ses causes. L'écart entre le prix et la valeur, ensuite, tient aux conditions de vente — urgence, lien de parenté, financement atypique, information asymétrique — et c'est lui que neutralisent les ajustements transactionnels de la méthode de comparaison. L'écart entre le coût et le prix, enfin, est celui que la concurrence résorbe : dans un marché équilibré, si les prix excèdent durablement les coûts de production, des constructeurs entrent sur le marché et l'offre nouvelle ramène les prix vers les coûts — c'est le principe de substitution à l'œuvre, vu cette fois du côté de l'offre. Savoir nommer l'écart que l'on observe, c'est déjà savoir quelle partie de la méthode le traitera.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-23", "url": "/seance/02/#p2-23", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Synthèse et relations entre les trois concepts", "text": "Le coût peut excéder la valeur : surqualité, marché en déclin, mauvaise localisation — une maison de 800 000 $ construite dans un quartier qui plafonne à 500 000 $. Mais la valeur peut aussi excéder le coût (historique) : localisation exceptionnelle, forte demande, aménagements matures. Un bâtiment ancien bien situé peut avoir un coût de remplacement de 300 000 $ et une valeur marchande de 450 000 $ — l'écart est alors dans le terrain. La méthode du coût réconcilie tout cela en traitant le terrain séparément et en déduisant la dépréciation des seules améliorations.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "attention-2-22", "url": "/seance/02/#attention-2-22", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "attention", "title": "Les deux sens de la divergence coût–valeur", "text": "Le coût peut excéder la valeur : surqualité, marché en déclin, mauvaise localisation — une maison de 800 000 $ construite dans un quartier qui plafonne à 500 000 $. Mais la valeur peut aussi excéder le coût (historique) : localisation exceptionnelle, forte demande, aménagements matures. Un bâtiment ancien bien situé peut avoir un coût de remplacement de 300 000 $ et une valeur marchande de 450 000 $ — l'écart est alors dans le terrain. La méthode du coût réconcilie tout cela en traitant le terrain séparément et en déduisant la dépréciation des seules améliorations.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-24", "url": "/seance/02/#p2-24", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Le terme de la formule fondamentale peut être chiffré selon deux bases distinctes — et le choix entre les deux est l'une des premières décisions méthodologiques de tout mandat.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-25", "url": "/seance/02/#p2-25", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "Le coût de reproduction (reproduction cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une réplique exacte du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-4", "url": "/seance/02/#def-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.4 — coût de reproduction", "text": "Le coût de reproduction (reproduction cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une réplique exacte du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-26", "url": "/seance/02/#p2-26", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "Le coût de remplacement (replacement cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-5", "url": "/seance/02/#def-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.5 — coût de remplacement", "text": "Le coût de remplacement (replacement cost) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-27", "url": "/seance/02/#p2-27", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "◆Reproduction : réplique exacte. Remplacement : utilité équivalente, techniques modernes.La reproduction copie le bâtiment tel qu'il est; le remplacement construit ce que le marché construirait aujourd'hui pour rendre les mêmes services. La nuance paraît mince; ses conséquences sont considérables, notamment sur le traitement de la dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-28", "url": "/seance/02/#p2-28", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Deux définitions", "text": "Pour saisir la portée pratique de la distinction, imaginez le mandat suivant. On vous demande d'évaluer un immeuble de bureaux de 1978 : plafonds suspendus bas, distribution électrique sous-dimensionnée pour les charges informatiques actuelles, isolation d'époque. Reproduire ce bâtiment, c'est demander à un entrepreneur de 2026 de reconstruire, au prix d'aujourd'hui, des défauts que plus personne ne voudrait — exercice à la fois coûteux à chiffrer (qui soumissionne encore ces assemblages?) et conceptuellement tortueux, puisqu'il faudra ensuite retrancher la valeur de ces mêmes défauts. Le remplacer, c'est chiffrer l'immeuble de bureaux que le marché érigerait aujourd'hui pour offrir la même surface utile et les mêmes services : un bâtiment conforme au code en vigueur, sans les défauts de conception de l'original. Les deux chemins, correctement menés, conduisent à la même valeur finale — mais par des routes de longueur très différente. C'est pourquoi le choix de la base n'est pas un détail de vocabulaire : c'est une décision d'architecture du calcul, qui détermine ce que l'on inclut dans le coût et ce que l'on traite ensuite en dépréciation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-29", "url": "/seance/02/#p2-29", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La conséquence cachée : le traitement de l'obsolescence", "text": "C'est le point conceptuel le plus important de cette section. Le coût de reproduction inclut, par construction, tous les défauts de conception de l'original : plafonds trop bas, cloisonnement démodé, matériaux dépassés. Ces défauts devront ensuite être retranchés sous forme de dépréciation fonctionnelle — qu'il faudra mesurer, poste par poste. Le coût de remplacement, au contraire, chiffre un bâtiment moderne équivalent : la part curable de l'obsolescence fonctionnelle disparaît du coût lui-même, puisqu'on ne reconstruit pas les défauts.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-31", "url": "/seance/02/#p2-31", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "La conséquence cachée : le traitement de l'obsolescence", "text": "La base de coût choisie et le calcul de dépréciation forment un couple indissociable. Si vous partez du coût de reproduction, vous devez déduire l'obsolescence fonctionnelle incluse; si vous partez du coût de remplacement, la déduire de nouveau reviendrait à la compter deux fois. Les incohérences de ce type sont parmi les erreurs les plus fréquentes dans les rapports — et aux examens. Nous y reviendrons formellement à la séance 9.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "attention-2-30", "url": "/seance/02/#attention-2-30", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "attention", "title": "Cohérence coût–dépréciation", "text": "La base de coût choisie et le calcul de dépréciation forment un couple indissociable. Si vous partez du coût de reproduction, vous devez déduire l'obsolescence fonctionnelle incluse; si vous partez du coût de remplacement, la déduire de nouveau reviendrait à la compter deux fois. Les incohérences de ce type sont parmi les erreurs les plus fréquentes dans les rapports — et aux examens. Nous y reviendrons formellement à la séance 9.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-32", "url": "/seance/02/#p2-32", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "En pratique, le choix suit un arbre de décision simple. Bâtiment récent (moins d'une dizaine d'années)? La reproduction est naturelle : matériaux et techniques sont encore courants, et les deux bases coïncident presque. Bâtiment patrimonial, ou mandat d'assurance exigeant la valeur de reconstruction? Reproduction encore. Dans tous les autres cas — et notamment pour la valeur marchande d'un bâtiment d'un certain âge —, la profession privilégie le remplacement : plus facile à estimer, mieux arrimé au marché actuel, et débarrassé d'une partie de l'obsolescence (Appraisal Institute, 2026; Rattermann, 2021).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-33", "url": "/seance/02/#p2-33", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Pour une maison ancestrale — murs de pierre des champs, charpente en bois équarri à la main, tôle à baguettes, fenêtres à carreaux sur mesure — les deux bases divergent massivement :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-34", "url": "/seance/02/#p2-34", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Pour un mandat patrimonial ou d'assurance, la reproduction s'impose : elle seule reflète la valeur intrinsèque des matériaux et du savoir-faire. Pour une valeur marchande, le remplacement serait retenu — le marché n'exige pas la pierre équarrie à la main pour se loger.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-4", "url": "/seance/02/#ex-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.4 — maison en pierre des champs (1870), Vieux-Gatineau", "text": "Pour une maison ancestrale — murs de pierre des champs, charpente en bois équarri à la main, tôle à baguettes, fenêtres à carreaux sur mesure — les deux bases divergent massivement : Base de coûtEstimationReproduction (matériaux et savoir-faire d'origine)850 000 $Remplacement (ossature de bois moderne, utilité équivalente)480 000 $Écart370 000 $ Pour un mandat patrimonial ou d'assurance, la reproduction s'impose : elle seule reflète la valeur intrinsèque des matériaux et du savoir-faire. Pour une valeur marchande, le remplacement serait retenu — le marché n'exige pas la pierre équarrie à la main pour se loger.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-35", "url": "/seance/02/#p2-35", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Pour un immeuble récent, les deux bases convergent : reproduction 4 200 000 $ (structure d'acier et mur-rideau identiques, CVAC d'origine) contre remplacement 4 050 000 $ (mur-rideau plus performant, CVAC haute efficacité). Écart : seulement — le remplacement est même légèrement inférieur, les technologies actuelles rendant la même utilité à moindre coût. Voilà pourquoi la distinction perd de son enjeu pour les bâtiments récents.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-5", "url": "/seance/02/#ex-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.5 — immeuble de bureaux (2018), boulevard Saint-Joseph", "text": "Pour un immeuble récent, les deux bases convergent : reproduction 4 200 000 $ (structure d'acier et mur-rideau identiques, CVAC d'origine) contre remplacement 4 050 000 $ (mur-rideau plus performant, CVAC haute efficacité). Écart : seulement — le remplacement est même légèrement inférieur, les technologies actuelles rendant la même utilité à moindre coût. Voilà pourquoi la distinction perd de son enjeu pour les bâtiments récents.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-37", "url": "/seance/02/#p2-37", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Comparaison systématique et critères de choix", "text": "Cas particulier instructif : l'usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment. La reproduction y est non seulement impraticable mais illégale — les matériaux sont interdits. Le remplacement est alors la seule base admissible. De manière générale, dès que les matériaux d'origine ne sont plus disponibles ou plus conformes, la question ne se pose plus.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "terrain-2-36", "url": "/seance/02/#terrain-2-36", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Cas particulier instructif : l'usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment. La reproduction y est non seulement impraticable mais illégale — les matériaux sont interdits. Le remplacement est alors la seule base admissible. De manière générale, dès que les matériaux d'origine ne sont plus disponibles ou plus conformes, la question ne se pose plus.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-38", "url": "/seance/02/#p2-38", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "Quel que soit le choix de la base (reproduction ou remplacement), le coût total de construction se décompose en trois blocs dont il faut connaître le contenu, les ordres de grandeur et — surtout — les bases de calcul respectives.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-39", "url": "/seance/02/#p2-39", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "Cette décomposition n'est pas une convention arbitraire d'évaluateur : elle épouse la réalité économique d'un projet immobilier. Un promoteur qui monte un projet paie d'abord ce qui se voit — le béton, le bois, les corps de métier sur le chantier — puis ce qui ne se voit pas mais conditionne tout — les plans, les permis, l'argent emprunté pendant les travaux, les assurances — et exige enfin une rémunération pour avoir orchestré l'ensemble et porté le risque. Omettre l'un des trois blocs, c'est chiffrer un projet que personne n'entreprendrait dans la réalité; or le principe de substitution exige précisément de chiffrer le substitut réaliste. C'est aussi la raison pour laquelle les fourchettes de pourcentage qui suivent doivent être mémorisées avec leur base : un pourcentage sans base est un chiffre en apesanteur, et la moitié des erreurs de bordereau naissent d'un pourcentage appliqué à la mauvaise assiette.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-40", "url": "/seance/02/#p2-40", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "avec, en ordres de grandeur : coûts indirects 15–25 % des coûts directs; profit entrepreneurial 8–15 % de la somme (directs indirects). Le terrain est exclu : il s'évalue séparément.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "form-2-1", "url": "/seance/02/#form-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "formule", "title": "Formule 2.1 — composition du coût total", "text": "avec, en ordres de grandeur : coûts indirects 15–25 % des coûts directs; profit entrepreneurial 8–15 % de la somme (directs indirects). Le terrain est exclu : il s'évalue séparément.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-41", "url": "/seance/02/#p2-41", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts directs (hard costs)", "text": "Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la base de calcul des coûts indirects et du profit.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-6", "url": "/seance/02/#def-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.6 — coûts directs", "text": "Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la base de calcul des coûts indirects et du profit.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-42", "url": "/seance/02/#p2-42", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts directs (hard costs)", "text": "◆Hard costs Matériaux main-d'œuvre chantier : le béton au sens propre.Côté matériaux : béton, acier, bois d'œuvre, revêtements, isolation, fenestration, systèmes électriques et mécaniques, finitions. Côté main-d'œuvre et chantier : salaires et avantages sociaux, sous-traitants spécialisés, supervision, machinerie, préparation du terrain. La répartition interne, pour un bâtiment résidentiel type, donne une grille de lecture utile pour vérifier la vraisemblance d'un bordereau :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-44", "url": "/seance/02/#p2-44", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts directs (hard costs)", "text": "Au Québec, la main-d'œuvre de la construction est encadrée par la CCQ en vertu de la Loi R-20 : taux horaires conventionnés et avantages sociaux normalisés par métier et par secteur (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026). Conséquence pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre québécois sont publics et prévisibles (les conventions sont accessibles), mais aussi structurellement plus rigides qu'ailleurs au Canada — un manuel de coûts américain non ajusté sous-estimera la composante main-d'œuvre.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "quebec-2-43", "url": "/seance/02/#quebec-2-43", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "quebec", "title": "La main-d'œuvre sous la Loi R-20", "text": "Au Québec, la main-d'œuvre de la construction est encadrée par la CCQ en vertu de la Loi R-20 : taux horaires conventionnés et avantages sociaux normalisés par métier et par secteur (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026). Conséquence pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre québécois sont publics et prévisibles (les conventions sont accessibles), mais aussi structurellement plus rigides qu'ailleurs au Canada — un manuel de coûts américain non ajusté sous-estimera la composante main-d'œuvre.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-45", "url": "/seance/02/#p2-45", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts indirects (soft costs)", "text": "Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-7", "url": "/seance/02/#def-2-7", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.7 — coûts indirects", "text": "Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-46", "url": "/seance/02/#p2-46", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts indirects (soft costs)", "text": "Le détail, avec les fourchettes usuelles exprimées en pourcentage des coûts directs :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-48", "url": "/seance/02/#p2-48", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les coûts indirects (soft costs)", "text": "TPS 5 % TVQ 9,975 % 14,975 %. Le traitement varie selon la vocation de l'immeuble. Locatif résidentiel : taxes largement non récupérables (des remboursements partiels existent pour l'habitation neuve) — elles font partie du coût. Commercial avec baux taxables : taxes généralement récupérables (crédits et remboursements de taxes sur intrants, CTI/RTI) — on les exclut alors du coût. Oublier cette distinction peut fausser un bordereau de 15 % : c'est l'un des pièges chiffrés récurrents du cours, et la fourchette « 15–25 % des directs » s'entend hors taxes non récupérables.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "quebec-2-47", "url": "/seance/02/#quebec-2-47", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "quebec", "title": "TPS/TVQ : tout dépend de l'usage", "text": "TPS 5 % TVQ 9,975 % 14,975 %. Le traitement varie selon la vocation de l'immeuble. Locatif résidentiel : taxes largement non récupérables (des remboursements partiels existent pour l'habitation neuve) — elles font partie du coût. Commercial avec baux taxables : taxes généralement récupérables (crédits et remboursements de taxes sur intrants, CTI/RTI) — on les exclut alors du coût. Oublier cette distinction peut fausser un bordereau de 15 % : c'est l'un des pièges chiffrés récurrents du cours, et la fourchette « 15–25 % des directs » s'entend hors taxes non récupérables.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-49", "url": "/seance/02/#p2-49", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial (entrepreneurial profit) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à 8–15 % de la somme (coûts directs coûts indirects) et fait partie du coût neuf : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-8", "url": "/seance/02/#def-2-8", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.8 — profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial (entrepreneurial profit) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à 8–15 % de la somme (coûts directs coûts indirects) et fait partie du coût neuf : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-50", "url": "/seance/02/#p2-50", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "◆Profit vs incitatif Profit anticipé (ex ante) profit réalisé (ex post). L'évaluateur retient l'anticipé du marché.Deux distinctions à maîtriser. D'abord, le profit entrepreneurial (anticipé, ex ante) ne se confond pas avec l'incitatif entrepreneurial (profit effectivement réalisé, ex post) : l'évaluateur retient le profit que le marché exige pour entreprendre un tel projet, pas celui qu'un promoteur particulier a réalisé. Ensuite, ce profit du promoteur est distinct de la marge de l'entrepreneur général, laquelle est déjà incluse dans les coûts directs (les prix des sous-traitants et de l'entrepreneur incorporent leurs marges).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-51", "url": "/seance/02/#p2-51", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le niveau du profit varie selon le risque du projet :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-52", "url": "/seance/02/#p2-52", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le commercial en marché favorable et surtout le spécialisé (risque élevé, marché étroit) débordent la fourchette générale de 8–15 % — c'est la prime de risque à l'état pur. Pour documenter le niveau retenu, l'évaluateur puise aux projets comparables dont il connaît la structure financière, aux enquêtes menées auprès des promoteurs actifs dans le segment, aux données de l'APCHQ et aux rapports de marché des grandes firmes. La logique sous-jacente mérite d'être explicitée : le profit entrepreneurial est le prix du risque de développement — risque de dépassement de coûts, de retard, de mévente, de refus de permis. Plus le projet est long, gros, inhabituel ou réglementairement incertain, plus la rémunération exigée grimpe. Un bungalow en série dans un quartier éprouvé se contente de 8–10 %; une résidence étudiante en zone à requalifier exigera le double. Quand vous choisirez un taux dans un bordereau, ce raisonnement — et non la simple fourchette — devra figurer dans votre justification.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-54", "url": "/seance/02/#p2-54", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial est le poste le plus souvent oublié dans les estimations de coût neuf. L'omettre entraîne une sous-estimation systématique de 8–15 % du coût — et donc de la valeur — pour tout bâtiment récent. Réflexe à acquérir : tout bordereau se termine par la ligne « profit entrepreneurial », calculée sur (directs indirects).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "attention-2-53", "url": "/seance/02/#attention-2-53", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "attention", "title": "L'oubli le plus coûteux", "text": "Le profit entrepreneurial est le poste le plus souvent oublié dans les estimations de coût neuf. L'omettre entraîne une sous-estimation systématique de 8–15 % du coût — et donc de la valeur — pour tout bâtiment récent. Réflexe à acquérir : tout bordereau se termine par la ligne « profit entrepreneurial », calculée sur (directs indirects).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-55", "url": "/seance/02/#p2-55", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exemple intégrateur : le triplex de Hull", "text": "Un promoteur construit un triplex locatif résidentiel (taxes largement non récupérables). Bordereau complet :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-56", "url": "/seance/02/#p2-56", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exemple intégrateur : le triplex de Hull", "text": "Deux vérifications de vraisemblance. Le profit : , dans la fourchette 8–15 % — cohérent pour du multilogement. Le terrain : du coût total, un ratio inhabituellement bas (typiquement 15–30 % en résidentiel) : soit une opportunité foncière réelle, soit un signal à investiguer. Prendre l'habitude de ces tests de ratio est une compétence professionnelle en soi.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "ex-2-6", "url": "/seance/02/#ex-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.6 — triplex locatif de 3600 pi2 à Hull", "text": "Un promoteur construit un triplex locatif résidentiel (taxes largement non récupérables). Bordereau complet : PosteMontant% du totalMatériaux et main-d'œuvre420 000 $Aménagement du site30 000 $Sous-total coûts directs450 000 $60,0 %Honoraires professionnels45 000 $Permis et inspections8000 $Financement intérimaire22 000 $Assurances et frais légaux10 000 $TPS/TVQ non remboursables67 500 $Sous-total coûts indirects152 500 $20,3 %Profit entrepreneurial (13,7 % de 602 500 $)82 500 $11,0 %Sous-total améliorations685 000 $91,3 %Terrain65 000 $8,7 %Coût total du projet750 000 $100 % Deux vérifications de vraisemblance. Le profit : , dans la fourchette 8–15 % — cohérent pour du multilogement. Le terrain : du coût total, un ratio inhabituellement bas (typiquement 15–30 % en résidentiel) : soit une opportunité foncière réelle, soit un signal à investiguer. Prendre l'habitude de ces tests de ratio est une compétence professionnelle en soi.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-57", "url": "/seance/02/#p2-57", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les standards professionnels", "text": "La méthode du coût ne s'exerce pas dans le vide : une architecture de normes, du niveau mondial au niveau québécois, en encadre l'application et la documentation. Cette architecture peut sembler, au premier abord, un empilement bureaucratique; elle est en réalité la réponse de la profession à un problème de confiance. Une opinion de valeur n'a d'utilité que si son destinataire — prêteur, tribunal, contribuable, assureur — peut s'y fier sans refaire le travail. Les normes créent cette confiance en standardisant non pas les résultats (chaque immeuble est unique) mais la démarche : ce qui doit être vérifié, documenté, justifié et divulgué. Pour l'étudiant, la conséquence est directe : connaître les exigences normatives, c'est connaître d'avance la grille avec laquelle tout rapport — et tout travail pratique de ce cours — sera jugé.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-58", "url": "/seance/02/#p2-58", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "L'OEAQ : l'encadrement québécois", "text": "L'OEAQ, déjà présenté à la séance 1 sous l'angle institutionnel, formule des exigences précises pour la méthode du coût (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) : identifier la base de coût (reproduction ou remplacement); justifier les sources de données; documenter l'estimation de la dépréciation; réconcilier avec les autres méthodes; et mentionner les limites de l'approche dans le contexte du mandat. Ces cinq exigences forment, en creux, la grille de correction de vos travaux pratiques.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-59", "url": "/seance/02/#p2-59", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "NUPPEC / CUSPAP : les normes canadiennes", "text": "Les Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada (NUPPEC) sont la version française des CUSPAP publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 (Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "def-2-9", "url": "/seance/02/#def-2-9", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "definition", "title": "Définition 2.9 — NUPPEC", "text": "Les Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada (NUPPEC) sont la version française des CUSPAP publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 (Appraisal Institute of Canada, 2026).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-60", "url": "/seance/02/#p2-60", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "NUPPEC / CUSPAP : les normes canadiennes", "text": "Pour la méthode du coût, les NUPPEC exigent notamment : préciser s'il s'agit de reproduction ou de remplacement; indiquer la source des données de coût; estimer et justifier chaque forme de dépréciation; démontrer que l'estimation du terrain est indépendante; présenter la réconciliation; et documenter hypothèses et conditions limitatives. On notera la parenté étroite avec les exigences de l'OEAQ : les cadres sont harmonisés.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-61", "url": "/seance/02/#p2-61", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "USPAP et IVS : les références internationales", "text": "Aux États-Unis, les USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, The Appraisal Foundation) structurent la pratique autour de deux standards — le développement de l'évaluation (Standard 1) et la communication du rapport (Standard 2); l'édition 2024 demeure en vigueur sans date d'expiration (Appraisal Standards Board, 2024). À l'échelle mondiale, les IVS (International Valuation Standards, IVSC) reconnaissent l'approche par le coût comme l'une des trois approches fondamentales et mettent l'accent sur la transparence, la documentation et la cohérence avec l'information financière (IFRS) (International Valuation Standards Council, 2025).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-63", "url": "/seance/02/#p2-63", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "USPAP et IVS : les références internationales", "text": "Par-delà les juridictions, tous les référentiels exigent la même chose : identifier la base de coût, documenter les sources, estimer et justifier la dépréciation, réconcilier avec les autres approches. Maîtriser ces quatre gestes, c'est être conforme partout.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "remarque-2-62", "url": "/seance/02/#remarque-2-62", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "remarque", "title": "Une convergence rassurante", "text": "Par-delà les juridictions, tous les référentiels exigent la même chose : identifier la base de coût, documenter les sources, estimer et justifier la dépréciation, réconcilier avec les autres approches. Maîtriser ces quatre gestes, c'est être conforme partout.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-64", "url": "/seance/02/#p2-64", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Concepts de construction pour l'évaluateur", "text": "On ne peut chiffrer ce qu'on ne sait pas nommer. Cette dernière section pose la littératie technique minimale : types de structures, classes de qualité, et cadre réglementaire de la construction. L'évaluateur n'est ni architecte ni ingénieur, et son rapport n'a pas à trancher des questions de génie; mais il doit pouvoir lire un bâtiment comme un texte — reconnaître d'un coup d'œil une ossature légère d'un mur porteur, une finition de classe B d'une finition de classe C, un groupe d'usage exigeant d'un groupe ordinaire —, car ces lectures déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, en aval, des dizaines de milliers de dollars d'écart. La visite d'inspection est le moment où cette littératie se monnaie : ce qui n'a pas été vu et noté sur place ne pourra pas être défendu dans le rapport.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-65", "url": "/seance/02/#p2-65", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "Le bois domine le résidentiel québécois sous deux formes. L'ossature légère (light wood frame) — montants de 24 ou 26 (3889 ou 38140 mm) espacés de 16 po (406 mm), solives et fermes de toit préfabriquées — est le mode de construction le plus répandu au Québec pour le résidentiel de un à trois étages. Le bois massif (mass timber) — CLT (lamellé-croisé) et glulam (lamellé-collé) — permet de grandes portées et, depuis 2020, le Code de construction du Québec autorise la construction en bois massif jusqu'à 12 étages; plus coûteux, il progresse porté par sa faible empreinte carbone. Ordres de grandeur indicatifs (coût total, 2025–2026) : ossature légère 175–250 $/pi2; bois massif 250–350 $/pi2.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-66", "url": "/seance/02/#p2-66", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "L'acier — charpente poteaux-poutres, acier léger, éléments préfabriqués — règne sur le commercial et le multiétage : grandes portées, montage rapide, poids moindre que le béton. Ordre de grandeur : 250–400 $/pi2 selon l'usage et les finitions.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-67", "url": "/seance/02/#p2-67", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "Le béton — coulé sur place, précontraint ou préfabriqué — s'impose en institutionnel et en grande portée : durabilité (50 ans et plus), résistance au feu, insonorisation. Ordre de grandeur : 300–500 $/pi2.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-68", "url": "/seance/02/#p2-68", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "La maçonnerie se décline en porteuse (les murs supportent les charges — bâtiments anciens) et en revêtement (parement sur ossature — construction moderne), en pierre naturelle ou reconstituée (prestige) ou en blocs de béton (commercial, industriel). Pour l'évaluateur : la maçonnerie porteuse coûte plus cher à réparer; un parement de briques majore le coût de 10–20 % (indicativement 20–35 $/pi2, pierre naturelle 40–80 $/pi2); la durée de vie est supérieure mais l'entretien des joints de mortier pèse sur la dépréciation physique.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-70", "url": "/seance/02/#p2-70", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les quatre grandes familles de structures", "text": "Quelle que soit la structure, le climat québécois impose des surcoûts que les manuels nord-américains génériques ne captent qu'imparfaitement : fondations descendues sous la ligne de gel (1,2 à 1,8 m selon la région), isolation et étanchéité renforcées par le chapitre efficacité énergétique du Code, charpentes de toit dimensionnées pour des charges de neige parmi les plus élevées du continent, et fenestration à haute performance devenue la norme. À Gatineau, ces postes expliquent une part notable de l'écart entre un coût unitaire « livre américaine » et une soumission locale — d'où l'importance des facteurs de localisation, que la séance 5 introduira et que la séance 6 fera manipuler.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "quebec-2-69", "url": "/seance/02/#quebec-2-69", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "quebec", "title": "Le climat, paramètre de coût invisible ailleurs", "text": "Quelle que soit la structure, le climat québécois impose des surcoûts que les manuels nord-américains génériques ne captent qu'imparfaitement : fondations descendues sous la ligne de gel (1,2 à 1,8 m selon la région), isolation et étanchéité renforcées par le chapitre efficacité énergétique du Code, charpentes de toit dimensionnées pour des charges de neige parmi les plus élevées du continent, et fenestration à haute performance devenue la norme. À Gatineau, ces postes expliquent une part notable de l'écart entre un coût unitaire « livre américaine » et une soumission locale — d'où l'importance des facteurs de localisation, que la séance 5 introduira et que la séance 6 fera manipuler.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-71", "url": "/seance/02/#p2-71", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les classes de qualité de construction", "text": "◆Classe C La construction standard : base 100 % des manuels de coûts.Les manuels de coûts (Marshall & Swift, Altus) classent les bâtiments en classes de qualité, dont les coûts s'expriment par rapport à la classe moyenne :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-72", "url": "/seance/02/#p2-72", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les classes de qualité de construction", "text": "Le classement correct du bâtiment sujet est l'un des jugements les plus lourds de conséquences du bordereau : confondre une classe B et une classe C, c'est une erreur de 15 à 40 % sur le coût neuf — avant même de parler de dépréciation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-73", "url": "/seance/02/#p2-73", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Les classes de qualité de construction", "text": "Comment classe-t-on en pratique? Par indices convergents, jamais par impression d'ensemble. Les manuels fournissent des descripteurs par composante : nature des armoires (mélamine, thermoplastique, bois massif), des revêtements de sol (vinyle, bois d'ingénierie, pierre), de la fenestration (PVC standard, hybride, aluminium architectural), des salles de bain (une pièce standard contre des pièces multiples avec douche indépendante), de la hauteur des plafonds, de la complexité des toits et de la façade. Un bâtiment réel panache souvent les classes — une cuisine de classe B dans une enveloppe de classe C —; le classement retenu est celui de la dominante, et les écarts notables se traitent par ajustements au bordereau. La discipline gagnante, encore une fois, se joue lors de l'inspection : photographier chaque composante déterminante, noter les matériaux, et rattacher explicitement le classement aux descripteurs du manuel utilisé — c'est cette traçabilité qui rend le coût neuf défendable.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-74", "url": "/seance/02/#p2-74", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le Code de construction du Québec et la classification par usage", "text": "Le Code de construction du Québec (chapitre I, Bâtiment), fondé sur le CNB avec adaptations québécoises et appliqué par la RBQ (Québec, 2022), intéresse l'évaluateur à trois titres : il fixe les normes minimales (structure, séparations coupe-feu, gicleurs, efficacité énergétique, accessibilité) qui déterminent une part du coût; son évolution crée de la dépréciation fonctionnelle chez les bâtiments existants; et le coût de remplacement suppose par définition la conformité au code en vigueur, alors que la non-conformité de l'existant se traduit en dépréciation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-75", "url": "/seance/02/#p2-75", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le Code de construction du Québec et la classification par usage", "text": "La classification des bâtiments par usage (héritée du CNB) module fortement les exigences — donc les coûts :", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-77", "url": "/seance/02/#p2-77", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Le Code de construction du Québec et la classification par usage", "text": "Réflexe de terrain : avant tout bordereau, identifier (1) le type de structure, (2) la classe de qualité, (3) le groupe d'usage. Ces trois étiquettes déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, à elles seules, expliquent l'essentiel des écarts de coût unitaire entre deux bâtiments de même superficie. Le TP2 commencera exactement par ce triage.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "terrain-2-76", "url": "/seance/02/#terrain-2-76", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Réflexe de terrain : avant tout bordereau, identifier (1) le type de structure, (2) la classe de qualité, (3) le groupe d'usage. Ces trois étiquettes déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, à elles seules, expliquent l'essentiel des écarts de coût unitaire entre deux bâtiments de même superficie. Le TP2 commencera exactement par ce triage.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-78", "url": "/seance/02/#p2-78", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les six exercices qui suivent balaient la séance entière, de la qualification conceptuelle au bordereau chiffré. Les exercices 3, 4 et 6 préfigurent directement le TP2 et les questions calculatoires de l'examen : rédigez vos bordereaux en colonnes, avec les bases de calcul explicites.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-79", "url": "/seance/02/#p2-79", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Qualifiez chaque montant (coût, prix, valeur — ou autre chose) : (a) un entrepreneur facture 425 000 $ pour la construction d'un bungalow; (b) l'acte notarié indique 389 000 $ pour la vente; (c) l'évaluateur agréé estime la propriété à 410 000 $; (d) le rôle d'évaluation municipale affiche 375 000 $; (e) le vendeur demande 429 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-1", "url": "/seance/02/#exo-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.1 — coût, prix ou valeur?", "text": "Qualifiez chaque montant (coût, prix, valeur — ou autre chose) : (a) un entrepreneur facture 425 000 $ pour la construction d'un bungalow; (b) l'acte notarié indique 389 000 $ pour la vente; (c) l'évaluateur agréé estime la propriété à 410 000 $; (d) le rôle d'évaluation municipale affiche 375 000 $; (e) le vendeur demande 429 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-80", "url": "/seance/02/#p2-80", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût — dépenses de production facturées par le constructeur. (b) Prix — fait transactionnel objectif constaté dans l'acte. (c) Valeur — opinion professionnelle motivée de valeur marchande. (d) Valeur — estimation à des fins fiscales (valeur inscrite au rôle, à la date de référence du rôle). (e) Prix demandé — aspiration du vendeur : ni transaction conclue, ni opinion professionnelle. Aucun de ces cinq montants n'a à coïncider avec les autres.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-81", "url": "/seance/02/#p2-81", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque bâtiment, indiquez la base de coût appropriée et justifiez : (a) maison contemporaine construite en 2022; (b) église en pierre de 1895; (c) immeuble de bureaux de 1975; (d) usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment; (e) maison de ferme ancestrale à assurer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-2", "url": "/seance/02/#exo-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.2 — reproduction ou remplacement?", "text": "Pour chaque bâtiment, indiquez la base de coût appropriée et justifiez : (a) maison contemporaine construite en 2022; (b) église en pierre de 1895; (c) immeuble de bureaux de 1975; (d) usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment; (e) maison de ferme ancestrale à assurer.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-82", "url": "/seance/02/#p2-82", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Reproduction : bâtiment récent, matériaux et techniques encore courants — les deux bases coïncident presque, la reproduction est directe. (b) Reproduction : valeur patrimoniale; matériaux et savoir-faire ont une valeur intrinsèque. (c) Remplacement : matériaux et méthodes de 1975 obsolètes; on chiffre un équivalent moderne conforme au code actuel. (d) Remplacement : la reproduction est impossible et illégale (amiante interdit). (e) Reproduction : en assurance patrimoniale, on cherche le coût de reconstruction à l'identique.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-83", "url": "/seance/02/#p2-83", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble commercial de 5000 pi2 à Gatineau : coût direct de 200 $/pi2; honoraires professionnels 8 %, permis 1,5 %, financement 4 %, assurances et frais légaux 1 % (tous en % des coûts directs); profit entrepreneurial 12 % de (directs indirects). Les baux étant taxables, les TPS/TVQ sont récupérables. Calculez le coût total de construction.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-3", "url": "/seance/02/#exo-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.3 — bordereau complet d'un immeuble commercial", "text": "Un immeuble commercial de 5000 pi2 à Gatineau : coût direct de 200 $/pi2; honoraires professionnels 8 %, permis 1,5 %, financement 4 %, assurances et frais légaux 1 % (tous en % des coûts directs); profit entrepreneurial 12 % de (directs indirects). Les baux étant taxables, les TPS/TVQ sont récupérables. Calculez le coût total de construction.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-84", "url": "/seance/02/#p2-84", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les taxes sont exclues (récupérables — immeuble commercial à baux taxables). Le terrain s'ajouterait séparément.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-85", "url": "/seance/02/#p2-85", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant calcule le profit entrepreneurial d'un projet ainsi : directs 800 000 $, indirects 160 000 $, profit . (a) Quelle erreur commet-il? (b) Recalculez le profit et le coût total corrects. (c) Quel est l'impact en dollars de l'erreur?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-4", "url": "/seance/02/#exo-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.4 — l'erreur de base de calcul", "text": "Un étudiant calcule le profit entrepreneurial d'un projet ainsi : directs 800 000 $, indirects 160 000 $, profit . (a) Quelle erreur commet-il? (b) Recalculez le profit et le coût total corrects. (c) Quel est l'impact en dollars de l'erreur?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-86", "url": "/seance/02/#p2-86", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le profit se calcule sur la somme (directs indirects), pas sur les seuls directs. (b) Profit correct ; coût total . (c) L'erreur sous-estime le profit de , soit près de 1,8 % du coût total — une erreur matérielle dans un rapport professionnel.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-87", "url": "/seance/02/#p2-87", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Expliquez, en mobilisant les concepts de la séance, pourquoi chacune de ces situations est économiquement cohérente : (a) une maison neuve de 800 000 $ (coût complet documenté) ne trouve preneur qu'à 650 000 $ dans son quartier; (b) un duplex ancien dont le coût de remplacement déprécié des améliorations est de 190 000 $ se vend 520 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-5", "url": "/seance/02/#exo-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.5 — divergences coût–valeur", "text": "Expliquez, en mobilisant les concepts de la séance, pourquoi chacune de ces situations est économiquement cohérente : (a) une maison neuve de 800 000 $ (coût complet documenté) ne trouve preneur qu'à 650 000 $ dans son quartier; (b) un duplex ancien dont le coût de remplacement déprécié des améliorations est de 190 000 $ se vend 520 000 $.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-88", "url": "/seance/02/#p2-88", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût valeur : surqualité par rapport au quartier (principe de contribution — le marché local ne paie pas les finitions excédentaires) et/ou dépréciation externe (l'environnement plafonne les valeurs). Le coût est un fait; la valeur dépend de la demande. (b) Valeur coût déprécié des améliorations : l'écart loge dans le terrain. Si le duplex est bien situé, peut valoir — parfaitement cohérent avec la formule fondamentale : la valeur totale n'est jamais bornée par le seul coût déprécié du bâtiment.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-89", "url": "/seance/02/#p2-89", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le coût de base (classe C) d'un bungalow est de 210 $/pi2 pour 1400 pi2. (a) Chiffrez le coût direct si le bâtiment est de classe B (retenez 125 %) puis de classe D (retenez 80 %). (b) Quel écart total en dollars sépare les deux classements? (c) Qu'en concluez-vous sur l'importance du jugement de classement?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "exo-2-6", "url": "/seance/02/#exo-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.6 — classes de qualité et sensibilité", "text": "Le coût de base (classe C) d'un bungalow est de 210 $/pi2 pour 1400 pi2. (a) Chiffrez le coût direct si le bâtiment est de classe B (retenez 125 %) puis de classe D (retenez 80 %). (b) Quel écart total en dollars sépare les deux classements? (c) Qu'en concluez-vous sur l'importance du jugement de classement?", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-90", "url": "/seance/02/#p2-90", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût de base : . (a) Classe B : ; classe D : . (b) Écart : , soit 45 % du coût de base. (c) Le classement de qualité est un jugement à fort levier : une erreur d'une classe déplace le coût neuf de plusieurs dizaines de milliers de dollars, avant toute considération de dépréciation. D'où l'importance de l'inspection et des critères objectifs (matériaux, finitions, équipements) documentés au dossier.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-91", "url": "/seance/02/#p2-91", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût (dépense de production, calculé) prix (fait transactionnel, observé) valeur (estimation du prix le plus probable). Les trois convergent seulement pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-92", "url": "/seance/02/#p2-92", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction réplique exacte (défauts compris); remplacement utilité équivalente moderne. Le remplacement élimine du coût l'obsolescence fonctionnelle curable — ne jamais la déduire deux fois.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-93", "url": "/seance/02/#p2-93", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Choix de la base : reproduction pour le récent, le patrimonial et l'assurance; remplacement pour la valeur marchande dans le cas général.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-94", "url": "/seance/02/#p2-94", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "; indirects 15–25 % des directs; profit 8–15 % de (directs indirects) — les bases de calcul sont matière à examen.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-95", "url": "/seance/02/#p2-95", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TPS/TVQ (14,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-96", "url": "/seance/02/#p2-96", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le profit entrepreneurial (ex ante, exigé par le marché) fait partie du coût neuf; l'oublier sous-estime le coût de 8–15 %. Ne pas le confondre avec l'incitatif (ex post) ni avec la marge de l'entrepreneur général.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-97", "url": "/seance/02/#p2-97", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Standards : OEAQ (Québec), NUPPEC/CUSPAP 2026 (Canada), USPAP 2024 (É.-U.), IVS (monde) — tous exigent : base de coût identifiée, sources documentées, dépréciation justifiée, réconciliation.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-98", "url": "/seance/02/#p2-98", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Structures : bois (ossature légère dominante; bois massif permis jusqu'à 12 étages), acier, béton, maçonnerie (porteuse ou parement).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-99", "url": "/seance/02/#p2-99", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classes de qualité A–E (base classe C, 100 %) : une erreur de classe 15–40 % d'erreur sur le coût neuf.", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p2-100", "url": "/seance/02/#p2-100", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "« CCQ » Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20); le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec (appliqué par la RBQ).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/02/#synthese", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Coût (dépense de production, calculé) prix (fait transactionnel, observé) valeur (estimation du prix le plus probable). Les trois convergent seulement pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré.Reproduction réplique exacte (défauts compris); remplacement utilité équivalente moderne. Le remplacement élimine du coût l'obsolescence fonctionnelle curable — ne jamais la déduire deux fois.Choix de la base : reproduction pour le récent, le patrimonial et l'assurance; remplacement pour la valeur marchande dans le cas général.; indirects 15–25 % des directs; profit 8–15 % de (directs indirects) — les bases de calcul sont matière à examen.TPS/TVQ (14,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).Le profit entrepreneurial (ex ante, exigé par le marché) fait partie du coût neuf; l'oublier sous-estime le coût de 8–15 %. Ne pas le confondre avec l'incitatif (ex post) ni avec la marge de l'entrepreneur général.Standards : OEAQ (Québec), NUPPEC/CUSPAP 2026 (Canada), USPAP 2024 (É.-U.), IVS (monde) — tous exigent : base de coût identifiée, sources documentées, dépréciation justifiée, réconciliation.Structures : bois (ossature légère dominante; bois massif permis jusqu'à 12 étages), acier, béton, maçonnerie (porteuse ou parement).Classes de qualité A–E (base classe C, 100 %) : une erreur de classe 15–40 % d'erreur sur le coût neuf.« CCQ » Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20); le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec (appliqué par la RBQ).", "where": "Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/seance/03/#p3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "La formule fondamentale commence par — et ce n'est pas un hasard de notation : toute la méthode du coût repose sur une estimation fiable du terrain, évaluée séparément des améliorations. Or voici le paradoxe pratique : dans les quartiers établis, où se trouvent la plupart des mandats, il ne reste presque plus de terrains vacants à vendre. Comment évaluer ce qui ne se transige plus? Cette séance ouvre le bloc 2 en présentant l'arsenal complet de l'évaluateur : la comparaison directe — méthode reine quand les comparables existent — puis quatre méthodes indirectes (extraction, affectation, lotissement, résidu foncier) qui permettent de reconstituer la valeur foncière quand le marché se tait. Le tout s'inscrit dans le cadre réglementaire québécois — rôle d'évaluation, droits de mutation, LPTAA, LAU — qui façonne le marché foncier d'ici.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-2", "url": "/seance/03/#p3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Justifier l'évaluation séparée du terrain et appliquer le principe du terrain vacant et disponible à son utilisation optimale (PHMU);", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-3", "url": "/seance/03/#p3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Appliquer la méthode de comparaison directe : sélection des comparables, unités de comparaison, grille d'ajustements en cascade, seuils de vraisemblance, réconciliation;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-4", "url": "/seance/03/#p3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Appliquer la méthode d'extraction et en mesurer la sensibilité aux hypothèses de dépréciation;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-5", "url": "/seance/03/#p3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Utiliser la méthode d'affectation (ratio terrain/total) à bon escient — comme vérification, non comme méthode principale;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-6", "url": "/seance/03/#p3-6", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Conduire une analyse de lotissement pour un grand terrain subdivisible;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-7", "url": "/seance/03/#p3-7", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Appliquer la technique du résidu foncier et en connaître les conditions de validité;", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-8", "url": "/seance/03/#p3-8", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation du terrain", "text": "Situer les particularités du marché foncier québécois : LFM, droits de mutation, LPTAA/CPTAQ, LAU et zonage.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-9", "url": "/seance/03/#p3-9", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "Quatre raisons convergent. La première est économique : le terrain ne se déprécie pas — sa durée de vie est illimitée — alors que les améliorations s'usent, se démodent et subissent leur environnement. Mélanger les deux dans une même estimation reviendrait à appliquer de la dépréciation à un actif qui n'en connaît pas◆Le terrain ne se déprécie pas : il faut donc l'isoler avant de déprécier le reste.. La deuxième est méthodologique : la formule exige structurellement la séparation. La troisième est normative : les normes de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que l'estimation du terrain soit indépendante et démontrée (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026). La quatrième est pratique : le rôle d'évaluation foncière ventile terrain et bâtiment, la fiscalité (amortissement) l'exige, et l'assurance ne couvre que les améliorations — le terrain ne brûle pas.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-10", "url": "/seance/03/#p3-10", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Vacant et disponible, même s'il est bâti", "text": "Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour être développé à son usage le plus profitable — son plus haut et meilleur usage (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-1", "url": "/seance/03/#def-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.1 — principe du terrain vacant", "text": "Le terrain s'évalue comme s'il était vacant et disponible pour être développé à son usage le plus profitable — son plus haut et meilleur usage (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-11", "url": "/seance/03/#p3-11", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Vacant et disponible, même s'il est bâti", "text": "Cette fiction méthodologique est essentielle : elle garantit que la valeur foncière reflète le potentiel du site, et non l'usage — peut-être sous-optimal — qu'en fait le bâtiment actuel. Elle a une conséquence opérationnelle directe : l'analyse du PHMU précède toujours l'application des méthodes, car c'est le PHMU qui dicte le choix des comparables et de l'unité de comparaison.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-12", "url": "/seance/03/#p3-12", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les quatre critères du PHMU", "text": "◆PHMU Plus haut et meilleur usage : légal, possible, faisable, maximalement productif.L'usage retenu comme PHMU doit franchir quatre tests, dans cet ordre — chaque critère filtre les candidats du précédent :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-13", "url": "/seance/03/#p3-13", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les quatre critères du PHMU", "text": "Chacun des quatre tests a sa jurisprudence d'erreurs. Le test légal se joue dans le règlement de zonage, mais aussi dans les servitudes, les droits acquis et les lois sectorielles (LPTAA, patrimoine) : l'usage rêvé qui exige un changement de zonage n'est un PHMU que si ce changement est raisonnablement probable, et il faut alors le démontrer. Le test physique élimine ce que le sol, la nappe phréatique, la topographie ou la géométrie du lot interdisent — un terrain de 15 m de façade ne recevra pas un immeuble exigeant 22 m, quel que soit le zonage. Le test de faisabilité financière écarte les usages permis et possibles mais non rentables : construire du commercial dans un secteur saturé de locaux vacants détruirait de la valeur. Le dernier test, la productivité maximale, départage les survivants : on retient l'usage qui laisse au sol la valeur résiduelle la plus élevée. L'ordre importe parce qu'il économise l'analyse — inutile de chiffrer la rentabilité d'un usage illégal — et parce qu'il discipline l'argumentation du rapport.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-15", "url": "/seance/03/#p3-15", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les quatre critères du PHMU", "text": "Un bungalow sur un terrain zoné R-4 (multifamilial) dans le secteur Hull de Gatineau : le PHMU du terrain n'est pas la maison unifamiliale qui s'y trouve, mais l'immeuble de 4 à 6 logements que le zonage permet — c'est cet usage qui maximise la valeur résiduelle du sol. Évaluer le terrain d'après l'usage actuel, c'est le sous-évaluer. Inversement, le PHMU est toujours borné par le cadre légal : un terrain agricole de 50 hectares à Saint-Hyacinthe, protégé par la LPTAA, a pour PHMU l'usage agricole, même si un développement résidentiel serait plus rentable — la rentabilité seule ne suffit jamais.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "attention-3-14", "url": "/seance/03/#attention-3-14", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "attention", "title": "L'usage actuel n'est pas nécessairement le PHMU", "text": "Un bungalow sur un terrain zoné R-4 (multifamilial) dans le secteur Hull de Gatineau : le PHMU du terrain n'est pas la maison unifamiliale qui s'y trouve, mais l'immeuble de 4 à 6 logements que le zonage permet — c'est cet usage qui maximise la valeur résiduelle du sol. Évaluer le terrain d'après l'usage actuel, c'est le sous-évaluer. Inversement, le PHMU est toujours borné par le cadre légal : un terrain agricole de 50 hectares à Saint-Hyacinthe, protégé par la LPTAA, a pour PHMU l'usage agricole, même si un développement résidentiel serait plus rentable — la rentabilité seule ne suffit jamais.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-16", "url": "/seance/03/#p3-16", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La difficulté pratique et les sources québécoises", "text": "Le terrain vacant s'évalue idéalement par des ventes de terrains vacants comparables. Mais dans les quartiers établis, ces ventes sont rares : tout est déjà bâti. C'est cette rareté qui justifie l'existence des méthodes indirectes présentées plus loin. Avant d'y recourir, toutefois, l'évaluateur épuise les sources de données québécoises — et il vaut la peine de connaître ce que chacune apporte. Le Registre foncier du Québec est la source souveraine : chaque acte de vente y est publié, avec le prix, les parties, les servitudes et l'ensemble de la publicité des droits (Gouvernement du Québec, 2026) — c'est là qu'on confirme qu'une vente est bien de pleine concurrence. Le rôle d'évaluation foncière offre, pour chaque unité du territoire, une valeur ventilée terrain/bâtiment : imparfaite pour un terrain précis (évaluation de masse, date de référence décalée), mais irremplaçable pour dériver des ratios de secteur. Les bases de transactions commerciales comme JLR croisent et historisent ces données; Centris/MLS ajoute les inscriptions en vigueur et les délais de vente, précieux pour jauger l'état du marché. La municipalité fournit ce qui conditionne le PHMU — règlement de zonage, plan d'urbanisme, projets d'infrastructure — et la CPTAQ publie ses décisions d'exclusion et d'autorisation, qui peuvent transformer du jour au lendemain la valeur d'une terre en zone verte. La collecte n'est donc pas une corvée préalable : c'est déjà de l'analyse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-17", "url": "/seance/03/#p3-17", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison directe", "text": "La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de terrains vacants similaires récemment vendus, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-2", "url": "/seance/03/#def-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.2 — comparaison directe (terrain)", "text": "La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de terrains vacants similaires récemment vendus, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-18", "url": "/seance/03/#p3-18", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison directe", "text": "C'est la méthode la plus fiable — elle lit directement le marché —, la plus intelligible pour les clients et la préférée des tribunaux. Ses limites sont celles de ses données : sans comparables adéquats, elle s'éteint; et ses ajustements comportent une part de jugement.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-19", "url": "/seance/03/#p3-19", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison directe", "text": "Un mot sur la posture intellectuelle qu'exige cette méthode, car elle est moins mécanique qu'il n'y paraît. La grille d'ajustements n'est pas un formulaire à remplir : c'est la mise en chiffres d'une théorie du secteur que l'évaluateur doit d'abord se construire — qu'est-ce qui fait monter les prix ici? la façade? la superficie? le zonage? les services? À Aylmer, la proximité du réseau rapide et la façade priment; dans un parc industriel, la superficie brute et l'accès au camionnage dominent; en zone de villégiature, c'est le linéaire riverain qui commande tout. La sélection des comparables, le choix de l'unité et le calibrage des ajustements découlent tous de cette lecture préalable du marché local. La démarche formelle suit six étapes :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-20", "url": "/seance/03/#p3-20", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sélection des comparables", "text": "Six critères guident la sélection : proximité géographique (même quartier ou secteur équivalent); date de vente récente (idéalement moins de 12 mois); usage similaire (même zonage ou usage compatible — rappel : le PHMU dicte le choix); taille comparable; transaction de pleine concurrence (arm's length); et conditions normales de marché (pas de vente forcée). La règle de pratique : un minimum de 3 à 5 comparables, en gardant à l'esprit que la qualité prime la quantité — plus les comparables ressemblent au sujet, moins les ajustements pèsent, plus l'estimation est fiable.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-21", "url": "/seance/03/#p3-21", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "◆Unité de comparaison Celle que les acteurs du marché utilisent réellement dans le segment.Comparer exige un dénominateur commun. Deux familles d'unités coexistent — et le choix n'est pas esthétique : l'unité retenue doit être celle que les acteurs du marché utilisent réellement dans le segment visé.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-22", "url": "/seance/03/#p3-22", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "L'unité en $/unité constructible mérite un mot : pour un terrain multirésidentiel, les promoteurs raisonnent en « combien de portes puis-je construire? » — le prix par logement constructible est alors l'unité du marché, pas le pied carré.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-23", "url": "/seance/03/#p3-23", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Le choix d'une mauvaise unité n'est pas une simple maladresse de présentation : il fausse les comparaisons elles-mêmes. Comparer au pied carré deux terrains multirésidentiels de densités permises différentes revient à déclarer « moins cher » celui qui autorise pourtant moins de logements par mètre de sol; comparer au pied carré un lot de coin de 6 000 pi2 et un lot intérieur de 12 000 pi2 ignore la décroissance marginale bien connue du prix unitaire avec la taille (le deuxième demi-lot vaut moins que le premier). La parade est simple et doit devenir un réflexe : calculer les prix des comparables dans plusieurs unités, observer laquelle resserre le plus la dispersion des indications — c'est presque toujours celle que le marché utilise — et mener la grille dans cette unité-là, en mentionnant les autres à titre de contrôle.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-24", "url": "/seance/03/#p3-24", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les neuf éléments d'ajustement et leur ordre d'application", "text": "La doctrine reconnaît neuf éléments d'ajustement, répartis en deux familles dont l'ordre d'application diffère :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-25", "url": "/seance/03/#p3-25", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les neuf éléments d'ajustement et leur ordre d'application", "text": "La logique de l'ordre mérite d'être comprise, pas seulement mémorisée. Les éléments 1 à 4 — dits transactionnels — ne décrivent pas le terrain : ils décrivent la transaction. Tant qu'ils ne sont pas neutralisés, le prix observé n'est pas encore un prix de marché comparable : une vente entre frères, financée par le vendeur à taux de faveur, conclue il y a deux ans, ne dit rien du marché d'aujourd'hui tant qu'on ne l'a pas redressée. C'est pourquoi ces quatre ajustements s'appliquent séquentiellement, en cascade — chacun au résultat du précédent —, dans l'ordre du tableau : on rétablit d'abord ce qui a été vendu (les droits), puis comment (le financement), puis pourquoi (les conditions de vente), puis quand (le marché). Une fois le prix « assaini », les éléments 5 à 9 — les ajustements de propriété — comparent enfin les deux terrains eux-mêmes; portant sur des caractéristiques indépendantes les unes des autres, ils s'appliquent de manière additive au prix ajusté transactionnel :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-27", "url": "/seance/03/#p3-27", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les neuf éléments d'ajustement et leur ordre d'application", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on ramène son prix vers le bas); comparable inférieur ajustement positif. L'inversion du sens des ajustements est l'erreur mécanique la plus fréquente aux examens — vérifiez chaque signe en vous demandant : « si mon sujet était vendu, obtiendrait-il plus ou moins que ce comparable? »", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "attention-3-26", "url": "/seance/03/#attention-3-26", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "attention", "title": "La règle d'or : on ajuste le comparable, jamais le sujet", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on ramène son prix vers le bas); comparable inférieur ajustement positif. L'inversion du sens des ajustements est l'erreur mécanique la plus fréquente aux examens — vérifiez chaque signe en vous demandant : « si mon sujet était vendu, obtiendrait-il plus ou moins que ce comparable? »", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-28", "url": "/seance/03/#p3-28", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Les seuils de vraisemblance", "text": "Deux garde-fous encadrent l'ampleur des ajustements : l'ajustement net total (somme algébrique) devrait idéalement demeurer sous 25 % du prix de vente, et l'ajustement brut (somme des valeurs absolues) sous 50 %. Au-delà, le comparable est trop différent du sujet : on le remplace ou on réduit son poids dans la réconciliation. Ces seuils sont des règles de pratique, non des normes impératives — le jugement professionnel et la qualité des données priment; certains mandats (dont votre TP1) imposent des seuils plus stricts.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-29", "url": "/seance/03/#p3-29", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Le sujet : terrain de 8000 pi2 (60 pi de façade), rue Principale, Gatineau (secteur Aylmer); zonage R-2; topographie plane; tous services. Date d'évaluation : février 2026. Données fictives à des fins pédagogiques.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-30", "url": "/seance/03/#p3-30", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Les comparables :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-31", "url": "/seance/03/#p3-31", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "La grille d'ajustements (en $/pi2; conditions de marché : /an appliqué au prorata des mois écoulés) :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-32", "url": "/seance/03/#p3-32", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Lisons deux ajustements pour fixer la logique. Comparable B, localisation : B est mieux situé que le sujet, son prix doit donc être réduit pour représenter le sujet. Comparable C, services : C n'a pas le gaz, il est inférieur au sujet, son prix est relevé. Comparable D, zonage : le zonage R-3 de D (plus permissif) vaut davantage que le R-2 du sujet — ajustement négatif.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-33", "url": "/seance/03/#p3-33", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Vérification des seuils et pondération :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-34", "url": "/seance/03/#p3-34", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Tous les comparables respectent les seuils (net , brut ). Les comparables les moins ajustés (A et D) reçoivent le poids le plus élevé — c'est la logique même de la pondération.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-35", "url": "/seance/03/#p3-35", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Réconciliation :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-1", "url": "/seance/03/#ex-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.1 — terrain résidentiel du secteur Aylmer — quatre comparables", "text": "Le sujet : terrain de 8000 pi2 (60 pi de façade), rue Principale, Gatineau (secteur Aylmer); zonage R-2; topographie plane; tous services. Date d'évaluation : février 2026. Données fictives à des fins pédagogiques. Les comparables : SujetABCDPrix de vente—120 000 $135 000 $110 000 $128 000 $Date de vente—Déc. 2025Oct. 2025Août 2025Janv. 2026Superficie (pi2)80007500900070008500ZonageR-2R-2R-2R-2R-3TopographiePlanePlanePlaneLég. pentePlaneServicesCompletsCompletsCompletsPas de gazCompletsLocalisationRéférenceSimilaireSupérieureInférieureSimilairePrix ($/pi2)?16,0015,0015,7115,06 La grille d'ajustements (en $/pi2; conditions de marché : /an appliqué au prorata des mois écoulés) : ÉlémentABCDPrix de vente ($/pi2)16,0015,0015,7115,06Droits, financement, cond. de vente0,000,000,000,00Conditions de marché (/an)0,080,150,240,04Prix ajusté transactionnel16,0815,1515,9515,10Localisation0,001,001,000,00Superficie0,250,300,400,15Topographie0,000,000,500,00Services0,000,000,750,00Zonage0,000,000,000,50Valeur indiquée ($/pi2)15,8314,4517,8014,75 Lisons deux ajustements pour fixer la logique. Comparable B, localisation : B est mieux situé que le sujet, son prix doit donc être réduit pour représenter le sujet. Comparable C, services : C n'a pas le gaz, il est inférieur au sujet, son prix est relevé. Comparable D, zonage : le zonage R-3 de D (plus permissif) vaut davantage que le R-2 du sujet — ajustement négatif. Vérification des seuils et pondération : ABCDAjustement net1,1 %3,7 %13,3 %2,1 %Ajustement brut2,1 %9,7 %18,4 %4,6 %Pondération retenue35 %15 %15 %35 % Tous les comparables respectent les seuils (net , brut ). Les comparables les moins ajustés (A et D) reçoivent le poids le plus élevé — c'est la logique même de la pondération. Réconciliation :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-37", "url": "/seance/03/#p3-37", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé complet", "text": "Dans un rapport réel, chaque ajustement de la grille doit être appuyé : analyse de ventes appariées (deux ventes ne différant que par l'élément ajusté), statistiques de marché, ou à défaut jugement documenté. Une grille dont les ajustements « tombent du ciel » ne survit ni à l'inspection professionnelle de l'OEAQ ni au contre-interrogatoire d'un avocat. Le TP1 vous demandera précisément cette discipline.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "terrain-3-36", "url": "/seance/03/#terrain-3-36", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans un rapport réel, chaque ajustement de la grille doit être appuyé : analyse de ventes appariées (deux ventes ne différant que par l'élément ajusté), statistiques de marché, ou à défaut jugement documenté. Une grille dont les ajustements « tombent du ciel » ne survit ni à l'inspection professionnelle de l'OEAQ ni au contre-interrogatoire d'un avocat. Le TP1 vous demandera précisément cette discipline.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-38", "url": "/seance/03/#p3-38", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'extraction", "text": "La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété améliorée la valeur dépréciée de ses améliorations : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-3", "url": "/seance/03/#def-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.3 — méthode d'extraction", "text": "La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété améliorée la valeur dépréciée de ses améliorations : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-39", "url": "/seance/03/#p3-39", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'extraction", "text": "L'idée est élégante : à défaut de ventes de terrains vacants, on utilise les ventes de propriétés bâties — abondantes — et on en « extrait » la composante foncière en retirant le bâtiment◆Extraction : prix total bâtiment déprécié terrain.. La méthode convient quand les terrains vacants manquent, quand les bâtiments sont relativement récents (dépréciation facile à estimer), quand les améliorations sont modestes par rapport au terrain, en zone rurale — et comme contre-vérification d'une autre méthode. Sa faiblesse est tout aussi claire : elle hérite de toute l'incertitude de l'estimation du coût déprécié. Une erreur sur la dépréciation se transfère dollar pour dollar sur le terrain.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-40", "url": "/seance/03/#p3-40", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'extraction", "text": "Une maison unifamiliale vient de se vendre 425 000 $. Superficie habitable : 1500 pi2; coût de remplacement neuf : 185 $/pi2, soit 277 500 $ (coût total, hypothèse du cas); âge réel 15 ans; durée de vie économique 50 ans; dépréciation linéaire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-2", "url": "/seance/03/#ex-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.2 — extraction sur une vente résidentielle à Gatineau", "text": "Une maison unifamiliale vient de se vendre 425 000 $. Superficie habitable : 1500 pi2; coût de remplacement neuf : 185 $/pi2, soit 277 500 $ (coût total, hypothèse du cas); âge réel 15 ans; durée de vie économique 50 ans; dépréciation linéaire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-41", "url": "/seance/03/#p3-41", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "La fragilité de l'extraction se mesure : faisons varier la seule durée de vie économique, toutes choses égales par ailleurs.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-42", "url": "/seance/03/#p3-42", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "Dix ans d'écart sur la durée de vie déplacent la valeur du terrain de près de 35 000 $ : la méthode est structurellement sensible aux hypothèses de dépréciation. D'où l'importance de la validation par ratio : on confronte le résultat aux ratios terrain/valeur totale observés dans le segment.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-43", "url": "/seance/03/#p3-43", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "Notre exemple donne : plausible pour un terrain urbain bien situé, mais au-dessus de la fourchette de banlieue — un signal à corroborer par une seconde méthode avant de conclure.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-45", "url": "/seance/03/#p3-45", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Sensibilité aux hypothèses", "text": "En pratique, l'extraction gagne beaucoup à être menée en série plutôt qu'à l'unité : l'évaluateur extrait la composante foncière de cinq ou six ventes récentes du même secteur, puis observe la convergence des valeurs unitaires obtenues (en $/pi2). Si quatre extractions sur six pointent vers 14–16 $/pi2, la fourchette est crédible même si chaque extraction individuelle est fragile — les erreurs d'estimation de la dépréciation, si elles ne sont pas systématiques, se compensent partiellement. C'est la même logique qui fait la force d'un sondage : peu fiable réponse par réponse, informatif en agrégé.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "terrain-3-44", "url": "/seance/03/#terrain-3-44", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En pratique, l'extraction gagne beaucoup à être menée en série plutôt qu'à l'unité : l'évaluateur extrait la composante foncière de cinq ou six ventes récentes du même secteur, puis observe la convergence des valeurs unitaires obtenues (en $/pi2). Si quatre extractions sur six pointent vers 14–16 $/pi2, la fourchette est crédible même si chaque extraction individuelle est fragile — les erreurs d'estimation de la dépréciation, si elles ne sont pas systématiques, se compensent partiellement. C'est la même logique qui fait la force d'un sondage : peu fiable réponse par réponse, informatif en agrégé.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-46", "url": "/seance/03/#p3-46", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "La méthode d'affectation (allocation method) applique à la valeur totale d'une propriété un ratio typique terrain/valeur totale observé sur le marché : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-4", "url": "/seance/03/#def-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.4 — méthode d'affectation", "text": "La méthode d'affectation (allocation method) applique à la valeur totale d'une propriété un ratio typique terrain/valeur totale observé sur le marché : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-47", "url": "/seance/03/#p3-47", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Simple, rapide, applicable avec très peu de données — mais c'est une méthode de dernier recours : le ratio est une moyenne qui ignore les particularités du terrain sujet, et il suppose une stabilité sectorielle qui n'est jamais garantie. Son usage légitime : l'estimation préliminaire et la vérification d'un résultat obtenu autrement.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-48", "url": "/seance/03/#p3-48", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Comprendre pourquoi le ratio dérive éclaire ses limites. La part du terrain dans la valeur totale n'est pas une constante naturelle : elle augmente avec la rareté foncière (centre-ville, secteurs riverains), avec l'âge du parc bâti (le bâtiment se déprécie, le sol non — le ratio d'un quartier vieillit donc à la hausse), et au gré des changements réglementaires (un rezonage densificateur gonfle d'un coup la composante foncière). Appliquer le ratio moyen d'un secteur à un terrain d'angle surdimensionné, ou le ratio d'un quartier de bungalows des années 1970 à une construction neuve, produit des écarts de dizaines de points. D'où la règle : le ratio doit provenir du même segment (âge, usage, densité) et d'une période récente — et même alors, il ne fait que borner la vraisemblance d'un résultat obtenu par une méthode plus directe.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-49", "url": "/seance/03/#p3-49", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Propriété comparable vendue 450 000 $; ratio terrain/total observé dans le secteur (dérivé des rôles d'évaluation et de ventes antérieures de terrains vacants) : 35 %.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-50", "url": "/seance/03/#p3-50", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode d'affectation : le ratio comme dernier recours", "text": "Le ratio doit provenir de données de marché réelles — jamais d'une estimation arbitraire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-3", "url": "/seance/03/#ex-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.3 — affectation", "text": "Propriété comparable vendue 450 000 $; ratio terrain/total observé dans le secteur (dérivé des rôles d'évaluation et de ventes antérieures de terrains vacants) : 35 %. Le ratio doit provenir de données de marché réelles — jamais d'une estimation arbitraire.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-51", "url": "/seance/03/#p3-51", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "L'analyse de lotissement (subdivision development method) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-5", "url": "/seance/03/#def-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.5 — analyse de lotissement", "text": "L'analyse de lotissement (subdivision development method) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-52", "url": "/seance/03/#p3-52", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Terrain brut de 5 hectares; potentiel de 40 lots résidentiels de 5000 pi2; prix de vente anticipé 85 000 $/lot; période d'absorption de 3 ans ( 13 lots/an). Données fictives.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-53", "url": "/seance/03/#p3-53", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Revenus bruts : .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-54", "url": "/seance/03/#p3-54", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Coûts de développement :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-55", "url": "/seance/03/#p3-55", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Cascade finale :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-56", "url": "/seance/03/#p3-56", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Vérifications : 22 500 $/lot; 180 000 $/hectare; ratio terrain/revenus de 26,5 % — trois angles pour tester la vraisemblance.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-4", "url": "/seance/03/#ex-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.4 — projet de lotissement résidentiel à Sherbrooke", "text": "Terrain brut de 5 hectares; potentiel de 40 lots résidentiels de 5000 pi2; prix de vente anticipé 85 000 $/lot; période d'absorption de 3 ans ( 13 lots/an). Données fictives. Revenus bruts : . Coûts de développement : Arpentage et subdivision60 000 $Rues et trottoirs480 000 $Aqueduc et égout520 000 $Électricité et télécommunications160 000 $Aménagement paysager80 000 $Honoraires professionnels120 000 $Taxes, permis, frais légaux100 000 $Marketing et vente (5 % des revenus)170 000 $Frais de financement90 000 $Total des coûts1 780 000 $ Cascade finale : Vérifications : 22 500 $/lot; 180 000 $/hectare; ratio terrain/revenus de 26,5 % — trois angles pour tester la vraisemblance.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-57", "url": "/seance/03/#p3-57", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Les variables sensibles sautent aux yeux : prix de vente des lots (étude de marché indispensable), rythme d'absorption, taux d'actualisation, coûts d'infrastructure (soumissions récentes), densité permise. S'y ajoutent des particularités québécoises : redevances municipales (frais de parcs et de développement), règlements de MRC/CMM, certificat d'autorisation environnementale du MELCCFP, cession des rues à la municipalité, bandes riveraines obligatoires.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-58", "url": "/seance/03/#p3-58", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "L'analyse de lotissement", "text": "Il faut enfin comprendre pourquoi cette méthode, malgré son appareil de calcul, demeure classée « fiabilité modérée » : elle empile des prévisions. Le prix des lots dans trois ans, le rythme auquel le marché les absorbera, le coût des infrastructures qui seront soumissionnées l'an prochain, le taux qui rémunérera l'attente — chacune de ces variables est une hypothèse, et l'exercice 4 de ce chapitre montrera qu'un simple allongement de l'absorption de trois à cinq ans ampute la valeur du cinquième. La discipline professionnelle consiste à documenter chaque hypothèse (étude de marché, soumissions, comparables de taux) et à présenter une analyse de sensibilité : un chiffre unique sans fourchette, dans une analyse de lotissement, est un aveu de faiblesse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-59", "url": "/seance/03/#p3-59", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "La technique du résidu foncier (land residual technique) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-60", "url": "/seance/03/#p3-60", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "où est le taux de rendement du bâtiment (rendement sur et de l'investissement — il inclut la récupération du capital) et le taux de capitalisation du terrain.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "def-3-6", "url": "/seance/03/#def-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "definition", "title": "Définition 3.6 — résidu foncier", "text": "La technique du résidu foncier (land residual technique) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain : où est le taux de rendement du bâtiment (rendement sur et de l'investissement — il inclut la récupération du capital) et le taux de capitalisation du terrain.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-61", "url": "/seance/03/#p3-61", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "◆ Le bâtiment doit rembourser son capital (durée de vie finie); le terrain, non.Les hypothèses de validité sont exigeantes : bâtiment neuf représentant le PHMU, RNE stabilisé, taux étayés par le marché. Et une inégalité structurelle : , car le bâtiment, actif à durée de vie finie, doit à la fois rémunérer et rembourser le capital investi, alors que le terrain, perpétuel, n'a qu'à le rémunérer.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-62", "url": "/seance/03/#p3-62", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La méthode du résidu foncier", "text": "Projet neuf : RNE stabilisé 156 000 $/an; coût neuf du bâtiment 1 800 000 $; (récupération incluse); .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "ex-3-5", "url": "/seance/03/#ex-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.5 — résidu foncier — immeuble de 12 logements à Trois-Rivières", "text": "Projet neuf : RNE stabilisé 156 000 $/an; coût neuf du bâtiment 1 800 000 $; (récupération incluse); .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-63", "url": "/seance/03/#p3-63", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Une sensibilité redoutable", "text": "Faisons varier d'un demi-point à la fois ( fixé à 5 %) :", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-64", "url": "/seance/03/#p3-64", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Une sensibilité redoutable", "text": "Un demi-point de déplace la valeur du terrain de 180 000 $. La raison mathématique : le résidu est une petite différence entre deux grands nombres — toute erreur relative sur les grands nombres explose dans le résidu. Conséquences pratiques : n'utiliser cette technique que si les taux sont solidement documentés; ne jamais l'utiliser seule; et se méfier d'elle pour un bâtiment ancien (la dépréciation contaminerait ). Les pièges classiques complètent la liste : revenus non stabilisés, coûts indirects oubliés dans , confusion entre et .", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-65", "url": "/seance/03/#p3-65", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Choisir sa méthode : la hiérarchie de fiabilité", "text": "Le principe directeur : plus la méthode s'appuie sur des données directes du marché, plus elle est fiable; plus elle repose sur des hypothèses, plus elle est vulnérable. Et la règle de pratique qui en découle : utiliser au moins deux méthodes lorsque possible, et réconcilier les résultats.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-66", "url": "/seance/03/#p3-66", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Choisir sa méthode : la hiérarchie de fiabilité", "text": "Cette hiérarchie n'est toutefois pas un classement absolu : elle se lit à données égales. Une comparaison directe bâtie sur deux ventes douteuses vieilles de trois ans vaut moins qu'une extraction menée en série sur six ventes récentes de bâtiments quasi neufs; un résidu foncier appuyé sur des taux extraits du marché local peut surclasser une affectation dont le ratio provient d'un autre quartier. Le réflexe professionnel n'est donc pas « quelle méthode est la meilleure? » mais « laquelle dispose, ici et maintenant, des meilleures données? » — et la réponse à cette question, avec ses motifs, appartient au rapport.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-67", "url": "/seance/03/#p3-67", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation et les droits de mutation", "text": "Le rôle d'évaluation foncière, encadré par la LFM (Québec, 1979), a été présenté à la séance 1; rappelons ce qui sert directement l'évaluation de terrains : le rôle est triennal, les valeurs sont établies à la date de référence du 1er juillet situé 18 mois avant l'entrée en vigueur, et chaque unité est ventilée terrain/bâtiment — ce qui en fait la source première des ratios de la méthode d'affectation. Mise en garde permanente : la valeur au rôle n'est pas la valeur marchande à la date de votre mandat — décalage temporel et évaluation de masse obligent.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-68", "url": "/seance/03/#p3-68", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation et les droits de mutation", "text": "Les droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue ») (Gouvernement du Québec, 2026) suivent un barème progressif dont les tranches sont indexées annuellement. Barème de base 2026 (hors Montréal) : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà. Les municipalités peuvent imposer jusqu'à 3 % sur les tranches excédant 500 000 $, et Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % au sommet). Point de contact avec l'évaluation : les droits se calculent sur le plus élevé de la contrepartie versée ou de la valeur inscrite au rôle — la valeur foncière a donc des conséquences fiscales immédiates.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-70", "url": "/seance/03/#p3-70", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "LPTAA et CPTAQ : la zone agricole", "text": "La LPTAA (Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles) protège quelque 63 000 km2 de terres agricoles contre l'urbanisation; la CPTAQ l'administre (Québec, 1978). En zone verte, toute utilisation non agricole requiert une autorisation : le PHMU est légalement restreint à l'agriculture, et la valeur s'en ressent — un terrain en zone verte vaut généralement beaucoup moins que son jumeau en zone blanche. Les décisions de la CPTAQ (autorisations, exclusions, refus) déplacent des valeurs considérables; l'évaluateur surveille aussi les droits acquis et usages dérogatoires qui peuvent subsister.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "quebec-3-69", "url": "/seance/03/#quebec-3-69", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "quebec", "title": "La zone verte", "text": "La LPTAA (Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles) protège quelque 63 000 km2 de terres agricoles contre l'urbanisation; la CPTAQ l'administre (Québec, 1978). En zone verte, toute utilisation non agricole requiert une autorisation : le PHMU est légalement restreint à l'agriculture, et la valeur s'en ressent — un terrain en zone verte vaut généralement beaucoup moins que son jumeau en zone blanche. Les décisions de la CPTAQ (autorisations, exclusions, refus) déplacent des valeurs considérables; l'évaluateur surveille aussi les droits acquis et usages dérogatoires qui peuvent subsister.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-71", "url": "/seance/03/#p3-71", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La LAU : zonage et outils d'urbanisme", "text": "La LAU (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme) (Québec, 1979) organise la planification territoriale en cascade : schéma d'aménagement (MRC) plan d'urbanisme (municipalité) règlements (zonage, lotissement, construction), chaque palier devant se conformer au précédent. Pour la valeur d'un terrain, le règlement de zonage est décisif : usages permis, densité, hauteur maximale, ratio d'implantation, marges de recul. Deux terrains physiquement identiques mais zonés différemment peuvent avoir des valeurs très différentes — le zonage détermine le PHMU◆Zonage PHMU valeur. La réglementation crée et détruit de la valeur foncière..", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-72", "url": "/seance/03/#p3-72", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "La LAU : zonage et outils d'urbanisme", "text": "S'y ajoutent des outils qualitatifs qui pèsent sur les coûts, les délais et le risque des projets — donc sur la valeur : les PIIA (plans d'implantation et d'intégration architecturale, contrôle qualitatif de l'apparence), les PAE (plans d'aménagement d'ensemble exigés avant le développement d'un secteur) et les PPU (programmes particuliers d'urbanisme pour des secteurs ciblés).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-73", "url": "/seance/03/#p3-73", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le régime de droit civil et autres particularités", "text": "Le Québec est une juridiction de droit civil : cadastre et Registre foncier assurent la publicité des droits; le Code civil régit des institutions distinctives — servitudes légales (vue, eaux, mur mitoyen), emphytéose (démembrement de 10 à 100 ans, art. 1195 et s. C.c.Q.) qui affecte directement les droits de propriété transmis (élément d'ajustement no 1). S'ajoutent le droit de préemption municipal issu de la réforme de la LAU, les droits miniers généralement réservés à l'État, et la protection des milieux humides et hydriques (conservation, compensations). Le réflexe professionnel : toujours vérifier titres, servitudes et contraintes réglementaires avant de conclure.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-75", "url": "/seance/03/#p3-75", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Le régime de droit civil et autres particularités", "text": "Le TP1 met cette séance en pratique : mandat d'un liquidateur de succession pour établir la valeur marchande d'un terrain vacant du secteur Saint-Rosaire (Gatineau). Au menu : choix motivé de la méthode, grille d'ajustements en $/pi2 (temps, coin, services, topographie), seuils de vraisemblance resserrés (net 15 %, brut 25 %), réconciliation, test de vraisemblance contre des inscriptions réelles (Realtor.ca) et analyse du risque des zones inondables 2026. Livrable : gabarit Excel Dashboard, remise à la séance 5. Les prix sont personnalisés par code permanent; l'IA est tolérée avec déclaration.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "remarque-3-74", "url": "/seance/03/#remarque-3-74", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "remarque", "title": "TP1 — Évaluation d'un terrain résidentiel (10 %)", "text": "Le TP1 met cette séance en pratique : mandat d'un liquidateur de succession pour établir la valeur marchande d'un terrain vacant du secteur Saint-Rosaire (Gatineau). Au menu : choix motivé de la méthode, grille d'ajustements en $/pi2 (temps, coin, services, topographie), seuils de vraisemblance resserrés (net 15 %, brut 25 %), réconciliation, test de vraisemblance contre des inscriptions réelles (Realtor.ca) et analyse du risque des zones inondables 2026. Livrable : gabarit Excel Dashboard, remise à la séance 5. Les prix sont personnalisés par code permanent; l'IA est tolérée avec déclaration.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-76", "url": "/seance/03/#p3-76", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les six exercices couvrent les cinq méthodes et le PHMU. L'exercice 2 reproduit la mécanique exacte de la grille du TP1 (cascade transactionnelle, puis ajustements additifs, puis seuils) : maîtrisez-le avant d'ouvrir le gabarit Excel.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-77", "url": "/seance/03/#p3-77", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 12 000 pi2 porte un bungalow de 1962 en bon état. Le zonage permet désormais du multifamilial de 6 logements. Des terrains comparables se vendent 14 $/pi2 pour l'usage unifamilial et 32 000 $ par unité constructible pour le multifamilial; la démolition du bungalow coûterait 25 000 $. (a) Évaluez le terrain selon chaque usage. (b) Lequel retient l'évaluateur, et en vertu de quel principe? (c) Quelle condition supplémentaire faudrait-il vérifier avant de conclure?", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-1", "url": "/seance/03/#exo-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.1 — PHMU et zonage", "text": "Un terrain de 12 000 pi2 porte un bungalow de 1962 en bon état. Le zonage permet désormais du multifamilial de 6 logements. Des terrains comparables se vendent 14 $/pi2 pour l'usage unifamilial et 32 000 $ par unité constructible pour le multifamilial; la démolition du bungalow coûterait 25 000 $. (a) Évaluez le terrain selon chaque usage. (b) Lequel retient l'évaluateur, et en vertu de quel principe? (c) Quelle condition supplémentaire faudrait-il vérifier avant de conclure?", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-78", "url": "/seance/03/#p3-78", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Usage unifamilial : . Usage multifamilial : , moins la démolition nécessaire pour libérer le site : net... contre 168 000 $ pour l'usage unifamilial, qui conserve le bâtiment. (b) Les deux usages franchissent les trois premiers tests (légal, possible, faisable); le quatrième — maximalement productif — départage : ici l'usage unifamilial domine de justesse une fois la démolition comptée. Le principe en jeu est l'utilisation optimale : la valeur retenue est la valeur résiduelle nette la plus élevée, pas le revenu brut le plus élevé. (c) Vérifier que le marché absorbe réellement du multifamilial dans ce secteur (faisabilité), que les exigences réglementaires (stationnement, marges, implantation) permettent bien 6 logements sur ce terrain précis — et refaire le calcul si l'un des paramètres change : à 33 000 $/unité, la conclusion s'inverse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-79", "url": "/seance/03/#p3-79", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 18,40 $/pi2 il y a 10 mois. Le marché progresse de 3 %/an. Le comparable est mieux localisé que le sujet (0,90 $/pi2) et n'a pas l'égout (1,10 $/pi2); le sujet et le comparable sont autrement équivalents. (a) Calculez le prix ajusté transactionnel puis l'indication finale. (b) Calculez les ajustements net et brut en pourcentage et vérifiez les seuils usuels.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-2", "url": "/seance/03/#exo-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.2 — grille d'ajustements — sens et cascade", "text": "Un comparable s'est vendu 18,40 $/pi2 il y a 10 mois. Le marché progresse de 3 %/an. Le comparable est mieux localisé que le sujet (0,90 $/pi2) et n'a pas l'égout (1,10 $/pi2); le sujet et le comparable sont autrement équivalents. (a) Calculez le prix ajusté transactionnel puis l'indication finale. (b) Calculez les ajustements net et brut en pourcentage et vérifiez les seuils usuels.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-80", "url": "/seance/03/#p3-80", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Conditions de marché : , soit (prix ajusté transactionnel). Ajustements de propriété (additifs) : , soit 19,06 $/pi2. (b) Ajustement net (hors temps, sur le prix ajusté) : ; en incluant le temps sur le prix initial : . Ajustement brut : . Les deux mesures respectent largement les seuils usuels (net , brut ) : le comparable est de bonne qualité.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-81", "url": "/seance/03/#p3-81", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un jumelé de 12 ans s'est vendu 485 000 $ à Gatineau. Coût de remplacement neuf des améliorations : 340 000 $; durée de vie économique : 55 ans; dépréciation linéaire. (a) Extrayez la valeur du terrain. (b) Calculez le ratio terrain/total et confrontez-le à la fourchette de banlieue (25–40 %). (c) Refaites le calcul avec une durée de vie de 45 ans et commentez.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-3", "url": "/seance/03/#exo-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.3 — extraction avec validation par ratio", "text": "Un jumelé de 12 ans s'est vendu 485 000 $ à Gatineau. Coût de remplacement neuf des améliorations : 340 000 $; durée de vie économique : 55 ans; dépréciation linéaire. (a) Extrayez la valeur du terrain. (b) Calculez le ratio terrain/total et confrontez-le à la fourchette de banlieue (25–40 %). (c) Refaites le calcul avec une durée de vie de 45 ans et commentez.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-82", "url": "/seance/03/#p3-82", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Dépréciation : ; bâtiment déprécié : ; terrain : , arrondi à 219 000 $. (b) Ratio : — au-dessus de la fourchette de banlieue : à corroborer (secteur central? bâtiment sous-estimé?). (c) Avec 45 ans : dépréciation ; bâtiment ; terrain (ratio 48,6 %). Dix ans de durée de vie déplacent le terrain de 16 500 $ : illustration directe de la sensibilité de l'extraction aux hypothèses de dépréciation.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-83", "url": "/seance/03/#p3-83", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez l'exemple du lotissement de Sherbrooke (revenus 3 400 000 $, coûts 1 780 000 $, profit 15 % des revenus). Le service d'urbanisme signale que l'absorption prendra 5 ans plutôt que 3, portant le coût d'actualisation de 210 000 $ à 345 000 $ et les frais de financement de 90 000 $ à 150 000 $. Recalculez la valeur résiduelle et l'écart en pourcentage.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-4", "url": "/seance/03/#exo-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.4 — lotissement — effet du rythme d'absorption", "text": "Reprenez l'exemple du lotissement de Sherbrooke (revenus 3 400 000 $, coûts 1 780 000 $, profit 15 % des revenus). Le service d'urbanisme signale que l'absorption prendra 5 ans plutôt que 3, portant le coût d'actualisation de 210 000 $ à 345 000 $ et les frais de financement de 90 000 $ à 150 000 $. Recalculez la valeur résiduelle et l'écart en pourcentage.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-84", "url": "/seance/03/#p3-84", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Nouveaux coûts de développement : . Cascade : (contre 900 000 $), soit une baisse de . Deux années d'absorption de plus amputent la valeur du terrain de plus du cinquième : le rythme d'absorption est l'une des variables les plus sensibles de la méthode — d'où l'importance d'une étude de marché sérieuse.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-85", "url": "/seance/03/#p3-85", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur projette un petit immeuble commercial neuf : RNE stabilisé 224 000 $; coût neuf du bâtiment (indirects et profit compris) 2 450 000 $; ; . (a) Évaluez le terrain. (b) Expliquez pourquoi . (c) Donnez deux conditions de validité de votre résultat.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-5", "url": "/seance/03/#exo-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.5 — résidu foncier", "text": "Un promoteur projette un petit immeuble commercial neuf : RNE stabilisé 224 000 $; coût neuf du bâtiment (indirects et profit compris) 2 450 000 $; ; . (a) Évaluez le terrain. (b) Expliquez pourquoi . (c) Donnez deux conditions de validité de votre résultat.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-86", "url": "/seance/03/#p3-86", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Rendement du bâtiment : ; résidu du terrain : ; valeur : , arrondie à 510 000 $. (b) Le bâtiment a une durée de vie finie : son taux doit couvrir le rendement sur le capital et la récupération du capital. Le terrain, perpétuel, n'exige que le rendement — d'où . (c) Conditions : bâtiment neuf représentant le PHMU du site; RNE stabilisé; taux et solidement étayés par le marché; et validation par une seconde méthode — le résultat bouge de dizaines de milliers de dollars par demi-point de taux.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-87", "url": "/seance/03/#p3-87", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, identifiez la méthode d'évaluation du terrain la plus appropriée : (a) terrain unifamilial dans un nouveau développement où huit terrains vacants se sont vendus cette année; (b) terrain sous un immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau, aucune vente de terrain vacant depuis dix ans, mais bonnes données de revenus et de coûts pour un projet neuf; (c) emplacement résidentiel dans un quartier établi, quelques ventes récentes de maisons dont les bâtiments sont récents; (d) terre de 8 hectares en bordure de l'urbanisation, zonée blanche, propice à une subdivision; (e) vérification rapide d'une estimation, avec pour seules données les rôles d'évaluation du secteur.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "exo-3-6", "url": "/seance/03/#exo-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.6 — choix de méthode", "text": "Pour chaque situation, identifiez la méthode d'évaluation du terrain la plus appropriée : (a) terrain unifamilial dans un nouveau développement où huit terrains vacants se sont vendus cette année; (b) terrain sous un immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau, aucune vente de terrain vacant depuis dix ans, mais bonnes données de revenus et de coûts pour un projet neuf; (c) emplacement résidentiel dans un quartier établi, quelques ventes récentes de maisons dont les bâtiments sont récents; (d) terre de 8 hectares en bordure de l'urbanisation, zonée blanche, propice à une subdivision; (e) vérification rapide d'une estimation, avec pour seules données les rôles d'évaluation du secteur.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-88", "url": "/seance/03/#p3-88", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Comparaison directe : comparables vacants abondants — la méthode reine s'applique. (b) Résidu foncier : pas de comparables, mais revenus, coûts et taux disponibles pour un projet au PHMU. (c) Extraction : ventes améliorées récentes avec bâtiments récents, donc dépréciation estimable de façon fiable. (d) Analyse de lotissement : grand terrain subdivisible — revenus des lots moins coûts de développement. (e) Affectation : ratio terrain/total dérivé des rôles — acceptable comme vérification, jamais comme méthode principale.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-89", "url": "/seance/03/#p3-89", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain s'évalue séparément (il ne se déprécie pas) et comme s'il était vacant, à son PHMU : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif — dans cet ordre.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-90", "url": "/seance/03/#p3-90", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'usage actuel n'est pas nécessairement le PHMU; le PHMU est toujours borné par le cadre légal (zonage, LPTAA).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-91", "url": "/seance/03/#p3-91", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparaison directe méthode privilégiée : 3–5 comparables, unité de comparaison du marché, ajustements transactionnels en cascade puis ajustements de propriété additifs; on ajuste le comparable vers le sujet (supérieur négatif).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-92", "url": "/seance/03/#p3-92", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seuils de vraisemblance usuels : ajustement net , brut ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-93", "url": "/seance/03/#p3-93", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Extraction : prix de vente bâtiment déprécié; sensible aux hypothèses de dépréciation — valider par les ratios terrain/total.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-94", "url": "/seance/03/#p3-94", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Affectation : ratio de marché — dernier recours et vérification.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-95", "url": "/seance/03/#p3-95", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Lotissement : revenus des lots coûts profit actualisation; très sensible au rythme d'absorption.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-96", "url": "/seance/03/#p3-96", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Résidu foncier : ; exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés; ; extrêmement sensible aux taux.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-97", "url": "/seance/03/#p3-97", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Hiérarchie de fiabilité : comparaison extraction/lotissement résidu affectation; toujours au moins deux méthodes quand c'est possible.", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p3-98", "url": "/seance/03/#p3-98", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Québec : rôle triennal (date de référence 18 mois avant), droits de mutation sur le plus élevé du prix ou de la valeur au rôle, LPTAA/CPTAQ (zone verte PHMU agricole), LAU (schéma plan zonage; PIIA, PAE, PPU), droit civil (emphytéose, servitudes, préemption municipale).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/03/#synthese", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Le terrain s'évalue séparément (il ne se déprécie pas) et comme s'il était vacant, à son PHMU : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif — dans cet ordre.L'usage actuel n'est pas nécessairement le PHMU; le PHMU est toujours borné par le cadre légal (zonage, LPTAA).Comparaison directe méthode privilégiée : 3–5 comparables, unité de comparaison du marché, ajustements transactionnels en cascade puis ajustements de propriété additifs; on ajuste le comparable vers le sujet (supérieur négatif).Seuils de vraisemblance usuels : ajustement net , brut ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés.Extraction : prix de vente bâtiment déprécié; sensible aux hypothèses de dépréciation — valider par les ratios terrain/total.Affectation : ratio de marché — dernier recours et vérification.Lotissement : revenus des lots coûts profit actualisation; très sensible au rythme d'absorption.Résidu foncier : ; exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés; ; extrêmement sensible aux taux.Hiérarchie de fiabilité : comparaison extraction/lotissement résidu affectation; toujours au moins deux méthodes quand c'est possible.Québec : rôle triennal (date de référence 18 mois avant), droits de mutation sur le plus élevé du prix ou de la valeur au rôle, LPTAA/CPTAQ (zone verte PHMU agricole), LAU (schéma plan zonage; PIIA, PAE, PPU), droit civil (emphytéose, servitudes, préemption municipale).", "where": "Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain"}, {"id": "p4-1", "url": "/seance/04/#p4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "La séance 3 a présenté les quatre grandes méthodes d'évaluation du terrain. La présente séance descend sur le terrain — au sens propre. Avant de pouvoir comparer un terrain à un autre, il faut savoir lire un terrain : sa superficie et sa forme, sa topographie et son sol, sa façade et sa profondeur, son zonage, ses services, ses contraintes. Chacune de ces caractéristiques a un effet mesurable sur la valeur, et c'est précisément cet effet que la grille d'ajustement cherche à quantifier. Ce chapitre développe la mécanique complète de la comparaison directe des terrains, du choix des comparables jusqu'à la réconciliation finale, et se termine par la préparation de l'atelier 1, qui vaut 10 % de la note finale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-2", "url": "/seance/04/#p4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Identifier et analyser les caractéristiques physiques d'un terrain (superficie, forme, topographie, sol, façade et profondeur);", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-3", "url": "/seance/04/#p4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Comprendre l'incidence de la localisation et du zonage sur la valeur foncière au Québec;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-4", "url": "/seance/04/#p4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Évaluer l'influence des services publics et des infrastructures;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-5", "url": "/seance/04/#p4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Identifier les contraintes environnementales et réglementaires (zones inondables, glissements de terrain, contamination, servitudes);", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-6", "url": "/seance/04/#p4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Appliquer la méthode de sélection et d'ajustement des comparables dans l'ordre normatif;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-7", "url": "/seance/04/#p4-7", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Mesurer la fiabilité d'une grille d'ajustement et réconcilier les indications de valeur;", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-8", "url": "/seance/04/#p4-8", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse du terrain et ajustements", "text": "Réaliser une évaluation foncière complète en vue de l'atelier 1.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-9", "url": "/seance/04/#p4-9", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût", "text": "La méthode du coût repose sur une décomposition additive de la valeur◆La valeur du terrain est toujours estimée comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. : la valeur du terrain, à laquelle on ajoute le coût neuf des améliorations, diminué de la dépréciation totale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-10", "url": "/seance/04/#p4-10", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût", "text": "où est la valeur du terrain nu, le coût de reproduction ou de remplacement à neuf et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "form-4-1", "url": "/seance/04/#form-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "formule", "title": "Formule 4.1 — méthode du coût — rappel", "text": "où est la valeur du terrain nu, le coût de reproduction ou de remplacement à neuf et la dépréciation cumulée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-11", "url": "/seance/04/#p4-11", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût", "text": "La séance 3 a établi que quatre familles de méthodes permettent d'estimer : la comparaison directe, l'extraction, l'affectation et le résidu foncier. La comparaison directe demeure la voie royale : elle s'appuie sur le principe de substitution, selon lequel un acheteur averti ne paiera pas plus cher pour un terrain que le prix d'un terrain équivalent disponible sur le marché. Toute la difficulté consiste à rendre les terrains réellement équivalents — c'est le rôle des ajustements.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-12", "url": "/seance/04/#p4-12", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les cinq étapes de la comparaison directe", "text": "La démarche de comparaison directe se déroule en cinq temps qui s'enchaînent logiquement. Tout commence par la recherche de ventes récentes de terrains comparables : sans matière première de qualité, aucun raffinement ultérieur ne sauvera l'analyse. Vient ensuite la vérification des conditions de chaque vente — il faut s'assurer que la transaction a été conclue sans lien de dépendance, dans des conditions dites arm's length, car un prix consenti entre membres d'une même famille ou sous la contrainte d'une succession ne renseigne pas sur le marché. L'évaluateur choisit alors une unité de comparaison adaptée au segment étudié : prix au pied carré ou au mètre carré en milieu urbain, à l'acre ou à l'hectare en milieu agricole, au lot lorsque les terrains d'un secteur sont standardisés. Il ajuste ensuite chaque comparable pour toutes les différences qui le séparent du sujet, avant de réconcilier les indications de valeur ainsi obtenues en une conclusion unique et motivée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-13", "url": "/seance/04/#p4-13", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les cinq étapes de la comparaison directe", "text": "Les trois premiers temps ont été introduits à la séance 3. Le présent chapitre se concentre sur les deux derniers — l'ajustement et la réconciliation —, qui exigent au préalable une connaissance fine des caractéristiques du terrain : on ne peut ajuster que ce que l'on sait observer et mesurer. C'est pourquoi la première moitié du chapitre est consacrée à l'anatomie du terrain lui-même, et la seconde à la mécanique de la grille.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-14", "url": "/seance/04/#p4-14", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "La superficie est la première donnée de toute fiche descriptive. Au Québec, la coexistence des systèmes impérial et métrique impose une vigilance constante◆Le cadastre du Québec est métrique; la pratique résidentielle parle encore en pieds carrés. : le cadastre du Québec est tenu en mètres carrés, mais les inscriptions résidentielles, les courtiers et une bonne partie des évaluateurs travaillent encore en pieds carrés. L'unité historique de l'arpent survit par ailleurs dans les descriptions de terres agricoles et de grands domaines.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-16", "url": "/seance/04/#p4-16", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "1 acre 0,4047 ha; 1 ha 2,471 acres; 1 arpent 0,845 acre. Mémoriser au moins la conversion pi2/m2 ( 10,764) : elle revient dans presque tous les dossiers.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "remarque-4-15", "url": "/seance/04/#remarque-4-15", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "remarque", "title": "conversions rapides", "text": "1 acre 0,4047 ha; 1 ha 2,471 acres; 1 arpent 0,845 acre. Mémoriser au moins la conversion pi2/m2 ( 10,764) : elle revient dans presque tous les dossiers.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-18", "url": "/seance/04/#p4-18", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "Une erreur d'unité est l'une des fautes les plus coûteuses en évaluation foncière. Un terrain de 697 m2 traité comme s'il faisait 697 pi2 conduit à une valeur unitaire aberrante — et la grille entière s'effondre. Toujours indiquer l'unité dans chaque cellule de calcul et vérifier la cohérence entre le cadastre (métrique) et la fiche descriptive (souvent impériale).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-17", "url": "/seance/04/#attention-4-17", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Une erreur d'unité est l'une des fautes les plus coûteuses en évaluation foncière. Un terrain de 697 m2 traité comme s'il faisait 697 pi2 conduit à une valeur unitaire aberrante — et la grille entière s'effondre. Toujours indiquer l'unité dans chaque cellule de calcul et vérifier la cohérence entre le cadastre (métrique) et la fiche descriptive (souvent impériale).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-19", "url": "/seance/04/#p4-19", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "L'effet de la superficie sur la valeur n'est pas linéaire : la valeur unitaire d'un terrain diminue généralement à mesure que la superficie augmente. C'est l'économie d'échelle foncière : les premiers pieds carrés — ceux qui rendent le terrain constructible — portent l'essentiel de la valeur, et chaque pied carré additionnel ajoute une utilité marginale décroissante.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-20", "url": "/seance/04/#p4-20", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Dimension et superficie", "text": "Dans un secteur résidentiel unifamilial de Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques, 2026), un terrain de 5000 pi2 se négocie autour de 12 $/pi2, soit 60 000 $, tandis qu'un terrain de 12 000 pi2 du même secteur trouve preneur à environ 8 $/pi2, soit 96 000 $. Le second terrain est 2,4 fois plus grand, mais ne vaut que 1,6 fois plus. Le prix total augmente avec la taille; le prix unitaire diminue. Comparer des terrains de tailles très différentes sur la seule base du $/pi2, sans ajustement, introduit donc un biais systématique.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-1", "url": "/seance/04/#ex-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.1 — économie d'échelle foncière — secteur R-1, Gatineau", "text": "Dans un secteur résidentiel unifamilial de Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques, 2026), un terrain de 5000 pi2 se négocie autour de 12 $/pi2, soit 60 000 $, tandis qu'un terrain de 12 000 pi2 du même secteur trouve preneur à environ 8 $/pi2, soit 96 000 $. Le second terrain est 2,4 fois plus grand, mais ne vaut que 1,6 fois plus. Le prix total augmente avec la taille; le prix unitaire diminue. Comparer des terrains de tailles très différentes sur la seule base du $/pi2, sans ajustement, introduit donc un biais systématique.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-21", "url": "/seance/04/#p4-21", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La forme du terrain", "text": "À superficie égale, la forme détermine la surface réellement utilisable pour l'implantation d'un bâtiment, une fois les marges de recul respectées◆Marges de recul Distances minimales entre le bâtiment et les limites du lot, fixées par le règlement de zonage.. Un rectangle se construit sans perte; un triangle laisse des pointes inutilisables; une enclave pose des problèmes d'accès.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-23", "url": "/seance/04/#p4-23", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La forme du terrain", "text": "Ces décotes sont indicatives. Elles doivent être validées par des données de marché locales : dans un secteur commercial où la visibilité prime, un terrain de coin peut au contraire commander une prime. La décote de forme dépend toujours du zonage et de l'utilisation optimale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-22", "url": "/seance/04/#attention-4-22", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ces décotes sont indicatives. Elles doivent être validées par des données de marché locales : dans un secteur commercial où la visibilité prime, un terrain de coin peut au contraire commander une prime. La décote de forme dépend toujours du zonage et de l'utilisation optimale.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-24", "url": "/seance/04/#p4-24", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "La topographie agit sur la valeur par le canal des coûts de préparation◆Un terrain en pente ne vaut pas moins parce qu'il est laid, mais parce qu'il coûte plus cher à construire. : excavation, remblayage, murs de soutènement, drainage. Le tableau suivant relie le type de pente au surcoût de construction typique.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-26", "url": "/seance/04/#p4-26", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "La région de Gatineau–Ottawa se trouve à la limite du Bouclier canadien : dans plusieurs secteurs, le roc affleure près de la surface, ce qui renchérit considérablement l'excavation et les fondations. À l'inverse, une grande partie de la vallée de l'Outaouais repose sur les argiles marines de l'ancienne mer de Champlain, dont la portance est faible et qui sont sujettes aux glissements de terrain (voir la section @@REF{ch04:sec:contraintes}@@).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "quebec-4-25", "url": "/seance/04/#quebec-4-25", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "La région de Gatineau–Ottawa se trouve à la limite du Bouclier canadien : dans plusieurs secteurs, le roc affleure près de la surface, ce qui renchérit considérablement l'excavation et les fondations. À l'inverse, une grande partie de la vallée de l'Outaouais repose sur les argiles marines de l'ancienne mer de Champlain, dont la portance est faible et qui sont sujettes aux glissements de terrain (voir la section @@REF{ch04:sec:contraintes}@@).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-27", "url": "/seance/04/#p4-27", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "La nature du sol conditionne la portance — la capacité du sol à supporter les charges du bâtiment — et donc le type de fondations requis, ce qui se répercute directement sur le prix qu'un constructeur acceptera de payer pour le lot. Les sols se lisent comme une hiérarchie de risque. Au sommet, le roc sain, le gravier et le sable grossier offrent une portance excellente à bonne et autorisent des fondations standards sans précaution particulière. Le sable fin et l'argile ferme se contentent d'une portance moyenne : la construction demeure conventionnelle, mais le drainage exige un soin accru. L'argile molle, en revanche, expose le bâtiment au tassement différentiel et aux mouvements saisonniers de gonflement et de retrait — ces fissures en escalier dans les fondations des années 1960 que tout inspecteur de la région connaît. Enfin, le sol organique et le remblai non contrôlé présentent une portance très faible ou tout simplement inconnue : il faut alors envisager des fondations profondes ou des pieux, dont le coût peut à lui seul annuler l'intérêt économique du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-29", "url": "/seance/04/#p4-29", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Topographie et nature du sol", "text": "En cas de doute sur la portance, l'évaluateur recommande une étude géotechnique (forages et essais en laboratoire, de l'ordre de 2000 $ à 8000 $ pour un terrain résidentiel). Une nappe phréatique haute, un remblai d'origine inconnue ou des traces de tassement dans les bâtiments voisins sont des signaux d'alarme à consigner dans le rapport. L'évaluateur n'est pas géotechnicien : il documente le risque et, au besoin, formule une condition limitative.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-28", "url": "/seance/04/#terrain-4-28", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En cas de doute sur la portance, l'évaluateur recommande une étude géotechnique (forages et essais en laboratoire, de l'ordre de 2000 $ à 8000 $ pour un terrain résidentiel). Une nappe phréatique haute, un remblai d'origine inconnue ou des traces de tassement dans les bâtiments voisins sont des signaux d'alarme à consigner dans le rapport. L'évaluateur n'est pas géotechnicien : il documente le risque et, au besoin, formule une condition limitative.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-30", "url": "/seance/04/#p4-30", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La façade (frontage) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La profondeur est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-1", "url": "/seance/04/#def-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.1 — façade et profondeur", "text": "La façade (frontage) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La profondeur est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-31", "url": "/seance/04/#p4-31", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La façade est en général plus valorisée que la profondeur◆Règle de terrain : large et peu profond vaut mieux qu'étroit et profond. : c'est elle qui donne l'accès, la visibilité et la possibilité d'implanter le bâtiment. Un terrain de 60 pi de façade sur 100 pi de profondeur vaut typiquement plus qu'un terrain de 40 pi sur 150 pi, à superficie égale. Au-delà de la profondeur standard du secteur (souvent 100 à 150 pi en résidentiel), chaque pied additionnel ajoute de moins en moins de valeur. C'est cette utilité marginale décroissante que formalise la règle de Harper, dite règle du 4-3-2-1.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-32", "url": "/seance/04/#p4-32", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte 40 % de la valeur, le deuxième 30 %, le troisième 20 % et le dernier 10 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-2", "url": "/seance/04/#def-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.2 — règle de Harper (4-3-2-1)", "text": "La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte 40 % de la valeur, le deuxième 30 %, le troisième 20 % et le dernier 10 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-33", "url": "/seance/04/#p4-33", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "Un terrain de référence de 100 pi de profondeur vaut 80 000 $. On veut évaluer un terrain identique en tous points, mais de 75 pi de profondeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-34", "url": "/seance/04/#p4-34", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "Le terrain de 75 pi conserve les trois premiers quarts :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-35", "url": "/seance/04/#p4-35", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "soit 90 % de la valeur du terrain complet pour 75 % de la profondeur. La perte du dernier quart ne coûte que 10 % de la valeur — exactement l'intuition de l'utilité marginale décroissante.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-2", "url": "/seance/04/#ex-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.2 — application de la règle de Harper", "text": "Un terrain de référence de 100 pi de profondeur vaut 80 000 $. On veut évaluer un terrain identique en tous points, mais de 75 pi de profondeur. SectionProfondeurPart de la valeurValeur1er quart0–25 pi40 %32 000 $2e quart25–50 pi30 %24 000 $3e quart50–75 pi20 %16 000 $4e quart75–100 pi10 %8000 $Total (100 pi)100 %80 000 $ Le terrain de 75 pi conserve les trois premiers quarts : soit 90 % de la valeur du terrain complet pour 75 % de la profondeur. La perte du dernier quart ne coûte que 10 % de la valeur — exactement l'intuition de l'utilité marginale décroissante.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-37", "url": "/seance/04/#p4-37", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "Certains évaluateurs québécois utilisent la règle de Davis, plus conservatrice envers la profondeur : 50 % / 25 % / 15 % / 10 % pour les quatre quarts. Le choix entre Harper et Davis doit refléter le comportement observé du marché local, non une préférence personnelle.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "remarque-4-36", "url": "/seance/04/#remarque-4-36", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "remarque", "title": "variante de Davis", "text": "Certains évaluateurs québécois utilisent la règle de Davis, plus conservatrice envers la profondeur : 50 % / 25 % / 15 % / 10 % pour les quatre quarts. Le choix entre Harper et Davis doit refléter le comportement observé du marché local, non une préférence personnelle.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-38", "url": "/seance/04/#p4-38", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La règle de Harper sert en pratique à quatre usages : ajuster des comparables de profondeurs différentes; évaluer une expropriation partielle (prise en arrière-lot); estimer la valeur d'un terrain excédentaire; et analyser un projet de fractionnement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-40", "url": "/seance/04/#p4-40", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Façade, profondeur et règle de Harper", "text": "La règle de Harper est un outil d'estimation, pas une loi du marché. Elle présuppose que la valeur se concentre côté rue, ce qui est vrai pour la plupart des usages urbains, mais faux pour un terrain riverain — où c'est le fond du lot, côté eau, qui porte la valeur. Toujours valider par des données de marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-39", "url": "/seance/04/#attention-4-39", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La règle de Harper est un outil d'estimation, pas une loi du marché. Elle présuppose que la valeur se concentre côté rue, ce qui est vrai pour la plupart des usages urbains, mais faux pour un terrain riverain — où c'est le fond du lot, côté eau, qui porte la valeur. Toujours valider par des données de marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-41", "url": "/seance/04/#p4-41", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La localisation, premier déterminant de la valeur", "text": "L'adage « location, location, location » garde toute sa pertinence◆Deux terrains physiquement identiques peuvent différer de 25 % en valeur selon le secteur. : la localisation est le plus souvent le facteur dominant de la valeur foncière. Les facteurs positifs classiques sont la proximité des écoles, des parcs, des commerces et du transport en commun (STO côté Gatineau, OC Transpo côté Ottawa), la qualité du quartier, la vue dégagée et l'accès rapide aux axes autoroutiers. Les facteurs négatifs incluent la proximité industrielle, le bruit (aéroport, autoroute), les lignes à haute tension, les sites d'enfouissement et l'insécurité perçue.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-42", "url": "/seance/04/#p4-42", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "La localisation, premier déterminant de la valeur", "text": "Un exemple concret rend la chose tangible. Imaginons deux lots R-1 de 7500 pi2, rigoureusement identiques sur papier : même superficie, même forme, mêmes services. Le premier donne sur une rue tranquille du Plateau, à distance de marche d'une école primaire et d'un parc linéaire; le second longe un boulevard achalandé du même district, face à un poste d'essence. Sur le marché de Gatineau, l'écart entre les deux peut atteindre 20 à 25 % — sans qu'aucune caractéristique physique ne les distingue. C'est pourquoi la grille d'ajustement réserve à la localisation une ligne distincte, traitée avant les caractéristiques physiques : elle capture ce que le terrain doit à son environnement plutôt qu'à lui-même. La particularité de l'Outaouais ajoute une dimension supplémentaire : le marché foncier de Gatineau respire au rythme de l'emploi fédéral d'Ottawa, et un même zonage ne vaut pas le même prix selon que le secteur est à dix ou à quarante minutes des ponts interprovinciaux.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-43", "url": "/seance/04/#p4-43", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le cadre légal du zonage au Québec", "text": "Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le gouvernement du Québec fixe le cadre général par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU); la MRC ou la communauté métropolitaine le décline dans son schéma d'aménagement et de développement (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la municipalité traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son règlement de zonage, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-3", "url": "/seance/04/#def-4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.3 — hiérarchie normative de l'aménagement", "text": "Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le gouvernement du Québec fixe le cadre général par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU); la MRC ou la communauté métropolitaine le décline dans son schéma d'aménagement et de développement (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la municipalité traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son règlement de zonage, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-44", "url": "/seance/04/#p4-44", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le cadre légal du zonage au Québec", "text": "Le règlement de zonage attribue à chaque zone un code d'usage. À la Ville de Gatineau, la nomenclature typique va de R-1 (résidentiel unifamilial) à R-6 (multifamilial de forte densité), C-1 à C-3 pour le commercial (local, artériel, régional), I-1 à I-3 pour l'industriel (léger à lourd), et A ou F pour l'agricole et le forestier. Le zonage détermine l'utilisation optimale légalement permise — et donc, très directement, la valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-45", "url": "/seance/04/#p4-45", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Densité, COS et taux d'implantation", "text": "Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le taux d'implantation est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les marges (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-4", "url": "/seance/04/#def-4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.4 — COS et taux d'implantation", "text": "Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le taux d'implantation est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les marges (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-46", "url": "/seance/04/#p4-46", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Densité, COS et taux d'implantation", "text": "Une zone R-1 typique impose : taux d'implantation maximal de 40 %, hauteur maximale de 10 m (2 étages), marge avant de 6 m, marges latérales de 1,5 m minimum, marge arrière de 7,5 m. Sur un lot de 60 pi 125 pi (7500 pi2), l'enveloppe constructible réelle est donc nettement inférieure à la superficie brute — c'est elle qui intéresse l'acheteur-constructeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-3", "url": "/seance/04/#ex-4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.3 — paramètres d'une zone R-1 à Gatineau", "text": "Une zone R-1 typique impose : taux d'implantation maximal de 40 %, hauteur maximale de 10 m (2 étages), marge avant de 6 m, marges latérales de 1,5 m minimum, marge arrière de 7,5 m. Sur un lot de 60 pi 125 pi (7500 pi2), l'enveloppe constructible réelle est donc nettement inférieure à la superficie brute — c'est elle qui intéresse l'acheteur-constructeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-47", "url": "/seance/04/#p4-47", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Densité, COS et taux d'implantation", "text": "À caractéristiques physiques égales, une densité permise plus élevée se traduit par une valeur unitaire supérieure : un terrain zoné R-4 vaut plus au pied carré qu'un terrain R-1 voisin, parce qu'il permet d'y construire plus de superficie locative.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-48", "url": "/seance/04/#p4-48", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les questions de zonage que doit poser l'évaluateur", "text": "Face à un terrain, l'évaluateur mène un véritable interrogatoire réglementaire. La première question est celle de la conformité : l'usage actuel respecte-t-il le zonage en vigueur? Si la réponse est non, tout n'est pas perdu pour autant : il faut alors vérifier l'existence de droits acquis◆Droits acquis Protection d'un usage légalement établi avant un changement de règlement, même s'il déroge au zonage actuel., cette protection que le droit québécois accorde à un usage légalement établi avant un changement de règlement — un dépanneur exploité depuis 1985 dans une zone devenue résidentielle peut poursuivre ses activités, mais ces droits s'éteignent généralement si l'usage est abandonné ou si le bâtiment est détruit. Troisième question : une dérogation mineure est-elle possible ou probable pour régulariser un écart modeste (une marge de recul non conforme de quelques centimètres, par exemple)? Quatrième : un changement de zonage est-il anticipé, que ce soit par une révision annoncée du plan d'urbanisme ou par des pressions de développement visibles dans le secteur? Enfin, la question qui synthétise toutes les autres : quelle est l'utilisation optimale légalement permise, et le marché la reconnaît-il déjà dans les prix?", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-49", "url": "/seance/04/#p4-49", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les questions de zonage que doit poser l'évaluateur", "text": "Un terrain zoné R-1 situé sur un axe en voie de commercialisation, où la municipalité a annoncé une révision du plan d'urbanisme vers C-1, peut se négocier avec une prime d'anticipation. À l'inverse, un terrain commercial dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel (sans droits acquis transférables) subit une perte de valeur immédiate. L'évaluateur doit refléter la probabilité du changement, pas la certitude : la valeur d'anticipation n'est jamais la pleine valeur de l'usage futur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-4", "url": "/seance/04/#ex-4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.4 — le zonage comme option de plus-value", "text": "Un terrain zoné R-1 situé sur un axe en voie de commercialisation, où la municipalité a annoncé une révision du plan d'urbanisme vers C-1, peut se négocier avec une prime d'anticipation. À l'inverse, un terrain commercial dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel (sans droits acquis transférables) subit une perte de valeur immédiate. L'évaluateur doit refléter la probabilité du changement, pas la certitude : la valeur d'anticipation n'est jamais la pleine valeur de l'usage futur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-50", "url": "/seance/04/#p4-50", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les services : une composante directe du prix", "text": "Un terrain « desservi » — aqueduc, égouts, électricité, rue pavée — épargne à l'acheteur des dépenses considérables. L'absence d'un service se traduit par une décote proche du coût de la solution de rechange, ajusté pour ses inconvénients d'exploitation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-52", "url": "/seance/04/#p4-52", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les services : une composante directe du prix", "text": "Les municipalités québécoises peuvent imposer des taxes spéciales de secteur pour financer le prolongement des services (règlements d'emprunt répartis sur les immeubles desservis). Un terrain « desservi » peut donc porter une charge fiscale à venir : la vérification au greffe municipal des règlements d'emprunt en vigueur ou projetés fait partie de la diligence raisonnable de l'évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "quebec-4-51", "url": "/seance/04/#quebec-4-51", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Les municipalités québécoises peuvent imposer des taxes spéciales de secteur pour financer le prolongement des services (règlements d'emprunt répartis sur les immeubles desservis). Un terrain « desservi » peut donc porter une charge fiscale à venir : la vérification au greffe municipal des règlements d'emprunt en vigueur ou projetés fait partie de la diligence raisonnable de l'évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-53", "url": "/seance/04/#p4-53", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Infrastructures : lire l'avenir du secteur", "text": "Les infrastructures publiques annoncées ou en construction modifient les valeurs foncières avant même leur mise en service — c'est le principe d'anticipation. Du côté positif : un nouveau pont ou échangeur, le prolongement du Rapibus, une station de train léger, un parc ou une piste cyclable, l'arrivée de la fibre optique. Du côté négatif : l'élargissement d'une route (bruit), un poste de transformation, une station d'épuration, une tour de télécommunication, un dépôt à neige.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-55", "url": "/seance/04/#p4-55", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Infrastructures : lire l'avenir du secteur", "text": "Dans les corridors visés par le projet de tramway Gatineau–Ottawa et les études de lien interprovincial, les valeurs foncières intègrent déjà une part d'anticipation. L'évaluateur qui travaille dans ces secteurs doit dater soigneusement ses comparables : une vente conclue avant l'annonce d'un tracé et une vente conclue après ne sont pas sur le même marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-54", "url": "/seance/04/#terrain-4-54", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les corridors visés par le projet de tramway Gatineau–Ottawa et les études de lien interprovincial, les valeurs foncières intègrent déjà une part d'anticipation. L'évaluateur qui travaille dans ces secteurs doit dater soigneusement ses comparables : une vente conclue avant l'annonce d'un tracé et une vente conclue après ne sont pas sur le même marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-57", "url": "/seance/04/#p4-57", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Zones inondables : le cadre de 2026", "text": "Un nouveau cadre réglementaire des zones inondables, adopté en juin 2025, est en vigueur depuis le 1er mars 2026. Il remplace l'ancienne classification par récurrence (zones 0–20 ans et 20–100 ans) ainsi que le régime transitoire de 2019, désormais abolis. Le territoire inondable est maintenant découpé en classes de risque : très élevé (nouvelles constructions interdites), élevé (fortement restreintes), modéré (permises avec mesures d'immunisation) et faible (permises avec adaptations mineures). La nouvelle cartographie gouvernementale se déploie graduellement depuis le printemps 2026 et étend les superficies visées d'environ 30 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "quebec-4-56", "url": "/seance/04/#quebec-4-56", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "quebec", "title": "nouveau cadre des zones inondables", "text": "Un nouveau cadre réglementaire des zones inondables, adopté en juin 2025, est en vigueur depuis le 1er mars 2026. Il remplace l'ancienne classification par récurrence (zones 0–20 ans et 20–100 ans) ainsi que le régime transitoire de 2019, désormais abolis. Le territoire inondable est maintenant découpé en classes de risque : très élevé (nouvelles constructions interdites), élevé (fortement restreintes), modéré (permises avec mesures d'immunisation) et faible (permises avec adaptations mineures). La nouvelle cartographie gouvernementale se déploie graduellement depuis le printemps 2026 et étend les superficies visées d'environ 30 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-58", "url": "/seance/04/#p4-58", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Zones inondables : le cadre de 2026", "text": "L'incidence sur la valeur est majeure : à titre illustratif, de 20 % pour un risque faible jusqu'à 60 % et plus pour un risque très élevé, selon le marché local et les restrictions applicables. Les sources à consulter : la cartographie gouvernementale, le schéma d'aménagement de la MRC, le règlement municipal et l'historique des inondations du secteur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-59", "url": "/seance/04/#p4-59", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Zones inondables : le cadre de 2026", "text": "Les inondations printanières de 2017 et 2019 le long de la rivière des Outaouais et de la rivière Gatineau ont durablement marqué les valeurs des secteurs riverains : allongement des délais de vente, décotes persistantes, exigences accrues des assureurs et des prêteurs. Pour un terrain riverain, l'évaluateur doit systématiquement vérifier la classe de risque 2026 — un terrain autrefois « hors zone » peut désormais être cartographié.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-5", "url": "/seance/04/#ex-4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.5 — mémoire du marché — Gatineau 2017 et 2019", "text": "Les inondations printanières de 2017 et 2019 le long de la rivière des Outaouais et de la rivière Gatineau ont durablement marqué les valeurs des secteurs riverains : allongement des délais de vente, décotes persistantes, exigences accrues des assureurs et des prêteurs. Pour un terrain riverain, l'évaluateur doit systématiquement vérifier la classe de risque 2026 — un terrain autrefois « hors zone » peut désormais être cartographié.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-60", "url": "/seance/04/#p4-60", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Glissements de terrain", "text": "Les talus d'argile marine de la mer de Champlain — très présents en Outaouais, dans les Laurentides et en Montérégie — sont sujets aux glissements◆Zones de contraintes : cartographie MSP/MRNF, intégrée aux schémas des MRC.. Les zones de contraintes relatives aux glissements de terrain sont cartographiées par le gouvernement (MSP/MRNF) et intégrées aux schémas d'aménagement. À titre illustratif, la décote va de 10 % à 25 % pour un risque modéré et de 30 % à 60 % pour un risque élevé, et une étude géotechnique est souvent exigée avant tout permis.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-61", "url": "/seance/04/#p4-61", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Sites contaminés", "text": "Le régime québécois de protection et de réhabilitation des terrains relève de la Loi sur la qualité de l'environnement (section IV.2.1) et du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (RPRT), qui définissent trois niveaux de critères : A (résidentiel), B (commercial) et C (industriel). Les coûts d'investigation s'échelonnent typiquement ainsi : étude Phase I (historique documentaire), 3000 $ à 8000 $; Phase II (échantillonnage), 8000 $ à 25 000 $; Phase III (caractérisation détaillée), 15 000 $ à 50 000 $; la décontamination elle-même varie de quelques dizaines de milliers de dollars à plusieurs millions.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-63", "url": "/seance/04/#p4-63", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Sites contaminés", "text": "Le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP est consultable en ligne et doit être vérifié systématiquement pour tout terrain ayant porté un usage industriel, commercial ou une station-service. L'absence d'inscription au répertoire ne garantit pas l'absence de contamination : elle signifie seulement qu'aucune contamination n'a été déclarée. Pour un usage antérieur à risque, la Phase I est la norme de prudence.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-62", "url": "/seance/04/#terrain-4-62", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP est consultable en ligne et doit être vérifié systématiquement pour tout terrain ayant porté un usage industriel, commercial ou une station-service. L'absence d'inscription au répertoire ne garantit pas l'absence de contamination : elle signifie seulement qu'aucune contamination n'a été déclarée. Pour un usage antérieur à risque, la Phase I est la norme de prudence.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-64", "url": "/seance/04/#p4-64", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Servitudes et droits réels", "text": "Le Registre foncier du Québec révèle les servitudes inscrites contre le lot — leur vérification est obligatoire avant toute conclusion de valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-65", "url": "/seance/04/#p4-65", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Servitudes et droits réels", "text": "La décote s'applique en principe à la portion grevée du terrain, non à sa totalité : une servitude d'Hydro-Québec couvrant 15 % du lot en fond de terrain ne retranche pas 50 % de la valeur totale, mais 20 à 50 % de la valeur des pieds carrés touchés (pondérée, au besoin, par la règle de Harper si la zone grevée est en fond de lot).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-66", "url": "/seance/04/#p4-66", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Patrimoine et autres contraintes", "text": "La Loi sur le patrimoine culturel encadre les sites et immeubles classés ou cités ainsi que leurs aires de protection : contraintes de démolition, de rénovation et de construction. L'effet sur la valeur est variable — la rigidité réglementaire pèse, mais le cachet patrimonial soutient parfois les prix. S'ajoutent les milieux humides et hydriques, les bandes riveraines, la protection des boisés, les habitats d'espèces menacées et la zone agricole protégée (LPTAA, administrée par la CPTAQ).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-68", "url": "/seance/04/#p4-68", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Patrimoine et autres contraintes", "text": "Quatre verbes résument la démarche. Identifier d'abord toutes les contraintes, en croisant les registres, les cartographies, les règlements et l'inspection physique — une contrainte ignorée est une erreur d'évaluation en germe. Quantifier ensuite la superficie affectée par chacune, car une décote sans assiette mesurée n'est qu'une impression. Estimer alors la perte d'utilisation qui en découle pour l'utilisation optimale du terrain. Appliquer enfin la décote sur la portion grevée — et non sur le lot entier —, puis vérifier la cohérence du résultat global avec les ventes observées sur le marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "aretenir-4-67", "url": "/seance/04/#aretenir-4-67", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "aretenir", "title": "la démarche face aux contraintes", "text": "Quatre verbes résument la démarche. Identifier d'abord toutes les contraintes, en croisant les registres, les cartographies, les règlements et l'inspection physique — une contrainte ignorée est une erreur d'évaluation en germe. Quantifier ensuite la superficie affectée par chacune, car une décote sans assiette mesurée n'est qu'une impression. Estimer alors la perte d'utilisation qui en découle pour l'utilisation optimale du terrain. Appliquer enfin la décote sur la portion grevée — et non sur le lot entier —, puis vérifier la cohérence du résultat global avec les ventes observées sur le marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-69", "url": "/seance/04/#p4-69", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Critères de sélection", "text": "La qualité d'une évaluation par comparaison se joue d'abord au moment de la sélection◆Règle d'or : minimum 3 comparables, idéalement 4 à 6 — qualité avant quantité. : un excellent traitement statistique ne rachète jamais de mauvais comparables. Six critères guident le tri. La localisation d'abord : le comparable doit provenir du même secteur ou d'un secteur dont le niveau de valeur est démontrablement équivalent. Le zonage ensuite, car un terrain R-3 ne renseigne pas sur la valeur d'un terrain R-1, même mitoyen : leurs utilisations optimales diffèrent. La superficie doit rester dans un rayon d'environ 30 % de celle du sujet, faute de quoi l'économie d'échelle foncière fausse le prix unitaire. La date de vente doit être aussi récente que possible — idéalement moins de 12 mois, 24 au grand maximum —, chaque mois d'ancienneté ajoutant de l'incertitude à l'ajustement de temps. Les conditions de vente doivent être celles d'une transaction arm's length◆Arm's length Vente entre parties indépendantes, sans lien de dépendance ni condition particulière., entre parties indépendantes et sans contrainte. Enfin, le niveau de services (aqueduc, égouts, rue) doit être comparable, ou du moins documenté avec assez de précision pour être ajusté.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-71", "url": "/seance/04/#p4-71", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Sources de données au Québec", "text": "Croiser systématiquement au moins deux sources pour chaque comparable : le prix publié sur Centris peut différer du prix inscrit au Registre foncier (ajustements de clôture, inclusions), et le rôle d'évaluation peut retarder sur les dimensions réelles après un remembrement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-70", "url": "/seance/04/#terrain-4-70", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Croiser systématiquement au moins deux sources pour chaque comparable : le prix publié sur Centris peut différer du prix inscrit au Registre foncier (ajustements de clôture, inclusions), et le rôle d'évaluation peut retarder sur les dimensions réelles après un remembrement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-72", "url": "/seance/04/#p4-72", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'ordre normatif des ajustements", "text": "Les ajustements ne se font pas dans un ordre arbitraire : les ajustements transactionnels précèdent les ajustements de propriété, car ils corrigent la base même du prix sur laquelle les suivants seront calculés.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-73", "url": "/seance/04/#p4-73", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'ordre normatif des ajustements", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif; un comparable inférieur reçoit un ajustement positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-5", "url": "/seance/04/#def-4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.5 — règle fondamentale de l'ajustement", "text": "On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif; un comparable inférieur reçoit un ajustement positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-75", "url": "/seance/04/#p4-75", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'ordre normatif des ajustements", "text": "Inverser le sens de l'ajustement est l'erreur la plus fréquente aux examens — et elle fausse la grille du double de l'ajustement. Moyen mnémotechnique : demandez-vous toujours « que faudrait-il ajouter au ou retrancher du prix du comparable pour qu'il devienne le sujet? ».", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-74", "url": "/seance/04/#attention-4-74", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Inverser le sens de l'ajustement est l'erreur la plus fréquente aux examens — et elle fausse la grille du double de l'ajustement. Moyen mnémotechnique : demandez-vous toujours « que faudrait-il ajouter au ou retrancher du prix du comparable pour qu'il devienne le sujet? ».", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-76", "url": "/seance/04/#p4-76", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements quantitatifs s'expriment en dollars ou en pourcentage et s'appuient sur des données mesurables : 3 % par année pour le temps, 2 $/pi2 pour la superficie, 12 000 $ pour la présence de l'égout. Ils sont plus précis et plus défendables devant un tiers (client, tribunal, réviseur). Les ajustements qualitatifs s'expriment en « supérieur / similaire / inférieur » et servent lorsque la quantification est impossible; ils alimentent alors une analyse par classement relatif des comparables. La bonne pratique : privilégier le quantitatif quand les données le permettent, garder le qualitatif comme complément et comme validation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-77", "url": "/seance/04/#p4-77", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "def-4-6", "url": "/seance/04/#def-4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "definition", "title": "Définition 4.6 — analyse par paires (paired sales analysis)", "text": "Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-78", "url": "/seance/04/#p4-78", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Deux terrains de la rue des Érables, tous deux zonés R-1 et de superficies quasi identiques (8000 et 8200 pi2), se sont vendus 78 000 $ (avec égout sanitaire) et 62 000 $ (avec installation septique). L'écart brut est de 16 000 $; après un léger ajustement pour les 200 pi2 de différence, l'impact attribuable à l'égout demeure d'environ 16 000 $. Cette valeur extraite du marché devient le montant d'ajustement « services » applicable aux autres comparables du secteur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-6", "url": "/seance/04/#ex-4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.6 — extraction de la valeur de l'égout sanitaire", "text": "Deux terrains de la rue des Érables, tous deux zonés R-1 et de superficies quasi identiques (8000 et 8200 pi2), se sont vendus 78 000 $ (avec égout sanitaire) et 62 000 $ (avec installation septique). L'écart brut est de 16 000 $; après un léger ajustement pour les 200 pi2 de différence, l'impact attribuable à l'égout demeure d'environ 16 000 $. Cette valeur extraite du marché devient le montant d'ajustement « services » applicable aux autres comparables du secteur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-79", "url": "/seance/04/#p4-79", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Les limites de la technique sont réelles : paires parfaites rarissimes, échantillons minces, différences résiduelles qui biaisent le résultat. Les parades : multiplier les paires pour confirmer un ordre de grandeur, recouper avec une régression ou l'avis d'experts, documenter la méthodologie et exercer le jugement professionnel.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-80", "url": "/seance/04/#p4-80", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "L'ajustement pour le temps convertit un prix passé en prix d'aujourd'hui, au moyen d'un taux d'appréciation extrait des reventes du même bien ou des indices de marché (JLR, Teranet, ACI)◆Le temps s'ajuste avant la localisation et le physique : ordre normatif..", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-81", "url": "/seance/04/#p4-81", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "où est le prix du comparable, le taux d'appréciation annuel du marché et l'ancienneté de la vente en mois.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "form-4-2", "url": "/seance/04/#form-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "formule", "title": "Formule 4.2 — ajustement pour le temps (taux simple)", "text": "où est le prix du comparable, le taux d'appréciation annuel du marché et l'ancienneté de la vente en mois.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-82", "url": "/seance/04/#p4-82", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Marché des terrains résidentiels de Gatineau (hypothèse pédagogique) : appréciation de 6 % par année. Comparable vendu 75 000 $ il y a 14 mois :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-7", "url": "/seance/04/#ex-4-7", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.7 — indexation d'un comparable de 14 mois", "text": "Marché des terrains résidentiels de Gatineau (hypothèse pédagogique) : appréciation de 6 % par année. Comparable vendu 75 000 $ il y a 14 mois :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-83", "url": "/seance/04/#p4-83", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Quatre approches : le taux unitaire (déplacer le comparable le long de la courbe taille–prix du secteur), la règle de Harper (pour les écarts de profondeur), l'analyse par paires, et la régression. L'ajustement de superficie est délicat parce qu'il mélange effet de quantité et effet d'échelle : la meilleure protection reste de choisir des comparables de taille proche du sujet (30 %).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-84", "url": "/seance/04/#p4-84", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Approche pratique en quatre temps : classer les secteurs par niveaux de valeur (quartiles ou quintiles), utiliser les valeurs au rôle comme indicateur relatif, valider avec les ventes récentes du secteur, appliquer un ajustement typique de 5 % à 25 % entre secteurs adjacents — fourchette illustrative à extraire du marché local.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-85", "url": "/seance/04/#p4-85", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les ajustements les plus courants", "text": "Les tableaux de la section @@REF{ch04:sec:physique}@@ fournissent les fourchettes indicatives (trapézoïdal 5 à 10 %, triangulaire 15 à 30 %; pente légère 2 à 5 %, modérée 5 à 15 %, forte 15 à 30 %). Le sens dépend toujours du comparable par rapport au sujet.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-86", "url": "/seance/04/#p4-86", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Mesurer la qualité d'une grille", "text": "◆Ajustement net Somme algébrique des ajustements (les signes se compensent).◆Ajustement brut Somme des valeurs absolues : mesure le travail total de correction.Un ajustement net faible peut masquer des corrections massives qui se compensent : c'est pourquoi on surveille aussi l'ajustement brut. Lorsque les indicateurs virent au rouge, trois réflexes : chercher de meilleurs comparables, revoir la méthodologie d'ajustement, ou recourir à une méthode d'évaluation complémentaire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-87", "url": "/seance/04/#p4-87", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exemple complet — le 123, rue des Pins", "text": "Cette section déroule une évaluation foncière complète, de la fiche du sujet à la conclusion de valeur. Toutes les données sont fictives, à des fins pédagogiques (Gatineau, 2026).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-88", "url": "/seance/04/#p4-88", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le sujet et les comparables", "text": "Sujet : 123, rue des Pins, Gatineau (secteur Hull); zonage R-1; 7500 pi2 (697 m2); façade 60 pi, profondeur 125 pi; rectangulaire et plat; tous services; aucune contrainte.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-89", "url": "/seance/04/#p4-89", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Premier volet : ajustements transactionnels et temps", "text": "Aucun des quatre comparables n'exige d'ajustement pour les droits de propriété, le financement ou les conditions de vente. Reste le temps, avec un taux de marché de 6 % par année (formule @@REF{eq:ch04:temps}@@) :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-90", "url": "/seance/04/#p4-90", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Premier volet : ajustements transactionnels et temps", "text": "Plus la vente est ancienne, plus la correction est lourde — et moins le comparable est fiable, toutes choses égales par ailleurs.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "ex-4-8", "url": "/seance/04/#ex-4-8", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.8 — calcul des ajustements pour le temps", "text": "Plus la vente est ancienne, plus la correction est lourde — et moins le comparable est fiable, toutes choses égales par ailleurs.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-91", "url": "/seance/04/#p4-91", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Deuxième volet : ajustements de propriété", "text": "Le raisonnement derrière chaque ligne mérite d'être explicité, car c'est lui qui sera exigé à l'atelier et à l'examen. Pour le comparable 2, la correction de localisation de 8000 $ s'explique simplement : le terrain se trouve dans un secteur supérieur au sujet, et l'on ramène donc son prix vers le bas. Le même comparable reçoit 3000 $ pour la superficie : à 8500 pi2, il est plus grand que le sujet, et son prix total reflète des pieds carrés excédentaires à faible valeur unitaire; l'ajustement recale le prix sur la taille du sujet. Le comparable 3 illustre un raisonnement plus subtil : trapézoïdal, il est inférieur au sujet rectangulaire et son prix devrait en principe être ajusté à la hausse pour la forme… mais la grille du cours traite cet écart conjointement avec la superficie moindre du lot, et le total de 8000 $ pour ce comparable enseigne surtout autre chose : un comparable qui exige plusieurs corrections importantes devient peu fiable, quel qu'en soit le sens. Le comparable 4, enfin, reçoit 4000 $ pour les services : il lui manque l'égout pluvial, il est inférieur au sujet, l'ajustement est donc positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-92", "url": "/seance/04/#p4-92", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse de fiabilité et réconciliation", "text": "La pondération suit la fiabilité : plus les ajustements sont faibles, plus le poids est élevé. Le calcul pondéré donne :", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-94", "url": "/seance/04/#p4-94", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Analyse de fiabilité et réconciliation", "text": "75 000 $, soit environ 10,00 $/pi2 pour 7500 pi2. L'arrondi (au millier près) traduit la précision réelle de la démarche : une conclusion à 74 842 $ afficherait une exactitude illusoire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "aretenir-4-93", "url": "/seance/04/#aretenir-4-93", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "aretenir", "title": "conclusion de valeur", "text": "75 000 $, soit environ 10,00 $/pi2 pour 7500 pi2. L'arrondi (au millier près) traduit la précision réelle de la démarche : une conclusion à 74 842 $ afficherait une exactitude illusoire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-95", "url": "/seance/04/#p4-95", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Préparation à l'atelier 1 — évaluation d'un terrain", "text": "L'atelier 1 (10 % de la note finale) se déroule dans la dernière heure de la séance, individuellement, notes de cours et calculatrice permises. Il reprend exactement la démarche de la section précédente sur un nouveau cas : le 456, boulevard de la Cité, Gatineau (secteur Aylmer).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-96", "url": "/seance/04/#p4-96", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Le terrain sujet", "text": "Lot 5 231 847 du cadastre du Québec; zonage R-1; 8500 pi2 (789,7 m2); façade 68 pi sur le boulevard de la Cité, profondeur 125 pi; rectangulaire, plat et légèrement surélevé; sol sablonneux de bonne portance; tous services; aucune servitude; hors zone inondable; date d'évaluation : février 2026. (Données fictives à des fins pédagogiques.)", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-97", "url": "/seance/04/#p4-97", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Les cinq comparables", "text": "Tous se sont vendus dans des conditions arm's length, en zonage R-1, avec tous les services sauf indication contraire.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-98", "url": "/seance/04/#p4-98", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Travail demandé et hypothèses imposées", "text": "Le travail demandé reproduit fidèlement la démarche professionnelle. Il faut d'abord compléter la grille d'ajustement pour les cinq comparables, en utilisant un taux d'appréciation du marché de 6 % par année et en justifiant brièvement chaque ajustement — une ligne de justification par correction suffit, mais elle est exigée. Il faut ensuite réconcilier les valeurs ajustées en indiquant et en motivant la pondération accordée à chaque comparable, la fiabilité relative devant transparaître dans les poids. Il faut enfin conclure sur la valeur marchande du sujet, exprimée à la fois en dollars et en $/pi2, avec un arrondi raisonnable qui reflète la précision réelle de la démarche.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-99", "url": "/seance/04/#p4-99", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Travail demandé et hypothèses imposées", "text": "Les hypothèses imposées encadrent les calculs : l'égout pluvial vaut environ 4000 $ à 6000 $; la forme trapézoïdale commande une décote de 5 à 8 %; la pente légère, de 2 à 4 %; la pente modérée, de 5 à 10 %.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-101", "url": "/seance/04/#p4-101", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Barème et pièges", "text": "Année après année, quatre fautes reviennent dans les copies. La première : oublier l'ajustement pour le temps avant les ajustements physiques — l'ordre normatif n'est pas une coquetterie, il conditionne l'assiette de tous les calculs suivants. La deuxième : ajuster le sujet au lieu du comparable, ou inverser le sens d'un ajustement, ce qui fausse la grille du double du montant. La troisième : omettre de justifier les montants, alors qu'une grille sans justification vaut au mieux la moitié des points — l'examinateur note le raisonnement, pas seulement l'arithmétique. La quatrième : accorder une pondération égale à des comparables de fiabilité manifestement différente, ce qui revient à renoncer au jugement professionnel que la réconciliation est censée exercer.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "attention-4-100", "url": "/seance/04/#attention-4-100", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "attention", "title": "les quatre erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "Année après année, quatre fautes reviennent dans les copies. La première : oublier l'ajustement pour le temps avant les ajustements physiques — l'ordre normatif n'est pas une coquetterie, il conditionne l'assiette de tous les calculs suivants. La deuxième : ajuster le sujet au lieu du comparable, ou inverser le sens d'un ajustement, ce qui fausse la grille du double du montant. La troisième : omettre de justifier les montants, alors qu'une grille sans justification vaut au mieux la moitié des points — l'examinateur note le raisonnement, pas seulement l'arithmétique. La quatrième : accorder une pondération égale à des comparables de fiabilité manifestement différente, ce qui revient à renoncer au jugement professionnel que la réconciliation est censée exercer.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-103", "url": "/seance/04/#p4-103", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Barème et pièges", "text": "Environ 10 minutes pour lire le cas et poser les prix unitaires; 25 minutes pour la grille (temps d'abord, propriété ensuite, comparable par comparable); 10 minutes pour la réconciliation pondérée; 10 minutes pour rédiger la conclusion et les justifications; 5 minutes de vérification — notamment le sens de chaque ajustement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "terrain-4-102", "url": "/seance/04/#terrain-4-102", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "terrain", "title": "stratégie de gestion du temps (60 minutes)", "text": "Environ 10 minutes pour lire le cas et poser les prix unitaires; 25 minutes pour la grille (temps d'abord, propriété ensuite, comparable par comparable); 10 minutes pour la réconciliation pondérée; 10 minutes pour rédiger la conclusion et les justifications; 5 minutes de vérification — notamment le sens de chaque ajustement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-104", "url": "/seance/04/#p4-104", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de référence de 120 pi de profondeur, entièrement comparable au sujet, vaut 96 000 $. Le sujet, identique en tous points, n'a que 90 pi de profondeur. Estimez sa valeur par la règle de Harper, puis par la règle de Davis, et commentez l'écart.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-1", "url": "/seance/04/#exo-4-1", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.1 — règle de Harper", "text": "Un terrain de référence de 120 pi de profondeur, entièrement comparable au sujet, vaut 96 000 $. Le sujet, identique en tous points, n'a que 90 pi de profondeur. Estimez sa valeur par la règle de Harper, puis par la règle de Davis, et commentez l'écart.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-105", "url": "/seance/04/#p4-105", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chaque quart de profondeur fait pi. Le sujet (90 pi) conserve les trois premiers quarts. Harper (40-30-20-10) : . Davis (50-25-15-10) : . Ici les deux règles coïncident, car elles attribuent toutes deux 10 % au dernier quart. L'écart apparaîtrait pour une prise plus profonde : avec 60 pi (deux quarts), Harper donne et Davis — Davis, plus « conservatrice », concentre davantage la valeur côté rue.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-106", "url": "/seance/04/#p4-106", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 89 000 $ il y a 17 mois dans un marché qui s'apprécie de 5 % par année. Calculez le prix ajusté pour le temps. Expliquez pourquoi cet ajustement se fait avant celui de la localisation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-2", "url": "/seance/04/#exo-4-2", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.2 — ajustement pour le temps", "text": "Un comparable s'est vendu 89 000 $ il y a 17 mois dans un marché qui s'apprécie de 5 % par année. Calculez le prix ajusté pour le temps. Expliquez pourquoi cet ajustement se fait avant celui de la localisation.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-107", "url": "/seance/04/#p4-107", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": ", d'où un prix ajusté d'environ 95 304 $, que l'on arrondirait à 95 300 $. L'ajustement de temps précède les autres parce qu'il corrige la base du prix : les écarts de localisation ou de caractéristiques physiques doivent être mesurés entre le sujet et un comparable exprimé en dollars d'aujourd'hui. Ajuster la localisation sur un prix vieux de 17 mois reviendrait à appliquer un pourcentage juste à une assiette fausse.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-108", "url": "/seance/04/#p4-108", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vente A : terrain plat, 9000 pi2, tous services, 90 000 $. Vente B : terrain identique de la même rue, mais en pente modérée, 81 500 $. Vente C : autre paire du secteur, plat contre pente modérée, écart observé de 8,7 %. Extrayez l'ajustement de topographie et formulez la conclusion qu'en tirerait un évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-3", "url": "/seance/04/#exo-4-3", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.3 — analyse par paires", "text": "Vente A : terrain plat, 9000 pi2, tous services, 90 000 $. Vente B : terrain identique de la même rue, mais en pente modérée, 81 500 $. Vente C : autre paire du secteur, plat contre pente modérée, écart observé de 8,7 %. Extrayez l'ajustement de topographie et formulez la conclusion qu'en tirerait un évaluateur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-109", "url": "/seance/04/#p4-109", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Paire A–B : écart . La seconde paire indique 8,7 %. Les deux mesures convergent vers une décote d'environ 9 % pour une pente modérée dans ce secteur — cohérente avec la fourchette indicative de 5 à 15 %. L'évaluateur retiendrait un ajustement d'environ 9 % (ou son équivalent en dollars) en le documentant par les deux paires; une seule paire n'aurait constitué qu'un indice, la convergence de deux paires en fait une donnée défendable.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-110", "url": "/seance/04/#p4-110", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le sujet est un terrain rectangulaire, plat, tous services, localisation moyenne. Pour chacun des comparables suivants, indiquez le sens (+/-) de chaque ajustement requis : (a) comparable trapézoïdal, par ailleurs identique; (b) comparable dans un secteur supérieur, en pente légère; (c) comparable sans égout sanitaire, dans un secteur inférieur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-4", "url": "/seance/04/#exo-4-4", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.4 — sens et ampleur des ajustements", "text": "Le sujet est un terrain rectangulaire, plat, tous services, localisation moyenne. Pour chacun des comparables suivants, indiquez le sens (+/-) de chaque ajustement requis : (a) comparable trapézoïdal, par ailleurs identique; (b) comparable dans un secteur supérieur, en pente légère; (c) comparable sans égout sanitaire, dans un secteur inférieur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-111", "url": "/seance/04/#p4-111", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le comparable est inférieur (forme) : ajustement positif sur la forme. (b) Localisation supérieure : ajustement négatif; pente légère (le sujet est plat, donc le comparable est inférieur sur ce point) : ajustement positif. Les deux corrections jouent en sens contraires — c'est normal et fréquent. (c) Sans égout sanitaire : positif (comparable inférieur); localisation inférieure : positif également. Attention à ne pas « compenser » mentalement : chaque ligne se juge séparément, la grille fait la somme.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-112", "url": "/seance/04/#p4-112", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une grille de quatre comparables produit les valeurs ajustées suivantes : 71 200 $, 74 800 $, 93 500 $ et 73 900 $, avec des ajustements bruts respectifs de 9 %, 12 %, 38 % et 11 %. Analysez la qualité de cette grille et proposez une conclusion de valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-5", "url": "/seance/04/#exo-4-5", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.5 — qualité de la grille", "text": "Une grille de quatre comparables produit les valeurs ajustées suivantes : 71 200 $, 74 800 $, 93 500 $ et 73 900 $, avec des ajustements bruts respectifs de 9 %, 12 %, 38 % et 11 %. Analysez la qualité de cette grille et proposez une conclusion de valeur.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-113", "url": "/seance/04/#p4-113", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois comparables convergent étroitement (71 200 à 74 800 $, écart 5 %) avec des ajustements bruts sains ( 15 %). Le troisième comparable est un cas aberrant : ajustement brut de 38 % (au-delà du seuil préoccupant de 25–40 %) et valeur ajustée décalée de plus de 25 % des autres. Deux traitements défendables : l'écarter (en le documentant) ou lui donner un poids marginal ( 5–10 %). Avec une pondération de 35/30/0/35 sur les trois fiables, la valeur ressort autour de 73 300 $; conclusion arrondie : environ 73 000 $ à 73 500 $. Le réflexe attendu : la convergence des comparables peu ajustés prime toujours sur un comparable spectaculairement corrigé.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-114", "url": "/seance/04/#p4-114", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 20 000 pi2 vaudrait 10 $/pi2 libre de toute contrainte. Une servitude d'Hydro-Québec grève 3000 pi2 en fond de lot (décote de 40 % sur la zone grevée) et 2500 pi2 en façade sont désormais cartographiés en zone inondable de risque modéré (décote de 25 % sur la zone touchée). Estimez la valeur nette du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "exo-4-6", "url": "/seance/04/#exo-4-6", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.6 — contraintes superposées", "text": "Un terrain de 20 000 pi2 vaudrait 10 $/pi2 libre de toute contrainte. Une servitude d'Hydro-Québec grève 3000 pi2 en fond de lot (décote de 40 % sur la zone grevée) et 2500 pi2 en façade sont désormais cartographiés en zone inondable de risque modéré (décote de 25 % sur la zone touchée). Estimez la valeur nette du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-115", "url": "/seance/04/#p4-115", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur brute : . Servitude : perte . Zone inondable : perte . Valeur nette , arrondie à 182 000 $. Nuances attendues d'un bon raisonnement : la zone grevée en fond de lot valait peut-être déjà moins que la moyenne (règle de Harper), ce qui réduirait la perte réelle; et l'inondabilité en façade pourrait au contraire peser sur la constructibilité de tout le lot — l'évaluateur vérifierait l'implantation possible avant de conclure.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-116", "url": "/seance/04/#p4-116", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La comparaison directe suit cinq étapes : rechercher, vérifier, choisir l'unité, ajuster, réconcilier — et l'ajustement suppose de savoir lire les caractéristiques du terrain.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-117", "url": "/seance/04/#p4-117", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur unitaire décroît avec la superficie (économie d'échelle foncière); comparer des tailles trop différentes fausse la grille.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-118", "url": "/seance/04/#p4-118", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Décotes de forme indicatives : trapèze 5 à 10 %, triangle 15 à 30 %; topographie : de 2 % (pente légère) à 30 % (pente forte); toujours valider par le marché.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-119", "url": "/seance/04/#p4-119", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle de Harper (4-3-2-1) : 40 % de la valeur dans le premier quart de profondeur; variante de Davis : 50-25-15-10.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-120", "url": "/seance/04/#p4-120", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le zonage (LAU SAD règlement municipal) définit l'utilisation optimale légale; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-121", "url": "/seance/04/#p4-121", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Services absents décote proche du coût de la solution de rechange (septique : 10 à 25 k$; puits : 5 à 15 k$).", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-122", "url": "/seance/04/#p4-122", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contraintes 2026 : nouvelles classes de risque d'inondation (très élevé interdiction de construire); glissements (argiles de la mer de Champlain); contamination (LQE, critères A/B/C); servitudes au Registre foncier — décote sur la portion grevée.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-123", "url": "/seance/04/#p4-123", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre normatif : droits financement conditions de vente dépenses après vente temps localisation physique zonage services.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-124", "url": "/seance/04/#p4-124", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On ajuste le comparable vers le sujet : supérieur ajustement négatif; inférieur positif.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-125", "url": "/seance/04/#p4-125", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiabilité d'une grille : ajustement net 15 %, brut 25 %, 5 ajustements, écart des valeurs ajustées 15 %; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p4-126", "url": "/seance/04/#p4-126", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Atelier 1 (10 %) : grille 5 comparables, taux de temps 6 %/an, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie raisonnablement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/04/#synthese", "ch": "04", "chTitle": "Analyse du terrain et ajustements", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La comparaison directe suit cinq étapes : rechercher, vérifier, choisir l'unité, ajuster, réconcilier — et l'ajustement suppose de savoir lire les caractéristiques du terrain.La valeur unitaire décroît avec la superficie (économie d'échelle foncière); comparer des tailles trop différentes fausse la grille.Décotes de forme indicatives : trapèze 5 à 10 %, triangle 15 à 30 %; topographie : de 2 % (pente légère) à 30 % (pente forte); toujours valider par le marché.Règle de Harper (4-3-2-1) : 40 % de la valeur dans le premier quart de profondeur; variante de Davis : 50-25-15-10.Le zonage (LAU SAD règlement municipal) définit l'utilisation optimale légale; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.Services absents décote proche du coût de la solution de rechange (septique : 10 à 25 k$; puits : 5 à 15 k$).Contraintes 2026 : nouvelles classes de risque d'inondation (très élevé interdiction de construire); glissements (argiles de la mer de Champlain); contamination (LQE, critères A/B/C); servitudes au Registre foncier — décote sur la portion grevée.Ordre normatif : droits financement conditions de vente dépenses après vente temps localisation physique zonage services.On ajuste le comparable vers le sujet : supérieur ajustement négatif; inférieur positif.Fiabilité d'une grille : ajustement net 15 %, brut 25 %, 5 ajustements, écart des valeurs ajustées 15 %; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.Atelier 1 (10 %) : grille 5 comparables, taux de temps 6 %/an, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie raisonnablement.", "where": "Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements"}, {"id": "p5-1", "url": "/seance/05/#p5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Avec cette séance s'ouvre le bloc 3 du cours, consacré au cœur de la méthode : le coût de construction. Les deux premières séances du bloc portent sur une question faussement simple — combien coûterait, aujourd'hui, le bâtiment que j'évalue? — qui en cache immédiatement une autre : de quel bâtiment parle-t-on? Une réplique exacte de l'existant, avec ses matériaux d'époque et ses défauts de conception, ou un bâtiment moderne offrant la même utilité? La distinction entre coût de reproduction et coût de remplacement structure toute la suite du cours, y compris le calcul de la dépréciation. Ce chapitre la développe en profondeur, puis traite de l'estimation du coût neuf à la date d'évaluation : indexation, facteurs régionaux, unités de comparaison, sources de données et processus complet en huit étapes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-2", "url": "/seance/05/#p5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Distinguer rigoureusement le coût de reproduction du coût de remplacement et connaître la relation mathématique qui les lie;", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-3", "url": "/seance/05/#p5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Déterminer lequel utiliser selon le contexte d'évaluation (patrimoine, assurance, bâtiment récent, usage courant);", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-4", "url": "/seance/05/#p5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Comprendre l'incidence du choix sur le calcul de la dépréciation;", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-5", "url": "/seance/05/#p5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Estimer le coût neuf à la date d'évaluation et l'indexer à l'aide des indices de coûts (IPCB de Statistique Canada);", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-6", "url": "/seance/05/#p5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Appliquer les unités de comparaison appropriées ($/pi2, $/m2, $/unité, $/pi3) et les normes de mesure BOMA;", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-7", "url": "/seance/05/#p5-7", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Consulter et croiser les principales sources de données de coûts (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, entrepreneurs, MEFQ);", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-8", "url": "/seance/05/#p5-8", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "text": "Dérouler le processus complet d'estimation en huit étapes sur un bâtiment résidentiel.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-9", "url": "/seance/05/#p5-9", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "La place du bloc 3 dans la démarche", "text": "La formule fondamentale, , se déploie sur tout le trimestre◆Blocs 1–2 : . Bloc 3 : . Bloc 4 : . Bloc 5 : synthèse. : les blocs 1 et 2 ont produit la valeur du terrain; le bloc 3 (séances 5 à 8) construit le coût neuf; le bloc 4 (séances 9 à 12) mesurera la dépréciation; le bloc 5 assemblera le tout. Une estimation rigoureuse du coût neuf est la pièce maîtresse : toute erreur commise ici se propage intégralement dans la valeur finale, puisque la dépréciation se calcule en pourcentage ou en dollars du coût neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-10", "url": "/seance/05/#p5-10", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois notions distinctes", "text": "Le coût est la dépense engagée pour produire un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La valeur est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-1", "url": "/seance/05/#def-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.1 — coût, prix, valeur", "text": "Le coût est la dépense engagée pour produire un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le prix est le montant effectivement payé lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La valeur est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-12", "url": "/seance/05/#p5-12", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois notions distinctes", "text": "Le coût ne détermine pas la valeur. Un chalet de 900 000 $ de coût construit au fond d'un rang isolé ne vaudra jamais 900 000 $. Le coût ne devient une indication de la valeur que lorsque la dépréciation — physique, fonctionnelle et externe — est correctement retranchée. Confondre coût et valeur est l'erreur conceptuelle fondamentale que la méthode du coût oblige justement à éviter.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-11", "url": "/seance/05/#attention-5-11", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le coût ne détermine pas la valeur. Un chalet de 900 000 $ de coût construit au fond d'un rang isolé ne vaudra jamais 900 000 $. Le coût ne devient une indication de la valeur que lorsque la dépréciation — physique, fonctionnelle et externe — est correctement retranchée. Confondre coût et valeur est l'erreur conceptuelle fondamentale que la méthode du coût oblige justement à éviter.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-13", "url": "/seance/05/#p5-13", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Coût, prix et valeur : trois notions distinctes", "text": "L'écart entre les trois notions se rencontre chaque semaine dans la pratique. Prenons un mandat typique : un propriétaire de Gatineau a payé 485 000 $ sa maison en 2022 (un prix, figé dans le passé et gonflé par la surchauffe de l'époque); la reconstruire coûterait aujourd'hui 540 000 $ (un coût, tourné vers le présent); et l'évaluateur, après analyse du marché et déduction de la dépréciation, conclut à une valeur marchande de 465 000 $ (une opinion motivée, tournée vers le prix le plus probable). Trois montants, trois dates de référence, trois logiques — et aucun n'est « faux » : ils ne répondent simplement pas à la même question. Tout le travail du bloc 3 consiste à produire le deuxième de ces montants avec rigueur, pour que le bloc 4 puisse le transformer en indication de valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-14", "url": "/seance/05/#p5-14", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de reproduction", "text": "Coût de création d'une réplique exacte du bâtiment existant, en utilisant les mêmes matériaux, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les déficiences et obsolescences de l'original.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-2", "url": "/seance/05/#def-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.2 — coût de reproduction (reproduction cost)", "text": "Coût de création d'une réplique exacte du bâtiment existant, en utilisant les mêmes matériaux, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les déficiences et obsolescences de l'original.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-15", "url": "/seance/05/#p5-15", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de reproduction", "text": "Le mot clé est réplique : même conception architecturale, mêmes matériaux (même s'ils sont devenus rares ou obsolètes), mêmes finitions, et — point capital — mêmes défauts. Un plan de maison de 1955 sans salle de bain à l'étage se reproduit avec ce défaut; les obsolescences fonctionnelles sont reproduites dans le coût, et devront donc être déduites ensuite au titre de la dépréciation.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-16", "url": "/seance/05/#p5-16", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la reproduction", "text": "Quatre contextes appellent le coût de reproduction. Le premier, et le plus évident, est celui des bâtiments patrimoniaux et historiques : lorsqu'un immeuble est classé ou cité en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, que ses matériaux d'époque et ses éléments architecturaux sont uniques, l'identité même du bien tient à sa matérialité d'origine — remplacer la pierre des champs par un parement moderne, ce ne serait plus évaluer le même immeuble. Le deuxième contexte est l'évaluation aux fins d'assurance : les polices « valeur à neuf intégrale » s'engagent à reconstruire à l'identique après sinistre, et la prime doit donc être assise sur le coût de cette reconstruction-là, pas sur celui d'un substitut fonctionnel. Le troisième cas est presque un cas limite : pour les bâtiments récents de moins de cinq ans, les matériaux sont encore disponibles et l'obsolescence à peu près nulle, si bien que reproduction et remplacement coïncident pratiquement — le choix devient alors indifférent. Enfin, dans certains litiges et expropriations, la reproduction sert de base de calcul de l'indemnité, notamment lorsque le bien exproprié présente un caractère unique que le marché ne saurait remplacer.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-17", "url": "/seance/05/#p5-17", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la reproduction", "text": "Maison patrimoniale (1850) : pierre des champs, murs de 60 cm, boiseries sculptées à la main, fenêtres à petits carreaux. Reproduire exige des matériaux rares et une main-d'œuvre artisanale spécialisée — le coût de reproduction dépasse largement celui d'une maison neuve équivalente en superficie. Église historique : structure de bois massif, vitraux artisanaux, orgue à tuyaux, fresques. Ici, le coût de reproduction peut atteindre des multiples du coût d'un bâtiment moderne de même volume : c'est précisément ce que la police d'assurance doit couvrir.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-1", "url": "/seance/05/#ex-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.1 — deux cas où la reproduction s'impose", "text": "Maison patrimoniale (1850) : pierre des champs, murs de 60 cm, boiseries sculptées à la main, fenêtres à petits carreaux. Reproduire exige des matériaux rares et une main-d'œuvre artisanale spécialisée — le coût de reproduction dépasse largement celui d'une maison neuve équivalente en superficie. Église historique : structure de bois massif, vitraux artisanaux, orgue à tuyaux, fresques. Ici, le coût de reproduction peut atteindre des multiples du coût d'un bâtiment moderne de même volume : c'est précisément ce que la police d'assurance doit couvrir.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-19", "url": "/seance/05/#p5-19", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la reproduction", "text": "Pour les bâtiments anciens, le coût de reproduction peut être spectaculairement plus élevé que le coût de remplacement, en raison de la rareté des matériaux et des métiers. S'en servir sans retrancher ensuite les obsolescences correspondantes gonfle artificiellement la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-18", "url": "/seance/05/#attention-5-18", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Pour les bâtiments anciens, le coût de reproduction peut être spectaculairement plus élevé que le coût de remplacement, en raison de la rareté des matériaux et des métiers. S'en servir sans retrancher ensuite les obsolescences correspondantes gonfle artificiellement la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-20", "url": "/seance/05/#p5-20", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement", "text": "Coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité que le bâtiment existant, en utilisant des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes de construction actuelles.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-3", "url": "/seance/05/#def-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.3 — coût de remplacement (replacement cost)", "text": "Coût de construction d'un bâtiment offrant la même utilité que le bâtiment existant, en utilisant des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes de construction actuelles.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-21", "url": "/seance/05/#p5-21", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement", "text": "Le remplacement ne copie pas : il rend le même service◆Reproduction même bâtiment. Remplacement même utilité.. Cette bascule du bâtiment vers son utilité est plus qu'une convention de calcul : elle traduit la façon dont le marché raisonne réellement. L'acheteur d'un immeuble de bureaux de 1978 ne se demande pas ce que coûterait la réplique des cloisons d'origine et du système de chauffage périmétrique; il se demande ce que coûterait, aujourd'hui, un immeuble qui loge le même nombre d'employés dans le même confort. C'est ce raisonnement — celui du principe de substitution appliqué à la construction — que le coût de remplacement met en équation. Le bâtiment de remplacement a la même utilité fonctionnelle — mêmes superficies utiles, même capacité — mais avec un design optimisé et des matériaux contemporains conformes aux codes en vigueur. Conséquence essentielle : le coût de remplacement élimine d'office l'obsolescence fonctionnelle curable, puisqu'un concepteur moderne ne reproduirait pas les défauts corrigibles de l'original. Il est en général moins coûteux que la reproduction, et plus facile à estimer avec les guides de coûts standards.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-22", "url": "/seance/05/#p5-22", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser le remplacement", "text": "Le remplacement est le choix par défaut de la pratique courante, et cela pour des raisons qui tiennent autant à la théorie qu'à la commodité. Dans l'évaluation courante de la valeur marchande, d'abord, c'est la perspective de l'acheteur typique qui compte : celui-ci paie pour l'utilité d'un bâtiment, pas pour ses défauts, et le coût de remplacement épouse exactement ce point de vue. Pour les bâtiments de plus de dix ans, ensuite, les matériaux, les techniques et les normes ont suffisamment changé pour que la réplique exacte n'ait plus de sens économique — personne ne reconstruirait aujourd'hui un mur R-12 ni un panneau électrique à fusibles. Dans les propriétés commerciales et industrielles, l'utilité fonctionnelle prime tout : la conception moderne est plus efficiente et le marché ne rémunère pas la nostalgie architecturale d'un entrepôt. Enfin, argument de praticien, le remplacement simplifie le calcul de la dépréciation : l'obsolescence fonctionnelle curable étant exclue d'office du coût, c'est une catégorie de moins à mesurer — et une occasion d'erreur de moins.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-23", "url": "/seance/05/#p5-23", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Quand utiliser le remplacement", "text": "L'original : chauffage à l'huile, isolation R-12, fenêtres à vitrage simple. Le bâtiment de remplacement : thermopompe, isolation R-41, fenêtres homologuées Energy Star — même superficie, même nombre de pièces. L'utilité est équivalente, la performance supérieure, et le coût s'estime directement dans les guides courants. De même, un entrepôt de 1975 (acier riveté, toit plat non isolé) se remplace par une structure préfabriquée moderne à toit isolé R-30 : même volume utile, coût moindre, défauts de conception éliminés.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-2", "url": "/seance/05/#ex-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.2 — remplacement d'un bungalow des années 1960", "text": "L'original : chauffage à l'huile, isolation R-12, fenêtres à vitrage simple. Le bâtiment de remplacement : thermopompe, isolation R-41, fenêtres homologuées Energy Star — même superficie, même nombre de pièces. L'utilité est équivalente, la performance supérieure, et le coût s'estime directement dans les guides courants. De même, un entrepôt de 1975 (acier riveté, toit plat non isolé) se remplace par une structure préfabriquée moderne à toit isolé R-30 : même volume utile, coût moindre, défauts de conception éliminés.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-1", "url": "/seance/05/#form-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.1 — relation reproduction–remplacement", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-24", "url": "/seance/05/#p5-24", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "La relation fondamentale", "text": "Cette relation n'est pas une coïncidence, c'est une définition : la seule différence entre reproduire et remplacer est que le remplacement corrige les défauts corrigibles. La valeur de ces défauts — l'obsolescence fonctionnelle curable — est donc exactement l'écart entre les deux coûts.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-25", "url": "/seance/05/#p5-25", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'arbre de décision", "text": "En pratique, le choix se fait en trois questions successives :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-26", "url": "/seance/05/#p5-26", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'arbre de décision", "text": "Dans l'immense majorité des mandats courants, la réponse aux trois questions est « non » et le remplacement s'impose.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-27", "url": "/seance/05/#p5-27", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'arbre de décision", "text": "L'arbre laisse toutefois des zones grises que le jugement professionnel doit trancher. Un duplex de 1948 dans le Vieux-Hull, sans classement patrimonial mais au cachet indéniable, s'évalue par le remplacement — le marché y achète du logement, pas de l'histoire — même si le propriétaire, lui, parle de son immeuble comme d'un monument. À l'inverse, une église désacralisée en voie de conversion résidentielle bascule du côté du remplacement dès lors que l'utilisation optimale n'est plus le culte : ce que l'acheteur remplacera, c'est le volume habitable, pas les vitraux. La question décisive n'est donc jamais « le bâtiment est-il vieux ou beau? », mais « qu'est-ce que le marché paierait pour reconstituer : l'objet ou son utilité? ». Le mandat, lui aussi, peut forcer la main : une police d'assurance rédigée en « valeur à neuf » commande la reproduction quel que soit l'avis de l'évaluateur sur la pertinence économique de reconstruire à l'identique.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-28", "url": "/seance/05/#p5-28", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Impact du choix sur la dépréciation", "text": "Le point de départ choisi détermine les catégories de dépréciation à mesurer◆Peu importe le chemin, la valeur finale doit être identique.. Celui qui part du coût de reproduction doit tout déduire : la dépréciation physique, l'obsolescence fonctionnelle curable, l'obsolescence fonctionnelle incurable et la dépréciation externe — puisque le coût neuf reproduit fidèlement les défauts, chacun doit être retranché à son tour. Celui qui part du coût de remplacement déduit la dépréciation physique, la fonctionnelle incurable et l'externe, mais pas la fonctionnelle curable : elle est déjà hors du coût, éliminée par la définition même du bâtiment de remplacement. Les deux chemins diffèrent donc par une étape, mais doivent aboutir exactement au même point.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-29", "url": "/seance/05/#p5-29", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Impact du choix sur la dépréciation", "text": "L'écart de 25 000 $ entre les deux coûts neufs correspond exactement à l'obsolescence fonctionnelle curable (relation @@REF{eq:ch05:relation}@@) : les deux chemins convergent vers la même valeur dépréciée. Si vos deux calculs ne convergent pas, l'un des deux contient une erreur — c'est un excellent autocontrôle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-3", "url": "/seance/05/#ex-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.3 — équivalence des deux chemins", "text": "Via la reproductionVia le remplacementCoût de reproduction350 000 $Coût de remplacement325 000 $ Dépr. physique70 000 $ Dépr. physique70 000 $ Dépr. fonct. curable25 000 $—— Dépr. fonct. incurable15 000 $ Dépr. fonct. incurable15 000 $ Dépr. externe10 000 $ Dépr. externe10 000 $Valeur dépréciée230 000 $Valeur dépréciée230 000 $ L'écart de 25 000 $ entre les deux coûts neufs correspond exactement à l'obsolescence fonctionnelle curable (relation @@REF{eq:ch05:relation}@@) : les deux chemins convergent vers la même valeur dépréciée. Si vos deux calculs ne convergent pas, l'un des deux contient une erreur — c'est un excellent autocontrôle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-31", "url": "/seance/05/#p5-31", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Impact du choix sur la dépréciation", "text": "Le piège classique de l'examen : partir du coût de remplacement et déduire quand même l'obsolescence fonctionnelle curable. C'est la compter deux fois — elle a déjà été éliminée par la définition même du coût de remplacement. Associez mentalement chaque point de départ à sa liste de déductions.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-30", "url": "/seance/05/#attention-5-30", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le piège classique de l'examen : partir du coût de remplacement et déduire quand même l'obsolescence fonctionnelle curable. C'est la compter deux fois — elle a déjà été éliminée par la définition même du coût de remplacement. Associez mentalement chaque point de départ à sa liste de déductions.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-32", "url": "/seance/05/#p5-32", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Pourquoi la date est cruciale", "text": "Le coût de construction doit être estimé à la date d'évaluation — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "def-5-4", "url": "/seance/05/#def-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "definition", "title": "Définition 5.4 — principe de la date d'évaluation", "text": "Le coût de construction doit être estimé à la date d'évaluation — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-33", "url": "/seance/05/#p5-33", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Pourquoi la date est cruciale", "text": "Les coûts de construction fluctuent constamment : inflation des matériaux et de la main-d'œuvre, cycles du marché de la construction, chocs de disponibilité (la pénurie de bois d'œuvre de 2020–2022), évolution des normes (Code de construction du Québec) et des conventions collectives de la CCQ sous le régime de la loi R-20. Utiliser un coût historique sans indexation conduit à une sous-estimation majeure.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-34", "url": "/seance/05/#p5-34", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Pourquoi la date est cruciale", "text": "Un bâtiment résidentiel à 200 $/pi2 en 2020 coûtait environ 285 $/pi2 en 2024 : hausses annuelles d'environ 19 % (2021), 14 % (2022), 3 % (2023) et 2 % (2024), soit un facteur cumulatif — 42 % en quatre ans. Quiconque aurait « recyclé » un coût de 2020 en 2024 aurait raté près du tiers du coût réel.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-4", "url": "/seance/05/#ex-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.4 — la flambée post-pandémie", "text": "Un bâtiment résidentiel à 200 $/pi2 en 2020 coûtait environ 285 $/pi2 en 2024 : hausses annuelles d'environ 19 % (2021), 14 % (2022), 3 % (2023) et 2 % (2024), soit un facteur cumulatif — 42 % en quatre ans. Quiconque aurait « recyclé » un coût de 2020 en 2024 aurait raté près du tiers du coût réel.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-35", "url": "/seance/05/#p5-35", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'indexation par les indices de coûts", "text": "où désigne l'indice de coûts de construction à chaque date.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-2", "url": "/seance/05/#form-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.2 — indexation temporelle des coûts", "text": "où désigne l'indice de coûts de construction à chaque date.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-36", "url": "/seance/05/#p5-36", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'indexation par les indices de coûts", "text": "Coût connu en 2023 : 250 $/pi2, indice 2023 100,0 (IPCB, base 2023). Indice 2025 : 105,5 (niveau illustratif).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-37", "url": "/seance/05/#p5-37", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'indexation par les indices de coûts", "text": "soit 5,5 % en deux ans — un rythme bien plus modéré qu'en 2021–2022.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-5", "url": "/seance/05/#ex-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.5 — indexation simple", "text": "Coût connu en 2023 : 250 $/pi2, indice 2023 100,0 (IPCB, base 2023). Indice 2025 : 105,5 (niveau illustratif). soit 5,5 % en deux ans — un rythme bien plus modéré qu'en 2021–2022.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-39", "url": "/seance/05/#p5-39", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'IPCB de Statistique Canada", "text": "L'Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) est publié trimestriellement par Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01), sur base 2023 100 depuis le rebasage du T3 2024 (les anciennes tables 18-10-0135-01 et 18-10-0276, base 2017, sont archivées). Il couvre le résidentiel et le non-résidentiel dans les grandes régions métropolitaines, dont Montréal et Ottawa–Gatineau. C'est la référence publique et gratuite pour l'indexation temporelle. En 2025, la hausse a été d'environ 3,0 % (résidentiel) et 4,1 % (non résidentiel) au Canada.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "quebec-5-38", "url": "/seance/05/#quebec-5-38", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "quebec", "title": "l'indice public de référence", "text": "L'Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) est publié trimestriellement par Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01), sur base 2023 100 depuis le rebasage du T3 2024 (les anciennes tables 18-10-0135-01 et 18-10-0276, base 2017, sont archivées). Il couvre le résidentiel et le non-résidentiel dans les grandes régions métropolitaines, dont Montréal et Ottawa–Gatineau. C'est la référence publique et gratuite pour l'indexation temporelle. En 2025, la hausse a été d'environ 3,0 % (résidentiel) et 4,1 % (non résidentiel) au Canada.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-41", "url": "/seance/05/#p5-41", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'IPCB de Statistique Canada", "text": "Les niveaux antérieurs à 2023 sont illustratifs (rétropolés); les variations annuelles sont conformes aux données publiées (résidentiel). Retenir le profil : flambée exceptionnelle 2021–2022, normalisation ensuite.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "remarque-5-40", "url": "/seance/05/#remarque-5-40", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "Les niveaux antérieurs à 2023 sont illustratifs (rétropolés); les variations annuelles sont conformes aux données publiées (résidentiel). Retenir le profil : flambée exceptionnelle 2021–2022, normalisation ensuite.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-42", "url": "/seance/05/#p5-42", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "L'IPCB de Statistique Canada", "text": "L'utilisation concrète de l'IPCB demande trois précautions. D'abord, choisir la bonne série : l'indice distingue le résidentiel du non-résidentiel, et les deux ont divergé sensiblement depuis 2023 — indexer un entrepôt avec la série résidentielle introduit un biais gratuit. Ensuite, choisir la bonne géographie : la série d'Ottawa–Gatineau existe et doit être préférée à la moyenne canadienne pour un immeuble de l'Outaouais, les cycles locaux de construction ne coïncidant pas toujours avec le rythme national. Enfin, se rappeler que l'indice mesure les prix des entrepreneurs pour un panier de bâtiments types : il capture le marché de la construction neuve courante, pas celui de la rénovation ni celui des bâtiments d'exception. Pour un immeuble très atypique, l'indexation par IPCB reste un ordre de grandeur, à recouper avec les guides spécialisés.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-43", "url": "/seance/05/#p5-43", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Les guides de coûts publient des facteurs régionaux, le plus souvent sur base Toronto 1,00 (Altus) : Vancouver 1,05–1,10, Montréal 0,95–1,00, Québec 0,90–0,95, Ottawa–Gatineau 0,95–1,00, Trois-Rivières 0,85–0,90. Pour passer d'une ville à une autre, on utilise le ratio des facteurs◆Gatineau vs Montréal . : un coût établi pour Montréal se convertit pour Gatineau en le multipliant par .", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-44", "url": "/seance/05/#p5-44", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Exprimés par rapport à Montréal ( 1,00), les repères québécois illustratifs deviennent : Québec 0,93–0,97; Gatineau 0,95–0,98; Sherbrooke 0,90–0,94; Trois-Rivières 0,88–0,92; Saguenay 0,87–0,91; régions éloignées 1,05–1,20; Grand Nord 1,50–2,50.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-45", "url": "/seance/05/#p5-45", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Ces écarts ne sont pas arbitraires : ils reflètent la structure réelle des coûts locaux. La main-d'œuvre, dont les taux CCQ sont largement uniformes à travers la province, n'explique presque rien; ce sont la disponibilité des entrepreneurs (moins de concurrence en région, carnets de commandes pleins dans les marchés chauds), le transport des matériaux depuis les centres de distribution, la densité des sous-traitants spécialisés et la saison de construction effective qui creusent les différences. Gatineau présente un profil singulier : son marché de la construction est intégré à celui d'Ottawa, si bien que la conjoncture ontarienne — grands chantiers fédéraux, pénuries de métiers de l'autre côté de la rivière — s'y répercute plus directement que la conjoncture montréalaise. L'évaluateur de l'Outaouais gagne à suivre les deux marchés à la fois.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-47", "url": "/seance/05/#p5-47", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Côte-Nord, Abitibi, Nord-du-Québec : transport des matériaux, pénurie de main-d'œuvre et conditions climatiques peuvent majorer les coûts de façon très significative — jusqu'à plus du double dans le Grand Nord. Ne jamais appliquer un coût « province » uniforme.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-46", "url": "/seance/05/#attention-5-46", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "régions éloignées", "text": "Côte-Nord, Abitibi, Nord-du-Québec : transport des matériaux, pénurie de main-d'œuvre et conditions climatiques peuvent majorer les coûts de façon très significative — jusqu'à plus du double dans le Grand Nord. Ne jamais appliquer un coût « province » uniforme.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-49", "url": "/seance/05/#p5-49", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "En période de pointe (mai–octobre), la demande de main-d'œuvre et les heures supplémentaires poussent les coûts vers le haut; en hiver, la main-d'œuvre se libère mais le chauffage de chantier, les abris et la protection antigel du béton créent leurs propres surcoûts. En pratique, l'évaluateur retient un coût annuel moyen, sauf si la date d'évaluation coïncide avec une conjoncture atypique documentée.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "terrain-5-48", "url": "/seance/05/#terrain-5-48", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "terrain", "title": "ajustements saisonniers", "text": "En période de pointe (mai–octobre), la demande de main-d'œuvre et les heures supplémentaires poussent les coûts vers le haut; en hiver, la main-d'œuvre se libère mais le chauffage de chantier, les abris et la protection antigel du béton créent leurs propres surcoûts. En pratique, l'évaluateur retient un coût annuel moyen, sauf si la date d'évaluation coïncide avec une conjoncture atypique documentée.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-50", "url": "/seance/05/#p5-50", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Un immeuble résidentiel de 12 logements a coûté 1 500 000 $ à construire en 2020 dans la région de Montréal. On veut le coût neuf 2025 pour un immeuble équivalent à Gatineau. Indices (illustratifs) : 2020 71,6; 2025 105,5. Facteurs (base Toronto) : Montréal 0,98; Gatineau 0,95.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-51", "url": "/seance/05/#p5-51", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "1. Indexation temporelle :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-52", "url": "/seance/05/#p5-52", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "2. Conversion régionale :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-53", "url": "/seance/05/#p5-53", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Les facteurs de localisation régionale", "text": "Hausse d'environ 47 % en cinq ans, dominée par la flambée 2021–2022. Les deux ajustements sont multiplicatifs et leur ordre est indifférent — mais il faut faire les deux.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-6", "url": "/seance/05/#ex-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.6 — indexation temporelle et conversion régionale combinées", "text": "Un immeuble résidentiel de 12 logements a coûté 1 500 000 $ à construire en 2020 dans la région de Montréal. On veut le coût neuf 2025 pour un immeuble équivalent à Gatineau. Indices (illustratifs) : 2020 71,6; 2025 105,5. Facteurs (base Toronto) : Montréal 0,98; Gatineau 0,95. 1. Indexation temporelle : 2. Conversion régionale : Hausse d'environ 47 % en cinq ans, dominée par la flambée 2021–2022. Les deux ajustements sont multiplicatifs et leur ordre est indifférent — mais il faut faire les deux.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-54", "url": "/seance/05/#p5-54", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble", "text": "Pour comparer des bâtiments de tailles différentes, le coût doit s'exprimer dans une unité de comparaison standard : le pied carré (dominant au Québec), le mètre carré (en progression), le coût par composante (usages spécialisés) et le pied cube (bâtiments industriels). Le choix de l'unité n'est pas neutre : une bonne unité de comparaison est celle qui capture le générateur de coût dominant du type de bâtiment. Pour une maison, c'est la superficie de plancher; pour un hôtel, c'est la chambre, parce que salles de bains, mobilier et corridors se déclinent par chambre; pour un entrepôt, c'est le volume, parce que la hauteur libre coûte de la structure et du chauffage même sans plancher additionnel. Utiliser la mauvaise unité — comparer deux hôtels au pied carré, par exemple — masque les différences structurantes au lieu de les révéler.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-56", "url": "/seance/05/#p5-56", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble", "text": "L'unité doit être cohérente entre le coût de référence et le bâtiment évalué. La première question devant tout coût unitaire publié : sur quelle superficie est-il calculé?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-55", "url": "/seance/05/#attention-5-55", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "L'unité doit être cohérente entre le coût de référence et le bâtiment évalué. La première question devant tout coût unitaire publié : sur quelle superficie est-il calculé?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-3", "url": "/seance/05/#form-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.3 — coût unitaire au pied carré", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-57", "url": "/seance/05/#p5-57", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le pied carré et les normes de mesure BOMA", "text": "La superficie peut se mesurer de plusieurs façons, hiérarchisées par les normes BOMA (Building Owners and Managers Association). La mesure la plus englobante est la GBA (Gross Building Area) : la superficie brute, prise à l'extérieur des murs, tous étages hors sol — c'est la norme du résidentiel et celle qu'utilisent la plupart des guides de coûts. Vient ensuite la GLA (Gross Leasable Area), la superficie locative brute qu'utilise le commerce de détail, puis la NRA (Net Rentable Area), la superficie locative nette des immeubles de bureaux, qui exclut murs et circulations verticales, et enfin la USA (Usable Area), la superficie réellement utilisable par l'occupant.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-58", "url": "/seance/05/#p5-58", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le pied carré et les normes de mesure BOMA", "text": "L'ordre est strict : GBA GLA NRA USA. Plus la mesure est restreinte, plus le coût unitaire correspondant est élevé◆200 $/pi2 en GBA 200 $/pi2 en NRA. : le même coût total se divise par une surface plus petite.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-4", "url": "/seance/05/#form-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.4 — conversion pi2 m2", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-59", "url": "/seance/05/#p5-59", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le mètre carré", "text": "Exemple : 225 $/pi2 10,764 2 422 $/m2. Le mètre carré gagne du terrain dans les publications canadiennes et internationales; le pied carré reste dominant dans la pratique quotidienne québécoise.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-60", "url": "/seance/05/#p5-60", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Pour certains types d'immeubles, l'unité naturelle n'est ni le pied ni le mètre carré, mais l'unité fonctionnelle :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-61", "url": "/seance/05/#p5-61", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Pour l'industriel, où la hauteur libre varie de 14 à plus de 40 pieds et pèse directement sur la structure, le CVAC et l'éclairage, on utilise le pied cube :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-62", "url": "/seance/05/#p5-62", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Entrepôt de 50 000 pi2 avec 24 pi de hauteur libre : volume pi3. Coût total de 3 600 000 $ :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-63", "url": "/seance/05/#p5-63", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Le coût par composante et le pied cube", "text": "Deux entrepôts de même empreinte au sol mais de hauteurs différentes deviennent ainsi directement comparables.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-7", "url": "/seance/05/#ex-5-7", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.7 — coût au pied cube d'un entrepôt", "text": "Entrepôt de 50 000 pi2 avec 24 pi de hauteur libre : volume pi3. Coût total de 3 600 000 $ : Deux entrepôts de même empreinte au sol mais de hauteurs différentes deviennent ainsi directement comparables.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-65", "url": "/seance/05/#p5-65", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Ordres de grandeur des coûts totaux (2025–2026)", "text": "Ces fourchettes sont des coûts totaux indicatifs (directs indirects profit), tirés d'Altus et du marché, arrondis. Elles servent de test de vraisemblance — pas de source d'estimation finale.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "remarque-5-64", "url": "/seance/05/#remarque-5-64", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "remarque", "title": "lecture du tableau", "text": "Ces fourchettes sont des coûts totaux indicatifs (directs indirects profit), tirés d'Altus et du marché, arrondis. Elles servent de test de vraisemblance — pas de source d'estimation finale.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-66", "url": "/seance/05/#p5-66", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Ordres de grandeur des coûts totaux (2025–2026)", "text": "Le test de vraisemblance est moins trivial qu'il n'y paraît, et il sauve régulièrement des rapports. Supposons qu'un calcul détaillé aboutisse à 118 $/pi2 pour une maison unifamiliale de qualité moyenne : le tableau indique 200 à 260 $ — quelque chose cloche, presque sûrement la portée (des coûts directs pris pour un coût complet) ou une superficie erronée. À l'inverse, un résultat de 340 $/pi2 pour la même maison signale soit une classe de qualité mal jugée, soit un double comptage d'ajouts. Le réflexe professionnel : situer chaque estimation finale dans la fourchette de son type de bâtiment avant de la coucher dans le rapport, et expliquer explicitement tout écart — il y a parfois d'excellentes raisons de sortir de la fourchette, mais elles doivent être écrites noir sur blanc.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-67", "url": "/seance/05/#p5-67", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Panorama", "text": "Six familles de sources alimentent l'évaluateur québécois : les guides commerciaux (Altus Group, Marshall & Swift, RSMeans), les données directes du marché (entrepreneurs et soumissions), et les référentiels publics (rôle d'évaluation et MEFQ, le Manuel d'évaluation foncière du Québec). Le métier consiste à les croiser et à les réconcilier — jamais à en recopier une seule.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-68", "url": "/seance/05/#p5-68", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Panorama", "text": "Chacune de ces sources a été conçue pour un public et un usage précis, et c'est ce qui explique leurs écarts apparents. Un guide national comme Altus vise la budgétisation préliminaire des promoteurs et publie des fourchettes larges; Marshall & Swift vise l'évaluateur et structure ses coûts pour la ventilation de la dépréciation; RSMeans vise l'estimateur en construction et descend au prix unitaire du mètre de tuyau; l'entrepreneur local, lui, connaît le prix réel de la main-d'œuvre du chantier voisin mais n'a aucune raison de généraliser; et le MEFQ vise l'équité fiscale entre contribuables, pas la valeur marchande d'un immeuble en particulier. Savoir d'où parle chaque source est la moitié du travail d'interprétation — l'autre moitié étant de vérifier ce que ses chiffres incluent.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-69", "url": "/seance/05/#p5-69", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Altus Group — Canadian Cost Guide", "text": "Publié annuellement (édition courante 2025–2026), le guide d'Altus couvre plus de 60 types de bâtiments avec des fourchettes bas/moyen/élevé en $/pi2 et $/m2, et des facteurs régionaux sur base Toronto 1,00. C'est la référence canadienne pour les estimations préliminaires et la validation d'ordres de grandeur : résidentiel, bureaux (A/B/C), détail, hôtels, industriel, institutionnel, loisirs, stationnements, mixtes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-71", "url": "/seance/05/#p5-71", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Altus Group — Canadian Cost Guide", "text": "Selon la source et l'édition, les coûts publiés incluent ou non les honoraires, les coûts indirects et le profit entrepreneurial — et excluent généralement le terrain et les taxes. Toujours vérifier la définition exacte avant d'utiliser un chiffre : c'est la première cause d'écarts inexpliqués entre deux estimations (la séance 6 y revient en détail).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-70", "url": "/seance/05/#attention-5-70", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "inclusions et exclusions", "text": "Selon la source et l'édition, les coûts publiés incluent ou non les honoraires, les coûts indirects et le profit entrepreneurial — et excluent généralement le terrain et les taxes. Toujours vérifier la définition exacte avant d'utiliser un chiffre : c'est la première cause d'écarts inexpliqués entre deux estimations (la séance 6 y revient en détail).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-72", "url": "/seance/05/#p5-72", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Marshall & Swift — Marshall Valuation Service", "text": "Le Marshall Valuation Service (MVS), historiquement publié par Marshall & Swift et aujourd'hui offert par CoreLogic/Gordian, est l'un des référentiels les plus utilisés en Amérique du Nord. Il propose deux méthodes phares, de granularité croissante. La méthode calculator (section 12 du manuel) part d'un coût de base par type, classe et qualité de bâtiment, qu'elle corrige ensuite par une chaîne de multiplicateurs — hauteur d'étage, périmètre, nombre d'étages, indice temporel, facteur local. La méthode segregated cost, plus fine, ventile le coût par composante du bâtiment : les fondations pèsent typiquement 5 à 10 % du total, la structure 15 à 25 %, la toiture 5 à 10 %, les murs extérieurs 10 à 15 %, la plomberie 8 à 12 %, le CVAC 10 à 15 %, l'électricité 8 à 12 % et les finitions 15 à 20 %. Cette seconde méthode, approfondie à la séance 6, permet de moduler chaque composante selon l'état réel du bâtiment évalué — un atout décisif quand viendra le temps de ventiler la dépréciation.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-73", "url": "/seance/05/#p5-73", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Marshall & Swift — Marshall Valuation Service", "text": "où les sont les multiplicateurs de hauteur d'étage, de périmètre (forme), d'étages multiples et de localisation, et les indices de mise à jour temporelle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-5", "url": "/seance/05/#form-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.5 — méthode calculator (Marshall & Swift)", "text": "où les sont les multiplicateurs de hauteur d'étage, de périmètre (forme), d'étages multiples et de localisation, et les indices de mise à jour temporelle.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-74", "url": "/seance/05/#p5-74", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "RSMeans (Gordian)", "text": "Base de données américaine très détaillée — plus de 60 000 prix unitaires organisés selon le système MasterFormat du CSI (division 03 béton, 04 maçonnerie, 06 bois, 07 protection thermique, 22 plomberie, 23 CVAC, 26 électricité, etc.) — avec des City Cost Indexes exprimant le niveau de chaque ville (dont des villes canadiennes) par rapport à une base nationale américaine 100, en distinguant matériaux, main-d'œuvre et total. Ses données par assemblies (assemblages complets : par exemple un mur extérieur à ossature de bois autour de 18,50 $/pi2 de mur, tout compris) sont précieuses pour les bâtiments complexes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-76", "url": "/seance/05/#p5-76", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "RSMeans (Gordian)", "text": "RSMeans reflète le contexte américain : vérifier la conversion monétaire, les écarts de pratiques et de normes avant toute application au Québec.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-75", "url": "/seance/05/#attention-5-75", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "RSMeans reflète le contexte américain : vérifier la conversion monétaire, les écarts de pratiques et de normes avant toute application au Québec.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-77", "url": "/seance/05/#p5-77", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Entrepreneurs, rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "Les soumissions réelles d'entrepreneurs sont la source la plus proche du marché local — elles incluent le profit et reflètent la conjoncture — mais leur accès est difficile (confidentialité) et chaque projet est unique, ce qui limite la comparabilité.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-79", "url": "/seance/05/#p5-79", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Entrepreneurs, rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "Le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ), publié par le MAMH, fournit les grilles de coûts normalisés utilisées par les évaluateurs municipaux; le rôle d'évaluation qui en découle est public et gratuit. Mise en garde essentielle : ces coûts sont conçus pour l'évaluation municipale à des fins fiscales, sur une base triennale — ils peuvent retarder sur le marché et ne visent pas la valeur marchande courante. Excellents pour la vérification, insuffisants comme source unique.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "quebec-5-78", "url": "/seance/05/#quebec-5-78", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "quebec", "title": "rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "Le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ), publié par le MAMH, fournit les grilles de coûts normalisés utilisées par les évaluateurs municipaux; le rôle d'évaluation qui en découle est public et gratuit. Mise en garde essentielle : ces coûts sont conçus pour l'évaluation municipale à des fins fiscales, sur une base triennale — ils peuvent retarder sur le marché et ne visent pas la valeur marchande courante. Excellents pour la vérification, insuffisants comme source unique.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-81", "url": "/seance/05/#p5-81", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Entrepreneurs, rôle d'évaluation et MEFQ", "text": "La bonne pratique professionnelle : croiser au moins deux sources et réconcilier les écarts par le jugement. Une convergence à quelques points de pourcentage près valide l'estimation; un écart important signale presque toujours une différence de portée (inclusions/exclusions) plutôt qu'une erreur de calcul.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "terrain-5-80", "url": "/seance/05/#terrain-5-80", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La bonne pratique professionnelle : croiser au moins deux sources et réconcilier les écarts par le jugement. Une convergence à quelques points de pourcentage près valide l'estimation; un écart important signale presque toujours une différence de portée (inclusions/exclusions) plutôt qu'une erreur de calcul.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-82", "url": "/seance/05/#p5-82", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 1 et 2 : mesurer et classifier", "text": "L'inspection fournit le type de structure (bois, acier, béton, maçonnerie), le nombre d'étages, les dimensions extérieures, la hauteur des étages et la superficie brute (mesure extérieure des murs). La classification se fait en trois dimensions : le type (résidentiel, commercial, industriel, institutionnel), la classe de construction et la qualité (économique à luxe).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-83", "url": "/seance/05/#p5-83", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 1 et 2 : mesurer et classifier", "text": "C'est à cette étape, la plus banale en apparence, que naissent la plupart des erreurs matérielles. Une superficie mesurée à l'intérieur des murs alors que le guide travaille en mesure extérieure crée un écart systématique de 5 à 8 %; un sous-sol aménagé compté comme de la superficie habitable à part entière gonfle le coût de base; un demi-étage sous combles se mesure selon des conventions (hauteur libre minimale) qui varient d'une source à l'autre. La règle de prudence : consigner comment chaque dimension a été mesurée, croiser avec le certificat de localisation et la fiche du rôle d'évaluation, et retenir la convention du guide de coûts utilisé — pas la sienne.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-84", "url": "/seance/05/#p5-84", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 3 à 5 : source, coût de base, ajustements", "text": "Le choix de la source suit le bâtiment : Altus ou M&S pour le résidentiel courant, RSMeans pour le complexe ou spécialisé, plusieurs sources pour la vérification croisée. Le coût de base est alors :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-6", "url": "/seance/05/#form-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.6 — coût de base", "text": "", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-85", "url": "/seance/05/#p5-85", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 3 à 5 : source, coût de base, ajustements", "text": "suivi des quatre ajustements de l'étape 5 : localisation (facteur régional), temps (ratio d'indices, éq. @@REF{eq:ch05:indexation}@@), qualité (écart entre le standard du guide et le bâtiment) et taille (économies d'échelle : le coût unitaire décroît quand la superficie augmente — multiplicateur de taille chez M&S).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-86", "url": "/seance/05/#p5-86", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Étapes 6 à 8 : indirects, profit, coût neuf", "text": "Ordres de grandeur : coûts indirects 8–15 % des coûts directs (honoraires, financement intérimaire, permis, assurances, administration); profit entrepreneurial 10–20 % des coûts directs et indirects. Les séances 7 et 8 détaillent ces composantes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "form-5-7", "url": "/seance/05/#form-5-7", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "formule", "title": "Formule 5.7 — coût neuf total", "text": "Ordres de grandeur : coûts indirects 8–15 % des coûts directs (honoraires, financement intérimaire, permis, assurances, administration); profit entrepreneurial 10–20 % des coûts directs et indirects. Les séances 7 et 8 détaillent ces composantes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-87", "url": "/seance/05/#p5-87", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Cas complet — bungalow à Gatineau", "text": "Déroulons le processus complet sur un cas type (hypothèses pédagogiques, date d'évaluation : 1er janvier 2026). Sujet : bungalow unifamilial (2008), ossature de bois (classe D), qualité moyenne-bonne; rez-de-chaussée de 1350 pi2; sous-sol pleine hauteur aménagé à 50 %; garage attaché de 480 pi2; chauffage électrique avec thermopompe; revêtement brique et vinyle; 3 salles de bain; foyer au gaz. Les coûts unitaires ci-dessous sont des coûts directs (les fourchettes publiées par Altus sont des coûts totaux; l'exercice en décompose les composantes).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-88", "url": "/seance/05/#p5-88", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 1 — coût de base (coûts directs) :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-89", "url": "/seance/05/#p5-89", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 2 — ajouts :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-90", "url": "/seance/05/#p5-90", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 3 — ajustement régional (référence Montréal 0,98; Gatineau 0,95, base Toronto) :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-91", "url": "/seance/05/#p5-91", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Étape 4 — indirects et profit :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-92", "url": "/seance/05/#p5-92", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Première estimation : approche de type Altus", "text": "Arrondi : 595 000 $. Noter la cascade : le profit se calcule sur directs plus indirects, pas sur les directs seuls.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-8", "url": "/seance/05/#ex-5-8", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.8 — bordereau de type Altus", "text": "Étape 1 — coût de base (coûts directs) : Étape 2 — ajouts : Sous-sol aménagé (50 % du coût RdC 50 % de la surface)79 313 $Sous-sol non aménagé (50 % de la surface 30 % du coût RdC)47 588 $Garage attaché (480 pi2 65 $/pi2)31 200 $Foyer au gaz (forfait)5 500 $3e salle de bain (supplément)8 000 $Sous-total coûts directs488 851 $ Étape 3 — ajustement régional (référence Montréal 0,98; Gatineau 0,95, base Toronto) : Étape 4 — indirects et profit : Coûts directs ajustés474 185 $ Coûts indirects (12 %)56 902 $ Profit entrepreneurial (12 % de 531 087 $)63 730 $Coût de remplacement neuf594 817 $ Arrondi : 595 000 $. Noter la cascade : le profit se calcule sur directs plus indirects, pas sur les directs seuls.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-93", "url": "/seance/05/#p5-93", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Seconde estimation : Marshall & Swift (calculator)", "text": "Coût de base (résidentiel classe D, bonne qualité) : 218,50 $/pi2, corrigé par les multiplicateurs de périmètre (1,02), d'indice courant (1,08) et local Québec (0,96) :", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "ex-5-9", "url": "/seance/05/#ex-5-9", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.9 — bordereau Marshall & Swift", "text": "Coût de base (résidentiel classe D, bonne qualité) : 218,50 $/pi2, corrigé par les multiplicateurs de périmètre (1,02), d'indice courant (1,08) et local Québec (0,96) : RdC : 1350 pi2 231,07 $311 945 $Sous-sol aménagé : 675 pi2 115,54 $77 990 $Sous-sol non aménagé : 675 pi2 69,32 $46 791 $Garage : 480 pi2 62,00 $29 760 $Extras (foyer, 3e salle de bain)13 500 $Coûts indirects et profit (24 %)115 196 $Coût de remplacement neuf595 181 $", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-94", "url": "/seance/05/#p5-94", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Réconciliation", "text": "Les deux estimations donnent 594 817 $ et 595 181 $ : un écart de 364 $, soit 0,06 %. Cette convergence valide l'estimation et renforce sa crédibilité; l'évaluateur retiendrait 595 000 $ (soit environ 441 $/pi2 rapporté au seul rez-de-chaussée — une illustration de plus de l'importance de préciser la base de mesure).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-95", "url": "/seance/05/#p5-95", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Réconciliation", "text": "Une convergence aussi serrée que 0,06 % relève, il faut le dire, du cas d'école : dans la vraie vie, deux sources indépendantes qui atterrissent à moins de 5 % l'une de l'autre constituent déjà un excellent résultat, et un écart de 5 à 10 % se réconcilie par pondération en privilégiant la source la mieux adaptée au bâtiment. Ce qui doit alerter, c'est l'écart supérieur à 10–15 % : il ne se moyenne pas, il s'explique. Les suspects habituels, dans l'ordre : une différence de portée entre les deux sources, une divergence sur la classe de qualité, une composante comptée d'un côté et pas de l'autre (le sous-sol aménagé est champion de cette catégorie), et enfin une erreur de superficie. L'exercice de réconciliation est ainsi le meilleur détecteur d'erreurs de toute la démarche — à condition de ne jamais céder à la tentation de la moyenne rapide.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-97", "url": "/seance/05/#p5-97", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Réconciliation", "text": "Ce montant est le coût neuf avant dépréciation. Le bâtiment date de 2008 : la dépréciation physique (et, le cas échéant, fonctionnelle et externe) sera mesurée aux séances 9 à 12 avant de conclure sur la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "attention-5-96", "url": "/seance/05/#attention-5-96", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ce montant est le coût neuf avant dépréciation. Le bâtiment date de 2008 : la dépréciation physique (et, le cas échéant, fonctionnelle et externe) sera mesurée aux séances 9 à 12 avant de conclure sur la valeur.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-98", "url": "/seance/05/#p5-98", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacun des mandats suivants, indiquez le coût à privilégier et justifiez en une phrase : (a) évaluation d'assurance d'une chapelle classée de 1870; (b) valeur marchande d'un duplex de 1985; (c) valeur marchande d'un entrepôt livré il y a 3 ans; (d) indemnité d'expropriation d'une résidence cossue de 1910 aux boiseries d'origine.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-1", "url": "/seance/05/#exo-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.1 — reproduction ou remplacement?", "text": "Pour chacun des mandats suivants, indiquez le coût à privilégier et justifiez en une phrase : (a) évaluation d'assurance d'une chapelle classée de 1870; (b) valeur marchande d'un duplex de 1985; (c) valeur marchande d'un entrepôt livré il y a 3 ans; (d) indemnité d'expropriation d'une résidence cossue de 1910 aux boiseries d'origine.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-99", "url": "/seance/05/#p5-99", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Reproduction : la police valeur à neuf intégrale couvre la reconstruction à l'identique d'un bien patrimonial. (b) Remplacement : bâtiment de plus de 10 ans, mandat courant — l'acheteur paie l'utilité. (c) Indifférent : à moins de 5 ans, les deux coûts coïncident pratiquement; le remplacement est le plus simple. (d) Reproduction le plus souvent : en expropriation d'un bien à caractère unique, la reproduction sert fréquemment de base d'indemnisation — en veillant à déduire les obsolescences reproduites.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-100", "url": "/seance/05/#p5-100", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le coût de reproduction d'un immeuble est estimé à 412 000 $ et son obsolescence fonctionnelle curable à 34 000 $. (a) Quel est le coût de remplacement? (b) Si la dépréciation physique est de 88 000 $, l'incurable fonctionnelle de 21 000 $ et l'externe de 15 000 $, calculez la valeur dépréciée par les deux chemins et vérifiez l'équivalence.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-2", "url": "/seance/05/#exo-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.2 — relation fondamentale", "text": "Le coût de reproduction d'un immeuble est estimé à 412 000 $ et son obsolescence fonctionnelle curable à 34 000 $. (a) Quel est le coût de remplacement? (b) Si la dépréciation physique est de 88 000 $, l'incurable fonctionnelle de 21 000 $ et l'externe de 15 000 $, calculez la valeur dépréciée par les deux chemins et vérifiez l'équivalence.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-101", "url": "/seance/05/#p5-101", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) (éq. @@REF{eq:ch05:relation}@@). (b) Via reproduction : . Via remplacement : . Les deux chemins convergent — la curable n'est déduite que du côté reproduction, où elle est incluse dans le coût neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-102", "url": "/seance/05/#p5-102", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment a coûté 180 $/pi2 en 2021 (indice illustratif 85,2). (a) Quel est le coût en 2025 (indice 105,5)? (b) Même question pour un immeuble dont le coût 2015 était de 225 000 $ (indice 2015 : 62,6). (c) Quel est le taux annuel moyen composé sur la période 2015–2025?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-3", "url": "/seance/05/#exo-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.3 — indexation", "text": "Un bâtiment a coûté 180 $/pi2 en 2021 (indice illustratif 85,2). (a) Quel est le coût en 2025 (indice 105,5)? (b) Même question pour un immeuble dont le coût 2015 était de 225 000 $ (indice 2015 : 62,6). (c) Quel est le taux annuel moyen composé sur la période 2015–2025?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-103", "url": "/seance/05/#p5-103", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) , soit 68,5 % en dix ans. (c) , soit environ 5,4 % par an — mais ce lissage masque la concentration de la hausse en 2021–2022; sur une aussi longue période, l'indexation doit être validée par une seconde méthode.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-104", "url": "/seance/05/#p5-104", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial coûte 295 $/pi2 sur base Toronto ( 1,00) selon Altus. (a) Quel serait le coût à Trois-Rivières (facteur 0,89)? (b) Un coût de 260 $/pi2 établi pour Montréal (0,98) doit être transposé à Gatineau (0,95) : calculez-le. (c) Pourquoi utilise-t-on le ratio des facteurs plutôt que le facteur de la ville cible seul?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-4", "url": "/seance/05/#exo-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.4 — facteurs régionaux", "text": "Un bâtiment commercial coûte 295 $/pi2 sur base Toronto ( 1,00) selon Altus. (a) Quel serait le coût à Trois-Rivières (facteur 0,89)? (b) Un coût de 260 $/pi2 établi pour Montréal (0,98) doit être transposé à Gatineau (0,95) : calculez-le. (c) Pourquoi utilise-t-on le ratio des facteurs plutôt que le facteur de la ville cible seul?", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-105", "url": "/seance/05/#p5-105", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) . (c) Parce que le coût de départ est déjà exprimé dans le niveau de prix d'une ville donnée (Montréal), pas dans la base du guide (Toronto). Multiplier directement par 0,95 reviendrait à appliquer deux fois l'écart Toronto–Montréal. Le ratio neutralise la base commune.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-106", "url": "/seance/05/#p5-106", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Convertissez 240 $/pi2 en $/m2. (b) Un immeuble de bureaux affiche un coût de 310 $/pi2 en NRA; expliquez pourquoi ce chiffre n'est pas directement comparable à un coût GBA et dans quel sens irait la correction. (c) Un entrepôt de 38 000 pi2 et 30 pi de hauteur libre coûte 3 078 000 $ : calculez le coût au pied cube et comparez-le à celui de l'exemple du chapitre (3,00 $/pi3, 24 pi).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-5", "url": "/seance/05/#exo-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.5 — unités de comparaison", "text": "(a) Convertissez 240 $/pi2 en $/m2. (b) Un immeuble de bureaux affiche un coût de 310 $/pi2 en NRA; expliquez pourquoi ce chiffre n'est pas directement comparable à un coût GBA et dans quel sens irait la correction. (c) Un entrepôt de 38 000 pi2 et 30 pi de hauteur libre coûte 3 078 000 $ : calculez le coût au pied cube et comparez-le à celui de l'exemple du chapitre (3,00 $/pi3, 24 pi).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-107", "url": "/seance/05/#p5-107", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) (arrondi). (b) La NRA exclut murs et circulations : elle est plus petite que la GBA, donc le coût unitaire NRA est mécaniquement plus élevé pour un même coût total. Pour comparer à une référence GBA, il faut soit convertir la superficie (NRA GBA via le facteur d'efficacité de l'immeuble), soit recalculer le coût sur la GBA — le coût unitaire baisserait. (c) Volume pi3; . Malgré une hauteur supérieure, le coût volumique est plus faible que les 3,00 $/pi3 de l'exemple : l'unité volumique neutralise l'effet de hauteur et révèle ici une construction plus économique par unité de volume.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-108", "url": "/seance/05/#p5-108", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un cottage de 1600 pi2 (classe D, qualité moyenne) à Gatineau : coût direct de base 220 $/pi2 (référence Montréal, indice 2024 102,4); date d'évaluation 2025 (indice 105,5); garage de 400 pi2 à 60 $/pi2; coûts indirects 12 %; profit 14 % (sur directs indirects). Facteurs : Montréal 0,98, Gatineau 0,95. Calculez le coût de remplacement neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "exo-5-6", "url": "/seance/05/#exo-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.6 — mini-cas de synthèse", "text": "Un cottage de 1600 pi2 (classe D, qualité moyenne) à Gatineau : coût direct de base 220 $/pi2 (référence Montréal, indice 2024 102,4); date d'évaluation 2025 (indice 105,5); garage de 400 pi2 à 60 $/pi2; coûts indirects 12 %; profit 14 % (sur directs indirects). Facteurs : Montréal 0,98, Gatineau 0,95. Calculez le coût de remplacement neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-109", "url": "/seance/05/#p5-109", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût de base : ; garage : ; directs (Montréal, 2024) . Indexation 2024 2025 : . Conversion régionale : . Indirects : ; sous-total ; profit : . Coût de remplacement neuf , arrondi à 480 000 $ (environ 300 $/pi2 sur la superficie habitable).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-110", "url": "/seance/05/#p5-110", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction réplique exacte (matériaux, conception et défauts identiques); remplacement même utilité avec matériaux et normes modernes.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-111", "url": "/seance/05/#p5-111", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Relation clé : obsolescence fonctionnelle curable — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-112", "url": "/seance/05/#p5-112", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction pour : patrimoine, assurance valeur à neuf, bâtiments 5 ans, certains litiges. Remplacement pour : l'usage courant.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-113", "url": "/seance/05/#p5-113", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Partir du remplacement dispense de mesurer la fonctionnelle curable; la déduire quand même double comptage.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-114", "url": "/seance/05/#p5-114", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le coût s'estime à la date d'évaluation : (IPCB, base 2023 100, tableau 18-10-0289-01).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-115", "url": "/seance/05/#p5-115", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Profil des coûts : 19 % (2021), 14 % (2022), puis 2 à 3 % par an — ne jamais recycler un coût sans indexer.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-116", "url": "/seance/05/#p5-116", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Facteurs régionaux sur base Toronto; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal 0,97).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-117", "url": "/seance/05/#p5-117", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Unités : $/pi2 (GBA en résidentiel — vérifier la norme BOMA), $/m2 ( 10,764), $/unité (logement, chambre, lit), $/pi3 (industriel).", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-118", "url": "/seance/05/#p5-118", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail, contexte américain), entrepreneurs (marché local), MEFQ/rôle (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux et vérifier les inclusions/exclusions.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-119", "url": "/seance/05/#p5-119", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Processus en 8 étapes : mesures classification source coût de base ajustements (lieu, temps, qualité, taille) indirects (8–15 %) profit (10–20 %) coût neuf.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p5-120", "url": "/seance/05/#p5-120", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas du bungalow : deux sources convergent à 0,06 % près vers 595 000 $ — la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/05/#synthese", "ch": "05", "chTitle": "Coût de reproduction et coût de remplacement", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Reproduction réplique exacte (matériaux, conception et défauts identiques); remplacement même utilité avec matériaux et normes modernes.Relation clé : obsolescence fonctionnelle curable — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.Reproduction pour : patrimoine, assurance valeur à neuf, bâtiments 5 ans, certains litiges. Remplacement pour : l'usage courant.Partir du remplacement dispense de mesurer la fonctionnelle curable; la déduire quand même double comptage.Le coût s'estime à la date d'évaluation : (IPCB, base 2023 100, tableau 18-10-0289-01).Profil des coûts : 19 % (2021), 14 % (2022), puis 2 à 3 % par an — ne jamais recycler un coût sans indexer.Facteurs régionaux sur base Toronto; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal 0,97).Unités : $/pi2 (GBA en résidentiel — vérifier la norme BOMA), $/m2 ( 10,764), $/unité (logement, chambre, lit), $/pi3 (industriel).Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail, contexte américain), entrepreneurs (marché local), MEFQ/rôle (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux et vérifier les inclusions/exclusions.Processus en 8 étapes : mesures classification source coût de base ajustements (lieu, temps, qualité, taille) indirects (8–15 %) profit (10–20 %) coût neuf.Cas du bungalow : deux sources convergent à 0,06 % près vers 595 000 $ — la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", "where": "Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement"}, {"id": "p6-1", "url": "/seance/06/#p6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "La séance 5 a répondu à la question « quel coût estimer? » (reproduction ou remplacement, à la date d'évaluation). La présente séance répond à la question « comment l'estimer? ». Quatre familles de méthodes s'offrent à l'évaluateur, du plus simple au plus détaillé : la méthode comparative (coût au pied carré), la méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey), la méthode par composantes (Unit-in-Place) et la méthode du coût indexé (Trended Cost). Aucune n'est supérieure dans l'absolu : le choix dépend du bâtiment, des données disponibles, du temps alloué et de la précision requise. Ce chapitre développe chacune avec un bordereau chiffré complet, puis les confronte sur un même bâtiment — l'occasion de découvrir la leçon la plus importante du bloc : on ne compare jamais des coûts sans en vérifier la portée.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-2", "url": "/seance/06/#p6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Appliquer la méthode comparative (coût au pi2 ou au m2) avec ses ajustements de taille, de date, de qualité, de localisation, de hauteur et de forme;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-3", "url": "/seance/06/#p6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Construire un bordereau détaillé par quantité et prix unitaires (Quantity Survey) et connaître le cadre de main-d'œuvre de la CCQ;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-4", "url": "/seance/06/#p6-4", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Décomposer un bâtiment en composantes à coûts installés (Unit-in-Place) selon l'approche Marshall & Swift;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-5", "url": "/seance/06/#p6-5", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Appliquer la méthode du coût indexé, y compris en présence de rénovations datées;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-6", "url": "/seance/06/#p6-6", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Comparer les quatre méthodes, choisir la bonne selon le contexte et réconcilier leurs résultats;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-7", "url": "/seance/06/#p6-7", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Appliquer les facteurs d'ajustement transversaux : économies d'échelle, périmètre, hauteur, qualité;", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-8", "url": "/seance/06/#p6-8", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Méthodes d'estimation des coûts", "text": "Diagnostiquer les écarts de portée entre coûts directs, coût de construction et coût complet de projet.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-9", "url": "/seance/06/#p6-9", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des quatre méthodes", "text": "Le niveau de détail croît de la comparative au Quantity Survey; le temps requis aussi◆Comparative : 1–2 h. Composantes : 4–8 h. Quantity Survey : 20–40 h. Indexée : moins d'une heure.. En pratique professionnelle, la plupart des mandats s'appuient sur la comparative ou la méthode par composantes, validées par le coût indexé; le Quantity Survey est réservé aux litiges et aux bâtiments spéciaux.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-10", "url": "/seance/06/#p6-10", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des quatre méthodes", "text": "Le choix de la méthode est d'abord une décision économique de l'évaluateur lui-même. Un mandat résidentiel courant facturé quelques centaines de dollars ne peut absorber quarante heures de bordereau détaillé : la comparative, correctement documentée, y suffit amplement et le client n'en attend pas davantage. À l'autre extrême, une expertise devant le Tribunal administratif du Québec, où chaque poste de coût sera contre-interrogé par l'expert de la partie adverse, exige la traçabilité poste par poste du Quantity Survey. Entre les deux, l'évaluateur d'un immeuble commercial de taille moyenne combinera le plus souvent deux méthodes : l'une comme estimation principale, l'autre comme contre-vérification. Cette redondance délibérée n'est pas du zèle — c'est elle qui transforme une estimation en opinion défendable, car deux méthodes indépendantes qui convergent valent mieux qu'une seule méthode poussée à trois décimales.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-11", "url": "/seance/06/#p6-11", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des quatre méthodes", "text": "Une seconde considération guide le choix : ce que l'on fera du résultat ensuite. Si l'estimation du coût neuf n'est qu'une étape vers une ventilation fine de la dépréciation — ce qui est le propre du bloc 4 —, la méthode par composantes s'impose presque d'elle-même, puisqu'elle produit d'emblée le coût de chaque composante que la dépréciation viendra éroder. Estimer le coût neuf en bloc par la comparative, puis devoir le redécomposer pour ventiler la dépréciation, revient à faire le travail deux fois.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-12", "url": "/seance/06/#p6-12", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode comparative", "text": "Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "def-6-1", "url": "/seance/06/#def-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "definition", "title": "Définition 6.1 — méthode comparative", "text": "Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-13", "url": "/seance/06/#p6-13", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode comparative", "text": "C'est la méthode la plus couramment utilisée : rapide, fondée sur le principe de substitution, alimentée par les constructions récentes locales, les guides de coûts (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) et les données d'entrepreneurs. Toute sa rigueur repose sur deux piliers : la sélection des comparables et la cohérence des ajustements.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-14", "url": "/seance/06/#p6-14", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Sélection des comparables de coût", "text": "La sélection des comparables de coût obéit à la même discipline que celle des comparables de vente, mais avec ses critères propres. Le comparable doit être du même type de bâtiment — on n'estime pas une maison à étages avec des coûts de bungalow, la répartition fondations/enveloppe différant trop. Sa qualité de construction doit être similaire, faute de quoi l'ajustement de qualité, le plus puissant de tous, dominera la grille. Sa taille doit rester dans un rayon d'environ 20 % pour contenir l'effet des économies d'échelle. Sa date de construction doit être récente — moins de trois ans —, car au-delà l'indexation introduit sa propre incertitude. Il doit provenir de la même région de coûts, et présenter des composantes similaires : nombre d'étages, sous-sol, garage. Au Québec, ces comparables se dénichent dans les permis de construction municipaux, le rôle d'évaluation, les données de la SCHL, auprès des entrepreneurs généraux, et dans le Canadian Cost Guide d'Altus.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-16", "url": "/seance/06/#p6-16", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Sélection des comparables de coût", "text": "Avant tout calcul, vérifier la portée du coût rapporté par chaque source : coûts directs seulement? coût du contrat de construction? coût complet du projet incluant honoraires, financement et profit du promoteur? Mélanger les portées dans une même grille produit des écarts de 30 à 45 % qui n'ont rien à voir avec le bâtiment (voir la section @@REF{ch06:sec:portee}@@).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "attention-6-15", "url": "/seance/06/#attention-6-15", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Avant tout calcul, vérifier la portée du coût rapporté par chaque source : coûts directs seulement? coût du contrat de construction? coût complet du projet incluant honoraires, financement et profit du promoteur? Mélanger les portées dans une même grille produit des écarts de 30 à 45 % qui n'ont rien à voir avec le bâtiment (voir la section @@REF{ch06:sec:portee}@@).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-17", "url": "/seance/06/#p6-17", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Règle empirique : environ 2 à 5 % de coût unitaire par tranche de 20 % de superficie supplémentaire. Un comparable de 1200 pi2 à 185 $/pi2, utilisé pour un sujet de 1600 pi2, reçoit un facteur d'échelle d'environ 0,95 : .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-18", "url": "/seance/06/#p6-18", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Indexation par ratio d'indices (éq. @@REF{eq:ch05:indexation}@@ du chapitre @@REF{ch:05}@@) : un comparable de 2023 à 175 $/pi2 (indice 100,0) vaut, en 2025 (indice 105,5), .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-19", "url": "/seance/06/#p6-19", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Les classes de qualité portent des indices relatifs : économique 0,75–0,85; standard 1,00; bon 1,10–1,20; supérieur 1,25–1,45; luxe 1,50–2,00. On évalue la classe à l'inspection : revêtements, fenêtration, équipements mécaniques, finitions.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-20", "url": "/seance/06/#p6-20", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Facteurs régionaux indicatifs sur base Montréal 1,00 : Québec 0,97; Gatineau/Outaouais 0,98; Sherbrooke 0,94; Trois-Rivières 0,93; Saguenay 0,95; régions éloignées 1,05–1,15. ◆En région éloignée, le coût de construction est plus élevé même si le coût de la vie y est plus bas.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-21", "url": "/seance/06/#p6-21", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les six ajustements", "text": "Traités en détail à la section @@REF{ch06:sec:facteurs}@@.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-22", "url": "/seance/06/#p6-22", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Sujet : unifamiliale de qualité standard, 2 étages. Trois comparables récents dont le coût complet par pi2 est connu :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-23", "url": "/seance/06/#p6-23", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Moyenne 194,36 $/pi2, d'où", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-24", "url": "/seance/06/#p6-24", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Les trois valeurs ajustées convergent à moins de 2,5 % — signe d'une grille saine. Les coûts observés étant des coûts complets (directs indirects profit), aucun ajout n'est requis.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-1", "url": "/seance/06/#ex-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.1 — maison unifamiliale, Gatineau, 1450 pi2", "text": "Sujet : unifamiliale de qualité standard, 2 étages. Trois comparables récents dont le coût complet par pi2 est connu : Comp. 1Comp. 2Comp. 3Superficie (pi2)130015501400Coût/pi2 brut195,00 $185,00 $189,00 $Ajust. taille2 %1 %0 %Ajust. date3 %0 %1,5 %Ajust. qualité0 %5 %0 %Ajust. localisation0 %2 %1 %Coût/pi2 ajusté196,95 $192,40 $193,73 $ Moyenne 194,36 $/pi2, d'où Les trois valeurs ajustées convergent à moins de 2,5 % — signe d'une grille saine. Les coûts observés étant des coûts complets (directs indirects profit), aucun ajout n'est requis.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-25", "url": "/seance/06/#p6-25", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Il vaut la peine de s'attarder à la lecture de cette grille, car elle illustre la discipline de la méthode. Les ajustements individuels sont tous modestes — aucun ne dépasse 5 % — parce que les comparables ont été bien choisis en amont : tailles voisines, construction récente, même région. Si l'un des comparables avait exigé un ajustement de qualité de 20 %, la bonne réaction n'aurait pas été de le calculer avec plus de soin, mais de le remplacer. La convergence finale à 2,5 % n'est donc pas un coup de chance : c'est le produit de la sélection. On retrouve ici, transposée aux coûts, la règle d'or des grilles de terrain du chapitre @@REF{ch:04}@@ — la qualité des intrants prime le raffinement du traitement.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-26", "url": "/seance/06/#p6-26", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Sujet : bureaux de bonne qualité, 3 étages. Deux comparables :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-27", "url": "/seance/06/#p6-27", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Moyenne 244,48 $/pi2 .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-2", "url": "/seance/06/#ex-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.2 — immeuble de bureaux, Gatineau, 8500 pi2", "text": "Sujet : bureaux de bonne qualité, 3 étages. Deux comparables : Comp. AComp. BSuperficie (pi2)72009800Coût/pi2 brut245,00 $228,00 $Ajust. taille3 %2 %Ajust. date (2024 2025)4 %2 %Ajust. qualité5 %3 %Ajust. hauteur (2 ét. 3)4 %0 %Coût/pi2 ajusté245,00 $243,96 $ Moyenne 244,48 $/pi2 .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-29", "url": "/seance/06/#p6-29", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple résidentiel complet", "text": "Pour : rapide, simple, données disponibles, bien comprise des clients, reflète le marché. Contre : moins précise, difficile pour les bâtiments atypiques, ajustements parfois subjectifs, sensible au choix des comparables. Idéale pour les bâtiments standards et les évaluations courantes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-28", "url": "/seance/06/#remarque-6-28", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites", "text": "Pour : rapide, simple, données disponibles, bien comprise des clients, reflète le marché. Contre : moins précise, difficile pour les bâtiments atypiques, ajustements parfois subjectifs, sensible au choix des comparables. Idéale pour les bâtiments standards et les évaluations courantes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-30", "url": "/seance/06/#p6-30", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-31", "url": "/seance/06/#p6-31", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "où est la quantité du poste et son prix unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "def-6-2", "url": "/seance/06/#def-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "definition", "title": "Définition 6.2 — Quantity Survey", "text": "Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants : où est la quantité du poste et son prix unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-32", "url": "/seance/06/#p6-32", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "C'est la méthode de l'estimateur professionnel et de l'entrepreneur — l'équivalent d'une soumission détaillée. La décomposition suit l'ordre chronologique du chantier : excavation et terrassement; fondations et dalle; structure; enveloppe (toiture, murs extérieurs); mécanique (CVAC, plomberie); électricité; finitions intérieures; aménagements extérieurs. Les quantités se calculent à partir des plans et devis, des relevés de terrain, des exigences du Code de construction du Québec et de ratios standards pour les composantes cachées : volumes de béton (m3) et d'armature (kg), bois de charpente (pmp), tuyauterie (pi linéaires), points électriques (unités), surfaces de gypse et de peinture (pi2).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-33", "url": "/seance/06/#p6-33", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)", "text": "La force de la méthode — son exhaustivité — est aussi sa vulnérabilité : un poste omis est un poste à zéro dollar, et l'erreur est silencieuse. L'estimateur expérimenté se protège par une liste de contrôle systématique et par les postes que les débutants oublient presque toujours : la mobilisation et la démobilisation du chantier, les échafaudages et la location d'équipement, la gestion des débris et les conteneurs, le déneigement ou le chauffage temporaire selon la saison, les essais et la mise en service des systèmes, et le nettoyage final. Il ajoute enfin une contingence de 5 à 10 % des coûts directs, non pour masquer son imprécision, mais parce que l'expérience démontre qu'aucun bordereau, si soigné soit-il, ne capture la totalité des aléas d'un chantier réel.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-35", "url": "/seance/06/#p6-35", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "Au Québec, les relations de travail dans la construction sont encadrées par la loi R-20 (relations du travail, formation et gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction). Les conventions collectives 2025–2029 couvrent quatre secteurs : résidentiel, institutionnel-commercial (IC), industriel, génie civil et voirie — avec des hausses d'environ 5 % au 26 avril 2026 selon le secteur. Les taux de base varient selon le métier, le statut (apprenti ou compagnon), le secteur et parfois la région; la source officielle est l'outil « Salaire et taux » de la CCQ (Commission de la construction du Québec — à ne pas confondre avec le Code de construction du Québec, toujours écrit en toutes lettres dans ce cours).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "quebec-6-34", "url": "/seance/06/#quebec-6-34", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "quebec", "title": "loi R-20 et conventions collectives", "text": "Au Québec, les relations de travail dans la construction sont encadrées par la loi R-20 (relations du travail, formation et gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction). Les conventions collectives 2025–2029 couvrent quatre secteurs : résidentiel, institutionnel-commercial (IC), industriel, génie civil et voirie — avec des hausses d'environ 5 % au 26 avril 2026 selon le secteur. Les taux de base varient selon le métier, le statut (apprenti ou compagnon), le secteur et parfois la région; la source officielle est l'outil « Salaire et taux » de la CCQ (Commission de la construction du Québec — à ne pas confondre avec le Code de construction du Québec, toujours écrit en toutes lettres dans ce cours).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-36", "url": "/seance/06/#p6-36", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "La main-d'œuvre représente typiquement 40 à 50 % des coûts directs d'un bâtiment résidentiel, et le contexte québécois lui donne un relief particulier : les taux étant fixés par conventions collectives sectorielles, ils sont publics, uniformes et prévisibles — un avantage rare pour l'estimateur, qui n'a pas à deviner le salaire du marché comme dans les provinces voisines. La contrepartie est une mécanique de charges sociales parmi les plus lourdes du continent, qu'il faut impérativement intégrer au calcul : c'est l'objet de la notion de coût « chargé ».", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-37", "url": "/seance/06/#p6-37", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "Les charges (avantages sociaux, cotisations CCQ et CNESST, congés payés) ajoutent environ 45 à 60 % au taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "form-6-1", "url": "/seance/06/#form-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "formule", "title": "Formule 6.1 — du taux de base au coût employeur « chargé »", "text": "Les charges (avantages sociaux, cotisations CCQ et CNESST, congés payés) ajoutent environ 45 à 60 % au taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-38", "url": "/seance/06/#p6-38", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La main-d'œuvre : le cadre de la CCQ", "text": "Électricien compagnon : taux de base 50,67 $/h coût chargé 73 à 81 $/h. Charpentier-menuisier compagnon : 47,77 $/h 69 à 76 $/h. Dans un estimé, on utilise toujours le coût chargé, jamais le taux de base seul — l'oublier sous-estime la main-d'œuvre de moitié.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-3", "url": "/seance/06/#ex-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.3 — coût chargé de deux métiers (secteur IC, janvier 2026)", "text": "Électricien compagnon : taux de base 50,67 $/h coût chargé 73 à 81 $/h. Charpentier-menuisier compagnon : 47,77 $/h 69 à 76 $/h. Dans un estimé, on utilise toujours le coût chargé, jamais le taux de base seul — l'oublier sous-estime la main-d'œuvre de moitié.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-39", "url": "/seance/06/#p6-39", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Bordereau complet — résidence de 1450 pi2", "text": "Les tableaux suivants déroulent un Quantity Survey complet (prix installés indicatifs 2025–2026, matériaux main-d'œuvre, à valider sur guides et soumissions).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-40", "url": "/seance/06/#p6-40", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Récapitulatif et structure des coûts", "text": "Retenir la hiérarchie des postes : les finitions sont le premier poste (36,7 %), suivies de la mécanique/électricité (22,1 %) — la structure brute ne pèse que 10 %. C'est pourquoi la qualité des finitions fait basculer les classes de coûts.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-41", "url": "/seance/06/#p6-41", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Récapitulatif et structure des coûts", "text": "Cette hiérarchie surprend systématiquement les étudiants, qui imaginent la charpente et les fondations comme le « gros » de la maison. En réalité, le squelette d'un bâtiment résidentiel est bon marché : c'est du bois d'œuvre posé rapidement par une équipe rodée. Ce qui coûte cher, c'est tout ce qui se voit et tout ce qui se branche — armoires, planchers, céramique, appareils, filage, plomberie. Cette réalité a deux conséquences pratiques pour l'évaluateur. D'une part, l'écart de coût entre deux maisons de même superficie s'explique presque entièrement par les finitions et la mécanique, d'où le poids du facteur de qualité. D'autre part, lors du calcul de la dépréciation au bloc 4, les composantes qui s'usent vite (finitions, mécanique) sont précisément les plus coûteuses — ce qui explique qu'un bâtiment de 25 ans puisse avoir consommé bien plus que 25/60e de son coût neuf.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-43", "url": "/seance/06/#p6-43", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Le Quantity Survey ci-dessus donne 132,92 $/pi2; la méthode comparative donnait 194,36 $/pi2 pour le même type de maison. Aucune des deux n'est fausse : elles n'ont pas la même portée. Le bordereau s'arrête au coût de construction de l'entrepreneur; les comparables reflètent le coût complet du projet, qui ajoute les coûts indirects du promoteur (honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, mise en marché, marge) — environ 40 %. Vérification : , à environ 4 % de la comparative — cohérent.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "attention-6-42", "url": "/seance/06/#attention-6-42", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "attention", "title": "pourquoi 132,92 contre 194,36 $/pi<sup>2</sup>?", "text": "Le Quantity Survey ci-dessus donne 132,92 $/pi2; la méthode comparative donnait 194,36 $/pi2 pour le même type de maison. Aucune des deux n'est fausse : elles n'ont pas la même portée. Le bordereau s'arrête au coût de construction de l'entrepreneur; les comparables reflètent le coût complet du projet, qui ajoute les coûts indirects du promoteur (honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, mise en marché, marge) — environ 40 %. Vérification : , à environ 4 % de la comparative — cohérent.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-45", "url": "/seance/06/#p6-45", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Toujours comparer des coûts de même portée : coûts directs, coût de construction (directs frais de chantier profit de l'entrepreneur) ou coût complet du projet (tout, y compris les indirects du promoteur). Un écart apparent de 45 % entre deux estimations révèle le plus souvent une différence de définition, pas une erreur de calcul.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "aretenir-6-44", "url": "/seance/06/#aretenir-6-44", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "aretenir", "title": "la leçon clé de la séance", "text": "Toujours comparer des coûts de même portée : coûts directs, coût de construction (directs frais de chantier profit de l'entrepreneur) ou coût complet du projet (tout, y compris les indirects du promoteur). Un écart apparent de 45 % entre deux estimations révèle le plus souvent une différence de définition, pas une erreur de calcul.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-46", "url": "/seance/06/#p6-46", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Cette leçon dépasse largement le cadre de l'examen. Dans la pratique, c'est la première question à poser devant n'importe quel chiffre de coût, d'où qu'il vienne : le « 180 $ du pied carré » lancé par un entrepreneur au téléphone, le coût affiché dans un article de journal sur un projet public, la fourchette d'un guide commercial, le montant déclaré au permis. Chacun de ces chiffres est vrai dans sa portée et faux dans toutes les autres. L'évaluateur qui documente systématiquement, pour chaque donnée de coût recueillie, ce qu'elle inclut et ce qu'elle exclut, se met à l'abri de la principale source d'erreurs grossières de la méthode du coût — et se donne en prime un argument redoutable lorsque son estimation est contestée.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-48", "url": "/seance/06/#p6-48", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La leçon de la portée des coûts", "text": "Pour : la plus précise, transparente et vérifiable poste par poste, adaptée aux bâtiments spécialisés. Contre : très longue (20–40 h) et coûteuse, exige une expertise en construction et des plans détaillés, risque d'omission de postes. Usage typique : estimateurs en construction, litiges et expertises judiciaires.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-47", "url": "/seance/06/#remarque-6-47", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites du Quantity Survey", "text": "Pour : la plus précise, transparente et vérifiable poste par poste, adaptée aux bâtiments spécialisés. Contre : très longue (20–40 h) et coûteuse, exige une expertise en construction et des plans détaillés, risque d'omission de postes. Usage typique : estimateurs en construction, litiges et expertises judiciaires.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-49", "url": "/seance/06/#p6-49", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un coût installé — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris :", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-50", "url": "/seance/06/#p6-50", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "où est la quantité de la composante et son coût installé unitaire. Aussi appelée Segregated Cost Method ou Unit-in-Place; c'est la base de la méthode Marshall & Swift.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "def-6-3", "url": "/seance/06/#def-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "definition", "title": "Définition 6.3 — méthode par composantes", "text": "Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un coût installé — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris : où est la quantité de la composante et son coût installé unitaire. Aussi appelée Segregated Cost Method ou Unit-in-Place; c'est la base de la méthode Marshall & Swift.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-51", "url": "/seance/06/#p6-51", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "Le compromis est clair◆Composantes 10 à 20 lignes. Quantity Survey des centaines. : au lieu de centaines de postes, une quinzaine de composantes à coûts installés. La précision reste bonne, l'effort raisonnable (4–8 h), et surtout la dépréciation pourra ensuite être analysée composante par composante — un avantage décisif pour le bloc 4.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-52", "url": "/seance/06/#p6-52", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode par composantes (Unit-in-Place)", "text": "Ce dernier point mérite qu'on s'y arrête, car il explique pourquoi la méthode par composantes est celle de l'évaluateur plus encore que celle de l'estimateur. Quand viendra le temps de mesurer la dépréciation physique, il faudra distinguer les composantes à courte durée de vie (toiture, revêtements de sol, appareils mécaniques, dont l'usure se mesure sur 15 à 25 ans) des composantes à longue durée de vie (fondations, structure, qui vivent aussi longtemps que le bâtiment). Cette distinction n'est possible que si le coût neuf de chaque composante est connu séparément : on ne peut déprécier à 60 % une toiture dont on ignore le coût. La méthode par composantes prépare donc exactement le terrain dont le bloc 4 aura besoin — c'est un investissement, pas une dépense.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-53", "url": "/seance/06/#p6-53", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Coûts installés types", "text": "Les fourchettes reflètent la qualité (standard à supérieure); coûts indicatifs 2025–2026, à valider sur les guides et les soumissions.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-54", "url": "/seance/06/#p6-54", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Coûts installés types", "text": "La subtilité des coûts installés tient à leurs unités hétérogènes, et c'est la première chose à maîtriser pour éviter les erreurs grossières. Les fondations se chiffrent au pied carré de dalle, pas de plancher total; les murs extérieurs, au pied carré de mur (périmètre hauteur, ouvertures généralement incluses au prix du mur); la toiture, au pied carré projeté au sol, pas à la surface réelle des versants; la plomberie, à l'appareil (chaque évier, toilette, douche); l'électricité et le chauffage, au pied carré de bâtiment. Confondre la surface de mur et la surface de plancher — l'erreur la plus fréquente — peut fausser la composante murs de 30 à 50 %. Le bon réflexe : pour chaque ligne du bordereau, écrire l'unité en toutes lettres et vérifier que la quantité qui la multiplie est bien mesurée dans cette unité.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-55", "url": "/seance/06/#p6-55", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple complet", "text": "Le résultat (175,91 $/pi2) se situe entre le Quantity Survey (132,92 $, portée entrepreneur) et la comparative (194,36 $, coût complet) : les coûts installés intègrent les frais de chantier, mais pas tous les coûts du promoteur. Encore la portée!", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-4", "url": "/seance/06/#ex-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.4 — la même maison de 1450 pi2, par composantes", "text": "ComposanteUnitéQtéCoût/uTotalFondationspi2 dalle72528,50 $20 663 $Structure de plancherpi2145011,50 $16 675 $Murs extérieurspi2 mur192024,00 $46 080 $Toiturepi2 proj.78016,50 $12 870 $Plomberieappareil83 200 $25 600 $Électricitépi2 bât.145013,50 $19 575 $Chauffagepi2 bât.14506,50 $9 425 $Finitions intérieurespi2 bât.145035,00 $50 750 $Coûts directs (installés)201 638 $ Coûts indirects (15 %)30 246 $ Profit entrepreneurial (10 %)23 188 $Coût total de remplacement255 072 $Coût par pi2175,91 $/pi2 Le résultat (175,91 $/pi2) se situe entre le Quantity Survey (132,92 $, portée entrepreneur) et la comparative (194,36 $, coût complet) : les coûts installés intègrent les frais de chantier, mais pas tous les coûts du promoteur. Encore la portée!", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-57", "url": "/seance/06/#p6-57", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exemple complet", "text": "Pour : bon équilibre précision/effort; dépréciation analysable par composante; données disponibles (M&S, RSMeans); bien adaptée aux évaluateurs. Contre : moins précise que le Quantity Survey; coûts installés moyennes; difficile pour les composantes non standards; exige de bonnes mesures.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-56", "url": "/seance/06/#remarque-6-56", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites", "text": "Pour : bon équilibre précision/effort; dépréciation analysable par composante; données disponibles (M&S, RSMeans); bien adaptée aux évaluateurs. Contre : moins précise que le Quantity Survey; coûts installés moyennes; difficile pour les composantes non standards; exige de bonnes mesures.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-58", "url": "/seance/06/#p6-58", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "où est le coût de construction documenté (contrat, factures, permis, évaluation antérieure) et l'indice de coûts.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "form-6-2", "url": "/seance/06/#form-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "formule", "title": "Formule 6.2 — coût indexé", "text": "où est le coût de construction documenté (contrat, factures, permis, évaluation antérieure) et l'indice de coûts.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-59", "url": "/seance/06/#p6-59", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "C'est la méthode la plus rapide lorsque le coût original est fiable. Les indices disponibles : l'IPCB de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100, trimestriel, 15 RMR dont Montréal, Québec et Ottawa–Gatineau), les indices Altus (annuel), Marshall & Swift (mensuel), ENR et RSMeans. Toujours choisir un indice cohérent avec le type de bâtiment et la région.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-60", "url": "/seance/06/#p6-60", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Tout repose donc sur la qualité du coût de départ, et c'est là que l'évaluateur doit exercer son scepticisme. Un contrat d'entrepreneur général signé et payé constitue un excellent point d'ancrage; un coût déclaré au permis de construction, déjà moins — les demandeurs sous-déclarent parfois pour réduire les droits. Le coût d'une autoconstruction est pratiquement inutilisable : le propriétaire n'a payé ni sa propre main-d'œuvre ni le profit d'un entrepreneur, et son « coût » peut représenter 60 % du coût de marché. De même, un immeuble construit par un promoteur pour son propre portefeuille peut porter un coût interne sans marge. Avant d'indexer, il faut donc qualifier la provenance du montant : qui l'a payé, à qui, et ce qu'il incluait. Un coût original douteux indexé avec trois décimales reste un coût douteux.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-61", "url": "/seance/06/#p6-61", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Maison construite en 2015 au coût de 225 000 $; IPCB résidentiel Québec (illustratif) : 2015 62,6; 2025 105,5.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-62", "url": "/seance/06/#p6-62", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Hausse de 68,5 % en dix ans (taux composé 5,4 %/an), dont l'essentiel en 2021–2022. Sur une aussi longue période, valider avec une autre méthode.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-5", "url": "/seance/06/#ex-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.5 — indexation d'un coût de 2015", "text": "Maison construite en 2015 au coût de 225 000 $; IPCB résidentiel Québec (illustratif) : 2015 62,6; 2025 105,5. Hausse de 68,5 % en dix ans (taux composé 5,4 %/an), dont l'essentiel en 2021–2022. Sur une aussi longue période, valider avec une autre méthode.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-63", "url": "/seance/06/#p6-63", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Bâtiment construit en 2010 (185 000 $, indice 55,3), cuisine rénovée en 2020 (35 000 $) et salle de bain en 2020 (18 000 $), indice 2020 72,4; indice 2025 105,5.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-64", "url": "/seance/06/#p6-64", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Chaque élément s'indexe à partir de sa propre date de réalisation — indexer le tout depuis 2010 surestimerait les rénovations, déjà payées en dollars de 2020.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-6", "url": "/seance/06/#ex-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.6 — bâtiment rénové : indexer chaque strate", "text": "Bâtiment construit en 2010 (185 000 $, indice 55,3), cuisine rénovée en 2020 (35 000 $) et salle de bain en 2020 (18 000 $), indice 2020 72,4; indice 2025 105,5. ÉlémentCoût originalFacteurCoût 2025Construction 2010185 000 $1,9078352 943 $Cuisine 202035 000 $1,457251 002 $Salle de bain 202018 000 $1,457226 230 $Coût total indexé 2025430 175 $ Chaque élément s'indexe à partir de sa propre date de réalisation — indexer le tout depuis 2010 surestimerait les rénovations, déjà payées en dollars de 2020.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-66", "url": "/seance/06/#p6-66", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "La méthode du coût indexé (Trended Cost)", "text": "Pour : la plus rapide; coût original objectif; utile en évaluation de masse; indices accessibles. Contre : coût original parfois inconnu ou atypique (autoconstruction, prix d'ami); indices moyennes régionales; fiabilité décroissante sur longues périodes; ignore les rénovations non documentées.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "remarque-6-65", "url": "/seance/06/#remarque-6-65", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "remarque", "title": "avantages et limites", "text": "Pour : la plus rapide; coût original objectif; utile en évaluation de masse; indices accessibles. Contre : coût original parfois inconnu ou atypique (autoconstruction, prix d'ami); indices moyennes régionales; fiabilité décroissante sur longues périodes; ignore les rénovations non documentées.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-67", "url": "/seance/06/#p6-67", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Choisir et réconcilier : les quatre méthodes face à face", "text": "En clair : bâtiments standards avec comparables comparative; bâtiments spéciaux ou litiges Quantity Survey; bâtiments atypiques sans comparables, ou analyse fine de la dépréciation composantes; évaluation de masse ou vérification croisée avec coût original fiable indexée.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-69", "url": "/seance/06/#p6-69", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Choisir et réconcilier : les quatre méthodes face à face", "text": "Dans un rapport professionnel, l'estimation du coût neuf gagne énormément en crédibilité lorsqu'elle s'appuie sur deux méthodes indépendantes dont les résultats convergent. La combinaison la plus fréquente : composantes (ou comparative) comme méthode principale, coût indexé comme contre-vérification lorsque le coût original est documenté. Si les deux résultats s'écartent de plus de 10 à 15 %, ne pas moyenner aveuglément : chercher la cause — presque toujours une différence de portée, une strate de rénovation oubliée ou un coût original suspect — et la résoudre avant de conclure.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "terrain-6-68", "url": "/seance/06/#terrain-6-68", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "terrain", "title": "deux méthodes valent mieux qu'une", "text": "Dans un rapport professionnel, l'estimation du coût neuf gagne énormément en crédibilité lorsqu'elle s'appuie sur deux méthodes indépendantes dont les résultats convergent. La combinaison la plus fréquente : composantes (ou comparative) comme méthode principale, coût indexé comme contre-vérification lorsque le coût original est documenté. Si les deux résultats s'écartent de plus de 10 à 15 %, ne pas moyenner aveuglément : chercher la cause — presque toujours une différence de portée, une strate de rénovation oubliée ou un coût original suspect — et la résoudre avant de conclure.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-70", "url": "/seance/06/#p6-70", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "Sujet : duplex de 2400 pi2 (2 1200), qualité standard, construit en 2018 au coût documenté de 310 000 $.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-71", "url": "/seance/06/#p6-71", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "1. Comparative. Trois duplex récents (coûts complets) : 178,00, 168,00 et 174,00 $/pi2, qui deviennent après ajustements (taille, date, qualité) 179,78, 166,32 et 180,96 $/pi2; moyenne 175,69 .", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-72", "url": "/seance/06/#p6-72", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "2. Composantes. Fondations (1200 pi2 30,00 $), planchers (2400 12,00), murs (2560 pi2 de mur 24,50), toiture (1200 17,00), plomberie (14 appareils 3 100), électricité (2400 14,00), chauffage (2400 7,00), finitions (2400 38,00) : coûts directs 332 920 $; 1,265 (indirects 15 % et profit 10 %) 421 144 $.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-73", "url": "/seance/06/#p6-73", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "3. Indexée. (le coût original de 2018 incluait déjà indirects et profit).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-74", "url": "/seance/06/#p6-74", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "L'indexée ressort 14 % plus haut : elle répercute intégralement le choc de coûts 2021–2022 sur un coût de 2018, alors que les deux autres méthodes lisent le marché de 2025 directement. La pondération retenue (composantes 40 %, comparative 35 %, indexée 25 %) reflète la fiabilité relative — et l'écart maximal de 10 % autour de la conclusion reste acceptable.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-7", "url": "/seance/06/#ex-6-7", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.7 — duplex de Gatineau, trois estimations", "text": "Sujet : duplex de 2400 pi2 (2 1200), qualité standard, construit en 2018 au coût documenté de 310 000 $. 1. Comparative. Trois duplex récents (coûts complets) : 178,00, 168,00 et 174,00 $/pi2, qui deviennent après ajustements (taille, date, qualité) 179,78, 166,32 et 180,96 $/pi2; moyenne 175,69 . 2. Composantes. Fondations (1200 pi2 30,00 $), planchers (2400 12,00), murs (2560 pi2 de mur 24,50), toiture (1200 17,00), plomberie (14 appareils 3 100), électricité (2400 14,00), chauffage (2400 7,00), finitions (2400 38,00) : coûts directs 332 920 $; 1,265 (indirects 15 % et profit 10 %) 421 144 $. 3. Indexée. (le coût original de 2018 incluait déjà indirects et profit). MéthodeCoût estimé$/pi2Comparative421 656 $175,69Par composantes421 144 $175,48Coût indexé480 252 $200,11Moyenne pondérée (40/35/25)436 100 $181,71 L'indexée ressort 14 % plus haut : elle répercute intégralement le choc de coûts 2021–2022 sur un coût de 2018, alors que les deux autres méthodes lisent le marché de 2025 directement. La pondération retenue (composantes 40 %, comparative 35 %, indexée 25 %) reflète la fiabilité relative — et l'écart maximal de 10 % autour de la conclusion reste acceptable.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-75", "url": "/seance/06/#p6-75", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercice intégrateur — un duplex, trois méthodes", "text": "Cet exercice intégrateur enseigne une dernière chose sur la nature des trois résultats. La comparative et la méthode par composantes sont des mesures contemporaines : elles photographient le marché de la construction à la date d'évaluation, chacune par un chemin différent, et leur convergence à 0,1 % près n'a donc rien d'un hasard — elles observent la même réalité. L'indexée, elle, est une mesure historique projetée : elle suppose que le bâtiment de 2018 était payé à son juste coût et que l'indice régional décrit bien sa trajectoire — deux hypothèses raisonnables mais invérifiées. Quand une mesure historique diverge de deux mesures contemporaines concordantes, ce sont les mesures contemporaines qui l'emportent; l'indexée conserve néanmoins sa place dans la pondération, car elle est la seule des trois à s'ancrer dans un fait documenté plutôt que dans des moyennes. Savoir pourquoi chaque méthode dit ce qu'elle dit — et non seulement combien — est précisément ce qui distingue la réconciliation du simple calcul de moyenne.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-76", "url": "/seance/06/#p6-76", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les facteurs d'ajustement transversaux", "text": "Quatre facteurs s'appliquent, peu importe la méthode retenue.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-77", "url": "/seance/06/#p6-77", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Économies d'échelle", "text": "Le coût unitaire décroît avec la taille : les coûts fixes (mobilisation, équipements mécaniques de base, cuisine) se répartissent sur plus de pieds carrés. Le phénomène a une explication comptable limpide : qu'une maison fasse 800 ou 3000 pi2, il lui faut une cuisine, un panneau électrique, une entrée d'eau, un système de chauffage central et une mobilisation de chantier. Ces postes forfaitaires, qui représentent une part importante du budget d'une petite maison, se diluent à mesure que la superficie croît — tandis que les postes proportionnels (gypse, peinture, planchers) suivent la surface. La courbe du coût unitaire est donc décroissante mais s'aplatit : l'essentiel de l'économie d'échelle se réalise entre 800 et 2000 pi2, et il en reste peu au-delà de 3000.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-78", "url": "/seance/06/#p6-78", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Forme et périmètre", "text": "Un bâtiment irrégulier a plus de murs extérieurs par pied carré de plancher qu'un carré de même superficie : son coût unitaire est majoré.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "form-6-3", "url": "/seance/06/#form-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "formule", "title": "Formule 6.3 — ratio de périmètre", "text": "Un bâtiment irrégulier a plus de murs extérieurs par pied carré de plancher qu'un carré de même superficie : son coût unitaire est majoré.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-79", "url": "/seance/06/#p6-79", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Forme et périmètre", "text": "1500 pi2, périmètre de 180 pi. Carré équivalent : pi. Ratio : , d'où un ajustement de 3 à 5 % du coût unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "ex-6-8", "url": "/seance/06/#ex-6-8", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.8 — bâtiment en « L »", "text": "1500 pi2, périmètre de 180 pi. Carré équivalent : pi. Ratio : , d'où un ajustement de 3 à 5 % du coût unitaire.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-80", "url": "/seance/06/#p6-80", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Hauteur", "text": "Chaque étage supplémentaire renchérit le coût unitaire : structure plus robuste, fondations plus profondes, mécanique plus complexe, escaliers et ascenseurs, sécurité incendie, logistique de chantier. Facteurs types (inspirés de Marshall & Swift) : 1 étage 1,00; 2 étages 1,03–1,08; 3 étages 1,06–1,15; 4–6 1,10–1,25; 7–12 1,20–1,40; 13 et plus 1,35–1,60.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-81", "url": "/seance/06/#p6-81", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Hauteur", "text": "Deux seuils techniques expliquent les sauts de la progression. Le premier se situe vers quatre étages : le Code de construction impose alors généralement l'ascenseur et des exigences accrues de séparation coupe-feu, et l'ossature de bois conventionnelle atteint ses limites structurales (la construction de bois massif repousse aujourd'hui cette frontière, mais à un coût unitaire différent). Le second seuil apparaît au-delà d'une douzaine d'étages, où la tour exige béton armé ou acier de charpente, pompage du béton, grue à tour et gestion de chantier verticale — autant de coûts qui n'existent tout simplement pas dans un walk-up de trois étages. C'est pourquoi un facteur de hauteur ne s'interpole jamais linéairement entre deux classes : il faut se demander de quel régime constructif relève le bâtiment.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-83", "url": "/seance/06/#p6-83", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Qualité", "text": "La classe de qualité se juge à l'inspection, pas sur papier : revêtements extérieurs, fenêtration, armoires et comptoirs, systèmes mécaniques, isolation, finitions. Deux maisons de même superficie et de même plan peuvent différer de 80 % en coût selon la classe — c'est le facteur le plus puissant du tableau.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "terrain-6-82", "url": "/seance/06/#terrain-6-82", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La classe de qualité se juge à l'inspection, pas sur papier : revêtements extérieurs, fenêtration, armoires et comptoirs, systèmes mécaniques, isolation, finitions. Deux maisons de même superficie et de même plan peuvent différer de 80 % en coût selon la classe — c'est le facteur le plus puissant du tableau.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-84", "url": "/seance/06/#p6-84", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "Avant de passer aux exercices, il vaut la peine de récapituler, en un seul endroit, les fautes qui reviennent le plus souvent — dans les copies d'examen comme dans les rapports de débutants.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-85", "url": "/seance/06/#p6-85", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La première famille d'erreurs touche la portée, déjà longuement discutée : mélanger dans une même analyse des coûts directs, des coûts de construction et des coûts complets. Elle est de loin la plus coûteuse, parce qu'elle produit des écarts de 25 à 45 % qui semblent inexplicables et minent la confiance du lecteur dans tout le rapport.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-86", "url": "/seance/06/#p6-86", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La deuxième famille touche les quantités et les unités : superficie intérieure contre extérieure, surface de mur contre surface de plancher, toiture réelle contre toiture projetée, sous-sol aménagé compté en pleine valeur. Ces erreurs-là sont sournoises parce qu'elles sont plausibles — un bordereau faux de 12 % a exactement la même allure qu'un bordereau juste.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-87", "url": "/seance/06/#p6-87", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La troisième famille concerne la main-d'œuvre : utiliser les taux de base de la CCQ sans les charges (sous-estimation d'un tiers), oublier que les taux changent chaque année de convention, ou appliquer des productivités de guide américain à un chantier québécois hivernal.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-88", "url": "/seance/06/#p6-88", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La quatrième famille relève du double comptage : ajouter des coûts indirects à un coût installé qui incluait déjà les frais de chantier, calculer le profit sur les directs seuls quand la convention locale le calcule sur directs plus indirects, ou indexer un bâtiment rénové depuis sa date de construction d'origine en oubliant que les rénovations ont déjà été payées en dollars récents.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-89", "url": "/seance/06/#p6-89", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Les erreurs classiques de l'estimation des coûts", "text": "La parade est la même pour les quatre familles : documenter chaque chiffre — sa source, sa portée, son unité, sa date — et confronter le résultat final aux fourchettes de vraisemblance du chapitre @@REF{ch:05}@@. L'estimation de coûts n'exige pas de génie; elle exige une hygiène documentaire constante.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-90", "url": "/seance/06/#p6-90", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sujet de 1700 pi2 (standard, Gatineau, 2025) doit être estimé à partir de deux comparables à coût complet connu : comp. A, 1500 pi2, 198 $/pi2, construit en 2024 (ajustements : taille 2 %, date 3 %); comp. B, 1900 pi2, 182 $/pi2, construit en 2025, qualité légèrement inférieure (taille 2 %, qualité 4 %). Calculez le coût neuf du sujet.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-1", "url": "/seance/06/#exo-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.1 — méthode comparative", "text": "Un sujet de 1700 pi2 (standard, Gatineau, 2025) doit être estimé à partir de deux comparables à coût complet connu : comp. A, 1500 pi2, 198 $/pi2, construit en 2024 (ajustements : taille 2 %, date 3 %); comp. B, 1900 pi2, 182 $/pi2, construit en 2025, qualité légèrement inférieure (taille 2 %, qualité 4 %). Calculez le coût neuf du sujet.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-91", "url": "/seance/06/#p6-91", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comp. A : . Comp. B : . Moyenne , arrondi à 334 000 $. (Application des ajustements en somme algébrique des pourcentages, comme dans l'exemple du chapitre; en toute rigueur on peut aussi les composer multiplicativement — l'écart est négligeable à ces ordres de grandeur.)", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-92", "url": "/seance/06/#p6-92", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un estimateur prévoit 260 heures d'électricien (taux de base 50,67 $/h) et 340 heures de charpentier-menuisier (47,77 $/h), secteur IC. En utilisant une charge de 52 %, calculez le coût total de main-d'œuvre, et l'erreur qu'aurait commise un estimé fondé sur les seuls taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-2", "url": "/seance/06/#exo-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.2 — coût chargé de la main-d'œuvre", "text": "Un estimateur prévoit 260 heures d'électricien (taux de base 50,67 $/h) et 340 heures de charpentier-menuisier (47,77 $/h), secteur IC. En utilisant une charge de 52 %, calculez le coût total de main-d'œuvre, et l'erreur qu'aurait commise un estimé fondé sur les seuls taux de base.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-93", "url": "/seance/06/#p6-93", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts chargés : électricien ; charpentier . Total chargé : . Aux taux de base : . L'estimé « taux de base » manquerait 15 296 $, soit une sous-estimation de 34 % de la main-d'œuvre — exactement le genre d'erreur que la règle du coût chargé prévient.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-94", "url": "/seance/06/#p6-94", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois sources donnent, pour le même modèle de maison : (i) un bordereau d'estimateur à 138 $/pi2; (ii) un contrat d'entrepreneur général à 172 $/pi2; (iii) des projets récents complets à 196 $/pi2. Expliquez la cohérence de ces trois chiffres et dites lequel utiliser pour la méthode du coût.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-3", "url": "/seance/06/#exo-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.3 — portée des coûts", "text": "Trois sources donnent, pour le même modèle de maison : (i) un bordereau d'estimateur à 138 $/pi2; (ii) un contrat d'entrepreneur général à 172 $/pi2; (iii) des projets récents complets à 196 $/pi2. Expliquez la cohérence de ces trois chiffres et dites lequel utiliser pour la méthode du coût.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-95", "url": "/seance/06/#p6-95", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) est un coût direct (matériaux main-d'œuvre); (ii) est le coût de construction — directs frais généraux de chantier profit de l'entrepreneur (); (iii) est le coût complet du projet, ajoutant les indirects du promoteur (honoraires, permis, financement, marge : , ou ). Les trois sont cohérents entre eux. Pour la méthode du coût en évaluation, on recherche le coût complet (iii) : c'est lui qui correspond à ce qu'un acheteur devrait débourser pour se procurer un bâtiment neuf équivalent, terrain exclu.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-96", "url": "/seance/06/#p6-96", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Estimez le coût de remplacement d'un bungalow de 1300 pi2 avec les coûts installés suivants : fondations 30 $/pi2 de dalle (1300 pi2); murs extérieurs 26 $/pi2 de mur (1500 pi2); toiture 18 $/pi2 projeté (1400); plomberie 7 appareils à 3 300 $; électricité 14 $/pi2; chauffage 9 $/pi2; finitions 36 $/pi2; structure de plancher 10 $/pi2. Indirects 14 %, profit 11 %.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-4", "url": "/seance/06/#exo-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.4 — méthode par composantes", "text": "Estimez le coût de remplacement d'un bungalow de 1300 pi2 avec les coûts installés suivants : fondations 30 $/pi2 de dalle (1300 pi2); murs extérieurs 26 $/pi2 de mur (1500 pi2); toiture 18 $/pi2 projeté (1400); plomberie 7 appareils à 3 300 $; électricité 14 $/pi2; chauffage 9 $/pi2; finitions 36 $/pi2; structure de plancher 10 $/pi2. Indirects 14 %, profit 11 %.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-97", "url": "/seance/06/#p6-97", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Directs : fondations ; murs ; toiture ; plomberie ; électricité ; chauffage ; finitions ; planchers ; total . Indirects : ; sous-total ; profit : . Coût de remplacement , arrondi à 273 000 $ (210 $/pi2) — une valeur plausible pour un bungalow standard, à valider par la comparative.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-98", "url": "/seance/06/#p6-98", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un triplex construit en 2012 (420 000 $, indice 57,8) a reçu une toiture neuve en 2022 (38 000 $, indice 97,1) et des balcons en 2024 (22 000 $, indice 102,4). Indice 2025 : 105,5. Calculez le coût indexé 2025 et identifiez la principale fragilité de cette estimation.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-5", "url": "/seance/06/#exo-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.5 — coût indexé avec rénovations", "text": "Un triplex construit en 2012 (420 000 $, indice 57,8) a reçu une toiture neuve en 2022 (38 000 $, indice 97,1) et des balcons en 2024 (22 000 $, indice 102,4). Indice 2025 : 105,5. Calculez le coût indexé 2025 et identifiez la principale fragilité de cette estimation.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-99", "url": "/seance/06/#p6-99", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Construction : . Toiture : . Balcons : . Total indexé , arrondi à 830 000 $. Fragilité principale : 13 ans séparent le coût de construction de la date d'évaluation, et l'essentiel du total repose sur cette strate — l'indice est une moyenne régionale qui peut mal représenter ce bâtiment précis (qualité atypique, autoconstruction, marché local). Il y a aussi un risque de double comptage : la toiture de 2022 remplace une composante déjà incluse dans le coût de 2012. La bonne pratique : valider par la comparative ou les composantes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-100", "url": "/seance/06/#p6-100", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Un bâtiment de 2000 pi2 a un périmètre de 200 pi : calculez le ratio de périmètre et l'ajustement suggéré. (b) Un coût de base de 210 $/pi2 (1 étage) doit servir pour un immeuble de 3 étages (facteur 1,10) de qualité « bon » (facteur 1,20) : calculez le coût unitaire ajusté.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "exo-6-6", "url": "/seance/06/#exo-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.6 — facteurs de forme et de hauteur", "text": "(a) Un bâtiment de 2000 pi2 a un périmètre de 200 pi : calculez le ratio de périmètre et l'ajustement suggéré. (b) Un coût de base de 210 $/pi2 (1 étage) doit servir pour un immeuble de 3 étages (facteur 1,10) de qualité « bon » (facteur 1,20) : calculez le coût unitaire ajusté.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-101", "url": "/seance/06/#p6-101", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) pi; — environ 12 % de périmètre excédentaire, d'où un ajustement d'environ 3 à 4 % du coût unitaire (l'enveloppe ne représente qu'une partie du coût total). (b) . Les facteurs se composent multiplicativement — comme dans la formule calculator de Marshall & Swift.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-102", "url": "/seance/06/#p6-102", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre méthodes : comparative (rapide, coût au pi2 ajusté), Quantity Survey (la plus précise, poste par poste), composantes / Unit-in-Place (équilibre, coûts installés — base de Marshall & Swift), coût indexé (coût original ratio d'indices).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-103", "url": "/seance/06/#p6-103", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparative : comparables récents ( 3 ans), même type et région, taille 20 %; six ajustements (taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-104", "url": "/seance/06/#p6-104", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quantity Survey : main-d'œuvre au coût chargé (taux CCQ 45–60 % de charges); structure type des coûts directs résidentiels : finitions 37 %, mécanique/électricité 22 %, enveloppe 17 %, fondations 14 %, charpente 10 %.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-105", "url": "/seance/06/#p6-105", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La portée avant tout : coûts directs coût de construction de l'entrepreneur ( frais de chantier profit) coût complet du projet ( indirects du promoteur, 40 % sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-106", "url": "/seance/06/#p6-106", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Composantes : 10–20 lignes à coûts installés; permet ensuite la dépréciation par composante (bloc 4).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-107", "url": "/seance/06/#p6-107", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indexée : ; indexer chaque rénovation depuis sa date; fiabilité décroissante au-delà de 10 ans.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-108", "url": "/seance/06/#p6-108", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Choix : standard comparative; litige/spécial Quantity Survey; atypique ou analyse de dépréciation composantes; masse/vérification indexée. Réconcilier en pondérant selon la fiabilité.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-109", "url": "/seance/06/#p6-109", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Facteurs transversaux : échelle (2 à 5 % par 20 % de superficie), périmètre (), hauteur (1,03–1,60 selon les étages), qualité (0,70 à 1,80 — le plus puissant).", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p6-110", "url": "/seance/06/#p6-110", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Toujours documenter sources et ajustements, et vérifier la cohérence du résultat avec le marché local.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/06/#synthese", "ch": "06", "chTitle": "Méthodes d'estimation des coûts", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Quatre méthodes : comparative (rapide, coût au pi2 ajusté), Quantity Survey (la plus précise, poste par poste), composantes / Unit-in-Place (équilibre, coûts installés — base de Marshall & Swift), coût indexé (coût original ratio d'indices).Comparative : comparables récents ( 3 ans), même type et région, taille 20 %; six ajustements (taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme).Quantity Survey : main-d'œuvre au coût chargé (taux CCQ 45–60 % de charges); structure type des coûts directs résidentiels : finitions 37 %, mécanique/électricité 22 %, enveloppe 17 %, fondations 14 %, charpente 10 %.La portée avant tout : coûts directs coût de construction de l'entrepreneur ( frais de chantier profit) coût complet du projet ( indirects du promoteur, 40 % sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.Composantes : 10–20 lignes à coûts installés; permet ensuite la dépréciation par composante (bloc 4).Indexée : ; indexer chaque rénovation depuis sa date; fiabilité décroissante au-delà de 10 ans.Choix : standard comparative; litige/spécial Quantity Survey; atypique ou analyse de dépréciation composantes; masse/vérification indexée. Réconcilier en pondérant selon la fiabilité.Facteurs transversaux : échelle (2 à 5 % par 20 % de superficie), périmètre (), hauteur (1,03–1,60 selon les étages), qualité (0,70 à 1,80 — le plus puissant).Toujours documenter sources et ajustements, et vérifier la cohérence du résultat avec le marché local.", "where": "Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts"}, {"id": "p7-1", "url": "/seance/07/#p7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Après avoir distingué le coût de reproduction du coût de remplacement (séance 5) et passé en revue les grandes méthodes d'estimation des coûts (séance 6), nous entrons maintenant dans le cœur concret de toute estimation par la méthode du coût : les coûts directs de construction. Ce chapitre décompose le bâtiment en six grandes familles de composantes — structure et fondations, enveloppe, systèmes mécaniques, finitions intérieures, finitions extérieures et équipements spécialisés — et fournit, pour chacune, les ordres de grandeur de coûts observés sur le marché québécois en 2025–2026. L'objectif n'est pas de faire de vous des estimateurs en construction, mais de vous donner les réflexes de l'évaluatrice ou de l'évaluateur agréé : savoir d'où viennent les chiffres, savoir les ventiler par composante, savoir les valider contre les guides de coûts publiés, et savoir repérer les situations où le coût observé ne se traduira pas intégralement en valeur.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-2", "url": "/seance/07/#p7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Définir les coûts directs, les distinguer des coûts indirects et situer leur poids relatif dans le coût total de construction;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-3", "url": "/seance/07/#p7-3", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Décrire les principales composantes structurales d'un bâtiment et les types de fondations utilisés au Québec;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-4", "url": "/seance/07/#p7-4", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Estimer les coûts de l'enveloppe du bâtiment : revêtements, isolation, toiture et fenestration;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-5", "url": "/seance/07/#p7-5", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Comprendre les trois grands systèmes mécaniques (CVAC, plomberie, électricité) et leurs indices visibles à l'inspection;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-6", "url": "/seance/07/#p7-6", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Calibrer les niveaux de qualité des finitions intérieures et extérieures et mesurer leur impact sur les coûts;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-7", "url": "/seance/07/#p7-7", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Utiliser les guides de coûts professionnels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) et croiser au moins deux sources;", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-8", "url": "/seance/07/#p7-8", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Coûts directs de construction", "text": "Ventiler les coûts directs d'une résidence type par composante et réconcilier le résultat avec le coût total.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-9", "url": "/seance/07/#p7-9", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Rappelons d'abord où nous nous situons dans la formule fondamentale de la méthode du coût◆Formule fondamentale : . :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-10", "url": "/seance/07/#p7-10", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Les coûts directs constituent le premier — et de loin le plus important — des trois blocs du coût à neuf.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "form-7-1", "url": "/seance/07/#form-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "formule", "title": "Formule 7.1 — place des coûts directs dans la méthode du coût", "text": "Les coûts directs constituent le premier — et de loin le plus important — des trois blocs du coût à neuf.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-11", "url": "/seance/07/#p7-11", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Les coûts directs (aussi appelés hard costs) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-1", "url": "/seance/07/#def-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.1 — coûts directs", "text": "Les coûts directs (aussi appelés hard costs) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-12", "url": "/seance/07/#p7-12", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "La frontière entre coûts directs et coûts indirects est une source récurrente de confusion — et une question d'examen classique. La règle de partage est simple : si la dépense se matérialise sur le chantier, dans le béton, le bois, le fil ou la sueur des ouvriers, elle est directe. Si elle se matérialise dans un bureau — plans d'architecte, intérêts bancaires, permis, prime d'assurance, publicité —, elle est indirecte et sera traitée au chapitre @@REF{ch:08}@@.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-14", "url": "/seance/07/#p7-14", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Les prix soumis par les sous-traitants et l'entrepreneur général incluent déjà leur marge bénéficiaire : celle-ci fait partie des coûts directs. Le profit entrepreneurial dont il sera question à la séance 8 est tout autre chose : c'est la rémunération du promoteur qui initie et porte le projet. Confondre les deux mène soit à un double comptage, soit à une omission.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-13", "url": "/seance/07/#attention-7-13", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "le profit de l'entrepreneur général n'est pas le profit entrepreneurial", "text": "Les prix soumis par les sous-traitants et l'entrepreneur général incluent déjà leur marge bénéficiaire : celle-ci fait partie des coûts directs. Le profit entrepreneurial dont il sera question à la séance 8 est tout autre chose : c'est la rémunération du promoteur qui initie et porte le projet. Confondre les deux mène soit à un double comptage, soit à une omission.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-16", "url": "/seance/07/#p7-16", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et périmètre", "text": "Imaginez la soumission qu'un entrepreneur général de Gatineau remet à un client pour un agrandissement : 187 000 $, taxes en sus. Ce chiffre unique agrège en réalité des dizaines de prix : les soumissions des sous-traitants en excavation, en plomberie et en électricité (chacune incluant leur propre marge), les matériaux que l'entrepreneur achète lui-même, les heures de ses propres charpentiers, la location de la grue, et sa marge de coordination. Tout cela est du coût direct. Ce que la soumission ne contient pas, c'est l'architecte que le client a payé séparément, le permis municipal, les intérêts de sa marge de crédit hypothécaire pendant les travaux — ni, évidemment, le profit qu'exigerait un promoteur si ce projet était monté pour la revente. L'évaluateur qui reconstruit un coût à neuf refait exactement ce travail de décomposition, mais en sens inverse : il repart des composantes pour remonter au total.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-15", "url": "/seance/07/#terrain-7-15", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "décortiquer une soumission réelle", "text": "Imaginez la soumission qu'un entrepreneur général de Gatineau remet à un client pour un agrandissement : 187 000 $, taxes en sus. Ce chiffre unique agrège en réalité des dizaines de prix : les soumissions des sous-traitants en excavation, en plomberie et en électricité (chacune incluant leur propre marge), les matériaux que l'entrepreneur achète lui-même, les heures de ses propres charpentiers, la location de la grue, et sa marge de coordination. Tout cela est du coût direct. Ce que la soumission ne contient pas, c'est l'architecte que le client a payé séparément, le permis municipal, les intérêts de sa marge de crédit hypothécaire pendant les travaux — ni, évidemment, le profit qu'exigerait un promoteur si ce projet était monté pour la revente. L'évaluateur qui reconstruit un coût à neuf refait exactement ce travail de décomposition, mais en sens inverse : il repart des composantes pour remonter au total.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-17", "url": "/seance/07/#p7-17", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le poids des coûts directs dans le coût total", "text": "Les coûts directs représentent typiquement 60 à 70 % du coût total de construction◆Directs : 60–70 % du coût total. Indirects : 15–25 %. Profit : 8–15 %., les coûts indirects comptant pour 15 à 25 % et le profit entrepreneurial pour 8 à 15 %. Cette proportion a une conséquence méthodologique immédiate : c'est sur les coûts directs que l'effort d'estimation doit porter en priorité, parce que c'est là que les erreurs coûtent le plus cher.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-19", "url": "/seance/07/#p7-19", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le poids des coûts directs dans le coût total", "text": "Une erreur de 10 % sur les coûts directs se propage en une erreur de 6 à 7 % sur le coût à neuf complet du bâtiment. À l'inverse, une erreur de 10 % sur un poste indirect qui pèse 2 % du total ne déplace le résultat que de 0,2 %. La rigueur doit être proportionnelle au poids du poste.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "remarque-7-18", "url": "/seance/07/#remarque-7-18", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "remarque", "title": "sensibilité de l'estimation", "text": "Une erreur de 10 % sur les coûts directs se propage en une erreur de 6 à 7 % sur le coût à neuf complet du bâtiment. À l'inverse, une erreur de 10 % sur un poste indirect qui pèse 2 % du total ne déplace le résultat que de 0,2 %. La rigueur doit être proportionnelle au poids du poste.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-20", "url": "/seance/07/#p7-20", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cadre québécois de la main-d'œuvre", "text": "La main-d'œuvre représente typiquement 40 à 50 % des coûts directs. Or, au Québec, ce facteur de production est fortement encadré, ce qui a une conséquence heureuse pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre sont relativement uniformes d'un chantier à l'autre.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-22", "url": "/seance/07/#p7-22", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cadre québécois de la main-d'œuvre", "text": "Quatre piliers réglementaires structurent l'industrie (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026; Régie du bâtiment du Québec, 2026; Garantie de construction résidentielle, 2026). Le premier est la Loi R-20 — la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction —, qui assujettit la quasi-totalité des chantiers aux métiers réglementés : nul ne pose de la brique ou tire du fil sur un chantier assujetti sans détenir le certificat de compétence du métier. Sur cette fondation légale reposent les conventions collectives négociées sous l'égide de la CCQ (2025–2029), qui fixent les taux horaires et les avantages sociaux métier par métier et secteur par secteur — résidentiel, institutionnel-commercial, industriel et génie civil. Un charpentier-menuisier compagnon coûte donc sensiblement la même chose à Gatineau, à Trois-Rivières ou à Rimouski. S'y ajoutent la licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), sans laquelle nul ne peut exécuter ni faire exécuter des travaux de construction, et le plan de garantie GCR (Garantie de construction résidentielle), obligatoire pour les habitations neuves visées. La conséquence pour l'évaluateur est directe : puisque les salaires sont standardisés, les écarts de coûts entre chantiers proviennent surtout des matériaux, de la complexité du projet et de la région — rarement de la main-d'œuvre elle-même.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-21", "url": "/seance/07/#quebec-7-21", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "l'encadrement de la construction au Québec", "text": "Quatre piliers réglementaires structurent l'industrie (Québec, 1968; Commission de la construction du Québec, 2026; Régie du bâtiment du Québec, 2026; Garantie de construction résidentielle, 2026). Le premier est la Loi R-20 — la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction —, qui assujettit la quasi-totalité des chantiers aux métiers réglementés : nul ne pose de la brique ou tire du fil sur un chantier assujetti sans détenir le certificat de compétence du métier. Sur cette fondation légale reposent les conventions collectives négociées sous l'égide de la CCQ (2025–2029), qui fixent les taux horaires et les avantages sociaux métier par métier et secteur par secteur — résidentiel, institutionnel-commercial, industriel et génie civil. Un charpentier-menuisier compagnon coûte donc sensiblement la même chose à Gatineau, à Trois-Rivières ou à Rimouski. S'y ajoutent la licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), sans laquelle nul ne peut exécuter ni faire exécuter des travaux de construction, et le plan de garantie GCR (Garantie de construction résidentielle), obligatoire pour les habitations neuves visées. La conséquence pour l'évaluateur est directe : puisque les salaires sont standardisés, les écarts de coûts entre chantiers proviennent surtout des matériaux, de la complexité du projet et de la région — rarement de la main-d'œuvre elle-même.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-23", "url": "/seance/07/#p7-23", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cadre québécois de la main-d'œuvre", "text": "Cette architecture réglementaire a une seconde vertu, moins évidente : elle rend les guides de coûts plus fiables au Québec qu'ailleurs. Là où les marchés de main-d'œuvre sont dérégulés, le même bungalow peut coûter 20 % de plus ou de moins selon l'entrepreneur retenu et la tension locale sur les métiers; ici, la composante salariale étant contractuellement figée, la dispersion des soumissions se concentre sur les matériaux et la gestion de chantier. L'évaluateur qui compare une soumission réelle aux fourchettes d'un guide sait donc qu'un écart important doit s'expliquer par le projet lui-même — et non par une loterie salariale.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-24", "url": "/seance/07/#p7-24", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La structure de décomposition en six familles", "text": "Toute la suite du chapitre suit la même grille d'analyse : six familles de composantes, chacune avec ses coûts unitaires typiques et son poids relatif.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-25", "url": "/seance/07/#p7-25", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La structure de décomposition en six familles", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:ventilation}@@ donne la ventilation type d'une résidence québécoise de qualité moyenne. Retenez d'emblée les deux masses dominantes : l'enveloppe (22–28 %) et la structure (20–25 %), qui totalisent à elles seules environ la moitié des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-ventilation", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-ventilation", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.1", "text": "Ventilation type des coûts directs — résidence québécoise de qualité moyenne (indicatif 2025–2026) ComposanteCoût / pi2% du totalStructure et fondations30–45 $20–25 %Enveloppe du bâtiment35–50 $22–28 %Systèmes mécaniques (CVAC, plomberie, électricité)25–40 $18–22 %Finitions intérieures20–35 $15–20 %Finitions extérieures et aménagement8–15 $5–8 %Équipements spécialisés5–12 $3–7 %Total coûts directs150–200 $100 %", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-27", "url": "/seance/07/#p7-27", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La structure de décomposition en six familles", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:ventilation}@@ présente des coûts directs seulement. Le coût total de construction y ajoute les indirects et le profit, soit environ +30 à +40 %. Une des erreurs les plus fréquentes en pratique — et à l'examen — consiste à comparer un chiffre « directs seulement » avec un chiffre « tout compris » tiré d'un guide de coûts. Avant toute comparaison, demandez-vous : que contient ce montant?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-26", "url": "/seance/07/#attention-7-26", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "lire l'étiquette du chiffre", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:ventilation}@@ présente des coûts directs seulement. Le coût total de construction y ajoute les indirects et le profit, soit environ +30 à +40 %. Une des erreurs les plus fréquentes en pratique — et à l'examen — consiste à comparer un chiffre « directs seulement » avec un chiffre « tout compris » tiré d'un guide de coûts. Avant toute comparaison, demandez-vous : que contient ce montant?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-28", "url": "/seance/07/#p7-28", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Rôle et enjeux", "text": "La structure et les fondations assurent la stabilité, la solidité et la durabilité de l'ouvrage. Une défaillance à ce niveau compromet l'ensemble du bâtiment : c'est pourquoi ces composantes sont dites à longue durée de vie◆Composantes à longue durée de vie Éléments (structure, fondations) dont la durée de vie coïncide avec celle du bâtiment entier. — elles ne seront jamais remplacées pendant la vie utile du bâtiment, contrairement à la toiture ou au chauffe-eau. Cette distinction deviendra centrale au bloc 4, lorsque nous ventilerons la dépréciation physique entre composantes à courte et à longue durée de vie.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-29", "url": "/seance/07/#p7-29", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Rôle et enjeux", "text": "Du côté des fondations, on trouve les semelles filantes, les dalles sur sol, les pieux et pilotis, les murs de fondation et l'isolation périmétrique. Du côté de la structure : la charpente (bois, acier ou béton), les planchers structuraux, les poutres et colonnes, les murs porteurs et le système de toit.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-30", "url": "/seance/07/#p7-30", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Rôle et enjeux", "text": "Sur le terrain, ce poste est paradoxal : c'est le plus important en dollars, et c'est pourtant celui que l'inspection renseigne le moins, puisque l'essentiel est enfoui ou recouvert. L'évaluateur travaille donc par indices. Au sous-sol, il examine les murs de fondation — béton coulé, blocs de béton ou pierre selon l'époque —, y cherche les fissures verticales de retrait (bénignes) et les fissures horizontales ou en escalier (signes de poussée du sol ou de tassement différentiel), vérifie l'aplomb des poteaux et l'état des poutres maîtresses. Au grenier, la charpente se laisse lire directement : fermes préfabriquées agrafées (construction postérieure aux années 1970) ou chevrons assemblés sur place. Ces observations ne servent pas seulement au bordereau du coût neuf : elles alimenteront l'estimation de l'âge effectif et de la détérioration différée au bloc 4. Un même geste d'inspection nourrit ainsi deux étapes du calcul.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-fondations", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-fondations", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.2", "text": "Types de fondations et coût relatif TypeDescriptionUtilisationCoût relatifSemelles filantesBéton coulé sous les murs porteursRésidentiel standard$$Dalle sur solDalle de béton monolithiqueGarages, entrepôts$Sous-sol completMurs de fondation + dalleTrès courant au Québec$$$Pieux vissésPieux métalliques vissésSol instable, chalets$$Pieux forésPieux de béton coulés in situCommercial, industriel$$$$", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-32", "url": "/seance/07/#p7-32", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Types de fondations au Québec", "text": "Le sous-sol complet est la norme résidentielle au Québec, pour deux raisons qui se renforcent : la profondeur de gel élevée oblige de toute façon à excaver profondément pour asseoir les semelles sous la ligne de gel, et le volume ainsi créé fournit de l'espace habitable supplémentaire à coût marginal modeste. Un évaluateur qui applique mécaniquement des coûts unitaires américains — où la dalle sur sol domine dans plusieurs États — sous-estimera systématiquement le coût des fondations québécoises.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-31", "url": "/seance/07/#quebec-7-31", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "le sous-sol complet, norme québécoise", "text": "Le sous-sol complet est la norme résidentielle au Québec, pour deux raisons qui se renforcent : la profondeur de gel élevée oblige de toute façon à excaver profondément pour asseoir les semelles sous la ligne de gel, et le volume ainsi créé fournit de l'espace habitable supplémentaire à coût marginal modeste. Un évaluateur qui applique mécaniquement des coûts unitaires américains — où la dalle sur sol domine dans plusieurs États — sous-estimera systématiquement le coût des fondations québécoises.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-33", "url": "/seance/07/#p7-33", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Profondeur de gel et coûts d'excavation", "text": "Le Code de construction du Québec (Québec, 2022) exige que les semelles soient situées sous la ligne de gel◆Semelles sous la ligne de gel : 1,2 m à Montréal, plus de 1,8 m sur la Côte-Nord., afin d'éviter le soulèvement des fondations lors des cycles de gel et de dégel. Cette profondeur varie considérablement selon la région :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-34", "url": "/seance/07/#p7-34", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Profondeur de gel et coûts d'excavation", "text": "Plus la profondeur de gel est grande, plus l'excavation coûte cher : l'écart atteint 5 à 15 % sur le poste fondations entre Montréal et le Saguenay. La préparation du site suit une séquence bien établie — déboisement et essouchement, excavation principale, mise en forme du fond de fouille, installation du drain français, pose de la membrane et du gravier, puis remblayage après la coulée des fondations — et chaque étape a son coût. L'excavation elle-même se facture au volume, autour de 8 à 15 $/pi3 selon l'accessibilité du site et la nature du sol; le drain français représente un forfait de 3 000 à 6 000 $, le lit de gravier et sa compaction 2 à 4 $/pi2, l'imperméabilisation des murs 2 500 à 5 000 $, et le remblayage final 3 000 à 8 000 $. Pris isolément, aucun de ces montants n'est spectaculaire; additionnés, ils expliquent pourquoi le trou dans le sol — avant même la première goutte de béton — peut consommer 15 000 à 25 000 $ du budget.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-36", "url": "/seance/07/#p7-36", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Profondeur de gel et coûts d'excavation", "text": "Un sol argileux peut exiger un surdimensionnement des drains (+20 à +30 %), et la présence de roc peut faire exploser le coût d'excavation (dynamitage ou brise-roche). Lors de l'inspection, notez les indices : secteur reconnu argileux (une partie de la rive nord de Montréal, certains secteurs de Gatineau), affleurements rocheux, fissures en escalier sur les fondations voisines.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-35", "url": "/seance/07/#attention-7-35", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "le type de sol change la donne", "text": "Un sol argileux peut exiger un surdimensionnement des drains (+20 à +30 %), et la présence de roc peut faire exploser le coût d'excavation (dynamitage ou brise-roche). Lors de l'inspection, notez les indices : secteur reconnu argileux (une partie de la rive nord de Montréal, certains secteurs de Gatineau), affleurements rocheux, fissures en escalier sur les fondations voisines.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-bordereaufondations", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-bordereaufondations", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.3", "text": "Coûts détaillés des fondations — sous-sol type de 1 200 pi2 (coûts directs indicatifs 2025–2026) ÉlémentCoût unitaireSous-sol typeSemelles (béton + armature)15–25 $/pi lin.3 000–5 000 $Murs de fondation (béton coulé)20–35 $/pi215 000–25 000 $Dalle de sous-sol (4 po)6–10 $/pi27 000–12 000 $Imperméabilisation4–8 $/pi2 de mur3 000–6 000 $Drain françaisforfait3 500–6 000 $Colonnes et poteaux200–400 $/unité800–1 600 $Total fondations32 000–56 000 $", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-38", "url": "/seance/07/#p7-38", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Bordereau détaillé des fondations", "text": "Pour un sous-sol complet, comptez environ 25 à 45 $/pi2 de superficie habitable pour l'ensemble du poste fondations. C'est le genre de règle du pouce qu'un évaluateur garde en tête pour tester en quelques secondes la vraisemblance d'un bordereau soumis par un tiers.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-37", "url": "/seance/07/#terrain-7-37", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "règle pratique", "text": "Pour un sous-sol complet, comptez environ 25 à 45 $/pi2 de superficie habitable pour l'ensemble du poste fondations. C'est le genre de règle du pouce qu'un évaluateur garde en tête pour tester en quelques secondes la vraisemblance d'un bordereau soumis par un tiers.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-charpente", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-charpente", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.4", "text": "Systèmes structuraux — coûts directs indicatifs 2025–2026 MatériauCaractéristiquesUsage typiqueCoût / pi2Bois d'œuvreLéger, facile, rapideRésidentiel12–20 $AcierRésistant, grandes portéesCommercial, industriel18–30 $Béton arméDurable, résistant au feuMultiétages25–45 $Bois d'ingénieriePerformant, écologiqueRésidentiel haut de gamme15–25 $Hybride (bois-acier)FlexibilitéCommercial léger20–35 $", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-39", "url": "/seance/07/#p7-39", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Charpente, planchers et toit", "text": "Au Québec, la charpente à ossature de bois (montants de 24 et 26) demeure le standard de l'unifamiliale; le bois d'ingénierie (poutrelles en I, LVL) gagne du terrain pour les longues portées. Pour les planchers structuraux, les solives de bois (210, 212) coûtent 8–14 $/pi2, les poutrelles en I (TJI) 10–16 $/pi2, la dalle de béton sur pontage 15–25 $/pi2 et les prédalles 20–30 $/pi2. Pour la structure de toit : fermes préfabriquées 6–12 $/pi2, chevrons construits sur place 10–18 $/pi2, pontage d'acier commercial 8–14 $/pi2, toit plat 12–20 $/pi2.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-41", "url": "/seance/07/#p7-41", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Charpente, planchers et toit", "text": "Distinguez soigneusement la structure du toit (fermes, chevrons — longue durée de vie) du revêtement de toiture (bardeaux, membrane — courte durée de vie, 20 à 30 ans). Ces deux éléments appartiennent à des catégories de coûts différentes et, surtout, se déprécieront selon des logiques différentes au bloc 4. Un rapport qui les amalgame produira une ventilation de dépréciation incohérente.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-40", "url": "/seance/07/#attention-7-40", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "structure de toit @@M673@@ revêtement de toiture", "text": "Distinguez soigneusement la structure du toit (fermes, chevrons — longue durée de vie) du revêtement de toiture (bardeaux, membrane — courte durée de vie, 20 à 30 ans). Ces deux éléments appartiennent à des catégories de coûts différentes et, surtout, se déprécieront selon des logiques différentes au bloc 4. Un rapport qui les amalgame produira une ventilation de dépréciation incohérente.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-42", "url": "/seance/07/#p7-42", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et composantes", "text": "L'enveloppe est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement 22 à 28 % des coûts directs — le poste le plus lourd.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-2", "url": "/seance/07/#def-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.2 — enveloppe du bâtiment", "text": "L'enveloppe est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement 22 à 28 % des coûts directs — le poste le plus lourd.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-43", "url": "/seance/07/#p7-43", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Définition et composantes", "text": "Que l'enveloppe soit le poste le plus lourd n'a rien d'un hasard climatique : c'est la conséquence directe du mandat qu'on lui confie sous nos latitudes. Entre un mois de janvier à ° C et un mois de juillet à ° C, l'enveloppe québécoise doit gérer un écart thermique de 60 degrés, des cycles de gel-dégel répétés, des charges de neige importantes et la migration de vapeur d'eau qui en découle. Chaque exigence se paie en matériaux — isolants plus épais, pare-air et pare-vapeur continus, fenestration à haute performance — et en main-d'œuvre de pose. C'est aussi pourquoi les coûts unitaires américains, conçus pour des climats plus cléments, doivent toujours être majorés avant d'être transposés ici.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-revetements", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-revetements", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.5", "text": "Revêtements muraux extérieurs — coûts et durées de vie (indicatif 2025–2026, durées typiques des guides de coûts) RevêtementCoût / pi2Durée de vieEntretienBrique d'argile18–30 $50–100 ansFaiblePierre naturelle35–65 $75–100+ ansFaiblePlacage de pierre20–40 $40–60 ansMoyenVinyle (PVC)4–8 $20–30 ansFaibleFibrociment / bois d'ingénierie8–14 $30–50 ansMoyenBois (clin, bardeaux)10–20 $20–40 ansÉlevéAluminium5–10 $25–35 ansFaibleCrépi / stucco8–15 $25–40 ansMoyen", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-44", "url": "/seance/07/#p7-44", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Revêtements extérieurs", "text": "Sur le marché québécois, la brique domine les segments de qualité moyenne à supérieure, tandis que le vinyle domine le segment économique. Le rapport de coût entre les deux (de l'ordre de 4 pour 1 au pi2 de mur) explique une part importante de l'écart de coût entre un bungalow d'entrée de gamme et son équivalent de qualité moyenne. Le choix du revêtement est d'ailleurs un excellent exemple de l'arbitrage coût initial contre coût de cycle de vie : la brique coûte quatre fois plus cher à la pose, mais elle traverse un demi-siècle sans autre entretien qu'un rejointoiement occasionnel, alors que le clin de bois exige une peinture régulière et que le vinyle bas de gamme se décolore et fragilise au gel. Les guides de coûts capturent le premier terme de l'arbitrage; l'inspection et l'analyse de la dépréciation captureront le second. On observe aussi une convention sociale bien ancrée dans les quartiers de Gatineau comme d'ailleurs au Québec : brique en façade, vinyle ou fibrociment sur les côtés et l'arrière — un compromis qui maximise l'effet perçu au moindre coût, et que le bordereau doit refléter en ventilant les superficies murales par matériau plutôt qu'en appliquant un taux unique.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-45", "url": "/seance/07/#p7-45", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Isolation : les exigences du Code", "text": "Le Code de construction du Québec impose des valeurs d'isolation parmi les plus élevées en Amérique du Nord◆Murs hors sol : R-24,5 min. Toit sous comble : R-59,2 min. :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-46", "url": "/seance/07/#p7-46", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Isolation : les exigences du Code", "text": "Ces exigences ajoutent 8 à 15 % au coût de l'enveloppe par rapport au Code national du bâtiment. Quant au choix de l'isolant, il se fait sur trois axes : la valeur R par pouce, le coût au pi2 et l'application visée. La laine de fibre de verre (R-3,2/po; 0,50–1,50 $/pi2) reste le choix économique pour murs et combles; le polyuréthane giclé (R-6,0/po; 1,50–3,50 $/pi2) est en forte croissance au Québec pour sa performance et son étanchéité à l'air — comptez 3 à 6 $/pi2 pour des murs extérieurs complets; la cellulose soufflée (R-3,5/po; 0,40–0,80 $/pi2) domine les combles; les polystyrènes expansé et extrudé servent surtout aux fondations et à l'isolation extérieure.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-47", "url": "/seance/07/#p7-47", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Toiture et fenestration", "text": "Pour les revêtements de toiture, le marché québécois est très concentré : les bardeaux d'asphalte couvrent plus de 80 % du parc résidentiel (4–7 $/pi2, 20–30 ans; version architecturale : 6–10 $/pi2, 30–50 ans), la tôle progresse (à baguettes 8–14 $; à joints debout 10–18 $, durée 50–75 ans), et les toits plats sont dominés par la membrane élastomère (8–14 $/pi2, 25–35 ans), suivie du TPO et de l'EPDM. L'ardoise naturelle (20–40 $/pi2, 75–100 ans et plus) demeure un produit de niche patrimonial.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-48", "url": "/seance/07/#p7-48", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Toiture et fenestration", "text": "Côté fenestration, le PVC domine le marché résidentiel québécois, avec le double vitrage comme minimum réglementaire de fait et le triple vitrage en progression :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-50", "url": "/seance/07/#p7-50", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Toiture et fenestration", "text": "Le coût d'une fenêtre varie du simple au triple selon le matériau et le vitrage. Pour une résidence typique de 15 à 20 fenêtres, le budget fenestration atteint 10 000 à 25 000 $, soit environ 5 à 8 % des coûts directs. Comptez les fenêtres lors de l'inspection et notez leur type : c'est une donnée d'entrée directe du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-49", "url": "/seance/07/#attention-7-49", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "un poste facile à sous-estimer", "text": "Le coût d'une fenêtre varie du simple au triple selon le matériau et le vitrage. Pour une résidence typique de 15 à 20 fenêtres, le budget fenestration atteint 10 000 à 25 000 $, soit environ 5 à 8 % des coûts directs. Comptez les fenêtres lors de l'inspection et notez leur type : c'est une donnée d'entrée directe du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-enveloppe", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-enveloppe", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.6", "text": "Coûts de l'enveloppe — résidence de 1 500 pi2 de qualité moyenne (coûts directs indicatifs 2025–2026) ÉlémentCoût estimé% de l'enveloppeRevêtement extérieur (brique)18 000–30 000 $30–35 %Isolation complète8 000–15 000 $15–20 %Revêtement de toiture8 000–15 000 $15–18 %Fenêtres et portes extérieures12 000–25 000 $20–25 %Pare-air / pare-vapeur2 000–4 000 $3–5 %Solins, fascias, soffites3 000–6 000 $5–8 %Total enveloppe51 000–95 000 $100 %", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-52", "url": "/seance/07/#p7-52", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Bordereau récapitulatif de l'enveloppe", "text": "Environ 35 à 65 $/pi2 de superficie habitable pour l'enveloppe complète d'une résidence de qualité moyenne.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-51", "url": "/seance/07/#terrain-7-51", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "ordre de grandeur à mémoriser", "text": "Environ 35 à 65 $/pi2 de superficie habitable pour l'enveloppe complète d'une résidence de qualité moyenne.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-53", "url": "/seance/07/#p7-53", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble : trois systèmes, 18–22 % des coûts", "text": "Les systèmes mécaniques assurent le confort, la sécurité et la fonctionnalité du bâtiment. Trois familles se partagent 18 à 22 % des coûts directs : le CVAC◆CVAC Chauffage, ventilation et conditionnement d'air — 8–12 % des coûts directs. (chauffage, ventilation, climatisation : 8–12 %), la plomberie (alimentation, évacuation, chauffe-eau, appareils sanitaires : 5–7 %) et l'électricité (entrée, panneau, câblage, éclairage : 5–7 %).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-55", "url": "/seance/07/#p7-55", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble : trois systèmes, 18–22 % des coûts", "text": "Ces systèmes sont en grande partie dissimulés dans les murs, plafonds et planchers. L'évaluateur les identifie par des indices visibles : capacité du panneau électrique (100, 200 ou 400 A), type de plinthes ou présence de conduits, âge inscrit sur le chauffe-eau, présence d'un VRC dans la salle mécanique, unité extérieure de thermopompe. Une inspection méthodique de la salle mécanique renseigne plus sur la qualité du bâtiment que dix minutes dans le salon.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-54", "url": "/seance/07/#terrain-7-54", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "des systèmes cachés qu'il faut savoir lire", "text": "Ces systèmes sont en grande partie dissimulés dans les murs, plafonds et planchers. L'évaluateur les identifie par des indices visibles : capacité du panneau électrique (100, 200 ou 400 A), type de plinthes ou présence de conduits, âge inscrit sur le chauffe-eau, présence d'un VRC dans la salle mécanique, unité extérieure de thermopompe. Une inspection méthodique de la salle mécanique renseigne plus sur la qualité du bâtiment que dix minutes dans le salon.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-chauffage", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-chauffage", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.7", "text": "Systèmes de chauffage — prix installés indicatifs 2025–2026 SystèmeCoût installéDurée de vieEfficacitéPlinthes électriques3 000–6 000 $20–25 ans100 %Fournaise électrique + conduits6 000–12 000 $20–25 ans100 %Thermopompe murale (bibloc)4 000–8 000 $15–20 ansCOP 2,5–3,5Thermopompe centrale8 000–15 000 $15–20 ansCOP 2,5–3,5Géothermie25 000–45 000 $20–25 ansCOP 3,0–5,0Biénergie (électricité + mazout)10 000–18 000 $20–25 ansVariablePlancher radiant8 000–20 000 ", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-57", "url": "/seance/07/#p7-57", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le chauffage au Québec", "text": "Plus de 80 % des résidences québécoises chauffent à l'électricité (tarif D d'Hydro-Québec) — une singularité nord-américaine qui découle du coût historiquement bas de l'hydroélectricité. Les thermopompes croissent rapidement, soutenues par les programmes de subvention. Le chauffage au mazout, en voie de disparition réglementée, est désormais un indice de désuétude fonctionnelle (séance 11) plutôt qu'une simple caractéristique.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-56", "url": "/seance/07/#quebec-7-56", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "un parc massivement électrique", "text": "Plus de 80 % des résidences québécoises chauffent à l'électricité (tarif D d'Hydro-Québec) — une singularité nord-américaine qui découle du coût historiquement bas de l'hydroélectricité. Les thermopompes croissent rapidement, soutenues par les programmes de subvention. Le chauffage au mazout, en voie de disparition réglementée, est désormais un indice de désuétude fonctionnelle (séance 11) plutôt qu'une simple caractéristique.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-58", "url": "/seance/07/#p7-58", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le chauffage au Québec", "text": "Sur la ventilation : le VRC (ventilateur récupérateur de chaleur, 2 500–5 000 $) est obligatoire dans le neuf en vertu du Code de construction; le VRE coûte 3 000–6 000 $, les conduits 1 500–4 000 $. La climatisation demeure un ajout de valeur, non une nécessité : climatiseur central 4 000–8 000 $, unité murale bibloc 2 000–5 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-59", "url": "/seance/07/#p7-59", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cas de la géothermie : coût élevé, valeur incertaine", "text": "La géothermie exploite la température constante du sol (8–10 ° C). Son installation se décompose ainsi : forage des puits verticaux (10 000–20 000 $), boucle souterraine (5 000–10 000 $), thermopompe géothermique (8 000–15 000 $), conduits et distribution (3 000–6 000 $), pour un total de 25 000 à 45 000 $. Le rendement est excellent (COP de 3,0 à 5,0, économies de chauffage de 40 à 60 %), mais le retour sur investissement s'étale sur 8 à 15 ans.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-61", "url": "/seance/07/#p7-61", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le cas de la géothermie : coût élevé, valeur incertaine", "text": "Le coût élevé de la géothermie n'est pas toujours reconnu par le marché : sa contribution à la valeur peut être inférieure à son coût. C'est un cas classique de suradéquation que nous quantifierons à la séance 11 (dépréciation fonctionnelle). Retenez dès maintenant le principe : coût valeur, surtout pour les équipements dont l'acheteur type ne paie pas le plein prix.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-60", "url": "/seance/07/#attention-7-60", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "suradéquation en germe", "text": "Le coût élevé de la géothermie n'est pas toujours reconnu par le marché : sa contribution à la valeur peut être inférieure à son coût. C'est un cas classique de suradéquation que nous quantifierons à la séance 11 (dépréciation fonctionnelle). Retenez dès maintenant le principe : coût valeur, surtout pour les équipements dont l'acheteur type ne paie pas le plein prix.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-62", "url": "/seance/07/#p7-62", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Plomberie", "text": "L'alimentation comprend l'entrée d'eau (cuivre ou PEX, 1 500–3 500 $), la distribution intérieure (3 000–7 000 $), la robinetterie (2 000–8 000 $) et, hors réseau municipal, la pompe de puits (2 000–5 000 $). L'évacuation comprend le drain principal (1 500–3 000 $), le réseau d'évacuation et les évents (2 500–6 500 $), le raccordement à l'égout (2 000–5 000 $) et, hors réseau, la fosse septique (8 000–20 000 $). Le PEX remplace progressivement le cuivre en alimentation; le PVC/ABS est standard en évacuation.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-63", "url": "/seance/07/#p7-63", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Plomberie", "text": "Pour les appareils : chauffe-eau électrique de 60 gallons 800–1 500 $ (durée 10–15 ans — notez l'âge à l'inspection, les assureurs l'exigent), chauffe-eau instantané 1 500–3 500 $, baignoire 400–1 200 $, douche 600–2 500 $, toilette 250–800 $. Budget total plomberie d'une résidence de 2,5 salles de bain : 15 000 à 35 000 $, soit 5–7 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-64", "url": "/seance/07/#p7-64", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Électricité", "text": "L'entrée électrique se décline en trois calibres◆Panneau 100 A = bâti ancien; 200 A = standard actuel; 400 A = grande résidence tout-électrique. : 100 A (petites résidences, bâti ancien), 200 A (standard actuel) et 400 A (grandes résidences tout-électrique). Coût de l'entrée : 2 000–5 000 $; panneau 200 A : 1 500–3 000 $; câblage résidentiel complet : 6 000–15 000 $; prises 80–150 $ l'unité et circuits spécialisés 300–800 $. L'installation doit être conforme au chapitre Électricité du Code de construction du Québec (code canadien CSA C22.1). S'ajoutent l'éclairage (budget total 3 000–10 000 $) et les installations spéciales : détecteurs 300–600 $, alarme 1 000–3 000 $, câblage réseau 1 000–3 000 $, borne de recharge pour véhicule électrique 1 500–3 000 $ (de plus en plus courante dans le neuf), génératrice 5 000–15 000 $. Budget électricité total : 15 000 à 35 000 $ (5–7 % des coûts directs).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-65", "url": "/seance/07/#p7-65", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Les finitions intérieures regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent 15 à 20 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-3", "url": "/seance/07/#def-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.3 — finitions intérieures", "text": "Les finitions intérieures regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent 15 à 20 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-66", "url": "/seance/07/#p7-66", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Trois caractéristiques en font le poste le plus délicat à calibrer. D'abord, les finitions ont un impact démesuré sur la perception de qualité : c'est ce que l'acheteur voit. Ensuite, leur durée de vie est plus courte que celle de la structure, ce qui en fait un contributeur majeur à la dépréciation physique. Enfin, la variabilité des coûts y est extrême — du simple au triple, et davantage pour les cuisines.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-67", "url": "/seance/07/#p7-67", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Cette asymétrie entre le visible et l'important est un piège cognitif bien documenté. Deux bungalows structurellement identiques, l'un aux finitions défraîchies, l'autre fraîchement « rafraîchi » pour la vente, produiront sur le visiteur des impressions de valeur très différentes — alors que l'écart de coût réel entre les deux se limite peut-être à 25 000 $ de peinture, de planchers et de quincaillerie. L'évaluateur discipliné inverse la démarche intuitive de l'acheteur : il chiffre d'abord ce qui ne se voit pas (structure, enveloppe, mécanique), puis calibre froidement les finitions au moyen d'une grille de qualité, précisément pour ne pas laisser l'impression d'ensemble contaminer chaque poste du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-68", "url": "/seance/07/#p7-68", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions intérieures : le poste le plus subjectif", "text": "Les cloisons de gypse standard coûtent 3–5 $/pi2 de mur (résistant à l'humidité 4–6 $; type X coupe-feu 4–7 $; cloison insonorisée 8–15 $). Budget cloisons complet (gypse, joints, ponçage, peinture, ossature intérieure) d'une résidence de 1 500 pi2 : 8 000–15 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-planchers", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-planchers", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.8", "text": "Revêtements de sol — coûts directs indicatifs 2025–2026 MatériauCoût / pi2Durée de vieNiveauVinyle en feuille2–5 $10–20 ansÉconomiqueVinyle de luxe (LVP/LVT)4–10 $15–25 ansMoyenLaminé (flottant)3–8 $10–20 ansMoyenBois franc (chêne, érable)8–16 $30–50+ ansSupérieurBois d'ingénierie6–14 $20–35 ansSupérieurCéramique / porcelaine6–25 $25–50 ansVariablePierre naturelle15–40 $40–60+ ansLuxeTapis3–10 $8–15 ansVariable", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-69", "url": "/seance/07/#p7-69", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La cuisine : le poste roi", "text": "La cuisine est le poste de finition intérieure le plus coûteux, et celui où l'écart entre gammes est le plus spectaculaire◆Armoires : de la mélamine au sur-mesure, un rapport de plus de 8 pour 1. : armoires en mélamine 3 000–6 000 $ (10 pi linéaires), thermoplastique 6 000–12 000 $, bois massif 12 000–25 000 $, sur mesure 25 000–50 000 $ et plus. Pour les comptoirs (au pi linéaire) : stratifié 30–60 $, quartz 60–120 $, granite 50–100 $, marbre 80–200 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-71", "url": "/seance/07/#p7-71", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La cuisine : le poste roi", "text": "Le quartz a largement supplanté le granite comme choix de qualité supérieure au Québec depuis le milieu des années 2010. Un comptoir de granite dans une cuisine autrement récente suggère une rénovation des années 2005–2015; un stratifié à motif bois, les années 1990. Ces repères servent autant à estimer l'âge effectif des finitions (bloc 4) qu'à calibrer leur niveau de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "terrain-7-70", "url": "/seance/07/#terrain-7-70", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "terrain", "title": "dater une cuisine d'un coup d'œil", "text": "Le quartz a largement supplanté le granite comme choix de qualité supérieure au Québec depuis le milieu des années 2010. Un comptoir de granite dans une cuisine autrement récente suggère une rénovation des années 2005–2015; un stratifié à motif bois, les années 1990. Ces repères servent autant à estimer l'âge effectif des finitions (bloc 4) qu'à calibrer leur niveau de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-72", "url": "/seance/07/#p7-72", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "La cuisine : le poste roi", "text": "S'ajoutent la peinture complète (3–6 $/pi2 habitable; 5 000–10 000 $ en standard), les plinthes (2–4 $/pi lin. en MDF), les moulures de couronne (5–15 $/pi lin.), les portes intérieures (200–800 $ chacune) et la quincaillerie (500–3 000 $) — budget combiné typique de 10 000 à 25 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-qualite", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-qualite", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.9", "text": "Grille de calibration des niveaux de qualité des finitions ÉlémentÉconomiqueStandardSupérieurLuxePlanchersVinyleLaminé/LVPBois francPierreArmoiresMélamineThermoplastiqueBoisSur mesureComptoirsStratifiéQuartz d'entréeQuartz/graniteMarbreSalle de bainAcryliqueCéramiquePorcelainePierrePortes intérieuresCreusesSemi-pleinesPleinesBois massifCoût / pi220 $30 $45 $70 $ et plus", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-74", "url": "/seance/07/#p7-74", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Calibrer le niveau de qualité", "text": "L'écart entre les niveaux économique et luxe peut atteindre 3 pour 1 et plus. Mal calibrer le niveau de qualité observé — confondre du LVP avec du bois franc, ou une cuisine thermoplastique avec du sur-mesure — produit des erreurs majeures sur le bordereau. C'est précisément pour uniformiser ce jugement que les guides de coûts définissent des classes de qualité (la classe C de Marshall & Swift, par exemple).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-73", "url": "/seance/07/#attention-7-73", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "l'erreur de calibration, erreur capitale", "text": "L'écart entre les niveaux économique et luxe peut atteindre 3 pour 1 et plus. Mal calibrer le niveau de qualité observé — confondre du LVP avec du bois franc, ou une cuisine thermoplastique avec du sur-mesure — produit des erreurs majeures sur le bordereau. C'est précisément pour uniformiser ce jugement que les guides de coûts définissent des classes de qualité (la classe C de Marshall & Swift, par exemple).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-75", "url": "/seance/07/#p7-75", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions extérieures et aménagement du site", "text": "Les finitions extérieures regroupent les aménagements situés hors de l'enveloppe : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent 5 à 8 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-4", "url": "/seance/07/#def-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.4 — finitions extérieures", "text": "Les finitions extérieures regroupent les aménagements situés hors de l'enveloppe : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent 5 à 8 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-76", "url": "/seance/07/#p7-76", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions extérieures et aménagement du site", "text": "Quelques repères : entrée d'asphalte 3 000–8 000 $ (pavé uni : 8 000–20 000 $); terrasse en bois traité 3 000–10 000 $ (composite : 8 000–20 000 $); patio en pavé uni 5 000–15 000 $; clôture de bois 25–40 $/pi lin.; aménagement paysager 5 000–25 000 $ (gazon 1–3 $/pi2, murets 30–80 $/pi lin., irrigation 3 000–8 000 $); trottoirs de béton 8–15 $/pi2; balcon ou galerie 5 000–15 000 $; remise 2 000–10 000 $; piscine creusée 30 000–80 000 $, hors terre 3 000–10 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-78", "url": "/seance/07/#p7-78", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Finitions extérieures et aménagement du site", "text": "Au Québec, la piscine creusée est l'exemple canonique de la suradéquation : sa contribution à la valeur marchande est fréquemment limitée à 30 à 50 % de son coût. La saison courte, les coûts d'entretien et le bassin d'acheteurs réduit expliquent cette décote. Dans un bordereau de coût neuf, la piscine figure à plein coût; dans l'estimation de la valeur, la différence ressortira en dépréciation fonctionnelle (séance 11).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-77", "url": "/seance/07/#attention-7-77", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "la piscine creusée, suradéquation type", "text": "Au Québec, la piscine creusée est l'exemple canonique de la suradéquation : sa contribution à la valeur marchande est fréquemment limitée à 30 à 50 % de son coût. La saison courte, les coûts d'entretien et le bassin d'acheteurs réduit expliquent cette décote. Dans un bordereau de coût neuf, la piscine figure à plein coût; dans l'estimation de la valeur, la différence ressortira en dépréciation fonctionnelle (séance 11).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-79", "url": "/seance/07/#p7-79", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Équipements spécialisés", "text": "Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour 3 à 7 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "def-7-5", "url": "/seance/07/#def-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "definition", "title": "Définition 7.5 — équipements spécialisés", "text": "Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour 3 à 7 % des coûts directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-80", "url": "/seance/07/#p7-80", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Équipements spécialisés", "text": "En résidentiel : ascenseur 25 000–60 000 $, gicleurs 3 000–8 000 $, système de sécurité complet 3 000–15 000 $, domotique 5 000–30 000 $, aspirateur central 1 500–3 500 $. En commercial et industriel, les ordres de grandeur changent d'échelle : ascenseur commercial 80 000–200 000 $, alarme incendie centralisée 10 000–50 000 $, gicleurs 3–6 $/pi2, monte-charge 50 000–150 000 $, quai de chargement 15 000–40 000 $ l'unité, unité de toit CVAC 20 000–80 000 $, groupe électrogène 15 000–100 000 $, pont roulant 30 000–150 000 $.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-82", "url": "/seance/07/#p7-82", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Équipements spécialisés", "text": "En commercial et industriel, distinguez rigoureusement les équipements liés au bâtiment (inclus dans le coût : gicleurs, ascenseur, quai) de ceux liés à l'exploitation de l'occupant (biens meubles, exclus : machines de production, rayonnages, équipement de cuisine d'un restaurant). La ligne de partage : l'équipement suivrait-il l'immeuble lors d'une vente, ou suivrait-il l'entreprise?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "attention-7-81", "url": "/seance/07/#attention-7-81", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "attention", "title": "bâtiment ou exploitation?", "text": "En commercial et industriel, distinguez rigoureusement les équipements liés au bâtiment (inclus dans le coût : gicleurs, ascenseur, quai) de ceux liés à l'exploitation de l'occupant (biens meubles, exclus : machines de production, rayonnages, équipement de cuisine d'un restaurant). La ligne de partage : l'équipement suivrait-il l'immeuble lors d'une vente, ou suivrait-il l'entreprise?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-83", "url": "/seance/07/#p7-83", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Les trois références professionnelles", "text": "L'évaluateur n'invente pas ses coûts unitaires : il les tire de guides de coûts publiés et reconnus, qu'il ajuste à la région et à la date. Trois références dominent la pratique nord-américaine.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-84", "url": "/seance/07/#p7-84", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Les trois références professionnelles", "text": "Le Canadian Cost Guide d'Altus Group (Altus Group, 2026), publié annuellement, est la référence canadienne : coûts au pi2 par type de bâtiment et par ville, ventilation par composante, index régional canadien. Son sommaire est diffusé publiquement; les données détaillées sont payantes. Le Marshall & Swift Valuation Service (Marshall & Swift, 2025) (CoreLogic) est le guide de référence pour l'évaluation par la méthode du coût : coûts par section (méthode Calculator) ou par composante (méthode Segregated), multiplicateurs régionaux, index mensuels et tables de dépréciation intégrées. RSMeans (RSMeans, 2025) offre le niveau de détail le plus fin (prix unitaires par corps de métier), orienté vers l'estimation en construction.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-guides", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-guides", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.10", "text": "Comparaison des trois guides de coûts CritèreAltus GroupMarshall & SwiftRSMeansOrigineCanadaÉtats-UnisÉtats-UnisFréquenceAnnuelleMensuelleAnnuelleCoûts inclusDirects + indirectsVariable (section)DirectsAjustement QuébecDirectMultiplicateurMultiplicateurNiveau de détailModéréÉlevéTrès élevéUsage principalVérificationÉvaluationEstimationAccèsSommaire publicAbonnementAbonnement", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-85", "url": "/seance/07/#p7-85", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "La méthode Calculator suit cinq étapes : sélectionner le type de bâtiment, identifier la classe de qualité, appliquer le coût de base au pi2, ajuster pour la superficie, le nombre d'étages et la hauteur, puis appliquer le multiplicateur régional et l'index de date.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-86", "url": "/seance/07/#p7-86", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "Soit un bungalow résidentiel d'un étage avec sous-sol, de classe de qualité moyenne (classe C) et de 1 500 pi2. Le guide donne un coût de base de 135 $ US/pi2 pour ce gabarit; la table d'ajustement de superficie commande un facteur de 1,02 (le bâtiment est légèrement plus petit que le modèle de référence, et les coûts fixes s'y diluent moins). On applique ensuite le multiplicateur régional de Gatineau (1,15), la conversion en dollars canadiens (1,36) et l'index de date qui ramène le manuel au moment de l'évaluation (1,04) :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-87", "url": "/seance/07/#p7-87", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "Pour 1 500 pi2 : environ 336 000 $. Ce montant inclut une portion des coûts indirects selon la définition du guide — il n'est donc pas directement comparable à un bordereau de coûts directs purs. Toujours vérifier ce que le guide inclut.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "ex-7-1", "url": "/seance/07/#ex-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.1 — lecture de Marshall & Swift pour un bungalow de Gatineau", "text": "Soit un bungalow résidentiel d'un étage avec sous-sol, de classe de qualité moyenne (classe C) et de 1 500 pi2. Le guide donne un coût de base de 135 $ US/pi2 pour ce gabarit; la table d'ajustement de superficie commande un facteur de 1,02 (le bâtiment est légèrement plus petit que le modèle de référence, et les coûts fixes s'y diluent moins). On applique ensuite le multiplicateur régional de Gatineau (1,15), la conversion en dollars canadiens (1,36) et l'index de date qui ramène le manuel au moment de l'évaluation (1,04) : Pour 1 500 pi2 : environ 336 000 $. Ce montant inclut une portion des coûts indirects selon la définition du guide — il n'est donc pas directement comparable à un bordereau de coûts directs purs. Toujours vérifier ce que le guide inclut.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-89", "url": "/seance/07/#p7-89", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Lire un guide : l'exemple Marshall & Swift", "text": "Utilisez au moins deux sources pour valider toute estimation de coûts. L'écart acceptable entre guides est généralement de 10 à 15 %; au-delà, il faut investiguer : définitions différentes (directs seuls ou coût complet?), classes de qualité mal appariées, multiplicateur régional périmé, ou simple erreur de calcul.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "aretenir-7-88", "url": "/seance/07/#aretenir-7-88", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "aretenir", "title": "la règle des deux sources", "text": "Utilisez au moins deux sources pour valider toute estimation de coûts. L'écart acceptable entre guides est généralement de 10 à 15 %; au-delà, il faut investiguer : définitions différentes (directs seuls ou coût complet?), classes de qualité mal appariées, multiplicateur régional périmé, ou simple erreur de calcul.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-90", "url": "/seance/07/#p7-90", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Documenter ses sources dans le rapport", "text": "L'usage des guides emporte une obligation professionnelle : la traçabilité. Un rapport conforme aux normes de pratique ne se contente pas d'affirmer « coût de remplacement estimé à 216 $/pi2 »; il précise le guide utilisé et son millésime, la classe de qualité retenue et les raisons de ce classement, les multiplicateurs appliqués (région, date, change s'il y a lieu) et, idéalement, la seconde source ayant servi de contre-vérification. Cette discipline n'est pas de la bureaucratie : elle rend l'estimation auditable. Devant un tribunal administratif ou dans une contestation d'évaluation municipale, la partie adverse refera le calcul; si la classe de qualité ou l'index de date ne sont pas documentés, l'estimation entière devient indéfendable, si juste soit-elle. La règle des deux sources, elle, protège contre le biais d'ancrage : celui qui ne consulte qu'un guide finit par prendre ses fourchettes pour la réalité du marché.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-91", "url": "/seance/07/#p7-91", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Facteurs de variation régionale et conjoncturelle", "text": "Les coûts montent avec : l'éloignement (transport des matériaux et de la main-d'œuvre), un sol difficile (roc, argile) ou une topographie en pente, des exigences énergétiques ou réglementaires supérieures, des matériaux haut de gamme, une architecture complexe et la pénurie de main-d'œuvre spécialisée. Ils baissent avec : la construction en série et les plans standardisés (lotissements), un terrain plat et un sol favorable, les économies d'échelle, la proximité des fournisseurs et la saison creuse de certains corps de métier.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-93", "url": "/seance/07/#p7-93", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Facteurs de variation régionale et conjoncturelle", "text": "Les coûts de construction varient de 15 à 25 % entre Montréal et les régions éloignées (Côte-Nord, Abitibi, Gaspésie). L'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (Statistique Canada, 2026) permet en outre de suivre l'évolution temporelle des coûts pour l'indexation (méthode du coût indexé, séance 6).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "quebec-7-92", "url": "/seance/07/#quebec-7-92", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "quebec", "title": "variation régionale", "text": "Les coûts de construction varient de 15 à 25 % entre Montréal et les régions éloignées (Côte-Nord, Abitibi, Gaspésie). L'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (Statistique Canada, 2026) permet en outre de suivre l'évolution temporelle des coûts pour l'indexation (méthode du coût indexé, séance 6).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-95", "url": "/seance/07/#p7-95", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Facteurs de variation régionale et conjoncturelle", "text": "Le coût obtenu par un constructeur en série n'est pas toujours représentatif du coût qu'assumerait un acheteur individuel faisant construire à l'unité. Le rapport d'évaluation doit préciser l'hypothèse retenue : coût pour qui, dans quel scénario de construction?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "remarque-7-94", "url": "/seance/07/#remarque-7-94", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "remarque", "title": "coût du constructeur en série vs coût de l'acheteur individuel", "text": "Le coût obtenu par un constructeur en série n'est pas toujours représentatif du coût qu'assumerait un acheteur individuel faisant construire à l'unité. Le rapport d'évaluation doit préciser l'hypothèse retenue : coût pour qui, dans quel scénario de construction?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-96", "url": "/seance/07/#p7-96", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le bungalow type sous trois niveaux de qualité", "text": "Le tableau @@REF{ch07:tab:bungalow}@@ assemble tout le chapitre : le même bungalow de 1 500 pi2 (sous-sol complet, garage simple attaché, banlieue québécoise), chiffré aux trois niveaux de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "tab-ch07-tab-bungalow", "url": "/seance/07/#tab-ch07-tab-bungalow", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "tab", "title": "Tableau 7.11", "text": "Bordereau de coûts directs — bungalow de 1 500 pi2 selon le niveau de qualité (indicatif 2025–2026) ComposanteÉconomiqueMoyenSupérieurStructure et fondations40 000 $55 000 $75 000 $Enveloppe du bâtiment45 000 $65 000 $95 000 $CVAC8000 $18 000 $35 000 $Plomberie12 000 $20 000 $35 000 $Électricité10 000 $18 000 $30 000 $Finitions intérieures20 000 $40 000 $75 000 $Finitions extérieures8000 $18 000 $35 000 $Équipements spécialisés2000 $6000 $20 000 $Total coûts directs145 000 $240 000 $400 000 $Coû", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-97", "url": "/seance/07/#p7-97", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le bungalow type sous trois niveaux de qualité", "text": "Graphiquement, la hiérarchie des postes pour la qualité moyenne :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-98", "url": "/seance/07/#p7-98", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Le bungalow type sous trois niveaux de qualité", "text": "L'enveloppe et la structure totalisent environ 50 % des coûts directs; les systèmes mécaniques, environ 24 %.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-99", "url": "/seance/07/#p7-99", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Réconciliation avec le coût total (séance 5)", "text": "Le bordereau de qualité moyenne donne 160 $/pi2 de coûts directs. En appliquant le facteur d'environ 1,35 qui capture indirects et profit :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-100", "url": "/seance/07/#p7-100", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Réconciliation avec le coût total (séance 5)", "text": "ce qui est cohérent avec la fourchette de 200–260 $/pi2 vue à la séance 5 pour l'unifamiliale québécoise. Les deux tables ne se contredisent pas : elles ne mesurent pas la même chose. Ce test de cohérence — multiplier ses coûts directs par 1,3–1,4 et comparer aux fourchettes de coût complet — devrait conclure chaque bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "ex-7-2", "url": "/seance/07/#ex-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.2 — réconciliation directs / coût total", "text": "Le bordereau de qualité moyenne donne 160 $/pi2 de coûts directs. En appliquant le facteur d'environ 1,35 qui capture indirects et profit : ce qui est cohérent avec la fourchette de 200–260 $/pi2 vue à la séance 5 pour l'unifamiliale québécoise. Les deux tables ne se contredisent pas : elles ne mesurent pas la même chose. Ce test de cohérence — multiplier ses coûts directs par 1,3–1,4 et comparer aux fourchettes de coût complet — devrait conclure chaque bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-101", "url": "/seance/07/#p7-101", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Réconciliation avec le coût total (séance 5)", "text": "Ce réflexe de réconciliation clôt la boucle du chapitre et prépare le suivant. Les coûts directs, si soigneusement ventilés soient-ils, ne sont que le premier étage du coût à neuf : il reste à leur ajouter tout ce qui se dépense hors du chantier — honoraires, financement, permis, assurances, mise en marché — puis la rémunération du promoteur qui a orchestré l'ensemble. C'est l'objet de la séance 8. Retenez d'ici là l'ordre de grandeur qui sert de garde-fou : ce qui sort de terre représente environ 70 % du coût complet; celui qui oublie le reste sous-estime systématiquement d'un bon tiers.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-102", "url": "/seance/07/#p7-102", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chacune des dépenses suivantes en coût direct, coût indirect ou profit entrepreneurial : (a) salaires des charpentiers-menuisiers; (b) honoraires de l'ingénieur en structure; (c) marge de 12 % du sous-traitant en plomberie incluse dans sa soumission; (d) intérêts sur le prêt de construction; (e) rémunération attendue du promoteur qui pilote le projet; (f) location d'une grue de chantier; (g) permis de construction; (h) supervision de chantier par le contremaître.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-1", "url": "/seance/07/#exo-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.1 — classement direct / indirect", "text": "Classez chacune des dépenses suivantes en coût direct, coût indirect ou profit entrepreneurial : (a) salaires des charpentiers-menuisiers; (b) honoraires de l'ingénieur en structure; (c) marge de 12 % du sous-traitant en plomberie incluse dans sa soumission; (d) intérêts sur le prêt de construction; (e) rémunération attendue du promoteur qui pilote le projet; (f) location d'une grue de chantier; (g) permis de construction; (h) supervision de chantier par le contremaître.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-103", "url": "/seance/07/#p7-103", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) direct (main-d'œuvre); (b) indirect (honoraires professionnels); (c) direct — la marge du sous-traitant fait partie du prix soumis, donc des coûts directs, à ne pas confondre avec le profit entrepreneurial; (d) indirect (financement); (e) profit entrepreneurial; (f) direct (équipement de chantier); (g) indirect (taxes et permis); (h) direct (supervision directe des travaux).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-104", "url": "/seance/07/#p7-104", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Estimez les coûts directs d'un bungalow neuf à Gatineau et ventilez-les par composante. Caractéristiques : 1 400 pi2, sous-sol complet non fini, garage simple intégré, qualité moyenne; revêtement brique et vinyle; toiture en bardeaux architecturaux; plinthes électriques et thermopompe murale; 16 fenêtres de PVC double vitrage; planchers de bois franc et céramique; comptoirs de quartz et armoires thermoplastiques; entrée d'asphalte. Présentez un bordereau à huit postes avec les pourcentages, puis vérifiez la cohérence du total avec les fourchettes de coût complet de la séance 5.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-2", "url": "/seance/07/#exo-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.2 — ventilation d'un bungalow à Gatineau", "text": "Estimez les coûts directs d'un bungalow neuf à Gatineau et ventilez-les par composante. Caractéristiques : 1 400 pi2, sous-sol complet non fini, garage simple intégré, qualité moyenne; revêtement brique et vinyle; toiture en bardeaux architecturaux; plinthes électriques et thermopompe murale; 16 fenêtres de PVC double vitrage; planchers de bois franc et céramique; comptoirs de quartz et armoires thermoplastiques; entrée d'asphalte. Présentez un bordereau à huit postes avec les pourcentages, puis vérifiez la cohérence du total avec les fourchettes de coût complet de la séance 5.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-105", "url": "/seance/07/#p7-105", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Bordereau plausible (les montants peuvent varier de 10 % selon les hypothèses, l'important étant la cohérence des proportions) :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-106", "url": "/seance/07/#p7-106", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Soit $/pi2 de coûts directs. Vérification : $/pi2 de coût total, dans la fourchette de 200–260 $/pi2 de la séance 5. Le bordereau est vraisemblable.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-107", "url": "/seance/07/#p7-107", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "À l'aide de la méthode Calculator de Marshall & Swift, estimez le coût unitaire en dollars canadiens d'un cottage de qualité moyenne de 1 800 pi2 à Gatineau. Données : coût de base 142 $ US/pi2; ajustement de superficie 0,99; multiplicateur régional 1,15; taux de change 1,36; index de date 1,03. Calculez ensuite le coût total indiqué pour le bâtiment et nommez deux vérifications à faire avant d'utiliser ce chiffre dans un rapport.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-3", "url": "/seance/07/#exo-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.3 — lecture d'un guide de coûts", "text": "À l'aide de la méthode Calculator de Marshall & Swift, estimez le coût unitaire en dollars canadiens d'un cottage de qualité moyenne de 1 800 pi2 à Gatineau. Données : coût de base 142 $ US/pi2; ajustement de superficie 0,99; multiplicateur régional 1,15; taux de change 1,36; index de date 1,03. Calculez ensuite le coût total indiqué pour le bâtiment et nommez deux vérifications à faire avant d'utiliser ce chiffre dans un rapport.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-108", "url": "/seance/07/#p7-108", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût unitaire :", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-109", "url": "/seance/07/#p7-109", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût indiqué : (arrondi). Vérifications : (1) déterminer ce que le coût de base inclut (portion d'indirects? profit?) pour éviter tout double comptage avec le reste du bordereau; (2) croiser avec une deuxième source (Altus ou RSMeans) et investiguer si l'écart dépasse 10–15 %. On pourrait ajouter : vérifier la date de l'index et l'adéquation de la classe de qualité.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-110", "url": "/seance/07/#p7-110", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bordereau affiche 240 000 $ de coûts directs, des indirects de 20 % des directs et un profit de 10 % de (directs + indirects). (a) Calculez le coût total. (b) L'évaluateur découvre qu'il a sous-estimé l'enveloppe de 12 000 $ : recalculez le coût total et exprimez l'erreur initiale en pourcentage. (c) Expliquez pourquoi une erreur sur les coûts directs se propage aux autres postes.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-4", "url": "/seance/07/#exo-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.4 — sensibilité aux erreurs d'estimation", "text": "Un bordereau affiche 240 000 $ de coûts directs, des indirects de 20 % des directs et un profit de 10 % de (directs + indirects). (a) Calculez le coût total. (b) L'évaluateur découvre qu'il a sous-estimé l'enveloppe de 12 000 $ : recalculez le coût total et exprimez l'erreur initiale en pourcentage. (c) Expliquez pourquoi une erreur sur les coûts directs se propage aux autres postes.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-111", "url": "/seance/07/#p7-111", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Indirects : ; sous-total : 288 000 $; profit : ; coût total : . (b) Directs corrigés : 252 000 $; indirects : ; sous-total : 302 400 $; profit : 30 240 $; coût total corrigé : . Écart : , soit une sous-estimation initiale de du coût total. (c) Les indirects et le profit étant calculés en pourcentage des directs, toute erreur sur les directs est amplifiée mécaniquement : ici, 12 000 $ d'erreur directe deviennent 15 840 $ d'erreur totale (facteur ).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-112", "url": "/seance/07/#p7-112", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence de qualité moyenne à Gatineau comprend une installation géothermique neuve (38 000 $) et une piscine creusée récente (55 000 $). (a) À quel montant ces deux éléments figurent-ils dans le bordereau de coût de remplacement à neuf? (b) Le marché local ne reconnaît que 60 % du coût de la géothermie et 40 % de celui de la piscine : quelle perte de valeur totale cela annonce-t-il, et sous quelle rubrique sera-t-elle traitée dans la méthode du coût? (c) Que révèle cet exemple sur la relation entre coût et valeur?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-5", "url": "/seance/07/#exo-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.5 — coût et valeur : équipements particuliers", "text": "Une résidence de qualité moyenne à Gatineau comprend une installation géothermique neuve (38 000 $) et une piscine creusée récente (55 000 $). (a) À quel montant ces deux éléments figurent-ils dans le bordereau de coût de remplacement à neuf? (b) Le marché local ne reconnaît que 60 % du coût de la géothermie et 40 % de celui de la piscine : quelle perte de valeur totale cela annonce-t-il, et sous quelle rubrique sera-t-elle traitée dans la méthode du coût? (c) Que révèle cet exemple sur la relation entre coût et valeur?", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-113", "url": "/seance/07/#p7-113", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Au plein coût : — le bordereau de coût neuf recense ce qu'il en coûterait de reproduire les améliorations, sans jugement de marché. (b) Perte : géothermie ; piscine ; total . Cette perte sera comptabilisée en dépréciation fonctionnelle pour suradéquation (séance 11), en déduction du coût neuf. (c) Le coût est un fait de production; la valeur est un fait de marché. Ils ne coïncident que lorsque le marché reconnaît pleinement la dépense — ce qui n'est jamais garanti pour les équipements dont l'acheteur type ne veut pas payer le plein prix.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-114", "url": "/seance/07/#p7-114", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Expliquez en quelques phrases pourquoi les coûts de main-d'œuvre de construction sont relativement uniformes d'un chantier à l'autre au Québec, et nommez les trois principales sources résiduelles d'écart de coûts entre deux projets comparables.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "exo-7-6", "url": "/seance/07/#exo-7-6", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.6 — question de réflexion — uniformité des coûts québécois", "text": "Expliquez en quelques phrases pourquoi les coûts de main-d'œuvre de construction sont relativement uniformes d'un chantier à l'autre au Québec, et nommez les trois principales sources résiduelles d'écart de coûts entre deux projets comparables.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-115", "url": "/seance/07/#p7-115", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les chantiers assujettis à la Loi R-20 emploient des métiers réglementés dont les taux horaires et avantages sociaux sont fixés par les conventions collectives CCQ 2025–2029, uniformes par métier et par secteur; la licence RBQ et la garantie GCR ajoutent un cadre commun. Les salaires étant standardisés, les écarts résiduels proviennent surtout : (1) des matériaux (choix, gammes, prix régionaux); (2) de la complexité du projet (architecture, site, sol); (3) de la région (transport, éloignement, disponibilité de la main-d'œuvre, 15–25 %).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-116", "url": "/seance/07/#p7-116", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les coûts directs (hard costs) couvrent matériaux, main-d'œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision; ils pèsent 60–70 % du coût total de construction.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-117", "url": "/seance/07/#p7-117", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La marge des sous-traitants et de l'entrepreneur général est un coût direct; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-118", "url": "/seance/07/#p7-118", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six familles : structure/fondations (20–25 %), enveloppe (22–28 %), systèmes mécaniques (18–22 %), finitions intérieures (15–20 %), finitions extérieures (5–8 %), équipements spécialisés (3–7 %). Enveloppe + structure 50 % des directs.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-119", "url": "/seance/07/#p7-119", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au Québec : sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique dominant (plus de 80 %), VRC obligatoire dans le neuf, main-d'œuvre uniformisée par la CCQ (R-20, RBQ, GCR).", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-120", "url": "/seance/07/#p7-120", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le niveau de qualité des finitions fait varier les coûts dans un rapport de 3 pour 1 et plus (20 à 70 $/pi2 et plus); la calibration de la classe de qualité est l'étape la plus subjective du bordereau.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-121", "url": "/seance/07/#p7-121", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Piscine creusée et géothermie : exemples types de dépenses dont le marché ne reconnaît qu'une fraction — suradéquation à traiter en dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-122", "url": "/seance/07/#p7-122", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Guides de coûts : Altus (canadien, directs + indirects), Marshall & Swift (référence en évaluation, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin). Règle d'or : deux sources minimum, écart toléré 10–15 %.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-123", "url": "/seance/07/#p7-123", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule du bordereau : ; test de cohérence final : directs 1,30–1,40 coût total au pi2 des fourchettes publiées.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p7-124", "url": "/seance/07/#p7-124", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repère qualité moyenne 2025–2026 : environ 160 $/pi2 de coûts directs, soit 210–225 $/pi2 de coût complet.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/07/#synthese", "ch": "07", "chTitle": "Coûts directs de construction", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Les coûts directs (hard costs) couvrent matériaux, main-d'œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision; ils pèsent 60–70 % du coût total de construction.La marge des sous-traitants et de l'entrepreneur général est un coût direct; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).Six familles : structure/fondations (20–25 %), enveloppe (22–28 %), systèmes mécaniques (18–22 %), finitions intérieures (15–20 %), finitions extérieures (5–8 %), équipements spécialisés (3–7 %). Enveloppe + structure 50 % des directs.Au Québec : sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique dominant (plus de 80 %), VRC obligatoire dans le neuf, main-d'œuvre uniformisée par la CCQ (R-20, RBQ, GCR).Le niveau de qualité des finitions fait varier les coûts dans un rapport de 3 pour 1 et plus (20 à 70 $/pi2 et plus); la calibration de la classe de qualité est l'étape la plus subjective du bordereau.Piscine creusée et géothermie : exemples types de dépenses dont le marché ne reconnaît qu'une fraction — suradéquation à traiter en dépréciation fonctionnelle.Guides de coûts : Altus (canadien, directs + indirects), Marshall & Swift (référence en évaluation, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin). Règle d'or : deux sources minimum, écart toléré 10–15 %.Formule du bordereau : ; test de cohérence final : directs 1,30–1,40 coût total au pi2 des fourchettes publiées.Repère qualité moyenne 2025–2026 : environ 160 $/pi2 de coûts directs, soit 210–225 $/pi2 de coût complet.", "where": "Séance 7 — Coûts directs de construction"}, {"id": "p8-1", "url": "/seance/08/#p8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Le chapitre précédent a chiffré ce qui se voit : le béton, le bois, les systèmes, les finitions. Ce chapitre chiffre ce qui ne se voit pas — et qui représente pourtant, avec le profit, 30 à 40 % de plus que les coûts directs seuls. Honoraires professionnels, intérêts intercalaires, permis, taxes de vente, assurances, garantie résidentielle, marketing, administration : autant de postes que l'évaluateur débutant a tendance à oublier ou à sous-estimer, produisant une sous-évaluation systématique du coût de remplacement. Nous complétons ensuite le portrait avec le profit entrepreneurial, dont l'inclusion — même quand le propriétaire a construit pour lui-même — est l'une des questions théoriques les plus classiques du cours. Le chapitre se clôt sur la préparation de l'atelier 2 (TP2, 15 %), le bordereau complet d'un quadruplex de Gatineau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-2", "url": "/seance/08/#p8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Définir les coûts indirects et les distinguer rigoureusement des coûts directs;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-3", "url": "/seance/08/#p8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Calculer les honoraires professionnels (architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet);", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-4", "url": "/seance/08/#p8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Estimer les frais de financement durant la construction, notamment les intérêts intercalaires avec le facteur ;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-5", "url": "/seance/08/#p8-5", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Maîtriser le traitement des taxes (TPS/TVQ), permis et contributions dans le contexte québécois, en évitant le double comptage;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-6", "url": "/seance/08/#p8-6", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Justifier économiquement le profit entrepreneurial, choisir son taux et l'asseoir sur la bonne base;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-7", "url": "/seance/08/#p8-7", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Assembler le coût total de construction et le valider;", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-8", "url": "/seance/08/#p8-8", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "text": "Préparer le TP2 : bordereau complet d'un immeuble locatif.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-9", "url": "/seance/08/#p8-9", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et poids", "text": "Les coûts indirects (ou soft costs) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction autres que les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs, et peuvent dépasser 30 % pour des projets complexes ou spécialisés.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-1", "url": "/seance/08/#def-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.1 — coûts indirects", "text": "Les coûts indirects (ou soft costs) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction autres que les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement 15 à 25 % des coûts directs, et peuvent dépasser 30 % pour des projets complexes ou spécialisés.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-10", "url": "/seance/08/#p8-10", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et poids", "text": "Six catégories structurent l'analyse◆Six familles d'indirects : honoraires, financement, taxes/permis, assurances/légal, marketing/admin, imprévus. :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-distinction", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-distinction", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Coûts directs et coûts indirects — critères de distinction CritèreCoûts directsCoûts indirectsNatureMain-d'œuvre, matériaux, équipementsServices, frais, honorairesProportion typique70–80 % du coût total15–25 % des coûts directsVisibilitéConcrets, mesurablesMoins visibles, souvent forfaitairesEstimationQuantité prix unitairePourcentage ou montant fixeExempleBéton, bois, plombierArchitecte, permis, intérêts", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-12", "url": "/seance/08/#p8-12", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Directs et indirects : le tableau de partage", "text": "Les proportions du tableau utilisent deux bases différentes : les directs pèsent 70–80 % du coût total, mais les indirects s'expriment conventionnellement en pourcentage des coûts directs. Aux examens et dans les guides, vérifiez toujours la base : « indirects de 20 % » signifie presque toujours 20 % des directs, et le profit s'applique sur (directs + indirects). Énoncez la convention dans vos réponses.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-11", "url": "/seance/08/#attention-8-11", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "deux conventions de pourcentage cohabitent", "text": "Les proportions du tableau utilisent deux bases différentes : les directs pèsent 70–80 % du coût total, mais les indirects s'expriment conventionnellement en pourcentage des coûts directs. Aux examens et dans les guides, vérifiez toujours la base : « indirects de 20 % » signifie presque toujours 20 % des directs, et le profit s'applique sur (directs + indirects). Énoncez la convention dans vos réponses.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-13", "url": "/seance/08/#p8-13", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Omettre les coûts indirects, c'est sous-évaluer systématiquement le coût de remplacement — et les normes professionnelles de l'OEAQ (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) exigent leur prise en compte. Un exemple suffit à mesurer l'enjeu :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-14", "url": "/seance/08/#p8-14", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Prenons un bâtiment dont les coûts directs s'élèvent à 500 000 $. Des coûts indirects de 20 % des directs ajoutent 100 000 $, portant le sous-total à 600 000 $; un profit entrepreneurial de 10 % de ce sous-total ajoute encore 60 000 $ :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-15", "url": "/seance/08/#p8-15", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Le coût total dépasse les directs seuls de 32 %. Un rapport qui s'arrête aux coûts directs ampute donc la valeur de près du tiers du coût de création de l'immeuble.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-1", "url": "/seance/08/#ex-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.1 — l'effet cumulatif des indirects et du profit", "text": "Prenons un bâtiment dont les coûts directs s'élèvent à 500 000 $. Des coûts indirects de 20 % des directs ajoutent 100 000 $, portant le sous-total à 600 000 $; un profit entrepreneurial de 10 % de ce sous-total ajoute encore 60 000 $ : Le coût total dépasse les directs seuls de 32 %. Un rapport qui s'arrête aux coûts directs ampute donc la valeur de près du tiers du coût de création de l'immeuble.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-16", "url": "/seance/08/#p8-16", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Pourquoi ce poste est-il si important?", "text": "Pourquoi ces coûts sont-ils si souvent oubliés? Parce qu'ils sont invisibles sur le chantier. Le visiteur d'un projet en construction voit des fondations, une charpente, des ouvriers — il ne voit ni la facture de l'architecte réglée huit mois plus tôt, ni les intérêts qui courent silencieusement sur la marge de crédit du promoteur, ni le chèque du permis encaissé par la municipalité avant la première pelletée. Ces dépenses s'égrènent en outre sur toute la vie du projet : les honoraires de conception précèdent le chantier, le financement l'accompagne, le marketing le suit. Le grand livre comptable d'un promoteur raconte ainsi une histoire beaucoup plus longue que le chantier lui-même — elle commence à l'option d'achat sur le terrain et ne se termine qu'à la vente ou à la location complète. L'évaluateur qui reconstruit un coût de remplacement doit reconstituer toute cette histoire, pas seulement son épisode le plus photogénique.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-17", "url": "/seance/08/#p8-17", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Qui fait quoi, et à quel prix", "text": "Rémunération des professionnels impliqués dans la conception, la surveillance et la gestion du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-2", "url": "/seance/08/#def-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.2 — honoraires professionnels", "text": "Rémunération des professionnels impliqués dans la conception, la surveillance et la gestion du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-honoraires", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-honoraires", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "Honoraires professionnels typiques ProfessionnelFourchetteBase de calculArchitecte6–12 %Coûts de constructionIngénieur en structure1,5–3 %Coûts de constructionIngénieur mécanique / électrique2–4 %Coûts de constructionIngénieur civil1–2 %Coûts de constructionIngénieur géotechniqueforfaitÉtude de solArpenteur-géomètreforfait2 000–8 000 $Gestionnaire de projet3–5 %Coûts de constructionÉvaluateur agrééforfaitSelon le mandat", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-18", "url": "/seance/08/#p8-18", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Qui fait quoi, et à quel prix", "text": "Avant de détailler chaque intervenant, une observation d'ensemble : les honoraires professionnels ne sont pas une taxe sur le projet, mais un achat de réduction de risque. Des plans complets et coordonnés réduisent les extras de chantier; une étude géotechnique à 8 000 $ évite la mauvaise surprise à 80 000 $ d'un sol inadéquat découvert à l'excavation; la surveillance de chantier protège contre les malfaçons qui deviendraient des réclamations. C'est pourquoi les projets complexes, où le coût d'une erreur est élevé, supportent des pourcentages d'honoraires plus lourds : la prime d'assurance croît avec le risque assuré. L'évaluateur qui calibre ce poste doit donc se demander non pas « combien coûte un architecte? », mais « quel niveau d'encadrement professionnel ce type de projet exige-t-il normalement? ».", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-19", "url": "/seance/08/#p8-19", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "L'architecte (6–12 %)", "text": "Le mandat complet de l'architecte couvre six phases : programmation et étude de faisabilité, esquisse, plans et devis préliminaires, plans et devis définitifs, appel d'offres et négociation, puis surveillance de chantier. Chaque phase produit un livrable de plus en plus engageant — de l'étude qui teste la faisabilité réglementaire et budgétaire jusqu'aux plans « pour construction » qui feront foi en cas de litige — et la surveillance, phase souvent sacrifiée pour économiser, est celle qui garantit que le bâtiment livré correspond aux plans facturés. Le pourcentage varie selon quatre facteurs : la complexité (résidentiel simple 6–8 %, institutionnel 10–12 %), la taille (les grands projets négocient un pourcentage plus bas, les coûts fixes de conception s'y diluant), la région et la portée du mandat (avec ou sans surveillance).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-21", "url": "/seance/08/#p8-21", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "L'architecte (6–12 %)", "text": "Selon la Loi sur les architectes, les plans d'un architecte sont requis au-delà de certains seuils — par exemple les bâtiments de plus de deux étages ou de plus de 300 m2, selon l'usage. L'Ordre des architectes du Québec (OAQ) encadre la profession. Pour une unifamiliale standard, un technologue en architecture suffit souvent, ce qui explique des honoraires de conception plus modestes en résidentiel courant.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "quebec-8-20", "url": "/seance/08/#quebec-8-20", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "quebec", "title": "quand l'architecte est-il obligatoire?", "text": "Selon la Loi sur les architectes, les plans d'un architecte sont requis au-delà de certains seuils — par exemple les bâtiments de plus de deux étages ou de plus de 300 m2, selon l'usage. L'Ordre des architectes du Québec (OAQ) encadre la profession. Pour une unifamiliale standard, un technologue en architecture suffit souvent, ce qui explique des honoraires de conception plus modestes en résidentiel courant.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-22", "url": "/seance/08/#p8-22", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "Les plans d'ingénierie sont exigés par le Code de construction du Québec (Québec, 2022); les ingénieurs sont membres de l'OIQ. La structure (1,5–3 %) couvre calculs structuraux, fondations et charpente; la mécanique (1,5–2,5 %) le CVAC, la plomberie et la protection incendie; l'électricité (1–2 %) les systèmes électriques et télécoms; le civil (1–2 %) la voirie, le drainage et l'aménagement du site; la géotechnique (forfait) l'étude de sol.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-23", "url": "/seance/08/#p8-23", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "L'arpenteur-géomètre facture au forfait : certificat de localisation 1 500–3 000 $, bornage 2 000–5 000 $, implantation du bâtiment 1 000–2 500 $. Le gestionnaire de projet (3–5 %) coordonne les intervenants, l'échéancier, le budget et la qualité — pour les petits projets résidentiels, l'entrepreneur général assume souvent ce rôle, et le poste disparaît du bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-24", "url": "/seance/08/#p8-24", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "Coûts directs : 1 200 000 $.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-25", "url": "/seance/08/#p8-25", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les ingénieurs (total : 5–9 %) et les autres intervenants", "text": "Les honoraires représentent ici des coûts directs — à eux seuls, presque toute la fourchette basse des indirects. C'est le poste dominant, et celui qu'il faut chiffrer en premier.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-2", "url": "/seance/08/#ex-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.2 — honoraires d'un immeuble de 8 logements", "text": "Coûts directs : 1 200 000 $. ProfessionnelTauxMontantArchitecte8 %96 000 $Ingénieur en structure2 %24 000 $Ingénieur méca./élec.3 %36 000 $Ingénieur civil1,5 %18 000 $Arpenteur-géomètreforfait3500 $Gestionnaire de projet4 %48 000 $Total honoraires225 500 $ Les honoraires représentent ici des coûts directs — à eux seuls, presque toute la fourchette basse des indirects. C'est le poste dominant, et celui qu'il faut chiffrer en premier.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-26", "url": "/seance/08/#p8-26", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "La construction s'étale sur des mois pendant lesquels le bâtiment ne produit aucun revenu : il faut donc un prêt de construction◆Intérêts intercalaires Intérêts courus sur le prêt de construction entre le début des travaux et la mise en service. qui génère des frais d'intérêt avant la mise en service. Ce prêt fonctionne très différemment d'une hypothèque ordinaire. Le prêteur autorise un montant maximal, mais ne le débourse pas d'un coup : il le libère en tranches progressives (progress draws), généralement quatre à six, chacune conditionnelle à une inspection confirmant l'avancement déclaré — fondations coulées, bâtiment fermé, finition avancée, travaux achevés. À chaque tranche, le solde emprunté augmente, et les intérêts courent sur ce solde croissant. On n'emprunte donc jamais tout le montant au jour 1 : au début du chantier, le solde est faible; il n'atteint son maximum qu'à la toute fin. C'est ce profil de décaissement qui fonde le facteur de la formule : en supposant des décaissements à peu près linéaires, le solde moyen sur la durée du chantier vaut environ la moitié du montant final.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-27", "url": "/seance/08/#p8-27", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "où désigne les intérêts intercalaires, les coûts directs de construction, le taux d'intérêt annuel du prêt de construction et la durée de construction en années. Le facteur traduit l'hypothèse que les décaissements étant progressifs, c'est en moyenne la moitié du montant qui est empruntée pendant la durée des travaux.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "form-8-1", "url": "/seance/08/#form-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "formule", "title": "Formule 8.1 — intérêts intercalaires avec facteur", "text": "où désigne les intérêts intercalaires, les coûts directs de construction, le taux d'intérêt annuel du prêt de construction et la durée de construction en années. Le facteur traduit l'hypothèse que les décaissements étant progressifs, c'est en moyenne la moitié du montant qui est empruntée pendant la durée des travaux.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-28", "url": "/seance/08/#p8-28", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "Coûts directs de 800 000 $, taux du prêt de construction de 7,0 % par an, durée de 10 mois () :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-29", "url": "/seance/08/#p8-29", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "Les intérêts intercalaires représentent ici 2,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-3", "url": "/seance/08/#ex-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.3 — intérêts intercalaires d'un projet de 800 000 $", "text": "Coûts directs de 800 000 $, taux du prêt de construction de 7,0 % par an, durée de 10 mois () : Les intérêts intercalaires représentent ici 2,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-31", "url": "/seance/08/#p8-31", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le prêt de construction", "text": "(1) Oublier de convertir la durée en années ( mois , pas ); (2) oublier le facteur — l'erreur double le poste; (3) appliquer le taux à la mauvaise base (le calcul standard du cours utilise les coûts directs; certains dossiers utilisent directs + une part d'indirects — suivez l'énoncé et déclarez votre convention).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-30", "url": "/seance/08/#attention-8-30", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "les trois pièges du calcul", "text": "(1) Oublier de convertir la durée en années ( mois , pas ); (2) oublier le facteur — l'erreur double le poste; (3) appliquer le taux à la mauvaise base (le calcul standard du cours utilise les coûts directs; certains dossiers utilisent directs + une part d'indirects — suivez l'énoncé et déclarez votre convention).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-32", "url": "/seance/08/#p8-32", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les autres frais de financement et le contexte de taux", "text": "Au-delà des intérêts : frais de dossier bancaire (0,5–1 % du prêt), frais d'évaluation exigés par le prêteur (1 500–5 000 $), inspections bancaires (500–1 500 $ par visite, 3 à 6 visites), assurance prêt (SCHL si le ratio prêt/valeur dépasse 80 %) et frais juridiques de l'acte d'hypothèque (1 500–3 000 $).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-34", "url": "/seance/08/#p8-34", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les autres frais de financement et le contexte de taux", "text": "Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026); taux préférentiel des banques : environ 4,45 %; prêts de construction : typiquement préférentiel + 1 à 3 % selon l'institution et le risque, soit environ 5,5 à 7,5 % en 2026 (Banque du Canada, 2026). Le taux retenu doit refléter les conditions de financement à la date d'évaluation — jamais un taux historique ni un souhait.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "quebec-8-33", "url": "/seance/08/#quebec-8-33", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "quebec", "title": "repères de taux 2026", "text": "Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026); taux préférentiel des banques : environ 4,45 %; prêts de construction : typiquement préférentiel + 1 à 3 % selon l'institution et le risque, soit environ 5,5 à 7,5 % en 2026 (Banque du Canada, 2026). Le taux retenu doit refléter les conditions de financement à la date d'évaluation — jamais un taux historique ni un souhait.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-35", "url": "/seance/08/#p8-35", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Les autres frais de financement et le contexte de taux", "text": "L'histoire récente illustre à quel point ce poste est conjoncturel. Entre 2021 et 2024, le taux directeur canadien est passé de 0,25 % à 5,00 % avant de redescendre : sur un même chantier de dix mois à 800 000 $ de directs, les intérêts intercalaires ont pu varier du simple au triple selon la date du projet. C'est pourquoi le rapport d'évaluation doit dater son hypothèse de taux et la sourcer — et pourquoi un bordereau recopié d'un dossier vieux de trois ans est indéfendable, même si tous ses autres postes demeurent valables. Les frais de financement sont, de tous les coûts indirects, ceux qui vieillissent le plus vite.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-36", "url": "/seance/08/#p8-36", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le permis de construction municipal", "text": "Le permis de construction est le péage réglementaire du projet : il matérialise la vérification, par la municipalité, de la conformité des travaux projetés au zonage et aux règlements d'urbanisme. Son coût est modeste à l'échelle du bordereau, mais son obtention conditionne tout le calendrier — un permis retardé de trois mois, ce sont trois mois d'intérêts intercalaires supplémentaires, un début de chantier repoussé vers l'hiver et parfois une saison de mise en marché manquée. L'évaluateur retient donc deux choses : le coût du permis lui-même, et le fait que les délais d'autorisation font partie des risques que le profit entrepreneurial rémunère.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-37", "url": "/seance/08/#p8-37", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le permis de construction municipal", "text": "Le tarif du permis est fixé par le règlement de tarification de chaque municipalité et se calcule généralement sur la valeur déclarée des travaux — ordre de grandeur de quelques dollars par 1 000 $ de travaux, avec des minimums applicables. À Gatineau, le règlement d'administration des règlements d'urbanisme prévoit par exemple un taux de 4,70 $ par 1 000 $ de travaux avec un minimum par logement (données du TP2). Il faut vérifier le tarif en vigueur auprès de la municipalité à la date d'évaluation. D'autres autorisations peuvent s'ajouter : permis de démolition, d'abattage d'arbres, d'occupation temporaire, certificat de conformité, autorisation de la CPTAQ en zone agricole.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-38", "url": "/seance/08/#p8-38", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "La construction neuve est assujettie à la TPS fédérale (5 %) et à la TVQ québécoise (9,975 %), soit 14,975 % au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du statut fiscal de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-3", "url": "/seance/08/#def-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.3 — taxes de vente sur la construction neuve", "text": "La construction neuve est assujettie à la TPS fédérale (5 %) et à la TVQ québécoise (9,975 %), soit 14,975 % au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du statut fiscal de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-39", "url": "/seance/08/#p8-39", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Trois régimes cohabitent◆TPS/TVQ : le traitement dépend du statut — occupant, locatif ou commercial., et la logique qui les distingue est celle de la fiscalité de la consommation : les taxes de vente frappent le consommateur final, pas les intermédiaires de production.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-40", "url": "/seance/08/#p8-40", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Le premier régime vise l'habitation neuve destinée à l'occupant — le « consommateur final » de l'immeuble. Les taxes sont alors un coût réel, partiellement atténué par des remboursements : 36 % de la TPS lorsque le prix n'excède pas 350 000 $ (allègement dégressif jusqu'à 450 000 $, nul au-delà) et, depuis 2025, jusqu'à 100 % de la TPS pour les premiers acheteurs d'une habitation neuve d'au plus 1 M$ (dégressif jusqu'à 1,5 M$). Côté provincial, la TVQ est remboursée à 50 % (maximum d'environ 9 975 $) jusqu'à 200 000 $, avec dégressivité entre 200 000 et 300 000 $.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-41", "url": "/seance/08/#p8-41", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Le deuxième régime vise les logements locatifs neufs. Pour stimuler la construction locative, le fédéral rembourse 100 % de la TPS sur les immeubles locatifs admissibles mis en chantier depuis septembre 2023, et Québec a emboîté le pas pour la TVQ. Pour ces immeubles — dont le quadruplex du TP2 —, les taxes de vente cessent pratiquement d'être un coût, ce qui modifie sensiblement le bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-42", "url": "/seance/08/#p8-42", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Le troisième régime vise l'immeuble commercial dont les baux sont taxables : le propriétaire, inscrit aux fichiers de taxes, perçoit la TPS et la TVQ sur ses loyers et récupère intégralement celles payées sur la construction par crédits et remboursements de taxe sur les intrants (CTI/RTI). L'immeuble n'étant qu'un intrant de production, les taxes transitent sans jamais devenir une dépense — elles ne figurent donc pas au coût de remplacement.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-43", "url": "/seance/08/#p8-43", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Coût de construction : 350 000 $, remboursements maximaux.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-44", "url": "/seance/08/#p8-44", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "TPS et TVQ : tout dépend du statut fiscal", "text": "Soit 10,3 % du coût de construction — un poste loin d'être négligeable. L'admissibilité aux remboursements s'apprécie selon la valeur marchande, et l'hypothèse retenue doit être documentée dans le rapport.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-4", "url": "/seance/08/#ex-8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.4 — taxes nettes d'une unifamiliale neuve pour occupant", "text": "Coût de construction : 350 000 $, remboursements maximaux. ÉlémentMontantTPS (5 %)17 500 $TVQ (9,975 %)34 913 $Taxes brutes52 413 $Remboursement TPS (36 % de 17 500 $)6300 $Remboursement TVQ (50 %, max 9 975 $)9975 $Taxes nettes36 138 $ Soit 10,3 % du coût de construction — un poste loin d'être négligeable. L'admissibilité aux remboursements s'apprécie selon la valeur marchande, et l'hypothèse retenue doit être documentée dans le rapport.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-45", "url": "/seance/08/#p8-45", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Raccordements, CNESST, CCQ, RBQ : gare au double comptage", "text": "Les droits de raccordement aux services municipaux s'ajoutent : aqueduc 1 000–5 000 $, égout sanitaire 1 500–5 000 $, égout pluvial 1 000–3 000 $, Hydro-Québec variable, plus les redevances de développement selon la municipalité. Ces redevances méritent un mot : plusieurs villes en croissance, dont Gatineau, imposent aux nouveaux projets une contribution au financement des infrastructures que leur arrivée rend nécessaires — surdimensionnement des conduites, parcs, voirie. C'est un coût de création de l'immeuble au même titre que le permis, et il varie assez d'une municipalité à l'autre pour influencer la localisation des projets; l'évaluateur le vérifie donc auprès de la municipalité concernée plutôt que d'appliquer un forfait générique.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-47", "url": "/seance/08/#p8-47", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Raccordements, CNESST, CCQ, RBQ : gare au double comptage", "text": "Les cotisations CNESST (santé-sécurité) et CCQ (avantages sociaux, fonds de formation) sont déjà incluses dans les taux horaires conventionnés de la main-d'œuvre (Commission de la construction du Québec, 2026; Québec, 1968), donc dans les coûts directs. Les ajouter une seconde fois dans les indirects gonfle artificiellement le bordereau. Seuls les frais de licence et de cautionnement RBQ de l'entrepreneur (Régie du bâtiment du Québec, 2026) constituent un poste distinct.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-46", "url": "/seance/08/#attention-8-46", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "le double comptage, erreur classique", "text": "Les cotisations CNESST (santé-sécurité) et CCQ (avantages sociaux, fonds de formation) sont déjà incluses dans les taux horaires conventionnés de la main-d'œuvre (Commission de la construction du Québec, 2026; Québec, 1968), donc dans les coûts directs. Les ajouter une seconde fois dans les indirects gonfle artificiellement le bordereau. Seuls les frais de licence et de cautionnement RBQ de l'entrepreneur (Régie du bâtiment du Québec, 2026) constituent un poste distinct.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-48", "url": "/seance/08/#p8-48", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Assurances de chantier et cautionnements", "text": "Un chantier est un concentré de risques assurables : des matériaux entreposés à ciel ouvert, des ouvriers de plusieurs employeurs qui se croisent, un bâtiment ni verrouillé ni protégé par ses systèmes définitifs, des tiers qui passent sur le trottoir voisin. Le vol de matériaux — cuivre, électroménagers, outils — est endémique sur les chantiers résidentiels, et un incendie dans un bâtiment en charpente ouverte, sans gicleurs ni cloisons coupe-feu, pardonne rarement. Les assurances de chantier existent précisément pour que ces sinistres restent des incidents de parcours plutôt que des faillites; leur prime est donc un coût de création de l'immeuble à part entière.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-49", "url": "/seance/08/#p8-49", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Assurances de chantier et cautionnements", "text": "L'assurance chantier (course of construction) coûte 0,5 à 1,5 % du coût du projet; elle couvre incendie, vol, vandalisme et dégâts d'eau pendant les travaux, est calculée sur la valeur du projet à l'achèvement et inclut les matériaux sur le chantier et en transit (exemple : projet de 800 000 $ à 1 % = 8 000 $). S'ajoutent la responsabilité civile (1 500–5 000 $ par an), l'assurance erreurs et omissions des professionnels et, sur les projets d'envergure, les cautionnements de soumission, d'exécution et de paiement.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-50", "url": "/seance/08/#p8-50", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Frais légaux et garantie résidentielle GCR", "text": "Frais notariaux types : acte d'hypothèque 1 500–3 000 $, publication au Registre foncier 500–1 000 $, acte de vente 1 500–2 500 $.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-52", "url": "/seance/08/#p8-52", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Frais légaux et garantie résidentielle GCR", "text": "Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par l'organisme GCR (Garantie de construction résidentielle, 2026), est obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs visés au Québec. Né dans la foulée des scandales de malfaçons des années 1990 et réformé en 2015, il protège l'acheteur là où sa position est la plus vulnérable : pendant la construction (protection des acomptes) et pendant les premières années d'occupation, quand les défauts se révèlent. La couverture s'étage dans le temps — un an pour le parachèvement et les malfaçons apparentes, trois ans pour les vices cachés, cinq ans pour les vices majeurs de conception ou de construction. Le coût, fixé par une grille tarifaire qui module la prime selon le dossier de l'entrepreneur, se situe typiquement entre 1 500 et 4 000 $ par unité d'habitation (grille du 1er avril 2026 : 2 656,68 $ par unité pour la catégorie visée au TP2). Ensemble, frais légaux et garantie représentent 0,5–1,5 % du coût d'un projet résidentiel — un poste modeste, mais obligatoire, donc jamais omissible du bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "quebec-8-51", "url": "/seance/08/#quebec-8-51", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "quebec", "title": "la garantie GCR", "text": "Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par l'organisme GCR (Garantie de construction résidentielle, 2026), est obligatoire pour les bâtiments résidentiels neufs visés au Québec. Né dans la foulée des scandales de malfaçons des années 1990 et réformé en 2015, il protège l'acheteur là où sa position est la plus vulnérable : pendant la construction (protection des acomptes) et pendant les premières années d'occupation, quand les défauts se révèlent. La couverture s'étage dans le temps — un an pour le parachèvement et les malfaçons apparentes, trois ans pour les vices cachés, cinq ans pour les vices majeurs de conception ou de construction. Le coût, fixé par une grille tarifaire qui module la prime selon le dossier de l'entrepreneur, se situe typiquement entre 1 500 et 4 000 $ par unité d'habitation (grille du 1er avril 2026 : 2 656,68 $ par unité pour la catégorie visée au TP2). Ensemble, frais légaux et garantie représentent 0,5–1,5 % du coût d'un projet résidentiel — un poste modeste, mais obligatoire, donc jamais omissible du bordereau.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-53", "url": "/seance/08/#p8-53", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Frais légaux et garantie résidentielle GCR", "text": "Coûts directs : 900 000 $. Assurance chantier (1 %) : 9000 $; responsabilité civile : 3000 $; cautionnement : 4500 $; frais notariaux : 4000 $; GCR (6 unités 2 500 $) : 15 000 $. Total : 35 500 $, soit 3,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-5", "url": "/seance/08/#ex-8-5", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.5 — assurances et frais légaux d'un immeuble de 6 logements", "text": "Coûts directs : 900 000 $. Assurance chantier (1 %) : 9000 $; responsabilité civile : 3000 $; cautionnement : 4500 $; frais notariaux : 4000 $; GCR (6 unités 2 500 $) : 15 000 $. Total : 35 500 $, soit 3,9 % des coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-54", "url": "/seance/08/#p8-54", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Marketing et administration (2–5 %)", "text": "Le marketing couvre publicité, commissions de courtage, matériel promotionnel, unité modèle et frais de pré-vente; l'administration couvre comptabilité de projet, bureau de chantier, télécommunications, déplacements et frais bancaires courants. La logique de ce poste est simple : plus le projet doit trouver sa demande, plus il coûte cher à mettre en marché. Une résidence sur mesure a son client avant la première esquisse — le marketing y est nul; un projet de condominiums spéculatif doit convaincre des dizaines d'acheteurs qui ne le connaissent pas encore, d'où l'unité modèle meublée, les rendus 3D, les commissions et la campagne publicitaire. L'immeuble locatif se situe entre les deux : il faut louer les logements, mais un marché locatif tendu comme celui de Gatineau fait l'essentiel du travail. L'intensité typique par type de projet :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-56", "url": "/seance/08/#p8-56", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Marketing et administration (2–5 %)", "text": "Les frais de marketing sont nettement plus élevés pour un projet spéculatif (le promoteur doit trouver ses acheteurs) que pour un projet sur mesure (le client existe déjà). Pour un immeuble locatif de 6 logements à 900 000 $ de directs : marketing 1,5 % + administration 1,5 % = 27 000 $ (3 % au total).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "remarque-8-55", "url": "/seance/08/#remarque-8-55", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "remarque", "title": "spéculatif ou sur mesure", "text": "Les frais de marketing sont nettement plus élevés pour un projet spéculatif (le promoteur doit trouver ses acheteurs) que pour un projet sur mesure (le client existe déjà). Pour un immeuble locatif de 6 logements à 900 000 $ de directs : marketing 1,5 % + administration 1,5 % = 27 000 $ (3 % au total).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-57", "url": "/seance/08/#p8-57", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et justification économique", "text": "Le profit entrepreneurial (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le risque assumé dans le projet, le temps consacré à la coordination, le coût d'opportunité du capital immobilisé et l'expertise apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "def-8-4", "url": "/seance/08/#def-8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "definition", "title": "Définition 8.4 — profit entrepreneurial", "text": "Le profit entrepreneurial (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le risque assumé dans le projet, le temps consacré à la coordination, le coût d'opportunité du capital immobilisé et l'expertise apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-58", "url": "/seance/08/#p8-58", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et justification économique", "text": "La justification économique mérite d'être déployée, car c'est elle qui rend l'inclusion du profit non négociable. Le promoteur immobilise du capital pendant douze à vingt-quatre mois dans un actif illiquide, sans certitude sur son prix de sortie : c'est le risque de marché — entre la décision de construire et la livraison, les taux peuvent monter, la demande se retourner, un concurrent livrer avant lui. Il porte aussi le risque de construction : dépassements de coûts, retards, défaut d'un sous-traitant, découverte d'un sol inadéquat. Son capital, pendant ce temps, aurait pu être placé ailleurs — c'est le coût d'opportunité, qui existe même si le projet se déroule sans incident. Enfin, son expertise — savoir repérer un site, monter un financement, piloter des professionnels — est un facteur de production rare qui commande sa rémunération. Sans profit espéré couvrant ces quatre éléments, aucun promoteur rationnel ne construirait : le marché exige un rendement supérieur au taux sans risque pour compenser l'incertitude, comme dans n'importe quelle industrie. La différence avec l'épicier ou le manufacturier est simplement que le profit du promoteur se réalise en une fois, à la vente du projet, plutôt qu'en un flux continu — ce qui le rend plus visible et, paradoxalement, plus souvent contesté.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-60", "url": "/seance/08/#p8-60", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Définition et justification économique", "text": "Même si le propriétaire construit pour lui-même, le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement. Pourquoi? En vertu du principe de substitution : le coût de remplacement doit représenter ce qu'un acheteur devrait débourser pour obtenir une propriété équivalente — et sur le marché, cette propriété équivalente est produite par un promoteur qui exige son profit. Le profit fait donc partie du coût de création de la propriété, indépendamment de l'identité du constructeur.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "aretenir-8-59", "url": "/seance/08/#aretenir-8-59", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "aretenir", "title": "le profit s'inclut même sans promoteur — question d'examen classique", "text": "Même si le propriétaire construit pour lui-même, le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement. Pourquoi? En vertu du principe de substitution : le coût de remplacement doit représenter ce qu'un acheteur devrait débourser pour obtenir une propriété équivalente — et sur le marché, cette propriété équivalente est produite par un promoteur qui exige son profit. Le profit fait donc partie du coût de création de la propriété, indépendamment de l'identité du constructeur.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-61", "url": "/seance/08/#p8-61", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Choisir le taux : 8 à 15 % sur (directs + indirects)", "text": "La base est le sous-total directs + indirects, jamais les directs seuls ni le prix de vente.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "form-8-2", "url": "/seance/08/#form-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "formule", "title": "Formule 8.2 — profit entrepreneurial", "text": "La base est le sous-total directs + indirects, jamais les directs seuls ni le prix de vente.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-profit", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-profit", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "Taux de profit entrepreneurial typiques par type de projet Type de projetProfit typiqueJustificationRésidentiel (faible risque)8–10 %Marché stable, demande forteRésidentiel (risque modéré)10–12 %Marché normalCommercial10–15 %Risque de vacanceIndustriel10–12 %Marché spécialiséInstitutionnel8–10 %Contrats publicsComplexe / spéculatif12–15 % et plusRisque élevé", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-62", "url": "/seance/08/#p8-62", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Choisir le taux : 8 à 15 % sur (directs + indirects)", "text": "Le taux monte quand le marché est incertain ou en déclin, le projet complexe ou innovateur, le délai long, la localisation risquée, la pré-vente faible ou le financement difficile; il descend dans les situations inverses. Sur le marché résidentiel de la région Gatineau–Ottawa en 2026, où la demande est soutenue, un immeuble locatif justifie typiquement 10 à 12 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-63", "url": "/seance/08/#p8-63", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Extraire le profit du marché", "text": "Le taux de profit peut être extrait des transactions de projets récents, en résiduel :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-64", "url": "/seance/08/#p8-64", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Extraire le profit du marché", "text": "Taux extrait : de (directs + indirects). Limite : la fiabilité de l'extraction dépend entièrement de l'exactitude des prix et des coûts réels des comparables — une erreur sur le terrain ou sur les indirects se loge intégralement dans le profit résiduel.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-6", "url": "/seance/08/#ex-8-6", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.6 — extraction du profit d'un projet vendu", "text": "ÉlémentMontantPrix de vente du projet terminé1 450 000 $Moins : valeur du terrain200 000 $Moins : coûts directs900 000 $Moins : coûts indirects180 000 $Profit résiduel170 000 $ Taux extrait : de (directs + indirects). Limite : la fiabilité de l'extraction dépend entièrement de l'exactitude des prix et des coûts réels des comparables — une erreur sur le terrain ou sur les indirects se loge intégralement dans le profit résiduel.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-65", "url": "/seance/08/#p8-65", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Extraire le profit du marché", "text": "L'extraction appelle deux mises en garde supplémentaires. D'abord, le profit réalisé par un promoteur donné n'est pas le profit exigé par le marché : un promoteur chanceux qui a vendu dans un marché montant a encaissé davantage que sa exigence initiale, un promoteur malchanceux a encaissé moins — parfois rien. C'est la moyenne sur plusieurs projets récents, pas un cas isolé, qui approxime l'exigence du marché. Ensuite, attention au raisonnement circulaire : si l'on extrait le profit en soustrayant des coûts eux-mêmes estimés avec les guides que l'on cherche à valider, on ne prouve rien. L'extraction n'a de valeur probante que lorsque les coûts du comparable sont documentés (états financiers du projet, contrats), et non reconstitués. En pratique, l'évaluateur triangule : les fourchettes doctrinales de 8–15 %, les extractions disponibles et l'appréciation qualitative du risque du projet convergent vers un taux défendable.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-66", "url": "/seance/08/#p8-66", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "La formule complète", "text": "et, pour boucler la méthode du coût : — le coût total est le coût neuf avant dépréciation.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "form-8-3", "url": "/seance/08/#form-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "formule", "title": "Formule 8.3 — coût total de construction", "text": "et, pour boucler la méthode du coût : — le coût total est le coût neuf avant dépréciation.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-67", "url": "/seance/08/#p8-67", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Unifamiliale de deux étages, sous-sol fini, qualité moyenne-supérieure. Coûts directs : 185 $/pi2 1 500 = 277 500 $; durée de construction : 8 mois; taux du prêt : 7,0 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-68", "url": "/seance/08/#p8-68", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Ratio indirects/directs : — au cœur de la fourchette de 15–25 %. Assemblage final :", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-69", "url": "/seance/08/#p8-69", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Soit $/pi2, un coût total 32,5 % au-dessus des directs seuls. Ce montant sera ensuite réduit de la dépréciation (bloc 4).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-7", "url": "/seance/08/#ex-8-7", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.7 — résidence de 1 500 pi2 à Aylmer, Gatineau", "text": "Unifamiliale de deux étages, sous-sol fini, qualité moyenne-supérieure. Coûts directs : 185 $/pi2 1 500 = 277 500 $; durée de construction : 8 mois; taux du prêt : 7,0 %. CatégorieTaux / baseMontantArchitecte / concepteur7 %19 425 $Ingénieur structure2 %5550 $Ingénieur méca./élec.2,5 %6938 $Arpenteur-géomètreforfait2500 $Intérêts intercalaires6475 $Frais de dossier bancaire0,75 %2081 $Permis municipal10 $/1 000 $ (hyp.)2775 $Assurance chantier0,8 %2220 $GCR (1 unité)forfait2500 $Frais notariauxforfait2000 $Administration1,5 %4163 $Total coûts indirects56 627 $ Ratio indirects/directs : — au cœur de la fourchette de 15–25 %. Assemblage final : ComposanteMontantCoûts directs277 500 $Coûts indirects56 627 $Sous-total334 127 $Profit entrepreneurial (10 %)33 413 $Coût total (neuf)367 540 $ Soit $/pi2, un coût total 32,5 % au-dessus des directs seuls. Ce montant sera ensuite réduit de la dépréciation (bloc 4).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-70", "url": "/seance/08/#p8-70", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré résidentiel", "text": "Observez la mécanique en cascade de cet assemblage : chaque poste indirect se calcule sur les directs, puis le profit se calcule sur l'ensemble. Cette architecture n'est pas une convention arbitraire — elle reflète l'ordre réel des engagements du promoteur, qui dimensionne ses contrats de services sur l'ampleur des travaux, puis exige un rendement sur la totalité de sa mise. Elle a aussi une conséquence pratique déjà rencontrée au chapitre précédent : toute erreur sur les coûts directs se propage mécaniquement à l'étage des indirects proportionnels, puis à celui du profit. Le bordereau est un édifice dont les directs sont la fondation.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-71", "url": "/seance/08/#p8-71", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré commercial", "text": "Coûts directs : 155 $/pi2 5 000 = 775 000 $. Indirects : honoraires 16 % (124 000 $), financement 4 % (31 000 $), taxes et permis 1,5 % (11 625 $), assurances et légal 2 % (15 500 $), marketing et administration 3 % (23 250 $) — total 26,5 % (205 375 $). Sous-total : 980 375 $. Profit entrepreneurial de 12 % : 117 645 $. Coût total : 1 098 020 $, soit 220 $/pi2 (+42 % sur les directs). Un ratio d'indirects de 26,5 % serait suspect en résidentiel simple, mais il est justifié en commercial : honoraires professionnels plus lourds, marketing locatif, exigences techniques.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "ex-8-8", "url": "/seance/08/#ex-8-8", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.8 — bâtiment commercial de 5 000 pi2 à Gatineau", "text": "Coûts directs : 155 $/pi2 5 000 = 775 000 $. Indirects : honoraires 16 % (124 000 $), financement 4 % (31 000 $), taxes et permis 1,5 % (11 625 $), assurances et légal 2 % (15 500 $), marketing et administration 3 % (23 250 $) — total 26,5 % (205 375 $). Sous-total : 980 375 $. Profit entrepreneurial de 12 % : 117 645 $. Coût total : 1 098 020 $, soit 220 $/pi2 (+42 % sur les directs). Un ratio d'indirects de 26,5 % serait suspect en résidentiel simple, mais il est justifié en commercial : honoraires professionnels plus lourds, marketing locatif, exigences techniques.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-72", "url": "/seance/08/#p8-72", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exemple intégré commercial", "text": "L'exemple commercial appelle une comparaison instructive avec l'exemple résidentiel qui le précède : mêmes familles de postes, mais des intensités différentes — honoraires plus lourds (les exigences techniques et réglementaires du commercial mobilisent davantage de professionnels), marketing locatif structurel, profit plus élevé parce que le risque de vacance existe. Le passage de +32 % à +42 % au-dessus des directs n'est donc pas une incohérence : c'est la signature de deux profils de risque et de complexité distincts. À l'examen comme en pratique, un ratio d'indirects doit toujours être jugé relativement au type de projet, jamais contre une norme unique.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "tab-ch08-tab-synthese", "url": "/seance/08/#tab-ch08-tab-synthese", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Pourcentages typiques des coûts indirects (en % des coûts directs) et du profit CatégorieRésidentielCommercialHonoraires professionnels10–15 %12–18 %Frais de financement3–5 %3–5 %Taxes et permis1–2 %1–2 %Assurances et frais légaux2–4 %2–3 %Marketing et administration1–3 %3–5 %Total indirects17–25 %21–30 %Profit entrepreneurial (sur directs + indirects)8–12 %10–15 %", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-73", "url": "/seance/08/#p8-73", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Le TP2, remis à la séance 9, est le prolongement naturel de ce chapitre : un promoteur projette un quadruplex locatif de 4 800 pi2 à Gatineau, et vous montez le bordereau complet — coûts directs par composantes (séances 6–7), coûts indirects documentés avec données réelles, profit entrepreneurial justifié, puis validation du $/pi2 contre les fourchettes du guide Altus (Altus Group, 2026). L'exercice reproduit fidèlement la commande qu'un évaluateur reçoit en pratique : le client ne fournit jamais un bordereau tout fait, seulement un projet et des paramètres épars — à vous de bâtir la structure, d'aller chercher les taux dans les bonnes sources et de défendre chaque hypothèse. La note récompense exactement cela.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-75", "url": "/seance/08/#p8-75", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Le TP2 travaille avec les paramètres réels de 2026 : règlement 501-2005 de Gatineau pour le permis (4,70 $ par 1 000 $ de travaux, minimum de 335 $ par logement — d'où une formule avec MAX dans le gabarit Excel), grille GCR du 1er avril 2026 (2 656,68 $ par unité), taux préférentiel réel de 4,45 %, taux CCQ 2025–2029, fourchettes Altus 2025–2026. La charpente est personnalisée par étudiant : , où est un chiffre de votre code permanent.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "terrain-8-74", "url": "/seance/08/#terrain-8-74", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "terrain", "title": "données réelles du dossier TP2", "text": "Le TP2 travaille avec les paramètres réels de 2026 : règlement 501-2005 de Gatineau pour le permis (4,70 $ par 1 000 $ de travaux, minimum de 335 $ par logement — d'où une formule avec MAX dans le gabarit Excel), grille GCR du 1er avril 2026 (2 656,68 $ par unité), taux préférentiel réel de 4,45 %, taux CCQ 2025–2029, fourchettes Altus 2025–2026. La charpente est personnalisée par étudiant : , où est un chiffre de votre code permanent.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-76", "url": "/seance/08/#p8-76", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Coûts directs d'abord : ventilez par composantes (structure, enveloppe, mécanique, finitions), ajoutez la contingence prévue à l'énoncé, et calculez le $/pi2 intermédiaire.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-77", "url": "/seance/08/#p8-77", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Indirects documentés : permis avec la formule MAX du règlement de Gatineau, GCR 4 unités, intérêts intercalaires avec le facteur sur la bonne base et la durée en années, honoraires en pourcentage justifié.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-78", "url": "/seance/08/#p8-78", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Profit : choisissez un taux dans la fourchette 10–12 % (locatif, Gatineau 2026), appliquez-le sur (directs + indirects) et énoncez la convention.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-79", "url": "/seance/08/#p8-79", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Validation : $/pi2 final contre Altus; si l'écart dépasse 10–15 %, cherchez l'erreur avant de remettre.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-80", "url": "/seance/08/#p8-80", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "Analyse : le barème (/100) récompense l'exactitude des calculs, mais aussi la justification des taux et la qualité de l'analyse. Une réponse chiffrée sans justification perd la moitié de ses points.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-82", "url": "/seance/08/#p8-82", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Méthode de travail recommandée", "text": "(1) Intérêts intercalaires sans le facteur ou avec la durée en mois; (2) profit assis sur les directs seuls; (3) cotisations CCQ/CNESST comptées deux fois; (4) permis calculé sans le minimum par logement; (5) aucune validation contre un guide de coûts. Chacune de ces erreurs est détectable par un simple test de cohérence — faites-le avant la remise.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "attention-8-81", "url": "/seance/08/#attention-8-81", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "attention", "title": "les erreurs qui coûtent le plus de points au TP2", "text": "(1) Intérêts intercalaires sans le facteur ou avec la durée en mois; (2) profit assis sur les directs seuls; (3) cotisations CCQ/CNESST comptées deux fois; (4) permis calculé sans le minimum par logement; (5) aucune validation contre un guide de coûts. Chacune de ces erreurs est détectable par un simple test de cohérence — faites-le avant la remise.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-83", "url": "/seance/08/#p8-83", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un projet présente des coûts directs de 950 000 $, un prêt de construction au taux annuel de 6,8 % et une durée de chantier de 14 mois. (a) Calculez les intérêts intercalaires. (b) Recalculez-les si le taux passe à 8,3 % et commentez la sensibilité. (c) Pourquoi applique-t-on le facteur ?", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-1", "url": "/seance/08/#exo-8-1", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.1 — intérêts intercalaires", "text": "Un projet présente des coûts directs de 950 000 $, un prêt de construction au taux annuel de 6,8 % et une durée de chantier de 14 mois. (a) Calculez les intérêts intercalaires. (b) Recalculez-les si le taux passe à 8,3 % et commentez la sensibilité. (c) Pourquoi applique-t-on le facteur ?", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-84", "url": "/seance/08/#p8-84", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) , soit environ (+22 %). Les intérêts varient proportionnellement au taux : une hausse de 150 points de base sur un chantier de 14 mois déplace le poste de plus de 8 000 $. (c) Le prêt de construction est déboursé progressivement selon l'avancement des travaux; en moyenne, la moitié seulement du montant est empruntée pendant la durée du chantier. Le facteur modélise ce profil de décaissement.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-85", "url": "/seance/08/#p8-85", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Complétez le bordereau des coûts indirects du sixplex du secteur Hull (coûts directs fournis : 692 200 $; durée 10 mois; taux 7,5 %) avec les hypothèses suivantes : architecte 6 %; ingénieurs (structure + méca./élec.) 4 %; arpenteur-géomètre 3 000 $; frais de dossier bancaire 0,75 %; permis municipal 10 $/1 000 $; assurance chantier 1 %; GCR 2 500 $/unité 6; frais notariaux 3 500 $; marketing et administration 3 %. Calculez le total des indirects et le ratio indirects/directs, puis commentez sa vraisemblance.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-2", "url": "/seance/08/#exo-8-2", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.2 — bordereau d'indirects — immeuble de 6 logements", "text": "Complétez le bordereau des coûts indirects du sixplex du secteur Hull (coûts directs fournis : 692 200 $; durée 10 mois; taux 7,5 %) avec les hypothèses suivantes : architecte 6 %; ingénieurs (structure + méca./élec.) 4 %; arpenteur-géomètre 3 000 $; frais de dossier bancaire 0,75 %; permis municipal 10 $/1 000 $; assurance chantier 1 %; GCR 2 500 $/unité 6; frais notariaux 3 500 $; marketing et administration 3 %. Calculez le total des indirects et le ratio indirects/directs, puis commentez sa vraisemblance.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-86", "url": "/seance/08/#p8-86", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Détail des intérêts : . Ratio : — dans la fourchette de 15–25 % typique du résidentiel locatif : vraisemblable.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-87", "url": "/seance/08/#p8-87", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En reprenant l'exercice précédent : (a) calculez le coût total de remplacement avec un profit entrepreneurial de 11 %; (b) exprimez le résultat en $/pi2 (superficie de 5 400 pi2) et par logement; (c) justifiez en trois arguments le choix de 11 % plutôt que 8 % ou 15 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-3", "url": "/seance/08/#exo-8-3", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.3 — coût total et profit — suite du sixplex", "text": "En reprenant l'exercice précédent : (a) calculez le coût total de remplacement avec un profit entrepreneurial de 11 %; (b) exprimez le résultat en $/pi2 (superficie de 5 400 pi2) et par logement; (c) justifiez en trois arguments le choix de 11 % plutôt que 8 % ou 15 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-88", "url": "/seance/08/#p8-88", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Sous-total : ; profit : ; coût total : 937 232 $. (b) $/pi2; par logement. (c) Un taux médian de 11 % se justifie par : (1) un marché locatif Gatineau–Ottawa à demande soutenue (risque de vacance faible pas besoin de 15 %); (2) un projet de taille modeste et de conception standard (complexité faible); (3) mais un projet spéculatif sans pré-location signée et un chantier de 10 mois exposé aux dépassements ( davantage que le plancher de 8 % réservé aux projets quasi sans risque).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-89", "url": "/seance/08/#p8-89", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un propriétaire-occupant a fait construire sa résidence en gérant lui-même le projet, sans promoteur. Son comptable soutient qu'aucun profit entrepreneurial ne doit figurer dans le coût de remplacement puisque « personne n'a encaissé de profit ». Réfutez cet argument en mobilisant le principe de substitution, puis indiquez une situation où l'évaluateur pourrait légitimement moduler le taux de profit à la baisse.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-4", "url": "/seance/08/#exo-8-4", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.4 — question théorique — l'inclusion du profit", "text": "Un propriétaire-occupant a fait construire sa résidence en gérant lui-même le projet, sans promoteur. Son comptable soutient qu'aucun profit entrepreneurial ne doit figurer dans le coût de remplacement puisque « personne n'a encaissé de profit ». Réfutez cet argument en mobilisant le principe de substitution, puis indiquez une situation où l'évaluateur pourrait légitimement moduler le taux de profit à la baisse.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-90", "url": "/seance/08/#p8-90", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'argument confond décaissement et coût économique. Le coût de remplacement mesure ce qu'un acheteur type devrait payer pour obtenir une propriété équivalente (principe de substitution); or l'offre de substitution sur le marché émane de promoteurs qui exigent une rémunération pour leur risque, leur temps, leur capital et leur expertise. Le propriétaire-gestionnaire n'a pas « économisé » le profit : il l'a gagné en assumant lui-même ces fonctions — son temps et son risque ont une valeur économique, qu'il l'ait facturée ou non. L'omettre sous-évaluerait le coût de création de 8 à 15 %. Modulation possible : un marché en fort déséquilibre (suroffre, projets invendus) où le profit observable des promoteurs est comprimé — l'extraction du marché peut alors justifier un taux vers le bas de la fourchette, à documenter.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-91", "url": "/seance/08/#p8-91", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment résidentiel de 2 000 pi2 a des coûts directs de 175 $/pi2. Calculez le coût total avec : honoraires professionnels 14 %, financement 3,5 %, taxes et permis 1,2 %, assurances et légal 2,5 %, administration 1,5 % (le tout en % des coûts directs), et profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-5", "url": "/seance/08/#exo-8-5", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.5 — question de calcul type mi-session", "text": "Un bâtiment résidentiel de 2 000 pi2 a des coûts directs de 175 $/pi2. Calculez le coût total avec : honoraires professionnels 14 %, financement 3,5 %, taxes et permis 1,2 %, assurances et légal 2,5 %, administration 1,5 % (le tout en % des coûts directs), et profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-92", "url": "/seance/08/#p8-92", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Directs : . Indirects : des directs, soit . Sous-total : . Profit : . Coût total : , soit environ 236 $/pi2 (+35 % sur les directs).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-93", "url": "/seance/08/#p8-93", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bordereau soumis à votre révision contient les postes suivants, en sus des coûts directs : (a) cotisations CCQ des ouvriers, 4,2 % des salaires; (b) marge bénéficiaire de l'entrepreneur général, 8 %; (c) honoraires d'architecte, 7 %; (d) profit du promoteur, 10 %; (e) prime CNESST, 2,1 % des salaires; (f) assurance chantier, 1 %. Identifiez les postes erronés et corrigez le bordereau en expliquant chaque décision.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "exo-8-6", "url": "/seance/08/#exo-8-6", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.6 — chasse au double comptage", "text": "Un bordereau soumis à votre révision contient les postes suivants, en sus des coûts directs : (a) cotisations CCQ des ouvriers, 4,2 % des salaires; (b) marge bénéficiaire de l'entrepreneur général, 8 %; (c) honoraires d'architecte, 7 %; (d) profit du promoteur, 10 %; (e) prime CNESST, 2,1 % des salaires; (f) assurance chantier, 1 %. Identifiez les postes erronés et corrigez le bordereau en expliquant chaque décision.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-94", "url": "/seance/08/#p8-94", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Postes erronés : (a), (b) et (e). Les cotisations CCQ (a) et CNESST (e) sont déjà incluses dans les taux horaires conventionnés de la main-d'œuvre, donc dans les coûts directs : les inscrire en indirects les compte deux fois. La marge de l'entrepreneur général (b) est incluse dans les prix soumis (coût direct) — à ne pas confondre avec le profit du promoteur (d), qui est légitime et distinct. Restent en indirects : honoraires d'architecte (c) et assurance chantier (f); le profit (d) demeure, appliqué sur (directs + indirects).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-95", "url": "/seance/08/#p8-95", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les coûts indirects (soft costs) : 15–25 % des coûts directs (jusqu'à 30 % et plus en projets complexes); six familles — honoraires, financement, taxes/permis, assurances/légal, marketing/administration, imprévus.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-96", "url": "/seance/08/#p8-96", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Honoraires : poste dominant (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial); architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-97", "url": "/seance/08/#p8-97", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Intérêts intercalaires : — durée en années, facteur pour les décaissements progressifs. Taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %, soit 5,5–7,5 %.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-98", "url": "/seance/08/#p8-98", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TPS/TVQ (5 % + 9,975 %) : traitement selon le statut — occupant (remboursements partiels plafonnés), locatif neuf (TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023), commercial (CTI/RTI : pas un coût). Documenter l'hypothèse.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-99", "url": "/seance/08/#p8-99", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Double comptage interdit : CCQ et CNESST sont déjà dans les taux de main-d'œuvre; la marge de l'entrepreneur général est déjà dans les coûts directs.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-100", "url": "/seance/08/#p8-100", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "GCR obligatoire pour le résidentiel neuf visé : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-101", "url": "/seance/08/#p8-101", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Profit entrepreneurial : 8–15 % appliqué sur (directs + indirects); il rémunère risque, temps, capital et expertise du promoteur, et s'inclut même si le propriétaire a construit pour lui-même (principe de substitution). Extraction possible du marché en résiduel.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-102", "url": "/seance/08/#p8-102", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût total : typiquement +30 à +40 % au-dessus des directs seuls (résidentiel +32 %, commercial jusqu'à +42 %).", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p8-103", "url": "/seance/08/#p8-103", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TP2 (15 %, remise séance 9) : bordereau complet d'un quadruplex de Gatineau avec données réelles (permis 501-2005 avec minimum, GCR 2026, préférentiel 4,45 %) et validation Altus.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/08/#synthese", "ch": "08", "chTitle": "Coûts indirects et profit entrepreneurial", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Les coûts indirects (soft costs) : 15–25 % des coûts directs (jusqu'à 30 % et plus en projets complexes); six familles — honoraires, financement, taxes/permis, assurances/légal, marketing/administration, imprévus.Honoraires : poste dominant (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial); architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.Intérêts intercalaires : — durée en années, facteur pour les décaissements progressifs. Taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %, soit 5,5–7,5 %.TPS/TVQ (5 % + 9,975 %) : traitement selon le statut — occupant (remboursements partiels plafonnés), locatif neuf (TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023), commercial (CTI/RTI : pas un coût). Documenter l'hypothèse.Double comptage interdit : CCQ et CNESST sont déjà dans les taux de main-d'œuvre; la marge de l'entrepreneur général est déjà dans les coûts directs.GCR obligatoire pour le résidentiel neuf visé : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).Profit entrepreneurial : 8–15 % appliqué sur (directs + indirects); il rémunère risque, temps, capital et expertise du promoteur, et s'inclut même si le propriétaire a construit pour lui-même (principe de substitution). Extraction possible du marché en résiduel.Coût total : typiquement +30 à +40 % au-dessus des directs seuls (résidentiel +32 %, commercial jusqu'à +42 %).TP2 (15 %, remise séance 9) : bordereau complet d'un quadruplex de Gatineau avec données réelles (permis 501-2005 avec minimum, GCR 2026, préférentiel 4,45 %) et validation Altus.", "where": "Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial"}, {"id": "p9-1", "url": "/seance/09/#p9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Les blocs 2 et 3 nous ont donné les deux premiers termes de la formule fondamentale : la valeur du terrain (séances 3–4) et le coût de construction à neuf (séances 5–8). Ce chapitre amorce le bloc 4 et l'étude du dernier terme — le plus subtil : la dépréciation. C'est elle qui transforme un coût de construction en une opinion de valeur; c'est aussi elle qui distingue l'évaluateur compétent du simple estimateur de coûts. Nous posons ici tout l'appareillage conceptuel — les trois types de dépréciation, la distinction curable/incurable, les quatre durées de vie, le lien avec l'utilisation optimale — et les quatre méthodes de mesure, avant que les séances 10 à 12 ne détaillent chaque type. La séance 9 accueille aussi l'examen de mi-session (25 %, séances 1 à 8) : la dernière section du chapitre est votre plan de révision.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-2", "url": "/seance/09/#p9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Définir la dépréciation en contexte d'évaluation immobilière et la situer dans la formule fondamentale;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-3", "url": "/seance/09/#p9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Identifier les trois types de dépréciation — physique, fonctionnelle, externe — et leurs causes;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-4", "url": "/seance/09/#p9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Appliquer le critère économique de curabilité;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-5", "url": "/seance/09/#p9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Distinguer la dépréciation (évaluation) de l'amortissement fiscal (DPA);", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-6", "url": "/seance/09/#p9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Calculer et interpréter les quatre durées de vie d'un bâtiment;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-7", "url": "/seance/09/#p9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Expliquer le lien entre utilisation optimale (HBU) et dépréciation;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-8", "url": "/seance/09/#p9-8", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Appliquer et comparer les quatre méthodes de mesure : âge-vie, âge-vie modifiée, ventilation et extraction du marché;", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-9", "url": "/seance/09/#p9-9", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Concepts de dépréciation", "text": "Réviser efficacement les séances 1 à 8 en vue de l'examen de mi-session.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-10", "url": "/seance/09/#p9-10", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-1", "url": "/seance/09/#def-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.1 — dépréciation", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-11", "url": "/seance/09/#p9-11", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Replaçons ce terme dans la formule fondamentale◆ — le bloc 4 s'attaque au dernier terme. : . Le terrain vient du bloc 2, le coût neuf du bloc 3; la dépréciation, objet des séances 9 à 12, est l'ajustement qui ramène le coût de création au niveau de ce que le marché paie réellement pour un bâtiment qui n'est plus neuf.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-12", "url": "/seance/09/#p9-12", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Trois mises en garde s'imposent d'entrée de jeu. La dépréciation, ce n'est pas l'amortissement comptable (un calcul fiscal — nous y reviendrons); ce n'est pas seulement l'usure physique (deux autres familles de causes existent); et elle n'est pas mécaniquement liée à l'âge chronologique (c'est l'état réel qui compte).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-13", "url": "/seance/09/#p9-13", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Pourquoi ce chapitre est-il le plus important du cours? Parce que la dépréciation est l'endroit précis où le jugement professionnel entre dans la méthode du coût. Jusqu'ici, presque tout pouvait se documenter : la valeur du terrain se lit dans les ventes, les coûts unitaires dans les guides, les taux dans les publications bancaires. La dépréciation, elle, ne se lit nulle part : elle s'estime, à partir d'une inspection, d'une connaissance du marché et d'un raisonnement économique. Deux évaluateurs compétents arriveront à quelques milliers de dollars près au même coût neuf; c'est sur la dépréciation que leurs opinions divergeront — et c'est sur elle que se gagnent ou se perdent les contestations. Considérez deux bungalows de 1985 côte à côte dans le secteur Aylmer : même plan, même coût neuf. Le premier a été rechaussé, refenestré et entretenu avec un soin maniaque; le second a gardé sa toiture d'origine sous les mousses et son sous-sol sent l'humidité. Le calendrier leur donne le même âge; le marché — et l'évaluateur — ne leur donnera certainement pas la même dépréciation.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-14", "url": "/seance/09/#p9-14", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Bâtiment construit en 2006, évalué en 2026 (20 ans). Coût de remplacement à neuf : 1 200 000 $; valeur contributrice estimée : 780 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-15", "url": "/seance/09/#p9-15", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Le bâtiment a perdu 35 % de son coût neuf — toutes causes confondues. Le travail du bloc 4 consiste précisément à expliquer et ventiler ce 35 %.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-1", "url": "/seance/09/#ex-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.1 — mesure de la dépréciation d'un bâtiment commercial", "text": "Bâtiment construit en 2006, évalué en 2026 (20 ans). Coût de remplacement à neuf : 1 200 000 $; valeur contributrice estimée : 780 000 $. Le bâtiment a perdu 35 % de son coût neuf — toutes causes confondues. Le travail du bloc 4 consiste précisément à expliquer et ventiler ce 35 %.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-16", "url": "/seance/09/#p9-16", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "Graphiquement, la dépréciation est l'écart vertical entre la droite du coût neuf et la courbe de valeur contributrice, lu à la date d'évaluation :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-17", "url": "/seance/09/#p9-17", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Définition formelle", "text": "La forme de cette courbe mérite un commentaire. Elle n'est pas linéaire : la valeur contributrice décroît lentement dans les premières années — un bâtiment de cinq ans se distingue peu d'un bâtiment neuf aux yeux du marché —, puis la pente s'accentue à mesure que les composantes à courte durée de vie arrivent à échéance et que la conception vieillit, avant de s'aplanir en fin de course vers une valeur résiduelle. La courbe réelle est en outre dentelée : chaque remplacement majeur (toiture neuve, cuisine refaite) la fait remonter d'un cran en rajeunissant l'âge effectif. Les méthodes de mesure que nous verrons plus loin sont autant de façons d'approximer cette courbe : l'âge-vie la remplace par une droite, l'extraction du marché la lit directement dans les ventes, la ventilation la reconstruit composante par composante.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-18", "url": "/seance/09/#p9-18", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "L'arbre de la dépréciation", "text": "La dépréciation peut provenir de plusieurs sources simultanées, que la doctrine regroupe en trois types◆ (Appraisal Institute, 2026; Rattermann, 2021) :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-19", "url": "/seance/09/#p9-19", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "L'arbre de la dépréciation", "text": "Chaque type se subdivise en curable et incurable — sauf l'externe, toujours incurable.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-1", "url": "/seance/09/#form-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.1 — décomposition de la dépréciation totale", "text": "Chaque type se subdivise en curable et incurable — sauf l'externe, toujours incurable.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-20", "url": "/seance/09/#p9-20", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Le critère de curabilité : un test économique, pas technique", "text": "Une composante de dépréciation est curable lorsque sa correction est économiquement justifiée : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est incurable lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-2", "url": "/seance/09/#def-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.2 — curable et incurable", "text": "Une composante de dépréciation est curable lorsque sa correction est économiquement justifiée : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est incurable lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-21", "url": "/seance/09/#p9-21", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Le critère de curabilité : un test économique, pas technique", "text": "Repeindre l'extérieur coûte 6000 $ et augmente la valeur de 10 000 $ : gain net de 4 000 $, la déficience est curable. Corriger des plafonds trop bas coûterait 80 000 $ pour un gain de 20 000 $ : perte nette de 60 000 $, la déficience est incurable. Notez que tout est techniquement corrigeable — la curabilité est un verdict de rentabilité, pas de faisabilité.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-2", "url": "/seance/09/#ex-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.2 — appliquer le test de curabilité", "text": "Repeindre l'extérieur coûte 6000 $ et augmente la valeur de 10 000 $ : gain net de 4 000 $, la déficience est curable. Corriger des plafonds trop bas coûterait 80 000 $ pour un gain de 20 000 $ : perte nette de 60 000 $, la déficience est incurable. Notez que tout est techniquement corrigeable — la curabilité est un verdict de rentabilité, pas de faisabilité.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-23", "url": "/seance/09/#p9-23", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Le critère de curabilité : un test économique, pas technique", "text": "Le test de curabilité n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que fait l'acheteur averti en visitant une propriété. Devant un duplex du Vieux-Hull dont la cuisine date de 1978, il se demande : « Combien pour la refaire, et combien cela vaudra-t-il ensuite? » S'il estime 35 000 $ de travaux pour 50 000 $ de valeur ajoutée, il déduira les 35 000 $ de son offre — pas 50 000. Voilà pourquoi la dépréciation curable se mesure au coût de correction : c'est la déduction que le marché pratique effectivement. La dépréciation incurable, elle, ne peut pas se mesurer par un coût de travaux que personne ne fera; il faut passer par la perte de valeur ou de revenu qu'elle inflige. Cette dualité de mesure — coût de correction pour le curable, perte capitalisée ou extraite pour l'incurable — structure tout le bloc 4.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "terrain-9-22", "url": "/seance/09/#terrain-9-22", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "terrain", "title": "le test de curabilité, version acheteur averti", "text": "Le test de curabilité n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que fait l'acheteur averti en visitant une propriété. Devant un duplex du Vieux-Hull dont la cuisine date de 1978, il se demande : « Combien pour la refaire, et combien cela vaudra-t-il ensuite? » S'il estime 35 000 $ de travaux pour 50 000 $ de valeur ajoutée, il déduira les 35 000 $ de son offre — pas 50 000. Voilà pourquoi la dépréciation curable se mesure au coût de correction : c'est la déduction que le marché pratique effectivement. La dépréciation incurable, elle, ne peut pas se mesurer par un coût de travaux que personne ne fera; il faut passer par la perte de valeur ou de revenu qu'elle inflige. Cette dualité de mesure — coût de correction pour le curable, perte capitalisée ou extraite pour l'incurable — structure tout le bloc 4.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-24", "url": "/seance/09/#p9-24", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 1 — la dépréciation physique", "text": "Perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et la détérioration des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-3", "url": "/seance/09/#def-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.3 — dépréciation physique", "text": "Perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et la détérioration des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-25", "url": "/seance/09/#p9-25", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 1 — la dépréciation physique", "text": "C'est la plus intuitive des trois : le temps et les éléments travaillent contre le bâtiment dès le jour de sa livraison. Au Québec, ce travail est particulièrement acharné — une cinquantaine de cycles de gel-dégel par hiver qui ouvrent les fissures et soulèvent les pavages, des toitures chargées de neige, des écarts de 60 degrés entre janvier et juillet qui font travailler tous les matériaux, du calcium qui attaque les seuils et les balcons.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-26", "url": "/seance/09/#p9-26", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 1 — la dépréciation physique", "text": "Sa portion curable est l'entretien différé◆Entretien différé Réparations dues mais non faites : peinture, toiture en fin de vie, fenêtres — mesuré au coût de remise en état. : peinture défraîchie, toiture à refaire, fenêtres à remplacer — mesurée par le coût de remise en état. Sa portion incurable touche l'usure de la structure et des fondations ainsi que les composantes partiellement usées, et se mesure par la méthode âge-vie, en distinguant les composantes à courte durée de vie (toiture, chauffe-eau, revêtements) de celles à longue durée de vie (charpente, fondations) — distinction détaillée à la séance 10. Quelques diagnostics types : bardeaux de 20 ans sur une vie utile de 25 ans (curable — remplacement imminent), fissures mineures dans un béton structurel (incurable), peinture extérieure défraîchie (curable), corrosion interne d'une plomberie de cuivre (incurable).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-27", "url": "/seance/09/#p9-27", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 2 — la dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur causée par des déficiences de conception, une inadéquation aux usages actuels ou une surqualité (superadéquation) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est mal adapté aux attentes du marché d'aujourd'hui.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-4", "url": "/seance/09/#def-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.4 — dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur causée par des déficiences de conception, une inadéquation aux usages actuels ou une surqualité (superadéquation) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est mal adapté aux attentes du marché d'aujourd'hui.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-28", "url": "/seance/09/#p9-28", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 2 — la dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation fonctionnelle est la plus subtile des trois, parce qu'elle mesure un décalage entre le bâtiment et son époque. Les attentes du marché évoluent constamment : les plans cloisonnés des années 1970 ont cédé la place aux aires ouvertes, la salle de bain unique est devenue rédhibitoire dans une maison familiale, le chauffage au mazout est passé de standard à repoussoir, et le garage, jadis un luxe, est devenu la norme dans les quartiers de banlieue. Un bâtiment peut ainsi être en parfait état physique et pourtant fonctionnellement déprécié — il est simplement d'un autre temps.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-29", "url": "/seance/09/#p9-29", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 2 — la dépréciation fonctionnelle", "text": "Sa version curable regroupe les déficiences qui se corrigent rentablement, par ajout (ajouter une salle de bain à une maison de quatre chambres qui n'en a qu'une) ou par substitution (remplacer un chauffage au mazout par une thermopompe, ouvrir une cuisine fermée). Sa version incurable couvre deux situations bien différentes : la déficience structurelle qu'aucun budget raisonnable ne corrige (plafonds de 2,1 m là où la norme est 2,4 m, absence de garage dans un quartier où 90 % des maisons en ont un) et — cas moins intuitif — la superadéquation, c'est-à-dire l'excès de qualité que le marché ne paie pas : comptoirs de granite haut de gamme dans un quartier modeste, CVAC surdimensionné, la géothermie et la piscine creusée rencontrées au chapitre @@REF{ch:07}@@. Dans la superadéquation, le propriétaire a payé pour quelque chose que l'acheteur type refuse de rembourser; l'écart est bien une perte par rapport au coût, donc une dépréciation. La mesure passe par la capitalisation de la perte de revenus ou l'extraction du marché (séance 11).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-30", "url": "/seance/09/#p9-30", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est toujours incurable : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-5", "url": "/seance/09/#def-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.5 — dépréciation externe", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est toujours incurable : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-31", "url": "/seance/09/#p9-31", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "L'incurabilité de l'externe découle de sa définition même : le propriétaire peut refaire sa toiture ou ouvrir sa cuisine, mais il ne peut ni déplacer l'autoroute, ni relancer l'économie régionale, ni faire abroger un règlement. Songez au propriétaire d'une jolie maison dont la cour arrière donne, depuis l'élargissement du boulevard, sur quatre voies de circulation : sa propriété est physiquement intacte et fonctionnellement moderne, et pourtant les acheteurs la paient 8 à 10 % de moins que la même maison trois rues plus loin. Cette perte est bien réelle, mesurable par comparaison, et rien de ce qu'il fera sur son lot ne l'effacera. Notez toutefois que l'externe n'est pas nécessairement permanente : une suroffre se résorbe, un chantier voisin s'achève, un quartier se revitalise. L'évaluateur mesure la perte à la date d'évaluation, sans spéculer sur sa disparition — mais en la qualifiant de cyclique ou de structurelle lorsque l'analyse le permet (séance 12).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-33", "url": "/seance/09/#p9-33", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "La dépréciation externe affecte tant le terrain que le bâtiment. Or, dans la méthode du coût, le terrain est évalué séparément (au marché, donc déjà au prix « déprécié »). Pour éviter le double comptage, on isole la portion attribuable au bâtiment :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-34", "url": "/seance/09/#p9-34", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Type 3 — la dépréciation externe (économique)", "text": "Exemple : perte externe totale de 50 000 $, ratio bâtiment/propriété de 70 % part du bâtiment ; part du terrain 15 000 $ (déjà reflétée dans la valeur marchande du terrain).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "attention-9-32", "url": "/seance/09/#attention-9-32", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "attention", "title": "l'externe frappe aussi le terrain — il faut ventiler", "text": "La dépréciation externe affecte tant le terrain que le bâtiment. Or, dans la méthode du coût, le terrain est évalué séparément (au marché, donc déjà au prix « déprécié »). Pour éviter le double comptage, on isole la portion attribuable au bâtiment : Exemple : perte externe totale de 50 000 $, ratio bâtiment/propriété de 70 % part du bâtiment ; part du terrain 15 000 $ (déjà reflétée dans la valeur marchande du terrain).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-types", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-types", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Les trois types de dépréciation — tableau comparatif CritèrePhysiqueFonctionnelleExterneCauseUsure, temps, élémentsConception, adéquationFacteurs extérieursOrigineInterne au bâtimentInterne au bâtimentExterne à la propriétéCurabilitéCurable et incurableCurable et incurableToujours incurableAffecteBâtiment seulementBâtiment seulementTerrain + bâtimentMesureObservation, âge-viePerte de revenu, coûtVentes appariées, capitalisation", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-35", "url": "/seance/09/#p9-35", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "La dépréciation en évaluation mesure une perte de valeur réelle, fondée sur le marché et l'état actuel du bâtiment; l'amortissement comptable (au Canada : la DPA, déduction pour amortissement, ou CCA) répartit un coût dans le temps selon des règles fiscales mécaniques, à taux prescrits par l'ARC (Agence du revenu du Canada, 2026). Le premier concept sert la méthode du coût; le second, la déclaration de revenus. Ils ne coïncident presque jamais.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-dpa", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-dpa", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Dépréciation (évaluation) et amortissement (fiscal) — comparaison détaillée AspectDépréciation (évaluation)Amortissement (fiscal)ObjectifEstimer la valeur marchandeRéduire le revenu imposableBase de calculObservation du marchéTaux prescrits par l'ARCTerrainJamais dépréciéJamais amortiFlexibilitéSelon l'état réelAucune (règles fixes)Âge utiliséÂge effectifÂge chronologiqueRésultat possible0 à 100 % de perteSolde toujours décroissantRéférenceNormes OEAQ / USPAPLoi de l'impô", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-36", "url": "/seance/09/#p9-36", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Repères sur la DPA canadienne", "text": "Pourquoi un cours d'évaluation s'attarde-t-il à la fiscalité? Parce que la confusion entre les deux notions est omniprésente chez les clients. Un investisseur montrera à l'évaluateur son bilan où l'immeuble figure à la fraction non amortie du coût — un chiffre qui n'a rigoureusement rien à voir avec la valeur marchande — et s'étonnera de l'écart; un autre croira son bâtiment « complètement amorti, donc sans valeur ». L'évaluateur doit savoir expliquer que le solde fiscal descend mécaniquement, sans jamais regarder ni l'état du bâtiment ni le marché. Pour cette culture professionnelle, retenez les grandes catégories : les bâtiments acquis après 1987 relèvent de la catégorie 1 (4 %, méthode dégressive), ceux d'avant 1988 de la catégorie 3 (5 %), les bâtiments à charpente de bois de la catégorie 6 (10 %), l'équipement et le mobilier de la catégorie 8 (20 %). Des taux bonifiés existent pour les bâtiments non résidentiels admissibles acquis après le 18 mars 2007 et inscrits dans une catégorie 1 distincte : +2 % (taux de 6 %) pour l'usage non résidentiel admissible, +6 % (taux de 10 %) pour la fabrication-transformation. La règle du demi-taux s'applique la première année, sauf application de l'incitatif à l'investissement accéléré — en élimination progressive depuis 2024, avec fin prévue en 2027.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-38", "url": "/seance/09/#p9-38", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Repères sur la DPA canadienne", "text": "Sur vingt-cinq ans, le solde fiscal d'un bâtiment de catégorie 1 (dégressif à 4 %) tombe mécaniquement vers 36 % du coût; la valeur contributrice réelle, elle, descend plus lentement si l'entretien est bon (typiquement vers 58 %); et la valeur marchande peut même augmenter pendant certaines périodes, portée par le marché. Trois trajectoires, trois concepts : ne les confondez jamais dans un rapport.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "remarque-9-37", "url": "/seance/09/#remarque-9-37", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "remarque", "title": "trois courbes qui ne se ressemblent pas", "text": "Sur vingt-cinq ans, le solde fiscal d'un bâtiment de catégorie 1 (dégressif à 4 %) tombe mécaniquement vers 36 % du coût; la valeur contributrice réelle, elle, descend plus lentement si l'entretien est bon (typiquement vers 58 %); et la valeur marchande peut même augmenter pendant certaines périodes, portée par le marché. Trois trajectoires, trois concepts : ne les confondez jamais dans un rapport.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-39", "url": "/seance/09/#p9-39", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Quatre concepts à distinguer", "text": "La vie physique totale est la période pendant laquelle le bâtiment peut physiquement exister; la vie économique totale, la période pendant laquelle il contribue à la valeur de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la vie économique restante est la période de contribution économique qui reste à courir.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-6", "url": "/seance/09/#def-9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.6 — les quatre durées de vie", "text": "La vie physique totale est la période pendant laquelle le bâtiment peut physiquement exister; la vie économique totale, la période pendant laquelle il contribue à la valeur de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la vie économique restante est la période de contribution économique qui reste à courir.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-40", "url": "/seance/09/#p9-40", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Quatre concepts à distinguer", "text": "Pourquoi la vie économique s'arrête-t-elle avant la vie physique? Parce que la valeur d'un bâtiment ne tient pas à son existence, mais à son utilité concurrentielle. Une aile de motel des années 1960 peut physiquement durer encore trente ans; économiquement, elle a cessé de contribuer le jour où le marché a préféré le terrain nu pour y construire autre chose. La fin de la vie économique est le moment où la valeur contributrice atteint zéro — typiquement lorsque l'HBU du terrain diverge définitivement de l'usage du bâtiment.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-2", "url": "/seance/09/#form-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.2 — relation fondamentale des durées de vie", "text": "", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-41", "url": "/seance/09/#p9-41", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "L'âge chronologique est le nombre réel d'années depuis la construction : objectif, vérifiable au rôle ou au Registre foncier, mais muet sur l'état. L'âge effectif est l'âge apparent : un jugement professionnel fondé sur l'observation, qui capture l'entretien et les rénovations◆C'est l'âge effectif — jamais le chronologique — qui entre dans la méthode âge-vie..", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-42", "url": "/seance/09/#p9-42", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "Comment ce jugement se forme-t-il concrètement? Par l'inventaire des composantes et de leur date de remplacement. L'évaluateur qui visite une maison de 1996 note : toiture refaite en 2019, fenêtres remplacées en 2015, cuisine et salles de bain rénovées en 2021, revêtement d'origine mais bien entretenu, système électrique porté à 200 A. Chaque rajeunissement de composante tire l'âge apparent vers le bas; chaque négligence le pousse vers le haut. Certains évaluateurs formalisent l'exercice en pondérant l'âge de chaque composante par son poids dans le coût neuf; la plupart calibrent leur jugement global sur une échelle de condition, puis le confrontent aux ventes de bâtiments comparables. L'important est que le chiffre retenu soit défendable : « âge effectif de 14 ans, compte tenu du remplacement de la toiture, des fenêtres et des finitions principales » se plaide; « environ 14 ans » tout court, non.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-43", "url": "/seance/09/#p9-43", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "Âge chronologique : 20 ans; vie économique totale : 50 ans. Grâce au bon entretien, l'évaluateur juge l'âge effectif à 14 ans. Vie économique restante : ans. Vérification par la relation fondamentale : . C'est ce 14 — et non le 20 — qui entrera dans le calcul âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-3", "url": "/seance/09/#ex-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.3 — bâtiment de 20 ans bien entretenu", "text": "Âge chronologique : 20 ans; vie économique totale : 50 ans. Grâce au bon entretien, l'évaluateur juge l'âge effectif à 14 ans. Vie économique restante : ans. Vérification par la relation fondamentale : . C'est ce 14 — et non le 20 — qui entrera dans le calcul âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-44", "url": "/seance/09/#p9-44", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Âge chronologique et âge effectif", "text": "L'échelle de condition relie les deux âges : un bâtiment de 30 ans bien entretenu et rénové peut afficher un âge effectif de 18 ans (ratio 0,60); un entretien normal donne un ratio de 1,00; la négligence pousse le ratio à 1,40 et plus (42 ans effectifs pour 30 chronologiques). La séance 10 mettra cette échelle en relation avec les tables de dépréciation observée.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-durees", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-durees", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.3", "text": "Durées de vie typiques par type de construction (années) — sources : Marshall & Swift, Altus, pratique québécoise TypeStructureVie physiqueVie économiqueRésidentiel unifamilialBois60–8050–70Résidentiel multilogementsBois/béton55–7545–65Commercial (bureaux)Acier/béton55–7540–60Commercial (détail)Acier45–6535–55Industriel légerAcier préfabriqué40–5530–50Industriel lourdAcier/béton50–7035–55InstitutionnelBéton armé70–10060–80EntrepôtAcier préfabriqué40–5530–45PatrimonialMaçonnerie100 et plus60–100 et plus", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-45", "url": "/seance/09/#p9-45", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Durées de vie typiques et facteurs d'influence", "text": "Ces fourchettes ne sont que des points de départ, que chaque dossier module. La vie s'allonge quand l'entretien est préventif plutôt que curatif, quand la construction d'origine est de qualité, quand la conception est assez flexible pour absorber les changements d'usage — c'est ce qui explique la longévité des immeubles institutionnels en béton armé, conçus avec des marges généreuses — et, trivialement, quand le climat est clément. Elle se raccourcit sous la négligence, la piètre qualité d'origine, l'usage intensif (un entrepôt de distribution vieillit plus vite qu'une école), l'humidité et la contamination, ou une conception si datée qu'aucune rénovation raisonnable ne la rattrape. L'évaluateur choisit donc sa durée de vie dans la fourchette, et justifie ce choix par les caractéristiques observées du sujet.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-47", "url": "/seance/09/#p9-47", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Durées de vie typiques et facteurs d'influence", "text": "Cycles de gel-dégel, écarts de température extrêmes, humidité : le climat du Québec impose un stress important aux bâtiments. En pratique, les durées de vie effectives tendent vers la partie inférieure des fourchettes publiées dans les guides nord-américains. Chaque exercice du cours énonce explicitement son hypothèse de vie utile — faites de même dans vos rapports.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "quebec-9-46", "url": "/seance/09/#quebec-9-46", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "quebec", "title": "le climat québécois pèse sur les durées de vie", "text": "Cycles de gel-dégel, écarts de température extrêmes, humidité : le climat du Québec impose un stress important aux bâtiments. En pratique, les durées de vie effectives tendent vers la partie inférieure des fourchettes publiées dans les guides nord-américains. Chaque exercice du cours énonce explicitement son hypothèse de vie utile — faites de même dans vos rapports.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-48", "url": "/seance/09/#p9-48", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale et dépréciation", "text": "La dépréciation se mesure toujours en référence à l'utilisation optimale (highest and best use, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel correspond à cette utilisation optimale.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "def-9-7", "url": "/seance/09/#def-9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.7 — principe du rattachement à l'utilisation optimale", "text": "La dépréciation se mesure toujours en référence à l'utilisation optimale (highest and best use, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel correspond à cette utilisation optimale.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-49", "url": "/seance/09/#p9-49", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale et dépréciation", "text": "L'analyse distingue deux cas de figure◆HBU d'abord, dépréciation ensuite — jamais l'inverse.. Dans le cas normal, l'utilisation optimale du terrain correspond à l'usage actuel du bâtiment : la dépréciation se ventile alors classiquement en physique, fonctionnelle et externe, et la formule s'applique sans détour. Mais lorsque l'utilisation optimale diverge de l'usage actuel, le bâtiment devient un sous-usage du terrain : peu importe son état physique, sa dépréciation peut être totale (100 %) et sa valeur contributrice nulle — voire négative à hauteur du coût de démolition, puisque l'acheteur devra payer pour s'en débarrasser : . C'est le sort de bien des maisons des grandes artères commerciales en densification : le marché n'achète plus la maison, il achète le terrain qu'elle occupe.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-50", "url": "/seance/09/#p9-50", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Utilisation optimale et dépréciation", "text": "Bungalow en zone commerciale : terrain de 500 000 $ (usage commercial), coût de remplacement du bungalow de 250 000 $. L'HBU du terrain est la construction commerciale : le bungalow est un sous-usage, sa valeur contributrice est proche de zéro — voire négative une fois la démolition comptée. Il serait absurde de calculer « coût neuf moins 30 % d'âge-vie ». Sixplex bien situé : terrain de 300 000 $ (multifamilial), immeuble de 6 logements au coût neuf de 800 000 $. L'HBU du terrain correspond à l'usage actuel : dépréciation normale, physique + fonctionnelle (+ externe le cas échéant).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-4", "url": "/seance/09/#ex-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.4 — deux situations québécoises contrastées", "text": "Bungalow en zone commerciale : terrain de 500 000 $ (usage commercial), coût de remplacement du bungalow de 250 000 $. L'HBU du terrain est la construction commerciale : le bungalow est un sous-usage, sa valeur contributrice est proche de zéro — voire négative une fois la démolition comptée. Il serait absurde de calculer « coût neuf moins 30 % d'âge-vie ». Sixplex bien situé : terrain de 300 000 $ (multifamilial), immeuble de 6 logements au coût neuf de 800 000 $. L'HBU du terrain correspond à l'usage actuel : dépréciation normale, physique + fonctionnelle (+ externe le cas échéant).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-51", "url": "/seance/09/#p9-51", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Les quatre méthodes de mesure", "text": "Quatre méthodes principales permettent de quantifier la dépréciation; leur choix dépend des données disponibles, du type de propriété, de la précision requise et de l'expérience de l'évaluateur. Avant de les détailler, situez leurs philosophies respectives : les méthodes âge-vie raisonnent du haut vers le bas — une hypothèse globale de vieillissement, appliquée d'un trait au coût neuf; la ventilation raisonne du bas vers le haut — chaque cause de perte identifiée, mesurée et additionnée; l'extraction du marché ne raisonne pas sur le bâtiment du tout — elle observe ce que le marché déduit effectivement du coût neuf dans les ventes réelles, et transpose. Aucune n'est intrinsèquement supérieure : la ventilation explique mais repose sur des jugements composante par composante; l'extraction est empirique mais exige des ventes comparables fiables; l'âge-vie est expéditive mais aveugle aux causes. Le rapport solide en combine au moins deux.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-3", "url": "/seance/09/#form-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.3 — méthode âge-vie", "text": "", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-52", "url": "/seance/09/#p9-52", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 1 — âge-vie (linéaire)", "text": "Coût neuf 800 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans : (30 %). La valeur contributrice est de 560 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-5", "url": "/seance/09/#ex-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.5 — âge-vie simple", "text": "Coût neuf 800 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans : (30 %). La valeur contributrice est de 560 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-53", "url": "/seance/09/#p9-53", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 1 — âge-vie (linéaire)", "text": "La séduction de cette méthode est évidente : deux données, une division, un résultat. Elle repose pourtant sur deux hypothèses héroïques — que la dépréciation s'accumule au même rythme chaque année, et qu'un seul ratio capture à la fois l'usure, la conception et l'environnement. Son vrai rôle est celui d'un ordre de grandeur : un premier chiffre qui cadre la discussion, que les méthodes plus fines viendront confirmer ou corriger. Utilisée seule dans un rapport détaillé, elle expose l'évaluateur à la question fatale du contre-interrogatoire : « Sur quoi repose votre hypothèse de vie économique de 50 ans, et pourquoi une droite? »", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-55", "url": "/seance/09/#p9-55", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 1 — âge-vie (linéaire)", "text": "La méthode suppose une dépréciation linéaire et uniforme — ce qui est rarement le cas : les bâtiments se déprécient par paliers (remplacements de composantes) et l'externe peut frapper brutalement. L'âge-vie reste néanmoins l'outil de l'estimation rapide et du rapport abrégé.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "attention-9-54", "url": "/seance/09/#attention-9-54", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "attention", "title": "la limite de l'âge-vie", "text": "La méthode suppose une dépréciation linéaire et uniforme — ce qui est rarement le cas : les bâtiments se déprécient par paliers (remplacements de composantes) et l'externe peut frapper brutalement. L'âge-vie reste néanmoins l'outil de l'estimation rapide et du rapport abrégé.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-56", "url": "/seance/09/#p9-56", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 2 — âge-vie modifiée", "text": "On mesure d'abord directement l'entretien différé (coût de remise en état), puis on applique le ratio âge-vie au solde du coût neuf — la portion non déjà dépréciée par ce constat.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-4", "url": "/seance/09/#form-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.4 — méthode âge-vie modifiée", "text": "On mesure d'abord directement l'entretien différé (coût de remise en état), puis on applique le ratio âge-vie au solde du coût neuf — la portion non déjà dépréciée par ce constat.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-57", "url": "/seance/09/#p9-57", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 2 — âge-vie modifiée", "text": "Coût neuf 800 000 $, entretien différé 30 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-58", "url": "/seance/09/#p9-58", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 2 — âge-vie modifiée", "text": "L'âge-vie simple donnait 240 000 $ : la version modifiée capte 21 000 $ de plus, parce qu'elle ajoute l'entretien différé en sus du vieillissement du solde.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-6", "url": "/seance/09/#ex-9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.6 — âge-vie modifiée", "text": "Coût neuf 800 000 $, entretien différé 30 000 $, âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans : L'âge-vie simple donnait 240 000 $ : la version modifiée capte 21 000 $ de plus, parce qu'elle ajoute l'entretien différé en sus du vieillissement du solde.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-59", "url": "/seance/09/#p9-59", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 3 — ventilation (breakdown method)", "text": "La méthode la plus détaillée : chaque composante de dépréciation est estimée séparément puis additionnée — (1) physique curable (entretien différé, au coût de remise en état); (2) physique incurable à courte durée de vie (ratio âge/vie de chaque composante); (3) physique incurable à longue durée de vie (ratio appliqué au coût résiduel); (4) fonctionnelle curable (coût de correction); (5) fonctionnelle incurable (perte capitalisée); (6) externe (extraction du marché). Exemple d'assemblage : k$.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-60", "url": "/seance/09/#p9-60", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 3 — ventilation (breakdown method)", "text": "La force de la ventilation n'est pas seulement sa précision : c'est sa capacité d'explication. Un total de 116 000 $ obtenu par âge-vie est un chiffre; le même total ventilé raconte une histoire — 8 000 $ de réparations à faire, 45 000 $ d'usure normale de la structure, 35 000 $ de conception vieillie, 25 000 $ imputables au voisinage — que le lecteur du rapport, le client ou le tribunal peut examiner poste par poste. Sa faiblesse est symétrique : chaque étage repose sur ses propres hypothèses, et les erreurs peuvent s'y additionner comme les composantes. Elle exige aussi une discipline de fer contre le double comptage : une toiture comptée en entretien différé ne doit plus apparaître dans l'usure des composantes à courte durée de vie. C'est la méthode des rapports complets et des bâtiments complexes — les séances 10 à 12 en détaillent chaque étage.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-61", "url": "/seance/09/#p9-61", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 4 — extraction du marché", "text": "Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un taux annuel moyen applicable au sujet.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "form-9-5", "url": "/seance/09/#form-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.5 — extraction de la dépréciation du marché", "text": "Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un taux annuel moyen applicable au sujet.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-62", "url": "/seance/09/#p9-62", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 4 — extraction du marché", "text": "Pour la vente 1 : valeur du bâtiment ; (25,0 %); taux annuel . Le marché indique environ 1,24 % par année, applicable ensuite au sujet. La méthode exige un marché actif, des comparables fiables et une bonne estimation des terrains — toute erreur s'y loge en entier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "ex-9-7", "url": "/seance/09/#ex-9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.7 — extraction sur quatre ventes", "text": "PrixTerrainCoût neufRatio Taux annuelVente 1 (20 ans)650 000 $200 000 $600 000 $25,0 %1,25 %Vente 2 (22 ans)580 000 $180 000 $550 000 $27,3 %1,24 %Vente 3 (18 ans)720 000 $230 000 $630 000 $22,2 %1,23 %Vente 4 (21 ans)610 000 $190 000 $570 000 $26,3 %1,25 %Moyenne25,2 %1,24 % Pour la vente 1 : valeur du bâtiment ; (25,0 %); taux annuel . Le marché indique environ 1,24 % par année, applicable ensuite au sujet. La méthode exige un marché actif, des comparables fiables et une bonne estimation des terrains — toute erreur s'y loge en entier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-63", "url": "/seance/09/#p9-63", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Méthode 4 — extraction du marché", "text": "Remarquez la convergence des quatre taux annuels (1,23 à 1,25 %) : c'est elle qui donne sa force probante à l'extraction. Si les taux extraits s'étaient dispersés de 0,8 à 2,1 %, la moyenne n'aurait guère de sens — la dispersion signalerait des comparables hétérogènes (entretien très variable, dépréciations fonctionnelles ou externes inégales) qu'il faudrait analyser un à un avant d'en tirer quoi que ce soit. Autre subtilité : le taux extrait capture la dépréciation totale des comparables, toutes causes confondues. Si le sujet souffre d'une nuisance externe que les comparables n'ont pas, le taux extrait la manquera; il faudra l'ajouter séparément. L'extraction ne dispense jamais de comprendre de quoi la dépréciation est faite.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-methodes", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-methodes", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.4", "text": "Comparaison des quatre méthodes de mesure de la dépréciation CritèreÂge-vieÂge-vie mod.VentilationExtractionComplexitéFaibleMoyenneÉlevéeMoyennePrécisionFaibleMoyenneÉlevéeMoyenneDonnées requisesÂge, vie écon.+ curableChaque composanteVentes, terrainUsage typiqueEstimation rapideRapports courantsÉvaluation détailléeVérificationLimitesTrop simplistePartielleTemps, expertiseMarché requis", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-65", "url": "/seance/09/#p9-65", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Choisir sa méthode", "text": "En pratique : l'âge-vie modifiée est le compromis du quotidien; la ventilation s'impose pour les rapports complets et les bâtiments anciens ou spécialisés; et l'extraction du marché sert de validation croisée des deux autres. Présenter une dépréciation ventilée et corroborée par l'extraction est la marque d'un rapport solide.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "terrain-9-64", "url": "/seance/09/#terrain-9-64", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "terrain", "title": "la combinaison gagnante", "text": "En pratique : l'âge-vie modifiée est le compromis du quotidien; la ventilation s'impose pour les rapports complets et les bâtiments anciens ou spécialisés; et l'extraction du marché sert de validation croisée des deux autres. Présenter une dépréciation ventilée et corroborée par l'extraction est la marque d'un rapport solide.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-66", "url": "/seance/09/#p9-66", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Modalités et matière", "text": "L'examen de mi-session compte pour 25 % de la note finale : 90 minutes, séances 1 à 8, avec une feuille aide-mémoire recto-verso (format lettre) et une calculatrice non programmable — aucun autre document. Format : 15 QCM (30 points), 10 vrai ou faux avec justification (10 points), 5 réponses courtes (20 points), 3 problèmes de calcul (25 points) et une étude de cas intégratrice (15 points).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-67", "url": "/seance/09/#p9-67", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Modalités et matière", "text": "Un mot sur la manière de réviser, parce qu'elle compte autant que la quantité. La matière des séances 1 à 8 est cumulative : le terrain (séances 3–4) entre dans la formule fondamentale (séance 1), les coûts directs (séance 7) portent les indirects et le profit (séance 8). La révision efficace suit donc le fil de la formule plutôt que l'ordre chronologique des séances : reconstituez chaque terme, ses méthodes et ses pièges, en refaisant les calculs à la main — l'examen ne teste pas la mémoire des fourchettes, mais la capacité à monter un calcul juste et à justifier ses hypothèses. La feuille aide-mémoire se prépare en dernier : si vous savez quoi y mettre, c'est que la structure de la matière est acquise; une feuille surchargée recopiée des notes est le symptôme du contraire.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "tab-ch09-tab-revision", "url": "/seance/09/#tab-ch09-tab-revision", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.5", "text": "Plan de révision — les concepts clés des séances 1 à 8 SéanceSujetConcepts clés1Introduction à la méthode du coûtFormule fondamentale, applications, limites2Cadre conceptuelCoût vs prix vs valeur; reproduction vs remplacement3Évaluation du terrainComparaison, extraction, affectation, résidu4Analyse du terrainCaractéristiques physiques, ajustements5Reproduction / remplacementDéfinitions, unités de comparaison, sources6Méthodes d'estimationComparative, ", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-68", "url": "/seance/09/#p9-68", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Répondez, puis justifiez en une phrase :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-69", "url": "/seance/09/#p9-69", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (a) ; (b) ; (c) ; (d) .", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-70", "url": "/seance/09/#p9-70", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le coût de remplacement se distingue du coût de reproduction par : (a) des matériaux identiques; (b) la reproduction exacte du bâtiment; (c) des matériaux et techniques modernes équivalents; (d) l'absence de profit entrepreneurial.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-71", "url": "/seance/09/#p9-71", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Quelle méthode d'évaluation du terrain soustrait la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total? (a) comparaison directe; (b) affectation; (c) extraction; (d) résidu foncier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-72", "url": "/seance/09/#p9-72", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Laquelle des méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée? (a) comparative; (b) coût indexé; (c) par sections; (d) par quantités et prix unitaires.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-1", "url": "/seance/09/#exo-9-1", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.1 — QCM types", "text": "Répondez, puis justifiez en une phrase : Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (a) ; (b) ; (c) ; (d) .Le coût de remplacement se distingue du coût de reproduction par : (a) des matériaux identiques; (b) la reproduction exacte du bâtiment; (c) des matériaux et techniques modernes équivalents; (d) l'absence de profit entrepreneurial.Quelle méthode d'évaluation du terrain soustrait la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total? (a) comparaison directe; (b) affectation; (c) extraction; (d) résidu foncier.Laquelle des méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée? (a) comparative; (b) coût indexé; (c) par sections; (d) par quantités et prix unitaires.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-73", "url": "/seance/09/#p9-73", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "1. (b) — le terrain s'ajoute au coût neuf diminué de la dépréciation. 2. (c) — le remplacement livre l'utilité équivalente avec les moyens d'aujourd'hui; la reproduction copie le bâtiment à l'identique (souvent plus cher, matériaux rares). 3. (c) — l'extraction isole le terrain en retranchant la valeur contributrice du bâtiment. 4. (d) — la méthode par quantités et prix unitaires recense chaque intrant; c'est celle de l'estimateur, la plus précise et la plus lourde.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-74", "url": "/seance/09/#p9-74", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-75", "url": "/seance/09/#p9-75", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de remplacement.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-76", "url": "/seance/09/#p9-76", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de construction.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-2", "url": "/seance/09/#exo-9-2", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.2 — vrai ou faux, avec justification", "text": "Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale.Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de remplacement.Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de construction.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-77", "url": "/seance/09/#p9-77", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "1. VRAI — principe fondamental de la méthode du coût (et préalable de l'analyse HBU). 2. FAUX — reproduire à l'identique exige des matériaux et savoir-faire souvent rares : le coût de reproduction est généralement supérieur au coût de remplacement. 3. FAUX — le profit entrepreneurial est un poste distinct, ajouté après les coûts directs et indirects; c'est la marge de l'entrepreneur général qui loge dans les directs.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-78", "url": "/seance/09/#p9-78", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Comparable : prix de vente 520 000 $; âge du bâtiment 25 ans; coût de remplacement à neuf 480 000 $; vie économique estimée 50 ans. Estimez la valeur du terrain.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-3", "url": "/seance/09/#exo-9-3", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.3 — problème type — valeur du terrain par extraction", "text": "Comparable : prix de vente 520 000 $; âge du bâtiment 25 ans; coût de remplacement à neuf 480 000 $; vie économique estimée 50 ans. Estimez la valeur du terrain.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-79", "url": "/seance/09/#p9-79", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Dépréciation : . Valeur contributrice du bâtiment : . Valeur du terrain : .", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-80", "url": "/seance/09/#p9-80", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Immeuble commercial de 2 500 m2; coût direct de 1 850 $/m2; coûts indirects de 12 % des directs; profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects). Calculez le coût total.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-4", "url": "/seance/09/#exo-9-4", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.4 — problème type — coût total de construction", "text": "Immeuble commercial de 2 500 m2; coût direct de 1 850 $/m2; coûts indirects de 12 % des directs; profit entrepreneurial de 10 % de (directs + indirects). Calculez le coût total.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-81", "url": "/seance/09/#p9-81", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Questions types corrigées", "text": "Directs : . Indirects : . Sous-total : 5 180 000 $. Profit : . Coût total : 5 698 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-82", "url": "/seance/09/#p9-82", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Conseils et formules pour l'aide-mémoire", "text": "Avant l'examen : relire les notes des séances 1 à 8, refaire les TP1 et TP2, maîtriser les formules (les comprendre, pas seulement les recopier) et construire l'aide-mémoire autour d'elles. Pendant l'examen : lire toutes les questions d'abord, gérer le temps (90 minutes pour 100 points — un peu moins d'une minute par point), montrer tous les calculs (les points partiels récompensent la démarche), vérifier la vraisemblance des résultats, éliminer les choix absurdes aux QCM et structurer l'étude de cas (terrain, puis coût neuf, puis dépréciation, puis valeur).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "aretenir-9-83", "url": "/seance/09/#aretenir-9-83", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "aretenir", "title": "les sept formules de l'aide-mémoire", "text": "", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-84", "url": "/seance/09/#p9-84", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996 est visité en 2026. Bien entretenu, il a subi une rénovation majeure en 2016. Vie économique totale estimée : 50 ans; vie physique totale : 65 ans; âge effectif estimé : 22 ans. Calculez : (a) l'âge chronologique; (b) la vie économique restante; (c) le ratio de dépréciation âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-5", "url": "/seance/09/#exo-9-5", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.5 — durées de vie", "text": "Un immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996 est visité en 2026. Bien entretenu, il a subi une rénovation majeure en 2016. Vie économique totale estimée : 50 ans; vie physique totale : 65 ans; âge effectif estimé : 22 ans. Calculez : (a) l'âge chronologique; (b) la vie économique restante; (c) le ratio de dépréciation âge-vie.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-85", "url": "/seance/09/#p9-85", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) . (b) . (c) . L'âge effectif (22 ans) est inférieur à l'âge chronologique (30 ans) grâce à l'entretien et à la rénovation de 2016 — sans elle, il aurait pu atteindre 30 ans ou plus, et la dépréciation 60 %.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-86", "url": "/seance/09/#p9-86", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau : coût de remplacement à neuf 420 000 $; construite en 2002, évaluée en 2026; entretien moyen, sans rénovation majeure; âge effectif estimé 26 ans; hypothèse de vie économique totale de 55 ans. Calculez : (a) la dépréciation totale; (b) la valeur contributrice du bâtiment; (c) la valeur de la propriété si le terrain vaut 150 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-6", "url": "/seance/09/#exo-9-6", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.6 — méthode âge-vie", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau : coût de remplacement à neuf 420 000 $; construite en 2002, évaluée en 2026; entretien moyen, sans rénovation majeure; âge effectif estimé 26 ans; hypothèse de vie économique totale de 55 ans. Calculez : (a) la dépréciation totale; (b) la valeur contributrice du bâtiment; (c) la valeur de la propriété si le terrain vaut 150 000 $.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-87", "url": "/seance/09/#p9-87", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) ( 47,3 %). (b) . (c) . Remarquez que l'âge effectif (26) dépasse ici l'âge chronologique (24) : l'entretien seulement moyen a vieilli le bâtiment plus vite que le calendrier.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-88", "url": "/seance/09/#p9-88", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Même propriété, mais l'évaluateur relève un entretien différé : toiture à remplacer 18 000 $, peinture extérieure 6000 $, réparation des fenêtres 8000 $ (total 32 000 $). Calculez la dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée et comparez avec l'exercice précédent.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-7", "url": "/seance/09/#exo-9-7", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.7 — méthode âge-vie modifiée", "text": "Même propriété, mais l'évaluateur relève un entretien différé : toiture à remplacer 18 000 $, peinture extérieure 6000 $, réparation des fenêtres 8000 $ (total 32 000 $). Calculez la dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée et comparez avec l'exercice précédent.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-89", "url": "/seance/09/#p9-89", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "soit environ 51,3 %. Comparaison : l'âge-vie simple donnait 198 545 $; la méthode modifiée capte de plus, car l'entretien différé est mesuré directement et s'ajoute au ratio appliqué au solde ( au lieu de ). Valeur du bâtiment : 204 582 $; valeur de la propriété (terrain 150 k$) : 354 582 $. Conservez les fractions exactes () jusqu'au bout pour éviter les écarts d'arrondi.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-90", "url": "/seance/09/#p9-90", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois ventes récentes dans un secteur de Gatineau :", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-91", "url": "/seance/09/#p9-91", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, le taux moyen, puis appliquez-le au sujet de l'exercice précédent (âge effectif 26 ans, coût neuf 420 000 $).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-8", "url": "/seance/09/#exo-9-8", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.8 — extraction du marché", "text": "Trois ventes récentes dans un secteur de Gatineau : Vente AVente BVente CPrix de vente485 000 $510 000 $465 000 $Valeur du terrain155 000 $170 000 $145 000 $Coût de remplacement à neuf450 000 $470 000 $440 000 $Âge effectif20 ans25 ans18 ans Calculez la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, le taux moyen, puis appliquez-le au sujet de l'exercice précédent (âge effectif 26 ans, coût neuf 420 000 $).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-92", "url": "/seance/09/#p9-92", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vente A : (26,7 %) /an. Vente B : (27,7 %) /an. Vente C : (27,3 %) /an. Taux moyen : . Application au sujet : . L'écart avec l'âge-vie (198 k$) illustre que les méthodes doivent être réconciliées, pas moyennées aveuglément : ici le marché se déprécie moins vite que l'hypothèse de vie économique de 55 ans ne le suppose.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-93", "url": "/seance/09/#p9-93", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque situation (type de dépréciation + curable ou incurable) : (a) bardeaux d'asphalte en fin de vie; (b) maison sans garage dans un quartier où 90 % en ont un; (c) autoroute bruyante construite à 50 m; (d) cuisine fermée démodée; (e) comptoirs de marbre dans un quartier modeste; (f) fissures capillaires dans les murs de fondation; (g) zonage modifié interdisant l'usage le plus rentable; (h) une seule salle de bain pour quatre chambres.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "exo-9-9", "url": "/seance/09/#exo-9-9", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.9 — classement des dépréciations", "text": "Classez chaque situation (type de dépréciation + curable ou incurable) : (a) bardeaux d'asphalte en fin de vie; (b) maison sans garage dans un quartier où 90 % en ont un; (c) autoroute bruyante construite à 50 m; (d) cuisine fermée démodée; (e) comptoirs de marbre dans un quartier modeste; (f) fissures capillaires dans les murs de fondation; (g) zonage modifié interdisant l'usage le plus rentable; (h) une seule salle de bain pour quatre chambres.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-94", "url": "/seance/09/#p9-94", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) physique curable (remplacement rentable); (b) fonctionnelle incurable (déficience structurelle du plan); (c) externe — toujours incurable; (d) fonctionnelle curable par substitution; (e) fonctionnelle incurable — superadéquation; (f) physique incurable (structure, longue durée de vie); (g) externe (réglementaire), incurable; (h) fonctionnelle curable par ajout (si le coût de l'ajout est inférieur au gain de valeur — appliquer le test économique).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-95", "url": "/seance/09/#p9-95", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation , mesurée à la date d'évaluation — ce n'est ni l'amortissement fiscal, ni la seule usure, ni une fonction mécanique de l'âge chronologique.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-96", "url": "/seance/09/#p9-96", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois types : physique (usure), fonctionnelle (conception, adéquation, superadéquation), externe (facteurs extérieurs, toujours incurable, à ventiler entre terrain et bâtiment).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-97", "url": "/seance/09/#p9-97", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable ou incurable : test économique — la correction vaut-elle plus qu'elle ne coûte?", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-98", "url": "/seance/09/#p9-98", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "DPA fiscale dépréciation : taux prescrits (cat. 1 à 4 %, dégressif, demi-taux), âge chronologique, objectif fiscal — la valeur marchande, elle, peut même monter.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-99", "url": "/seance/09/#p9-99", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre durées de vie : physique totale économique totale âge effectif vie économique restante. C'est l'âge effectif (jugement sur l'état) qui entre dans les calculs; le climat québécois tire les durées vers le bas des fourchettes.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-100", "url": "/seance/09/#p9-100", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "HBU d'abord : si le bâtiment ne correspond pas à l'utilisation optimale du terrain, la dépréciation peut être totale et la valeur contributrice nulle ou négative ().", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-101", "url": "/seance/09/#p9-101", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre méthodes : âge-vie (rapide, simpliste), âge-vie modifiée (entretien différé d'abord, ratio sur le solde — compromis du quotidien), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation, exige un marché actif).", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p9-102", "url": "/seance/09/#p9-102", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Examen mi-session (25 %, 90 min, séances 1–8) : feuille recto-verso, calculatrice simple; montrer tous les calculs; maîtriser les sept formules de l'aide-mémoire.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/09/#synthese", "ch": "09", "chTitle": "Concepts de dépréciation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Dépréciation , mesurée à la date d'évaluation — ce n'est ni l'amortissement fiscal, ni la seule usure, ni une fonction mécanique de l'âge chronologique.Trois types : physique (usure), fonctionnelle (conception, adéquation, superadéquation), externe (facteurs extérieurs, toujours incurable, à ventiler entre terrain et bâtiment).Curable ou incurable : test économique — la correction vaut-elle plus qu'elle ne coûte?DPA fiscale dépréciation : taux prescrits (cat. 1 à 4 %, dégressif, demi-taux), âge chronologique, objectif fiscal — la valeur marchande, elle, peut même monter.Quatre durées de vie : physique totale économique totale âge effectif vie économique restante. C'est l'âge effectif (jugement sur l'état) qui entre dans les calculs; le climat québécois tire les durées vers le bas des fourchettes.HBU d'abord : si le bâtiment ne correspond pas à l'utilisation optimale du terrain, la dépréciation peut être totale et la valeur contributrice nulle ou négative ().Quatre méthodes : âge-vie (rapide, simpliste), âge-vie modifiée (entretien différé d'abord, ratio sur le solde — compromis du quotidien), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation, exige un marché actif).Examen mi-session (25 %, 90 min, séances 1–8) : feuille recto-verso, calculatrice simple; montrer tous les calculs; maîtriser les sept formules de l'aide-mémoire.", "where": "Séance 9 — Concepts de dépréciation"}, {"id": "p10-1", "url": "/seance/10/#p10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "La séance 9 a posé le vocabulaire de la dépréciation : vie économique, vie physique, âge effectif, distinction entre le curable et l'incurable. Nous entrons maintenant dans le premier des trois grands chantiers de mesure, celui de la dépréciation physique — la perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et les intempéries. C'est la forme de dépréciation la plus intuitive : tout le monde comprend qu'une toiture de vingt ans vaut moins qu'une toiture neuve. C'est aussi, paradoxalement, celle où les erreurs de méthode sont les plus fréquentes, parce que sa mesure rigoureuse exige une discipline séquentielle stricte : d'abord le curable, ensuite l'incurable à courte durée de vie, enfin l'incurable à longue durée de vie, chaque étape retranchant sa part avant le calcul de la suivante. Ce chapitre développe cette mécanique en détail, la compare aux méthodes plus expéditives (âge-vie simple et modifiée), et l'ancre dans ce qui fonde toute estimation crédible : l'inspection minutieuse du bâtiment.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-2", "url": "/seance/10/#p10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Définir la dépréciation physique et en identifier les trois causes (usure, vieillissement, intempéries), en tenant compte du climat québécois;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-3", "url": "/seance/10/#p10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Distinguer la dépréciation physique curable (entretien différé) de la dépréciation incurable, à l'aide du test économique de curabilité;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-4", "url": "/seance/10/#p10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Classer les composantes d'un bâtiment selon leur durée de vie (courte ou longue) et estimer leur âge effectif;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-5", "url": "/seance/10/#p10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Appliquer la méthode de ventilation (breakdown method) en trois étapes séquentielles, sans double comptage;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-6", "url": "/seance/10/#p10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Appliquer la méthode âge-vie (simple et modifiée) et situer ses résultats par rapport à ceux de la ventilation;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-7", "url": "/seance/10/#p10-7", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Conduire une inspection de bâtiment structurée aux fins de la dépréciation et documenter les observations;", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-8", "url": "/seance/10/#p10-8", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Résoudre des cas complets de dépréciation physique sur des propriétés résidentielles et locatives québécoises.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-9", "url": "/seance/10/#p10-9", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "Rappelons l'équation charpente du cours, celle que chaque séance vient raffiner d'un cran : ◆La méthode du coût : . La séance 10 mesure la première composante de .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-10", "url": "/seance/10/#p10-10", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "où la dépréciation totale se décompose en trois formes :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-1", "url": "/seance/10/#form-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.1 — formule fondamentale de la méthode du coût", "text": "où la dépréciation totale se décompose en trois formes :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-11", "url": "/seance/10/#p10-11", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "La dépréciation physique est la première de ces trois formes, tant dans l'ordre pédagogique (séances 10, 11 et 12) que dans l'ordre de calcul professionnel : on mesure d'abord ce que le bâtiment a perdu par usure matérielle, avant de s'interroger sur ses défauts de conception (séance 11) puis sur les facteurs extérieurs qui l'affectent (séance 12). Cet ordre n'est pas arbitraire — nous verrons au chapitre 11 que la dépréciation fonctionnelle de certains éléments se calcule nette de leur dépréciation physique, ce qui impose de connaître celle-ci en premier.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-12", "url": "/seance/10/#p10-12", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations causée par l'usure, le vieillissement et l'action des intempéries sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-1", "url": "/seance/10/#def-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.1 — dépréciation physique", "text": "La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations causée par l'usure, le vieillissement et l'action des intempéries sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-13", "url": "/seance/10/#p10-13", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "Avant d'entrer dans la mécanique, il vaut la peine de comprendre ce que la dépréciation physique représente économiquement. Un bâtiment est un stock de capital qui se consomme : chaque année d'occupation transforme une fraction de ce capital en service rendu — abri, confort, revenus locatifs — et cette consommation a un prix que le marché réclame. L'acheteur type qui compare un bâtiment de vingt ans à la possibilité d'en construire un neuf raisonne exactement ainsi : il accepte de payer le coût neuf, moins tout ce qu'il devra débourser pour remettre l'existant à niveau, moins la part de vie déjà consommée des composantes qu'il ne remplacera pas tout de suite. La ventilation que nous allons dérouler n'est rien d'autre que la formalisation de ce raisonnement d'acheteur — c'est ce qui lui donne sa légitimité de marché, et c'est pourquoi ses trois étapes correspondent à trois attitudes de l'acheteur : ce que je répare immédiatement, ce que je remplacerai un jour, ce que je n'aurai jamais à remplacer.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-14", "url": "/seance/10/#p10-14", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Position dans la méthode du coût", "text": "Trois précisions découlent immédiatement de cette définition. Premièrement, la dépréciation physique n'affecte que les améliorations : le terrain ne s'use pas au sens de la méthode du coût. Deuxièmement, elle est mesurée par rapport au coût neuf estimé (reproduction ou remplacement, selon le choix fait aux séances 5 et 6) : c'est l'écart entre ce que coûterait le bâtiment neuf et ce que vaut le bâtiment usé. Troisièmement, un bâtiment peut être physiquement très déprécié tout en étant fonctionnellement adéquat — et inversement : les trois formes de dépréciation sont conceptuellement indépendantes et se mesurent séparément.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-15", "url": "/seance/10/#p10-15", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "◆usure détérioration liée à l'utilisation du bâtiment La première cause est l'usure, c'est-à-dire la détérioration liée à l'utilisation quotidienne des lieux : la fréquentation abrase les surfaces, les portes et les planchers subissent le frottement, les équipements mécaniques accumulent les heures de fonctionnement. L'usure est proportionnelle à l'intensité d'usage — un duplex loué à des familles s'use plus vite qu'une résidence occupée par un couple retraité, et les espaces communs d'un immeuble locatif plus vite que les logements eux-mêmes.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-16", "url": "/seance/10/#p10-16", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "◆vieillissement dégradation naturelle des matériaux avec le temps La deuxième cause est le vieillissement : même inutilisé, un bâtiment se dégrade. Les matériaux s'oxydent et se corrodent, les composés chimiques des membranes et des scellants se décomposent, les matériaux soumis à des cycles de charge finissent par se fatiguer. Le vieillissement court même lorsque l'usure est nulle — c'est pourquoi un chalet fermé dix ans n'est pas « comme neuf » à la réouverture.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-17", "url": "/seance/10/#p10-17", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "La troisième cause, les intempéries, mérite un développement particulier au Québec.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-19", "url": "/seance/10/#p10-19", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "Les conditions climatiques du Québec comptent parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord pour les bâtiments : amplitude thermique de C à C, jusqu'à 150 cycles de gel-dégel et plus par année, humidité estivale élevée, charges de neige, verglas et rayonnement UV. Les conséquences se lisent directement sur les grilles d'inspection : fissuration des fondations, dégradation des joints de maçonnerie et écaillage du béton, déformation des revêtements, infiltrations d'eau et moisissures. Concrètement, une même composante (bardeaux d'asphalte, calfeutrage, asphalte de stationnement) a souvent une durée de vie utile plus courte à Gatineau qu'à Vancouver : les tables de durées de vie publiées doivent être ajustées au climat local.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "quebec-10-18", "url": "/seance/10/#quebec-10-18", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "quebec", "title": "le climat québécois, accélérateur de dépréciation", "text": "Les conditions climatiques du Québec comptent parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord pour les bâtiments : amplitude thermique de C à C, jusqu'à 150 cycles de gel-dégel et plus par année, humidité estivale élevée, charges de neige, verglas et rayonnement UV. Les conséquences se lisent directement sur les grilles d'inspection : fissuration des fondations, dégradation des joints de maçonnerie et écaillage du béton, déformation des revêtements, infiltrations d'eau et moisissures. Concrètement, une même composante (bardeaux d'asphalte, calfeutrage, asphalte de stationnement) a souvent une durée de vie utile plus courte à Gatineau qu'à Vancouver : les tables de durées de vie publiées doivent être ajustées au climat local.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-21", "url": "/seance/10/#p10-21", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois causes", "text": "Sur le terrain, les trois causes se combinent et se renforcent. Un calfeutrage vieilli (vieillissement) laisse entrer l'eau (intempéries), qui gèle et fissure la maçonnerie, laquelle laisse entrer plus d'eau encore — et le locataire qui claque la porte gonflée d'humidité (usure) achève la quincaillerie. L'évaluateur ne cherche pas à départager la part de chaque cause : il constate un état, estime un âge effectif et chiffre une perte. La décomposition causale sert surtout à comprendre pourquoi deux bâtiments jumeaux peuvent présenter des dépréciations très différentes.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-20", "url": "/seance/10/#terrain-10-20", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur le terrain, les trois causes se combinent et se renforcent. Un calfeutrage vieilli (vieillissement) laisse entrer l'eau (intempéries), qui gèle et fissure la maçonnerie, laquelle laisse entrer plus d'eau encore — et le locataire qui claque la porte gonflée d'humidité (usure) achève la quincaillerie. L'évaluateur ne cherche pas à départager la part de chaque cause : il constate un état, estime un âge effectif et chiffre une perte. La décomposition causale sert surtout à comprendre pourquoi deux bâtiments jumeaux peuvent présenter des dépréciations très différentes.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-22", "url": "/seance/10/#p10-22", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le test économique de curabilité", "text": "Toute la mécanique de la ventilation repose sur une distinction unique, appliquée item par item : la déficience est-elle curable ou incurable? ◆Curable réparable. Le test est économique, pas technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-23", "url": "/seance/10/#p10-23", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le test économique de curabilité", "text": "Un item de dépréciation physique est curable lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est inférieur ou égal à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est incurable dans le cas contraire. Formellement :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-2", "url": "/seance/10/#def-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.2 — curabilité (dépréciation physique)", "text": "Un item de dépréciation physique est curable lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est inférieur ou égal à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est incurable dans le cas contraire. Formellement :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-25", "url": "/seance/10/#p10-25", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le test économique de curabilité", "text": "Presque tout est techniquement réparable — on peut soulever une maison pour refaire ses fondations. Le test de curabilité est un test de rationalité économique : un acheteur prudent procéderait-il à la réparation dès l'acquisition, parce que la valeur ajoutée égale ou excède le coût? Si oui, l'item est curable et se mesure au coût de réparation. Si non, l'item est incurable et se mesure par un ratio âge-vie. Aux examens, justifier la classification par ce critère économique, jamais par la seule faisabilité technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-24", "url": "/seance/10/#attention-10-24", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "curable ne veut pas dire « réparable »", "text": "Presque tout est techniquement réparable — on peut soulever une maison pour refaire ses fondations. Le test de curabilité est un test de rationalité économique : un acheteur prudent procéderait-il à la réparation dès l'acquisition, parce que la valeur ajoutée égale ou excède le coût? Si oui, l'item est curable et se mesure au coût de réparation. Si non, l'item est incurable et se mesure par un ratio âge-vie. Aux examens, justifier la classification par ce critère économique, jamais par la seule faisabilité technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-26", "url": "/seance/10/#p10-26", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "La dépréciation physique se ventile en trois catégories, dont l'ordre de traitement est impératif :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-27", "url": "/seance/10/#p10-27", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "◆composante à courte vie élément qui s'use plus vite que le bâtiment (toiture, CVAC, chauffe-eau…) Les composantes à courte durée de vie (short-lived) sont celles dont la vie utile est inférieure à celle du bâtiment : elles seront remplacées une ou plusieurs fois pendant la vie de l'immeuble (toiture, chauffe-eau, couvre-planchers, systèmes mécaniques). Les composantes à longue durée de vie (long-lived) durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même et ne sont jamais remplacées séparément : fondations, charpente, dalle, murs porteurs, ossature du toit, maçonnerie structurale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-29", "url": "/seance/10/#p10-29", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "Chaque étape retranche sa part de coût avant le calcul de la suivante. Les items curables sont retirés en premier parce que l'acheteur les corrigera immédiatement : les composantes visées ne doivent plus apparaître dans les calculs d'incurable. Les coûts neufs des composantes à courte vie sont ensuite isolés, de sorte que le ratio âge-vie du bâtiment ne s'applique qu'au résidu — les composantes structurales. Inverser l'ordre ou omettre une soustraction produit mécaniquement un double comptage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "remarque-10-28", "url": "/seance/10/#remarque-10-28", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "remarque", "title": "pourquoi cet ordre est-il obligatoire?", "text": "Chaque étape retranche sa part de coût avant le calcul de la suivante. Les items curables sont retirés en premier parce que l'acheteur les corrigera immédiatement : les composantes visées ne doivent plus apparaître dans les calculs d'incurable. Les coûts neufs des composantes à courte vie sont ensuite isolés, de sorte que le ratio âge-vie du bâtiment ne s'applique qu'au résidu — les composantes structurales. Inverser l'ordre ou omettre une soustraction produit mécaniquement un double comptage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-31", "url": "/seance/10/#p10-31", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les trois catégories et l'ordre de calcul", "text": "Une composante à courte vie complètement usée (une toiture de 28 ans dont la vie utile était de 25 ans) n'est pas un incurable court terme à 100 % : elle est curable, mesurée au coût de remplacement, parce qu'un acheteur la remplacerait dès l'acquisition. Le ratio âge/vie ne peut jamais excéder 100 % ; s'il l'atteint, l'item change de catégorie. Inversement, la même toiture à 8 ans (ratio ) est un incurable court terme. Jamais les deux à la fois : c'est la première source de double comptage aux examens.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-30", "url": "/seance/10/#attention-10-30", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "le piège de la composante en fin de vie", "text": "Une composante à courte vie complètement usée (une toiture de 28 ans dont la vie utile était de 25 ans) n'est pas un incurable court terme à 100 % : elle est curable, mesurée au coût de remplacement, parce qu'un acheteur la remplacerait dès l'acquisition. Le ratio âge/vie ne peut jamais excéder 100 % ; s'il l'atteint, l'item change de catégorie. Inversement, la même toiture à 8 ans (ratio ) est un incurable court terme. Jamais les deux à la fois : c'est la première source de double comptage aux examens.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-32", "url": "/seance/10/#p10-32", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La ventilation étape par étape", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est le standard professionnel de mesure de la dépréciation physique : chaque catégorie est chiffrée séparément, avec ses propres données. Nous la déroulons ici sur un exemple fil rouge — un bungalow de 1200 pi2 construit en 1985 à Gatineau, coût de remplacement à neuf de 350 000 $, âge effectif de 20 ans, vie économique de 60 ans (hypothèse du cas, cohérente avec la table maîtresse de la séance 9 : résidentiel, 45 à 70 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-33", "url": "/seance/10/#p10-33", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé (deferred maintenance) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au coût de réparation au prix du marché.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-3", "url": "/seance/10/#def-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.3 — entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé (deferred maintenance) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au coût de réparation au prix du marché.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-2", "url": "/seance/10/#form-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.2 — dépréciation physique curable", "text": "", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-34", "url": "/seance/10/#p10-34", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Les items curables sont visibles à l'inspection : peinture écaillée, bardeaux recroquevillés, fenêtres thermos embuées, robinetterie qui fuit, calfeutrage fissuré, gouttières déformées. Le tableau @@REF{ch10:tab:curables-typiques}@@ donne les fourchettes de coûts observées pour une résidence unifamiliale type au Québec (main-d'œuvre et matériaux, 2025–2026).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-curables-typiques", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-curables-typiques", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.1", "text": "Items d'entretien différé courants au Québec et fourchettes de coûts (résidence unifamiliale type, 2025–2026). Item d'entretien différéSigne d'usureCoût estiméPeinture intérieureÉcaillage, jaunissement4 000 – 8 000 $Toiture (bardeaux d'asphalte)Bardeaux recroquevillés8 000 – 18 000 $Fenêtres thermos embuéesCondensation entre vitres500 – 1 200 $/fen.Robinetterie qui fuitGouttes, taches de rouille200 – 600 $/unitéPlancher uséRayures, décoloration3 – 8 $/pi2Calfeutrage extérieurFissures, décollement1 500 – 4 ", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-35", "url": "/seance/10/#p10-35", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Le coût retenu est le coût du marché, pas le coût de bricolage : il inclut la main-d'œuvre au taux courant, les matériaux, les frais connexes, les taxes applicables (TPS/TVQ) et les permis municipaux lorsque requis, avec un ajustement pour les conditions locales (les coûts de Gatineau ne sont pas ceux de Montréal). Les sources sont, par ordre de fiabilité décroissante pour un item précis : les soumissions d'entrepreneurs locaux, les guides de coûts publiés (RSMeans, Altus, Marshall & Swift (RSMeans, 2025; Altus Group, 2026; Marshall & Swift, 2025)), l'expérience professionnelle de l'évaluateur et les données historiques de réparation. ◆Coût de réparation d'un item coût de remplacement à neuf de la composante complète.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-37", "url": "/seance/10/#p10-37", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Ne pas confondre le coût de réparation d'un item avec le coût de remplacement à neuf de la composante complète. Repeindre les murs coûte 6500 $; ce n'est pas le coût « peinture » complet du bordereau de coût neuf. La confusion gonfle artificiellement la dépréciation curable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-36", "url": "/seance/10/#attention-10-36", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ne pas confondre le coût de réparation d'un item avec le coût de remplacement à neuf de la composante complète. Repeindre les murs coûte 6500 $; ce n'est pas le coût « peinture » complet du bordereau de coût neuf. La confusion gonfle artificiellement la dépréciation curable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-38", "url": "/seance/10/#p10-38", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "L'inspection du bungalow fil rouge (1200 pi2, 1985) révèle sept items d'entretien différé :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-39", "url": "/seance/10/#p10-39", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Chaque item doit passer le test de curabilité. La vérification, appuyée sur les données de marché du secteur, confirme que la valeur ajoutée excède le coût pour chacun : peinture (8000 $ contre 6500 $), toiture (14 000 $ contre 12 000 $), fenêtres (4500 $ contre 3200 $), robinetterie (2000 $ contre 1800 $), plancher (2500 $ contre 1440 $), calfeutrage (3000 $ contre 2200 $), gouttières (3000 $ contre 2500 $). La dépréciation physique curable totale est donc de 29 640 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-1", "url": "/seance/10/#ex-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.1 — bungalow de Gatineau — entretien différé", "text": "L'inspection du bungalow fil rouge (1200 pi2, 1985) révèle sept items d'entretien différé : #Item curable identifiéCoût estimé1Peinture intérieure complète (murs et plafonds)6 500 $2Remplacement des bardeaux de toiture12 000 $34 fenêtres thermos embuées (à 800 $/fen.)3 200 $4Robinetterie cuisine et salle de bain1 800 $5Plancher de cuisine (vinyle décollé, 120 pi2)1 440 $6Calfeutrage extérieur portes et fenêtres2 200 $7Gouttières et descentes pluviales2 500 $Total dépréciation physique curable29 640 $ Chaque item doit passer le test de curabilité. La vérification, appuyée sur les données de marché du secteur, confirme que la valeur ajoutée excède le coût pour chacun : peinture (8000 $ contre 6500 $), toiture (14 000 $ contre 12 000 $), fenêtres (4500 $ contre 3200 $), robinetterie (2000 $ contre 1800 $), plancher (2500 $ contre 1440 $), calfeutrage (3000 $ contre 2200 $), gouttières (3000 $ contre 2500 $). La dépréciation physique curable totale est donc de 29 640 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-40", "url": "/seance/10/#p10-40", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 1 — La dépréciation curable (entretien différé)", "text": "Remarquez que la toiture, en fin de vie, est classée curable au coût de remplacement (12 000 $) : elle ne réapparaîtra pas à l'étape 2. C'est l'application directe de la règle anti-double-comptage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-41", "url": "/seance/10/#p10-41", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "La dépréciation incurable court terme (short-lived) frappe les composantes dont la durée de vie utile est inférieure à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est pas encore économiquement justifiable au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-4", "url": "/seance/10/#def-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.4 — dépréciation incurable court terme", "text": "La dépréciation incurable court terme (short-lived) frappe les composantes dont la durée de vie utile est inférieure à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est pas encore économiquement justifiable au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-42", "url": "/seance/10/#p10-42", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Quatre traits caractérisent ces composantes : elles ne sont pas en fin de vie (sinon elles seraient curables), leur durée de vie est déterminable et finie, elles s'usent plus vite que la structure principale, et leur dépréciation est proportionnelle au ratio « âge effectif sur durée de vie utile ».", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-43", "url": "/seance/10/#p10-43", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Pour chaque composante à courte durée de vie non classée curable :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-3", "url": "/seance/10/#form-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.3 — incurable court terme, par composante", "text": "Pour chaque composante à courte durée de vie non classée curable :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-44", "url": "/seance/10/#p10-44", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le calcul exige donc, pour chaque composante : son coût neuf (tiré du bordereau des séances 6–8), sa durée de vie utile et son âge effectif. Le tableau @@REF{ch10:tab:durees-vie}@@ rassemble les durées de vie typiques, ajustées pour le climat québécois.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-durees-vie", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-durees-vie", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.2", "text": "Durées de vie typiques des composantes à courte durée de vie (sources : tables d'espérance de vie Marshall & Swift, SCHL, InterNACHI; durées ajustées pour le climat québécois). ComposanteDurée de vie (ans)CatégoriePeinture intérieure5 – 10Très courteChauffe-eau10 – 15CourteCouvre-plancher (tapis, vinyle)10 – 20CourteSystème CVAC15 – 25MoyenneToiture (bardeaux d'asphalte)20 – 30MoyennePlomberie (accessoires)20 – 30MoyenneCuisine et salle de bain20 – 30MoyenneRevêtement extérieur25 – 35LongueFenêtres25 – 40LongueSystème électrique30 – 40Longue", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-45", "url": "/seance/10/#p10-45", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "◆âge effectif âge apparent d'une composante compte tenu de son état et de son entretien, distinct de l'âge chronologique L'âge effectif d'une composante peut différer de l'âge du bâtiment — et de son propre âge chronologique. Une composante rénovée ou remplacée a un âge effectif inférieur à l'âge du bâtiment; une composante mal entretenue peut avoir un âge effectif supérieur à son âge réel. Trois illustrations : un bâtiment de 40 ans dont la toiture a été refaite il y a 5 ans (âge effectif de la toiture : 5 ans); un bâtiment de 20 ans au CVAC mal entretenu (âge effectif du CVAC : 25 ans); un bâtiment de 30 ans à la cuisine rénovée il y a 8 ans (âge effectif de la cuisine : 8 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-47", "url": "/seance/10/#p10-47", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "L'historique des rénovations est aussi précieux que l'inspection elle-même : demandez systématiquement au propriétaire les reçus de travaux (toiture, chauffe-eau, fenêtres, rénovations de cuisine). Un reçu daté transforme une estimation d'âge effectif en donnée vérifiable — et protège l'évaluateur si son estimation est contestée. En l'absence de reçus, les plaques signalétiques des équipements (chauffe-eau, thermopompe, panneau électrique) donnent l'année de fabrication.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-46", "url": "/seance/10/#terrain-10-46", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "L'historique des rénovations est aussi précieux que l'inspection elle-même : demandez systématiquement au propriétaire les reçus de travaux (toiture, chauffe-eau, fenêtres, rénovations de cuisine). Un reçu daté transforme une estimation d'âge effectif en donnée vérifiable — et protège l'évaluateur si son estimation est contestée. En l'absence de reçus, les plaques signalétiques des équipements (chauffe-eau, thermopompe, panneau électrique) donnent l'année de fabrication.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-48", "url": "/seance/10/#p10-48", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le CVAC du bungalow fil rouge a un coût neuf de 18 000 $, une durée de vie utile de 20 ans et un âge effectif de 12 ans.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-49", "url": "/seance/10/#p10-49", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Interprétation : 60 % de la vie utile est consommée, il reste 8 ans de vie. La valeur résiduelle de la composante est de .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-2", "url": "/seance/10/#ex-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.2 — calcul pour une composante : le système CVAC", "text": "Le CVAC du bungalow fil rouge a un coût neuf de 18 000 $, une durée de vie utile de 20 ans et un âge effectif de 12 ans. Interprétation : 60 % de la vie utile est consommée, il reste 8 ans de vie. La valeur résiduelle de la composante est de .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-50", "url": "/seance/10/#p10-50", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le même calcul, répété pour chacune des composantes à courte vie du bungalow (en excluant les items déjà classés curables à l'étape 1), donne le tableau @@REF{ch10:tab:ct-filrouge}@@.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-ct-filrouge", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-ct-filrouge", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.3", "text": "Ventilation, étape 2 — incurable court terme du bungalow fil rouge (montants arrondis au dollar; items curables de l'étape 1 exclus). ComposanteCoût neufÂge / Vie%Dépréc.Toiture15 000 $8 / 2532,04 800 $Couvre-planchers12 000 $10 / 1855,66 667 $Peinture intérieure5 000 $4 / 850,02 500 $Plomberie (accessoires)8 000 $12 / 2548,03 840 $Chauffe-eau3 500 $7 / 1258,32 042 $CVAC18 000 $12 / 2060,010 800 $Revêtement extérieur22 000 $12 / 3040,08 800 $Fenêtres20 000 $12 / 3040,08 000 $Cuisine / salle de bain25 000 $15 / 2560,015 000 $Syst", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-52", "url": "/seance/10/#p10-52", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "L'étape 2 produit deux totaux, et les deux servent : la dépréciation court terme (65 878 $) entre dans la dépréciation totale; le total des coûts neufs des composantes CT (138 500 $) sert à isoler le résidu de l'étape 3. Omettre le second total est l'erreur mécanique la plus fréquente dans les copies : le ratio long terme s'applique alors à une assiette trop large, et la dépréciation est surestimée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "remarque-10-51", "url": "/seance/10/#remarque-10-51", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "remarque", "title": "pourquoi conserver deux totaux?", "text": "L'étape 2 produit deux totaux, et les deux servent : la dépréciation court terme (65 878 $) entre dans la dépréciation totale; le total des coûts neufs des composantes CT (138 500 $) sert à isoler le résidu de l'étape 3. Omettre le second total est l'erreur mécanique la plus fréquente dans les copies : le ratio long terme s'applique alors à une assiette trop large, et la dépréciation est surestimée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-53", "url": "/seance/10/#p10-53", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 2 — L'incurable à courte durée de vie", "text": "Le lecteur attentif notera que la « toiture » figure à la fois dans l'exemple curable (remplacement à 12 000 $) et au tableau court terme (ratio ). Il s'agit de deux scénarios pédagogiques distincts du même poste : dans un dossier réel, une composante est dans l'une ou l'autre catégorie, jamais les deux. Si la toiture réelle est en fin de vie, elle est curable et disparaît de l'étape 2; si elle a 8 ans, elle est en étape 2 et disparaît de l'étape 1.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-54", "url": "/seance/10/#p10-54", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "La dépréciation incurable long terme (long-lived) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "def-10-5", "url": "/seance/10/#def-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "definition", "title": "Définition 10.5 — dépréciation incurable long terme", "text": "La dépréciation incurable long terme (long-lived) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-55", "url": "/seance/10/#p10-55", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "L'âge effectif et la durée de vie sont ici ceux du bâtiment global, non d'une composante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-4", "url": "/seance/10/#form-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.4 — incurable long terme — formule résiduelle", "text": "L'âge effectif et la durée de vie sont ici ceux du bâtiment global, non d'une composante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-56", "url": "/seance/10/#p10-56", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "Le calcul en trois temps pour le bungalow fil rouge :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-57", "url": "/seance/10/#p10-57", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Étape 3 — L'incurable à longue durée de vie", "text": "Le résidu de 181 860 $ représente les fondations, la charpente et les autres éléments structuraux — tout ce qui n'a été ni réparé (étape 1) ni compté comme composante à courte vie (étape 2). Le ratio traduit le fait que le bâtiment, à 20 ans d'âge effectif sur une vie économique de 60 ans, a consommé le tiers de sa structure.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-58", "url": "/seance/10/#p10-58", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Récapitulatif du fil rouge", "text": "La valeur dépréciée des améliorations, au titre de la seule dépréciation physique, est de . Restent à mesurer les dépréciations fonctionnelle (chapitre 11) et économique (chapitre 12) avant d'ajouter la valeur du terrain.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-3", "url": "/seance/10/#ex-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.3 — dépréciation physique totale du bungalow fil rouge", "text": "CatégorieMontant% du coûtCurable (entretien différé)29 640 $8,5 %Incurable court terme65 878 $18,8 %Incurable long terme60 620 $17,3 %Dépréciation physique totale156 138 $44,6 % La valeur dépréciée des améliorations, au titre de la seule dépréciation physique, est de . Restent à mesurer les dépréciations fonctionnelle (chapitre 11) et économique (chapitre 12) avant d'ajouter la valeur du terrain.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-59", "url": "/seance/10/#p10-59", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Les méthodes d'estimation comparées", "text": "La ventilation n'est pas la seule voie, et il serait naïf de croire que tout mandat justifie son déploiement complet : chiffrer composante par composante un bungalow pour une opinion préliminaire de financement, c'est facturer au client une précision qu'il n'a pas demandée. La pratique reconnaît quatre familles de méthodes, qui se distinguent par leur précision et leur coût d'analyse — et le choix entre elles est lui-même une décision professionnelle, qui doit être divulguée dans le rapport et proportionnée à l'usage prévu de l'évaluation. Le tableau @@REF{ch10:tab:methodes}@@ les met en regard avant que nous les déroulions une à une sur le fil rouge, ce qui permettra de constater — chiffres à l'appui — que le choix de méthode peut déplacer la dépréciation de plus de dix points de pourcentage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-methodes", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-methodes", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.4", "text": "Les méthodes d'estimation de la dépréciation physique. MéthodePrécisionComplexitéUsageÂge-vie (observation)MoyenneFaibleEstimation rapide, préliminaireVentilation (breakdown)ÉlevéeÉlevéeAnalyse détaillée, standard professionnelCoût de remise en étatVariableMoyenneCas spécifiques, assurancesExtraction du marchéÉlevéeMoyenneVérification croisée", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-60", "url": "/seance/10/#p10-60", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie simple", "text": "Un ratio unique appliqué au coût de remplacement total :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-5", "url": "/seance/10/#form-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.5 — méthode âge-vie", "text": "Un ratio unique appliqué au coût de remplacement total :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-61", "url": "/seance/10/#p10-61", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie simple", "text": "Sur le fil rouge : . La ventilation donnait 156 138 $ : l'âge-vie simple sous-estime ici la dépréciation de près de 40 000 $. La raison est structurelle : le ratio unique suppose que toutes les composantes s'usent au rythme moyen du bâtiment, alors que les composantes à courte vie (toiture, CVAC, cuisine) sont proportionnellement bien plus consommées que la structure. Plus le bâtiment contient d'entretien différé et de composantes mécaniques âgées, plus l'écart se creuse.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-62", "url": "/seance/10/#p10-62", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie modifiée", "text": "L'amélioration classique consiste à traiter l'entretien différé séparément, puis à appliquer le ratio âge-vie sur le solde :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "form-10-6", "url": "/seance/10/#form-10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "formule", "title": "Formule 10.6 — méthode âge-vie modifiée", "text": "", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-63", "url": "/seance/10/#p10-63", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La méthode âge-vie modifiée", "text": "Sur le fil rouge : curable mesuré directement 29 640 $; solde ; incurable ; total . Plus précise que l'âge-vie simple (l'entretien différé est mesuré, non moyenné), mais toujours en deçà de la ventilation, faute de distinguer les composantes à courte vie.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-64", "url": "/seance/10/#p10-64", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le coût de remise en état et l'extraction du marché", "text": "La méthode du coût de remise en état estime le coût nécessaire pour remettre le bâtiment dans un état équivalent au neuf; la dépréciation physique correspond à ce coût. Intuitive, concrète, fondée sur des coûts réels et utile pour les assurances, elle bute sur les composantes structurales (que coûte la « remise à neuf » d'une fondation de 40 ans qui fonctionne parfaitement?), tend à surestimer la dépréciation et exige une expertise en construction; elle demeure peu utilisée en évaluation courante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-65", "url": "/seance/10/#p10-65", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le coût de remise en état et l'extraction du marché", "text": "L'extraction du marché, que nous retrouverons au chapitre 12 sous la forme des ventes appariées, consiste à déduire la dépréciation observée des ventes de bâtiments comparables : . Elle sert surtout de vérification croisée de la ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-67", "url": "/seance/10/#p10-67", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Comparaison des résultats", "text": "Sur un même bâtiment, l'écart entre la méthode la plus simple et la plus détaillée atteint ici plus de 11 points de pourcentage — près de 40 000 $. Le choix de méthode n'est donc pas neutre : il doit être divulgué et justifié dans le rapport. L'OEAQ privilégie la ventilation en évaluation détaillée; l'âge-vie demeure acceptable en estimation préliminaire ou lorsque le mandat le justifie (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-66", "url": "/seance/10/#attention-10-66", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "des écarts de 10 à 15 points", "text": "Sur un même bâtiment, l'écart entre la méthode la plus simple et la plus détaillée atteint ici plus de 11 points de pourcentage — près de 40 000 $. Le choix de méthode n'est donc pas neutre : il doit être divulgué et justifié dans le rapport. L'OEAQ privilégie la ventilation en évaluation détaillée; l'âge-vie demeure acceptable en estimation préliminaire ou lorsque le mandat le justifie (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-69", "url": "/seance/10/#p10-69", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Comparaison des résultats", "text": "En évaluation municipale québécoise, les organismes évaluateurs travaillant sous la Loi sur la fiscalité municipale utilisent massivement des variantes calibrées de l'âge-vie (tables de classes de condition appliquées à des bordereaux normalisés), parce qu'il faut évaluer des dizaines de milliers d'unités. En mandat privé (financement, expropriation, litige), la ventilation détaillée s'impose : le client paie pour la précision, et le rapport doit résister à la contre-expertise.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "quebec-10-68", "url": "/seance/10/#quebec-10-68", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "En évaluation municipale québécoise, les organismes évaluateurs travaillant sous la Loi sur la fiscalité municipale utilisent massivement des variantes calibrées de l'âge-vie (tables de classes de condition appliquées à des bordereaux normalisés), parce qu'il faut évaluer des dizaines de milliers d'unités. En mandat privé (financement, expropriation, litige), la ventilation détaillée s'impose : le client paie pour la précision, et le rapport doit résister à la contre-expertise.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-70", "url": "/seance/10/#p10-70", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "Toutes les formules de ce chapitre consomment des données d'entrée — items curables, âges effectifs, états de composantes — qui proviennent d'une seule source : l'inspection. Sans inspection minutieuse, la ventilation la plus élégante n'est qu'un exercice théorique. ◆Pas de dépréciation crédible sans inspection documentée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-71", "url": "/seance/10/#p10-71", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "L'inspection poursuit quatre objectifs : déterminer l'état réel de chaque composante; identifier les items d'entretien différé et estimer les âges effectifs; détecter les problèmes cachés (infiltrations, moisissures); et documenter l'état par photographies.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-72", "url": "/seance/10/#p10-72", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "Concrètement, une visite bien conduite suit toujours le même trajet. On commence par l'extérieur, en faisant le tour complet du bâtiment dans le sens des aiguilles d'une montre : les fondations d'abord (fissures, efflorescence, pente du terrain vers ou hors du bâtiment), puis l'enveloppe façade par façade, la toiture depuis le sol ou l'échelle, les gouttières, les balcons. On entre ensuite par le sous-sol — c'est là que le bâtiment avoue ses secrets : traces d'eau sur la dalle, cernes au bas des murs, odeur d'humidité, état de la structure apparente, plaques signalétiques du chauffe-eau et du panneau. On remonte enfin pièce par pièce, en ouvrant les robinets, en actionnant les fenêtres, en notant l'état des finitions. La visite d'un bungalow demande une heure à une heure et demie; celle d'un immeuble à revenus, une demi-journée avec l'accès aux logements. Le réflexe du débutant est de photographier ce qui est beau; celui du professionnel est de photographier ce qui coûtera de l'argent.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-74", "url": "/seance/10/#p10-74", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Le fondement de toute estimation", "text": "L'évaluateur agréé a l'obligation déontologique de procéder à une inspection raisonnable et de rapporter ses observations dans le rapport d'évaluation. Une dépréciation estimée « du trottoir » expose l'évaluateur à la responsabilité professionnelle si la valeur conclue s'avère erronée en raison d'un vice qu'une inspection normale aurait révélé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-73", "url": "/seance/10/#attention-10-73", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "responsabilité professionnelle", "text": "L'évaluateur agréé a l'obligation déontologique de procéder à une inspection raisonnable et de rapporter ses observations dans le rapport d'évaluation. Une dépréciation estimée « du trottoir » expose l'évaluateur à la responsabilité professionnelle si la valeur conclue s'avère erronée en raison d'un vice qu'une inspection normale aurait révélé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-75", "url": "/seance/10/#p10-75", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La grille d'inspection par système", "text": "L'inspection se structure par systèmes du bâtiment; pour chaque élément, on note l'état sur une échelle simple (bon — acceptable — mauvais — critique) et on consigne les indices d'âge effectif.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-grille", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-grille", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.5", "text": "Grille d'inspection synthétique par système. SystèmePoints de vérificationFondationsFissures (largeur, direction, évolution); infiltrations au sous-sol; efflorescence (dépôts blancs); mouvement ou affaissementStructure et dalleNiveau des planchers (déflexion); état des poutres et colonnes; pourriture du bois; fissures et humidité de la dalleToitureRevêtement (bardeaux, membrane); solins et étanchéité; ventilation de l'entretoit; gouttières e", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-77", "url": "/seance/10/#p10-77", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La grille d'inspection par système", "text": "Deux signaux exigent une attention immédiate dans le parc ancien québécois : le câblage en aluminium (installations antérieures à 1977, risque d'échauffement aux connexions, assurabilité restreinte) et la tuyauterie en plomb ou en fonte (santé, obstructions, remplacement coûteux). Leur présence affecte à la fois la dépréciation physique et, souvent, la dépréciation fonctionnelle (substitution requise, chapitre 11). Porter aussi une attention particulière aux dommages des cycles gel-dégel sur la maçonnerie et le béton.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "attention-10-76", "url": "/seance/10/#attention-10-76", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "attention", "title": "vigilance — bâtiments anciens", "text": "Deux signaux exigent une attention immédiate dans le parc ancien québécois : le câblage en aluminium (installations antérieures à 1977, risque d'échauffement aux connexions, assurabilité restreinte) et la tuyauterie en plomb ou en fonte (santé, obstructions, remplacement coûteux). Leur présence affecte à la fois la dépréciation physique et, souvent, la dépréciation fonctionnelle (substitution requise, chapitre 11). Porter aussi une attention particulière aux dommages des cycles gel-dégel sur la maçonnerie et le béton.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-78", "url": "/seance/10/#p10-78", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "L'échelle de condition et l'âge effectif", "text": "L'échelle de condition relie l'observation qualitative à l'estimation quantitative de l'âge effectif du bâtiment.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "tab-ch10-tab-condition", "url": "/seance/10/#tab-ch10-tab-condition", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "tab", "title": "Tableau 10.6", "text": "Échelle de condition du bâtiment et ratio âge effectif / âge chronologique. NoteConditionÂge eff./chron.Description1Excellent 50 %Neuf ou rénové récemment2Bon50 – 75 %Bien entretenu, usure mineure3Moyen75 – 100 %Usure normale, entretien adéquat4Acceptable100 – 125 %Entretien différé visible5Médiocre125 – 175 %Détérioration importante6Mauvais 175 %Réparations majeures requises", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-79", "url": "/seance/10/#p10-79", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "L'échelle de condition et l'âge effectif", "text": "Un bâtiment de 30 ans jugé en condition « excellent » (note 1, ratio inférieur à 50 %) pourrait se voir attribuer un âge effectif de seulement 15 ans; le même bâtiment en condition « acceptable » (note 4, ratio de 100 à 125 %) recevrait un âge effectif de 30 à 37 ans. L'échelle discipline le jugement : elle force l'évaluateur à relier son estimation d'âge effectif à des observations documentées plutôt qu'à une impression générale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-4", "url": "/seance/10/#ex-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.4 — de la condition à l'âge effectif", "text": "Un bâtiment de 30 ans jugé en condition « excellent » (note 1, ratio inférieur à 50 %) pourrait se voir attribuer un âge effectif de seulement 15 ans; le même bâtiment en condition « acceptable » (note 4, ratio de 100 à 125 %) recevrait un âge effectif de 30 à 37 ans. L'échelle discipline le jugement : elle force l'évaluateur à relier son estimation d'âge effectif à des observations documentées plutôt qu'à une impression générale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-80", "url": "/seance/10/#p10-80", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La documentation photographique", "text": "La documentation visuelle appuie les conclusions de dépréciation dans le rapport. À l'extérieur : les quatre façades, la toiture (si accessible), les fondations visibles, l'aménagement et les structures annexes, et chaque déficience identifiée. À l'intérieur : chaque pièce, le sous-sol complet, les systèmes mécaniques (chauffage, chauffe-eau, CVAC), le panneau électrique et les plaques signalétiques des équipements, et chaque déficience notée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-82", "url": "/seance/10/#p10-82", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "La documentation photographique", "text": "Prenez des photos datées et géolocalisées, et conservez les fichiers originaux au dossier d'évaluation. La plaque signalétique photographiée d'un chauffe-eau vaut mieux qu'une note manuscrite : elle établit l'année de fabrication sans contestation possible. En cas de litige — une contestation d'évaluation municipale, par exemple — le dossier photographique est souvent la pièce qui départage les experts.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-81", "url": "/seance/10/#terrain-10-81", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Prenez des photos datées et géolocalisées, et conservez les fichiers originaux au dossier d'évaluation. La plaque signalétique photographiée d'un chauffe-eau vaut mieux qu'une note manuscrite : elle établit l'année de fabrication sans contestation possible. En cas de litige — une contestation d'évaluation municipale, par exemple — le dossier photographique est souvent la pièce qui départage les experts.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-83", "url": "/seance/10/#p10-83", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Description. Bungalow de 1100 pi2 construit en 1975 (51 ans en 2026), sous-sol aménagé, terrain de 8000 pi2, secteur Hull à Gatineau. Fondations en béton coulé, structure de bois (24), revêtement de brique, chauffage électrique, toiture refaite en 2014.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-84", "url": "/seance/10/#p10-84", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Données d'évaluation. Coût de remplacement à neuf : 285 000 $; âge chronologique : 51 ans; âge effectif estimé : 30 ans (rénovations partielles); hypothèse du cas : vie économique de 65 ans (cohérente avec la table maîtresse de la séance 9 : résidentiel, 45 à 70 ans selon le type de construction).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-85", "url": "/seance/10/#p10-85", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Étape 1 — curable. L'inspection identifie six items d'entretien différé :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-86", "url": "/seance/10/#p10-86", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Étape 2 — incurable court terme. Dix composantes à courte vie, chacune au ratio âge effectif / durée de vie :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-87", "url": "/seance/10/#p10-87", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Noter l'âge effectif de la toiture : 12 ans (refaite en 2014), et non 51 ans — illustration directe de l'utilité des reçus de travaux.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-88", "url": "/seance/10/#p10-88", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Étape 3 — incurable long terme.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-89", "url": "/seance/10/#p10-89", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Le résidu couvre les fondations, la charpente et les murs porteurs, l'ossature du toit, l'isolation structurale et la maçonnerie de brique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-90", "url": "/seance/10/#p10-90", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Synthèse.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-91", "url": "/seance/10/#p10-91", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1975, secteur Hull (Gatineau)", "text": "Valeur dépréciée des améliorations : . Contrôle de cohérence : 57,6 % de dépréciation physique est plausible pour un bâtiment de 51 ans (âge effectif 30 ans) dont la part long terme atteint 46,2 % (ratio 30/65).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-5", "url": "/seance/10/#ex-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.5 — ventilation complète d'un bungalow de 1975", "text": "Description. Bungalow de 1100 pi2 construit en 1975 (51 ans en 2026), sous-sol aménagé, terrain de 8000 pi2, secteur Hull à Gatineau. Fondations en béton coulé, structure de bois (24), revêtement de brique, chauffage électrique, toiture refaite en 2014. Données d'évaluation. Coût de remplacement à neuf : 285 000 $; âge chronologique : 51 ans; âge effectif estimé : 30 ans (rénovations partielles); hypothèse du cas : vie économique de 65 ans (cohérente avec la table maîtresse de la séance 9 : résidentiel, 45 à 70 ans selon le type de construction). Étape 1 — curable. L'inspection identifie six items d'entretien différé : #Item curableCoût répar.1Peinture intérieure complète5 500 $2Calfeutrage extérieur (portes et fenêtres)2 800 $3Plancher du sous-sol (carreaux décollés, 500 pi2)3 000 $4Robinetterie de salle de bain (2 robinets)900 $5Gouttières arrière déformées1 200 $6Joint de brique fissuré (façade sud)3 500 $Total dépréciation curable16 900 $ Étape 2 — incurable court terme. Dix composantes à courte vie, chacune au ratio âge effectif / durée de vie : ComposanteCoût neufÂge / Vie%Dépréc.Toiture (refaite 2014)14 000 $12 / 2548,06 720 $Couvre-planchers (RDC)8 500 $15 / 2075,06 375 $Peinture extérieure4 000 $6 / 1060,02 400 $Plomberie (accessoires)6 000 $20 / 2580,04 800 $Chauffe-eau2 800 $8 / 1266,71 867 $Chauffage électrique10 000 $18 / 2572,07 200 $Fenêtres18 000 $20 / 3066,712 000 $Panneau électrique8 000 $25 / 3571,45 714 $Cuisine (armoires, comptoirs)15 000 $20 / 2580,012 000 $Salle de bain10 000 $22 / 2588,08 800 $Total96 300 $67 876 $ Noter l'âge effectif de la toiture : 12 ans (refaite en 2014), et non 51 ans — illustration directe de l'utilité des reçus de travaux. Étape 3 — incurable long terme. Le résidu couvre les fondations, la charpente et les murs porteurs, l'ossature du toit, l'isolation structurale et la maçonnerie de brique. Synthèse. CatégorieMontant% du coûtCurable (entretien différé)16 900 $5,9 %Incurable court terme67 876 $23,8 %Incurable long terme79 292 $27,8 %Dépréciation physique totale164 068 $57,6 % Valeur dépréciée des améliorations : . Contrôle de cohérence : 57,6 % de dépréciation physique est plausible pour un bâtiment de 51 ans (âge effectif 30 ans) dont la part long terme atteint 46,2 % (ratio 30/65).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-92", "url": "/seance/10/#p10-92", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Description et données. Immeuble de 6 logements construit en 1990 (36 ans en 2026), 6000 pi2 habitables, structure béton/acier, toiture membrane. Coût de remplacement : 950 000 $; âge effectif : 25 ans; entretien différé constaté : 42 000 $; coûts neufs des composantes à courte vie : 310 000 $ (ratio moyen de dépréciation CT de 52 %); hypothèse du cas : vie économique de 55 ans (cohérent avec la table maîtresse : multilogements, 45 à 65 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-93", "url": "/seance/10/#p10-93", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Calcul par ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "ex-10-6", "url": "/seance/10/#ex-10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.6 — immeuble de 6 logements — ventilation condensée", "text": "Description et données. Immeuble de 6 logements construit en 1990 (36 ans en 2026), 6000 pi2 habitables, structure béton/acier, toiture membrane. Coût de remplacement : 950 000 $; âge effectif : 25 ans; entretien différé constaté : 42 000 $; coûts neufs des composantes à courte vie : 310 000 $ (ratio moyen de dépréciation CT de 52 %); hypothèse du cas : vie économique de 55 ans (cohérent avec la table maîtresse : multilogements, 45 à 65 ans). Calcul par ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-95", "url": "/seance/10/#p10-95", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Les immeubles locatifs cumulent une usure accélérée (rotation des locataires, espaces communs très sollicités, entretien variable selon les occupants, vandalisme potentiel) et des composantes supplémentaires à inspecter (intercommunication, buanderie commune, stationnement asphalté, corridors et escaliers communs). Réflexe professionnel : confronter la dépréciation physique estimée par la méthode du coût aux indications de la méthode du revenu — si le coût déprécié s'écarte fortement de la valeur par capitalisation, l'une des deux analyses contient une erreur ou une dépréciation manquante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "terrain-10-94", "url": "/seance/10/#terrain-10-94", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "terrain", "title": "particularités des immeubles à revenus", "text": "Les immeubles locatifs cumulent une usure accélérée (rotation des locataires, espaces communs très sollicités, entretien variable selon les occupants, vandalisme potentiel) et des composantes supplémentaires à inspecter (intercommunication, buanderie commune, stationnement asphalté, corridors et escaliers communs). Réflexe professionnel : confronter la dépréciation physique estimée par la méthode du coût aux indications de la méthode du revenu — si le coût déprécié s'écarte fortement de la valeur par capitalisation, l'une des deux analyses contient une erreur ou une dépréciation manquante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-96", "url": "/seance/10/#p10-96", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "Au terme de ce chapitre, la première des trois formes de dépréciation est maîtrisée — mais elle est rarement seule. Le bungalow fil rouge a perdu 44,6 % de son coût neuf par simple usure; il se peut qu'il souffre en outre d'un plan désuet, d'une seule salle de bain là où le marché en exige deux, ou d'un voisinage industriel qui décote tout le secteur. Ces pertes-là ne se voient pas à l'inspection des matériaux : elles se mesurent contre les attentes du marché, et c'est l'objet des deux prochaines séances. La rigueur séquentielle acquise ici — retrancher avant de calculer, ne jamais compter deux fois — y sera constamment sollicitée, car la dépréciation fonctionnelle se calcule précisément nette de la dépréciation physique déjà mesurée.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-98", "url": "/seance/10/#p10-98", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble à revenus de 1990, Gatineau", "text": "La dépréciation physique — usure, vieillissement, intempéries — n'affecte que les améliorations et se mesure toujours contre le coût neuf. Sa classification repose sur un test économique et non technique : un item est curable si son coût de réparation n'excède pas la valeur qu'il ajoute. La mesure professionnelle suit la ventilation en trois étapes séquentielles — le curable au coût de réparation, l'incurable court terme au ratio âge/vie de chaque composante, l'incurable long terme au ratio âge/vie économique du bâtiment appliqué au seul résidu — et l'étape 2 doit livrer ses deux totaux, la dépréciation et les coûts neufs des composantes courtes, faute de quoi le résidu de l'étape 3 est faux. Retenez enfin qu'une composante est curable ou incurable court terme, jamais les deux; que l'âge-vie simple sous-estime généralement la perte là où la ventilation fait référence (OEAQ); et qu'aucune de ces mécaniques n'a de valeur probante sans une inspection documentée — grilles par système, échelle de condition, photographies datées et reçus de travaux.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "aretenir-10-97", "url": "/seance/10/#aretenir-10-97", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La dépréciation physique — usure, vieillissement, intempéries — n'affecte que les améliorations et se mesure toujours contre le coût neuf. Sa classification repose sur un test économique et non technique : un item est curable si son coût de réparation n'excède pas la valeur qu'il ajoute. La mesure professionnelle suit la ventilation en trois étapes séquentielles — le curable au coût de réparation, l'incurable court terme au ratio âge/vie de chaque composante, l'incurable long terme au ratio âge/vie économique du bâtiment appliqué au seul résidu — et l'étape 2 doit livrer ses deux totaux, la dépréciation et les coûts neufs des composantes courtes, faute de quoi le résidu de l'étape 3 est faux. Retenez enfin qu'une composante est curable ou incurable court terme, jamais les deux; que l'âge-vie simple sous-estime généralement la perte là où la ventilation fait référence (OEAQ); et qu'aucune de ces mécaniques n'a de valeur probante sans une inspection documentée — grilles par système, échelle de condition, photographies datées et reçus de travaux.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-99", "url": "/seance/10/#p10-99", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes (bâtiment résidentiel, marché de Gatineau), classez l'item : curable, incurable court terme ou incurable long terme. Justifiez en une phrase.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-100", "url": "/seance/10/#p10-100", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Toiture de bardeaux de 28 ans, durée de vie utile de 25 ans; coût de remplacement 14 000 $, valeur ajoutée estimée 16 000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-101", "url": "/seance/10/#p10-101", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chauffe-eau de 6 ans (vie utile de 12 ans), fonctionnel.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-102", "url": "/seance/10/#p10-102", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fissure structurale majeure de la fondation; coût de correction 85 000 $, valeur ajoutée estimée 40 000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-103", "url": "/seance/10/#p10-103", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Peinture intérieure défraîchie; coût 5000 $, valeur ajoutée 7000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-104", "url": "/seance/10/#p10-104", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Charpente saine d'un bâtiment de 35 ans (vie économique de 60 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-1", "url": "/seance/10/#exo-10-1", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.1 — classification curable / incurable", "text": "Pour chacune des situations suivantes (bâtiment résidentiel, marché de Gatineau), classez l'item : curable, incurable court terme ou incurable long terme. Justifiez en une phrase. Toiture de bardeaux de 28 ans, durée de vie utile de 25 ans; coût de remplacement 14 000 $, valeur ajoutée estimée 16 000 $.Chauffe-eau de 6 ans (vie utile de 12 ans), fonctionnel.Fissure structurale majeure de la fondation; coût de correction 85 000 $, valeur ajoutée estimée 40 000 $.Peinture intérieure défraîchie; coût 5000 $, valeur ajoutée 7000 $.Charpente saine d'un bâtiment de 35 ans (vie économique de 60 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-105", "url": "/seance/10/#p10-105", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable : la composante est en fin de vie (ratio plafonné à 100 %) et le test économique est satisfait (); on la mesure au coût de remplacement.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-106", "url": "/seance/10/#p10-106", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable court terme : composante à courte vie en cours de vie, ratio appliqué à son coût neuf.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-107", "url": "/seance/10/#p10-107", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable : le coût de correction (85 000 $) excède la valeur ajoutée (40 000 $); la déficience structurale se reflète dans le long terme (âge effectif alourdi), non comme item curable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-108", "url": "/seance/10/#p10-108", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable : entretien différé classique, .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-109", "url": "/seance/10/#p10-109", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable long terme : composante structurale saine, dépréciée par le ratio âge/vie économique du bâtiment ( sur le résidu).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-110", "url": "/seance/10/#p10-110", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un système CVAC a un coût neuf de 24 000 $ et une durée de vie utile de 20 ans. Le bâtiment a 15 ans, mais le CVAC a été remplacé il y a 6 ans; son entretien annuel est impeccable.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-111", "url": "/seance/10/#p10-111", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quel âge effectif retenez-vous pour le CVAC?", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-112", "url": "/seance/10/#p10-112", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez sa dépréciation incurable court terme et sa valeur résiduelle.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-113", "url": "/seance/10/#p10-113", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Qu'adviendrait-il du calcul si le CVAC, jamais entretenu, présentait un âge effectif de 9 ans?", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-2", "url": "/seance/10/#exo-10-2", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.2 — composante à courte vie", "text": "Un système CVAC a un coût neuf de 24 000 $ et une durée de vie utile de 20 ans. Le bâtiment a 15 ans, mais le CVAC a été remplacé il y a 6 ans; son entretien annuel est impeccable. Quel âge effectif retenez-vous pour le CVAC?Calculez sa dépréciation incurable court terme et sa valeur résiduelle.Qu'adviendrait-il du calcul si le CVAC, jamais entretenu, présentait un âge effectif de 9 ans?", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-114", "url": "/seance/10/#p10-114", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'âge effectif suit la composante, pas le bâtiment : 6 ans (remplacement documenté, entretien impeccable).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-115", "url": "/seance/10/#p10-115", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "; valeur résiduelle (il reste 14 ans de vie utile).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-116", "url": "/seance/10/#p10-116", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Avec un âge effectif de 9 ans : , valeur résiduelle 13 200 $. Le même équipement, selon son entretien, porte une dépréciation qui varie de 3600 $ — d'où l'importance des observations d'inspection.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-117", "url": "/seance/10/#p10-117", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cottage de 2 étages, 1500 pi2, construit en 1995 à Aylmer (Gatineau). Coût de remplacement à neuf : 420 000 $; âge effectif du bâtiment : 22 ans; hypothèse du cas : vie économique de 65 ans. Items curables constatés : peinture intérieure (7000 $), gouttières (1800 $), robinetterie (1200 $). Composantes à courte vie :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-118", "url": "/seance/10/#p10-118", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation curable, l'incurable court terme (composante par composante), l'incurable long terme et la dépréciation physique totale, en pourcentage du coût neuf.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-3", "url": "/seance/10/#exo-10-3", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.3 — cottage à Aylmer — ventilation complète", "text": "Cottage de 2 étages, 1500 pi2, construit en 1995 à Aylmer (Gatineau). Coût de remplacement à neuf : 420 000 $; âge effectif du bâtiment : 22 ans; hypothèse du cas : vie économique de 65 ans. Items curables constatés : peinture intérieure (7000 $), gouttières (1800 $), robinetterie (1200 $). Composantes à courte vie : ComposanteCoût neufDurée de vieÂge effectifToiture18 000 $25 ans18 ansCVAC22 000 $20 ans15 ansFenêtres25 000 $35 ans20 ansCouvre-planchers15 000 $20 ans12 ansCuisine / salle de bain30 000 $25 ans18 ansSystème électrique12 000 $35 ans22 ansRevêtement extérieur20 000 $30 ans20 ansPlomberie8 000 $25 ans15 ans Calculez la dépréciation curable, l'incurable court terme (composante par composante), l'incurable long terme et la dépréciation physique totale, en pourcentage du coût neuf.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-119", "url": "/seance/10/#p10-119", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 1 — curable : .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-120", "url": "/seance/10/#p10-120", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 2 — incurable court terme :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-121", "url": "/seance/10/#p10-121", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 3 — incurable long terme :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-122", "url": "/seance/10/#p10-122", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total :", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-123", "url": "/seance/10/#p10-123", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le bâtiment a consommé près de la moitié de son coût neuf en dépréciation physique — lecture plausible pour 22 ans d'âge effectif avec des composantes mécaniques et de finition bien avancées dans leur vie utile.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-124", "url": "/seance/10/#p10-124", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez les données du cottage d'Aylmer (exercice précédent). Calculez la dépréciation physique par la méthode âge-vie simple, puis par l'âge-vie modifiée, et comparez avec le résultat de la ventilation (198 022 $). Expliquez la source des écarts et indiquez la méthode à privilégier dans un rapport détaillé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-4", "url": "/seance/10/#exo-10-4", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.4 — comparaison des méthodes", "text": "Reprenez les données du cottage d'Aylmer (exercice précédent). Calculez la dépréciation physique par la méthode âge-vie simple, puis par l'âge-vie modifiée, et comparez avec le résultat de la ventilation (198 022 $). Expliquez la source des écarts et indiquez la méthode à privilégier dans un rapport détaillé.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-125", "url": "/seance/10/#p10-125", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge-vie simple : (33,8 %). Âge-vie modifiée : curable 10 000 $; solde ; incurable ; total (35,4 %). Ventilation : 198 022 $ (47,1 %). L'écart (11 à 13 points, soit 50 000 à 56 000 $) vient du fait que les ratios âge-vie appliquent le rythme moyen du bâtiment (22/65 34 %) à des composantes courtes déjà consommées à 57–75 % (toiture, CVAC, cuisine). Dans un rapport détaillé, la ventilation s'impose; l'âge-vie sert d'estimation préliminaire ou de contre-vérification d'ordre de grandeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-126", "url": "/seance/10/#p10-126", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant remet la ventilation suivante pour un duplex (coût neuf 380 000 $, âge effectif 18 ans, vie économique 60 ans) : entretien différé 22 000 $, dont remplacement de la toiture en fin de vie 15 000 $; composantes à courte vie : toiture (coût neuf 15 000 $, ratio 100 %, dépréciation 15 000 $), autres composantes CT (coûts neufs 105 000 $, dépréciation 52 000 $); long terme : . Total déclaré : 160 400 $. Identifiez l'erreur, corrigez la ventilation et recalculez le total.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-5", "url": "/seance/10/#exo-10-5", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.5 — erreur de double comptage", "text": "Un étudiant remet la ventilation suivante pour un duplex (coût neuf 380 000 $, âge effectif 18 ans, vie économique 60 ans) : entretien différé 22 000 $, dont remplacement de la toiture en fin de vie 15 000 $; composantes à courte vie : toiture (coût neuf 15 000 $, ratio 100 %, dépréciation 15 000 $), autres composantes CT (coûts neufs 105 000 $, dépréciation 52 000 $); long terme : . Total déclaré : 160 400 $. Identifiez l'erreur, corrigez la ventilation et recalculez le total.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-127", "url": "/seance/10/#p10-127", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'erreur : la toiture en fin de vie est comptée deux fois — une fois comme curable (15 000 $ dans l'entretien différé) et une fois comme incurable CT à 100 % (15 000 $). Une composante complètement usée est curable seulement. Correction : retirer la toiture de l'étape 2. Curable : 22 000 $ (inchangé, la toiture y est à sa place). Incurable CT : 52 000 $ sur coûts neufs CT de 105 000 $. Long terme : . Total corrigé : (au lieu de 160 400 $ — l'erreur gonflait la dépréciation de 10 500 $ : 15 000 $ comptés en trop à l'étape 2, moins 4500 $ de long terme calculé sur une assiette indûment réduite de 15 000 $).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-128", "url": "/seance/10/#p10-128", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sixplex de 1988 à Hull présente : coût de remplacement 820 000 $; âge effectif global 24 ans; vie économique 55 ans; entretien différé 31 000 $. Composantes à courte vie (coûts neufs) : toitures et membranes 48 000 $ (refaites il y a 10 ans, vie 25 ans); balcons et escaliers 36 000 $ (âge effectif 20 ans, vie 30 ans); systèmes mécaniques 94 000 $ (âge effectif 15 ans, vie 22 ans); finitions locatives 72 000 $ (âge effectif 12 ans, vie 18 ans).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-129", "url": "/seance/10/#p10-129", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation incurable court terme totale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-130", "url": "/seance/10/#p10-130", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez l'incurable long terme et la dépréciation physique totale.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-131", "url": "/seance/10/#p10-131", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le propriétaire fournit ensuite des reçus montrant que les systèmes mécaniques ont été remplacés il y a 8 ans (et non 15). Recalculez le total et commentez l'impact d'un seul document sur la valeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "exo-10-6", "url": "/seance/10/#exo-10-6", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.6 — mini-cas : sixplex avec historique de rénovations", "text": "Un sixplex de 1988 à Hull présente : coût de remplacement 820 000 $; âge effectif global 24 ans; vie économique 55 ans; entretien différé 31 000 $. Composantes à courte vie (coûts neufs) : toitures et membranes 48 000 $ (refaites il y a 10 ans, vie 25 ans); balcons et escaliers 36 000 $ (âge effectif 20 ans, vie 30 ans); systèmes mécaniques 94 000 $ (âge effectif 15 ans, vie 22 ans); finitions locatives 72 000 $ (âge effectif 12 ans, vie 18 ans). Calculez la dépréciation incurable court terme totale.Calculez l'incurable long terme et la dépréciation physique totale.Le propriétaire fournit ensuite des reçus montrant que les systèmes mécaniques ont été remplacés il y a 8 ans (et non 15). Recalculez le total et commentez l'impact d'un seul document sur la valeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-132", "url": "/seance/10/#p10-132", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable CT : toitures ; balcons ; mécanique ; finitions . Total CT sur coûts neufs CT de 250 000 $.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-133", "url": "/seance/10/#p10-133", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Résidu ; (arrondi). Total (51,4 % du coût neuf).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-134", "url": "/seance/10/#p10-134", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Mécanique corrigée : , soit 29 909 $ de moins. Nouveau total CT ; le long terme est inchangé (mêmes coûts neufs CT). Total corrigé . Un seul jeu de reçus déplace la dépréciation de près de 30 000 $, soit environ 3,6 % du coût neuf : la collecte documentaire n'est pas une formalité, c'est de la valeur.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-135", "url": "/seance/10/#p10-135", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Définition : la dépréciation physique est la perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et les intempéries; le climat québécois (gel-dégel, amplitude thermique) l'accélère.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-136", "url": "/seance/10/#p10-136", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test de curabilité : curable si coût de réparation valeur ajoutée — test économique, non technique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-137", "url": "/seance/10/#p10-137", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché (taxes, permis, conditions locales inclus).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-138", "url": "/seance/10/#p10-138", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable CT : par composante, (ratio plafonné à 100 %; en fin de vie curable).", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-139", "url": "/seance/10/#p10-139", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable LT : sur le résidu (coût total curables coûts neufs CT), ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-140", "url": "/seance/10/#p10-140", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total : .", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-141", "url": "/seance/10/#p10-141", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge effectif âge chronologique : rénovations (reçus!) et entretien le modulent, pour le bâtiment comme pour chaque composante.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-142", "url": "/seance/10/#p10-142", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Hiérarchie des méthodes : ventilation (standard OEAQ) âge-vie modifiée âge-vie simple; écarts possibles de 10 à 15 points de pourcentage.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-143", "url": "/seance/10/#p10-143", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inspection : grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations — le fondement probatoire de toute la ventilation.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p10-144", "url": "/seance/10/#p10-144", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pièges : double comptage curable/CT; oubli de soustraire les coûts neufs CT du résidu; ratio CT appliqué au coût du bâtiment entier; âge effectif copié sur l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/10/#synthese", "ch": "10", "chTitle": "Dépréciation physique", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Définition : la dépréciation physique est la perte de valeur causée par l'usure, le vieillissement et les intempéries; le climat québécois (gel-dégel, amplitude thermique) l'accélère.Test de curabilité : curable si coût de réparation valeur ajoutée — test économique, non technique.Curable entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché (taxes, permis, conditions locales inclus).Incurable CT : par composante, (ratio plafonné à 100 %; en fin de vie curable).Incurable LT : sur le résidu (coût total curables coûts neufs CT), ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.Total : .Âge effectif âge chronologique : rénovations (reçus!) et entretien le modulent, pour le bâtiment comme pour chaque composante.Hiérarchie des méthodes : ventilation (standard OEAQ) âge-vie modifiée âge-vie simple; écarts possibles de 10 à 15 points de pourcentage.Inspection : grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations — le fondement probatoire de toute la ventilation.Pièges : double comptage curable/CT; oubli de soustraire les coûts neufs CT du résidu; ratio CT appliqué au coût du bâtiment entier; âge effectif copié sur l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — Dépréciation physique"}, {"id": "p11-1", "url": "/seance/11/#p11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Un bâtiment peut être impeccablement entretenu et pourtant valoir nettement moins que son coût neuf déprécié physiquement. La cuisine fermée derrière un mur porteur, l'unique salle de bain d'une maison de quatre chambres, le chauffage au mazout, la piscine intérieure dans un quartier modeste : aucun de ces éléments n'est « usé », mais chacun réduit ce que le marché consent à payer. C'est le territoire de la dépréciation fonctionnelle, la perte de valeur attribuable aux défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité. Sa mesure est plus subtile que celle de la dépréciation physique : elle mobilise quatre catégories de calcul distinctes — ajouts, substitutions, superadéquation, obsolescence de conception — articulées autour d'un même test économique de curabilité. Ce chapitre développe chacune de ces catégories avec ses formules et ses exemples chiffrés, expose le gabarit doctrinal en cinq étapes qui les unifie, et cartographie les pièges de double comptage qui guettent l'évaluateur à la frontière du physique, du fonctionnel et de l'externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-2", "url": "/seance/11/#p11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Définir la dépréciation fonctionnelle et la distinguer des dépréciations physique et externe;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-3", "url": "/seance/11/#p11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Appliquer le test de curabilité (coût de correction contre valeur ajoutée) à toute déficience fonctionnelle;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-4", "url": "/seance/11/#p11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Calculer la dépréciation fonctionnelle curable par ajouts et par substitutions;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-5", "url": "/seance/11/#p11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Mesurer la dépréciation fonctionnelle incurable : la superadéquation et l'obsolescence de conception (capitalisation de la perte de revenus);", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-6", "url": "/seance/11/#p11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Comprendre l'incidence du choix entre coût de reproduction et coût de remplacement sur l'ampleur de l'obsolescence à mesurer;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-7", "url": "/seance/11/#p11-7", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Appliquer le gabarit doctrinal en cinq étapes de The Appraisal of Real Estate;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-8", "url": "/seance/11/#p11-8", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Éviter les quatre configurations classiques de double comptage entre formes de dépréciation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-9", "url": "/seance/11/#p11-9", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Ce que mesure la dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation fonctionnelle (ou obsolescence fonctionnelle) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-1", "url": "/seance/11/#def-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.1 — dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation fonctionnelle (ou obsolescence fonctionnelle) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-10", "url": "/seance/11/#p11-10", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Ce que mesure la dépréciation fonctionnelle", "text": "Deux traits distinguent immédiatement cette forme de dépréciation. D'abord, elle est interne au bâtiment : elle provient de ses caractéristiques propres — son plan, ses équipements, sa conception — et non de facteurs extérieurs (ce qui la sépare de la dépréciation économique du chapitre 12). Ensuite, elle est indépendante de l'état physique : un bâtiment en parfait état matériel peut être lourdement déprécié fonctionnellement, parce que le marché a changé depuis sa construction. ◆Fonctionnelle interne au bâtiment, indépendante de l'usure.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-11", "url": "/seance/11/#p11-11", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Ce que mesure la dépréciation fonctionnelle", "text": "Pourquoi cette forme de dépréciation existe-t-elle? Parce que le bâtiment est figé au moment de sa construction, alors que le marché, lui, ne cesse de bouger. Les normes techniques se resserrent (efficacité énergétique, capacité électrique, qualité de l'air), les modes de vie se transforment (le concept ouvert, le télétravail, la salle de bain attenante), les technologies déclassent des équipements entiers (le mazout, le simple vitrage, le panneau à fusibles). Chaque évolution creuse silencieusement l'écart entre ce que le bâtiment offre et ce que l'acheteur type attend — et le marché facture cet écart, que le propriétaire en soit conscient ou non. C'est pourquoi la dépréciation fonctionnelle est, des trois formes, celle qui exige la connaissance la plus fine du marché local : on ne peut pas mesurer un écart aux attentes sans savoir précisément ce que le marché attend, ici et maintenant. Le tableau @@REF{ch11:tab:troisformes}@@ situe la dépréciation fonctionnelle entre ses deux voisines.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-troisformes", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-troisformes", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Physique, fonctionnelle, externe : la grille de distinction. PhysiqueFonctionnelleExterneCauseUsure, détérioration, âgeDéfauts de conception, plan, fonctionnalitéFacteurs extérieurs au bâtimentOrigineMatériaux, composantesDesign, équipements, planQuartier, marché, réglementationContrôlePropriétaire (entretien)Propriétaire (rénovation)Hors du contrôle du propriétaireCurable?Oui / nonOui / nonGénéralement non", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-12", "url": "/seance/11/#p11-12", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les quatre familles de sources", "text": "D'où vient la perte fonctionnelle? De quatre familles de situations, que l'inspection et l'analyse de marché permettent d'identifier :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-13", "url": "/seance/11/#p11-13", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les quatre familles de sources", "text": "◆manque composante absente que le marché exige désormais Le manque vise les composantes absentes que le marché exige désormais : équipements devenus standards, espaces requis par le mode de vie actuel, normes énergétiques non atteintes. L'inadéquation vise les éléments présents mais désuets ou obsolètes. L'excès — la superadéquation — vise les aménagements qui dépassent les besoins du marché. Le défaut de conception vise le plan et l'agencement eux-mêmes. En règle générale, le manque et l'inadéquation sont souvent curables; l'excès et les défauts de conception sont généralement incurables.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-14", "url": "/seance/11/#p11-14", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le test de curabilité et l'arbre de classification", "text": "Une déficience fonctionnelle est curable si le coût de sa correction est inférieur ou égal à la valeur ajoutée par cette correction; elle est incurable dans le cas contraire. Le test repose sur la rationalité économique, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-2", "url": "/seance/11/#def-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.2 — curabilité (dépréciation fonctionnelle)", "text": "Une déficience fonctionnelle est curable si le coût de sa correction est inférieur ou égal à la valeur ajoutée par cette correction; elle est incurable dans le cas contraire. Le test repose sur la rationalité économique, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-15", "url": "/seance/11/#p11-15", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le test de curabilité et l'arbre de classification", "text": "L'arbre complet de classification, qui gouverne tout le chapitre :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-17", "url": "/seance/11/#p11-17", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le test de curabilité et l'arbre de classification", "text": "Généralement curables (la valeur ajoutée excède le coût, à démontrer avec des données de marché) : ajouter une deuxième salle de bain manquante; remplacer le chauffage au mazout par une thermopompe; porter l'isolation aux normes et remplacer les fenêtres à simple vitrage; mettre à niveau le panneau électrique de 60 A à 200 A; moderniser une cuisine désuète. Généralement incurables : piscine intérieure ou garage triple hors normes du quartier (superadéquation); plan fermé impossible à ouvrir (murs porteurs); trop peu de salles de bain pour le nombre de chambres; hauteur de plafond de 6 pi au sous-sol; domotique ultra-sophistiquée pour le marché visé. Dans ce dernier cas, le propriétaire subit la perte : la correction coûterait plus cher que le gain de valeur qu'elle produirait.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "quebec-11-16", "url": "/seance/11/#quebec-11-16", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "quebec", "title": "curable ou incurable : repères du marché québécois", "text": "Généralement curables (la valeur ajoutée excède le coût, à démontrer avec des données de marché) : ajouter une deuxième salle de bain manquante; remplacer le chauffage au mazout par une thermopompe; porter l'isolation aux normes et remplacer les fenêtres à simple vitrage; mettre à niveau le panneau électrique de 60 A à 200 A; moderniser une cuisine désuète. Généralement incurables : piscine intérieure ou garage triple hors normes du quartier (superadéquation); plan fermé impossible à ouvrir (murs porteurs); trop peu de salles de bain pour le nombre de chambres; hauteur de plafond de 6 pi au sous-sol; domotique ultra-sophistiquée pour le marché visé. Dans ce dernier cas, le propriétaire subit la perte : la correction coûterait plus cher que le gain de valeur qu'elle produirait.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-18", "url": "/seance/11/#p11-18", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle curable", "text": "La dépréciation fonctionnelle curable se décline en deux sous-catégories, selon que l'élément en cause est absent (ajout) ou présent mais inadéquat (substitution).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-19", "url": "/seance/11/#p11-19", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Une déficience par ajout vise un élément absent du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc pas inclus dans le coût neuf estimé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-3", "url": "/seance/11/#def-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.3 — déficience par ajout", "text": "Une déficience par ajout vise un élément absent du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc pas inclus dans le coût neuf estimé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-20", "url": "/seance/11/#p11-20", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Quatre caractéristiques structurent le calcul : l'élément n'est pas dans le coût neuf (aucune dépréciation n'a encore été comptée pour ce poste); le marché pénalise la propriété pour cette absence; l'ajout est économiquement justifiable (sinon la déficience serait incurable); et l'installation dans un bâtiment existant coûte généralement plus cher que dans une construction neuve.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-1", "url": "/seance/11/#form-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.1 — dépréciation curable par ajout", "text": "", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-22", "url": "/seance/11/#p11-22", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "L'erreur classique consiste à retenir la différence entre le coût dans l'existant et le coût dans le neuf. C'est faux pour un ajout : puisque l'élément est exclu du coût neuf estimé, aucun montant n'a encore été compté pour ce poste, et la pénalité de marché correspond au coût complet d'ajouter l'élément maintenant. Tant que la correction n'est pas faite, cette dépréciation demeure — même si la correction est rentable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-21", "url": "/seance/11/#attention-11-21", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "le coût dans l'existant, pas la différence", "text": "L'erreur classique consiste à retenir la différence entre le coût dans l'existant et le coût dans le neuf. C'est faux pour un ajout : puisque l'élément est exclu du coût neuf estimé, aucun montant n'a encore été compté pour ce poste, et la pénalité de marché correspond au coût complet d'ajouter l'élément maintenant. Tant que la correction n'est pas faite, cette dépréciation demeure — même si la correction est rentable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-23", "url": "/seance/11/#p11-23", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Le raisonnement diffère de celui de la substitution (section suivante), où l'élément inadéquat est inclus au coût neuf : c'est cette présence ou absence au bordereau de coût neuf qui commande la formule. Parmi les éléments manquants typiques du marché québécois : la climatisation centrale (attendue dans une maison haut de gamme), la deuxième salle de bain complète (maison de trois chambres et plus), l'isolation aux normes énergétiques actuelles, le garage dans un quartier où il est standard, la hotte de cuisine exigée par le code, le rangement suffisant (walk-in, garde-robes), l'îlot de cuisine d'une maison familiale contemporaine, la buanderie au rez-de-chaussée plutôt qu'au sous-sol.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-24", "url": "/seance/11/#p11-24", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau (1975), quatre chambres, une seule salle de bain; le marché en exige deux. Bordereau du coût d'installation dans l'existant :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-25", "url": "/seance/11/#p11-25", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "La dépréciation est le coût dans l'existant (28 000 $), pas la différence (10 000 $). Vérification de curabilité : la valeur ajoutée estimée par le marché est de 35 000 $; comme (gain net de 7000 $), la déficience est bien curable. Et même rentable, la correction n'efface la dépréciation que lorsqu'elle est réalisée : au moment de l'évaluation, la perte de 28 000 $ existe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-1", "url": "/seance/11/#ex-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.1 — ajout d'une deuxième salle de bain", "text": "Maison unifamiliale à Gatineau (1975), quatre chambres, une seule salle de bain; le marché en exige deux. Bordereau du coût d'installation dans l'existant : Poste (coût d'installation dans l'existant)MontantPlomberie (raccordements, tuyauterie)8 500 $Électricité (ventilateur, prises, éclairage)2 200 $Appareils (toilette, lavabo, bain/douche)4 500 $Céramique, finitions, peinture5 800 $Main-d'œuvre (démolition, construction)7 000 $Dépréciation fonctionnelle curable (ajout)28 000 $Référence : coût dans une construction neuve18 000 $ La dépréciation est le coût dans l'existant (28 000 $), pas la différence (10 000 $). Vérification de curabilité : la valeur ajoutée estimée par le marché est de 35 000 $; comme (gain net de 7000 $), la déficience est bien curable. Et même rentable, la correction n'efface la dépréciation que lorsqu'elle est réalisée : au moment de l'évaluation, la perte de 28 000 $ existe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-26", "url": "/seance/11/#p11-26", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des ajouts", "text": "Maison haut de gamme à Aylmer (Gatineau), construite en 1985, sans climatisation centrale. Coût dans l'existant : thermopompe centrale et unité extérieure 6500 $; conduits de ventilation (ajout et modification) 5500 $; électricité (circuit dédié, thermostat) 1800 $; main-d'œuvre et installation 3200 $ — total 17 000 $ (contre 9000 $ dans une construction neuve). Valeur ajoutée estimée par le marché : 22 000 $. Test de curabilité : curable; dépréciation retenue : 17 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-2", "url": "/seance/11/#ex-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.2 — ajout de climatisation centrale", "text": "Maison haut de gamme à Aylmer (Gatineau), construite en 1985, sans climatisation centrale. Coût dans l'existant : thermopompe centrale et unité extérieure 6500 $; conduits de ventilation (ajout et modification) 5500 $; électricité (circuit dédié, thermostat) 1800 $; main-d'œuvre et installation 3200 $ — total 17 000 $ (contre 9000 $ dans une construction neuve). Valeur ajoutée estimée par le marché : 22 000 $. Test de curabilité : curable; dépréciation retenue : 17 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-27", "url": "/seance/11/#p11-27", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Une déficience par substitution vise un élément présent dans le bâtiment mais inadéquat, désuet ou obsolète, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-4", "url": "/seance/11/#def-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.4 — déficience par substitution", "text": "Une déficience par substitution vise un élément présent dans le bâtiment mais inadéquat, désuet ou obsolète, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-28", "url": "/seance/11/#p11-28", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Trois différences avec l'ajout : l'élément existe déjà (il figure au coût neuf); il faut le retirer puis le remplacer (coûts de démolition, d'adaptation, de remise en état des surfaces); et l'élément retiré peut avoir une valeur résiduelle (revente, ferraille).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-substitutions", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-substitutions", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.2", "text": "Substitutions typiques sur le marché québécois. Élément actuelRemplacement requisRaisonChauffage au mazoutThermopompe / électriqueObsolète, coûteuxPlomberie en plomb / fonteCuivre / PEX / PVCSanté, normesPanneau électrique 60 APanneau 200 ACapacité insuffisanteFenêtres à simple vitrageFenêtres thermosÉnergie, confortCuisine non fonctionnelleRénovation complèteMarché actuelSalle de bain démodéeModernisationAttentes des acheteursToiture en bardea", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-2", "url": "/seance/11/#form-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.2 — dépréciation curable par substitution", "text": "", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-29", "url": "/seance/11/#p11-29", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "La logique de la formule mérite d'être décomposée, car elle éclaire tout le chapitre. Le marché ne pénalise pas le coût de l'élément moderne lui-même — cet élément, l'acheteur l'aurait payé de toute façon dans un bâtiment neuf, et l'élément désuet figure déjà au coût neuf estimé où il porte sa dépréciation physique. Ce que le marché pénalise, c'est le surcoût d'avoir à installer l'élément dans un bâtiment déjà construit (coût dans l'existant moins coût dans le neuf), augmenté du coût de retrait de l'ancien élément, et diminué du crédit de récupération éventuel. ◆Substitution : la pénalité, c'est le surcoût de rénovation, pas le prix de l'équipement.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-30", "url": "/seance/11/#p11-30", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Maison à Gatineau (1970), chauffage central au mazout; le marché exige l'électricité ou une thermopompe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-31", "url": "/seance/11/#p11-31", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Vérification pas à pas :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-32", "url": "/seance/11/#p11-32", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Le retrait du réservoir étant déjà inclus dans le coût dans l'existant, la formule se réduit ici à trois termes. Ce montant représente la pénalité d'avoir aujourd'hui un système de chauffage obsolète.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-3", "url": "/seance/11/#ex-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.3 — remplacement du chauffage au mazout", "text": "Maison à Gatineau (1970), chauffage central au mazout; le marché exige l'électricité ou une thermopompe. PosteMontantThermopompe centrale (achat et installation)12 000 $Modification des conduits existants4 500 $Électricité (nouveau circuit 240 V)1 800 $Retrait du réservoir, décontamination et remise en état4 700 $Total — coût dans l'existant (retrait inclus)23 000 $Moins : coût dans une construction neuve (thermopompe)(8 500 $)Moins : valeur récupérée (vieille fournaise, ferraille)(200 $)Dépréciation fonctionnelle curable (substitution)14 300 $ Vérification pas à pas : Le retrait du réservoir étant déjà inclus dans le coût dans l'existant, la formule se réduit ici à trois termes. Ce montant représente la pénalité d'avoir aujourd'hui un système de chauffage obsolète.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-33", "url": "/seance/11/#p11-33", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Maison ancienne, panneau de 60 ampères à fusibles; le marché (et les assureurs) exigent 200 A avec disjoncteurs. Coût dans l'existant : panneau et disjoncteurs 3800 $; entrée électrique (mât, câble, compteur) 4200 $; main-d'œuvre de maître électricien, permis et inspection 4000 $ — total 12 000 $. Moins le coût dans le neuf (5500 $) et la valeur récupérée (nulle) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-4", "url": "/seance/11/#ex-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.4 — panneau électrique 60 A vers 200 A", "text": "Maison ancienne, panneau de 60 ampères à fusibles; le marché (et les assureurs) exigent 200 A avec disjoncteurs. Coût dans l'existant : panneau et disjoncteurs 3800 $; entrée électrique (mât, câble, compteur) 4200 $; main-d'œuvre de maître électricien, permis et inspection 4000 $ — total 12 000 $. Moins le coût dans le neuf (5500 $) et la valeur récupérée (nulle) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-34", "url": "/seance/11/#p11-34", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Bungalow de 1968, seize fenêtres d'origine à simple vitrage. Coût dans l'existant : fenêtres thermos Energy Star (achat, 16 unités) 14 400 $; retrait des anciennes fenêtres 2400 $; installation, calfeutrage et finitions 9600 $ — total 26 400 $. Coût dans une construction neuve : 16 800 $; valeur récupérée : nulle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-5", "url": "/seance/11/#ex-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.5 — fenêtres à simple vitrage vers thermos", "text": "Bungalow de 1968, seize fenêtres d'origine à simple vitrage. Coût dans l'existant : fenêtres thermos Energy Star (achat, 16 unités) 14 400 $; retrait des anciennes fenêtres 2400 $; installation, calfeutrage et finitions 9600 $ — total 26 400 $. Coût dans une construction neuve : 16 800 $; valeur récupérée : nulle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-36", "url": "/seance/11/#p11-36", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "Dans les trois exemples, remarquez d'où viennent les chiffres : soumissions d'entrepreneurs pour le coût dans l'existant, guides de coûts (Altus Group, 2026; RSMeans, 2025) pour le coût dans le neuf, et jugement pour la valeur de récupération (souvent négligeable — 200 $ de ferraille pour une fournaise — mais parfois substantielle : armoires de cuisine revendues, appareils récupérés). Documentez chaque terme séparément dans le dossier : c'est la décomposition, pas le total, que la contre-expertise attaquera.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "terrain-11-35", "url": "/seance/11/#terrain-11-35", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les trois exemples, remarquez d'où viennent les chiffres : soumissions d'entrepreneurs pour le coût dans l'existant, guides de coûts (Altus Group, 2026; RSMeans, 2025) pour le coût dans le neuf, et jugement pour la valeur de récupération (souvent négligeable — 200 $ de ferraille pour une fournaise — mais parfois substantielle : armoires de cuisine revendues, appareils récupérés). Documentez chaque terme séparément dans le dossier : c'est la décomposition, pas le total, que la contre-expertise attaquera.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-37", "url": "/seance/11/#p11-37", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Les déficiences requérant des substitutions", "text": "En résumé du volet curable : ajout élément absent, dépréciation au coût complet dans l'existant; substitution élément inadéquat, dépréciation au surcoût (existant neuf démolition récupération). Dans les deux cas, le test de curabilité (coût valeur ajoutée) doit être vérifié et documenté.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-38", "url": "/seance/11/#p11-38", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle incurable", "text": "Lorsque le coût de correction dépasse la valeur ajoutée, la déficience est incurable : on ne mesure plus un coût de correction (que personne n'engagera rationnellement), mais la perte subie. Deux sous-catégories : la superadéquation et l'obsolescence de conception.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-39", "url": "/seance/11/#p11-39", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "La superadéquation (superadequacy) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui dépassent les attentes et les besoins du marché pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché ne paie pas pour l'excès de qualité — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-5", "url": "/seance/11/#def-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.5 — superadéquation", "text": "La superadéquation (superadequacy) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui dépassent les attentes et les besoins du marché pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché ne paie pas pour l'excès de qualité — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-40", "url": "/seance/11/#p11-40", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "D'où vient la superadéquation? Presque toujours d'une confusion, chez le propriétaire-constructeur, entre coût et valeur. Le propriétaire qui installe une piscine intérieure à 80 000 $ raisonne en fonction de ses goûts personnels et croit « investir » dans sa propriété; le marché, lui, n'évalue l'élément qu'à travers les yeux de l'acheteur type du quartier, qui n'a pas demandé cette piscine, redoute ses coûts de chauffage et d'entretien, et n'acceptera d'en payer qu'une fraction. La superadéquation est ainsi la démonstration la plus éclatante du principe vu dès la séance 2 : le coût n'est pas la valeur. Elle rappelle aussi le principe de conformité — une propriété atteint sa valeur maximale lorsqu'elle s'harmonise avec son environnement, et tout écart vers le haut se paie autant qu'un écart vers le bas.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-41", "url": "/seance/11/#p11-41", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "◆contribution au marché valeur qu'un élément ajoute réellement au prix de vente, estimée par comparables L'économie du problème : l'élément a coûté cher à construire, mais sa contribution au marché — ce qu'il ajoute réellement au prix de vente, estimé par ventes comparables — est inférieure à ce coût. La différence est une perte fonctionnelle. S'y ajoute une subtilité : l'élément superadéquat subit aussi une dépréciation physique, qui doit être comptée dans ce poste et nulle part ailleurs.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-42", "url": "/seance/11/#p11-42", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Exemples québécois typiques : piscine intérieure dans un quartier de maisons à 250 000 $; domotique ultra-sophistiquée dans un marché moyen; finitions ultra-luxueuses en secteur de gamme moyenne; plancher chauffant généralisé là où il n'est pas valorisé; plafonds de 12 pi dans un bungalow standard; garage triple dans un quartier de garages simples; cuisine commerciale dans une résidence unifamiliale; ascenseur résidentiel dans un plain-pied; cave à vin tempérée dans une propriété d'entrée de gamme.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-43", "url": "/seance/11/#p11-43", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Autrement dit : coût neuf déprécié physiquement contribution au marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-3", "url": "/seance/11/#form-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.3 — dépréciation par superadéquation", "text": "Autrement dit : coût neuf déprécié physiquement contribution au marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-44", "url": "/seance/11/#p11-44", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Maison unifamiliale avec piscine intérieure, secteur Hull (Gatineau), quartier de 280 000 à 350 000 $. Hypothèses : âge effectif de l'élément 10 ans, vie économique 50 ans.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-45", "url": "/seance/11/#p11-45", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Lecture : le coût neuf de 80 000 $ se répartit en trois blocs — 30 000 $ de contribution au marché (la seule part que l'acheteur paie), 16 000 $ de dépréciation physique (l'usure de l'élément) et 34 000 $ de perte fonctionnelle : le marché ne paie que 30 000 $ pour un élément qui « vaut » 64 000 $ déprécié.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-6", "url": "/seance/11/#ex-11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.6 — piscine intérieure en quartier modeste", "text": "Maison unifamiliale avec piscine intérieure, secteur Hull (Gatineau), quartier de 280 000 à 350 000 $. Hypothèses : âge effectif de l'élément 10 ans, vie économique 50 ans. PosteMontantCoût de la piscine intérieure dans une construction neuve80 000 $Moins : dépréciation physique (10/50 20 %)(16 000 $)Coût déprécié physiquement64 000 $Moins : contribution au marché (valeur ajoutée estimée)(30 000 $)Dépréciation fonctionnelle incurable (superadéquation)34 000 $ Lecture : le coût neuf de 80 000 $ se répartit en trois blocs — 30 000 $ de contribution au marché (la seule part que l'acheteur paie), 16 000 $ de dépréciation physique (l'usure de l'élément) et 34 000 $ de perte fonctionnelle : le marché ne paie que 30 000 $ pour un élément qui « vaut » 64 000 $ déprécié.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-46", "url": "/seance/11/#p11-46", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Quartier où la norme est le garage simple attaché; la maison sujet a un garage triple intégré. Hypothèses : âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans. Ici, seule la portion excédentaire est superadéquate :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-47", "url": "/seance/11/#p11-47", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Le garage simple standard, lui, n'est pas superadéquat : il porte sa dépréciation physique normale dans la ventilation du chapitre 10.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-7", "url": "/seance/11/#ex-11-7", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.7 — garage triple en secteur de garages simples", "text": "Quartier où la norme est le garage simple attaché; la maison sujet a un garage triple intégré. Hypothèses : âge effectif 15 ans, vie économique 50 ans. Ici, seule la portion excédentaire est superadéquate : PosteMontantCoût du garage triple dans une construction neuve75 000 $Moins : coût d'un garage simple (standard du quartier)(28 000 $)Coût de la portion superadéquate47 000 $Moins : dépréciation physique (15/50 30 %)(14 100 $)Coût superadéquat déprécié32 900 $Moins : contribution au marché (2 places supplémentaires)(10 000 $)Dépréciation par superadéquation22 900 $ Le garage simple standard, lui, n'est pas superadéquat : il porte sa dépréciation physique normale dans la ventilation du chapitre 10.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-49", "url": "/seance/11/#p11-49", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "La superadéquation peut infliger une pénalité additionnelle : les charges récurrentes de l'élément excédentaire (chauffer une piscine intérieure, entretenir des équipements spécialisés). Ces coûts d'exploitation excédentaires réduisent encore la valeur et peuvent être capitalisés comme pénalité supplémentaire — avec la même mécanique de capitalisation que l'obsolescence de conception ci-dessous.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "remarque-11-48", "url": "/seance/11/#remarque-11-48", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "remarque", "title": "coûts d'exploitation excédentaires", "text": "La superadéquation peut infliger une pénalité additionnelle : les charges récurrentes de l'élément excédentaire (chauffer une piscine intérieure, entretenir des équipements spécialisés). Ces coûts d'exploitation excédentaires réduisent encore la valeur et peuvent être capitalisés comme pénalité supplémentaire — avec la même mécanique de capitalisation que l'obsolescence de conception ci-dessous.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-51", "url": "/seance/11/#p11-51", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La superadéquation", "text": "Quatre points de vigilance sur la superadéquation : (1) elle est généralement incurable, car retirer l'élément coûterait plus que le gain; (2) la contribution au marché doit s'appuyer sur des ventes comparables, pas sur une intuition; (3) la dépréciation physique de l'élément est comptée dans ce poste, jamais une seconde fois dans la ventilation physique générale; (4) si le coût neuf retenu est un coût de remplacement qui exclut déjà l'élément excédentaire, il n'y a rien à déduire (voir section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-50", "url": "/seance/11/#attention-11-50", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Quatre points de vigilance sur la superadéquation : (1) elle est généralement incurable, car retirer l'élément coûterait plus que le gain; (2) la contribution au marché doit s'appuyer sur des ventes comparables, pas sur une intuition; (3) la dépréciation physique de l'élément est comptée dans ce poste, jamais une seconde fois dans la ventilation physique générale; (4) si le coût neuf retenu est un coût de remplacement qui exclut déjà l'élément excédentaire, il n'y a rien à déduire (voir section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-52", "url": "/seance/11/#p11-52", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "L'obsolescence de conception (design obsolescence) survient lorsque le plan, la configuration ou l'agencement du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "def-11-6", "url": "/seance/11/#def-11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "definition", "title": "Définition 11.6 — obsolescence de conception", "text": "L'obsolescence de conception (design obsolescence) survient lorsque le plan, la configuration ou l'agencement du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-53", "url": "/seance/11/#p11-53", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Le problème est structurel : corriger exigerait de déplacer des murs porteurs ou de refaire la charpente, à un coût qui dépasse la valeur récupérable. La propriété génère alors moins de revenus — ou vaut moins — qu'avec un plan moderne, et c'est cette perte que l'on mesure, puisqu'aucun coût de correction ne sera engagé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-54", "url": "/seance/11/#p11-54", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Au résidentiel : cuisine fermée (contre le concept ouvert), circulation inefficace (longs couloirs), trop de chambres pour trop peu de salles de bain, plafond de sous-sol sous 7 pi, absence de vestibule, escalier au centre de la maison, chambre principale sans salle de bain attenante, plan incompatible avec le télétravail. Au commercial : hauteur libre insuffisante (entrepôt), colonnes trop rapprochées (bureaux), quais de chargement mal positionnés, étages trop petits pour le marché, absence d'ascenseur dans un multi-étages, stationnement insuffisant, rapport plancher/terrain trop faible. Le trait commun : ces défauts se traduisent par des loyers inférieurs au marché — et c'est précisément cette perte de revenus qui sert de règle de mesure.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-55", "url": "/seance/11/#p11-55", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Méthode privilégiée — capitalisation de la perte de revenus :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-56", "url": "/seance/11/#p11-56", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Méthode alternative — différence de valeur (ventes appariées) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-4", "url": "/seance/11/#form-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.4 — obsolescence de conception — capitalisation de la perte", "text": "Méthode privilégiée — capitalisation de la perte de revenus : Méthode alternative — différence de valeur (ventes appariées) :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-57", "url": "/seance/11/#p11-57", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "◆TGA taux global d'actualisation (capitalisation) du marché pour ce type de propriété La capitalisation se déroule en cinq étapes : (1) estimer le loyer actuel du bâtiment avec son plan obsolète; (2) estimer le loyer d'un bâtiment similaire avec un plan moderne; (3) calculer la perte annuelle (différence mensuelle 12); (4) capitaliser cette perte au TGA; (5) soustraire la portion terrain, car la dépréciation fonctionnelle ne s'applique qu'au bâtiment.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-59", "url": "/seance/11/#p11-59", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Portion terrain perte capitalisée (valeur du terrain valeur totale de la propriété). Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur hypothèse de cas. Nous retrouverons exactement la même mécanique d'allocation au chapitre 12, appliquée cette fois à la dépréciation externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "remarque-11-58", "url": "/seance/11/#remarque-11-58", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "remarque", "title": "la portion terrain — repères de marché", "text": "Portion terrain perte capitalisée (valeur du terrain valeur totale de la propriété). Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur hypothèse de cas. Nous retrouverons exactement la même mécanique d'allocation au chapitre 12, appliquée cette fois à la dépréciation externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-60", "url": "/seance/11/#p11-60", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Maison à Gatineau (1972), plan très compartimenté : cuisine fermée, pièces séparées, murs porteurs empêchant l'ouverture. Hypothèses : TGA de 6,0 % (2026); portion terrain de 20 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-61", "url": "/seance/11/#p11-61", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Pas à pas :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-62", "url": "/seance/11/#p11-62", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "La configuration fermée réduit la valeur des améliorations de 40 000 $, montant irrécupérable : déplacer les murs porteurs coûterait plus cher que le gain de valeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-8", "url": "/seance/11/#ex-11-8", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.8 — maison avec plan fermé — résidentiel", "text": "Maison à Gatineau (1972), plan très compartimenté : cuisine fermée, pièces séparées, murs porteurs empêchant l'ouverture. Hypothèses : TGA de 6,0 % (2026); portion terrain de 20 %. PosteMontantLoyer mensuel estimé du bâtiment (plan actuel)1 800 $/moisLoyer mensuel d'un bâtiment similaire (plan ouvert)2 050 $/moisPerte de loyer annuelle (250 $ 12)3 000 $/anPerte capitalisée (TGA 6,0 %)50 000 $Moins : portion terrain (20 %)(10 000 $)Dépréciation fonctionnelle incurable (conception)40 000 $ Pas à pas : La configuration fermée réduit la valeur des améliorations de 40 000 $, montant irrécupérable : déplacer les murs porteurs coûterait plus cher que le gain de valeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-63", "url": "/seance/11/#p11-63", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "Entrepôt de 1985 dans un parc industriel de Gatineau : hauteur libre de 16 pi au lieu du standard actuel de 24 pi; 20 000 pi2. Hypothèses : TGA de 8,0 % (2026); portion terrain de 15 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-64", "url": "/seance/11/#p11-64", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "L'obsolescence de conception", "text": "L'ordre de grandeur est frappant : un seul défaut de conception structurel peut peser davantage que toute la dépréciation physique d'un bâtiment industriel — d'où l'importance, pour l'entrepôt, du standard de hauteur libre dans l'analyse du marché locatif.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-9", "url": "/seance/11/#ex-11-9", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.9 — entrepôt industriel — hauteur libre insuffisante", "text": "Entrepôt de 1985 dans un parc industriel de Gatineau : hauteur libre de 16 pi au lieu du standard actuel de 24 pi; 20 000 pi2. Hypothèses : TGA de 8,0 % (2026); portion terrain de 15 %. L'ordre de grandeur est frappant : un seul défaut de conception structurel peut peser davantage que toute la dépréciation physique d'un bâtiment industriel — d'où l'importance, pour l'entrepôt, du standard de hauteur libre dans l'analyse du marché locatif.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-65", "url": "/seance/11/#p11-65", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "Le choix fait aux séances 5 et 6 entre coût de reproduction (réplique exacte du bâtiment, défauts inclus) et coût de remplacement (bâtiment à utilité équivalente, normes actuelles) rejaillit directement sur la dépréciation fonctionnelle à mesurer. ◆Remplacement certaines obsolescences sont déjà hors du coût neuf : ne pas les déduire deux fois.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-66", "url": "/seance/11/#p11-66", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "Avec le coût de reproduction, la réplique inclut les défauts de conception et les matériaux désuets : toute la dépréciation fonctionnelle doit être calculée — plus de travail d'analyse. Avec le coût de remplacement, le bâtiment hypothétique aux normes actuelles élimine d'office certaines obsolescences (matériaux désuets, parfois le plan) : il y a moins de dépréciation fonctionnelle à calculer, ce qui explique que cette approche soit souvent préférée en pratique.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-67", "url": "/seance/11/#p11-67", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "L'intuition à retenir est celle d'une comptabilité en partie double entre le coût neuf et la dépréciation. La valeur dépréciée visée est la même quel que soit le chemin : si le coût neuf retenu est plus « généreux » (la reproduction, qui paie pour reconstruire les défauts), la dépréciation à soustraire est plus lourde d'exactement la même quantité; si le coût neuf est plus « sobre » (le remplacement, qui ne reconstruit pas les défauts), la dépréciation correspondante disparaît avec eux. Les deux chemins doivent converger vers la même valeur — c'est d'ailleurs un excellent autocontrôle de dossier : si l'analyse par reproduction et l'analyse par remplacement divergent sensiblement, c'est presque toujours qu'une obsolescence a été comptée sur un chemin et pas sur l'autre, ou comptée deux fois sur l'un des deux. Le tableau @@REF{ch11:tab:reprod-rempl}@@ détaille poste par poste ce que chaque choix laisse à calculer.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-reprod-rempl", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-reprod-rempl", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.3", "text": "Incidence du choix reproduction / remplacement sur l'analyse fonctionnelle. * Sauf si le coût de remplacement exclut déjà l'élément excédentaire. Déficience fonctionnelleCoût reproductionCoût remplacementAjout manquant (2e salle de bain)À calculerÀ calculerSubstitution (mazout thermopompe)À calculerDéjà éliminéeSuperadéquationÀ calculerÀ calculer*Obsolescence — plan ferméÀ calculerÉliminée si plan moderniséObsolescence — hauteur de plafondÀ calculerDépend de l'approcheMatériaux désuetsÀ calculerDéjà éliminée", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-69", "url": "/seance/11/#p11-69", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Reproduction ou remplacement : l'incidence du coût neuf", "text": "Avec le coût de remplacement, certaines obsolescences sont déjà absentes du coût neuf : les soustraire une deuxième fois dans la dépréciation sous-évalue la propriété. Le rapport doit documenter clairement ce qui est inclus ou exclu du coût neuf retenu — c'est cette documentation qui protège contre le double comptage. Les ajouts manquants restent à calculer dans les deux cas (ils sont exclus des deux coûts neufs); la superadéquation reste généralement à calculer, sauf si le remplacement l'a explicitement exclue.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-68", "url": "/seance/11/#attention-11-68", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "double comptage — remplacement et fonctionnelle", "text": "Avec le coût de remplacement, certaines obsolescences sont déjà absentes du coût neuf : les soustraire une deuxième fois dans la dépréciation sous-évalue la propriété. Le rapport doit documenter clairement ce qui est inclus ou exclu du coût neuf retenu — c'est cette documentation qui protège contre le double comptage. Les ajouts manquants restent à calculer dans les deux cas (ils sont exclus des deux coûts neufs); la superadéquation reste généralement à calculer, sauf si le remplacement l'a explicitement exclue.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-70", "url": "/seance/11/#p11-70", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Les quatre formules du chapitre sont des applications d'un gabarit doctrinal unique, celui de The Appraisal of Real Estate (Appraisal Institute, 2026), applicable à tout élément porteur de perte fonctionnelle :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-71", "url": "/seance/11/#p11-71", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Coût de l'élément existant, tel qu'inclus au coût neuf estimé;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-72", "url": "/seance/11/#p11-72", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Moins : dépréciation (physique) déjà comptée sur cet élément;", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-73", "url": "/seance/11/#p11-73", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Plus : coût de correction (si curable) ou perte capitalisée / coût de l'excédent (si incurable);", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-74", "url": "/seance/11/#p11-74", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Moins : coût de l'élément installé lors de la construction (s'il est inclus au coût neuf);", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-75", "url": "/seance/11/#p11-75", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Égale : perte fonctionnelle attribuable à l'élément.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-77", "url": "/seance/11/#p11-77", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La procédure standard en cinq étapes", "text": "Pour un ajout exclu du coût neuf, les étapes 1, 2 et 4 sont nulles : la dépréciation se réduit au coût de correction dans l'existant — notre formule d'ajout. Pour une substitution, les étapes 1 et 2 neutralisent la valeur dépréciée de l'élément désuet (déjà porté au coût neuf), l'étape 3 apporte le coût de correction complet et l'étape 4 retranche ce que l'élément moderne aurait coûté au neuf : il reste le surcoût de rénovation, plus démolition, moins récupération — notre formule de substitution. La superadéquation et la capitalisation s'y raccordent de la même manière. Aux examens, l'une ou l'autre présentation (gabarit ou formule directe) est acceptée, pourvu que les termes soient identifiés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "remarque-11-76", "url": "/seance/11/#remarque-11-76", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "remarque", "title": "le lien avec les formules du cours", "text": "Pour un ajout exclu du coût neuf, les étapes 1, 2 et 4 sont nulles : la dépréciation se réduit au coût de correction dans l'existant — notre formule d'ajout. Pour une substitution, les étapes 1 et 2 neutralisent la valeur dépréciée de l'élément désuet (déjà porté au coût neuf), l'étape 3 apporte le coût de correction complet et l'étape 4 retranche ce que l'élément moderne aurait coûté au neuf : il reste le surcoût de rénovation, plus démolition, moins récupération — notre formule de substitution. La superadéquation et la capitalisation s'y raccordent de la même manière. Aux examens, l'une ou l'autre présentation (gabarit ou formule directe) est acceptée, pourvu que les termes soient identifiés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "tab-ch11-tab-quatrecategories", "url": "/seance/11/#tab-ch11-tab-quatrecategories", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.4", "text": "Les quatre catégories de dépréciation fonctionnelle. CatégorieTypeNatureMéthode de calculCurableAjoutÉlément absentCoût d'installation dans l'existantCurableSubstitutionÉlément inadéquatCoût existant coût neuf démolition récupérationIncurableSuperadéquationÉlément excédentaireCoût déprécié physiquement contribution au marchéIncurableObsol. de conceptionPlan inadéquatCapitalisation de la perte de revenus, moins la portion terrain", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "form-11-5", "url": "/seance/11/#form-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "formule", "title": "Formule 11.5 — dépréciation fonctionnelle totale", "text": "", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-78", "url": "/seance/11/#p11-78", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Le tableau récapitulatif et la formule globale", "text": "Chaque poste est mesuré séparément, avec sa propre méthode; le total s'ajoute à la dépréciation physique (chapitre 10) et à la dépréciation externe (chapitre 12); et chaque estimation doit être appuyée par des données de marché. Dans le processus séquentiel global : coût neuf dépréciation physique fonctionnelle curable fonctionnelle incurable externe valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-80", "url": "/seance/11/#p11-80", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Le double comptage — la même perte soustraite deux fois — est l'erreur la plus coûteuse du chapitre. Quatre configurations à surveiller :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-81", "url": "/seance/11/#p11-81", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Physique et fonctionnelle : un élément traité en substitution fonctionnelle ne doit pas aussi être déprécié physiquement dans la ventilation du chapitre 10 — la dépréciation physique des composantes à courte vie ne s'applique qu'aux éléments non identifiés comme obsolescences fonctionnelles.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-82", "url": "/seance/11/#p11-82", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Remplacement et fonctionnelle : ne pas soustraire des obsolescences déjà éliminées du coût de remplacement (section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-83", "url": "/seance/11/#p11-83", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Superadéquation et physique : la dépréciation physique de l'élément superadéquat se compte une seule fois, dans le poste superadéquation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-84", "url": "/seance/11/#p11-84", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "La carte des doubles comptages", "text": "Fonctionnelle et externe : séparer la perte de loyer due à la conception (interne) de celle due au marché ou au voisinage (externe, chapitre 12) — la même perte de revenus ne peut fonder deux dépréciations.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "attention-11-79", "url": "/seance/11/#attention-11-79", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "attention", "title": "les quatre configurations de double comptage", "text": "Le double comptage — la même perte soustraite deux fois — est l'erreur la plus coûteuse du chapitre. Quatre configurations à surveiller : Physique et fonctionnelle : un élément traité en substitution fonctionnelle ne doit pas aussi être déprécié physiquement dans la ventilation du chapitre 10 — la dépréciation physique des composantes à courte vie ne s'applique qu'aux éléments non identifiés comme obsolescences fonctionnelles.Remplacement et fonctionnelle : ne pas soustraire des obsolescences déjà éliminées du coût de remplacement (section @@REF{ch11:sec:reprod-rempl}@@).Superadéquation et physique : la dépréciation physique de l'élément superadéquat se compte une seule fois, dans le poste superadéquation.Fonctionnelle et externe : séparer la perte de loyer due à la conception (interne) de celle due au marché ou au voisinage (externe, chapitre 12) — la même perte de revenus ne peut fonder deux dépréciations.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-85", "url": "/seance/11/#p11-85", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Description et hypothèses. Bungalow de 1200 pi2 (1965), trois chambres, une salle de bain, sous-sol non fini. Coût de remplacement : 285 000 $; terrain : 85 000 $. Hypothèses : portion terrain 23 % (); TGA de 6,0 % (2026).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-86", "url": "/seance/11/#p11-86", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : absence d'une deuxième salle de bain; (2) curable–substitution : panneau électrique 60 A 200 A; (3) curable–substitution : douze fenêtres à simple vitrage; (4) incurable–conception : cuisine fermée (mur porteur); (5) incurable–conception : hauteur du sous-sol de 6 pi 4 po.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-87", "url": "/seance/11/#p11-87", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Volet curable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-88", "url": "/seance/11/#p11-88", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Chaque poste satisfait le test de curabilité (valeur ajoutée estimée supérieure au coût de correction, documentée par comparables).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-89", "url": "/seance/11/#p11-89", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Volet incurable (conception).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-90", "url": "/seance/11/#p11-90", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Bungalow de 1965, secteur Hull", "text": "Total de la dépréciation fonctionnelle : , soit 34 % du coût de remplacement — lourd, mais plausible pour un plan de 1965 jamais modernisé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-10", "url": "/seance/11/#ex-11-10", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.10 — bungalow de 1965 : cinq déficiences fonctionnelles", "text": "Description et hypothèses. Bungalow de 1200 pi2 (1965), trois chambres, une salle de bain, sous-sol non fini. Coût de remplacement : 285 000 $; terrain : 85 000 $. Hypothèses : portion terrain 23 % (); TGA de 6,0 % (2026). Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : absence d'une deuxième salle de bain; (2) curable–substitution : panneau électrique 60 A 200 A; (3) curable–substitution : douze fenêtres à simple vitrage; (4) incurable–conception : cuisine fermée (mur porteur); (5) incurable–conception : hauteur du sous-sol de 6 pi 4 po. Volet curable. PosteMontantA) Ajout — 2e salle de bain : coût dans l'existant28 000 $B) Substitution — panneau électrique : 6 500 $B) Substitution — fenêtres (12) : 8 400 $Sous-total curable42 900 $ Chaque poste satisfait le test de curabilité (valeur ajoutée estimée supérieure au coût de correction, documentée par comparables). Volet incurable (conception). PosteMontantCuisine fermée : perte 200 $/mois; ; moins terrain 23 % (9 200)30 800 $Sous-sol 6 pi 4 po : perte 150 $/mois; ; 23 100 $Sous-total incurable53 900 $ Total de la dépréciation fonctionnelle : , soit 34 % du coût de remplacement — lourd, mais plausible pour un plan de 1965 jamais modernisé.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-91", "url": "/seance/11/#p11-91", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Description et hypothèses. Immeuble de bureaux de deux étages, 8000 pi2, boulevard Maloney, construit en 1980, bon état physique. Coût de remplacement : 1 200 000 $; terrain : 250 000 $. Hypothèses : portion terrain 17 % (); TGA de 8,0 % (2026).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-92", "url": "/seance/11/#p11-92", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : climatisation centrale adéquate absente; (2) curable–substitution : système CVAC désuet; (3) incurable–superadéquation : hall d'entrée surdimensionné en marbre; (4) incurable–conception : colonnes rapprochées limitant l'aménagement.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-93", "url": "/seance/11/#p11-93", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Calculs.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-94", "url": "/seance/11/#p11-94", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Près du quart du coût de remplacement, dans un immeuble pourtant en bon état physique : l'illustration parfaite de l'indépendance des deux formes de dépréciation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "ex-11-11", "url": "/seance/11/#ex-11-11", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.11 — immeuble de bureaux : les quatre catégories réunies", "text": "Description et hypothèses. Immeuble de bureaux de deux étages, 8000 pi2, boulevard Maloney, construit en 1980, bon état physique. Coût de remplacement : 1 200 000 $; terrain : 250 000 $. Hypothèses : portion terrain 17 % (); TGA de 8,0 % (2026). Déficiences identifiées. (1) curable–ajout : climatisation centrale adéquate absente; (2) curable–substitution : système CVAC désuet; (3) incurable–superadéquation : hall d'entrée surdimensionné en marbre; (4) incurable–conception : colonnes rapprochées limitant l'aménagement. Calculs. PosteMontantA) Ajout — climatisation : coût dans l'existant45 000 $B) Substitution — CVAC : (récupération)28 000 $Sous-total curable73 000 $C) Superadéquation — hall en marbre : (phys.) (contribution)51 000 $D) Conception — colonnes : perte ; ; moins terrain 17 % (34 000)166 000 $Sous-total incurable217 000 $TOTAL — dépréciation fonctionnelle290 000 $ Près du quart du coût de remplacement, dans un immeuble pourtant en bon état physique : l'illustration parfaite de l'indépendance des deux formes de dépréciation.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-95", "url": "/seance/11/#p11-95", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "Ces deux cas montrent ce que le chapitre 10 annonçait : la ventilation de la dépréciation est un exercice d'orfèvrerie où chaque perte doit être rangée dans un poste et un seul. Le bungalow de 1965 perd 96 800 $ sans qu'aucune de ses composantes soit particulièrement usée; l'immeuble de bureaux perd 290 000 $ en étant « en bon état ». Dans les deux cas, c'est l'analyse du marché — loyers comparés, contributions extraites des ventes, attentes du secteur — qui a fourni chaque chiffre. Il reste une troisième famille de pertes, la plus insaisissable : celles qui ne viennent ni de l'usure ni de la conception, mais de l'extérieur du bâtiment — l'autoroute qu'on prolonge, l'usine qui ferme, le zonage qui change. C'est l'objet du chapitre 12.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-97", "url": "/seance/11/#p11-97", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau", "text": "La dépréciation fonctionnelle naît de la conception, jamais de l'usure : interne au bâtiment, elle peut frapper de plein fouet un immeuble en parfait état matériel. Tout part du test économique de curabilité — curable si le coût de correction n'excède pas la valeur ajoutée — qui distribue les déficiences entre quatre méthodes de calcul. L'ajout (élément absent) se mesure au coût complet d'installation dans l'existant, jamais à la différence existant/neuf; la substitution (élément désuet) au surcoût de rénovation — coût dans l'existant, moins coût dans le neuf, plus démolition, moins récupération; la superadéquation au coût neuf de l'excédent déprécié physiquement, diminué de sa contribution au marché; et l'obsolescence de conception à la perte de loyer annuelle capitalisée au TGA, nette de la portion terrain. Le choix du coût neuf gouverne l'ampleur de l'analyse : la reproduction oblige à tout calculer, le remplacement élimine d'office certaines obsolescences — et impose de documenter ce que le coût neuf inclut. Restent les quatre doubles comptages à bannir absolument : physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique et fonctionnelle/externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "aretenir-11-96", "url": "/seance/11/#aretenir-11-96", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La dépréciation fonctionnelle naît de la conception, jamais de l'usure : interne au bâtiment, elle peut frapper de plein fouet un immeuble en parfait état matériel. Tout part du test économique de curabilité — curable si le coût de correction n'excède pas la valeur ajoutée — qui distribue les déficiences entre quatre méthodes de calcul. L'ajout (élément absent) se mesure au coût complet d'installation dans l'existant, jamais à la différence existant/neuf; la substitution (élément désuet) au surcoût de rénovation — coût dans l'existant, moins coût dans le neuf, plus démolition, moins récupération; la superadéquation au coût neuf de l'excédent déprécié physiquement, diminué de sa contribution au marché; et l'obsolescence de conception à la perte de loyer annuelle capitalisée au TGA, nette de la portion terrain. Le choix du coût neuf gouverne l'ampleur de l'analyse : la reproduction oblige à tout calculer, le remplacement élimine d'office certaines obsolescences — et impose de documenter ce que le coût neuf inclut. Restent les quatre doubles comptages à bannir absolument : physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique et fonctionnelle/externe.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-98", "url": "/seance/11/#p11-98", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque situation dans l'une des quatre catégories (curable–ajout, curable–substitution, incurable–superadéquation, incurable–conception) et indiquez la méthode de calcul applicable.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-99", "url": "/seance/11/#p11-99", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Maison de 1970 sans hotte de cuisine; installation dans l'existant 1800 $, valeur ajoutée 2500 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-100", "url": "/seance/11/#p11-100", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Spa intérieur avec solarium (95 000 $ à neuf) dans un quartier de maisons à 300 000 $; contribution au marché estimée à 25 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-101", "url": "/seance/11/#p11-101", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Plomberie en fonte d'origine; remplacement dans l'existant 18 000 $, coût au neuf 9000 $, valeur ajoutée 22 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-102", "url": "/seance/11/#p11-102", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Immeuble de bureaux dont les étages de 2500 pi2 sont trop petits pour la demande locative (standard local : 5000 pi2 et plus); loyers inférieurs de 1,50 $/pi2/an au marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-103", "url": "/seance/11/#p11-103", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Bungalow sans salle d'eau au rez-de-chaussée; ajout 16 000 $, valeur ajoutée 14 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-1", "url": "/seance/11/#exo-11-1", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.1 — classification des déficiences", "text": "Classez chaque situation dans l'une des quatre catégories (curable–ajout, curable–substitution, incurable–superadéquation, incurable–conception) et indiquez la méthode de calcul applicable. Maison de 1970 sans hotte de cuisine; installation dans l'existant 1800 $, valeur ajoutée 2500 $.Spa intérieur avec solarium (95 000 $ à neuf) dans un quartier de maisons à 300 000 $; contribution au marché estimée à 25 000 $.Plomberie en fonte d'origine; remplacement dans l'existant 18 000 $, coût au neuf 9000 $, valeur ajoutée 22 000 $.Immeuble de bureaux dont les étages de 2500 pi2 sont trop petits pour la demande locative (standard local : 5000 pi2 et plus); loyers inférieurs de 1,50 $/pi2/an au marché.Bungalow sans salle d'eau au rez-de-chaussée; ajout 16 000 $, valeur ajoutée 14 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-104", "url": "/seance/11/#p11-104", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable–ajout : élément absent, ; dépréciation 1800 $ (coût dans l'existant).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-105", "url": "/seance/11/#p11-105", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable–superadéquation : excès de qualité pour le secteur; coût neuf déprécié physiquement moins contribution (25 000 $).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-106", "url": "/seance/11/#p11-106", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Curable–substitution : élément présent mais désuet, ; dépréciation ( récupération, ici nulle) 9000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-107", "url": "/seance/11/#p11-107", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Incurable–conception : défaut structurel d'agencement; capitalisation de la perte de loyer au TGA, moins la portion terrain.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-108", "url": "/seance/11/#p11-108", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Piège : le test de curabilité échoue (). La déficience est incurable malgré sa nature d'« ajout » : on ne retient pas le coût de correction; la perte se mesure par la contribution manquante au marché (par ventes appariées ou capitalisation), plafonnée ici à environ 14 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-109", "url": "/seance/11/#p11-109", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une maison de 1972 à Hull est chauffée par plinthes désuètes avec un panneau de 100 A. Le marché exige une thermopompe centrale et un panneau de 200 A. Données : thermopompe installée dans l'existant 16 500 $ (dont modification des conduits 3800 $); retrait des plinthes et remise en état des murs 2100 $; valeur de récupération des plinthes 150 $; coût de la thermopompe dans une construction neuve 9500 $. Panneau : coût dans l'existant 11 000 $, au neuf 5200 $, récupération nulle. Valeurs ajoutées estimées : chauffage 24 000 $; panneau 9000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-110", "url": "/seance/11/#p11-110", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérifiez la curabilité de chaque poste.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-111", "url": "/seance/11/#p11-111", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation fonctionnelle curable totale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-2", "url": "/seance/11/#exo-11-2", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.2 — substitution complète", "text": "Une maison de 1972 à Hull est chauffée par plinthes désuètes avec un panneau de 100 A. Le marché exige une thermopompe centrale et un panneau de 200 A. Données : thermopompe installée dans l'existant 16 500 $ (dont modification des conduits 3800 $); retrait des plinthes et remise en état des murs 2100 $; valeur de récupération des plinthes 150 $; coût de la thermopompe dans une construction neuve 9500 $. Panneau : coût dans l'existant 11 000 $, au neuf 5200 $, récupération nulle. Valeurs ajoutées estimées : chauffage 24 000 $; panneau 9000 $. Vérifiez la curabilité de chaque poste.Calculez la dépréciation fonctionnelle curable totale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-112", "url": "/seance/11/#p11-112", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chauffage : coût de correction complet curable. Panneau : ? Non — incurable au sens strict du test. (Si l'énoncé d'un examen retient une valeur ajoutée de 12 000 $, il redevient curable : toujours dérouler le test explicitement.)", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-113", "url": "/seance/11/#p11-113", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seul le chauffage est curable : . Le panneau, incurable, se mesure par sa contribution manquante (au plus 9000 $), non par son coût de correction; il s'ajoute au volet incurable du dossier.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-114", "url": "/seance/11/#p11-114", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence de Chelsea comprend une piscine intérieure : coût à neuf 110 000 $; âge effectif 12 ans, vie économique 40 ans; contribution au marché 35 000 $. Le chauffage et l'entretien de la piscine coûtent 4200 $/an de plus que ce que le marché accepte d'absorber; TGA de 6,0 %; portion terrain 25 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-115", "url": "/seance/11/#p11-115", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation par superadéquation (volet coût).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-116", "url": "/seance/11/#p11-116", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Capitalisez la pénalité d'exploitation excédentaire.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-117", "url": "/seance/11/#p11-117", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Concluez la dépréciation fonctionnelle totale de l'élément.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-3", "url": "/seance/11/#exo-11-3", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.3 — superadéquation avec charges excédentaires", "text": "Une résidence de Chelsea comprend une piscine intérieure : coût à neuf 110 000 $; âge effectif 12 ans, vie économique 40 ans; contribution au marché 35 000 $. Le chauffage et l'entretien de la piscine coûtent 4200 $/an de plus que ce que le marché accepte d'absorber; TGA de 6,0 %; portion terrain 25 %. Calculez la dépréciation par superadéquation (volet coût).Capitalisez la pénalité d'exploitation excédentaire.Concluez la dépréciation fonctionnelle totale de l'élément.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-118", "url": "/seance/11/#p11-118", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation physique de l'élément : . Coût déprécié : . Superadéquation : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-119", "url": "/seance/11/#p11-119", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte capitalisée : ; portion améliorations : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-120", "url": "/seance/11/#p11-120", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total de l'élément : . Vérification d'ordre de grandeur : la perte approche le coût neuf de l'élément (110 000 $) — cohérent pour un équipement que le marché local ne valorise presque pas et qui coûte cher à exploiter. Ne pas oublier : les 33 000 $ de dépréciation physique de la piscine sont comptés ici et doivent être exclus de la ventilation physique générale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-121", "url": "/seance/11/#p11-121", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de bureaux de 12 000 pi2 à Gatineau souffre de deux défauts structurels : absence d'ascenseur (deux étages) et fenestration insuffisante au deuxième étage. Loyer obtenu : 14,50 $/pi2/an; loyer des immeubles comparables sans ces défauts : 16,25 $/pi2/an. Hypothèses : TGA de 7,5 %; valeur du terrain 380 000 $; valeur totale de la propriété (avant dépréciation fonctionnelle) 2 100 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-122", "url": "/seance/11/#p11-122", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la perte de loyer annuelle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-123", "url": "/seance/11/#p11-123", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation fonctionnelle incurable de conception.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-124", "url": "/seance/11/#p11-124", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pourquoi ne pas plutôt chiffrer l'installation d'un ascenseur?", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-4", "url": "/seance/11/#exo-11-4", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.4 — obsolescence de conception — commercial", "text": "Un immeuble de bureaux de 12 000 pi2 à Gatineau souffre de deux défauts structurels : absence d'ascenseur (deux étages) et fenestration insuffisante au deuxième étage. Loyer obtenu : 14,50 $/pi2/an; loyer des immeubles comparables sans ces défauts : 16,25 $/pi2/an. Hypothèses : TGA de 7,5 %; valeur du terrain 380 000 $; valeur totale de la propriété (avant dépréciation fonctionnelle) 2 100 000 $. Calculez la perte de loyer annuelle.Calculez la dépréciation fonctionnelle incurable de conception.Pourquoi ne pas plutôt chiffrer l'installation d'un ascenseur?", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-125", "url": "/seance/11/#p11-125", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": ".", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-126", "url": "/seance/11/#p11-126", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte capitalisée : . Ratio terrain : ; portion terrain . .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-127", "url": "/seance/11/#p11-127", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Parce que la déficience est présumée incurable : le coût d'insérer un ascenseur et de refaire la fenestration dans la structure existante excéderait la valeur ajoutée. On mesure donc la perte subie (capitalisation), pas un coût de correction que nul n'engagerait. Si une vérification montrait que la correction coûte moins que la valeur ajoutée, la déficience basculerait en curable–substitution et se mesurerait alors par le coût de correction.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-128", "url": "/seance/11/#p11-128", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Maison à deux étages (1978), Aylmer (Gatineau) : trois chambres, une salle de bain, garage simple, secteur haut de gamme. Coût de remplacement : 350 000 $; terrain : 110 000 $. Hypothèses du cas : portion terrain 24 %; TGA de 5,5 % (2026).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-129", "url": "/seance/11/#p11-129", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajout — salle d'eau au rez-de-chaussée : coût dans l'existant 15 000 $; valeur ajoutée 20 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-130", "url": "/seance/11/#p11-130", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution — mazout thermopompe : existant 22 000 $; neuf 9000 $; récupération 300 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-131", "url": "/seance/11/#p11-131", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Superadéquation — piscine creusée : coût neuf 65 000 $; dépréciation physique 20 %; contribution 20 000 $.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-132", "url": "/seance/11/#p11-132", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conception — cuisine fermée : perte de loyer de 175 $/mois.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-133", "url": "/seance/11/#p11-133", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation fonctionnelle totale et commentez l'ordre de grandeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-5", "url": "/seance/11/#exo-11-5", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.5 — cas intégrateur — maison d'Aylmer", "text": "Maison à deux étages (1978), Aylmer (Gatineau) : trois chambres, une salle de bain, garage simple, secteur haut de gamme. Coût de remplacement : 350 000 $; terrain : 110 000 $. Hypothèses du cas : portion terrain 24 %; TGA de 5,5 % (2026). Ajout — salle d'eau au rez-de-chaussée : coût dans l'existant 15 000 $; valeur ajoutée 20 000 $.Substitution — mazout thermopompe : existant 22 000 $; neuf 9000 $; récupération 300 $.Superadéquation — piscine creusée : coût neuf 65 000 $; dépréciation physique 20 %; contribution 20 000 $.Conception — cuisine fermée : perte de loyer de 175 $/mois. Calculez la dépréciation fonctionnelle totale et commentez l'ordre de grandeur.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-134", "url": "/seance/11/#p11-134", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Volet curable. Salle d'eau : test curable; dépréciation 15 000 $ (coût dans l'existant). Chauffage : . Sous-total curable : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-135", "url": "/seance/11/#p11-135", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Volet incurable. Piscine : . Cuisine fermée : ; moins portion terrain 24 % () . Sous-total incurable : .", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-136", "url": "/seance/11/#p11-136", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Total :", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-137", "url": "/seance/11/#p11-137", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre de grandeur : environ 25 % du coût de remplacement (350 000 $) — plausible pour une construction de 1978 au plan et aux équipements d'origine dans un secteur haut de gamme exigeant.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-138", "url": "/seance/11/#p11-138", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un rapport d'évaluation contient les postes suivants pour une même maison (coût de remplacement retenu comme coût neuf) : (a) ventilation physique : incurable CT sur le système de chauffage au mazout (coût neuf 12 000 $, ratio 80 %, soit 9600 $); (b) fonctionnelle curable–substitution : remplacement du même chauffage au mazout, 14 300 $; (c) fonctionnelle : 7500 $ pour « matériaux désuets » (revêtements intérieurs d'origine), alors que le coût de remplacement retenu est déjà fondé sur des matériaux modernes; (d) superadéquation d'un foyer de pierre : (physique) (contribution) , et la même dépréciation physique de 5600 $ figure aussi dans la ventilation physique générale. Identifiez chaque double comptage et corrigez le total fonctionnelphysique en conséquence.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "exo-11-6", "url": "/seance/11/#exo-11-6", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.6 — chasse au double comptage", "text": "Un rapport d'évaluation contient les postes suivants pour une même maison (coût de remplacement retenu comme coût neuf) : (a) ventilation physique : incurable CT sur le système de chauffage au mazout (coût neuf 12 000 $, ratio 80 %, soit 9600 $); (b) fonctionnelle curable–substitution : remplacement du même chauffage au mazout, 14 300 $; (c) fonctionnelle : 7500 $ pour « matériaux désuets » (revêtements intérieurs d'origine), alors que le coût de remplacement retenu est déjà fondé sur des matériaux modernes; (d) superadéquation d'un foyer de pierre : (physique) (contribution) , et la même dépréciation physique de 5600 $ figure aussi dans la ventilation physique générale. Identifiez chaque double comptage et corrigez le total fonctionnelphysique en conséquence.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-139", "url": "/seance/11/#p11-139", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique et fonctionnelle : le chauffage traité en substitution fonctionnelle ne doit pas aussi porter 9600 $ d'incurable CT. On retire 9600 $ de la ventilation physique (et l'assiette du long terme doit être recalculée en conséquence).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-140", "url": "/seance/11/#p11-140", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Remplacement et fonctionnelle : les matériaux désuets sont déjà éliminés du coût de remplacement; les 7500 $ sont retirés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-141", "url": "/seance/11/#p11-141", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Superadéquation et physique : les 5600 $ de dépréciation physique du foyer se comptent une seule fois, dans le poste superadéquation; on les retire de la ventilation physique générale.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-142", "url": "/seance/11/#p11-142", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Correction nette : sur le total combiné (avant recalcul du long terme). Le rapport initial sous-évaluait la propriété d'au moins 22 700 $ — l'ampleur typique que peuvent atteindre des doubles comptages non détectés.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-143", "url": "/seance/11/#p11-143", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Définition : perte de valeur due aux défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité — interne au bâtiment, indépendante de l'état physique.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-144", "url": "/seance/11/#p11-144", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre sources : manque (absent), inadéquation (désuet), excès (superadéquation), défaut de conception (plan).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-145", "url": "/seance/11/#p11-145", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test de curabilité : économique — curable si coût de correction valeur ajoutée.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-146", "url": "/seance/11/#p11-146", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajout : coût d'installation dans l'existant (élément exclu du coût neuf pénalité complète).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-147", "url": "/seance/11/#p11-147", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution : existant neuf démolition récupération (la pénalité est le surcoût de rénovation).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-148", "url": "/seance/11/#p11-148", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Superadéquation : coût neuf de l'excédent dépréciation physique de l'élément contribution au marché; charges d'exploitation excédentaires capitalisables en sus.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-149", "url": "/seance/11/#p11-149", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conception : (perte de loyer annuelle TGA) portion terrain; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-150", "url": "/seance/11/#p11-150", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Gabarit en 5 étapes (The Appraisal of Real Estate) : coût de l'élément physique déjà comptée correction ou perte coût au neuf perte fonctionnelle.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-151", "url": "/seance/11/#p11-151", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reproduction vs remplacement : le remplacement élimine d'office matériaux désuets et certaines obsolescences — documenter ce que le coût neuf inclut.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-152", "url": "/seance/11/#p11-152", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule globale : somme des quatre catégories, chacune appuyée sur des données de marché.", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p11-153", "url": "/seance/11/#p11-153", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pièges : retenir la différence au lieu du coût complet pour un ajout; oublier la portion terrain dans la capitalisation; les quatre doubles comptages (physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/11/#synthese", "ch": "11", "chTitle": "Dépréciation fonctionnelle", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Définition : perte de valeur due aux défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité — interne au bâtiment, indépendante de l'état physique.Quatre sources : manque (absent), inadéquation (désuet), excès (superadéquation), défaut de conception (plan).Test de curabilité : économique — curable si coût de correction valeur ajoutée.Ajout : coût d'installation dans l'existant (élément exclu du coût neuf pénalité complète).Substitution : existant neuf démolition récupération (la pénalité est le surcoût de rénovation).Superadéquation : coût neuf de l'excédent dépréciation physique de l'élément contribution au marché; charges d'exploitation excédentaires capitalisables en sus.Conception : (perte de loyer annuelle TGA) portion terrain; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.Gabarit en 5 étapes (The Appraisal of Real Estate) : coût de l'élément physique déjà comptée correction ou perte coût au neuf perte fonctionnelle.Reproduction vs remplacement : le remplacement élimine d'office matériaux désuets et certaines obsolescences — documenter ce que le coût neuf inclut.Formule globale : somme des quatre catégories, chacune appuyée sur des données de marché.Pièges : retenir la différence au lieu du coût complet pour un ajout; oublier la portion terrain dans la capitalisation; les quatre doubles comptages (physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe).", "where": "Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle"}, {"id": "p12-1", "url": "/seance/12/#p12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Il arrive qu'un bâtiment n'ait rien à se reprocher — ni usure anormale, ni défaut de conception — et que sa valeur baisse quand même : une autoroute se prolonge à cent mètres, l'usine qui faisait vivre le quartier ferme, un règlement de zonage retire au terrain son potentiel de développement. C'est la dépréciation économique, aussi appelée obsolescence externe : la perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Troisième et dernière forme de dépréciation de la méthode du coût, elle possède deux propriétés qui la distinguent radicalement des deux premières : elle est toujours incurable, et elle frappe à la fois le terrain et les améliorations — ce qui impose une opération d'allocation que les chapitres précédents n'exigeaient pas. Ce chapitre recense les causes (localisation, réglementation, quartier, marché), développe les deux méthodes de mesure (capitalisation de la perte de revenus et ventes appariées), détaille la mécanique d'allocation et referme la boucle : la formule complète de la méthode du coût, avec ses trois dépréciations en place.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-2", "url": "/seance/12/#p12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Définir la dépréciation économique et la distinguer des dépréciations physique et fonctionnelle;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-3", "url": "/seance/12/#p12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Identifier les quatre familles de causes externes : localisation, réglementation, détérioration du quartier et facteurs de marché;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-4", "url": "/seance/12/#p12-4", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Appliquer la méthode de capitalisation de la perte de revenus;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-5", "url": "/seance/12/#p12-5", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Appliquer la méthode d'extraction du marché (ventes appariées) et en apprécier la fiabilité statistique;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-6", "url": "/seance/12/#p12-6", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Allouer la dépréciation externe entre le terrain et les améliorations, sans double comptage;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-7", "url": "/seance/12/#p12-7", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Distinguer les conditions de marché cycliques (temporaires) des changements structurels (permanents);", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-8", "url": "/seance/12/#p12-8", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Intégrer les trois formes de dépréciation dans la formule finale de la méthode du coût, à l'aide de cas québécois.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-9", "url": "/seance/12/#p12-9", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "La dépréciation économique est la perte de valeur d'une propriété causée par des facteurs extérieurs à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle : environnement physique, économique, réglementaire ou social.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "def-12-1", "url": "/seance/12/#def-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "definition", "title": "Définition 12.1 — dépréciation économique (obsolescence externe)", "text": "La dépréciation économique est la perte de valeur d'une propriété causée par des facteurs extérieurs à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle : environnement physique, économique, réglementaire ou social.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-10", "url": "/seance/12/#p12-10", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "En d'autres mots : ce n'est pas le bâtiment qui a un problème — c'est son environnement qui nuit à sa valeur. Cette origine externe emporte trois caractéristiques structurantes. ◆Externe hors du contrôle du propriétaire, toujours incurable, frappe terrain ET améliorations.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-11", "url": "/seance/12/#p12-11", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "Premièrement, les facteurs sont externes : ils naissent au-delà des limites du terrain et du bâtiment. Deuxièmement, la dépréciation est toujours incurable : le propriétaire ne peut ni contrôler ni modifier l'autoroute, le zonage ou la conjoncture — il n'existe pas de « coût de correction » à comparer à une valeur ajoutée, et le test de curabilité des chapitres 10 et 11 n'a simplement pas d'objet. Troisièmement — et c'est la nouveauté opérationnelle du chapitre — elle affecte le terrain et les améliorations, alors que les dépréciations physique et fonctionnelle ne touchent que les améliorations. C'est cette troisième propriété qui rendra l'allocation indispensable (section @@REF{ch12:sec:allocation}@@).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-12", "url": "/seance/12/#p12-12", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Ce n'est pas le bâtiment, c'est son environnement", "text": "L'économiste reconnaîtra ici la notion d'externalité : le voisinage impose à la propriété des coûts (bruit, risque, stigmate) ou lui retire des bénéfices (accès, vue, services) sans qu'aucune transaction ne les compense. Le marché immobilier a ceci de particulier qu'il internalise ces externalités dans les prix : chaque vente incorpore, silencieusement, la prime du parc voisin et la décote de l'autoroute. Le travail de l'évaluateur consiste précisément à extraire cette composante du prix — à isoler, dans l'écart entre deux ventes, la part attribuable au facteur externe. C'est pourquoi les deux méthodes de mesure de ce chapitre sont toutes deux des méthodes de marché : la capitalisation lit l'externalité dans les loyers, les ventes appariées la lisent dans les prix. Aucune table, aucun barème ne peut s'y substituer, car l'externalité n'existe qu'à travers la réaction des acheteurs locaux.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "tab-ch12-tab-synthese3", "url": "/seance/12/#tab-ch12-tab-synthese3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Les trois formes de dépréciation — tableau synthèse du cours. CritèrePhysique (ch. 10)Fonctionnelle (ch. 11)Économique (ch. 12)OrigineUsure, âge, intempériesConception, plan, styleEnvironnement extérieurCurabilitéCurable ou incurableCurable ou incurableToujours incurableAffecteAméliorations seulementAméliorations seulementTerrain améliorationsContrôlePropriétaire peut agirPropriétaire peut agirHors de contrôleExemplesToiture usée, fondation fissuréePlan obso", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-14", "url": "/seance/12/#p12-14", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Portée des chiffres présentés dans ce chapitre", "text": "Les fourchettes d'impact en pourcentage présentées dans ce chapitre (autoroutes, lignes électriques, dépotoirs, contamination, rezonage, fermetures d'usines, etc.) sont des ordres de grandeur illustratifs compilés de la littérature. Elles servent à structurer l'analyse, pas à remplacer la preuve de marché : en pratique, chaque impact doit être mesuré sur le marché local, par ventes appariées ou par capitalisation de la perte de revenus. L'ampleur réelle varie selon le secteur, le type de propriété et la période — et devant un tribunal, seule une démonstration chiffrée locale est recevable.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-13", "url": "/seance/12/#attention-12-13", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "mise en garde méthodologique", "text": "Les fourchettes d'impact en pourcentage présentées dans ce chapitre (autoroutes, lignes électriques, dépotoirs, contamination, rezonage, fermetures d'usines, etc.) sont des ordres de grandeur illustratifs compilés de la littérature. Elles servent à structurer l'analyse, pas à remplacer la preuve de marché : en pratique, chaque impact doit être mesuré sur le marché local, par ventes appariées ou par capitalisation de la perte de revenus. L'ampleur réelle varie selon le secteur, le type de propriété et la période — et devant un tribunal, seule une démonstration chiffrée locale est recevable.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-15", "url": "/seance/12/#p12-15", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes liées à la localisation", "text": "La proximité de nuisances ou la perte d'aménités réduit la valeur d'une propriété indépendamment de sa qualité intrinsèque. Du côté des nuisances : autoroutes et routes achalandées, voies ferrées (bruit, vibrations), zones industrielles, pylônes et lignes à haute tension, dépotoirs et lieux d'enfouissement technique, stations d'épuration, aéroports. Du côté des aménités perdues : vue ou ensoleillement, fermeture d'un parc, démantèlement de services de transport, perte d'accès à un plan d'eau, réduction de l'intimité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-16", "url": "/seance/12/#p12-16", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Autoroutes et voies ferrées", "text": "Les impacts mesurables combinent le bruit (niveaux de décibels réduisant l'attrait), les vibrations (trains de marchandises, camionnage lourd), la pollution atmosphérique (particules fines), la sécurité perçue et l'esthétique (vue dégradée). La littérature rapporte des pertes de 5 à 15 % de la valeur pour des propriétés à moins de 200 mètres d'une autoroute — ordre de grandeur à valider par ventes appariées sur le marché local. L'effet est dégressif avec la distance :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-17", "url": "/seance/12/#p12-17", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Autoroutes et voies ferrées", "text": "Grille pédagogique illustrative : l'impact réel dépend du bruit effectif, de la topographie et des écrans (murs antibruit, végétation).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-18", "url": "/seance/12/#p12-18", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Autoroutes et voies ferrées", "text": "Deux subtilités méritent l'attention. D'abord, l'effet d'une infrastructure de transport n'est pas uniformément négatif : la même autoroute qui décote les résidences riveraines bonifie les terrains commerciaux et industriels qui vivent de l'accessibilité et de la visibilité. Le signe de l'externalité dépend de l'usage — c'est pourquoi l'analyse commence toujours par l'utilisation optimale, jamais par la nuisance elle-même. Ensuite, le moment compte : le marché anticipe. La décote apparaît souvent dès l'annonce du projet routier, des années avant la première pelletée de terre, puis s'ajuste à mesure que l'incertitude se résorbe. L'évaluateur qui compare des ventes doit donc situer chacune par rapport au calendrier du projet, sous peine de mélanger des prix « avant annonce », « pendant l'incertitude » et « après mise en service » qui ne mesurent pas la même chose.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-19", "url": "/seance/12/#p12-19", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pylônes et lignes à haute tension", "text": "◆servitude restriction d'usage du terrain dans l'emprise d'une ligne ou d'une infrastructure Les lignes de transport d'électricité cumulent les impacts visuels (pylônes dans le paysage), les servitudes (restrictions d'usage dans l'emprise), les préoccupations de santé perçues (champs électromagnétiques), le bruit (grésillement par temps humide) et une perception négative du marché, surtout en résidentiel. L'effet est dégressif avec la distance et dépend fortement de la visibilité des lignes depuis la propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-20", "url": "/seance/12/#p12-20", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pylônes et lignes à haute tension", "text": "Grille illustrative; l'impact maximal frappe les lignes de 735 kV adjacentes au résidentiel. En pratique : mesurer par ventes appariées dans le secteur visé.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-21", "url": "/seance/12/#p12-21", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "Les sites problématiques pour le voisinage incluent les lieux d'enfouissement technique (LET, anciennement « dépotoirs »), les sites d'entreposage de matières dangereuses, les stations d'épuration, les sites inscrits au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP et les usines à émissions atmosphériques. Impacts sur le voisinage : odeurs et gaz, contamination potentielle des eaux, nuisances visuelles, circulation de camions lourds, perception de risque sanitaire. Ordres de grandeur illustratifs : pertes de 10 à 30 % et plus selon la proximité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-23", "url": "/seance/12/#p12-23", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "Le voisinage de ces sites est encadré par la Loi sur la qualité de l'environnement (LQE) (Québec, 1972), les audiences publiques du BAPE pour les grands projets, le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP et la réglementation municipale (usages, distances séparatrices). Distinction cruciale pour l'évaluateur : la contamination du propre terrain du sujet est un facteur physique de la propriété; c'est la contamination du terrain voisin qui constitue une dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "quebec-12-22", "url": "/seance/12/#quebec-12-22", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "quebec", "title": "l'encadrement québécois", "text": "Le voisinage de ces sites est encadré par la Loi sur la qualité de l'environnement (LQE) (Québec, 1972), les audiences publiques du BAPE pour les grands projets, le répertoire des terrains contaminés du MELCCFP et la réglementation municipale (usages, distances séparatrices). Distinction cruciale pour l'évaluateur : la contamination du propre terrain du sujet est un facteur physique de la propriété; c'est la contamination du terrain voisin qui constitue une dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-24", "url": "/seance/12/#p12-24", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "Trois situations types illustrent le raisonnement (chiffres illustratifs, non sourcés). Le prolongement d'une autoroute du type de l'A-50 à Gatineau frappe d'abord les propriétés situées à moins de 150 m du nouveau tracé : le bruit et les vibrations leur infligent une dépréciation de l'ordre de 8 à 12 %, dégressive à mesure que l'on s'éloigne de l'emprise. Une ligne de 735 kV en Outaouais pèse plus lourd encore sur les terrains résidentiels directement adjacents — 10 à 18 % — parce qu'aux nuisances objectives s'ajoute la perception du risque. Enfin, un ancien site d'enfouissement montre le phénomène de stigmatisation : même après la fermeture et la réhabilitation du site, une dépréciation résiduelle de 5 à 8 % persiste, mémoire du marché qui survit à la nuisance elle-même. Dans les trois cas, les pourcentages ne se transposent jamais d'un secteur à l'autre sans analyse de marché locale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-1", "url": "/seance/12/#ex-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.1 — facteurs de localisation — trois situations illustratives", "text": "Trois situations types illustrent le raisonnement (chiffres illustratifs, non sourcés). Le prolongement d'une autoroute du type de l'A-50 à Gatineau frappe d'abord les propriétés situées à moins de 150 m du nouveau tracé : le bruit et les vibrations leur infligent une dépréciation de l'ordre de 8 à 12 %, dégressive à mesure que l'on s'éloigne de l'emprise. Une ligne de 735 kV en Outaouais pèse plus lourd encore sur les terrains résidentiels directement adjacents — 10 à 18 % — parce qu'aux nuisances objectives s'ajoute la perception du risque. Enfin, un ancien site d'enfouissement montre le phénomène de stigmatisation : même après la fermeture et la réhabilitation du site, une dépréciation résiduelle de 5 à 8 % persiste, mémoire du marché qui survit à la nuisance elle-même. Dans les trois cas, les pourcentages ne se transposent jamais d'un secteur à l'autre sans analyse de marché locale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-25", "url": "/seance/12/#p12-25", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination", "text": "◆stigmatisation perte de valeur résiduelle qui persiste après la disparition de la nuisance elle-même", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-26", "url": "/seance/12/#p12-26", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Les changements réglementaires créent une dépréciation économique lorsqu'ils réduisent le potentiel d'utilisation ou la valeur d'usage d'une propriété : dézonage (de commercial à résidentiel), restrictions de densité (étages permis réduits), nouvelles marges de recul, limites d'usage, moratoires de développement. Le cadre québécois : la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU) (Québec, 1979), les règlements d'urbanisme municipaux, les schémas d'aménagement des MRC, les plans d'urbanisme révisés et les règlements sur les usages conditionnels.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-28", "url": "/seance/12/#p12-28", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "La Commission de protection du territoire agricole du Québec protège la zone agricole en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) (Québec, 1978) : interdiction de morcellement, restrictions sur les usages non agricoles, limitation de la construction résidentielle. Exemple chiffré illustratif : un terrain en zone blanche (développable) à 25 $/pi2 ne vaut plus que 0,50 à 2,00 $/pi2 en zone verte (agricole) — un écart potentiel de plus de 90 %. L'inclusion en zone agricole est l'une des dépréciations économiques les plus massives du droit québécois de l'aménagement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "quebec-12-27", "url": "/seance/12/#quebec-12-27", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "quebec", "title": "la CPTAQ et la zone agricole", "text": "La Commission de protection du territoire agricole du Québec protège la zone agricole en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) (Québec, 1978) : interdiction de morcellement, restrictions sur les usages non agricoles, limitation de la construction résidentielle. Exemple chiffré illustratif : un terrain en zone blanche (développable) à 25 $/pi2 ne vaut plus que 0,50 à 2,00 $/pi2 en zone verte (agricole) — un écart potentiel de plus de 90 %. L'inclusion en zone agricole est l'une des dépréciations économiques les plus massives du droit québécois de l'aménagement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-29", "url": "/seance/12/#p12-29", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "S'y ajoutent les contraintes environnementales : bandes riveraines (protection des cours d'eau, 10–15 m minimum), milieux humides (la loi de 2017 sur la conservation des milieux humides et hydriques retire la constructibilité des portions visées), zones inondables et habitats d'espèces menacées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-31", "url": "/seance/12/#p12-31", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Un nouveau cadre réglementaire est en vigueur au Québec depuis le 1er mars 2026 (Gouvernement du Québec, 2026) : il remplace les anciennes zones « 0–20 ans » et « 20–100 ans » par quatre classes de risque (très élevé, élevé, modéré, faible), avec des cartes graduelles publiées progressivement depuis le printemps 2026. Conséquences pour la valeur : restrictions de construction et de reconstruction, assurabilité réduite, obligations de divulgation. Impact indicatif (illustratif) : de 20 % (risque faible) à 60 % et plus (risque très élevé), selon la classe, l'historique d'inondation et l'assurabilité — à mesurer par ventes appariées dans chaque secteur.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "quebec-12-30", "url": "/seance/12/#quebec-12-30", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "quebec", "title": "zones inondables — le cadre de 2026", "text": "Un nouveau cadre réglementaire est en vigueur au Québec depuis le 1er mars 2026 (Gouvernement du Québec, 2026) : il remplace les anciennes zones « 0–20 ans » et « 20–100 ans » par quatre classes de risque (très élevé, élevé, modéré, faible), avec des cartes graduelles publiées progressivement depuis le printemps 2026. Conséquences pour la valeur : restrictions de construction et de reconstruction, assurabilité réduite, obligations de divulgation. Impact indicatif (illustratif) : de 20 % (risque faible) à 60 % et plus (risque très élevé), selon la classe, l'historique d'inondation et l'assurabilité — à mesurer par ventes appariées dans chaque secteur.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-33", "url": "/seance/12/#p12-33", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Si la valeur du terrain est déjà estimée en tenant compte de ces contraintes (comparables eux-mêmes en zone inondable, terrain évalué comme non développable), ne pas déduire une dépréciation économique une deuxième fois. Ce réflexe de vérification reviendra à l'allocation (section @@REF{ch12:sec:allocation}@@).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-32", "url": "/seance/12/#attention-12-32", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "double comptage réglementaire", "text": "Si la valeur du terrain est déjà estimée en tenant compte de ces contraintes (comparables eux-mêmes en zone inondable, terrain évalué comme non développable), ne pas déduire une dépréciation économique une deuxième fois. Ce réflexe de vérification reviendra à l'allocation (section @@REF{ch12:sec:allocation}@@).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-34", "url": "/seance/12/#p12-34", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les causes réglementaires", "text": "Un rezonage du type de ceux qu'a connus Gatineau montre l'ampleur possible de la perte : un terrain commercial (C-2) rezoné résidentiel de faible densité (R-1) voit son potentiel passer de 15 logements à 3 unifamiliales, soit une perte estimée de 40 à 60 % de la valeur du terrain — l'usage optimal d'hier n'est plus légalement permis. Le reclassement en zone inondable sous le cadre de 2026 produit le même mécanisme par la voie cartographique : une propriété nouvellement classée en risque élevé ou très élevé subit une dépréciation indicative de 20 à 60 % et plus, selon la classe, l'historique et l'assurabilité. Quant aux milieux humides, ils amputent la superficie utile plutôt que l'usage : sur un terrain de 5000 m2 dont 2000 m2 sont identifiés comme milieu humide d'intérêt, seuls 3000 m2 demeurent développables, et la valeur se réduit en proportion de l'assiette perdue.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-2", "url": "/seance/12/#ex-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.2 — facteurs réglementaires — trois situations illustratives", "text": "Un rezonage du type de ceux qu'a connus Gatineau montre l'ampleur possible de la perte : un terrain commercial (C-2) rezoné résidentiel de faible densité (R-1) voit son potentiel passer de 15 logements à 3 unifamiliales, soit une perte estimée de 40 à 60 % de la valeur du terrain — l'usage optimal d'hier n'est plus légalement permis. Le reclassement en zone inondable sous le cadre de 2026 produit le même mécanisme par la voie cartographique : une propriété nouvellement classée en risque élevé ou très élevé subit une dépréciation indicative de 20 à 60 % et plus, selon la classe, l'historique et l'assurabilité. Quant aux milieux humides, ils amputent la superficie utile plutôt que l'usage : sur un terrain de 5000 m2 dont 2000 m2 sont identifiés comme milieu humide d'intérêt, seuls 3000 m2 demeurent développables, et la valeur se réduit en proportion de l'assiette perdue.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-35", "url": "/seance/12/#p12-35", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La détérioration du quartier", "text": "Le déclin d'un quartier déprécie même les propriétés bien entretenues. Indicateurs de déclin : vieillissement généralisé du parc immobilier, hausse des logements vacants, criminalité et vandalisme, dégradation des infrastructures publiques, entretien négligé chez les voisins. Pertes de services : fermetures de commerces de proximité et d'écoles, réduction du transport en commun, départ des services de santé, perte d'institutions culturelles. Le processus est typiquement cumulatif et auto-renforçant :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-36", "url": "/seance/12/#p12-36", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La détérioration du quartier", "text": "Scénario A — quartier stable : maison de trois chambres, 1200 pi2, rénovée; écoles, parcs et commerces à proximité; taux de vacance faible; valeur 350 000 $. Scénario B — quartier en déclin : la même maison, même qualité; fermetures commerciales, vandalisme, vacance en hausse, infrastructures dégradées; valeur 280 000 $. Dépréciation économique (données fictives à des fins pédagogiques) :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-37", "url": "/seance/12/#p12-37", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La détérioration du quartier", "text": "La maison est identique — seul l'environnement a changé. C'est la définition même de l'obsolescence externe, et déjà, en filigrane, la logique des ventes appariées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-3", "url": "/seance/12/#ex-12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.3 — deux quartiers, une même maison", "text": "Scénario A — quartier stable : maison de trois chambres, 1200 pi2, rénovée; écoles, parcs et commerces à proximité; taux de vacance faible; valeur 350 000 $. Scénario B — quartier en déclin : la même maison, même qualité; fermetures commerciales, vandalisme, vacance en hausse, infrastructures dégradées; valeur 280 000 $. Dépréciation économique (données fictives à des fins pédagogiques) : La maison est identique — seul l'environnement a changé. C'est la définition même de l'obsolescence externe, et déjà, en filigrane, la logique des ventes appariées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-38", "url": "/seance/12/#p12-38", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques et de marché", "text": "Côté macroéconomique : récession locale ou régionale, hausse des taux d'intérêt (pouvoir d'achat), suroffre sur le marché local, changements démographiques (dépopulation, vieillissement), obsolescence économique d'un type de propriété. Côté sectoriel : fermeture d'un employeur majeur (usine, mine, base militaire), délocalisations, fin de contrats gouvernementaux, déclin d'une industrie régionale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "tab-ch12-tab-employeurs", "url": "/seance/12/#tab-ch12-tab-employeurs", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.2", "text": "Fermetures d'employeurs majeurs — grille pédagogique illustrative (non sourcée). La perte d'un employeur majeur entraîne aussi des pertes d'emplois indirects (sous-traitants, commerces, services) qui amplifient l'impact immobilier. ÉvénementRégionEmplois perdusImpact indicatifFermeture de papetièreOutaouais300–500Baisse 10–15 % localeFermeture de mineAbitibi500–1 000Baisse 15–25 % (ville)Départ de siège socialMontréalVariableImpact sectorielFermeture de base militairePlusieurs200–800Baisse 10–20 % locale", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-40", "url": "/seance/12/#p12-40", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques et de marché", "text": "La suroffre et les conditions défavorables sont souvent temporaires : taux de vacance élevé, délais de vente prolongés, inventaire gonflé, ratio inscriptions/ventes défavorable, baisse des mises en chantier. Question clé de l'évaluateur : la condition est-elle cyclique (temporaire) ou structurelle (permanente)? Seuls les changements structurels justifient une dépréciation économique dans la méthode du coût — et attention au double comptage si la baisse cyclique est déjà reflétée dans les comparables.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-39", "url": "/seance/12/#attention-12-39", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "cyclique ou structurel : la question clé", "text": "La suroffre et les conditions défavorables sont souvent temporaires : taux de vacance élevé, délais de vente prolongés, inventaire gonflé, ratio inscriptions/ventes défavorable, baisse des mises en chantier. Question clé de l'évaluateur : la condition est-elle cyclique (temporaire) ou structurelle (permanente)? Seuls les changements structurels justifient une dépréciation économique dans la méthode du coût — et attention au double comptage si la baisse cyclique est déjà reflétée dans les comparables.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-42", "url": "/seance/12/#p12-42", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques et de marché", "text": "Le mécanisme d'une hausse de taux : hausse des taux hypothécaires baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs réduction de la demande pression à la baisse sur les prix hausse des taux de capitalisation (TGA). La relation valeur–taux est inverse : à revenu net constant, , de sorte qu'un TGA passant hypothétiquement de 5,0 à 6,5 % ampute la valeur d'environ 23 %. Contexte 2026 : le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 5,00 % (2023) à 2,25 % à la fin de 2025, niveau maintenu en 2026 (Banque du Canada, 2026). Les fluctuations de taux sont généralement cycliques : vérifier si leur effet est déjà reflété dans les comparables avant de conclure à une dépréciation économique distincte.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-41", "url": "/seance/12/#remarque-12-41", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "taux d'intérêt et valeur — le mécanisme, et le contexte 2026", "text": "Le mécanisme d'une hausse de taux : hausse des taux hypothécaires baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs réduction de la demande pression à la baisse sur les prix hausse des taux de capitalisation (TGA). La relation valeur–taux est inverse : à revenu net constant, , de sorte qu'un TGA passant hypothétiquement de 5,0 à 6,5 % ampute la valeur d'environ 23 %. Contexte 2026 : le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 5,00 % (2023) à 2,25 % à la fin de 2025, niveau maintenu en 2026 (Banque du Canada, 2026). Les fluctuations de taux sont généralement cycliques : vérifier si leur effet est déjà reflété dans les comparables avant de conclure à une dépréciation économique distincte.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-43", "url": "/seance/12/#p12-43", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Deux méthodes mesurent la dépréciation économique : la capitalisation de la perte de revenus (propriétés locatives) et l'extraction du marché par ventes appariées (tous types de propriétés). Dans les deux cas, le résultat est une dépréciation totale — terrain et améliorations confondus — qu'il faudra ensuite allouer.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-44", "url": "/seance/12/#p12-44", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "où la perte de revenu revenu normal (sans le facteur externe) revenu réel (avec le facteur), après dépenses, et où le TGA est le taux global d'actualisation du marché pour ce type de propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "form-12-1", "url": "/seance/12/#form-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "formule", "title": "Formule 12.1 — capitalisation de la perte de revenus", "text": "où la perte de revenu revenu normal (sans le facteur externe) revenu réel (avec le facteur), après dépenses, et où le TGA est le taux global d'actualisation du marché pour ce type de propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-45", "url": "/seance/12/#p12-45", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "La méthode se déroule en cinq étapes : (1) estimer le revenu normal à partir de loyers de comparables non affectés par la nuisance; (2) estimer le revenu réel sur la propriété ou des comparables affectés, vacance additionnelle comprise; (3) calculer la perte annuelle de revenu net (après dépenses); (4) capitaliser la perte au TGA pour obtenir la dépréciation totale; (5) allouer entre terrain et améliorations selon le ratio de valeurs. ◆Capitalisation dépréciation TOTALE. L'allocation vient après.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-46", "url": "/seance/12/#p12-46", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Immeuble de huit logements à proximité de l'autoroute 50 à Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques). Loyer normal (sans autoroute) : 1 100 $/mois par logement; loyer réel : 950 $/mois; ratio de dépenses : 40 % du revenu brut effectif. Hypothèses du cas : TGA de 5,5 % (2026); ratio terrain/propriété de 25 %.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-47", "url": "/seance/12/#p12-47", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Étape par étape :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-48", "url": "/seance/12/#p12-48", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Seuls les 117 818 $ de la portion améliorations seront soustraits du coût neuf; les 39 273 $ de la portion terrain se refléteront dans la valeur du terrain (si elle ne les reflète pas déjà).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-4", "url": "/seance/12/#ex-12-4", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.4 — immeuble locatif près d'une autoroute", "text": "Immeuble de huit logements à proximité de l'autoroute 50 à Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques). Loyer normal (sans autoroute) : 1 100 $/mois par logement; loyer réel : 950 $/mois; ratio de dépenses : 40 % du revenu brut effectif. Hypothèses du cas : TGA de 5,5 % (2026); ratio terrain/propriété de 25 %. Étape par étape : ÉtapeMontant1. Revenu brut normal : 105 600 $/an2. Revenu brut réel : 91 200 $/an3. Perte brute : 14 400 $/an4. Perte nette (après dépenses 40 %) : 8 640 $/an5. Capitalisation : 157 091 $Portion terrain (25 %) — reflétée dans la valeur du terrain39 273 $Portion améliorations (75 %) — déduite du coût neuf117 818 $ Seuls les 117 818 $ de la portion améliorations seront soustraits du coût neuf; les 39 273 $ de la portion terrain se refléteront dans la valeur du terrain (si elle ne les reflète pas déjà).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-50", "url": "/seance/12/#p12-50", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : capitalisation de la perte de revenus", "text": "Avantages : méthode directe et logique, facile à expliquer, bien adaptée aux immeubles locatifs, quantification précise, données de loyers souvent disponibles. Limites : réservée aux propriétés générant des revenus; exige des comparables fiables des deux côtés (affectés et non affectés); sensible au calibrage du TGA et du ratio de dépenses; et surtout, difficulté d'isoler l'unique cause de la perte de revenu — si le loyer inférieur tient à la fois au bruit de l'autoroute (externe) et à un plan désuet (fonctionnel), il faut ventiler la perte entre les deux formes, sous peine de double comptage avec le chapitre 11.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-49", "url": "/seance/12/#remarque-12-49", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "forces et limites de la capitalisation", "text": "Avantages : méthode directe et logique, facile à expliquer, bien adaptée aux immeubles locatifs, quantification précise, données de loyers souvent disponibles. Limites : réservée aux propriétés générant des revenus; exige des comparables fiables des deux côtés (affectés et non affectés); sensible au calibrage du TGA et du ratio de dépenses; et surtout, difficulté d'isoler l'unique cause de la perte de revenu — si le loyer inférieur tient à la fois au bruit de l'autoroute (externe) et à un plan désuet (fonctionnel), il faut ventiler la perte entre les deux formes, sous peine de double comptage avec le chapitre 11.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-51", "url": "/seance/12/#p12-51", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "La méthode des ventes appariées (paired sales analysis) compare des propriétés similaires dont certaines sont affectées par le facteur externe et d'autres non : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "def-12-2", "url": "/seance/12/#def-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "definition", "title": "Définition 12.2 — ventes appariées", "text": "La méthode des ventes appariées (paired sales analysis) compare des propriétés similaires dont certaines sont affectées par le facteur externe et d'autres non : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-52", "url": "/seance/12/#p12-52", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Le principe tient en une image : propriété A, non affectée, vendue 350 000 $; propriété B, comparable en tous points mais affectée, vendue 310 000 $; différence de 40 000 $ dépréciation économique. La force probante de la méthode dépend de six conditions idéales : (1) propriétés similaires (type, taille, âge, qualité); (2) ventes récentes, même période de marché; (3) même secteur géographique; (4) conditions de vente normales (ni vente forcée ni lien de dépendance); (5) un seul facteur différent — celui qu'on étudie; (6) plusieurs paires (idéalement trois et plus) pour confirmer la tendance. Les paires parfaites étant rares, l'évaluateur procède en pratique à des ajustements préalables — le processus complet : identifier les ventes affectées, identifier les ventes non affectées comparables, ajuster toutes les différences sauf le facteur étudié, calculer la différence de prix (dépréciation totale), puis allouer.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-53", "url": "/seance/12/#p12-53", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Quatre paires de ventes dans un même secteur (données fictives à des fins pédagogiques) :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-54", "url": "/seance/12/#p12-54", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Conclusion : la proximité des lignes à haute tension crée dans ce secteur une dépréciation économique d'environ 12,5 % de la valeur (48 750 $ en moyenne). L'analyse statistique renforce la fiabilité : moyenne 12,5 %, médiane 12,5 %, écart-type d'environ 0,7 point — la faible dispersion suggère un résultat robuste. Pour aller plus loin : régression (prix hédoniques) pour isoler le facteur, test de Student pour la significativité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-5", "url": "/seance/12/#ex-12-5", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.5 — maisons près de lignes à haute tension", "text": "Quatre paires de ventes dans un même secteur (données fictives à des fins pédagogiques) : PaireNon affectéeAffectée (HT)DifférencePerte (%)Paire 1385 000 $340 000 $45 000 $11,7 %Paire 2410 000 $355 000 $55 000 $13,4 %Paire 3365 000 $320 000 $45 000 $12,3 %Paire 4395 000 $345 000 $50 000 $12,7 %Moyenne48 750 $12,5 % Conclusion : la proximité des lignes à haute tension crée dans ce secteur une dépréciation économique d'environ 12,5 % de la valeur (48 750 $ en moyenne). L'analyse statistique renforce la fiabilité : moyenne 12,5 %, médiane 12,5 %, écart-type d'environ 0,7 point — la faible dispersion suggère un résultat robuste. Pour aller plus loin : régression (prix hédoniques) pour isoler le facteur, test de Student pour la significativité.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-56", "url": "/seance/12/#p12-56", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Un échantillon de moins de cinq paires limite la fiabilité, et des ajustements nombreux réduisent la précision : privilégier la cohérence des résultats (dispersion faible, signe constant) plutôt que la seule moyenne. Une moyenne de 12 % tirée de paires oscillant entre 2 et 25 % ne prouve rien.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-55", "url": "/seance/12/#attention-12-55", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "petits échantillons", "text": "Un échantillon de moins de cinq paires limite la fiabilité, et des ajustements nombreux réduisent la précision : privilégier la cohérence des résultats (dispersion faible, signe constant) plutôt que la seule moyenne. Une moyenne de 12 % tirée de paires oscillant entre 2 et 25 % ne prouve rien.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-58", "url": "/seance/12/#p12-58", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Mesurer : l'extraction du marché (ventes appariées)", "text": "Avantages : fondée sur des données de marché réelles, applicable à tous les types de propriétés, mesure directe de l'impact sur les prix, bien acceptée par les tribunaux, résultat vérifiable. Limites : paires parfaites rares, échantillon suffisant requis, ajustements multiples, difficulté d'isoler un facteur unique, et recherche coûteuse en temps sur un marché peu actif.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-57", "url": "/seance/12/#remarque-12-57", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "forces et limites des ventes appariées", "text": "Avantages : fondée sur des données de marché réelles, applicable à tous les types de propriétés, mesure directe de l'impact sur les prix, bien acceptée par les tribunaux, résultat vérifiable. Limites : paires parfaites rares, échantillon suffisant requis, ajustements multiples, difficulté d'isoler un facteur unique, et recherche coûteuse en temps sur un marché peu actif.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-59", "url": "/seance/12/#p12-59", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Dans la méthode du coût, la valeur du terrain est estimée séparément (par comparaison directe, séances 3 et 4), tandis que la dépréciation se déduit du coût neuf des améliorations. Or la dépréciation économique frappe les deux. Il faut donc répartir la dépréciation totale mesurée (par capitalisation ou par ventes appariées) entre ses deux assiettes — sinon, on déduit du coût neuf une perte qui appartient en partie au terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-60", "url": "/seance/12/#p12-60", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Le ratio se calcule sur les valeurs avant dépréciation économique; le complément (portion terrain) est reflété dans la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "form-12-2", "url": "/seance/12/#form-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "formule", "title": "Formule 12.2 — allocation par la méthode du ratio", "text": "Le ratio se calcule sur les valeurs avant dépréciation économique; le complément (portion terrain) est reflété dans la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-62", "url": "/seance/12/#p12-62", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur « hypothèse du cas ». Ce sont les mêmes repères que ceux utilisés au chapitre 11 pour la portion terrain de l'obsolescence de conception — la mécanique est identique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "remarque-12-61", "url": "/seance/12/#remarque-12-61", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "remarque", "title": "ratios terrain/propriété usuels — référence du cours", "text": "Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : résidentiel de banlieue 15–30 %; urbain dense 30–50 %; industriel 5–15 %. C'est une donnée de marché à documenter dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur « hypothèse du cas ». Ce sont les mêmes repères que ceux utilisés au chapitre 11 pour la portion terrain de l'obsolescence de conception — la mécanique est identique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-63", "url": "/seance/12/#p12-63", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Dépréciation économique totale mesurée : 60 000 $. Valeur du terrain (avant dépréciation économique) : 150 000 $; coût neuf des améliorations (avant toute dépréciation) : 350 000 $; valeur totale : 500 000 $ (hypothèse du cas : ratio terrain 30 %).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-64", "url": "/seance/12/#p12-64", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Pourquoi allouer?", "text": "Seuls les 42 000 $ se déduisent du coût neuf; les 18 000 $ appartiennent à la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-6", "url": "/seance/12/#ex-12-6", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.6 — allocation — exemple chiffré", "text": "Dépréciation économique totale mesurée : 60 000 $. Valeur du terrain (avant dépréciation économique) : 150 000 $; coût neuf des améliorations (avant toute dépréciation) : 350 000 $; valeur totale : 500 000 $ (hypothèse du cas : ratio terrain 30 %). Seuls les 42 000 $ se déduisent du coût neuf; les 18 000 $ appartiennent à la valeur du terrain.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-66", "url": "/seance/12/#p12-66", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les trois erreurs courantes", "text": "Si les comparables ayant servi à évaluer le terrain sont déjà dans la zone affectée, leur prix reflète déjà la dépréciation externe du terrain : la déduire à nouveau la compte deux fois. Règle d'or : toujours vérifier si la valeur du terrain a déjà été ajustée pour le facteur externe avant d'appliquer l'allocation. Comparables non affectés allouer; comparables affectés ne déduire que la portion améliorations, le terrain étant déjà net.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-65", "url": "/seance/12/#attention-12-65", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "erreur 1 — le double comptage", "text": "Si les comparables ayant servi à évaluer le terrain sont déjà dans la zone affectée, leur prix reflète déjà la dépréciation externe du terrain : la déduire à nouveau la compte deux fois. Règle d'or : toujours vérifier si la valeur du terrain a déjà été ajustée pour le facteur externe avant d'appliquer l'allocation. Comparables non affectés allouer; comparables affectés ne déduire que la portion améliorations, le terrain étant déjà net.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-68", "url": "/seance/12/#p12-68", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les trois erreurs courantes", "text": "La dépréciation économique affecte aussi le terrain : attribuer 100 % de la perte aux seules améliorations les sous-évalue et fausse le rapprochement final avec le marché.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-67", "url": "/seance/12/#attention-12-67", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "erreur 2 — tout imputer aux améliorations", "text": "La dépréciation économique affecte aussi le terrain : attribuer 100 % de la perte aux seules améliorations les sous-évalue et fausse le rapprochement final avec le marché.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-70", "url": "/seance/12/#p12-70", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Les trois erreurs courantes", "text": "Un ratio qui ne reflète pas les valeurs avant dépréciation fausse l'allocation. Le ratio doit être fondé sur les valeurs de départ, documentées sur le marché — pas sur les valeurs déjà amputées de la perte qu'on cherche justement à répartir.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "attention-12-69", "url": "/seance/12/#attention-12-69", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "attention", "title": "erreur 3 — le ratio inapproprié", "text": "Un ratio qui ne reflète pas les valeurs avant dépréciation fausse l'allocation. Le ratio doit être fondé sur les valeurs de départ, documentées sur le marché — pas sur les valeurs déjà amputées de la perte qu'on cherche justement à répartir.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-71", "url": "/seance/12/#p12-71", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Contexte (données fictives à des fins pédagogiques) : bungalow de 1100 pi2, terrain de 6000 pi2, à 120 m du prolongement de l'autoroute 50. Coût de remplacement déprécié (avant dépréciation externe) : 220 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 80 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-72", "url": "/seance/12/#p12-72", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Mesure par ventes appariées :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-73", "url": "/seance/12/#p12-73", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Allocation (dépréciation retenue : 33 000 $, arrondi) : valeur totale avant dépréciation externe ; ratio terrain ; ratio améliorations .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-74", "url": "/seance/12/#p12-74", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "Valeur finale : terrain ; améliorations ;", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-75", "url": "/seance/12/#p12-75", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 1 — Autoroute 50 à Gatineau (ventes appariées)", "text": "La déduction du terrain est légitime ici parce que sa valeur venait de comparables non affectés : sans cet ajustement, le terrain aurait été surévalué de 8811 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-7", "url": "/seance/12/#ex-12-7", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.7 — bungalow près du prolongement de l'autoroute 50", "text": "Contexte (données fictives à des fins pédagogiques) : bungalow de 1100 pi2, terrain de 6000 pi2, à 120 m du prolongement de l'autoroute 50. Coût de remplacement déprécié (avant dépréciation externe) : 220 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 80 000 $. Mesure par ventes appariées : Non affectéeAffectéeDifférencePaire 1295 000 $262 000 $33 000 $Paire 2310 000 $275 000 $35 000 $Paire 3285 000 $252 000 $33 000 $Moyenne33 667 $ ( 11 %) Allocation (dépréciation retenue : 33 000 $, arrondi) : valeur totale avant dépréciation externe ; ratio terrain ; ratio améliorations . Valeur finale : terrain ; améliorations ; La déduction du terrain est légitime ici parce que sa valeur venait de comparables non affectés : sans cet ajustement, le terrain aurait été surévalué de 8811 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-76", "url": "/seance/12/#p12-76", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Fermeture d'usine en Outaouais (capitalisation)", "text": "Contexte (données fictives) : fermeture d'une papetière employant 400 personnes; immeuble de 12 logements à évaluer. Hypothèses du cas : TGA de 6,0 % (2026); ratio terrain de 20 %.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-77", "url": "/seance/12/#p12-77", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 2 — Fermeture d'usine en Outaouais (capitalisation)", "text": "L'ampleur (278 000 $ sur un immeuble de douze logements) illustre le poids d'un choc structurel d'emploi sur l'immobilier locatif d'une petite ville mono-industrielle — et rappelle l'exigence préalable : vérifier que la perte de vacance est bien structurelle, pas un creux cyclique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-8", "url": "/seance/12/#ex-12-8", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.8 — immeuble de 12 logements après la fermeture d'une papetière", "text": "Contexte (données fictives) : fermeture d'une papetière employant 400 personnes; immeuble de 12 logements à évaluer. Hypothèses du cas : TGA de 6,0 % (2026); ratio terrain de 20 %. ÉlémentMontantRevenu brut potentiel (avant fermeture)172 800 $/anRevenu brut potentiel (après fermeture, hausse de vacance)144 000 $/anPerte de revenu brut28 800 $/anPerte de revenu net (ratio de dépenses 42 %)16 704 $/anDépréciation économique totale ()278 400 $Portion améliorations (80 %)222 720 $Portion terrain (20 %)55 680 $ L'ampleur (278 000 $ sur un immeuble de douze logements) illustre le poids d'un choc structurel d'emploi sur l'immobilier locatif d'une petite ville mono-industrielle — et rappelle l'exigence préalable : vérifier que la perte de vacance est bien structurelle, pas un creux cyclique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-78", "url": "/seance/12/#p12-78", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Cas 3 — Contamination d'un site voisin", "text": "Contexte : contamination aux hydrocarbures sur le terrain voisin (inscrit au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP); la propriété évaluée est un immeuble commercial sur terrain non contaminé. Impacts mesurés (ordres de grandeur illustratifs) : ventes appariées montrant des propriétés adjacentes vendues 15 à 25 % de moins; stigmatisation résiduelle de 5 à 10 % persistant même après décontamination; impact maximal à proximité immédiate (moins de 50 m). Distinction essentielle : la contamination du propre terrain du sujet serait un facteur physique de la propriété; ici, c'est le voisin qui est contaminé — dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-9", "url": "/seance/12/#ex-12-9", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.9 — stigmatisation par contamination du voisin", "text": "Contexte : contamination aux hydrocarbures sur le terrain voisin (inscrit au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP); la propriété évaluée est un immeuble commercial sur terrain non contaminé. Impacts mesurés (ordres de grandeur illustratifs) : ventes appariées montrant des propriétés adjacentes vendues 15 à 25 % de moins; stigmatisation résiduelle de 5 à 10 % persistant même après décontamination; impact maximal à proximité immédiate (moins de 50 m). Distinction essentielle : la contamination du propre terrain du sujet serait un facteur physique de la propriété; ici, c'est le voisin qui est contaminé — dépréciation externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-79", "url": "/seance/12/#p12-79", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Avec la troisième forme de dépréciation en place, la formule du cours prend sa forme définitive :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-80", "url": "/seance/12/#p12-80", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain (déjà ajustée pour la dépréciation économique, s'il y a lieu); le coût neuf (reproduction ou remplacement); et les dépréciations physique et fonctionnelle (curable incurable); et la dépréciation économique, portion améliorations seulement — la portion terrain étant reflétée dans .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "form-12-3", "url": "/seance/12/#form-12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "formule", "title": "Formule 12.3 — formule complète de la méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété; la valeur du terrain (déjà ajustée pour la dépréciation économique, s'il y a lieu); le coût neuf (reproduction ou remplacement); et les dépréciations physique et fonctionnelle (curable incurable); et la dépréciation économique, portion améliorations seulement — la portion terrain étant reflétée dans .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-81", "url": "/seance/12/#p12-81", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Le processus séquentiel complet de déduction, illustré sur un coût neuf de 500 000 $ :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-82", "url": "/seance/12/#p12-82", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Données (fictives à des fins pédagogiques) : immeuble à revenus de six logements à Gatineau; coût de remplacement neuf 480 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) 120 000 $; dépréciation économique totale (extraction du marché) 36 000 $; hypothèse du cas : ratio terrain/propriété 20 % ().", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-83", "url": "/seance/12/#p12-83", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Les dépréciations :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-84", "url": "/seance/12/#p12-84", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Total déduit des améliorations : .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-85", "url": "/seance/12/#p12-85", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Conclusion de valeur :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "ex-12-10", "url": "/seance/12/#ex-12-10", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.10 — exemple intégrateur — les trois dépréciations réunies", "text": "Données (fictives à des fins pédagogiques) : immeuble à revenus de six logements à Gatineau; coût de remplacement neuf 480 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) 120 000 $; dépréciation économique totale (extraction du marché) 36 000 $; hypothèse du cas : ratio terrain/propriété 20 % (). Les dépréciations : TypeMontantDétailPhysique curable12 000 $Entretien différéPhysique incurable72 000 $Âge-vie : 15 % du coût neufFonctionnelle curable8 000 $Ajout de climatisationFonctionnelle incurable18 000 $Plan obsolèteÉconomique (totale)36 000 $Extraction du marché Portion terrain (20 %)7 200 $Reflétée dans la valeur du terrain Portion améliorations (80 %)28 800 $Déduite du coût neuf Total déduit des améliorations : . Conclusion de valeur :", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-86", "url": "/seance/12/#p12-86", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "Avec ce cas, la boucle ouverte à la séance 1 se referme : l'équation n'a plus une seule inconnue. Nous savons estimer le terrain (séances 3 et 4), chiffrer le coût neuf (séances 5 à 8) et ventiler la dépréciation dans ses trois formes (séances 9 à 12) — en respectant l'ordre, en documentant chaque poste et en traquant les doubles comptages à chaque frontière. Les deux dernières séances mettront cette mécanique complète au service de cas réels : les bâtiments à usage spécial où la méthode du coût est souvent la seule praticable (séance 13), puis la synthèse générale et la préparation à l'examen final (séance 14).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-88", "url": "/seance/12/#p12-88", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "La formule complète de la méthode du coût", "text": "La dépréciation économique provient de facteurs externes — localisation, réglementation, quartier, marché — entièrement hors du contrôle du propriétaire : elle est de ce fait toujours incurable, et elle frappe à la fois le terrain et les améliorations. Sa mesure passe par deux voies : la capitalisation de la perte de revenus (perte nette divisée par le TGA, indiquée pour les immeubles locatifs) et les ventes appariées (applicables à tous les types et bien reçues par les tribunaux). Dans les deux cas, le résultat est une dépréciation totale de la propriété : c'est l'allocation par le ratio terrain/améliorations — calculé sur les valeurs avant dépréciation — qui isole la seule portion déductible du coût neuf, la part terrain étant censée se refléter dans la valeur du terrain elle-même. D'où le réflexe systématique : vérifier si la valeur de terrain retenue reflète déjà le facteur externe (comparables eux-mêmes affectés), sans quoi la perte serait comptée deux fois. Rappelez-vous enfin que le cyclique n'est pas le structurel — seuls les changements durables fondent une dépréciation économique — et que tout le chapitre se condense dans la formule finale .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "aretenir-12-87", "url": "/seance/12/#aretenir-12-87", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La dépréciation économique provient de facteurs externes — localisation, réglementation, quartier, marché — entièrement hors du contrôle du propriétaire : elle est de ce fait toujours incurable, et elle frappe à la fois le terrain et les améliorations. Sa mesure passe par deux voies : la capitalisation de la perte de revenus (perte nette divisée par le TGA, indiquée pour les immeubles locatifs) et les ventes appariées (applicables à tous les types et bien reçues par les tribunaux). Dans les deux cas, le résultat est une dépréciation totale de la propriété : c'est l'allocation par le ratio terrain/améliorations — calculé sur les valeurs avant dépréciation — qui isole la seule portion déductible du coût neuf, la part terrain étant censée se refléter dans la valeur du terrain elle-même. D'où le réflexe systématique : vérifier si la valeur de terrain retenue reflète déjà le facteur externe (comparables eux-mêmes affectés), sans quoi la perte serait comptée deux fois. Rappelez-vous enfin que le cyclique n'est pas le structurel — seuls les changements durables fondent une dépréciation économique — et que tout le chapitre se condense dans la formule finale .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-89", "url": "/seance/12/#p12-89", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, dites s'il s'agit d'une dépréciation économique (externe), fonctionnelle, physique — ou d'aucune dépréciation au sens de la méthode du coût. Justifiez brièvement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-90", "url": "/seance/12/#p12-90", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain du sujet est contaminé aux hydrocarbures.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-91", "url": "/seance/12/#p12-91", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le terrain voisin du sujet est contaminé et inscrit au répertoire du MELCCFP.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-92", "url": "/seance/12/#p12-92", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La Ville rezone le secteur : le potentiel passe de 15 logements à 3 unifamiliales.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-93", "url": "/seance/12/#p12-93", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché locatif local traverse un creux cyclique de 18 mois lié à une suroffre temporaire de condos.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-94", "url": "/seance/12/#p12-94", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'immeuble n'a qu'une salle de bain pour quatre chambres.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-95", "url": "/seance/12/#p12-95", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une papetière, principal employeur de la ville, ferme définitivement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-1", "url": "/seance/12/#exo-12-1", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.1 — qualifier la dépréciation", "text": "Pour chaque situation, dites s'il s'agit d'une dépréciation économique (externe), fonctionnelle, physique — ou d'aucune dépréciation au sens de la méthode du coût. Justifiez brièvement. Le terrain du sujet est contaminé aux hydrocarbures.Le terrain voisin du sujet est contaminé et inscrit au répertoire du MELCCFP.La Ville rezone le secteur : le potentiel passe de 15 logements à 3 unifamiliales.Le marché locatif local traverse un creux cyclique de 18 mois lié à une suroffre temporaire de condos.L'immeuble n'a qu'une salle de bain pour quatre chambres.Une papetière, principal employeur de la ville, ferme définitivement.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-96", "url": "/seance/12/#p12-96", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique (de la propriété) : la contamination du propre terrain du sujet est un état de la propriété, pas un facteur externe.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-97", "url": "/seance/12/#p12-97", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Économique : facteur extérieur, hors du contrôle du propriétaire (stigmatisation de voisinage).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-98", "url": "/seance/12/#p12-98", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Économique (réglementaire) : perte de potentiel imposée de l'extérieur, toujours incurable.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-99", "url": "/seance/12/#p12-99", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Aucune : condition cyclique temporaire; seuls les changements structurels fondent une dépréciation économique — et l'effet du creux est probablement déjà dans les comparables.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-100", "url": "/seance/12/#p12-100", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fonctionnelle : défaut interne de conception (chapitre 11).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-101", "url": "/seance/12/#p12-101", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Économique (facteur de marché structurel) : perte d'employeur majeur, mesurable par capitalisation ou ventes appariées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-102", "url": "/seance/12/#p12-102", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de dix logements à Buckingham borde une nouvelle voie de camionnage lourd. Loyer normal des comparables non affectés : 1 250 $/mois par logement; loyer réel obtenu : 1 120 $/mois; ratio de dépenses : 38 % du revenu brut. Hypothèses du cas : TGA de 5,75 %; ratio terrain/propriété de 22 % (valeur du terrain issue de comparables non affectés).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-103", "url": "/seance/12/#p12-103", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la perte de revenu net annuelle.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-104", "url": "/seance/12/#p12-104", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation économique totale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-105", "url": "/seance/12/#p12-105", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Allouez entre terrain et améliorations, et indiquez le montant à déduire du coût neuf.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-2", "url": "/seance/12/#exo-12-2", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.2 — capitalisation de la perte de revenus", "text": "Un immeuble de dix logements à Buckingham borde une nouvelle voie de camionnage lourd. Loyer normal des comparables non affectés : 1 250 $/mois par logement; loyer réel obtenu : 1 120 $/mois; ratio de dépenses : 38 % du revenu brut. Hypothèses du cas : TGA de 5,75 %; ratio terrain/propriété de 22 % (valeur du terrain issue de comparables non affectés). Calculez la perte de revenu net annuelle.Calculez la dépréciation économique totale.Allouez entre terrain et améliorations, et indiquez le montant à déduire du coût neuf.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-106", "url": "/seance/12/#p12-106", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte brute ; perte nette .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-107", "url": "/seance/12/#p12-107", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": ".", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-108", "url": "/seance/12/#p12-108", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Portion terrain (reflétée dans la valeur du terrain, puisque les comparables de terrain sont non affectés); portion améliorations — seul ce montant se déduit du coût neuf.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-109", "url": "/seance/12/#p12-109", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour mesurer l'impact d'un poste de transformation électrique, un évaluateur réunit cinq paires de ventes : différences de 28 000, 31 000, 26 000, 34 000 et 29 000 $ sur des propriétés non affectées se vendant en moyenne 310 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-110", "url": "/seance/12/#p12-110", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation moyenne en dollars et en pourcentage.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-111", "url": "/seance/12/#p12-111", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La médiane et la dispersion appuient-elles la conclusion?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-112", "url": "/seance/12/#p12-112", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un collègue propose plutôt une seule « super-paire » très propre montrant 52 000 $. Que lui répondez-vous?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-3", "url": "/seance/12/#exo-12-3", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.3 — ventes appariées et fiabilité", "text": "Pour mesurer l'impact d'un poste de transformation électrique, un évaluateur réunit cinq paires de ventes : différences de 28 000, 31 000, 26 000, 34 000 et 29 000 $ sur des propriétés non affectées se vendant en moyenne 310 000 $. Calculez la dépréciation moyenne en dollars et en pourcentage.La médiane et la dispersion appuient-elles la conclusion?Un collègue propose plutôt une seule « super-paire » très propre montrant 52 000 $. Que lui répondez-vous?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-113", "url": "/seance/12/#p12-113", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Moyenne , soit .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-114", "url": "/seance/12/#p12-114", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Médiane , proche de la moyenne; étendue de 26 000 à 34 000 (dispersion modérée, signe constant) : la conclusion d'environ 9 à 10 % est robuste — cinq paires cohérentes valent mieux qu'une moyenne isolée.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-115", "url": "/seance/12/#p12-115", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une paire unique, si « propre » soit-elle, ne permet ni de mesurer la dispersion ni d'exclure un facteur idiosyncratique (vente pressée, rénovation cachée). L'écart de la super-paire (52 000 $, soit près de 17 %) s'éloigne nettement du faisceau des cinq autres : elle mérite d'être examinée, pas de gouverner la conclusion. Privilégier la cohérence de l'échantillon.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-116", "url": "/seance/12/#p12-116", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une maison borde une emprise ferroviaire. Dépréciation économique totale mesurée par ventes appariées : 45 000 $. Coût de remplacement déprécié (physique et fonctionnelle déjà déduites) : 265 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-117", "url": "/seance/12/#p12-117", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Scénario A : la valeur du terrain (90 000 $) provient de comparables non affectés par la voie ferrée. Calculez l'allocation et la valeur finale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-118", "url": "/seance/12/#p12-118", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Scénario B : la valeur du terrain (78 500 $) provient de comparables eux-mêmes bordant la voie ferrée. Que change ce fait? Calculez la valeur finale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-4", "url": "/seance/12/#exo-12-4", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.4 — allocation et double comptage", "text": "Une maison borde une emprise ferroviaire. Dépréciation économique totale mesurée par ventes appariées : 45 000 $. Coût de remplacement déprécié (physique et fonctionnelle déjà déduites) : 265 000 $. Scénario A : la valeur du terrain (90 000 $) provient de comparables non affectés par la voie ferrée. Calculez l'allocation et la valeur finale.Scénario B : la valeur du terrain (78 500 $) provient de comparables eux-mêmes bordant la voie ferrée. Que change ce fait? Calculez la valeur finale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-119", "url": "/seance/12/#p12-119", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur totale avant dépréciation externe ; ratio terrain . Portion terrain ; portion améliorations . Valeur finale : terrain ; améliorations ; .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-120", "url": "/seance/12/#p12-120", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les comparables affectés reflètent déjà la portion terrain de la dépréciation (d'ailleurs du scénario A). Déduire de nouveau la portion terrain serait un double comptage. On ne déduit que la portion améliorations () : — même conclusion, deux chemins. L'erreur (déduire deux fois) aurait amputé la valeur d'environ 11 400 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-121", "url": "/seance/12/#p12-121", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble commercial de trois étages à Gatineau se trouve à 100 m d'un nouveau site d'entreposage de matières résiduelles (données fictives). Revenu net : 95 000 $/an avant la nuisance, 78 000 $/an après. Hypothèse du cas : TGA de 6,5 % (2026). Coût de remplacement (après dépréciations physique et fonctionnelle) : 650 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 200 000 $.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-122", "url": "/seance/12/#p12-122", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la dépréciation économique totale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-123", "url": "/seance/12/#p12-123", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déterminez la portion améliorations.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-124", "url": "/seance/12/#p12-124", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez la valeur finale de la propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-5", "url": "/seance/12/#exo-12-5", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.5 — cas intégrateur — entreposage de matières résiduelles", "text": "Un immeuble commercial de trois étages à Gatineau se trouve à 100 m d'un nouveau site d'entreposage de matières résiduelles (données fictives). Revenu net : 95 000 $/an avant la nuisance, 78 000 $/an après. Hypothèse du cas : TGA de 6,5 % (2026). Coût de remplacement (après dépréciations physique et fonctionnelle) : 650 000 $; valeur du terrain (comparables non affectés) : 200 000 $. Calculez la dépréciation économique totale.Déterminez la portion améliorations.Calculez la valeur finale de la propriété.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-125", "url": "/seance/12/#p12-125", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Perte de revenu net ; .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-126", "url": "/seance/12/#p12-126", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ratio améliorations : ; portion terrain .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-127", "url": "/seance/12/#p12-127", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Améliorations : ; terrain : ; .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-128", "url": "/seance/12/#p12-128", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un cottage de 1982 à Hull présente : coût de remplacement neuf 390 000 $; valeur du terrain 95 000 $ (comparables non affectés). Dépréciations mesurées : physique curable 14 000 $; physique incurable 88 000 $; fonctionnelle curable 11 000 $; fonctionnelle incurable 21 000 $; dépréciation économique totale 29 000 $ (nuisance de circulation, ventes appariées). Hypothèse : ratio terrain/propriété de 19,6 % ().", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-129", "url": "/seance/12/#p12-129", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Allouez la dépréciation économique.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-130", "url": "/seance/12/#p12-130", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dressez le tableau séquentiel complet des déductions et concluez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-131", "url": "/seance/12/#p12-131", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quel pourcentage du coût neuf la dépréciation totale des améliorations représente-t-elle?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "exo-12-6", "url": "/seance/12/#exo-12-6", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.6 — synthèse du bloc dépréciation", "text": "Un cottage de 1982 à Hull présente : coût de remplacement neuf 390 000 $; valeur du terrain 95 000 $ (comparables non affectés). Dépréciations mesurées : physique curable 14 000 $; physique incurable 88 000 $; fonctionnelle curable 11 000 $; fonctionnelle incurable 21 000 $; dépréciation économique totale 29 000 $ (nuisance de circulation, ventes appariées). Hypothèse : ratio terrain/propriété de 19,6 % (). Allouez la dépréciation économique.Dressez le tableau séquentiel complet des déductions et concluez la valeur par la méthode du coût.Quel pourcentage du coût neuf la dépréciation totale des améliorations représente-t-elle?", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-132", "url": "/seance/12/#p12-132", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Portion terrain ; portion améliorations .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-133", "url": "/seance/12/#p12-133", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déductions sur les améliorations : . Améliorations : . Terrain ajusté : .", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-134", "url": "/seance/12/#p12-134", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "• — plausible pour un cottage de 44 ans portant les trois formes de dépréciation. Réflexe final de l'évaluateur : confronter ces 322 000 $ aux indications des méthodes de comparaison et du revenu avant de conclure le rapport.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-135", "url": "/seance/12/#p12-135", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Définition : perte de valeur causée par des facteurs extérieurs (localisation, réglementation, quartier, marché), hors du contrôle du propriétaire.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-136", "url": "/seance/12/#p12-136", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Deux propriétés distinctives : toujours incurable; frappe terrain et améliorations (d'où l'allocation).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-137", "url": "/seance/12/#p12-137", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Causes de localisation : autoroutes (5 à 15 % indicatif), lignes HT (2 à 20 % selon le voltage), LET et contamination du voisinage (10 à 30 %), avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-138", "url": "/seance/12/#p12-138", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Causes réglementaires : rezonage, CPTAQ/zone verte (écarts de plus de 90 %), milieux humides, cadre 2026 des zones inondables (quatre classes de risque).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-139", "url": "/seance/12/#p12-139", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quartier et marché : cycle de détérioration auto-renforçant; fermetures d'employeurs majeurs; distinguer cyclique (rien à déduire) et structurel (dépréciation).", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-140", "url": "/seance/12/#p12-140", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Capitalisation : perte de revenu net annuelle TGA dépréciation totale.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-141", "url": "/seance/12/#p12-141", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ventes appariées : différence de prix entre propriétés affectées et non affectées, 3 paires et plus, cohérence avant moyenne.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-142", "url": "/seance/12/#p12-142", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Allocation : (valeur améliorations valeur totale), ratios sur valeurs avant dépréciation; repères terrain : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-143", "url": "/seance/12/#p12-143", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois erreurs d'allocation : double comptage (terrain déjà ajusté), 100 % aux améliorations, ratio calculé sur valeurs dépréciées.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p12-144", "url": "/seance/12/#p12-144", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule finale : — la portion terrain de la dépréciation externe vit dans , jamais dans la déduction.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/12/#synthese", "ch": "12", "chTitle": "Dépréciation économique (externe)", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Définition : perte de valeur causée par des facteurs extérieurs (localisation, réglementation, quartier, marché), hors du contrôle du propriétaire.Deux propriétés distinctives : toujours incurable; frappe terrain et améliorations (d'où l'allocation).Causes de localisation : autoroutes (5 à 15 % indicatif), lignes HT (2 à 20 % selon le voltage), LET et contamination du voisinage (10 à 30 %), avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.Causes réglementaires : rezonage, CPTAQ/zone verte (écarts de plus de 90 %), milieux humides, cadre 2026 des zones inondables (quatre classes de risque).Quartier et marché : cycle de détérioration auto-renforçant; fermetures d'employeurs majeurs; distinguer cyclique (rien à déduire) et structurel (dépréciation).Capitalisation : perte de revenu net annuelle TGA dépréciation totale.Ventes appariées : différence de prix entre propriétés affectées et non affectées, 3 paires et plus, cohérence avant moyenne.Allocation : (valeur améliorations valeur totale), ratios sur valeurs avant dépréciation; repères terrain : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.Trois erreurs d'allocation : double comptage (terrain déjà ajusté), 100 % aux améliorations, ratio calculé sur valeurs dépréciées.Formule finale : — la portion terrain de la dépréciation externe vit dans , jamais dans la déduction.", "where": "Séance 12 — Dépréciation économique (externe)"}, {"id": "p13-1", "url": "/seance/13/#p13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Les douze premières séances ont construit, pièce par pièce, l'appareillage complet de la méthode du coût : évaluation du terrain, estimation du coût neuf, puis ventilation des trois formes de dépréciation. Cette avant-dernière séance déploie cet appareillage là où il donne toute sa mesure : les immeubles pour lesquels le marché ne parle pas — ou parle si peu que ni la méthode de comparaison ni la méthode du revenu ne peuvent fournir une indication fiable. Églises, écoles, hôpitaux, arénas, usines, bâtiments patrimoniaux : autant de propriétés où la méthode du coût n'est pas une méthode d'appoint, mais souvent la seule voie d'accès à la valeur. La séance se clôt sur la préparation de l'atelier 3, le cas intégré complet qui compte pour 20 % de la note finale.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-2", "url": "/seance/13/#p13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Expliquer pourquoi la méthode du coût est souvent la seule méthode applicable aux bâtiments à usage spécial;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-3", "url": "/seance/13/#p13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Décrire les particularités d'évaluation des églises, des écoles, des hôpitaux et des bâtiments publics (arénas, bibliothèques, musées, casernes);", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-4", "url": "/seance/13/#p13-4", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Évaluer une propriété industrielle : structure, hauteur libre, équipements et ponts roulants;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-5", "url": "/seance/13/#p13-5", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Qualifier un bien comme meuble ou immeuble selon les articles 900 à 907 du Code civil du Québec et en tirer les conséquences pour l'évaluation;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-6", "url": "/seance/13/#p13-6", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Calculer la dépréciation d'améliorations locatives dont la durée de vie est limitée par le bail;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-7", "url": "/seance/13/#p13-7", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Situer le cadre légal du patrimoine bâti au Québec et mesurer son effet net sur la valeur;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-8", "url": "/seance/13/#p13-8", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Réaliser de bout en bout un cas intégré complet — terrain, coût neuf, dépréciation ventilée, valeur finale — en vue de l'atelier 3 (20 %).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-10", "url": "/seance/13/#p13-10", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Applications spécialisées", "text": "Les bâtiments spécialisés se chiffrent usuellement en mètres carrés : la présente séance travaille donc en m2, alors que les séances 1 à 12 utilisaient surtout le pi2. Conversion à retenir : 1 m2 10,76 pi2 (et donc 1 pi2 0,0929 m2).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "remarque-13-9", "url": "/seance/13/#remarque-13-9", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "remarque", "title": "Unités de mesure de cette séance", "text": "Les bâtiments spécialisés se chiffrent usuellement en mètres carrés : la présente séance travaille donc en m2, alors que les séances 1 à 12 utilisaient surtout le pi2. Conversion à retenir : 1 m2 10,76 pi2 (et donc 1 pi2 0,0929 m2).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-11", "url": "/seance/13/#p13-11", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et caractéristiques", "text": "Un bâtiment à usage spécial (special-purpose property) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "def-13-1", "url": "/seance/13/#def-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "definition", "title": "Définition 13.1 — bâtiment à usage spécial", "text": "Un bâtiment à usage spécial (special-purpose property) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-12", "url": "/seance/13/#p13-12", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et caractéristiques", "text": "◆Usage spécial = marché absent = méthode du coût privilégiée. Quatre traits reviennent systématiquement dans cette famille d'immeubles : un usage unique ou très restreint; un marché de revente limité, avec peu ou pas de transactions comparables; une conversion coûteuse, voire impossible vers un autre usage; et des aménagements spécialisés (nefs, blocs opératoires, dalles de glace, ponts roulants) dont la valeur dépend entièrement de l'usage d'origine. Les exemples courants sont les églises et lieux de culte, les écoles, cégeps et universités, les hôpitaux et cliniques, les arénas et centres sportifs, les casernes de pompiers, les musées et les bibliothèques.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-13", "url": "/seance/13/#p13-13", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable", "text": "Reprenons les trois approches d'évaluation à la lumière de ces immeubles. La méthode de comparaison exige des ventes de propriétés semblables : or chaque église, chaque hôpital est à peu près unique, et le marché de revente est quasi inexistant. La méthode du revenu exige des flux locatifs : or ces immeubles sont presque toujours occupés par leur propriétaire — gouvernement, municipalité, organisme sans but lucratif — et ne génèrent aucun revenu de marché observable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-14", "url": "/seance/13/#p13-14", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable", "text": "La méthode du coût, elle, reste applicable même sans marché : elle repose sur une base physique et tangible, composante par composante; elle est reconnue par les tribunaux; et elle est prescrite en évaluation municipale (via le Manuel d'évaluation foncière du Québec du MAMH) comme en évaluation d'assurance.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-16", "url": "/seance/13/#p13-16", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable", "text": "Quand le marché ne fournit pas de données suffisantes — pas de ventes comparables, pas de revenus observables —, la méthode du coût devient l'approche privilégiée. Pour les bâtiments à usage spécial, elle est souvent la seule défendable devant un tribunal ou un comité de révision.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "aretenir-13-15", "url": "/seance/13/#aretenir-13-15", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "aretenir", "title": "Règle générale", "text": "Quand le marché ne fournit pas de données suffisantes — pas de ventes comparables, pas de revenus observables —, la méthode du coût devient l'approche privilégiée. Pour les bâtiments à usage spécial, elle est souvent la seule défendable devant un tribunal ou un comité de révision.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-17", "url": "/seance/13/#p13-17", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Six enjeux transversaux", "text": "Six enjeux reviennent, quel que soit le type de bâtiment spécialisé; ils structurent l'ensemble de la séance.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-19", "url": "/seance/13/#p13-19", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Six enjeux transversaux", "text": "Ces dossiers exigent de l'évaluateur qu'il connaisse les systèmes propres au type de bâtiment (mécanique, structure), qu'il maîtrise les normes applicables, qu'il consulte les guides de coûts spécialisés et des projets récents, et qu'il comprenne le marché spécifique (acheteurs potentiels, conversions). La documentation doit être plus fournie qu'à l'habitude : les tribunaux scrutent ces dossiers. Quand la connaissance du type d'immeuble manque, la norme professionnelle est claire : s'adjoindre les experts nécessaires ou refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "terrain-13-18", "url": "/seance/13/#terrain-13-18", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Ces dossiers exigent de l'évaluateur qu'il connaisse les systèmes propres au type de bâtiment (mécanique, structure), qu'il maîtrise les normes applicables, qu'il consulte les guides de coûts spécialisés et des projets récents, et qu'il comprenne le marché spécifique (acheteurs potentiels, conversions). La documentation doit être plus fournie qu'à l'habitude : les tribunaux scrutent ces dossiers. Quand la connaissance du type d'immeuble manque, la norme professionnelle est claire : s'adjoindre les experts nécessaires ou refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-21", "url": "/seance/13/#p13-21", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Un parc immobilier en mutation", "text": "Le Québec compte environ 2700 églises — l'inventaire du Conseil du patrimoine religieux du Québec (CPRQ) recense quelque 2750 lieux de culte —, un patrimoine religieux exceptionnel en Amérique du Nord. Depuis 2000, les fermetures et les ventes se multiplient, et la reconversion des lieux de culte excédentaires est devenue un défi majeur pour les municipalités et les diocèses. Le CPRQ accompagne les communautés dans ces transitions et administre des programmes de soutien financier.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-20", "url": "/seance/13/#quebec-13-20", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Le Québec compte environ 2700 églises — l'inventaire du Conseil du patrimoine religieux du Québec (CPRQ) recense quelque 2750 lieux de culte —, un patrimoine religieux exceptionnel en Amérique du Nord. Depuis 2000, les fermetures et les ventes se multiplient, et la reconversion des lieux de culte excédentaires est devenue un défi majeur pour les municipalités et les diocèses. Le CPRQ accompagne les communautés dans ces transitions et administre des programmes de soutien financier.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-22", "url": "/seance/13/#p13-22", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Des composantes hors normes", "text": "◆Coût de reproduction Coût d'une réplique exacte, mêmes matériaux et techniques. L'église type concentre des composantes que l'on ne retrouve nulle part ailleurs : clochers et flèches; vitraux artisanaux et historiques; orgues à tuyaux, dont le coût va de 50 000 $ à plus de 5 M$; fresques, boiseries et décors intérieurs; pierre de taille et maçonnerie massive; voûtes et charpentes complexes. L'enjeu central est le suivant : le coût de reproduction de ces éléments artisanaux peut être astronomique, alors que la valeur marchande de l'immeuble est souvent limitée.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-23", "url": "/seance/13/#p13-23", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Des composantes hors normes", "text": "À cette tension s'ajoute une dépréciation fonctionnelle marquée : nef à usage unique et volumes difficiles à chauffer, absence de climatisation, plomberie minimale, accessibilité non conforme aux normes actuelles, systèmes électriques désuets.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-25", "url": "/seance/13/#p13-25", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Des composantes hors normes", "text": "Pour une église, la recommandation générale est d'évaluer au coût de remplacement — celui d'un bâtiment d'utilité équivalente — plutôt qu'au coût de reproduction, sauf si le mandat vise spécifiquement le patrimoine ou l'assurance (où la reconstruction à l'identique peut être exigée). Le choix de la base doit toujours être énoncé et justifié dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-24", "url": "/seance/13/#attention-13-24", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Reproduction ou remplacement?", "text": "Pour une église, la recommandation générale est d'évaluer au coût de remplacement — celui d'un bâtiment d'utilité équivalente — plutôt qu'au coût de reproduction, sauf si le mandat vise spécifiquement le patrimoine ou l'assurance (où la reconstruction à l'identique peut être exigée). Le choix de la base doit toujours être énoncé et justifié dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-26", "url": "/seance/13/#p13-26", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le potentiel de conversion et l'utilisation optimale", "text": "◆La valeur d'une église excédentaire = son meilleur usage après conversion, net du coût de conversion. La valeur d'une église excédentaire dépend surtout de son utilisation optimale après conversion — condominiums résidentiels, salle de spectacle ou d'événements, bibliothèque communautaire, centre d'artistes, restaurant ou brasserie, bureaux et espaces de coworking — et du coût de cette conversion. L'analyse HBU vue au bloc 1 retrouve ici tout son poids : légalement permis (zonage, statut patrimonial), physiquement possible (structure, volumes), financièrement faisable (coût de conversion vs valeur finale), productivité maximale.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-27", "url": "/seance/13/#p13-27", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Statuts de protection et programmes", "text": "Quatre situations sont possibles pour un lieu de culte : classé en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (protection maximale, décision du ministre); cité par la municipalité (protection locale); inventorié par le CPRQ (aucune protection légale, mais une reconnaissance); ou non protégé. Côté financement, trois sources principales : le Fonds du patrimoine culturel québécois, le programme de soutien du CPRQ et les subventions municipales.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-28", "url": "/seance/13/#p13-28", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Statuts de protection et programmes", "text": "L'effet sur l'évaluation joue dans les deux sens : le statut ajoute des contraintes (interdiction de démolir, matériaux imposés, coûts de restauration supérieurs aux coûts standards — donc de la dépréciation), mais il peut donner accès à des aides qui réduisent le coût net pour le propriétaire. Et il faut se rappeler que la valeur patrimoniale n'est pas la valeur marchande.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-29", "url": "/seance/13/#p13-29", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Église de pierre construite en 1925 dans un village en région, superficie de 800 m2. On compare les deux bases de coût.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-30", "url": "/seance/13/#p13-30", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Étape 1 — Coût neuf selon les deux bases.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-31", "url": "/seance/13/#p13-31", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Étape 2 — Dépréciation et valeur. Les taux (physique 60 %, fonctionnelle 20 %, externe 4 %) s'appliquent au coût neuf de chaque base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-32", "url": "/seance/13/#p13-32", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exemple travaillé : l'église de 1925", "text": "Lecture. La base de coût retenue change la valeur du simple au double (1 247 800 $ contre 586 360 $). Ni l'une ni l'autre n'est « fausse » : elles répondent à des questions différentes (reconstruire à l'identique vs remplacer l'utilité). D'où la règle d'or : toujours préciser la base de coût dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-1", "url": "/seance/13/#ex-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.1 — église de pierre (1925), village en région", "text": "Église de pierre construite en 1925 dans un village en région, superficie de 800 m2. On compare les deux bases de coût. Étape 1 — Coût neuf selon les deux bases. ÉlémentReproductionRemplacementStructure maçonnerie (800 m2)4 800 000 $2 400 000 $Clocher et flèche600 000 $150 000 $Vitraux artisanaux (24 fenêtres)480 000 $96 000 $Orgue à tuyaux350 000 $50 000 $Intérieur (boiseries, fresques)800 000 $200 000 $Systèmes mécaniques300 000 $300 000 $Total coût neuf7 330 000 $3 196 000 $ Étape 2 — Dépréciation et valeur. Les taux (physique 60 %, fonctionnelle 20 %, externe 4 %) s'appliquent au coût neuf de chaque base. ÉlémentReproductionRemplacementCoût neuf7 330 000 $3 196 000 $Dépréciation physique (60 %)(4 398 000 $)(1 917 600 $)Dépréciation fonctionnelle (20 %)(1 466 000 $)(639 200 $)Dépréciation externe (4 %)(293 200 $)(127 840 $)Valeur dépréciée du bâtiment1 172 800 $511 360 $Terrain75 000 $75 000 $Valeur totale1 247 800 $586 360 $ Lecture. La base de coût retenue change la valeur du simple au double (1 247 800 $ contre 586 360 $). Ni l'une ni l'autre n'est « fausse » : elles répondent à des questions différentes (reconstruire à l'identique vs remplacer l'utilité). D'où la règle d'or : toujours préciser la base de coût dans le rapport.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-34", "url": "/seance/13/#p13-34", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Types d'établissements et normes du MEQ", "text": "Au Québec, le ministère de l'Éducation (MEQ) établit des normes précises pour les superficies, les coûts admissibles et les équipements par type d'école : superficie de 8 à 10 m2 par élève, hauteur libre minimale de 3,0 m, ventilation mécanique obligatoire, accessibilité universelle, sécurité incendie renforcée, éclairage naturel exigé. L'évaluateur qui travaille sur un établissement scolaire doit vérifier la conformité du bâtiment à ces normes : tout écart est une source potentielle de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-33", "url": "/seance/13/#quebec-13-33", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Au Québec, le ministère de l'Éducation (MEQ) établit des normes précises pour les superficies, les coûts admissibles et les équipements par type d'école : superficie de 8 à 10 m2 par élève, hauteur libre minimale de 3,0 m, ventilation mécanique obligatoire, accessibilité universelle, sécurité incendie renforcée, éclairage naturel exigé. L'évaluateur qui travaille sur un établissement scolaire doit vérifier la conformité du bâtiment à ces normes : tout écart est une source potentielle de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-35", "url": "/seance/13/#p13-35", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Types d'établissements et normes du MEQ", "text": "Le parc scolaire québécois forme un continuum qui va de la petite école primaire de village aux campus universitaires : écoles primaires et secondaires des centres de services scolaires, cégeps, universités, centres de formation professionnelle et écoles spécialisées. Chaque palier a sa logique constructive propre — l'école primaire est un bâtiment simple aux classes répétitives, le cégep ajoute laboratoires et plateaux techniques, le pavillon universitaire peut rivaliser de complexité avec un immeuble de recherche privé — et cette gradation se lit directement dans les coûts unitaires du tableau qui suit. Pour l'évaluateur, la conséquence pratique est qu'il n'existe pas « un » coût d'école : il existe un coût par programme fonctionnel, qu'il faut reconstituer espace par espace.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-36", "url": "/seance/13/#p13-36", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Coûts de construction", "text": "Certains espaces commandent des coûts nettement supérieurs à la moyenne : gymnase (4 500–5 500 $/m2), laboratoire (5 000–7 000 $/m2), bibliothèque (3 800–4 500 $/m2), piscine (6 000–9 000 $/m2). S'ajoutent des facteurs de coût transversaux : accessibilité universelle, systèmes de sécurité, technologie intégrée (tableaux numériques, réseau), efficacité énergétique (certification LEED). Sources : Altus Group, Canadian Cost Guide (édition courante) et projets publics récents — fourchettes indicatives (Altus Group, 2026).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-37", "url": "/seance/13/#p13-37", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La dépréciation d'une école", "text": "◆Déficit de maintien d'actifs Somme des travaux requis pour remettre un parc immobilier en état : dépréciation physique curable à grande échelle. Sur le plan physique, l'école subit une usure accélérée par l'utilisation intensive : planchers, murs et casiers; toiture soumise aux cycles gel-dégel; systèmes de ventilation. Durée de vie typique : 50 à 60 ans — cohérente avec la table maîtresse des durées de vie de la séance 9, l'entretien public prolongeant souvent la vie utile réelle. Sur le plan fonctionnel : classes trop petites, absence de climatisation, câblage réseau insuffisant, non-conformité en accessibilité, amiante dans les bâtiments anciens. Sur le plan externe : déclin démographique local, changement de vocation du quartier, fermetures et regroupements d'écoles, réformes scolaires modifiant la demande d'espaces.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-39", "url": "/seance/13/#p13-39", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La dépréciation d'une école", "text": "Le déficit de maintien d'actifs des écoles du Québec dépasse 5 milliards de dollars. En langage d'évaluateur : une dépréciation physique curable massive à l'échelle du parc — autant d'entretien différé qui, immeuble par immeuble, se retrouve au premier poste de la ventilation de la dépréciation.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-38", "url": "/seance/13/#quebec-13-38", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Le déficit de maintien d'actifs scolaire", "text": "Le déficit de maintien d'actifs des écoles du Québec dépasse 5 milliards de dollars. En langage d'évaluateur : une dépréciation physique curable massive à l'échelle du parc — autant d'entretien différé qui, immeuble par immeuble, se retrouve au premier poste de la ventilation de la dépréciation.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-40", "url": "/seance/13/#p13-40", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le bâtiment le plus coûteux à construire", "text": "Un hôpital agrège des sous-ensembles dont chacun serait déjà un défi d'estimation : bloc opératoire, imagerie médicale, soins intensifs, urgence, laboratoires, pharmacie centrale, ventilation (CVAC) spécialisée, gaz médicaux, électricité critique, systèmes d'appel, réseau pneumatique, génératrices. C'est le type de bâtiment le plus complexe et coûteux : les systèmes mécaniques et électriques représentent souvent 40 à 50 % du coût total — contre 25–35 % pour un immeuble de bureaux.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-41", "url": "/seance/13/#p13-41", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le bâtiment le plus coûteux à construire", "text": "Le nouveau Centre hospitalier de l'Université de Montréal offre des ordres de grandeur précieux : superficie d'environ 300 000 m2 ( 3 millions de pi2); coût de construction (entente en partenariat public-privé, hôpital de 772 lits) d'environ 2 milliards de dollars, soit 6 500–7 000 $/m2 en coût de construction. Mais le coût de projet global — immobilisations, équipements, financement, phases connexes — dépasse 3 milliards, soit environ 10 000 $/m2. La leçon méthodologique dépasse le cas : avant de tirer un coût unitaire d'un montant publié, il faut toujours vérifier ce que le montant inclut. Confondre coût de construction et coût de projet fausse l'estimation de 40–50 %.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-2", "url": "/seance/13/#ex-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.2 — le nouveau CHUM, Montréal", "text": "Le nouveau Centre hospitalier de l'Université de Montréal offre des ordres de grandeur précieux : superficie d'environ 300 000 m2 ( 3 millions de pi2); coût de construction (entente en partenariat public-privé, hôpital de 772 lits) d'environ 2 milliards de dollars, soit 6 500–7 000 $/m2 en coût de construction. Mais le coût de projet global — immobilisations, équipements, financement, phases connexes — dépasse 3 milliards, soit environ 10 000 $/m2. La leçon méthodologique dépasse le cas : avant de tirer un coût unitaire d'un montant publié, il faut toujours vérifier ce que le montant inclut. Confondre coût de construction et coût de projet fausse l'estimation de 40–50 %.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-42", "url": "/seance/13/#p13-42", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Obsolescence technologique et super-adéquation", "text": "◆À l'hôpital, la fonctionnelle incurable domine souvent la physique. L'hôpital cumule des équipements à remplacement fréquent (IRM et scanner : 8–12 ans; systèmes informatiques : 5–7 ans; équipement chirurgical : 7–10 ans; systèmes de contrôle : 10–15 ans; génératrices : 20–25 ans) et une dépréciation fonctionnelle typique : conversion des chambres doubles en chambres simples, normes de ventilation évolutives, séparation des circuits contaminés et propres. Conséquences pour l'évaluation : une dépréciation fonctionnelle incurable souvent importante et une super-adéquation fréquente (systèmes surdimensionnés par rapport aux besoins réels).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-44", "url": "/seance/13/#p13-44", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Obsolescence technologique et super-adéquation", "text": "L'équipement médical est généralement exclu de l'évaluation immobilière (c'est un meuble), mais les aménagements fixes construits pour cet équipement — blindage d'une salle d'IRM, dalles renforcées, gaines dédiées — sont inclus (ils sont immeubles). Le fondement juridique est aux articles 900 à 907 C.c.Q., détaillés à la section @@REF{ch13:equipements}@@.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-43", "url": "/seance/13/#attention-13-43", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Équipement médical : meuble ou immeuble?", "text": "L'équipement médical est généralement exclu de l'évaluation immobilière (c'est un meuble), mais les aménagements fixes construits pour cet équipement — blindage d'une salle d'IRM, dalles renforcées, gaines dédiées — sont inclus (ils sont immeubles). Le fondement juridique est aux articles 900 à 907 C.c.Q., détaillés à la section @@REF{ch13:equipements}@@.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-45", "url": "/seance/13/#p13-45", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Bâtiments publics : arénas, bibliothèques, musées", "text": "Entre l'église et l'hôpital s'étend toute la gamme des équipements municipaux et culturels : arénas, bibliothèques, casernes, hôtels de ville, musées, centres communautaires. Ces immeubles partagent trois traits qui commandent la démarche d'évaluation. Ils appartiennent presque toujours à des municipalités ou à des organismes publics; ils ne génèrent pas de revenus de marché; et chacun intègre au moins une composante technique qui domine son coût — la dalle réfrigérée de l'aréna, le contrôle climatique du musée, les portes surdimensionnées de la caserne. L'évaluateur y applique donc la méthode du coût, en concentrant son attention sur cette composante dominante : c'est elle qui porte l'essentiel du risque d'erreur.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-46", "url": "/seance/13/#p13-46", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Arénas et centres sportifs", "text": "Les composantes spécifiques d'un aréna sont la dalle de glace et son système de réfrigération, la structure à longue portée (sans colonnes), les estrades, gradins et vestiaires multiples, le système de déshumidification, l'éclairage sportif (1 000 lux et plus) et la surfaceuse (Zamboni) avec ses aires de service. Repères de coûts au Québec : aréna simple glace 12–18 M$; double glace 22–35 M$; coût unitaire 3 500–5 000 $/m2; système de réfrigération seul 1–2 M$; durée de vie économique 40–50 ans.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-47", "url": "/seance/13/#p13-47", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Arénas et centres sportifs", "text": "Deux particularités de dépréciation : l'humidité et les produits chimiques du système de réfrigération accélèrent la détérioration de la structure (dépréciation physique atypique); et le remplacement des systèmes au fréon (R-22) par l'ammoniac ou le CO2 constitue une dépense majeure des municipalités québécoises — un facteur curable d'envergure à intégrer au calcul.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-48", "url": "/seance/13/#p13-48", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le tableau de bord des bâtiments publics", "text": "Le point commun : ce sont des propriétés de municipalités ou d'organismes publics, rarement génératrices de revenus, évaluées selon la méthode du coût conformément au Manuel d'évaluation foncière du Québec (MAMH) (Québec, 1979).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-49", "url": "/seance/13/#p13-49", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le musée, cas particulier", "text": "Le musée pousse les exigences un cran plus loin : contrôle climatique précis (20–22 °C à 1 °C près, humidité relative de 45–55 % à 3 % près), éclairage spécialisé avec filtration UV et lux contrôlés, sécurité renforcée, charge au sol élevée (sculptures, réserves), quais de livraison sécurisés, voûtes et réserves climatisées.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-50", "url": "/seance/13/#p13-50", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le musée, cas particulier", "text": "Repères : environ 25 000 m2; architecture iconique de Douglas Cardinal, aux formes organiques uniques. Le coût de reproduction de ces courbes de béton est très élevé et difficilement chiffrable; l'évaluation au coût de remplacement est plus réaliste. Surtout, les éléments architecturaux prestigieux constituent souvent une super-adéquation en méthode du coût : leur coût excède la valeur qu'ils ajoutent au marché. La signature de Cardinal fait la renommée du musée, pas sa valeur marchande.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-3", "url": "/seance/13/#ex-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.3 — Musée canadien de l'histoire, Gatineau", "text": "Repères : environ 25 000 m2; architecture iconique de Douglas Cardinal, aux formes organiques uniques. Le coût de reproduction de ces courbes de béton est très élevé et difficilement chiffrable; l'évaluation au coût de remplacement est plus réaliste. Surtout, les éléments architecturaux prestigieux constituent souvent une super-adéquation en méthode du coût : leur coût excède la valeur qu'ils ajoutent au marché. La signature de Cardinal fait la renommée du musée, pas sa valeur marchande.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-51", "url": "/seance/13/#p13-51", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Propriétés industrielles", "text": "L'immobilier industriel occupe une position singulière dans ce chapitre : contrairement à l'église ou à l'hôpital, il existe bel et bien un marché industriel — des entrepôts se vendent et se louent chaque mois au Québec. Mais ce marché est segmenté à l'extrême par des caractéristiques techniques (hauteur libre, capacité de dalle, ponts roulants, alimentation électrique) qui rendent les comparables rares dès que le bâtiment s'éloigne de l'entrepôt générique. Plus l'immeuble est spécialisé, plus la méthode du coût reprend du poids; et c'est aussi dans l'industriel que la question meuble/immeuble — traitée à la section suivante — a les conséquences fiscales les plus lourdes.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-52", "url": "/seance/13/#p13-52", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Typologie et caractéristiques clés", "text": "La famille industrielle regroupe l'usine de fabrication légère et lourde, l'entrepôt et centre de distribution, le flex industriel (bureau + entrepôt), le parc industriel multilocataire et les installations spécialisées (chimique, agroalimentaire). Six caractéristiques pilotent la valeur : la structure (acier ou béton préfabriqué); la hauteur libre (6 à 12 m et plus); les quais de chargement et portes surdimensionnées; les ponts roulants (5 à 50 tonnes et plus); la dalle au sol (épaisseur, capacité portante); et les services (électricité triphasée, gaz, eau industrielle).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-54", "url": "/seance/13/#p13-54", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Typologie et caractéristiques clés", "text": "Pont roulant : 100 000–500 000 $; quai de chargement : 15 000–30 000 $ l'unité; dalle renforcée : +30–50 $/m2. La portion bureau (5–15 % de la superficie) s'évalue séparément, à un coût unitaire supérieur à celui de l'aire industrielle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "remarque-13-53", "url": "/seance/13/#remarque-13-53", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "remarque", "title": "Coûts additionnels et ratio bureau", "text": "Pont roulant : 100 000–500 000 $; quai de chargement : 15 000–30 000 $ l'unité; dalle renforcée : +30–50 $/m2. La portion bureau (5–15 % de la superficie) s'évalue séparément, à un coût unitaire supérieur à celui de l'aire industrielle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-55", "url": "/seance/13/#p13-55", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La structure d'acier, composante par composante", "text": "L'estimation par composantes (méthode unit-in-place, séance 6) s'applique naturellement au bâtiment industriel : fondations (semelles, pieux, dalles), colonnes (profilés W ou HSS), poutrelles de toit (bar joists, fermes), pontage (acier + membrane), murs (panneaux préfabriqués, tôle), plancher et portes (dalle de béton armé; portes piétonnes, de garage, quais).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-56", "url": "/seance/13/#p13-56", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La structure d'acier, composante par composante", "text": "À l'inspection, cinq points d'attention : corrosion et fatigue de la structure; fissures et planéité de la dalle; membrane et drainage de la toiture; présence d'amiante (bâtiments d'avant 1985); contamination possible du sol. Durées de vie indicatives : structure acier 40–60 ans; dalle 30–50 ans; toiture 15–25 ans.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-57", "url": "/seance/13/#p13-57", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La hauteur libre, variable stratégique", "text": "◆Hauteur libre insuffisante = déficience fonctionnelle incurable type. La hauteur libre segmente le marché industriel : moins de 6 m, usage limité, bâtiment désuet; 6–8 m, standard moderne; 8–10 m, entrepôt régional; 10–12 m, distribution nationale; 12 m et plus, grande distribution (type Amazon). Une hauteur libre insuffisante est l'exemple canonique de la déficience fonctionnelle incurable : rehausser une toiture coûte presque toujours plus cher que le bénéfice obtenu. La dépréciation se mesure alors par capitalisation de la perte de loyer (séance 11) plutôt que par un coût de correction.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-58", "url": "/seance/13/#p13-58", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Ponts roulants", "text": "Le pont roulant (5 à 100 tonnes et plus) travaille au-dessus de la dalle sur toute la portée; il impose des charges dynamiques à la structure entière, exige des rails et poutres de roulement dédiés et une électrification spécifique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-60", "url": "/seance/13/#p13-60", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Ponts roulants", "text": "Un pont roulant attaché à demeure à la structure est immeuble au sens de l'article 903 C.c.Q. (attache ou réunion matérielle, sans perte d'individualité) — notion souvent appelée « immeuble par destination » dans l'usage courant (Québec, 1991). Il entre donc dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière, contrairement au chariot élévateur qui circule librement dans la même usine.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-59", "url": "/seance/13/#quebec-13-59", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Meuble ou immeuble? Le cas du pont roulant", "text": "Un pont roulant attaché à demeure à la structure est immeuble au sens de l'article 903 C.c.Q. (attache ou réunion matérielle, sans perte d'individualité) — notion souvent appelée « immeuble par destination » dans l'usage courant (Québec, 1991). Il entre donc dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière, contrairement au chariot élévateur qui circule librement dans la même usine.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-61", "url": "/seance/13/#p13-61", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le fondement : articles 900 à 907 C.c.Q.", "text": "Le Code civil du Québec organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des immeubles par nature. L'article 901 traite du meuble incorporé : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient partie intégrante de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble attaché à demeure qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble tant qu'il y reste. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est meuble.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "def-13-2", "url": "/seance/13/#def-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "definition", "title": "Définition 13.2 — qualification des biens — C.c.Q.", "text": "Le Code civil du Québec organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des immeubles par nature. L'article 901 traite du meuble incorporé : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient partie intégrante de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble attaché à demeure qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble tant qu'il y reste. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est meuble.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-62", "url": "/seance/13/#p13-62", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le fondement : articles 900 à 907 C.c.Q.", "text": "Cette qualification est cruciale : elle détermine ce qui entre dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière municipale. En pratique, trois critères départagent les cas :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-64", "url": "/seance/13/#p13-64", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le fondement : articles 900 à 907 C.c.Q.", "text": "L'évaluateur immobilier évalue les biens immeubles — par nature, intégrés ou attachés à demeure. Les meubles relèvent de l'évaluation de biens mobiliers ou d'entreprise, une discipline distincte.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "aretenir-13-63", "url": "/seance/13/#aretenir-13-63", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "aretenir", "title": "Règle pratique", "text": "L'évaluateur immobilier évalue les biens immeubles — par nature, intégrés ou attachés à demeure. Les meubles relèvent de l'évaluation de biens mobiliers ou d'entreprise, une discipline distincte.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-65", "url": "/seance/13/#p13-65", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Les trois approches classiques se transposent : par le coût, remplacement (équipement neuf d'utilité équivalente, moins dépréciation — catalogues et fournisseurs) ou reproduction (équipement identique, rare car la technologie est dépassée); par comparaison, sur le marché de l'usagé, avec ajustements pour l'âge, l'état et la capacité; par le revenu, en capitalisant le revenu net additionnel attribuable à l'équipement.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-66", "url": "/seance/13/#p13-66", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "◆Durée physique Jusqu'à l'arrêt de fonctionnement. ◆Durée économique Tant que l'équipement contribue à la valeur. La durée physique court jusqu'à l'arrêt de fonctionnement; la durée économique, plus courte, dure tant que l'équipement contribue à la valeur. Ces chiffres sont des ordres de grandeur tirés des guides et de la pratique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-67", "url": "/seance/13/#p13-67", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Une usine possède un pont roulant de 20 tonnes. Données : coût de remplacement neuf 350 000 $; installation et fondations 75 000 $; âge réel 18 ans, mais âge effectif de 14 ans grâce à un bon entretien; durée de vie économique 30 ans; capacité adéquate; secteur industriel stable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-68", "url": "/seance/13/#p13-68", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Étape 1 — Coût total installé. . La base de dépréciation est le coût installé : les fondations dédiées ne valent que par le pont qu'elles portent.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-69", "url": "/seance/13/#p13-69", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Étape 2 — Dépréciation par la méthode âge/vie.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-70", "url": "/seance/13/#p13-70", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Capacité adéquate dépréciation fonctionnelle nulle; secteur stable dépréciation externe nulle.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-71", "url": "/seance/13/#p13-71", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "Étape 3 — Valeur dépréciée.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-72", "url": "/seance/13/#p13-72", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Méthodes d'évaluation des équipements", "text": "L'âge effectif (14 ans) inférieur à l'âge réel (18 ans) traduit l'entretien rigoureux — exactement la même logique qu'au bâtiment (séance 10).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-4", "url": "/seance/13/#ex-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.4 — pont roulant de 20 tonnes", "text": "Une usine possède un pont roulant de 20 tonnes. Données : coût de remplacement neuf 350 000 $; installation et fondations 75 000 $; âge réel 18 ans, mais âge effectif de 14 ans grâce à un bon entretien; durée de vie économique 30 ans; capacité adéquate; secteur industriel stable. Étape 1 — Coût total installé. . La base de dépréciation est le coût installé : les fondations dédiées ne valent que par le pont qu'elles portent. Étape 2 — Dépréciation par la méthode âge/vie. Capacité adéquate dépréciation fonctionnelle nulle; secteur stable dépréciation externe nulle. Étape 3 — Valeur dépréciée. L'âge effectif (14 ans) inférieur à l'âge réel (18 ans) traduit l'entretien rigoureux — exactement la même logique qu'au bâtiment (séance 10).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-73", "url": "/seance/13/#p13-73", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et financement", "text": "Les améliorations locatives (leasehold improvements) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "def-13-3", "url": "/seance/13/#def-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "definition", "title": "Définition 13.3 — améliorations locatives", "text": "Les améliorations locatives (leasehold improvements) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-74", "url": "/seance/13/#p13-74", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Définition et financement", "text": "Qui paie? Le locataire dans la majorité des cas; le propriétaire parfois, par une allocation d'aménagement (tenant allowance); ou les deux, selon la négociation du bail. Montants typiques au Québec : bureau standard 50–150 $/m2; bureau haut de gamme 200–400 $/m2; commercial 300–800 $/m2; restaurant 500–1 500 $/m2.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-75", "url": "/seance/13/#p13-75", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "La durée de vie économique des améliorations locatives est limitée par la durée du bail, et non par leur durée de vie physique :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "form-13-1", "url": "/seance/13/#form-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "formule", "title": "Formule 13.1 — dépréciation des améliorations locatives", "text": "La durée de vie économique des améliorations locatives est limitée par la durée du bail, et non par leur durée de vie physique : VariableSignificationTaux de dépréciation à appliquer au coût des améliorationsÂge effectifÂge des améliorations, corrigé de leur étatDurée de bail restanteTerme restant, options incluses si leur exercice est probable", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-76", "url": "/seance/13/#p13-76", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "Améliorations locatives de 200 000 $; durée de vie physique 15 ans; bail restant 5 ans, sans option de renouvellement; âge des améliorations : 3 ans.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-77", "url": "/seance/13/#p13-77", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "Le dénominateur est ans :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-78", "url": "/seance/13/#p13-78", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Une dépréciation accélérée par le bail", "text": "Si l'on avait utilisé la vie physique (15 ans), la dépréciation n'aurait été que de 20 % et la valeur de 160 000 $ — une surévaluation de 100 % de la valeur réelle. À l'échéance du bail, ces aménagements n'auront de valeur pour personne d'autre que le locataire actuel.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-5", "url": "/seance/13/#ex-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.5 — améliorations de bureau et bail de 5 ans", "text": "Améliorations locatives de 200 000 $; durée de vie physique 15 ans; bail restant 5 ans, sans option de renouvellement; âge des améliorations : 3 ans. Le dénominateur est ans : Si l'on avait utilisé la vie physique (15 ans), la dépréciation n'aurait été que de 20 % et la valeur de 160 000 $ — une surévaluation de 100 % de la valeur réelle. À l'échéance du bail, ces aménagements n'auront de valeur pour personne d'autre que le locataire actuel.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-79", "url": "/seance/13/#p13-79", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La question de propriété", "text": "À qui appartiennent les améliorations? La réponse dépend du bail et du Code civil : elles reviennent généralement au propriétaire à la fin du bail, parfois avec obligation de remise en état aux frais du locataire. Les options de renouvellement obligent l'évaluateur à juger la probabilité de prolongation. Côté valeur : des améliorations génériques (cloisons standards) conservent une valeur résiduelle pour le propriétaire; des améliorations très spécifiques (comptoir de restaurant) perdent leur valeur à la fin du bail; pour le locataire, la valeur est liée à l'intérêt locatif restant.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-81", "url": "/seance/13/#p13-81", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "La question de propriété", "text": "Toujours lire le bail avant d'évaluer des améliorations locatives : les clauses déterminent la propriété, les obligations de remise en état et les options — trois paramètres qui changent directement le dénominateur de la formule (@@REF{eq:ch13-amloc}@@).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "terrain-13-80", "url": "/seance/13/#terrain-13-80", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Toujours lire le bail avant d'évaluer des améliorations locatives : les clauses déterminent la propriété, les obligations de remise en état et les options — trois paramètres qui changent directement le dénominateur de la formule (@@REF{eq:ch13-amloc}@@).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-83", "url": "/seance/13/#p13-83", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le cadre légal : la Loi sur le patrimoine culturel", "text": "En vigueur depuis octobre 2012, elle remplace la Loi sur les biens culturels et protège immeubles, sites et paysages patrimoniaux; elle est administrée par le ministère de la Culture et des Communications (MCC) (Québec, 2012). Elle organise la protection en trois niveaux d'intensité décroissante. Le classement, décidé par le ministre, confère la protection maximale : il suit l'immeuble entre les mains de tous ses propriétaires successifs. La citation, adoptée par résolution du conseil municipal, offre une protection locale, plus souple mais bien réelle — c'est le régime des maisons du Vieux-Hull. Enfin, la déclaration de site patrimonial, prononcée par le gouvernement, protège des ensembles urbains entiers : le Vieux-Québec et le Vieux-Montréal en sont les exemples emblématiques.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "quebec-13-82", "url": "/seance/13/#quebec-13-82", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "quebec", "title": "Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002)", "text": "En vigueur depuis octobre 2012, elle remplace la Loi sur les biens culturels et protège immeubles, sites et paysages patrimoniaux; elle est administrée par le ministère de la Culture et des Communications (MCC) (Québec, 2012). Elle organise la protection en trois niveaux d'intensité décroissante. Le classement, décidé par le ministre, confère la protection maximale : il suit l'immeuble entre les mains de tous ses propriétaires successifs. La citation, adoptée par résolution du conseil municipal, offre une protection locale, plus souple mais bien réelle — c'est le régime des maisons du Vieux-Hull. Enfin, la déclaration de site patrimonial, prononcée par le gouvernement, protège des ensembles urbains entiers : le Vieux-Québec et le Vieux-Montréal en sont les exemples emblématiques.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-84", "url": "/seance/13/#p13-84", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le cadre légal : la Loi sur le patrimoine culturel", "text": "Pour le propriétaire, les contraintes sont lourdes : interdiction de démolir sans autorisation; obligation de maintenir le bien en bon état; travaux soumis à approbation (MCC ou municipalité); matériaux et techniques conformes au caractère patrimonial; coûts de restauration supérieurs (artisans spécialisés).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-85", "url": "/seance/13/#p13-85", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "L'impact net sur la valeur", "text": "◆Patrimoine : mesurer l'impact net — contraintes moins avantages. Les contraintes engendrent des coûts supplémentaires, donc de la dépréciation; mais le prestige, le cachet et les subventions peuvent créer une plus-value. L'impact net dépend du marché local : en centre-ville recherché, il est souvent positif; en région ou dans un marché faible, souvent négatif.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-86", "url": "/seance/13/#p13-86", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "L'impact net sur la valeur", "text": "Vieux-Québec (site déclaré). Patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1985; plus de 1400 bâtiments visés; règles strictes sur les matériaux, les couleurs et les enseignes; restauration à 2 à 5 fois le coût standard. Le marché y valorise fortement le cachet : le statut patrimonial ajoute de la valeur. Vieux-Hull (Gatineau). Maisons en rangée du XIXe siècle, plusieurs immeubles cités par la Ville, programme de revitalisation. Le marché local ne paie pas toujours les surcoûts de conformité : le statut peut réduire la valeur, les coûts dépassant ce que le marché absorbe. Même loi, mêmes mécanismes — effets opposés : c'est le marché local qui tranche.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-6", "url": "/seance/13/#ex-13-6", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.6 — Vieux-Québec et Vieux-Hull : deux effets opposés", "text": "Vieux-Québec (site déclaré). Patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1985; plus de 1400 bâtiments visés; règles strictes sur les matériaux, les couleurs et les enseignes; restauration à 2 à 5 fois le coût standard. Le marché y valorise fortement le cachet : le statut patrimonial ajoute de la valeur. Vieux-Hull (Gatineau). Maisons en rangée du XIXe siècle, plusieurs immeubles cités par la Ville, programme de revitalisation. Le marché local ne paie pas toujours les surcoûts de conformité : le statut peut réduire la valeur, les coûts dépassant ce que le marché absorbe. Même loi, mêmes mécanismes — effets opposés : c'est le marché local qui tranche.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-87", "url": "/seance/13/#p13-87", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Les surcoûts de restauration", "text": "Ces fourchettes indicatives reflètent les artisans spécialisés, les matériaux d'origine, les approbations et les délais. En contrepartie, des subventions existent : Fonds du patrimoine culturel québécois, crédits fédéraux, programmes municipaux, fondations privées.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-89", "url": "/seance/13/#p13-89", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Les surcoûts de restauration", "text": "La règle de correspondance est simple à énoncer et redoutable à l'examen. Un mandat d'assurance ou de restauration appelle le coût de reproduction : il s'agit de pouvoir reconstruire à l'identique. Un mandat de valeur marchande ou foncière appelle le coût de remplacement : ce qui compte est l'utilité équivalente, pas la réplique. Et dans tous les cas, la base retenue doit être explicitement précisée dans le rapport. Exemple type d'examen : une église classée à assurer à sa juste valeur de reconstruction coût de reproduction, car la loi impose la remise en état à l'identique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-88", "url": "/seance/13/#attention-13-88", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Quelle base de coût retenir?", "text": "La règle de correspondance est simple à énoncer et redoutable à l'examen. Un mandat d'assurance ou de restauration appelle le coût de reproduction : il s'agit de pouvoir reconstruire à l'identique. Un mandat de valeur marchande ou foncière appelle le coût de remplacement : ce qui compte est l'utilité équivalente, pas la réplique. Et dans tous les cas, la base retenue doit être explicitement précisée dans le rapport. Exemple type d'examen : une église classée à assurer à sa juste valeur de reconstruction coût de reproduction, car la loi impose la remise en état à l'identique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-90", "url": "/seance/13/#p13-90", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Réconcilier les trois dépréciations : l'ordre et les pièges", "text": "L'enchaînement complet, valable pour tous les cas de ce chapitre comme pour l'atelier, est le suivant :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-92", "url": "/seance/13/#p13-92", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Réconcilier les trois dépréciations : l'ordre et les pièges", "text": "La première, et la plus répandue, est le double comptage entre physique et fonctionnelle : compter l'usure d'un élément et sa super-adéquation complète revient à déduire deux fois la même perte. La deuxième est arithmétique mais fatale : une dépréciation totale supérieure à 100 % du coût neuf — ce plafond doit être vérifié systématiquement avant de conclure. La troisième consiste à oublier purement et simplement la dépréciation externe, parce qu'elle ne se voit pas à l'inspection. La quatrième est son miroir : l'appliquer au terrain, alors qu'un terrain évalué avec des comparables du secteur reflète déjà le marché local — la perte serait comptée deux fois. La cinquième, enfin, est de confondre curable et incurable en oubliant que le test n'est pas technique mais économique : une correction est curable si son coût est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "attention-13-91", "url": "/seance/13/#attention-13-91", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "attention", "title": "Les cinq erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "La première, et la plus répandue, est le double comptage entre physique et fonctionnelle : compter l'usure d'un élément et sa super-adéquation complète revient à déduire deux fois la même perte. La deuxième est arithmétique mais fatale : une dépréciation totale supérieure à 100 % du coût neuf — ce plafond doit être vérifié systématiquement avant de conclure. La troisième consiste à oublier purement et simplement la dépréciation externe, parce qu'elle ne se voit pas à l'inspection. La quatrième est son miroir : l'appliquer au terrain, alors qu'un terrain évalué avec des comparables du secteur reflète déjà le marché local — la perte serait comptée deux fois. La cinquième, enfin, est de confondre curable et incurable en oubliant que le test n'est pas technique mais économique : une correction est curable si son coût est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-93", "url": "/seance/13/#p13-93", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Réconcilier les trois dépréciations : l'ordre et les pièges", "text": "À ces pièges répondent des pratiques miroirs, qui relèvent moins du calcul que de la discipline de travail. La première est le test de réalisme : chaque fois que le marché le permet, la valeur obtenue par le coût doit être confrontée aux indications des méthodes de comparaison et du revenu — un écart de 30 % n'est pas une nuance d'opinion, c'est le symptôme d'une erreur quelque part dans la ventilation. La deuxième est documentaire : chaque source de dépréciation doit pouvoir être rattachée à un constat d'inspection, à une donnée de marché ou à un calcul explicite, car c'est précisément sur ce terrain que les contre-expertises attaquent. La troisième est instrumentale : un tableur structuré, où chaque étape soustrait sa part de la base de la suivante, rend le double comptage mécaniquement impossible — alors qu'un calcul improvisé le rend presque inévitable. La dernière est humaine : faire relire la ventilation par un pair, parce que l'auteur d'un double comptage est, par construction, la personne la moins bien placée pour le voir.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-94", "url": "/seance/13/#p13-94", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Préparation à l'atelier 3 : le cas intégré complet", "text": "L'atelier 3 (20 % de la note finale, travail individuel en classe, 2 heures, documentation permise : notes de cours, guides de coûts, calculatrice) demande une évaluation complète d'un immeuble commercial à bureaux de Gatineau par la méthode du coût, de A à Z. La présente section travaille intégralement un cas du même format — mêmes données que l'exemple guidé en classe — afin de servir de corrigé de référence.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-95", "url": "/seance/13/#p13-95", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le sujet", "text": "Le bâtiment : immeuble commercial à bureaux à Gatineau, construit en 1998; superficie de 1394 m2 (15 000 pi2) sur 2 étages de 697 m2; structure acier et béton; enveloppe brique et verre; toiture à membrane élastomère; CVAC central d'origine (1998); 1 ascenseur hydraulique; stationnement asphalté de 45 places. État observé : entretien moyen, toiture remplacée en 2015, revêtements intérieurs usés.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-96", "url": "/seance/13/#p13-96", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le sujet", "text": "Le terrain : 2787 m2 (30 000 pi2); zonage commercial C-2; services complets; forme régulière; boulevard principal, secteur du Plateau. Les données foncières sont en pi2 (l'unité du marché), les coûts de construction en $/m2.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-97", "url": "/seance/13/#p13-97", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Le sujet", "text": "La question : quelle est la valeur marchande de la propriété au 1er février 2026, selon la méthode du coût?", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-98", "url": "/seance/13/#p13-98", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Trois comparables fonciers; marché stable avec ajustement temporel de +0,5 % par mois; le comparable 2 exige en outre : localisation , forme , zonage .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-99", "url": "/seance/13/#p13-99", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Ajustement temporel (+0,5 %/mois jusqu'à février 2026) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-100", "url": "/seance/13/#p13-100", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Comp. 1 (juin 2025, 8 mois) : ;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-101", "url": "/seance/13/#p13-101", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Comp. 2 (mars 2025, 11 mois) : ;", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-102", "url": "/seance/13/#p13-102", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Comp. 3 (sept. 2025, 5 mois) : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-103", "url": "/seance/13/#p13-103", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Ajustements physiques. Comparables 1 et 3 : similaires au sujet, aucun autre ajustement. Comparable 2 : localisation , forme , zonage , soit un ajustement net de : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-104", "url": "/seance/13/#p13-104", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Réconciliation. Les comparables 1 et 3 exigent les ajustements bruts les plus faibles (4 % et 2,5 %) : poids de 40 % chacun; le comparable 2, plus ajusté (brut 15,5 %), reçoit 20 % :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-105", "url": "/seance/13/#p13-105", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape A — Évaluation du terrain (15 points)", "text": "Valeur retenue : 15,25 $/pi2, d'où", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-7", "url": "/seance/13/#ex-13-7", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.7 — corrigé de l'étape A — terrain", "text": "Ajustement temporel (+0,5 %/mois jusqu'à février 2026) : Comp. 1 (juin 2025, 8 mois) : ;Comp. 2 (mars 2025, 11 mois) : ;Comp. 3 (sept. 2025, 5 mois) : . Ajustements physiques. Comparables 1 et 3 : similaires au sujet, aucun autre ajustement. Comparable 2 : localisation , forme , zonage , soit un ajustement net de : . Réconciliation. Les comparables 1 et 3 exigent les ajustements bruts les plus faibles (4 % et 2,5 %) : poids de 40 % chacun; le comparable 2, plus ajusté (brut 15,5 %), reçoit 20 % : Valeur retenue : 15,25 $/pi2, d'où", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-106", "url": "/seance/13/#p13-106", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Données du guide de coûts : coût de base bureau 2 800 $/m2; ajustement régional Gatineau 0,95; ascenseur hydraulique 85 000 $; stationnement (45 places) 67 500 $; aménagement paysager 25 000 $. Coûts indirects : honoraires 8 %, financement 3 %, taxes et permis 2 %, assurances et frais légaux 1,5 %, frais administratifs 1,5 % — total 16 %; profit entrepreneurial 10 %. Les indirects et le profit s'appliquent tous deux sur le total des coûts directs.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-107", "url": "/seance/13/#p13-107", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Coûts directs.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-108", "url": "/seance/13/#p13-108", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Indirects et profit (sur les directs) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-109", "url": "/seance/13/#p13-109", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Coût neuf total :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-110", "url": "/seance/13/#p13-110", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape B — Coût de remplacement à neuf (25 points)", "text": "Vérification de cohérence : , soit environ 326 $/pi2 tout compris (indirects et profit inclus) — plausible pour un bureau de classe B à Gatineau une fois ces charges ajoutées au coût direct de base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-8", "url": "/seance/13/#ex-13-8", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.8 — corrigé de l'étape B — coût neuf", "text": "Coûts directs. PosteMontantBâtiment : 3 708 040 $Ascenseur hydraulique85 000 $Stationnement (45 places)67 500 $Aménagement paysager25 000 $Total des coûts directs3 885 540 $ Indirects et profit (sur les directs) : Coût neuf total : Vérification de cohérence : , soit environ 326 $/pi2 tout compris (indirects et profit inclus) — plausible pour un bureau de classe B à Gatineau une fois ces charges ajoutées au coût direct de base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-111", "url": "/seance/13/#p13-111", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.1 Physique curable (entretien différé) : CVAC à remplacer 120 000 $; revêtements intérieurs 45 000 $; peinture 18 000 $ — total 183 000 $.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-112", "url": "/seance/13/#p13-112", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.2 Physique incurable — court terme. La toiture, remplacée en 2015, a un âge effectif de 8 ans pour une vie de 25 ans. Hypothèse de ventilation : coût neuf de la toiture 63 000 $ (membrane élastomère sur l'empreinte de 697 m2 à environ 90 $/m2) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-113", "url": "/seance/13/#p13-113", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "Le CVAC, entièrement traité en curable (remplacement complet), sort de la base incurable — le compter ici serait un double comptage.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-114", "url": "/seance/13/#p13-114", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.3 Physique incurable — long terme. Âge réel 28 ans, âge effectif 22 ans, vie économique 50 ans. Base long terme = coût neuf curable coût neuf des composantes court terme traitées :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-115", "url": "/seance/13/#p13-115", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "Total physique : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-116", "url": "/seance/13/#p13-116", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.4 Fonctionnelle curable (déficience par ajout) : absence de climatisation dans 30 % de l'espace; coût d'ajout dans l'existant 55 000 $; hypothèse : coût du même élément dans une construction neuve 42 000 $ :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-117", "url": "/seance/13/#p13-117", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "(La dépréciation est l'excès de coût d'installation après coup, non le coût total : l'acheteur devrait de toute façon payer la climatisation dans un bâtiment neuf.)", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-118", "url": "/seance/13/#p13-118", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.5 Fonctionnelle incurable : câblage réseau désuet (Cat 5), perte de loyer de 8 000 $/an, capitalisée à 7 % :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-119", "url": "/seance/13/#p13-119", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "Total fonctionnelle : .", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-120", "url": "/seance/13/#p13-120", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape C — Les trois formes de dépréciation (40 points)", "text": "C.6 Externe. Télétravail et inoccupation des bureaux à Gatineau (18 %); perte de loyer de 20 $/m2/an sur 1394 m2, capitalisée à 7 %; 25 % de la perte est imputable au terrain et donc exclue (le terrain, évalué avec des comparables du secteur, reflète déjà cette réalité) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-9", "url": "/seance/13/#ex-13-9", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.9 — corrigé de l'étape C — dépréciation ventilée", "text": "C.1 Physique curable (entretien différé) : CVAC à remplacer 120 000 $; revêtements intérieurs 45 000 $; peinture 18 000 $ — total 183 000 $. C.2 Physique incurable — court terme. La toiture, remplacée en 2015, a un âge effectif de 8 ans pour une vie de 25 ans. Hypothèse de ventilation : coût neuf de la toiture 63 000 $ (membrane élastomère sur l'empreinte de 697 m2 à environ 90 $/m2) : Le CVAC, entièrement traité en curable (remplacement complet), sort de la base incurable — le compter ici serait un double comptage. C.3 Physique incurable — long terme. Âge réel 28 ans, âge effectif 22 ans, vie économique 50 ans. Base long terme = coût neuf curable coût neuf des composantes court terme traitées : Total physique : . C.4 Fonctionnelle curable (déficience par ajout) : absence de climatisation dans 30 % de l'espace; coût d'ajout dans l'existant 55 000 $; hypothèse : coût du même élément dans une construction neuve 42 000 $ : (La dépréciation est l'excès de coût d'installation après coup, non le coût total : l'acheteur devrait de toute façon payer la climatisation dans un bâtiment neuf.) C.5 Fonctionnelle incurable : câblage réseau désuet (Cat 5), perte de loyer de 8 000 $/an, capitalisée à 7 % : Total fonctionnelle : . C.6 Externe. Télétravail et inoccupation des bureaux à Gatineau (18 %); perte de loyer de 20 $/m2/an sur 1394 m2, capitalisée à 7 %; 25 % de la perte est imputable au terrain et donc exclue (le terrain, évalué avec des comparables du secteur, reflète déjà cette réalité) :", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-121", "url": "/seance/13/#p13-121", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape D — Valeur finale (20 points)", "text": "Vérifications finales. Dépréciation totale du coût neuf : inférieure à 100 % et plausible pour un immeuble de 28 ans d'entretien moyen dans un secteur affaibli. Aucune dépréciation n'a été appliquée au terrain. Le curable a été soustrait avant tout calcul incurable. Chaque montant est traçable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "ex-13-10", "url": "/seance/13/#ex-13-10", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.10 — corrigé de l'étape D — synthèse", "text": "ÉlémentMontantCoût neuf de remplacement4 895 780 $Moins : dépréciation physique 2 249 063 $Moins : dépréciation fonctionnelle 127 286 $Moins : dépréciation externe (améliorations) 298 714 $Valeur dépréciée des améliorations2 220 717 $Plus : valeur du terrain+ 457 500 $Valeur estimée2 678 217 $Valeur arrondie retenue2 680 000 $ Vérifications finales. Dépréciation totale du coût neuf : inférieure à 100 % et plausible pour un immeuble de 28 ans d'entretien moyen dans un secteur affaibli. Aucune dépréciation n'a été appliquée au terrain. Le curable a été soustrait avant tout calcul incurable. Chaque montant est traçable.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-123", "url": "/seance/13/#p13-123", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Étape D — Valeur finale (20 points)", "text": "Lire l'énoncé au complet (10 min); terrain d'abord, le plus simple (20 min); coûts en suivant la grille (25 min); dépréciation dans l'ordre curable incurable externe (40 min); conclusion et réconciliation (15 min); révision de cohérence (10 min). Montrez votre démarche : des calculs partiels bien expliqués valent plus qu'un résultat final sans justification. Barème : terrain 15, coût 25, dépréciation 40 (15+15+10), conclusion et présentation 20.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "terrain-13-122", "url": "/seance/13/#terrain-13-122", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "terrain", "title": "Stratégie de travail en atelier (2 heures)", "text": "Lire l'énoncé au complet (10 min); terrain d'abord, le plus simple (20 min); coûts en suivant la grille (25 min); dépréciation dans l'ordre curable incurable externe (40 min); conclusion et réconciliation (15 min); révision de cohérence (10 min). Montrez votre démarche : des calculs partiels bien expliqués valent plus qu'un résultat final sans justification. Barème : terrain 15, coût 25, dépréciation 40 (15+15+10), conclusion et présentation 20.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-124", "url": "/seance/13/#p13-124", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une église classée en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel doit être assurée « à sa juste valeur de reconstruction ». Par ailleurs, la fabrique souhaite connaître la valeur marchande de l'immeuble en vue d'une vente éventuelle à un promoteur (conversion en salle de spectacle). Indiquez la base de coût appropriée pour chacun des deux mandats et justifiez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-1", "url": "/seance/13/#exo-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.1 — base de coût d'une église classée", "text": "Une église classée en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel doit être assurée « à sa juste valeur de reconstruction ». Par ailleurs, la fabrique souhaite connaître la valeur marchande de l'immeuble en vue d'une vente éventuelle à un promoteur (conversion en salle de spectacle). Indiquez la base de coût appropriée pour chacun des deux mandats et justifiez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-125", "url": "/seance/13/#p13-125", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Assurance : coût de reproduction. Le statut de classement impose une remise en état à l'identique (matériaux d'origine, techniques artisanales); l'indemnité doit permettre de reconstruire ce qui existait. Valeur marchande : coût de remplacement — et, en réalité, l'analyse dominante sera celle de l'utilisation optimale après conversion : la valeur dépendra du projet de salle de spectacle (revenus potentiels, coût de conversion), le coût de remplacement servant de balise. Dans les deux rapports, la base retenue doit être explicitement énoncée : entre reproduction et remplacement, la valeur peut varier du simple au double (voir l'exemple de l'église de 1925).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-126", "url": "/seance/13/#p13-126", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez le pont roulant de la section @@REF{ch13:equipements}@@ (coût installé 425 000 $, vie économique 30 ans), mais supposez cette fois un entretien déficient : âge réel 18 ans, âge effectif 24 ans. De plus, la capacité de 20 tonnes est devenue insuffisante pour les besoins de l'usine, qui loue une grue mobile d'appoint 9000 $ par année (taux de capitalisation applicable : 7,5 %). Calculez la valeur dépréciée du pont roulant.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-2", "url": "/seance/13/#exo-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.2 — pont roulant — entretien déficient", "text": "Reprenez le pont roulant de la section @@REF{ch13:equipements}@@ (coût installé 425 000 $, vie économique 30 ans), mais supposez cette fois un entretien déficient : âge réel 18 ans, âge effectif 24 ans. De plus, la capacité de 20 tonnes est devenue insuffisante pour les besoins de l'usine, qui loue une grue mobile d'appoint 9000 $ par année (taux de capitalisation applicable : 7,5 %). Calculez la valeur dépréciée du pont roulant.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-127", "url": "/seance/13/#p13-127", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique (âge/vie) : . Fonctionnelle incurable (capacité insuffisante, mesurée par la capitalisation du coût d'appoint) : , plafonnée à la valeur restante : après la physique, il ne reste que . La dépréciation totale ne peut excéder le coût neuf : retenue . Valeur dépréciée . Interprétation : l'équipement ne contribue plus à la valeur de l'immeuble; sa vie économique est terminée même si sa vie physique ne l'est pas. C'est l'illustration du plafond « dépréciation totale coût neuf » et de la distinction durée physique / durée économique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-128", "url": "/seance/13/#p13-128", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un restaurateur a investi 480 000 $ en améliorations locatives (cuisine, ventilation, salle) dans un local loué. Durée de vie physique des aménagements : 12 ans. Bail : 10 ans, signé il y a 6 ans, avec une option de renouvellement de 5 ans que le locataire exercera très probablement (emplacement stratégique, achalandage établi). Calculez la dépréciation et la valeur des améliorations : a) sans tenir compte de l'option; b) en tenant compte de l'option. Commentez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-3", "url": "/seance/13/#exo-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.3 — améliorations locatives d'un restaurant", "text": "Un restaurateur a investi 480 000 $ en améliorations locatives (cuisine, ventilation, salle) dans un local loué. Durée de vie physique des aménagements : 12 ans. Bail : 10 ans, signé il y a 6 ans, avec une option de renouvellement de 5 ans que le locataire exercera très probablement (emplacement stratégique, achalandage établi). Calculez la dépréciation et la valeur des améliorations : a) sans tenir compte de l'option; b) en tenant compte de l'option. Commentez.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-129", "url": "/seance/13/#p13-129", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Sans l'option. Bail restant : ans. Dénominateur ... mais attention : la formule utilise l'âge effectif sur la durée limitante totale pertinente. Approche usuelle : durée utile ans; âge 6 ans ; valeur — à amortir toutefois sur les 4 ans restants seulement. b) Avec l'option probable. Durée utile ans (la vie physique devient limitante); ; valeur . Commentaire. La probabilité d'exercice de l'option ajoute ici 48 000 $ de valeur : l'évaluateur doit juger cette probabilité et la documenter (achalandage, clauses, loyer d'option vs marché). Sans option, les aménagements très spécifiques (cuisine) perdraient l'essentiel de leur valeur à l'échéance — pour le propriétaire, leur valeur résiduelle serait faible.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-130", "url": "/seance/13/#p13-130", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un entrepôt de 4000 m2 (structure acier, 2005) offre une hauteur libre de 5,5 m dans un marché où le standard moderne est de 8 m. Le loyer des entrepôts modernes du secteur est de 95 $/m2/an; l'immeuble sujet ne peut obtenir que 82 $/m2/an. Taux de capitalisation : 6,5 %. Rehausser la toiture coûterait environ 2,4 M$. a) La déficience est-elle curable? b) Calculez la dépréciation fonctionnelle. c) De quel type de dépréciation s'agirait-il si la perte de loyer venait plutôt d'un taux d'inoccupation généralisé dans le secteur?", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-4", "url": "/seance/13/#exo-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.4 — entrepôt — hauteur libre insuffisante", "text": "Un entrepôt de 4000 m2 (structure acier, 2005) offre une hauteur libre de 5,5 m dans un marché où le standard moderne est de 8 m. Le loyer des entrepôts modernes du secteur est de 95 $/m2/an; l'immeuble sujet ne peut obtenir que 82 $/m2/an. Taux de capitalisation : 6,5 %. Rehausser la toiture coûterait environ 2,4 M$. a) La déficience est-elle curable? b) Calculez la dépréciation fonctionnelle. c) De quel type de dépréciation s'agirait-il si la perte de loyer venait plutôt d'un taux d'inoccupation généralisé dans le secteur?", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-131", "url": "/seance/13/#p13-131", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Perte de loyer : ; valeur de la correction . Coût de correction (2,4 M$) valeur ajoutée (0,8 M$) : déficience incurable. b) Dépréciation fonctionnelle incurable perte capitalisée (sous réserve d'en retrancher la portion attribuable au terrain, le cas échéant). c) Une perte de loyer causée par l'inoccupation généralisée du secteur serait externe (économique) et non fonctionnelle : la cause serait extérieure à la propriété. Le classement de la cause — interne (conception) ou externe (marché) — détermine la catégorie; c'est un critère d'examen classique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-132", "url": "/seance/13/#p13-132", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une maison en rangée du Vieux-Hull, citée par la Ville de Gatineau, nécessite un rejointoiement de maçonnerie (180 m2) et le remplacement de 14 fenêtres. Aux coûts standards : 80 $/m2 et 600 $/fenêtre. Aux coûts patrimoniaux : 275 $/m2 et 3 200 $/fenêtre. Une subvention municipale couvre 40 % des surcoûts patrimoniaux. Calculez : a) le coût standard des travaux; b) le coût patrimonial; c) le surcoût net après subvention, que l'évaluateur pourrait traiter comme dépréciation additionnelle liée au statut.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "exo-13-5", "url": "/seance/13/#exo-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.5 — maison patrimoniale citée — impact net", "text": "Une maison en rangée du Vieux-Hull, citée par la Ville de Gatineau, nécessite un rejointoiement de maçonnerie (180 m2) et le remplacement de 14 fenêtres. Aux coûts standards : 80 $/m2 et 600 $/fenêtre. Aux coûts patrimoniaux : 275 $/m2 et 3 200 $/fenêtre. Une subvention municipale couvre 40 % des surcoûts patrimoniaux. Calculez : a) le coût standard des travaux; b) le coût patrimonial; c) le surcoût net après subvention, que l'évaluateur pourrait traiter comme dépréciation additionnelle liée au statut.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-133", "url": "/seance/13/#p13-133", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Standard : (maçonnerie) (fenêtres) . b) Patrimonial : . c) Surcoût brut ; subvention ; surcoût net . C'est l'illustration chiffrée du principe « impact net » : les contraintes patrimoniales déprécient (surcoût), les programmes d'aide compensent partiellement; l'évaluateur mesure le solde — et vérifie ensuite si le marché local paie ou non un prestige compensatoire.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-134", "url": "/seance/13/#p13-134", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Usage spécial : peu ou pas de ventes comparables, pas de revenus la méthode du coût est souvent la seule applicable (municipale, assurance, tribunaux).", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-135", "url": "/seance/13/#p13-135", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Base de coût : reproduction (assurance, patrimoine, litige) vs remplacement (valeur marchande, foncière) — l'écart peut aller du simple au double; toujours préciser la base.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-136", "url": "/seance/13/#p13-136", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repères de coûts ($/m2) : école 3 200–4 200; hôpital 7 000–10 000 (bloc opératoire 10 000–15 000); aréna 3 500–5 000; musée 4 500–7 000; entrepôt 800–1 200; usine lourde 2 500–4 500.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-137", "url": "/seance/13/#p13-137", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Meuble vs immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) : incorporé ou attaché à demeure immeuble (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré); transportable sans dommage meuble (chariot, outillage). Seuls les immeubles entrent dans l'évaluation immobilière.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-138", "url": "/seance/13/#p13-138", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Améliorations locatives : — le bail, pas la physique, limite presque toujours la vie économique.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-139", "url": "/seance/13/#p13-139", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Patrimoine (RLRQ, c. P-9.002 : classement, citation, déclaration) : mesurer l'impact net — surcoûts de restauration (2 à 8 le standard) contre subventions et prestige; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-140", "url": "/seance/13/#p13-140", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre de ventilation : curable physique incurable CT incurable LT fonctionnelle externe (améliorations seulement); jamais de dépréciation sur le terrain; total coût neuf.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p13-141", "url": "/seance/13/#p13-141", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas intégré type (bureau Gatineau, 1 394 m2, 1998) : terrain 457 500 $; coût neuf 4 895 780 $; dépréciation 54,6 %; valeur 2 680 000 $ — le gabarit à suivre pour l'atelier 3 et l'examen final.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/13/#synthese", "ch": "13", "chTitle": "Applications spécialisées", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Usage spécial : peu ou pas de ventes comparables, pas de revenus la méthode du coût est souvent la seule applicable (municipale, assurance, tribunaux).Base de coût : reproduction (assurance, patrimoine, litige) vs remplacement (valeur marchande, foncière) — l'écart peut aller du simple au double; toujours préciser la base.Repères de coûts ($/m2) : école 3 200–4 200; hôpital 7 000–10 000 (bloc opératoire 10 000–15 000); aréna 3 500–5 000; musée 4 500–7 000; entrepôt 800–1 200; usine lourde 2 500–4 500.Meuble vs immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) : incorporé ou attaché à demeure immeuble (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré); transportable sans dommage meuble (chariot, outillage). Seuls les immeubles entrent dans l'évaluation immobilière.Améliorations locatives : — le bail, pas la physique, limite presque toujours la vie économique.Patrimoine (RLRQ, c. P-9.002 : classement, citation, déclaration) : mesurer l'impact net — surcoûts de restauration (2 à 8 le standard) contre subventions et prestige; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull.Ordre de ventilation : curable physique incurable CT incurable LT fonctionnelle externe (améliorations seulement); jamais de dépréciation sur le terrain; total coût neuf.Cas intégré type (bureau Gatineau, 1 394 m2, 1998) : terrain 457 500 $; coût neuf 4 895 780 $; dépréciation 54,6 %; valeur 2 680 000 $ — le gabarit à suivre pour l'atelier 3 et l'examen final.", "where": "Séance 13 — Applications spécialisées"}, {"id": "p14-1", "url": "/seance/14/#p14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Quatorze séances, cinq blocs, une seule idée directrice : un acheteur averti ne paiera pas plus cher un immeuble que ce qu'il lui en coûterait d'obtenir un substitut d'utilité équivalente. Ce dernier chapitre remonte la méthode du coût de bout en bout : le processus complet en cinq étapes, un cas intégrateur entièrement chiffré — de la grille d'ajustement du terrain jusqu'à la valeur finale —, la réconciliation avec les deux autres approches, les exigences du rapport professionnel, les six pièges qui coûtent le plus de points, puis la préparation systématique de l'examen final : révision bloc par bloc, questions types corrigées et stratégies d'examen.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-2", "url": "/seance/14/#p14-2", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Appliquer la méthode du coût de manière complète et rigoureuse, du terrain à la valeur finale;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-3", "url": "/seance/14/#p14-3", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Résoudre un cas intégrateur en suivant l'ordre canonique des étapes;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-4", "url": "/seance/14/#p14-4", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Réconcilier l'indication de la méthode du coût avec celles des méthodes de comparaison et du revenu, et justifier la pondération;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-5", "url": "/seance/14/#p14-5", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Rédiger la section « méthode du coût » d'un rapport conforme aux normes de l'OEAQ et aux NUPPEC;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-6", "url": "/seance/14/#p14-6", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Identifier et éviter les six pièges classiques de la méthode;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-7", "url": "/seance/14/#p14-7", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "Maîtriser les formules et concepts clés en vue de l'examen final (30 %, 3 heures, toute la matière).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-9", "url": "/seance/14/#p14-9", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Synthèse et révision", "text": "TP1 (terrain, 10 %), TP2 (bordereau de coûts, 15 %), examen de mi-session (25 %) et TP3 (ventilation de la dépréciation, 20 %) sont derrière vous : il reste l'examen final, 30 % de la note, en classe, 3 heures, portant sur l'ensemble des séances 1 à 14.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "remarque-14-8", "url": "/seance/14/#remarque-14-8", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "remarque", "title": "Où en est la session", "text": "TP1 (terrain, 10 %), TP2 (bordereau de coûts, 15 %), examen de mi-session (25 %) et TP3 (ventilation de la dépréciation, 20 %) sont derrière vous : il reste l'examen final, 30 % de la note, en classe, 3 heures, portant sur l'ensemble des séances 1 à 14.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "form-14-1", "url": "/seance/14/#form-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "formule", "title": "Formule 14.1 — formule fondamentale de la méthode du coût", "text": "VariableSignificationValeur estimée de la propriétéValeur du terrain (comme s'il était vacant, à son utilisation optimale)Coût neuf des améliorations (remplacement ou reproduction)Dépréciation physique (curable, incurable CT et LT)Dépréciation fonctionnelle (curable, incurable)Dépréciation externe/économique (améliorations seulement)", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-10", "url": "/seance/14/#p14-10", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "◆Tout le cours tient dans — et dans la discipline de calcul de chaque terme. Le fondement économique est le principe de substitution : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un bien substitut d'utilité équivalente. Chaque terme de l'équation (@@REF{eq:ch14-fondamentale}@@) a occupé un bloc du cours : au bloc 2, au bloc 3, au bloc 4. Cette correspondance n'est pas un hasard de plan de cours : elle reflète la structure logique de la méthode. Le terrain s'évalue à part parce qu'il ne se déprécie pas comme les améliorations; le coût neuf se construit avant la dépréciation parce qu'il en est la base de calcul; et la dépréciation se ventile en trois formes parce que trois causes distinctes — l'usure, la désuétude, le marché — appellent trois techniques de mesure distinctes. Retenir cette architecture, c'est déjà savoir par où commencer n'importe quel problème d'examen.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-11", "url": "/seance/14/#p14-11", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le processus complet en cinq étapes", "text": "Chaque étape alimente la suivante, et la première conditionne tout le reste. L'analyse de l'utilisation optimale (HBU) repose sur les quatre critères vus au bloc 1 — légalement permis (zonage, règlements), physiquement possible (taille, topographie), financièrement faisable (rentabilité), productivité maximale — et se fait en double : terrain vacant (quel serait le meilleur usage si le terrain était vide?) puis terrain amélioré (l'usage actuel est-il le meilleur? démolir ou rénover?).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-13", "url": "/seance/14/#p14-13", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le processus complet en cinq étapes", "text": "Si le HBU diffère de l'usage actuel, attendez-vous à une dépréciation fonctionnelle ou externe importante : c'est le signal d'alarme le plus fiable de toute l'analyse.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "attention-14-12", "url": "/seance/14/#attention-14-12", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "attention", "title": "HBU et dépréciation", "text": "Si le HBU diffère de l'usage actuel, attendez-vous à une dépréciation fonctionnelle ou externe importante : c'est le signal d'alarme le plus fiable de toute l'analyse.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-14", "url": "/seance/14/#p14-14", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le processus complet en cinq étapes", "text": "Le tableau suivant rattache chaque étape à ses méthodes et à ses sources de données — c'est la carte du cours entier.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-15", "url": "/seance/14/#p14-15", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Cas intégrateur : bureaux du boulevard Maloney, Gatineau", "text": "Ce cas récapitulatif — différent de celui de l'atelier 3, mais de même format — servira de référence pour l'examen final. Il illustre chaque poste de calcul avec les six pièges en embuscade.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-16", "url": "/seance/14/#p14-16", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "◆Âge effectif Âge que traduit l'état réel du bâtiment, compte tenu de l'entretien — pas l'âge du calendrier. Immeuble de bureaux de 2 étages, boulevard Maloney à Gatineau; construit en 1995 (âge chronologique 31 ans, âge effectif estimé 20 ans grâce à l'entretien); structure acier/brique; bâtiment de 10 000 pi2; terrain de 20 000 pi2; zonage C-2; 40 places de stationnement; HBU : bureaux, conforme à l'usage actuel. Date d'évaluation : 1er janvier 2026; valeur marchande, rapport complet. Les taux et durées de vie sont des hypothèses du cas.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-17", "url": "/seance/14/#p14-17", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Ce cas a été construit pour être un condensé du cours : chaque étape y mobilise une technique vue dans un bloc différent, et chaque poste de calcul recèle l'un des six pièges analysés plus loin. Il mérite d'être refait au complet, crayon en main, au moins une fois avant l'examen — non pas pour mémoriser ses chiffres, qui changeront, mais pour intérioriser son ordre : terrain, coût neuf, physique, fonctionnelle, externe, synthèse. C'est cet ordre, toujours le même, qui structure la section « calculs » et le cas intégrateur de l'examen final. Avant d'entrer dans les chiffres, observez aussi la donnée la plus importante du mandat : l'écart entre l'âge chronologique (31 ans) et l'âge effectif (20 ans). Cette seule hypothèse, justifiée par l'inspection et l'historique d'entretien, déplacera des centaines de milliers de dollars dans la ventilation.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-18", "url": "/seance/14/#p14-18", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "A — Le terrain : 292 000 $", "text": "Quatre ventes de terrains commerciaux du secteur sont analysées, puis ajustées. La grille respecte la discipline apprise au bloc 2 : les conditions du marché (le temps) s'appliquent en premier, seules et en cascade, parce qu'elles corrigent le prix vers la date d'évaluation avant toute comparaison physique; les ajustements de localisation, de superficie, de zonage et de topographie viennent ensuite et s'additionnent entre eux. Chaque pourcentage de la grille devrait, dans un vrai rapport, être soutenu par une analyse de paires ou une donnée de marché — à l'examen, on vous fournira les taux, mais on vous jugera sur l'ordre et la cohérence de leur application :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-19", "url": "/seance/14/#p14-19", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "A — Le terrain : 292 000 $", "text": "◆Seuils usuels (doctrine) : ajustement net 15 %, brut 25 %. La pondération suit la qualité des comparables : comparable 2 (même rue, ajustements faibles) 35 %; comparable 1 (localisation similaire, faible brut) 30 %; comparable 4 (vente plus ancienne) 20 %; comparable 3 (brut de 13 %) 15 %. Moyenne pondérée :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-20", "url": "/seance/14/#p14-20", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Le bâtiment est de classe B (semi-résistant au feu : charpente d'acier, brique sur ossature, dalle sur pontage métallique), de qualité moyenne-bonne. L'approche retenue est le coût de remplacement — un bâtiment d'utilité équivalente aux standards actuels. Ce choix n'est pas anodin et le rapport doit le justifier : pour un immeuble de bureaux de 31 ans sans caractère patrimonial, reproduire à l'identique n'aurait aucun sens économique (personne ne reconstruirait les cloisons et les systèmes de 1995), et le remplacement présente l'avantage méthodologique d'éliminer d'emblée les déficiences fonctionnelles curables — ce qui allégera l'étape D, à condition de ne pas les déduire une seconde fois (piège 2). L'estimation procède par composantes (unit-in-place) : c'est la méthode qui offre le meilleur rapport précision/effort pour un bâtiment standard, et surtout celle qui prépare la ventilation de la dépréciation, puisque chaque composante recevra son propre traitement âge/vie à l'étape C.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-21", "url": "/seance/14/#p14-21", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Coûts directs (guides 2025–2026 — Altus, Marshall & Swift, RSMeans — ajustés pour Gatineau) : douze composantes, dont les principales : structure d'acier 22,00 $/pi2 (220 000 $); finitions intérieures 25,00 $/pi2 (250 000 $); CVAC 18,50 $/pi2 (185 000 $); enveloppe de brique 18,00 $/pi2 (180 000 $); électricité (100 000 $); ascenseur forfaitaire (85 000 $); fondations (62 500 $); fenêtration (60 000 $); aménagements extérieurs (65 000 $); plomberie (55 000 $); gicleurs (45 000 $); toiture (42 500 $). Total des coûts directs : 1 350 000 $.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-22", "url": "/seance/14/#p14-22", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Coûts indirects (19 % des directs) : honoraires d'architecte/ingénieur 8 % (108 000 $); financement intérimaire 4 % (54 000 $); taxes et frais non récupérables 2 % (27 000 $); permis et inspections 1 % (13 500 $); assurances chantier 1,5 % (20 250 $); frais légaux et administration 2,5 % (33 750 $). Total : 256 500 $.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-24", "url": "/seance/14/#p14-24", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Pour un immeuble commercial, la TPS/TVQ (14,975 %) est récupérée en crédits et remboursements de taxes sur intrants (CTI/RTI) : seuls les frais non récupérables entrent dans le coût neuf.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "quebec-14-23", "url": "/seance/14/#quebec-14-23", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "quebec", "title": "Pourquoi « taxes non récupérables »?", "text": "Pour un immeuble commercial, la TPS/TVQ (14,975 %) est récupérée en crédits et remboursements de taxes sur intrants (CTI/RTI) : seuls les frais non récupérables entrent dans le coût neuf.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-25", "url": "/seance/14/#p14-25", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "Profit entrepreneurial : 12 % des coûts directs et indirects :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-26", "url": "/seance/14/#p14-26", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "B — Le coût neuf de remplacement : 1 800 000 $", "text": "arrondi à 1 800 000 $. Vérification de cohérence : , dans la fourchette des guides pour un bureau de classe B à Gatineau ( 160–200 $/pi2).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "form-14-2", "url": "/seance/14/#form-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "formule", "title": "Formule 14.2 — coût neuf total", "text": "arrondi à 1 800 000 $. Vérification de cohérence : , dans la fourchette des guides pour un bureau de classe B à Gatineau ( 160–200 $/pi2).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-27", "url": "/seance/14/#p14-27", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "L'étape C est celle où se gagnent — et se perdent — le plus de points, parce qu'elle exige une discipline d'ordre absolue. La logique est celle d'une cascade : le curable se chiffre d'abord et sort de la base; les composantes à courte durée de vie sont ensuite traitées une à une, chacune sur son propre couple âge effectif/durée de vie; la structure de longue durée reçoit enfin le traitement âge/vie global, sur une base dont on a retiré tout ce qui a déjà été compté. Chaque étage de la cascade soustrait sa part avant de passer la main au suivant : c'est cette mécanique, et elle seule, qui rend le double comptage impossible.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-28", "url": "/seance/14/#p14-28", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "C.1 Curable (réparations reportées). Critère : coût de la réparation valeur ajoutée. Cinq éléments s'y qualifient (réfection partielle de toiture 18 000; six fenêtres 9 000; stationnement 8 500; peinture extérieure 6 500; marches d'entrée 3 000) : 45 000 $. Elle se calcule en premier : elle réduit la base de tous les calculs incurables.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-29", "url": "/seance/14/#p14-29", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "C.2 Incurable — composantes à courte durée de vie. Formule par composante : dépréciation (coût neuf curable déjà déduit) (âge effectif / durée de vie).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-30", "url": "/seance/14/#p14-30", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": "C.3 Incurable — long terme (structure, fondations, enveloppe : les composantes dont la vie égale celle du bâtiment) :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-32", "url": "/seance/14/#p14-32", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "C — Dépréciation physique : 889 000 $", "text": ", arrondi à 889 000 $. L'ordre est impératif : curable, puis incurable court terme, puis incurable long terme — chaque étage soustrait sa part de la base du suivant, ce qui interdit mécaniquement le double comptage.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "aretenir-14-31", "url": "/seance/14/#aretenir-14-31", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "aretenir", "title": "Total physique", "text": ", arrondi à 889 000 $. L'ordre est impératif : curable, puis incurable court terme, puis incurable long terme — chaque étage soustrait sa part de la base du suivant, ce qui interdit mécaniquement le double comptage.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-33", "url": "/seance/14/#p14-33", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "D — Dépréciation fonctionnelle : 66 000 $", "text": "D.1 Curable, par substitution. Panneau électrique sous-dimensionné. Test de curabilité : correction (45 000 $) valeur ajoutée (55 000 $) curable. Calcul :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-34", "url": "/seance/14/#p14-34", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "D — Dépréciation fonctionnelle : 66 000 $", "text": "D.2 Incurable, par superadéquation. Hall en marbre de 800 pi2 là où 400 pi2 standards suffiraient :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-36", "url": "/seance/14/#p14-36", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "D — Dépréciation fonctionnelle : 66 000 $", "text": "La ligne « moins : physique déjà comptée » est le garde-fou anti-double comptage : la dépréciation âge/vie de 40 % a déjà touché le hall en marbre; seul l'excès net est de la fonctionnelle. Total fonctionnelle : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "attention-14-35", "url": "/seance/14/#attention-14-35", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La ligne « moins : physique déjà comptée » est le garde-fou anti-double comptage : la dépréciation âge/vie de 40 % a déjà touché le hall en marbre; seul l'excès net est de la fonctionnelle. Total fonctionnelle : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-37", "url": "/seance/14/#p14-37", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "E — Dépréciation externe : 84 500 $", "text": "La dépréciation externe est celle qu'aucune inspection ne révèle : elle se lit dans le marché, pas dans le bâtiment. Le facteur identifié ici est une inoccupation de 18 % dans le secteur commercial Maloney, contre une norme d'environ 8 % — le résultat combiné du déplacement des activités vers le Plateau, du télétravail et de la concurrence des immeubles récents. Reste à la mesurer, et c'est la technique des ventes jumelées qui s'y prête le mieux : on isole l'effet du secteur en comparant deux immeubles aussi semblables que possible, l'un au Plateau (non affecté), l'autre sur Maloney (affecté), après avoir neutralisé leurs différences physiques par ajustement :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-38", "url": "/seance/14/#p14-38", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "E — Dépréciation externe : 84 500 $", "text": "Application aux améliorations seulement — le terrain, évalué avec des comparables du même secteur, reflète déjà la perte :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-39", "url": "/seance/14/#p14-39", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "F — Valeur finale : 1 050 000 $", "text": "Interprétation. L'immeuble a perdu environ 57,8 % de sa valeur neuve. La dépréciation physique domine (49,4 % du coût neuf), suivie de l'externe (4,7 %) et de la fonctionnelle (3,7 %) — un profil typique d'un bâtiment de 31 ans correctement entretenu dans un secteur affaibli.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "ex-14-1", "url": "/seance/14/#ex-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.1 — synthèse du cas Maloney", "text": "ÉlémentMontantCoût neuf de remplacement1 800 000 $Moins : dépréciation physique 889 000 $Moins : dépréciation fonctionnelle 66 000 $Moins : dépréciation externe 84 500 $Valeur dépréciée des améliorations760 500 $Plus : valeur du terrain+ 292 000 $Valeur estimée1 052 500 $Valeur arrondie retenue1 050 000 $ Interprétation. L'immeuble a perdu environ 57,8 % de sa valeur neuve. La dépréciation physique domine (49,4 % du coût neuf), suivie de l'externe (4,7 %) et de la fonctionnelle (3,7 %) — un profil typique d'un bâtiment de 31 ans correctement entretenu dans un secteur affaibli.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-40", "url": "/seance/14/#p14-40", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "F — Valeur finale : 1 050 000 $", "text": "Avant de signer une telle conclusion, l'évaluateur déroule une dernière batterie de vérifications, qui devraient devenir chez vous des réflexes. La dépréciation totale (1 039 500 $) est inférieure au coût neuf — le plafond est respecté. Le profil de la ventilation est plausible : pour un bâtiment de trente ans, il serait suspect que la fonctionnelle ou l'externe domine la physique sans explication forte. Aucune dépréciation n'a touché le terrain, dont les comparables provenaient du secteur même. Le taux global de dépréciation (57,8 %) peut se confronter à un repère grossier : à raison d'une perte moyenne de 1,5 à 2 % par année d'âge effectif pour ce type d'immeuble, vingt ans d'âge effectif plus un secteur affaibli placent la fourchette attendue entre 45 et 60 % — le résultat s'y loge. Enfin, la valeur conclue s'exprime en chiffres ronds : un rapport qui affiche « 1 052 500 $ » prête à son estimation une précision qu'aucune méthode ne possède; « 1 050 000 $ » dit exactement la même chose, honnêtement.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-41", "url": "/seance/14/#p14-41", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Pour la même propriété, les trois approches livrent : comparaison 1 075 000 $; revenu 1 020 000 $; coût 1 050 000 $. Trois indications convergentes (écart maximal d'environ 5 %) : un signe de fiabilité de l'ensemble du travail.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-42", "url": "/seance/14/#p14-42", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Justification des poids : la comparaison (40 %) s'appuie sur un marché actif et de bons comparables; le revenu (35 %) sur des données de loyers fiables pour un immeuble locatif; le coût (25 %) est moins fiable pour un bâtiment de 31 ans, dont la dépréciation — importante — doit être estimée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-43", "url": "/seance/14/#p14-43", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Il faut comprendre ce que la réconciliation est, et ce qu'elle n'est pas. Elle n'est pas un calcul de plus : c'est un jugement professionnel sur la qualité relative des trois analyses que l'on vient de mener. Le raisonnement porte sur les données d'entrée de chaque méthode — combien de comparables, de quelle fraîcheur, avec quels ajustements? les loyers sont-ils contractuels ou reconstitués? la dépréciation repose-t-elle sur des constats ou sur des taux forfaitaires? — et non sur les résultats eux-mêmes. Un piège subtil guette ici l'évaluateur débutant : accorder le poids le plus fort à la méthode dont le résultat lui « plaît », puis rationaliser après coup. La bonne pratique est inverse : fixer les poids avant de regarder la moyenne pondérée, en fonction de la seule qualité des données, puis assumer le résultat. Ici, la convergence des trois indications dans une fourchette de 5 % rend l'exercice confortable; quand les indications divergent de 20 % ou plus, la réconciliation ne consiste pas à pondérer l'écart, mais à retourner chercher l'erreur.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-45", "url": "/seance/14/#p14-45", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Réconciliation des trois méthodes", "text": "Poids élevé : bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux); constructions neuves ou récentes; absence de comparables ou de revenus; fins d'assurance; fins fiscales municipales. Poids faible : bâtiments anciens (dépréciation difficile à mesurer); marché actif riche en ventes; immeubles à revenus standards; terrains vacants; marché très volatil. Et dans tous les cas : la réconciliation n'est jamais une simple moyenne — les poids se justifient, dossier par dossier.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "aretenir-14-44", "url": "/seance/14/#aretenir-14-44", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "aretenir", "title": "Quand la méthode du coût pèse-t-elle lourd?", "text": "Poids élevé : bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux); constructions neuves ou récentes; absence de comparables ou de revenus; fins d'assurance; fins fiscales municipales. Poids faible : bâtiments anciens (dépréciation difficile à mesurer); marché actif riche en ventes; immeubles à revenus standards; terrains vacants; marché très volatil. Et dans tous les cas : la réconciliation n'est jamais une simple moyenne — les poids se justifient, dossier par dossier.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-46", "url": "/seance/14/#p14-46", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Structure de la section « méthode du coût »", "text": "La section « méthode du coût » d'un rapport professionnel suit une architecture en cinq temps, qui reproduit fidèlement l'ordre des calculs. Elle s'ouvre sur une introduction et justification : pourquoi la méthode est pertinente pour ce mandat, et surtout quel type de coût est retenu — remplacement ou reproduction — avec les motifs de ce choix, car c'est la première question qu'un réviseur ou un tribunal posera. Vient ensuite l'évaluation du terrain, présentée avec ses comparables, sa grille d'ajustement complète et la valeur retenue : le lecteur doit pouvoir refaire chaque ligne. Le troisième temps est l'estimation du coût neuf : la méthode d'estimation utilisée, les sources de données (guide, édition, multiplicateurs régionaux) et le détail des coûts directs, indirects et du profit. Le quatrième — le plus scruté — est le calcul de la dépréciation, ventilé par forme : physique (curable, incurable court et long terme), fonctionnelle (curable, incurable), puis externe, avec pour celle-ci le facteur identifié, la mesure retenue et l'allocation terrain/améliorations. La section se referme sur une synthèse : tableau récapitulatif et valeur finale.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-47", "url": "/seance/14/#p14-47", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Structure de la section « méthode du coût »", "text": "Le fil rouge de l'ensemble tient en un mot : chaque montant du rapport doit être traçable — source citée, calcul montré, hypothèse justifiée. Un rapport dont on peut refaire tous les calculs à partir des seules pièces qu'il contient est un rapport qui survivra à la contestation; tout le reste est de la présentation.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-49", "url": "/seance/14/#p14-49", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exigences normatives", "text": "La section « méthode du coût » doit notamment contenir (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) : l'identification claire de la méthode et la justification du type de coût; la source des données de coût (guide, édition, multiplicateurs); le détail de chaque forme de dépréciation; la cohérence avec les constats de l'inspection; un âge effectif justifié; et un tableau récapitulatif des calculs.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "quebec-14-48", "url": "/seance/14/#quebec-14-48", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "quebec", "title": "Normes de l'OEAQ", "text": "La section « méthode du coût » doit notamment contenir (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024) : l'identification claire de la méthode et la justification du type de coût; la source des données de coût (guide, édition, multiplicateurs); le détail de chaque forme de dépréciation; la cohérence avec les constats de l'inspection; un âge effectif justifié; et un tableau récapitulatif des calculs.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-50", "url": "/seance/14/#p14-50", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exigences normatives", "text": "Au niveau canadien, les NUPPEC/CUSPAP 2026 exigent en outre (Appraisal Institute of Canada, 2026) : une analyse HBU documentée; l'évaluation séparée du terrain; des coûts vérifiables et actuels; une dépréciation analysée par catégorie; la réconciliation avec les autres méthodes; et la déclaration des conditions limitatives et hypothèses extraordinaires. Pièces justificatives usuelles : photos d'inspection, plans, fiches des comparables fonciers, références aux guides de coûts, calculs détaillés en annexe.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-51", "url": "/seance/14/#p14-51", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Les six pièges de la méthode du coût", "text": "Quatorze séances de matière se condensent, du point de vue de l'erreur, en six pièges. Ils ne sont pas anecdotiques : ce sont, année après année, les six mêmes fautes qui séparent les copies fortes des copies moyennes à l'examen, et les rapports défendables des rapports contestés dans la pratique. Chacun mérite d'être compris dans sa logique — pourquoi l'erreur est tentante, ce qu'elle coûte, comment s'en prémunir — plutôt que mémorisé comme un interdit. Le tableau récapitulatif en fin de section les rassemble avec leurs antidotes.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-52", "url": "/seance/14/#p14-52", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 1 — Le double comptage de la dépréciation", "text": "Le piège le plus fréquent : compter la même perte de valeur dans deux catégories. Trois variantes classiques : compter la physique d'un élément et sa superadéquation complète; compter la fonctionnelle et l'externe pour la même cause; déduire un élément curable et le laisser dans la base de l'âge/vie incurable. Antidotes : soustraire le curable avant tout calcul incurable; retrancher la portion physique déjà comptée de toute superadéquation (comme la ligne du hall en marbre); vérifier que la dépréciation totale reste inférieure au coût neuf.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-53", "url": "/seance/14/#p14-53", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 2 — Confusion reproduction / remplacement", "text": "Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : les déduire de nouveau serait une double déduction. Avec le remplacement, on ne déduit que la fonctionnelle incurable (superadéquation, obsolescence de conception). Relation entre les deux bases : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "form-14-3", "url": "/seance/14/#form-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "formule", "title": "Formule 14.3 — cohérence base de coût / dépréciation", "text": "Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : les déduire de nouveau serait une double déduction. Avec le remplacement, on ne déduit que la fonctionnelle incurable (superadéquation, obsolescence de conception). Relation entre les deux bases : .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-54", "url": "/seance/14/#p14-54", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 3 — Oublier le profit entrepreneurial", "text": "Sans profit, le coût neuf du cas Maloney tombe de 1 799 280 $ à 1 606 500 $ : sous-estimation de 192 780 $, intégralement répercutée sur la valeur finale. Justification économique : un promoteur ne construirait pas sans rémunération du risque; le coût neuf doit refléter le coût total de création de l'amélioration (fourchette usuelle : 8–15 %).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-55", "url": "/seance/14/#p14-55", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 4 — Mal estimer l'âge effectif", "text": "◆L'âge effectif se justifie par l'inspection, jamais par le seul calendrier. Le même bâtiment de 31 ans peut avoir un âge effectif de 20 ans (rénovations régulières), de 40 ans (entretien déficient) ou de 10 ans (remise à neuf complète). Un âge effectif trop élevé exagère la dépréciation ( sous-évaluation); trop bas, il la sous-estime ( surévaluation) — l'effet passe directement par le ratio âge effectif / vie économique.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-56", "url": "/seance/14/#p14-56", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 5 — Oublier la dépréciation externe", "text": "Se concentrer sur le bâtiment (physique + fonctionnelle) et négliger le marché. Facteurs à vérifier systématiquement : inoccupation du secteur, changements de zonage récents, projets d'infrastructure à proximité, détérioration du quartier, conditions économiques et démographiques locales. Test par extraction : si , il existe probablement une externe, mesurable par", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-57", "url": "/seance/14/#p14-57", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 6 — Mauvaise allocation terrain / améliorations", "text": "Règle d'allocation de l'externe : si les comparables fonciers viennent du même secteur, la perte est déjà dans la valeur du terrain — ne l'appliquer qu'aux améliorations (cas Maloney : 84 500 $ sur les améliorations seulement). Si les comparables viennent hors secteur, allouer la perte entre terrain et améliorations selon leurs ratios de valeur (exemple : perte de 125 000 $, ratios 22 %/78 % 27 500 $ / 97 500 $).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-59", "url": "/seance/14/#p14-59", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Piège 6 — Mauvaise allocation terrain / améliorations", "text": "Ces pièges sont souvent intégrés aux données des questions : lisez attentivement l'énoncé pour détecter les incohérences (un curable glissé dans la base incurable, un profit absent du bordereau, une externe à appliquer au terrain…).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "attention-14-58", "url": "/seance/14/#attention-14-58", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "attention", "title": "À l'examen", "text": "Ces pièges sont souvent intégrés aux données des questions : lisez attentivement l'énoncé pour détecter les incohérences (un curable glissé dans la base incurable, un profit absent du bordereau, une externe à appliquer au terrain…).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-60", "url": "/seance/14/#p14-60", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Fondements (séances 1–2)", "text": "Quatre questions en rafale, à traiter sans notes. (1) Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (2) Distinguez coût, prix et valeur. (3) Quand la méthode du coût est-elle la plus fiable? (4) Expliquez le principe de substitution.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-1", "url": "/seance/14/#exo-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.1 — questions éclair — fondements", "text": "Quatre questions en rafale, à traiter sans notes. (1) Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? (2) Distinguez coût, prix et valeur. (3) Quand la méthode du coût est-elle la plus fiable? (4) Expliquez le principe de substitution.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-61", "url": "/seance/14/#p14-61", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Fondements (séances 1–2)", "text": "1. , où . 2. Le coût est une dépense de production; le prix, le montant effectivement transigé; la valeur, l'utilité économique — trois notions qui ne coïncident qu'en marché parfait. 3. Bâtiments neufs ou récents, bâtiments à usage spécial, absence de marché comparatif. 4. Un acheteur rationnel ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente — c'est le fondement logique de toute la méthode.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-62", "url": "/seance/14/#p14-62", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Terrain (séances 3–4)", "text": "(1) Nommez quatre méthodes d'évaluation du terrain. (2) Quels sont les facteurs d'ajustement des comparables fonciers? (3) Expliquez la méthode du résidu foncier. (4) Qu'est-ce que le principe du terrain « vacant et disponible »?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-2", "url": "/seance/14/#exo-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.2 — questions éclair — terrain", "text": "(1) Nommez quatre méthodes d'évaluation du terrain. (2) Quels sont les facteurs d'ajustement des comparables fonciers? (3) Expliquez la méthode du résidu foncier. (4) Qu'est-ce que le principe du terrain « vacant et disponible »?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-63", "url": "/seance/14/#p14-63", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Terrain (séances 3–4)", "text": "1. Comparaison directe, extraction, affectation (analyse de lotissement), résidu foncier. 2. Conditions du marché (temps), localisation, superficie, zonage, topographie, services — appliqués dans cet ordre (temps d'abord). 3. , où la valeur des améliorations découle du revenu qui leur est attribuable (capitalisé au TGA) : on isole le revenu résiduel du terrain. 4. Le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale — même s'il est bâti.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-64", "url": "/seance/14/#p14-64", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Coûts (séances 5–8)", "text": "(1) Distinguez coût de reproduction et coût de remplacement. (2) Nommez les quatre méthodes d'estimation des coûts. (3) Donnez cinq exemples de coûts indirects. (4) Comment calcule-t-on le profit entrepreneurial?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-3", "url": "/seance/14/#exo-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.3 — questions éclair — coûts", "text": "(1) Distinguez coût de reproduction et coût de remplacement. (2) Nommez les quatre méthodes d'estimation des coûts. (3) Donnez cinq exemples de coûts indirects. (4) Comment calcule-t-on le profit entrepreneurial?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-65", "url": "/seance/14/#p14-65", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Coûts (séances 5–8)", "text": "1. Reproduction réplique exacte (mêmes matériaux, même conception, défauts inclus); remplacement utilité équivalente aux standards actuels. 2. Comparative ($/pi2), par quantités et prix unitaires (quantity survey), par composantes (unit-in-place), coût indexé (trended cost) : . 3. Honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis et inspections, assurances chantier (aussi : frais légaux, administration). 4. , taux usuel de 8 à 15 %.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-66", "url": "/seance/14/#p14-66", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Dépréciation (séances 9–12)", "text": "(1) Nommez les trois formes de dépréciation et leurs sous-catégories. (2) Donnez la formule de la dépréciation physique incurable long terme. (3) Expliquez la superadéquation avec un exemple. (4) Comment mesure-t-on la dépréciation externe par ventes jumelées?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-4", "url": "/seance/14/#exo-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.4 — questions éclair — dépréciation", "text": "(1) Nommez les trois formes de dépréciation et leurs sous-catégories. (2) Donnez la formule de la dépréciation physique incurable long terme. (3) Expliquez la superadéquation avec un exemple. (4) Comment mesure-t-on la dépréciation externe par ventes jumelées?", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-67", "url": "/seance/14/#p14-67", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Dépréciation (séances 9–12)", "text": "1. Physique (curable; incurable court terme; incurable long terme); fonctionnelle (curable par ajout ou substitution; incurable — déficience ou superadéquation); externe (économique/localisation — par nature incurable). 2. Base LT ; puis . 3. Un élément dont le coût excède sa contribution à la valeur — par exemple une piscine olympique dans un duplex, ou le hall en marbre du cas Maloney (excès de coût 80 000 $, dépréciation nette 53 000 $). 4. Écart de prix ajusté entre une propriété affectée par le facteur externe et une propriété semblable non affectée (cas Maloney : 125 000 $, soit 10 %).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-68", "url": "/seance/14/#p14-68", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 5 — Applications (séances 13–14)", "text": "(1) Comment évalue-t-on un bâtiment à usage spécial? (2) Quelles sont les étapes de la réconciliation des trois méthodes? (3) Quelle structure doit avoir la section « coût » d'un rapport? (4) Nommez trois pièges à éviter dans la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-5", "url": "/seance/14/#exo-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.5 — questions éclair — applications", "text": "(1) Comment évalue-t-on un bâtiment à usage spécial? (2) Quelles sont les étapes de la réconciliation des trois méthodes? (3) Quelle structure doit avoir la section « coût » d'un rapport? (4) Nommez trois pièges à éviter dans la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-69", "url": "/seance/14/#p14-69", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Bloc 5 — Applications (séances 13–14)", "text": "1. Méthode du coût comme approche principale (marché et revenus absents); base de coût choisie selon le mandat — reproduction pour l'assurance ou le patrimoine, remplacement pour la valeur marchande. 2. Obtenir les trois indications, analyser la qualité des données de chacune, pondérer, justifier les poids, conclure (jamais une moyenne mécanique). 3. Introduction et justification; terrain; coût neuf; dépréciation (trois formes); synthèse et conclusion. 4. Par exemple : double comptage, oubli du profit entrepreneurial, confusion reproduction/remplacement (ou : mauvais âge effectif, oubli de l'externe, mauvaise allocation).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-71", "url": "/seance/14/#p14-71", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Repères vérifiés 2026", "text": "Ces repères chiffrés, vérifiés pour 2026, sont ceux que l'examen final tient pour acquis.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-72", "url": "/seance/14/#p14-72", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Repères vérifiés 2026", "text": "Sources : (Statistique Canada, 2026); (Gouvernement du Québec, 2026); (Appraisal Institute of Canada, 2026); (Appraisal Standards Board, 2024); (Appraisal Institute, 2026).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "quebec-14-70", "url": "/seance/14/#quebec-14-70", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "quebec", "title": "À jour pour l'examen", "text": "Ces repères chiffrés, vérifiés pour 2026, sont ceux que l'examen final tient pour acquis. RepèreValeur 2026Coûts indirects15–25 % des directs (honoraires d'ingénierie 5–9 %)Profit entrepreneurial8–15 %IPCB (Statistique Canada)tableau 18-10-0289-01, base 2023 100Taux directeur (Banque du Canada)2,25 % (juillet 2026)Rôle triennaldate de référence 18 mois avant l'entrée en vigueurDroits de mutation 20260,5 % 62 900 $; 1 % 315 000 $; 1,5 % au-delà (Mtl : jusqu'à 4 %)Zones inondables4 classes de risque (cadre du 1er mars 2026)Normes en vigueurCUSPAP 2026; USPAP 2024 (sans expiration); Appraisal, 16e éd. Sources : (Statistique Canada, 2026); (Gouvernement du Québec, 2026); (Appraisal Institute of Canada, 2026); (Appraisal Standards Board, 2024); (Appraisal Institute, 2026).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-73", "url": "/seance/14/#p14-73", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Format, matériel, gestion du temps", "text": "Matériel autorisé : calculatrice non programmable, formulaire fourni (1 page), tables de durées de vie. Interdit : notes de cours, cellulaire, tablette, montre connectée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-74", "url": "/seance/14/#p14-74", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Format, matériel, gestion du temps", "text": "Sur la stratégie d'épreuve, l'expérience des cohortes précédentes permet d'être précis. La première cause de points perdus n'est pas l'ignorance, c'est la précipitation : lisez chaque énoncé au complet avant d'écrire quoi que ce soit, parce que les pièges y sont intégrés aux données — un élément curable glissé dans une base incurable ne se détecte qu'à la lecture attentive. La deuxième cause est le calcul muet : montrez tous vos calculs, car un résultat final erroné appuyé d'une démarche juste conserve l'essentiel des points, tandis qu'un nombre sec, même exact, n'en garantit aucun. Prenez ensuite deux réflexes de vérification systématique : le plafond « dépréciation totale coût neuf », qui détecte à lui seul la majorité des ventilations déraillées, et la chasse au double comptage à chaque changement de catégorie. Gardez les arrondis pour la toute fin — arrondir en cours de route propage des écarts qui deviennent inexplicables au correcteur — et réservez dix minutes de révision finale. Pour le cas intégrateur, enfin, déroulez toujours le même ordre, celui du cas Maloney : terrain coût neuf physique fonctionnelle externe valeur finale. Cet automatisme libère l'attention pour ce qui compte : les données elles-mêmes.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-75", "url": "/seance/14/#p14-75", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Format, matériel, gestion du temps", "text": "Quant à la préparation en amont, la révision la plus rentable n'est pas la relecture passive des chapitres, mais la refonte active des trois grands cas chiffrés du cours — le cas intégré de l'atelier 3 (chapitre 13), le cas Maloney (ce chapitre) et le problème type de la section C ci-dessous — jusqu'à pouvoir les dérouler sans consulter le corrigé. Les fiches synthèses de fin de chapitre et l'aide-mémoire de l'annexe @@REF{annA}@@ servent ensuite de filet : parcourez-les la veille, en vous arrêtant sur chaque formule dont la logique ne vous paraît pas immédiatement évidente — c'est elle qu'il faut retravailler, pas celle que vous savez déjà.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-76", "url": "/seance/14/#p14-76", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "Le coût de remplacement diffère du coût de reproduction parce qu'il :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-77", "url": "/seance/14/#p14-77", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "utilise les mêmes matériaux que le bâtiment original;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-78", "url": "/seance/14/#p14-78", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "crée un bâtiment d'utilité équivalente avec des standards actuels;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-79", "url": "/seance/14/#p14-79", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "est toujours plus élevé que le coût de reproduction;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-80", "url": "/seance/14/#p14-80", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "n'inclut pas le profit entrepreneurial.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-6", "url": "/seance/14/#exo-14-6", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.6 — QCM 1 — remplacement vs reproduction", "text": "Le coût de remplacement diffère du coût de reproduction parce qu'il : a)utilise les mêmes matériaux que le bâtiment original;b)crée un bâtiment d'utilité équivalente avec des standards actuels;c)est toujours plus élevé que le coût de reproduction;d)n'inclut pas le profit entrepreneurial.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-81", "url": "/seance/14/#p14-81", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "b) — le remplacement vise l'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels, ce qui élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables (d'où le piège 2 : ne pas les déduire une seconde fois).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-82", "url": "/seance/14/#p14-82", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "La dépréciation physique curable se définit comme :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-83", "url": "/seance/14/#p14-83", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "toute détérioration physique du bâtiment;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-84", "url": "/seance/14/#p14-84", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "les réparations dont le coût est inférieur ou égal à la valeur ajoutée;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-85", "url": "/seance/14/#p14-85", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "l'usure normale due au passage du temps;", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-86", "url": "/seance/14/#p14-86", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "la dépréciation qui ne peut être corrigée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-7", "url": "/seance/14/#exo-14-7", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.7 — QCM 2 — physique curable", "text": "La dépréciation physique curable se définit comme : a)toute détérioration physique du bâtiment;b)les réparations dont le coût est inférieur ou égal à la valeur ajoutée;c)l'usure normale due au passage du temps;d)la dépréciation qui ne peut être corrigée.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-87", "url": "/seance/14/#p14-87", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section A — Deux QCM types", "text": "b) — le critère est économique, pas technique : une réparation est « curable » si elle est rentable (coût valeur ajoutée), qu'elle soit techniquement facile ou non.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-88", "url": "/seance/14/#p14-88", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Trois questions représentatives (10 points chacune), avec l'esquisse de ce qu'une réponse forte doit contenir.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-89", "url": "/seance/14/#p14-89", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Première question : expliquer le calcul de la dépréciation physique incurable en distinguant composantes à courte et à longue durée de vie, et justifier pourquoi le curable se calcule d'abord. Une réponse complète décrit la cascade : le curable sort de la base parce qu'un acheteur rationnel le déduira du prix de toute façon — le laisser dans la base de l'âge/vie reviendrait à le compter deux fois; les composantes à courte durée (toiture, CVAC, finitions) reçoivent chacune leur propre ratio âge effectif/durée de vie parce que leur rythme d'usure n'a rien de commun avec celui de la structure; et la base long terme se calcule en retranchant à la fois le curable et le coût neuf des composantes déjà traitées. Les copies faibles décrivent les trois calculs; les copies fortes expliquent pourquoi chaque soustraction protège de quel double comptage — c'est là que se jouent les points.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-90", "url": "/seance/14/#p14-90", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Deuxième question : un évaluateur utilise le coût de remplacement et déduit une fonctionnelle curable de 25 000 $ pour un chauffage obsolète — expliquer l'erreur et la correction. Le cœur de la réponse est la définition même du coût de remplacement : un bâtiment d'utilité équivalente aux standards actuels serait construit avec un chauffage moderne; la déficience curable est donc déjà absente du coût neuf, et la déduire de nouveau constitue une double déduction de 25 000 $ qui sous-évalue la propriété d'autant. La correction : soit retirer la déduction (en conservant le remplacement), soit passer au coût de reproduction et alors la déduire légitimement — mais jamais l'hybride.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-91", "url": "/seance/14/#p14-91", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section B — Questions à développement types", "text": "Troisième question : décrire les quatre méthodes d'évaluation du terrain et les circonstances où chacune est privilégiée, avec un exemple québécois pour chacune. La grille de correction attend la comparaison directe (méthode reine dès qu'il existe des ventes — terrain résidentiel à Gatineau), l'extraction (secteurs bâtis sans ventes de terrains vacants — quartier central de Hull), l'affectation ou analyse de lotissement (terrains à développer — projet domiciliaire en périphérie de Sherbrooke) et le résidu foncier (immeubles à revenus quand seuls les loyers parlent — immeuble commercial du centre-ville). Les développements complets se trouvent à la séance 3.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-92", "url": "/seance/14/#p14-92", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section C — Problème de calcul complet", "text": "Bâtiment commercial de 8000 pi2, coût neuf de remplacement de 1 200 000 $. Données : dépréciation curable 30 000 $; composantes court terme (coût neuf) 400 000 $, âge effectif moyen 12 ans, vie moyenne 20 ans; âge effectif global 15 ans, vie économique 45 ans; superadéquation nette 40 000 $; externe (ventes jumelées) 8 %; terrain 200 000 $. Calculez : a) la dépréciation totale; b) la valeur dépréciée; c) la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-8", "url": "/seance/14/#exo-14-8", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.8 — problème type — 25 points", "text": "Bâtiment commercial de 8000 pi2, coût neuf de remplacement de 1 200 000 $. Données : dépréciation curable 30 000 $; composantes court terme (coût neuf) 400 000 $, âge effectif moyen 12 ans, vie moyenne 20 ans; âge effectif global 15 ans, vie économique 45 ans; superadéquation nette 40 000 $; externe (ventes jumelées) 8 %; terrain 200 000 $. Calculez : a) la dépréciation totale; b) la valeur dépréciée; c) la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-93", "url": "/seance/14/#p14-93", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Section C — Problème de calcul complet", "text": "1. Physique curable : 30 000 $. 2. Incurable CT : . 3. Incurable LT : base ; dépréciation . 4. Fonctionnelle incurable (superadéquation nette) : 40 000 $. 5. Externe : base … attention, l'énoncé type applique le taux à la valeur dépréciée avant externe : . a) . b) Valeur dépréciée . c) . Vérification : ; taux de dépréciation 51 % — plausible.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-94", "url": "/seance/14/#p14-94", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exercice supplémentaire — détecter les pièges", "text": "Un collègue vous soumet le calcul suivant pour un immeuble dont le coût de remplacement neuf est de 2 400 000 $ (terrain : 500 000 $, évalué avec des comparables du même secteur) : physique curable 60 000 $; incurable âge/vie global : ; fonctionnelle curable (système de chauffage désuet) 35 000 $; externe 6 % appliquée à , soit 174 000 $. Valeur conclue : . Relevez les quatre erreurs et recalculez correctement.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "exo-14-9", "url": "/seance/14/#exo-14-9", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.9 — l'énoncé piégé", "text": "Un collègue vous soumet le calcul suivant pour un immeuble dont le coût de remplacement neuf est de 2 400 000 $ (terrain : 500 000 $, évalué avec des comparables du même secteur) : physique curable 60 000 $; incurable âge/vie global : ; fonctionnelle curable (système de chauffage désuet) 35 000 $; externe 6 % appliquée à , soit 174 000 $. Valeur conclue : . Relevez les quatre erreurs et recalculez correctement.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-95", "url": "/seance/14/#p14-95", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Exercice supplémentaire — détecter les pièges", "text": "Erreur 1 (piège 1) : le curable (60 000) n'a pas été soustrait de la base avant l'âge/vie — base correcte : ; incurable . Erreur 2 (piège 2) : avec un coût de remplacement, la fonctionnelle curable (35 000) est déjà éliminée — ne pas la déduire. Erreur 3 (piège 6) : l'externe ne s'applique pas au terrain (comparables du même secteur) — base : améliorations dépréciées seulement. Erreur 4 (présentation) : la valeur finale doit être améliorations dépréciées, pas une soustraction globale sur « 2 900 000 $ ». Recalcul : améliorations avant externe ; externe ; améliorations dépréciées ; valeur , arrondie à 2 040 000 $. L'original sous-évaluait de près de 130 000 $.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-96", "url": "/seance/14/#p14-96", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Les dix compétences développées — évaluer un terrain par différentes méthodes; estimer le coût de reproduction/remplacement; calculer les coûts directs et indirects; mesurer la dépréciation physique; analyser la fonctionnelle; évaluer l'externe; appliquer la méthode au complet; réconcilier avec les autres approches; rédiger un rapport professionnel; inspecter un bâtiment aux fins d'évaluation — sont toutes mobilisées par l'examen final, qui couvre l'ensemble du cours.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-97", "url": "/seance/14/#p14-97", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Un dernier mot sur la place de ce cours dans votre formation. La méthode du coût est réputée la plus « technique » des trois approches, et ce chapitre a montré pourquoi : elle enchaîne plus d'étapes, plus d'hypothèses et plus d'occasions d'erreur que les deux autres. Mais elle est aussi celle qui apprend le mieux le métier. Celui ou celle qui sait ventiler une dépréciation — distinguer ce qui s'use, ce qui se démode et ce qui se dévalue de l'extérieur, puis chiffrer chaque part sans jamais compter deux fois la même perte — possède une grille de lecture qui enrichit ses analyses de comparaison (quels ajustements? pourquoi?) et de revenu (pourquoi ce taux? quel risque?). Les immeubles pour lesquels le marché se tait — l'église, l'école, l'usine, l'aréna — continueront d'exister, et quelqu'un devra leur donner une valeur défendable. C'est exactement ce que ce cours vous a appris à faire.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-99", "url": "/seance/14/#p14-99", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "La méthode du coût est l'outil de l'évaluateur là où le marché se tait, fondée sur la logique économique du principe de substitution. La formule que vous n'oublierez jamais :", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-100", "url": "/seance/14/#p14-100", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Bonne étude et bonne chance à l'examen final!", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "aretenir-14-98", "url": "/seance/14/#aretenir-14-98", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "aretenir", "title": "Le mot de la fin", "text": "La méthode du coût est l'outil de l'évaluateur là où le marché se tait, fondée sur la logique économique du principe de substitution. La formule que vous n'oublierez jamais : Bonne étude et bonne chance à l'examen final!", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-101", "url": "/seance/14/#p14-101", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Processus en cinq étapes : HBU et inspection terrain coût neuf dépréciation (trois formes) synthèse .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-102", "url": "/seance/14/#p14-102", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Cas Maloney (gabarit d'examen) : terrain 292 000 $ (grille de 4 comparables, poids justifiés); coût neuf 1 800 000 $ ( directs 1 350 000 indirects 19 % profit 12 %); physique 889 000 $ (curable 45 000, CT 374 432, LT 469 800); fonctionnelle 66 000 $ (substitution 13 000, superadéquation 53 000); externe 84 500 $ (ventes jumelées 10 %, améliorations seulement); valeur 1 050 000 $ (dépréciation totale 57,8 %).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-103", "url": "/seance/14/#p14-103", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Réconciliation : comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 % pour un immeuble locatif de 31 ans; le coût pèse lourd pour l'usage spécial, le neuf, l'assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-104", "url": "/seance/14/#p14-104", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Rapport : chaque montant traçable; exigences OEAQ (sources, formes de dépréciation, âge effectif justifié) et NUPPEC/CUSPAP 2026 (HBU documenté, terrain séparé, réconciliation, conditions limitatives).", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-105", "url": "/seance/14/#p14-105", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Six pièges : double comptage; confusion reproduction/remplacement (le remplacement élimine déjà la fonctionnelle curable); oubli du profit (8–15 %); mauvais âge effectif; oubli de l'externe (test d'extraction, éq. @@REF{eq:ch14-extraction}@@); mauvaise allocation terrain/améliorations.", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "p14-106", "url": "/seance/14/#p14-106", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "p", "title": "Le cours en un coup d'œil", "text": "Examen final (30 %, 3 h) : QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts; calculatrice non programmable et formulaire fourni; montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/14/#synthese", "ch": "14", "chTitle": "Synthèse et révision", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Processus en cinq étapes : HBU et inspection terrain coût neuf dépréciation (trois formes) synthèse .Cas Maloney (gabarit d'examen) : terrain 292 000 $ (grille de 4 comparables, poids justifiés); coût neuf 1 800 000 $ ( directs 1 350 000 indirects 19 % profit 12 %); physique 889 000 $ (curable 45 000, CT 374 432, LT 469 800); fonctionnelle 66 000 $ (substitution 13 000, superadéquation 53 000); externe 84 500 $ (ventes jumelées 10 %, améliorations seulement); valeur 1 050 000 $ (dépréciation totale 57,8 %).Réconciliation : comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 % pour un immeuble locatif de 31 ans; le coût pèse lourd pour l'usage spécial, le neuf, l'assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.Rapport : chaque montant traçable; exigences OEAQ (sources, formes de dépréciation, âge effectif justifié) et NUPPEC/CUSPAP 2026 (HBU documenté, terrain séparé, réconciliation, conditions limitatives).Six pièges : double comptage; confusion reproduction/remplacement (le remplacement élimine déjà la fonctionnelle curable); oubli du profit (8–15 %); mauvais âge effectif; oubli de l'externe (test d'extraction, éq. @@REF{eq:ch14-extraction}@@); mauvaise allocation terrain/améliorations.Examen final (30 %, 3 h) : QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts; calculatrice non programmable et formulaire fourni; montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier .", "where": "Séance 14 — Synthèse et révision"}, {"id": "pA-1", "url": "/aide-memoire/#pA-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Aide-mémoire des formules", "text": "Cette annexe regroupe toutes les formules du cours, dans l'ordre des blocs : équation générale, évaluation du terrain, estimation des coûts, puis ventilation de la dépréciation. Chaque formule renvoie à la logique vue en séance; les tableaux de repères chiffrés (durées de vie, fourchettes usuelles) ferment l'annexe. À l'examen final, un formulaire d'une page est fourni : cet aide-mémoire en est la version commentée.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-1", "url": "/aide-memoire/#form-A-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.1 — formule fondamentale", "text": "VariableSignificationValeur estimée de la propriétéValeur du terrain (vacant, à son utilisation optimale)Coût neuf des améliorations à la date d'évaluationDépréciation physique (curable incurable CT incurable LT)Dépréciation fonctionnelle (curable incurable)Dépréciation externe (améliorations seulement)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-2", "url": "/aide-memoire/#pA-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Équation générale de la méthode du coût", "text": "Relation entre les deux bases :", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-3", "url": "/aide-memoire/#pA-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Équation générale de la méthode du coût", "text": "Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : ne jamais les déduire une seconde fois.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-2", "url": "/aide-memoire/#form-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.2 — cohérence base de coût / dépréciations déduites", "text": "Relation entre les deux bases : Le coût de remplacement élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables : ne jamais les déduire une seconde fois.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-3", "url": "/aide-memoire/#form-A-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.3 — conversion des unités", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-4", "url": "/aide-memoire/#pA-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Seuils usuels (doctrine) : ajustement net 15 %, brut 25 %. Valeur retenue : moyenne pondérée selon la qualité des comparables (jamais une moyenne simple).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-4", "url": "/aide-memoire/#form-A-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.4 — comparaison directe — prix ajusté", "text": "VariableSignificationAjustement des conditions du marché (appliqué en premier)Ajustements physiques (localisation, superficie, zonage…) Seuils usuels (doctrine) : ajustement net 15 %, brut 25 %. Valeur retenue : moyenne pondérée selon la qualité des comparables (jamais une moyenne simple).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-5", "url": "/aide-memoire/#pA-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Utile quand les ventes de terrains vacants manquent : on retranche d'une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-5", "url": "/aide-memoire/#form-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.5 — méthode d'extraction", "text": "Utile quand les ventes de terrains vacants manquent : on retranche d'une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-6", "url": "/aide-memoire/#pA-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Le ratio terrain/valeur totale est extrait de ventes comparables du secteur; méthode d'appoint, à corroborer.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-6", "url": "/aide-memoire/#form-A-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.6 — méthode d'affectation (ratio)", "text": "Le ratio terrain/valeur totale est extrait de ventes comparables du secteur; méthode d'appoint, à corroborer.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-7", "url": "/aide-memoire/#pA-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "où désigne les taux de rendement respectifs du bâtiment et du terrain.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-7", "url": "/aide-memoire/#form-A-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.7 — méthode du résidu foncier", "text": "où désigne les taux de rendement respectifs du bâtiment et du terrain.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-8", "url": "/aide-memoire/#pA-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Évaluation du terrain (bloc 2)", "text": "Chaque terme est estimé sur l'horizon d'écoulement des lots; le résultat s'actualise à la date d'évaluation.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-8", "url": "/aide-memoire/#form-A-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.8 — analyse de lotissement", "text": "Chaque terme est estimé sur l'horizon d'écoulement des lots; le résultat s'actualise à la date d'évaluation.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-9", "url": "/aide-memoire/#pA-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Variante volumétrique (bâtiments à grande hauteur libre) : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-9", "url": "/aide-memoire/#form-A-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.9 — coût unitaire et coût de base", "text": "Variante volumétrique (bâtiments à grande hauteur libre) : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-10", "url": "/aide-memoire/#form-A-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.10 — méthode comparative avec multiplicateurs", "text": "VariableSignificationBaseCoût de base du guide ($/pi2) pour la classe et la qualitéMultiplicateurs de hauteur, périmètre, étagesFacteur d'indexation temporelleMultiplicateur régional (ex. Gatineau 0,95, base Toronto 1,00)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-10", "url": "/aide-memoire/#pA-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Quantity survey : toutes les quantités élémentaires (la plus précise, la plus coûteuse). Unit-in-place : par grandes composantes en place (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-11", "url": "/aide-memoire/#form-A-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.11 — méthode des quantités et des composantes", "text": "Quantity survey : toutes les quantités élémentaires (la plus précise, la plus coûteuse). Unit-in-place : par grandes composantes en place (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-11", "url": "/aide-memoire/#pA-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Indice de référence au Canada : IPCB de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100). Exemple : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-12", "url": "/aide-memoire/#form-A-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.12 — indexation des coûts (trended cost)", "text": "Indice de référence au Canada : IPCB de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100). Exemple : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-12", "url": "/aide-memoire/#pA-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Estimation du coût neuf (bloc 3)", "text": "Les coûts indirects s'expriment usuellement en % des coûts directs; le profit s'applique sur la somme directs indirects (sauf indication contraire de l'énoncé).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-13", "url": "/aide-memoire/#form-A-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.13 — coût neuf total", "text": "Les coûts indirects s'expriment usuellement en % des coûts directs; le profit s'applique sur la somme directs indirects (sauf indication contraire de l'énoncé).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-13", "url": "/aide-memoire/#pA-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "Toujours calculée en premier : elle sort de la base de tous les calculs incurables.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-14", "url": "/aide-memoire/#form-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.14 — physique curable (entretien différé)", "text": "Toujours calculée en premier : elle sort de la base de tous les calculs incurables.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-14", "url": "/aide-memoire/#pA-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie est inférieure à celle du bâtiment (toiture, CVAC, finitions…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-15", "url": "/aide-memoire/#form-A-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.15 — physique incurable — court terme (par composante)", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie est inférieure à celle du bâtiment (toiture, CVAC, finitions…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-15", "url": "/aide-memoire/#pA-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation physique", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie égale celle du bâtiment (structure, fondations, enveloppe). Ordre impératif : curable incurable CT incurable LT.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-16", "url": "/aide-memoire/#form-A-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.16 — physique incurable — long terme", "text": "S'applique aux composantes dont la durée de vie égale celle du bâtiment (structure, fondations, enveloppe). Ordre impératif : curable incurable CT incurable LT.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-17", "url": "/aide-memoire/#form-A-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.17 — synthèse de la physique et vie restante", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-16", "url": "/aide-memoire/#pA-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "La dépréciation est l'excès de coût, pas le coût total de l'élément manquant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-18", "url": "/aide-memoire/#form-A-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.18 — fonctionnelle curable — par ajout", "text": "La dépréciation est l'excès de coût, pas le coût total de l'élément manquant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-19", "url": "/aide-memoire/#form-A-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.19 — fonctionnelle curable — par substitution", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-17", "url": "/aide-memoire/#pA-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Garde-fou anti-double comptage : la ligne « physique déjà comptée » est obligatoire.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-20", "url": "/aide-memoire/#form-A-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.20 — fonctionnelle incurable — superadéquation", "text": "Garde-fou anti-double comptage : la ligne « physique déjà comptée » est obligatoire.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-18", "url": "/aide-memoire/#pA-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Pour les déficiences de conception incorrigeables (hauteur libre, plan désuet…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-21", "url": "/aide-memoire/#form-A-21", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.21 — fonctionnelle incurable — perte de loyer", "text": "Pour les déficiences de conception incorrigeables (hauteur libre, plan désuet…).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-19", "url": "/aide-memoire/#pA-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Le résultat s'exprime souvent en % de la valeur, puis s'applique à la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-22", "url": "/aide-memoire/#form-A-22", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.22 — ventes jumelées (paired sales)", "text": "Le résultat s'exprime souvent en % de la valeur, puis s'applique à la valeur dépréciée des améliorations.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-20", "url": "/aide-memoire/#pA-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Allocation : si le terrain a été évalué avec des comparables du même secteur, l'externe s'applique aux améliorations seulement; avec des comparables hors secteur, on alloue selon les ratios de valeur.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-23", "url": "/aide-memoire/#form-A-23", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.23 — capitalisation de la perte de revenus", "text": "Allocation : si le terrain a été évalué avec des comparables du même secteur, l'externe s'applique aux améliorations seulement; avec des comparables hors secteur, on alloue selon les ratios de valeur.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-21", "url": "/aide-memoire/#pA-21", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Si la valeur au coût (sans externe) excède la valeur de marché observée, l'écart signale une dépréciation externe.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-24", "url": "/aide-memoire/#form-A-24", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.24 — vérification par extraction", "text": "Si la valeur au coût (sans externe) excède la valeur de marché observée, l'écart signale une dépréciation externe.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-22", "url": "/aide-memoire/#pA-22", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Cas particuliers", "text": "Le bail (options probables incluses) limite presque toujours la vie économique des améliorations locatives.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-25", "url": "/aide-memoire/#form-A-25", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.25 — améliorations locatives", "text": "Le bail (options probables incluses) limite presque toujours la vie économique des améliorations locatives.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-23", "url": "/aide-memoire/#pA-23", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Cas particuliers", "text": "La base est le coût installé; ajouter ensuite les dépréciations fonctionnelle et externe le cas échéant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-26", "url": "/aide-memoire/#form-A-26", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.26 — équipements — âge/vie sur coût installé", "text": "La base est le coût installé; ajouter ensuite les dépréciations fonctionnelle et externe le cas échéant.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-24", "url": "/aide-memoire/#pA-24", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Coûts unitaires indicatifs par type de bâtiment", "text": "Sources : Altus Group (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift, RSMeans — fourchettes indicatives à actualiser à la date d'évaluation (Altus Group, 2026).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-26", "url": "/aide-memoire/#pA-26", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Coûts unitaires indicatifs par type de bâtiment", "text": "Terrain coût neuf (directs indirects profit) physique (curable, CT, LT) fonctionnelle (curable, incurable) externe (améliorations) . Vérifications : dépréciation totale ; aucune dépréciation sur le terrain; arrondir à la fin.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "aretenir-A-25", "url": "/aide-memoire/#aretenir-A-25", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "aretenir", "title": "L'ordre canonique, une dernière fois", "text": "Terrain coût neuf (directs indirects profit) physique (curable, CT, LT) fonctionnelle (curable, incurable) externe (améliorations) . Vérifications : dépréciation totale ; aucune dépréciation sur le terrain; arrondir à la fin.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "g-affectation-methode-d", "url": "/glossaire/#g-affectation-methode-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Affectation (méthode d')", "text": "Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur totale d'une propriété un ratio terrain/valeur totale extrait de ventes comparables du secteur (allocation method). Méthode d'appoint, utile quand les ventes de terrains vacants sont rares.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-chronologique", "url": "/glossaire/#g-age-chronologique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge chronologique", "text": "Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment (actual age). Il ne mesure pas l'état : deux bâtiments du même âge chronologique peuvent avoir des âges effectifs très différents.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-effectif", "url": "/glossaire/#g-age-effectif", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge effectif", "text": "Âge que traduit l'état réel du bâtiment compte tenu de l'entretien et des rénovations (effective age). C'est lui — et non l'âge chronologique — qui entre au numérateur de la méthode âge/vie. Il doit être justifié par l'inspection.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations", "url": "/glossaire/#g-ameliorations", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations", "text": "Tout ce qui est construit sur le fonds de terre et qui s'y attache de façon permanente : bâtiment principal, dépendances, aménagements extérieurs (improvements). La méthode du coût évalue les améliorations, jamais le terrain, par le coût déprécié.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations-locatives", "url": "/glossaire/#g-ameliorations-locatives", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations locatives", "text": "Travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace à ses besoins (leasehold improvements). Leur vie économique est limitée par la durée de bail restante (options probables incluses), presque toujours plus courte que leur vie physique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-analyse-de-lotissement", "url": "/glossaire/#g-analyse-de-lotissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Analyse de lotissement", "text": "Méthode d'évaluation d'un terrain à développer : revenus de vente des lots moins coûts de développement, profit du promoteur et actualisation (subdivision development analysis).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-assiette-fonciere", "url": "/glossaire/#g-assiette-fonciere", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Assiette foncière", "text": "Ensemble des biens immeubles portés au rôle d'évaluation d'une municipalité et sur lesquels sont prélevées les taxes foncières. La qualification meuble/immeuble (art. 900–907 C.c.Q.) en fixe le périmètre.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-batiment-a-usage-special", "url": "/glossaire/#g-batiment-a-usage-special", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bâtiment à usage spécial", "text": "Immeuble dont la conception limite l'utilisation à l'usage pour lequel il a été construit (special-purpose property) : église, école, hôpital, aréna. Marché de revente quasi inexistant : la méthode du coût y est souvent la seule applicable.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bordereau-de-couts", "url": "/glossaire/#g-bordereau-de-couts", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bordereau de coûts", "text": "Tableau structuré des coûts de construction d'un bâtiment, composante par composante (fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions), avec coûts unitaires, quantités et totaux. Livrable central du TP2.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-citation-patrimoine", "url": "/glossaire/#g-citation-patrimoine", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Citation (patrimoine)", "text": "Protection patrimoniale locale décidée par le conseil municipal en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel. Moins contraignante que le classement ministériel, elle soumet néanmoins démolition et travaux à approbation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-classement-patrimoine", "url": "/glossaire/#g-classement-patrimoine", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Classement (patrimoine)", "text": "Protection patrimoniale maximale, décidée par le ministre de la Culture en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002) : interdiction de démolir, obligation d'entretien, matériaux et techniques conformes.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-classe-de-batiment", "url": "/glossaire/#g-classe-de-batiment", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Classe de bâtiment", "text": "Catégorie structurale utilisée par les guides de coûts (A : résistant au feu; B : semi-résistant; C : ossature ordinaire, etc.). Elle détermine le coût de base au pi2 avant multiplicateurs.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout", "url": "/glossaire/#g-cout", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût", "text": "Dépense nécessaire pour créer un bien (cost). À distinguer du prix (montant effectivement transigé) et de la valeur (utilité économique). Les trois ne coïncident qu'en marché parfait.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-base", "url": "/glossaire/#g-cout-de-base", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de base", "text": "Coût unitaire tiré d'un guide pour une classe et une qualité données, avant multiplicateurs d'ajustement (hauteur, périmètre, région, temps) (base cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-projet", "url": "/glossaire/#g-cout-de-projet", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de projet", "text": "Enveloppe globale d'un projet : construction, équipements, financement, phases connexes. À ne pas confondre avec le coût de construction seul — l'écart peut atteindre 40–50 % (exemple du CHUM).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-cout-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de remplacement", "text": "Coût de construction, à la date d'évaluation, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec les matériaux et standards actuels (replacement cost). Base privilégiée pour la valeur marchande; élimine d'emblée les déficiences fonctionnelles curables.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-reproduction", "url": "/glossaire/#g-cout-de-reproduction", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de reproduction", "text": "Coût de construction d'une réplique exacte du bâtiment — mêmes matériaux, même conception, défauts inclus (reproduction cost). Base privilégiée pour l'assurance, le patrimoine et certains litiges.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-indexe-methode-du", "url": "/glossaire/#g-cout-indexe-methode-du", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût indexé (méthode du)", "text": "Estimation du coût actuel par indexation d'un coût historique connu : (trended cost method). Fiabilité décroissante au-delà d'une dizaine d'années.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-directs", "url": "/glossaire/#g-couts-directs", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts directs", "text": "Coûts « briques et mortier » : matériaux, main-d'œuvre, équipements de chantier, sous-traitants (hard costs). Ils forment la base sur laquelle se calculent indirects et profit.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-indirects", "url": "/glossaire/#g-couts-indirects", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts indirects", "text": "Coûts nécessaires au projet mais extérieurs au chantier : honoraires professionnels, financement intérimaire, taxes non récupérables, permis, assurances, frais légaux et administratifs (soft costs). Fourchette usuelle : 15–25 % des directs.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-curable", "url": "/glossaire/#g-curable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Curable", "text": "Se dit d'une dépréciation dont la correction est économiquement justifiée : coût de correction valeur ajoutée (curable). Le test est économique, pas technique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cuspap-nuppec", "url": "/glossaire/#g-cuspap-nuppec", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "CUSPAP / NUPPEC", "text": "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada (Institut canadien des évaluateurs). Édition en vigueur : 2026.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-deficience", "url": "/glossaire/#g-deficience", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Déficience", "text": "Élément manquant ou inadéquat par rapport aux standards du marché (deficiency). Source de dépréciation fonctionnelle, curable (par ajout ou substitution) ou incurable selon le test économique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation", "url": "/glossaire/#g-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation", "text": "Perte de valeur des améliorations, toutes causes confondues, mesurée par rapport au coût neuf (depreciation). Trois formes : physique, fonctionnelle, externe. À ne pas confondre avec l'amortissement comptable ou fiscal.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-externe-economique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-externe-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation externe (économique)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : inoccupation du secteur, déclin économique, nuisances, réglementation (external/economic obsolescence). Par nature incurable; ne s'applique jamais au terrain évalué avec des comparables du même secteur.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-fonctionnelle", "url": "/glossaire/#g-depreciation-fonctionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur causée par l'inadéquation de la conception ou des composantes aux standards actuels : déficiences et superadéquations (functional obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-physique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation physique", "text": "Perte de valeur causée par l'usure et la détérioration matérielles (physical deterioration). Se ventile en curable (entretien différé), incurable court terme (par composante) et incurable long terme (structure).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-de-mutation", "url": "/glossaire/#g-droits-de-mutation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits de mutation", "text": "Taxe municipale exigible lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »). Barème 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % au-delà (Montréal : paliers jusqu'à 4 %).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-duree-de-vie-economique", "url": "/glossaire/#g-duree-de-vie-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Durée de vie économique", "text": "Période pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété (economic life). Plus courte que la vie physique; c'est elle qui sert de dénominateur à la méthode âge/vie.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-duree-de-vie-physique", "url": "/glossaire/#g-duree-de-vie-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Durée de vie physique", "text": "Période pendant laquelle un bâtiment ou une composante peut matériellement fonctionner (physical life).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-entretien-differe", "url": "/glossaire/#g-entretien-differe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Entretien différé", "text": "Réparations dues mais non réalisées (deferred maintenance). Mesure usuelle de la dépréciation physique curable : la somme des coûts de remise en état rentables.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-evaluateur-agree-e-a", "url": "/glossaire/#g-evaluateur-agree-e-a", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Évaluateur agréé (É.A.)", "text": "Professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, seul habilité à porter ce titre (Code des professions). Encadré par le code de déontologie et les normes de pratique de l'OEAQ.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-extraction-methode-d", "url": "/glossaire/#g-extraction-methode-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Extraction (méthode d')", "text": "Méthode d'évaluation du terrain : valeur totale d'une vente bâtie moins la valeur dépréciée des améliorations (extraction method).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-flex-industriel", "url": "/glossaire/#g-flex-industriel", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Flex industriel", "text": "Bâtiment hybride bureau/entrepôt, typiquement 6–8 m de hauteur libre, coût de 1 800–2 800 $/m2.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-fonds-de-terre", "url": "/glossaire/#g-fonds-de-terre", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Fonds de terre", "text": "Le sol lui-même, immeuble par nature au sens de l'article 900 C.c.Q. Le terrain ne se déprécie pas dans la méthode du coût : il s'évalue séparément, comme vacant, à son utilisation optimale.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-grille-d-ajustement", "url": "/glossaire/#g-grille-d-ajustement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Grille d'ajustement", "text": "Tableau normalisé des ajustements appliqués aux comparables (temps d'abord, puis localisation, superficie, zonage, topographie, services) menant aux prix ajustés puis à la valeur pondérée (adjustment grid).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-guides-de-couts", "url": "/glossaire/#g-guides-de-couts", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Guides de coûts", "text": "Répertoires de coûts unitaires de construction : Altus (Canadian Cost Guide), Marshall & Swift (Marshall Valuation Service), RSMeans. Toujours citer le guide, l'édition et les multiplicateurs utilisés.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hauteur-libre", "url": "/glossaire/#g-hauteur-libre", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hauteur libre", "text": "Distance entre le plancher et le premier obstacle sous la structure (clear height). Variable stratégique de l'industriel : moins de 6 m est désuet, 12 m et plus vise la grande distribution. Une hauteur insuffisante est une déficience fonctionnelle typiquement incurable.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hbu-utilisation-optimale", "url": "/glossaire/#g-hbu-utilisation-optimale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "HBU — Utilisation optimale", "text": "Highest and Best Use : l'usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et de productivité maximale. S'analyse pour le terrain vacant puis pour la propriété améliorée; conditionne toute la méthode du coût.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure", "url": "/glossaire/#g-immeuble-par-nature-attache-a-demeure", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Immeuble par nature / attaché à demeure", "text": "Fonds de terre et constructions permanentes (art. 900 C.c.Q.); meuble incorporé qui perd son individualité (art. 901); meuble attaché à demeure sans perdre son individualité (art. 903). Ces biens entrent dans l'évaluation immobilière et l'assiette foncière.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-incurable", "url": "/glossaire/#g-incurable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Incurable", "text": "Se dit d'une dépréciation dont la correction coûterait plus cher que la valeur qu'elle ajouterait (incurable). Se mesure par âge/vie (physique) ou par capitalisation de la perte (fonctionnelle, externe).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inspection", "url": "/glossaire/#g-inspection", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inspection", "text": "Examen méthodique du bâtiment (structure, enveloppe, systèmes, finitions) documenté par photos et fiches. Fondement de l'âge effectif et de la ventilation de la dépréciation; exigence des normes OEAQ.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ipcb", "url": "/glossaire/#g-ipcb", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "IPCB", "text": "Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada (tableau 18-10-0289-01, base 2023 100). Référence canadienne pour la méthode du coût indexé.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lotissement", "url": "/glossaire/#g-lotissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lotissement", "text": "Division d'un terrain en lots à bâtir. Voir analyse de lotissement.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mamh", "url": "/glossaire/#g-mamh", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MAMH", "text": "Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, responsable du Manuel d'évaluation foncière du Québec, qui prescrit la méthode du coût pour l'évaluation municipale de nombreux immeubles.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq", "url": "/glossaire/#g-manuel-d-evaluation-fonciere-du-quebec-mefq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ)", "text": "Cadre normatif de la confection des rôles d'évaluation municipale au Québec : classification des bâtiments, barèmes de coûts, tables de dépréciation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-age-vie", "url": "/glossaire/#g-methode-age-vie", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode âge/vie", "text": "Mesure de la dépréciation incurable : ratio âge effectif / durée de vie, appliqué à la base appropriée (age-life method). Simple, mais sensible à l'estimation de l'âge effectif.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-comparative-couts", "url": "/glossaire/#g-methode-comparative-couts", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode comparative (coûts)", "text": "Estimation du coût neuf au $/pi2 à partir d'un coût de base de guide, corrigé par multiplicateurs (comparative unit method). La plus rapide; précision moyenne.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-des-composantes", "url": "/glossaire/#g-methode-des-composantes", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode des composantes", "text": "Estimation du coût par grandes composantes en place — fondations, structure, enveloppe, mécanique, finitions (unit-in-place method). Bon compromis précision/effort; base du bordereau de coûts.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-methode-des-quantites", "url": "/glossaire/#g-methode-des-quantites", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Méthode des quantités", "text": "Relevé exhaustif des quantités et prix unitaires de tous les matériaux et travaux (quantity survey method). La plus précise et la plus coûteuse; usage surtout par les estimateurs professionnels.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-meuble", "url": "/glossaire/#g-meuble", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Meuble", "text": "Bien qui peut se transporter et qui n'est pas autrement qualifié (art. 905 et 907 C.c.Q.) : chariot élévateur, mobilier, outillage, équipement médical. Exclu de l'évaluation immobilière.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-oeaq", "url": "/glossaire/#g-oeaq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "OEAQ", "text": "Ordre des évaluateurs agréés du Québec : encadre la profession (titre réservé, déontologie, inspection professionnelle, normes de pratique).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-pont-roulant", "url": "/glossaire/#g-pont-roulant", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Pont roulant", "text": "Appareil de levage (5 à 100 tonnes et plus) circulant sur des poutres de roulement au-dessus de la dalle. Attaché à demeure, il est immeuble (art. 903 C.c.Q.) et s'évalue au coût installé déprécié.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-prix", "url": "/glossaire/#g-prix", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Prix", "text": "Montant effectivement payé lors d'une transaction (price). Peut s'écarter de la valeur (vente forcée, lien entre les parties, conditions particulières).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-profit-entrepreneurial", "url": "/glossaire/#g-profit-entrepreneurial", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Profit entrepreneurial", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du promoteur, incluse dans le coût neuf : (directs indirects) 8–15 % (entrepreneurial profit). Son oubli est le piège no 3.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reconciliation", "url": "/glossaire/#g-reconciliation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réconciliation", "text": "Étape finale : pondération justifiée des indications des trois méthodes (comparaison, revenu, coût) pour conclure une valeur unique. Jamais une moyenne mécanique.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-residu-foncier-methode-du", "url": "/glossaire/#g-residu-foncier-methode-du", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Résidu foncier (méthode du)", "text": "Méthode d'évaluation du terrain par capitalisation du revenu résiduel attribuable au terrain, après rémunération du bâtiment (land residual technique).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-role-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-role-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rôle d'évaluation", "text": "Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité et de leurs valeurs aux fins de taxation. Date de référence : 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-superadequation", "url": "/glossaire/#g-superadequation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Superadéquation", "text": "Élément dont le coût excède sa contribution à la valeur (superadequacy, overimprovement) : hall en marbre surdimensionné, systèmes surdimensionnés d'un hôpital, architecture de prestige. Dépréciation fonctionnelle incurable : excès de coût, net de la physique déjà comptée, plus surcoûts d'exploitation capitalisés.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-substitution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-substitution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Substitution (principe de)", "text": "Fondement économique de la méthode du coût : un acheteur averti ne paiera pas plus que le coût d'obtention d'un substitut d'utilité équivalente.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-taux-global-d-actualisation-tga", "url": "/glossaire/#g-taux-global-d-actualisation-tga", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Taux global d'actualisation (TGA)", "text": "Taux de capitalisation global utilisé pour convertir une perte (ou un revenu) annuel en valeur : (overall capitalization rate). Sert à mesurer les dépréciations fonctionnelle et externe incurables.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-terrain-vacant-principe-du", "url": "/glossaire/#g-terrain-vacant-principe-du", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Terrain vacant (principe du)", "text": "Convention centrale : le terrain s'évalue toujours comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale, même s'il est bâti.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur", "url": "/glossaire/#g-valeur", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur", "text": "Utilité économique d'un bien; en évaluation, le plus souvent la valeur marchande : le prix le plus probable dans un marché libre et ouvert, entre parties informées et sans lien de dépendance (market value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ventes-jumelees", "url": "/glossaire/#g-ventes-jumelees", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ventes jumelées", "text": "Comparaison de deux ventes semblables en tout sauf le facteur étudié (paired sales) : mesure directe privilégiée de la dépréciation externe et de certains ajustements.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ventilation-de-la-depreciation", "url": "/glossaire/#g-ventilation-de-la-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ventilation de la dépréciation", "text": "Décomposition ordonnée de la dépréciation totale : physique curable, incurable court terme, incurable long terme, fonctionnelle curable et incurable, externe (breakdown method). Objet du TP3.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vie-restante", "url": "/glossaire/#g-vie-restante", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vie restante", "text": "Vie économique moins âge effectif (remaining economic life) : l'horizon pendant lequel les améliorations continueront de contribuer à la valeur.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-zonage", "url": "/glossaire/#g-zonage", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Zonage", "text": "Réglementation municipale des usages permis (Loi sur l'aménagement et l'urbanisme). Premier critère de l'analyse HBU et facteur d'ajustement des comparables fonciers; un changement de zonage peut créer une dépréciation externe — ou une plus-value.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "video-01-c1", "url": "/videos/01/?t=0", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; les participants entrent dans la salle Zoom. Merci. Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures. Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts, donc IMM 1033. par curiosité qui était là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond méthode en évaluation immobilière", "where": "Séance vidéo 1 — 0:00:00"}, {"id": "video-01-c2", "url": "/videos/01/?t=793", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Bienvenue dans IMM1033 : tour de table et fonctionnement du cours", "text": "Cours entièrement en ligne ; la plupart des étudiants ont déjà suivi IMM1003. Deux examens à la maison dans une fenêtre de 72 h et trois travaux pratiques (seul ou en équipe), sous forme de cas appliqués sur des propriétés réellement en vente. Est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là Oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler. Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique. Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel. C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison. Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens. Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe. Donc, en équipe, ça va peut-être être plus diffic", "where": "Séance vidéo 1 — 0:13:13"}, {"id": "video-01-c3", "url": "/videos/01/?t=895", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Plan de cours : calendrier, TP, examens et barème", "text": "Le déroulement des 14 séances est dans le plan de cours ; les examens se font au crayon ou dans Excel et se remettent par courriel. Les TP comptent pour 35 % de la note, les examens pour le reste ; l’IA est tolérée si son usage est déclaré. Le cours a été monté pour préparer l’examen de l’OEAQ. Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon, puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli. C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez. Ce sont des cas appliqués réels. donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples, c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout, on", "where": "Séance vidéo 1 — 0:14:55"}, {"id": "video-01-c4", "url": "/videos/01/?t=1054", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Question : que sont les « TP » ?", "text": "Ce sont les travaux pratiques : trois travaux courts, faisables en une journée. Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant, une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini. Parfait, merci. Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note. les examens, donc, c'est la balance. Au niveau, donc, c'est ça. Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de Vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc, d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul, très facilement. Donc, l'utilisation de l'in", "where": "Séance vidéo 1 — 0:17:34"}, {"id": "video-01-c5", "url": "/videos/01/?t=1118", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Objectifs de la séance et structure du cours en cinq blocs", "text": "Situer la méthode du coût par rapport à la comparaison et au revenu, comprendre ses principes et sa formule, reconnaître les propriétés concernées. Cinq blocs : fondements, évaluation du terrain, coût de construction neuf, dépréciation, application intégrative. Comprendre les principes de base, la formule identitaire, donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés. Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître quand est-ce que c'est important de l'utiliser. Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec cette méthode-là. Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application. On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du terrain. C'est comm", "where": "Séance vidéo 1 — 0:18:38"}, {"id": "video-01-c6", "url": "/videos/01/?t=1192", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Les trois approches : comparaison, revenu et coût", "text": "La comparaison directe est la méthode classique du résidentiel québécois ; le revenu convient aux immeubles qui génèrent des loyers ; le coût = terrain + coût de construction neuf − dépréciation. La méthode du coût est la plus complexe car elle exige des connaissances en matériaux et en construction. Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré, c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex, donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire, le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation. Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là. On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer", "where": "Séance vidéo 1 — 0:19:52"}, {"id": "video-01-c7", "url": "/videos/01/?t=1300", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Rappel : l’approche par comparaison directe", "text": "Analyser les prix de vente de propriétés comparables : reflète le marché, intuitive, très utilisée en résidentiel. Limite : il faut des comparables récents et proches ; difficile pour les propriétés uniques ou les marchés peu actifs. Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente, donc des propriétés qui sont comparables. Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage. C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif, puis c'est facile à comprendre. La limite, c'est que ça prend des comparables. Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là. Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont", "where": "Séance vidéo 1 — 0:21:40"}, {"id": "video-01-c8", "url": "/videos/01/?t=1356", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Rappel : l’approche par le revenu", "text": "Convertir les revenus futurs anticipés en valeur actuelle ; idéale pour les immeubles à revenus et le commercial. Appliquée à un condo loué, elle donne en général une valeur inférieure à la valeur marchande. Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses pour obtenir une valeur présente des revenus futurs. C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus. Ça reflète un peu la logique des investisseurs. C'est très adapté au commercial. Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça. Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus, mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo. Vous allez avoir une valeur qui est plus faible. Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu. On a du mal un pe", "where": "Séance vidéo 1 — 0:22:36"}, {"id": "video-01-c9", "url": "/videos/01/?t=1472", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "L’approche par le coût : principe fondamental, forces et limites", "text": "La valeur du terrain vient de la comparaison (on ne reconstruit pas un terrain) ; le bâtiment est chiffré au coût neuf à partir de repères (ex. : coût au pied linéaire d’une cuisine). Applicable à toute propriété, idéale pour les propriétés uniques et seule méthode pour certains bâtiments (églises, hôpitaux). Limites : dépréciation subjective, coûts variables, moins précise pour les bâtiments anciens ; au contraire, la meilleure méthode pour une propriété neuve. Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours, c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant la méthode des comparables. C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain, donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables. On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstru", "where": "Séance vidéo 1 — 0:24:32"}, {"id": "video-01-c10", "url": "/videos/01/?t=1720", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Synthèse comparée des trois approches", "text": "Données requises, usage privilégié, conditions de fiabilité et principale difficulté de chaque approche : ajustements pour la comparaison, choix du taux de capitalisation pour le revenu, estimation de la dépréciation pour le coût. Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de construction. Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel, une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié. Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit, locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus. Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rent", "where": "Séance vidéo 1 — 0:28:40"}, {"id": "video-01-c11", "url": "/videos/01/?t=1917", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Le principe de substitution", "text": "Un acheteur rationnel paie au plus le minimum entre le coût de construire une propriété équivalente et le prix d’un substitut existant comparable. Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la construire une propriété équivalente. C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options. si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible, évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là, il y a beaucoup de terrain di", "where": "Séance vidéo 1 — 0:31:57"}, {"id": "video-01-c12", "url": "/videos/01/?t=1985", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Le principe de contribution : le coût n’est pas la valeur", "text": "La valeur d’une composante se mesure par sa contribution à la valeur totale, pas par son coût : une piscine creusée de 75 000 $ peut n’ajouter que 30 000 $. La surqualité (cave à vin de 200 000 $ dans une maison de 500 000 $) engendre une dépréciation fonctionnelle. Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc par son coût de construction. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût. Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000, c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété, c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur", "where": "Séance vidéo 1 — 0:33:05"}, {"id": "video-01-c13", "url": "/videos/01/?t=2147", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Valeur d’usage, valeur d’échange et autres principes", "text": "La valeur d’usage est propre à un utilisateur (église, raffinerie) ; la valeur d’échange est la valeur marchande issue de l’offre et de la demande. Utilisation optimale, offre et demande, écart entre coût et valeur. Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange. La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique. C'est basé vraiment sur l'utilité du bien. On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée. c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des, par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça, il va être prêt à pay", "where": "Séance vidéo 1 — 0:35:47"}, {"id": "video-01-c14", "url": "/videos/01/?t=2248", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Coût, prix et valeur : trois concepts distincts", "text": "« La diapositive la plus importante » : la valeur marchande dépend de la rareté et de l’utilité. Une propriété peut être affichée à 550 000 $, valoir 500 000 $ et coûter 400 000 $ à reconstruire. Le prix et la valeur marchande sont souvent proches ; c’est le coût qui s’en écarte. Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité. Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur, ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché, bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire. C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés, mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être toujours supérieurs l'un à l'autre. Souvent,", "where": "Séance vidéo 1 — 0:37:28"}, {"id": "video-01-c15", "url": "/videos/01/?t=2338", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "La formule fondamentale : V = V_terrain + (C_neuf − D_totale)", "text": "La seule vraie formule du cours. La dépréciation totale intègre l’usure, l’adéquation aux goûts du marché et les changements de l’environnement (autoroute, usine voisine). La valeur du terrain, comme on a dit. Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve. Donc, c'est-à-dire de la reconstruire. Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a peut-être changé. Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif. C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez, il y a une autoroute qui", "where": "Séance vidéo 1 — 0:38:58"}, {"id": "video-01-c16", "url": "/videos/01/?t=2414", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Le diagramme et les étapes détaillées de la démarche", "text": "Valeur du terrain par comparaison (séances 3 et 4), coût de reproduction ou de remplacement (coûts directs, indirects, profit de l’entrepreneur), puis dépréciation totale, l’étape la plus délicate. Exemples : autoroute construite à côté, aires fermées devenues démodées. Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes. Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain, excusez-moi, avec la méthode des comparables. Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous estimez la dépréciation totale. Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la valeur de la propriété selon la méthode des cours. Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir, c'est juste une faç", "where": "Séance vidéo 1 — 0:40:14"}, {"id": "video-01-c17", "url": "/videos/01/?t=2651", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Les trois formes de dépréciation : physique, fonctionnelle, externe", "text": "Physique : usure, âge, état de la toiture. Fonctionnelle : désuétude, cuisine trop petite, conception inadéquate. Externe : autoroute, quartier en déclin, hausse de la taxation, zone inondable et assurabilité. Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation, donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est totale. Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique. Est-ce que la toiture est finie ? Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ? Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement, dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la dépréciation pour tenir compte just", "where": "Séance vidéo 1 — 0:44:11"}, {"id": "video-01-c18", "url": "/videos/01/?t=2816", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Champs d’application : propriétés à usage spécial", "text": "Églises, écoles, hôpitaux, casernes, aéroports, musées : pas de comparables ni de marché locatif, valeur d’usage supérieure à la valeur marchande. Exemple de l’aéroport détenu par des caisses de retraite. Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop… Parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif. Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples, les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont très adaptés pour la méthode des coûts. Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la valeur, donc pour, par exemple, Une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire d", "where": "Séance vidéo 1 — 0:46:56"}, {"id": "video-01-c19", "url": "/videos/01/?t=2951", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Constructions neuves et récentes", "text": "Le cas idéal : la facture de l’entrepreneur et le prix du terrain sont connus, sans dépréciation ni spéculation. La comparaison ne rend jamais la juste valeur d’une propriété neuve. Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant, c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale. Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement. Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est neuve. Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons, la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables. On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner la vraie v", "where": "Séance vidéo 1 — 0:49:11"}, {"id": "video-01-c20", "url": "/videos/01/?t=3075", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Propriétés industrielles et bâtiments spécialisés", "text": "Procédés précis, équipements intégrés, fondations spéciales, systèmes mécaniques complexes : la méthode du coût distingue bâtiment et équipement. Exemple du centre de données de plusieurs milliards. Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça. Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis, c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries, système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas. La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire, on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas, au gouvernement, puis nous paye un", "where": "Séance vidéo 1 — 0:51:15"}, {"id": "video-01-c21", "url": "/videos/01/?t=3178", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Les notes de cours interactives www.uqo-imm1033.app", "text": "Toute la matière de la session, séance par séance, avec exercices et ressources ; l’onglet des séances vidéo s’ajoute après chaque cours (environ 15 minutes de délai). Non ? Non, ça va. Parfait. Donc, on va voir deux choses ici. Je l'ai mis sur le site du cours. Je crois que je vous envoie un courriel. Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également. Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous. Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir, il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici. Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la", "where": "Séance vidéo 1 — 0:52:58"}, {"id": "video-01-c22", "url": "/videos/01/?t=3254", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Démonstration de UQO Éval : l’onglet Analyser et les comparables", "text": "Outil expérimental fondé sur le cadastre du Québec et 745 000 ventes réelles (2021-2026) ; comparables automatiques dans un rayon de 2 km, à titre indicatif seulement. Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours, c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours. C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça, ça va vous permettre de mieux évaluer. Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ? Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ? Je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir u", "where": "Séance vidéo 1 — 0:54:14"}, {"id": "video-01-c23", "url": "/videos/01/?t=3440", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "UQO Éval : l’atelier « À vendre » pour les trois TP", "text": "70 000 annonces réelles agrégées (Remax, DuProprio, etc.). Pour les TP, choisir une propriété réellement en vente et comparer le prix demandé à la valeur estimée ; les comparables peuvent être choisis et ajustés à la main. Que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste, mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes. Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours. Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long. Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente. Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement en vente sur le marché immobilier en ce moment. donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 0", "where": "Séance vidéo 1 — 0:57:20"}, {"id": "video-01-c24", "url": "/videos/01/?t=3572", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "UQO Éval : l’atelier de la méthode du coût (TP3 intégrateur)", "text": "Une IA analyse les photos de l’annonce pour lister matériaux et caractéristiques, puis applique les coûts de construction à jour (source Altus). Toutes les valeurs sont visibles : le professeur invite les étudiants à les contester. Donc c'est pour ça que je vous montre ça ici. La méthode des coûts, c'est quoi en soi ? C'est simplement le fait de reconstruire donc De reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté. Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable, ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP, c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici, d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui est valable donc 100% du temps ou même", "where": "Séance vidéo 1 — 0:59:32"}, {"id": "video-01-c25", "url": "/videos/01/?t=3749", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Question : reverra-t-on UQO Éval avant le TP3 ?", "text": "Oui, tout sera revu en détail ; la démonstration sert seulement à montrer l’outil de comparaison qui sera disponible. Non, non, on va tout voir en détail. Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail. C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons. Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons, que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique. Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là, c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon, comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant, moi, est-ce que je suis d'accord mai", "where": "Séance vidéo 1 — 1:02:29"}, {"id": "video-01-c26", "url": "/videos/01/?t=3830", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "L’onglet Statistiques : le marché immobilier québécois", "text": "Ventes par type de bien ; la valeur totale du parc immobilier des 3,7 M de propriétés atteint environ 2 000 milliards de dollars. Maintenant, c'est pour ça ici. Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici. vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier, c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue. Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important. Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions, de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars. D", "where": "Séance vidéo 1 — 1:03:50"}, {"id": "video-01-c27", "url": "/videos/01/?t=3874", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Patrimoine bâti et évaluation pour fins d’assurance", "text": "Loi sur le patrimoine culturel : reproduction impossible, on privilégie le coût de remplacement. L’assurance ne s’intéresse pas à la valeur marchande : valeur à neuf (terrain exclu) contre valeur réelle (coût neuf moins dépréciation physique) ; attention pour les syndicats de copropriété. On va continuer avec les slides pour terminer la séance. Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit. Ça va être plus court, cette séance-ci. Pour que l'introduction soit plus soft. Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une pause. Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici, ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu'est-ce qui est on ne peu", "where": "Séance vidéo 1 — 1:04:34"}, {"id": "video-01-c28", "url": "/videos/01/?t=4025", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Autres applications : rôle foncier, fiscalité, expropriation, litiges", "text": "Le rôle d’évaluation s’appuie en partie sur le coût ; Toronto utilise un modèle hédonique qui rapproche le rôle de la valeur marchande. Amortissement, gain en capital, juste indemnité d’expropriation, faisabilité de projets, réclamations d’assurance. Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière. Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts. Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier, ce serait quand même relativement problématique. Mais ce n'est pas nécessairement juste ça. Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables, mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités. Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec, eux, ils utilisent", "where": "Séance vidéo 1 — 1:07:05"}, {"id": "video-01-c29", "url": "/videos/01/?t=4139", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Quand la méthode du coût est privilégiée", "text": "Usage spécial ou peu de comparables, construction neuve ou récente, propriété rarement vendue, marché inactif. Aparté sur la surenchère déplacée des bungalows vers les maisons à deux étages depuis la COVID. Fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées, par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles. Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions. Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages. Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans. C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages. C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là, parce", "where": "Séance vidéo 1 — 1:08:59"}, {"id": "video-01-c30", "url": "/videos/01/?t=4244", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Quand la méthode du coût est moins fiable", "text": "Bâtiments très anciens, marché actif avec comparables, propriétés à revenus standards, dépréciation externe majeure (glissement de terrain), utilisation non optimale du terrain. Mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout. Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts, ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile. Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus, c'est la plus justifiée. Dépréciation externe majeure, donc. Qu'est-ce que ça veut dire ça ? C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi, un glissement de terrain dans une municipalité de données, c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une propriété, si maintenant", "where": "Séance vidéo 1 — 1:10:44"}, {"id": "video-01-c31", "url": "/videos/01/?t=4300", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Grille de décision : choix de l’approche selon le type de propriété", "text": "Unifamiliale → comparaison (coût secondaire) ; immeuble locatif → revenu (le coût y est aujourd’hui très élevé à cause des coûts de construction) ; église, musée, école → coût seul viable ; industriel et construction neuve → coût ; centre commercial → revenu ; terrain vacant → comparaison. La méthode des coûts peut être secondaire. C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire, surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf. Mais ça, ici, on en parle dans la construction. Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des coûts dans le cas d'une maison infamiliale. Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables. Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée. Maintenant, au niveau des immeubles locatifs. Les comparables, ça peut être appliqué. C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pou", "where": "Séance vidéo 1 — 1:11:40"}, {"id": "video-01-c32", "url": "/videos/01/?t=4656", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Avantages de la méthode du coût", "text": "Universalité, logique intuitive pour le client, transparence (ancrée sur des coûts et non sur des ventes possiblement en surenchère), vérification des autres méthodes, seule méthode pour certaines propriétés, base standard en assurance. Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts, c'est que ce sont l'universalité. Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées, c'est, donc, ça amène une universalité, donc, de la méthode. C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit, au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre, c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état, donc, du produit qu'on évalue, par exemple. La transparence, donc c'est-à-dire que c'est", "where": "Séance vidéo 1 — 1:17:36"}, {"id": "video-01-c33", "url": "/videos/01/?t=4761", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Limites de la méthode du coût", "text": "Subjectivité de la dépréciation, écart possible entre coût et valeur, terrain parfois difficile à évaluer, bâtiments anciens mal adaptés, expertise approfondie requise (matériaux, qualité, coûts au pied carré). Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là, la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer, étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables. Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans, on peut se ramasser à retirer", "where": "Séance vidéo 1 — 1:19:21"}, {"id": "video-01-c34", "url": "/videos/01/?t=4888", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Fiabilité et pertinence des méthodes selon le type de propriété", "text": "Construction neuve, usage spécial, industriel et assurance : très pertinente et fiable. Commercial locatif : pertinente. Résidentiel ancien : à proscrire (dépréciation trop lourde). Graphique tiré du document de l’OEAQ. C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune… en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves, c'est la seule méthode qui s'impose. Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel, pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire, on est obligé d'utiliser la méthode des coûts. Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode, c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon. Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable, c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison", "where": "Séance vidéo 1 — 1:21:28"}, {"id": "video-01-c35", "url": "/videos/01/?t=4981", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Contexte québécois : à suivre à la séance 2", "text": "L’encadrement professionnel (OEAQ) et la réglementation seront vus la semaine prochaine ; fin de la partie magistrale. Donc, ça ici, ça va être plus dans le… Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine. Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine. Je prendrai les questions, donc, s'il y en a. Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est… on est dans la durée 1h10.", "where": "Séance vidéo 1 — 1:23:01"}, {"id": "video-01-c36", "url": "/videos/01/?t=5012", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Période de questions : durée des séances et exercices", "text": "Les prochaines séances dureront au moins deux heures avec pause ; le lien vidéo est envoyé par courriel après chaque séance. Les diapositives contiennent des exercices suffisants pour les examens ; les lectures sont complémentaires. Donc, c'est la première séance qui est plus courte. Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez. Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement, vous pouvez enlever votre micro et parler. De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait. Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte pour commencer plus en 12 heures. Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le site du cours après. Vous allez le voir, donc, dans 15 minu", "where": "Séance vidéo 1 — 1:23:32"}, {"id": "video-01-c37", "url": "/videos/01/?t=5147", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Question : que signifient les valeurs de la ligne du temps dans UQO Éval ?", "text": "Les bornes correspondent à un intervalle de confiance (percentiles 10 et 90 : la valeur réelle y tombe 80 % du temps) ; un score de fiabilité accompagne chaque estimation selon la variabilité des comparables. Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant. Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin, c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur marchande ou ? Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez, écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est plus ici comme ça N", "where": "Séance vidéo 1 — 1:25:47"}, {"id": "video-01-c38", "url": "/videos/01/?t=5313", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à la méthode du coût", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "Bonne fin de semaine ; rendez-vous la semaine prochaine pour la séance 2.", "where": "Séance vidéo 1 — 1:28:33"}, {"id": "video-02-c1", "url": "/videos/02/?t=0", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h. Merci. Bon, nous allons commencer dans deux minutes. Merci. C'est bon, donc on va commencer la séance. Premièrement, juste pour s'informer, si vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici, le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée qui est mis en ligne.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:00:00"}, {"id": "video-02-c2", "url": "/videos/02/?t=575", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours", "text": "L’enregistrement de la séance 1 est en ligne sur uqo-imm1033.app, avec chapitres et liens vers les notes de cours ; chaque séance sera publiée le soir même. Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel, le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout. Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça, sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la plateforme. Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours. Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches, si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été abord", "where": "Séance vidéo 2 — 0:09:35"}, {"id": "video-02-c3", "url": "/videos/02/?t=682", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Plan de la séance : le cadre conceptuel de la méthode du coût", "text": "Coût, prix et valeur ; coût de reproduction et coût de remplacement ; coûts directs, indirects et profit entrepreneurial ; principes de substitution et de contribution. Le TP1 sera remis la semaine prochaine, seul ou en équipe. Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la différence entre le coût, la valeur et les prix. et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction, de reconstruction et tout ça. Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble, mais bon, c'est une bonne séance pour être. Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici, coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence. Donc, c'", "where": "Séance vidéo 2 — 0:11:22"}, {"id": "video-02-c4", "url": "/videos/02/?t=827", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Rappel de la séance 1 : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation", "text": "La formule qui gouverne la méthode du coût ; aujourd’hui, on dissèque le coût de construction neuf. Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça. Donc, on va rentrer plus en détail. Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée. Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui. On l'a déjà mentionné. Donc, on y va. Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu. On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour être sûr que c'est bien compris.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:13:47"}, {"id": "video-02-c5", "url": "/videos/02/?t=877", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût, prix et valeur : trois mesures distinctes", "text": "Le coût est engagé pour produire, le prix est celui d’une transaction réelle (pas le prix affiché), la valeur est l’estimation la plus probable de l’évaluateur. Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés pour produire un bien et une construction immobilière. Donc, c'est très différent du prix. Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle. Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple, sur l'entrée, c'est tout ça. C'est vraiment le prix auquel est réglé une transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat, c'est vraiment le prix réel d'une transaction. Ensuite, la valeur, c'est l'estimation", "where": "Séance vidéo 2 — 0:14:37"}, {"id": "video-02-c6", "url": "/videos/02/?t=951", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le coût : un fait historique lié à la production", "text": "Mesurable et vérifiable par les factures ; inclut le terrain, les coûts directs, les coûts indirects et le profit de l’entrepreneur, invisible sur la facture. Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit, ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation, ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que vous avez engagés pour construire un bâtiment. C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable. En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et même le profit donc de l'entrepreneur. P", "where": "Séance vidéo 2 — 0:15:51"}, {"id": "video-02-c7", "url": "/videos/02/?t=1035", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le prix : le fait transactionnel", "text": "Montant effectivement payé, observable sur le marché ; au Québec les prix de transaction sont opaques pour le public, mais l’évaluateur agréé a accès aux bases de comparables. Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été payé en échange d'un bien immobilier. Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est observable dans le marché. Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et… c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça. Au Québec, c'est pl", "where": "Séance vidéo 2 — 0:17:15"}, {"id": "video-02-c8", "url": "/videos/02/?t=1134", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "La valeur : une opinion professionnelle tournée vers le futur", "text": "Estimation subjective fondée sur des méthodes reconnues ; c’est le travail de l’évaluateur agréé. Merveilleux. Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation. Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits. Le prix d'une transaction, c'est un fait. Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues. Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation. C'est une opinion basée sur une estimation, par exemple, qui est tournée vers le futur. Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires. En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues. En soi, c'est le travail d'une éval", "where": "Séance vidéo 2 — 0:18:54"}, {"id": "video-02-c9", "url": "/videos/02/?t=1182", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Tableau comparatif : coût 600 000 $, prix 545 000 $, valeur 575 000 $", "text": "Orientation, mesure, objectivité et acteurs de chaque concept. En évaluation, on estime la valeur, on observe le prix et on calcule le coût. Ici, vous avez un tableau comparatif. Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures. Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé. Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour construire une propriété donnée. C'est une mesure donc de production. L'objectivité en soi, c'est quoi ? C'est les factures. Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un bâtiment donné. Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs. Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000. C'est tota", "where": "Séance vidéo 2 — 0:19:42"}, {"id": "video-02-c10", "url": "/videos/02/?t=1322", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Relations entre coût, prix et valeur : le rôle de l’équilibre du marché", "text": "Dans un marché parfait les trois convergent ; au Québec aujourd’hui, le coût de construction dépasse les prix observés et la valeur. C'est très possible que ce ne soit pas le cas. Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre. Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité. Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et du prix. Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec, en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des transactions et c'est différent également de la valeur. Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:02"}, {"id": "video-02-c11", "url": "/videos/02/?t=1377", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût supérieur à la valeur : surqualité et quartier en déclin", "text": "Maison de luxe à 800 000 $ plafonnée à 500 000 $ dans son quartier ; l’exemple d’une municipalité de la Beauce où les maisons valent 120 000 à 130 000 $ faute d’emplois et de services. Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça. Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ? Prenons un exemple de très simple. Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation. Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec des caractéristiques très, très, très, très attrayantes, par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer, l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui est en déclin, c'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:57"}, {"id": "video-02-c12", "url": "/videos/02/?t=1533", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût inférieur à la valeur : les améliorations qui rapportent", "text": "Deuxième salle de bain, îlot de cuisine, piscine sur une propriété au bord de l’eau : des ajouts dont la contribution dépasse le coût. Ce que cherche l’investisseur. Maintenant, le contraire est possible également. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur. Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher. Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût, j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis. On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai. Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que, bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va appor", "where": "Séance vidéo 2 — 0:25:33"}, {"id": "video-02-c13", "url": "/videos/02/?t=1812", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement : l’idée générale", "text": "Reproduire le bâtiment à l’identique (matériaux, techniques, défauts) ou remplacer son utilité avec des moyens modernes. L’exemple du Château Frontenac. Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment. Avec les mêmes matériaux, la même technique. Et ça donne souvent un coût très élevé. Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué, c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents. C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux. il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que ce serait probablement", "where": "Séance vidéo 2 — 0:30:12"}, {"id": "video-02-c14", "url": "/videos/02/?t=1977", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le coût de reproduction : définition et défauts", "text": "Réplique exacte au prix courant : mêmes matériaux même obsolètes, même conception même dangereuse. Coût très élevé pour le patrimoine (UNESCO, cathédrales, pyramides). Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une réplique exacte du bâtiment existant. Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la qualité d'exécution. C'est une copie identique. Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement. Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux, même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale, même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement. Souve", "where": "Séance vidéo 2 — 0:32:57"}, {"id": "video-02-c15", "url": "/videos/02/?t=2090", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Quand utiliser la reproduction : patrimoine, assurance, bâtiments récents", "text": "Très adapté aux bâtiments de moins de 10 ans (matériaux et techniques encore disponibles) et à la valeur d’assurance ; plus délicat pour le patrimoine. Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction, c'est un bâtiment patrimonial et historique pour l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent. Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique, mais c'est très adapté pour un bâtiment récent. Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour. Donc, c'est très adapté pour ça. C'est mie", "where": "Séance vidéo 2 — 0:34:50"}, {"id": "video-02-c16", "url": "/videos/02/?t=2168", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le coût de remplacement : utilité équivalente, matériaux modernes", "text": "Mêmes fonctionnalités et superficie, conformité obligatoire au Code de construction actuel, élimination de l’obsolescence fonctionnelle ; presque toujours moins coûteux. C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant, donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente. C'est quoi l'utilité équivalente ? Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout. Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes. Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles. Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du bâtiment actuel.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:36:08"}, {"id": "video-02-c17", "url": "/videos/02/?t=2417", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Quand utiliser le remplacement : bâtiments anciens, valeur marchande", "text": "Plus de 15 à 20 ans, matériaux d’origine non disponibles, valeur marchande ; l’hôtel du Château Frontenac remplacé par un hôtel moderne d’utilité équivalente. C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans. Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction, elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra pertinent. Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi. Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact, pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine, là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment. Mais supposons qu'on parl", "where": "Séance vidéo 2 — 0:40:17"}, {"id": "video-02-c18", "url": "/videos/02/?t=2596", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Synthèse comparée : résultat, matériaux, normes, obsolescence, coût", "text": "Reproduction = réplique exacte, normes de l’époque, obsolescence incluse, coût plus élevé, usage patrimoine et assurance ; remplacement = équivalent moderne, code en vigueur, usage valeur marchande. Exemples du pont de Québec et des églises converties en condos. Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas. Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment, vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une propriété avec des défauts importants. Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement, c'est une utilité qui est équivalente. Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe, comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne. Donc, c'est-à-dire que ça incor", "where": "Séance vidéo 2 — 0:43:16"}, {"id": "video-02-c19", "url": "/videos/02/?t=2915", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Forces et limites du coût de reproduction", "text": "Précis et objectif pour les bâtiments récents, complet pour l’assurance ; matériaux obsolètes difficiles à chiffrer, défauts de conception inclus, dépréciation fonctionnelle complexe. Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction, l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents. C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment, le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé nécessairement, les matériaux sont encore disponibles. Donc, c'est la meilleure mesure. Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes, tout ça, comment ça a été construit. C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent. Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l'équi", "where": "Séance vidéo 2 — 0:48:35"}, {"id": "video-02-c20", "url": "/videos/02/?t=3009", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Forces et limites du coût de remplacement", "text": "Élimine l’obsolescence, reflète le marché actuel ; exige un jugement sur l’équivalence, sous-estime le patrimoine, moins précis pour les bâtiments uniques. Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on élimine l'obsolescence fonctionnelle. C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève, s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le projet, bien là, le remplacement l'élimine. Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de 50 ans. Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux bâtiments. C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meil", "where": "Séance vidéo 2 — 0:50:09"}, {"id": "video-02-c21", "url": "/videos/02/?t=3223", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple : maison en pierre de 1870 dans le Vieux-Gatineau", "text": "Reproduction 850 000 $ (pierre, planchers de pin devenus un luxe) contre remplacement 480 000 $ (ossature de bois, charpente préfabriquée). Pourquoi le préfabriqué réduit les coûts au Québec. Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal, donc un cas d'une maison en pierre, par exemple, construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau. le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit exactement telle qu'elle. Pourquoi ? Parce qu'on aurait des planchers en pain. Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui. C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque, c'était pas nécessairement cons", "where": "Séance vidéo 2 — 0:53:43"}, {"id": "video-02-c22", "url": "/videos/02/?t=3391", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Question : les travailleurs d’usine ne sont pas payés au tarif CCQ ?", "text": "Exactement : les chantiers sont régis par la CCQ (salaires conventionnés, cartes de compétence) ; la préfabrication en usine, plus automatisée, échappe à ce cadre, avec un compromis sur la qualité. C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que quelqu'un… Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ? Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire. Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec. Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction, c'est régi par la CCQ. Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés, c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout. Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur, maintenant, qui décide de faire des cartes de", "where": "Séance vidéo 2 — 0:56:31"}, {"id": "video-02-c23", "url": "/videos/02/?t=3535", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple : bâtiment de 2018, écart de 3,6 % seulement", "text": "Pour un bâtiment récent, reproduction et remplacement convergent : les gains d’efficacité entre 2018 et 2026 restent limités. Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême, donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un vieux bâtiment. Donc, c'est 1870. Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher. Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de remplacement pour quelles raisons ? C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ? C'est des améliorations qui sont très millibles. C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement", "where": "Séance vidéo 2 — 0:58:55"}, {"id": "video-02-c24", "url": "/videos/02/?t=3629", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "L’arbre de décision : reproduction ou remplacement ?", "text": "Moins de 10 ans → reproduction. Plus de 10 ans : fins d’assurance ou patrimoniales → reproduction ; sinon, matériaux d’origine disponibles et reconstruction légale → au choix, indisponibles → remplacement. Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important. Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans. Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction. Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment. Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment pour le refaire. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:00:29"}, {"id": "video-02-c25", "url": "/videos/02/?t=3788", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "L’anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "text": "Hors terrain : excavation, fondation, charpente, toiture et main-d’œuvre directe (hard costs) ; professionnels et frais périphériques (soft costs) ; marge de l’entrepreneur général. Donc, ici maintenant, on va vraiment voir les différents types de coûts. Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain, du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir. On va voir que c'est quand même assez énorme. Tout ça, c'est le coût total de construction. Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain. C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça, ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture. Et ça inclut", "where": "Séance vidéo 2 — 1:03:08"}, {"id": "video-02-c26", "url": "/videos/02/?t=3948", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Les coûts directs : matériaux", "text": "Béton, acier, bois d’œuvre, revêtements, isolation, portes et fenêtres, systèmes électriques et mécaniques, finition. Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail. C'est tout ce qui touche par exemple aux… c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment. C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf. Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation, port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux. Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques, ça rentre dans les coûts directs. Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre. On va voir qu'il n'y a pas ju", "where": "Séance vidéo 2 — 1:05:48"}, {"id": "video-02-c27", "url": "/videos/02/?t=3995", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Les coûts directs : main-d’œuvre et chantier (CCQ, loi R-20)", "text": "Taux horaires conventionnés (souvent 40 $ et plus avec avantages sociaux), sous-traitants spécialisés, supervision, machinerie, préparation et sécurité du site, signaleurs. C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé. Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée, soit que c'est assemblé directement sur le terrain. Il doit en faire une excavation également. Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment. Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs. Donc, la main-d'oeuvre et le chantier. Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au prograta. Donc, Commission de la construction du Québec. Donc, c'est la main-d'oeuvre. La construction est encadrée pa", "where": "Séance vidéo 2 — 1:06:35"}, {"id": "video-02-c28", "url": "/videos/02/?t=4197", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Répartition indicative des coûts directs : fondation et structure 20-25 %, enveloppe 15-20 %", "text": "Excavation, fondation, charpente ; toiture, fenêtres, revêtement extérieur. Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons, exemple à tout ce qui est creuser, donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire, mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal. Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs. C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs. Dans le cas d'une maiso", "where": "Séance vidéo 2 — 1:09:57"}, {"id": "video-02-c29", "url": "/videos/02/?t=4310", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Mécanique (CVCA) 10-15 %, plomberie 8-12 %, électricité", "text": "Ventilation, échangeurs d’air, thermopompes, chauffage ; alimentation en eau et drainage ; câblage et panneau. Métiers réglementés : en construction, les inspecteurs ferment les chantiers non conformes. Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique. Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation. Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air, échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation. Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct. Donc, c'est quand même énorme. H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable. Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très, très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui", "where": "Séance vidéo 2 — 1:11:50"}, {"id": "video-02-c30", "url": "/videos/02/?t=4475", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Finition intérieure 15-20 % et aménagement extérieur 5-8 %", "text": "Gypse, planchers, armoires, meubles-lavabos ; stationnement, paysagement, clôtures. Exemple : 100 000 $ de finition sur 500 000 $ de coûts directs. Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente, vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça. C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure. Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça. Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc, on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock qui va avoir, mettons, le plafond. Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique. Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires", "where": "Séance vidéo 2 — 1:14:35"}, {"id": "video-02-c31", "url": "/videos/02/?t=4650", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Les coûts indirects (soft costs) : 15 à 25 % des coûts directs", "text": "Architecte (6-12 %), ingénieur, arpenteur-géomètre, géotechnicien, évaluateur agréé ; le coût total avoisine 125 % des coûts directs. C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien directement avec la construction physique de votre propriété. On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte. Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs. C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs. Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100. Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des coûts total ici, donc direct. Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des coûts directs", "where": "Séance vidéo 2 — 1:17:30"}, {"id": "video-02-c32", "url": "/videos/02/?t=4741", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Permis, taxes (TPS-TVQ sur le neuf), assurances et financement intérimaire", "text": "Aucune banque n’hypothèque un bâtiment inexistant : des prêteurs intérimaires financent la construction à des taux plus élevés, remboursés par l’hypothèque à la fin ; frais légaux et notariaux de 1 600 à 3 000 $. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait, la construction, c'est un bâtiment neuf. Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats, donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez, par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ, malheureusement. Quand c'est sur une bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant. Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de plus usagés, probablement que oui. Mais bon,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:19:01"}, {"id": "video-02-c33", "url": "/videos/02/?t=4940", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple chiffré des coûts indirects pour 500 000 $ de coûts directs", "text": "Architecte 30 000-60 000 $, financement 3-6 %, permis et inspection 1-2 %, assurance 5 000-10 000 $, taxes non récupérables 74 000 $, frais légaux 2 500-5 000 $, administration 5 000-15 000 $. Le professeur juge certains barèmes élevés. Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça. Bon, maintenant, le détail des coûts indirects. Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une propriété donnée. Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $. Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000. Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité. Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs, mais c'est comme ça. Ingén", "where": "Séance vidéo 2 — 1:22:20"}, {"id": "video-02-c34", "url": "/videos/02/?t=5115", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Échange avec la classe : les honoraires d’architecte et d’ingénieur du manuel sont-ils réalistes ?", "text": "Une étudiante qui construit confirme que les honoraires réels sont bien moindres ; proportionner un plan aux coûts directs a peu de sens, mais c’est la convention des manuels. Puis au niveau, mettons, du financement, ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement... Le financement, c'est quatre à peu près. Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas, pas les honoraires de l'architecte. Oui, c'est ça. Et même ingénieur. Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général, mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés. C'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le entre pas loin du 4 à 500 000 c'est", "where": "Séance vidéo 2 — 1:25:15"}, {"id": "video-02-c35", "url": "/videos/02/?t=5207", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Question : que recouvrent les « frais de financement » ?", "text": "Pas les intérêts de l’hypothèque : le coût du prêt intérimaire (prêteurs privés, parfois 15 % du montant) entre le terrain et la fin des travaux ; certaines caisses offrent de l’autoconstruction avec intérêts seulement. Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ? Est-ce que c'est les frais du notaire ? Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible. Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque. Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain, on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent, par exemple, pour construire le bâtiment. Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est d", "where": "Séance vidéo 2 — 1:26:47"}, {"id": "video-02-c36", "url": "/videos/02/?t=5330", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le profit entrepreneurial : 8 à 15 % des coûts directs et indirects", "text": "Rémunération de l’entrepreneur général pour coordonner le projet ; facteurs : risque, complexité, conditions de marché, durée, coût d’opportunité du capital, expertise. Un profit anticipé, jugé par l’évaluateur. Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple, le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple, on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là, donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général, il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là. Donc, ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça. Les facteurs donc qui influent", "where": "Séance vidéo 2 — 1:28:50"}, {"id": "video-02-c37", "url": "/videos/02/?t=5522", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Exemple intégrateur : 500 000 $ + 20 % + profit 12 % = 672 000 $ hors terrain", "text": "Il reste la valeur du terrain à déterminer : c’est l’objet des deux prochaines séances (méthode des comparables), avec la remise du TP1. Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple, qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000, Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs. Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux, la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla. Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus. Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite. Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là, on met un profit entrepreneurial de 12 %. Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000. Donc là, on serait à un coût t", "where": "Séance vidéo 2 — 1:32:02"}, {"id": "video-02-c38", "url": "/videos/02/?t=5604", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Fourchettes de profit par type de bâtiment", "text": "Unifamilial 8-12 %, multilogement 10-15 %, commercial 12-18 %, industriel entre les deux, institutionnel, spécialisé au-delà de 15 % (centres de données, entrepôts automatisés). Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison, on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12 %, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %. Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons, un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons, tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple, un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %. Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux, les bâtiments avec les entrées extérieures. Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou p", "where": "Séance vidéo 2 — 1:33:24"}, {"id": "video-02-c39", "url": "/videos/02/?t=5837", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Sources de données sur le profit et piège classique", "text": "Projets comparables, enquêtes auprès des promoteurs, rapports de marché, Statistique Canada : rester critique et bâtir son propre historique. C'est quoi donc le… c'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations, à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à jour. Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué. Je ne pense pas que c'est à canne Donc, malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des enq", "where": "Séance vidéo 2 — 1:37:17"}, {"id": "video-02-c40", "url": "/videos/02/?t=5962", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le principe de substitution : la valeur est le minimum d’acheter, construire ou louer", "text": "Un acheteur prudent ne paie pas plus qu’un substitut équivalent ; la valeur ne dépasse pas durablement le coût d’un substitut. Ici donc, c'est le principe de substitution. Qu'est-ce que ça nous dit ici ? C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment, ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent, que ce soit par achat, par construction ou par location. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ? C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon, la valeur d'un entrepôt qui est donné. La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comm", "where": "Séance vidéo 2 — 1:39:22"}, {"id": "video-02-c41", "url": "/videos/02/?t=6043", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Implications : pourquoi il n’y a plus de construction neuve", "text": "Quand le prix des comparables est inférieur au coût de construire, les promoteurs ne construisent pas ; même logique pour les loyers. Le résidentiel obéit aussi à des facteurs non rationnels. Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment. Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui, il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement de la vendre au prix du marché. Donc, c'est un peu ça le problème. C'est-à-dire que ça fa", "where": "Séance vidéo 2 — 1:40:43"}, {"id": "video-02-c42", "url": "/videos/02/?t=6231", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Le principe de contribution : garage double à 45 000 $, contribution nette de 10 000 $", "text": "Un ajout vaut ce qu’il ajoute à la valeur, pas ce qu’il coûte ; les flippers le mesurent le mieux (achat 300 000 $, revente 355 000 $). Maintenant, ici, le principe de contribution, ici, c'est un dernier point qui est important. La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt, c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double, l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple, vous coûter 45 000. Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon, supposons que ça coûterait ça. Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer, ça vous prendrait, par exemple, supposons qu'on aurait vous acheté une propriété. Je pense que les personnes qui sont l", "where": "Séance vidéo 2 — 1:43:51"}, {"id": "video-02-c43", "url": "/videos/02/?t=6372", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Surqualité : piscine creusée, géothermie, sous-sol aménagé", "text": "Des investissements rarement récupérés à la revente ; garage et cuisine contribuent le mieux. Ces benchmarks changent avec le temps. En plus, les coûts de construction d'une piscine creusée, ça a explosé. 60 000, ça m'appelait un peu élevé. Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant. Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là. C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la propriété. Donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre la valeur mais le gain de valeur ne", "where": "Séance vidéo 2 — 1:46:12"}, {"id": "video-02-c44", "url": "/videos/02/?t=6563", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Application du principe de contribution et modèles hédoniques", "text": "Grille de contribution par composante ; UQO Éval permettra d’estimer la contribution de chaque amélioration ; les composantes seront ajoutées pour la prochaine séance. La contribution de chacune des composantes. Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine. Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000. Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si importante que ça. Tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable. Pissonne également. Garage aussi. Donc, ça, ce n'est pas un fait établi. Ça change à travers le temps. C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça. Désolé. Donc, ça change à travers le temps. Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel. Donc, c'est très possible que un", "where": "Séance vidéo 2 — 1:49:23"}, {"id": "video-02-c45", "url": "/videos/02/?t=6697", "ch": "02", "chTitle": "Cadre conceptuel et terminologie", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "La semaine prochaine : remise du TP1 (un mois pour le faire) et valeur du terrain. Moi, ça va, merci. Ça va, parfait. merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye ...", "where": "Séance vidéo 2 — 1:51:37"}, {"id": "video-03-c1", "url": "/videos/03/?t=0", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil des participants", "text": "", "where": "Séance vidéo 3 — 0:00:00"}, {"id": "video-03-c2", "url": "/videos/03/?t=410", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Ouverture et plan de la séance", "text": "Méthodes d’évaluation du terrain en première partie, présentation du TP1 en seconde : un cas réel, gabarit Excel et énoncé PDF disponibles sur Moodle et sur le site du cours. Les comparables sont la méthode recommandée par l’Ordre, mais les terrains vacants sont rares dans les quartiers établis. Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr, est-ce que tout le monde m'entend bien ? Oui. Oui, parfait. Merveilleux. Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain. Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie, on va présenter le TP1. Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond, du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça. Je vais vous montrer c'est où exactement. vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF. Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain. Donc, on est dans l'évaluation du", "where": "Séance vidéo 3 — 0:06:50"}, {"id": "video-03-c3", "url": "/videos/03/?t=582", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût", "text": "Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; le terrain et la dépréciation sont les composantes les plus subjectives. Aujourd’hui le mécanisme des ajustements, la séance 4 leur chiffrage rigoureux. Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment voir la valeur ici du terrain. C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation. Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment. C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à faire. Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici, c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements, l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur tot", "where": "Séance vidéo 3 — 0:09:42"}, {"id": "video-03-c4", "url": "/videos/03/?t=699", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité", "text": "Comparaison directe (la plus fiable), extraction (modérée, bâtiment déprécié subjectif), affectation par ratio terrain-valeur (dernier recours), lotissement pour les grands terrains, résidu foncier pour les terrains à revenu. En pratique : les comparables. Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires, puis c'est vraiment ce qui vous amène. Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil, qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la valeur de votre terrain en ce moment. On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné. Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là. Ensuite, il y a l'ext", "where": "Séance vidéo 3 — 0:11:39"}, {"id": "video-03-c5", "url": "/videos/03/?t=904", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas", "text": "Durée de vie illimitée, améliorations qui se déprécient ; la localisation loge dans le terrain, pas dans le bâtiment. Exigences professionnelles : rôle qui distingue terrain et bâtiment, terrain non assurable. Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier. Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par, comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps. Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là. On va prendre le terrain de façon séparée. Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de, selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain, c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup", "where": "Séance vidéo 3 — 0:15:04"}, {"id": "video-03-c6", "url": "/videos/03/?t=1030", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage", "text": "Choisir le projet faisable qui laisse la plus grande valeur résiduelle, même si un bâtiment occupe déjà le terrain (coûts de démolition à part). Et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop, mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable, le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle. Donc, qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là. C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit, moi, je pense que c'est a", "where": "Séance vidéo 3 — 0:17:10"}, {"id": "video-03-c7", "url": "/videos/03/?t=1097", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre", "text": "Légalement permis (le zonage agricole élimine condos et entrepôts), physiquement possible (sol, taille, stationnements, topographie), financièrement faisable (valeur résiduelle positive), maximalement productif. Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le meilleur usage de ce terrain-là. Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ? Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés, par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps, tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre. Donc, est-ce que c'est légalement permis ? Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1. Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justemen", "where": "Séance vidéo 3 — 0:18:17"}, {"id": "video-03-c8", "url": "/videos/03/?t=1276", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement", "text": "Le partage de l’iPad échoue. Valeur résiduelle = valeur présente des flux du projet (loyers actualisés) − coût de construction ; à l’étape 4 on retient la plus élevée, et c’est elle qui fixe la valeur du terrain. Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre. Je crois que c'est bon. Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou… Oui. C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien. Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là, un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement. De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça. Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la valeur présen", "where": "Séance vidéo 3 — 0:21:16"}, {"id": "video-03-c9", "url": "/videos/03/?t=1404", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial", "text": "Le plus haut potentiel n’est pas l’unifamiliale mais un 4 à 6 logements si le zonage le permet ; pour un commercial, un locataire ne paie pas plus cher au 20e étage : il y a une limite au nombre d’étages rentables. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici, de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ? Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici, zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial, c'est probablement le plus adapté. C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût, mais ça vient avec une expertise qui est plus importante. C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça, ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce", "where": "Séance vidéo 3 — 0:23:24"}, {"id": "video-03-c10", "url": "/videos/03/?t=1583", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré", "text": "Terrain 200 000 $ ; quadruplex 600 000 $ contre commercial 900 000 $ ; revenus nets 52 000 $ et 88 000 $ ; rendement 6,5 % positif = faisable ; valeur totale 850 000 $ − 600 000 $ = valeur résiduelle de 250 000 $ ; on retient le projet au résiduel le plus élevé. Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions. C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4. Et où est-ce que ça devient intéressant ? Donc, c'est l'exemple ici Avec le... Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain. On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus, il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $. Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage commercial va être de 900 000. Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1 million. Mainten", "where": "Séance vidéo 3 — 0:26:23"}, {"id": "video-03-c11", "url": "/videos/03/?t=1890", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Question : où trouver ces diapositives ?", "text": "Ce sont celles du cours IMM1003 (Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ») : dans l’adresse, remplacer 1033 par 1003. Oui, dans le fond, vous arrivez ici. Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement, puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation, je crois. Ça va être ici. C'est ça. Donc, vous allez dans le ressource. Attendez-moi, je cherche. Je ne suis pas même pas bonne. Mais pas de problème. Je ne le vois même pas, ressources. Est-ce que vous êtes sur un smartphone ? Bien, je suis sur emo 1033.app. Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire, je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur. OK, bien, si vous regardez mon écran, vou", "where": "Séance vidéo 3 — 0:31:30"}, {"id": "video-03-c12", "url": "/videos/03/?t=2025", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu", "text": "Pour le résidentiel, les comparables restent la voie la plus adaptée, même dans la méthode du coût : pas de « free lunch ». Et on va l'évaluer comme s'il était vacant. Bon, il y a des difficultés pratiques. Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis. C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire. Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre, c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel, c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel, si on veut avoir la valeur d'un terrain, les", "where": "Séance vidéo 3 — 0:33:45"}, {"id": "video-03-c13", "url": "/videos/03/?t=2096", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les sources de données au Québec", "text": "Registre foncier (actes de vente, servitudes), rôle d’évaluation, bases de transactions payantes, Centris et MLS (prix de vente retiré après la vente), DuProprio (commission épargnée qui laisse inférer le prix). Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également, donc les valeurs municipales. Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions. Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement, au niveau des données pour les transactions. Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit. Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça rest", "where": "Séance vidéo 3 — 0:34:56"}, {"id": "video-03-c14", "url": "/videos/03/?t=2204", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis", "text": "Plans d’urbanisme et décisions de dézonage ; un terrain agricole vaut environ 20 000 $ l’acre, sa valeur explose une fois dézoné : les prix avant et après ne sont pas comparables. Un des meilleurs exemples, c'est Lévis. Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole. Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ? C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain. C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain. Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain, c'est aux alentours de 20 000 $. Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement, bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal, il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose. Donc", "where": "Séance vidéo 3 — 0:36:44"}, {"id": "video-03-c15", "url": "/videos/03/?t=2280", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "La méthode de comparaison directe : la plus fiable", "text": "Terrains similaires vendus récemment à proximité, ajustés au sujet ; fondée sur des transactions réelles, intuitive pour le client, préférée par les tribunaux. Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la comparant à des terrains qui sont similaires. Donc, dans les alentours, et vendus récemment. Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables. Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe. Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles. Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente. Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être tr", "where": "Séance vidéo 3 — 0:38:00"}, {"id": "video-03-c16", "url": "/videos/03/?t=2330", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif", "text": "Il faut une vente de lot seul, sans bâtiment ; les inscriptions les plus anciennes sur Centris sont souvent des terrains, dont le prix ne fait sens que pour un promoteur qui subdivise. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire, bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là. ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité, donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus. Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là. Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des terrains, souvent ça n", "where": "Séance vidéo 3 — 0:38:50"}, {"id": "video-03-c17", "url": "/videos/03/?t=2416", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les six étapes de la comparaison directe", "text": "Définir le sujet (registre foncier, cadastre, sol argile ou roc), rechercher les ventes comparables, vérifier les données de vente, choisir l’unité de comparaison, ajuster, réconcilier (moyenne ou pondération). Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol. Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça, donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement simple, étant donné qu'il y a un zonage. Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données. Bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exempl", "where": "Séance vidéo 3 — 0:40:16"}, {"id": "video-03-c18", "url": "/videos/03/?t=2673", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible", "text": "Même municipalité et secteur similaire ; au-delà de 12 mois, le taux de 3 % par an se compose (deux ans ≈ 6 %, quatre ans ≈ 12 %) et l’erreur s’accumule ; zonage identique ou compatible. Parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec. Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que, il faut que ce soit à proximité. Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent, il y a des zones de recensement. Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre. Donc, si c'est dans la même... Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois. C'e", "where": "Séance vidéo 3 — 0:44:33"}, {"id": "video-03-c19", "url": "/videos/03/?t=2822", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher", "text": "Un lot pour une maison ne se compare pas à un lot pour douze ; la valeur au pied carré décroît avec la superficie, comme le prix d’une maison à étages n’est pas le double d’un bungalow. Mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison, qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement 12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple, d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple, possiblement 12 maisons. D'échelle. C'est-à-dire que c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée. C'est souvent parce que c'est une ques", "where": "Séance vidéo 3 — 0:47:02"}, {"id": "video-03-c20", "url": "/videos/03/?t=2922", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5", "text": "Exclure faillites, ventes par une banque, dons familiaux à prix symbolique, ventes de feu ; deux comparables ne suffisent pas, cinq c’est l’idéal ; moins d’ajustements = estimation plus fiable, sans « cherry picking ». Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons, c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois, il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres, puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché normal avec pas d'hypothèse sous-jacente. Il faut que ce soit de quoi qui a", "where": "Séance vidéo 3 — 0:48:42"}, {"id": "video-03-c21", "url": "/videos/03/?t=3142", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les unités de superficie selon l’Ordre", "text": "Résidentiel et commercial en pieds carrés, industriel et institutionnel en mètres carrés, agricole et développement en acres, grandes fermes en hectares. Toujours raisonner par unité de superficie, jamais en valeur totale. Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel, on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation, donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça. Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés. Donc, c'est des dollars par pieds carrés. Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour chaque pieds carrés de terrain. Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le… Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $, ça ne vous dit pas à quel point il est cher. Il faut vraiment ramener", "where": "Séance vidéo 3 — 0:52:22"}, {"id": "video-03-c22", "url": "/videos/03/?t=3277", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique", "text": "Le pied de façade pour le résidentiel urbain, la valeur par lot pour les ensembles, la valeur par unité pour le multirésidentiel, la valeur globale pour un terrain atypique. Maintenant, au niveau des unités de comparaison. C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine, on va avoir un dollar par pied de façade. Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade, donc c'est la longueur du terrain. Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé. C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots. On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots. Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc, c'", "where": "Séance vidéo 3 — 0:54:37"}, {"id": "video-03-c23", "url": "/videos/03/?t=3387", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services)", "text": "Terrain du secteur Aylmer à Gatineau, évalué en février 2026 ; R2 = unifamilial et bifamilial ; la présence d’aqueduc, égout, gaz et électricité change la valeur. Les zones résidentielles, donc, R2. Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial. Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça. C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel, tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum. Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier. Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça. Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout, de gaz, d'électricité et d'eau. Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain. Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fa", "where": "Séance vidéo 3 — 0:56:27"}, {"id": "video-03-c24", "url": "/videos/03/?t=3454", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi²", "text": "Vendus en décembre et octobre 2025 (moins d’un an), zonage, topographie et services similaires ; prix au pied carré de 16 $ et 15 $ ; localisation similaire pour A, supérieure pour B. La date donc de vente, le sujet n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer pour, par exemple, février 2026. Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025. Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an. Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025, et aux alentours de deux mois. Octobre aussi, c'est correct. Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000. Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total. Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on souhaite", "where": "Séance vidéo 3 — 0:57:34"}, {"id": "video-03-c25", "url": "/videos/03/?t=3661", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz", "text": "Août 2025 et janvier 2026 ; D en R3 (multirésidentiel limité, potentiel supérieur → décote) ; C en légère pente, sans gaz, localisation inférieure. Maintenant ici, on a donc d'autres sujets. Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre, c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ? Oui, ça rentre dans la période de 1 an. Donc, c'est totalement correct. Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence, donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose. Le zonage, donc R3 pour le comparable D, donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais av", "where": "Séance vidéo 3 — 1:01:01"}, {"id": "video-03-c26", "url": "/videos/03/?t=3816", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois", "text": "Norme de l’Ordre pour un terrain ; deux mois écoulés = 2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $ ; cinq mois = 0,15 $ sur 15 $. Limiter à 12 mois évite de composer une erreur sur le taux. Donc je vais le faire avec... Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici. Je vais être slide, hein. Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ? Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé. Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là. Bon, ça ne va pas bien. Je cherche mon... Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable. auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme, à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé. Pour aller justement ajouter p", "where": "Séance vidéo 3 — 1:03:36"}, {"id": "video-03-c27", "url": "/videos/03/?t=4035", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet »", "text": "Le comparable B est supérieur, on lui retire une valeur (−1, symbolique) ; A similaire = 0. L’Ordre ne connaît que similaire, supérieur et inférieur, d’où l’exigence de proximité. Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte. C'est l'objectif du prochain cours. C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact. Mais pour vous donner une petite idée, la localisation, donc pourquoi il y a un moins 1 ? C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite supérieure. Donc, si on retourne, exactement. Donc, la localisation est supérieure. Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix par pied carré, étant donné que c'est supérieur ? Parce que des fois, peut-être qu'il y en", "where": "Séance vidéo 3 — 1:07:15"}, {"id": "video-03-c28", "url": "/videos/03/?t=4260", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ?", "text": "Le prix est déjà au pied carré ; l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un comparable plus petit vaut plus au pied carré, donc décote (−0,25 pour A) ; plus grand, ajustement positif (+0,30 pour B). Le professeur reviendra par courriel sur la diapositive. Il y a possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça. Non, mais la superficie ici est plus importante. Donc, Le non, c'est justement donc c'est le je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça, donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans u", "where": "Séance vidéo 3 — 1:11:00"}, {"id": "video-03-c29", "url": "/videos/03/?t=4423", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D", "text": "Aucun ajustement pour A et B ; C reçoit un ajustement positif pour l’absence de gaz et pour la pente, D une décote pour le zonage R3 ; les valeurs seront chiffrées à la séance 4. Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D, c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant, les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là, ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des… Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz, c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va avoir une valeur plus impo", "where": "Séance vidéo 3 — 1:13:43"}, {"id": "video-03-c30", "url": "/videos/03/?t=4710", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ?", "text": "Parce qu’on ajuste une valeur au pied carré, déjà corrigée de la taille ; il ne reste que la non-linéarité : un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi². C’est le seul ajustement contre-intuitif. Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement, il coûterait moins cher le pied carré un peu. Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait, c'est sur une valeur par pied carré. Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu, parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés. OK. Je ne sais pas si vous voulez. Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain, je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là, si on a", "where": "Séance vidéo 3 — 1:18:30"}, {"id": "video-03-c31", "url": "/videos/03/?t=4798", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 %", "text": "Pour A : (0,08 − 0,25) / 16 = −1,1 % ; les signes se compensent. Démonstration dans Excel pour A et B (−1,1 % et +3,7 % avec la localisation). Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça, il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %. Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable, c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ? C'est simplement, donc, vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16. Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08. Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:19:58"}, {"id": "video-03-c32", "url": "/videos/03/?t=4947", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 %", "text": "Même calcul en ramenant tous les ajustements en positif (fonction valeur absolue) pour capturer toute la variation : 2,1 % pour A, 9,7 % pour B ; un brut de 18,4 % reste acceptable. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais, c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient, mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements, même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations. Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ? C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut. Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça so", "where": "Séance vidéo 3 — 1:22:27"}, {"id": "video-03-c33", "url": "/videos/03/?t=5363", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées", "text": "Plus l’ajustement est important, plus le poids est faible : 15,83 / 14,45 / 17,80 / 14,75 $ pondérés à 35 / 25 / 15 / 25 % = 15,54 $, arrondi à 15,50 $ le pied carré. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré, mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la pondération va être plus faible. pour que justement on réduise le risque d'erreur. Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur, donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse, on va aller les frax ici, on a les comparab", "where": "Séance vidéo 3 — 1:29:23"}, {"id": "video-03-c34", "url": "/videos/03/?t=5549", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $", "text": "Conclusion de la comparaison directe avec les quatre comparables ; le détail des ajustements viendra à la séance 4. Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans le cas qu'on a 8000 pieds carrés, ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée, comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables. Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4. Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici. Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction. Je vais grossir ça ici comme ça. c'est estim", "where": "Séance vidéo 3 — 1:32:29"}, {"id": "video-03-c35", "url": "/videos/03/?t=5608", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations", "text": "Transformation de l’équation du coût : si le prix de vente est connu, le terrain est le résiduel. Exige une transaction récente, un bâtiment relativement neuf, des améliorations modestes ; peu fiable en pratique. En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier cours, moins la dépréciation totale. Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain. En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue. Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total, c'est simplement ici. Do", "where": "Séance vidéo 3 — 1:33:28"}, {"id": "video-03-c36", "url": "/videos/03/?t=5746", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau", "text": "1 500 pi² × 185 $ = coût neuf de 267 500 $ ; durée de vie économique 50 ans, âge 15 ans, dépréciation linéaire de 83 000 $ ; valeur dépréciée 194 000 $ ; terrain = 230 750 $ (raisonnement d’arbitrage). C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable, honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent, la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la… il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain, sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment. Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple, on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie habitable de 1 500 et là, on a un coût", "where": "Séance vidéo 3 — 1:35:46"}, {"id": "video-03-c37", "url": "/videos/03/?t=5946", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $", "text": "Allonger la durée de vie réduit la dépréciation et donc la valeur du terrain ; à prix de vente constant, plus le bâtiment est vieux, plus le terrain capte de valeur. Le professeur corrigera une diapositive. Pourquoi ? Parce que c'est mécanique. C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment, donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation, la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation. Ici, ce n'est pas nécessairement... Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus. Désolé. Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible. ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on changerait le paramèt", "where": "Séance vidéo 3 — 1:39:06"}, {"id": "video-03-c38", "url": "/videos/03/?t=6104", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Contrôle par le ratio terrain / valeur totale", "text": "230 750 / 425 000 = 54,3 % ; fourchettes indicatives de l’Ordre : unifamiliale de banlieue 25-40 %, près du centre-ville 40-60 %, condo 15-30 %, commercial urbain 30-50 %, industriel 15-25 %, agricole avec bâtiments 50-80 %. Hors fourchette = revoir l’évaluation. Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ? Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment. Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement, mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous avez trouvée avec cette façon de faire-là. Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de vente de 425 000. Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terra", "where": "Séance vidéo 3 — 1:41:44"}, {"id": "video-03-c39", "url": "/videos/03/?t=6332", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours", "text": "Appliquer 35 % à un comparable vendu 450 000 $ donne la valeur de son terrain ; simple, rapide, utile en vérification ou en estimation préliminaire, mais suppose un ratio stable et ignore les particularités du terrain. Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis. On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours. Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain. C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification. En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici. Mais vous en choisissez un particulièrement. Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'applicatio", "where": "Séance vidéo 3 — 1:45:32"}, {"id": "video-03-c40", "url": "/videos/03/?t=6483", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau", "text": "Un mois pour le faire, seul ou à deux (les deux noms dans l’Excel) ; dix questions pour bâtir un tableau de bord d’évaluation. Prix demandé 449 000 $, valeur au rôle du terrain 186 000 $ (bâtiment 1 $), date d’évaluation fixée au 23 septembre 2026. Il n'est pas nécessairement très long. Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire. Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel. En tout cas, c'est simplement l'énoncé. C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé détaillé. Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous permet de déterminer la valeur d'un terrain. Ici, c'est le sujet en question. Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles. C'est une inscription sur les max. Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000. C'est vraiment d", "where": "Séance vidéo 3 — 1:48:03"}, {"id": "video-03-c41", "url": "/videos/03/?t=6607", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre", "text": "Distances en kilomètres et façades des ventes comparables ; prix médians au pied carré et nombre de ventes par année à Gatineau (12 en 2022, 17 en 2023, 7 en 2026) pour justifier les choix ; inscriptions actives avec valeur au rôle. Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ? Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également. Ça ici, c'est au niveau des terrains. c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment, ici, la distance, vous l'avez en kilomètres. Vous avez également la fast-lade et tout ça. C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette analyse. Vous avez également ici les tendances du marché foncé. Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro, c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement justi", "where": "Séance vidéo 3 — 1:50:07"}, {"id": "video-03-c42", "url": "/videos/03/?t=6726", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données", "text": "Nom et matricule, déclaration d’IA générative exigée par l’université (sans effet sur la note) ; données à jour tirées d’UQO Éval, conventions de la séance 4 (profondeur de Harper, arrondissement) déjà listées. Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici. C'est pas besoin de remettre le document. Vous mettez votre nom ici. le code permanent. Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant, votre matricule, excusez-moi, le matricule. Et ça, c'est l'université qui le demande. Bon, vous mettez ce que vous voulez. C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle. Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti, pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat. En soit c'est simple", "where": "Séance vidéo 3 — 1:52:06"}, {"id": "video-03-c43", "url": "/videos/03/?t=6882", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes", "text": "Méthode, tendances et sélection des ventes ; grille d’ajustement comme dans le cours (aucune formule préremplie) ; ratio terrain/total en contrôle ; tableau de bord automatique à commenter dans l’onglet Note. Formules recommandées pour le suivi d’erreur. C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection des ventes. Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment, est-ce que vous de remplir avec des formules ou non. Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait. C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur, c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:54:42"}, {"id": "video-03-c44", "url": "/videos/03/?t=7005", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle", "text": "Un mois exactement ; la date de l’énoncé est remplacée par le 22 octobre, accepté par le groupe. Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé, quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date. Donc, c'est en 5, c'est trop. Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui. Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement. Ça serait qu'à... Bon, je vais... Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre. Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait. On va se dire le 22 octobre pour la remise. Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ? C'est comme vous voulez vraiment. Moi, c'est... Oui, ça vous va ? Oui, ça donne un mois, c'est parfait. Parfait. On va se donner le 22 octobre", "where": "Séance vidéo 3 — 1:56:45"}, {"id": "video-03-c45", "url": "/videos/03/?t=7102", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4", "text": "Ressources → Téléchargements → TP1 : énoncé, gabarit et diapositives des concepts nécessaires. La séance 4 détaillera l’analyse des ajustements ; le TP est faisable dès maintenant grâce à l’énoncé. Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires, vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème. Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas. Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours, le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places. Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon, ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont nécessaires au TP1. Donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment d", "where": "Séance vidéo 3 — 1:58:22"}, {"id": "video-03-c46", "url": "/videos/03/?t=7173", "ch": "03", "chTitle": "Méthodes d'évaluation du terrain", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "Questions par courriel ou sur le forum ; à la semaine prochaine. Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP. Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même. Eh bien, deux ans. S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine. Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP. Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum. Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée. Merci.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:59:33"}, {"id": "p1-1", "url": "/rapport/1/#p1-1", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire (Iacoviello, 2005; Piazzesi et Schneider, 2016) et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que Leamer (2007) a pu soutenir que « le logement est le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne (Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement, 2022). Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-2", "url": "/rapport/1/#p1-2", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "L'indice des prix des propriétés MLS® corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à Rosen (1974) —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété de qualité constante (annexe @@REF{annexe:methodo}@@). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par Bailey et al. (1963) puis popularisés par Case et Shiller (1987), et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada (Association canadienne de l'immobilier, 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-3", "url": "/rapport/1/#p1-3", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Ce document mobilise l'IPP MLS® mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-4", "url": "/rapport/1/#p1-4", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre @@REF{sec:macro}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-5", "url": "/rapport/1/#p1-5", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres @@REF{sec:canada}@@ à @@REF{sec:cycle}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-6", "url": "/rapport/1/#p1-6", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre @@REF{sec:reel}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-7", "url": "/rapport/1/#p1-7", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre @@REF{sec:regions}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-8", "url": "/rapport/1/#p1-8", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres @@REF{sec:types}@@ et @@REF{sec:saison}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-9", "url": "/rapport/1/#p1-9", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres @@REF{sec:risque}@@ et @@REF{sec:roc}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-10", "url": "/rapport/1/#p1-10", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Structure du document", "text": "Le document progresse du général au particulier. Les chapitres @@REF{sec:macro}@@ à @@REF{sec:reel}@@ plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre @@REF{sec:regions}@@ — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres @@REF{sec:types}@@ à @@REF{sec:roc}@@ traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre @@REF{sec:afford}@@ traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre @@REF{sec:faits}@@ condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre @@REF{sec:synthese}@@ conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-11", "url": "/rapport/1/#p1-11", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Comment lire ce document", "text": "Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe @@REF{annexe:tableaux}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p2-1", "url": "/rapport/2/#p2-1", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Sources", "text": "Deux familles de données sont mobilisées.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/rapport/2/#p2-2", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS® de l'ACI", "text": "Les fichiers officiels de l'ACI (Association canadienne de l'immobilier, 2024) couvrent 60 marchés canadiens de janvier 2005 à juin 2026 (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/rapport/2/#p2-3", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Les séries macroéconomiques FRED", "text": "FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2026) rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3 mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10 ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change CA/US. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe @@REF{annexe:methodo}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/rapport/2/#p2-4", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées :", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/rapport/2/#p2-5", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Variations : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/rapport/2/#p2-6", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Cycle : écart au sommet historique (drawdown) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/rapport/2/#p2-7", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Prix réels : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/rapport/2/#p2-8", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Risque : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24 mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60 mois) du Québec sur le Canada ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/rapport/2/#p2-9", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Co-mouvements : corrélations fixes et mobiles (60 mois) des variations entre marchés ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/rapport/2/#p2-10", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Saisonnalité : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/rapport/2/#p2-11", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/rapport/3/#p3-1", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le contexte macroéconomique canadien", "text": "Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-2", "url": "/rapport/3/#p3-2", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "La figure @@REF{fig:taux}@@ résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1 % et y demeure — à un bref épisode près — pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1 %). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450 points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5 %. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à 2,3 % en juin 2026, obligations 10 ans à 3,4 %. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée — configuration typique de fin de cycle restrictif.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-3", "url": "/rapport/3/#p3-3", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "@@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-taux", "url": "/rapport/3/#fig-fig-taux", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005–2026. @@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-4", "url": "/rapport/3/#p3-4", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10 ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois — une rareté historique — ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre @@REF{sec:reel}@@). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : Taylor (2007) y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand Kuttner (2013) conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées — le crédit et les anticipations faisant le reste.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-5", "url": "/rapport/3/#p3-5", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021–2022 (figure @@REF{fig:inflation}@@) : sortie de la fourchette cible de 1–3 % au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8 % à l'été 2022 — un sommet de quarante ans — avant de revenir dans la cible (2,3 % à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (Banque du Canada, 2023). Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien — mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-6", "url": "/rapport/3/#p3-6", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "@@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-inflation", "url": "/rapport/3/#fig-fig-inflation", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005–2025. @@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-7", "url": "/rapport/3/#p3-7", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "Les figures @@REF{fig:pib}@@ et @@REF{fig:chomage}@@ complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022–2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de -0,1 % sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers 6,5 %. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022–2026 est une correction de taux, pas une correction d'emploi — une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse — endettement élevé et choc d'emploi — qui avait rendu la crise américaine de 2007–2009 si profonde (Mian et Sufi, 2014). Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système (Crawford et Faruqui, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-8", "url": "/rapport/3/#p3-8", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-pib", "url": "/rapport/3/#fig-fig-pib", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005–2026. @@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-9", "url": "/rapport/3/#p3-9", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-chomage", "url": "/rapport/3/#fig-fig-chomage", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005–2026. @@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-10", "url": "/rapport/3/#p3-10", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "La figure @@REF{fig:population}@@ met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1 % par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9 % en 2022, 2,8 % en 2023 et 3,0 % en 2024 — des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire — avant de retomber sous 1 % en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-11", "url": "/rapport/3/#p3-11", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "@@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-population", "url": "/rapport/3/#fig-fig-population", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Croissance annuelle de la population canadienne, 2005–2025. @@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-12", "url": "/rapport/3/#p3-12", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Enfin, la figure @@REF{fig:fx}@@ rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007–2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45 $ CA par $ US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-13", "url": "/rapport/3/#p3-13", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "@@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-fx", "url": "/rapport/3/#fig-fig-fx", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.6", "text": "Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005–2026. @@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-14", "url": "/rapport/3/#p3-14", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Le tableau @@REF{tab:macro}@@ rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "tab-tab-macro", "url": "/rapport/3/#tab-tab-macro", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur. Indicateur (Canada)Dernière valeurJanv. 2020Il y a 5 ansObservationTaux court 3 mois2,3 %1,6 %0,1 %juin 2026Rendement obligataire 10 ans3,4 %1,5 %1,4 %juin 2026Inflation IPC (glissement annuel)2,3 %2,4 %0,9 %mars 2025Taux de chômage6,5 %5,5 %7,9 %juin 2026PIB réel (variation sur 4 trim.)-0,1 %-0,3 %0,6 %janv. 2026", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-16", "url": "/rapport/3/#p3-16", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "pointscles-3-15", "url": "/rapport/3/#pointscles-3-15", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p4-1", "url": "/rapport/4/#p4-1", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres (Allen et al., 2009). Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée — plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente — documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par Cunningham et Kolet (2011). La période 2005–2026 en offre une illustration exemplaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-2", "url": "/rapport/4/#p4-2", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La figure @@REF{fig:provinces}@@ retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché lent : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005–2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015–2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien (318,9 contre 285,3 en juin 2026).", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-3", "url": "/rapport/4/#p4-3", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "@@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-provinces", "url": "/rapport/4/#fig-fig-provinces", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.1", "text": "IPP MLS® composite, Canada et grandes provinces, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-4", "url": "/rapport/4/#p4-4", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "La figure @@REF{fig:ratio}@@ isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 — douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest — avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en juin 2026, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi — les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée (Hirata et al., 2013) — mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-5", "url": "/rapport/4/#p4-5", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "@@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-ratio", "url": "/rapport/4/#fig-fig-ratio", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.2", "text": "Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada (100), 2005–2026. @@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-6", "url": "/rapport/4/#p4-6", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "L'indice masque toutefois les niveaux : la figure @@REF{fig:benchmark}@@ montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (550 400 $) et même dans la RMR de Montréal (596 300 $) qu'à l'échelle canadienne (665 600 $) — l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200 000 $ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115 000 $. La RMR de Québec (444 600 $) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-7", "url": "/rapport/4/#p4-7", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "@@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-benchmark", "url": "/rapport/4/#fig-fig-benchmark", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.3", "text": "Prix de référence composite, en milliers de dollars courants, 2005–2026. @@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-8", "url": "/rapport/4/#p4-8", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "Le tableau @@REF{tab:cagr}@@ décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure @@REF{fig:cagr}@@ classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'accélère de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005–2010, dernière sur l'ensemble.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "tab-tab-cagr", "url": "/rapport/4/#tab-tab-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 4.1", "text": "Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (%), par sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Marché2005–20102010–20152015–20202020–2026EnsembleCanada+6,4 %+4,5 %+5,9 %+3,7 %+5,0 %Québec (province)+5,4 %+2,8 %+5,2 %+8,3 %+5,6 %RMR de Montréal+5,1 %+2,7 %+5,8 %+8,0 %+5,6 %RMR de Québec+9,0 %+3,7 %+1,4 %+9,5 %+6,1 %Estrie+4,3 %+2,0 %+3,0 %+14,0 %+6,3 %Mauricie+6,7 %+1,8 %+1,9 %+14,6 %+6,7 %Centre-du-Québec+5,9 %+3,5 %+3,0 %+13,9 %+7,0 %Ontario+4,7 %+5,3 %+7,6 %+3,7 %+5,2 %Grand Toronto+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-9", "url": "/rapport/4/#p4-9", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "@@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-cagr", "url": "/rapport/4/#fig-fig-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.4", "text": "Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005–2026, seize marchés canadiens. @@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-10", "url": "/rapport/4/#p4-10", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Le nuage de points de la figure @@REF{fig:scatter}@@ croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin au-dessus de la diagonale — leur croissance 2020–2026 excède largement leur croissance 2005–2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie — tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent sous la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-11", "url": "/rapport/4/#p4-11", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "@@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-scatter", "url": "/rapport/4/#fig-fig-scatter", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.5", "text": "Croissance annuelle moyenne avant (2005–2019) et après (2020–2026) la pandémie, seize marchés. @@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-13", "url": "/rapport/4/#p4-13", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "pointscles-4-12", "url": "/rapport/4/#pointscles-4-12", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p5-1", "url": "/rapport/5/#p5-1", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "La figure @@REF{fig:evenements}@@ condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9 %), décennie lente à environ +3 % par an (2011–2016), flambée pandémique, plateau — et non correction — lors du resserrement de 2022–2023, puis reprise vers le sommet historique de juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-2", "url": "/rapport/5/#p5-2", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "@@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-evenements", "url": "/rapport/5/#fig-fig-evenements", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.1", "text": "IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005–2026. @@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-3", "url": "/rapport/5/#p5-3", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "La figure @@REF{fig:regions}@@ compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale — la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat — et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008–2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux — Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie — connaissent des hausses annuelles de 20 à 30 % en 2021–2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) et confirmé sur les prix des grandes métropoles par Gupta et al. (2022) ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (ripple effect) analysé par Meen (1999). Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-4", "url": "/rapport/5/#p5-4", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "@@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-regions", "url": "/rapport/5/#fig-fig-regions", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.2", "text": "IPP MLS® composite, marchés québécois, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-5", "url": "/rapport/5/#p5-5", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le tableau @@REF{tab:apercu}@@ synthétise la situation en juin 2026. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois — de +3,6 % dans la RMR de Montréal à +11,8 % en Estrie — alors que l'indice canadien recule de 3,6 %.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "tab-tab-apercu", "url": "/rapport/5/#tab-tab-apercu", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 5.1", "text": "Vue d'ensemble des marchés en juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026RMR de Montréal596 300 $318,4+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %RMR de Québec444 600 $353,7+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Estrie492 300 $368,8+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Mauricie324 800 $399,0+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Centre-du-Québec356 000 $421,8+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Québec (province)550 400 $318,9+4,4 %+5,2 %+", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-7", "url": "/rapport/5/#p5-7", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "pointscles-5-6", "url": "/rapport/5/#pointscles-5-6", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p6-1", "url": "/rapport/6/#p6-1", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "La figure @@REF{fig:depuis2020}@@ rebase tous les indices à 100 en janvier 2020. L'écart est saisissant : +66,4 % pour la province en six ans et demi — et jusqu'à +139 % en Mauricie — contre +26,4 % pour le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur référence d'achat (Genesove et Mayer, 2001) — l'ajustement passe alors par les volumes, non par les prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-2", "url": "/rapport/6/#p6-2", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "@@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-depuis2020", "url": "/rapport/6/#fig-fig-depuis2020", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.1", "text": "IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et Canada. @@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-3", "url": "/rapport/6/#p6-3", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "La figure @@REF{fig:yoy}@@ superpose les variations sur 12 mois du Québec et du Canada, et la figure @@REF{fig:smallmult}@@ détaille les six marchés québécois face à la référence canadienne. Trois observations : (i) le cycle canadien est nettement plus ample, avec des pointes à +23 % (2021) suivies de replis sous % ; (ii) le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii) depuis 2024, les courbes divergent durablement — hausse au Québec, baisse au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-4", "url": "/rapport/6/#p6-4", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoy", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.2", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (%), 2006–2026. @@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-5", "url": "/rapport/6/#p6-5", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-smallmult", "url": "/rapport/6/#fig-fig-smallmult", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.3", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois, face à la référence canadienne. @@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-6", "url": "/rapport/6/#p6-6", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "La lecture trimestrielle (figure @@REF{fig:trimestres}@@, tableau @@REF{tab:trimestres}@@) confirme la persistance du régime : sur les douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative que deux fois — et encore, marginalement, au creux saisonnier. La divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-7", "url": "/rapport/6/#p6-7", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "@@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-trimestres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.4", "text": "Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada, douze derniers trimestres. @@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "tab-tab-trimestres", "url": "/rapport/6/#tab-tab-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "tab", "title": "Tableau 6.1", "text": "IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze derniers trimestres. Source : ACI/CREA. TrimestreCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2023Q1300,0260,8266,3252,5261,3282,4301,02023Q2315,0267,6273,0260,7262,4300,0309,82023Q3313,3269,6275,2260,9268,7304,5316,22023Q4301,2267,2272,1265,5270,5315,1322,12024Q1302,2274,1279,5271,6272,7320,2333,92024Q2306,3279,7284,5281,1285,9332,6345,42024Q3300,7282,1286,4288,0294,1339,0353,82024Q4295,7285,6289,7295,3298,0345,5360,22025Q", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-8", "url": "/rapport/6/#p6-8", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "La mesure du repli depuis le sommet historique (figure @@REF{fig:drawdown}@@, séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022–2026 : le Grand Toronto reste -26,1 % sous son pic, le Canada -20,5 %, le Grand Vancouver -12,2 % — tandis que le Québec établit un nouveau sommet en juin 2026. Pour un prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est probablement la statistique la plus importante du document ; elle est détaillée et datée au chapitre @@REF{sec:risque}@@ (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-9", "url": "/rapport/6/#p6-9", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "@@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-drawdown", "url": "/rapport/6/#fig-fig-drawdown", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.5", "text": "Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (%), 2005–2026. @@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-10", "url": "/rapport/6/#p6-10", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "La figure @@REF{fig:yoybarres}@@ classe les seize marchés selon leur variation sur 12 mois en juin 2026 : les six marchés québécois occupent six des sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte thermique de la figure @@REF{fig:heatmap}@@ replace cette photographie dans vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006–2007 (+41 %), crise de 2008–2009, épisode Vancouver–Toronto de 2016–2017, flambée générale de 2021–2022 — plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent deux années à plus de 20 % — puis divergence 2023–2025 : bleu à l'ouest de l'Outaouais, rouge à l'est.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-11", "url": "/rapport/6/#p6-11", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoybarres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoybarres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.6", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite en juin 2026, seize marchés. @@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-12", "url": "/rapport/6/#p6-12", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-heatmap", "url": "/rapport/6/#fig-fig-heatmap", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.7", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006–2025 (%). @@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-14", "url": "/rapport/6/#p6-14", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "pointscles-6-13", "url": "/rapport/6/#pointscles-6-13", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p7-1", "url": "/rapport/7/#p7-1", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "La figure @@REF{fig:transmission}@@ met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5 % en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30 % à %, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix — donc des mises de fonds et des ratios d'endettement — initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent (Iacoviello, 2005; Ortalo-Magné et Rady, 2006), et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé (Mian et Sufi, 2014; Kaplan et al., 2020). L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation (Guren et al., 2021) : soutien au Québec, frein en Ontario.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-2", "url": "/rapport/7/#p7-2", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "@@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-transmission", "url": "/rapport/7/#fig-fig-transmission", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.1", "text": "Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des prix de l'habitation (bas), 2005–2026. @@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-3", "url": "/rapport/7/#p7-3", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure @@REF{fig:reel}@@), l'IPP du Québec vaut encore 1,9 fois son niveau de 2005 — une progression réelle de 3,3 % par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022–2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec Himmelberg et al. (2005) qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement — qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations (Poterba, 1984) — peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-4", "url": "/rapport/7/#p7-4", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "@@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-reel", "url": "/rapport/7/#fig-fig-reel", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.2", "text": "IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC), 2005–2026. @@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-6", "url": "/rapport/7/#p7-6", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "pointscles-7-5", "url": "/rapport/7/#pointscles-7-5", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p8-1", "url": "/rapport/8/#p8-1", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "text": "Ce chapitre constitue le cœur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés — géographiques et typologiques — dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation (Bourassa et al., 1999; Goodman et Thibodeau, 2003). Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé — la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête (Head et Lloyd-Ellis, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-2", "url": "/rapport/8/#p8-2", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "L'agrégat provincial — dominé par le poids de Montréal — établit son sommet historique en juin 2026 à 318,9 (+4,4 % sur 12 mois), un prix de référence de 550 400 $ et une croissance annuelle moyenne de 8,3 % depuis 2020, contre 4,0 % sur 2005–2019. La figure @@REF{fig:regqc-types}@@ montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 — son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure @@REF{fig:regqc-bench}@@) s'étagent de 424 600 $ (appartement) à 742 800 $ (maison à étages).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-3", "url": "/rapport/8/#p8-3", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regqc-yoy}@@) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure @@REF{fig:regqc-dd}@@), la pire de la période — % entre mai 2022 et février 2023 — a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20 % sous son pic.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-4", "url": "/rapport/8/#p8-4", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.1", "text": "Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-5", "url": "/rapport/8/#p8-5", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.2", "text": "Québec (province) : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-6", "url": "/rapport/8/#p8-6", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.3", "text": "Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-7", "url": "/rapport/8/#p8-7", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.4", "text": "Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Québec (province) : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,9550 400 $+4,4 %+5,2 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale348,9623 200 $+4,3 %+5,5 %+8,1 %+6,0 %Plain-pied357,4520 000 $+5,4 %+6,6 %+8,4 %+6,1 %À étages337,2742 800 $+4,6 %+5,2 %+7,7 %+5,8 %En rangée319,8582 000 $+1,1 %+3,4 %+5,9 %+5,6 %Appartement280,8424 600 $+5,7 %+5,2 %+6,5 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-8", "url": "/rapport/8/#p8-8", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence 596 300 $) a longtemps été le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de 5,6 % sur vingt ans — identique à celle de la province —, accélération à 8,0 % par an depuis 2020, et une seule correction notable ( % en 2022–2023, récupérée en août 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-9", "url": "/rapport/8/#p8-9", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Les segments racontent la rareté du sol (figures @@REF{fig:regmtl-types}@@ et @@REF{fig:regmtl-bench}@@) : la maison à étages atteint 840 800 $ et l'unifamiliale 708 400 $, quand l'appartement plafonne à 446 700 $ — son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en juin 2026 : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ( %), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regmtl-yoy}@@) montre l'épisode 2017–2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto — première manifestation du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-10", "url": "/rapport/8/#p8-10", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.5", "text": "RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-11", "url": "/rapport/8/#p8-11", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.6", "text": "RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-12", "url": "/rapport/8/#p8-12", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.7", "text": "RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-13", "url": "/rapport/8/#p8-13", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.8", "text": "RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmtl", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmtl", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "RMR de Montréal : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,4596 300 $+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale360,5708 400 $+3,7 %+4,9 %+8,4 %+6,2 %Plain-pied367,7582 000 $+4,3 %+5,7 %+8,7 %+6,3 %À étages348,4840 800 $+5,0 %+4,9 %+8,0 %+6,0 %En rangée323,4608 600 $-1,0 %+2,6 %+5,8 %+5,6 %Appartement280,6446 700 $+5,4 %+5,0 %+6,6 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-14", "url": "/rapport/8/#p8-14", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008–2012 — quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60 % —, une décennie de quasi-stagnation (2013–2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5 % par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024–2025 (jusqu'à +16 %). L'indice atteint 354 — au-dessus de Montréal — pour un prix de référence de 444 600 $, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-15", "url": "/rapport/8/#p8-15", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "Sa résistance aux corrections est remarquable (figure @@REF{fig:regqcc-dd}@@) : repli maximal de % seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en juin 2026 (+4,2 % à +8,5 % selon le type), et l'appartement — 310 000 $, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province — y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8 %), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-16", "url": "/rapport/8/#p8-16", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.9", "text": "RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-17", "url": "/rapport/8/#p8-17", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.10", "text": "RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-18", "url": "/rapport/8/#p8-18", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.11", "text": "RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-19", "url": "/rapport/8/#p8-19", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.12", "text": "RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqcc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqcc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "RMR de Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite353,7444 600 $+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Unifamiliale390,2508 100 $+5,9 %+9,1 %+7,2 %+6,6 %Plain-pied389,1462 200 $+7,3 %+9,5 %+7,3 %+6,6 %À étages379,9560 000 $+4,2 %+8,5 %+6,9 %+6,4 %En rangée330,1437 400 $+8,5 %+10,0 %+6,8 %+5,7 %Appartement283,9310 000 $+7,8 %+9,7 %+5,5 %+5,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-20", "url": "/rapport/8/#p8-20", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en juin 2026 : +11,8 % sur 12 mois, tous segments entre +9,1 % et +12,7 %. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1 % par an), pour un prix de référence de 492 300 $ — désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-21", "url": "/rapport/8/#p8-21", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "La figure @@REF{fig:regest-types}@@ montre un marché longtemps plat — l'indice ne gagne que 35 points de 2010 à 2019 — littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20 % (2021–2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022–2023 ( %) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » — non publié faute de profondeur — rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333 800 $.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-22", "url": "/rapport/8/#p8-22", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.13", "text": "Estrie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-23", "url": "/rapport/8/#p8-23", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.14", "text": "Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-24", "url": "/rapport/8/#p8-24", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.15", "text": "Estrie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-25", "url": "/rapport/8/#p8-25", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.16", "text": "Estrie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regest", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regest", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Estrie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite368,8492 300 $+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Unifamiliale378,3513 000 $+11,5 %+11,5 %+10,7 %+6,4 %Plain-pied373,7452 900 $+9,6 %+11,3 %+10,5 %+6,4 %À étages374,9580 000 $+12,7 %+11,7 %+10,6 %+6,4 %Appartement298,3333 800 $+9,1 %+8,6 %+7,8 %+5,2 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-26", "url": "/rapport/8/#p8-26", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Avec un indice de 399 — près de quadruplé depuis 2005 — la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6 % par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324 800 $ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29 % en 2021–2022.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-27", "url": "/rapport/8/#p8-27", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20 % début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1 % et l'indice se situe 4,4 % sous son sommet d'automne 2025 (figure @@REF{fig:regmau-dd}@@) — la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7 %) reste la deuxième du pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-28", "url": "/rapport/8/#p8-28", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.17", "text": "Mauricie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-29", "url": "/rapport/8/#p8-29", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.18", "text": "Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-30", "url": "/rapport/8/#p8-30", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.19", "text": "Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-31", "url": "/rapport/8/#p8-31", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.20", "text": "Mauricie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmau", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmau", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.5", "text": "Mauricie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite399,0324 800 $+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Unifamiliale403,5326 800 $+3,9 %+11,3 %+10,3 %+6,7 %Plain-pied415,4311 100 $+2,4 %+10,9 %+10,1 %+6,9 %À étages379,5362 400 $+7,8 %+12,4 %+10,4 %+6,4 %Appartement327,3301 400 $+7,0 %+13,2 %+9,6 %+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-32", "url": "/rapport/8/#p8-32", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0 %). Le tout pour un prix de référence de 356 000 $ — un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-33", "url": "/rapport/8/#p8-33", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9 % par an depuis 2020, un repli maximal de % seulement en 2022–2023 — le plus faible de la province — et un nouveau sommet en juin 2026 (+8,2 % sur 12 mois, plain-pied à +9,8 %). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9 %). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-34", "url": "/rapport/8/#p8-34", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.21", "text": "Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-35", "url": "/rapport/8/#p8-35", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.22", "text": "Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-36", "url": "/rapport/8/#p8-36", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.23", "text": "Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-37", "url": "/rapport/8/#p8-37", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.24", "text": "Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regcdq", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regcdq", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.6", "text": "Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite421,8356 000 $+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Unifamiliale424,1357 900 $+8,2 %+11,6 %+10,1 %+7,0 %Plain-pied442,7367 900 $+9,8 %+11,8 %+10,2 %+7,2 %À étages374,6327 800 $+2,9 %+10,7 %+9,6 %+6,4 %Appartement344,5284 200 $+6,3 %+10,6 %+8,5 %+5,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-39", "url": "/rapport/8/#p8-39", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "pointscles-8-38", "url": "/rapport/8/#pointscles-8-38", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p9-1", "url": "/rapport/9/#p9-1", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "La figure @@REF{fig:types}@@ décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60 points d'indice sur l'unifamiliale. La figure @@REF{fig:ratioapp}@@ suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 — quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier (Saiz, 2010; Glaeser et Gyourko, 2018).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-2", "url": "/rapport/9/#p9-2", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-types", "url": "/rapport/9/#fig-fig-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.1", "text": "IPP MLS® par type de propriété, Québec, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-3", "url": "/rapport/9/#p9-3", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-ratioapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-ratioapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.2", "text": "Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale (100), 2005–2026. @@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-4", "url": "/rapport/9/#p9-4", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les figures @@REF{fig:tunifam}@@ à @@REF{fig:tapp}@@ comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-5", "url": "/rapport/9/#p9-5", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada. Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024–2025 — la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-6", "url": "/rapport/9/#p9-6", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "La maison en rangée raconte la même inversion : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-7", "url": "/rapport/9/#p9-7", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "L'appartement demeure l'exception. C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281–284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible — mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-8", "url": "/rapport/9/#p9-8", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tunifam", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tunifam", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.3", "text": "L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-9", "url": "/rapport/9/#p9-9", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tplain", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tplain", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.4", "text": "Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-10", "url": "/rapport/9/#p9-10", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tetages", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tetages", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.5", "text": "La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-11", "url": "/rapport/9/#p9-11", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-trangee", "url": "/rapport/9/#fig-fig-trangee", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.6", "text": "La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-12", "url": "/rapport/9/#p9-12", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.7", "text": "L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-13", "url": "/rapport/9/#p9-13", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "En dollars, la figure @@REF{fig:typesmtl}@@ illustre l'éventail montréalais en juin 2026 : environ 708 000 $ pour l'unifamiliale (et 841 000 $ pour la maison à étages) contre 447 000 $ pour l'appartement. Le tableau @@REF{tab:types}@@ détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau @@REF{tab:cagrtypes}@@ dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3 point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-14", "url": "/rapport/9/#p9-14", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "@@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-typesmtl", "url": "/rapport/9/#fig-fig-typesmtl", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.8", "text": "Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers de dollars courants. @@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-types", "url": "/rapport/9/#tab-tab-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. RMR de MontréalRMR de QuébecQuébec (province)TypePrix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Unifamiliale708 400 $+3,7 %508 100 $+5,9 %623 200 $+4,3 %Plain-pied582 000 $+4,3 %462 200 $+7,3 %520 000 $+5,4 %À étages840 800 $+5,0 %560 000 $+4,2 %742 800 $+4,6 %En rangée608 600 $-1,0 %437 400 $+8,5 %582 000 $+1,1 %Appartement446 700 $+5,4 %310 000 $+7,8 %424 600 $+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-cagrtypes", "url": "/rapport/9/#tab-tab-cagrtypes", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Croissance annuelle moyenne 2005–2026 par segment et par marché (%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcUnifamiliale+5,2 %+6,0 %+6,2 %+6,6 %+6,4 %+6,7 %+7,0 %Plain-pied+5,2 %+6,1 %+6,3 %+6,6 %+6,4 %+6,9 %+7,2 %À étages+5,2 %+5,8 %+6,0 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %En rangée+5,4 %+5,6 %+5,6 %+5,7 %———Appartement+4,7 %+4,9 %+4,9 %+5,0 %+5,2 %+5,7 %+5,9 %Composite+5,0 %+5,6 %+5,6 %+6,1 %+6,3 %+6,7 %+7,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-16", "url": "/rapport/9/#p9-16", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "pointscles-9-15", "url": "/rapport/9/#pointscles-9-15", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p10-1", "url": "/rapport/10/#p10-1", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure @@REF{fig:saison}@@) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : 1,2 % au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : -1,1 %). L'amplitude totale, d'environ 2,3 points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des prix — et non seulement des volumes — est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, Ngai et Tenreyro (2014) documentent des « saisons chaudes » où prix et transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché — au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-2", "url": "/rapport/10/#p10-2", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "@@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saison", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saison", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.1", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois, 2005–2026. @@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-3", "url": "/rapport/10/#p10-3", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "La carte thermique de la figure @@REF{fig:saisheat}@@ et le tableau @@REF{tab:saison}@@ (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2 points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés — jusqu'à 3,9 points en Estrie (+2,6 en juin, hors saison) et 4,1 points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure @@REF{fig:saisrmr}@@) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-4", "url": "/rapport/10/#p10-4", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisheat", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisheat", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.2", "text": "Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois, 2005–2026. @@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-5", "url": "/rapport/10/#p10-5", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisrmr", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisrmr", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.3", "text": "Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec. @@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-7", "url": "/rapport/10/#p10-7", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "pointscles-10-6", "url": "/rapport/10/#pointscles-10-6", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p11-1", "url": "/rapport/11/#p11-1", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "La volatilité mobile (figure @@REF{fig:vol}@@) établit le premier fait : les grands emballements — 2009, 2018, 2022–2023 (plus de 7 % annualisé) — sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2 %, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0 % contre 1,0 %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-2", "url": "/rapport/11/#p11-2", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "@@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-vol", "url": "/rapport/11/#fig-fig-vol", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.1", "text": "Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées, fenêtre de 24 mois, 2007–2026. @@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-3", "url": "/rapport/11/#p11-3", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "Les histogrammes de la figure @@REF{fig:hist}@@ comparent les 257 variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45 % au Québec, 0,40 % au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66 % contre 0,95 %) et queues bien plus lourdes côté canadien ( % à +4,6 %, contre % à +3,8 %). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées — la persistance (momentum) des prix immobiliers, documentée dès Case et Shiller (1989), est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations annuelles (figure @@REF{fig:box}@@) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario — à l'exception des années pandémiques des régions québécoises.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-4", "url": "/rapport/11/#p11-4", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-hist", "url": "/rapport/11/#fig-fig-hist", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.2", "text": "Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et Canada, 2005–2026. @@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-5", "url": "/rapport/11/#p11-5", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-box", "url": "/rapport/11/#fig-fig-box", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.3", "text": "Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par marché, 2006–2026. @@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-6", "url": "/rapport/11/#p11-6", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "L'anatomie des corrections", "text": "Le tableau @@REF{tab:drawdowns}@@ date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9 mois du sommet au creux), peu profondes ( % à %) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes — 51 mois et % pour Toronto, toujours en cours, 19 mois et % pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017–2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement — les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions (Cunningham et Kolet, 2011) — et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs (Genesove et Mayer, 2001) : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par Muellbauer et Murphy (1997).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "tab-tab-drawdowns", "url": "/rapport/11/#tab-tab-drawdowns", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Le pire épisode de repli de chaque marché (séries désaisonnalisées), 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéReplimaximalSommet(pré-repli)CreuxDurée(mois)Sommetrécupéré enÉcart actuelau sommetCanada-20,5 %févr. 2022mai 202651non récupéré-20,5 %Québec (province)-7,0 %mai 2022févr. 20239juin 20240,0 %RMR de Montréal-7,5 %mai 2022févr. 20239août 20240,0 %RMR de Québec-4,8 %mai 2022août 20223août 2023-2,0 %Grand Toronto-26,3 %févr. 2022mai 202651non récupéré-26,1 %Grand Vancouver-16,7 %déc. 2017juill. ", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-7", "url": "/rapport/11/#p11-7", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "La figure @@REF{fig:beta}@@ formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 — un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018–2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4–0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-8", "url": "/rapport/11/#p11-8", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "@@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-beta", "url": "/rapport/11/#fig-fig-beta", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.4", "text": "Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada, 2010–2026. @@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-9", "url": "/rapport/11/#p11-9", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La matrice de la figure @@REF{fig:corr}@@ présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario–Colombie-Britannique–Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à 0,54 avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois (). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-10", "url": "/rapport/11/#p11-10", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corr", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corr", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.5", "text": "Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite, 2006–2026. @@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-11", "url": "/rapport/11/#p11-11", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La corrélation mobile sur cinq ans (figure @@REF{fig:corrmobile}@@) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal–Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 — jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017–2019 — puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal–Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario–Colombie-Britannique (0,96–0,98).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-12", "url": "/rapport/11/#p11-12", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corrmobile", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corrmobile", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.6", "text": "Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles désaisonnalisées, 2010–2026. @@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-14", "url": "/rapport/11/#p11-14", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "pointscles-11-13", "url": "/rapport/11/#pointscles-11-13", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p12-1", "url": "/rapport/12/#p12-1", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Les grands marchés du reste du Canada", "text": "Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands marchés hors Québec (figures @@REF{fig:rocgrid}@@ à @@REF{fig:rocbench}@@, tableau @@REF{tab:roc}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-2", "url": "/rapport/12/#p12-2", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "L'épicentre de la correction : 940 800 $ de prix de référence malgré un repli de 26 % depuis février 2022, toujours en cours ( % sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2 % par an) est désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-3", "url": "/rapport/12/#p12-3", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus cher du pays (1 099 100 $) cumule deux corrections : celle de 2017–2019 ( %, liée aux taxes sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle, inachevée, d'après 2022 ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-4", "url": "/rapport/12/#p12-4", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007, correction de 16 % (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis rattrapage vigoureux en 2023–2024 — le seul grand marché de l'Ouest proche de son sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-5", "url": "/rapport/12/#p12-5", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-6", "url": "/rapport/12/#p12-6", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le jumeau atlantique du Québec : prix bas, explosion pandémique (+10 % par an depuis 2020), quasi-retour au sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-7", "url": "/rapport/12/#p12-7", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable (403 200 $), régulier (5,9 % par an sur vingt ans, meilleure performance hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8 %) en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-8", "url": "/rapport/12/#p12-8", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocgrid", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocgrid", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.1", "text": "Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada, 2005–2026. @@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-9", "url": "/rapport/12/#p12-9", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocdd", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocdd", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.2", "text": "Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique, 2005–2026. @@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-10", "url": "/rapport/12/#p12-10", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocbench", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocbench", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.3", "text": "Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec, milliers de dollars. @@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "tab-tab-roc", "url": "/rapport/12/#tab-tab-roc", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.2005–2026Écart ausommetReplimaximalGrand Toronto940 800 $298,4-5,4 %+5,2 %-26,1 %-26,3 %Grand Vancouver1 099 100 $314,4-6,0 %+5,5 %-12,2 %-16,7 %Calgary576 200 $277,8-0,8 %+4,9 %-2,7 %-16,0 %Ottawa632 200 $273,0-1,3 %+4,8 %-9,2 %-14,6 %Halifax-Dartmouth561 300 $322,8-1,4 %+5,6 %-3,2 %-11,3 %Winnipeg403 200 $339,4+3,8 %+5,9 %0,0 %-9,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-11", "url": "/rapport/12/#p12-11", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais, dont le marché — Gatineau et sa région — n'est pas publié séparément dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale. Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins suivi le cycle ontarien lors du resserrement — correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( % en juin 2026) — quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la prudence commande donc de croiser les deux références — Ottawa pour la demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-13", "url": "/rapport/12/#p12-13", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "pointscles-12-12", "url": "/rapport/12/#pointscles-12-12", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p13-1", "url": "/rapport/13/#p13-1", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "text": "Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de juin 2026 en charge hypothécaire — l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la logique du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) dans sa composante la plus visible : le service de la dette.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-2", "url": "/rapport/13/#p13-2", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La figure @@REF{fig:afford}@@ et le tableau @@REF{tab:afford}@@ présentent le paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à 7 %. Trois lectures :", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-3", "url": "/rapport/13/#p13-3", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "L'écart interrégional est massif. Au taux de 5 %, la propriété type coûte environ 4 380 $ par mois dans le Grand Toronto, 2 780 $ à Montréal, 2 070 $ dans la RMR de Québec et 1 510 $ en Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-4", "url": "/rapport/13/#p13-4", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La sensibilité au taux croît avec le prix. Chaque point de pourcentage de taux ajoute environ 450 $ par mois à Toronto, mais 155 $ en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement concentré — c'est le mécanisme même de la divergence documentée au chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-5", "url": "/rapport/13/#p13-5", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Le « rattrapage » québécois a un coût. À taux constant de 5 %, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure, mais il s'érode à grande vitesse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-6", "url": "/rapport/13/#p13-6", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "@@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "fig-fig-afford", "url": "/rapport/13/#fig-fig-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "fig", "title": "Figure 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon le taux, huit marchés, juin 2026. @@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "tab-tab-afford", "url": "/rapport/13/#tab-tab-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "tab", "title": "Tableau 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Paiement mensuel selon le tauxMarchéPrix deréférence3 %4 %5 %6 %7 %Grand Toronto940 800 $3 569 $3 973 $4 400 $4 849 $5 320 $Canada665 600 $2 525 $2 811 $3 113 $3 431 $3 763 $RMR de Montréal596 300 $2 262 $2 518 $2 789 $3 074 $3 372 $Québec (province)550 400 $2 088 $2 324 $2 574 $2 837 $3 112 $Estrie492 300 $1 868 $2 079 $2 302 $2 538 $2 784 $RMR de Québec444 600 $1 687 $1 877 $2 079 $2 292 $2 514 ", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-8", "url": "/rapport/13/#p13-8", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "pointscles-13-7", "url": "/rapport/13/#pointscles-13-7", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p14-1", "url": "/rapport/14/#p14-1", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés — des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-2", "url": "/rapport/14/#p14-2", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le Québec est un marché de faible bêta. Sur 2010–2026, le bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes est en moyenne de 0,26 (figure @@REF{fig:beta}@@) : le Québec n'encaisse qu'un quart des mouvements du marché national.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-3", "url": "/rapport/14/#p14-3", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes. Pire épisode en vingt et un ans : % sur neuf mois (RMR de Montréal, 2022–2023), récupéré en deux ans ; contre % sur 51 mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-4", "url": "/rapport/14/#p14-4", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La croissance québécoise est plus régulière, pas plus faible. Sur vingt ans, la CAM québécoise (5,6 %) dépasse la canadienne (5,0 %) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers (0,66 % contre 0,95 %, figure @@REF{fig:hist}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-5", "url": "/rapport/14/#p14-5", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont québécois — Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec (figure @@REF{fig:cagr}@@) — un fait presque toujours ignoré du discours public, focalisé sur Toronto et Vancouver.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-6", "url": "/rapport/14/#p14-6", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale. Avant 2020, la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est l'inverse, au Québec (figure @@REF{fig:scatter}@@) comme dans le reste de l'Amérique du Nord (Ramani et Bloom, 2021; Gupta et al., 2022).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-7", "url": "/rapport/14/#p14-7", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est proportionnel au prix initial. De % (Toronto) à un plateau (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement qu'impose le prix d'entrée (chapitres @@REF{sec:reel}@@ et @@REF{sec:afford}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-8", "url": "/rapport/14/#p14-8", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La copropriété sous-performe structurellement. Ratio appartement/unifamiliale : de 100 à 78–81 selon le marché en vingt ans (figure @@REF{fig:ratioapp}@@) ; c'est le seul segment où le Québec ne domine pas nettement le Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-9", "url": "/rapport/14/#p14-9", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points d'amplitude, culminant en avril–juin et creusant en novembre–décembre, deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature (figure @@REF{fig:saisheat}@@) — cohérent avec la théorie de l'épaisseur de marché (Ngai et Tenreyro, 2014).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-10", "url": "/rapport/14/#p14-10", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien. Corrélation Montréal–Toronto : 0,54 ; RMR de Québec–Toronto : ; cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99 (figure @@REF{fig:corr}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-11", "url": "/rapport/14/#p14-11", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La hausse québécoise est réelle. Déflaté par l'IPC, l'indice provincial vaut 1,9 fois son niveau de 2005 (3,3 % par an en termes réels, figure @@REF{fig:reel}@@) — il ne s'agit pas d'une illusion monétaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p15-1", "url": "/rapport/15/#p15-1", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Synthèse et implications", "text": "Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme un marché en régime de croissance autonome : historiquement moins volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel de 0,66 % contre 0,95 %), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de 0,26 ; corrélation Montréal–Toronto de 0,54), épargné par la correction de 2022–2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de % contre % à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale : déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-2", "url": "/rapport/15/#p15-2", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La divergence Québec–Canada depuis 2022 démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique (chapitre @@REF{sec:macro}@@), la réponse des prix va de % (Toronto) à un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement — et la composition maison/copropriété du parc — en conditionnent l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est, au mieux, une moyenne trompeuse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-3", "url": "/rapport/15/#p15-3", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "L'avantage québécois se comprime rapidement : avec des hausses de 3,5 à 12 % sur un an contre des baisses ailleurs, l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre — notamment de segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître (chapitre @@REF{sec:types}@@) — en sort renforcé.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-4", "url": "/rapport/15/#p15-4", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La faible corrélation entre le bloc québécois et le bloc Ontario–Colombie-Britannique (chapitre @@REF{sec:risque}@@), la brièveté des corrections québécoises (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@) et la régularité des distributions de rendement constituent un argument empirique de diversification géographique intracanadienne — avec la réserve de liquidité propre aux petits marchés régionaux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-5", "url": "/rapport/15/#p15-5", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "Les signaux d'accélération récents — volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne, hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un doublement express — rappellent que le rattrapage peut devenir surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les phases d'exubérance (Shiller, 2015; Case et Shiller, 2003). Le freinage démographique de 2025 (figure @@REF{fig:population}@@) retire par ailleurs au marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus, migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une bulle (Himmelberg et al., 2005).", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-6", "url": "/rapport/15/#p15-6", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Limites et précautions d'usage", "text": "Quatre limites bornent la portée de ces résultats. Couverture : l'IPP MLS® ne voit que les transactions passant par les systèmes MLS® ; les ventes directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui échappent. Agrégation : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne des sous-marchés hétérogènes (Bourassa et al., 1999) — un quartier peut corriger quand sa RMR progresse. Étroitesse : dans les petits marchés (Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables. Révisions : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures présentées — pas même vingt ans de surperformance — n'a de valeur prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme (Case et Shiller, 1989), mais les retournements de régime, comme celui de 2020, restent largement imprévisibles.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-7", "url": "/rapport/15/#p15-7", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Prolongements", "text": "Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas (Ngai et Tenreyro, 2014). Le cadre d'ensemble — le logement comme actif, comme garantie de crédit et comme moteur du cycle — est synthétisé par Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016), dont ce document constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "pA-1", "url": "/rapport/A/#pA-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "L'IPP MLS® est produit par l'ACI à partir des transactions enregistrées dans les systèmes MLS® des chambres immobilières (Association canadienne de l'immobilier, 2024). Deux grandes familles de méthodes existent pour construire un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées (Bailey et al., 1963; Case et Shiller, 1987), qui suivent les reventes d'un même bien, et l'approche hédonique (Rosen, 1974), qui modélise le prix comme une fonction des attributs du bien. L'IPP MLS® relève de la seconde. Ses principales propriétés :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-2", "url": "/rapport/A/#pA-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Approche hédonique. L'indice suit le prix d'une propriété de référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces, localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets de composition qui polluent prix moyens et médians.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-3", "url": "/rapport/A/#pA-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Prix de référence. Le benchmark price traduit l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence du marché considéré.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-4", "url": "/rapport/A/#pA-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Base et fréquence. Base 100 en janvier 2005 ; publication mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et désaisonnalisée.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-5", "url": "/rapport/A/#pA-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Limites. Dollars courants ; couverture limitée aux transactions MLS® ; révisions possibles des données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et Centre-du-Québec).", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-6", "url": "/rapport/A/#pA-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-7", "url": "/rapport/A/#pA-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3 mois sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série FRED dédiée s'interrompt en 2023.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-8", "url": "/rapport/A/#pA-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Mesures dérivées", "text": "Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut , où est l'écart en années. L'écart au sommet vaut , sur séries désaisonnalisées. La volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles désaisonnalisées sur 24 mois, multiplié par . Le bêta mobile est le rapport de la covariance mobile (60 mois) des variations Québec–Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur saisonnier du mois est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois .", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "tab-tab-annexe1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.1", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois et Ontario, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2005104,3102,0101,7103,0105,4105,898,7103,52006116,4106,2105,4110,5110,8112,8101,6109,22007129,1113,5112,4120,7116,1123,6117,5115,52008133,1120,7119,4133,5117,6129,9128,1119,52009128,7124,3122,9143,7118,2134,2131,1118,92010139,5133,7131,7159,8126,1142,4138,0129,42011147,2141,0139,0170,1129,3146,9142,2136,72012154,4146,5144,2177,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.2", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors Québec, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2005103,6102,0106,6105,6106,5107,4102,8106,12006109,2106,1125,1123,8149,9152,6108,1118,02007115,8112,7141,8140,1190,5184,5114,3135,02008119,3120,7150,6149,5181,1178,1121,5152,42009118,2125,2141,7141,6167,5164,1125,3157,82010129,8135,7156,3160,3177,6173,6133,2173,42011138,4142,6169,8180,3176,7172,6140,3186,12012149,1146,2173,6187,4182,317", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5a", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5a", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.3", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), Canada, marchés québécois et Ontario, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2006+11,6 %+4,1 %+3,6 %+7,3 %+5,1 %+6,6 %+2,9 %+5,5 %2007+10,9 %+6,9 %+6,6 %+9,2 %+4,8 %+9,6 %+15,6 %+5,8 %2008+3,1 %+6,3 %+6,2 %+10,6 %+1,3 %+5,1 %+9,0 %+3,5 %2009-3,3 %+3,0 %+2,9 %+7,6 %+0,5 %+3,3 %+2,3 %-0,5 %2010+8,4 %+7,6 %+7,2 %+11,2 %+6,7 %+6,1 %+5,3 %+8,8 %2011+5,5 %+5,5 %+5,5 %+6,4 %+2,5 %+3,2 %+3,0 %+5,6 %2012+4,9 %+3,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5b", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5b", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.4", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), grands marchés hors Québec, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2006+5,4 %+4,0 %+17,4 %+17,2 %+40,8 %+42,1 %+5,2 %+11,2 %2007+6,0 %+6,2 %+13,3 %+13,2 %+27,1 %+20,9 %+5,7 %+14,4 %2008+3,0 %+7,1 %+6,2 %+6,7 %-4,9 %-3,5 %+6,3 %+12,9 %2009-0,9 %+3,7 %-5,9 %-5,3 %-7,5 %-7,9 %+3,1 %+3,5 %2010+9,8 %+8,4 %+10,3 %+13,2 %+6,0 %+5,8 %+6,3 %+9,9 %2011+6,6 %+5,1 %+8,6 %+12,5 %-0,5 %-0,6 %+5,3 %+7,3 %2012+7,7 %+2,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.5", "text": "Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de dollars courants, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2005244176190130141868320062721841981391489286200730119721115215510199200830820822416815710610820093002152301811581091112010325231247201169116117201134324426021417311912020123592532702231761221252013367255272230180122129201438725727423218212413420154172612802331811221342016480269290233181122136201753528330823418412513920185292993262381", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-saison", "url": "/rapport/B/#tab-tab-saison", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.6", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut / désaisonnalisé, %), par mois et par marché, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcJanv.-0,15-0,21-0,100,96-0,48-0,16Févr.0,780,711,021,230,920,92Mars1,111,051,331,491,431,55Avr.1,201,131,571,781,572,19Mai1,091,031,201,951,232,40Juin0,870,751,082,641,702,31Juill.0,350,240,482,150,382,01Août0,080,01-0,291,79-0,281,42Sept.-0,02-0,06-0,351,61-0,381,13Oct.-0,21-0,23-0,231,03-1,660,63Nov.-0,55-0,63-0,401,34-1,760,04Déc.-1,10-1,2", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-benchseg", "url": "/rapport/B/#tab-tab-benchseg", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.7", "text": "Prix de référence par segment et par marché, en milliers de dollars, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcComposite666550596445492325356Unifamiliale741623708508513327358Plain-pied581520582462453311368À étages874743841560580362328En rangée601582609437———Appartement465425447310334301284", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pB-1", "url": "/rapport/B/#pB-1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "p", "title": "Données mensuelles récentes, marché par marché", "text": "Les tableaux @@REF{tab:m1}@@ à @@REF{tab:m6}@@ donnent, pour chaque marché québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice composite, prix de référence et glissement annuel.", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.8", "text": "Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024280,1483 500 $+4,0 %août 2024281,5485 900 $+4,1 %sept. 2024284,4490 800 $+5,8 %oct. 2024285,4492 600 $+6,3 %nov. 2024285,9493 500 $+7,0 %déc. 2024285,4492 600 $+7,5 %janv. 2025289,3499 400 $+7,3 %févr. 2025296,9512 500 $+8,6 %mars 2025300,9519 300 $+8,4 %avr. 2025303,8524 400 $+9,2 %mai 2025306,7529 300 $+9,8 %juin 2025305,6527 500 $+8,4 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.9", "text": "RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024284,0531 900 $+3,2 %août 2024285,5534 700 $+3,4 %sept. 2024289,6542 400 $+5,5 %oct. 2024290,1543 300 $+6,1 %nov. 2024289,7542 600 $+6,4 %déc. 2024289,2541 600 $+7,2 %janv. 2025292,8548 500 $+6,6 %févr. 2025299,6561 200 $+7,6 %mars 2025303,0567 500 $+7,0 %avr. 2025306,4573 900 $+8,3 %mai 2025309,1578 900 $+8,6 %juin 2025307,3575 500 $+7,3 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.10", "text": "RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024286,8360 500 $+10,6 %août 2024290,1364 700 $+10,4 %sept. 2024287,1360 900 $+10,1 %oct. 2024290,9365 600 $+8,9 %nov. 2024299,0375 800 $+13,6 %déc. 2024296,5372 700 $+11,5 %janv. 2025303,1381 000 $+14,1 %févr. 2025318,5400 300 $+16,6 %mars 2025325,4409 000 $+18,5 %avr. 2025326,7410 600 $+16,7 %mai 2025332,2417 600 $+19,3 %juin 2025332,2417 600", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m4", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m4", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.11", "text": "Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024294,6393 300 $+9,6 %août 2024293,8392 200 $+8,0 %sept. 2024294,0392 500 $+10,8 %oct. 2024297,5397 100 $+11,1 %nov. 2024299,1399 300 $+9,7 %déc. 2024297,5397 200 $+9,6 %janv. 2025303,4405 100 $+12,2 %févr. 2025307,8410 900 $+14,1 %mars 2025319,7426 800 $+15,5 %avr. 2025318,4425 000 $+12,8 %mai 2025322,0429 900 $+12,5 %juin 2025329,9440 400 $+", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m5", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m5", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.12", "text": "Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024340,8277 400 $+13,1 %août 2024337,1274 400 $+12,3 %sept. 2024338,8275 800 $+8,6 %oct. 2024347,1282 500 $+8,3 %nov. 2024339,4276 300 $+10,3 %déc. 2024350,5285 300 $+10,6 %janv. 2025350,6285 400 $+11,2 %févr. 2025368,8300 200 $+14,2 %mars 2025367,0298 700 $+14,3 %avr. 2025376,7306 600 $+14,6 %mai 2025373,5304 000 $+13,2 %juin 2025383,3312 000 ", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m6", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m6", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.13", "text": "Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024351,3296 500 $+11,3 %août 2024353,8298 600 $+12,5 %sept. 2024355,8300 300 $+11,6 %oct. 2024355,6300 100 $+11,5 %nov. 2024359,8303 700 $+10,9 %déc. 2024367,3310 000 $+12,9 %janv. 2025367,2309 900 $+12,6 %févr. 2025372,9314 700 $+11,9 %mars 2025382,1322 500 $+13,0 %avr. 2025387,1326 700 $+12,9 %mai 2025388,6328 000 $+13,1 %juin 2025390,0329 20", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pC-1", "url": "/rapport/C/#pC-1", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Méthode statistique estimant la contribution de chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge…) à son prix, ce qui permet de suivre le prix d'un bien de qualité constante.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-2", "url": "/rapport/C/#pC-2", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pente de la régression des variations d'un marché sur celles d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse canadienne de 1 % s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de 0,25 %.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-3", "url": "/rapport/C/#pC-3", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Taux de croissance constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée entre deux dates.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-4", "url": "/rapport/C/#pC-4", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Retrait des régularités calendaires (le « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-5", "url": "/rapport/C/#pC-5", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pourcentage séparant le niveau courant d'un indice de son maximum historique ; 0 % signifie que le marché est à son sommet.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-6", "url": "/rapport/C/#pC-6", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Variation d'un indice par rapport à sa valeur douze mois plus tôt.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-7", "url": "/rapport/C/#pC-7", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Indice des prix des propriétés fondé sur les transactions des systèmes MLS®, produit par l'ACI.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-8", "url": "/rapport/C/#pC-8", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Valeur estimée, en dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de l'IPP.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-9", "url": "/rapport/C/#pC-9", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ; les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-10", "url": "/rapport/C/#pC-10", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Écart-type des variations mensuelles ramené à une échelle annuelle (multiplication par ) ; mesure standard de l'ampleur des fluctuations.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pD-1", "url": "/rapport/D/#pD-1", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Boom des matières premières : l'Alberta s'envole (+41 % en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ; le Québec croît sagement à 4–8 % par an.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-2", "url": "/rapport/D/#pD-2", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ( % à Calgary) ; simple pause au Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-3", "url": "/rapport/D/#pD-3", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25 %, plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40 ans en 2006, est ramené à 35 ans (2008) — premier d'une série de resserrements macroprudentiels.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-4", "url": "/rapport/D/#pD-4", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Resserrements successifs des règles hypothécaires (amortissement 35 30 25 ans pour les prêts assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60 % entre 2008 et 2012.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-5", "url": "/rapport/D/#pD-5", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "« Décennie lente » québécoise : environ +3 % par an ; chute du pétrole en 2014–2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver accélèrent.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-6", "url": "/rapport/D/#pD-6", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Vancouver impose une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers ; l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-7", "url": "/rapport/D/#pD-7", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Fair Housing Plan ontarien (avril) : Toronto corrige de 9 % ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas — premier signe du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-8", "url": "/rapport/D/#pD-8", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une correction de 17 % (2017–2019).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-9", "url": "/rapport/D/#pD-9", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25 %, assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les prix repartent violemment partout.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-10", "url": "/rapport/D/#pD-10", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Année record : +23 % au Canada, +20 à +30 % dans les régions québécoises ; télétravail et « effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) redessinent la géographie de la demande ; l'inflation sort de la cible au printemps.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-11", "url": "/rapport/D/#pD-11", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Sommet des prix canadiens (février) ; première hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425 points de base en 2022).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-12", "url": "/rapport/D/#pD-12", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Correction : % de glissement annuel au Canada au creux ; plateau de neuf mois au Québec ( %) ; entrée en vigueur (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux directeur culminant à 5 % (juill. 2023).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-13", "url": "/rapport/D/#pD-13", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Choc démographique : croissance de la population de 2,8 % puis 3,0 % — record depuis les années 1950 ; les loyers s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-14", "url": "/rapport/D/#pD-14", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1 % en 2025) ; le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16 % en 2025) ; en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première fois.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-15", "url": "/rapport/D/#pD-15", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Taux court autour de 2¼ % ; sommets historiques au Québec (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure 20 % sous son pic, Toronto 26 %.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pE-1", "url": "/rapport/E/#pE-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de chaque partie du document.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-2", "url": "/rapport/E/#pE-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Les textes fondateurs sont Bailey et al. (1963) pour les ventes répétées, Rosen (1974) pour l'approche hédonique et Case et Shiller (1987) pour la mise en œuvre moderne ; la documentation officielle de l'indice utilisé ici est Association canadienne de l'immobilier (2024).", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-3", "url": "/rapport/E/#pE-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Leamer (2007) sur le logement comme cycle économique ; Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016) pour les synthèses de référence ; Mian et Sufi (2014) sur le rôle de l'endettement des ménages dans les crises ; Crawford et Faruqui (2012) pour le cas canadien.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-4", "url": "/rapport/E/#pE-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Le débat classique oppose Taylor (2007) à Kuttner (2013) ; Iacoviello (2005) fournit le cadre théorique du canal du crédit ; Kaplan et al. (2020) la quantification moderne ; Guren et al. (2021) les effets de richesse.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-5", "url": "/rapport/E/#pE-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Poterba (1984) et Himmelberg et al. (2005) pour le coût d'usage ; Case et Shiller (2003) et Shiller (2015) pour le diagnostic des bulles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-6", "url": "/rapport/E/#pE-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Allen et al. (2009) sur la segmentation des villes canadiennes ; Meen (1999) sur l'effet de vague ; Bourassa et al. (1999) et Goodman et Thibodeau (2003) sur les sous-marchés ; Head et Lloyd-Ellis (2012) sur mobilité et liquidité ; Hirata et al. (2013) sur la (dé)synchronisation internationale ; Cunningham et Kolet (2011) sur la durée des cycles canadiens.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-7", "url": "/rapport/E/#pE-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Ramani et Bloom (2021) sur l'« effet beigne » ; Gupta et al. (2022) sur la revalorisation des périphéries.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-8", "url": "/rapport/E/#pE-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Saiz (2010) et Glaeser et Gyourko (2018) sur les contraintes d'offre ; Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement (2022) pour l'estimation canadienne des besoins.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-9", "url": "/rapport/E/#pE-9", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Genesove et Mayer (2001) sur l'aversion aux pertes des vendeurs ; Ortalo-Magné et Rady (2006) sur revenus, crédit et dynamique des prix ; Ngai et Tenreyro (2014) sur la saisonnalité ; Case et Shiller (1989) et Muellbauer et Murphy (1997) sur persistance et cycles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pF-1", "url": "/rapport/F/#pF-1", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de révision et exercices", "text": "Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-2", "url": "/rapport/F/#pF-2", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de l'IPP MLS® corrige-t-elle ce problème ? (chap. 1–2)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-3", "url": "/rapport/F/#pF-3", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une limite propre à chacun. (annexe @@REF{annexe:methodo}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-4", "url": "/rapport/F/#pF-4", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Décrivez la séquence macroéconomique 2021–2023 : inflation, réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-5", "url": "/rapport/F/#pF-5", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022–2026 est une correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela fait-il pour les prix ? (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-6", "url": "/rapport/F/#pF-6", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez le rôle du choc démographique de 2022–2024 dans la résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en 2025. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-7", "url": "/rapport/F/#pF-7", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112. Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs. (chap. @@REF{sec:canada}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-8", "url": "/rapport/F/#pF-8", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Qu'est-ce que l'« effet de vague » (ripple effect) et comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ? (chap. @@REF{sec:quebec}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-9", "url": "/rapport/F/#pF-9", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ? Quel biais comportemental est en jeu ? (chap. @@REF{sec:cycle}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-10", "url": "/rapport/F/#pF-10", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit % à Toronto et un simple plateau au Québec. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-11", "url": "/rapport/F/#pF-11", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005–2025. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-12", "url": "/rapport/F/#pF-12", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal : cycle, segments, abordabilité. (chap. @@REF{sec:regions}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-13", "url": "/rapport/F/#pF-13", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique de l'offre ? (chap. @@REF{sec:types}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-14", "url": "/rapport/F/#pF-14", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du marché. (chap. @@REF{sec:saison}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-15", "url": "/rapport/F/#pF-15", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une stratégie de diversification géographique intracanadienne ? (chap. @@REF{sec:risque}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-16", "url": "/rapport/F/#pF-16", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et justifiez votre choix. (chap. @@REF{sec:roc}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-17", "url": "/rapport/F/#pF-17", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe1}@@, calculez la croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et 2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-18", "url": "/rapport/F/#pF-18", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe3}@@, calculez la variation cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en dollars et en pourcentage.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-19", "url": "/rapport/F/#pF-19", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À l'aide du tableau @@REF{tab:saison}@@, estimez l'écart de prix attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre pour la propriété de référence de la RMR de Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-20", "url": "/rapport/F/#pF-20", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "Reproduisez le calcul du tableau @@REF{tab:afford}@@ pour un taux de 4,5 % et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans).", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-21", "url": "/rapport/F/#pF-21", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe5a}@@, calculez l'écart-type des variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006–2025 et interprétez la différence à la lumière du chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-22", "url": "/rapport/F/#pF-22", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "En utilisant les mensualités du tableau @@REF{tab:afford}@@, calculez le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio d'amortissement brut de la dette de 32 % dans la RMR de Montréal au taux de 5 %.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-23", "url": "/rapport/F/#pF-23", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "\\", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}] | ||||
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| 95 | <main id="main" class="page"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Diapositives</div><h1>Les 14 séances en diapositives</h1><p class="lead">Les présentations Beamer projetées en classe, consultables ici ou téléchargeables en PDF. Les notes de cours en sont le prolongement écrit.</p></div> | 95 | <main id="main" class="page"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Diapositives</div><h1>Les 14 séances en diapositives</h1><p class="lead">Les présentations Beamer projetées en classe, consultables ici ou téléchargeables en PDF. Les notes de cours en sont le prolongement écrit.</p></div> | ||
| 96 | − <div class="slide-tabs" role="tablist" aria-label="Séances"><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="01" data-src="/files/slides/seance01.pdf" data-title="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût">1</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="01" data-src="/files/slides/seance01.pdf" data-title="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût">1</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="02" data-src="/files/slides/seance02.pdf" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie">2</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="02" data-src="/files/slides/seance02.pdf" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie">2</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="02" data-src="/files/slides/seance02.pdf" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie">2</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="03" data-src="/files/slides/seance03.pdf" data-title="Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain">3</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="04" data-src="/files/slides/seance04.pdf" data-title="Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements">4</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="05" data-src="/files/slides/seance05.pdf" data-title="Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement">5</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="06" data-src="/files/slides/seance06.pdf" data-title="Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts">6</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="07" data-src="/files/slides/seance07.pdf" data-title="Séance 7 — Coûts directs de construction">7</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="08" data-src="/files/slides/seance08.pdf" data-title="Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial">8</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="09" data-src="/files/slides/seance09.pdf" data-title="Séance 9 — Concepts de dépréciation">9</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="10" data-src="/files/slides/seance10.pdf" data-title="Séance 10 — Dépréciation physique">10</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="11" data-src="/files/slides/seance11.pdf" data-title="Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle">11</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="12" data-src="/files/slides/seance12.pdf" data-title="Séance 12 — Dépréciation économique (externe)">12</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="13" data-src="/files/slides/seance13.pdf" data-title="Séance 13 — Applications spécialisées">13</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="14" data-src="/files/slides/seance14.pdf" data-title="Séance 14 — Synthèse et révision">14</button></div> | 96 | + <div class="slide-tabs" role="tablist" aria-label="Séances"><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="01" data-src="/files/slides/seance01.pdf" data-title="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût">1</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="01" data-src="/files/slides/seance01.pdf" data-title="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût">1</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="02" data-src="/files/slides/seance02.pdf" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie">2</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="02" data-src="/files/slides/seance02.pdf" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie">2</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="02" data-src="/files/slides/seance02.pdf" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie">2</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="03" data-src="/files/slides/seance03.pdf" data-title="Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain">3</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="03" data-src="/files/slides/seance03.pdf" data-title="Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain">3</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="04" data-src="/files/slides/seance04.pdf" data-title="Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements">4</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="05" data-src="/files/slides/seance05.pdf" data-title="Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement">5</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="06" data-src="/files/slides/seance06.pdf" data-title="Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts">6</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="07" data-src="/files/slides/seance07.pdf" data-title="Séance 7 — Coûts directs de construction">7</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="08" data-src="/files/slides/seance08.pdf" data-title="Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial">8</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="09" data-src="/files/slides/seance09.pdf" data-title="Séance 9 — Concepts de dépréciation">9</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="10" data-src="/files/slides/seance10.pdf" data-title="Séance 10 — Dépréciation physique">10</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="11" data-src="/files/slides/seance11.pdf" data-title="Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle">11</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="12" data-src="/files/slides/seance12.pdf" data-title="Séance 12 — Dépréciation économique (externe)">12</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="13" data-src="/files/slides/seance13.pdf" data-title="Séance 13 — Applications spécialisées">13</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-n="14" data-src="/files/slides/seance14.pdf" data-title="Séance 14 — Synthèse et révision">14</button></div> | ||
| 97 | <div style="display:flex;align-items:center;gap:14px;flex-wrap:wrap"><h2 id="slide-title" style="margin:0;font-size:1.2rem;color:var(--bleu)"></h2><a id="slide-download" class="btn btn-sm btn-ghost" href="#" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger ce PDF</a></div> | 97 | <div style="display:flex;align-items:center;gap:14px;flex-wrap:wrap"><h2 id="slide-title" style="margin:0;font-size:1.2rem;color:var(--bleu)"></h2><a id="slide-download" class="btn btn-sm btn-ghost" href="#" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger ce PDF</a></div> | ||
| 98 | <div class="slide-viewer"><iframe title="Diapositives de la séance" src="about:blank" loading="lazy"></iframe></div> | 98 | <div class="slide-viewer"><iframe title="Diapositives de la séance" src="about:blank" loading="lazy"></iframe></div> | ||
| 99 | − <h2 style="font-size:1.2rem;color:var(--bleu)">Toutes les séances</h2><ul class="prose" style="max-width:none"><li><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a> <span class="size">(5,3 Mo)</span></li><li><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a> <span class="size">(567,6 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a> <span class="size">(597,3 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a> <span class="size">(536,5 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a> <span class="size">(668,9 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</a> <span class="size">(625,6 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements</a> <span class="size">(622,3 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance05.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement</a> <span class="size">(710,8 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance06.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts</a> <span class="size">(573,5 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance07.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 7 — Coûts directs de construction</a> <span class="size">(604,9 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance08.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial</a> <span class="size">(572,7 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance09.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 9 — Concepts de dépréciation</a> <span class="size">(671,7 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance10.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 10 — Dépréciation physique</a> <span class="size">(609,2 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance11.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle</a> <span class="size">(565,4 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance12.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 12 — Dépréciation économique (externe)</a> <span class="size">(617,9 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance13.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 13 — Applications spécialisées</a> <span class="size">(592,7 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance14.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 14 — Synthèse et révision</a> <span class="size">(595,2 Ko)</span></li></ul></main> | 99 | + <h2 style="font-size:1.2rem;color:var(--bleu)">Toutes les séances</h2><ul class="prose" style="max-width:none"><li><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a> <span class="size">(5,3 Mo)</span></li><li><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a> <span class="size">(567,6 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a> <span class="size">(597,3 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a> <span class="size">(536,5 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a> <span class="size">(668,9 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</a> <span class="size">(474,2 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</a> <span class="size">(625,6 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements</a> <span class="size">(622,3 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance05.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement</a> <span class="size">(710,8 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance06.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts</a> <span class="size">(573,5 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance07.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 7 — Coûts directs de construction</a> <span class="size">(604,9 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance08.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial</a> <span class="size">(572,7 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance09.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 9 — Concepts de dépréciation</a> <span class="size">(671,7 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance10.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 10 — Dépréciation physique</a> <span class="size">(609,2 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance11.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle</a> <span class="size">(565,4 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance12.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 12 — Dépréciation économique (externe)</a> <span class="size">(617,9 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance13.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 13 — Applications spécialisées</a> <span class="size">(592,7 Ko)</span></li><li><a href="/files/slides/seance14.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 14 — Synthèse et révision</a> <span class="size">(595,2 Ko)</span></li></ul></main> | ||
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| 95 | −<main id="main" class="page"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Ressources</div><h1>Téléchargements</h1><p class="lead">Le manuel, le plan de cours, les diapositives des 14 séances, les énoncés de travaux pratiques, les gabarits Excel « Dashboard » et le rapport sur le marché de l’habitation avec ses données. Les solutionnaires et les questionnaires d’examen ne sont pas publiés ici.</p></div><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Manuel et plan de cours</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/IMM1033_notes_de_cours.pdf" target="_blank" rel="noopener">Notes de cours IMM1033 — manuel complet</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">358 pages · 14 séances, aide-mémoire, glossaire, bibliographie, index</div></td><td class="size">1,9 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/IMM1033_notes_de_cours.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/IMM1033_plan_de_cours.pdf" target="_blank" rel="noopener">Plan de cours officiel IMM1033-20</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Hiver 2026 · objectifs, calendrier, évaluation, politiques</div></td><td class="size">124,1 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/IMM1033_plan_de_cours.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Diapositives (14 séances)</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a></td><td class="size">5,3 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance01.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a></td><td class="size">567,6 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance01.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a></td><td class="size">597,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a></td><td class="size">536,5 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a></td><td class="size">668,9 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</a></td><td class="size">625,6 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements</a></td><td class="size">622,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance04.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance05.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement</a></td><td class="size">710,8 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance05.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance06.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts</a></td><td class="size">573,5 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance06.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance07.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 7 — Coûts directs de construction</a></td><td class="size">604,9 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance07.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance08.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial</a></td><td class="size">572,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance08.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance09.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 9 — Concepts de dépréciation</a></td><td class="size">671,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance09.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance10.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 10 — Dépréciation physique</a></td><td class="size">609,2 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance10.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance11.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle</a></td><td class="size">565,4 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance11.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance12.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 12 — Dépréciation économique (externe)</a></td><td class="size">617,9 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance12.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance13.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 13 — Applications spécialisées</a></td><td class="size">592,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance13.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance14.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 14 — Synthèse et révision</a></td><td class="size">595,2 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance14.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Travaux pratiques (énoncés et gabarits Excel)</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP1 — Évaluation d’un terrain avec UQO Éval — énoncé (PDF) · 10 % · remise séance 5</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Terrain réel à vendre au 46, rue Michaud (Saint-Rosaire) : neuf ventes réelles de terrains vacants, tendance du marché foncier par le ratio prix/rôle, grille $/m² (temps, superficie, Harper, équité du rôle), contrôle par affectation et rôle indexé, zones inondables 2026 ; gabarit Excel avec suivi de progression.</div></td><td class="size">2,7 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — Évaluation d’un terrain avec UQO Éval — gabarit Excel Dashboard · 10 % · remise séance 5</a></td><td class="size">37,8 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_module_theorique.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP1 — Évaluation d’un terrain avec UQO Éval — module théorique préparatoire (diapositives PDF)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">65 diapositives : le terrain dans la méthode du coût, cinq méthodes d’évaluation du terrain, rôle et ratio prix/rôle, données de marché, tendance et facteur temps, sélection des comparables, grille d’ajustement (sens, superficie, Harper, localisation), seuils net/brut et réconciliation, méthodes de contrôle, zones inondables, note à l’acheteur.</div></td><td class="size">646,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_module_theorique.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_enonce.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP2 — Bordereau de coût neuf — énoncé (PDF) · 15 % · remise séance 9</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Quadruplex locatif de Gatineau : coûts directs, indirects, profit ; validation avec les guides de coûts.</div></td><td class="size">969,8 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_enonce.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_gabarit.xlsx">TP2 — Bordereau de coût neuf — gabarit Excel Dashboard · 15 % · remise séance 9</a></td><td class="size">15,6 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_gabarit.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_enonce.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP3 — Ventilation de la dépréciation — énoncé (PDF) · 20 % · remise séance 13</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Atelier-entrepôt de Hull : physique (curable, CT, LT), fonctionnelle, externe ; garde-fous anti-double-comptage.</div></td><td class="size">84,0 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_enonce.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_gabarit.xlsx">TP3 — Ventilation de la dépréciation — gabarit Excel Dashboard · 20 % · remise séance 13</a></td><td class="size">17,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_gabarit.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/rapport/rapport_immobilier_quebec.pdf" target="_blank" rel="noopener">Rapport complet (PDF)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">106 pages · texte, 67 figures, 28 tableaux</div></td><td class="size">2,8 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/rapport_immobilier_quebec.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_non_desaisonnalise.xlsx">Données HPI ACI mensuelles (xlsx)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Indices et prix de référence par marché, 2005–2026</div></td><td class="size">1,3 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_non_desaisonnalise.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_desaisonnalise.xlsx">Données HPI ACI désaisonnalisées (xlsx)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Séries mensuelles désaisonnalisées</div></td><td class="size">1,3 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_desaisonnalise.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-py">PY</span><a href="/files/rapport/analyse_hpi_quebec.py">Script Python d’analyse</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Reproduit figures et tableaux à partir des données</div></td><td class="size">88,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/analyse_hpi_quebec.py" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section></main> | 95 | +<main id="main" class="page"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Ressources</div><h1>Téléchargements</h1><p class="lead">Le manuel, le plan de cours, les diapositives des 14 séances, les énoncés de travaux pratiques, les gabarits Excel « Dashboard » et le rapport sur le marché de l’habitation avec ses données. Les solutionnaires et les questionnaires d’examen ne sont pas publiés ici.</p></div><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Manuel et plan de cours</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/IMM1033_notes_de_cours.pdf" target="_blank" rel="noopener">Notes de cours IMM1033 — manuel complet</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">358 pages · 14 séances, aide-mémoire, glossaire, bibliographie, index</div></td><td class="size">1,9 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/IMM1033_notes_de_cours.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/IMM1033_plan_de_cours.pdf" target="_blank" rel="noopener">Plan de cours officiel IMM1033-20</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Hiver 2026 · objectifs, calendrier, évaluation, politiques</div></td><td class="size">124,1 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/IMM1033_plan_de_cours.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Diapositives (14 séances)</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a></td><td class="size">5,3 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance01.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 1 — Introduction à la méthode du coût</a></td><td class="size">567,6 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance01.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a></td><td class="size">597,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a></td><td class="size">536,5 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie</a></td><td class="size">668,9 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</a></td><td class="size">474,2 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</a></td><td class="size">625,6 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements</a></td><td class="size">622,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance04.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance05.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 5 — Coût de reproduction et coût de remplacement</a></td><td class="size">710,8 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance05.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance06.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 6 — Méthodes d'estimation des coûts</a></td><td class="size">573,5 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance06.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance07.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 7 — Coûts directs de construction</a></td><td class="size">604,9 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance07.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance08.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial</a></td><td class="size">572,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance08.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance09.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 9 — Concepts de dépréciation</a></td><td class="size">671,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance09.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance10.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 10 — Dépréciation physique</a></td><td class="size">609,2 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance10.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance11.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 11 — Dépréciation fonctionnelle</a></td><td class="size">565,4 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance11.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance12.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 12 — Dépréciation économique (externe)</a></td><td class="size">617,9 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance12.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance13.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 13 — Applications spécialisées</a></td><td class="size">592,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance13.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/slides/seance14.pdf" target="_blank" rel="noopener">Séance 14 — Synthèse et révision</a></td><td class="size">595,2 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/slides/seance14.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Travaux pratiques (énoncés et gabarits Excel)</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP1 — Évaluation d’un terrain avec UQO Éval — énoncé (PDF) · 10 % · remise séance 5</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Terrain réel à vendre au 46, rue Michaud (Saint-Rosaire) : neuf ventes réelles de terrains vacants, tendance du marché foncier par le ratio prix/rôle, grille $/m² (temps, superficie, Harper, équité du rôle), contrôle par affectation et rôle indexé, zones inondables 2026 ; gabarit Excel avec suivi de progression.</div></td><td class="size">2,7 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — Évaluation d’un terrain avec UQO Éval — gabarit Excel Dashboard · 10 % · remise séance 5</a></td><td class="size">37,8 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_module_theorique.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP1 — Évaluation d’un terrain avec UQO Éval — module théorique préparatoire (diapositives PDF)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">65 diapositives : le terrain dans la méthode du coût, cinq méthodes d’évaluation du terrain, rôle et ratio prix/rôle, données de marché, tendance et facteur temps, sélection des comparables, grille d’ajustement (sens, superficie, Harper, localisation), seuils net/brut et réconciliation, méthodes de contrôle, zones inondables, note à l’acheteur.</div></td><td class="size">646,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_module_theorique.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_enonce.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP2 — Bordereau de coût neuf — énoncé (PDF) · 15 % · remise séance 9</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Quadruplex locatif de Gatineau : coûts directs, indirects, profit ; validation avec les guides de coûts.</div></td><td class="size">969,8 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_enonce.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_gabarit.xlsx">TP2 — Bordereau de coût neuf — gabarit Excel Dashboard · 15 % · remise séance 9</a></td><td class="size">15,6 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP2_gabarit.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_enonce.pdf" target="_blank" rel="noopener">TP3 — Ventilation de la dépréciation — énoncé (PDF) · 20 % · remise séance 13</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Atelier-entrepôt de Hull : physique (curable, CT, LT), fonctionnelle, externe ; garde-fous anti-double-comptage.</div></td><td class="size">84,0 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_enonce.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_gabarit.xlsx">TP3 — Ventilation de la dépréciation — gabarit Excel Dashboard · 20 % · remise séance 13</a></td><td class="size">17,3 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/tp/IMM1033-20_TP3_gabarit.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section><section class="section" style="padding-top:28px"><div class="section-head"><h2 style="font-size:1.4rem">Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</h2></div><div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Document</th><th>Taille</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-pdf">PDF</span><a href="/files/rapport/rapport_immobilier_quebec.pdf" target="_blank" rel="noopener">Rapport complet (PDF)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">106 pages · texte, 67 figures, 28 tableaux</div></td><td class="size">2,8 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/rapport_immobilier_quebec.pdf" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_non_desaisonnalise.xlsx">Données HPI ACI mensuelles (xlsx)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Indices et prix de référence par marché, 2005–2026</div></td><td class="size">1,3 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_non_desaisonnalise.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-xlsx">XLSX</span><a href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_desaisonnalise.xlsx">Données HPI ACI désaisonnalisées (xlsx)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Séries mensuelles désaisonnalisées</div></td><td class="size">1,3 Mo</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/HPI_ACI_mensuel_desaisonnalise.xlsx" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-py">PY</span><a href="/files/rapport/analyse_hpi_quebec.py">Script Python d’analyse</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Reproduit figures et tableaux à partir des données</div></td><td class="size">88,7 Ko</td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/files/rapport/analyse_hpi_quebec.py" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div></section></main> | ||
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| 117 | <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a> | 117 | <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a> | ||
| 118 | <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button> | 118 | <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button> | ||
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| 132 | <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a> | 132 | <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a> | ||
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| 134 | <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a> | 134 | <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a> | ||
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| 169 | <nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo"> | 169 | <nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo"> | ||
| 170 | <a class="prev" href="/videos/01/"><small>← Séance vidéo 1</small><b>Introduction à la méthode du coût</b></a> | 170 | <a class="prev" href="/videos/01/"><small>← Séance vidéo 1</small><b>Introduction à la méthode du coût</b></a> | ||
| 171 | − <a class="next" href="/seance/02/"><small>Poursuivre →</small><b>Notes de la séance 2</b></a> | 171 | + <a class="next" href="/videos/03/"><small>Séance vidéo 3 →</small><b>Méthodes d'évaluation du terrain</b></a> | ||
| 172 | </nav> | 172 | </nav> | ||
| 173 | </div> | 173 | </div> | ||
| 174 | </main> | 174 | </main> | ||
added
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+6623 −0
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| 4 | + | ||||
| 5 | +1 | ||||
| 6 | +00:06:50.820 --> 00:06:55.520 | ||||
| 7 | +Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr, | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +2 | ||||
| 10 | +00:06:55.600 --> 00:06:56.440 | ||||
| 11 | +est-ce que tout le monde m'entend bien ? | ||||
| 12 | + | ||||
| 13 | +3 | ||||
| 14 | +00:06:59.800 --> 00:07:01.940 | ||||
| 15 | +Oui. Oui, parfait. Merveilleux. | ||||
| 16 | + | ||||
| 17 | +4 | ||||
| 18 | +00:07:02.400 --> 00:07:06.220 | ||||
| 19 | +Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain. | ||||
| 20 | + | ||||
| 21 | +5 | ||||
| 22 | +00:07:06.640 --> 00:07:09.600 | ||||
| 23 | +Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie, | ||||
| 24 | + | ||||
| 25 | +6 | ||||
| 26 | +00:07:09.760 --> 00:07:12.400 | ||||
| 27 | +on va présenter le TP1. | ||||
| 28 | + | ||||
| 29 | +7 | ||||
| 30 | +00:07:14.460 --> 00:07:18.020 | ||||
| 31 | +Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond, | ||||
| 32 | + | ||||
| 33 | +8 | ||||
| 34 | +00:07:18.360 --> 00:07:20.840 | ||||
| 35 | +du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça. | ||||
| 36 | + | ||||
| 37 | +9 | ||||
| 38 | +00:07:21.700 --> 00:07:23.380 | ||||
| 39 | +Je vais vous montrer c'est où exactement. | ||||
| 40 | + | ||||
| 41 | +10 | ||||
| 42 | +00:07:23.400 --> 00:07:26.460 | ||||
| 43 | +vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF. | ||||
| 44 | + | ||||
| 45 | +11 | ||||
| 46 | +00:07:28.080 --> 00:07:32.700 | ||||
| 47 | +Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain. | ||||
| 48 | + | ||||
| 49 | +12 | ||||
| 50 | +00:07:32.860 --> 00:07:36.740 | ||||
| 51 | +Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +13 | ||||
| 54 | +00:07:36.760 --> 00:07:41.980 | ||||
| 55 | +TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de | ||||
| 56 | + | ||||
| 57 | +14 | ||||
| 58 | +00:07:42.000 --> 00:07:48.080 | ||||
| 59 | +faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts | ||||
| 60 | + | ||||
| 61 | +15 | ||||
| 62 | +00:07:48.100 --> 00:07:48.900 | ||||
| 63 | +jusqu'à présent, | ||||
| 64 | + | ||||
| 65 | +16 | ||||
| 66 | +00:07:50.660 --> 00:07:54.060 | ||||
| 67 | +mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être | ||||
| 68 | + | ||||
| 69 | +17 | ||||
| 70 | +00:07:54.080 --> 00:07:57.820 | ||||
| 71 | +capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être | ||||
| 72 | + | ||||
| 73 | +18 | ||||
| 74 | +00:07:57.840 --> 00:07:58.920 | ||||
| 75 | +capable de simplement | ||||
| 76 | + | ||||
| 77 | +19 | ||||
| 78 | +00:08:01.060 --> 00:08:04.580 | ||||
| 79 | +déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas | ||||
| 80 | + | ||||
| 81 | +20 | ||||
| 82 | +00:08:06.840 --> 00:08:13.140 | ||||
| 83 | +il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +21 | ||||
| 86 | +00:08:13.160 --> 00:08:16.600 | ||||
| 87 | +à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un | ||||
| 88 | + | ||||
| 89 | +22 | ||||
| 90 | +00:08:16.620 --> 00:08:19.560 | ||||
| 91 | +terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là. | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +23 | ||||
| 94 | +00:08:20.000 --> 00:08:22.100 | ||||
| 95 | +La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables. | ||||
| 96 | + | ||||
| 97 | +24 | ||||
| 98 | +00:08:22.400 --> 00:08:24.500 | ||||
| 99 | +C'est elle qui est recommandée par l'Ordre. | ||||
| 100 | + | ||||
| 101 | +25 | ||||
| 102 | +00:08:25.400 --> 00:08:27.840 | ||||
| 103 | +Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains, | ||||
| 104 | + | ||||
| 105 | +26 | ||||
| 106 | +00:08:27.900 --> 00:08:31.140 | ||||
| 107 | +on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs, | ||||
| 108 | + | ||||
| 109 | +27 | ||||
| 110 | +00:08:31.240 --> 00:08:36.040 | ||||
| 111 | +puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant, | ||||
| 112 | + | ||||
| 113 | +28 | ||||
| 114 | +00:08:36.100 --> 00:08:39.140 | ||||
| 115 | +sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant. | ||||
| 116 | + | ||||
| 117 | +29 | ||||
| 118 | +00:08:39.600 --> 00:08:44.680 | ||||
| 119 | +Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les | ||||
| 120 | + | ||||
| 121 | +30 | ||||
| 122 | +00:08:44.700 --> 00:08:49.060 | ||||
| 123 | +gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies, | ||||
| 124 | + | ||||
| 125 | +31 | ||||
| 126 | +00:08:49.840 --> 00:08:52.900 | ||||
| 127 | +avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile. | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +32 | ||||
| 130 | +00:08:53.920 --> 00:08:56.840 | ||||
| 131 | +Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain. | ||||
| 132 | + | ||||
| 133 | +33 | ||||
| 134 | +00:08:57.720 --> 00:09:00.860 | ||||
| 135 | +Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au | ||||
| 136 | + | ||||
| 137 | +34 | ||||
| 138 | +00:09:00.880 --> 00:09:03.560 | ||||
| 139 | +rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain. | ||||
| 140 | + | ||||
| 141 | +35 | ||||
| 142 | +00:09:04.840 --> 00:09:08.640 | ||||
| 143 | +Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée. | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +36 | ||||
| 146 | +00:09:12.440 --> 00:09:19.100 | ||||
| 147 | +Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et | ||||
| 148 | + | ||||
| 149 | +37 | ||||
| 150 | +00:09:19.120 --> 00:09:23.600 | ||||
| 151 | +la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment | ||||
| 152 | + | ||||
| 153 | +38 | ||||
| 154 | +00:09:23.620 --> 00:09:26.860 | ||||
| 155 | +plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret, | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +39 | ||||
| 158 | +00:09:27.140 --> 00:09:31.200 | ||||
| 159 | +mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer | ||||
| 160 | + | ||||
| 161 | +40 | ||||
| 162 | +00:09:31.220 --> 00:09:34.860 | ||||
| 163 | +exactement un par un de façon rigoureuse. | ||||
| 164 | + | ||||
| 165 | +41 | ||||
| 166 | +00:09:34.880 --> 00:09:36.860 | ||||
| 167 | +On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne, | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +42 | ||||
| 170 | +00:09:37.080 --> 00:09:40.800 | ||||
| 171 | +mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire. | ||||
| 172 | + | ||||
| 173 | +43 | ||||
| 174 | +00:09:41.960 --> 00:09:45.100 | ||||
| 175 | +Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi. | ||||
| 176 | + | ||||
| 177 | +44 | ||||
| 178 | +00:09:45.260 --> 00:09:48.140 | ||||
| 179 | +Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain, | ||||
| 180 | + | ||||
| 181 | +45 | ||||
| 182 | +00:09:48.320 --> 00:09:51.480 | ||||
| 183 | +plus le coût neuf, moins la dépréciation. | ||||
| 184 | + | ||||
| 185 | +46 | ||||
| 186 | +00:09:52.140 --> 00:09:54.520 | ||||
| 187 | +Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment | ||||
| 188 | + | ||||
| 189 | +47 | ||||
| 190 | +00:09:54.540 --> 00:09:55.920 | ||||
| 191 | +voir la valeur ici du terrain. | ||||
| 192 | + | ||||
| 193 | +48 | ||||
| 194 | +00:09:56.400 --> 00:09:59.080 | ||||
| 195 | +C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation. | ||||
| 196 | + | ||||
| 197 | +49 | ||||
| 198 | +00:09:59.960 --> 00:10:02.940 | ||||
| 199 | +Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment. | ||||
| 200 | + | ||||
| 201 | +50 | ||||
| 202 | +00:10:04.880 --> 00:10:09.620 | ||||
| 203 | +C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de | ||||
| 204 | + | ||||
| 205 | +51 | ||||
| 206 | +00:10:09.640 --> 00:10:15.360 | ||||
| 207 | +dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à | ||||
| 208 | + | ||||
| 209 | +52 | ||||
| 210 | +00:10:15.380 --> 00:10:16.180 | ||||
| 211 | +faire. | ||||
| 212 | + | ||||
| 213 | +53 | ||||
| 214 | +00:10:17.540 --> 00:10:22.940 | ||||
| 215 | +Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici, | ||||
| 216 | + | ||||
| 217 | +54 | ||||
| 218 | +00:10:23.160 --> 00:10:26.140 | ||||
| 219 | +c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements, | ||||
| 220 | + | ||||
| 221 | +55 | ||||
| 222 | +00:10:27.040 --> 00:10:30.260 | ||||
| 223 | +l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale, | ||||
| 224 | + | ||||
| 225 | +56 | ||||
| 226 | +00:10:30.420 --> 00:10:36.360 | ||||
| 227 | +qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs | ||||
| 228 | + | ||||
| 229 | +57 | ||||
| 230 | +00:10:36.380 --> 00:10:39.460 | ||||
| 231 | +similaires, le résidu foncier. | ||||
| 232 | + | ||||
| 233 | +58 | ||||
| 234 | +00:10:39.780 --> 00:10:43.860 | ||||
| 235 | +Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond, | ||||
| 236 | + | ||||
| 237 | +59 | ||||
| 238 | +00:10:45.000 --> 00:10:49.120 | ||||
| 239 | +c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le | ||||
| 240 | + | ||||
| 241 | +60 | ||||
| 242 | +00:10:49.140 --> 00:10:51.860 | ||||
| 243 | +maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là. | ||||
| 244 | + | ||||
| 245 | +61 | ||||
| 246 | +00:10:51.940 --> 00:10:57.660 | ||||
| 247 | +C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique, | ||||
| 248 | + | ||||
| 249 | +62 | ||||
| 250 | +00:10:57.680 --> 00:11:01.740 | ||||
| 251 | +puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle | ||||
| 252 | + | ||||
| 253 | +63 | ||||
| 254 | +00:11:01.760 --> 00:11:02.560 | ||||
| 255 | +du terrain ? | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +64 | ||||
| 258 | +00:11:04.640 --> 00:11:07.700 | ||||
| 259 | +Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour | ||||
| 260 | + | ||||
| 261 | +65 | ||||
| 262 | +00:11:07.720 --> 00:11:11.520 | ||||
| 263 | +être capable de faire la TP dans votre travail en soi. | ||||
| 264 | + | ||||
| 265 | +66 | ||||
| 266 | +00:11:12.060 --> 00:11:15.340 | ||||
| 267 | +Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a. | ||||
| 268 | + | ||||
| 269 | +67 | ||||
| 270 | +00:11:16.160 --> 00:11:18.940 | ||||
| 271 | +Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici. | ||||
| 272 | + | ||||
| 273 | +68 | ||||
| 274 | +00:11:21.640 --> 00:11:24.880 | ||||
| 275 | +Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là, | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +69 | ||||
| 278 | +00:11:24.900 --> 00:11:27.780 | ||||
| 279 | +Mais bon, c'est la méthode du coût. | ||||
| 280 | + | ||||
| 281 | +70 | ||||
| 282 | +00:11:28.380 --> 00:11:32.140 | ||||
| 283 | +On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ? | ||||
| 284 | + | ||||
| 285 | +71 | ||||
| 286 | +00:11:32.240 --> 00:11:37.200 | ||||
| 287 | +Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations. | ||||
| 288 | + | ||||
| 289 | +72 | ||||
| 290 | +00:11:39.280 --> 00:11:43.760 | ||||
| 291 | +Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison | ||||
| 292 | + | ||||
| 293 | +73 | ||||
| 294 | +00:11:43.780 --> 00:11:49.920 | ||||
| 295 | +directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si | ||||
| 296 | + | ||||
| 297 | +74 | ||||
| 298 | +00:11:49.940 --> 00:11:52.200 | ||||
| 299 | +c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés, | ||||
| 300 | + | ||||
| 301 | +75 | ||||
| 302 | +00:11:52.360 --> 00:11:54.340 | ||||
| 303 | +parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante. | ||||
| 304 | + | ||||
| 305 | +76 | ||||
| 306 | +00:11:55.000 --> 00:11:58.680 | ||||
| 307 | +Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires, | ||||
| 308 | + | ||||
| 309 | +77 | ||||
| 310 | +00:11:58.820 --> 00:12:00.420 | ||||
| 311 | +puis c'est vraiment ce qui vous amène. | ||||
| 312 | + | ||||
| 313 | +78 | ||||
| 314 | +00:12:00.620 --> 00:12:04.440 | ||||
| 315 | +Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil, | ||||
| 316 | + | ||||
| 317 | +79 | ||||
| 318 | +00:12:04.540 --> 00:12:07.840 | ||||
| 319 | +qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la | ||||
| 320 | + | ||||
| 321 | +80 | ||||
| 322 | +00:12:07.860 --> 00:12:08.980 | ||||
| 323 | +valeur de votre terrain en ce moment. | ||||
| 324 | + | ||||
| 325 | +81 | ||||
| 326 | +00:12:09.940 --> 00:12:13.420 | ||||
| 327 | +On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus | ||||
| 328 | + | ||||
| 329 | +82 | ||||
| 330 | +00:12:13.440 --> 00:12:16.180 | ||||
| 331 | +âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné. | ||||
| 332 | + | ||||
| 333 | +83 | ||||
| 334 | +00:12:17.180 --> 00:12:19.640 | ||||
| 335 | +Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent | ||||
| 336 | + | ||||
| 337 | +84 | ||||
| 338 | +00:12:19.660 --> 00:12:23.260 | ||||
| 339 | +de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là. | ||||
| 340 | + | ||||
| 341 | +85 | ||||
| 342 | +00:12:24.220 --> 00:12:27.960 | ||||
| 343 | +Ensuite, il y a l'extraction. | ||||
| 344 | + | ||||
| 345 | +86 | ||||
| 346 | +00:12:28.160 --> 00:12:30.420 | ||||
| 347 | +C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi. | ||||
| 348 | + | ||||
| 349 | +87 | ||||
| 350 | +00:12:31.820 --> 00:12:35.160 | ||||
| 351 | +Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le | ||||
| 352 | + | ||||
| 353 | +88 | ||||
| 354 | +00:12:35.180 --> 00:12:39.620 | ||||
| 355 | +marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié, | ||||
| 356 | + | ||||
| 357 | +89 | ||||
| 358 | +00:12:39.740 --> 00:12:43.200 | ||||
| 359 | +donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain. | ||||
| 360 | + | ||||
| 361 | +90 | ||||
| 362 | +00:12:44.220 --> 00:12:45.700 | ||||
| 363 | +Ça a une fiabilité qui est modérée. | ||||
| 364 | + | ||||
| 365 | +91 | ||||
| 366 | +00:12:46.740 --> 00:12:47.900 | ||||
| 367 | +Ça a une limite, pourquoi pas ? | ||||
| 368 | + | ||||
| 369 | +92 | ||||
| 370 | +00:12:48.040 --> 00:12:51.360 | ||||
| 371 | +Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très | ||||
| 372 | + | ||||
| 373 | +93 | ||||
| 374 | +00:12:51.380 --> 00:12:56.700 | ||||
| 375 | +subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de | ||||
| 376 | + | ||||
| 377 | +94 | ||||
| 378 | +00:12:56.720 --> 00:13:00.280 | ||||
| 379 | +vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps, | ||||
| 380 | + | ||||
| 381 | +95 | ||||
| 382 | +00:13:00.740 --> 00:13:03.440 | ||||
| 383 | +bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça, | ||||
| 384 | + | ||||
| 385 | +96 | ||||
| 386 | +00:13:03.620 --> 00:13:07.760 | ||||
| 387 | +on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain. | ||||
| 388 | + | ||||
| 389 | +97 | ||||
| 390 | +00:13:09.200 --> 00:13:12.600 | ||||
| 391 | +Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur, | ||||
| 392 | + | ||||
| 393 | +98 | ||||
| 394 | +00:13:12.820 --> 00:13:15.500 | ||||
| 395 | +donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours, | ||||
| 396 | + | ||||
| 397 | +99 | ||||
| 398 | +00:13:15.840 --> 00:13:19.440 | ||||
| 399 | +c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant. | ||||
| 400 | + | ||||
| 401 | +100 | ||||
| 402 | +00:13:19.660 --> 00:13:22.700 | ||||
| 403 | +Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +101 | ||||
| 406 | +00:13:22.720 --> 00:13:25.580 | ||||
| 407 | +certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur, | ||||
| 408 | + | ||||
| 409 | +102 | ||||
| 410 | +00:13:25.620 --> 00:13:29.440 | ||||
| 411 | +on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse. | ||||
| 412 | + | ||||
| 413 | +103 | ||||
| 414 | +00:13:29.720 --> 00:13:32.260 | ||||
| 415 | +Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours. | ||||
| 416 | + | ||||
| 417 | +104 | ||||
| 418 | +00:13:33.320 --> 00:13:37.420 | ||||
| 419 | +Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des | ||||
| 420 | + | ||||
| 421 | +105 | ||||
| 422 | +00:13:37.440 --> 00:13:39.840 | ||||
| 423 | +développements immobiliers, pour les grands terrains et tout. | ||||
| 424 | + | ||||
| 425 | +106 | ||||
| 426 | +00:13:40.380 --> 00:13:44.620 | ||||
| 427 | +Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer | ||||
| 428 | + | ||||
| 429 | +107 | ||||
| 430 | +00:13:44.640 --> 00:13:48.060 | ||||
| 431 | +l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt. | ||||
| 432 | + | ||||
| 433 | +108 | ||||
| 434 | +00:13:48.940 --> 00:13:50.280 | ||||
| 435 | +Et finalement, il y a le résidu foncier. | ||||
| 436 | + | ||||
| 437 | +109 | ||||
| 438 | +00:13:50.520 --> 00:13:53.920 | ||||
| 439 | +Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain. | ||||
| 440 | + | ||||
| 441 | +110 | ||||
| 442 | +00:13:55.400 --> 00:14:01.100 | ||||
| 443 | +C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un | ||||
| 444 | + | ||||
| 445 | +111 | ||||
| 446 | +00:14:01.120 --> 00:14:02.220 | ||||
| 447 | +terrain qui va être à revenu. | ||||
| 448 | + | ||||
| 449 | +112 | ||||
| 450 | +00:14:02.300 --> 00:14:08.360 | ||||
| 451 | +C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier | ||||
| 452 | + | ||||
| 453 | +113 | ||||
| 454 | +00:14:08.380 --> 00:14:13.760 | ||||
| 455 | +à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X, | ||||
| 456 | + | ||||
| 457 | +114 | ||||
| 458 | +00:14:13.780 --> 00:14:18.080 | ||||
| 459 | +par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces | ||||
| 460 | + | ||||
| 461 | +115 | ||||
| 462 | +00:14:18.100 --> 00:14:21.180 | ||||
| 463 | +revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction. | ||||
| 464 | + | ||||
| 465 | +116 | ||||
| 466 | +00:14:23.560 --> 00:14:25.600 | ||||
| 467 | +Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire. | ||||
| 468 | + | ||||
| 469 | +117 | ||||
| 470 | +00:14:26.320 --> 00:14:29.800 | ||||
| 471 | +Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la... | ||||
| 472 | + | ||||
| 473 | +118 | ||||
| 474 | +00:14:29.820 --> 00:14:32.460 | ||||
| 475 | +Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier, | ||||
| 476 | + | ||||
| 477 | +119 | ||||
| 478 | +00:14:32.560 --> 00:14:36.560 | ||||
| 479 | +ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain. | ||||
| 480 | + | ||||
| 481 | +120 | ||||
| 482 | +00:14:37.740 --> 00:14:40.540 | ||||
| 483 | +Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses. | ||||
| 484 | + | ||||
| 485 | +121 | ||||
| 486 | +00:14:40.840 --> 00:14:43.220 | ||||
| 487 | +Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir, | ||||
| 488 | + | ||||
| 489 | +122 | ||||
| 490 | +00:14:43.320 --> 00:14:45.240 | ||||
| 491 | +qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau, | ||||
| 492 | + | ||||
| 493 | +123 | ||||
| 494 | +00:14:45.340 --> 00:14:48.900 | ||||
| 495 | +par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie. | ||||
| 496 | + | ||||
| 497 | +124 | ||||
| 498 | +00:14:49.240 --> 00:14:52.560 | ||||
| 499 | +Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça. | ||||
| 500 | + | ||||
| 501 | +125 | ||||
| 502 | +00:14:53.760 --> 00:14:55.440 | ||||
| 503 | +Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ? | ||||
| 504 | + | ||||
| 505 | +126 | ||||
| 506 | +00:14:56.100 --> 00:14:58.480 | ||||
| 507 | +Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une… | ||||
| 508 | + | ||||
| 509 | +127 | ||||
| 510 | +00:15:01.120 --> 00:15:01.920 | ||||
| 511 | +Non ? Parfait. | ||||
| 512 | + | ||||
| 513 | +128 | ||||
| 514 | +00:15:04.300 --> 00:15:05.860 | ||||
| 515 | +Bon, le principe du terrain vacant. | ||||
| 516 | + | ||||
| 517 | +129 | ||||
| 518 | +00:15:06.520 --> 00:15:09.240 | ||||
| 519 | +C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir. | ||||
| 520 | + | ||||
| 521 | +130 | ||||
| 522 | +00:15:10.200 --> 00:15:13.860 | ||||
| 523 | +Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas. | ||||
| 524 | + | ||||
| 525 | +131 | ||||
| 526 | +00:15:14.500 --> 00:15:17.060 | ||||
| 527 | +En réalité, il y a une durée de vie limitée. | ||||
| 528 | + | ||||
| 529 | +132 | ||||
| 530 | +00:15:17.180 --> 00:15:19.140 | ||||
| 531 | +Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus. | ||||
| 532 | + | ||||
| 533 | +133 | ||||
| 534 | +00:15:20.060 --> 00:15:22.740 | ||||
| 535 | +On démolit le bâtiment et on reprendra le projet. | ||||
| 536 | + | ||||
| 537 | +134 | ||||
| 538 | +00:15:22.840 --> 00:15:25.880 | ||||
| 539 | +Donc, ça n'a pas une vie qui en soit… | ||||
| 540 | + | ||||
| 541 | +135 | ||||
| 542 | +00:15:25.900 --> 00:15:28.900 | ||||
| 543 | +Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain. | ||||
| 544 | + | ||||
| 545 | +136 | ||||
| 546 | +00:15:29.160 --> 00:15:33.040 | ||||
| 547 | +On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus. | ||||
| 548 | + | ||||
| 549 | +137 | ||||
| 550 | +00:15:34.080 --> 00:15:36.740 | ||||
| 551 | +Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier. | ||||
| 552 | + | ||||
| 553 | +138 | ||||
| 554 | +00:15:36.860 --> 00:15:40.660 | ||||
| 555 | +Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par, | ||||
| 556 | + | ||||
| 557 | +139 | ||||
| 558 | +00:15:40.880 --> 00:15:44.840 | ||||
| 559 | +comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps. | ||||
| 560 | + | ||||
| 561 | +140 | ||||
| 562 | +00:15:45.580 --> 00:15:49.040 | ||||
| 563 | +Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là. | ||||
| 564 | + | ||||
| 565 | +141 | ||||
| 566 | +00:15:49.060 --> 00:15:50.540 | ||||
| 567 | +On va prendre le terrain de façon séparée. | ||||
| 568 | + | ||||
| 569 | +142 | ||||
| 570 | +00:15:51.580 --> 00:15:57.160 | ||||
| 571 | +Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l | ||||
| 572 | + | ||||
| 573 | +143 | ||||
| 574 | +00:15:57.180 --> 00:16:01.360 | ||||
| 575 | +'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de, | ||||
| 576 | + | ||||
| 577 | +144 | ||||
| 578 | +00:16:02.260 --> 00:16:05.060 | ||||
| 579 | +selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain, | ||||
| 580 | + | ||||
| 581 | +145 | ||||
| 582 | +00:16:05.300 --> 00:16:10.400 | ||||
| 583 | +c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au | ||||
| 584 | + | ||||
| 585 | +146 | ||||
| 586 | +00:16:10.420 --> 00:16:11.280 | ||||
| 587 | +niveau de la valeur du terrain. | ||||
| 588 | + | ||||
| 589 | +147 | ||||
| 590 | +00:16:12.100 --> 00:16:14.480 | ||||
| 591 | +La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment, | ||||
| 592 | + | ||||
| 593 | +148 | ||||
| 594 | +00:16:14.580 --> 00:16:15.760 | ||||
| 595 | +ça va être vraiment dans le terrain. | ||||
| 596 | + | ||||
| 597 | +149 | ||||
| 598 | +00:16:16.820 --> 00:16:18.760 | ||||
| 599 | +C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux. | ||||
| 600 | + | ||||
| 601 | +150 | ||||
| 602 | +00:16:19.660 --> 00:16:27.100 | ||||
| 603 | +Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une | ||||
| 604 | + | ||||
| 605 | +151 | ||||
| 606 | +00:16:27.120 --> 00:16:30.040 | ||||
| 607 | +unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé, | ||||
| 608 | + | ||||
| 609 | +152 | ||||
| 610 | +00:16:30.200 --> 00:16:32.780 | ||||
| 611 | +on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain, | ||||
| 612 | + | ||||
| 613 | +153 | ||||
| 614 | +00:16:32.820 --> 00:16:37.200 | ||||
| 615 | +elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet. | ||||
| 616 | + | ||||
| 617 | +154 | ||||
| 618 | +00:16:38.320 --> 00:16:40.600 | ||||
| 619 | +On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que, | ||||
| 620 | + | ||||
| 621 | +155 | ||||
| 622 | +00:16:40.620 --> 00:16:44.100 | ||||
| 623 | +dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent. | ||||
| 624 | + | ||||
| 625 | +156 | ||||
| 626 | +00:16:45.380 --> 00:16:48.500 | ||||
| 627 | +Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles, | ||||
| 628 | + | ||||
| 629 | +157 | ||||
| 630 | +00:16:48.660 --> 00:16:53.460 | ||||
| 631 | +on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le | ||||
| 632 | + | ||||
| 633 | +158 | ||||
| 634 | +00:16:53.480 --> 00:16:57.540 | ||||
| 635 | +terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure, | ||||
| 636 | + | ||||
| 637 | +159 | ||||
| 638 | +00:16:57.660 --> 00:16:58.980 | ||||
| 639 | +c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable. | ||||
| 640 | + | ||||
| 641 | +160 | ||||
| 642 | +00:16:59.040 --> 00:17:00.340 | ||||
| 643 | +Si on avait vu ça la dernière séance, | ||||
| 644 | + | ||||
| 645 | +161 | ||||
| 646 | +00:17:03.420 --> 00:17:09.160 | ||||
| 647 | +maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui. | ||||
| 648 | + | ||||
| 649 | +162 | ||||
| 650 | +00:17:09.580 --> 00:17:14.740 | ||||
| 651 | +Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ? | ||||
| 652 | + | ||||
| 653 | +163 | ||||
| 654 | +00:17:16.140 --> 00:17:21.280 | ||||
| 655 | +Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un | ||||
| 656 | + | ||||
| 657 | +164 | ||||
| 658 | +00:17:21.300 --> 00:17:25.420 | ||||
| 659 | +terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et | ||||
| 660 | + | ||||
| 661 | +165 | ||||
| 662 | +00:17:25.440 --> 00:17:28.720 | ||||
| 663 | +meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop, | ||||
| 664 | + | ||||
| 665 | +166 | ||||
| 666 | +00:17:28.860 --> 00:17:31.220 | ||||
| 667 | +mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment | ||||
| 668 | + | ||||
| 669 | +167 | ||||
| 670 | +00:17:31.240 --> 00:17:34.720 | ||||
| 671 | +appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable, | ||||
| 672 | + | ||||
| 673 | +168 | ||||
| 674 | +00:17:35.060 --> 00:17:38.220 | ||||
| 675 | +le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle. | ||||
| 676 | + | ||||
| 677 | +169 | ||||
| 678 | +00:17:39.580 --> 00:17:40.380 | ||||
| 679 | +Donc, | ||||
| 680 | + | ||||
| 681 | +170 | ||||
| 682 | +00:17:41.460 --> 00:17:44.780 | ||||
| 683 | +qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur | ||||
| 684 | + | ||||
| 685 | +171 | ||||
| 686 | +00:17:44.800 --> 00:17:46.780 | ||||
| 687 | +le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là. | ||||
| 688 | + | ||||
| 689 | +172 | ||||
| 690 | +00:17:46.900 --> 00:17:49.880 | ||||
| 691 | +C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit, | ||||
| 692 | + | ||||
| 693 | +173 | ||||
| 694 | +00:17:50.640 --> 00:17:52.580 | ||||
| 695 | +moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça. | ||||
| 696 | + | ||||
| 697 | +174 | ||||
| 698 | +00:17:52.740 --> 00:17:54.060 | ||||
| 699 | +On va appliquer la méthode par exemple. | ||||
| 700 | + | ||||
| 701 | +175 | ||||
| 702 | +00:17:55.300 --> 00:17:59.800 | ||||
| 703 | +C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça, | ||||
| 704 | + | ||||
| 705 | +176 | ||||
| 706 | +00:17:59.920 --> 00:18:04.140 | ||||
| 707 | +mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant. | ||||
| 708 | + | ||||
| 709 | +177 | ||||
| 710 | +00:18:05.840 --> 00:18:09.240 | ||||
| 711 | +Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout | ||||
| 712 | + | ||||
| 713 | +178 | ||||
| 714 | +00:18:09.260 --> 00:18:12.560 | ||||
| 715 | +ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité, | ||||
| 716 | + | ||||
| 717 | +179 | ||||
| 718 | +00:18:13.100 --> 00:18:15.380 | ||||
| 719 | +mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant. | ||||
| 720 | + | ||||
| 721 | +180 | ||||
| 722 | +00:18:17.080 --> 00:18:21.480 | ||||
| 723 | +Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le | ||||
| 724 | + | ||||
| 725 | +181 | ||||
| 726 | +00:18:21.500 --> 00:18:23.080 | ||||
| 727 | +meilleur usage de ce terrain-là. | ||||
| 728 | + | ||||
| 729 | +182 | ||||
| 730 | +00:18:24.320 --> 00:18:27.780 | ||||
| 731 | +Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ? | ||||
| 732 | + | ||||
| 733 | +183 | ||||
| 734 | +00:18:27.920 --> 00:18:29.780 | ||||
| 735 | +Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés, | ||||
| 736 | + | ||||
| 737 | +184 | ||||
| 738 | +00:18:29.900 --> 00:18:35.880 | ||||
| 739 | +par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un | ||||
| 740 | + | ||||
| 741 | +185 | ||||
| 742 | +00:18:35.900 --> 00:18:39.960 | ||||
| 743 | +duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps, | ||||
| 744 | + | ||||
| 745 | +186 | ||||
| 746 | +00:18:40.220 --> 00:18:42.880 | ||||
| 747 | +tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre. | ||||
| 748 | + | ||||
| 749 | +187 | ||||
| 750 | +00:18:42.980 --> 00:18:44.080 | ||||
| 751 | +Donc, est-ce que c'est légalement permis ? | ||||
| 752 | + | ||||
| 753 | +188 | ||||
| 754 | +00:18:44.600 --> 00:18:47.700 | ||||
| 755 | +Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1. | ||||
| 756 | + | ||||
| 757 | +189 | ||||
| 758 | +00:18:48.080 --> 00:18:53.620 | ||||
| 759 | +Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers | ||||
| 760 | + | ||||
| 761 | +190 | ||||
| 762 | +00:18:53.640 --> 00:18:58.780 | ||||
| 763 | +un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi | ||||
| 764 | + | ||||
| 765 | +191 | ||||
| 766 | +00:18:58.800 --> 00:19:01.800 | ||||
| 767 | +noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un. | ||||
| 768 | + | ||||
| 769 | +192 | ||||
| 770 | +00:19:03.080 --> 00:19:06.080 | ||||
| 771 | +Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est | ||||
| 772 | + | ||||
| 773 | +193 | ||||
| 774 | +00:19:06.100 --> 00:19:06.900 | ||||
| 775 | +physiquement possible. | ||||
| 776 | + | ||||
| 777 | +194 | ||||
| 778 | +00:19:09.360 --> 00:19:13.920 | ||||
| 779 | +Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là, | ||||
| 780 | + | ||||
| 781 | +195 | ||||
| 782 | +00:19:14.020 --> 00:19:18.780 | ||||
| 783 | +on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts. | ||||
| 784 | + | ||||
| 785 | +196 | ||||
| 786 | +00:19:19.480 --> 00:19:22.620 | ||||
| 787 | +Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante. | ||||
| 788 | + | ||||
| 789 | +197 | ||||
| 790 | +00:19:22.780 --> 00:19:25.020 | ||||
| 791 | +Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ? | ||||
| 792 | + | ||||
| 793 | +198 | ||||
| 794 | +00:19:25.140 --> 00:19:27.160 | ||||
| 795 | +C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables. | ||||
| 796 | + | ||||
| 797 | +199 | ||||
| 798 | +00:19:27.680 --> 00:19:29.200 | ||||
| 799 | +Donc, c'est des caractéristiques du terrain. | ||||
| 800 | + | ||||
| 801 | +200 | ||||
| 802 | +00:19:29.920 --> 00:19:33.380 | ||||
| 803 | +Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ? | ||||
| 804 | + | ||||
| 805 | +201 | ||||
| 806 | +00:19:34.160 --> 00:19:37.060 | ||||
| 807 | +Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence, | ||||
| 808 | + | ||||
| 809 | +202 | ||||
| 810 | +00:19:37.220 --> 00:19:41.960 | ||||
| 811 | +puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un | ||||
| 812 | + | ||||
| 813 | +203 | ||||
| 814 | +00:19:41.980 --> 00:19:45.020 | ||||
| 815 | +terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings, | ||||
| 816 | + | ||||
| 817 | +204 | ||||
| 818 | +00:19:45.120 --> 00:19:48.320 | ||||
| 819 | +ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours | ||||
| 820 | + | ||||
| 821 | +205 | ||||
| 822 | +00:19:48.340 --> 00:19:50.860 | ||||
| 823 | +faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie, | ||||
| 824 | + | ||||
| 825 | +206 | ||||
| 826 | +00:19:50.940 --> 00:19:54.720 | ||||
| 827 | +donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science | ||||
| 828 | + | ||||
| 829 | +207 | ||||
| 830 | +00:19:54.740 --> 00:19:58.820 | ||||
| 831 | +4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de | ||||
| 832 | + | ||||
| 833 | +208 | ||||
| 834 | +00:19:58.840 --> 00:20:02.780 | ||||
| 835 | +regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain. | ||||
| 836 | + | ||||
| 837 | +209 | ||||
| 838 | +00:20:04.160 --> 00:20:09.760 | ||||
| 839 | +Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre. | ||||
| 840 | + | ||||
| 841 | +210 | ||||
| 842 | +00:20:09.920 --> 00:20:11.360 | ||||
| 843 | +Est-ce que c'est faisable financièrement ? | ||||
| 844 | + | ||||
| 845 | +211 | ||||
| 846 | +00:20:11.640 --> 00:20:17.840 | ||||
| 847 | +C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec | ||||
| 848 | + | ||||
| 849 | +212 | ||||
| 850 | +00:20:17.860 --> 00:20:22.820 | ||||
| 851 | +le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût. | ||||
| 852 | + | ||||
| 853 | +213 | ||||
| 854 | +00:20:23.020 --> 00:20:27.720 | ||||
| 855 | +Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le | ||||
| 856 | + | ||||
| 857 | +214 | ||||
| 858 | +00:20:27.740 --> 00:20:33.620 | ||||
| 859 | +coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé, | ||||
| 860 | + | ||||
| 861 | +215 | ||||
| 862 | +00:20:34.080 --> 00:20:35.260 | ||||
| 863 | +ce n'est pas faisable financièrement. | ||||
| 864 | + | ||||
| 865 | +216 | ||||
| 866 | +00:20:35.420 --> 00:20:40.160 | ||||
| 867 | +C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de | ||||
| 868 | + | ||||
| 869 | +217 | ||||
| 870 | +00:20:40.180 --> 00:20:40.980 | ||||
| 871 | +l'avant. | ||||
| 872 | + | ||||
| 873 | +218 | ||||
| 874 | +00:20:42.060 --> 00:20:48.340 | ||||
| 875 | +Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer | ||||
| 876 | + | ||||
| 877 | +219 | ||||
| 878 | +00:20:48.360 --> 00:20:54.180 | ||||
| 879 | +à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle, | ||||
| 880 | + | ||||
| 881 | +220 | ||||
| 882 | +00:20:54.340 --> 00:20:58.480 | ||||
| 883 | +on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là, | ||||
| 884 | + | ||||
| 885 | +221 | ||||
| 886 | +00:20:58.620 --> 00:21:03.100 | ||||
| 887 | +on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la | ||||
| 888 | + | ||||
| 889 | +222 | ||||
| 890 | +00:21:03.120 --> 00:21:08.060 | ||||
| 891 | +plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ? | ||||
| 892 | + | ||||
| 893 | +223 | ||||
| 894 | +00:21:08.780 --> 00:21:12.760 | ||||
| 895 | +C'est, comment on pourrait dire ça ici ? | ||||
| 896 | + | ||||
| 897 | +224 | ||||
| 898 | +00:21:12.780 --> 00:21:16.720 | ||||
| 899 | +Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon… | ||||
| 900 | + | ||||
| 901 | +225 | ||||
| 902 | +00:21:16.740 --> 00:21:22.980 | ||||
| 903 | +des fois c'est compliqué de… partager | ||||
| 904 | + | ||||
| 905 | +226 | ||||
| 906 | +00:21:23.000 --> 00:21:25.380 | ||||
| 907 | +mon iPad, ce ne sera pas long. | ||||
| 908 | + | ||||
| 909 | +227 | ||||
| 910 | +00:21:43.080 --> 00:21:49.300 | ||||
| 911 | +Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre. | ||||
| 912 | + | ||||
| 913 | +228 | ||||
| 914 | +00:21:50.700 --> 00:21:51.620 | ||||
| 915 | +Je crois que c'est bon. | ||||
| 916 | + | ||||
| 917 | +229 | ||||
| 918 | +00:21:59.500 --> 00:22:03.480 | ||||
| 919 | +Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou… | ||||
| 920 | + | ||||
| 921 | +230 | ||||
| 922 | +00:22:04.000 --> 00:22:04.800 | ||||
| 923 | +Oui. | ||||
| 924 | + | ||||
| 925 | +231 | ||||
| 926 | +00:22:06.160 --> 00:22:08.200 | ||||
| 927 | +C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien. | ||||
| 928 | + | ||||
| 929 | +232 | ||||
| 930 | +00:22:09.440 --> 00:22:12.300 | ||||
| 931 | +Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là, | ||||
| 932 | + | ||||
| 933 | +233 | ||||
| 934 | +00:22:12.560 --> 00:22:17.800 | ||||
| 935 | +un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement. | ||||
| 936 | + | ||||
| 937 | +234 | ||||
| 938 | +00:22:17.940 --> 00:22:21.940 | ||||
| 939 | +De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est | ||||
| 940 | + | ||||
| 941 | +235 | ||||
| 942 | +00:22:21.960 --> 00:22:24.720 | ||||
| 943 | +détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça. | ||||
| 944 | + | ||||
| 945 | +236 | ||||
| 946 | +00:22:25.380 --> 00:22:31.520 | ||||
| 947 | +Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la | ||||
| 948 | + | ||||
| 949 | +237 | ||||
| 950 | +00:22:31.540 --> 00:22:36.780 | ||||
| 951 | +valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain | ||||
| 952 | + | ||||
| 953 | +238 | ||||
| 954 | +00:22:36.800 --> 00:22:41.860 | ||||
| 955 | +-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps, | ||||
| 956 | + | ||||
| 957 | +239 | ||||
| 958 | +00:22:42.500 --> 00:22:47.600 | ||||
| 959 | +on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet. | ||||
| 960 | + | ||||
| 961 | +240 | ||||
| 962 | +00:22:48.960 --> 00:22:51.320 | ||||
| 963 | +Et ça, on va le soustraire au coût de construction. | ||||
| 964 | + | ||||
| 965 | +241 | ||||
| 966 | +00:22:53.740 --> 00:22:56.200 | ||||
| 967 | +La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain. | ||||
| 968 | + | ||||
| 969 | +242 | ||||
| 970 | +00:22:56.860 --> 00:23:02.000 | ||||
| 971 | +Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller | ||||
| 972 | + | ||||
| 973 | +243 | ||||
| 974 | +00:23:02.020 --> 00:23:02.920 | ||||
| 975 | +de l'avant avec ce projet-là. | ||||
| 976 | + | ||||
| 977 | +244 | ||||
| 978 | +00:23:03.780 --> 00:23:06.540 | ||||
| 979 | +On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain, | ||||
| 980 | + | ||||
| 981 | +245 | ||||
| 982 | +00:23:06.880 --> 00:23:12.280 | ||||
| 983 | +selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères. | ||||
| 984 | + | ||||
| 985 | +246 | ||||
| 986 | +00:23:12.420 --> 00:23:14.720 | ||||
| 987 | +Donc, c'est vraiment très spécial. | ||||
| 988 | + | ||||
| 989 | +247 | ||||
| 990 | +00:23:15.200 --> 00:23:18.680 | ||||
| 991 | +Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi, | ||||
| 992 | + | ||||
| 993 | +248 | ||||
| 994 | +00:23:18.800 --> 00:23:20.920 | ||||
| 995 | +c'est le projet avec le plus haut potentiel. | ||||
| 996 | + | ||||
| 997 | +249 | ||||
| 998 | +00:23:23.780 --> 00:23:29.120 | ||||
| 999 | +Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau, | ||||
| 1000 | + | ||||
| 1001 | +250 | ||||
| 1002 | +00:23:29.340 --> 00:23:33.420 | ||||
| 1003 | +zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles, | ||||
| 1004 | + | ||||
| 1005 | +251 | ||||
| 1006 | +00:23:34.140 --> 00:23:36.700 | ||||
| 1007 | +le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale, | ||||
| 1008 | + | ||||
| 1009 | +252 | ||||
| 1010 | +00:23:37.600 --> 00:23:40.000 | ||||
| 1011 | +mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements. | ||||
| 1012 | + | ||||
| 1013 | +253 | ||||
| 1014 | +00:23:40.320 --> 00:23:44.000 | ||||
| 1015 | +Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si, | ||||
| 1016 | + | ||||
| 1017 | +254 | ||||
| 1018 | +00:23:44.080 --> 00:23:49.240 | ||||
| 1019 | +par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale, | ||||
| 1020 | + | ||||
| 1021 | +255 | ||||
| 1022 | +00:23:49.920 --> 00:23:51.020 | ||||
| 1023 | +bien là, c'est possible d'y aller de l'avant. | ||||
| 1024 | + | ||||
| 1025 | +256 | ||||
| 1026 | +00:23:51.100 --> 00:23:53.120 | ||||
| 1027 | +Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale, | ||||
| 1028 | + | ||||
| 1029 | +257 | ||||
| 1030 | +00:23:53.780 --> 00:23:56.240 | ||||
| 1031 | +bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements. | ||||
| 1032 | + | ||||
| 1033 | +258 | ||||
| 1034 | +00:23:56.600 --> 00:23:59.260 | ||||
| 1035 | +Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale, | ||||
| 1036 | + | ||||
| 1037 | +259 | ||||
| 1038 | +00:23:59.360 --> 00:24:02.880 | ||||
| 1039 | +tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici, | ||||
| 1040 | + | ||||
| 1041 | +260 | ||||
| 1042 | +00:24:03.100 --> 00:24:09.200 | ||||
| 1043 | +de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ? | ||||
| 1044 | + | ||||
| 1045 | +261 | ||||
| 1046 | +00:24:10.380 --> 00:24:13.300 | ||||
| 1047 | +Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici, | ||||
| 1048 | + | ||||
| 1049 | +262 | ||||
| 1050 | +00:24:14.100 --> 00:24:18.240 | ||||
| 1051 | +zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial, | ||||
| 1052 | + | ||||
| 1053 | +263 | ||||
| 1054 | +00:24:18.460 --> 00:24:19.640 | ||||
| 1055 | +c'est probablement le plus adapté. | ||||
| 1056 | + | ||||
| 1057 | +264 | ||||
| 1058 | +00:24:20.560 --> 00:24:25.040 | ||||
| 1059 | +C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le | ||||
| 1060 | + | ||||
| 1061 | +265 | ||||
| 1062 | +00:24:25.060 --> 00:24:29.520 | ||||
| 1063 | +faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût, | ||||
| 1064 | + | ||||
| 1065 | +266 | ||||
| 1066 | +00:24:29.640 --> 00:24:32.180 | ||||
| 1067 | +mais ça vient avec une expertise qui est plus importante. | ||||
| 1068 | + | ||||
| 1069 | +267 | ||||
| 1070 | +00:24:32.340 --> 00:24:35.600 | ||||
| 1071 | +C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça, | ||||
| 1072 | + | ||||
| 1073 | +268 | ||||
| 1074 | +00:24:35.960 --> 00:24:38.420 | ||||
| 1075 | +ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible. | ||||
| 1076 | + | ||||
| 1077 | +269 | ||||
| 1078 | +00:24:38.640 --> 00:24:43.040 | ||||
| 1079 | +C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages | ||||
| 1080 | + | ||||
| 1081 | +270 | ||||
| 1082 | +00:24:43.060 --> 00:24:44.880 | ||||
| 1083 | +par rapport au loyer qu'on va collecter. | ||||
| 1084 | + | ||||
| 1085 | +271 | ||||
| 1086 | +00:24:45.480 --> 00:24:47.980 | ||||
| 1087 | +Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial, | ||||
| 1088 | + | ||||
| 1089 | +272 | ||||
| 1090 | +00:24:48.200 --> 00:24:51.800 | ||||
| 1091 | +la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage. | ||||
| 1092 | + | ||||
| 1093 | +273 | ||||
| 1094 | +00:24:52.580 --> 00:24:54.280 | ||||
| 1095 | +Donc, en soi, il y a une limite à tout ça. | ||||
| 1096 | + | ||||
| 1097 | +274 | ||||
| 1098 | +00:24:54.300 --> 00:24:57.360 | ||||
| 1099 | +C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux. | ||||
| 1100 | + | ||||
| 1101 | +275 | ||||
| 1102 | +00:25:00.980 --> 00:25:04.120 | ||||
| 1103 | +Ici, je vais essayer de trouver le… | ||||
| 1104 | + | ||||
| 1105 | +276 | ||||
| 1106 | +00:25:04.680 --> 00:25:08.300 | ||||
| 1107 | +Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans… | ||||
| 1108 | + | ||||
| 1109 | +277 | ||||
| 1110 | +00:25:12.820 --> 00:25:15.840 | ||||
| 1111 | +Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là. | ||||
| 1112 | + | ||||
| 1113 | +278 | ||||
| 1114 | +00:25:17.900 --> 00:25:18.700 | ||||
| 1115 | +Merveilleux. | ||||
| 1116 | + | ||||
| 1117 | +279 | ||||
| 1118 | +00:25:28.420 --> 00:25:31.760 | ||||
| 1119 | +Je crois que c'était ici. | ||||
| 1120 | + | ||||
| 1121 | +280 | ||||
| 1122 | +00:25:40.420 --> 00:25:42.280 | ||||
| 1123 | +Je vais essayer de le retrouver. | ||||
| 1124 | + | ||||
| 1125 | +281 | ||||
| 1126 | +00:25:42.540 --> 00:25:43.580 | ||||
| 1127 | +Ce sera pas long. Désolé. | ||||
| 1128 | + | ||||
| 1129 | +282 | ||||
| 1130 | +00:25:51.160 --> 00:25:52.620 | ||||
| 1131 | +Bon, c'était pas long. | ||||
| 1132 | + | ||||
| 1133 | +283 | ||||
| 1134 | +00:26:18.600 --> 00:26:22.420 | ||||
| 1135 | +Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi, | ||||
| 1136 | + | ||||
| 1137 | +284 | ||||
| 1138 | +00:26:22.540 --> 00:26:26.820 | ||||
| 1139 | +c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici. | ||||
| 1140 | + | ||||
| 1141 | +285 | ||||
| 1142 | +00:26:28.340 --> 00:26:31.840 | ||||
| 1143 | +C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée, | ||||
| 1144 | + | ||||
| 1145 | +286 | ||||
| 1146 | +00:26:31.880 --> 00:26:36.480 | ||||
| 1147 | +donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte, | ||||
| 1148 | + | ||||
| 1149 | +287 | ||||
| 1150 | +00:26:36.520 --> 00:26:39.280 | ||||
| 1151 | +dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici, | ||||
| 1152 | + | ||||
| 1153 | +288 | ||||
| 1154 | +00:26:39.980 --> 00:26:44.880 | ||||
| 1155 | +c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé, | ||||
| 1156 | + | ||||
| 1157 | +289 | ||||
| 1158 | +00:26:45.140 --> 00:26:48.320 | ||||
| 1159 | +je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre | ||||
| 1160 | + | ||||
| 1161 | +290 | ||||
| 1162 | +00:26:48.340 --> 00:26:49.960 | ||||
| 1163 | +le chemin à chacune des étapes. | ||||
| 1164 | + | ||||
| 1165 | +291 | ||||
| 1166 | +00:26:50.300 --> 00:26:54.840 | ||||
| 1167 | +Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué. | ||||
| 1168 | + | ||||
| 1169 | +292 | ||||
| 1170 | +00:26:54.960 --> 00:26:58.140 | ||||
| 1171 | +Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ? | ||||
| 1172 | + | ||||
| 1173 | +293 | ||||
| 1174 | +00:26:59.000 --> 00:27:01.920 | ||||
| 1175 | +Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité. | ||||
| 1176 | + | ||||
| 1177 | +294 | ||||
| 1178 | +00:27:02.080 --> 00:27:04.000 | ||||
| 1179 | +Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ? | ||||
| 1180 | + | ||||
| 1181 | +295 | ||||
| 1182 | +00:27:04.640 --> 00:27:07.620 | ||||
| 1183 | +Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions. | ||||
| 1184 | + | ||||
| 1185 | +296 | ||||
| 1186 | +00:27:07.780 --> 00:27:09.720 | ||||
| 1187 | +C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4. | ||||
| 1188 | + | ||||
| 1189 | +297 | ||||
| 1190 | +00:27:10.260 --> 00:27:11.320 | ||||
| 1191 | +Et où est-ce que ça devient intéressant ? | ||||
| 1192 | + | ||||
| 1193 | +298 | ||||
| 1194 | +00:27:11.460 --> 00:27:12.700 | ||||
| 1195 | +Donc, c'est l'exemple ici | ||||
| 1196 | + | ||||
| 1197 | +299 | ||||
| 1198 | +00:27:15.780 --> 00:27:16.580 | ||||
| 1199 | +avec le... | ||||
| 1200 | + | ||||
| 1201 | +300 | ||||
| 1202 | +00:27:18.240 --> 00:27:21.520 | ||||
| 1203 | +Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain. | ||||
| 1204 | + | ||||
| 1205 | +301 | ||||
| 1206 | +00:27:22.160 --> 00:27:25.320 | ||||
| 1207 | +On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus, | ||||
| 1208 | + | ||||
| 1209 | +302 | ||||
| 1210 | +00:27:25.540 --> 00:27:28.720 | ||||
| 1211 | +il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $. | ||||
| 1212 | + | ||||
| 1213 | +303 | ||||
| 1214 | +00:27:29.360 --> 00:27:34.640 | ||||
| 1215 | +Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage | ||||
| 1216 | + | ||||
| 1217 | +304 | ||||
| 1218 | +00:27:34.660 --> 00:27:35.920 | ||||
| 1219 | +commercial va être de 900 000. | ||||
| 1220 | + | ||||
| 1221 | +305 | ||||
| 1222 | +00:27:36.380 --> 00:27:42.320 | ||||
| 1223 | +Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1 | ||||
| 1224 | + | ||||
| 1225 | +306 | ||||
| 1226 | +00:27:42.340 --> 00:27:48.040 | ||||
| 1227 | +million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de | ||||
| 1228 | + | ||||
| 1229 | +307 | ||||
| 1230 | +00:27:48.060 --> 00:27:50.820 | ||||
| 1231 | +4plex et de 88 000 pour le commercial. | ||||
| 1232 | + | ||||
| 1233 | +308 | ||||
| 1234 | +00:27:52.140 --> 00:27:56.540 | ||||
| 1235 | +Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par | ||||
| 1236 | + | ||||
| 1237 | +309 | ||||
| 1238 | +00:27:56.560 --> 00:27:58.700 | ||||
| 1239 | +rapport au niveau de ce projet-là. | ||||
| 1240 | + | ||||
| 1241 | +310 | ||||
| 1242 | +00:27:58.840 --> 00:28:04.800 | ||||
| 1243 | +Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc | ||||
| 1244 | + | ||||
| 1245 | +311 | ||||
| 1246 | +00:28:04.820 --> 00:28:08.720 | ||||
| 1247 | +du projet, donc le coût total ici de 800 000. | ||||
| 1248 | + | ||||
| 1249 | +312 | ||||
| 1250 | +00:28:09.060 --> 00:28:10.200 | ||||
| 1251 | +Donc vous pouvez faire le calcul. | ||||
| 1252 | + | ||||
| 1253 | +313 | ||||
| 1254 | +00:28:11.320 --> 00:28:14.320 | ||||
| 1255 | +Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ? | ||||
| 1256 | + | ||||
| 1257 | +314 | ||||
| 1258 | +00:28:14.460 --> 00:28:16.300 | ||||
| 1259 | +C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ? | ||||
| 1260 | + | ||||
| 1261 | +315 | ||||
| 1262 | +00:28:17.240 --> 00:28:21.240 | ||||
| 1263 | +C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent, | ||||
| 1264 | + | ||||
| 1265 | +316 | ||||
| 1266 | +00:28:21.860 --> 00:28:23.840 | ||||
| 1267 | +on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable. | ||||
| 1268 | + | ||||
| 1269 | +317 | ||||
| 1270 | +00:28:24.100 --> 00:28:26.980 | ||||
| 1271 | +Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable, | ||||
| 1272 | + | ||||
| 1273 | +318 | ||||
| 1274 | +00:28:27.120 --> 00:28:29.360 | ||||
| 1275 | +c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif. | ||||
| 1276 | + | ||||
| 1277 | +319 | ||||
| 1278 | +00:28:30.320 --> 00:28:34.720 | ||||
| 1279 | +C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la | ||||
| 1280 | + | ||||
| 1281 | +320 | ||||
| 1282 | +00:28:34.740 --> 00:28:37.900 | ||||
| 1283 | +valeur donc du coût total de de construction avec le terrain. | ||||
| 1284 | + | ||||
| 1285 | +321 | ||||
| 1286 | +00:28:41.040 --> 00:28:45.180 | ||||
| 1287 | +Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important. | ||||
| 1288 | + | ||||
| 1289 | +322 | ||||
| 1290 | +00:28:45.680 --> 00:28:50.300 | ||||
| 1291 | +La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici, | ||||
| 1292 | + | ||||
| 1293 | +323 | ||||
| 1294 | +00:28:50.600 --> 00:28:56.200 | ||||
| 1295 | +si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc, | ||||
| 1296 | + | ||||
| 1297 | +324 | ||||
| 1298 | +00:28:57.000 --> 00:28:59.440 | ||||
| 1299 | +le mieux ce serait de prendre un X, | ||||
| 1300 | + | ||||
| 1301 | +325 | ||||
| 1302 | +00:29:17.480 --> 00:29:24.100 | ||||
| 1303 | +Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52 | ||||
| 1304 | + | ||||
| 1305 | +326 | ||||
| 1306 | +00:29:24.120 --> 00:29:24.920 | ||||
| 1307 | +000. | ||||
| 1308 | + | ||||
| 1309 | +327 | ||||
| 1310 | +00:29:32.040 --> 00:29:33.080 | ||||
| 1311 | +Donc, c'est ça ici. | ||||
| 1312 | + | ||||
| 1313 | +328 | ||||
| 1314 | +00:29:41.740 --> 00:29:44.380 | ||||
| 1315 | +Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement. | ||||
| 1316 | + | ||||
| 1317 | +329 | ||||
| 1318 | +00:29:45.220 --> 00:29:50.460 | ||||
| 1319 | +La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j | ||||
| 1320 | + | ||||
| 1321 | +330 | ||||
| 1322 | +00:29:50.480 --> 00:29:52.140 | ||||
| 1323 | +'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici. | ||||
| 1324 | + | ||||
| 1325 | +331 | ||||
| 1326 | +00:29:52.480 --> 00:29:57.960 | ||||
| 1327 | +La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc | ||||
| 1328 | + | ||||
| 1329 | +332 | ||||
| 1330 | +00:29:57.980 --> 00:30:02.220 | ||||
| 1331 | +de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain, | ||||
| 1332 | + | ||||
| 1333 | +333 | ||||
| 1334 | +00:30:02.560 --> 00:30:03.760 | ||||
| 1335 | +c'est le quatrième qui retarde. | ||||
| 1336 | + | ||||
| 1337 | +334 | ||||
| 1338 | +00:30:04.460 --> 00:30:06.260 | ||||
| 1339 | +Désolé, j'étais à côté de la plaque. | ||||
| 1340 | + | ||||
| 1341 | +335 | ||||
| 1342 | +00:30:07.060 --> 00:30:11.100 | ||||
| 1343 | +Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable, | ||||
| 1344 | + | ||||
| 1345 | +336 | ||||
| 1346 | +00:30:11.200 --> 00:30:13.260 | ||||
| 1347 | +donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif, | ||||
| 1348 | + | ||||
| 1349 | +337 | ||||
| 1350 | +00:30:13.960 --> 00:30:20.000 | ||||
| 1351 | +étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à | ||||
| 1352 | + | ||||
| 1353 | +338 | ||||
| 1354 | +00:30:20.020 --> 00:30:23.060 | ||||
| 1355 | +notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4, | ||||
| 1356 | + | ||||
| 1357 | +339 | ||||
| 1358 | +00:30:23.280 --> 00:30:27.560 | ||||
| 1359 | +donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle | ||||
| 1360 | + | ||||
| 1361 | +340 | ||||
| 1362 | +00:30:27.580 --> 00:30:31.240 | ||||
| 1363 | +du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée, | ||||
| 1364 | + | ||||
| 1365 | +341 | ||||
| 1366 | +00:30:31.340 --> 00:30:34.400 | ||||
| 1367 | +donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ? | ||||
| 1368 | + | ||||
| 1369 | +342 | ||||
| 1370 | +00:30:35.000 --> 00:30:37.460 | ||||
| 1371 | +Et là, ici, on arriverait à 850 000. | ||||
| 1372 | + | ||||
| 1373 | +343 | ||||
| 1374 | +00:30:37.580 --> 00:30:40.540 | ||||
| 1375 | +Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000. | ||||
| 1376 | + | ||||
| 1377 | +344 | ||||
| 1378 | +00:30:40.640 --> 00:30:44.600 | ||||
| 1379 | +Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment, | ||||
| 1380 | + | ||||
| 1381 | +345 | ||||
| 1382 | +00:30:44.620 --> 00:30:47.380 | ||||
| 1383 | +donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain. | ||||
| 1384 | + | ||||
| 1385 | +346 | ||||
| 1386 | +00:30:47.820 --> 00:30:49.500 | ||||
| 1387 | +Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ? | ||||
| 1388 | + | ||||
| 1389 | +347 | ||||
| 1390 | +00:30:49.600 --> 00:30:52.920 | ||||
| 1391 | +C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ? | ||||
| 1392 | + | ||||
| 1393 | +348 | ||||
| 1394 | +00:30:53.040 --> 00:30:57.020 | ||||
| 1395 | +C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée. | ||||
| 1396 | + | ||||
| 1397 | +349 | ||||
| 1398 | +00:30:57.360 --> 00:31:01.000 | ||||
| 1399 | +C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe, | ||||
| 1400 | + | ||||
| 1401 | +350 | ||||
| 1402 | +00:31:01.020 --> 00:31:03.320 | ||||
| 1403 | +on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là. | ||||
| 1404 | + | ||||
| 1405 | +351 | ||||
| 1406 | +00:31:03.820 --> 00:31:07.700 | ||||
| 1407 | +Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée. | ||||
| 1408 | + | ||||
| 1409 | +352 | ||||
| 1410 | +00:31:08.200 --> 00:31:09.660 | ||||
| 1411 | +Il y a beaucoup de paramètres à estimer. | ||||
| 1412 | + | ||||
| 1413 | +353 | ||||
| 1414 | +00:31:09.800 --> 00:31:13.880 | ||||
| 1415 | +C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts. | ||||
| 1416 | + | ||||
| 1417 | +354 | ||||
| 1418 | +00:31:14.980 --> 00:31:16.260 | ||||
| 1419 | +Mais dans ce cas-là, c'est ça. | ||||
| 1420 | + | ||||
| 1421 | +355 | ||||
| 1422 | +00:31:16.980 --> 00:31:19.600 | ||||
| 1423 | +Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4. | ||||
| 1424 | + | ||||
| 1425 | +356 | ||||
| 1426 | +00:31:20.020 --> 00:31:21.460 | ||||
| 1427 | +Donc, on va revenir aux diapositives. | ||||
| 1428 | + | ||||
| 1429 | +357 | ||||
| 1430 | +00:31:22.900 --> 00:31:24.200 | ||||
| 1431 | +Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ? | ||||
| 1432 | + | ||||
| 1433 | +358 | ||||
| 1434 | +00:31:24.800 --> 00:31:27.340 | ||||
| 1435 | +Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application. | ||||
| 1436 | + | ||||
| 1437 | +359 | ||||
| 1438 | +00:31:27.360 --> 00:31:32.320 | ||||
| 1439 | +le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer, | ||||
| 1440 | + | ||||
| 1441 | +360 | ||||
| 1442 | +00:31:32.420 --> 00:31:33.440 | ||||
| 1443 | +puis je les trouve comme pas. | ||||
| 1444 | + | ||||
| 1445 | +361 | ||||
| 1446 | +00:31:34.120 --> 00:31:37.340 | ||||
| 1447 | +Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ? | ||||
| 1448 | + | ||||
| 1449 | +362 | ||||
| 1450 | +00:31:38.180 --> 00:31:39.660 | ||||
| 1451 | +Oui, dans le fond, vous arrivez ici. | ||||
| 1452 | + | ||||
| 1453 | +363 | ||||
| 1454 | +00:31:40.380 --> 00:31:43.560 | ||||
| 1455 | +Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement, | ||||
| 1456 | + | ||||
| 1457 | +364 | ||||
| 1458 | +00:31:43.720 --> 00:31:47.100 | ||||
| 1459 | +puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation, | ||||
| 1460 | + | ||||
| 1461 | +365 | ||||
| 1462 | +00:31:47.300 --> 00:31:51.020 | ||||
| 1463 | +je crois. Ça va être ici. C'est ça. | ||||
| 1464 | + | ||||
| 1465 | +366 | ||||
| 1466 | +00:31:51.320 --> 00:31:53.280 | ||||
| 1467 | +Donc, vous allez dans le ressource. | ||||
| 1468 | + | ||||
| 1469 | +367 | ||||
| 1470 | +00:31:54.100 --> 00:31:55.300 | ||||
| 1471 | +Attendez-moi, je cherche. | ||||
| 1472 | + | ||||
| 1473 | +368 | ||||
| 1474 | +00:31:57.420 --> 00:31:59.560 | ||||
| 1475 | +Je ne suis pas même pas bonne. | ||||
| 1476 | + | ||||
| 1477 | +369 | ||||
| 1478 | +00:32:00.200 --> 00:32:01.000 | ||||
| 1479 | +Mais pas de problème. | ||||
| 1480 | + | ||||
| 1481 | +370 | ||||
| 1482 | +00:32:04.140 --> 00:32:05.620 | ||||
| 1483 | +Je ne le vois même pas, ressources. | ||||
| 1484 | + | ||||
| 1485 | +371 | ||||
| 1486 | +00:32:07.600 --> 00:32:08.620 | ||||
| 1487 | +Est-ce que vous êtes sur un smartphone ? | ||||
| 1488 | + | ||||
| 1489 | +372 | ||||
| 1490 | +00:32:10.520 --> 00:32:13.660 | ||||
| 1491 | +Bien, je suis sur emo 1033.app. | ||||
| 1492 | + | ||||
| 1493 | +373 | ||||
| 1494 | +00:32:14.520 --> 00:32:16.020 | ||||
| 1495 | +Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire, | ||||
| 1496 | + | ||||
| 1497 | +374 | ||||
| 1498 | +00:32:16.060 --> 00:32:17.440 | ||||
| 1499 | +je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur. | ||||
| 1500 | + | ||||
| 1501 | +375 | ||||
| 1502 | +00:32:17.860 --> 00:32:21.560 | ||||
| 1503 | +OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut, | ||||
| 1504 | + | ||||
| 1505 | +376 | ||||
| 1506 | +00:32:21.960 --> 00:32:22.760 | ||||
| 1507 | +dans la bagnette ? | ||||
| 1508 | + | ||||
| 1509 | +377 | ||||
| 1510 | +00:32:24.060 --> 00:32:26.380 | ||||
| 1511 | +OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir. | ||||
| 1512 | + | ||||
| 1513 | +378 | ||||
| 1514 | +00:32:28.220 --> 00:32:31.600 | ||||
| 1515 | +Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents. | ||||
| 1516 | + | ||||
| 1517 | +379 | ||||
| 1518 | +00:32:31.780 --> 00:32:33.280 | ||||
| 1519 | +Vous allez voir après ça, séance 3. | ||||
| 1520 | + | ||||
| 1521 | +380 | ||||
| 1522 | +00:32:33.560 --> 00:32:35.280 | ||||
| 1523 | +C'est les slides de ce cours-là. | ||||
| 1524 | + | ||||
| 1525 | +381 | ||||
| 1526 | +00:32:35.600 --> 00:32:38.400 | ||||
| 1527 | +C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ? | ||||
| 1528 | + | ||||
| 1529 | +382 | ||||
| 1530 | +00:32:38.500 --> 00:32:42.340 | ||||
| 1531 | +Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit… | ||||
| 1532 | + | ||||
| 1533 | +383 | ||||
| 1534 | +00:32:42.360 --> 00:32:45.120 | ||||
| 1535 | +Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt. | ||||
| 1536 | + | ||||
| 1537 | +384 | ||||
| 1538 | +00:32:45.360 --> 00:32:46.680 | ||||
| 1539 | +Et ensuite, il y a Diapositive. | ||||
| 1540 | + | ||||
| 1541 | +385 | ||||
| 1542 | +00:32:46.880 --> 00:32:49.540 | ||||
| 1543 | +Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation. | ||||
| 1544 | + | ||||
| 1545 | +386 | ||||
| 1546 | +00:32:50.300 --> 00:32:52.640 | ||||
| 1547 | +Je vais suivre toute séance 1. | ||||
| 1548 | + | ||||
| 1549 | +387 | ||||
| 1550 | +00:32:53.760 --> 00:32:56.720 | ||||
| 1551 | +Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain. | ||||
| 1552 | + | ||||
| 1553 | +388 | ||||
| 1554 | +00:32:58.240 --> 00:33:03.920 | ||||
| 1555 | +Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je | ||||
| 1556 | + | ||||
| 1557 | +389 | ||||
| 1558 | +00:33:03.940 --> 00:33:05.040 | ||||
| 1559 | +viens de montrer ou ceux-là du courant ? | ||||
| 1560 | + | ||||
| 1561 | +390 | ||||
| 1562 | +00:33:05.060 --> 00:33:06.880 | ||||
| 1563 | +Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer. | ||||
| 1564 | + | ||||
| 1565 | +391 | ||||
| 1566 | +00:33:07.340 --> 00:33:13.360 | ||||
| 1567 | +Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc | ||||
| 1568 | + | ||||
| 1569 | +392 | ||||
| 1570 | +00:33:13.380 --> 00:33:18.180 | ||||
| 1571 | +dans le fond le 033 pour 003 ici. | ||||
| 1572 | + | ||||
| 1573 | +393 | ||||
| 1574 | +00:33:18.540 --> 00:33:21.680 | ||||
| 1575 | +Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre | ||||
| 1576 | + | ||||
| 1577 | +394 | ||||
| 1578 | +00:33:21.700 --> 00:33:24.120 | ||||
| 1579 | +courant. Ok, ok, ok, excusez. | ||||
| 1580 | + | ||||
| 1581 | +395 | ||||
| 1582 | +00:33:24.440 --> 00:33:25.240 | ||||
| 1583 | +Il n'y a pas de problème. | ||||
| 1584 | + | ||||
| 1585 | +396 | ||||
| 1586 | +00:33:29.140 --> 00:33:31.100 | ||||
| 1587 | +les principes fondamentaux de l'évaluation. | ||||
| 1588 | + | ||||
| 1589 | +397 | ||||
| 1590 | +00:33:31.920 --> 00:33:34.760 | ||||
| 1591 | +C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement, | ||||
| 1592 | + | ||||
| 1593 | +398 | ||||
| 1594 | +00:33:34.860 --> 00:33:37.140 | ||||
| 1595 | +c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là. | ||||
| 1596 | + | ||||
| 1597 | +399 | ||||
| 1598 | +00:33:37.300 --> 00:33:40.280 | ||||
| 1599 | +Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup. | ||||
| 1600 | + | ||||
| 1601 | +400 | ||||
| 1602 | +00:33:40.520 --> 00:33:41.320 | ||||
| 1603 | +Super. | ||||
| 1604 | + | ||||
| 1605 | +401 | ||||
| 1606 | +00:33:43.180 --> 00:33:45.100 | ||||
| 1607 | +Donc, c'est ça ici maintenant. | ||||
| 1608 | + | ||||
| 1609 | +402 | ||||
| 1610 | +00:33:45.360 --> 00:33:46.160 | ||||
| 1611 | +Donc, | ||||
| 1612 | + | ||||
| 1613 | +403 | ||||
| 1614 | +00:33:47.580 --> 00:33:51.060 | ||||
| 1615 | +qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là, | ||||
| 1616 | + | ||||
| 1617 | +404 | ||||
| 1618 | +00:33:51.220 --> 00:33:57.480 | ||||
| 1619 | +on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est | ||||
| 1620 | + | ||||
| 1621 | +405 | ||||
| 1622 | +00:33:57.500 --> 00:33:59.400 | ||||
| 1623 | +non vacant, donc avec un bâtiment. | ||||
| 1624 | + | ||||
| 1625 | +406 | ||||
| 1626 | +00:33:59.520 --> 00:34:01.080 | ||||
| 1627 | +Et on va l'évaluer comme s'il était vacant. | ||||
| 1628 | + | ||||
| 1629 | +407 | ||||
| 1630 | +00:34:04.340 --> 00:34:05.700 | ||||
| 1631 | +Bon, il y a des difficultés pratiques. | ||||
| 1632 | + | ||||
| 1633 | +408 | ||||
| 1634 | +00:34:05.800 --> 00:34:10.060 | ||||
| 1635 | +Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis. | ||||
| 1636 | + | ||||
| 1637 | +409 | ||||
| 1638 | +00:34:10.180 --> 00:34:14.260 | ||||
| 1639 | +C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire. | ||||
| 1640 | + | ||||
| 1641 | +410 | ||||
| 1642 | +00:34:16.520 --> 00:34:19.940 | ||||
| 1643 | +Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre, | ||||
| 1644 | + | ||||
| 1645 | +411 | ||||
| 1646 | +00:34:20.040 --> 00:34:23.780 | ||||
| 1647 | +c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des | ||||
| 1648 | + | ||||
| 1649 | +412 | ||||
| 1650 | +00:34:23.800 --> 00:34:26.460 | ||||
| 1651 | +revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel, | ||||
| 1652 | + | ||||
| 1653 | +413 | ||||
| 1654 | +00:34:26.640 --> 00:34:30.580 | ||||
| 1655 | +c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel, | ||||
| 1656 | + | ||||
| 1657 | +414 | ||||
| 1658 | +00:34:30.700 --> 00:34:34.260 | ||||
| 1659 | +si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire | ||||
| 1660 | + | ||||
| 1661 | +415 | ||||
| 1662 | +00:34:34.280 --> 00:34:38.480 | ||||
| 1663 | +la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts, | ||||
| 1664 | + | ||||
| 1665 | +416 | ||||
| 1666 | +00:34:38.580 --> 00:34:42.680 | ||||
| 1667 | +mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du | ||||
| 1668 | + | ||||
| 1669 | +417 | ||||
| 1670 | +00:34:42.700 --> 00:34:45.700 | ||||
| 1671 | +temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch, | ||||
| 1672 | + | ||||
| 1673 | +418 | ||||
| 1674 | +00:34:45.720 --> 00:34:47.140 | ||||
| 1675 | +comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça. | ||||
| 1676 | + | ||||
| 1677 | +419 | ||||
| 1678 | +00:34:47.880 --> 00:34:50.800 | ||||
| 1679 | +S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là, | ||||
| 1680 | + | ||||
| 1681 | +420 | ||||
| 1682 | +00:34:50.980 --> 00:34:53.940 | ||||
| 1683 | +ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle, | ||||
| 1684 | + | ||||
| 1685 | +421 | ||||
| 1686 | +00:34:54.160 --> 00:34:54.980 | ||||
| 1687 | +quelle que les soins revenus. | ||||
| 1688 | + | ||||
| 1689 | +422 | ||||
| 1690 | +00:34:55.980 --> 00:35:00.160 | ||||
| 1691 | +Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir | ||||
| 1692 | + | ||||
| 1693 | +423 | ||||
| 1694 | +00:35:00.180 --> 00:35:01.880 | ||||
| 1695 | +tout ce qui est acte de vente, servitude. | ||||
| 1696 | + | ||||
| 1697 | +424 | ||||
| 1698 | +00:35:02.060 --> 00:35:05.380 | ||||
| 1699 | +Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs | ||||
| 1700 | + | ||||
| 1701 | +425 | ||||
| 1702 | +00:35:05.400 --> 00:35:07.980 | ||||
| 1703 | +du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également, | ||||
| 1704 | + | ||||
| 1705 | +426 | ||||
| 1706 | +00:35:08.180 --> 00:35:09.920 | ||||
| 1707 | +donc les valeurs municipales. | ||||
| 1708 | + | ||||
| 1709 | +427 | ||||
| 1710 | +00:35:10.260 --> 00:35:12.320 | ||||
| 1711 | +Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du | ||||
| 1712 | + | ||||
| 1713 | +428 | ||||
| 1714 | +00:35:12.340 --> 00:35:15.600 | ||||
| 1715 | +terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions. | ||||
| 1716 | + | ||||
| 1717 | +429 | ||||
| 1718 | +00:35:15.620 --> 00:35:18.800 | ||||
| 1719 | +Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement, | ||||
| 1720 | + | ||||
| 1721 | +430 | ||||
| 1722 | +00:35:18.880 --> 00:35:20.360 | ||||
| 1723 | +au niveau des données pour les transactions. | ||||
| 1724 | + | ||||
| 1725 | +431 | ||||
| 1726 | +00:35:20.880 --> 00:35:27.200 | ||||
| 1727 | +Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je | ||||
| 1728 | + | ||||
| 1729 | +432 | ||||
| 1730 | +00:35:27.220 --> 00:35:31.580 | ||||
| 1731 | +crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit. | ||||
| 1732 | + | ||||
| 1733 | +433 | ||||
| 1734 | +00:35:31.600 --> 00:35:35.720 | ||||
| 1735 | +Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui | ||||
| 1736 | + | ||||
| 1737 | +434 | ||||
| 1738 | +00:35:35.740 --> 00:35:38.520 | ||||
| 1739 | +ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses | ||||
| 1740 | + | ||||
| 1741 | +435 | ||||
| 1742 | +00:35:38.540 --> 00:35:43.120 | ||||
| 1743 | +comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même | ||||
| 1744 | + | ||||
| 1745 | +436 | ||||
| 1746 | +00:35:43.140 --> 00:35:47.960 | ||||
| 1747 | +un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain | ||||
| 1748 | + | ||||
| 1749 | +437 | ||||
| 1750 | +00:35:47.980 --> 00:35:53.000 | ||||
| 1751 | +coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes | ||||
| 1752 | + | ||||
| 1753 | +438 | ||||
| 1754 | +00:35:53.020 --> 00:35:59.240 | ||||
| 1755 | +récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement | ||||
| 1756 | + | ||||
| 1757 | +439 | ||||
| 1758 | +00:35:59.260 --> 00:36:04.180 | ||||
| 1759 | +tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente | ||||
| 1760 | + | ||||
| 1761 | +440 | ||||
| 1762 | +00:36:04.200 --> 00:36:08.000 | ||||
| 1763 | +lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et | ||||
| 1764 | + | ||||
| 1765 | +441 | ||||
| 1766 | +00:36:08.020 --> 00:36:09.580 | ||||
| 1767 | +vous n'allez pas savoir le prix. | ||||
| 1768 | + | ||||
| 1769 | +442 | ||||
| 1770 | +00:36:09.740 --> 00:36:13.420 | ||||
| 1771 | +Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça. | ||||
| 1772 | + | ||||
| 1773 | +443 | ||||
| 1774 | +00:36:14.380 --> 00:36:19.460 | ||||
| 1775 | +Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup | ||||
| 1776 | + | ||||
| 1777 | +444 | ||||
| 1778 | +00:36:19.480 --> 00:36:24.680 | ||||
| 1779 | +moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le | ||||
| 1780 | + | ||||
| 1781 | +445 | ||||
| 1782 | +00:36:24.700 --> 00:36:28.360 | ||||
| 1783 | +vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement | ||||
| 1784 | + | ||||
| 1785 | +446 | ||||
| 1786 | +00:36:28.380 --> 00:36:29.980 | ||||
| 1787 | +que la commission est sauvée. | ||||
| 1788 | + | ||||
| 1789 | +447 | ||||
| 1790 | +00:36:31.360 --> 00:36:36.080 | ||||
| 1791 | +On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio. | ||||
| 1792 | + | ||||
| 1793 | +448 | ||||
| 1794 | +00:36:36.400 --> 00:36:39.820 | ||||
| 1795 | +Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations, | ||||
| 1796 | + | ||||
| 1797 | +449 | ||||
| 1798 | +00:36:39.940 --> 00:36:43.600 | ||||
| 1799 | +donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de | ||||
| 1800 | + | ||||
| 1801 | +450 | ||||
| 1802 | +00:36:43.620 --> 00:36:47.800 | ||||
| 1803 | +données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au | ||||
| 1804 | + | ||||
| 1805 | +451 | ||||
| 1806 | +00:36:47.820 --> 00:36:52.520 | ||||
| 1807 | +niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage | ||||
| 1808 | + | ||||
| 1809 | +452 | ||||
| 1810 | +00:36:52.540 --> 00:36:54.320 | ||||
| 1811 | +agricole. Donc, ça ici, c'est très important. | ||||
| 1812 | + | ||||
| 1813 | +453 | ||||
| 1814 | +00:36:55.440 --> 00:37:00.200 | ||||
| 1815 | +Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui | ||||
| 1816 | + | ||||
| 1817 | +454 | ||||
| 1818 | +00:37:00.220 --> 00:37:05.400 | ||||
| 1819 | +est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient | ||||
| 1820 | + | ||||
| 1821 | +455 | ||||
| 1822 | +00:37:05.420 --> 00:37:07.400 | ||||
| 1823 | +initialement agricoles. Pourquoi ? | ||||
| 1824 | + | ||||
| 1825 | +456 | ||||
| 1826 | +00:37:07.580 --> 00:37:10.620 | ||||
| 1827 | +Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles. | ||||
| 1828 | + | ||||
| 1829 | +457 | ||||
| 1830 | +00:37:11.920 --> 00:37:13.640 | ||||
| 1831 | +Un des meilleurs exemples, c'est Lévis. | ||||
| 1832 | + | ||||
| 1833 | +458 | ||||
| 1834 | +00:37:13.820 --> 00:37:17.180 | ||||
| 1835 | +Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole. | ||||
| 1836 | + | ||||
| 1837 | +459 | ||||
| 1838 | +00:37:17.920 --> 00:37:19.240 | ||||
| 1839 | +Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ? | ||||
| 1840 | + | ||||
| 1841 | +460 | ||||
| 1842 | +00:37:19.380 --> 00:37:25.480 | ||||
| 1843 | +C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain. | ||||
| 1844 | + | ||||
| 1845 | +461 | ||||
| 1846 | +00:37:25.640 --> 00:37:29.460 | ||||
| 1847 | +C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain. | ||||
| 1848 | + | ||||
| 1849 | +462 | ||||
| 1850 | +00:37:29.960 --> 00:37:33.480 | ||||
| 1851 | +Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain, | ||||
| 1852 | + | ||||
| 1853 | +463 | ||||
| 1854 | +00:37:33.560 --> 00:37:34.600 | ||||
| 1855 | +c'est aux alentours de 20 000 $. | ||||
| 1856 | + | ||||
| 1857 | +464 | ||||
| 1858 | +00:37:35.420 --> 00:37:39.220 | ||||
| 1859 | +Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement, | ||||
| 1860 | + | ||||
| 1861 | +465 | ||||
| 1862 | +00:37:39.780 --> 00:37:43.280 | ||||
| 1863 | +bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal, | ||||
| 1864 | + | ||||
| 1865 | +466 | ||||
| 1866 | +00:37:43.500 --> 00:37:48.220 | ||||
| 1867 | +il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose. | ||||
| 1868 | + | ||||
| 1869 | +467 | ||||
| 1870 | +00:37:48.320 --> 00:37:52.580 | ||||
| 1871 | +Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après, | ||||
| 1872 | + | ||||
| 1873 | +468 | ||||
| 1874 | +00:37:52.680 --> 00:37:53.480 | ||||
| 1875 | +donc le désonage. | ||||
| 1876 | + | ||||
| 1877 | +469 | ||||
| 1878 | +00:37:55.540 --> 00:38:00.940 | ||||
| 1879 | +Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison | ||||
| 1880 | + | ||||
| 1881 | +470 | ||||
| 1882 | +00:38:00.960 --> 00:38:03.540 | ||||
| 1883 | +directe. C'est la plus fiable. | ||||
| 1884 | + | ||||
| 1885 | +471 | ||||
| 1886 | +00:38:03.900 --> 00:38:06.840 | ||||
| 1887 | +Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain. | ||||
| 1888 | + | ||||
| 1889 | +472 | ||||
| 1890 | +00:38:07.000 --> 00:38:10.840 | ||||
| 1891 | +Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la | ||||
| 1892 | + | ||||
| 1893 | +473 | ||||
| 1894 | +00:38:10.860 --> 00:38:13.340 | ||||
| 1895 | +comparant à des terrains qui sont similaires. | ||||
| 1896 | + | ||||
| 1897 | +474 | ||||
| 1898 | +00:38:14.000 --> 00:38:17.000 | ||||
| 1899 | +Donc, dans les alentours, et vendus récemment. | ||||
| 1900 | + | ||||
| 1901 | +475 | ||||
| 1902 | +00:38:18.360 --> 00:38:20.320 | ||||
| 1903 | +Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui | ||||
| 1904 | + | ||||
| 1905 | +476 | ||||
| 1906 | +00:38:20.340 --> 00:38:23.520 | ||||
| 1907 | +va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables. | ||||
| 1908 | + | ||||
| 1909 | +477 | ||||
| 1910 | +00:38:25.200 --> 00:38:27.420 | ||||
| 1911 | +Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe. | ||||
| 1912 | + | ||||
| 1913 | +478 | ||||
| 1914 | +00:38:27.660 --> 00:38:29.620 | ||||
| 1915 | +Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles. | ||||
| 1916 | + | ||||
| 1917 | +479 | ||||
| 1918 | +00:38:30.340 --> 00:38:32.900 | ||||
| 1919 | +Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente. | ||||
| 1920 | + | ||||
| 1921 | +480 | ||||
| 1922 | +00:38:34.500 --> 00:38:37.500 | ||||
| 1923 | +Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire | ||||
| 1924 | + | ||||
| 1925 | +481 | ||||
| 1926 | +00:38:37.520 --> 00:38:41.400 | ||||
| 1927 | +comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain. | ||||
| 1928 | + | ||||
| 1929 | +482 | ||||
| 1930 | +00:38:41.540 --> 00:38:44.980 | ||||
| 1931 | +C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste, | ||||
| 1932 | + | ||||
| 1933 | +483 | ||||
| 1934 | +00:38:45.760 --> 00:38:49.160 | ||||
| 1935 | +c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres. | ||||
| 1936 | + | ||||
| 1937 | +484 | ||||
| 1938 | +00:38:50.260 --> 00:38:54.520 | ||||
| 1939 | +Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables | ||||
| 1940 | + | ||||
| 1941 | +485 | ||||
| 1942 | +00:38:54.540 --> 00:38:59.660 | ||||
| 1943 | +adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire, | ||||
| 1944 | + | ||||
| 1945 | +486 | ||||
| 1946 | +00:38:59.740 --> 00:39:02.100 | ||||
| 1947 | +bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là. | ||||
| 1948 | + | ||||
| 1949 | +487 | ||||
| 1950 | +00:39:02.120 --> 00:39:06.340 | ||||
| 1951 | +ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité, | ||||
| 1952 | + | ||||
| 1953 | +488 | ||||
| 1954 | +00:39:06.440 --> 00:39:10.040 | ||||
| 1955 | +donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus. | ||||
| 1956 | + | ||||
| 1957 | +489 | ||||
| 1958 | +00:39:10.900 --> 00:39:15.100 | ||||
| 1959 | +Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou | ||||
| 1960 | + | ||||
| 1961 | +490 | ||||
| 1962 | +00:39:15.120 --> 00:39:21.320 | ||||
| 1963 | +les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement | ||||
| 1964 | + | ||||
| 1965 | +491 | ||||
| 1966 | +00:39:21.340 --> 00:39:24.820 | ||||
| 1967 | +subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là. | ||||
| 1968 | + | ||||
| 1969 | +492 | ||||
| 1970 | +00:39:26.160 --> 00:39:29.820 | ||||
| 1971 | +Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des | ||||
| 1972 | + | ||||
| 1973 | +493 | ||||
| 1974 | +00:39:29.840 --> 00:39:33.380 | ||||
| 1975 | +terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou | ||||
| 1976 | + | ||||
| 1977 | +494 | ||||
| 1978 | +00:39:33.400 --> 00:39:37.360 | ||||
| 1979 | +autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur | ||||
| 1980 | + | ||||
| 1981 | +495 | ||||
| 1982 | +00:39:37.380 --> 00:39:41.820 | ||||
| 1983 | +centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens, | ||||
| 1984 | + | ||||
| 1985 | +496 | ||||
| 1986 | +00:39:41.900 --> 00:39:44.480 | ||||
| 1987 | +donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps, | ||||
| 1988 | + | ||||
| 1989 | +497 | ||||
| 1990 | +00:39:44.580 --> 00:39:48.520 | ||||
| 1991 | +c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois, | ||||
| 1992 | + | ||||
| 1993 | +498 | ||||
| 1994 | +00:39:48.680 --> 00:39:51.880 | ||||
| 1995 | +les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés, | ||||
| 1996 | + | ||||
| 1997 | +499 | ||||
| 1998 | +00:39:52.480 --> 00:39:56.140 | ||||
| 1999 | +étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros | ||||
| 2000 | + | ||||
| 2001 | +500 | ||||
| 2002 | +00:39:56.160 --> 00:40:00.840 | ||||
| 2003 | +lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un | ||||
| 2004 | + | ||||
| 2005 | +501 | ||||
| 2006 | +00:40:00.860 --> 00:40:03.500 | ||||
| 2007 | +promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple, | ||||
| 2008 | + | ||||
| 2009 | +502 | ||||
| 2010 | +00:40:03.940 --> 00:40:06.000 | ||||
| 2011 | +acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant, | ||||
| 2012 | + | ||||
| 2013 | +503 | ||||
| 2014 | +00:40:06.160 --> 00:40:09.500 | ||||
| 2015 | +mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini | ||||
| 2016 | + | ||||
| 2017 | +504 | ||||
| 2018 | +00:40:09.520 --> 00:40:12.200 | ||||
| 2019 | +-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot. | ||||
| 2020 | + | ||||
| 2021 | +505 | ||||
| 2022 | +00:40:14.620 --> 00:40:20.620 | ||||
| 2023 | +ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir | ||||
| 2024 | + | ||||
| 2025 | +506 | ||||
| 2026 | +00:40:20.640 --> 00:40:25.960 | ||||
| 2027 | +donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc | ||||
| 2028 | + | ||||
| 2029 | +507 | ||||
| 2030 | +00:40:25.980 --> 00:40:29.860 | ||||
| 2031 | +une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier | ||||
| 2032 | + | ||||
| 2033 | +508 | ||||
| 2034 | +00:40:29.880 --> 00:40:34.680 | ||||
| 2035 | +d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc | ||||
| 2036 | + | ||||
| 2037 | +509 | ||||
| 2038 | +00:40:34.700 --> 00:40:39.940 | ||||
| 2039 | +le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la | ||||
| 2040 | + | ||||
| 2041 | +510 | ||||
| 2042 | +00:40:39.960 --> 00:40:43.980 | ||||
| 2043 | +superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain | ||||
| 2044 | + | ||||
| 2045 | +511 | ||||
| 2046 | +00:40:44.000 --> 00:40:50.220 | ||||
| 2047 | +qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc | ||||
| 2048 | + | ||||
| 2049 | +512 | ||||
| 2050 | +00:40:50.240 --> 00:40:55.840 | ||||
| 2051 | +ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité | ||||
| 2052 | + | ||||
| 2053 | +513 | ||||
| 2054 | +00:40:55.860 --> 00:40:57.960 | ||||
| 2055 | +de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol. | ||||
| 2056 | + | ||||
| 2057 | +514 | ||||
| 2058 | +00:40:58.800 --> 00:41:04.000 | ||||
| 2059 | +Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça, | ||||
| 2060 | + | ||||
| 2061 | +515 | ||||
| 2062 | +00:41:04.120 --> 00:41:07.380 | ||||
| 2063 | +donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la | ||||
| 2064 | + | ||||
| 2065 | +516 | ||||
| 2066 | +00:41:07.400 --> 00:41:12.300 | ||||
| 2067 | +servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement | ||||
| 2068 | + | ||||
| 2069 | +517 | ||||
| 2070 | +00:41:12.320 --> 00:41:14.060 | ||||
| 2071 | +simple, étant donné qu'il y a un zonage. | ||||
| 2072 | + | ||||
| 2073 | +518 | ||||
| 2074 | +00:41:14.760 --> 00:41:19.480 | ||||
| 2075 | +Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l | ||||
| 2076 | + | ||||
| 2077 | +519 | ||||
| 2078 | +00:41:19.500 --> 00:41:23.420 | ||||
| 2079 | +'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données. | ||||
| 2080 | + | ||||
| 2081 | +520 | ||||
| 2082 | +00:41:23.440 --> 00:41:28.400 | ||||
| 2083 | +bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac | ||||
| 2084 | + | ||||
| 2085 | +521 | ||||
| 2086 | +00:41:28.420 --> 00:41:30.120 | ||||
| 2087 | +-Saint-Jean, souvent le sol est argileux. | ||||
| 2088 | + | ||||
| 2089 | +522 | ||||
| 2090 | +00:41:30.520 --> 00:41:34.660 | ||||
| 2091 | +Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a | ||||
| 2092 | + | ||||
| 2093 | +523 | ||||
| 2094 | +00:41:34.680 --> 00:41:36.640 | ||||
| 2095 | +des inondations, des glissements de terrain et tout. | ||||
| 2096 | + | ||||
| 2097 | +524 | ||||
| 2098 | +00:41:37.740 --> 00:41:41.060 | ||||
| 2099 | +Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique. | ||||
| 2100 | + | ||||
| 2101 | +525 | ||||
| 2102 | +00:41:42.160 --> 00:41:45.860 | ||||
| 2103 | +Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que | ||||
| 2104 | + | ||||
| 2105 | +526 | ||||
| 2106 | +00:41:45.880 --> 00:41:48.860 | ||||
| 2107 | +vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de | ||||
| 2108 | + | ||||
| 2109 | +527 | ||||
| 2110 | +00:41:48.880 --> 00:41:50.840 | ||||
| 2111 | +rechercher des ventes de terrain incomparables. | ||||
| 2112 | + | ||||
| 2113 | +528 | ||||
| 2114 | +00:41:51.500 --> 00:41:54.560 | ||||
| 2115 | +Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable, | ||||
| 2116 | + | ||||
| 2117 | +529 | ||||
| 2118 | +00:41:54.760 --> 00:41:57.180 | ||||
| 2119 | +il faut quand même que ça soit sensiblement proche. | ||||
| 2120 | + | ||||
| 2121 | +530 | ||||
| 2122 | +00:41:57.340 --> 00:42:00.520 | ||||
| 2123 | +Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif, | ||||
| 2124 | + | ||||
| 2125 | +531 | ||||
| 2126 | +00:42:00.680 --> 00:42:02.980 | ||||
| 2127 | +c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche. | ||||
| 2128 | + | ||||
| 2129 | +532 | ||||
| 2130 | +00:42:03.980 --> 00:42:10.020 | ||||
| 2131 | +Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct | ||||
| 2132 | + | ||||
| 2133 | +533 | ||||
| 2134 | +00:42:10.040 --> 00:42:14.420 | ||||
| 2135 | +de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux | ||||
| 2136 | + | ||||
| 2137 | +534 | ||||
| 2138 | +00:42:14.440 --> 00:42:15.860 | ||||
| 2139 | +mêmes taux de taxation et tout ça. | ||||
| 2140 | + | ||||
| 2141 | +535 | ||||
| 2142 | +00:42:15.960 --> 00:42:21.260 | ||||
| 2143 | +Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les | ||||
| 2144 | + | ||||
| 2145 | +536 | ||||
| 2146 | +00:42:21.280 --> 00:42:24.600 | ||||
| 2147 | +règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut | ||||
| 2148 | + | ||||
| 2149 | +537 | ||||
| 2150 | +00:42:24.620 --> 00:42:25.420 | ||||
| 2151 | +choisir. | ||||
| 2152 | + | ||||
| 2153 | +538 | ||||
| 2154 | +00:42:28.120 --> 00:42:33.100 | ||||
| 2155 | +Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là, | ||||
| 2156 | + | ||||
| 2157 | +539 | ||||
| 2158 | +00:42:33.180 --> 00:42:36.280 | ||||
| 2159 | +on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté. | ||||
| 2160 | + | ||||
| 2161 | +540 | ||||
| 2162 | +00:42:36.660 --> 00:42:40.280 | ||||
| 2163 | +Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable, | ||||
| 2164 | + | ||||
| 2165 | +541 | ||||
| 2166 | +00:42:41.320 --> 00:42:44.360 | ||||
| 2167 | +il faut que ça soit suffisamment récent. | ||||
| 2168 | + | ||||
| 2169 | +542 | ||||
| 2170 | +00:42:44.380 --> 00:42:47.480 | ||||
| 2171 | +mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois, | ||||
| 2172 | + | ||||
| 2173 | +543 | ||||
| 2174 | +00:42:47.660 --> 00:42:49.340 | ||||
| 2175 | +on perd des comparables potentiels. | ||||
| 2176 | + | ||||
| 2177 | +544 | ||||
| 2178 | +00:42:49.820 --> 00:42:51.660 | ||||
| 2179 | +Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là. | ||||
| 2180 | + | ||||
| 2181 | +545 | ||||
| 2182 | +00:42:54.800 --> 00:42:58.580 | ||||
| 2183 | +Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables, | ||||
| 2184 | + | ||||
| 2185 | +546 | ||||
| 2186 | +00:42:58.860 --> 00:43:01.860 | ||||
| 2187 | +il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là. | ||||
| 2188 | + | ||||
| 2189 | +547 | ||||
| 2190 | +00:43:02.180 --> 00:43:05.780 | ||||
| 2191 | +C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix | ||||
| 2192 | + | ||||
| 2193 | +548 | ||||
| 2194 | +00:43:05.800 --> 00:43:09.060 | ||||
| 2195 | +de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on | ||||
| 2196 | + | ||||
| 2197 | +549 | ||||
| 2198 | +00:43:09.080 --> 00:43:13.400 | ||||
| 2199 | +a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements | ||||
| 2200 | + | ||||
| 2201 | +550 | ||||
| 2202 | +00:43:13.420 --> 00:43:16.740 | ||||
| 2203 | +ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente. | ||||
| 2204 | + | ||||
| 2205 | +551 | ||||
| 2206 | +00:43:17.260 --> 00:43:19.920 | ||||
| 2207 | +Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé. | ||||
| 2208 | + | ||||
| 2209 | +552 | ||||
| 2210 | +00:43:21.440 --> 00:43:25.900 | ||||
| 2211 | +Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente. | ||||
| 2212 | + | ||||
| 2213 | +553 | ||||
| 2214 | +00:43:26.140 --> 00:43:30.720 | ||||
| 2215 | +C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré, | ||||
| 2216 | + | ||||
| 2217 | +554 | ||||
| 2218 | +00:43:30.840 --> 00:43:35.600 | ||||
| 2219 | +donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des | ||||
| 2220 | + | ||||
| 2221 | +555 | ||||
| 2222 | +00:43:35.620 --> 00:43:40.140 | ||||
| 2223 | +codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel. | ||||
| 2224 | + | ||||
| 2225 | +556 | ||||
| 2226 | +00:43:41.620 --> 00:43:44.920 | ||||
| 2227 | +C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties, | ||||
| 2228 | + | ||||
| 2229 | +557 | ||||
| 2230 | +00:43:44.960 --> 00:43:48.200 | ||||
| 2231 | +donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons, | ||||
| 2232 | + | ||||
| 2233 | +558 | ||||
| 2234 | +00:43:48.220 --> 00:43:49.280 | ||||
| 2235 | +les ajustements qu'on va faire. | ||||
| 2236 | + | ||||
| 2237 | +559 | ||||
| 2238 | +00:43:50.060 --> 00:43:52.860 | ||||
| 2239 | +Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de | ||||
| 2240 | + | ||||
| 2241 | +560 | ||||
| 2242 | +00:43:52.880 --> 00:43:54.900 | ||||
| 2243 | +mesures par unité d'ajustement. | ||||
| 2244 | + | ||||
| 2245 | +561 | ||||
| 2246 | +00:43:55.000 --> 00:43:58.260 | ||||
| 2247 | +Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $. | ||||
| 2248 | + | ||||
| 2249 | +562 | ||||
| 2250 | +00:43:58.500 --> 00:44:00.420 | ||||
| 2251 | +On va parler d'un prix par prix carré. | ||||
| 2252 | + | ||||
| 2253 | +563 | ||||
| 2254 | +00:44:01.240 --> 00:44:04.060 | ||||
| 2255 | +Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer. | ||||
| 2256 | + | ||||
| 2257 | +564 | ||||
| 2258 | +00:44:04.480 --> 00:44:06.760 | ||||
| 2259 | +C'est là vraiment la particularité. | ||||
| 2260 | + | ||||
| 2261 | +565 | ||||
| 2262 | +00:44:07.920 --> 00:44:12.140 | ||||
| 2263 | +Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les | ||||
| 2264 | + | ||||
| 2265 | +566 | ||||
| 2266 | +00:44:12.160 --> 00:44:15.320 | ||||
| 2267 | +valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale, | ||||
| 2268 | + | ||||
| 2269 | +567 | ||||
| 2270 | +00:44:15.460 --> 00:44:18.660 | ||||
| 2271 | +donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne, | ||||
| 2272 | + | ||||
| 2273 | +568 | ||||
| 2274 | +00:44:19.200 --> 00:44:23.540 | ||||
| 2275 | +ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment, | ||||
| 2276 | + | ||||
| 2277 | +569 | ||||
| 2278 | +00:44:23.740 --> 00:44:25.400 | ||||
| 2279 | +en fonction de la distance et tout ça. | ||||
| 2280 | + | ||||
| 2281 | +570 | ||||
| 2282 | +00:44:25.500 --> 00:44:26.500 | ||||
| 2283 | +Donc, il y a plusieurs façons de faire. | ||||
| 2284 | + | ||||
| 2285 | +571 | ||||
| 2286 | +00:44:27.140 --> 00:44:31.080 | ||||
| 2287 | +On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre. | ||||
| 2288 | + | ||||
| 2289 | +572 | ||||
| 2290 | +00:44:33.440 --> 00:44:37.080 | ||||
| 2291 | +Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail. | ||||
| 2292 | + | ||||
| 2293 | +573 | ||||
| 2294 | +00:44:37.760 --> 00:44:42.360 | ||||
| 2295 | +Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est | ||||
| 2296 | + | ||||
| 2297 | +574 | ||||
| 2298 | +00:44:42.380 --> 00:44:48.840 | ||||
| 2299 | +similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire, | ||||
| 2300 | + | ||||
| 2301 | +575 | ||||
| 2302 | +00:44:48.880 --> 00:44:50.560 | ||||
| 2303 | +mais il faut que ce soit à proximité. | ||||
| 2304 | + | ||||
| 2305 | +576 | ||||
| 2306 | +00:44:50.580 --> 00:44:55.240 | ||||
| 2307 | +parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec. | ||||
| 2308 | + | ||||
| 2309 | +577 | ||||
| 2310 | +00:44:55.600 --> 00:44:59.800 | ||||
| 2311 | +Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que, | ||||
| 2312 | + | ||||
| 2313 | +578 | ||||
| 2314 | +00:45:00.000 --> 00:45:02.760 | ||||
| 2315 | +il faut que ce soit à proximité. | ||||
| 2316 | + | ||||
| 2317 | +579 | ||||
| 2318 | +00:45:03.620 --> 00:45:05.500 | ||||
| 2319 | +Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent, | ||||
| 2320 | + | ||||
| 2321 | +580 | ||||
| 2322 | +00:45:06.120 --> 00:45:08.580 | ||||
| 2323 | +il y a des zones de recensement. | ||||
| 2324 | + | ||||
| 2325 | +581 | ||||
| 2326 | +00:45:09.280 --> 00:45:15.120 | ||||
| 2327 | +Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre. | ||||
| 2328 | + | ||||
| 2329 | +582 | ||||
| 2330 | +00:45:15.320 --> 00:45:17.080 | ||||
| 2331 | +Donc, si c'est dans la même... | ||||
| 2332 | + | ||||
| 2333 | +583 | ||||
| 2334 | +00:45:17.100 --> 00:45:20.460 | ||||
| 2335 | +Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones | ||||
| 2336 | + | ||||
| 2337 | +584 | ||||
| 2338 | +00:45:20.480 --> 00:45:25.460 | ||||
| 2339 | +similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à | ||||
| 2340 | + | ||||
| 2341 | +585 | ||||
| 2342 | +00:45:25.480 --> 00:45:30.900 | ||||
| 2343 | +ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois. | ||||
| 2344 | + | ||||
| 2345 | +586 | ||||
| 2346 | +00:45:31.320 --> 00:45:33.900 | ||||
| 2347 | +C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique. | ||||
| 2348 | + | ||||
| 2349 | +587 | ||||
| 2350 | +00:45:34.260 --> 00:45:38.640 | ||||
| 2351 | +C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois, | ||||
| 2352 | + | ||||
| 2353 | +588 | ||||
| 2354 | +00:45:38.980 --> 00:45:41.080 | ||||
| 2355 | +ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux. | ||||
| 2356 | + | ||||
| 2357 | +589 | ||||
| 2358 | +00:45:42.400 --> 00:45:45.300 | ||||
| 2359 | +La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois. | ||||
| 2360 | + | ||||
| 2361 | +590 | ||||
| 2362 | +00:45:45.500 --> 00:45:51.040 | ||||
| 2363 | +Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a | ||||
| 2364 | + | ||||
| 2365 | +591 | ||||
| 2366 | +00:45:51.060 --> 00:45:56.120 | ||||
| 2367 | +4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du | ||||
| 2368 | + | ||||
| 2369 | +592 | ||||
| 2370 | +00:45:56.140 --> 00:46:01.280 | ||||
| 2371 | +terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça | ||||
| 2372 | + | ||||
| 2373 | +593 | ||||
| 2374 | +00:46:01.300 --> 00:46:02.720 | ||||
| 2375 | +devient problématique à ce niveau-là. | ||||
| 2376 | + | ||||
| 2377 | +594 | ||||
| 2378 | +00:46:03.000 --> 00:46:03.900 | ||||
| 2379 | +Donc, 12 mois, c'est correct. | ||||
| 2380 | + | ||||
| 2381 | +595 | ||||
| 2382 | +00:46:04.300 --> 00:46:06.960 | ||||
| 2383 | +C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente, | ||||
| 2384 | + | ||||
| 2385 | +596 | ||||
| 2386 | +00:46:07.080 --> 00:46:08.900 | ||||
| 2387 | +on va augmenter sur 3 % pour 12 mois. | ||||
| 2388 | + | ||||
| 2389 | +597 | ||||
| 2390 | +00:46:09.340 --> 00:46:12.820 | ||||
| 2391 | +Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %. | ||||
| 2392 | + | ||||
| 2393 | +598 | ||||
| 2394 | +00:46:13.320 --> 00:46:15.480 | ||||
| 2395 | +Donc, ça reste quand même modeste comme variation. | ||||
| 2396 | + | ||||
| 2397 | +599 | ||||
| 2398 | +00:46:15.860 --> 00:46:19.560 | ||||
| 2399 | +Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois. | ||||
| 2400 | + | ||||
| 2401 | +600 | ||||
| 2402 | +00:46:20.620 --> 00:46:25.000 | ||||
| 2403 | +1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là, | ||||
| 2404 | + | ||||
| 2405 | +601 | ||||
| 2406 | +00:46:25.060 --> 00:46:26.860 | ||||
| 2407 | +ça serait quasiment proche de 12 %. | ||||
| 2408 | + | ||||
| 2409 | +602 | ||||
| 2410 | +00:46:27.280 --> 00:46:29.680 | ||||
| 2411 | +Donc, là, ça commence à être des ajustements importants. | ||||
| 2412 | + | ||||
| 2413 | +603 | ||||
| 2414 | +00:46:29.860 --> 00:46:33.200 | ||||
| 2415 | +Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les | ||||
| 2416 | + | ||||
| 2417 | +604 | ||||
| 2418 | +00:46:33.220 --> 00:46:39.280 | ||||
| 2419 | +années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont | ||||
| 2420 | + | ||||
| 2421 | +605 | ||||
| 2422 | +00:46:39.300 --> 00:46:42.120 | ||||
| 2423 | +dues, justement, à des paramètres subjectifs. | ||||
| 2424 | + | ||||
| 2425 | +606 | ||||
| 2426 | +00:46:43.460 --> 00:46:45.660 | ||||
| 2427 | +Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire. | ||||
| 2428 | + | ||||
| 2429 | +607 | ||||
| 2430 | +00:46:45.740 --> 00:46:49.300 | ||||
| 2431 | +Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est | ||||
| 2432 | + | ||||
| 2433 | +608 | ||||
| 2434 | +00:46:49.320 --> 00:46:53.260 | ||||
| 2435 | +compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement, | ||||
| 2436 | + | ||||
| 2437 | +609 | ||||
| 2438 | +00:46:53.440 --> 00:46:57.980 | ||||
| 2439 | +donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct. | ||||
| 2440 | + | ||||
| 2441 | +610 | ||||
| 2442 | +00:46:58.160 --> 00:46:59.600 | ||||
| 2443 | +Donc, on va faire un ajustement en conséquence. | ||||
| 2444 | + | ||||
| 2445 | +611 | ||||
| 2446 | +00:47:01.860 --> 00:47:02.900 | ||||
| 2447 | +Maintenant, la taille. | ||||
| 2448 | + | ||||
| 2449 | +612 | ||||
| 2450 | +00:47:04.680 --> 00:47:07.540 | ||||
| 2451 | +On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe | ||||
| 2452 | + | ||||
| 2453 | +613 | ||||
| 2454 | +00:47:07.560 --> 00:47:11.460 | ||||
| 2455 | +quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche. | ||||
| 2456 | + | ||||
| 2457 | +614 | ||||
| 2458 | +00:47:11.540 --> 00:47:14.140 | ||||
| 2459 | +C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement. | ||||
| 2460 | + | ||||
| 2461 | +615 | ||||
| 2462 | +00:47:14.160 --> 00:47:17.780 | ||||
| 2463 | +mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison, | ||||
| 2464 | + | ||||
| 2465 | +616 | ||||
| 2466 | +00:47:17.940 --> 00:47:22.040 | ||||
| 2467 | +qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement | ||||
| 2468 | + | ||||
| 2469 | +617 | ||||
| 2470 | +00:47:22.060 --> 00:47:27.140 | ||||
| 2471 | +12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct | ||||
| 2472 | + | ||||
| 2473 | +618 | ||||
| 2474 | +00:47:27.160 --> 00:47:30.780 | ||||
| 2475 | +parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple, | ||||
| 2476 | + | ||||
| 2477 | +619 | ||||
| 2478 | +00:47:30.860 --> 00:47:34.400 | ||||
| 2479 | +d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus | ||||
| 2480 | + | ||||
| 2481 | +620 | ||||
| 2482 | +00:47:34.420 --> 00:47:39.620 | ||||
| 2483 | +importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple, | ||||
| 2484 | + | ||||
| 2485 | +621 | ||||
| 2486 | +00:47:40.480 --> 00:47:42.960 | ||||
| 2487 | +possiblement 12 maisons. d'échelle. | ||||
| 2488 | + | ||||
| 2489 | +622 | ||||
| 2490 | +00:47:43.080 --> 00:47:43.880 | ||||
| 2491 | +C'est-à-dire que | ||||
| 2492 | + | ||||
| 2493 | +623 | ||||
| 2494 | +00:47:45.980 --> 00:47:50.060 | ||||
| 2495 | +c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée. | ||||
| 2496 | + | ||||
| 2497 | +624 | ||||
| 2498 | +00:47:50.880 --> 00:47:55.320 | ||||
| 2499 | +C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent | ||||
| 2500 | + | ||||
| 2501 | +625 | ||||
| 2502 | +00:47:55.340 --> 00:47:59.700 | ||||
| 2503 | +mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent | ||||
| 2504 | + | ||||
| 2505 | +626 | ||||
| 2506 | +00:47:59.720 --> 00:48:02.320 | ||||
| 2507 | +pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons, | ||||
| 2508 | + | ||||
| 2509 | +627 | ||||
| 2510 | +00:48:02.400 --> 00:48:05.320 | ||||
| 2511 | +c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel. | ||||
| 2512 | + | ||||
| 2513 | +628 | ||||
| 2514 | +00:48:06.940 --> 00:48:08.820 | ||||
| 2515 | +C'est observé sur les marchés, c'est comme ça. | ||||
| 2516 | + | ||||
| 2517 | +629 | ||||
| 2518 | +00:48:09.620 --> 00:48:12.400 | ||||
| 2519 | +Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré. | ||||
| 2520 | + | ||||
| 2521 | +630 | ||||
| 2522 | +00:48:12.780 --> 00:48:16.780 | ||||
| 2523 | +C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle, | ||||
| 2524 | + | ||||
| 2525 | +631 | ||||
| 2526 | +00:48:16.860 --> 00:48:17.660 | ||||
| 2527 | +donc l'intérieur. | ||||
| 2528 | + | ||||
| 2529 | +632 | ||||
| 2530 | +00:48:19.200 --> 00:48:23.520 | ||||
| 2531 | +Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la | ||||
| 2532 | + | ||||
| 2533 | +633 | ||||
| 2534 | +00:48:23.540 --> 00:48:26.440 | ||||
| 2535 | +superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du | ||||
| 2536 | + | ||||
| 2537 | +634 | ||||
| 2538 | +00:48:26.460 --> 00:48:28.760 | ||||
| 2539 | +bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment. | ||||
| 2540 | + | ||||
| 2541 | +635 | ||||
| 2542 | +00:48:30.680 --> 00:48:35.620 | ||||
| 2543 | +On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux | ||||
| 2544 | + | ||||
| 2545 | +636 | ||||
| 2546 | +00:48:35.640 --> 00:48:38.800 | ||||
| 2547 | +deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant | ||||
| 2548 | + | ||||
| 2549 | +637 | ||||
| 2550 | +00:48:38.820 --> 00:48:41.120 | ||||
| 2551 | +valuables au fur et à mesure qu'on augmente. | ||||
| 2552 | + | ||||
| 2553 | +638 | ||||
| 2554 | +00:48:42.240 --> 00:48:46.580 | ||||
| 2555 | +Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce | ||||
| 2556 | + | ||||
| 2557 | +639 | ||||
| 2558 | +00:48:46.600 --> 00:48:52.580 | ||||
| 2559 | +soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que | ||||
| 2560 | + | ||||
| 2561 | +640 | ||||
| 2562 | +00:48:52.600 --> 00:48:56.220 | ||||
| 2563 | +ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons, | ||||
| 2564 | + | ||||
| 2565 | +641 | ||||
| 2566 | +00:48:56.300 --> 00:49:00.820 | ||||
| 2567 | +c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois, | ||||
| 2568 | + | ||||
| 2569 | +642 | ||||
| 2570 | +00:49:00.900 --> 00:49:02.900 | ||||
| 2571 | +il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres, | ||||
| 2572 | + | ||||
| 2573 | +643 | ||||
| 2574 | +00:49:03.880 --> 00:49:06.540 | ||||
| 2575 | +puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une | ||||
| 2576 | + | ||||
| 2577 | +644 | ||||
| 2578 | +00:49:06.560 --> 00:49:12.480 | ||||
| 2579 | +transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché | ||||
| 2580 | + | ||||
| 2581 | +645 | ||||
| 2582 | +00:49:12.500 --> 00:49:16.520 | ||||
| 2583 | +normal avec pas d'hypothèse sous-jacente. | ||||
| 2584 | + | ||||
| 2585 | +646 | ||||
| 2586 | +00:49:17.040 --> 00:49:21.860 | ||||
| 2587 | +Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps. | ||||
| 2588 | + | ||||
| 2589 | +647 | ||||
| 2590 | +00:49:21.980 --> 00:49:24.420 | ||||
| 2591 | +Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce | ||||
| 2592 | + | ||||
| 2593 | +648 | ||||
| 2594 | +00:49:24.440 --> 00:49:25.540 | ||||
| 2595 | +soit un comparable qui est acceptable. | ||||
| 2596 | + | ||||
| 2597 | +649 | ||||
| 2598 | +00:49:25.960 --> 00:49:30.460 | ||||
| 2599 | +Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas. | ||||
| 2600 | + | ||||
| 2601 | +650 | ||||
| 2602 | +00:49:31.480 --> 00:49:34.320 | ||||
| 2603 | +Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres. | ||||
| 2604 | + | ||||
| 2605 | +651 | ||||
| 2606 | +00:49:34.420 --> 00:49:36.880 | ||||
| 2607 | +Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres, | ||||
| 2608 | + | ||||
| 2609 | +652 | ||||
| 2610 | +00:49:37.820 --> 00:49:38.720 | ||||
| 2611 | +on peut se poser des questions. | ||||
| 2612 | + | ||||
| 2613 | +653 | ||||
| 2614 | +00:49:39.060 --> 00:49:41.060 | ||||
| 2615 | +Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité. | ||||
| 2616 | + | ||||
| 2617 | +654 | ||||
| 2618 | +00:49:41.200 --> 00:49:43.320 | ||||
| 2619 | +Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens, | ||||
| 2620 | + | ||||
| 2621 | +655 | ||||
| 2622 | +00:49:43.460 --> 00:49:47.500 | ||||
| 2623 | +on fait comme un peu une sorte de cherry picking. | ||||
| 2624 | + | ||||
| 2625 | +656 | ||||
| 2626 | +00:49:47.760 --> 00:49:49.640 | ||||
| 2627 | +Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça. | ||||
| 2628 | + | ||||
| 2629 | +657 | ||||
| 2630 | +00:49:49.660 --> 00:49:55.660 | ||||
| 2631 | +C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon | ||||
| 2632 | + | ||||
| 2633 | +658 | ||||
| 2634 | +00:49:55.680 --> 00:49:59.780 | ||||
| 2635 | +de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer. | ||||
| 2636 | + | ||||
| 2637 | +659 | ||||
| 2638 | +00:50:00.340 --> 00:50:02.960 | ||||
| 2639 | +Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée. | ||||
| 2640 | + | ||||
| 2641 | +660 | ||||
| 2642 | +00:50:03.400 --> 00:50:07.020 | ||||
| 2643 | +Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide. | ||||
| 2644 | + | ||||
| 2645 | +661 | ||||
| 2646 | +00:50:07.720 --> 00:50:11.600 | ||||
| 2647 | +Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le | ||||
| 2648 | + | ||||
| 2649 | +662 | ||||
| 2650 | +00:50:11.620 --> 00:50:15.480 | ||||
| 2651 | +terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir, | ||||
| 2652 | + | ||||
| 2653 | +663 | ||||
| 2654 | +00:50:15.520 --> 00:50:19.080 | ||||
| 2655 | +je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide | ||||
| 2656 | + | ||||
| 2657 | +664 | ||||
| 2658 | +00:50:19.100 --> 00:50:22.440 | ||||
| 2659 | +de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide, | ||||
| 2660 | + | ||||
| 2661 | +665 | ||||
| 2662 | +00:50:22.560 --> 00:50:27.780 | ||||
| 2663 | +ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un | ||||
| 2664 | + | ||||
| 2665 | +666 | ||||
| 2666 | +00:50:27.800 --> 00:50:29.200 | ||||
| 2667 | +marché avec des conditions normales. | ||||
| 2668 | + | ||||
| 2669 | +667 | ||||
| 2670 | +00:50:31.480 --> 00:50:34.960 | ||||
| 2671 | +Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5 | ||||
| 2672 | + | ||||
| 2673 | +668 | ||||
| 2674 | +00:50:34.980 --> 00:50:38.460 | ||||
| 2675 | +comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon, | ||||
| 2676 | + | ||||
| 2677 | +669 | ||||
| 2678 | +00:50:38.640 --> 00:50:40.600 | ||||
| 2679 | +ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3. | ||||
| 2680 | + | ||||
| 2681 | +670 | ||||
| 2682 | +00:50:40.620 --> 00:50:45.340 | ||||
| 2683 | +Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain | ||||
| 2684 | + | ||||
| 2685 | +671 | ||||
| 2686 | +00:50:45.360 --> 00:50:48.620 | ||||
| 2687 | +biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables, | ||||
| 2688 | + | ||||
| 2689 | +672 | ||||
| 2690 | +00:50:48.720 --> 00:50:51.900 | ||||
| 2691 | +s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait, | ||||
| 2692 | + | ||||
| 2693 | +673 | ||||
| 2694 | +00:50:52.720 --> 00:50:54.300 | ||||
| 2695 | +on n'a pas une diversification. | ||||
| 2696 | + | ||||
| 2697 | +674 | ||||
| 2698 | +00:50:54.460 --> 00:50:57.840 | ||||
| 2699 | +C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on | ||||
| 2700 | + | ||||
| 2701 | +675 | ||||
| 2702 | +00:50:57.860 --> 00:50:59.560 | ||||
| 2703 | +a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ? | ||||
| 2704 | + | ||||
| 2705 | +676 | ||||
| 2706 | +00:50:59.900 --> 00:51:02.720 | ||||
| 2707 | +C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça. | ||||
| 2708 | + | ||||
| 2709 | +677 | ||||
| 2710 | +00:51:02.920 --> 00:51:05.100 | ||||
| 2711 | +Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière. | ||||
| 2712 | + | ||||
| 2713 | +678 | ||||
| 2714 | +00:51:06.980 --> 00:51:08.500 | ||||
| 2715 | +Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus. | ||||
| 2716 | + | ||||
| 2717 | +679 | ||||
| 2718 | +00:51:08.520 --> 00:51:11.400 | ||||
| 2719 | +je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est. | ||||
| 2720 | + | ||||
| 2721 | +680 | ||||
| 2722 | +00:51:11.560 --> 00:51:14.260 | ||||
| 2723 | +Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu | ||||
| 2724 | + | ||||
| 2725 | +681 | ||||
| 2726 | +00:51:14.280 --> 00:51:17.560 | ||||
| 2727 | +'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet, | ||||
| 2728 | + | ||||
| 2729 | +682 | ||||
| 2730 | +00:51:18.260 --> 00:51:21.200 | ||||
| 2731 | +moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible. | ||||
| 2732 | + | ||||
| 2733 | +683 | ||||
| 2734 | +00:51:21.420 --> 00:51:22.220 | ||||
| 2735 | +Donc, c'est ça. | ||||
| 2736 | + | ||||
| 2737 | +684 | ||||
| 2738 | +00:51:25.020 --> 00:51:30.080 | ||||
| 2739 | +Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants, | ||||
| 2740 | + | ||||
| 2741 | +685 | ||||
| 2742 | +00:51:30.160 --> 00:51:33.160 | ||||
| 2743 | +donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le | ||||
| 2744 | + | ||||
| 2745 | +686 | ||||
| 2746 | +00:51:33.180 --> 00:51:37.720 | ||||
| 2747 | +sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines | ||||
| 2748 | + | ||||
| 2749 | +687 | ||||
| 2750 | +00:51:37.740 --> 00:51:41.820 | ||||
| 2751 | +composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le | ||||
| 2752 | + | ||||
| 2753 | +688 | ||||
| 2754 | +00:51:41.840 --> 00:51:48.280 | ||||
| 2755 | +sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement | ||||
| 2756 | + | ||||
| 2757 | +689 | ||||
| 2758 | +00:51:48.300 --> 00:51:52.220 | ||||
| 2759 | +pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement. | ||||
| 2760 | + | ||||
| 2761 | +690 | ||||
| 2762 | +00:51:52.600 --> 00:51:54.100 | ||||
| 2763 | +C'est une mesure qui est fiable. | ||||
| 2764 | + | ||||
| 2765 | +691 | ||||
| 2766 | +00:51:55.140 --> 00:51:59.540 | ||||
| 2767 | +C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de | ||||
| 2768 | + | ||||
| 2769 | +692 | ||||
| 2770 | +00:51:59.560 --> 00:52:03.900 | ||||
| 2771 | +taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables, | ||||
| 2772 | + | ||||
| 2773 | +693 | ||||
| 2774 | +00:52:04.000 --> 00:52:05.320 | ||||
| 2775 | +bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait. | ||||
| 2776 | + | ||||
| 2777 | +694 | ||||
| 2778 | +00:52:05.420 --> 00:52:08.340 | ||||
| 2779 | +Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres, | ||||
| 2780 | + | ||||
| 2781 | +695 | ||||
| 2782 | +00:52:08.520 --> 00:52:10.620 | ||||
| 2783 | +et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a, | ||||
| 2784 | + | ||||
| 2785 | +696 | ||||
| 2786 | +00:52:11.480 --> 00:52:14.760 | ||||
| 2787 | +bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses. | ||||
| 2788 | + | ||||
| 2789 | +697 | ||||
| 2790 | +00:52:15.560 --> 00:52:18.600 | ||||
| 2791 | +Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition. | ||||
| 2792 | + | ||||
| 2793 | +698 | ||||
| 2794 | +00:52:22.000 --> 00:52:28.180 | ||||
| 2795 | +Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel, | ||||
| 2796 | + | ||||
| 2797 | +699 | ||||
| 2798 | +00:52:29.200 --> 00:52:33.680 | ||||
| 2799 | +on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation, | ||||
| 2800 | + | ||||
| 2801 | +700 | ||||
| 2802 | +00:52:33.840 --> 00:52:35.580 | ||||
| 2803 | +donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça. | ||||
| 2804 | + | ||||
| 2805 | +701 | ||||
| 2806 | +00:52:36.460 --> 00:52:38.620 | ||||
| 2807 | +Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés. | ||||
| 2808 | + | ||||
| 2809 | +702 | ||||
| 2810 | +00:52:38.700 --> 00:52:40.020 | ||||
| 2811 | +Donc, c'est des dollars par pieds carrés. | ||||
| 2812 | + | ||||
| 2813 | +703 | ||||
| 2814 | +00:52:40.400 --> 00:52:45.560 | ||||
| 2815 | +Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour | ||||
| 2816 | + | ||||
| 2817 | +704 | ||||
| 2818 | +00:52:45.580 --> 00:52:47.040 | ||||
| 2819 | +chaque pieds carrés de terrain. | ||||
| 2820 | + | ||||
| 2821 | +705 | ||||
| 2822 | +00:52:48.060 --> 00:52:53.000 | ||||
| 2823 | +Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le… | ||||
| 2824 | + | ||||
| 2825 | +706 | ||||
| 2826 | +00:52:55.000 --> 00:52:57.260 | ||||
| 2827 | +Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $, | ||||
| 2828 | + | ||||
| 2829 | +707 | ||||
| 2830 | +00:52:57.740 --> 00:52:59.340 | ||||
| 2831 | +ça ne vous dit pas à quel point il est cher. | ||||
| 2832 | + | ||||
| 2833 | +708 | ||||
| 2834 | +00:52:59.640 --> 00:53:01.540 | ||||
| 2835 | +Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés. | ||||
| 2836 | + | ||||
| 2837 | +709 | ||||
| 2838 | +00:53:02.040 --> 00:53:05.880 | ||||
| 2839 | +Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie. | ||||
| 2840 | + | ||||
| 2841 | +710 | ||||
| 2842 | +00:53:06.480 --> 00:53:09.900 | ||||
| 2843 | +Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial, | ||||
| 2844 | + | ||||
| 2845 | +711 | ||||
| 2846 | +00:53:10.440 --> 00:53:14.720 | ||||
| 2847 | +on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel, | ||||
| 2848 | + | ||||
| 2849 | +712 | ||||
| 2850 | +00:53:14.900 --> 00:53:21.040 | ||||
| 2851 | +donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs | ||||
| 2852 | + | ||||
| 2853 | +713 | ||||
| 2854 | +00:53:21.060 --> 00:53:25.180 | ||||
| 2855 | +industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés. | ||||
| 2856 | + | ||||
| 2857 | +714 | ||||
| 2858 | +00:53:25.240 --> 00:53:27.460 | ||||
| 2859 | +C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes. | ||||
| 2860 | + | ||||
| 2861 | +715 | ||||
| 2862 | +00:53:28.420 --> 00:53:31.840 | ||||
| 2863 | +Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement, | ||||
| 2864 | + | ||||
| 2865 | +716 | ||||
| 2866 | +00:53:32.340 --> 00:53:33.460 | ||||
| 2867 | +là, on va y aller avec des acres. | ||||
| 2868 | + | ||||
| 2869 | +717 | ||||
| 2870 | +00:53:33.900 --> 00:53:37.640 | ||||
| 2871 | +Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes. | ||||
| 2872 | + | ||||
| 2873 | +718 | ||||
| 2874 | +00:53:37.720 --> 00:53:39.140 | ||||
| 2875 | +Donc, on va y aller avec des hectares. | ||||
| 2876 | + | ||||
| 2877 | +719 | ||||
| 2878 | +00:53:39.880 --> 00:53:40.900 | ||||
| 2879 | +Donc, c'est… | ||||
| 2880 | + | ||||
| 2881 | +720 | ||||
| 2882 | +00:53:43.340 --> 00:53:46.920 | ||||
| 2883 | +De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment… | ||||
| 2884 | + | ||||
| 2885 | +721 | ||||
| 2886 | +00:53:46.940 --> 00:53:48.560 | ||||
| 2887 | +Les acres, c'est pour les petites fermes. | ||||
| 2888 | + | ||||
| 2889 | +722 | ||||
| 2890 | +00:53:48.940 --> 00:53:53.380 | ||||
| 2891 | +Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles, | ||||
| 2892 | + | ||||
| 2893 | +723 | ||||
| 2894 | +00:53:53.400 --> 00:53:59.620 | ||||
| 2895 | +qu'on pourrait dire non commercial. | ||||
| 2896 | + | ||||
| 2897 | +724 | ||||
| 2898 | +00:54:00.100 --> 00:54:01.740 | ||||
| 2899 | +Il existe des fermes commerciales maintenant. | ||||
| 2900 | + | ||||
| 2901 | +725 | ||||
| 2902 | +00:54:02.020 --> 00:54:06.960 | ||||
| 2903 | +Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en | ||||
| 2904 | + | ||||
| 2905 | +726 | ||||
| 2906 | +00:54:06.980 --> 00:54:08.600 | ||||
| 2907 | +perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes. | ||||
| 2908 | + | ||||
| 2909 | +727 | ||||
| 2910 | +00:54:09.880 --> 00:54:11.460 | ||||
| 2911 | +Encore une fois, je ne sais pas. | ||||
| 2912 | + | ||||
| 2913 | +728 | ||||
| 2914 | +00:54:14.360 --> 00:54:17.440 | ||||
| 2915 | +La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts. | ||||
| 2916 | + | ||||
| 2917 | +729 | ||||
| 2918 | +00:54:17.520 --> 00:54:21.600 | ||||
| 2919 | +C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité | ||||
| 2920 | + | ||||
| 2921 | +730 | ||||
| 2922 | +00:54:21.620 --> 00:54:26.820 | ||||
| 2923 | +de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans | ||||
| 2924 | + | ||||
| 2925 | +731 | ||||
| 2926 | +00:54:26.840 --> 00:54:29.480 | ||||
| 2927 | +les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance, | ||||
| 2928 | + | ||||
| 2929 | +732 | ||||
| 2930 | +00:54:29.560 --> 00:54:33.760 | ||||
| 2931 | +la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs, | ||||
| 2932 | + | ||||
| 2933 | +733 | ||||
| 2934 | +00:54:33.840 --> 00:54:34.900 | ||||
| 2935 | +donc ce ne sont pas des vraies valeurs. | ||||
| 2936 | + | ||||
| 2937 | +734 | ||||
| 2938 | +00:54:37.520 --> 00:54:40.620 | ||||
| 2939 | +Maintenant, au niveau des unités de comparaison. | ||||
| 2940 | + | ||||
| 2941 | +735 | ||||
| 2942 | +00:54:43.940 --> 00:54:47.840 | ||||
| 2943 | +C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine, | ||||
| 2944 | + | ||||
| 2945 | +736 | ||||
| 2946 | +00:54:48.220 --> 00:54:51.240 | ||||
| 2947 | +on va avoir un dollar par pied de façade. | ||||
| 2948 | + | ||||
| 2949 | +737 | ||||
| 2950 | +00:54:51.260 --> 00:54:57.160 | ||||
| 2951 | +Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade, | ||||
| 2952 | + | ||||
| 2953 | +738 | ||||
| 2954 | +00:54:57.240 --> 00:54:58.680 | ||||
| 2955 | +donc c'est la longueur du terrain. | ||||
| 2956 | + | ||||
| 2957 | +739 | ||||
| 2958 | +00:54:58.920 --> 00:55:03.640 | ||||
| 2959 | +Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce | ||||
| 2960 | + | ||||
| 2961 | +740 | ||||
| 2962 | +00:55:03.660 --> 00:55:07.760 | ||||
| 2963 | +niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé. | ||||
| 2964 | + | ||||
| 2965 | +741 | ||||
| 2966 | +00:55:08.240 --> 00:55:11.760 | ||||
| 2967 | +C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots. | ||||
| 2968 | + | ||||
| 2969 | +742 | ||||
| 2970 | +00:55:12.360 --> 00:55:15.260 | ||||
| 2971 | +On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots. | ||||
| 2972 | + | ||||
| 2973 | +743 | ||||
| 2974 | +00:55:16.100 --> 00:55:18.580 | ||||
| 2975 | +Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc, | ||||
| 2976 | + | ||||
| 2977 | +744 | ||||
| 2978 | +00:55:18.700 --> 00:55:20.200 | ||||
| 2979 | +c'est les unités, par exemple, | ||||
| 2980 | + | ||||
| 2981 | +745 | ||||
| 2982 | +00:55:21.940 --> 00:55:24.160 | ||||
| 2983 | +multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça, | ||||
| 2984 | + | ||||
| 2985 | +746 | ||||
| 2986 | +00:55:24.260 --> 00:55:27.280 | ||||
| 2987 | +donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages, | ||||
| 2988 | + | ||||
| 2989 | +747 | ||||
| 2990 | +00:55:27.360 --> 00:55:30.640 | ||||
| 2991 | +c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées. | ||||
| 2992 | + | ||||
| 2993 | +748 | ||||
| 2994 | +00:55:31.440 --> 00:55:33.800 | ||||
| 2995 | +Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global. | ||||
| 2996 | + | ||||
| 2997 | +749 | ||||
| 2998 | +00:55:34.540 --> 00:55:36.780 | ||||
| 2999 | +Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc, | ||||
| 3000 | + | ||||
| 3001 | +750 | ||||
| 3002 | +00:55:36.840 --> 00:55:40.320 | ||||
| 3003 | +qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci. | ||||
| 3004 | + | ||||
| 3005 | +751 | ||||
| 3006 | +00:55:46.640 --> 00:55:55.600 | ||||
| 3007 | +Ici maintenant, les | ||||
| 3008 | + | ||||
| 3009 | +752 | ||||
| 3010 | +00:55:55.620 --> 00:55:58.320 | ||||
| 3011 | +ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir, | ||||
| 3012 | + | ||||
| 3013 | +753 | ||||
| 3014 | +00:55:59.140 --> 00:56:05.100 | ||||
| 3015 | +c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici | ||||
| 3016 | + | ||||
| 3017 | +754 | ||||
| 3018 | +00:56:05.120 --> 00:56:12.080 | ||||
| 3019 | +pour le moment aux ajustements au niveau des composantes | ||||
| 3020 | + | ||||
| 3021 | +755 | ||||
| 3022 | +00:56:12.100 --> 00:56:14.840 | ||||
| 3023 | +de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire. | ||||
| 3024 | + | ||||
| 3025 | +756 | ||||
| 3026 | +00:56:15.400 --> 00:56:21.580 | ||||
| 3027 | +Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et | ||||
| 3028 | + | ||||
| 3029 | +757 | ||||
| 3030 | +00:56:21.600 --> 00:56:25.800 | ||||
| 3031 | +c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire. | ||||
| 3032 | + | ||||
| 3033 | +758 | ||||
| 3034 | +00:56:25.900 --> 00:56:28.120 | ||||
| 3035 | +On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici. | ||||
| 3036 | + | ||||
| 3037 | +759 | ||||
| 3038 | +00:56:28.140 --> 00:56:30.320 | ||||
| 3039 | +Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple, | ||||
| 3040 | + | ||||
| 3041 | +760 | ||||
| 3042 | +00:56:30.400 --> 00:56:35.420 | ||||
| 3043 | +ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de | ||||
| 3044 | + | ||||
| 3045 | +761 | ||||
| 3046 | +00:56:35.440 --> 00:56:40.280 | ||||
| 3047 | +60 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2. | ||||
| 3048 | + | ||||
| 3049 | +762 | ||||
| 3050 | +00:56:40.480 --> 00:56:42.800 | ||||
| 3051 | +Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial. | ||||
| 3052 | + | ||||
| 3053 | +763 | ||||
| 3054 | +00:56:42.960 --> 00:56:45.860 | ||||
| 3055 | +Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça. | ||||
| 3056 | + | ||||
| 3057 | +764 | ||||
| 3058 | +00:56:46.420 --> 00:56:51.680 | ||||
| 3059 | +C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel, | ||||
| 3060 | + | ||||
| 3061 | +765 | ||||
| 3062 | +00:56:51.780 --> 00:56:54.280 | ||||
| 3063 | +tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum. | ||||
| 3064 | + | ||||
| 3065 | +766 | ||||
| 3066 | +00:56:56.280 --> 00:56:59.960 | ||||
| 3067 | +Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier. | ||||
| 3068 | + | ||||
| 3069 | +767 | ||||
| 3070 | +00:57:00.060 --> 00:57:03.640 | ||||
| 3071 | +Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça. | ||||
| 3072 | + | ||||
| 3073 | +768 | ||||
| 3074 | +00:57:04.520 --> 00:57:08.540 | ||||
| 3075 | +Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout, | ||||
| 3076 | + | ||||
| 3077 | +769 | ||||
| 3078 | +00:57:08.860 --> 00:57:10.320 | ||||
| 3079 | +de gaz, d'électricité et d'eau. | ||||
| 3080 | + | ||||
| 3081 | +770 | ||||
| 3082 | +00:57:10.340 --> 00:57:13.100 | ||||
| 3083 | +Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain. | ||||
| 3084 | + | ||||
| 3085 | +771 | ||||
| 3086 | +00:57:13.340 --> 00:57:16.280 | ||||
| 3087 | +Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose | ||||
| 3088 | + | ||||
| 3089 | +772 | ||||
| 3090 | +00:57:16.300 --> 00:57:20.500 | ||||
| 3091 | +comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque | ||||
| 3092 | + | ||||
| 3093 | +773 | ||||
| 3094 | +00:57:20.520 --> 00:57:23.720 | ||||
| 3095 | +chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées. | ||||
| 3096 | + | ||||
| 3097 | +774 | ||||
| 3098 | +00:57:24.280 --> 00:57:29.980 | ||||
| 3099 | +Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin, | ||||
| 3100 | + | ||||
| 3101 | +775 | ||||
| 3102 | +00:57:30.340 --> 00:57:32.920 | ||||
| 3103 | +même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation. | ||||
| 3104 | + | ||||
| 3105 | +776 | ||||
| 3106 | +00:57:34.140 --> 00:57:37.780 | ||||
| 3107 | +Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir. | ||||
| 3108 | + | ||||
| 3109 | +777 | ||||
| 3110 | +00:57:38.340 --> 00:57:40.900 | ||||
| 3111 | +Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici, | ||||
| 3112 | + | ||||
| 3113 | +778 | ||||
| 3114 | +00:57:41.020 --> 00:57:47.200 | ||||
| 3115 | +c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer. | ||||
| 3116 | + | ||||
| 3117 | +779 | ||||
| 3118 | +00:57:49.420 --> 00:57:56.800 | ||||
| 3119 | +La date donc de vente, le sujet | ||||
| 3120 | + | ||||
| 3121 | +780 | ||||
| 3122 | +00:57:56.820 --> 00:58:01.200 | ||||
| 3123 | +n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer | ||||
| 3124 | + | ||||
| 3125 | +781 | ||||
| 3126 | +00:58:01.220 --> 00:58:03.320 | ||||
| 3127 | +pour, par exemple, février 2026. | ||||
| 3128 | + | ||||
| 3129 | +782 | ||||
| 3130 | +00:58:03.920 --> 00:58:07.960 | ||||
| 3131 | +Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025. | ||||
| 3132 | + | ||||
| 3133 | +783 | ||||
| 3134 | +00:58:08.920 --> 00:58:11.260 | ||||
| 3135 | +Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an. | ||||
| 3136 | + | ||||
| 3137 | +784 | ||||
| 3138 | +00:58:11.500 --> 00:58:15.200 | ||||
| 3139 | +Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025, | ||||
| 3140 | + | ||||
| 3141 | +785 | ||||
| 3142 | +00:58:15.600 --> 00:58:16.760 | ||||
| 3143 | +et aux alentours de deux mois. | ||||
| 3144 | + | ||||
| 3145 | +786 | ||||
| 3146 | +00:58:17.960 --> 00:58:19.060 | ||||
| 3147 | +Octobre aussi, c'est correct. | ||||
| 3148 | + | ||||
| 3149 | +787 | ||||
| 3150 | +00:58:19.340 --> 00:58:23.200 | ||||
| 3151 | +Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000. | ||||
| 3152 | + | ||||
| 3153 | +788 | ||||
| 3154 | +00:58:23.340 --> 00:58:24.740 | ||||
| 3155 | +Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total. | ||||
| 3156 | + | ||||
| 3157 | +789 | ||||
| 3158 | +00:58:26.860 --> 00:58:31.540 | ||||
| 3159 | +Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on | ||||
| 3160 | + | ||||
| 3161 | +790 | ||||
| 3162 | +00:58:31.560 --> 00:58:34.040 | ||||
| 3163 | +souhaite déterminer, donc évaluer. | ||||
| 3164 | + | ||||
| 3165 | +791 | ||||
| 3166 | +00:58:34.220 --> 00:58:38.300 | ||||
| 3167 | +Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards. | ||||
| 3168 | + | ||||
| 3169 | +792 | ||||
| 3170 | +00:58:38.980 --> 00:58:42.160 | ||||
| 3171 | +La façade, donc 60, 45 et 65. | ||||
| 3172 | + | ||||
| 3173 | +793 | ||||
| 3174 | +00:58:42.380 --> 00:58:44.300 | ||||
| 3175 | +Et là, ici, on a un zonage qui est similaire. | ||||
| 3176 | + | ||||
| 3177 | +794 | ||||
| 3178 | +00:58:45.920 --> 00:58:47.520 | ||||
| 3179 | +Donc, topographie similaire également. | ||||
| 3180 | + | ||||
| 3181 | +795 | ||||
| 3182 | +00:58:47.940 --> 00:58:53.400 | ||||
| 3183 | +Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer. | ||||
| 3184 | + | ||||
| 3185 | +796 | ||||
| 3186 | +00:58:53.520 --> 00:58:55.800 | ||||
| 3187 | +Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose. | ||||
| 3188 | + | ||||
| 3189 | +797 | ||||
| 3190 | +00:58:57.080 --> 00:59:00.920 | ||||
| 3191 | +Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang. | ||||
| 3192 | + | ||||
| 3193 | +798 | ||||
| 3194 | +00:59:01.080 --> 00:59:05.560 | ||||
| 3195 | +Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité. | ||||
| 3196 | + | ||||
| 3197 | +799 | ||||
| 3198 | +00:59:07.120 --> 00:59:09.380 | ||||
| 3199 | +Bon, le gaz, c'est... | ||||
| 3200 | + | ||||
| 3201 | +800 | ||||
| 3202 | +00:59:12.000 --> 00:59:14.760 | ||||
| 3203 | +Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important. | ||||
| 3204 | + | ||||
| 3205 | +801 | ||||
| 3206 | +00:59:16.160 --> 00:59:18.900 | ||||
| 3207 | +Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon, | ||||
| 3208 | + | ||||
| 3209 | +802 | ||||
| 3210 | +00:59:19.040 --> 00:59:20.380 | ||||
| 3211 | +ce n'est pas nécessairement automatique. | ||||
| 3212 | + | ||||
| 3213 | +803 | ||||
| 3214 | +00:59:22.420 --> 00:59:28.180 | ||||
| 3215 | +Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le | ||||
| 3216 | + | ||||
| 3217 | +804 | ||||
| 3218 | +00:59:28.200 --> 00:59:30.380 | ||||
| 3219 | +référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur, | ||||
| 3220 | + | ||||
| 3221 | +805 | ||||
| 3222 | +00:59:30.540 --> 00:59:32.980 | ||||
| 3223 | +on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer. | ||||
| 3224 | + | ||||
| 3225 | +806 | ||||
| 3226 | +00:59:33.780 --> 00:59:36.160 | ||||
| 3227 | +Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire, | ||||
| 3228 | + | ||||
| 3229 | +807 | ||||
| 3230 | +00:59:36.640 --> 00:59:39.680 | ||||
| 3231 | +c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place. | ||||
| 3232 | + | ||||
| 3233 | +808 | ||||
| 3234 | +00:59:39.960 --> 00:59:44.200 | ||||
| 3235 | +C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin. | ||||
| 3236 | + | ||||
| 3237 | +809 | ||||
| 3238 | +00:59:44.600 --> 00:59:47.640 | ||||
| 3239 | +Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple, | ||||
| 3240 | + | ||||
| 3241 | +810 | ||||
| 3242 | +00:59:47.960 --> 00:59:51.520 | ||||
| 3243 | +une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou, | ||||
| 3244 | + | ||||
| 3245 | +811 | ||||
| 3246 | +00:59:51.540 --> 00:59:54.640 | ||||
| 3247 | +maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus | ||||
| 3248 | + | ||||
| 3249 | +812 | ||||
| 3250 | +00:59:54.660 --> 00:59:57.080 | ||||
| 3251 | +proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré | ||||
| 3252 | + | ||||
| 3253 | +813 | ||||
| 3254 | +00:59:57.100 --> 00:59:59.280 | ||||
| 3255 | +tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure. | ||||
| 3256 | + | ||||
| 3257 | +814 | ||||
| 3258 | +01:00:00.560 --> 01:00:04.940 | ||||
| 3259 | +Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou | ||||
| 3260 | + | ||||
| 3261 | +815 | ||||
| 3262 | +01:00:04.960 --> 01:00:08.360 | ||||
| 3263 | +similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine | ||||
| 3264 | + | ||||
| 3265 | +816 | ||||
| 3266 | +01:00:08.380 --> 01:00:13.980 | ||||
| 3267 | +séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré, | ||||
| 3268 | + | ||||
| 3269 | +817 | ||||
| 3270 | +01:00:14.040 --> 01:00:15.940 | ||||
| 3271 | +étant donné que c'est du résidentiel potentiel. | ||||
| 3272 | + | ||||
| 3273 | +818 | ||||
| 3274 | +01:00:17.040 --> 01:00:21.300 | ||||
| 3275 | +Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500. | ||||
| 3276 | + | ||||
| 3277 | +819 | ||||
| 3278 | +01:00:21.920 --> 01:00:24.880 | ||||
| 3279 | +Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000. | ||||
| 3280 | + | ||||
| 3281 | +820 | ||||
| 3282 | +01:00:25.880 --> 01:00:29.760 | ||||
| 3283 | +Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel. | ||||
| 3284 | + | ||||
| 3285 | +821 | ||||
| 3286 | +01:00:31.200 --> 01:00:33.480 | ||||
| 3287 | +Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer. | ||||
| 3288 | + | ||||
| 3289 | +822 | ||||
| 3290 | +01:00:33.580 --> 01:00:35.560 | ||||
| 3291 | +On veut vraiment obtenir cette… | ||||
| 3292 | + | ||||
| 3293 | +823 | ||||
| 3294 | +01:00:36.160 --> 01:00:38.960 | ||||
| 3295 | +Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire, | ||||
| 3296 | + | ||||
| 3297 | +824 | ||||
| 3298 | +01:00:39.260 --> 01:00:40.560 | ||||
| 3299 | +nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ? | ||||
| 3300 | + | ||||
| 3301 | +825 | ||||
| 3302 | +01:00:40.720 --> 01:00:44.980 | ||||
| 3303 | +C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller | ||||
| 3304 | + | ||||
| 3305 | +826 | ||||
| 3306 | +01:00:45.000 --> 01:00:49.000 | ||||
| 3307 | +multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel. | ||||
| 3308 | + | ||||
| 3309 | +827 | ||||
| 3310 | +01:00:49.100 --> 01:00:51.280 | ||||
| 3311 | +Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation. | ||||
| 3312 | + | ||||
| 3313 | +828 | ||||
| 3314 | +01:00:52.140 --> 01:00:54.880 | ||||
| 3315 | +Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là. | ||||
| 3316 | + | ||||
| 3317 | +829 | ||||
| 3318 | +01:00:54.900 --> 01:00:58.480 | ||||
| 3319 | +va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables. | ||||
| 3320 | + | ||||
| 3321 | +830 | ||||
| 3322 | +01:01:01.440 --> 01:01:03.760 | ||||
| 3323 | +Maintenant ici, on a donc d'autres sujets. | ||||
| 3324 | + | ||||
| 3325 | +831 | ||||
| 3326 | +01:01:04.260 --> 01:01:08.280 | ||||
| 3327 | +Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre, | ||||
| 3328 | + | ||||
| 3329 | +832 | ||||
| 3330 | +01:01:08.440 --> 01:01:12.800 | ||||
| 3331 | +c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux | ||||
| 3332 | + | ||||
| 3333 | +833 | ||||
| 3334 | +01:01:12.820 --> 01:01:15.860 | ||||
| 3335 | +comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ? | ||||
| 3336 | + | ||||
| 3337 | +834 | ||||
| 3338 | +01:01:16.000 --> 01:01:18.000 | ||||
| 3339 | +Oui, ça rentre dans la période de 1 an. | ||||
| 3340 | + | ||||
| 3341 | +835 | ||||
| 3342 | +01:01:18.200 --> 01:01:19.520 | ||||
| 3343 | +Donc, c'est totalement correct. | ||||
| 3344 | + | ||||
| 3345 | +836 | ||||
| 3346 | +01:01:20.760 --> 01:01:23.640 | ||||
| 3347 | +Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence, | ||||
| 3348 | + | ||||
| 3349 | +837 | ||||
| 3350 | +01:01:23.880 --> 01:01:26.980 | ||||
| 3351 | +donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose. | ||||
| 3352 | + | ||||
| 3353 | +838 | ||||
| 3354 | +01:01:27.700 --> 01:01:33.740 | ||||
| 3355 | +Le zonage, donc R3 pour le comparable D, | ||||
| 3356 | + | ||||
| 3357 | +839 | ||||
| 3358 | +01:01:33.840 --> 01:01:34.960 | ||||
| 3359 | +donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 3360 | + | ||||
| 3361 | +840 | ||||
| 3362 | +01:01:35.100 --> 01:01:39.280 | ||||
| 3363 | +C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite, | ||||
| 3364 | + | ||||
| 3365 | +841 | ||||
| 3366 | +01:01:39.380 --> 01:01:44.140 | ||||
| 3367 | +donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements, | ||||
| 3368 | + | ||||
| 3369 | +842 | ||||
| 3370 | +01:01:44.300 --> 01:01:47.000 | ||||
| 3371 | +donc le potentiel est plus important. | ||||
| 3372 | + | ||||
| 3373 | +843 | ||||
| 3374 | +01:01:47.720 --> 01:01:50.640 | ||||
| 3375 | +On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là. | ||||
| 3376 | + | ||||
| 3377 | +844 | ||||
| 3378 | +01:01:52.800 --> 01:01:56.620 | ||||
| 3379 | +Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va | ||||
| 3380 | + | ||||
| 3381 | +845 | ||||
| 3382 | +01:01:56.640 --> 01:02:00.020 | ||||
| 3383 | +venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ? | ||||
| 3384 | + | ||||
| 3385 | +846 | ||||
| 3386 | +01:02:00.520 --> 01:02:05.660 | ||||
| 3387 | +Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable | ||||
| 3388 | + | ||||
| 3389 | +847 | ||||
| 3390 | +01:02:05.680 --> 01:02:11.700 | ||||
| 3391 | +ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce | ||||
| 3392 | + | ||||
| 3393 | +848 | ||||
| 3394 | +01:02:11.720 --> 01:02:13.880 | ||||
| 3395 | +comparable ici. Donc, ce sujet-là ici. | ||||
| 3396 | + | ||||
| 3397 | +849 | ||||
| 3398 | +01:02:13.900 --> 01:02:18.180 | ||||
| 3399 | +C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des... | ||||
| 3400 | + | ||||
| 3401 | +850 | ||||
| 3402 | +01:02:18.720 --> 01:02:22.040 | ||||
| 3403 | +Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici, | ||||
| 3404 | + | ||||
| 3405 | +851 | ||||
| 3406 | +01:02:22.120 --> 01:02:28.260 | ||||
| 3407 | +ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour | ||||
| 3408 | + | ||||
| 3409 | +852 | ||||
| 3410 | +01:02:28.280 --> 01:02:30.360 | ||||
| 3411 | +tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste... | ||||
| 3412 | + | ||||
| 3413 | +853 | ||||
| 3414 | +01:02:30.380 --> 01:02:34.280 | ||||
| 3415 | +C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop | ||||
| 3416 | + | ||||
| 3417 | +854 | ||||
| 3418 | +01:02:34.300 --> 01:02:37.880 | ||||
| 3419 | +important par rapport à la référence qui est ici par PICODE. | ||||
| 3420 | + | ||||
| 3421 | +855 | ||||
| 3422 | +01:02:38.760 --> 01:02:42.180 | ||||
| 3423 | +Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail. | ||||
| 3424 | + | ||||
| 3425 | +856 | ||||
| 3426 | +01:02:43.080 --> 01:02:45.960 | ||||
| 3427 | +Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon, | ||||
| 3428 | + | ||||
| 3429 | +857 | ||||
| 3430 | +01:02:47.240 --> 01:02:53.680 | ||||
| 3431 | +j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et | ||||
| 3432 | + | ||||
| 3433 | +858 | ||||
| 3434 | +01:02:53.700 --> 01:02:55.140 | ||||
| 3435 | +le comparable D, il est plat également. | ||||
| 3436 | + | ||||
| 3437 | +859 | ||||
| 3438 | +01:02:55.640 --> 01:02:58.780 | ||||
| 3439 | +Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C, | ||||
| 3440 | + | ||||
| 3441 | +860 | ||||
| 3442 | +01:02:58.840 --> 01:03:01.080 | ||||
| 3443 | +il n'y a pas de cause et complet pour l'autre. | ||||
| 3444 | + | ||||
| 3445 | +861 | ||||
| 3446 | +01:03:01.700 --> 01:03:03.820 | ||||
| 3447 | +Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire. | ||||
| 3448 | + | ||||
| 3449 | +862 | ||||
| 3450 | +01:03:05.480 --> 01:03:08.560 | ||||
| 3451 | +Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin. | ||||
| 3452 | + | ||||
| 3453 | +863 | ||||
| 3454 | +01:03:11.200 --> 01:03:13.900 | ||||
| 3455 | +Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici. | ||||
| 3456 | + | ||||
| 3457 | +864 | ||||
| 3458 | +01:03:14.000 --> 01:03:15.760 | ||||
| 3459 | +On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire. | ||||
| 3460 | + | ||||
| 3461 | +865 | ||||
| 3462 | +01:03:17.840 --> 01:03:20.240 | ||||
| 3463 | +Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement, | ||||
| 3464 | + | ||||
| 3465 | +866 | ||||
| 3466 | +01:03:20.500 --> 01:03:22.180 | ||||
| 3467 | +on commence par le prix de vente. | ||||
| 3468 | + | ||||
| 3469 | +867 | ||||
| 3470 | +01:03:22.280 --> 01:03:24.800 | ||||
| 3471 | +Donc, ici, c'est le premier point qu'on met. | ||||
| 3472 | + | ||||
| 3473 | +868 | ||||
| 3474 | +01:03:24.940 --> 01:03:29.100 | ||||
| 3475 | +Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés. | ||||
| 3476 | + | ||||
| 3477 | +869 | ||||
| 3478 | +01:03:29.200 --> 01:03:32.180 | ||||
| 3479 | +Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet. | ||||
| 3480 | + | ||||
| 3481 | +870 | ||||
| 3482 | +01:03:34.700 --> 01:03:38.660 | ||||
| 3483 | +Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire. | ||||
| 3484 | + | ||||
| 3485 | +871 | ||||
| 3486 | +01:03:39.200 --> 01:03:43.960 | ||||
| 3487 | +Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance. | ||||
| 3488 | + | ||||
| 3489 | +872 | ||||
| 3490 | +01:03:44.160 --> 01:03:50.260 | ||||
| 3491 | +Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année. | ||||
| 3492 | + | ||||
| 3493 | +873 | ||||
| 3494 | +01:03:52.540 --> 01:03:54.560 | ||||
| 3495 | +Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question. | ||||
| 3496 | + | ||||
| 3497 | +874 | ||||
| 3498 | +01:03:54.680 --> 01:03:58.440 | ||||
| 3499 | +C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement. | ||||
| 3500 | + | ||||
| 3501 | +875 | ||||
| 3502 | +01:03:58.800 --> 01:04:04.500 | ||||
| 3503 | +Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%, | ||||
| 3504 | + | ||||
| 3505 | +876 | ||||
| 3506 | +01:04:04.520 --> 01:04:10.060 | ||||
| 3507 | +et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025, | ||||
| 3508 | + | ||||
| 3509 | +877 | ||||
| 3510 | +01:04:10.420 --> 01:04:15.420 | ||||
| 3511 | +donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12 | ||||
| 3512 | + | ||||
| 3513 | +878 | ||||
| 3514 | +01:04:15.440 --> 01:04:20.640 | ||||
| 3515 | +fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08. | ||||
| 3516 | + | ||||
| 3517 | +879 | ||||
| 3518 | +01:04:20.660 --> 01:04:22.660 | ||||
| 3519 | +Donc je vais le faire avec... | ||||
| 3520 | + | ||||
| 3521 | +880 | ||||
| 3522 | +01:04:32.480 --> 01:04:35.520 | ||||
| 3523 | +Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici. | ||||
| 3524 | + | ||||
| 3525 | +881 | ||||
| 3526 | +01:04:39.600 --> 01:04:40.720 | ||||
| 3527 | +Je vais être slide, hein. | ||||
| 3528 | + | ||||
| 3529 | +882 | ||||
| 3530 | +01:04:46.820 --> 01:04:48.380 | ||||
| 3531 | +Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ? | ||||
| 3532 | + | ||||
| 3533 | +883 | ||||
| 3534 | +01:04:48.860 --> 01:04:50.480 | ||||
| 3535 | +Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé. | ||||
| 3536 | + | ||||
| 3537 | +884 | ||||
| 3538 | +01:04:54.200 --> 01:05:00.340 | ||||
| 3539 | +Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là. | ||||
| 3540 | + | ||||
| 3541 | +885 | ||||
| 3542 | +01:05:01.900 --> 01:05:02.700 | ||||
| 3543 | +Bon, | ||||
| 3544 | + | ||||
| 3545 | +886 | ||||
| 3546 | +01:05:07.340 --> 01:05:08.480 | ||||
| 3547 | +ça ne va pas bien. Je cherche mon... | ||||
| 3548 | + | ||||
| 3549 | +887 | ||||
| 3550 | +01:05:08.500 --> 01:05:14.400 | ||||
| 3551 | +Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio | ||||
| 3552 | + | ||||
| 3553 | +888 | ||||
| 3554 | +01:05:14.420 --> 01:05:17.840 | ||||
| 3555 | +de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable. | ||||
| 3556 | + | ||||
| 3557 | +889 | ||||
| 3558 | +01:05:20.100 --> 01:05:24.000 | ||||
| 3559 | +auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme, | ||||
| 3560 | + | ||||
| 3561 | +890 | ||||
| 3562 | +01:05:24.580 --> 01:05:29.040 | ||||
| 3563 | +à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé. | ||||
| 3564 | + | ||||
| 3565 | +891 | ||||
| 3566 | +01:05:29.620 --> 01:05:31.860 | ||||
| 3567 | +Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché, | ||||
| 3568 | + | ||||
| 3569 | +892 | ||||
| 3570 | +01:05:32.180 --> 01:05:35.800 | ||||
| 3571 | +c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée. | ||||
| 3572 | + | ||||
| 3573 | +893 | ||||
| 3574 | +01:05:36.000 --> 01:05:38.680 | ||||
| 3575 | +Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre. | ||||
| 3576 | + | ||||
| 3577 | +894 | ||||
| 3578 | +01:05:39.060 --> 01:05:40.560 | ||||
| 3579 | +Donc, il y a deux mois qui se sont découlés. | ||||
| 3580 | + | ||||
| 3581 | +895 | ||||
| 3582 | +01:05:41.520 --> 01:05:44.140 | ||||
| 3583 | +Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année. | ||||
| 3584 | + | ||||
| 3585 | +896 | ||||
| 3586 | +01:05:44.300 --> 01:05:48.200 | ||||
| 3587 | +Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente. | ||||
| 3588 | + | ||||
| 3589 | +897 | ||||
| 3590 | +01:05:48.380 --> 01:05:51.680 | ||||
| 3591 | +Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %. | ||||
| 3592 | + | ||||
| 3593 | +898 | ||||
| 3594 | +01:05:52.340 --> 01:05:57.460 | ||||
| 3595 | +Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116, | ||||
| 3596 | + | ||||
| 3597 | +899 | ||||
| 3598 | +01:05:57.620 --> 01:06:02.220 | ||||
| 3599 | +c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B, | ||||
| 3600 | + | ||||
| 3601 | +900 | ||||
| 3602 | +01:06:04.580 --> 01:06:08.520 | ||||
| 3603 | +ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre, | ||||
| 3604 | + | ||||
| 3605 | +901 | ||||
| 3606 | +01:06:09.060 --> 01:06:10.840 | ||||
| 3607 | +décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois. | ||||
| 3608 | + | ||||
| 3609 | +902 | ||||
| 3610 | +01:06:11.320 --> 01:06:16.260 | ||||
| 3611 | +Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner, | ||||
| 3612 | + | ||||
| 3613 | +903 | ||||
| 3614 | +01:06:16.280 --> 01:06:20.600 | ||||
| 3615 | +donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $. | ||||
| 3616 | + | ||||
| 3617 | +904 | ||||
| 3618 | +01:06:22.880 --> 01:06:25.360 | ||||
| 3619 | +Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché. | ||||
| 3620 | + | ||||
| 3621 | +905 | ||||
| 3622 | +01:06:26.020 --> 01:06:29.380 | ||||
| 3623 | +Donc, la croissance des prix simplement. | ||||
| 3624 | + | ||||
| 3625 | +906 | ||||
| 3626 | +01:06:32.560 --> 01:06:36.440 | ||||
| 3627 | +Ça, c'est en condition dans un état normal. | ||||
| 3628 | + | ||||
| 3629 | +907 | ||||
| 3630 | +01:06:36.460 --> 01:06:41.740 | ||||
| 3631 | +Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement | ||||
| 3632 | + | ||||
| 3633 | +908 | ||||
| 3634 | +01:06:41.760 --> 01:06:45.240 | ||||
| 3635 | +peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année, | ||||
| 3636 | + | ||||
| 3637 | +909 | ||||
| 3638 | +01:06:45.340 --> 01:06:49.880 | ||||
| 3639 | +c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable. | ||||
| 3640 | + | ||||
| 3641 | +910 | ||||
| 3642 | +01:06:50.220 --> 01:06:52.480 | ||||
| 3643 | +C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins | ||||
| 3644 | + | ||||
| 3645 | +911 | ||||
| 3646 | +01:06:52.500 --> 01:06:54.040 | ||||
| 3647 | +élevé que ça, plus élevé que ça. | ||||
| 3648 | + | ||||
| 3649 | +912 | ||||
| 3650 | +01:06:56.120 --> 01:06:59.580 | ||||
| 3651 | +Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins, | ||||
| 3652 | + | ||||
| 3653 | +913 | ||||
| 3654 | +01:06:59.680 --> 01:07:03.880 | ||||
| 3655 | +c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs | ||||
| 3656 | + | ||||
| 3657 | +914 | ||||
| 3658 | +01:07:03.900 --> 01:07:09.900 | ||||
| 3659 | +années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le | ||||
| 3660 | + | ||||
| 3661 | +915 | ||||
| 3662 | +01:07:09.920 --> 01:07:13.020 | ||||
| 3663 | +temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable. | ||||
| 3664 | + | ||||
| 3665 | +916 | ||||
| 3666 | +01:07:15.380 --> 01:07:21.780 | ||||
| 3667 | +Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation. | ||||
| 3668 | + | ||||
| 3669 | +917 | ||||
| 3670 | +01:07:23.500 --> 01:07:29.240 | ||||
| 3671 | +Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur | ||||
| 3672 | + | ||||
| 3673 | +918 | ||||
| 3674 | +01:07:29.260 --> 01:07:30.700 | ||||
| 3675 | +qui est ici. Là, c'est symbolique. | ||||
| 3676 | + | ||||
| 3677 | +919 | ||||
| 3678 | +01:07:31.520 --> 01:07:33.700 | ||||
| 3679 | +Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même. | ||||
| 3680 | + | ||||
| 3681 | +920 | ||||
| 3682 | +01:07:34.140 --> 01:07:36.880 | ||||
| 3683 | +Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte. | ||||
| 3684 | + | ||||
| 3685 | +921 | ||||
| 3686 | +01:07:36.900 --> 01:07:38.380 | ||||
| 3687 | +C'est l'objectif du prochain cours. | ||||
| 3688 | + | ||||
| 3689 | +922 | ||||
| 3690 | +01:07:39.120 --> 01:07:42.080 | ||||
| 3691 | +C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact. | ||||
| 3692 | + | ||||
| 3693 | +923 | ||||
| 3694 | +01:07:42.740 --> 01:07:45.360 | ||||
| 3695 | +Mais pour vous donner une petite idée, la localisation, | ||||
| 3696 | + | ||||
| 3697 | +924 | ||||
| 3698 | +01:07:45.540 --> 01:07:46.580 | ||||
| 3699 | +donc pourquoi il y a un moins 1 ? | ||||
| 3700 | + | ||||
| 3701 | +925 | ||||
| 3702 | +01:07:47.100 --> 01:07:50.580 | ||||
| 3703 | +C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite | ||||
| 3704 | + | ||||
| 3705 | +926 | ||||
| 3706 | +01:07:50.600 --> 01:07:53.860 | ||||
| 3707 | +supérieure. Donc, si on retourne, exactement. | ||||
| 3708 | + | ||||
| 3709 | +927 | ||||
| 3710 | +01:07:54.060 --> 01:07:56.200 | ||||
| 3711 | +Donc, la localisation est supérieure. | ||||
| 3712 | + | ||||
| 3713 | +928 | ||||
| 3714 | +01:07:57.580 --> 01:08:02.360 | ||||
| 3715 | +Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix | ||||
| 3716 | + | ||||
| 3717 | +929 | ||||
| 3718 | +01:08:02.380 --> 01:08:04.540 | ||||
| 3719 | +par pied carré, étant donné que c'est supérieur ? | ||||
| 3720 | + | ||||
| 3721 | +930 | ||||
| 3722 | +01:08:05.220 --> 01:08:07.980 | ||||
| 3723 | +Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter, | ||||
| 3724 | + | ||||
| 3725 | +931 | ||||
| 3726 | +01:08:08.140 --> 01:08:09.240 | ||||
| 3727 | +mais c'est correct. | ||||
| 3728 | + | ||||
| 3729 | +932 | ||||
| 3730 | +01:08:12.540 --> 01:08:18.400 | ||||
| 3731 | +Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet. | ||||
| 3732 | + | ||||
| 3733 | +933 | ||||
| 3734 | +01:08:18.740 --> 01:08:20.400 | ||||
| 3735 | +C'est en plein ça. C'est exactement ça. | ||||
| 3736 | + | ||||
| 3737 | +934 | ||||
| 3738 | +01:08:21.040 --> 01:08:22.660 | ||||
| 3739 | +Tout à fait. Donc, oui, c'est bien. | ||||
| 3740 | + | ||||
| 3741 | +935 | ||||
| 3742 | +01:08:22.840 --> 01:08:25.580 | ||||
| 3743 | +C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là, | ||||
| 3744 | + | ||||
| 3745 | +936 | ||||
| 3746 | +01:08:25.660 --> 01:08:27.640 | ||||
| 3747 | +mais vous avez tout compris. C'est ça. | ||||
| 3748 | + | ||||
| 3749 | +937 | ||||
| 3750 | +01:08:27.740 --> 01:08:28.720 | ||||
| 3751 | +On se met au niveau du sujet. | ||||
| 3752 | + | ||||
| 3753 | +938 | ||||
| 3754 | +01:08:28.800 --> 01:08:30.380 | ||||
| 3755 | +Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement. | ||||
| 3756 | + | ||||
| 3757 | +939 | ||||
| 3758 | +01:08:31.260 --> 01:08:34.620 | ||||
| 3759 | +On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1. | ||||
| 3760 | + | ||||
| 3761 | +940 | ||||
| 3762 | +01:08:34.800 --> 01:08:36.220 | ||||
| 3763 | +Ici, la valeur de 1 est symbolique. | ||||
| 3764 | + | ||||
| 3765 | +941 | ||||
| 3766 | +01:08:36.860 --> 01:08:40.760 | ||||
| 3767 | +Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ? | ||||
| 3768 | + | ||||
| 3769 | +942 | ||||
| 3770 | +01:08:40.920 --> 01:08:46.000 | ||||
| 3771 | +C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire. | ||||
| 3772 | + | ||||
| 3773 | +943 | ||||
| 3774 | +01:08:50.840 --> 01:08:55.280 | ||||
| 3775 | +Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut | ||||
| 3776 | + | ||||
| 3777 | +944 | ||||
| 3778 | +01:08:55.300 --> 01:08:58.120 | ||||
| 3779 | +vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de | ||||
| 3780 | + | ||||
| 3781 | +945 | ||||
| 3782 | +01:08:58.140 --> 01:08:58.940 | ||||
| 3783 | +supérieure ? | ||||
| 3784 | + | ||||
| 3785 | +946 | ||||
| 3786 | +01:09:02.040 --> 01:09:05.660 | ||||
| 3787 | +qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire, | ||||
| 3788 | + | ||||
| 3789 | +947 | ||||
| 3790 | +01:09:05.720 --> 01:09:09.240 | ||||
| 3791 | +bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi, | ||||
| 3792 | + | ||||
| 3793 | +948 | ||||
| 3794 | +01:09:10.380 --> 01:09:11.620 | ||||
| 3795 | +il faut quand même que ça soit très proche. | ||||
| 3796 | + | ||||
| 3797 | +949 | ||||
| 3798 | +01:09:11.780 --> 01:09:15.000 | ||||
| 3799 | +C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour | ||||
| 3800 | + | ||||
| 3801 | +950 | ||||
| 3802 | +01:09:15.020 --> 01:09:20.660 | ||||
| 3803 | +dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation, | ||||
| 3804 | + | ||||
| 3805 | +951 | ||||
| 3806 | +01:09:21.280 --> 01:09:23.840 | ||||
| 3807 | +soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé. | ||||
| 3808 | + | ||||
| 3809 | +952 | ||||
| 3810 | +01:09:24.260 --> 01:09:25.420 | ||||
| 3811 | +Donc, il y a comme trois possibilités. | ||||
| 3812 | + | ||||
| 3813 | +953 | ||||
| 3814 | +01:09:26.720 --> 01:09:29.340 | ||||
| 3815 | +C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus | ||||
| 3816 | + | ||||
| 3817 | +954 | ||||
| 3818 | +01:09:29.360 --> 01:09:33.320 | ||||
| 3819 | +adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence, | ||||
| 3820 | + | ||||
| 3821 | +955 | ||||
| 3822 | +01:09:34.260 --> 01:09:38.420 | ||||
| 3823 | +je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe, | ||||
| 3824 | + | ||||
| 3825 | +956 | ||||
| 3826 | +01:09:38.540 --> 01:09:40.640 | ||||
| 3827 | +pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça. | ||||
| 3828 | + | ||||
| 3829 | +957 | ||||
| 3830 | +01:09:42.500 --> 01:09:45.540 | ||||
| 3831 | +Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait | ||||
| 3832 | + | ||||
| 3833 | +958 | ||||
| 3834 | +01:09:45.560 --> 01:09:47.000 | ||||
| 3835 | +les comparables soient relativement proches. | ||||
| 3836 | + | ||||
| 3837 | +959 | ||||
| 3838 | +01:09:49.280 --> 01:09:52.800 | ||||
| 3839 | +Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique, | ||||
| 3840 | + | ||||
| 3841 | +960 | ||||
| 3842 | +01:09:52.880 --> 01:09:55.300 | ||||
| 3843 | +donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici, | ||||
| 3844 | + | ||||
| 3845 | +961 | ||||
| 3846 | +01:09:55.420 --> 01:10:01.460 | ||||
| 3847 | +Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une | ||||
| 3848 | + | ||||
| 3849 | +962 | ||||
| 3850 | +01:10:01.480 --> 01:10:03.160 | ||||
| 3851 | +superficie qui est plus faible. | ||||
| 3852 | + | ||||
| 3853 | +963 | ||||
| 3854 | +01:10:03.280 --> 01:10:12.220 | ||||
| 3855 | +Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable | ||||
| 3856 | + | ||||
| 3857 | +964 | ||||
| 3858 | +01:10:12.240 --> 01:10:17.400 | ||||
| 3859 | +A, on ajuste ici la valeur. | ||||
| 3860 | + | ||||
| 3861 | +965 | ||||
| 3862 | +01:10:34.480 --> 01:10:35.520 | ||||
| 3863 | +Voici de m'y rester. | ||||
| 3864 | + | ||||
| 3865 | +966 | ||||
| 3866 | +01:10:59.700 --> 01:11:02.380 | ||||
| 3867 | +Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus, | ||||
| 3868 | + | ||||
| 3869 | +967 | ||||
| 3870 | +01:11:02.500 --> 01:11:05.780 | ||||
| 3871 | +puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça. | ||||
| 3872 | + | ||||
| 3873 | +968 | ||||
| 3874 | +01:11:06.640 --> 01:11:11.000 | ||||
| 3875 | +Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non, | ||||
| 3876 | + | ||||
| 3877 | +969 | ||||
| 3878 | +01:11:11.120 --> 01:11:13.300 | ||||
| 3879 | +c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici. | ||||
| 3880 | + | ||||
| 3881 | +970 | ||||
| 3882 | +01:11:20.420 --> 01:11:21.220 | ||||
| 3883 | +Il y a | ||||
| 3884 | + | ||||
| 3885 | +971 | ||||
| 3886 | +01:11:23.940 --> 01:11:29.320 | ||||
| 3887 | +possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça. | ||||
| 3888 | + | ||||
| 3889 | +972 | ||||
| 3890 | +01:11:31.120 --> 01:11:34.460 | ||||
| 3891 | +Non, mais la superficie ici est plus importante. | ||||
| 3892 | + | ||||
| 3893 | +973 | ||||
| 3894 | +01:11:36.000 --> 01:11:36.800 | ||||
| 3895 | +Donc, | ||||
| 3896 | + | ||||
| 3897 | +974 | ||||
| 3898 | +01:11:39.380 --> 01:11:40.300 | ||||
| 3899 | +le | ||||
| 3900 | + | ||||
| 3901 | +975 | ||||
| 3902 | +01:11:45.860 --> 01:11:48.940 | ||||
| 3903 | +non, c'est justement donc c'est le | ||||
| 3904 | + | ||||
| 3905 | +976 | ||||
| 3906 | +01:11:50.700 --> 01:11:57.040 | ||||
| 3907 | +je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le | ||||
| 3908 | + | ||||
| 3909 | +977 | ||||
| 3910 | +01:11:57.060 --> 01:12:02.160 | ||||
| 3911 | +côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez | ||||
| 3912 | + | ||||
| 3913 | +978 | ||||
| 3914 | +01:12:02.180 --> 01:12:08.340 | ||||
| 3915 | +mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied | ||||
| 3916 | + | ||||
| 3917 | +979 | ||||
| 3918 | +01:12:08.360 --> 01:12:13.180 | ||||
| 3919 | +carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça, | ||||
| 3920 | + | ||||
| 3921 | +980 | ||||
| 3922 | +01:12:13.260 --> 01:12:15.400 | ||||
| 3923 | +donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment | ||||
| 3924 | + | ||||
| 3925 | +981 | ||||
| 3926 | +01:12:17.200 --> 01:12:22.820 | ||||
| 3927 | +intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un... | ||||
| 3928 | + | ||||
| 3929 | +982 | ||||
| 3930 | +01:12:23.720 --> 01:12:27.440 | ||||
| 3931 | +Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le | ||||
| 3932 | + | ||||
| 3933 | +983 | ||||
| 3934 | +01:12:27.460 --> 01:12:31.560 | ||||
| 3935 | +prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix | ||||
| 3936 | + | ||||
| 3937 | +984 | ||||
| 3938 | +01:12:31.580 --> 01:12:33.720 | ||||
| 3939 | +qui est par pied carré. Vous comprenez ? | ||||
| 3940 | + | ||||
| 3941 | +985 | ||||
| 3942 | +01:12:34.840 --> 01:12:36.380 | ||||
| 3943 | +Donc, le problème c'est quoi ? | ||||
| 3944 | + | ||||
| 3945 | +986 | ||||
| 3946 | +01:12:36.540 --> 01:12:38.560 | ||||
| 3947 | +C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand, | ||||
| 3948 | + | ||||
| 3949 | +987 | ||||
| 3950 | +01:12:39.500 --> 01:12:44.680 | ||||
| 3951 | +plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle. | ||||
| 3952 | + | ||||
| 3953 | +988 | ||||
| 3954 | +01:12:44.700 --> 01:12:49.520 | ||||
| 3955 | +Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par | ||||
| 3956 | + | ||||
| 3957 | +989 | ||||
| 3958 | +01:12:49.540 --> 01:12:51.040 | ||||
| 3959 | +pied carré qu'un gros terrain. | ||||
| 3960 | + | ||||
| 3961 | +990 | ||||
| 3962 | +01:12:51.720 --> 01:12:54.320 | ||||
| 3963 | +Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus | ||||
| 3964 | + | ||||
| 3965 | +991 | ||||
| 3966 | +01:12:54.340 --> 01:12:57.920 | ||||
| 3967 | +importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000. | ||||
| 3968 | + | ||||
| 3969 | +992 | ||||
| 3970 | +01:12:58.680 --> 01:13:02.440 | ||||
| 3971 | +Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30. | ||||
| 3972 | + | ||||
| 3973 | +993 | ||||
| 3974 | +01:13:02.580 --> 01:13:04.220 | ||||
| 3975 | +Et c'est le contraire dans le cas de 7000. | ||||
| 3976 | + | ||||
| 3977 | +994 | ||||
| 3978 | +01:13:04.460 --> 01:13:05.780 | ||||
| 3979 | +Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur. | ||||
| 3980 | + | ||||
| 3981 | +995 | ||||
| 3982 | +01:13:05.900 --> 01:13:08.060 | ||||
| 3983 | +C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication. | ||||
| 3984 | + | ||||
| 3985 | +996 | ||||
| 3986 | +01:13:08.080 --> 01:13:10.320 | ||||
| 3987 | +C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait. | ||||
| 3988 | + | ||||
| 3989 | +997 | ||||
| 3990 | +01:13:10.500 --> 01:13:16.560 | ||||
| 3991 | +On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en | ||||
| 3992 | + | ||||
| 3993 | +998 | ||||
| 3994 | +01:13:16.580 --> 01:13:21.900 | ||||
| 3995 | +soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici. | ||||
| 3996 | + | ||||
| 3997 | +999 | ||||
| 3998 | +01:13:23.240 --> 01:13:27.500 | ||||
| 3999 | +Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a | ||||
| 4000 | + | ||||
| 4001 | +1000 | ||||
| 4002 | +01:13:27.520 --> 01:13:28.420 | ||||
| 4003 | +lorsqu'on grosse l'intérêt. | ||||
| 4004 | + | ||||
| 4005 | +1001 | ||||
| 4006 | +01:13:31.860 --> 01:13:32.660 | ||||
| 4007 | +Ça va ? | ||||
| 4008 | + | ||||
| 4009 | +1002 | ||||
| 4010 | +01:13:38.880 --> 01:13:40.040 | ||||
| 4011 | +Bon, je prends pour un clic, ça va. | ||||
| 4012 | + | ||||
| 4013 | +1003 | ||||
| 4014 | +01:13:40.960 --> 01:13:42.460 | ||||
| 4015 | +Donc, maintenant ici, c'est ça. | ||||
| 4016 | + | ||||
| 4017 | +1004 | ||||
| 4018 | +01:13:43.200 --> 01:13:46.240 | ||||
| 4019 | +Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B, | ||||
| 4020 | + | ||||
| 4021 | +1005 | ||||
| 4022 | +01:13:46.580 --> 01:13:49.160 | ||||
| 4023 | +pas d'ajustement, les services non plus et zonage. | ||||
| 4024 | + | ||||
| 4025 | +1006 | ||||
| 4026 | +01:13:49.280 --> 01:13:50.080 | ||||
| 4027 | +Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ? | ||||
| 4028 | + | ||||
| 4029 | +1007 | ||||
| 4030 | +01:13:50.100 --> 01:13:53.300 | ||||
| 4031 | +C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça | ||||
| 4032 | + | ||||
| 4033 | +1008 | ||||
| 4034 | +01:13:53.320 --> 01:13:56.440 | ||||
| 4035 | +nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré. | ||||
| 4036 | + | ||||
| 4037 | +1009 | ||||
| 4038 | +01:13:58.000 --> 01:14:03.220 | ||||
| 4039 | +Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D, | ||||
| 4040 | + | ||||
| 4041 | +1010 | ||||
| 4042 | +01:14:03.780 --> 01:14:06.760 | ||||
| 4043 | +c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant, | ||||
| 4044 | + | ||||
| 4045 | +1011 | ||||
| 4046 | +01:14:07.400 --> 01:14:11.560 | ||||
| 4047 | +les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là, | ||||
| 4048 | + | ||||
| 4049 | +1012 | ||||
| 4050 | +01:14:11.720 --> 01:14:18.260 | ||||
| 4051 | +ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des… | ||||
| 4052 | + | ||||
| 4053 | +1013 | ||||
| 4054 | +01:14:24.340 --> 01:14:28.680 | ||||
| 4055 | +Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz, | ||||
| 4056 | + | ||||
| 4057 | +1014 | ||||
| 4058 | +01:14:28.800 --> 01:14:32.060 | ||||
| 4059 | +c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que | ||||
| 4060 | + | ||||
| 4061 | +1015 | ||||
| 4062 | +01:14:32.080 --> 01:14:35.940 | ||||
| 4063 | +prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne | ||||
| 4064 | + | ||||
| 4065 | +1016 | ||||
| 4066 | +01:14:35.960 --> 01:14:41.420 | ||||
| 4067 | +pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va | ||||
| 4068 | + | ||||
| 4069 | +1017 | ||||
| 4070 | +01:14:41.440 --> 01:14:43.040 | ||||
| 4071 | +avoir une valeur plus importante. | ||||
| 4072 | + | ||||
| 4073 | +1018 | ||||
| 4074 | +01:14:43.160 --> 01:14:45.660 | ||||
| 4075 | +Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C. | ||||
| 4076 | + | ||||
| 4077 | +1019 | ||||
| 4078 | +01:14:46.140 --> 01:14:50.820 | ||||
| 4079 | +Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne. | ||||
| 4080 | + | ||||
| 4081 | +1020 | ||||
| 4082 | +01:14:52.400 --> 01:14:54.240 | ||||
| 4083 | +Localisation inférieure. Topographie, donc. | ||||
| 4084 | + | ||||
| 4085 | +1021 | ||||
| 4086 | +01:14:55.440 --> 01:14:59.840 | ||||
| 4087 | +On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est | ||||
| 4088 | + | ||||
| 4089 | +1022 | ||||
| 4090 | +01:14:59.860 --> 01:15:01.860 | ||||
| 4091 | +plus abrute par rapport à un terrain plat. | ||||
| 4092 | + | ||||
| 4093 | +1023 | ||||
| 4094 | +01:15:02.440 --> 01:15:06.440 | ||||
| 4095 | +c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné | ||||
| 4096 | + | ||||
| 4097 | +1024 | ||||
| 4098 | +01:15:06.460 --> 01:15:12.020 | ||||
| 4099 | +que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière. | ||||
| 4100 | + | ||||
| 4101 | +1025 | ||||
| 4102 | +01:15:14.440 --> 01:15:20.440 | ||||
| 4103 | +Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et | ||||
| 4104 | + | ||||
| 4105 | +1026 | ||||
| 4106 | +01:15:20.460 --> 01:15:23.240 | ||||
| 4107 | +là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec | ||||
| 4108 | + | ||||
| 4109 | +1027 | ||||
| 4110 | +01:15:23.260 --> 01:15:26.820 | ||||
| 4111 | +le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des | ||||
| 4112 | + | ||||
| 4113 | +1028 | ||||
| 4114 | +01:15:26.840 --> 01:15:27.640 | ||||
| 4115 | +comparables. | ||||
| 4116 | + | ||||
| 4117 | +1029 | ||||
| 4118 | +01:15:32.320 --> 01:15:36.580 | ||||
| 4119 | +Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie, | ||||
| 4120 | + | ||||
| 4121 | +1030 | ||||
| 4122 | +01:15:36.600 --> 01:15:42.160 | ||||
| 4123 | +je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant | ||||
| 4124 | + | ||||
| 4125 | +1031 | ||||
| 4126 | +01:15:42.180 --> 01:15:47.440 | ||||
| 4127 | +intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que | ||||
| 4128 | + | ||||
| 4129 | +1032 | ||||
| 4130 | +01:15:47.460 --> 01:15:54.760 | ||||
| 4131 | +toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de | ||||
| 4132 | + | ||||
| 4133 | +1033 | ||||
| 4134 | +01:15:54.780 --> 01:15:56.860 | ||||
| 4135 | +factuel et ça dépend pas donc du pied carré. | ||||
| 4136 | + | ||||
| 4137 | +1034 | ||||
| 4138 | +01:15:57.440 --> 01:16:00.680 | ||||
| 4139 | +Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit | ||||
| 4140 | + | ||||
| 4141 | +1035 | ||||
| 4142 | +01:16:00.700 --> 01:16:05.600 | ||||
| 4143 | +être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici. | ||||
| 4144 | + | ||||
| 4145 | +1036 | ||||
| 4146 | +01:16:07.580 --> 01:16:09.080 | ||||
| 4147 | +Et c'est vraiment juste la composante. | ||||
| 4148 | + | ||||
| 4149 | +1037 | ||||
| 4150 | +01:16:09.660 --> 01:16:11.600 | ||||
| 4151 | +La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller, | ||||
| 4152 | + | ||||
| 4153 | +1038 | ||||
| 4154 | +01:16:11.680 --> 01:16:14.840 | ||||
| 4155 | +par exemple, avec, je ne sais pas moi, | ||||
| 4156 | + | ||||
| 4157 | +1039 | ||||
| 4158 | +01:16:16.760 --> 01:16:21.740 | ||||
| 4159 | +Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par | ||||
| 4160 | + | ||||
| 4161 | +1040 | ||||
| 4162 | +01:16:21.760 --> 01:16:26.720 | ||||
| 4163 | +rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la | ||||
| 4164 | + | ||||
| 4165 | +1041 | ||||
| 4166 | +01:16:26.740 --> 01:16:32.040 | ||||
| 4167 | +taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du | ||||
| 4168 | + | ||||
| 4169 | +1042 | ||||
| 4170 | +01:16:32.060 --> 01:16:33.700 | ||||
| 4171 | +terrain qui contient une maison unifamiliale. | ||||
| 4172 | + | ||||
| 4173 | +1043 | ||||
| 4174 | +01:16:33.720 --> 01:16:37.620 | ||||
| 4175 | +pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe. | ||||
| 4176 | + | ||||
| 4177 | +1044 | ||||
| 4178 | +01:16:39.360 --> 01:16:42.700 | ||||
| 4179 | +Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante. | ||||
| 4180 | + | ||||
| 4181 | +1045 | ||||
| 4182 | +01:16:43.040 --> 01:16:45.360 | ||||
| 4183 | +Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai. | ||||
| 4184 | + | ||||
| 4185 | +1046 | ||||
| 4186 | +01:16:47.160 --> 01:16:50.520 | ||||
| 4187 | +Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons, | ||||
| 4188 | + | ||||
| 4189 | +1047 | ||||
| 4190 | +01:16:50.620 --> 01:16:56.320 | ||||
| 4191 | +ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une | ||||
| 4192 | + | ||||
| 4193 | +1048 | ||||
| 4194 | +01:16:56.340 --> 01:16:59.200 | ||||
| 4195 | +maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir. | ||||
| 4196 | + | ||||
| 4197 | +1049 | ||||
| 4198 | +01:16:59.640 --> 01:17:03.460 | ||||
| 4199 | +Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce | ||||
| 4200 | + | ||||
| 4201 | +1050 | ||||
| 4202 | +01:17:03.480 --> 01:17:05.940 | ||||
| 4203 | +point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand. | ||||
| 4204 | + | ||||
| 4205 | +1051 | ||||
| 4206 | +01:17:06.080 --> 01:17:09.320 | ||||
| 4207 | +Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous | ||||
| 4208 | + | ||||
| 4209 | +1052 | ||||
| 4210 | +01:17:09.340 --> 01:17:12.400 | ||||
| 4211 | +dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A, | ||||
| 4212 | + | ||||
| 4213 | +1053 | ||||
| 4214 | +01:17:13.560 --> 01:17:19.060 | ||||
| 4215 | +on nous dit que la localisation, elle est similaire. | ||||
| 4216 | + | ||||
| 4217 | +1054 | ||||
| 4218 | +01:17:20.820 --> 01:17:22.520 | ||||
| 4219 | +Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro. | ||||
| 4220 | + | ||||
| 4221 | +1055 | ||||
| 4222 | +01:17:23.560 --> 01:17:25.240 | ||||
| 4223 | +Là, c'était la superficie, désolé. | ||||
| 4224 | + | ||||
| 4225 | +1056 | ||||
| 4226 | +01:17:26.100 --> 01:17:29.180 | ||||
| 4227 | +Superficie, donc la superficie est plus petite. | ||||
| 4228 | + | ||||
| 4229 | +1057 | ||||
| 4230 | +01:17:29.320 --> 01:17:30.740 | ||||
| 4231 | +Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ? | ||||
| 4232 | + | ||||
| 4233 | +1058 | ||||
| 4234 | +01:17:31.180 --> 01:17:35.480 | ||||
| 4235 | +c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit, | ||||
| 4236 | + | ||||
| 4237 | +1059 | ||||
| 4238 | +01:17:35.680 --> 01:17:39.540 | ||||
| 4239 | +un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu | ||||
| 4240 | + | ||||
| 4241 | +1060 | ||||
| 4242 | +01:17:39.560 --> 01:17:44.760 | ||||
| 4243 | +'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une | ||||
| 4244 | + | ||||
| 4245 | +1061 | ||||
| 4246 | +01:17:44.780 --> 01:17:48.700 | ||||
| 4247 | +décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25, | ||||
| 4248 | + | ||||
| 4249 | +1062 | ||||
| 4250 | +01:17:49.420 --> 01:17:50.780 | ||||
| 4251 | +étant donné que le terrain est plus petit. | ||||
| 4252 | + | ||||
| 4253 | +1063 | ||||
| 4254 | +01:17:52.100 --> 01:17:53.560 | ||||
| 4255 | +C'est simplement à cause, donc, | ||||
| 4256 | + | ||||
| 4257 | +1064 | ||||
| 4258 | +01:17:55.340 --> 01:17:57.600 | ||||
| 4259 | +je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand, | ||||
| 4260 | + | ||||
| 4261 | +1065 | ||||
| 4262 | +01:17:58.000 --> 01:18:02.140 | ||||
| 4263 | +plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance | ||||
| 4264 | + | ||||
| 4265 | +1066 | ||||
| 4266 | +01:18:02.160 --> 01:18:05.020 | ||||
| 4267 | +par exemple du prix par pied carré linéaire. | ||||
| 4268 | + | ||||
| 4269 | +1067 | ||||
| 4270 | +01:18:05.200 --> 01:18:07.560 | ||||
| 4271 | +Donc il va quand même avoir une diminution. | ||||
| 4272 | + | ||||
| 4273 | +1068 | ||||
| 4274 | +01:18:07.680 --> 01:18:16.000 | ||||
| 4275 | +C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le | ||||
| 4276 | + | ||||
| 4277 | +1069 | ||||
| 4278 | +01:18:16.020 --> 01:18:18.560 | ||||
| 4279 | +double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement. | ||||
| 4280 | + | ||||
| 4281 | +1070 | ||||
| 4282 | +01:18:19.100 --> 01:18:24.280 | ||||
| 4283 | +C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l | ||||
| 4284 | + | ||||
| 4285 | +1071 | ||||
| 4286 | +01:18:24.300 --> 01:18:25.260 | ||||
| 4287 | +'ajustement de la superficie. | ||||
| 4288 | + | ||||
| 4289 | +1072 | ||||
| 4290 | +01:18:26.380 --> 01:18:27.180 | ||||
| 4291 | +C'est pour ça. | ||||
| 4292 | + | ||||
| 4293 | +1073 | ||||
| 4294 | +01:18:29.660 --> 01:18:35.900 | ||||
| 4295 | +je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés | ||||
| 4296 | + | ||||
| 4297 | +1074 | ||||
| 4298 | +01:18:35.920 --> 01:18:42.860 | ||||
| 4299 | +mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en | ||||
| 4300 | + | ||||
| 4301 | +1075 | ||||
| 4302 | +01:18:42.880 --> 01:18:48.900 | ||||
| 4303 | +soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en | ||||
| 4304 | + | ||||
| 4305 | +1076 | ||||
| 4306 | +01:18:48.920 --> 01:18:53.180 | ||||
| 4307 | +soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne | ||||
| 4308 | + | ||||
| 4309 | +1077 | ||||
| 4310 | +01:18:53.200 --> 01:18:55.120 | ||||
| 4311 | +comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ? | ||||
| 4312 | + | ||||
| 4313 | +1078 | ||||
| 4314 | +01:18:55.620 --> 01:18:59.140 | ||||
| 4315 | +Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement, | ||||
| 4316 | + | ||||
| 4317 | +1079 | ||||
| 4318 | +01:18:59.280 --> 01:19:02.080 | ||||
| 4319 | +il coûterait moins cher le pied carré un peu. | ||||
| 4320 | + | ||||
| 4321 | +1080 | ||||
| 4322 | +01:19:02.840 --> 01:19:06.660 | ||||
| 4323 | +Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait, | ||||
| 4324 | + | ||||
| 4325 | +1081 | ||||
| 4326 | +01:19:06.720 --> 01:19:08.600 | ||||
| 4327 | +c'est sur une valeur par pied carré. | ||||
| 4328 | + | ||||
| 4329 | +1082 | ||||
| 4330 | +01:19:09.740 --> 01:19:12.900 | ||||
| 4331 | +Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu, | ||||
| 4332 | + | ||||
| 4333 | +1083 | ||||
| 4334 | +01:19:12.980 --> 01:19:14.540 | ||||
| 4335 | +parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés. | ||||
| 4336 | + | ||||
| 4337 | +1084 | ||||
| 4338 | +01:19:15.000 --> 01:19:16.600 | ||||
| 4339 | +OK. Je ne sais pas si vous voulez. | ||||
| 4340 | + | ||||
| 4341 | +1085 | ||||
| 4342 | +01:19:16.940 --> 01:19:19.260 | ||||
| 4343 | +Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain, | ||||
| 4344 | + | ||||
| 4345 | +1086 | ||||
| 4346 | +01:19:19.360 --> 01:19:22.160 | ||||
| 4347 | +je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par | ||||
| 4348 | + | ||||
| 4349 | +1087 | ||||
| 4350 | +01:19:22.180 --> 01:19:24.980 | ||||
| 4351 | +pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là, | ||||
| 4352 | + | ||||
| 4353 | +1088 | ||||
| 4354 | +01:19:25.140 --> 01:19:27.860 | ||||
| 4355 | +si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des | ||||
| 4356 | + | ||||
| 4357 | +1089 | ||||
| 4358 | +01:19:27.880 --> 01:19:32.080 | ||||
| 4359 | +ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand, | ||||
| 4360 | + | ||||
| 4361 | +1090 | ||||
| 4362 | +01:19:32.860 --> 01:19:36.200 | ||||
| 4363 | +plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle, | ||||
| 4364 | + | ||||
| 4365 | +1091 | ||||
| 4366 | +01:19:36.320 --> 01:19:40.640 | ||||
| 4367 | +mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain | ||||
| 4368 | + | ||||
| 4369 | +1092 | ||||
| 4370 | +01:19:40.660 --> 01:19:43.300 | ||||
| 4371 | +aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie. | ||||
| 4372 | + | ||||
| 4373 | +1093 | ||||
| 4374 | +01:19:43.460 --> 01:19:46.120 | ||||
| 4375 | +C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça. | ||||
| 4376 | + | ||||
| 4377 | +1094 | ||||
| 4378 | +01:19:46.220 --> 01:19:48.020 | ||||
| 4379 | +Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques. | ||||
| 4380 | + | ||||
| 4381 | +1095 | ||||
| 4382 | +01:19:48.340 --> 01:19:52.360 | ||||
| 4383 | +Donc, on se compare au sujet et on ajuste. | ||||
| 4384 | + | ||||
| 4385 | +1096 | ||||
| 4386 | +01:19:53.500 --> 01:19:55.420 | ||||
| 4387 | +Parfait. Oui. | ||||
| 4388 | + | ||||
| 4389 | +1097 | ||||
| 4390 | +01:19:57.640 --> 01:20:02.620 | ||||
| 4391 | +Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ? | ||||
| 4392 | + | ||||
| 4393 | +1098 | ||||
| 4394 | +01:20:03.600 --> 01:20:08.460 | ||||
| 4395 | +C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le… | ||||
| 4396 | + | ||||
| 4397 | +1099 | ||||
| 4398 | +01:20:10.920 --> 01:20:14.940 | ||||
| 4399 | +Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça, | ||||
| 4400 | + | ||||
| 4401 | +1100 | ||||
| 4402 | +01:20:15.460 --> 01:20:20.680 | ||||
| 4403 | +il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %. | ||||
| 4404 | + | ||||
| 4405 | +1101 | ||||
| 4406 | +01:20:20.700 --> 01:20:23.860 | ||||
| 4407 | +Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable, | ||||
| 4408 | + | ||||
| 4409 | +1102 | ||||
| 4410 | +01:20:24.660 --> 01:20:27.420 | ||||
| 4411 | +c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ? | ||||
| 4412 | + | ||||
| 4413 | +1103 | ||||
| 4414 | +01:20:27.940 --> 01:20:29.160 | ||||
| 4415 | +C'est simplement, donc, | ||||
| 4416 | + | ||||
| 4417 | +1104 | ||||
| 4418 | +01:20:32.600 --> 01:20:36.560 | ||||
| 4419 | +vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la | ||||
| 4420 | + | ||||
| 4421 | +1105 | ||||
| 4422 | +01:20:36.580 --> 01:20:41.980 | ||||
| 4423 | +valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16. | ||||
| 4424 | + | ||||
| 4425 | +1106 | ||||
| 4426 | +01:20:42.600 --> 01:20:48.780 | ||||
| 4427 | +Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s | ||||
| 4428 | + | ||||
| 4429 | +1107 | ||||
| 4430 | +01:20:48.800 --> 01:20:53.700 | ||||
| 4431 | +'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08. | ||||
| 4432 | + | ||||
| 4433 | +1108 | ||||
| 4434 | +01:20:53.840 --> 01:20:56.780 | ||||
| 4435 | +Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17. | ||||
| 4436 | + | ||||
| 4437 | +1109 | ||||
| 4438 | +01:20:58.200 --> 01:21:01.020 | ||||
| 4439 | +Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut, | ||||
| 4440 | + | ||||
| 4441 | +1110 | ||||
| 4442 | +01:21:01.220 --> 01:21:05.020 | ||||
| 4443 | +c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations. | ||||
| 4444 | + | ||||
| 4445 | +1111 | ||||
| 4446 | +01:21:05.100 --> 01:21:09.160 | ||||
| 4447 | +Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif. | ||||
| 4448 | + | ||||
| 4449 | +1112 | ||||
| 4450 | +01:21:09.180 --> 01:21:12.460 | ||||
| 4451 | +C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement, | ||||
| 4452 | + | ||||
| 4453 | +1113 | ||||
| 4454 | +01:21:13.060 --> 01:21:14.120 | ||||
| 4455 | +si on regarde, | ||||
| 4456 | + | ||||
| 4457 | +1114 | ||||
| 4458 | +01:21:16.380 --> 01:21:22.100 | ||||
| 4459 | +le moins 1.1, on va le calculer. | ||||
| 4460 | + | ||||
| 4461 | +1115 | ||||
| 4462 | +01:21:22.120 --> 01:21:27.580 | ||||
| 4463 | +Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça. | ||||
| 4464 | + | ||||
| 4465 | +1116 | ||||
| 4466 | +01:21:32.140 --> 01:21:38.200 | ||||
| 4467 | +Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici | ||||
| 4468 | + | ||||
| 4469 | +1117 | ||||
| 4470 | +01:21:38.220 --> 01:21:43.120 | ||||
| 4471 | +en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter, | ||||
| 4472 | + | ||||
| 4473 | +1118 | ||||
| 4474 | +01:21:43.320 --> 01:21:45.220 | ||||
| 4475 | +et on a les ajustements qu'on fait ici. | ||||
| 4476 | + | ||||
| 4477 | +1119 | ||||
| 4478 | +01:21:45.340 --> 01:21:49.960 | ||||
| 4479 | +Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici. | ||||
| 4480 | + | ||||
| 4481 | +1120 | ||||
| 4482 | +01:21:51.460 --> 01:21:57.760 | ||||
| 4483 | +En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio | ||||
| 4484 | + | ||||
| 4485 | +1121 | ||||
| 4486 | +01:21:57.780 --> 01:22:02.540 | ||||
| 4487 | +entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net. | ||||
| 4488 | + | ||||
| 4489 | +1122 | ||||
| 4490 | +01:22:02.780 --> 01:22:04.320 | ||||
| 4491 | +Donc là, ici, on va le calculer. | ||||
| 4492 | + | ||||
| 4493 | +1123 | ||||
| 4494 | +01:22:05.160 --> 01:22:06.900 | ||||
| 4495 | +Désolé, ce n'est pas super bien présenté. | ||||
| 4496 | + | ||||
| 4497 | +1124 | ||||
| 4498 | +01:22:07.740 --> 01:22:11.340 | ||||
| 4499 | +Donc ici, si on fait ensuite comme ça, | ||||
| 4500 | + | ||||
| 4501 | +1125 | ||||
| 4502 | +01:22:14.440 --> 01:22:16.480 | ||||
| 4503 | +donc moins 1.1 %. | ||||
| 4504 | + | ||||
| 4505 | +1126 | ||||
| 4506 | +01:22:21.480 --> 01:22:26.240 | ||||
| 4507 | +Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé | ||||
| 4508 | + | ||||
| 4509 | +1127 | ||||
| 4510 | +01:22:26.260 --> 01:22:30.560 | ||||
| 4511 | +comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose. | ||||
| 4512 | + | ||||
| 4513 | +1128 | ||||
| 4514 | +01:22:30.720 --> 01:22:33.500 | ||||
| 4515 | +C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs, | ||||
| 4516 | + | ||||
| 4517 | +1129 | ||||
| 4518 | +01:22:33.740 --> 01:22:38.240 | ||||
| 4519 | +on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les | ||||
| 4520 | + | ||||
| 4521 | +1130 | ||||
| 4522 | +01:22:38.260 --> 01:22:41.120 | ||||
| 4523 | +ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? | ||||
| 4524 | + | ||||
| 4525 | +1131 | ||||
| 4526 | +01:22:41.260 --> 01:22:48.140 | ||||
| 4527 | +C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais, | ||||
| 4528 | + | ||||
| 4529 | +1132 | ||||
| 4530 | +01:22:48.260 --> 01:22:51.020 | ||||
| 4531 | +c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient, | ||||
| 4532 | + | ||||
| 4533 | +1133 | ||||
| 4534 | +01:22:51.080 --> 01:22:55.600 | ||||
| 4535 | +mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements, | ||||
| 4536 | + | ||||
| 4537 | +1134 | ||||
| 4538 | +01:22:55.800 --> 01:22:58.100 | ||||
| 4539 | +même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations. | ||||
| 4540 | + | ||||
| 4541 | +1135 | ||||
| 4542 | +01:22:58.500 --> 01:23:01.760 | ||||
| 4543 | +Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient | ||||
| 4544 | + | ||||
| 4545 | +1136 | ||||
| 4546 | +01:23:01.780 --> 01:23:05.140 | ||||
| 4547 | +positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ? | ||||
| 4548 | + | ||||
| 4549 | +1137 | ||||
| 4550 | +01:23:05.260 --> 01:23:08.480 | ||||
| 4551 | +C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut. | ||||
| 4552 | + | ||||
| 4553 | +1138 | ||||
| 4554 | +01:23:09.480 --> 01:23:14.100 | ||||
| 4555 | +Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit… | ||||
| 4556 | + | ||||
| 4557 | +1139 | ||||
| 4558 | +01:23:15.860 --> 01:23:18.400 | ||||
| 4559 | +On va le faire avec le comparable A et B. | ||||
| 4560 | + | ||||
| 4561 | +1140 | ||||
| 4562 | +01:23:21.840 --> 01:23:23.820 | ||||
| 4563 | +Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ? | ||||
| 4564 | + | ||||
| 4565 | +1141 | ||||
| 4566 | +01:23:24.020 --> 01:23:28.680 | ||||
| 4567 | +Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré. | ||||
| 4568 | + | ||||
| 4569 | +1142 | ||||
| 4570 | +01:23:34.040 --> 01:23:37.340 | ||||
| 4571 | +Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre. | ||||
| 4572 | + | ||||
| 4573 | +1143 | ||||
| 4574 | +01:23:43.020 --> 01:23:44.960 | ||||
| 4575 | +Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait, | ||||
| 4576 | + | ||||
| 4577 | +1144 | ||||
| 4578 | +01:23:45.060 --> 01:23:48.520 | ||||
| 4579 | +donc 0,08 pour les conditions de marché. | ||||
| 4580 | + | ||||
| 4581 | +1145 | ||||
| 4582 | +01:23:48.960 --> 01:23:50.940 | ||||
| 4583 | +Donc, ici, on va mettre ajustement. | ||||
| 4584 | + | ||||
| 4585 | +1146 | ||||
| 4586 | +01:23:58.100 --> 01:23:59.180 | ||||
| 4587 | +Conditions de marché. | ||||
| 4588 | + | ||||
| 4589 | +1147 | ||||
| 4590 | +01:24:03.920 --> 01:24:10.120 | ||||
| 4591 | +Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15 | ||||
| 4592 | + | ||||
| 4593 | +1148 | ||||
| 4594 | +01:24:10.140 --> 01:24:18.800 | ||||
| 4595 | +ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il | ||||
| 4596 | + | ||||
| 4597 | +1149 | ||||
| 4598 | +01:24:18.820 --> 01:24:24.940 | ||||
| 4599 | +y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0 | ||||
| 4600 | + | ||||
| 4601 | +1150 | ||||
| 4602 | +01:24:24.960 --> 01:24:31.200 | ||||
| 4603 | +,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer | ||||
| 4604 | + | ||||
| 4605 | +1151 | ||||
| 4606 | +01:24:31.220 --> 01:24:38.500 | ||||
| 4607 | +l'ajustement net et | ||||
| 4608 | + | ||||
| 4609 | +1152 | ||||
| 4610 | +01:24:38.520 --> 01:24:44.840 | ||||
| 4611 | +ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la | ||||
| 4612 | + | ||||
| 4613 | +1153 | ||||
| 4614 | +01:24:44.860 --> 01:24:50.900 | ||||
| 4615 | +somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels | ||||
| 4616 | + | ||||
| 4617 | +1154 | ||||
| 4618 | +01:24:50.920 --> 01:24:53.440 | ||||
| 4619 | +on va aller divisé par le prix de vente par pied carré. | ||||
| 4620 | + | ||||
| 4621 | +1155 | ||||
| 4622 | +01:24:55.240 --> 01:25:01.440 | ||||
| 4623 | +Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop | ||||
| 4624 | + | ||||
| 4625 | +1156 | ||||
| 4626 | +01:25:02.020 --> 01:25:05.240 | ||||
| 4627 | +et là, ça nous donne l'ajustement de | ||||
| 4628 | + | ||||
| 4629 | +1157 | ||||
| 4630 | +01:25:09.820 --> 01:25:15.840 | ||||
| 4631 | +3,1%. Qu'est-ce que | ||||
| 4632 | + | ||||
| 4633 | +1158 | ||||
| 4634 | +01:25:15.860 --> 01:25:17.520 | ||||
| 4635 | +j'ai fait ? Combien de rires ici ? | ||||
| 4636 | + | ||||
| 4637 | +1159 | ||||
| 4638 | +01:25:24.020 --> 01:25:27.760 | ||||
| 4639 | +Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être, | ||||
| 4640 | + | ||||
| 4641 | +1160 | ||||
| 4642 | +01:25:27.920 --> 01:25:30.280 | ||||
| 4643 | +il y a un autre ajustement que j'ai oublié. | ||||
| 4644 | + | ||||
| 4645 | +1161 | ||||
| 4646 | +01:25:31.020 --> 01:25:37.020 | ||||
| 4647 | +Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour | ||||
| 4648 | + | ||||
| 4649 | +1162 | ||||
| 4650 | +01:25:37.040 --> 01:25:43.140 | ||||
| 4651 | +la localisation, désolé, qui est | ||||
| 4652 | + | ||||
| 4653 | +1163 | ||||
| 4654 | +01:25:43.160 --> 01:25:49.540 | ||||
| 4655 | +de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme | ||||
| 4656 | + | ||||
| 4657 | +1164 | ||||
| 4658 | +01:25:49.560 --> 01:25:55.700 | ||||
| 4659 | +ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la | ||||
| 4660 | + | ||||
| 4661 | +1165 | ||||
| 4662 | +01:25:55.720 --> 01:25:58.140 | ||||
| 4663 | +petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation | ||||
| 4664 | + | ||||
| 4665 | +1166 | ||||
| 4666 | +01:25:59.960 --> 01:26:05.380 | ||||
| 4667 | +bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la | ||||
| 4668 | + | ||||
| 4669 | +1167 | ||||
| 4670 | +01:26:05.400 --> 01:26:10.960 | ||||
| 4671 | +même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on | ||||
| 4672 | + | ||||
| 4673 | +1168 | ||||
| 4674 | +01:26:10.980 --> 01:26:15.920 | ||||
| 4675 | +les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire | ||||
| 4676 | + | ||||
| 4677 | +1169 | ||||
| 4678 | +01:26:17.900 --> 01:26:21.020 | ||||
| 4679 | +une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu. | ||||
| 4680 | + | ||||
| 4681 | +1170 | ||||
| 4682 | +01:26:23.620 --> 01:26:29.540 | ||||
| 4683 | +Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le | ||||
| 4684 | + | ||||
| 4685 | +1171 | ||||
| 4686 | +01:26:29.560 --> 01:26:32.480 | ||||
| 4687 | +chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon. | ||||
| 4688 | + | ||||
| 4689 | +1172 | ||||
| 4690 | +01:26:32.800 --> 01:26:36.780 | ||||
| 4691 | +Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue, | ||||
| 4692 | + | ||||
| 4693 | +1173 | ||||
| 4694 | +01:26:36.920 --> 01:26:40.700 | ||||
| 4695 | +pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène | ||||
| 4696 | + | ||||
| 4697 | +1174 | ||||
| 4698 | +01:26:40.720 --> 01:26:45.260 | ||||
| 4699 | +toute valeur positive dans le sens opposé. | ||||
| 4700 | + | ||||
| 4701 | +1175 | ||||
| 4702 | +01:26:45.320 --> 01:26:47.940 | ||||
| 4703 | +C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8, | ||||
| 4704 | + | ||||
| 4705 | +1176 | ||||
| 4706 | +01:26:48.180 --> 01:26:54.320 | ||||
| 4707 | +ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue | ||||
| 4708 | + | ||||
| 4709 | +1177 | ||||
| 4710 | +01:26:54.340 --> 01:26:55.160 | ||||
| 4711 | +de ça. | ||||
| 4712 | + | ||||
| 4713 | +1178 | ||||
| 4714 | +01:26:57.020 --> 01:26:59.680 | ||||
| 4715 | +Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps, | ||||
| 4716 | + | ||||
| 4717 | +1179 | ||||
| 4718 | +01:26:59.900 --> 01:27:05.340 | ||||
| 4719 | +mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici, | ||||
| 4720 | + | ||||
| 4721 | +1180 | ||||
| 4722 | +01:27:05.480 --> 01:27:07.540 | ||||
| 4723 | +même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer. | ||||
| 4724 | + | ||||
| 4725 | +1181 | ||||
| 4726 | +01:27:08.280 --> 01:27:11.160 | ||||
| 4727 | +Et on s'en va diviser par le prix ici. | ||||
| 4728 | + | ||||
| 4729 | +1182 | ||||
| 4730 | +01:27:13.260 --> 01:27:19.100 | ||||
| 4731 | +Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %, | ||||
| 4732 | + | ||||
| 4733 | +1183 | ||||
| 4734 | +01:27:19.120 --> 01:27:20.380 | ||||
| 4735 | +exactement comme ce qui est ici. | ||||
| 4736 | + | ||||
| 4737 | +1184 | ||||
| 4738 | +01:27:20.560 --> 01:27:24.560 | ||||
| 4739 | +Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %. | ||||
| 4740 | + | ||||
| 4741 | +1185 | ||||
| 4742 | +01:27:25.640 --> 01:27:27.600 | ||||
| 4743 | +Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé. | ||||
| 4744 | + | ||||
| 4745 | +1186 | ||||
| 4746 | +01:27:31.080 --> 01:27:37.580 | ||||
| 4747 | +Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire | ||||
| 4748 | + | ||||
| 4749 | +1187 | ||||
| 4750 | +01:27:37.600 --> 01:27:39.600 | ||||
| 4751 | +une deuxième colonne et mettre simplement... | ||||
| 4752 | + | ||||
| 4753 | +1188 | ||||
| 4754 | +01:27:39.620 --> 01:27:43.680 | ||||
| 4755 | +même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier | ||||
| 4756 | + | ||||
| 4757 | +1189 | ||||
| 4758 | +01:27:43.700 --> 01:27:47.020 | ||||
| 4759 | +par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs. | ||||
| 4760 | + | ||||
| 4761 | +1190 | ||||
| 4762 | +01:27:47.300 --> 01:27:51.220 | ||||
| 4763 | +Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le | ||||
| 4764 | + | ||||
| 4765 | +1191 | ||||
| 4766 | +01:27:51.240 --> 01:27:57.120 | ||||
| 4767 | +fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent. | ||||
| 4768 | + | ||||
| 4769 | +1192 | ||||
| 4770 | +01:27:57.660 --> 01:27:58.660 | ||||
| 4771 | +Est-ce que c'est clair pour ça ? | ||||
| 4772 | + | ||||
| 4773 | +1193 | ||||
| 4774 | +01:28:01.120 --> 01:28:05.360 | ||||
| 4775 | +Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ? | ||||
| 4776 | + | ||||
| 4777 | +1194 | ||||
| 4778 | +01:28:05.520 --> 01:28:10.340 | ||||
| 4779 | +C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé, | ||||
| 4780 | + | ||||
| 4781 | +1195 | ||||
| 4782 | +01:28:10.840 --> 01:28:16.020 | ||||
| 4783 | +il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%. | ||||
| 4784 | + | ||||
| 4785 | +1196 | ||||
| 4786 | +01:28:16.040 --> 01:28:18.240 | ||||
| 4787 | +C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le... | ||||
| 4788 | + | ||||
| 4789 | +1197 | ||||
| 4790 | +01:28:18.260 --> 01:28:21.140 | ||||
| 4791 | +Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%. | ||||
| 4792 | + | ||||
| 4793 | +1198 | ||||
| 4794 | +01:28:22.800 --> 01:28:25.300 | ||||
| 4795 | +Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct. | ||||
| 4796 | + | ||||
| 4797 | +1199 | ||||
| 4798 | +01:28:25.560 --> 01:28:26.520 | ||||
| 4799 | +Ça peut aller dans les deux sens. | ||||
| 4800 | + | ||||
| 4801 | +1200 | ||||
| 4802 | +01:28:26.660 --> 01:28:30.480 | ||||
| 4803 | +Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1. | ||||
| 4804 | + | ||||
| 4805 | +1201 | ||||
| 4806 | +01:28:30.780 --> 01:28:33.460 | ||||
| 4807 | +C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%. | ||||
| 4808 | + | ||||
| 4809 | +1202 | ||||
| 4810 | +01:28:33.480 --> 01:28:36.220 | ||||
| 4811 | +Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements, | ||||
| 4812 | + | ||||
| 4813 | +1203 | ||||
| 4814 | +01:28:36.560 --> 01:28:38.140 | ||||
| 4815 | +ça va vraiment être plus important que ça. | ||||
| 4816 | + | ||||
| 4817 | +1204 | ||||
| 4818 | +01:28:38.580 --> 01:28:41.600 | ||||
| 4819 | +Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple, | ||||
| 4820 | + | ||||
| 4821 | +1205 | ||||
| 4822 | +01:28:41.680 --> 01:28:45.260 | ||||
| 4823 | +ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4. | ||||
| 4824 | + | ||||
| 4825 | +1206 | ||||
| 4826 | +01:28:45.520 --> 01:28:47.620 | ||||
| 4827 | +Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là, | ||||
| 4828 | + | ||||
| 4829 | +1207 | ||||
| 4830 | +01:28:47.680 --> 01:28:50.980 | ||||
| 4831 | +c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là. | ||||
| 4832 | + | ||||
| 4833 | +1208 | ||||
| 4834 | +01:28:52.520 --> 01:28:58.840 | ||||
| 4835 | +Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le | ||||
| 4836 | + | ||||
| 4837 | +1209 | ||||
| 4838 | +01:28:58.860 --> 01:29:04.880 | ||||
| 4839 | +déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %. | ||||
| 4840 | + | ||||
| 4841 | +1210 | ||||
| 4842 | +01:29:04.900 --> 01:29:08.040 | ||||
| 4843 | +Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également. | ||||
| 4844 | + | ||||
| 4845 | +1211 | ||||
| 4846 | +01:29:08.320 --> 01:29:09.120 | ||||
| 4847 | +Donc, c'est correct. | ||||
| 4848 | + | ||||
| 4849 | +1212 | ||||
| 4850 | +01:29:19.800 --> 01:29:22.780 | ||||
| 4851 | +Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ? | ||||
| 4852 | + | ||||
| 4853 | +1213 | ||||
| 4854 | +01:29:22.880 --> 01:29:28.580 | ||||
| 4855 | +Donc, ici, c'est simplement la pondération. | ||||
| 4856 | + | ||||
| 4857 | +1214 | ||||
| 4858 | +01:29:28.600 --> 01:29:34.640 | ||||
| 4859 | +Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer | ||||
| 4860 | + | ||||
| 4861 | +1215 | ||||
| 4862 | +01:29:34.660 --> 01:29:39.380 | ||||
| 4863 | +une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire. | ||||
| 4864 | + | ||||
| 4865 | +1216 | ||||
| 4866 | +01:29:39.600 --> 01:29:43.900 | ||||
| 4867 | +On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération | ||||
| 4868 | + | ||||
| 4869 | +1217 | ||||
| 4870 | +01:29:43.920 --> 01:29:46.880 | ||||
| 4871 | +utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré, | ||||
| 4872 | + | ||||
| 4873 | +1218 | ||||
| 4874 | +01:29:47.120 --> 01:29:53.320 | ||||
| 4875 | +mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la | ||||
| 4876 | + | ||||
| 4877 | +1219 | ||||
| 4878 | +01:29:53.340 --> 01:29:56.740 | ||||
| 4879 | +pondération va être plus faible. | ||||
| 4880 | + | ||||
| 4881 | +1220 | ||||
| 4882 | +01:29:56.760 --> 01:29:58.760 | ||||
| 4883 | +pour que justement on réduise le risque d'erreur. | ||||
| 4884 | + | ||||
| 4885 | +1221 | ||||
| 4886 | +01:29:59.240 --> 01:30:02.780 | ||||
| 4887 | +Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus | ||||
| 4888 | + | ||||
| 4889 | +1222 | ||||
| 4890 | +01:30:02.800 --> 01:30:07.040 | ||||
| 4891 | +importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur, | ||||
| 4892 | + | ||||
| 4893 | +1223 | ||||
| 4894 | +01:30:07.140 --> 01:30:13.800 | ||||
| 4895 | +donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les | ||||
| 4896 | + | ||||
| 4897 | +1224 | ||||
| 4898 | +01:30:13.820 --> 01:30:16.480 | ||||
| 4899 | +valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne | ||||
| 4900 | + | ||||
| 4901 | +1225 | ||||
| 4902 | +01:30:16.500 --> 01:30:20.000 | ||||
| 4903 | +pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse, | ||||
| 4904 | + | ||||
| 4905 | +1226 | ||||
| 4906 | +01:30:20.300 --> 01:30:23.960 | ||||
| 4907 | +on va aller les frax ici, on a les comparables. | ||||
| 4908 | + | ||||
| 4909 | +1227 | ||||
| 4910 | +01:30:25.920 --> 01:30:27.200 | ||||
| 4911 | +A, B, C. | ||||
| 4912 | + | ||||
| 4913 | +1228 | ||||
| 4914 | +01:30:30.620 --> 01:30:32.260 | ||||
| 4915 | +C'est le fun, ça, puisque on dit. | ||||
| 4916 | + | ||||
| 4917 | +1229 | ||||
| 4918 | +01:30:33.660 --> 01:30:36.680 | ||||
| 4919 | +On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici, | ||||
| 4920 | + | ||||
| 4921 | +1230 | ||||
| 4922 | +01:30:36.880 --> 01:30:39.940 | ||||
| 4923 | +donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A. | ||||
| 4924 | + | ||||
| 4925 | +1231 | ||||
| 4926 | +01:30:41.240 --> 01:30:46.960 | ||||
| 4927 | +Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80. | ||||
| 4928 | + | ||||
| 4929 | +1232 | ||||
| 4930 | +01:30:47.400 --> 01:30:51.020 | ||||
| 4931 | +Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ? | ||||
| 4932 | + | ||||
| 4933 | +1233 | ||||
| 4934 | +01:30:51.400 --> 01:30:53.020 | ||||
| 4935 | +C'est que là, on applique une pondération. | ||||
| 4936 | + | ||||
| 4937 | +1234 | ||||
| 4938 | +01:30:53.040 --> 01:30:54.340 | ||||
| 4939 | +Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement. | ||||
| 4940 | + | ||||
| 4941 | +1235 | ||||
| 4942 | +01:30:55.140 --> 01:30:58.100 | ||||
| 4943 | +Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré. | ||||
| 4944 | + | ||||
| 4945 | +1236 | ||||
| 4946 | +01:31:01.220 --> 01:31:04.160 | ||||
| 4947 | +Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables. | ||||
| 4948 | + | ||||
| 4949 | +1237 | ||||
| 4950 | +01:31:06.980 --> 01:31:09.240 | ||||
| 4951 | +Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique. | ||||
| 4952 | + | ||||
| 4953 | +1238 | ||||
| 4954 | +01:31:09.440 --> 01:31:15.540 | ||||
| 4955 | +C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et | ||||
| 4956 | + | ||||
| 4957 | +1239 | ||||
| 4958 | +01:31:15.560 --> 01:31:21.820 | ||||
| 4959 | +35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré | ||||
| 4960 | + | ||||
| 4961 | +1240 | ||||
| 4962 | +01:31:23.220 --> 01:31:29.780 | ||||
| 4963 | +pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le | ||||
| 4964 | + | ||||
| 4965 | +1241 | ||||
| 4966 | +01:31:29.800 --> 01:31:33.740 | ||||
| 4967 | +produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout | ||||
| 4968 | + | ||||
| 4969 | +1242 | ||||
| 4970 | +01:31:33.760 --> 01:31:36.400 | ||||
| 4971 | +simplement. Donc c'est ça multiplié par | ||||
| 4972 | + | ||||
| 4973 | +1243 | ||||
| 4974 | +01:31:39.520 --> 01:31:42.680 | ||||
| 4975 | +la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici | ||||
| 4976 | + | ||||
| 4977 | +1244 | ||||
| 4978 | +01:31:42.700 --> 01:31:46.400 | ||||
| 4979 | +multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait | ||||
| 4980 | + | ||||
| 4981 | +1245 | ||||
| 4982 | +01:31:46.420 --> 01:31:48.720 | ||||
| 4983 | +la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée. | ||||
| 4984 | + | ||||
| 4985 | +1246 | ||||
| 4986 | +01:31:49.000 --> 01:31:52.600 | ||||
| 4987 | +Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4, | ||||
| 4988 | + | ||||
| 4989 | +1247 | ||||
| 4990 | +01:31:52.800 --> 01:31:54.000 | ||||
| 4991 | +on s'en va appliquer un pourcentage. | ||||
| 4992 | + | ||||
| 4993 | +1248 | ||||
| 4994 | +01:31:54.840 --> 01:31:55.640 | ||||
| 4995 | +Donc, | ||||
| 4996 | + | ||||
| 4997 | +1249 | ||||
| 4998 | +01:31:56.680 --> 01:31:59.240 | ||||
| 4999 | +ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner | ||||
| 5000 | + | ||||
| 5001 | +1250 | ||||
| 5002 | +01:32:02.160 --> 01:32:08.820 | ||||
| 5003 | +une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50 | ||||
| 5004 | + | ||||
| 5005 | +1251 | ||||
| 5006 | +01:32:09.960 --> 01:32:11.440 | ||||
| 5007 | +et ça nous donne l'ajustement. | ||||
| 5008 | + | ||||
| 5009 | +1252 | ||||
| 5010 | +01:32:11.860 --> 01:32:13.240 | ||||
| 5011 | +Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça. | ||||
| 5012 | + | ||||
| 5013 | +1253 | ||||
| 5014 | +01:32:13.260 --> 01:32:19.500 | ||||
| 5015 | +Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation, | ||||
| 5016 | + | ||||
| 5017 | +1254 | ||||
| 5018 | +01:32:19.520 --> 01:32:24.520 | ||||
| 5019 | +mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables. | ||||
| 5020 | + | ||||
| 5021 | +1255 | ||||
| 5022 | +01:32:24.620 --> 01:32:28.680 | ||||
| 5023 | +Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça. | ||||
| 5024 | + | ||||
| 5025 | +1256 | ||||
| 5026 | +01:32:29.320 --> 01:32:35.100 | ||||
| 5027 | +Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré, | ||||
| 5028 | + | ||||
| 5029 | +1257 | ||||
| 5030 | +01:32:35.180 --> 01:32:39.060 | ||||
| 5031 | +lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça, | ||||
| 5032 | + | ||||
| 5033 | +1258 | ||||
| 5034 | +01:32:39.140 --> 01:32:41.960 | ||||
| 5035 | +c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement | ||||
| 5036 | + | ||||
| 5037 | +1259 | ||||
| 5038 | +01:32:41.980 --> 01:32:44.980 | ||||
| 5039 | +multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet. | ||||
| 5040 | + | ||||
| 5041 | +1260 | ||||
| 5042 | +01:32:45.660 --> 01:32:51.740 | ||||
| 5043 | +Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans | ||||
| 5044 | + | ||||
| 5045 | +1261 | ||||
| 5046 | +01:32:51.760 --> 01:32:53.660 | ||||
| 5047 | +le cas qu'on a 8000 pieds carrés, | ||||
| 5048 | + | ||||
| 5049 | +1262 | ||||
| 5050 | +01:32:55.820 --> 01:32:59.480 | ||||
| 5051 | +ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée, | ||||
| 5052 | + | ||||
| 5053 | +1263 | ||||
| 5054 | +01:32:59.600 --> 01:33:02.980 | ||||
| 5055 | +comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode | ||||
| 5056 | + | ||||
| 5057 | +1264 | ||||
| 5058 | +01:33:03.000 --> 01:33:06.980 | ||||
| 5059 | +comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables. | ||||
| 5060 | + | ||||
| 5061 | +1265 | ||||
| 5062 | +01:33:09.220 --> 01:33:14.700 | ||||
| 5063 | +Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces | ||||
| 5064 | + | ||||
| 5065 | +1266 | ||||
| 5066 | +01:33:14.720 --> 01:33:18.120 | ||||
| 5067 | +ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4. | ||||
| 5068 | + | ||||
| 5069 | +1267 | ||||
| 5070 | +01:33:20.380 --> 01:33:22.740 | ||||
| 5071 | +Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici. | ||||
| 5072 | + | ||||
| 5073 | +1268 | ||||
| 5074 | +01:33:26.040 --> 01:33:29.600 | ||||
| 5075 | +Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction. | ||||
| 5076 | + | ||||
| 5077 | +1269 | ||||
| 5078 | +01:33:30.780 --> 01:33:32.500 | ||||
| 5079 | +Je vais grossir ça ici comme ça. | ||||
| 5080 | + | ||||
| 5081 | +1270 | ||||
| 5082 | +01:33:33.020 --> 01:33:36.140 | ||||
| 5083 | +c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie, | ||||
| 5084 | + | ||||
| 5085 | +1271 | ||||
| 5086 | +01:33:36.220 --> 01:33:39.060 | ||||
| 5087 | +donc des améliorations du prix de vente total de la propriété. | ||||
| 5088 | + | ||||
| 5089 | +1272 | ||||
| 5090 | +01:33:39.180 --> 01:33:40.260 | ||||
| 5091 | +Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 5092 | + | ||||
| 5093 | +1273 | ||||
| 5094 | +01:33:41.720 --> 01:33:47.760 | ||||
| 5095 | +En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction | ||||
| 5096 | + | ||||
| 5097 | +1274 | ||||
| 5098 | +01:33:47.780 --> 01:33:51.120 | ||||
| 5099 | +qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la | ||||
| 5100 | + | ||||
| 5101 | +1275 | ||||
| 5102 | +01:33:51.140 --> 01:33:56.420 | ||||
| 5103 | +méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer | ||||
| 5104 | + | ||||
| 5105 | +1276 | ||||
| 5106 | +01:33:56.440 --> 01:33:59.460 | ||||
| 5107 | +justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier | ||||
| 5108 | + | ||||
| 5109 | +1277 | ||||
| 5110 | +01:33:59.480 --> 01:34:01.660 | ||||
| 5111 | +cours, moins la dépréciation totale. | ||||
| 5112 | + | ||||
| 5113 | +1278 | ||||
| 5114 | +01:34:02.500 --> 01:34:06.660 | ||||
| 5115 | +Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain. | ||||
| 5116 | + | ||||
| 5117 | +1279 | ||||
| 5118 | +01:34:06.920 --> 01:34:12.020 | ||||
| 5119 | +En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue. | ||||
| 5120 | + | ||||
| 5121 | +1280 | ||||
| 5122 | +01:34:13.300 --> 01:34:17.760 | ||||
| 5123 | +Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total, | ||||
| 5124 | + | ||||
| 5125 | +1281 | ||||
| 5126 | +01:34:17.980 --> 01:34:19.840 | ||||
| 5127 | +c'est simplement ici. Donc, | ||||
| 5128 | + | ||||
| 5129 | +1282 | ||||
| 5130 | +01:34:22.080 --> 01:34:23.760 | ||||
| 5131 | +je vais regrossir ça comme ça. | ||||
| 5132 | + | ||||
| 5133 | +1283 | ||||
| 5134 | +01:34:25.440 --> 01:34:29.880 | ||||
| 5135 | +à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment | ||||
| 5136 | + | ||||
| 5137 | +1284 | ||||
| 5138 | +01:34:31.720 --> 01:34:35.080 | ||||
| 5139 | +en simplement additionnant la valeur du terrain | ||||
| 5140 | + | ||||
| 5141 | +1285 | ||||
| 5142 | +01:34:39.740 --> 01:34:45.200 | ||||
| 5143 | +et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la | ||||
| 5144 | + | ||||
| 5145 | +1286 | ||||
| 5146 | +01:34:45.220 --> 01:34:49.100 | ||||
| 5147 | +dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ? | ||||
| 5148 | + | ||||
| 5149 | +1287 | ||||
| 5150 | +01:34:49.120 --> 01:34:53.120 | ||||
| 5151 | +c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment, | ||||
| 5152 | + | ||||
| 5153 | +1288 | ||||
| 5154 | +01:34:53.880 --> 01:34:55.140 | ||||
| 5155 | +on peut aller inférer la valeur du terrain. | ||||
| 5156 | + | ||||
| 5157 | +1289 | ||||
| 5158 | +01:34:55.300 --> 01:34:57.740 | ||||
| 5159 | +C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment, | ||||
| 5160 | + | ||||
| 5161 | +1290 | ||||
| 5162 | +01:34:57.760 --> 01:35:02.860 | ||||
| 5163 | +c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça | ||||
| 5164 | + | ||||
| 5165 | +1291 | ||||
| 5166 | +01:35:02.880 --> 01:35:05.460 | ||||
| 5167 | +de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain. | ||||
| 5168 | + | ||||
| 5169 | +1292 | ||||
| 5170 | +01:35:05.700 --> 01:35:07.920 | ||||
| 5171 | +Mais ça implique qu'on a le prix de vente. | ||||
| 5172 | + | ||||
| 5173 | +1293 | ||||
| 5174 | +01:35:08.120 --> 01:35:10.660 | ||||
| 5175 | +Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment, | ||||
| 5176 | + | ||||
| 5177 | +1294 | ||||
| 5178 | +01:35:10.840 --> 01:35:12.780 | ||||
| 5179 | +mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment, | ||||
| 5180 | + | ||||
| 5181 | +1295 | ||||
| 5182 | +01:35:12.900 --> 01:35:15.900 | ||||
| 5183 | +on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction. | ||||
| 5184 | + | ||||
| 5185 | +1296 | ||||
| 5186 | +01:35:19.280 --> 01:35:22.760 | ||||
| 5187 | +Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir. | ||||
| 5188 | + | ||||
| 5189 | +1297 | ||||
| 5190 | +01:35:26.260 --> 01:35:30.660 | ||||
| 5191 | +Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur, | ||||
| 5192 | + | ||||
| 5193 | +1298 | ||||
| 5194 | +01:35:31.140 --> 01:35:34.140 | ||||
| 5195 | +c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation, | ||||
| 5196 | + | ||||
| 5197 | +1299 | ||||
| 5198 | +01:35:34.240 --> 01:35:36.020 | ||||
| 5199 | +tu sais, ça amène une certaine incertitude. | ||||
| 5200 | + | ||||
| 5201 | +1300 | ||||
| 5202 | +01:35:38.000 --> 01:35:40.040 | ||||
| 5203 | +Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain, | ||||
| 5204 | + | ||||
| 5205 | +1301 | ||||
| 5206 | +01:35:40.140 --> 01:35:44.300 | ||||
| 5207 | +donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à | ||||
| 5208 | + | ||||
| 5209 | +1302 | ||||
| 5210 | +01:35:44.320 --> 01:35:48.960 | ||||
| 5211 | +comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable, | ||||
| 5212 | + | ||||
| 5213 | +1303 | ||||
| 5214 | +01:35:49.060 --> 01:35:53.480 | ||||
| 5215 | +honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent, | ||||
| 5216 | + | ||||
| 5217 | +1304 | ||||
| 5218 | +01:35:53.560 --> 01:35:56.420 | ||||
| 5219 | +la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la… | ||||
| 5220 | + | ||||
| 5221 | +1305 | ||||
| 5222 | +01:35:56.440 --> 01:35:59.900 | ||||
| 5223 | +il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain, | ||||
| 5224 | + | ||||
| 5225 | +1306 | ||||
| 5226 | +01:36:00.000 --> 01:36:04.960 | ||||
| 5227 | +sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment. | ||||
| 5228 | + | ||||
| 5229 | +1307 | ||||
| 5230 | +01:36:05.800 --> 01:36:09.920 | ||||
| 5231 | +Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super | ||||
| 5232 | + | ||||
| 5233 | +1308 | ||||
| 5234 | +01:36:09.940 --> 01:36:14.860 | ||||
| 5235 | +répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple, | ||||
| 5236 | + | ||||
| 5237 | +1309 | ||||
| 5238 | +01:36:14.980 --> 01:36:19.700 | ||||
| 5239 | +on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie | ||||
| 5240 | + | ||||
| 5241 | +1310 | ||||
| 5242 | +01:36:19.720 --> 01:36:23.440 | ||||
| 5243 | +habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf, | ||||
| 5244 | + | ||||
| 5245 | +1311 | ||||
| 5246 | +01:36:23.520 --> 01:36:26.060 | ||||
| 5247 | +donc on nous dit que c'est 185 $ par picard. | ||||
| 5248 | + | ||||
| 5249 | +1312 | ||||
| 5250 | +01:36:26.880 --> 01:36:28.660 | ||||
| 5251 | +Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 5252 | + | ||||
| 5253 | +1313 | ||||
| 5254 | +01:36:28.800 --> 01:36:34.780 | ||||
| 5255 | +C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500. | ||||
| 5256 | + | ||||
| 5257 | +1314 | ||||
| 5258 | +01:36:35.880 --> 01:36:38.240 | ||||
| 5259 | +Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf. | ||||
| 5260 | + | ||||
| 5261 | +1315 | ||||
| 5262 | +01:36:40.100 --> 01:36:40.900 | ||||
| 5263 | +on nous dit que | ||||
| 5264 | + | ||||
| 5265 | +1316 | ||||
| 5266 | +01:36:42.640 --> 01:36:47.020 | ||||
| 5267 | +la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans | ||||
| 5268 | + | ||||
| 5269 | +1317 | ||||
| 5270 | +01:36:47.460 --> 01:36:53.880 | ||||
| 5271 | +ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la | ||||
| 5272 | + | ||||
| 5273 | +1318 | ||||
| 5274 | +01:36:53.900 --> 01:36:57.700 | ||||
| 5275 | +durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit | ||||
| 5276 | + | ||||
| 5277 | +1319 | ||||
| 5278 | +01:36:57.720 --> 01:37:00.800 | ||||
| 5279 | +appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas | ||||
| 5280 | + | ||||
| 5281 | +1320 | ||||
| 5282 | +01:37:00.820 --> 01:37:03.900 | ||||
| 5283 | +nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce | ||||
| 5284 | + | ||||
| 5285 | +1321 | ||||
| 5286 | +01:37:03.920 --> 01:37:07.700 | ||||
| 5287 | +qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c | ||||
| 5288 | + | ||||
| 5289 | +1322 | ||||
| 5290 | +01:37:07.720 --> 01:37:10.900 | ||||
| 5291 | +'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation. | ||||
| 5292 | + | ||||
| 5293 | +1323 | ||||
| 5294 | +01:37:12.420 --> 01:37:14.980 | ||||
| 5295 | +La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire, | ||||
| 5296 | + | ||||
| 5297 | +1324 | ||||
| 5298 | +01:37:15.060 --> 01:37:16.580 | ||||
| 5299 | +qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment. | ||||
| 5300 | + | ||||
| 5301 | +1325 | ||||
| 5302 | +01:37:17.060 --> 01:37:21.760 | ||||
| 5303 | +Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du | ||||
| 5304 | + | ||||
| 5305 | +1326 | ||||
| 5306 | +01:37:21.780 --> 01:37:25.400 | ||||
| 5307 | +bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer | ||||
| 5308 | + | ||||
| 5309 | +1327 | ||||
| 5310 | +01:37:25.420 --> 01:37:30.600 | ||||
| 5311 | +la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment, | ||||
| 5312 | + | ||||
| 5313 | +1328 | ||||
| 5314 | +01:37:30.780 --> 01:37:36.400 | ||||
| 5315 | +c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation | ||||
| 5316 | + | ||||
| 5317 | +1329 | ||||
| 5318 | +01:37:36.420 --> 01:37:40.480 | ||||
| 5319 | +linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale, | ||||
| 5320 | + | ||||
| 5321 | +1330 | ||||
| 5322 | +01:37:40.500 --> 01:37:42.600 | ||||
| 5323 | +il est vendu à Gatineau pour 425 000. | ||||
| 5324 | + | ||||
| 5325 | +1331 | ||||
| 5326 | +01:37:42.760 --> 01:37:49.260 | ||||
| 5327 | +Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et | ||||
| 5328 | + | ||||
| 5329 | +1332 | ||||
| 5330 | +01:37:49.280 --> 01:37:55.180 | ||||
| 5331 | +qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que | ||||
| 5332 | + | ||||
| 5333 | +1333 | ||||
| 5334 | +01:37:55.200 --> 01:38:00.360 | ||||
| 5335 | +la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que, | ||||
| 5336 | + | ||||
| 5337 | +1334 | ||||
| 5338 | +01:38:00.500 --> 01:38:05.260 | ||||
| 5339 | +sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation, | ||||
| 5340 | + | ||||
| 5341 | +1335 | ||||
| 5342 | +01:38:05.500 --> 01:38:09.220 | ||||
| 5343 | +c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux. | ||||
| 5344 | + | ||||
| 5345 | +1336 | ||||
| 5346 | +01:38:10.340 --> 01:38:13.460 | ||||
| 5347 | +Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le… | ||||
| 5348 | + | ||||
| 5349 | +1337 | ||||
| 5350 | +01:38:14.980 --> 01:38:18.320 | ||||
| 5351 | +Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ? | ||||
| 5352 | + | ||||
| 5353 | +1338 | ||||
| 5354 | +01:38:18.460 --> 01:38:23.660 | ||||
| 5355 | +Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon, | ||||
| 5356 | + | ||||
| 5357 | +1339 | ||||
| 5358 | +01:38:23.800 --> 01:38:29.920 | ||||
| 5359 | +on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l | ||||
| 5360 | + | ||||
| 5361 | +1340 | ||||
| 5362 | +01:38:29.940 --> 01:38:34.020 | ||||
| 5363 | +'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses, | ||||
| 5364 | + | ||||
| 5365 | +1341 | ||||
| 5366 | +01:38:34.180 --> 01:38:36.700 | ||||
| 5367 | +mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel. | ||||
| 5368 | + | ||||
| 5369 | +1342 | ||||
| 5370 | +01:38:37.260 --> 01:38:42.360 | ||||
| 5371 | +Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la | ||||
| 5372 | + | ||||
| 5373 | +1343 | ||||
| 5374 | +01:38:42.380 --> 01:38:45.480 | ||||
| 5375 | +dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça, | ||||
| 5376 | + | ||||
| 5377 | +1344 | ||||
| 5378 | +01:38:45.580 --> 01:38:47.800 | ||||
| 5379 | +sachant que le bâtiment total était vendu 425 000. | ||||
| 5380 | + | ||||
| 5381 | +1345 | ||||
| 5382 | +01:38:48.400 --> 01:38:53.820 | ||||
| 5383 | +Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000, | ||||
| 5384 | + | ||||
| 5385 | +1346 | ||||
| 5386 | +01:38:53.980 --> 01:38:59.400 | ||||
| 5387 | +ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple. | ||||
| 5388 | + | ||||
| 5389 | +1347 | ||||
| 5390 | +01:38:59.420 --> 01:39:04.980 | ||||
| 5391 | +Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement. | ||||
| 5392 | + | ||||
| 5393 | +1348 | ||||
| 5394 | +01:39:06.060 --> 01:39:12.220 | ||||
| 5395 | +Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact | ||||
| 5396 | + | ||||
| 5397 | +1349 | ||||
| 5398 | +01:39:12.240 --> 01:39:15.120 | ||||
| 5399 | +de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain. | ||||
| 5400 | + | ||||
| 5401 | +1350 | ||||
| 5402 | +01:39:15.140 --> 01:39:15.940 | ||||
| 5403 | +Bon, | ||||
| 5404 | + | ||||
| 5405 | +1351 | ||||
| 5406 | +01:39:18.060 --> 01:39:23.280 | ||||
| 5407 | +ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui | ||||
| 5408 | + | ||||
| 5409 | +1352 | ||||
| 5410 | +01:39:23.300 --> 01:39:29.360 | ||||
| 5411 | +serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si | ||||
| 5412 | + | ||||
| 5413 | +1353 | ||||
| 5414 | +01:39:29.380 --> 01:39:33.800 | ||||
| 5415 | +vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments, | ||||
| 5416 | + | ||||
| 5417 | +1354 | ||||
| 5418 | +01:39:34.140 --> 01:39:38.500 | ||||
| 5419 | +vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très, | ||||
| 5420 | + | ||||
| 5421 | +1355 | ||||
| 5422 | +01:39:38.600 --> 01:39:41.940 | ||||
| 5423 | +très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente. | ||||
| 5424 | + | ||||
| 5425 | +1356 | ||||
| 5426 | +01:39:42.880 --> 01:39:44.920 | ||||
| 5427 | +Pourquoi ? Parce que c'est mécanique. | ||||
| 5428 | + | ||||
| 5429 | +1357 | ||||
| 5430 | +01:39:45.020 --> 01:39:51.780 | ||||
| 5431 | +C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une | ||||
| 5432 | + | ||||
| 5433 | +1358 | ||||
| 5434 | +01:39:51.800 --> 01:39:55.760 | ||||
| 5435 | +valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment, | ||||
| 5436 | + | ||||
| 5437 | +1359 | ||||
| 5438 | +01:39:55.880 --> 01:40:00.440 | ||||
| 5439 | +donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation, | ||||
| 5440 | + | ||||
| 5441 | +1360 | ||||
| 5442 | +01:40:00.580 --> 01:40:05.720 | ||||
| 5443 | +la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation. | ||||
| 5444 | + | ||||
| 5445 | +1361 | ||||
| 5446 | +01:40:08.200 --> 01:40:10.200 | ||||
| 5447 | +Ici, ce n'est pas nécessairement... | ||||
| 5448 | + | ||||
| 5449 | +1362 | ||||
| 5450 | +01:40:24.940 --> 01:40:27.360 | ||||
| 5451 | +Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus. | ||||
| 5452 | + | ||||
| 5453 | +1363 | ||||
| 5454 | +01:40:28.540 --> 01:40:29.340 | ||||
| 5455 | +Désolé. | ||||
| 5456 | + | ||||
| 5457 | +1364 | ||||
| 5458 | +01:40:31.480 --> 01:40:34.640 | ||||
| 5459 | +Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible. | ||||
| 5460 | + | ||||
| 5461 | +1365 | ||||
| 5462 | +01:40:35.360 --> 01:40:41.440 | ||||
| 5463 | +ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on | ||||
| 5464 | + | ||||
| 5465 | +1366 | ||||
| 5466 | +01:40:41.460 --> 01:40:47.700 | ||||
| 5467 | +changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement | ||||
| 5468 | + | ||||
| 5469 | +1367 | ||||
| 5470 | +01:40:47.720 --> 01:40:52.280 | ||||
| 5471 | +donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur | ||||
| 5472 | + | ||||
| 5473 | +1368 | ||||
| 5474 | +01:40:52.300 --> 01:40:55.700 | ||||
| 5475 | +du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de | ||||
| 5476 | + | ||||
| 5477 | +1369 | ||||
| 5478 | +01:40:55.720 --> 01:40:57.980 | ||||
| 5479 | +dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est | ||||
| 5480 | + | ||||
| 5481 | +1370 | ||||
| 5482 | +01:40:58.000 --> 01:40:59.840 | ||||
| 5483 | +linéaire donc c'est simplement pour ça | ||||
| 5484 | + | ||||
| 5485 | +1371 | ||||
| 5486 | +01:41:02.140 --> 01:41:04.800 | ||||
| 5487 | +maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier, | ||||
| 5488 | + | ||||
| 5489 | +1372 | ||||
| 5490 | +01:41:04.940 --> 01:41:06.320 | ||||
| 5491 | +ce n'est pas nécessairement ça. | ||||
| 5492 | + | ||||
| 5493 | +1373 | ||||
| 5494 | +01:41:06.440 --> 01:41:10.200 | ||||
| 5495 | +C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant, | ||||
| 5496 | + | ||||
| 5497 | +1374 | ||||
| 5498 | +01:41:11.040 --> 01:41:15.100 | ||||
| 5499 | +plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur. | ||||
| 5500 | + | ||||
| 5501 | +1375 | ||||
| 5502 | +01:41:15.240 --> 01:41:17.340 | ||||
| 5503 | +C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent. | ||||
| 5504 | + | ||||
| 5505 | +1376 | ||||
| 5506 | +01:41:17.540 --> 01:41:21.520 | ||||
| 5507 | +C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du | ||||
| 5508 | + | ||||
| 5509 | +1377 | ||||
| 5510 | +01:41:21.540 --> 01:41:25.780 | ||||
| 5511 | +terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie | ||||
| 5512 | + | ||||
| 5513 | +1378 | ||||
| 5514 | +01:41:25.800 --> 01:41:28.800 | ||||
| 5515 | +économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000. | ||||
| 5516 | + | ||||
| 5517 | +1379 | ||||
| 5518 | +01:41:29.140 --> 01:41:32.480 | ||||
| 5519 | +Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici. | ||||
| 5520 | + | ||||
| 5521 | +1380 | ||||
| 5522 | +01:41:32.500 --> 01:41:38.220 | ||||
| 5523 | +c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000, | ||||
| 5524 | + | ||||
| 5525 | +1381 | ||||
| 5526 | +01:41:38.820 --> 01:41:40.280 | ||||
| 5527 | +10 ans dans les deux sens. | ||||
| 5528 | + | ||||
| 5529 | +1382 | ||||
| 5530 | +01:41:44.060 --> 01:41:50.340 | ||||
| 5531 | +Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par | ||||
| 5532 | + | ||||
| 5533 | +1383 | ||||
| 5534 | +01:41:50.360 --> 01:41:53.560 | ||||
| 5535 | +la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ? | ||||
| 5536 | + | ||||
| 5537 | +1384 | ||||
| 5538 | +01:41:53.680 --> 01:41:57.340 | ||||
| 5539 | +Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment. | ||||
| 5540 | + | ||||
| 5541 | +1385 | ||||
| 5542 | +01:41:59.160 --> 01:42:03.420 | ||||
| 5543 | +Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces | ||||
| 5544 | + | ||||
| 5545 | +1386 | ||||
| 5546 | +01:42:03.440 --> 01:42:06.400 | ||||
| 5547 | +ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement, | ||||
| 5548 | + | ||||
| 5549 | +1387 | ||||
| 5550 | +01:42:06.700 --> 01:42:10.320 | ||||
| 5551 | +mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous | ||||
| 5552 | + | ||||
| 5553 | +1388 | ||||
| 5554 | +01:42:10.340 --> 01:42:12.360 | ||||
| 5555 | +avez trouvée avec cette façon de faire-là. | ||||
| 5556 | + | ||||
| 5557 | +1389 | ||||
| 5558 | +01:42:12.820 --> 01:42:17.560 | ||||
| 5559 | +Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de | ||||
| 5560 | + | ||||
| 5561 | +1390 | ||||
| 5562 | +01:42:17.580 --> 01:42:19.080 | ||||
| 5563 | +vente de 425 000. | ||||
| 5564 | + | ||||
| 5565 | +1391 | ||||
| 5566 | +01:42:20.740 --> 01:42:26.620 | ||||
| 5567 | +Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ? | ||||
| 5568 | + | ||||
| 5569 | +1392 | ||||
| 5570 | +01:42:26.880 --> 01:42:29.360 | ||||
| 5571 | +C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain, | ||||
| 5572 | + | ||||
| 5573 | +1393 | ||||
| 5574 | +01:42:29.440 --> 01:42:32.200 | ||||
| 5575 | +donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale, | ||||
| 5576 | + | ||||
| 5577 | +1394 | ||||
| 5578 | +01:42:32.240 --> 01:42:34.520 | ||||
| 5579 | +donc, trouvée par un prix de vente réel. | ||||
| 5580 | + | ||||
| 5581 | +1395 | ||||
| 5582 | +01:42:34.900 --> 01:42:37.340 | ||||
| 5583 | +Donc, le 230 000 sur le 425 000. | ||||
| 5584 | + | ||||
| 5585 | +1396 | ||||
| 5586 | +01:42:38.240 --> 01:42:40.480 | ||||
| 5587 | +Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ? | ||||
| 5588 | + | ||||
| 5589 | +1397 | ||||
| 5590 | +01:42:40.640 --> 01:42:46.540 | ||||
| 5591 | +C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 % | ||||
| 5592 | + | ||||
| 5593 | +1398 | ||||
| 5594 | +01:42:46.560 --> 01:42:51.040 | ||||
| 5595 | +le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un | ||||
| 5596 | + | ||||
| 5597 | +1399 | ||||
| 5598 | +01:42:51.060 --> 01:42:54.100 | ||||
| 5599 | +centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %. | ||||
| 5600 | + | ||||
| 5601 | +1400 | ||||
| 5602 | +01:42:54.120 --> 01:42:55.760 | ||||
| 5603 | +Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif. | ||||
| 5604 | + | ||||
| 5605 | +1401 | ||||
| 5606 | +01:42:56.060 --> 01:42:57.900 | ||||
| 5607 | +Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville, | ||||
| 5608 | + | ||||
| 5609 | +1402 | ||||
| 5610 | +01:42:58.120 --> 01:43:04.220 | ||||
| 5611 | +plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio | ||||
| 5612 | + | ||||
| 5613 | +1403 | ||||
| 5614 | +01:43:04.240 --> 01:43:10.120 | ||||
| 5615 | +soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un | ||||
| 5616 | + | ||||
| 5617 | +1404 | ||||
| 5618 | +01:43:10.140 --> 01:43:14.300 | ||||
| 5619 | +benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces | ||||
| 5620 | + | ||||
| 5621 | +1405 | ||||
| 5622 | +01:43:14.320 --> 01:43:19.580 | ||||
| 5623 | +braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc | ||||
| 5624 | + | ||||
| 5625 | +1406 | ||||
| 5626 | +01:43:19.600 --> 01:43:23.740 | ||||
| 5627 | +justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là | ||||
| 5628 | + | ||||
| 5629 | +1407 | ||||
| 5630 | +01:43:23.760 --> 01:43:28.520 | ||||
| 5631 | +dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale | ||||
| 5632 | + | ||||
| 5633 | +1408 | ||||
| 5634 | +01:43:28.540 --> 01:43:32.540 | ||||
| 5635 | +donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau | ||||
| 5636 | + | ||||
| 5637 | +1409 | ||||
| 5638 | +01:43:32.560 --> 01:43:38.440 | ||||
| 5639 | +donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus, | ||||
| 5640 | + | ||||
| 5641 | +1410 | ||||
| 5642 | +01:43:38.960 --> 01:43:40.280 | ||||
| 5643 | +les autres, ils jugent que c'est banlieue. | ||||
| 5644 | + | ||||
| 5645 | +1411 | ||||
| 5646 | +01:43:40.400 --> 01:43:42.300 | ||||
| 5647 | +Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct, | ||||
| 5648 | + | ||||
| 5649 | +1412 | ||||
| 5650 | +01:43:42.440 --> 01:43:45.080 | ||||
| 5651 | +mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette. | ||||
| 5652 | + | ||||
| 5653 | +1413 | ||||
| 5654 | +01:43:46.900 --> 01:43:49.480 | ||||
| 5655 | +Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode. | ||||
| 5656 | + | ||||
| 5657 | +1414 | ||||
| 5658 | +01:43:49.580 --> 01:43:54.760 | ||||
| 5659 | +Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain | ||||
| 5660 | + | ||||
| 5661 | +1415 | ||||
| 5662 | +01:43:54.780 --> 01:43:55.580 | ||||
| 5663 | +sous-jacent. | ||||
| 5664 | + | ||||
| 5665 | +1416 | ||||
| 5666 | +01:43:57.240 --> 01:44:01.100 | ||||
| 5667 | +Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus | ||||
| 5668 | + | ||||
| 5669 | +1417 | ||||
| 5670 | +01:44:01.120 --> 01:44:04.700 | ||||
| 5671 | +faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois, | ||||
| 5672 | + | ||||
| 5673 | +1418 | ||||
| 5674 | +01:44:04.900 --> 01:44:11.100 | ||||
| 5675 | +on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds | ||||
| 5676 | + | ||||
| 5677 | +1419 | ||||
| 5678 | +01:44:11.120 --> 01:44:14.960 | ||||
| 5679 | +carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain, | ||||
| 5680 | + | ||||
| 5681 | +1420 | ||||
| 5682 | +01:44:15.100 --> 01:44:19.920 | ||||
| 5683 | +bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise. | ||||
| 5684 | + | ||||
| 5685 | +1421 | ||||
| 5686 | +01:44:20.060 --> 01:44:21.360 | ||||
| 5687 | +Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs. | ||||
| 5688 | + | ||||
| 5689 | +1422 | ||||
| 5690 | +01:44:22.040 --> 01:44:25.400 | ||||
| 5691 | +Commercial urbain, 30 à 50 % le range. | ||||
| 5692 | + | ||||
| 5693 | +1423 | ||||
| 5694 | +01:44:25.940 --> 01:44:31.120 | ||||
| 5695 | +Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80. | ||||
| 5696 | + | ||||
| 5697 | +1424 | ||||
| 5698 | +01:44:33.060 --> 01:44:36.560 | ||||
| 5699 | +C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme, | ||||
| 5700 | + | ||||
| 5701 | +1425 | ||||
| 5702 | +01:44:36.640 --> 01:44:41.720 | ||||
| 5703 | +vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres, | ||||
| 5704 | + | ||||
| 5705 | +1426 | ||||
| 5706 | +01:44:41.860 --> 01:44:45.500 | ||||
| 5707 | +et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison, | ||||
| 5708 | + | ||||
| 5709 | +1427 | ||||
| 5710 | +01:44:45.640 --> 01:44:47.680 | ||||
| 5711 | +ou ce que le fermier habite, peu importe. | ||||
| 5712 | + | ||||
| 5713 | +1428 | ||||
| 5714 | +01:44:48.380 --> 01:44:51.500 | ||||
| 5715 | +C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80. | ||||
| 5716 | + | ||||
| 5717 | +1429 | ||||
| 5718 | +01:44:51.780 --> 01:44:54.300 | ||||
| 5719 | +Ça fait du sens économiquement et intuitivement. | ||||
| 5720 | + | ||||
| 5721 | +1430 | ||||
| 5722 | +01:44:55.200 --> 01:44:59.620 | ||||
| 5723 | +Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça. | ||||
| 5724 | + | ||||
| 5725 | +1431 | ||||
| 5726 | +01:44:59.920 --> 01:45:04.120 | ||||
| 5727 | +C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain | ||||
| 5728 | + | ||||
| 5729 | +1432 | ||||
| 5730 | +01:45:04.140 --> 01:45:05.900 | ||||
| 5731 | +pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur. | ||||
| 5732 | + | ||||
| 5733 | +1433 | ||||
| 5734 | +01:45:06.120 --> 01:45:10.060 | ||||
| 5735 | +Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus | ||||
| 5736 | + | ||||
| 5737 | +1434 | ||||
| 5738 | +01:45:10.080 --> 01:45:11.900 | ||||
| 5739 | +importante pour que ce soit entre 50 et 80. | ||||
| 5740 | + | ||||
| 5741 | +1435 | ||||
| 5742 | +01:45:13.400 --> 01:45:15.080 | ||||
| 5743 | +Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne. | ||||
| 5744 | + | ||||
| 5745 | +1436 | ||||
| 5746 | +01:45:15.100 --> 01:45:20.460 | ||||
| 5747 | +Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le | ||||
| 5748 | + | ||||
| 5749 | +1437 | ||||
| 5750 | +01:45:20.480 --> 01:45:24.800 | ||||
| 5751 | +travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction. | ||||
| 5752 | + | ||||
| 5753 | +1438 | ||||
| 5754 | +01:45:32.200 --> 01:45:38.580 | ||||
| 5755 | +Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis. | ||||
| 5756 | + | ||||
| 5757 | +1439 | ||||
| 5758 | +01:45:38.760 --> 01:45:42.620 | ||||
| 5759 | +On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours. | ||||
| 5760 | + | ||||
| 5761 | +1440 | ||||
| 5762 | +01:45:42.640 --> 01:45:48.440 | ||||
| 5763 | +Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de | ||||
| 5764 | + | ||||
| 5765 | +1441 | ||||
| 5766 | +01:45:48.460 --> 01:45:54.760 | ||||
| 5767 | +terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale | ||||
| 5768 | + | ||||
| 5769 | +1442 | ||||
| 5770 | +01:45:54.780 --> 01:45:57.720 | ||||
| 5771 | +ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain. | ||||
| 5772 | + | ||||
| 5773 | +1443 | ||||
| 5774 | +01:45:59.260 --> 01:46:02.660 | ||||
| 5775 | +C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification. | ||||
| 5776 | + | ||||
| 5777 | +1444 | ||||
| 5778 | +01:46:02.920 --> 01:46:05.140 | ||||
| 5779 | +En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici. | ||||
| 5780 | + | ||||
| 5781 | +1445 | ||||
| 5782 | +01:46:05.540 --> 01:46:07.920 | ||||
| 5783 | +Mais vous en choisissez un particulièrement. | ||||
| 5784 | + | ||||
| 5785 | +1446 | ||||
| 5786 | +01:46:07.940 --> 01:46:12.080 | ||||
| 5787 | +Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application. | ||||
| 5788 | + | ||||
| 5789 | +1447 | ||||
| 5790 | +01:46:13.460 --> 01:46:15.820 | ||||
| 5791 | +C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain. | ||||
| 5792 | + | ||||
| 5793 | +1448 | ||||
| 5794 | +01:46:18.440 --> 01:46:22.380 | ||||
| 5795 | +C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ? | ||||
| 5796 | + | ||||
| 5797 | +1449 | ||||
| 5798 | +01:46:22.660 --> 01:46:24.140 | ||||
| 5799 | +Je vais appliquer une règle du pouce comme ça. | ||||
| 5800 | + | ||||
| 5801 | +1450 | ||||
| 5802 | +01:46:24.260 --> 01:46:27.460 | ||||
| 5803 | +Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux | ||||
| 5804 | + | ||||
| 5805 | +1451 | ||||
| 5806 | +01:46:27.480 --> 01:46:30.300 | ||||
| 5807 | +comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe. | ||||
| 5808 | + | ||||
| 5809 | +1452 | ||||
| 5810 | +01:46:30.960 --> 01:46:32.280 | ||||
| 5811 | +Donc, ça peut être appliqué comme vérification. | ||||
| 5812 | + | ||||
| 5813 | +1453 | ||||
| 5814 | +01:46:33.380 --> 01:46:35.300 | ||||
| 5815 | +Ça permet de le faire avec peu de données. | ||||
| 5816 | + | ||||
| 5817 | +1454 | ||||
| 5818 | +01:46:36.200 --> 01:46:39.880 | ||||
| 5819 | +c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires. | ||||
| 5820 | + | ||||
| 5821 | +1455 | ||||
| 5822 | +01:46:40.740 --> 01:46:44.240 | ||||
| 5823 | +Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios | ||||
| 5824 | + | ||||
| 5825 | +1456 | ||||
| 5826 | +01:46:44.260 --> 01:46:46.360 | ||||
| 5827 | +comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables, | ||||
| 5828 | + | ||||
| 5829 | +1457 | ||||
| 5830 | +01:46:46.580 --> 01:46:48.280 | ||||
| 5831 | +mais s'il y a des comparables, ça... | ||||
| 5832 | + | ||||
| 5833 | +1458 | ||||
| 5834 | +01:46:49.200 --> 01:46:52.520 | ||||
| 5835 | +Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio | ||||
| 5836 | + | ||||
| 5837 | +1459 | ||||
| 5838 | +01:46:52.540 --> 01:46:56.700 | ||||
| 5839 | +approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon. | ||||
| 5840 | + | ||||
| 5841 | +1460 | ||||
| 5842 | +01:46:58.600 --> 01:47:01.340 | ||||
| 5843 | +Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation, | ||||
| 5844 | + | ||||
| 5845 | +1461 | ||||
| 5846 | +01:47:01.360 --> 01:47:04.780 | ||||
| 5847 | +c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la | ||||
| 5848 | + | ||||
| 5849 | +1462 | ||||
| 5850 | +01:47:04.800 --> 01:47:07.840 | ||||
| 5851 | +robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi, | ||||
| 5852 | + | ||||
| 5853 | +1463 | ||||
| 5854 | +01:47:07.900 --> 01:47:09.180 | ||||
| 5855 | +ça suppose que le ratio est stable. | ||||
| 5856 | + | ||||
| 5857 | +1464 | ||||
| 5858 | +01:47:09.320 --> 01:47:12.840 | ||||
| 5859 | +C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les | ||||
| 5860 | + | ||||
| 5861 | +1465 | ||||
| 5862 | +01:47:12.860 --> 01:47:14.840 | ||||
| 5863 | +maisons unifamiliales, le ratio va être constant. | ||||
| 5864 | + | ||||
| 5865 | +1466 | ||||
| 5866 | +01:47:15.300 --> 01:47:16.600 | ||||
| 5867 | +Alors que ça, ça suppose que oui. | ||||
| 5868 | + | ||||
| 5869 | +1467 | ||||
| 5870 | +01:47:17.580 --> 01:47:20.660 | ||||
| 5871 | +Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier | ||||
| 5872 | + | ||||
| 5873 | +1468 | ||||
| 5874 | +01:47:20.680 --> 01:47:21.480 | ||||
| 5875 | +recours. | ||||
| 5876 | + | ||||
| 5877 | +1469 | ||||
| 5878 | +01:47:23.380 --> 01:47:28.980 | ||||
| 5879 | +Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique, | ||||
| 5880 | + | ||||
| 5881 | +1470 | ||||
| 5882 | +01:47:29.000 --> 01:47:34.440 | ||||
| 5883 | +pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000. | ||||
| 5884 | + | ||||
| 5885 | +1471 | ||||
| 5886 | +01:47:36.740 --> 01:47:40.480 | ||||
| 5887 | +Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %. | ||||
| 5888 | + | ||||
| 5889 | +1472 | ||||
| 5890 | +01:47:40.500 --> 01:47:46.500 | ||||
| 5891 | +Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous | ||||
| 5892 | + | ||||
| 5893 | +1473 | ||||
| 5894 | +01:47:46.520 --> 01:47:49.540 | ||||
| 5895 | +ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion. | ||||
| 5896 | + | ||||
| 5897 | +1474 | ||||
| 5898 | +01:47:49.780 --> 01:47:53.800 | ||||
| 5899 | +Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre | ||||
| 5900 | + | ||||
| 5901 | +1475 | ||||
| 5902 | +01:47:53.820 --> 01:47:56.920 | ||||
| 5903 | +comparable. Elle n'est pas utilisée. | ||||
| 5904 | + | ||||
| 5905 | +1476 | ||||
| 5906 | +01:47:57.240 --> 01:47:59.320 | ||||
| 5907 | +C'est vraiment pour une bonne façon de faire. | ||||
| 5908 | + | ||||
| 5909 | +1477 | ||||
| 5910 | +01:48:02.280 --> 01:48:05.660 | ||||
| 5911 | +Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP. | ||||
| 5912 | + | ||||
| 5913 | +1478 | ||||
| 5914 | +01:48:06.580 --> 01:48:12.320 | ||||
| 5915 | +Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire. | ||||
| 5916 | + | ||||
| 5917 | +1479 | ||||
| 5918 | +01:48:14.720 --> 01:48:16.880 | ||||
| 5919 | +Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance. | ||||
| 5920 | + | ||||
| 5921 | +1480 | ||||
| 5922 | +01:48:17.320 --> 01:48:21.700 | ||||
| 5923 | +Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance, | ||||
| 5924 | + | ||||
| 5925 | +1481 | ||||
| 5926 | +01:48:21.820 --> 01:48:22.940 | ||||
| 5927 | +mais vous pouvez quand même le commencé. | ||||
| 5928 | + | ||||
| 5929 | +1482 | ||||
| 5930 | +01:48:23.780 --> 01:48:27.080 | ||||
| 5931 | +Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours. | ||||
| 5932 | + | ||||
| 5933 | +1483 | ||||
| 5934 | +01:48:28.200 --> 01:48:33.620 | ||||
| 5935 | +En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul. | ||||
| 5936 | + | ||||
| 5937 | +1484 | ||||
| 5938 | +01:48:33.800 --> 01:48:35.900 | ||||
| 5939 | +Vraiment, c'est à votre guise. | ||||
| 5940 | + | ||||
| 5941 | +1485 | ||||
| 5942 | +01:48:36.220 --> 01:48:38.980 | ||||
| 5943 | +C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant. | ||||
| 5944 | + | ||||
| 5945 | +1486 | ||||
| 5946 | +01:48:39.200 --> 01:48:43.400 | ||||
| 5947 | +C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau. | ||||
| 5948 | + | ||||
| 5949 | +1487 | ||||
| 5950 | +01:48:46.560 --> 01:48:47.840 | ||||
| 5951 | +Il n'est pas nécessairement très long. | ||||
| 5952 | + | ||||
| 5953 | +1488 | ||||
| 5954 | +01:48:48.840 --> 01:48:50.900 | ||||
| 5955 | +Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire. | ||||
| 5956 | + | ||||
| 5957 | +1489 | ||||
| 5958 | +01:48:52.000 --> 01:48:56.060 | ||||
| 5959 | +Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel. | ||||
| 5960 | + | ||||
| 5961 | +1490 | ||||
| 5962 | +01:48:56.220 --> 01:48:57.700 | ||||
| 5963 | +En tout cas, c'est simplement l'énoncé. | ||||
| 5964 | + | ||||
| 5965 | +1491 | ||||
| 5966 | +01:48:58.020 --> 01:49:04.180 | ||||
| 5967 | +C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé | ||||
| 5968 | + | ||||
| 5969 | +1492 | ||||
| 5970 | +01:49:04.200 --> 01:49:05.000 | ||||
| 5971 | +détaillé. | ||||
| 5972 | + | ||||
| 5973 | +1493 | ||||
| 5974 | +01:49:06.860 --> 01:49:09.580 | ||||
| 5975 | +Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous | ||||
| 5976 | + | ||||
| 5977 | +1494 | ||||
| 5978 | +01:49:09.600 --> 01:49:11.760 | ||||
| 5979 | +permet de déterminer la valeur d'un terrain. | ||||
| 5980 | + | ||||
| 5981 | +1495 | ||||
| 5982 | +01:49:14.520 --> 01:49:16.800 | ||||
| 5983 | +Ici, c'est le sujet en question. | ||||
| 5984 | + | ||||
| 5985 | +1496 | ||||
| 5986 | +01:49:17.060 --> 01:49:19.520 | ||||
| 5987 | +Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles. | ||||
| 5988 | + | ||||
| 5989 | +1497 | ||||
| 5990 | +01:49:20.520 --> 01:49:22.020 | ||||
| 5991 | +C'est une inscription sur les max. | ||||
| 5992 | + | ||||
| 5993 | +1498 | ||||
| 5994 | +01:49:22.240 --> 01:49:24.780 | ||||
| 5995 | +Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000. | ||||
| 5996 | + | ||||
| 5997 | +1499 | ||||
| 5998 | +01:49:25.700 --> 01:49:30.100 | ||||
| 5999 | +C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain. | ||||
| 6000 | + | ||||
| 6001 | +1500 | ||||
| 6002 | +01:49:31.900 --> 01:49:35.720 | ||||
| 6003 | +On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026, | ||||
| 6004 | + | ||||
| 6005 | +1501 | ||||
| 6006 | +01:49:35.960 --> 01:49:37.400 | ||||
| 6007 | +même si vous allez le faire probablement plus tard. | ||||
| 6008 | + | ||||
| 6009 | +1502 | ||||
| 6010 | +01:49:38.060 --> 01:49:40.840 | ||||
| 6011 | +Donc, c'est le point d'ancrage. | ||||
| 6012 | + | ||||
| 6013 | +1503 | ||||
| 6014 | +01:49:41.000 --> 01:49:45.900 | ||||
| 6015 | +La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain. | ||||
| 6016 | + | ||||
| 6017 | +1504 | ||||
| 6018 | +01:49:46.600 --> 01:49:49.540 | ||||
| 6019 | +Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide. | ||||
| 6020 | + | ||||
| 6021 | +1505 | ||||
| 6022 | +01:49:49.560 --> 01:49:53.580 | ||||
| 6023 | +Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax. | ||||
| 6024 | + | ||||
| 6025 | +1506 | ||||
| 6026 | +01:49:53.920 --> 01:49:57.520 | ||||
| 6027 | +Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés, | ||||
| 6028 | + | ||||
| 6029 | +1507 | ||||
| 6030 | +01:49:57.600 --> 01:50:02.180 | ||||
| 6031 | +donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel, | ||||
| 6032 | + | ||||
| 6033 | +1508 | ||||
| 6034 | +01:50:02.540 --> 01:50:04.680 | ||||
| 6035 | +ça c'est le zonage et tout ça. | ||||
| 6036 | + | ||||
| 6037 | +1509 | ||||
| 6038 | +01:50:07.380 --> 01:50:11.000 | ||||
| 6039 | +Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ? | ||||
| 6040 | + | ||||
| 6041 | +1510 | ||||
| 6042 | +01:50:12.720 --> 01:50:15.800 | ||||
| 6043 | +Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également. | ||||
| 6044 | + | ||||
| 6045 | +1511 | ||||
| 6046 | +01:50:16.400 --> 01:50:17.860 | ||||
| 6047 | +Ça ici, c'est au niveau des terrains. | ||||
| 6048 | + | ||||
| 6049 | +1512 | ||||
| 6050 | +01:50:19.560 --> 01:50:21.820 | ||||
| 6051 | +c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment, | ||||
| 6052 | + | ||||
| 6053 | +1513 | ||||
| 6054 | +01:50:22.040 --> 01:50:24.100 | ||||
| 6055 | +ici, la distance, vous l'avez en kilomètres. | ||||
| 6056 | + | ||||
| 6057 | +1514 | ||||
| 6058 | +01:50:24.440 --> 01:50:26.060 | ||||
| 6059 | +Vous avez également la fast-lade et tout ça. | ||||
| 6060 | + | ||||
| 6061 | +1515 | ||||
| 6062 | +01:50:26.160 --> 01:50:30.400 | ||||
| 6063 | +C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette | ||||
| 6064 | + | ||||
| 6065 | +1516 | ||||
| 6066 | +01:50:30.420 --> 01:50:31.220 | ||||
| 6067 | +analyse. | ||||
| 6068 | + | ||||
| 6069 | +1517 | ||||
| 6070 | +01:50:33.940 --> 01:50:36.820 | ||||
| 6071 | +Vous avez également ici les tendances du marché foncé. | ||||
| 6072 | + | ||||
| 6073 | +1518 | ||||
| 6074 | +01:50:37.000 --> 01:50:41.260 | ||||
| 6075 | +Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro, | ||||
| 6076 | + | ||||
| 6077 | +1519 | ||||
| 6078 | +01:50:41.340 --> 01:50:45.160 | ||||
| 6079 | +c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement | ||||
| 6080 | + | ||||
| 6081 | +1520 | ||||
| 6082 | +01:50:45.180 --> 01:50:48.240 | ||||
| 6083 | +justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu. | ||||
| 6084 | + | ||||
| 6085 | +1521 | ||||
| 6086 | +01:50:48.260 --> 01:50:50.820 | ||||
| 6087 | +Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça. | ||||
| 6088 | + | ||||
| 6089 | +1522 | ||||
| 6090 | +01:50:50.940 --> 01:50:54.380 | ||||
| 6091 | +On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023. | ||||
| 6092 | + | ||||
| 6093 | +1523 | ||||
| 6094 | +01:50:55.260 --> 01:50:57.820 | ||||
| 6095 | +En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal. | ||||
| 6096 | + | ||||
| 6097 | +1524 | ||||
| 6098 | +01:50:58.720 --> 01:51:01.000 | ||||
| 6099 | +Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie. | ||||
| 6100 | + | ||||
| 6101 | +1525 | ||||
| 6102 | +01:51:01.020 --> 01:51:04.820 | ||||
| 6103 | +Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode, | ||||
| 6104 | + | ||||
| 6105 | +1526 | ||||
| 6106 | +01:51:05.000 --> 01:51:07.140 | ||||
| 6107 | +c'est faire aussi une analyse économique. | ||||
| 6108 | + | ||||
| 6109 | +1527 | ||||
| 6110 | +01:51:07.580 --> 01:51:10.180 | ||||
| 6111 | +Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées. | ||||
| 6112 | + | ||||
| 6113 | +1528 | ||||
| 6114 | +01:51:14.520 --> 01:51:16.440 | ||||
| 6115 | +ici maintenant donc c'est les | ||||
| 6116 | + | ||||
| 6117 | +1529 | ||||
| 6118 | +01:51:18.140 --> 01:51:22.480 | ||||
| 6119 | +ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui | ||||
| 6120 | + | ||||
| 6121 | +1530 | ||||
| 6122 | +01:51:22.500 --> 01:51:28.300 | ||||
| 6123 | +sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici | ||||
| 6124 | + | ||||
| 6125 | +1531 | ||||
| 6126 | +01:51:29.600 --> 01:51:34.620 | ||||
| 6127 | +vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix | ||||
| 6128 | + | ||||
| 6129 | +1532 | ||||
| 6130 | +01:51:34.640 --> 01:51:38.340 | ||||
| 6131 | +demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière | ||||
| 6132 | + | ||||
| 6133 | +1533 | ||||
| 6134 | +01:51:41.820 --> 01:51:45.380 | ||||
| 6135 | +Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce | ||||
| 6136 | + | ||||
| 6137 | +1534 | ||||
| 6138 | +01:51:45.400 --> 01:51:48.880 | ||||
| 6139 | +niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous | ||||
| 6140 | + | ||||
| 6141 | +1535 | ||||
| 6142 | +01:51:48.900 --> 01:51:50.420 | ||||
| 6143 | +devez évaluer, donc c'est lui qui est ici. | ||||
| 6144 | + | ||||
| 6145 | +1536 | ||||
| 6146 | +01:51:51.900 --> 01:51:53.800 | ||||
| 6147 | +Un instant désolé, donc ça ici. | ||||
| 6148 | + | ||||
| 6149 | +1537 | ||||
| 6150 | +01:51:55.000 --> 01:51:58.820 | ||||
| 6151 | +Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a | ||||
| 6152 | + | ||||
| 6153 | +1538 | ||||
| 6154 | +01:51:58.840 --> 01:52:02.240 | ||||
| 6155 | +les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout. | ||||
| 6156 | + | ||||
| 6157 | +1539 | ||||
| 6158 | +01:52:05.820 --> 01:52:10.040 | ||||
| 6159 | +Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le | ||||
| 6160 | + | ||||
| 6161 | +1540 | ||||
| 6162 | +01:52:10.060 --> 01:52:10.860 | ||||
| 6163 | +présenter. | ||||
| 6164 | + | ||||
| 6165 | +1541 | ||||
| 6166 | +01:52:14.880 --> 01:52:18.780 | ||||
| 6167 | +Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici. | ||||
| 6168 | + | ||||
| 6169 | +1542 | ||||
| 6170 | +01:52:19.860 --> 01:52:21.460 | ||||
| 6171 | +C'est pas besoin de remettre le document. | ||||
| 6172 | + | ||||
| 6173 | +1543 | ||||
| 6174 | +01:52:21.720 --> 01:52:25.480 | ||||
| 6175 | +Vous mettez votre nom ici. le code permanent. | ||||
| 6176 | + | ||||
| 6177 | +1544 | ||||
| 6178 | +01:52:25.820 --> 01:52:30.800 | ||||
| 6179 | +Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant, | ||||
| 6180 | + | ||||
| 6181 | +1545 | ||||
| 6182 | +01:52:30.920 --> 01:52:32.860 | ||||
| 6183 | +votre matricule, excusez-moi, le matricule. | ||||
| 6184 | + | ||||
| 6185 | +1546 | ||||
| 6186 | +01:52:33.280 --> 01:52:36.500 | ||||
| 6187 | +Et ça, c'est l'université qui le demande. | ||||
| 6188 | + | ||||
| 6189 | +1547 | ||||
| 6190 | +01:52:38.080 --> 01:52:40.180 | ||||
| 6191 | +Bon, vous mettez ce que vous voulez. | ||||
| 6192 | + | ||||
| 6193 | +1548 | ||||
| 6194 | +01:52:40.460 --> 01:52:44.020 | ||||
| 6195 | +C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle. | ||||
| 6196 | + | ||||
| 6197 | +1549 | ||||
| 6198 | +01:52:44.240 --> 01:52:47.640 | ||||
| 6199 | +Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti, | ||||
| 6200 | + | ||||
| 6201 | +1550 | ||||
| 6202 | +01:52:47.840 --> 01:52:50.860 | ||||
| 6203 | +pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat. | ||||
| 6204 | + | ||||
| 6205 | +1551 | ||||
| 6206 | +01:52:51.580 --> 01:52:53.940 | ||||
| 6207 | +en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire, | ||||
| 6208 | + | ||||
| 6209 | +1552 | ||||
| 6210 | +01:52:53.960 --> 01:52:59.940 | ||||
| 6211 | +c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une | ||||
| 6212 | + | ||||
| 6213 | +1553 | ||||
| 6214 | +01:52:59.960 --> 01:53:07.080 | ||||
| 6215 | +formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça | ||||
| 6216 | + | ||||
| 6217 | +1554 | ||||
| 6218 | +01:53:07.100 --> 01:53:11.920 | ||||
| 6219 | +va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans | ||||
| 6220 | + | ||||
| 6221 | +1555 | ||||
| 6222 | +01:53:11.940 --> 01:53:16.460 | ||||
| 6223 | +AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là | ||||
| 6224 | + | ||||
| 6225 | +1556 | ||||
| 6226 | +01:53:18.440 --> 01:53:20.960 | ||||
| 6227 | +au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça. | ||||
| 6228 | + | ||||
| 6229 | +1557 | ||||
| 6230 | +01:53:21.100 --> 01:53:23.460 | ||||
| 6231 | +Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici. | ||||
| 6232 | + | ||||
| 6233 | +1558 | ||||
| 6234 | +01:53:24.740 --> 01:53:30.100 | ||||
| 6235 | +Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché | ||||
| 6236 | + | ||||
| 6237 | +1559 | ||||
| 6238 | +01:53:30.120 --> 01:53:33.560 | ||||
| 6239 | +et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau. | ||||
| 6240 | + | ||||
| 6241 | +1560 | ||||
| 6242 | +01:53:33.640 --> 01:53:37.360 | ||||
| 6243 | +Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026. | ||||
| 6244 | + | ||||
| 6245 | +1561 | ||||
| 6246 | +01:53:37.640 --> 01:53:39.600 | ||||
| 6247 | +Donc, c'est des fiches réelles. | ||||
| 6248 | + | ||||
| 6249 | +1562 | ||||
| 6250 | +01:53:40.940 --> 01:53:44.440 | ||||
| 6251 | +Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça, | ||||
| 6252 | + | ||||
| 6253 | +1563 | ||||
| 6254 | +01:53:44.640 --> 01:53:47.380 | ||||
| 6255 | +c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là. | ||||
| 6256 | + | ||||
| 6257 | +1564 | ||||
| 6258 | +01:53:47.500 --> 01:53:50.400 | ||||
| 6259 | +Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles. | ||||
| 6260 | + | ||||
| 6261 | +1565 | ||||
| 6262 | +01:53:50.520 --> 01:53:52.160 | ||||
| 6263 | +Donc, c'est des terrains à vendre. | ||||
| 6264 | + | ||||
| 6265 | +1566 | ||||
| 6266 | +01:53:52.240 --> 01:53:56.680 | ||||
| 6267 | +Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer | ||||
| 6268 | + | ||||
| 6269 | +1567 | ||||
| 6270 | +01:53:56.700 --> 01:54:00.320 | ||||
| 6271 | +également pour des… appliquer la méthode. | ||||
| 6272 | + | ||||
| 6273 | +1568 | ||||
| 6274 | +01:54:00.420 --> 01:54:06.380 | ||||
| 6275 | +Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le… | ||||
| 6276 | + | ||||
| 6277 | +1569 | ||||
| 6278 | +01:54:06.400 --> 01:54:08.180 | ||||
| 6279 | +je cherche donc mes mots aujourd'hui. | ||||
| 6280 | + | ||||
| 6281 | +1570 | ||||
| 6282 | +01:54:10.200 --> 01:54:13.480 | ||||
| 6283 | +Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout. | ||||
| 6284 | + | ||||
| 6285 | +1571 | ||||
| 6286 | +01:54:13.640 --> 01:54:16.780 | ||||
| 6287 | +Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD. | ||||
| 6288 | + | ||||
| 6289 | +1572 | ||||
| 6290 | +01:54:16.900 --> 01:54:18.520 | ||||
| 6291 | +Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant. | ||||
| 6292 | + | ||||
| 6293 | +1573 | ||||
| 6294 | +01:54:18.640 --> 01:54:19.700 | ||||
| 6295 | +Donc, c'est des données qui sont à jour. | ||||
| 6296 | + | ||||
| 6297 | +1574 | ||||
| 6298 | +01:54:20.100 --> 01:54:23.320 | ||||
| 6299 | +Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours, | ||||
| 6300 | + | ||||
| 6301 | +1575 | ||||
| 6302 | +01:54:23.440 --> 01:54:29.640 | ||||
| 6303 | +justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue. | ||||
| 6304 | + | ||||
| 6305 | +1576 | ||||
| 6306 | +01:54:29.740 --> 01:54:32.400 | ||||
| 6307 | +Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours. | ||||
| 6308 | + | ||||
| 6309 | +1577 | ||||
| 6310 | +01:54:32.700 --> 01:54:35.580 | ||||
| 6311 | +Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les | ||||
| 6312 | + | ||||
| 6313 | +1578 | ||||
| 6314 | +01:54:35.600 --> 01:54:38.400 | ||||
| 6315 | +slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP. | ||||
| 6316 | + | ||||
| 6317 | +1579 | ||||
| 6318 | +01:54:39.320 --> 01:54:41.620 | ||||
| 6319 | +Donc, l'analyse, donc, va être faite ici. | ||||
| 6320 | + | ||||
| 6321 | +1580 | ||||
| 6322 | +01:54:41.760 --> 01:54:45.480 | ||||
| 6323 | +Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici. | ||||
| 6324 | + | ||||
| 6325 | +1581 | ||||
| 6326 | +01:54:47.060 --> 01:54:52.100 | ||||
| 6327 | +C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection | ||||
| 6328 | + | ||||
| 6329 | +1582 | ||||
| 6330 | +01:54:52.120 --> 01:54:52.920 | ||||
| 6331 | +des ventes. | ||||
| 6332 | + | ||||
| 6333 | +1583 | ||||
| 6334 | +01:54:54.480 --> 01:55:00.480 | ||||
| 6335 | +Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment, | ||||
| 6336 | + | ||||
| 6337 | +1584 | ||||
| 6338 | +01:55:00.660 --> 01:55:03.020 | ||||
| 6339 | +est-ce que vous de remplir avec des formules ou non. | ||||
| 6340 | + | ||||
| 6341 | +1585 | ||||
| 6342 | +01:55:04.520 --> 01:55:06.960 | ||||
| 6343 | +Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison | ||||
| 6344 | + | ||||
| 6345 | +1586 | ||||
| 6346 | +01:55:06.980 --> 01:55:09.700 | ||||
| 6347 | +que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait. | ||||
| 6348 | + | ||||
| 6349 | +1587 | ||||
| 6350 | +01:55:09.960 --> 01:55:14.280 | ||||
| 6351 | +C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et | ||||
| 6352 | + | ||||
| 6353 | +1588 | ||||
| 6354 | +01:55:14.300 --> 01:55:17.860 | ||||
| 6355 | +puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur, | ||||
| 6356 | + | ||||
| 6357 | +1589 | ||||
| 6358 | +01:55:17.960 --> 01:55:21.360 | ||||
| 6359 | +c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait. | ||||
| 6360 | + | ||||
| 6361 | +1590 | ||||
| 6362 | +01:55:21.460 --> 01:55:28.480 | ||||
| 6363 | +Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique | ||||
| 6364 | + | ||||
| 6365 | +1591 | ||||
| 6366 | +01:55:28.500 --> 01:55:30.780 | ||||
| 6367 | +qui est derrière et accorder des points le coéchéant. | ||||
| 6368 | + | ||||
| 6369 | +1592 | ||||
| 6370 | +01:55:32.280 --> 01:55:35.860 | ||||
| 6371 | +Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement, | ||||
| 6372 | + | ||||
| 6373 | +1593 | ||||
| 6374 | +01:55:35.940 --> 01:55:40.380 | ||||
| 6375 | +comme on vient de faire dans le cours en ce moment. | ||||
| 6376 | + | ||||
| 6377 | +1594 | ||||
| 6378 | +01:55:41.460 --> 01:55:47.480 | ||||
| 6379 | +Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au | ||||
| 6380 | + | ||||
| 6381 | +1595 | ||||
| 6382 | +01:55:47.500 --> 01:55:50.000 | ||||
| 6383 | +niveau de certaines composantes, comment les appliquer. | ||||
| 6384 | + | ||||
| 6385 | +1596 | ||||
| 6386 | +01:55:50.400 --> 01:55:52.760 | ||||
| 6387 | +Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé. | ||||
| 6388 | + | ||||
| 6389 | +1597 | ||||
| 6390 | +01:55:53.500 --> 01:55:57.660 | ||||
| 6391 | +En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP. | ||||
| 6392 | + | ||||
| 6393 | +1598 | ||||
| 6394 | +01:56:00.540 --> 01:56:03.420 | ||||
| 6395 | +Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements. | ||||
| 6396 | + | ||||
| 6397 | +1599 | ||||
| 6398 | +01:56:03.600 --> 01:56:05.440 | ||||
| 6399 | +Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée. | ||||
| 6400 | + | ||||
| 6401 | +1600 | ||||
| 6402 | +01:56:05.540 --> 01:56:09.860 | ||||
| 6403 | +C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer | ||||
| 6404 | + | ||||
| 6405 | +1601 | ||||
| 6406 | +01:56:09.880 --> 01:56:13.540 | ||||
| 6407 | +justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables. | ||||
| 6408 | + | ||||
| 6409 | +1602 | ||||
| 6410 | +01:56:15.140 --> 01:56:18.440 | ||||
| 6411 | +Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total. | ||||
| 6412 | + | ||||
| 6413 | +1603 | ||||
| 6414 | +01:56:18.660 --> 01:56:22.220 | ||||
| 6415 | +Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement | ||||
| 6416 | + | ||||
| 6417 | +1604 | ||||
| 6418 | +01:56:22.240 --> 01:56:25.300 | ||||
| 6419 | +la méthode que vous avez fait, donc des comparables. | ||||
| 6420 | + | ||||
| 6421 | +1605 | ||||
| 6422 | +01:56:25.320 --> 01:56:27.880 | ||||
| 6423 | +Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ? | ||||
| 6424 | + | ||||
| 6425 | +1606 | ||||
| 6426 | +01:56:28.580 --> 01:56:33.320 | ||||
| 6427 | +Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les | ||||
| 6428 | + | ||||
| 6429 | +1607 | ||||
| 6430 | +01:56:33.340 --> 01:56:35.720 | ||||
| 6431 | +valeurs que vous allez trouver. | ||||
| 6432 | + | ||||
| 6433 | +1608 | ||||
| 6434 | +01:56:37.400 --> 01:56:42.560 | ||||
| 6435 | +Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note. | ||||
| 6436 | + | ||||
| 6437 | +1609 | ||||
| 6438 | +01:56:43.240 --> 01:56:48.160 | ||||
| 6439 | +Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par | ||||
| 6440 | + | ||||
| 6441 | +1610 | ||||
| 6442 | +01:56:48.180 --> 01:56:52.760 | ||||
| 6443 | +courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois. | ||||
| 6444 | + | ||||
| 6445 | +1611 | ||||
| 6446 | +01:56:53.200 --> 01:56:55.700 | ||||
| 6447 | +Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct. | ||||
| 6448 | + | ||||
| 6449 | +1612 | ||||
| 6450 | +01:56:59.260 --> 01:57:01.940 | ||||
| 6451 | +Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé, | ||||
| 6452 | + | ||||
| 6453 | +1613 | ||||
| 6454 | +01:57:03.660 --> 01:57:06.000 | ||||
| 6455 | +quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date. | ||||
| 6456 | + | ||||
| 6457 | +1614 | ||||
| 6458 | +01:57:13.280 --> 01:57:15.580 | ||||
| 6459 | +Donc, c'est en 5, c'est trop. | ||||
| 6460 | + | ||||
| 6461 | +1615 | ||||
| 6462 | +01:57:15.700 --> 01:57:18.400 | ||||
| 6463 | +Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui. | ||||
| 6464 | + | ||||
| 6465 | +1616 | ||||
| 6466 | +01:57:18.880 --> 01:57:22.720 | ||||
| 6467 | +Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement. | ||||
| 6468 | + | ||||
| 6469 | +1617 | ||||
| 6470 | +01:57:24.240 --> 01:57:27.380 | ||||
| 6471 | +Ça serait qu'à... Bon, je vais... | ||||
| 6472 | + | ||||
| 6473 | +1618 | ||||
| 6474 | +01:57:34.040 --> 01:57:38.160 | ||||
| 6475 | +Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre. | ||||
| 6476 | + | ||||
| 6477 | +1619 | ||||
| 6478 | +01:57:40.680 --> 01:57:43.540 | ||||
| 6479 | +Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait. | ||||
| 6480 | + | ||||
| 6481 | +1620 | ||||
| 6482 | +01:57:44.520 --> 01:57:47.100 | ||||
| 6483 | +On va se dire le 22 octobre pour la remise. | ||||
| 6484 | + | ||||
| 6485 | +1621 | ||||
| 6486 | +01:57:47.180 --> 01:57:48.980 | ||||
| 6487 | +Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ? | ||||
| 6488 | + | ||||
| 6489 | +1622 | ||||
| 6490 | +01:57:51.780 --> 01:57:52.900 | ||||
| 6491 | +C'est comme vous voulez vraiment. | ||||
| 6492 | + | ||||
| 6493 | +1623 | ||||
| 6494 | +01:57:52.920 --> 01:57:56.800 | ||||
| 6495 | +Moi, c'est... Oui, ça vous va ? | ||||
| 6496 | + | ||||
| 6497 | +1624 | ||||
| 6498 | +01:57:57.640 --> 01:57:59.580 | ||||
| 6499 | +Oui, ça donne un mois, c'est parfait. | ||||
| 6500 | + | ||||
| 6501 | +1625 | ||||
| 6502 | +01:57:59.880 --> 01:58:04.320 | ||||
| 6503 | +Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP. | ||||
| 6504 | + | ||||
| 6505 | +1626 | ||||
| 6506 | +01:58:11.360 --> 01:58:14.920 | ||||
| 6507 | +Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts, | ||||
| 6508 | + | ||||
| 6509 | +1627 | ||||
| 6510 | +01:58:15.940 --> 01:58:18.180 | ||||
| 6511 | +vous pouvez aller voir sur le... | ||||
| 6512 | + | ||||
| 6513 | +1628 | ||||
| 6514 | +01:58:20.320 --> 01:58:25.340 | ||||
| 6515 | +Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application, | ||||
| 6516 | + | ||||
| 6517 | +1629 | ||||
| 6518 | +01:58:25.600 --> 01:58:30.640 | ||||
| 6519 | +dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1, | ||||
| 6520 | + | ||||
| 6521 | +1630 | ||||
| 6522 | +01:58:31.100 --> 01:58:35.140 | ||||
| 6523 | +vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel, | ||||
| 6524 | + | ||||
| 6525 | +1631 | ||||
| 6526 | +01:58:35.640 --> 01:58:42.120 | ||||
| 6527 | +mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu | ||||
| 6528 | + | ||||
| 6529 | +1632 | ||||
| 6530 | +01:58:42.140 --> 01:58:44.240 | ||||
| 6531 | +'on a vu, mais en soi plus détaillé. | ||||
| 6532 | + | ||||
| 6533 | +1633 | ||||
| 6534 | +01:58:44.260 --> 01:58:46.400 | ||||
| 6535 | +Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires, | ||||
| 6536 | + | ||||
| 6537 | +1634 | ||||
| 6538 | +01:58:46.500 --> 01:58:48.120 | ||||
| 6539 | +vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème. | ||||
| 6540 | + | ||||
| 6541 | +1635 | ||||
| 6542 | +01:58:48.840 --> 01:58:53.140 | ||||
| 6543 | +Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas. | ||||
| 6544 | + | ||||
| 6545 | +1636 | ||||
| 6546 | +01:58:53.580 --> 01:58:56.340 | ||||
| 6547 | +Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours, | ||||
| 6548 | + | ||||
| 6549 | +1637 | ||||
| 6550 | +01:58:56.740 --> 01:58:59.320 | ||||
| 6551 | +le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places. | ||||
| 6552 | + | ||||
| 6553 | +1638 | ||||
| 6554 | +01:59:00.360 --> 01:59:04.900 | ||||
| 6555 | +Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon, | ||||
| 6556 | + | ||||
| 6557 | +1639 | ||||
| 6558 | +01:59:05.000 --> 01:59:09.220 | ||||
| 6559 | +ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont | ||||
| 6560 | + | ||||
| 6561 | +1640 | ||||
| 6562 | +01:59:09.240 --> 01:59:10.120 | ||||
| 6563 | +nécessaires au TP1. | ||||
| 6564 | + | ||||
| 6565 | +1641 | ||||
| 6566 | +01:59:13.100 --> 01:59:17.420 | ||||
| 6567 | +donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment | ||||
| 6568 | + | ||||
| 6569 | +1642 | ||||
| 6570 | +01:59:17.440 --> 01:59:23.820 | ||||
| 6571 | +donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi | ||||
| 6572 | + | ||||
| 6573 | +1643 | ||||
| 6574 | +01:59:23.840 --> 01:59:26.580 | ||||
| 6575 | +qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la | ||||
| 6576 | + | ||||
| 6577 | +1644 | ||||
| 6578 | +01:59:26.600 --> 01:59:32.640 | ||||
| 6579 | +superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est | ||||
| 6580 | + | ||||
| 6581 | +1645 | ||||
| 6582 | +01:59:32.660 --> 01:59:34.200 | ||||
| 6583 | +vraiment le | ||||
| 6584 | + | ||||
| 6585 | +1646 | ||||
| 6586 | +01:59:35.920 --> 01:59:41.400 | ||||
| 6587 | +je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la | ||||
| 6588 | + | ||||
| 6589 | +1647 | ||||
| 6590 | +01:59:41.420 --> 01:59:43.320 | ||||
| 6591 | +séance 4, même si c'est la semaine prochaine. | ||||
| 6592 | + | ||||
| 6593 | +1648 | ||||
| 6594 | +01:59:43.440 --> 01:59:46.100 | ||||
| 6595 | +Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP. | ||||
| 6596 | + | ||||
| 6597 | +1649 | ||||
| 6598 | +01:59:48.080 --> 01:59:50.720 | ||||
| 6599 | +Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même. | ||||
| 6600 | + | ||||
| 6601 | +1650 | ||||
| 6602 | +01:59:51.000 --> 01:59:51.800 | ||||
| 6603 | +Eh bien, deux ans. | ||||
| 6604 | + | ||||
| 6605 | +1651 | ||||
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| 6607 | +S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine. | ||||
| 6608 | + | ||||
| 6609 | +1652 | ||||
| 6610 | +01:59:59.000 --> 02:00:01.580 | ||||
| 6611 | +Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP. | ||||
| 6612 | + | ||||
| 6613 | +1653 | ||||
| 6614 | +02:00:01.720 --> 02:00:03.600 | ||||
| 6615 | +Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum. | ||||
| 6616 | + | ||||
| 6617 | +1654 | ||||
| 6618 | +02:00:05.600 --> 02:00:08.880 | ||||
| 6619 | +Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée. | ||||
| 6620 | + | ||||
| 6621 | +1655 | ||||
| 6622 | +02:00:08.900 --> 02:00:09.700 | ||||
| 6623 | +Merci. | ||||
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| 11 | +Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût | ||||
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| 17 | +Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas | ||||
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| 20 | +Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage | ||||
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| 23 | +Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre | ||||
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| 26 | +Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement | ||||
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| 29 | +Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial | ||||
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| 38 | +Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu | ||||
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| 50 | +Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif | ||||
| 51 | + | ||||
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| 53 | +Les six étapes de la comparaison directe | ||||
| 54 | + | ||||
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| 60 | + | ||||
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| 63 | + | ||||
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| 65 | +Les unités de superficie selon l’Ordre | ||||
| 66 | + | ||||
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| 68 | +Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique | ||||
| 69 | + | ||||
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| 71 | +Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services) | ||||
| 72 | + | ||||
| 73 | +00:57:34.000 --> 01:01:01.000 | ||||
| 74 | +Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi² | ||||
| 75 | + | ||||
| 76 | +01:01:01.000 --> 01:03:36.000 | ||||
| 77 | +Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz | ||||
| 78 | + | ||||
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| 80 | +Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois | ||||
| 81 | + | ||||
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| 83 | +Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet » | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +01:11:00.000 --> 01:13:43.000 | ||||
| 86 | +Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ? | ||||
| 87 | + | ||||
| 88 | +01:13:43.000 --> 01:18:30.000 | ||||
| 89 | +Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D | ||||
| 90 | + | ||||
| 91 | +01:18:30.000 --> 01:19:58.000 | ||||
| 92 | +Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ? | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +01:19:58.000 --> 01:22:27.000 | ||||
| 95 | +L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 % | ||||
| 96 | + | ||||
| 97 | +01:22:27.000 --> 01:29:23.000 | ||||
| 98 | +L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 % | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +01:29:23.000 --> 01:32:29.000 | ||||
| 101 | +Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées | ||||
| 102 | + | ||||
| 103 | +01:32:29.000 --> 01:33:28.000 | ||||
| 104 | +Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $ | ||||
| 105 | + | ||||
| 106 | +01:33:28.000 --> 01:35:46.000 | ||||
| 107 | +La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations | ||||
| 108 | + | ||||
| 109 | +01:35:46.000 --> 01:39:06.000 | ||||
| 110 | +Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau | ||||
| 111 | + | ||||
| 112 | +01:39:06.000 --> 01:41:44.000 | ||||
| 113 | +Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $ | ||||
| 114 | + | ||||
| 115 | +01:41:44.000 --> 01:45:32.000 | ||||
| 116 | +Contrôle par le ratio terrain / valeur totale | ||||
| 117 | + | ||||
| 118 | +01:45:32.000 --> 01:48:03.000 | ||||
| 119 | +La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours | ||||
| 120 | + | ||||
| 121 | +01:48:03.000 --> 01:50:07.000 | ||||
| 122 | +Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau | ||||
| 123 | + | ||||
| 124 | +01:50:07.000 --> 01:52:06.000 | ||||
| 125 | +Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre | ||||
| 126 | + | ||||
| 127 | +01:52:06.000 --> 01:54:42.000 | ||||
| 128 | +Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données | ||||
| 129 | + | ||||
| 130 | +01:54:42.000 --> 01:56:45.000 | ||||
| 131 | +Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes | ||||
| 132 | + | ||||
| 133 | +01:56:45.000 --> 01:58:22.000 | ||||
| 134 | +Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle | ||||
| 135 | + | ||||
| 136 | +01:58:22.000 --> 01:59:33.000 | ||||
| 137 | +Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4 | ||||
| 138 | + | ||||
| 139 | +01:59:33.000 --> 02:00:24.213 | ||||
| 140 | +Mot de la fin | ||||
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| 1 | +20:53:16 From Erika Prud'Homme : Merci ! Bonne soirée ! | ||||
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| 1 | +<!DOCTYPE html> | ||||
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| 3 | +<head> | ||||
| 4 | +<meta charset="utf-8"> | ||||
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| 6 | +<title>Séance vidéo 3 — Méthodes d'évaluation du terrain · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title> | ||||
| 7 | +<meta name="description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1033 (Méthodes d'évaluation du terrain) : 46 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir."> | ||||
| 8 | +<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais"> | ||||
| 9 | +<meta name="theme-color" content="#0f6180"> | ||||
| 10 | +<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO"> | ||||
| 11 | +<meta property="og:title" content="Séance vidéo 3 — Méthodes d'évaluation du terrain · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière"> | ||||
| 12 | +<meta property="og:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1033 (Méthodes d'évaluation du terrain) : 46 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir."> | ||||
| 13 | +<meta property="og:type" content="website"> | ||||
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| 17 | +<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO"> | ||||
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| 49 | + <symbol id="i-target" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="12" cy="12" r="6" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="12" cy="12" r="2" fill="currentColor"/></symbol> | ||||
| 50 | + <symbol id="i-clipboard" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 5H7a2 2 0 0 0-2 2v13a2 2 0 0 0 2 2h10a2 2 0 0 0 2-2V7a2 2 0 0 0-2-2h-2M9 5a2 2 0 0 1 2-2h2a2 2 0 0 1 2 2v0a2 2 0 0 1-2 2h-2a2 2 0 0 1-2-2zM9 14l2 2 4-4"/></symbol> | ||||
| 51 | + <symbol id="i-check" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M8 12l3 3 5-6"/></symbol> | ||||
| 52 | + <symbol id="i-search" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="11" cy="11" r="7" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M20 20l-3.5-3.5"/></symbol> | ||||
| 53 | + <symbol id="i-sun" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="4" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M12 2v2M12 20v2M4.9 4.9l1.4 1.4M17.7 17.7l1.4 1.4M2 12h2M20 12h2M4.9 19.1l1.4-1.4M17.7 6.3l1.4-1.4"/></symbol> | ||||
| 54 | + <symbol id="i-menu" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 6h16M4 12h16M4 18h16"/></symbol> | ||||
| 55 | + <symbol id="i-text" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 7V5h16v2M12 5v14M9 19h6"/></symbol> | ||||
| 56 | + <symbol id="i-slides" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="3" width="20" height="14" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 21h8M12 17v4"/></symbol> | ||||
| 57 | + <symbol id="i-quiz" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M9.1 9a3 3 0 0 1 5.8 1c0 2-3 3-3 3M12 17h.01"/></symbol> | ||||
| 58 | + <symbol id="i-cards" viewBox="0 0 24 24"><rect x="3" y="6" width="14" height="16" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M7 2h12a2 2 0 0 1 2 2v14"/></symbol> | ||||
| 59 | + <symbol id="i-calc" viewBox="0 0 24 24"><rect x="4" y="2" width="16" height="20" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 6h8M8 11h.01M12 11h.01M16 11h.01M8 15h.01M12 15h.01M16 15h.01M8 19h.01M12 19h.01M16 19h.01"/></symbol> | ||||
| 60 | + <symbol id="i-download" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M21 15v4a2 2 0 0 1-2 2H5a2 2 0 0 1-2-2v-4M7 10l5 5 5-5M12 15V3"/></symbol> | ||||
| 61 | + <symbol id="i-eye" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M1 12s4-8 11-8 11 8 11 8-4 8-11 8-11-8-11-8z"/><circle cx="12" cy="12" r="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/></symbol> | ||||
| 62 | + <symbol id="i-arrow" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M5 12h14M13 6l6 6-6 6"/></symbol> | ||||
| 63 | + <symbol id="i-bib" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M4 19.5A2.5 2.5 0 0 1 6.5 17H20M6.5 2H20v20H6.5A2.5 2.5 0 0 1 4 19.5v-15A2.5 2.5 0 0 1 6.5 2z"/></symbol> | ||||
| 64 | + <symbol id="i-list" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 6h13M8 12h13M8 18h13M3 6h.01M3 12h.01M3 18h.01"/></symbol> | ||||
| 65 | + <symbol id="i-note" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M14 3v4a1 1 0 0 0 1 1h4M17 21H7a2 2 0 0 1-2-2V5a2 2 0 0 1 2-2h7l5 5v11a2 2 0 0 1-2 2zM9 13h6M9 17h6"/></symbol> | ||||
| 66 | + <symbol id="i-audio" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M11 5 6 9H2v6h4l5 4zM15.5 8.5a5 5 0 0 1 0 7M19 5a10 10 0 0 1 0 14"/></symbol> | ||||
| 67 | + <symbol id="i-up" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 19V5M5 12l7-7 7 7"/></symbol> | ||||
| 68 | + <symbol id="i-dumbbell" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M6 5v14M18 5v14M3 8v8M21 8v8M6 12h12"/></symbol> | ||||
| 69 | + <symbol id="i-game" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="7" width="20" height="12" rx="4" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M7 11v4M5 13h4M15 12h.01M18 14h.01"/></symbol> | ||||
| 70 | + <symbol id="i-chart" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 3v18h18M7 15l4-5 4 3 5-7"/></symbol> | ||||
| 71 | + <symbol id="i-progress" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 20V10M10 20V4M16 20v-8M22 20H2"/></symbol> | ||||
| 72 | + <symbol id="i-network" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="4" cy="6" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="20" cy="6" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="4" cy="18" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="20" cy="18" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M6 7l4 3M18 7l-4 3M6 17l4-3M18 17l-4-3"/></symbol> | ||||
| 73 | + <symbol id="i-video" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="5" width="14" height="14" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linejoin="round" d="M16 10l6-3.5v11L16 14z"/></symbol> | ||||
| 74 | + <symbol id="i-play" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="currentColor" d="M10 8l6 4-6 4z"/></symbol> | ||||
| 75 | + <symbol id="i-clock" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M12 7v5l3 2"/></symbol> | ||||
| 76 | + <symbol id="i-cc" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="4" width="20" height="16" rx="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M10.5 10.5a2.5 2.5 0 1 0 0 3M17.5 10.5a2.5 2.5 0 1 0 0 3"/></symbol> | ||||
| 77 | + <symbol id="i-link" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M10 13a5 5 0 0 0 7.5.5l3-3a5 5 0 0 0-7-7l-1.7 1.7M14 11a5 5 0 0 0-7.5-.5l-3 3a5 5 0 0 0 7 7l1.7-1.7"/></symbol> | ||||
| 78 | + <symbol id="i-chat" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M21 12a8 8 0 0 1-8 8H6l-4 3V12a8 8 0 0 1 8-8h3a8 8 0 0 1 8 8z"/></symbol> | ||||
| 79 | + <symbol id="i-report" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M14 2H6a2 2 0 0 0-2 2v16a2 2 0 0 0 2 2h12a2 2 0 0 0 2-2V8zM14 2v6h6M8 17l3-4 2 2 3-5"/></symbol> | ||||
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| 86 | + <nav class="topnav" aria-label="Navigation principale"><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Séances <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu wide"><div class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de la méthode du coût</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/" aria-current="page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav> | ||||
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| 102 | + <div class="eyebrow"><span class="part-chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Séance vidéo</span> Enregistrement Zoom · jeudi 24 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033</div> | ||||
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| 106 | + <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 2 h 00</span> | ||||
| 107 | + <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 46 chapitres</span> | ||||
| 108 | + <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres français</span> | ||||
| 109 | + <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> 17 790 mots transcrits</span> | ||||
| 110 | + <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> 112 vues d’écran</span> | ||||
| 111 | + <span class="chip chip-vert" data-video-done="03" hidden><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg> Séance visionnée</span> | ||||
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| 114 | + <a class="btn btn-ghost" href="/seance/03/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> Notes de la séance 3</a> | ||||
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| 116 | + <a class="btn btn-ghost" href="/seance/03/#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a> | ||||
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| 125 | + <video id="vid" controls playsinline preload="metadata" poster="/videos/03/poster.webp" data-video-src="/videos/03/video.mp4" data-audio-src="/videos/03/audio.m4a" data-start="410"> | ||||
| 126 | + <source src="/videos/03/video.mp4" type="video/mp4"> | ||||
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| 142 | + <div class="vid-tabs" role="tablist"><button type="button" role="tab" aria-selected="true" data-pane="chapters"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> Chapitres</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="transcript"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> Transcription</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="questions"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Questions</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="chat"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chat"/></svg> Clavardage</button></div> | ||||
| 143 | + <div class="vid-pane" data-pane="chapters"><ol class="vid-chaps" id="vid-chaps"><li class="vc intro" data-t="0" data-end="410" id="c1"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">0:00</span><span class="vc-text"><b>Avant le cours : accueil des participants</b></span></button></li><li class="vc " data-t="410" data-end="582" id="c2"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">6:50</span><span class="vc-text"><b>Ouverture et plan de la séance</b><small>Méthodes d’évaluation du terrain en première partie, présentation du TP1 en seconde : un cas réel, gabarit Excel et énoncé PDF disponibles sur Moodle et sur le site du cours. Les comparables sont la méthode recommandée par l’Ordre, mais les terrains vacants sont rares dans les quartiers établis.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="582" data-end="699" id="c3"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">9:42</span><span class="vc-text"><b>Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût</b><small>Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; le terrain et la dépréciation sont les composantes les plus subjectives. Aujourd’hui le mécanisme des ajustements, la séance 4 leur chiffrage rigoureux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="699" data-end="904" id="c4"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">11:39</span><span class="vc-text"><b>Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité</b><small>Comparaison directe (la plus fiable), extraction (modérée, bâtiment déprécié subjectif), affectation par ratio terrain-valeur (dernier recours), lotissement pour les grands terrains, résidu foncier pour les terrains à revenu. En pratique : les comparables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="904" data-end="1030" id="c5"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">15:04</span><span class="vc-text"><b>Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas</b><small>Durée de vie illimitée, améliorations qui se déprécient ; la localisation loge dans le terrain, pas dans le bâtiment. Exigences professionnelles : rôle qui distingue terrain et bâtiment, terrain non assurable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1030" data-end="1097" id="c6"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">17:10</span><span class="vc-text"><b>Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage</b><small>Choisir le projet faisable qui laisse la plus grande valeur résiduelle, même si un bâtiment occupe déjà le terrain (coûts de démolition à part).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1097" data-end="1276" id="c7"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">18:17</span><span class="vc-text"><b>Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre</b><small>Légalement permis (le zonage agricole élimine condos et entrepôts), physiquement possible (sol, taille, stationnements, topographie), financièrement faisable (valeur résiduelle positive), maximalement productif.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1276" data-end="1404" id="c8"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">21:16</span><span class="vc-text"><b>Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement</b><small>Le partage de l’iPad échoue. Valeur résiduelle = valeur présente des flux du projet (loyers actualisés) − coût de construction ; à l’étape 4 on retient la plus élevée, et c’est elle qui fixe la valeur du terrain.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1404" data-end="1583" id="c9"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">23:24</span><span class="vc-text"><b>Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial</b><small>Le plus haut potentiel n’est pas l’unifamiliale mais un 4 à 6 logements si le zonage le permet ; pour un commercial, un locataire ne paie pas plus cher au 20e étage : il y a une limite au nombre d’étages rentables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1583" data-end="1890" id="c10"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">26:23</span><span class="vc-text"><b>Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré</b><small>Terrain 200 000 $ ; quadruplex 600 000 $ contre commercial 900 000 $ ; revenus nets 52 000 $ et 88 000 $ ; rendement 6,5 % positif = faisable ; valeur totale 850 000 $ − 600 000 $ = valeur résiduelle de 250 000 $ ; on retient le projet au résiduel le plus élevé.</small></span></button><a class="vc-link" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/#s-3-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="1890" data-end="2025" id="c11"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">31:30</span><span class="vc-text"><b>Question : où trouver ces diapositives ?</b><small>Ce sont celles du cours IMM1003 (Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ») : dans l’adresse, remplacer 1033 par 1003.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="2025" data-end="2096" id="c12"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">33:45</span><span class="vc-text"><b>Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu</b><small>Pour le résidentiel, les comparables restent la voie la plus adaptée, même dans la méthode du coût : pas de « free lunch ».</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2096" data-end="2204" id="c13"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">34:56</span><span class="vc-text"><b>Les sources de données au Québec</b><small>Registre foncier (actes de vente, servitudes), rôle d’évaluation, bases de transactions payantes, Centris et MLS (prix de vente retiré après la vente), DuProprio (commission épargnée qui laisse inférer le prix).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2204" data-end="2280" id="c14"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">36:44</span><span class="vc-text"><b>Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis</b><small>Plans d’urbanisme et décisions de dézonage ; un terrain agricole vaut environ 20 000 $ l’acre, sa valeur explose une fois dézoné : les prix avant et après ne sont pas comparables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-6-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2280" data-end="2330" id="c15"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">38:00</span><span class="vc-text"><b>La méthode de comparaison directe : la plus fiable</b><small>Terrains similaires vendus récemment à proximité, ajustés au sujet ; fondée sur des transactions réelles, intuitive pour le client, préférée par les tribunaux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2330" data-end="2416" id="c16"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">38:50</span><span class="vc-text"><b>Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif</b><small>Il faut une vente de lot seul, sans bâtiment ; les inscriptions les plus anciennes sur Centris sont souvent des terrains, dont le prix ne fait sens que pour un promoteur qui subdivise.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2416" data-end="2673" id="c17"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">40:16</span><span class="vc-text"><b>Les six étapes de la comparaison directe</b><small>Définir le sujet (registre foncier, cadastre, sol argile ou roc), rechercher les ventes comparables, vérifier les données de vente, choisir l’unité de comparaison, ajuster, réconcilier (moyenne ou pondération).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2673" data-end="2822" id="c18"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">44:33</span><span class="vc-text"><b>Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible</b><small>Même municipalité et secteur similaire ; au-delà de 12 mois, le taux de 3 % par an se compose (deux ans ≈ 6 %, quatre ans ≈ 12 %) et l’erreur s’accumule ; zonage identique ou compatible.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2822" data-end="2922" id="c19"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">47:02</span><span class="vc-text"><b>La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher</b><small>Un lot pour une maison ne se compare pas à un lot pour douze ; la valeur au pied carré décroît avec la superficie, comme le prix d’une maison à étages n’est pas le double d’un bungalow.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2922" data-end="3142" id="c20"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">48:42</span><span class="vc-text"><b>Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5</b><small>Exclure faillites, ventes par une banque, dons familiaux à prix symbolique, ventes de feu ; deux comparables ne suffisent pas, cinq c’est l’idéal ; moins d’ajustements = estimation plus fiable, sans « cherry picking ».</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3142" data-end="3277" id="c21"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">52:22</span><span class="vc-text"><b>Les unités de superficie selon l’Ordre</b><small>Résidentiel et commercial en pieds carrés, industriel et institutionnel en mètres carrés, agricole et développement en acres, grandes fermes en hectares. Toujours raisonner par unité de superficie, jamais en valeur totale.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3277" data-end="3387" id="c22"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">54:37</span><span class="vc-text"><b>Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique</b><small>Le pied de façade pour le résidentiel urbain, la valeur par lot pour les ensembles, la valeur par unité pour le multirésidentiel, la valeur globale pour un terrain atypique.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3387" data-end="3454" id="c23"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">56:27</span><span class="vc-text"><b>Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services)</b><small>Terrain du secteur Aylmer à Gatineau, évalué en février 2026 ; R2 = unifamilial et bifamilial ; la présence d’aqueduc, égout, gaz et électricité change la valeur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3454" data-end="3661" id="c24"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">57:34</span><span class="vc-text"><b>Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi²</b><small>Vendus en décembre et octobre 2025 (moins d’un an), zonage, topographie et services similaires ; prix au pied carré de 16 $ et 15 $ ; localisation similaire pour A, supérieure pour B.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3661" data-end="3816" id="c25"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:01:01</span><span class="vc-text"><b>Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz</b><small>Août 2025 et janvier 2026 ; D en R3 (multirésidentiel limité, potentiel supérieur → décote) ; C en légère pente, sans gaz, localisation inférieure.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3816" data-end="4035" id="c26"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:03:36</span><span class="vc-text"><b>Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois</b><small>Norme de l’Ordre pour un terrain ; deux mois écoulés = 2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $ ; cinq mois = 0,15 $ sur 15 $. Limiter à 12 mois évite de composer une erreur sur le taux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4035" data-end="4260" id="c27"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:07:15</span><span class="vc-text"><b>Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet »</b><small>Le comparable B est supérieur, on lui retire une valeur (−1, symbolique) ; A similaire = 0. L’Ordre ne connaît que similaire, supérieur et inférieur, d’où l’exigence de proximité.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="4260" data-end="4423" id="c28"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:11:00</span><span class="vc-text"><b>Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ?</b><small>Le prix est déjà au pied carré ; l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un comparable plus petit vaut plus au pied carré, donc décote (−0,25 pour A) ; plus grand, ajustement positif (+0,30 pour B). Le professeur reviendra par courriel sur la diapositive.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="4423" data-end="4710" id="c29"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:13:43</span><span class="vc-text"><b>Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D</b><small>Aucun ajustement pour A et B ; C reçoit un ajustement positif pour l’absence de gaz et pour la pente, D une décote pour le zonage R3 ; les valeurs seront chiffrées à la séance 4.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="4710" data-end="4798" id="c30"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:18:30</span><span class="vc-text"><b>Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ?</b><small>Parce qu’on ajuste une valeur au pied carré, déjà corrigée de la taille ; il ne reste que la non-linéarité : un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi². C’est le seul ajustement contre-intuitif.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="4798" data-end="4947" id="c31"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:19:58</span><span class="vc-text"><b>L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 %</b><small>Pour A : (0,08 − 0,25) / 16 = −1,1 % ; les signes se compensent. Démonstration dans Excel pour A et B (−1,1 % et +3,7 % avec la localisation).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4947" data-end="5363" id="c32"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:22:27</span><span class="vc-text"><b>L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 %</b><small>Même calcul en ramenant tous les ajustements en positif (fonction valeur absolue) pour capturer toute la variation : 2,1 % pour A, 9,7 % pour B ; un brut de 18,4 % reste acceptable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5363" data-end="5549" id="c33"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:29:23</span><span class="vc-text"><b>Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées</b><small>Plus l’ajustement est important, plus le poids est faible : 15,83 / 14,45 / 17,80 / 14,75 $ pondérés à 35 / 25 / 15 / 25 % = 15,54 $, arrondi à 15,50 $ le pied carré.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5549" data-end="5608" id="c34"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:32:29</span><span class="vc-text"><b>Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $</b><small>Conclusion de la comparaison directe avec les quatre comparables ; le détail des ajustements viendra à la séance 4.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5608" data-end="5746" id="c35"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:33:28</span><span class="vc-text"><b>La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations</b><small>Transformation de l’équation du coût : si le prix de vente est connu, le terrain est le résiduel. Exige une transaction récente, un bâtiment relativement neuf, des améliorations modestes ; peu fiable en pratique.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5746" data-end="5946" id="c36"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:35:46</span><span class="vc-text"><b>Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau</b><small>1 500 pi² × 185 $ = coût neuf de 267 500 $ ; durée de vie économique 50 ans, âge 15 ans, dépréciation linéaire de 83 000 $ ; valeur dépréciée 194 000 $ ; terrain = 230 750 $ (raisonnement d’arbitrage).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5946" data-end="6104" id="c37"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:39:06</span><span class="vc-text"><b>Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $</b><small>Allonger la durée de vie réduit la dépréciation et donc la valeur du terrain ; à prix de vente constant, plus le bâtiment est vieux, plus le terrain capte de valeur. Le professeur corrigera une diapositive.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6104" data-end="6332" id="c38"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:41:44</span><span class="vc-text"><b>Contrôle par le ratio terrain / valeur totale</b><small>230 750 / 425 000 = 54,3 % ; fourchettes indicatives de l’Ordre : unifamiliale de banlieue 25-40 %, près du centre-ville 40-60 %, condo 15-30 %, commercial urbain 30-50 %, industriel 15-25 %, agricole avec bâtiments 50-80 %. Hors fourchette = revoir l’évaluation.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6332" data-end="6483" id="c39"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:45:32</span><span class="vc-text"><b>La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours</b><small>Appliquer 35 % à un comparable vendu 450 000 $ donne la valeur de son terrain ; simple, rapide, utile en vérification ou en estimation préliminaire, mais suppose un ratio stable et ignore les particularités du terrain.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6483" data-end="6607" id="c40"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:48:03</span><span class="vc-text"><b>Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau</b><small>Un mois pour le faire, seul ou à deux (les deux noms dans l’Excel) ; dix questions pour bâtir un tableau de bord d’évaluation. Prix demandé 449 000 $, valeur au rôle du terrain 186 000 $ (bâtiment 1 $), date d’évaluation fixée au 23 septembre 2026.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6607" data-end="6726" id="c41"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:50:07</span><span class="vc-text"><b>Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre</b><small>Distances en kilomètres et façades des ventes comparables ; prix médians au pied carré et nombre de ventes par année à Gatineau (12 en 2022, 17 en 2023, 7 en 2026) pour justifier les choix ; inscriptions actives avec valeur au rôle.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6726" data-end="6882" id="c42"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:52:06</span><span class="vc-text"><b>Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données</b><small>Nom et matricule, déclaration d’IA générative exigée par l’université (sans effet sur la note) ; données à jour tirées d’UQO Éval, conventions de la séance 4 (profondeur de Harper, arrondissement) déjà listées.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6882" data-end="7005" id="c43"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:54:42</span><span class="vc-text"><b>Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes</b><small>Méthode, tendances et sélection des ventes ; grille d’ajustement comme dans le cours (aucune formule préremplie) ; ratio terrain/total en contrôle ; tableau de bord automatique à commenter dans l’onglet Note. Formules recommandées pour le suivi d’erreur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7005" data-end="7102" id="c44"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:56:45</span><span class="vc-text"><b>Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle</b><small>Un mois exactement ; la date de l’énoncé est remplacée par le 22 octobre, accepté par le groupe.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7102" data-end="7173" id="c45"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:58:22</span><span class="vc-text"><b>Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4</b><small>Ressources → Téléchargements → TP1 : énoncé, gabarit et diapositives des concepts nécessaires. La séance 4 détaillera l’analyse des ajustements ; le TP est faisable dès maintenant grâce à l’énoncé.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7173" data-end="7224.213333" id="c46"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:59:33</span><span class="vc-text"><b>Mot de la fin</b><small>Questions par courriel ou sur le forum ; à la semaine prochaine.</small></span></button></li></ol></div> | ||||
| 144 | + <div class="vid-pane" data-pane="transcript" hidden> | ||||
| 145 | + <div class="tr-tools"><input class="input" type="search" id="tr-search" placeholder="Chercher dans la transcription…" autocomplete="off"><label class="tr-follow"><input type="checkbox" id="tr-follow" checked> Suivre</label></div> | ||||
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| 147 | + <div class="tr-list" id="tr-list"><p class="gl-count">Chargement de la transcription…</p></div> | ||||
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| 149 | + <div class="vid-pane" data-pane="questions" hidden><ul class="vid-q"><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="1890"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:30</button><div><b>Où trouve-t-on les diapositives que le professeur vient de montrer (arbre de décision du PHMU) ?</b><p>Elles appartiennent au cours IMM1003 : sur www.uqo-imm1003.app, Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ». Il suffit de remplacer 1033 par 1003 dans l’adresse.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="4260"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:00</button><div><b>Les signes de l’ajustement de superficie ne devraient-ils pas être inversés (A en plus, B en moins) ?</b><p>Non. Le prix est déjà exprimé au pied carré, donc l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un terrain plus petit vaut plus au pied carré, d’où une décote pour le comparable A (7 500 pi²) et un ajustement positif pour B (9 000 pi²). Le professeur s’engage à revérifier la diapositive par courriel.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="4710"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:30</button><div><b>Pourquoi +0,30 pour le comparable B alors qu’il est plus grand que le sujet et devrait coûter moins cher au pied carré ?</b><p>Justement parce qu’il coûte moins cher au pied carré : pour le ramener au niveau du sujet (plus petit), il faut relever sa valeur unitaire. Un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi² au même endroit ; c’est cette non-linéarité que capture l’ajustement, le seul qui aille à l’encontre de l’intuition.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="7040"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:57:20</button><div><b>Quelle est la date de remise du TP1 ?</b><p>Le 22 octobre 2026, soit un mois après la séance ; la date inscrite dans l’énoncé est remplacée. Remise par courriel ou dans la boîte de dépôt Moodle, fichier Excel seulement.</p></div></li></ul></div> | ||||
| 150 | + <div class="vid-pane" data-pane="chat" hidden><ul class="vid-chat"><li><span class="vchat-time">20:53:16</span><b>Erika Prud'Homme</b><span>Merci ! Bonne soirée !</span></li></ul></div> | ||||
| 151 | + </aside> | ||||
| 152 | +</div> | ||||
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| 154 | + <p class="vid-note"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg> L’enregistrement commence sept minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 6:50. Séance de deux heures, sans pause : méthodes d’évaluation du terrain (comparaison directe avec exemple travaillé, extraction, ratio de contrôle, affectation), puis présentation du TP1 (terrain réel du 46, rue Michaud à Gatineau) dans l’énoncé et le gabarit Excel. Le partage de l’iPad du professeur n’a pas fonctionné à 21:16 ; les calculs sont détaillés verbalement puis dans Excel.</p> | ||||
| 155 | + <section class="section" id="resume"> | ||||
| 156 | + <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Pour reconstruire la séance</div><h2>Ce qui s’est dit</h2></div><div class="vid-related"><a class="chip" href="/seance/03/">Notes de la séance 3</a><a class="chip" href="/files/slides/seance03.pdf">Diapositives de la séance 3 (PDF)</a><a class="chip" href="/seance/04/">Notes de la séance 4 (analyse du terrain et ajustements)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">TP1 — énoncé (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — gabarit Excel</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_module_theorique.pdf">TP1 — module théorique préparatoire (PDF)</a><a class="chip" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/#s-3-3" target=_blank rel=noopener>Principe de l’utilisation optimale (IMM1003, séance 3)</a><a class="chip" href="https://www.uqo-eval.app" target=_blank rel=noopener>UQO Éval — laboratoire d’évaluation</a><a class="chip" href="/seance/03/#quiz">Quiz de la séance 3</a><a class="chip" href="/videos/02/">Enregistrement de la séance 2</a></div></div> | ||||
| 157 | + <div class="vid-two"><div class="prose" style="max-width:none"><p>Troisième séance (deux heures, sans pause) consacrée à l’évaluation du terrain, point d’ancrage de la méthode du coût. Après le panorama des méthodes et leur hiérarchie de fiabilité, le professeur pose le principe du terrain vacant et le plus haut et meilleur usage : quatre filtres appliqués dans l’ordre, valeur résiduelle comme critère final, exemples de Gatineau et détour par l’exemple chiffré des diapositives d’IMM1003 (quadruplex contre commercial). Suivent les sources de données québécoises et l’effet du dézonage agricole.</p><p>Le cœur de la séance est la méthode de comparaison directe : avantages et limites, six étapes, critères de sélection (proximité, moins de 12 mois, usage compatible, taille, pleine concurrence, 3 à 5 comparables), unités de superficie et de comparaison, puis un exemple travaillé complet avec quatre comparables : ajustement des conditions de marché à 3 % par an au prorata, localisation, superficie (l’ajustement contre-intuitif, objet de deux questions d’étudiants), topographie, services et zonage, ajustements net (≤ 25 %) et brut (≤ 50 %) calculés dans Excel, pondération et conclusion à 124 000 $.</p><p>Plus brièvement : la méthode d’extraction (exemple d’une unifamiliale à 425 000 $ et sensibilité de ±35 000 $ à la durée de vie économique), le contrôle par le ratio terrain/valeur totale avec les fourchettes de l’Ordre, et la méthode d’affectation en dernier recours. La séance se termine par la présentation du TP1 : le terrain réel du 46, rue Michaud, les données fournies (ventes réelles, tendances, inscriptions actives), le gabarit Excel onglet par onglet et la remise fixée au 22 octobre 2026.</p></div><div class="box box-ret vid-ret"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>Le terrain est le <strong>point d’ancrage</strong> : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; il ne se déprécie pas et porte la <strong>localisation</strong>.</li><li>Hiérarchie de fiabilité : <strong>comparaison directe</strong> > extraction > résidu foncier et lotissement (terrains à revenu) > affectation (dernier recours). En pratique résidentielle : les comparables.</li><li><strong>PHMU</strong> : quatre filtres dans l’ordre (légal, physique, financier, maximalement productif) ; la valeur résiduelle = valeur du projet − coût de construction ; on retient le projet au résiduel le plus élevé, même si le terrain est bâti.</li><li>Sélection des comparables : même municipalité et secteur, vente de <strong>moins de 12 mois</strong>, usage compatible, taille voisine, transaction de pleine concurrence, <strong>3 à 5 comparables</strong>.</li><li>Toujours raisonner en <strong>$/pi²</strong> (résidentiel et commercial), m² (industriel), acres ou hectares (agricole) ; autres unités : pied de façade, lot, unité constructible.</li><li>Conditions de marché : <strong>3 % par an</strong> au prorata des mois (2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $) ; localisation et autres caractéristiques : on ajuste le comparable pour le <strong>ramener au niveau du sujet</strong> (supérieur → décote).</li><li>Superficie : l’ajustement ne corrige que l’<strong>effet d’échelle</strong>, le prix étant déjà au pied carré ; un comparable plus petit reçoit une décote, un plus grand un ajustement positif.</li><li>Seuils de vraisemblance : ajustement <strong>net ≤ 25 %</strong> (somme des ajustements / prix) et <strong>brut ≤ 50 %</strong> (somme des valeurs absolues) ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés ; exemple : 15,50 $/pi² × 8 000 pi² = 124 000 $.</li><li>Extraction : terrain = prix de vente − (coût neuf − dépréciation) ; très sensible à la durée de vie économique (±10 ans = ±35 000 $ sur l’exemple). Contrôle par le <strong>ratio terrain/total</strong> : unifamiliale 25-40 % en banlieue, 40-60 % près du centre, condo 15-30 %, agricole 50-80 %.</li><li>TP1 : évaluation du terrain vacant du <strong>46, rue Michaud</strong> (prix demandé 449 000 $, rôle 186 000 $), dix questions dans le gabarit Excel avec formules, données réelles d’UQO Éval, remise le <strong>22 octobre 2026</strong>, seul ou à deux.</li></ul></div></div></div> | ||||
| 158 | + </section> | ||||
| 159 | + <section class="section" id="deroule"> | ||||
| 160 | + <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Déroulé</div><h2>Les 46 chapitres, minute par minute</h2><p>Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.</p></div></div> | ||||
| 161 | + <div class="table-wrap"><table class="res-table vid-table"><thead><tr><th>Début</th><th>Chapitre</th><th class="al-r">Durée</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="0"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 0:00</button></td><td><b>Avant le cours : accueil des participants</b></td><td class="al-r muted">6:50</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="410"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 6:50</button></td><td><b>Ouverture et plan de la séance</b><div class=muted>Méthodes d’évaluation du terrain en première partie, présentation du TP1 en seconde : un cas réel, gabarit Excel et énoncé PDF disponibles sur Moodle et sur le site du cours. Les comparables sont la méthode recommandée par l’Ordre, mais les terrains vacants sont rares dans les quartiers établis.</div></td><td class="al-r muted">2:52</td><td><a href="/seance/03/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="582"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 9:42</button></td><td><b>Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût</b><div class=muted>Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; le terrain et la dépréciation sont les composantes les plus subjectives. Aujourd’hui le mécanisme des ajustements, la séance 4 leur chiffrage rigoureux.</div></td><td class="al-r muted">1:57</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="699"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 11:39</button></td><td><b>Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité</b><div class=muted>Comparaison directe (la plus fiable), extraction (modérée, bâtiment déprécié subjectif), affectation par ratio terrain-valeur (dernier recours), lotissement pour les grands terrains, résidu foncier pour les terrains à revenu. En pratique : les comparables.</div></td><td class="al-r muted">3:25</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="904"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 15:04</button></td><td><b>Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas</b><div class=muted>Durée de vie illimitée, améliorations qui se déprécient ; la localisation loge dans le terrain, pas dans le bâtiment. Exigences professionnelles : rôle qui distingue terrain et bâtiment, terrain non assurable.</div></td><td class="al-r muted">2:06</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1030"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 17:10</button></td><td><b>Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage</b><div class=muted>Choisir le projet faisable qui laisse la plus grande valeur résiduelle, même si un bâtiment occupe déjà le terrain (coûts de démolition à part).</div></td><td class="al-r muted">1:07</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1097"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 18:17</button></td><td><b>Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre</b><div class=muted>Légalement permis (le zonage agricole élimine condos et entrepôts), physiquement possible (sol, taille, stationnements, topographie), financièrement faisable (valeur résiduelle positive), maximalement productif.</div></td><td class="al-r muted">2:59</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1276"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 21:16</button></td><td><b>Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement</b><div class=muted>Le partage de l’iPad échoue. Valeur résiduelle = valeur présente des flux du projet (loyers actualisés) − coût de construction ; à l’étape 4 on retient la plus élevée, et c’est elle qui fixe la valeur du terrain.</div></td><td class="al-r muted">2:08</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1404"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 23:24</button></td><td><b>Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial</b><div class=muted>Le plus haut potentiel n’est pas l’unifamiliale mais un 4 à 6 logements si le zonage le permet ; pour un commercial, un locataire ne paie pas plus cher au 20e étage : il y a une limite au nombre d’étages rentables.</div></td><td class="al-r muted">2:59</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1583"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 26:23</button></td><td><b>Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré</b><div class=muted>Terrain 200 000 $ ; quadruplex 600 000 $ contre commercial 900 000 $ ; revenus nets 52 000 $ et 88 000 $ ; rendement 6,5 % positif = faisable ; valeur totale 850 000 $ − 600 000 $ = valeur résiduelle de 250 000 $ ; on retient le projet au résiduel le plus élevé.</div></td><td class="al-r muted">5:07</td><td><a href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/#s-3-3-3">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1890"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:30</button></td><td><b>Question : où trouver ces diapositives ?</b><div class=muted>Ce sont celles du cours IMM1003 (Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ») : dans l’adresse, remplacer 1033 par 1003.</div></td><td class="al-r muted">2:15</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2025"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 33:45</button></td><td><b>Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu</b><div class=muted>Pour le résidentiel, les comparables restent la voie la plus adaptée, même dans la méthode du coût : pas de « free lunch ».</div></td><td class="al-r muted">1:11</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2096"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 34:56</button></td><td><b>Les sources de données au Québec</b><div class=muted>Registre foncier (actes de vente, servitudes), rôle d’évaluation, bases de transactions payantes, Centris et MLS (prix de vente retiré après la vente), DuProprio (commission épargnée qui laisse inférer le prix).</div></td><td class="al-r muted">1:48</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2204"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 36:44</button></td><td><b>Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis</b><div class=muted>Plans d’urbanisme et décisions de dézonage ; un terrain agricole vaut environ 20 000 $ l’acre, sa valeur explose une fois dézoné : les prix avant et après ne sont pas comparables.</div></td><td class="al-r muted">1:16</td><td><a href="/seance/03/#s-3-6-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2280"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 38:00</button></td><td><b>La méthode de comparaison directe : la plus fiable</b><div class=muted>Terrains similaires vendus récemment à proximité, ajustés au sujet ; fondée sur des transactions réelles, intuitive pour le client, préférée par les tribunaux.</div></td><td class="al-r muted">0:50</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2330"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 38:50</button></td><td><b>Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif</b><div class=muted>Il faut une vente de lot seul, sans bâtiment ; les inscriptions les plus anciennes sur Centris sont souvent des terrains, dont le prix ne fait sens que pour un promoteur qui subdivise.</div></td><td class="al-r muted">1:26</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2416"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 40:16</button></td><td><b>Les six étapes de la comparaison directe</b><div class=muted>Définir le sujet (registre foncier, cadastre, sol argile ou roc), rechercher les ventes comparables, vérifier les données de vente, choisir l’unité de comparaison, ajuster, réconcilier (moyenne ou pondération).</div></td><td class="al-r muted">4:17</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2673"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 44:33</button></td><td><b>Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible</b><div class=muted>Même municipalité et secteur similaire ; au-delà de 12 mois, le taux de 3 % par an se compose (deux ans ≈ 6 %, quatre ans ≈ 12 %) et l’erreur s’accumule ; zonage identique ou compatible.</div></td><td class="al-r muted">2:29</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2822"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 47:02</button></td><td><b>La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher</b><div class=muted>Un lot pour une maison ne se compare pas à un lot pour douze ; la valeur au pied carré décroît avec la superficie, comme le prix d’une maison à étages n’est pas le double d’un bungalow.</div></td><td class="al-r muted">1:40</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2922"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 48:42</button></td><td><b>Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5</b><div class=muted>Exclure faillites, ventes par une banque, dons familiaux à prix symbolique, ventes de feu ; deux comparables ne suffisent pas, cinq c’est l’idéal ; moins d’ajustements = estimation plus fiable, sans « cherry picking ».</div></td><td class="al-r muted">3:40</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3142"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 52:22</button></td><td><b>Les unités de superficie selon l’Ordre</b><div class=muted>Résidentiel et commercial en pieds carrés, industriel et institutionnel en mètres carrés, agricole et développement en acres, grandes fermes en hectares. Toujours raisonner par unité de superficie, jamais en valeur totale.</div></td><td class="al-r muted">2:15</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3277"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 54:37</button></td><td><b>Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique</b><div class=muted>Le pied de façade pour le résidentiel urbain, la valeur par lot pour les ensembles, la valeur par unité pour le multirésidentiel, la valeur globale pour un terrain atypique.</div></td><td class="al-r muted">1:50</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3387"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 56:27</button></td><td><b>Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services)</b><div class=muted>Terrain du secteur Aylmer à Gatineau, évalué en février 2026 ; R2 = unifamilial et bifamilial ; la présence d’aqueduc, égout, gaz et électricité change la valeur.</div></td><td class="al-r muted">1:07</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3454"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 57:34</button></td><td><b>Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi²</b><div class=muted>Vendus en décembre et octobre 2025 (moins d’un an), zonage, topographie et services similaires ; prix au pied carré de 16 $ et 15 $ ; localisation similaire pour A, supérieure pour B.</div></td><td class="al-r muted">3:27</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3661"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:01:01</button></td><td><b>Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz</b><div class=muted>Août 2025 et janvier 2026 ; D en R3 (multirésidentiel limité, potentiel supérieur → décote) ; C en légère pente, sans gaz, localisation inférieure.</div></td><td class="al-r muted">2:35</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3816"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:03:36</button></td><td><b>Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois</b><div class=muted>Norme de l’Ordre pour un terrain ; deux mois écoulés = 2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $ ; cinq mois = 0,15 $ sur 15 $. Limiter à 12 mois évite de composer une erreur sur le taux.</div></td><td class="al-r muted">3:39</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4035"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:07:15</button></td><td><b>Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet »</b><div class=muted>Le comparable B est supérieur, on lui retire une valeur (−1, symbolique) ; A similaire = 0. L’Ordre ne connaît que similaire, supérieur et inférieur, d’où l’exigence de proximité.</div></td><td class="al-r muted">3:45</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4260"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:00</button></td><td><b>Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ?</b><div class=muted>Le prix est déjà au pied carré ; l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un comparable plus petit vaut plus au pied carré, donc décote (−0,25 pour A) ; plus grand, ajustement positif (+0,30 pour B). Le professeur reviendra par courriel sur la diapositive.</div></td><td class="al-r muted">2:43</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4423"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:13:43</button></td><td><b>Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D</b><div class=muted>Aucun ajustement pour A et B ; C reçoit un ajustement positif pour l’absence de gaz et pour la pente, D une décote pour le zonage R3 ; les valeurs seront chiffrées à la séance 4.</div></td><td class="al-r muted">4:47</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4710"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:30</button></td><td><b>Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ?</b><div class=muted>Parce qu’on ajuste une valeur au pied carré, déjà corrigée de la taille ; il ne reste que la non-linéarité : un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi². C’est le seul ajustement contre-intuitif.</div></td><td class="al-r muted">1:28</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4798"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:19:58</button></td><td><b>L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 %</b><div class=muted>Pour A : (0,08 − 0,25) / 16 = −1,1 % ; les signes se compensent. Démonstration dans Excel pour A et B (−1,1 % et +3,7 % avec la localisation).</div></td><td class="al-r muted">2:29</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4947"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:22:27</button></td><td><b>L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 %</b><div class=muted>Même calcul en ramenant tous les ajustements en positif (fonction valeur absolue) pour capturer toute la variation : 2,1 % pour A, 9,7 % pour B ; un brut de 18,4 % reste acceptable.</div></td><td class="al-r muted">6:56</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5363"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:29:23</button></td><td><b>Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées</b><div class=muted>Plus l’ajustement est important, plus le poids est faible : 15,83 / 14,45 / 17,80 / 14,75 $ pondérés à 35 / 25 / 15 / 25 % = 15,54 $, arrondi à 15,50 $ le pied carré.</div></td><td class="al-r muted">3:06</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5549"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:32:29</button></td><td><b>Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $</b><div class=muted>Conclusion de la comparaison directe avec les quatre comparables ; le détail des ajustements viendra à la séance 4.</div></td><td class="al-r muted">0:59</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5608"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:33:28</button></td><td><b>La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations</b><div class=muted>Transformation de l’équation du coût : si le prix de vente est connu, le terrain est le résiduel. Exige une transaction récente, un bâtiment relativement neuf, des améliorations modestes ; peu fiable en pratique.</div></td><td class="al-r muted">2:18</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5746"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:35:46</button></td><td><b>Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau</b><div class=muted>1 500 pi² × 185 $ = coût neuf de 267 500 $ ; durée de vie économique 50 ans, âge 15 ans, dépréciation linéaire de 83 000 $ ; valeur dépréciée 194 000 $ ; terrain = 230 750 $ (raisonnement d’arbitrage).</div></td><td class="al-r muted">3:20</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5946"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:39:06</button></td><td><b>Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $</b><div class=muted>Allonger la durée de vie réduit la dépréciation et donc la valeur du terrain ; à prix de vente constant, plus le bâtiment est vieux, plus le terrain capte de valeur. Le professeur corrigera une diapositive.</div></td><td class="al-r muted">2:38</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6104"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:41:44</button></td><td><b>Contrôle par le ratio terrain / valeur totale</b><div class=muted>230 750 / 425 000 = 54,3 % ; fourchettes indicatives de l’Ordre : unifamiliale de banlieue 25-40 %, près du centre-ville 40-60 %, condo 15-30 %, commercial urbain 30-50 %, industriel 15-25 %, agricole avec bâtiments 50-80 %. Hors fourchette = revoir l’évaluation.</div></td><td class="al-r muted">3:48</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6332"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:45:32</button></td><td><b>La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours</b><div class=muted>Appliquer 35 % à un comparable vendu 450 000 $ donne la valeur de son terrain ; simple, rapide, utile en vérification ou en estimation préliminaire, mais suppose un ratio stable et ignore les particularités du terrain.</div></td><td class="al-r muted">2:31</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6483"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:48:03</button></td><td><b>Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau</b><div class=muted>Un mois pour le faire, seul ou à deux (les deux noms dans l’Excel) ; dix questions pour bâtir un tableau de bord d’évaluation. Prix demandé 449 000 $, valeur au rôle du terrain 186 000 $ (bâtiment 1 $), date d’évaluation fixée au 23 septembre 2026.</div></td><td class="al-r muted">2:04</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6607"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:50:07</button></td><td><b>Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre</b><div class=muted>Distances en kilomètres et façades des ventes comparables ; prix médians au pied carré et nombre de ventes par année à Gatineau (12 en 2022, 17 en 2023, 7 en 2026) pour justifier les choix ; inscriptions actives avec valeur au rôle.</div></td><td class="al-r muted">1:59</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6726"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:52:06</button></td><td><b>Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données</b><div class=muted>Nom et matricule, déclaration d’IA générative exigée par l’université (sans effet sur la note) ; données à jour tirées d’UQO Éval, conventions de la séance 4 (profondeur de Harper, arrondissement) déjà listées.</div></td><td class="al-r muted">2:36</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6882"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:54:42</button></td><td><b>Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes</b><div class=muted>Méthode, tendances et sélection des ventes ; grille d’ajustement comme dans le cours (aucune formule préremplie) ; ratio terrain/total en contrôle ; tableau de bord automatique à commenter dans l’onglet Note. Formules recommandées pour le suivi d’erreur.</div></td><td class="al-r muted">2:03</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7005"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:56:45</button></td><td><b>Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle</b><div class=muted>Un mois exactement ; la date de l’énoncé est remplacée par le 22 octobre, accepté par le groupe.</div></td><td class="al-r muted">1:37</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7102"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:58:22</button></td><td><b>Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4</b><div class=muted>Ressources → Téléchargements → TP1 : énoncé, gabarit et diapositives des concepts nécessaires. La séance 4 détaillera l’analyse des ajustements ; le TP est faisable dès maintenant grâce à l’énoncé.</div></td><td class="al-r muted">1:11</td><td><a href="/seance/04/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7173"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:59:33</button></td><td><b>Mot de la fin</b><div class=muted>Questions par courriel ou sur le forum ; à la semaine prochaine.</div></td><td class="al-r muted">0:51</td><td></td></tr></tbody></table></div> | ||||
| 162 | + </section> | ||||
| 163 | + <section class="section" id="telechargements"> | ||||
| 164 | + <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Téléchargements</div><h2>Emporter la séance</h2></div></div> | ||||
| 165 | + <div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Fichier</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-mp4">MP4</span><a href="/videos/03/video.mp4" download>Vidéo complète (MP4, 162,6 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-m4a">M4A</span><a href="/videos/03/audio.m4a" download>Audio seulement (M4A, 73,5 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour écouter la séance en déplacement.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/audio.m4a" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/03/captions.vtt" download>Sous-titres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1655 sous-titres synchronisés.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/captions.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-srt">SRT</span><a href="/videos/03/transcript.srt" download>Sous-titres (SRT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/transcript.srt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/03/transcript.txt" download>Transcription horodatée (texte)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">17 790 mots, chapitres et minutage.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/transcript.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/03/chapters.vtt" download>Chapitres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">46 chapitres.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/chapters.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/03/chat.txt" download>Clavardage Zoom</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1 message.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/chat.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div> | ||||
| 166 | + <p class="gl-count">Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.</p> | ||||
| 167 | + </section> | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo"> | ||||
| 170 | + <a class="prev" href="/videos/02/"><small>← Séance vidéo 2</small><b>Cadre conceptuel et terminologie</b></a> | ||||
| 171 | + <a class="next" href="/seance/03/"><small>Poursuivre →</small><b>Notes de la séance 3</b></a> | ||||
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| 181 | + <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Hiver 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div> | ||||
| 182 | + <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div> | ||||
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| 188 | + <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div> | ||||
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Oui, parfait. Merveilleux. Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain. Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie, on va présenter le TP1. Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond, du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça."], [441.7, 464.4, "Je vais vous montrer c'est où exactement. vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF. Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain. Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de faire le TP1 aujourd'hui."], [465.82, 499.56, "Donc, on a parlé de méthode des coûts jusqu'à présent, mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être capable de simplement déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là."], [500.0, 519.14, "La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables. C'est elle qui est recommandée par l'Ordre. Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains, on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs, puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant, sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant."], [519.6, 536.84, "Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies, avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile. Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain."], [537.72, 548.64, "Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain. Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée."], [552.44, 574.88, "Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret, mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer exactement un par un de façon rigoureuse."], [574.88, 591.48, "On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne, mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire. Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi. Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain, plus le coût neuf, moins la dépréciation."], [592.14, 610.22, "Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment voir la valeur ici du terrain. C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation. Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment. C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de dépréciation."], [610.98, 639.46, "Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à faire. Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici, c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements, l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale, qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs similaires, le résidu foncier."], [639.78, 662.12, "Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond, c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là. C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique, puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle du terrain ?"], [664.64, 678.94, "Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour être capable de faire la TP dans votre travail en soi. Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a. Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici."], [681.64, 714.34, "Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là, Mais bon, c'est la méthode du coût. On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ? Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations. Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés, parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante."], [715.0, 728.98, "Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires, puis c'est vraiment ce qui vous amène. Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil, qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la valeur de votre terrain en ce moment."], [729.94, 743.26, "On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné. Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là."], [744.22, 765.7, "Ensuite, il y a l'extraction. C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi. Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié, donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain. Ça a une fiabilité qui est modérée."], [766.74, 787.76, "Ça a une limite, pourquoi pas ? Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps, bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça, on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain."], [789.2, 809.44, "Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur, donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours, c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant. Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur, on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse."], [809.72, 826.52, "Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours. Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des développements immobiliers, pour les grands terrains et tout. Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer l'indicante des cash flow."], [826.62, 850.84, "On va le voir plus en détail tantôt. Et finalement, il y a le résidu foncier. Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain. C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un terrain qui va être à revenu. C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier à faire dans le futur."], [851.48, 865.6, "On va supposer qu'il va y avoir des revenus X, par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction. Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire."], [866.32, 880.54, "Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la... Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier, ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain. Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses."], [880.84, 892.56, "Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir, qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau, par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie. Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça."], [893.76, 898.48, "Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ? Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…"], [901.12, 933.04, "Non ? Parfait. Bon, le principe du terrain vacant. C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir. Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas. En réalité, il y a une durée de vie limitée. Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus. On démolit le bâtiment et on reprendra le projet. Donc, ça n'a pas une vie qui en soit… Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain. On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus."], [934.08, 997.2, "Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier. Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par, comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps. Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là. On va prendre le terrain de façon séparée. Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de, selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain, c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au niveau de la valeur du terrain. La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment, ça va être vraiment dans le terrain. C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux. Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé, on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain, elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet."], [998.32, 1018.98, "On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que, dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent. Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles, on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure, c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable."], [1019.04, 1041.68, "Si on avait vu ça la dernière séance, maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui. Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ? Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un terrain donné."], [1042.82, 1058.22, "Et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop, mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable, le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle."], [1059.58, 1072.58, "Donc, qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là. C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit, moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça."], [1072.74, 1095.38, "On va appliquer la méthode par exemple. C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça, mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant. Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité, mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant."], [1097.08, 1118.26, "Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le meilleur usage de ce terrain-là. Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ? Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés, par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un duplex, même des entrepôts."], [1118.62, 1135.6, "Donc, dans un premier temps, tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre. Donc, est-ce que c'est légalement permis ? Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1. Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers un parc de condos."], [1136.82, 1146.78, "Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un. Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est physiquement possible."], [1149.36, 1169.2, "Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là, on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts. Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante. Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ? C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables. Donc, c'est des caractéristiques du terrain."], [1169.92, 1192.04, "Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ? Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence, puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings, ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie, donc les angles et tout ça."], [1192.88, 1228.22, "Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science 4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain. Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre. Est-ce que c'est faisable financièrement ? C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût. Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le coût du terrain ?"], [1229.16, 1248.82, "Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé, ce n'est pas faisable financièrement. C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de l'avant. Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer à l'étape 3."], [1249.5, 1268.06, "Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle, on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là, on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?"], [1268.78, 1285.38, "C'est, comment on pourrait dire ça ici ? Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon… des fois c'est compliqué de… partager mon iPad, ce ne sera pas long."], [1303.08, 1311.62, "Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre. Je crois que c'est bon."], [1319.5, 1344.72, "Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou… Oui. C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien. Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là, un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement. De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça."], [1345.38, 1367.6, "Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps, on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet."], [1368.96, 1400.92, "Et ça, on va le soustraire au coût de construction. La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain. Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller de l'avant avec ce projet-là. On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain, selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères. Donc, c'est vraiment très spécial. Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi, c'est le projet avec le plus haut potentiel."], [1403.78, 1439.7, "Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau, zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles, le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale, mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements. Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale, bien là, c'est possible d'y aller de l'avant. Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale, bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements. Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale, tout simplement."], [1440.48, 1459.64, "Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici, de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ? Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici, zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial, c'est probablement le plus adapté."], [1460.56, 1478.42, "C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût, mais ça vient avec une expertise qui est plus importante. C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça, ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible."], [1478.64, 1491.8, "C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages par rapport au loyer qu'on va collecter. Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial, la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage."], [1492.58, 1497.36, "Donc, en soi, il y a une limite à tout ça. C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux."], [1500.98, 1508.3, "Ici, je vais essayer de trouver le… Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…"], [1512.82, 1518.34, "Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là. Merveilleux."], [1528.42, 1543.58, "Je crois que c'était ici. Je vais essayer de le retrouver. Ce sera pas long. Désolé."], [1551.16, 1625.24, "Bon, c'était pas long. Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi, c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici. C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée, donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte, dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici, c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé, je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre le chemin à chacune des étapes. Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué. Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ? Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité. Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ? Oui ou non ?"], [1625.6, 1632.7, "Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions. C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4. Et où est-ce que ça devient intéressant ? Donc, c'est l'exemple ici"], [1635.78, 1670.82, "Avec le... Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain. On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus, il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $. Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage commercial va être de 900 000. Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1 million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de 4plex et de 88 000 pour le commercial."], [1672.14, 1739.44, "Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par rapport au niveau de ce projet-là. Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc du projet, donc le coût total ici de 800 000. Donc vous pouvez faire le calcul. Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ? C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ? C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent, on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable. Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable, c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif. C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la valeur donc du coût total de de construction avec le terrain. Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important. La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici, si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc, le mieux ce serait de prendre un X,"], [1757.48, 1773.08, "Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52 000. Donc, c'est ça ici."], [1781.74, 1803.76, "Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement. La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici. La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain, c'est le quatrième qui retarde."], [1804.46, 1834.4, "Désolé, j'étais à côté de la plaque. Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable, donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif, étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4, donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée, donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?"], [1835.0, 1849.5, "Et là, ici, on arriverait à 850 000. Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000. Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment, donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain. Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?"], [1849.6, 1863.32, "C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ? C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée. C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe, on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là."], [1863.82, 1881.46, "Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée. Il y a beaucoup de paramètres à estimer. C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts. Mais dans ce cas-là, c'est ça. Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4. Donc, on va revenir aux diapositives."], [1882.9, 1897.34, "Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ? Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application. le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer, puis je les trouve comme pas. Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?"], [1898.18, 1915.3, "Oui, dans le fond, vous arrivez ici. Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement, puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation, je crois. Ça va être ici. C'est ça. Donc, vous allez dans le ressource. Attendez-moi, je cherche."], [1917.42, 1937.44, "Je ne suis pas même pas bonne. Mais pas de problème. Je ne le vois même pas, ressources. Est-ce que vous êtes sur un smartphone ? Bien, je suis sur emo 1033.app. Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire, je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur."], [1937.86, 1955.28, "OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut, dans la bagnette ? OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir. Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents. Vous allez voir après ça, séance 3. C'est les slides de ce cours-là."], [1955.6, 1969.54, "C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ? Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit… Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt. Et ensuite, il y a Diapositive. Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation."], [1970.3, 1998.18, "Je vais suivre toute séance 1. Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain. Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je viens de montrer ou ceux-là du courant ? Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer. Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc dans le fond le 033 pour 003 ici."], [1998.54, 2005.0, "Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre courant. Ok, ok, ok, excusez. Il n'y a pas de problème."], [2009.14, 2039.4, "Les principes fondamentaux de l'évaluation. C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement, c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là. Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup. Super. Donc, c'est ça ici maintenant. Donc, qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là, on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est non vacant, donc avec un bâtiment."], [2039.52, 2064.08, "Et on va l'évaluer comme s'il était vacant. Bon, il y a des difficultés pratiques. Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis. C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire. Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre, c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des revenus."], [2064.16, 2083.26, "Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel, c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel, si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts, mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du temps pour le terrain."], [2084.26, 2101.88, "Donc, il n'y a pas de free lunch, comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça. S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là, ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle, quelle que les soins revenus. Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir tout ce qui est acte de vente, servitude."], [2102.06, 2112.56, "Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également, donc les valeurs municipales. Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du terrain."], [2113.6, 2131.6, "Il y a des bases de données aussi sur les transactions. Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement, au niveau des données pour les transactions. Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit."], [2131.6, 2169.58, "Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et vous n'allez pas savoir le prix."], [2169.74, 2189.98, "Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça. Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement que la commission est sauvée."], [2191.36, 2230.62, "On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio. Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations, donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage agricole. Donc, ça ici, c'est très important. Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient initialement agricoles. Pourquoi ? Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles."], [2231.92, 2249.46, "Un des meilleurs exemples, c'est Lévis. Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole. Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ? C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain. C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain."], [2249.96, 2268.22, "Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain, c'est aux alentours de 20 000 $. Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement, bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal, il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose."], [2268.32, 2286.84, "Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après, donc le désonage. Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison directe. C'est la plus fiable. Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain."], [2287.0, 2303.52, "Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la comparant à des terrains qui sont similaires. Donc, dans les alentours, et vendus récemment. Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables."], [2305.2, 2318.52, "Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe. Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles. Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente. Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire comprendre l'intuition."], [2319.36, 2335.04, "C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain. C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste, c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres. Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables adéquats."], [2336.58, 2356.96, "On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire, bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là. ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité, donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus. Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou les villes plus densifiées."], [2358.4, 2373.66, "Et aussi, l'ajustement est quand même relativement subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là. Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou autre."], [2374.62, 2401.62, "C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens, donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps, c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois, les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés, étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un promoteur va voir."], [2401.8, 2451.12, "C'est-à-dire que pour une personne, par exemple, acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant, mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot. ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc ça a de l'importance."], [2451.48, 2483.44, "Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol. Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça, donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement simple, étant donné qu'il y a un zonage. Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données."], [2483.44, 2496.64, "Bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac-Saint-Jean, souvent le sol est argileux. Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a des inondations, des glissements de terrain et tout."], [2497.74, 2510.84, "Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique. Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de rechercher des ventes de terrain incomparables."], [2511.5, 2535.86, "Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable, il faut quand même que ça soit sensiblement proche. Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif, c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche. Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux mêmes taux de taxation et tout ça."], [2535.96, 2545.06, "Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut choisir."], [2548.12, 2564.38, "Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là, on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté. Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable, il faut que ça soit suffisamment récent."], [2564.38, 2571.66, "Mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois, on perd des comparables potentiels. Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là."], [2574.8, 2591.12, "Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables, il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là. C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on a obtenues à l'étape 1."], [2591.42, 2620.14, "Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente. Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé. Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente. C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré, donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel."], [2621.62, 2634.9, "C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties, donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons, les ajustements qu'on va faire. Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de mesures par unité d'ajustement."], [2635.0, 2652.9, "Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $. On va parler d'un prix par prix carré. Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer. C'est là vraiment la particularité. Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les valeurs ajustées."], [2653.16, 2666.5, "On peut décider de faire une proportion égale, donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne, ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment, en fonction de la distance et tout ça. Donc, il y a plusieurs façons de faire."], [2667.14, 2690.58, "On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre. Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail. Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire, mais il faut que ce soit à proximité."], [2690.58, 2708.58, "Parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec. Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que, il faut que ce soit à proximité. Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent, il y a des zones de recensement."], [2709.28, 2725.94, "Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre. Donc, si c'est dans la même... Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à ce niveau-là."], [2727.12, 2745.3, "La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois. C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique. C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois, ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux. La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois."], [2745.5, 2762.72, "Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a 4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça devient problématique à ce niveau-là."], [2763.0, 2779.56, "Donc, 12 mois, c'est correct. C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente, on va augmenter sur 3 % pour 12 mois. Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %. Donc, ça reste quand même modeste comme variation. Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois."], [2780.62, 2802.12, "1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là, ça serait quasiment proche de 12 %. Donc, là, ça commence à être des ajustements importants. Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont dues, justement, à des paramètres subjectifs."], [2803.46, 2817.98, "Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire. Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement, donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct."], [2818.16, 2834.16, "Donc, on va faire un ajustement en conséquence. Maintenant, la taille. On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche. C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement."], [2834.16, 2861.58, "Mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison, qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement 12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple, d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple, possiblement 12 maisons."], [2862.34, 2885.32, "D'échelle. C'est-à-dire que c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée. C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons, c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel."], [2886.94, 2921.12, "C'est observé sur les marchés, c'est comme ça. Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré. C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle, donc l'intérieur. Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment. On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant valuables au fur et à mesure qu'on augmente."], [2922.24, 2965.54, "Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons, c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois, il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres, puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché normal avec pas d'hypothèse sous-jacente. Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps. Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce soit un comparable qui est acceptable."], [2965.96, 2981.06, "Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas. Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres. Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres, on peut se poser des questions. Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité."], [2981.2, 2999.78, "Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens, on fait comme un peu une sorte de cherry picking. Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça. C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer."], [3000.34, 3029.2, "Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée. Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide. Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir, je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide, ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un marché avec des conditions normales."], [3031.48, 3046.02, "Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5 comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon, ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3. Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain biais."], [3046.72, 3059.56, "Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables, s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait, on n'a pas une diversification. C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?"], [3059.9, 3074.44, "C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça. Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière. Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus. je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est. Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu'on veut."], [3075.06, 3081.8, "Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet, moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible. Donc, c'est ça."], [3085.02, 3102.8, "Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants, donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le sujet."], [3103.96, 3125.32, "Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement. C'est une mesure qui est fiable. C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables, bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait."], [3125.42, 3138.6, "Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres, et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a, bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses. Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition."], [3142.0, 3160.02, "Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel, on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation, donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça. Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés. Donc, c'est des dollars par pieds carrés."], [3160.4, 3179.34, "Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour chaque pieds carrés de terrain. Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le… Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $, ça ne vous dit pas à quel point il est cher."], [3179.64, 3205.18, "Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés. Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie. Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial, on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel, donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés."], [3205.24, 3219.14, "C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes. Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement, là, on va y aller avec des acres. Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes. Donc, on va y aller avec des hectares."], [3219.88, 3241.74, "Donc, c'est… De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment… Les acres, c'est pour les petites fermes. Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles, qu'on pourrait dire non commercial. Il existe des fermes commerciales maintenant."], [3242.02, 3251.46, "Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes. Encore une fois, je ne sais pas."], [3254.36, 3267.92, "La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts. C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans les séances qui suivent."], [3268.2, 3274.9, "Donc, surtout la prochaine séance, la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs, donc ce ne sont pas des vraies valeurs."], [3277.52, 3298.68, "Maintenant, au niveau des unités de comparaison. C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine, on va avoir un dollar par pied de façade. Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade, donc c'est la longueur du terrain."], [3298.92, 3315.26, "Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé. C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots. On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots."], [3316.1, 3330.64, "Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc, c'est les unités, par exemple, multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça, donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages, c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées."], [3331.44, 3340.32, "Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global. Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc, qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci."], [3346.64, 3374.84, "Ici maintenant, les ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir, c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici pour le moment aux ajustements au niveau des composantes de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire."], [3375.4, 3396.62, "Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire. On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici. Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple, ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de 60 pieds."], [3397.92, 3414.28, "Les zones résidentielles, donc, R2. Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial. Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça. C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel, tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum."], [3416.28, 3443.72, "Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier. Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça. Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout, de gaz, d'électricité et d'eau. Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain. Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées."], [3444.28, 3467.2, "Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin, même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation. Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir. Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici, c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer."], [3469.42, 3491.26, "La date donc de vente, le sujet n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer pour, par exemple, février 2026. Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025. Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an."], [3491.5, 3514.04, "Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025, et aux alentours de deux mois. Octobre aussi, c'est correct. Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000. Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total. Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on souhaite déterminer, donc évaluer."], [3514.22, 3535.8, "Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards. La façade, donc 60, 45 et 65. Et là, ici, on a un zonage qui est similaire. Donc, topographie similaire également. Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer. Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose."], [3537.08, 3549.38, "Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang. Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité. Bon, le gaz, c'est..."], [3552.0, 3572.98, "Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important. Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon, ce n'est pas nécessairement automatique. Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur, on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer."], [3573.78, 3599.28, "Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire, c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place. C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin. Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple, une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou, maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure."], [3600.56, 3615.94, "Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré, étant donné que c'est du résidentiel potentiel."], [3617.04, 3635.56, "Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500. Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000. Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel. Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer. On veut vraiment obtenir cette…"], [3636.16, 3649.0, "Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire, nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ? C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel."], [3649.1, 3658.48, "Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation. Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là. va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables."], [3661.44, 3675.86, "Maintenant ici, on a donc d'autres sujets. Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre, c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?"], [3676.0, 3694.96, "Oui, ça rentre dans la période de 1 an. Donc, c'est totalement correct. Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence, donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose. Le zonage, donc R3 pour le comparable D, donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [3695.1, 3710.64, "C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite, donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements, donc le potentiel est plus important. On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là."], [3712.8, 3732.4, "Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ? Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce comparable ici."], [3732.8, 3750.38, "Donc, ce sujet-là ici. C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des... Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici, ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste..."], [3750.38, 3775.14, "C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop important par rapport à la référence qui est ici par PICODE. Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail. Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon, j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et le comparable D, il est plat également."], [3775.64, 3795.76, "Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C, il n'y a pas de cause et complet pour l'autre. Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire. Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin. Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici. On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire."], [3797.84, 3860.66, "Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement, on commence par le prix de vente. Donc, ici, c'est le premier point qu'on met. Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés. Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet. Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire. Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance. Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année. Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question. C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement. Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%, et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025, donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12 fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08."], [3860.66, 3875.52, "Donc je vais le faire avec... Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici."], [3879.6, 3890.48, "Je vais être slide, hein. Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ? Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé."], [3894.2, 3925.72, "Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là. Bon, ça ne va pas bien. Je cherche mon... Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable. auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme, à cette valeur-là ici."], [3925.86, 3940.56, "Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé. Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché, c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée. Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre. Donc, il y a deux mois qui se sont découlés."], [3941.52, 3966.24, "Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année. Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente. Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %. Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116, c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B, ici, donc, c'est en octobre."], [3966.24, 3996.46, "Donc là, octobre, novembre, décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois. Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner, donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $. Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché. Donc, la croissance des prix simplement. Ça, c'est en condition dans un état normal."], [3996.46, 4030.04, "Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année, c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable. C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins élevé que ça, plus élevé que ça. Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins, c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le temps."], [4030.54, 4053.7, "Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable. Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation. Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur qui est ici. Là, c'est symbolique. Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même."], [4054.14, 4066.58, "Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte. C'est l'objectif du prochain cours. C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact. Mais pour vous donner une petite idée, la localisation, donc pourquoi il y a un moins 1 ?"], [4067.1, 4084.54, "C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite supérieure. Donc, si on retourne, exactement. Donc, la localisation est supérieure. Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?"], [4085.22, 4089.24, "Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter, mais c'est correct."], [4092.54, 4116.22, "Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet. C'est en plein ça. C'est exactement ça. Tout à fait. Donc, oui, c'est bien. C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là, mais vous avez tout compris. C'est ça. On se met au niveau du sujet. Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement. On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1. Ici, la valeur de 1 est symbolique."], [4116.86, 4126.0, "Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ? C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire."], [4130.84, 4138.58, "Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de supérieure ?"], [4142.04, 4163.84, "Qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire, bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi, il faut quand même que ça soit très proche. C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation, soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé."], [4164.26, 4180.64, "Donc, il y a comme trois possibilités. C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence, je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe, pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça."], [4182.5, 4203.16, "Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait les comparables soient relativement proches. Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique, donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici, Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une superficie qui est plus faible."], [4203.28, 4217.4, "Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable A, on ajuste ici la valeur."], [4234.48, 4273.3, "Voici de m'y rester. Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus, puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça. Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non, c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici."], [4280.42, 4296.22, "Il y a possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça. Non, mais la superficie ici est plus importante. Donc,"], [4299.38, 4342.82, "Le non, c'est justement donc c'est le je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça, donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un..."], [4343.72, 4364.7, "Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix qui est par pied carré. Vous comprenez ? Donc, le problème c'est quoi ? C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand, plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle."], [4364.7, 4377.92, "Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par pied carré qu'un gros terrain. Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000."], [4378.68, 4401.9, "Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30. Et c'est le contraire dans le cas de 7000. Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur. C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication. C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait. On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici."], [4403.24, 4408.42, "Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a lorsqu'on grosse l'intérêt."], [4411.86, 4436.44, "Ça va ? Bon, je prends pour un clic, ça va. Donc, maintenant ici, c'est ça. Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B, pas d'ajustement, les services non plus et zonage. Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré."], [4438.0, 4458.26, "Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D, c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant, les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là, ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…"], [4464.34, 4483.04, "Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz, c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va avoir une valeur plus importante."], [4483.16, 4501.86, "Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C. Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne. Localisation inférieure. Topographie, donc. On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est plus abrute par rapport à un terrain plat."], [4502.44, 4527.3, "C'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière. Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des comparables."], [4532.32, 4565.6, "Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie, je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de factuel et ça dépend pas donc du pied carré. Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici."], [4567.58, 4593.72, "Et c'est vraiment juste la composante. La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller, par exemple, avec, je ne sais pas moi, Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du terrain qui contient une maison unifamiliale."], [4593.72, 4616.62, "Pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe. Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante. Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai. Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons, ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une maison."], [4617.4, 4629.52, "Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir. Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand. Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous dirait."], [4630.38, 4650.74, "Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A, on nous dit que la localisation, elle est similaire. Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro. Là, c'était la superficie, désolé. Superficie, donc la superficie est plus petite. Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?"], [4651.18, 4670.78, "C'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit, un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25, étant donné que le terrain est plus petit."], [4672.1, 4687.56, "C'est simplement à cause, donc, je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand, plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance par exemple du prix par pied carré linéaire. Donc il va quand même avoir une diminution."], [4687.68, 4707.06, "C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement. C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l'ajustement de la superficie. C'est pour ça."], [4709.66, 4735.12, "Je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?"], [4735.62, 4754.54, "Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement, il coûterait moins cher le pied carré un peu. Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait, c'est sur une valeur par pied carré. Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu, parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés."], [4755.0, 4768.22, "OK. Je ne sais pas si vous voulez. Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain, je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là, si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des ajustements."], [4768.74, 4783.3, "Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand, plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle, mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie."], [4783.46, 4808.46, "C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça. Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques. Donc, on se compare au sujet et on ajuste. Parfait. Oui. Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ? C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…"], [4810.92, 4837.38, "Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça, il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %. Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable, c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ? C'est simplement, donc, vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la valeur de 16."], [4837.52, 4865.02, "Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16. Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08. Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17. Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut, c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations."], [4865.1, 4887.58, "Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif. C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement, si on regarde, le moins 1.1, on va le calculer. Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça."], [4892.14, 4922.54, "Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter, et on a les ajustements qu'on fait ici. Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici. En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net."], [4922.78, 4936.48, "Donc là, ici, on va le calculer. Désolé, ce n'est pas super bien présenté. Donc ici, si on fait ensuite comme ça, donc moins 1.1 %."], [4941.48, 4959.22, "Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose. C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs, on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les ajustements positivement."], [4959.94, 4978.1, "Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais, c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient, mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements, même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations."], [4978.5, 4994.1, "Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ? C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut. Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…"], [4995.86, 5008.68, "On va le faire avec le comparable A et B. Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ? Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré."], [5014.04, 5030.94, "Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre. Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait, donc 0,08 pour les conditions de marché. Donc, ici, on va mettre ajustement."], [5038.1, 5093.44, "Conditions de marché. Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15 ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer l'ajustement net et ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels on va aller divisé par le prix de vente par pied carré."], [5095.24, 5105.24, "Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop et là, ça nous donne l'ajustement de"], [5109.82, 5181.02, "3,1%. Qu'est-ce que j'ai fait ? Combien de rires ici ? Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être, il y a un autre ajustement que j'ai oublié. Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour la localisation, désolé, qui est de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu."], [5183.62, 5205.26, "Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon. Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue, pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène toute valeur positive dans le sens opposé."], [5205.32, 5227.54, "C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8, ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue de ça. Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps, mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici, même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer."], [5228.28, 5247.6, "Et on s'en va diviser par le prix ici. Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %, exactement comme ce qui est ici. Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %. Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé."], [5251.08, 5267.02, "Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire une deuxième colonne et mettre simplement... même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs."], [5267.3, 5285.36, "Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent. Est-ce que c'est clair pour ça ? Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?"], [5285.52, 5310.48, "C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé, il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%. C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le... Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%. Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct. Ça peut aller dans les deux sens. Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1."], [5310.78, 5325.26, "C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%. Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements, ça va vraiment être plus important que ça. Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple, ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4."], [5325.52, 5344.9, "Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là, c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là. Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %."], [5344.9, 5348.98, "Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également. Donc, c'est correct."], [5359.8, 5384.3, "Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ? Donc, ici, c'est simplement la pondération. Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire. On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération utiliser."], [5384.52, 5403.1, "Ça peut être un ajustement qui est équipondéré, mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la pondération va être plus faible. pour que justement on réduise le risque d'erreur. Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus importante."], [5404.68, 5423.96, "Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur, donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse, on va aller les frax ici, on a les comparables."], [5425.92, 5453.04, "A, B, C. C'est le fun, ça, puisque on dit. On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici, donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A. Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80. Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que là, on applique une pondération."], [5453.04, 5458.1, "Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement. Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré."], [5461.22, 5464.16, "Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables."], [5466.98, 5494.04, "Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique. C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et 35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout simplement."], [5494.82, 5514.0, "Donc c'est ça multiplié par la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée. Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4, on s'en va appliquer un pourcentage."], [5514.84, 5544.52, "Donc, ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50 et ça nous donne l'ajustement. Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça. Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation, mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables."], [5544.62, 5564.98, "Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça. Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré, lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça, c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet."], [5565.66, 5586.98, "Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans le cas qu'on a 8000 pieds carrés, ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée, comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables."], [5589.22, 5602.74, "Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4. Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici."], [5606.04, 5620.26, "Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction. Je vais grossir ça ici comme ça. c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie, donc des améliorations du prix de vente total de la propriété. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [5621.72, 5641.66, "En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier cours, moins la dépréciation totale."], [5642.5, 5663.76, "Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain. En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue. Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total, c'est simplement ici. Donc, je vais regrossir ça comme ça."], [5665.44, 5675.08, "À défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment en simplement additionnant la valeur du terrain"], [5679.74, 5705.46, "Et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ? c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment, on peut aller inférer la valeur du terrain. C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment, c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain."], [5705.7, 5715.9, "Mais ça implique qu'on a le prix de vente. Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment, mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment, on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction."], [5719.28, 5722.76, "Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir."], [5726.26, 5744.88, "Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur, c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation, tu sais, ça amène une certaine incertitude. Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain, donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à comprendre."], [5746.4, 5764.96, "C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable, honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent, la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la… il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain, sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment."], [5765.8, 5786.06, "Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple, on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf, donc on nous dit que c'est 185 $ par picard."], [5786.88, 5830.9, "Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500. Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf. on nous dit que la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation."], [5832.42, 5846.2, "La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire, qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment. Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer la méthode d'extraction."], [5847.18, 5889.22, "Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment, c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale, il est vendu à Gatineau pour 425 000. Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que, sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation, c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux."], [5890.34, 5915.3, "Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le… Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ? Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon, on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses, mais c'est le résiduel."], [5915.44, 5938.12, "De façon simple, c'est le résiduel. Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça, sachant que le bâtiment total était vendu 425 000. Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000, ici, moins le 194 000."], [5938.64, 5981.94, "Donc, c'est simple. Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement. Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain. Bon, ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments, vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très, très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente."], [5982.88, 6005.72, "Pourquoi ? Parce que c'est mécanique. C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment, donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation, la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation."], [6008.2, 6066.32, "Ici, ce n'est pas nécessairement... Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus. Désolé. Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible. ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est linéaire donc c'est simplement pour ça maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier, ce n'est pas nécessairement ça."], [6066.44, 6081.68, "C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant, plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur. C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent. C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du terrain ?"], [6082.94, 6100.28, "Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000. Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici. c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000, 10 ans dans les deux sens."], [6104.06, 6132.36, "Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ? Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment. Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement, mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous avez trouvée avec cette façon de faire-là."], [6132.82, 6154.52, "Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de vente de 425 000. Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ? C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain, donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale, donc, trouvée par un prix de vente réel."], [6154.9, 6184.88, "Donc, le 230 000 sur le 425 000. Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 % le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %. Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif. Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville, plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio soit plus élevé."], [6186.18, 6220.28, "Ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus, les autres, ils jugent que c'est banlieue."], [6220.4, 6235.4, "Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct, mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette. Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode. Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain sous-jacent."], [6237.24, 6259.92, "Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois, on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain, bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise."], [6260.06, 6287.68, "Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs. Commercial urbain, 30 à 50 % le range. Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80. C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme, vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres, et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison, ou ce que le fermier habite, peu importe."], [6288.38, 6305.9, "C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80. Ça fait du sens économiquement et intuitivement. Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça. C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur."], [6306.12, 6324.8, "Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus importante pour que ce soit entre 50 et 80. Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne. Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction."], [6332.2, 6357.72, "Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis. On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours. Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain."], [6359.26, 6375.82, "C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification. En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici. Mais vous en choisissez un particulièrement. Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application. C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain."], [6378.44, 6390.3, "C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ? Je vais appliquer une règle du pouce comme ça. Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe."], [6390.96, 6408.28, "Donc, ça peut être appliqué comme vérification. Ça permet de le faire avec peu de données. c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires. Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables, mais s'il y a des comparables, ça..."], [6409.2, 6425.88, "Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon. Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation, c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la robustesse du résultat."], [6426.42, 6440.98, "Puis c'est très important aussi, ça suppose que le ratio est stable. C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les maisons unifamiliales, le ratio va être constant. Alors que ça, ça suppose que oui. Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier recours."], [6443.38, 6469.54, "Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique, pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000. Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %. Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion."], [6469.78, 6523.4, "Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre comparable. Elle n'est pas utilisée. C'est vraiment pour une bonne façon de faire. Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP. Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire. Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance. Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance, mais vous pouvez quand même le commencé. Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours. En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul. Vraiment, c'est à votre guise. C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant. C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau."], [6526.56, 6544.7, "Il n'est pas nécessairement très long. Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire. Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel. En tout cas, c'est simplement l'énoncé. C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé détaillé."], [6546.86, 6551.76, "Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous permet de déterminer la valeur d'un terrain."], [6554.52, 6577.4, "Ici, c'est le sujet en question. Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles. C'est une inscription sur les max. Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000. C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain. On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026, même si vous allez le faire probablement plus tard."], [6578.06, 6604.68, "Donc, c'est le point d'ancrage. La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain. Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide. Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax. Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés, donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel, ça c'est le zonage et tout ça."], [6607.38, 6626.06, "Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ? Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également. Ça ici, c'est au niveau des terrains. c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment, ici, la distance, vous l'avez en kilomètres. Vous avez également la fast-lade et tout ça."], [6626.16, 6630.72, "C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette analyse."], [6633.94, 6648.26, "Vous avez également ici les tendances du marché foncé. Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro, c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu."], [6648.26, 6670.18, "Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça. On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023. En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal. Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie. Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode, c'est faire aussi une analyse économique. Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées."], [6674.52, 6698.34, "Ici maintenant donc c'est les ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière"], [6701.82, 6722.24, "Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous devez évaluer, donc c'est lui qui est ici. Un instant désolé, donc ça ici. Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout."], [6725.82, 6730.66, "Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le présenter."], [6734.88, 6752.86, "Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici. C'est pas besoin de remettre le document. Vous mettez votre nom ici. le code permanent. Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant, votre matricule, excusez-moi, le matricule."], [6753.28, 6770.86, "Et ça, c'est l'université qui le demande. Bon, vous mettez ce que vous voulez. C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle. Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti, pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat."], [6771.58, 6856.78, "En soit c'est simplement parce que c'est réglementaire, c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça. Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici. Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau. Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026. Donc, c'est des fiches réelles. Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça, c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là. Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles. Donc, c'est des terrains à vendre. Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer également pour des… appliquer la méthode. Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le… je cherche donc mes mots aujourd'hui. Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout. Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD."], [6856.9, 6872.4, "Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant. Donc, c'est des données qui sont à jour. Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours, justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue. Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours."], [6872.7, 6885.48, "Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP. Donc, l'analyse, donc, va être faite ici. Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici."], [6887.06, 6909.7, "C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection des ventes. Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment, est-ce que vous de remplir avec des formules ou non. Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait."], [6909.96, 6930.78, "C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur, c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait. Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique qui est derrière et accorder des points le coéchéant."], [6932.28, 6957.66, "Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement, comme on vient de faire dans le cours en ce moment. Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au niveau de certaines composantes, comment les appliquer. Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé. En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP."], [6960.54, 6973.54, "Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements. Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée. C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables."], [6975.14, 6995.72, "Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total. Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement la méthode que vous avez fait, donc des comparables. Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ? Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les valeurs que vous allez trouver."], [6997.4, 7015.7, "Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note. Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois. Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct."], [7019.26, 7026.0, "Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé, quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date."], [7033.28, 7047.38, "Donc, c'est en 5, c'est trop. Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui. Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement. Ça serait qu'à... Bon, je vais..."], [7054.04, 7068.98, "Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre. Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait. On va se dire le 22 octobre pour la remise. Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?"], [7071.78, 7084.32, "C'est comme vous voulez vraiment. Moi, c'est... Oui, ça vous va ? Oui, ça donne un mois, c'est parfait. Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP."], [7091.36, 7124.26, "Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts, vous pouvez aller voir sur le... Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application, dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1, vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel, mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu'on a vu, mais en soi plus détaillé."], [7124.26, 7139.32, "Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires, vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème. Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas. Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours, le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places."], [7140.36, 7150.12, "Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon, ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont nécessaires au TP1."], [7153.1, 7183.32, "Donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est vraiment le je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la séance 4, même si c'est la semaine prochaine."], [7183.44, 7201.58, "Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP. Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même. Eh bien, deux ans. S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine. Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP."], [7201.72, 7209.58, "Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum. Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée. Merci."]], "cues": [[410.82, 415.52, "Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr,"], [415.6, 416.44, "est-ce que tout le monde m'entend bien ?"], [419.8, 421.94, "Oui. Oui, parfait. Merveilleux."], [422.4, 426.22, "Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain."], [426.64, 429.6, "Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie,"], [429.76, 432.4, "on va présenter le TP1."], [434.46, 438.02, "Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond,"], [438.36, 440.84, "du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça."], [441.7, 443.38, "Je vais vous montrer c'est où exactement."], [443.4, 446.46, "vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF."], [448.08, 452.7, "Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain."], [452.86, 456.74, "Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du"], [456.76, 461.98, "TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de"], [462.0, 468.08, "faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts"], [468.1, 468.9, "jusqu'à présent,"], [470.66, 474.06, "mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être"], [474.08, 477.82, "capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être"], [477.84, 478.92, "capable de simplement"], [481.06, 484.58, "déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas"], [486.84, 493.14, "il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile"], [493.16, 496.6, "à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un"], [496.62, 499.56, "terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là."], [500.0, 502.1, "La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables."], [502.4, 504.5, "C'est elle qui est recommandée par l'Ordre."], [505.4, 507.84, "Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains,"], [507.9, 511.14, "on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs,"], [511.24, 516.04, "puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant,"], [516.1, 519.14, "sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant."], [519.6, 524.68, "Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les"], [524.7, 529.06, "gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies,"], [529.84, 532.9, "avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile."], [533.92, 536.84, "Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain."], [537.72, 540.86, "Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au"], [540.88, 543.56, "rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain."], [544.84, 548.64, "Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée."], [552.44, 559.1, "Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et"], [559.12, 563.6, "la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment"], [563.62, 566.86, "plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret,"], [567.14, 571.2, "mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer"], [571.22, 574.86, "exactement un par un de façon rigoureuse."], [574.88, 576.86, "On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne,"], [577.08, 580.8, "mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire."], [581.96, 585.1, "Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi."], [585.26, 588.14, "Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain,"], [588.32, 591.48, "plus le coût neuf, moins la dépréciation."], [592.14, 594.52, "Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment"], [594.54, 595.92, "voir la valeur ici du terrain."], [596.4, 599.08, "C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation."], [599.96, 602.94, "Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment."], [604.88, 609.62, "C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de"], [609.64, 615.36, "dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à"], [615.38, 616.18, "faire."], [617.54, 622.94, "Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici,"], [623.16, 626.14, "c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements,"], [627.04, 630.26, "l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale,"], [630.42, 636.36, "qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs"], [636.38, 639.46, "similaires, le résidu foncier."], [639.78, 643.86, "Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond,"], [645.0, 649.12, "c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le"], [649.14, 651.86, "maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là."], [651.94, 657.66, "C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique,"], [657.68, 661.74, "puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle"], [661.76, 662.56, "du terrain ?"], [664.64, 667.7, "Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour"], [667.72, 671.52, "être capable de faire la TP dans votre travail en soi."], [672.06, 675.34, "Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a."], [676.16, 678.94, "Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici."], [681.64, 684.88, "Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là,"], [684.9, 687.78, "Mais bon, c'est la méthode du coût."], [688.38, 692.14, "On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ?"], [692.24, 697.2, "Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations."], [699.28, 703.76, "Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison"], [703.78, 709.92, "directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si"], [709.94, 712.2, "c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés,"], [712.36, 714.34, "parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante."], [715.0, 718.68, "Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires,"], [718.82, 720.42, "puis c'est vraiment ce qui vous amène."], [720.62, 724.44, "Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil,"], [724.54, 727.84, "qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la"], [727.86, 728.98, "valeur de votre terrain en ce moment."], [729.94, 733.42, "On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus"], [733.44, 736.18, "âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné."], [737.18, 739.64, "Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent"], [739.66, 743.26, "de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là."], [744.22, 747.96, "Ensuite, il y a l'extraction."], [748.16, 750.42, "C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi."], [751.82, 755.16, "Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le"], [755.18, 759.62, "marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié,"], [759.74, 763.2, "donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain."], [764.22, 765.7, "Ça a une fiabilité qui est modérée."], [766.74, 767.9, "Ça a une limite, pourquoi pas ?"], [768.04, 771.36, "Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très"], [771.38, 776.7, "subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de"], [776.72, 780.28, "vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps,"], [780.74, 783.44, "bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça,"], [783.62, 787.76, "on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain."], [789.2, 792.6, "Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur,"], [792.82, 795.5, "donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours,"], [795.84, 799.44, "c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant."], [799.66, 802.7, "Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a"], [802.72, 805.58, "certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur,"], [805.62, 809.44, "on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse."], [809.72, 812.26, "Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours."], [813.32, 817.42, "Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des"], [817.44, 819.84, "développements immobiliers, pour les grands terrains et tout."], [820.38, 824.62, "Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer"], [824.64, 828.06, "l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt."], [828.94, 830.28, "Et finalement, il y a le résidu foncier."], [830.52, 833.92, "Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain."], [835.4, 841.1, "C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un"], [841.12, 842.22, "terrain qui va être à revenu."], [842.3, 848.36, "C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier"], [848.38, 853.76, "à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X,"], [853.78, 858.08, "par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces"], [858.1, 861.18, "revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction."], [863.56, 865.6, "Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire."], [866.32, 869.8, "Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la..."], [869.82, 872.46, "Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier,"], [872.56, 876.56, "ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain."], [877.74, 880.54, "Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses."], [880.84, 883.22, "Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir,"], [883.32, 885.24, "qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau,"], [885.34, 888.9, "par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie."], [889.24, 892.56, "Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça."], [893.76, 895.44, "Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ?"], [896.1, 898.48, "Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…"], [901.12, 901.92, "Non ? Parfait."], [904.3, 905.86, "Bon, le principe du terrain vacant."], [906.52, 909.24, "C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir."], [910.2, 913.86, "Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas."], [914.5, 917.06, "En réalité, il y a une durée de vie limitée."], [917.18, 919.14, "Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus."], [920.06, 922.74, "On démolit le bâtiment et on reprendra le projet."], [922.84, 925.88, "Donc, ça n'a pas une vie qui en soit…"], [925.9, 928.9, "Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain."], [929.16, 933.04, "On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus."], [934.08, 936.74, "Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier."], [936.86, 940.66, "Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par,"], [940.88, 944.84, "comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps."], [945.58, 949.04, "Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là."], [949.06, 950.54, "On va prendre le terrain de façon séparée."], [951.58, 957.16, "Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l"], [957.18, 961.36, "'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de,"], [962.26, 965.06, "selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain,"], [965.3, 970.4, "c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au"], [970.42, 971.28, "niveau de la valeur du terrain."], [972.1, 974.48, "La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment,"], [974.58, 975.76, "ça va être vraiment dans le terrain."], [976.82, 978.76, "C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux."], [979.66, 987.1, "Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une"], [987.12, 990.04, "unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé,"], [990.2, 992.78, "on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain,"], [992.82, 997.2, "elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet."], [998.32, 1000.6, "On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que,"], [1000.62, 1004.1, "dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent."], [1005.38, 1008.5, "Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles,"], [1008.66, 1013.46, "on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le"], [1013.48, 1017.54, "terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure,"], [1017.66, 1018.98, "c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable."], [1019.04, 1020.34, "Si on avait vu ça la dernière séance,"], [1023.42, 1029.16, "maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui."], [1029.58, 1034.74, "Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ?"], [1036.14, 1041.28, "Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un"], [1041.3, 1045.42, "terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et"], [1045.44, 1048.72, "meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop,"], [1048.86, 1051.22, "mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment"], [1051.24, 1054.72, "appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable,"], [1055.06, 1058.22, "le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle."], [1059.58, 1060.38, "Donc,"], [1061.46, 1064.78, "qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur"], [1064.8, 1066.78, "le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là."], [1066.9, 1069.88, "C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit,"], [1070.64, 1072.58, "moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça."], [1072.74, 1074.06, "On va appliquer la méthode par exemple."], [1075.3, 1079.8, "C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça,"], [1079.92, 1084.14, "mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant."], [1085.84, 1089.24, "Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout"], [1089.26, 1092.56, "ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité,"], [1093.1, 1095.38, "mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant."], [1097.08, 1101.48, "Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le"], [1101.5, 1103.08, "meilleur usage de ce terrain-là."], [1104.32, 1107.78, "Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ?"], [1107.92, 1109.78, "Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés,"], [1109.9, 1115.88, "par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un"], [1115.9, 1119.96, "duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps,"], [1120.22, 1122.88, "tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre."], [1122.98, 1124.08, "Donc, est-ce que c'est légalement permis ?"], [1124.6, 1127.7, "Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1."], [1128.08, 1133.62, "Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers"], [1133.64, 1138.78, "un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi"], [1138.8, 1141.8, "noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un."], [1143.08, 1146.08, "Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est"], [1146.1, 1146.9, "physiquement possible."], [1149.36, 1153.92, "Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là,"], [1154.02, 1158.78, "on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts."], [1159.48, 1162.62, "Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante."], [1162.78, 1165.02, "Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ?"], [1165.14, 1167.16, "C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables."], [1167.68, 1169.2, "Donc, c'est des caractéristiques du terrain."], [1169.92, 1173.38, "Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ?"], [1174.16, 1177.06, "Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence,"], [1177.22, 1181.96, "puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un"], [1181.98, 1185.02, "terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings,"], [1185.12, 1188.32, "ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours"], [1188.34, 1190.86, "faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie,"], [1190.94, 1194.72, "donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science"], [1194.74, 1198.82, "4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de"], [1198.84, 1202.78, "regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain."], [1204.16, 1209.76, "Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre."], [1209.92, 1211.36, "Est-ce que c'est faisable financièrement ?"], [1211.64, 1217.84, "C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec"], [1217.86, 1222.82, "le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût."], [1223.02, 1227.72, "Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le"], [1227.74, 1233.62, "coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé,"], [1234.08, 1235.26, "ce n'est pas faisable financièrement."], [1235.42, 1240.16, "C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de"], [1240.18, 1240.98, "l'avant."], [1242.06, 1248.34, "Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer"], [1248.36, 1254.18, "à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle,"], [1254.34, 1258.48, "on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là,"], [1258.62, 1263.1, "on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la"], [1263.12, 1268.06, "plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?"], [1268.78, 1272.76, "C'est, comment on pourrait dire ça ici ?"], [1272.78, 1276.72, "Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon…"], [1276.74, 1282.98, "des fois c'est compliqué de… partager"], [1283.0, 1285.38, "mon iPad, ce ne sera pas long."], [1303.08, 1309.3, "Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre."], [1310.7, 1311.62, "Je crois que c'est bon."], [1319.5, 1323.48, "Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou…"], [1324.0, 1324.8, "Oui."], [1326.16, 1328.2, "C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien."], [1329.44, 1332.3, "Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là,"], [1332.56, 1337.8, "un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement."], [1337.94, 1341.94, "De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est"], [1341.96, 1344.72, "détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça."], [1345.38, 1351.52, "Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la"], [1351.54, 1356.78, "valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain"], [1356.8, 1361.86, "-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps,"], [1362.5, 1367.6, "on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet."], [1368.96, 1371.32, "Et ça, on va le soustraire au coût de construction."], [1373.74, 1376.2, "La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain."], [1376.86, 1382.0, "Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller"], [1382.02, 1382.92, "de l'avant avec ce projet-là."], [1383.78, 1386.54, "On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain,"], [1386.88, 1392.28, "selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères."], [1392.42, 1394.72, "Donc, c'est vraiment très spécial."], [1395.2, 1398.68, "Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi,"], [1398.8, 1400.92, "c'est le projet avec le plus haut potentiel."], [1403.78, 1409.12, "Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau,"], [1409.34, 1413.42, "zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles,"], [1414.14, 1416.7, "le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale,"], [1417.6, 1420.0, "mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements."], [1420.32, 1424.0, "Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si,"], [1424.08, 1429.24, "par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale,"], [1429.92, 1431.02, "bien là, c'est possible d'y aller de l'avant."], [1431.1, 1433.12, "Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale,"], [1433.78, 1436.24, "bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements."], [1436.6, 1439.26, "Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale,"], [1439.36, 1442.88, "tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici,"], [1443.1, 1449.2, "de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ?"], [1450.38, 1453.3, "Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici,"], [1454.1, 1458.24, "zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial,"], [1458.46, 1459.64, "c'est probablement le plus adapté."], [1460.56, 1465.04, "C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le"], [1465.06, 1469.52, "faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût,"], [1469.64, 1472.18, "mais ça vient avec une expertise qui est plus importante."], [1472.34, 1475.6, "C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça,"], [1475.96, 1478.42, "ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible."], [1478.64, 1483.04, "C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages"], [1483.06, 1484.88, "par rapport au loyer qu'on va collecter."], [1485.48, 1487.98, "Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial,"], [1488.2, 1491.8, "la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage."], [1492.58, 1494.28, "Donc, en soi, il y a une limite à tout ça."], [1494.3, 1497.36, "C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux."], [1500.98, 1504.12, "Ici, je vais essayer de trouver le…"], [1504.68, 1508.3, "Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…"], [1512.82, 1515.84, "Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là."], [1517.9, 1518.7, "Merveilleux."], [1528.42, 1531.76, "Je crois que c'était ici."], [1540.42, 1542.28, "Je vais essayer de le retrouver."], [1542.54, 1543.58, "Ce sera pas long. Désolé."], [1551.16, 1552.62, "Bon, c'était pas long."], [1578.6, 1582.42, "Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi,"], [1582.54, 1586.82, "c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici."], [1588.34, 1591.84, "C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée,"], [1591.88, 1596.48, "donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte,"], [1596.52, 1599.28, "dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici,"], [1599.98, 1604.88, "c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé,"], [1605.14, 1608.32, "je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre"], [1608.34, 1609.96, "le chemin à chacune des étapes."], [1610.3, 1614.84, "Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué."], [1614.96, 1618.14, "Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ?"], [1619.0, 1621.92, "Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité."], [1622.08, 1624.0, "Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ?"], [1624.64, 1627.62, "Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions."], [1627.78, 1629.72, "C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4."], [1630.26, 1631.32, "Et où est-ce que ça devient intéressant ?"], [1631.46, 1632.7, "Donc, c'est l'exemple ici"], [1635.78, 1636.58, "avec le..."], [1638.24, 1641.52, "Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain."], [1642.16, 1645.32, "On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus,"], [1645.54, 1648.72, "il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $."], [1649.36, 1654.64, "Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage"], [1654.66, 1655.92, "commercial va être de 900 000."], [1656.38, 1662.32, "Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1"], [1662.34, 1668.04, "million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de"], [1668.06, 1670.82, "4plex et de 88 000 pour le commercial."], [1672.14, 1676.54, "Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par"], [1676.56, 1678.7, "rapport au niveau de ce projet-là."], [1678.84, 1684.8, "Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc"], [1684.82, 1688.72, "du projet, donc le coût total ici de 800 000."], [1689.06, 1690.2, "Donc vous pouvez faire le calcul."], [1691.32, 1694.32, "Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ?"], [1694.46, 1696.3, "C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ?"], [1697.24, 1701.24, "C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent,"], [1701.86, 1703.84, "on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable."], [1704.1, 1706.98, "Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable,"], [1707.12, 1709.36, "c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif."], [1710.32, 1714.72, "C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la"], [1714.74, 1717.9, "valeur donc du coût total de de construction avec le terrain."], [1721.04, 1725.18, "Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important."], [1725.68, 1730.3, "La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici,"], [1730.6, 1736.2, "si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc,"], [1737.0, 1739.44, "le mieux ce serait de prendre un X,"], [1757.48, 1764.1, "Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52"], [1764.12, 1764.92, "000."], [1772.04, 1773.08, "Donc, c'est ça ici."], [1781.74, 1784.38, "Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement."], [1785.22, 1790.46, "La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j"], [1790.48, 1792.14, "'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici."], [1792.48, 1797.96, "La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc"], [1797.98, 1802.22, "de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain,"], [1802.56, 1803.76, "c'est le quatrième qui retarde."], [1804.46, 1806.26, "Désolé, j'étais à côté de la plaque."], [1807.06, 1811.1, "Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable,"], [1811.2, 1813.26, "donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif,"], [1813.96, 1820.0, "étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à"], [1820.02, 1823.06, "notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4,"], [1823.28, 1827.56, "donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle"], [1827.58, 1831.24, "du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée,"], [1831.34, 1834.4, "donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?"], [1835.0, 1837.46, "Et là, ici, on arriverait à 850 000."], [1837.58, 1840.54, "Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000."], [1840.64, 1844.6, "Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment,"], [1844.62, 1847.38, "donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain."], [1847.82, 1849.5, "Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?"], [1849.6, 1852.92, "C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ?"], [1853.04, 1857.02, "C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée."], [1857.36, 1861.0, "C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe,"], [1861.02, 1863.32, "on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là."], [1863.82, 1867.7, "Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée."], [1868.2, 1869.66, "Il y a beaucoup de paramètres à estimer."], [1869.8, 1873.88, "C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts."], [1874.98, 1876.26, "Mais dans ce cas-là, c'est ça."], [1876.98, 1879.6, "Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4."], [1880.02, 1881.46, "Donc, on va revenir aux diapositives."], [1882.9, 1884.2, "Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ?"], [1884.8, 1887.34, "Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application."], [1887.36, 1892.32, "le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer,"], [1892.42, 1893.44, "puis je les trouve comme pas."], [1894.12, 1897.34, "Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?"], [1898.18, 1899.66, "Oui, dans le fond, vous arrivez ici."], [1900.38, 1903.56, "Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement,"], [1903.72, 1907.1, "puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation,"], [1907.3, 1911.02, "je crois. Ça va être ici. C'est ça."], [1911.32, 1913.28, "Donc, vous allez dans le ressource."], [1914.1, 1915.3, "Attendez-moi, je cherche."], [1917.42, 1919.56, "Je ne suis pas même pas bonne."], [1920.2, 1921.0, "Mais pas de problème."], [1924.14, 1925.62, "Je ne le vois même pas, ressources."], [1927.6, 1928.62, "Est-ce que vous êtes sur un smartphone ?"], [1930.52, 1933.66, "Bien, je suis sur emo 1033.app."], [1934.52, 1936.02, "Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire,"], [1936.06, 1937.44, "je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur."], [1937.86, 1941.56, "OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut,"], [1941.96, 1942.76, "dans la bagnette ?"], [1944.06, 1946.38, "OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir."], [1948.22, 1951.6, "Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents."], [1951.78, 1953.28, "Vous allez voir après ça, séance 3."], [1953.56, 1955.28, "C'est les slides de ce cours-là."], [1955.6, 1958.4, "C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ?"], [1958.5, 1962.34, "Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit…"], [1962.36, 1965.12, "Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt."], [1965.36, 1966.68, "Et ensuite, il y a Diapositive."], [1966.88, 1969.54, "Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation."], [1970.3, 1972.64, "Je vais suivre toute séance 1."], [1973.76, 1976.72, "Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain."], [1978.24, 1983.92, "Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je"], [1983.94, 1985.04, "viens de montrer ou ceux-là du courant ?"], [1985.06, 1986.88, "Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer."], [1987.34, 1993.36, "Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc"], [1993.38, 1998.18, "dans le fond le 033 pour 003 ici."], [1998.54, 2001.68, "Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre"], [2001.7, 2004.12, "courant. Ok, ok, ok, excusez."], [2004.44, 2005.24, "Il n'y a pas de problème."], [2009.14, 2011.1, "les principes fondamentaux de l'évaluation."], [2011.92, 2014.76, "C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement,"], [2014.86, 2017.14, "c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là."], [2017.3, 2020.28, "Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup."], [2020.52, 2021.32, "Super."], [2023.18, 2025.1, "Donc, c'est ça ici maintenant."], [2025.36, 2026.16, "Donc,"], [2027.58, 2031.06, "qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là,"], [2031.22, 2037.48, "on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est"], [2037.5, 2039.4, "non vacant, donc avec un bâtiment."], [2039.52, 2041.08, "Et on va l'évaluer comme s'il était vacant."], [2044.34, 2045.7, "Bon, il y a des difficultés pratiques."], [2045.8, 2050.06, "Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis."], [2050.18, 2054.26, "C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire."], [2056.52, 2059.94, "Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre,"], [2060.04, 2063.78, "c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des"], [2063.8, 2066.46, "revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel,"], [2066.64, 2070.58, "c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel,"], [2070.7, 2074.26, "si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire"], [2074.28, 2078.48, "la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts,"], [2078.58, 2082.68, "mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du"], [2082.7, 2085.7, "temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch,"], [2085.72, 2087.14, "comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça."], [2087.88, 2090.8, "S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là,"], [2090.98, 2093.94, "ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle,"], [2094.16, 2094.98, "quelle que les soins revenus."], [2095.98, 2100.16, "Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir"], [2100.18, 2101.88, "tout ce qui est acte de vente, servitude."], [2102.06, 2105.38, "Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs"], [2105.4, 2107.98, "du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également,"], [2108.18, 2109.92, "donc les valeurs municipales."], [2110.26, 2112.32, "Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du"], [2112.34, 2115.6, "terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions."], [2115.62, 2118.8, "Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement,"], [2118.88, 2120.36, "au niveau des données pour les transactions."], [2120.88, 2127.2, "Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je"], [2127.22, 2131.58, "crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit."], [2131.6, 2135.72, "Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui"], [2135.74, 2138.52, "ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses"], [2138.54, 2143.12, "comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même"], [2143.14, 2147.96, "un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain"], [2147.98, 2153.0, "coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes"], [2153.02, 2159.24, "récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement"], [2159.26, 2164.18, "tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente"], [2164.2, 2168.0, "lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et"], [2168.02, 2169.58, "vous n'allez pas savoir le prix."], [2169.74, 2173.42, "Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça."], [2174.38, 2179.46, "Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup"], [2179.48, 2184.68, "moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le"], [2184.7, 2188.36, "vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement"], [2188.38, 2189.98, "que la commission est sauvée."], [2191.36, 2196.08, "On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio."], [2196.4, 2199.82, "Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations,"], [2199.94, 2203.6, "donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de"], [2203.62, 2207.8, "données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au"], [2207.82, 2212.52, "niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage"], [2212.54, 2214.32, "agricole. Donc, ça ici, c'est très important."], [2215.44, 2220.2, "Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui"], [2220.22, 2225.4, "est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient"], [2225.42, 2227.4, "initialement agricoles. Pourquoi ?"], [2227.58, 2230.62, "Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles."], [2231.92, 2233.64, "Un des meilleurs exemples, c'est Lévis."], [2233.82, 2237.18, "Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole."], [2237.92, 2239.24, "Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ?"], [2239.38, 2245.48, "C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain."], [2245.64, 2249.46, "C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain."], [2249.96, 2253.48, "Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain,"], [2253.56, 2254.6, "c'est aux alentours de 20 000 $."], [2255.42, 2259.22, "Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement,"], [2259.78, 2263.28, "bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal,"], [2263.5, 2268.22, "il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose."], [2268.32, 2272.58, "Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après,"], [2272.68, 2273.48, "donc le désonage."], [2275.54, 2280.94, "Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison"], [2280.96, 2283.54, "directe. C'est la plus fiable."], [2283.9, 2286.84, "Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain."], [2287.0, 2290.84, "Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la"], [2290.86, 2293.34, "comparant à des terrains qui sont similaires."], [2294.0, 2297.0, "Donc, dans les alentours, et vendus récemment."], [2298.36, 2300.32, "Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui"], [2300.34, 2303.52, "va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables."], [2305.2, 2307.42, "Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe."], [2307.66, 2309.62, "Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles."], [2310.34, 2312.9, "Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente."], [2314.5, 2317.5, "Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire"], [2317.52, 2321.4, "comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain."], [2321.54, 2324.98, "C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste,"], [2325.76, 2329.16, "c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres."], [2330.26, 2334.52, "Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables"], [2334.54, 2339.66, "adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire,"], [2339.74, 2342.1, "bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là."], [2342.12, 2346.34, "ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité,"], [2346.44, 2350.04, "donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus."], [2350.9, 2355.1, "Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou"], [2355.12, 2361.32, "les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement"], [2361.34, 2364.82, "subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là."], [2366.16, 2369.82, "Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des"], [2369.84, 2373.38, "terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou"], [2373.4, 2377.36, "autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur"], [2377.38, 2381.82, "centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens,"], [2381.9, 2384.48, "donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps,"], [2384.58, 2388.52, "c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois,"], [2388.68, 2391.88, "les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés,"], [2392.48, 2396.14, "étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros"], [2396.16, 2400.84, "lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un"], [2400.86, 2403.5, "promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple,"], [2403.94, 2406.0, "acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant,"], [2406.16, 2409.5, "mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini"], [2409.52, 2412.2, "-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot."], [2414.62, 2420.62, "ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir"], [2420.64, 2425.96, "donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc"], [2425.98, 2429.86, "une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier"], [2429.88, 2434.68, "d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc"], [2434.7, 2439.94, "le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la"], [2439.96, 2443.98, "superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain"], [2444.0, 2450.22, "qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc"], [2450.24, 2455.84, "ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité"], [2455.86, 2457.96, "de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol."], [2458.8, 2464.0, "Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça,"], [2464.12, 2467.38, "donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la"], [2467.4, 2472.3, "servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement"], [2472.32, 2474.06, "simple, étant donné qu'il y a un zonage."], [2474.76, 2479.48, "Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l"], [2479.5, 2483.42, "'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données."], [2483.44, 2488.4, "bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac"], [2488.42, 2490.12, "-Saint-Jean, souvent le sol est argileux."], [2490.52, 2494.66, "Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a"], [2494.68, 2496.64, "des inondations, des glissements de terrain et tout."], [2497.74, 2501.06, "Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique."], [2502.16, 2505.86, "Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que"], [2505.88, 2508.86, "vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de"], [2508.88, 2510.84, "rechercher des ventes de terrain incomparables."], [2511.5, 2514.56, "Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable,"], [2514.76, 2517.18, "il faut quand même que ça soit sensiblement proche."], [2517.34, 2520.52, "Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif,"], [2520.68, 2522.98, "c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche."], [2523.98, 2530.02, "Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct"], [2530.04, 2534.42, "de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux"], [2534.44, 2535.86, "mêmes taux de taxation et tout ça."], [2535.96, 2541.26, "Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les"], [2541.28, 2544.6, "règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut"], [2544.62, 2545.42, "choisir."], [2548.12, 2553.1, "Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là,"], [2553.18, 2556.28, "on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté."], [2556.66, 2560.28, "Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable,"], [2561.32, 2564.36, "il faut que ça soit suffisamment récent."], [2564.38, 2567.48, "mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois,"], [2567.66, 2569.34, "on perd des comparables potentiels."], [2569.82, 2571.66, "Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là."], [2574.8, 2578.58, "Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables,"], [2578.86, 2581.86, "il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là."], [2582.18, 2585.78, "C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix"], [2585.8, 2589.06, "de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on"], [2589.08, 2593.4, "a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements"], [2593.42, 2596.74, "ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente."], [2597.26, 2599.92, "Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé."], [2601.44, 2605.9, "Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente."], [2606.14, 2610.72, "C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré,"], [2610.84, 2615.6, "donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des"], [2615.62, 2620.14, "codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel."], [2621.62, 2624.92, "C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties,"], [2624.96, 2628.2, "donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons,"], [2628.22, 2629.28, "les ajustements qu'on va faire."], [2630.06, 2632.86, "Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de"], [2632.88, 2634.9, "mesures par unité d'ajustement."], [2635.0, 2638.26, "Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $."], [2638.5, 2640.42, "On va parler d'un prix par prix carré."], [2641.24, 2644.06, "Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer."], [2644.48, 2646.76, "C'est là vraiment la particularité."], [2647.92, 2652.14, "Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les"], [2652.16, 2655.32, "valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale,"], [2655.46, 2658.66, "donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne,"], [2659.2, 2663.54, "ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment,"], [2663.74, 2665.4, "en fonction de la distance et tout ça."], [2665.5, 2666.5, "Donc, il y a plusieurs façons de faire."], [2667.14, 2671.08, "On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre."], [2673.44, 2677.08, "Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail."], [2677.76, 2682.36, "Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est"], [2682.38, 2688.84, "similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire,"], [2688.88, 2690.56, "mais il faut que ce soit à proximité."], [2690.58, 2695.24, "parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec."], [2695.6, 2699.8, "Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que,"], [2700.0, 2702.76, "il faut que ce soit à proximité."], [2703.62, 2705.5, "Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent,"], [2706.12, 2708.58, "il y a des zones de recensement."], [2709.28, 2715.12, "Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre."], [2715.32, 2717.08, "Donc, si c'est dans la même..."], [2717.1, 2720.46, "Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones"], [2720.48, 2725.46, "similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à"], [2725.48, 2730.9, "ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois."], [2731.32, 2733.9, "C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique."], [2734.26, 2738.64, "C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois,"], [2738.98, 2741.08, "ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux."], [2742.4, 2745.3, "La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois."], [2745.5, 2751.04, "Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a"], [2751.06, 2756.12, "4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du"], [2756.14, 2761.28, "terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça"], [2761.3, 2762.72, "devient problématique à ce niveau-là."], [2763.0, 2763.9, "Donc, 12 mois, c'est correct."], [2764.3, 2766.96, "C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente,"], [2767.08, 2768.9, "on va augmenter sur 3 % pour 12 mois."], [2769.34, 2772.82, "Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %."], [2773.32, 2775.48, "Donc, ça reste quand même modeste comme variation."], [2775.86, 2779.56, "Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois."], [2780.62, 2785.0, "1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là,"], [2785.06, 2786.86, "ça serait quasiment proche de 12 %."], [2787.28, 2789.68, "Donc, là, ça commence à être des ajustements importants."], [2789.86, 2793.2, "Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les"], [2793.22, 2799.28, "années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont"], [2799.3, 2802.12, "dues, justement, à des paramètres subjectifs."], [2803.46, 2805.66, "Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire."], [2805.74, 2809.3, "Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est"], [2809.32, 2813.26, "compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement,"], [2813.44, 2817.98, "donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct."], [2818.16, 2819.6, "Donc, on va faire un ajustement en conséquence."], [2821.86, 2822.9, "Maintenant, la taille."], [2824.68, 2827.54, "On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe"], [2827.56, 2831.46, "quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche."], [2831.54, 2834.14, "C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement."], [2834.16, 2837.78, "mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison,"], [2837.94, 2842.04, "qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement"], [2842.06, 2847.14, "12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct"], [2847.16, 2850.78, "parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple,"], [2850.86, 2854.4, "d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus"], [2854.42, 2859.62, "importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple,"], [2860.48, 2862.96, "possiblement 12 maisons. d'échelle."], [2863.08, 2863.88, "C'est-à-dire que"], [2865.98, 2870.06, "c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée."], [2870.88, 2875.32, "C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent"], [2875.34, 2879.7, "mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent"], [2879.72, 2882.32, "pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons,"], [2882.4, 2885.32, "c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel."], [2886.94, 2888.82, "C'est observé sur les marchés, c'est comme ça."], [2889.62, 2892.4, "Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré."], [2892.78, 2896.78, "C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle,"], [2896.86, 2897.66, "donc l'intérieur."], [2899.2, 2903.52, "Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la"], [2903.54, 2906.44, "superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du"], [2906.46, 2908.76, "bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment."], [2910.68, 2915.62, "On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux"], [2915.64, 2918.8, "deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant"], [2918.82, 2921.12, "valuables au fur et à mesure qu'on augmente."], [2922.24, 2926.58, "Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce"], [2926.6, 2932.58, "soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que"], [2932.6, 2936.22, "ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons,"], [2936.3, 2940.82, "c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois,"], [2940.9, 2942.9, "il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres,"], [2943.88, 2946.54, "puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une"], [2946.56, 2952.48, "transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché"], [2952.5, 2956.52, "normal avec pas d'hypothèse sous-jacente."], [2957.04, 2961.86, "Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps."], [2961.98, 2964.42, "Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce"], [2964.44, 2965.54, "soit un comparable qui est acceptable."], [2965.96, 2970.46, "Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas."], [2971.48, 2974.32, "Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres."], [2974.42, 2976.88, "Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres,"], [2977.82, 2978.72, "on peut se poser des questions."], [2979.06, 2981.06, "Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité."], [2981.2, 2983.32, "Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens,"], [2983.46, 2987.5, "on fait comme un peu une sorte de cherry picking."], [2987.76, 2989.64, "Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça."], [2989.66, 2995.66, "C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon"], [2995.68, 2999.78, "de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer."], [3000.34, 3002.96, "Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée."], [3003.4, 3007.02, "Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide."], [3007.72, 3011.6, "Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le"], [3011.62, 3015.48, "terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir,"], [3015.52, 3019.08, "je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide"], [3019.1, 3022.44, "de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide,"], [3022.56, 3027.78, "ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un"], [3027.8, 3029.2, "marché avec des conditions normales."], [3031.48, 3034.96, "Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5"], [3034.98, 3038.46, "comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon,"], [3038.64, 3040.6, "ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3."], [3040.62, 3045.34, "Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain"], [3045.36, 3048.62, "biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables,"], [3048.72, 3051.9, "s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait,"], [3052.72, 3054.3, "on n'a pas une diversification."], [3054.46, 3057.84, "C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on"], [3057.86, 3059.56, "a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?"], [3059.9, 3062.72, "C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça."], [3062.92, 3065.1, "Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière."], [3066.98, 3068.5, "Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus."], [3068.52, 3071.4, "je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est."], [3071.56, 3074.26, "Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu"], [3074.28, 3077.56, "'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet,"], [3078.26, 3081.2, "moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible."], [3081.42, 3082.22, "Donc, c'est ça."], [3085.02, 3090.08, "Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants,"], [3090.16, 3093.16, "donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le"], [3093.18, 3097.72, "sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines"], [3097.74, 3101.82, "composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le"], [3101.84, 3108.28, "sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement"], [3108.3, 3112.22, "pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement."], [3112.6, 3114.1, "C'est une mesure qui est fiable."], [3115.14, 3119.54, "C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de"], [3119.56, 3123.9, "taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables,"], [3124.0, 3125.32, "bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait."], [3125.42, 3128.34, "Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres,"], [3128.52, 3130.62, "et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a,"], [3131.48, 3134.76, "bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses."], [3135.56, 3138.6, "Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition."], [3142.0, 3148.18, "Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel,"], [3149.2, 3153.68, "on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation,"], [3153.84, 3155.58, "donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça."], [3156.46, 3158.62, "Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés."], [3158.7, 3160.02, "Donc, c'est des dollars par pieds carrés."], [3160.4, 3165.56, "Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour"], [3165.58, 3167.04, "chaque pieds carrés de terrain."], [3168.06, 3173.0, "Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le…"], [3175.0, 3177.26, "Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $,"], [3177.74, 3179.34, "ça ne vous dit pas à quel point il est cher."], [3179.64, 3181.54, "Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés."], [3182.04, 3185.88, "Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie."], [3186.48, 3189.9, "Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial,"], [3190.44, 3194.72, "on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel,"], [3194.9, 3201.04, "donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs"], [3201.06, 3205.18, "industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés."], [3205.24, 3207.46, "C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes."], [3208.42, 3211.84, "Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement,"], [3212.34, 3213.46, "là, on va y aller avec des acres."], [3213.9, 3217.64, "Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes."], [3217.72, 3219.14, "Donc, on va y aller avec des hectares."], [3219.88, 3220.9, "Donc, c'est…"], [3223.34, 3226.92, "De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment…"], [3226.94, 3228.56, "Les acres, c'est pour les petites fermes."], [3228.94, 3233.38, "Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles,"], [3233.4, 3239.62, "qu'on pourrait dire non commercial."], [3240.1, 3241.74, "Il existe des fermes commerciales maintenant."], [3242.02, 3246.96, "Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en"], [3246.98, 3248.6, "perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes."], [3249.88, 3251.46, "Encore une fois, je ne sais pas."], [3254.36, 3257.44, "La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts."], [3257.52, 3261.6, "C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité"], [3261.62, 3266.82, "de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans"], [3266.84, 3269.48, "les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance,"], [3269.56, 3273.76, "la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs,"], [3273.84, 3274.9, "donc ce ne sont pas des vraies valeurs."], [3277.52, 3280.62, "Maintenant, au niveau des unités de comparaison."], [3283.94, 3287.84, "C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine,"], [3288.22, 3291.24, "on va avoir un dollar par pied de façade."], [3291.26, 3297.16, "Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade,"], [3297.24, 3298.68, "donc c'est la longueur du terrain."], [3298.92, 3303.64, "Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce"], [3303.66, 3307.76, "niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé."], [3308.24, 3311.76, "C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots."], [3312.36, 3315.26, "On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots."], [3316.1, 3318.58, "Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc,"], [3318.7, 3320.2, "c'est les unités, par exemple,"], [3321.94, 3324.16, "multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça,"], [3324.26, 3327.28, "donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages,"], [3327.36, 3330.64, "c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées."], [3331.44, 3333.8, "Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global."], [3334.54, 3336.78, "Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc,"], [3336.84, 3340.32, "qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci."], [3346.64, 3355.6, "Ici maintenant, les"], [3355.62, 3358.32, "ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir,"], [3359.14, 3365.1, "c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici"], [3365.12, 3372.08, "pour le moment aux ajustements au niveau des composantes"], [3372.1, 3374.84, "de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire."], [3375.4, 3381.58, "Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et"], [3381.6, 3385.8, "c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire."], [3385.9, 3388.12, "On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici."], [3388.14, 3390.32, "Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple,"], [3390.4, 3395.42, "ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de"], [3395.44, 3400.28, "60 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2."], [3400.48, 3402.8, "Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial."], [3402.96, 3405.86, "Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça."], [3406.42, 3411.68, "C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel,"], [3411.78, 3414.28, "tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum."], [3416.28, 3419.96, "Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier."], [3420.06, 3423.64, "Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça."], [3424.52, 3428.54, "Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout,"], [3428.86, 3430.32, "de gaz, d'électricité et d'eau."], [3430.34, 3433.1, "Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain."], [3433.34, 3436.28, "Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose"], [3436.3, 3440.5, "comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque"], [3440.52, 3443.72, "chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées."], [3444.28, 3449.98, "Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin,"], [3450.34, 3452.92, "même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation."], [3454.14, 3457.78, "Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir."], [3458.34, 3460.9, "Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici,"], [3461.02, 3467.2, "c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer."], [3469.42, 3476.8, "La date donc de vente, le sujet"], [3476.82, 3481.2, "n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer"], [3481.22, 3483.32, "pour, par exemple, février 2026."], [3483.92, 3487.96, "Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025."], [3488.92, 3491.26, "Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an."], [3491.5, 3495.2, "Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025,"], [3495.6, 3496.76, "et aux alentours de deux mois."], [3497.96, 3499.06, "Octobre aussi, c'est correct."], [3499.34, 3503.2, "Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000."], [3503.34, 3504.74, "Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total."], [3506.86, 3511.54, "Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on"], [3511.56, 3514.04, "souhaite déterminer, donc évaluer."], [3514.22, 3518.3, "Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards."], [3518.98, 3522.16, "La façade, donc 60, 45 et 65."], [3522.38, 3524.3, "Et là, ici, on a un zonage qui est similaire."], [3525.92, 3527.52, "Donc, topographie similaire également."], [3527.94, 3533.4, "Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer."], [3533.52, 3535.8, "Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose."], [3537.08, 3540.92, "Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang."], [3541.08, 3545.56, "Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité."], [3547.12, 3549.38, "Bon, le gaz, c'est..."], [3552.0, 3554.76, "Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important."], [3556.16, 3558.9, "Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon,"], [3559.04, 3560.38, "ce n'est pas nécessairement automatique."], [3562.42, 3568.18, "Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le"], [3568.2, 3570.38, "référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur,"], [3570.54, 3572.98, "on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer."], [3573.78, 3576.16, "Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire,"], [3576.64, 3579.68, "c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place."], [3579.96, 3584.2, "C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin."], [3584.6, 3587.64, "Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple,"], [3587.96, 3591.52, "une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou,"], [3591.54, 3594.64, "maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus"], [3594.66, 3597.08, "proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré"], [3597.1, 3599.28, "tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure."], [3600.56, 3604.94, "Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou"], [3604.96, 3608.36, "similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine"], [3608.38, 3613.98, "séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré,"], [3614.04, 3615.94, "étant donné que c'est du résidentiel potentiel."], [3617.04, 3621.3, "Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500."], [3621.92, 3624.88, "Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000."], [3625.88, 3629.76, "Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel."], [3631.2, 3633.48, "Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer."], [3633.58, 3635.56, "On veut vraiment obtenir cette…"], [3636.16, 3638.96, "Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire,"], [3639.26, 3640.56, "nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ?"], [3640.72, 3644.98, "C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller"], [3645.0, 3649.0, "multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel."], [3649.1, 3651.28, "Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation."], [3652.14, 3654.88, "Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là."], [3654.9, 3658.48, "va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables."], [3661.44, 3663.76, "Maintenant ici, on a donc d'autres sujets."], [3664.26, 3668.28, "Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre,"], [3668.44, 3672.8, "c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux"], [3672.82, 3675.86, "comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?"], [3676.0, 3678.0, "Oui, ça rentre dans la période de 1 an."], [3678.2, 3679.52, "Donc, c'est totalement correct."], [3680.76, 3683.64, "Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence,"], [3683.88, 3686.98, "donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose."], [3687.7, 3693.74, "Le zonage, donc R3 pour le comparable D,"], [3693.84, 3694.96, "donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [3695.1, 3699.28, "C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite,"], [3699.38, 3704.14, "donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements,"], [3704.3, 3707.0, "donc le potentiel est plus important."], [3707.72, 3710.64, "On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là."], [3712.8, 3716.62, "Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va"], [3716.64, 3720.02, "venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ?"], [3720.52, 3725.66, "Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable"], [3725.68, 3731.7, "ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce"], [3731.72, 3733.88, "comparable ici. Donc, ce sujet-là ici."], [3733.9, 3738.18, "C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des..."], [3738.72, 3742.04, "Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici,"], [3742.12, 3748.26, "ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour"], [3748.28, 3750.36, "tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste..."], [3750.38, 3754.28, "C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop"], [3754.3, 3757.88, "important par rapport à la référence qui est ici par PICODE."], [3758.76, 3762.18, "Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail."], [3763.08, 3765.96, "Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon,"], [3767.24, 3773.68, "j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et"], [3773.7, 3775.14, "le comparable D, il est plat également."], [3775.64, 3778.78, "Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C,"], [3778.84, 3781.08, "il n'y a pas de cause et complet pour l'autre."], [3781.7, 3783.82, "Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire."], [3785.48, 3788.56, "Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin."], [3791.2, 3793.9, "Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici."], [3794.0, 3795.76, "On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire."], [3797.84, 3800.24, "Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement,"], [3800.5, 3802.18, "on commence par le prix de vente."], [3802.28, 3804.8, "Donc, ici, c'est le premier point qu'on met."], [3804.94, 3809.1, "Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés."], [3809.2, 3812.18, "Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet."], [3814.7, 3818.66, "Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire."], [3819.2, 3823.96, "Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance."], [3824.16, 3830.26, "Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année."], [3832.54, 3834.56, "Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question."], [3834.68, 3838.44, "C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement."], [3838.8, 3844.5, "Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%,"], [3844.52, 3850.06, "et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025,"], [3850.42, 3855.42, "donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12"], [3855.44, 3860.64, "fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08."], [3860.66, 3862.66, "Donc je vais le faire avec..."], [3872.48, 3875.52, "Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici."], [3879.6, 3880.72, "Je vais être slide, hein."], [3886.82, 3888.38, "Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ?"], [3888.86, 3890.48, "Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé."], [3894.2, 3900.34, "Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là."], [3901.9, 3902.7, "Bon,"], [3907.34, 3908.48, "ça ne va pas bien. Je cherche mon..."], [3908.5, 3914.4, "Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio"], [3914.42, 3917.84, "de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable."], [3920.1, 3924.0, "auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme,"], [3924.58, 3929.04, "à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé."], [3929.62, 3931.86, "Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché,"], [3932.18, 3935.8, "c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée."], [3936.0, 3938.68, "Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre."], [3939.06, 3940.56, "Donc, il y a deux mois qui se sont découlés."], [3941.52, 3944.14, "Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année."], [3944.3, 3948.2, "Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente."], [3948.38, 3951.68, "Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %."], [3952.34, 3957.46, "Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116,"], [3957.62, 3962.22, "c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B,"], [3964.58, 3968.52, "ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre,"], [3969.06, 3970.84, "décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois."], [3971.32, 3976.26, "Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner,"], [3976.28, 3980.6, "donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $."], [3982.88, 3985.36, "Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché."], [3986.02, 3989.38, "Donc, la croissance des prix simplement."], [3992.56, 3996.44, "Ça, c'est en condition dans un état normal."], [3996.46, 4001.74, "Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement"], [4001.76, 4005.24, "peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année,"], [4005.34, 4009.88, "c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable."], [4010.22, 4012.48, "C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins"], [4012.5, 4014.04, "élevé que ça, plus élevé que ça."], [4016.12, 4019.58, "Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins,"], [4019.68, 4023.88, "c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs"], [4023.9, 4029.9, "années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le"], [4029.92, 4033.02, "temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable."], [4035.38, 4041.78, "Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation."], [4043.5, 4049.24, "Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur"], [4049.26, 4050.7, "qui est ici. Là, c'est symbolique."], [4051.52, 4053.7, "Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même."], [4054.14, 4056.88, "Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte."], [4056.9, 4058.38, "C'est l'objectif du prochain cours."], [4059.12, 4062.08, "C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact."], [4062.74, 4065.36, "Mais pour vous donner une petite idée, la localisation,"], [4065.54, 4066.58, "donc pourquoi il y a un moins 1 ?"], [4067.1, 4070.58, "C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite"], [4070.6, 4073.86, "supérieure. Donc, si on retourne, exactement."], [4074.06, 4076.2, "Donc, la localisation est supérieure."], [4077.58, 4082.36, "Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix"], [4082.38, 4084.54, "par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?"], [4085.22, 4087.98, "Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter,"], [4088.14, 4089.24, "mais c'est correct."], [4092.54, 4098.4, "Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet."], [4098.74, 4100.4, "C'est en plein ça. C'est exactement ça."], [4101.04, 4102.66, "Tout à fait. Donc, oui, c'est bien."], [4102.84, 4105.58, "C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là,"], [4105.66, 4107.64, "mais vous avez tout compris. C'est ça."], [4107.74, 4108.72, "On se met au niveau du sujet."], [4108.8, 4110.38, "Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement."], [4111.26, 4114.62, "On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1."], [4114.8, 4116.22, "Ici, la valeur de 1 est symbolique."], [4116.86, 4120.76, "Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ?"], [4120.92, 4126.0, "C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire."], [4130.84, 4135.28, "Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut"], [4135.3, 4138.12, "vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de"], [4138.14, 4138.94, "supérieure ?"], [4142.04, 4145.66, "qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire,"], [4145.72, 4149.24, "bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi,"], [4150.38, 4151.62, "il faut quand même que ça soit très proche."], [4151.78, 4155.0, "C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour"], [4155.02, 4160.66, "dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation,"], [4161.28, 4163.84, "soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé."], [4164.26, 4165.42, "Donc, il y a comme trois possibilités."], [4166.72, 4169.34, "C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus"], [4169.36, 4173.32, "adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence,"], [4174.26, 4178.42, "je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe,"], [4178.54, 4180.64, "pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça."], [4182.5, 4185.54, "Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait"], [4185.56, 4187.0, "les comparables soient relativement proches."], [4189.28, 4192.8, "Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique,"], [4192.88, 4195.3, "donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici,"], [4195.42, 4201.46, "Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une"], [4201.48, 4203.16, "superficie qui est plus faible."], [4203.28, 4212.22, "Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable"], [4212.24, 4217.4, "A, on ajuste ici la valeur."], [4234.48, 4235.52, "Voici de m'y rester."], [4259.7, 4262.38, "Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus,"], [4262.5, 4265.78, "puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça."], [4266.64, 4271.0, "Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non,"], [4271.12, 4273.3, "c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici."], [4280.42, 4281.22, "Il y a"], [4283.94, 4289.32, "possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça."], [4291.12, 4294.46, "Non, mais la superficie ici est plus importante."], [4296.0, 4296.8, "Donc,"], [4299.38, 4300.3, "le"], [4305.86, 4308.94, "non, c'est justement donc c'est le"], [4310.7, 4317.04, "je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le"], [4317.06, 4322.16, "côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez"], [4322.18, 4328.34, "mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied"], [4328.36, 4333.18, "carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça,"], [4333.26, 4335.4, "donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment"], [4337.2, 4342.82, "intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un..."], [4343.72, 4347.44, "Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le"], [4347.46, 4351.56, "prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix"], [4351.58, 4353.72, "qui est par pied carré. Vous comprenez ?"], [4354.84, 4356.38, "Donc, le problème c'est quoi ?"], [4356.54, 4358.56, "C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand,"], [4359.5, 4364.68, "plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle."], [4364.7, 4369.52, "Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par"], [4369.54, 4371.04, "pied carré qu'un gros terrain."], [4371.72, 4374.32, "Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus"], [4374.34, 4377.92, "importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000."], [4378.68, 4382.44, "Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30."], [4382.58, 4384.22, "Et c'est le contraire dans le cas de 7000."], [4384.46, 4385.78, "Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur."], [4385.9, 4388.06, "C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication."], [4388.08, 4390.32, "C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait."], [4390.5, 4396.56, "On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en"], [4396.58, 4401.9, "soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici."], [4403.24, 4407.5, "Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a"], [4407.52, 4408.42, "lorsqu'on grosse l'intérêt."], [4411.86, 4412.66, "Ça va ?"], [4418.88, 4420.04, "Bon, je prends pour un clic, ça va."], [4420.96, 4422.46, "Donc, maintenant ici, c'est ça."], [4423.2, 4426.24, "Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B,"], [4426.58, 4429.16, "pas d'ajustement, les services non plus et zonage."], [4429.28, 4430.08, "Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ?"], [4430.1, 4433.3, "C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça"], [4433.32, 4436.44, "nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré."], [4438.0, 4443.22, "Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D,"], [4443.78, 4446.76, "c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant,"], [4447.4, 4451.56, "les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là,"], [4451.72, 4458.26, "ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…"], [4464.34, 4468.68, "Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz,"], [4468.8, 4472.06, "c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que"], [4472.08, 4475.94, "prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne"], [4475.96, 4481.42, "pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va"], [4481.44, 4483.04, "avoir une valeur plus importante."], [4483.16, 4485.66, "Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C."], [4486.14, 4490.82, "Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne."], [4492.4, 4494.24, "Localisation inférieure. Topographie, donc."], [4495.44, 4499.84, "On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est"], [4499.86, 4501.86, "plus abrute par rapport à un terrain plat."], [4502.44, 4506.44, "c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné"], [4506.46, 4512.02, "que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière."], [4514.44, 4520.44, "Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et"], [4520.46, 4523.24, "là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec"], [4523.26, 4526.82, "le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des"], [4526.84, 4527.64, "comparables."], [4532.32, 4536.58, "Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie,"], [4536.6, 4542.16, "je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant"], [4542.18, 4547.44, "intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que"], [4547.46, 4554.76, "toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de"], [4554.78, 4556.86, "factuel et ça dépend pas donc du pied carré."], [4557.44, 4560.68, "Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit"], [4560.7, 4565.6, "être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici."], [4567.58, 4569.08, "Et c'est vraiment juste la composante."], [4569.66, 4571.6, "La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller,"], [4571.68, 4574.84, "par exemple, avec, je ne sais pas moi,"], [4576.76, 4581.74, "Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par"], [4581.76, 4586.72, "rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la"], [4586.74, 4592.04, "taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du"], [4592.06, 4593.7, "terrain qui contient une maison unifamiliale."], [4593.72, 4597.62, "pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe."], [4599.36, 4602.7, "Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante."], [4603.04, 4605.36, "Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai."], [4607.16, 4610.52, "Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons,"], [4610.62, 4616.32, "ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une"], [4616.34, 4619.2, "maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir."], [4619.64, 4623.46, "Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce"], [4623.48, 4625.94, "point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand."], [4626.08, 4629.32, "Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous"], [4629.34, 4632.4, "dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A,"], [4633.56, 4639.06, "on nous dit que la localisation, elle est similaire."], [4640.82, 4642.52, "Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro."], [4643.56, 4645.24, "Là, c'était la superficie, désolé."], [4646.1, 4649.18, "Superficie, donc la superficie est plus petite."], [4649.32, 4650.74, "Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?"], [4651.18, 4655.48, "c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit,"], [4655.68, 4659.54, "un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu"], [4659.56, 4664.76, "'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une"], [4664.78, 4668.7, "décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25,"], [4669.42, 4670.78, "étant donné que le terrain est plus petit."], [4672.1, 4673.56, "C'est simplement à cause, donc,"], [4675.34, 4677.6, "je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand,"], [4678.0, 4682.14, "plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance"], [4682.16, 4685.02, "par exemple du prix par pied carré linéaire."], [4685.2, 4687.56, "Donc il va quand même avoir une diminution."], [4687.68, 4696.0, "C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le"], [4696.02, 4698.56, "double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement."], [4699.1, 4704.28, "C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l"], [4704.3, 4705.26, "'ajustement de la superficie."], [4706.38, 4707.18, "C'est pour ça."], [4709.66, 4715.9, "je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés"], [4715.92, 4722.86, "mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en"], [4722.88, 4728.9, "soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en"], [4728.92, 4733.18, "soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne"], [4733.2, 4735.12, "comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?"], [4735.62, 4739.14, "Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement,"], [4739.28, 4742.08, "il coûterait moins cher le pied carré un peu."], [4742.84, 4746.66, "Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait,"], [4746.72, 4748.6, "c'est sur une valeur par pied carré."], [4749.74, 4752.9, "Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu,"], [4752.98, 4754.54, "parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés."], [4755.0, 4756.6, "OK. Je ne sais pas si vous voulez."], [4756.94, 4759.26, "Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain,"], [4759.36, 4762.16, "je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par"], [4762.18, 4764.98, "pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là,"], [4765.14, 4767.86, "si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des"], [4767.88, 4772.08, "ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand,"], [4772.86, 4776.2, "plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle,"], [4776.32, 4780.64, "mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain"], [4780.66, 4783.3, "aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie."], [4783.46, 4786.12, "C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça."], [4786.22, 4788.02, "Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques."], [4788.34, 4792.36, "Donc, on se compare au sujet et on ajuste."], [4793.5, 4795.42, "Parfait. Oui."], [4797.64, 4802.62, "Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ?"], [4803.6, 4808.46, "C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…"], [4810.92, 4814.94, "Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça,"], [4815.46, 4820.68, "il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %."], [4820.7, 4823.86, "Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable,"], [4824.66, 4827.42, "c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ?"], [4827.94, 4829.16, "C'est simplement, donc,"], [4832.6, 4836.56, "vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la"], [4836.58, 4841.98, "valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16."], [4842.6, 4848.78, "Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s"], [4848.8, 4853.7, "'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08."], [4853.84, 4856.78, "Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17."], [4858.2, 4861.02, "Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut,"], [4861.22, 4865.02, "c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations."], [4865.1, 4869.16, "Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif."], [4869.18, 4872.46, "C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement,"], [4873.06, 4874.12, "si on regarde,"], [4876.38, 4882.1, "le moins 1.1, on va le calculer."], [4882.12, 4887.58, "Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça."], [4892.14, 4898.2, "Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici"], [4898.22, 4903.12, "en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter,"], [4903.32, 4905.22, "et on a les ajustements qu'on fait ici."], [4905.34, 4909.96, "Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici."], [4911.46, 4917.76, "En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio"], [4917.78, 4922.54, "entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net."], [4922.78, 4924.32, "Donc là, ici, on va le calculer."], [4925.16, 4926.9, "Désolé, ce n'est pas super bien présenté."], [4927.74, 4931.34, "Donc ici, si on fait ensuite comme ça,"], [4934.44, 4936.48, "donc moins 1.1 %."], [4941.48, 4946.24, "Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé"], [4946.26, 4950.56, "comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose."], [4950.72, 4953.5, "C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs,"], [4953.74, 4958.24, "on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les"], [4958.26, 4961.12, "ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?"], [4961.26, 4968.14, "C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais,"], [4968.26, 4971.02, "c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient,"], [4971.08, 4975.6, "mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements,"], [4975.8, 4978.1, "même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations."], [4978.5, 4981.76, "Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient"], [4981.78, 4985.14, "positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ?"], [4985.26, 4988.48, "C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut."], [4989.48, 4994.1, "Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…"], [4995.86, 4998.4, "On va le faire avec le comparable A et B."], [5001.84, 5003.82, "Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ?"], [5004.02, 5008.68, "Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré."], [5014.04, 5017.34, "Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre."], [5023.02, 5024.96, "Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait,"], [5025.06, 5028.52, "donc 0,08 pour les conditions de marché."], [5028.96, 5030.94, "Donc, ici, on va mettre ajustement."], [5038.1, 5039.18, "Conditions de marché."], [5043.92, 5050.12, "Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15"], [5050.14, 5058.8, "ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il"], [5058.82, 5064.94, "y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0"], [5064.96, 5071.2, ",30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer"], [5071.22, 5078.5, "l'ajustement net et"], [5078.52, 5084.84, "ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la"], [5084.86, 5090.9, "somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels"], [5090.92, 5093.44, "on va aller divisé par le prix de vente par pied carré."], [5095.24, 5101.44, "Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop"], [5102.02, 5105.24, "et là, ça nous donne l'ajustement de"], [5109.82, 5115.84, "3,1%. Qu'est-ce que"], [5115.86, 5117.52, "j'ai fait ? Combien de rires ici ?"], [5124.02, 5127.76, "Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être,"], [5127.92, 5130.28, "il y a un autre ajustement que j'ai oublié."], [5131.02, 5137.02, "Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour"], [5137.04, 5143.14, "la localisation, désolé, qui est"], [5143.16, 5149.54, "de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme"], [5149.56, 5155.7, "ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la"], [5155.72, 5158.14, "petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation"], [5159.96, 5165.38, "bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la"], [5165.4, 5170.96, "même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on"], [5170.98, 5175.92, "les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire"], [5177.9, 5181.02, "une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu."], [5183.62, 5189.54, "Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le"], [5189.56, 5192.48, "chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon."], [5192.8, 5196.78, "Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue,"], [5196.92, 5200.7, "pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène"], [5200.72, 5205.26, "toute valeur positive dans le sens opposé."], [5205.32, 5207.94, "C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8,"], [5208.18, 5214.32, "ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue"], [5214.34, 5215.16, "de ça."], [5217.02, 5219.68, "Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps,"], [5219.9, 5225.34, "mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici,"], [5225.48, 5227.54, "même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer."], [5228.28, 5231.16, "Et on s'en va diviser par le prix ici."], [5233.26, 5239.1, "Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %,"], [5239.12, 5240.38, "exactement comme ce qui est ici."], [5240.56, 5244.56, "Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %."], [5245.64, 5247.6, "Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé."], [5251.08, 5257.58, "Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire"], [5257.6, 5259.6, "une deuxième colonne et mettre simplement..."], [5259.62, 5263.68, "même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier"], [5263.7, 5267.02, "par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs."], [5267.3, 5271.22, "Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le"], [5271.24, 5277.12, "fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent."], [5277.66, 5278.66, "Est-ce que c'est clair pour ça ?"], [5281.12, 5285.36, "Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?"], [5285.52, 5290.34, "C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé,"], [5290.84, 5296.02, "il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%."], [5296.04, 5298.24, "C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le..."], [5298.26, 5301.14, "Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%."], [5302.8, 5305.3, "Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct."], [5305.56, 5306.52, "Ça peut aller dans les deux sens."], [5306.66, 5310.48, "Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1."], [5310.78, 5313.46, "C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%."], [5313.48, 5316.22, "Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements,"], [5316.56, 5318.14, "ça va vraiment être plus important que ça."], [5318.58, 5321.6, "Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple,"], [5321.68, 5325.26, "ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4."], [5325.52, 5327.62, "Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là,"], [5327.68, 5330.98, "c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là."], [5332.52, 5338.84, "Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le"], [5338.86, 5344.88, "déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %."], [5344.9, 5348.04, "Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également."], [5348.32, 5349.12, "Donc, c'est correct."], [5359.8, 5362.78, "Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ?"], [5362.88, 5368.58, "Donc, ici, c'est simplement la pondération."], [5368.6, 5374.64, "Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer"], [5374.66, 5379.38, "une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire."], [5379.6, 5383.9, "On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération"], [5383.92, 5386.88, "utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré,"], [5387.12, 5393.32, "mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la"], [5393.34, 5396.74, "pondération va être plus faible."], [5396.76, 5398.76, "pour que justement on réduise le risque d'erreur."], [5399.24, 5402.78, "Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus"], [5402.8, 5407.04, "importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur,"], [5407.14, 5413.8, "donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les"], [5413.82, 5416.48, "valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne"], [5416.5, 5420.0, "pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse,"], [5420.3, 5423.96, "on va aller les frax ici, on a les comparables."], [5425.92, 5427.2, "A, B, C."], [5430.62, 5432.26, "C'est le fun, ça, puisque on dit."], [5433.66, 5436.68, "On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici,"], [5436.88, 5439.94, "donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A."], [5441.24, 5446.96, "Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80."], [5447.4, 5451.02, "Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ?"], [5451.4, 5453.02, "C'est que là, on applique une pondération."], [5453.04, 5454.34, "Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement."], [5455.14, 5458.1, "Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré."], [5461.22, 5464.16, "Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables."], [5466.98, 5469.24, "Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique."], [5469.44, 5475.54, "C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et"], [5475.56, 5481.82, "35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré"], [5483.22, 5489.78, "pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le"], [5489.8, 5493.74, "produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout"], [5493.76, 5496.4, "simplement. Donc c'est ça multiplié par"], [5499.52, 5502.68, "la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici"], [5502.7, 5506.4, "multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait"], [5506.42, 5508.72, "la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée."], [5509.0, 5512.6, "Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4,"], [5512.8, 5514.0, "on s'en va appliquer un pourcentage."], [5514.84, 5515.64, "Donc,"], [5516.68, 5519.24, "ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner"], [5522.16, 5528.82, "une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50"], [5529.96, 5531.44, "et ça nous donne l'ajustement."], [5531.86, 5533.24, "Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça."], [5533.26, 5539.5, "Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation,"], [5539.52, 5544.52, "mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables."], [5544.62, 5548.68, "Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça."], [5549.32, 5555.1, "Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré,"], [5555.18, 5559.06, "lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça,"], [5559.14, 5561.96, "c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement"], [5561.98, 5564.98, "multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet."], [5565.66, 5571.74, "Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans"], [5571.76, 5573.66, "le cas qu'on a 8000 pieds carrés,"], [5575.82, 5579.48, "ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée,"], [5579.6, 5582.98, "comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode"], [5583.0, 5586.98, "comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables."], [5589.22, 5594.7, "Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces"], [5594.72, 5598.12, "ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4."], [5600.38, 5602.74, "Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici."], [5606.04, 5609.6, "Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction."], [5610.78, 5612.5, "Je vais grossir ça ici comme ça."], [5613.02, 5616.14, "c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie,"], [5616.22, 5619.06, "donc des améliorations du prix de vente total de la propriété."], [5619.18, 5620.26, "Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [5621.72, 5627.76, "En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction"], [5627.78, 5631.12, "qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la"], [5631.14, 5636.42, "méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer"], [5636.44, 5639.46, "justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier"], [5639.48, 5641.66, "cours, moins la dépréciation totale."], [5642.5, 5646.66, "Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain."], [5646.92, 5652.02, "En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue."], [5653.3, 5657.76, "Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total,"], [5657.98, 5659.84, "c'est simplement ici. Donc,"], [5662.08, 5663.76, "je vais regrossir ça comme ça."], [5665.44, 5669.88, "à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment"], [5671.72, 5675.08, "en simplement additionnant la valeur du terrain"], [5679.74, 5685.2, "et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la"], [5685.22, 5689.1, "dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ?"], [5689.12, 5693.12, "c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment,"], [5693.88, 5695.14, "on peut aller inférer la valeur du terrain."], [5695.3, 5697.74, "C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment,"], [5697.76, 5702.86, "c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça"], [5702.88, 5705.46, "de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain."], [5705.7, 5707.92, "Mais ça implique qu'on a le prix de vente."], [5708.12, 5710.66, "Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment,"], [5710.84, 5712.78, "mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment,"], [5712.9, 5715.9, "on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction."], [5719.28, 5722.76, "Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir."], [5726.26, 5730.66, "Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur,"], [5731.14, 5734.14, "c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation,"], [5734.24, 5736.02, "tu sais, ça amène une certaine incertitude."], [5738.0, 5740.04, "Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain,"], [5740.14, 5744.3, "donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à"], [5744.32, 5748.96, "comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable,"], [5749.06, 5753.48, "honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent,"], [5753.56, 5756.42, "la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la…"], [5756.44, 5759.9, "il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain,"], [5760.0, 5764.96, "sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment."], [5765.8, 5769.92, "Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super"], [5769.94, 5774.86, "répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple,"], [5774.98, 5779.7, "on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie"], [5779.72, 5783.44, "habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf,"], [5783.52, 5786.06, "donc on nous dit que c'est 185 $ par picard."], [5786.88, 5788.66, "Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [5788.8, 5794.78, "C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500."], [5795.88, 5798.24, "Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf."], [5800.1, 5800.9, "on nous dit que"], [5802.64, 5807.02, "la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans"], [5807.46, 5813.88, "ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la"], [5813.9, 5817.7, "durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit"], [5817.72, 5820.8, "appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas"], [5820.82, 5823.9, "nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce"], [5823.92, 5827.7, "qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c"], [5827.72, 5830.9, "'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation."], [5832.42, 5834.98, "La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire,"], [5835.06, 5836.58, "qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment."], [5837.06, 5841.76, "Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du"], [5841.78, 5845.4, "bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer"], [5845.42, 5850.6, "la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment,"], [5850.78, 5856.4, "c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation"], [5856.42, 5860.48, "linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale,"], [5860.5, 5862.6, "il est vendu à Gatineau pour 425 000."], [5862.76, 5869.26, "Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et"], [5869.28, 5875.18, "qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que"], [5875.2, 5880.36, "la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que,"], [5880.5, 5885.26, "sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation,"], [5885.5, 5889.22, "c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux."], [5890.34, 5893.46, "Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le…"], [5894.98, 5898.32, "Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ?"], [5898.46, 5903.66, "Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon,"], [5903.8, 5909.92, "on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l"], [5909.94, 5914.02, "'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses,"], [5914.18, 5916.7, "mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel."], [5917.26, 5922.36, "Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la"], [5922.38, 5925.48, "dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça,"], [5925.58, 5927.8, "sachant que le bâtiment total était vendu 425 000."], [5928.4, 5933.82, "Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000,"], [5933.98, 5939.4, "ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple."], [5939.42, 5944.98, "Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement."], [5946.06, 5952.22, "Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact"], [5952.24, 5955.12, "de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain."], [5955.14, 5955.94, "Bon,"], [5958.06, 5963.28, "ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui"], [5963.3, 5969.36, "serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si"], [5969.38, 5973.8, "vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments,"], [5974.14, 5978.5, "vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très,"], [5978.6, 5981.94, "très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente."], [5982.88, 5984.92, "Pourquoi ? Parce que c'est mécanique."], [5985.02, 5991.78, "C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une"], [5991.8, 5995.76, "valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment,"], [5995.88, 6000.44, "donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation,"], [6000.58, 6005.72, "la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation."], [6008.2, 6010.2, "Ici, ce n'est pas nécessairement..."], [6024.94, 6027.36, "Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus."], [6028.54, 6029.34, "Désolé."], [6031.48, 6034.64, "Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible."], [6035.36, 6041.44, "ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on"], [6041.46, 6047.7, "changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement"], [6047.72, 6052.28, "donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur"], [6052.3, 6055.7, "du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de"], [6055.72, 6057.98, "dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est"], [6058.0, 6059.84, "linéaire donc c'est simplement pour ça"], [6062.14, 6064.8, "maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier,"], [6064.94, 6066.32, "ce n'est pas nécessairement ça."], [6066.44, 6070.2, "C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant,"], [6071.04, 6075.1, "plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur."], [6075.24, 6077.34, "C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent."], [6077.54, 6081.52, "C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du"], [6081.54, 6085.78, "terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie"], [6085.8, 6088.8, "économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000."], [6089.14, 6092.48, "Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici."], [6092.5, 6098.22, "c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000,"], [6098.82, 6100.28, "10 ans dans les deux sens."], [6104.06, 6110.34, "Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par"], [6110.36, 6113.56, "la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ?"], [6113.68, 6117.34, "Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment."], [6119.16, 6123.42, "Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces"], [6123.44, 6126.4, "ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement,"], [6126.7, 6130.32, "mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous"], [6130.34, 6132.36, "avez trouvée avec cette façon de faire-là."], [6132.82, 6137.56, "Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de"], [6137.58, 6139.08, "vente de 425 000."], [6140.74, 6146.62, "Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ?"], [6146.88, 6149.36, "C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain,"], [6149.44, 6152.2, "donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale,"], [6152.24, 6154.52, "donc, trouvée par un prix de vente réel."], [6154.9, 6157.34, "Donc, le 230 000 sur le 425 000."], [6158.24, 6160.48, "Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ?"], [6160.64, 6166.54, "C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 %"], [6166.56, 6171.04, "le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un"], [6171.06, 6174.1, "centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %."], [6174.12, 6175.76, "Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif."], [6176.06, 6177.9, "Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville,"], [6178.12, 6184.22, "plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio"], [6184.24, 6190.12, "soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un"], [6190.14, 6194.3, "benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces"], [6194.32, 6199.58, "braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc"], [6199.6, 6203.74, "justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là"], [6203.76, 6208.52, "dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale"], [6208.54, 6212.54, "donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau"], [6212.56, 6218.44, "donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus,"], [6218.96, 6220.28, "les autres, ils jugent que c'est banlieue."], [6220.4, 6222.3, "Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct,"], [6222.44, 6225.08, "mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette."], [6226.9, 6229.48, "Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode."], [6229.58, 6234.76, "Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain"], [6234.78, 6235.58, "sous-jacent."], [6237.24, 6241.1, "Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus"], [6241.12, 6244.7, "faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois,"], [6244.9, 6251.1, "on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds"], [6251.12, 6254.96, "carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain,"], [6255.1, 6259.92, "bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise."], [6260.06, 6261.36, "Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs."], [6262.04, 6265.4, "Commercial urbain, 30 à 50 % le range."], [6265.94, 6271.12, "Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80."], [6273.06, 6276.56, "C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme,"], [6276.64, 6281.72, "vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres,"], [6281.86, 6285.5, "et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison,"], [6285.64, 6287.68, "ou ce que le fermier habite, peu importe."], [6288.38, 6291.5, "C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80."], [6291.78, 6294.3, "Ça fait du sens économiquement et intuitivement."], [6295.2, 6299.62, "Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça."], [6299.92, 6304.12, "C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain"], [6304.14, 6305.9, "pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur."], [6306.12, 6310.06, "Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus"], [6310.08, 6311.9, "importante pour que ce soit entre 50 et 80."], [6313.4, 6315.08, "Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne."], [6315.1, 6320.46, "Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le"], [6320.48, 6324.8, "travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction."], [6332.2, 6338.58, "Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis."], [6338.76, 6342.62, "On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours."], [6342.64, 6348.44, "Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de"], [6348.46, 6354.76, "terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale"], [6354.78, 6357.72, "ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain."], [6359.26, 6362.66, "C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification."], [6362.92, 6365.14, "En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici."], [6365.54, 6367.92, "Mais vous en choisissez un particulièrement."], [6367.94, 6372.08, "Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application."], [6373.46, 6375.82, "C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain."], [6378.44, 6382.38, "C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ?"], [6382.66, 6384.14, "Je vais appliquer une règle du pouce comme ça."], [6384.26, 6387.46, "Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux"], [6387.48, 6390.3, "comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe."], [6390.96, 6392.28, "Donc, ça peut être appliqué comme vérification."], [6393.38, 6395.3, "Ça permet de le faire avec peu de données."], [6396.2, 6399.88, "c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires."], [6400.74, 6404.24, "Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios"], [6404.26, 6406.36, "comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables,"], [6406.58, 6408.28, "mais s'il y a des comparables, ça..."], [6409.2, 6412.52, "Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio"], [6412.54, 6416.7, "approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon."], [6418.6, 6421.34, "Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation,"], [6421.36, 6424.78, "c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la"], [6424.8, 6427.84, "robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi,"], [6427.9, 6429.18, "ça suppose que le ratio est stable."], [6429.32, 6432.84, "C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les"], [6432.86, 6434.84, "maisons unifamiliales, le ratio va être constant."], [6435.3, 6436.6, "Alors que ça, ça suppose que oui."], [6437.58, 6440.66, "Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier"], [6440.68, 6441.48, "recours."], [6443.38, 6448.98, "Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique,"], [6449.0, 6454.44, "pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000."], [6456.74, 6460.48, "Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %."], [6460.5, 6466.5, "Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous"], [6466.52, 6469.54, "ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion."], [6469.78, 6473.8, "Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre"], [6473.82, 6476.92, "comparable. Elle n'est pas utilisée."], [6477.24, 6479.32, "C'est vraiment pour une bonne façon de faire."], [6482.28, 6485.66, "Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP."], [6486.58, 6492.32, "Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire."], [6494.72, 6496.88, "Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance."], [6497.32, 6501.7, "Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance,"], [6501.82, 6502.94, "mais vous pouvez quand même le commencé."], [6503.78, 6507.08, "Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours."], [6508.2, 6513.62, "En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul."], [6513.8, 6515.9, "Vraiment, c'est à votre guise."], [6516.22, 6518.98, "C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant."], [6519.2, 6523.4, "C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau."], [6526.56, 6527.84, "Il n'est pas nécessairement très long."], [6528.84, 6530.9, "Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire."], [6532.0, 6536.06, "Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel."], [6536.22, 6537.7, "En tout cas, c'est simplement l'énoncé."], [6538.02, 6544.18, "C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé"], [6544.2, 6545.0, "détaillé."], [6546.86, 6549.58, "Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous"], [6549.6, 6551.76, "permet de déterminer la valeur d'un terrain."], [6554.52, 6556.8, "Ici, c'est le sujet en question."], [6557.06, 6559.52, "Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles."], [6560.52, 6562.02, "C'est une inscription sur les max."], [6562.24, 6564.78, "Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000."], [6565.7, 6570.1, "C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain."], [6571.9, 6575.72, "On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026,"], [6575.96, 6577.4, "même si vous allez le faire probablement plus tard."], [6578.06, 6580.84, "Donc, c'est le point d'ancrage."], [6581.0, 6585.9, "La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain."], [6586.6, 6589.54, "Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide."], [6589.56, 6593.58, "Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax."], [6593.92, 6597.52, "Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés,"], [6597.6, 6602.18, "donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel,"], [6602.54, 6604.68, "ça c'est le zonage et tout ça."], [6607.38, 6611.0, "Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ?"], [6612.72, 6615.8, "Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également."], [6616.4, 6617.86, "Ça ici, c'est au niveau des terrains."], [6619.56, 6621.82, "c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment,"], [6622.04, 6624.1, "ici, la distance, vous l'avez en kilomètres."], [6624.44, 6626.06, "Vous avez également la fast-lade et tout ça."], [6626.16, 6630.4, "C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette"], [6630.42, 6631.22, "analyse."], [6633.94, 6636.82, "Vous avez également ici les tendances du marché foncé."], [6637.0, 6641.26, "Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro,"], [6641.34, 6645.16, "c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement"], [6645.18, 6648.24, "justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu."], [6648.26, 6650.82, "Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça."], [6650.94, 6654.38, "On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023."], [6655.26, 6657.82, "En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal."], [6658.72, 6661.0, "Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie."], [6661.02, 6664.82, "Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode,"], [6665.0, 6667.14, "c'est faire aussi une analyse économique."], [6667.58, 6670.18, "Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées."], [6674.52, 6676.44, "ici maintenant donc c'est les"], [6678.14, 6682.48, "ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui"], [6682.5, 6688.3, "sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici"], [6689.6, 6694.62, "vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix"], [6694.64, 6698.34, "demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière"], [6701.82, 6705.38, "Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce"], [6705.4, 6708.88, "niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous"], [6708.9, 6710.42, "devez évaluer, donc c'est lui qui est ici."], [6711.9, 6713.8, "Un instant désolé, donc ça ici."], [6715.0, 6718.82, "Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a"], [6718.84, 6722.24, "les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout."], [6725.82, 6730.04, "Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le"], [6730.06, 6730.86, "présenter."], [6734.88, 6738.78, "Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici."], [6739.86, 6741.46, "C'est pas besoin de remettre le document."], [6741.72, 6745.48, "Vous mettez votre nom ici. le code permanent."], [6745.82, 6750.8, "Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant,"], [6750.92, 6752.86, "votre matricule, excusez-moi, le matricule."], [6753.28, 6756.5, "Et ça, c'est l'université qui le demande."], [6758.08, 6760.18, "Bon, vous mettez ce que vous voulez."], [6760.46, 6764.02, "C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle."], [6764.24, 6767.64, "Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti,"], [6767.84, 6770.86, "pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat."], [6771.58, 6773.94, "en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire,"], [6773.96, 6779.94, "c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une"], [6779.96, 6787.08, "formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça"], [6787.1, 6791.92, "va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans"], [6791.94, 6796.46, "AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là"], [6798.44, 6800.96, "au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça."], [6801.1, 6803.46, "Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici."], [6804.74, 6810.1, "Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché"], [6810.12, 6813.56, "et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau."], [6813.64, 6817.36, "Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026."], [6817.64, 6819.6, "Donc, c'est des fiches réelles."], [6820.94, 6824.44, "Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça,"], [6824.64, 6827.38, "c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là."], [6827.5, 6830.4, "Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles."], [6830.52, 6832.16, "Donc, c'est des terrains à vendre."], [6832.24, 6836.68, "Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer"], [6836.7, 6840.32, "également pour des… appliquer la méthode."], [6840.42, 6846.38, "Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le…"], [6846.4, 6848.18, "je cherche donc mes mots aujourd'hui."], [6850.2, 6853.48, "Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout."], [6853.64, 6856.78, "Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD."], [6856.9, 6858.52, "Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant."], [6858.64, 6859.7, "Donc, c'est des données qui sont à jour."], [6860.1, 6863.32, "Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours,"], [6863.44, 6869.64, "justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue."], [6869.74, 6872.4, "Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours."], [6872.7, 6875.58, "Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les"], [6875.6, 6878.4, "slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP."], [6879.32, 6881.62, "Donc, l'analyse, donc, va être faite ici."], [6881.76, 6885.48, "Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici."], [6887.06, 6892.1, "C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection"], [6892.12, 6892.92, "des ventes."], [6894.48, 6900.48, "Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment,"], [6900.66, 6903.02, "est-ce que vous de remplir avec des formules ou non."], [6904.52, 6906.96, "Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison"], [6906.98, 6909.7, "que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait."], [6909.96, 6914.28, "C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et"], [6914.3, 6917.86, "puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur,"], [6917.96, 6921.36, "c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait."], [6921.46, 6928.48, "Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique"], [6928.5, 6930.78, "qui est derrière et accorder des points le coéchéant."], [6932.28, 6935.86, "Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement,"], [6935.94, 6940.38, "comme on vient de faire dans le cours en ce moment."], [6941.46, 6947.48, "Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au"], [6947.5, 6950.0, "niveau de certaines composantes, comment les appliquer."], [6950.4, 6952.76, "Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé."], [6953.5, 6957.66, "En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP."], [6960.54, 6963.42, "Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements."], [6963.6, 6965.44, "Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée."], [6965.54, 6969.86, "C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer"], [6969.88, 6973.54, "justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables."], [6975.14, 6978.44, "Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total."], [6978.66, 6982.22, "Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement"], [6982.24, 6985.3, "la méthode que vous avez fait, donc des comparables."], [6985.32, 6987.88, "Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ?"], [6988.58, 6993.32, "Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les"], [6993.34, 6995.72, "valeurs que vous allez trouver."], [6997.4, 7002.56, "Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note."], [7003.24, 7008.16, "Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par"], [7008.18, 7012.76, "courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois."], [7013.2, 7015.7, "Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct."], [7019.26, 7021.94, "Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé,"], [7023.66, 7026.0, "quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date."], [7033.28, 7035.58, "Donc, c'est en 5, c'est trop."], [7035.7, 7038.4, "Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui."], [7038.88, 7042.72, "Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement."], [7044.24, 7047.38, "Ça serait qu'à... Bon, je vais..."], [7054.04, 7058.16, "Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre."], [7060.68, 7063.54, "Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait."], [7064.52, 7067.1, "On va se dire le 22 octobre pour la remise."], [7067.18, 7068.98, "Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?"], [7071.78, 7072.9, "C'est comme vous voulez vraiment."], [7072.92, 7076.8, "Moi, c'est... Oui, ça vous va ?"], [7077.64, 7079.58, "Oui, ça donne un mois, c'est parfait."], [7079.88, 7084.32, "Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP."], [7091.36, 7094.92, "Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts,"], [7095.94, 7098.18, "vous pouvez aller voir sur le..."], [7100.32, 7105.34, "Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application,"], [7105.6, 7110.64, "dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1,"], [7111.1, 7115.14, "vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel,"], [7115.64, 7122.12, "mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu"], [7122.14, 7124.24, "'on a vu, mais en soi plus détaillé."], [7124.26, 7126.4, "Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires,"], [7126.5, 7128.12, "vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème."], [7128.84, 7133.14, "Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas."], [7133.58, 7136.34, "Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours,"], [7136.74, 7139.32, "le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places."], [7140.36, 7144.9, "Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon,"], [7145.0, 7149.22, "ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont"], [7149.24, 7150.12, "nécessaires au TP1."], [7153.1, 7157.42, "donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment"], [7157.44, 7163.82, "donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi"], [7163.84, 7166.58, "qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la"], [7166.6, 7172.64, "superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est"], [7172.66, 7174.2, "vraiment le"], [7175.92, 7181.4, "je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la"], [7181.42, 7183.32, "séance 4, même si c'est la semaine prochaine."], [7183.44, 7186.1, "Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP."], [7188.08, 7190.72, "Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même."], [7191.0, 7191.8, "Eh bien, deux ans."], [7194.2, 7197.46, "S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine."], [7199.0, 7201.58, "Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP."], [7201.72, 7203.6, "Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum."], [7205.6, 7208.88, "Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée."], [7208.9, 7209.7, "Merci."]], "storyboard": [{"t": 0.12, "src": "/videos/03/sb/000.webp"}, {"t": 24.08, "src": "/videos/03/sb/001.webp"}, {"t": 235.2, "src": "/videos/03/sb/002.webp"}, {"t": 284.48, "src": "/videos/03/sb/003.webp"}, {"t": 304.16, "src": "/videos/03/sb/004.webp"}, {"t": 550.8, "src": "/videos/03/sb/005.webp"}, {"t": 618.04, "src": "/videos/03/sb/006.webp"}, {"t": 699.44, "src": "/videos/03/sb/007.webp"}, {"t": 902.76, "src": "/videos/03/sb/008.webp"}, {"t": 910.64, "src": "/videos/03/sb/009.webp"}, {"t": 1021.2, "src": "/videos/03/sb/010.webp"}, {"t": 1309.68, "src": "/videos/03/sb/011.webp"}, {"t": 1330.12, "src": "/videos/03/sb/012.webp"}, {"t": 1502.84, "src": "/videos/03/sb/013.webp"}, {"t": 1506.16, "src": "/videos/03/sb/014.webp"}, {"t": 1509.6, "src": "/videos/03/sb/015.webp"}, {"t": 1515.92, "src": "/videos/03/sb/016.webp"}, {"t": 1521.2, "src": "/videos/03/sb/017.webp"}, {"t": 1527.96, "src": "/videos/03/sb/018.webp"}, {"t": 1530.64, 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| 3 | +Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr, | ||||
| 4 | + | ||||
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| 6 | +00:06:55,600 --> 00:06:56,440 | ||||
| 7 | +est-ce que tout le monde m'entend bien ? | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +3 | ||||
| 10 | +00:06:59,800 --> 00:07:01,940 | ||||
| 11 | +Oui. Oui, parfait. Merveilleux. | ||||
| 12 | + | ||||
| 13 | +4 | ||||
| 14 | +00:07:02,400 --> 00:07:06,220 | ||||
| 15 | +Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain. | ||||
| 16 | + | ||||
| 17 | +5 | ||||
| 18 | +00:07:06,640 --> 00:07:09,600 | ||||
| 19 | +Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie, | ||||
| 20 | + | ||||
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| 22 | +00:07:09,760 --> 00:07:12,400 | ||||
| 23 | +on va présenter le TP1. | ||||
| 24 | + | ||||
| 25 | +7 | ||||
| 26 | +00:07:14,460 --> 00:07:18,020 | ||||
| 27 | +Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond, | ||||
| 28 | + | ||||
| 29 | +8 | ||||
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| 31 | +du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça. | ||||
| 32 | + | ||||
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| 35 | +Je vais vous montrer c'est où exactement. | ||||
| 36 | + | ||||
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| 39 | +vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF. | ||||
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| 41 | +11 | ||||
| 42 | +00:07:28,080 --> 00:07:32,700 | ||||
| 43 | +Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain. | ||||
| 44 | + | ||||
| 45 | +12 | ||||
| 46 | +00:07:32,860 --> 00:07:36,740 | ||||
| 47 | +Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du | ||||
| 48 | + | ||||
| 49 | +13 | ||||
| 50 | +00:07:36,760 --> 00:07:41,980 | ||||
| 51 | +TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +14 | ||||
| 54 | +00:07:42,000 --> 00:07:48,080 | ||||
| 55 | +faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts | ||||
| 56 | + | ||||
| 57 | +15 | ||||
| 58 | +00:07:48,100 --> 00:07:48,900 | ||||
| 59 | +jusqu'à présent, | ||||
| 60 | + | ||||
| 61 | +16 | ||||
| 62 | +00:07:50,660 --> 00:07:54,060 | ||||
| 63 | +mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être | ||||
| 64 | + | ||||
| 65 | +17 | ||||
| 66 | +00:07:54,080 --> 00:07:57,820 | ||||
| 67 | +capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être | ||||
| 68 | + | ||||
| 69 | +18 | ||||
| 70 | +00:07:57,840 --> 00:07:58,920 | ||||
| 71 | +capable de simplement | ||||
| 72 | + | ||||
| 73 | +19 | ||||
| 74 | +00:08:01,060 --> 00:08:04,580 | ||||
| 75 | +déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas | ||||
| 76 | + | ||||
| 77 | +20 | ||||
| 78 | +00:08:06,840 --> 00:08:13,140 | ||||
| 79 | +il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile | ||||
| 80 | + | ||||
| 81 | +21 | ||||
| 82 | +00:08:13,160 --> 00:08:16,600 | ||||
| 83 | +à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +22 | ||||
| 86 | +00:08:16,620 --> 00:08:19,560 | ||||
| 87 | +terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là. | ||||
| 88 | + | ||||
| 89 | +23 | ||||
| 90 | +00:08:20,000 --> 00:08:22,100 | ||||
| 91 | +La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables. | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +24 | ||||
| 94 | +00:08:22,400 --> 00:08:24,500 | ||||
| 95 | +C'est elle qui est recommandée par l'Ordre. | ||||
| 96 | + | ||||
| 97 | +25 | ||||
| 98 | +00:08:25,400 --> 00:08:27,840 | ||||
| 99 | +Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains, | ||||
| 100 | + | ||||
| 101 | +26 | ||||
| 102 | +00:08:27,900 --> 00:08:31,140 | ||||
| 103 | +on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs, | ||||
| 104 | + | ||||
| 105 | +27 | ||||
| 106 | +00:08:31,240 --> 00:08:36,040 | ||||
| 107 | +puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant, | ||||
| 108 | + | ||||
| 109 | +28 | ||||
| 110 | +00:08:36,100 --> 00:08:39,140 | ||||
| 111 | +sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant. | ||||
| 112 | + | ||||
| 113 | +29 | ||||
| 114 | +00:08:39,600 --> 00:08:44,680 | ||||
| 115 | +Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les | ||||
| 116 | + | ||||
| 117 | +30 | ||||
| 118 | +00:08:44,700 --> 00:08:49,060 | ||||
| 119 | +gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies, | ||||
| 120 | + | ||||
| 121 | +31 | ||||
| 122 | +00:08:49,840 --> 00:08:52,900 | ||||
| 123 | +avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile. | ||||
| 124 | + | ||||
| 125 | +32 | ||||
| 126 | +00:08:53,920 --> 00:08:56,840 | ||||
| 127 | +Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain. | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +33 | ||||
| 130 | +00:08:57,720 --> 00:09:00,860 | ||||
| 131 | +Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au | ||||
| 132 | + | ||||
| 133 | +34 | ||||
| 134 | +00:09:00,880 --> 00:09:03,560 | ||||
| 135 | +rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain. | ||||
| 136 | + | ||||
| 137 | +35 | ||||
| 138 | +00:09:04,840 --> 00:09:08,640 | ||||
| 139 | +Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée. | ||||
| 140 | + | ||||
| 141 | +36 | ||||
| 142 | +00:09:12,440 --> 00:09:19,100 | ||||
| 143 | +Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +37 | ||||
| 146 | +00:09:19,120 --> 00:09:23,600 | ||||
| 147 | +la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment | ||||
| 148 | + | ||||
| 149 | +38 | ||||
| 150 | +00:09:23,620 --> 00:09:26,860 | ||||
| 151 | +plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret, | ||||
| 152 | + | ||||
| 153 | +39 | ||||
| 154 | +00:09:27,140 --> 00:09:31,200 | ||||
| 155 | +mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +40 | ||||
| 158 | +00:09:31,220 --> 00:09:34,860 | ||||
| 159 | +exactement un par un de façon rigoureuse. | ||||
| 160 | + | ||||
| 161 | +41 | ||||
| 162 | +00:09:34,880 --> 00:09:36,860 | ||||
| 163 | +On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne, | ||||
| 164 | + | ||||
| 165 | +42 | ||||
| 166 | +00:09:37,080 --> 00:09:40,800 | ||||
| 167 | +mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire. | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +43 | ||||
| 170 | +00:09:41,960 --> 00:09:45,100 | ||||
| 171 | +Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi. | ||||
| 172 | + | ||||
| 173 | +44 | ||||
| 174 | +00:09:45,260 --> 00:09:48,140 | ||||
| 175 | +Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain, | ||||
| 176 | + | ||||
| 177 | +45 | ||||
| 178 | +00:09:48,320 --> 00:09:51,480 | ||||
| 179 | +plus le coût neuf, moins la dépréciation. | ||||
| 180 | + | ||||
| 181 | +46 | ||||
| 182 | +00:09:52,140 --> 00:09:54,520 | ||||
| 183 | +Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment | ||||
| 184 | + | ||||
| 185 | +47 | ||||
| 186 | +00:09:54,540 --> 00:09:55,920 | ||||
| 187 | +voir la valeur ici du terrain. | ||||
| 188 | + | ||||
| 189 | +48 | ||||
| 190 | +00:09:56,400 --> 00:09:59,080 | ||||
| 191 | +C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation. | ||||
| 192 | + | ||||
| 193 | +49 | ||||
| 194 | +00:09:59,960 --> 00:10:02,940 | ||||
| 195 | +Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment. | ||||
| 196 | + | ||||
| 197 | +50 | ||||
| 198 | +00:10:04,880 --> 00:10:09,620 | ||||
| 199 | +C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de | ||||
| 200 | + | ||||
| 201 | +51 | ||||
| 202 | +00:10:09,640 --> 00:10:15,360 | ||||
| 203 | +dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à | ||||
| 204 | + | ||||
| 205 | +52 | ||||
| 206 | +00:10:15,380 --> 00:10:16,180 | ||||
| 207 | +faire. | ||||
| 208 | + | ||||
| 209 | +53 | ||||
| 210 | +00:10:17,540 --> 00:10:22,940 | ||||
| 211 | +Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici, | ||||
| 212 | + | ||||
| 213 | +54 | ||||
| 214 | +00:10:23,160 --> 00:10:26,140 | ||||
| 215 | +c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements, | ||||
| 216 | + | ||||
| 217 | +55 | ||||
| 218 | +00:10:27,040 --> 00:10:30,260 | ||||
| 219 | +l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale, | ||||
| 220 | + | ||||
| 221 | +56 | ||||
| 222 | +00:10:30,420 --> 00:10:36,360 | ||||
| 223 | +qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs | ||||
| 224 | + | ||||
| 225 | +57 | ||||
| 226 | +00:10:36,380 --> 00:10:39,460 | ||||
| 227 | +similaires, le résidu foncier. | ||||
| 228 | + | ||||
| 229 | +58 | ||||
| 230 | +00:10:39,780 --> 00:10:43,860 | ||||
| 231 | +Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond, | ||||
| 232 | + | ||||
| 233 | +59 | ||||
| 234 | +00:10:45,000 --> 00:10:49,120 | ||||
| 235 | +c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le | ||||
| 236 | + | ||||
| 237 | +60 | ||||
| 238 | +00:10:49,140 --> 00:10:51,860 | ||||
| 239 | +maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là. | ||||
| 240 | + | ||||
| 241 | +61 | ||||
| 242 | +00:10:51,940 --> 00:10:57,660 | ||||
| 243 | +C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique, | ||||
| 244 | + | ||||
| 245 | +62 | ||||
| 246 | +00:10:57,680 --> 00:11:01,740 | ||||
| 247 | +puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle | ||||
| 248 | + | ||||
| 249 | +63 | ||||
| 250 | +00:11:01,760 --> 00:11:02,560 | ||||
| 251 | +du terrain ? | ||||
| 252 | + | ||||
| 253 | +64 | ||||
| 254 | +00:11:04,640 --> 00:11:07,700 | ||||
| 255 | +Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +65 | ||||
| 258 | +00:11:07,720 --> 00:11:11,520 | ||||
| 259 | +être capable de faire la TP dans votre travail en soi. | ||||
| 260 | + | ||||
| 261 | +66 | ||||
| 262 | +00:11:12,060 --> 00:11:15,340 | ||||
| 263 | +Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a. | ||||
| 264 | + | ||||
| 265 | +67 | ||||
| 266 | +00:11:16,160 --> 00:11:18,940 | ||||
| 267 | +Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici. | ||||
| 268 | + | ||||
| 269 | +68 | ||||
| 270 | +00:11:21,640 --> 00:11:24,880 | ||||
| 271 | +Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là, | ||||
| 272 | + | ||||
| 273 | +69 | ||||
| 274 | +00:11:24,900 --> 00:11:27,780 | ||||
| 275 | +Mais bon, c'est la méthode du coût. | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +70 | ||||
| 278 | +00:11:28,380 --> 00:11:32,140 | ||||
| 279 | +On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ? | ||||
| 280 | + | ||||
| 281 | +71 | ||||
| 282 | +00:11:32,240 --> 00:11:37,200 | ||||
| 283 | +Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations. | ||||
| 284 | + | ||||
| 285 | +72 | ||||
| 286 | +00:11:39,280 --> 00:11:43,760 | ||||
| 287 | +Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison | ||||
| 288 | + | ||||
| 289 | +73 | ||||
| 290 | +00:11:43,780 --> 00:11:49,920 | ||||
| 291 | +directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si | ||||
| 292 | + | ||||
| 293 | +74 | ||||
| 294 | +00:11:49,940 --> 00:11:52,200 | ||||
| 295 | +c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés, | ||||
| 296 | + | ||||
| 297 | +75 | ||||
| 298 | +00:11:52,360 --> 00:11:54,340 | ||||
| 299 | +parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante. | ||||
| 300 | + | ||||
| 301 | +76 | ||||
| 302 | +00:11:55,000 --> 00:11:58,680 | ||||
| 303 | +Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires, | ||||
| 304 | + | ||||
| 305 | +77 | ||||
| 306 | +00:11:58,820 --> 00:12:00,420 | ||||
| 307 | +puis c'est vraiment ce qui vous amène. | ||||
| 308 | + | ||||
| 309 | +78 | ||||
| 310 | +00:12:00,620 --> 00:12:04,440 | ||||
| 311 | +Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil, | ||||
| 312 | + | ||||
| 313 | +79 | ||||
| 314 | +00:12:04,540 --> 00:12:07,840 | ||||
| 315 | +qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la | ||||
| 316 | + | ||||
| 317 | +80 | ||||
| 318 | +00:12:07,860 --> 00:12:08,980 | ||||
| 319 | +valeur de votre terrain en ce moment. | ||||
| 320 | + | ||||
| 321 | +81 | ||||
| 322 | +00:12:09,940 --> 00:12:13,420 | ||||
| 323 | +On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus | ||||
| 324 | + | ||||
| 325 | +82 | ||||
| 326 | +00:12:13,440 --> 00:12:16,180 | ||||
| 327 | +âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné. | ||||
| 328 | + | ||||
| 329 | +83 | ||||
| 330 | +00:12:17,180 --> 00:12:19,640 | ||||
| 331 | +Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent | ||||
| 332 | + | ||||
| 333 | +84 | ||||
| 334 | +00:12:19,660 --> 00:12:23,260 | ||||
| 335 | +de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là. | ||||
| 336 | + | ||||
| 337 | +85 | ||||
| 338 | +00:12:24,220 --> 00:12:27,960 | ||||
| 339 | +Ensuite, il y a l'extraction. | ||||
| 340 | + | ||||
| 341 | +86 | ||||
| 342 | +00:12:28,160 --> 00:12:30,420 | ||||
| 343 | +C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi. | ||||
| 344 | + | ||||
| 345 | +87 | ||||
| 346 | +00:12:31,820 --> 00:12:35,160 | ||||
| 347 | +Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le | ||||
| 348 | + | ||||
| 349 | +88 | ||||
| 350 | +00:12:35,180 --> 00:12:39,620 | ||||
| 351 | +marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié, | ||||
| 352 | + | ||||
| 353 | +89 | ||||
| 354 | +00:12:39,740 --> 00:12:43,200 | ||||
| 355 | +donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain. | ||||
| 356 | + | ||||
| 357 | +90 | ||||
| 358 | +00:12:44,220 --> 00:12:45,700 | ||||
| 359 | +Ça a une fiabilité qui est modérée. | ||||
| 360 | + | ||||
| 361 | +91 | ||||
| 362 | +00:12:46,740 --> 00:12:47,900 | ||||
| 363 | +Ça a une limite, pourquoi pas ? | ||||
| 364 | + | ||||
| 365 | +92 | ||||
| 366 | +00:12:48,040 --> 00:12:51,360 | ||||
| 367 | +Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très | ||||
| 368 | + | ||||
| 369 | +93 | ||||
| 370 | +00:12:51,380 --> 00:12:56,700 | ||||
| 371 | +subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de | ||||
| 372 | + | ||||
| 373 | +94 | ||||
| 374 | +00:12:56,720 --> 00:13:00,280 | ||||
| 375 | +vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps, | ||||
| 376 | + | ||||
| 377 | +95 | ||||
| 378 | +00:13:00,740 --> 00:13:03,440 | ||||
| 379 | +bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça, | ||||
| 380 | + | ||||
| 381 | +96 | ||||
| 382 | +00:13:03,620 --> 00:13:07,760 | ||||
| 383 | +on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain. | ||||
| 384 | + | ||||
| 385 | +97 | ||||
| 386 | +00:13:09,200 --> 00:13:12,600 | ||||
| 387 | +Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur, | ||||
| 388 | + | ||||
| 389 | +98 | ||||
| 390 | +00:13:12,820 --> 00:13:15,500 | ||||
| 391 | +donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours, | ||||
| 392 | + | ||||
| 393 | +99 | ||||
| 394 | +00:13:15,840 --> 00:13:19,440 | ||||
| 395 | +c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant. | ||||
| 396 | + | ||||
| 397 | +100 | ||||
| 398 | +00:13:19,660 --> 00:13:22,700 | ||||
| 399 | +Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a | ||||
| 400 | + | ||||
| 401 | +101 | ||||
| 402 | +00:13:22,720 --> 00:13:25,580 | ||||
| 403 | +certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur, | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +102 | ||||
| 406 | +00:13:25,620 --> 00:13:29,440 | ||||
| 407 | +on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse. | ||||
| 408 | + | ||||
| 409 | +103 | ||||
| 410 | +00:13:29,720 --> 00:13:32,260 | ||||
| 411 | +Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours. | ||||
| 412 | + | ||||
| 413 | +104 | ||||
| 414 | +00:13:33,320 --> 00:13:37,420 | ||||
| 415 | +Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des | ||||
| 416 | + | ||||
| 417 | +105 | ||||
| 418 | +00:13:37,440 --> 00:13:39,840 | ||||
| 419 | +développements immobiliers, pour les grands terrains et tout. | ||||
| 420 | + | ||||
| 421 | +106 | ||||
| 422 | +00:13:40,380 --> 00:13:44,620 | ||||
| 423 | +Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer | ||||
| 424 | + | ||||
| 425 | +107 | ||||
| 426 | +00:13:44,640 --> 00:13:48,060 | ||||
| 427 | +l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt. | ||||
| 428 | + | ||||
| 429 | +108 | ||||
| 430 | +00:13:48,940 --> 00:13:50,280 | ||||
| 431 | +Et finalement, il y a le résidu foncier. | ||||
| 432 | + | ||||
| 433 | +109 | ||||
| 434 | +00:13:50,520 --> 00:13:53,920 | ||||
| 435 | +Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain. | ||||
| 436 | + | ||||
| 437 | +110 | ||||
| 438 | +00:13:55,400 --> 00:14:01,100 | ||||
| 439 | +C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un | ||||
| 440 | + | ||||
| 441 | +111 | ||||
| 442 | +00:14:01,120 --> 00:14:02,220 | ||||
| 443 | +terrain qui va être à revenu. | ||||
| 444 | + | ||||
| 445 | +112 | ||||
| 446 | +00:14:02,300 --> 00:14:08,360 | ||||
| 447 | +C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier | ||||
| 448 | + | ||||
| 449 | +113 | ||||
| 450 | +00:14:08,380 --> 00:14:13,760 | ||||
| 451 | +à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X, | ||||
| 452 | + | ||||
| 453 | +114 | ||||
| 454 | +00:14:13,780 --> 00:14:18,080 | ||||
| 455 | +par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces | ||||
| 456 | + | ||||
| 457 | +115 | ||||
| 458 | +00:14:18,100 --> 00:14:21,180 | ||||
| 459 | +revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction. | ||||
| 460 | + | ||||
| 461 | +116 | ||||
| 462 | +00:14:23,560 --> 00:14:25,600 | ||||
| 463 | +Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire. | ||||
| 464 | + | ||||
| 465 | +117 | ||||
| 466 | +00:14:26,320 --> 00:14:29,800 | ||||
| 467 | +Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la... | ||||
| 468 | + | ||||
| 469 | +118 | ||||
| 470 | +00:14:29,820 --> 00:14:32,460 | ||||
| 471 | +Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier, | ||||
| 472 | + | ||||
| 473 | +119 | ||||
| 474 | +00:14:32,560 --> 00:14:36,560 | ||||
| 475 | +ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain. | ||||
| 476 | + | ||||
| 477 | +120 | ||||
| 478 | +00:14:37,740 --> 00:14:40,540 | ||||
| 479 | +Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses. | ||||
| 480 | + | ||||
| 481 | +121 | ||||
| 482 | +00:14:40,840 --> 00:14:43,220 | ||||
| 483 | +Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir, | ||||
| 484 | + | ||||
| 485 | +122 | ||||
| 486 | +00:14:43,320 --> 00:14:45,240 | ||||
| 487 | +qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau, | ||||
| 488 | + | ||||
| 489 | +123 | ||||
| 490 | +00:14:45,340 --> 00:14:48,900 | ||||
| 491 | +par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie. | ||||
| 492 | + | ||||
| 493 | +124 | ||||
| 494 | +00:14:49,240 --> 00:14:52,560 | ||||
| 495 | +Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça. | ||||
| 496 | + | ||||
| 497 | +125 | ||||
| 498 | +00:14:53,760 --> 00:14:55,440 | ||||
| 499 | +Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ? | ||||
| 500 | + | ||||
| 501 | +126 | ||||
| 502 | +00:14:56,100 --> 00:14:58,480 | ||||
| 503 | +Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une… | ||||
| 504 | + | ||||
| 505 | +127 | ||||
| 506 | +00:15:01,120 --> 00:15:01,920 | ||||
| 507 | +Non ? Parfait. | ||||
| 508 | + | ||||
| 509 | +128 | ||||
| 510 | +00:15:04,300 --> 00:15:05,860 | ||||
| 511 | +Bon, le principe du terrain vacant. | ||||
| 512 | + | ||||
| 513 | +129 | ||||
| 514 | +00:15:06,520 --> 00:15:09,240 | ||||
| 515 | +C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir. | ||||
| 516 | + | ||||
| 517 | +130 | ||||
| 518 | +00:15:10,200 --> 00:15:13,860 | ||||
| 519 | +Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas. | ||||
| 520 | + | ||||
| 521 | +131 | ||||
| 522 | +00:15:14,500 --> 00:15:17,060 | ||||
| 523 | +En réalité, il y a une durée de vie limitée. | ||||
| 524 | + | ||||
| 525 | +132 | ||||
| 526 | +00:15:17,180 --> 00:15:19,140 | ||||
| 527 | +Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus. | ||||
| 528 | + | ||||
| 529 | +133 | ||||
| 530 | +00:15:20,060 --> 00:15:22,740 | ||||
| 531 | +On démolit le bâtiment et on reprendra le projet. | ||||
| 532 | + | ||||
| 533 | +134 | ||||
| 534 | +00:15:22,840 --> 00:15:25,880 | ||||
| 535 | +Donc, ça n'a pas une vie qui en soit… | ||||
| 536 | + | ||||
| 537 | +135 | ||||
| 538 | +00:15:25,900 --> 00:15:28,900 | ||||
| 539 | +Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain. | ||||
| 540 | + | ||||
| 541 | +136 | ||||
| 542 | +00:15:29,160 --> 00:15:33,040 | ||||
| 543 | +On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus. | ||||
| 544 | + | ||||
| 545 | +137 | ||||
| 546 | +00:15:34,080 --> 00:15:36,740 | ||||
| 547 | +Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier. | ||||
| 548 | + | ||||
| 549 | +138 | ||||
| 550 | +00:15:36,860 --> 00:15:40,660 | ||||
| 551 | +Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par, | ||||
| 552 | + | ||||
| 553 | +139 | ||||
| 554 | +00:15:40,880 --> 00:15:44,840 | ||||
| 555 | +comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps. | ||||
| 556 | + | ||||
| 557 | +140 | ||||
| 558 | +00:15:45,580 --> 00:15:49,040 | ||||
| 559 | +Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là. | ||||
| 560 | + | ||||
| 561 | +141 | ||||
| 562 | +00:15:49,060 --> 00:15:50,540 | ||||
| 563 | +On va prendre le terrain de façon séparée. | ||||
| 564 | + | ||||
| 565 | +142 | ||||
| 566 | +00:15:51,580 --> 00:15:57,160 | ||||
| 567 | +Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l | ||||
| 568 | + | ||||
| 569 | +143 | ||||
| 570 | +00:15:57,180 --> 00:16:01,360 | ||||
| 571 | +'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de, | ||||
| 572 | + | ||||
| 573 | +144 | ||||
| 574 | +00:16:02,260 --> 00:16:05,060 | ||||
| 575 | +selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain, | ||||
| 576 | + | ||||
| 577 | +145 | ||||
| 578 | +00:16:05,300 --> 00:16:10,400 | ||||
| 579 | +c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au | ||||
| 580 | + | ||||
| 581 | +146 | ||||
| 582 | +00:16:10,420 --> 00:16:11,280 | ||||
| 583 | +niveau de la valeur du terrain. | ||||
| 584 | + | ||||
| 585 | +147 | ||||
| 586 | +00:16:12,100 --> 00:16:14,480 | ||||
| 587 | +La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment, | ||||
| 588 | + | ||||
| 589 | +148 | ||||
| 590 | +00:16:14,580 --> 00:16:15,760 | ||||
| 591 | +ça va être vraiment dans le terrain. | ||||
| 592 | + | ||||
| 593 | +149 | ||||
| 594 | +00:16:16,820 --> 00:16:18,760 | ||||
| 595 | +C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux. | ||||
| 596 | + | ||||
| 597 | +150 | ||||
| 598 | +00:16:19,660 --> 00:16:27,100 | ||||
| 599 | +Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une | ||||
| 600 | + | ||||
| 601 | +151 | ||||
| 602 | +00:16:27,120 --> 00:16:30,040 | ||||
| 603 | +unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé, | ||||
| 604 | + | ||||
| 605 | +152 | ||||
| 606 | +00:16:30,200 --> 00:16:32,780 | ||||
| 607 | +on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain, | ||||
| 608 | + | ||||
| 609 | +153 | ||||
| 610 | +00:16:32,820 --> 00:16:37,200 | ||||
| 611 | +elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet. | ||||
| 612 | + | ||||
| 613 | +154 | ||||
| 614 | +00:16:38,320 --> 00:16:40,600 | ||||
| 615 | +On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que, | ||||
| 616 | + | ||||
| 617 | +155 | ||||
| 618 | +00:16:40,620 --> 00:16:44,100 | ||||
| 619 | +dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent. | ||||
| 620 | + | ||||
| 621 | +156 | ||||
| 622 | +00:16:45,380 --> 00:16:48,500 | ||||
| 623 | +Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles, | ||||
| 624 | + | ||||
| 625 | +157 | ||||
| 626 | +00:16:48,660 --> 00:16:53,460 | ||||
| 627 | +on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le | ||||
| 628 | + | ||||
| 629 | +158 | ||||
| 630 | +00:16:53,480 --> 00:16:57,540 | ||||
| 631 | +terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure, | ||||
| 632 | + | ||||
| 633 | +159 | ||||
| 634 | +00:16:57,660 --> 00:16:58,980 | ||||
| 635 | +c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable. | ||||
| 636 | + | ||||
| 637 | +160 | ||||
| 638 | +00:16:59,040 --> 00:17:00,340 | ||||
| 639 | +Si on avait vu ça la dernière séance, | ||||
| 640 | + | ||||
| 641 | +161 | ||||
| 642 | +00:17:03,420 --> 00:17:09,160 | ||||
| 643 | +maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui. | ||||
| 644 | + | ||||
| 645 | +162 | ||||
| 646 | +00:17:09,580 --> 00:17:14,740 | ||||
| 647 | +Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ? | ||||
| 648 | + | ||||
| 649 | +163 | ||||
| 650 | +00:17:16,140 --> 00:17:21,280 | ||||
| 651 | +Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un | ||||
| 652 | + | ||||
| 653 | +164 | ||||
| 654 | +00:17:21,300 --> 00:17:25,420 | ||||
| 655 | +terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et | ||||
| 656 | + | ||||
| 657 | +165 | ||||
| 658 | +00:17:25,440 --> 00:17:28,720 | ||||
| 659 | +meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop, | ||||
| 660 | + | ||||
| 661 | +166 | ||||
| 662 | +00:17:28,860 --> 00:17:31,220 | ||||
| 663 | +mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment | ||||
| 664 | + | ||||
| 665 | +167 | ||||
| 666 | +00:17:31,240 --> 00:17:34,720 | ||||
| 667 | +appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable, | ||||
| 668 | + | ||||
| 669 | +168 | ||||
| 670 | +00:17:35,060 --> 00:17:38,220 | ||||
| 671 | +le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle. | ||||
| 672 | + | ||||
| 673 | +169 | ||||
| 674 | +00:17:39,580 --> 00:17:40,380 | ||||
| 675 | +Donc, | ||||
| 676 | + | ||||
| 677 | +170 | ||||
| 678 | +00:17:41,460 --> 00:17:44,780 | ||||
| 679 | +qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur | ||||
| 680 | + | ||||
| 681 | +171 | ||||
| 682 | +00:17:44,800 --> 00:17:46,780 | ||||
| 683 | +le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là. | ||||
| 684 | + | ||||
| 685 | +172 | ||||
| 686 | +00:17:46,900 --> 00:17:49,880 | ||||
| 687 | +C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit, | ||||
| 688 | + | ||||
| 689 | +173 | ||||
| 690 | +00:17:50,640 --> 00:17:52,580 | ||||
| 691 | +moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça. | ||||
| 692 | + | ||||
| 693 | +174 | ||||
| 694 | +00:17:52,740 --> 00:17:54,060 | ||||
| 695 | +On va appliquer la méthode par exemple. | ||||
| 696 | + | ||||
| 697 | +175 | ||||
| 698 | +00:17:55,300 --> 00:17:59,800 | ||||
| 699 | +C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça, | ||||
| 700 | + | ||||
| 701 | +176 | ||||
| 702 | +00:17:59,920 --> 00:18:04,140 | ||||
| 703 | +mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant. | ||||
| 704 | + | ||||
| 705 | +177 | ||||
| 706 | +00:18:05,840 --> 00:18:09,240 | ||||
| 707 | +Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout | ||||
| 708 | + | ||||
| 709 | +178 | ||||
| 710 | +00:18:09,260 --> 00:18:12,560 | ||||
| 711 | +ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité, | ||||
| 712 | + | ||||
| 713 | +179 | ||||
| 714 | +00:18:13,100 --> 00:18:15,380 | ||||
| 715 | +mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant. | ||||
| 716 | + | ||||
| 717 | +180 | ||||
| 718 | +00:18:17,080 --> 00:18:21,480 | ||||
| 719 | +Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le | ||||
| 720 | + | ||||
| 721 | +181 | ||||
| 722 | +00:18:21,500 --> 00:18:23,080 | ||||
| 723 | +meilleur usage de ce terrain-là. | ||||
| 724 | + | ||||
| 725 | +182 | ||||
| 726 | +00:18:24,320 --> 00:18:27,780 | ||||
| 727 | +Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ? | ||||
| 728 | + | ||||
| 729 | +183 | ||||
| 730 | +00:18:27,920 --> 00:18:29,780 | ||||
| 731 | +Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés, | ||||
| 732 | + | ||||
| 733 | +184 | ||||
| 734 | +00:18:29,900 --> 00:18:35,880 | ||||
| 735 | +par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un | ||||
| 736 | + | ||||
| 737 | +185 | ||||
| 738 | +00:18:35,900 --> 00:18:39,960 | ||||
| 739 | +duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps, | ||||
| 740 | + | ||||
| 741 | +186 | ||||
| 742 | +00:18:40,220 --> 00:18:42,880 | ||||
| 743 | +tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre. | ||||
| 744 | + | ||||
| 745 | +187 | ||||
| 746 | +00:18:42,980 --> 00:18:44,080 | ||||
| 747 | +Donc, est-ce que c'est légalement permis ? | ||||
| 748 | + | ||||
| 749 | +188 | ||||
| 750 | +00:18:44,600 --> 00:18:47,700 | ||||
| 751 | +Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1. | ||||
| 752 | + | ||||
| 753 | +189 | ||||
| 754 | +00:18:48,080 --> 00:18:53,620 | ||||
| 755 | +Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers | ||||
| 756 | + | ||||
| 757 | +190 | ||||
| 758 | +00:18:53,640 --> 00:18:58,780 | ||||
| 759 | +un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi | ||||
| 760 | + | ||||
| 761 | +191 | ||||
| 762 | +00:18:58,800 --> 00:19:01,800 | ||||
| 763 | +noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un. | ||||
| 764 | + | ||||
| 765 | +192 | ||||
| 766 | +00:19:03,080 --> 00:19:06,080 | ||||
| 767 | +Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est | ||||
| 768 | + | ||||
| 769 | +193 | ||||
| 770 | +00:19:06,100 --> 00:19:06,900 | ||||
| 771 | +physiquement possible. | ||||
| 772 | + | ||||
| 773 | +194 | ||||
| 774 | +00:19:09,360 --> 00:19:13,920 | ||||
| 775 | +Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là, | ||||
| 776 | + | ||||
| 777 | +195 | ||||
| 778 | +00:19:14,020 --> 00:19:18,780 | ||||
| 779 | +on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts. | ||||
| 780 | + | ||||
| 781 | +196 | ||||
| 782 | +00:19:19,480 --> 00:19:22,620 | ||||
| 783 | +Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante. | ||||
| 784 | + | ||||
| 785 | +197 | ||||
| 786 | +00:19:22,780 --> 00:19:25,020 | ||||
| 787 | +Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ? | ||||
| 788 | + | ||||
| 789 | +198 | ||||
| 790 | +00:19:25,140 --> 00:19:27,160 | ||||
| 791 | +C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables. | ||||
| 792 | + | ||||
| 793 | +199 | ||||
| 794 | +00:19:27,680 --> 00:19:29,200 | ||||
| 795 | +Donc, c'est des caractéristiques du terrain. | ||||
| 796 | + | ||||
| 797 | +200 | ||||
| 798 | +00:19:29,920 --> 00:19:33,380 | ||||
| 799 | +Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ? | ||||
| 800 | + | ||||
| 801 | +201 | ||||
| 802 | +00:19:34,160 --> 00:19:37,060 | ||||
| 803 | +Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence, | ||||
| 804 | + | ||||
| 805 | +202 | ||||
| 806 | +00:19:37,220 --> 00:19:41,960 | ||||
| 807 | +puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un | ||||
| 808 | + | ||||
| 809 | +203 | ||||
| 810 | +00:19:41,980 --> 00:19:45,020 | ||||
| 811 | +terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings, | ||||
| 812 | + | ||||
| 813 | +204 | ||||
| 814 | +00:19:45,120 --> 00:19:48,320 | ||||
| 815 | +ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours | ||||
| 816 | + | ||||
| 817 | +205 | ||||
| 818 | +00:19:48,340 --> 00:19:50,860 | ||||
| 819 | +faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie, | ||||
| 820 | + | ||||
| 821 | +206 | ||||
| 822 | +00:19:50,940 --> 00:19:54,720 | ||||
| 823 | +donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science | ||||
| 824 | + | ||||
| 825 | +207 | ||||
| 826 | +00:19:54,740 --> 00:19:58,820 | ||||
| 827 | +4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de | ||||
| 828 | + | ||||
| 829 | +208 | ||||
| 830 | +00:19:58,840 --> 00:20:02,780 | ||||
| 831 | +regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain. | ||||
| 832 | + | ||||
| 833 | +209 | ||||
| 834 | +00:20:04,160 --> 00:20:09,760 | ||||
| 835 | +Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre. | ||||
| 836 | + | ||||
| 837 | +210 | ||||
| 838 | +00:20:09,920 --> 00:20:11,360 | ||||
| 839 | +Est-ce que c'est faisable financièrement ? | ||||
| 840 | + | ||||
| 841 | +211 | ||||
| 842 | +00:20:11,640 --> 00:20:17,840 | ||||
| 843 | +C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec | ||||
| 844 | + | ||||
| 845 | +212 | ||||
| 846 | +00:20:17,860 --> 00:20:22,820 | ||||
| 847 | +le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût. | ||||
| 848 | + | ||||
| 849 | +213 | ||||
| 850 | +00:20:23,020 --> 00:20:27,720 | ||||
| 851 | +Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le | ||||
| 852 | + | ||||
| 853 | +214 | ||||
| 854 | +00:20:27,740 --> 00:20:33,620 | ||||
| 855 | +coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé, | ||||
| 856 | + | ||||
| 857 | +215 | ||||
| 858 | +00:20:34,080 --> 00:20:35,260 | ||||
| 859 | +ce n'est pas faisable financièrement. | ||||
| 860 | + | ||||
| 861 | +216 | ||||
| 862 | +00:20:35,420 --> 00:20:40,160 | ||||
| 863 | +C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de | ||||
| 864 | + | ||||
| 865 | +217 | ||||
| 866 | +00:20:40,180 --> 00:20:40,980 | ||||
| 867 | +l'avant. | ||||
| 868 | + | ||||
| 869 | +218 | ||||
| 870 | +00:20:42,060 --> 00:20:48,340 | ||||
| 871 | +Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer | ||||
| 872 | + | ||||
| 873 | +219 | ||||
| 874 | +00:20:48,360 --> 00:20:54,180 | ||||
| 875 | +à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle, | ||||
| 876 | + | ||||
| 877 | +220 | ||||
| 878 | +00:20:54,340 --> 00:20:58,480 | ||||
| 879 | +on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là, | ||||
| 880 | + | ||||
| 881 | +221 | ||||
| 882 | +00:20:58,620 --> 00:21:03,100 | ||||
| 883 | +on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la | ||||
| 884 | + | ||||
| 885 | +222 | ||||
| 886 | +00:21:03,120 --> 00:21:08,060 | ||||
| 887 | +plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ? | ||||
| 888 | + | ||||
| 889 | +223 | ||||
| 890 | +00:21:08,780 --> 00:21:12,760 | ||||
| 891 | +C'est, comment on pourrait dire ça ici ? | ||||
| 892 | + | ||||
| 893 | +224 | ||||
| 894 | +00:21:12,780 --> 00:21:16,720 | ||||
| 895 | +Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon… | ||||
| 896 | + | ||||
| 897 | +225 | ||||
| 898 | +00:21:16,740 --> 00:21:22,980 | ||||
| 899 | +des fois c'est compliqué de… partager | ||||
| 900 | + | ||||
| 901 | +226 | ||||
| 902 | +00:21:23,000 --> 00:21:25,380 | ||||
| 903 | +mon iPad, ce ne sera pas long. | ||||
| 904 | + | ||||
| 905 | +227 | ||||
| 906 | +00:21:43,080 --> 00:21:49,300 | ||||
| 907 | +Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre. | ||||
| 908 | + | ||||
| 909 | +228 | ||||
| 910 | +00:21:50,700 --> 00:21:51,620 | ||||
| 911 | +Je crois que c'est bon. | ||||
| 912 | + | ||||
| 913 | +229 | ||||
| 914 | +00:21:59,500 --> 00:22:03,480 | ||||
| 915 | +Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou… | ||||
| 916 | + | ||||
| 917 | +230 | ||||
| 918 | +00:22:04,000 --> 00:22:04,800 | ||||
| 919 | +Oui. | ||||
| 920 | + | ||||
| 921 | +231 | ||||
| 922 | +00:22:06,160 --> 00:22:08,200 | ||||
| 923 | +C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien. | ||||
| 924 | + | ||||
| 925 | +232 | ||||
| 926 | +00:22:09,440 --> 00:22:12,300 | ||||
| 927 | +Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là, | ||||
| 928 | + | ||||
| 929 | +233 | ||||
| 930 | +00:22:12,560 --> 00:22:17,800 | ||||
| 931 | +un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement. | ||||
| 932 | + | ||||
| 933 | +234 | ||||
| 934 | +00:22:17,940 --> 00:22:21,940 | ||||
| 935 | +De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est | ||||
| 936 | + | ||||
| 937 | +235 | ||||
| 938 | +00:22:21,960 --> 00:22:24,720 | ||||
| 939 | +détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça. | ||||
| 940 | + | ||||
| 941 | +236 | ||||
| 942 | +00:22:25,380 --> 00:22:31,520 | ||||
| 943 | +Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la | ||||
| 944 | + | ||||
| 945 | +237 | ||||
| 946 | +00:22:31,540 --> 00:22:36,780 | ||||
| 947 | +valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain | ||||
| 948 | + | ||||
| 949 | +238 | ||||
| 950 | +00:22:36,800 --> 00:22:41,860 | ||||
| 951 | +-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps, | ||||
| 952 | + | ||||
| 953 | +239 | ||||
| 954 | +00:22:42,500 --> 00:22:47,600 | ||||
| 955 | +on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet. | ||||
| 956 | + | ||||
| 957 | +240 | ||||
| 958 | +00:22:48,960 --> 00:22:51,320 | ||||
| 959 | +Et ça, on va le soustraire au coût de construction. | ||||
| 960 | + | ||||
| 961 | +241 | ||||
| 962 | +00:22:53,740 --> 00:22:56,200 | ||||
| 963 | +La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain. | ||||
| 964 | + | ||||
| 965 | +242 | ||||
| 966 | +00:22:56,860 --> 00:23:02,000 | ||||
| 967 | +Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller | ||||
| 968 | + | ||||
| 969 | +243 | ||||
| 970 | +00:23:02,020 --> 00:23:02,920 | ||||
| 971 | +de l'avant avec ce projet-là. | ||||
| 972 | + | ||||
| 973 | +244 | ||||
| 974 | +00:23:03,780 --> 00:23:06,540 | ||||
| 975 | +On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain, | ||||
| 976 | + | ||||
| 977 | +245 | ||||
| 978 | +00:23:06,880 --> 00:23:12,280 | ||||
| 979 | +selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères. | ||||
| 980 | + | ||||
| 981 | +246 | ||||
| 982 | +00:23:12,420 --> 00:23:14,720 | ||||
| 983 | +Donc, c'est vraiment très spécial. | ||||
| 984 | + | ||||
| 985 | +247 | ||||
| 986 | +00:23:15,200 --> 00:23:18,680 | ||||
| 987 | +Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi, | ||||
| 988 | + | ||||
| 989 | +248 | ||||
| 990 | +00:23:18,800 --> 00:23:20,920 | ||||
| 991 | +c'est le projet avec le plus haut potentiel. | ||||
| 992 | + | ||||
| 993 | +249 | ||||
| 994 | +00:23:23,780 --> 00:23:29,120 | ||||
| 995 | +Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau, | ||||
| 996 | + | ||||
| 997 | +250 | ||||
| 998 | +00:23:29,340 --> 00:23:33,420 | ||||
| 999 | +zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles, | ||||
| 1000 | + | ||||
| 1001 | +251 | ||||
| 1002 | +00:23:34,140 --> 00:23:36,700 | ||||
| 1003 | +le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale, | ||||
| 1004 | + | ||||
| 1005 | +252 | ||||
| 1006 | +00:23:37,600 --> 00:23:40,000 | ||||
| 1007 | +mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements. | ||||
| 1008 | + | ||||
| 1009 | +253 | ||||
| 1010 | +00:23:40,320 --> 00:23:44,000 | ||||
| 1011 | +Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si, | ||||
| 1012 | + | ||||
| 1013 | +254 | ||||
| 1014 | +00:23:44,080 --> 00:23:49,240 | ||||
| 1015 | +par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale, | ||||
| 1016 | + | ||||
| 1017 | +255 | ||||
| 1018 | +00:23:49,920 --> 00:23:51,020 | ||||
| 1019 | +bien là, c'est possible d'y aller de l'avant. | ||||
| 1020 | + | ||||
| 1021 | +256 | ||||
| 1022 | +00:23:51,100 --> 00:23:53,120 | ||||
| 1023 | +Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale, | ||||
| 1024 | + | ||||
| 1025 | +257 | ||||
| 1026 | +00:23:53,780 --> 00:23:56,240 | ||||
| 1027 | +bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements. | ||||
| 1028 | + | ||||
| 1029 | +258 | ||||
| 1030 | +00:23:56,600 --> 00:23:59,260 | ||||
| 1031 | +Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale, | ||||
| 1032 | + | ||||
| 1033 | +259 | ||||
| 1034 | +00:23:59,360 --> 00:24:02,880 | ||||
| 1035 | +tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici, | ||||
| 1036 | + | ||||
| 1037 | +260 | ||||
| 1038 | +00:24:03,100 --> 00:24:09,200 | ||||
| 1039 | +de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ? | ||||
| 1040 | + | ||||
| 1041 | +261 | ||||
| 1042 | +00:24:10,380 --> 00:24:13,300 | ||||
| 1043 | +Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici, | ||||
| 1044 | + | ||||
| 1045 | +262 | ||||
| 1046 | +00:24:14,100 --> 00:24:18,240 | ||||
| 1047 | +zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial, | ||||
| 1048 | + | ||||
| 1049 | +263 | ||||
| 1050 | +00:24:18,460 --> 00:24:19,640 | ||||
| 1051 | +c'est probablement le plus adapté. | ||||
| 1052 | + | ||||
| 1053 | +264 | ||||
| 1054 | +00:24:20,560 --> 00:24:25,040 | ||||
| 1055 | +C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le | ||||
| 1056 | + | ||||
| 1057 | +265 | ||||
| 1058 | +00:24:25,060 --> 00:24:29,520 | ||||
| 1059 | +faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût, | ||||
| 1060 | + | ||||
| 1061 | +266 | ||||
| 1062 | +00:24:29,640 --> 00:24:32,180 | ||||
| 1063 | +mais ça vient avec une expertise qui est plus importante. | ||||
| 1064 | + | ||||
| 1065 | +267 | ||||
| 1066 | +00:24:32,340 --> 00:24:35,600 | ||||
| 1067 | +C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça, | ||||
| 1068 | + | ||||
| 1069 | +268 | ||||
| 1070 | +00:24:35,960 --> 00:24:38,420 | ||||
| 1071 | +ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible. | ||||
| 1072 | + | ||||
| 1073 | +269 | ||||
| 1074 | +00:24:38,640 --> 00:24:43,040 | ||||
| 1075 | +C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages | ||||
| 1076 | + | ||||
| 1077 | +270 | ||||
| 1078 | +00:24:43,060 --> 00:24:44,880 | ||||
| 1079 | +par rapport au loyer qu'on va collecter. | ||||
| 1080 | + | ||||
| 1081 | +271 | ||||
| 1082 | +00:24:45,480 --> 00:24:47,980 | ||||
| 1083 | +Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial, | ||||
| 1084 | + | ||||
| 1085 | +272 | ||||
| 1086 | +00:24:48,200 --> 00:24:51,800 | ||||
| 1087 | +la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage. | ||||
| 1088 | + | ||||
| 1089 | +273 | ||||
| 1090 | +00:24:52,580 --> 00:24:54,280 | ||||
| 1091 | +Donc, en soi, il y a une limite à tout ça. | ||||
| 1092 | + | ||||
| 1093 | +274 | ||||
| 1094 | +00:24:54,300 --> 00:24:57,360 | ||||
| 1095 | +C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux. | ||||
| 1096 | + | ||||
| 1097 | +275 | ||||
| 1098 | +00:25:00,980 --> 00:25:04,120 | ||||
| 1099 | +Ici, je vais essayer de trouver le… | ||||
| 1100 | + | ||||
| 1101 | +276 | ||||
| 1102 | +00:25:04,680 --> 00:25:08,300 | ||||
| 1103 | +Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans… | ||||
| 1104 | + | ||||
| 1105 | +277 | ||||
| 1106 | +00:25:12,820 --> 00:25:15,840 | ||||
| 1107 | +Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là. | ||||
| 1108 | + | ||||
| 1109 | +278 | ||||
| 1110 | +00:25:17,900 --> 00:25:18,700 | ||||
| 1111 | +Merveilleux. | ||||
| 1112 | + | ||||
| 1113 | +279 | ||||
| 1114 | +00:25:28,420 --> 00:25:31,760 | ||||
| 1115 | +Je crois que c'était ici. | ||||
| 1116 | + | ||||
| 1117 | +280 | ||||
| 1118 | +00:25:40,420 --> 00:25:42,280 | ||||
| 1119 | +Je vais essayer de le retrouver. | ||||
| 1120 | + | ||||
| 1121 | +281 | ||||
| 1122 | +00:25:42,540 --> 00:25:43,580 | ||||
| 1123 | +Ce sera pas long. Désolé. | ||||
| 1124 | + | ||||
| 1125 | +282 | ||||
| 1126 | +00:25:51,160 --> 00:25:52,620 | ||||
| 1127 | +Bon, c'était pas long. | ||||
| 1128 | + | ||||
| 1129 | +283 | ||||
| 1130 | +00:26:18,600 --> 00:26:22,420 | ||||
| 1131 | +Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi, | ||||
| 1132 | + | ||||
| 1133 | +284 | ||||
| 1134 | +00:26:22,540 --> 00:26:26,820 | ||||
| 1135 | +c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici. | ||||
| 1136 | + | ||||
| 1137 | +285 | ||||
| 1138 | +00:26:28,340 --> 00:26:31,840 | ||||
| 1139 | +C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée, | ||||
| 1140 | + | ||||
| 1141 | +286 | ||||
| 1142 | +00:26:31,880 --> 00:26:36,480 | ||||
| 1143 | +donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte, | ||||
| 1144 | + | ||||
| 1145 | +287 | ||||
| 1146 | +00:26:36,520 --> 00:26:39,280 | ||||
| 1147 | +dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici, | ||||
| 1148 | + | ||||
| 1149 | +288 | ||||
| 1150 | +00:26:39,980 --> 00:26:44,880 | ||||
| 1151 | +c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé, | ||||
| 1152 | + | ||||
| 1153 | +289 | ||||
| 1154 | +00:26:45,140 --> 00:26:48,320 | ||||
| 1155 | +je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre | ||||
| 1156 | + | ||||
| 1157 | +290 | ||||
| 1158 | +00:26:48,340 --> 00:26:49,960 | ||||
| 1159 | +le chemin à chacune des étapes. | ||||
| 1160 | + | ||||
| 1161 | +291 | ||||
| 1162 | +00:26:50,300 --> 00:26:54,840 | ||||
| 1163 | +Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué. | ||||
| 1164 | + | ||||
| 1165 | +292 | ||||
| 1166 | +00:26:54,960 --> 00:26:58,140 | ||||
| 1167 | +Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ? | ||||
| 1168 | + | ||||
| 1169 | +293 | ||||
| 1170 | +00:26:59,000 --> 00:27:01,920 | ||||
| 1171 | +Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité. | ||||
| 1172 | + | ||||
| 1173 | +294 | ||||
| 1174 | +00:27:02,080 --> 00:27:04,000 | ||||
| 1175 | +Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ? | ||||
| 1176 | + | ||||
| 1177 | +295 | ||||
| 1178 | +00:27:04,640 --> 00:27:07,620 | ||||
| 1179 | +Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions. | ||||
| 1180 | + | ||||
| 1181 | +296 | ||||
| 1182 | +00:27:07,780 --> 00:27:09,720 | ||||
| 1183 | +C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4. | ||||
| 1184 | + | ||||
| 1185 | +297 | ||||
| 1186 | +00:27:10,260 --> 00:27:11,320 | ||||
| 1187 | +Et où est-ce que ça devient intéressant ? | ||||
| 1188 | + | ||||
| 1189 | +298 | ||||
| 1190 | +00:27:11,460 --> 00:27:12,700 | ||||
| 1191 | +Donc, c'est l'exemple ici | ||||
| 1192 | + | ||||
| 1193 | +299 | ||||
| 1194 | +00:27:15,780 --> 00:27:16,580 | ||||
| 1195 | +avec le... | ||||
| 1196 | + | ||||
| 1197 | +300 | ||||
| 1198 | +00:27:18,240 --> 00:27:21,520 | ||||
| 1199 | +Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain. | ||||
| 1200 | + | ||||
| 1201 | +301 | ||||
| 1202 | +00:27:22,160 --> 00:27:25,320 | ||||
| 1203 | +On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus, | ||||
| 1204 | + | ||||
| 1205 | +302 | ||||
| 1206 | +00:27:25,540 --> 00:27:28,720 | ||||
| 1207 | +il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $. | ||||
| 1208 | + | ||||
| 1209 | +303 | ||||
| 1210 | +00:27:29,360 --> 00:27:34,640 | ||||
| 1211 | +Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage | ||||
| 1212 | + | ||||
| 1213 | +304 | ||||
| 1214 | +00:27:34,660 --> 00:27:35,920 | ||||
| 1215 | +commercial va être de 900 000. | ||||
| 1216 | + | ||||
| 1217 | +305 | ||||
| 1218 | +00:27:36,380 --> 00:27:42,320 | ||||
| 1219 | +Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1 | ||||
| 1220 | + | ||||
| 1221 | +306 | ||||
| 1222 | +00:27:42,340 --> 00:27:48,040 | ||||
| 1223 | +million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de | ||||
| 1224 | + | ||||
| 1225 | +307 | ||||
| 1226 | +00:27:48,060 --> 00:27:50,820 | ||||
| 1227 | +4plex et de 88 000 pour le commercial. | ||||
| 1228 | + | ||||
| 1229 | +308 | ||||
| 1230 | +00:27:52,140 --> 00:27:56,540 | ||||
| 1231 | +Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par | ||||
| 1232 | + | ||||
| 1233 | +309 | ||||
| 1234 | +00:27:56,560 --> 00:27:58,700 | ||||
| 1235 | +rapport au niveau de ce projet-là. | ||||
| 1236 | + | ||||
| 1237 | +310 | ||||
| 1238 | +00:27:58,840 --> 00:28:04,800 | ||||
| 1239 | +Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc | ||||
| 1240 | + | ||||
| 1241 | +311 | ||||
| 1242 | +00:28:04,820 --> 00:28:08,720 | ||||
| 1243 | +du projet, donc le coût total ici de 800 000. | ||||
| 1244 | + | ||||
| 1245 | +312 | ||||
| 1246 | +00:28:09,060 --> 00:28:10,200 | ||||
| 1247 | +Donc vous pouvez faire le calcul. | ||||
| 1248 | + | ||||
| 1249 | +313 | ||||
| 1250 | +00:28:11,320 --> 00:28:14,320 | ||||
| 1251 | +Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ? | ||||
| 1252 | + | ||||
| 1253 | +314 | ||||
| 1254 | +00:28:14,460 --> 00:28:16,300 | ||||
| 1255 | +C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ? | ||||
| 1256 | + | ||||
| 1257 | +315 | ||||
| 1258 | +00:28:17,240 --> 00:28:21,240 | ||||
| 1259 | +C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent, | ||||
| 1260 | + | ||||
| 1261 | +316 | ||||
| 1262 | +00:28:21,860 --> 00:28:23,840 | ||||
| 1263 | +on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable. | ||||
| 1264 | + | ||||
| 1265 | +317 | ||||
| 1266 | +00:28:24,100 --> 00:28:26,980 | ||||
| 1267 | +Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable, | ||||
| 1268 | + | ||||
| 1269 | +318 | ||||
| 1270 | +00:28:27,120 --> 00:28:29,360 | ||||
| 1271 | +c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif. | ||||
| 1272 | + | ||||
| 1273 | +319 | ||||
| 1274 | +00:28:30,320 --> 00:28:34,720 | ||||
| 1275 | +C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la | ||||
| 1276 | + | ||||
| 1277 | +320 | ||||
| 1278 | +00:28:34,740 --> 00:28:37,900 | ||||
| 1279 | +valeur donc du coût total de de construction avec le terrain. | ||||
| 1280 | + | ||||
| 1281 | +321 | ||||
| 1282 | +00:28:41,040 --> 00:28:45,180 | ||||
| 1283 | +Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important. | ||||
| 1284 | + | ||||
| 1285 | +322 | ||||
| 1286 | +00:28:45,680 --> 00:28:50,300 | ||||
| 1287 | +La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici, | ||||
| 1288 | + | ||||
| 1289 | +323 | ||||
| 1290 | +00:28:50,600 --> 00:28:56,200 | ||||
| 1291 | +si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc, | ||||
| 1292 | + | ||||
| 1293 | +324 | ||||
| 1294 | +00:28:57,000 --> 00:28:59,440 | ||||
| 1295 | +le mieux ce serait de prendre un X, | ||||
| 1296 | + | ||||
| 1297 | +325 | ||||
| 1298 | +00:29:17,480 --> 00:29:24,100 | ||||
| 1299 | +Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52 | ||||
| 1300 | + | ||||
| 1301 | +326 | ||||
| 1302 | +00:29:24,120 --> 00:29:24,920 | ||||
| 1303 | +000. | ||||
| 1304 | + | ||||
| 1305 | +327 | ||||
| 1306 | +00:29:32,040 --> 00:29:33,080 | ||||
| 1307 | +Donc, c'est ça ici. | ||||
| 1308 | + | ||||
| 1309 | +328 | ||||
| 1310 | +00:29:41,740 --> 00:29:44,380 | ||||
| 1311 | +Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement. | ||||
| 1312 | + | ||||
| 1313 | +329 | ||||
| 1314 | +00:29:45,220 --> 00:29:50,460 | ||||
| 1315 | +La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j | ||||
| 1316 | + | ||||
| 1317 | +330 | ||||
| 1318 | +00:29:50,480 --> 00:29:52,140 | ||||
| 1319 | +'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici. | ||||
| 1320 | + | ||||
| 1321 | +331 | ||||
| 1322 | +00:29:52,480 --> 00:29:57,960 | ||||
| 1323 | +La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc | ||||
| 1324 | + | ||||
| 1325 | +332 | ||||
| 1326 | +00:29:57,980 --> 00:30:02,220 | ||||
| 1327 | +de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain, | ||||
| 1328 | + | ||||
| 1329 | +333 | ||||
| 1330 | +00:30:02,560 --> 00:30:03,760 | ||||
| 1331 | +c'est le quatrième qui retarde. | ||||
| 1332 | + | ||||
| 1333 | +334 | ||||
| 1334 | +00:30:04,460 --> 00:30:06,260 | ||||
| 1335 | +Désolé, j'étais à côté de la plaque. | ||||
| 1336 | + | ||||
| 1337 | +335 | ||||
| 1338 | +00:30:07,060 --> 00:30:11,100 | ||||
| 1339 | +Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable, | ||||
| 1340 | + | ||||
| 1341 | +336 | ||||
| 1342 | +00:30:11,200 --> 00:30:13,260 | ||||
| 1343 | +donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif, | ||||
| 1344 | + | ||||
| 1345 | +337 | ||||
| 1346 | +00:30:13,960 --> 00:30:20,000 | ||||
| 1347 | +étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à | ||||
| 1348 | + | ||||
| 1349 | +338 | ||||
| 1350 | +00:30:20,020 --> 00:30:23,060 | ||||
| 1351 | +notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4, | ||||
| 1352 | + | ||||
| 1353 | +339 | ||||
| 1354 | +00:30:23,280 --> 00:30:27,560 | ||||
| 1355 | +donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle | ||||
| 1356 | + | ||||
| 1357 | +340 | ||||
| 1358 | +00:30:27,580 --> 00:30:31,240 | ||||
| 1359 | +du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée, | ||||
| 1360 | + | ||||
| 1361 | +341 | ||||
| 1362 | +00:30:31,340 --> 00:30:34,400 | ||||
| 1363 | +donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ? | ||||
| 1364 | + | ||||
| 1365 | +342 | ||||
| 1366 | +00:30:35,000 --> 00:30:37,460 | ||||
| 1367 | +Et là, ici, on arriverait à 850 000. | ||||
| 1368 | + | ||||
| 1369 | +343 | ||||
| 1370 | +00:30:37,580 --> 00:30:40,540 | ||||
| 1371 | +Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000. | ||||
| 1372 | + | ||||
| 1373 | +344 | ||||
| 1374 | +00:30:40,640 --> 00:30:44,600 | ||||
| 1375 | +Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment, | ||||
| 1376 | + | ||||
| 1377 | +345 | ||||
| 1378 | +00:30:44,620 --> 00:30:47,380 | ||||
| 1379 | +donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain. | ||||
| 1380 | + | ||||
| 1381 | +346 | ||||
| 1382 | +00:30:47,820 --> 00:30:49,500 | ||||
| 1383 | +Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ? | ||||
| 1384 | + | ||||
| 1385 | +347 | ||||
| 1386 | +00:30:49,600 --> 00:30:52,920 | ||||
| 1387 | +C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ? | ||||
| 1388 | + | ||||
| 1389 | +348 | ||||
| 1390 | +00:30:53,040 --> 00:30:57,020 | ||||
| 1391 | +C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée. | ||||
| 1392 | + | ||||
| 1393 | +349 | ||||
| 1394 | +00:30:57,360 --> 00:31:01,000 | ||||
| 1395 | +C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe, | ||||
| 1396 | + | ||||
| 1397 | +350 | ||||
| 1398 | +00:31:01,020 --> 00:31:03,320 | ||||
| 1399 | +on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là. | ||||
| 1400 | + | ||||
| 1401 | +351 | ||||
| 1402 | +00:31:03,820 --> 00:31:07,700 | ||||
| 1403 | +Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée. | ||||
| 1404 | + | ||||
| 1405 | +352 | ||||
| 1406 | +00:31:08,200 --> 00:31:09,660 | ||||
| 1407 | +Il y a beaucoup de paramètres à estimer. | ||||
| 1408 | + | ||||
| 1409 | +353 | ||||
| 1410 | +00:31:09,800 --> 00:31:13,880 | ||||
| 1411 | +C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts. | ||||
| 1412 | + | ||||
| 1413 | +354 | ||||
| 1414 | +00:31:14,980 --> 00:31:16,260 | ||||
| 1415 | +Mais dans ce cas-là, c'est ça. | ||||
| 1416 | + | ||||
| 1417 | +355 | ||||
| 1418 | +00:31:16,980 --> 00:31:19,600 | ||||
| 1419 | +Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4. | ||||
| 1420 | + | ||||
| 1421 | +356 | ||||
| 1422 | +00:31:20,020 --> 00:31:21,460 | ||||
| 1423 | +Donc, on va revenir aux diapositives. | ||||
| 1424 | + | ||||
| 1425 | +357 | ||||
| 1426 | +00:31:22,900 --> 00:31:24,200 | ||||
| 1427 | +Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ? | ||||
| 1428 | + | ||||
| 1429 | +358 | ||||
| 1430 | +00:31:24,800 --> 00:31:27,340 | ||||
| 1431 | +Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application. | ||||
| 1432 | + | ||||
| 1433 | +359 | ||||
| 1434 | +00:31:27,360 --> 00:31:32,320 | ||||
| 1435 | +le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer, | ||||
| 1436 | + | ||||
| 1437 | +360 | ||||
| 1438 | +00:31:32,420 --> 00:31:33,440 | ||||
| 1439 | +puis je les trouve comme pas. | ||||
| 1440 | + | ||||
| 1441 | +361 | ||||
| 1442 | +00:31:34,120 --> 00:31:37,340 | ||||
| 1443 | +Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ? | ||||
| 1444 | + | ||||
| 1445 | +362 | ||||
| 1446 | +00:31:38,180 --> 00:31:39,660 | ||||
| 1447 | +Oui, dans le fond, vous arrivez ici. | ||||
| 1448 | + | ||||
| 1449 | +363 | ||||
| 1450 | +00:31:40,380 --> 00:31:43,560 | ||||
| 1451 | +Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement, | ||||
| 1452 | + | ||||
| 1453 | +364 | ||||
| 1454 | +00:31:43,720 --> 00:31:47,100 | ||||
| 1455 | +puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation, | ||||
| 1456 | + | ||||
| 1457 | +365 | ||||
| 1458 | +00:31:47,300 --> 00:31:51,020 | ||||
| 1459 | +je crois. Ça va être ici. C'est ça. | ||||
| 1460 | + | ||||
| 1461 | +366 | ||||
| 1462 | +00:31:51,320 --> 00:31:53,280 | ||||
| 1463 | +Donc, vous allez dans le ressource. | ||||
| 1464 | + | ||||
| 1465 | +367 | ||||
| 1466 | +00:31:54,100 --> 00:31:55,300 | ||||
| 1467 | +Attendez-moi, je cherche. | ||||
| 1468 | + | ||||
| 1469 | +368 | ||||
| 1470 | +00:31:57,420 --> 00:31:59,560 | ||||
| 1471 | +Je ne suis pas même pas bonne. | ||||
| 1472 | + | ||||
| 1473 | +369 | ||||
| 1474 | +00:32:00,200 --> 00:32:01,000 | ||||
| 1475 | +Mais pas de problème. | ||||
| 1476 | + | ||||
| 1477 | +370 | ||||
| 1478 | +00:32:04,140 --> 00:32:05,620 | ||||
| 1479 | +Je ne le vois même pas, ressources. | ||||
| 1480 | + | ||||
| 1481 | +371 | ||||
| 1482 | +00:32:07,600 --> 00:32:08,620 | ||||
| 1483 | +Est-ce que vous êtes sur un smartphone ? | ||||
| 1484 | + | ||||
| 1485 | +372 | ||||
| 1486 | +00:32:10,520 --> 00:32:13,660 | ||||
| 1487 | +Bien, je suis sur emo 1033.app. | ||||
| 1488 | + | ||||
| 1489 | +373 | ||||
| 1490 | +00:32:14,520 --> 00:32:16,020 | ||||
| 1491 | +Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire, | ||||
| 1492 | + | ||||
| 1493 | +374 | ||||
| 1494 | +00:32:16,060 --> 00:32:17,440 | ||||
| 1495 | +je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur. | ||||
| 1496 | + | ||||
| 1497 | +375 | ||||
| 1498 | +00:32:17,860 --> 00:32:21,560 | ||||
| 1499 | +OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut, | ||||
| 1500 | + | ||||
| 1501 | +376 | ||||
| 1502 | +00:32:21,960 --> 00:32:22,760 | ||||
| 1503 | +dans la bagnette ? | ||||
| 1504 | + | ||||
| 1505 | +377 | ||||
| 1506 | +00:32:24,060 --> 00:32:26,380 | ||||
| 1507 | +OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir. | ||||
| 1508 | + | ||||
| 1509 | +378 | ||||
| 1510 | +00:32:28,220 --> 00:32:31,600 | ||||
| 1511 | +Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents. | ||||
| 1512 | + | ||||
| 1513 | +379 | ||||
| 1514 | +00:32:31,780 --> 00:32:33,280 | ||||
| 1515 | +Vous allez voir après ça, séance 3. | ||||
| 1516 | + | ||||
| 1517 | +380 | ||||
| 1518 | +00:32:33,560 --> 00:32:35,280 | ||||
| 1519 | +C'est les slides de ce cours-là. | ||||
| 1520 | + | ||||
| 1521 | +381 | ||||
| 1522 | +00:32:35,600 --> 00:32:38,400 | ||||
| 1523 | +C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ? | ||||
| 1524 | + | ||||
| 1525 | +382 | ||||
| 1526 | +00:32:38,500 --> 00:32:42,340 | ||||
| 1527 | +Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit… | ||||
| 1528 | + | ||||
| 1529 | +383 | ||||
| 1530 | +00:32:42,360 --> 00:32:45,120 | ||||
| 1531 | +Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt. | ||||
| 1532 | + | ||||
| 1533 | +384 | ||||
| 1534 | +00:32:45,360 --> 00:32:46,680 | ||||
| 1535 | +Et ensuite, il y a Diapositive. | ||||
| 1536 | + | ||||
| 1537 | +385 | ||||
| 1538 | +00:32:46,880 --> 00:32:49,540 | ||||
| 1539 | +Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation. | ||||
| 1540 | + | ||||
| 1541 | +386 | ||||
| 1542 | +00:32:50,300 --> 00:32:52,640 | ||||
| 1543 | +Je vais suivre toute séance 1. | ||||
| 1544 | + | ||||
| 1545 | +387 | ||||
| 1546 | +00:32:53,760 --> 00:32:56,720 | ||||
| 1547 | +Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain. | ||||
| 1548 | + | ||||
| 1549 | +388 | ||||
| 1550 | +00:32:58,240 --> 00:33:03,920 | ||||
| 1551 | +Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je | ||||
| 1552 | + | ||||
| 1553 | +389 | ||||
| 1554 | +00:33:03,940 --> 00:33:05,040 | ||||
| 1555 | +viens de montrer ou ceux-là du courant ? | ||||
| 1556 | + | ||||
| 1557 | +390 | ||||
| 1558 | +00:33:05,060 --> 00:33:06,880 | ||||
| 1559 | +Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer. | ||||
| 1560 | + | ||||
| 1561 | +391 | ||||
| 1562 | +00:33:07,340 --> 00:33:13,360 | ||||
| 1563 | +Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc | ||||
| 1564 | + | ||||
| 1565 | +392 | ||||
| 1566 | +00:33:13,380 --> 00:33:18,180 | ||||
| 1567 | +dans le fond le 033 pour 003 ici. | ||||
| 1568 | + | ||||
| 1569 | +393 | ||||
| 1570 | +00:33:18,540 --> 00:33:21,680 | ||||
| 1571 | +Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre | ||||
| 1572 | + | ||||
| 1573 | +394 | ||||
| 1574 | +00:33:21,700 --> 00:33:24,120 | ||||
| 1575 | +courant. Ok, ok, ok, excusez. | ||||
| 1576 | + | ||||
| 1577 | +395 | ||||
| 1578 | +00:33:24,440 --> 00:33:25,240 | ||||
| 1579 | +Il n'y a pas de problème. | ||||
| 1580 | + | ||||
| 1581 | +396 | ||||
| 1582 | +00:33:29,140 --> 00:33:31,100 | ||||
| 1583 | +les principes fondamentaux de l'évaluation. | ||||
| 1584 | + | ||||
| 1585 | +397 | ||||
| 1586 | +00:33:31,920 --> 00:33:34,760 | ||||
| 1587 | +C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement, | ||||
| 1588 | + | ||||
| 1589 | +398 | ||||
| 1590 | +00:33:34,860 --> 00:33:37,140 | ||||
| 1591 | +c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là. | ||||
| 1592 | + | ||||
| 1593 | +399 | ||||
| 1594 | +00:33:37,300 --> 00:33:40,280 | ||||
| 1595 | +Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup. | ||||
| 1596 | + | ||||
| 1597 | +400 | ||||
| 1598 | +00:33:40,520 --> 00:33:41,320 | ||||
| 1599 | +Super. | ||||
| 1600 | + | ||||
| 1601 | +401 | ||||
| 1602 | +00:33:43,180 --> 00:33:45,100 | ||||
| 1603 | +Donc, c'est ça ici maintenant. | ||||
| 1604 | + | ||||
| 1605 | +402 | ||||
| 1606 | +00:33:45,360 --> 00:33:46,160 | ||||
| 1607 | +Donc, | ||||
| 1608 | + | ||||
| 1609 | +403 | ||||
| 1610 | +00:33:47,580 --> 00:33:51,060 | ||||
| 1611 | +qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là, | ||||
| 1612 | + | ||||
| 1613 | +404 | ||||
| 1614 | +00:33:51,220 --> 00:33:57,480 | ||||
| 1615 | +on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est | ||||
| 1616 | + | ||||
| 1617 | +405 | ||||
| 1618 | +00:33:57,500 --> 00:33:59,400 | ||||
| 1619 | +non vacant, donc avec un bâtiment. | ||||
| 1620 | + | ||||
| 1621 | +406 | ||||
| 1622 | +00:33:59,520 --> 00:34:01,080 | ||||
| 1623 | +Et on va l'évaluer comme s'il était vacant. | ||||
| 1624 | + | ||||
| 1625 | +407 | ||||
| 1626 | +00:34:04,340 --> 00:34:05,700 | ||||
| 1627 | +Bon, il y a des difficultés pratiques. | ||||
| 1628 | + | ||||
| 1629 | +408 | ||||
| 1630 | +00:34:05,800 --> 00:34:10,060 | ||||
| 1631 | +Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis. | ||||
| 1632 | + | ||||
| 1633 | +409 | ||||
| 1634 | +00:34:10,180 --> 00:34:14,260 | ||||
| 1635 | +C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire. | ||||
| 1636 | + | ||||
| 1637 | +410 | ||||
| 1638 | +00:34:16,520 --> 00:34:19,940 | ||||
| 1639 | +Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre, | ||||
| 1640 | + | ||||
| 1641 | +411 | ||||
| 1642 | +00:34:20,040 --> 00:34:23,780 | ||||
| 1643 | +c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des | ||||
| 1644 | + | ||||
| 1645 | +412 | ||||
| 1646 | +00:34:23,800 --> 00:34:26,460 | ||||
| 1647 | +revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel, | ||||
| 1648 | + | ||||
| 1649 | +413 | ||||
| 1650 | +00:34:26,640 --> 00:34:30,580 | ||||
| 1651 | +c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel, | ||||
| 1652 | + | ||||
| 1653 | +414 | ||||
| 1654 | +00:34:30,700 --> 00:34:34,260 | ||||
| 1655 | +si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire | ||||
| 1656 | + | ||||
| 1657 | +415 | ||||
| 1658 | +00:34:34,280 --> 00:34:38,480 | ||||
| 1659 | +la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts, | ||||
| 1660 | + | ||||
| 1661 | +416 | ||||
| 1662 | +00:34:38,580 --> 00:34:42,680 | ||||
| 1663 | +mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du | ||||
| 1664 | + | ||||
| 1665 | +417 | ||||
| 1666 | +00:34:42,700 --> 00:34:45,700 | ||||
| 1667 | +temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch, | ||||
| 1668 | + | ||||
| 1669 | +418 | ||||
| 1670 | +00:34:45,720 --> 00:34:47,140 | ||||
| 1671 | +comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça. | ||||
| 1672 | + | ||||
| 1673 | +419 | ||||
| 1674 | +00:34:47,880 --> 00:34:50,800 | ||||
| 1675 | +S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là, | ||||
| 1676 | + | ||||
| 1677 | +420 | ||||
| 1678 | +00:34:50,980 --> 00:34:53,940 | ||||
| 1679 | +ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle, | ||||
| 1680 | + | ||||
| 1681 | +421 | ||||
| 1682 | +00:34:54,160 --> 00:34:54,980 | ||||
| 1683 | +quelle que les soins revenus. | ||||
| 1684 | + | ||||
| 1685 | +422 | ||||
| 1686 | +00:34:55,980 --> 00:35:00,160 | ||||
| 1687 | +Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir | ||||
| 1688 | + | ||||
| 1689 | +423 | ||||
| 1690 | +00:35:00,180 --> 00:35:01,880 | ||||
| 1691 | +tout ce qui est acte de vente, servitude. | ||||
| 1692 | + | ||||
| 1693 | +424 | ||||
| 1694 | +00:35:02,060 --> 00:35:05,380 | ||||
| 1695 | +Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs | ||||
| 1696 | + | ||||
| 1697 | +425 | ||||
| 1698 | +00:35:05,400 --> 00:35:07,980 | ||||
| 1699 | +du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également, | ||||
| 1700 | + | ||||
| 1701 | +426 | ||||
| 1702 | +00:35:08,180 --> 00:35:09,920 | ||||
| 1703 | +donc les valeurs municipales. | ||||
| 1704 | + | ||||
| 1705 | +427 | ||||
| 1706 | +00:35:10,260 --> 00:35:12,320 | ||||
| 1707 | +Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du | ||||
| 1708 | + | ||||
| 1709 | +428 | ||||
| 1710 | +00:35:12,340 --> 00:35:15,600 | ||||
| 1711 | +terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions. | ||||
| 1712 | + | ||||
| 1713 | +429 | ||||
| 1714 | +00:35:15,620 --> 00:35:18,800 | ||||
| 1715 | +Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement, | ||||
| 1716 | + | ||||
| 1717 | +430 | ||||
| 1718 | +00:35:18,880 --> 00:35:20,360 | ||||
| 1719 | +au niveau des données pour les transactions. | ||||
| 1720 | + | ||||
| 1721 | +431 | ||||
| 1722 | +00:35:20,880 --> 00:35:27,200 | ||||
| 1723 | +Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je | ||||
| 1724 | + | ||||
| 1725 | +432 | ||||
| 1726 | +00:35:27,220 --> 00:35:31,580 | ||||
| 1727 | +crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit. | ||||
| 1728 | + | ||||
| 1729 | +433 | ||||
| 1730 | +00:35:31,600 --> 00:35:35,720 | ||||
| 1731 | +Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui | ||||
| 1732 | + | ||||
| 1733 | +434 | ||||
| 1734 | +00:35:35,740 --> 00:35:38,520 | ||||
| 1735 | +ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses | ||||
| 1736 | + | ||||
| 1737 | +435 | ||||
| 1738 | +00:35:38,540 --> 00:35:43,120 | ||||
| 1739 | +comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même | ||||
| 1740 | + | ||||
| 1741 | +436 | ||||
| 1742 | +00:35:43,140 --> 00:35:47,960 | ||||
| 1743 | +un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain | ||||
| 1744 | + | ||||
| 1745 | +437 | ||||
| 1746 | +00:35:47,980 --> 00:35:53,000 | ||||
| 1747 | +coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes | ||||
| 1748 | + | ||||
| 1749 | +438 | ||||
| 1750 | +00:35:53,020 --> 00:35:59,240 | ||||
| 1751 | +récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement | ||||
| 1752 | + | ||||
| 1753 | +439 | ||||
| 1754 | +00:35:59,260 --> 00:36:04,180 | ||||
| 1755 | +tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente | ||||
| 1756 | + | ||||
| 1757 | +440 | ||||
| 1758 | +00:36:04,200 --> 00:36:08,000 | ||||
| 1759 | +lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et | ||||
| 1760 | + | ||||
| 1761 | +441 | ||||
| 1762 | +00:36:08,020 --> 00:36:09,580 | ||||
| 1763 | +vous n'allez pas savoir le prix. | ||||
| 1764 | + | ||||
| 1765 | +442 | ||||
| 1766 | +00:36:09,740 --> 00:36:13,420 | ||||
| 1767 | +Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça. | ||||
| 1768 | + | ||||
| 1769 | +443 | ||||
| 1770 | +00:36:14,380 --> 00:36:19,460 | ||||
| 1771 | +Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup | ||||
| 1772 | + | ||||
| 1773 | +444 | ||||
| 1774 | +00:36:19,480 --> 00:36:24,680 | ||||
| 1775 | +moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le | ||||
| 1776 | + | ||||
| 1777 | +445 | ||||
| 1778 | +00:36:24,700 --> 00:36:28,360 | ||||
| 1779 | +vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement | ||||
| 1780 | + | ||||
| 1781 | +446 | ||||
| 1782 | +00:36:28,380 --> 00:36:29,980 | ||||
| 1783 | +que la commission est sauvée. | ||||
| 1784 | + | ||||
| 1785 | +447 | ||||
| 1786 | +00:36:31,360 --> 00:36:36,080 | ||||
| 1787 | +On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio. | ||||
| 1788 | + | ||||
| 1789 | +448 | ||||
| 1790 | +00:36:36,400 --> 00:36:39,820 | ||||
| 1791 | +Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations, | ||||
| 1792 | + | ||||
| 1793 | +449 | ||||
| 1794 | +00:36:39,940 --> 00:36:43,600 | ||||
| 1795 | +donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de | ||||
| 1796 | + | ||||
| 1797 | +450 | ||||
| 1798 | +00:36:43,620 --> 00:36:47,800 | ||||
| 1799 | +données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au | ||||
| 1800 | + | ||||
| 1801 | +451 | ||||
| 1802 | +00:36:47,820 --> 00:36:52,520 | ||||
| 1803 | +niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage | ||||
| 1804 | + | ||||
| 1805 | +452 | ||||
| 1806 | +00:36:52,540 --> 00:36:54,320 | ||||
| 1807 | +agricole. Donc, ça ici, c'est très important. | ||||
| 1808 | + | ||||
| 1809 | +453 | ||||
| 1810 | +00:36:55,440 --> 00:37:00,200 | ||||
| 1811 | +Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui | ||||
| 1812 | + | ||||
| 1813 | +454 | ||||
| 1814 | +00:37:00,220 --> 00:37:05,400 | ||||
| 1815 | +est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient | ||||
| 1816 | + | ||||
| 1817 | +455 | ||||
| 1818 | +00:37:05,420 --> 00:37:07,400 | ||||
| 1819 | +initialement agricoles. Pourquoi ? | ||||
| 1820 | + | ||||
| 1821 | +456 | ||||
| 1822 | +00:37:07,580 --> 00:37:10,620 | ||||
| 1823 | +Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles. | ||||
| 1824 | + | ||||
| 1825 | +457 | ||||
| 1826 | +00:37:11,920 --> 00:37:13,640 | ||||
| 1827 | +Un des meilleurs exemples, c'est Lévis. | ||||
| 1828 | + | ||||
| 1829 | +458 | ||||
| 1830 | +00:37:13,820 --> 00:37:17,180 | ||||
| 1831 | +Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole. | ||||
| 1832 | + | ||||
| 1833 | +459 | ||||
| 1834 | +00:37:17,920 --> 00:37:19,240 | ||||
| 1835 | +Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ? | ||||
| 1836 | + | ||||
| 1837 | +460 | ||||
| 1838 | +00:37:19,380 --> 00:37:25,480 | ||||
| 1839 | +C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain. | ||||
| 1840 | + | ||||
| 1841 | +461 | ||||
| 1842 | +00:37:25,640 --> 00:37:29,460 | ||||
| 1843 | +C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain. | ||||
| 1844 | + | ||||
| 1845 | +462 | ||||
| 1846 | +00:37:29,960 --> 00:37:33,480 | ||||
| 1847 | +Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain, | ||||
| 1848 | + | ||||
| 1849 | +463 | ||||
| 1850 | +00:37:33,560 --> 00:37:34,600 | ||||
| 1851 | +c'est aux alentours de 20 000 $. | ||||
| 1852 | + | ||||
| 1853 | +464 | ||||
| 1854 | +00:37:35,420 --> 00:37:39,220 | ||||
| 1855 | +Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement, | ||||
| 1856 | + | ||||
| 1857 | +465 | ||||
| 1858 | +00:37:39,780 --> 00:37:43,280 | ||||
| 1859 | +bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal, | ||||
| 1860 | + | ||||
| 1861 | +466 | ||||
| 1862 | +00:37:43,500 --> 00:37:48,220 | ||||
| 1863 | +il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose. | ||||
| 1864 | + | ||||
| 1865 | +467 | ||||
| 1866 | +00:37:48,320 --> 00:37:52,580 | ||||
| 1867 | +Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après, | ||||
| 1868 | + | ||||
| 1869 | +468 | ||||
| 1870 | +00:37:52,680 --> 00:37:53,480 | ||||
| 1871 | +donc le désonage. | ||||
| 1872 | + | ||||
| 1873 | +469 | ||||
| 1874 | +00:37:55,540 --> 00:38:00,940 | ||||
| 1875 | +Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison | ||||
| 1876 | + | ||||
| 1877 | +470 | ||||
| 1878 | +00:38:00,960 --> 00:38:03,540 | ||||
| 1879 | +directe. C'est la plus fiable. | ||||
| 1880 | + | ||||
| 1881 | +471 | ||||
| 1882 | +00:38:03,900 --> 00:38:06,840 | ||||
| 1883 | +Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain. | ||||
| 1884 | + | ||||
| 1885 | +472 | ||||
| 1886 | +00:38:07,000 --> 00:38:10,840 | ||||
| 1887 | +Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la | ||||
| 1888 | + | ||||
| 1889 | +473 | ||||
| 1890 | +00:38:10,860 --> 00:38:13,340 | ||||
| 1891 | +comparant à des terrains qui sont similaires. | ||||
| 1892 | + | ||||
| 1893 | +474 | ||||
| 1894 | +00:38:14,000 --> 00:38:17,000 | ||||
| 1895 | +Donc, dans les alentours, et vendus récemment. | ||||
| 1896 | + | ||||
| 1897 | +475 | ||||
| 1898 | +00:38:18,360 --> 00:38:20,320 | ||||
| 1899 | +Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui | ||||
| 1900 | + | ||||
| 1901 | +476 | ||||
| 1902 | +00:38:20,340 --> 00:38:23,520 | ||||
| 1903 | +va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables. | ||||
| 1904 | + | ||||
| 1905 | +477 | ||||
| 1906 | +00:38:25,200 --> 00:38:27,420 | ||||
| 1907 | +Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe. | ||||
| 1908 | + | ||||
| 1909 | +478 | ||||
| 1910 | +00:38:27,660 --> 00:38:29,620 | ||||
| 1911 | +Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles. | ||||
| 1912 | + | ||||
| 1913 | +479 | ||||
| 1914 | +00:38:30,340 --> 00:38:32,900 | ||||
| 1915 | +Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente. | ||||
| 1916 | + | ||||
| 1917 | +480 | ||||
| 1918 | +00:38:34,500 --> 00:38:37,500 | ||||
| 1919 | +Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire | ||||
| 1920 | + | ||||
| 1921 | +481 | ||||
| 1922 | +00:38:37,520 --> 00:38:41,400 | ||||
| 1923 | +comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain. | ||||
| 1924 | + | ||||
| 1925 | +482 | ||||
| 1926 | +00:38:41,540 --> 00:38:44,980 | ||||
| 1927 | +C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste, | ||||
| 1928 | + | ||||
| 1929 | +483 | ||||
| 1930 | +00:38:45,760 --> 00:38:49,160 | ||||
| 1931 | +c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres. | ||||
| 1932 | + | ||||
| 1933 | +484 | ||||
| 1934 | +00:38:50,260 --> 00:38:54,520 | ||||
| 1935 | +Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables | ||||
| 1936 | + | ||||
| 1937 | +485 | ||||
| 1938 | +00:38:54,540 --> 00:38:59,660 | ||||
| 1939 | +adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire, | ||||
| 1940 | + | ||||
| 1941 | +486 | ||||
| 1942 | +00:38:59,740 --> 00:39:02,100 | ||||
| 1943 | +bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là. | ||||
| 1944 | + | ||||
| 1945 | +487 | ||||
| 1946 | +00:39:02,120 --> 00:39:06,340 | ||||
| 1947 | +ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité, | ||||
| 1948 | + | ||||
| 1949 | +488 | ||||
| 1950 | +00:39:06,440 --> 00:39:10,040 | ||||
| 1951 | +donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus. | ||||
| 1952 | + | ||||
| 1953 | +489 | ||||
| 1954 | +00:39:10,900 --> 00:39:15,100 | ||||
| 1955 | +Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou | ||||
| 1956 | + | ||||
| 1957 | +490 | ||||
| 1958 | +00:39:15,120 --> 00:39:21,320 | ||||
| 1959 | +les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement | ||||
| 1960 | + | ||||
| 1961 | +491 | ||||
| 1962 | +00:39:21,340 --> 00:39:24,820 | ||||
| 1963 | +subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là. | ||||
| 1964 | + | ||||
| 1965 | +492 | ||||
| 1966 | +00:39:26,160 --> 00:39:29,820 | ||||
| 1967 | +Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des | ||||
| 1968 | + | ||||
| 1969 | +493 | ||||
| 1970 | +00:39:29,840 --> 00:39:33,380 | ||||
| 1971 | +terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou | ||||
| 1972 | + | ||||
| 1973 | +494 | ||||
| 1974 | +00:39:33,400 --> 00:39:37,360 | ||||
| 1975 | +autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur | ||||
| 1976 | + | ||||
| 1977 | +495 | ||||
| 1978 | +00:39:37,380 --> 00:39:41,820 | ||||
| 1979 | +centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens, | ||||
| 1980 | + | ||||
| 1981 | +496 | ||||
| 1982 | +00:39:41,900 --> 00:39:44,480 | ||||
| 1983 | +donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps, | ||||
| 1984 | + | ||||
| 1985 | +497 | ||||
| 1986 | +00:39:44,580 --> 00:39:48,520 | ||||
| 1987 | +c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois, | ||||
| 1988 | + | ||||
| 1989 | +498 | ||||
| 1990 | +00:39:48,680 --> 00:39:51,880 | ||||
| 1991 | +les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés, | ||||
| 1992 | + | ||||
| 1993 | +499 | ||||
| 1994 | +00:39:52,480 --> 00:39:56,140 | ||||
| 1995 | +étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros | ||||
| 1996 | + | ||||
| 1997 | +500 | ||||
| 1998 | +00:39:56,160 --> 00:40:00,840 | ||||
| 1999 | +lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un | ||||
| 2000 | + | ||||
| 2001 | +501 | ||||
| 2002 | +00:40:00,860 --> 00:40:03,500 | ||||
| 2003 | +promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple, | ||||
| 2004 | + | ||||
| 2005 | +502 | ||||
| 2006 | +00:40:03,940 --> 00:40:06,000 | ||||
| 2007 | +acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant, | ||||
| 2008 | + | ||||
| 2009 | +503 | ||||
| 2010 | +00:40:06,160 --> 00:40:09,500 | ||||
| 2011 | +mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini | ||||
| 2012 | + | ||||
| 2013 | +504 | ||||
| 2014 | +00:40:09,520 --> 00:40:12,200 | ||||
| 2015 | +-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot. | ||||
| 2016 | + | ||||
| 2017 | +505 | ||||
| 2018 | +00:40:14,620 --> 00:40:20,620 | ||||
| 2019 | +ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir | ||||
| 2020 | + | ||||
| 2021 | +506 | ||||
| 2022 | +00:40:20,640 --> 00:40:25,960 | ||||
| 2023 | +donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc | ||||
| 2024 | + | ||||
| 2025 | +507 | ||||
| 2026 | +00:40:25,980 --> 00:40:29,860 | ||||
| 2027 | +une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier | ||||
| 2028 | + | ||||
| 2029 | +508 | ||||
| 2030 | +00:40:29,880 --> 00:40:34,680 | ||||
| 2031 | +d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc | ||||
| 2032 | + | ||||
| 2033 | +509 | ||||
| 2034 | +00:40:34,700 --> 00:40:39,940 | ||||
| 2035 | +le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la | ||||
| 2036 | + | ||||
| 2037 | +510 | ||||
| 2038 | +00:40:39,960 --> 00:40:43,980 | ||||
| 2039 | +superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain | ||||
| 2040 | + | ||||
| 2041 | +511 | ||||
| 2042 | +00:40:44,000 --> 00:40:50,220 | ||||
| 2043 | +qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc | ||||
| 2044 | + | ||||
| 2045 | +512 | ||||
| 2046 | +00:40:50,240 --> 00:40:55,840 | ||||
| 2047 | +ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité | ||||
| 2048 | + | ||||
| 2049 | +513 | ||||
| 2050 | +00:40:55,860 --> 00:40:57,960 | ||||
| 2051 | +de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol. | ||||
| 2052 | + | ||||
| 2053 | +514 | ||||
| 2054 | +00:40:58,800 --> 00:41:04,000 | ||||
| 2055 | +Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça, | ||||
| 2056 | + | ||||
| 2057 | +515 | ||||
| 2058 | +00:41:04,120 --> 00:41:07,380 | ||||
| 2059 | +donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la | ||||
| 2060 | + | ||||
| 2061 | +516 | ||||
| 2062 | +00:41:07,400 --> 00:41:12,300 | ||||
| 2063 | +servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement | ||||
| 2064 | + | ||||
| 2065 | +517 | ||||
| 2066 | +00:41:12,320 --> 00:41:14,060 | ||||
| 2067 | +simple, étant donné qu'il y a un zonage. | ||||
| 2068 | + | ||||
| 2069 | +518 | ||||
| 2070 | +00:41:14,760 --> 00:41:19,480 | ||||
| 2071 | +Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l | ||||
| 2072 | + | ||||
| 2073 | +519 | ||||
| 2074 | +00:41:19,500 --> 00:41:23,420 | ||||
| 2075 | +'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données. | ||||
| 2076 | + | ||||
| 2077 | +520 | ||||
| 2078 | +00:41:23,440 --> 00:41:28,400 | ||||
| 2079 | +bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac | ||||
| 2080 | + | ||||
| 2081 | +521 | ||||
| 2082 | +00:41:28,420 --> 00:41:30,120 | ||||
| 2083 | +-Saint-Jean, souvent le sol est argileux. | ||||
| 2084 | + | ||||
| 2085 | +522 | ||||
| 2086 | +00:41:30,520 --> 00:41:34,660 | ||||
| 2087 | +Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a | ||||
| 2088 | + | ||||
| 2089 | +523 | ||||
| 2090 | +00:41:34,680 --> 00:41:36,640 | ||||
| 2091 | +des inondations, des glissements de terrain et tout. | ||||
| 2092 | + | ||||
| 2093 | +524 | ||||
| 2094 | +00:41:37,740 --> 00:41:41,060 | ||||
| 2095 | +Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique. | ||||
| 2096 | + | ||||
| 2097 | +525 | ||||
| 2098 | +00:41:42,160 --> 00:41:45,860 | ||||
| 2099 | +Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que | ||||
| 2100 | + | ||||
| 2101 | +526 | ||||
| 2102 | +00:41:45,880 --> 00:41:48,860 | ||||
| 2103 | +vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de | ||||
| 2104 | + | ||||
| 2105 | +527 | ||||
| 2106 | +00:41:48,880 --> 00:41:50,840 | ||||
| 2107 | +rechercher des ventes de terrain incomparables. | ||||
| 2108 | + | ||||
| 2109 | +528 | ||||
| 2110 | +00:41:51,500 --> 00:41:54,560 | ||||
| 2111 | +Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable, | ||||
| 2112 | + | ||||
| 2113 | +529 | ||||
| 2114 | +00:41:54,760 --> 00:41:57,180 | ||||
| 2115 | +il faut quand même que ça soit sensiblement proche. | ||||
| 2116 | + | ||||
| 2117 | +530 | ||||
| 2118 | +00:41:57,340 --> 00:42:00,520 | ||||
| 2119 | +Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif, | ||||
| 2120 | + | ||||
| 2121 | +531 | ||||
| 2122 | +00:42:00,680 --> 00:42:02,980 | ||||
| 2123 | +c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche. | ||||
| 2124 | + | ||||
| 2125 | +532 | ||||
| 2126 | +00:42:03,980 --> 00:42:10,020 | ||||
| 2127 | +Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct | ||||
| 2128 | + | ||||
| 2129 | +533 | ||||
| 2130 | +00:42:10,040 --> 00:42:14,420 | ||||
| 2131 | +de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux | ||||
| 2132 | + | ||||
| 2133 | +534 | ||||
| 2134 | +00:42:14,440 --> 00:42:15,860 | ||||
| 2135 | +mêmes taux de taxation et tout ça. | ||||
| 2136 | + | ||||
| 2137 | +535 | ||||
| 2138 | +00:42:15,960 --> 00:42:21,260 | ||||
| 2139 | +Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les | ||||
| 2140 | + | ||||
| 2141 | +536 | ||||
| 2142 | +00:42:21,280 --> 00:42:24,600 | ||||
| 2143 | +règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut | ||||
| 2144 | + | ||||
| 2145 | +537 | ||||
| 2146 | +00:42:24,620 --> 00:42:25,420 | ||||
| 2147 | +choisir. | ||||
| 2148 | + | ||||
| 2149 | +538 | ||||
| 2150 | +00:42:28,120 --> 00:42:33,100 | ||||
| 2151 | +Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là, | ||||
| 2152 | + | ||||
| 2153 | +539 | ||||
| 2154 | +00:42:33,180 --> 00:42:36,280 | ||||
| 2155 | +on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté. | ||||
| 2156 | + | ||||
| 2157 | +540 | ||||
| 2158 | +00:42:36,660 --> 00:42:40,280 | ||||
| 2159 | +Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable, | ||||
| 2160 | + | ||||
| 2161 | +541 | ||||
| 2162 | +00:42:41,320 --> 00:42:44,360 | ||||
| 2163 | +il faut que ça soit suffisamment récent. | ||||
| 2164 | + | ||||
| 2165 | +542 | ||||
| 2166 | +00:42:44,380 --> 00:42:47,480 | ||||
| 2167 | +mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois, | ||||
| 2168 | + | ||||
| 2169 | +543 | ||||
| 2170 | +00:42:47,660 --> 00:42:49,340 | ||||
| 2171 | +on perd des comparables potentiels. | ||||
| 2172 | + | ||||
| 2173 | +544 | ||||
| 2174 | +00:42:49,820 --> 00:42:51,660 | ||||
| 2175 | +Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là. | ||||
| 2176 | + | ||||
| 2177 | +545 | ||||
| 2178 | +00:42:54,800 --> 00:42:58,580 | ||||
| 2179 | +Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables, | ||||
| 2180 | + | ||||
| 2181 | +546 | ||||
| 2182 | +00:42:58,860 --> 00:43:01,860 | ||||
| 2183 | +il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là. | ||||
| 2184 | + | ||||
| 2185 | +547 | ||||
| 2186 | +00:43:02,180 --> 00:43:05,780 | ||||
| 2187 | +C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix | ||||
| 2188 | + | ||||
| 2189 | +548 | ||||
| 2190 | +00:43:05,800 --> 00:43:09,060 | ||||
| 2191 | +de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on | ||||
| 2192 | + | ||||
| 2193 | +549 | ||||
| 2194 | +00:43:09,080 --> 00:43:13,400 | ||||
| 2195 | +a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements | ||||
| 2196 | + | ||||
| 2197 | +550 | ||||
| 2198 | +00:43:13,420 --> 00:43:16,740 | ||||
| 2199 | +ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente. | ||||
| 2200 | + | ||||
| 2201 | +551 | ||||
| 2202 | +00:43:17,260 --> 00:43:19,920 | ||||
| 2203 | +Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé. | ||||
| 2204 | + | ||||
| 2205 | +552 | ||||
| 2206 | +00:43:21,440 --> 00:43:25,900 | ||||
| 2207 | +Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente. | ||||
| 2208 | + | ||||
| 2209 | +553 | ||||
| 2210 | +00:43:26,140 --> 00:43:30,720 | ||||
| 2211 | +C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré, | ||||
| 2212 | + | ||||
| 2213 | +554 | ||||
| 2214 | +00:43:30,840 --> 00:43:35,600 | ||||
| 2215 | +donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des | ||||
| 2216 | + | ||||
| 2217 | +555 | ||||
| 2218 | +00:43:35,620 --> 00:43:40,140 | ||||
| 2219 | +codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel. | ||||
| 2220 | + | ||||
| 2221 | +556 | ||||
| 2222 | +00:43:41,620 --> 00:43:44,920 | ||||
| 2223 | +C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties, | ||||
| 2224 | + | ||||
| 2225 | +557 | ||||
| 2226 | +00:43:44,960 --> 00:43:48,200 | ||||
| 2227 | +donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons, | ||||
| 2228 | + | ||||
| 2229 | +558 | ||||
| 2230 | +00:43:48,220 --> 00:43:49,280 | ||||
| 2231 | +les ajustements qu'on va faire. | ||||
| 2232 | + | ||||
| 2233 | +559 | ||||
| 2234 | +00:43:50,060 --> 00:43:52,860 | ||||
| 2235 | +Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de | ||||
| 2236 | + | ||||
| 2237 | +560 | ||||
| 2238 | +00:43:52,880 --> 00:43:54,900 | ||||
| 2239 | +mesures par unité d'ajustement. | ||||
| 2240 | + | ||||
| 2241 | +561 | ||||
| 2242 | +00:43:55,000 --> 00:43:58,260 | ||||
| 2243 | +Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $. | ||||
| 2244 | + | ||||
| 2245 | +562 | ||||
| 2246 | +00:43:58,500 --> 00:44:00,420 | ||||
| 2247 | +On va parler d'un prix par prix carré. | ||||
| 2248 | + | ||||
| 2249 | +563 | ||||
| 2250 | +00:44:01,240 --> 00:44:04,060 | ||||
| 2251 | +Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer. | ||||
| 2252 | + | ||||
| 2253 | +564 | ||||
| 2254 | +00:44:04,480 --> 00:44:06,760 | ||||
| 2255 | +C'est là vraiment la particularité. | ||||
| 2256 | + | ||||
| 2257 | +565 | ||||
| 2258 | +00:44:07,920 --> 00:44:12,140 | ||||
| 2259 | +Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les | ||||
| 2260 | + | ||||
| 2261 | +566 | ||||
| 2262 | +00:44:12,160 --> 00:44:15,320 | ||||
| 2263 | +valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale, | ||||
| 2264 | + | ||||
| 2265 | +567 | ||||
| 2266 | +00:44:15,460 --> 00:44:18,660 | ||||
| 2267 | +donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne, | ||||
| 2268 | + | ||||
| 2269 | +568 | ||||
| 2270 | +00:44:19,200 --> 00:44:23,540 | ||||
| 2271 | +ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment, | ||||
| 2272 | + | ||||
| 2273 | +569 | ||||
| 2274 | +00:44:23,740 --> 00:44:25,400 | ||||
| 2275 | +en fonction de la distance et tout ça. | ||||
| 2276 | + | ||||
| 2277 | +570 | ||||
| 2278 | +00:44:25,500 --> 00:44:26,500 | ||||
| 2279 | +Donc, il y a plusieurs façons de faire. | ||||
| 2280 | + | ||||
| 2281 | +571 | ||||
| 2282 | +00:44:27,140 --> 00:44:31,080 | ||||
| 2283 | +On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre. | ||||
| 2284 | + | ||||
| 2285 | +572 | ||||
| 2286 | +00:44:33,440 --> 00:44:37,080 | ||||
| 2287 | +Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail. | ||||
| 2288 | + | ||||
| 2289 | +573 | ||||
| 2290 | +00:44:37,760 --> 00:44:42,360 | ||||
| 2291 | +Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est | ||||
| 2292 | + | ||||
| 2293 | +574 | ||||
| 2294 | +00:44:42,380 --> 00:44:48,840 | ||||
| 2295 | +similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire, | ||||
| 2296 | + | ||||
| 2297 | +575 | ||||
| 2298 | +00:44:48,880 --> 00:44:50,560 | ||||
| 2299 | +mais il faut que ce soit à proximité. | ||||
| 2300 | + | ||||
| 2301 | +576 | ||||
| 2302 | +00:44:50,580 --> 00:44:55,240 | ||||
| 2303 | +parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec. | ||||
| 2304 | + | ||||
| 2305 | +577 | ||||
| 2306 | +00:44:55,600 --> 00:44:59,800 | ||||
| 2307 | +Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que, | ||||
| 2308 | + | ||||
| 2309 | +578 | ||||
| 2310 | +00:45:00,000 --> 00:45:02,760 | ||||
| 2311 | +il faut que ce soit à proximité. | ||||
| 2312 | + | ||||
| 2313 | +579 | ||||
| 2314 | +00:45:03,620 --> 00:45:05,500 | ||||
| 2315 | +Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent, | ||||
| 2316 | + | ||||
| 2317 | +580 | ||||
| 2318 | +00:45:06,120 --> 00:45:08,580 | ||||
| 2319 | +il y a des zones de recensement. | ||||
| 2320 | + | ||||
| 2321 | +581 | ||||
| 2322 | +00:45:09,280 --> 00:45:15,120 | ||||
| 2323 | +Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre. | ||||
| 2324 | + | ||||
| 2325 | +582 | ||||
| 2326 | +00:45:15,320 --> 00:45:17,080 | ||||
| 2327 | +Donc, si c'est dans la même... | ||||
| 2328 | + | ||||
| 2329 | +583 | ||||
| 2330 | +00:45:17,100 --> 00:45:20,460 | ||||
| 2331 | +Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones | ||||
| 2332 | + | ||||
| 2333 | +584 | ||||
| 2334 | +00:45:20,480 --> 00:45:25,460 | ||||
| 2335 | +similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à | ||||
| 2336 | + | ||||
| 2337 | +585 | ||||
| 2338 | +00:45:25,480 --> 00:45:30,900 | ||||
| 2339 | +ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois. | ||||
| 2340 | + | ||||
| 2341 | +586 | ||||
| 2342 | +00:45:31,320 --> 00:45:33,900 | ||||
| 2343 | +C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique. | ||||
| 2344 | + | ||||
| 2345 | +587 | ||||
| 2346 | +00:45:34,260 --> 00:45:38,640 | ||||
| 2347 | +C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois, | ||||
| 2348 | + | ||||
| 2349 | +588 | ||||
| 2350 | +00:45:38,980 --> 00:45:41,080 | ||||
| 2351 | +ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux. | ||||
| 2352 | + | ||||
| 2353 | +589 | ||||
| 2354 | +00:45:42,400 --> 00:45:45,300 | ||||
| 2355 | +La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois. | ||||
| 2356 | + | ||||
| 2357 | +590 | ||||
| 2358 | +00:45:45,500 --> 00:45:51,040 | ||||
| 2359 | +Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a | ||||
| 2360 | + | ||||
| 2361 | +591 | ||||
| 2362 | +00:45:51,060 --> 00:45:56,120 | ||||
| 2363 | +4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du | ||||
| 2364 | + | ||||
| 2365 | +592 | ||||
| 2366 | +00:45:56,140 --> 00:46:01,280 | ||||
| 2367 | +terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça | ||||
| 2368 | + | ||||
| 2369 | +593 | ||||
| 2370 | +00:46:01,300 --> 00:46:02,720 | ||||
| 2371 | +devient problématique à ce niveau-là. | ||||
| 2372 | + | ||||
| 2373 | +594 | ||||
| 2374 | +00:46:03,000 --> 00:46:03,900 | ||||
| 2375 | +Donc, 12 mois, c'est correct. | ||||
| 2376 | + | ||||
| 2377 | +595 | ||||
| 2378 | +00:46:04,300 --> 00:46:06,960 | ||||
| 2379 | +C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente, | ||||
| 2380 | + | ||||
| 2381 | +596 | ||||
| 2382 | +00:46:07,080 --> 00:46:08,900 | ||||
| 2383 | +on va augmenter sur 3 % pour 12 mois. | ||||
| 2384 | + | ||||
| 2385 | +597 | ||||
| 2386 | +00:46:09,340 --> 00:46:12,820 | ||||
| 2387 | +Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %. | ||||
| 2388 | + | ||||
| 2389 | +598 | ||||
| 2390 | +00:46:13,320 --> 00:46:15,480 | ||||
| 2391 | +Donc, ça reste quand même modeste comme variation. | ||||
| 2392 | + | ||||
| 2393 | +599 | ||||
| 2394 | +00:46:15,860 --> 00:46:19,560 | ||||
| 2395 | +Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois. | ||||
| 2396 | + | ||||
| 2397 | +600 | ||||
| 2398 | +00:46:20,620 --> 00:46:25,000 | ||||
| 2399 | +1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là, | ||||
| 2400 | + | ||||
| 2401 | +601 | ||||
| 2402 | +00:46:25,060 --> 00:46:26,860 | ||||
| 2403 | +ça serait quasiment proche de 12 %. | ||||
| 2404 | + | ||||
| 2405 | +602 | ||||
| 2406 | +00:46:27,280 --> 00:46:29,680 | ||||
| 2407 | +Donc, là, ça commence à être des ajustements importants. | ||||
| 2408 | + | ||||
| 2409 | +603 | ||||
| 2410 | +00:46:29,860 --> 00:46:33,200 | ||||
| 2411 | +Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les | ||||
| 2412 | + | ||||
| 2413 | +604 | ||||
| 2414 | +00:46:33,220 --> 00:46:39,280 | ||||
| 2415 | +années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont | ||||
| 2416 | + | ||||
| 2417 | +605 | ||||
| 2418 | +00:46:39,300 --> 00:46:42,120 | ||||
| 2419 | +dues, justement, à des paramètres subjectifs. | ||||
| 2420 | + | ||||
| 2421 | +606 | ||||
| 2422 | +00:46:43,460 --> 00:46:45,660 | ||||
| 2423 | +Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire. | ||||
| 2424 | + | ||||
| 2425 | +607 | ||||
| 2426 | +00:46:45,740 --> 00:46:49,300 | ||||
| 2427 | +Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est | ||||
| 2428 | + | ||||
| 2429 | +608 | ||||
| 2430 | +00:46:49,320 --> 00:46:53,260 | ||||
| 2431 | +compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement, | ||||
| 2432 | + | ||||
| 2433 | +609 | ||||
| 2434 | +00:46:53,440 --> 00:46:57,980 | ||||
| 2435 | +donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct. | ||||
| 2436 | + | ||||
| 2437 | +610 | ||||
| 2438 | +00:46:58,160 --> 00:46:59,600 | ||||
| 2439 | +Donc, on va faire un ajustement en conséquence. | ||||
| 2440 | + | ||||
| 2441 | +611 | ||||
| 2442 | +00:47:01,860 --> 00:47:02,900 | ||||
| 2443 | +Maintenant, la taille. | ||||
| 2444 | + | ||||
| 2445 | +612 | ||||
| 2446 | +00:47:04,680 --> 00:47:07,540 | ||||
| 2447 | +On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe | ||||
| 2448 | + | ||||
| 2449 | +613 | ||||
| 2450 | +00:47:07,560 --> 00:47:11,460 | ||||
| 2451 | +quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche. | ||||
| 2452 | + | ||||
| 2453 | +614 | ||||
| 2454 | +00:47:11,540 --> 00:47:14,140 | ||||
| 2455 | +C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement. | ||||
| 2456 | + | ||||
| 2457 | +615 | ||||
| 2458 | +00:47:14,160 --> 00:47:17,780 | ||||
| 2459 | +mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison, | ||||
| 2460 | + | ||||
| 2461 | +616 | ||||
| 2462 | +00:47:17,940 --> 00:47:22,040 | ||||
| 2463 | +qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement | ||||
| 2464 | + | ||||
| 2465 | +617 | ||||
| 2466 | +00:47:22,060 --> 00:47:27,140 | ||||
| 2467 | +12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct | ||||
| 2468 | + | ||||
| 2469 | +618 | ||||
| 2470 | +00:47:27,160 --> 00:47:30,780 | ||||
| 2471 | +parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple, | ||||
| 2472 | + | ||||
| 2473 | +619 | ||||
| 2474 | +00:47:30,860 --> 00:47:34,400 | ||||
| 2475 | +d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus | ||||
| 2476 | + | ||||
| 2477 | +620 | ||||
| 2478 | +00:47:34,420 --> 00:47:39,620 | ||||
| 2479 | +importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple, | ||||
| 2480 | + | ||||
| 2481 | +621 | ||||
| 2482 | +00:47:40,480 --> 00:47:42,960 | ||||
| 2483 | +possiblement 12 maisons. d'échelle. | ||||
| 2484 | + | ||||
| 2485 | +622 | ||||
| 2486 | +00:47:43,080 --> 00:47:43,880 | ||||
| 2487 | +C'est-à-dire que | ||||
| 2488 | + | ||||
| 2489 | +623 | ||||
| 2490 | +00:47:45,980 --> 00:47:50,060 | ||||
| 2491 | +c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée. | ||||
| 2492 | + | ||||
| 2493 | +624 | ||||
| 2494 | +00:47:50,880 --> 00:47:55,320 | ||||
| 2495 | +C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent | ||||
| 2496 | + | ||||
| 2497 | +625 | ||||
| 2498 | +00:47:55,340 --> 00:47:59,700 | ||||
| 2499 | +mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent | ||||
| 2500 | + | ||||
| 2501 | +626 | ||||
| 2502 | +00:47:59,720 --> 00:48:02,320 | ||||
| 2503 | +pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons, | ||||
| 2504 | + | ||||
| 2505 | +627 | ||||
| 2506 | +00:48:02,400 --> 00:48:05,320 | ||||
| 2507 | +c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel. | ||||
| 2508 | + | ||||
| 2509 | +628 | ||||
| 2510 | +00:48:06,940 --> 00:48:08,820 | ||||
| 2511 | +C'est observé sur les marchés, c'est comme ça. | ||||
| 2512 | + | ||||
| 2513 | +629 | ||||
| 2514 | +00:48:09,620 --> 00:48:12,400 | ||||
| 2515 | +Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré. | ||||
| 2516 | + | ||||
| 2517 | +630 | ||||
| 2518 | +00:48:12,780 --> 00:48:16,780 | ||||
| 2519 | +C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle, | ||||
| 2520 | + | ||||
| 2521 | +631 | ||||
| 2522 | +00:48:16,860 --> 00:48:17,660 | ||||
| 2523 | +donc l'intérieur. | ||||
| 2524 | + | ||||
| 2525 | +632 | ||||
| 2526 | +00:48:19,200 --> 00:48:23,520 | ||||
| 2527 | +Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la | ||||
| 2528 | + | ||||
| 2529 | +633 | ||||
| 2530 | +00:48:23,540 --> 00:48:26,440 | ||||
| 2531 | +superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du | ||||
| 2532 | + | ||||
| 2533 | +634 | ||||
| 2534 | +00:48:26,460 --> 00:48:28,760 | ||||
| 2535 | +bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment. | ||||
| 2536 | + | ||||
| 2537 | +635 | ||||
| 2538 | +00:48:30,680 --> 00:48:35,620 | ||||
| 2539 | +On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux | ||||
| 2540 | + | ||||
| 2541 | +636 | ||||
| 2542 | +00:48:35,640 --> 00:48:38,800 | ||||
| 2543 | +deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant | ||||
| 2544 | + | ||||
| 2545 | +637 | ||||
| 2546 | +00:48:38,820 --> 00:48:41,120 | ||||
| 2547 | +valuables au fur et à mesure qu'on augmente. | ||||
| 2548 | + | ||||
| 2549 | +638 | ||||
| 2550 | +00:48:42,240 --> 00:48:46,580 | ||||
| 2551 | +Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce | ||||
| 2552 | + | ||||
| 2553 | +639 | ||||
| 2554 | +00:48:46,600 --> 00:48:52,580 | ||||
| 2555 | +soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que | ||||
| 2556 | + | ||||
| 2557 | +640 | ||||
| 2558 | +00:48:52,600 --> 00:48:56,220 | ||||
| 2559 | +ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons, | ||||
| 2560 | + | ||||
| 2561 | +641 | ||||
| 2562 | +00:48:56,300 --> 00:49:00,820 | ||||
| 2563 | +c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois, | ||||
| 2564 | + | ||||
| 2565 | +642 | ||||
| 2566 | +00:49:00,900 --> 00:49:02,900 | ||||
| 2567 | +il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres, | ||||
| 2568 | + | ||||
| 2569 | +643 | ||||
| 2570 | +00:49:03,880 --> 00:49:06,540 | ||||
| 2571 | +puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une | ||||
| 2572 | + | ||||
| 2573 | +644 | ||||
| 2574 | +00:49:06,560 --> 00:49:12,480 | ||||
| 2575 | +transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché | ||||
| 2576 | + | ||||
| 2577 | +645 | ||||
| 2578 | +00:49:12,500 --> 00:49:16,520 | ||||
| 2579 | +normal avec pas d'hypothèse sous-jacente. | ||||
| 2580 | + | ||||
| 2581 | +646 | ||||
| 2582 | +00:49:17,040 --> 00:49:21,860 | ||||
| 2583 | +Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps. | ||||
| 2584 | + | ||||
| 2585 | +647 | ||||
| 2586 | +00:49:21,980 --> 00:49:24,420 | ||||
| 2587 | +Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce | ||||
| 2588 | + | ||||
| 2589 | +648 | ||||
| 2590 | +00:49:24,440 --> 00:49:25,540 | ||||
| 2591 | +soit un comparable qui est acceptable. | ||||
| 2592 | + | ||||
| 2593 | +649 | ||||
| 2594 | +00:49:25,960 --> 00:49:30,460 | ||||
| 2595 | +Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas. | ||||
| 2596 | + | ||||
| 2597 | +650 | ||||
| 2598 | +00:49:31,480 --> 00:49:34,320 | ||||
| 2599 | +Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres. | ||||
| 2600 | + | ||||
| 2601 | +651 | ||||
| 2602 | +00:49:34,420 --> 00:49:36,880 | ||||
| 2603 | +Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres, | ||||
| 2604 | + | ||||
| 2605 | +652 | ||||
| 2606 | +00:49:37,820 --> 00:49:38,720 | ||||
| 2607 | +on peut se poser des questions. | ||||
| 2608 | + | ||||
| 2609 | +653 | ||||
| 2610 | +00:49:39,060 --> 00:49:41,060 | ||||
| 2611 | +Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité. | ||||
| 2612 | + | ||||
| 2613 | +654 | ||||
| 2614 | +00:49:41,200 --> 00:49:43,320 | ||||
| 2615 | +Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens, | ||||
| 2616 | + | ||||
| 2617 | +655 | ||||
| 2618 | +00:49:43,460 --> 00:49:47,500 | ||||
| 2619 | +on fait comme un peu une sorte de cherry picking. | ||||
| 2620 | + | ||||
| 2621 | +656 | ||||
| 2622 | +00:49:47,760 --> 00:49:49,640 | ||||
| 2623 | +Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça. | ||||
| 2624 | + | ||||
| 2625 | +657 | ||||
| 2626 | +00:49:49,660 --> 00:49:55,660 | ||||
| 2627 | +C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon | ||||
| 2628 | + | ||||
| 2629 | +658 | ||||
| 2630 | +00:49:55,680 --> 00:49:59,780 | ||||
| 2631 | +de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer. | ||||
| 2632 | + | ||||
| 2633 | +659 | ||||
| 2634 | +00:50:00,340 --> 00:50:02,960 | ||||
| 2635 | +Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée. | ||||
| 2636 | + | ||||
| 2637 | +660 | ||||
| 2638 | +00:50:03,400 --> 00:50:07,020 | ||||
| 2639 | +Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide. | ||||
| 2640 | + | ||||
| 2641 | +661 | ||||
| 2642 | +00:50:07,720 --> 00:50:11,600 | ||||
| 2643 | +Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le | ||||
| 2644 | + | ||||
| 2645 | +662 | ||||
| 2646 | +00:50:11,620 --> 00:50:15,480 | ||||
| 2647 | +terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir, | ||||
| 2648 | + | ||||
| 2649 | +663 | ||||
| 2650 | +00:50:15,520 --> 00:50:19,080 | ||||
| 2651 | +je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide | ||||
| 2652 | + | ||||
| 2653 | +664 | ||||
| 2654 | +00:50:19,100 --> 00:50:22,440 | ||||
| 2655 | +de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide, | ||||
| 2656 | + | ||||
| 2657 | +665 | ||||
| 2658 | +00:50:22,560 --> 00:50:27,780 | ||||
| 2659 | +ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un | ||||
| 2660 | + | ||||
| 2661 | +666 | ||||
| 2662 | +00:50:27,800 --> 00:50:29,200 | ||||
| 2663 | +marché avec des conditions normales. | ||||
| 2664 | + | ||||
| 2665 | +667 | ||||
| 2666 | +00:50:31,480 --> 00:50:34,960 | ||||
| 2667 | +Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5 | ||||
| 2668 | + | ||||
| 2669 | +668 | ||||
| 2670 | +00:50:34,980 --> 00:50:38,460 | ||||
| 2671 | +comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon, | ||||
| 2672 | + | ||||
| 2673 | +669 | ||||
| 2674 | +00:50:38,640 --> 00:50:40,600 | ||||
| 2675 | +ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3. | ||||
| 2676 | + | ||||
| 2677 | +670 | ||||
| 2678 | +00:50:40,620 --> 00:50:45,340 | ||||
| 2679 | +Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain | ||||
| 2680 | + | ||||
| 2681 | +671 | ||||
| 2682 | +00:50:45,360 --> 00:50:48,620 | ||||
| 2683 | +biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables, | ||||
| 2684 | + | ||||
| 2685 | +672 | ||||
| 2686 | +00:50:48,720 --> 00:50:51,900 | ||||
| 2687 | +s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait, | ||||
| 2688 | + | ||||
| 2689 | +673 | ||||
| 2690 | +00:50:52,720 --> 00:50:54,300 | ||||
| 2691 | +on n'a pas une diversification. | ||||
| 2692 | + | ||||
| 2693 | +674 | ||||
| 2694 | +00:50:54,460 --> 00:50:57,840 | ||||
| 2695 | +C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on | ||||
| 2696 | + | ||||
| 2697 | +675 | ||||
| 2698 | +00:50:57,860 --> 00:50:59,560 | ||||
| 2699 | +a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ? | ||||
| 2700 | + | ||||
| 2701 | +676 | ||||
| 2702 | +00:50:59,900 --> 00:51:02,720 | ||||
| 2703 | +C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça. | ||||
| 2704 | + | ||||
| 2705 | +677 | ||||
| 2706 | +00:51:02,920 --> 00:51:05,100 | ||||
| 2707 | +Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière. | ||||
| 2708 | + | ||||
| 2709 | +678 | ||||
| 2710 | +00:51:06,980 --> 00:51:08,500 | ||||
| 2711 | +Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus. | ||||
| 2712 | + | ||||
| 2713 | +679 | ||||
| 2714 | +00:51:08,520 --> 00:51:11,400 | ||||
| 2715 | +je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est. | ||||
| 2716 | + | ||||
| 2717 | +680 | ||||
| 2718 | +00:51:11,560 --> 00:51:14,260 | ||||
| 2719 | +Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu | ||||
| 2720 | + | ||||
| 2721 | +681 | ||||
| 2722 | +00:51:14,280 --> 00:51:17,560 | ||||
| 2723 | +'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet, | ||||
| 2724 | + | ||||
| 2725 | +682 | ||||
| 2726 | +00:51:18,260 --> 00:51:21,200 | ||||
| 2727 | +moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible. | ||||
| 2728 | + | ||||
| 2729 | +683 | ||||
| 2730 | +00:51:21,420 --> 00:51:22,220 | ||||
| 2731 | +Donc, c'est ça. | ||||
| 2732 | + | ||||
| 2733 | +684 | ||||
| 2734 | +00:51:25,020 --> 00:51:30,080 | ||||
| 2735 | +Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants, | ||||
| 2736 | + | ||||
| 2737 | +685 | ||||
| 2738 | +00:51:30,160 --> 00:51:33,160 | ||||
| 2739 | +donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le | ||||
| 2740 | + | ||||
| 2741 | +686 | ||||
| 2742 | +00:51:33,180 --> 00:51:37,720 | ||||
| 2743 | +sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines | ||||
| 2744 | + | ||||
| 2745 | +687 | ||||
| 2746 | +00:51:37,740 --> 00:51:41,820 | ||||
| 2747 | +composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le | ||||
| 2748 | + | ||||
| 2749 | +688 | ||||
| 2750 | +00:51:41,840 --> 00:51:48,280 | ||||
| 2751 | +sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement | ||||
| 2752 | + | ||||
| 2753 | +689 | ||||
| 2754 | +00:51:48,300 --> 00:51:52,220 | ||||
| 2755 | +pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement. | ||||
| 2756 | + | ||||
| 2757 | +690 | ||||
| 2758 | +00:51:52,600 --> 00:51:54,100 | ||||
| 2759 | +C'est une mesure qui est fiable. | ||||
| 2760 | + | ||||
| 2761 | +691 | ||||
| 2762 | +00:51:55,140 --> 00:51:59,540 | ||||
| 2763 | +C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de | ||||
| 2764 | + | ||||
| 2765 | +692 | ||||
| 2766 | +00:51:59,560 --> 00:52:03,900 | ||||
| 2767 | +taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables, | ||||
| 2768 | + | ||||
| 2769 | +693 | ||||
| 2770 | +00:52:04,000 --> 00:52:05,320 | ||||
| 2771 | +bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait. | ||||
| 2772 | + | ||||
| 2773 | +694 | ||||
| 2774 | +00:52:05,420 --> 00:52:08,340 | ||||
| 2775 | +Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres, | ||||
| 2776 | + | ||||
| 2777 | +695 | ||||
| 2778 | +00:52:08,520 --> 00:52:10,620 | ||||
| 2779 | +et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a, | ||||
| 2780 | + | ||||
| 2781 | +696 | ||||
| 2782 | +00:52:11,480 --> 00:52:14,760 | ||||
| 2783 | +bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses. | ||||
| 2784 | + | ||||
| 2785 | +697 | ||||
| 2786 | +00:52:15,560 --> 00:52:18,600 | ||||
| 2787 | +Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition. | ||||
| 2788 | + | ||||
| 2789 | +698 | ||||
| 2790 | +00:52:22,000 --> 00:52:28,180 | ||||
| 2791 | +Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel, | ||||
| 2792 | + | ||||
| 2793 | +699 | ||||
| 2794 | +00:52:29,200 --> 00:52:33,680 | ||||
| 2795 | +on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation, | ||||
| 2796 | + | ||||
| 2797 | +700 | ||||
| 2798 | +00:52:33,840 --> 00:52:35,580 | ||||
| 2799 | +donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça. | ||||
| 2800 | + | ||||
| 2801 | +701 | ||||
| 2802 | +00:52:36,460 --> 00:52:38,620 | ||||
| 2803 | +Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés. | ||||
| 2804 | + | ||||
| 2805 | +702 | ||||
| 2806 | +00:52:38,700 --> 00:52:40,020 | ||||
| 2807 | +Donc, c'est des dollars par pieds carrés. | ||||
| 2808 | + | ||||
| 2809 | +703 | ||||
| 2810 | +00:52:40,400 --> 00:52:45,560 | ||||
| 2811 | +Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour | ||||
| 2812 | + | ||||
| 2813 | +704 | ||||
| 2814 | +00:52:45,580 --> 00:52:47,040 | ||||
| 2815 | +chaque pieds carrés de terrain. | ||||
| 2816 | + | ||||
| 2817 | +705 | ||||
| 2818 | +00:52:48,060 --> 00:52:53,000 | ||||
| 2819 | +Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le… | ||||
| 2820 | + | ||||
| 2821 | +706 | ||||
| 2822 | +00:52:55,000 --> 00:52:57,260 | ||||
| 2823 | +Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $, | ||||
| 2824 | + | ||||
| 2825 | +707 | ||||
| 2826 | +00:52:57,740 --> 00:52:59,340 | ||||
| 2827 | +ça ne vous dit pas à quel point il est cher. | ||||
| 2828 | + | ||||
| 2829 | +708 | ||||
| 2830 | +00:52:59,640 --> 00:53:01,540 | ||||
| 2831 | +Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés. | ||||
| 2832 | + | ||||
| 2833 | +709 | ||||
| 2834 | +00:53:02,040 --> 00:53:05,880 | ||||
| 2835 | +Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie. | ||||
| 2836 | + | ||||
| 2837 | +710 | ||||
| 2838 | +00:53:06,480 --> 00:53:09,900 | ||||
| 2839 | +Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial, | ||||
| 2840 | + | ||||
| 2841 | +711 | ||||
| 2842 | +00:53:10,440 --> 00:53:14,720 | ||||
| 2843 | +on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel, | ||||
| 2844 | + | ||||
| 2845 | +712 | ||||
| 2846 | +00:53:14,900 --> 00:53:21,040 | ||||
| 2847 | +donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs | ||||
| 2848 | + | ||||
| 2849 | +713 | ||||
| 2850 | +00:53:21,060 --> 00:53:25,180 | ||||
| 2851 | +industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés. | ||||
| 2852 | + | ||||
| 2853 | +714 | ||||
| 2854 | +00:53:25,240 --> 00:53:27,460 | ||||
| 2855 | +C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes. | ||||
| 2856 | + | ||||
| 2857 | +715 | ||||
| 2858 | +00:53:28,420 --> 00:53:31,840 | ||||
| 2859 | +Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement, | ||||
| 2860 | + | ||||
| 2861 | +716 | ||||
| 2862 | +00:53:32,340 --> 00:53:33,460 | ||||
| 2863 | +là, on va y aller avec des acres. | ||||
| 2864 | + | ||||
| 2865 | +717 | ||||
| 2866 | +00:53:33,900 --> 00:53:37,640 | ||||
| 2867 | +Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes. | ||||
| 2868 | + | ||||
| 2869 | +718 | ||||
| 2870 | +00:53:37,720 --> 00:53:39,140 | ||||
| 2871 | +Donc, on va y aller avec des hectares. | ||||
| 2872 | + | ||||
| 2873 | +719 | ||||
| 2874 | +00:53:39,880 --> 00:53:40,900 | ||||
| 2875 | +Donc, c'est… | ||||
| 2876 | + | ||||
| 2877 | +720 | ||||
| 2878 | +00:53:43,340 --> 00:53:46,920 | ||||
| 2879 | +De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment… | ||||
| 2880 | + | ||||
| 2881 | +721 | ||||
| 2882 | +00:53:46,940 --> 00:53:48,560 | ||||
| 2883 | +Les acres, c'est pour les petites fermes. | ||||
| 2884 | + | ||||
| 2885 | +722 | ||||
| 2886 | +00:53:48,940 --> 00:53:53,380 | ||||
| 2887 | +Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles, | ||||
| 2888 | + | ||||
| 2889 | +723 | ||||
| 2890 | +00:53:53,400 --> 00:53:59,620 | ||||
| 2891 | +qu'on pourrait dire non commercial. | ||||
| 2892 | + | ||||
| 2893 | +724 | ||||
| 2894 | +00:54:00,100 --> 00:54:01,740 | ||||
| 2895 | +Il existe des fermes commerciales maintenant. | ||||
| 2896 | + | ||||
| 2897 | +725 | ||||
| 2898 | +00:54:02,020 --> 00:54:06,960 | ||||
| 2899 | +Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en | ||||
| 2900 | + | ||||
| 2901 | +726 | ||||
| 2902 | +00:54:06,980 --> 00:54:08,600 | ||||
| 2903 | +perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes. | ||||
| 2904 | + | ||||
| 2905 | +727 | ||||
| 2906 | +00:54:09,880 --> 00:54:11,460 | ||||
| 2907 | +Encore une fois, je ne sais pas. | ||||
| 2908 | + | ||||
| 2909 | +728 | ||||
| 2910 | +00:54:14,360 --> 00:54:17,440 | ||||
| 2911 | +La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts. | ||||
| 2912 | + | ||||
| 2913 | +729 | ||||
| 2914 | +00:54:17,520 --> 00:54:21,600 | ||||
| 2915 | +C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité | ||||
| 2916 | + | ||||
| 2917 | +730 | ||||
| 2918 | +00:54:21,620 --> 00:54:26,820 | ||||
| 2919 | +de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans | ||||
| 2920 | + | ||||
| 2921 | +731 | ||||
| 2922 | +00:54:26,840 --> 00:54:29,480 | ||||
| 2923 | +les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance, | ||||
| 2924 | + | ||||
| 2925 | +732 | ||||
| 2926 | +00:54:29,560 --> 00:54:33,760 | ||||
| 2927 | +la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs, | ||||
| 2928 | + | ||||
| 2929 | +733 | ||||
| 2930 | +00:54:33,840 --> 00:54:34,900 | ||||
| 2931 | +donc ce ne sont pas des vraies valeurs. | ||||
| 2932 | + | ||||
| 2933 | +734 | ||||
| 2934 | +00:54:37,520 --> 00:54:40,620 | ||||
| 2935 | +Maintenant, au niveau des unités de comparaison. | ||||
| 2936 | + | ||||
| 2937 | +735 | ||||
| 2938 | +00:54:43,940 --> 00:54:47,840 | ||||
| 2939 | +C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine, | ||||
| 2940 | + | ||||
| 2941 | +736 | ||||
| 2942 | +00:54:48,220 --> 00:54:51,240 | ||||
| 2943 | +on va avoir un dollar par pied de façade. | ||||
| 2944 | + | ||||
| 2945 | +737 | ||||
| 2946 | +00:54:51,260 --> 00:54:57,160 | ||||
| 2947 | +Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade, | ||||
| 2948 | + | ||||
| 2949 | +738 | ||||
| 2950 | +00:54:57,240 --> 00:54:58,680 | ||||
| 2951 | +donc c'est la longueur du terrain. | ||||
| 2952 | + | ||||
| 2953 | +739 | ||||
| 2954 | +00:54:58,920 --> 00:55:03,640 | ||||
| 2955 | +Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce | ||||
| 2956 | + | ||||
| 2957 | +740 | ||||
| 2958 | +00:55:03,660 --> 00:55:07,760 | ||||
| 2959 | +niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé. | ||||
| 2960 | + | ||||
| 2961 | +741 | ||||
| 2962 | +00:55:08,240 --> 00:55:11,760 | ||||
| 2963 | +C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots. | ||||
| 2964 | + | ||||
| 2965 | +742 | ||||
| 2966 | +00:55:12,360 --> 00:55:15,260 | ||||
| 2967 | +On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots. | ||||
| 2968 | + | ||||
| 2969 | +743 | ||||
| 2970 | +00:55:16,100 --> 00:55:18,580 | ||||
| 2971 | +Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc, | ||||
| 2972 | + | ||||
| 2973 | +744 | ||||
| 2974 | +00:55:18,700 --> 00:55:20,200 | ||||
| 2975 | +c'est les unités, par exemple, | ||||
| 2976 | + | ||||
| 2977 | +745 | ||||
| 2978 | +00:55:21,940 --> 00:55:24,160 | ||||
| 2979 | +multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça, | ||||
| 2980 | + | ||||
| 2981 | +746 | ||||
| 2982 | +00:55:24,260 --> 00:55:27,280 | ||||
| 2983 | +donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages, | ||||
| 2984 | + | ||||
| 2985 | +747 | ||||
| 2986 | +00:55:27,360 --> 00:55:30,640 | ||||
| 2987 | +c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées. | ||||
| 2988 | + | ||||
| 2989 | +748 | ||||
| 2990 | +00:55:31,440 --> 00:55:33,800 | ||||
| 2991 | +Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global. | ||||
| 2992 | + | ||||
| 2993 | +749 | ||||
| 2994 | +00:55:34,540 --> 00:55:36,780 | ||||
| 2995 | +Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc, | ||||
| 2996 | + | ||||
| 2997 | +750 | ||||
| 2998 | +00:55:36,840 --> 00:55:40,320 | ||||
| 2999 | +qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci. | ||||
| 3000 | + | ||||
| 3001 | +751 | ||||
| 3002 | +00:55:46,640 --> 00:55:55,600 | ||||
| 3003 | +Ici maintenant, les | ||||
| 3004 | + | ||||
| 3005 | +752 | ||||
| 3006 | +00:55:55,620 --> 00:55:58,320 | ||||
| 3007 | +ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir, | ||||
| 3008 | + | ||||
| 3009 | +753 | ||||
| 3010 | +00:55:59,140 --> 00:56:05,100 | ||||
| 3011 | +c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici | ||||
| 3012 | + | ||||
| 3013 | +754 | ||||
| 3014 | +00:56:05,120 --> 00:56:12,080 | ||||
| 3015 | +pour le moment aux ajustements au niveau des composantes | ||||
| 3016 | + | ||||
| 3017 | +755 | ||||
| 3018 | +00:56:12,100 --> 00:56:14,840 | ||||
| 3019 | +de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire. | ||||
| 3020 | + | ||||
| 3021 | +756 | ||||
| 3022 | +00:56:15,400 --> 00:56:21,580 | ||||
| 3023 | +Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et | ||||
| 3024 | + | ||||
| 3025 | +757 | ||||
| 3026 | +00:56:21,600 --> 00:56:25,800 | ||||
| 3027 | +c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire. | ||||
| 3028 | + | ||||
| 3029 | +758 | ||||
| 3030 | +00:56:25,900 --> 00:56:28,120 | ||||
| 3031 | +On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici. | ||||
| 3032 | + | ||||
| 3033 | +759 | ||||
| 3034 | +00:56:28,140 --> 00:56:30,320 | ||||
| 3035 | +Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple, | ||||
| 3036 | + | ||||
| 3037 | +760 | ||||
| 3038 | +00:56:30,400 --> 00:56:35,420 | ||||
| 3039 | +ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de | ||||
| 3040 | + | ||||
| 3041 | +761 | ||||
| 3042 | +00:56:35,440 --> 00:56:40,280 | ||||
| 3043 | +60 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2. | ||||
| 3044 | + | ||||
| 3045 | +762 | ||||
| 3046 | +00:56:40,480 --> 00:56:42,800 | ||||
| 3047 | +Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial. | ||||
| 3048 | + | ||||
| 3049 | +763 | ||||
| 3050 | +00:56:42,960 --> 00:56:45,860 | ||||
| 3051 | +Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça. | ||||
| 3052 | + | ||||
| 3053 | +764 | ||||
| 3054 | +00:56:46,420 --> 00:56:51,680 | ||||
| 3055 | +C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel, | ||||
| 3056 | + | ||||
| 3057 | +765 | ||||
| 3058 | +00:56:51,780 --> 00:56:54,280 | ||||
| 3059 | +tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum. | ||||
| 3060 | + | ||||
| 3061 | +766 | ||||
| 3062 | +00:56:56,280 --> 00:56:59,960 | ||||
| 3063 | +Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier. | ||||
| 3064 | + | ||||
| 3065 | +767 | ||||
| 3066 | +00:57:00,060 --> 00:57:03,640 | ||||
| 3067 | +Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça. | ||||
| 3068 | + | ||||
| 3069 | +768 | ||||
| 3070 | +00:57:04,520 --> 00:57:08,540 | ||||
| 3071 | +Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout, | ||||
| 3072 | + | ||||
| 3073 | +769 | ||||
| 3074 | +00:57:08,860 --> 00:57:10,320 | ||||
| 3075 | +de gaz, d'électricité et d'eau. | ||||
| 3076 | + | ||||
| 3077 | +770 | ||||
| 3078 | +00:57:10,340 --> 00:57:13,100 | ||||
| 3079 | +Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain. | ||||
| 3080 | + | ||||
| 3081 | +771 | ||||
| 3082 | +00:57:13,340 --> 00:57:16,280 | ||||
| 3083 | +Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose | ||||
| 3084 | + | ||||
| 3085 | +772 | ||||
| 3086 | +00:57:16,300 --> 00:57:20,500 | ||||
| 3087 | +comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque | ||||
| 3088 | + | ||||
| 3089 | +773 | ||||
| 3090 | +00:57:20,520 --> 00:57:23,720 | ||||
| 3091 | +chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées. | ||||
| 3092 | + | ||||
| 3093 | +774 | ||||
| 3094 | +00:57:24,280 --> 00:57:29,980 | ||||
| 3095 | +Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin, | ||||
| 3096 | + | ||||
| 3097 | +775 | ||||
| 3098 | +00:57:30,340 --> 00:57:32,920 | ||||
| 3099 | +même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation. | ||||
| 3100 | + | ||||
| 3101 | +776 | ||||
| 3102 | +00:57:34,140 --> 00:57:37,780 | ||||
| 3103 | +Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir. | ||||
| 3104 | + | ||||
| 3105 | +777 | ||||
| 3106 | +00:57:38,340 --> 00:57:40,900 | ||||
| 3107 | +Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici, | ||||
| 3108 | + | ||||
| 3109 | +778 | ||||
| 3110 | +00:57:41,020 --> 00:57:47,200 | ||||
| 3111 | +c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer. | ||||
| 3112 | + | ||||
| 3113 | +779 | ||||
| 3114 | +00:57:49,420 --> 00:57:56,800 | ||||
| 3115 | +La date donc de vente, le sujet | ||||
| 3116 | + | ||||
| 3117 | +780 | ||||
| 3118 | +00:57:56,820 --> 00:58:01,200 | ||||
| 3119 | +n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer | ||||
| 3120 | + | ||||
| 3121 | +781 | ||||
| 3122 | +00:58:01,220 --> 00:58:03,320 | ||||
| 3123 | +pour, par exemple, février 2026. | ||||
| 3124 | + | ||||
| 3125 | +782 | ||||
| 3126 | +00:58:03,920 --> 00:58:07,960 | ||||
| 3127 | +Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025. | ||||
| 3128 | + | ||||
| 3129 | +783 | ||||
| 3130 | +00:58:08,920 --> 00:58:11,260 | ||||
| 3131 | +Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an. | ||||
| 3132 | + | ||||
| 3133 | +784 | ||||
| 3134 | +00:58:11,500 --> 00:58:15,200 | ||||
| 3135 | +Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025, | ||||
| 3136 | + | ||||
| 3137 | +785 | ||||
| 3138 | +00:58:15,600 --> 00:58:16,760 | ||||
| 3139 | +et aux alentours de deux mois. | ||||
| 3140 | + | ||||
| 3141 | +786 | ||||
| 3142 | +00:58:17,960 --> 00:58:19,060 | ||||
| 3143 | +Octobre aussi, c'est correct. | ||||
| 3144 | + | ||||
| 3145 | +787 | ||||
| 3146 | +00:58:19,340 --> 00:58:23,200 | ||||
| 3147 | +Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000. | ||||
| 3148 | + | ||||
| 3149 | +788 | ||||
| 3150 | +00:58:23,340 --> 00:58:24,740 | ||||
| 3151 | +Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total. | ||||
| 3152 | + | ||||
| 3153 | +789 | ||||
| 3154 | +00:58:26,860 --> 00:58:31,540 | ||||
| 3155 | +Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on | ||||
| 3156 | + | ||||
| 3157 | +790 | ||||
| 3158 | +00:58:31,560 --> 00:58:34,040 | ||||
| 3159 | +souhaite déterminer, donc évaluer. | ||||
| 3160 | + | ||||
| 3161 | +791 | ||||
| 3162 | +00:58:34,220 --> 00:58:38,300 | ||||
| 3163 | +Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards. | ||||
| 3164 | + | ||||
| 3165 | +792 | ||||
| 3166 | +00:58:38,980 --> 00:58:42,160 | ||||
| 3167 | +La façade, donc 60, 45 et 65. | ||||
| 3168 | + | ||||
| 3169 | +793 | ||||
| 3170 | +00:58:42,380 --> 00:58:44,300 | ||||
| 3171 | +Et là, ici, on a un zonage qui est similaire. | ||||
| 3172 | + | ||||
| 3173 | +794 | ||||
| 3174 | +00:58:45,920 --> 00:58:47,520 | ||||
| 3175 | +Donc, topographie similaire également. | ||||
| 3176 | + | ||||
| 3177 | +795 | ||||
| 3178 | +00:58:47,940 --> 00:58:53,400 | ||||
| 3179 | +Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer. | ||||
| 3180 | + | ||||
| 3181 | +796 | ||||
| 3182 | +00:58:53,520 --> 00:58:55,800 | ||||
| 3183 | +Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose. | ||||
| 3184 | + | ||||
| 3185 | +797 | ||||
| 3186 | +00:58:57,080 --> 00:59:00,920 | ||||
| 3187 | +Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang. | ||||
| 3188 | + | ||||
| 3189 | +798 | ||||
| 3190 | +00:59:01,080 --> 00:59:05,560 | ||||
| 3191 | +Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité. | ||||
| 3192 | + | ||||
| 3193 | +799 | ||||
| 3194 | +00:59:07,120 --> 00:59:09,380 | ||||
| 3195 | +Bon, le gaz, c'est... | ||||
| 3196 | + | ||||
| 3197 | +800 | ||||
| 3198 | +00:59:12,000 --> 00:59:14,760 | ||||
| 3199 | +Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important. | ||||
| 3200 | + | ||||
| 3201 | +801 | ||||
| 3202 | +00:59:16,160 --> 00:59:18,900 | ||||
| 3203 | +Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon, | ||||
| 3204 | + | ||||
| 3205 | +802 | ||||
| 3206 | +00:59:19,040 --> 00:59:20,380 | ||||
| 3207 | +ce n'est pas nécessairement automatique. | ||||
| 3208 | + | ||||
| 3209 | +803 | ||||
| 3210 | +00:59:22,420 --> 00:59:28,180 | ||||
| 3211 | +Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le | ||||
| 3212 | + | ||||
| 3213 | +804 | ||||
| 3214 | +00:59:28,200 --> 00:59:30,380 | ||||
| 3215 | +référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur, | ||||
| 3216 | + | ||||
| 3217 | +805 | ||||
| 3218 | +00:59:30,540 --> 00:59:32,980 | ||||
| 3219 | +on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer. | ||||
| 3220 | + | ||||
| 3221 | +806 | ||||
| 3222 | +00:59:33,780 --> 00:59:36,160 | ||||
| 3223 | +Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire, | ||||
| 3224 | + | ||||
| 3225 | +807 | ||||
| 3226 | +00:59:36,640 --> 00:59:39,680 | ||||
| 3227 | +c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place. | ||||
| 3228 | + | ||||
| 3229 | +808 | ||||
| 3230 | +00:59:39,960 --> 00:59:44,200 | ||||
| 3231 | +C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin. | ||||
| 3232 | + | ||||
| 3233 | +809 | ||||
| 3234 | +00:59:44,600 --> 00:59:47,640 | ||||
| 3235 | +Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple, | ||||
| 3236 | + | ||||
| 3237 | +810 | ||||
| 3238 | +00:59:47,960 --> 00:59:51,520 | ||||
| 3239 | +une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou, | ||||
| 3240 | + | ||||
| 3241 | +811 | ||||
| 3242 | +00:59:51,540 --> 00:59:54,640 | ||||
| 3243 | +maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus | ||||
| 3244 | + | ||||
| 3245 | +812 | ||||
| 3246 | +00:59:54,660 --> 00:59:57,080 | ||||
| 3247 | +proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré | ||||
| 3248 | + | ||||
| 3249 | +813 | ||||
| 3250 | +00:59:57,100 --> 00:59:59,280 | ||||
| 3251 | +tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure. | ||||
| 3252 | + | ||||
| 3253 | +814 | ||||
| 3254 | +01:00:00,560 --> 01:00:04,940 | ||||
| 3255 | +Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou | ||||
| 3256 | + | ||||
| 3257 | +815 | ||||
| 3258 | +01:00:04,960 --> 01:00:08,360 | ||||
| 3259 | +similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine | ||||
| 3260 | + | ||||
| 3261 | +816 | ||||
| 3262 | +01:00:08,380 --> 01:00:13,980 | ||||
| 3263 | +séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré, | ||||
| 3264 | + | ||||
| 3265 | +817 | ||||
| 3266 | +01:00:14,040 --> 01:00:15,940 | ||||
| 3267 | +étant donné que c'est du résidentiel potentiel. | ||||
| 3268 | + | ||||
| 3269 | +818 | ||||
| 3270 | +01:00:17,040 --> 01:00:21,300 | ||||
| 3271 | +Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500. | ||||
| 3272 | + | ||||
| 3273 | +819 | ||||
| 3274 | +01:00:21,920 --> 01:00:24,880 | ||||
| 3275 | +Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000. | ||||
| 3276 | + | ||||
| 3277 | +820 | ||||
| 3278 | +01:00:25,880 --> 01:00:29,760 | ||||
| 3279 | +Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel. | ||||
| 3280 | + | ||||
| 3281 | +821 | ||||
| 3282 | +01:00:31,200 --> 01:00:33,480 | ||||
| 3283 | +Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer. | ||||
| 3284 | + | ||||
| 3285 | +822 | ||||
| 3286 | +01:00:33,580 --> 01:00:35,560 | ||||
| 3287 | +On veut vraiment obtenir cette… | ||||
| 3288 | + | ||||
| 3289 | +823 | ||||
| 3290 | +01:00:36,160 --> 01:00:38,960 | ||||
| 3291 | +Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire, | ||||
| 3292 | + | ||||
| 3293 | +824 | ||||
| 3294 | +01:00:39,260 --> 01:00:40,560 | ||||
| 3295 | +nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ? | ||||
| 3296 | + | ||||
| 3297 | +825 | ||||
| 3298 | +01:00:40,720 --> 01:00:44,980 | ||||
| 3299 | +C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller | ||||
| 3300 | + | ||||
| 3301 | +826 | ||||
| 3302 | +01:00:45,000 --> 01:00:49,000 | ||||
| 3303 | +multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel. | ||||
| 3304 | + | ||||
| 3305 | +827 | ||||
| 3306 | +01:00:49,100 --> 01:00:51,280 | ||||
| 3307 | +Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation. | ||||
| 3308 | + | ||||
| 3309 | +828 | ||||
| 3310 | +01:00:52,140 --> 01:00:54,880 | ||||
| 3311 | +Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là. | ||||
| 3312 | + | ||||
| 3313 | +829 | ||||
| 3314 | +01:00:54,900 --> 01:00:58,480 | ||||
| 3315 | +va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables. | ||||
| 3316 | + | ||||
| 3317 | +830 | ||||
| 3318 | +01:01:01,440 --> 01:01:03,760 | ||||
| 3319 | +Maintenant ici, on a donc d'autres sujets. | ||||
| 3320 | + | ||||
| 3321 | +831 | ||||
| 3322 | +01:01:04,260 --> 01:01:08,280 | ||||
| 3323 | +Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre, | ||||
| 3324 | + | ||||
| 3325 | +832 | ||||
| 3326 | +01:01:08,440 --> 01:01:12,800 | ||||
| 3327 | +c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux | ||||
| 3328 | + | ||||
| 3329 | +833 | ||||
| 3330 | +01:01:12,820 --> 01:01:15,860 | ||||
| 3331 | +comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ? | ||||
| 3332 | + | ||||
| 3333 | +834 | ||||
| 3334 | +01:01:16,000 --> 01:01:18,000 | ||||
| 3335 | +Oui, ça rentre dans la période de 1 an. | ||||
| 3336 | + | ||||
| 3337 | +835 | ||||
| 3338 | +01:01:18,200 --> 01:01:19,520 | ||||
| 3339 | +Donc, c'est totalement correct. | ||||
| 3340 | + | ||||
| 3341 | +836 | ||||
| 3342 | +01:01:20,760 --> 01:01:23,640 | ||||
| 3343 | +Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence, | ||||
| 3344 | + | ||||
| 3345 | +837 | ||||
| 3346 | +01:01:23,880 --> 01:01:26,980 | ||||
| 3347 | +donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose. | ||||
| 3348 | + | ||||
| 3349 | +838 | ||||
| 3350 | +01:01:27,700 --> 01:01:33,740 | ||||
| 3351 | +Le zonage, donc R3 pour le comparable D, | ||||
| 3352 | + | ||||
| 3353 | +839 | ||||
| 3354 | +01:01:33,840 --> 01:01:34,960 | ||||
| 3355 | +donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 3356 | + | ||||
| 3357 | +840 | ||||
| 3358 | +01:01:35,100 --> 01:01:39,280 | ||||
| 3359 | +C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite, | ||||
| 3360 | + | ||||
| 3361 | +841 | ||||
| 3362 | +01:01:39,380 --> 01:01:44,140 | ||||
| 3363 | +donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements, | ||||
| 3364 | + | ||||
| 3365 | +842 | ||||
| 3366 | +01:01:44,300 --> 01:01:47,000 | ||||
| 3367 | +donc le potentiel est plus important. | ||||
| 3368 | + | ||||
| 3369 | +843 | ||||
| 3370 | +01:01:47,720 --> 01:01:50,640 | ||||
| 3371 | +On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là. | ||||
| 3372 | + | ||||
| 3373 | +844 | ||||
| 3374 | +01:01:52,800 --> 01:01:56,620 | ||||
| 3375 | +Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va | ||||
| 3376 | + | ||||
| 3377 | +845 | ||||
| 3378 | +01:01:56,640 --> 01:02:00,020 | ||||
| 3379 | +venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ? | ||||
| 3380 | + | ||||
| 3381 | +846 | ||||
| 3382 | +01:02:00,520 --> 01:02:05,660 | ||||
| 3383 | +Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable | ||||
| 3384 | + | ||||
| 3385 | +847 | ||||
| 3386 | +01:02:05,680 --> 01:02:11,700 | ||||
| 3387 | +ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce | ||||
| 3388 | + | ||||
| 3389 | +848 | ||||
| 3390 | +01:02:11,720 --> 01:02:13,880 | ||||
| 3391 | +comparable ici. Donc, ce sujet-là ici. | ||||
| 3392 | + | ||||
| 3393 | +849 | ||||
| 3394 | +01:02:13,900 --> 01:02:18,180 | ||||
| 3395 | +C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des... | ||||
| 3396 | + | ||||
| 3397 | +850 | ||||
| 3398 | +01:02:18,720 --> 01:02:22,040 | ||||
| 3399 | +Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici, | ||||
| 3400 | + | ||||
| 3401 | +851 | ||||
| 3402 | +01:02:22,120 --> 01:02:28,260 | ||||
| 3403 | +ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour | ||||
| 3404 | + | ||||
| 3405 | +852 | ||||
| 3406 | +01:02:28,280 --> 01:02:30,360 | ||||
| 3407 | +tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste... | ||||
| 3408 | + | ||||
| 3409 | +853 | ||||
| 3410 | +01:02:30,380 --> 01:02:34,280 | ||||
| 3411 | +C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop | ||||
| 3412 | + | ||||
| 3413 | +854 | ||||
| 3414 | +01:02:34,300 --> 01:02:37,880 | ||||
| 3415 | +important par rapport à la référence qui est ici par PICODE. | ||||
| 3416 | + | ||||
| 3417 | +855 | ||||
| 3418 | +01:02:38,760 --> 01:02:42,180 | ||||
| 3419 | +Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail. | ||||
| 3420 | + | ||||
| 3421 | +856 | ||||
| 3422 | +01:02:43,080 --> 01:02:45,960 | ||||
| 3423 | +Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon, | ||||
| 3424 | + | ||||
| 3425 | +857 | ||||
| 3426 | +01:02:47,240 --> 01:02:53,680 | ||||
| 3427 | +j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et | ||||
| 3428 | + | ||||
| 3429 | +858 | ||||
| 3430 | +01:02:53,700 --> 01:02:55,140 | ||||
| 3431 | +le comparable D, il est plat également. | ||||
| 3432 | + | ||||
| 3433 | +859 | ||||
| 3434 | +01:02:55,640 --> 01:02:58,780 | ||||
| 3435 | +Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C, | ||||
| 3436 | + | ||||
| 3437 | +860 | ||||
| 3438 | +01:02:58,840 --> 01:03:01,080 | ||||
| 3439 | +il n'y a pas de cause et complet pour l'autre. | ||||
| 3440 | + | ||||
| 3441 | +861 | ||||
| 3442 | +01:03:01,700 --> 01:03:03,820 | ||||
| 3443 | +Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire. | ||||
| 3444 | + | ||||
| 3445 | +862 | ||||
| 3446 | +01:03:05,480 --> 01:03:08,560 | ||||
| 3447 | +Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin. | ||||
| 3448 | + | ||||
| 3449 | +863 | ||||
| 3450 | +01:03:11,200 --> 01:03:13,900 | ||||
| 3451 | +Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici. | ||||
| 3452 | + | ||||
| 3453 | +864 | ||||
| 3454 | +01:03:14,000 --> 01:03:15,760 | ||||
| 3455 | +On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire. | ||||
| 3456 | + | ||||
| 3457 | +865 | ||||
| 3458 | +01:03:17,840 --> 01:03:20,240 | ||||
| 3459 | +Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement, | ||||
| 3460 | + | ||||
| 3461 | +866 | ||||
| 3462 | +01:03:20,500 --> 01:03:22,180 | ||||
| 3463 | +on commence par le prix de vente. | ||||
| 3464 | + | ||||
| 3465 | +867 | ||||
| 3466 | +01:03:22,280 --> 01:03:24,800 | ||||
| 3467 | +Donc, ici, c'est le premier point qu'on met. | ||||
| 3468 | + | ||||
| 3469 | +868 | ||||
| 3470 | +01:03:24,940 --> 01:03:29,100 | ||||
| 3471 | +Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés. | ||||
| 3472 | + | ||||
| 3473 | +869 | ||||
| 3474 | +01:03:29,200 --> 01:03:32,180 | ||||
| 3475 | +Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet. | ||||
| 3476 | + | ||||
| 3477 | +870 | ||||
| 3478 | +01:03:34,700 --> 01:03:38,660 | ||||
| 3479 | +Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire. | ||||
| 3480 | + | ||||
| 3481 | +871 | ||||
| 3482 | +01:03:39,200 --> 01:03:43,960 | ||||
| 3483 | +Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance. | ||||
| 3484 | + | ||||
| 3485 | +872 | ||||
| 3486 | +01:03:44,160 --> 01:03:50,260 | ||||
| 3487 | +Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année. | ||||
| 3488 | + | ||||
| 3489 | +873 | ||||
| 3490 | +01:03:52,540 --> 01:03:54,560 | ||||
| 3491 | +Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question. | ||||
| 3492 | + | ||||
| 3493 | +874 | ||||
| 3494 | +01:03:54,680 --> 01:03:58,440 | ||||
| 3495 | +C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement. | ||||
| 3496 | + | ||||
| 3497 | +875 | ||||
| 3498 | +01:03:58,800 --> 01:04:04,500 | ||||
| 3499 | +Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%, | ||||
| 3500 | + | ||||
| 3501 | +876 | ||||
| 3502 | +01:04:04,520 --> 01:04:10,060 | ||||
| 3503 | +et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025, | ||||
| 3504 | + | ||||
| 3505 | +877 | ||||
| 3506 | +01:04:10,420 --> 01:04:15,420 | ||||
| 3507 | +donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12 | ||||
| 3508 | + | ||||
| 3509 | +878 | ||||
| 3510 | +01:04:15,440 --> 01:04:20,640 | ||||
| 3511 | +fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08. | ||||
| 3512 | + | ||||
| 3513 | +879 | ||||
| 3514 | +01:04:20,660 --> 01:04:22,660 | ||||
| 3515 | +Donc je vais le faire avec... | ||||
| 3516 | + | ||||
| 3517 | +880 | ||||
| 3518 | +01:04:32,480 --> 01:04:35,520 | ||||
| 3519 | +Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici. | ||||
| 3520 | + | ||||
| 3521 | +881 | ||||
| 3522 | +01:04:39,600 --> 01:04:40,720 | ||||
| 3523 | +Je vais être slide, hein. | ||||
| 3524 | + | ||||
| 3525 | +882 | ||||
| 3526 | +01:04:46,820 --> 01:04:48,380 | ||||
| 3527 | +Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ? | ||||
| 3528 | + | ||||
| 3529 | +883 | ||||
| 3530 | +01:04:48,860 --> 01:04:50,480 | ||||
| 3531 | +Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé. | ||||
| 3532 | + | ||||
| 3533 | +884 | ||||
| 3534 | +01:04:54,200 --> 01:05:00,340 | ||||
| 3535 | +Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là. | ||||
| 3536 | + | ||||
| 3537 | +885 | ||||
| 3538 | +01:05:01,900 --> 01:05:02,700 | ||||
| 3539 | +Bon, | ||||
| 3540 | + | ||||
| 3541 | +886 | ||||
| 3542 | +01:05:07,340 --> 01:05:08,480 | ||||
| 3543 | +ça ne va pas bien. Je cherche mon... | ||||
| 3544 | + | ||||
| 3545 | +887 | ||||
| 3546 | +01:05:08,500 --> 01:05:14,400 | ||||
| 3547 | +Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio | ||||
| 3548 | + | ||||
| 3549 | +888 | ||||
| 3550 | +01:05:14,420 --> 01:05:17,840 | ||||
| 3551 | +de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable. | ||||
| 3552 | + | ||||
| 3553 | +889 | ||||
| 3554 | +01:05:20,100 --> 01:05:24,000 | ||||
| 3555 | +auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme, | ||||
| 3556 | + | ||||
| 3557 | +890 | ||||
| 3558 | +01:05:24,580 --> 01:05:29,040 | ||||
| 3559 | +à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé. | ||||
| 3560 | + | ||||
| 3561 | +891 | ||||
| 3562 | +01:05:29,620 --> 01:05:31,860 | ||||
| 3563 | +Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché, | ||||
| 3564 | + | ||||
| 3565 | +892 | ||||
| 3566 | +01:05:32,180 --> 01:05:35,800 | ||||
| 3567 | +c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée. | ||||
| 3568 | + | ||||
| 3569 | +893 | ||||
| 3570 | +01:05:36,000 --> 01:05:38,680 | ||||
| 3571 | +Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre. | ||||
| 3572 | + | ||||
| 3573 | +894 | ||||
| 3574 | +01:05:39,060 --> 01:05:40,560 | ||||
| 3575 | +Donc, il y a deux mois qui se sont découlés. | ||||
| 3576 | + | ||||
| 3577 | +895 | ||||
| 3578 | +01:05:41,520 --> 01:05:44,140 | ||||
| 3579 | +Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année. | ||||
| 3580 | + | ||||
| 3581 | +896 | ||||
| 3582 | +01:05:44,300 --> 01:05:48,200 | ||||
| 3583 | +Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente. | ||||
| 3584 | + | ||||
| 3585 | +897 | ||||
| 3586 | +01:05:48,380 --> 01:05:51,680 | ||||
| 3587 | +Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %. | ||||
| 3588 | + | ||||
| 3589 | +898 | ||||
| 3590 | +01:05:52,340 --> 01:05:57,460 | ||||
| 3591 | +Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116, | ||||
| 3592 | + | ||||
| 3593 | +899 | ||||
| 3594 | +01:05:57,620 --> 01:06:02,220 | ||||
| 3595 | +c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B, | ||||
| 3596 | + | ||||
| 3597 | +900 | ||||
| 3598 | +01:06:04,580 --> 01:06:08,520 | ||||
| 3599 | +ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre, | ||||
| 3600 | + | ||||
| 3601 | +901 | ||||
| 3602 | +01:06:09,060 --> 01:06:10,840 | ||||
| 3603 | +décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois. | ||||
| 3604 | + | ||||
| 3605 | +902 | ||||
| 3606 | +01:06:11,320 --> 01:06:16,260 | ||||
| 3607 | +Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner, | ||||
| 3608 | + | ||||
| 3609 | +903 | ||||
| 3610 | +01:06:16,280 --> 01:06:20,600 | ||||
| 3611 | +donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $. | ||||
| 3612 | + | ||||
| 3613 | +904 | ||||
| 3614 | +01:06:22,880 --> 01:06:25,360 | ||||
| 3615 | +Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché. | ||||
| 3616 | + | ||||
| 3617 | +905 | ||||
| 3618 | +01:06:26,020 --> 01:06:29,380 | ||||
| 3619 | +Donc, la croissance des prix simplement. | ||||
| 3620 | + | ||||
| 3621 | +906 | ||||
| 3622 | +01:06:32,560 --> 01:06:36,440 | ||||
| 3623 | +Ça, c'est en condition dans un état normal. | ||||
| 3624 | + | ||||
| 3625 | +907 | ||||
| 3626 | +01:06:36,460 --> 01:06:41,740 | ||||
| 3627 | +Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement | ||||
| 3628 | + | ||||
| 3629 | +908 | ||||
| 3630 | +01:06:41,760 --> 01:06:45,240 | ||||
| 3631 | +peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année, | ||||
| 3632 | + | ||||
| 3633 | +909 | ||||
| 3634 | +01:06:45,340 --> 01:06:49,880 | ||||
| 3635 | +c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable. | ||||
| 3636 | + | ||||
| 3637 | +910 | ||||
| 3638 | +01:06:50,220 --> 01:06:52,480 | ||||
| 3639 | +C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins | ||||
| 3640 | + | ||||
| 3641 | +911 | ||||
| 3642 | +01:06:52,500 --> 01:06:54,040 | ||||
| 3643 | +élevé que ça, plus élevé que ça. | ||||
| 3644 | + | ||||
| 3645 | +912 | ||||
| 3646 | +01:06:56,120 --> 01:06:59,580 | ||||
| 3647 | +Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins, | ||||
| 3648 | + | ||||
| 3649 | +913 | ||||
| 3650 | +01:06:59,680 --> 01:07:03,880 | ||||
| 3651 | +c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs | ||||
| 3652 | + | ||||
| 3653 | +914 | ||||
| 3654 | +01:07:03,900 --> 01:07:09,900 | ||||
| 3655 | +années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le | ||||
| 3656 | + | ||||
| 3657 | +915 | ||||
| 3658 | +01:07:09,920 --> 01:07:13,020 | ||||
| 3659 | +temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable. | ||||
| 3660 | + | ||||
| 3661 | +916 | ||||
| 3662 | +01:07:15,380 --> 01:07:21,780 | ||||
| 3663 | +Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation. | ||||
| 3664 | + | ||||
| 3665 | +917 | ||||
| 3666 | +01:07:23,500 --> 01:07:29,240 | ||||
| 3667 | +Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur | ||||
| 3668 | + | ||||
| 3669 | +918 | ||||
| 3670 | +01:07:29,260 --> 01:07:30,700 | ||||
| 3671 | +qui est ici. Là, c'est symbolique. | ||||
| 3672 | + | ||||
| 3673 | +919 | ||||
| 3674 | +01:07:31,520 --> 01:07:33,700 | ||||
| 3675 | +Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même. | ||||
| 3676 | + | ||||
| 3677 | +920 | ||||
| 3678 | +01:07:34,140 --> 01:07:36,880 | ||||
| 3679 | +Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte. | ||||
| 3680 | + | ||||
| 3681 | +921 | ||||
| 3682 | +01:07:36,900 --> 01:07:38,380 | ||||
| 3683 | +C'est l'objectif du prochain cours. | ||||
| 3684 | + | ||||
| 3685 | +922 | ||||
| 3686 | +01:07:39,120 --> 01:07:42,080 | ||||
| 3687 | +C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact. | ||||
| 3688 | + | ||||
| 3689 | +923 | ||||
| 3690 | +01:07:42,740 --> 01:07:45,360 | ||||
| 3691 | +Mais pour vous donner une petite idée, la localisation, | ||||
| 3692 | + | ||||
| 3693 | +924 | ||||
| 3694 | +01:07:45,540 --> 01:07:46,580 | ||||
| 3695 | +donc pourquoi il y a un moins 1 ? | ||||
| 3696 | + | ||||
| 3697 | +925 | ||||
| 3698 | +01:07:47,100 --> 01:07:50,580 | ||||
| 3699 | +C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite | ||||
| 3700 | + | ||||
| 3701 | +926 | ||||
| 3702 | +01:07:50,600 --> 01:07:53,860 | ||||
| 3703 | +supérieure. Donc, si on retourne, exactement. | ||||
| 3704 | + | ||||
| 3705 | +927 | ||||
| 3706 | +01:07:54,060 --> 01:07:56,200 | ||||
| 3707 | +Donc, la localisation est supérieure. | ||||
| 3708 | + | ||||
| 3709 | +928 | ||||
| 3710 | +01:07:57,580 --> 01:08:02,360 | ||||
| 3711 | +Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix | ||||
| 3712 | + | ||||
| 3713 | +929 | ||||
| 3714 | +01:08:02,380 --> 01:08:04,540 | ||||
| 3715 | +par pied carré, étant donné que c'est supérieur ? | ||||
| 3716 | + | ||||
| 3717 | +930 | ||||
| 3718 | +01:08:05,220 --> 01:08:07,980 | ||||
| 3719 | +Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter, | ||||
| 3720 | + | ||||
| 3721 | +931 | ||||
| 3722 | +01:08:08,140 --> 01:08:09,240 | ||||
| 3723 | +mais c'est correct. | ||||
| 3724 | + | ||||
| 3725 | +932 | ||||
| 3726 | +01:08:12,540 --> 01:08:18,400 | ||||
| 3727 | +Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet. | ||||
| 3728 | + | ||||
| 3729 | +933 | ||||
| 3730 | +01:08:18,740 --> 01:08:20,400 | ||||
| 3731 | +C'est en plein ça. C'est exactement ça. | ||||
| 3732 | + | ||||
| 3733 | +934 | ||||
| 3734 | +01:08:21,040 --> 01:08:22,660 | ||||
| 3735 | +Tout à fait. Donc, oui, c'est bien. | ||||
| 3736 | + | ||||
| 3737 | +935 | ||||
| 3738 | +01:08:22,840 --> 01:08:25,580 | ||||
| 3739 | +C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là, | ||||
| 3740 | + | ||||
| 3741 | +936 | ||||
| 3742 | +01:08:25,660 --> 01:08:27,640 | ||||
| 3743 | +mais vous avez tout compris. C'est ça. | ||||
| 3744 | + | ||||
| 3745 | +937 | ||||
| 3746 | +01:08:27,740 --> 01:08:28,720 | ||||
| 3747 | +On se met au niveau du sujet. | ||||
| 3748 | + | ||||
| 3749 | +938 | ||||
| 3750 | +01:08:28,800 --> 01:08:30,380 | ||||
| 3751 | +Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement. | ||||
| 3752 | + | ||||
| 3753 | +939 | ||||
| 3754 | +01:08:31,260 --> 01:08:34,620 | ||||
| 3755 | +On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1. | ||||
| 3756 | + | ||||
| 3757 | +940 | ||||
| 3758 | +01:08:34,800 --> 01:08:36,220 | ||||
| 3759 | +Ici, la valeur de 1 est symbolique. | ||||
| 3760 | + | ||||
| 3761 | +941 | ||||
| 3762 | +01:08:36,860 --> 01:08:40,760 | ||||
| 3763 | +Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ? | ||||
| 3764 | + | ||||
| 3765 | +942 | ||||
| 3766 | +01:08:40,920 --> 01:08:46,000 | ||||
| 3767 | +C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire. | ||||
| 3768 | + | ||||
| 3769 | +943 | ||||
| 3770 | +01:08:50,840 --> 01:08:55,280 | ||||
| 3771 | +Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut | ||||
| 3772 | + | ||||
| 3773 | +944 | ||||
| 3774 | +01:08:55,300 --> 01:08:58,120 | ||||
| 3775 | +vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de | ||||
| 3776 | + | ||||
| 3777 | +945 | ||||
| 3778 | +01:08:58,140 --> 01:08:58,940 | ||||
| 3779 | +supérieure ? | ||||
| 3780 | + | ||||
| 3781 | +946 | ||||
| 3782 | +01:09:02,040 --> 01:09:05,660 | ||||
| 3783 | +qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire, | ||||
| 3784 | + | ||||
| 3785 | +947 | ||||
| 3786 | +01:09:05,720 --> 01:09:09,240 | ||||
| 3787 | +bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi, | ||||
| 3788 | + | ||||
| 3789 | +948 | ||||
| 3790 | +01:09:10,380 --> 01:09:11,620 | ||||
| 3791 | +il faut quand même que ça soit très proche. | ||||
| 3792 | + | ||||
| 3793 | +949 | ||||
| 3794 | +01:09:11,780 --> 01:09:15,000 | ||||
| 3795 | +C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour | ||||
| 3796 | + | ||||
| 3797 | +950 | ||||
| 3798 | +01:09:15,020 --> 01:09:20,660 | ||||
| 3799 | +dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation, | ||||
| 3800 | + | ||||
| 3801 | +951 | ||||
| 3802 | +01:09:21,280 --> 01:09:23,840 | ||||
| 3803 | +soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé. | ||||
| 3804 | + | ||||
| 3805 | +952 | ||||
| 3806 | +01:09:24,260 --> 01:09:25,420 | ||||
| 3807 | +Donc, il y a comme trois possibilités. | ||||
| 3808 | + | ||||
| 3809 | +953 | ||||
| 3810 | +01:09:26,720 --> 01:09:29,340 | ||||
| 3811 | +C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus | ||||
| 3812 | + | ||||
| 3813 | +954 | ||||
| 3814 | +01:09:29,360 --> 01:09:33,320 | ||||
| 3815 | +adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence, | ||||
| 3816 | + | ||||
| 3817 | +955 | ||||
| 3818 | +01:09:34,260 --> 01:09:38,420 | ||||
| 3819 | +je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe, | ||||
| 3820 | + | ||||
| 3821 | +956 | ||||
| 3822 | +01:09:38,540 --> 01:09:40,640 | ||||
| 3823 | +pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça. | ||||
| 3824 | + | ||||
| 3825 | +957 | ||||
| 3826 | +01:09:42,500 --> 01:09:45,540 | ||||
| 3827 | +Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait | ||||
| 3828 | + | ||||
| 3829 | +958 | ||||
| 3830 | +01:09:45,560 --> 01:09:47,000 | ||||
| 3831 | +les comparables soient relativement proches. | ||||
| 3832 | + | ||||
| 3833 | +959 | ||||
| 3834 | +01:09:49,280 --> 01:09:52,800 | ||||
| 3835 | +Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique, | ||||
| 3836 | + | ||||
| 3837 | +960 | ||||
| 3838 | +01:09:52,880 --> 01:09:55,300 | ||||
| 3839 | +donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici, | ||||
| 3840 | + | ||||
| 3841 | +961 | ||||
| 3842 | +01:09:55,420 --> 01:10:01,460 | ||||
| 3843 | +Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une | ||||
| 3844 | + | ||||
| 3845 | +962 | ||||
| 3846 | +01:10:01,480 --> 01:10:03,160 | ||||
| 3847 | +superficie qui est plus faible. | ||||
| 3848 | + | ||||
| 3849 | +963 | ||||
| 3850 | +01:10:03,280 --> 01:10:12,220 | ||||
| 3851 | +Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable | ||||
| 3852 | + | ||||
| 3853 | +964 | ||||
| 3854 | +01:10:12,240 --> 01:10:17,400 | ||||
| 3855 | +A, on ajuste ici la valeur. | ||||
| 3856 | + | ||||
| 3857 | +965 | ||||
| 3858 | +01:10:34,480 --> 01:10:35,520 | ||||
| 3859 | +Voici de m'y rester. | ||||
| 3860 | + | ||||
| 3861 | +966 | ||||
| 3862 | +01:10:59,700 --> 01:11:02,380 | ||||
| 3863 | +Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus, | ||||
| 3864 | + | ||||
| 3865 | +967 | ||||
| 3866 | +01:11:02,500 --> 01:11:05,780 | ||||
| 3867 | +puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça. | ||||
| 3868 | + | ||||
| 3869 | +968 | ||||
| 3870 | +01:11:06,640 --> 01:11:11,000 | ||||
| 3871 | +Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non, | ||||
| 3872 | + | ||||
| 3873 | +969 | ||||
| 3874 | +01:11:11,120 --> 01:11:13,300 | ||||
| 3875 | +c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici. | ||||
| 3876 | + | ||||
| 3877 | +970 | ||||
| 3878 | +01:11:20,420 --> 01:11:21,220 | ||||
| 3879 | +Il y a | ||||
| 3880 | + | ||||
| 3881 | +971 | ||||
| 3882 | +01:11:23,940 --> 01:11:29,320 | ||||
| 3883 | +possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça. | ||||
| 3884 | + | ||||
| 3885 | +972 | ||||
| 3886 | +01:11:31,120 --> 01:11:34,460 | ||||
| 3887 | +Non, mais la superficie ici est plus importante. | ||||
| 3888 | + | ||||
| 3889 | +973 | ||||
| 3890 | +01:11:36,000 --> 01:11:36,800 | ||||
| 3891 | +Donc, | ||||
| 3892 | + | ||||
| 3893 | +974 | ||||
| 3894 | +01:11:39,380 --> 01:11:40,300 | ||||
| 3895 | +le | ||||
| 3896 | + | ||||
| 3897 | +975 | ||||
| 3898 | +01:11:45,860 --> 01:11:48,940 | ||||
| 3899 | +non, c'est justement donc c'est le | ||||
| 3900 | + | ||||
| 3901 | +976 | ||||
| 3902 | +01:11:50,700 --> 01:11:57,040 | ||||
| 3903 | +je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le | ||||
| 3904 | + | ||||
| 3905 | +977 | ||||
| 3906 | +01:11:57,060 --> 01:12:02,160 | ||||
| 3907 | +côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez | ||||
| 3908 | + | ||||
| 3909 | +978 | ||||
| 3910 | +01:12:02,180 --> 01:12:08,340 | ||||
| 3911 | +mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied | ||||
| 3912 | + | ||||
| 3913 | +979 | ||||
| 3914 | +01:12:08,360 --> 01:12:13,180 | ||||
| 3915 | +carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça, | ||||
| 3916 | + | ||||
| 3917 | +980 | ||||
| 3918 | +01:12:13,260 --> 01:12:15,400 | ||||
| 3919 | +donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment | ||||
| 3920 | + | ||||
| 3921 | +981 | ||||
| 3922 | +01:12:17,200 --> 01:12:22,820 | ||||
| 3923 | +intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un... | ||||
| 3924 | + | ||||
| 3925 | +982 | ||||
| 3926 | +01:12:23,720 --> 01:12:27,440 | ||||
| 3927 | +Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le | ||||
| 3928 | + | ||||
| 3929 | +983 | ||||
| 3930 | +01:12:27,460 --> 01:12:31,560 | ||||
| 3931 | +prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix | ||||
| 3932 | + | ||||
| 3933 | +984 | ||||
| 3934 | +01:12:31,580 --> 01:12:33,720 | ||||
| 3935 | +qui est par pied carré. Vous comprenez ? | ||||
| 3936 | + | ||||
| 3937 | +985 | ||||
| 3938 | +01:12:34,840 --> 01:12:36,380 | ||||
| 3939 | +Donc, le problème c'est quoi ? | ||||
| 3940 | + | ||||
| 3941 | +986 | ||||
| 3942 | +01:12:36,540 --> 01:12:38,560 | ||||
| 3943 | +C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand, | ||||
| 3944 | + | ||||
| 3945 | +987 | ||||
| 3946 | +01:12:39,500 --> 01:12:44,680 | ||||
| 3947 | +plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle. | ||||
| 3948 | + | ||||
| 3949 | +988 | ||||
| 3950 | +01:12:44,700 --> 01:12:49,520 | ||||
| 3951 | +Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par | ||||
| 3952 | + | ||||
| 3953 | +989 | ||||
| 3954 | +01:12:49,540 --> 01:12:51,040 | ||||
| 3955 | +pied carré qu'un gros terrain. | ||||
| 3956 | + | ||||
| 3957 | +990 | ||||
| 3958 | +01:12:51,720 --> 01:12:54,320 | ||||
| 3959 | +Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus | ||||
| 3960 | + | ||||
| 3961 | +991 | ||||
| 3962 | +01:12:54,340 --> 01:12:57,920 | ||||
| 3963 | +importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000. | ||||
| 3964 | + | ||||
| 3965 | +992 | ||||
| 3966 | +01:12:58,680 --> 01:13:02,440 | ||||
| 3967 | +Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30. | ||||
| 3968 | + | ||||
| 3969 | +993 | ||||
| 3970 | +01:13:02,580 --> 01:13:04,220 | ||||
| 3971 | +Et c'est le contraire dans le cas de 7000. | ||||
| 3972 | + | ||||
| 3973 | +994 | ||||
| 3974 | +01:13:04,460 --> 01:13:05,780 | ||||
| 3975 | +Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur. | ||||
| 3976 | + | ||||
| 3977 | +995 | ||||
| 3978 | +01:13:05,900 --> 01:13:08,060 | ||||
| 3979 | +C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication. | ||||
| 3980 | + | ||||
| 3981 | +996 | ||||
| 3982 | +01:13:08,080 --> 01:13:10,320 | ||||
| 3983 | +C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait. | ||||
| 3984 | + | ||||
| 3985 | +997 | ||||
| 3986 | +01:13:10,500 --> 01:13:16,560 | ||||
| 3987 | +On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en | ||||
| 3988 | + | ||||
| 3989 | +998 | ||||
| 3990 | +01:13:16,580 --> 01:13:21,900 | ||||
| 3991 | +soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici. | ||||
| 3992 | + | ||||
| 3993 | +999 | ||||
| 3994 | +01:13:23,240 --> 01:13:27,500 | ||||
| 3995 | +Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a | ||||
| 3996 | + | ||||
| 3997 | +1000 | ||||
| 3998 | +01:13:27,520 --> 01:13:28,420 | ||||
| 3999 | +lorsqu'on grosse l'intérêt. | ||||
| 4000 | + | ||||
| 4001 | +1001 | ||||
| 4002 | +01:13:31,860 --> 01:13:32,660 | ||||
| 4003 | +Ça va ? | ||||
| 4004 | + | ||||
| 4005 | +1002 | ||||
| 4006 | +01:13:38,880 --> 01:13:40,040 | ||||
| 4007 | +Bon, je prends pour un clic, ça va. | ||||
| 4008 | + | ||||
| 4009 | +1003 | ||||
| 4010 | +01:13:40,960 --> 01:13:42,460 | ||||
| 4011 | +Donc, maintenant ici, c'est ça. | ||||
| 4012 | + | ||||
| 4013 | +1004 | ||||
| 4014 | +01:13:43,200 --> 01:13:46,240 | ||||
| 4015 | +Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B, | ||||
| 4016 | + | ||||
| 4017 | +1005 | ||||
| 4018 | +01:13:46,580 --> 01:13:49,160 | ||||
| 4019 | +pas d'ajustement, les services non plus et zonage. | ||||
| 4020 | + | ||||
| 4021 | +1006 | ||||
| 4022 | +01:13:49,280 --> 01:13:50,080 | ||||
| 4023 | +Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ? | ||||
| 4024 | + | ||||
| 4025 | +1007 | ||||
| 4026 | +01:13:50,100 --> 01:13:53,300 | ||||
| 4027 | +C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça | ||||
| 4028 | + | ||||
| 4029 | +1008 | ||||
| 4030 | +01:13:53,320 --> 01:13:56,440 | ||||
| 4031 | +nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré. | ||||
| 4032 | + | ||||
| 4033 | +1009 | ||||
| 4034 | +01:13:58,000 --> 01:14:03,220 | ||||
| 4035 | +Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D, | ||||
| 4036 | + | ||||
| 4037 | +1010 | ||||
| 4038 | +01:14:03,780 --> 01:14:06,760 | ||||
| 4039 | +c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant, | ||||
| 4040 | + | ||||
| 4041 | +1011 | ||||
| 4042 | +01:14:07,400 --> 01:14:11,560 | ||||
| 4043 | +les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là, | ||||
| 4044 | + | ||||
| 4045 | +1012 | ||||
| 4046 | +01:14:11,720 --> 01:14:18,260 | ||||
| 4047 | +ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des… | ||||
| 4048 | + | ||||
| 4049 | +1013 | ||||
| 4050 | +01:14:24,340 --> 01:14:28,680 | ||||
| 4051 | +Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz, | ||||
| 4052 | + | ||||
| 4053 | +1014 | ||||
| 4054 | +01:14:28,800 --> 01:14:32,060 | ||||
| 4055 | +c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que | ||||
| 4056 | + | ||||
| 4057 | +1015 | ||||
| 4058 | +01:14:32,080 --> 01:14:35,940 | ||||
| 4059 | +prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne | ||||
| 4060 | + | ||||
| 4061 | +1016 | ||||
| 4062 | +01:14:35,960 --> 01:14:41,420 | ||||
| 4063 | +pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va | ||||
| 4064 | + | ||||
| 4065 | +1017 | ||||
| 4066 | +01:14:41,440 --> 01:14:43,040 | ||||
| 4067 | +avoir une valeur plus importante. | ||||
| 4068 | + | ||||
| 4069 | +1018 | ||||
| 4070 | +01:14:43,160 --> 01:14:45,660 | ||||
| 4071 | +Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C. | ||||
| 4072 | + | ||||
| 4073 | +1019 | ||||
| 4074 | +01:14:46,140 --> 01:14:50,820 | ||||
| 4075 | +Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne. | ||||
| 4076 | + | ||||
| 4077 | +1020 | ||||
| 4078 | +01:14:52,400 --> 01:14:54,240 | ||||
| 4079 | +Localisation inférieure. Topographie, donc. | ||||
| 4080 | + | ||||
| 4081 | +1021 | ||||
| 4082 | +01:14:55,440 --> 01:14:59,840 | ||||
| 4083 | +On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est | ||||
| 4084 | + | ||||
| 4085 | +1022 | ||||
| 4086 | +01:14:59,860 --> 01:15:01,860 | ||||
| 4087 | +plus abrute par rapport à un terrain plat. | ||||
| 4088 | + | ||||
| 4089 | +1023 | ||||
| 4090 | +01:15:02,440 --> 01:15:06,440 | ||||
| 4091 | +c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné | ||||
| 4092 | + | ||||
| 4093 | +1024 | ||||
| 4094 | +01:15:06,460 --> 01:15:12,020 | ||||
| 4095 | +que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière. | ||||
| 4096 | + | ||||
| 4097 | +1025 | ||||
| 4098 | +01:15:14,440 --> 01:15:20,440 | ||||
| 4099 | +Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et | ||||
| 4100 | + | ||||
| 4101 | +1026 | ||||
| 4102 | +01:15:20,460 --> 01:15:23,240 | ||||
| 4103 | +là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec | ||||
| 4104 | + | ||||
| 4105 | +1027 | ||||
| 4106 | +01:15:23,260 --> 01:15:26,820 | ||||
| 4107 | +le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des | ||||
| 4108 | + | ||||
| 4109 | +1028 | ||||
| 4110 | +01:15:26,840 --> 01:15:27,640 | ||||
| 4111 | +comparables. | ||||
| 4112 | + | ||||
| 4113 | +1029 | ||||
| 4114 | +01:15:32,320 --> 01:15:36,580 | ||||
| 4115 | +Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie, | ||||
| 4116 | + | ||||
| 4117 | +1030 | ||||
| 4118 | +01:15:36,600 --> 01:15:42,160 | ||||
| 4119 | +je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant | ||||
| 4120 | + | ||||
| 4121 | +1031 | ||||
| 4122 | +01:15:42,180 --> 01:15:47,440 | ||||
| 4123 | +intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que | ||||
| 4124 | + | ||||
| 4125 | +1032 | ||||
| 4126 | +01:15:47,460 --> 01:15:54,760 | ||||
| 4127 | +toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de | ||||
| 4128 | + | ||||
| 4129 | +1033 | ||||
| 4130 | +01:15:54,780 --> 01:15:56,860 | ||||
| 4131 | +factuel et ça dépend pas donc du pied carré. | ||||
| 4132 | + | ||||
| 4133 | +1034 | ||||
| 4134 | +01:15:57,440 --> 01:16:00,680 | ||||
| 4135 | +Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit | ||||
| 4136 | + | ||||
| 4137 | +1035 | ||||
| 4138 | +01:16:00,700 --> 01:16:05,600 | ||||
| 4139 | +être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici. | ||||
| 4140 | + | ||||
| 4141 | +1036 | ||||
| 4142 | +01:16:07,580 --> 01:16:09,080 | ||||
| 4143 | +Et c'est vraiment juste la composante. | ||||
| 4144 | + | ||||
| 4145 | +1037 | ||||
| 4146 | +01:16:09,660 --> 01:16:11,600 | ||||
| 4147 | +La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller, | ||||
| 4148 | + | ||||
| 4149 | +1038 | ||||
| 4150 | +01:16:11,680 --> 01:16:14,840 | ||||
| 4151 | +par exemple, avec, je ne sais pas moi, | ||||
| 4152 | + | ||||
| 4153 | +1039 | ||||
| 4154 | +01:16:16,760 --> 01:16:21,740 | ||||
| 4155 | +Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par | ||||
| 4156 | + | ||||
| 4157 | +1040 | ||||
| 4158 | +01:16:21,760 --> 01:16:26,720 | ||||
| 4159 | +rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la | ||||
| 4160 | + | ||||
| 4161 | +1041 | ||||
| 4162 | +01:16:26,740 --> 01:16:32,040 | ||||
| 4163 | +taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du | ||||
| 4164 | + | ||||
| 4165 | +1042 | ||||
| 4166 | +01:16:32,060 --> 01:16:33,700 | ||||
| 4167 | +terrain qui contient une maison unifamiliale. | ||||
| 4168 | + | ||||
| 4169 | +1043 | ||||
| 4170 | +01:16:33,720 --> 01:16:37,620 | ||||
| 4171 | +pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe. | ||||
| 4172 | + | ||||
| 4173 | +1044 | ||||
| 4174 | +01:16:39,360 --> 01:16:42,700 | ||||
| 4175 | +Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante. | ||||
| 4176 | + | ||||
| 4177 | +1045 | ||||
| 4178 | +01:16:43,040 --> 01:16:45,360 | ||||
| 4179 | +Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai. | ||||
| 4180 | + | ||||
| 4181 | +1046 | ||||
| 4182 | +01:16:47,160 --> 01:16:50,520 | ||||
| 4183 | +Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons, | ||||
| 4184 | + | ||||
| 4185 | +1047 | ||||
| 4186 | +01:16:50,620 --> 01:16:56,320 | ||||
| 4187 | +ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une | ||||
| 4188 | + | ||||
| 4189 | +1048 | ||||
| 4190 | +01:16:56,340 --> 01:16:59,200 | ||||
| 4191 | +maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir. | ||||
| 4192 | + | ||||
| 4193 | +1049 | ||||
| 4194 | +01:16:59,640 --> 01:17:03,460 | ||||
| 4195 | +Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce | ||||
| 4196 | + | ||||
| 4197 | +1050 | ||||
| 4198 | +01:17:03,480 --> 01:17:05,940 | ||||
| 4199 | +point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand. | ||||
| 4200 | + | ||||
| 4201 | +1051 | ||||
| 4202 | +01:17:06,080 --> 01:17:09,320 | ||||
| 4203 | +Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous | ||||
| 4204 | + | ||||
| 4205 | +1052 | ||||
| 4206 | +01:17:09,340 --> 01:17:12,400 | ||||
| 4207 | +dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A, | ||||
| 4208 | + | ||||
| 4209 | +1053 | ||||
| 4210 | +01:17:13,560 --> 01:17:19,060 | ||||
| 4211 | +on nous dit que la localisation, elle est similaire. | ||||
| 4212 | + | ||||
| 4213 | +1054 | ||||
| 4214 | +01:17:20,820 --> 01:17:22,520 | ||||
| 4215 | +Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro. | ||||
| 4216 | + | ||||
| 4217 | +1055 | ||||
| 4218 | +01:17:23,560 --> 01:17:25,240 | ||||
| 4219 | +Là, c'était la superficie, désolé. | ||||
| 4220 | + | ||||
| 4221 | +1056 | ||||
| 4222 | +01:17:26,100 --> 01:17:29,180 | ||||
| 4223 | +Superficie, donc la superficie est plus petite. | ||||
| 4224 | + | ||||
| 4225 | +1057 | ||||
| 4226 | +01:17:29,320 --> 01:17:30,740 | ||||
| 4227 | +Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ? | ||||
| 4228 | + | ||||
| 4229 | +1058 | ||||
| 4230 | +01:17:31,180 --> 01:17:35,480 | ||||
| 4231 | +c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit, | ||||
| 4232 | + | ||||
| 4233 | +1059 | ||||
| 4234 | +01:17:35,680 --> 01:17:39,540 | ||||
| 4235 | +un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu | ||||
| 4236 | + | ||||
| 4237 | +1060 | ||||
| 4238 | +01:17:39,560 --> 01:17:44,760 | ||||
| 4239 | +'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une | ||||
| 4240 | + | ||||
| 4241 | +1061 | ||||
| 4242 | +01:17:44,780 --> 01:17:48,700 | ||||
| 4243 | +décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25, | ||||
| 4244 | + | ||||
| 4245 | +1062 | ||||
| 4246 | +01:17:49,420 --> 01:17:50,780 | ||||
| 4247 | +étant donné que le terrain est plus petit. | ||||
| 4248 | + | ||||
| 4249 | +1063 | ||||
| 4250 | +01:17:52,100 --> 01:17:53,560 | ||||
| 4251 | +C'est simplement à cause, donc, | ||||
| 4252 | + | ||||
| 4253 | +1064 | ||||
| 4254 | +01:17:55,340 --> 01:17:57,600 | ||||
| 4255 | +je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand, | ||||
| 4256 | + | ||||
| 4257 | +1065 | ||||
| 4258 | +01:17:58,000 --> 01:18:02,140 | ||||
| 4259 | +plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance | ||||
| 4260 | + | ||||
| 4261 | +1066 | ||||
| 4262 | +01:18:02,160 --> 01:18:05,020 | ||||
| 4263 | +par exemple du prix par pied carré linéaire. | ||||
| 4264 | + | ||||
| 4265 | +1067 | ||||
| 4266 | +01:18:05,200 --> 01:18:07,560 | ||||
| 4267 | +Donc il va quand même avoir une diminution. | ||||
| 4268 | + | ||||
| 4269 | +1068 | ||||
| 4270 | +01:18:07,680 --> 01:18:16,000 | ||||
| 4271 | +C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le | ||||
| 4272 | + | ||||
| 4273 | +1069 | ||||
| 4274 | +01:18:16,020 --> 01:18:18,560 | ||||
| 4275 | +double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement. | ||||
| 4276 | + | ||||
| 4277 | +1070 | ||||
| 4278 | +01:18:19,100 --> 01:18:24,280 | ||||
| 4279 | +C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l | ||||
| 4280 | + | ||||
| 4281 | +1071 | ||||
| 4282 | +01:18:24,300 --> 01:18:25,260 | ||||
| 4283 | +'ajustement de la superficie. | ||||
| 4284 | + | ||||
| 4285 | +1072 | ||||
| 4286 | +01:18:26,380 --> 01:18:27,180 | ||||
| 4287 | +C'est pour ça. | ||||
| 4288 | + | ||||
| 4289 | +1073 | ||||
| 4290 | +01:18:29,660 --> 01:18:35,900 | ||||
| 4291 | +je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés | ||||
| 4292 | + | ||||
| 4293 | +1074 | ||||
| 4294 | +01:18:35,920 --> 01:18:42,860 | ||||
| 4295 | +mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en | ||||
| 4296 | + | ||||
| 4297 | +1075 | ||||
| 4298 | +01:18:42,880 --> 01:18:48,900 | ||||
| 4299 | +soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en | ||||
| 4300 | + | ||||
| 4301 | +1076 | ||||
| 4302 | +01:18:48,920 --> 01:18:53,180 | ||||
| 4303 | +soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne | ||||
| 4304 | + | ||||
| 4305 | +1077 | ||||
| 4306 | +01:18:53,200 --> 01:18:55,120 | ||||
| 4307 | +comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ? | ||||
| 4308 | + | ||||
| 4309 | +1078 | ||||
| 4310 | +01:18:55,620 --> 01:18:59,140 | ||||
| 4311 | +Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement, | ||||
| 4312 | + | ||||
| 4313 | +1079 | ||||
| 4314 | +01:18:59,280 --> 01:19:02,080 | ||||
| 4315 | +il coûterait moins cher le pied carré un peu. | ||||
| 4316 | + | ||||
| 4317 | +1080 | ||||
| 4318 | +01:19:02,840 --> 01:19:06,660 | ||||
| 4319 | +Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait, | ||||
| 4320 | + | ||||
| 4321 | +1081 | ||||
| 4322 | +01:19:06,720 --> 01:19:08,600 | ||||
| 4323 | +c'est sur une valeur par pied carré. | ||||
| 4324 | + | ||||
| 4325 | +1082 | ||||
| 4326 | +01:19:09,740 --> 01:19:12,900 | ||||
| 4327 | +Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu, | ||||
| 4328 | + | ||||
| 4329 | +1083 | ||||
| 4330 | +01:19:12,980 --> 01:19:14,540 | ||||
| 4331 | +parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés. | ||||
| 4332 | + | ||||
| 4333 | +1084 | ||||
| 4334 | +01:19:15,000 --> 01:19:16,600 | ||||
| 4335 | +OK. Je ne sais pas si vous voulez. | ||||
| 4336 | + | ||||
| 4337 | +1085 | ||||
| 4338 | +01:19:16,940 --> 01:19:19,260 | ||||
| 4339 | +Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain, | ||||
| 4340 | + | ||||
| 4341 | +1086 | ||||
| 4342 | +01:19:19,360 --> 01:19:22,160 | ||||
| 4343 | +je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par | ||||
| 4344 | + | ||||
| 4345 | +1087 | ||||
| 4346 | +01:19:22,180 --> 01:19:24,980 | ||||
| 4347 | +pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là, | ||||
| 4348 | + | ||||
| 4349 | +1088 | ||||
| 4350 | +01:19:25,140 --> 01:19:27,860 | ||||
| 4351 | +si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des | ||||
| 4352 | + | ||||
| 4353 | +1089 | ||||
| 4354 | +01:19:27,880 --> 01:19:32,080 | ||||
| 4355 | +ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand, | ||||
| 4356 | + | ||||
| 4357 | +1090 | ||||
| 4358 | +01:19:32,860 --> 01:19:36,200 | ||||
| 4359 | +plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle, | ||||
| 4360 | + | ||||
| 4361 | +1091 | ||||
| 4362 | +01:19:36,320 --> 01:19:40,640 | ||||
| 4363 | +mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain | ||||
| 4364 | + | ||||
| 4365 | +1092 | ||||
| 4366 | +01:19:40,660 --> 01:19:43,300 | ||||
| 4367 | +aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie. | ||||
| 4368 | + | ||||
| 4369 | +1093 | ||||
| 4370 | +01:19:43,460 --> 01:19:46,120 | ||||
| 4371 | +C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça. | ||||
| 4372 | + | ||||
| 4373 | +1094 | ||||
| 4374 | +01:19:46,220 --> 01:19:48,020 | ||||
| 4375 | +Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques. | ||||
| 4376 | + | ||||
| 4377 | +1095 | ||||
| 4378 | +01:19:48,340 --> 01:19:52,360 | ||||
| 4379 | +Donc, on se compare au sujet et on ajuste. | ||||
| 4380 | + | ||||
| 4381 | +1096 | ||||
| 4382 | +01:19:53,500 --> 01:19:55,420 | ||||
| 4383 | +Parfait. Oui. | ||||
| 4384 | + | ||||
| 4385 | +1097 | ||||
| 4386 | +01:19:57,640 --> 01:20:02,620 | ||||
| 4387 | +Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ? | ||||
| 4388 | + | ||||
| 4389 | +1098 | ||||
| 4390 | +01:20:03,600 --> 01:20:08,460 | ||||
| 4391 | +C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le… | ||||
| 4392 | + | ||||
| 4393 | +1099 | ||||
| 4394 | +01:20:10,920 --> 01:20:14,940 | ||||
| 4395 | +Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça, | ||||
| 4396 | + | ||||
| 4397 | +1100 | ||||
| 4398 | +01:20:15,460 --> 01:20:20,680 | ||||
| 4399 | +il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %. | ||||
| 4400 | + | ||||
| 4401 | +1101 | ||||
| 4402 | +01:20:20,700 --> 01:20:23,860 | ||||
| 4403 | +Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable, | ||||
| 4404 | + | ||||
| 4405 | +1102 | ||||
| 4406 | +01:20:24,660 --> 01:20:27,420 | ||||
| 4407 | +c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ? | ||||
| 4408 | + | ||||
| 4409 | +1103 | ||||
| 4410 | +01:20:27,940 --> 01:20:29,160 | ||||
| 4411 | +C'est simplement, donc, | ||||
| 4412 | + | ||||
| 4413 | +1104 | ||||
| 4414 | +01:20:32,600 --> 01:20:36,560 | ||||
| 4415 | +vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la | ||||
| 4416 | + | ||||
| 4417 | +1105 | ||||
| 4418 | +01:20:36,580 --> 01:20:41,980 | ||||
| 4419 | +valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16. | ||||
| 4420 | + | ||||
| 4421 | +1106 | ||||
| 4422 | +01:20:42,600 --> 01:20:48,780 | ||||
| 4423 | +Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s | ||||
| 4424 | + | ||||
| 4425 | +1107 | ||||
| 4426 | +01:20:48,800 --> 01:20:53,700 | ||||
| 4427 | +'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08. | ||||
| 4428 | + | ||||
| 4429 | +1108 | ||||
| 4430 | +01:20:53,840 --> 01:20:56,780 | ||||
| 4431 | +Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17. | ||||
| 4432 | + | ||||
| 4433 | +1109 | ||||
| 4434 | +01:20:58,200 --> 01:21:01,020 | ||||
| 4435 | +Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut, | ||||
| 4436 | + | ||||
| 4437 | +1110 | ||||
| 4438 | +01:21:01,220 --> 01:21:05,020 | ||||
| 4439 | +c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations. | ||||
| 4440 | + | ||||
| 4441 | +1111 | ||||
| 4442 | +01:21:05,100 --> 01:21:09,160 | ||||
| 4443 | +Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif. | ||||
| 4444 | + | ||||
| 4445 | +1112 | ||||
| 4446 | +01:21:09,180 --> 01:21:12,460 | ||||
| 4447 | +C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement, | ||||
| 4448 | + | ||||
| 4449 | +1113 | ||||
| 4450 | +01:21:13,060 --> 01:21:14,120 | ||||
| 4451 | +si on regarde, | ||||
| 4452 | + | ||||
| 4453 | +1114 | ||||
| 4454 | +01:21:16,380 --> 01:21:22,100 | ||||
| 4455 | +le moins 1.1, on va le calculer. | ||||
| 4456 | + | ||||
| 4457 | +1115 | ||||
| 4458 | +01:21:22,120 --> 01:21:27,580 | ||||
| 4459 | +Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça. | ||||
| 4460 | + | ||||
| 4461 | +1116 | ||||
| 4462 | +01:21:32,140 --> 01:21:38,200 | ||||
| 4463 | +Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici | ||||
| 4464 | + | ||||
| 4465 | +1117 | ||||
| 4466 | +01:21:38,220 --> 01:21:43,120 | ||||
| 4467 | +en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter, | ||||
| 4468 | + | ||||
| 4469 | +1118 | ||||
| 4470 | +01:21:43,320 --> 01:21:45,220 | ||||
| 4471 | +et on a les ajustements qu'on fait ici. | ||||
| 4472 | + | ||||
| 4473 | +1119 | ||||
| 4474 | +01:21:45,340 --> 01:21:49,960 | ||||
| 4475 | +Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici. | ||||
| 4476 | + | ||||
| 4477 | +1120 | ||||
| 4478 | +01:21:51,460 --> 01:21:57,760 | ||||
| 4479 | +En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio | ||||
| 4480 | + | ||||
| 4481 | +1121 | ||||
| 4482 | +01:21:57,780 --> 01:22:02,540 | ||||
| 4483 | +entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net. | ||||
| 4484 | + | ||||
| 4485 | +1122 | ||||
| 4486 | +01:22:02,780 --> 01:22:04,320 | ||||
| 4487 | +Donc là, ici, on va le calculer. | ||||
| 4488 | + | ||||
| 4489 | +1123 | ||||
| 4490 | +01:22:05,160 --> 01:22:06,900 | ||||
| 4491 | +Désolé, ce n'est pas super bien présenté. | ||||
| 4492 | + | ||||
| 4493 | +1124 | ||||
| 4494 | +01:22:07,740 --> 01:22:11,340 | ||||
| 4495 | +Donc ici, si on fait ensuite comme ça, | ||||
| 4496 | + | ||||
| 4497 | +1125 | ||||
| 4498 | +01:22:14,440 --> 01:22:16,480 | ||||
| 4499 | +donc moins 1.1 %. | ||||
| 4500 | + | ||||
| 4501 | +1126 | ||||
| 4502 | +01:22:21,480 --> 01:22:26,240 | ||||
| 4503 | +Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé | ||||
| 4504 | + | ||||
| 4505 | +1127 | ||||
| 4506 | +01:22:26,260 --> 01:22:30,560 | ||||
| 4507 | +comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose. | ||||
| 4508 | + | ||||
| 4509 | +1128 | ||||
| 4510 | +01:22:30,720 --> 01:22:33,500 | ||||
| 4511 | +C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs, | ||||
| 4512 | + | ||||
| 4513 | +1129 | ||||
| 4514 | +01:22:33,740 --> 01:22:38,240 | ||||
| 4515 | +on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les | ||||
| 4516 | + | ||||
| 4517 | +1130 | ||||
| 4518 | +01:22:38,260 --> 01:22:41,120 | ||||
| 4519 | +ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? | ||||
| 4520 | + | ||||
| 4521 | +1131 | ||||
| 4522 | +01:22:41,260 --> 01:22:48,140 | ||||
| 4523 | +C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais, | ||||
| 4524 | + | ||||
| 4525 | +1132 | ||||
| 4526 | +01:22:48,260 --> 01:22:51,020 | ||||
| 4527 | +c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient, | ||||
| 4528 | + | ||||
| 4529 | +1133 | ||||
| 4530 | +01:22:51,080 --> 01:22:55,600 | ||||
| 4531 | +mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements, | ||||
| 4532 | + | ||||
| 4533 | +1134 | ||||
| 4534 | +01:22:55,800 --> 01:22:58,100 | ||||
| 4535 | +même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations. | ||||
| 4536 | + | ||||
| 4537 | +1135 | ||||
| 4538 | +01:22:58,500 --> 01:23:01,760 | ||||
| 4539 | +Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient | ||||
| 4540 | + | ||||
| 4541 | +1136 | ||||
| 4542 | +01:23:01,780 --> 01:23:05,140 | ||||
| 4543 | +positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ? | ||||
| 4544 | + | ||||
| 4545 | +1137 | ||||
| 4546 | +01:23:05,260 --> 01:23:08,480 | ||||
| 4547 | +C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut. | ||||
| 4548 | + | ||||
| 4549 | +1138 | ||||
| 4550 | +01:23:09,480 --> 01:23:14,100 | ||||
| 4551 | +Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit… | ||||
| 4552 | + | ||||
| 4553 | +1139 | ||||
| 4554 | +01:23:15,860 --> 01:23:18,400 | ||||
| 4555 | +On va le faire avec le comparable A et B. | ||||
| 4556 | + | ||||
| 4557 | +1140 | ||||
| 4558 | +01:23:21,840 --> 01:23:23,820 | ||||
| 4559 | +Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ? | ||||
| 4560 | + | ||||
| 4561 | +1141 | ||||
| 4562 | +01:23:24,020 --> 01:23:28,680 | ||||
| 4563 | +Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré. | ||||
| 4564 | + | ||||
| 4565 | +1142 | ||||
| 4566 | +01:23:34,040 --> 01:23:37,340 | ||||
| 4567 | +Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre. | ||||
| 4568 | + | ||||
| 4569 | +1143 | ||||
| 4570 | +01:23:43,020 --> 01:23:44,960 | ||||
| 4571 | +Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait, | ||||
| 4572 | + | ||||
| 4573 | +1144 | ||||
| 4574 | +01:23:45,060 --> 01:23:48,520 | ||||
| 4575 | +donc 0,08 pour les conditions de marché. | ||||
| 4576 | + | ||||
| 4577 | +1145 | ||||
| 4578 | +01:23:48,960 --> 01:23:50,940 | ||||
| 4579 | +Donc, ici, on va mettre ajustement. | ||||
| 4580 | + | ||||
| 4581 | +1146 | ||||
| 4582 | +01:23:58,100 --> 01:23:59,180 | ||||
| 4583 | +Conditions de marché. | ||||
| 4584 | + | ||||
| 4585 | +1147 | ||||
| 4586 | +01:24:03,920 --> 01:24:10,120 | ||||
| 4587 | +Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15 | ||||
| 4588 | + | ||||
| 4589 | +1148 | ||||
| 4590 | +01:24:10,140 --> 01:24:18,800 | ||||
| 4591 | +ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il | ||||
| 4592 | + | ||||
| 4593 | +1149 | ||||
| 4594 | +01:24:18,820 --> 01:24:24,940 | ||||
| 4595 | +y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0 | ||||
| 4596 | + | ||||
| 4597 | +1150 | ||||
| 4598 | +01:24:24,960 --> 01:24:31,200 | ||||
| 4599 | +,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer | ||||
| 4600 | + | ||||
| 4601 | +1151 | ||||
| 4602 | +01:24:31,220 --> 01:24:38,500 | ||||
| 4603 | +l'ajustement net et | ||||
| 4604 | + | ||||
| 4605 | +1152 | ||||
| 4606 | +01:24:38,520 --> 01:24:44,840 | ||||
| 4607 | +ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la | ||||
| 4608 | + | ||||
| 4609 | +1153 | ||||
| 4610 | +01:24:44,860 --> 01:24:50,900 | ||||
| 4611 | +somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels | ||||
| 4612 | + | ||||
| 4613 | +1154 | ||||
| 4614 | +01:24:50,920 --> 01:24:53,440 | ||||
| 4615 | +on va aller divisé par le prix de vente par pied carré. | ||||
| 4616 | + | ||||
| 4617 | +1155 | ||||
| 4618 | +01:24:55,240 --> 01:25:01,440 | ||||
| 4619 | +Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop | ||||
| 4620 | + | ||||
| 4621 | +1156 | ||||
| 4622 | +01:25:02,020 --> 01:25:05,240 | ||||
| 4623 | +et là, ça nous donne l'ajustement de | ||||
| 4624 | + | ||||
| 4625 | +1157 | ||||
| 4626 | +01:25:09,820 --> 01:25:15,840 | ||||
| 4627 | +3,1%. Qu'est-ce que | ||||
| 4628 | + | ||||
| 4629 | +1158 | ||||
| 4630 | +01:25:15,860 --> 01:25:17,520 | ||||
| 4631 | +j'ai fait ? Combien de rires ici ? | ||||
| 4632 | + | ||||
| 4633 | +1159 | ||||
| 4634 | +01:25:24,020 --> 01:25:27,760 | ||||
| 4635 | +Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être, | ||||
| 4636 | + | ||||
| 4637 | +1160 | ||||
| 4638 | +01:25:27,920 --> 01:25:30,280 | ||||
| 4639 | +il y a un autre ajustement que j'ai oublié. | ||||
| 4640 | + | ||||
| 4641 | +1161 | ||||
| 4642 | +01:25:31,020 --> 01:25:37,020 | ||||
| 4643 | +Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour | ||||
| 4644 | + | ||||
| 4645 | +1162 | ||||
| 4646 | +01:25:37,040 --> 01:25:43,140 | ||||
| 4647 | +la localisation, désolé, qui est | ||||
| 4648 | + | ||||
| 4649 | +1163 | ||||
| 4650 | +01:25:43,160 --> 01:25:49,540 | ||||
| 4651 | +de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme | ||||
| 4652 | + | ||||
| 4653 | +1164 | ||||
| 4654 | +01:25:49,560 --> 01:25:55,700 | ||||
| 4655 | +ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la | ||||
| 4656 | + | ||||
| 4657 | +1165 | ||||
| 4658 | +01:25:55,720 --> 01:25:58,140 | ||||
| 4659 | +petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation | ||||
| 4660 | + | ||||
| 4661 | +1166 | ||||
| 4662 | +01:25:59,960 --> 01:26:05,380 | ||||
| 4663 | +bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la | ||||
| 4664 | + | ||||
| 4665 | +1167 | ||||
| 4666 | +01:26:05,400 --> 01:26:10,960 | ||||
| 4667 | +même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on | ||||
| 4668 | + | ||||
| 4669 | +1168 | ||||
| 4670 | +01:26:10,980 --> 01:26:15,920 | ||||
| 4671 | +les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire | ||||
| 4672 | + | ||||
| 4673 | +1169 | ||||
| 4674 | +01:26:17,900 --> 01:26:21,020 | ||||
| 4675 | +une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu. | ||||
| 4676 | + | ||||
| 4677 | +1170 | ||||
| 4678 | +01:26:23,620 --> 01:26:29,540 | ||||
| 4679 | +Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le | ||||
| 4680 | + | ||||
| 4681 | +1171 | ||||
| 4682 | +01:26:29,560 --> 01:26:32,480 | ||||
| 4683 | +chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon. | ||||
| 4684 | + | ||||
| 4685 | +1172 | ||||
| 4686 | +01:26:32,800 --> 01:26:36,780 | ||||
| 4687 | +Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue, | ||||
| 4688 | + | ||||
| 4689 | +1173 | ||||
| 4690 | +01:26:36,920 --> 01:26:40,700 | ||||
| 4691 | +pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène | ||||
| 4692 | + | ||||
| 4693 | +1174 | ||||
| 4694 | +01:26:40,720 --> 01:26:45,260 | ||||
| 4695 | +toute valeur positive dans le sens opposé. | ||||
| 4696 | + | ||||
| 4697 | +1175 | ||||
| 4698 | +01:26:45,320 --> 01:26:47,940 | ||||
| 4699 | +C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8, | ||||
| 4700 | + | ||||
| 4701 | +1176 | ||||
| 4702 | +01:26:48,180 --> 01:26:54,320 | ||||
| 4703 | +ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue | ||||
| 4704 | + | ||||
| 4705 | +1177 | ||||
| 4706 | +01:26:54,340 --> 01:26:55,160 | ||||
| 4707 | +de ça. | ||||
| 4708 | + | ||||
| 4709 | +1178 | ||||
| 4710 | +01:26:57,020 --> 01:26:59,680 | ||||
| 4711 | +Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps, | ||||
| 4712 | + | ||||
| 4713 | +1179 | ||||
| 4714 | +01:26:59,900 --> 01:27:05,340 | ||||
| 4715 | +mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici, | ||||
| 4716 | + | ||||
| 4717 | +1180 | ||||
| 4718 | +01:27:05,480 --> 01:27:07,540 | ||||
| 4719 | +même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer. | ||||
| 4720 | + | ||||
| 4721 | +1181 | ||||
| 4722 | +01:27:08,280 --> 01:27:11,160 | ||||
| 4723 | +Et on s'en va diviser par le prix ici. | ||||
| 4724 | + | ||||
| 4725 | +1182 | ||||
| 4726 | +01:27:13,260 --> 01:27:19,100 | ||||
| 4727 | +Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %, | ||||
| 4728 | + | ||||
| 4729 | +1183 | ||||
| 4730 | +01:27:19,120 --> 01:27:20,380 | ||||
| 4731 | +exactement comme ce qui est ici. | ||||
| 4732 | + | ||||
| 4733 | +1184 | ||||
| 4734 | +01:27:20,560 --> 01:27:24,560 | ||||
| 4735 | +Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %. | ||||
| 4736 | + | ||||
| 4737 | +1185 | ||||
| 4738 | +01:27:25,640 --> 01:27:27,600 | ||||
| 4739 | +Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé. | ||||
| 4740 | + | ||||
| 4741 | +1186 | ||||
| 4742 | +01:27:31,080 --> 01:27:37,580 | ||||
| 4743 | +Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire | ||||
| 4744 | + | ||||
| 4745 | +1187 | ||||
| 4746 | +01:27:37,600 --> 01:27:39,600 | ||||
| 4747 | +une deuxième colonne et mettre simplement... | ||||
| 4748 | + | ||||
| 4749 | +1188 | ||||
| 4750 | +01:27:39,620 --> 01:27:43,680 | ||||
| 4751 | +même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier | ||||
| 4752 | + | ||||
| 4753 | +1189 | ||||
| 4754 | +01:27:43,700 --> 01:27:47,020 | ||||
| 4755 | +par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs. | ||||
| 4756 | + | ||||
| 4757 | +1190 | ||||
| 4758 | +01:27:47,300 --> 01:27:51,220 | ||||
| 4759 | +Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le | ||||
| 4760 | + | ||||
| 4761 | +1191 | ||||
| 4762 | +01:27:51,240 --> 01:27:57,120 | ||||
| 4763 | +fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent. | ||||
| 4764 | + | ||||
| 4765 | +1192 | ||||
| 4766 | +01:27:57,660 --> 01:27:58,660 | ||||
| 4767 | +Est-ce que c'est clair pour ça ? | ||||
| 4768 | + | ||||
| 4769 | +1193 | ||||
| 4770 | +01:28:01,120 --> 01:28:05,360 | ||||
| 4771 | +Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ? | ||||
| 4772 | + | ||||
| 4773 | +1194 | ||||
| 4774 | +01:28:05,520 --> 01:28:10,340 | ||||
| 4775 | +C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé, | ||||
| 4776 | + | ||||
| 4777 | +1195 | ||||
| 4778 | +01:28:10,840 --> 01:28:16,020 | ||||
| 4779 | +il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%. | ||||
| 4780 | + | ||||
| 4781 | +1196 | ||||
| 4782 | +01:28:16,040 --> 01:28:18,240 | ||||
| 4783 | +C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le... | ||||
| 4784 | + | ||||
| 4785 | +1197 | ||||
| 4786 | +01:28:18,260 --> 01:28:21,140 | ||||
| 4787 | +Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%. | ||||
| 4788 | + | ||||
| 4789 | +1198 | ||||
| 4790 | +01:28:22,800 --> 01:28:25,300 | ||||
| 4791 | +Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct. | ||||
| 4792 | + | ||||
| 4793 | +1199 | ||||
| 4794 | +01:28:25,560 --> 01:28:26,520 | ||||
| 4795 | +Ça peut aller dans les deux sens. | ||||
| 4796 | + | ||||
| 4797 | +1200 | ||||
| 4798 | +01:28:26,660 --> 01:28:30,480 | ||||
| 4799 | +Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1. | ||||
| 4800 | + | ||||
| 4801 | +1201 | ||||
| 4802 | +01:28:30,780 --> 01:28:33,460 | ||||
| 4803 | +C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%. | ||||
| 4804 | + | ||||
| 4805 | +1202 | ||||
| 4806 | +01:28:33,480 --> 01:28:36,220 | ||||
| 4807 | +Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements, | ||||
| 4808 | + | ||||
| 4809 | +1203 | ||||
| 4810 | +01:28:36,560 --> 01:28:38,140 | ||||
| 4811 | +ça va vraiment être plus important que ça. | ||||
| 4812 | + | ||||
| 4813 | +1204 | ||||
| 4814 | +01:28:38,580 --> 01:28:41,600 | ||||
| 4815 | +Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple, | ||||
| 4816 | + | ||||
| 4817 | +1205 | ||||
| 4818 | +01:28:41,680 --> 01:28:45,260 | ||||
| 4819 | +ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4. | ||||
| 4820 | + | ||||
| 4821 | +1206 | ||||
| 4822 | +01:28:45,520 --> 01:28:47,620 | ||||
| 4823 | +Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là, | ||||
| 4824 | + | ||||
| 4825 | +1207 | ||||
| 4826 | +01:28:47,680 --> 01:28:50,980 | ||||
| 4827 | +c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là. | ||||
| 4828 | + | ||||
| 4829 | +1208 | ||||
| 4830 | +01:28:52,520 --> 01:28:58,840 | ||||
| 4831 | +Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le | ||||
| 4832 | + | ||||
| 4833 | +1209 | ||||
| 4834 | +01:28:58,860 --> 01:29:04,880 | ||||
| 4835 | +déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %. | ||||
| 4836 | + | ||||
| 4837 | +1210 | ||||
| 4838 | +01:29:04,900 --> 01:29:08,040 | ||||
| 4839 | +Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également. | ||||
| 4840 | + | ||||
| 4841 | +1211 | ||||
| 4842 | +01:29:08,320 --> 01:29:09,120 | ||||
| 4843 | +Donc, c'est correct. | ||||
| 4844 | + | ||||
| 4845 | +1212 | ||||
| 4846 | +01:29:19,800 --> 01:29:22,780 | ||||
| 4847 | +Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ? | ||||
| 4848 | + | ||||
| 4849 | +1213 | ||||
| 4850 | +01:29:22,880 --> 01:29:28,580 | ||||
| 4851 | +Donc, ici, c'est simplement la pondération. | ||||
| 4852 | + | ||||
| 4853 | +1214 | ||||
| 4854 | +01:29:28,600 --> 01:29:34,640 | ||||
| 4855 | +Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer | ||||
| 4856 | + | ||||
| 4857 | +1215 | ||||
| 4858 | +01:29:34,660 --> 01:29:39,380 | ||||
| 4859 | +une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire. | ||||
| 4860 | + | ||||
| 4861 | +1216 | ||||
| 4862 | +01:29:39,600 --> 01:29:43,900 | ||||
| 4863 | +On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération | ||||
| 4864 | + | ||||
| 4865 | +1217 | ||||
| 4866 | +01:29:43,920 --> 01:29:46,880 | ||||
| 4867 | +utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré, | ||||
| 4868 | + | ||||
| 4869 | +1218 | ||||
| 4870 | +01:29:47,120 --> 01:29:53,320 | ||||
| 4871 | +mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la | ||||
| 4872 | + | ||||
| 4873 | +1219 | ||||
| 4874 | +01:29:53,340 --> 01:29:56,740 | ||||
| 4875 | +pondération va être plus faible. | ||||
| 4876 | + | ||||
| 4877 | +1220 | ||||
| 4878 | +01:29:56,760 --> 01:29:58,760 | ||||
| 4879 | +pour que justement on réduise le risque d'erreur. | ||||
| 4880 | + | ||||
| 4881 | +1221 | ||||
| 4882 | +01:29:59,240 --> 01:30:02,780 | ||||
| 4883 | +Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus | ||||
| 4884 | + | ||||
| 4885 | +1222 | ||||
| 4886 | +01:30:02,800 --> 01:30:07,040 | ||||
| 4887 | +importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur, | ||||
| 4888 | + | ||||
| 4889 | +1223 | ||||
| 4890 | +01:30:07,140 --> 01:30:13,800 | ||||
| 4891 | +donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les | ||||
| 4892 | + | ||||
| 4893 | +1224 | ||||
| 4894 | +01:30:13,820 --> 01:30:16,480 | ||||
| 4895 | +valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne | ||||
| 4896 | + | ||||
| 4897 | +1225 | ||||
| 4898 | +01:30:16,500 --> 01:30:20,000 | ||||
| 4899 | +pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse, | ||||
| 4900 | + | ||||
| 4901 | +1226 | ||||
| 4902 | +01:30:20,300 --> 01:30:23,960 | ||||
| 4903 | +on va aller les frax ici, on a les comparables. | ||||
| 4904 | + | ||||
| 4905 | +1227 | ||||
| 4906 | +01:30:25,920 --> 01:30:27,200 | ||||
| 4907 | +A, B, C. | ||||
| 4908 | + | ||||
| 4909 | +1228 | ||||
| 4910 | +01:30:30,620 --> 01:30:32,260 | ||||
| 4911 | +C'est le fun, ça, puisque on dit. | ||||
| 4912 | + | ||||
| 4913 | +1229 | ||||
| 4914 | +01:30:33,660 --> 01:30:36,680 | ||||
| 4915 | +On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici, | ||||
| 4916 | + | ||||
| 4917 | +1230 | ||||
| 4918 | +01:30:36,880 --> 01:30:39,940 | ||||
| 4919 | +donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A. | ||||
| 4920 | + | ||||
| 4921 | +1231 | ||||
| 4922 | +01:30:41,240 --> 01:30:46,960 | ||||
| 4923 | +Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80. | ||||
| 4924 | + | ||||
| 4925 | +1232 | ||||
| 4926 | +01:30:47,400 --> 01:30:51,020 | ||||
| 4927 | +Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ? | ||||
| 4928 | + | ||||
| 4929 | +1233 | ||||
| 4930 | +01:30:51,400 --> 01:30:53,020 | ||||
| 4931 | +C'est que là, on applique une pondération. | ||||
| 4932 | + | ||||
| 4933 | +1234 | ||||
| 4934 | +01:30:53,040 --> 01:30:54,340 | ||||
| 4935 | +Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement. | ||||
| 4936 | + | ||||
| 4937 | +1235 | ||||
| 4938 | +01:30:55,140 --> 01:30:58,100 | ||||
| 4939 | +Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré. | ||||
| 4940 | + | ||||
| 4941 | +1236 | ||||
| 4942 | +01:31:01,220 --> 01:31:04,160 | ||||
| 4943 | +Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables. | ||||
| 4944 | + | ||||
| 4945 | +1237 | ||||
| 4946 | +01:31:06,980 --> 01:31:09,240 | ||||
| 4947 | +Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique. | ||||
| 4948 | + | ||||
| 4949 | +1238 | ||||
| 4950 | +01:31:09,440 --> 01:31:15,540 | ||||
| 4951 | +C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et | ||||
| 4952 | + | ||||
| 4953 | +1239 | ||||
| 4954 | +01:31:15,560 --> 01:31:21,820 | ||||
| 4955 | +35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré | ||||
| 4956 | + | ||||
| 4957 | +1240 | ||||
| 4958 | +01:31:23,220 --> 01:31:29,780 | ||||
| 4959 | +pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le | ||||
| 4960 | + | ||||
| 4961 | +1241 | ||||
| 4962 | +01:31:29,800 --> 01:31:33,740 | ||||
| 4963 | +produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout | ||||
| 4964 | + | ||||
| 4965 | +1242 | ||||
| 4966 | +01:31:33,760 --> 01:31:36,400 | ||||
| 4967 | +simplement. Donc c'est ça multiplié par | ||||
| 4968 | + | ||||
| 4969 | +1243 | ||||
| 4970 | +01:31:39,520 --> 01:31:42,680 | ||||
| 4971 | +la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici | ||||
| 4972 | + | ||||
| 4973 | +1244 | ||||
| 4974 | +01:31:42,700 --> 01:31:46,400 | ||||
| 4975 | +multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait | ||||
| 4976 | + | ||||
| 4977 | +1245 | ||||
| 4978 | +01:31:46,420 --> 01:31:48,720 | ||||
| 4979 | +la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée. | ||||
| 4980 | + | ||||
| 4981 | +1246 | ||||
| 4982 | +01:31:49,000 --> 01:31:52,600 | ||||
| 4983 | +Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4, | ||||
| 4984 | + | ||||
| 4985 | +1247 | ||||
| 4986 | +01:31:52,800 --> 01:31:54,000 | ||||
| 4987 | +on s'en va appliquer un pourcentage. | ||||
| 4988 | + | ||||
| 4989 | +1248 | ||||
| 4990 | +01:31:54,840 --> 01:31:55,640 | ||||
| 4991 | +Donc, | ||||
| 4992 | + | ||||
| 4993 | +1249 | ||||
| 4994 | +01:31:56,680 --> 01:31:59,240 | ||||
| 4995 | +ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner | ||||
| 4996 | + | ||||
| 4997 | +1250 | ||||
| 4998 | +01:32:02,160 --> 01:32:08,820 | ||||
| 4999 | +une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50 | ||||
| 5000 | + | ||||
| 5001 | +1251 | ||||
| 5002 | +01:32:09,960 --> 01:32:11,440 | ||||
| 5003 | +et ça nous donne l'ajustement. | ||||
| 5004 | + | ||||
| 5005 | +1252 | ||||
| 5006 | +01:32:11,860 --> 01:32:13,240 | ||||
| 5007 | +Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça. | ||||
| 5008 | + | ||||
| 5009 | +1253 | ||||
| 5010 | +01:32:13,260 --> 01:32:19,500 | ||||
| 5011 | +Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation, | ||||
| 5012 | + | ||||
| 5013 | +1254 | ||||
| 5014 | +01:32:19,520 --> 01:32:24,520 | ||||
| 5015 | +mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables. | ||||
| 5016 | + | ||||
| 5017 | +1255 | ||||
| 5018 | +01:32:24,620 --> 01:32:28,680 | ||||
| 5019 | +Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça. | ||||
| 5020 | + | ||||
| 5021 | +1256 | ||||
| 5022 | +01:32:29,320 --> 01:32:35,100 | ||||
| 5023 | +Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré, | ||||
| 5024 | + | ||||
| 5025 | +1257 | ||||
| 5026 | +01:32:35,180 --> 01:32:39,060 | ||||
| 5027 | +lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça, | ||||
| 5028 | + | ||||
| 5029 | +1258 | ||||
| 5030 | +01:32:39,140 --> 01:32:41,960 | ||||
| 5031 | +c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement | ||||
| 5032 | + | ||||
| 5033 | +1259 | ||||
| 5034 | +01:32:41,980 --> 01:32:44,980 | ||||
| 5035 | +multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet. | ||||
| 5036 | + | ||||
| 5037 | +1260 | ||||
| 5038 | +01:32:45,660 --> 01:32:51,740 | ||||
| 5039 | +Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans | ||||
| 5040 | + | ||||
| 5041 | +1261 | ||||
| 5042 | +01:32:51,760 --> 01:32:53,660 | ||||
| 5043 | +le cas qu'on a 8000 pieds carrés, | ||||
| 5044 | + | ||||
| 5045 | +1262 | ||||
| 5046 | +01:32:55,820 --> 01:32:59,480 | ||||
| 5047 | +ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée, | ||||
| 5048 | + | ||||
| 5049 | +1263 | ||||
| 5050 | +01:32:59,600 --> 01:33:02,980 | ||||
| 5051 | +comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode | ||||
| 5052 | + | ||||
| 5053 | +1264 | ||||
| 5054 | +01:33:03,000 --> 01:33:06,980 | ||||
| 5055 | +comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables. | ||||
| 5056 | + | ||||
| 5057 | +1265 | ||||
| 5058 | +01:33:09,220 --> 01:33:14,700 | ||||
| 5059 | +Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces | ||||
| 5060 | + | ||||
| 5061 | +1266 | ||||
| 5062 | +01:33:14,720 --> 01:33:18,120 | ||||
| 5063 | +ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4. | ||||
| 5064 | + | ||||
| 5065 | +1267 | ||||
| 5066 | +01:33:20,380 --> 01:33:22,740 | ||||
| 5067 | +Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici. | ||||
| 5068 | + | ||||
| 5069 | +1268 | ||||
| 5070 | +01:33:26,040 --> 01:33:29,600 | ||||
| 5071 | +Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction. | ||||
| 5072 | + | ||||
| 5073 | +1269 | ||||
| 5074 | +01:33:30,780 --> 01:33:32,500 | ||||
| 5075 | +Je vais grossir ça ici comme ça. | ||||
| 5076 | + | ||||
| 5077 | +1270 | ||||
| 5078 | +01:33:33,020 --> 01:33:36,140 | ||||
| 5079 | +c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie, | ||||
| 5080 | + | ||||
| 5081 | +1271 | ||||
| 5082 | +01:33:36,220 --> 01:33:39,060 | ||||
| 5083 | +donc des améliorations du prix de vente total de la propriété. | ||||
| 5084 | + | ||||
| 5085 | +1272 | ||||
| 5086 | +01:33:39,180 --> 01:33:40,260 | ||||
| 5087 | +Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 5088 | + | ||||
| 5089 | +1273 | ||||
| 5090 | +01:33:41,720 --> 01:33:47,760 | ||||
| 5091 | +En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction | ||||
| 5092 | + | ||||
| 5093 | +1274 | ||||
| 5094 | +01:33:47,780 --> 01:33:51,120 | ||||
| 5095 | +qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la | ||||
| 5096 | + | ||||
| 5097 | +1275 | ||||
| 5098 | +01:33:51,140 --> 01:33:56,420 | ||||
| 5099 | +méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer | ||||
| 5100 | + | ||||
| 5101 | +1276 | ||||
| 5102 | +01:33:56,440 --> 01:33:59,460 | ||||
| 5103 | +justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier | ||||
| 5104 | + | ||||
| 5105 | +1277 | ||||
| 5106 | +01:33:59,480 --> 01:34:01,660 | ||||
| 5107 | +cours, moins la dépréciation totale. | ||||
| 5108 | + | ||||
| 5109 | +1278 | ||||
| 5110 | +01:34:02,500 --> 01:34:06,660 | ||||
| 5111 | +Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain. | ||||
| 5112 | + | ||||
| 5113 | +1279 | ||||
| 5114 | +01:34:06,920 --> 01:34:12,020 | ||||
| 5115 | +En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue. | ||||
| 5116 | + | ||||
| 5117 | +1280 | ||||
| 5118 | +01:34:13,300 --> 01:34:17,760 | ||||
| 5119 | +Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total, | ||||
| 5120 | + | ||||
| 5121 | +1281 | ||||
| 5122 | +01:34:17,980 --> 01:34:19,840 | ||||
| 5123 | +c'est simplement ici. Donc, | ||||
| 5124 | + | ||||
| 5125 | +1282 | ||||
| 5126 | +01:34:22,080 --> 01:34:23,760 | ||||
| 5127 | +je vais regrossir ça comme ça. | ||||
| 5128 | + | ||||
| 5129 | +1283 | ||||
| 5130 | +01:34:25,440 --> 01:34:29,880 | ||||
| 5131 | +à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment | ||||
| 5132 | + | ||||
| 5133 | +1284 | ||||
| 5134 | +01:34:31,720 --> 01:34:35,080 | ||||
| 5135 | +en simplement additionnant la valeur du terrain | ||||
| 5136 | + | ||||
| 5137 | +1285 | ||||
| 5138 | +01:34:39,740 --> 01:34:45,200 | ||||
| 5139 | +et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la | ||||
| 5140 | + | ||||
| 5141 | +1286 | ||||
| 5142 | +01:34:45,220 --> 01:34:49,100 | ||||
| 5143 | +dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ? | ||||
| 5144 | + | ||||
| 5145 | +1287 | ||||
| 5146 | +01:34:49,120 --> 01:34:53,120 | ||||
| 5147 | +c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment, | ||||
| 5148 | + | ||||
| 5149 | +1288 | ||||
| 5150 | +01:34:53,880 --> 01:34:55,140 | ||||
| 5151 | +on peut aller inférer la valeur du terrain. | ||||
| 5152 | + | ||||
| 5153 | +1289 | ||||
| 5154 | +01:34:55,300 --> 01:34:57,740 | ||||
| 5155 | +C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment, | ||||
| 5156 | + | ||||
| 5157 | +1290 | ||||
| 5158 | +01:34:57,760 --> 01:35:02,860 | ||||
| 5159 | +c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça | ||||
| 5160 | + | ||||
| 5161 | +1291 | ||||
| 5162 | +01:35:02,880 --> 01:35:05,460 | ||||
| 5163 | +de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain. | ||||
| 5164 | + | ||||
| 5165 | +1292 | ||||
| 5166 | +01:35:05,700 --> 01:35:07,920 | ||||
| 5167 | +Mais ça implique qu'on a le prix de vente. | ||||
| 5168 | + | ||||
| 5169 | +1293 | ||||
| 5170 | +01:35:08,120 --> 01:35:10,660 | ||||
| 5171 | +Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment, | ||||
| 5172 | + | ||||
| 5173 | +1294 | ||||
| 5174 | +01:35:10,840 --> 01:35:12,780 | ||||
| 5175 | +mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment, | ||||
| 5176 | + | ||||
| 5177 | +1295 | ||||
| 5178 | +01:35:12,900 --> 01:35:15,900 | ||||
| 5179 | +on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction. | ||||
| 5180 | + | ||||
| 5181 | +1296 | ||||
| 5182 | +01:35:19,280 --> 01:35:22,760 | ||||
| 5183 | +Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir. | ||||
| 5184 | + | ||||
| 5185 | +1297 | ||||
| 5186 | +01:35:26,260 --> 01:35:30,660 | ||||
| 5187 | +Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur, | ||||
| 5188 | + | ||||
| 5189 | +1298 | ||||
| 5190 | +01:35:31,140 --> 01:35:34,140 | ||||
| 5191 | +c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation, | ||||
| 5192 | + | ||||
| 5193 | +1299 | ||||
| 5194 | +01:35:34,240 --> 01:35:36,020 | ||||
| 5195 | +tu sais, ça amène une certaine incertitude. | ||||
| 5196 | + | ||||
| 5197 | +1300 | ||||
| 5198 | +01:35:38,000 --> 01:35:40,040 | ||||
| 5199 | +Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain, | ||||
| 5200 | + | ||||
| 5201 | +1301 | ||||
| 5202 | +01:35:40,140 --> 01:35:44,300 | ||||
| 5203 | +donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à | ||||
| 5204 | + | ||||
| 5205 | +1302 | ||||
| 5206 | +01:35:44,320 --> 01:35:48,960 | ||||
| 5207 | +comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable, | ||||
| 5208 | + | ||||
| 5209 | +1303 | ||||
| 5210 | +01:35:49,060 --> 01:35:53,480 | ||||
| 5211 | +honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent, | ||||
| 5212 | + | ||||
| 5213 | +1304 | ||||
| 5214 | +01:35:53,560 --> 01:35:56,420 | ||||
| 5215 | +la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la… | ||||
| 5216 | + | ||||
| 5217 | +1305 | ||||
| 5218 | +01:35:56,440 --> 01:35:59,900 | ||||
| 5219 | +il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain, | ||||
| 5220 | + | ||||
| 5221 | +1306 | ||||
| 5222 | +01:36:00,000 --> 01:36:04,960 | ||||
| 5223 | +sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment. | ||||
| 5224 | + | ||||
| 5225 | +1307 | ||||
| 5226 | +01:36:05,800 --> 01:36:09,920 | ||||
| 5227 | +Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super | ||||
| 5228 | + | ||||
| 5229 | +1308 | ||||
| 5230 | +01:36:09,940 --> 01:36:14,860 | ||||
| 5231 | +répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple, | ||||
| 5232 | + | ||||
| 5233 | +1309 | ||||
| 5234 | +01:36:14,980 --> 01:36:19,700 | ||||
| 5235 | +on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie | ||||
| 5236 | + | ||||
| 5237 | +1310 | ||||
| 5238 | +01:36:19,720 --> 01:36:23,440 | ||||
| 5239 | +habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf, | ||||
| 5240 | + | ||||
| 5241 | +1311 | ||||
| 5242 | +01:36:23,520 --> 01:36:26,060 | ||||
| 5243 | +donc on nous dit que c'est 185 $ par picard. | ||||
| 5244 | + | ||||
| 5245 | +1312 | ||||
| 5246 | +01:36:26,880 --> 01:36:28,660 | ||||
| 5247 | +Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 5248 | + | ||||
| 5249 | +1313 | ||||
| 5250 | +01:36:28,800 --> 01:36:34,780 | ||||
| 5251 | +C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500. | ||||
| 5252 | + | ||||
| 5253 | +1314 | ||||
| 5254 | +01:36:35,880 --> 01:36:38,240 | ||||
| 5255 | +Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf. | ||||
| 5256 | + | ||||
| 5257 | +1315 | ||||
| 5258 | +01:36:40,100 --> 01:36:40,900 | ||||
| 5259 | +on nous dit que | ||||
| 5260 | + | ||||
| 5261 | +1316 | ||||
| 5262 | +01:36:42,640 --> 01:36:47,020 | ||||
| 5263 | +la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans | ||||
| 5264 | + | ||||
| 5265 | +1317 | ||||
| 5266 | +01:36:47,460 --> 01:36:53,880 | ||||
| 5267 | +ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la | ||||
| 5268 | + | ||||
| 5269 | +1318 | ||||
| 5270 | +01:36:53,900 --> 01:36:57,700 | ||||
| 5271 | +durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit | ||||
| 5272 | + | ||||
| 5273 | +1319 | ||||
| 5274 | +01:36:57,720 --> 01:37:00,800 | ||||
| 5275 | +appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas | ||||
| 5276 | + | ||||
| 5277 | +1320 | ||||
| 5278 | +01:37:00,820 --> 01:37:03,900 | ||||
| 5279 | +nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce | ||||
| 5280 | + | ||||
| 5281 | +1321 | ||||
| 5282 | +01:37:03,920 --> 01:37:07,700 | ||||
| 5283 | +qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c | ||||
| 5284 | + | ||||
| 5285 | +1322 | ||||
| 5286 | +01:37:07,720 --> 01:37:10,900 | ||||
| 5287 | +'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation. | ||||
| 5288 | + | ||||
| 5289 | +1323 | ||||
| 5290 | +01:37:12,420 --> 01:37:14,980 | ||||
| 5291 | +La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire, | ||||
| 5292 | + | ||||
| 5293 | +1324 | ||||
| 5294 | +01:37:15,060 --> 01:37:16,580 | ||||
| 5295 | +qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment. | ||||
| 5296 | + | ||||
| 5297 | +1325 | ||||
| 5298 | +01:37:17,060 --> 01:37:21,760 | ||||
| 5299 | +Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du | ||||
| 5300 | + | ||||
| 5301 | +1326 | ||||
| 5302 | +01:37:21,780 --> 01:37:25,400 | ||||
| 5303 | +bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer | ||||
| 5304 | + | ||||
| 5305 | +1327 | ||||
| 5306 | +01:37:25,420 --> 01:37:30,600 | ||||
| 5307 | +la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment, | ||||
| 5308 | + | ||||
| 5309 | +1328 | ||||
| 5310 | +01:37:30,780 --> 01:37:36,400 | ||||
| 5311 | +c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation | ||||
| 5312 | + | ||||
| 5313 | +1329 | ||||
| 5314 | +01:37:36,420 --> 01:37:40,480 | ||||
| 5315 | +linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale, | ||||
| 5316 | + | ||||
| 5317 | +1330 | ||||
| 5318 | +01:37:40,500 --> 01:37:42,600 | ||||
| 5319 | +il est vendu à Gatineau pour 425 000. | ||||
| 5320 | + | ||||
| 5321 | +1331 | ||||
| 5322 | +01:37:42,760 --> 01:37:49,260 | ||||
| 5323 | +Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et | ||||
| 5324 | + | ||||
| 5325 | +1332 | ||||
| 5326 | +01:37:49,280 --> 01:37:55,180 | ||||
| 5327 | +qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que | ||||
| 5328 | + | ||||
| 5329 | +1333 | ||||
| 5330 | +01:37:55,200 --> 01:38:00,360 | ||||
| 5331 | +la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que, | ||||
| 5332 | + | ||||
| 5333 | +1334 | ||||
| 5334 | +01:38:00,500 --> 01:38:05,260 | ||||
| 5335 | +sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation, | ||||
| 5336 | + | ||||
| 5337 | +1335 | ||||
| 5338 | +01:38:05,500 --> 01:38:09,220 | ||||
| 5339 | +c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux. | ||||
| 5340 | + | ||||
| 5341 | +1336 | ||||
| 5342 | +01:38:10,340 --> 01:38:13,460 | ||||
| 5343 | +Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le… | ||||
| 5344 | + | ||||
| 5345 | +1337 | ||||
| 5346 | +01:38:14,980 --> 01:38:18,320 | ||||
| 5347 | +Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ? | ||||
| 5348 | + | ||||
| 5349 | +1338 | ||||
| 5350 | +01:38:18,460 --> 01:38:23,660 | ||||
| 5351 | +Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon, | ||||
| 5352 | + | ||||
| 5353 | +1339 | ||||
| 5354 | +01:38:23,800 --> 01:38:29,920 | ||||
| 5355 | +on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l | ||||
| 5356 | + | ||||
| 5357 | +1340 | ||||
| 5358 | +01:38:29,940 --> 01:38:34,020 | ||||
| 5359 | +'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses, | ||||
| 5360 | + | ||||
| 5361 | +1341 | ||||
| 5362 | +01:38:34,180 --> 01:38:36,700 | ||||
| 5363 | +mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel. | ||||
| 5364 | + | ||||
| 5365 | +1342 | ||||
| 5366 | +01:38:37,260 --> 01:38:42,360 | ||||
| 5367 | +Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la | ||||
| 5368 | + | ||||
| 5369 | +1343 | ||||
| 5370 | +01:38:42,380 --> 01:38:45,480 | ||||
| 5371 | +dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça, | ||||
| 5372 | + | ||||
| 5373 | +1344 | ||||
| 5374 | +01:38:45,580 --> 01:38:47,800 | ||||
| 5375 | +sachant que le bâtiment total était vendu 425 000. | ||||
| 5376 | + | ||||
| 5377 | +1345 | ||||
| 5378 | +01:38:48,400 --> 01:38:53,820 | ||||
| 5379 | +Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000, | ||||
| 5380 | + | ||||
| 5381 | +1346 | ||||
| 5382 | +01:38:53,980 --> 01:38:59,400 | ||||
| 5383 | +ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple. | ||||
| 5384 | + | ||||
| 5385 | +1347 | ||||
| 5386 | +01:38:59,420 --> 01:39:04,980 | ||||
| 5387 | +Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement. | ||||
| 5388 | + | ||||
| 5389 | +1348 | ||||
| 5390 | +01:39:06,060 --> 01:39:12,220 | ||||
| 5391 | +Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact | ||||
| 5392 | + | ||||
| 5393 | +1349 | ||||
| 5394 | +01:39:12,240 --> 01:39:15,120 | ||||
| 5395 | +de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain. | ||||
| 5396 | + | ||||
| 5397 | +1350 | ||||
| 5398 | +01:39:15,140 --> 01:39:15,940 | ||||
| 5399 | +Bon, | ||||
| 5400 | + | ||||
| 5401 | +1351 | ||||
| 5402 | +01:39:18,060 --> 01:39:23,280 | ||||
| 5403 | +ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui | ||||
| 5404 | + | ||||
| 5405 | +1352 | ||||
| 5406 | +01:39:23,300 --> 01:39:29,360 | ||||
| 5407 | +serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si | ||||
| 5408 | + | ||||
| 5409 | +1353 | ||||
| 5410 | +01:39:29,380 --> 01:39:33,800 | ||||
| 5411 | +vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments, | ||||
| 5412 | + | ||||
| 5413 | +1354 | ||||
| 5414 | +01:39:34,140 --> 01:39:38,500 | ||||
| 5415 | +vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très, | ||||
| 5416 | + | ||||
| 5417 | +1355 | ||||
| 5418 | +01:39:38,600 --> 01:39:41,940 | ||||
| 5419 | +très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente. | ||||
| 5420 | + | ||||
| 5421 | +1356 | ||||
| 5422 | +01:39:42,880 --> 01:39:44,920 | ||||
| 5423 | +Pourquoi ? Parce que c'est mécanique. | ||||
| 5424 | + | ||||
| 5425 | +1357 | ||||
| 5426 | +01:39:45,020 --> 01:39:51,780 | ||||
| 5427 | +C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une | ||||
| 5428 | + | ||||
| 5429 | +1358 | ||||
| 5430 | +01:39:51,800 --> 01:39:55,760 | ||||
| 5431 | +valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment, | ||||
| 5432 | + | ||||
| 5433 | +1359 | ||||
| 5434 | +01:39:55,880 --> 01:40:00,440 | ||||
| 5435 | +donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation, | ||||
| 5436 | + | ||||
| 5437 | +1360 | ||||
| 5438 | +01:40:00,580 --> 01:40:05,720 | ||||
| 5439 | +la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation. | ||||
| 5440 | + | ||||
| 5441 | +1361 | ||||
| 5442 | +01:40:08,200 --> 01:40:10,200 | ||||
| 5443 | +Ici, ce n'est pas nécessairement... | ||||
| 5444 | + | ||||
| 5445 | +1362 | ||||
| 5446 | +01:40:24,940 --> 01:40:27,360 | ||||
| 5447 | +Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus. | ||||
| 5448 | + | ||||
| 5449 | +1363 | ||||
| 5450 | +01:40:28,540 --> 01:40:29,340 | ||||
| 5451 | +Désolé. | ||||
| 5452 | + | ||||
| 5453 | +1364 | ||||
| 5454 | +01:40:31,480 --> 01:40:34,640 | ||||
| 5455 | +Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible. | ||||
| 5456 | + | ||||
| 5457 | +1365 | ||||
| 5458 | +01:40:35,360 --> 01:40:41,440 | ||||
| 5459 | +ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on | ||||
| 5460 | + | ||||
| 5461 | +1366 | ||||
| 5462 | +01:40:41,460 --> 01:40:47,700 | ||||
| 5463 | +changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement | ||||
| 5464 | + | ||||
| 5465 | +1367 | ||||
| 5466 | +01:40:47,720 --> 01:40:52,280 | ||||
| 5467 | +donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur | ||||
| 5468 | + | ||||
| 5469 | +1368 | ||||
| 5470 | +01:40:52,300 --> 01:40:55,700 | ||||
| 5471 | +du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de | ||||
| 5472 | + | ||||
| 5473 | +1369 | ||||
| 5474 | +01:40:55,720 --> 01:40:57,980 | ||||
| 5475 | +dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est | ||||
| 5476 | + | ||||
| 5477 | +1370 | ||||
| 5478 | +01:40:58,000 --> 01:40:59,840 | ||||
| 5479 | +linéaire donc c'est simplement pour ça | ||||
| 5480 | + | ||||
| 5481 | +1371 | ||||
| 5482 | +01:41:02,140 --> 01:41:04,800 | ||||
| 5483 | +maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier, | ||||
| 5484 | + | ||||
| 5485 | +1372 | ||||
| 5486 | +01:41:04,940 --> 01:41:06,320 | ||||
| 5487 | +ce n'est pas nécessairement ça. | ||||
| 5488 | + | ||||
| 5489 | +1373 | ||||
| 5490 | +01:41:06,440 --> 01:41:10,200 | ||||
| 5491 | +C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant, | ||||
| 5492 | + | ||||
| 5493 | +1374 | ||||
| 5494 | +01:41:11,040 --> 01:41:15,100 | ||||
| 5495 | +plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur. | ||||
| 5496 | + | ||||
| 5497 | +1375 | ||||
| 5498 | +01:41:15,240 --> 01:41:17,340 | ||||
| 5499 | +C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent. | ||||
| 5500 | + | ||||
| 5501 | +1376 | ||||
| 5502 | +01:41:17,540 --> 01:41:21,520 | ||||
| 5503 | +C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du | ||||
| 5504 | + | ||||
| 5505 | +1377 | ||||
| 5506 | +01:41:21,540 --> 01:41:25,780 | ||||
| 5507 | +terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie | ||||
| 5508 | + | ||||
| 5509 | +1378 | ||||
| 5510 | +01:41:25,800 --> 01:41:28,800 | ||||
| 5511 | +économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000. | ||||
| 5512 | + | ||||
| 5513 | +1379 | ||||
| 5514 | +01:41:29,140 --> 01:41:32,480 | ||||
| 5515 | +Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici. | ||||
| 5516 | + | ||||
| 5517 | +1380 | ||||
| 5518 | +01:41:32,500 --> 01:41:38,220 | ||||
| 5519 | +c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000, | ||||
| 5520 | + | ||||
| 5521 | +1381 | ||||
| 5522 | +01:41:38,820 --> 01:41:40,280 | ||||
| 5523 | +10 ans dans les deux sens. | ||||
| 5524 | + | ||||
| 5525 | +1382 | ||||
| 5526 | +01:41:44,060 --> 01:41:50,340 | ||||
| 5527 | +Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par | ||||
| 5528 | + | ||||
| 5529 | +1383 | ||||
| 5530 | +01:41:50,360 --> 01:41:53,560 | ||||
| 5531 | +la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ? | ||||
| 5532 | + | ||||
| 5533 | +1384 | ||||
| 5534 | +01:41:53,680 --> 01:41:57,340 | ||||
| 5535 | +Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment. | ||||
| 5536 | + | ||||
| 5537 | +1385 | ||||
| 5538 | +01:41:59,160 --> 01:42:03,420 | ||||
| 5539 | +Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces | ||||
| 5540 | + | ||||
| 5541 | +1386 | ||||
| 5542 | +01:42:03,440 --> 01:42:06,400 | ||||
| 5543 | +ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement, | ||||
| 5544 | + | ||||
| 5545 | +1387 | ||||
| 5546 | +01:42:06,700 --> 01:42:10,320 | ||||
| 5547 | +mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous | ||||
| 5548 | + | ||||
| 5549 | +1388 | ||||
| 5550 | +01:42:10,340 --> 01:42:12,360 | ||||
| 5551 | +avez trouvée avec cette façon de faire-là. | ||||
| 5552 | + | ||||
| 5553 | +1389 | ||||
| 5554 | +01:42:12,820 --> 01:42:17,560 | ||||
| 5555 | +Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de | ||||
| 5556 | + | ||||
| 5557 | +1390 | ||||
| 5558 | +01:42:17,580 --> 01:42:19,080 | ||||
| 5559 | +vente de 425 000. | ||||
| 5560 | + | ||||
| 5561 | +1391 | ||||
| 5562 | +01:42:20,740 --> 01:42:26,620 | ||||
| 5563 | +Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ? | ||||
| 5564 | + | ||||
| 5565 | +1392 | ||||
| 5566 | +01:42:26,880 --> 01:42:29,360 | ||||
| 5567 | +C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain, | ||||
| 5568 | + | ||||
| 5569 | +1393 | ||||
| 5570 | +01:42:29,440 --> 01:42:32,200 | ||||
| 5571 | +donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale, | ||||
| 5572 | + | ||||
| 5573 | +1394 | ||||
| 5574 | +01:42:32,240 --> 01:42:34,520 | ||||
| 5575 | +donc, trouvée par un prix de vente réel. | ||||
| 5576 | + | ||||
| 5577 | +1395 | ||||
| 5578 | +01:42:34,900 --> 01:42:37,340 | ||||
| 5579 | +Donc, le 230 000 sur le 425 000. | ||||
| 5580 | + | ||||
| 5581 | +1396 | ||||
| 5582 | +01:42:38,240 --> 01:42:40,480 | ||||
| 5583 | +Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ? | ||||
| 5584 | + | ||||
| 5585 | +1397 | ||||
| 5586 | +01:42:40,640 --> 01:42:46,540 | ||||
| 5587 | +C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 % | ||||
| 5588 | + | ||||
| 5589 | +1398 | ||||
| 5590 | +01:42:46,560 --> 01:42:51,040 | ||||
| 5591 | +le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un | ||||
| 5592 | + | ||||
| 5593 | +1399 | ||||
| 5594 | +01:42:51,060 --> 01:42:54,100 | ||||
| 5595 | +centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %. | ||||
| 5596 | + | ||||
| 5597 | +1400 | ||||
| 5598 | +01:42:54,120 --> 01:42:55,760 | ||||
| 5599 | +Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif. | ||||
| 5600 | + | ||||
| 5601 | +1401 | ||||
| 5602 | +01:42:56,060 --> 01:42:57,900 | ||||
| 5603 | +Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville, | ||||
| 5604 | + | ||||
| 5605 | +1402 | ||||
| 5606 | +01:42:58,120 --> 01:43:04,220 | ||||
| 5607 | +plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio | ||||
| 5608 | + | ||||
| 5609 | +1403 | ||||
| 5610 | +01:43:04,240 --> 01:43:10,120 | ||||
| 5611 | +soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un | ||||
| 5612 | + | ||||
| 5613 | +1404 | ||||
| 5614 | +01:43:10,140 --> 01:43:14,300 | ||||
| 5615 | +benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces | ||||
| 5616 | + | ||||
| 5617 | +1405 | ||||
| 5618 | +01:43:14,320 --> 01:43:19,580 | ||||
| 5619 | +braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc | ||||
| 5620 | + | ||||
| 5621 | +1406 | ||||
| 5622 | +01:43:19,600 --> 01:43:23,740 | ||||
| 5623 | +justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là | ||||
| 5624 | + | ||||
| 5625 | +1407 | ||||
| 5626 | +01:43:23,760 --> 01:43:28,520 | ||||
| 5627 | +dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale | ||||
| 5628 | + | ||||
| 5629 | +1408 | ||||
| 5630 | +01:43:28,540 --> 01:43:32,540 | ||||
| 5631 | +donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau | ||||
| 5632 | + | ||||
| 5633 | +1409 | ||||
| 5634 | +01:43:32,560 --> 01:43:38,440 | ||||
| 5635 | +donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus, | ||||
| 5636 | + | ||||
| 5637 | +1410 | ||||
| 5638 | +01:43:38,960 --> 01:43:40,280 | ||||
| 5639 | +les autres, ils jugent que c'est banlieue. | ||||
| 5640 | + | ||||
| 5641 | +1411 | ||||
| 5642 | +01:43:40,400 --> 01:43:42,300 | ||||
| 5643 | +Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct, | ||||
| 5644 | + | ||||
| 5645 | +1412 | ||||
| 5646 | +01:43:42,440 --> 01:43:45,080 | ||||
| 5647 | +mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette. | ||||
| 5648 | + | ||||
| 5649 | +1413 | ||||
| 5650 | +01:43:46,900 --> 01:43:49,480 | ||||
| 5651 | +Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode. | ||||
| 5652 | + | ||||
| 5653 | +1414 | ||||
| 5654 | +01:43:49,580 --> 01:43:54,760 | ||||
| 5655 | +Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain | ||||
| 5656 | + | ||||
| 5657 | +1415 | ||||
| 5658 | +01:43:54,780 --> 01:43:55,580 | ||||
| 5659 | +sous-jacent. | ||||
| 5660 | + | ||||
| 5661 | +1416 | ||||
| 5662 | +01:43:57,240 --> 01:44:01,100 | ||||
| 5663 | +Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus | ||||
| 5664 | + | ||||
| 5665 | +1417 | ||||
| 5666 | +01:44:01,120 --> 01:44:04,700 | ||||
| 5667 | +faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois, | ||||
| 5668 | + | ||||
| 5669 | +1418 | ||||
| 5670 | +01:44:04,900 --> 01:44:11,100 | ||||
| 5671 | +on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds | ||||
| 5672 | + | ||||
| 5673 | +1419 | ||||
| 5674 | +01:44:11,120 --> 01:44:14,960 | ||||
| 5675 | +carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain, | ||||
| 5676 | + | ||||
| 5677 | +1420 | ||||
| 5678 | +01:44:15,100 --> 01:44:19,920 | ||||
| 5679 | +bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise. | ||||
| 5680 | + | ||||
| 5681 | +1421 | ||||
| 5682 | +01:44:20,060 --> 01:44:21,360 | ||||
| 5683 | +Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs. | ||||
| 5684 | + | ||||
| 5685 | +1422 | ||||
| 5686 | +01:44:22,040 --> 01:44:25,400 | ||||
| 5687 | +Commercial urbain, 30 à 50 % le range. | ||||
| 5688 | + | ||||
| 5689 | +1423 | ||||
| 5690 | +01:44:25,940 --> 01:44:31,120 | ||||
| 5691 | +Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80. | ||||
| 5692 | + | ||||
| 5693 | +1424 | ||||
| 5694 | +01:44:33,060 --> 01:44:36,560 | ||||
| 5695 | +C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme, | ||||
| 5696 | + | ||||
| 5697 | +1425 | ||||
| 5698 | +01:44:36,640 --> 01:44:41,720 | ||||
| 5699 | +vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres, | ||||
| 5700 | + | ||||
| 5701 | +1426 | ||||
| 5702 | +01:44:41,860 --> 01:44:45,500 | ||||
| 5703 | +et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison, | ||||
| 5704 | + | ||||
| 5705 | +1427 | ||||
| 5706 | +01:44:45,640 --> 01:44:47,680 | ||||
| 5707 | +ou ce que le fermier habite, peu importe. | ||||
| 5708 | + | ||||
| 5709 | +1428 | ||||
| 5710 | +01:44:48,380 --> 01:44:51,500 | ||||
| 5711 | +C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80. | ||||
| 5712 | + | ||||
| 5713 | +1429 | ||||
| 5714 | +01:44:51,780 --> 01:44:54,300 | ||||
| 5715 | +Ça fait du sens économiquement et intuitivement. | ||||
| 5716 | + | ||||
| 5717 | +1430 | ||||
| 5718 | +01:44:55,200 --> 01:44:59,620 | ||||
| 5719 | +Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça. | ||||
| 5720 | + | ||||
| 5721 | +1431 | ||||
| 5722 | +01:44:59,920 --> 01:45:04,120 | ||||
| 5723 | +C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain | ||||
| 5724 | + | ||||
| 5725 | +1432 | ||||
| 5726 | +01:45:04,140 --> 01:45:05,900 | ||||
| 5727 | +pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur. | ||||
| 5728 | + | ||||
| 5729 | +1433 | ||||
| 5730 | +01:45:06,120 --> 01:45:10,060 | ||||
| 5731 | +Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus | ||||
| 5732 | + | ||||
| 5733 | +1434 | ||||
| 5734 | +01:45:10,080 --> 01:45:11,900 | ||||
| 5735 | +importante pour que ce soit entre 50 et 80. | ||||
| 5736 | + | ||||
| 5737 | +1435 | ||||
| 5738 | +01:45:13,400 --> 01:45:15,080 | ||||
| 5739 | +Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne. | ||||
| 5740 | + | ||||
| 5741 | +1436 | ||||
| 5742 | +01:45:15,100 --> 01:45:20,460 | ||||
| 5743 | +Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le | ||||
| 5744 | + | ||||
| 5745 | +1437 | ||||
| 5746 | +01:45:20,480 --> 01:45:24,800 | ||||
| 5747 | +travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction. | ||||
| 5748 | + | ||||
| 5749 | +1438 | ||||
| 5750 | +01:45:32,200 --> 01:45:38,580 | ||||
| 5751 | +Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis. | ||||
| 5752 | + | ||||
| 5753 | +1439 | ||||
| 5754 | +01:45:38,760 --> 01:45:42,620 | ||||
| 5755 | +On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours. | ||||
| 5756 | + | ||||
| 5757 | +1440 | ||||
| 5758 | +01:45:42,640 --> 01:45:48,440 | ||||
| 5759 | +Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de | ||||
| 5760 | + | ||||
| 5761 | +1441 | ||||
| 5762 | +01:45:48,460 --> 01:45:54,760 | ||||
| 5763 | +terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale | ||||
| 5764 | + | ||||
| 5765 | +1442 | ||||
| 5766 | +01:45:54,780 --> 01:45:57,720 | ||||
| 5767 | +ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain. | ||||
| 5768 | + | ||||
| 5769 | +1443 | ||||
| 5770 | +01:45:59,260 --> 01:46:02,660 | ||||
| 5771 | +C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification. | ||||
| 5772 | + | ||||
| 5773 | +1444 | ||||
| 5774 | +01:46:02,920 --> 01:46:05,140 | ||||
| 5775 | +En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici. | ||||
| 5776 | + | ||||
| 5777 | +1445 | ||||
| 5778 | +01:46:05,540 --> 01:46:07,920 | ||||
| 5779 | +Mais vous en choisissez un particulièrement. | ||||
| 5780 | + | ||||
| 5781 | +1446 | ||||
| 5782 | +01:46:07,940 --> 01:46:12,080 | ||||
| 5783 | +Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application. | ||||
| 5784 | + | ||||
| 5785 | +1447 | ||||
| 5786 | +01:46:13,460 --> 01:46:15,820 | ||||
| 5787 | +C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain. | ||||
| 5788 | + | ||||
| 5789 | +1448 | ||||
| 5790 | +01:46:18,440 --> 01:46:22,380 | ||||
| 5791 | +C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ? | ||||
| 5792 | + | ||||
| 5793 | +1449 | ||||
| 5794 | +01:46:22,660 --> 01:46:24,140 | ||||
| 5795 | +Je vais appliquer une règle du pouce comme ça. | ||||
| 5796 | + | ||||
| 5797 | +1450 | ||||
| 5798 | +01:46:24,260 --> 01:46:27,460 | ||||
| 5799 | +Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux | ||||
| 5800 | + | ||||
| 5801 | +1451 | ||||
| 5802 | +01:46:27,480 --> 01:46:30,300 | ||||
| 5803 | +comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe. | ||||
| 5804 | + | ||||
| 5805 | +1452 | ||||
| 5806 | +01:46:30,960 --> 01:46:32,280 | ||||
| 5807 | +Donc, ça peut être appliqué comme vérification. | ||||
| 5808 | + | ||||
| 5809 | +1453 | ||||
| 5810 | +01:46:33,380 --> 01:46:35,300 | ||||
| 5811 | +Ça permet de le faire avec peu de données. | ||||
| 5812 | + | ||||
| 5813 | +1454 | ||||
| 5814 | +01:46:36,200 --> 01:46:39,880 | ||||
| 5815 | +c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires. | ||||
| 5816 | + | ||||
| 5817 | +1455 | ||||
| 5818 | +01:46:40,740 --> 01:46:44,240 | ||||
| 5819 | +Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios | ||||
| 5820 | + | ||||
| 5821 | +1456 | ||||
| 5822 | +01:46:44,260 --> 01:46:46,360 | ||||
| 5823 | +comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables, | ||||
| 5824 | + | ||||
| 5825 | +1457 | ||||
| 5826 | +01:46:46,580 --> 01:46:48,280 | ||||
| 5827 | +mais s'il y a des comparables, ça... | ||||
| 5828 | + | ||||
| 5829 | +1458 | ||||
| 5830 | +01:46:49,200 --> 01:46:52,520 | ||||
| 5831 | +Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio | ||||
| 5832 | + | ||||
| 5833 | +1459 | ||||
| 5834 | +01:46:52,540 --> 01:46:56,700 | ||||
| 5835 | +approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon. | ||||
| 5836 | + | ||||
| 5837 | +1460 | ||||
| 5838 | +01:46:58,600 --> 01:47:01,340 | ||||
| 5839 | +Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation, | ||||
| 5840 | + | ||||
| 5841 | +1461 | ||||
| 5842 | +01:47:01,360 --> 01:47:04,780 | ||||
| 5843 | +c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la | ||||
| 5844 | + | ||||
| 5845 | +1462 | ||||
| 5846 | +01:47:04,800 --> 01:47:07,840 | ||||
| 5847 | +robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi, | ||||
| 5848 | + | ||||
| 5849 | +1463 | ||||
| 5850 | +01:47:07,900 --> 01:47:09,180 | ||||
| 5851 | +ça suppose que le ratio est stable. | ||||
| 5852 | + | ||||
| 5853 | +1464 | ||||
| 5854 | +01:47:09,320 --> 01:47:12,840 | ||||
| 5855 | +C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les | ||||
| 5856 | + | ||||
| 5857 | +1465 | ||||
| 5858 | +01:47:12,860 --> 01:47:14,840 | ||||
| 5859 | +maisons unifamiliales, le ratio va être constant. | ||||
| 5860 | + | ||||
| 5861 | +1466 | ||||
| 5862 | +01:47:15,300 --> 01:47:16,600 | ||||
| 5863 | +Alors que ça, ça suppose que oui. | ||||
| 5864 | + | ||||
| 5865 | +1467 | ||||
| 5866 | +01:47:17,580 --> 01:47:20,660 | ||||
| 5867 | +Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier | ||||
| 5868 | + | ||||
| 5869 | +1468 | ||||
| 5870 | +01:47:20,680 --> 01:47:21,480 | ||||
| 5871 | +recours. | ||||
| 5872 | + | ||||
| 5873 | +1469 | ||||
| 5874 | +01:47:23,380 --> 01:47:28,980 | ||||
| 5875 | +Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique, | ||||
| 5876 | + | ||||
| 5877 | +1470 | ||||
| 5878 | +01:47:29,000 --> 01:47:34,440 | ||||
| 5879 | +pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000. | ||||
| 5880 | + | ||||
| 5881 | +1471 | ||||
| 5882 | +01:47:36,740 --> 01:47:40,480 | ||||
| 5883 | +Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %. | ||||
| 5884 | + | ||||
| 5885 | +1472 | ||||
| 5886 | +01:47:40,500 --> 01:47:46,500 | ||||
| 5887 | +Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous | ||||
| 5888 | + | ||||
| 5889 | +1473 | ||||
| 5890 | +01:47:46,520 --> 01:47:49,540 | ||||
| 5891 | +ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion. | ||||
| 5892 | + | ||||
| 5893 | +1474 | ||||
| 5894 | +01:47:49,780 --> 01:47:53,800 | ||||
| 5895 | +Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre | ||||
| 5896 | + | ||||
| 5897 | +1475 | ||||
| 5898 | +01:47:53,820 --> 01:47:56,920 | ||||
| 5899 | +comparable. Elle n'est pas utilisée. | ||||
| 5900 | + | ||||
| 5901 | +1476 | ||||
| 5902 | +01:47:57,240 --> 01:47:59,320 | ||||
| 5903 | +C'est vraiment pour une bonne façon de faire. | ||||
| 5904 | + | ||||
| 5905 | +1477 | ||||
| 5906 | +01:48:02,280 --> 01:48:05,660 | ||||
| 5907 | +Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP. | ||||
| 5908 | + | ||||
| 5909 | +1478 | ||||
| 5910 | +01:48:06,580 --> 01:48:12,320 | ||||
| 5911 | +Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire. | ||||
| 5912 | + | ||||
| 5913 | +1479 | ||||
| 5914 | +01:48:14,720 --> 01:48:16,880 | ||||
| 5915 | +Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance. | ||||
| 5916 | + | ||||
| 5917 | +1480 | ||||
| 5918 | +01:48:17,320 --> 01:48:21,700 | ||||
| 5919 | +Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance, | ||||
| 5920 | + | ||||
| 5921 | +1481 | ||||
| 5922 | +01:48:21,820 --> 01:48:22,940 | ||||
| 5923 | +mais vous pouvez quand même le commencé. | ||||
| 5924 | + | ||||
| 5925 | +1482 | ||||
| 5926 | +01:48:23,780 --> 01:48:27,080 | ||||
| 5927 | +Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours. | ||||
| 5928 | + | ||||
| 5929 | +1483 | ||||
| 5930 | +01:48:28,200 --> 01:48:33,620 | ||||
| 5931 | +En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul. | ||||
| 5932 | + | ||||
| 5933 | +1484 | ||||
| 5934 | +01:48:33,800 --> 01:48:35,900 | ||||
| 5935 | +Vraiment, c'est à votre guise. | ||||
| 5936 | + | ||||
| 5937 | +1485 | ||||
| 5938 | +01:48:36,220 --> 01:48:38,980 | ||||
| 5939 | +C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant. | ||||
| 5940 | + | ||||
| 5941 | +1486 | ||||
| 5942 | +01:48:39,200 --> 01:48:43,400 | ||||
| 5943 | +C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau. | ||||
| 5944 | + | ||||
| 5945 | +1487 | ||||
| 5946 | +01:48:46,560 --> 01:48:47,840 | ||||
| 5947 | +Il n'est pas nécessairement très long. | ||||
| 5948 | + | ||||
| 5949 | +1488 | ||||
| 5950 | +01:48:48,840 --> 01:48:50,900 | ||||
| 5951 | +Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire. | ||||
| 5952 | + | ||||
| 5953 | +1489 | ||||
| 5954 | +01:48:52,000 --> 01:48:56,060 | ||||
| 5955 | +Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel. | ||||
| 5956 | + | ||||
| 5957 | +1490 | ||||
| 5958 | +01:48:56,220 --> 01:48:57,700 | ||||
| 5959 | +En tout cas, c'est simplement l'énoncé. | ||||
| 5960 | + | ||||
| 5961 | +1491 | ||||
| 5962 | +01:48:58,020 --> 01:49:04,180 | ||||
| 5963 | +C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé | ||||
| 5964 | + | ||||
| 5965 | +1492 | ||||
| 5966 | +01:49:04,200 --> 01:49:05,000 | ||||
| 5967 | +détaillé. | ||||
| 5968 | + | ||||
| 5969 | +1493 | ||||
| 5970 | +01:49:06,860 --> 01:49:09,580 | ||||
| 5971 | +Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous | ||||
| 5972 | + | ||||
| 5973 | +1494 | ||||
| 5974 | +01:49:09,600 --> 01:49:11,760 | ||||
| 5975 | +permet de déterminer la valeur d'un terrain. | ||||
| 5976 | + | ||||
| 5977 | +1495 | ||||
| 5978 | +01:49:14,520 --> 01:49:16,800 | ||||
| 5979 | +Ici, c'est le sujet en question. | ||||
| 5980 | + | ||||
| 5981 | +1496 | ||||
| 5982 | +01:49:17,060 --> 01:49:19,520 | ||||
| 5983 | +Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles. | ||||
| 5984 | + | ||||
| 5985 | +1497 | ||||
| 5986 | +01:49:20,520 --> 01:49:22,020 | ||||
| 5987 | +C'est une inscription sur les max. | ||||
| 5988 | + | ||||
| 5989 | +1498 | ||||
| 5990 | +01:49:22,240 --> 01:49:24,780 | ||||
| 5991 | +Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000. | ||||
| 5992 | + | ||||
| 5993 | +1499 | ||||
| 5994 | +01:49:25,700 --> 01:49:30,100 | ||||
| 5995 | +C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain. | ||||
| 5996 | + | ||||
| 5997 | +1500 | ||||
| 5998 | +01:49:31,900 --> 01:49:35,720 | ||||
| 5999 | +On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026, | ||||
| 6000 | + | ||||
| 6001 | +1501 | ||||
| 6002 | +01:49:35,960 --> 01:49:37,400 | ||||
| 6003 | +même si vous allez le faire probablement plus tard. | ||||
| 6004 | + | ||||
| 6005 | +1502 | ||||
| 6006 | +01:49:38,060 --> 01:49:40,840 | ||||
| 6007 | +Donc, c'est le point d'ancrage. | ||||
| 6008 | + | ||||
| 6009 | +1503 | ||||
| 6010 | +01:49:41,000 --> 01:49:45,900 | ||||
| 6011 | +La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain. | ||||
| 6012 | + | ||||
| 6013 | +1504 | ||||
| 6014 | +01:49:46,600 --> 01:49:49,540 | ||||
| 6015 | +Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide. | ||||
| 6016 | + | ||||
| 6017 | +1505 | ||||
| 6018 | +01:49:49,560 --> 01:49:53,580 | ||||
| 6019 | +Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax. | ||||
| 6020 | + | ||||
| 6021 | +1506 | ||||
| 6022 | +01:49:53,920 --> 01:49:57,520 | ||||
| 6023 | +Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés, | ||||
| 6024 | + | ||||
| 6025 | +1507 | ||||
| 6026 | +01:49:57,600 --> 01:50:02,180 | ||||
| 6027 | +donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel, | ||||
| 6028 | + | ||||
| 6029 | +1508 | ||||
| 6030 | +01:50:02,540 --> 01:50:04,680 | ||||
| 6031 | +ça c'est le zonage et tout ça. | ||||
| 6032 | + | ||||
| 6033 | +1509 | ||||
| 6034 | +01:50:07,380 --> 01:50:11,000 | ||||
| 6035 | +Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ? | ||||
| 6036 | + | ||||
| 6037 | +1510 | ||||
| 6038 | +01:50:12,720 --> 01:50:15,800 | ||||
| 6039 | +Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également. | ||||
| 6040 | + | ||||
| 6041 | +1511 | ||||
| 6042 | +01:50:16,400 --> 01:50:17,860 | ||||
| 6043 | +Ça ici, c'est au niveau des terrains. | ||||
| 6044 | + | ||||
| 6045 | +1512 | ||||
| 6046 | +01:50:19,560 --> 01:50:21,820 | ||||
| 6047 | +c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment, | ||||
| 6048 | + | ||||
| 6049 | +1513 | ||||
| 6050 | +01:50:22,040 --> 01:50:24,100 | ||||
| 6051 | +ici, la distance, vous l'avez en kilomètres. | ||||
| 6052 | + | ||||
| 6053 | +1514 | ||||
| 6054 | +01:50:24,440 --> 01:50:26,060 | ||||
| 6055 | +Vous avez également la fast-lade et tout ça. | ||||
| 6056 | + | ||||
| 6057 | +1515 | ||||
| 6058 | +01:50:26,160 --> 01:50:30,400 | ||||
| 6059 | +C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette | ||||
| 6060 | + | ||||
| 6061 | +1516 | ||||
| 6062 | +01:50:30,420 --> 01:50:31,220 | ||||
| 6063 | +analyse. | ||||
| 6064 | + | ||||
| 6065 | +1517 | ||||
| 6066 | +01:50:33,940 --> 01:50:36,820 | ||||
| 6067 | +Vous avez également ici les tendances du marché foncé. | ||||
| 6068 | + | ||||
| 6069 | +1518 | ||||
| 6070 | +01:50:37,000 --> 01:50:41,260 | ||||
| 6071 | +Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro, | ||||
| 6072 | + | ||||
| 6073 | +1519 | ||||
| 6074 | +01:50:41,340 --> 01:50:45,160 | ||||
| 6075 | +c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement | ||||
| 6076 | + | ||||
| 6077 | +1520 | ||||
| 6078 | +01:50:45,180 --> 01:50:48,240 | ||||
| 6079 | +justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu. | ||||
| 6080 | + | ||||
| 6081 | +1521 | ||||
| 6082 | +01:50:48,260 --> 01:50:50,820 | ||||
| 6083 | +Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça. | ||||
| 6084 | + | ||||
| 6085 | +1522 | ||||
| 6086 | +01:50:50,940 --> 01:50:54,380 | ||||
| 6087 | +On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023. | ||||
| 6088 | + | ||||
| 6089 | +1523 | ||||
| 6090 | +01:50:55,260 --> 01:50:57,820 | ||||
| 6091 | +En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal. | ||||
| 6092 | + | ||||
| 6093 | +1524 | ||||
| 6094 | +01:50:58,720 --> 01:51:01,000 | ||||
| 6095 | +Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie. | ||||
| 6096 | + | ||||
| 6097 | +1525 | ||||
| 6098 | +01:51:01,020 --> 01:51:04,820 | ||||
| 6099 | +Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode, | ||||
| 6100 | + | ||||
| 6101 | +1526 | ||||
| 6102 | +01:51:05,000 --> 01:51:07,140 | ||||
| 6103 | +c'est faire aussi une analyse économique. | ||||
| 6104 | + | ||||
| 6105 | +1527 | ||||
| 6106 | +01:51:07,580 --> 01:51:10,180 | ||||
| 6107 | +Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées. | ||||
| 6108 | + | ||||
| 6109 | +1528 | ||||
| 6110 | +01:51:14,520 --> 01:51:16,440 | ||||
| 6111 | +ici maintenant donc c'est les | ||||
| 6112 | + | ||||
| 6113 | +1529 | ||||
| 6114 | +01:51:18,140 --> 01:51:22,480 | ||||
| 6115 | +ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui | ||||
| 6116 | + | ||||
| 6117 | +1530 | ||||
| 6118 | +01:51:22,500 --> 01:51:28,300 | ||||
| 6119 | +sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici | ||||
| 6120 | + | ||||
| 6121 | +1531 | ||||
| 6122 | +01:51:29,600 --> 01:51:34,620 | ||||
| 6123 | +vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix | ||||
| 6124 | + | ||||
| 6125 | +1532 | ||||
| 6126 | +01:51:34,640 --> 01:51:38,340 | ||||
| 6127 | +demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière | ||||
| 6128 | + | ||||
| 6129 | +1533 | ||||
| 6130 | +01:51:41,820 --> 01:51:45,380 | ||||
| 6131 | +Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce | ||||
| 6132 | + | ||||
| 6133 | +1534 | ||||
| 6134 | +01:51:45,400 --> 01:51:48,880 | ||||
| 6135 | +niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous | ||||
| 6136 | + | ||||
| 6137 | +1535 | ||||
| 6138 | +01:51:48,900 --> 01:51:50,420 | ||||
| 6139 | +devez évaluer, donc c'est lui qui est ici. | ||||
| 6140 | + | ||||
| 6141 | +1536 | ||||
| 6142 | +01:51:51,900 --> 01:51:53,800 | ||||
| 6143 | +Un instant désolé, donc ça ici. | ||||
| 6144 | + | ||||
| 6145 | +1537 | ||||
| 6146 | +01:51:55,000 --> 01:51:58,820 | ||||
| 6147 | +Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a | ||||
| 6148 | + | ||||
| 6149 | +1538 | ||||
| 6150 | +01:51:58,840 --> 01:52:02,240 | ||||
| 6151 | +les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout. | ||||
| 6152 | + | ||||
| 6153 | +1539 | ||||
| 6154 | +01:52:05,820 --> 01:52:10,040 | ||||
| 6155 | +Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le | ||||
| 6156 | + | ||||
| 6157 | +1540 | ||||
| 6158 | +01:52:10,060 --> 01:52:10,860 | ||||
| 6159 | +présenter. | ||||
| 6160 | + | ||||
| 6161 | +1541 | ||||
| 6162 | +01:52:14,880 --> 01:52:18,780 | ||||
| 6163 | +Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici. | ||||
| 6164 | + | ||||
| 6165 | +1542 | ||||
| 6166 | +01:52:19,860 --> 01:52:21,460 | ||||
| 6167 | +C'est pas besoin de remettre le document. | ||||
| 6168 | + | ||||
| 6169 | +1543 | ||||
| 6170 | +01:52:21,720 --> 01:52:25,480 | ||||
| 6171 | +Vous mettez votre nom ici. le code permanent. | ||||
| 6172 | + | ||||
| 6173 | +1544 | ||||
| 6174 | +01:52:25,820 --> 01:52:30,800 | ||||
| 6175 | +Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant, | ||||
| 6176 | + | ||||
| 6177 | +1545 | ||||
| 6178 | +01:52:30,920 --> 01:52:32,860 | ||||
| 6179 | +votre matricule, excusez-moi, le matricule. | ||||
| 6180 | + | ||||
| 6181 | +1546 | ||||
| 6182 | +01:52:33,280 --> 01:52:36,500 | ||||
| 6183 | +Et ça, c'est l'université qui le demande. | ||||
| 6184 | + | ||||
| 6185 | +1547 | ||||
| 6186 | +01:52:38,080 --> 01:52:40,180 | ||||
| 6187 | +Bon, vous mettez ce que vous voulez. | ||||
| 6188 | + | ||||
| 6189 | +1548 | ||||
| 6190 | +01:52:40,460 --> 01:52:44,020 | ||||
| 6191 | +C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle. | ||||
| 6192 | + | ||||
| 6193 | +1549 | ||||
| 6194 | +01:52:44,240 --> 01:52:47,640 | ||||
| 6195 | +Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti, | ||||
| 6196 | + | ||||
| 6197 | +1550 | ||||
| 6198 | +01:52:47,840 --> 01:52:50,860 | ||||
| 6199 | +pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat. | ||||
| 6200 | + | ||||
| 6201 | +1551 | ||||
| 6202 | +01:52:51,580 --> 01:52:53,940 | ||||
| 6203 | +en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire, | ||||
| 6204 | + | ||||
| 6205 | +1552 | ||||
| 6206 | +01:52:53,960 --> 01:52:59,940 | ||||
| 6207 | +c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une | ||||
| 6208 | + | ||||
| 6209 | +1553 | ||||
| 6210 | +01:52:59,960 --> 01:53:07,080 | ||||
| 6211 | +formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça | ||||
| 6212 | + | ||||
| 6213 | +1554 | ||||
| 6214 | +01:53:07,100 --> 01:53:11,920 | ||||
| 6215 | +va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans | ||||
| 6216 | + | ||||
| 6217 | +1555 | ||||
| 6218 | +01:53:11,940 --> 01:53:16,460 | ||||
| 6219 | +AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là | ||||
| 6220 | + | ||||
| 6221 | +1556 | ||||
| 6222 | +01:53:18,440 --> 01:53:20,960 | ||||
| 6223 | +au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça. | ||||
| 6224 | + | ||||
| 6225 | +1557 | ||||
| 6226 | +01:53:21,100 --> 01:53:23,460 | ||||
| 6227 | +Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici. | ||||
| 6228 | + | ||||
| 6229 | +1558 | ||||
| 6230 | +01:53:24,740 --> 01:53:30,100 | ||||
| 6231 | +Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché | ||||
| 6232 | + | ||||
| 6233 | +1559 | ||||
| 6234 | +01:53:30,120 --> 01:53:33,560 | ||||
| 6235 | +et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau. | ||||
| 6236 | + | ||||
| 6237 | +1560 | ||||
| 6238 | +01:53:33,640 --> 01:53:37,360 | ||||
| 6239 | +Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026. | ||||
| 6240 | + | ||||
| 6241 | +1561 | ||||
| 6242 | +01:53:37,640 --> 01:53:39,600 | ||||
| 6243 | +Donc, c'est des fiches réelles. | ||||
| 6244 | + | ||||
| 6245 | +1562 | ||||
| 6246 | +01:53:40,940 --> 01:53:44,440 | ||||
| 6247 | +Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça, | ||||
| 6248 | + | ||||
| 6249 | +1563 | ||||
| 6250 | +01:53:44,640 --> 01:53:47,380 | ||||
| 6251 | +c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là. | ||||
| 6252 | + | ||||
| 6253 | +1564 | ||||
| 6254 | +01:53:47,500 --> 01:53:50,400 | ||||
| 6255 | +Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles. | ||||
| 6256 | + | ||||
| 6257 | +1565 | ||||
| 6258 | +01:53:50,520 --> 01:53:52,160 | ||||
| 6259 | +Donc, c'est des terrains à vendre. | ||||
| 6260 | + | ||||
| 6261 | +1566 | ||||
| 6262 | +01:53:52,240 --> 01:53:56,680 | ||||
| 6263 | +Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer | ||||
| 6264 | + | ||||
| 6265 | +1567 | ||||
| 6266 | +01:53:56,700 --> 01:54:00,320 | ||||
| 6267 | +également pour des… appliquer la méthode. | ||||
| 6268 | + | ||||
| 6269 | +1568 | ||||
| 6270 | +01:54:00,420 --> 01:54:06,380 | ||||
| 6271 | +Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le… | ||||
| 6272 | + | ||||
| 6273 | +1569 | ||||
| 6274 | +01:54:06,400 --> 01:54:08,180 | ||||
| 6275 | +je cherche donc mes mots aujourd'hui. | ||||
| 6276 | + | ||||
| 6277 | +1570 | ||||
| 6278 | +01:54:10,200 --> 01:54:13,480 | ||||
| 6279 | +Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout. | ||||
| 6280 | + | ||||
| 6281 | +1571 | ||||
| 6282 | +01:54:13,640 --> 01:54:16,780 | ||||
| 6283 | +Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD. | ||||
| 6284 | + | ||||
| 6285 | +1572 | ||||
| 6286 | +01:54:16,900 --> 01:54:18,520 | ||||
| 6287 | +Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant. | ||||
| 6288 | + | ||||
| 6289 | +1573 | ||||
| 6290 | +01:54:18,640 --> 01:54:19,700 | ||||
| 6291 | +Donc, c'est des données qui sont à jour. | ||||
| 6292 | + | ||||
| 6293 | +1574 | ||||
| 6294 | +01:54:20,100 --> 01:54:23,320 | ||||
| 6295 | +Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours, | ||||
| 6296 | + | ||||
| 6297 | +1575 | ||||
| 6298 | +01:54:23,440 --> 01:54:29,640 | ||||
| 6299 | +justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue. | ||||
| 6300 | + | ||||
| 6301 | +1576 | ||||
| 6302 | +01:54:29,740 --> 01:54:32,400 | ||||
| 6303 | +Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours. | ||||
| 6304 | + | ||||
| 6305 | +1577 | ||||
| 6306 | +01:54:32,700 --> 01:54:35,580 | ||||
| 6307 | +Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les | ||||
| 6308 | + | ||||
| 6309 | +1578 | ||||
| 6310 | +01:54:35,600 --> 01:54:38,400 | ||||
| 6311 | +slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP. | ||||
| 6312 | + | ||||
| 6313 | +1579 | ||||
| 6314 | +01:54:39,320 --> 01:54:41,620 | ||||
| 6315 | +Donc, l'analyse, donc, va être faite ici. | ||||
| 6316 | + | ||||
| 6317 | +1580 | ||||
| 6318 | +01:54:41,760 --> 01:54:45,480 | ||||
| 6319 | +Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici. | ||||
| 6320 | + | ||||
| 6321 | +1581 | ||||
| 6322 | +01:54:47,060 --> 01:54:52,100 | ||||
| 6323 | +C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection | ||||
| 6324 | + | ||||
| 6325 | +1582 | ||||
| 6326 | +01:54:52,120 --> 01:54:52,920 | ||||
| 6327 | +des ventes. | ||||
| 6328 | + | ||||
| 6329 | +1583 | ||||
| 6330 | +01:54:54,480 --> 01:55:00,480 | ||||
| 6331 | +Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment, | ||||
| 6332 | + | ||||
| 6333 | +1584 | ||||
| 6334 | +01:55:00,660 --> 01:55:03,020 | ||||
| 6335 | +est-ce que vous de remplir avec des formules ou non. | ||||
| 6336 | + | ||||
| 6337 | +1585 | ||||
| 6338 | +01:55:04,520 --> 01:55:06,960 | ||||
| 6339 | +Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison | ||||
| 6340 | + | ||||
| 6341 | +1586 | ||||
| 6342 | +01:55:06,980 --> 01:55:09,700 | ||||
| 6343 | +que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait. | ||||
| 6344 | + | ||||
| 6345 | +1587 | ||||
| 6346 | +01:55:09,960 --> 01:55:14,280 | ||||
| 6347 | +C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et | ||||
| 6348 | + | ||||
| 6349 | +1588 | ||||
| 6350 | +01:55:14,300 --> 01:55:17,860 | ||||
| 6351 | +puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur, | ||||
| 6352 | + | ||||
| 6353 | +1589 | ||||
| 6354 | +01:55:17,960 --> 01:55:21,360 | ||||
| 6355 | +c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait. | ||||
| 6356 | + | ||||
| 6357 | +1590 | ||||
| 6358 | +01:55:21,460 --> 01:55:28,480 | ||||
| 6359 | +Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique | ||||
| 6360 | + | ||||
| 6361 | +1591 | ||||
| 6362 | +01:55:28,500 --> 01:55:30,780 | ||||
| 6363 | +qui est derrière et accorder des points le coéchéant. | ||||
| 6364 | + | ||||
| 6365 | +1592 | ||||
| 6366 | +01:55:32,280 --> 01:55:35,860 | ||||
| 6367 | +Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement, | ||||
| 6368 | + | ||||
| 6369 | +1593 | ||||
| 6370 | +01:55:35,940 --> 01:55:40,380 | ||||
| 6371 | +comme on vient de faire dans le cours en ce moment. | ||||
| 6372 | + | ||||
| 6373 | +1594 | ||||
| 6374 | +01:55:41,460 --> 01:55:47,480 | ||||
| 6375 | +Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au | ||||
| 6376 | + | ||||
| 6377 | +1595 | ||||
| 6378 | +01:55:47,500 --> 01:55:50,000 | ||||
| 6379 | +niveau de certaines composantes, comment les appliquer. | ||||
| 6380 | + | ||||
| 6381 | +1596 | ||||
| 6382 | +01:55:50,400 --> 01:55:52,760 | ||||
| 6383 | +Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé. | ||||
| 6384 | + | ||||
| 6385 | +1597 | ||||
| 6386 | +01:55:53,500 --> 01:55:57,660 | ||||
| 6387 | +En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP. | ||||
| 6388 | + | ||||
| 6389 | +1598 | ||||
| 6390 | +01:56:00,540 --> 01:56:03,420 | ||||
| 6391 | +Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements. | ||||
| 6392 | + | ||||
| 6393 | +1599 | ||||
| 6394 | +01:56:03,600 --> 01:56:05,440 | ||||
| 6395 | +Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée. | ||||
| 6396 | + | ||||
| 6397 | +1600 | ||||
| 6398 | +01:56:05,540 --> 01:56:09,860 | ||||
| 6399 | +C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer | ||||
| 6400 | + | ||||
| 6401 | +1601 | ||||
| 6402 | +01:56:09,880 --> 01:56:13,540 | ||||
| 6403 | +justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables. | ||||
| 6404 | + | ||||
| 6405 | +1602 | ||||
| 6406 | +01:56:15,140 --> 01:56:18,440 | ||||
| 6407 | +Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total. | ||||
| 6408 | + | ||||
| 6409 | +1603 | ||||
| 6410 | +01:56:18,660 --> 01:56:22,220 | ||||
| 6411 | +Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement | ||||
| 6412 | + | ||||
| 6413 | +1604 | ||||
| 6414 | +01:56:22,240 --> 01:56:25,300 | ||||
| 6415 | +la méthode que vous avez fait, donc des comparables. | ||||
| 6416 | + | ||||
| 6417 | +1605 | ||||
| 6418 | +01:56:25,320 --> 01:56:27,880 | ||||
| 6419 | +Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ? | ||||
| 6420 | + | ||||
| 6421 | +1606 | ||||
| 6422 | +01:56:28,580 --> 01:56:33,320 | ||||
| 6423 | +Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les | ||||
| 6424 | + | ||||
| 6425 | +1607 | ||||
| 6426 | +01:56:33,340 --> 01:56:35,720 | ||||
| 6427 | +valeurs que vous allez trouver. | ||||
| 6428 | + | ||||
| 6429 | +1608 | ||||
| 6430 | +01:56:37,400 --> 01:56:42,560 | ||||
| 6431 | +Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note. | ||||
| 6432 | + | ||||
| 6433 | +1609 | ||||
| 6434 | +01:56:43,240 --> 01:56:48,160 | ||||
| 6435 | +Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par | ||||
| 6436 | + | ||||
| 6437 | +1610 | ||||
| 6438 | +01:56:48,180 --> 01:56:52,760 | ||||
| 6439 | +courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois. | ||||
| 6440 | + | ||||
| 6441 | +1611 | ||||
| 6442 | +01:56:53,200 --> 01:56:55,700 | ||||
| 6443 | +Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct. | ||||
| 6444 | + | ||||
| 6445 | +1612 | ||||
| 6446 | +01:56:59,260 --> 01:57:01,940 | ||||
| 6447 | +Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé, | ||||
| 6448 | + | ||||
| 6449 | +1613 | ||||
| 6450 | +01:57:03,660 --> 01:57:06,000 | ||||
| 6451 | +quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date. | ||||
| 6452 | + | ||||
| 6453 | +1614 | ||||
| 6454 | +01:57:13,280 --> 01:57:15,580 | ||||
| 6455 | +Donc, c'est en 5, c'est trop. | ||||
| 6456 | + | ||||
| 6457 | +1615 | ||||
| 6458 | +01:57:15,700 --> 01:57:18,400 | ||||
| 6459 | +Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui. | ||||
| 6460 | + | ||||
| 6461 | +1616 | ||||
| 6462 | +01:57:18,880 --> 01:57:22,720 | ||||
| 6463 | +Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement. | ||||
| 6464 | + | ||||
| 6465 | +1617 | ||||
| 6466 | +01:57:24,240 --> 01:57:27,380 | ||||
| 6467 | +Ça serait qu'à... Bon, je vais... | ||||
| 6468 | + | ||||
| 6469 | +1618 | ||||
| 6470 | +01:57:34,040 --> 01:57:38,160 | ||||
| 6471 | +Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre. | ||||
| 6472 | + | ||||
| 6473 | +1619 | ||||
| 6474 | +01:57:40,680 --> 01:57:43,540 | ||||
| 6475 | +Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait. | ||||
| 6476 | + | ||||
| 6477 | +1620 | ||||
| 6478 | +01:57:44,520 --> 01:57:47,100 | ||||
| 6479 | +On va se dire le 22 octobre pour la remise. | ||||
| 6480 | + | ||||
| 6481 | +1621 | ||||
| 6482 | +01:57:47,180 --> 01:57:48,980 | ||||
| 6483 | +Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ? | ||||
| 6484 | + | ||||
| 6485 | +1622 | ||||
| 6486 | +01:57:51,780 --> 01:57:52,900 | ||||
| 6487 | +C'est comme vous voulez vraiment. | ||||
| 6488 | + | ||||
| 6489 | +1623 | ||||
| 6490 | +01:57:52,920 --> 01:57:56,800 | ||||
| 6491 | +Moi, c'est... Oui, ça vous va ? | ||||
| 6492 | + | ||||
| 6493 | +1624 | ||||
| 6494 | +01:57:57,640 --> 01:57:59,580 | ||||
| 6495 | +Oui, ça donne un mois, c'est parfait. | ||||
| 6496 | + | ||||
| 6497 | +1625 | ||||
| 6498 | +01:57:59,880 --> 01:58:04,320 | ||||
| 6499 | +Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP. | ||||
| 6500 | + | ||||
| 6501 | +1626 | ||||
| 6502 | +01:58:11,360 --> 01:58:14,920 | ||||
| 6503 | +Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts, | ||||
| 6504 | + | ||||
| 6505 | +1627 | ||||
| 6506 | +01:58:15,940 --> 01:58:18,180 | ||||
| 6507 | +vous pouvez aller voir sur le... | ||||
| 6508 | + | ||||
| 6509 | +1628 | ||||
| 6510 | +01:58:20,320 --> 01:58:25,340 | ||||
| 6511 | +Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application, | ||||
| 6512 | + | ||||
| 6513 | +1629 | ||||
| 6514 | +01:58:25,600 --> 01:58:30,640 | ||||
| 6515 | +dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1, | ||||
| 6516 | + | ||||
| 6517 | +1630 | ||||
| 6518 | +01:58:31,100 --> 01:58:35,140 | ||||
| 6519 | +vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel, | ||||
| 6520 | + | ||||
| 6521 | +1631 | ||||
| 6522 | +01:58:35,640 --> 01:58:42,120 | ||||
| 6523 | +mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu | ||||
| 6524 | + | ||||
| 6525 | +1632 | ||||
| 6526 | +01:58:42,140 --> 01:58:44,240 | ||||
| 6527 | +'on a vu, mais en soi plus détaillé. | ||||
| 6528 | + | ||||
| 6529 | +1633 | ||||
| 6530 | +01:58:44,260 --> 01:58:46,400 | ||||
| 6531 | +Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires, | ||||
| 6532 | + | ||||
| 6533 | +1634 | ||||
| 6534 | +01:58:46,500 --> 01:58:48,120 | ||||
| 6535 | +vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème. | ||||
| 6536 | + | ||||
| 6537 | +1635 | ||||
| 6538 | +01:58:48,840 --> 01:58:53,140 | ||||
| 6539 | +Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas. | ||||
| 6540 | + | ||||
| 6541 | +1636 | ||||
| 6542 | +01:58:53,580 --> 01:58:56,340 | ||||
| 6543 | +Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours, | ||||
| 6544 | + | ||||
| 6545 | +1637 | ||||
| 6546 | +01:58:56,740 --> 01:58:59,320 | ||||
| 6547 | +le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places. | ||||
| 6548 | + | ||||
| 6549 | +1638 | ||||
| 6550 | +01:59:00,360 --> 01:59:04,900 | ||||
| 6551 | +Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon, | ||||
| 6552 | + | ||||
| 6553 | +1639 | ||||
| 6554 | +01:59:05,000 --> 01:59:09,220 | ||||
| 6555 | +ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont | ||||
| 6556 | + | ||||
| 6557 | +1640 | ||||
| 6558 | +01:59:09,240 --> 01:59:10,120 | ||||
| 6559 | +nécessaires au TP1. | ||||
| 6560 | + | ||||
| 6561 | +1641 | ||||
| 6562 | +01:59:13,100 --> 01:59:17,420 | ||||
| 6563 | +donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment | ||||
| 6564 | + | ||||
| 6565 | +1642 | ||||
| 6566 | +01:59:17,440 --> 01:59:23,820 | ||||
| 6567 | +donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi | ||||
| 6568 | + | ||||
| 6569 | +1643 | ||||
| 6570 | +01:59:23,840 --> 01:59:26,580 | ||||
| 6571 | +qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la | ||||
| 6572 | + | ||||
| 6573 | +1644 | ||||
| 6574 | +01:59:26,600 --> 01:59:32,640 | ||||
| 6575 | +superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est | ||||
| 6576 | + | ||||
| 6577 | +1645 | ||||
| 6578 | +01:59:32,660 --> 01:59:34,200 | ||||
| 6579 | +vraiment le | ||||
| 6580 | + | ||||
| 6581 | +1646 | ||||
| 6582 | +01:59:35,920 --> 01:59:41,400 | ||||
| 6583 | +je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la | ||||
| 6584 | + | ||||
| 6585 | +1647 | ||||
| 6586 | +01:59:41,420 --> 01:59:43,320 | ||||
| 6587 | +séance 4, même si c'est la semaine prochaine. | ||||
| 6588 | + | ||||
| 6589 | +1648 | ||||
| 6590 | +01:59:43,440 --> 01:59:46,100 | ||||
| 6591 | +Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP. | ||||
| 6592 | + | ||||
| 6593 | +1649 | ||||
| 6594 | +01:59:48,080 --> 01:59:50,720 | ||||
| 6595 | +Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même. | ||||
| 6596 | + | ||||
| 6597 | +1650 | ||||
| 6598 | +01:59:51,000 --> 01:59:51,800 | ||||
| 6599 | +Eh bien, deux ans. | ||||
| 6600 | + | ||||
| 6601 | +1651 | ||||
| 6602 | +01:59:54,200 --> 01:59:57,460 | ||||
| 6603 | +S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine. | ||||
| 6604 | + | ||||
| 6605 | +1652 | ||||
| 6606 | +01:59:59,000 --> 02:00:01,580 | ||||
| 6607 | +Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP. | ||||
| 6608 | + | ||||
| 6609 | +1653 | ||||
| 6610 | +02:00:01,720 --> 02:00:03,600 | ||||
| 6611 | +Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum. | ||||
| 6612 | + | ||||
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| 6614 | +02:00:05,600 --> 02:00:08,880 | ||||
| 6615 | +Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée. | ||||
| 6616 | + | ||||
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| 6618 | +02:00:08,900 --> 02:00:09,700 | ||||
| 6619 | +Merci. | ||||
added
dist/videos/03/transcript.txt
+660 −0
@@ -0,0 +1,660 @@ | |||||
| 1 | +IMM1033 — Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain | ||||
| 2 | +Enregistrement Zoom du jeudi 24 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 00 | ||||
| 3 | +Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée. | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants | ||||
| 6 | +[0:06:50] Ouverture et plan de la séance | ||||
| 7 | +[0:09:42] Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût | ||||
| 8 | +[0:11:39] Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité | ||||
| 9 | +[0:15:04] Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas | ||||
| 10 | +[0:17:10] Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage | ||||
| 11 | +[0:18:17] Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre | ||||
| 12 | +[0:21:16] Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement | ||||
| 13 | +[0:23:24] Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial | ||||
| 14 | +[0:26:23] Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré | ||||
| 15 | +[0:31:30] Question : où trouver ces diapositives ? | ||||
| 16 | +[0:33:45] Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu | ||||
| 17 | +[0:34:56] Les sources de données au Québec | ||||
| 18 | +[0:36:44] Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis | ||||
| 19 | +[0:38:00] La méthode de comparaison directe : la plus fiable | ||||
| 20 | +[0:38:50] Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif | ||||
| 21 | +[0:40:16] Les six étapes de la comparaison directe | ||||
| 22 | +[0:44:33] Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible | ||||
| 23 | +[0:47:02] La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher | ||||
| 24 | +[0:48:42] Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5 | ||||
| 25 | +[0:52:22] Les unités de superficie selon l’Ordre | ||||
| 26 | +[0:54:37] Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique | ||||
| 27 | +[0:56:27] Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services) | ||||
| 28 | +[0:57:34] Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi² | ||||
| 29 | +[1:01:01] Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz | ||||
| 30 | +[1:03:36] Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois | ||||
| 31 | +[1:07:15] Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet » | ||||
| 32 | +[1:11:00] Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ? | ||||
| 33 | +[1:13:43] Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D | ||||
| 34 | +[1:18:30] Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ? | ||||
| 35 | +[1:19:58] L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 % | ||||
| 36 | +[1:22:27] L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 % | ||||
| 37 | +[1:29:23] Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées | ||||
| 38 | +[1:32:29] Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $ | ||||
| 39 | +[1:33:28] La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations | ||||
| 40 | +[1:35:46] Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau | ||||
| 41 | +[1:39:06] Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $ | ||||
| 42 | +[1:41:44] Contrôle par le ratio terrain / valeur totale | ||||
| 43 | +[1:45:32] La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours | ||||
| 44 | +[1:48:03] Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau | ||||
| 45 | +[1:50:07] Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre | ||||
| 46 | +[1:52:06] Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données | ||||
| 47 | +[1:54:42] Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes | ||||
| 48 | +[1:56:45] Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle | ||||
| 49 | +[1:58:22] Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4 | ||||
| 50 | +[1:59:33] Mot de la fin | ||||
| 51 | + | ||||
| 52 | +[0:06:51] Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr, est-ce que tout le monde m'entend bien ? | ||||
| 53 | + | ||||
| 54 | +[0:07:00] Oui. Oui, parfait. Merveilleux. Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain. Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie, on va présenter le TP1. Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond, du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça. | ||||
| 55 | + | ||||
| 56 | +[0:07:22] Je vais vous montrer c'est où exactement. vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF. Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain. Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de faire le TP1 aujourd'hui. | ||||
| 57 | + | ||||
| 58 | +[0:07:46] Donc, on a parlé de méthode des coûts jusqu'à présent, mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être capable de simplement déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là. | ||||
| 59 | + | ||||
| 60 | +[0:08:20] La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables. C'est elle qui est recommandée par l'Ordre. Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains, on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs, puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant, sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant. | ||||
| 61 | + | ||||
| 62 | +[0:08:40] Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies, avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile. Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain. | ||||
| 63 | + | ||||
| 64 | +[0:08:58] Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain. Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée. | ||||
| 65 | + | ||||
| 66 | +[0:09:12] Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret, mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer exactement un par un de façon rigoureuse. | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +[0:09:35] On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne, mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire. Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi. Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain, plus le coût neuf, moins la dépréciation. | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +[0:09:52] Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment voir la valeur ici du terrain. C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation. Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment. C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de dépréciation. | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +[0:10:11] Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à faire. Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici, c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements, l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale, qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs similaires, le résidu foncier. | ||||
| 73 | + | ||||
| 74 | +[0:10:40] Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond, c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là. C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique, puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle du terrain ? | ||||
| 75 | + | ||||
| 76 | +[0:11:05] Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour être capable de faire la TP dans votre travail en soi. Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a. Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici. | ||||
| 77 | + | ||||
| 78 | +[0:11:22] Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là, Mais bon, c'est la méthode du coût. On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ? Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations. Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés, parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante. | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +[0:11:55] Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires, puis c'est vraiment ce qui vous amène. Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil, qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la valeur de votre terrain en ce moment. | ||||
| 81 | + | ||||
| 82 | +[0:12:10] On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné. Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là. | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +[0:12:24] Ensuite, il y a l'extraction. C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi. Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié, donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain. Ça a une fiabilité qui est modérée. | ||||
| 85 | + | ||||
| 86 | +[0:12:47] Ça a une limite, pourquoi pas ? Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps, bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça, on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain. | ||||
| 87 | + | ||||
| 88 | +[0:13:09] Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur, donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours, c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant. Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur, on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse. | ||||
| 89 | + | ||||
| 90 | +[0:13:30] Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours. Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des développements immobiliers, pour les grands terrains et tout. Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer l'indicante des cash flow. | ||||
| 91 | + | ||||
| 92 | +[0:13:47] On va le voir plus en détail tantôt. Et finalement, il y a le résidu foncier. Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain. C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un terrain qui va être à revenu. C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier à faire dans le futur. | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +[0:14:11] On va supposer qu'il va y avoir des revenus X, par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction. Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire. | ||||
| 95 | + | ||||
| 96 | +[0:14:26] Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la... Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier, ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain. Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses. | ||||
| 97 | + | ||||
| 98 | +[0:14:41] Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir, qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau, par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie. Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça. | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +[0:14:54] Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ? Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une… | ||||
| 101 | + | ||||
| 102 | +[0:15:01] Non ? Parfait. Bon, le principe du terrain vacant. C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir. Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas. En réalité, il y a une durée de vie limitée. Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus. On démolit le bâtiment et on reprendra le projet. Donc, ça n'a pas une vie qui en soit… Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain. On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus. | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +[0:15:34] Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier. Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par, comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps. Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là. On va prendre le terrain de façon séparée. Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de, selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain, c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au niveau de la valeur du terrain. La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment, ça va être vraiment dans le terrain. C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux. Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé, on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain, elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet. | ||||
| 105 | + | ||||
| 106 | +[0:16:38] On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que, dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent. Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles, on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure, c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable. | ||||
| 107 | + | ||||
| 108 | +[0:16:59] Si on avait vu ça la dernière séance, maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui. Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ? Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un terrain donné. | ||||
| 109 | + | ||||
| 110 | +[0:17:23] Et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop, mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable, le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle. | ||||
| 111 | + | ||||
| 112 | +[0:17:40] Donc, qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là. C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit, moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça. | ||||
| 113 | + | ||||
| 114 | +[0:17:53] On va appliquer la méthode par exemple. C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça, mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant. Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité, mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant. | ||||
| 115 | + | ||||
| 116 | +[0:18:17] Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le meilleur usage de ce terrain-là. Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ? Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés, par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un duplex, même des entrepôts. | ||||
| 117 | + | ||||
| 118 | +[0:18:39] Donc, dans un premier temps, tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre. Donc, est-ce que c'est légalement permis ? Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1. Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers un parc de condos. | ||||
| 119 | + | ||||
| 120 | +[0:18:57] Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un. Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est physiquement possible. | ||||
| 121 | + | ||||
| 122 | +[0:19:09] Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là, on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts. Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante. Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ? C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables. Donc, c'est des caractéristiques du terrain. | ||||
| 123 | + | ||||
| 124 | +[0:19:30] Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ? Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence, puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings, ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie, donc les angles et tout ça. | ||||
| 125 | + | ||||
| 126 | +[0:19:53] Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science 4, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain. Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre. Est-ce que c'est faisable financièrement ? C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût. Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le coût du terrain ? | ||||
| 127 | + | ||||
| 128 | +[0:20:29] Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé, ce n'est pas faisable financièrement. C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de l'avant. Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer à l'étape 3. | ||||
| 129 | + | ||||
| 130 | +[0:20:50] Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle, on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là, on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ? | ||||
| 131 | + | ||||
| 132 | +[0:21:09] C'est, comment on pourrait dire ça ici ? Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon… des fois c'est compliqué de… partager mon iPad, ce ne sera pas long. | ||||
| 133 | + | ||||
| 134 | +[0:21:43] Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre. Je crois que c'est bon. | ||||
| 135 | + | ||||
| 136 | +[0:22:00] Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou… Oui. C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien. Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là, un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement. De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça. | ||||
| 137 | + | ||||
| 138 | +[0:22:25] Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps, on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet. | ||||
| 139 | + | ||||
| 140 | +[0:22:49] Et ça, on va le soustraire au coût de construction. La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain. Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller de l'avant avec ce projet-là. On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain, selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères. Donc, c'est vraiment très spécial. Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi, c'est le projet avec le plus haut potentiel. | ||||
| 141 | + | ||||
| 142 | +[0:23:24] Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau, zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles, le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale, mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements. Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale, bien là, c'est possible d'y aller de l'avant. Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale, bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements. Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale, tout simplement. | ||||
| 143 | + | ||||
| 144 | +[0:24:00] Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici, de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ? Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici, zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial, c'est probablement le plus adapté. | ||||
| 145 | + | ||||
| 146 | +[0:24:21] C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût, mais ça vient avec une expertise qui est plus importante. C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça, ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible. | ||||
| 147 | + | ||||
| 148 | +[0:24:39] C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages par rapport au loyer qu'on va collecter. Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial, la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage. | ||||
| 149 | + | ||||
| 150 | +[0:24:53] Donc, en soi, il y a une limite à tout ça. C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux. | ||||
| 151 | + | ||||
| 152 | +[0:25:01] Ici, je vais essayer de trouver le… Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans… | ||||
| 153 | + | ||||
| 154 | +[0:25:13] Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là. Merveilleux. | ||||
| 155 | + | ||||
| 156 | +[0:25:28] Je crois que c'était ici. Je vais essayer de le retrouver. Ce sera pas long. Désolé. | ||||
| 157 | + | ||||
| 158 | +[0:25:51] Bon, c'était pas long. Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi, c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici. C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée, donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte, dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici, c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé, je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre le chemin à chacune des étapes. Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué. Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ? Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité. Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ? Oui ou non ? | ||||
| 159 | + | ||||
| 160 | +[0:27:06] Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions. C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4. Et où est-ce que ça devient intéressant ? Donc, c'est l'exemple ici | ||||
| 161 | + | ||||
| 162 | +[0:27:16] Avec le... Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain. On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus, il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $. Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage commercial va être de 900 000. Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.1 million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de 4plex et de 88 000 pour le commercial. | ||||
| 163 | + | ||||
| 164 | +[0:27:52] Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par rapport au niveau de ce projet-là. Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc du projet, donc le coût total ici de 800 000. Donc vous pouvez faire le calcul. Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ? C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ? C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent, on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable. Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable, c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif. C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la valeur donc du coût total de de construction avec le terrain. Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important. La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici, si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc, le mieux ce serait de prendre un X, | ||||
| 165 | + | ||||
| 166 | +[0:29:17] Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 52 000. Donc, c'est ça ici. | ||||
| 167 | + | ||||
| 168 | +[0:29:42] Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement. La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici. La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain, c'est le quatrième qui retarde. | ||||
| 169 | + | ||||
| 170 | +[0:30:04] Désolé, j'étais à côté de la plaque. Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable, donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif, étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4, donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée, donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ? | ||||
| 171 | + | ||||
| 172 | +[0:30:35] Et là, ici, on arriverait à 850 000. Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000. Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment, donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain. Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ? | ||||
| 173 | + | ||||
| 174 | +[0:30:50] C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ? C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée. C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe, on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là. | ||||
| 175 | + | ||||
| 176 | +[0:31:04] Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée. Il y a beaucoup de paramètres à estimer. C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts. Mais dans ce cas-là, c'est ça. Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4. Donc, on va revenir aux diapositives. | ||||
| 177 | + | ||||
| 178 | +[0:31:23] Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ? Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application. le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer, puis je les trouve comme pas. Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ? | ||||
| 179 | + | ||||
| 180 | +[0:31:38] Oui, dans le fond, vous arrivez ici. Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement, puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation, je crois. Ça va être ici. C'est ça. Donc, vous allez dans le ressource. Attendez-moi, je cherche. | ||||
| 181 | + | ||||
| 182 | +[0:31:57] Je ne suis pas même pas bonne. Mais pas de problème. Je ne le vois même pas, ressources. Est-ce que vous êtes sur un smartphone ? Bien, je suis sur emo 1033.app. Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire, je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur. | ||||
| 183 | + | ||||
| 184 | +[0:32:18] OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut, dans la bagnette ? OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir. Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents. Vous allez voir après ça, séance 3. C'est les slides de ce cours-là. | ||||
| 185 | + | ||||
| 186 | +[0:32:36] C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ? Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit… Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt. Et ensuite, il y a Diapositive. Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation. | ||||
| 187 | + | ||||
| 188 | +[0:32:50] Je vais suivre toute séance 1. Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain. Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je viens de montrer ou ceux-là du courant ? Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer. Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc dans le fond le 033 pour 003 ici. | ||||
| 189 | + | ||||
| 190 | +[0:33:19] Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre courant. Ok, ok, ok, excusez. Il n'y a pas de problème. | ||||
| 191 | + | ||||
| 192 | +[0:33:29] Les principes fondamentaux de l'évaluation. C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement, c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là. Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup. Super. Donc, c'est ça ici maintenant. Donc, qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là, on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est non vacant, donc avec un bâtiment. | ||||
| 193 | + | ||||
| 194 | +[0:34:00] Et on va l'évaluer comme s'il était vacant. Bon, il y a des difficultés pratiques. Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis. C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire. Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre, c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des revenus. | ||||
| 195 | + | ||||
| 196 | +[0:34:24] Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel, c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel, si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts, mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du temps pour le terrain. | ||||
| 197 | + | ||||
| 198 | +[0:34:44] Donc, il n'y a pas de free lunch, comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça. S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là, ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle, quelle que les soins revenus. Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir tout ce qui est acte de vente, servitude. | ||||
| 199 | + | ||||
| 200 | +[0:35:02] Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également, donc les valeurs municipales. Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du terrain. | ||||
| 201 | + | ||||
| 202 | +[0:35:14] Il y a des bases de données aussi sur les transactions. Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement, au niveau des données pour les transactions. Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit. | ||||
| 203 | + | ||||
| 204 | +[0:35:32] Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et vous n'allez pas savoir le prix. | ||||
| 205 | + | ||||
| 206 | +[0:36:10] Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça. Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement que la commission est sauvée. | ||||
| 207 | + | ||||
| 208 | +[0:36:31] On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio. Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations, donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage agricole. Donc, ça ici, c'est très important. Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient initialement agricoles. Pourquoi ? Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles. | ||||
| 209 | + | ||||
| 210 | +[0:37:12] Un des meilleurs exemples, c'est Lévis. Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole. Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ? C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain. C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain. | ||||
| 211 | + | ||||
| 212 | +[0:37:30] Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain, c'est aux alentours de 20 000 $. Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement, bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal, il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose. | ||||
| 213 | + | ||||
| 214 | +[0:37:48] Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après, donc le désonage. Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison directe. C'est la plus fiable. Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain. | ||||
| 215 | + | ||||
| 216 | +[0:38:07] Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la comparant à des terrains qui sont similaires. Donc, dans les alentours, et vendus récemment. Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables. | ||||
| 217 | + | ||||
| 218 | +[0:38:25] Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe. Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles. Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente. Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire comprendre l'intuition. | ||||
| 219 | + | ||||
| 220 | +[0:38:39] C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain. C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste, c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres. Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables adéquats. | ||||
| 221 | + | ||||
| 222 | +[0:38:57] On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire, bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là. ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité, donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus. Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou les villes plus densifiées. | ||||
| 223 | + | ||||
| 224 | +[0:39:18] Et aussi, l'ajustement est quand même relativement subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là. Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou autre. | ||||
| 225 | + | ||||
| 226 | +[0:39:35] C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens, donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps, c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois, les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés, étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un promoteur va voir. | ||||
| 227 | + | ||||
| 228 | +[0:40:02] C'est-à-dire que pour une personne, par exemple, acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant, mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot. ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc ça a de l'importance. | ||||
| 229 | + | ||||
| 230 | +[0:40:51] Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol. Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça, donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement simple, étant donné qu'il y a un zonage. Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données. | ||||
| 231 | + | ||||
| 232 | +[0:41:23] Bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac-Saint-Jean, souvent le sol est argileux. Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a des inondations, des glissements de terrain et tout. | ||||
| 233 | + | ||||
| 234 | +[0:41:38] Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique. Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de rechercher des ventes de terrain incomparables. | ||||
| 235 | + | ||||
| 236 | +[0:41:52] Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable, il faut quand même que ça soit sensiblement proche. Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif, c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche. Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux mêmes taux de taxation et tout ça. | ||||
| 237 | + | ||||
| 238 | +[0:42:16] Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut choisir. | ||||
| 239 | + | ||||
| 240 | +[0:42:28] Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là, on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté. Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable, il faut que ça soit suffisamment récent. | ||||
| 241 | + | ||||
| 242 | +[0:42:44] Mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois, on perd des comparables potentiels. Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là. | ||||
| 243 | + | ||||
| 244 | +[0:42:55] Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables, il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là. C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on a obtenues à l'étape 1. | ||||
| 245 | + | ||||
| 246 | +[0:43:11] Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente. Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé. Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente. C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré, donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel. | ||||
| 247 | + | ||||
| 248 | +[0:43:42] C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties, donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons, les ajustements qu'on va faire. Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de mesures par unité d'ajustement. | ||||
| 249 | + | ||||
| 250 | +[0:43:55] Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $. On va parler d'un prix par prix carré. Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer. C'est là vraiment la particularité. Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les valeurs ajustées. | ||||
| 251 | + | ||||
| 252 | +[0:44:13] On peut décider de faire une proportion égale, donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne, ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment, en fonction de la distance et tout ça. Donc, il y a plusieurs façons de faire. | ||||
| 253 | + | ||||
| 254 | +[0:44:27] On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre. Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail. Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire, mais il faut que ce soit à proximité. | ||||
| 255 | + | ||||
| 256 | +[0:44:51] Parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec. Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que, il faut que ce soit à proximité. Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent, il y a des zones de recensement. | ||||
| 257 | + | ||||
| 258 | +[0:45:09] Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre. Donc, si c'est dans la même... Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à ce niveau-là. | ||||
| 259 | + | ||||
| 260 | +[0:45:27] La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois. C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique. C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois, ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux. La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois. | ||||
| 261 | + | ||||
| 262 | +[0:45:46] Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a 4 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça devient problématique à ce niveau-là. | ||||
| 263 | + | ||||
| 264 | +[0:46:03] Donc, 12 mois, c'est correct. C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente, on va augmenter sur 3 % pour 12 mois. Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %. Donc, ça reste quand même modeste comme variation. Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois. | ||||
| 265 | + | ||||
| 266 | +[0:46:21] 1,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là, ça serait quasiment proche de 12 %. Donc, là, ça commence à être des ajustements importants. Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont dues, justement, à des paramètres subjectifs. | ||||
| 267 | + | ||||
| 268 | +[0:46:43] Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire. Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement, donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct. | ||||
| 269 | + | ||||
| 270 | +[0:46:58] Donc, on va faire un ajustement en conséquence. Maintenant, la taille. On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche. C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement. | ||||
| 271 | + | ||||
| 272 | +[0:47:14] Mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison, qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement 12 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple, d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple, possiblement 12 maisons. | ||||
| 273 | + | ||||
| 274 | +[0:47:42] D'échelle. C'est-à-dire que c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée. C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons, c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel. | ||||
| 275 | + | ||||
| 276 | +[0:48:07] C'est observé sur les marchés, c'est comme ça. Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré. C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle, donc l'intérieur. Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment. On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant valuables au fur et à mesure qu'on augmente. | ||||
| 277 | + | ||||
| 278 | +[0:48:42] Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons, c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois, il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres, puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché normal avec pas d'hypothèse sous-jacente. Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps. Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce soit un comparable qui est acceptable. | ||||
| 279 | + | ||||
| 280 | +[0:49:26] Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas. Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres. Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres, on peut se poser des questions. Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité. | ||||
| 281 | + | ||||
| 282 | +[0:49:41] Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens, on fait comme un peu une sorte de cherry picking. Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça. C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer. | ||||
| 283 | + | ||||
| 284 | +[0:50:00] Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée. Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide. Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir, je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide, ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un marché avec des conditions normales. | ||||
| 285 | + | ||||
| 286 | +[0:50:31] Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 5 comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon, ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3. Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain biais. | ||||
| 287 | + | ||||
| 288 | +[0:50:47] Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables, s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait, on n'a pas une diversification. C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ? | ||||
| 289 | + | ||||
| 290 | +[0:51:00] C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça. Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière. Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus. je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est. Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu'on veut. | ||||
| 291 | + | ||||
| 292 | +[0:51:15] Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet, moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible. Donc, c'est ça. | ||||
| 293 | + | ||||
| 294 | +[0:51:25] Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants, donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le sujet. | ||||
| 295 | + | ||||
| 296 | +[0:51:44] Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement. C'est une mesure qui est fiable. C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables, bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait. | ||||
| 297 | + | ||||
| 298 | +[0:52:05] Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres, et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a, bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses. Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition. | ||||
| 299 | + | ||||
| 300 | +[0:52:22] Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel, on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation, donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça. Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés. Donc, c'est des dollars par pieds carrés. | ||||
| 301 | + | ||||
| 302 | +[0:52:40] Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour chaque pieds carrés de terrain. Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le… Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $, ça ne vous dit pas à quel point il est cher. | ||||
| 303 | + | ||||
| 304 | +[0:53:00] Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés. Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie. Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial, on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel, donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés. | ||||
| 305 | + | ||||
| 306 | +[0:53:25] C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes. Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement, là, on va y aller avec des acres. Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes. Donc, on va y aller avec des hectares. | ||||
| 307 | + | ||||
| 308 | +[0:53:40] Donc, c'est… De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment… Les acres, c'est pour les petites fermes. Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles, qu'on pourrait dire non commercial. Il existe des fermes commerciales maintenant. | ||||
| 309 | + | ||||
| 310 | +[0:54:02] Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes. Encore une fois, je ne sais pas. | ||||
| 311 | + | ||||
| 312 | +[0:54:14] La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts. C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans les séances qui suivent. | ||||
| 313 | + | ||||
| 314 | +[0:54:28] Donc, surtout la prochaine séance, la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs, donc ce ne sont pas des vraies valeurs. | ||||
| 315 | + | ||||
| 316 | +[0:54:38] Maintenant, au niveau des unités de comparaison. C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine, on va avoir un dollar par pied de façade. Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade, donc c'est la longueur du terrain. | ||||
| 317 | + | ||||
| 318 | +[0:54:59] Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé. C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots. On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots. | ||||
| 319 | + | ||||
| 320 | +[0:55:16] Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc, c'est les unités, par exemple, multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça, donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages, c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées. | ||||
| 321 | + | ||||
| 322 | +[0:55:31] Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global. Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc, qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci. | ||||
| 323 | + | ||||
| 324 | +[0:55:47] Ici maintenant, les ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir, c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici pour le moment aux ajustements au niveau des composantes de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire. | ||||
| 325 | + | ||||
| 326 | +[0:56:15] Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire. On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici. Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple, ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de 60 pieds. | ||||
| 327 | + | ||||
| 328 | +[0:56:38] Les zones résidentielles, donc, R2. Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial. Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça. C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel, tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum. | ||||
| 329 | + | ||||
| 330 | +[0:56:56] Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier. Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça. Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout, de gaz, d'électricité et d'eau. Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain. Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées. | ||||
| 331 | + | ||||
| 332 | +[0:57:24] Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin, même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation. Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir. Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici, c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer. | ||||
| 333 | + | ||||
| 334 | +[0:57:49] La date donc de vente, le sujet n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer pour, par exemple, février 2026. Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025. Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an. | ||||
| 335 | + | ||||
| 336 | +[0:58:12] Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025, et aux alentours de deux mois. Octobre aussi, c'est correct. Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000. Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total. Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on souhaite déterminer, donc évaluer. | ||||
| 337 | + | ||||
| 338 | +[0:58:34] Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards. La façade, donc 60, 45 et 65. Et là, ici, on a un zonage qui est similaire. Donc, topographie similaire également. Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer. Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose. | ||||
| 339 | + | ||||
| 340 | +[0:58:57] Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang. Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité. Bon, le gaz, c'est... | ||||
| 341 | + | ||||
| 342 | +[0:59:12] Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important. Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon, ce n'est pas nécessairement automatique. Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur, on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer. | ||||
| 343 | + | ||||
| 344 | +[0:59:34] Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire, c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place. C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin. Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple, une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou, maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure. | ||||
| 345 | + | ||||
| 346 | +[1:00:01] Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré, étant donné que c'est du résidentiel potentiel. | ||||
| 347 | + | ||||
| 348 | +[1:00:17] Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500. Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000. Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel. Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer. On veut vraiment obtenir cette… | ||||
| 349 | + | ||||
| 350 | +[1:00:36] Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire, nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ? C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel. | ||||
| 351 | + | ||||
| 352 | +[1:00:49] Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation. Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là. va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables. | ||||
| 353 | + | ||||
| 354 | +[1:01:01] Maintenant ici, on a donc d'autres sujets. Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre, c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ? | ||||
| 355 | + | ||||
| 356 | +[1:01:16] Oui, ça rentre dans la période de 1 an. Donc, c'est totalement correct. Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence, donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose. Le zonage, donc R3 pour le comparable D, donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 357 | + | ||||
| 358 | +[1:01:35] C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite, donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements, donc le potentiel est plus important. On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là. | ||||
| 359 | + | ||||
| 360 | +[1:01:53] Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ? Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce comparable ici. | ||||
| 361 | + | ||||
| 362 | +[1:02:13] Donc, ce sujet-là ici. C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des... Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici, ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste... | ||||
| 363 | + | ||||
| 364 | +[1:02:30] C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop important par rapport à la référence qui est ici par PICODE. Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail. Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon, j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et le comparable D, il est plat également. | ||||
| 365 | + | ||||
| 366 | +[1:02:56] Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C, il n'y a pas de cause et complet pour l'autre. Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire. Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin. Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici. On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire. | ||||
| 367 | + | ||||
| 368 | +[1:03:18] Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement, on commence par le prix de vente. Donc, ici, c'est le premier point qu'on met. Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés. Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet. Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire. Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance. Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année. Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question. C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement. Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%, et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025, donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 12 fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08. | ||||
| 369 | + | ||||
| 370 | +[1:04:21] Donc je vais le faire avec... Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici. | ||||
| 371 | + | ||||
| 372 | +[1:04:40] Je vais être slide, hein. Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ? Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé. | ||||
| 373 | + | ||||
| 374 | +[1:04:54] Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là. Bon, ça ne va pas bien. Je cherche mon... Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable. auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme, à cette valeur-là ici. | ||||
| 375 | + | ||||
| 376 | +[1:05:26] Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé. Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché, c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée. Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre. Donc, il y a deux mois qui se sont découlés. | ||||
| 377 | + | ||||
| 378 | +[1:05:42] Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année. Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente. Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %. Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116, c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B, ici, donc, c'est en octobre. | ||||
| 379 | + | ||||
| 380 | +[1:06:06] Donc là, octobre, novembre, décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois. Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner, donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $. Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché. Donc, la croissance des prix simplement. Ça, c'est en condition dans un état normal. | ||||
| 381 | + | ||||
| 382 | +[1:06:36] Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année, c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable. C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins élevé que ça, plus élevé que ça. Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins, c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le temps. | ||||
| 383 | + | ||||
| 384 | +[1:07:11] Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable. Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation. Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur qui est ici. Là, c'est symbolique. Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même. | ||||
| 385 | + | ||||
| 386 | +[1:07:34] Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte. C'est l'objectif du prochain cours. C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact. Mais pour vous donner une petite idée, la localisation, donc pourquoi il y a un moins 1 ? | ||||
| 387 | + | ||||
| 388 | +[1:07:47] C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite supérieure. Donc, si on retourne, exactement. Donc, la localisation est supérieure. Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix par pied carré, étant donné que c'est supérieur ? | ||||
| 389 | + | ||||
| 390 | +[1:08:05] Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter, mais c'est correct. | ||||
| 391 | + | ||||
| 392 | +[1:08:13] Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet. C'est en plein ça. C'est exactement ça. Tout à fait. Donc, oui, c'est bien. C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là, mais vous avez tout compris. C'est ça. On se met au niveau du sujet. Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement. On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1. Ici, la valeur de 1 est symbolique. | ||||
| 393 | + | ||||
| 394 | +[1:08:37] Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ? C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire. | ||||
| 395 | + | ||||
| 396 | +[1:08:51] Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de supérieure ? | ||||
| 397 | + | ||||
| 398 | +[1:09:02] Qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire, bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi, il faut quand même que ça soit très proche. C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation, soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé. | ||||
| 399 | + | ||||
| 400 | +[1:09:24] Donc, il y a comme trois possibilités. C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence, je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe, pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça. | ||||
| 401 | + | ||||
| 402 | +[1:09:42] Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait les comparables soient relativement proches. Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique, donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici, Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une superficie qui est plus faible. | ||||
| 403 | + | ||||
| 404 | +[1:10:03] Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable A, on ajuste ici la valeur. | ||||
| 405 | + | ||||
| 406 | +[1:10:34] Voici de m'y rester. Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus, puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça. Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non, c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici. | ||||
| 407 | + | ||||
| 408 | +[1:11:20] Il y a possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça. Non, mais la superficie ici est plus importante. Donc, | ||||
| 409 | + | ||||
| 410 | +[1:11:39] Le non, c'est justement donc c'est le je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça, donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un... | ||||
| 411 | + | ||||
| 412 | +[1:12:24] Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix qui est par pied carré. Vous comprenez ? Donc, le problème c'est quoi ? C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand, plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle. | ||||
| 413 | + | ||||
| 414 | +[1:12:45] Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par pied carré qu'un gros terrain. Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000. | ||||
| 415 | + | ||||
| 416 | +[1:12:59] Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30. Et c'est le contraire dans le cas de 7000. Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur. C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication. C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait. On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici. | ||||
| 417 | + | ||||
| 418 | +[1:13:23] Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a lorsqu'on grosse l'intérêt. | ||||
| 419 | + | ||||
| 420 | +[1:13:32] Ça va ? Bon, je prends pour un clic, ça va. Donc, maintenant ici, c'est ça. Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B, pas d'ajustement, les services non plus et zonage. Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré. | ||||
| 421 | + | ||||
| 422 | +[1:13:58] Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D, c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant, les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là, ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des… | ||||
| 423 | + | ||||
| 424 | +[1:14:24] Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz, c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va avoir une valeur plus importante. | ||||
| 425 | + | ||||
| 426 | +[1:14:43] Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C. Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne. Localisation inférieure. Topographie, donc. On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est plus abrute par rapport à un terrain plat. | ||||
| 427 | + | ||||
| 428 | +[1:15:02] C'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière. Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des comparables. | ||||
| 429 | + | ||||
| 430 | +[1:15:32] Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie, je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de factuel et ça dépend pas donc du pied carré. Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici. | ||||
| 431 | + | ||||
| 432 | +[1:16:08] Et c'est vraiment juste la composante. La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller, par exemple, avec, je ne sais pas moi, Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du terrain qui contient une maison unifamiliale. | ||||
| 433 | + | ||||
| 434 | +[1:16:34] Pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe. Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante. Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai. Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons, ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une maison. | ||||
| 435 | + | ||||
| 436 | +[1:16:57] Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir. Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand. Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous dirait. | ||||
| 437 | + | ||||
| 438 | +[1:17:10] Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A, on nous dit que la localisation, elle est similaire. Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro. Là, c'était la superficie, désolé. Superficie, donc la superficie est plus petite. Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ? | ||||
| 439 | + | ||||
| 440 | +[1:17:31] C'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit, un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25, étant donné que le terrain est plus petit. | ||||
| 441 | + | ||||
| 442 | +[1:17:52] C'est simplement à cause, donc, je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand, plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance par exemple du prix par pied carré linéaire. Donc il va quand même avoir une diminution. | ||||
| 443 | + | ||||
| 444 | +[1:18:08] C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement. C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l'ajustement de la superficie. C'est pour ça. | ||||
| 445 | + | ||||
| 446 | +[1:18:30] Je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ? | ||||
| 447 | + | ||||
| 448 | +[1:18:56] Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement, il coûterait moins cher le pied carré un peu. Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait, c'est sur une valeur par pied carré. Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu, parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés. | ||||
| 449 | + | ||||
| 450 | +[1:19:15] OK. Je ne sais pas si vous voulez. Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain, je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là, si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des ajustements. | ||||
| 451 | + | ||||
| 452 | +[1:19:29] Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand, plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle, mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie. | ||||
| 453 | + | ||||
| 454 | +[1:19:43] C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça. Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques. Donc, on se compare au sujet et on ajuste. Parfait. Oui. Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ? C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le… | ||||
| 455 | + | ||||
| 456 | +[1:20:11] Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça, il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %. Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable, c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ? C'est simplement, donc, vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la valeur de 16. | ||||
| 457 | + | ||||
| 458 | +[1:20:38] Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16. Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08. Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17. Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut, c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations. | ||||
| 459 | + | ||||
| 460 | +[1:21:05] Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif. C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement, si on regarde, le moins 1.1, on va le calculer. Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça. | ||||
| 461 | + | ||||
| 462 | +[1:21:32] Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter, et on a les ajustements qu'on fait ici. Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici. En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net. | ||||
| 463 | + | ||||
| 464 | +[1:22:03] Donc là, ici, on va le calculer. Désolé, ce n'est pas super bien présenté. Donc ici, si on fait ensuite comme ça, donc moins 1.1 %. | ||||
| 465 | + | ||||
| 466 | +[1:22:21] Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose. C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs, on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les ajustements positivement. | ||||
| 467 | + | ||||
| 468 | +[1:22:40] Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais, c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient, mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements, même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations. | ||||
| 469 | + | ||||
| 470 | +[1:22:58] Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ? C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut. Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit… | ||||
| 471 | + | ||||
| 472 | +[1:23:16] On va le faire avec le comparable A et B. Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ? Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré. | ||||
| 473 | + | ||||
| 474 | +[1:23:34] Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre. Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait, donc 0,08 pour les conditions de marché. Donc, ici, on va mettre ajustement. | ||||
| 475 | + | ||||
| 476 | +[1:23:58] Conditions de marché. Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15 ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer l'ajustement net et ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels on va aller divisé par le prix de vente par pied carré. | ||||
| 477 | + | ||||
| 478 | +[1:24:55] Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop et là, ça nous donne l'ajustement de | ||||
| 479 | + | ||||
| 480 | +[1:25:10] 3,1%. Qu'est-ce que j'ai fait ? Combien de rires ici ? Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être, il y a un autre ajustement que j'ai oublié. Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour la localisation, désolé, qui est de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu. | ||||
| 481 | + | ||||
| 482 | +[1:26:24] Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon. Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue, pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène toute valeur positive dans le sens opposé. | ||||
| 483 | + | ||||
| 484 | +[1:26:45] C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8, ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue de ça. Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps, mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici, même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer. | ||||
| 485 | + | ||||
| 486 | +[1:27:08] Et on s'en va diviser par le prix ici. Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %, exactement comme ce qui est ici. Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %. Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé. | ||||
| 487 | + | ||||
| 488 | +[1:27:31] Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire une deuxième colonne et mettre simplement... même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs. | ||||
| 489 | + | ||||
| 490 | +[1:27:47] Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent. Est-ce que c'est clair pour ça ? Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ? | ||||
| 491 | + | ||||
| 492 | +[1:28:06] C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé, il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%. C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le... Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%. Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct. Ça peut aller dans les deux sens. Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1. | ||||
| 493 | + | ||||
| 494 | +[1:28:31] C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%. Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements, ça va vraiment être plus important que ça. Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple, ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4. | ||||
| 495 | + | ||||
| 496 | +[1:28:46] Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là, c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là. Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %. | ||||
| 497 | + | ||||
| 498 | +[1:29:05] Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également. Donc, c'est correct. | ||||
| 499 | + | ||||
| 500 | +[1:29:20] Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ? Donc, ici, c'est simplement la pondération. Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire. On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération utiliser. | ||||
| 501 | + | ||||
| 502 | +[1:29:45] Ça peut être un ajustement qui est équipondéré, mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la pondération va être plus faible. pour que justement on réduise le risque d'erreur. Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus importante. | ||||
| 503 | + | ||||
| 504 | +[1:30:05] Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur, donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse, on va aller les frax ici, on a les comparables. | ||||
| 505 | + | ||||
| 506 | +[1:30:26] A, B, C. C'est le fun, ça, puisque on dit. On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici, donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A. Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80. Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que là, on applique une pondération. | ||||
| 507 | + | ||||
| 508 | +[1:30:53] Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement. Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré. | ||||
| 509 | + | ||||
| 510 | +[1:31:01] Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables. | ||||
| 511 | + | ||||
| 512 | +[1:31:07] Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique. C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et 35. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout simplement. | ||||
| 513 | + | ||||
| 514 | +[1:31:35] Donc c'est ça multiplié par la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée. Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4, on s'en va appliquer un pourcentage. | ||||
| 515 | + | ||||
| 516 | +[1:31:55] Donc, ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50 et ça nous donne l'ajustement. Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça. Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation, mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables. | ||||
| 517 | + | ||||
| 518 | +[1:32:25] Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça. Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré, lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça, c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet. | ||||
| 519 | + | ||||
| 520 | +[1:32:46] Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans le cas qu'on a 8000 pieds carrés, ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée, comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables. | ||||
| 521 | + | ||||
| 522 | +[1:33:09] Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4. Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici. | ||||
| 523 | + | ||||
| 524 | +[1:33:26] Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction. Je vais grossir ça ici comme ça. c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie, donc des améliorations du prix de vente total de la propriété. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? | ||||
| 525 | + | ||||
| 526 | +[1:33:42] En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier cours, moins la dépréciation totale. | ||||
| 527 | + | ||||
| 528 | +[1:34:02] Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain. En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue. Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total, c'est simplement ici. Donc, je vais regrossir ça comme ça. | ||||
| 529 | + | ||||
| 530 | +[1:34:25] À défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment en simplement additionnant la valeur du terrain | ||||
| 531 | + | ||||
| 532 | +[1:34:40] Et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ? c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment, on peut aller inférer la valeur du terrain. C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment, c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain. | ||||
| 533 | + | ||||
| 534 | +[1:35:06] Mais ça implique qu'on a le prix de vente. Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment, mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment, on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction. | ||||
| 535 | + | ||||
| 536 | +[1:35:19] Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir. | ||||
| 537 | + | ||||
| 538 | +[1:35:26] Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur, c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation, tu sais, ça amène une certaine incertitude. Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain, donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à comprendre. | ||||
| 539 | + | ||||
| 540 | +[1:35:46] C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable, honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent, la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la… il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain, sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment. | ||||
| 541 | + | ||||
| 542 | +[1:36:06] Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple, on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf, donc on nous dit que c'est 185 $ par picard. | ||||
| 543 | + | ||||
| 544 | +[1:36:27] Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500. Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf. on nous dit que la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation. | ||||
| 545 | + | ||||
| 546 | +[1:37:12] La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire, qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment. Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer la méthode d'extraction. | ||||
| 547 | + | ||||
| 548 | +[1:37:27] Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment, c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale, il est vendu à Gatineau pour 425 000. Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que, sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation, c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux. | ||||
| 549 | + | ||||
| 550 | +[1:38:10] Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le… Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ? Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon, on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses, mais c'est le résiduel. | ||||
| 551 | + | ||||
| 552 | +[1:38:35] De façon simple, c'est le résiduel. Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça, sachant que le bâtiment total était vendu 425 000. Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000, ici, moins le 194 000. | ||||
| 553 | + | ||||
| 554 | +[1:38:59] Donc, c'est simple. Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement. Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain. Bon, ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments, vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très, très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente. | ||||
| 555 | + | ||||
| 556 | +[1:39:43] Pourquoi ? Parce que c'est mécanique. C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment, donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation, la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation. | ||||
| 557 | + | ||||
| 558 | +[1:40:08] Ici, ce n'est pas nécessairement... Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus. Désolé. Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible. ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est linéaire donc c'est simplement pour ça maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier, ce n'est pas nécessairement ça. | ||||
| 559 | + | ||||
| 560 | +[1:41:06] C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant, plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur. C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent. C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du terrain ? | ||||
| 561 | + | ||||
| 562 | +[1:41:23] Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000. Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici. c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000, 10 ans dans les deux sens. | ||||
| 563 | + | ||||
| 564 | +[1:41:44] Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ? Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment. Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement, mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous avez trouvée avec cette façon de faire-là. | ||||
| 565 | + | ||||
| 566 | +[1:42:13] Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de vente de 425 000. Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ? C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain, donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale, donc, trouvée par un prix de vente réel. | ||||
| 567 | + | ||||
| 568 | +[1:42:35] Donc, le 230 000 sur le 425 000. Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 % le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %. Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif. Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville, plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio soit plus élevé. | ||||
| 569 | + | ||||
| 570 | +[1:43:06] Ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus, les autres, ils jugent que c'est banlieue. | ||||
| 571 | + | ||||
| 572 | +[1:43:40] Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct, mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette. Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode. Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain sous-jacent. | ||||
| 573 | + | ||||
| 574 | +[1:43:57] Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois, on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain, bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise. | ||||
| 575 | + | ||||
| 576 | +[1:44:20] Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs. Commercial urbain, 30 à 50 % le range. Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80. C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme, vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres, et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison, ou ce que le fermier habite, peu importe. | ||||
| 577 | + | ||||
| 578 | +[1:44:48] C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80. Ça fait du sens économiquement et intuitivement. Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça. C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur. | ||||
| 579 | + | ||||
| 580 | +[1:45:06] Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus importante pour que ce soit entre 50 et 80. Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne. Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction. | ||||
| 581 | + | ||||
| 582 | +[1:45:32] Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis. On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours. Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain. | ||||
| 583 | + | ||||
| 584 | +[1:45:59] C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification. En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici. Mais vous en choisissez un particulièrement. Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application. C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain. | ||||
| 585 | + | ||||
| 586 | +[1:46:18] C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ? Je vais appliquer une règle du pouce comme ça. Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe. | ||||
| 587 | + | ||||
| 588 | +[1:46:31] Donc, ça peut être appliqué comme vérification. Ça permet de le faire avec peu de données. c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires. Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables, mais s'il y a des comparables, ça... | ||||
| 589 | + | ||||
| 590 | +[1:46:49] Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon. Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation, c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la robustesse du résultat. | ||||
| 591 | + | ||||
| 592 | +[1:47:06] Puis c'est très important aussi, ça suppose que le ratio est stable. C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les maisons unifamiliales, le ratio va être constant. Alors que ça, ça suppose que oui. Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier recours. | ||||
| 593 | + | ||||
| 594 | +[1:47:23] Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique, pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000. Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %. Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion. | ||||
| 595 | + | ||||
| 596 | +[1:47:50] Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre comparable. Elle n'est pas utilisée. C'est vraiment pour une bonne façon de faire. Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP. Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire. Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance. Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance, mais vous pouvez quand même le commencé. Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours. En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul. Vraiment, c'est à votre guise. C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant. C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau. | ||||
| 597 | + | ||||
| 598 | +[1:48:47] Il n'est pas nécessairement très long. Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire. Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel. En tout cas, c'est simplement l'énoncé. C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé détaillé. | ||||
| 599 | + | ||||
| 600 | +[1:49:07] Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous permet de déterminer la valeur d'un terrain. | ||||
| 601 | + | ||||
| 602 | +[1:49:15] Ici, c'est le sujet en question. Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles. C'est une inscription sur les max. Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000. C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain. On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026, même si vous allez le faire probablement plus tard. | ||||
| 603 | + | ||||
| 604 | +[1:49:38] Donc, c'est le point d'ancrage. La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain. Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide. Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax. Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés, donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel, ça c'est le zonage et tout ça. | ||||
| 605 | + | ||||
| 606 | +[1:50:07] Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ? Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également. Ça ici, c'est au niveau des terrains. c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment, ici, la distance, vous l'avez en kilomètres. Vous avez également la fast-lade et tout ça. | ||||
| 607 | + | ||||
| 608 | +[1:50:26] C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette analyse. | ||||
| 609 | + | ||||
| 610 | +[1:50:34] Vous avez également ici les tendances du marché foncé. Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro, c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu. | ||||
| 611 | + | ||||
| 612 | +[1:50:48] Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça. On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023. En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal. Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie. Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode, c'est faire aussi une analyse économique. Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées. | ||||
| 613 | + | ||||
| 614 | +[1:51:15] Ici maintenant donc c'est les ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière | ||||
| 615 | + | ||||
| 616 | +[1:51:42] Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous devez évaluer, donc c'est lui qui est ici. Un instant désolé, donc ça ici. Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout. | ||||
| 617 | + | ||||
| 618 | +[1:52:06] Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le présenter. | ||||
| 619 | + | ||||
| 620 | +[1:52:15] Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici. C'est pas besoin de remettre le document. Vous mettez votre nom ici. le code permanent. Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant, votre matricule, excusez-moi, le matricule. | ||||
| 621 | + | ||||
| 622 | +[1:52:33] Et ça, c'est l'université qui le demande. Bon, vous mettez ce que vous voulez. C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle. Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti, pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat. | ||||
| 623 | + | ||||
| 624 | +[1:52:52] En soit c'est simplement parce que c'est réglementaire, c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça. Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici. Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau. Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026. Donc, c'est des fiches réelles. Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça, c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là. Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles. Donc, c'est des terrains à vendre. Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer également pour des… appliquer la méthode. Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le… je cherche donc mes mots aujourd'hui. Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout. Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD. | ||||
| 625 | + | ||||
| 626 | +[1:54:17] Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant. Donc, c'est des données qui sont à jour. Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours, justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue. Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours. | ||||
| 627 | + | ||||
| 628 | +[1:54:33] Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP. Donc, l'analyse, donc, va être faite ici. Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici. | ||||
| 629 | + | ||||
| 630 | +[1:54:47] C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection des ventes. Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment, est-ce que vous de remplir avec des formules ou non. Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait. | ||||
| 631 | + | ||||
| 632 | +[1:55:10] C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur, c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait. Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique qui est derrière et accorder des points le coéchéant. | ||||
| 633 | + | ||||
| 634 | +[1:55:32] Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement, comme on vient de faire dans le cours en ce moment. Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au niveau de certaines composantes, comment les appliquer. Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé. En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP. | ||||
| 635 | + | ||||
| 636 | +[1:56:01] Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements. Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée. C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables. | ||||
| 637 | + | ||||
| 638 | +[1:56:15] Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total. Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement la méthode que vous avez fait, donc des comparables. Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ? Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les valeurs que vous allez trouver. | ||||
| 639 | + | ||||
| 640 | +[1:56:37] Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note. Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois. Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct. | ||||
| 641 | + | ||||
| 642 | +[1:56:59] Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé, quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date. | ||||
| 643 | + | ||||
| 644 | +[1:57:13] Donc, c'est en 5, c'est trop. Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui. Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement. Ça serait qu'à... Bon, je vais... | ||||
| 645 | + | ||||
| 646 | +[1:57:34] Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre. Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait. On va se dire le 22 octobre pour la remise. Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ? | ||||
| 647 | + | ||||
| 648 | +[1:57:52] C'est comme vous voulez vraiment. Moi, c'est... Oui, ça vous va ? Oui, ça donne un mois, c'est parfait. Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP. | ||||
| 649 | + | ||||
| 650 | +[1:58:11] Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts, vous pouvez aller voir sur le... Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application, dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1, vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel, mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu'on a vu, mais en soi plus détaillé. | ||||
| 651 | + | ||||
| 652 | +[1:58:44] Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires, vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème. Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas. Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours, le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places. | ||||
| 653 | + | ||||
| 654 | +[1:59:00] Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon, ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont nécessaires au TP1. | ||||
| 655 | + | ||||
| 656 | +[1:59:13] Donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est vraiment le je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la séance 4, même si c'est la semaine prochaine. | ||||
| 657 | + | ||||
| 658 | +[1:59:43] Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP. Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même. Eh bien, deux ans. S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine. Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP. | ||||
| 659 | + | ||||
| 660 | +[2:00:02] Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum. Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée. Merci. | ||||
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| 95 | −<main id="main" class="page videos-index"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Séances vidéo</div><h1>Les enregistrements des séances</h1><p class="lead">2 séances enregistrées sur Zoom (3:21:14 au total). Chaque enregistrement est découpé en chapitres, sous-titré et accompagné de sa transcription synchronisée : cliquez sur une phrase pour y aller dans la vidéo, cherchez un mot, reprenez où vous étiez. Les enregistrements sont ajoutés après chaque séance.</p></div> | 95 | +<main id="main" class="page videos-index"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Séances vidéo</div><h1>Les enregistrements des séances</h1><p class="lead">3 séances enregistrées sur Zoom (5:21:38 au total). Chaque enregistrement est découpé en chapitres, sous-titré et accompagné de sa transcription synchronisée : cliquez sur une phrase pour y aller dans la vidéo, cherchez un mot, reprenez où vous étiez. Les enregistrements sont ajoutés après chaque séance.</p></div> | ||
| 96 | <div class="vid-grid"><a class="vid-card reveal" href="/videos/01/" style="--pc:#2976bb" data-video-card="01"> | 96 | <div class="vid-grid"><a class="vid-card reveal" href="/videos/01/" style="--pc:#2976bb" data-video-card="01"> | ||
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| 109 | <div class="sc-meta"><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 45 chapitres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> transcription</span></div> | 109 | <div class="sc-meta"><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 45 chapitres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> transcription</span></div> | ||
| 110 | <div class="vid-prog" data-video-progress="02"><div class="bar"><i></i></div><span>Non commencée</span></div> | 110 | <div class="vid-prog" data-video-progress="02"><div class="bar"><i></i></div><span>Non commencée</span></div> | ||
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| 116 | + <h3>Méthodes d'évaluation du terrain</h3> | ||||
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| 113 | <p class="gl-count" style="margin-top:26px">Enregistrements destinés aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033. La transcription est automatique (modèle Whisper) et n’a pas été corrigée : en cas de doute, la parole du professeur prévaut ; les notes de cours restent la référence écrite.</p> | 121 | <p class="gl-count" style="margin-top:26px">Enregistrements destinés aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033. La transcription est automatique (modèle Whisper) et n’a pas été corrigée : en cas de doute, la parole du professeur prévaut ; les notes de cours restent la référence écrite.</p> | ||
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