Audit — IMM1033, séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial
Document audité : IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance08_couts_indirects.tex (78 pages PDF, ~62 diapositives). Copie archivée : archive_originaux/IMM1033_seance08_v1_2026-11-02.tex.
Séance prévue : jeudi 5 novembre 2026 (180 min). Durée enseignable estimée de la version actuelle : ≈ 95 min d'exposé + 90 min réservés à un « exemple guidé » noté (atelier 2 de 15 % avec barème /20) qui n'existe plus sous cette forme.
0. Situation administrative (vérifiée dans le dépôt, Moodle et _Suivi_prof/donnees_cours.py)
- TP2 (15 %) : énoncé distribué à la séance 7 (29 oct. 2026 : bordereau de coût neuf d'un quadruplex, Cas 9 UQO Éval) ; remise le 12 novembre 2026, 23 h 59 (séance 9). Aucune nouvelle distribution.
- Examen intra (25 %) : examen maison de 72 h sur les blocs 1 et 2 (séances 1 à 4), questionnaire ouvert sur Moodle le 9 nov. 2026 23 h 59, remise le 12 nov. 2026 23 h 59. Il n'a pas lieu en classe ; aucune période n'est à réserver à la séance 8 ni à la séance 9.
- Le plan de cours officiel (13 oct.) mentionne encore « Atelier 2 — remise en fin de séance 8 » et « examen mi-session en classe à la fin de la séance 9 » : écart documentaire connu, non modifié ici (aucune pondération ni échéance n'est touchée).
1. Vue d'ensemble
| # | Diapositive | Verdict | Commentaire |
|---|---|---|---|
| 1–2 | Titre / plan | Conserver | \date{Hiver 2026} : la séance se donne à l'automne 2026 → corriger. Ajouter objectifs et plan minuté (25/30/35/30/25/35). |
| 3 | Rappel S7 | Mettre à jour | « le TP2, 15 %, est à remettre à la séance 9 » : exact. Mais les proportions des coûts directs (structure 15–20 %, etc.) ne correspondent pas à l'atelier quantity survey de la séance 7 refondue (divisions RSMeans) : rappeler plutôt la chaîne directs nus → CG 8 % → FG 7 % → profit EG 8 % → contingences 5 %, qui est celle du TP2. |
| 4 | Vue d'ensemble bloc 3 + formule | Conserver | Formule $V=V_T+(C_D+C_I+P-D)$ : exacte. |
| 5 | Objectifs | Corriger | Objectif 6 « Compléter le TP2 (remise à la séance 9) » : le TP2 ne se fait pas en classe ; remplacer par « mobiliser les conventions du cours dans l'étude de cas ». |
| 6–9 | Définition, catégories, directs vs indirects, importance | Conserver, approfondir | « 15–25 % des coûts directs » : fourchette raisonnable mais non sourcée ; à présenter comme approximation et à confronter au TP2 (indirects réels ≈ 12 % des directs du cours pour un quadruplex sans marketing). Manque : frais généraux de l'entrepreneur, conditions générales, contingences vs profit (demande du mandat), MEFQ. Exemple rapide (660 000 $, +32 %) : exact. |
| 10–16 | Honoraires professionnels | Réviser | Fourchettes (architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 %, gestionnaire 3–5 %) non sourcées ; l'exemple du 8 logements aboutit à 18,8 % des coûts directs, invraisemblable pour un multiplex résidentiel (et contredit la convention du TP2 : 4 %). Loi sur les architectes : « plus de 2 étages ou plus de 300 m² selon l'usage » : approximatif → citer l'art. 16.1 (exemptions : unifamiliale ; multifamiliale ≤ 4 logements, ≤ 2 étages, ≤ 300 m², un sous-sol). Présenter les méthodes de calcul (pourcentage, forfait, horaire, barème gouvernemental) et leurs bases d'application. |
| 17–22 | Financement et intérêts intercalaires | Approfondir et actualiser | Formule $I=C\times i\times T\times\tfrac12$ et exemple (800 000 × 7 % × 10/12 × ½ = 23 333 $ ; 2,9 %) : exacts. Manque : hypothèses (décaissements linéaires, base = directs seulement), limites, méthode par période $I=\sum B_t i_t \Delta t$ avec calendrier de décaissements (demandée), sensibilité taux/durée, retard. Taux : « directeur 2,25 % (15 juillet 2026), préférentiel ≈ 4,45 % » : périmé si la Banque du Canada a relevé le taux à 2,50 % le 28 oct. 2026 (préférentiel 4,70 %, référence du TP2) — à vérifier et actualiser. |
| 23–31 | Taxes et permis | Erreurs | (a) Permis « hypothèse 10 $ par 1 000 $ » : Gatineau applique 4,70 $ par 1 000 $ de travaux, minimum 335 $/logement (règl. 501-2005, art. 104, référence du TP2) ; à vérifier et utiliser. (b) Exemple TPS/TVQ à 350 000 $ : applique un remboursement TVQ de 9 975 $ alors que la diapositive précédente dit que le remboursement TVQ est nul au-delà de 300 000 $ → erreur de calcul (taxes nettes réelles : 52 412,50 − 6 300 = 46 112,50 $, soit 13,2 %). (c) Remboursement TPS premiers acheteurs (2025) et remboursement 100 % locatif : statut législatif et position du Québec à vérifier. (d) Droits de raccordement : fourchettes non sourcées (Gatineau). (e) CNESST/CCQ : exact sur le principe (inclus dans les taux de main-d'œuvre) ; donner les taux 2026 vérifiés. |
| 32–37 | Assurances, légal, GCR, marketing, administration | Erreur probable | GCR : « 1 500–4 000 $ par unité » → grille 2026 : 2 656,68 $/unité (classe 1, cote A, référence du TP2). Surtout, le plan de garantie obligatoire ne couvre que les bâtiments visés par le règlement (unifamiliale ; multifamiliale de 2 à 5 logements ; copropriété ≤ 4 parties privatives superposées) : un immeuble locatif de 6 logements n'est pas visé → le récapitulatif « GCR 6 unités × 2 500 = 15 000 $ » est à corriger (vérification web requise). Assurance chantier 0,5–1,5 % : plausible, à sourcer. |
| 38–43 | Profit entrepreneurial | Conserver, approfondir | Distinction promoteur / entrepreneur général : exacte et essentielle (à mettre en gras). Fourchettes 8–15 % non sourcées. Manque : profit sur coût vs marge sur prix (demandé), incitatif vs profit réalisé (entrepreneurial incentive vs profit, AoRE), extraction par le marché (exemple exact : 170 000 / 1 080 000 = 15,7 %), risque de développement (facteurs), convention du cours (11 % sur directs + contingences + indirects, TP2). |
| 44–49 | Coût total : formule, schéma, exemple résidentiel 277 500 $, exemple commercial, synthèse | Conserver, recalculer | Tous les totaux vérifiés exacts (56 627 $ ; 367 540 $ ; 245 $/pi² ; 1 098 020 $ ; 220 $/pi²). Mais ils reposent sur des taux « hypothèse 10 $/1 000 $ » (permis) et un GCR forfaitaire ; à refaire avec les paramètres réels (permis Gatineau, GCR, taux 2026) et la chaîne du cours. Coût direct 185 $/pi² : ordre de grandeur Altus 2026 à vérifier. |
| 50–58 | « Exemple guidé (estimation) et préparation mi-session » | Supprimer / réécrire | Format « travail individuel, 90 minutes, remise en fin de séance, barème /20 ramené sur 15 % » = l'ancien atelier noté. Caduc (TP2 déjà distribué, remis le 12 nov.). Remplacer par une étude de cas complète et résolue en classe (six logements, Gatineau) suivant la chaîne du cours, avec exercices indépendants non notés. Coûts directs « 128 $/pi² » (692 200 $) : niveau à recalibrer sur RSMeans/Altus 2026 et sur la chaîne directs nus → directs du cours. |
| 59–61 | Examen mi-session (séance 9, 2 h, séances 1 à 8) | Supprimer | Faux à trois titres : l'intra est maison (72 h), couvre les blocs 1 et 2 seulement, et n'occupe aucune période de séance. Remplacer par une seule diapositive « calendrier » exacte (TP2 le 12 nov. ; intra maison 9 → 12 nov.), sans période réservée. |
| 62–66 | Résumé, erreurs fréquentes, formules, prochaine séance | Mettre à jour | Formules exactes ; « Maîtrisez ces formules pour l'examen mi-session » et « Examen mi-session à la séance 9 — révisez les séances 1 à 8 » : à retirer. Ajouter la formule par période et la marge sur prix. |
| 67 | Références | Compléter | bdcTaux2026 (15 juillet 2026) à actualiser ; ajouter GCR, Gatineau, Revenu Québec/ARC, Loi sur les architectes, CCQ/CNESST/RBQ, Altus 2026, StatCan 18-10-0289, littérature (AoRE 15e, Appraisal Journal), MEFQ. |
2. Erreurs numériques et scientifiques relevées
- Remboursement TVQ appliqué à 350 000 $ (nul au-delà de 300 000 $) : taxes nettes 36 138 $ → 46 113 $.
- GCR facturée à un 6 logements (bâtiment probablement non visé par le plan obligatoire) : 15 000 $ à retirer ou à requalifier.
- Permis « 10 $/1 000 $ » (hypothèse) vs tarif réel de Gatineau 4,70 $/1 000 $ (min 335 $/logement).
- Taux de la Banque du Canada périmé (2,25 % → vérifier 2,50 % au 28 oct. 2026 ; préférentiel 4,70 %).
- Honoraires 18,8 % des directs pour un 8 logements : hors de toute fourchette crédible ; convention du cours = 4 %.
- Seuil de la Loi sur les architectes formulé approximativement.
\date{Hiver 2026}pour une séance d'automne 2026.- Annonces caduques : atelier noté en classe (90 min, /20) et examen en classe à la séance 9.
- Fourchettes non sourcées (indirects 15–25 %, profit 8–15 %, assurances, raccordements) à qualifier d'approximations ou à sourcer.
3. Contenu manquant (mandat)
Directs / indirects / frais généraux / conditions générales / contingences / profit (définitions croisées) ; méthodes de calcul des honoraires et bases ; intérêts intercalaires : hypothèses et limites des deux méthodes, calendrier mensuel de décaissements, sensibilité taux/retard ; TPS/TVQ par type de projet et conditions d'admissibilité ; exigences permis/GCR/RBQ/CCQ/CNESST vérifiées ; profit promoteur vs entrepreneur général ; profit sur coût vs marge sur prix ; étude de cas complète du six logements ; exercices indépendants avec corrigés.
4. Visuel
- Schéma « structure du coût » (TikZ) : bon ; ajouter un diagramme en cascade directs nus → directs du cours → + contingences → + indirects → + profit → coût total.
- Graphiques pgfplots : courbe de décaissement cumulé (linéaire vs S) et solde emprunté ; sensibilité des intérêts au taux et à la durée ; décomposition du coût total (barres empilées).
- Tableaux longs (honoraires, indirects détaillés) :
\footnotesize, montants à droite, totaux en gras.
5. Décisions de refonte
- 6 blocs (25 / 30 / 35 / 30 / 25 / 35) ; ≈ 85–95 diapositives ; aucune période d'examen ; aucune nouvelle distribution du TP2 ; une diapositive de calendrier exacte.
- Chaîne du cours = celle du TP2 (directs nus → CG 8 % → FG 7 % → profit EG 8 % → contingences 5 % → permis Gatineau MAX(4,70 ‰ ; 335 $/logement) → GCR (si visé) → intercalaires (D+C) × (préférentiel + 2,05 %) × T × ½ → honoraires 4 % des directs du cours → assurance 0,8 % de (D+C) → juridique forfait → profit 11 % de (D+C+indirects)), tous paramètres vérifiés par la recherche documentaire.
- Étude de cas six logements (Hull) entièrement calculée par
validation/verification_calculs.py(deux méthodes d'intérêts, sensibilité, retard, marge vs profit, extraction par le marché).