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1# Audit — IMM1033, séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial23Document audité : `IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance08_couts_indirects.tex` (78 pages PDF, ~62 diapositives). Copie archivée : `archive_originaux/IMM1033_seance08_v1_2026-11-02.tex`.4Séance prévue : jeudi 5 novembre 2026 (180 min). Durée enseignable estimée de la version actuelle : **≈ 95 min d'exposé + 90 min réservés à un « exemple guidé » noté** (atelier 2 de 15 % avec barème /20) qui n'existe plus sous cette forme.56## 0. Situation administrative (vérifiée dans le dépôt, Moodle et `_Suivi_prof/donnees_cours.py`)78- **TP2 (15 %)** : énoncé distribué à la séance 7 (29 oct. 2026 : bordereau de coût neuf d'un quadruplex, Cas 9 UQO Éval) ; remise le **12 novembre 2026, 23 h 59** (séance 9). Aucune nouvelle distribution.9- **Examen intra (25 %)** : examen **maison** de 72 h sur les blocs 1 et 2 (séances 1 à 4), questionnaire ouvert sur Moodle le 9 nov. 2026 23 h 59, remise le 12 nov. 2026 23 h 59. **Il n'a pas lieu en classe** ; aucune période n'est à réserver à la séance 8 ni à la séance 9.10- Le plan de cours officiel (13 oct.) mentionne encore « Atelier 2 — remise en fin de séance 8 » et « examen mi-session en classe à la fin de la séance 9 » : écart documentaire connu, **non modifié ici** (aucune pondération ni échéance n'est touchée).1112## 1. Vue d'ensemble1314| # | Diapositive | Verdict | Commentaire |15|---|---|---|---|16| 1–2 | Titre / plan | Conserver | `\date{Hiver 2026}` : la séance se donne à l'**automne 2026** → corriger. Ajouter objectifs et plan minuté (25/30/35/30/25/35). |17| 3 | Rappel S7 | **Mettre à jour** | « le TP2, 15 %, est à remettre à la séance 9 » : exact. Mais les proportions des coûts directs (structure 15–20 %, etc.) ne correspondent pas à l'atelier quantity survey de la séance 7 refondue (divisions RSMeans) : rappeler plutôt la chaîne directs nus → CG 8 % → FG 7 % → profit EG 8 % → contingences 5 %, qui est celle du TP2. |18| 4 | Vue d'ensemble bloc 3 + formule | Conserver | Formule $V=V_T+(C_D+C_I+P-D)$ : exacte. |19| 5 | Objectifs | **Corriger** | Objectif 6 « Compléter le TP2 (remise à la séance 9) » : le TP2 ne se fait pas en classe ; remplacer par « mobiliser les conventions du cours dans l'étude de cas ». |20| 6–9 | Définition, catégories, directs vs indirects, importance | Conserver, approfondir | « 15–25 % des coûts directs » : fourchette raisonnable mais **non sourcée** ; à présenter comme approximation et à confronter au TP2 (indirects réels ≈ 12 % des directs du cours pour un quadruplex sans marketing). Manque : frais généraux de l'entrepreneur, conditions générales, **contingences** vs profit (demande du mandat), MEFQ. Exemple rapide (660 000 $, +32 %) : exact. |21| 10–16 | Honoraires professionnels | **Réviser** | Fourchettes (architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 %, gestionnaire 3–5 %) non sourcées ; l'exemple du 8 logements aboutit à **18,8 % des coûts directs**, invraisemblable pour un multiplex résidentiel (et contredit la convention du TP2 : 4 %). Loi sur les architectes : « plus de 2 étages ou plus de 300 m² selon l'usage » : approximatif → citer l'art. 16.1 (exemptions : unifamiliale ; multifamiliale ≤ 4 logements, ≤ 2 étages, ≤ 300 m², un sous-sol). Présenter les **méthodes de calcul** (pourcentage, forfait, horaire, barème gouvernemental) et leurs bases d'application. |22| 17–22 | Financement et intérêts intercalaires | **Approfondir et actualiser** | Formule $I=C\times i\times T\times\tfrac12$ et exemple (800 000 × 7 % × 10/12 × ½ = 23 333 $ ; 2,9 %) : exacts. Manque : hypothèses (décaissements linéaires, base = directs seulement), limites, **méthode par période** $I=\sum B_t i_t \Delta t$ avec calendrier de décaissements (demandée), sensibilité taux/durée, retard. Taux : « directeur 2,25 % (15 juillet 2026), préférentiel ≈ 4,45 % » : **périmé** si la Banque du Canada a relevé le taux à 2,50 % le 28 oct. 2026 (préférentiel 4,70 %, référence du TP2) — à vérifier et actualiser. |23| 23–31 | Taxes et permis | **Erreurs** | (a) Permis « hypothèse 10 $ par 1 000 $ » : Gatineau applique **4,70 $ par 1 000 $ de travaux, minimum 335 $/logement** (règl. 501-2005, art. 104, référence du TP2) ; à vérifier et utiliser. (b) Exemple TPS/TVQ à 350 000 $ : applique un remboursement TVQ de 9 975 $ alors que la diapositive précédente dit que le remboursement TVQ est **nul au-delà de 300 000 $** → **erreur de calcul** (taxes nettes réelles : 52 412,50 − 6 300 = 46 112,50 $, soit 13,2 %). (c) Remboursement TPS premiers acheteurs (2025) et remboursement 100 % locatif : statut législatif et position du Québec à vérifier. (d) Droits de raccordement : fourchettes non sourcées (Gatineau). (e) CNESST/CCQ : exact sur le principe (inclus dans les taux de main-d'œuvre) ; donner les taux 2026 vérifiés. |24| 32–37 | Assurances, légal, GCR, marketing, administration | **Erreur probable** | GCR : « 1 500–4 000 $ par unité » → grille 2026 : **2 656,68 $/unité** (classe 1, cote A, référence du TP2). Surtout, le plan de garantie obligatoire ne couvre que les bâtiments visés par le règlement (unifamiliale ; multifamiliale de 2 à 5 logements ; copropriété ≤ 4 parties privatives superposées) : un **immeuble locatif de 6 logements n'est pas visé** → le récapitulatif « GCR 6 unités × 2 500 = 15 000 $ » est à corriger (vérification web requise). Assurance chantier 0,5–1,5 % : plausible, à sourcer. |25| 38–43 | Profit entrepreneurial | Conserver, approfondir | Distinction promoteur / entrepreneur général : exacte et essentielle (à mettre en gras). Fourchettes 8–15 % non sourcées. Manque : **profit sur coût vs marge sur prix** (demandé), incitatif vs profit réalisé (*entrepreneurial incentive vs profit*, AoRE), extraction par le marché (exemple exact : 170 000 / 1 080 000 = 15,7 %), risque de développement (facteurs), convention du cours (11 % sur directs + contingences + indirects, TP2). |26| 44–49 | Coût total : formule, schéma, exemple résidentiel 277 500 $, exemple commercial, synthèse | Conserver, recalculer | Tous les totaux **vérifiés exacts** (56 627 $ ; 367 540 $ ; 245 $/pi² ; 1 098 020 $ ; 220 $/pi²). Mais ils reposent sur des taux « hypothèse 10 $/1 000 $ » (permis) et un GCR forfaitaire ; à refaire avec les paramètres réels (permis Gatineau, GCR, taux 2026) et la chaîne du cours. Coût direct 185 $/pi² : ordre de grandeur Altus 2026 à vérifier. |27| 50–58 | **« Exemple guidé (estimation) et préparation mi-session »** | **Supprimer / réécrire** | Format « travail individuel, 90 minutes, remise en fin de séance, barème /20 ramené sur 15 % » = l'ancien atelier noté. **Caduc** (TP2 déjà distribué, remis le 12 nov.). Remplacer par une **étude de cas complète et résolue** en classe (six logements, Gatineau) suivant la chaîne du cours, avec exercices indépendants non notés. Coûts directs « 128 $/pi² » (692 200 $) : niveau à recalibrer sur RSMeans/Altus 2026 et sur la chaîne directs nus → directs du cours. |28| 59–61 | **Examen mi-session (séance 9, 2 h, séances 1 à 8)** | **Supprimer** | Faux à trois titres : l'intra est maison (72 h), couvre les blocs 1 et 2 seulement, et n'occupe aucune période de séance. Remplacer par une seule diapositive « calendrier » exacte (TP2 le 12 nov. ; intra maison 9 → 12 nov.), sans période réservée. |29| 62–66 | Résumé, erreurs fréquentes, formules, prochaine séance | Mettre à jour | Formules exactes ; « Maîtrisez ces formules pour l'examen mi-session » et « Examen mi-session à la séance 9 — révisez les séances 1 à 8 » : **à retirer**. Ajouter la formule par période et la marge sur prix. |30| 67 | Références | Compléter | `bdcTaux2026` (15 juillet 2026) à actualiser ; ajouter GCR, Gatineau, Revenu Québec/ARC, Loi sur les architectes, CCQ/CNESST/RBQ, Altus 2026, StatCan 18-10-0289, littérature (AoRE 15e, Appraisal Journal), MEFQ. |3132## 2. Erreurs numériques et scientifiques relevées33341. Remboursement TVQ appliqué à 350 000 $ (nul au-delà de 300 000 $) : taxes nettes 36 138 $ → **46 113 $**.352. GCR facturée à un 6 logements (bâtiment probablement non visé par le plan obligatoire) : 15 000 $ à retirer ou à requalifier.363. Permis « 10 $/1 000 $ » (hypothèse) vs tarif réel de Gatineau 4,70 $/1 000 $ (min 335 $/logement).374. Taux de la Banque du Canada périmé (2,25 % → vérifier 2,50 % au 28 oct. 2026 ; préférentiel 4,70 %).385. Honoraires 18,8 % des directs pour un 8 logements : hors de toute fourchette crédible ; convention du cours = 4 %.396. Seuil de la Loi sur les architectes formulé approximativement.407. `\date{Hiver 2026}` pour une séance d'automne 2026.418. Annonces caduques : atelier noté en classe (90 min, /20) et examen en classe à la séance 9.429. Fourchettes non sourcées (indirects 15–25 %, profit 8–15 %, assurances, raccordements) à qualifier d'approximations ou à sourcer.4344## 3. Contenu manquant (mandat)4546Directs / indirects / frais généraux / conditions générales / contingences / profit (définitions croisées) ; méthodes de calcul des honoraires et bases ; intérêts intercalaires : hypothèses et limites des deux méthodes, calendrier mensuel de décaissements, sensibilité taux/retard ; TPS/TVQ par type de projet et conditions d'admissibilité ; exigences permis/GCR/RBQ/CCQ/CNESST vérifiées ; profit promoteur vs entrepreneur général ; profit sur coût vs marge sur prix ; étude de cas complète du six logements ; exercices indépendants avec corrigés.4748## 4. Visuel4950- Schéma « structure du coût » (TikZ) : bon ; ajouter un **diagramme en cascade** directs nus → directs du cours → + contingences → + indirects → + profit → coût total.51- Graphiques pgfplots : courbe de décaissement cumulé (linéaire vs S) et solde emprunté ; sensibilité des intérêts au taux et à la durée ; décomposition du coût total (barres empilées).52- Tableaux longs (honoraires, indirects détaillés) : `\footnotesize`, montants à droite, totaux en gras.5354## 5. Décisions de refonte5556- 6 blocs (25 / 30 / 35 / 30 / 25 / 35) ; ≈ 85–95 diapositives ; aucune période d'examen ; aucune nouvelle distribution du TP2 ; une diapositive de calendrier exacte.57- Chaîne du cours = celle du TP2 (directs nus → CG 8 % → FG 7 % → profit EG 8 % → contingences 5 % → permis Gatineau MAX(4,70 ‰ ; 335 $/logement) → GCR (si visé) → intercalaires (D+C) × (préférentiel + 2,05 %) × T × ½ → honoraires 4 % des directs du cours → assurance 0,8 % de (D+C) → juridique forfait → profit 11 % de (D+C+indirects)), tous paramètres vérifiés par la recherche documentaire.58- Étude de cas six logements (Hull) entièrement calculée par `validation/verification_calculs.py` (deux méthodes d'intérêts, sensibilité, retard, marge vs profit, extraction par le marché).59