IMM1033 séance 9 refondue (2026-11-08) : concepts de dépréciation — 8 blocs, 120 pages, 23 graphiques calculés, étude de cas réelle (99 rue de Magog, Gatineau, 655 ventes UQO Éval), moteur calculs_s09.py, chapitre 9 des notes réécrit, section examen retirée, site + quiz mis à jour
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| 418 | +51 1557 | |
| 419 | +36 2979 | |
| 420 | +23 3786 | |
| 421 | +19 2811 | |
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| 457 | +55 2385 | |
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| 460 | +32 2733 | |
| 461 | +37 3699 | |
| 462 | +69 761 | |
| 463 | +51 1976 | |
| 464 | +43 2262 | |
| 465 | +54 3390 | |
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| 468 | +22 3230 | |
| 469 | +20 4292 | |
| 470 | +69 3816 | |
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| 476 | +52 2451 | |
| 477 | +46 2878 | |
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| 483 | +62 1738 | |
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| 485 | +62 2160 | |
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| 487 | +41 2217 | |
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| 489 | +56 1482 | |
| 490 | +23 3161 | |
| 491 | +58 2748 | |
| 492 | +65 2133 | |
| 493 | +27 3286 | |
| 494 | +52 2470 | |
| 495 | +50 1356 | |
| 496 | +54 1926 | |
| 497 | +41 2454 | |
| 498 | +24 2247 | |
| 499 | +54 3084 | |
| 500 | +82 678 | |
| 501 | +50 2173 | |
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| 510 | +72 2586 | |
| 511 | +41 3576 | |
| 512 | +18 2209 | |
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| 520 | +16 1999 | |
| 521 | +66 1936 | |
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| 523 | +68 1639 | |
| 524 | +22 2765 | |
| 525 | +23 3074 | |
| 526 | +56 3077 | |
| 527 | +53 2706 | |
| 528 | +65 1847 | |
| 529 | +58 2016 | |
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| 532 | +51 2818 | |
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| 535 | +65 2896 | |
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| 537 | +65 2103 | |
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| 539 | +69 1372 | |
| 540 | +71 1487 | |
| 541 | +17 3449 | |
| 542 | +63 1401 | |
| 543 | +51 3029 | |
| 544 | +38 1670 | |
| 545 | +29 3796 | |
| 546 | +37 2992 | |
| 547 | +68 2120 | |
| 548 | +57 1433 | |
| 549 | +23 2753 | |
| 550 | +14 2171 | |
| 551 | +17 2105 | |
| 552 | +64 1743 | |
| 553 | +29 2985 | |
| 554 | +50 1610 | |
| 555 | +25 2502 | |
| 556 | +53 2399 | |
| 557 | +52 2975 | |
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| 559 | +55 1952 | |
| 560 | +23 2815 | |
| 561 | +30 4191 | |
| 562 | +16 4276 | |
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| 565 | +21 4080 | |
| 566 | +23 3075 | |
| 567 | +35 4075 | |
| 568 | +22 3222 | |
| 569 | +86 1319 | |
| 570 | +65 2191 | |
| 571 | +63 1105 | |
| 572 | +64 1622 | |
| 573 | +51 2200 | |
| 574 | +53 3592 | |
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| 576 | +18 3223 | |
| 577 | +65 1568 | |
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| 579 | +54 3142 | |
| 580 | +53 1763 | |
| 581 | +53 2576 | |
| 582 | +23 3670 | |
| 583 | +24 2692 | |
| 584 | +91 1945 | |
| 585 | +106 185 | |
| 586 | +68 2291 | |
| 587 | +23 2427 | |
| 588 | +64 1634 | |
| 589 | +66 1737 | |
| 590 | +58 1708 | |
| 591 | +22 3438 | |
| 592 | +63 2386 | |
| 593 | +57 1911 | |
| 594 | +62 3986 | |
| 595 | +39 1727 | |
| 596 | +21 3001 | |
| 597 | +44 2804 | |
| 598 | +43 1931 | |
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| 614 | +23 3305 | |
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| 618 | +65 1820 | |
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added
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+12 −0
@@ -0,0 +1,12 @@ | ||
| 1 | +comp d | |
| 2 | +0 4824 | |
| 3 | +1 8753 | |
| 4 | +2 1034 | |
| 5 | +3 3659 | |
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| 9 | +8 4613 | |
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modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/images/CREDITS.md
+5 −0
@@ -4,3 +4,8 @@ | ||
| 4 | 4 | Pavillon Lucien-Brault, Université du Québec en Outaouais, Gatineau. |
| 5 | 5 | Photo : Denis Yuen, 2006 — Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 2.5. |
| 6 | 6 | https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Universit%C3%A9_du_Qu%C3%A9bec_en_Outaouais,_Lucien-Brault.jpg |
| 7 | + | |
| 8 | +- `s09/magog-*.jpg` (15 photos, réduites à 1 200 px) | |
| 9 | + 99, rue de Magog, Gatineau — photos de la fiche descriptive du courtier (RE/MAX Vision, fiche Centris 10348445, | |
| 10 | + en ligne du 17 août au 6 septembre 2026 ; copie Immo-Ka / UQO Éval). Reproduites à des fins pédagogiques | |
| 11 | + dans la séance 9 d'IMM1033 (étude de cas), avec mention de la source sur chaque diapositive. | |
added
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+382 −0
@@ -0,0 +1,382 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 1 — Fondements économiques de la dépréciation (22 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{1}{Fondements économiques de la dépréciation} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 1} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Distinguer \textbf{coût} et \textbf{valeur} : pourquoi un bâtiment qui a coûté 317~000~\$ à reconstruire n'en vaut pas 317~000 | |
| 11 | + \item Définir la \textbf{valeur contributive}, la \textbf{dépréciation cumulée}, le \textbf{taux} et la \textbf{dépréciation marginale} | |
| 12 | + \item Lire les quatre équations de base et leurs unités | |
| 13 | + \item Comprendre le rôle de l'\textbf{âge}, de l'\textbf{état} et du \textbf{marché} à l'aide de sept graphiques calculés | |
| 14 | +\end{enumerate} | |
| 15 | +\end{column} | |
| 16 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 17 | +\begin{importbox}[Pourquoi ce bloc compte] | |
| 18 | +La dépréciation est l'endroit où le \textbf{jugement} entre dans la méthode du coût. Le terrain se lit dans les ventes, le coût neuf dans les guides ; la dépréciation, elle, s'\textbf{estime} --- et c'est là que deux rapports compétents divergent. | |
| 19 | +\end{importbox} | |
| 20 | +\end{column} | |
| 21 | +\end{columns} | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +\begin{frame}{Coût de reproduction, coût de remplacement, valeur contributive} | |
| 25 | +\begin{columns}[T] | |
| 26 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 27 | +\begin{defbox}[Deux coûts neufs (rappel, séance 5)] | |
| 28 | +\footnotesize | |
| 29 | +\textbf{Reproduction} : réplique exacte (mêmes matériaux, mêmes défauts). \textbf{Remplacement} : utilité équivalente avec les moyens d'aujourd'hui. La dépréciation \textbf{fonctionnelle liée aux défauts d'origine} disparaît quand on part du coût de remplacement : il faut savoir \emph{de quel coût neuf} on part avant de déprécier. | |
| 30 | +\end{defbox} | |
| 31 | +\end{column} | |
| 32 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 33 | +\begin{defbox}[Valeur contributive $\VB$] | |
| 34 | +\footnotesize | |
| 35 | +Ce que la présence du bâtiment \textbf{ajoute} au prix que le marché paierait pour le terrain nu. Ce n'est ni le coût, ni la valeur assurable, ni le solde fiscal : c'est un \emph{résidu de marché}, $\VB = V - \VT$. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\end{column} | |
| 38 | +\end{columns} | |
| 39 | +\begin{center} | |
| 40 | +\begin{tikzpicture}[node distance=3mm] | |
| 41 | +\node[uqostep, text width=3.2cm, font=\scriptsize] (a) {\textbf{Coût neuf complet} $\CN$\\(directs, indirects, profit)}; | |
| 42 | +\node[font=\Large\bfseries, text=uqoRouge, right=of a] (m) {$-$}; | |
| 43 | +\node[uqostep, text width=3.2cm, font=\scriptsize, draw=uqoRouge, right=of m] (d) {\textbf{Dépréciation} $D$\\(toutes causes)}; | |
| 44 | +\node[font=\Large\bfseries, text=uqoVert, right=of d] (e) {$=$}; | |
| 45 | +\node[uqostep, text width=3.2cm, font=\scriptsize, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, right=of e] (v) {\textbf{Valeur contributive} $\VB$\\(ce que le marché paie)}; | |
| 46 | +\end{tikzpicture} | |
| 47 | +\end{center} | |
| 48 | +\src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29--30 ; Rattermann, 2020} | |
| 49 | +\end{frame} | |
| 50 | + | |
| 51 | +\begin{frame}{Les quatre équations de base} | |
| 52 | +\begin{columns}[T] | |
| 53 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 54 | +\begin{defbox}[Définitions] | |
| 55 | +\begin{align*} | |
| 56 | +V &= \VT + \CN - D && \text{(valeur de la propriété, \$)}\\ | |
| 57 | +D &= \CN - \VB && \text{(dépréciation cumulée, \$)}\\ | |
| 58 | +d &= \frac{D}{\CN} && \text{(taux de dépréciation, sans unité)}\\ | |
| 59 | +\VB &= \CN\,(1 - d) && \text{(valeur contributive, \$)} | |
| 60 | +\end{align*} | |
| 61 | +\end{defbox} | |
| 62 | +\end{column} | |
| 63 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 64 | +\footnotesize | |
| 65 | +\uqotitle{Lecture des variables :} | |
| 66 | +\begin{itemize} | |
| 67 | + \item $\CN$ et $D$ sont des \textbf{stocks} datés : mesurés à la date d'évaluation, en dollars de cette date ; | |
| 68 | + \item $d$ est \textbf{borné} : $0 \le d \le 1$ ($d = 1$ : le bâtiment ne contribue plus ; $d < 0$ serait un \emph{premium} de marché, pas une dépréciation) ; | |
| 69 | + \item $\VB$ ne peut être négative que si le bâtiment coûte à enlever ($V \approx \VT - C_{\text{démolition}}$, bloc 1, HBU) ; | |
| 70 | + \item $D$ est un \textbf{cumul} depuis la construction, pas une perte annuelle. | |
| 71 | +\end{itemize} | |
| 72 | +\begin{exbox}[Sujet de la séance] | |
| 73 | +\footnotesize $\CN = \vCN~\$$ ; vendu \vVente~\$ avec un terrain de \vVT~\$ $\Rightarrow$ $\VB = \vVBimplVente~\$$, $D = \vDimplVente~\$$, $d = \vDimplVentePct\,\%$. | |
| 74 | +\end{exbox} | |
| 75 | +\end{column} | |
| 76 | +\end{columns} | |
| 77 | +\end{frame} | |
| 78 | + | |
| 79 | +\begin{frame}{Exemple chiffré --- un bâtiment commercial de 20 ans} | |
| 80 | +\begin{columns}[T] | |
| 81 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 82 | +\begin{exbox}[Données (hypothèses pédagogiques)] | |
| 83 | +\footnotesize | |
| 84 | +Construit en 2006, évalué en 2026 ; coût de remplacement neuf $\CN = 1~200~000~\$$ ; valeur contributive estimée $\VB = 780~000~\$$. | |
| 85 | +\end{exbox} | |
| 86 | +\begin{align*} | |
| 87 | +D &= 1~200~000 - 780~000 = \mathbf{420~000~\$}\\ | |
| 88 | +d &= \frac{420~000}{1~200~000} = \mathbf{0{,}35} = 35\,\%\\ | |
| 89 | +\VB &= 1~200~000 \times (1 - 0{,}35) = 780~000~\$ \;\checkmark | |
| 90 | +\end{align*} | |
| 91 | +\footnotesize Le bâtiment a perdu 35\,\% de son coût neuf, \textbf{toutes causes confondues}. Tout le bloc 4 du cours consiste à \emph{expliquer} ce 35\,\%. | |
| 92 | +\end{column} | |
| 93 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 94 | +\begin{center} | |
| 95 | +\begin{tikzpicture}[yscale=0.62, xscale=0.9] | |
| 96 | +\fill[uqoBleu!22] (0,0) rectangle (2.2,6); \draw[uqoBleu, thick] (0,0) rectangle (2.2,6); | |
| 97 | +\node[above, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu] at (1.1,6.05) {Coût neuf}; | |
| 98 | +\node[font=\scriptsize] at (1.1,3) {1~200~000~\$}; | |
| 99 | +\fill[uqoVert!22] (3.6,0) rectangle (5.8,3.9); \draw[uqoVert, thick] (3.6,0) rectangle (5.8,3.9); | |
| 100 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoVert] at (4.7,1.95) {780~000~\$}; | |
| 101 | +\fill[uqoRouge!14] (3.6,3.9) rectangle (5.8,6); \draw[uqoRouge, thick] (3.6,3.9) rectangle (5.8,6); | |
| 102 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoRouge] at (4.7,4.95) {420~000~\$}; | |
| 103 | +\node[above, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoRouge] at (4.7,6.05) {$D$ (35\,\%)}; | |
| 104 | +\node[below, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoVert] at (4.7,-0.1) {$\VB$ (65\,\%)}; | |
| 105 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (6.3,3.9) -- (6.3,6); | |
| 106 | +\node[right, font=\tiny, text=uqoGris, text width=2.6cm] at (6.45,4.95) {perte mesurée à la date d'évaluation}; | |
| 107 | +\end{tikzpicture} | |
| 108 | +\end{center} | |
| 109 | +\end{column} | |
| 110 | +\end{columns} | |
| 111 | +\end{frame} | |
| 112 | + | |
| 113 | +% ---------------------------------------------------------------- graphique 1 | |
| 114 | +\begin{frame}{Graphique 1 --- Coût neuf et valeur contributive dans le temps} | |
| 115 | +\begin{columns}[T] | |
| 116 | +\begin{column}{0.6\textwidth} | |
| 117 | +\begin{tikzpicture} | |
| 118 | +\begin{axis}[s09k, height=5.9cm, xlabel={Âge $t$ (années)}, ylabel={\$ (milliers)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, ytick={0,100,200,300}, | |
| 119 | + legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 120 | +\addplot[uqoGris, dashed, domain=0:75] {\nCN/1000}; | |
| 121 | +\addlegendentry{coût neuf $\CN$ (constant en dollars du jour)} | |
| 122 | +\addplot[uqoBleu, domain=0:75, samples=120] {\nCN/1000*exp(-\nLambda*x)}; | |
| 123 | +\addlegendentry{valeur contributive $V(t) = \CN e^{-\lambda t}$} | |
| 124 | +\draw[uqoRouge, {Stealth}-{Stealth}, line width=1pt] (axis cs:\nAgeChrono,{\nCN/1000}) -- (axis cs:\nAgeChrono,{\nCN/1000*exp(-\nLambda*\nAgeChrono)}); | |
| 125 | +\node[font=\tiny, text=uqoRouge, anchor=west] at (axis cs:42,260) {$D(41)$}; | |
| 126 | +\fill[uqoRouge] (axis cs:\nAgeChrono,{\nCN/1000*exp(-\nLambda*\nAgeChrono)}) circle (2pt); | |
| 127 | +\end{axis} | |
| 128 | +\end{tikzpicture} | |
| 129 | +\end{column} | |
| 130 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | |
| 131 | +\footnotesize | |
| 132 | +\uqotitle{Lecture économique :} | |
| 133 | +\begin{itemize} | |
| 134 | + \item le coût neuf est une \textbf{droite horizontale} : il ne vieillit pas, il se réévalue chaque année en dollars du jour ; | |
| 135 | + \item la valeur contributive \textbf{décroît} ; l'écart vertical à une date donnée est la dépréciation $D(t)$ ; | |
| 136 | + \item la courbe est tracée avec $\lambda = \vLambdaEmp\,\%$/an, \textbf{estimé} sur \vNventes{} ventes réelles de plain-pieds à Gatineau (bloc 5) et le coût neuf du sujet (\vCN~\$). | |
| 137 | +\end{itemize} | |
| 138 | +\begin{notebox}[Illustration ou mesure?] | |
| 139 | +\footnotesize La \emph{forme} exponentielle est un choix de modèle ; le \emph{niveau} de $\lambda$ vient des données. Ne confondez jamais les deux. | |
| 140 | +\end{notebox} | |
| 141 | +\end{column} | |
| 142 | +\end{columns} | |
| 143 | +\end{frame} | |
| 144 | + | |
| 145 | +% ---------------------------------------------------------------- graphiques 2 et 3 | |
| 146 | +\begin{frame}{Graphiques 2 et 3 --- Dépréciation cumulée et taux de dépréciation} | |
| 147 | +\begin{columns}[T] | |
| 148 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 149 | +\begin{tikzpicture} | |
| 150 | +\begin{axis}[s09k, height=5.2cm, xlabel={Âge $t$ (années)}, ylabel={$D(t)$ (milliers \$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, title={\scriptsize Dépréciation cumulée $D(t) = \CN(1 - e^{-\lambda t})$}] | |
| 151 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=120] {\nCN/1000*(1-exp(-\nLambda*x))}; | |
| 152 | +\addplot[uqoGris, dashed, domain=0:75] {\nCN/1000}; | |
| 153 | +\fill[uqoRouge] (axis cs:\nAgeChrono,{\nCN/1000*(1-exp(-\nLambda*\nAgeChrono))}) circle (2pt); | |
| 154 | +\end{axis} | |
| 155 | +\end{tikzpicture} | |
| 156 | +\end{column} | |
| 157 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 158 | +\begin{tikzpicture} | |
| 159 | +\begin{axis}[s09axis, height=5.2cm, xlabel={Âge $t$ (années)}, ylabel={$d(t)$ (\%)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=100, title={\scriptsize Taux de dépréciation $d(t) = 1 - e^{-\lambda t}$}] | |
| 160 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=120] {100*(1-exp(-\nLambda*x))}; | |
| 161 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:75] {100*x/\nVE}; | |
| 162 | +\legend{exponentiel ($\lambda = \vLambdaEmp\,\%$), linéaire ($d = t/\vVE$)} | |
| 163 | +\end{axis} | |
| 164 | +\end{tikzpicture} | |
| 165 | +\end{column} | |
| 166 | +\end{columns} | |
| 167 | +\footnotesize | |
| 168 | +\begin{itemize} | |
| 169 | + \item $D(t)$ est un \textbf{stock} en dollars ; $d(t)$ est ce stock rapporté au coût neuf : seul $d$ est comparable d'un bâtiment à l'autre. | |
| 170 | + \item Dans le modèle exponentiel, $d$ tend vers 100\,\% sans jamais l'atteindre ; dans le modèle linéaire, $d = 1$ à la fin de la vie économique $VE$. Les deux se croisent : la forme retenue change la dépréciation estimée d'un bâtiment de 40 ans de plusieurs points. | |
| 171 | +\end{itemize} | |
| 172 | +\end{frame} | |
| 173 | + | |
| 174 | +% ---------------------------------------------------------------- graphique 4 | |
| 175 | +\begin{frame}{Graphique 4 --- Dépréciation marginale : combien perd-on \emph{cette année}?} | |
| 176 | +\begin{columns}[T] | |
| 177 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 178 | +\begin{tikzpicture} | |
| 179 | +\begin{axis}[s09k, height=5.4cm, xlabel={Âge $t$ (années)}, ylabel={perte annuelle (\$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=5000, ytick={0,1000,2000,3000,4000,5000}] | |
| 180 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:75] {\nCN*\nDelta}; | |
| 181 | +\addlegendentry{linéaire : $-\dfrac{dV}{dt} = \delta \CN$ (constante)} | |
| 182 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=120] {\nLambda*\nCN*exp(-\nLambda*x)}; | |
| 183 | +\addlegendentry{exponentiel : $-\dfrac{dV}{dt} = \lambda \CN e^{-\lambda t}$} | |
| 184 | +\addplot[uqoVert, domain=0.01:75, samples=120] {\nLambdaNL*\nGamma*x^(\nGamma-1)*\nCN*exp(-\nLambdaNL*x^\nGamma)}; | |
| 185 | +\addlegendentry{non linéaire ($\gamma = \vGamma$) : perte faible au début, maximale vers 40 ans} | |
| 186 | +\end{axis} | |
| 187 | +\end{tikzpicture} | |
| 188 | +\end{column} | |
| 189 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 190 | +\begin{defbox}[Dépréciation marginale] | |
| 191 | +\footnotesize | |
| 192 | +$-\dfrac{dV}{dt}$ : la perte de valeur contributive \textbf{par année supplémentaire d'âge}, en dollars par an. C'est la pente de la courbe de valeur, au signe près. | |
| 193 | +\end{defbox} | |
| 194 | +\footnotesize | |
| 195 | +\begin{itemize} | |
| 196 | + \item linéaire : \vdVlin~\$/an, chaque année ; | |
| 197 | + \item exponentiel : \vdVexpZero~\$/an la première année, \vdVexpQ~\$/an à 41 ans --- la perte \textbf{décroît} avec l'âge parce qu'il reste moins de valeur à perdre ; | |
| 198 | + \item non linéaire : \vdVnlDix~\$/an à 10 ans, \vdVnlQ~\$/an à 41 ans. | |
| 199 | +\end{itemize} | |
| 200 | +\question{Un acheteur hésite entre un bungalow de 5 ans et un de 45 ans, même coût neuf. Lequel « coûte » le plus en dépréciation l'an prochain, selon chaque modèle?} | |
| 201 | +\end{column} | |
| 202 | +\end{columns} | |
| 203 | +\end{frame} | |
| 204 | + | |
| 205 | +% ---------------------------------------------------------------- graphique 5 | |
| 206 | +\begin{frame}{Graphique 5 --- Trois trajectoires sur une même échelle} | |
| 207 | +\begin{columns}[T] | |
| 208 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | |
| 209 | +\begin{tikzpicture} | |
| 210 | +\begin{axis}[s09k, height=5.6cm, xlabel={Âge $t$ (années)}, ylabel={$V(t)$ (milliers \$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 211 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:75] {\nCN/1000*max(0,1-\nDelta*x)}; | |
| 212 | +\addlegendentry{linéaire $V = \CN(1 - \delta t)$, $\delta = 1/\vVE$} | |
| 213 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=120] {\nCN/1000*exp(-\nLambda*x)}; | |
| 214 | +\addlegendentry{exponentiel $V = \CN e^{-\lambda t}$, $\lambda = \vLambdaEmp\,\%$} | |
| 215 | +\addplot[uqoVert, domain=0:75, samples=120] {\nCN/1000*exp(-\nLambdaNL*x^\nGamma)}; | |
| 216 | +\addlegendentry{non linéaire $V = \CN e^{-\lambda' t^{\gamma}}$, $\gamma = \vGamma$} | |
| 217 | +\draw[uqoGris, dotted] (axis cs:\nAgeChrono,0) -- (axis cs:\nAgeChrono,350); | |
| 218 | +\node[font=\tiny, text=uqoGris, anchor=south] at (axis cs:\nAgeChrono,300) {41 ans}; | |
| 219 | +\end{axis} | |
| 220 | +\end{tikzpicture} | |
| 221 | +\end{column} | |
| 222 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | |
| 223 | +\footnotesize | |
| 224 | +\uqotitle{Même point de départ, mêmes 41 ans, trois valeurs :} | |
| 225 | +\begin{center} | |
| 226 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 227 | +\toprule | |
| 228 | +\textbf{Modèle} & \textbf{$V(41)$} \\ | |
| 229 | +\midrule | |
| 230 | +Linéaire & \vModLinquaranteun~\$ \\ | |
| 231 | +Exponentiel & \vModExpquaranteun~\$ \\ | |
| 232 | +Non linéaire & \vModNlquaranteun~\$ \\ | |
| 233 | +\bottomrule | |
| 234 | +\end{tabular} | |
| 235 | +\end{center} | |
| 236 | +\begin{importbox}[Trajectoires illustratives] | |
| 237 | +\footnotesize Ces courbes sont des \textbf{formes fonctionnelles}, pas des faits : seule l'estimation sur des ventes (bloc 5) ou la ventilation (bloc 7) dit laquelle approche le marché. Le bloc 6 y revient. | |
| 238 | +\end{importbox} | |
| 239 | +\end{column} | |
| 240 | +\end{columns} | |
| 241 | +\end{frame} | |
| 242 | + | |
| 243 | +% ---------------------------------------------------------------- graphique 6 | |
| 244 | +\begin{frame}{Graphique 6 --- Effet d'une rénovation majeure} | |
| 245 | +\begin{columns}[T] | |
| 246 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 247 | +\begin{tikzpicture} | |
| 248 | +\begin{axis}[s09k, height=5.4cm, xlabel={Âge chronologique $t$ (années)}, ylabel={$V(t)$ (milliers \$)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=350, legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 249 | +\addplot[uqoGris, dashed, domain=0:60, samples=80] {\nCN/1000*exp(-0.015*x)}; | |
| 250 | +\addlegendentry{sans rénovation, $\lambda = 1{,}5\,\%$ (HYP)} | |
| 251 | +\addplot[uqoBleu, domain=0:25, samples=40] {\nCN/1000*exp(-0.015*x)}; | |
| 252 | +\addlegendentry{avec rénovation à $t = 25$ : l'âge effectif retombe à 12 ans} | |
| 253 | +\addplot[uqoBleu, domain=25:60, samples=60] {\nCN/1000*exp(-0.015*(12+x-25))}; | |
| 254 | +\draw[uqoVert, {Stealth}-, line width=1pt] (axis cs:25,{\nCN/1000*exp(-0.015*25)}) -- (axis cs:25,{\nCN/1000*exp(-0.015*12)}); | |
| 255 | +\node[font=\tiny, text=uqoVert, anchor=west] at (axis cs:26,{\nCN/1000*exp(-0.015*18)}) {$+\Delta V$ (rajeunissement)}; | |
| 256 | +\end{axis} | |
| 257 | +\end{tikzpicture} | |
| 258 | +\end{column} | |
| 259 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 260 | +\footnotesize | |
| 261 | +\begin{itemize} | |
| 262 | + \item La rénovation ne change pas l'\textbf{âge chronologique} ; elle réduit l'\textbf{âge effectif} et la courbe remonte d'un cran ; | |
| 263 | + \item le gain $\Delta V$ n'est généralement \textbf{pas égal} au coût des travaux : s'il est supérieur, la correction était « curable » (bloc 3) ; | |
| 264 | + \item la vraie courbe d'un bâtiment est \textbf{dentelée} : toiture, cuisine, fenêtres sont remplacées à des dates différentes. | |
| 265 | +\end{itemize} | |
| 266 | +\begin{notebox}[Pourquoi les modèles lisses?] | |
| 267 | +\footnotesize Parce qu'on estime la valeur d'un bâtiment \emph{type} d'un âge donné : la courbe lisse est la moyenne des dentelures de centaines de bâtiments. Pour \emph{le} sujet, la ventilation (bloc 7) suit les dentelures une à une. | |
| 268 | +\end{notebox} | |
| 269 | +\end{column} | |
| 270 | +\end{columns} | |
| 271 | +\end{frame} | |
| 272 | + | |
| 273 | +% ---------------------------------------------------------------- graphique 7 | |
| 274 | +\begin{frame}{Graphique 7 --- Deux bâtiments du même âge, deux états} | |
| 275 | +\begin{columns}[T] | |
| 276 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 277 | +\begin{tikzpicture} | |
| 278 | +\begin{axis}[s09k, height=5.4cm, xlabel={Âge chronologique $t$ (années)}, ylabel={$V(t)$ (milliers \$)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=450, legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 279 | +\addplot[uqoVert, domain=0:60] {400*max(0,1-0.6*x/60)}; | |
| 280 | +\addlegendentry{A --- entretien soigné : âge effectif $= 0{,}6\,t$} | |
| 281 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:60] {400*max(0,1-x/60)}; | |
| 282 | +\addlegendentry{entretien normal : âge effectif $= t$} | |
| 283 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:60] {400*max(0,1-1.4*x/60)}; | |
| 284 | +\addlegendentry{B --- négligé : âge effectif $= 1{,}4\,t$} | |
| 285 | +\draw[uqoGris, dotted] (axis cs:30,0) -- (axis cs:30,450); | |
| 286 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoVert, mark size=2pt] coordinates {(30,280)}; | |
| 287 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=2pt] coordinates {(30,120)}; | |
| 288 | +\end{axis} | |
| 289 | +\end{tikzpicture} | |
| 290 | +\end{column} | |
| 291 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 292 | +\begin{exbox}[Deux bungalows de 1996 (HYP)] | |
| 293 | +\footnotesize | |
| 294 | +$\CN = 400~000~\$$, $VE = 60$ ans, 30 ans d'âge. A : âge effectif 18 ans $\Rightarrow D_A = 400~000 \times 18/60 = \vExJumA~\$$. B : âge effectif 42 ans $\Rightarrow D_B = \vExJumB~\$$. Même calendrier, écart de 160~000~\$. | |
| 295 | +\end{exbox} | |
| 296 | +\footnotesize | |
| 297 | +\begin{itemize} | |
| 298 | + \item L'\textbf{état physique} ne se lit pas au calendrier : c'est l'inspection qui le révèle (bloc 4) ; | |
| 299 | + \item l'\textbf{entretien} est un investissement dont le rendement est la dépréciation évitée --- littérature : \textcite{knight1996}, \textcite{harding2007}. | |
| 300 | +\end{itemize} | |
| 301 | +\end{column} | |
| 302 | +\end{columns} | |
| 303 | +\end{frame} | |
| 304 | + | |
| 305 | +\begin{frame}{Le rôle du marché : la dépréciation n'est pas une propriété du bâtiment} | |
| 306 | +\begin{columns}[T] | |
| 307 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 308 | +\footnotesize | |
| 309 | +\uqotitle{Trois raisons pour lesquelles le marché « décide » :} | |
| 310 | +\begin{itemize} | |
| 311 | + \item $\VB = V - \VT$ : si les acheteurs paient plus pour le secteur, la valeur contributive monte \textbf{sans qu'une planche ait bougé} ; | |
| 312 | + \item la \textbf{rareté} : quand l'offre est faible, les bâtiments anciens mais fonctionnels se vendent près du coût neuf ; | |
| 313 | + \item l'\textbf{utilisation optimale} (HBU) : si le terrain nu vaut davantage sous un autre usage, la dépréciation devient totale, quel que soit l'état. | |
| 314 | +\end{itemize} | |
| 315 | +\begin{importbox}[Règle] | |
| 316 | +\footnotesize D'abord l'analyse de l'utilisation optimale ; ensuite la dépréciation. Jamais l'inverse. | |
| 317 | +\end{importbox} | |
| 318 | +\end{column} | |
| 319 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 320 | +\begin{center} | |
| 321 | +\begin{tikzpicture} | |
| 322 | +\node[noeudvert, text width=4.6cm] (a) at (0,2.2) {\textbf{HBU = usage actuel}\\dépréciation « normale » : physique + fonctionnelle + externe}; | |
| 323 | +\node[noeudvert, text width=4.6cm, font=\scriptsize] (a1) at (0,0.9) {$V = \VT + \CN - D$}; | |
| 324 | +\node[noeudrouge, text width=4.6cm] (b) at (0,-0.6) {\textbf{HBU $\neq$ usage actuel}\\sous-usage du terrain : dépréciation potentiellement totale}; | |
| 325 | +\node[noeudrouge, text width=4.6cm, font=\scriptsize] (b1) at (0,-1.9) {$V \approx \VT - C_{\text{démolition}}$}; | |
| 326 | +\draw[uqoarrow] (a) -- (a1); \draw[->, thick, uqoRouge] (b) -- (b1); | |
| 327 | +\end{tikzpicture} | |
| 328 | +\end{center} | |
| 329 | +{\scriptsize Exemple : bungalow de 250~000~\$ de coût neuf sur un terrain commercial de 500~000~\$ : le marché achète le terrain, pas la maison.} | |
| 330 | +\end{column} | |
| 331 | +\end{columns} | |
| 332 | +\end{frame} | |
| 333 | + | |
| 334 | +\begin{frame}{Ce que la dépréciation n'est pas : l'amortissement fiscal (DPA)} | |
| 335 | +\begin{columns}[T] | |
| 336 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 337 | +\begin{tikzpicture} | |
| 338 | +\begin{axis}[s09axis, height=5cm, xlabel={Années}, ylabel={\% du coût d'origine}, xmin=0, xmax=25, ymin=0, ymax=115, legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 339 | +\addplot[uqoRouge, dashed, domain=0:25, samples=26] {100*(1-0.02)*(1-0.04)^(max(0,x-1))}; | |
| 340 | +\addlegendentry{solde fiscal : DPA cat. 1, 4\,\% dégressif, demi-taux la 1\textsuperscript{re} année} | |
| 341 | +\addplot[uqoBleu, domain=0:25, samples=60] {100*exp(-\nLambda*x)}; | |
| 342 | +\addlegendentry{valeur contributive ($\lambda = \vLambdaEmp\,\%$, marché de Gatineau)} | |
| 343 | +\addplot[uqoVert, dashdotted, domain=0:25, samples=60] {100*exp(-\nLambda*x)*(1+0.03)^x}; | |
| 344 | +\addlegendentry{valeur marchande du bâtiment si les coûts montent de 3\,\%/an} | |
| 345 | +\end{axis} | |
| 346 | +\end{tikzpicture} | |
| 347 | +\end{column} | |
| 348 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 349 | +\footnotesize | |
| 350 | +\begin{itemize} | |
| 351 | + \item La \textbf{DPA} répartit un coût \emph{historique} selon des taux prescrits (ARC) : règle fiscale, âge chronologique, aucun regard sur l'état ni le marché ; | |
| 352 | + \item la \textbf{dépréciation} mesure une perte de valeur \emph{réelle} par rapport au coût neuf \emph{du jour}, à l'âge \emph{effectif} ; | |
| 353 | + \item la valeur \textbf{marchande} nominale du bâtiment peut même monter si les coûts de construction montent plus vite que le vieillissement. | |
| 354 | +\end{itemize} | |
| 355 | +\erreur{Prendre la fraction non amortie du bilan d'un investisseur pour la valeur contributive du bâtiment. Les deux chiffres n'ont rien en commun.} | |
| 356 | +\src{ARC, catégories de DPA ; Appraisal Institute, 2020} | |
| 357 | +\end{column} | |
| 358 | +\end{columns} | |
| 359 | +\end{frame} | |
| 360 | + | |
| 361 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 1} | |
| 362 | +\begin{columns}[T] | |
| 363 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 364 | +\begin{defbox}[À retenir] | |
| 365 | +\footnotesize | |
| 366 | +\begin{itemize} | |
| 367 | + \item $D = \CN - \VB$ : un écart entre un \textbf{coût} (ce qu'il faudrait dépenser) et une \textbf{valeur} (ce que le marché paie), à une date ; | |
| 368 | + \item $d = D/\CN$ est le seul chiffre comparable entre bâtiments ; $-dV/dt$ est la perte de \emph{cette} année ; | |
| 369 | + \item l'âge chronologique n'explique pas tout : état, entretien, rénovations, marché et HBU pèsent autant ; | |
| 370 | + \item une forme de courbe est une hypothèse ; un taux estimé sur des ventes est une mesure. | |
| 371 | +\end{itemize} | |
| 372 | +\end{defbox} | |
| 373 | +\end{column} | |
| 374 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 375 | +\question{Un bâtiment de 1985 à Gatineau s'est vendu \vVente~\$ ; le terrain vaut \vVT~\$ et le coût neuf \vCN~\$. Quel est son taux de dépréciation? Est-il « élevé » pour 41 ans?} | |
| 376 | +\pause | |
| 377 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 378 | +\footnotesize $\VB = \vVBimplVente~\$$ ; $D = \vDimplVente~\$$ ; $d = \vDimplVentePct\,\%$, soit environ $0{,}66\,\%$ par année d'âge. C'est \textbf{faible} au regard des tables (vie économique de 50--60 ans) et \textbf{normal} au regard du marché de Gatineau 2026 (bloc 5). Le reste de la séance explique pourquoi. | |
| 379 | +\end{exbox} | |
| 380 | +\end{column} | |
| 381 | +\end{columns} | |
| 382 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc2.tex
+276 −0
@@ -0,0 +1,276 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 2 — Les trois catégories de dépréciation (18 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{2}{Les trois catégories de dépréciation} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 2} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Reconnaître les causes \textbf{physiques}, \textbf{fonctionnelles} et \textbf{externes} d'une perte de valeur | |
| 11 | + \item Distinguer composantes à \textbf{courte} et à \textbf{longue} durée de vie, entretien différé, désuétude, suramélioration | |
| 12 | + \item Écrire $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys.}} + D_{\text{fonct.}} + D_{\text{ext.}}$ et énoncer les \textbf{conditions d'additivité} | |
| 13 | + \item Voir sur un schéma de bâtiment \emph{où} loge chaque catégorie | |
| 14 | +\end{enumerate} | |
| 15 | +\end{column} | |
| 16 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 17 | +\begin{notebox}[Portée de la séance] | |
| 18 | +\footnotesize Ce bloc pose les définitions et les pièges d'addition ; la mesure détaillée de chaque catégorie est l'objet des séances 10 (physique), 11 (fonctionnelle) et 12 (externe). | |
| 19 | +\end{notebox} | |
| 20 | +\end{column} | |
| 21 | +\end{columns} | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +\begin{frame}{L'arbre de la dépréciation} | |
| 25 | +\begin{center} | |
| 26 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 27 | + level 1/.style={sibling distance=4.6cm, level distance=1.55cm}, | |
| 28 | + level 2/.style={sibling distance=2.3cm, level distance=1.45cm}, | |
| 29 | + every node/.style={align=center}, | |
| 30 | + edge from parent/.style={draw, thick, uqoGris, -{Stealth[length=2.5mm]}} | |
| 31 | +] | |
| 32 | +\node[uqocard, font=\small\bfseries, minimum width=3cm, minimum height=0.75cm] {Dépréciation totale $D$} | |
| 33 | + child { node[uqocard, draw=uqoBleu, fill=uqoBleu!10, font=\small\bfseries] {Physique\\\scriptsize usure, vieillissement} | |
| 34 | + child { node[noeudvert] {Curable\\\tiny entretien différé} } | |
| 35 | + child { node[noeudor] {Incurable\\\tiny courte / longue durée} } | |
| 36 | + } | |
| 37 | + child { node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!10, font=\small\bfseries] {Fonctionnelle\\\scriptsize conception, adéquation} | |
| 38 | + child { node[noeudvert] {Curable\\\tiny ajout, substitution} } | |
| 39 | + child { node[noeudor] {Incurable\\\tiny déficience, suramélioration} } | |
| 40 | + } | |
| 41 | + child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\small\bfseries] {Externe\\\scriptsize hors de la propriété} | |
| 42 | + child { node[noeudrouge] {Toujours\\incurable} } | |
| 43 | + }; | |
| 44 | +\end{tikzpicture} | |
| 45 | +\end{center} | |
| 46 | +\footnotesize Chaque branche se mesure \textbf{différemment} : coût de remise en état (curable), ratio âge/vie (physique incurable), excédent de coût ou perte capitalisée (fonctionnelle), paires de ventes ou capitalisation (externe). La séance 10 détaille la branche de gauche, la 11 celle du centre, la 12 celle de droite. | |
| 47 | +\src{Appraisal Institute, 2020, chap. 30} | |
| 48 | +\end{frame} | |
| 49 | + | |
| 50 | +\begin{frame}{Type 1 --- Dépréciation physique : où loge-t-elle dans le bâtiment?} | |
| 51 | +\begin{columns}[T] | |
| 52 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 53 | +\begin{center} | |
| 54 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.78] | |
| 55 | +% sous-sol / fondation | |
| 56 | +\draw[compLT] (0,0) rectangle (8,1.6); \node[etiq] at (4,0.8) {Fondations, dalle, drain, isolation du sous-sol --- \textbf{LT}}; | |
| 57 | +% murs | |
| 58 | +\draw[compLT] (0,1.6) rectangle (0.5,4.2); \draw[compLT] (7.5,1.6) rectangle (8,4.2); | |
| 59 | +\node[etiq, rotate=90] at (0.25,2.9) {ossature --- LT}; \node[etiq, rotate=90] at (7.75,2.9) {ossature --- LT}; | |
| 60 | +% revêtement | |
| 61 | +\draw[compCT] (-0.35,1.6) rectangle (0,4.2); \draw[compCT] (8,1.6) rectangle (8.35,4.2); | |
| 62 | +\node[etiq, anchor=east] at (-0.45,2.9) {revêtement --- CT}; | |
| 63 | +% plancher | |
| 64 | +\draw[compLT] (0.5,1.6) rectangle (7.5,1.9); \node[etiq] at (4,1.75) {solives, sous-plancher --- LT}; | |
| 65 | +% intérieur : finitions | |
| 66 | +\draw[compCT] (0.5,1.9) rectangle (7.5,2.25); \node[etiq] at (4,2.07) {planchers, peinture, plinthes --- CT}; | |
| 67 | +\draw[compCT] (0.6,2.4) rectangle (2.6,3.9); \node[etiq, text width=1.8cm] at (1.6,3.15) {cuisine : armoires, comptoirs --- CT}; | |
| 68 | +\draw[compCT] (2.9,2.4) rectangle (4.5,3.9); \node[etiq, text width=1.4cm] at (3.7,3.15) {salle de bain : appareils --- CT}; | |
| 69 | +\draw[compLT] (4.8,2.4) rectangle (7.3,3.9); \node[etiq, text width=2.3cm] at (6.05,3.15) {plomberie brute, filage, gypse --- LT}; | |
| 70 | +% fenêtres | |
| 71 | +\draw[compCT] (0.5,4.25) rectangle (1.6,4.55); \node[etiq, anchor=west] at (1.7,4.4) {fenêtres, portes --- CT (30 ans)}; | |
| 72 | +% toit | |
| 73 | +\draw[compLT] (-0.4,4.6) -- (4,6.9) -- (8.4,4.6) -- cycle; \node[etiq] at (4,5.3) {fermes, support --- LT}; | |
| 74 | +\draw[compCT, line width=1.4pt] (-0.4,4.6) -- (4,6.9) -- (8.4,4.6); | |
| 75 | +\node[etiq, anchor=south west] at (4.3,6.4) {bardeaux, soffites, gouttières --- CT (25 ans)}; | |
| 76 | +% mécanique | |
| 77 | +\draw[compCT] (5.0,0.3) rectangle (5.9,1.3); \node[etiq] at (5.45,0.8) {ch.-eau}; | |
| 78 | +\draw[compCT] (6.2,0.3) rectangle (7.6,1.3); \node[etiq, text width=1.3cm] at (6.9,0.8) {thermo\-pompe, VRC}; | |
| 79 | +\end{tikzpicture} | |
| 80 | +\end{center} | |
| 81 | +\end{column} | |
| 82 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 83 | +\footnotesize | |
| 84 | +\begin{defbox}[Dépréciation physique] | |
| 85 | +\footnotesize Perte de valeur due à l'\textbf{usure}, au \textbf{vieillissement} et à la \textbf{détérioration} des matériaux : intempéries, gel-dégel, usage, entretien insuffisant. | |
| 86 | +\end{defbox} | |
| 87 | +\begin{itemize} | |
| 88 | + \item \textcolor{uqoOr!70!uqoGris}{\textbf{CT}} --- composantes à \textbf{courte} durée de vie : remplacées plusieurs fois pendant la vie du bâtiment (toiture, fenêtres, cuisine, chauffe-eau, finitions) ; | |
| 89 | + \item \textcolor{uqoBleu}{\textbf{LT}} --- composantes à \textbf{longue} durée de vie : durent autant que le bâtiment (fondations, ossature, plomberie et électricité brutes) ; | |
| 90 | + \item \textbf{entretien différé} : réparations dues et non faites, mesurées au coût de remise en état --- la part \textbf{curable}. | |
| 91 | +\end{itemize} | |
| 92 | +\src{classification AoRE ; durées : InterNACHI, 2024} | |
| 93 | +\end{column} | |
| 94 | +\end{columns} | |
| 95 | +\end{frame} | |
| 96 | + | |
| 97 | +\begin{frame}{Dépréciation physique --- trois composantes vues de près} | |
| 98 | +\begin{columns}[T] | |
| 99 | +\begin{column}{0.33\textwidth} | |
| 100 | +\begin{center} | |
| 101 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.55] | |
| 102 | +\draw[compLT] (-0.3,0) -- (3,2.2) -- (6.3,0) -- cycle; | |
| 103 | +\draw[compCT, line width=2pt] (-0.3,0) -- (3,2.2) -- (6.3,0); | |
| 104 | +\foreach \i in {0.3,0.9,...,2.7} {\draw[uqoOr!70!uqoGris, thin] (-0.3+\i*1.5/1,0+\i*1/1.5*1) -- ++(0.3,-0.2);} | |
| 105 | +\draw[uqoRouge, line width=1pt] (4.2,1.4) -- (4.9,0.9) -- (5.3,1.1); | |
| 106 | +\node[font=\tiny, text=uqoRouge, anchor=north] at (4.8,0.75) {bardeaux soulevés}; | |
| 107 | +\end{tikzpicture} | |
| 108 | +\end{center} | |
| 109 | +\footnotesize\textbf{Toiture (CT, 25 ans).} Posée en 2013 : 13/25 de sa vie consommée. Pas d'entretien différé tant qu'elle est étanche. Mesure : coût neuf $\times$ 13/25. | |
| 110 | +\end{column} | |
| 111 | +\begin{column}{0.33\textwidth} | |
| 112 | +\begin{center} | |
| 113 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.55] | |
| 114 | +\draw[compLT] (0,0) rectangle (6,2.4); \fill[pattern=north east lines, pattern color=uqoBleu!40] (0,0) rectangle (6,2.4); | |
| 115 | +\draw[uqoRouge, line width=1.2pt] (3.6,2.4) -- (3.4,1.7) -- (3.7,1.1) -- (3.5,0.5); | |
| 116 | +\node[font=\tiny, text=uqoRouge, anchor=west] at (3.8,1.2) {fissure capillaire}; | |
| 117 | +\node[font=\tiny, anchor=south] at (3,2.5) {mur de fondation, béton coulé}; | |
| 118 | +\end{tikzpicture} | |
| 119 | +\end{center} | |
| 120 | +\footnotesize\textbf{Fondation (LT).} La fissure à injecter est de l'\textbf{entretien différé} (1~800~\$, curable). Le vieillissement général du béton, lui, est incurable : ratio âge effectif / vie économique sur la base résiduelle. | |
| 121 | +\end{column} | |
| 122 | +\begin{column}{0.33\textwidth} | |
| 123 | +\begin{center} | |
| 124 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.55] | |
| 125 | +\draw[compCT] (0,0) rectangle (4.2,3); \draw[uqoOr!70!uqoGris] (2.1,0) -- (2.1,3); \draw[uqoOr!70!uqoGris] (0,1.5) -- (4.2,1.5); | |
| 126 | +\fill[uqoBleuClair!25] (0.15,0.15) rectangle (1.95,1.35); \fill[uqoBleuClair!25] (2.25,0.15) rectangle (4.05,1.35); | |
| 127 | +\fill[uqoBleuClair!25] (0.15,1.65) rectangle (1.95,2.85); \fill[uqoBleuClair!25] (2.25,1.65) rectangle (4.05,2.85); | |
| 128 | +\node[font=\tiny, anchor=south] at (2.1,3.1) {fenêtre PVC à manivelle, 2009}; | |
| 129 | +\end{tikzpicture} | |
| 130 | +\end{center} | |
| 131 | +\footnotesize\textbf{Fenêtres et portes (CT, 30 ans).} 17/30 consommés : incurable à court terme (encore fonctionnelles), mais un acheteur anticipe le remplacement. Si un thermos est embué, \emph{cette} vitre devient curable. | |
| 132 | +\end{column} | |
| 133 | +\end{columns} | |
| 134 | +\begin{notebox}[Règle d'or] | |
| 135 | +\footnotesize Une composante est mesurée \textbf{une seule fois} : soit en entretien différé (curable), soit en courte durée (ratio âge/vie), soit dans la base de longue durée. Jamais deux fois. | |
| 136 | +\end{notebox} | |
| 137 | +\end{frame} | |
| 138 | + | |
| 139 | +\begin{frame}{Type 2 --- Dépréciation fonctionnelle : le bâtiment est d'un autre temps} | |
| 140 | +\begin{columns}[T] | |
| 141 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 142 | +\begin{defbox}[Dépréciation fonctionnelle] | |
| 143 | +\footnotesize Perte de valeur causée par une \textbf{déficience de conception}, une \textbf{inadéquation} aux attentes actuelles du marché ou une \textbf{suramélioration} (superadéquation). Le bâtiment n'est pas usé : il est \emph{mal adapté}. | |
| 144 | +\end{defbox} | |
| 145 | +\footnotesize | |
| 146 | +\uqotitle{Cinq formes :} | |
| 147 | +\begin{itemize} | |
| 148 | + \item \textbf{désuétude} et \textbf{préférences} : chauffage au mazout, fusibles, cuisine fermée ; | |
| 149 | + \item \textbf{déficience de conception} : plafonds bas, une seule salle de bain pour quatre chambres ; | |
| 150 | + \item \textbf{suramélioration} : finitions que le marché du secteur ne paie pas ; | |
| 151 | + \item \textbf{inadéquation au marché} : entrepôt de 16 pi de hauteur libre là où la logistique veut 28 pi (TP3). | |
| 152 | +\end{itemize} | |
| 153 | +\end{column} | |
| 154 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 155 | +\begin{center} | |
| 156 | +\tiny | |
| 157 | +\begin{tabular}{@{}p{3.3cm} r r@{}} | |
| 158 | +\toprule | |
| 159 | +\textbf{Avant / après (HYP, sujet)} & \textbf{Coût} & \textbf{Gain} \\ | |
| 160 | +\midrule | |
| 161 | +Cuisine 1985 fermée $\to$ cuisine ouverte 2026 & 28~000 & \vDVcuisine \\ | |
| 162 | +Pas de VRC $\to$ ajout d'un échangeur d'air & 4~200 & 5~000 \\ | |
| 163 | +Sans garage $\to$ garage attaché & 45~000 & 15~000 \\ | |
| 164 | +\bottomrule | |
| 165 | +\end{tabular} | |
| 166 | +\end{center} | |
| 167 | +\footnotesize | |
| 168 | +\begin{itemize} | |
| 169 | + \item lignes 1--2 : gain $\ge$ coût $\Rightarrow$ \uqogreen{curable} (substitution, ajout) ; mesure : \textbf{excédent} du coût de correction sur le coût « à neuf » de l'élément ; | |
| 170 | + \item ligne 3 : gain $<$ coût $\Rightarrow$ \uqoalert{incurable} ; mesure : \textbf{perte de valeur} ou de loyer, capitalisée ou extraite par paires. | |
| 171 | +\end{itemize} | |
| 172 | +\src{séance 11 ; chiffres : hypothèses pédagogiques du cas} | |
| 173 | +\end{column} | |
| 174 | +\end{columns} | |
| 175 | +\end{frame} | |
| 176 | + | |
| 177 | +\begin{frame}{Type 3 --- Dépréciation externe : ce qui vient d'ailleurs} | |
| 178 | +\begin{columns}[T] | |
| 179 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 180 | +\begin{defbox}[Dépréciation externe (économique)] | |
| 181 | +\footnotesize Perte de valeur due à des facteurs \textbf{extérieurs à la propriété} et hors du contrôle du propriétaire : nuisances (bruit, odeurs, ligne à haute tension), proximité d'infrastructures, conjoncture (suroffre, chômage, taux), réglementation (zonage, moratoire), changements de la demande. \uqoalert{Toujours incurable.} | |
| 182 | +\end{defbox} | |
| 183 | +\footnotesize | |
| 184 | +\begin{itemize} | |
| 185 | + \item elle frappe \textbf{le terrain et le bâtiment} : seule la part du bâtiment entre dans $D$ si le terrain est déjà évalué au prix du secteur ; | |
| 186 | + \item elle peut être \textbf{cyclique} (suroffre) ou \textbf{structurelle} (autoroute) ; on la mesure à la date d'évaluation sans spéculer sur sa disparition. | |
| 187 | +\end{itemize} | |
| 188 | +\end{column} | |
| 189 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 190 | +\begin{tikzpicture} | |
| 191 | +\begin{axis}[s09axis, height=4.6cm, xlabel={Distance à l'autoroute (m)}, ylabel={perte de valeur (\%)}, xmin=0, xmax=600, ymin=0, ymax=11, title={\scriptsize Effet possible d'une nuisance sur les valeurs (illustration)}] | |
| 192 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:600, samples=80] {10*exp(-x/150)}; | |
| 193 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=1.8pt] coordinates {(0,10) (50,7.17) (100,5.13) (150,3.68) (200,2.64) (300,1.35) (400,0.69) (600,0.18)}; | |
| 194 | +\end{axis} | |
| 195 | +\end{tikzpicture} | |
| 196 | +\hyp{courbe illustrative $10\,\% \times e^{-d/150}$ : une nuisance décroît avec la distance ; le niveau réel se mesure par paires de ventes (séance 12).} | |
| 197 | +\end{column} | |
| 198 | +\end{columns} | |
| 199 | +\end{frame} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{frame}{Allouer l'externe entre terrain et bâtiment} | |
| 202 | +\begin{columns}[T] | |
| 203 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 204 | +\begin{defbox}[Ratio d'allocation] | |
| 205 | +\[ | |
| 206 | +D_{\text{ext.\ (bât.)}} = D_{\text{ext.\ (totale)}} \times \frac{\VB}{\VB + \VT} | |
| 207 | +\] | |
| 208 | +\footnotesize Le ratio se calcule sur les valeurs \textbf{avant} dépréciation externe ; la part du terrain est déjà reflétée dans $\VT$ si celle-ci vient de ventes du même secteur. | |
| 209 | +\end{defbox} | |
| 210 | +\begin{exbox}[Exemple (HYP)] | |
| 211 | +\footnotesize Perte externe totale 50~000~\$ ; part du bâtiment 70\,\% $\Rightarrow$ 35~000~\$ au bâtiment, 15~000~\$ au terrain (déjà dans $\VT$). | |
| 212 | +\end{exbox} | |
| 213 | +\end{column} | |
| 214 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 215 | +\erreur{Déduire la part « terrain » de l'externe du coût neuf \emph{et} évaluer le terrain par des comparables du secteur touché : la perte est comptée deux fois.} | |
| 216 | +\begin{notebox}[Sujet de la séance] | |
| 217 | +\footnotesize 99, rue de Magog : rue résidentielle sans artère, ligne ou zone inondable ; aucun écart systématique détecté par paires dans l'unité de voisinage $\Rightarrow$ $D_{\text{ext.}} = 0$. Le TP3 (atelier-entrepôt de Hull, 15,7\,\% de locaux vides) montrera le cas contraire. | |
| 218 | +\end{notebox} | |
| 219 | +\end{column} | |
| 220 | +\end{columns} | |
| 221 | +\end{frame} | |
| 222 | + | |
| 223 | +\begin{frame}{L'équation de synthèse et ses conditions d'additivité} | |
| 224 | +\begin{defbox}[Synthèse] | |
| 225 | +\[ | |
| 226 | +D_{\text{totale}} \;=\; \underbrace{D_{\text{phys.\ curable}} + D_{\text{phys.\ CT}} + D_{\text{phys.\ LT}}}_{\text{physique}} | |
| 227 | +\;+\; \underbrace{D_{\text{fonct.\ curable}} + D_{\text{fonct.\ incurable}}}_{\text{fonctionnelle}} | |
| 228 | +\;+\; D_{\text{externe (bât.)}} | |
| 229 | +\] | |
| 230 | +\end{defbox} | |
| 231 | +\begin{columns}[T] | |
| 232 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 233 | +\footnotesize | |
| 234 | +\uqotitle{On ne peut additionner que si :} | |
| 235 | +\begin{enumerate} | |
| 236 | + \item chaque composante physique est comptée \textbf{une fois} (curable \emph{ou} CT \emph{ou} base LT) ; | |
| 237 | + \item les bases sont \textbf{successives} : la base LT est le coût neuf \emph{moins} le curable \emph{moins} le coût neuf des composantes CT ; | |
| 238 | + \item la substitution retire le coût « à neuf » de l'élément déjà déprécié ; | |
| 239 | + \item l'externe est allouée au bâtiment seulement ; | |
| 240 | + \item toutes les pertes en dollars \textbf{de la date d'évaluation}, rapportées au \textbf{même} coût neuf. | |
| 241 | +\end{enumerate} | |
| 242 | +\end{column} | |
| 243 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 244 | +\begin{center} | |
| 245 | +\begin{tikzpicture}[node distance=2mm] | |
| 246 | +\node[uqostep, text width=4.9cm, font=\scriptsize, fill=uqoBleu, text=white] (a) {Coût neuf complet $\CN$}; | |
| 247 | +\node[uqostep, text width=4.9cm, font=\scriptsize, draw=uqoRouge, below=of a] (b) {$-$ entretien différé (curable, au coût)}; | |
| 248 | +\node[uqostep, text width=4.9cm, font=\scriptsize, draw=uqoOr!70!uqoGris, below=of b] (c) {$-$ coût neuf des composantes CT}; | |
| 249 | +\node[uqostep, text width=4.9cm, font=\scriptsize, below=of c] (d) {$=$ base de longue durée $\times$ $AE/VE$}; | |
| 250 | +\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q); | |
| 251 | +\end{tikzpicture} | |
| 252 | +\end{center} | |
| 253 | +\end{column} | |
| 254 | +\end{columns} | |
| 255 | +\end{frame} | |
| 256 | + | |
| 257 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 2} | |
| 258 | +\begin{center} | |
| 259 | +\scriptsize | |
| 260 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{2.2cm} p{3.4cm} p{3.4cm} p{3.6cm}@{}} | |
| 261 | +\toprule | |
| 262 | +\textbf{Critère} & \textbf{Physique} & \textbf{Fonctionnelle} & \textbf{Externe} \\ | |
| 263 | +\midrule | |
| 264 | +Cause & usure, temps, éléments, entretien & conception, adéquation, préférences & nuisances, conjoncture, réglementation \\ | |
| 265 | +Origine & interne au bâtiment & interne au bâtiment & extérieure à la propriété \\ | |
| 266 | +Curabilité & curable (entretien différé) et incurable (CT, LT) & curable (ajout, substitution) et incurable (déficience, suramélioration) & toujours incurable \\ | |
| 267 | +Affecte & bâtiment & bâtiment & terrain + bâtiment (allouer) \\ | |
| 268 | +Mesure & coût de remise en état ; coût $\times$ âge/vie & excédent de coût ; perte capitalisée & paires de ventes ; capitalisation \\ | |
| 269 | +Séance & 10 & 11 & 12 \\ | |
| 270 | +\bottomrule | |
| 271 | +\end{tabular} | |
| 272 | +\end{center} | |
| 273 | +\question{Un entrepôt de Hull a une toiture TPO de 14 ans (vie 20), une hauteur libre de 16 pi et 15,7\,\% de locaux vides dans le secteur. Classez les trois constats.} | |
| 274 | +\pause | |
| 275 | +\footnotesize\uqogreen{Réponse :} toiture $\to$ physique incurable à courte durée (14/20 du coût de remplacement) ; hauteur libre $\to$ fonctionnelle incurable (perte locative capitalisée) ; locaux vides $\to$ externe, à allouer au bâtiment. C'est la structure du TP3. | |
| 276 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc3.tex
+182 −0
@@ -0,0 +1,182 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 3 — Curabilité : le raisonnement économique (18 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{3}{Curabilité : le raisonnement économique} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 3} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Énoncer le critère de curabilité $GN = \Delta V - C \ge 0$ et ses variables | |
| 11 | + \item Lire des courbes de \textbf{coût} et de \textbf{bénéfice} d'une correction, trouver le \textbf{seuil} et l'\textbf{optimum} | |
| 12 | + \item Mener une \textbf{analyse de sensibilité} et suivre un \textbf{arbre de décision} | |
| 13 | + \item Comparer plusieurs interventions sur un même bâtiment | |
| 14 | + \item Séparer \textbf{faisabilité technique} et \textbf{curabilité économique} | |
| 15 | +\end{enumerate} | |
| 16 | +\end{column} | |
| 17 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 18 | +\begin{importbox}[Idée centrale] | |
| 19 | +\footnotesize La curabilité n'est pas un verdict d'ingénieur mais d'\textbf{économiste} : tout se répare, mais tout ne \emph{vaut} pas d'être réparé. C'est le calcul que fait l'acheteur averti en visitant. | |
| 20 | +\end{importbox} | |
| 21 | +\end{column} | |
| 22 | +\end{columns} | |
| 23 | +\end{frame} | |
| 24 | + | |
| 25 | +\begin{frame}{Le critère : gain net d'une correction} | |
| 26 | +\begin{columns}[T] | |
| 27 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 28 | +\begin{defbox}[Critère de curabilité] | |
| 29 | +\[ | |
| 30 | +GN = \Delta V - C | |
| 31 | +\qquad\text{curable} \iff \Delta V \ge C \iff \frac{\Delta V}{C} \ge 1 | |
| 32 | +\] | |
| 33 | +\footnotesize $GN$ : gain net (\$) ; $\Delta V$ : hausse de valeur marchande procurée par la correction (\$, mesurée par paires de ventes, loyers capitalisés ou jugement) ; $C$ : coût complet de la correction dans le bâtiment existant (\$, démolition, remise en état et imprévus compris). | |
| 34 | +\end{defbox} | |
| 35 | +\end{column} | |
| 36 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 37 | +\begin{exbox}[Deux cas rapides] | |
| 38 | +\footnotesize Repeindre l'extérieur : $C = 6~000$, $\Delta V = 10~000$ $\Rightarrow$ $GN = +4~000$ : \uqogreen{curable}. Rehausser un sous-sol : $C = 60~000$, $\Delta V = 12~000$ $\Rightarrow$ $GN = -48~000$ : \uqoalert{incurable}. | |
| 39 | +\end{exbox} | |
| 40 | +\begin{notebox}[Conséquence sur la mesure] | |
| 41 | +\footnotesize Curable $\Rightarrow$ la dépréciation vaut le \textbf{coût de correction} $C$ (c'est ce que l'acheteur déduit). Incurable $\Rightarrow$ elle vaut la \textbf{perte de valeur} $\Delta V$ (personne ne paiera $C$). Dans les deux cas on retient \emph{le plus petit des deux} : $D = \min(C, \Delta V)$. | |
| 42 | +\end{notebox} | |
| 43 | +\end{column} | |
| 44 | +\end{columns} | |
| 45 | +\end{frame} | |
| 46 | + | |
| 47 | +\begin{frame}{Courbes de coût et de bénéfice : où est le seuil?} | |
| 48 | +\begin{columns}[T] | |
| 49 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | |
| 50 | +\begin{tikzpicture} | |
| 51 | +\begin{axis}[s09k, height=5.6cm, xlabel={Budget de rénovation $C$ (milliers \$)}, ylabel={\$ (milliers)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=60, legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}] | |
| 52 | +\addplot[uqoGris, dashed, domain=0:60] {x}; | |
| 53 | +\addlegendentry{coût $C$ (droite à 45°)} | |
| 54 | +\addplot[uqoVert, domain=0:60, samples=100] {\nAcur/1000*(1-exp(-x*1000/\nBcur))}; | |
| 55 | +\addlegendentry{gain de valeur $\Delta V(C) = A\,(1 - e^{-C/B})$} | |
| 56 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:60, samples=100] {\nAcur/1000*(1-exp(-x*1000/\nBcur)) - x}; | |
| 57 | +\addlegendentry{gain net $GN(C) = \Delta V - C$} | |
| 58 | +\draw[uqoBleu, dotted] (axis cs:\nCopt/1000,0) -- (axis cs:\nCopt/1000,\nDVopt/1000); | |
| 59 | +\node[font=\tiny, text=uqoBleu, anchor=south] at (axis cs:\nCopt/1000,\nDVopt/1000+1) {optimum $C^\ast$}; | |
| 60 | +\draw[uqoRouge, dotted] (axis cs:\nCseuil/1000,0) -- (axis cs:\nCseuil/1000,\nCseuil/1000); | |
| 61 | +\node[font=\tiny, text=uqoRouge, anchor=south west] at (axis cs:\nCseuil/1000,\nCseuil/1000+1) {seuil $\Delta V = C$}; | |
| 62 | +\end{axis} | |
| 63 | +\end{tikzpicture} | |
| 64 | +\end{column} | |
| 65 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | |
| 66 | +\footnotesize | |
| 67 | +\uqotitle{Une cuisine rénovée (HYP) : $A = \vAcur$, $B = \vBcur$} | |
| 68 | +\begin{itemize} | |
| 69 | + \item le gain est \textbf{concave} : les premiers dollars rapportent le plus (peinture, poignées), les derniers presque rien (granit, électroménagers haut de gamme) ; | |
| 70 | + \item \textbf{optimum} : $\Delta V'(C) = 1 \Rightarrow C^\ast = B \ln(A/B) = \vCopt~\$$, $GN^\ast = \vGNopt~\$$ ; | |
| 71 | + \item \textbf{seuil} : au-delà de $C = \vCseuil~\$$ le gain net devient négatif --- la correction cesse d'être curable \emph{à la marge} ; | |
| 72 | + \item le budget de 28~000~\$ du cas (bloc 7) donne $\Delta V = \vDVcuisine~\$$ : curable, mais loin de l'optimum. | |
| 73 | +\end{itemize} | |
| 74 | +\end{column} | |
| 75 | +\end{columns} | |
| 76 | +\end{frame} | |
| 77 | + | |
| 78 | +\begin{frame}{Sensibilité : et si le gain de valeur était surestimé?} | |
| 79 | +\begin{columns}[T] | |
| 80 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 81 | +\begin{tikzpicture} | |
| 82 | +\begin{axis}[s09k, height=5cm, ybar, bar width=9pt, xlabel={gain de valeur réalisé (\% de l'estimation)}, ylabel={gain net (\$)}, xmin=60, xmax=130, ymin=-10000, ymax=12000, xtick={70,80,90,100,110,120}, ytick={-8000,-4000,0,4000,8000}, title={\scriptsize Cuisine : $C = 28~000~\$$, $\Delta V$ estimé \vDVcuisine~\$}] | |
| 83 | +\addplot[fill=uqoVert!55, draw=uqoVert] coordinates {(100,4339) (110,7573) (120,10807)}; | |
| 84 | +\addplot[fill=uqoRouge!45, draw=uqoRouge] coordinates {(70,-5363) (80,-2129)}; | |
| 85 | +\addplot[fill=uqoOr!50, draw=uqoOr!70!uqoGris] coordinates {(90,1105)}; | |
| 86 | +\draw[uqoGris] (axis cs:60,0) -- (axis cs:130,0); | |
| 87 | +\end{axis} | |
| 88 | +\end{tikzpicture} | |
| 89 | +\end{column} | |
| 90 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 91 | +\footnotesize | |
| 92 | +\begin{itemize} | |
| 93 | + \item à 100\,\% de l'estimation, $GN = +4~339~\$$ ; il suffit que le gain réel soit \textbf{13\,\% plus faible} pour que la correction cesse d'être curable ; | |
| 94 | + \item le verdict dépend donc de la \textbf{qualité de la mesure} de $\Delta V$ : paires de ventes, loyers, avis de courtiers --- pas d'un sentiment ; | |
| 95 | + \item en pratique, une marge de sécurité ($\Delta V / C \ge 1{,}2$) protège contre l'optimisme des rénovateurs. | |
| 96 | +\end{itemize} | |
| 97 | +\erreur{Prendre le coût des travaux pour le gain de valeur (« j'ai mis 40~000~\$ dans la cuisine, elle vaut 40~000~\$ de plus »). Le marché ne rembourse pas les factures.} | |
| 98 | +\end{column} | |
| 99 | +\end{columns} | |
| 100 | +\end{frame} | |
| 101 | + | |
| 102 | +\begin{frame}{Arbre de décision : technique, puis économique} | |
| 103 | +\begin{center} | |
| 104 | +\begin{tikzpicture}[node distance=5mm and 7mm, >={Stealth[length=2.5mm]}] | |
| 105 | +\node[noeud, text width=3.3cm] (q1) {Le défaut peut-il être corrigé \textbf{physiquement}?}; | |
| 106 | +\node[noeudrouge, text width=2.9cm, right=18mm of q1, yshift=11mm] (n1) {Non : incurable par nature (externe, structure)\\$D = \Delta V$}; | |
| 107 | +\node[noeud, text width=3.3cm, right=18mm of q1, yshift=-11mm] (q2) {Oui. Le gain $\Delta V$ couvre-t-il le coût $C$?}; | |
| 108 | +\node[noeudvert, text width=3.0cm, right=16mm of q2, yshift=9mm] (c) {Oui : \textbf{curable}\\$D = C$ (coût de correction)}; | |
| 109 | +\node[noeudrouge, text width=3.0cm, right=16mm of q2, yshift=-9mm] (i) {Non : \textbf{incurable}\\$D = \Delta V$ (perte de valeur)}; | |
| 110 | +\node[noeudor, text width=3.0cm, below=9mm of q2, xshift=-18mm] (s) {Vérifier la \textbf{base} : l'élément est-il déjà déprécié physiquement? Retirer son coût « à neuf »}; | |
| 111 | +\draw[->, thick, uqoGris] (q1) -- node[above, sloped, font=\tiny] {non} (n1); | |
| 112 | +\draw[->, thick, uqoGris] (q1) -- node[below, sloped, font=\tiny] {oui} (q2); | |
| 113 | +\draw[->, thick, uqoGris] (q2) -- node[above, sloped, font=\tiny] {$\Delta V \ge C$} (c); | |
| 114 | +\draw[->, thick, uqoGris] (q2) -- node[below, sloped, font=\tiny] {$\Delta V < C$} (i); | |
| 115 | +\draw[->, thick, uqoOr!70!uqoGris, dashed] (c.south) |- (s.east); | |
| 116 | +\end{tikzpicture} | |
| 117 | +\end{center} | |
| 118 | +\footnotesize La première question est \textbf{technique} ; la seconde est \textbf{économique}. Un défaut techniquement réparable peut être économiquement incurable (rehausser un sous-sol) ; l'inverse n'existe pas. | |
| 119 | +\end{frame} | |
| 120 | + | |
| 121 | +\begin{frame}{Comparer plusieurs interventions sur le même bâtiment} | |
| 122 | +\begin{center} | |
| 123 | +\scriptsize | |
| 124 | +\tabRenos | |
| 125 | +\end{center} | |
| 126 | +\footnotesize | |
| 127 | +\begin{itemize} | |
| 128 | + \item le \textbf{classement} par $\Delta V / C$ dit par où commencer si le budget est limité ; le \textbf{gain net} dit combien chaque dollar rapporte en valeur absolue ; | |
| 129 | + \item la thermopompe centrale est un cas limite ($0{,}89$) : une marge d'estimation de 15\,\% renverse le verdict ; | |
| 130 | + \item le garage et le rehaussement sont incurables : leur dépréciation se mesure par la \textbf{perte de valeur} (15~000 et 12~000~\$), jamais par 45~000 ou 60~000~\$. | |
| 131 | +\end{itemize} | |
| 132 | +\hyp{coûts et gains : hypothèses pédagogiques du cas (99, rue de Magog) ; la méthode, elle, est celle de l'AoRE (chap. 30).} | |
| 133 | +\end{frame} | |
| 134 | + | |
| 135 | +\begin{frame}{Exemple numérique complet --- la cuisine de 1985} | |
| 136 | +\begin{columns}[T] | |
| 137 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 138 | +\begin{exbox}[Données] | |
| 139 | +\footnotesize | |
| 140 | +Cuisine d'origine (1985), fermée, armoires de mélamine. Coût d'une cuisine équivalente \emph{dans le coût neuf} du sujet : \vCuisineCN~\$ (part des indirects et du profit comprise). Dépréciation physique déjà comptée : 100\,\% (41 ans, vie 25). Coût de la rénovation dans la maison existante (démolition, cuisine ouverte, électricité) : 28~000~\$. Gain de valeur estimé : \vDVcuisine~\$. | |
| 141 | +\end{exbox} | |
| 142 | +\end{column} | |
| 143 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 144 | +\footnotesize | |
| 145 | +\uqotitle{Étapes :} | |
| 146 | +\begin{enumerate} | |
| 147 | + \item test : $\Delta V = \vDVcuisine \ge C = 28~000$ $\Rightarrow$ \uqogreen{curable} ; | |
| 148 | + \item la cuisine est \textbf{déjà} dépréciée à 100\,\% dans la physique (CT) : \vCuisineCN~\$ ; | |
| 149 | + \item fonctionnelle curable par substitution $=$ coût de correction $-$ coût « à neuf » de l'élément | |
| 150 | + $= 28~000 - \vCuisineCN = \mathbf{\vDfCuisine~\$}$ ; | |
| 151 | + \item total imputé à la cuisine : $\vCuisineCN + \vDfCuisine = 28~000~\$$ $=$ exactement ce que l'acheteur déduira pour la refaire. | |
| 152 | +\end{enumerate} | |
| 153 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 154 | +\footnotesize Le découpage physique / fonctionnel ne change pas le total ; il explique \emph{pourquoi} la cuisine coûte 28~000~\$ de dépréciation : usure (\vCuisineCN) et conception (\vDfCuisine). | |
| 155 | +\end{notebox} | |
| 156 | +\end{column} | |
| 157 | +\end{columns} | |
| 158 | +\end{frame} | |
| 159 | + | |
| 160 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 3} | |
| 161 | +\begin{columns}[T] | |
| 162 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 163 | +\begin{defbox}[À retenir] | |
| 164 | +\footnotesize | |
| 165 | +\begin{itemize} | |
| 166 | + \item curable $\iff \Delta V \ge C$ ; la dépréciation vaut alors $C$, sinon $\Delta V$ ; | |
| 167 | + \item le gain de valeur est \textbf{concave} : optimum à $\Delta V' = 1$, seuil à $\Delta V = C$ ; | |
| 168 | + \item le verdict est \textbf{sensible} à la mesure de $\Delta V$ : documenter, garder une marge ; | |
| 169 | + \item faisabilité technique $\neq$ curabilité économique ; | |
| 170 | + \item pour une substitution, retirer de $C$ le coût « à neuf » de l'élément déjà déprécié. | |
| 171 | +\end{itemize} | |
| 172 | +\end{defbox} | |
| 173 | +\end{column} | |
| 174 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 175 | +\question{Un propriétaire veut installer une piscine creusée (55~000~\$) dans un secteur où les paires de ventes montrent un gain de 25~000~\$. S'il la construit, comment l'évaluateur traitera-t-il les 30~000~\$ d'écart?} | |
| 176 | +\pause | |
| 177 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 178 | +\footnotesize Comme une \textbf{suramélioration} : dépréciation fonctionnelle incurable de 30~000~\$ dès le premier jour (coût neuf 55~000, valeur contributive 25~000). Le coût n'est pas la valeur --- bloc 1. | |
| 179 | +\end{exbox} | |
| 180 | +\end{column} | |
| 181 | +\end{columns} | |
| 182 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc4.tex
+319 −0
@@ -0,0 +1,319 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 4 — Âge effectif et durées de vie (20 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{4}{Âge effectif et durées de vie} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 4} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Définir âge \textbf{chronologique}, âge \textbf{effectif}, vie \textbf{physique}, vie \textbf{économique} totale et \textbf{restante} | |
| 11 | + \item Écrire $VE = AE + VER$, $d = AE/VE$, $D = \CN \cdot AE/VE$ et leurs unités | |
| 12 | + \item Construire un âge effectif \textbf{défendable} à partir des composantes | |
| 13 | + \item Mesurer l'effet de l'entretien, des rénovations et de l'utilisation optimale sur ces durées | |
| 14 | + \item Résoudre trois cas numériques étape par étape | |
| 15 | +\end{enumerate} | |
| 16 | +\end{column} | |
| 17 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 18 | +\begin{importbox}[Le chiffre qui compte] | |
| 19 | +\footnotesize C'est l'\textbf{âge effectif} --- jamais l'âge chronologique --- qui entre dans la méthode âge-vie. Le calendrier est un fait ; l'âge effectif est un \emph{jugement documenté}. | |
| 20 | +\end{importbox} | |
| 21 | +\end{column} | |
| 22 | +\end{columns} | |
| 23 | +\end{frame} | |
| 24 | + | |
| 25 | +\begin{frame}{Cinq durées à ne pas confondre} | |
| 26 | +\begin{columns}[T] | |
| 27 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 28 | +\begin{defbox}[Définitions] | |
| 29 | +\footnotesize | |
| 30 | +\begin{description} | |
| 31 | + \item[Âge chronologique] années écoulées depuis la construction (rôle, Registre foncier) ; | |
| 32 | + \item[Âge effectif $AE$] âge \emph{apparent} compte tenu de l'état, de l'entretien et des rénovations ; | |
| 33 | + \item[Vie physique] durée pendant laquelle le bâtiment peut tenir debout ; | |
| 34 | + \item[Vie économique totale $VE$] durée pendant laquelle il \emph{contribue} à la valeur ; $VE \le$ vie physique ; | |
| 35 | + \item[Vie économique restante $VER$] contribution qui reste à courir : $VER = VE - AE$. | |
| 36 | +\end{description} | |
| 37 | +\end{defbox} | |
| 38 | +\end{column} | |
| 39 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 40 | +\begin{defbox}[Relations] | |
| 41 | +\begin{align*} | |
| 42 | +VE &= AE + VER && \text{(années)}\\ | |
| 43 | +d &= \frac{AE}{VE} && \text{(sans unité)}\\ | |
| 44 | +D &= \CN \times \frac{AE}{VE} && \text{(\$)} | |
| 45 | +\end{align*} | |
| 46 | +\end{defbox} | |
| 47 | +\footnotesize La deuxième relation \textbf{suppose} une dépréciation linéaire : chaque année effective consomme $1/VE$ du coût neuf. C'est une hypothèse de travail, pas une loi (bloc 6). | |
| 48 | +\end{column} | |
| 49 | +\end{columns} | |
| 50 | +\end{frame} | |
| 51 | + | |
| 52 | +\begin{frame}{Graphique 1 --- Chronologie des vies physique et économique} | |
| 53 | +\begin{center} | |
| 54 | +\begin{tikzpicture}[xscale=0.96] | |
| 55 | +\draw[very thick, -{Stealth}, uqoGris] (0,0) -- (14.2,0); | |
| 56 | +\fill[uqoBleu] (0,0) circle (3pt) node[below=5pt, font=\scriptsize\bfseries] {1985 : construction}; | |
| 57 | +\fill[uqoVert] (7.5,0) circle (3pt) node[below=5pt, font=\scriptsize\bfseries, align=center] {2026 : évaluation\\(41 ans)}; | |
| 58 | +\fill[uqoTeal] (13.7,0) circle (3pt) node[below=5pt, font=\scriptsize\bfseries, align=center] {fin de vie\\économique}; | |
| 59 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleu] (0,0.8) -- (7.5,0.8); \node[above, font=\scriptsize, text=uqoBleu] at (3.75,0.8) {âge chronologique = 41 ans}; | |
| 60 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoVert] (0,1.6) -- (5.5,1.6); \node[above, font=\scriptsize, text=uqoVert] at (2.75,1.6) {âge effectif retenu = \vAE{} ans}; | |
| 61 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoTeal] (5.5,2.4) -- (13.7,2.4); \node[above, font=\scriptsize, text=uqoTeal] at (9.6,2.4) {vie économique restante = 45 ans}; | |
| 62 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,3.2) -- (13.7,3.2); \node[above, font=\scriptsize, text=uqoGris] at (6.85,3.2) {vie économique totale $VE$ = \vVE{} ans (en années \emph{effectives})}; | |
| 63 | +\draw[dotted, uqoVert] (5.5,0) -- (5.5,2.4); | |
| 64 | +\end{tikzpicture} | |
| 65 | +\end{center} | |
| 66 | +\footnotesize | |
| 67 | +\begin{itemize} | |
| 68 | + \item L'axe des vies économiques se compte en \textbf{années effectives} : 41 ans de calendrier n'ont « consommé » que \vAE{} ans de vie économique grâce à l'entretien et aux remplacements ; | |
| 69 | + \item la vie physique (80--100 ans et plus pour une ossature de bois bien entretenue) n'apparaît pas : elle n'entre dans aucun calcul de valeur. | |
| 70 | +\end{itemize} | |
| 71 | +\hyp{échelle non proportionnelle ; $AE = \vAE$, $VE = \vVE$ : hypothèses du cas, justifiées aux diapositives suivantes.} | |
| 72 | +\end{frame} | |
| 73 | + | |
| 74 | +\begin{frame}{Graphique 2 --- Âge chronologique et âge effectif} | |
| 75 | +\begin{columns}[T] | |
| 76 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 77 | +\begin{tikzpicture} | |
| 78 | +\begin{axis}[s09axis, height=5.4cm, xlabel={Âge chronologique (années)}, ylabel={Âge effectif (années)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=70, legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}] | |
| 79 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:60] {1.4*x}; \addlegendentry{négligé : ratio 1,4} | |
| 80 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:60] {x}; \addlegendentry{entretien normal : ratio 1,0} | |
| 81 | +\addplot[uqoVert, domain=0:60] {0.6*x}; \addlegendentry{soigné, rénové : ratio 0,6} | |
| 82 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoOr!80!uqoGris, mark size=2.4pt] coordinates {({\nAgeChrono},{\nAE})}; | |
| 83 | +\node[font=\tiny, anchor=west] at (axis cs:42,\nAE) {sujet : 41 $\to$ \vAE}; | |
| 84 | +\end{axis} | |
| 85 | +\end{tikzpicture} | |
| 86 | +\end{column} | |
| 87 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 88 | +\footnotesize | |
| 89 | +\uqotitle{Échelle de condition (ratio $AE$ / chronologique) :} | |
| 90 | +\begin{center} | |
| 91 | +\scriptsize | |
| 92 | +\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | |
| 93 | +\toprule | |
| 94 | +\textbf{Situation} & \textbf{Chrono.} & \textbf{$AE$} & \textbf{Ratio} \\ | |
| 95 | +\midrule | |
| 96 | +Bien entretenu, rénové & 30 & 18 & 0,60 \\ | |
| 97 | +Entretien normal & 30 & 30 & 1,00 \\ | |
| 98 | +Négligé & 30 & 42 & 1,40 \\ | |
| 99 | +\bottomrule | |
| 100 | +\end{tabular} | |
| 101 | +\end{center} | |
| 102 | +\begin{itemize} | |
| 103 | + \item le ratio n'est pas constant dans la vie d'un bâtiment : il baisse après chaque rénovation et remonte quand l'entretien cesse ; | |
| 104 | + \item le sujet (ratio $\vAE/41 = 0{,}73$) est entre « soigné » et « normal » : cuisine et salle de bain d'origine, mais toiture, fenêtres et sous-sol refaits. | |
| 105 | +\end{itemize} | |
| 106 | +\end{column} | |
| 107 | +\end{columns} | |
| 108 | +\end{frame} | |
| 109 | + | |
| 110 | +\begin{frame}{Construire un âge effectif défendable : la pondération par les composantes} | |
| 111 | +\begin{columns}[T] | |
| 112 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 113 | +\begin{defbox}[Âge effectif pondéré] | |
| 114 | +\[ | |
| 115 | +AE_{\text{pondéré}} = \frac{\sum_i AE_i \times C_{N,i}}{\sum_i C_{N,i}} | |
| 116 | +\] | |
| 117 | +\footnotesize $AE_i$ : âge de la composante $i$ (depuis son dernier remplacement) ; $C_{N,i}$ : son coût neuf. Les composantes lourdes (structure) pèsent davantage que les finitions. | |
| 118 | +\end{defbox} | |
| 119 | +\begin{exbox}[Sujet] | |
| 120 | +\footnotesize Toiture 13 ans, fenêtres 17, cuisine et salle de bain du RDC 41, finitions 11 et 20, structure jugée à \vAELT{} ans $\Rightarrow$ $AE_{\text{pondéré}} = \vAEpond$ ans ; retenu par prudence : \textbf{\vAE{} ans}. | |
| 121 | +\end{exbox} | |
| 122 | +\end{column} | |
| 123 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 124 | +\footnotesize | |
| 125 | +\uqotitle{Ce qui rend le chiffre défendable :} | |
| 126 | +\begin{itemize} | |
| 127 | + \item un \textbf{inventaire daté} des composantes (fiche du courtier, permis, factures, inspection) ; | |
| 128 | + \item une \textbf{règle} explicite (pondération, échelle de condition) appliquée de la même façon à tous les dossiers ; | |
| 129 | + \item une \textbf{phrase} dans le rapport : « âge effectif de \vAE{} ans compte tenu du remplacement de la toiture (2013), des fenêtres (2009) et de l'aménagement du sous-sol (2006), et de la cuisine et de la salle de bain d'origine ». | |
| 130 | +\end{itemize} | |
| 131 | +\erreur{« Environ 30 ans » sans inventaire : indéfendable en contre-interrogatoire.} | |
| 132 | +\end{column} | |
| 133 | +\end{columns} | |
| 134 | +\end{frame} | |
| 135 | + | |
| 136 | +\begin{frame}{Graphique 3 --- Impact de l'entretien sur l'âge effectif dans le temps} | |
| 137 | +\begin{columns}[T] | |
| 138 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 139 | +\begin{tikzpicture} | |
| 140 | +\begin{axis}[s09axis, height=5.4cm, xlabel={Âge chronologique (années)}, ylabel={Âge effectif (années)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=60, legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}] | |
| 141 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:60] {x}; \addlegendentry{aucune intervention} | |
| 142 | +\addplot[uqoVert, domain=0:15] {x}; \addlegendentry{entretien et remplacements planifiés (illustration)} | |
| 143 | +\addplot[uqoVert, domain=15:30] {x-6}; | |
| 144 | +\addplot[uqoVert, domain=30:45] {x-13}; | |
| 145 | +\addplot[uqoVert, domain=45:60] {x-20}; | |
| 146 | +\addplot[uqoVert, only marks, mark=*, mark size=1.6pt] coordinates {(15,9) (30,17) (45,25)}; | |
| 147 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:60] {x + 0.012*x^2}; \addlegendentry{entretien différé qui s'accumule} | |
| 148 | +\end{axis} | |
| 149 | +\end{tikzpicture} | |
| 150 | +\end{column} | |
| 151 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 152 | +\footnotesize | |
| 153 | +\begin{itemize} | |
| 154 | + \item \textbf{Entretien normal} : l'âge effectif suit le calendrier ; | |
| 155 | + \item \textbf{remplacements planifiés} (toiture à 15 ans, fenêtres à 30, cuisine à 45) : chaque intervention \emph{rajeunit} le bâtiment d'un cran (courbe en dents de scie) ; | |
| 156 | + \item \textbf{entretien différé} : les dégâts se propagent (infiltration $\to$ pourriture $\to$ structure) : l'âge effectif s'accélère, la courbe devient convexe. | |
| 157 | +\end{itemize} | |
| 158 | +\begin{notebox}[Lien avec la littérature] | |
| 159 | +\footnotesize \textcite{knight1996} et \textcite{wilhelmsson2008} montrent empiriquement que le taux de dépréciation des maisons dépend du niveau d'entretien ; \textcite{harding2007} distinguent dépréciation brute et nette d'entretien. | |
| 160 | +\end{notebox} | |
| 161 | +\end{column} | |
| 162 | +\end{columns} | |
| 163 | +\hyp{courbes illustratives (hypothèses de rythme de remplacement et d'accélération).} | |
| 164 | +\end{frame} | |
| 165 | + | |
| 166 | +\begin{frame}{Graphique 4 --- La dépréciation selon la vie économique retenue} | |
| 167 | +\begin{columns}[T] | |
| 168 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 169 | +\begin{tikzpicture} | |
| 170 | +\begin{axis}[s09axis, height=5.4cm, xlabel={Âge effectif $AE$ (années)}, ylabel={$d = AE/VE$ (\%)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=100, legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}] | |
| 171 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:50] {100*x/50}; \addlegendentry{$VE = 50$ ans} | |
| 172 | +\addplot[uqoOr!80!uqoGris, domain=0:60] {100*x/60}; \addlegendentry{$VE = 60$ ans} | |
| 173 | +\addplot[uqoBleu, domain=0:60] {100*x/75}; \addlegendentry{$VE = \vVE$ ans (retenue)} | |
| 174 | +\addplot[uqoVert, domain=0:60] {100*x/100}; \addlegendentry{$VE = 100$ ans} | |
| 175 | +\draw[uqoGris, dotted] (axis cs:\nAE,0) -- (axis cs:\nAE,100); | |
| 176 | +\node[font=\tiny, anchor=south west] at (axis cs:\nAE,90) {$AE = \vAE$}; | |
| 177 | +\end{axis} | |
| 178 | +\end{tikzpicture} | |
| 179 | +\end{column} | |
| 180 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 181 | +\footnotesize | |
| 182 | +\uqotitle{Sujet ($\CN = \vCN~\$$, $AE = \vAE$) :} | |
| 183 | +\begin{center} | |
| 184 | +\scriptsize | |
| 185 | +\tabSensVE | |
| 186 | +\end{center} | |
| 187 | +\begin{itemize} | |
| 188 | + \item passer de 50 à 100 ans de vie économique \textbf{divise la dépréciation par deux} : le choix de $VE$ pèse plus que tout raffinement du calcul ; | |
| 189 | + \item d'où la règle de l'AoRE : la vie économique doit être \textbf{tirée du marché} (extraction, bloc 5), pas d'une table. | |
| 190 | +\end{itemize} | |
| 191 | +\end{column} | |
| 192 | +\end{columns} | |
| 193 | +\end{frame} | |
| 194 | + | |
| 195 | +\begin{frame}{Durées de vie typiques : des fourchettes, pas des constantes} | |
| 196 | +\begin{columns}[T] | |
| 197 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | |
| 198 | +\begin{center} | |
| 199 | +\scriptsize | |
| 200 | +\begin{tabular}{@{}l l c c@{}} | |
| 201 | +\toprule | |
| 202 | +\textbf{Type} & \textbf{Structure} & \textbf{Vie phys.} & \textbf{Vie écon.} \\ | |
| 203 | +\midrule | |
| 204 | +Résidentiel unifamilial & bois & 60--100 & 50--75 \\ | |
| 205 | +Résidentiel multilogements & bois / béton & 55--75 & 45--65 \\ | |
| 206 | +Commercial (bureaux) & acier / béton & 55--75 & 40--60 \\ | |
| 207 | +Commercial (détail) & acier & 45--65 & 35--55 \\ | |
| 208 | +Industriel léger & acier préfabriqué & 40--55 & 30--50 \\ | |
| 209 | +Institutionnel & béton armé & 70--100 & 60--80 \\ | |
| 210 | +Entrepôt & acier préfabriqué & 40--55 & 30--45 \\ | |
| 211 | +Patrimonial & maçonnerie & 100 et plus & 60--100 et plus \\ | |
| 212 | +\bottomrule | |
| 213 | +\end{tabular} | |
| 214 | +\end{center} | |
| 215 | +\src{Marshall \& Swift, 2025 ; Altus, 2026 ; pratique québécoise --- ordres de grandeur} | |
| 216 | +\end{column} | |
| 217 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | |
| 218 | +\footnotesize | |
| 219 | +\uqotitle{Ce qui déplace le curseur dans la fourchette :} | |
| 220 | +\begin{itemize} | |
| 221 | + \item \uqogreen{allonge} : entretien préventif, qualité d'origine, conception flexible, fondations saines ; | |
| 222 | + \item \uqoalert{raccourcit} : négligence, usage intensif, humidité, conception datée, climat (gel-dégel, charges de neige) ; | |
| 223 | + \item \textbf{utilisation optimale} : si le terrain vaut davantage sous un autre usage, la vie économique s'arrête \emph{aujourd'hui}, quel que soit l'état. | |
| 224 | +\end{itemize} | |
| 225 | +\begin{notebox}[Pourquoi \vVE{} ans pour le sujet] | |
| 226 | +\footnotesize Borne haute de la fourchette résidentielle : les plain-pieds des années 1950--1960 de Gatineau se vendent encore avec un bâtiment valant 60--65\,\% du neuf (bloc 5) ; une vie économique de 50 ans les aurait déclarés sans valeur. | |
| 227 | +\end{notebox} | |
| 228 | +\end{column} | |
| 229 | +\end{columns} | |
| 230 | +\end{frame} | |
| 231 | + | |
| 232 | +\begin{frame}{Graphique 5 --- Valeur contributive avant et après rénovation} | |
| 233 | +\begin{columns}[T] | |
| 234 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 235 | +\begin{tikzpicture} | |
| 236 | +\begin{axis}[s09k, height=5.2cm, ybar, bar width=14pt, ylabel={valeur contributive (\$)}, ymin=0, ymax=320000, symbolic x coords={AE 41, AE 35, AE 30, AE 25, AE 20}, xtick=data, x tick label style={font=\scriptsize}, ytick={0,100000,200000,300000}, nodes near coords, every node near coord/.append style={font=\tiny, /pgf/number format/1000 sep={~}}] | |
| 237 | +\addplot[fill=uqoBleu!45, draw=uqoBleu] coordinates {(AE 41,143916) (AE 35,169313) (AE 30,190477) (AE 25,211641) (AE 20,232805)}; | |
| 238 | +\end{axis} | |
| 239 | +\end{tikzpicture} | |
| 240 | +\end{column} | |
| 241 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 242 | +\footnotesize | |
| 243 | +\uqotitle{Sujet, $VE = \vVE$, $\CN = \vCN~\$$ :} | |
| 244 | +\begin{center} | |
| 245 | +\scriptsize | |
| 246 | +\tabSensAE | |
| 247 | +\end{center} | |
| 248 | +\begin{itemize} | |
| 249 | + \item chaque année d'âge effectif gagnée vaut $\CN / VE = \vdVlin~\$$ de valeur contributive ; | |
| 250 | + \item une rénovation qui fait passer $AE$ de 35 à 30 ans « vaut » donc environ 21~000~\$ --- à comparer à son coût (bloc 3). | |
| 251 | +\end{itemize} | |
| 252 | +\end{column} | |
| 253 | +\end{columns} | |
| 254 | +\end{frame} | |
| 255 | + | |
| 256 | +\begin{frame}{Cas numérique 1 --- Immeuble commercial de 1996} | |
| 257 | +\begin{columns}[T] | |
| 258 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 259 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 260 | +\footnotesize Immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996, visité en 2026 ; bien entretenu, rénovation majeure en 2016. Vie économique totale estimée : 50 ans ; vie physique : 65 ans ; âge effectif estimé : 22 ans. Calculez l'âge chronologique, la vie économique restante et le ratio de dépréciation. | |
| 261 | +\end{quizbox} | |
| 262 | +\end{column} | |
| 263 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 264 | +\pause | |
| 265 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 266 | +\begin{align*} | |
| 267 | +\text{Âge chronologique} &= 2026 - 1996 = \mathbf{30\ \text{ans}}\\ | |
| 268 | +VER &= VE - AE = 50 - 22 = \mathbf{28\ \text{ans}}\\ | |
| 269 | +d &= \frac{AE}{VE} = \frac{22}{50} = \mathbf{44\,\%} | |
| 270 | +\end{align*} | |
| 271 | +\footnotesize Sans la rénovation de 2016, l'âge effectif aurait pu atteindre 30 ans ou plus et $d$ dépasser 60\,\%. La vie physique (65 ans) n'intervient pas. | |
| 272 | +\end{exbox} | |
| 273 | +\end{column} | |
| 274 | +\end{columns} | |
| 275 | +\end{frame} | |
| 276 | + | |
| 277 | +\begin{frame}{Cas numériques 2 et 3 --- Maison de Gatineau, âge-vie simple puis modifiée} | |
| 278 | +\begin{columns}[T] | |
| 279 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 280 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 281 | +\footnotesize Coût neuf 420~000~\$ ; construite en 2002, évaluée en 2026 (24 ans) ; entretien moyen, aucune rénovation : âge effectif estimé 26 ans ; vie économique 55 ans ; terrain 150~000~\$. \textbf{Cas 3} : l'inspection révèle un entretien différé de 32~000~\$ (toiture 18~000, peinture 6~000, fenêtres 8~000). | |
| 282 | +\end{quizbox} | |
| 283 | +\footnotesize Remarquez que l'âge effectif (26) dépasse ici l'âge chronologique (24) : l'entretien seulement moyen a vieilli la maison plus vite que le calendrier. | |
| 284 | +\end{column} | |
| 285 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 286 | +\pause | |
| 287 | +\begin{exbox}[Solutions] | |
| 288 | +\footnotesize | |
| 289 | +\textbf{Cas 2 (âge-vie)} : $D = 420~000 \times 26/55 = 198~545~\$$ (47,3\,\%) ; $\VB = 221~455~\$$ ; $V = 150~000 + 221~455 = \mathbf{371~455~\$}$. | |
| 290 | + | |
| 291 | +\textbf{Cas 3 (âge-vie modifiée)} : $D = 32~000 + (420~000 - 32~000) \times 26/55 = 32~000 + 183~418 = \mathbf{215~418~\$}$ (51,3\,\%) ; $V = \mathbf{354~582~\$}$. | |
| 292 | +\end{exbox} | |
| 293 | +\footnotesize La version modifiée capte $16~873~\$$ de plus : l'entretien différé est mesuré \emph{directement}, puis le ratio s'applique au \textbf{solde} (388~000 au lieu de 420~000). Conservez les fractions exactes ($26/55$) jusqu'au bout. | |
| 294 | +\end{column} | |
| 295 | +\end{columns} | |
| 296 | +\end{frame} | |
| 297 | + | |
| 298 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 4} | |
| 299 | +\begin{columns}[T] | |
| 300 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 301 | +\begin{defbox}[À retenir] | |
| 302 | +\footnotesize | |
| 303 | +\begin{itemize} | |
| 304 | + \item $VE = AE + VER$ ; $d = AE/VE$ ; $D = \CN \cdot AE/VE$ --- en années \emph{effectives} ; | |
| 305 | + \item l'âge effectif se \textbf{construit} (inventaire daté, pondération, échelle de condition) et se \textbf{confronte} au marché ; | |
| 306 | + \item la vie économique est le paramètre le plus lourd : la tirer du marché, pas d'une table ; | |
| 307 | + \item l'entretien et les rénovations rajeunissent ; l'entretien différé accélère ; l'HBU peut tout arrêter. | |
| 308 | +\end{itemize} | |
| 309 | +\end{defbox} | |
| 310 | +\end{column} | |
| 311 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 312 | +\question{Deux évaluateurs retiennent pour le même bâtiment $AE = 30$ ans avec $VE = 60$ et $AE = 40$ ans avec $VE = 80$. Leurs dépréciations diffèrent-elles?} | |
| 313 | +\pause | |
| 314 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 315 | +\footnotesize Non : $30/60 = 40/80 = 50\,\%$. Seul le \textbf{ratio} compte dans l'âge-vie ; c'est pourquoi la cohérence entre $AE$ et $VE$ (mêmes conventions, même source) importe plus que chacun des deux chiffres pris isolément. | |
| 316 | +\end{exbox} | |
| 317 | +\end{column} | |
| 318 | +\end{columns} | |
| 319 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc5.tex
+454 −0
@@ -0,0 +1,454 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 5 — Les quatre méthodes d'estimation (32 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{5}{Les quatre méthodes d'estimation de la dépréciation} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 5} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Appliquer la méthode \textbf{âge-vie} et comparer plusieurs bâtiments d'âges effectifs différents | |
| 11 | + \item Appliquer la méthode \textbf{âge-vie modifiée} en vérifiant l'assiette (pas de double comptage) | |
| 12 | + \item Monter une \textbf{ventilation} par composantes d'un bâtiment résidentiel et lire la contribution de chacune | |
| 13 | + \item Extraire la dépréciation \textbf{du marché} sur plusieurs ventes, d'abord didactiques, puis réelles | |
| 14 | + \item Lire le \textbf{profil empirique} de \vNventes{} ventes de plain-pieds de Gatineau | |
| 15 | +\end{enumerate} | |
| 16 | +\end{column} | |
| 17 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 18 | +\begin{notebox}[Quatre philosophies] | |
| 19 | +\footnotesize Âge-vie : du haut vers le bas (une hypothèse globale). Ventilation : du bas vers le haut (chaque cause mesurée). Extraction : on ne raisonne pas sur le bâtiment, on observe ce que le marché déduit. Aucune n'est supérieure en soi ; un rapport solide en combine au moins deux. | |
| 20 | +\end{notebox} | |
| 21 | +\end{column} | |
| 22 | +\end{columns} | |
| 23 | +\end{frame} | |
| 24 | + | |
| 25 | +% ---------------------------------------------------------------- Méthode 1 | |
| 26 | +\begin{frame}{Méthode 1 --- Âge-vie : fondement, hypothèses, équation} | |
| 27 | +\begin{columns}[T] | |
| 28 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 29 | +\begin{defbox}[Âge-vie (\emph{straight-line age-life})] | |
| 30 | +\[ | |
| 31 | +D = \frac{AE}{VE} \times \CN | |
| 32 | +\qquad | |
| 33 | +\VB = \CN \left(1 - \frac{AE}{VE}\right) | |
| 34 | +\] | |
| 35 | +\footnotesize Toute la dépréciation --- physique, fonctionnelle, externe --- est résumée par un seul ratio. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\footnotesize | |
| 38 | +\uqotitle{Hypothèses implicites :} | |
| 39 | +\begin{itemize} | |
| 40 | + \item dépréciation \textbf{linéaire} et \textbf{uniforme} dans le temps ; | |
| 41 | + \item l'âge effectif capture \emph{toutes} les causes, y compris l'externe ; | |
| 42 | + \item la vie économique est connue et constante. | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{column} | |
| 45 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 46 | +\begin{exbox}[Sujet] | |
| 47 | +\footnotesize $\CN = \vCN~\$$ ; $AE = \vAE$ ; $VE = \vVE$ $\Rightarrow$ $D = \vCN \times \vAE/\vVE = \mathbf{\vDav~\$}$ (\vDavPct\,\%) ; $V = \vVT + \vCN - \vDav = \mathbf{\vVav~\$}$. | |
| 48 | +\end{exbox} | |
| 49 | +\footnotesize | |
| 50 | +\uqotitle{Limites :} aveugle aux causes ; très sensible à $VE$ (bloc 4) ; ne sait pas traiter un entretien différé important ni une nuisance externe propre au sujet. Rôle : \textbf{ordre de grandeur} et rapport abrégé. | |
| 51 | +\erreur{Utiliser l'âge chronologique : $\vAgeChrono/\vVE \times \vCN = \vDavChrono~\$$ (\vDavChronoPct\,\%), soit \textbf{47~000~\$ de trop} pour le sujet.} | |
| 52 | +\end{column} | |
| 53 | +\end{columns} | |
| 54 | +\end{frame} | |
| 55 | + | |
| 56 | +\begin{frame}{Méthode 1 --- Trois bâtiments, trois âges effectifs} | |
| 57 | +\begin{columns}[T] | |
| 58 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 59 | +\begin{tikzpicture} | |
| 60 | +\begin{axis}[s09k, height=5.4cm, xlabel={Âge effectif (années)}, ylabel={valeur contributive (milliers \$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, legend style={at={(0.98,0.98)}, anchor=north east}] | |
| 61 | +\addplot[uqoBleu, domain=0:75] {\nCN/1000*(1-x/\nVE)}; | |
| 62 | +\addlegendentry{$\VB = \CN(1 - AE/\vVE)$} | |
| 63 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoVert, mark size=2.4pt] coordinates {(15,254)}; | |
| 64 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoOr!80!uqoGris, mark size=2.4pt] coordinates {(30,190)}; | |
| 65 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=2.4pt] coordinates {(45,127)}; | |
| 66 | +\node[font=\tiny, anchor=south west] at (axis cs:16,258) {A : 15 ans, 20\,\%}; | |
| 67 | +\node[font=\tiny, anchor=south west] at (axis cs:31,194) {B : 30 ans, 40\,\%}; | |
| 68 | +\node[font=\tiny, anchor=south west] at (axis cs:46,131) {C : 45 ans, 60\,\%}; | |
| 69 | +\end{axis} | |
| 70 | +\end{tikzpicture} | |
| 71 | +\end{column} | |
| 72 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 73 | +\footnotesize | |
| 74 | +\begin{center} | |
| 75 | +\scriptsize | |
| 76 | +\begin{tabular}{@{}l c r r@{}} | |
| 77 | +\toprule | |
| 78 | +\textbf{Bâtiment} & \textbf{$AE$} & \textbf{$D$} & \textbf{$\VB$} \\ | |
| 79 | +\midrule | |
| 80 | +A --- rénové & 15 & 63~492 & 253~970 \\ | |
| 81 | +B --- sujet & 30 & 126~985 & 190~477 \\ | |
| 82 | +C --- négligé & 45 & 190~477 & 126~985 \\ | |
| 83 | +\bottomrule | |
| 84 | +\end{tabular} | |
| 85 | +\end{center} | |
| 86 | +\begin{itemize} | |
| 87 | + \item même coût neuf (\vCN~\$), même vie économique (\vVE{} ans) : seul l'âge effectif change ; | |
| 88 | + \item chaque année d'âge effectif « coûte » $\CN/VE = \vdVlin~\$$ : la droite est la version graphique de la formule ; | |
| 89 | + \item le marché, lui, ne descend pas en ligne droite (profil empirique, plus loin dans ce bloc). | |
| 90 | +\end{itemize} | |
| 91 | +\end{column} | |
| 92 | +\end{columns} | |
| 93 | +\end{frame} | |
| 94 | + | |
| 95 | +% ---------------------------------------------------------------- Méthode 2 | |
| 96 | +\begin{frame}{Méthode 2 --- Âge-vie modifiée : traiter l'entretien différé à part} | |
| 97 | +\begin{columns}[T] | |
| 98 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 99 | +\begin{defbox}[Âge-vie modifiée] | |
| 100 | +\[ | |
| 101 | +D = D_{\text{curable}} + \frac{AE}{VE}\,\bigl(\CN - D_{\text{curable}}\bigr) | |
| 102 | +\] | |
| 103 | +\footnotesize L'entretien différé est mesuré \textbf{directement} (coût de remise en état) ; le ratio âge-vie s'applique au \textbf{solde} du coût neuf, pas à la totalité. | |
| 104 | +\end{defbox} | |
| 105 | +\begin{center} | |
| 106 | +\begin{tikzpicture}[node distance=2mm] | |
| 107 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, fill=uqoBleu, text=white] (a) {coût neuf complet \vCN}; | |
| 108 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, draw=uqoRouge, below=of a] (b) {$-$ entretien différé \vDcur{} (curable)}; | |
| 109 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of b] (c) {$=$ assiette \vCNmoinsCur}; | |
| 110 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, draw=uqoOr!70!uqoGris, below=of c] (d) {$\times$ \vAE/\vVE $=$ \vDavmSolde}; | |
| 111 | +\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q); | |
| 112 | +\end{tikzpicture} | |
| 113 | +\end{center} | |
| 114 | +\end{column} | |
| 115 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 116 | +\begin{exbox}[Sujet] | |
| 117 | +\footnotesize Entretien différé relevé (HYP) : \vDcur~\$ (revêtement de vinyle, fissure de fondation, resurfaçage de l'allée, peinture extérieure). | |
| 118 | +\begin{align*} | |
| 119 | +D &= \vDcur + \tfrac{\vAE}{\vVE}\,(\vCN - \vDcur)\\ | |
| 120 | + &= \vDcur + \vDavmSolde = \mathbf{\vDavm~\$}\ (\vDavmPct\,\%)\\ | |
| 121 | +V &= \vVT + \vCN - \vDavm = \mathbf{\vVavm~\$} | |
| 122 | +\end{align*} | |
| 123 | +\end{exbox} | |
| 124 | +\footnotesize | |
| 125 | +\begin{itemize} | |
| 126 | + \item la version modifiée capte \textbf{10~860~\$ de plus} que l'âge-vie simple : le curable \emph{en sus} du vieillissement du solde ; | |
| 127 | + \item \textbf{assiette} : si l'on appliquait le ratio à \vCN{} puis qu'on ajoutait \vDcur, les composantes réparées seraient dépréciées deux fois. | |
| 128 | +\end{itemize} | |
| 129 | +\end{column} | |
| 130 | +\end{columns} | |
| 131 | +\end{frame} | |
| 132 | + | |
| 133 | +% ---------------------------------------------------------------- Méthode 3 | |
| 134 | +\begin{frame}{Méthode 3 --- Ventilation (\emph{breakdown}) : le principe} | |
| 135 | +\begin{columns}[T] | |
| 136 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 137 | +\begin{defbox}[Ventilation] | |
| 138 | +\[ | |
| 139 | +D = \underbrace{D_{\text{cur.}}}_{\text{coût}} + \underbrace{\sum_{i \in CT} C_{N,i}\,\min\!\Bigl(\tfrac{AE_i}{VU_i},1\Bigr)}_{\text{courte durée}} + \underbrace{B_{LT}\,\tfrac{AE_{LT}}{VE}}_{\text{longue durée}} + D_{\text{fonct.}} + D_{\text{ext.}} | |
| 140 | +\] | |
| 141 | +\footnotesize $C_{N,i}$ : coût neuf complet de la composante $i$ ; $AE_i$, $VU_i$ : son âge et sa vie utile ; $B_{LT} = \CN - D_{\text{cur.}} - \sum_{CT} C_{N,i}$ : base résiduelle de longue durée. | |
| 142 | +\end{defbox} | |
| 143 | +\end{column} | |
| 144 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 145 | +\footnotesize | |
| 146 | +\uqotitle{Six étages, trois unités de mesure :} | |
| 147 | +\begin{enumerate} | |
| 148 | + \item physique curable --- \textbf{coût} de remise en état ; | |
| 149 | + \item physique incurable CT --- \textbf{ratio} âge/vie par composante ; | |
| 150 | + \item physique incurable LT --- ratio sur la \textbf{base résiduelle} ; | |
| 151 | + \item fonctionnelle curable --- \textbf{excédent} de coût ; | |
| 152 | + \item fonctionnelle incurable --- \textbf{perte} capitalisée ou par paires ; | |
| 153 | + \item externe --- \textbf{paires} de ventes, allouée au bâtiment. | |
| 154 | +\end{enumerate} | |
| 155 | +\begin{notebox}[Force et faiblesse] | |
| 156 | +\footnotesize Elle \emph{explique} (le lecteur voit chaque poste) mais chaque étage repose sur ses hypothèses : les erreurs s'additionnent comme les composantes. Elle exige la discipline des bases successives (bloc 2). | |
| 157 | +\end{notebox} | |
| 158 | +\end{column} | |
| 159 | +\end{columns} | |
| 160 | +\end{frame} | |
| 161 | + | |
| 162 | +\begin{frame}{Ventilation --- le coût neuf du sujet, composante par composante} | |
| 163 | +\begin{columns}[T] | |
| 164 | +\begin{column}{0.6\textwidth} | |
| 165 | +\begin{center} | |
| 166 | +\tiny | |
| 167 | +\tabComposantesCN | |
| 168 | +\end{center} | |
| 169 | +\end{column} | |
| 170 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | |
| 171 | +\footnotesize | |
| 172 | +\uqotitle{D'où viennent ces chiffres :} | |
| 173 | +\begin{itemize} | |
| 174 | + \item les lignes RSMeans 2026 T4 du \textbf{Cas 1} d'UQO Éval (bungalow de \vCasEmpreinte~\msq, Gatineau), mises à l'échelle du sujet ($\times\,\vK$) ; | |
| 175 | + \item l'\textbf{aménagement du sous-sol} (\vSStotal~\$ nus) et les \textbf{ajouts} du sujet (thermopompe, allée, terrasse, clôture, remise : \vAjouts~\$, \hyp{HYP}) ; | |
| 176 | + \item le multiplicateur \vM{} de la chaîne du cours (conditions générales, frais généraux, profit, contingences, indirects, profit entrepreneurial) réparti \textbf{au prorata} : les composantes somment exactement au coût neuf complet. | |
| 177 | +\end{itemize} | |
| 178 | +\src{UQO Éval, Cas 1 (RSMeans 2026 T4) ; chaîne : séance 8 / TP2} | |
| 179 | +\end{column} | |
| 180 | +\end{columns} | |
| 181 | +\end{frame} | |
| 182 | + | |
| 183 | +\begin{frame}{Ventilation --- composantes à courte durée de vie (1/2)} | |
| 184 | +\begin{center} | |
| 185 | +\scriptsize | |
| 186 | +\tabVentCTa | |
| 187 | +\end{center} | |
| 188 | +\footnotesize | |
| 189 | +\begin{itemize} | |
| 190 | + \item \textbf{Âges} : hypothèses d'inspection cohérentes avec la fiche et les photos (toiture 2013, fenêtres 2009, chauffe-eau 2021, plinthes 2005, thermopompe 2020) ; \textbf{vies utiles} : InterNACHI (2024) et conventions du cours ; | |
| 191 | + \item le \textbf{VRC} n'existe pas dans le sujet : son coût « à neuf » reste dans le coût de remplacement et son absence est traitée en fonctionnelle (ajout) ; | |
| 192 | + \item ratio plafonné à 100\,\% : une composante ne peut pas valoir moins que zéro. | |
| 193 | +\end{itemize} | |
| 194 | +\hyp{âges des composantes : hypothèses pédagogiques du cas.} | |
| 195 | +\end{frame} | |
| 196 | + | |
| 197 | +\begin{frame}{Ventilation --- composantes à courte durée de vie (2/2)} | |
| 198 | +\begin{center} | |
| 199 | +\scriptsize | |
| 200 | +\tabVentCTb | |
| 201 | +\end{center} | |
| 202 | +\footnotesize | |
| 203 | +\begin{itemize} | |
| 204 | + \item la \textbf{cuisine} et la \textbf{salle de bain du RDC} sont d'origine (1985) : 41 ans sur une vie de 25 $\Rightarrow$ 100\,\% ; | |
| 205 | + \item les finitions du RDC datent de 2015 (11/20), celles du sous-sol de 2006 (20/25) ; | |
| 206 | + \item total des composantes CT : coût neuf \vCNCT~\$, dépréciation \textbf{\vDCT~\$}. | |
| 207 | +\end{itemize} | |
| 208 | +\end{frame} | |
| 209 | + | |
| 210 | +\begin{frame}{Ventilation --- contribution de chaque composante à la dépréciation} | |
| 211 | +\begin{columns}[T] | |
| 212 | +\begin{column}{0.6\textwidth} | |
| 213 | +\begin{tikzpicture} | |
| 214 | +\begin{axis}[s09k, height=6cm, xbar, bar width=6.5pt, xlabel={dépréciation (\$)}, xmin=0, xmax=85000, xtick={0,20000,40000,60000,80000}, | |
| 215 | + ytick=data, symbolic y coords={Chauffe-eau, Thermopompe, Plinthes élec., Sdb RDC, Sdb sous-sol, Toiture, Fenêtres et portes, Finitions RDC, Aménagements ext., Cuisine, Finitions sous-sol, Curable, Fonctionnelle, Longue durée}, | |
| 216 | + y tick label style={font=\tiny}, y dir=reverse, nodes near coords, every node near coord/.append style={font=\tiny, /pgf/number format/1000 sep={~}}, enlarge y limits=0.05] | |
| 217 | +\addplot[fill=uqoBleu!45, draw=uqoBleu] coordinates {({\nDLT},Longue durée)}; | |
| 218 | +\addplot[fill=uqoTeal!45, draw=uqoTeal] coordinates {({\nDfCur},Fonctionnelle)}; | |
| 219 | +\addplot[fill=uqoRouge!40, draw=uqoRouge] coordinates {({\nDcur},Curable)}; | |
| 220 | +\addplot[fill=uqoOr!45, draw=uqoOr!70!uqoGris] coordinates {({\nDFinSS},Finitions sous-sol) ({\nDCuisine},Cuisine) ({\nDAmen},Aménagements ext.) ({\nDFinRDC},Finitions RDC) ({\nDFen},Fenêtres et portes) ({\nDToit},Toiture) ({\nDSdbSS},Sdb sous-sol) ({\nDSdbRDC},Sdb RDC) ({\nDPlinthes},Plinthes élec.) ({\nDThermo},Thermopompe) ({\nDChauffe},Chauffe-eau)}; | |
| 221 | +\end{axis} | |
| 222 | +\end{tikzpicture} | |
| 223 | +\end{column} | |
| 224 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | |
| 225 | +\begin{center} | |
| 226 | +\scriptsize | |
| 227 | +\tabVentSynthese | |
| 228 | +\end{center} | |
| 229 | +\footnotesize La longue durée (base \vBaseLT~\$ $\times$ \vAELT/\vVE) et les finitions dominent ; la cuisine d'origine pèse à elle seule \vCuisineCN~\$ de physique $+$ \vDfCuisine~\$ de fonctionnelle. | |
| 230 | +\end{column} | |
| 231 | +\end{columns} | |
| 232 | +\end{frame} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{frame}{Ventilation --- résultat et première alerte} | |
| 235 | +\begin{columns}[T] | |
| 236 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 237 | +\begin{exbox}[Résultat] | |
| 238 | +\footnotesize $D_{\text{ventilation}} = \mathbf{\vDvent~\$}$, soit \textbf{\vDventPct\,\%} du coût neuf ; $V = \vVT + \vCN - \vDvent = \mathbf{\vVvent~\$}$. | |
| 239 | +\end{exbox} | |
| 240 | +\begin{importbox}[Alerte] | |
| 241 | +\footnotesize Le sujet s'est vendu \vVente~\$ le 30 janvier 2026. Avec un terrain de \vVT~\$, le marché n'a déduit que \vDimplVente~\$ (\vDimplVentePct\,\%). La ventilation « de tables » déduit \textbf{\vEcartVentMarche~\$ de plus} que le marché. | |
| 242 | +\end{importbox} | |
| 243 | +\end{column} | |
| 244 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 245 | +\footnotesize | |
| 246 | +\uqotitle{Pourquoi un tel écart?} | |
| 247 | +\begin{itemize} | |
| 248 | + \item la ventilation mesure ce qu'il \textbf{en coûterait} de ramener chaque composante à neuf ; le marché paie l'\textbf{utilité résiduelle} d'une cuisine de 1985 qui fonctionne ; | |
| 249 | + \item les vies utiles « de tables » (cuisine 25 ans, finitions 20 ans) sont des cycles de \emph{remplacement}, pas des durées d'\emph{utilité} dans un marché tendu ; | |
| 250 | + \item en 2026, l'offre de plain-pieds est rare à Gatineau : les acheteurs absorbent une partie de l'usure sans la déduire. | |
| 251 | +\end{itemize} | |
| 252 | +\begin{notebox}[Leçon] | |
| 253 | +\footnotesize La ventilation \textbf{explique} ; le marché fixe le \textbf{niveau} (AoRE : toute estimation de dépréciation doit être tirée du marché). | |
| 254 | +\end{notebox} | |
| 255 | +\end{column} | |
| 256 | +\end{columns} | |
| 257 | +\end{frame} | |
| 258 | + | |
| 259 | +% ---------------------------------------------------------------- Méthode 4 | |
| 260 | +\begin{frame}{Méthode 4 --- Extraction du marché : le principe} | |
| 261 | +\begin{columns}[T] | |
| 262 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 263 | +\begin{defbox}[Extraction] | |
| 264 | +\[ | |
| 265 | +D_i = C_{N,i} - \bigl(P_i - V_{T,i}\bigr) | |
| 266 | +\qquad | |
| 267 | +d_i = \frac{D_i}{C_{N,i}} | |
| 268 | +\qquad | |
| 269 | +\tau_i = \frac{d_i}{\text{âge}_i} | |
| 270 | +\] | |
| 271 | +\footnotesize $P_i$ : prix de vente du comparable $i$ ; $V_{T,i}$ : valeur de son terrain à la date de vente ; $C_{N,i}$ : son coût neuf à la même date ; $\tau_i$ : taux annuel moyen, appliqué ensuite à l'âge du sujet. | |
| 272 | +\end{defbox} | |
| 273 | +\end{column} | |
| 274 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 275 | +\footnotesize | |
| 276 | +\uqotitle{Six étapes :} | |
| 277 | +\begin{enumerate} | |
| 278 | + \item \textbf{sélectionner} des ventes de bâtiments comparables (type, âge, secteur, état connu) ; | |
| 279 | + \item \textbf{ajuster} les prix (conditions de vente, temps) à la date d'évaluation ; | |
| 280 | + \item \textbf{estimer} le terrain de chaque comparable (ventes de terrains, ratio prix/rôle) ; | |
| 281 | + \item \textbf{estimer} le coût neuf de chaque comparable \emph{avec le même devis} que le sujet ; | |
| 282 | + \item \textbf{extraire} $D_i$, $d_i$, $\tau_i$ ; examiner la dispersion ; | |
| 283 | + \item \textbf{appliquer} la médiane (ou la tendance) au sujet. | |
| 284 | +\end{enumerate} | |
| 285 | +\begin{importbox}[Hypothèses de comparabilité] | |
| 286 | +\footnotesize Même date, même type de coût neuf (remplacement), terrains évalués de la même façon, états comparables. Toute erreur sur le terrain ou le coût neuf se loge \textbf{en entier} dans $D_i$. | |
| 287 | +\end{importbox} | |
| 288 | +\end{column} | |
| 289 | +\end{columns} | |
| 290 | +\end{frame} | |
| 291 | + | |
| 292 | +\begin{frame}{Extraction --- exemple didactique à quatre ventes} | |
| 293 | +\begin{columns}[T] | |
| 294 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | |
| 295 | +\begin{center} | |
| 296 | +\scriptsize | |
| 297 | +\tabExtrQuatre | |
| 298 | +\end{center} | |
| 299 | +\footnotesize Vente 1 : $\VB = 650~000 - 200~000 = 450~000$ ; $D = 600~000 - 450~000 = 150~000$ (25,0\,\%) ; $\tau = 25{,}0\,\% / 20 = 1{,}25\,\%$/an. | |
| 300 | +\end{column} | |
| 301 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | |
| 302 | +\footnotesize | |
| 303 | +\begin{itemize} | |
| 304 | + \item les quatre taux (1,23 à 1,25\,\%) \textbf{convergent} : c'est cette convergence qui donne sa force probante à l'extraction ; | |
| 305 | + \item appliqué à un sujet de 26 ans et de 420~000~\$ : $D = 26 \times 1{,}24\,\% \times 420~000 \approx 135~000~\$$ ; | |
| 306 | + \item chiffres ronds et \textbf{hypothétiques} : le monde réel est bien plus bruyant --- diapositive suivante. | |
| 307 | +\end{itemize} | |
| 308 | +\hyp{exemple pédagogique (ventes fictives).} | |
| 309 | +\end{column} | |
| 310 | +\end{columns} | |
| 311 | +\end{frame} | |
| 312 | + | |
| 313 | +\begin{frame}{Extraction --- sept ventes réelles à moins de 400 m du sujet : les données} | |
| 314 | +\begin{center} | |
| 315 | +\scriptsize | |
| 316 | +\tabExtractionDonnees | |
| 317 | +\end{center} | |
| 318 | +\footnotesize | |
| 319 | +\begin{itemize} | |
| 320 | + \item plain-pieds détachés, 1979--1987, 94--112~\msq{} hors sol, vendus entre janvier et août 2026 (Registre foncier, via UQO Éval) ; valeurs au rôle 2024-2026 ; | |
| 321 | + \item \textbf{terrain} : rôle $\times$ \vRatioTerrain{} (ratio médian prix/rôle de \vNterrains{} ventes de terrains vacants à $\le$ 5~km, 2025-2026) ; | |
| 322 | + \item \textbf{coût neuf} : \vCNmdeux~\$/\msq{} hors sol, le devis du sujet appliqué à l'aire du rôle --- \hyp{hypothèse forte : l'état et l'équipement réels des comparables (sous-sol fini, garage) ne sont pas connus}. | |
| 323 | +\end{itemize} | |
| 324 | +\src{UQO Éval, extraction du 8 novembre 2026 ; rôle d'évaluation de Gatineau} | |
| 325 | +\end{frame} | |
| 326 | + | |
| 327 | +\begin{frame}{Extraction --- sept ventes réelles : les résultats} | |
| 328 | +\begin{center} | |
| 329 | +\scriptsize | |
| 330 | +\tabExtraction | |
| 331 | +\end{center} | |
| 332 | +\begin{columns}[T] | |
| 333 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | |
| 334 | +\footnotesize | |
| 335 | +\begin{itemize} | |
| 336 | + \item les ratios vont de \vRatioMin{} à \vRatioMax\,\% : deux ventes à 360--375~000~\$ (état probablement médiocre, ou vente de succession) tirent vers le haut, une à 500~000~\$ vers le bas ; | |
| 337 | + \item la \textbf{médiane} (\vTauxMedian\,\%/an) résiste aux extrêmes ; | |
| 338 | + \item appliqué au sujet : $D = \vAgeChrono \times \vTauxMedian\,\% \times \vCN = \mathbf{\vDextr~\$}$ (\vDextrPct\,\%) ; $V = \mathbf{\vVextr~\$}$. | |
| 339 | +\end{itemize} | |
| 340 | +\end{column} | |
| 341 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | |
| 342 | +\begin{notebox}[Vie économique implicite] | |
| 343 | +\footnotesize $\tau = \vTauxMedian\,\%$/an équivaut à une vie économique linéaire de $1/\tau \approx \vVEimpl$ ans : le marché déprécie bien plus lentement que les tables ; le $VE = \vVE$ ans du bloc 4 reste prudent. | |
| 344 | +\end{notebox} | |
| 345 | +\end{column} | |
| 346 | +\end{columns} | |
| 347 | +\end{frame} | |
| 348 | + | |
| 349 | +\begin{frame}{Extraction --- la dispersion est l'information} | |
| 350 | +\begin{columns}[T] | |
| 351 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 352 | +\begin{tikzpicture} | |
| 353 | +\begin{axis}[s09axis, height=5.2cm, xlabel={âge du comparable (années)}, ylabel={$D/C_N$ (\%)}, xmin=36, xmax=50, ymin=0, ymax=60, legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}] | |
| 354 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoBleu, mark size=2.6pt] table[x=age, y=ratio] {data/s09_extraction.dat}; | |
| 355 | +\addlegendentry{ventes réelles ($n = 7$)} | |
| 356 | +\addplot[uqoRouge, dashed, domain=36:50] {100*\nTauxMedian*x}; | |
| 357 | +\addlegendentry{$d = \tau_{\text{médian}} \times$ âge} | |
| 358 | +\addplot[only marks, mark=square*, uqoOr!80!uqoGris, mark size=2.6pt] coordinates {({\nAgeChrono},26.9)}; | |
| 359 | +\addlegendentry{sujet : dépréciation implicite de sa propre vente} | |
| 360 | +\end{axis} | |
| 361 | +\end{tikzpicture} | |
| 362 | +\end{column} | |
| 363 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 364 | +\footnotesize | |
| 365 | +\uqotitle{Lire un nuage dispersé :} | |
| 366 | +\begin{itemize} | |
| 367 | + \item des ratios de 12 à 56\,\% au même âge ne signifient pas que la méthode échoue : ils signifient que les comparables n'ont \textbf{pas le même état} (entretien, cuisine refaite ou non, sous-sol) --- exactement ce que le bloc 1 (graphique 7) annonçait ; | |
| 368 | + \item le praticien \textbf{visite} ou documente chaque comparable, en écarte certains, et pondère les autres ; | |
| 369 | + \item la vente du sujet lui-même (carré orange) tombe au milieu du nuage : la médiane est corroborée. | |
| 370 | +\end{itemize} | |
| 371 | +\erreur{Moyenner sans regarder : avec 0,30 et 1,18\,\%/an dans l'échantillon, la moyenne est un chiffre sans propriétaire.} | |
| 372 | +\end{column} | |
| 373 | +\end{columns} | |
| 374 | +\end{frame} | |
| 375 | + | |
| 376 | +\begin{frame}{Ce que disent \vNventes{} ventes réelles : le profil de dépréciation de Gatineau} | |
| 377 | +\begin{columns}[T] | |
| 378 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | |
| 379 | +\begin{tikzpicture} | |
| 380 | +\begin{axis}[s09k, height=5.3cm, xlabel={âge du bâtiment (années)}, ylabel={valeur implicite du bâtiment (\$/\msq{} hors sol)}, xmin=0, xmax=110, ymin=0, ymax=6000, ytick={0,1000,2000,3000,4000,5000,6000}, legend style={at={(0.98,0.98)}, anchor=north east}] | |
| 381 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=0.9pt, uqoGris!60, opacity=0.6] table[x=age, y=vbm2] {data/s09_ventes_vbm2.dat}; | |
| 382 | +\addlegendentry{\vNventes{} ventes (prix $-$ terrain indexé) / aire} | |
| 383 | +\addplot[uqoBleu, mark=*, mark size=2.2pt, line width=1.3pt] table[x=age, y=med] {data/s09_profil_bins.dat}; | |
| 384 | +\addlegendentry{médiane par classe d'âge} | |
| 385 | +\addplot[uqoBleu!60, dashed, mark=none] table[x=age, y=q1] {data/s09_profil_bins.dat}; | |
| 386 | +\addplot[uqoBleu!60, dashed, mark=none] table[x=age, y=q3] {data/s09_profil_bins.dat}; | |
| 387 | +\addlegendentry{quartiles Q1--Q3} | |
| 388 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:110, samples=80] {\nVBneufEmp*exp(-\nLambdaEmp*x)}; | |
| 389 | +\addlegendentry{ajustement $\VB/\msq = \vVBneufEmp\,e^{-\vLambdaEmpDec\,t}$} | |
| 390 | +\end{axis} | |
| 391 | +\end{tikzpicture} | |
| 392 | +\end{column} | |
| 393 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | |
| 394 | +\footnotesize | |
| 395 | +\uqotitle{Méthode (prix par millésime, \textcite{hulten1981}) :} | |
| 396 | +\begin{itemize} | |
| 397 | + \item ventes de plain-pieds détachés, Gatineau, nov. 2025 -- août 2026 (Registre foncier), jointes au rôle 2024-2026 ; | |
| 398 | + \item terrain au rôle $\times$ \vRatioTerrain{} ; valeur implicite du bâtiment $=$ prix $-$ terrain, rapportée à l'aire hors sol ; | |
| 399 | + \item régression $\ln(\VB/\msq) = a - \lambda t$ : $\lambda = \vLambdaEmp\,\%$/an (é.-t. \vLambdaSE), $R^2 = \vRdeuxExp$. | |
| 400 | +\end{itemize} | |
| 401 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 402 | +\footnotesize À 65--75 ans, le bâtiment vaut encore \vProfilVieuxMed~\$/\msq{} contre \vProfilRefMed{} quasi neuf : \vProfilVieuxDrel\,\% de dépréciation relative (environ 0,6\,\%/an). Limites : diapositive suivante. | |
| 403 | +\end{notebox} | |
| 404 | +\end{column} | |
| 405 | +\end{columns} | |
| 406 | +\end{frame} | |
| 407 | + | |
| 408 | +\begin{frame}{Le profil empirique en chiffres --- et ses limites} | |
| 409 | +\begin{center} | |
| 410 | +\scriptsize | |
| 411 | +\tabProfil | |
| 412 | +\end{center} | |
| 413 | +\footnotesize | |
| 414 | +\begin{columns}[T] | |
| 415 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 416 | +\uqotitle{Ce que le tableau montre :} | |
| 417 | +\begin{itemize} | |
| 418 | + \item la valeur du bâtiment par \msq{} décroît avec l'âge, mais \textbf{lentement} et de façon \textbf{non linéaire} (plateau jusqu'à 35 ans, décrochage ensuite) ; | |
| 419 | + \item la part du terrain passe de 33 à 57\,\% : plus le bâtiment vieillit, plus la propriété « devient un terrain » ; | |
| 420 | + \item le coût neuf du sujet (\vCNmdeux~\$/\msq) dépasse de \vCNvsNeuf\,\% la valeur implicite des quasi neufs : cohérence rassurante. | |
| 421 | +\end{itemize} | |
| 422 | +\end{column} | |
| 423 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 424 | +\uqotitle{Ce qu'il ne montre pas (limites) :} | |
| 425 | +\begin{itemize} | |
| 426 | + \item la \textbf{qualité} n'est pas observée : les millésimes récents sont plus grands et mieux équipés (biais de composition) ; | |
| 427 | + \item les \textbf{survivants} : les bâtiments démolis ne se vendent plus (biais de survie, \textcite{hulten1981}) ; | |
| 428 | + \item le terrain est indexé par un ratio unique ; l'aire du rôle ignore le sous-sol ; | |
| 429 | + \item $R^2 = \vRdeuxExp$ : l'âge explique le quart de la variance --- l'état fait le reste. | |
| 430 | +\end{itemize} | |
| 431 | +\end{column} | |
| 432 | +\end{columns} | |
| 433 | +\end{frame} | |
| 434 | + | |
| 435 | +\begin{frame}{Comparer les quatre méthodes} | |
| 436 | +\begin{center} | |
| 437 | +\scriptsize | |
| 438 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{2.1cm} p{2.6cm} p{2.6cm} p{2.9cm} p{2.9cm}@{}} | |
| 439 | +\toprule | |
| 440 | +\textbf{Critère} & \textbf{Âge-vie} & \textbf{Âge-vie modifiée} & \textbf{Ventilation} & \textbf{Extraction} \\ | |
| 441 | +\midrule | |
| 442 | +Logique & une hypothèse globale & curable à part, ratio sur le solde & chaque cause mesurée et additionnée & observée dans les ventes \\ | |
| 443 | +Données & $AE$, $VE$ & $+$ entretien différé & inventaire des composantes, vies, coûts & ventes, terrains, coûts neufs des comparables \\ | |
| 444 | +Force & rapidité & traite le différé & explique, auditable poste par poste & ancrée dans le marché \\ | |
| 445 | +Faiblesse & aveugle aux causes, sensible à $VE$ & reste globale & hypothèses empilées ; peut s'écarter du marché & dispersion, dépend du terrain et du coût neuf \\ | |
| 446 | +Sujet & \vDavPct\,\% & \vDavmPct\,\% & \vDventPct\,\% & \vDextrPct\,\% \\ | |
| 447 | +Usage & ordre de grandeur, rapport abrégé & rapport courant & rapport détaillé, bâtiments complexes, TP3 & validation, calibration des autres \\ | |
| 448 | +\bottomrule | |
| 449 | +\end{tabular} | |
| 450 | +\end{center} | |
| 451 | +\begin{notebox}[Recommandation] | |
| 452 | +\footnotesize Extraire d'abord (le marché fixe le niveau), ventiler ensuite (les causes expliquent), vérifier par l'âge-vie (l'ordre de grandeur). Le bloc 7 réconcilie les quatre sur le sujet. | |
| 453 | +\end{notebox} | |
| 454 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc6.tex
+225 −0
@@ -0,0 +1,225 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 6 — Modélisation mathématique et modèle hédonique (18 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{6}{Modélisation mathématique de la dépréciation} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 6} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Écrire trois fonctions de valeur dans le temps --- linéaire, exponentielle, non linéaire --- et interpréter leurs paramètres | |
| 11 | + \item Calculer et lire leurs \textbf{dérivées} (variation marginale de valeur) | |
| 12 | + \item Comparer pentes, courbures et sensibilités sur une même échelle | |
| 13 | + \item Comprendre pourquoi une forme fonctionnelle n'est \textbf{pas} empiriquement valide sans estimation ni validation | |
| 14 | + \item Lire un \textbf{modèle hédonique} estimé sur des ventes réelles sans confondre coefficient de l'âge et dépréciation | |
| 15 | +\end{enumerate} | |
| 16 | +\end{column} | |
| 17 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 18 | +\begin{notebox}[Pourquoi modéliser?] | |
| 19 | +\footnotesize Les méthodes du bloc 5 sont des cas particuliers de modèles : l'âge-vie est le modèle linéaire, l'extraction estime un taux moyen. Nommer les formes permet de \emph{tester} les hypothèses au lieu de les subir. | |
| 20 | +\end{notebox} | |
| 21 | +\end{column} | |
| 22 | +\end{columns} | |
| 23 | +\end{frame} | |
| 24 | + | |
| 25 | +\begin{frame}{Trois formes fonctionnelles} | |
| 26 | +\begin{columns}[T] | |
| 27 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 28 | +\begin{defbox}[Modèle linéaire] | |
| 29 | +\[ | |
| 30 | +V(t) = \CN\,(1 - \delta t), \qquad 0 \le t \le 1/\delta | |
| 31 | +\] | |
| 32 | +\footnotesize $\delta$ : fraction du coût neuf perdue par an ($\delta = 1/VE$) ; domaine borné : au-delà de $t = 1/\delta$ la valeur serait négative, ce qui n'a pas de sens économique. Sujet : $\delta = 1/\vVE = \vDeltaDec$. | |
| 33 | +\end{defbox} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Modèle exponentiel] | |
| 35 | +\[ | |
| 36 | +V(t) = \CN\,e^{-\lambda t} | |
| 37 | +\] | |
| 38 | +\footnotesize $\lambda$ : taux instantané ; la valeur perd chaque année la \emph{même proportion} de ce qui reste ; demi-vie $\ln 2 / \lambda$ (ici \vDemiVie{} ans avec $\lambda = \vLambdaEmpDec$, estimé au bloc 5). | |
| 39 | +\end{defbox} | |
| 40 | +\end{column} | |
| 41 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 42 | +\begin{defbox}[Modèle non linéaire (Weibull)] | |
| 43 | +\[ | |
| 44 | +V(t) = \CN\,e^{-\lambda' t^{\gamma}} | |
| 45 | +\] | |
| 46 | +\footnotesize $\gamma > 1$ : perte lente au début puis accélérée (forme en S inversé) ; $\gamma < 1$ : perte rapide au début puis ralentie ; $\gamma = 1$ redonne l'exponentiel. Sujet : $\gamma = \vGamma$, $\lambda' = \vLambdaNL$ calé pour que $V(41)$ égale le modèle exponentiel. | |
| 47 | +\end{defbox} | |
| 48 | +\footnotesize | |
| 49 | +\uqotitle{Paramètres et unités :} $\delta$, $\lambda$ en an$^{-1}$ ; $\lambda'$ en an$^{-\gamma}$ ; $\gamma$ sans unité. Tous sont des \textbf{hypothèses} tant qu'ils ne sont pas estimés sur des ventes. | |
| 50 | +\end{column} | |
| 51 | +\end{columns} | |
| 52 | +\end{frame} | |
| 53 | + | |
| 54 | +\begin{frame}{Les dérivées : la variation marginale de valeur} | |
| 55 | +\begin{columns}[T] | |
| 56 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 57 | +\begin{defbox}[Dérivées par rapport au temps] | |
| 58 | +\begin{align*} | |
| 59 | +\text{linéaire : } & \frac{dV}{dt} = -\delta\,\CN\\[2pt] | |
| 60 | +\text{exponentiel : } & \frac{dV}{dt} = -\lambda\,\CN\,e^{-\lambda t} = -\lambda\,V(t)\\[2pt] | |
| 61 | +\text{non linéaire : } & \frac{dV}{dt} = -\lambda'\gamma\,t^{\gamma-1}\,\CN\,e^{-\lambda' t^{\gamma}} | |
| 62 | +\end{align*} | |
| 63 | +\end{defbox} | |
| 64 | +\footnotesize | |
| 65 | +\uqotitle{Interprétation :} | |
| 66 | +\begin{itemize} | |
| 67 | + \item $-dV/dt$ est la \textbf{dépréciation marginale} : les dollars perdus pendant l'année $t$ ; | |
| 68 | + \item linéaire : constante ; exponentiel : proportionnelle à la valeur restante (décroissante) ; non linéaire : croît d'abord, puis décroît. | |
| 69 | +\end{itemize} | |
| 70 | +\end{column} | |
| 71 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 72 | +\begin{tikzpicture} | |
| 73 | +\begin{axis}[s09k, height=4.5cm, xlabel={$t$ (années)}, ylabel={$-dV/dt$ (\$/an)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=5000, legend style={at={(0.98,0.98)}, anchor=north east}] | |
| 74 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:75] {\nCN*\nDelta}; \addlegendentry{linéaire} | |
| 75 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=100] {\nLambda*\nCN*exp(-\nLambda*x)}; \addlegendentry{exponentiel} | |
| 76 | +\addplot[uqoVert, domain=0.01:75, samples=120] {\nLambdaNL*\nGamma*x^(\nGamma-1)*\nCN*exp(-\nLambdaNL*x^\nGamma)}; \addlegendentry{non linéaire} | |
| 77 | +\end{axis} | |
| 78 | +\end{tikzpicture} | |
| 79 | +\footnotesize À 41 ans : \vdVlin, \vdVexpQ{} et \vdVnlQ~\$/an. | |
| 80 | +\end{column} | |
| 81 | +\end{columns} | |
| 82 | +\end{frame} | |
| 83 | + | |
| 84 | +\begin{frame}{Les trois modèles sur une même échelle} | |
| 85 | +\begin{columns}[T] | |
| 86 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | |
| 87 | +\begin{tikzpicture} | |
| 88 | +\begin{axis}[s09k, height=5.8cm, xlabel={$t$ (années)}, ylabel={$V(t)$ (milliers \$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 89 | +\addplot[uqoBleu, dashed, domain=0:75] {\nCN/1000*max(0,1-\nDelta*x)}; \addlegendentry{linéaire ($\delta = 1/\vVE$)} | |
| 90 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=120] {\nCN/1000*exp(-\nLambda*x)}; \addlegendentry{exponentiel ($\lambda = \vLambdaEmpDec$)} | |
| 91 | +\addplot[uqoVert, domain=0:75, samples=120] {\nCN/1000*exp(-\nLambdaNL*x^\nGamma)}; \addlegendentry{non linéaire ($\gamma = \vGamma$)} | |
| 92 | +\addplot[only marks, mark=square*, uqoOr!80!uqoGris, mark size=2.6pt] coordinates {({\nAgeChrono},232)}; | |
| 93 | +\addlegendentry{sujet : $\VB$ implicite de la vente (232~k\$)} | |
| 94 | +\end{axis} | |
| 95 | +\end{tikzpicture} | |
| 96 | +\end{column} | |
| 97 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | |
| 98 | +\begin{center} | |
| 99 | +\scriptsize | |
| 100 | +\tabModeles | |
| 101 | +\end{center} | |
| 102 | +\footnotesize Les trois modèles coïncident à $t = 0$ et presque à $t = 41$ (par construction pour l'exponentiel et le non linéaire) ; ils divergent avant et après : la \textbf{courbure} est la vraie différence entre eux, et seule une série de ventes à tous les âges permet de l'estimer. | |
| 103 | +\end{column} | |
| 104 | +\end{columns} | |
| 105 | +\end{frame} | |
| 106 | + | |
| 107 | +\begin{frame}{Sensibilité aux paramètres et validité empirique} | |
| 108 | +\begin{columns}[T] | |
| 109 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 110 | +\begin{tikzpicture} | |
| 111 | +\begin{axis}[s09axis, height=5.2cm, xlabel={$t$ (années)}, ylabel={$V(t)/\CN$ (\%)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=100, legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west}] | |
| 112 | +\addplot[uqoRouge!50, domain=0:75, samples=80] {100*exp(-0.006*x)}; \addlegendentry{$\lambda = 0{,}6\,\%$} | |
| 113 | +\addplot[uqoRouge, domain=0:75, samples=80] {100*exp(-\nLambda*x)}; \addlegendentry{$\lambda = \vLambdaEmp\,\%$ (estimé)} | |
| 114 | +\addplot[uqoRouge!70!black, domain=0:75, samples=80] {100*exp(-0.015*x)}; \addlegendentry{$\lambda = 1{,}5\,\%$} | |
| 115 | +\addplot[uqoVert, dotted, domain=0:75, samples=80] {100*exp(-0.0007*x^1.8)}; \addlegendentry{$\gamma = 1{,}8$} | |
| 116 | +\addplot[uqoVert, dashdotted, domain=0.01:75, samples=80] {100*exp(-0.045*x^0.7)}; \addlegendentry{$\gamma = 0{,}7$} | |
| 117 | +\end{axis} | |
| 118 | +\end{tikzpicture} | |
| 119 | +\end{column} | |
| 120 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 121 | +\footnotesize | |
| 122 | +\uqotitle{Sensibilité :} à 41 ans, passer de $\lambda = 0{,}6$ à $1{,}5\,\%$ fait varier $V/\CN$ de 78 à 54\,\% --- un écart de 76~000~\$ sur le sujet. La courbure ($\gamma$) déplace la valeur de dizaines de milliers de dollars aux âges intermédiaires. | |
| 123 | +\begin{importbox}[Une forme n'est pas une preuve] | |
| 124 | +\footnotesize Choisir « exponentiel » ou « linéaire » est une hypothèse de modélisation. Elle ne devient une \emph{connaissance} qu'après \textbf{estimation} (sur des ventes), \textbf{validation} (résidus, hors échantillon) et \textbf{comparaison} des formes. Le bloc 5 l'a fait pour $\lambda$ ($R^2 = \vRdeuxExp$) ; nous n'avons \emph{pas} estimé $\gamma$ : la courbe verte reste une illustration. | |
| 125 | +\end{importbox} | |
| 126 | +\end{column} | |
| 127 | +\end{columns} | |
| 128 | +\end{frame} | |
| 129 | + | |
| 130 | +\begin{frame}{Introduction au modèle hédonique} | |
| 131 | +\begin{defbox}[Modèle hédonique du prix (Rosen, 1974)] | |
| 132 | +\[ | |
| 133 | +\ln(P_i) = \alpha + \beta_1\,\text{Âge}_i + \beta_2\,\text{Surface}_i + \beta_3\,\text{Qualité}_i + \beta_4\,\text{Rénovation}_i + \gamma'\,\text{Localisation}_i + \varepsilon_i | |
| 134 | +\] | |
| 135 | +\footnotesize Le prix d'une propriété est la somme des prix \emph{implicites} de ses caractéristiques. En logarithme, chaque coefficient se lit approximativement comme un effet en \textbf{pourcentage} du prix par unité de la caractéristique. | |
| 136 | +\end{defbox} | |
| 137 | +\begin{columns}[T] | |
| 138 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 139 | +\footnotesize | |
| 140 | +\uqotitle{Ce que le modèle apporte :} | |
| 141 | +\begin{itemize} | |
| 142 | + \item il \textbf{contrôle} les autres caractéristiques quand on mesure l'effet de l'âge : à surface, terrain et localisation donnés ; | |
| 143 | + \item il fournit un \textbf{ajustement de temps} et des \textbf{ajustements} pour la méthode de comparaison ; | |
| 144 | + \item il permet de tester la \textbf{forme} de la dépréciation (âge, âge$^2$, indicatrices de millésime). | |
| 145 | +\end{itemize} | |
| 146 | +\end{column} | |
| 147 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 148 | +\footnotesize | |
| 149 | +\uqotitle{Ce qu'il exige :} | |
| 150 | +\begin{itemize} | |
| 151 | + \item des ventes nombreuses et \textbf{documentées} (état, rénovations --- rarement observés) ; | |
| 152 | + \item une spécification réfléchie : variables omises $\Rightarrow$ coefficients biaisés ; | |
| 153 | + \item des \textbf{diagnostics} : résidus, hétéroscédasticité (\textcite{malpezzi1987}), stabilité. | |
| 154 | +\end{itemize} | |
| 155 | +\src{Rosen, 1974 ; Malpezzi, Ozanne et Thibodeau, 1987 ; Francke et van de Minne, 2017} | |
| 156 | +\end{column} | |
| 157 | +\end{columns} | |
| 158 | +\end{frame} | |
| 159 | + | |
| 160 | +\begin{frame}{Un modèle hédonique estimé sur les \vNventes{} ventes réelles} | |
| 161 | +\begin{columns}[T] | |
| 162 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 163 | +\begin{center} | |
| 164 | +\scriptsize | |
| 165 | +\tabHedonique | |
| 166 | +\end{center} | |
| 167 | +\footnotesize Spécification : $\ln(P) = \alpha + \beta_1\,\text{âge} + \beta_2 \ln(\text{aire}) + \beta_3 \ln(\text{terrain}) + \gamma_1\,\Delta\text{lat} + \gamma_2\,\Delta\text{long} + \varepsilon$ ; moindres carrés ordinaires, écarts-types classiques. Variables \textbf{absentes} : qualité, rénovations, sous-sol, garage. | |
| 168 | +\src{UQO Éval, ventes nov. 2025 -- août 2026, rôle 2024-2026 ; calcul du cours} | |
| 169 | +\end{column} | |
| 170 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 171 | +\footnotesize | |
| 172 | +\uqotitle{Lecture prudente :} | |
| 173 | +\begin{itemize} | |
| 174 | + \item $\beta_1 = -\vHedBetaAge\,\%$ par année d'âge (écart-type \vHedSEAge) : à surface, terrain et localisation donnés, le \textbf{prix de la propriété} baisse d'environ un demi pour cent par an ; | |
| 175 | + \item $R^2 = \vHedRdeux$ : la moitié de la variance des prix reste inexpliquée --- l'état, invisible ici, en est la principale raison. | |
| 176 | +\end{itemize} | |
| 177 | +\begin{importbox}[Le coefficient de l'âge n'est pas la dépréciation] | |
| 178 | +\footnotesize Il porte sur le \textbf{prix total} (terrain compris, qui ne se déprécie pas) ; rapporté au seul bâtiment (environ la moitié du prix), il correspondrait à 1\,\% par an --- cohérent avec le $\lambda$ du bloc 5, mais ce n'est qu'une approximation. | |
| 179 | +\end{importbox} | |
| 180 | +\end{column} | |
| 181 | +\end{columns} | |
| 182 | +\end{frame} | |
| 183 | + | |
| 184 | +\begin{frame}{Corrélation, effet marginal conditionnel, effet causal, dépréciation} | |
| 185 | +\begin{center} | |
| 186 | +\scriptsize | |
| 187 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{3.2cm} p{5.2cm} p{5.2cm}@{}} | |
| 188 | +\toprule | |
| 189 | +\textbf{Notion} & \textbf{Ce qu'elle mesure} & \textbf{Exemple avec l'âge} \\ | |
| 190 | +\midrule | |
| 191 | +Corrélation & co-variation brute de deux variables & les maisons plus vieilles sont en moyenne moins chères \emph{et} plus petites \emph{et} mieux situées \\ | |
| 192 | +Effet marginal conditionnel & variation du prix pour un an d'âge de plus, \emph{à autres variables observées constantes} & $\beta_1 = -\vHedBetaAge\,\%$ : à surface, terrain et localisation donnés \\ | |
| 193 | +Effet causal & ce qui arriverait au prix si l'on \emph{vieillissait} la maison d'un an, tout le reste égal & inobservable sans contrôler l'état, la qualité d'origine, les rénovations (variables omises) \\ | |
| 194 | +Dépréciation physique & perte due à l'usure des composantes & la toiture de 13 ans a consommé 13/25 de sa vie \\ | |
| 195 | +Dépréciation économique totale & $\CN - \VB$ à la date d'évaluation, toutes causes & \vDimplVentePct\,\% pour le sujet le 30 janvier 2026 \\ | |
| 196 | +\bottomrule | |
| 197 | +\end{tabular} | |
| 198 | +\end{center} | |
| 199 | +\begin{importbox}[Règles] | |
| 200 | +\footnotesize (1) Ne jamais assimiler le coefficient de l'âge à la dépréciation totale : il mélange terrain, qualité des millésimes, rénovations et survie. (2) Ne jamais présenter un résultat non estimé comme empirique. (3) Les chiffres de ce bloc sont \emph{calculés} sur des ventes réelles de Gatineau et valent pour ce marché, en 2026, avec leurs limites. | |
| 201 | +\end{importbox} | |
| 202 | +\end{frame} | |
| 203 | + | |
| 204 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 6} | |
| 205 | +\begin{columns}[T] | |
| 206 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 207 | +\begin{defbox}[À retenir] | |
| 208 | +\footnotesize | |
| 209 | +\begin{itemize} | |
| 210 | + \item linéaire $\CN(1 - \delta t)$, exponentiel $\CN e^{-\lambda t}$, non linéaire $\CN e^{-\lambda' t^\gamma}$ : même départ, courbures différentes ; | |
| 211 | + \item la dérivée est la dépréciation \textbf{marginale} ; son profil (constante, décroissante, en cloche) résume le modèle ; | |
| 212 | + \item paramètres $\Rightarrow$ sensibilités de dizaines de milliers de dollars : les estimer, pas les décréter ; | |
| 213 | + \item le modèle hédonique isole un effet \emph{conditionnel} de l'âge sur le prix total ; ce n'est ni un effet causal ni la dépréciation du bâtiment. | |
| 214 | +\end{itemize} | |
| 215 | +\end{defbox} | |
| 216 | +\end{column} | |
| 217 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 218 | +\question{Le profil empirique montre un plateau jusqu'à 35 ans puis un décrochage. Lequel des trois modèles est le plus compatible, et quelle est la logique économique derrière?} | |
| 219 | +\pause | |
| 220 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 221 | +\footnotesize Le non linéaire avec $\gamma > 1$ : la perte est lente tant que les composantes lourdes (toiture, fenêtres, cuisine, mécanique) n'ont pas atteint leur fin de vie, puis s'accélère quand elles arrivent à échéance ensemble ; en fin de course, la structure résiduelle garde une valeur plancher. | |
| 222 | +\end{exbox} | |
| 223 | +\end{column} | |
| 224 | +\end{columns} | |
| 225 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc7.tex
+355 −0
@@ -0,0 +1,355 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 7 — Étude de cas intégratrice : 99, rue de Magog, Gatineau (27 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{7}{Étude de cas intégratrice : 99, rue de Magog, Gatineau} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 7} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | |
| 9 | +\begin{enumerate} | |
| 10 | + \item Assembler sur un \textbf{bâtiment réel} toute la chaîne : programme, composantes, coût neuf, terrain, âges, entretien différé, trois catégories de dépréciation | |
| 11 | + \item Appliquer les \textbf{quatre méthodes} et lire leurs écarts | |
| 12 | + \item \textbf{Réconcilier} --- raisonner, pas moyenner --- et conclure une valeur | |
| 13 | + \item Confronter la conclusion au \textbf{prix réellement payé} et aux estimateurs d'UQO Éval | |
| 14 | +\end{enumerate} | |
| 15 | +\end{column} | |
| 16 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 17 | +\begin{exbox}[Données réelles et hypothèses] | |
| 18 | +\footnotesize \textbf{Réel} : adresse, année, aires, rôle, vente du 30 janvier 2026, remise en vente d'août 2026, fiche et photos du courtier, prix nus RSMeans 2026 T4, ventes voisines, terrains vacants. \textbf{HYP} : constats d'inspection (âges des composantes, entretien différé), ordres de grandeur des ajouts, gains de valeur des corrections. | |
| 19 | +\end{exbox} | |
| 20 | +\end{column} | |
| 21 | +\end{columns} | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +\begin{frame}{1. L'immeuble} | |
| 25 | +\begin{columns}[T] | |
| 26 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 27 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-pri01.jpg}\\[1mm] | |
| 28 | +{\tiny\color{uqoGris}Façade, août 2026 --- photo du courtier (RE/MAX Vision, fiche Centris 10348445), reproduite à des fins pédagogiques.} | |
| 29 | +\end{column} | |
| 30 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 31 | +\tiny | |
| 32 | +\begin{tabular}{@{}p{2.6cm} p{4.6cm}@{}} | |
| 33 | +\toprule | |
| 34 | +\textbf{Élément} & \textbf{Donnée (réelle)} \\ | |
| 35 | +\midrule | |
| 36 | +Adresse & 99, rue de Magog, Gatineau (secteur Gatineau, La Sablonnière) \\ | |
| 37 | +Type & plain-pied détaché, 1 logement, fondation en béton coulé \\ | |
| 38 | +Année de construction & 1985 (rôle) --- \vAgeChrono{} ans à la date d'évaluation \\ | |
| 39 | +Aire hors sol & \vAireMdeux~\msq{} (\vAirePi~\pisq) \\ | |
| 40 | +Terrain & \vLotMdeux~\msq{} (\vLotPi~\pisq), façade 16,17~m, clôturé \\ | |
| 41 | +Pièces & 11 ; 5 chambres (2 au RDC, 3 au sous-sol), 2 salles de bains \\ | |
| 42 | +Sous-sol & 6 pi et plus, totalement aménagé \\ | |
| 43 | +Enveloppe & brique et vinyle ; fenêtres à manivelle, porte-fenêtre \\ | |
| 44 | +Chauffage & plinthes électriques ; thermopompe murale \\ | |
| 45 | +Stationnement & allée asphaltée, 4 places ; pas de garage \\ | |
| 46 | +Rôle 2024-2026 & terrain \vVTrole, bâtiment \vVBrole, total \vVRrole~\$ \\ | |
| 47 | +Vente & \textbf{\vVente~\$ le 30 janvier 2026} (Registre foncier) \\ | |
| 48 | +Remise en vente & 17 août 2026 à \vDemande~\$ (« bien entretenue, léger rajeunissement ») \\ | |
| 49 | +Date d'évaluation & \vDateEval \\ | |
| 50 | +\bottomrule | |
| 51 | +\end{tabular} | |
| 52 | +\src{UQO Éval (transactions, rôle MAMH), fiche Centris 10348445 via Immo-Ka} | |
| 53 | +\end{column} | |
| 54 | +\end{columns} | |
| 55 | +\end{frame} | |
| 56 | + | |
| 57 | +\begin{frame}{2. Les composantes vues par les photos} | |
| 58 | +\begin{columns}[T] | |
| 59 | +\begin{column}{0.25\textwidth} | |
| 60 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-cui06.jpg}\\ | |
| 61 | +{\tiny Cuisine : armoires d'origine (1985), céramique --- CT 100\,\%, fonctionnelle par substitution.} | |
| 62 | +\end{column} | |
| 63 | +\begin{column}{0.25\textwidth} | |
| 64 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-sdb11.jpg}\\ | |
| 65 | +{\tiny Salle de bain du RDC : meuble-lavabo et appareils d'origine --- CT 100\,\%.} | |
| 66 | +\end{column} | |
| 67 | +\begin{column}{0.25\textwidth} | |
| 68 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-sdl21.jpg}\\ | |
| 69 | +{\tiny Sous-sol aménagé (2006, HYP) : finitions CT à 20/25 ; chauffe-eau 2021.} | |
| 70 | +\end{column} | |
| 71 | +\begin{column}{0.25\textwidth} | |
| 72 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-far32.jpg}\\ | |
| 73 | +{\tiny Arrière : revêtement de vinyle à remplacer (curable, HYP), terrasse 2018, toiture 2013.} | |
| 74 | +\end{column} | |
| 75 | +\end{columns} | |
| 76 | +\vspace{1mm} | |
| 77 | +\begin{center} | |
| 78 | +\scriptsize | |
| 79 | +\begin{tabular}{@{}l l l@{}} | |
| 80 | +\toprule | |
| 81 | +\textbf{Longue durée (LT)} & \textbf{Courte durée (CT)} & \textbf{Curable (entretien différé, HYP)} \\ | |
| 82 | +\midrule | |
| 83 | +fondations, dalle, ossature, isolation, gypse, brique & toiture 2013 ; fenêtres et portes 2009 ; chauffe-eau 2021 & revêtement de vinyle : 9~800~\$ \\ | |
| 84 | +plomberie brute, drainage, électricité & plinthes 2005 ; thermopompe 2020 ; cuisine 1985 & fissure de fondation : 1~800~\$ \\ | |
| 85 | +cloisons et gypse du sous-sol (2006) & salles de bain 1985 et 2006 ; finitions 2015 et 2006 & resurfaçage de l'allée : 4~000~\$ \\ | |
| 86 | +& terrasse, clôture, remise (2012--2018) & peinture extérieure : 2~500~\$ \\ | |
| 87 | +\bottomrule | |
| 88 | +\end{tabular} | |
| 89 | +\end{center} | |
| 90 | +\hyp{dates des composantes et constats : hypothèses d'inspection cohérentes avec la fiche et les photos.} | |
| 91 | +\end{frame} | |
| 92 | + | |
| 93 | +\begin{frame}{3. Le coût de remplacement neuf : du Cas 1 d'UQO Éval au sujet} | |
| 94 | +\begin{columns}[T] | |
| 95 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 96 | +\footnotesize | |
| 97 | +\uqotitle{Point de départ réel :} le Cas 1 du module Quantity Survey d'UQO Éval --- bungalow de \vCasEmpreinte~\msq, Gatineau, 65 lignes RSMeans 2026 T4 localisées (C57) : directs nus \vCasNus~\$, directs $+$ contingences \vCasDC~\$. | |
| 98 | +\begin{enumerate} | |
| 99 | + \item \textbf{mise à l'échelle} du sujet : $\vAireMdeux / \vCasEmpreinte = \vK$ sur les quantités ; | |
| 100 | + \item \textbf{aménagement du sous-sol} (absent du Cas 1) : quantités \hyp{HYP} $\times$ prix nus RSMeans du Cas 1 $=$ \vSStotal~\$ ; | |
| 101 | + \item \textbf{ajouts} du sujet : thermopompe murale, allée asphaltée, terrasse, clôture, remise $=$ \vAjouts~\$ \hyp{HYP} ; | |
| 102 | + \item \textbf{chaîne du cours} (séance 8, TP2) : conditions générales, frais généraux, profit de l'entrepreneur général, contingences, indirects, profit entrepreneurial. | |
| 103 | +\end{enumerate} | |
| 104 | +\end{column} | |
| 105 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 106 | +\begin{center} | |
| 107 | +\includegraphics[width=0.78\linewidth]{images/qs-cas/cas1/Rez_de_chausse_e.png}\\ | |
| 108 | +{\tiny Plan du rez-de-chaussée du Cas 1 (UQO Éval) : le « bâtiment de remplacement » dont les quantités servent de base.} | |
| 109 | +\end{center} | |
| 110 | +\begin{notebox}[Coût de remplacement, pas de reproduction] | |
| 111 | +\footnotesize On ne reconstruit pas la maison de 1985 : on chiffre un plain-pied moderne d'utilité équivalente (code 2026, VRC, isolation actuelle). Les défauts d'origine disparaissent du coût neuf ; ceux qui subsistent dans le sujet sont traités en fonctionnelle. | |
| 112 | +\end{notebox} | |
| 113 | +\end{column} | |
| 114 | +\end{columns} | |
| 115 | +\end{frame} | |
| 116 | + | |
| 117 | +\begin{frame}{3. La chaîne du coût neuf du sujet} | |
| 118 | +\begin{center} | |
| 119 | +\tiny | |
| 120 | +\renewcommand{\arraystretch}{0.98} | |
| 121 | +\tabChaineSujet | |
| 122 | +\end{center} | |
| 123 | +\vspace{-1.5mm} | |
| 124 | +\scriptsize | |
| 125 | +\textbf{Résultat :} $\CN = \mathbf{\vCN~\$}$, soit \vCNmdeux~\$/\msq{} (\vCNpi~\$/\pisq) hors sol ; multiplicateur nus $\to$ complet \vM{} ; le profit entrepreneurial fait partie du coût neuf (séance 8). | |
| 126 | +\textbf{Contrôles :} la chaîne appliquée au Cas 1 redonne exactement \vCasDC~\$ de directs $+$ contingences ; les plain-pieds quasi neufs de Gatineau impliquent un bâtiment de \vProfilRefMed~\$/\msq, soit \vCNvsNeuf\,\% sous le coût neuf (bloc 5).\\ | |
| 127 | +\src{UQO Éval, Cas 1 ; paramètres : Gatineau règl. 501-2005, GCR 2026, préférentiel 4,70\,\% $+$ 2,05} | |
| 128 | +\end{frame} | |
| 129 | + | |
| 130 | +\begin{frame}{4. La valeur du terrain} | |
| 131 | +\begin{columns}[T] | |
| 132 | +\begin{column}{0.6\textwidth} | |
| 133 | +\begin{center} | |
| 134 | +\tiny | |
| 135 | +\tabTerrains | |
| 136 | +\end{center} | |
| 137 | +\src{UQO Éval : ventes de terrains vacants (Registre foncier) et rôle 2024-2026 ; méthode du ratio prix/rôle (TP1)} | |
| 138 | +\end{column} | |
| 139 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | |
| 140 | +\scriptsize | |
| 141 | +\uqotitle{Démarche :} | |
| 142 | +\begin{itemize} | |
| 143 | + \item rôle (marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2022) : \vVTrole~\$ ; | |
| 144 | + \item terrains vacants vendus en 2025-2026 à $\le$ 5~km : en médiane \textbf{\vRatioTerrain{} fois} leur valeur au rôle ; | |
| 145 | + \item $\VT = \vVTrole \times \vRatioTerrain \approx \mathbf{\vVT~\$}$. | |
| 146 | +\end{itemize} | |
| 147 | +\uqotitle{Contrôles :} affectation (part médiane du terrain) \vVTaffect~\$ ; prix médian au \msq{} (\vPMdeuxTerrain~\$/\msq, lots deux fois plus grands) \vVTpm~\$, indicateur faible. | |
| 148 | +\erreur{\scriptsize Prendre la valeur au rôle telle quelle (2022) : l'erreur de 35~000~\$ irait \emph{entièrement} dans la dépréciation extraite.} | |
| 149 | +\end{column} | |
| 150 | +\end{columns} | |
| 151 | +\end{frame} | |
| 152 | + | |
| 153 | +\begin{frame}{5--7. Âge chronologique, âge effectif, entretien différé} | |
| 154 | +\begin{columns}[T] | |
| 155 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 156 | +\footnotesize | |
| 157 | +\uqotitle{Âges :} | |
| 158 | +\begin{itemize} | |
| 159 | + \item chronologique : $2026 - 1985 = \vAgeChrono$ ans ; | |
| 160 | + \item effectif pondéré par le coût neuf des composantes : \vAEpond{} ans ; | |
| 161 | + \item \textbf{retenu : \vAE{} ans} (cuisine et salle de bain d'origine, revêtement à refaire) ; structure jugée à \vAELT{} ans ; | |
| 162 | + \item vie économique totale retenue : \textbf{\vVE{} ans} (borne haute résidentielle, cohérente avec le marché local, bloc 5) ; vie économique restante : 45 ans. | |
| 163 | +\end{itemize} | |
| 164 | +\begin{center} | |
| 165 | +\scriptsize | |
| 166 | +\tabCurable | |
| 167 | +\end{center} | |
| 168 | +\end{column} | |
| 169 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 170 | +\begin{columns}[T] | |
| 171 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 172 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-fac02.jpg} | |
| 173 | +\end{column} | |
| 174 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 175 | +\includegraphics[width=\linewidth]{images/s09/magog-cou33.jpg} | |
| 176 | +\end{column} | |
| 177 | +\end{columns} | |
| 178 | +\footnotesize | |
| 179 | +\begin{itemize} | |
| 180 | + \item l'entretien différé est mesuré au \textbf{coût de remise en état} et déduit \textbf{en premier} ; | |
| 181 | + \item les composantes qu'il couvre (vinyle, allée) sortent de la liste des composantes à courte durée : comptées une fois. | |
| 182 | +\end{itemize} | |
| 183 | +\hyp{constats et montants : hypothèses d'inspection du cas.} | |
| 184 | +\end{column} | |
| 185 | +\end{columns} | |
| 186 | +\end{frame} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\begin{frame}{8. Dépréciation physique : curable, courte durée, longue durée} | |
| 189 | +\begin{columns}[T] | |
| 190 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 191 | +\footnotesize | |
| 192 | +\uqotitle{Courte durée (bloc 5) :} coût neuf \vCNCT~\$, dépréciation \textbf{\vDCT~\$} (12 composantes, ratios âge/vie plafonnés à 100\,\%). | |
| 193 | +\begin{defbox}[Longue durée : la base résiduelle] | |
| 194 | +\footnotesize | |
| 195 | +\begin{align*} | |
| 196 | +B_{LT} &= \CN - D_{\text{cur.}} - \textstyle\sum_{CT}C_{N,i} - C_{N,\text{vinyle, allée}} - C_{N,\text{VRC}}\\ | |
| 197 | + &= \vCN - \vDcur - \vCNCT - \vCNcurComps - \vVrcCN\\ | |
| 198 | + &= \mathbf{\vBaseLT~\$}\\ | |
| 199 | +D_{LT} &= B_{LT} \times \frac{AE_{LT}}{VE} = \vBaseLT \times \frac{\vAELT}{\vVE} = \mathbf{\vDLT~\$} | |
| 200 | +\end{align*} | |
| 201 | +\end{defbox} | |
| 202 | +\end{column} | |
| 203 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 204 | +\footnotesize | |
| 205 | +\uqotitle{Pourquoi retirer tout cela de la base :} | |
| 206 | +\begin{itemize} | |
| 207 | + \item le curable est déjà déduit au coût ; | |
| 208 | + \item les composantes CT sont déjà dépréciées une à une ; | |
| 209 | + \item le vinyle et l'allée sont dans le curable ; le VRC est traité en fonctionnelle ; | |
| 210 | + \item ce qui reste --- fondations, ossature, enveloppe, isolation, gypse, brique, plomberie et électricité brutes, cloisons du sous-sol --- vieillit au rythme du bâtiment : $\vAELT/\vVE = \vRatioLT\,\%$. | |
| 211 | +\end{itemize} | |
| 212 | +\begin{exbox}[Physique totale] | |
| 213 | +\footnotesize $\vDcur + \vDCT + \vDLT = $ \textbf{154~340~\$}, soit 48,6\,\% du coût neuf --- avant toute fonctionnelle. | |
| 214 | +\end{exbox} | |
| 215 | +\end{column} | |
| 216 | +\end{columns} | |
| 217 | +\end{frame} | |
| 218 | + | |
| 219 | +\begin{frame}{9--10. Dépréciation fonctionnelle et externe} | |
| 220 | +\begin{columns}[T] | |
| 221 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 222 | +\footnotesize | |
| 223 | +\uqotitle{Fonctionnelle curable (bloc 3) :} | |
| 224 | +\begin{itemize} | |
| 225 | + \item \textbf{cuisine} (substitution) : $28~000 - \vCuisineCN = \vDfCuisine~\$$ --- l'excédent du coût de correction sur le coût « à neuf » d'une cuisine déjà dépréciée à 100\,\% ; | |
| 226 | + \item \textbf{VRC} (ajout) : $4~200 - \vVrcCN = \vDfVrc~\$$ --- l'excédent du coût d'installer un échangeur d'air dans l'existant sur son coût dans le neuf. | |
| 227 | +\end{itemize} | |
| 228 | +\uqotitle{Fonctionnelle incurable :} | |
| 229 | +\begin{itemize} | |
| 230 | + \item \textbf{absence de garage} : perte de valeur par paires \vDfGarage~\$ (HYP) $<$ coût d'ajout 45~000~\$ $\Rightarrow$ incurable, mesurée par la perte. | |
| 231 | +\end{itemize} | |
| 232 | +\uqotitle{Externe :} | |
| 233 | +\begin{itemize} | |
| 234 | + \item rue résidentielle, aucune nuisance ; aucun écart par paires dans l'unité de voisinage $\Rightarrow$ \textbf{0~\$} (le TP3 illustrera le cas contraire). | |
| 235 | +\end{itemize} | |
| 236 | +\end{column} | |
| 237 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 238 | +\begin{center} | |
| 239 | +\scriptsize | |
| 240 | +\tabVentSynthese | |
| 241 | +\end{center} | |
| 242 | +\begin{exbox}[Ventilation] | |
| 243 | +\footnotesize $D = \mathbf{\vDvent~\$}$ (\vDventPct\,\%) ; $V = \vVT + \vCN - \vDvent = \mathbf{\vVvent~\$}$. | |
| 244 | +\end{exbox} | |
| 245 | +\end{column} | |
| 246 | +\end{columns} | |
| 247 | +\end{frame} | |
| 248 | + | |
| 249 | +\begin{frame}{11. Application des quatre méthodes} | |
| 250 | +\begin{columns}[T] | |
| 251 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 252 | +\begin{exbox}[Âge-vie] | |
| 253 | +\footnotesize $D = \vCN \times \vAE/\vVE = \vDav~\$$ (\vDavPct\,\%) $\Rightarrow$ $V = \vVav~\$$. | |
| 254 | +\end{exbox} | |
| 255 | +\begin{exbox}[Âge-vie modifiée] | |
| 256 | +\footnotesize $D = \vDcur + (\vCN - \vDcur) \times \vAE/\vVE = \vDavm~\$$ (\vDavmPct\,\%) $\Rightarrow$ $V = \vVavm~\$$. | |
| 257 | +\end{exbox} | |
| 258 | +\begin{exbox}[Ventilation] | |
| 259 | +\footnotesize $D = \vDvent~\$$ (\vDventPct\,\%) $\Rightarrow$ $V = \vVvent~\$$. | |
| 260 | +\end{exbox} | |
| 261 | +\begin{exbox}[Extraction du marché (7 ventes réelles)] | |
| 262 | +\footnotesize $\tau_{\text{médian}} = \vTauxMedian\,\%$/an $\Rightarrow$ $D = \vAgeChrono \times \vTauxMedian\,\% \times \vCN = \vDextr~\$$ (\vDextrPct\,\%) $\Rightarrow$ $V = \vVextr~\$$. | |
| 263 | +\end{exbox} | |
| 264 | +\end{column} | |
| 265 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 266 | +\begin{tikzpicture} | |
| 267 | +\begin{axis}[s09k, height=5.6cm, ybar, bar width=16pt, ylabel={dépréciation (\$)}, ymin=0, ymax=240000, ytick={0,50000,100000,150000,200000}, symbolic x coords={Âge-vie, Âge-vie mod., Ventilation, Extraction, Vente réelle}, xtick=data, x tick label style={font=\tiny, rotate=20, anchor=north east}, nodes near coords, every node near coord/.append style={font=\tiny, /pgf/number format/1000 sep={~}}, enlarge x limits=0.15] | |
| 268 | +\addplot[fill=uqoBleu!45, draw=uqoBleu] coordinates {({Âge-vie},\nDav) ({Âge-vie mod.},\nDavm) (Ventilation,\nDvent) (Extraction,\nDextr)}; | |
| 269 | +\addplot[fill=uqoOr!60, draw=uqoOr!70!uqoGris] coordinates {({Vente réelle},\nDimpl)}; | |
| 270 | +\end{axis} | |
| 271 | +\end{tikzpicture} | |
| 272 | +\footnotesize La barre orange est la dépréciation \textbf{implicite} de la vente du 30 janvier 2026 : $\vCN - (\vVente - \vVT) = \vDimplVente~\$$ (\vDimplVentePct\,\%). | |
| 273 | +\end{column} | |
| 274 | +\end{columns} | |
| 275 | +\end{frame} | |
| 276 | + | |
| 277 | +\begin{frame}{12. Réconciliation : raisonner, pas moyenner} | |
| 278 | +\begin{center} | |
| 279 | +\tiny | |
| 280 | +\tabReconciliation | |
| 281 | +\end{center} | |
| 282 | +\begin{columns}[T] | |
| 283 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 284 | +\footnotesize | |
| 285 | +\uqotitle{Ce que montre le tableau :} | |
| 286 | +\begin{itemize} | |
| 287 | + \item moyenne mécanique (10/15/40/35) : \vVmeca~\$ (\vEcartMeca{} vs prix payé), un chiffre sans propriétaire ; | |
| 288 | + \item extraction (\vDextrPct\,\%) et dépréciation implicite de la vente (\vDimplVentePct\,\%) se corroborent ; | |
| 289 | + \item ventilation (\vDventPct\,\%) et âge-vie (\vDavPct\,\%) mesurent l'usure au \emph{coût} ; le marché tendu de 2026 n'en déduit qu'une partie. | |
| 290 | +\end{itemize} | |
| 291 | +\end{column} | |
| 292 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 293 | +\begin{exbox}[Conclusion retenue] | |
| 294 | +\footnotesize $D = \vDfinal~\$$ (\vDfinalPct\,\%) $\Rightarrow$ $V = \vVT + \vCN - \vDfinal = \vVfinalBrut$, arrondie à \textbf{\vVfinal~\$}. | |
| 295 | +\end{exbox} | |
| 296 | +\begin{notebox}[Rôle de la ventilation dans le rapport] | |
| 297 | +\footnotesize Elle \textbf{explique} et chiffre la remise à neuf ; son niveau se \textbf{calibre} sur le marché (TP3). | |
| 298 | +\end{notebox} | |
| 299 | +\end{column} | |
| 300 | +\end{columns} | |
| 301 | +\end{frame} | |
| 302 | + | |
| 303 | +\begin{frame}{13. Valeur finale, contrôles et sensibilité} | |
| 304 | +\begin{columns}[T] | |
| 305 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 306 | +\begin{center} | |
| 307 | +\scriptsize | |
| 308 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | |
| 309 | +\toprule | |
| 310 | +\textbf{Repère} & \textbf{Montant} & \textbf{Écart} \\ | |
| 311 | +\midrule | |
| 312 | +\textbf{Valeur conclue (méthode du coût)} & \textbf{\vVfinal} & --- \\ | |
| 313 | +Prix payé, 30 janvier 2026 & \vVente & \vEcartVente \\ | |
| 314 | +Prix demandé, août 2026 & \vDemande & \vEcartDemande \\ | |
| 315 | +UQO Éval --- estimation hybride & \vUqoEst & \\ | |
| 316 | +UQO Éval --- méthode du coût calibrée & \vUqoCout & \\ | |
| 317 | +UQO Éval --- rôle indexé & \vUqoRole & \\ | |
| 318 | +\bottomrule | |
| 319 | +\end{tabular} | |
| 320 | +\end{center} | |
| 321 | +\footnotesize La conclusion est à \vEcartVente{} du prix payé et à \vEcartDemande{} du prix demandé sept mois plus tard ; les estimateurs indépendants d'UQO Éval encadrent le résultat (441--497~k\$). | |
| 322 | +\src{UQO Éval (uqo\_eval, units.est\_2026) ; Registre foncier ; fiche Centris 10348445} | |
| 323 | +\end{column} | |
| 324 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 325 | +\begin{center} | |
| 326 | +\scriptsize | |
| 327 | +\tabSensTerrain | |
| 328 | +\end{center} | |
| 329 | +\footnotesize | |
| 330 | +\begin{itemize} | |
| 331 | + \item chaque dollar d'erreur sur le terrain est un dollar d'erreur sur la dépréciation extraite : de 16 à 41\,\% selon l'hypothèse de terrain ; | |
| 332 | + \item d'où l'ordre des opérations : \textbf{terrain solide d'abord} (bloc 2 du cours), extraction ensuite, ventilation pour expliquer. | |
| 333 | +\end{itemize} | |
| 334 | +\end{column} | |
| 335 | +\end{columns} | |
| 336 | +\end{frame} | |
| 337 | + | |
| 338 | +\begin{frame}{Le cas en une page} | |
| 339 | +\begin{center} | |
| 340 | +\begin{tikzpicture}[node distance=2.2mm and 5mm] | |
| 341 | +\node[noeud, text width=3.1cm] (a) {\textbf{Programme}\\plain-pied 1985, \vAireMdeux~\msq, sous-sol aménagé, sans garage}; | |
| 342 | +\node[noeud, text width=3.1cm, right=of a] (b) {\textbf{Coût neuf}\\Cas 1 RSMeans $\times$ \vK{} $+$ sous-sol $+$ ajouts $\to$ chaîne du cours\\$\CN = \vCN$}; | |
| 343 | +\node[noeud, text width=3.1cm, right=of b] (c) {\textbf{Terrain}\\rôle \vVTrole{} $\times$ \vRatioTerrain\\$\VT = \vVT$}; | |
| 344 | +\node[noeudor, text width=3.1cm, right=of c] (d) {\textbf{Âges}\\chrono. \vAgeChrono{} ; effectif \vAE{} ; $VE$ \vVE{} ; restante 45}; | |
| 345 | +\node[noeudrouge, text width=3.1cm, below=of a] (e) {\textbf{Physique}\\curable \vDcur{} ; CT \vDCT{} ; LT \vDLT}; | |
| 346 | +\node[noeudrouge, text width=3.1cm, below=of b] (f) {\textbf{Fonctionnelle}\\cuisine \vDfCuisine{} ; VRC \vDfVrc{} ; garage \vDfGarage}; | |
| 347 | +\node[noeudrouge, text width=3.1cm, below=of c] (g) {\textbf{Externe}\\aucune nuisance : 0}; | |
| 348 | +\node[noeud, text width=3.1cm, below=of d] (h) {\textbf{Quatre méthodes}\\\vDavPct{} / \vDavmPct{} / \vDventPct{} / \vDextrPct\,\%}; | |
| 349 | +\node[noeudvert, text width=6.8cm, below=of f, xshift=18mm] (i) {\textbf{Réconciliation} : extraction corroborée par la vente $\Rightarrow$ $D = \vDfinal$ (\vDfinalPct\,\%) $\Rightarrow$ \textbf{$V = \vVfinal~\$$} (vente réelle \vVente, \vEcartVente)}; | |
| 350 | +\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q); | |
| 351 | +\foreach \p/\q in {a/e,b/f,c/g,d/h} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q); | |
| 352 | +\draw[uqoarrow] (f) -- (i); \draw[uqoarrow] (g) -- (i); \draw[uqoarrow] (h) -- (i); \draw[uqoarrow] (e) -- (i); | |
| 353 | +\end{tikzpicture} | |
| 354 | +\end{center} | |
| 355 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_bloc8.tex
+132 −0
@@ -0,0 +1,132 @@ | ||
| 1 | +% ====================================================================== | |
| 2 | +% BLOC 8 — Synthèse, exercices et prochaine séance (15 min) | |
| 3 | +% ====================================================================== | |
| 4 | +\bloc{8}{Synthèse, exercices et prochaine séance} | |
| 5 | + | |
| 6 | +\begin{frame}{Les douze idées de la séance} | |
| 7 | +\begin{columns}[T] | |
| 8 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 9 | +\footnotesize | |
| 10 | +\begin{enumerate} | |
| 11 | + \item $D = \CN - \VB$ : un écart entre un coût et une valeur, à une date ; | |
| 12 | + \item $d = D/\CN$ compare ; $-dV/dt$ mesure la perte de l'année ; | |
| 13 | + \item trois catégories --- physique, fonctionnelle, externe --- additives seulement si les bases sont successives ; | |
| 14 | + \item curable $\iff \Delta V \ge C$ ; technique $\neq$ économique ; | |
| 15 | + \item $VE = AE + VER$ ; l'âge effectif se construit et se défend ; | |
| 16 | + \item la vie économique pèse plus que tout : la tirer du marché ; | |
| 17 | +\end{enumerate} | |
| 18 | +\end{column} | |
| 19 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 20 | +\footnotesize | |
| 21 | +\begin{enumerate} | |
| 22 | +\setcounter{enumi}{6} | |
| 23 | + \item âge-vie : ordre de grandeur ; âge-vie modifiée : le différé à part ; | |
| 24 | + \item ventilation : explique, poste par poste, au risque d'empiler les hypothèses ; | |
| 25 | + \item extraction : fixe le niveau, exige terrain et coût neuf solides, lire la dispersion ; | |
| 26 | + \item trois formes de courbes, trois courbures : estimer avant d'affirmer ; | |
| 27 | + \item le coefficient hédonique de l'âge n'est pas la dépréciation ; | |
| 28 | + \item réconcilier, c'est raisonner --- jamais moyenner à l'aveugle. | |
| 29 | +\end{enumerate} | |
| 30 | +\end{column} | |
| 31 | +\end{columns} | |
| 32 | +\end{frame} | |
| 33 | + | |
| 34 | +\begin{frame}{Les formules de la séance} | |
| 35 | +\begin{center} | |
| 36 | +\small | |
| 37 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.35} | |
| 38 | +\begin{tabular}{@{}l l@{}} | |
| 39 | +\toprule | |
| 40 | +\textbf{Formule} & \textbf{Expression} \\ | |
| 41 | +\midrule | |
| 42 | +Méthode du coût & $V = \VT + \CN - D$ ; $\VB = \CN(1 - d)$ \\ | |
| 43 | +Âge-vie / modifiée & $D = \CN \cdot AE/VE$ ; $D = D_{\text{cur.}} + (\CN - D_{\text{cur.}}) \cdot AE/VE$ \\ | |
| 44 | +Ventilation & $D = D_{\text{cur.}} + \sum_{CT} C_{N,i} \min(AE_i/VU_i, 1) + B_{LT} \cdot AE_{LT}/VE + D_{\text{fonct.}} + D_{\text{ext.}}$ \\ | |
| 45 | +Extraction & $D_i = C_{N,i} - (P_i - V_{T,i})$ ; $\tau_i = D_i / (C_{N,i}\,\text{âge}_i)$ \\ | |
| 46 | +Curabilité & $GN = \Delta V - C$ ; $D = \min(C, \Delta V)$ \\ | |
| 47 | +Modèles & $\CN(1 - \delta t)$ ; $\CN e^{-\lambda t}$ ; $\CN e^{-\lambda' t^{\gamma}}$ \\ | |
| 48 | +\bottomrule | |
| 49 | +\end{tabular} | |
| 50 | +\end{center} | |
| 51 | +\end{frame} | |
| 52 | + | |
| 53 | +\begin{frame}{Exercice 1 --- Durées de vie} | |
| 54 | +\begin{quizbox}[Énoncé (formatif, non noté)] | |
| 55 | +\footnotesize Un immeuble à bureaux (acier et béton) construit en 1998 est évalué en 2026. Il a été bien entretenu ; les systèmes mécaniques ont été remplacés en 2019. L'évaluateur estime la vie économique totale à 55 ans et l'âge effectif à 20 ans. Calculez l'âge chronologique, la vie économique restante et le ratio de dépréciation âge-vie. Que deviendrait ce ratio avec l'âge chronologique? | |
| 56 | +\end{quizbox} | |
| 57 | +\pause | |
| 58 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 59 | +\footnotesize Âge chronologique : $2026 - 1998 = 28$ ans. $VER = 55 - 20 = 35$ ans. $d = 20/55 = 36{,}4\,\%$. Avec l'âge chronologique : $28/55 = 50{,}9\,\%$ --- 14,5 points de trop, soit l'entretien et les remplacements niés. | |
| 60 | +\end{exbox} | |
| 61 | +\end{frame} | |
| 62 | + | |
| 63 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- Âge-vie et âge-vie modifiée} | |
| 64 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 65 | +\footnotesize Plain-pied à Gatineau : coût neuf 380~000~\$, âge effectif 24 ans, vie économique 70 ans, terrain 195~000~\$. L'inspection relève 14~000~\$ d'entretien différé (gouttières, peinture, une porte-patio). Calculez la dépréciation et la valeur par les deux méthodes, puis expliquez l'écart. | |
| 66 | +\end{quizbox} | |
| 67 | +\pause | |
| 68 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 69 | +\footnotesize Âge-vie : $D = 380~000 \times 24/70 = 130~286~\$$ (34,3\,\%) ; $V = 195~000 + 380~000 - 130~286 = 444~714~\$$. | |
| 70 | +Modifiée : $D = 14~000 + (380~000 - 14~000) \times 24/70 = 14~000 + 125~486 = 139~486~\$$ (36,7\,\%) ; $V = 435~514~\$$. | |
| 71 | +Écart : $9~200~\$$ $= 14~000 \times (1 - 24/70)$ : le différé est déduit en entier au lieu d'être déprécié à 34,3\,\% seulement. | |
| 72 | +\end{exbox} | |
| 73 | +\end{frame} | |
| 74 | + | |
| 75 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- Curabilité et fonctionnelle par substitution} | |
| 76 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 77 | +\footnotesize Une maison de 1979 a un chauffage au mazout d'origine. Le remplacer par une thermopompe centrale coûte 14~500~\$ dans la maison existante ; un système équivalent vaut 9~000~\$ dans le coût neuf de remplacement, où il est déjà déprécié physiquement à 100\,\%. Les paires de ventes indiquent un gain de valeur de 18~000~\$. La déficience est-elle curable? Quelle dépréciation fonctionnelle retenir? | |
| 78 | +\end{quizbox} | |
| 79 | +\pause | |
| 80 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 81 | +\footnotesize Test : $\Delta V = 18~000 \ge C = 14~500$ $\Rightarrow$ curable ($GN = +3~500$). Fonctionnelle par substitution $= 14~500 - 9~000 = 5~500~\$$ (le coût « à neuf » de 9~000 est déjà déprécié dans la physique). Total imputé au chauffage : $9~000 + 5~500 = 14~500~\$$ $=$ le coût de correction, exactement ce que l'acheteur déduit. | |
| 82 | +\end{exbox} | |
| 83 | +\end{frame} | |
| 84 | + | |
| 85 | +\begin{frame}{Exercice 4 --- Extraction du marché} | |
| 86 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 87 | +\footnotesize Trois ventes de plain-pieds dans un secteur de Gatineau (données hypothétiques) : A --- 485~000~\$, terrain 155~000, coût neuf 450~000, 20 ans ; B --- 510~000~\$, terrain 170~000, coût neuf 470~000, 25 ans ; C --- 465~000~\$, terrain 145~000, coût neuf 440~000, 18 ans. Extrayez la dépréciation et le taux annuel de chaque vente, puis appliquez la médiane à un sujet de 26 ans et de 420~000~\$ de coût neuf. Commentez la dispersion. | |
| 88 | +\end{quizbox} | |
| 89 | +\pause | |
| 90 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 91 | +\footnotesize A : $450~000 - (485~000 - 155~000) = 120~000$ (26,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,33\,\%/an. B : $470~000 - 340~000 = 130~000$ (27,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,11\,\%/an. C : $440~000 - 320~000 = 120~000$ (27,3\,\%) $\Rightarrow$ 1,52\,\%/an. Médiane 1,33\,\% ; sujet : $D = 26 \times 1{,}33\,\% \times 420~000 = 145~236~\$$ (34,6\,\%). Dispersion modérée (1,11--1,52) : ratios très proches, âges différents ; la médiane est défendable, la moyenne (1,32) donnerait presque la même chose ici. | |
| 92 | +\end{exbox} | |
| 93 | +\end{frame} | |
| 94 | + | |
| 95 | +\begin{frame}{Exercice 5 --- Classer et ne pas compter deux fois} | |
| 96 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 97 | +\footnotesize Classez chaque constat (catégorie ; curable ou incurable ; mesure) : (a) bardeaux en fin de vie, remplacement rentable ; (b) maison sans garage dans un quartier où 90\,\% en ont un ; (c) autoroute élargie à 50~m ; (d) cuisine fermée démodée ; (e) comptoirs de marbre dans un quartier modeste ; (f) fissures capillaires de fondation ; (g) zonage interdisant l'usage le plus rentable ; (h) toiture déjà comptée en entretien différé \emph{et} dans les composantes à courte durée. | |
| 98 | +\end{quizbox} | |
| 99 | +\pause | |
| 100 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 101 | +\footnotesize (a) physique curable --- coût de remise en état ; (b) fonctionnelle incurable --- perte de valeur par paires ; (c) externe, incurable --- paires de ventes, à allouer au bâtiment ; (d) fonctionnelle curable par substitution --- excédent du coût de correction ; (e) fonctionnelle incurable (suramélioration) --- coût neuf moins valeur contributive ; (f) physique : curable si l'injection est rentable, sinon dans la base de longue durée ; (g) externe (réglementaire), incurable ; (h) \textbf{double comptage} : retirer la toiture de la liste CT. | |
| 102 | +\end{exbox} | |
| 103 | +\end{frame} | |
| 104 | + | |
| 105 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 106 | +\begin{columns}[T] | |
| 107 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 108 | +\footnotesize | |
| 109 | +\uqotitle{Séance 10 --- Dépréciation physique (ventilation détaillée) :} | |
| 110 | +\begin{itemize} | |
| 111 | + \item curable, courte durée, longue durée : la méthode complète, composante par composante ; | |
| 112 | + \item inspection du bâtiment : grilles, échelle de condition, documentation photographique ; | |
| 113 | + \item cas pratiques québécois ; \textbf{annonce du TP3} (atelier-entrepôt de Hull, 20\,\%). | |
| 114 | +\end{itemize} | |
| 115 | +\begin{exbox}[Lectures préparatoires] | |
| 116 | +\footnotesize Appraisal Institute, \emph{The Appraisal of Real Estate}, 15\textsuperscript{e} éd., chapitre sur la dépréciation (physique) ; Rattermann, \emph{The Cost Approach to Value}, chapitres 5--6 ; InterNACHI, durées de vie des composantes. | |
| 117 | +\end{exbox} | |
| 118 | +\end{column} | |
| 119 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | |
| 120 | +\begin{notebox}[Calendrier] | |
| 121 | +\footnotesize TP2 (bordereau de coût neuf du quadruplex) : remise ce soir, 23 h 59, sur Moodle. TP3 : énoncé à la séance 10, remise à la séance 13. | |
| 122 | +\end{notebox} | |
| 123 | +\begin{notebox}[Pour aller plus loin] | |
| 124 | +\footnotesize \textcite{hulten1981} (prix par millésime), \textcite{harding2007} et \textcite{knight1996} (entretien et dépréciation), \textcite{bokhari2018} (immobilier commercial), \textcite{francke2017} (terrain, structure et dépréciation), \textcite{baum1991} (obsolescence). | |
| 125 | +\end{notebox} | |
| 126 | +\end{column} | |
| 127 | +\end{columns} | |
| 128 | +\end{frame} | |
| 129 | + | |
| 130 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 131 | +\contactslide[Prochaine séance : dépréciation physique et annonce du TP3] | |
| 132 | +\end{frame} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_tables.tex
+182 −0
@@ -0,0 +1,182 @@ | ||
| 1 | +% Généré par calculs_s09.py — NE PAS ÉDITER À LA MAIN | |
| 2 | +\newcommand{\tabChaineSujet}{\begin{tabular}{@{}l l r r@{}}\toprule \textbf{Ligne} & \textbf{Base (convention du cours)} & \textbf{Montant} & \textbf{Cumul} \\ \midrule | |
| 3 | +Directs nus (Cas 1 $\times$ 0,819 + sous-sol + ajouts) & quantités $\times$ prix nus RSMeans 2026 T4 & 201~495 & 201~495 \\ | |
| 4 | +Conditions générales & 8\,\% des nus & 16~120 & 217~615 \\ | |
| 5 | +Frais généraux & 7\,\% du cumul & 15~233 & 232~848 \\ | |
| 6 | +Profit de l'entrepreneur général & 8\,\% du cumul & 18~628 & 251~476 \\ | |
| 7 | +\textbf{Directs au sens du cours} & & & 251~476 \\ | |
| 8 | +Contingences & 5\,\% des nus & 10~075 & 261~551 \\ | |
| 9 | +\textbf{Directs + contingences (D+C)} & & & 261~551 \\ | |
| 10 | +Permis (Gatineau) & max(4,70~\$/1~000~\$ ; 335~\$) & 1~229 & 262~780 \\ | |
| 11 | +GCR (unifamiliale visée) & 2~656,68~\$/unité & 2~657 & 265~437 \\ | |
| 12 | +Intérêts intercalaires & D+C $\times$ 6,75\,\% $\times$ 6/12 $\times$ ½ & 4~414 & 269~851 \\ | |
| 13 | +Honoraires professionnels & 4\,\% des directs du cours & 10~059 & 279~910 \\ | |
| 14 | +Assurance chantier & 0,8\,\% de D+C & 2~092 & 282~002 \\ | |
| 15 | +Frais juridiques & forfait & 4~000 & 286~002 \\ | |
| 16 | +\textbf{Indirects} & & 24~451 & \\ | |
| 17 | +Profit entrepreneurial & 11\,\% de (D+C + indirects) & 31~460 & 317~462 \\ | |
| 18 | +\textbf{Coût de remplacement neuf complet} & & & 317~462 \\ | |
| 19 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 20 | +\newcommand{\tabComposantesCN}{\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}\toprule \textbf{Composante} & \textbf{Nus (\$)} & \textbf{Coût neuf complet (\$)} & \textbf{Part} \\ \midrule | |
| 21 | +Fondations, structure et enveloppe (LT) & 88~506 & 139~445 & 43,9\,\% \\ | |
| 22 | +Installations électriques (LT) & 6~375 & 10~044 & 3,2\,\% \\ | |
| 23 | +Plomberie brute et drainage (LT) & 5~294 & 8~341 & 2,6\,\% \\ | |
| 24 | +Toiture (bardeaux, soffites, gouttières) & 5~889 & 9~278 & 2,9\,\% \\ | |
| 25 | +Fenêtres et portes extérieures & 9~804 & 15~447 & 4,9\,\% \\ | |
| 26 | +Revêtement de vinyle & 1~872 & 2~949 & 0,9\,\% \\ | |
| 27 | +Chauffe-eau & 1~575 & 2~482 & 0,8\,\% \\ | |
| 28 | +Plinthes électriques & 2~765 & 4~356 & 1,4\,\% \\ | |
| 29 | +Échangeur d'air (VRC) & 1~698 & 2~675 & 0,8\,\% \\ | |
| 30 | +Thermopompe murale & 4~500 & 7~090 & 2,2\,\% \\ | |
| 31 | +Cuisine (armoires, comptoirs, évier) & 10~844 & 17~086 & 5,4\,\% \\ | |
| 32 | +Appareils de la salle de bain (RDC) & 2~547 & 4~014 & 1,3\,\% \\ | |
| 33 | +Appareils de la salle de bain (sous-sol) & 3~660 & 5~767 & 1,8\,\% \\ | |
| 34 | +Finitions intérieures du RDC & 15~696 & 24~730 & 7,8\,\% \\ | |
| 35 | +Finitions intérieures du sous-sol & 20~244 & 31~895 & 10,0\,\% \\ | |
| 36 | +Allée asphaltée & 3~900 & 6~145 & 1,9\,\% \\ | |
| 37 | +Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise) & 16~325 & 25~721 & 8,1\,\% \\ | |
| 38 | +\midrule \textbf{Total} & \textbf{201~495} & \textbf{317~462} & 100\,\% \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 39 | +\newcommand{\tabVentCTa}{\begin{tabular}{@{}l r c c r r r@{}}\toprule \textbf{Composante} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge eff.} & \textbf{Vie} & \textbf{Ratio} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur résiduelle} \\ \midrule | |
| 40 | +Toiture (bardeaux, soffites, gouttières) & 9~278 & 13 & 25 & 52\,\% & 4~824 & 4~454 \\ | |
| 41 | +Fenêtres et portes extérieures & 15~447 & 17 & 30 & 57\,\% & 8~753 & 6~694 \\ | |
| 42 | +Chauffe-eau & 2~482 & 5 & 12 & 42\,\% & 1~034 & 1~448 \\ | |
| 43 | +Plinthes électriques & 4~356 & 21 & 25 & 84\,\% & 3~659 & 697 \\ | |
| 44 | +Thermopompe murale & 7~090 & 6 & 15 & 40\,\% & 2~836 & 4~254 \\ | |
| 45 | +Cuisine (armoires, comptoirs, évier) & 17~086 & 41 & 25 & 100\,\% & 17~086 & 0 \\ | |
| 46 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 47 | +\newcommand{\tabVentCTb}{\begin{tabular}{@{}l r c c r r r@{}}\toprule \textbf{Composante} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge eff.} & \textbf{Vie} & \textbf{Ratio} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur résiduelle} \\ \midrule | |
| 48 | +Appareils de la salle de bain (RDC) & 4~014 & 41 & 25 & 100\,\% & 4~014 & 0 \\ | |
| 49 | +Appareils de la salle de bain (sous-sol) & 5~767 & 20 & 25 & 80\,\% & 4~613 & 1~154 \\ | |
| 50 | +Finitions intérieures du RDC & 24~730 & 11 & 20 & 55\,\% & 13~602 & 11~128 \\ | |
| 51 | +Finitions intérieures du sous-sol & 31~895 & 20 & 25 & 80\,\% & 25~516 & 6~379 \\ | |
| 52 | +Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise) & 25~721 & 12 & 20 & 60\,\% & 15~432 & 10~289 \\ | |
| 53 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 54 | +\newcommand{\tabVentSynthese}{\begin{tabular}{@{}l l r r@{}}\toprule \textbf{Étage} & \textbf{Mesure} & \textbf{Montant} & \textbf{Part du coût neuf} \\ \midrule | |
| 55 | +1. Physique curable (entretien différé) & coût de remise en état & 18~100 & 5,7\,\% \\ | |
| 56 | +2. Physique incurable --- courte durée & coût neuf $\times$ âge/vie, par composante & 101~369 & 31,9\,\% \\ | |
| 57 | +3. Physique incurable --- longue durée & base résiduelle 139~730 $\times$ 30/75 & 55~892 & 17,6\,\% \\ | |
| 58 | +4. Fonctionnelle curable (cuisine, VRC) & excédent du coût de correction & 12~439 & 3,9\,\% \\ | |
| 59 | +5. Fonctionnelle incurable (garage) & perte de valeur (paires) & 15~000 & 4,7\,\% \\ | |
| 60 | +6. Externe & test par paires : non détectée & 0 & 0,0\,\% \\ | |
| 61 | +\midrule \textbf{Dépréciation totale} & & \textbf{202~800} & \textbf{63,9\,\%} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 62 | +\newcommand{\tabExtraction}{\begin{tabular}{@{}l c r r r r r r@{}}\toprule \textbf{Vente (réelle)} & \textbf{Date} & \textbf{Prix} & \textbf{Terrain} & \textbf{Bâtiment} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{$D/C_N$} & \textbf{Taux/an} \\ \midrule | |
| 63 | +115, rue du Saguenay (1983) & 2026-05 & 375~000 & 214~000 & 161~000 & 326~042 & 50,6\,\% & 1,18\,\% \\ | |
| 64 | +64, rue de la Yamaska (1987) & 2026-05 & 500~000 & 212~000 & 288~000 & 326~042 & 11,7\,\% & 0,30\,\% \\ | |
| 65 | +25, rue de la Châteauguay (1983) & 2026-06 & 500~000 & 246~000 & 254~000 & 370~592 & 31,5\,\% & 0,73\,\% \\ | |
| 66 | +37, rue de la Châteauguay (1980) & 2026-04 & 510~000 & 253~000 & 257~000 & 337~592 & 23,9\,\% & 0,52\,\% \\ | |
| 67 | +117, rue Sainte-Rose (1979) & 2026-01 & 360~000 & 215~000 & 145~000 & 325~712 & 55,5\,\% & 1,18\,\% \\ | |
| 68 | +75, rue des Sables (1979) & 2026-08 & 415~000 & 214~000 & 201~000 & 328~682 & 38,8\,\% & 0,83\,\% \\ | |
| 69 | +74, rue de la Châteauguay (1983) & 2026-08 & 485~000 & 220~000 & 265~000 & 332~642 & 20,3\,\% & 0,47\,\% \\ | |
| 70 | +\midrule \textbf{Médiane} & & & & & & \textbf{31,5\,\%} & \textbf{0,73\,\%} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 71 | +\newcommand{\tabExtractionDonnees}{\begin{tabular}{@{}l c c r r r r@{}}\toprule \textbf{Vente} & \textbf{Année} & \textbf{Âge} & \textbf{Aire (m\textsuperscript{2})} & \textbf{Terrain au rôle} & \textbf{Prix} & \textbf{Distance} \\ \midrule | |
| 72 | +115, rue du Saguenay & 1983 & 43 & 98,8 & 179~100 & 375~000 & 139~m \\ | |
| 73 | +64, rue de la Yamaska & 1987 & 39 & 98,8 & 177~900 & 500~000 & 249~m \\ | |
| 74 | +25, rue de la Châteauguay & 1983 & 43 & 112,3 & 205~900 & 500~000 & 263~m \\ | |
| 75 | +37, rue de la Châteauguay & 1980 & 46 & 102,3 & 212~000 & 510~000 & 264~m \\ | |
| 76 | +117, rue Sainte-Rose & 1979 & 47 & 98,7 & 180~300 & 360~000 & 267~m \\ | |
| 77 | +75, rue des Sables & 1979 & 47 & 99,6 & 179~100 & 415~000 & 285~m \\ | |
| 78 | +74, rue de la Châteauguay & 1983 & 43 & 100,8 & 184~600 & 485~000 & 301~m \\ | |
| 79 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 80 | +\newcommand{\tabReconciliation}{\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}\toprule \textbf{Méthode} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{\% du coût neuf} & \textbf{Valeur indiquée} & \textbf{Poids} \\ \midrule | |
| 81 | +Âge-vie & 126~985 & 40,0\,\% & 405~477 & 10\,\% \\ | |
| 82 | +Âge-vie modifiée & 137~845 & 43,4\,\% & 394~617 & 15\,\% \\ | |
| 83 | +Ventilation & 202~800 & 63,9\,\% & 329~662 & 40\,\% \\ | |
| 84 | +Extraction du marché & 95~231 & 30,0\,\% & 437~231 & 35\,\% \\ | |
| 85 | +\midrule Moyenne pondérée (mécanique) & 147~826 & 46,6\,\% & 384~636 $\rightarrow$ 385~000 & 100\,\% \\ | |
| 86 | +Dépréciation implicite de la vente du sujet & 85~462 & 26,9\,\% & 447~000 (prix payé) & --- \\ | |
| 87 | +\textbf{Retenue : extraction, corroborée par la vente} & \textbf{95~231} & \textbf{30,0\,\%} & 437~231 $\rightarrow$ \textbf{435~000} & --- \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 88 | +\newcommand{\tabSensTerrain}{\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}\toprule \textbf{Valeur du terrain} & \textbf{Bâtiment implicite} & \textbf{Dépréciation implicite} & \textbf{\% du coût neuf} \\ \midrule | |
| 89 | +180~400 (rôle, juillet 2022) & 266~600 & 50~862 & 16,0\,\% \\ | |
| 90 | +200~000 (rôle $\times$ 1,11) & 247~000 & 70~462 & 22,2\,\% \\ | |
| 91 | +212~000 (affectation 47\,\%) & 235~000 & 82~462 & 26,0\,\% \\ | |
| 92 | +215~000 (rôle $\times$ 1,19, retenu) & 232~000 & 85~462 & 26,9\,\% \\ | |
| 93 | +240~000 & 207~000 & 110~462 & 34,8\,\% \\ | |
| 94 | +260~000 & 187~000 & 130~462 & 41,1\,\% \\ | |
| 95 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 96 | +\newcommand{\tabSensVE}{\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}\toprule \textbf{Vie économique} & \textbf{Ratio $AE/VE$} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur} \\ \midrule | |
| 97 | +50 ans & 60,0\,\% & 190~477 & 341~985 \\ | |
| 98 | +60 ans & 50,0\,\% & 158~731 & 373~731 \\ | |
| 99 | +75 ans & 40,0\,\% & 126~985 & 405~477 \\ | |
| 100 | +100 ans & 30,0\,\% & 95~239 & 437~223 \\ | |
| 101 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 102 | +\newcommand{\tabSensAE}{\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}\toprule \textbf{Âge effectif} & \textbf{Ratio $AE/VE$} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur} \\ \midrule | |
| 103 | +20 ans & 26,7\,\% & 84~657 & 447~805 \\ | |
| 104 | +25 ans & 33,3\,\% & 105~821 & 426~641 \\ | |
| 105 | +30 ans & 40,0\,\% & 126~985 & 405~477 \\ | |
| 106 | +35 ans & 46,7\,\% & 148~149 & 384~313 \\ | |
| 107 | +41 ans & 54,7\,\% & 173~546 & 358~916 \\ | |
| 108 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 109 | +\newcommand{\tabProfil}{\begin{tabular}{@{}c r r r r r r@{}}\toprule \textbf{Âge} & \textbf{n} & \textbf{Bât./m\textsuperscript{2} (méd.)} & \textbf{Q1--Q3} & \textbf{Part terrain} & \textbf{Prix méd.} & \textbf{Dépréciation relative} \\ \midrule | |
| 110 | +0--14 ans & 14 & 3~134 & 2~812--3~544 & 33\,\% & 609~000 & 0,0\,\% \\ | |
| 111 | +15--24 ans & 99 & 2~998 & 2~673--3~322 & 38\,\% & 605~000 & 4,3\,\% \\ | |
| 112 | +25--34 ans & 41 & 2~985 & 2~540--3~442 & 40\,\% & 564~000 & 4,7\,\% \\ | |
| 113 | +35--44 ans & 60 & 2~527 & 2~146--2~971 & 48\,\% & 500~000 & 19,3\,\% \\ | |
| 114 | +45--54 ans & 152 & 2~380 & 1~967--2~739 & 51\,\% & 475~000 & 24,0\,\% \\ | |
| 115 | +55--64 ans & 154 & 2~033 & 1~618--2~386 & 58\,\% & 448~000 & 35,1\,\% \\ | |
| 116 | +65--74 ans & 107 & 1~923 & 1~372--2~264 & 57\,\% & 440~000 & 38,6\,\% \\ | |
| 117 | +75--109 ans & 28 & 1~860 & 1~341--2~312 & 53\,\% & 361~500 & 40,6\,\% \\ | |
| 118 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 119 | +\newcommand{\tabHedonique}{\begin{tabular}{@{}l r r@{}}\toprule \textbf{Variable} & \textbf{Coefficient} & \textbf{Écart-type} \\ \midrule | |
| 120 | +constante & 11,2218 & 0,1449 \\ | |
| 121 | +âge (années) & -0,0054 & 0,0004 \\ | |
| 122 | +ln aire hors sol & 0,4068 & 0,0325 \\ | |
| 123 | +ln superficie du terrain & 0,0294 & 0,0118 \\ | |
| 124 | +latitude (degrés, écart au sujet) & 0,3541 & 0,2940 \\ | |
| 125 | +longitude (degrés, écart au sujet) & -0,6929 & 0,1169 \\ | |
| 126 | +\midrule \multicolumn{3}{@{}l}{$n = 655$ ; $R^2 = 0,59$ ; écart-type des résidus 0,15} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 127 | +\newcommand{\tabModeles}{\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}\toprule \textbf{$t$ (ans)} & \textbf{Linéaire} & \textbf{Exponentiel} & \textbf{Non linéaire} \\ \midrule | |
| 128 | +0 & 317~462 & 317~462 & 317~462 \\ | |
| 129 | +10 & 275~134 & 286~345 & 301~693 \\ | |
| 130 | +20 & 232~805 & 258~278 & 274~858 \\ | |
| 131 | +30 & 190~477 & 232~962 & 243~624 \\ | |
| 132 | +41 & 143~916 & 207~971 & 207~971 \\ | |
| 133 | +50 & 105~821 & 189~531 & 179~602 \\ | |
| 134 | +60 & 63~492 & 170~953 & 150~142 \\ | |
| 135 | +75 & 0 & 146~445 & 111~488 \\ | |
| 136 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 137 | +\newcommand{\tabRenos}{\begin{tabular}{@{}l r r r r c@{}}\toprule \textbf{Intervention (hypothèses)} & \textbf{Coût $C$} & \textbf{Gain $\Delta V$} & \textbf{Gain net} & \textbf{$\Delta V/C$} & \textbf{Verdict} \\ \midrule | |
| 138 | +Peinture intérieure complète & 6~000 & 10~000 & 4~000 & 1,67 & \textcolor{uqoVert}{\textbf{curable}} \\ | |
| 139 | +Rénovation de la cuisine & 28~000 & 32~339 & 4~339 & 1,15 & \textcolor{uqoVert}{\textbf{curable}} \\ | |
| 140 | +Rénovation de la salle de bain du RDC & 16~000 & 19~000 & 3~000 & 1,19 & \textcolor{uqoVert}{\textbf{curable}} \\ | |
| 141 | +Ajout d'un garage attaché & 45~000 & 15~000 & $-$30~000 & 0,33 & \textcolor{uqoRouge}{\textbf{incurable}} \\ | |
| 142 | +Rehaussement du sous-sol (plafond 7 pi 6) & 60~000 & 12~000 & $-$48~000 & 0,20 & \textcolor{uqoRouge}{\textbf{incurable}} \\ | |
| 143 | +Thermopompe centrale & 9~000 & 8~000 & $-$1~000 & 0,89 & \textcolor{uqoRouge}{\textbf{incurable}} \\ | |
| 144 | +\bottomrule\end{tabular}} | |
| 145 | +\newcommand{\tabCurable}{\begin{tabular}{@{}l r@{}}\toprule \textbf{Constat (hypothèses d'inspection)} & \textbf{Coût de remise en état} \\ \midrule | |
| 146 | +Remplacement du revêtement de vinyle décoloré et fendu (faces latérales et arrière) & 9~800 \\ | |
| 147 | +Injection d'une fissure de fondation (mur arrière) & 1~800 \\ | |
| 148 | +Resurfaçage de l'allée asphaltée fissurée & 4~000 \\ | |
| 149 | +Peinture des soffites, bordures et portes extérieures & 2~500 \\ | |
| 150 | +\midrule \textbf{Dépréciation physique curable} & \textbf{18~100} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 151 | +\newcommand{\tabSousSol}{\begin{tabular}{@{}l r@{}}\toprule \textbf{Poste (quantités hypothétiques $\times$ prix nus RSMeans du Cas 1)} & \textbf{Montant} \\ \midrule | |
| 152 | +Cloisons 2×4 (40 m lin.) & 1~573 \\ | |
| 153 | +Gypse murs (282 m²) & 4~371 \\ | |
| 154 | +Gypse plafond (86 m²) & 1~657 \\ | |
| 155 | +Peinture (368 m²) & 4~714 \\ | |
| 156 | +Plancher flottant (86 m²) & 10~673 \\ | |
| 157 | +Plinthes (120 m) & 1~004 \\ | |
| 158 | +Portes intérieures (5) & 1~610 \\ | |
| 159 | +Portes de garde-robe (3) & 1~101 \\ | |
| 160 | +Luminaires (10) & 1~142 \\ | |
| 161 | +Prises et interrupteurs & 1~126 \\ | |
| 162 | +Plinthes électriques (6) & 1~322 \\ | |
| 163 | +Salle de bain complète (appareils + robinetterie) & 3~112 \\ | |
| 164 | +Plomberie brute (3 appareils) & 2~313 \\ | |
| 165 | +Céramique salle de bain (8 m²) & 549 \\ | |
| 166 | +\midrule \textbf{Aménagement du sous-sol (nus)} & \textbf{36~267} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 167 | +\newcommand{\tabExtrQuatre}{\begin{tabular}{@{}l r r r c r r@{}}\toprule & \textbf{Prix} & \textbf{Terrain} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge} & \textbf{$D/C_N$} & \textbf{Taux/an} \\ \midrule | |
| 168 | +Vente 1 & 650~000 & 200~000 & 600~000 & 20 & 25,0\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 169 | +Vente 2 & 580~000 & 180~000 & 550~000 & 22 & 27,3\,\% & 1,24\,\% \\ | |
| 170 | +Vente 3 & 720~000 & 230~000 & 630~000 & 18 & 22,2\,\% & 1,23\,\% \\ | |
| 171 | +Vente 4 & 610~000 & 190~000 & 570~000 & 21 & 26,3\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 172 | +\midrule \textbf{Moyenne} & & & & & \textbf{25,2\,\%} & \textbf{1,24\,\%} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
| 173 | +\newcommand{\tabTerrains}{\begin{tabular}{@{}l c r r r r@{}}\toprule \textbf{Terrain vendu} & \textbf{Date} & \textbf{Prix} & \textbf{Superficie} & \textbf{Rôle (terrain)} & \textbf{Prix/rôle} \\ \midrule | |
| 174 | +180, rue Harold & 2025-09 & 165~000 & 376~m\textsuperscript{2} & 146~700 & 1,12 \\ | |
| 175 | +3, Impasse d'Amos & 2025-07 & 183~000 & 808~m\textsuperscript{2} & 192~200 & 0,95 \\ | |
| 176 | +19, Impasse d'Amos & 2025-04 & 222~000 & 898~m\textsuperscript{2} & 194~000 & 1,14 \\ | |
| 177 | +26, Impasse d'Amos & 2025-01 & 245~000 & 1176~m\textsuperscript{2} & 199~500 & 1,23 \\ | |
| 178 | +23, impasse d'Amos & 2025-09 & 230~000 & 816~m\textsuperscript{2} & 192~300 & 1,20 \\ | |
| 179 | +27, Impasse d'Amos & 2025-07 & 229~000 & 801~m\textsuperscript{2} & 192~000 & 1,19 \\ | |
| 180 | +30, Impasse d'Amos & 2025-07 & 240~000 & 1027~m\textsuperscript{2} & 196~500 & 1,22 \\ | |
| 181 | +30, Impasse d'Amos & 2026-03 & 300~000 & 1027~m\textsuperscript{2} & 196~500 & 1,53 \\ | |
| 182 | +\midrule \textbf{Médiane (8 ventes à $\le$ 5~km)} & & & & & \textbf{1,19} \\ \bottomrule\end{tabular}} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s09_valeurs.tex
+214 −0
@@ -0,0 +1,214 @@ | ||
| 1 | +% Généré par UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/calculs_s09.py — NE PAS ÉDITER À LA MAIN | |
| 2 | +\newcommand{\vAgeChrono}{41} | |
| 3 | +\newcommand{\vAE}{30} | |
| 4 | +\newcommand{\vVE}{75} | |
| 5 | +\newcommand{\vAELT}{30} | |
| 6 | +\newcommand{\vAEpond}{25,0} | |
| 7 | +\newcommand{\vAireMdeux}{96,2} | |
| 8 | +\newcommand{\vAirePi}{1~035} | |
| 9 | +\newcommand{\vLotMdeux}{545,9} | |
| 10 | +\newcommand{\vLotPi}{5~873} | |
| 11 | +\newcommand{\vVTrole}{180~400} | |
| 12 | +\newcommand{\vVBrole}{198~500} | |
| 13 | +\newcommand{\vVRrole}{378~900} | |
| 14 | +\newcommand{\vVente}{447~000} | |
| 15 | +\newcommand{\vDemande}{455~000} | |
| 16 | +\newcommand{\vUqoEst}{441~100} | |
| 17 | +\newcommand{\vUqoCout}{497~400} | |
| 18 | +\newcommand{\vUqoRole}{452~200} | |
| 19 | +\newcommand{\vK}{0,8187} | |
| 20 | +\newcommand{\vCasNus}{171~613} | |
| 21 | +\newcommand{\vCasDC}{222~762} | |
| 22 | +\newcommand{\vCasEmpreinte}{117,5} | |
| 23 | +\newcommand{\vSStotal}{36~267} | |
| 24 | +\newcommand{\vSSLT}{11~041} | |
| 25 | +\newcommand{\vSSfin}{20~244} | |
| 26 | +\newcommand{\vSSsdb}{3~660} | |
| 27 | +\newcommand{\vSSplinthes}{1~322} | |
| 28 | +\newcommand{\vAjouts}{24~725} | |
| 29 | +\newcommand{\vChNus}{201~495} | |
| 30 | +\newcommand{\vChCg}{16~120} | |
| 31 | +\newcommand{\vChFg}{15~233} | |
| 32 | +\newcommand{\vChPeg}{18~628} | |
| 33 | +\newcommand{\vChDirectscours}{251~476} | |
| 34 | +\newcommand{\vChContingences}{10~075} | |
| 35 | +\newcommand{\vChDc}{261~551} | |
| 36 | +\newcommand{\vChPermis}{1~229} | |
| 37 | +\newcommand{\vChGcr}{2~657} | |
| 38 | +\newcommand{\vChInterets}{4~414} | |
| 39 | +\newcommand{\vChHonoraires}{10~059} | |
| 40 | +\newcommand{\vChAssurance}{2~092} | |
| 41 | +\newcommand{\vChJuridique}{4~000} | |
| 42 | +\newcommand{\vChIndirects}{24~451} | |
| 43 | +\newcommand{\vChAssiette}{286~002} | |
| 44 | +\newcommand{\vChProfit}{31~460} | |
| 45 | +\newcommand{\vChTotal}{317~462} | |
| 46 | +\newcommand{\vM}{1,576} | |
| 47 | +\newcommand{\vCN}{317~462} | |
| 48 | +\newcommand{\vCNmdeux}{3~300} | |
| 49 | +\newcommand{\vCNpi}{307} | |
| 50 | +\newcommand{\vCNvsNeuf}{5,3} | |
| 51 | +\newcommand{\vVT}{215~000} | |
| 52 | +\newcommand{\vRatioTerrain}{1,19} | |
| 53 | +\newcommand{\vPMdeuxTerrain}{265} | |
| 54 | +\newcommand{\vNterrains}{8} | |
| 55 | +\newcommand{\vVTaffect}{212~376} | |
| 56 | +\newcommand{\vVTpm}{144~408} | |
| 57 | +\newcommand{\vRatioPrixRole}{1,11} | |
| 58 | +\newcommand{\vNventes}{655} | |
| 59 | +\newcommand{\vDcur}{18~100} | |
| 60 | +\newcommand{\vDCT}{101~369} | |
| 61 | +\newcommand{\vCNCT}{147~864} | |
| 62 | +\newcommand{\vBaseLT}{139~730} | |
| 63 | +\newcommand{\vDLT}{55~892} | |
| 64 | +\newcommand{\vRatioLT}{40,0} | |
| 65 | +\newcommand{\vCNcurComps}{9~093} | |
| 66 | +\newcommand{\vCuisineCN}{17~086} | |
| 67 | +\newcommand{\vDfCuisine}{10~914} | |
| 68 | +\newcommand{\vVrcCN}{2~675} | |
| 69 | +\newcommand{\vDfVrc}{1~525} | |
| 70 | +\newcommand{\vDfGarage}{15~000} | |
| 71 | +\newcommand{\vDfCur}{12~439} | |
| 72 | +\newcommand{\vDfInc}{15~000} | |
| 73 | +\newcommand{\vDvent}{202~800} | |
| 74 | +\newcommand{\vDventPct}{63,9} | |
| 75 | +\newcommand{\vVvent}{329~662} | |
| 76 | +\newcommand{\vDav}{126~985} | |
| 77 | +\newcommand{\vDavPct}{40,0} | |
| 78 | +\newcommand{\vVav}{405~477} | |
| 79 | +\newcommand{\vDavChrono}{173~546} | |
| 80 | +\newcommand{\vDavChronoPct}{54,7} | |
| 81 | +\newcommand{\vDavVEsoixante}{158~731} | |
| 82 | +\newcommand{\vDavm}{137~845} | |
| 83 | +\newcommand{\vDavmPct}{43,4} | |
| 84 | +\newcommand{\vVavm}{394~617} | |
| 85 | +\newcommand{\vDavmSolde}{119~745} | |
| 86 | +\newcommand{\vCNmoinsCur}{299~362} | |
| 87 | +\newcommand{\vTauxMedian}{0,73} | |
| 88 | +\newcommand{\vTauxMoyen}{0,74} | |
| 89 | +\newcommand{\vTauxTrim}{0,75} | |
| 90 | +\newcommand{\vRatioMedianExtr}{31,5} | |
| 91 | +\newcommand{\vDextr}{95~231} | |
| 92 | +\newcommand{\vDextrPct}{30,0} | |
| 93 | +\newcommand{\vVextr}{437~231} | |
| 94 | +\newcommand{\vVEimpl}{137} | |
| 95 | +\newcommand{\vRatioMin}{11,7} | |
| 96 | +\newcommand{\vRatioMax}{55,5} | |
| 97 | +\newcommand{\vTauxMin}{0,30} | |
| 98 | +\newcommand{\vTauxMax}{1,18} | |
| 99 | +\newcommand{\vDmeca}{147~826} | |
| 100 | +\newcommand{\vDmecaPct}{46,6} | |
| 101 | +\newcommand{\vVmeca}{385~000} | |
| 102 | +\newcommand{\vEcartMeca}{$-$13,9} | |
| 103 | +\newcommand{\vEcartVentMarche}{117~338} | |
| 104 | +\newcommand{\vDVcuisine}{32~339} | |
| 105 | +\newcommand{\vDfinal}{95~231} | |
| 106 | +\newcommand{\vDfinalPct}{30,0} | |
| 107 | +\newcommand{\vVfinal}{435~000} | |
| 108 | +\newcommand{\vVfinalBrut}{437~231} | |
| 109 | +\newcommand{\vEcartVente}{$-$2,7} | |
| 110 | +\newcommand{\vEcartDemande}{$-$4,4} | |
| 111 | +\newcommand{\vDimplVente}{85~462} | |
| 112 | +\newcommand{\vDimplVentePct}{26,9} | |
| 113 | +\newcommand{\vVBimplVente}{232~000} | |
| 114 | +\newcommand{\vLambdaEmp}{1,03} | |
| 115 | +\newcommand{\vLambdaSE}{0,07} | |
| 116 | +\newcommand{\vRdeuxExp}{0,27} | |
| 117 | +\newcommand{\vVBneufEmp}{3~739} | |
| 118 | +\newcommand{\vNpos}{643} | |
| 119 | +\newcommand{\vDemiVie}{67} | |
| 120 | +\newcommand{\vDelta}{1,33} | |
| 121 | +\newcommand{\vGamma}{1,5} | |
| 122 | +\newcommand{\vLambdaNL}{0,00161} | |
| 123 | +\newcommand{\vLambdaEmpDec}{0,0103} | |
| 124 | +\newcommand{\vDeltaDec}{0,0133} | |
| 125 | +\newcommand{\vProfilRefMed}{3~134} | |
| 126 | +\newcommand{\vProfilVieuxMed}{1~923} | |
| 127 | +\newcommand{\vProfilVieuxDrel}{38,6} | |
| 128 | +\newcommand{\vProfilVieuxAge}{67} | |
| 129 | +\newcommand{\vProfilQuaranteDrel}{19,3} | |
| 130 | +\newcommand{\vProfilQuaranteAge}{41} | |
| 131 | +\newcommand{\vHedBetaAge}{-0,54} | |
| 132 | +\newcommand{\vHedSEAge}{0,04} | |
| 133 | +\newcommand{\vHedRdeux}{0,59} | |
| 134 | +\newcommand{\vHedBetaAire}{0,41} | |
| 135 | +\newcommand{\vHedSEAire}{0,03} | |
| 136 | +\newcommand{\vHedBetaLot}{0,03} | |
| 137 | +\newcommand{\vHedSELot}{0,01} | |
| 138 | +\newcommand{\vHedSigma}{0,15} | |
| 139 | +\newcommand{\vCopt}{16~308} | |
| 140 | +\newcommand{\vDVopt}{23~000} | |
| 141 | +\newcommand{\vGNopt}{6~692} | |
| 142 | +\newcommand{\vCseuil}{37~130} | |
| 143 | +\newcommand{\vAcur}{48~000} | |
| 144 | +\newcommand{\vBcur}{25~000} | |
| 145 | +\newcommand{\vModLinzero}{317~462} | |
| 146 | +\newcommand{\vModExpzero}{317~462} | |
| 147 | +\newcommand{\vModNlzero}{317~462} | |
| 148 | +\newcommand{\vModLindix}{275~134} | |
| 149 | +\newcommand{\vModExpdix}{286~345} | |
| 150 | +\newcommand{\vModNldix}{301~693} | |
| 151 | +\newcommand{\vModLinvingt}{232~805} | |
| 152 | +\newcommand{\vModExpvingt}{258~278} | |
| 153 | +\newcommand{\vModNlvingt}{274~858} | |
| 154 | +\newcommand{\vModLintrente}{190~477} | |
| 155 | +\newcommand{\vModExptrente}{232~962} | |
| 156 | +\newcommand{\vModNltrente}{243~624} | |
| 157 | +\newcommand{\vModLinquaranteun}{143~916} | |
| 158 | +\newcommand{\vModExpquaranteun}{207~971} | |
| 159 | +\newcommand{\vModNlquaranteun}{207~971} | |
| 160 | +\newcommand{\vModLincinquante}{105~821} | |
| 161 | +\newcommand{\vModExpcinquante}{189~531} | |
| 162 | +\newcommand{\vModNlcinquante}{179~602} | |
| 163 | +\newcommand{\vModLinsoixante}{63~492} | |
| 164 | +\newcommand{\vModExpsoixante}{170~953} | |
| 165 | +\newcommand{\vModNlsoixante}{150~142} | |
| 166 | +\newcommand{\vModLinseptantecinq}{0} | |
| 167 | +\newcommand{\vModExpseptantecinq}{146~445} | |
| 168 | +\newcommand{\vModNlseptantecinq}{111~488} | |
| 169 | +\newcommand{\vdVlin}{4~233} | |
| 170 | +\newcommand{\vdVexpZero}{3~275} | |
| 171 | +\newcommand{\vdVexpQ}{2~145} | |
| 172 | +\newcommand{\vdVnlDix}{2~306} | |
| 173 | +\newcommand{\vdVnlQ}{3~218} | |
| 174 | +\newcommand{\vExJumA}{120~000} | |
| 175 | +\newcommand{\vExJumB}{280~000} | |
| 176 | +\newcommand{\vExtrQuatreRatio}{25,2} | |
| 177 | +\newcommand{\vExtrQuatreTaux}{1,24} | |
| 178 | +\newcommand{\vDateEval}{12 novembre 2026} | |
| 179 | +\newcommand{\nCN}{317461.8941305352} | |
| 180 | +\newcommand{\nLambda}{0.01032} | |
| 181 | +\newcommand{\nDelta}{0.013333} | |
| 182 | +\newcommand{\nLambdaNL}{0.001611} | |
| 183 | +\newcommand{\nGamma}{1.5} | |
| 184 | +\newcommand{\nVE}{75} | |
| 185 | +\newcommand{\nAE}{30} | |
| 186 | +\newcommand{\nVT}{215000} | |
| 187 | +\newcommand{\nAcur}{48000} | |
| 188 | +\newcommand{\nBcur}{25000} | |
| 189 | +\newcommand{\nCopt}{16308} | |
| 190 | +\newcommand{\nCseuil}{37130} | |
| 191 | +\newcommand{\nDVopt}{23000} | |
| 192 | +\newcommand{\nVBneufEmp}{3739} | |
| 193 | +\newcommand{\nLambdaEmp}{0.01032} | |
| 194 | +\newcommand{\nTauxMedian}{0.00732} | |
| 195 | +\newcommand{\nAgeChrono}{41} | |
| 196 | +\newcommand{\nDLT}{55892} | |
| 197 | +\newcommand{\nDfCur}{27439} | |
| 198 | +\newcommand{\nDToit}{4824} | |
| 199 | +\newcommand{\nDFen}{8753} | |
| 200 | +\newcommand{\nDChauffe}{1034} | |
| 201 | +\newcommand{\nDPlinthes}{3659} | |
| 202 | +\newcommand{\nDThermo}{2836} | |
| 203 | +\newcommand{\nDCuisine}{17086} | |
| 204 | +\newcommand{\nDSdbRDC}{4014} | |
| 205 | +\newcommand{\nDSdbSS}{4613} | |
| 206 | +\newcommand{\nDFinRDC}{13602} | |
| 207 | +\newcommand{\nDFinSS}{25516} | |
| 208 | +\newcommand{\nDAmen}{15432} | |
| 209 | +\newcommand{\nDextr}{95231} | |
| 210 | +\newcommand{\nDav}{126985} | |
| 211 | +\newcommand{\nDavm}{137845} | |
| 212 | +\newcommand{\nDvent}{202800} | |
| 213 | +\newcommand{\nDimpl}{85461.89413053519} | |
| 214 | +\newcommand{\nDcur}{18100} | |
modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/references.bib
+106 −0
@@ -805,3 +805,109 @@ | ||
| 805 | 805 | urldate = {2026-11-02}, |
| 806 | 806 | } |
| 807 | 807 | |
| 808 | + | |
| 809 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 810 | +% Séance 9 — refonte 2026-11-08 : dépréciation (littérature, données, composantes) | |
| 811 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 812 | +@article{hulten1981, | |
| 813 | + author = {Hulten, Charles R. and Wykoff, Frank C.}, | |
| 814 | + title = {The Estimation of Economic Depreciation Using Vintage Asset Prices: An Application of the {Box--Cox} Power Transformation}, | |
| 815 | + journal = {Journal of Econometrics}, | |
| 816 | + year = {1981}, | |
| 817 | + volume = {15}, | |
| 818 | + number = {3}, | |
| 819 | + pages = {367--396} | |
| 820 | +} | |
| 821 | +@article{malpezzi1987, | |
| 822 | + author = {Malpezzi, Stephen and Ozanne, Larry and Thibodeau, Thomas G.}, | |
| 823 | + title = {Microeconomic Estimates of Housing Depreciation}, | |
| 824 | + journal = {Land Economics}, | |
| 825 | + year = {1987}, | |
| 826 | + volume = {63}, | |
| 827 | + number = {4}, | |
| 828 | + pages = {372--385} | |
| 829 | +} | |
| 830 | +@article{knight1996, | |
| 831 | + author = {Knight, John R. and Sirmans, C. F.}, | |
| 832 | + title = {Depreciation, Maintenance, and Housing Prices}, | |
| 833 | + journal = {Journal of Housing Economics}, | |
| 834 | + year = {1996}, | |
| 835 | + volume = {5}, | |
| 836 | + number = {4}, | |
| 837 | + pages = {369--389} | |
| 838 | +} | |
| 839 | +@article{harding2007, | |
| 840 | + author = {Harding, John P. and Rosenthal, Stuart S. and Sirmans, C. F.}, | |
| 841 | + title = {Depreciation of Housing Capital, Maintenance, and House Price Inflation: Estimates from a Repeat Sales Model}, | |
| 842 | + journal = {Journal of Urban Economics}, | |
| 843 | + year = {2007}, | |
| 844 | + volume = {61}, | |
| 845 | + number = {2}, | |
| 846 | + pages = {193--217} | |
| 847 | +} | |
| 848 | +@article{wilhelmsson2008, | |
| 849 | + author = {Wilhelmsson, Mats}, | |
| 850 | + title = {House Price Depreciation Rates and Level of Maintenance}, | |
| 851 | + journal = {Journal of Housing Economics}, | |
| 852 | + year = {2008}, | |
| 853 | + volume = {17}, | |
| 854 | + number = {1}, | |
| 855 | + pages = {88--101} | |
| 856 | +} | |
| 857 | +@article{francke2017, | |
| 858 | + author = {Francke, Marc K. and van de Minne, Alex M.}, | |
| 859 | + title = {Land, Structure and Depreciation}, | |
| 860 | + journal = {Real Estate Economics}, | |
| 861 | + year = {2017}, | |
| 862 | + volume = {45}, | |
| 863 | + number = {2}, | |
| 864 | + pages = {415--451} | |
| 865 | +} | |
| 866 | +@article{bokhari2018, | |
| 867 | + author = {Bokhari, Sheharyar and Geltner, David}, | |
| 868 | + title = {Characteristics of Depreciation in Commercial and Multifamily Property: An Investment Perspective}, | |
| 869 | + journal = {Real Estate Economics}, | |
| 870 | + year = {2018}, | |
| 871 | + volume = {46}, | |
| 872 | + number = {4}, | |
| 873 | + pages = {745--782} | |
| 874 | +} | |
| 875 | +@article{rosen1974, | |
| 876 | + author = {Rosen, Sherwin}, | |
| 877 | + title = {Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition}, | |
| 878 | + journal = {Journal of Political Economy}, | |
| 879 | + year = {1974}, | |
| 880 | + volume = {82}, | |
| 881 | + number = {1}, | |
| 882 | + pages = {34--55} | |
| 883 | +} | |
| 884 | +@book{baum1991, | |
| 885 | + author = {Baum, Andrew}, | |
| 886 | + title = {Property Investment Depreciation and Obsolescence}, | |
| 887 | + publisher = {Routledge}, | |
| 888 | + address = {London}, | |
| 889 | + year = {1991} | |
| 890 | +} | |
| 891 | +@online{uqoeval2026, | |
| 892 | + author = {Boucher, Simon-Pierre}, | |
| 893 | + title = {{UQO} Éval --- laboratoire d'évaluation immobilière : ventes du Registre foncier, rôle d'évaluation {MAMH}, module Quantity Survey ({RSMeans} 2026 T4)}, | |
| 894 | + year = {2026}, | |
| 895 | + url = {https://www.uqo-eval.app}, | |
| 896 | + urldate = {2026-11-08}, | |
| 897 | + note = {Extraction du 8 novembre 2026 : 655 ventes de plain-pieds détachés à Gatineau (nov. 2025 -- août 2026), 8 ventes de terrains vacants, Cas 1 (bungalow, Gatineau)} | |
| 898 | +} | |
| 899 | +@online{centris10348445, | |
| 900 | + author = {{RE/MAX Vision}}, | |
| 901 | + title = {99, rue de Magog, Gatineau --- fiche descriptive {Centris} 10348445}, | |
| 902 | + year = {2026}, | |
| 903 | + url = {https://www.remax-quebec.com/fr/proprietes/maison-a-vendre-outaouais/99-rue-de-magog-gatineau-gatineau-la-sablonniere-10348445}, | |
| 904 | + urldate = {2026-09-06}, | |
| 905 | + note = {Copie Immo-Ka du 17 août au 6 septembre 2026 ; photos du courtier reproduites à des fins pédagogiques} | |
| 906 | +} | |
| 907 | +@online{internachi2024, | |
| 908 | + author = {{InterNACHI}}, | |
| 909 | + title = {Standard Estimated Life Expectancy Chart for Homes}, | |
| 910 | + year = {2024}, | |
| 911 | + url = {https://www.nachi.org/life-expectancy.htm}, | |
| 912 | + urldate = {2026-11-08} | |
| 913 | +} | |
modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance09_concepts_depreciation.tex
+108 −1389
@@ -1,18 +1,64 @@ | ||
| 1 | 1 | % ============================================================================== |
| 2 | −% Séance 9 : Concepts de dépréciation | |
| 2 | +% Séance 9 : Concepts de dépréciation — fondements, mesure et modélisation | |
| 3 | 3 | % IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière |
| 4 | 4 | % Université du Québec en Outaouais (UQO) |
| 5 | 5 | % Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca |
| 6 | 6 | % © 2026 Simon-Pierre Boucher |
| 7 | +% Refonte 2026-11-08 (UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09) : 8 blocs, 180 min, étude de cas réelle (99, rue de Magog, Gatineau), | |
| 8 | +% 655 ventes réelles d'UQO Éval, moteur calculs_s09.py → parties/s09_valeurs.tex + s09_tables.tex + data/s09_*.dat | |
| 7 | 9 | % ============================================================================== |
| 8 | −\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 10 | +\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer} | |
| 9 | 11 | \usepackage{uqo-style} |
| 10 | − | |
| 11 | −\title[IMM1033 --- Séance 9]{Séance 9 : Concepts de dépréciation} | |
| 12 | +\usepgfplotslibrary{fillbetween} | |
| 13 | +\usetikzlibrary{patterns} | |
| 14 | +\AtEveryBibitem{\clearfield{note}\clearfield{addendum}} | |
| 15 | + | |
| 16 | +% --- Macros communes (REGLES_LATEX_COMMUNES.md) --- | |
| 17 | +\newcommand{\bloc}[2]{\begin{frame}[plain,noframenumbering]\begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | |
| 18 | + \fill[uqoNavy] (current page.south west) rectangle (current page.north east); | |
| 19 | + \node[text=uqoOr, font=\bfseries\Large, anchor=west] at ([xshift=12mm,yshift=14mm]current page.west) {Bloc #1}; | |
| 20 | + \node[text=white, font=\bfseries\huge, anchor=west, text width=0.8\paperwidth] at ([xshift=12mm,yshift=0mm]current page.west) {#2}; | |
| 21 | +\end{tikzpicture}\end{frame}} | |
| 22 | +\newcommand{\duree}[1]{\hfill{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{clock}\,#1}} | |
| 23 | +\newcommand{\question}[1]{\begin{quizbox}[Question à la classe]#1\end{quizbox}} | |
| 24 | +\newcommand{\erreur}[1]{\begin{importbox}[Erreur fréquente]#1\end{importbox}} | |
| 25 | +\newcommand{\src}[1]{{\tiny\color{uqoGris}Source : #1}} | |
| 26 | +\newcommand{\hyp}[1]{{\tiny\color{uqoOr!60!uqoGris}\faIcon{flask}\ #1}} | |
| 27 | +\newcommand{\pisq}{pi\textsuperscript{2}} | |
| 28 | +\newcommand{\msq}{m\textsuperscript{2}} | |
| 29 | +\newcommand{\CN}{C_N} | |
| 30 | +\newcommand{\VT}{V_T} | |
| 31 | +\newcommand{\VB}{V_B} | |
| 32 | + | |
| 33 | +% --- Valeurs et tableaux générés par le moteur (ne pas éditer à la main) --- | |
| 34 | +\input{parties/s09_valeurs} | |
| 35 | +\input{parties/s09_tables} | |
| 36 | + | |
| 37 | +% --- Styles pgfplots de la séance --- | |
| 38 | +\pgfplotsset{ | |
| 39 | + s09axis/.style={width=\linewidth, height=5.6cm, grid=major, grid style={dashed, uqoGrisClair}, line width=1.2pt, | |
| 40 | + tick label style={font=\scriptsize, /pgf/number format/use comma, /pgf/number format/1000 sep={~}}, | |
| 41 | + label style={font=\scriptsize}, legend style={font=\tiny, at={(0.98,0.98)}, anchor=north east, draw=uqoGrisClair, fill=white, fill opacity=0.92, text opacity=1}, | |
| 42 | + legend cell align=left, every axis plot/.append style={line width=1.2pt}, | |
| 43 | + every node near coord/.append style={font=\tiny, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/precision=0, /pgf/number format/1000 sep={~}}}, | |
| 44 | + s09k/.style={s09axis, y tick label style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/precision=0}, scaled y ticks=false}, | |
| 45 | +} | |
| 46 | +\tikzset{ | |
| 47 | + compLT/.style={fill=uqoBleu!18, draw=uqoBleu, line width=0.6pt}, | |
| 48 | + compCT/.style={fill=uqoOr!30, draw=uqoOr!70!uqoGris, line width=0.6pt}, | |
| 49 | + compCUR/.style={fill=uqoRouge!18, draw=uqoRouge, line width=0.6pt}, | |
| 50 | + etiq/.style={font=\tiny, text=uqoInk, inner sep=1pt}, | |
| 51 | + noeud/.style={rectangle, rounded corners=3pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, font=\scriptsize, text centered, inner sep=4pt}, | |
| 52 | + noeudvert/.style={noeud, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10}, | |
| 53 | + noeudrouge/.style={noeud, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8}, | |
| 54 | + noeudor/.style={noeud, draw=uqoOr!70!uqoGris, fill=uqoOr!14}, | |
| 55 | +} | |
| 56 | + | |
| 57 | +\title[IMM1033 --- Séance 9]{Séance 9 : Concepts de dépréciation\texorpdfstring{\\}{ }fondements, mesure et modélisation} | |
| 12 | 58 | \subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière} |
| 13 | 59 | \author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} |
| 14 | 60 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} |
| 15 | −\date{Hiver 2026} | |
| 61 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | 62 | |
| 17 | 63 | \begin{document} |
| 18 | 64 | |
@@ -21,1425 +67,98 @@ | ||
| 21 | 67 | \titlepage |
| 22 | 68 | \end{frame} |
| 23 | 69 | |
| 24 | −% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | −\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | −\tableofcontents | |
| 27 | −\end{frame} | |
| 28 | − | |
| 29 | −% ====================================================================== | |
| 30 | −\section{Le bloc 4 et la séance 9} | |
| 31 | −% ====================================================================== | |
| 32 | − | |
| 33 | −\begin{frame}{Le bloc 4 dans le parcours du cours} | |
| 34 | −\begin{center} | |
| 35 | −\begin{tikzpicture} | |
| 36 | −\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize] (b1) at (0,0) | |
| 37 | − {\textbf{BLOC 1}\\Fondements\\(S1--S2)}; | |
| 38 | −\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize] (b2) at (3.6,0) | |
| 39 | − {\textbf{BLOC 2}\\Terrain\\(S3--S4)}; | |
| 40 | −\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize] (b3) at (7.2,0) | |
| 41 | − {\textbf{BLOC 3}\\Coûts\\(S5--S8)}; | |
| 42 | −\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize, | |
| 43 | − draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, line width=1.2pt] (b4) at (10.8,0) | |
| 44 | − {\textbf{BLOC 4}\\Dépréciation\\(S9--S12)}; | |
| 45 | −\draw[uqoarrow] (b1) -- (b2); | |
| 46 | −\draw[uqoarrow] (b2) -- (b3); | |
| 47 | −\draw[->, thick, uqoVert] (b3) -- (b4); | |
| 48 | −\node[below=0.35cm of b4, font=\footnotesize\bfseries, uqoVert] {Vous êtes ici}; | |
| 49 | −\end{tikzpicture} | |
| 50 | −\end{center} | |
| 51 | −\vspace{2mm} | |
| 52 | −\uqotitle{Séances du bloc 4 :} | |
| 53 | −\begin{itemize} | |
| 54 | − \item \textbf{Séance 9} : concepts de dépréciation + examen de mi-session | |
| 55 | − \item \textbf{Séance 10} : dépréciation physique | |
| 56 | − \item \textbf{Séance 11} : dépréciation fonctionnelle | |
| 57 | − \item \textbf{Séance 12} : dépréciation économique (externe) | |
| 58 | −\end{itemize} | |
| 59 | −\end{frame} | |
| 60 | − | |
| 61 | −\begin{frame}{Plan de la séance 9} | |
| 62 | −\begin{columns}[T] | |
| 63 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 64 | −\uqotitle{Partie 1 --- Concepts (1\,h\,30) :} | |
| 65 | −\begin{enumerate} | |
| 66 | − \item Définition de la dépréciation | |
| 67 | − \item Trois types de dépréciation | |
| 68 | − \item Dépréciation vs amortissement fiscal | |
| 69 | − \item Durées de vie | |
| 70 | − \item Utilisation optimale et dépréciation | |
| 71 | − \item Méthodes de calcul et exercices | |
| 72 | −\end{enumerate} | |
| 73 | −\end{column} | |
| 74 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 75 | −\uqotitle{Partie 2 --- Examen de mi-session (1\,h\,30) :} | |
| 76 | −\begin{itemize} | |
| 77 | − \item Matière : séances 1 à 8 | |
| 78 | − \item Pondération : \textbf{25\,\% de la note finale} | |
| 79 | − \item Format : QCM + développement + calcul | |
| 80 | − \item Durée : 90 minutes | |
| 81 | − \item Documentation : une feuille recto-verso | |
| 82 | −\end{itemize} | |
| 83 | −\end{column} | |
| 84 | −\end{columns} | |
| 85 | −\end{frame} | |
| 86 | − | |
| 87 | −\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage} | |
| 88 | −Au terme de cette séance, l'étudiant sera capable de : | |
| 89 | −\begin{enumerate} | |
| 90 | − \item \textbf{Définir} la dépréciation en contexte d'évaluation immobilière | |
| 91 | − \item \textbf{Distinguer} dépréciation (évaluation) et amortissement (fiscalité) | |
| 92 | − \item \textbf{Identifier} les trois types de dépréciation et leurs causes | |
| 93 | − \item \textbf{Calculer} les différentes durées de vie d'un bâtiment | |
| 94 | − \item \textbf{Expliquer} le lien entre utilisation optimale (HBU) et dépréciation | |
| 95 | − \item \textbf{Appliquer et comparer} les méthodes de mesure de la dépréciation | |
| 96 | −\end{enumerate} | |
| 97 | −\end{frame} | |
| 98 | − | |
| 99 | −\begin{frame}{Rappel --- La formule fondamentale} | |
| 100 | −\begin{center} | |
| 101 | −{\Large $V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)$} | |
| 102 | −\end{center} | |
| 103 | −\vspace{2mm} | |
| 104 | −\begin{center} | |
| 105 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l l@{}} | |
| 106 | −\toprule | |
| 107 | −\textbf{Terme} & \textbf{Bloc du cours} & \textbf{Séances} \\ | |
| 108 | −\midrule | |
| 109 | −$V_{\text{terrain}}$ --- valeur du terrain & Bloc 2 & 3--4 \\ | |
| 110 | −$C_{\text{neuf}}$ --- coût de construction à neuf & Bloc 3 & 5--8 \\ | |
| 111 | −$D_{\text{totale}}$ --- dépréciation & \uqogreen{Bloc 4} & \uqogreen{9--12} \\ | |
| 112 | −\bottomrule | |
| 113 | −\end{tabular} | |
| 114 | −\end{center} | |
| 115 | −\vspace{2mm} | |
| 116 | −\begin{notebox}[Où en sommes-nous?] | |
| 117 | −La séance 9 amorce l'étude du \textbf{dernier terme} de la formule : la dépréciation totale, qui sera détaillée type par type aux séances 10 à 12. | |
| 118 | −\end{notebox} | |
| 119 | −\end{frame} | |
| 120 | − | |
| 121 | −% ====================================================================== | |
| 122 | −\section{Définition de la dépréciation} | |
| 123 | −% ====================================================================== | |
| 124 | − | |
| 125 | −\begin{frame}{Qu'est-ce que la dépréciation?} | |
| 126 | −\begin{defbox}[Définition --- Dépréciation (évaluation immobilière)] | |
| 127 | −La \textbf{dépréciation} est la \textbf{perte de valeur} d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation : | |
| 128 | −\[ | |
| 129 | −D_{\text{totale}} = C_{\text{neuf}} - V_{\text{améliorations contributrices}} | |
| 130 | −\] | |
| 131 | −\end{defbox} | |
| 132 | −\vspace{1mm} | |
| 133 | −\begin{importbox}[Ce que la dépréciation n'est pas] | |
| 134 | −\begin{itemize} | |
| 135 | − \item Ce n'est \textbf{pas} l'amortissement comptable (calcul fiscal) | |
| 136 | − \item Ce n'est \textbf{pas} seulement l'usure physique | |
| 137 | − \item Ce n'est \textbf{pas} forcément liée à l'âge chronologique | |
| 138 | −\end{itemize} | |
| 139 | −\end{importbox} | |
| 140 | −\end{frame} | |
| 141 | − | |
| 142 | −\begin{frame}{Dépréciation --- Notion clé} | |
| 143 | −\begin{center} | |
| 144 | −\begin{tikzpicture}[xscale=0.82, yscale=0.52] | |
| 145 | −% Axes | |
| 146 | −\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (12,0) node[right, font=\small] {Temps (années)}; | |
| 147 | −\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,6.6) node[above, font=\small] {Valeur (\$)}; | |
| 148 | −% Coût neuf | |
| 149 | −\draw[dashed, uqoGris] (0,6) -- (11,6); | |
| 150 | −\node[left, font=\small] at (0,6) {$C_{\text{neuf}}$}; | |
| 151 | −% Courbe de valeur contributrice | |
| 152 | −\draw[very thick, uqoBleu] (0,6) .. controls (3,5.2) and (6,3.5) .. (10,1.5); | |
| 153 | −\node[above right, font=\small, uqoBleu] at (1.6,5.4) {Valeur contributrice}; | |
| 154 | −% Flèche dépréciation | |
| 155 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoRouge] (7,6) -- (7,3.0); | |
| 156 | −\node[right, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (7.15,4.5) {Dépréciation}; | |
| 157 | −% Valeur résiduelle | |
| 158 | −\draw[dashed, uqoVert] (0,1.5) -- (10,1.5); | |
| 159 | −\node[left, font=\small, uqoVert] at (0,1.5) {$V_{\text{résiduelle}}$}; | |
| 160 | −% Date évaluation | |
| 161 | −\draw[dashed, uqoGris] (7,0) -- (7,3.0); | |
| 162 | −\node[below, font=\small] at (7,0) {Date d'évaluation}; | |
| 163 | −\fill[uqoBleu] (7,3.0) circle (3.5pt); | |
| 164 | −\end{tikzpicture} | |
| 165 | −\end{center} | |
| 166 | −\begin{notebox}[Lecture] | |
| 167 | −À la date d'évaluation, la dépréciation est l'écart entre le coût à neuf et la valeur contributrice du bâtiment. | |
| 168 | −\end{notebox} | |
| 169 | −\end{frame} | |
| 170 | − | |
| 171 | −\begin{frame}{Perte de valeur vs coût neuf --- Exemple chiffré} | |
| 172 | −\begin{exbox}[Exemple --- Bâtiment commercial] | |
| 173 | −\begin{itemize} | |
| 174 | − \item Bâtiment construit en 2006; date d'évaluation : 2026 (20 ans) | |
| 175 | − \item Coût de remplacement à neuf : \textbf{1~200~000~\$} | |
| 176 | − \item Valeur contributrice estimée : \textbf{780~000~\$} | |
| 177 | −\end{itemize} | |
| 178 | −\end{exbox} | |
| 179 | −\vspace{2mm} | |
| 180 | −\uqotitle{Dépréciation totale :} | |
| 181 | −\[ | |
| 182 | −D = 1~200~000 - 780~000 = \textbf{420~000~\$} | |
| 183 | −\qquad | |
| 184 | −\text{Ratio} = \frac{420~000}{1~200~000} = \textbf{35\,\%} | |
| 185 | −\] | |
| 186 | −\end{frame} | |
| 187 | − | |
| 188 | −\begin{frame}{Perte de valeur vs coût neuf --- Illustration} | |
| 189 | −\begin{center} | |
| 190 | −\begin{tikzpicture}[yscale=0.72] | |
| 191 | −% Barre coût neuf | |
| 192 | −\fill[uqoBleu!25] (0,0) rectangle (2.4,6); | |
| 193 | −\draw[thick, uqoBleu] (0,0) rectangle (2.4,6); | |
| 194 | −\node[above, font=\small\bfseries, uqoBleu] at (1.2,6.05) {Coût neuf}; | |
| 195 | −\node[font=\small] at (1.2,3) {1~200~000~\$}; | |
| 196 | −% Barre valeur + dépréciation | |
| 197 | −\fill[uqoVert!25] (4.4,0) rectangle (6.8,3.9); | |
| 198 | −\draw[thick, uqoVert] (4.4,0) rectangle (6.8,3.9); | |
| 199 | −\node[font=\small, uqoVert] at (5.6,1.95) {780~000~\$}; | |
| 200 | −\fill[uqoRouge!15] (4.4,3.9) rectangle (6.8,6); | |
| 201 | −\draw[thick, uqoRouge] (4.4,3.9) rectangle (6.8,6); | |
| 202 | −\node[font=\small, uqoRouge] at (5.6,5.0) {420~000~\$}; | |
| 203 | −\node[above, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (5.6,6.05) {Dépréciation (35\,\%)}; | |
| 204 | −\node[below, font=\small\bfseries, uqoVert] at (5.6,-0.1) {Valeur contributrice}; | |
| 205 | −% Accolade | |
| 206 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (7.4,3.9) -- (7.4,6); | |
| 207 | −\node[right, font=\footnotesize, uqoGris, text width=3.4cm] at (7.6,4.95) | |
| 208 | − {perte de valeur mesurée à la date d'évaluation}; | |
| 209 | −\end{tikzpicture} | |
| 210 | −\end{center} | |
| 211 | −\end{frame} | |
| 212 | − | |
| 213 | −\begin{frame}{Un concept multidimensionnel} | |
| 214 | −La dépréciation peut provenir de \textbf{plusieurs sources simultanées} : | |
| 215 | −\begin{center} | |
| 216 | −\begin{tikzpicture} | |
| 217 | −\node[uqocard, text width=3.5cm, align=left, font=\footnotesize] at (-4.6,0) | |
| 218 | − {\centering\textbf{\textcolor{uqoBleu}{Physique}}\\[3pt] | |
| 219 | − \raggedright $\bullet$ Usure normale\\ | |
| 220 | − $\bullet$ Vieillissement\\ | |
| 221 | − $\bullet$ Intempéries\\ | |
| 222 | − $\bullet$ Manque d'entretien\\ | |
| 223 | − $\bullet$ Détérioration}; | |
| 224 | −\node[uqocard, text width=3.5cm, align=left, font=\footnotesize, | |
| 225 | − draw=uqoTeal] at (0,0) | |
| 226 | − {\centering\textbf{\textcolor{uqoTeal}{Fonctionnelle}}\\[3pt] | |
| 227 | − \raggedright $\bullet$ Plan désuet\\ | |
| 228 | − $\bullet$ Équipement obsolète\\ | |
| 229 | − $\bullet$ Surqualité\\ | |
| 230 | − $\bullet$ Déficiences\\ | |
| 231 | − $\bullet$ Conception inadéquate}; | |
| 232 | −\node[uqocard, text width=3.5cm, align=left, font=\footnotesize, | |
| 233 | − draw=uqoRouge] at (4.6,0) | |
| 234 | − {\centering\textbf{\textcolor{uqoRouge}{Externe}}\\[3pt] | |
| 235 | − \raggedright $\bullet$ Quartier en déclin\\ | |
| 236 | − $\bullet$ Changement de zonage\\ | |
| 237 | − $\bullet$ Marché défavorable\\ | |
| 238 | − $\bullet$ Nuisances\\ | |
| 239 | − $\bullet$ Réglementation}; | |
| 240 | −\end{tikzpicture} | |
| 241 | −\end{center} | |
| 242 | −\vspace{1mm} | |
| 243 | −\begin{center} | |
| 244 | −{\large $D_{\text{totale}} = D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{externe}}$} | |
| 245 | −\end{center} | |
| 246 | −\end{frame} | |
| 247 | − | |
| 248 | −% ====================================================================== | |
| 249 | −\section{Les trois types de dépréciation} | |
| 250 | −% ====================================================================== | |
| 251 | − | |
| 252 | −\begin{frame}{Arbre de la dépréciation} | |
| 253 | −\begin{center} | |
| 254 | −\begin{tikzpicture}[ | |
| 255 | − level 1/.style={sibling distance=4.4cm, level distance=1.7cm}, | |
| 256 | − level 2/.style={sibling distance=2.3cm, level distance=1.6cm}, | |
| 257 | − every node/.style={align=center}, | |
| 258 | − edge from parent/.style={draw, thick, uqoGris, -{Stealth[length=2.5mm]}} | |
| 259 | −] | |
| 260 | −\node[uqocard, font=\small\bfseries, minimum width=3cm, minimum height=0.8cm] {Dépréciation totale} | |
| 261 | − child { node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!10, font=\small\bfseries] {Physique} | |
| 262 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 263 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 264 | − } | |
| 265 | − child { node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!10, font=\small\bfseries] {Fonctionnelle} | |
| 266 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 267 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 268 | − } | |
| 269 | − child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\small\bfseries] {Externe\\(économique)} | |
| 270 | − child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\footnotesize] {Toujours\\incurable} } | |
| 271 | − }; | |
| 272 | −\end{tikzpicture} | |
| 273 | −\end{center} | |
| 274 | −\end{frame} | |
| 275 | − | |
| 276 | −\begin{frame}{Curable ou incurable?} | |
| 277 | −\begin{defbox}[Critère économique] | |
| 278 | −\begin{itemize} | |
| 279 | − \item \textbf{Curable} : la correction est économiquement justifiée --- son coût est \textbf{inférieur ou égal} au gain de valeur qu'elle procure | |
| 280 | − \item \textbf{Incurable} : la correction n'est pas économiquement viable | |
| 281 | −\end{itemize} | |
| 282 | −\end{defbox} | |
| 283 | −\vspace{2mm} | |
| 284 | −\begin{exbox}[Exemple rapide] | |
| 285 | −Repeindre l'extérieur coûte 6~000~\$ et augmente la valeur de 10~000~\$ : la déficience est \uqogreen{curable}. Corriger des plafonds trop bas coûterait 80~000~\$ pour un gain de 20~000~\$ : la déficience est \uqoalert{incurable}. | |
| 286 | −\end{exbox} | |
| 287 | −\end{frame} | |
| 288 | − | |
| 289 | −\begin{frame}{Type 1 --- Dépréciation physique} | |
| 290 | −\begin{defbox}[Définition] | |
| 291 | −Perte de valeur causée par l'\textbf{usure}, le \textbf{vieillissement} et la \textbf{détérioration} des composantes physiques du bâtiment. | |
| 292 | −\end{defbox} | |
| 293 | −\vspace{1mm} | |
| 70 | +% --- Plan minuté --- | |
| 71 | +\begin{frame}{Plan de la séance --- 180 minutes en huit blocs} | |
| 294 | 72 | \begin{columns}[T] |
| 295 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 296 | −\uqotitle{Curable :} | |
| 297 | −\begin{itemize} | |
| 298 | − \item Entretien différé | |
| 299 | − \item Peinture défraîchie, revêtements usés | |
| 300 | − \item Toiture à refaire, fenêtres à remplacer | |
| 301 | −\end{itemize} | |
| 302 | −\textit{Mesure : coût de remise en état} | |
| 303 | −\end{column} | |
| 304 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 305 | −\uqotitle{Incurable :} | |
| 306 | −\begin{itemize} | |
| 307 | − \item Usure de la structure et des fondations | |
| 308 | − \item Composantes à courte durée de vie (partiellement usées) | |
| 309 | − \item Composantes à longue durée de vie | |
| 310 | −\end{itemize} | |
| 311 | −\textit{Mesure : méthode âge-vie} | |
| 312 | −\end{column} | |
| 313 | −\end{columns} | |
| 314 | −\end{frame} | |
| 315 | − | |
| 316 | −\begin{frame}{Dépréciation physique --- Exemples concrets} | |
| 317 | −\begin{center} | |
| 318 | −\begin{tikzpicture} | |
| 319 | −\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (-4.6,0) | |
| 320 | − {\textbf{Toiture}\\Bardeaux de 20 ans\\Vie utile : 25 ans\\\textcolor{uqoVert}{\textbf{Curable}}}; | |
| 321 | −\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (0,0) | |
| 322 | − {\textbf{Fondation}\\Fissures mineures\\Béton structurel\\\textcolor{uqoRouge}{\textbf{Incurable}}}; | |
| 323 | −\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (4.6,0) | |
| 324 | − {\textbf{CVAC}\\Système de 15 ans\\Vie utile : 20 ans\\\textcolor{uqoVert}{\textbf{Curable (bientôt)}}}; | |
| 325 | −\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (-4.6,-2.5) | |
| 326 | − {\textbf{Peinture extérieure}\\Défraîchie\\Facile à corriger\\\textcolor{uqoVert}{\textbf{Curable}}}; | |
| 327 | −\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (0,-2.5) | |
| 328 | − {\textbf{Structure de bois}\\Charpente de 40 ans\\Encore solide\\\textcolor{uqoRouge}{\textbf{Incurable}}}; | |
| 329 | −\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (4.6,-2.5) | |
| 330 | − {\textbf{Plomberie}\\Tuyaux de cuivre\\Corrosion interne\\\textcolor{uqoRouge}{\textbf{Incurable}}}; | |
| 331 | −\end{tikzpicture} | |
| 332 | −\end{center} | |
| 333 | −\end{frame} | |
| 334 | − | |
| 335 | −\begin{frame}{Type 2 --- Dépréciation fonctionnelle} | |
| 336 | −\begin{defbox}[Définition] | |
| 337 | −Perte de valeur causée par des \textbf{déficiences de conception}, une \textbf{inadéquation aux usages actuels} ou une \textbf{surqualité} des améliorations. | |
| 338 | −\end{defbox} | |
| 339 | −\vspace{1mm} | |
| 340 | −\begin{columns}[T] | |
| 341 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 342 | −\uqotitle{Curable :} | |
| 343 | −\begin{itemize} | |
| 344 | − \item Déficience corrigée par un \textbf{ajout} (ex. : ajouter une salle de bain) | |
| 345 | − \item Déficience corrigée par une \textbf{substitution} (ex. : remplacer le chauffage électrique par une thermopompe) | |
| 346 | −\end{itemize} | |
| 347 | −\textit{Mesure : coût de correction moins dépréciation physique} | |
| 348 | −\end{column} | |
| 349 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 350 | −\uqotitle{Incurable :} | |
| 351 | −\begin{itemize} | |
| 352 | − \item \textbf{Déficience} : plafonds trop bas, absence de garage là où c'est la norme | |
| 353 | − \item \textbf{Superadéquation} : finitions de luxe dans un quartier modeste, CVAC surdimensionné | |
| 354 | −\end{itemize} | |
| 355 | −\textit{Mesure : capitalisation de la perte de revenus ou extraction du marché} | |
| 356 | −\end{column} | |
| 357 | −\end{columns} | |
| 358 | −\end{frame} | |
| 359 | − | |
| 360 | −\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle --- Exemples} | |
| 361 | −\begin{center} | |
| 362 | −\small | |
| 363 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}} | |
| 73 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 74 | +\footnotesize | |
| 75 | +\begin{tabular}{@{}c l r@{}} | |
| 364 | 76 | \toprule |
| 365 | −\textbf{Situation} & \textbf{Description} & \textbf{Catégorie} \\ | |
| 77 | +\textbf{Bloc} & \textbf{Contenu} & \textbf{Durée} \\ | |
| 366 | 78 | \midrule |
| 367 | −Maison sans garage & 90\,\% des maisons du quartier en ont un & Incurable --- déficience \\ | |
| 368 | −\addlinespace | |
| 369 | −Cuisine fermée & Tendance à l'aire ouverte & Curable --- substitution \\ | |
| 370 | −\addlinespace | |
| 371 | −Une seule salle de bain (4~ch.) & Norme : 2 salles de bain et plus & Curable --- ajout \\ | |
| 372 | −\addlinespace | |
| 373 | −Comptoirs de granit haut de gamme & Quartier à prix modeste & Incurable --- superadéquation \\ | |
| 374 | −\addlinespace | |
| 375 | −Chauffage au mazout & Norme : électricité/thermopompe & Curable --- substitution \\ | |
| 376 | −\addlinespace | |
| 377 | −Plafonds de 2,1~m & Norme : 2,4~m minimum & Incurable --- déficience \\ | |
| 378 | −\bottomrule | |
| 379 | −\end{tabular} | |
| 380 | −\end{center} | |
| 381 | −\end{frame} | |
| 382 | − | |
| 383 | −\begin{frame}{Type 3 --- Dépréciation externe (économique)} | |
| 384 | −\begin{defbox}[Définition] | |
| 385 | −Perte de valeur causée par des \textbf{facteurs extérieurs} à la propriété, hors du contrôle du propriétaire. | |
| 386 | −\end{defbox} | |
| 387 | −\begin{columns}[T] | |
| 388 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 389 | −\uqotitle{Facteurs de localisation :} | |
| 390 | −\begin{itemize} | |
| 391 | − \item Autoroute bruyante, ligne à haute tension | |
| 392 | − \item Contamination environnementale | |
| 393 | − \item Détérioration du quartier, nuisances | |
| 394 | −\end{itemize} | |
| 395 | −\end{column} | |
| 396 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 397 | −\uqotitle{Facteurs économiques et réglementaires :} | |
| 398 | −\begin{itemize} | |
| 399 | − \item Récession locale, suroffre sur le marché | |
| 400 | − \item Changement de zonage défavorable | |
| 401 | − \item Hausse des taux, réglementation restrictive | |
| 402 | −\end{itemize} | |
| 403 | −\end{column} | |
| 404 | −\end{columns} | |
| 405 | −\begin{importbox}[Caractéristique fondamentale] | |
| 406 | −\textbf{Toujours incurable} : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger. | |
| 407 | −\end{importbox} | |
| 408 | −\end{frame} | |
| 409 | − | |
| 410 | −\begin{frame}{Dépréciation externe --- Allocation terrain/bâtiment} | |
| 411 | −\begin{defbox}[Principe] | |
| 412 | −La dépréciation externe affecte \textbf{tant le terrain que le bâtiment}. Il faut isoler la portion attribuable au bâtiment : | |
| 413 | −\[ | |
| 414 | −D_{\text{externe (bât.)}} = D_{\text{externe (totale)}} \times \frac{V_{\text{bâtiment}}}{V_{\text{bâtiment}} + V_{\text{terrain}}} | |
| 415 | −\] | |
| 416 | −\end{defbox} | |
| 417 | −\vspace{1mm} | |
| 418 | −\begin{exbox}[Exemple] | |
| 419 | −\begin{itemize} | |
| 420 | − \item Perte de valeur totale (externe) : 50~000~\$; ratio bâtiment/propriété : 70\,\% | |
| 421 | − \item Part du bâtiment : $50~000 \times 0{,}70 = \textbf{35~000~\$}$ | |
| 422 | − \item Part du terrain : $50~000 \times 0{,}30 = \textbf{15~000~\$}$ | |
| 423 | −\end{itemize} | |
| 424 | −\end{exbox} | |
| 425 | −\end{frame} | |
| 426 | − | |
| 427 | −\begin{frame}{Synthèse --- Les trois types de dépréciation} | |
| 428 | −\begin{center} | |
| 429 | −\small | |
| 430 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{2.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}} | |
| 431 | −\toprule | |
| 432 | −\textbf{Critère} & \textbf{Physique} & \textbf{Fonctionnelle} & \textbf{Externe} \\ | |
| 79 | +1 & Fondements économiques de la dépréciation & 22 min \\ | |
| 80 | +2 & Les trois catégories de dépréciation & 18 min \\ | |
| 81 | +3 & Curabilité : le raisonnement économique & 18 min \\ | |
| 82 | +4 & Âge effectif et durées de vie & 20 min \\ | |
| 83 | + & \textit{Pause} & 10 min \\ | |
| 84 | +5 & Les quatre méthodes d'estimation & 32 min \\ | |
| 85 | +6 & Modélisation mathématique et modèle hédonique & 18 min \\ | |
| 86 | +7 & Étude de cas intégratrice : 99, rue de Magog, Gatineau & 27 min \\ | |
| 87 | +8 & Synthèse, exercices et prochaine séance & 15 min \\ | |
| 433 | 88 | \midrule |
| 434 | −Cause & Usure, temps, éléments & Conception, adéquation & Facteurs extérieurs \\ | |
| 435 | −\addlinespace | |
| 436 | −Origine & Interne au bâtiment & Interne au bâtiment & Externe à la propriété \\ | |
| 437 | −\addlinespace | |
| 438 | −Curabilité & Curable et incurable & Curable et incurable & Toujours incurable \\ | |
| 439 | −\addlinespace | |
| 440 | −Affecte & Bâtiment seulement & Bâtiment seulement & Terrain + bâtiment \\ | |
| 441 | −\addlinespace | |
| 442 | −Mesure & Observation, âge-vie & Perte de revenu, coût & Ventes appariées, capitalisation \\ | |
| 89 | + & \textbf{Total} & \textbf{180 min} \\ | |
| 443 | 90 | \bottomrule |
| 444 | 91 | \end{tabular} |
| 445 | −\end{center} | |
| 446 | −\end{frame} | |
| 447 | − | |
| 448 | −% ====================================================================== | |
| 449 | −\section{Dépréciation et amortissement fiscal} | |
| 450 | −% ====================================================================== | |
| 451 | − | |
| 452 | −\begin{frame}{Dépréciation (évaluation) vs amortissement (comptabilité)} | |
| 453 | −\begin{columns}[T] | |
| 454 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 455 | −\uqotitle{Dépréciation (évaluation) :} | |
| 456 | −\begin{itemize} | |
| 457 | − \item Perte de valeur \textbf{réelle}, basée sur le \textbf{marché} | |
| 458 | − \item Reflète l'état \textbf{actuel} du bâtiment | |
| 459 | − \item Variable selon les conditions | |
| 460 | − \item Trois types distincts | |
| 461 | − \item Utilisée dans la \textbf{méthode du coût} | |
| 462 | −\end{itemize} | |
| 463 | 92 | \end{column} |
| 464 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 465 | −\uqotitle{Amortissement (comptabilité) :} | |
| 466 | −\begin{itemize} | |
| 467 | − \item Répartition du coût dans le \textbf{temps} | |
| 468 | − \item Basé sur des \textbf{règles fiscales} | |
| 469 | − \item Calcul \textbf{mécanique}, taux \textbf{prescrits} par l'ARC | |
| 470 | − \item Linéaire ou dégressif | |
| 471 | − \item Utilisé pour la \textbf{déclaration fiscale} | |
| 472 | −\end{itemize} | |
| 473 | −\end{column} | |
| 474 | −\end{columns} | |
| 475 | −\vspace{1mm} | |
| 476 | −\begin{importbox}[Point clé] | |
| 477 | −L'amortissement comptable ne reflète \textbf{presque jamais} la véritable perte de valeur marchande d'un bâtiment. La DPA est un concept \textbf{fiscal}, distinct de la dépréciation en évaluation. | |
| 478 | −\end{importbox} | |
| 479 | −\end{frame} | |
| 480 | − | |
| 481 | −\begin{frame}{DPA/CCA au Canada --- Catégories principales (ARC)} | |
| 482 | −\begin{center} | |
| 483 | −\small | |
| 484 | −\begin{tabular}{@{}c >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 485 | −\toprule | |
| 486 | −\textbf{Cat.} & \textbf{Description} & \textbf{Taux} & \textbf{Exemple} \\ | |
| 487 | −\midrule | |
| 488 | −1 & Bâtiments acquis après 1987 & 4\,\% & Bureaux, immeuble locatif \\ | |
| 489 | −3 & Bâtiments acquis avant 1988 & 5\,\% & Immeuble locatif ancien \\ | |
| 490 | −6 & Bâtiments à charpente de bois & 10\,\% & Grange, serre \\ | |
| 491 | −8 & Équipement, mobilier & 20\,\% & Mobilier de bureau \\ | |
| 492 | −43 & Machines de fabrication (F\&T) & 30\,\% & Équipement d'usine \\ | |
| 493 | −53 & Machinerie F\&T acquise 2016--2025 & 50\,\% & Chaîne de production récente \\ | |
| 494 | −\bottomrule | |
| 495 | −\end{tabular} | |
| 496 | −\end{center} | |
| 497 | −\begin{notebox}[Méthode de calcul] | |
| 498 | −Méthode \textbf{dégressive} pour toutes ces catégories; \textbf{règle du demi-taux} la première année (sauf application de l'incitatif à l'investissement accéléré). | |
| 499 | −\end{notebox} | |
| 500 | −\end{frame} | |
| 501 | − | |
| 502 | −\begin{frame}{DPA --- Taux bonifiés et incitatif à l'investissement accéléré} | |
| 503 | −\begin{importbox}[Taux bonifiés --- bâtiments non résidentiels admissibles] | |
| 504 | −Pour les bâtiments non résidentiels acquis après le 18 mars 2007 et inscrits dans une \textbf{catégorie 1 distincte} (choix requis) : | |
| 505 | −\begin{itemize} | |
| 506 | − \item Usage non résidentiel admissible : \textbf{+2\,\%} $\rightarrow$ taux de \textbf{6\,\%} | |
| 507 | − \item Fabrication ou transformation ($\geq$ 90\,\% de la superficie) : \textbf{+6\,\%} $\rightarrow$ taux de \textbf{10\,\%} | |
| 508 | −\end{itemize} | |
| 509 | −\end{importbox} | |
| 510 | −\vspace{1mm} | |
| 511 | −\begin{notebox}[Incitatif à l'investissement accéléré (IIA)] | |
| 512 | −Bonification de la déduction de \textbf{première année} (suspension de la règle du demi-taux) pour les biens admissibles. L'incitatif est en \textbf{élimination progressive depuis 2024} et sa fin est \textbf{prévue en 2027}. | |
| 513 | −\end{notebox} | |
| 514 | −\end{frame} | |
| 515 | − | |
| 516 | −\begin{frame}{Comparaison graphique --- DPA vs dépréciation réelle} | |
| 517 | −\begin{center} | |
| 518 | −\begin{tikzpicture} | |
| 519 | −\begin{axis}[ | |
| 520 | − width=11.6cm, height=4.8cm, | |
| 521 | − xlabel={Années}, ylabel={Valeur (\% du coût neuf)}, | |
| 522 | − xmin=0, xmax=27, ymin=0, ymax=115, | |
| 523 | − xtick={0,5,10,15,20,25}, | |
| 524 | − grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 525 | − line width=1.4pt, | |
| 526 | − legend pos=south west, | |
| 527 | − legend cell align=left, | |
| 528 | −] | |
| 529 | −\addplot[uqoRouge, dashed] coordinates { | |
| 530 | − (0,100) (5,81.5) (10,66.5) (15,54.2) (20,44.2) (25,36.0)}; | |
| 531 | −\addlegendentry{Solde fiscal (DPA 4\,\% dégressif)} | |
| 532 | −\addplot[uqoBleu, smooth] coordinates { | |
| 533 | − (0,100) (5,84) (10,73) (15,66) (20,61) (25,58)}; | |
| 534 | −\addlegendentry{Valeur contributrice réelle} | |
| 535 | −\addplot[uqoVert, dashdotted, smooth] coordinates { | |
| 536 | − (0,100) (3,104) (6,108) (9,103) (12,97) (15,95) (20,90) (25,86)}; | |
| 537 | −\addlegendentry{Valeur marchande} | |
| 538 | −\end{axis} | |
| 539 | −\end{tikzpicture} | |
| 540 | −\end{center} | |
| 541 | −\begin{notebox}[Observation] | |
| 542 | −La DPA suit une courbe \textbf{mécanique} (dégressive); la dépréciation réelle varie selon l'état et le marché --- la valeur marchande peut même \textbf{augmenter} durant certaines périodes. | |
| 543 | −\end{notebox} | |
| 544 | −\end{frame} | |
| 545 | − | |
| 546 | −\begin{frame}{Tableau comparatif détaillé} | |
| 547 | −\begin{center} | |
| 548 | −\small | |
| 549 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}} | |
| 550 | −\toprule | |
| 551 | −\textbf{Aspect} & \textbf{Dépréciation (éval.)} & \textbf{Amortissement (fiscal)} \\ | |
| 552 | −\midrule | |
| 553 | −Objectif & Estimer la valeur marchande & Réduire le revenu imposable \\ | |
| 554 | −\addlinespace | |
| 555 | −Base de calcul & Observation du marché & Taux prescrits par l'ARC \\ | |
| 556 | −\addlinespace | |
| 557 | −Terrain & Jamais déprécié & Jamais amorti \\ | |
| 558 | −\addlinespace | |
| 559 | −Flexibilité & Selon l'état réel & Aucune (règles fixes) \\ | |
| 560 | −\addlinespace | |
| 561 | −Âge utilisé & Âge effectif & Âge chronologique \\ | |
| 562 | −\addlinespace | |
| 563 | −Résultat possible & 0 à 100\,\% de perte & Toujours croissant \\ | |
| 564 | −\addlinespace | |
| 565 | −Référence & Normes OEAQ / USPAP & Loi de l'impôt sur le revenu \\ | |
| 566 | −\bottomrule | |
| 567 | −\end{tabular} | |
| 568 | −\end{center} | |
| 569 | −\end{frame} | |
| 570 | − | |
| 571 | −% ====================================================================== | |
| 572 | −\section{Les durées de vie} | |
| 573 | −% ====================================================================== | |
| 574 | − | |
| 575 | −\begin{frame}{Les quatre durées de vie} | |
| 576 | −\begin{defbox}[Quatre concepts à distinguer] | |
| 577 | −\begin{description} | |
| 578 | − \item[\textcolor{uqoBleu}{Vie physique totale}] période pendant laquelle le bâtiment peut \textbf{physiquement} exister | |
| 579 | − \item[\textcolor{uqoTeal}{Vie économique totale}] période pendant laquelle le bâtiment \textbf{contribue à la valeur} de la propriété (toujours $\leq$ vie physique) | |
| 580 | − \item[\textcolor{uqoVert}{Âge effectif}] âge apparent du bâtiment selon son \textbf{état et son entretien} | |
| 581 | − \item[\textcolor{uqoRouge}{Vie économique restante}] période restante de \textbf{contribution économique} du bâtiment | |
| 582 | −\end{description} | |
| 583 | −\end{defbox} | |
| 584 | −\end{frame} | |
| 585 | − | |
| 586 | −\begin{frame}{Schéma temporel des durées de vie} | |
| 587 | −\begin{center} | |
| 588 | −\begin{tikzpicture}[xscale=0.92] | |
| 589 | −% Axe principal | |
| 590 | −\draw[very thick, -{Stealth}, uqoGris] (0,0) -- (14,0); | |
| 591 | −\fill[uqoBleu] (0,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Construction}; | |
| 592 | −\fill[uqoVert] (5,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Aujourd'hui}; | |
| 593 | −\fill[uqoTeal] (10,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\économique}; | |
| 594 | −\fill[uqoRouge] (13,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\physique}; | |
| 595 | −% Âge chronologique | |
| 596 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleu] (0,0.85) -- (5,0.85); | |
| 597 | −\node[above, font=\small, uqoBleu] at (2.5,0.85) {Âge chronologique = 20 ans}; | |
| 598 | −% Vie économique totale | |
| 599 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoTeal] (0,1.7) -- (10,1.7); | |
| 600 | −\node[above, font=\small, uqoTeal] at (5,1.7) {Vie économique totale = 50 ans}; | |
| 601 | −% Vie physique totale | |
| 602 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,2.55) -- (13,2.55); | |
| 603 | −\node[above, font=\small, uqoGris] at (6.5,2.55) {Vie physique totale = 65 ans}; | |
| 604 | −\end{tikzpicture} | |
| 605 | −\end{center} | |
| 606 | −\begin{notebox}[Note] | |
| 607 | −Schéma conceptuel (échelle non proportionnelle) --- âge effectif et vie restante : diapositive suivante. | |
| 93 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 94 | +\begin{notebox}[Fil conducteur] | |
| 95 | +Un plain-pied \textbf{réel} de Gatineau, bâti en 1985 et vendu le 30 janvier 2026, traverse la séance ; le bloc 7 assemble les quatre méthodes et confronte le résultat au prix payé. | |
| 608 | 96 | \end{notebox} |
| 609 | −\end{frame} | |
| 610 | − | |
| 611 | −\begin{frame}{Âge effectif et vie économique restante --- Relation clé} | |
| 612 | −\begin{exbox}[Exemple --- Bâtiment de 20 ans bien entretenu] | |
| 613 | −\begin{itemize} | |
| 614 | − \item Âge chronologique : 20 ans; vie économique totale : 50 ans | |
| 615 | − \item Grâce au bon entretien, l'évaluateur juge l'\textbf{âge effectif} à \textbf{14 ans} | |
| 616 | − \item Vie économique restante : $50 - 14 = \textbf{36 ans}$ | |
| 617 | −\end{itemize} | |
| 618 | −\end{exbox} | |
| 619 | −\vspace{1mm} | |
| 620 | −\begin{center} | |
| 621 | −{\large $\text{Vie économique totale} = \text{Âge effectif} + \text{Vie économique restante} \;\Rightarrow\; 50 = 14 + 36$} | |
| 622 | −\end{center} | |
| 623 | −\vspace{1mm} | |
| 624 | −\begin{notebox}[À retenir] | |
| 625 | −C'est l'\textbf{âge effectif} --- et non l'âge chronologique --- qui sert au calcul de la dépréciation par la méthode âge-vie. | |
| 626 | −\end{notebox} | |
| 627 | −\end{frame} | |
| 628 | − | |
| 629 | −\begin{frame}{Âge chronologique vs âge effectif} | |
| 630 | −\begin{columns}[T] | |
| 631 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 632 | −\begin{defbox}[Âge chronologique] | |
| 633 | −\begin{itemize} | |
| 634 | − \item Nombre \textbf{réel} d'années depuis la construction | |
| 635 | − \item Objectif, vérifiable | |
| 636 | − \item Ne reflète pas nécessairement l'état | |
| 637 | − \item Ex. : construit en 2006 $\Rightarrow$ 20 ans en 2026 | |
| 638 | −\end{itemize} | |
| 639 | −\end{defbox} | |
| 640 | −\end{column} | |
| 641 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 642 | −\begin{exbox}[Âge effectif] | |
| 643 | −\begin{itemize} | |
| 644 | − \item Âge \textbf{apparent} selon l'état du bâtiment | |
| 645 | − \item Jugement fondé sur l'observation | |
| 646 | − \item Reflète l'entretien et les rénovations | |
| 647 | − \item Ex. : 20 ans bien entretenu $\Rightarrow$ âge effectif de 14 ans | |
| 648 | −\end{itemize} | |
| 97 | +\begin{exbox}[Données réelles] | |
| 98 | +\footnotesize Registre foncier, rôle, fiche du courtier et prix nus RSMeans 2026 T4 viennent d'UQO Éval (8 novembre 2026). Les constats d'inspection sont des \textbf{hypothèses pédagogiques}, signalées par \hyp{HYP}. | |
| 649 | 99 | \end{exbox} |
| 650 | 100 | \end{column} |
| 651 | 101 | \end{columns} |
| 652 | 102 | \end{frame} |
| 653 | 103 | |
| 654 | −\begin{frame}{Âge effectif --- Échelle de condition} | |
| 655 | −\begin{center} | |
| 656 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} c c c@{}} | |
| 657 | −\toprule | |
| 658 | −\textbf{Situation} & \textbf{Âge chrono.} & \textbf{Âge effectif} & \textbf{Ratio eff./chrono.} \\ | |
| 659 | −\midrule | |
| 660 | −Bien entretenu, rénové & 30 ans & 18 ans & 0,60 \\ | |
| 661 | −\addlinespace | |
| 662 | −Entretien normal & 30 ans & 30 ans & 1,00 \\ | |
| 663 | −\addlinespace | |
| 664 | −Mal entretenu, négligé & 30 ans & 42 ans & 1,40 \\ | |
| 665 | −\bottomrule | |
| 666 | −\end{tabular} | |
| 667 | −\end{center} | |
| 668 | −\vspace{2mm} | |
| 669 | −\begin{notebox}[Lien avec la séance 10] | |
| 670 | −Cette échelle de condition (ratio âge effectif/âge chronologique) sera mise en relation avec les tables de dépréciation observée à la séance 10. | |
| 671 | −\end{notebox} | |
| 672 | −\end{frame} | |
| 673 | − | |
| 674 | −\begin{frame}{Durées de vie typiques par type de construction} | |
| 675 | −\begin{center} | |
| 676 | −\footnotesize | |
| 677 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0} | |
| 678 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.0cm} l c c c@{}} | |
| 679 | −\toprule | |
| 680 | −\textbf{Type} & \textbf{Structure} & \textbf{Vie phys.} & \textbf{Vie écon.} & \textbf{Écart} \\ | |
| 681 | −\midrule | |
| 682 | −Résidentiel unifamilial & Bois & 60--80 & 50--70 & 10 \\ | |
| 683 | −Résidentiel multilogements & Bois/béton & 55--75 & 45--65 & 10 \\ | |
| 684 | −Commercial (bureaux) & Acier/béton & 55--75 & 40--60 & 15 \\ | |
| 685 | −Commercial (détail) & Acier & 45--65 & 35--55 & 10 \\ | |
| 686 | −Industriel léger & Acier préfab. & 40--55 & 30--50 & 10 \\ | |
| 687 | −Industriel lourd & Acier/béton & 50--70 & 35--55 & 15 \\ | |
| 688 | −Institutionnel & Béton armé & 70--100 & 60--80 & 10--20 \\ | |
| 689 | −Entrepôt & Acier préfab. & 40--55 & 30--45 & 10 \\ | |
| 690 | −Patrimonial & Maçonnerie & 100+ & 60--100+ & variable \\ | |
| 691 | −\bottomrule | |
| 692 | −\end{tabular} | |
| 693 | −\end{center} | |
| 694 | −\begin{notebox}[Sources et portée] | |
| 695 | −Marshall \& Swift; Altus; pratique québécoise. Bâtiments spécialisés (écoles, hôpitaux, etc.) : séance 13. Chaque exercice du cours énonce explicitement son hypothèse de vie utile. | |
| 696 | −\end{notebox} | |
| 697 | −\end{frame} | |
| 698 | − | |
| 699 | −\begin{frame}{Facteurs influençant les durées de vie} | |
| 700 | −\begin{columns}[T] | |
| 701 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 702 | −\uqotitle{Facteurs qui \uqogreen{allongent} la vie :} | |
| 703 | −\begin{itemize} | |
| 704 | − \item Entretien préventif et rénovations majeures | |
| 705 | − \item Qualité de construction et matériaux durables | |
| 706 | − \item Climat modéré | |
| 707 | − \item Conception flexible et adaptable | |
| 708 | − \item Fondations adéquates | |
| 709 | −\end{itemize} | |
| 710 | −\end{column} | |
| 711 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 712 | −\uqotitle{Facteurs qui \uqoalert{raccourcissent} la vie :} | |
| 713 | −\begin{itemize} | |
| 714 | − \item Négligence d'entretien | |
| 715 | − \item Construction de piètre qualité | |
| 716 | − \item Climat rigoureux et cycles gel-dégel | |
| 717 | − \item Usage intensif, contamination, humidité | |
| 718 | − \item Conception obsolète | |
| 719 | −\end{itemize} | |
| 720 | −\end{column} | |
| 721 | −\end{columns} | |
| 722 | −\vspace{1mm} | |
| 723 | −\begin{importbox}[Contexte québécois] | |
| 724 | −Le climat du Québec (gel-dégel, températures extrêmes, humidité) impose un stress important : les durées de vie effectives tendent vers la \textbf{partie inférieure} des fourchettes. | |
| 725 | −\end{importbox} | |
| 726 | −\end{frame} | |
| 727 | − | |
| 728 | −% ====================================================================== | |
| 729 | −\section{Utilisation optimale et dépréciation} | |
| 730 | −% ====================================================================== | |
| 731 | − | |
| 732 | −\begin{frame}{Utilisation optimale (HBU) et dépréciation} | |
| 733 | −\begin{defbox}[Principe fondamental] | |
| 734 | −La dépréciation est toujours mesurée en référence à l'\textbf{utilisation optimale} (\textit{highest and best use}) du terrain, comme s'il était vacant. | |
| 735 | −\end{defbox} | |
| 736 | −\vspace{1mm} | |
| 737 | −\begin{columns}[T] | |
| 738 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 739 | −\uqotitle{Cas 1 : HBU = usage actuel} | |
| 740 | −\begin{itemize} | |
| 741 | − \item Le bâtiment \textbf{correspond} à l'utilisation optimale du terrain | |
| 742 | − \item Dépréciation = physique + fonctionnelle + externe | |
| 743 | − \item Situation \textbf{normale} | |
| 744 | −\end{itemize} | |
| 745 | −\end{column} | |
| 746 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 747 | −\uqotitle{Cas 2 : HBU $\neq$ usage actuel} | |
| 748 | −\begin{itemize} | |
| 749 | − \item Le bâtiment \textbf{ne correspond pas} à l'HBU du terrain | |
| 750 | − \item Dépréciation potentiellement \textbf{totale} (100\,\%) | |
| 751 | − \item Valeur du bâtiment possiblement \uqoalert{négative} (coût de démolition) | |
| 752 | −\end{itemize} | |
| 753 | −\end{column} | |
| 754 | −\end{columns} | |
| 755 | −\end{frame} | |
| 756 | − | |
| 757 | −\begin{frame}{HBU et dépréciation --- Exemples québécois} | |
| 758 | −\begin{exbox}[Exemple 1 --- Bungalow en zone commerciale] | |
| 759 | −\begin{itemize} | |
| 760 | − \item Terrain : 500~000~\$ (usage commercial); coût de remplacement du bungalow : 250~000~\$ | |
| 761 | − \item HBU du terrain : construction commerciale $\Rightarrow$ le bungalow est un \textbf{sous-usage}; valeur $\approx$ 0~\$, voire négative (démolition) | |
| 762 | −\end{itemize} | |
| 763 | −\end{exbox} | |
| 764 | −\begin{exbox}[Exemple 2 --- Immeuble résidentiel bien situé] | |
| 765 | −\begin{itemize} | |
| 766 | − \item Terrain : 300~000~\$ (multifamilial); immeuble de 6 logements, coût de remplacement : 800~000~\$ | |
| 767 | − \item HBU du terrain = usage actuel $\Rightarrow$ dépréciation normale : physique + fonctionnelle (+ externe le cas échéant) | |
| 768 | −\end{itemize} | |
| 769 | −\end{exbox} | |
| 770 | −\end{frame} | |
| 771 | − | |
| 772 | −\begin{frame}{Impact du HBU sur la dépréciation} | |
| 773 | −\begin{center} | |
| 774 | −\begin{tikzpicture} | |
| 775 | −\node[uqocard, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, text width=5.2cm] (a) at (-3.5,2.3) | |
| 776 | − {\textbf{HBU = usage actuel}\\\footnotesize dépréciation normale}; | |
| 777 | −\node[uqocard, fill=uqoVert!6, draw=uqoVert, text width=5.2cm, font=\footnotesize] (a1) at (-3.5,0.4) | |
| 778 | − {$V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D)$\\$D$ = physique + fonctionnelle + externe}; | |
| 779 | −\node[uqocard, fill=uqoRouge!10, draw=uqoRouge, text width=5.2cm] (b) at (3.5,2.3) | |
| 780 | − {\textbf{HBU $\neq$ usage actuel}\\\footnotesize dépréciation exceptionnelle}; | |
| 781 | −\node[uqocard, fill=uqoRouge!5, draw=uqoRouge, text width=5.2cm, font=\footnotesize] (b1) at (3.5,0.4) | |
| 782 | − {$V \approx V_{\text{terrain}} - C_{\text{démolition}}$\\bâtiment = valeur résiduelle ou nulle}; | |
| 783 | −\draw[->, thick, uqoVert] (a) -- (a1); | |
| 784 | −\draw[->, thick, uqoRouge] (b) -- (b1); | |
| 785 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris, dashed] (a) -- (b) | |
| 786 | − node[midway, above, font=\footnotesize, uqoGris] {analyse de l'HBU}; | |
| 787 | −\end{tikzpicture} | |
| 788 | −\end{center} | |
| 789 | −\vspace{1mm} | |
| 790 | −\begin{importbox}[Règle importante] | |
| 791 | −Avant de calculer la dépréciation, l'évaluateur doit \textbf{toujours} déterminer si le bâtiment actuel correspond à l'HBU du terrain. | |
| 792 | −\end{importbox} | |
| 793 | −\end{frame} | |
| 794 | − | |
| 795 | −% ====================================================================== | |
| 796 | −\section{Méthodes de calcul de la dépréciation} | |
| 797 | −% ====================================================================== | |
| 798 | − | |
| 799 | −\begin{frame}{Quatre méthodes principales} | |
| 104 | +\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage de la séance} | |
| 105 | +Au terme de la séance, vous serez capable de : | |
| 800 | 106 | \begin{enumerate} |
| 801 | − \item \textbf{Méthode âge-vie} (\textit{straight-line age-life}) --- la plus simple | |
| 802 | − \item \textbf{Méthode âge-vie modifiée} (\textit{modified age-life}) --- plus précise | |
| 803 | − \item \textbf{Méthode par ventilation} (\textit{breakdown method}) --- la plus détaillée | |
| 804 | − \item \textbf{Méthode d'extraction du marché} (\textit{market extraction}) --- fondée sur les ventes | |
| 107 | + \item \textbf{Définir} la dépréciation comme un écart entre coût et valeur, la situer dans $V = \VT + \CN - D$ et en expliquer les déterminants économiques | |
| 108 | + \item \textbf{Distinguer} les trois catégories de dépréciation et énoncer les conditions qui permettent de les additionner sans double comptage | |
| 109 | + \item \textbf{Appliquer} le critère de curabilité $GN = \Delta V - C$ et le distinguer de la faisabilité technique | |
| 110 | + \item \textbf{Calculer} et défendre un âge effectif, une vie économique et une vie économique restante | |
| 111 | + \item \textbf{Mettre en œuvre} les quatre méthodes d'estimation --- âge-vie, âge-vie modifiée, ventilation, extraction du marché --- et expliquer leurs écarts | |
| 112 | + \item \textbf{Lire} les modèles linéaire, exponentiel et non linéaire de la valeur dans le temps, leurs dérivées et leurs limites | |
| 113 | + \item \textbf{Interpréter} avec prudence le coefficient de l'âge dans un modèle hédonique estimé sur des ventes réelles | |
| 805 | 114 | \end{enumerate} |
| 806 | −\vspace{1mm} | |
| 807 | −\begin{notebox}[Choix de la méthode] | |
| 808 | −Le choix dépend de la \textbf{disponibilité des données}, du \textbf{type de propriété}, du \textbf{niveau de précision} requis et de l'\textbf{expérience} de l'évaluateur. | |
| 809 | −\end{notebox} | |
| 810 | −\end{frame} | |
| 811 | − | |
| 812 | −\begin{frame}{Méthode 1 --- Âge-vie (linéaire)} | |
| 813 | −\begin{defbox}[Principe] | |
| 814 | −La dépréciation est un \textbf{ratio linéaire} de l'âge effectif sur la vie économique totale : | |
| 815 | −\[ | |
| 816 | −D = \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie économique totale}} \times C_{\text{neuf}} | |
| 817 | −\] | |
| 818 | −\end{defbox} | |
| 819 | −\vspace{1mm} | |
| 820 | −\begin{exbox}[Exemple] | |
| 821 | −\begin{itemize} | |
| 822 | − \item Coût de remplacement à neuf : 800~000~\$; âge effectif : 15 ans; vie économique totale : 50 ans | |
| 823 | − \item $D = \dfrac{15}{50} \times 800~000 = 0{,}30 \times 800~000 = \textbf{240~000~\$}$ \quad (30\,\%) | |
| 824 | −\end{itemize} | |
| 825 | −\end{exbox} | |
| 826 | −\end{frame} | |
| 827 | − | |
| 828 | −\begin{frame}{Méthode âge-vie --- Représentation graphique} | |
| 829 | −\begin{center} | |
| 830 | −\begin{tikzpicture} | |
| 831 | −\begin{axis}[ | |
| 832 | − width=10.8cm, height=5.2cm, | |
| 833 | − xlabel={Âge effectif (années)}, ylabel={Valeur (milliers \$)}, | |
| 834 | − xmin=0, xmax=52, ymin=0, ymax=880, | |
| 835 | − xtick={0,10,20,30,40,50}, | |
| 836 | − ytick={0,200,400,600,800}, | |
| 837 | − grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 838 | − line width=1.4pt, | |
| 839 | −] | |
| 840 | −\addplot[uqoBleu] coordinates {(0,800) (50,0)}; | |
| 841 | −\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=2.4pt] coordinates {(15,560)}; | |
| 842 | −\draw[dashed, uqoRouge, thin] (axis cs:15,0) -- (axis cs:15,560) -- (axis cs:0,560); | |
| 843 | −\node[anchor=south west, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (axis cs:16,575) | |
| 844 | − {15 ans : 560~k\$ \; ($D$ = 240~k\$)}; | |
| 845 | −\end{axis} | |
| 846 | −\end{tikzpicture} | |
| 847 | −\end{center} | |
| 848 | −\begin{importbox}[Limite] | |
| 849 | −Suppose une dépréciation \textbf{linéaire et uniforme} --- rarement le cas en réalité. | |
| 850 | −\end{importbox} | |
| 851 | −\end{frame} | |
| 852 | − | |
| 853 | −\begin{frame}{Méthode 2 --- Âge-vie modifiée : principe} | |
| 854 | −\begin{defbox}[Principe] | |
| 855 | −On soustrait d'abord la dépréciation physique \textbf{curable} (entretien différé), puis on applique le ratio âge-vie au \textbf{solde} : | |
| 856 | −\[ | |
| 857 | −D_{\text{totale}} = D_{\text{phys.\ curable}} + \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie écon.\ totale}} \times \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\ curable}} \right) | |
| 858 | −\] | |
| 859 | −\end{defbox} | |
| 860 | −\vspace{1mm} | |
| 861 | −\begin{notebox}[Pourquoi cette correction?] | |
| 862 | −L'entretien différé est mesuré \textbf{directement} (coût de remise en état); le ratio âge-vie ne doit donc s'appliquer qu'à la portion du coût neuf \textbf{non déjà dépréciée} par ce constat. | |
| 863 | −\end{notebox} | |
| 864 | −\end{frame} | |
| 865 | − | |
| 866 | −\begin{frame}{Méthode 2 --- Âge-vie modifiée : exemple} | |
| 867 | −\begin{exbox}[Exemple] | |
| 868 | −\begin{itemize} | |
| 869 | − \item Coût neuf : 800~000~\$; entretien différé (curable) : 30~000~\$ | |
| 870 | − \item Âge effectif : 15 ans; vie économique totale : 50 ans | |
| 871 | −\end{itemize} | |
| 872 | −\begin{align*} | |
| 873 | −D &= 30~000 + \frac{15}{50} \times (800~000 - 30~000) \\ | |
| 874 | − &= 30~000 + 0{,}30 \times 770~000 = 30~000 + 231~000 = \textbf{261~000~\$} | |
| 875 | −\end{align*} | |
| 876 | −\end{exbox} | |
| 877 | −\begin{notebox}[Comparaison] | |
| 878 | −L'âge-vie simple aurait donné $0{,}30 \times 800~000 = 240~000~\$$ : la version modifiée capte 21~000~\$ de plus. | |
| 879 | −\end{notebox} | |
| 880 | −\end{frame} | |
| 881 | − | |
| 882 | −\begin{frame}{Méthode 3 --- Ventilation (\textit{breakdown method})} | |
| 883 | −\begin{defbox}[Principe] | |
| 884 | −La méthode la plus \textbf{détaillée} : chaque composante de dépréciation est estimée \textbf{séparément}, puis les résultats sont additionnés. | |
| 885 | −\end{defbox} | |
| 886 | −\begin{center} | |
| 887 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.16cm] | |
| 888 | −\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left] (c1) {1.\ Physique curable (entretien différé)}; | |
| 889 | −\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c1] (c2) {2.\ Physique incurable --- courte durée}; | |
| 890 | −\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c2] (c3) {3.\ Physique incurable --- longue durée}; | |
| 891 | −\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c3, draw=uqoTeal] (c4) {4.\ Fonctionnelle curable}; | |
| 892 | −\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c4, draw=uqoTeal] (c5) {5.\ Fonctionnelle incurable}; | |
| 893 | −\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c5, draw=uqoRouge] (c6) {6.\ Externe (économique)}; | |
| 894 | −\draw[decorate, decoration={brace, amplitude=6pt}, thick, uqoGris] | |
| 895 | − ([xshift=2mm]c1.north east) -- ([xshift=2mm]c6.south east); | |
| 896 | −\node[uqocard, fill=uqoBleu!12, text width=3.4cm, minimum height=1cm, right=1.1cm of c3.east, yshift=-0.4cm] | |
| 897 | − {$D_{\text{totale}} = \displaystyle\sum_{i=1}^{6} D_i$}; | |
| 898 | −\end{tikzpicture} | |
| 899 | −\end{center} | |
| 900 | −\end{frame} | |
| 901 | − | |
| 902 | −\begin{frame}{Ventilation --- Détail des composantes} | |
| 903 | −\begin{center} | |
| 904 | −\small | |
| 905 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} r@{}} | |
| 906 | −\toprule | |
| 907 | −\textbf{Composante} & \textbf{Définition} & \textbf{Mesure} & \textbf{Exemple} \\ | |
| 908 | −\midrule | |
| 909 | −Physique curable & Entretien différé & Coût de remise en état & 8~k\$ \\ | |
| 910 | −Physique incurable --- courte durée & Éléments à remplacer périodiquement & Ratio âge/vie $\times$ coût & 3~k\$ \\ | |
| 911 | −Physique incurable --- longue durée & Structure, fondations & Ratio âge/vie $\times$ coût résiduel & 45~k\$ \\ | |
| 912 | −Fonctionnelle curable & Déficience corrigeable & Coût de correction & 15~k\$ \\ | |
| 913 | −Fonctionnelle incurable & Déficience non corrigeable & Perte capitalisée & 20~k\$ \\ | |
| 914 | −Externe & Facteurs extérieurs & Extraction du marché & 25~k\$ \\ | |
| 915 | −\midrule | |
| 916 | −\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{Dépréciation totale}} & \textbf{116~k\$} \\ | |
| 917 | −\bottomrule | |
| 918 | −\end{tabular} | |
| 919 | −\end{center} | |
| 920 | 115 | \end{frame} |
| 921 | 116 | |
| 922 | −\begin{frame}{Méthode 4 --- Extraction du marché} | |
| 923 | −\begin{defbox}[Principe et formule] | |
| 924 | −La dépréciation est déduite \textbf{directement} des ventes du marché : | |
| 117 | +\begin{frame}{Où en sommes-nous dans la méthode du coût} | |
| 118 | +\begin{defbox}[Formule fondamentale] | |
| 925 | 119 | \[ |
| 926 | −D_{\text{extraite}} = C_{\text{neuf}} - \left( P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}} \right) | |
| 120 | +V \;=\; \VT \;+\; \CN \;-\; D | |
| 121 | +\qquad\text{ou, de façon équivalente,}\qquad | |
| 122 | +V \;=\; \VT \;+\; \VB \quad\text{avec}\quad \VB = \CN - D | |
| 927 | 123 | \] |
| 124 | +$\VT$ : valeur du terrain (blocs 2, séances 3--4) ; $\CN$ : coût de remplacement neuf complet (bloc 3, séances 5--8) ; $D$ : dépréciation cumulée ; $\VB$ : valeur contributive des améliorations. | |
| 928 | 125 | \end{defbox} |
| 929 | −\vspace{1mm} | |
| 930 | −\begin{exbox}[Exemple] | |
| 931 | −\begin{itemize} | |
| 932 | − \item Vente comparable : 650~000~\$; valeur du terrain : 200~000~\$; coût neuf : 600~000~\$ | |
| 933 | − \item $D = 600~000 - (650~000 - 200~000) = \textbf{150~000~\$}$ \quad (25\,\%) | |
| 934 | − \item Âge du comparable : 20 ans $\Rightarrow$ taux annuel moyen : $25\,\% \div 20 = \textbf{1{,}25\,\%/an}$ | |
| 935 | −\end{itemize} | |
| 936 | −\end{exbox} | |
| 937 | −\uqoalert{Attention :} nécessite un \textbf{marché actif}, des comparables fiables et une bonne estimation de la valeur du terrain. | |
| 938 | −\end{frame} | |
| 939 | − | |
| 940 | −\begin{frame}{Extraction du marché --- Quatre ventes (données)} | |
| 941 | −\begin{center} | |
| 942 | −\begin{tabular}{@{}l r r r c@{}} | |
| 943 | −\toprule | |
| 944 | − & \textbf{Prix de vente} & \textbf{Terrain} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge (ans)} \\ | |
| 945 | −\midrule | |
| 946 | −Vente 1 & 650~000~\$ & 200~000~\$ & 600~000~\$ & 20 \\ | |
| 947 | −\addlinespace | |
| 948 | −Vente 2 & 580~000~\$ & 180~000~\$ & 550~000~\$ & 22 \\ | |
| 949 | −\addlinespace | |
| 950 | −Vente 3 & 720~000~\$ & 230~000~\$ & 630~000~\$ & 18 \\ | |
| 951 | −\addlinespace | |
| 952 | −Vente 4 & 610~000~\$ & 190~000~\$ & 570~000~\$ & 21 \\ | |
| 953 | −\bottomrule | |
| 954 | −\end{tabular} | |
| 955 | −\end{center} | |
| 956 | −\vspace{2mm} | |
| 957 | −\begin{notebox}[Démarche] | |
| 958 | −Pour chaque vente : valeur du bâtiment = prix $-$ terrain; dépréciation = coût neuf $-$ valeur du bâtiment; taux annuel = ratio $D/C_{\text{neuf}}$ divisé par l'âge. | |
| 959 | −\end{notebox} | |
| 960 | −\end{frame} | |
| 961 | − | |
| 962 | −\begin{frame}{Extraction du marché --- Résultats} | |
| 963 | −\begin{center} | |
| 964 | −\begin{tabular}{@{}l r r c c@{}} | |
| 965 | −\toprule | |
| 966 | − & \textbf{Valeur bât.} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Ratio $D/C$} & \textbf{Taux annuel} \\ | |
| 967 | −\midrule | |
| 968 | −Vente 1 & 450~000~\$ & 150~000~\$ & 25,0\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 969 | −Vente 2 & 400~000~\$ & 150~000~\$ & 27,3\,\% & 1,24\,\% \\ | |
| 970 | −Vente 3 & 490~000~\$ & 140~000~\$ & 22,2\,\% & 1,23\,\% \\ | |
| 971 | −Vente 4 & 420~000~\$ & 150~000~\$ & 26,3\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 972 | −\midrule | |
| 973 | −\textbf{Moyenne} & --- & --- & \textbf{25,2\,\%} & \textbf{1,24\,\%} \\ | |
| 974 | −\bottomrule | |
| 975 | −\end{tabular} | |
| 976 | −\end{center} | |
| 977 | −\vspace{2mm} | |
| 978 | −\begin{exbox}[Conclusion] | |
| 979 | −Le marché indique un taux annuel moyen de dépréciation d'environ \textbf{1,24\,\% par année}, qui peut ensuite être appliqué au sujet. | |
| 980 | −\end{exbox} | |
| 981 | −\end{frame} | |
| 982 | − | |
| 983 | −\begin{frame}{Tableau comparatif des méthodes} | |
| 984 | −\begin{center} | |
| 985 | −\small | |
| 986 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.35cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.35cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.35cm}@{}} | |
| 987 | −\toprule | |
| 988 | −\textbf{Critère} & \textbf{Âge-vie} & \textbf{Âge-vie mod.} & \textbf{Ventilation} & \textbf{Extraction} \\ | |
| 989 | −\midrule | |
| 990 | −Complexité & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 991 | −\addlinespace | |
| 992 | −Précision & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 993 | −\addlinespace | |
| 994 | −Données requises & Âge, vie écon. & + curable & Chaque composante & Ventes, terrain \\ | |
| 995 | −\addlinespace | |
| 996 | −Détail & Global & Curable séparé & Complet & Global \\ | |
| 997 | −\addlinespace | |
| 998 | −Usage typique & Estimation rapide & Rapports courants & Évaluation détaillée & Vérification \\ | |
| 999 | −\addlinespace | |
| 1000 | −Limites & Trop simpliste & Partielle & Temps, expertise & Marché requis \\ | |
| 1001 | −\bottomrule | |
| 1002 | −\end{tabular} | |
| 1003 | −\end{center} | |
| 1004 | −\end{frame} | |
| 1005 | − | |
| 1006 | −\begin{frame}{Quand utiliser quelle méthode?} | |
| 126 | +\begin{columns}[T] | |
| 127 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | |
| 1007 | 128 | \begin{center} |
| 1008 | 129 | \begin{tikzpicture} |
| 1009 | −\node[uqocard, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, text width=3.7cm, font=\footnotesize] at (-4.7,0) | |
| 1010 | − {\textbf{Âge-vie / modifiée}\\[2pt]Bâtiment récent\\Usage courant\\Rapport abrégé}; | |
| 1011 | −\node[uqocard, fill=uqoTeal!12, draw=uqoTeal, text width=3.7cm, font=\footnotesize] at (0,0) | |
| 1012 | − {\textbf{Ventilation}\\[2pt]Bâtiment ancien\\Usage spécial\\Rapport complet}; | |
| 1013 | −\node[uqocard, fill=uqoRouge!8, draw=uqoRouge, text width=3.7cm, font=\footnotesize] at (4.7,0) | |
| 1014 | − {\textbf{Extraction}\\[2pt]Marché actif\\Validation\\Tout type}; | |
| 130 | +\node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=1cm, font=\footnotesize, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (b1) at (0,0) {\textbf{Blocs 1--2}\\terrain}; | |
| 131 | +\node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=1cm, font=\footnotesize, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (b3) at (3,0) {\textbf{Bloc 3}\\coût neuf}; | |
| 132 | +\node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=1cm, font=\footnotesize, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10, line width=1.1pt] (b4) at (6,0) {\textbf{Bloc 4}\\dépréciation}; | |
| 133 | +\draw[uqoarrow] (b1) -- (b3); \draw[uqoarrow] (b3) -- (b4); | |
| 134 | +\node[below=2pt of b4, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoRouge] {séances 9 à 12}; | |
| 1015 | 135 | \end{tikzpicture} |
| 1016 | 136 | \end{center} |
| 1017 | −\vspace{2mm} | |
| 1018 | −\begin{notebox}[Recommandation pratique] | |
| 1019 | −Utiliser l'\textbf{extraction} pour valider les autres méthodes; la \textbf{ventilation} est privilégiée pour les rapports détaillés; l'\textbf{âge-vie modifiée} est un bon compromis au quotidien. | |
| 1020 | −\end{notebox} | |
| 1021 | −\end{frame} | |
| 1022 | − | |
| 1023 | −% ====================================================================== | |
| 1024 | −\section{Exercices pratiques} | |
| 1025 | −% ====================================================================== | |
| 1026 | − | |
| 1027 | −\begin{frame}{Exercice 1 --- Durées de vie} | |
| 1028 | −\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 1029 | −Un immeuble commercial (acier et béton) a été construit en 1996. Lors de sa visite en 2026, l'évaluateur note que le bâtiment a été \textbf{bien entretenu} et a subi une rénovation majeure en 2016. | |
| 1030 | −\begin{itemize} | |
| 1031 | − \item Vie économique totale estimée : 50 ans; vie physique totale : 65 ans | |
| 1032 | − \item Âge effectif estimé : 22 ans (grâce à la rénovation) | |
| 1033 | −\end{itemize} | |
| 1034 | −\end{quizbox} | |
| 1035 | −\vspace{2mm} | |
| 1036 | −\uqotitle{Calculez :} | |
| 1037 | −\begin{enumerate} | |
| 1038 | − \item L'âge chronologique | |
| 1039 | − \item La vie économique restante | |
| 1040 | − \item Le ratio de dépréciation (âge-vie) | |
| 1041 | −\end{enumerate} | |
| 1042 | −\end{frame} | |
| 1043 | − | |
| 1044 | −\begin{frame}{Exercice 1 --- Solution} | |
| 1045 | −\begin{exbox}[Calculs] | |
| 1046 | −\begin{enumerate} | |
| 1047 | − \item Âge chronologique : $2026 - 1996 = \textbf{30 ans}$ | |
| 1048 | − \item Vie économique restante : $50 - 22 = \textbf{28 ans}$ | |
| 1049 | − \item Ratio de dépréciation : $\dfrac{22}{50} = 0{,}44 = \textbf{44\,\%}$ | |
| 1050 | −\end{enumerate} | |
| 1051 | −\end{exbox} | |
| 1052 | −\vspace{2mm} | |
| 1053 | −\begin{notebox}[Observation] | |
| 1054 | −L'âge effectif (22 ans) est \textbf{inférieur} à l'âge chronologique (30 ans) grâce au bon entretien et à la rénovation de 2016. Sans rénovation, l'âge effectif aurait pu atteindre 30 ans ou plus. | |
| 1055 | −\end{notebox} | |
| 1056 | −\end{frame} | |
| 1057 | − | |
| 1058 | −\begin{frame}{Exercice 2 --- Méthode âge-vie} | |
| 1059 | −\begin{quizbox}[Énoncé --- Maison unifamiliale à Gatineau] | |
| 1060 | −\begin{itemize} | |
| 1061 | − \item Coût de remplacement à neuf : 420~000~\$ | |
| 1062 | − \item Construite en 2002; date d'évaluation : 2026; entretien moyen, aucune rénovation majeure | |
| 1063 | − \item Âge effectif estimé : 26 ans | |
| 1064 | − \item Hypothèse du cas : vie économique totale de 55 ans | |
| 1065 | −\end{itemize} | |
| 1066 | −\end{quizbox} | |
| 1067 | −\vspace{2mm} | |
| 1068 | −\uqotitle{Calculez :} | |
| 1069 | −\begin{enumerate} | |
| 1070 | − \item La dépréciation totale (méthode âge-vie) | |
| 1071 | − \item La valeur contributrice du bâtiment | |
| 1072 | − \item La valeur de la propriété, si le terrain vaut 150~000~\$ | |
| 1073 | −\end{enumerate} | |
| 1074 | −\end{frame} | |
| 1075 | − | |
| 1076 | −\begin{frame}{Exercice 2 --- Solution} | |
| 1077 | −\begin{exbox}[Calculs détaillés] | |
| 1078 | −\begin{enumerate} | |
| 1079 | − \item Dépréciation totale : | |
| 1080 | − $D = \dfrac{26}{55} \times 420~000 = 0{,}4727 \times 420~000 = \textbf{198~545~\$}$ \; ($\approx$ 47,3\,\%) | |
| 1081 | − \item Valeur contributrice du bâtiment : | |
| 1082 | − $V_{\text{bât.}} = 420~000 - 198~545 = \textbf{221~455~\$}$ | |
| 1083 | − \item Valeur estimée de la propriété : | |
| 1084 | − $V = 150~000 + 221~455 = \textbf{371~455~\$}$ | |
| 1085 | −\end{enumerate} | |
| 1086 | −\end{exbox} | |
| 1087 | −\end{frame} | |
| 1088 | − | |
| 1089 | −\begin{frame}{Exercice 3 --- Âge-vie modifiée : énoncé} | |
| 1090 | −\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 1091 | −Même propriété que l'exercice 2, mais l'évaluateur identifie un \textbf{entretien différé} (dépréciation physique curable) : | |
| 1092 | −\begin{itemize} | |
| 1093 | − \item Toiture à remplacer : 18~000~\$ | |
| 1094 | − \item Peinture extérieure : 6~000~\$ | |
| 1095 | − \item Réparation des fenêtres : 8~000~\$ | |
| 1096 | − \item \textbf{Total de l'entretien différé : 32~000~\$} | |
| 1097 | −\end{itemize} | |
| 1098 | −\end{quizbox} | |
| 1099 | −\vspace{2mm} | |
| 1100 | −\uqotitle{Calculez} la dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée, puis comparez avec le résultat de l'exercice 2. | |
| 1101 | −\end{frame} | |
| 1102 | − | |
| 1103 | −\begin{frame}{Exercice 3 --- Solution} | |
| 1104 | −\begin{exbox}[Méthode âge-vie modifiée] | |
| 1105 | −\begin{align*} | |
| 1106 | −D &= D_{\text{curable}} + \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie écon.\ totale}} \times \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{curable}} \right) \\ | |
| 1107 | − &= 32~000 + \frac{26}{55} \times (420~000 - 32~000) \\ | |
| 1108 | − &= 32~000 + 0{,}4727 \times 388~000 \\ | |
| 1109 | − &= 32~000 + 183~418 = \textbf{215~418~\$} \quad (\approx 51{,}3\,\%) | |
| 1110 | −\end{align*} | |
| 1111 | −\end{exbox} | |
| 1112 | −\begin{notebox}[Précision de calcul] | |
| 1113 | −$\frac{26}{55} \times 388~000 = 183~418~\$$ (arrondi au dollar) : conserver les fractions exactes évite les écarts d'arrondi. | |
| 1114 | −\end{notebox} | |
| 1115 | −\end{frame} | |
| 1116 | − | |
| 1117 | −\begin{frame}{Exercice 3 --- Comparaison des deux méthodes} | |
| 1118 | −\begin{center} | |
| 1119 | −\small | |
| 1120 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0} | |
| 1121 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} r r@{}} | |
| 1122 | −\toprule | |
| 1123 | −\textbf{Élément} & \textbf{Âge-vie} & \textbf{Âge-vie mod.} \\ | |
| 1124 | −\midrule | |
| 1125 | −Coût de remplacement à neuf & 420~000~\$ & 420~000~\$ \\ | |
| 1126 | −Dépréciation curable & --- & 32~000~\$ \\ | |
| 1127 | −Base pour le ratio âge-vie & 420~000~\$ & 388~000~\$ \\ | |
| 1128 | −Ratio âge-vie (26/55) & 47,3\,\% & 47,3\,\% \\ | |
| 1129 | −Dépréciation (ratio) & 198~545~\$ & 183~418~\$ \\ | |
| 1130 | −\textbf{Dépréciation totale} & \textbf{198~545~\$} & \textbf{215~418~\$} \\ | |
| 1131 | −Valeur du bâtiment & 221~455~\$ & 204~582~\$ \\ | |
| 1132 | −Valeur de la propriété (terrain 150~k\$) & 371~455~\$ & 354~582~\$ \\ | |
| 1133 | −\bottomrule | |
| 1134 | −\end{tabular} | |
| 1135 | −\end{center} | |
| 1136 | −\begin{notebox}[Observation] | |
| 1137 | −La méthode modifiée capte davantage de dépréciation : l'entretien différé s'ajoute au ratio âge-vie appliqué au solde. | |
| 1138 | −\end{notebox} | |
| 1139 | −\end{frame} | |
| 1140 | − | |
| 1141 | −\begin{frame}{Exercice 4 --- Extraction du marché : énoncé} | |
| 1142 | −\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 1143 | −L'évaluateur dispose de trois ventes récentes dans le secteur de Gatineau. | |
| 1144 | −\end{quizbox} | |
| 1145 | −\vspace{1mm} | |
| 1146 | −\begin{center} | |
| 1147 | −\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 1148 | −\toprule | |
| 1149 | − & \textbf{Vente A} & \textbf{Vente B} & \textbf{Vente C} \\ | |
| 1150 | −\midrule | |
| 1151 | −Prix de vente & 485~000~\$ & 510~000~\$ & 465~000~\$ \\ | |
| 1152 | −Valeur du terrain & 155~000~\$ & 170~000~\$ & 145~000~\$ \\ | |
| 1153 | −Coût de remplacement à neuf & 450~000~\$ & 470~000~\$ & 440~000~\$ \\ | |
| 1154 | −Âge effectif & 20 ans & 25 ans & 18 ans \\ | |
| 1155 | −\bottomrule | |
| 1156 | −\end{tabular} | |
| 1157 | −\end{center} | |
| 1158 | −\vspace{1mm} | |
| 1159 | −\uqotitle{Calculez :} la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, puis le taux moyen à appliquer au sujet. | |
| 1160 | −\end{frame} | |
| 1161 | − | |
| 1162 | −\begin{frame}{Exercice 4 --- Solution} | |
| 1163 | −\begin{exbox}[Dépréciation extraite et taux annuels] | |
| 1164 | −\begin{itemize} | |
| 1165 | − \item \textbf{Vente A} : $450~000 - (485~000 - 155~000) = 120~000~\$$ \; (26,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,33\,\%/an | |
| 1166 | − \item \textbf{Vente B} : $470~000 - (510~000 - 170~000) = 130~000~\$$ \; (27,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,11\,\%/an | |
| 1167 | − \item \textbf{Vente C} : $440~000 - (465~000 - 145~000) = 120~000~\$$ \; (27,3\,\%) $\Rightarrow$ 1,52\,\%/an | |
| 1168 | −\end{itemize} | |
| 1169 | −\end{exbox} | |
| 1170 | −\vspace{1mm} | |
| 1171 | −\uqotitle{Taux moyen :} $\dfrac{1{,}33 + 1{,}11 + 1{,}52}{3} = \textbf{1{,}32\,\%/an}$ | |
| 1172 | −\vspace{1mm} | |
| 1173 | −\begin{notebox}[Application au sujet (âge effectif 26 ans, coût neuf 420~000~\$)] | |
| 1174 | −$D = 26 \times 1{,}32\,\% \times 420~000 = 34{,}32\,\% \times 420~000 = \textbf{144~144~\$}$ | |
| 1175 | −\end{notebox} | |
| 1176 | −\end{frame} | |
| 1177 | − | |
| 1178 | −% ====================================================================== | |
| 1179 | −\section{Examen de mi-session} | |
| 1180 | −% ====================================================================== | |
| 1181 | − | |
| 1182 | −\begin{frame}{Examen de mi-session --- Informations générales} | |
| 1183 | −\begin{importbox}[Examen de mi-session] | |
| 1184 | −Pondération : \textbf{25\,\%} de la note finale \quad --- \quad Durée : \textbf{90 minutes} \quad --- \quad Matière : séances \textbf{1 à 8} | |
| 1185 | −\end{importbox} | |
| 1186 | −\vspace{2mm} | |
| 1187 | −\begin{columns}[T] | |
| 1188 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1189 | −\uqotitle{Matériel autorisé :} | |
| 1190 | −\begin{itemize} | |
| 1191 | − \item Une feuille aide-mémoire \textbf{recto-verso} (format lettre) | |
| 1192 | − \item Calculatrice non programmable | |
| 1193 | − \item Aucun autre document | |
| 1194 | −\end{itemize} | |
| 1195 | −\end{column} | |
| 1196 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1197 | −\uqotitle{Matériel interdit :} | |
| 1198 | −\begin{itemize} | |
| 1199 | − \item Téléphone cellulaire, ordinateur portable | |
| 1200 | − \item Notes de cours complètes | |
| 1201 | − \item Communication entre étudiants | |
| 1202 | −\end{itemize} | |
| 1203 | 137 | \end{column} |
| 1204 | −\end{columns} | |
| 1205 | −\end{frame} | |
| 1206 | − | |
| 1207 | −\begin{frame}{Matière couverte --- Séances 1 à 8} | |
| 1208 | −\begin{center} | |
| 138 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | |
| 1209 | 139 | \footnotesize |
| 1210 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.15} | |
| 1211 | −\begin{tabular}{@{}c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{6.8cm}@{}} | |
| 1212 | −\toprule | |
| 1213 | −\textbf{Séance} & \textbf{Sujet} & \textbf{Concepts clés} \\ | |
| 1214 | −\midrule | |
| 1215 | −1 & Introduction à la méthode du coût & Formule fondamentale, applications, limites \\ | |
| 1216 | −2 & Cadre conceptuel & Coût vs prix vs valeur, reproduction vs remplacement \\ | |
| 1217 | −3 & Évaluation du terrain & Comparaison, extraction, affectation, résidu \\ | |
| 1218 | −4 & Analyse du terrain et ajustements & Caractéristiques physiques, ajustements \\ | |
| 1219 | −5 & Coût de reproduction/remplacement & Définitions, unités de comparaison, sources \\ | |
| 1220 | −6 & Méthodes d'estimation des coûts & Comparative, quantité, sections, indexée \\ | |
| 1221 | −7 & Coûts directs & Structure, enveloppe, CVAC, finitions \\ | |
| 1222 | −8 & Coûts indirects et profit & Honoraires, financement, taxes, profit \\ | |
| 1223 | −\bottomrule | |
| 1224 | −\end{tabular} | |
| 1225 | −\end{center} | |
| 1226 | −\end{frame} | |
| 1227 | − | |
| 1228 | −\begin{frame}{Format de l'examen} | |
| 1229 | −\begin{center} | |
| 1230 | −\small | |
| 1231 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} c c >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}} | |
| 1232 | −\toprule | |
| 1233 | −\textbf{Section} & \textbf{Questions} & \textbf{Points} & \textbf{Description} \\ | |
| 1234 | −\midrule | |
| 1235 | −QCM & 15 & 30 & Choix multiples (2 pts chacun) \\ | |
| 1236 | −\addlinespace | |
| 1237 | −Vrai ou faux & 10 & 10 & Justification requise (1 pt chacun) \\ | |
| 1238 | −\addlinespace | |
| 1239 | −Réponses courtes & 5 & 20 & Définitions et explications (4 pts chacune) \\ | |
| 1240 | −\addlinespace | |
| 1241 | −Calculs & 3 & 25 & Problèmes de calcul détaillés \\ | |
| 1242 | −\addlinespace | |
| 1243 | −Étude de cas & 1 & 15 & Cas intégrateur \\ | |
| 1244 | −\midrule | |
| 1245 | −\textbf{Total} & \textbf{34} & \textbf{100} & \textbf{Durée : 90 minutes} \\ | |
| 1246 | −\bottomrule | |
| 1247 | −\end{tabular} | |
| 1248 | −\end{center} | |
| 1249 | −\end{frame} | |
| 1250 | − | |
| 1251 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- QCM (1)} | |
| 1252 | −\begin{quizbox}[Question type 1 (séances 1--2)] | |
| 1253 | −Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût?\\ | |
| 1254 | −a) $V = \text{Terrain} + \text{Coût neuf}$ \qquad c) $V = \text{Coût neuf} - \text{Dépréciation}$\\ | |
| 1255 | −b) $V = \text{Terrain} + (\text{Coût neuf} - \text{Dépréciation})$ \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark}\\ | |
| 1256 | −d) $V = \text{Terrain} \times \text{Taux de capitalisation}$ | |
| 1257 | −\end{quizbox} | |
| 1258 | −\begin{quizbox}[Question type 2 (séance 2)] | |
| 1259 | −Le coût de \textbf{remplacement} se distingue du coût de \textbf{reproduction} par :\\ | |
| 1260 | −a) L'utilisation de matériaux identiques\\ | |
| 1261 | −b) La reproduction exacte du bâtiment existant\\ | |
| 1262 | −c) L'utilisation de matériaux et techniques \textbf{modernes} équivalents \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark}\\ | |
| 1263 | −d) L'absence de profit entrepreneurial | |
| 1264 | −\end{quizbox} | |
| 1265 | −\end{frame} | |
| 1266 | − | |
| 1267 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- QCM (2)} | |
| 1268 | −\begin{quizbox}[Question type 3 (séance 3)] | |
| 1269 | −Quelle méthode d'évaluation du terrain consiste à soustraire la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total?\\[3pt] | |
| 1270 | −a) Comparaison directe \qquad b) Méthode d'affectation\\ | |
| 1271 | −c) Méthode d'extraction \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark} \qquad d) Méthode du résidu foncier | |
| 1272 | −\end{quizbox} | |
| 1273 | −\vspace{1mm} | |
| 1274 | −\begin{quizbox}[Question type 4 (séances 5--6)] | |
| 1275 | −Laquelle de ces méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée?\\[3pt] | |
| 1276 | −a) Méthode comparative (coût au pi\textsuperscript{2} ou au m\textsuperscript{2})\\ | |
| 1277 | −b) Méthode du coût indexé\\ | |
| 1278 | −c) Méthode par composantes (sections)\\ | |
| 1279 | −d) Méthode par quantité et prix unitaires \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark} | |
| 1280 | −\end{quizbox} | |
| 1281 | −\end{frame} | |
| 1282 | − | |
| 1283 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- Vrai ou faux} | |
| 1284 | −\begin{enumerate} | |
| 1285 | − \item Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale.\\ | |
| 1286 | − {\color{uqoVert}\textbf{VRAI}} --- principe fondamental de la méthode du coût. | |
| 1287 | − \item Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de remplacement.\\ | |
| 1288 | − {\color{uqoRouge}\textbf{FAUX}} --- le coût de reproduction (matériaux identiques, souvent rares) est généralement \textbf{supérieur} au coût de remplacement. | |
| 1289 | − \item Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de construction.\\ | |
| 1290 | − {\color{uqoRouge}\textbf{FAUX}} --- le profit entrepreneurial est un élément \textbf{distinct}, ajouté après les coûts directs et indirects. | |
| 1291 | −\end{enumerate} | |
| 1292 | −\end{frame} | |
| 1293 | − | |
| 1294 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- Réponse courte} | |
| 1295 | −\begin{quizbox}[Question type (séance 2)] | |
| 1296 | −Expliquez la distinction entre \textbf{coût}, \textbf{prix} et \textbf{valeur} en évaluation immobilière. Donnez un exemple concret pour chaque concept. | |
| 1297 | −\end{quizbox} | |
| 1298 | −\vspace{1mm} | |
| 1299 | −\begin{exbox}[Éléments de réponse] | |
| 1300 | −\begin{description} | |
| 1301 | − \item[\textcolor{uqoBleu}{Coût}] dépenses engagées pour produire le bien --- ex. : construction de la maison, 350~000~\$ | |
| 1302 | − \item[\textcolor{uqoTeal}{Prix}] montant effectivement payé lors d'une transaction --- ex. : vendue 425~000~\$ | |
| 1303 | − \item[\textcolor{uqoVert}{Valeur}] opinion éclairée de la valeur marchande --- ex. : estimée à 415~000~\$ | |
| 1304 | −\end{description} | |
| 1305 | −Ces trois montants peuvent différer pour une même propriété au même moment. | |
| 1306 | −\end{exbox} | |
| 1307 | −\end{frame} | |
| 1308 | − | |
| 1309 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- Calcul (1)} | |
| 1310 | −\begin{quizbox}[Problème --- Valeur du terrain par extraction] | |
| 1311 | −Pour un comparable : prix de vente 520~000~\$; âge du bâtiment 25 ans; coût de remplacement à neuf 480~000~\$; vie économique estimée 50 ans. \textbf{Estimez la valeur du terrain.} | |
| 1312 | −\end{quizbox} | |
| 1313 | −\vspace{1mm} | |
| 1314 | −\begin{exbox}[Solution] | |
| 1315 | −\begin{align*} | |
| 1316 | −D &= \frac{25}{50} \times 480~000 = 240~000~\$ \\ | |
| 1317 | −V_{\text{bât.}} &= 480~000 - 240~000 = 240~000~\$ \\ | |
| 1318 | −V_{\text{terrain}} &= 520~000 - 240~000 = \textbf{280~000~\$} | |
| 1319 | −\end{align*} | |
| 1320 | −\end{exbox} | |
| 1321 | −\end{frame} | |
| 1322 | − | |
| 1323 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- Calcul (2)} | |
| 1324 | −\begin{quizbox}[Problème --- Coût total de construction] | |
| 1325 | −Immeuble commercial de 2~500~m\textsuperscript{2}; coût direct de 1~850~\$/m\textsuperscript{2}; coûts indirects de 12\,\% des coûts directs; profit entrepreneurial de 10\,\% des coûts (directs + indirects). | |
| 1326 | −\end{quizbox} | |
| 1327 | −\vspace{1mm} | |
| 1328 | −\begin{exbox}[Solution] | |
| 1329 | −\begin{align*} | |
| 1330 | −C_{\text{directs}} &= 2~500 \times 1~850 = 4~625~000~\$ \\ | |
| 1331 | −C_{\text{indirects}} &= 4~625~000 \times 0{,}12 = 555~000~\$ \\ | |
| 1332 | −\text{Sous-total} &= 5~180~000~\$ \qquad \text{Profit} = 518~000~\$ \\ | |
| 1333 | −C_{\text{total}} &= 5~180~000 + 518~000 = \textbf{5~698~000~\$} | |
| 1334 | −\end{align*} | |
| 1335 | −\end{exbox} | |
| 1336 | −\end{frame} | |
| 1337 | − | |
| 1338 | −\begin{frame}{Exemples de questions --- Étude de cas} | |
| 1339 | −\begin{quizbox}[Cas intégrateur (15 points)] | |
| 1340 | −Estimez la valeur d'un bâtiment industriel à Gatineau par la méthode du coût : | |
| 1341 | 140 | \begin{itemize} |
| 1342 | − \item Terrain : 3 comparables avec ajustements à effectuer | |
| 1343 | − \item Bâtiment : 3~800~m\textsuperscript{2}, acier, construit en 2008; coût unitaire : 1~420~\$/m\textsuperscript{2} (guide Altus 2026) | |
| 1344 | − \item Coûts indirects : 11\,\%; profit entrepreneurial : 8\,\% | |
| 1345 | − \item Âge effectif : 20 ans; \textbf{hypothèse du cas : vie économique de 45 ans} | |
| 1346 | −\end{itemize} | |
| 1347 | −\end{quizbox} | |
| 1348 | −\uqotitle{Questions :} | |
| 1349 | −\begin{enumerate} | |
| 1350 | − \item Estimez la valeur du terrain (6 pts) | |
| 1351 | − \item Calculez le coût de remplacement à neuf (4 pts) | |
| 1352 | − \item Estimez la dépréciation et la valeur finale (5 pts) | |
| 1353 | −\end{enumerate} | |
| 1354 | −\end{frame} | |
| 1355 | − | |
| 1356 | −\begin{frame}{Conseils pour l'examen} | |
| 1357 | −\begin{columns}[T] | |
| 1358 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1359 | −\uqotitle{Avant l'examen :} | |
| 1360 | −\begin{itemize} | |
| 1361 | − \item Relire les notes de cours (S1--S8) | |
| 1362 | − \item Refaire les TP 1 et 2 | |
| 1363 | − \item Maîtriser les formules clés | |
| 1364 | − \item Comprendre les concepts, pas seulement mémoriser | |
| 1365 | − \item Préparer l'aide-mémoire avec les formules essentielles | |
| 1366 | −\end{itemize} | |
| 1367 | −\end{column} | |
| 1368 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1369 | −\uqotitle{Pendant l'examen :} | |
| 1370 | −\begin{itemize} | |
| 1371 | − \item Lire \textbf{toutes} les questions d'abord | |
| 1372 | − \item Gérer son temps (90 min pour 100 pts) | |
| 1373 | − \item Montrer ses calculs (points partiels) | |
| 1374 | − \item Vérifier la vraisemblance des réponses | |
| 1375 | − \item QCM : éliminer les choix erronés; étude de cas : structurer la réponse | |
| 141 | + \item \textbf{Séance 9} : fondements, mesure, modélisation (aujourd'hui) ; | |
| 142 | + \item séance 10 : dépréciation physique (ventilation détaillée) ; | |
| 143 | + \item séance 11 : dépréciation fonctionnelle ; | |
| 144 | + \item séance 12 : dépréciation économique externe. | |
| 1376 | 145 | \end{itemize} |
| 1377 | 146 | \end{column} |
| 1378 | 147 | \end{columns} |
| 1379 | 148 | \end{frame} |
| 1380 | 149 | |
| 1381 | −\begin{frame}{Formules essentielles pour l'aide-mémoire} | |
| 1382 | −\begin{center} | |
| 1383 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} l@{}} | |
| 1384 | −\toprule | |
| 1385 | −\textbf{Concept} & \textbf{Formule} \\ | |
| 1386 | −\midrule | |
| 1387 | −Méthode du coût & $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$ \\ | |
| 1388 | −\addlinespace | |
| 1389 | −Coût total & $C = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit}$ \\ | |
| 1390 | −\addlinespace | |
| 1391 | −Dépréciation âge-vie & $D = \dfrac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie écon.}} \times C_{\text{neuf}}$ \\ | |
| 1392 | −\addlinespace | |
| 1393 | −Âge-vie modifiée & $D = D_{\text{cur.}} + \dfrac{\text{Âge eff.}}{\text{Vie écon.}} \times (C_{\text{neuf}} - D_{\text{cur.}})$ \\ | |
| 1394 | −\addlinespace | |
| 1395 | −Extraction & $D = C_{\text{neuf}} - (P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}})$ \\ | |
| 1396 | −\addlinespace | |
| 1397 | −Vie économique restante & $\text{VER} = \text{Vie écon.\ totale} - \text{Âge effectif}$ \\ | |
| 1398 | −\addlinespace | |
| 1399 | −Résidu foncier & $V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} - V_{\text{bâtiment}}$ \\ | |
| 1400 | −\bottomrule | |
| 1401 | −\end{tabular} | |
| 1402 | −\end{center} | |
| 1403 | −\end{frame} | |
| 1404 | − | |
| 1405 | −% ====================================================================== | |
| 1406 | −\section{Résumé et préparation} | |
| 1407 | −% ====================================================================== | |
| 1408 | − | |
| 1409 | −\begin{frame}{Résumé de la séance 9} | |
| 1410 | −\begin{enumerate} | |
| 1411 | − \item La dépréciation est la \textbf{perte de valeur} par rapport au coût neuf | |
| 1412 | − \item \textbf{Trois types} : physique, fonctionnelle, externe --- chacun \textbf{curable} ou \textbf{incurable} (l'externe : toujours incurable) | |
| 1413 | − \item Ne pas confondre dépréciation (évaluation) et \textbf{amortissement fiscal} (DPA) | |
| 1414 | − \item Quatre durées de vie : physique, économique, âge effectif, vie restante --- l'\textbf{âge effectif} prime sur l'âge chronologique | |
| 1415 | − \item L'analyse du \textbf{HBU} précède toujours le calcul de la dépréciation | |
| 1416 | − \item Quatre méthodes de calcul : âge-vie, âge-vie modifiée, ventilation, extraction du marché | |
| 1417 | −\end{enumerate} | |
| 1418 | −\end{frame} | |
| 1419 | − | |
| 1420 | −\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 1421 | −\uqotitle{Séance 10 --- Dépréciation physique (détaillée) :} | |
| 1422 | −\begin{itemize} | |
| 1423 | − \item Dépréciation physique curable et incurable (composantes à courte et longue durée de vie) | |
| 1424 | − \item Méthodes d'observation, de ventilation et du coût de remise en état | |
| 1425 | − \item État du bâtiment, inspection et cas pratiques québécois | |
| 1426 | −\end{itemize} | |
| 1427 | −\vspace{1mm} | |
| 1428 | −\begin{exbox}[Lectures préparatoires] | |
| 1429 | −\begin{itemize} | |
| 1430 | − \item Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value}, chapitres 5--6 (dépréciation physique) | |
| 1431 | − \item \textit{The Appraisal of Real Estate}, 15\textsuperscript{e} éd., chapitre sur la méthode du coût (section dépréciation physique) | |
| 1432 | −\end{itemize} | |
| 1433 | −\end{exbox} | |
| 1434 | −\end{frame} | |
| 1435 | − | |
| 1436 | −\begin{frame}{Questions?} | |
| 1437 | −\contactslide[Bonne chance à l'examen de mi-session! Prochaine séance : Dépréciation physique] | |
| 1438 | −\end{frame} | |
| 150 | +\input{parties/s09_bloc1} | |
| 151 | +\input{parties/s09_bloc2} | |
| 152 | +\input{parties/s09_bloc3} | |
| 153 | +\input{parties/s09_bloc4} | |
| 154 | +\input{parties/s09_bloc5} | |
| 155 | +\input{parties/s09_bloc6} | |
| 156 | +\input{parties/s09_bloc7} | |
| 157 | +\input{parties/s09_bloc8} | |
| 1439 | 158 | |
| 1440 | 159 | % ====================================================================== |
| 1441 | 160 | \begin{frame}[allowframebreaks]{Références} |
| 1442 | −\nocite{appraisal2026,appraisal2020,rattermannCout,rattermann2020,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,marshallswift2025,altus2026,arcDPA,ccq,statcanIPCB} | |
| 161 | +\nocite{appraisal2020,appraisal2026,rattermann2020,rattermannCout,marshallswift2025,altus2026,rsmeans2026estimating,oeaqNormes,cuspap2026,ivs2025,arcDPA,mamh2026mefq3,statcan2026ipcb,baumcrosby2022,baum1991,geltner2014commercial,hulten1981,malpezzi1987,knight1996,harding2007,wilhelmsson2008,francke2017,bokhari2018,rosen1974,uqoeval2026,centris10348445,internachi2024,gatineau2026reg501,gcr2026tarifs,bdc2026taux,registreFoncier} | |
| 1443 | 162 | \printbibliography[heading=none] |
| 1444 | 163 | \end{frame} |
| 1445 | 164 | |
modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/pdf/notes_de_cours.pdf
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/sources/chapters/ch09.tex
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@@ -1,5 +1,9 @@ | ||
| 1 | 1 | % ============================================================================= |
| 2 | 2 | % IMM1033 — Notes de cours — Séance 9 : Concepts de dépréciation |
| 3 | +% Refonte 2026-11-08 : fondements économiques, trois catégories, curabilité, durées de vie, | |
| 4 | +% quatre méthodes, modélisation, étude de cas réelle (99, rue de Magog, Gatineau). | |
| 5 | +% Tous les chiffres du cas et du profil empirique viennent de | |
| 6 | +% UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/calculs_s09.py (RESULTATS_S09.md). | |
| 3 | 7 | % © 2026 Simon-Pierre Boucher — UQO |
| 4 | 8 | % ============================================================================= |
| 5 | 9 | \chapter{Concepts de dépréciation} |
@@ -11,129 +15,198 @@ construction à neuf (séances~5--8). Ce chapitre amorce le bloc~4 et l'étude | ||
| 11 | 15 | du dernier terme --- le plus subtil : la \motcle{dépréciation}. C'est elle |
| 12 | 16 | qui transforme un coût de construction en une opinion de valeur; c'est |
| 13 | 17 | aussi elle qui distingue l'évaluateur compétent du simple estimateur de |
| 14 | −coûts. Nous posons ici tout l'appareillage conceptuel --- les trois types de | |
| 15 | −dépréciation, la distinction curable/incurable, les quatre durées de vie, le | |
| 16 | −lien avec l'utilisation optimale --- et les quatre méthodes de mesure, avant | |
| 17 | −que les séances~10 à 12 ne détaillent chaque type. La séance~9 accueille | |
| 18 | −aussi l'\textbf{examen de mi-session} (25\,\%, séances~1 à 8) : la dernière | |
| 19 | −section du chapitre est votre plan de révision. | |
| 18 | +coûts. Nous posons ici l'appareillage complet --- les fondements | |
| 19 | +économiques, les trois catégories de dépréciation, le critère de | |
| 20 | +curabilité, les durées de vie, les quatre méthodes de mesure et les | |
| 21 | +modèles mathématiques qui les sous-tendent --- puis nous l'appliquons à un | |
| 22 | +plain-pied \emph{réel} de Gatineau, bâti en 1985 et vendu en janvier 2026, | |
| 23 | +dont le prix payé sert de pierre de touche. Les séances~10 à 12 détailleront | |
| 24 | +ensuite chaque catégorie. | |
| 20 | 25 | |
| 21 | 26 | \begin{objectifs} |
| 22 | 27 | \begin{itemize} |
| 23 | − \item Définir la dépréciation en contexte d'évaluation immobilière et la | |
| 24 | − situer dans la formule fondamentale; | |
| 25 | − \item Identifier les trois types de dépréciation --- physique, | |
| 26 | − fonctionnelle, externe --- et leurs causes; | |
| 27 | − \item Appliquer le critère économique de curabilité; | |
| 28 | − \item Distinguer la dépréciation (évaluation) de l'amortissement fiscal | |
| 29 | − (DPA); | |
| 30 | − \item Calculer et interpréter les quatre durées de vie d'un bâtiment; | |
| 31 | − \item Expliquer le lien entre utilisation optimale (HBU) et dépréciation; | |
| 32 | − \item Appliquer et comparer les quatre méthodes de mesure : âge-vie, | |
| 33 | − âge-vie modifiée, ventilation et extraction du marché; | |
| 34 | − \item Réviser efficacement les séances 1 à 8 en vue de l'examen de | |
| 35 | − mi-session. | |
| 28 | + \item Définir la dépréciation comme un écart entre coût et valeur, la | |
| 29 | + situer dans $V = V_T + C_N - D$ et en expliquer les déterminants | |
| 30 | + économiques; | |
| 31 | + \item Distinguer les trois catégories de dépréciation --- physique, | |
| 32 | + fonctionnelle, externe --- et énoncer les conditions qui permettent | |
| 33 | + de les additionner sans double comptage; | |
| 34 | + \item Appliquer le critère de curabilité $GN = \Delta V - C$ et le | |
| 35 | + distinguer de la faisabilité technique; | |
| 36 | + \item Calculer et défendre un âge effectif, une vie économique totale et | |
| 37 | + une vie économique restante; | |
| 38 | + \item Mettre en œuvre les quatre méthodes d'estimation --- âge-vie, | |
| 39 | + âge-vie modifiée, ventilation, extraction du marché --- et expliquer | |
| 40 | + leurs écarts; | |
| 41 | + \item Lire les modèles linéaire, exponentiel et non linéaire de la valeur | |
| 42 | + dans le temps, leurs dérivées et leurs limites; | |
| 43 | + \item Interpréter avec prudence le coefficient de l'âge dans un modèle | |
| 44 | + hédonique estimé sur des ventes réelles. | |
| 36 | 45 | \end{itemize} |
| 37 | 46 | \end{objectifs} |
| 38 | 47 | |
| 39 | 48 | % ===================================================================== |
| 40 | −\section{Qu'est-ce que la dépréciation?} | |
| 41 | −\label{ch09:sec:definition} | |
| 49 | +\section{Fondements économiques de la dépréciation} | |
| 50 | +\label{ch09:sec:fondements} | |
| 42 | 51 | |
| 43 | −\subsection{Définition formelle} | |
| 52 | +\subsection{Coût, valeur et valeur contributive} | |
| 44 | 53 | |
| 45 | 54 | \begin{definition}[dépréciation] |
| 46 | 55 | La \motcle{dépréciation} est la \textbf{perte de valeur} d'une amélioration |
| 47 | 56 | par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée |
| 48 | 57 | \textbf{à la date d'évaluation} : |
| 49 | 58 | \begin{equation} |
| 50 | −D_{\text{totale}} \;=\; C_{\text{neuf}} \;-\; | |
| 51 | −V_{\text{améliorations contributrices}} | |
| 59 | +D \;=\; C_N \;-\; V_B , | |
| 52 | 60 | \end{equation} |
| 61 | +où $C_N$ est le coût neuf complet (directs, indirects et profit | |
| 62 | +entrepreneurial compris) et $V_B$ la \motcle{valeur contributive} des | |
| 63 | +améliorations --- ce que leur présence ajoute au prix que le marché paierait | |
| 64 | +pour le terrain nu. | |
| 53 | 65 | \end{definition} |
| 54 | 66 | |
| 55 | −Replaçons ce terme dans la formule fondamentale\repere{$V = V_T + | |
| 56 | −(C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$ --- le bloc 4 s'attaque au dernier | |
| 57 | −terme.} : $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$. | |
| 58 | −Le terrain vient du bloc~2, le coût neuf du bloc~3; la dépréciation, objet | |
| 59 | −des séances~9 à 12, est l'ajustement qui ramène le coût de création au | |
| 60 | −niveau de ce que le marché paie réellement pour un bâtiment qui n'est plus | |
| 61 | −neuf. | |
| 67 | +Replaçons ce terme dans la formule fondamentale\repere{$V = V_T + C_N - D$ | |
| 68 | +--- le bloc 4 s'attaque au dernier terme.} : $V = V_T + C_N - D$, ou de façon | |
| 69 | +équivalente $V = V_T + V_B$ avec $V_B = C_N(1-d)$. Le terrain vient du | |
| 70 | +bloc~2, le coût neuf du bloc~3; la dépréciation, objet des séances~9 à 12, | |
| 71 | +est l'ajustement qui ramène le coût de création au niveau de ce que le | |
| 72 | +marché paie réellement pour un bâtiment qui n'est plus neuf. | |
| 73 | + | |
| 74 | +Il faut d'abord savoir \emph{de quel coût neuf} on part. Le coût de | |
| 75 | +\textbf{reproduction} réplique le bâtiment à l'identique, défauts compris; | |
| 76 | +le coût de \textbf{remplacement} livre une utilité équivalente avec les | |
| 77 | +moyens d'aujourd'hui. La dépréciation fonctionnelle liée aux défauts | |
| 78 | +d'origine disparaît quand on part du coût de remplacement : elle est déjà | |
| 79 | +« remplacée ». Tout ce chapitre raisonne en coût de remplacement, comme la | |
| 80 | +pratique courante. | |
| 81 | + | |
| 82 | +\begin{formule}[les quatre équations de base] | |
| 83 | +\begin{align} | |
| 84 | +V &= V_T + C_N - D && \text{(valeur de la propriété, \$)}\\ | |
| 85 | +D &= C_N - V_B && \text{(dépréciation cumulée, \$)}\\ | |
| 86 | +d &= \frac{D}{C_N} && \text{(taux de dépréciation, sans unité)}\\ | |
| 87 | +V_B &= C_N\,(1 - d) && \text{(valeur contributive, \$)} | |
| 88 | +\end{align} | |
| 89 | +$C_N$ et $D$ sont des \emph{stocks} datés, en dollars de la date | |
| 90 | +d'évaluation; $d$ est borné entre 0 et 1 et seul comparable d'un bâtiment à | |
| 91 | +l'autre; $D$ est un \emph{cumul} depuis la construction, pas une perte | |
| 92 | +annuelle. | |
| 93 | +\end{formule} | |
| 62 | 94 | |
| 63 | 95 | Trois mises en garde s'imposent d'entrée de jeu. La dépréciation, ce n'est |
| 64 | −\textbf{pas} l'amortissement comptable (un calcul fiscal --- nous y | |
| 65 | −reviendrons); ce n'est \textbf{pas} seulement l'usure physique (deux autres | |
| 66 | −familles de causes existent); et elle n'est \textbf{pas} mécaniquement liée | |
| 67 | −à l'âge chronologique (c'est l'état réel qui compte). | |
| 68 | − | |
| 69 | −Pourquoi ce chapitre est-il le plus important du cours? Parce que la | |
| 70 | −dépréciation est l'endroit précis où le \emph{jugement professionnel} entre | |
| 71 | −dans la méthode du coût. Jusqu'ici, presque tout pouvait se documenter : la | |
| 72 | −valeur du terrain se lit dans les ventes, les coûts unitaires dans les | |
| 73 | −guides, les taux dans les publications bancaires. La dépréciation, elle, ne | |
| 74 | −se lit nulle part : elle s'\emph{estime}, à partir d'une inspection, d'une | |
| 75 | −connaissance du marché et d'un raisonnement économique. Deux évaluateurs | |
| 76 | −compétents arriveront à quelques milliers de dollars près au même coût neuf; | |
| 77 | −c'est sur la dépréciation que leurs opinions divergeront --- et c'est sur | |
| 78 | −elle que se gagnent ou se perdent les contestations. Considérez deux | |
| 79 | −bungalows de 1985 côte à côte dans le secteur Aylmer : même plan, même coût | |
| 80 | −neuf. Le premier a été rechaussé, refenestré et entretenu avec un soin | |
| 81 | −maniaque; le second a gardé sa toiture d'origine sous les mousses et son | |
| 82 | −sous-sol sent l'humidité. Le calendrier leur donne le même âge; le marché | |
| 83 | −--- et l'évaluateur --- ne leur donnera certainement pas la même | |
| 84 | −dépréciation. | |
| 96 | +\textbf{pas} l'amortissement comptable (un calcul fiscal à taux prescrits, | |
| 97 | +sur l'âge chronologique, sans regard sur l'état ni le marché); ce n'est | |
| 98 | +\textbf{pas} seulement l'usure physique (deux autres familles de causes | |
| 99 | +existent); et elle n'est \textbf{pas} mécaniquement liée à l'âge | |
| 100 | +chronologique (c'est l'état réel qui compte). | |
| 85 | 101 | |
| 86 | 102 | \begin{exemple}[mesure de la dépréciation d'un bâtiment commercial] |
| 87 | 103 | Bâtiment construit en 2006, évalué en 2026 (20~ans). Coût de remplacement à |
| 88 | −neuf : \dollars{1200000}; valeur contributrice estimée : \dollars{780000}. | |
| 104 | +neuf : \dollars{1200000}; valeur contributive estimée : \dollars{780000}. | |
| 89 | 105 | \begin{equation*} |
| 90 | 106 | D = 1\,200\,000 - 780\,000 = \dollars{420000}, |
| 91 | 107 | \qquad |
| 92 | −\frac{420\,000}{1\,200\,000} = 35\,\%. | |
| 108 | +d = \frac{420\,000}{1\,200\,000} = 35\,\%, | |
| 109 | +\qquad | |
| 110 | +V_B = 1\,200\,000 \times (1 - 0{,}35) = \dollars{780000}. | |
| 93 | 111 | \end{equation*} |
| 94 | 112 | Le bâtiment a perdu 35\,\% de son coût neuf --- toutes causes confondues. Le |
| 95 | 113 | travail du bloc~4 consiste précisément à \emph{expliquer} et \emph{ventiler} |
| 96 | 114 | ce 35\,\%. |
| 97 | 115 | \end{exemple} |
| 98 | 116 | |
| 117 | +\subsection{La dépréciation dans le temps : cumul, taux, marge} | |
| 118 | + | |
| 99 | 119 | Graphiquement, la dépréciation est l'écart vertical entre la droite du coût |
| 100 | −neuf et la courbe de valeur contributrice, lu à la date d'évaluation : | |
| 120 | +neuf --- qui ne vieillit pas, mais se réévalue chaque année en dollars du | |
| 121 | +jour --- et la courbe de valeur contributive, lu à la date d'évaluation. Les | |
| 122 | +figures suivantes sont \textbf{calculées} à partir du coût neuf du sujet du | |
| 123 | +chapitre (\dollars{317462}) et d'un taux exponentiel $\lambda = 1{,}03\,\%$ | |
| 124 | +par an, \emph{estimé} à la section~\ref{ch09:sec:methodes} sur 655~ventes | |
| 125 | +réelles de plain-pieds de Gatineau. La \emph{forme} exponentielle est un | |
| 126 | +choix de modèle; le \emph{niveau} de $\lambda$ vient des données : ne | |
| 127 | +confondez jamais les deux. | |
| 101 | 128 | |
| 102 | 129 | \begin{center} |
| 103 | −\begin{tikzpicture}[xscale=0.78, yscale=0.55] | |
| 104 | −\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (12,0) | |
| 105 | − node[right, font=\small] {Temps (années)}; | |
| 106 | −\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,6.6) | |
| 107 | − node[above, font=\small] {Valeur (\$)}; | |
| 108 | −\draw[dashed, uqoGris] (0,6) -- (11,6); | |
| 109 | −\node[left, font=\small] at (0,6) {$C_{\text{neuf}}$}; | |
| 110 | −\draw[very thick, uqoBleu] (0,6) .. controls (3,5.2) and (6,3.5) .. (10,1.5); | |
| 111 | −\node[above right, font=\small, uqoBleu] at (1.6,5.4) {Valeur contributrice}; | |
| 112 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoRouge] (7,6) -- (7,3.0); | |
| 113 | −\node[right, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (7.15,4.5) {Dépréciation}; | |
| 114 | −\draw[dashed, uqoVert] (0,1.5) -- (10,1.5); | |
| 115 | −\node[left, font=\small, uqoVert] at (0,1.5) {$V_{\text{résiduelle}}$}; | |
| 116 | −\draw[dashed, uqoGris] (7,0) -- (7,3.0); | |
| 117 | −\node[below, font=\small] at (7,0) {Date d'évaluation}; | |
| 118 | −\fill[uqoBleu] (7,3.0) circle (3.5pt); | |
| 130 | +\begin{tikzpicture} | |
| 131 | +\begin{axis}[width=0.9\textwidth, height=6cm, grid=major, grid style={dashed, uqoGrisClair}, | |
| 132 | + xlabel={Âge $t$ (années)}, ylabel={\$ (milliers)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, | |
| 133 | + legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west, font=\scriptsize}, legend cell align=left] | |
| 134 | +\addplot[uqoGris, dashed, thick, domain=0:75] {317.462}; | |
| 135 | +\addlegendentry{coût neuf $C_N$} | |
| 136 | +\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:75, samples=120] {317.462*exp(-0.0103*x)}; | |
| 137 | +\addlegendentry{valeur contributive $V(t) = C_N e^{-\lambda t}$} | |
| 138 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=0:75, samples=120] {317.462*(1-exp(-0.0103*x))}; | |
| 139 | +\addlegendentry{dépréciation cumulée $D(t) = C_N(1 - e^{-\lambda t})$} | |
| 140 | +\draw[uqoRouge, {Stealth}-{Stealth}, thick] (axis cs:41,317.462) -- (axis cs:41,{317.462*exp(-0.0103*41)}); | |
| 141 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoRouge, anchor=west] at (axis cs:42,260) {$D(41)$}; | |
| 142 | +\end{axis} | |
| 119 | 143 | \end{tikzpicture} |
| 120 | 144 | \end{center} |
| 121 | 145 | |
| 122 | −La forme de cette courbe mérite un commentaire. Elle n'est pas linéaire : la | |
| 123 | −valeur contributrice décroît lentement dans les premières années --- un | |
| 124 | −bâtiment de cinq ans se distingue peu d'un bâtiment neuf aux yeux du | |
| 125 | −marché ---, puis la pente s'accentue à mesure que les composantes à courte | |
| 126 | −durée de vie arrivent à échéance et que la conception vieillit, avant de | |
| 127 | −s'aplanir en fin de course vers une valeur résiduelle. La courbe réelle est | |
| 128 | −en outre \emph{dentelée} : chaque remplacement majeur (toiture neuve, | |
| 129 | −cuisine refaite) la fait remonter d'un cran en rajeunissant l'âge effectif. | |
| 130 | −Les méthodes de mesure que nous verrons plus loin sont autant de façons | |
| 131 | −d'approximer cette courbe : l'âge-vie la remplace par une droite, | |
| 132 | −l'extraction du marché la lit directement dans les ventes, la ventilation la | |
| 133 | −reconstruit composante par composante. | |
| 146 | +Trois grandeurs se lisent sur cette figure. La \textbf{dépréciation | |
| 147 | +cumulée} $D(t)$ est un stock en dollars; le \textbf{taux} $d(t) = D(t)/C_N$ | |
| 148 | +est ce stock rapporté au coût neuf; la \textbf{dépréciation marginale} | |
| 149 | +$-dV/dt$ est la pente de la courbe de valeur, c'est-à-dire la perte de | |
| 150 | +\emph{cette} année. Dans le modèle linéaire, la perte annuelle est constante | |
| 151 | +($\delta C_N$, soit \dollars{4233} par an pour le sujet avec une vie | |
| 152 | +économique de 75~ans); dans le modèle exponentiel elle décroît avec l'âge | |
| 153 | +(\dollars{3275} la première année, \dollars{2145} à 41~ans), parce qu'il | |
| 154 | +reste moins de valeur à perdre; dans un modèle non linéaire elle est faible | |
| 155 | +au début puis maximale vers 40~ans, quand les composantes lourdes arrivent | |
| 156 | +ensemble à échéance. | |
| 157 | + | |
| 158 | +\begin{remarque}[trajectoires illustratives et résultats empiriques] | |
| 159 | +Les trois trajectoires (linéaire, exponentielle, non linéaire) détaillées à | |
| 160 | +la section~\ref{ch09:sec:modeles} partent du même coût neuf et donnent, | |
| 161 | +pour le même bâtiment de 41~ans, trois valeurs différentes (143\,916, | |
| 162 | +207\,971 et 207\,971~\$ par construction pour les deux dernières). Ce sont | |
| 163 | +des \emph{formes fonctionnelles}; seule l'estimation sur des ventes ou la | |
| 164 | +ventilation composante par composante dit laquelle approche le marché. | |
| 165 | +\end{remarque} | |
| 166 | + | |
| 167 | +\subsection{Âge, état, rénovation et marché} | |
| 168 | + | |
| 169 | +L'âge chronologique n'explique pas tout. Considérez deux bungalows de 1996 | |
| 170 | +au même coût neuf de \dollars{400000} et à la même vie économique de 60~ans. | |
| 171 | +Le premier, entretenu avec soin, affiche un âge effectif de 18~ans : | |
| 172 | +$D_A = 400\,000 \times 18/60 = \dollars{120000}$. Le second, négligé, en | |
| 173 | +affiche 42 : $D_B = \dollars{280000}$. Même calendrier, écart de | |
| 174 | +\dollars{160000}. L'état physique ne se lit pas au calendrier, c'est | |
| 175 | +l'inspection qui le révèle; l'entretien est un investissement dont le | |
| 176 | +rendement est la dépréciation évitée \parencite{knight1996,harding2007}. | |
| 177 | + | |
| 178 | +Une rénovation majeure ne change pas l'âge chronologique; elle réduit l'âge | |
| 179 | +\emph{effectif} et la courbe de valeur remonte d'un cran. La vraie courbe | |
| 180 | +d'un bâtiment est donc \emph{dentelée} --- toiture, cuisine, fenêtres sont | |
| 181 | +remplacées à des dates différentes --- et les modèles lisses décrivent la | |
| 182 | +moyenne de centaines de bâtiments d'un âge donné. Le gain de valeur procuré | |
| 183 | +par une rénovation n'est généralement pas égal à son coût : s'il lui est | |
| 184 | +supérieur, la correction était « curable » (section~\ref{ch09:sec:curabilite}). | |
| 185 | + | |
| 186 | +Enfin, la dépréciation n'est pas une propriété du bâtiment seul : c'est le | |
| 187 | +\textbf{marché} qui décide. Puisque $V_B = V - V_T$, si les acheteurs paient | |
| 188 | +davantage pour le secteur, la valeur contributive monte sans qu'une planche | |
| 189 | +ait bougé; quand l'offre est rare, les bâtiments anciens mais fonctionnels | |
| 190 | +se vendent près du coût neuf; et si l'\motcle{utilisation optimale} du | |
| 191 | +terrain nu diffère de l'usage actuel, la dépréciation devient totale quel que | |
| 192 | +soit l'état ($V \approx V_T - C_{\text{démolition}}$). D'où la règle : | |
| 193 | +\emph{d'abord} l'analyse de l'utilisation optimale, \emph{ensuite} la | |
| 194 | +dépréciation, jamais l'inverse. | |
| 195 | + | |
| 196 | +\begin{attention}[la DPA n'est pas la dépréciation] | |
| 197 | +La déduction pour amortissement (DPA, \emph{CCA}) répartit un coût | |
| 198 | +\emph{historique} selon des taux prescrits par l'ARC \parencite{arcDPA} --- | |
| 199 | +catégorie~1 : 4\,\% dégressif, demi-taux la première année --- sur l'âge | |
| 200 | +chronologique, sans regard sur l'état ni le marché. Sur vingt-cinq ans le | |
| 201 | +solde fiscal tombe mécaniquement vers 37\,\% du coût d'origine, alors que la | |
| 202 | +valeur contributive d'un plain-pied de Gatineau descend vers 77\,\% du coût | |
| 203 | +neuf du jour et que sa valeur marchande nominale peut même monter si les | |
| 204 | +coûts de construction croissent plus vite que le vieillissement. Ne prenez | |
| 205 | +jamais la fraction non amortie d'un bilan pour une valeur contributive. | |
| 206 | +\end{attention} | |
| 134 | 207 | |
| 135 | 208 | % ===================================================================== |
| 136 | −\section{Les trois types de dépréciation} | |
| 209 | +\section{Les trois catégories de dépréciation} | |
| 137 | 210 | \label{ch09:sec:types} |
| 138 | 211 | |
| 139 | 212 | \subsection{L'arbre de la dépréciation} |
@@ -145,11 +218,13 @@ D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{externe}}$} | ||
| 145 | 218 | |
| 146 | 219 | \begin{formule}[décomposition de la dépréciation totale] |
| 147 | 220 | \begin{equation} |
| 148 | −D_{\text{totale}} \;=\; D_{\text{physique}} \;+\; D_{\text{fonctionnelle}} | |
| 149 | −\;+\; D_{\text{externe}} | |
| 221 | +D_{\text{totale}} \;=\; \underbrace{D_{\text{phys.\,cur.}} + D_{\text{phys.\,CT}} + D_{\text{phys.\,LT}}}_{\text{physique}} | |
| 222 | +\;+\; \underbrace{D_{\text{fonct.\,cur.}} + D_{\text{fonct.\,inc.}}}_{\text{fonctionnelle}} | |
| 223 | +\;+\; D_{\text{externe (bât.)}} | |
| 150 | 224 | \end{equation} |
| 151 | 225 | Chaque type se subdivise en \textbf{curable} et \textbf{incurable} --- sauf |
| 152 | −l'externe, toujours incurable. | |
| 226 | +l'externe, toujours incurable; la physique incurable distingue les | |
| 227 | +composantes à \textbf{courte} (CT) et à \textbf{longue} (LT) durée de vie. | |
| 153 | 228 | \end{formule} |
| 154 | 229 | |
| 155 | 230 | \begin{center} |
@@ -163,13 +238,13 @@ l'externe, toujours incurable. | ||
| 163 | 238 | {Dépréciation totale} |
| 164 | 239 | child { node[uqocard, draw=uqoBleuClair, fill=uqoBleuClair!10, |
| 165 | 240 | font=\small\bfseries] {Physique} |
| 166 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 167 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 241 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable\\\scriptsize entretien différé} } | |
| 242 | + child { node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!14, font=\footnotesize] {Incurable\\\scriptsize CT, LT} } | |
| 168 | 243 | } |
| 169 | 244 | child { node[uqocard, draw=uqoBleuClair, fill=uqoBleuClair!10, |
| 170 | 245 | font=\small\bfseries] {Fonctionnelle} |
| 171 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 172 | − child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 246 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable\\\scriptsize ajout, substitution} } | |
| 247 | + child { node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!14, font=\footnotesize] {Incurable\\\scriptsize déficience, suramélioration} } | |
| 173 | 248 | } |
| 174 | 249 | child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, |
| 175 | 250 | font=\small\bfseries] {Externe\\(économique)} |
@@ -179,39 +254,12 @@ l'externe, toujours incurable. | ||
| 179 | 254 | \end{tikzpicture} |
| 180 | 255 | \end{center} |
| 181 | 256 | |
| 182 | −\subsection{Le critère de curabilité : un test économique, pas technique} | |
| 183 | − | |
| 184 | −\begin{definition}[curable et incurable] | |
| 185 | −Une composante de dépréciation est \motcle{curable} lorsque sa correction | |
| 186 | −est \textbf{économiquement justifiée} : le coût de la correction est | |
| 187 | −inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est | |
| 188 | −\motcle{incurable} lorsque la correction n'est pas économiquement viable --- | |
| 189 | −même si elle est techniquement possible. | |
| 190 | −\end{definition} | |
| 191 | − | |
| 192 | −\begin{exemple}[appliquer le test de curabilité] | |
| 193 | −Repeindre l'extérieur coûte \dollars{6000} et augmente la valeur de | |
| 194 | −\dollars{10000} : gain net de 4\,000~\$, la déficience est | |
| 195 | −\uqogreen{curable}. Corriger des plafonds trop bas coûterait \dollars{80000} | |
| 196 | −pour un gain de \dollars{20000} : perte nette de 60\,000~\$, la déficience | |
| 197 | −est \uqoalert{incurable}. Notez que tout est \emph{techniquement} corrigeable | |
| 198 | −--- la curabilité est un verdict de rentabilité, pas de faisabilité. | |
| 199 | −\end{exemple} | |
| 200 | − | |
| 201 | −\begin{terrain}[le test de curabilité, version acheteur averti] | |
| 202 | −Le test de curabilité n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que | |
| 203 | −fait l'acheteur averti en visitant une propriété. Devant un duplex du | |
| 204 | −Vieux-Hull dont la cuisine date de 1978, il se demande : « Combien pour la | |
| 205 | −refaire, et combien cela vaudra-t-il ensuite? » S'il estime 35\,000~\$ de | |
| 206 | −travaux pour 50\,000~\$ de valeur ajoutée, il déduira les 35\,000~\$ de son | |
| 207 | −offre --- pas 50\,000. Voilà pourquoi la dépréciation \emph{curable} se | |
| 208 | −mesure au \textbf{coût de correction} : c'est la déduction que le marché | |
| 209 | −pratique effectivement. La dépréciation incurable, elle, ne peut pas se | |
| 210 | −mesurer par un coût de travaux que personne ne fera; il faut passer par la | |
| 211 | −perte de valeur ou de revenu qu'elle inflige. Cette dualité de mesure --- | |
| 212 | −coût de correction pour le curable, perte capitalisée ou extraite pour | |
| 213 | −l'incurable --- structure tout le bloc~4. | |
| 214 | −\end{terrain} | |
| 257 | +Chaque branche se mesure \textbf{différemment} : coût de remise en état | |
| 258 | +pour le curable, ratio âge/vie pour la physique incurable, excédent de coût | |
| 259 | +ou perte capitalisée pour la fonctionnelle, paires de ventes ou | |
| 260 | +capitalisation pour l'externe. Cette dualité des unités de mesure --- un | |
| 261 | +coût de travaux quand la correction se fera, une perte de valeur quand | |
| 262 | +personne ne la fera --- structure tout le bloc~4. | |
| 215 | 263 | |
| 216 | 264 | \subsection{Type 1 --- la dépréciation physique} |
| 217 | 265 | |
@@ -222,27 +270,32 @@ intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien. | ||
| 222 | 270 | \end{definition} |
| 223 | 271 | |
| 224 | 272 | C'est la plus intuitive des trois : le temps et les éléments travaillent |
| 225 | −contre le bâtiment dès le jour de sa livraison. Au Québec, ce travail est | |
| 226 | −particulièrement acharné --- une cinquantaine de cycles de gel-dégel par | |
| 227 | −hiver qui ouvrent les fissures et soulèvent les pavages, des toitures | |
| 228 | −chargées de neige, des écarts de 60~degrés entre janvier et juillet qui font | |
| 229 | −travailler tous les matériaux, du calcium qui attaque les seuils et les | |
| 230 | −balcons. | |
| 231 | − | |
| 232 | −Sa portion \textbf{curable} est l'\motcle{entretien | |
| 233 | −différé}\margterme{Entretien différé}{Réparations dues mais non faites : | |
| 234 | −peinture, toiture en fin de vie, fenêtres --- mesuré au coût de remise en | |
| 235 | −état.} : peinture défraîchie, toiture à refaire, fenêtres à remplacer --- | |
| 236 | −mesurée par le \emph{coût de remise en état}. Sa portion \textbf{incurable} | |
| 237 | −touche l'usure de la structure et des fondations ainsi que les composantes | |
| 238 | −partiellement usées, et se mesure par la méthode âge-vie, en distinguant les | |
| 239 | −composantes à courte durée de vie (toiture, chauffe-eau, revêtements) de | |
| 240 | −celles à longue durée de vie (charpente, fondations) --- distinction | |
| 241 | −détaillée à la séance~10. Quelques diagnostics types : bardeaux de 20~ans | |
| 242 | −sur une vie utile de 25~ans (curable --- remplacement imminent), fissures | |
| 243 | −mineures dans un béton structurel (incurable), peinture extérieure | |
| 244 | −défraîchie (curable), corrosion interne d'une plomberie de cuivre | |
| 245 | −(incurable). | |
| 273 | +contre le bâtiment dès le jour de sa livraison --- au Québec, une | |
| 274 | +cinquantaine de cycles de gel-dégel par hiver, des toitures chargées de | |
| 275 | +neige, des écarts de soixante degrés entre janvier et juillet. Sa portion | |
| 276 | +\textbf{curable} est l'\motcle{entretien différé}\margterme{Entretien | |
| 277 | +différé}{Réparations dues mais non faites : peinture, revêtement, fissure à | |
| 278 | +injecter --- mesuré au coût de remise en état.} : réparations dues et non | |
| 279 | +faites, mesurées par le coût de remise en état. Sa portion | |
| 280 | +\textbf{incurable} se répartit entre les \textbf{composantes à courte durée | |
| 281 | +de vie} (CT) --- toiture, fenêtres, chauffe-eau, cuisine, finitions, | |
| 282 | +remplacées plusieurs fois pendant la vie du bâtiment --- dépréciées chacune | |
| 283 | +au ratio âge/vie utile, et les \textbf{composantes à longue durée de vie} | |
| 284 | +(LT) --- fondations, ossature, isolation, plomberie et électricité brutes | |
| 285 | +--- qui durent autant que le bâtiment et se déprécient sur la base | |
| 286 | +résiduelle au ratio âge effectif / vie économique. La séance~10 détaille | |
| 287 | +cette mécanique. | |
| 288 | + | |
| 289 | +\begin{terrain}[une composante, une seule mesure] | |
| 290 | +Une toiture de 13~ans sur une vie de 25 est une composante CT : coût neuf | |
| 291 | +$\times$ 13/25. Si elle fuit et doit être refaite maintenant, elle devient | |
| 292 | +de l'entretien différé : coût de remise en état --- et elle \emph{sort} de | |
| 293 | +la liste des composantes CT. Une fissure de fondation à injecter est du | |
| 294 | +curable (1\,800~\$ dans le cas du chapitre); le vieillissement général du | |
| 295 | +béton, lui, est incurable et loge dans la base de longue durée. Règle d'or : | |
| 296 | +chaque composante est mesurée une seule fois --- curable, \emph{ou} CT, | |
| 297 | +\emph{ou} base LT. Jamais deux. | |
| 298 | +\end{terrain} | |
| 246 | 299 | |
| 247 | 300 | \subsection{Type 2 --- la dépréciation fonctionnelle} |
| 248 | 301 | |
@@ -253,32 +306,21 @@ Perte de valeur causée par des \textbf{déficiences de conception}, une | ||
| 253 | 306 | est \emph{mal adapté} aux attentes du marché d'aujourd'hui. |
| 254 | 307 | \end{definition} |
| 255 | 308 | |
| 256 | −La dépréciation fonctionnelle est la plus subtile des trois, parce qu'elle | |
| 257 | −mesure un décalage entre le bâtiment et \emph{son époque}. Les attentes du | |
| 258 | −marché évoluent constamment : les plans cloisonnés des années 1970 ont cédé | |
| 259 | −la place aux aires ouvertes, la salle de bain unique est devenue | |
| 260 | −rédhibitoire dans une maison familiale, le chauffage au mazout est passé de | |
| 261 | −standard à repoussoir, et le garage, jadis un luxe, est devenu la norme dans | |
| 262 | −les quartiers de banlieue. Un bâtiment peut ainsi être en parfait état | |
| 263 | −physique et pourtant fonctionnellement déprécié --- il est simplement | |
| 264 | −\emph{d'un autre temps}. | |
| 265 | − | |
| 266 | −Sa version \textbf{curable} regroupe les déficiences qui se corrigent | |
| 267 | −rentablement, par \emph{ajout} (ajouter une salle de bain à une maison de | |
| 268 | −quatre chambres qui n'en a qu'une) ou par \emph{substitution} (remplacer un | |
| 269 | −chauffage au mazout par une thermopompe, ouvrir une cuisine fermée). Sa | |
| 270 | −version \textbf{incurable} couvre deux situations bien différentes : la | |
| 271 | −déficience structurelle qu'aucun budget raisonnable ne corrige (plafonds de | |
| 272 | −2,1~m là où la norme est 2,4~m, absence de garage dans un quartier où | |
| 273 | −90\,\% des maisons en ont un) et --- cas moins intuitif --- la | |
| 274 | −\motcle{superadéquation}, c'est-à-dire l'excès de qualité que le marché ne | |
| 275 | −paie pas : comptoirs de granite haut de gamme dans un quartier modeste, CVAC | |
| 276 | −surdimensionné, la géothermie et la piscine creusée rencontrées au | |
| 277 | −chapitre~\ref{ch:07}. Dans la superadéquation, le propriétaire a payé pour | |
| 278 | −quelque chose que l'acheteur type refuse de rembourser; l'écart est bien une | |
| 279 | −perte par rapport au coût, donc une dépréciation. La mesure passe par la | |
| 280 | −capitalisation de la perte de revenus ou l'extraction du marché | |
| 281 | −(séance~11). | |
| 309 | +La dépréciation fonctionnelle mesure un décalage entre le bâtiment et | |
| 310 | +\emph{son époque} : désuétude des équipements (mazout, fusibles), | |
| 311 | +déficience de conception (plafonds bas, une seule salle de bain pour quatre | |
| 312 | +chambres), suramélioration (finitions que le marché du secteur ne paie | |
| 313 | +pas), évolution des préférences (cuisine fermée), inadéquation au marché | |
| 314 | +(un entrepôt de 16~pi de hauteur libre là où la logistique veut 28~pi --- | |
| 315 | +le cas du TP3). Sa version \textbf{curable} regroupe les corrections | |
| 316 | +rentables, par \emph{ajout} (un échangeur d'air absent) ou par | |
| 317 | +\emph{substitution} (une cuisine de 1985 refaite); sa version | |
| 318 | +\textbf{incurable} couvre la déficience qu'aucun budget raisonnable ne | |
| 319 | +corrige (l'absence de garage quand le quartier en a) et la | |
| 320 | +superadéquation, où le propriétaire a payé pour quelque chose que l'acheteur | |
| 321 | +type refuse de rembourser. La mesure --- excédent du coût de correction | |
| 322 | +pour le curable, perte de valeur ou de loyer capitalisée pour l'incurable | |
| 323 | +--- est l'objet de la séance~11. | |
| 282 | 324 | |
| 283 | 325 | \subsection{Type 3 --- la dépréciation externe (économique)} |
| 284 | 326 | |
@@ -294,34 +336,41 @@ aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger. | ||
| 294 | 336 | L'incurabilité de l'externe découle de sa définition même : le propriétaire |
| 295 | 337 | peut refaire sa toiture ou ouvrir sa cuisine, mais il ne peut ni déplacer |
| 296 | 338 | l'autoroute, ni relancer l'économie régionale, ni faire abroger un |
| 297 | −règlement. Songez au propriétaire d'une jolie maison dont la cour arrière | |
| 298 | −donne, depuis l'élargissement du boulevard, sur quatre voies de circulation : | |
| 299 | −sa propriété est physiquement intacte et fonctionnellement moderne, et | |
| 300 | −pourtant les acheteurs la paient 8 à 10\,\% de moins que la même maison | |
| 301 | −trois rues plus loin. Cette perte est bien réelle, mesurable par | |
| 302 | −comparaison, et rien de ce qu'il fera sur son lot ne l'effacera. Notez | |
| 303 | −toutefois que l'externe n'est pas nécessairement \emph{permanente} : une | |
| 304 | −suroffre se résorbe, un chantier voisin s'achève, un quartier se revitalise. | |
| 305 | −L'évaluateur mesure la perte \textbf{à la date d'évaluation}, sans spéculer | |
| 306 | −sur sa disparition --- mais en la qualifiant de cyclique ou de structurelle | |
| 307 | −lorsque l'analyse le permet (séance~12). | |
| 308 | − | |
| 309 | −\begin{attention}[l'externe frappe aussi le terrain --- il faut ventiler] | |
| 339 | +règlement. L'effet d'une nuisance décroît typiquement avec la distance --- | |
| 340 | +une maison à 50~m d'une artère élargie perd plusieurs points de valeur, | |
| 341 | +celle à 400~m presque rien --- et le niveau réel se mesure par paires de | |
| 342 | +ventes (séance~12). L'externe n'est pas nécessairement \emph{permanente} : | |
| 343 | +une suroffre se résorbe, un chantier voisin s'achève. L'évaluateur la | |
| 344 | +mesure \textbf{à la date d'évaluation}, sans spéculer sur sa disparition. | |
| 345 | + | |
| 346 | +\begin{attention}[l'externe frappe aussi le terrain --- il faut allouer] | |
| 310 | 347 | La dépréciation externe affecte \textbf{tant le terrain que le bâtiment}. |
| 311 | 348 | Or, dans la méthode du coût, le terrain est évalué séparément (au marché, |
| 312 | 349 | donc déjà au prix « déprécié »). Pour éviter le double comptage, on isole la |
| 313 | −portion attribuable au bâtiment : | |
| 350 | +portion attribuable au bâtiment, avec un ratio calculé sur les valeurs | |
| 351 | +\emph{avant} dépréciation externe : | |
| 314 | 352 | \begin{equation*} |
| 315 | 353 | D_{\text{externe (bât.)}} = D_{\text{externe (totale)}} \times |
| 316 | −\frac{V_{\text{bâtiment}}}{V_{\text{bâtiment}} + V_{\text{terrain}}} | |
| 354 | +\frac{V_B}{V_B + V_T}. | |
| 317 | 355 | \end{equation*} |
| 318 | 356 | Exemple : perte externe totale de \dollars{50000}, ratio bâtiment/propriété |
| 319 | −de 70\,\% $\Rightarrow$ part du bâtiment $50\,000 \times 0{,}70 = | |
| 320 | −\dollars{35000}$; part du terrain \dollars{15000} (déjà reflétée dans la | |
| 321 | −valeur marchande du terrain). | |
| 357 | +de 70\,\% $\Rightarrow$ part du bâtiment \dollars{35000}; part du terrain | |
| 358 | +\dollars{15000}, déjà reflétée dans la valeur marchande du terrain. | |
| 322 | 359 | \end{attention} |
| 323 | 360 | |
| 324 | −\subsection{Synthèse comparative} | |
| 361 | +\subsection{Les conditions d'additivité} | |
| 362 | + | |
| 363 | +On ne peut additionner les composantes de la formule que si cinq conditions | |
| 364 | +sont réunies : (1)~chaque composante physique est comptée \textbf{une fois} | |
| 365 | +(curable \emph{ou} CT \emph{ou} base LT); (2)~les bases sont | |
| 366 | +\textbf{successives} --- la base de longue durée est le coût neuf | |
| 367 | +\emph{moins} le curable \emph{moins} le coût neuf des composantes CT; | |
| 368 | +(3)~la fonctionnelle par substitution retire le coût « à neuf » de l'élément | |
| 369 | +déjà déprécié physiquement; (4)~l'externe est allouée au bâtiment seulement; | |
| 370 | +(5)~toutes les pertes sont en dollars de la date d'évaluation et rapportées | |
| 371 | +au \textbf{même} coût neuf (reproduction \emph{ou} remplacement). Ce | |
| 372 | +« sablier des bases » est la discipline anti-double comptage de la | |
| 373 | +ventilation et du TP3. | |
| 325 | 374 | |
| 326 | 375 | \begin{table}[htbp] |
| 327 | 376 | \centering |
@@ -337,189 +386,212 @@ valeur marchande du terrain). | ||
| 337 | 386 | \textcolor{white}{\textbf{Fonctionnelle}} & |
| 338 | 387 | \textcolor{white}{\textbf{Externe}} \\ |
| 339 | 388 | \midrule |
| 340 | −Cause & Usure, temps, éléments & Conception, adéquation & Facteurs extérieurs \\ | |
| 389 | +Cause & usure, temps, éléments, entretien & conception, adéquation, préférences & nuisances, conjoncture, réglementation \\ | |
| 341 | 390 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 342 | −Origine & Interne au bâtiment & Interne au bâtiment & Externe à la propriété \\ | |
| 343 | −Curabilité & Curable et incurable & Curable et incurable & Toujours incurable \\ | |
| 391 | +Origine & interne au bâtiment & interne au bâtiment & extérieure à la propriété \\ | |
| 392 | +Curabilité & curable (entretien différé) et incurable (CT, LT) & curable (ajout, substitution) et incurable (déficience, suramélioration) & toujours incurable \\ | |
| 344 | 393 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 345 | −Affecte & Bâtiment seulement & Bâtiment seulement & Terrain + bâtiment \\ | |
| 346 | −Mesure & Observation, âge-vie & Perte de revenu, coût & Ventes appariées, | |
| 347 | −capitalisation \\ | |
| 394 | +Affecte & bâtiment & bâtiment & terrain + bâtiment (allouer) \\ | |
| 395 | +Mesure & coût de remise en état; coût $\times$ âge/vie & excédent de coût; perte capitalisée & paires de ventes; capitalisation \\ | |
| 396 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 397 | +Séance & 10 & 11 & 12 \\ | |
| 348 | 398 | \bottomrule |
| 349 | 399 | \end{tabularx} |
| 350 | 400 | \end{table} |
| 351 | 401 | |
| 352 | 402 | % ===================================================================== |
| 353 | −\section{Dépréciation et amortissement fiscal : deux mondes} | |
| 354 | −\label{ch09:sec:dpa} | |
| 403 | +\section{Curabilité : le raisonnement économique} | |
| 404 | +\label{ch09:sec:curabilite} | |
| 405 | + | |
| 406 | +\begin{definition}[curable et incurable] | |
| 407 | +Une composante de dépréciation est \motcle{curable} lorsque sa correction | |
| 408 | +est \textbf{économiquement justifiée} : le gain de valeur qu'elle procure | |
| 409 | +est au moins égal à son coût. Elle est \motcle{incurable} lorsque la | |
| 410 | +correction n'est pas rentable --- même si elle est techniquement possible. | |
| 411 | +\end{definition} | |
| 355 | 412 | |
| 356 | −\subsection{La distinction fondamentale} | |
| 413 | +\begin{formule}[critère de curabilité] | |
| 414 | +\begin{equation} | |
| 415 | +GN = \Delta V - C, \qquad | |
| 416 | +\text{curable} \iff \Delta V \ge C \iff \frac{\Delta V}{C} \ge 1, | |
| 417 | +\end{equation} | |
| 418 | +où $GN$ est le gain net (\$), $\Delta V$ la hausse de valeur marchande | |
| 419 | +procurée par la correction (mesurée par paires de ventes, loyers capitalisés | |
| 420 | +ou jugement documenté) et $C$ le coût complet de la correction dans le | |
| 421 | +bâtiment existant (démolition, remise en état et imprévus compris). La | |
| 422 | +dépréciation retenue est alors $D = \min(C, \Delta V)$ : le coût de | |
| 423 | +correction si la correction se fera, la perte de valeur sinon. | |
| 424 | +\end{formule} | |
| 357 | 425 | |
| 358 | −La \motcle{dépréciation} en évaluation mesure une perte de valeur | |
| 359 | −\textbf{réelle}, fondée sur le marché et l'état actuel du bâtiment; | |
| 360 | −l'\motcle{amortissement} comptable (au Canada : la \textbf{DPA}, déduction | |
| 361 | −pour amortissement, ou \emph{CCA}) répartit un coût dans le temps selon des | |
| 362 | −\textbf{règles fiscales} mécaniques, à taux prescrits par l'ARC | |
| 363 | −\parencite{arcDPA}. Le premier concept sert la méthode du coût; le second, | |
| 364 | −la déclaration de revenus. Ils ne coïncident presque jamais. | |
| 426 | +Le test n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que fait l'acheteur | |
| 427 | +averti en visitant. Repeindre l'extérieur coûte \dollars{6000} et augmente | |
| 428 | +la valeur de \dollars{10000} : gain net de \dollars{4000}, curable. | |
| 429 | +Rehausser un sous-sol coûterait \dollars{60000} pour un gain de | |
| 430 | +\dollars{12000} : perte nette de \dollars{48000}, incurable. Tout est | |
| 431 | +\emph{techniquement} corrigeable --- la curabilité est un verdict de | |
| 432 | +rentabilité, pas de faisabilité. | |
| 433 | + | |
| 434 | +\subsection{Courbes de coût et de bénéfice} | |
| 435 | + | |
| 436 | +Le gain de valeur d'une rénovation est \textbf{concave} dans le budget : les | |
| 437 | +premiers dollars rapportent le plus (peinture, poignées), les derniers | |
| 438 | +presque rien (granit, électroménagers haut de gamme). Modélisons-le, pour | |
| 439 | +la cuisine du cas du chapitre, par $\Delta V(C) = A\,(1 - e^{-C/B})$ avec | |
| 440 | +$A = 48\,000$ et $B = 25\,000$ (hypothèse pédagogique). Le gain net | |
| 441 | +$GN(C) = \Delta V(C) - C$ est maximal là où $\Delta V'(C) = 1$, soit | |
| 442 | +$C^\ast = B\ln(A/B) = \dollars{16304}$ pour un gain net de \dollars{6696}; | |
| 443 | +il s'annule au \textbf{seuil} $\Delta V = C$, vers \dollars{40600}, au-delà | |
| 444 | +duquel la correction cesse d'être curable \emph{à la marge}. Le budget de | |
| 445 | +\dollars{28000} retenu dans le cas donne $\Delta V = \dollars{32339}$ : curable | |
| 446 | +($GN = +4\,339$), mais loin de l'optimum. | |
| 447 | + | |
| 448 | +\begin{center} | |
| 449 | +\begin{tikzpicture} | |
| 450 | +\begin{axis}[width=0.85\textwidth, height=6cm, grid=major, grid style={dashed, uqoGrisClair}, | |
| 451 | + xlabel={Budget de rénovation $C$ (milliers \$)}, ylabel={\$ (milliers)}, xmin=0, xmax=60, ymin=0, ymax=60, | |
| 452 | + legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west, font=\scriptsize}, legend cell align=left] | |
| 453 | +\addplot[uqoGris, dashed, thick, domain=0:60] {x}; \addlegendentry{coût $C$} | |
| 454 | +\addplot[uqoVert, very thick, domain=0:60, samples=100] {48*(1-exp(-x/25))}; \addlegendentry{gain de valeur $\Delta V(C)$} | |
| 455 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=0:60, samples=100] {48*(1-exp(-x/25)) - x}; \addlegendentry{gain net $GN(C)$} | |
| 456 | +\draw[uqoBleu, dotted, thick] (axis cs:16.3,0) -- (axis cs:16.3,31.3); | |
| 457 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoBleu, anchor=south] at (axis cs:16.3,32) {optimum $C^\ast$}; | |
| 458 | +\draw[uqoRouge, dotted, thick] (axis cs:40.6,0) -- (axis cs:40.6,40.6); | |
| 459 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoRouge, anchor=south west] at (axis cs:40.6,41.5) {seuil $\Delta V = C$}; | |
| 460 | +\end{axis} | |
| 461 | +\end{tikzpicture} | |
| 462 | +\end{center} | |
| 463 | + | |
| 464 | +\subsection{Sensibilité, arbre de décision et comparaison d'interventions} | |
| 465 | + | |
| 466 | +Le verdict dépend de la \textbf{qualité de la mesure} de $\Delta V$. Pour | |
| 467 | +la cuisine, il suffit que le gain réel soit 13\,\% plus faible que | |
| 468 | +l'estimation pour que le gain net devienne négatif; une marge de sécurité | |
| 469 | +($\Delta V / C \ge 1{,}2$) protège contre l'optimisme des rénovateurs. Erreur | |
| 470 | +fréquente : prendre le coût des travaux pour le gain de valeur --- « j'ai | |
| 471 | +mis 40\,000~\$ dans la cuisine, elle vaut 40\,000~\$ de plus ». Le marché ne | |
| 472 | +rembourse pas les factures. | |
| 473 | + | |
| 474 | +La décision suit deux questions successives. La première est | |
| 475 | +\textbf{technique} : le défaut peut-il être corrigé physiquement? Si non | |
| 476 | +(externe, structure), il est incurable par nature et $D = \Delta V$. La | |
| 477 | +seconde est \textbf{économique} : le gain couvre-t-il le coût? Si oui, | |
| 478 | +curable et $D = C$; sinon, incurable et $D = \Delta V$. Dans le cas d'une | |
| 479 | +substitution, on vérifie enfin la base : l'élément remplacé est-il déjà | |
| 480 | +déprécié physiquement? Son coût « à neuf » est alors retiré du coût de | |
| 481 | +correction. | |
| 365 | 482 | |
| 366 | 483 | \begin{table}[htbp] |
| 367 | 484 | \centering |
| 368 | −\caption{Dépréciation (évaluation) et amortissement (fiscal) --- | |
| 369 | −comparaison détaillée} | |
| 370 | −\label{ch09:tab:dpa} | |
| 371 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 485 | +\caption{Comparer plusieurs interventions sur le même bâtiment (hypothèses du cas)} | |
| 486 | +\label{ch09:tab:renos} | |
| 487 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
| 372 | 488 | \small |
| 373 | −\begin{tabularx}{\textwidth}{l X X} | |
| 489 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{X r r r r l} | |
| 374 | 490 | \toprule |
| 375 | 491 | \rowcolor{uqoBleu} |
| 376 | −\textcolor{white}{\textbf{Aspect}} & | |
| 377 | −\textcolor{white}{\textbf{Dépréciation (évaluation)}} & | |
| 378 | −\textcolor{white}{\textbf{Amortissement (fiscal)}} \\ | |
| 492 | +\textcolor{white}{\textbf{Intervention}} & \textcolor{white}{\textbf{Coût $C$}} & \textcolor{white}{\textbf{Gain $\Delta V$}} & | |
| 493 | +\textcolor{white}{\textbf{Gain net}} & \textcolor{white}{\textbf{$\Delta V/C$}} & \textcolor{white}{\textbf{Verdict}} \\ | |
| 379 | 494 | \midrule |
| 380 | −Objectif & Estimer la valeur marchande & Réduire le revenu imposable \\ | |
| 495 | +Peinture intérieure complète & \dollars{6000} & \dollars{10000} & \dollars{4000} & 1,67 & curable \\ | |
| 381 | 496 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 382 | −Base de calcul & Observation du marché & Taux prescrits par l'ARC \\ | |
| 383 | −Terrain & Jamais déprécié & Jamais amorti \\ | |
| 497 | +Rénovation de la cuisine & \dollars{28000} & \dollars{32339} & \dollars{4339} & 1,15 & curable \\ | |
| 498 | +Rénovation de la salle de bain du RDC & \dollars{16000} & \dollars{19000} & \dollars{3000} & 1,19 & curable \\ | |
| 384 | 499 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 385 | −Flexibilité & Selon l'état réel & Aucune (règles fixes) \\ | |
| 386 | −Âge utilisé & Âge effectif & Âge chronologique \\ | |
| 500 | +Ajout d'un garage attaché & \dollars{45000} & \dollars{15000} & $-$\dollars{30000} & 0,33 & incurable \\ | |
| 501 | +Rehaussement du sous-sol & \dollars{60000} & \dollars{12000} & $-$\dollars{48000} & 0,20 & incurable \\ | |
| 387 | 502 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 388 | −Résultat possible & 0 à 100\,\% de perte & Solde toujours décroissant \\ | |
| 389 | −Référence & Normes OEAQ / USPAP & Loi de l'impôt sur le revenu \\ | |
| 503 | +Thermopompe centrale & \dollars{9000} & \dollars{8000} & $-$\dollars{1000} & 0,89 & incurable (limite) \\ | |
| 390 | 504 | \bottomrule |
| 391 | 505 | \end{tabularx} |
| 392 | 506 | \end{table} |
| 393 | 507 | |
| 394 | −\subsection{Repères sur la DPA canadienne} | |
| 395 | − | |
| 396 | −Pourquoi un cours d'évaluation s'attarde-t-il à la fiscalité? Parce que la | |
| 397 | −confusion entre les deux notions est omniprésente chez les clients. Un | |
| 398 | −investisseur montrera à l'évaluateur son bilan où l'immeuble figure à la | |
| 399 | −fraction non amortie du coût --- un chiffre qui n'a rigoureusement rien à | |
| 400 | −voir avec la valeur marchande --- et s'étonnera de l'écart; un autre croira | |
| 401 | −son bâtiment « complètement amorti, donc sans valeur ». L'évaluateur doit | |
| 402 | −savoir expliquer que le solde fiscal descend mécaniquement, sans jamais | |
| 403 | −regarder ni l'état du bâtiment ni le marché. Pour cette culture | |
| 404 | −professionnelle, retenez les grandes catégories : les | |
| 405 | −bâtiments acquis après 1987 relèvent de la catégorie~1 (4\,\%, méthode | |
| 406 | −dégressive), ceux d'avant 1988 de la catégorie~3 (5\,\%), les bâtiments à | |
| 407 | −charpente de bois de la catégorie~6 (10\,\%), l'équipement et le mobilier de | |
| 408 | −la catégorie~8 (20\,\%). Des \textbf{taux bonifiés} existent pour les | |
| 409 | −bâtiments non résidentiels admissibles acquis après le 18~mars 2007 et | |
| 410 | −inscrits dans une catégorie~1 distincte : +2\,\% (taux de 6\,\%) pour | |
| 411 | −l'usage non résidentiel admissible, +6\,\% (taux de 10\,\%) pour la | |
| 412 | −fabrication-transformation. La \textbf{règle du demi-taux} s'applique la | |
| 413 | −première année, sauf application de l'incitatif à l'investissement accéléré | |
| 414 | −--- en élimination progressive depuis 2024, avec fin prévue en 2027. | |
| 415 | − | |
| 416 | −\begin{remarque}[trois courbes qui ne se ressemblent pas] | |
| 417 | −Sur vingt-cinq ans, le solde fiscal d'un bâtiment de catégorie~1 (dégressif | |
| 418 | −à 4\,\%) tombe mécaniquement vers 36\,\% du coût; la valeur contributrice | |
| 419 | −réelle, elle, descend plus lentement si l'entretien est bon (typiquement | |
| 420 | −vers 58\,\%); et la \emph{valeur marchande} peut même \textbf{augmenter} | |
| 421 | −pendant certaines périodes, portée par le marché. Trois trajectoires, trois | |
| 422 | −concepts : ne les confondez jamais dans un rapport. | |
| 423 | −\end{remarque} | |
| 508 | +\begin{exemple}[la cuisine de 1985 : physique et fonctionnelle] | |
| 509 | +Dans le coût de remplacement neuf du sujet, une cuisine équivalente vaut | |
| 510 | +\dollars{17086} (part des indirects et du profit comprise); elle est déjà | |
| 511 | +dépréciée physiquement à 100\,\% (41~ans, vie de 25). La refaire dans la | |
| 512 | +maison existante coûte \dollars{28000} pour un gain estimé de \dollars{32339}. | |
| 513 | +Test : curable. Fonctionnelle curable par substitution $=$ coût de | |
| 514 | +correction $-$ coût « à neuf » de l'élément $= 28\,000 - 17\,086 = | |
| 515 | +\dollars{10914}$. Total imputé à la cuisine : $17\,086 + 10\,914 = | |
| 516 | +\dollars{28000}$ --- exactement ce que l'acheteur déduira pour la refaire. | |
| 517 | +Le découpage ne change pas le total; il explique \emph{pourquoi} : usure | |
| 518 | +(17\,086) et conception (10\,914). | |
| 519 | +\end{exemple} | |
| 424 | 520 | |
| 425 | 521 | % ===================================================================== |
| 426 | −\section{Les durées de vie} | |
| 522 | +\section{Âge effectif et durées de vie} | |
| 427 | 523 | \label{ch09:sec:durees} |
| 428 | 524 | |
| 429 | −\subsection{Quatre concepts à distinguer} | |
| 430 | − | |
| 431 | −\begin{definition}[les quatre durées de vie] | |
| 432 | −La \motcle{vie physique totale} est la période pendant laquelle le bâtiment | |
| 433 | −peut \textbf{physiquement} exister; la \motcle{vie économique totale}, la | |
| 434 | −période pendant laquelle il \textbf{contribue à la valeur} de la propriété | |
| 435 | −--- toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de | |
| 436 | −valoir avant de cesser de tenir debout. L'\motcle{âge effectif} est l'âge | |
| 437 | −\textbf{apparent} du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, | |
| 438 | −déterminé par jugement professionnel; la \motcle{vie économique restante} | |
| 439 | −est la période de contribution économique qui reste à courir. | |
| 525 | +\begin{definition}[les durées de vie] | |
| 526 | +L'\motcle{âge chronologique} est le nombre d'années écoulées depuis la | |
| 527 | +construction (rôle, Registre foncier). L'\motcle{âge effectif} $AE$ est | |
| 528 | +l'âge \textbf{apparent} du bâtiment compte tenu de son état, de son | |
| 529 | +entretien et de ses rénovations. La \motcle{vie physique} est la durée | |
| 530 | +pendant laquelle le bâtiment peut tenir debout; la \motcle{vie économique | |
| 531 | +totale} $VE$, la durée pendant laquelle il \textbf{contribue à la valeur} | |
| 532 | +--- toujours inférieure ou égale à la vie physique; la \motcle{vie | |
| 533 | +économique restante} $VER$, la contribution qui reste à courir. | |
| 440 | 534 | \end{definition} |
| 441 | 535 | |
| 442 | −Pourquoi la vie économique s'arrête-t-elle avant la vie physique? Parce que | |
| 443 | −la valeur d'un bâtiment ne tient pas à son existence, mais à son | |
| 444 | −\emph{utilité concurrentielle}. Une aile de motel des années 1960 peut | |
| 445 | −physiquement durer encore trente ans; économiquement, elle a cessé de | |
| 446 | −contribuer le jour où le marché a préféré le terrain nu pour y construire | |
| 447 | −autre chose. La fin de la vie économique est le moment où la valeur | |
| 448 | −contributrice atteint zéro --- typiquement lorsque l'HBU du terrain diverge | |
| 449 | −définitivement de l'usage du bâtiment. | |
| 450 | − | |
| 451 | −\begin{formule}[relation fondamentale des durées de vie] | |
| 536 | +\begin{formule}[relations fondamentales] | |
| 452 | 537 | \begin{equation} |
| 453 | −\text{Vie économique totale} \;=\; \text{Âge effectif} \;+\; | |
| 454 | −\text{Vie économique restante} | |
| 538 | +VE = AE + VER, \qquad d = \frac{AE}{VE}, \qquad D = C_N \times \frac{AE}{VE}, | |
| 455 | 539 | \end{equation} |
| 540 | +en années \emph{effectives}. La deuxième relation \textbf{suppose} une | |
| 541 | +dépréciation linéaire : chaque année effective consomme $1/VE$ du coût neuf. | |
| 542 | +C'est une hypothèse de travail, pas une loi. | |
| 456 | 543 | \end{formule} |
| 457 | 544 | |
| 458 | −\begin{center} | |
| 459 | −\begin{tikzpicture}[xscale=0.86] | |
| 460 | −\draw[very thick, -{Stealth}, uqoGris] (0,0) -- (14,0); | |
| 461 | −\fill[uqoBleu] (0,0) circle (3.5pt) | |
| 462 | − node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Construction}; | |
| 463 | −\fill[uqoVert] (5,0) circle (3.5pt) | |
| 464 | − node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Aujourd'hui}; | |
| 465 | −\fill[uqoBleuClair] (10,0) circle (3.5pt) | |
| 466 | − node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\économique}; | |
| 467 | −\fill[uqoRouge] (13,0) circle (3.5pt) | |
| 468 | − node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\physique}; | |
| 469 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleu] (0,0.85) -- (5,0.85); | |
| 470 | −\node[above, font=\small, uqoBleu] at (2.5,0.85) {Âge chronologique = 20 ans}; | |
| 471 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleuClair] (0,1.7) -- (10,1.7); | |
| 472 | −\node[above, font=\small, uqoBleuClair] at (5,1.7) | |
| 473 | − {Vie économique totale = 50 ans}; | |
| 474 | −\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,2.55) -- (13,2.55); | |
| 475 | −\node[above, font=\small, uqoGris] at (6.5,2.55) | |
| 476 | − {Vie physique totale = 65 ans}; | |
| 477 | −\end{tikzpicture} | |
| 478 | −\end{center} | |
| 479 | − | |
| 480 | −\subsection{Âge chronologique et âge effectif} | |
| 481 | − | |
| 482 | −L'\textbf{âge chronologique} est le nombre réel d'années depuis la | |
| 483 | −construction : objectif, vérifiable au rôle ou au Registre foncier, mais | |
| 484 | −muet sur l'état. L'\textbf{âge effectif} est l'âge apparent : un jugement | |
| 485 | −professionnel fondé sur l'observation, qui capture l'entretien et les | |
| 486 | −rénovations\repere{C'est l'âge \textbf{effectif} --- jamais le chronologique | |
| 487 | −--- qui entre dans la méthode âge-vie.}. | |
| 488 | − | |
| 489 | −Comment ce jugement se forme-t-il concrètement? Par l'inventaire des | |
| 490 | −composantes et de leur date de remplacement. L'évaluateur qui visite une | |
| 491 | −maison de 1996 note : toiture refaite en 2019, fenêtres remplacées en 2015, | |
| 492 | −cuisine et salles de bain rénovées en 2021, revêtement d'origine mais bien | |
| 493 | −entretenu, système électrique porté à 200~A. Chaque rajeunissement de | |
| 494 | −composante tire l'âge apparent vers le bas; chaque négligence le pousse vers | |
| 495 | −le haut. Certains évaluateurs formalisent l'exercice en pondérant l'âge de | |
| 496 | −chaque composante par son poids dans le coût neuf; la plupart calibrent leur | |
| 497 | −jugement global sur une échelle de condition, puis le confrontent aux ventes | |
| 498 | −de bâtiments comparables. L'important est que le chiffre retenu soit | |
| 499 | −\emph{défendable} : « âge effectif de 14~ans, compte tenu du remplacement de | |
| 500 | −la toiture, des fenêtres et des finitions principales » se plaide; « environ | |
| 501 | −14~ans » tout court, non. | |
| 502 | − | |
| 503 | −\begin{exemple}[bâtiment de 20 ans bien entretenu] | |
| 504 | −Âge chronologique : 20~ans; vie économique totale : 50~ans. Grâce au bon | |
| 505 | −entretien, l'évaluateur juge l'âge effectif à \textbf{14~ans}. Vie | |
| 506 | −économique restante : $50 - 14 = 36$~ans. Vérification par la relation | |
| 507 | −fondamentale : $50 = 14 + 36$. C'est ce 14 --- et non le 20 --- qui entrera | |
| 508 | −dans le calcul âge-vie. | |
| 509 | −\end{exemple} | |
| 545 | +Pourquoi la vie économique s'arrête-t-elle avant la vie physique? Parce que | |
| 546 | +la valeur d'un bâtiment tient à son \emph{utilité concurrentielle}, pas à | |
| 547 | +son existence : une aile de motel des années 1960 peut durer trente ans de | |
| 548 | +plus; économiquement, elle a cessé de contribuer le jour où le marché a | |
| 549 | +préféré le terrain nu. La vie physique n'entre dans aucun calcul de valeur. | |
| 550 | + | |
| 551 | +\subsection{Construire un âge effectif défendable} | |
| 552 | + | |
| 553 | +C'est l'âge \textbf{effectif} --- jamais le chronologique --- qui entre dans | |
| 554 | +la méthode âge-vie\repere{Le calendrier est un fait; l'âge effectif est un | |
| 555 | +jugement documenté.}. Comment ce jugement se forme-t-il? Par l'inventaire | |
| 556 | +daté des composantes et de leur dernier remplacement, puis par une règle | |
| 557 | +explicite. Une règle simple est la pondération par le coût neuf : | |
| 558 | +\begin{equation} | |
| 559 | +AE_{\text{pondéré}} = \frac{\sum_i AE_i \times C_{N,i}}{\sum_i C_{N,i}}, | |
| 560 | +\end{equation} | |
| 561 | +où les composantes lourdes (structure) pèsent davantage que les finitions. | |
| 562 | +Pour le sujet du chapitre --- toiture de 2013, fenêtres de 2009, chauffe-eau | |
| 563 | +de 2021, cuisine et salle de bain du rez-de-chaussée d'origine (1985), | |
| 564 | +sous-sol aménagé en 2006, finitions de 2015, structure jugée à 30~ans --- la | |
| 565 | +pondération donne 25,0~ans; l'évaluateur retient \textbf{30~ans} par | |
| 566 | +prudence, et l'écrit : « âge effectif de 30~ans compte tenu du remplacement | |
| 567 | +de la toiture (2013), des fenêtres (2009) et de l'aménagement du sous-sol | |
| 568 | +(2006), et de la cuisine et de la salle de bain d'origine ». « Environ | |
| 569 | +30~ans » tout court est indéfendable en contre-interrogatoire; « âge | |
| 570 | +effectif $=$ âge chronologique » par défaut revient à nier l'entretien. | |
| 510 | 571 | |
| 511 | 572 | L'échelle de condition relie les deux âges : un bâtiment de 30~ans bien |
| 512 | 573 | entretenu et rénové peut afficher un âge effectif de 18~ans (ratio 0,60); un |
| 513 | 574 | entretien normal donne un ratio de 1,00; la négligence pousse le ratio à |
| 514 | −1,40 et plus (42~ans effectifs pour 30 chronologiques). La séance~10 mettra | |
| 515 | −cette échelle en relation avec les tables de dépréciation observée. | |
| 516 | − | |
| 517 | −\subsection{Durées de vie typiques et facteurs d'influence} | |
| 575 | +1,40 et plus. Le ratio n'est pas constant dans la vie d'un bâtiment : il | |
| 576 | +baisse après chaque rénovation et remonte quand l'entretien cesse --- | |
| 577 | +l'entretien différé, lui, s'accélère (infiltration, pourriture, structure). | |
| 578 | +Les études empiriques confirment que le taux de dépréciation des maisons | |
| 579 | +dépend du niveau d'entretien \parencite{knight1996,wilhelmsson2008} et | |
| 580 | +distinguent dépréciation brute et nette d'entretien \parencite{harding2007}. | |
| 581 | + | |
| 582 | +\subsection{La vie économique : le paramètre le plus lourd} | |
| 583 | + | |
| 584 | +Pour le sujet ($C_N = \dollars{317462}$, $AE = 30$), passer d'une vie | |
| 585 | +économique de 50 à 100~ans \textbf{divise la dépréciation par deux} : | |
| 586 | +190\,477, 158\,731, 126\,985 et 95\,239~\$ pour $VE = 50$, 60, 75 et 100~ans. | |
| 587 | +Le choix de $VE$ pèse plus que tout raffinement du calcul --- d'où la règle | |
| 588 | +de l'AoRE : la vie économique doit être \textbf{tirée du marché} | |
| 589 | +(extraction, section~\ref{ch09:sec:methodes}), pas d'une table. | |
| 518 | 590 | |
| 519 | 591 | \begin{table}[htbp] |
| 520 | 592 | \centering |
| 521 | −\caption{Durées de vie typiques par type de construction (années) --- | |
| 522 | −sources : Marshall \& Swift, Altus, pratique québécoise} | |
| 593 | +\caption{Durées de vie typiques par type de construction (années, ordres de | |
| 594 | +grandeur) --- sources : Marshall \& Swift, Altus, pratique québécoise} | |
| 523 | 595 | \label{ch09:tab:durees} |
| 524 | 596 | \renewcommand{\arraystretch}{1.25} |
| 525 | 597 | \small |
@@ -531,243 +603,348 @@ sources : Marshall \& Swift, Altus, pratique québécoise} | ||
| 531 | 603 | \textcolor{white}{\textbf{Vie physique}} & |
| 532 | 604 | \textcolor{white}{\textbf{Vie économique}} \\ |
| 533 | 605 | \midrule |
| 534 | −Résidentiel unifamilial & Bois & 60--80 & 50--70 \\ | |
| 606 | +Résidentiel unifamilial & bois & 60--100 & 50--75 \\ | |
| 535 | 607 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 536 | −Résidentiel multilogements & Bois/béton & 55--75 & 45--65 \\ | |
| 537 | −Commercial (bureaux) & Acier/béton & 55--75 & 40--60 \\ | |
| 608 | +Résidentiel multilogements & bois / béton & 55--75 & 45--65 \\ | |
| 609 | +Commercial (bureaux) & acier / béton & 55--75 & 40--60 \\ | |
| 538 | 610 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 539 | −Commercial (détail) & Acier & 45--65 & 35--55 \\ | |
| 540 | −Industriel léger & Acier préfabriqué & 40--55 & 30--50 \\ | |
| 611 | +Commercial (détail) & acier & 45--65 & 35--55 \\ | |
| 612 | +Industriel léger & acier préfabriqué & 40--55 & 30--50 \\ | |
| 541 | 613 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 542 | −Industriel lourd & Acier/béton & 50--70 & 35--55 \\ | |
| 543 | −Institutionnel & Béton armé & 70--100 & 60--80 \\ | |
| 614 | +Institutionnel & béton armé & 70--100 & 60--80 \\ | |
| 615 | +Entrepôt & acier préfabriqué & 40--55 & 30--45 \\ | |
| 544 | 616 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 545 | −Entrepôt & Acier préfabriqué & 40--55 & 30--45 \\ | |
| 546 | −Patrimonial & Maçonnerie & 100 et plus & 60--100 et plus \\ | |
| 617 | +Patrimonial & maçonnerie & 100 et plus & 60--100 et plus \\ | |
| 547 | 618 | \bottomrule |
| 548 | 619 | \end{tabularx} |
| 549 | 620 | \end{table} |
| 550 | 621 | |
| 551 | −Ces fourchettes ne sont que des points de départ, que chaque dossier module. | |
| 552 | −La vie s'allonge quand l'entretien est préventif plutôt que curatif, quand | |
| 553 | −la construction d'origine est de qualité, quand la conception est assez | |
| 554 | −flexible pour absorber les changements d'usage --- c'est ce qui explique la | |
| 555 | −longévité des immeubles institutionnels en béton armé, conçus avec des | |
| 556 | −marges généreuses --- et, trivialement, quand le climat est clément. Elle se | |
| 557 | −raccourcit sous la négligence, la piètre qualité d'origine, l'usage | |
| 558 | −intensif (un entrepôt de distribution vieillit plus vite qu'une école), | |
| 559 | −l'humidité et la contamination, ou une conception si datée qu'aucune | |
| 560 | −rénovation raisonnable ne la rattrape. L'évaluateur choisit donc sa durée | |
| 561 | −de vie \emph{dans} la fourchette, et justifie ce choix par les | |
| 562 | −caractéristiques observées du sujet. | |
| 563 | − | |
| 564 | −\begin{quebec}[le climat québécois pèse sur les durées de vie] | |
| 565 | −Cycles de gel-dégel, écarts de température extrêmes, humidité : le climat du | |
| 566 | −Québec impose un stress important aux bâtiments. En pratique, les durées de | |
| 567 | −vie effectives tendent vers la \textbf{partie inférieure} des fourchettes | |
| 568 | −publiées dans les guides nord-américains. Chaque exercice du cours énonce | |
| 569 | −explicitement son hypothèse de vie utile --- faites de même dans vos | |
| 570 | −rapports. | |
| 622 | +Ces fourchettes ne sont que des points de départ. La vie s'allonge quand | |
| 623 | +l'entretien est préventif, quand la construction d'origine est de qualité, | |
| 624 | +quand la conception absorbe les changements d'usage; elle se raccourcit | |
| 625 | +sous la négligence, l'usage intensif, l'humidité, une conception datée --- | |
| 626 | +et le climat québécois tire les durées physiques vers le bas des fourchettes. | |
| 627 | +Mais l'\textbf{utilisation optimale} peut tout arrêter : si le terrain vaut | |
| 628 | +davantage sous un autre usage, la vie économique s'achève aujourd'hui. | |
| 629 | + | |
| 630 | +\begin{quebec}[pourquoi 75 ans pour un plain-pied de Gatineau] | |
| 631 | +Nous retenons pour le sujet la borne haute de la fourchette résidentielle. | |
| 632 | +Les plain-pieds des années 1950--1960 de Gatineau se vendent encore, en | |
| 633 | +2026, avec un bâtiment valant 60 à 65\,\% du neuf | |
| 634 | +(section~\ref{ch09:sec:methodes}); une vie économique de 50~ans les aurait | |
| 635 | +déclarés sans valeur. L'extraction du marché suggère même une vie | |
| 636 | +économique implicite bien plus longue : 75~ans reste prudent. | |
| 571 | 637 | \end{quebec} |
| 572 | 638 | |
| 573 | −% ===================================================================== | |
| 574 | −\section{Utilisation optimale et dépréciation} | |
| 575 | −\label{ch09:sec:hbu} | |
| 576 | − | |
| 577 | −\begin{definition}[principe du rattachement à l'utilisation optimale] | |
| 578 | −La dépréciation se mesure toujours en référence à l'\motcle{utilisation | |
| 579 | −optimale} (\emph{highest and best use}, HBU) du terrain, considéré comme | |
| 580 | −s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit | |
| 581 | −déterminer si le bâtiment actuel \textbf{correspond} à cette utilisation | |
| 582 | −optimale. | |
| 583 | −\end{definition} | |
| 584 | − | |
| 585 | −L'analyse distingue deux cas de figure\repere{HBU d'abord, dépréciation | |
| 586 | −ensuite --- jamais l'inverse.}. Dans le cas normal, l'utilisation optimale | |
| 587 | −du terrain correspond à l'usage actuel du bâtiment : la dépréciation se | |
| 588 | −ventile alors classiquement en physique, fonctionnelle et externe, et la | |
| 589 | −formule $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D)$ s'applique sans | |
| 590 | −détour. Mais lorsque l'utilisation optimale diverge de l'usage actuel, le | |
| 591 | −bâtiment devient un \emph{sous-usage} du terrain : peu importe son état | |
| 592 | −physique, sa dépréciation peut être \textbf{totale} (100\,\%) et sa valeur | |
| 593 | −contributrice nulle --- voire \uqoalert{négative} à hauteur du coût de | |
| 594 | −démolition, puisque l'acheteur devra payer pour s'en débarrasser : | |
| 595 | −$V \approx V_{\text{terrain}} - C_{\text{démolition}}$. C'est le sort de | |
| 596 | −bien des maisons des grandes artères commerciales en densification : le | |
| 597 | −marché n'achète plus la maison, il achète le terrain qu'elle occupe. | |
| 598 | − | |
| 599 | −\begin{exemple}[deux situations québécoises contrastées] | |
| 600 | −\textbf{Bungalow en zone commerciale} : terrain de \dollars{500000} (usage | |
| 601 | −commercial), coût de remplacement du bungalow de \dollars{250000}. L'HBU du | |
| 602 | −terrain est la construction commerciale : le bungalow est un sous-usage, sa | |
| 603 | −valeur contributrice est proche de zéro --- voire négative une fois la | |
| 604 | −démolition comptée. Il serait absurde de calculer « coût neuf moins 30\,\% | |
| 605 | −d'âge-vie ». | |
| 606 | − | |
| 607 | −\textbf{Sixplex bien situé} : terrain de \dollars{300000} (multifamilial), | |
| 608 | −immeuble de 6~logements au coût neuf de \dollars{800000}. L'HBU du terrain | |
| 609 | −correspond à l'usage actuel : dépréciation normale, physique + fonctionnelle | |
| 610 | −(+ externe le cas échéant). | |
| 639 | +\begin{exemple}[trois cas numériques] | |
| 640 | +\textbf{Cas 1.} Immeuble commercial construit en 1996, visité en 2026, bien | |
| 641 | +entretenu, rénové en 2016; $VE = 50$~ans, vie physique 65~ans, $AE = 22$~ans. | |
| 642 | +Âge chronologique $2026 - 1996 = 30$~ans; $VER = 50 - 22 = 28$~ans; | |
| 643 | +$d = 22/50 = 44\,\%$. La vie physique n'intervient pas. | |
| 644 | + | |
| 645 | +\textbf{Cas 2.} Maison de Gatineau : $C_N = \dollars{420000}$, construite en | |
| 646 | +2002 (24~ans), entretien moyen : $AE = 26$~ans, $VE = 55$, terrain | |
| 647 | +\dollars{150000}. $D = 420\,000 \times 26/55 = \dollars{198545}$ (47,3\,\%); | |
| 648 | +$V_B = \dollars{221455}$; $V = \dollars{371455}$. L'âge effectif dépasse ici | |
| 649 | +le chronologique : l'entretien seulement moyen a vieilli la maison plus vite | |
| 650 | +que le calendrier. | |
| 651 | + | |
| 652 | +\textbf{Cas 3.} Même maison, entretien différé de \dollars{32000} (toiture, | |
| 653 | +peinture, fenêtres). Âge-vie modifiée : $D = 32\,000 + (420\,000 - 32\,000) | |
| 654 | +\times 26/55 = 32\,000 + 183\,418 = \dollars{215418}$ (51,3\,\%); | |
| 655 | +$V = \dollars{354582}$. La méthode modifiée capte \dollars{16873} de plus : | |
| 656 | +le différé est déduit en entier, puis le ratio s'applique au solde. Conservez | |
| 657 | +les fractions exactes ($26/55$) jusqu'au bout. | |
| 611 | 658 | \end{exemple} |
| 612 | 659 | |
| 613 | 660 | % ===================================================================== |
| 614 | 661 | \section{Les quatre méthodes de mesure} |
| 615 | 662 | \label{ch09:sec:methodes} |
| 616 | 663 | |
| 617 | −Quatre méthodes principales permettent de quantifier la dépréciation; leur | |
| 618 | −choix dépend des données disponibles, du type de propriété, de la précision | |
| 619 | −requise et de l'expérience de l'évaluateur. Avant de les détailler, situez | |
| 620 | −leurs philosophies respectives : les méthodes \textbf{âge-vie} raisonnent | |
| 621 | −\emph{du haut vers le bas} --- une hypothèse globale de vieillissement, | |
| 622 | −appliquée d'un trait au coût neuf; la \textbf{ventilation} raisonne \emph{du | |
| 623 | −bas vers le haut} --- chaque cause de perte identifiée, mesurée et | |
| 624 | −additionnée; l'\textbf{extraction du marché} ne raisonne pas sur le bâtiment | |
| 625 | −du tout --- elle observe ce que le marché déduit effectivement du coût neuf | |
| 626 | −dans les ventes réelles, et transpose. Aucune n'est intrinsèquement | |
| 627 | −supérieure : la ventilation explique mais repose sur des jugements | |
| 628 | −composante par composante; l'extraction est empirique mais exige des ventes | |
| 629 | −comparables fiables; l'âge-vie est expéditive mais aveugle aux causes. Le | |
| 630 | −rapport solide en combine au moins deux. | |
| 664 | +Quatre méthodes principales permettent de quantifier la dépréciation. Les | |
| 665 | +méthodes \textbf{âge-vie} raisonnent \emph{du haut vers le bas} --- une | |
| 666 | +hypothèse globale de vieillissement appliquée au coût neuf; la | |
| 667 | +\textbf{ventilation} raisonne \emph{du bas vers le haut} --- chaque cause | |
| 668 | +identifiée, mesurée et additionnée; l'\textbf{extraction du marché} ne | |
| 669 | +raisonne pas sur le bâtiment --- elle observe ce que le marché déduit du | |
| 670 | +coût neuf dans les ventes réelles. Aucune n'est supérieure en soi; un | |
| 671 | +rapport solide en combine au moins deux. Nous les appliquons toutes au sujet | |
| 672 | +du chapitre, le 99, rue de Magog (section~\ref{ch09:sec:cas}), dont le coût | |
| 673 | +neuf est \dollars{317462} et le terrain \dollars{215000}. | |
| 631 | 674 | |
| 632 | 675 | \subsection{Méthode 1 --- âge-vie (linéaire)} |
| 633 | 676 | |
| 634 | 677 | \begin{formule}[méthode âge-vie] |
| 635 | 678 | \begin{equation} |
| 636 | −D \;=\; \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie économique totale}} | |
| 637 | −\times C_{\text{neuf}} | |
| 679 | +D \;=\; \frac{AE}{VE} \times C_N, \qquad V_B = C_N\left(1 - \frac{AE}{VE}\right). | |
| 638 | 680 | \end{equation} |
| 639 | 681 | \end{formule} |
| 640 | 682 | |
| 641 | −\begin{exemple}[âge-vie simple] | |
| 642 | −Coût neuf \dollars{800000}, âge effectif 15~ans, vie économique 50~ans : | |
| 643 | −$D = \frac{15}{50} \times 800\,000 = 0{,}30 \times 800\,000 = | |
| 644 | −\dollars{240000}$ (30\,\%). La valeur contributrice est de | |
| 645 | −\dollars{560000}. | |
| 683 | +\begin{exemple}[âge-vie sur le sujet] | |
| 684 | +$D = 317\,462 \times 30/75 = \dollars{126985}$ (40,0\,\%); | |
| 685 | +$V = 215\,000 + 317\,462 - 126\,985 = \dollars{405477}$. Avec l'âge | |
| 686 | +chronologique (41~ans) on obtiendrait \dollars{173546} (54,7\,\%), soit | |
| 687 | +\dollars{47000} de trop. Trois bâtiments de même coût neuf et d'âges | |
| 688 | +effectifs 15, 30 et 45~ans ont des valeurs contributives de 253\,970, | |
| 689 | +190\,477 et 126\,985~\$ : chaque année d'âge effectif « coûte » $C_N/VE = | |
| 690 | +\dollars{4233}$. | |
| 646 | 691 | \end{exemple} |
| 647 | 692 | |
| 648 | −La séduction de cette méthode est évidente : deux données, une division, un | |
| 649 | −résultat. Elle repose pourtant sur deux hypothèses héroïques --- que la | |
| 650 | −dépréciation s'accumule au même rythme chaque année, et qu'un seul ratio | |
| 651 | −capture à la fois l'usure, la conception et l'environnement. Son vrai rôle | |
| 652 | −est celui d'un \emph{ordre de grandeur} : un premier chiffre qui cadre la | |
| 653 | −discussion, que les méthodes plus fines viendront confirmer ou corriger. | |
| 654 | −Utilisée seule dans un rapport détaillé, elle expose l'évaluateur à la | |
| 655 | −question fatale du contre-interrogatoire : « Sur quoi repose votre | |
| 656 | −hypothèse de vie économique de 50~ans, et pourquoi une droite? » | |
| 657 | − | |
| 658 | −\begin{attention}[la limite de l'âge-vie] | |
| 659 | −La méthode suppose une dépréciation \textbf{linéaire et uniforme} --- ce qui | |
| 660 | −est rarement le cas : les bâtiments se déprécient par paliers (remplacements | |
| 661 | −de composantes) et l'externe peut frapper brutalement. L'âge-vie reste | |
| 662 | −néanmoins l'outil de l'estimation rapide et du rapport abrégé. | |
| 693 | +\begin{attention}[les limites de l'âge-vie] | |
| 694 | +Deux données, une division, un résultat --- mais deux hypothèses héroïques : | |
| 695 | +que la dépréciation s'accumule au même rythme chaque année, et qu'un seul | |
| 696 | +ratio capture l'usure, la conception et l'environnement. Son vrai rôle est | |
| 697 | +celui d'un \emph{ordre de grandeur}. Utilisée seule, elle expose | |
| 698 | +l'évaluateur à la question fatale : « Sur quoi repose votre vie économique | |
| 699 | +de 75~ans, et pourquoi une droite? » | |
| 663 | 700 | \end{attention} |
| 664 | 701 | |
| 665 | 702 | \subsection{Méthode 2 --- âge-vie modifiée} |
| 666 | 703 | |
| 667 | 704 | \begin{formule}[méthode âge-vie modifiée] |
| 668 | 705 | \begin{equation} |
| 669 | −D_{\text{totale}} \;=\; D_{\text{phys.\,curable}} \;+\; | |
| 670 | −\frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie économique totale}} | |
| 671 | −\times \bigl(C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\,curable}}\bigr) | |
| 706 | +D \;=\; D_{\text{curable}} \;+\; \frac{AE}{VE} \times \bigl(C_N - D_{\text{curable}}\bigr). | |
| 672 | 707 | \end{equation} |
| 673 | 708 | On mesure d'abord \textbf{directement} l'entretien différé (coût de remise |
| 674 | −en état), puis on applique le ratio âge-vie au \textbf{solde} du coût neuf | |
| 675 | −--- la portion non déjà dépréciée par ce constat. | |
| 709 | +en état), puis on applique le ratio âge-vie au \textbf{solde} du coût neuf. | |
| 676 | 710 | \end{formule} |
| 677 | 711 | |
| 678 | −\begin{exemple}[âge-vie modifiée] | |
| 679 | −Coût neuf \dollars{800000}, entretien différé \dollars{30000}, âge effectif | |
| 680 | −15~ans, vie économique 50~ans : | |
| 681 | −\begin{equation*} | |
| 682 | −D = 30\,000 + \frac{15}{50} \times (800\,000 - 30\,000) | |
| 683 | − = 30\,000 + 231\,000 = \dollars{261000}. | |
| 684 | −\end{equation*} | |
| 685 | −L'âge-vie simple donnait \dollars{240000} : la version modifiée capte | |
| 686 | −21\,000~\$ de plus, parce qu'elle ajoute l'entretien différé \emph{en sus} | |
| 687 | −du vieillissement du solde. | |
| 712 | +\begin{exemple}[âge-vie modifiée sur le sujet] | |
| 713 | +Entretien différé relevé : \dollars{18100} (revêtement de vinyle 9\,800, | |
| 714 | +fissure de fondation 1\,800, resurfaçage de l'allée 4\,000, peinture | |
| 715 | +extérieure 2\,500 --- hypothèses d'inspection). | |
| 716 | +$D = 18\,100 + (317\,462 - 18\,100) \times 30/75 = 18\,100 + 119\,745 = | |
| 717 | +\dollars{137845}$ (43,4\,\%); $V = \dollars{394617}$. La version modifiée | |
| 718 | +capte \dollars{10860} de plus que l'âge-vie simple. Si l'on appliquait le | |
| 719 | +ratio à 317\,462 \emph{puis} qu'on ajoutait 18\,100, les composantes | |
| 720 | +réparées seraient dépréciées deux fois : l'assiette est le solde. | |
| 688 | 721 | \end{exemple} |
| 689 | 722 | |
| 690 | 723 | \subsection{Méthode 3 --- ventilation (\emph{breakdown method})} |
| 691 | 724 | |
| 692 | −La méthode la plus \textbf{détaillée} : chaque composante de dépréciation | |
| 693 | −est estimée séparément puis additionnée --- (1)~physique curable (entretien | |
| 694 | −différé, au coût de remise en état); (2)~physique incurable à courte durée | |
| 695 | −de vie (ratio âge/vie de chaque composante); (3)~physique incurable à longue | |
| 696 | −durée de vie (ratio appliqué au coût résiduel); (4)~fonctionnelle curable | |
| 697 | −(coût de correction); (5)~fonctionnelle incurable (perte capitalisée); | |
| 698 | −(6)~externe (extraction du marché). Exemple d'assemblage : $8 + 3 + 45 + 15 | |
| 699 | −+ 20 + 25 = 116$~k\$. | |
| 700 | − | |
| 701 | −La force de la ventilation n'est pas seulement sa précision : c'est sa | |
| 702 | −\emph{capacité d'explication}. Un total de 116\,000~\$ obtenu par âge-vie | |
| 703 | −est un chiffre; le même total ventilé raconte une histoire --- 8\,000~\$ de | |
| 704 | −réparations à faire, 45\,000~\$ d'usure normale de la structure, 35\,000~\$ | |
| 705 | −de conception vieillie, 25\,000~\$ imputables au voisinage --- que le | |
| 706 | −lecteur du rapport, le client ou le tribunal peut examiner poste par poste. | |
| 707 | −Sa faiblesse est symétrique : chaque étage repose sur ses propres hypothèses, | |
| 708 | −et les erreurs peuvent s'y additionner comme les composantes. Elle exige | |
| 709 | −aussi une discipline de fer contre le \uqoalert{double comptage} : une | |
| 710 | −toiture comptée en entretien différé ne doit plus apparaître dans l'usure | |
| 711 | −des composantes à courte durée de vie. C'est la méthode des rapports | |
| 712 | −complets et des bâtiments complexes --- les séances~10 à 12 en détaillent | |
| 713 | −chaque étage. | |
| 725 | +\begin{formule}[ventilation] | |
| 726 | +\begin{equation} | |
| 727 | +D = D_{\text{cur.}} + \sum_{i \in CT} C_{N,i}\,\min\!\left(\frac{AE_i}{VU_i}, 1\right) | |
| 728 | + + B_{LT}\,\frac{AE_{LT}}{VE} + D_{\text{fonct.}} + D_{\text{ext.}}, | |
| 729 | +\qquad | |
| 730 | +B_{LT} = C_N - D_{\text{cur.}} - \sum_{CT} C_{N,i}, | |
| 731 | +\end{equation} | |
| 732 | +où $C_{N,i}$ est le coût neuf complet de la composante $i$, $AE_i$ et | |
| 733 | +$VU_i$ son âge et sa vie utile, et $B_{LT}$ la base résiduelle de longue | |
| 734 | +durée. | |
| 735 | +\end{formule} | |
| 736 | + | |
| 737 | +La ventilation est la méthode la plus détaillée : six étages, trois unités | |
| 738 | +de mesure (coût pour le curable, ratio pour la physique incurable, excédent | |
| 739 | +ou perte pour la fonctionnelle, paires pour l'externe). Sa force n'est pas | |
| 740 | +seulement la précision, c'est sa \emph{capacité d'explication} : le lecteur | |
| 741 | +du rapport voit chaque poste. Sa faiblesse est symétrique : chaque étage | |
| 742 | +repose sur ses hypothèses, et les erreurs s'additionnent comme les | |
| 743 | +composantes. Le tableau~\ref{ch09:tab:vent} donne la ventilation complète du | |
| 744 | +sujet; sa construction est détaillée à la section~\ref{ch09:sec:cas}. | |
| 745 | + | |
| 746 | +\begin{table}[htbp] | |
| 747 | +\centering | |
| 748 | +\caption{Ventilation du 99, rue de Magog --- composantes à courte durée de vie (coût neuf complet; âges : hypothèses d'inspection)} | |
| 749 | +\label{ch09:tab:vent} | |
| 750 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 751 | +\small | |
| 752 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{X r c c r r} | |
| 753 | +\toprule | |
| 754 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 755 | +\textcolor{white}{\textbf{Composante}} & \textcolor{white}{\textbf{Coût neuf}} & \textcolor{white}{\textbf{Âge}} & | |
| 756 | +\textcolor{white}{\textbf{Vie}} & \textcolor{white}{\textbf{Ratio}} & \textcolor{white}{\textbf{Dépréciation}} \\ | |
| 757 | +\midrule | |
| 758 | +Toiture (bardeaux, soffites, gouttières) & \dollars{9278} & 13 & 25 & 52\,\% & \dollars{4824} \\ | |
| 759 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 760 | +Fenêtres et portes extérieures & \dollars{15447} & 17 & 30 & 57\,\% & \dollars{8753} \\ | |
| 761 | +Chauffe-eau & \dollars{2482} & 5 & 12 & 42\,\% & \dollars{1034} \\ | |
| 762 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 763 | +Plinthes électriques & \dollars{4356} & 21 & 25 & 84\,\% & \dollars{3659} \\ | |
| 764 | +Thermopompe murale & \dollars{7090} & 6 & 15 & 40\,\% & \dollars{2836} \\ | |
| 765 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 766 | +Cuisine (armoires, comptoirs, évier) & \dollars{17086} & 41 & 25 & 100\,\% & \dollars{17086} \\ | |
| 767 | +Appareils de la salle de bain (RDC) & \dollars{4014} & 41 & 25 & 100\,\% & \dollars{4014} \\ | |
| 768 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 769 | +Appareils de la salle de bain (sous-sol) & \dollars{5767} & 20 & 25 & 80\,\% & \dollars{4613} \\ | |
| 770 | +Finitions intérieures du RDC & \dollars{24730} & 11 & 20 & 55\,\% & \dollars{13602} \\ | |
| 771 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 772 | +Finitions intérieures du sous-sol & \dollars{31895} & 20 & 25 & 80\,\% & \dollars{25516} \\ | |
| 773 | +Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise) & \dollars{25721} & 12 & 20 & 60\,\% & \dollars{15432} \\ | |
| 774 | +\midrule | |
| 775 | +\textbf{Total des composantes CT} & \dollars{147864} & & & & \dollars{101369} \\ | |
| 776 | +\bottomrule | |
| 777 | +\end{tabularx} | |
| 778 | +\end{table} | |
| 779 | + | |
| 780 | +À ces \dollars{101369} s'ajoutent le curable (\dollars{18100}), la longue | |
| 781 | +durée --- base résiduelle $317\,462 - 18\,100 - 147\,864 - 5\,893$ (vinyle, | |
| 782 | +allée et VRC, traités ailleurs) $= \dollars{145605}$, $\times\ 30/75 = | |
| 783 | +\dollars{58242}$ --- la fonctionnelle curable (cuisine 10\,914 et ajout d'un | |
| 784 | +échangeur d'air 1\,525 : \dollars{12439}), la fonctionnelle incurable | |
| 785 | +(absence de garage, \dollars{15000}) et l'externe (nulle) : total | |
| 786 | +\textbf{\dollars{202800}}, soit 63,9\,\% du coût neuf, pour une valeur de | |
| 787 | +\dollars{329662}. | |
| 788 | + | |
| 789 | +\begin{attention}[première alerte] | |
| 790 | +Le sujet s'est vendu \dollars{447000}. Avec un terrain de \dollars{215000}, | |
| 791 | +le marché n'a déduit que $317\,462 - 232\,000 = \dollars{85462}$ (26,9\,\%). | |
| 792 | +La ventilation « de tables » déduit \dollars{117338} de plus que le marché. | |
| 793 | +Pourquoi? Elle mesure ce qu'il \emph{en coûterait} de ramener chaque | |
| 794 | +composante à neuf, alors que le marché paie l'\emph{utilité résiduelle} d'une | |
| 795 | +cuisine de 1985 qui fonctionne; les vies utiles de tables sont des cycles de | |
| 796 | +remplacement, pas des durées d'utilité; et en 2026, l'offre rare de | |
| 797 | +plain-pieds fait absorber une partie de l'usure par les acheteurs. La | |
| 798 | +ventilation \textbf{explique}; le marché fixe le \textbf{niveau} --- toute | |
| 799 | +estimation de dépréciation doit être tirée du marché. | |
| 800 | +\end{attention} | |
| 714 | 801 | |
| 715 | 802 | \subsection{Méthode 4 --- extraction du marché} |
| 716 | 803 | |
| 717 | 804 | \begin{formule}[extraction de la dépréciation du marché] |
| 718 | 805 | \begin{equation} |
| 719 | −D_{\text{extraite}} \;=\; C_{\text{neuf}} \;-\; | |
| 720 | −\bigl(P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}}\bigr) | |
| 806 | +D_i = C_{N,i} - \bigl(P_i - V_{T,i}\bigr), \qquad | |
| 807 | +d_i = \frac{D_i}{C_{N,i}}, \qquad | |
| 808 | +\tau_i = \frac{d_i}{\text{âge}_i}, | |
| 721 | 809 | \end{equation} |
| 722 | −Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un \textbf{taux annuel | |
| 723 | −moyen} applicable au sujet. | |
| 810 | +où $P_i$ est le prix de vente du comparable $i$, $V_{T,i}$ la valeur de son | |
| 811 | +terrain à la date de vente et $C_{N,i}$ son coût neuf au même devis; le | |
| 812 | +taux annuel $\tau_i$ (ou sa médiane) s'applique ensuite à l'âge du sujet. | |
| 724 | 813 | \end{formule} |
| 725 | 814 | |
| 726 | −\begin{exemple}[extraction sur quatre ventes] | |
| 727 | −\begin{center} | |
| 815 | +La démarche comporte six étapes : sélectionner des ventes de bâtiments | |
| 816 | +comparables; ajuster les prix à la date d'évaluation; estimer le terrain de | |
| 817 | +chaque comparable; estimer son coût neuf avec le \emph{même} devis que le | |
| 818 | +sujet; extraire $D_i$, $d_i$, $\tau_i$ et examiner la dispersion; appliquer | |
| 819 | +la médiane au sujet. Les hypothèses de comparabilité sont lourdes : même | |
| 820 | +date, même type de coût neuf, terrains évalués de la même façon, états | |
| 821 | +comparables --- toute erreur sur le terrain ou le coût neuf se loge | |
| 822 | +\textbf{en entier} dans $D_i$. | |
| 823 | + | |
| 824 | +\begin{exemple}[extraction didactique sur quatre ventes] | |
| 825 | +Quatre ventes hypothétiques de 18 à 22~ans : prix 650\,000, 580\,000, | |
| 826 | +720\,000 et 610\,000~\$; terrains 200\,000, 180\,000, 230\,000 et | |
| 827 | +190\,000~\$; coûts neufs 600\,000, 550\,000, 630\,000 et 570\,000~\$. Les | |
| 828 | +ratios $D/C_N$ sont de 25,0, 27,3, 22,2 et 26,3\,\% et les taux annuels de | |
| 829 | +1,25, 1,24, 1,23 et 1,25\,\% : cette \textbf{convergence} donne sa force | |
| 830 | +probante à l'extraction. Le monde réel est bien plus bruyant. | |
| 831 | +\end{exemple} | |
| 832 | + | |
| 833 | +\begin{table}[htbp] | |
| 834 | +\centering | |
| 835 | +\caption{Extraction sur sept ventes réelles de plain-pieds à moins de 400~m du sujet (2026) --- terrain $=$ rôle $\times$ 1,19; coût neuf $=$ 3\,300~\$/m\textsuperscript{2} (devis du sujet)} | |
| 836 | +\label{ch09:tab:extraction} | |
| 728 | 837 | \renewcommand{\arraystretch}{1.2} |
| 729 | 838 | \small |
| 730 | −\begin{tabular}{l r r r c c} | |
| 839 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{X c r r r r r} | |
| 731 | 840 | \toprule |
| 732 | 841 | \rowcolor{uqoBleu} |
| 733 | −& \textcolor{white}{\textbf{Prix}} & | |
| 734 | −\textcolor{white}{\textbf{Terrain}} & | |
| 735 | −\textcolor{white}{\textbf{Coût neuf}} & | |
| 736 | −\textcolor{white}{\textbf{Ratio $D/C$}} & | |
| 737 | −\textcolor{white}{\textbf{Taux annuel}} \\ | |
| 842 | +\textcolor{white}{\textbf{Vente (réelle)}} & \textcolor{white}{\textbf{Âge}} & \textcolor{white}{\textbf{Prix}} & | |
| 843 | +\textcolor{white}{\textbf{Terrain}} & \textcolor{white}{\textbf{Coût neuf}} & \textcolor{white}{\textbf{$D/C_N$}} & \textcolor{white}{\textbf{Taux/an}} \\ | |
| 738 | 844 | \midrule |
| 739 | −Vente 1 (20 ans) & \dollars{650000} & \dollars{200000} & \dollars{600000} & 25,0\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 845 | +115, rue du Saguenay (1983) & 43 & \dollars{375000} & \dollars{214000} & \dollars{326042} & 50,6\,\% & 1,18\,\% \\ | |
| 846 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 847 | +64, rue de la Yamaska (1987) & 39 & \dollars{500000} & \dollars{212000} & \dollars{326042} & 11,7\,\% & 0,30\,\% \\ | |
| 848 | +25, rue de la Châteauguay (1983) & 43 & \dollars{500000} & \dollars{246000} & \dollars{370592} & 31,5\,\% & 0,73\,\% \\ | |
| 740 | 849 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 741 | −Vente 2 (22 ans) & \dollars{580000} & \dollars{180000} & \dollars{550000} & 27,3\,\% & 1,24\,\% \\ | |
| 742 | −Vente 3 (18 ans) & \dollars{720000} & \dollars{230000} & \dollars{630000} & 22,2\,\% & 1,23\,\% \\ | |
| 850 | +37, rue de la Châteauguay (1980) & 46 & \dollars{510000} & \dollars{253000} & \dollars{337592} & 23,9\,\% & 0,52\,\% \\ | |
| 851 | +117, rue Sainte-Rose (1979) & 47 & \dollars{360000} & \dollars{215000} & \dollars{325712} & 55,5\,\% & 1,18\,\% \\ | |
| 743 | 852 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 744 | −Vente 4 (21 ans) & \dollars{610000} & \dollars{190000} & \dollars{570000} & 26,3\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 853 | +75, rue des Sables (1979) & 47 & \dollars{415000} & \dollars{214000} & \dollars{328682} & 38,8\,\% & 0,83\,\% \\ | |
| 854 | +74, rue de la Châteauguay (1983) & 43 & \dollars{485000} & \dollars{220000} & \dollars{332642} & 20,3\,\% & 0,47\,\% \\ | |
| 745 | 855 | \midrule |
| 746 | −\textbf{Moyenne} & & & & \textbf{25,2\,\%} & \textbf{1,24\,\%} \\ | |
| 856 | +\textbf{Médiane} & & & & & \textbf{31,5\,\%} & \textbf{0,73\,\%} \\ | |
| 747 | 857 | \bottomrule |
| 748 | −\end{tabular} | |
| 749 | −\end{center} | |
| 750 | −Pour la vente~1 : valeur du bâtiment $= 650\,000 - 200\,000 = 450\,000$; | |
| 751 | −$D = 600\,000 - 450\,000 = 150\,000$ (25,0\,\%); taux annuel | |
| 752 | −$= 25{,}0\,\% / 20 = 1{,}25\,\%$. Le marché indique environ | |
| 753 | −\uqohighlight{1,24\,\% par année}, applicable ensuite au sujet. La méthode | |
| 754 | −exige un marché actif, des comparables fiables et une bonne estimation des | |
| 755 | −terrains --- toute erreur s'y loge en entier. | |
| 756 | −\end{exemple} | |
| 858 | +\end{tabularx} | |
| 859 | +\end{table} | |
| 860 | + | |
| 861 | +Les ratios réels vont de 11,7 à 55,5\,\% au même âge. Cette dispersion | |
| 862 | +n'est pas un échec de la méthode : elle signifie que les comparables n'ont | |
| 863 | +\textbf{pas le même état} --- entretien, cuisine refaite ou non, sous-sol | |
| 864 | +--- exactement ce qu'annonçait la section~\ref{ch09:sec:fondements}. Le | |
| 865 | +praticien documente chaque comparable, en écarte certains, pondère les | |
| 866 | +autres; la \textbf{médiane} (0,73\,\%/an) résiste aux extrêmes là où la | |
| 867 | +moyenne arithmétique (0,74) est un chiffre sans propriétaire. Appliquée au | |
| 868 | +sujet : $D = 41 \times 0{,}73\,\% \times 317\,462 = \dollars{95231}$ | |
| 869 | +(30,0\,\%), $V = \dollars{437231}$. Un taux de 0,73\,\%/an correspond à une | |
| 870 | +vie économique linéaire implicite de 137~ans : le marché de Gatineau | |
| 871 | +déprécie les plain-pieds bien plus lentement que les tables. | |
| 872 | + | |
| 873 | +\subsection{Ce que disent 655 ventes réelles : le profil de dépréciation de Gatineau} | |
| 874 | + | |
| 875 | +L'approche des \emph{prix par millésime} \parencite{hulten1981} généralise | |
| 876 | +l'extraction : au lieu de quelques comparables, on observe la valeur | |
| 877 | +implicite du bâtiment de centaines de ventes à tous les âges. Nous l'avons | |
| 878 | +appliquée aux 655~ventes de plain-pieds détachés de Gatineau enregistrées | |
| 879 | +entre novembre 2025 et août 2026 (Registre foncier, via UQO Éval, | |
| 880 | +\cite{uqoeval2026}), jointes au rôle 2024-2026 : terrain au rôle $\times$ | |
| 881 | +1,19, valeur implicite du bâtiment $=$ prix $-$ terrain, rapportée à l'aire | |
| 882 | +hors sol. | |
| 757 | 883 | |
| 758 | −Remarquez la convergence des quatre taux annuels (1,23 à 1,25\,\%) : c'est | |
| 759 | −elle qui donne sa force probante à l'extraction. Si les taux extraits | |
| 760 | −s'étaient dispersés de 0,8 à 2,1\,\%, la moyenne n'aurait guère de sens --- | |
| 761 | −la dispersion signalerait des comparables hétérogènes (entretien très | |
| 762 | −variable, dépréciations fonctionnelles ou externes inégales) qu'il faudrait | |
| 763 | −analyser un à un avant d'en tirer quoi que ce soit. Autre subtilité : le | |
| 764 | −taux extrait capture la dépréciation \emph{totale} des comparables, toutes | |
| 765 | −causes confondues. Si le sujet souffre d'une nuisance externe que les | |
| 766 | −comparables n'ont pas, le taux extrait la manquera; il faudra l'ajouter | |
| 767 | −séparément. L'extraction ne dispense jamais de comprendre \emph{de quoi} la | |
| 768 | −dépréciation est faite. | |
| 884 | +\begin{table}[htbp] | |
| 885 | +\centering | |
| 886 | +\caption{Profil empirique --- valeur implicite du bâtiment par m\textsuperscript{2} hors sol selon l'âge (655 ventes réelles, Gatineau, 2025-2026)} | |
| 887 | +\label{ch09:tab:profil} | |
| 888 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 889 | +\small | |
| 890 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{c r r r r r X} | |
| 891 | +\toprule | |
| 892 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 893 | +\textcolor{white}{\textbf{Âge}} & \textcolor{white}{\textbf{n}} & \textcolor{white}{\textbf{Bât./m\textsuperscript{2} (méd.)}} & | |
| 894 | +\textcolor{white}{\textbf{Q1--Q3}} & \textcolor{white}{\textbf{Part terrain}} & \textcolor{white}{\textbf{Prix médian}} & \textcolor{white}{\textbf{Dépréciation relative}} \\ | |
| 895 | +\midrule | |
| 896 | +0--14 ans & 14 & \dollars{3134} & 2\,812--3\,544 & 33\,\% & \dollars{609000} & 0,0\,\% \\ | |
| 897 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 898 | +15--24 ans & 99 & \dollars{2998} & 2\,673--3\,322 & 38\,\% & \dollars{605000} & 4,3\,\% \\ | |
| 899 | +25--34 ans & 41 & \dollars{2985} & 2\,540--3\,442 & 40\,\% & \dollars{564000} & 4,7\,\% \\ | |
| 900 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 901 | +35--44 ans & 60 & \dollars{2527} & 2\,146--2\,971 & 48\,\% & \dollars{500000} & 19,3\,\% \\ | |
| 902 | +45--54 ans & 152 & \dollars{2380} & 1\,967--2\,739 & 51\,\% & \dollars{475000} & 24,0\,\% \\ | |
| 903 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 904 | +55--64 ans & 154 & \dollars{2033} & 1\,618--2\,386 & 58\,\% & \dollars{448000} & 35,1\,\% \\ | |
| 905 | +65--74 ans & 107 & \dollars{1923} & 1\,372--2\,264 & 57\,\% & \dollars{440000} & 38,6\,\% \\ | |
| 906 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 907 | +75 ans et plus & 28 & \dollars{1860} & 1\,341--2\,312 & 53\,\% & \dollars{361500} & 40,6\,\% \\ | |
| 908 | +\bottomrule | |
| 909 | +\end{tabularx} | |
| 910 | +\end{table} | |
| 911 | + | |
| 912 | +\begin{center} | |
| 913 | +\begin{tikzpicture} | |
| 914 | +\begin{axis}[width=0.9\textwidth, height=6.4cm, grid=major, grid style={dashed, uqoGrisClair}, | |
| 915 | + xlabel={âge du bâtiment (années)}, ylabel={valeur implicite du bâtiment (\$/m\textsuperscript{2} hors sol)}, | |
| 916 | + xmin=0, xmax=100, ymin=0, ymax=4500, legend style={at={(0.98,0.98)}, anchor=north east, font=\scriptsize}, legend cell align=left] | |
| 917 | +\addplot[uqoBleu, very thick, mark=*, mark size=2pt] coordinates {(10,3134) (20,2998) (29,2985) (41,2527) (50,2380) (60,2033) (68,1923) (80,1860)}; | |
| 918 | +\addlegendentry{médiane par classe d'âge} | |
| 919 | +\addplot[uqoBleu!60, dashed, thick] coordinates {(10,2812) (20,2673) (29,2540) (41,2146) (50,1967) (60,1618) (68,1372) (80,1341)}; | |
| 920 | +\addplot[uqoBleu!60, dashed, thick] coordinates {(10,3544) (20,3322) (29,3442) (41,2971) (50,2739) (60,2386) (68,2264) (80,2312)}; | |
| 921 | +\addlegendentry{quartiles Q1--Q3} | |
| 922 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=0:100, samples=80] {3739*exp(-0.0103*x)}; | |
| 923 | +\addlegendentry{ajustement $3\,739\,e^{-0{,}0103\,t}$} | |
| 924 | +\end{axis} | |
| 925 | +\end{tikzpicture} | |
| 926 | +\end{center} | |
| 769 | 927 | |
| 770 | −\subsection{Choisir sa méthode} | |
| 928 | +La régression $\ln(V_B/\text{m}^2) = a - \lambda t$ donne | |
| 929 | +$\lambda = 1{,}03\,\%$ par an (écart-type 0,07), $e^{a} = 3\,739$~\$/m², $R^2 | |
| 930 | += 0{,}27$, $n = 643$ : une demi-vie de 67~ans. Les bâtiments de 65--75~ans | |
| 931 | +valent encore 1\,923~\$/m² contre 3\,134 pour les quasi neufs : 38,6\,\% de | |
| 932 | +dépréciation relative, soit environ 0,6\,\% par an. La valeur du bâtiment | |
| 933 | +décroît \textbf{lentement} et de façon \textbf{non linéaire} (plateau | |
| 934 | +jusqu'à 35~ans, décrochage ensuite), et la part du terrain passe de 33 à | |
| 935 | +57\,\% : plus le bâtiment vieillit, plus la propriété « devient un | |
| 936 | +terrain ». Le coût neuf du sujet (3\,300~\$/m²) dépasse de 5\,\% la valeur | |
| 937 | +implicite des quasi neufs --- cohérence rassurante. | |
| 938 | + | |
| 939 | +\begin{remarque}[les limites du profil] | |
| 940 | +La qualité n'est pas observée (les millésimes récents sont plus grands et | |
| 941 | +mieux équipés : biais de composition); les bâtiments démolis ne se vendent | |
| 942 | +plus (biais de survie, \cite{hulten1981}); le terrain est indexé par un | |
| 943 | +ratio unique et l'aire du rôle ignore le sous-sol; $R^2 = 0{,}27$ : l'âge | |
| 944 | +explique le quart de la variance --- l'état fait le reste. Ces résultats | |
| 945 | +sont \emph{calculés} sur des ventes réelles et valent pour ce marché, en | |
| 946 | +2026, avec ces limites. | |
| 947 | +\end{remarque} | |
| 771 | 948 | |
| 772 | 949 | \begin{table}[htbp] |
| 773 | 950 | \centering |
@@ -784,335 +961,427 @@ dépréciation est faite. | ||
| 784 | 961 | \textcolor{white}{\textbf{Ventilation}} & |
| 785 | 962 | \textcolor{white}{\textbf{Extraction}} \\ |
| 786 | 963 | \midrule |
| 787 | −Complexité & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 964 | +Logique & une hypothèse globale & curable à part, ratio sur le solde & chaque cause mesurée et additionnée & observée dans les ventes \\ | |
| 788 | 965 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 789 | −Précision & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 790 | −Données requises & Âge, vie écon. & + curable & Chaque composante & Ventes, terrain \\ | |
| 966 | +Données & $AE$, $VE$ & $+$ entretien différé & inventaire, vies, coûts & ventes, terrains, coûts neufs \\ | |
| 967 | +Force & rapidité & traite le différé & explique, auditable & ancrée dans le marché \\ | |
| 791 | 968 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 792 | −Usage typique & Estimation rapide & Rapports courants & Évaluation détaillée & Vérification \\ | |
| 793 | −Limites & Trop simpliste & Partielle & Temps, expertise & Marché requis \\ | |
| 969 | +Faiblesse & aveugle aux causes, sensible à $VE$ & reste globale & hypothèses empilées & dispersion; dépend du terrain et du coût neuf \\ | |
| 970 | +Sujet & 40,0\,\% & 43,4\,\% & 63,9\,\% & 30,0\,\% \\ | |
| 971 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 972 | +Usage & ordre de grandeur & rapport courant & rapport détaillé, TP3 & validation, calibration \\ | |
| 794 | 973 | \bottomrule |
| 795 | 974 | \end{tabularx} |
| 796 | 975 | \end{table} |
| 797 | 976 | |
| 798 | 977 | \begin{terrain}[la combinaison gagnante] |
| 799 | −En pratique : l'\textbf{âge-vie modifiée} est le compromis du quotidien; la | |
| 800 | −\textbf{ventilation} s'impose pour les rapports complets et les bâtiments | |
| 801 | −anciens ou spécialisés; et l'\textbf{extraction du marché} sert de | |
| 802 | −validation croisée des deux autres. Présenter une dépréciation ventilée | |
| 803 | −\emph{et} corroborée par l'extraction est la marque d'un rapport solide. | |
| 978 | +Extraire d'abord (le marché fixe le niveau), ventiler ensuite (les causes | |
| 979 | +expliquent), vérifier par l'âge-vie (l'ordre de grandeur). Présenter une | |
| 980 | +dépréciation ventilée \emph{et} corroborée par l'extraction est la marque | |
| 981 | +d'un rapport solide. | |
| 804 | 982 | \end{terrain} |
| 805 | 983 | |
| 806 | 984 | % ===================================================================== |
| 807 | −\section{Préparation à l'examen de mi-session} | |
| 808 | −\label{ch09:sec:examen} | |
| 809 | − | |
| 810 | −\subsection{Modalités et matière} | |
| 811 | − | |
| 812 | −L'examen de mi-session compte pour \uqoalert{25\,\% de la note finale} : | |
| 813 | −90~minutes, séances~1 à 8, avec une feuille aide-mémoire recto-verso | |
| 814 | −(format lettre) et une calculatrice non programmable --- aucun autre | |
| 815 | −document. Format : 15~QCM (30~points), 10~vrai ou faux avec justification | |
| 816 | −(10~points), 5~réponses courtes (20~points), 3~problèmes de calcul | |
| 817 | −(25~points) et une étude de cas intégratrice (15~points). | |
| 818 | − | |
| 819 | −Un mot sur la manière de réviser, parce qu'elle compte autant que la | |
| 820 | −quantité. La matière des séances~1 à 8 est cumulative : le terrain | |
| 821 | −(séances~3--4) entre dans la formule fondamentale (séance~1), les coûts | |
| 822 | −directs (séance~7) portent les indirects et le profit (séance~8). La | |
| 823 | −révision efficace suit donc le fil de la formule $V = V_T + (C_{\text{neuf}} | |
| 824 | −- D)$ plutôt que l'ordre chronologique des séances : reconstituez chaque | |
| 825 | −terme, ses méthodes et ses pièges, en refaisant les calculs \emph{à la main} | |
| 826 | −--- l'examen ne teste pas la mémoire des fourchettes, mais la capacité à | |
| 827 | −monter un calcul juste et à justifier ses hypothèses. La feuille aide-mémoire | |
| 828 | −se prépare en dernier : si vous savez quoi y mettre, c'est que la structure | |
| 829 | −de la matière est acquise; une feuille surchargée recopiée des notes est le | |
| 830 | −symptôme du contraire. | |
| 985 | +\section{Modélisation mathématique de la dépréciation} | |
| 986 | +\label{ch09:sec:modeles} | |
| 987 | + | |
| 988 | +Les méthodes de la section précédente sont des cas particuliers de modèles : | |
| 989 | +l'âge-vie est le modèle linéaire, l'extraction estime un taux moyen. Nommer | |
| 990 | +les formes permet de \emph{tester} les hypothèses au lieu de les subir. | |
| 991 | + | |
| 992 | +\begin{formule}[trois formes fonctionnelles et leurs dérivées] | |
| 993 | +\begin{align} | |
| 994 | +\text{linéaire : } & V(t) = C_N\,(1 - \delta t), \quad 0 \le t \le 1/\delta, & \frac{dV}{dt} &= -\delta\,C_N \\ | |
| 995 | +\text{exponentiel : } & V(t) = C_N\,e^{-\lambda t}, & \frac{dV}{dt} &= -\lambda\,C_N\,e^{-\lambda t} = -\lambda V(t) \\ | |
| 996 | +\text{non linéaire : } & V(t) = C_N\,e^{-\lambda' t^{\gamma}}, & \frac{dV}{dt} &= -\lambda'\gamma\,t^{\gamma-1}\,C_N\,e^{-\lambda' t^{\gamma}} | |
| 997 | +\end{align} | |
| 998 | +$\delta$ et $\lambda$ en an$^{-1}$, $\lambda'$ en an$^{-\gamma}$, $\gamma$ | |
| 999 | +sans unité. $\delta = 1/VE$ est la fraction du coût neuf perdue par an; le | |
| 1000 | +domaine du modèle linéaire est borné (au-delà de $1/\delta$ la valeur serait | |
| 1001 | +négative). $\lambda$ est un taux instantané : la valeur perd chaque année la | |
| 1002 | +même proportion de ce qui reste (demi-vie $\ln 2/\lambda$). $\gamma > 1$ | |
| 1003 | +donne une perte lente au début puis accélérée; $\gamma < 1$ l'inverse; | |
| 1004 | +$\gamma = 1$ redonne l'exponentiel. | |
| 1005 | +\end{formule} | |
| 1006 | + | |
| 1007 | +La dérivée est la \textbf{dépréciation marginale} : les dollars perdus | |
| 1008 | +pendant l'année $t$. Linéaire : constante; exponentiel : proportionnelle à | |
| 1009 | +la valeur restante, donc décroissante; non linéaire avec $\gamma > 1$ : | |
| 1010 | +croissante d'abord ($t^{\gamma-1}$), puis la valeur restante l'emporte. Pour | |
| 1011 | +le sujet, avec $\delta = 1/75$, $\lambda = 0{,}0103$ (estimé) et | |
| 1012 | +$\gamma = 1{,}5$ ($\lambda' = 0{,}00161$ calé pour que $V(41)$ égale | |
| 1013 | +l'exponentiel), les pertes marginales à 41~ans sont de 4\,233, 2\,145 et | |
| 1014 | +3\,218~\$/an. Les trois courbes coïncident à $t = 0$ et presque à $t = 41$; | |
| 1015 | +elles divergent avant et après : la \textbf{courbure} est la vraie | |
| 1016 | +différence entre elles, et seule une série de ventes à tous les âges permet | |
| 1017 | +de l'estimer. | |
| 1018 | + | |
| 1019 | +\begin{center} | |
| 1020 | +\begin{tikzpicture} | |
| 1021 | +\begin{axis}[width=0.9\textwidth, height=6.2cm, grid=major, grid style={dashed, uqoGrisClair}, | |
| 1022 | + xlabel={$t$ (années)}, ylabel={$V(t)$ (milliers \$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350, | |
| 1023 | + legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west, font=\scriptsize}, legend cell align=left] | |
| 1024 | +\addplot[uqoBleu, dashed, very thick, domain=0:75] {317.462*max(0,1-x/75)}; \addlegendentry{linéaire ($\delta = 1/75$)} | |
| 1025 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=0:75, samples=120] {317.462*exp(-0.0103*x)}; \addlegendentry{exponentiel ($\lambda = 0{,}0103$)} | |
| 1026 | +\addplot[uqoVert, very thick, domain=0:75, samples=120] {317.462*exp(-0.00161*x^1.5)}; \addlegendentry{non linéaire ($\gamma = 1{,}5$)} | |
| 1027 | +\addplot[only marks, mark=square*, uqoOr, mark size=3pt] coordinates {(41,232)}; \addlegendentry{sujet : $V_B$ implicite de la vente} | |
| 1028 | +\end{axis} | |
| 1029 | +\end{tikzpicture} | |
| 1030 | +\end{center} | |
| 1031 | + | |
| 1032 | +\begin{attention}[une forme n'est pas une preuve] | |
| 1033 | +À 41~ans, passer de $\lambda = 0{,}6$ à $1{,}5\,\%$ fait varier $V/C_N$ de 78 | |
| 1034 | +à 54\,\% --- 76\,000~\$ sur le sujet; la courbure déplace la valeur de | |
| 1035 | +dizaines de milliers de dollars aux âges intermédiaires. Choisir | |
| 1036 | +« exponentiel » ou « linéaire » est une hypothèse de modélisation; elle ne | |
| 1037 | +devient une connaissance qu'après \textbf{estimation} sur des ventes, | |
| 1038 | +\textbf{validation} (résidus, hors échantillon) et \textbf{comparaison} des | |
| 1039 | +formes. Nous avons estimé $\lambda$ ($R^2 = 0{,}27$); nous n'avons \emph{pas} | |
| 1040 | +estimé $\gamma$ : la courbe verte reste une illustration. | |
| 1041 | +\end{attention} | |
| 1042 | + | |
| 1043 | +\subsection{Introduction au modèle hédonique} | |
| 1044 | + | |
| 1045 | +\begin{formule}[modèle hédonique du prix \parencite{rosen1974}] | |
| 1046 | +\begin{equation} | |
| 1047 | +\ln(P_i) = \alpha + \beta_1\,\text{Âge}_i + \beta_2\,\text{Surface}_i + \beta_3\,\text{Qualité}_i | |
| 1048 | + + \beta_4\,\text{Rénovation}_i + \gamma'\,\text{Localisation}_i + \varepsilon_i | |
| 1049 | +\end{equation} | |
| 1050 | +Le prix d'une propriété est la somme des prix \emph{implicites} de ses | |
| 1051 | +caractéristiques; en logarithme, chaque coefficient se lit approximativement | |
| 1052 | +comme un effet en pourcentage du prix par unité de la caractéristique. | |
| 1053 | +\end{formule} | |
| 1054 | + | |
| 1055 | +Le modèle \textbf{contrôle} les autres caractéristiques quand on mesure | |
| 1056 | +l'effet de l'âge, fournit des ajustements pour la méthode de comparaison et | |
| 1057 | +permet de tester la forme de la dépréciation (âge, âge$^2$, indicatrices de | |
| 1058 | +millésime). Il exige des ventes nombreuses et documentées, une | |
| 1059 | +spécification réfléchie (variables omises $\Rightarrow$ coefficients | |
| 1060 | +biaisés) et des diagnostics \parencite{malpezzi1987,francke2017}. | |
| 1061 | + | |
| 1062 | +\begin{exemple}[un modèle hédonique estimé sur les 655 ventes réelles] | |
| 1063 | +Spécification : $\ln(P) = \alpha + \beta_1\,\text{âge} + \beta_2\ln(\text{aire}) + | |
| 1064 | +\beta_3\ln(\text{terrain}) + \gamma_1\,\Delta\text{lat} + \gamma_2\,\Delta\text{long} + \varepsilon$, | |
| 1065 | +moindres carrés ordinaires, écarts-types entre parenthèses : âge | |
| 1066 | +$-0{,}0054$ (0,0004); $\ln$ aire $0{,}41$ (0,03); $\ln$ terrain $0{,}03$ | |
| 1067 | +(0,01); longitude $-0{,}69$ (0,12); $R^2 = 0{,}59$; écart-type des résidus | |
| 1068 | +0,15. \emph{Variables absentes} : qualité, rénovations, sous-sol, garage. | |
| 1069 | + | |
| 1070 | +Lecture prudente : à surface, terrain et localisation donnés, le | |
| 1071 | +\textbf{prix de la propriété} baisse d'environ un demi pour cent par année | |
| 1072 | +d'âge; la longitude capte l'axe ouest--est de Gatineau (Aylmer plus cher); | |
| 1073 | +la moitié de la variance reste inexpliquée --- l'état, invisible ici, en | |
| 1074 | +est la principale raison. | |
| 1075 | +\end{exemple} | |
| 1076 | + | |
| 1077 | +\begin{attention}[le coefficient de l'âge n'est pas la dépréciation] | |
| 1078 | +Il porte sur le \textbf{prix total}, terrain compris --- et le terrain ne se | |
| 1079 | +déprécie pas; rapporté au seul bâtiment (environ la moitié du prix), il | |
| 1080 | +correspondrait à 1\,\% par an, cohérent avec le $\lambda$ estimé, mais ce | |
| 1081 | +n'est qu'une approximation. Il mélange en outre terrain, qualité des | |
| 1082 | +millésimes, rénovations et survie. Distinguez toujours : la | |
| 1083 | +\emph{corrélation} brute (les maisons plus vieilles sont moins chères, plus | |
| 1084 | +petites et mieux situées), l'\emph{effet marginal conditionnel} ($\beta_1$, | |
| 1085 | +à variables observées constantes), l'\emph{effet causal} (inobservable sans | |
| 1086 | +contrôler l'état), la \emph{dépréciation physique} (l'usure des | |
| 1087 | +composantes) et la \emph{dépréciation économique totale} ($C_N - V_B$ à la | |
| 1088 | +date d'évaluation). Et ne présentez jamais un résultat non estimé comme | |
| 1089 | +empirique. | |
| 1090 | +\end{attention} | |
| 1091 | + | |
| 1092 | +% ===================================================================== | |
| 1093 | +\section{Étude de cas intégratrice : 99, rue de Magog, Gatineau} | |
| 1094 | +\label{ch09:sec:cas} | |
| 1095 | + | |
| 1096 | +Le cas assemble toute la chaîne sur un bâtiment \textbf{réel}. Sont réels : | |
| 1097 | +l'adresse, l'année, les aires, le rôle, la vente du 30~janvier 2026, la | |
| 1098 | +remise en vente d'août 2026, la fiche et les photos du courtier | |
| 1099 | +\parencite{centris10348445}, les prix nus RSMeans 2026~T4 du module Quantity | |
| 1100 | +Survey d'UQO Éval, les ventes voisines et les terrains vacants | |
| 1101 | +\parencite{uqoeval2026}. Sont des \textbf{hypothèses pédagogiques} : les | |
| 1102 | +constats d'inspection (âges des composantes, entretien différé), les ordres | |
| 1103 | +de grandeur des ajouts et les gains de valeur des corrections. | |
| 1104 | + | |
| 1105 | +\subsection{L'immeuble, ses composantes, son coût neuf} | |
| 1106 | + | |
| 1107 | +Plain-pied détaché de 1985 (41~ans à la date d'évaluation, le 12~novembre | |
| 1108 | +2026), 96,2~m² hors sol (1\,035~pi²), terrain de 545,9~m² clôturé, 11~pièces | |
| 1109 | +--- 5~chambres dont 3 au sous-sol totalement aménagé, 2~salles de bains ---, | |
| 1110 | +brique et vinyle, fenêtres à manivelle, plinthes électriques et thermopompe | |
| 1111 | +murale, allée asphaltée de 4~places, pas de garage. Rôle 2024-2026 : terrain | |
| 1112 | +\dollars{180400}, bâtiment \dollars{198500}, total \dollars{378900}. | |
| 1113 | +\textbf{Vendu \dollars{447000} le 30~janvier 2026} (Registre foncier); remis | |
| 1114 | +en vente le 17~août 2026 à \dollars{455000} (« bien entretenue, léger | |
| 1115 | +rajeunissement »). Les photos montrent une cuisine et une salle de bain | |
| 1116 | +d'origine, un sous-sol aménagé, un revêtement de vinyle fatigué à l'arrière. | |
| 1117 | + | |
| 1118 | +Le coût de remplacement neuf part du \textbf{Cas~1} du module Quantity | |
| 1119 | +Survey d'UQO Éval --- un bungalow de 117,5~m² à Gatineau, 65~lignes RSMeans | |
| 1120 | +2026~T4 localisées : directs nus \dollars{171613}, directs et contingences | |
| 1121 | +\dollars{222762} --- dont les quantités sont mises à l'échelle du sujet | |
| 1122 | +($96{,}2/117{,}5 = 0{,}8187$), augmentées de l'aménagement du sous-sol | |
| 1123 | +(quantités hypothétiques $\times$ prix nus RSMeans du Cas~1 : \dollars{36323}) | |
| 1124 | +et des ajouts du sujet (thermopompe, allée, terrasse, clôture, remise : | |
| 1125 | +\dollars{24725}), puis passées dans la chaîne du cours (séance~8, TP2). | |
| 831 | 1126 | |
| 832 | 1127 | \begin{table}[htbp] |
| 833 | 1128 | \centering |
| 834 | −\caption{Plan de révision --- les concepts clés des séances 1 à 8} | |
| 835 | −\label{ch09:tab:revision} | |
| 836 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 1129 | +\caption{Chaîne du coût de remplacement neuf du sujet (conventions du cours)} | |
| 1130 | +\label{ch09:tab:chaine} | |
| 1131 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 837 | 1132 | \small |
| 838 | −\begin{tabularx}{\textwidth}{c l X} | |
| 1133 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{X l r r} | |
| 839 | 1134 | \toprule |
| 840 | 1135 | \rowcolor{uqoBleu} |
| 841 | −\textcolor{white}{\textbf{Séance}} & | |
| 842 | −\textcolor{white}{\textbf{Sujet}} & | |
| 843 | −\textcolor{white}{\textbf{Concepts clés}} \\ | |
| 1136 | +\textcolor{white}{\textbf{Ligne}} & \textcolor{white}{\textbf{Base}} & \textcolor{white}{\textbf{Montant}} & \textcolor{white}{\textbf{Cumul}} \\ | |
| 844 | 1137 | \midrule |
| 845 | −1 & Introduction à la méthode du coût & Formule fondamentale, applications, | |
| 846 | −limites \\ | |
| 1138 | +Directs nus (Cas~1 $\times$ 0,819 $+$ sous-sol $+$ ajouts) & quantités $\times$ prix nus RSMeans & \dollars{201494} & \dollars{201494} \\ | |
| 1139 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1140 | +Conditions générales & 8\,\% des nus & \dollars{16120} & \dollars{217614} \\ | |
| 1141 | +Frais généraux & 7\,\% du cumul & \dollars{15233} & \dollars{232847} \\ | |
| 847 | 1142 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 848 | −2 & Cadre conceptuel & Coût vs prix vs valeur; reproduction vs remplacement \\ | |
| 849 | −3 & Évaluation du terrain & Comparaison, extraction, affectation, résidu \\ | |
| 1143 | +Profit de l'entrepreneur général & 8\,\% du cumul & \dollars{18628} & \dollars{251475} \\ | |
| 1144 | +Contingences & 5\,\% des nus & \dollars{10075} & \dollars{261550} \\ | |
| 850 | 1145 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 851 | −4 & Analyse du terrain & Caractéristiques physiques, ajustements \\ | |
| 852 | −5 & Reproduction / remplacement & Définitions, unités de comparaison, sources \\ | |
| 1146 | +Permis (Gatineau, 4,70~\$/1\,000~\$) & sur D+C & \dollars{1229} & \\ | |
| 1147 | +GCR (unifamiliale visée) & 2\,656,68~\$/unité & \dollars{2657} & \\ | |
| 853 | 1148 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 854 | −6 & Méthodes d'estimation & Comparative, quantités, sections, indexée \\ | |
| 855 | −7 & Coûts directs & Structure, enveloppe, CVAC, finitions, guides \\ | |
| 1149 | +Intérêts intercalaires & D+C $\times$ 6,75\,\% $\times$ 6/12 $\times$ ½ & \dollars{4414} & \\ | |
| 1150 | +Honoraires professionnels & 4\,\% des directs du cours & \dollars{10059} & \\ | |
| 856 | 1151 | \rowcolor{uqoBgClair} |
| 857 | −8 & Coûts indirects et profit & Honoraires, financement, taxes, profit \\ | |
| 1152 | +Assurance chantier & 0,8\,\% de D+C & \dollars{2092} & \\ | |
| 1153 | +Frais juridiques & forfait & \dollars{4000} & \dollars{286002} \\ | |
| 1154 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1155 | +Profit entrepreneurial & 11\,\% de (D+C $+$ indirects) & \dollars{31460} & \dollars{317462} \\ | |
| 1156 | +\midrule | |
| 1157 | +\textbf{Coût de remplacement neuf complet} & & & \textbf{\dollars{317462}} \\ | |
| 858 | 1158 | \bottomrule |
| 859 | 1159 | \end{tabularx} |
| 860 | 1160 | \end{table} |
| 861 | 1161 | |
| 862 | −\subsection{Questions types corrigées} | |
| 863 | − | |
| 864 | −\begin{exercice}[QCM types] | |
| 865 | −Répondez, puis justifiez en une phrase : | |
| 866 | −\begin{enumerate} | |
| 867 | − \item Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? | |
| 868 | − (a)~$V = T + C_{\text{neuf}}$; | |
| 869 | − (b)~$V = T + (C_{\text{neuf}} - D)$; | |
| 870 | − (c)~$V = C_{\text{neuf}} - D$; | |
| 871 | − (d)~$V = T \times \tau$. | |
| 872 | − \item Le coût de \textbf{remplacement} se distingue du coût de | |
| 873 | − \textbf{reproduction} par : (a)~des matériaux identiques; (b)~la | |
| 874 | − reproduction exacte du bâtiment; (c)~des matériaux et techniques | |
| 875 | − modernes équivalents; (d)~l'absence de profit entrepreneurial. | |
| 876 | − \item Quelle méthode d'évaluation du terrain soustrait la valeur dépréciée | |
| 877 | − des améliorations du prix de vente total? (a)~comparaison directe; | |
| 878 | − (b)~affectation; (c)~extraction; (d)~résidu foncier. | |
| 879 | − \item Laquelle des méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée? | |
| 880 | − (a)~comparative; (b)~coût indexé; (c)~par sections; (d)~par | |
| 881 | − quantités et prix unitaires. | |
| 882 | −\end{enumerate} | |
| 883 | −\end{exercice} | |
| 884 | −\begin{solution} | |
| 885 | −1.~(b) --- le terrain s'ajoute au coût neuf \emph{diminué} de la | |
| 886 | −dépréciation. 2.~(c) --- le remplacement livre l'\emph{utilité} équivalente | |
| 887 | −avec les moyens d'aujourd'hui; la reproduction copie le bâtiment à | |
| 888 | −l'identique (souvent plus cher, matériaux rares). 3.~(c) --- l'extraction | |
| 889 | −isole le terrain en retranchant la valeur contributrice du bâtiment. 4.~(d) | |
| 890 | −--- la méthode par quantités et prix unitaires recense chaque intrant; c'est | |
| 891 | −celle de l'estimateur, la plus précise et la plus lourde. | |
| 892 | −\end{solution} | |
| 1162 | +Soit 3\,300~\$/m² ou 307~\$/pi² hors sol; le multiplicateur nus $\to$ complet | |
| 1163 | +(1,5755) est réparti au prorata sur chaque composante, de sorte que les | |
| 1164 | +composantes somment exactement au coût neuf. Contrôles : la chaîne | |
| 1165 | +appliquée au Cas~1 redonne ses \dollars{222762} de directs et contingences; | |
| 1166 | +les plain-pieds quasi neufs de Gatineau impliquent un bâtiment de | |
| 1167 | +3\,134~\$/m², 5\,\% sous le coût neuf. | |
| 1168 | + | |
| 1169 | +\subsection{Terrain, âges, entretien différé} | |
| 1170 | + | |
| 1171 | +Le rôle (conditions du marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2022) donne | |
| 1172 | +\dollars{180400}. Les huit terrains vacants vendus en 2025-2026 à moins de | |
| 1173 | +5~km (impasse d'Amos, rue Harold) se sont vendus en médiane \textbf{1,19 | |
| 1174 | +fois} leur valeur au rôle --- la méthode du ratio prix/rôle du TP1 --- d'où | |
| 1175 | +$V_T = 180\,400 \times 1{,}19 \approx \dollars{215000}$. Contrôles : | |
| 1176 | +affectation (part médiane du terrain dans les ventes du secteur) | |
| 1177 | +\dollars{212376}; prix médian au m² des terrains (265~\$/m², lots deux fois | |
| 1178 | +plus grands) \dollars{144408}, indicateur faible. Prendre la valeur au rôle | |
| 1179 | +telle quelle serait une erreur de \dollars{35000} qui irait \emph{entièrement} | |
| 1180 | +dans la dépréciation extraite. | |
| 1181 | + | |
| 1182 | +Âge chronologique : 41~ans; âge effectif pondéré : 25,0~ans; retenu : | |
| 1183 | +\textbf{30~ans}; structure jugée à 30~ans; vie économique totale | |
| 1184 | +\textbf{75~ans}; vie économique restante 45~ans. Entretien différé | |
| 1185 | +(hypothèses d'inspection) : remplacement du revêtement de vinyle 9\,800, | |
| 1186 | +injection d'une fissure de fondation 1\,800, resurfaçage de l'allée 4\,000, | |
| 1187 | +peinture des soffites et portes 2\,500 : \textbf{\dollars{18100}}, déduits en | |
| 1188 | +premier; les composantes qu'il couvre (vinyle, allée) sortent de la liste des | |
| 1189 | +composantes à courte durée. | |
| 1190 | + | |
| 1191 | +\subsection{Les trois catégories et les quatre méthodes} | |
| 1192 | + | |
| 1193 | +\textbf{Physique.} Curable \dollars{18100}; courte durée \dollars{101369} | |
| 1194 | +(tableau~\ref{ch09:tab:vent}); longue durée : base résiduelle $317\,462 - | |
| 1195 | +18\,100 - 147\,864 - 5\,893 = \dollars{145605}$, $\times\ 30/75 = | |
| 1196 | +\dollars{58242}$. Physique totale : \dollars{177711}, 56,0\,\% du coût neuf. | |
| 1197 | + | |
| 1198 | +\textbf{Fonctionnelle.} Curable : cuisine (substitution) $28\,000 - 17\,086 | |
| 1199 | += \dollars{10914}$; échangeur d'air absent (ajout) $4\,200 - 2\,675 = | |
| 1200 | +\dollars{1525}$. Incurable : absence de garage, perte de valeur par paires | |
| 1201 | +\dollars{15000} (hypothèse) inférieure au coût d'ajout de \dollars{45000}. | |
| 1202 | + | |
| 1203 | +\textbf{Externe.} Rue résidentielle sans artère, ligne ni zone inondable; | |
| 1204 | +aucun écart par paires dans l'unité de voisinage : \dollars{0}. Le TP3 | |
| 1205 | +(atelier-entrepôt de Hull, 15,7\,\% de locaux vides) illustrera le cas | |
| 1206 | +contraire. | |
| 893 | 1207 | |
| 894 | −\begin{exercice}[vrai ou faux, avec justification] | |
| 895 | −\begin{enumerate} | |
| 896 | − \item Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible | |
| 897 | − pour son utilisation optimale. | |
| 898 | − \item Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de | |
| 899 | − remplacement. | |
| 900 | − \item Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de | |
| 901 | − construction. | |
| 902 | −\end{enumerate} | |
| 903 | −\end{exercice} | |
| 904 | −\begin{solution} | |
| 905 | −1.~\uqogreen{VRAI} --- principe fondamental de la méthode du coût (et | |
| 906 | −préalable de l'analyse HBU). 2.~\uqoalert{FAUX} --- reproduire à | |
| 907 | −l'identique exige des matériaux et savoir-faire souvent rares : le coût de | |
| 908 | −reproduction est généralement \emph{supérieur} au coût de remplacement. | |
| 909 | −3.~\uqoalert{FAUX} --- le profit entrepreneurial est un poste distinct, | |
| 910 | −ajouté après les coûts directs et indirects; c'est la marge de | |
| 911 | −l'entrepreneur général qui loge dans les directs. | |
| 912 | −\end{solution} | |
| 913 | − | |
| 914 | −\begin{exercice}[problème type --- valeur du terrain par extraction] | |
| 915 | −Comparable : prix de vente \dollars{520000}; âge du bâtiment 25~ans; coût de | |
| 916 | −remplacement à neuf \dollars{480000}; vie économique estimée 50~ans. Estimez | |
| 917 | −la valeur du terrain. | |
| 918 | −\end{exercice} | |
| 919 | −\begin{solution} | |
| 920 | −Dépréciation : $D = \frac{25}{50} \times 480\,000 = \dollars{240000}$. | |
| 921 | −Valeur contributrice du bâtiment : $480\,000 - 240\,000 = \dollars{240000}$. | |
| 922 | −Valeur du terrain : $520\,000 - 240\,000 = \mathbf{\dollars{280000}}$. | |
| 923 | −\end{solution} | |
| 924 | − | |
| 925 | −\begin{exercice}[problème type --- coût total de construction] | |
| 926 | −Immeuble commercial de 2\,500~m\textsuperscript{2}; coût direct de | |
| 927 | −1\,850~\$/m\textsuperscript{2}; coûts indirects de 12\,\% des directs; | |
| 928 | −profit entrepreneurial de 10\,\% de (directs + indirects). Calculez le coût | |
| 929 | −total. | |
| 930 | −\end{exercice} | |
| 931 | −\begin{solution} | |
| 932 | −Directs : $2\,500 \times 1\,850 = \dollars{4625000}$. Indirects : | |
| 933 | −$4\,625\,000 \times 0{,}12 = \dollars{555000}$. Sous-total : | |
| 934 | −\dollars{5180000}. Profit : $5\,180\,000 \times 0{,}10 = \dollars{518000}$. | |
| 935 | −\textbf{Coût total : \dollars{5698000}}. | |
| 936 | −\end{solution} | |
| 1208 | +\begin{table}[htbp] | |
| 1209 | +\centering | |
| 1210 | +\caption{Les quatre méthodes appliquées au 99, rue de Magog} | |
| 1211 | +\label{ch09:tab:quatre} | |
| 1212 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
| 1213 | +\small | |
| 1214 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{X r r r} | |
| 1215 | +\toprule | |
| 1216 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 1217 | +\textcolor{white}{\textbf{Méthode}} & \textcolor{white}{\textbf{Dépréciation}} & \textcolor{white}{\textbf{\% du coût neuf}} & \textcolor{white}{\textbf{Valeur indiquée}} \\ | |
| 1218 | +\midrule | |
| 1219 | +Âge-vie ($317\,462 \times 30/75$) & \dollars{126985} & 40,0\,\% & \dollars{405477} \\ | |
| 1220 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1221 | +Âge-vie modifiée ($18\,100 + 299\,362 \times 30/75$) & \dollars{137845} & 43,4\,\% & \dollars{394617} \\ | |
| 1222 | +Ventilation (six étages) & \dollars{202800} & 63,9\,\% & \dollars{329662} \\ | |
| 1223 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1224 | +Extraction (7 ventes réelles, 0,73\,\%/an $\times$ 41~ans) & \dollars{95231} & 30,0\,\% & \dollars{437231} \\ | |
| 1225 | +\midrule | |
| 1226 | +Moyenne pondérée mécanique (10/15/40/35) & \dollars{150378} & 47,4\,\% & \dollars{380000} \\ | |
| 1227 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1228 | +Dépréciation implicite de la vente du sujet & \dollars{85462} & 26,9\,\% & \dollars{447000} (prix payé) \\ | |
| 1229 | +\textbf{Retenue : extraction, corroborée par la vente} & \textbf{\dollars{95231}} & \textbf{30,0\,\%} & \textbf{\dollars{435000}} \\ | |
| 1230 | +\bottomrule | |
| 1231 | +\end{tabularx} | |
| 1232 | +\end{table} | |
| 937 | 1233 | |
| 938 | −\subsection{Conseils et formules pour l'aide-mémoire} | |
| 939 | − | |
| 940 | −Avant l'examen : relire les notes des séances~1 à 8, refaire les TP1 et TP2, | |
| 941 | −maîtriser les formules (les \emph{comprendre}, pas seulement les recopier) | |
| 942 | −et construire l'aide-mémoire autour d'elles. Pendant l'examen : lire toutes | |
| 943 | −les questions d'abord, gérer le temps (90~minutes pour 100~points --- un | |
| 944 | −peu moins d'une minute par point), \textbf{montrer tous les calculs} (les | |
| 945 | −points partiels récompensent la démarche), vérifier la vraisemblance des | |
| 946 | −résultats, éliminer les choix absurdes aux QCM et structurer l'étude de cas | |
| 947 | −(terrain, puis coût neuf, puis dépréciation, puis valeur). | |
| 948 | − | |
| 949 | −\begin{aretenir}[les sept formules de l'aide-mémoire] | |
| 950 | −\begin{align*} | |
| 951 | −&\text{Méthode du coût :} & V &= V_{\text{terrain}} + | |
| 952 | − (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})\\ | |
| 953 | −&\text{Coût total :} & C &= C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + | |
| 954 | − P_{\text{entrepreneur}}\\ | |
| 955 | −&\text{Intérêts intercalaires :} & I &= C_{\text{directs}} \times i \times | |
| 956 | − T \times \tfrac{1}{2}\\ | |
| 957 | −&\text{Âge-vie :} & D &= \tfrac{\text{âge effectif}}{\text{vie écon.}} | |
| 958 | − \times C_{\text{neuf}}\\ | |
| 959 | −&\text{Âge-vie modifiée :} & D &= D_{\text{cur.}} + | |
| 960 | − \tfrac{\text{âge eff.}}{\text{vie écon.}} \times | |
| 961 | − (C_{\text{neuf}} - D_{\text{cur.}})\\ | |
| 962 | −&\text{Extraction :} & D &= C_{\text{neuf}} - | |
| 963 | − (P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}})\\ | |
| 964 | −&\text{Vie restante :} & \text{VER} &= \text{vie économique totale} - | |
| 965 | − \text{âge effectif} | |
| 966 | −\end{align*} | |
| 1234 | +\subsection{Réconciliation : raisonner, pas moyenner} | |
| 1235 | + | |
| 1236 | +Une moyenne pondérée mécanique donnerait \dollars{380000}, soit 15\,\% sous le | |
| 1237 | +prix payé : un chiffre sans propriétaire, puisque les quatre méthodes ne | |
| 1238 | +mesurent pas la même chose. L'extraction (30,0\,\%) et la dépréciation | |
| 1239 | +implicite de la vente du sujet (26,9\,\%) se corroborent : le marché de ce | |
| 1240 | +secteur déduit entre un quart et un tiers du coût neuf pour un plain-pied de | |
| 1241 | +1985. La ventilation « de tables » (63,9\,\%) et l'âge-vie (40,0\,\%) | |
| 1242 | +mesurent l'usure et l'obsolescence au \emph{coût}; elles s'écartent du | |
| 1243 | +marché tendu de 2026, où les acheteurs absorbent une partie de l'usure. La | |
| 1244 | +ventilation n'est pas « fausse » : elle \textbf{explique} de quoi la | |
| 1245 | +dépréciation est faite --- cuisine, finitions, structure --- et chiffre ce | |
| 1246 | +qu'il en coûterait de tout remettre à neuf; son niveau se \textbf{calibre} | |
| 1247 | +sur le marché (vies économiques locales, ratio de longue durée) --- c'est la | |
| 1248 | +discipline qu'imposera le TP3 dans un marché, lui, détendu. | |
| 1249 | + | |
| 1250 | +\begin{aretenir}[conclusion du cas] | |
| 1251 | +$D = \dollars{95231}$ (30,0\,\%) $\Rightarrow$ $V = 215\,000 + 317\,462 - | |
| 1252 | +95\,231 = 437\,231$, arrondie à \textbf{\dollars{435000}} : $-2{,}7\,\%$ par | |
| 1253 | +rapport au prix payé en janvier 2026 (\dollars{447000}) et $-4{,}4\,\%$ par | |
| 1254 | +rapport au prix demandé en août (\dollars{455000}). Les estimateurs | |
| 1255 | +indépendants d'UQO Éval encadrent le résultat : estimation hybride | |
| 1256 | +\dollars{441100}, méthode du coût calibrée \dollars{497400}, rôle indexé | |
| 1257 | +\dollars{452200}. Sensibilité : chaque dollar d'erreur sur le terrain est un | |
| 1258 | +dollar d'erreur sur la dépréciation extraite --- de 16\,\% (terrain au rôle | |
| 1259 | +de 2022) à 41\,\% (terrain à \dollars{260000}). D'où l'ordre des opérations : | |
| 1260 | +terrain solide d'abord, extraction ensuite, ventilation pour expliquer. | |
| 967 | 1261 | \end{aretenir} |
| 968 | 1262 | |
| 969 | 1263 | % ===================================================================== |
| 970 | 1264 | \section{Exercices} |
| 971 | 1265 | \label{ch09:sec:exercices} |
| 972 | 1266 | |
| 1267 | +Ces exercices sont formatifs et ne sont pas notés. | |
| 1268 | + | |
| 973 | 1269 | \begin{exercice}[durées de vie] |
| 974 | −Un immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996 est visité en | |
| 975 | −2026. Bien entretenu, il a subi une rénovation majeure en 2016. Vie | |
| 976 | −économique totale estimée : 50~ans; vie physique totale : 65~ans; âge | |
| 977 | −effectif estimé : 22~ans. Calculez : (a)~l'âge chronologique; (b)~la vie | |
| 978 | −économique restante; (c)~le ratio de dépréciation âge-vie. | |
| 1270 | +Un immeuble à bureaux (acier et béton) construit en 1998 est évalué en 2026. | |
| 1271 | +Il a été bien entretenu; les systèmes mécaniques ont été remplacés en 2019. | |
| 1272 | +L'évaluateur estime la vie économique totale à 55~ans et l'âge effectif à | |
| 1273 | +20~ans. Calculez l'âge chronologique, la vie économique restante et le ratio | |
| 1274 | +de dépréciation âge-vie. Que deviendrait ce ratio avec l'âge chronologique? | |
| 979 | 1275 | \end{exercice} |
| 980 | 1276 | \begin{solution} |
| 981 | −(a) $2026 - 1996 = \textbf{30 ans}$. (b) $50 - 22 = \textbf{28 ans}$. | |
| 982 | −(c) $22/50 = 0{,}44 = \textbf{44\,\%}$. L'âge effectif (22~ans) est | |
| 983 | −inférieur à l'âge chronologique (30~ans) grâce à l'entretien et à la | |
| 984 | −rénovation de 2016 --- sans elle, il aurait pu atteindre 30~ans ou plus, et | |
| 985 | −la dépréciation 60\,\%. | |
| 1277 | +Âge chronologique $2026 - 1998 = \textbf{28 ans}$; $VER = 55 - 20 = | |
| 1278 | +\textbf{35 ans}$; $d = 20/55 = \textbf{36,4\,\%}$. Avec l'âge chronologique : | |
| 1279 | +$28/55 = 50{,}9\,\%$ --- 14,5~points de trop, soit l'entretien et les | |
| 1280 | +remplacements niés. | |
| 986 | 1281 | \end{solution} |
| 987 | 1282 | |
| 988 | −\begin{exercice}[méthode âge-vie] | |
| 989 | −Maison unifamiliale à Gatineau : coût de remplacement à neuf | |
| 990 | −\dollars{420000}; construite en 2002, évaluée en 2026; entretien moyen, sans | |
| 991 | −rénovation majeure; âge effectif estimé 26~ans; hypothèse de vie économique | |
| 992 | −totale de 55~ans. Calculez : (a)~la dépréciation totale; (b)~la valeur | |
| 993 | −contributrice du bâtiment; (c)~la valeur de la propriété si le terrain vaut | |
| 994 | −\dollars{150000}. | |
| 1283 | +\begin{exercice}[âge-vie et âge-vie modifiée] | |
| 1284 | +Plain-pied à Gatineau : coût neuf \dollars{380000}, âge effectif 24~ans, vie | |
| 1285 | +économique 70~ans, terrain \dollars{195000}. L'inspection relève \dollars{14000} | |
| 1286 | +d'entretien différé (gouttières, peinture, une porte-patio). Calculez la | |
| 1287 | +dépréciation et la valeur par les deux méthodes, puis expliquez l'écart. | |
| 995 | 1288 | \end{exercice} |
| 996 | 1289 | \begin{solution} |
| 997 | −(a) $D = \frac{26}{55} \times 420\,000 = 0{,}4727 \times 420\,000 = | |
| 998 | −\dollars{198545}$ ($\approx$ 47,3\,\%). (b) $420\,000 - 198\,545 = | |
| 999 | −\dollars{221455}$. (c) $150\,000 + 221\,455 = \mathbf{\dollars{371455}}$. | |
| 1000 | −Remarquez que l'âge effectif (26) dépasse ici l'âge chronologique (24) : | |
| 1001 | −l'entretien seulement moyen a vieilli le bâtiment plus vite que le | |
| 1002 | −calendrier. | |
| 1290 | +Âge-vie : $D = 380\,000 \times 24/70 = \dollars{130286}$ (34,3\,\%); | |
| 1291 | +$V = 195\,000 + 380\,000 - 130\,286 = \dollars{444714}$. Modifiée : $D = | |
| 1292 | +14\,000 + (380\,000 - 14\,000) \times 24/70 = 14\,000 + 125\,486 = | |
| 1293 | +\dollars{139486}$ (36,7\,\%); $V = \dollars{435514}$. Écart $9\,200~\$ = | |
| 1294 | +14\,000 \times (1 - 24/70)$ : le différé est déduit en entier au lieu d'être | |
| 1295 | +déprécié à 34,3\,\% seulement. | |
| 1003 | 1296 | \end{solution} |
| 1004 | 1297 | |
| 1005 | −\begin{exercice}[méthode âge-vie modifiée] | |
| 1006 | −Même propriété, mais l'évaluateur relève un entretien différé : toiture à | |
| 1007 | −remplacer \dollars{18000}, peinture extérieure \dollars{6000}, réparation | |
| 1008 | −des fenêtres \dollars{8000} (total \dollars{32000}). Calculez la | |
| 1009 | −dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée et comparez avec | |
| 1010 | −l'exercice précédent. | |
| 1298 | +\begin{exercice}[curabilité et fonctionnelle par substitution] | |
| 1299 | +Une maison de 1979 a un chauffage au mazout d'origine. Le remplacer par une | |
| 1300 | +thermopompe centrale coûte \dollars{14500} dans la maison existante; un | |
| 1301 | +système équivalent vaut \dollars{9000} dans le coût neuf de remplacement, où | |
| 1302 | +il est déjà déprécié physiquement à 100\,\%. Les paires de ventes indiquent | |
| 1303 | +un gain de valeur de \dollars{18000}. La déficience est-elle curable? Quelle | |
| 1304 | +dépréciation fonctionnelle retenir? | |
| 1011 | 1305 | \end{exercice} |
| 1012 | 1306 | \begin{solution} |
| 1013 | −\begin{align*} | |
| 1014 | −D &= 32\,000 + \frac{26}{55} \times (420\,000 - 32\,000) | |
| 1015 | − = 32\,000 + 0{,}4727 \times 388\,000\\ | |
| 1016 | − &= 32\,000 + 183\,418 = \dollars{215418}, | |
| 1017 | −\end{align*} | |
| 1018 | −soit environ 51,3\,\%. Comparaison : l'âge-vie simple donnait | |
| 1019 | −\dollars{198545}; la méthode modifiée capte $215\,418 - 198\,545 = | |
| 1020 | −16\,873~\$$ de plus, car l'entretien différé est mesuré directement et | |
| 1021 | −s'ajoute au ratio appliqué au solde ($388\,000$ au lieu de $420\,000$). | |
| 1022 | −Valeur du bâtiment : \dollars{204582}; valeur de la propriété (terrain | |
| 1023 | −150~k\$) : \dollars{354582}. Conservez les fractions exactes ($26/55$) | |
| 1024 | −jusqu'au bout pour éviter les écarts d'arrondi. | |
| 1307 | +Test : $\Delta V = 18\,000 \ge C = 14\,500$ $\Rightarrow$ curable ($GN = | |
| 1308 | ++3\,500$). Fonctionnelle par substitution $= 14\,500 - 9\,000 = | |
| 1309 | +\dollars{5500}$ (le coût « à neuf » de 9\,000 est déjà déprécié dans la | |
| 1310 | +physique). Total imputé au chauffage : $9\,000 + 5\,500 = \dollars{14500}$, | |
| 1311 | +le coût de correction --- exactement ce que l'acheteur déduit. | |
| 1025 | 1312 | \end{solution} |
| 1026 | 1313 | |
| 1027 | 1314 | \begin{exercice}[extraction du marché] |
| 1028 | −Trois ventes récentes dans un secteur de Gatineau : | |
| 1029 | −\begin{center} | |
| 1030 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 1031 | −\small | |
| 1032 | −\begin{tabular}{l r r r} | |
| 1033 | −\toprule | |
| 1034 | −\rowcolor{uqoBleu} | |
| 1035 | −& \textcolor{white}{\textbf{Vente A}} & | |
| 1036 | −\textcolor{white}{\textbf{Vente B}} & | |
| 1037 | −\textcolor{white}{\textbf{Vente C}} \\ | |
| 1038 | −\midrule | |
| 1039 | −Prix de vente & \dollars{485000} & \dollars{510000} & \dollars{465000} \\ | |
| 1040 | −\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1041 | −Valeur du terrain & \dollars{155000} & \dollars{170000} & \dollars{145000} \\ | |
| 1042 | −Coût de remplacement à neuf & \dollars{450000} & \dollars{470000} & \dollars{440000} \\ | |
| 1043 | −\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1044 | −Âge effectif & 20 ans & 25 ans & 18 ans \\ | |
| 1045 | −\bottomrule | |
| 1046 | −\end{tabular} | |
| 1047 | −\end{center} | |
| 1048 | −Calculez la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, le taux | |
| 1049 | −moyen, puis appliquez-le au sujet de l'exercice précédent (âge effectif | |
| 1050 | −26~ans, coût neuf \dollars{420000}). | |
| 1315 | +Trois ventes de plain-pieds dans un secteur de Gatineau (données | |
| 1316 | +hypothétiques) : A --- \dollars{485000}, terrain \dollars{155000}, coût neuf | |
| 1317 | +\dollars{450000}, 20~ans; B --- \dollars{510000}, terrain \dollars{170000}, | |
| 1318 | +coût neuf \dollars{470000}, 25~ans; C --- \dollars{465000}, terrain | |
| 1319 | +\dollars{145000}, coût neuf \dollars{440000}, 18~ans. Extrayez la | |
| 1320 | +dépréciation et le taux annuel de chaque vente, puis appliquez la médiane à | |
| 1321 | +un sujet de 26~ans et de \dollars{420000} de coût neuf. Commentez la | |
| 1322 | +dispersion. | |
| 1051 | 1323 | \end{exercice} |
| 1052 | 1324 | \begin{solution} |
| 1053 | −\textbf{Vente A} : $450\,000 - (485\,000 - 155\,000) = \dollars{120000}$ | |
| 1054 | −(26,7\,\%) $\Rightarrow 26{,}7/20 = 1{,}33\,\%$/an. | |
| 1055 | −\textbf{Vente B} : $470\,000 - (510\,000 - 170\,000) = \dollars{130000}$ | |
| 1056 | −(27,7\,\%) $\Rightarrow 27{,}7/25 = 1{,}11\,\%$/an. | |
| 1057 | −\textbf{Vente C} : $440\,000 - (465\,000 - 145\,000) = \dollars{120000}$ | |
| 1058 | −(27,3\,\%) $\Rightarrow 27{,}3/18 = 1{,}52\,\%$/an. | |
| 1059 | −Taux moyen : $(1{,}33 + 1{,}11 + 1{,}52)/3 = \textbf{1,32\,\%/an}$. | |
| 1060 | −Application au sujet : $D = 26 \times 1{,}32\,\% \times 420\,000 = | |
| 1061 | −34{,}32\,\% \times 420\,000 = \dollars{144144}$. L'écart avec l'âge-vie | |
| 1062 | −(198~k\$) illustre que les méthodes doivent être \emph{réconciliées}, pas | |
| 1063 | −moyennées aveuglément : ici le marché se déprécie moins vite que l'hypothèse | |
| 1064 | −de vie économique de 55~ans ne le suppose. | |
| 1325 | +A : $450\,000 - (485\,000 - 155\,000) = \dollars{120000}$ (26,7\,\%) | |
| 1326 | +$\Rightarrow$ 1,33\,\%/an. B : $470\,000 - 340\,000 = \dollars{130000}$ | |
| 1327 | +(27,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,11\,\%/an. C : $440\,000 - 320\,000 = | |
| 1328 | +\dollars{120000}$ (27,3\,\%) $\Rightarrow$ 1,52\,\%/an. Médiane 1,33\,\%; | |
| 1329 | +sujet : $D = 26 \times 1{,}33\,\% \times 420\,000 = \dollars{145236}$ | |
| 1330 | +(34,6\,\%). Dispersion modérée (1,11--1,52) : ratios très proches, âges | |
| 1331 | +différents; la médiane est défendable. | |
| 1065 | 1332 | \end{solution} |
| 1066 | 1333 | |
| 1067 | −\begin{exercice}[classement des dépréciations] | |
| 1068 | −Classez chaque situation (type de dépréciation + curable ou incurable) : | |
| 1069 | −(a)~bardeaux d'asphalte en fin de vie; (b)~maison sans garage dans un | |
| 1070 | −quartier où 90\,\% en ont un; (c)~autoroute bruyante construite à 50~m; | |
| 1334 | +\begin{exercice}[classer et ne pas compter deux fois] | |
| 1335 | +Classez chaque constat (catégorie; curable ou incurable; mesure) : | |
| 1336 | +(a)~bardeaux en fin de vie, remplacement rentable; (b)~maison sans garage | |
| 1337 | +dans un quartier où 90\,\% en ont un; (c)~autoroute élargie à 50~m; | |
| 1071 | 1338 | (d)~cuisine fermée démodée; (e)~comptoirs de marbre dans un quartier |
| 1072 | −modeste; (f)~fissures capillaires dans les murs de fondation; (g)~zonage | |
| 1073 | −modifié interdisant l'usage le plus rentable; (h)~une seule salle de bain | |
| 1074 | −pour quatre chambres. | |
| 1339 | +modeste; (f)~fissures capillaires de fondation; (g)~zonage interdisant | |
| 1340 | +l'usage le plus rentable; (h)~toiture déjà comptée en entretien différé | |
| 1341 | +\emph{et} dans les composantes à courte durée. | |
| 1075 | 1342 | \end{exercice} |
| 1076 | 1343 | \begin{solution} |
| 1077 | −(a)~physique curable (remplacement rentable); (b)~fonctionnelle | |
| 1078 | −\textbf{incurable} (déficience structurelle du plan); (c)~externe --- | |
| 1079 | −toujours incurable; (d)~fonctionnelle curable par substitution; | |
| 1080 | −(e)~fonctionnelle incurable --- superadéquation; (f)~physique incurable | |
| 1081 | −(structure, longue durée de vie); (g)~externe (réglementaire), incurable; | |
| 1082 | −(h)~fonctionnelle curable par ajout (si le coût de l'ajout est inférieur au | |
| 1083 | −gain de valeur --- appliquer le test économique). | |
| 1344 | +(a)~physique curable --- coût de remise en état; (b)~fonctionnelle | |
| 1345 | +incurable --- perte de valeur par paires; (c)~externe, incurable --- paires | |
| 1346 | +de ventes, à allouer au bâtiment; (d)~fonctionnelle curable par substitution | |
| 1347 | +--- excédent du coût de correction; (e)~fonctionnelle incurable | |
| 1348 | +(suramélioration) --- coût neuf moins valeur contributive; (f)~physique : | |
| 1349 | +curable si l'injection est rentable, sinon dans la base de longue durée; | |
| 1350 | +(g)~externe (réglementaire), incurable; (h)~\textbf{double comptage} : | |
| 1351 | +retirer la toiture de la liste des composantes CT. | |
| 1084 | 1352 | \end{solution} |
| 1085 | 1353 | |
| 1086 | 1354 | % ===================================================================== |
| 1087 | 1355 | \begin{fichesynthese} |
| 1088 | 1356 | \begin{itemize} |
| 1089 | − \item \textbf{Dépréciation} $= C_{\text{neuf}} - V_{\text{contributrice}}$, | |
| 1090 | − mesurée à la date d'évaluation --- ce n'est ni l'amortissement | |
| 1091 | − fiscal, ni la seule usure, ni une fonction mécanique de l'âge | |
| 1092 | − chronologique. | |
| 1093 | − \item \textbf{Trois types} : physique (usure), fonctionnelle (conception, | |
| 1094 | − adéquation, superadéquation), externe (facteurs extérieurs, | |
| 1095 | − \emph{toujours incurable}, à ventiler entre terrain et bâtiment). | |
| 1096 | − \item \textbf{Curable ou incurable} : test économique --- la correction | |
| 1097 | − vaut-elle plus qu'elle ne coûte? | |
| 1098 | − \item \textbf{DPA fiscale} $\neq$ dépréciation : taux prescrits (cat.~1 à | |
| 1099 | − 4\,\%, dégressif, demi-taux), âge chronologique, objectif fiscal --- | |
| 1100 | − la valeur marchande, elle, peut même monter. | |
| 1101 | − \item \textbf{Quatre durées de vie} : physique totale $\geq$ économique | |
| 1102 | − totale $=$ âge effectif $+$ vie économique restante. C'est l'âge | |
| 1103 | − \textbf{effectif} (jugement sur l'état) qui entre dans les calculs; | |
| 1104 | − le climat québécois tire les durées vers le bas des fourchettes. | |
| 1105 | − \item \textbf{HBU d'abord} : si le bâtiment ne correspond pas à | |
| 1106 | − l'utilisation optimale du terrain, la dépréciation peut être totale | |
| 1107 | − et la valeur contributrice nulle ou négative | |
| 1108 | − ($V \approx V_T - C_{\text{démolition}}$). | |
| 1109 | − \item \textbf{Quatre méthodes} : âge-vie (rapide, simpliste), âge-vie | |
| 1110 | − modifiée (entretien différé d'abord, ratio sur le solde --- | |
| 1111 | − compromis du quotidien), ventilation en six composantes (rapports | |
| 1112 | − détaillés), extraction du marché (validation, exige un marché | |
| 1113 | − actif). | |
| 1114 | − \item \textbf{Examen mi-session} (25\,\%, 90~min, séances 1--8) : feuille | |
| 1115 | − recto-verso, calculatrice simple; montrer tous les calculs; | |
| 1116 | − maîtriser les sept formules de l'aide-mémoire. | |
| 1357 | + \item \textbf{Dépréciation} $D = C_N - V_B$, $d = D/C_N$, $V_B = C_N(1-d)$ : | |
| 1358 | + un écart entre un coût et une valeur, à une date; $-dV/dt$ est la | |
| 1359 | + perte de l'année. Ni amortissement fiscal, ni seule usure, ni | |
| 1360 | + fonction mécanique de l'âge chronologique. | |
| 1361 | + \item \textbf{Trois catégories} : physique (curable, CT, LT), | |
| 1362 | + fonctionnelle (curable par ajout ou substitution; incurable par | |
| 1363 | + déficience ou suramélioration), externe (toujours incurable, à | |
| 1364 | + allouer au bâtiment). Additives seulement si les bases sont | |
| 1365 | + successives et chaque composante comptée une fois. | |
| 1366 | + \item \textbf{Curabilité} : $GN = \Delta V - C$; curable si $\Delta V \ge C$; | |
| 1367 | + $D = \min(C, \Delta V)$; technique $\neq$ économique; retirer le | |
| 1368 | + coût « à neuf » d'un élément déjà déprécié. | |
| 1369 | + \item \textbf{Durées de vie} : $VE = AE + VER$; $D = C_N \cdot AE/VE$ en | |
| 1370 | + années effectives; l'âge effectif se construit (inventaire, | |
| 1371 | + pondération) et se défend; la vie économique se tire du marché. | |
| 1372 | + \item \textbf{Quatre méthodes} : âge-vie (ordre de grandeur), âge-vie | |
| 1373 | + modifiée (le différé à part, ratio sur le solde), ventilation | |
| 1374 | + (explique, poste par poste), extraction (fixe le niveau; lire la | |
| 1375 | + dispersion; dépend du terrain et du coût neuf). | |
| 1376 | + \item \textbf{Modèles} : $C_N(1-\delta t)$, $C_N e^{-\lambda t}$, | |
| 1377 | + $C_N e^{-\lambda' t^\gamma}$ --- même départ, courbures différentes; | |
| 1378 | + estimer avant d'affirmer. Le coefficient hédonique de l'âge n'est | |
| 1379 | + pas la dépréciation. | |
| 1380 | + \item \textbf{Gatineau 2026} (655 ventes réelles) : $\lambda = 1{,}03\,\%$/an, | |
| 1381 | + plateau jusqu'à 35~ans puis décrochage, part du terrain de 33 à | |
| 1382 | + 57\,\%; le sujet de 1985 s'est vendu avec 26,9\,\% de dépréciation, | |
| 1383 | + l'extraction donne 30,0\,\%, la conclusion \dollars{435000} est à | |
| 1384 | + $-2{,}7\,\%$ du prix payé. | |
| 1385 | + \item \textbf{Réconcilier}, c'est raisonner --- jamais moyenner à l'aveugle. | |
| 1117 | 1386 | \end{itemize} |
| 1118 | 1387 | \end{fichesynthese} |
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/sources/notes_de_cours.idx
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| 131 | +\indexentry{méthode âge-vie|hyperpage}{216} | |
| 132 | +\indexentry{coût de remise en état|hyperpage}{217} | |
| 133 | +\indexentry{extraction du marché|hyperpage}{217} | |
| 134 | +\indexentry{inspection|hyperpage}{218} | |
| 135 | +\indexentry{dépréciation fonctionnelle|hyperpage}{229} | |
| 136 | +\indexentry{dépréciation fonctionnelle|hyperpage}{230} | |
| 137 | +\indexentry{obsolescence fonctionnelle|hyperpage}{230} | |
| 138 | +\indexentry{test de curabilité|hyperpage}{231} | |
| 139 | +\indexentry{ajout (déficience par)|hyperpage}{232} | |
| 140 | +\indexentry{substitution (déficience par)|hyperpage}{234} | |
| 141 | +\indexentry{superadéquation|hyperpage}{236} | |
| 142 | +\indexentry{obsolescence de conception|hyperpage}{239} | |
| 143 | +\indexentry{reproduction|hyperpage}{241} | |
| 144 | +\indexentry{remplacement|hyperpage}{241} | |
| 145 | +\indexentry{dépréciation économique|hyperpage}{252} | |
| 146 | +\indexentry{obsolescence externe|hyperpage}{252} | |
| 147 | +\indexentry{dépréciation économique|hyperpage}{253} | |
| 148 | +\indexentry{obsolescence externe|hyperpage}{253} | |
| 149 | +\indexentry{contamination|hyperpage}{256} | |
| 150 | +\indexentry{MELCCFP|hyperpage}{256} | |
| 151 | +\indexentry{zonage|hyperpage}{257} | |
| 152 | +\indexentry{CPTAQ|hyperpage}{257} | |
| 153 | +\indexentry{zone agricole|hyperpage}{257} | |
| 154 | +\indexentry{zones inondables|hyperpage}{257} | |
| 155 | +\indexentry{cyclique vs structurel|hyperpage}{259} | |
| 156 | +\indexentry{ventes appariées|hyperpage}{261} | |
| 157 | +\indexentry{usage spécial|hyperpage}{274} | |
| 158 | +\indexentry{améliorations locatives|hyperpage}{274} | |
| 159 | +\indexentry{bâtiment à usage spécial|hyperpage}{275} | |
| 160 | +\indexentry{utilisation optimale|hyperpage}{277} | |
| 161 | +\indexentry{super-adéquation|hyperpage}{282} | |
| 162 | +\indexentry{hauteur libre|hyperpage}{283} | |
| 163 | +\indexentry{améliorations locatives|hyperpage}{287} | |
| 164 | +\indexentry{principe de substitution|hyperpage}{300} | |
| 165 | +\indexentry{utilisation optimale|hyperpage}{300} | |
| 166 | +\indexentry{ventes jumelées|hyperpage}{305} | |
| 167 | +\indexentry{Affectation (méthode d')|hyperpage}{329} | |
| 168 | +\indexentry{Âge chronologique|hyperpage}{329} | |
| 169 | +\indexentry{Âge effectif|hyperpage}{329} | |
| 170 | +\indexentry{Améliorations|hyperpage}{329} | |
| 171 | +\indexentry{Améliorations locatives|hyperpage}{329} | |
| 172 | +\indexentry{Analyse de lotissement|hyperpage}{330} | |
| 173 | +\indexentry{Assiette foncière|hyperpage}{330} | |
| 174 | +\indexentry{Bâtiment à usage spécial|hyperpage}{330} | |
| 175 | +\indexentry{Bordereau de coûts|hyperpage}{330} | |
| 176 | +\indexentry{Citation (patrimoine)|hyperpage}{330} | |
| 177 | +\indexentry{Classement (patrimoine)|hyperpage}{330} | |
| 178 | +\indexentry{Classe de bâtiment|hyperpage}{331} | |
| 179 | +\indexentry{Coût|hyperpage}{331} | |
| 180 | +\indexentry{Coût de base|hyperpage}{331} | |
| 181 | +\indexentry{Coût de projet|hyperpage}{331} | |
| 182 | +\indexentry{Coût de remplacement|hyperpage}{331} | |
| 183 | +\indexentry{Coût de reproduction|hyperpage}{331} | |
| 184 | +\indexentry{Coût indexé (méthode du)|hyperpage}{331} | |
| 185 | +\indexentry{Coûts directs|hyperpage}{331} | |
| 186 | +\indexentry{Coûts indirects|hyperpage}{332} | |
| 187 | +\indexentry{Curable|hyperpage}{332} | |
| 188 | +\indexentry{CUSPAP / NUPPEC|hyperpage}{332} | |
| 189 | +\indexentry{Déficience|hyperpage}{332} | |
| 190 | +\indexentry{Dépréciation|hyperpage}{332} | |
| 191 | +\indexentry{Dépréciation externe|hyperpage}{332} | |
| 192 | +\indexentry{Dépréciation fonctionnelle|hyperpage}{333} | |
| 193 | +\indexentry{Dépréciation physique|hyperpage}{333} | |
| 194 | +\indexentry{Droits de mutation|hyperpage}{333} | |
| 195 | +\indexentry{Durée de vie économique|hyperpage}{333} | |
| 196 | +\indexentry{Durée de vie physique|hyperpage}{333} | |
| 197 | +\indexentry{Entretien différé|hyperpage}{333} | |
| 198 | +\indexentry{Évaluateur agréé|hyperpage}{333} | |
| 199 | +\indexentry{Extraction (méthode d')|hyperpage}{334} | |
| 200 | +\indexentry{Flex industriel|hyperpage}{334} | |
| 201 | +\indexentry{Fonds de terre|hyperpage}{334} | |
| 202 | +\indexentry{Grille d'ajustement|hyperpage}{334} | |
| 203 | +\indexentry{Guides de coûts|hyperpage}{334} | |
| 204 | +\indexentry{Hauteur libre|hyperpage}{334} | |
| 205 | +\indexentry{Utilisation optimale (HBU)|hyperpage}{335} | |
| 206 | +\indexentry{Immeuble|hyperpage}{335} | |
| 207 | +\indexentry{Incurable|hyperpage}{335} | |
| 208 | +\indexentry{Inspection|hyperpage}{335} | |
| 209 | +\indexentry{IPCB|hyperpage}{335} | |
| 210 | +\indexentry{Lotissement|hyperpage}{335} | |
| 211 | +\indexentry{MAMH|hyperpage}{336} | |
| 212 | +\indexentry{Manuel d'évaluation foncière du Québec|hyperpage}{336} | |
| 213 | +\indexentry{Méthode âge/vie|hyperpage}{336} | |
| 214 | +\indexentry{Méthode comparative (coûts)|hyperpage}{336} | |
| 215 | +\indexentry{Méthode des composantes|hyperpage}{336} | |
| 216 | +\indexentry{Méthode des quantités|hyperpage}{336} | |
| 217 | +\indexentry{Meuble|hyperpage}{336} | |
| 218 | +\indexentry{OEAQ|hyperpage}{337} | |
| 219 | +\indexentry{Pont roulant|hyperpage}{337} | |
| 220 | +\indexentry{Prix|hyperpage}{337} | |
| 221 | +\indexentry{Profit entrepreneurial|hyperpage}{337} | |
| 222 | +\indexentry{Réconciliation|hyperpage}{337} | |
| 223 | +\indexentry{Résidu foncier|hyperpage}{337} | |
| 224 | +\indexentry{Rôle d'évaluation|hyperpage}{337} | |
| 225 | +\indexentry{Superadéquation|hyperpage}{338} | |
| 226 | +\indexentry{Substitution (principe de)|hyperpage}{338} | |
| 227 | +\indexentry{Taux global d'actualisation (TGA)|hyperpage}{338} | |
| 228 | +\indexentry{Terrain vacant (principe du)|hyperpage}{338} | |
| 229 | +\indexentry{Valeur|hyperpage}{338} | |
| 230 | +\indexentry{Ventes jumelées|hyperpage}{338} | |
| 231 | +\indexentry{Ventilation de la dépréciation|hyperpage}{339} | |
| 232 | +\indexentry{Vie restante|hyperpage}{339} | |
| 233 | +\indexentry{Zonage|hyperpage}{339} | |
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/sources/notes_de_cours.ilg
+3 −3
@@ -1,6 +1,6 @@ | ||
| 1 | 1 | This is makeindex, version 2.18 [TeX Live 2026] (kpathsea + Thai support). |
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| 3 | −Sorting entries.....done (2006 comparisons). | |
| 4 | −Generating output file notes_de_cours.ind....done (270 lines written, 0 warnings). | |
| 2 | +Scanning input file notes_de_cours.idx....done (233 entries accepted, 0 rejected). | |
| 3 | +Sorting entries.....done (2088 comparisons). | |
| 4 | +Generating output file notes_de_cours.ind....done (271 lines written, 0 warnings). | |
| 5 | 5 | Output written in notes_de_cours.ind. |
| 6 | 6 | Transcript written in notes_de_cours.ilg. |
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/sources/notes_de_cours.ind
+119 −118
@@ -1,22 +1,21 @@ | ||
| 1 | 1 | \begin{theindex} |
| 2 | 2 | |
| 3 | 3 | \item affectation, \hyperpage{65} |
| 4 | − \item Affectation (méthode d'), \hyperpage{324} | |
| 5 | − \item ajout (déficience par), \hyperpage{227} | |
| 4 | + \item Affectation (méthode d'), \hyperpage{329} | |
| 5 | + \item ajout (déficience par), \hyperpage{232} | |
| 6 | 6 | \item Altus Group, \hyperpage{100} |
| 7 | − \item amortissement, \hyperpage{185} | |
| 8 | − \item Améliorations, \hyperpage{324} | |
| 9 | − \item améliorations, \hyperpage{201} | |
| 10 | − \item Améliorations locatives, \hyperpage{324} | |
| 11 | − \item améliorations locatives, \hyperpage{269}, \hyperpage{282} | |
| 12 | − \item Analyse de lotissement, \hyperpage{325} | |
| 7 | + \item Améliorations, \hyperpage{329} | |
| 8 | + \item améliorations, \hyperpage{206} | |
| 9 | + \item Améliorations locatives, \hyperpage{329} | |
| 10 | + \item améliorations locatives, \hyperpage{274}, \hyperpage{287} | |
| 11 | + \item Analyse de lotissement, \hyperpage{330} | |
| 13 | 12 | \item anticipation, \hyperpage{72} |
| 14 | 13 | \item approche par comparaison directe, \hyperpage{3} |
| 15 | 14 | \item approche par le coût, \hyperpage{3} |
| 16 | 15 | \item approche par le revenu, \hyperpage{3} |
| 17 | 16 | \item arpent, \hyperpage{66} |
| 18 | 17 | \item arpenteur-géomètre, \hyperpage{161} |
| 19 | − \item Assiette foncière, \hyperpage{325} | |
| 18 | + \item Assiette foncière, \hyperpage{330} | |
| 20 | 19 | \item assurance chantier, \hyperpage{166} |
| 21 | 20 | |
| 22 | 21 | \indexspace |
@@ -24,108 +23,108 @@ | ||
| 24 | 23 | \item bardeaux d'asphalte, \hyperpage{142} |
| 25 | 24 | \item bois massif, \hyperpage{37} |
| 26 | 25 | \item BOMA, \hyperpage{98} |
| 27 | − \item Bordereau de coûts, \hyperpage{325} | |
| 26 | + \item Bordereau de coûts, \hyperpage{330} | |
| 28 | 27 | \item brique, \hyperpage{140} |
| 29 | − \item Bâtiment à usage spécial, \hyperpage{325} | |
| 30 | − \item bâtiment à usage spécial, \hyperpage{270} | |
| 28 | + \item Bâtiment à usage spécial, \hyperpage{330} | |
| 29 | + \item bâtiment à usage spécial, \hyperpage{275} | |
| 31 | 30 | |
| 32 | 31 | \indexspace |
| 33 | 32 | |
| 34 | 33 | \item cadastre du Québec, \hyperpage{66} |
| 35 | 34 | \item CCQ, \hyperpage{17}, \hyperpage{94}, \hyperpage{116} |
| 36 | 35 | \item charpente à ossature de bois, \hyperpage{138} |
| 37 | − \item Citation (patrimoine), \hyperpage{325} | |
| 38 | − \item Classe de bâtiment, \hyperpage{326} | |
| 39 | − \item Classement (patrimoine), \hyperpage{325} | |
| 40 | − \item climat québécois, \hyperpage{202} | |
| 36 | + \item Citation (patrimoine), \hyperpage{330} | |
| 37 | + \item Classe de bâtiment, \hyperpage{331} | |
| 38 | + \item Classement (patrimoine), \hyperpage{330} | |
| 39 | + \item climat québécois, \hyperpage{207} | |
| 41 | 40 | \item comparaison directe, \hyperpage{65} |
| 42 | − \item composante à courte durée de vie, \hyperpage{204} | |
| 43 | − \item composante à longue durée de vie, \hyperpage{204} | |
| 44 | − \item contamination, \hyperpage{74}, \hyperpage{251} | |
| 41 | + \item composante à courte durée de vie, \hyperpage{209} | |
| 42 | + \item composante à longue durée de vie, \hyperpage{209} | |
| 43 | + \item contamination, \hyperpage{74}, \hyperpage{256} | |
| 45 | 44 | \item coût de reproduction, \hyperpage{90} |
| 46 | − \item Coût, \hyperpage{326} | |
| 47 | − \item Coût de base, \hyperpage{326} | |
| 48 | − \item Coût de projet, \hyperpage{326} | |
| 49 | − \item coût de remise en état, \hyperpage{212} | |
| 50 | − \item Coût de remplacement, \hyperpage{326} | |
| 45 | + \item Coût, \hyperpage{331} | |
| 46 | + \item Coût de base, \hyperpage{331} | |
| 47 | + \item Coût de projet, \hyperpage{331} | |
| 48 | + \item coût de remise en état, \hyperpage{217} | |
| 49 | + \item Coût de remplacement, \hyperpage{331} | |
| 51 | 50 | \item coût de remplacement, \hyperpage{88} |
| 52 | 51 | \item coût de remplacement à neuf, \hyperpage{14} |
| 53 | − \item Coût de reproduction, \hyperpage{326} | |
| 52 | + \item Coût de reproduction, \hyperpage{331} | |
| 54 | 53 | \item coût de reproduction, \hyperpage{88} |
| 55 | − \item Coût indexé (méthode du), \hyperpage{326} | |
| 56 | − \item Coûts directs, \hyperpage{326} | |
| 54 | + \item Coût indexé (méthode du), \hyperpage{331} | |
| 55 | + \item Coûts directs, \hyperpage{331} | |
| 57 | 56 | \item coûts directs, \hyperpage{132, 133} |
| 58 | − \item Coûts indirects, \hyperpage{327} | |
| 57 | + \item Coûts indirects, \hyperpage{332} | |
| 59 | 58 | \item coûts indirects, \hyperpage{158} |
| 60 | − \item CPTAQ, \hyperpage{75}, \hyperpage{252} | |
| 61 | − \item Curable, \hyperpage{327} | |
| 62 | − \item curable, \hyperpage{182}, \hyperpage{203} | |
| 63 | − \item CUSPAP / NUPPEC, \hyperpage{327} | |
| 59 | + \item CPTAQ, \hyperpage{75}, \hyperpage{257} | |
| 60 | + \item Curable, \hyperpage{332} | |
| 61 | + \item curable, \hyperpage{186}, \hyperpage{208} | |
| 62 | + \item CUSPAP / NUPPEC, \hyperpage{332} | |
| 64 | 63 | \item CVAC, \hyperpage{143} |
| 65 | − \item cyclique vs structurel, \hyperpage{254} | |
| 64 | + \item cyclique vs structurel, \hyperpage{259} | |
| 66 | 65 | |
| 67 | 66 | \indexspace |
| 68 | 67 | |
| 69 | − \item double comptage, \hyperpage{204} | |
| 68 | + \item double comptage, \hyperpage{209} | |
| 70 | 69 | \item droits acquis, \hyperpage{71} |
| 71 | − \item Droits de mutation, \hyperpage{328} | |
| 70 | + \item Droits de mutation, \hyperpage{333} | |
| 72 | 71 | \item droits de mutation immobilière, \hyperpage{58} |
| 73 | − \item Durée de vie physique, \hyperpage{328} | |
| 74 | − \item Durée de vie économique, \hyperpage{328} | |
| 75 | − \item Déficience, \hyperpage{327} | |
| 76 | − \item Dépréciation, \hyperpage{327} | |
| 72 | + \item Durée de vie physique, \hyperpage{333} | |
| 73 | + \item Durée de vie économique, \hyperpage{333} | |
| 74 | + \item Déficience, \hyperpage{332} | |
| 75 | + \item Dépréciation, \hyperpage{332} | |
| 77 | 76 | \item dépréciation, \hyperpage{5}, \hyperpage{27}, |
| 78 | − \hyperpage{179, 180}, \hyperpage{185} | |
| 79 | − \item Dépréciation externe, \hyperpage{327} | |
| 77 | + \hyperpage{179, 180} | |
| 78 | + \item Dépréciation externe, \hyperpage{332} | |
| 80 | 79 | \item dépréciation externe, \hyperpage{9} |
| 81 | − \item Dépréciation fonctionnelle, \hyperpage{328} | |
| 82 | − \item dépréciation fonctionnelle, \hyperpage{224, 225} | |
| 83 | − \item Dépréciation physique, \hyperpage{328} | |
| 84 | − \item dépréciation physique, \hyperpage{200, 201} | |
| 85 | − \item dépréciation économique, \hyperpage{247, 248} | |
| 80 | + \item Dépréciation fonctionnelle, \hyperpage{333} | |
| 81 | + \item dépréciation fonctionnelle, \hyperpage{229, 230} | |
| 82 | + \item Dépréciation physique, \hyperpage{333} | |
| 83 | + \item dépréciation physique, \hyperpage{205, 206} | |
| 84 | + \item dépréciation économique, \hyperpage{252, 253} | |
| 86 | 85 | |
| 87 | 86 | \indexspace |
| 88 | 87 | |
| 89 | 88 | \item économie d'échelle foncière, \hyperpage{66} |
| 90 | 89 | \item emphytéose, \hyperpage{59} |
| 91 | − \item Entretien différé, \hyperpage{328} | |
| 92 | − \item entretien différé, \hyperpage{183}, \hyperpage{205} | |
| 90 | + \item Entretien différé, \hyperpage{333} | |
| 91 | + \item entretien différé, \hyperpage{184}, \hyperpage{210} | |
| 93 | 92 | \item enveloppe, \hyperpage{136}, \hyperpage{140} |
| 94 | 93 | \item expropriation partielle, \hyperpage{69} |
| 95 | 94 | \item extraction, \hyperpage{65} |
| 96 | − \item Extraction (méthode d'), \hyperpage{329} | |
| 97 | − \item extraction du marché, \hyperpage{212} | |
| 95 | + \item Extraction (méthode d'), \hyperpage{334} | |
| 96 | + \item extraction du marché, \hyperpage{217} | |
| 98 | 97 | |
| 99 | 98 | \indexspace |
| 100 | 99 | |
| 101 | 100 | \item finitions extérieures, \hyperpage{147} |
| 102 | 101 | \item finitions intérieures, \hyperpage{145} |
| 103 | − \item Flex industriel, \hyperpage{329} | |
| 104 | − \item Fonds de terre, \hyperpage{329} | |
| 102 | + \item Flex industriel, \hyperpage{334} | |
| 103 | + \item Fonds de terre, \hyperpage{334} | |
| 105 | 104 | |
| 106 | 105 | \indexspace |
| 107 | 106 | |
| 108 | − \item gel-dégel, \hyperpage{202} | |
| 109 | − \item Grille d'ajustement, \hyperpage{329} | |
| 107 | + \item gel-dégel, \hyperpage{207} | |
| 108 | + \item Grille d'ajustement, \hyperpage{334} | |
| 110 | 109 | \item grille d'ajustement, \hyperpage{64} |
| 111 | − \item Guides de coûts, \hyperpage{329} | |
| 110 | + \item Guides de coûts, \hyperpage{334} | |
| 112 | 111 | \item guides de coûts, \hyperpage{148} |
| 113 | 112 | |
| 114 | 113 | \indexspace |
| 115 | 114 | |
| 116 | − \item Hauteur libre, \hyperpage{329} | |
| 117 | − \item hauteur libre, \hyperpage{278} | |
| 115 | + \item Hauteur libre, \hyperpage{334} | |
| 116 | + \item hauteur libre, \hyperpage{283} | |
| 118 | 117 | |
| 119 | 118 | \indexspace |
| 120 | 119 | |
| 121 | − \item Immeuble, \hyperpage{330} | |
| 122 | − \item Incurable, \hyperpage{330} | |
| 123 | − \item incurable, \hyperpage{182}, \hyperpage{203} | |
| 124 | − \item incurable court terme, \hyperpage{207} | |
| 125 | − \item incurable long terme, \hyperpage{209} | |
| 126 | − \item Inspection, \hyperpage{330} | |
| 127 | − \item inspection, \hyperpage{213} | |
| 128 | − \item IPCB, \hyperpage{330} | |
| 120 | + \item Immeuble, \hyperpage{335} | |
| 121 | + \item Incurable, \hyperpage{335} | |
| 122 | + \item incurable, \hyperpage{186}, \hyperpage{208} | |
| 123 | + \item incurable court terme, \hyperpage{212} | |
| 124 | + \item incurable long terme, \hyperpage{214} | |
| 125 | + \item Inspection, \hyperpage{335} | |
| 126 | + \item inspection, \hyperpage{218} | |
| 127 | + \item IPCB, \hyperpage{335} | |
| 129 | 128 | \item IVS, \hyperpage{36} |
| 130 | 129 | |
| 131 | 130 | \indexspace |
@@ -134,30 +133,30 @@ | ||
| 134 | 133 | \item Loi R-20, \hyperpage{135} |
| 135 | 134 | \item Loi sur la fiscalité municipale, \hyperpage{16} |
| 136 | 135 | \item Loi sur le patrimoine culturel, \hyperpage{14} |
| 137 | − \item Lotissement, \hyperpage{330} | |
| 136 | + \item Lotissement, \hyperpage{335} | |
| 138 | 137 | \item LPTAA, \hyperpage{59} |
| 139 | 138 | |
| 140 | 139 | \indexspace |
| 141 | 140 | |
| 142 | − \item MAMH, \hyperpage{331} | |
| 143 | − \item Manuel d'évaluation foncière du Québec, \hyperpage{331} | |
| 141 | + \item MAMH, \hyperpage{336} | |
| 142 | + \item Manuel d'évaluation foncière du Québec, \hyperpage{336} | |
| 144 | 143 | \item Marshall \& Swift, \hyperpage{100} |
| 145 | 144 | \item MasterFormat, \hyperpage{101} |
| 146 | 145 | \item MEFQ, \hyperpage{100} |
| 147 | − \item MELCCFP, \hyperpage{251} | |
| 146 | + \item MELCCFP, \hyperpage{256} | |
| 148 | 147 | \item mer de Champlain, \hyperpage{68} |
| 149 | − \item Meuble, \hyperpage{331} | |
| 148 | + \item Meuble, \hyperpage{336} | |
| 150 | 149 | \item méthode comparative, \hyperpage{110} |
| 151 | − \item Méthode comparative (coûts), \hyperpage{331} | |
| 152 | − \item méthode de ventilation, \hyperpage{204} | |
| 153 | − \item Méthode des composantes, \hyperpage{331} | |
| 154 | − \item Méthode des quantités, \hyperpage{331} | |
| 150 | + \item Méthode comparative (coûts), \hyperpage{336} | |
| 151 | + \item méthode de ventilation, \hyperpage{209} | |
| 152 | + \item Méthode des composantes, \hyperpage{336} | |
| 153 | + \item Méthode des quantités, \hyperpage{336} | |
| 155 | 154 | \item méthode du coût, \hyperpage{2} |
| 156 | 155 | \item méthode du coût indexé, \hyperpage{110} |
| 157 | 156 | \item méthode par composantes, \hyperpage{110} |
| 158 | 157 | \item méthode par quantité et prix unitaires, \hyperpage{110} |
| 159 | − \item méthode âge-vie, \hyperpage{211} | |
| 160 | − \item Méthode âge/vie, \hyperpage{331} | |
| 158 | + \item méthode âge-vie, \hyperpage{216} | |
| 159 | + \item Méthode âge/vie, \hyperpage{336} | |
| 161 | 160 | |
| 162 | 161 | \indexspace |
| 163 | 162 | |
@@ -165,22 +164,22 @@ | ||
| 165 | 164 | |
| 166 | 165 | \indexspace |
| 167 | 166 | |
| 168 | − \item obsolescence de conception, \hyperpage{234} | |
| 169 | − \item obsolescence externe, \hyperpage{247, 248} | |
| 170 | − \item obsolescence fonctionnelle, \hyperpage{225} | |
| 171 | − \item OEAQ, \hyperpage{16}, \hyperpage{35}, \hyperpage{332} | |
| 167 | + \item obsolescence de conception, \hyperpage{239} | |
| 168 | + \item obsolescence externe, \hyperpage{252, 253} | |
| 169 | + \item obsolescence fonctionnelle, \hyperpage{230} | |
| 170 | + \item OEAQ, \hyperpage{16}, \hyperpage{35}, \hyperpage{337} | |
| 172 | 171 | \item offre et de la demande, \hyperpage{9} |
| 173 | 172 | \item ossature légère, \hyperpage{37} |
| 174 | 173 | |
| 175 | 174 | \indexspace |
| 176 | 175 | |
| 177 | 176 | \item PEX, \hyperpage{144} |
| 178 | − \item Pont roulant, \hyperpage{332} | |
| 177 | + \item Pont roulant, \hyperpage{337} | |
| 179 | 178 | \item portance, \hyperpage{68} |
| 180 | − \item principe de substitution, \hyperpage{295} | |
| 181 | − \item Prix, \hyperpage{332} | |
| 179 | + \item principe de substitution, \hyperpage{300} | |
| 180 | + \item Prix, \hyperpage{337} | |
| 182 | 181 | \item prix de vente, \hyperpage{4} |
| 183 | − \item Profit entrepreneurial, \hyperpage{332} | |
| 182 | + \item Profit entrepreneurial, \hyperpage{337} | |
| 184 | 183 | \item profit entrepreneurial, \hyperpage{133}, \hyperpage{157}, |
| 185 | 184 | \hyperpage{167} |
| 186 | 185 | \item profondeur standard, \hyperpage{68} |
@@ -195,76 +194,78 @@ | ||
| 195 | 194 | |
| 196 | 195 | \item RBQ, \hyperpage{17} |
| 197 | 196 | \item Registre foncier du Québec, \hyperpage{46}, \hyperpage{74} |
| 198 | − \item remplacement, \hyperpage{10}, \hyperpage{236} | |
| 199 | − \item reproduction, \hyperpage{10}, \hyperpage{236} | |
| 197 | + \item remplacement, \hyperpage{10}, \hyperpage{241} | |
| 198 | + \item reproduction, \hyperpage{10}, \hyperpage{241} | |
| 200 | 199 | \item revenus futurs anticipés, \hyperpage{4} |
| 201 | 200 | \item RSMeans, \hyperpage{100} |
| 202 | 201 | \item règle de Harper, \hyperpage{69} |
| 203 | − \item Réconciliation, \hyperpage{332} | |
| 202 | + \item Réconciliation, \hyperpage{337} | |
| 204 | 203 | \item réconcilie, \hyperpage{3} |
| 205 | − \item Résidu foncier, \hyperpage{332} | |
| 204 | + \item Résidu foncier, \hyperpage{337} | |
| 206 | 205 | \item résidu foncier, \hyperpage{65} |
| 207 | − \item Rôle d'évaluation, \hyperpage{332} | |
| 206 | + \item Rôle d'évaluation, \hyperpage{337} | |
| 208 | 207 | \item rôle d'évaluation foncière, \hyperpage{16} |
| 209 | 208 | |
| 210 | 209 | \indexspace |
| 211 | 210 | |
| 212 | 211 | \item sous-sol complet, \hyperpage{137} |
| 213 | 212 | \item structure, \hyperpage{136} |
| 214 | − \item substitution (déficience par), \hyperpage{229} | |
| 215 | − \item Substitution (principe de), \hyperpage{333} | |
| 216 | − \item super-adéquation, \hyperpage{277} | |
| 217 | − \item Superadéquation, \hyperpage{333} | |
| 218 | − \item superadéquation, \hyperpage{183, 184}, \hyperpage{231} | |
| 213 | + \item substitution (déficience par), \hyperpage{234} | |
| 214 | + \item Substitution (principe de), \hyperpage{338} | |
| 215 | + \item super-adéquation, \hyperpage{282} | |
| 216 | + \item Superadéquation, \hyperpage{338} | |
| 217 | + \item superadéquation, \hyperpage{184}, \hyperpage{236} | |
| 219 | 218 | \item suradéquation, \hyperpage{144} |
| 220 | 219 | \item surqualité, \hyperpage{7} |
| 221 | 220 | |
| 222 | 221 | \indexspace |
| 223 | 222 | |
| 224 | − \item Taux global d'actualisation (TGA), \hyperpage{333} | |
| 223 | + \item Taux global d'actualisation (TGA), \hyperpage{338} | |
| 225 | 224 | \item terrain excédentaire, \hyperpage{69} |
| 226 | − \item Terrain vacant (principe du), \hyperpage{333} | |
| 227 | − \item test de curabilité, \hyperpage{226} | |
| 225 | + \item Terrain vacant (principe du), \hyperpage{338} | |
| 226 | + \item test de curabilité, \hyperpage{231} | |
| 228 | 227 | |
| 229 | 228 | \indexspace |
| 230 | 229 | |
| 231 | 230 | \item unité de comparaison, \hyperpage{97} |
| 232 | − \item usage spécial, \hyperpage{269} | |
| 231 | + \item usage spécial, \hyperpage{274} | |
| 233 | 232 | \item USPAP, \hyperpage{36} |
| 234 | 233 | \item utilisation optimale, \hyperpage{9}, \hyperpage{71}, |
| 235 | − \hyperpage{189}, \hyperpage{272}, \hyperpage{295} | |
| 236 | − \item Utilisation optimale (HBU), \hyperpage{330} | |
| 234 | + \hyperpage{182}, \hyperpage{277}, \hyperpage{300} | |
| 235 | + \item Utilisation optimale (HBU), \hyperpage{335} | |
| 237 | 236 | |
| 238 | 237 | \indexspace |
| 239 | 238 | |
| 240 | − \item Valeur, \hyperpage{333} | |
| 239 | + \item Valeur, \hyperpage{338} | |
| 240 | + \item valeur contributive, \hyperpage{180} | |
| 241 | 241 | \item valeur d'usage, \hyperpage{8} |
| 242 | 242 | \item valeur d'échange, \hyperpage{8} |
| 243 | 243 | \item valeur dépréciée des améliorations, \hyperpage{9} |
| 244 | − \item ventes appariées, \hyperpage{256} | |
| 245 | − \item Ventes jumelées, \hyperpage{333} | |
| 246 | − \item ventes jumelées, \hyperpage{300} | |
| 247 | − \item ventilation (méthode de), \hyperpage{204} | |
| 248 | − \item Ventilation de la dépréciation, \hyperpage{334} | |
| 249 | − \item vie physique totale, \hyperpage{186} | |
| 250 | − \item Vie restante, \hyperpage{334} | |
| 251 | − \item vie économique restante, \hyperpage{186} | |
| 252 | − \item vie économique totale, \hyperpage{186} | |
| 244 | + \item ventes appariées, \hyperpage{261} | |
| 245 | + \item Ventes jumelées, \hyperpage{338} | |
| 246 | + \item ventes jumelées, \hyperpage{305} | |
| 247 | + \item ventilation (méthode de), \hyperpage{209} | |
| 248 | + \item Ventilation de la dépréciation, \hyperpage{339} | |
| 249 | + \item vie physique, \hyperpage{188} | |
| 250 | + \item Vie restante, \hyperpage{339} | |
| 251 | + \item vie économique restante, \hyperpage{188} | |
| 252 | + \item vie économique totale, \hyperpage{188} | |
| 253 | 253 | \item VRC, \hyperpage{144} |
| 254 | 254 | |
| 255 | 255 | \indexspace |
| 256 | 256 | |
| 257 | − \item Zonage, \hyperpage{334} | |
| 258 | − \item zonage, \hyperpage{71}, \hyperpage{252} | |
| 259 | − \item zone agricole, \hyperpage{252} | |
| 260 | − \item zones inondables, \hyperpage{252} | |
| 257 | + \item Zonage, \hyperpage{339} | |
| 258 | + \item zonage, \hyperpage{71}, \hyperpage{257} | |
| 259 | + \item zone agricole, \hyperpage{257} | |
| 260 | + \item zones inondables, \hyperpage{257} | |
| 261 | 261 | |
| 262 | 262 | \indexspace |
| 263 | 263 | |
| 264 | − \item Âge chronologique, \hyperpage{324} | |
| 265 | − \item Âge effectif, \hyperpage{324} | |
| 266 | − \item Évaluateur agréé, \hyperpage{328} | |
| 267 | − \item âge effectif, \hyperpage{186}, \hyperpage{208} | |
| 264 | + \item Âge chronologique, \hyperpage{329} | |
| 265 | + \item Âge effectif, \hyperpage{329} | |
| 266 | + \item Évaluateur agréé, \hyperpage{333} | |
| 267 | + \item âge chronologique, \hyperpage{188} | |
| 268 | + \item âge effectif, \hyperpage{188}, \hyperpage{213} | |
| 268 | 269 | \item économie d'échelle foncière, \hyperpage{66} |
| 269 | 270 | |
| 270 | 271 | \end{theindex} |
modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/sources/notes_de_cours.pdf
+0 −0
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/IMM1033_Notes_de_cours/sources/references.bib
+106 −0
@@ -404,3 +404,109 @@ | ||
| 404 | 404 | url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca}, |
| 405 | 405 | urldate = {2026-08-04} |
| 406 | 406 | } |
| 407 | + | |
| 408 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 409 | +% Séance 9 — refonte 2026-11-08 : dépréciation (littérature, données, composantes) | |
| 410 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 411 | +@article{hulten1981, | |
| 412 | + author = {Hulten, Charles R. and Wykoff, Frank C.}, | |
| 413 | + title = {The Estimation of Economic Depreciation Using Vintage Asset Prices: An Application of the {Box--Cox} Power Transformation}, | |
| 414 | + journal = {Journal of Econometrics}, | |
| 415 | + year = {1981}, | |
| 416 | + volume = {15}, | |
| 417 | + number = {3}, | |
| 418 | + pages = {367--396} | |
| 419 | +} | |
| 420 | +@article{malpezzi1987, | |
| 421 | + author = {Malpezzi, Stephen and Ozanne, Larry and Thibodeau, Thomas G.}, | |
| 422 | + title = {Microeconomic Estimates of Housing Depreciation}, | |
| 423 | + journal = {Land Economics}, | |
| 424 | + year = {1987}, | |
| 425 | + volume = {63}, | |
| 426 | + number = {4}, | |
| 427 | + pages = {372--385} | |
| 428 | +} | |
| 429 | +@article{knight1996, | |
| 430 | + author = {Knight, John R. and Sirmans, C. F.}, | |
| 431 | + title = {Depreciation, Maintenance, and Housing Prices}, | |
| 432 | + journal = {Journal of Housing Economics}, | |
| 433 | + year = {1996}, | |
| 434 | + volume = {5}, | |
| 435 | + number = {4}, | |
| 436 | + pages = {369--389} | |
| 437 | +} | |
| 438 | +@article{harding2007, | |
| 439 | + author = {Harding, John P. and Rosenthal, Stuart S. and Sirmans, C. F.}, | |
| 440 | + title = {Depreciation of Housing Capital, Maintenance, and House Price Inflation: Estimates from a Repeat Sales Model}, | |
| 441 | + journal = {Journal of Urban Economics}, | |
| 442 | + year = {2007}, | |
| 443 | + volume = {61}, | |
| 444 | + number = {2}, | |
| 445 | + pages = {193--217} | |
| 446 | +} | |
| 447 | +@article{wilhelmsson2008, | |
| 448 | + author = {Wilhelmsson, Mats}, | |
| 449 | + title = {House Price Depreciation Rates and Level of Maintenance}, | |
| 450 | + journal = {Journal of Housing Economics}, | |
| 451 | + year = {2008}, | |
| 452 | + volume = {17}, | |
| 453 | + number = {1}, | |
| 454 | + pages = {88--101} | |
| 455 | +} | |
| 456 | +@article{francke2017, | |
| 457 | + author = {Francke, Marc K. and van de Minne, Alex M.}, | |
| 458 | + title = {Land, Structure and Depreciation}, | |
| 459 | + journal = {Real Estate Economics}, | |
| 460 | + year = {2017}, | |
| 461 | + volume = {45}, | |
| 462 | + number = {2}, | |
| 463 | + pages = {415--451} | |
| 464 | +} | |
| 465 | +@article{bokhari2018, | |
| 466 | + author = {Bokhari, Sheharyar and Geltner, David}, | |
| 467 | + title = {Characteristics of Depreciation in Commercial and Multifamily Property: An Investment Perspective}, | |
| 468 | + journal = {Real Estate Economics}, | |
| 469 | + year = {2018}, | |
| 470 | + volume = {46}, | |
| 471 | + number = {4}, | |
| 472 | + pages = {745--782} | |
| 473 | +} | |
| 474 | +@article{rosen1974, | |
| 475 | + author = {Rosen, Sherwin}, | |
| 476 | + title = {Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition}, | |
| 477 | + journal = {Journal of Political Economy}, | |
| 478 | + year = {1974}, | |
| 479 | + volume = {82}, | |
| 480 | + number = {1}, | |
| 481 | + pages = {34--55} | |
| 482 | +} | |
| 483 | +@book{baum1991, | |
| 484 | + author = {Baum, Andrew}, | |
| 485 | + title = {Property Investment Depreciation and Obsolescence}, | |
| 486 | + publisher = {Routledge}, | |
| 487 | + address = {London}, | |
| 488 | + year = {1991} | |
| 489 | +} | |
| 490 | +@online{uqoeval2026, | |
| 491 | + author = {Boucher, Simon-Pierre}, | |
| 492 | + title = {{UQO} Éval --- laboratoire d'évaluation immobilière : ventes du Registre foncier, rôle d'évaluation {MAMH}, module Quantity Survey ({RSMeans} 2026 T4)}, | |
| 493 | + year = {2026}, | |
| 494 | + url = {https://www.uqo-eval.app}, | |
| 495 | + urldate = {2026-11-08}, | |
| 496 | + note = {Extraction du 8 novembre 2026 : 655 ventes de plain-pieds détachés à Gatineau (nov. 2025 -- août 2026), 8 ventes de terrains vacants, Cas 1 (bungalow, Gatineau)} | |
| 497 | +} | |
| 498 | +@online{centris10348445, | |
| 499 | + author = {{RE/MAX Vision}}, | |
| 500 | + title = {99, rue de Magog, Gatineau --- fiche descriptive {Centris} 10348445}, | |
| 501 | + year = {2026}, | |
| 502 | + url = {https://www.remax-quebec.com/fr/proprietes/maison-a-vendre-outaouais/99-rue-de-magog-gatineau-gatineau-la-sablonniere-10348445}, | |
| 503 | + urldate = {2026-09-06}, | |
| 504 | + note = {Copie Immo-Ka du 17 août au 6 septembre 2026 ; photos du courtier reproduites à des fins pédagogiques} | |
| 505 | +} | |
| 506 | +@online{internachi2024, | |
| 507 | + author = {{InterNACHI}}, | |
| 508 | + title = {Standard Estimated Life Expectancy Chart for Homes}, | |
| 509 | + year = {2024}, | |
| 510 | + url = {https://www.nachi.org/life-expectancy.htm}, | |
| 511 | + urldate = {2026-11-08} | |
| 512 | +} | |
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/LISTE_DIAPOS.md
+124 −0
@@ -0,0 +1,124 @@ | ||
| 1 | +# IMM1033 — Séance 9 : Concepts de dépréciation — liste des diapositives (refonte 2026-11-08) | |
| 2 | + | |
| 3 | +Source : `02_Slides/sources/seance09_concepts_depreciation.tex` + `parties/s09_bloc1..8.tex` (+ `s09_valeurs.tex`, `s09_tables.tex` générés par `calculs_s09.py`). Numéros = pages du PDF. | |
| 4 | + | |
| 5 | +p. 1 — IMM1033 — MÉTHODES DU COÛT EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE | |
| 6 | +p. 2 — Plan de la séance — 180 minutes en huit blocs | |
| 7 | +p. 3 — Objectifs d’apprentissage de la séance | |
| 8 | +p. 4 — Où en sommes-nous dans la méthode du coût | |
| 9 | +p. 5 — [Page de bloc] Bloc 1 Fondements économiques de la dépré- ciation | |
| 10 | +p. 6 — Objectifs du bloc 1 | |
| 11 | +p. 7 — Coût de reproduction, coût de remplacement, valeur contributive | |
| 12 | +p. 8 — Les quatre équations de base | |
| 13 | +p. 9 — Exemple chiffré — un bâtiment commercial de 20 ans | |
| 14 | +p. 10 — Graphique 1 — Coût neuf et valeur contributive dans le temps | |
| 15 | +p. 11 — Graphiques 2 et 3 — Dépréciation cumulée et taux de dépréciation | |
| 16 | +p. 12 — Graphique 4 — Dépréciation marginale : combien perd-on cette année? | |
| 17 | +p. 13 — Graphique 5 — Trois trajectoires sur une même échelle | |
| 18 | +p. 14 — Graphique 6 — Effet d’une rénovation majeure | |
| 19 | +p. 15 — Graphique 7 — Deux bâtiments du même âge, deux états | |
| 20 | +p. 16 — Le rôle du marché : la dépréciation n’est pas une propriété du bâtiment | |
| 21 | +p. 17 — Ce que la dépréciation n’est pas : l’amortissement fiscal (DPA) | |
| 22 | +p. 18 — Synthèse du bloc 1 | |
| 23 | +p. 19 — Synthèse du bloc 1 | |
| 24 | +p. 20 — [Page de bloc] Bloc 2 Les trois catégories de dépréciation | |
| 25 | +p. 21 — Objectifs du bloc 2 | |
| 26 | +p. 22 — L’arbre de la dépréciation | |
| 27 | +p. 23 — Type 1 — Dépréciation physique : où loge-t-elle dans le bâtiment? | |
| 28 | +p. 24 — Dépréciation physique — trois composantes vues de près | |
| 29 | +p. 25 — Type 2 — Dépréciation fonctionnelle : le bâtiment est d’un autre temps | |
| 30 | +p. 26 — Type 3 — Dépréciation externe : ce qui vient d’ailleurs | |
| 31 | +p. 27 — Allouer l’externe entre terrain et bâtiment | |
| 32 | +p. 28 — L’équation de synthèse et ses conditions d’additivité | |
| 33 | +p. 29 — Synthèse du bloc 2 | |
| 34 | +p. 30 — Synthèse du bloc 2 | |
| 35 | +p. 31 — [Page de bloc] Bloc 3 Curabilité : le raisonnement économique | |
| 36 | +p. 32 — Objectifs du bloc 3 | |
| 37 | +p. 33 — Le critère : gain net d’une correction | |
| 38 | +p. 34 — Courbes de coût et de bénéfice : où est le seuil? | |
| 39 | +p. 35 — Sensibilité : et si le gain de valeur était surestimé? | |
| 40 | +p. 36 — Arbre de décision : technique, puis économique | |
| 41 | +p. 37 — Comparer plusieurs interventions sur le même bâtiment | |
| 42 | +p. 38 — Exemple numérique complet — la cuisine de 1985 | |
| 43 | +p. 39 — Synthèse du bloc 3 | |
| 44 | +p. 40 — Synthèse du bloc 3 | |
| 45 | +p. 41 — [Page de bloc] Bloc 4 Âge effectif et durées de vie | |
| 46 | +p. 42 — Objectifs du bloc 4 | |
| 47 | +p. 43 — Cinq durées à ne pas confondre | |
| 48 | +p. 44 — Graphique 1 — Chronologie des vies physique et économique | |
| 49 | +p. 45 — Graphique 2 — Âge chronologique et âge effectif | |
| 50 | +p. 46 — Construire un âge effectif défendable : la pondération par les composantes | |
| 51 | +p. 47 — Graphique 3 — Impact de l’entretien sur l’âge effectif dans le temps | |
| 52 | +p. 48 — Graphique 4 — La dépréciation selon la vie économique retenue | |
| 53 | +p. 49 — Durées de vie typiques : des fourchettes, pas des constantes | |
| 54 | +p. 50 — Graphique 5 — Valeur contributive avant et après rénovation | |
| 55 | +p. 51 — Cas numérique 1 — Immeuble commercial de 1996 | |
| 56 | +p. 52 — Cas numérique 1 — Immeuble commercial de 1996 | |
| 57 | +p. 53 — Cas numériques 2 et 3 — Maison de Gatineau, âge-vie simple puis modifiée | |
| 58 | +p. 54 — Cas numériques 2 et 3 — Maison de Gatineau, âge-vie simple puis modifiée | |
| 59 | +p. 55 — Synthèse du bloc 4 | |
| 60 | +p. 56 — Synthèse du bloc 4 | |
| 61 | +p. 57 — [Page de bloc] Bloc 5 Les quatre méthodes d’estimation de la dépréciation | |
| 62 | +p. 58 — Objectifs du bloc 5 | |
| 63 | +p. 59 — Méthode 1 — Âge-vie : fondement, hypothèses, équation | |
| 64 | +p. 60 — Méthode 1 — Trois bâtiments, trois âges effectifs | |
| 65 | +p. 61 — Méthode 2 — Âge-vie modifiée : traiter l’entretien différé à part | |
| 66 | +p. 62 — Méthode 3 — Ventilation (breakdown) : le principe | |
| 67 | +p. 63 — Ventilation — le coût neuf du sujet, composante par composante | |
| 68 | +p. 64 — Ventilation — composantes à courte durée de vie (1/2) | |
| 69 | +p. 65 — Ventilation — composantes à courte durée de vie (2/2) | |
| 70 | +p. 66 — Ventilation — contribution de chaque composante à la dépréciation | |
| 71 | +p. 67 — Ventilation — résultat et première alerte | |
| 72 | +p. 68 — Méthode 4 — Extraction du marché : le principe | |
| 73 | +p. 69 — Extraction — exemple didactique à quatre ventes | |
| 74 | +p. 70 — Extraction — sept ventes réelles à moins de 400 m du sujet : les données | |
| 75 | +p. 71 — Extraction — sept ventes réelles : les résultats | |
| 76 | +p. 72 — Extraction — la dispersion est l’information | |
| 77 | +p. 73 — Ce que disent 655 ventes réelles : le profil de dépréciation de Gatineau | |
| 78 | +p. 74 — Le profil empirique en chiffres — et ses limites | |
| 79 | +p. 75 — Comparer les quatre méthodes | |
| 80 | +p. 76 — [Page de bloc] Bloc 6 Modélisation mathématique de la dépré- ciation | |
| 81 | +p. 77 — Objectifs du bloc 6 | |
| 82 | +p. 78 — Trois formes fonctionnelles | |
| 83 | +p. 79 — Les dérivées : la variation marginale de valeur | |
| 84 | +p. 80 — Les trois modèles sur une même échelle | |
| 85 | +p. 81 — Sensibilité aux paramètres et validité empirique | |
| 86 | +p. 82 — Introduction au modèle hédonique | |
| 87 | +p. 83 — Un modèle hédonique estimé sur les 655 ventes réelles | |
| 88 | +p. 84 — Corrélation, effet marginal conditionnel, effet causal, dépréciation | |
| 89 | +p. 85 — Synthèse du bloc 6 | |
| 90 | +p. 86 — Synthèse du bloc 6 | |
| 91 | +p. 87 — [Page de bloc] Bloc 7 Étude de cas intégratrice : 99, rue de Magog, Gatineau | |
| 92 | +p. 88 — Objectifs du bloc 7 | |
| 93 | +p. 89 — 1. L’immeuble | |
| 94 | +p. 90 — 2. Les composantes vues par les photos | |
| 95 | +p. 91 — 3. Le coût de remplacement neuf : du Cas 1 d’UQO Éval au sujet | |
| 96 | +p. 92 — 3. La chaîne du coût neuf du sujet | |
| 97 | +p. 93 — 4. La valeur du terrain | |
| 98 | +p. 94 — 5–7. Âge chronologique, âge effectif, entretien différé | |
| 99 | +p. 95 — 8. Dépréciation physique : curable, courte durée, longue durée | |
| 100 | +p. 96 — 9–10. Dépréciation fonctionnelle et externe | |
| 101 | +p. 97 — 11. Application des quatre méthodes | |
| 102 | +p. 98 — 12. Réconciliation : raisonner, pas moyenner | |
| 103 | +p. 99 — 13. Valeur finale, contrôles et sensibilité | |
| 104 | +p. 100 — Le cas en une page | |
| 105 | +p. 101 — [Page de bloc] Bloc 8 Synthèse, exercices et prochaine séance | |
| 106 | +p. 102 — Les douze idées de la séance | |
| 107 | +p. 103 — Les formules de la séance | |
| 108 | +p. 104 — Exercice 1 — Durées de vie | |
| 109 | +p. 105 — Exercice 1 — Durées de vie | |
| 110 | +p. 106 — Exercice 2 — Âge-vie et âge-vie modifiée | |
| 111 | +p. 107 — Exercice 2 — Âge-vie et âge-vie modifiée | |
| 112 | +p. 108 — Exercice 3 — Curabilité et fonctionnelle par substitution | |
| 113 | +p. 109 — Exercice 3 — Curabilité et fonctionnelle par substitution | |
| 114 | +p. 110 — Exercice 4 — Extraction du marché | |
| 115 | +p. 111 — Exercice 4 — Extraction du marché | |
| 116 | +p. 112 — Exercice 5 — Classer et ne pas compter deux fois | |
| 117 | +p. 113 — Exercice 5 — Classer et ne pas compter deux fois | |
| 118 | +p. 114 — Pour la prochaine séance | |
| 119 | +p. 115 — Questions? | |
| 120 | +p. 116 — Références | |
| 121 | +p. 117 — Références (suite) | |
| 122 | +p. 118 — Références (suite) | |
| 123 | +p. 119 — Références (suite) | |
| 124 | +p. 120 — Références (suite) | |
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/RAPPORT_REFONTE_S09.md
+68 −0
@@ -0,0 +1,68 @@ | ||
| 1 | +# IMM1033 — Séance 9 « Concepts de dépréciation » — rapport de refonte (2026-11-08) | |
| 2 | + | |
| 3 | +Séance du jeudi 12 novembre 2026 (Zoom, 19 h – 22 h). Demande : refonte majeure (fondements, mathématiques, graphiques, étude de cas réelle), suppression intégrale de la partie examen, mise à jour du site. | |
| 4 | + | |
| 5 | +## Chiffres de la refonte | |
| 6 | + | |
| 7 | +| Indicateur | Avant (v1, août 2026) | Après (2026-11-08) | | |
| 8 | +|---|---:|---:| | |
| 9 | +| Pages du PDF | 83 | **120** (0 débordement, `check_overflow.py`) | | |
| 10 | +| Diapositives (`\begin{frame}`, hors pages de bloc) | 72 | **97** (+ 8 pages de bloc, 13 surimpressions `\pause`) | | |
| 11 | +| Taille (pt) | 11 | 10 (standard UQO_COURS_UPGRADE) | | |
| 12 | +| Graphiques pgfplots calculés (`axis`) | 2 | **23** | | |
| 13 | +| Figures TikZ (schémas, arbres, chronologies, cascades) | 12 (dont 2 pgfplots) | **36** au total (23 pgfplots + 13 schémas) | | |
| 14 | +| Photographies réelles | 0 | 8 (fiche du courtier, 99 rue de Magog) + 1 plan UQO Éval | | |
| 15 | +| Tableaux | ~15 | 31 (dont 19 générés par le moteur) | | |
| 16 | +| Blocs d'équations affichées (`\[`, `align*`) | 8 | 10 + 4 boîtes « Définitions/Relations » multi-équations | | |
| 17 | +| Exemples numériques (`exbox`) | 11 | 30 | | |
| 18 | +| Questions à la classe / quiz | 10 (dont 8 liées à l'examen) | 13 (0 liée à l'examen) | | |
| 19 | +| Exercices corrigés | 4 | 5 (énoncé puis solution par `\pause`) | | |
| 20 | +| Durée enseignable | ≈ 90 min + 90 min d'examen | **180 min** en 8 blocs (22/18/18/20/pause 10/32/18/27/15) | | |
| 21 | +| Références bibliographiques | 13 | 31 (12 nouvelles entrées : Hulten–Wykoff 1981, Malpezzi et al. 1987, Knight–Sirmans 1996, Harding et al. 2007, Wilhelmsson 2008, Francke–van de Minne 2017, Bokhari–Geltner 2018, Rosen 1974, Baum 1991, UQO Éval 2026, fiche Centris 10348445, InterNACHI 2024) | | |
| 22 | +| Chapitre 9 des notes (`ch09.tex`) | 1 118 lignes, 8 sections dont « Préparation à l'examen » | **1 387 lignes, 8 sections** (fondements, trois catégories, curabilité, durées de vie, quatre méthodes, modélisation, étude de cas, exercices), 26 pages PDF | | |
| 23 | + | |
| 24 | +## Sections supprimées | |
| 25 | + | |
| 26 | +- « Examen de mi-session » (12 diapositives : modalités, matière, format, QCM/V-F/réponse courte/calculs types, cas intégrateur, conseils, aide-mémoire) ; mention « + examen de mi-session » du plan ; objectif « réviser en vue de l'examen » ; `\contactslide[Bonne chance à l'examen…]`. | |
| 27 | +- Chapitre 9 des notes : section 9.7 « Préparation à l'examen de mi-session » (3 sous-sections), puce « Examen mi-session » de la fiche synthèse, phrase d'introduction et objectif correspondants. | |
| 28 | +- Site : badge « Examen intra (25 %, blocs 1 et 2) » de la séance 9 (`courses.py`), question de quiz sur la pondération de l'examen (`quiz-imm1033.json`). | |
| 29 | +- Conservés : tous les exercices de dépréciation (réécrits et enrichis), la section DPA (ramenée à une diapositive comparative dans le bloc 1). | |
| 30 | + | |
| 31 | +## Architecture finale (8 blocs) | |
| 32 | + | |
| 33 | +1. **Fondements économiques** — coût vs valeur, valeur contributive, 4 équations ($V = V_T + C_N - D$, $D = C_N - V_B$, $d = D/C_N$, $V_B = C_N(1-d)$), 7 graphiques calculés (coût neuf/valeur contributive, $D(t)$, $d(t)$, dépréciation marginale, trois trajectoires, rénovation, deux bâtiments), rôle du marché et HBU, DPA vs dépréciation. | |
| 34 | +2. **Trois catégories** — arbre, schéma du bâtiment CT/LT/curable, trois composantes vues de près (toiture, fondation, fenêtres), fonctionnelle (avant/après chiffrés), externe (courbe distance), allocation terrain/bâtiment, équation de synthèse et 5 conditions d'additivité (« sablier des bases »). | |
| 35 | +3. **Curabilité** — $GN = \Delta V - C$, courbes coût/bénéfice $\Delta V(C) = A(1 - e^{-C/B})$ avec optimum $C^* = B\ln(A/B)$ et seuil, sensibilité (barres), arbre de décision, comparaison de 6 interventions, exemple complet (cuisine : physique 17 086 + fonctionnelle 10 914 = 28 000 $). | |
| 36 | +4. **Âge effectif et durées de vie** — 5 durées, $VE = AE + VER$, chronologie, âge effectif pondéré par le coût neuf, échelle de condition, impact de l'entretien, sensibilité à $VE$ et à $AE$, fourchettes, 3 cas numériques. | |
| 37 | +5. **Quatre méthodes** — âge-vie (3 bâtiments), âge-vie modifiée (assiette), ventilation (coût neuf par composante, 2 tableaux CT, graphique des contributions, synthèse, « première alerte »), extraction (didactique 4 ventes, puis **7 ventes réelles à ≤ 400 m**, dispersion), **profil empirique de 655 ventes réelles** (médianes par classe d'âge, quartiles, ajustement exponentiel $\lambda = 1{,}03\,\%$/an) et ses limites, comparaison. | |
| 38 | +6. **Modélisation** — linéaire / exponentiel / Weibull, dérivées, même échelle, sensibilité aux paramètres, validité empirique, modèle hédonique (équation, estimation OLS réelle sur 655 ventes : âge −0,54 %/an, $R^2 = 0{,}59$), corrélation / effet conditionnel / causal / dépréciation. | |
| 39 | +7. **Étude de cas intégratrice (13 points)** — 99, rue de Magog, Gatineau : immeuble réel (rôle, vente 447 000 $ le 30 janv. 2026, remise en vente 455 000 $), composantes (photos), coût neuf (Cas 1 RSMeans 2026 T4 d'UQO Éval × 0,8187 + sous-sol + ajouts → chaîne du cours = 317 462 $), terrain (8 terrains vacants réels, ratio 1,19 → 215 000 $), âges, entretien différé, physique / fonctionnelle / externe, quatre méthodes (40,0 / 43,4 / 63,9 / 30,0 %), réconciliation raisonnée (moyenne mécanique 380 000 $ rejetée ; extraction corroborée par la vente → **435 000 $**, −2,7 % vs prix payé), contrôles UQO Éval et sensibilité au terrain, synoptique. | |
| 40 | +8. **Synthèse** — douze idées, formules, 5 exercices corrigés, prochaine séance (S10 + annonce TP3), calendrier (TP2 ce soir 23 h 59), références. | |
| 41 | + | |
| 42 | +## Données réelles utilisées (UQO Éval, extraction du 8 novembre 2026) | |
| 43 | + | |
| 44 | +- 655 ventes de plain-pieds détachés à Gatineau (nov. 2025 – août 2026), Registre foncier ⋈ rôle 2024-2026 (`vraiprix.db` sur M2U64) ; 8 ventes de terrains vacants à ≤ 5 km ; 7 ventes à ≤ 400 m du sujet. | |
| 45 | +- Sujet : transaction D495DzkWLTyy7zX2ERUGHU (447 000 $, 2026-01-30), unité 81017753988876200000000, fiche Centris 10348445 (RE/MAX Vision, Immo-Ka, 17 août – 6 sept. 2026, 33 photos), estimations UQO Éval (441 100 / 497 400 / 452 200 $). | |
| 46 | +- Coût neuf : Cas 1 du module Quantity Survey (65 lignes RSMeans 2026 T4, Gatineau C57, révision figée `91db664c…`). | |
| 47 | +- Hypothèses pédagogiques (toutes étiquetées HYP dans le deck) : dates des composantes, entretien différé (18 100 $), ajouts (24 725 $ nus), gains de valeur des corrections, perte liée au garage (15 000 $), VE = 75 ans, AE = 30 ans. | |
| 48 | + | |
| 49 | +## Fichiers modifiés ou créés | |
| 50 | + | |
| 51 | +- `IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance09_concepts_depreciation.tex` (réécrit) ; `parties/s09_bloc1.tex` … `s09_bloc8.tex` (nouveaux) ; `parties/s09_valeurs.tex`, `parties/s09_tables.tex`, `data/s09_*.dat` (générés) ; `images/s09/magog-*.jpg` (15 photos) ; `images/CREDITS.md` ; `references.bib` (+12). | |
| 52 | +- `IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance09_concepts_depreciation.pdf` (120 p., 3,2 Mo). | |
| 53 | +- `IMM1033_Notes_de_cours/sources/chapters/ch09.tex` (réécrit), `sources/references.bib` (+12), `pdf/notes_de_cours.pdf` (364 p., recompilé). | |
| 54 | +- `_Site_web/build/courses.py` (événements séance 9), `_Site_web/data/quiz-imm1033.json` (ch. 09 : 9 questions). | |
| 55 | +- `UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/` : `calculs_s09.py`, `data/` (4 fichiers), `RESULTATS_S09.md`, `resultats_s09.json`, `LISTE_DIAPOS.md`, `seance09.pdf`, ce rapport ; `UQO_COURS_UPGRADE/archive_originaux/IMM1033_seance09_v1_2026-11-08.{tex,pdf}`, `IMM1033_ch09_v1_2026-11-08.tex`. | |
| 56 | + | |
| 57 | +## Tests et validations | |
| 58 | + | |
| 59 | +- **Mathématiques** : tous les chiffres du deck et du chapitre viennent d'un moteur unique (`calculs_s09.py`, arrondi au dollar) ; contrôle interne : la chaîne du cours appliquée au Cas 1 redonne exactement ses 222 762 $ de directs + contingences ; les composantes somment au coût neuf (assertions) ; coût neuf du sujet (3 300 $/m²) à +5 % de la valeur implicite des bâtiments quasi neufs du marché ; exemples didactiques (420 000 $, 26/55, etc.) revérifiés. | |
| 60 | +- **Graphiques** : courbes tracées par pgfplots à partir des équations et des paramètres du moteur ou des fichiers `.dat` générés ; axes et unités libellés ; trajectoires illustratives marquées HYP, résultats empiriques identifiés comme tels avec leurs limites. | |
| 61 | +- **Présentation** : `compile_deck.sh` → 120 pages, 0 débordement de pied de page ; 10 planches de vignettes inspectées (corrections : tableaux trop larges en colonnes, format des étiquettes de barres, boîtes coupées) ; `Overfull \vbox` résiduels dans deux colonnes photo sans effet visible. | |
| 62 | +- **Site** : rebuild `build.py imm1033` sans avertissement (5 figures TikZ rendues, 1 625 formules KaTeX), page `/seance/09/` : 8 sections, 0 mention de l'examen, liens PDF/notes OK ; déployé sur M2M32b (commit nœud `240e156`, poussé sur spbgit, `pm2 restart uqo-imm1033`) ; `https://www.uqo-imm1033.app/files/slides/seance09.pdf` = 3 203 061 octets, HTTP 200. | |
| 63 | + | |
| 64 | +## Reste à faire | |
| 65 | + | |
| 66 | +1. **Moodle** (cours 50219) : remplacer le PDF de la séance 9 — nécessite une session Microsoft ouverte dans Safari ; puis `python3 _Site_web/build/moodle_publish.py list 50219` (cmid de « Séance 9 »), et `moodle_publish.py replace <cmid> https://www.uqo-imm1033.app/files/slides/seance09.pdf`. | |
| 67 | +2. Optionnel : script oral / plan minuté / exercices-corrigés au format UQO_COURS_UPGRADE (SPEC_PEDAGOGIE.md) — non demandés ici. | |
| 68 | +3. Écart documentaire connu : le plan de cours officiel et `README.md` mentionnent encore « séance 9 — remise du TP2 · intra » (fait administratif, non modifié). | |
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/RESULTATS_S09.md
+143 −0
@@ -0,0 +1,143 @@ | ||
| 1 | +# IMM1033 — Séance 9 : résultats des calculs (calculs_s09.py, 2026-11-08) | |
| 2 | + | |
| 3 | +Sujet réel : 99, rue de Magog, Gatineau (secteur Gatineau, quartier La Sablonnière) — plain-pied détaché 1985 (41 ans), 96.2 m² hors sol (1035 pi²), terrain 545.9 m² ; rôle 2024-2026 : terrain 180 400 $, bâtiment 198 500 $, total 378 900 $ ; vendu 447 000 $ le 2026-01-30 (Registre foncier) ; remis en vente le 2026-08-17 à 455 000 $ (Centris 10348445). UQO Éval : estimation 441 100 $, coût 497 400 $, rôle indexé 452 200 $. | |
| 4 | + | |
| 5 | +## Coût de remplacement neuf | |
| 6 | +Cas 1 UQO Éval (RSMeans 2026 T4, Gatineau C57) : nus 171 613 $, D+C 222 762 $ pour 117.5 m² ; facteur d'échelle K = 0.8187. | |
| 7 | +Aménagement du sous-sol (nus) : 36 267 $ (LT 11 041, finitions 20 244, salle de bain 3 660, plinthes 1 322). Ajouts : 24 725 $. | |
| 8 | + | |
| 9 | +| Ligne | Montant | | |
| 10 | +|---|---:| | |
| 11 | +| nus | 201 495 | | |
| 12 | +| cg | 16 120 | | |
| 13 | +| fg | 15 233 | | |
| 14 | +| peg | 18 628 | | |
| 15 | +| directs_cours | 251 476 | | |
| 16 | +| contingences | 10 075 | | |
| 17 | +| dc | 261 551 | | |
| 18 | +| permis | 1 229 | | |
| 19 | +| gcr | 2 657 | | |
| 20 | +| interets | 4 414 | | |
| 21 | +| honoraires | 10 059 | | |
| 22 | +| assurance | 2 092 | | |
| 23 | +| juridique | 4 000 | | |
| 24 | +| indirects | 24 451 | | |
| 25 | +| assiette | 286 002 | | |
| 26 | +| profit | 31 460 | | |
| 27 | +| total | 317 462 | | |
| 28 | +| multiplicateur | 1.5755 | | |
| 29 | + | |
| 30 | +**Coût neuf complet : 317 462 $** = 3 300 $/m² = 307 $/pi² ; multiplicateur nus → complet 1.5755 ; vs bâtiment implicite quasi neuf (profil) : 5,3 %. | |
| 31 | + | |
| 32 | +## Terrain | |
| 33 | +Ratio médian prix/rôle des 8 terrains vacants à ≤ 5 km (2025-2026) : 1.194 → terrain 215 000 $ ; contrôles : affectation 212 376 $, $/m² médian 265 → 144 408 $. | |
| 34 | + | |
| 35 | +- 180, rue Harold (2025-09-18) : 165 000 $, 376 m², rôle 146 700 $, ratio 1.12, 4225 m | |
| 36 | +- 3, Impasse d'Amos (2025-07-25) : 183 000 $, 808 m², rôle 192 200 $, ratio 0.95, 4845 m | |
| 37 | +- 19, Impasse d'Amos (2025-04-10) : 222 000 $, 898 m², rôle 194 000 $, ratio 1.14, 4921 m | |
| 38 | +- 26, Impasse d'Amos (2025-01-17) : 245 000 $, 1176 m², rôle 199 500 $, ratio 1.23, 4939 m | |
| 39 | +- 23, impasse d'Amos (2025-09-26) : 230 000 $, 816 m², rôle 192 300 $, ratio 1.20, 4948 m | |
| 40 | +- 27, Impasse d'Amos (2025-07-07) : 229 000 $, 801 m², rôle 192 000 $, ratio 1.19, 4965 m | |
| 41 | +- 30, Impasse d'Amos (2025-07-18) : 240 000 $, 1027 m², rôle 196 500 $, ratio 1.22, 4965 m | |
| 42 | +- 30, Impasse d'Amos (2026-03-06) : 300 000 $, 1027 m², rôle 196 500 $, ratio 1.53, 4965 m | |
| 43 | + | |
| 44 | +## Composantes (nus → coût neuf complet) | |
| 45 | +| Composante | Nus | CN | Part | | |
| 46 | +|---|---:|---:|---:| | |
| 47 | +| Fondations, structure et enveloppe (LT) | 88 506 | 139 445 | 43,9 % | | |
| 48 | +| Installations électriques (LT) | 6 375 | 10 044 | 3,2 % | | |
| 49 | +| Plomberie brute et drainage (LT) | 5 294 | 8 341 | 2,6 % | | |
| 50 | +| Toiture (bardeaux, soffites, gouttières) | 5 889 | 9 278 | 2,9 % | | |
| 51 | +| Fenêtres et portes extérieures | 9 804 | 15 447 | 4,9 % | | |
| 52 | +| Revêtement de vinyle | 1 872 | 2 949 | 0,9 % | | |
| 53 | +| Chauffe-eau | 1 575 | 2 482 | 0,8 % | | |
| 54 | +| Plinthes électriques | 2 765 | 4 356 | 1,4 % | | |
| 55 | +| Échangeur d'air (VRC) | 1 698 | 2 675 | 0,8 % | | |
| 56 | +| Thermopompe murale | 4 500 | 7 090 | 2,2 % | | |
| 57 | +| Cuisine (armoires, comptoirs, évier) | 10 844 | 17 086 | 5,4 % | | |
| 58 | +| Appareils de la salle de bain (RDC) | 2 547 | 4 014 | 1,3 % | | |
| 59 | +| Appareils de la salle de bain (sous-sol) | 3 660 | 5 767 | 1,8 % | | |
| 60 | +| Finitions intérieures du RDC | 15 696 | 24 730 | 7,8 % | | |
| 61 | +| Finitions intérieures du sous-sol | 20 244 | 31 895 | 10,0 % | | |
| 62 | +| Allée asphaltée | 3 900 | 6 145 | 1,9 % | | |
| 63 | +| Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise) | 16 325 | 25 721 | 8,1 % | | |
| 64 | + | |
| 65 | +## Ventilation | |
| 66 | +Curable 18 100 ; CT 101 369 (CN des CT 147 864) ; base LT 139 730 × 30/75 = 55 892 ; fonctionnelle curable 12 439 (cuisine 10 914 = 28 000 − 17 086 ; VRC 1 525 = 4 200 − 2 675) ; fonctionnelle incurable 15 000 ; externe 0 → **total 202 800 $ (63,9 %)**, valeur 329 662 $. | |
| 67 | + | |
| 68 | +| Composante | CN | Âge | Vie | Ratio | D | VR | | |
| 69 | +|---|---:|:-:|:-:|---:|---:|---:| | |
| 70 | +| Toiture (bardeaux, soffites, gouttières) | 9 278 | 13 | 25 | 52 % | 4 824 | 4 454 | | |
| 71 | +| Fenêtres et portes extérieures | 15 447 | 17 | 30 | 57 % | 8 753 | 6 694 | | |
| 72 | +| Chauffe-eau | 2 482 | 5 | 12 | 42 % | 1 034 | 1 448 | | |
| 73 | +| Plinthes électriques | 4 356 | 21 | 25 | 84 % | 3 659 | 697 | | |
| 74 | +| Échangeur d'air (VRC) | 2 675 | — | 20 | | 0 | 2 675 | | |
| 75 | +| Thermopompe murale | 7 090 | 6 | 15 | 40 % | 2 836 | 4 254 | | |
| 76 | +| Cuisine (armoires, comptoirs, évier) | 17 086 | 41 | 25 | 100 % | 17 086 | 0 | | |
| 77 | +| Appareils de la salle de bain (RDC) | 4 014 | 41 | 25 | 100 % | 4 014 | 0 | | |
| 78 | +| Appareils de la salle de bain (sous-sol) | 5 767 | 20 | 25 | 80 % | 4 613 | 1 154 | | |
| 79 | +| Finitions intérieures du RDC | 24 730 | 11 | 20 | 55 % | 13 602 | 11 128 | | |
| 80 | +| Finitions intérieures du sous-sol | 31 895 | 20 | 25 | 80 % | 25 516 | 6 379 | | |
| 81 | +| Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise) | 25 721 | 12 | 20 | 60 % | 15 432 | 10 289 | | |
| 82 | + | |
| 83 | +Âge effectif pondéré par le coût neuf (toutes composantes) : 25.0 ans → âge effectif retenu 30 ans ; VE 75 ans. | |
| 84 | + | |
| 85 | +## Méthodes | |
| 86 | +- Âge-vie : 126 985 $ (40,0 %) → 405 477 $ ; avec l'âge chronologique : 173 546 $ ; avec VE = 60 : 158 731 $ | |
| 87 | +- Âge-vie modifiée : 137 845 $ (43,4 %) → 394 617 $ | |
| 88 | +- Ventilation : 202 800 $ (63,9 %) → 329 662 $ | |
| 89 | +- Extraction (7 ventes réelles ≤ 400 m) : taux médian 0,73 %/an (moyenne 0,74, tronquée 0,75 ; ratios 11,7–55,5 %) → D = 95 231 $ (30,0 %) → 437 231 $ ; VE implicite 137 ans | |
| 90 | + | |
| 91 | + - 115, rue du Saguenay (1983, 43 ans, 98.8 m², 139 m) : prix 375 000, terrain 214 000, bât. 161 000, CN 326 042, D 165 042 = 50,6 %, 1,18 %/an | |
| 92 | + - 64, rue de la Yamaska (1987, 39 ans, 98.8 m², 249 m) : prix 500 000, terrain 212 000, bât. 288 000, CN 326 042, D 38 042 = 11,7 %, 0,30 %/an | |
| 93 | + - 25, rue de la Châteauguay (1983, 43 ans, 112.3 m², 263 m) : prix 500 000, terrain 246 000, bât. 254 000, CN 370 592, D 116 592 = 31,5 %, 0,73 %/an | |
| 94 | + - 37, rue de la Châteauguay (1980, 46 ans, 102.3 m², 264 m) : prix 510 000, terrain 253 000, bât. 257 000, CN 337 592, D 80 592 = 23,9 %, 0,52 %/an | |
| 95 | + - 117, rue Sainte-Rose (1979, 47 ans, 98.7 m², 267 m) : prix 360 000, terrain 215 000, bât. 145 000, CN 325 712, D 180 712 = 55,5 %, 1,18 %/an | |
| 96 | + - 75, rue des Sables (1979, 47 ans, 99.6 m², 285 m) : prix 415 000, terrain 214 000, bât. 201 000, CN 328 682, D 127 682 = 38,8 %, 0,83 %/an | |
| 97 | + - 74, rue de la Châteauguay (1983, 43 ans, 100.8 m², 301 m) : prix 485 000, terrain 220 000, bât. 265 000, CN 332 642, D 67 642 = 20,3 %, 0,47 %/an | |
| 98 | + | |
| 99 | +## Réconciliation : moyenne mécanique (poids {'Âge-vie': 10, 'Âge-vie modifiée': 15, 'Ventilation': 40, 'Extraction du marché': 35}) D = 147 826 $ (46,6 %) → 385 000 $ (-13,9 % vs vente) — rejetée ; retenue = extraction 95 231 $ (30,0 %) → valeur 437 231 → **435 000 $** ; vente réelle 447 000 (-2,7 %), prix demandé 455 000 (-4,4 %) ; dépréciation implicite de la vente : 85 462 $ (26,9 %). | |
| 100 | + | |
| 101 | +Sensibilité au terrain : 180 400 → D 50 862 (16,0 %) ; 200 000 → D 70 462 (22,2 %) ; 212 000 → D 82 462 (26,0 %) ; 215 000 → D 85 462 (26,9 %) ; 240 000 → D 110 462 (34,8 %) ; 260 000 → D 130 462 (41,1 %) | |
| 102 | +Sensibilité VE : 50 ans → 190 477 (341 985) ; 60 ans → 158 731 (373 731) ; 75 ans → 126 985 (405 477) ; 100 ans → 95 239 (437 223) | |
| 103 | +Sensibilité AE : 20 ans → 84 657 (447 805) ; 25 ans → 105 821 (426 641) ; 30 ans → 126 985 (405 477) ; 35 ans → 148 149 (384 313) ; 41 ans → 173 546 (358 916) | |
| 104 | + | |
| 105 | +## Profil empirique (655 ventes réelles, ratio prix/rôle médian 1.110, terrain indexé × 1.19) | |
| 106 | +| Âge | n | Bât./m² méd. | Q1 | Q3 | part terrain | prix méd. | d relative | | |
| 107 | +|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:| | |
| 108 | +| 0–14 | 14 | 3 134 | 2 812 | 3 544 | 33 % | 609 000 | 0,0 % | | |
| 109 | +| 15–24 | 99 | 2 998 | 2 673 | 3 322 | 38 % | 605 000 | 4,3 % | | |
| 110 | +| 25–34 | 41 | 2 985 | 2 540 | 3 442 | 40 % | 564 000 | 4,7 % | | |
| 111 | +| 35–44 | 60 | 2 527 | 2 146 | 2 971 | 48 % | 500 000 | 19,3 % | | |
| 112 | +| 45–54 | 152 | 2 380 | 1 967 | 2 739 | 51 % | 475 000 | 24,0 % | | |
| 113 | +| 55–64 | 154 | 2 033 | 1 618 | 2 386 | 58 % | 448 000 | 35,1 % | | |
| 114 | +| 65–74 | 107 | 1 923 | 1 372 | 2 264 | 57 % | 440 000 | 38,6 % | | |
| 115 | +| 75–109 | 28 | 1 860 | 1 341 | 2 312 | 53 % | 361 500 | 40,6 % | | |
| 116 | + | |
| 117 | +Ajustement exponentiel ln(bât./m²) = a − λ·âge : λ = 1,03 %/an (é.-t. 0,07), exp(a) = 3 739 $/m², R² = 0.27, n = 643 ; demi-vie 67 ans. | |
| 118 | +Régression hédonique ln(prix) : constante 11.2218 (0.1449) ; âge (années) -0.0054 (0.0004) ; ln aire hors sol 0.4068 (0.0325) ; ln superficie du terrain 0.0294 (0.0118) ; latitude (degrés, écart au sujet) 0.3541 (0.2940) ; longitude (degrés, écart au sujet) -0.6929 (0.1169) ; R² 0.59 ; σ 0.15. | |
| 119 | + | |
| 120 | +## Modèles : δ = 0.0133 (1/75), λ = 0.0103, γ = 1.5, λ' = 0.00161 | |
| 121 | +| t | linéaire | exponentiel | non linéaire | dV/dt lin | exp | nl | | |
| 122 | +|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:| | |
| 123 | +| 0 | 317 462 | 317 462 | 317 462 | −4 233 | −3 275 | 0 | | |
| 124 | +| 10 | 275 134 | 286 345 | 301 693 | −4 233 | −2 954 | −2 306 | | |
| 125 | +| 20 | 232 805 | 258 278 | 274 858 | −4 233 | −2 664 | −2 971 | | |
| 126 | +| 30 | 190 477 | 232 962 | 243 624 | −4 233 | −2 403 | −3 225 | | |
| 127 | +| 41 | 143 916 | 207 971 | 207 971 | −4 233 | −2 145 | −3 218 | | |
| 128 | +| 50 | 105 821 | 189 531 | 179 602 | −4 233 | −1 955 | −3 069 | | |
| 129 | +| 60 | 63 492 | 170 953 | 150 142 | −4 233 | −1 764 | −2 811 | | |
| 130 | +| 75 | 0 | 146 445 | 111 488 | −4 233 | −1 511 | −2 333 | | |
| 131 | + | |
| 132 | +## Curabilité : ΔV(C) = 48000 (1 − e^(−C/25000)) ; C* = 16 308 $, ΔV* = 23 000 $, GN* = 6 692 $ ; seuil ΔV = C à C = 37 130 $. | |
| 133 | +| Intervention | C | ΔV | GN | ΔV/C | verdict | | |
| 134 | +|---|---:|---:|---:|---:|---| | |
| 135 | +| Peinture intérieure complète | 6 000 | 10 000 | 4 000 | 1.67 | curable | | |
| 136 | +| Rénovation de la cuisine | 28 000 | 32 339 | 4 339 | 1.15 | curable | | |
| 137 | +| Rénovation de la salle de bain du RDC | 16 000 | 19 000 | 3 000 | 1.19 | curable | | |
| 138 | +| Ajout d'un garage attaché | 45 000 | 15 000 | −30 000 | 0.33 | incurable | | |
| 139 | +| Rehaussement du sous-sol (plafond 7 pi 6) | 60 000 | 12 000 | −48 000 | 0.20 | incurable | | |
| 140 | +| Thermopompe centrale | 9 000 | 8 000 | −1 000 | 0.89 | incurable | | |
| 141 | + | |
| 142 | +## Exemples didactiques | |
| 143 | +{"bloc1": {"cn": 1200000, "vb": 780000, "d": 420000, "ratio": 0.35}, "jumeaux": {"cn": 400000, "age": 30, "ve": 60, "aeA": 18, "aeB": 42, "dA": 120000, "dB": 280000}, "reno": {"lam": 0.015, "t_reno": 25, "ae_apres": 12}, "b4_1": {"annee": 1996, "eval": 2026, "ve": 50, "vp": 65, "ae": 22, "chrono": 30, "ver": 28, "ratio": 0.44}, "b4_2": {"cn": 420000, "chrono": 24, "ae": 26, "ve": 55, "terrain": 150000, "d": 198545, "vb": 221455, "v": 371455}, "b4_3": {"cur": 32000, "d": 215418, "v": 354582}, "ext_dist": [[0, 10.0], [50, 7.1653131057378925], [100, 5.134171190325921], [150, 3.6787944117144233], [200, 2.6359713811572676], [300, 1.353352832366127], [400, 0.6948345122280154], [600, 0.1831563888873418]], "alloc": {"d_tot": 50000, "ratio_bat": 0.7, "bat": 35000, "ter": 15000}, "extr4": [{"prix": 650000, "terrain": 200000, "cn": 600000, "age": 20, "vb": 450000, "d": 150000, "ratio": 0.25, "taux": 0.0125}, {"prix": 580000, "terrain": 180000, "cn": 550000, "age": 22, "vb": 400000, "d": 150000, "ratio": 0.2727272727272727, "taux": 0.012396694214876032}, {"prix": 720000, "terrain": 230000, "cn": 630000, "age": 18, "vb": 490000, "d": 140000, "ratio": 0.2222222222222222, "taux": 0.012345679012345678}, {"prix": 610000, "terrain": 190000, "cn": 570000, "age": 21, "vb": 420000, "d": 150000, "ratio": 0.2631578947368421, "taux": 0.012531328320802004}], "extr4_moy_ratio": 0.25202684742158427, "extr4_moy_taux": 0.012443425387005928} | |
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/calculs_s09.py
+694 −0
@@ -0,0 +1,694 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""IMM1033 — Séance 9 (refonte 2026-11-08) : moteur de calcul unique de la séance « Concepts de dépréciation ». | |
| 3 | + | |
| 4 | +Tout chiffre du deck et du chapitre 9 des notes vient d'ici. Le script : | |
| 5 | + 1. lit les DONNÉES RÉELLES exportées d'UQO Éval (M2U64, vraiprix.db : transactions du Registre foncier ⋈ rôle MAMH ; | |
| 6 | + immoka.db : fiche Centris/RE/MAX du sujet ; Cas 1 du module Quantity Survey : lignes RSMeans 2026 T4 localisées Gatineau) ; | |
| 7 | + 2. construit le coût de remplacement neuf du sujet (99, rue de Magog, Gatineau) avec la chaîne du cours (séances 7–8, TP2) ; | |
| 8 | + 3. applique les quatre méthodes (âge-vie, âge-vie modifiée, ventilation, extraction du marché) et les réconcilie ; | |
| 9 | + 4. calcule les illustrations (modèles linéaire / exponentiel / non linéaire, curabilité, profil empirique de 655 ventes) ; | |
| 10 | + 5. écrit : RESULTATS_S09.md, resultats_s09.json, les macros LaTeX (parties/s09_valeurs.tex), les tableaux générés | |
| 11 | + (parties/s09_tables.tex) et les fichiers de données pgfplots (sources/data/s09_*.dat). | |
| 12 | + | |
| 13 | +Conventions : arrondi au dollar (ROUND_HALF_UP) à chaque ligne ; montants « 314~600 » dans les macros ; pourcentages à 0,1. | |
| 14 | +Toute hypothèse pédagogique est étiquetée HYP dans le dictionnaire HYPOTHESES (reprise telle quelle dans le deck). | |
| 15 | +Exécuter : python3 calculs_s09.py | |
| 16 | +""" | |
| 17 | +from __future__ import annotations | |
| 18 | +import csv, json, math, os, statistics as st | |
| 19 | +from decimal import Decimal, ROUND_HALF_UP | |
| 20 | +import numpy as np | |
| 21 | + | |
| 22 | +HERE = os.path.dirname(os.path.abspath(__file__)) | |
| 23 | +DATA = os.path.join(HERE, "data") | |
| 24 | +SRC = os.path.normpath(os.path.join(HERE, "..", "..", "..", "IMM1033-20_Methodes_du_cout", "02_Slides", "sources")) | |
| 25 | +PARTIES = os.path.join(SRC, "parties") | |
| 26 | +PGFDATA = os.path.join(SRC, "data") | |
| 27 | +os.makedirs(PGFDATA, exist_ok=True) | |
| 28 | + | |
| 29 | +# ----------------------------------------------------------------- utilitaires | |
| 30 | +def r0(x): return int(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | |
| 31 | +def r1(x): return float(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("0.1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | |
| 32 | +def r2(x): return float(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("0.01"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | |
| 33 | +def arrondi(x, pas=5000): return int(pas * Decimal(str(x / pas)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | |
| 34 | +def f(x): # 314600 -> « 314~600 » (LaTeX) ; négatifs avec $-$ | |
| 35 | + s = f"{abs(int(round(x))):,}".replace(",", "~") | |
| 36 | + return ("$-$" if x < 0 else "") + s | |
| 37 | +def fm(x): # Markdown : espace fine | |
| 38 | + s = f"{abs(int(round(x))):,}".replace(",", " ") | |
| 39 | + return ("−" if x < 0 else "") + s | |
| 40 | +def pct(x, d=1): # 0.2345 -> « 23,5 » | |
| 41 | + return (f"{x*100:.{d}f}").replace(".", ",") | |
| 42 | +def dec(x, d=2): return (f"{x:.{d}f}").replace(".", ",") | |
| 43 | + | |
| 44 | +# =================================================================== 1. DONNÉES RÉELLES | |
| 45 | +# ---- Sujet : 99, rue de Magog, Gatineau (secteur Gatineau, La Sablonnière) | |
| 46 | +SUJET = { | |
| 47 | + "adresse": "99, rue de Magog, Gatineau (secteur Gatineau, quartier La Sablonnière)", | |
| 48 | + "id_provinc": "81017753988876200000000", "matricule_role": "rôle 2024-2026 de Gatineau (conditions du marché au 1er juillet 2022)", | |
| 49 | + "annee": 1985, "aire_m2": 96.2, "aire_pi2": 1035, "lot_m2": 545.9, "lot_pi2": 5873, "front_m": 16.17, | |
| 50 | + "vt_role": 180400, "vb_role": 198500, "vr_role": 378900, | |
| 51 | + "vente_date": "2026-01-30", "vente_prix": 447000, # Registre foncier (transactions UQO Éval) | |
| 52 | + "remise_en_vente_date": "2026-08-17", "prix_demande": 455000, # RE/MAX Québec, fiche Centris 10348445 (Immo-Ka) | |
| 53 | + "fiche": "5 chambres (2 au RDC, 3 au sous-sol), 2 salles de bains, sous-sol totalement aménagé (6 pi et plus), brique et vinyle, " | |
| 54 | + "plinthes électriques + thermopompe murale, fenêtres à manivelle et porte-fenêtre, allée asphaltée (4 places), " | |
| 55 | + "fondation béton coulé, terrain clôturé, sans garage", | |
| 56 | + "description_courtier": "Bien entretenue au fil des années, elle pourra bénéficier d'un léger rajeunissement", | |
| 57 | + "uqoeval_est": 441100, "uqoeval_cout": 497400, "uqoeval_role_indexe": 452200, # estimations UQO Éval (immoka.db uqo_eval / units.est_2026) | |
| 58 | + "date_evaluation": "12 novembre 2026", | |
| 59 | +} | |
| 60 | +AGE_CHRONO = 2026 - SUJET["annee"] # 41 ans | |
| 61 | + | |
| 62 | +# ---- Cas 1 UQO Éval (module Quantity Survey) : bungalow 3 chambres, Gatineau, RSMeans 2026 T4 localisé (C57), révision figée | |
| 63 | +CAS1 = json.load(open(os.path.join(DATA, "cas1_totaux.json"), encoding="utf-8")) | |
| 64 | +LIGNES = list(csv.DictReader(open(os.path.join(DATA, "cas1_lignes_rsmeans.csv"), encoding="utf-8"))) | |
| 65 | +for l in LIGNES: | |
| 66 | + for k in ("quantity", "unitDirect", "material", "labour", "equipment", "direct", "located"): | |
| 67 | + l[k] = float(l[k]) | |
| 68 | +CAS1_NUS = CAS1["totals"]["located"] # 171 612,74 $ | |
| 69 | +CAS1_DC = CAS1["totals"]["total"] # 222 761,57 $ (directs du cours + contingences) | |
| 70 | +CAS1_EMPREINTE = CAS1["footprint_m2"] # 117,5 m² | |
| 71 | + | |
| 72 | +# ---- 655 ventes réelles de plain-pieds détachés (Gatineau, nov. 2025 → août 2026), Registre foncier ⋈ rôle 2024-2026 | |
| 73 | +VENTES = [] | |
| 74 | +for r in csv.DictReader(open(os.path.join(DATA, "ventes_gatineau_plainpied.csv"), encoding="utf-8")): | |
| 75 | + try: | |
| 76 | + v = dict(date=r["date"], prix=float(r["amount"]), rue=r["street"], annee=int(float(r["annee_construction"])), | |
| 77 | + aire=float(r["aire_etages_m2"]), lot=float(r["superficie_terrain_m2"]), vt=float(r["valeur_terrain"]), | |
| 78 | + vb=float(r["valeur_batiment"]), vr=float(r["valeur_role"]), lat=float(r["lat"]), lng=float(r["lng"]), uv=r["unite_voisinage"]) | |
| 79 | + except (ValueError, KeyError): | |
| 80 | + continue | |
| 81 | + v["age"] = 2026 - v["annee"] | |
| 82 | + VENTES.append(v) | |
| 83 | +N_VENTES = len(VENTES) | |
| 84 | +RATIO_PRIX_ROLE = st.median(v["prix"] / v["vr"] for v in VENTES) # ≈ 1,11 : indexation rôle (juill. 2022) → marché 2026 | |
| 85 | + | |
| 86 | +# ---- Terrains vacants (Registre foncier ⋈ rôle « espace de terrain non aménagé », Gatineau, 2025-2026) | |
| 87 | +TERRAINS = [] | |
| 88 | +la0, lo0 = 45.4951, -75.5905 | |
| 89 | +for r in csv.DictReader(open(os.path.join(DATA, "terrains_gatineau.csv"), encoding="utf-8")): | |
| 90 | + try: | |
| 91 | + a = float(r["amount"]); s = float(r["superficie_terrain_m2"] or 0); la = float(r["lat"]); lo = float(r["lng"]); vt = float(r["valeur_terrain"] or 0) | |
| 92 | + except ValueError: | |
| 93 | + continue | |
| 94 | + if s <= 0 or vt <= 0: | |
| 95 | + continue | |
| 96 | + d = math.hypot((la - la0) * 111320, (lo - lo0) * 111320 * math.cos(math.radians(la0))) | |
| 97 | + if 250 <= s <= 2500 and a / s < 1200 and a / vt < 2.5 and "Logement" not in r["cubf_libelle"]: # exclut les maisons neuves bâties après le rôle | |
| 98 | + TERRAINS.append(dict(dist=d, prix=a, lot=s, pm2=a / s, ratio=a / vt, date=r["date"], rue=r["street"], vt=vt)) | |
| 99 | +TERRAINS.sort(key=lambda t: t["dist"]) | |
| 100 | +TERRAINS_5KM = [t for t in TERRAINS if t["dist"] <= 5000] | |
| 101 | +RATIO_TERRAIN = st.median(t["ratio"] for t in TERRAINS_5KM) # ≈ 1,22 : ratio prix vendu / valeur au rôle du terrain (convention TP1) | |
| 102 | +PM2_TERRAIN = st.median(t["pm2"] for t in TERRAINS_5KM) | |
| 103 | + | |
| 104 | +# =================================================================== 2. HYPOTHÈSES PÉDAGOGIQUES (étiquetées HYP dans le deck) | |
| 105 | +HYP = { | |
| 106 | + "chaine": "conventions du cours (TP2, séance 8) : CG 8 %, FG 7 %, profit EG 8 % en cascade ; contingences 5 % des nus ; " | |
| 107 | + "permis Gatineau max(4,70 $/1 000 $ ; 335 $/logement) ; GCR 2 656,68 $ (unifamiliale visée) ; intérêts intercalaires " | |
| 108 | + "(D+C) × 6,75 % × 6/12 × ½ ; honoraires 4 % des directs du cours ; assurance 0,8 % de D+C ; juridique 4 000 $ ; profit entrepreneurial 11 %", | |
| 109 | + "duree_travaux_mois": 6, "taux_pret": 6.75, "juridique": 4000, | |
| 110 | + "terrain": "valeur du terrain = valeur au rôle × ratio médian prix/rôle des terrains vacants vendus à ≤ 5 km (2025-2026), arrondie au 1 000 $", | |
| 111 | + "ajouts_sujet": { # ordres de grandeur 2026 (prix installés, niveau « directs nus ») — HYP | |
| 112 | + "Thermopompe murale 12 000 BTU installée": 4500, | |
| 113 | + "Allée asphaltée 4 places (65 m² × 60 $/m²)": 3900, | |
| 114 | + "Terrasse de bois 20 m² (450 $/m²)": 9000, | |
| 115 | + "Clôture 45 m (85 $/m)": 3825, | |
| 116 | + "Remise 8 m²": 3500, | |
| 117 | + }, | |
| 118 | + "inspection": "constats d'inspection HYPOTHÉTIQUES, cohérents avec la fiche et les photos (août 2026) : toiture 2013, fenêtres et portes 2009, " | |
| 119 | + "chauffe-eau 2021, thermopompe 2020, plinthes électriques 2005, cuisine et salle de bain du RDC d'origine (1985), " | |
| 120 | + "sous-sol aménagé en 2006 (salle de bain comprise), finitions du RDC 2015, terrasse 2018, clôture et remise 2012", | |
| 121 | + "entretien_differe": {"Remplacement du revêtement de vinyle décoloré et fendu (faces latérales et arrière)": 9800, | |
| 122 | + "Injection d'une fissure de fondation (mur arrière)": 1800, | |
| 123 | + "Resurfaçage de l'allée asphaltée fissurée": 4000, | |
| 124 | + "Peinture des soffites, bordures et portes extérieures": 2500}, | |
| 125 | + "cuisine_cout_correction": 28000, "garage_perte_valeur": 15000, "garage_cout_ajout": 45000, | |
| 126 | + "vrc_cout_ajout": 4200, | |
| 127 | + "AE_LT": 30, "VE": 75, "AE_global": 30, | |
| 128 | + "ve_note": "vie économique totale retenue : 75 ans — borne haute de la fourchette résidentielle (bois, 50–75 ans), justifiée par " | |
| 129 | + "l'extraction : le marché de Gatineau déprécie lentement le bâti ancien bien situé", | |
| 130 | + "externe": "aucune nuisance documentée (rue résidentielle, pas d'artère, ni ligne à haute tension, ni zone inondable) ; " | |
| 131 | + "test par paires dans l'unité de voisinage : aucun écart systématique → D_externe = 0 $", | |
| 132 | +} | |
| 133 | + | |
| 134 | +# =================================================================== 3. COÛT DE REMPLACEMENT NEUF DU SUJET | |
| 135 | +K = SUJET["aire_m2"] / CAS1_EMPREINTE # 0,8187 : mise à l'échelle des quantités du Cas 1 (même programme, surface moindre) | |
| 136 | + | |
| 137 | +def lignes_par(mots): | |
| 138 | + return [l for l in LIGNES if any(m.lower() in l["description"].lower() for m in mots)] | |
| 139 | + | |
| 140 | +def somme(ls): return sum(l["located"] for l in ls) | |
| 141 | + | |
| 142 | +# Composantes du Cas 1 (nus localisés), mises à l'échelle K ; classement CT / LT selon AoRE (short-lived vs long-lived) | |
| 143 | +COMP_CAS1 = { | |
| 144 | + "Fondations, structure et enveloppe (LT)": {"wbs": ["03", "05", "06", "31", "33"], "mots": ["Isolation", "Membrane", "Gypse", "Escalier", "brick", "Perron"]}, | |
| 145 | + "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)": {"mots": ["Couverture", "Soffites", "Gouttières"]}, | |
| 146 | + "Fenêtres et portes extérieures": {"mots": ["Fenêtres —", "Fenêtres de sous-sol", "Portes extérieures", "Portes-patio"]}, | |
| 147 | + "Revêtement de vinyle": {"mots": ["Revêtement vinyl"]}, | |
| 148 | + "Installations électriques (LT)": {"wbs": ["26"]}, | |
| 149 | + "Plomberie brute et drainage (LT)": {"mots": ["Plomberie brute", "Drainage"]}, | |
| 150 | + "Chauffe-eau": {"mots": ["Chauffe-eau"]}, | |
| 151 | + "Appareils de la salle de bain (RDC)": {"mots": ["Salles de bain complètes"]}, | |
| 152 | + "Plinthes électriques": {"mots": ["Plinthes électriques"]}, | |
| 153 | + "Échangeur d'air (VRC)": {"mots": ["Échangeur"]}, | |
| 154 | + "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)": {"wbs": ["11"]}, | |
| 155 | + "Finitions intérieures du RDC": {"mots": ["Peinture", "Céramique", "Plancher hardwood", "Plancher vinyl", "Plinthes —", "Tablettes", "Portes intérieures", "Portes de garde-robe"]}, | |
| 156 | +} | |
| 157 | +# Résolution sans double affectation : on affecte chaque ligne à la première composante qui la réclame (ordre ci-dessus), | |
| 158 | +# les composantes « wbs » attrapant ce qui reste de leur division. | |
| 159 | +affect = {} | |
| 160 | +for nom, spec in COMP_CAS1.items(): | |
| 161 | + for l in LIGNES: | |
| 162 | + if id(l) in affect: continue | |
| 163 | + if any(m.lower() in l["description"].lower() for m in spec.get("mots", [])): | |
| 164 | + affect[id(l)] = nom | |
| 165 | +for nom, spec in COMP_CAS1.items(): | |
| 166 | + for l in LIGNES: | |
| 167 | + if id(l) in affect: continue | |
| 168 | + if l["wbs"] in spec.get("wbs", []): | |
| 169 | + affect[id(l)] = nom | |
| 170 | +assert len(affect) == len(LIGNES), [l["description"] for l in LIGNES if id(l) not in affect] | |
| 171 | +NUS_CAS1 = {nom: sum(l["located"] for l in LIGNES if affect[id(l)] == nom) for nom in COMP_CAS1} | |
| 172 | +assert abs(sum(NUS_CAS1.values()) - CAS1_NUS) < 1 | |
| 173 | + | |
| 174 | +def prix(mot): # prix unitaire nu RSMeans (located/quantity) d'une ligne du Cas 1 | |
| 175 | + l = lignes_par([mot])[0]; return l["located"] / l["quantity"] | |
| 176 | + | |
| 177 | +# Aménagement du sous-sol du sujet (86 m² utiles, 3 chambres + salle de bain) — quantités HYP × prix unitaires RSMeans du Cas 1 | |
| 178 | +SS = { | |
| 179 | + "Cloisons 2×4 (40 m lin.)": 40 * 3.2808 * prix("Cloisons ossature"), | |
| 180 | + "Gypse murs (282 m²)": 282 * 10.764 * prix("Gypse ½"), | |
| 181 | + "Gypse plafond (86 m²)": 86 * 10.764 * prix("Gypse ⅝"), | |
| 182 | + "Peinture (368 m²)": 368 * 10.764 * prix("Peinture 2 couches"), | |
| 183 | + "Plancher flottant (86 m²)": 86 * 10.764 * prix("Plancher vinyl_plank"), | |
| 184 | + "Plinthes (120 m)": 120 * 3.2808 * prix("Plinthes —"), | |
| 185 | + "Portes intérieures (5)": 5 * prix("Portes intérieures"), | |
| 186 | + "Portes de garde-robe (3)": 3 * prix("Portes de garde-robe"), | |
| 187 | + "Luminaires (10)": 10 * (prix("luminaire plafonnier") + prix("sortie d'éclairage boîte + câble NM — RSMeans 26059010610")), | |
| 188 | + "Prises et interrupteurs": 12 * prix("prises doubles") + 6 * prix("interrupteurs"), | |
| 189 | + "Plinthes électriques (6)": 6 * prix("Plinthes électriques"), | |
| 190 | + "Salle de bain complète (appareils + robinetterie)": somme(lignes_par(["Salles de bain complètes"])), | |
| 191 | + "Plomberie brute (3 appareils)": 3 * prix("Plomberie brute"), | |
| 192 | + "Céramique salle de bain (8 m²)": 8 * 10.764 * prix("Céramique"), | |
| 193 | +} | |
| 194 | +SS_LT = SS["Cloisons 2×4 (40 m lin.)"] + SS["Gypse murs (282 m²)"] + SS["Gypse plafond (86 m²)"] + SS["Plomberie brute (3 appareils)"] + SS["Prises et interrupteurs"] | |
| 195 | +SS_FINITIONS = SS["Peinture (368 m²)"] + SS["Plancher flottant (86 m²)"] + SS["Plinthes (120 m)"] + SS["Portes intérieures (5)"] + SS["Portes de garde-robe (3)"] + SS["Luminaires (10)"] | |
| 196 | +SS_SDB = SS["Salle de bain complète (appareils + robinetterie)"] + SS["Céramique salle de bain (8 m²)"] | |
| 197 | +SS_PLINTHES = SS["Plinthes électriques (6)"] | |
| 198 | +SS_TOTAL = sum(SS.values()) | |
| 199 | + | |
| 200 | +# Composantes du SUJET au niveau « directs nus » : Cas 1 × K + aménagement du sous-sol + ajouts | |
| 201 | +NUS_SUJET = {nom: v * K for nom, v in NUS_CAS1.items()} | |
| 202 | +NUS_SUJET["Fondations, structure et enveloppe (LT)"] += SS_LT | |
| 203 | +NUS_SUJET["Finitions intérieures du sous-sol"] = SS_FINITIONS | |
| 204 | +NUS_SUJET["Appareils de la salle de bain (sous-sol)"] = SS_SDB | |
| 205 | +NUS_SUJET["Plinthes électriques"] += SS_PLINTHES | |
| 206 | +NUS_SUJET["Thermopompe murale"] = HYP["ajouts_sujet"]["Thermopompe murale 12 000 BTU installée"] | |
| 207 | +NUS_SUJET["Aménagements extérieurs (allée, terrasse, clôture, remise)"] = sum(v for k, v in HYP["ajouts_sujet"].items() if "Thermopompe" not in k) | |
| 208 | +NUS_TOTAL = sum(NUS_SUJET.values()) | |
| 209 | + | |
| 210 | +# Chaîne du cours (séance 8 / TP2) | |
| 211 | +def chaine(nus, logements=1, T=HYP["duree_travaux_mois"], i=HYP["taux_pret"], juridique=HYP["juridique"], gcr=True): | |
| 212 | + cg = r0(nus * 0.08); a1 = nus + cg | |
| 213 | + fg = r0(a1 * 0.07); a2 = a1 + fg | |
| 214 | + peg = r0(a2 * 0.08); dcours = a2 + peg | |
| 215 | + cont = r0(nus * 0.05); dc = dcours + cont | |
| 216 | + permis = max(r0(dc / 1000 * 4.70), 335 * logements) | |
| 217 | + gcr_m = r0(2656.68 * logements) if gcr else 0 | |
| 218 | + interets = r0(dc * i / 100 * T / 12 * 0.5) | |
| 219 | + honoraires = r0(dcours * 0.04) | |
| 220 | + assurance = r0(dc * 0.008) | |
| 221 | + indirects = permis + gcr_m + interets + honoraires + assurance + juridique | |
| 222 | + assiette = dc + indirects | |
| 223 | + profit = r0(assiette * 0.11) | |
| 224 | + total = assiette + profit | |
| 225 | + return dict(nus=r0(nus), cg=cg, fg=fg, peg=peg, directs_cours=r0(dcours), contingences=cont, dc=r0(dc), permis=permis, gcr=gcr_m, | |
| 226 | + interets=interets, honoraires=honoraires, assurance=assurance, juridique=juridique, indirects=indirects, | |
| 227 | + assiette=r0(assiette), profit=profit, total=total, multiplicateur=total / nus) | |
| 228 | + | |
| 229 | +CH = chaine(NUS_TOTAL) | |
| 230 | +CN = CH["total"] # coût de remplacement neuf complet du sujet | |
| 231 | +M = CH["multiplicateur"] # tout composant « nu » → sa part du coût neuf complet (indirects et profit au prorata : convention du cours) | |
| 232 | +CN_M2 = CN / SUJET["aire_m2"]; CN_PI2 = CN / SUJET["aire_pi2"] | |
| 233 | +CH_CAS1 = chaine(CAS1_NUS) # Cas 1 complet (contrôle : D+C doit redonner 222 762 $) | |
| 234 | +assert abs(CH_CAS1["dc"] - CAS1_DC) < 3, (CH_CAS1["dc"], CAS1_DC) | |
| 235 | + | |
| 236 | +# =================================================================== 4. TERRAIN | |
| 237 | +VT = round(SUJET["vt_role"] * RATIO_TERRAIN / 1000) * 1000 # 220 000 $ | |
| 238 | +VT_AFFECT = SUJET["vente_prix"] * st.median(v["vt"] * RATIO_PRIX_ROLE / v["prix"] for v in VENTES) # contrôle par affectation | |
| 239 | +VT_PM2 = SUJET["lot_m2"] * PM2_TERRAIN # contrôle $/m² (lots plus grands → biais) | |
| 240 | + | |
| 241 | +# =================================================================== 5. VENTILATION (méthode 3) | |
| 242 | +# 5a. Physique curable = entretien différé (coût de remise en état) | |
| 243 | +CURABLE = {k: v for k, v in HYP["entretien_differe"].items()} | |
| 244 | +D_CURABLE = sum(CURABLE.values()) | |
| 245 | +# composantes retirées de la liste CT parce que traitées en curable : revêtement de vinyle, allée (dans « aménagements extérieurs » on retire l'allée) | |
| 246 | +NUS_SUJET["Aménagements extérieurs (allée, terrasse, clôture, remise)"] -= HYP["ajouts_sujet"]["Allée asphaltée 4 places (65 m² × 60 $/m²)"] | |
| 247 | +NUS_SUJET["Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise)"] = NUS_SUJET.pop("Aménagements extérieurs (allée, terrasse, clôture, remise)") | |
| 248 | +NUS_SUJET["Allée asphaltée"] = HYP["ajouts_sujet"]["Allée asphaltée 4 places (65 m² × 60 $/m²)"] | |
| 249 | + | |
| 250 | +# 5b. Composantes à courte durée de vie : (coût neuf complet, âge effectif, vie utile) | |
| 251 | +CT_SPEC = { # nom : (âge, vie, note) | |
| 252 | + "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)": (13, 25, "refaite en 2013 ; bardeaux laminés 25 ans"), | |
| 253 | + "Fenêtres et portes extérieures": (17, 30, "PVC à manivelle, 2009"), | |
| 254 | + "Chauffe-eau": (5, 12, "2021"), | |
| 255 | + "Plinthes électriques": (21, 25, "2005"), | |
| 256 | + "Échangeur d'air (VRC)": (None, 20, "absent du sujet → traité en fonctionnelle (ajout)"), | |
| 257 | + "Thermopompe murale": (6, 15, "2020"), | |
| 258 | + "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)": (41, 25, "d'origine 1985 → plafonnée à 100 %"), | |
| 259 | + "Appareils de la salle de bain (RDC)": (41, 25, "d'origine 1985 → 100 %"), | |
| 260 | + "Appareils de la salle de bain (sous-sol)": (20, 25, "2006"), | |
| 261 | + "Finitions intérieures du RDC": (11, 20, "planchers flottants, céramique, peinture 2015"), | |
| 262 | + "Finitions intérieures du sous-sol": (20, 25, "2006"), | |
| 263 | + "Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise)": (12, 20, "terrasse 2018, clôture et remise 2012 (âge moyen pondéré ≈ 12 ans)"), | |
| 264 | +} | |
| 265 | +CURABLE_COMPS = ["Revêtement de vinyle", "Allée asphaltée"] # mesurées au coût de remise en état (entretien différé) → exclues du CT | |
| 266 | +LT_COMPS = ["Fondations, structure et enveloppe (LT)", "Installations électriques (LT)", "Plomberie brute et drainage (LT)"] | |
| 267 | + | |
| 268 | +VENT = [] # lignes du tableau de ventilation | |
| 269 | +CN_COMP = {nom: v * M for nom, v in NUS_SUJET.items()} | |
| 270 | +assert abs(sum(CN_COMP.values()) - CN) < 2 | |
| 271 | +D_CT = 0; CN_CT = 0; VRC_CN = 0 | |
| 272 | +for nom, (age, vie, note) in CT_SPEC.items(): | |
| 273 | + cn_c = CN_COMP[nom] | |
| 274 | + if age is None: # VRC absent | |
| 275 | + VRC_CN = cn_c | |
| 276 | + VENT.append(dict(comp=nom, cn=r0(cn_c), age="—", vie=vie, ratio=None, d=0, vr=r0(cn_c), note=note, type="fonct.")) | |
| 277 | + continue | |
| 278 | + ratio = min(age / vie, 1.0) | |
| 279 | + d = r0(cn_c * ratio); CN_CT += cn_c; D_CT += d | |
| 280 | + VENT.append(dict(comp=nom, cn=r0(cn_c), age=age, vie=vie, ratio=ratio, d=d, vr=r0(cn_c) - d, note=note, type="CT")) | |
| 281 | +CN_CURABLE_COMPS = sum(CN_COMP[n] for n in CURABLE_COMPS) | |
| 282 | +# 5c. Longue durée de vie : base résiduelle = CN − curable (coût de remise en état) − CN des composantes CT − CN des composantes traitées en curable | |
| 283 | +BASE_LT = CN - D_CURABLE - CN_CT - CN_CURABLE_COMPS - VRC_CN | |
| 284 | +CN_LT = sum(CN_COMP[n] for n in LT_COMPS) | |
| 285 | +RATIO_LT = HYP["AE_LT"] / HYP["VE"] | |
| 286 | +D_LT = r0(BASE_LT * RATIO_LT) | |
| 287 | +# 5d. Fonctionnelle | |
| 288 | +CUISINE_CN = CN_COMP["Cuisine (armoires, comptoirs, évier)"] | |
| 289 | +D_F_CUISINE = r0(HYP["cuisine_cout_correction"] - CUISINE_CN) # substitution : excédent du coût de correction sur le coût à neuf (item déjà déprécié à 100 %) | |
| 290 | +D_F_VRC = r0(HYP["vrc_cout_ajout"] - VRC_CN) # ajout : excédent du coût d'ajout dans l'existant sur le coût « à neuf » | |
| 291 | +D_F_GARAGE = HYP["garage_perte_valeur"] # incurable : perte de valeur (paires) < coût d'ajout → incurable, mesurée par la perte | |
| 292 | +D_FONCT_CUR = D_F_CUISINE + D_F_VRC | |
| 293 | +D_FONCT_INC = D_F_GARAGE | |
| 294 | +D_EXT = 0 | |
| 295 | +D_VENT = D_CURABLE + D_CT + D_LT + D_FONCT_CUR + D_FONCT_INC + D_EXT | |
| 296 | +V_VENT = VT + CN - D_VENT | |
| 297 | + | |
| 298 | +# =================================================================== 6. ÂGE EFFECTIF DÉFENDABLE (pondération par le coût neuf) | |
| 299 | +# âge effectif « pondéré » = Σ (âge_i × CN_i) / Σ CN_i sur toutes les composantes (LT à l'âge chronologique si d'origine) | |
| 300 | +AGES = {} | |
| 301 | +for nom in NUS_SUJET: | |
| 302 | + if nom in CT_SPEC and CT_SPEC[nom][0] is not None: AGES[nom] = CT_SPEC[nom][0] | |
| 303 | + elif nom in CT_SPEC: AGES[nom] = AGE_CHRONO | |
| 304 | + elif nom in CURABLE_COMPS: AGES[nom] = AGE_CHRONO | |
| 305 | + else: AGES[nom] = HYP["AE_LT"] # LT : âge effectif jugé (structure bien entretenue) | |
| 306 | +AE_POND = sum(AGES[n] * CN_COMP[n] for n in NUS_SUJET) / CN | |
| 307 | +AE = HYP["AE_global"] | |
| 308 | + | |
| 309 | +# =================================================================== 7. MÉTHODES 1 ET 2 | |
| 310 | +VE = HYP["VE"] | |
| 311 | +D_AV = r0(CN * AE / VE); V_AV = VT + CN - D_AV | |
| 312 | +D_AVM = D_CURABLE + r0((CN - D_CURABLE) * AE / VE); V_AVM = VT + CN - D_AVM | |
| 313 | +D_AV_CHRONO = r0(CN * AGE_CHRONO / VE) # si l'on utilisait (à tort) l'âge chronologique | |
| 314 | +D_AV_VE60 = r0(CN * AE / 60) # sensibilité : vie économique de manuel 60 ans | |
| 315 | + | |
| 316 | +# =================================================================== 8. EXTRACTION DU MARCHÉ (méthode 4) — 7 ventes réelles à ≤ 400 m | |
| 317 | +COMPS_EXTRACTION = ["115, rue du Saguenay", "64, rue de la Yamaska", "25, rue de la Châteauguay", "37, rue de la Châteauguay", | |
| 318 | + "117, rue Sainte-Rose", "75, rue des Sables", "74, rue de la Châteauguay"] | |
| 319 | +def dist(v): return math.hypot((v["lat"] - la0) * 111320, (v["lng"] - lo0) * 111320 * math.cos(math.radians(la0))) | |
| 320 | +EXTR = [] | |
| 321 | +for rue in COMPS_EXTRACTION: | |
| 322 | + v = next(x for x in VENTES if x["rue"].startswith(rue)) | |
| 323 | + terrain = round(v["vt"] * RATIO_TERRAIN / 1000) * 1000 | |
| 324 | + cn = r0(v["aire"] * CN_M2) # HYP : même devis que le sujet (coût neuf au m² hors sol identique) | |
| 325 | + vb = v["prix"] - terrain | |
| 326 | + d = cn - vb; ratio = d / cn; taux = ratio / v["age"] | |
| 327 | + EXTR.append(dict(rue=v["rue"], date=v["date"], prix=r0(v["prix"]), annee=v["annee"], age=v["age"], aire=v["aire"], terrain=terrain, cn=cn, | |
| 328 | + vb=r0(vb), d=r0(d), ratio=ratio, taux=taux, dist=r0(dist(v)))) | |
| 329 | +EXTR_RATIOS = sorted(e["ratio"] for e in EXTR); EXTR_TAUX = sorted(e["taux"] for e in EXTR) | |
| 330 | +TAUX_MEDIAN = st.median(EXTR_TAUX); TAUX_MOYEN = st.mean(EXTR_TAUX) | |
| 331 | +RATIO_MEDIAN = st.median(EXTR_RATIOS) | |
| 332 | +# écart interquartile des taux ; sous-ensemble « sans extrêmes » (on retire min et max) | |
| 333 | +TAUX_TRIM = st.mean(EXTR_TAUX[1:-1]) | |
| 334 | +D_EXTR = r0(CN * TAUX_MEDIAN * AGE_CHRONO); V_EXTR = VT + CN - D_EXTR | |
| 335 | +VE_IMPLICITE = 1 / TAUX_MEDIAN # vie économique implicite du marché (âge-vie linéaire) | |
| 336 | + | |
| 337 | +# =================================================================== 9. RÉCONCILIATION | |
| 338 | +METHODES = {"Âge-vie": (D_AV, V_AV), "Âge-vie modifiée": (D_AVM, V_AVM), "Ventilation": (D_VENT, V_VENT), "Extraction du marché": (D_EXTR, V_EXTR)} | |
| 339 | +POIDS = {"Âge-vie": 10, "Âge-vie modifiée": 15, "Ventilation": 40, "Extraction du marché": 35} | |
| 340 | +D_POND = sum(METHODES[k][0] * POIDS[k] / 100 for k in METHODES) | |
| 341 | +D_MECA = r0(D_POND); V_MECA = arrondi(VT + CN - D_MECA) # moyenne pondérée « mécanique » : montrée pour être critiquée | |
| 342 | +D_IMPLICITE_VENTE = CN - (SUJET["vente_prix"] - VT) # dépréciation que le marché a « payée » le 30 janvier 2026 | |
| 343 | +D_FINAL = D_EXTR # réconciliation raisonnée : l'extraction, corroborée par la vente du sujet | |
| 344 | +V_FINAL = arrondi(VT + CN - D_FINAL) | |
| 345 | +ECART_VENTE = V_FINAL / SUJET["vente_prix"] - 1 | |
| 346 | +ECART_DEMANDE = V_FINAL / SUJET["prix_demande"] - 1 | |
| 347 | +ECART_MECA = V_MECA / SUJET["vente_prix"] - 1 | |
| 348 | +ECART_VENT_MARCHE = D_VENT - D_IMPLICITE_VENTE # ce que la ventilation « de tables » déduit de plus que le marché | |
| 349 | + | |
| 350 | +# Sensibilités | |
| 351 | +SENS_TERRAIN = [(t, r0(CN - (SUJET["vente_prix"] - t))) for t in (180400, 200000, 212000, VT, 240000, 260000)] | |
| 352 | +SENS_VE = [(ve, r0(CN * AE / ve), VT + CN - r0(CN * AE / ve)) for ve in (50, 60, 75, 100)] | |
| 353 | +SENS_AE = [(ae, r0(CN * ae / VE), VT + CN - r0(CN * ae / VE)) for ae in (20, 25, 30, 35, 41)] | |
| 354 | + | |
| 355 | +# =================================================================== 10. PROFIL EMPIRIQUE — 655 ventes (approche « prix par millésime », Hulten–Wykoff) | |
| 356 | +for v in VENTES: | |
| 357 | + v["terrain_i"] = v["vt"] * RATIO_TERRAIN | |
| 358 | + v["vb_impl"] = v["prix"] - v["terrain_i"] | |
| 359 | + v["vb_m2"] = v["vb_impl"] / v["aire"] | |
| 360 | +BINS = [(0, 15), (15, 25), (25, 35), (35, 45), (45, 55), (55, 65), (65, 75), (75, 110)] | |
| 361 | +PROFIL = [] | |
| 362 | +ref = None | |
| 363 | +for a, b in BINS: | |
| 364 | + s = [v for v in VENTES if a <= v["age"] < b] | |
| 365 | + vals = sorted(v["vb_m2"] for v in s) | |
| 366 | + med = st.median(vals); q1 = vals[len(vals) // 4]; q3 = vals[3 * len(vals) // 4] | |
| 367 | + if ref is None: ref = med | |
| 368 | + PROFIL.append(dict(a=a, b=b, n=len(s), med=med, q1=q1, q3=q3, age_med=st.median(v["age"] for v in s), d_rel=1 - med / ref, | |
| 369 | + part_terrain=st.median(v["terrain_i"] / v["prix"] for v in s), prix_med=st.median(v["prix"] for v in s), aire_med=st.median(v["aire"] for v in s))) | |
| 370 | +POS = [v for v in VENTES if v["vb_m2"] > 300] | |
| 371 | +X = np.array([v["age"] for v in POS], float); Y = np.log(np.array([v["vb_m2"] for v in POS])) | |
| 372 | +A = np.vstack([np.ones_like(X), X]).T | |
| 373 | +beta, res, *_ = np.linalg.lstsq(A, Y, rcond=None) | |
| 374 | +resid = Y - A @ beta; s2 = resid @ resid / (len(Y) - 2); cov = s2 * np.linalg.inv(A.T @ A); se = np.sqrt(np.diag(cov)) | |
| 375 | +LAMBDA_EMP = -beta[1]; LAMBDA_SE = se[1]; VBM2_NEUF_EMP = math.exp(beta[0]) | |
| 376 | +R2_EXP = 1 - (resid @ resid) / ((Y - Y.mean()) @ (Y - Y.mean())) | |
| 377 | +# comparaison : le CN du sujet par m² face à la valeur implicite d'un bâtiment quasi neuf | |
| 378 | +CN_VS_NEUF = CN_M2 / PROFIL[0]["med"] | |
| 379 | + | |
| 380 | +# Régression hédonique illustrative (log-prix) : âge, ln aire, ln lot, latitude, longitude — données réelles, coefficients avec écarts-types | |
| 381 | +Xh = np.column_stack([np.ones(N_VENTES), [v["age"] for v in VENTES], np.log([v["aire"] for v in VENTES]), np.log([v["lot"] for v in VENTES]), | |
| 382 | + [v["lat"] - la0 for v in VENTES], [v["lng"] - lo0 for v in VENTES]]) | |
| 383 | +Yh = np.log([v["prix"] for v in VENTES]) | |
| 384 | +bh, *_ = np.linalg.lstsq(Xh, Yh, rcond=None) | |
| 385 | +rh = Yh - Xh @ bh; s2h = rh @ rh / (N_VENTES - Xh.shape[1]); seh = np.sqrt(np.diag(s2h * np.linalg.inv(Xh.T @ Xh))) | |
| 386 | +R2_HED = 1 - (rh @ rh) / ((Yh - Yh.mean()) @ (Yh - Yh.mean())) | |
| 387 | +HED = dict(noms=["constante", "âge (années)", "ln aire hors sol", "ln superficie du terrain", "latitude (degrés, écart au sujet)", "longitude (degrés, écart au sujet)"], | |
| 388 | + beta=bh.tolist(), se=seh.tolist(), r2=R2_HED, n=N_VENTES, sigma=math.sqrt(s2h)) | |
| 389 | + | |
| 390 | +# =================================================================== 11. MODÈLES MATHÉMATIQUES (bloc 6) — paramètres | |
| 391 | +# linéaire : V(t) = CN (1 − δ t), δ = 1/VE ; exponentiel : V(t) = CN e^{−λ t}, λ = λ empirique ; non linéaire : V(t) = CN e^{−λ' t^γ}, γ = 1,5, λ' calé pour V(41) égal à l'exponentiel | |
| 392 | +DELTA = 1 / VE | |
| 393 | +LAMBDA = LAMBDA_EMP | |
| 394 | +GAMMA = 1.5 | |
| 395 | +LAMBDA_NL = LAMBDA * AGE_CHRONO / AGE_CHRONO ** GAMMA # e^{-λ' t^γ} = e^{-λ t} en t = 41 | |
| 396 | +def V_lin(t): return CN * max(0.0, 1 - DELTA * t) | |
| 397 | +def V_exp(t): return CN * math.exp(-LAMBDA * t) | |
| 398 | +def V_nl(t): return CN * math.exp(-LAMBDA_NL * t ** GAMMA) | |
| 399 | +def dV_lin(t): return -CN * DELTA | |
| 400 | +def dV_exp(t): return -LAMBDA * CN * math.exp(-LAMBDA * t) | |
| 401 | +def dV_nl(t): return -LAMBDA_NL * GAMMA * t ** (GAMMA - 1) * CN * math.exp(-LAMBDA_NL * t ** GAMMA) | |
| 402 | +MODELES = {t: dict(lin=V_lin(t), exp=V_exp(t), nl=V_nl(t), dlin=dV_lin(t), dexp=dV_exp(t), dnl=dV_nl(t)) for t in (0, 10, 20, 30, 41, 50, 60, 75)} | |
| 403 | +DEMI_VIE_EXP = math.log(2) / LAMBDA | |
| 404 | + | |
| 405 | +# =================================================================== 12. CURABILITÉ (bloc 3) — courbes coût / bénéfice d'une rénovation de cuisine | |
| 406 | +# ΔV(C) = A (1 − e^{−C/B}) : gain de valeur concave dans le budget ; GN(C) = ΔV(C) − C ; optimum : ΔV'(C) = 1 → C* = B ln(A/B) | |
| 407 | +A_CUR, B_CUR = 48000, 25000 | |
| 408 | +C_OPT = B_CUR * math.log(A_CUR / B_CUR); DV_OPT = A_CUR * (1 - math.exp(-C_OPT / B_CUR)); GN_OPT = DV_OPT - C_OPT | |
| 409 | +# seuil : ΔV(C) = C (gain net nul) → résolution numérique | |
| 410 | +def gn(c): return A_CUR * (1 - math.exp(-c / B_CUR)) - c | |
| 411 | +lo, hi = C_OPT, 120000 | |
| 412 | +for _ in range(80): | |
| 413 | + mid = (lo + hi) / 2 | |
| 414 | + if gn(mid) > 0: lo = mid | |
| 415 | + else: hi = mid | |
| 416 | +C_SEUIL = (lo + hi) / 2 | |
| 417 | +RENOS = [ # comparaison de rénovations (HYP) : coût, gain de valeur | |
| 418 | + ("Peinture intérieure complète", 6000, 10000), ("Rénovation de la cuisine", 28000, r0(A_CUR * (1 - math.exp(-28000 / B_CUR)))), ("Rénovation de la salle de bain du RDC", 16000, 19000), | |
| 419 | + ("Ajout d'un garage attaché", 45000, 15000), ("Rehaussement du sous-sol (plafond 7 pi 6)", 60000, 12000), ("Thermopompe centrale", 9000, 8000), | |
| 420 | +] | |
| 421 | +RENOS = [dict(nom=n, c=c, dv=dv, gn=dv - c, ratio=dv / c, curable=dv >= c) for n, c, dv in RENOS] | |
| 422 | +# sensibilité : si le gain de valeur de la cuisine varie de ±20 % | |
| 423 | +DV_CUISINE = r0(A_CUR * (1 - math.exp(-28000 / B_CUR))) | |
| 424 | +SENS_CUISINE = [(k, r0(DV_CUISINE * k) - 28000) for k in (0.7, 0.8, 0.9, 1.0, 1.1, 1.2)] | |
| 425 | + | |
| 426 | +# =================================================================== 13. EXEMPLES DIDACTIQUES (blocs 1, 2, 4) — chiffres ronds, HYP | |
| 427 | +EX = {} | |
| 428 | +EX["bloc1"] = dict(cn=1200000, vb=780000); EX["bloc1"]["d"] = EX["bloc1"]["cn"] - EX["bloc1"]["vb"]; EX["bloc1"]["ratio"] = EX["bloc1"]["d"] / EX["bloc1"]["cn"] | |
| 429 | +# deux bâtiments du même âge, états différents (bloc 1) : CN 400 000, 30 ans ; A bien entretenu AE 18, B négligé AE 42, VE 60 | |
| 430 | +EX["jumeaux"] = dict(cn=400000, age=30, ve=60, aeA=18, aeB=42) | |
| 431 | +EX["jumeaux"]["dA"] = r0(400000 * 18 / 60); EX["jumeaux"]["dB"] = r0(400000 * 42 / 60) | |
| 432 | +# rénovation majeure (bloc 1) : V(t) exponentiel λ = 1,5 %, rénovation à t = 25 qui ramène l'âge effectif à 12 ans | |
| 433 | +EX["reno"] = dict(lam=0.015, t_reno=25, ae_apres=12) | |
| 434 | +# bloc 4 : cas numériques pas à pas | |
| 435 | +EX["b4_1"] = dict(annee=1996, eval=2026, ve=50, vp=65, ae=22) | |
| 436 | +EX["b4_1"].update(chrono=30, ver=50 - 22, ratio=22 / 50) | |
| 437 | +EX["b4_2"] = dict(cn=420000, chrono=24, ae=26, ve=55, terrain=150000) | |
| 438 | +EX["b4_2"]["d"] = r0(420000 * 26 / 55); EX["b4_2"]["vb"] = 420000 - EX["b4_2"]["d"]; EX["b4_2"]["v"] = 150000 + EX["b4_2"]["vb"] | |
| 439 | +EX["b4_3"] = dict(cur=32000); EX["b4_3"]["d"] = 32000 + r0((420000 - 32000) * 26 / 55); EX["b4_3"]["v"] = 150000 + 420000 - EX["b4_3"]["d"] | |
| 440 | +# bloc 2 : externe — effet de la distance à une autoroute (HYP illustrative) : perte(%) = 10 % × e^{−d/150 m} | |
| 441 | +EX["ext_dist"] = [(d, 10 * math.exp(-d / 150)) for d in (0, 50, 100, 150, 200, 300, 400, 600)] | |
| 442 | +# bloc 2 : allocation terrain/bâtiment de l'externe | |
| 443 | +EX["alloc"] = dict(d_tot=50000, ratio_bat=0.70); EX["alloc"]["bat"] = r0(50000 * 0.70); EX["alloc"]["ter"] = 50000 - EX["alloc"]["bat"] | |
| 444 | +# bloc 5 : extraction didactique à 4 ventes (chiffres ronds, conservée de l'ancienne version, vérifiée) | |
| 445 | +EX["extr4"] = [(650000, 200000, 600000, 20), (580000, 180000, 550000, 22), (720000, 230000, 630000, 18), (610000, 190000, 570000, 21)] | |
| 446 | +EX["extr4"] = [dict(prix=p, terrain=t, cn=c, age=a, vb=p - t, d=c - (p - t), ratio=(c - (p - t)) / c, taux=(c - (p - t)) / c / a) for p, t, c, a in EX["extr4"]] | |
| 447 | +EX["extr4_moy_ratio"] = st.mean(e["ratio"] for e in EX["extr4"]); EX["extr4_moy_taux"] = st.mean(e["taux"] for e in EX["extr4"]) | |
| 448 | + | |
| 449 | +# =================================================================== 14. SORTIES | |
| 450 | +R = dict(sujet=SUJET, age_chrono=AGE_CHRONO, hyp=HYP, K=K, nus_cas1=NUS_CAS1, nus_sujet=NUS_SUJET, ss=SS, ss_total=SS_TOTAL, chaine=CH, chaine_cas1=CH_CAS1, | |
| 451 | + CN=CN, M=M, CN_m2=CN_M2, CN_pi2=CN_PI2, terrain=dict(VT=VT, ratio=RATIO_TERRAIN, pm2=PM2_TERRAIN, n_terrains_5km=len(TERRAINS_5KM), affectation=VT_AFFECT, par_m2=VT_PM2, | |
| 452 | + terrains_5km=TERRAINS_5KM), ventilation=dict(lignes=VENT, curable=CURABLE, D_curable=D_CURABLE, D_CT=D_CT, CN_CT=CN_CT, base_LT=BASE_LT, CN_LT=CN_LT, D_LT=D_LT, | |
| 453 | + cuisine_cn=CUISINE_CN, D_f_cuisine=D_F_CUISINE, vrc_cn=VRC_CN, D_f_vrc=D_F_VRC, D_f_garage=D_F_GARAGE, D_fonct_cur=D_FONCT_CUR, D_fonct_inc=D_FONCT_INC, D_ext=D_EXT, | |
| 454 | + D_total=D_VENT, V=V_VENT), AE_pondere=AE_POND, AE=AE, VE=VE, age_vie=dict(D=D_AV, V=V_AV, D_chrono=D_AV_CHRONO, D_ve60=D_AV_VE60), age_vie_mod=dict(D=D_AVM, V=V_AVM), | |
| 455 | + extraction=dict(ventes=EXTR, taux_median=TAUX_MEDIAN, taux_moyen=TAUX_MOYEN, taux_trim=TAUX_TRIM, ratio_median=RATIO_MEDIAN, D=D_EXTR, V=V_EXTR, VE_implicite=VE_IMPLICITE), | |
| 456 | + reconciliation=dict(methodes=METHODES, poids=POIDS, D_pond=D_POND, D_meca=D_MECA, V_meca=V_MECA, ecart_meca=ECART_MECA, D_final=D_FINAL, V_final=V_FINAL, ecart_vente=ECART_VENTE, ecart_demande=ECART_DEMANDE, D_implicite_vente=D_IMPLICITE_VENTE, | |
| 457 | + sens_terrain=SENS_TERRAIN, sens_VE=SENS_VE, sens_AE=SENS_AE), profil=PROFIL, exp_fit=dict(lam=LAMBDA_EMP, se=LAMBDA_SE, vbm2_neuf=VBM2_NEUF_EMP, r2=R2_EXP, n=len(POS)), | |
| 458 | + ratio_prix_role=RATIO_PRIX_ROLE, n_ventes=N_VENTES, hedonique=HED, modeles=dict(delta=DELTA, lam=LAMBDA, gamma=GAMMA, lam_nl=LAMBDA_NL, table=MODELES, demi_vie=DEMI_VIE_EXP), | |
| 459 | + curabilite=dict(A=A_CUR, B=B_CUR, C_opt=C_OPT, dV_opt=DV_OPT, GN_opt=GN_OPT, C_seuil=C_SEUIL, renos=RENOS, sens_cuisine=SENS_CUISINE), exemples=EX, CN_vs_neuf=CN_VS_NEUF) | |
| 460 | + | |
| 461 | +json.dump(R, open(os.path.join(HERE, "resultats_s09.json"), "w", encoding="utf-8"), ensure_ascii=False, indent=1, default=lambda o: float(o) if isinstance(o, (np.floating,)) else str(o)) | |
| 462 | + | |
| 463 | +# ---- 14a. Données pgfplots | |
| 464 | +with open(os.path.join(PGFDATA, "s09_ventes_vbm2.dat"), "w") as fh: | |
| 465 | + fh.write("age vbm2\n") | |
| 466 | + for v in VENTES: | |
| 467 | + if v["vb_m2"] > 0: fh.write(f"{v['age']} {v['vb_m2']:.0f}\n") | |
| 468 | +with open(os.path.join(PGFDATA, "s09_profil_bins.dat"), "w") as fh: | |
| 469 | + fh.write("age med q1 q3 n drel\n") | |
| 470 | + for p in PROFIL: fh.write(f"{p['age_med']:.0f} {p['med']:.0f} {p['q1']:.0f} {p['q3']:.0f} {p['n']} {p['d_rel']*100:.1f}\n") | |
| 471 | +with open(os.path.join(PGFDATA, "s09_extraction.dat"), "w") as fh: | |
| 472 | + fh.write("age ratio\n") | |
| 473 | + for e in EXTR: fh.write(f"{e['age']} {e['ratio']*100:.1f}\n") | |
| 474 | +with open(os.path.join(PGFDATA, "s09_ventilation.dat"), "w") as fh: | |
| 475 | + fh.write("comp d\n") | |
| 476 | + for i, l in enumerate(VENT): | |
| 477 | + if l["type"] == "CT": fh.write(f"{i} {l['d']}\n") | |
| 478 | + | |
| 479 | +# ---- 14b. Macros LaTeX | |
| 480 | +mac = [] | |
| 481 | +def M_(name, val): mac.append(f"\\newcommand{{\\{name}}}{{{val}}}") | |
| 482 | +M_("vAgeChrono", AGE_CHRONO); M_("vAE", AE); M_("vVE", VE); M_("vAELT", HYP["AE_LT"]); M_("vAEpond", dec(AE_POND, 1)) | |
| 483 | +M_("vAireMdeux", dec(SUJET["aire_m2"], 1)); M_("vAirePi", f(SUJET["aire_pi2"])); M_("vLotMdeux", dec(SUJET["lot_m2"], 1)); M_("vLotPi", f(SUJET["lot_pi2"])) | |
| 484 | +M_("vVTrole", f(SUJET["vt_role"])); M_("vVBrole", f(SUJET["vb_role"])); M_("vVRrole", f(SUJET["vr_role"])) | |
| 485 | +M_("vVente", f(SUJET["vente_prix"])); M_("vDemande", f(SUJET["prix_demande"])) | |
| 486 | +M_("vUqoEst", f(SUJET["uqoeval_est"])); M_("vUqoCout", f(SUJET["uqoeval_cout"])); M_("vUqoRole", f(SUJET["uqoeval_role_indexe"])) | |
| 487 | +M_("vK", dec(K, 4)); M_("vCasNus", f(CAS1_NUS)); M_("vCasDC", f(CAS1_DC)); M_("vCasEmpreinte", dec(CAS1_EMPREINTE, 1)) | |
| 488 | +M_("vSStotal", f(SS_TOTAL)); M_("vSSLT", f(SS_LT)); M_("vSSfin", f(SS_FINITIONS)); M_("vSSsdb", f(SS_SDB)); M_("vSSplinthes", f(SS_PLINTHES)) | |
| 489 | +M_("vAjouts", f(sum(HYP["ajouts_sujet"].values()))) | |
| 490 | +for k, v in CH.items(): | |
| 491 | + if k != "multiplicateur": M_("vCh" + k.capitalize().replace("_", ""), f(v)) | |
| 492 | +M_("vM", dec(M, 3)); M_("vCN", f(CN)); M_("vCNmdeux", f(CN_M2)); M_("vCNpi", f(CN_PI2)) | |
| 493 | +M_("vCNvsNeuf", pct(CN_VS_NEUF - 1, 1)) | |
| 494 | +M_("vVT", f(VT)); M_("vRatioTerrain", dec(RATIO_TERRAIN, 2)); M_("vPMdeuxTerrain", f(PM2_TERRAIN)); M_("vNterrains", len(TERRAINS_5KM)) | |
| 495 | +M_("vVTaffect", f(VT_AFFECT)); M_("vVTpm", f(VT_PM2)); M_("vRatioPrixRole", dec(RATIO_PRIX_ROLE, 2)); M_("vNventes", N_VENTES) | |
| 496 | +M_("vDcur", f(D_CURABLE)); M_("vDCT", f(D_CT)); M_("vCNCT", f(CN_CT)); M_("vBaseLT", f(BASE_LT)); M_("vDLT", f(D_LT)); M_("vRatioLT", pct(RATIO_LT, 1)) | |
| 497 | +M_("vCNcurComps", f(CN_CURABLE_COMPS)); M_("vCuisineCN", f(CUISINE_CN)); M_("vDfCuisine", f(D_F_CUISINE)); M_("vVrcCN", f(VRC_CN)); M_("vDfVrc", f(D_F_VRC)) | |
| 498 | +M_("vDfGarage", f(D_F_GARAGE)); M_("vDfCur", f(D_FONCT_CUR)); M_("vDfInc", f(D_FONCT_INC)); M_("vDvent", f(D_VENT)); M_("vDventPct", pct(D_VENT / CN, 1)); M_("vVvent", f(V_VENT)) | |
| 499 | +M_("vDav", f(D_AV)); M_("vDavPct", pct(D_AV / CN, 1)); M_("vVav", f(V_AV)); M_("vDavChrono", f(D_AV_CHRONO)); M_("vDavChronoPct", pct(D_AV_CHRONO / CN, 1)); M_("vDavVEsoixante", f(D_AV_VE60)) | |
| 500 | +M_("vDavm", f(D_AVM)); M_("vDavmPct", pct(D_AVM / CN, 1)); M_("vVavm", f(V_AVM)); M_("vDavmSolde", f(D_AVM - D_CURABLE)); M_("vCNmoinsCur", f(CN - D_CURABLE)) | |
| 501 | +M_("vTauxMedian", pct(TAUX_MEDIAN, 2)); M_("vTauxMoyen", pct(TAUX_MOYEN, 2)); M_("vTauxTrim", pct(TAUX_TRIM, 2)); M_("vRatioMedianExtr", pct(RATIO_MEDIAN, 1)) | |
| 502 | +M_("vDextr", f(D_EXTR)); M_("vDextrPct", pct(D_EXTR / CN, 1)); M_("vVextr", f(V_EXTR)); M_("vVEimpl", f(VE_IMPLICITE)) | |
| 503 | +M_("vRatioMin", pct(EXTR_RATIOS[0], 1)); M_("vRatioMax", pct(EXTR_RATIOS[-1], 1)); M_("vTauxMin", pct(EXTR_TAUX[0], 2)); M_("vTauxMax", pct(EXTR_TAUX[-1], 2)) | |
| 504 | +M_("vDmeca", f(D_MECA)); M_("vDmecaPct", pct(D_MECA / CN, 1)); M_("vVmeca", f(V_MECA)); M_("vEcartMeca", (("$+$" if ECART_MECA >= 0 else "$-$") + pct(abs(ECART_MECA), 1))); M_("vEcartVentMarche", f(ECART_VENT_MARCHE)); M_("vDVcuisine", f(DV_CUISINE)); | |
| 505 | +M_("vDfinal", f(D_FINAL)); M_("vDfinalPct", pct(D_FINAL / CN, 1)); M_("vVfinal", f(V_FINAL)); M_("vVfinalBrut", f(VT + CN - D_FINAL)) | |
| 506 | +M_("vEcartVente", (("$+$" if ECART_VENTE >= 0 else "$-$") + pct(abs(ECART_VENTE), 1))); M_("vEcartDemande", (("$+$" if ECART_DEMANDE >= 0 else "$-$") + pct(abs(ECART_DEMANDE), 1))) | |
| 507 | +M_("vDimplVente", f(D_IMPLICITE_VENTE)); M_("vDimplVentePct", pct(D_IMPLICITE_VENTE / CN, 1)); M_("vVBimplVente", f(SUJET["vente_prix"] - VT)) | |
| 508 | +M_("vLambdaEmp", pct(LAMBDA_EMP, 2)); M_("vLambdaSE", pct(LAMBDA_SE, 2)); M_("vRdeuxExp", dec(R2_EXP, 2)); M_("vVBneufEmp", f(VBM2_NEUF_EMP)); M_("vNpos", len(POS)) | |
| 509 | +M_("vDemiVie", f(DEMI_VIE_EXP)); M_("vDelta", pct(DELTA, 2)); M_("vGamma", dec(GAMMA, 1)); M_("vLambdaNL", f"{LAMBDA_NL:.5f}".replace(".", ",")) | |
| 510 | +M_("vLambdaEmpDec", f"{LAMBDA_EMP:.4f}".replace(".", ",")); M_("vDeltaDec", f"{DELTA:.4f}".replace(".", ",")) | |
| 511 | +M_("vProfilRefMed", f(PROFIL[0]["med"])); M_("vProfilVieuxMed", f(PROFIL[-2]["med"])); M_("vProfilVieuxDrel", pct(PROFIL[-2]["d_rel"], 1)); M_("vProfilVieuxAge", f(PROFIL[-2]["age_med"])) | |
| 512 | +M_("vProfilQuaranteDrel", pct(PROFIL[3]["d_rel"], 1)); M_("vProfilQuaranteAge", f(PROFIL[3]["age_med"])) | |
| 513 | +M_("vHedBetaAge", f"{HED['beta'][1]*100:.2f}".replace(".", ",")); M_("vHedSEAge", f"{HED['se'][1]*100:.2f}".replace(".", ",")); M_("vHedRdeux", dec(HED["r2"], 2)) | |
| 514 | +M_("vHedBetaAire", dec(HED["beta"][2], 2)); M_("vHedSEAire", dec(HED["se"][2], 2)); M_("vHedBetaLot", dec(HED["beta"][3], 2)); M_("vHedSELot", dec(HED["se"][3], 2)); M_("vHedSigma", dec(HED["sigma"], 2)) | |
| 515 | +M_("vCopt", f(C_OPT)); M_("vDVopt", f(DV_OPT)); M_("vGNopt", f(GN_OPT)); M_("vCseuil", f(C_SEUIL)); M_("vAcur", f(A_CUR)); M_("vBcur", f(B_CUR)) | |
| 516 | +for t, m in MODELES.items(): | |
| 517 | + for key in ("lin", "exp", "nl"): | |
| 518 | + M_(f"vMod{key.capitalize()}{['zero','dix','vingt','trente','quaranteun','cinquante','soixante','septantecinq'][list(MODELES).index(t)]}", f(m[key])) | |
| 519 | +M_("vdVlin", f(-dV_lin(0))); M_("vdVexpZero", f(-dV_exp(0))); M_("vdVexpQ", f(-dV_exp(41))); M_("vdVnlDix", f(-dV_nl(10))); M_("vdVnlQ", f(-dV_nl(41))) | |
| 520 | +M_("vExJumA", f(EX["jumeaux"]["dA"])); M_("vExJumB", f(EX["jumeaux"]["dB"])) | |
| 521 | +M_("vExtrQuatreRatio", pct(EX["extr4_moy_ratio"], 1)); M_("vExtrQuatreTaux", pct(EX["extr4_moy_taux"], 2)) | |
| 522 | +M_("vDateEval", SUJET["date_evaluation"]) | |
| 523 | +# valeurs numériques brutes (point décimal) pour les expressions pgfplots | |
| 524 | +M_("nCN", CN); M_("nLambda", f"{LAMBDA:.5f}"); M_("nDelta", f"{DELTA:.6f}"); M_("nLambdaNL", f"{LAMBDA_NL:.6f}"); M_("nGamma", GAMMA); M_("nVE", VE); M_("nAE", AE) | |
| 525 | +M_("nVT", VT); M_("nAcur", A_CUR); M_("nBcur", B_CUR); M_("nCopt", round(C_OPT)); M_("nCseuil", round(C_SEUIL)); M_("nDVopt", round(DV_OPT)) | |
| 526 | +M_("nVBneufEmp", round(VBM2_NEUF_EMP)); M_("nLambdaEmp", f"{LAMBDA_EMP:.5f}"); M_("nTauxMedian", f"{TAUX_MEDIAN:.5f}"); M_("nAgeChrono", AGE_CHRONO) | |
| 527 | +M_("nDLT", D_LT); M_("nDfCur", D_FONCT_CUR + D_FONCT_INC) | |
| 528 | +VD = {l["comp"]: l["d"] for l in VENT} | |
| 529 | +for key, nom in (("nDToit", "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)"), ("nDFen", "Fenêtres et portes extérieures"), ("nDChauffe", "Chauffe-eau"), ("nDPlinthes", "Plinthes électriques"), | |
| 530 | + ("nDThermo", "Thermopompe murale"), ("nDCuisine", "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)"), ("nDSdbRDC", "Appareils de la salle de bain (RDC)"), | |
| 531 | + ("nDSdbSS", "Appareils de la salle de bain (sous-sol)"), ("nDFinRDC", "Finitions intérieures du RDC"), ("nDFinSS", "Finitions intérieures du sous-sol"), | |
| 532 | + ("nDAmen", "Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise)")): | |
| 533 | + M_(key, VD[nom]) | |
| 534 | +M_("nDextr", D_EXTR); M_("nDav", D_AV); M_("nDavm", D_AVM); M_("nDvent", D_VENT); M_("nDimpl", D_IMPLICITE_VENTE); M_("nDcur", D_CURABLE) | |
| 535 | +open(os.path.join(PARTIES, "s09_valeurs.tex"), "w", encoding="utf-8").write("% Généré par UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/calculs_s09.py — NE PAS ÉDITER À LA MAIN\n" + "\n".join(mac) + "\n") | |
| 536 | + | |
| 537 | +# ---- 14c. Tableaux LaTeX générés | |
| 538 | +T = [] | |
| 539 | +T.append("% Généré par calculs_s09.py — NE PAS ÉDITER À LA MAIN") | |
| 540 | +# chaîne du coût neuf du sujet | |
| 541 | +T.append(r"\newcommand{\tabChaineSujet}{\begin{tabular}{@{}l l r r@{}}\toprule \textbf{Ligne} & \textbf{Base (convention du cours)} & \textbf{Montant} & \textbf{Cumul} \\ \midrule") | |
| 542 | +cum = CH["nus"]; rows = [("Directs nus (Cas 1 $\\times$ " + dec(K, 3) + " + sous-sol + ajouts)", "quantités $\\times$ prix nus RSMeans 2026 T4", CH["nus"], cum)] | |
| 543 | +for lab, base, key in (("Conditions générales", "8\\,\\% des nus", "cg"), ("Frais généraux", "7\\,\\% du cumul", "fg"), ("Profit de l'entrepreneur général", "8\\,\\% du cumul", "peg")): | |
| 544 | + cum += CH[key]; rows.append((lab, base, CH[key], cum)) | |
| 545 | +rows.append(("\\textbf{Directs au sens du cours}", "", None, CH["directs_cours"])) | |
| 546 | +cum = CH["directs_cours"] + CH["contingences"]; rows.append(("Contingences", "5\\,\\% des nus", CH["contingences"], cum)) | |
| 547 | +rows.append(("\\textbf{Directs + contingences (D+C)}", "", None, CH["dc"])) | |
| 548 | +for lab, base, key in (("Permis (Gatineau)", "max(4,70~\\$/1~000~\\$ ; 335~\\$)", "permis"), ("GCR (unifamiliale visée)", "2~656,68~\\$/unité", "gcr"), ("Intérêts intercalaires", "D+C $\\times$ 6,75\\,\\% $\\times$ 6/12 $\\times$ ½", "interets"), | |
| 549 | + ("Honoraires professionnels", "4\\,\\% des directs du cours", "honoraires"), ("Assurance chantier", "0,8\\,\\% de D+C", "assurance"), ("Frais juridiques", "forfait", "juridique")): | |
| 550 | + cum += CH[key]; rows.append((lab, base, CH[key], cum)) | |
| 551 | +rows.append(("\\textbf{Indirects}", "", CH["indirects"], None)) | |
| 552 | +rows.append(("Profit entrepreneurial", "11\\,\\% de (D+C + indirects)", CH["profit"], CH["total"])) | |
| 553 | +rows.append(("\\textbf{Coût de remplacement neuf complet}", "", None, CH["total"])) | |
| 554 | +for lab, base, m_, c_ in rows: | |
| 555 | + T.append(f"{lab} & {base} & {f(m_) if m_ is not None else ''} & {f(c_) if c_ is not None else ''} \\\\") | |
| 556 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 557 | +# composantes (coût neuf complet) | |
| 558 | +T.append(r"\newcommand{\tabComposantesCN}{\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}\toprule \textbf{Composante} & \textbf{Nus (\$)} & \textbf{Coût neuf complet (\$)} & \textbf{Part} \\ \midrule") | |
| 559 | +ordre = ["Fondations, structure et enveloppe (LT)", "Installations électriques (LT)", "Plomberie brute et drainage (LT)", "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)", "Fenêtres et portes extérieures", | |
| 560 | + "Revêtement de vinyle", "Chauffe-eau", "Plinthes électriques", "Échangeur d'air (VRC)", "Thermopompe murale", "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)", "Appareils de la salle de bain (RDC)", | |
| 561 | + "Appareils de la salle de bain (sous-sol)", "Finitions intérieures du RDC", "Finitions intérieures du sous-sol", "Allée asphaltée", "Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise)"] | |
| 562 | +assert set(ordre) == set(NUS_SUJET), set(NUS_SUJET) ^ set(ordre) | |
| 563 | +for nom in ordre: | |
| 564 | + T.append(f"{nom} & {f(NUS_SUJET[nom])} & {f(CN_COMP[nom])} & {pct(CN_COMP[nom]/CN,1)}\\,\\% \\\\") | |
| 565 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Total}} & \\textbf{{{f(NUS_TOTAL)}}} & \\textbf{{{f(CN)}}} & 100\\,\\% \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 566 | +# ventilation CT (deux moitiés) | |
| 567 | +def tab_vent(nom_macro, lignes): | |
| 568 | + T.append(f"\\newcommand{{\\{nom_macro}}}{{\\begin{{tabular}}{{@{{}}l r c c r r r@{{}}}}\\toprule \\textbf{{Composante}} & \\textbf{{Coût neuf}} & \\textbf{{Âge eff.}} & \\textbf{{Vie}} & \\textbf{{Ratio}} & \\textbf{{Dépréciation}} & \\textbf{{Valeur résiduelle}} \\\\ \\midrule") | |
| 569 | + for l in lignes: | |
| 570 | + ratio = "—" if l["ratio"] is None else (pct(l["ratio"], 0) + "\\,\\%") | |
| 571 | + T.append(f"{l['comp']} & {f(l['cn'])} & {l['age']} & {l['vie']} & {ratio} & {f(l['d'])} & {f(l['vr'])} \\\\") | |
| 572 | + T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 573 | +CTL = [l for l in VENT if l["type"] == "CT"] | |
| 574 | +tab_vent("tabVentCTa", CTL[:6]); tab_vent("tabVentCTb", CTL[6:]) | |
| 575 | +# synthèse de la ventilation | |
| 576 | +T.append(r"\newcommand{\tabVentSynthese}{\begin{tabular}{@{}l l r r@{}}\toprule \textbf{Étage} & \textbf{Mesure} & \textbf{Montant} & \textbf{Part du coût neuf} \\ \midrule") | |
| 577 | +for lab, mes, val in (("1. Physique curable (entretien différé)", "coût de remise en état", D_CURABLE), ("2. Physique incurable --- courte durée", "coût neuf $\\times$ âge/vie, par composante", D_CT), | |
| 578 | + ("3. Physique incurable --- longue durée", f"base résiduelle {f(BASE_LT)} $\\times$ {HYP['AE_LT']}/{VE}", D_LT), | |
| 579 | + ("4. Fonctionnelle curable (cuisine, VRC)", "excédent du coût de correction", D_FONCT_CUR), ("5. Fonctionnelle incurable (garage)", "perte de valeur (paires)", D_FONCT_INC), | |
| 580 | + ("6. Externe", "test par paires : non détectée", D_EXT)): | |
| 581 | + T.append(f"{lab} & {mes} & {f(val)} & {pct(val/CN,1)}\\,\\% \\\\") | |
| 582 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Dépréciation totale}} & & \\textbf{{{f(D_VENT)}}} & \\textbf{{{pct(D_VENT/CN,1)}\\,\\%}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 583 | +# extraction : ventes réelles | |
| 584 | +T.append(r"\newcommand{\tabExtraction}{\begin{tabular}{@{}l c r r r r r r@{}}\toprule \textbf{Vente (réelle)} & \textbf{Date} & \textbf{Prix} & \textbf{Terrain} & \textbf{Bâtiment} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{$D/C_N$} & \textbf{Taux/an} \\ \midrule") | |
| 585 | +for e in EXTR: | |
| 586 | + T.append(f"{e['rue']} ({e['annee']}) & {e['date'][:7]} & {f(e['prix'])} & {f(e['terrain'])} & {f(e['vb'])} & {f(e['cn'])} & {pct(e['ratio'],1)}\\,\\% & {pct(e['taux'],2)}\\,\\% \\\\") | |
| 587 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Médiane}} & & & & & & \\textbf{{{pct(RATIO_MEDIAN,1)}\\,\\%}} & \\textbf{{{pct(TAUX_MEDIAN,2)}\\,\\%}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 588 | +# extraction : données brutes des ventes (aire, âge, distance) | |
| 589 | +T.append(r"\newcommand{\tabExtractionDonnees}{\begin{tabular}{@{}l c c r r r r@{}}\toprule \textbf{Vente} & \textbf{Année} & \textbf{Âge} & \textbf{Aire (m\textsuperscript{2})} & \textbf{Terrain au rôle} & \textbf{Prix} & \textbf{Distance} \\ \midrule") | |
| 590 | +for e in EXTR: | |
| 591 | + v = next(x for x in VENTES if x["rue"] == e["rue"]) | |
| 592 | + T.append(f"{e['rue']} & {e['annee']} & {e['age']} & {dec(e['aire'],1)} & {f(v['vt'])} & {f(e['prix'])} & {e['dist']}~m \\\\") | |
| 593 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 594 | +# réconciliation | |
| 595 | +T.append(r"\newcommand{\tabReconciliation}{\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}\toprule \textbf{Méthode} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{\% du coût neuf} & \textbf{Valeur indiquée} & \textbf{Poids} \\ \midrule") | |
| 596 | +for k, (d, v) in METHODES.items(): | |
| 597 | + T.append(f"{k} & {f(d)} & {pct(d/CN,1)}\\,\\% & {f(v)} & {POIDS[k]}\\,\\% \\\\") | |
| 598 | +T.append(f"\\midrule Moyenne pondérée (mécanique) & {f(D_MECA)} & {pct(D_MECA/CN,1)}\\,\\% & {f(VT + CN - D_MECA)} $\\rightarrow$ {f(V_MECA)} & 100\\,\\% \\\\") | |
| 599 | +T.append(f"Dépréciation implicite de la vente du sujet & {f(D_IMPLICITE_VENTE)} & {pct(D_IMPLICITE_VENTE/CN,1)}\\,\\% & {f(SUJET['vente_prix'])} (prix payé) & --- \\\\") | |
| 600 | +T.append(f"\\textbf{{Retenue : extraction, corroborée par la vente}} & \\textbf{{{f(D_FINAL)}}} & \\textbf{{{pct(D_FINAL/CN,1)}\\,\\%}} & {f(VT + CN - D_FINAL)} $\\rightarrow$ \\textbf{{{f(V_FINAL)}}} & --- \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 601 | +# sensibilité terrain | |
| 602 | +T.append(r"\newcommand{\tabSensTerrain}{\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}\toprule \textbf{Valeur du terrain} & \textbf{Bâtiment implicite} & \textbf{Dépréciation implicite} & \textbf{\% du coût neuf} \\ \midrule") | |
| 603 | +for t, d in SENS_TERRAIN: | |
| 604 | + lab = {180400: "180~400 (rôle, juillet 2022)", 200000: "200~000 (rôle $\\times$ 1,11)", 212000: "212~000 (affectation 47\\,\\%)", VT: f"{f(VT)} (rôle $\\times$ {dec(RATIO_TERRAIN,2)}, retenu)", 240000: "240~000", 260000: "260~000"}[t] | |
| 605 | + T.append(f"{lab} & {f(SUJET['vente_prix']-t)} & {f(d)} & {pct(d/CN,1)}\\,\\% \\\\") | |
| 606 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 607 | +# sensibilités VE et AE | |
| 608 | +T.append(r"\newcommand{\tabSensVE}{\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}\toprule \textbf{Vie économique} & \textbf{Ratio $AE/VE$} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur} \\ \midrule") | |
| 609 | +for ve, d, v in SENS_VE: T.append(f"{ve} ans & {pct(AE/ve,1)}\\,\\% & {f(d)} & {f(v)} \\\\") | |
| 610 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 611 | +T.append(r"\newcommand{\tabSensAE}{\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}\toprule \textbf{Âge effectif} & \textbf{Ratio $AE/VE$} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur} \\ \midrule") | |
| 612 | +for ae, d, v in SENS_AE: T.append(f"{ae} ans & {pct(ae/VE,1)}\\,\\% & {f(d)} & {f(v)} \\\\") | |
| 613 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 614 | +# profil empirique | |
| 615 | +T.append(r"\newcommand{\tabProfil}{\begin{tabular}{@{}c r r r r r r@{}}\toprule \textbf{Âge} & \textbf{n} & \textbf{Bât./m\textsuperscript{2} (méd.)} & \textbf{Q1--Q3} & \textbf{Part terrain} & \textbf{Prix méd.} & \textbf{Dépréciation relative} \\ \midrule") | |
| 616 | +for p in PROFIL: | |
| 617 | + T.append(f"{p['a']}--{p['b']-1} ans & {p['n']} & {f(p['med'])} & {f(p['q1'])}--{f(p['q3'])} & {pct(p['part_terrain'],0)}\\,\\% & {f(p['prix_med'])} & {pct(p['d_rel'],1)}\\,\\% \\\\") | |
| 618 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 619 | +# hédonique | |
| 620 | +T.append(r"\newcommand{\tabHedonique}{\begin{tabular}{@{}l r r@{}}\toprule \textbf{Variable} & \textbf{Coefficient} & \textbf{Écart-type} \\ \midrule") | |
| 621 | +for nom, b, s in zip(HED["noms"], HED["beta"], HED["se"]): | |
| 622 | + T.append(f"{nom} & {dec(b,4)} & {dec(s,4)} \\\\") | |
| 623 | +T.append(f"\\midrule \\multicolumn{{3}}{{@{{}}l}}{{$n = {N_VENTES}$ ; $R^2 = {dec(HED['r2'],2)}$ ; écart-type des résidus {dec(HED['sigma'],2)}}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 624 | +# modèles | |
| 625 | +T.append(r"\newcommand{\tabModeles}{\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}\toprule \textbf{$t$ (ans)} & \textbf{Linéaire} & \textbf{Exponentiel} & \textbf{Non linéaire} \\ \midrule") | |
| 626 | +for t, m in MODELES.items(): T.append(f"{t} & {f(m['lin'])} & {f(m['exp'])} & {f(m['nl'])} \\\\") | |
| 627 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 628 | +# curabilité : rénovations | |
| 629 | +T.append(r"\newcommand{\tabRenos}{\begin{tabular}{@{}l r r r r c@{}}\toprule \textbf{Intervention (hypothèses)} & \textbf{Coût $C$} & \textbf{Gain $\Delta V$} & \textbf{Gain net} & \textbf{$\Delta V/C$} & \textbf{Verdict} \\ \midrule") | |
| 630 | +for r_ in RENOS: | |
| 631 | + verdict = "\\textcolor{uqoVert}{\\textbf{curable}}" if r_["curable"] else "\\textcolor{uqoRouge}{\\textbf{incurable}}" | |
| 632 | + T.append(f"{r_['nom']} & {f(r_['c'])} & {f(r_['dv'])} & {f(r_['gn'])} & {dec(r_['ratio'],2)} & {verdict} \\\\") | |
| 633 | +T.append(r"\bottomrule\end{tabular}}") | |
| 634 | +# entretien différé | |
| 635 | +T.append(r"\newcommand{\tabCurable}{\begin{tabular}{@{}l r@{}}\toprule \textbf{Constat (hypothèses d'inspection)} & \textbf{Coût de remise en état} \\ \midrule") | |
| 636 | +for k, v in CURABLE.items(): T.append(f"{k} & {f(v)} \\\\") | |
| 637 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Dépréciation physique curable}} & \\textbf{{{f(D_CURABLE)}}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 638 | +# sous-sol | |
| 639 | +T.append(r"\newcommand{\tabSousSol}{\begin{tabular}{@{}l r@{}}\toprule \textbf{Poste (quantités hypothétiques $\times$ prix nus RSMeans du Cas 1)} & \textbf{Montant} \\ \midrule") | |
| 640 | +for k, v in SS.items(): T.append(f"{k} & {f(v)} \\\\") | |
| 641 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Aménagement du sous-sol (nus)}} & \\textbf{{{f(SS_TOTAL)}}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 642 | +# exemple didactique extraction 4 ventes | |
| 643 | +T.append(r"\newcommand{\tabExtrQuatre}{\begin{tabular}{@{}l r r r c r r@{}}\toprule & \textbf{Prix} & \textbf{Terrain} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge} & \textbf{$D/C_N$} & \textbf{Taux/an} \\ \midrule") | |
| 644 | +for i, e in enumerate(EX["extr4"], 1): | |
| 645 | + T.append(f"Vente {i} & {f(e['prix'])} & {f(e['terrain'])} & {f(e['cn'])} & {e['age']} & {pct(e['ratio'],1)}\\,\\% & {pct(e['taux'],2)}\\,\\% \\\\") | |
| 646 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Moyenne}} & & & & & \\textbf{{{pct(EX['extr4_moy_ratio'],1)}\\,\\%}} & \\textbf{{{pct(EX['extr4_moy_taux'],2)}\\,\\%}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 647 | +# terrains vacants retenus | |
| 648 | +T.append(r"\newcommand{\tabTerrains}{\begin{tabular}{@{}l c r r r r@{}}\toprule \textbf{Terrain vendu} & \textbf{Date} & \textbf{Prix} & \textbf{Superficie} & \textbf{Rôle (terrain)} & \textbf{Prix/rôle} \\ \midrule") | |
| 649 | +for t in TERRAINS_5KM: | |
| 650 | + T.append(f"{t['rue']} & {t['date'][:7]} & {f(t['prix'])} & {dec(t['lot'],0)}~m\\textsuperscript{{2}} & {f(t['vt'])} & {dec(t['ratio'],2)} \\\\") | |
| 651 | +T.append(f"\\midrule \\textbf{{Médiane ({len(TERRAINS_5KM)} ventes à $\\le$ 5~km)}} & & & & & \\textbf{{{dec(RATIO_TERRAIN,2)}}} \\\\ \\bottomrule\\end{{tabular}}}}") | |
| 652 | +open(os.path.join(PARTIES, "s09_tables.tex"), "w", encoding="utf-8").write("\n".join(T) + "\n") | |
| 653 | + | |
| 654 | +# ---- 14d. Rapport Markdown | |
| 655 | +L = ["# IMM1033 — Séance 9 : résultats des calculs (calculs_s09.py, 2026-11-08)", "", | |
| 656 | + f"Sujet réel : {SUJET['adresse']} — plain-pied détaché {SUJET['annee']} ({AGE_CHRONO} ans), {SUJET['aire_m2']} m² hors sol ({SUJET['aire_pi2']} pi²), terrain {SUJET['lot_m2']} m² ; " | |
| 657 | + f"rôle 2024-2026 : terrain {fm(SUJET['vt_role'])} $, bâtiment {fm(SUJET['vb_role'])} $, total {fm(SUJET['vr_role'])} $ ; vendu {fm(SUJET['vente_prix'])} $ le {SUJET['vente_date']} (Registre foncier) ; " | |
| 658 | + f"remis en vente le {SUJET['remise_en_vente_date']} à {fm(SUJET['prix_demande'])} $ (Centris 10348445). UQO Éval : estimation {fm(SUJET['uqoeval_est'])} $, coût {fm(SUJET['uqoeval_cout'])} $, rôle indexé {fm(SUJET['uqoeval_role_indexe'])} $.", "", | |
| 659 | + "## Coût de remplacement neuf", f"Cas 1 UQO Éval (RSMeans 2026 T4, Gatineau C57) : nus {fm(CAS1_NUS)} $, D+C {fm(CAS1_DC)} $ pour {CAS1_EMPREINTE} m² ; facteur d'échelle K = {K:.4f}.", | |
| 660 | + f"Aménagement du sous-sol (nus) : {fm(SS_TOTAL)} $ (LT {fm(SS_LT)}, finitions {fm(SS_FINITIONS)}, salle de bain {fm(SS_SDB)}, plinthes {fm(SS_PLINTHES)}). Ajouts : {fm(sum(HYP['ajouts_sujet'].values()))} $.", "", | |
| 661 | + "| Ligne | Montant |", "|---|---:|"] | |
| 662 | +for k, v in CH.items(): | |
| 663 | + L.append(f"| {k} | {fm(v) if k != 'multiplicateur' else round(v, 4)} |") | |
| 664 | +L += ["", f"**Coût neuf complet : {fm(CN)} $** = {fm(CN_M2)} $/m² = {fm(CN_PI2)} $/pi² ; multiplicateur nus → complet {M:.4f} ; vs bâtiment implicite quasi neuf (profil) : {pct(CN_VS_NEUF-1)} %.", "", | |
| 665 | + "## Terrain", f"Ratio médian prix/rôle des {len(TERRAINS_5KM)} terrains vacants à ≤ 5 km (2025-2026) : {RATIO_TERRAIN:.3f} → terrain {fm(VT)} $ ; contrôles : affectation {fm(VT_AFFECT)} $, $/m² médian {fm(PM2_TERRAIN)} → {fm(VT_PM2)} $.", ""] | |
| 666 | +for t in TERRAINS_5KM: L.append(f"- {t['rue']} ({t['date']}) : {fm(t['prix'])} $, {t['lot']:.0f} m², rôle {fm(t['vt'])} $, ratio {t['ratio']:.2f}, {t['dist']:.0f} m") | |
| 667 | +L += ["", "## Composantes (nus → coût neuf complet)", "| Composante | Nus | CN | Part |", "|---|---:|---:|---:|"] | |
| 668 | +for nom in ordre: L.append(f"| {nom} | {fm(NUS_SUJET[nom])} | {fm(CN_COMP[nom])} | {pct(CN_COMP[nom]/CN)} % |") | |
| 669 | +L += ["", "## Ventilation", f"Curable {fm(D_CURABLE)} ; CT {fm(D_CT)} (CN des CT {fm(CN_CT)}) ; base LT {fm(BASE_LT)} × {HYP['AE_LT']}/{VE} = {fm(D_LT)} ; fonctionnelle curable {fm(D_FONCT_CUR)} (cuisine {fm(D_F_CUISINE)} = 28 000 − {fm(CUISINE_CN)} ; VRC {fm(D_F_VRC)} = 4 200 − {fm(VRC_CN)}) ; " | |
| 670 | + f"fonctionnelle incurable {fm(D_FONCT_INC)} ; externe {D_EXT} → **total {fm(D_VENT)} $ ({pct(D_VENT/CN)} %)**, valeur {fm(V_VENT)} $.", "", "| Composante | CN | Âge | Vie | Ratio | D | VR |", "|---|---:|:-:|:-:|---:|---:|---:|"] | |
| 671 | +for l in VENT: L.append(f"| {l['comp']} | {fm(l['cn'])} | {l['age']} | {l['vie']} | {'' if l['ratio'] is None else pct(l['ratio'],0)+' %'} | {fm(l['d'])} | {fm(l['vr'])} |") | |
| 672 | +L += ["", f"Âge effectif pondéré par le coût neuf (toutes composantes) : {AE_POND:.1f} ans → âge effectif retenu {AE} ans ; VE {VE} ans.", "", | |
| 673 | + "## Méthodes", f"- Âge-vie : {fm(D_AV)} $ ({pct(D_AV/CN)} %) → {fm(V_AV)} $ ; avec l'âge chronologique : {fm(D_AV_CHRONO)} $ ; avec VE = 60 : {fm(D_AV_VE60)} $", | |
| 674 | + f"- Âge-vie modifiée : {fm(D_AVM)} $ ({pct(D_AVM/CN)} %) → {fm(V_AVM)} $", f"- Ventilation : {fm(D_VENT)} $ ({pct(D_VENT/CN)} %) → {fm(V_VENT)} $", | |
| 675 | + f"- Extraction (7 ventes réelles ≤ 400 m) : taux médian {pct(TAUX_MEDIAN,2)} %/an (moyenne {pct(TAUX_MOYEN,2)}, tronquée {pct(TAUX_TRIM,2)} ; ratios {pct(EXTR_RATIOS[0])}–{pct(EXTR_RATIOS[-1])} %) → D = {fm(D_EXTR)} $ ({pct(D_EXTR/CN)} %) → {fm(V_EXTR)} $ ; VE implicite {VE_IMPLICITE:.0f} ans", ""] | |
| 676 | +for e in EXTR: L.append(f" - {e['rue']} ({e['annee']}, {e['age']} ans, {e['aire']} m², {e['dist']} m) : prix {fm(e['prix'])}, terrain {fm(e['terrain'])}, bât. {fm(e['vb'])}, CN {fm(e['cn'])}, D {fm(e['d'])} = {pct(e['ratio'])} %, {pct(e['taux'],2)} %/an") | |
| 677 | +L += ["", f"## Réconciliation : moyenne mécanique (poids {POIDS}) D = {fm(D_MECA)} $ ({pct(D_MECA/CN)} %) → {fm(V_MECA)} $ ({pct(ECART_MECA,1)} % vs vente) — rejetée ; retenue = extraction {fm(D_FINAL)} $ ({pct(D_FINAL/CN)} %) → valeur {fm(VT + CN - D_FINAL)} → **{fm(V_FINAL)} $** ; vente réelle {fm(SUJET['vente_prix'])} ({pct(ECART_VENTE,1)} %), prix demandé {fm(SUJET['prix_demande'])} ({pct(ECART_DEMANDE,1)} %) ; " | |
| 678 | + f"dépréciation implicite de la vente : {fm(D_IMPLICITE_VENTE)} $ ({pct(D_IMPLICITE_VENTE/CN)} %).", "", "Sensibilité au terrain : " + " ; ".join(f"{fm(t)} → D {fm(d)} ({pct(d/CN)} %)" for t, d in SENS_TERRAIN), | |
| 679 | + "Sensibilité VE : " + " ; ".join(f"{ve} ans → {fm(d)} ({fm(v)})" for ve, d, v in SENS_VE), "Sensibilité AE : " + " ; ".join(f"{ae} ans → {fm(d)} ({fm(v)})" for ae, d, v in SENS_AE), "", | |
| 680 | + f"## Profil empirique ({N_VENTES} ventes réelles, ratio prix/rôle médian {RATIO_PRIX_ROLE:.3f}, terrain indexé × {RATIO_TERRAIN:.2f})", "| Âge | n | Bât./m² méd. | Q1 | Q3 | part terrain | prix méd. | d relative |", "|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|"] | |
| 681 | +for p in PROFIL: L.append(f"| {p['a']}–{p['b']-1} | {p['n']} | {fm(p['med'])} | {fm(p['q1'])} | {fm(p['q3'])} | {pct(p['part_terrain'],0)} % | {fm(p['prix_med'])} | {pct(p['d_rel'])} % |") | |
| 682 | +L += ["", f"Ajustement exponentiel ln(bât./m²) = a − λ·âge : λ = {pct(LAMBDA_EMP,2)} %/an (é.-t. {pct(LAMBDA_SE,2)}), exp(a) = {fm(VBM2_NEUF_EMP)} $/m², R² = {R2_EXP:.2f}, n = {len(POS)} ; demi-vie {DEMI_VIE_EXP:.0f} ans.", | |
| 683 | + f"Régression hédonique ln(prix) : " + " ; ".join(f"{n} {b:.4f} ({s:.4f})" for n, b, s in zip(HED['noms'], HED['beta'], HED['se'])) + f" ; R² {HED['r2']:.2f} ; σ {HED['sigma']:.2f}.", "", | |
| 684 | + f"## Modèles : δ = {DELTA:.4f} (1/{VE}), λ = {LAMBDA:.4f}, γ = {GAMMA}, λ' = {LAMBDA_NL:.5f}", "| t | linéaire | exponentiel | non linéaire | dV/dt lin | exp | nl |", "|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|"] | |
| 685 | +for t, m in MODELES.items(): L.append(f"| {t} | {fm(m['lin'])} | {fm(m['exp'])} | {fm(m['nl'])} | {fm(m['dlin'])} | {fm(m['dexp'])} | {fm(m['dnl'])} |") | |
| 686 | +L += ["", f"## Curabilité : ΔV(C) = {A_CUR} (1 − e^(−C/{B_CUR})) ; C* = {fm(C_OPT)} $, ΔV* = {fm(DV_OPT)} $, GN* = {fm(GN_OPT)} $ ; seuil ΔV = C à C = {fm(C_SEUIL)} $.", | |
| 687 | + "| Intervention | C | ΔV | GN | ΔV/C | verdict |", "|---|---:|---:|---:|---:|---|"] | |
| 688 | +for r_ in RENOS: L.append(f"| {r_['nom']} | {fm(r_['c'])} | {fm(r_['dv'])} | {fm(r_['gn'])} | {r_['ratio']:.2f} | {'curable' if r_['curable'] else 'incurable'} |") | |
| 689 | +L += ["", "## Exemples didactiques", json.dumps(EX, ensure_ascii=False, default=str)[:3000]] | |
| 690 | +open(os.path.join(HERE, "RESULTATS_S09.md"), "w", encoding="utf-8").write("\n".join(L) + "\n") | |
| 691 | +print("\n".join(L[:60])) | |
| 692 | +print("...") | |
| 693 | +print(f"CN {fm(CN)} | VT {fm(VT)} | D : AV {fm(D_AV)} ({pct(D_AV/CN)} %) AVM {fm(D_AVM)} VENT {fm(D_VENT)} ({pct(D_VENT/CN)} %) EXTR {fm(D_EXTR)} ({pct(D_EXTR/CN)} %) | final {fm(D_FINAL)} → {fm(V_FINAL)} vs vente {fm(SUJET['vente_prix'])} ({pct(ECART_VENTE)} %) | D implicite {fm(D_IMPLICITE_VENTE)} ({pct(D_IMPLICITE_VENTE/CN)} %)") | |
| 694 | +print(f"macros : {len(mac)} ; tableaux : {sum(1 for t in T if t.startswith(chr(92)+'newcommand'))}") | |
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/data/cas1_lignes_rsmeans.csv
+66 −0
@@ -0,0 +1,66 @@ | ||
| 1 | +wbs,description,quantity,unit,unitDirect,material,labour,equipment,direct,located | |
| 2 | +31,"Excavation — excavation en masse, pelle hydraulique 1 vg³ (B.C.Y.) — RSMeans 312316425100",529.9554,yd3,2.26,0,593.55,604.15,1197.7,1197.7 | |
| 3 | +31,Remblai — remblai en masse au bouteur (L.C.Y.) — RSMeans 312323131300,115.3351,yd3,2.42,0,79.58,199.53,279.11,279.11 | |
| 4 | +31,Drain français — drain de fondation perforé 4 po — RSMeans 334116103000,139.7638,ft,13.79,1009.09,784.07,134.17,1927.33,1927.33 | |
| 5 | +33,"Branchements (aqueduc, égout, électricité)",1,lump,8132.78,6500,1172.78,460,8132.78,8267.38 | |
| 6 | +03,"Semelles filantes — semelle filante 24 × 12 po (0,61 × 0,30 m = 0,183 m³/m) — RSMeans 033053403935",10.1968,yd3,335.82,2325.78,1091.36,7.14,3424.28,3424.28 | |
| 7 | +03,"Murs de fondation (h 2.44 m) — mur de béton 8 po coffré (0,203 m³/m²) — RSMeans 033053404200",27.5978,yd3,625.51,8711.23,7894.61,656.83,17262.67,17262.67 | |
| 8 | +07,"Membrane d'étanchéité des fondations — enduit bitumineux d'imperméabilisation pulvérisé, 1 couche — RSMeans 071113100300",981.2381,ft2,0.64,225.68,402.31,0,627.99,627.99 | |
| 9 | +03,Dalle de sous-sol 100 mm — dalle sur sol 4 po — RSMeans 033053405001,1264.7595,ft2,3.83,3402.2,1429.18,12.65,4844.03,4844.03 | |
| 10 | +08,Fenêtres de sous-sol — fenêtre de sous-sol utilitaire 1 pi 7 × 2 pi 8 — RSMeans 085123401100,3,unit,528.69,1519.56,66.51,0,1586.07,1586.07 | |
| 11 | +06,"Planchers portés (solives) — solives en I 24 po c/c, portée 15–24 pi — RSMeans 061733101200",1100.0716,ft2,3.61,3256.21,715.05,0,3971.26,3971.26 | |
| 12 | +06,Planchers portés (solives) — sous-plancher OSB ¾ po — RSMeans 061623101600,1100.0716,ft2,1.47,1166.08,451.03,0,1617.11,1617.11 | |
| 13 | +06,"Murs extérieurs ossature 2×6 — ossature 2 × 6 à 16 po c/c, 8 pi, lisses incluses (m de mur = m² ÷ 2,44) — RSMeans 061110260800",168.0479,ft,14.81,1040.22,1448.57,0,2488.79,2488.79 | |
| 14 | +06,Murs extérieurs ossature 2×6 — revêtement intermédiaire contreplaqué ½ po — RSMeans 061636100600,1344.7353,ft2,1.69,1344.74,927.87,0,2272.61,2272.61 | |
| 15 | +06,"Cloisons ossature 2×4 — cloison 2 × 4 à 16 po c/c, 8 pi, lisses incluses (m de cloison = m² ÷ 2,44) — RSMeans 061110260200",114.7146,ft,11.99,485.24,890.19,0,1375.43,1375.43 | |
| 16 | +06,"Poutre centrale LVL — poutre LVL 1¾ × 14 po, 3 plis — RSMeans 061813206150",126.2795,ft,15.63,1756.55,217.2,0,1973.75,1973.75 | |
| 17 | +05,"Colonnes d'acier — colonne tubulaire (lally) 4 po remplie de béton, 8 pi — RSMeans 051223158080",4,unit,129.33,389.52,127.8,0,517.32,517.32 | |
| 18 | +06,"Fermes de toit + support OSB — fermes fink 4/12 à 24 po c/c (par pi² de plancher ≈ 0,93 × aire de toit) — RSMeans 061753100210",1446.6082,ft2,3.95,3457.39,954.76,1301.95,5714.1,5714.1 | |
| 19 | +06,Fermes de toit + support OSB — support de toit contreplaqué CDX ½ po — RSMeans 061636100100,1555.4927,ft2,1.56,1555.49,871.08,0,2426.57,2426.57 | |
| 20 | +09,"Escaliers intérieurs — escalier préfabriqué 14 contremarches, 3 pi (pin pour tapis) — RSMeans 064313200600",14,unit,102.48,1155.56,279.16,0,1434.72,1434.72 | |
| 21 | +09,"Escaliers intérieurs — main courante avec balustres (4,3 m par escalier) — RSMeans 064313201550",14.1076,ft,96.37,1177.28,182.27,0,1359.55,1359.55 | |
| 22 | +07,Isolation des murs extérieurs R-24 — matelas kraft 6 po R-21 (plus proche de R-24 dans RSMeans) — RSMeans 072116200182,914.7171,ft2,2.17,1536.72,448.21,0,1984.93,1984.93 | |
| 23 | +07,"Isolation du comble R-50 — cellulose soufflée R-38 (épaisseur × 1,32 pour R-50) — RSMeans 072126100120",1669.4825,ft2,1.21,33.39,1285.5,701.18,2020.07,2020.07 | |
| 24 | +07,"Isolation intérieure des murs de sous-sol R-20 — XPS 2 po R-10, deux couches — RSMeans 072113101940",2237.6017,ft2,3.38,5795.39,1767.71,0,7563.1,7563.1 | |
| 25 | +07,Revêtement vinyl (70 %) — revêtement de vinyle double 5 po — RSMeans 074633104000,640.345,ft2,3.57,1005.34,1280.69,0,2286.03,2286.03 | |
| 26 | +07,"Revêtement brick (30 %) — placage de brique standard, appareil courant — RSMeans 042113132000",274.4797,ft2,41.54,9137.43,2264.46,0,11401.89,11401.89 | |
| 27 | +07,"Soffites et bordures de toit — soffite et bordure d'aluminium ventilés, débord 1 pi — RSMeans 074213206920",153.7402,ft,14.88,1286.81,1000.85,0,2287.66,2287.66 | |
| 28 | +07,Gouttières — gouttières d'aluminium 5 po — RSMeans 077123300100,83.8583,ft,7.96,283.44,384.07,0,667.51,667.51 | |
| 29 | +07,Gouttières — descentes 2 × 3 po (≈ 35 % de la longueur) — RSMeans 077123100100,29.3504,ft,5.26,65.74,88.64,0,154.38,154.38 | |
| 30 | +07,Couverture — bardeaux d'asphalte laminés standard — RSMeans 073113100300,1555.4927,ft2,2.43,2301.97,1481.3,0,3783.27,3783.27 | |
| 31 | +07,Couverture — sous-couche feutre no 15 — RSMeans 073113100800,1555.4927,ft2,0.19,195.84,103.91,0,299.75,299.75 | |
| 32 | +08,"Fenêtres — fenêtre de vinyle à guillotine 3 × 4½ pi, moustiquaire — RSMeans 085313100100",8,unit,900.07,6791.12,409.44,0,7200.56,7200.56 | |
| 33 | +08,Portes extérieures — porte d'acier isolée prémontée 3 × 6 pi 8 — RSMeans 081313201340,1,unit,894.99,841.77,53.22,0,894.99,894.99 | |
| 34 | +08,"Portes-patio — porte-patio coulissante 6 pi, vitrage isolant — RSMeans 083219150020",1,unit,2293.5,2093.85,199.65,0,2293.5,2293.5 | |
| 35 | +08,Portes intérieures — porte intérieure prémontée à âme creuse — RSMeans 081723104600,5,unit,321.93,1374.75,234.9,0,1609.65,1609.65 | |
| 36 | +08,Portes de garde-robe — porte pliante de placard 3 pi — RSMeans 081313202330,3,unit,367.16,951.75,149.73,0,1101.48,1101.48 | |
| 37 | +09,"Gypse ½ po murs (face intérieure des murs ext. + 2 faces des cloisons) — gypse ½ po murs, tiré de joints niveau 4 — RSMeans 092910300350",2750.6097,ft2,1.44,1787.9,2172.98,0,3960.88,3960.88 | |
| 38 | +09,"Gypse ⅝ po plafonds — gypse ⅝ po coupe-feu plafonds, niveau 4 — RSMeans 092910303150",1100.0716,ft2,1.79,869.06,1100.07,0,1969.13,1969.13 | |
| 39 | +09,"Peinture 2 couches (murs + plafonds) — peinture latex 2 couches au rouleau, murs et plafonds — RSMeans 099123720840",3850.6813,ft2,1.19,2310.41,2271.9,0,4582.31,4582.31 | |
| 40 | +09,"Céramique (cuisine, salles de bain, salles d'eau) — céramique 12 × 12 po, couche mince — RSMeans 093133103270",319.2576,ft2,6.37,1123.79,909.88,0,2033.67,2033.67 | |
| 41 | +09,Plancher hardwood (80 %) — lames de chêne blanc préverni 3¼ po — RSMeans 096429106200,624.6297,ft2,11.12,5546.71,1399.17,0,6945.88,6945.88 | |
| 42 | +09,Plancher vinyl_plank (20 %) — planches de vinyle de luxe collées — RSMeans 096519238100,156.1843,ft2,11.53,1678.98,121.82,0,1800.8,1800.8 | |
| 43 | +09,Plinthes — plinthe ogee peuplier 3 po — RSMeans 062213155180,354.3963,ft,2.55,336.68,567.03,0,903.71,903.71 | |
| 44 | +09,Tablettes de garde-robe — tablette de pin 1 × 12 po — RSMeans 105723190200,23.622,ft,8.22,107.72,86.46,0,194.18,194.18 | |
| 45 | +11,"Armoires et comptoirs de cuisine — armoires de cuisine, règle du pouce, minimum (par pi lin.) — RSMeans 123223109560",26.9029,ft,377,9452.06,690.33,0,10142.39,10142.39 | |
| 46 | +11,"Armoires et comptoirs de cuisine — comptoir stratifié avec dosseret, maximum — RSMeans 123623130100",26.9029,ft,76.49,1641.61,416.19,0,2057.8,2057.8 | |
| 47 | +11,Armoires et comptoirs de cuisine — évier double inox avec robinet (1 par 8 m d'armoires) — RSMeans 224116163200,1.025,unit,1019.79,837.53,207.76,0,1045.29,1045.29 | |
| 48 | +22,Salles de bain complètes — toilette deux pièces — RSMeans 224113131100,1,unit,560.64,376.68,183.96,0,560.64,560.64 | |
| 49 | +22,Salles de bain complètes — lavabo de meuble-lavabo (marbre cultivé) — RSMeans 224116131000,1,unit,433.86,281.64,152.22,0,433.86,433.86 | |
| 50 | +22,Salles de bain complètes — robinet de lavabo avec drain — RSMeans 224139102120,1,unit,215.43,134.44,80.99,0,215.43,215.43 | |
| 51 | +22,Salles de bain complètes — baignoire d'acier émaillé 5 pi — RSMeans 224119102300,1,unit,1393.59,1216.95,176.64,0,1393.59,1393.59 | |
| 52 | +22,Salles de bain complètes — robinetterie de bain-douche à pression équilibrée — RSMeans 224139100420,1,unit,507.98,440.42,67.56,0,507.98,507.98 | |
| 53 | +22,"Plomberie brute (appareils) — plomberie brute par appareil (alimentation, évacuation, évent) — RSMeans 224116133580",7,unit,770.98,2433.9,2962.96,0,5396.86,5396.86 | |
| 54 | +22,Chauffe-eau 60 gal — chauffe-eau électrique 66 gal (plus proche de 60 gal) — RSMeans 223330131120,1,unit,1923.78,1622.6,301.18,0,1923.78,1923.78 | |
| 55 | +22,Drainage et évents,1,lump,1059.85,489.69,570.16,0,1059.85,1069.64 | |
| 56 | +23,"Plinthes électriques 1 500 W — plinthe électrique 1 500 W, 6 pi — RSMeans 238333102000",8,unit,220.3,903.36,859.04,0,1762.4,1762.4 | |
| 57 | +23,Échangeur d'air (VRC),1,unit,2045.99,1393,652.99,0,2045.99,2073.85 | |
| 58 | +26,Entrée électrique 200 A — entrée et panneau résidentiels 150 A (RSMeans ; majorer pour 200 A) — RSMeans 260590101150,1,unit,2125.45,1612,513.45,0,2125.45,2125.45 | |
| 59 | +26,"Entrée électrique 200 A — panneau 200 A, 24 circuits — RSMeans 262416100800",1,unit,1950.56,1217.06,733.5,0,1950.56,1950.56 | |
| 60 | +26,Filage brut — prises doubles NM #12 (1 par 8 m²) — RSMeans 260590104050,12.775,unit,68.74,331.51,546.64,0,878.15,878.15 | |
| 61 | +26,Filage brut — interrupteurs NM (1 par 15 m²) — RSMeans 260590102110,6.813,unit,50.23,131.22,211,0,342.22,342.22 | |
| 62 | +26,Luminaires — luminaire plafonnier économique — RSMeans 260590106210,16,unit,57.53,709.28,211.2,0,920.48,920.48 | |
| 63 | +26,Luminaires — sortie d'éclairage boîte + câble NM — RSMeans 260590106100,16,unit,56.65,567.36,339.04,0,906.4,906.4 | |
| 64 | +26,Luminaires extérieurs — lanterne murale extérieure — RSMeans 265113702000,3,unit,164.39,394.14,99.03,0,493.17,493.17 | |
| 65 | +26,Luminaires extérieurs — sortie d'éclairage boîte + câble NM — RSMeans 260590106100,3,unit,56.65,106.38,63.57,0,169.95,169.95 | |
| 66 | +32,"Perron préfabriqué — perron préfabriqué 5 contremarches, 5 pi — RSMeans 034123500350",1,unit,2735.75,2244,267.03,224.72,2735.75,2735.75 | |
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| 3 | +2025-01-17,245000.0,"26, Impasse d'Amos","indéterminé",1176.1,199500.0,199500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167193,45.5298862763301,-75.629783569629 | |
| 4 | +2025-01-30,365000.0,"20, rue de Levens","indéterminé",1060.9,283500.0,283500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",114231,45.4917776061203,-75.7288144126006 | |
| 5 | +2025-02-07,871198.0,"rue Samuel-Edey","indéterminé",485.0,187000.0,187000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168314,45.3994732216723,-75.827627345327 | |
| 6 | +2025-02-26,630132.0,"418, rue des Becs-Scie","indéterminé",313.0,80700.0,80700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167396,45.5221355996178,-75.4826011473369 | |
| 7 | +2025-03-12,70000.0,"280, chemin Cook","indéterminé",4175.0,13400.0,13400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",40430,45.4515259810419,-75.8992334202838 | |
| 8 | +2025-03-20,619900.0,"422, rue des Becs-Scie","indéterminé",313.0,80700.0,80700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167395,45.5222317961317,-75.4825680204818 | |
| 9 | +2025-04-10,222000.0,"19, Impasse d'Amos","indéterminé",898.3,194000.0,194000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167188,45.5303101324183,-75.6286256386184 | |
| 10 | +2025-04-23,100000.0,"50, chemin Donaldson","indéterminé",798.5,9600.0,65700.0,"Autres espaces de plancher inoccupé",53915,45.5905070366246,-75.4273489783753 | |
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| 14 | +2025-05-30,485040.0,"70, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",399.0,102900.0,102900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167873,45.5442239969361,-75.4370951448644 | |
| 15 | +2025-06-02,435000.0,"315, chemin Pierre-Laporte","indéterminé",592.4,7100.0,7100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",52273,45.5733418565484,-75.4443138334786 | |
| 16 | +2025-06-02,330000.0,"116, rue de Saint-Vallier","indéterminé",485.7,196100.0,196100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",114244,45.4932284409683,-75.7291476785916 | |
| 17 | +2025-06-03,576168.0,"75, rue François-Dumais","indéterminé",250.8,125200.0,125200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168475,45.4022934371722,-75.8250914094087 | |
| 18 | +2025-06-04,247879.0,"2A, rue du Patrimoine","indéterminé",1032.9,489300.0,489300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167626,45.3932812646673,-75.8544217188276 | |
| 19 | +2025-06-06,150000.0,"1393, rue Alma","indéterminé",786.0,188600.0,188600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168501,45.529106394714,-75.6402214283223 | |
| 20 | +2025-06-09,50000.0,"711, boulevard Hurtubise","indéterminé",457.2,14400.0,14400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",100797,45.4766468976887,-75.6223723665797 | |
| 21 | +2025-06-11,546039.0,"79, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168476,45.4022271805713,-75.8250820249117 | |
| 22 | +2025-06-11,527660.0,"54, rue Alfred-Belisle","indéterminé",544.0,105700.0,105700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167877,45.5447077386314,-75.4372124474631 | |
| 23 | +2025-06-13,220000.0,"234, chemin Freeman",condo,123.65,55500.0,61500.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",61881,45.473009401336,-75.7467949396843 | |
| 24 | +2025-06-17,230000.0,"5, rue Court","indéterminé",501.7,190300.0,190300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168376,45.3912830475618,-75.8451718885981 | |
| 25 | +2025-06-18,493991.0,"181, rue Alfred-Belisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167920,45.5447226442708,-75.434954177318 | |
| 26 | +2025-06-19,417717.0,"58, rue du Débusquage","indéterminé",277.0,71400.0,71400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167431,45.523090963956,-75.4839866014511 | |
| 27 | +2025-06-25,280000.0,"2B, Rue du Patrimoine","indéterminé",1143.1,518400.0,518400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167625,45.3932090778968,-75.8540857283984 | |
| 28 | +2025-06-26,399990.0,"18, rue du Débusquage","indéterminé",277.0,71400.0,71400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167421,45.5234677703707,-75.4828879865896 | |
| 29 | +2025-06-30,542382.0,"138, rue du Débusquage","indéterminé",288.6,74400.0,74400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167478,45.5222378968496,-75.4830585913389 | |
| 30 | +2025-07-02,543043.0,"51, rue François-Dumais","indéterminé",219.4,125000.0,125000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168469,45.4026511436135,-75.8251420651687 | |
| 31 | +2025-07-02,575895.0,"59, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168471,45.4025360870502,-75.8251257705716 | |
| 32 | +2025-07-02,140000.0,"49, rue Jean-Paul-Poirier","indéterminé",330.9,148900.0,148900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168554,45.3840064042949,-75.8072023179374 | |
| 33 | +2025-07-02,135000.0,"120, rue de la Baie","indéterminé",306.4,98700.0,98700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",164020,45.4625212366515,-75.6954654037349 | |
| 34 | +2025-07-04,559994.0,"55, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168470,45.4025898097904,-75.8251333802091 | |
| 35 | +2025-07-07,229000.0,"27, Impasse d'Amos","indéterminé",800.9,192000.0,192000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167190,45.5304573995004,-75.6292813971459 | |
| 36 | +2025-07-09,460970.0,"1011, boulevard Saint-René Est","indéterminé",313.2,131400.0,131400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168202,45.5020080100512,-75.5961268307791 | |
| 37 | +2025-07-15,250000.0,"621, chemin Klock","indéterminé",4055.2,200600.0,200600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",44382,45.4273741911205,-75.8523274063809 | |
| 38 | +2025-07-15,573388.0,"63, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168472,45.4024823643099,-75.8251181623794 | |
| 39 | +2025-07-15,400000.0,"72, rue Jobin","indéterminé",1132.7,259200.0,259200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",122439,45.4986526715427,-75.7304920594523 | |
| 40 | +2025-07-15,570068.0,"134, rue du Débusquage","indéterminé",288.6,74400.0,74400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167477,45.5221986389247,-75.4831730524282 | |
| 41 | +2025-07-16,505665.0,"185, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",339.7,87200.0,87200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167921,45.544747577577,-75.4348574084554 | |
| 42 | +2025-07-16,499900.0,"158, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167848,45.5442161256946,-75.435127419786 | |
| 43 | +2025-07-16,529900.0,"154, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",255.0,85300.0,85300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167850,45.5441880632592,-75.4352112255264 | |
| 44 | +2025-07-16,470750.0,"173, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167918,45.5446761958527,-75.4350928909653 | |
| 45 | +2025-07-16,500336.0,"169, rue Alfred-Belisle","indéterminé",255.0,85300.0,85300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167917,45.5446481377533,-75.4351766995964 | |
| 46 | +2025-07-16,463538.0,"177, rue Alfred-Belisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167919,45.5446994207844,-75.4350235341417 | |
| 47 | +2025-07-16,506025.0,"162, rue Alfred-Belisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167847,45.5442393491811,-75.4350580644077 | |
| 48 | +2025-07-18,240000.0,"30, Impasse d'Amos","indéterminé",1027.0,196500.0,196500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167192,45.530187779853,-75.6297869574714 | |
| 49 | +2025-07-18,574615.0,"27, rue François-Dumais","indéterminé",219.4,125000.0,125000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168463,45.4030039243862,-75.8251920242819 | |
| 50 | +2025-07-18,613443.0,"115, rue du Chalumeau","indéterminé",328.0,150600.0,150600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",166920,45.5014034709607,-75.755009500768 | |
| 51 | +2025-07-18,602084.0,"111, rue du Chalumeau","indéterminé",328.0,150600.0,150600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",166921,45.5013994283859,-75.7548824552316 | |
| 52 | +2025-07-25,183000.0,"3, Impasse d'Amos","indéterminé",807.9,192200.0,192200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167184,45.5294556864716,-75.6286160763465 | |
| 53 | +2025-07-31,230000.0,"32, rue Riverview","indéterminé",542.0,223400.0,223400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168409,45.3886677126999,-75.8482554727138 | |
| 54 | +2025-08-05,553701.0,"71, rue François-Dumais","indéterminé",219.4,125000.0,125000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168474,45.4023673063014,-75.8251018692276 | |
| 55 | +2025-08-08,563730.0,"83, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168477,45.4021734563858,-75.8250744181648 | |
| 56 | +2025-08-11,130000.0,"506, rue Boisvert","indéterminé",4487.1,204900.0,204900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",41106,45.4513026146936,-75.8800812908579 | |
| 57 | +2025-08-21,524990.0,"39, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168466,45.4028351450827,-75.8251681214926 | |
| 58 | +2025-08-22,300000.0,"31, rue Gagnon","indéterminé",511.7,255900.0,255900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",164607,45.4291362998902,-75.7240897136747 | |
| 59 | +2025-08-27,360000.0,"1145, chemin du 6e rang","indéterminé",304.8,2600.0,2600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",105468,45.5589695131757,-75.5828403068033 | |
| 60 | +2025-08-29,564814.0,"23, rue François-Dumais","indéterminé",219.4,125000.0,125000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168462,45.4030728692921,-75.8252017874541 | |
| 61 | +2025-08-29,736676.0,"265, rue Josaphat-Laframboise","indéterminé",485.8,144200.0,144200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167824,45.5443645721623,-75.4339153165391 | |
| 62 | +2025-09-03,524990.0,"35, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168465,45.4028888678229,-75.8251757296848 | |
| 63 | +2025-09-03,524990.0,"31, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168464,45.4029425905632,-75.825183337877 | |
| 64 | +2025-09-03,425689.0,"14, rue du Débusquage","indéterminé",277.0,71400.0,71400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167420,45.5235054500004,-75.4827781245253 | |
| 65 | +2025-09-05,441053.0,"57, rue du Débusquage","indéterminé",266.8,68800.0,68800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167457,45.5227558999804,-75.4836791533054 | |
| 66 | +2025-09-11,545487.0,"15, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168460,45.4031879273008,-75.8252180820512 | |
| 67 | +2025-09-18,165000.0,"180, rue Harold","indéterminé",376.1,146700.0,181500.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",96559,45.483556990569,-75.6420783056245 | |
| 68 | +2025-09-19,531572.0,"67, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168473,45.4024286415698,-75.8251105556325 | |
| 69 | +2025-09-19,552707.0,"7, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168458,45.4032953727812,-75.8252332984356 | |
| 70 | +2025-09-19,200000.0,"919, rue Jacques-Cartier","indéterminé",715.35,348500.0,348500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",79820,45.456011274845,-75.6944423446971 | |
| 71 | +2025-09-26,230000.0,"23, impasse d'Amos","indéterminé",815.8,192300.0,192300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167189,45.5304296926151,-75.6289785798223 | |
| 72 | +2025-09-29,832000.0,"128, chemin Foley","indéterminé",444.5,200000.0,200000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168404,45.3882456126819,-75.8212442613992 | |
| 73 | +2025-09-30,580155.0,"11, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168459,45.4032416485957,-75.8252256902434 | |
| 74 | +2025-10-02,407915.0,"62, rue du Débusquage","indéterminé",277.0,71400.0,71400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167432,45.5230532814356,-75.4840964606248 | |
| 75 | +2025-10-14,465793.0,"66, rue du Débusquage","indéterminé",364.2,93900.0,93900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167433,45.5230165123608,-75.4842387297722 | |
| 76 | +2025-10-15,275000.0,"81, Rue du Couvent","indéterminé",451.3,203100.0,247500.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",45546,45.3973901249497,-75.844336889503 | |
| 77 | +2025-10-16,619000.0,"430, rue des Becs-Scie","indéterminé",350.8,90400.0,90400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167393,45.5224199008794,-75.4825032959256 | |
| 78 | +2025-10-16,230000.0,"234, chemin Freeman",condo,123.65,55500.0,61500.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",61873,45.473009401336,-75.7467949396843 | |
| 79 | +2025-10-17,454060.0,"53, rue du Débusquage","indéterminé",266.8,68800.0,68800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167456,45.5227922036605,-75.483573320808 | |
| 80 | +2025-10-22,586489.0,"87, rue François-Dumais","indéterminé",266.5,125700.0,125700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168478,45.4021047355052,-75.8250646853444 | |
| 81 | +2025-10-22,762445.0,"289, rue Josaphat-Laframboise","indéterminé",570.2,151000.0,151000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167818,45.545093151958,-75.4344877347209 | |
| 82 | +2025-10-23,595430.0,"rue Watt","indéterminé",464.52,7100.0,7100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",100739,45.4797067625714,-75.6267626605982 | |
| 83 | +2025-10-24,522732.0,"111, Impasse Léonard-Pagé","indéterminé",177.1,66800.0,66800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167352,45.5778963843226,-75.3974725773744 | |
| 84 | +2025-10-24,626946.0,"77, rue Jolicoeur","indéterminé",575.4,251600.0,251600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",159750,45.4600513145195,-75.755365464147 | |
| 85 | +2025-10-29,620000.0,"426, rue des Becs-Scie","indéterminé",313.0,80700.0,80700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167394,45.5223279926456,-75.4825348936266 | |
| 86 | +2025-10-30,583403.0,"166, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",255.0,85300.0,85300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167845,45.5442674072805,-75.434974257222 | |
| 87 | +2025-10-31,730066.0,"277, rue Josaphat-Laframboise","indéterminé",459.2,142000.0,142000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167821,45.5447171375815,-75.4341919749206 | |
| 88 | +2025-10-31,401697.0,"50, rue du Débusquage","indéterminé",277.0,71400.0,71400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167429,45.5231663261061,-75.4837668773226 | |
| 89 | +2025-10-31,165000.0,"12, rue Robitaille","indéterminé",427.36,137600.0,137600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",79760,45.459444856037,-75.697391247623 | |
| 90 | +2025-11-03,735840.0,"1666, rue de la Fleur-de-Lys","indéterminé",385.4,119500.0,119500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167603,45.4991363669876,-75.5668025527025 | |
| 91 | +2025-11-04,200000.0,"153, rue Dollard-des-Ormeaux","indéterminé",254.2,203400.0,203400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",7004,45.434584709311,-75.7135208882776 | |
| 92 | +2025-11-17,300000.0,"498, rue Carle","indéterminé",167.2,75700.0,141200.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",91955,45.4875980564244,-75.6707738007244 | |
| 93 | +2025-11-18,247879.0,"72, rue de la Fontenelle","indéterminé",502.9,215400.0,215400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",133837,45.4794930900197,-75.6775034967767 | |
| 94 | +2025-11-19,446511.0,"46, rue du Débusquage","indéterminé",277.0,71400.0,71400.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167428,45.5232040086265,-75.483657018149 | |
| 95 | +2025-11-20,250000.0,"289, chemin Eardley","indéterminé",3588.8,197400.0,223400.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",40868,45.4138060007111,-75.8778872263972 | |
| 96 | +2025-11-25,464935.0,"74, rue du Débusquage","indéterminé",421.0,103600.0,103600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167435,45.5228500759296,-75.4844425582135 | |
| 97 | +2025-11-26,506888.0,"38, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",301.5,77700.0,77700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167881,45.5449023083189,-75.4366500988625 | |
| 98 | +2025-11-26,508445.0,"43, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",300.0,77300.0,77300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167899,45.5444972645845,-75.436520266739 | |
| 99 | +2025-11-26,508573.0,"125, rue Alfred-Belisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167906,45.5443394596358,-75.4360985714121 | |
| 100 | +2025-11-26,502226.0,"14, rue Alfred-Belisle","indéterminé",301.5,77700.0,77700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167887,45.5451357066698,-75.4359530546188 | |
| 101 | +2025-11-26,520134.0,"133, rue Alfred-Belisle","indéterminé",255.0,85300.0,85300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167908,45.5443907441122,-75.4359454074028 | |
| 102 | +2025-11-26,512069.0,"113, rue Alfred-Belisle","indéterminé",460.3,90000.0,90000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167903,45.5442728763913,-75.4364042432531 | |
| 103 | +2025-11-26,574922.0,"47, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",342.5,88300.0,88300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167900,45.5444276866261,-75.4366191356593 | |
| 104 | +2025-11-26,488900.0,"129, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167907,45.5443626831221,-75.4360292145885 | |
| 105 | +2025-11-26,477495.0,"117, rue Alfred-Belisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167904,45.5442930126629,-75.4362372850594 | |
| 106 | +2025-11-27,569000.0,"115, impasse Léonard-Pagé","indéterminé",338.3,82700.0,82700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167308,45.5779063122619,-75.3975862782225 | |
| 107 | +2025-11-27,549856.0,"43, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168467,45.4027814223425,-75.8251605133004 | |
| 108 | +2025-11-28,125000.0,"259, rue McPike","indéterminé",630.4,123800.0,123800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",55042,45.5960372254397,-75.418889236649 | |
| 109 | +2025-11-28,570167.0,"47, rue François-Dumais","indéterminé",219.4,125000.0,125000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168468,45.4027200885194,-75.8251518283408 | |
| 110 | +2025-11-28,619000.0,"431, rue des Becs-Scie","indéterminé",425.2,103700.0,103700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167378,45.5223315900602,-75.481894042184 | |
| 111 | +2025-11-28,619000.0,"427, rue des Becs-Scie","indéterminé",450.3,104200.0,104200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167377,45.5222295616588,-75.4819149806112 | |
| 112 | +2025-12-01,549689.0,"1415, rue D'Alma","indéterminé",274.4,136700.0,136700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168676,45.5296515063655,-75.6403211716643 | |
| 113 | +2025-12-11,442775.0,"49, rue du Débusquage","indéterminé",266.8,68800.0,68800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167455,45.5228285015593,-75.4834674854199 | |
| 114 | +2025-12-15,665836.0,"144, rue North","indéterminé",273.7,107200.0,107200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168598,45.3996055657711,-75.8418564613016 | |
| 115 | +2025-12-15,577953.0,"3, rue François-Dumais","indéterminé",258.8,125500.0,125500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168457,45.4033615455533,-75.8252426699246 | |
| 116 | +2025-12-15,458599.0,"65, rue du Débusquage","indéterminé",399.4,103000.0,103000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167459,45.5226542083399,-75.4838840801939 | |
| 117 | +2025-12-16,522663.0,"143, rue du Débusquage","indéterminé",261.0,67300.0,67300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167466,45.5226149330711,-75.4832436609036 | |
| 118 | +2025-12-16,477751.0,"70, rue du Débusquage","indéterminé",525.2,105500.0,105500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167434,45.5229571817586,-75.4844409495664 | |
| 119 | +2025-12-16,619900.0,"435, rue des Becs-Scie","indéterminé",400.0,103100.0,103100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167379,45.5224336184615,-75.4818731023116 | |
| 120 | +2025-12-17,541848.0,"19, rue François-Dumais","indéterminé",171.0,112500.0,112500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168461,45.4031342031153,-75.8252104738589 | |
| 121 | +2025-12-18,841121.0,"15, Impasse D'Amos","indéterminé",814.6,192300.0,192300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167187,45.5300750560447,-75.6285203018676 | |
| 122 | +2025-12-18,615000.0,"439, rue des Becs-Scies","indéterminé",423.3,103600.0,103600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167380,45.5225355384634,-75.4818521855643 | |
| 123 | +2025-12-19,480661.0,"61, rue du Débusquage","indéterminé",266.8,68800.0,68800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167458,45.5227196020816,-75.4837849886935 | |
| 124 | +2025-12-23,511005.0,"107, Impasse Léonard-Pagé","indéterminé",179.1,67500.0,67500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167310,45.5778899945396,-75.3973962150592 | |
| 125 | +2026-01-19,430000.0,"69, rue des Conifères","indéterminé",1330.5,355100.0,355100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167043,45.4442917421731,-75.7758957762557 | |
| 126 | +2026-01-23,247850.0,"1483, chemin de la Montagne","indéterminé",8356.3,160500.0,160500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",41979,45.4770078575572,-75.8593851594719 | |
| 127 | +2026-02-04,739015.0,"269, rue Josaphat-Laframboise","indéterminé",456.8,141900.0,141900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167823,45.5444860705403,-75.4339934002367 | |
| 128 | +2026-03-06,300000.0,"30, Impasse d'Amos","indéterminé",1027.0,196500.0,196500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167192,45.530187779853,-75.6297869574714 | |
| 129 | +2026-03-18,495963.0,"121, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167905,45.5443162361493,-75.4361679296811 | |
| 130 | +2026-03-25,499900.0,"146, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",180.0,75600.0,75600.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167854,45.5441271023301,-75.4353932888144 | |
| 131 | +2026-03-25,509751.0,"10, rue Alfred-Bélisle","indéterminé",350.1,90300.0,90300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167888,45.5451700591609,-75.435830388418 | |
| 132 | +2026-03-26,563387.0,"147, rue du Débusquage","indéterminé",261.0,67300.0,67300.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167467,45.5226504432675,-75.4831401279186 | |
| 133 | +2026-03-30,544006.0,"83, impasse Léonard-Pagé","indéterminé",211.0,75700.0,75700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167317,45.5778632169983,-75.3968613276386 | |
| 134 | +2026-04-01,324900.0,"292, rue de Saint-Vallier","indéterminé",651.8,249500.0,249500.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",114604,45.4921171968546,-75.724097371008 | |
| 135 | +2026-04-02,630000.0,"1, rue Olivier-Pagé","indéterminé",605.0,153900.0,153900.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",166504,45.5457815300314,-75.4092341805742 | |
| 136 | +2026-04-13,623999.0,"150, rue North","indéterminé",273.5,107200.0,107200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168601,45.3996220424792,-75.8416132983331 | |
| 137 | +2026-04-16,510000.0,"99, Impasse Léonard-Pagé","indéterminé",182.9,69000.0,69000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167312,45.5778772178642,-75.3972434875381 | |
| 138 | +2026-04-29,739291.0,"11, Impasse d'Amos","indéterminé",800.8,192000.0,192000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167186,45.5298117307888,-75.6285625227093 | |
| 139 | +2026-04-30,837544.0,"12, Impasse d'Amos","indéterminé",804.2,192100.0,192100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167194,45.5298620281081,-75.6293371361148 | |
| 140 | +2026-05-01,345000.0,"825, rue Queen's Park","indéterminé",7405.9,264200.0,264200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",152010,45.4103692744914,-75.886649781111 | |
| 141 | +2026-05-01,275000.0,"84, rue St-Hyacinthe","indéterminé",290.0,232000.0,232000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",14129,45.4363463859285,-75.7208994414291 | |
| 142 | +2026-05-01,199900.0,"111 et 113, rue Papineau","indéterminé",289.3,231400.0,288600.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",13820,45.4308226403734,-75.7197827079701 | |
| 143 | +2026-05-08,400000.0,"175, chemin Garden","indéterminé",520.3,26000.0,26000.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",141186,45.3865065886474,-75.8097303537078 | |
| 144 | +2026-05-13,768697.0,"285, rue Josaphat-Laframboise","indéterminé",570.6,151100.0,151100.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167819,45.544969258676,-75.4343435765334 | |
| 145 | +2026-05-19,75866.0,"450, Queen's Park Road","indéterminé",1036.8,62200.0,62200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",168333,45.4084197084797,-75.8844348013484 | |
| 146 | +2026-05-19,452053.0,"41, rue du Débusquage","indéterminé",266.8,68800.0,68800.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167453,45.5229011002475,-75.4832558175344 | |
| 147 | +2026-05-21,700000.0,"7, rue de Chapleau","indéterminé",464.5,209600.0,241200.0,"Bâtiment incendié et inutilisable",81765,45.487867112395,-75.696809177559 | |
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| 149 | +2026-05-25,615000.0,"446, rue des Becs-Scie","indéterminé",313.0,80700.0,80700.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167390,45.5227777186107,-75.4824118733211 | |
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| 151 | +2026-05-26,629900.0,"454, rue des Becs-Scie","indéterminé",403.0,103200.0,103200.0,"Espace de terrain non aménagé et non exploité (excluant l’exploitation non commerciale de la forêt)",167392,45.523017904209,-75.4823509803222 | |
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| 13 | +AdtMZ1R4HEw45XXFuGgJjy,2025-11-07,429000.0,"86, rue Deschênes",Gatineau,,50857,1956,98.8,511.0,1.0,230000.0,88600.0,318600.0,2022-07-01,45.3848728941371,-75.8024921257413,381700.0,460500.0,81017592744215100000000 | |
| 14 | +Y6n71NngdrQb6CdDL1VmPz,2025-11-07,549900.0,"126, rue Le Roy",Gatineau,,70897,1979,94.1,730.8,1.0,254600.0,266200.0,520800.0,2022-07-01,45.4972167625687,-75.7447934763782,572100.0,515600.0,81017633989227700000000 | |
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| 20 | +SKhBNYEEpwNWiGiRA5SG5p,2025-11-12,250000.0,"408, rue Saint-Jean",Gatineau,,94258,1961,97.3,648.3,1.0,222500.0,162900.0,385400.0,2022-07-01,45.4924527580221,-75.6607346783661,440500.0,446400.0,81017703935971200000000 | |
| 21 | +SoBFaKf1qVRZM897qr8HSK,2025-11-13,720000.0,"58, rue des Alluchons",Gatineau,,149071,2011,148.8,450.0,1.0,191300.0,474500.0,665800.0,2022-07-01,45.4121117412907,-75.8654388855682,725200.0,704500.0,81017543044683800000000 | |
| 22 | +93uQ29VrEE6hXjEUUzMUjW,2025-11-13,420000.0,"1528, boulevard Lorrain",Gatineau,,100649,1971,80.3,3871.4,1.0,129100.0,211000.0,340100.0,2022-07-01,45.5422552659113,-75.6285977149342,401400.0,406900.0,81017724580487300000000 | |
| 23 | +WFN5Z6peJx5kJvd9fMo6eS,2025-11-13,515000.0,"469, rue St-Mathieu",Gatineau,,92616,1969,80.8,612.2,1.0,221800.0,126900.0,348700.0,2022-07-01,45.4897987173496,-75.6687956259444,426800.0,439300.0,81017693972701000000000 | |
| 24 | +7xBPx6pS59QoHFAmswEwau,2025-11-13,529900.0,"111, rue Auguste-Renoir",Gatineau,,136813,2005,104.2,434.6,1.0,162700.0,367800.0,530500.0,2022-07-01,45.5048191142207,-75.609569241757,566000.0,541400.0,81017744039812900000000 | |
| 25 | +PvrdyoZKWJh4yNSbZMpN5Q,2025-11-14,610000.0,"250, rue Carpentier",Gatineau,,133112,2004,102.9,4453.1,1.0,97700.0,346500.0,444200.0,2022-07-01,45.5805162054741,-75.3859742748599,493400.0,556500.0,81017914975376000000000 | |
| 26 | +RnP1zmngoemkbXKa6ApEuk,2025-11-14,520000.0,"40, rue de la Nouvelle-France",Gatineau,,81632,1976,93.6,557.4,1.0,235200.0,170300.0,405500.0,2022-07-01,45.4877791903683,-75.6987495715366,476300.0,471800.0,81017673849316200000000 | |
| 27 | +2P5YwtPCX9J7P5wu6JXygr,2025-11-14,350000.0,"422, rue Saint-Mathieu",Gatineau,,92845,1966,83.7,555.7,1.0,220700.0,106200.0,326900.0,2022-07-01,45.4895375991053,-75.6662873578877,393200.0,419300.0,81017693991668400000000 | |
| 28 | +CiWv6BY8cHma6Kso6jpPXp,2025-11-14,300000.0,"1591, Chemin Vanier",Gatineau,,49781,1945,149.2,4181.4,1.0,201800.0,154400.0,356200.0,2022-07-01,45.4609074702859,-75.8213258239948,423800.0,569900.0,81017573588758800000000 | |
| 29 | +CVmuoJc7rdycM8Ni4bnnUX,2025-11-14,564000.0,"199, rue Auguste-Renoir",Gatineau,,141537,2008,102.8,541.7,1.0,180200.0,389600.0,569800.0,2022-07-01,45.5045695079922,-75.6137321384152,618900.0,568400.0,81017744008569800000000 | |
| 30 | +HtRr5C5oVU46WjQ4mduQnE,2025-11-14,425000.0,"76, rue de Nevers",Gatineau,,74166,1962,80.3,557.4,1.0,220100.0,179000.0,399100.0,2022-07-01,45.4757950012958,-75.7196107995373,455300.0,438000.0,81017653786131500000000 | |
| 31 | +Xnytsqi6adazhptxCiZsGS,2025-11-14,419900.0,"536, rue Hurd",Gatineau,,92362,1972,91.8,557.4,1.0,220700.0,185500.0,406200.0,2022-07-01,45.4919516969941,-75.6726969505262,462800.0,472700.0,81017693944634700000000 | |
| 32 | +7viR3kQ9rDTzfLN8rwFbec,2025-11-17,655000.0,"1304, Grande Allée",Gatineau,,40614,1981,140.8,4877.4,1.0,208800.0,273500.0,482300.0,2022-07-01,45.4633902370236,-75.8892178885245,555900.0,615500.0,81017523651642300000000 | |
| 33 | +N2UCRtmgpGUixVH9X1D2Jf,2025-11-17,540000.0,"152, chemin Vanier",Gatineau,,50788,1954,149.1,1877.0,1.0,187700.0,258800.0,446500.0,2022-07-01,45.3906132751605,-75.8059461525044,513000.0,599900.0,81017592810458700000000 | |
| 34 | +C64WpPafNzMGTw7fN21ZwY,2025-11-17,480000.0,"352, chemin Fraser",Gatineau,,49111,1958,110.8,687.4,1.0,227500.0,172800.0,400300.0,2022-07-01,45.3957602041837,-75.8245901026754,459300.0,502300.0,81017572866814700000000 | |
| 35 | +5WVPueqpHqKUKCW6KLJ3E4,2025-11-17,465000.0,"505, du Progrès",Gatineau,,113211,1992,102.8,573.0,1.0,151300.0,223000.0,374300.0,2022-07-01,45.5261930670243,-75.4840022629957,446700.0,493600.0,81017844314642200000000 | |
| 36 | +4syMTkAH9HCgg3xd4FSyF4,2025-11-17,535000.0,"383, chemin de la Savane",Gatineau,,139207,2005,108.9,412.4,1.0,179000.0,341500.0,520500.0,2022-07-01,45.4778158391871,-75.6751698254577,574500.0,553000.0,81017693728877200000000 | |
| 37 | +H6Pkf9iCnSTmuVqb8yHFmz,2025-11-17,250000.0,"7, rue des Iroquois",Gatineau,,76797,1969,93.4,999.83,1.0,229000.0,146800.0,375800.0,2022-07-01,45.468016217343,-75.704382681964,424100.0,462500.0,81017673607126200000000 | |
| 38 | +Gz8n9dfmqCuMxyi8FDeVX7,2025-11-18,415000.0,"11, rue de Kamouraska",Gatineau,,108142,1978,101.6,1014.3,1.0,165700.0,235700.0,401400.0,2022-07-01,45.5222385270114,-75.5006182975175,457300.0,436800.0,81017824289676800000000 | |
| 39 | +MbNzArL7JrE4g92DdJux5T,2025-11-18,572500.0,"16, rue Boucher",Gatineau,,6370,1958,115.7,557.4,1.0,248000.0,260700.0,508700.0,2022-07-01,45.4556222583225,-75.7543165670294,566600.0,532500.0,81017633513214700000000 | |
| 40 | +VHc1Dwm9938frx8dJx7RnU,2025-11-19,746565.0,"15, rue LaCasse",Gatineau,,46399,1981,162.4,642.2,1.0,220900.0,433100.0,654000.0,2022-07-01,45.4081653225605,-75.8441417200054,687600.0,688000.0,81017563010391300000000 | |
| 41 | +UgRL3QHD7gQdjfNpmzRMg1,2025-11-20,490000.0,"412, rue Murphy",Gatineau,,92757,1969,97.5,557.4,1.0,220700.0,176300.0,397000.0,2022-07-01,45.4905713651127,-75.6678883533592,459800.0,479000.0,81017693982409700000000 | |
| 42 | +HgCYVTVt2QpepTcrhPnhTM,2025-11-21,839900.0,"15, rue de l'Auberge",Gatineau,,143031,2007,210.2,576.1,1.0,216500.0,636800.0,853300.0,2022-07-01,45.4133954430608,-75.8579961903266,892100.0,868500.0,81017553005508500000000 | |
| 43 | +4X495BbXCvTSkPiXHmUBb7,2025-11-21,708000.0,"113, rue du Raton-Laveur",Gatineau,,162130,2019,175.3,469.2,1.0,195100.0,551400.0,746500.0,2022-07-01,45.4191905874587,-75.8548742284891,866000.0,891700.0,81017553122883000000000 | |
| 44 | +BhuEHLybbDZJ5rbEtjvfX8,2025-11-21,537000.0,"11, rue Paquin",Gatineau,,70097,1979,111.5,1300.0,1.0,266000.0,215300.0,481300.0,2022-07-01,45.4957179660469,-75.7592646178502,546000.0,557400.0,81017623968930000000000 | |
| 45 | +FYQ82yGJS7ezbG1Z1DhGAG,2025-11-21,650000.0,"136, rue du Polder",Gatineau,,141766,2007,149.8,464.0,1.0,206400.0,437600.0,644000.0,2022-07-01,45.4241183300142,-75.8113061513786,695500.0,703100.0,81017583168940700000000 | |
| 46 | +Ld7TZcjMPUX27JEtNKNH9Q,2025-11-21,380000.0,"36, rue Bissonnette",Gatineau,,103537,1975,93.6,555.5,1.0,180900.0,197000.0,377900.0,2022-07-01,45.4922171251984,-75.5996387673898,433200.0,436300.0,81017753915733800000000 | |
| 47 | +EUAW6AvzFKnPP21zxe6aH4,2025-11-21,397000.0,"515, rue Saint-Jean",Gatineau,,94208,1961,95.2,704.6,1.0,223600.0,201200.0,424800.0,2022-07-01,45.4960249011021,-75.6620253668385,468300.0,459500.0,81017703929920800000000 | |
| 48 | +VAGQqu7E9PKqWpGb7Yxr4P,2025-11-24,532000.0,"20, rue Hinchey",Gatineau,,3363,1962,86.3,538.28,1.0,244200.0,245900.0,490100.0,2022-07-01,45.4622543703486,-75.7598091629343,565200.0,464400.0,81017623660848000000000 | |
| 49 | +Ay6GcmpTDNeKUHLNHUciLh,2025-11-25,445000.0,"22, rue Bocage",Gatineau,,81543,1975,92.3,464.5,1.0,209600.0,216100.0,425700.0,2022-07-01,45.4826545352529,-75.6985267558572,471400.0,469400.0,81017673843549300000000 | |
| 50 | +DLpkCUhJjgnTJAJWmK8sF5,2025-11-25,665000.0,"24, rue de l'Abbé-Mangin",Gatineau,,124343,1997,143.5,485.7,1.0,196100.0,371100.0,567200.0,2022-07-01,45.5003970794139,-75.7325317819636,632400.0,670200.0,81017644073773900000000 | |
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| 114 | +QDNPk2xMiUQEMMCtF6Lb2S,2025-12-15,435000.0,"103, rue Boisvenu",Gatineau,,109582,1992,136.7,531.0,1.0,147900.0,302800.0,450700.0,2022-07-01,45.5485245478181,-75.4176099546837,510800.0,535000.0,81017894539167100000000 | |
| 115 | +Utn7S5nDMdW3XR9iFpWNef,2025-12-15,460000.0,"38, rue du Curé-Robert",Gatineau,,11868,1960,91.4,464.5,1.0,229400.0,110200.0,339600.0,2022-07-01,45.4503541561196,-75.7418504804967,425200.0,463200.0,81017643417017100000000 | |
| 116 | +BhUKj6L6RriwwxQ7KCyHtr,2025-12-15,545000.0,"4, Chevalier Street",Gatineau,,8111,1967,172.0,557.4,1.0,248000.0,289800.0,537800.0,2022-07-01,45.4588382067715,-75.7491210750773,617500.0,647900.0,81017633557240800000000 | |
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| 118 | +Qarp8MVniTDua228gSbjrc,2025-12-16,400000.0,"389, boulevard Gréber",Gatineau,,81208,1974,91.5,557.4,1.0,235200.0,152100.0,387300.0,2022-07-01,45.4821359814532,-75.701252399389,439800.0,461600.0,81017673823423300000000 | |
| 119 | +DMQAWbh63JdsV5XXghUpct,2025-12-16,380000.0,"458, rue Duquette Ouest",Gatineau,,92051,1969,81.4,464.5,1.0,197500.0,181400.0,378900.0,2022-07-01,45.488558057366,-75.6685053713881,435300.0,420500.0,81017693970947300000000 | |
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| 124 | +Cgk8MhLU7bYh5kcKGiH1pf,2025-12-17,500000.0,"572, rue du Curé-Brady",Gatineau,,55558,1964,111.5,947.6,1.0,163700.0,264400.0,428100.0,2022-07-01,45.5868445982937,-75.4049941497971,490100.0,431600.0,81017905022434300000000 | |
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| 155 | +Pb76RkySRTvJKXxCDgiPZe,2026-01-16,265000.0,"924, rue Arthur-Gratton",Gatineau,,53197,1971,106.2,602.9,1.0,83900.0,164600.0,248500.0,2022-07-01,45.5692622351962,-75.425504831498,297600.0,423500.0,81017884862696700000000 | |
| 156 | +Nzq4PUSTWgmtkWxopn7PJK,2026-01-16,485000.0,"689, rue du Curé-Roy",Gatineau,,53102,1974,94.8,603.9,1.0,135900.0,189800.0,325700.0,2022-07-01,45.5778061772367,-75.4273354530214,402300.0,427000.0,81017884952131500000000 | |
| 157 | +TZqkVYQcUBP2Y5xDhsehcY,2026-01-16,360000.0,"380, boulevard Saint-René Ouest",Gatineau,,94025,1963,104.1,603.8,1.0,221600.0,153600.0,375200.0,2022-07-01,45.4910873231082,-75.6642883458533,446600.0,479300.0,81017703913215700000000 | |
| 158 | +K3Yvj1Ym83Ssu9FN6WJYqZ,2026-01-16,755000.0,"160, rue de la Pointe-Pelée",Gatineau,,148977,2011,137.1,540.0,1.0,250800.0,502800.0,753600.0,2022-07-01,45.5081375492391,-75.7598859964255,840400.0,718700.0,81017624161317900000000 | |
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| 163 | +BgFRy1cCAy7zxQkJBuFohY,2026-01-16,380000.0,"472, boulevard la Vérendrye Ouest",Gatineau,,92601,1974,90.6,646.0,1.0,222500.0,173700.0,396200.0,2022-07-01,45.4964582500867,-75.6703550509704,451100.0,472000.0,81017693969404900000000 | |
| 164 | +GFBNNMqM42rVjyymnsqVN3,2026-01-19,435000.0,"512, rue McMillan",Gatineau,,96829,1965,107.7,572.5,1.0,215800.0,205900.0,421700.0,2022-07-01,45.4959216499557,-75.6512287697417,502400.0,488100.0,81017713919370500000000 | |
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| 167 | +SVazoQMQsVnHnno2nCmDNh,2026-01-19,490000.0,"199, Rue de Pointe-Gatineau",Gatineau,,84036,1971,97.5,809.3,1.0,241400.0,152500.0,393900.0,2022-07-01,45.4704191356409,-75.6848407353054,455700.0,491100.0,81017683750384100000000 | |
| 168 | +XDBdsA8pQtGyKszdNt2X9U,2026-01-20,400000.0,"889, boulevard Lorrain",Gatineau,,122024,1970,93.5,3469.6,1.0,199300.0,153100.0,352400.0,2022-07-01,45.5210015815139,-75.6221803753523,414200.0,442900.0,81017734237802400000000 | |
| 169 | +9w8PAstC3x6pBEF3ARWC8q,2026-01-20,425000.0,"40, rue Michaud",Gatineau,,84940,1978,91.1,480.3,1.0,207100.0,220900.0,428000.0,2022-07-01,45.473782372852,-75.6806009039832,481700.0,468900.0,81017683784652100000000 | |
| 170 | +VhAsvBFboQ2eToPxSkEDcz,2026-01-21,455000.0,"121, rue Maclachlan",Gatineau,,55348,1975,100.9,557.4,1.0,125400.0,238400.0,363800.0,2022-07-01,45.5823574053332,-75.397706449792,424300.0,424600.0,81017904987195200000000 | |
| 171 | +RPMqxPL68LwFArXSj3rn7f,2026-01-22,455000.0,"75, rue d'Orsonnens",Gatineau,,3355,1961,85.7,476.1,1.0,231700.0,188200.0,419900.0,2022-07-01,45.4608910138124,-75.7594919805229,492100.0,456200.0,81017623579102900000000 | |
| 172 | +2TW9T2vZidD1LmpJYR5vCw,2026-01-22,482000.0,"386, rue Magnus Ouest",Gatineau,,93949,1965,90.6,557.4,1.0,220700.0,163700.0,384400.0,2022-07-01,45.493267800066,-75.6646432064491,433700.0,450800.0,81017703905919900000000 | |
| 173 | +DGbe9WFvxwhvjS55xedDkT,2026-01-23,520000.0,"108, chemin Saint-Thomas",Gatineau,,133689,2007,132.0,1142.5,1.0,179000.0,382800.0,561800.0,2022-07-01,45.5287702294005,-75.6267598320967,619700.0,670600.0,81017734305077700000000 | |
| 174 | +3vgWbG5pkrfjxAhPpVRAQu,2026-01-23,515000.0,"383, chemin Saint-Thomas",Gatineau,,146235,1969,134.9,3000.0,1.0,123000.0,315200.0,438200.0,2022-07-01,45.531440727992,-75.6497283168772,506100.0,555300.0,81017714328125400000000 | |
| 175 | +3rgmLxgChcK5nRdArxN9iq,2026-01-23,467000.0,"44, rue Corbeil",Gatineau,,5793,1957,85.0,557.4,1.0,248000.0,156800.0,404800.0,2022-07-01,45.4493712091939,-75.7504254753505,464000.0,462100.0,81017633446315500000000 | |
| 176 | +WRCQu4CyPdkSSQYWTgMzg8,2026-01-23,490000.0,"67, rue Clermont",Gatineau,,77547,1974,91.4,583.1,1.0,220700.0,136000.0,356700.0,2022-07-01,45.4766364450964,-75.7067602694913,422700.0,464000.0,81017663787171800000000 | |
| 177 | +2EHymocitfXCb9NqBwz5fQ,2026-01-26,790000.0,"1074, montée Paiement",Gatineau,,86014,1971,101.5,2060.6,1.0,116400.0,265600.0,382000.0,2022-07-01,45.5287682897741,-75.6800438655076,440200.0,488100.0,81017684385473300000000 | |
| 178 | +4SYQ2Mf6ZZuema9mPUGpBP,2026-01-26,596000.0,"235, avenue des Voyageurs",Gatineau,,49388,1983,126.6,557.4,1.0,204000.0,304400.0,508400.0,2022-07-01,45.4046262673119,-75.8303597703248,590100.0,609300.0,81017572926212800000000 | |
| 179 | +P2gTQorEgSWcviEqAu21Lf,2026-01-26,270000.0,"22, rue Houle",Gatineau,,50887,1966,72.0,464.5,1.0,209000.0,95100.0,304100.0,2022-07-01,45.3841719345072,-75.8018508392558,377100.0,394800.0,81017592743727400000000 | |
| 180 | +PMSG38y2aAqoAqDe7bgX9A,2026-01-26,560000.0,"234, rue de la Forteresse",Gatineau,,150627,2011,128.7,490.0,1.0,144500.0,331700.0,476200.0,2022-07-01,45.5344318633221,-75.48377975228,554400.0,589600.0,81017844413693700000000 | |
| 181 | +XCzAwjgzCaxrqRAzUjUN2H,2026-01-26,515000.0,"15, rue de Donnacona",Gatineau,,136898,2007,103.2,463.9,1.0,169600.0,332600.0,502200.0,2022-07-01,45.4984469714052,-75.5793070978953,548800.0,553800.0,81017764072544900000000 | |
| 182 | +Tui5a3w8rvLCHfiQDaxgf1,2026-01-26,329000.0,"37, rue de l'Érablière",Gatineau,,77320,1969,74.0,510.97,1.0,204400.0,192700.0,397100.0,2022-07-01,45.4717812087283,-75.7084099594163,450700.0,427800.0,81017663761937700000000 | |
| 183 | +7ZSwuXdoHEgKGKdPu8Yyd4,2026-01-26,360000.0,"99, rue Cousineau",Gatineau,,79894,1950,121.2,370.3,1.0,101800.0,220800.0,322600.0,2022-07-01,45.4643364495622,-75.7017184170605,372000.0,398000.0,81017673623255500000000 | |
| 184 | +HLPBuCdKpeUQZg3h45Tyj3,2026-01-27,535000.0,"4, boulevard Moussette",Gatineau,,4922,1957,84.4,310.39,1.0,170700.0,346800.0,517500.0,2022-07-01,45.4339416523021,-75.7438674637056,543100.0,411700.0,81017633299604500000000 | |
| 185 | +FiTEKTWhSV3HeG8r7smB5n,2026-01-28,460000.0,"207, rue du Vieux-Port",Gatineau,,124365,1997,106.6,422.2,1.0,159800.0,296100.0,455900.0,2022-07-01,45.5024214424535,-75.5631292368537,506600.0,531900.0,81017784007140600000000 | |
| 186 | +WthmDtwZWwn5w32f83f8oj,2026-01-28,690000.0,"131, rue Marcotte",Gatineau,,74476,1971,142.8,696.8,1.0,222900.0,277300.0,500200.0,2022-07-01,45.4794865383603,-75.727053361809,578700.0,608200.0,81017653820282000000000 | |
| 187 | +JmDV5HYTXBwH3zLH8HDeTt,2026-01-29,462500.0,"4, Rue Émile",Gatineau,,76015,1970,115.5,928.7,1.0,255100.0,241800.0,496900.0,2022-07-01,45.4945696103163,-75.7175581254663,535600.0,525600.0,81017653997540300000000 | |
| 188 | +6eXrUFxPXA6dmaPW9gWcuJ,2026-01-29,610000.0,"36, rue Augustin-Thibault",Gatineau,,4906,1961,127.5,501.7,1.0,296100.0,304400.0,600500.0,2022-07-01,45.4275916504243,-75.7438218767012,668600.0,578600.0,81017633292714000000000 | |
| 189 | +71rmBm9nHQXRStKr9P9C4V,2026-01-30,580000.0,"15, chemin du Barrage",Gatineau,,100659,1977,139.4,4234.7,1.0,131600.0,308900.0,440500.0,2022-07-01,45.5350420810957,-75.6265046830458,543000.0,593700.0,81017734402227100000000 | |
| 190 | +TdTLXUe9C45E2URLenEUKj,2026-01-30,550000.0,"157, rue Elizabeth",Gatineau,,45124,1973,99.9,537.8,1.0,197600.0,285800.0,483400.0,2022-07-01,45.3911872427311,-75.8379354326004,522600.0,506500.0,81017562861412900000000 | |
| 191 | +KY5dJz7DmmnBTBV98f1btU,2026-01-30,630000.0,"24, rue du Frimas",Gatineau,,131095,2003,124.5,468.5,1.0,242200.0,340300.0,582500.0,2022-07-01,45.4399393257938,-75.7905510116978,665300.0,663000.0,81017603335037900000000 | |
| 192 | +D495DzkWLTyy7zX2ERUGHU,2026-01-30,447000.0,"99, rue de Magog",Gatineau,,104177,1985,96.2,545.9,1.0,180400.0,198500.0,378900.0,2022-07-01,45.4950591246408,-75.5904576349157,452200.0,490200.0,81017753988876200000000 | |
| 193 | +FwV6H44kMCkdxCKuFAp3JT,2026-01-30,360000.0,"117, rue Sainte-Rose",Gatineau,,104024,1979,98.7,544.1,1.0,180300.0,206400.0,386700.0,2022-07-01,45.4952819634453,-75.5939147214324,469400.0,459200.0,81017753968168300000000 | |
| 194 | +5Nnk6uDpwSgbeLXzfWVgka,2026-01-30,482850.0,"29, rue de Plaisance",Gatineau,,75039,1970,95.2,555.4,1.0,220100.0,191800.0,411900.0,2022-07-01,45.4819049967954,-75.7178987539442,481200.0,483900.0,81017653892409600000000 | |
| 195 | +WrWrpgZ4UUK97uUpZ6eGW7,2026-01-30,448000.0,"228, rue Magnus Ouest",Gatineau,,94772,1967,85.0,704.3,1.0,223600.0,228700.0,452300.0,2022-07-01,45.4937730062869,-75.6553629102083,515300.0,445000.0,81017703986156400000000 | |
| 196 | +EUMm1LmRMXiGWxBXgPBwFh,2026-01-30,449500.0,"40, rue Hébert",Gatineau,,93952,1967,89.9,574.6,1.0,221000.0,152600.0,373600.0,2022-07-01,45.494508675403,-75.6655810433277,447300.0,459600.0,81017703907163700000000 | |
| 197 | +7msfAUuQapCfwko581oJkL,2026-01-30,465000.0,"543, rue Saint-Jean",Gatineau,,94312,1961,98.5,1319.8,1.0,235900.0,244100.0,480000.0,2022-07-01,45.4967891674241,-75.6609381136789,518500.0,476700.0,81017703939769300000000 | |
| 198 | +RvrLhFkTsMM6vrhMVdnmFw,2026-01-30,442500.0,"471, rue Saint-Jean",Gatineau,,94274,1962,111.7,696.8,1.0,223500.0,288800.0,512300.0,2022-07-01,45.4942270942436,-75.6617262770088,562400.0,490800.0,81017703937170800000000 | |
| 199 | +6iVkXgw9cF2DBqpVJ2K8EP,2026-02-02,460000.0,"203, Chemin Fogarty",Gatineau,,95558,1973,126.8,1105.8,1.0,64100.0,247800.0,311900.0,2022-07-01,45.5432742173347,-75.6628668366549,370800.0,505500.0,81017704511725900000000 | |
| 200 | +5M1X3KEMBdNUvUsa4Qrij5,2026-02-03,469500.0,"720, rue du Curé-Roy",Gatineau,,53177,1974,98.3,634.6,1.0,142800.0,178600.0,321400.0,2022-07-01,45.576334055638,-75.4266911949472,387700.0,422100.0,81017884950665200000000 | |
| 201 | +658Wpgb19TUTZ8usrfwPJm,2026-02-05,663000.0,"54, rue de l'Auberge",Gatineau,,143010,2010,146.8,450.1,1.0,191300.0,371900.0,563200.0,2022-07-01,45.414565001713,-75.858332306499,631200.0,710500.0,81017553007221500000000 | |
| 202 | +H5XSgW7q7DhjPtyVnz2XRn,2026-02-05,450000.0,"767, boulevard Labrosse",Gatineau,,98192,1991,106.5,486.3,1.0,163600.0,256500.0,420100.0,2022-07-01,45.5065640033852,-75.6437490423761,485800.0,533600.0,81017714170089400000000 | |
| 203 | +3LJWZionWuWJ9HwBQs24ML,2026-02-05,620000.0,"128, rue de la Plaine",Gatineau,,122395,2002,145.4,453.0,1.0,185500.0,366600.0,552100.0,2022-07-01,45.4986289364111,-75.7251815962111,629200.0,691100.0,81017654031544800000000 | |
| 204 | +Q6evweFnEs7pg7PkyTH4rp,2026-02-05,448000.0,"228, rue Magnus Ouest",Gatineau,,94772,1967,85.0,704.3,1.0,223600.0,228700.0,452300.0,2022-07-01,45.4937730062869,-75.6553629102083,515300.0,445000.0,81017703986156400000000 | |
| 205 | +Dsbg8YofKd7febEPcK9kcj,2026-02-06,350000.0,"21, rue Poirier",Gatineau,,70103,1980,96.2,645.1,1.0,252900.0,101300.0,354200.0,2022-07-01,45.4960970792008,-75.7583898318411,435000.0,505400.0,81017623978604200000000 | |
| 206 | +X4hFD2eHNi3TpWpx9tBu1j,2026-02-06,448000.0,"228, rue Magnus Ouest",Gatineau,,94772,1967,85.0,704.3,1.0,223600.0,228700.0,452300.0,2022-07-01,45.4937730062869,-75.6553629102083,515300.0,445000.0,81017703986156400000000 | |
| 207 | +H5no2aYE91d1uCW99anYj1,2026-02-09,468000.0,"54, rue Lortie",Gatineau,,44701,1974,109.5,543.5,1.0,223700.0,242400.0,466100.0,2022-07-01,45.3886491402702,-75.8441988334787,509800.0,529300.0,81017562718524400000000 | |
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| 215 | +QfEJsMtuAAY2jV4etpBeDu,2026-02-16,632500.0,"24, rue du Plateau-du-Réservoir",Gatineau,,70466,1982,122.5,794.3,1.0,255900.0,332800.0,588700.0,2022-07-01,45.4893195226476,-75.7453759410159,649200.0,598200.0,81017633970869900000000 | |
| 216 | +NvnbP9DBBXnpyKBAjmY44P,2026-02-16,429750.0,"178, rue de la Forteresse",Gatineau,,118363,1994,111.8,512.2,1.0,146300.0,233800.0,380100.0,2022-07-01,45.5315373552128,-75.4833629146914,466300.0,496700.0,81017844420061600000000 | |
| 217 | +UdV1mR7adDj9MDA8y4avUx,2026-02-17,435000.0,"215, Fernand-Arvisais",Gatineau,,96248,1950,80.3,464.5,1.0,188800.0,165200.0,354000.0,2022-07-01,45.4848458882834,-75.6465283566163,426800.0,369800.0,81017713856167800000000 | |
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| 219 | +9X6NTQnKieop3SZtLJaAwF,2026-02-19,547800.0,"28, rue Bérard",Gatineau,,103931,1975,76.6,501.7,1.0,178200.0,242000.0,420200.0,2022-07-01,45.4941737863118,-75.594061328001,471600.0,407600.0,81017753967066000000000 | |
| 220 | +JWVRs53WyXpbkejuquRrgk,2026-02-20,520000.0,"77, rue des Camélias",Gatineau,,47404,1986,96.1,649.1,1.0,231100.0,259200.0,490300.0,2022-07-01,45.4152018814018,-75.8443056516879,543600.0,547600.0,81017563017209300000000 | |
| 221 | +VtU4QsQhPy8JEPQHC96E9W,2026-02-20,610000.0,"332, chemin de la Savane",Gatineau,,139220,2007,147.0,438.0,1.0,190100.0,414000.0,604100.0,2022-07-01,45.4764338683068,-75.676745234336,679500.0,658000.0,81017693717641900000000 | |
| 222 | +MsWLkAsL74MfqeQipWUJxa,2026-02-25,564000.0,"116, rue de la Plaine",Gatineau,,122392,1998,122.0,662.2,1.0,249700.0,317300.0,567000.0,2022-07-01,45.4986136347525,-75.7245561461546,636700.0,643400.0,81017654041024700000000 | |
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| 224 | +E5duBLTZZ7LxWntY6DZBUg,2026-02-26,442000.0,"14, rue de l'Abbé-Desautels",Gatineau,,80624,1962,103.4,603.87,1.0,237300.0,214200.0,451500.0,2022-07-01,45.4687955800873,-75.6923697077935,509900.0,479400.0,81017673698515800000000 | |
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| 228 | +VF3pvVpkh8P1eh7XRd4P6P,2026-02-27,465000.0,"55, rue Georges",Gatineau,,109231,1974,103.4,874.3,1.0,143900.0,231200.0,375100.0,2022-07-01,45.5470997533954,-75.4326665569528,427800.0,443700.0,81017884517449700000000 | |
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| 230 | +NuFeE5zbJ5Vo8qcW3ATKPQ,2026-02-27,405100.0,"335, chemin Vanier",Gatineau,,60095,1960,128.6,2052.0,1.0,129300.0,276800.0,406100.0,2022-07-01,45.409015279327,-75.807275513545,495200.0,595200.0,81017593001243100000000 | |
| 231 | +7Qnr9QVe9E6J6UzKd7Hzgp,2026-02-27,473500.0,"19, rue Hamel",Gatineau,,102305,1973,89.0,557.4,1.0,204200.0,110800.0,315000.0,2022-07-01,45.4970136987045,-75.6045855506604,377900.0,439200.0,81017744070806600000000 | |
| 232 | +8DME3erXi6VYdaPK6qTdKg,2026-02-27,524000.0,"20, rue de Forestville",Gatineau,,101233,1998,111.4,508.7,1.0,178500.0,290200.0,468700.0,2022-07-01,45.4977386839763,-75.6147636106914,530400.0,554800.0,81017734091843800000000 | |
| 233 | +DfmM53TWLggKUXvrAvZT5d,2026-02-27,500000.0,"10, rue de Montpellier",Gatineau,,74156,1962,91.0,602.0,1.0,221000.0,199100.0,420100.0,2022-07-01,45.4748205456561,-75.7194571296642,486300.0,451800.0,81017653785260600000000 | |
| 234 | +RJPnEXAwfDGHtwc5ddv4hB,2026-02-27,430000.0,"500, boulevard La Vérendrye Ouest",Gatineau,,92517,1973,80.9,557.4,1.0,220700.0,168000.0,388700.0,2022-07-01,45.4960084200582,-75.6718838466635,441600.0,443900.0,81017693958229800000000 | |
| 235 | +3gYgjMAdr6F4WuS9Px9PD6,2026-03-02,435000.0,"4, rue Léopold",Gatineau,,80301,1956,97.2,584.65,1.0,236900.0,163400.0,400300.0,2022-07-01,45.4643829500121,-75.6953856477959,440900.0,444500.0,81017673673206500000000 | |
| 236 | +9yme7rt8NrSDbaTaUZdR2B,2026-03-02,420000.0,"17, rue de Bourgogne",Gatineau,,77799,1969,87.1,557.4,1.0,220100.0,184000.0,404100.0,2022-07-01,45.480457155216,-75.7159784355347,464700.0,478100.0,81017663801933600000000 | |
| 237 | +VTgayUAEJJCQMbMLbYJkke,2026-03-02,550000.0,"241, rue Lacombe",Gatineau,,131870,2004,123.6,1510.2,1.0,255000.0,363800.0,618800.0,2022-07-01,45.4951256934319,-75.6782984675886,706800.0,673400.0,81017693907199200000000 | |
| 238 | +P3unJ6gu3JuzaZVBzeQkd6,2026-03-03,475000.0,"18, rue Xavier",Gatineau,,41645,1974,82.3,478.9,1.0,184400.0,267600.0,452000.0,2022-07-01,45.4016414090293,-75.8628458809817,479800.0,461700.0,81017542962807600000000 | |
| 239 | +TmgiByMLuCDBf8BB686ok7,2026-03-04,435000.0,"336, rue Dorval",Gatineau,,96491,1962,116.7,975.9,1.0,223900.0,149700.0,373600.0,2022-07-01,45.4878279281816,-75.6433505488558,445600.0,488000.0,81017713970611200000000 | |
| 240 | +Sn46nEcq43FnskeFsFgeBo,2026-03-05,450000.0,"1252, rue des Laurentides",Gatineau,,108535,1973,119.2,885.1,1.0,162900.0,274000.0,436900.0,2022-07-01,45.5265210546874,-75.4965654204641,499400.0,470100.0,81017834314824600000000 | |
| 241 | +nMNy9Jgk4cAjp4D9dMPax,2026-03-06,539900.0,"541, boulevard Wilfrid-Lavigne",Gatineau,,46790,1974,116.1,650.3,1.0,211400.0,209900.0,421300.0,2022-07-01,45.4031880472627,-75.8383326368906,508000.0,544300.0,81017562954986300000000 | |
| 242 | +BEEHxV82C5UZsdUVGe8MFA,2026-03-06,360000.0,"144, rue Berthiaume",Gatineau,,104462,1984,83.6,517.3,1.0,179000.0,123800.0,302800.0,2022-07-01,45.5017241770751,-75.5952291551536,384700.0,454000.0,81017754055059800000000 | |
| 243 | +TMjaToTEhAdBcGu3srVmNL,2026-03-09,550000.0,"32, rue de Cherbourg",Gatineau,,121740,2007,95.0,590.9,1.0,187400.0,472500.0,659900.0,2022-07-01,45.388143155019,-75.8055415120157,696100.0,597700.0,81017592718791300000000 | |
| 244 | +Y1Rfe6hk8Rqk7EdTzLwpco,2026-03-09,888000.0,"271, rue Skyridge",Gatineau,,50534,1975,151.4,4094.5,1.0,280900.0,293200.0,574100.0,2022-07-01,45.4622272560466,-75.8114187682328,704500.0,732500.0,81017583660544800000000 | |
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| 272 | +dVRrbvDBeNX5LMXhNEccA,2026-03-26,470000.0,"483, Saint-Jean",Gatineau,,94287,1961,96.1,696.8,1.0,223500.0,170100.0,393600.0,2022-07-01,45.4947174511927,-75.6618071400669,453900.0,458300.0,81017703937116300000000 | |
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| 275 | +RXsVbo4kWwJ3ZNnHKrUAMJ,2026-03-30,393000.0,"753, boulevard Lorrain",Gatineau,,101532,1967,80.7,1008.0,1.0,176500.0,171100.0,347600.0,2022-07-01,45.5189421274221,-75.6162868534447,439900.0,383700.0,81017734284399300000000 | |
| 276 | +CzzgZ4PpJbeNZ7bLx4EBQR,2026-03-31,620100.0,"43, rue de Castillou",Gatineau,,71768,1983,118.9,589.9,1.0,280200.0,239100.0,519300.0,2022-07-01,45.4887457270708,-75.7394271368621,585400.0,580400.0,81017643920523900000000 | |
| 277 | +XRb2dJsN2sJyac1CGACUE7,2026-04-01,639900.0,"5, rue de Carignan",Gatineau,,129461,2002,137.8,1267.0,1.0,201300.0,443400.0,644700.0,2022-07-01,45.5321665949122,-75.6329355870054,703800.0,709300.0,81017724359224900000000 | |
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| 279 | +JdvX7s5yLdKGs1XPmhzxwL,2026-04-01,500000.0,"31, rue du Père-Bériault",Gatineau,,70562,1981,92.9,773.7,1.0,255500.0,191400.0,446900.0,2022-07-01,45.4924718522142,-75.7449111475349,501700.0,515600.0,81017633984184900000000 | |
| 280 | +Ky78gNJwqT4yijA3Bih2z,2026-04-01,650000.0,"155, avenue des Pivoines",Gatineau,,47413,1987,126.5,557.4,1.0,212700.0,397700.0,610400.0,2022-07-01,45.4117977096884,-75.84378977174,655700.0,620400.0,81017563014631600000000 | |
| 281 | +XFuK5N28W2c63a1cgJnDss,2026-04-01,640000.0,"1775, chemin Cook",Gatineau,,50527,1956,163.5,4019.1,1.0,200200.0,288300.0,488500.0,2022-07-01,45.4569353074221,-75.8111822017289,642000.0,631400.0,81017583564725400000000 | |
| 282 | +92rA7SApTNM7Ejgo9DhjCJ,2026-04-01,410000.0,"9, rue O'Hagan",Gatineau,,77404,1970,80.3,501.68,1.0,200700.0,99300.0,300000.0,2022-07-01,45.471190236906,-75.7069791466592,383800.0,439900.0,81017663781061200000000 | |
| 283 | +CyiQHv91UvAZEnTwpvYebF,2026-04-01,550000.0,"542, rue des Pluviers",Gatineau,,117609,1979,140.6,2749.3,1.0,270700.0,311500.0,582200.0,2022-07-01,45.5038434835316,-75.5761904360656,657500.0,596200.0,81017764098905000000000 | |
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| 313 | +6QhNqjLm4ztJmgtYTpqAZX,2026-04-17,435000.0,"61, rue de Troyes",Gatineau,,81335,1978,88.4,464.5,1.0,209600.0,140000.0,349600.0,2022-07-01,45.4855467322872,-75.7006496467204,446900.0,470100.0,81017673827851300000000 | |
| 314 | +9eE71rZycRteWg29tYL53R,2026-04-17,350500.0,"301, Boulevard Saint-René Ouest",Gatineau,,94348,1953,71.1,534.5,1.0,220200.0,105800.0,326000.0,2022-07-01,45.4918453441796,-75.6597359528245,368600.0,385500.0,81017703944764500000000 | |
| 315 | +7dY59mQQi75H8LXjD4dxy4,2026-04-20,700000.0,"20, rue LaCasse",Gatineau,,46357,1983,126.7,653.8,1.0,223300.0,357900.0,581200.0,2022-07-01,45.4084818560209,-75.8447134126339,633900.0,613300.0,81017563000924600000000 | |
| 316 | +KBsvijaZpKPyJGYsNoiQwK,2026-04-20,605000.0,"28, rue Alexandre-Dumas",Gatineau,,134171,2004,90.2,474.0,1.0,207300.0,346200.0,553500.0,2022-07-01,45.4123317010073,-75.7963583185078,613700.0,599900.0,81017593085750700000000 | |
| 317 | +LM4GgqV17G7miFWskVtygJ,2026-04-22,368500.0,"428, rue Charles-Desnoyers",Gatineau,,99375,1959,85.9,753.73,1.0,177700.0,187900.0,365600.0,2022-07-01,45.4820552152319,-75.6384279357596,431100.0,420000.0,81017723813527400000000 | |
| 318 | +C61kjH26ZGNtEisnHTJ9CQ,2026-04-23,367000.0,"8, chemin Donaldson",Gatineau,,53908,1963,86.4,581.7,1.0,130900.0,87800.0,218700.0,2022-07-01,45.588075619403,-75.4270159393004,331400.0,372400.0,81017885053235700000000 | |
| 319 | +WCBQGLupUipfNJJ9USS47p,2026-04-23,300000.0,"282, boulevard Riel",Gatineau,,3864,1965,85.4,839.52,1.0,304400.0,124300.0,428700.0,2022-07-01,45.4646135487679,-75.7577773246724,501200.0,464300.0,81017623683414400000000 | |
| 320 | +Kc8RKnJdys9QNeYLCoJco5,2026-04-24,490000.0,"97, rue de Troyes",Gatineau,,81722,1978,91.3,461.7,1.0,208800.0,142000.0,350800.0,2022-07-01,45.4857735515175,-75.6971414462756,448400.0,472500.0,81017673857584100000000 | |
| 321 | +BgDyDMmgZcEoP2YkicjHxp,2026-04-24,570000.0,"217, avenue du Vallon",Gatineau,,49357,1984,123.0,557.4,1.0,204000.0,351300.0,555300.0,2022-07-01,45.4028391919935,-75.8310858901769,621700.0,602700.0,81017572914662900000000 | |
| 322 | +XEWog6328Tg8s68KX3wacf,2026-04-24,535000.0,"18, rue Legault",Gatineau,,5860,1959,103.4,498.9,1.0,236300.0,171300.0,407600.0,2022-07-01,45.4542326720234,-75.7495024964156,484100.0,506400.0,81017633541989700000000 | |
| 323 | +EiYQd8CqtDBsWkA69Vgs4d,2026-04-24,520000.0,"570, rue Burns",Gatineau,,92422,1974,100.2,549.9,1.0,220500.0,212000.0,432500.0,2022-07-01,45.4949518901778,-75.6730245045917,491900.0,483600.0,81017693947348000000000 | |
| 324 | +AmVDQQrUfbkDvm9tjp6Wod,2026-04-27,355000.0,"55, rue Bienville",Gatineau,,9446,1957,81.2,324.0,1.0,178200.0,99600.0,277800.0,2022-07-01,45.427288802749,-75.7369471350317,352500.0,405400.0,81017643252091100000000 | |
| 325 | +XizhkkEdjwdk7dN2XS7DGs,2026-04-27,500000.0,"8, rue de Mâcon",Gatineau,,74231,1970,91.2,510.0,1.0,204000.0,147500.0,351500.0,2022-07-01,45.4712981391092,-75.7173210343094,433400.0,481200.0,81017653791971700000000 | |
| 326 | +TPtxBeDUvmXtc4aNjxKt3p,2026-04-30,455555.0,"39, rue Elgin",Gatineau,,48864,1964,126.3,743.2,1.0,238600.0,217500.0,456100.0,2022-07-01,45.3938246982962,-75.8300204946714,584600.0,564200.0,81017572824572800000000 | |
| 327 | +TLXGRbek87m19gV1A8Lmjk,2026-04-30,475000.0,"227, rue de Condé",Gatineau,,108134,1975,105.4,618.7,1.0,155000.0,236100.0,391100.0,2022-07-01,45.5214921957308,-75.5011434275472,449000.0,435900.0,81017824288328300000000 | |
| 328 | +RTatbrkeUVxQovNaE9DRD5,2026-04-30,445000.0,"11, impasse Claude-Charlebois",Gatineau,,110008,1962,97.7,1020.6,1.0,165800.0,197400.0,363200.0,2022-07-01,45.5461686430605,-75.4061659010079,409200.0,409200.0,81017904527122300000000 | |
| 329 | +JpdWr7VpYMN85sScwP2KT1,2026-04-30,793000.0,"151, Ave de la Citadelle",Gatineau,,116304,1994,195.8,555.0,1.0,247500.0,499300.0,746800.0,2022-07-01,45.4761718293904,-75.7646291492644,802300.0,757700.0,81017623726942400000000 | |
| 330 | +XojrWcbS6o7kr6kZDWTATY,2026-04-30,491500.0,"37, rue de Ville-Marie",Gatineau,,80547,1960,88.8,520.07,1.0,221700.0,121300.0,343000.0,2022-07-01,45.4684098690237,-75.6936790987749,436900.0,436200.0,81017673688491400000000 | |
| 331 | +BCVnR1siykqGEubTeHuk8q,2026-04-30,350000.0,"106, rue de la Baie",Gatineau,,79805,1935,81.7,239.23,1.0,77000.0,108800.0,185800.0,2022-07-01,45.4617179913524,-75.6957943091796,277300.0,318100.0,81017673660916800000000 | |
| 332 | +AEsqNNbikUvSQqeHhYhbfp,2026-04-30,550000.0,"1344, rue des Hirondelles",Gatineau,,131627,2006,131.3,564.9,1.0,181300.0,335600.0,516900.0,2022-07-01,45.5047182811034,-75.5753506789596,580100.0,602500.0,81017774009564900000000 | |
| 333 | +TmHQbznv6VF6fWufwk7NLf,2026-04-30,420000.0,"9, rue Le Baron",Gatineau,,78443,1971,80.3,464.5,1.0,185800.0,134000.0,319800.0,2022-07-01,45.4808764021619,-75.7087470136048,384800.0,428100.0,81017663861578800000000 | |
| 334 | +B13uHDNGCwdMbAaYHioa2m,2026-04-30,508900.0,"579, rue Hurd",Gatineau,,92261,1972,99.7,553.1,1.0,220600.0,212600.0,433200.0,2022-07-01,45.4915244848607,-75.6746633560226,494100.0,487200.0,81017693933099800000000 | |
| 335 | +CdgCrTev9YA6xWDNGA9KyN,2026-04-30,546900.0,"848, rue de l'Oasis",Gatineau,,129259,2003,98.1,451.0,1.0,204300.0,246500.0,450800.0,2022-07-01,45.4941633857512,-75.6854303456312,533400.0,580200.0,81017683946648400000000 | |
| 336 | +RzkWPoYMNHGUHPxZWUcB99,2026-05-01,790000.0,"1516, rue d'Arvida",Gatineau,,154472,2013,148.6,2146.9,1.0,212500.0,499000.0,711500.0,2022-07-01,45.5340838521228,-75.634731225876,796100.0,798000.0,81017724431806000000000 | |
| 337 | +X4Dqurrb5fe7m6Z1JYvnhe,2026-05-01,540000.0,"56, rue des Hêtres",Gatineau,,128592,2001,128.0,1812.2,1.0,209100.0,274800.0,483900.0,2022-07-01,45.5140173709085,-75.6183272523682,534500.0,653200.0,81017734169854400000000 | |
| 338 | +3LvuGXN3igWVax27cPNeVG,2026-05-01,590000.0,"22, rue James-Byrne",Gatineau,,132012,2004,158.2,476.4,1.0,190600.0,415900.0,606500.0,2022-07-01,45.3925559773226,-75.8174708582209,692100.0,721600.0,81017582822419500000000 | |
| 339 | +MCnu5AgPk3i497sbrpAGWr,2026-05-01,482500.0,"508, rue Charles-Desnoyers",Gatineau,,99484,1960,104.1,553.89,1.0,167700.0,274000.0,441700.0,2022-07-01,45.4839424313568,-75.6351428270512,491000.0,451700.0,81017723845088800000000 | |
| 340 | +TJcLuXNuz5tddnysPRFenZ,2026-05-01,327000.0,"201, rue Duquette Ouest",Gatineau,,94832,1955,101.4,454.9,1.0,190100.0,78400.0,268500.0,2022-07-01,45.4907789557356,-75.6542528324721,315900.0,422700.0,81017703993063100000000 | |
| 341 | +M5fvUAWbq45v6DMiq739Xy,2026-05-01,469000.0,"148, rue de Côtéville",Gatineau,,99765,1973,104.1,1381.75,1.0,193100.0,190900.0,384000.0,2022-07-01,45.4831872171071,-75.6296037364778,470800.0,495000.0,81017723885410800000000 | |
| 342 | +SKWa9ckFpUuf6VggnghZeP,2026-05-01,447079.0,"359, rue Jeanne-Mance",Gatineau,,97035,1967,91.0,557.4,1.0,194200.0,173800.0,368000.0,2022-07-01,45.4909900483817,-75.6476364513662,462800.0,447300.0,81017713943236000000000 | |
| 343 | +Ab1XQXaJPkboMed7oQhLHb,2026-05-01,400000.0,"374, rue du Vigneau",Gatineau,,94539,1961,88.5,464.5,1.0,192400.0,93700.0,286100.0,2022-07-01,45.4908332869578,-75.6573809846378,356700.0,425300.0,81017703963613500000000 | |
| 344 | +6kW3QcQnDb1RcDAD4xhJR1,2026-05-01,614000.0,"313, rue Gérard-Binette",Gatineau,,131317,2003,114.1,684.8,1.0,238200.0,401800.0,640000.0,2022-07-01,45.4218529170716,-75.8419201061998,683400.0,639200.0,81017563135003500000000 | |
| 345 | +9ydcxssASJ8S22AB6zQwUq,2026-05-01,742500.0,"267, rue Maurice Saint-Louis",Gatineau,,131303,2004,105.0,560.0,1.0,213300.0,517700.0,731000.0,2022-07-01,45.4214493706942,-75.8434854006917,763800.0,630600.0,81017563114788900000000 | |
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| 347 | +RQXS3SW2aLZkacEhmWiF9B,2026-05-01,550000.0,"10, rue Meilleur",Gatineau,,8005,1964,124.6,555.1,1.0,247500.0,208500.0,456000.0,2022-07-01,45.458774626913,-75.7503488225249,534300.0,556500.0,81017633547280000000000 | |
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| 349 | +7JQnemCKQYGmsgNcM3Bmi6,2026-05-01,484900.0,"217, rue des Fleurs",Gatineau,,102754,1977,91.7,520.1,1.0,179100.0,261400.0,440500.0,2022-07-01,45.5058138853523,-75.6041428692106,480200.0,447200.0,81017744180044500000000 | |
| 350 | +FjStgGT9YkLKKQasnmqqch,2026-05-01,410000.0,"162, rue Robert-Mongeon",Gatineau,,102580,1975,97.6,557.4,1.0,181000.0,206900.0,387900.0,2022-07-01,45.500768906683,-75.6071775334019,439600.0,456300.0,81017744054738100000000 | |
| 351 | +NsezcXw9UpEGUv5NNN9Azb,2026-05-01,420000.0,"442, rue Joseph-Demontigny",Gatineau,,92722,1970,82.5,573.7,1.0,221000.0,182500.0,403500.0,2022-07-01,45.4952468434865,-75.6684305107658,455500.0,446700.0,81017693978921600000000 | |
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| 353 | +U4ncHjHwmy7YyS6thfLNCn,2026-05-04,490000.0,"40, rue Lord-Aylmer",Gatineau,,44888,1946,70.7,580.6,1.0,206100.0,205900.0,412000.0,2022-07-01,45.3907640153594,-75.8414389400741,450100.0,387200.0,81017562830668000000000 | |
| 354 | +K6d2Ah796MVjqkk4BUSaH7,2026-05-04,405000.0,"15, rue Bocage",Gatineau,,81391,1975,91.3,464.5,1.0,209600.0,237400.0,447000.0,2022-07-01,45.4822016946118,-75.6991414469125,485100.0,465100.0,81017673843064200000000 | |
| 355 | +UPP8RAtpSygtUP9C5wSeqC,2026-05-04,395000.0,"23, rue Bell",Gatineau,,49876,1974,98.2,712.2,1.0,273700.0,128800.0,402500.0,2022-07-01,45.3855368881278,-75.8199931387061,436800.0,507800.0,81017582705501300000000 | |
| 356 | +BGh55f7o9izLpN1fdaSHb6,2026-05-04,535500.0,"18, rue Cinq-Mars",Gatineau,,8078,1959,97.2,557.4,1.0,248000.0,95300.0,343300.0,2022-07-01,45.4551609567473,-75.7481864497114,496100.0,494100.0,81017633563010000000000 | |
| 357 | +9nTog5pB6xnvr9inxRcmKe,2026-05-04,425000.0,"19, Rue de Reims",Gatineau,,74204,1967,110.8,557.4,1.0,220100.0,177600.0,397700.0,2022-07-01,45.4784309855198,-75.7196510619633,472200.0,517500.0,81017653789070700000000 | |
| 358 | +F54LhJwEdckmXT5XuJYfnR,2026-05-04,459800.0,"104, rue Lachapelle",Gatineau,,79136,1974,84.6,563.2,1.0,220300.0,256100.0,476400.0,2022-07-01,45.4799073303589,-75.7039461070135,499400.0,455200.0,81017673800338400000000 | |
| 359 | +XPuTQmgKmTJXKd4bHZwLwP,2026-05-05,317000.0,"146, rue Churchill",Gatineau,,54329,1964,96.2,831.8,1.0,131100.0,202800.0,333900.0,2022-07-01,45.5795972951298,-75.4095447376146,390400.0,393600.0,81017894984993400000000 | |
| 360 | +7nZACWUvPngvUdhovTdTU7,2026-05-05,450000.0,"9, Croissant de la Paix",Gatineau,,46624,1972,95.9,557.4,1.0,204000.0,271700.0,475700.0,2022-07-01,45.4027464946121,-75.8403049884551,519700.0,515200.0,81017562944441400000000 | |
| 361 | +1UdKE3wg6jBw9Q7Q93Z5C,2026-05-06,670000.0,"852, chemin Pink",Gatineau,,41879,1970,148.5,21332.1,1.0,115300.0,383800.0,499100.0,2022-07-01,45.4403691106062,-75.8632780780419,579900.0,671300.0,81017543365155100000000 | |
| 362 | +Bp2MT1BT28YaeTFhUMqhuP,2026-05-06,445000.0,"21, rue de Valpin",Gatineau,,108602,1988,88.7,714.6,1.0,159000.0,298500.0,457500.0,2022-07-01,45.5282296156013,-75.4958251754481,493200.0,467200.0,81017834326373600000000 | |
| 363 | +35yZpKiSmai3Avyawpedrs,2026-05-06,380000.0,"86, boulevard Lorrain",Gatineau,,102276,1966,98.8,480.4,1.0,164500.0,162500.0,327000.0,2022-07-01,45.4934483775597,-75.6050737208323,402000.0,439400.0,81017743976496900000000 | |
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| 392 | +39sHm99Lh31vRRQVjkmKHn,2026-05-19,482000.0,"11, rue de Percé",Gatineau,,100452,1987,125.4,937.1,1.0,194700.0,205800.0,400500.0,2022-07-01,45.5212598625846,-75.6269540346717,488100.0,562100.0,81017734207034200000000 | |
| 393 | +61ZLcD7dDoWwqMfdZRGhVo,2026-05-19,410000.0,"408, rue de la Reine-Victoria",Gatineau,,93505,1966,84.4,1131.4,1.0,232200.0,162700.0,394900.0,2022-07-01,45.487797878424,-75.6652093475832,457000.0,436500.0,81017703809539100000000 | |
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| 395 | +UE9namLRjFxrKifsyHJvQ,2026-05-20,330000.0,"103, boulevard Montclair",Gatineau,,11150,1940,72.6,348.09,1.0,180600.0,169400.0,350000.0,2022-07-01,45.4398885442905,-75.7383268035089,387100.0,368100.0,81017643336881000000000 | |
| 396 | +83T2pia7NjP3yQPksTENPK,2026-05-20,500000.0,"188, boulevard Riel",Gatineau,,7998,1962,118.0,546.7,1.0,245800.0,228800.0,474600.0,2022-07-01,45.4574118080378,-75.7501321234621,537800.0,535300.0,81017633545464900000000 | |
| 397 | +PP5oyf38eaTvS3WWPdSfHQ,2026-05-20,594000.0,"76, rue du Pinot",Gatineau,,126049,1998,102.0,445.9,1.0,191100.0,293900.0,485000.0,2022-07-01,45.5000696655449,-75.6697933614382,552800.0,560600.0,81017694063805100000000 | |
| 398 | +5zVzbnC6vd6UXhDLhwAhgd,2026-05-21,335000.0,"603, rue Pie-XII",Gatineau,,55231,1958,92.5,668.9,1.0,150500.0,162300.0,312800.0,2022-07-01,45.5843900920011,-75.4049018730054,356700.0,380300.0,81017904929547000000000 | |
| 399 | +ACCLCxBwN8NQVXT5i2UWaM,2026-05-21,450000.0,"672, rue Clément",Gatineau,,101015,1959,97.9,538.84,1.0,166800.0,182900.0,349700.0,2022-07-01,45.4819802621088,-75.624828426597,442700.0,436700.0,81017733823167800000000 | |
| 400 | +PFXpv6JKrhxZWj8m2HpJfp,2026-05-22,490000.0,"156, rue de Gallichan",Gatineau,,118607,1995,103.2,725.9,1.0,186500.0,281100.0,467600.0,2022-07-01,45.5104481444949,-75.6374331545107,514300.0,540500.0,81017724115973100000000 | |
| 401 | +RFqHS7ZAKMQmSvpSgoQNA7,2026-05-22,343900.0,"569, rue James",Gatineau,,54388,1925,92.8,517.6,1.0,119800.0,84200.0,204000.0,2022-07-01,45.5864197984082,-75.4099016997133,255400.0,313900.0,81017895081619100000000 | |
| 402 | +CcFvqSHH26c18osdXSto1A,2026-05-25,444900.0,"1066, boulevard Saint-René Ouest",Gatineau,,81641,1978,88.4,612.4,1.0,236900.0,207600.0,444500.0,2022-07-01,45.4885439336475,-75.6981043479851,492900.0,487000.0,81017673940814800000000 | |
| 403 | +2L6dapXXrdaypi55PmBghu,2026-05-25,485000.0,"27, rue de la Loutre",Gatineau,,71803,1988,84.9,366.0,1.0,183000.0,193600.0,376600.0,2022-07-01,45.4956830412071,-75.739999000039,467200.0,474500.0,81017643918991000000000 | |
| 404 | +swxUXV25JEyP2LoAvwWu2,2026-05-25,450000.0,"560, rue de la Sarthe",Gatineau,,46670,1972,81.4,557.4,1.0,204000.0,232600.0,436600.0,2022-07-01,45.4049184152443,-75.839983630499,489300.0,467400.0,81017562946675400000000 | |
| 405 | +HktYbfTyMtA28wj8LeMb5q,2026-05-25,460000.0,"54, rue d'Auvergne",Gatineau,,73841,1963,85.9,560.2,1.0,220200.0,203500.0,423700.0,2022-07-01,45.4765375082458,-75.7234182618056,463600.0,458000.0,81017653756159400000000 | |
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| 407 | +FyKSbGzLrZT8Wc8QXEatzf,2026-05-27,364000.0,"385, rue Landry",Gatineau,,93983,1968,94.8,557.4,1.0,220700.0,172800.0,393500.0,2022-07-01,45.4959614484322,-75.6649701433607,453800.0,477100.0,81017703908629900000000 | |
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| 411 | +BstZiey5jtfZmiU9PsfcWv,2026-05-28,507000.0,"774, rue du Verger",Gatineau,,47611,1983,103.3,557.4,1.0,212700.0,278500.0,491200.0,2022-07-01,45.4129775055796,-75.840723991141,544700.0,569600.0,81017563045024900000000 | |
| 412 | +UbmoFq9YYiSEWbweFaVpGV,2026-05-28,350000.0,"45, rue Monseigneur-Forbes",Gatineau,,80652,1966,82.0,557.42,1.0,235500.0,108900.0,344400.0,2022-07-01,45.470074148062,-75.6923322334,418700.0,436100.0,81017673790520000000000 | |
| 413 | +NhSkUpo4jHT1mUu1nZxJKs,2026-05-28,506000.0,"43, rue Paul-Gauguin",Gatineau,,145147,2008,91.3,480.3,1.0,173500.0,307900.0,481400.0,2022-07-01,45.5036436730945,-75.6145014070079,518300.0,529400.0,81017734097979500000000 | |
| 414 | +KsoFQDCVeioA6UJfDkV94R,2026-05-29,568000.0,"7, impasse du Courant",Gatineau,,41487,1972,102.8,464.5,1.0,178800.0,238800.0,417600.0,2022-07-01,45.4033198537006,-75.8667567331477,468200.0,498700.0,81017542934736000000000 | |
| 415 | +HLwKTweJvkM3jrJSRYTHF,2026-05-29,415000.0,"102, rue De Richmond",Gatineau,,98733,1987,86.0,457.5,1.0,186800.0,187300.0,374100.0,2022-07-01,45.5094287667005,-75.6449864460418,447500.0,483700.0,81017714164081200000000 | |
| 416 | +2jbjbqfdu4rG36d7yoTYX2,2026-05-29,490000.0,"204, rue Magnus Est",Gatineau,,97009,1958,87.0,917.0,1.0,222700.0,116500.0,339200.0,2022-07-01,45.4942426358263,-75.6491042615596,450500.0,413300.0,81017713937042100000000 | |
| 417 | +4VfRXvwTfh4Q2bfsBkT3gy,2026-05-29,333000.0,"38, rue Cypress",Gatineau,,95600,1950,101.5,375.3,1.0,146400.0,132600.0,279000.0,2022-07-01,45.4778614724418,-75.6491698041698,331800.0,369600.0,81017713739180000000000 | |
| 418 | +3AZRyjU7CSExqcJitWYnvH,2026-05-29,580000.0,"129, rue des Marronniers",Gatineau,,47599,1983,109.7,557.4,1.0,212700.0,302800.0,515500.0,2022-07-01,45.4120080305308,-75.8408031024649,564600.0,576300.0,81017563034974200000000 | |
| 419 | +J1e5XE5CcNxP63Y3Sos2KZ,2026-05-29,669900.0,"613, avenue des Tilleuls",Gatineau,,147562,2009,142.7,464.5,1.0,194200.0,378700.0,572900.0,2022-07-01,45.4108277374477,-75.8478208142646,648300.0,716000.0,81017553083480600000000 | |
| 420 | +UxhTGF7E3LPVMrVr5yWBNY,2026-05-29,640000.0,"909, chemin d'Aylmer",Gatineau,,51541,1956,153.7,4912.2,1.0,306000.0,267700.0,573700.0,2022-07-01,45.4057772708784,-75.7922858688596,628400.0,587900.0,81017602927018500000000 | |
| 421 | +D6Jp7dtpTZXBhUDMqjFyUd,2026-05-29,575400.0,"12, rue Marinier",Gatineau,,5578,1973,108.7,787.5,1.0,294000.0,246100.0,540100.0,2022-07-01,45.4526284086714,-75.7542322756598,560300.0,529200.0,81017633510271500000000 | |
| 422 | +3cUFub9C9nvmUn17H2QsLT,2026-05-29,490000.0,"74, rue Saint-Rosaire",Gatineau,,84238,1958,113.5,608.5,1.0,237400.0,189700.0,427100.0,2022-07-01,45.4725724274758,-75.6888126466827,478800.0,484400.0,81017683722258000000000 | |
| 423 | +XUpzzfHHpn9gQK3cjujiWW,2026-05-29,375000.0,"115, rue du Saguenay",Gatineau,,104261,1983,98.8,520.3,1.0,179100.0,210700.0,389800.0,2022-07-01,45.4959230389132,-75.5891532895649,454200.0,484000.0,81017753999875900000000 | |
| 424 | +7n4jvCyjJCCH7zShLdD1uW,2026-05-29,395000.0,"10, rue Vincent-Legris",Gatineau,,102569,1975,109.3,701.8,1.0,188200.0,214300.0,402500.0,2022-07-01,45.500110985949,-75.6075060197022,467100.0,470800.0,81017744054480800000000 | |
| 425 | +8utr12LAA4YevyByNSns2r,2026-06-01,605000.0,"818, rue Madore",Gatineau,,98649,1990,113.0,1018.2,1.0,224700.0,384900.0,609600.0,2022-07-01,45.5074834456092,-75.6458219365476,646500.0,553600.0,81017714151459700000000 | |
| 426 | +VaCCSsVGn2XqE7BR1Fy9af,2026-06-01,805500.0,"1284, rue de Mistassini",Gatineau,,131227,2003,145.8,2129.4,1.0,212300.0,419800.0,632100.0,2022-07-01,45.5265345771506,-75.6333651116592,714100.0,746700.0,81017724343952100000000 | |
| 427 | +CzEe83HGBVZHdg37bga8Vs,2026-06-01,737400.0,"225, rue Elizabeth",Gatineau,,131794,2007,176.6,559.0,1.0,201800.0,490700.0,692500.0,2022-07-01,45.3887676468249,-75.8382209349272,764600.0,791300.0,81017562768216200000000 | |
| 428 | +UYkWnG2t9dCsYiZgcX2L4B,2026-06-01,410000.0,"577, rue Duquette Ouest",Gatineau,,92255,1971,81.4,469.0,1.0,199100.0,210800.0,409900.0,2022-07-01,45.4902072067395,-75.6738690153725,458000.0,440100.0,81017693932735400000000 | |
| 429 | +7KSMNvx5se1uwDzm7YVExZ,2026-06-01,488000.0,"486, rue Saint-Mathieu",Gatineau,,92537,1970,90.6,659.1,1.0,222700.0,223700.0,446400.0,2022-07-01,45.4898021124186,-75.6697479868967,485400.0,457100.0,81017693962961200000000 | |
| 430 | +XETqAWiGWCDpvXCs1dVcjp,2026-06-01,485000.0,"216, boulevard Saint-René Est",Gatineau,,96992,1961,109.2,1393.5,1.0,211000.0,193900.0,404900.0,2022-07-01,45.4922214134784,-75.64837528719,468100.0,485200.0,81017713934639700000000 | |
| 431 | +WNXc7PvKX79tqzZjmLJ9cR,2026-06-01,500000.0,"22, rue de Port-Daniel",Gatineau,,138909,2007,101.7,360.0,1.0,180000.0,286300.0,466300.0,2022-07-01,45.5054658409105,-75.7585810266942,524800.0,548100.0,81017624078388400000000 | |
| 432 | +3CMeVTeqr95YjnvnSmvaUJ,2026-06-01,672000.0,"655, chemin de Montréal Ouest",Gatineau,,109076,1979,174.9,4911.1,1.0,138800.0,359900.0,498700.0,2022-07-01,45.5322413500257,-75.4682842394149,533300.0,607700.0,81017854431830900000000 | |
| 433 | +K6arjH8ezdb5Ns945dKfsu,2026-06-01,653000.0,"400, chemin de la Savane",Gatineau,,139234,2008,147.0,509.0,1.0,217700.0,429500.0,647200.0,2022-07-01,45.4775600527478,-75.6743256543284,719200.0,695400.0,81017693738524600000000 | |
| 434 | +Bbs5CC8btyP8ER1rADwgZm,2026-06-01,535000.0,"10, rue Le Baron",Gatineau,,78448,1972,80.3,464.5,1.0,185800.0,158200.0,344000.0,2022-07-01,45.4812957632884,-75.7090627246751,431100.0,428900.0,81017663862323400000000 | |
| 435 | +CeF8LpnEKDGaHQ1fLY374z,2026-06-01,403000.0,"442, rue Royal-Brassard",Gatineau,,94671,1969,81.9,462.8,1.0,197000.0,139400.0,336400.0,2022-07-01,45.4931832167407,-75.6566426749123,413500.0,417600.0,81017703975169700000000 | |
| 436 | +Am8wcoDxJTaGBgu9dm8RLj,2026-06-02,496000.0,"484, rue McMillan",Gatineau,,96922,1968,99.9,568.8,1.0,215700.0,218700.0,434400.0,2022-07-01,45.495577463087,-75.6496714953596,510400.0,453600.0,81017713928606700000000 | |
| 437 | +UjN8pgTrRiwt8BZCF4RUTt,2026-06-02,444000.0,"585, rue Maclaren Est",Gatineau,,55287,1971,95.9,710.5,1.0,157800.0,273500.0,431300.0,2022-07-01,45.5866244131064,-75.4027081713214,481800.0,420000.0,81017905042221900000000 | |
| 438 | +BX5fmBHv1bwyVpSQQDpw3k,2026-06-02,549900.0,"53, rue Yvon-Lamontagne",Gatineau,,149170,2012,140.8,537.4,1.0,120900.0,351600.0,472500.0,2022-07-01,45.5781177315514,-75.3990387462882,563000.0,623100.0,81017904972217900000000 | |
| 439 | +WUJCD1tUhx4fPzsEGzijgW,2026-06-02,380000.0,"203, rue Alonzo-Carrière",Gatineau,,99620,1968,82.6,502.24,1.0,165000.0,161100.0,326100.0,2022-07-01,45.4852357257507,-75.6317235733687,388900.0,409600.0,81017723867733400000000 | |
| 440 | +75ChGb6veLPDvN7FZfniCZ,2026-06-02,563000.0,"358, rue Giroux",Gatineau,,94124,1962,100.3,557.4,1.0,220700.0,245400.0,466100.0,2022-07-01,45.4904997001046,-75.6628019169798,499900.0,463300.0,81017703922389300000000 | |
| 441 | +BMXZ5DWMmPc2kHNPEbHMh4,2026-06-02,403000.0,"7, rue Brady",Gatineau,,6040,1954,99.5,557.4,1.0,248000.0,216400.0,464400.0,2022-07-01,45.4481101744601,-75.7462925055973,480700.0,476600.0,81017633475561800000000 | |
| 442 | +Sh8HVPf6beq6nJYkgxZxAc,2026-06-03,450000.0,"325, rue Jacques-Buteux",Gatineau,,93577,1963,84.1,557.4,1.0,220700.0,123100.0,343800.0,2022-07-01,45.4888301571917,-75.6623722897079,429200.0,423700.0,81017703921730800000000 | |
| 443 | +8vFawuS3XrKrvnN7y7YweV,2026-06-03,831500.0,"13, rue Atholl-Doune",Gatineau,,51739,1955,131.6,8538.9,1.0,484700.0,414800.0,899500.0,2022-07-01,45.4109594383768,-75.7868543538459,964300.0,629600.0,81017603063186000000000 | |
| 444 | +Dz35gvCDo67dxrp6D6sckj,2026-06-03,380000.0,"39, rue Laprade",Gatineau,,104371,1975,89.2,544.4,1.0,180300.0,171700.0,352000.0,2022-07-01,45.4998324891137,-75.5987442498,421800.0,422500.0,81017754023318600000000 | |
| 445 | +8fXPVE4YcmnWvD7ghQeJMX,2026-06-04,870000.0,"1435, chemin Cook",Gatineau,,120252,1961,149.3,15418.2,1.0,248300.0,250200.0,498500.0,2022-07-01,45.4547511260956,-75.8314762927664,700900.0,683400.0,81017573501899800000000 | |
| 446 | +TEfUptPYJ9K6d2p7NXzaYB,2026-06-05,460000.0,"181, rue Richer",Gatineau,,12129,1951,83.6,473.8,1.0,260600.0,202600.0,463200.0,2022-07-01,45.4502584076566,-75.7391960206798,489700.0,407600.0,81017643437096200000000 | |
| 447 | +UsxEAaFot4yPpH65WC1t2q,2026-06-05,450000.0,"19, rue Smith",Gatineau,,84006,1960,88.3,501.7,1.0,215000.0,174000.0,389000.0,2022-07-01,45.470837748089,-75.6861190879266,463400.0,437600.0,81017683740379000000000 | |
| 448 | +MsWogNA6CLSq4qbu4qrNe3,2026-06-05,524500.0,"103, rue d'Auvergne",Gatineau,,74317,1968,107.5,557.4,1.0,220100.0,278700.0,498800.0,2022-07-01,45.4791401632691,-75.7183000094811,545700.0,511300.0,81017653799138800000000 | |
| 449 | +8AiK7JkavZD7ZHnGcGnhCX,2026-06-08,411000.0,"14, rue Edward",Gatineau,,49046,1959,135.6,600.2,1.0,210000.0,280000.0,490000.0,2022-07-01,45.3939079215704,-75.8261239786867,520700.0,570100.0,81017572854624000000000 | |
| 450 | +LJ5GtXZz4oVNVLjadFQDDZ,2026-06-08,510000.0,"26, rue du Mont-Luc",Gatineau,,75795,1984,128.5,557.4,1.0,219400.0,237200.0,456600.0,2022-07-01,45.4937370942899,-75.7212975418209,537100.0,614800.0,81017653966630800000000 | |
| 451 | +YYjH6nWJk4CeMLtcHJ5bWU,2026-06-08,600000.0,"3, rue Duciaume",Gatineau,,70201,1973,101.0,650.3,1.0,222000.0,179100.0,401100.0,2022-07-01,45.4861755369436,-75.7449653703576,456000.0,511100.0,81017633887215000000000 | |
| 452 | +PjnM7jDrFYSyGvRi9sMsDw,2026-06-08,570000.0,"502, rue du Caveau",Gatineau,,47070,1974,116.1,594.6,1.0,211400.0,299100.0,510500.0,2022-07-01,45.4053381377022,-75.8363830911134,586600.0,544400.0,81017562977490300000000 | |
| 453 | +4TfBAU88Mp2qMVyJciP8Av,2026-06-09,433000.0,"6, rue Walker",Gatineau,,118870,1996,88.0,406.0,1.0,91400.0,291800.0,383200.0,2022-07-01,45.5743023301115,-75.4358413136317,433500.0,458800.0,81017874888551700000000 | |
| 454 | +EFEcL1jfZPHXfCh3f3Ft6g,2026-06-09,465000.0,"148, Rue Nelligan",Gatineau,,81794,1975,91.3,582.3,1.0,236300.0,186400.0,422700.0,2022-07-01,45.4823374887021,-75.6949016257076,505200.0,479500.0,81017673873386100000000 | |
| 455 | +PcoYbS8gHUBBAbJDQmSmma,2026-06-10,390000.0,"129, rue Maclachlan",Gatineau,,55344,1974,71.3,1809.9,1.0,174700.0,217200.0,391900.0,2022-07-01,45.582335991394,-75.3984813580439,415700.0,385300.0,81017904977614700000000 | |
| 456 | +UYJGrxQ7K8apYNFehQa11,2026-06-10,320000.0,"909, chemin d'Aylmer",Gatineau,,51541,1956,153.7,4912.2,1.0,306000.0,267700.0,573700.0,2022-07-01,45.4057772708784,-75.7922858688596,628400.0,587900.0,81017602927018500000000 | |
| 457 | +Dbi3uuJTFkMN22rkXYEGs8,2026-06-10,540000.0,"98, boul. Riel",Gatineau,,12020,1963,96.3,493.6,1.0,235200.0,216900.0,452100.0,2022-07-01,45.4524995203453,-75.7406132285902,533500.0,512400.0,81017643510961000000000 | |
| 458 | +53NSLeASM7magM23W8o6jj,2026-06-10,579000.0,"56, rue de la Fougère",Gatineau,,131797,2003,96.2,426.6,1.0,160900.0,322600.0,483500.0,2022-07-01,45.5071221475346,-75.5826635565309,540200.0,529600.0,81017764142810900000000 | |
| 459 | +JHxHY7ahg3LCqDFQWxyYFz,2026-06-11,668000.0,"77, rue de Port-Daniel",Gatineau,,145839,2008,115.7,430.2,1.0,215100.0,306800.0,521900.0,2022-07-01,45.5065129862938,-75.7595860104942,595900.0,632500.0,81017624069569900000000 | |
| 460 | +PrmHVU3gQxThVwfcToV223,2026-06-12,500000.0,"33, rue Helenore",Gatineau,,42251,1988,95.6,1122.2,1.0,400400.0,52900.0,453300.0,2022-07-01,45.3989438120345,-75.8560395667917,464600.0,561200.0,81017552829167800000000 | |
| 461 | +PE5dx18idEdGSP8maCed6d,2026-06-12,730000.0,"54, rue Jean-Marc",Gatineau,,130728,1994,137.7,2188.5,1.0,212900.0,390400.0,603300.0,2022-07-01,45.5171944401078,-75.6191844155264,666800.0,605700.0,81017734262169200000000 | |
| 462 | +UFD7FHHFW6aKWuC989oB7j,2026-06-12,540000.0,"9, rue Saint-Alexandre",Gatineau,,70266,1952,117.0,871.0,1.0,257400.0,202900.0,460300.0,2022-07-01,45.4943741589803,-75.7548238704172,508600.0,468400.0,81017633906415400000000 | |
| 463 | +KJbFphmhQJRPYuVeNPSy8q,2026-06-12,500000.0,"69, rue Deschamps",Gatineau,,80147,1967,95.2,558.44,1.0,235900.0,199100.0,435000.0,2022-07-01,45.4697113844276,-75.6992890825526,495700.0,483000.0,81017673649095400000000 | |
| 464 | +H1dsSwS8y7XFapbKL2Sruy,2026-06-15,655000.0,"1000, Boulevard Lorrain",Gatineau,,101441,1971,180.4,1808.8,1.0,188200.0,361700.0,549900.0,2022-07-01,45.5243167024015,-75.6249936605176,627300.0,686300.0,81017734310528300000000 | |
| 465 | +XBodEE5Vit988PtmrWsHxu,2026-06-15,450000.0,"12, rue de Gentilly",Gatineau,,101423,1985,113.2,940.6,1.0,194800.0,221300.0,416100.0,2022-07-01,45.5228762536608,-75.6255374627044,498200.0,536700.0,81017734219112200000000 | |
| 466 | +Uqyf97acMZq9fzUmoiv1zn,2026-06-15,852000.0,"7, rue de Tourelle",Gatineau,,72564,2002,145.5,3728.5,1.0,188200.0,532000.0,720200.0,2022-07-01,45.5107408127444,-75.7388153176682,794500.0,773500.0,81017644124768400000000 | |
| 467 | +Tyxizb5ZxBLEa6wAaNjeHb,2026-06-15,630000.0,"251, rue Robert-Martial",Gatineau,,115218,1994,126.2,687.4,1.0,238700.0,358000.0,596700.0,2022-07-01,45.419029490059,-75.8482059486435,632300.0,622100.0,81017553182101400000000 | |
| 468 | +VXcj89xFiKs9iykWvyHoMu,2026-06-15,635000.0,"305, avenue des Paysans",Gatineau,,49441,1989,106.4,548.0,1.0,202100.0,334600.0,536700.0,2022-07-01,45.4089771892249,-75.8302588215815,573800.0,579300.0,81017573021251200000000 | |
| 469 | +BvH4i7kPi3h5N6wtpX2Qgy,2026-06-15,375000.0,"46, rue Saint-Onge",Gatineau,,6206,1957,102.1,561.9,1.0,248900.0,214200.0,463100.0,2022-07-01,45.4528116773608,-75.7452304603557,486000.0,487600.0,81017633580344100000000 | |
| 470 | +2Wbr942GzZ9YWuX6c5ARfJ,2026-06-15,534900.0,"73, rue Vincent Legris",Gatineau,,102684,1975,160.5,583.8,1.0,182300.0,251200.0,433500.0,2022-07-01,45.5009558147013,-75.6040588336635,515500.0,575000.0,81017744085170400000000 | |
| 471 | +P3gsS1s9cY1i4WBMw9NBQN,2026-06-15,500000.0,"25, rue de la Châteauguay",Gatineau,,104204,1983,112.3,1053.6,1.0,205900.0,239200.0,445100.0,2022-07-01,45.4974512058898,-75.5907771428554,518400.0,522700.0,81017754081613100000000 | |
| 472 | +5LpBY6iKbHTwxAcwbKoiDZ,2026-06-15,550000.0,"27, rue de Touraine",Gatineau,,74817,1972,84.7,557.4,1.0,220100.0,170700.0,390800.0,2022-07-01,45.4810847140021,-75.7212635000749,454900.0,471200.0,81017653862790200000000 | |
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| 474 | +3cs2ipWG6Fvond9vDfKpqe,2026-06-16,380000.0,"1, rue Dorion",Gatineau,,49945,1950,73.8,503.3,1.0,226500.0,75200.0,301700.0,2022-07-01,45.3851620141131,-75.8105669209809,331900.0,373900.0,81017582774907700000000 | |
| 475 | +EtKWsFm7mybQpP66WZAh5s,2026-06-16,490000.0,"683, avenue du Cheval-Blanc",Gatineau,,133324,2004,91.6,433.8,1.0,162500.0,262800.0,425300.0,2022-07-01,45.5067671192811,-75.5822365091646,492200.0,518400.0,81017764151147000000000 | |
| 476 | +9VF6Gds7eU5FHdDQVyF6MX,2026-06-17,699800.0,"348, rue Melgund-Bouchard",Gatineau,,137064,2006,109.4,457.5,1.0,192800.0,363000.0,555800.0,2022-07-01,45.421850759201,-75.838913007252,616800.0,623100.0,81017563155363700000000 | |
| 477 | +D9yhqnNgWJHRKCQ3iBuC3a,2026-06-17,600000.0,"75, promenade Crescent",Gatineau,,51110,1957,94.2,2138.9,1.0,201400.0,261500.0,462900.0,2022-07-01,45.3964361553504,-75.8015917516935,541000.0,495000.0,81017592847793700000000 | |
| 478 | +B6oYHg7CxKPn7hXZakcqR3,2026-06-17,515000.0,"20, rue Ducerre",Gatineau,,71065,1984,110.5,572.1,1.0,198400.0,186500.0,384900.0,2022-07-01,45.4778647171971,-75.7315093978928,469500.0,561100.0,81017643788853800000000 | |
| 479 | +8WUbEPSndBHQCZD6cpTupy,2026-06-17,477000.0,"43, rue de Savoie",Gatineau,,76966,1967,96.0,555.4,1.0,220100.0,180700.0,400800.0,2022-07-01,45.4767907046623,-75.7151290251012,479300.0,482500.0,81017663717632900000000 | |
| 480 | +SzvhJSQWEH2HdHhpaMXJAH,2026-06-18,535000.0,"552, rue Foran",Gatineau,,46450,1974,116.1,557.4,1.0,204000.0,280900.0,484900.0,2022-07-01,45.4042896409397,-75.8418906533615,556900.0,545700.0,81017562935188300000000 | |
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| 496 | +E1AXaSMwtBazErutzhrAN2,2026-06-19,385000.0,"10, rue Gilbert-Garneau",Gatineau,,76651,1970,80.3,682.56,1.0,222700.0,142000.0,364700.0,2022-07-01,45.4690808713967,-75.7085819704671,432100.0,427300.0,81017663668837700000000 | |
| 497 | +KNaap3deFtXR9C2nPe4Em,2026-06-19,646681.0,"272, rue du Merlot",Gatineau,,130529,2003,128.6,474.8,1.0,201100.0,351800.0,552900.0,2022-07-01,45.5035543881261,-75.6660141538335,625500.0,646700.0,81017694097714200000000 | |
| 498 | +CChWw4hccSjjiKhw6ZUp9J,2026-06-22,650000.0,"44, rue Oakwood",Gatineau,,45064,1968,105.8,929.0,1.0,300800.0,246700.0,547500.0,2022-07-01,45.3862176811342,-75.837356675222,610500.0,506800.0,81017562765907800000000 | |
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| 501 | +UNUw5q1P5DKgXyYXn1Pp3a,2026-06-22,500000.0,"142, rue Grégoire",Gatineau,,53266,1974,117.6,1867.4,1.0,175400.0,194800.0,370200.0,2022-07-01,45.5777777043289,-75.425146903922,456700.0,487000.0,81017884962871500000000 | |
| 502 | +CEhHrPFnCSVXzrqWoTNVG5,2026-06-22,410000.0,"66, rue de Troyes",Gatineau,,81354,1976,95.0,558.3,1.0,235400.0,171300.0,406700.0,2022-07-01,45.4859976087312,-75.7000656890617,486700.0,495000.0,81017673837306300000000 | |
| 503 | +CzAomw3S5CCYqVUB3HcEo4,2026-06-22,351000.0,"585, rue Eugène-Lortie",Gatineau,,99731,1972,80.3,464.52,1.0,164400.0,148100.0,312500.0,2022-07-01,45.4877272901832,-75.6303815585054,373900.0,411200.0,81017723970751200000000 | |
| 504 | +Y5Jvc3Ro64UJKQvqMabsET,2026-06-22,640000.0,"24, rue de Beauvallon",Gatineau,,72048,1985,110.5,650.3,1.0,308800.0,284900.0,593700.0,2022-07-01,45.4900833062308,-75.7322985454891,630700.0,564600.0,81017643981079300000000 | |
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| 506 | +8QsQc1dbpcST2LxYRCUuXY,2026-06-22,524900.0,"548, rue de Bretagne",Gatineau,,46783,1972,91.2,557.4,1.0,204000.0,212300.0,416300.0,2022-07-01,45.4037205831391,-75.8387985114749,496700.0,500000.0,81017562955612200000000 | |
| 507 | +NqHWtVgsnV3rq3nu8zRQXy,2026-06-22,485000.0,"17, rue Saint-Jean-Bosco",Gatineau,,10356,1944,116.9,696.8,1.0,339700.0,45800.0,385500.0,2022-07-01,45.4286561079138,-75.7345467388264,463700.0,461200.0,81017643263956500000000 | |
| 508 | +WSeGtZSfRWtsHybdpVAoq6,2026-06-23,475000.0,"111, rue Bocage",Gatineau,,81463,1976,92.1,538.8,1.0,230100.0,250600.0,480700.0,2022-07-01,45.4853800602679,-75.6989678026441,518700.0,486300.0,81017673846179600000000 | |
| 509 | +TWUcsZu2ewpFQY2dTPFBDP,2026-06-23,460000.0,"600, boulevard Hurtubise",Gatineau,,99288,1964,130.0,1467.0,1.0,465300.0,209000.0,674300.0,2022-07-01,45.4762777572793,-75.6279742926691,712100.0,538200.0,81017723797784100000000 | |
| 510 | +NrTFtSZDVW6D3UvJbVyfem,2026-06-23,467500.0,"49, rue de la Terrasse David",Gatineau,,70433,1976,93.6,650.3,1.0,253000.0,219400.0,472400.0,2022-07-01,45.4945240117494,-75.7476052164908,527200.0,501300.0,81017633966067500000000 | |
| 511 | +QTEaU3NxszGS2jZeNwg55h,2026-06-23,735000.0,"588, boulevard Wilfrid-Lavigne",Gatineau,,46838,1974,116.1,594.6,1.0,200800.0,250700.0,451500.0,2022-07-01,45.4081248592344,-75.8382455097928,538100.0,551700.0,81017563060001200000000 | |
| 512 | +BiA4rwkaJGhXyYcZYdfrdw,2026-06-23,400000.0,"38, rue Micheline",Gatineau,,80962,1968,85.5,637.78,1.0,238000.0,114900.0,352900.0,2022-07-01,45.4716907761716,-75.6938895309073,425100.0,459800.0,81017673781297800000000 | |
| 513 | +8tgdUtFpjj1xZ93ZiARZm4,2026-06-23,585000.0,"332, rue Davidson Ouest",Gatineau,,125136,2004,102.2,590.4,1.0,216100.0,278300.0,494400.0,2022-07-01,45.5068689756887,-75.6577931494898,564300.0,587800.0,81017704161071600000000 | |
| 514 | +29EijzqBLrJ5m9NBasUDDc,2026-06-25,540000.0,"642, rue des Écureuils",Gatineau,,41156,1979,129.6,5151.8,1.0,211500.0,239700.0,451200.0,2022-07-01,45.4547632509293,-75.8773871452998,501100.0,552300.0,81017533551077400000000 | |
| 515 | +Y6GDLeQJneDKoZzn8Seq9U,2026-06-25,490000.0,"96, rue Bagot",Gatineau,,44191,1968,104.5,607.6,1.0,214000.0,256800.0,470800.0,2022-07-01,45.4025038721953,-75.8462598369592,517700.0,519600.0,81017552993788200000000 | |
| 516 | +JkJvoFGyEb816aHKyNoxT5,2026-06-25,720000.0,"62, chemin de Cochrane",Gatineau,,48498,1971,117.7,1573.8,1.0,348500.0,309000.0,657500.0,2022-07-01,45.391876294326,-75.822909951075,672800.0,575500.0,81017572882161600000000 | |
| 517 | +L2cdUHWBBaP6AavqJkppEw,2026-06-25,496000.0,"837, Boulevard Wilfrid-Lavigne",Gatineau,,47639,1985,89.0,562.4,1.0,213700.0,204700.0,418400.0,2022-07-01,45.4146722116055,-75.8404570858144,501100.0,557300.0,81017563047203800000000 | |
| 518 | +4Duw1kmrHydN6HksV3wy1B,2026-06-25,405000.0,"10, rue Cléroux",Gatineau,,11537,1954,68.3,371.61,1.0,191200.0,103100.0,294300.0,2022-07-01,45.4446792295415,-75.7360843293237,356800.0,356300.0,81017643451584400000000 | |
| 519 | +YB7Lo6btyaFwv51HRmtcwM,2026-06-26,678500.0,"487, rue Vivaldi",Gatineau,,41014,1985,122.1,4248.9,1.0,202500.0,246800.0,449300.0,2022-07-01,45.4348440613678,-75.8781354205429,543900.0,604900.0,81017533249555600000000 | |
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| 529 | +T51suGrKFxoqmoyLf7Q2qD,2026-06-30,421000.0,"313, rue Laviolette",Gatineau,,93603,1960,96.6,643.0,1.0,195900.0,188000.0,383900.0,2022-07-01,45.4882579023316,-75.6609036123194,458700.0,458300.0,81017703930894600000000 | |
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| 531 | +UXWy9TW2DiYo2YVBER2dGg,2026-06-30,477500.0,"31, rue Thérien",Gatineau,,5540,1958,110.6,557.4,1.0,248000.0,205300.0,453300.0,2022-07-01,45.454019782838,-75.7547752872537,534800.0,528000.0,81017633501866900000000 | |
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| 533 | +GadBBX495XPFF5Y9vWxgvA,2026-06-30,507000.0,"671, avenue du Cheval-Blanc",Gatineau,,133321,2003,101.8,433.8,1.0,162500.0,293800.0,456300.0,2022-07-01,45.5063781244384,-75.5821906880176,512700.0,538400.0,81017764151182700000000 | |
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| 536 | +PRtyJe24X2e1LxA6cTsuHJ,2026-06-30,440000.0,"433, rue Georges-Dor",Gatineau,,94352,1961,95.5,557.4,1.0,220700.0,167500.0,388200.0,2022-07-01,45.492655278444,-75.6603755222636,462000.0,453100.0,81017703945253500000000 | |
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| 540 | +SKPQkMpPDBdr1jq9PNiz1J,2026-07-02,500000.0,"38, rue Beauséjour",Gatineau,,81536,1975,88.6,464.5,1.0,209600.0,135200.0,344800.0,2022-07-01,45.4820215882942,-75.6976671963498,459700.0,460900.0,81017673853222300000000 | |
| 541 | +E7R8oR1SE8oLT1aWpVLsLW,2026-07-02,741000.0,"118, rue de Maucaillou",Gatineau,,136013,2006,160.2,615.3,1.0,213100.0,424300.0,637400.0,2022-07-01,45.3847348048703,-75.8290116836501,707200.0,723500.0,81017572734462000000000 | |
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| 543 | +Qske4NegYv3LyjYkg4EJiy,2026-07-02,660000.0,"9, rue Gabriel-Lacasse",Gatineau,,4597,1961,119.2,635.5,1.0,263600.0,249200.0,512800.0,2022-07-01,45.4250604681808,-75.7492589085215,568800.0,595700.0,81017633159485400000000 | |
| 544 | +SMheaVu1BxZuiTmuuwKdoR,2026-07-02,524999.0,"49, rue Richard",Gatineau,,8470,1961,118.1,555.3,1.0,247600.0,215500.0,463100.0,2022-07-01,45.458827309019,-75.7433331891029,542700.0,535200.0,81017633597761100000000 | |
| 545 | +23nn5g6CY14tFdTJuebRhr,2026-07-02,432000.0,"57, rue de Grenoble",Gatineau,,73624,1961,80.3,564.4,1.0,220300.0,116700.0,337000.0,2022-07-01,45.4737138774423,-75.7256466325068,425400.0,420900.0,81017653733437900000000 | |
| 546 | +DcXZ9RYPUGK1QJmKUZ6ni1,2026-07-03,509000.0,"179, chemin de Bellechasse",Gatineau,,83574,1974,170.0,3340.8,1.0,153700.0,367200.0,520900.0,2022-07-01,45.5198444830107,-75.6963799347436,575900.0,653000.0,81017674255822800000000 | |
| 547 | +FYVMCAxahY6twNkwXPknmp,2026-07-03,550000.0,"4, rue Chapel",Gatineau,,48412,1957,199.5,707.0,1.0,231400.0,283200.0,514600.0,2022-07-01,45.3902254842739,-75.8241050457341,570200.0,635400.0,81017572870243200000000 | |
| 548 | +HSjPLak95P6boEafwmVEwT,2026-07-03,310000.0,"183, rue Brian",Gatineau,,96563,1955,90.7,376.0,1.0,146600.0,123400.0,270000.0,2022-07-01,45.4838290022298,-75.6417671357662,316700.0,363100.0,81017713885906900000000 | |
| 549 | +EAYxLhWq1TxL2pcMDyCS36,2026-07-03,534900.0,"88, rue de Fréville",Gatineau,,122182,2009,103.5,376.2,1.0,149000.0,287100.0,436100.0,2022-07-01,45.4982362169653,-75.5723258834493,486600.0,516000.0,81017774032003100000000 | |
| 550 | +XmEk6YGRGdAB4FcB78YMi6,2026-07-03,400000.0,"14, rue des Anciens",Gatineau,,77711,1963,97.6,568.75,1.0,220400.0,165100.0,385500.0,2022-07-01,45.4714008294695,-75.7041690238656,461300.0,464200.0,81017673701253800000000 | |
| 551 | +FNm12TobMQ25M1KED8VD4h,2026-07-03,524900.0,"30, rue Vincent-Legris",Gatineau,,102604,1975,97.7,771.7,1.0,191700.0,275900.0,467600.0,2022-07-01,45.5002117887145,-75.606345050618,504700.0,458300.0,81017744064392000000000 | |
| 552 | +Ny1hizUTCmwT88TB1AQ1Pw,2026-07-03,417000.0,"147, rue du Mont-Fleuri",Gatineau,,97387,1988,101.5,530.2,1.0,207200.0,222800.0,430000.0,2022-07-01,45.5069234789045,-75.65305159229,507300.0,532500.0,81017704191812600000000 | |
| 553 | +Ek41GFCRyfHKwtCSJ4rU9V,2026-07-06,555000.0,"28, rue Émile",Gatineau,,122895,1997,92.3,417.9,1.0,171300.0,295500.0,466800.0,2022-07-01,45.4963539308448,-75.7182882257442,508600.0,532900.0,81017653989950100000000 | |
| 554 | +CH41EuAYaRjQCUYiFLiPjJ,2026-07-06,629000.0,"133, Avenue des Pivoines",Gatineau,,44332,1989,125.3,557.4,1.0,212700.0,419600.0,632300.0,2022-07-01,45.4115924778363,-75.8467348127567,675300.0,611900.0,81017553093339200000000 | |
| 555 | +H9tV6K4anAoQC9qPURNU1z,2026-07-06,520000.0,"74, rue Moncion",Gatineau,,4303,1958,112.5,496.1,1.0,235700.0,275500.0,511200.0,2022-07-01,45.4213791596833,-75.7531512330629,576200.0,559800.0,81017633125464400000000 | |
| 556 | +S1qukocMEGbc1o9onvRDyr,2026-07-06,395000.0,"29, rue De Cavalière",Gatineau,,72821,1969,91.6,588.8,1.0,220800.0,151200.0,372000.0,2022-07-01,45.4687319265172,-75.723662095405,450200.0,461100.0,81017653658042700000000 | |
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| 630 | +GJBD1q7yPXhzsPdfd2WQr7,2026-08-04,789900.0,"121, avenue de la Citadelle",Gatineau,,116254,1994,185.9,622.9,1.0,261100.0,507700.0,768800.0,2022-07-01,45.4757713080787,-75.7617288049316,819300.0,761500.0,81017623755208200000000 | |
| 631 | +V1oY8mVxsXEZ7XMBJTvUb7,2026-08-04,755000.0,"31, rue Hawthorne",Gatineau,,45246,2004,191.5,836.1,1.0,282200.0,473000.0,755200.0,2022-07-01,45.3842302562725,-75.8356639174946,826100.0,829900.0,81017562783245800000000 | |
| 632 | +gTerFf85UgwThhhWCkqPf,2026-08-05,565000.0,"564, boulevard Hurtubise",Gatineau,,99247,1961,114.4,732.1,1.0,333800.0,231200.0,565000.0,2022-07-01,45.4764422165056,-75.6303042408302,628700.0,482100.0,81017723777955800000000 | |
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| 634 | +GAFvvSAt51fPjrxURcg2Lw,2026-08-05,574600.0,"34, rue des Frères-Vachon",Gatineau,,153642,2012,134.5,468.3,1.0,170700.0,387100.0,557800.0,2022-07-01,45.507354214741,-75.5739437184054,621600.0,647900.0,81017774112624300000000 | |
| 635 | +8fiJUf12HAx29JipaXaG7o,2026-08-06,857000.0,"19, rue Saint-Vallier",Gatineau,,114616,2008,164.9,639.2,1.0,246000.0,385600.0,631600.0,2022-07-01,45.4932683767508,-75.7244708401666,758000.0,749500.0,81017653945155300000000 | |
| 636 | +ThUp9Jj7BSjgU3br69BXUS,2026-08-06,530000.0,"507, rue de Sainte-Maxime",Gatineau,,123036,1999,92.2,416.8,1.0,178200.0,278700.0,456900.0,2022-07-01,45.4893103376055,-75.7210813645206,511900.0,543700.0,81017653961841600000000 | |
| 637 | +Fv5f2pDvLci34d6cko8ijR,2026-08-06,415000.0,"75, rue des Sables",Gatineau,,104017,1979,99.6,519.7,1.0,179100.0,192500.0,371600.0,2022-07-01,45.4937583608059,-75.5936038334126,450400.0,462300.0,81017753967421400000000 | |
| 638 | +TfzXs7pn18ZLCyodb2GyYA,2026-08-06,485000.0,"74, rue de la Châteauguay",Gatineau,,104647,1983,100.8,629.3,1.0,184600.0,237600.0,422200.0,2022-07-01,45.4973058133944,-75.5882783445699,498800.0,483800.0,81017764001541300000000 | |
| 639 | +Hq87mjS35tzegkcoesDfpx,2026-08-06,349900.0,"28, rue Osgoode",Gatineau,,50698,1950,78.1,368.8,1.0,166000.0,58000.0,224000.0,2022-07-01,45.3823921103857,-75.8019359385623,263100.0,352200.0,81017592741677600000000 | |
| 640 | +QoF4k8R6asdghebKJ5NZLh,2026-08-06,484000.0,"25, croissant de la Paix",Gatineau,,46528,1972,115.9,557.4,1.0,204000.0,305200.0,509200.0,2022-07-01,45.403497848398,-75.8413883811509,575500.0,544000.0,81017562934589500000000 | |
| 641 | +WAuvsDsLfp2EvmEf4PvXtq,2026-08-06,513000.0,"21, rue Butternut",Gatineau,,44969,1933,140.2,836.1,1.0,282200.0,143800.0,426000.0,2022-07-01,45.3835151367909,-75.8386935664072,488200.0,512100.0,81017562752887700000000 | |
| 642 | +MvDgQjdXJgqeDp5C9PT7D2,2026-08-06,420000.0,"5, rue Jacques-Gervais",Gatineau,,48177,1966,102.9,607.1,1.0,211400.0,113700.0,325100.0,2022-07-01,45.391532688478,-75.8283548107769,406600.0,520900.0,81017572831897500000000 | |
| 643 | +KE2KhbcvXChEXaZDc2C2ck,2026-08-07,511000.0,"28, rue David-Gaulin",Gatineau,,93923,1962,88.3,681.9,1.0,223200.0,226900.0,450100.0,2022-07-01,45.4918584012481,-75.6652044696104,513100.0,445900.0,81017703904474800000000 | |
| 644 | +HpFrYUPKNVoatzWriu7tnX,2026-08-07,620000.0,"274, rue de Fontenelle",Gatineau,,159461,2021,126.0,411.5,1.0,178600.0,391800.0,570400.0,2022-07-01,45.4756281211497,-75.6760412467497,668000.0,667700.0,81017693726203000000000 | |
| 645 | +QDtZWRgGSDPUb1WCw8nHmq,2026-08-07,535000.0,"79, rue Jean-Louis-Morin",Gatineau,,145198,2010,132.0,450.0,1.0,191300.0,319000.0,510300.0,2022-07-01,45.4241892564611,-75.842017445966,588900.0,688300.0,81017563127909400000000 | |
| 646 | +BcRPf2xipGDCNUWzZi22ap,2026-08-10,457200.0,"11, rue McFaul",Gatineau,,53430,1983,114.9,928.7,1.0,163200.0,214600.0,377800.0,2022-07-01,45.5781793775648,-75.4290793839353,449000.0,494900.0,81017884932755500000000 | |
| 647 | +Gikhf5DxSLysbSYeGg3Ui3,2026-08-10,624900.0,"109, rue de Port-Daniel",Gatineau,,145857,2009,97.5,516.4,1.0,250300.0,328700.0,579000.0,2022-07-01,45.5064666563924,-75.7608310989543,639400.0,586300.0,81017624059599300000000 | |
| 648 | +2DNwhguFZhErWi3gdV7aTt,2026-08-10,571000.0,"20, rue Doucet",Gatineau,,5995,1957,102.6,511.0,1.0,238700.0,234200.0,472900.0,2022-07-01,45.4514194258819,-75.7471171503823,551900.0,506200.0,81017633468888500000000 | |
| 649 | +UQ8JMrjmf1GSebzrinaW8u,2026-08-10,458000.0,"1, Rue Chouinard",Gatineau,,7902,1962,106.1,557.4,1.0,248000.0,126000.0,374000.0,2022-07-01,45.4578007103796,-75.7505881380375,460800.0,496800.0,81017633545109200000000 | |
| 650 | +6VVGF7M1CrMVVgS9o1vxqe,2026-08-10,774000.0,"520, rue Front",Gatineau,,142982,2010,188.9,540.1,1.0,209300.0,491200.0,700500.0,2022-07-01,45.4154793361575,-75.8574178665457,768000.0,847700.0,81017553008931700000000 | |
| 651 | +BQXgxwQp8RfBjGn6qgQaXP,2026-08-10,480000.0,"44, rue Elgin",Gatineau,,48854,1965,102.6,603.9,1.0,210800.0,224800.0,435600.0,2022-07-01,45.3933660951433,-75.8300389297951,492100.0,520000.0,81017572823567700000000 | |
| 652 | +M8nSC5XArGWjnLLgjowe3Y,2026-08-11,537500.0,"496, rue McMillan",Gatineau,,96931,1965,112.0,682.8,1.0,218000.0,214600.0,432600.0,2022-07-01,45.4958905133134,-75.6502222004199,519900.0,501100.0,81017713929150300000000 | |
| 653 | +25CS4marhCn8D4377RqZ4r,2026-08-11,710000.0,"47, rue de Laperrière",Gatineau,,119522,2003,144.9,3507.6,1.0,161400.0,386600.0,548000.0,2022-07-01,45.5196669710519,-75.7350317683065,647800.0,722200.0,81017644254607900000000 | |
| 654 | +HoBebyRjTEm3cyrF3e3hdo,2026-08-11,545000.0,"12, rue de Marseille",Gatineau,,74806,1972,109.9,731.0,1.0,223600.0,222900.0,446500.0,2022-07-01,45.4796034449399,-75.7214888508548,499500.0,526700.0,81017653860633700000000 | |
| 655 | +QgjrkWnxfG5wP4icAmMEMZ,2026-08-12,301500.0,"140, rue du Ruisseau",Gatineau,,108345,1975,92.0,454.8,1.0,81200.0,196400.0,277600.0,2022-07-01,45.5197565638746,-75.4914126422096,326400.0,436700.0,81017834256949900000000 | |
| 656 | +QKNsCaG8JTBVV4BaE3TB3T,2026-08-13,405900.0,"19, rue de Drapeau",Gatineau,,77882,1973,80.3,836.1,1.0,225700.0,167100.0,392800.0,2022-07-01,45.4852296640565,-75.7140576488397,455600.0,453600.0,81017663826376700000000 | |
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1033/seance09/resultats_s09.json
+1072 −0
@@ -0,0 +1,1072 @@ | ||
| 1 | +{ | |
| 2 | + "sujet": { | |
| 3 | + "adresse": "99, rue de Magog, Gatineau (secteur Gatineau, quartier La Sablonnière)", | |
| 4 | + "id_provinc": "81017753988876200000000", | |
| 5 | + "matricule_role": "rôle 2024-2026 de Gatineau (conditions du marché au 1er juillet 2022)", | |
| 6 | + "annee": 1985, | |
| 7 | + "aire_m2": 96.2, | |
| 8 | + "aire_pi2": 1035, | |
| 9 | + "lot_m2": 545.9, | |
| 10 | + "lot_pi2": 5873, | |
| 11 | + "front_m": 16.17, | |
| 12 | + "vt_role": 180400, | |
| 13 | + "vb_role": 198500, | |
| 14 | + "vr_role": 378900, | |
| 15 | + "vente_date": "2026-01-30", | |
| 16 | + "vente_prix": 447000, | |
| 17 | + "remise_en_vente_date": "2026-08-17", | |
| 18 | + "prix_demande": 455000, | |
| 19 | + "fiche": "5 chambres (2 au RDC, 3 au sous-sol), 2 salles de bains, sous-sol totalement aménagé (6 pi et plus), brique et vinyle, plinthes électriques + thermopompe murale, fenêtres à manivelle et porte-fenêtre, allée asphaltée (4 places), fondation béton coulé, terrain clôturé, sans garage", | |
| 20 | + "description_courtier": "Bien entretenue au fil des années, elle pourra bénéficier d'un léger rajeunissement", | |
| 21 | + "uqoeval_est": 441100, | |
| 22 | + "uqoeval_cout": 497400, | |
| 23 | + "uqoeval_role_indexe": 452200, | |
| 24 | + "date_evaluation": "12 novembre 2026" | |
| 25 | + }, | |
| 26 | + "age_chrono": 41, | |
| 27 | + "hyp": { | |
| 28 | + "chaine": "conventions du cours (TP2, séance 8) : CG 8 %, FG 7 %, profit EG 8 % en cascade ; contingences 5 % des nus ; permis Gatineau max(4,70 $/1 000 $ ; 335 $/logement) ; GCR 2 656,68 $ (unifamiliale visée) ; intérêts intercalaires (D+C) × 6,75 % × 6/12 × ½ ; honoraires 4 % des directs du cours ; assurance 0,8 % de D+C ; juridique 4 000 $ ; profit entrepreneurial 11 %", | |
| 29 | + "duree_travaux_mois": 6, | |
| 30 | + "taux_pret": 6.75, | |
| 31 | + "juridique": 4000, | |
| 32 | + "terrain": "valeur du terrain = valeur au rôle × ratio médian prix/rôle des terrains vacants vendus à ≤ 5 km (2025-2026), arrondie au 1 000 $", | |
| 33 | + "ajouts_sujet": { | |
| 34 | + "Thermopompe murale 12 000 BTU installée": 4500, | |
| 35 | + "Allée asphaltée 4 places (65 m² × 60 $/m²)": 3900, | |
| 36 | + "Terrasse de bois 20 m² (450 $/m²)": 9000, | |
| 37 | + "Clôture 45 m (85 $/m)": 3825, | |
| 38 | + "Remise 8 m²": 3500 | |
| 39 | + }, | |
| 40 | + "inspection": "constats d'inspection HYPOTHÉTIQUES, cohérents avec la fiche et les photos (août 2026) : toiture 2013, fenêtres et portes 2009, chauffe-eau 2021, thermopompe 2020, plinthes électriques 2005, cuisine et salle de bain du RDC d'origine (1985), sous-sol aménagé en 2006 (salle de bain comprise), finitions du RDC 2015, terrasse 2018, clôture et remise 2012", | |
| 41 | + "entretien_differe": { | |
| 42 | + "Remplacement du revêtement de vinyle décoloré et fendu (faces latérales et arrière)": 9800, | |
| 43 | + "Injection d'une fissure de fondation (mur arrière)": 1800, | |
| 44 | + "Resurfaçage de l'allée asphaltée fissurée": 4000, | |
| 45 | + "Peinture des soffites, bordures et portes extérieures": 2500 | |
| 46 | + }, | |
| 47 | + "cuisine_cout_correction": 28000, | |
| 48 | + "garage_perte_valeur": 15000, | |
| 49 | + "garage_cout_ajout": 45000, | |
| 50 | + "vrc_cout_ajout": 4200, | |
| 51 | + "AE_LT": 30, | |
| 52 | + "VE": 75, | |
| 53 | + "AE_global": 30, | |
| 54 | + "ve_note": "vie économique totale retenue : 75 ans — borne haute de la fourchette résidentielle (bois, 50–75 ans), justifiée par l'extraction : le marché de Gatineau déprécie lentement le bâti ancien bien situé", | |
| 55 | + "externe": "aucune nuisance documentée (rue résidentielle, pas d'artère, ni ligne à haute tension, ni zone inondable) ; test par paires dans l'unité de voisinage : aucun écart systématique → D_externe = 0 $" | |
| 56 | + }, | |
| 57 | + "K": 0.8187234042553192, | |
| 58 | + "nus_cas1": { | |
| 59 | + "Fondations, structure et enveloppe (LT)": 94617.45, | |
| 60 | + "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)": 7192.57, | |
| 61 | + "Fenêtres et portes extérieures": 11975.12, | |
| 62 | + "Revêtement de vinyle": 2286.03, | |
| 63 | + "Installations électriques (LT)": 7786.38, | |
| 64 | + "Plomberie brute et drainage (LT)": 6466.5, | |
| 65 | + "Chauffe-eau": 1923.78, | |
| 66 | + "Appareils de la salle de bain (RDC)": 3111.5, | |
| 67 | + "Plinthes électriques": 1762.4, | |
| 68 | + "Échangeur d'air (VRC)": 2073.85, | |
| 69 | + "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)": 13245.48, | |
| 70 | + "Finitions intérieures du RDC": 19171.68 | |
| 71 | + }, | |
| 72 | + "nus_sujet": { | |
| 73 | + "Fondations, structure et enveloppe (LT)": 88506.25310270587, | |
| 74 | + "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)": 5888.725395744681, | |
| 75 | + "Fenêtres et portes extérieures": 9804.311012765958, | |
| 76 | + "Revêtement de vinyle": 1871.6262638297876, | |
| 77 | + "Installations électriques (LT)": 6374.891540425532, | |
| 78 | + "Plomberie brute et drainage (LT)": 5294.274893617022, | |
| 79 | + "Chauffe-eau": 1575.0437106382979, | |
| 80 | + "Appareils de la salle de bain (RDC)": 2547.4578723404256, | |
| 81 | + "Plinthes électriques": 2764.7181276595747, | |
| 82 | + "Échangeur d'air (VRC)": 1697.9095319148937, | |
| 83 | + "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)": 10844.384476595746, | |
| 84 | + "Finitions intérieures du RDC": 15696.303114893619, | |
| 85 | + "Finitions intérieures du sous-sol": 20243.961893393684, | |
| 86 | + "Appareils de la salle de bain (sous-sol)": 3660.033194010103, | |
| 87 | + "Thermopompe murale": 4500, | |
| 88 | + "Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise)": 16325, | |
| 89 | + "Allée asphaltée": 3900 | |
| 90 | + }, | |
| 91 | + "ss": { | |
| 92 | + "Cloisons 2×4 (40 m lin.)": 1573.4739061985135, | |
| 93 | + "Gypse murs (282 m²)": 4371.047362422956, | |
| 94 | + "Gypse plafond (86 m²)": 1657.0117049835665, | |
| 95 | + "Peinture (368 m²)": 4713.770111569607, | |
| 96 | + "Plancher flottant (86 m²)": 10673.337609478032, | |
| 97 | + "Plinthes (120 m)": 1003.9241723460432, | |
| 98 | + "Portes intérieures (5)": 1609.65, | |
| 99 | + "Portes de garde-robe (3)": 1101.48, | |
| 100 | + "Luminaires (10)": 1141.8000000000002, | |
| 101 | + "Prises et interrupteurs": 1126.2593631433863, | |
| 102 | + "Plinthes électriques (6)": 1321.8000000000002, | |
| 103 | + "Salle de bain complète (appareils + robinetterie)": 3111.5, | |
| 104 | + "Plomberie brute (3 appareils)": 2312.9399999999996, | |
| 105 | + "Céramique salle de bain (8 m²)": 548.5331940101034 | |
| 106 | + }, | |
| 107 | + "ss_total": 36266.527424152206, | |
| 108 | + "chaine": { | |
| 109 | + "nus": 201495, | |
| 110 | + "cg": 16120, | |
| 111 | + "fg": 15233, | |
| 112 | + "peg": 18628, | |
| 113 | + "directs_cours": 251476, | |
| 114 | + "contingences": 10075, | |
| 115 | + "dc": 261551, | |
| 116 | + "permis": 1229, | |
| 117 | + "gcr": 2657, | |
| 118 | + "interets": 4414, | |
| 119 | + "honoraires": 10059, | |
| 120 | + "assurance": 2092, | |
| 121 | + "juridique": 4000, | |
| 122 | + "indirects": 24451, | |
| 123 | + "assiette": 286002, | |
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| 127 | + }, | |
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| 129 | + "nus": 171613, | |
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| 147 | + }, | |
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| 170 | + { | |
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| 200 | + { | |
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| 210 | + { | |
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| 236 | + "date": "2026-03-06", | |
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| 239 | + } | |
| 240 | + ] | |
| 241 | + }, | |
| 242 | + "ventilation": { | |
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| 244 | + { | |
| 245 | + "comp": "Toiture (bardeaux, soffites, gouttières)", | |
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| 247 | + "age": 13, | |
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| 249 | + "ratio": 0.52, | |
| 250 | + "d": 4824, | |
| 251 | + "vr": 4454, | |
| 252 | + "note": "refaite en 2013 ; bardeaux laminés 25 ans", | |
| 253 | + "type": "CT" | |
| 254 | + }, | |
| 255 | + { | |
| 256 | + "comp": "Fenêtres et portes extérieures", | |
| 257 | + "cn": 15447, | |
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| 259 | + "vie": 30, | |
| 260 | + "ratio": 0.5666666666666667, | |
| 261 | + "d": 8753, | |
| 262 | + "vr": 6694, | |
| 263 | + "note": "PVC à manivelle, 2009", | |
| 264 | + "type": "CT" | |
| 265 | + }, | |
| 266 | + { | |
| 267 | + "comp": "Chauffe-eau", | |
| 268 | + "cn": 2482, | |
| 269 | + "age": 5, | |
| 270 | + "vie": 12, | |
| 271 | + "ratio": 0.4166666666666667, | |
| 272 | + "d": 1034, | |
| 273 | + "vr": 1448, | |
| 274 | + "note": "2021", | |
| 275 | + "type": "CT" | |
| 276 | + }, | |
| 277 | + { | |
| 278 | + "comp": "Plinthes électriques", | |
| 279 | + "cn": 4356, | |
| 280 | + "age": 21, | |
| 281 | + "vie": 25, | |
| 282 | + "ratio": 0.84, | |
| 283 | + "d": 3659, | |
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| 285 | + "note": "2005", | |
| 286 | + "type": "CT" | |
| 287 | + }, | |
| 288 | + { | |
| 289 | + "comp": "Échangeur d'air (VRC)", | |
| 290 | + "cn": 2675, | |
| 291 | + "age": "—", | |
| 292 | + "vie": 20, | |
| 293 | + "ratio": null, | |
| 294 | + "d": 0, | |
| 295 | + "vr": 2675, | |
| 296 | + "note": "absent du sujet → traité en fonctionnelle (ajout)", | |
| 297 | + "type": "fonct." | |
| 298 | + }, | |
| 299 | + { | |
| 300 | + "comp": "Thermopompe murale", | |
| 301 | + "cn": 7090, | |
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| 307 | + "note": "2020", | |
| 308 | + "type": "CT" | |
| 309 | + }, | |
| 310 | + { | |
| 311 | + "comp": "Cuisine (armoires, comptoirs, évier)", | |
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| 313 | + "age": 41, | |
| 314 | + "vie": 25, | |
| 315 | + "ratio": 1.0, | |
| 316 | + "d": 17086, | |
| 317 | + "vr": 0, | |
| 318 | + "note": "d'origine 1985 → plafonnée à 100 %", | |
| 319 | + "type": "CT" | |
| 320 | + }, | |
| 321 | + { | |
| 322 | + "comp": "Appareils de la salle de bain (RDC)", | |
| 323 | + "cn": 4014, | |
| 324 | + "age": 41, | |
| 325 | + "vie": 25, | |
| 326 | + "ratio": 1.0, | |
| 327 | + "d": 4014, | |
| 328 | + "vr": 0, | |
| 329 | + "note": "d'origine 1985 → 100 %", | |
| 330 | + "type": "CT" | |
| 331 | + }, | |
| 332 | + { | |
| 333 | + "comp": "Appareils de la salle de bain (sous-sol)", | |
| 334 | + "cn": 5767, | |
| 335 | + "age": 20, | |
| 336 | + "vie": 25, | |
| 337 | + "ratio": 0.8, | |
| 338 | + "d": 4613, | |
| 339 | + "vr": 1154, | |
| 340 | + "note": "2006", | |
| 341 | + "type": "CT" | |
| 342 | + }, | |
| 343 | + { | |
| 344 | + "comp": "Finitions intérieures du RDC", | |
| 345 | + "cn": 24730, | |
| 346 | + "age": 11, | |
| 347 | + "vie": 20, | |
| 348 | + "ratio": 0.55, | |
| 349 | + "d": 13602, | |
| 350 | + "vr": 11128, | |
| 351 | + "note": "planchers flottants, céramique, peinture 2015", | |
| 352 | + "type": "CT" | |
| 353 | + }, | |
| 354 | + { | |
| 355 | + "comp": "Finitions intérieures du sous-sol", | |
| 356 | + "cn": 31895, | |
| 357 | + "age": 20, | |
| 358 | + "vie": 25, | |
| 359 | + "ratio": 0.8, | |
| 360 | + "d": 25516, | |
| 361 | + "vr": 6379, | |
| 362 | + "note": "2006", | |
| 363 | + "type": "CT" | |
| 364 | + }, | |
| 365 | + { | |
| 366 | + "comp": "Aménagements extérieurs (terrasse, clôture, remise)", | |
| 367 | + "cn": 25721, | |
| 368 | + "age": 12, | |
| 369 | + "vie": 20, | |
| 370 | + "ratio": 0.6, | |
| 371 | + "d": 15432, | |
| 372 | + "vr": 10289, | |
| 373 | + "note": "terrasse 2018, clôture et remise 2012 (âge moyen pondéré ≈ 12 ans)", | |
| 374 | + "type": "CT" | |
| 375 | + } | |
| 376 | + ], | |
| 377 | + "curable": { | |
| 378 | + "Remplacement du revêtement de vinyle décoloré et fendu (faces latérales et arrière)": 9800, | |
| 379 | + "Injection d'une fissure de fondation (mur arrière)": 1800, | |
| 380 | + "Resurfaçage de l'allée asphaltée fissurée": 4000, | |
| 381 | + "Peinture des soffites, bordures et portes extérieures": 2500 | |
| 382 | + }, | |
| 383 | + "D_curable": 18100, | |
| 384 | + "D_CT": 101369, | |
| 385 | + "CN_CT": 147863.69383414663, | |
| 386 | + "base_LT": 139729.6987061858, | |
| 387 | + "CN_LT": 157829.6987061858, | |
| 388 | + "D_LT": 55892, | |
| 389 | + "cuisine_cn": 17085.687711717273, | |
| 390 | + "D_f_cuisine": 10914, | |
| 391 | + "vrc_cn": 2675.112827994521, | |
| 392 | + "D_f_vrc": 1525, | |
| 393 | + "D_f_garage": 15000, | |
| 394 | + "D_fonct_cur": 12439, | |
| 395 | + "D_fonct_inc": 15000, | |
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| 397 | + "D_total": 202800, | |
| 398 | + "V": 329661.8941305352 | |
| 399 | + }, | |
| 400 | + "AE_pondere": 25.029812117098842, | |
| 401 | + "AE": 30, | |
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| 403 | + "age_vie": { | |
| 404 | + "D": 126985, | |
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| 406 | + "D_chrono": 173546, | |
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| 408 | + }, | |
| 409 | + "age_vie_mod": { | |
| 410 | + "D": 137845, | |
| 411 | + "V": 394616.8941305352 | |
| 412 | + }, | |
| 413 | + "extraction": { | |
| 414 | + "ventes": [ | |
| 415 | + { | |
| 416 | + "rue": "115, rue du Saguenay", | |
| 417 | + "date": "2026-05-29", | |
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| 419 | + "annee": 1983, | |
| 420 | + "age": 43, | |
| 421 | + "aire": 98.8, | |
| 422 | + "terrain": 214000, | |
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| 424 | + "vb": 161000, | |
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| 427 | + "taux": 0.011772060183999693, | |
| 428 | + "dist": 139 | |
| 429 | + }, | |
| 430 | + { | |
| 431 | + "rue": "64, rue de la Yamaska", | |
| 432 | + "date": "2026-05-11", | |
| 433 | + "prix": 500000, | |
| 434 | + "annee": 1987, | |
| 435 | + "age": 39, | |
| 436 | + "aire": 98.8, | |
| 437 | + "terrain": 212000, | |
| 438 | + "cn": 326042, | |
| 439 | + "vb": 288000, | |
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| 442 | + "taux": 0.0029917492146284757, | |
| 443 | + "dist": 249 | |
| 444 | + }, | |
| 445 | + { | |
| 446 | + "rue": "25, rue de la Châteauguay", | |
| 447 | + "date": "2026-06-15", | |
| 448 | + "prix": 500000, | |
| 449 | + "annee": 1983, | |
| 450 | + "age": 43, | |
| 451 | + "aire": 112.3, | |
| 452 | + "terrain": 246000, | |
| 453 | + "cn": 370592, | |
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| 457 | + "taux": 0.007316514820787054, | |
| 458 | + "dist": 263 | |
| 459 | + }, | |
| 460 | + { | |
| 461 | + "rue": "37, rue de la Châteauguay", | |
| 462 | + "date": "2026-04-07", | |
| 463 | + "prix": 510000, | |
| 464 | + "annee": 1980, | |
| 465 | + "age": 46, | |
| 466 | + "aire": 102.3, | |
| 467 | + "terrain": 253000, | |
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| 473 | + "dist": 264 | |
| 474 | + }, | |
| 475 | + { | |
| 476 | + "rue": "117, rue Sainte-Rose", | |
| 477 | + "date": "2026-01-30", | |
| 478 | + "prix": 360000, | |
| 479 | + "annee": 1979, | |
| 480 | + "age": 47, | |
| 481 | + "aire": 98.7, | |
| 482 | + "terrain": 215000, | |
| 483 | + "cn": 325712, | |
| 484 | + "vb": 145000, | |
| 485 | + "d": 180712, | |
| 486 | + "ratio": 0.5548214373434199, | |
| 487 | + "taux": 0.011804711432838722, | |
| 488 | + "dist": 267 | |
| 489 | + }, | |
| 490 | + { | |
| 491 | + "rue": "75, rue des Sables", | |
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| 845 | + "75": { | |
| 846 | + "lin": 0.0, | |
| 847 | + "exp": 146444.93975052968, | |
| 848 | + "nl": 111487.65967906719, | |
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| 851 | + "dnl": -2333.311590897697 | |
| 852 | + } | |
| 853 | + }, | |
| 854 | + "demi_vie": 67.19074924688744 | |
| 855 | + }, | |
| 856 | + "curabilite": { | |
| 857 | + "A": 48000, | |
| 858 | + "B": 25000, | |
| 859 | + "C_opt": 16308.129650992254, | |
| 860 | + "dV_opt": 23000.0, | |
| 861 | + "GN_opt": 6691.870349007746, | |
| 862 | + "C_seuil": 37130.109434177895, | |
| 863 | + "renos": [ | |
| 864 | + { | |
| 865 | + "nom": "Peinture intérieure complète", | |
| 866 | + "c": 6000, | |
| 867 | + "dv": 10000, | |
| 868 | + "gn": 4000, | |
| 869 | + "ratio": 1.6666666666666667, | |
| 870 | + "curable": true | |
| 871 | + }, | |
| 872 | + { | |
| 873 | + "nom": "Rénovation de la cuisine", | |
| 874 | + "c": 28000, | |
| 875 | + "dv": 32339, | |
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| 878 | + "curable": true | |
| 879 | + }, | |
| 880 | + { | |
| 881 | + "nom": "Rénovation de la salle de bain du RDC", | |
| 882 | + "c": 16000, | |
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| 885 | + "ratio": 1.1875, | |
| 886 | + "curable": true | |
| 887 | + }, | |
| 888 | + { | |
| 889 | + "nom": "Ajout d'un garage attaché", | |
| 890 | + "c": 45000, | |
| 891 | + "dv": 15000, | |
| 892 | + "gn": -30000, | |
| 893 | + "ratio": 0.3333333333333333, | |
| 894 | + "curable": false | |
| 895 | + }, | |
| 896 | + { | |
| 897 | + "nom": "Rehaussement du sous-sol (plafond 7 pi 6)", | |
| 898 | + "c": 60000, | |
| 899 | + "dv": 12000, | |
| 900 | + "gn": -48000, | |
| 901 | + "ratio": 0.2, | |
| 902 | + "curable": false | |
| 903 | + }, | |
| 904 | + { | |
| 905 | + "nom": "Thermopompe centrale", | |
| 906 | + "c": 9000, | |
| 907 | + "dv": 8000, | |
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| 910 | + "curable": false | |
| 911 | + } | |
| 912 | + ], | |
| 913 | + "sens_cuisine": [ | |
| 914 | + [ | |
| 915 | + 0.7, | |
| 916 | + -5363 | |
| 917 | + ], | |
| 918 | + [ | |
| 919 | + 0.8, | |
| 920 | + -2129 | |
| 921 | + ], | |
| 922 | + [ | |
| 923 | + 0.9, | |
| 924 | + 1105 | |
| 925 | + ], | |
| 926 | + [ | |
| 927 | + 1.0, | |
| 928 | + 4339 | |
| 929 | + ], | |
| 930 | + [ | |
| 931 | + 1.1, | |
| 932 | + 7573 | |
| 933 | + ], | |
| 934 | + [ | |
| 935 | + 1.2, | |
| 936 | + 10807 | |
| 937 | + ] | |
| 938 | + ] | |
| 939 | + }, | |
| 940 | + "exemples": { | |
| 941 | + "bloc1": { | |
| 942 | + "cn": 1200000, | |
| 943 | + "vb": 780000, | |
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| 945 | + "ratio": 0.35 | |
| 946 | + }, | |
| 947 | + "jumeaux": { | |
| 948 | + "cn": 400000, | |
| 949 | + "age": 30, | |
| 950 | + "ve": 60, | |
| 951 | + "aeA": 18, | |
| 952 | + "aeB": 42, | |
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| 954 | + "dB": 280000 | |
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| 956 | + "reno": { | |
| 957 | + "lam": 0.015, | |
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| 960 | + }, | |
| 961 | + "b4_1": { | |
| 962 | + "annee": 1996, | |
| 963 | + "eval": 2026, | |
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| 969 | + "ratio": 0.44 | |
| 970 | + }, | |
| 971 | + "b4_2": { | |
| 972 | + "cn": 420000, | |
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| 976 | + "terrain": 150000, | |
| 977 | + "d": 198545, | |
| 978 | + "vb": 221455, | |
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| 980 | + }, | |
| 981 | + "b4_3": { | |
| 982 | + "cur": 32000, | |
| 983 | + "d": 215418, | |
| 984 | + "v": 354582 | |
| 985 | + }, | |
| 986 | + "ext_dist": [ | |
| 987 | + [ | |
| 988 | + 0, | |
| 989 | + 10.0 | |
| 990 | + ], | |
| 991 | + [ | |
| 992 | + 50, | |
| 993 | + 7.1653131057378925 | |
| 994 | + ], | |
| 995 | + [ | |
| 996 | + 100, | |
| 997 | + 5.134171190325921 | |
| 998 | + ], | |
| 999 | + [ | |
| 1000 | + 150, | |
| 1001 | + 3.6787944117144233 | |
| 1002 | + ], | |
| 1003 | + [ | |
| 1004 | + 200, | |
| 1005 | + 2.6359713811572676 | |
| 1006 | + ], | |
| 1007 | + [ | |
| 1008 | + 300, | |
| 1009 | + 1.353352832366127 | |
| 1010 | + ], | |
| 1011 | + [ | |
| 1012 | + 400, | |
| 1013 | + 0.6948345122280154 | |
| 1014 | + ], | |
| 1015 | + [ | |
| 1016 | + 600, | |
| 1017 | + 0.1831563888873418 | |
| 1018 | + ] | |
| 1019 | + ], | |
| 1020 | + "alloc": { | |
| 1021 | + "d_tot": 50000, | |
| 1022 | + "ratio_bat": 0.7, | |
| 1023 | + "bat": 35000, | |
| 1024 | + "ter": 15000 | |
| 1025 | + }, | |
| 1026 | + "extr4": [ | |
| 1027 | + { | |
| 1028 | + "prix": 650000, | |
| 1029 | + "terrain": 200000, | |
| 1030 | + "cn": 600000, | |
| 1031 | + "age": 20, | |
| 1032 | + "vb": 450000, | |
| 1033 | + "d": 150000, | |
| 1034 | + "ratio": 0.25, | |
| 1035 | + "taux": 0.0125 | |
| 1036 | + }, | |
| 1037 | + { | |
| 1038 | + "prix": 580000, | |
| 1039 | + "terrain": 180000, | |
| 1040 | + "cn": 550000, | |
| 1041 | + "age": 22, | |
| 1042 | + "vb": 400000, | |
| 1043 | + "d": 150000, | |
| 1044 | + "ratio": 0.2727272727272727, | |
| 1045 | + "taux": 0.012396694214876032 | |
| 1046 | + }, | |
| 1047 | + { | |
| 1048 | + "prix": 720000, | |
| 1049 | + "terrain": 230000, | |
| 1050 | + "cn": 630000, | |
| 1051 | + "age": 18, | |
| 1052 | + "vb": 490000, | |
| 1053 | + "d": 140000, | |
| 1054 | + "ratio": 0.2222222222222222, | |
| 1055 | + "taux": 0.012345679012345678 | |
| 1056 | + }, | |
| 1057 | + { | |
| 1058 | + "prix": 610000, | |
| 1059 | + "terrain": 190000, | |
| 1060 | + "cn": 570000, | |
| 1061 | + "age": 21, | |
| 1062 | + "vb": 420000, | |
| 1063 | + "d": 150000, | |
| 1064 | + "ratio": 0.2631578947368421, | |
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| 1066 | + } | |
| 1067 | + ], | |
| 1068 | + "extr4_moy_ratio": 0.25202684742158427, | |
| 1069 | + "extr4_moy_taux": 0.012443425387005928 | |
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| 1071 | + "CN_vs_neuf": 1.0530823911044398 | |
| 1072 | +} | |
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@@ -0,0 +1,1118 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================= | |
| 2 | +% IMM1033 — Notes de cours — Séance 9 : Concepts de dépréciation | |
| 3 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher — UQO | |
| 4 | +% ============================================================================= | |
| 5 | +\chapter{Concepts de dépréciation} | |
| 6 | +\label{ch:09} | |
| 7 | + | |
| 8 | +Les blocs 2 et 3 nous ont donné les deux premiers termes de la formule | |
| 9 | +fondamentale : la valeur du terrain (séances~3--4) et le coût de | |
| 10 | +construction à neuf (séances~5--8). Ce chapitre amorce le bloc~4 et l'étude | |
| 11 | +du dernier terme --- le plus subtil : la \motcle{dépréciation}. C'est elle | |
| 12 | +qui transforme un coût de construction en une opinion de valeur; c'est | |
| 13 | +aussi elle qui distingue l'évaluateur compétent du simple estimateur de | |
| 14 | +coûts. Nous posons ici tout l'appareillage conceptuel --- les trois types de | |
| 15 | +dépréciation, la distinction curable/incurable, les quatre durées de vie, le | |
| 16 | +lien avec l'utilisation optimale --- et les quatre méthodes de mesure, avant | |
| 17 | +que les séances~10 à 12 ne détaillent chaque type. La séance~9 accueille | |
| 18 | +aussi l'\textbf{examen de mi-session} (25\,\%, séances~1 à 8) : la dernière | |
| 19 | +section du chapitre est votre plan de révision. | |
| 20 | + | |
| 21 | +\begin{objectifs} | |
| 22 | +\begin{itemize} | |
| 23 | + \item Définir la dépréciation en contexte d'évaluation immobilière et la | |
| 24 | + situer dans la formule fondamentale; | |
| 25 | + \item Identifier les trois types de dépréciation --- physique, | |
| 26 | + fonctionnelle, externe --- et leurs causes; | |
| 27 | + \item Appliquer le critère économique de curabilité; | |
| 28 | + \item Distinguer la dépréciation (évaluation) de l'amortissement fiscal | |
| 29 | + (DPA); | |
| 30 | + \item Calculer et interpréter les quatre durées de vie d'un bâtiment; | |
| 31 | + \item Expliquer le lien entre utilisation optimale (HBU) et dépréciation; | |
| 32 | + \item Appliquer et comparer les quatre méthodes de mesure : âge-vie, | |
| 33 | + âge-vie modifiée, ventilation et extraction du marché; | |
| 34 | + \item Réviser efficacement les séances 1 à 8 en vue de l'examen de | |
| 35 | + mi-session. | |
| 36 | +\end{itemize} | |
| 37 | +\end{objectifs} | |
| 38 | + | |
| 39 | +% ===================================================================== | |
| 40 | +\section{Qu'est-ce que la dépréciation?} | |
| 41 | +\label{ch09:sec:definition} | |
| 42 | + | |
| 43 | +\subsection{Définition formelle} | |
| 44 | + | |
| 45 | +\begin{definition}[dépréciation] | |
| 46 | +La \motcle{dépréciation} est la \textbf{perte de valeur} d'une amélioration | |
| 47 | +par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée | |
| 48 | +\textbf{à la date d'évaluation} : | |
| 49 | +\begin{equation} | |
| 50 | +D_{\text{totale}} \;=\; C_{\text{neuf}} \;-\; | |
| 51 | +V_{\text{améliorations contributrices}} | |
| 52 | +\end{equation} | |
| 53 | +\end{definition} | |
| 54 | + | |
| 55 | +Replaçons ce terme dans la formule fondamentale\repere{$V = V_T + | |
| 56 | +(C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$ --- le bloc 4 s'attaque au dernier | |
| 57 | +terme.} : $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$. | |
| 58 | +Le terrain vient du bloc~2, le coût neuf du bloc~3; la dépréciation, objet | |
| 59 | +des séances~9 à 12, est l'ajustement qui ramène le coût de création au | |
| 60 | +niveau de ce que le marché paie réellement pour un bâtiment qui n'est plus | |
| 61 | +neuf. | |
| 62 | + | |
| 63 | +Trois mises en garde s'imposent d'entrée de jeu. La dépréciation, ce n'est | |
| 64 | +\textbf{pas} l'amortissement comptable (un calcul fiscal --- nous y | |
| 65 | +reviendrons); ce n'est \textbf{pas} seulement l'usure physique (deux autres | |
| 66 | +familles de causes existent); et elle n'est \textbf{pas} mécaniquement liée | |
| 67 | +à l'âge chronologique (c'est l'état réel qui compte). | |
| 68 | + | |
| 69 | +Pourquoi ce chapitre est-il le plus important du cours? Parce que la | |
| 70 | +dépréciation est l'endroit précis où le \emph{jugement professionnel} entre | |
| 71 | +dans la méthode du coût. Jusqu'ici, presque tout pouvait se documenter : la | |
| 72 | +valeur du terrain se lit dans les ventes, les coûts unitaires dans les | |
| 73 | +guides, les taux dans les publications bancaires. La dépréciation, elle, ne | |
| 74 | +se lit nulle part : elle s'\emph{estime}, à partir d'une inspection, d'une | |
| 75 | +connaissance du marché et d'un raisonnement économique. Deux évaluateurs | |
| 76 | +compétents arriveront à quelques milliers de dollars près au même coût neuf; | |
| 77 | +c'est sur la dépréciation que leurs opinions divergeront --- et c'est sur | |
| 78 | +elle que se gagnent ou se perdent les contestations. Considérez deux | |
| 79 | +bungalows de 1985 côte à côte dans le secteur Aylmer : même plan, même coût | |
| 80 | +neuf. Le premier a été rechaussé, refenestré et entretenu avec un soin | |
| 81 | +maniaque; le second a gardé sa toiture d'origine sous les mousses et son | |
| 82 | +sous-sol sent l'humidité. Le calendrier leur donne le même âge; le marché | |
| 83 | +--- et l'évaluateur --- ne leur donnera certainement pas la même | |
| 84 | +dépréciation. | |
| 85 | + | |
| 86 | +\begin{exemple}[mesure de la dépréciation d'un bâtiment commercial] | |
| 87 | +Bâtiment construit en 2006, évalué en 2026 (20~ans). Coût de remplacement à | |
| 88 | +neuf : \dollars{1200000}; valeur contributrice estimée : \dollars{780000}. | |
| 89 | +\begin{equation*} | |
| 90 | +D = 1\,200\,000 - 780\,000 = \dollars{420000}, | |
| 91 | +\qquad | |
| 92 | +\frac{420\,000}{1\,200\,000} = 35\,\%. | |
| 93 | +\end{equation*} | |
| 94 | +Le bâtiment a perdu 35\,\% de son coût neuf --- toutes causes confondues. Le | |
| 95 | +travail du bloc~4 consiste précisément à \emph{expliquer} et \emph{ventiler} | |
| 96 | +ce 35\,\%. | |
| 97 | +\end{exemple} | |
| 98 | + | |
| 99 | +Graphiquement, la dépréciation est l'écart vertical entre la droite du coût | |
| 100 | +neuf et la courbe de valeur contributrice, lu à la date d'évaluation : | |
| 101 | + | |
| 102 | +\begin{center} | |
| 103 | +\begin{tikzpicture}[xscale=0.78, yscale=0.55] | |
| 104 | +\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (12,0) | |
| 105 | + node[right, font=\small] {Temps (années)}; | |
| 106 | +\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,6.6) | |
| 107 | + node[above, font=\small] {Valeur (\$)}; | |
| 108 | +\draw[dashed, uqoGris] (0,6) -- (11,6); | |
| 109 | +\node[left, font=\small] at (0,6) {$C_{\text{neuf}}$}; | |
| 110 | +\draw[very thick, uqoBleu] (0,6) .. controls (3,5.2) and (6,3.5) .. (10,1.5); | |
| 111 | +\node[above right, font=\small, uqoBleu] at (1.6,5.4) {Valeur contributrice}; | |
| 112 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoRouge] (7,6) -- (7,3.0); | |
| 113 | +\node[right, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (7.15,4.5) {Dépréciation}; | |
| 114 | +\draw[dashed, uqoVert] (0,1.5) -- (10,1.5); | |
| 115 | +\node[left, font=\small, uqoVert] at (0,1.5) {$V_{\text{résiduelle}}$}; | |
| 116 | +\draw[dashed, uqoGris] (7,0) -- (7,3.0); | |
| 117 | +\node[below, font=\small] at (7,0) {Date d'évaluation}; | |
| 118 | +\fill[uqoBleu] (7,3.0) circle (3.5pt); | |
| 119 | +\end{tikzpicture} | |
| 120 | +\end{center} | |
| 121 | + | |
| 122 | +La forme de cette courbe mérite un commentaire. Elle n'est pas linéaire : la | |
| 123 | +valeur contributrice décroît lentement dans les premières années --- un | |
| 124 | +bâtiment de cinq ans se distingue peu d'un bâtiment neuf aux yeux du | |
| 125 | +marché ---, puis la pente s'accentue à mesure que les composantes à courte | |
| 126 | +durée de vie arrivent à échéance et que la conception vieillit, avant de | |
| 127 | +s'aplanir en fin de course vers une valeur résiduelle. La courbe réelle est | |
| 128 | +en outre \emph{dentelée} : chaque remplacement majeur (toiture neuve, | |
| 129 | +cuisine refaite) la fait remonter d'un cran en rajeunissant l'âge effectif. | |
| 130 | +Les méthodes de mesure que nous verrons plus loin sont autant de façons | |
| 131 | +d'approximer cette courbe : l'âge-vie la remplace par une droite, | |
| 132 | +l'extraction du marché la lit directement dans les ventes, la ventilation la | |
| 133 | +reconstruit composante par composante. | |
| 134 | + | |
| 135 | +% ===================================================================== | |
| 136 | +\section{Les trois types de dépréciation} | |
| 137 | +\label{ch09:sec:types} | |
| 138 | + | |
| 139 | +\subsection{L'arbre de la dépréciation} | |
| 140 | + | |
| 141 | +La dépréciation peut provenir de plusieurs sources simultanées, que la | |
| 142 | +doctrine regroupe en trois types\repere{$D_{\text{totale}} = | |
| 143 | +D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{externe}}$} | |
| 144 | +\parencite{appraisal2026,rattermannCout} : | |
| 145 | + | |
| 146 | +\begin{formule}[décomposition de la dépréciation totale] | |
| 147 | +\begin{equation} | |
| 148 | +D_{\text{totale}} \;=\; D_{\text{physique}} \;+\; D_{\text{fonctionnelle}} | |
| 149 | +\;+\; D_{\text{externe}} | |
| 150 | +\end{equation} | |
| 151 | +Chaque type se subdivise en \textbf{curable} et \textbf{incurable} --- sauf | |
| 152 | +l'externe, toujours incurable. | |
| 153 | +\end{formule} | |
| 154 | + | |
| 155 | +\begin{center} | |
| 156 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 157 | + level 1/.style={sibling distance=4.5cm, level distance=1.7cm}, | |
| 158 | + level 2/.style={sibling distance=2.3cm, level distance=1.6cm}, | |
| 159 | + every node/.style={align=center}, | |
| 160 | + edge from parent/.style={draw, thick, uqoGris, -{Stealth[length=2.5mm]}} | |
| 161 | +] | |
| 162 | +\node[uqocard, font=\small\bfseries, minimum width=3cm, minimum height=0.8cm] | |
| 163 | + {Dépréciation totale} | |
| 164 | + child { node[uqocard, draw=uqoBleuClair, fill=uqoBleuClair!10, | |
| 165 | + font=\small\bfseries] {Physique} | |
| 166 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 167 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 168 | + } | |
| 169 | + child { node[uqocard, draw=uqoBleuClair, fill=uqoBleuClair!10, | |
| 170 | + font=\small\bfseries] {Fonctionnelle} | |
| 171 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 172 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 173 | + } | |
| 174 | + child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, | |
| 175 | + font=\small\bfseries] {Externe\\(économique)} | |
| 176 | + child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\footnotesize] | |
| 177 | + {Toujours\\incurable} } | |
| 178 | + }; | |
| 179 | +\end{tikzpicture} | |
| 180 | +\end{center} | |
| 181 | + | |
| 182 | +\subsection{Le critère de curabilité : un test économique, pas technique} | |
| 183 | + | |
| 184 | +\begin{definition}[curable et incurable] | |
| 185 | +Une composante de dépréciation est \motcle{curable} lorsque sa correction | |
| 186 | +est \textbf{économiquement justifiée} : le coût de la correction est | |
| 187 | +inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est | |
| 188 | +\motcle{incurable} lorsque la correction n'est pas économiquement viable --- | |
| 189 | +même si elle est techniquement possible. | |
| 190 | +\end{definition} | |
| 191 | + | |
| 192 | +\begin{exemple}[appliquer le test de curabilité] | |
| 193 | +Repeindre l'extérieur coûte \dollars{6000} et augmente la valeur de | |
| 194 | +\dollars{10000} : gain net de 4\,000~\$, la déficience est | |
| 195 | +\uqogreen{curable}. Corriger des plafonds trop bas coûterait \dollars{80000} | |
| 196 | +pour un gain de \dollars{20000} : perte nette de 60\,000~\$, la déficience | |
| 197 | +est \uqoalert{incurable}. Notez que tout est \emph{techniquement} corrigeable | |
| 198 | +--- la curabilité est un verdict de rentabilité, pas de faisabilité. | |
| 199 | +\end{exemple} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{terrain}[le test de curabilité, version acheteur averti] | |
| 202 | +Le test de curabilité n'a rien d'abstrait : c'est exactement le calcul que | |
| 203 | +fait l'acheteur averti en visitant une propriété. Devant un duplex du | |
| 204 | +Vieux-Hull dont la cuisine date de 1978, il se demande : « Combien pour la | |
| 205 | +refaire, et combien cela vaudra-t-il ensuite? » S'il estime 35\,000~\$ de | |
| 206 | +travaux pour 50\,000~\$ de valeur ajoutée, il déduira les 35\,000~\$ de son | |
| 207 | +offre --- pas 50\,000. Voilà pourquoi la dépréciation \emph{curable} se | |
| 208 | +mesure au \textbf{coût de correction} : c'est la déduction que le marché | |
| 209 | +pratique effectivement. La dépréciation incurable, elle, ne peut pas se | |
| 210 | +mesurer par un coût de travaux que personne ne fera; il faut passer par la | |
| 211 | +perte de valeur ou de revenu qu'elle inflige. Cette dualité de mesure --- | |
| 212 | +coût de correction pour le curable, perte capitalisée ou extraite pour | |
| 213 | +l'incurable --- structure tout le bloc~4. | |
| 214 | +\end{terrain} | |
| 215 | + | |
| 216 | +\subsection{Type 1 --- la dépréciation physique} | |
| 217 | + | |
| 218 | +\begin{definition}[dépréciation physique] | |
| 219 | +Perte de valeur causée par l'\textbf{usure}, le \textbf{vieillissement} et | |
| 220 | +la \textbf{détérioration} des composantes physiques du bâtiment : | |
| 221 | +intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien. | |
| 222 | +\end{definition} | |
| 223 | + | |
| 224 | +C'est la plus intuitive des trois : le temps et les éléments travaillent | |
| 225 | +contre le bâtiment dès le jour de sa livraison. Au Québec, ce travail est | |
| 226 | +particulièrement acharné --- une cinquantaine de cycles de gel-dégel par | |
| 227 | +hiver qui ouvrent les fissures et soulèvent les pavages, des toitures | |
| 228 | +chargées de neige, des écarts de 60~degrés entre janvier et juillet qui font | |
| 229 | +travailler tous les matériaux, du calcium qui attaque les seuils et les | |
| 230 | +balcons. | |
| 231 | + | |
| 232 | +Sa portion \textbf{curable} est l'\motcle{entretien | |
| 233 | +différé}\margterme{Entretien différé}{Réparations dues mais non faites : | |
| 234 | +peinture, toiture en fin de vie, fenêtres --- mesuré au coût de remise en | |
| 235 | +état.} : peinture défraîchie, toiture à refaire, fenêtres à remplacer --- | |
| 236 | +mesurée par le \emph{coût de remise en état}. Sa portion \textbf{incurable} | |
| 237 | +touche l'usure de la structure et des fondations ainsi que les composantes | |
| 238 | +partiellement usées, et se mesure par la méthode âge-vie, en distinguant les | |
| 239 | +composantes à courte durée de vie (toiture, chauffe-eau, revêtements) de | |
| 240 | +celles à longue durée de vie (charpente, fondations) --- distinction | |
| 241 | +détaillée à la séance~10. Quelques diagnostics types : bardeaux de 20~ans | |
| 242 | +sur une vie utile de 25~ans (curable --- remplacement imminent), fissures | |
| 243 | +mineures dans un béton structurel (incurable), peinture extérieure | |
| 244 | +défraîchie (curable), corrosion interne d'une plomberie de cuivre | |
| 245 | +(incurable). | |
| 246 | + | |
| 247 | +\subsection{Type 2 --- la dépréciation fonctionnelle} | |
| 248 | + | |
| 249 | +\begin{definition}[dépréciation fonctionnelle] | |
| 250 | +Perte de valeur causée par des \textbf{déficiences de conception}, une | |
| 251 | +\textbf{inadéquation aux usages actuels} ou une \textbf{surqualité} | |
| 252 | +(\motcle{superadéquation}) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il | |
| 253 | +est \emph{mal adapté} aux attentes du marché d'aujourd'hui. | |
| 254 | +\end{definition} | |
| 255 | + | |
| 256 | +La dépréciation fonctionnelle est la plus subtile des trois, parce qu'elle | |
| 257 | +mesure un décalage entre le bâtiment et \emph{son époque}. Les attentes du | |
| 258 | +marché évoluent constamment : les plans cloisonnés des années 1970 ont cédé | |
| 259 | +la place aux aires ouvertes, la salle de bain unique est devenue | |
| 260 | +rédhibitoire dans une maison familiale, le chauffage au mazout est passé de | |
| 261 | +standard à repoussoir, et le garage, jadis un luxe, est devenu la norme dans | |
| 262 | +les quartiers de banlieue. Un bâtiment peut ainsi être en parfait état | |
| 263 | +physique et pourtant fonctionnellement déprécié --- il est simplement | |
| 264 | +\emph{d'un autre temps}. | |
| 265 | + | |
| 266 | +Sa version \textbf{curable} regroupe les déficiences qui se corrigent | |
| 267 | +rentablement, par \emph{ajout} (ajouter une salle de bain à une maison de | |
| 268 | +quatre chambres qui n'en a qu'une) ou par \emph{substitution} (remplacer un | |
| 269 | +chauffage au mazout par une thermopompe, ouvrir une cuisine fermée). Sa | |
| 270 | +version \textbf{incurable} couvre deux situations bien différentes : la | |
| 271 | +déficience structurelle qu'aucun budget raisonnable ne corrige (plafonds de | |
| 272 | +2,1~m là où la norme est 2,4~m, absence de garage dans un quartier où | |
| 273 | +90\,\% des maisons en ont un) et --- cas moins intuitif --- la | |
| 274 | +\motcle{superadéquation}, c'est-à-dire l'excès de qualité que le marché ne | |
| 275 | +paie pas : comptoirs de granite haut de gamme dans un quartier modeste, CVAC | |
| 276 | +surdimensionné, la géothermie et la piscine creusée rencontrées au | |
| 277 | +chapitre~\ref{ch:07}. Dans la superadéquation, le propriétaire a payé pour | |
| 278 | +quelque chose que l'acheteur type refuse de rembourser; l'écart est bien une | |
| 279 | +perte par rapport au coût, donc une dépréciation. La mesure passe par la | |
| 280 | +capitalisation de la perte de revenus ou l'extraction du marché | |
| 281 | +(séance~11). | |
| 282 | + | |
| 283 | +\subsection{Type 3 --- la dépréciation externe (économique)} | |
| 284 | + | |
| 285 | +\begin{definition}[dépréciation externe] | |
| 286 | +Perte de valeur causée par des \textbf{facteurs extérieurs} à la propriété, | |
| 287 | +hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, | |
| 288 | +ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs | |
| 289 | +économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage | |
| 290 | +défavorable, hausse des taux). Elle est \uqoalert{toujours incurable} : | |
| 291 | +aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger. | |
| 292 | +\end{definition} | |
| 293 | + | |
| 294 | +L'incurabilité de l'externe découle de sa définition même : le propriétaire | |
| 295 | +peut refaire sa toiture ou ouvrir sa cuisine, mais il ne peut ni déplacer | |
| 296 | +l'autoroute, ni relancer l'économie régionale, ni faire abroger un | |
| 297 | +règlement. Songez au propriétaire d'une jolie maison dont la cour arrière | |
| 298 | +donne, depuis l'élargissement du boulevard, sur quatre voies de circulation : | |
| 299 | +sa propriété est physiquement intacte et fonctionnellement moderne, et | |
| 300 | +pourtant les acheteurs la paient 8 à 10\,\% de moins que la même maison | |
| 301 | +trois rues plus loin. Cette perte est bien réelle, mesurable par | |
| 302 | +comparaison, et rien de ce qu'il fera sur son lot ne l'effacera. Notez | |
| 303 | +toutefois que l'externe n'est pas nécessairement \emph{permanente} : une | |
| 304 | +suroffre se résorbe, un chantier voisin s'achève, un quartier se revitalise. | |
| 305 | +L'évaluateur mesure la perte \textbf{à la date d'évaluation}, sans spéculer | |
| 306 | +sur sa disparition --- mais en la qualifiant de cyclique ou de structurelle | |
| 307 | +lorsque l'analyse le permet (séance~12). | |
| 308 | + | |
| 309 | +\begin{attention}[l'externe frappe aussi le terrain --- il faut ventiler] | |
| 310 | +La dépréciation externe affecte \textbf{tant le terrain que le bâtiment}. | |
| 311 | +Or, dans la méthode du coût, le terrain est évalué séparément (au marché, | |
| 312 | +donc déjà au prix « déprécié »). Pour éviter le double comptage, on isole la | |
| 313 | +portion attribuable au bâtiment : | |
| 314 | +\begin{equation*} | |
| 315 | +D_{\text{externe (bât.)}} = D_{\text{externe (totale)}} \times | |
| 316 | +\frac{V_{\text{bâtiment}}}{V_{\text{bâtiment}} + V_{\text{terrain}}} | |
| 317 | +\end{equation*} | |
| 318 | +Exemple : perte externe totale de \dollars{50000}, ratio bâtiment/propriété | |
| 319 | +de 70\,\% $\Rightarrow$ part du bâtiment $50\,000 \times 0{,}70 = | |
| 320 | +\dollars{35000}$; part du terrain \dollars{15000} (déjà reflétée dans la | |
| 321 | +valeur marchande du terrain). | |
| 322 | +\end{attention} | |
| 323 | + | |
| 324 | +\subsection{Synthèse comparative} | |
| 325 | + | |
| 326 | +\begin{table}[htbp] | |
| 327 | +\centering | |
| 328 | +\caption{Les trois types de dépréciation --- tableau comparatif} | |
| 329 | +\label{ch09:tab:types} | |
| 330 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 331 | +\small | |
| 332 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{l X X X} | |
| 333 | +\toprule | |
| 334 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 335 | +\textcolor{white}{\textbf{Critère}} & | |
| 336 | +\textcolor{white}{\textbf{Physique}} & | |
| 337 | +\textcolor{white}{\textbf{Fonctionnelle}} & | |
| 338 | +\textcolor{white}{\textbf{Externe}} \\ | |
| 339 | +\midrule | |
| 340 | +Cause & Usure, temps, éléments & Conception, adéquation & Facteurs extérieurs \\ | |
| 341 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 342 | +Origine & Interne au bâtiment & Interne au bâtiment & Externe à la propriété \\ | |
| 343 | +Curabilité & Curable et incurable & Curable et incurable & Toujours incurable \\ | |
| 344 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 345 | +Affecte & Bâtiment seulement & Bâtiment seulement & Terrain + bâtiment \\ | |
| 346 | +Mesure & Observation, âge-vie & Perte de revenu, coût & Ventes appariées, | |
| 347 | +capitalisation \\ | |
| 348 | +\bottomrule | |
| 349 | +\end{tabularx} | |
| 350 | +\end{table} | |
| 351 | + | |
| 352 | +% ===================================================================== | |
| 353 | +\section{Dépréciation et amortissement fiscal : deux mondes} | |
| 354 | +\label{ch09:sec:dpa} | |
| 355 | + | |
| 356 | +\subsection{La distinction fondamentale} | |
| 357 | + | |
| 358 | +La \motcle{dépréciation} en évaluation mesure une perte de valeur | |
| 359 | +\textbf{réelle}, fondée sur le marché et l'état actuel du bâtiment; | |
| 360 | +l'\motcle{amortissement} comptable (au Canada : la \textbf{DPA}, déduction | |
| 361 | +pour amortissement, ou \emph{CCA}) répartit un coût dans le temps selon des | |
| 362 | +\textbf{règles fiscales} mécaniques, à taux prescrits par l'ARC | |
| 363 | +\parencite{arcDPA}. Le premier concept sert la méthode du coût; le second, | |
| 364 | +la déclaration de revenus. Ils ne coïncident presque jamais. | |
| 365 | + | |
| 366 | +\begin{table}[htbp] | |
| 367 | +\centering | |
| 368 | +\caption{Dépréciation (évaluation) et amortissement (fiscal) --- | |
| 369 | +comparaison détaillée} | |
| 370 | +\label{ch09:tab:dpa} | |
| 371 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 372 | +\small | |
| 373 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{l X X} | |
| 374 | +\toprule | |
| 375 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 376 | +\textcolor{white}{\textbf{Aspect}} & | |
| 377 | +\textcolor{white}{\textbf{Dépréciation (évaluation)}} & | |
| 378 | +\textcolor{white}{\textbf{Amortissement (fiscal)}} \\ | |
| 379 | +\midrule | |
| 380 | +Objectif & Estimer la valeur marchande & Réduire le revenu imposable \\ | |
| 381 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 382 | +Base de calcul & Observation du marché & Taux prescrits par l'ARC \\ | |
| 383 | +Terrain & Jamais déprécié & Jamais amorti \\ | |
| 384 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 385 | +Flexibilité & Selon l'état réel & Aucune (règles fixes) \\ | |
| 386 | +Âge utilisé & Âge effectif & Âge chronologique \\ | |
| 387 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 388 | +Résultat possible & 0 à 100\,\% de perte & Solde toujours décroissant \\ | |
| 389 | +Référence & Normes OEAQ / USPAP & Loi de l'impôt sur le revenu \\ | |
| 390 | +\bottomrule | |
| 391 | +\end{tabularx} | |
| 392 | +\end{table} | |
| 393 | + | |
| 394 | +\subsection{Repères sur la DPA canadienne} | |
| 395 | + | |
| 396 | +Pourquoi un cours d'évaluation s'attarde-t-il à la fiscalité? Parce que la | |
| 397 | +confusion entre les deux notions est omniprésente chez les clients. Un | |
| 398 | +investisseur montrera à l'évaluateur son bilan où l'immeuble figure à la | |
| 399 | +fraction non amortie du coût --- un chiffre qui n'a rigoureusement rien à | |
| 400 | +voir avec la valeur marchande --- et s'étonnera de l'écart; un autre croira | |
| 401 | +son bâtiment « complètement amorti, donc sans valeur ». L'évaluateur doit | |
| 402 | +savoir expliquer que le solde fiscal descend mécaniquement, sans jamais | |
| 403 | +regarder ni l'état du bâtiment ni le marché. Pour cette culture | |
| 404 | +professionnelle, retenez les grandes catégories : les | |
| 405 | +bâtiments acquis après 1987 relèvent de la catégorie~1 (4\,\%, méthode | |
| 406 | +dégressive), ceux d'avant 1988 de la catégorie~3 (5\,\%), les bâtiments à | |
| 407 | +charpente de bois de la catégorie~6 (10\,\%), l'équipement et le mobilier de | |
| 408 | +la catégorie~8 (20\,\%). Des \textbf{taux bonifiés} existent pour les | |
| 409 | +bâtiments non résidentiels admissibles acquis après le 18~mars 2007 et | |
| 410 | +inscrits dans une catégorie~1 distincte : +2\,\% (taux de 6\,\%) pour | |
| 411 | +l'usage non résidentiel admissible, +6\,\% (taux de 10\,\%) pour la | |
| 412 | +fabrication-transformation. La \textbf{règle du demi-taux} s'applique la | |
| 413 | +première année, sauf application de l'incitatif à l'investissement accéléré | |
| 414 | +--- en élimination progressive depuis 2024, avec fin prévue en 2027. | |
| 415 | + | |
| 416 | +\begin{remarque}[trois courbes qui ne se ressemblent pas] | |
| 417 | +Sur vingt-cinq ans, le solde fiscal d'un bâtiment de catégorie~1 (dégressif | |
| 418 | +à 4\,\%) tombe mécaniquement vers 36\,\% du coût; la valeur contributrice | |
| 419 | +réelle, elle, descend plus lentement si l'entretien est bon (typiquement | |
| 420 | +vers 58\,\%); et la \emph{valeur marchande} peut même \textbf{augmenter} | |
| 421 | +pendant certaines périodes, portée par le marché. Trois trajectoires, trois | |
| 422 | +concepts : ne les confondez jamais dans un rapport. | |
| 423 | +\end{remarque} | |
| 424 | + | |
| 425 | +% ===================================================================== | |
| 426 | +\section{Les durées de vie} | |
| 427 | +\label{ch09:sec:durees} | |
| 428 | + | |
| 429 | +\subsection{Quatre concepts à distinguer} | |
| 430 | + | |
| 431 | +\begin{definition}[les quatre durées de vie] | |
| 432 | +La \motcle{vie physique totale} est la période pendant laquelle le bâtiment | |
| 433 | +peut \textbf{physiquement} exister; la \motcle{vie économique totale}, la | |
| 434 | +période pendant laquelle il \textbf{contribue à la valeur} de la propriété | |
| 435 | +--- toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de | |
| 436 | +valoir avant de cesser de tenir debout. L'\motcle{âge effectif} est l'âge | |
| 437 | +\textbf{apparent} du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, | |
| 438 | +déterminé par jugement professionnel; la \motcle{vie économique restante} | |
| 439 | +est la période de contribution économique qui reste à courir. | |
| 440 | +\end{definition} | |
| 441 | + | |
| 442 | +Pourquoi la vie économique s'arrête-t-elle avant la vie physique? Parce que | |
| 443 | +la valeur d'un bâtiment ne tient pas à son existence, mais à son | |
| 444 | +\emph{utilité concurrentielle}. Une aile de motel des années 1960 peut | |
| 445 | +physiquement durer encore trente ans; économiquement, elle a cessé de | |
| 446 | +contribuer le jour où le marché a préféré le terrain nu pour y construire | |
| 447 | +autre chose. La fin de la vie économique est le moment où la valeur | |
| 448 | +contributrice atteint zéro --- typiquement lorsque l'HBU du terrain diverge | |
| 449 | +définitivement de l'usage du bâtiment. | |
| 450 | + | |
| 451 | +\begin{formule}[relation fondamentale des durées de vie] | |
| 452 | +\begin{equation} | |
| 453 | +\text{Vie économique totale} \;=\; \text{Âge effectif} \;+\; | |
| 454 | +\text{Vie économique restante} | |
| 455 | +\end{equation} | |
| 456 | +\end{formule} | |
| 457 | + | |
| 458 | +\begin{center} | |
| 459 | +\begin{tikzpicture}[xscale=0.86] | |
| 460 | +\draw[very thick, -{Stealth}, uqoGris] (0,0) -- (14,0); | |
| 461 | +\fill[uqoBleu] (0,0) circle (3.5pt) | |
| 462 | + node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Construction}; | |
| 463 | +\fill[uqoVert] (5,0) circle (3.5pt) | |
| 464 | + node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Aujourd'hui}; | |
| 465 | +\fill[uqoBleuClair] (10,0) circle (3.5pt) | |
| 466 | + node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\économique}; | |
| 467 | +\fill[uqoRouge] (13,0) circle (3.5pt) | |
| 468 | + node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\physique}; | |
| 469 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleu] (0,0.85) -- (5,0.85); | |
| 470 | +\node[above, font=\small, uqoBleu] at (2.5,0.85) {Âge chronologique = 20 ans}; | |
| 471 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleuClair] (0,1.7) -- (10,1.7); | |
| 472 | +\node[above, font=\small, uqoBleuClair] at (5,1.7) | |
| 473 | + {Vie économique totale = 50 ans}; | |
| 474 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,2.55) -- (13,2.55); | |
| 475 | +\node[above, font=\small, uqoGris] at (6.5,2.55) | |
| 476 | + {Vie physique totale = 65 ans}; | |
| 477 | +\end{tikzpicture} | |
| 478 | +\end{center} | |
| 479 | + | |
| 480 | +\subsection{Âge chronologique et âge effectif} | |
| 481 | + | |
| 482 | +L'\textbf{âge chronologique} est le nombre réel d'années depuis la | |
| 483 | +construction : objectif, vérifiable au rôle ou au Registre foncier, mais | |
| 484 | +muet sur l'état. L'\textbf{âge effectif} est l'âge apparent : un jugement | |
| 485 | +professionnel fondé sur l'observation, qui capture l'entretien et les | |
| 486 | +rénovations\repere{C'est l'âge \textbf{effectif} --- jamais le chronologique | |
| 487 | +--- qui entre dans la méthode âge-vie.}. | |
| 488 | + | |
| 489 | +Comment ce jugement se forme-t-il concrètement? Par l'inventaire des | |
| 490 | +composantes et de leur date de remplacement. L'évaluateur qui visite une | |
| 491 | +maison de 1996 note : toiture refaite en 2019, fenêtres remplacées en 2015, | |
| 492 | +cuisine et salles de bain rénovées en 2021, revêtement d'origine mais bien | |
| 493 | +entretenu, système électrique porté à 200~A. Chaque rajeunissement de | |
| 494 | +composante tire l'âge apparent vers le bas; chaque négligence le pousse vers | |
| 495 | +le haut. Certains évaluateurs formalisent l'exercice en pondérant l'âge de | |
| 496 | +chaque composante par son poids dans le coût neuf; la plupart calibrent leur | |
| 497 | +jugement global sur une échelle de condition, puis le confrontent aux ventes | |
| 498 | +de bâtiments comparables. L'important est que le chiffre retenu soit | |
| 499 | +\emph{défendable} : « âge effectif de 14~ans, compte tenu du remplacement de | |
| 500 | +la toiture, des fenêtres et des finitions principales » se plaide; « environ | |
| 501 | +14~ans » tout court, non. | |
| 502 | + | |
| 503 | +\begin{exemple}[bâtiment de 20 ans bien entretenu] | |
| 504 | +Âge chronologique : 20~ans; vie économique totale : 50~ans. Grâce au bon | |
| 505 | +entretien, l'évaluateur juge l'âge effectif à \textbf{14~ans}. Vie | |
| 506 | +économique restante : $50 - 14 = 36$~ans. Vérification par la relation | |
| 507 | +fondamentale : $50 = 14 + 36$. C'est ce 14 --- et non le 20 --- qui entrera | |
| 508 | +dans le calcul âge-vie. | |
| 509 | +\end{exemple} | |
| 510 | + | |
| 511 | +L'échelle de condition relie les deux âges : un bâtiment de 30~ans bien | |
| 512 | +entretenu et rénové peut afficher un âge effectif de 18~ans (ratio 0,60); un | |
| 513 | +entretien normal donne un ratio de 1,00; la négligence pousse le ratio à | |
| 514 | +1,40 et plus (42~ans effectifs pour 30 chronologiques). La séance~10 mettra | |
| 515 | +cette échelle en relation avec les tables de dépréciation observée. | |
| 516 | + | |
| 517 | +\subsection{Durées de vie typiques et facteurs d'influence} | |
| 518 | + | |
| 519 | +\begin{table}[htbp] | |
| 520 | +\centering | |
| 521 | +\caption{Durées de vie typiques par type de construction (années) --- | |
| 522 | +sources : Marshall \& Swift, Altus, pratique québécoise} | |
| 523 | +\label{ch09:tab:durees} | |
| 524 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
| 525 | +\small | |
| 526 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{X l c c} | |
| 527 | +\toprule | |
| 528 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 529 | +\textcolor{white}{\textbf{Type}} & | |
| 530 | +\textcolor{white}{\textbf{Structure}} & | |
| 531 | +\textcolor{white}{\textbf{Vie physique}} & | |
| 532 | +\textcolor{white}{\textbf{Vie économique}} \\ | |
| 533 | +\midrule | |
| 534 | +Résidentiel unifamilial & Bois & 60--80 & 50--70 \\ | |
| 535 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 536 | +Résidentiel multilogements & Bois/béton & 55--75 & 45--65 \\ | |
| 537 | +Commercial (bureaux) & Acier/béton & 55--75 & 40--60 \\ | |
| 538 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 539 | +Commercial (détail) & Acier & 45--65 & 35--55 \\ | |
| 540 | +Industriel léger & Acier préfabriqué & 40--55 & 30--50 \\ | |
| 541 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 542 | +Industriel lourd & Acier/béton & 50--70 & 35--55 \\ | |
| 543 | +Institutionnel & Béton armé & 70--100 & 60--80 \\ | |
| 544 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 545 | +Entrepôt & Acier préfabriqué & 40--55 & 30--45 \\ | |
| 546 | +Patrimonial & Maçonnerie & 100 et plus & 60--100 et plus \\ | |
| 547 | +\bottomrule | |
| 548 | +\end{tabularx} | |
| 549 | +\end{table} | |
| 550 | + | |
| 551 | +Ces fourchettes ne sont que des points de départ, que chaque dossier module. | |
| 552 | +La vie s'allonge quand l'entretien est préventif plutôt que curatif, quand | |
| 553 | +la construction d'origine est de qualité, quand la conception est assez | |
| 554 | +flexible pour absorber les changements d'usage --- c'est ce qui explique la | |
| 555 | +longévité des immeubles institutionnels en béton armé, conçus avec des | |
| 556 | +marges généreuses --- et, trivialement, quand le climat est clément. Elle se | |
| 557 | +raccourcit sous la négligence, la piètre qualité d'origine, l'usage | |
| 558 | +intensif (un entrepôt de distribution vieillit plus vite qu'une école), | |
| 559 | +l'humidité et la contamination, ou une conception si datée qu'aucune | |
| 560 | +rénovation raisonnable ne la rattrape. L'évaluateur choisit donc sa durée | |
| 561 | +de vie \emph{dans} la fourchette, et justifie ce choix par les | |
| 562 | +caractéristiques observées du sujet. | |
| 563 | + | |
| 564 | +\begin{quebec}[le climat québécois pèse sur les durées de vie] | |
| 565 | +Cycles de gel-dégel, écarts de température extrêmes, humidité : le climat du | |
| 566 | +Québec impose un stress important aux bâtiments. En pratique, les durées de | |
| 567 | +vie effectives tendent vers la \textbf{partie inférieure} des fourchettes | |
| 568 | +publiées dans les guides nord-américains. Chaque exercice du cours énonce | |
| 569 | +explicitement son hypothèse de vie utile --- faites de même dans vos | |
| 570 | +rapports. | |
| 571 | +\end{quebec} | |
| 572 | + | |
| 573 | +% ===================================================================== | |
| 574 | +\section{Utilisation optimale et dépréciation} | |
| 575 | +\label{ch09:sec:hbu} | |
| 576 | + | |
| 577 | +\begin{definition}[principe du rattachement à l'utilisation optimale] | |
| 578 | +La dépréciation se mesure toujours en référence à l'\motcle{utilisation | |
| 579 | +optimale} (\emph{highest and best use}, HBU) du terrain, considéré comme | |
| 580 | +s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit | |
| 581 | +déterminer si le bâtiment actuel \textbf{correspond} à cette utilisation | |
| 582 | +optimale. | |
| 583 | +\end{definition} | |
| 584 | + | |
| 585 | +L'analyse distingue deux cas de figure\repere{HBU d'abord, dépréciation | |
| 586 | +ensuite --- jamais l'inverse.}. Dans le cas normal, l'utilisation optimale | |
| 587 | +du terrain correspond à l'usage actuel du bâtiment : la dépréciation se | |
| 588 | +ventile alors classiquement en physique, fonctionnelle et externe, et la | |
| 589 | +formule $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D)$ s'applique sans | |
| 590 | +détour. Mais lorsque l'utilisation optimale diverge de l'usage actuel, le | |
| 591 | +bâtiment devient un \emph{sous-usage} du terrain : peu importe son état | |
| 592 | +physique, sa dépréciation peut être \textbf{totale} (100\,\%) et sa valeur | |
| 593 | +contributrice nulle --- voire \uqoalert{négative} à hauteur du coût de | |
| 594 | +démolition, puisque l'acheteur devra payer pour s'en débarrasser : | |
| 595 | +$V \approx V_{\text{terrain}} - C_{\text{démolition}}$. C'est le sort de | |
| 596 | +bien des maisons des grandes artères commerciales en densification : le | |
| 597 | +marché n'achète plus la maison, il achète le terrain qu'elle occupe. | |
| 598 | + | |
| 599 | +\begin{exemple}[deux situations québécoises contrastées] | |
| 600 | +\textbf{Bungalow en zone commerciale} : terrain de \dollars{500000} (usage | |
| 601 | +commercial), coût de remplacement du bungalow de \dollars{250000}. L'HBU du | |
| 602 | +terrain est la construction commerciale : le bungalow est un sous-usage, sa | |
| 603 | +valeur contributrice est proche de zéro --- voire négative une fois la | |
| 604 | +démolition comptée. Il serait absurde de calculer « coût neuf moins 30\,\% | |
| 605 | +d'âge-vie ». | |
| 606 | + | |
| 607 | +\textbf{Sixplex bien situé} : terrain de \dollars{300000} (multifamilial), | |
| 608 | +immeuble de 6~logements au coût neuf de \dollars{800000}. L'HBU du terrain | |
| 609 | +correspond à l'usage actuel : dépréciation normale, physique + fonctionnelle | |
| 610 | +(+ externe le cas échéant). | |
| 611 | +\end{exemple} | |
| 612 | + | |
| 613 | +% ===================================================================== | |
| 614 | +\section{Les quatre méthodes de mesure} | |
| 615 | +\label{ch09:sec:methodes} | |
| 616 | + | |
| 617 | +Quatre méthodes principales permettent de quantifier la dépréciation; leur | |
| 618 | +choix dépend des données disponibles, du type de propriété, de la précision | |
| 619 | +requise et de l'expérience de l'évaluateur. Avant de les détailler, situez | |
| 620 | +leurs philosophies respectives : les méthodes \textbf{âge-vie} raisonnent | |
| 621 | +\emph{du haut vers le bas} --- une hypothèse globale de vieillissement, | |
| 622 | +appliquée d'un trait au coût neuf; la \textbf{ventilation} raisonne \emph{du | |
| 623 | +bas vers le haut} --- chaque cause de perte identifiée, mesurée et | |
| 624 | +additionnée; l'\textbf{extraction du marché} ne raisonne pas sur le bâtiment | |
| 625 | +du tout --- elle observe ce que le marché déduit effectivement du coût neuf | |
| 626 | +dans les ventes réelles, et transpose. Aucune n'est intrinsèquement | |
| 627 | +supérieure : la ventilation explique mais repose sur des jugements | |
| 628 | +composante par composante; l'extraction est empirique mais exige des ventes | |
| 629 | +comparables fiables; l'âge-vie est expéditive mais aveugle aux causes. Le | |
| 630 | +rapport solide en combine au moins deux. | |
| 631 | + | |
| 632 | +\subsection{Méthode 1 --- âge-vie (linéaire)} | |
| 633 | + | |
| 634 | +\begin{formule}[méthode âge-vie] | |
| 635 | +\begin{equation} | |
| 636 | +D \;=\; \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie économique totale}} | |
| 637 | +\times C_{\text{neuf}} | |
| 638 | +\end{equation} | |
| 639 | +\end{formule} | |
| 640 | + | |
| 641 | +\begin{exemple}[âge-vie simple] | |
| 642 | +Coût neuf \dollars{800000}, âge effectif 15~ans, vie économique 50~ans : | |
| 643 | +$D = \frac{15}{50} \times 800\,000 = 0{,}30 \times 800\,000 = | |
| 644 | +\dollars{240000}$ (30\,\%). La valeur contributrice est de | |
| 645 | +\dollars{560000}. | |
| 646 | +\end{exemple} | |
| 647 | + | |
| 648 | +La séduction de cette méthode est évidente : deux données, une division, un | |
| 649 | +résultat. Elle repose pourtant sur deux hypothèses héroïques --- que la | |
| 650 | +dépréciation s'accumule au même rythme chaque année, et qu'un seul ratio | |
| 651 | +capture à la fois l'usure, la conception et l'environnement. Son vrai rôle | |
| 652 | +est celui d'un \emph{ordre de grandeur} : un premier chiffre qui cadre la | |
| 653 | +discussion, que les méthodes plus fines viendront confirmer ou corriger. | |
| 654 | +Utilisée seule dans un rapport détaillé, elle expose l'évaluateur à la | |
| 655 | +question fatale du contre-interrogatoire : « Sur quoi repose votre | |
| 656 | +hypothèse de vie économique de 50~ans, et pourquoi une droite? » | |
| 657 | + | |
| 658 | +\begin{attention}[la limite de l'âge-vie] | |
| 659 | +La méthode suppose une dépréciation \textbf{linéaire et uniforme} --- ce qui | |
| 660 | +est rarement le cas : les bâtiments se déprécient par paliers (remplacements | |
| 661 | +de composantes) et l'externe peut frapper brutalement. L'âge-vie reste | |
| 662 | +néanmoins l'outil de l'estimation rapide et du rapport abrégé. | |
| 663 | +\end{attention} | |
| 664 | + | |
| 665 | +\subsection{Méthode 2 --- âge-vie modifiée} | |
| 666 | + | |
| 667 | +\begin{formule}[méthode âge-vie modifiée] | |
| 668 | +\begin{equation} | |
| 669 | +D_{\text{totale}} \;=\; D_{\text{phys.\,curable}} \;+\; | |
| 670 | +\frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie économique totale}} | |
| 671 | +\times \bigl(C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\,curable}}\bigr) | |
| 672 | +\end{equation} | |
| 673 | +On mesure d'abord \textbf{directement} l'entretien différé (coût de remise | |
| 674 | +en état), puis on applique le ratio âge-vie au \textbf{solde} du coût neuf | |
| 675 | +--- la portion non déjà dépréciée par ce constat. | |
| 676 | +\end{formule} | |
| 677 | + | |
| 678 | +\begin{exemple}[âge-vie modifiée] | |
| 679 | +Coût neuf \dollars{800000}, entretien différé \dollars{30000}, âge effectif | |
| 680 | +15~ans, vie économique 50~ans : | |
| 681 | +\begin{equation*} | |
| 682 | +D = 30\,000 + \frac{15}{50} \times (800\,000 - 30\,000) | |
| 683 | + = 30\,000 + 231\,000 = \dollars{261000}. | |
| 684 | +\end{equation*} | |
| 685 | +L'âge-vie simple donnait \dollars{240000} : la version modifiée capte | |
| 686 | +21\,000~\$ de plus, parce qu'elle ajoute l'entretien différé \emph{en sus} | |
| 687 | +du vieillissement du solde. | |
| 688 | +\end{exemple} | |
| 689 | + | |
| 690 | +\subsection{Méthode 3 --- ventilation (\emph{breakdown method})} | |
| 691 | + | |
| 692 | +La méthode la plus \textbf{détaillée} : chaque composante de dépréciation | |
| 693 | +est estimée séparément puis additionnée --- (1)~physique curable (entretien | |
| 694 | +différé, au coût de remise en état); (2)~physique incurable à courte durée | |
| 695 | +de vie (ratio âge/vie de chaque composante); (3)~physique incurable à longue | |
| 696 | +durée de vie (ratio appliqué au coût résiduel); (4)~fonctionnelle curable | |
| 697 | +(coût de correction); (5)~fonctionnelle incurable (perte capitalisée); | |
| 698 | +(6)~externe (extraction du marché). Exemple d'assemblage : $8 + 3 + 45 + 15 | |
| 699 | ++ 20 + 25 = 116$~k\$. | |
| 700 | + | |
| 701 | +La force de la ventilation n'est pas seulement sa précision : c'est sa | |
| 702 | +\emph{capacité d'explication}. Un total de 116\,000~\$ obtenu par âge-vie | |
| 703 | +est un chiffre; le même total ventilé raconte une histoire --- 8\,000~\$ de | |
| 704 | +réparations à faire, 45\,000~\$ d'usure normale de la structure, 35\,000~\$ | |
| 705 | +de conception vieillie, 25\,000~\$ imputables au voisinage --- que le | |
| 706 | +lecteur du rapport, le client ou le tribunal peut examiner poste par poste. | |
| 707 | +Sa faiblesse est symétrique : chaque étage repose sur ses propres hypothèses, | |
| 708 | +et les erreurs peuvent s'y additionner comme les composantes. Elle exige | |
| 709 | +aussi une discipline de fer contre le \uqoalert{double comptage} : une | |
| 710 | +toiture comptée en entretien différé ne doit plus apparaître dans l'usure | |
| 711 | +des composantes à courte durée de vie. C'est la méthode des rapports | |
| 712 | +complets et des bâtiments complexes --- les séances~10 à 12 en détaillent | |
| 713 | +chaque étage. | |
| 714 | + | |
| 715 | +\subsection{Méthode 4 --- extraction du marché} | |
| 716 | + | |
| 717 | +\begin{formule}[extraction de la dépréciation du marché] | |
| 718 | +\begin{equation} | |
| 719 | +D_{\text{extraite}} \;=\; C_{\text{neuf}} \;-\; | |
| 720 | +\bigl(P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}}\bigr) | |
| 721 | +\end{equation} | |
| 722 | +Divisée par le coût neuf puis par l'âge, elle livre un \textbf{taux annuel | |
| 723 | +moyen} applicable au sujet. | |
| 724 | +\end{formule} | |
| 725 | + | |
| 726 | +\begin{exemple}[extraction sur quatre ventes] | |
| 727 | +\begin{center} | |
| 728 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 729 | +\small | |
| 730 | +\begin{tabular}{l r r r c c} | |
| 731 | +\toprule | |
| 732 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 733 | +& \textcolor{white}{\textbf{Prix}} & | |
| 734 | +\textcolor{white}{\textbf{Terrain}} & | |
| 735 | +\textcolor{white}{\textbf{Coût neuf}} & | |
| 736 | +\textcolor{white}{\textbf{Ratio $D/C$}} & | |
| 737 | +\textcolor{white}{\textbf{Taux annuel}} \\ | |
| 738 | +\midrule | |
| 739 | +Vente 1 (20 ans) & \dollars{650000} & \dollars{200000} & \dollars{600000} & 25,0\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 740 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 741 | +Vente 2 (22 ans) & \dollars{580000} & \dollars{180000} & \dollars{550000} & 27,3\,\% & 1,24\,\% \\ | |
| 742 | +Vente 3 (18 ans) & \dollars{720000} & \dollars{230000} & \dollars{630000} & 22,2\,\% & 1,23\,\% \\ | |
| 743 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 744 | +Vente 4 (21 ans) & \dollars{610000} & \dollars{190000} & \dollars{570000} & 26,3\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 745 | +\midrule | |
| 746 | +\textbf{Moyenne} & & & & \textbf{25,2\,\%} & \textbf{1,24\,\%} \\ | |
| 747 | +\bottomrule | |
| 748 | +\end{tabular} | |
| 749 | +\end{center} | |
| 750 | +Pour la vente~1 : valeur du bâtiment $= 650\,000 - 200\,000 = 450\,000$; | |
| 751 | +$D = 600\,000 - 450\,000 = 150\,000$ (25,0\,\%); taux annuel | |
| 752 | +$= 25{,}0\,\% / 20 = 1{,}25\,\%$. Le marché indique environ | |
| 753 | +\uqohighlight{1,24\,\% par année}, applicable ensuite au sujet. La méthode | |
| 754 | +exige un marché actif, des comparables fiables et une bonne estimation des | |
| 755 | +terrains --- toute erreur s'y loge en entier. | |
| 756 | +\end{exemple} | |
| 757 | + | |
| 758 | +Remarquez la convergence des quatre taux annuels (1,23 à 1,25\,\%) : c'est | |
| 759 | +elle qui donne sa force probante à l'extraction. Si les taux extraits | |
| 760 | +s'étaient dispersés de 0,8 à 2,1\,\%, la moyenne n'aurait guère de sens --- | |
| 761 | +la dispersion signalerait des comparables hétérogènes (entretien très | |
| 762 | +variable, dépréciations fonctionnelles ou externes inégales) qu'il faudrait | |
| 763 | +analyser un à un avant d'en tirer quoi que ce soit. Autre subtilité : le | |
| 764 | +taux extrait capture la dépréciation \emph{totale} des comparables, toutes | |
| 765 | +causes confondues. Si le sujet souffre d'une nuisance externe que les | |
| 766 | +comparables n'ont pas, le taux extrait la manquera; il faudra l'ajouter | |
| 767 | +séparément. L'extraction ne dispense jamais de comprendre \emph{de quoi} la | |
| 768 | +dépréciation est faite. | |
| 769 | + | |
| 770 | +\subsection{Choisir sa méthode} | |
| 771 | + | |
| 772 | +\begin{table}[htbp] | |
| 773 | +\centering | |
| 774 | +\caption{Comparaison des quatre méthodes de mesure de la dépréciation} | |
| 775 | +\label{ch09:tab:methodes} | |
| 776 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 777 | +\small | |
| 778 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{l X X X X} | |
| 779 | +\toprule | |
| 780 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 781 | +\textcolor{white}{\textbf{Critère}} & | |
| 782 | +\textcolor{white}{\textbf{Âge-vie}} & | |
| 783 | +\textcolor{white}{\textbf{Âge-vie mod.}} & | |
| 784 | +\textcolor{white}{\textbf{Ventilation}} & | |
| 785 | +\textcolor{white}{\textbf{Extraction}} \\ | |
| 786 | +\midrule | |
| 787 | +Complexité & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 788 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 789 | +Précision & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 790 | +Données requises & Âge, vie écon. & + curable & Chaque composante & Ventes, terrain \\ | |
| 791 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 792 | +Usage typique & Estimation rapide & Rapports courants & Évaluation détaillée & Vérification \\ | |
| 793 | +Limites & Trop simpliste & Partielle & Temps, expertise & Marché requis \\ | |
| 794 | +\bottomrule | |
| 795 | +\end{tabularx} | |
| 796 | +\end{table} | |
| 797 | + | |
| 798 | +\begin{terrain}[la combinaison gagnante] | |
| 799 | +En pratique : l'\textbf{âge-vie modifiée} est le compromis du quotidien; la | |
| 800 | +\textbf{ventilation} s'impose pour les rapports complets et les bâtiments | |
| 801 | +anciens ou spécialisés; et l'\textbf{extraction du marché} sert de | |
| 802 | +validation croisée des deux autres. Présenter une dépréciation ventilée | |
| 803 | +\emph{et} corroborée par l'extraction est la marque d'un rapport solide. | |
| 804 | +\end{terrain} | |
| 805 | + | |
| 806 | +% ===================================================================== | |
| 807 | +\section{Préparation à l'examen de mi-session} | |
| 808 | +\label{ch09:sec:examen} | |
| 809 | + | |
| 810 | +\subsection{Modalités et matière} | |
| 811 | + | |
| 812 | +L'examen de mi-session compte pour \uqoalert{25\,\% de la note finale} : | |
| 813 | +90~minutes, séances~1 à 8, avec une feuille aide-mémoire recto-verso | |
| 814 | +(format lettre) et une calculatrice non programmable --- aucun autre | |
| 815 | +document. Format : 15~QCM (30~points), 10~vrai ou faux avec justification | |
| 816 | +(10~points), 5~réponses courtes (20~points), 3~problèmes de calcul | |
| 817 | +(25~points) et une étude de cas intégratrice (15~points). | |
| 818 | + | |
| 819 | +Un mot sur la manière de réviser, parce qu'elle compte autant que la | |
| 820 | +quantité. La matière des séances~1 à 8 est cumulative : le terrain | |
| 821 | +(séances~3--4) entre dans la formule fondamentale (séance~1), les coûts | |
| 822 | +directs (séance~7) portent les indirects et le profit (séance~8). La | |
| 823 | +révision efficace suit donc le fil de la formule $V = V_T + (C_{\text{neuf}} | |
| 824 | +- D)$ plutôt que l'ordre chronologique des séances : reconstituez chaque | |
| 825 | +terme, ses méthodes et ses pièges, en refaisant les calculs \emph{à la main} | |
| 826 | +--- l'examen ne teste pas la mémoire des fourchettes, mais la capacité à | |
| 827 | +monter un calcul juste et à justifier ses hypothèses. La feuille aide-mémoire | |
| 828 | +se prépare en dernier : si vous savez quoi y mettre, c'est que la structure | |
| 829 | +de la matière est acquise; une feuille surchargée recopiée des notes est le | |
| 830 | +symptôme du contraire. | |
| 831 | + | |
| 832 | +\begin{table}[htbp] | |
| 833 | +\centering | |
| 834 | +\caption{Plan de révision --- les concepts clés des séances 1 à 8} | |
| 835 | +\label{ch09:tab:revision} | |
| 836 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 837 | +\small | |
| 838 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{c l X} | |
| 839 | +\toprule | |
| 840 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 841 | +\textcolor{white}{\textbf{Séance}} & | |
| 842 | +\textcolor{white}{\textbf{Sujet}} & | |
| 843 | +\textcolor{white}{\textbf{Concepts clés}} \\ | |
| 844 | +\midrule | |
| 845 | +1 & Introduction à la méthode du coût & Formule fondamentale, applications, | |
| 846 | +limites \\ | |
| 847 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 848 | +2 & Cadre conceptuel & Coût vs prix vs valeur; reproduction vs remplacement \\ | |
| 849 | +3 & Évaluation du terrain & Comparaison, extraction, affectation, résidu \\ | |
| 850 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 851 | +4 & Analyse du terrain & Caractéristiques physiques, ajustements \\ | |
| 852 | +5 & Reproduction / remplacement & Définitions, unités de comparaison, sources \\ | |
| 853 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 854 | +6 & Méthodes d'estimation & Comparative, quantités, sections, indexée \\ | |
| 855 | +7 & Coûts directs & Structure, enveloppe, CVAC, finitions, guides \\ | |
| 856 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 857 | +8 & Coûts indirects et profit & Honoraires, financement, taxes, profit \\ | |
| 858 | +\bottomrule | |
| 859 | +\end{tabularx} | |
| 860 | +\end{table} | |
| 861 | + | |
| 862 | +\subsection{Questions types corrigées} | |
| 863 | + | |
| 864 | +\begin{exercice}[QCM types] | |
| 865 | +Répondez, puis justifiez en une phrase : | |
| 866 | +\begin{enumerate} | |
| 867 | + \item Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût? | |
| 868 | + (a)~$V = T + C_{\text{neuf}}$; | |
| 869 | + (b)~$V = T + (C_{\text{neuf}} - D)$; | |
| 870 | + (c)~$V = C_{\text{neuf}} - D$; | |
| 871 | + (d)~$V = T \times \tau$. | |
| 872 | + \item Le coût de \textbf{remplacement} se distingue du coût de | |
| 873 | + \textbf{reproduction} par : (a)~des matériaux identiques; (b)~la | |
| 874 | + reproduction exacte du bâtiment; (c)~des matériaux et techniques | |
| 875 | + modernes équivalents; (d)~l'absence de profit entrepreneurial. | |
| 876 | + \item Quelle méthode d'évaluation du terrain soustrait la valeur dépréciée | |
| 877 | + des améliorations du prix de vente total? (a)~comparaison directe; | |
| 878 | + (b)~affectation; (c)~extraction; (d)~résidu foncier. | |
| 879 | + \item Laquelle des méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée? | |
| 880 | + (a)~comparative; (b)~coût indexé; (c)~par sections; (d)~par | |
| 881 | + quantités et prix unitaires. | |
| 882 | +\end{enumerate} | |
| 883 | +\end{exercice} | |
| 884 | +\begin{solution} | |
| 885 | +1.~(b) --- le terrain s'ajoute au coût neuf \emph{diminué} de la | |
| 886 | +dépréciation. 2.~(c) --- le remplacement livre l'\emph{utilité} équivalente | |
| 887 | +avec les moyens d'aujourd'hui; la reproduction copie le bâtiment à | |
| 888 | +l'identique (souvent plus cher, matériaux rares). 3.~(c) --- l'extraction | |
| 889 | +isole le terrain en retranchant la valeur contributrice du bâtiment. 4.~(d) | |
| 890 | +--- la méthode par quantités et prix unitaires recense chaque intrant; c'est | |
| 891 | +celle de l'estimateur, la plus précise et la plus lourde. | |
| 892 | +\end{solution} | |
| 893 | + | |
| 894 | +\begin{exercice}[vrai ou faux, avec justification] | |
| 895 | +\begin{enumerate} | |
| 896 | + \item Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible | |
| 897 | + pour son utilisation optimale. | |
| 898 | + \item Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de | |
| 899 | + remplacement. | |
| 900 | + \item Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de | |
| 901 | + construction. | |
| 902 | +\end{enumerate} | |
| 903 | +\end{exercice} | |
| 904 | +\begin{solution} | |
| 905 | +1.~\uqogreen{VRAI} --- principe fondamental de la méthode du coût (et | |
| 906 | +préalable de l'analyse HBU). 2.~\uqoalert{FAUX} --- reproduire à | |
| 907 | +l'identique exige des matériaux et savoir-faire souvent rares : le coût de | |
| 908 | +reproduction est généralement \emph{supérieur} au coût de remplacement. | |
| 909 | +3.~\uqoalert{FAUX} --- le profit entrepreneurial est un poste distinct, | |
| 910 | +ajouté après les coûts directs et indirects; c'est la marge de | |
| 911 | +l'entrepreneur général qui loge dans les directs. | |
| 912 | +\end{solution} | |
| 913 | + | |
| 914 | +\begin{exercice}[problème type --- valeur du terrain par extraction] | |
| 915 | +Comparable : prix de vente \dollars{520000}; âge du bâtiment 25~ans; coût de | |
| 916 | +remplacement à neuf \dollars{480000}; vie économique estimée 50~ans. Estimez | |
| 917 | +la valeur du terrain. | |
| 918 | +\end{exercice} | |
| 919 | +\begin{solution} | |
| 920 | +Dépréciation : $D = \frac{25}{50} \times 480\,000 = \dollars{240000}$. | |
| 921 | +Valeur contributrice du bâtiment : $480\,000 - 240\,000 = \dollars{240000}$. | |
| 922 | +Valeur du terrain : $520\,000 - 240\,000 = \mathbf{\dollars{280000}}$. | |
| 923 | +\end{solution} | |
| 924 | + | |
| 925 | +\begin{exercice}[problème type --- coût total de construction] | |
| 926 | +Immeuble commercial de 2\,500~m\textsuperscript{2}; coût direct de | |
| 927 | +1\,850~\$/m\textsuperscript{2}; coûts indirects de 12\,\% des directs; | |
| 928 | +profit entrepreneurial de 10\,\% de (directs + indirects). Calculez le coût | |
| 929 | +total. | |
| 930 | +\end{exercice} | |
| 931 | +\begin{solution} | |
| 932 | +Directs : $2\,500 \times 1\,850 = \dollars{4625000}$. Indirects : | |
| 933 | +$4\,625\,000 \times 0{,}12 = \dollars{555000}$. Sous-total : | |
| 934 | +\dollars{5180000}. Profit : $5\,180\,000 \times 0{,}10 = \dollars{518000}$. | |
| 935 | +\textbf{Coût total : \dollars{5698000}}. | |
| 936 | +\end{solution} | |
| 937 | + | |
| 938 | +\subsection{Conseils et formules pour l'aide-mémoire} | |
| 939 | + | |
| 940 | +Avant l'examen : relire les notes des séances~1 à 8, refaire les TP1 et TP2, | |
| 941 | +maîtriser les formules (les \emph{comprendre}, pas seulement les recopier) | |
| 942 | +et construire l'aide-mémoire autour d'elles. Pendant l'examen : lire toutes | |
| 943 | +les questions d'abord, gérer le temps (90~minutes pour 100~points --- un | |
| 944 | +peu moins d'une minute par point), \textbf{montrer tous les calculs} (les | |
| 945 | +points partiels récompensent la démarche), vérifier la vraisemblance des | |
| 946 | +résultats, éliminer les choix absurdes aux QCM et structurer l'étude de cas | |
| 947 | +(terrain, puis coût neuf, puis dépréciation, puis valeur). | |
| 948 | + | |
| 949 | +\begin{aretenir}[les sept formules de l'aide-mémoire] | |
| 950 | +\begin{align*} | |
| 951 | +&\text{Méthode du coût :} & V &= V_{\text{terrain}} + | |
| 952 | + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})\\ | |
| 953 | +&\text{Coût total :} & C &= C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + | |
| 954 | + P_{\text{entrepreneur}}\\ | |
| 955 | +&\text{Intérêts intercalaires :} & I &= C_{\text{directs}} \times i \times | |
| 956 | + T \times \tfrac{1}{2}\\ | |
| 957 | +&\text{Âge-vie :} & D &= \tfrac{\text{âge effectif}}{\text{vie écon.}} | |
| 958 | + \times C_{\text{neuf}}\\ | |
| 959 | +&\text{Âge-vie modifiée :} & D &= D_{\text{cur.}} + | |
| 960 | + \tfrac{\text{âge eff.}}{\text{vie écon.}} \times | |
| 961 | + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{cur.}})\\ | |
| 962 | +&\text{Extraction :} & D &= C_{\text{neuf}} - | |
| 963 | + (P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}})\\ | |
| 964 | +&\text{Vie restante :} & \text{VER} &= \text{vie économique totale} - | |
| 965 | + \text{âge effectif} | |
| 966 | +\end{align*} | |
| 967 | +\end{aretenir} | |
| 968 | + | |
| 969 | +% ===================================================================== | |
| 970 | +\section{Exercices} | |
| 971 | +\label{ch09:sec:exercices} | |
| 972 | + | |
| 973 | +\begin{exercice}[durées de vie] | |
| 974 | +Un immeuble commercial (acier et béton) construit en 1996 est visité en | |
| 975 | +2026. Bien entretenu, il a subi une rénovation majeure en 2016. Vie | |
| 976 | +économique totale estimée : 50~ans; vie physique totale : 65~ans; âge | |
| 977 | +effectif estimé : 22~ans. Calculez : (a)~l'âge chronologique; (b)~la vie | |
| 978 | +économique restante; (c)~le ratio de dépréciation âge-vie. | |
| 979 | +\end{exercice} | |
| 980 | +\begin{solution} | |
| 981 | +(a) $2026 - 1996 = \textbf{30 ans}$. (b) $50 - 22 = \textbf{28 ans}$. | |
| 982 | +(c) $22/50 = 0{,}44 = \textbf{44\,\%}$. L'âge effectif (22~ans) est | |
| 983 | +inférieur à l'âge chronologique (30~ans) grâce à l'entretien et à la | |
| 984 | +rénovation de 2016 --- sans elle, il aurait pu atteindre 30~ans ou plus, et | |
| 985 | +la dépréciation 60\,\%. | |
| 986 | +\end{solution} | |
| 987 | + | |
| 988 | +\begin{exercice}[méthode âge-vie] | |
| 989 | +Maison unifamiliale à Gatineau : coût de remplacement à neuf | |
| 990 | +\dollars{420000}; construite en 2002, évaluée en 2026; entretien moyen, sans | |
| 991 | +rénovation majeure; âge effectif estimé 26~ans; hypothèse de vie économique | |
| 992 | +totale de 55~ans. Calculez : (a)~la dépréciation totale; (b)~la valeur | |
| 993 | +contributrice du bâtiment; (c)~la valeur de la propriété si le terrain vaut | |
| 994 | +\dollars{150000}. | |
| 995 | +\end{exercice} | |
| 996 | +\begin{solution} | |
| 997 | +(a) $D = \frac{26}{55} \times 420\,000 = 0{,}4727 \times 420\,000 = | |
| 998 | +\dollars{198545}$ ($\approx$ 47,3\,\%). (b) $420\,000 - 198\,545 = | |
| 999 | +\dollars{221455}$. (c) $150\,000 + 221\,455 = \mathbf{\dollars{371455}}$. | |
| 1000 | +Remarquez que l'âge effectif (26) dépasse ici l'âge chronologique (24) : | |
| 1001 | +l'entretien seulement moyen a vieilli le bâtiment plus vite que le | |
| 1002 | +calendrier. | |
| 1003 | +\end{solution} | |
| 1004 | + | |
| 1005 | +\begin{exercice}[méthode âge-vie modifiée] | |
| 1006 | +Même propriété, mais l'évaluateur relève un entretien différé : toiture à | |
| 1007 | +remplacer \dollars{18000}, peinture extérieure \dollars{6000}, réparation | |
| 1008 | +des fenêtres \dollars{8000} (total \dollars{32000}). Calculez la | |
| 1009 | +dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée et comparez avec | |
| 1010 | +l'exercice précédent. | |
| 1011 | +\end{exercice} | |
| 1012 | +\begin{solution} | |
| 1013 | +\begin{align*} | |
| 1014 | +D &= 32\,000 + \frac{26}{55} \times (420\,000 - 32\,000) | |
| 1015 | + = 32\,000 + 0{,}4727 \times 388\,000\\ | |
| 1016 | + &= 32\,000 + 183\,418 = \dollars{215418}, | |
| 1017 | +\end{align*} | |
| 1018 | +soit environ 51,3\,\%. Comparaison : l'âge-vie simple donnait | |
| 1019 | +\dollars{198545}; la méthode modifiée capte $215\,418 - 198\,545 = | |
| 1020 | +16\,873~\$$ de plus, car l'entretien différé est mesuré directement et | |
| 1021 | +s'ajoute au ratio appliqué au solde ($388\,000$ au lieu de $420\,000$). | |
| 1022 | +Valeur du bâtiment : \dollars{204582}; valeur de la propriété (terrain | |
| 1023 | +150~k\$) : \dollars{354582}. Conservez les fractions exactes ($26/55$) | |
| 1024 | +jusqu'au bout pour éviter les écarts d'arrondi. | |
| 1025 | +\end{solution} | |
| 1026 | + | |
| 1027 | +\begin{exercice}[extraction du marché] | |
| 1028 | +Trois ventes récentes dans un secteur de Gatineau : | |
| 1029 | +\begin{center} | |
| 1030 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 1031 | +\small | |
| 1032 | +\begin{tabular}{l r r r} | |
| 1033 | +\toprule | |
| 1034 | +\rowcolor{uqoBleu} | |
| 1035 | +& \textcolor{white}{\textbf{Vente A}} & | |
| 1036 | +\textcolor{white}{\textbf{Vente B}} & | |
| 1037 | +\textcolor{white}{\textbf{Vente C}} \\ | |
| 1038 | +\midrule | |
| 1039 | +Prix de vente & \dollars{485000} & \dollars{510000} & \dollars{465000} \\ | |
| 1040 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1041 | +Valeur du terrain & \dollars{155000} & \dollars{170000} & \dollars{145000} \\ | |
| 1042 | +Coût de remplacement à neuf & \dollars{450000} & \dollars{470000} & \dollars{440000} \\ | |
| 1043 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 1044 | +Âge effectif & 20 ans & 25 ans & 18 ans \\ | |
| 1045 | +\bottomrule | |
| 1046 | +\end{tabular} | |
| 1047 | +\end{center} | |
| 1048 | +Calculez la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, le taux | |
| 1049 | +moyen, puis appliquez-le au sujet de l'exercice précédent (âge effectif | |
| 1050 | +26~ans, coût neuf \dollars{420000}). | |
| 1051 | +\end{exercice} | |
| 1052 | +\begin{solution} | |
| 1053 | +\textbf{Vente A} : $450\,000 - (485\,000 - 155\,000) = \dollars{120000}$ | |
| 1054 | +(26,7\,\%) $\Rightarrow 26{,}7/20 = 1{,}33\,\%$/an. | |
| 1055 | +\textbf{Vente B} : $470\,000 - (510\,000 - 170\,000) = \dollars{130000}$ | |
| 1056 | +(27,7\,\%) $\Rightarrow 27{,}7/25 = 1{,}11\,\%$/an. | |
| 1057 | +\textbf{Vente C} : $440\,000 - (465\,000 - 145\,000) = \dollars{120000}$ | |
| 1058 | +(27,3\,\%) $\Rightarrow 27{,}3/18 = 1{,}52\,\%$/an. | |
| 1059 | +Taux moyen : $(1{,}33 + 1{,}11 + 1{,}52)/3 = \textbf{1,32\,\%/an}$. | |
| 1060 | +Application au sujet : $D = 26 \times 1{,}32\,\% \times 420\,000 = | |
| 1061 | +34{,}32\,\% \times 420\,000 = \dollars{144144}$. L'écart avec l'âge-vie | |
| 1062 | +(198~k\$) illustre que les méthodes doivent être \emph{réconciliées}, pas | |
| 1063 | +moyennées aveuglément : ici le marché se déprécie moins vite que l'hypothèse | |
| 1064 | +de vie économique de 55~ans ne le suppose. | |
| 1065 | +\end{solution} | |
| 1066 | + | |
| 1067 | +\begin{exercice}[classement des dépréciations] | |
| 1068 | +Classez chaque situation (type de dépréciation + curable ou incurable) : | |
| 1069 | +(a)~bardeaux d'asphalte en fin de vie; (b)~maison sans garage dans un | |
| 1070 | +quartier où 90\,\% en ont un; (c)~autoroute bruyante construite à 50~m; | |
| 1071 | +(d)~cuisine fermée démodée; (e)~comptoirs de marbre dans un quartier | |
| 1072 | +modeste; (f)~fissures capillaires dans les murs de fondation; (g)~zonage | |
| 1073 | +modifié interdisant l'usage le plus rentable; (h)~une seule salle de bain | |
| 1074 | +pour quatre chambres. | |
| 1075 | +\end{exercice} | |
| 1076 | +\begin{solution} | |
| 1077 | +(a)~physique curable (remplacement rentable); (b)~fonctionnelle | |
| 1078 | +\textbf{incurable} (déficience structurelle du plan); (c)~externe --- | |
| 1079 | +toujours incurable; (d)~fonctionnelle curable par substitution; | |
| 1080 | +(e)~fonctionnelle incurable --- superadéquation; (f)~physique incurable | |
| 1081 | +(structure, longue durée de vie); (g)~externe (réglementaire), incurable; | |
| 1082 | +(h)~fonctionnelle curable par ajout (si le coût de l'ajout est inférieur au | |
| 1083 | +gain de valeur --- appliquer le test économique). | |
| 1084 | +\end{solution} | |
| 1085 | + | |
| 1086 | +% ===================================================================== | |
| 1087 | +\begin{fichesynthese} | |
| 1088 | +\begin{itemize} | |
| 1089 | + \item \textbf{Dépréciation} $= C_{\text{neuf}} - V_{\text{contributrice}}$, | |
| 1090 | + mesurée à la date d'évaluation --- ce n'est ni l'amortissement | |
| 1091 | + fiscal, ni la seule usure, ni une fonction mécanique de l'âge | |
| 1092 | + chronologique. | |
| 1093 | + \item \textbf{Trois types} : physique (usure), fonctionnelle (conception, | |
| 1094 | + adéquation, superadéquation), externe (facteurs extérieurs, | |
| 1095 | + \emph{toujours incurable}, à ventiler entre terrain et bâtiment). | |
| 1096 | + \item \textbf{Curable ou incurable} : test économique --- la correction | |
| 1097 | + vaut-elle plus qu'elle ne coûte? | |
| 1098 | + \item \textbf{DPA fiscale} $\neq$ dépréciation : taux prescrits (cat.~1 à | |
| 1099 | + 4\,\%, dégressif, demi-taux), âge chronologique, objectif fiscal --- | |
| 1100 | + la valeur marchande, elle, peut même monter. | |
| 1101 | + \item \textbf{Quatre durées de vie} : physique totale $\geq$ économique | |
| 1102 | + totale $=$ âge effectif $+$ vie économique restante. C'est l'âge | |
| 1103 | + \textbf{effectif} (jugement sur l'état) qui entre dans les calculs; | |
| 1104 | + le climat québécois tire les durées vers le bas des fourchettes. | |
| 1105 | + \item \textbf{HBU d'abord} : si le bâtiment ne correspond pas à | |
| 1106 | + l'utilisation optimale du terrain, la dépréciation peut être totale | |
| 1107 | + et la valeur contributrice nulle ou négative | |
| 1108 | + ($V \approx V_T - C_{\text{démolition}}$). | |
| 1109 | + \item \textbf{Quatre méthodes} : âge-vie (rapide, simpliste), âge-vie | |
| 1110 | + modifiée (entretien différé d'abord, ratio sur le solde --- | |
| 1111 | + compromis du quotidien), ventilation en six composantes (rapports | |
| 1112 | + détaillés), extraction du marché (validation, exige un marché | |
| 1113 | + actif). | |
| 1114 | + \item \textbf{Examen mi-session} (25\,\%, 90~min, séances 1--8) : feuille | |
| 1115 | + recto-verso, calculatrice simple; montrer tous les calculs; | |
| 1116 | + maîtriser les sept formules de l'aide-mémoire. | |
| 1117 | +\end{itemize} | |
| 1118 | +\end{fichesynthese} | |
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@@ -0,0 +1,1446 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 9 : Concepts de dépréciation | |
| 3 | +% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1033 --- Séance 9]{Séance 9 : Concepts de dépréciation} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Hiver 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Le bloc 4 et la séance 9} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Le bloc 4 dans le parcours du cours} | |
| 34 | +\begin{center} | |
| 35 | +\begin{tikzpicture} | |
| 36 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize] (b1) at (0,0) | |
| 37 | + {\textbf{BLOC 1}\\Fondements\\(S1--S2)}; | |
| 38 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize] (b2) at (3.6,0) | |
| 39 | + {\textbf{BLOC 2}\\Terrain\\(S3--S4)}; | |
| 40 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize] (b3) at (7.2,0) | |
| 41 | + {\textbf{BLOC 3}\\Coûts\\(S5--S8)}; | |
| 42 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize, | |
| 43 | + draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, line width=1.2pt] (b4) at (10.8,0) | |
| 44 | + {\textbf{BLOC 4}\\Dépréciation\\(S9--S12)}; | |
| 45 | +\draw[uqoarrow] (b1) -- (b2); | |
| 46 | +\draw[uqoarrow] (b2) -- (b3); | |
| 47 | +\draw[->, thick, uqoVert] (b3) -- (b4); | |
| 48 | +\node[below=0.35cm of b4, font=\footnotesize\bfseries, uqoVert] {Vous êtes ici}; | |
| 49 | +\end{tikzpicture} | |
| 50 | +\end{center} | |
| 51 | +\vspace{2mm} | |
| 52 | +\uqotitle{Séances du bloc 4 :} | |
| 53 | +\begin{itemize} | |
| 54 | + \item \textbf{Séance 9} : concepts de dépréciation + examen de mi-session | |
| 55 | + \item \textbf{Séance 10} : dépréciation physique | |
| 56 | + \item \textbf{Séance 11} : dépréciation fonctionnelle | |
| 57 | + \item \textbf{Séance 12} : dépréciation économique (externe) | |
| 58 | +\end{itemize} | |
| 59 | +\end{frame} | |
| 60 | + | |
| 61 | +\begin{frame}{Plan de la séance 9} | |
| 62 | +\begin{columns}[T] | |
| 63 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 64 | +\uqotitle{Partie 1 --- Concepts (1\,h\,30) :} | |
| 65 | +\begin{enumerate} | |
| 66 | + \item Définition de la dépréciation | |
| 67 | + \item Trois types de dépréciation | |
| 68 | + \item Dépréciation vs amortissement fiscal | |
| 69 | + \item Durées de vie | |
| 70 | + \item Utilisation optimale et dépréciation | |
| 71 | + \item Méthodes de calcul et exercices | |
| 72 | +\end{enumerate} | |
| 73 | +\end{column} | |
| 74 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 75 | +\uqotitle{Partie 2 --- Examen de mi-session (1\,h\,30) :} | |
| 76 | +\begin{itemize} | |
| 77 | + \item Matière : séances 1 à 8 | |
| 78 | + \item Pondération : \textbf{25\,\% de la note finale} | |
| 79 | + \item Format : QCM + développement + calcul | |
| 80 | + \item Durée : 90 minutes | |
| 81 | + \item Documentation : une feuille recto-verso | |
| 82 | +\end{itemize} | |
| 83 | +\end{column} | |
| 84 | +\end{columns} | |
| 85 | +\end{frame} | |
| 86 | + | |
| 87 | +\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage} | |
| 88 | +Au terme de cette séance, l'étudiant sera capable de : | |
| 89 | +\begin{enumerate} | |
| 90 | + \item \textbf{Définir} la dépréciation en contexte d'évaluation immobilière | |
| 91 | + \item \textbf{Distinguer} dépréciation (évaluation) et amortissement (fiscalité) | |
| 92 | + \item \textbf{Identifier} les trois types de dépréciation et leurs causes | |
| 93 | + \item \textbf{Calculer} les différentes durées de vie d'un bâtiment | |
| 94 | + \item \textbf{Expliquer} le lien entre utilisation optimale (HBU) et dépréciation | |
| 95 | + \item \textbf{Appliquer et comparer} les méthodes de mesure de la dépréciation | |
| 96 | +\end{enumerate} | |
| 97 | +\end{frame} | |
| 98 | + | |
| 99 | +\begin{frame}{Rappel --- La formule fondamentale} | |
| 100 | +\begin{center} | |
| 101 | +{\Large $V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)$} | |
| 102 | +\end{center} | |
| 103 | +\vspace{2mm} | |
| 104 | +\begin{center} | |
| 105 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l l@{}} | |
| 106 | +\toprule | |
| 107 | +\textbf{Terme} & \textbf{Bloc du cours} & \textbf{Séances} \\ | |
| 108 | +\midrule | |
| 109 | +$V_{\text{terrain}}$ --- valeur du terrain & Bloc 2 & 3--4 \\ | |
| 110 | +$C_{\text{neuf}}$ --- coût de construction à neuf & Bloc 3 & 5--8 \\ | |
| 111 | +$D_{\text{totale}}$ --- dépréciation & \uqogreen{Bloc 4} & \uqogreen{9--12} \\ | |
| 112 | +\bottomrule | |
| 113 | +\end{tabular} | |
| 114 | +\end{center} | |
| 115 | +\vspace{2mm} | |
| 116 | +\begin{notebox}[Où en sommes-nous?] | |
| 117 | +La séance 9 amorce l'étude du \textbf{dernier terme} de la formule : la dépréciation totale, qui sera détaillée type par type aux séances 10 à 12. | |
| 118 | +\end{notebox} | |
| 119 | +\end{frame} | |
| 120 | + | |
| 121 | +% ====================================================================== | |
| 122 | +\section{Définition de la dépréciation} | |
| 123 | +% ====================================================================== | |
| 124 | + | |
| 125 | +\begin{frame}{Qu'est-ce que la dépréciation?} | |
| 126 | +\begin{defbox}[Définition --- Dépréciation (évaluation immobilière)] | |
| 127 | +La \textbf{dépréciation} est la \textbf{perte de valeur} d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée à la date d'évaluation : | |
| 128 | +\[ | |
| 129 | +D_{\text{totale}} = C_{\text{neuf}} - V_{\text{améliorations contributrices}} | |
| 130 | +\] | |
| 131 | +\end{defbox} | |
| 132 | +\vspace{1mm} | |
| 133 | +\begin{importbox}[Ce que la dépréciation n'est pas] | |
| 134 | +\begin{itemize} | |
| 135 | + \item Ce n'est \textbf{pas} l'amortissement comptable (calcul fiscal) | |
| 136 | + \item Ce n'est \textbf{pas} seulement l'usure physique | |
| 137 | + \item Ce n'est \textbf{pas} forcément liée à l'âge chronologique | |
| 138 | +\end{itemize} | |
| 139 | +\end{importbox} | |
| 140 | +\end{frame} | |
| 141 | + | |
| 142 | +\begin{frame}{Dépréciation --- Notion clé} | |
| 143 | +\begin{center} | |
| 144 | +\begin{tikzpicture}[xscale=0.82, yscale=0.52] | |
| 145 | +% Axes | |
| 146 | +\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (12,0) node[right, font=\small] {Temps (années)}; | |
| 147 | +\draw[-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,6.6) node[above, font=\small] {Valeur (\$)}; | |
| 148 | +% Coût neuf | |
| 149 | +\draw[dashed, uqoGris] (0,6) -- (11,6); | |
| 150 | +\node[left, font=\small] at (0,6) {$C_{\text{neuf}}$}; | |
| 151 | +% Courbe de valeur contributrice | |
| 152 | +\draw[very thick, uqoBleu] (0,6) .. controls (3,5.2) and (6,3.5) .. (10,1.5); | |
| 153 | +\node[above right, font=\small, uqoBleu] at (1.6,5.4) {Valeur contributrice}; | |
| 154 | +% Flèche dépréciation | |
| 155 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoRouge] (7,6) -- (7,3.0); | |
| 156 | +\node[right, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (7.15,4.5) {Dépréciation}; | |
| 157 | +% Valeur résiduelle | |
| 158 | +\draw[dashed, uqoVert] (0,1.5) -- (10,1.5); | |
| 159 | +\node[left, font=\small, uqoVert] at (0,1.5) {$V_{\text{résiduelle}}$}; | |
| 160 | +% Date évaluation | |
| 161 | +\draw[dashed, uqoGris] (7,0) -- (7,3.0); | |
| 162 | +\node[below, font=\small] at (7,0) {Date d'évaluation}; | |
| 163 | +\fill[uqoBleu] (7,3.0) circle (3.5pt); | |
| 164 | +\end{tikzpicture} | |
| 165 | +\end{center} | |
| 166 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 167 | +À la date d'évaluation, la dépréciation est l'écart entre le coût à neuf et la valeur contributrice du bâtiment. | |
| 168 | +\end{notebox} | |
| 169 | +\end{frame} | |
| 170 | + | |
| 171 | +\begin{frame}{Perte de valeur vs coût neuf --- Exemple chiffré} | |
| 172 | +\begin{exbox}[Exemple --- Bâtiment commercial] | |
| 173 | +\begin{itemize} | |
| 174 | + \item Bâtiment construit en 2006; date d'évaluation : 2026 (20 ans) | |
| 175 | + \item Coût de remplacement à neuf : \textbf{1~200~000~\$} | |
| 176 | + \item Valeur contributrice estimée : \textbf{780~000~\$} | |
| 177 | +\end{itemize} | |
| 178 | +\end{exbox} | |
| 179 | +\vspace{2mm} | |
| 180 | +\uqotitle{Dépréciation totale :} | |
| 181 | +\[ | |
| 182 | +D = 1~200~000 - 780~000 = \textbf{420~000~\$} | |
| 183 | +\qquad | |
| 184 | +\text{Ratio} = \frac{420~000}{1~200~000} = \textbf{35\,\%} | |
| 185 | +\] | |
| 186 | +\end{frame} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\begin{frame}{Perte de valeur vs coût neuf --- Illustration} | |
| 189 | +\begin{center} | |
| 190 | +\begin{tikzpicture}[yscale=0.72] | |
| 191 | +% Barre coût neuf | |
| 192 | +\fill[uqoBleu!25] (0,0) rectangle (2.4,6); | |
| 193 | +\draw[thick, uqoBleu] (0,0) rectangle (2.4,6); | |
| 194 | +\node[above, font=\small\bfseries, uqoBleu] at (1.2,6.05) {Coût neuf}; | |
| 195 | +\node[font=\small] at (1.2,3) {1~200~000~\$}; | |
| 196 | +% Barre valeur + dépréciation | |
| 197 | +\fill[uqoVert!25] (4.4,0) rectangle (6.8,3.9); | |
| 198 | +\draw[thick, uqoVert] (4.4,0) rectangle (6.8,3.9); | |
| 199 | +\node[font=\small, uqoVert] at (5.6,1.95) {780~000~\$}; | |
| 200 | +\fill[uqoRouge!15] (4.4,3.9) rectangle (6.8,6); | |
| 201 | +\draw[thick, uqoRouge] (4.4,3.9) rectangle (6.8,6); | |
| 202 | +\node[font=\small, uqoRouge] at (5.6,5.0) {420~000~\$}; | |
| 203 | +\node[above, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (5.6,6.05) {Dépréciation (35\,\%)}; | |
| 204 | +\node[below, font=\small\bfseries, uqoVert] at (5.6,-0.1) {Valeur contributrice}; | |
| 205 | +% Accolade | |
| 206 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (7.4,3.9) -- (7.4,6); | |
| 207 | +\node[right, font=\footnotesize, uqoGris, text width=3.4cm] at (7.6,4.95) | |
| 208 | + {perte de valeur mesurée à la date d'évaluation}; | |
| 209 | +\end{tikzpicture} | |
| 210 | +\end{center} | |
| 211 | +\end{frame} | |
| 212 | + | |
| 213 | +\begin{frame}{Un concept multidimensionnel} | |
| 214 | +La dépréciation peut provenir de \textbf{plusieurs sources simultanées} : | |
| 215 | +\begin{center} | |
| 216 | +\begin{tikzpicture} | |
| 217 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, align=left, font=\footnotesize] at (-4.6,0) | |
| 218 | + {\centering\textbf{\textcolor{uqoBleu}{Physique}}\\[3pt] | |
| 219 | + \raggedright $\bullet$ Usure normale\\ | |
| 220 | + $\bullet$ Vieillissement\\ | |
| 221 | + $\bullet$ Intempéries\\ | |
| 222 | + $\bullet$ Manque d'entretien\\ | |
| 223 | + $\bullet$ Détérioration}; | |
| 224 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, align=left, font=\footnotesize, | |
| 225 | + draw=uqoTeal] at (0,0) | |
| 226 | + {\centering\textbf{\textcolor{uqoTeal}{Fonctionnelle}}\\[3pt] | |
| 227 | + \raggedright $\bullet$ Plan désuet\\ | |
| 228 | + $\bullet$ Équipement obsolète\\ | |
| 229 | + $\bullet$ Surqualité\\ | |
| 230 | + $\bullet$ Déficiences\\ | |
| 231 | + $\bullet$ Conception inadéquate}; | |
| 232 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, align=left, font=\footnotesize, | |
| 233 | + draw=uqoRouge] at (4.6,0) | |
| 234 | + {\centering\textbf{\textcolor{uqoRouge}{Externe}}\\[3pt] | |
| 235 | + \raggedright $\bullet$ Quartier en déclin\\ | |
| 236 | + $\bullet$ Changement de zonage\\ | |
| 237 | + $\bullet$ Marché défavorable\\ | |
| 238 | + $\bullet$ Nuisances\\ | |
| 239 | + $\bullet$ Réglementation}; | |
| 240 | +\end{tikzpicture} | |
| 241 | +\end{center} | |
| 242 | +\vspace{1mm} | |
| 243 | +\begin{center} | |
| 244 | +{\large $D_{\text{totale}} = D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{externe}}$} | |
| 245 | +\end{center} | |
| 246 | +\end{frame} | |
| 247 | + | |
| 248 | +% ====================================================================== | |
| 249 | +\section{Les trois types de dépréciation} | |
| 250 | +% ====================================================================== | |
| 251 | + | |
| 252 | +\begin{frame}{Arbre de la dépréciation} | |
| 253 | +\begin{center} | |
| 254 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 255 | + level 1/.style={sibling distance=4.4cm, level distance=1.7cm}, | |
| 256 | + level 2/.style={sibling distance=2.3cm, level distance=1.6cm}, | |
| 257 | + every node/.style={align=center}, | |
| 258 | + edge from parent/.style={draw, thick, uqoGris, -{Stealth[length=2.5mm]}} | |
| 259 | +] | |
| 260 | +\node[uqocard, font=\small\bfseries, minimum width=3cm, minimum height=0.8cm] {Dépréciation totale} | |
| 261 | + child { node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!10, font=\small\bfseries] {Physique} | |
| 262 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 263 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 264 | + } | |
| 265 | + child { node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!10, font=\small\bfseries] {Fonctionnelle} | |
| 266 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Curable} } | |
| 267 | + child { node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, font=\footnotesize] {Incurable} } | |
| 268 | + } | |
| 269 | + child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\small\bfseries] {Externe\\(économique)} | |
| 270 | + child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\footnotesize] {Toujours\\incurable} } | |
| 271 | + }; | |
| 272 | +\end{tikzpicture} | |
| 273 | +\end{center} | |
| 274 | +\end{frame} | |
| 275 | + | |
| 276 | +\begin{frame}{Curable ou incurable?} | |
| 277 | +\begin{defbox}[Critère économique] | |
| 278 | +\begin{itemize} | |
| 279 | + \item \textbf{Curable} : la correction est économiquement justifiée --- son coût est \textbf{inférieur ou égal} au gain de valeur qu'elle procure | |
| 280 | + \item \textbf{Incurable} : la correction n'est pas économiquement viable | |
| 281 | +\end{itemize} | |
| 282 | +\end{defbox} | |
| 283 | +\vspace{2mm} | |
| 284 | +\begin{exbox}[Exemple rapide] | |
| 285 | +Repeindre l'extérieur coûte 6~000~\$ et augmente la valeur de 10~000~\$ : la déficience est \uqogreen{curable}. Corriger des plafonds trop bas coûterait 80~000~\$ pour un gain de 20~000~\$ : la déficience est \uqoalert{incurable}. | |
| 286 | +\end{exbox} | |
| 287 | +\end{frame} | |
| 288 | + | |
| 289 | +\begin{frame}{Type 1 --- Dépréciation physique} | |
| 290 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 291 | +Perte de valeur causée par l'\textbf{usure}, le \textbf{vieillissement} et la \textbf{détérioration} des composantes physiques du bâtiment. | |
| 292 | +\end{defbox} | |
| 293 | +\vspace{1mm} | |
| 294 | +\begin{columns}[T] | |
| 295 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 296 | +\uqotitle{Curable :} | |
| 297 | +\begin{itemize} | |
| 298 | + \item Entretien différé | |
| 299 | + \item Peinture défraîchie, revêtements usés | |
| 300 | + \item Toiture à refaire, fenêtres à remplacer | |
| 301 | +\end{itemize} | |
| 302 | +\textit{Mesure : coût de remise en état} | |
| 303 | +\end{column} | |
| 304 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 305 | +\uqotitle{Incurable :} | |
| 306 | +\begin{itemize} | |
| 307 | + \item Usure de la structure et des fondations | |
| 308 | + \item Composantes à courte durée de vie (partiellement usées) | |
| 309 | + \item Composantes à longue durée de vie | |
| 310 | +\end{itemize} | |
| 311 | +\textit{Mesure : méthode âge-vie} | |
| 312 | +\end{column} | |
| 313 | +\end{columns} | |
| 314 | +\end{frame} | |
| 315 | + | |
| 316 | +\begin{frame}{Dépréciation physique --- Exemples concrets} | |
| 317 | +\begin{center} | |
| 318 | +\begin{tikzpicture} | |
| 319 | +\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (-4.6,0) | |
| 320 | + {\textbf{Toiture}\\Bardeaux de 20 ans\\Vie utile : 25 ans\\\textcolor{uqoVert}{\textbf{Curable}}}; | |
| 321 | +\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (0,0) | |
| 322 | + {\textbf{Fondation}\\Fissures mineures\\Béton structurel\\\textcolor{uqoRouge}{\textbf{Incurable}}}; | |
| 323 | +\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (4.6,0) | |
| 324 | + {\textbf{CVAC}\\Système de 15 ans\\Vie utile : 20 ans\\\textcolor{uqoVert}{\textbf{Curable (bientôt)}}}; | |
| 325 | +\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (-4.6,-2.5) | |
| 326 | + {\textbf{Peinture extérieure}\\Défraîchie\\Facile à corriger\\\textcolor{uqoVert}{\textbf{Curable}}}; | |
| 327 | +\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (0,-2.5) | |
| 328 | + {\textbf{Structure de bois}\\Charpente de 40 ans\\Encore solide\\\textcolor{uqoRouge}{\textbf{Incurable}}}; | |
| 329 | +\node[uqocard, text width=3.3cm, font=\footnotesize] at (4.6,-2.5) | |
| 330 | + {\textbf{Plomberie}\\Tuyaux de cuivre\\Corrosion interne\\\textcolor{uqoRouge}{\textbf{Incurable}}}; | |
| 331 | +\end{tikzpicture} | |
| 332 | +\end{center} | |
| 333 | +\end{frame} | |
| 334 | + | |
| 335 | +\begin{frame}{Type 2 --- Dépréciation fonctionnelle} | |
| 336 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 337 | +Perte de valeur causée par des \textbf{déficiences de conception}, une \textbf{inadéquation aux usages actuels} ou une \textbf{surqualité} des améliorations. | |
| 338 | +\end{defbox} | |
| 339 | +\vspace{1mm} | |
| 340 | +\begin{columns}[T] | |
| 341 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 342 | +\uqotitle{Curable :} | |
| 343 | +\begin{itemize} | |
| 344 | + \item Déficience corrigée par un \textbf{ajout} (ex. : ajouter une salle de bain) | |
| 345 | + \item Déficience corrigée par une \textbf{substitution} (ex. : remplacer le chauffage électrique par une thermopompe) | |
| 346 | +\end{itemize} | |
| 347 | +\textit{Mesure : coût de correction moins dépréciation physique} | |
| 348 | +\end{column} | |
| 349 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 350 | +\uqotitle{Incurable :} | |
| 351 | +\begin{itemize} | |
| 352 | + \item \textbf{Déficience} : plafonds trop bas, absence de garage là où c'est la norme | |
| 353 | + \item \textbf{Superadéquation} : finitions de luxe dans un quartier modeste, CVAC surdimensionné | |
| 354 | +\end{itemize} | |
| 355 | +\textit{Mesure : capitalisation de la perte de revenus ou extraction du marché} | |
| 356 | +\end{column} | |
| 357 | +\end{columns} | |
| 358 | +\end{frame} | |
| 359 | + | |
| 360 | +\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle --- Exemples} | |
| 361 | +\begin{center} | |
| 362 | +\small | |
| 363 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}} | |
| 364 | +\toprule | |
| 365 | +\textbf{Situation} & \textbf{Description} & \textbf{Catégorie} \\ | |
| 366 | +\midrule | |
| 367 | +Maison sans garage & 90\,\% des maisons du quartier en ont un & Incurable --- déficience \\ | |
| 368 | +\addlinespace | |
| 369 | +Cuisine fermée & Tendance à l'aire ouverte & Curable --- substitution \\ | |
| 370 | +\addlinespace | |
| 371 | +Une seule salle de bain (4~ch.) & Norme : 2 salles de bain et plus & Curable --- ajout \\ | |
| 372 | +\addlinespace | |
| 373 | +Comptoirs de granit haut de gamme & Quartier à prix modeste & Incurable --- superadéquation \\ | |
| 374 | +\addlinespace | |
| 375 | +Chauffage au mazout & Norme : électricité/thermopompe & Curable --- substitution \\ | |
| 376 | +\addlinespace | |
| 377 | +Plafonds de 2,1~m & Norme : 2,4~m minimum & Incurable --- déficience \\ | |
| 378 | +\bottomrule | |
| 379 | +\end{tabular} | |
| 380 | +\end{center} | |
| 381 | +\end{frame} | |
| 382 | + | |
| 383 | +\begin{frame}{Type 3 --- Dépréciation externe (économique)} | |
| 384 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 385 | +Perte de valeur causée par des \textbf{facteurs extérieurs} à la propriété, hors du contrôle du propriétaire. | |
| 386 | +\end{defbox} | |
| 387 | +\begin{columns}[T] | |
| 388 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 389 | +\uqotitle{Facteurs de localisation :} | |
| 390 | +\begin{itemize} | |
| 391 | + \item Autoroute bruyante, ligne à haute tension | |
| 392 | + \item Contamination environnementale | |
| 393 | + \item Détérioration du quartier, nuisances | |
| 394 | +\end{itemize} | |
| 395 | +\end{column} | |
| 396 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 397 | +\uqotitle{Facteurs économiques et réglementaires :} | |
| 398 | +\begin{itemize} | |
| 399 | + \item Récession locale, suroffre sur le marché | |
| 400 | + \item Changement de zonage défavorable | |
| 401 | + \item Hausse des taux, réglementation restrictive | |
| 402 | +\end{itemize} | |
| 403 | +\end{column} | |
| 404 | +\end{columns} | |
| 405 | +\begin{importbox}[Caractéristique fondamentale] | |
| 406 | +\textbf{Toujours incurable} : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger. | |
| 407 | +\end{importbox} | |
| 408 | +\end{frame} | |
| 409 | + | |
| 410 | +\begin{frame}{Dépréciation externe --- Allocation terrain/bâtiment} | |
| 411 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 412 | +La dépréciation externe affecte \textbf{tant le terrain que le bâtiment}. Il faut isoler la portion attribuable au bâtiment : | |
| 413 | +\[ | |
| 414 | +D_{\text{externe (bât.)}} = D_{\text{externe (totale)}} \times \frac{V_{\text{bâtiment}}}{V_{\text{bâtiment}} + V_{\text{terrain}}} | |
| 415 | +\] | |
| 416 | +\end{defbox} | |
| 417 | +\vspace{1mm} | |
| 418 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 419 | +\begin{itemize} | |
| 420 | + \item Perte de valeur totale (externe) : 50~000~\$; ratio bâtiment/propriété : 70\,\% | |
| 421 | + \item Part du bâtiment : $50~000 \times 0{,}70 = \textbf{35~000~\$}$ | |
| 422 | + \item Part du terrain : $50~000 \times 0{,}30 = \textbf{15~000~\$}$ | |
| 423 | +\end{itemize} | |
| 424 | +\end{exbox} | |
| 425 | +\end{frame} | |
| 426 | + | |
| 427 | +\begin{frame}{Synthèse --- Les trois types de dépréciation} | |
| 428 | +\begin{center} | |
| 429 | +\small | |
| 430 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{2.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}} | |
| 431 | +\toprule | |
| 432 | +\textbf{Critère} & \textbf{Physique} & \textbf{Fonctionnelle} & \textbf{Externe} \\ | |
| 433 | +\midrule | |
| 434 | +Cause & Usure, temps, éléments & Conception, adéquation & Facteurs extérieurs \\ | |
| 435 | +\addlinespace | |
| 436 | +Origine & Interne au bâtiment & Interne au bâtiment & Externe à la propriété \\ | |
| 437 | +\addlinespace | |
| 438 | +Curabilité & Curable et incurable & Curable et incurable & Toujours incurable \\ | |
| 439 | +\addlinespace | |
| 440 | +Affecte & Bâtiment seulement & Bâtiment seulement & Terrain + bâtiment \\ | |
| 441 | +\addlinespace | |
| 442 | +Mesure & Observation, âge-vie & Perte de revenu, coût & Ventes appariées, capitalisation \\ | |
| 443 | +\bottomrule | |
| 444 | +\end{tabular} | |
| 445 | +\end{center} | |
| 446 | +\end{frame} | |
| 447 | + | |
| 448 | +% ====================================================================== | |
| 449 | +\section{Dépréciation et amortissement fiscal} | |
| 450 | +% ====================================================================== | |
| 451 | + | |
| 452 | +\begin{frame}{Dépréciation (évaluation) vs amortissement (comptabilité)} | |
| 453 | +\begin{columns}[T] | |
| 454 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 455 | +\uqotitle{Dépréciation (évaluation) :} | |
| 456 | +\begin{itemize} | |
| 457 | + \item Perte de valeur \textbf{réelle}, basée sur le \textbf{marché} | |
| 458 | + \item Reflète l'état \textbf{actuel} du bâtiment | |
| 459 | + \item Variable selon les conditions | |
| 460 | + \item Trois types distincts | |
| 461 | + \item Utilisée dans la \textbf{méthode du coût} | |
| 462 | +\end{itemize} | |
| 463 | +\end{column} | |
| 464 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 465 | +\uqotitle{Amortissement (comptabilité) :} | |
| 466 | +\begin{itemize} | |
| 467 | + \item Répartition du coût dans le \textbf{temps} | |
| 468 | + \item Basé sur des \textbf{règles fiscales} | |
| 469 | + \item Calcul \textbf{mécanique}, taux \textbf{prescrits} par l'ARC | |
| 470 | + \item Linéaire ou dégressif | |
| 471 | + \item Utilisé pour la \textbf{déclaration fiscale} | |
| 472 | +\end{itemize} | |
| 473 | +\end{column} | |
| 474 | +\end{columns} | |
| 475 | +\vspace{1mm} | |
| 476 | +\begin{importbox}[Point clé] | |
| 477 | +L'amortissement comptable ne reflète \textbf{presque jamais} la véritable perte de valeur marchande d'un bâtiment. La DPA est un concept \textbf{fiscal}, distinct de la dépréciation en évaluation. | |
| 478 | +\end{importbox} | |
| 479 | +\end{frame} | |
| 480 | + | |
| 481 | +\begin{frame}{DPA/CCA au Canada --- Catégories principales (ARC)} | |
| 482 | +\begin{center} | |
| 483 | +\small | |
| 484 | +\begin{tabular}{@{}c >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 485 | +\toprule | |
| 486 | +\textbf{Cat.} & \textbf{Description} & \textbf{Taux} & \textbf{Exemple} \\ | |
| 487 | +\midrule | |
| 488 | +1 & Bâtiments acquis après 1987 & 4\,\% & Bureaux, immeuble locatif \\ | |
| 489 | +3 & Bâtiments acquis avant 1988 & 5\,\% & Immeuble locatif ancien \\ | |
| 490 | +6 & Bâtiments à charpente de bois & 10\,\% & Grange, serre \\ | |
| 491 | +8 & Équipement, mobilier & 20\,\% & Mobilier de bureau \\ | |
| 492 | +43 & Machines de fabrication (F\&T) & 30\,\% & Équipement d'usine \\ | |
| 493 | +53 & Machinerie F\&T acquise 2016--2025 & 50\,\% & Chaîne de production récente \\ | |
| 494 | +\bottomrule | |
| 495 | +\end{tabular} | |
| 496 | +\end{center} | |
| 497 | +\begin{notebox}[Méthode de calcul] | |
| 498 | +Méthode \textbf{dégressive} pour toutes ces catégories; \textbf{règle du demi-taux} la première année (sauf application de l'incitatif à l'investissement accéléré). | |
| 499 | +\end{notebox} | |
| 500 | +\end{frame} | |
| 501 | + | |
| 502 | +\begin{frame}{DPA --- Taux bonifiés et incitatif à l'investissement accéléré} | |
| 503 | +\begin{importbox}[Taux bonifiés --- bâtiments non résidentiels admissibles] | |
| 504 | +Pour les bâtiments non résidentiels acquis après le 18 mars 2007 et inscrits dans une \textbf{catégorie 1 distincte} (choix requis) : | |
| 505 | +\begin{itemize} | |
| 506 | + \item Usage non résidentiel admissible : \textbf{+2\,\%} $\rightarrow$ taux de \textbf{6\,\%} | |
| 507 | + \item Fabrication ou transformation ($\geq$ 90\,\% de la superficie) : \textbf{+6\,\%} $\rightarrow$ taux de \textbf{10\,\%} | |
| 508 | +\end{itemize} | |
| 509 | +\end{importbox} | |
| 510 | +\vspace{1mm} | |
| 511 | +\begin{notebox}[Incitatif à l'investissement accéléré (IIA)] | |
| 512 | +Bonification de la déduction de \textbf{première année} (suspension de la règle du demi-taux) pour les biens admissibles. L'incitatif est en \textbf{élimination progressive depuis 2024} et sa fin est \textbf{prévue en 2027}. | |
| 513 | +\end{notebox} | |
| 514 | +\end{frame} | |
| 515 | + | |
| 516 | +\begin{frame}{Comparaison graphique --- DPA vs dépréciation réelle} | |
| 517 | +\begin{center} | |
| 518 | +\begin{tikzpicture} | |
| 519 | +\begin{axis}[ | |
| 520 | + width=11.6cm, height=4.8cm, | |
| 521 | + xlabel={Années}, ylabel={Valeur (\% du coût neuf)}, | |
| 522 | + xmin=0, xmax=27, ymin=0, ymax=115, | |
| 523 | + xtick={0,5,10,15,20,25}, | |
| 524 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 525 | + line width=1.4pt, | |
| 526 | + legend pos=south west, | |
| 527 | + legend cell align=left, | |
| 528 | +] | |
| 529 | +\addplot[uqoRouge, dashed] coordinates { | |
| 530 | + (0,100) (5,81.5) (10,66.5) (15,54.2) (20,44.2) (25,36.0)}; | |
| 531 | +\addlegendentry{Solde fiscal (DPA 4\,\% dégressif)} | |
| 532 | +\addplot[uqoBleu, smooth] coordinates { | |
| 533 | + (0,100) (5,84) (10,73) (15,66) (20,61) (25,58)}; | |
| 534 | +\addlegendentry{Valeur contributrice réelle} | |
| 535 | +\addplot[uqoVert, dashdotted, smooth] coordinates { | |
| 536 | + (0,100) (3,104) (6,108) (9,103) (12,97) (15,95) (20,90) (25,86)}; | |
| 537 | +\addlegendentry{Valeur marchande} | |
| 538 | +\end{axis} | |
| 539 | +\end{tikzpicture} | |
| 540 | +\end{center} | |
| 541 | +\begin{notebox}[Observation] | |
| 542 | +La DPA suit une courbe \textbf{mécanique} (dégressive); la dépréciation réelle varie selon l'état et le marché --- la valeur marchande peut même \textbf{augmenter} durant certaines périodes. | |
| 543 | +\end{notebox} | |
| 544 | +\end{frame} | |
| 545 | + | |
| 546 | +\begin{frame}{Tableau comparatif détaillé} | |
| 547 | +\begin{center} | |
| 548 | +\small | |
| 549 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}} | |
| 550 | +\toprule | |
| 551 | +\textbf{Aspect} & \textbf{Dépréciation (éval.)} & \textbf{Amortissement (fiscal)} \\ | |
| 552 | +\midrule | |
| 553 | +Objectif & Estimer la valeur marchande & Réduire le revenu imposable \\ | |
| 554 | +\addlinespace | |
| 555 | +Base de calcul & Observation du marché & Taux prescrits par l'ARC \\ | |
| 556 | +\addlinespace | |
| 557 | +Terrain & Jamais déprécié & Jamais amorti \\ | |
| 558 | +\addlinespace | |
| 559 | +Flexibilité & Selon l'état réel & Aucune (règles fixes) \\ | |
| 560 | +\addlinespace | |
| 561 | +Âge utilisé & Âge effectif & Âge chronologique \\ | |
| 562 | +\addlinespace | |
| 563 | +Résultat possible & 0 à 100\,\% de perte & Toujours croissant \\ | |
| 564 | +\addlinespace | |
| 565 | +Référence & Normes OEAQ / USPAP & Loi de l'impôt sur le revenu \\ | |
| 566 | +\bottomrule | |
| 567 | +\end{tabular} | |
| 568 | +\end{center} | |
| 569 | +\end{frame} | |
| 570 | + | |
| 571 | +% ====================================================================== | |
| 572 | +\section{Les durées de vie} | |
| 573 | +% ====================================================================== | |
| 574 | + | |
| 575 | +\begin{frame}{Les quatre durées de vie} | |
| 576 | +\begin{defbox}[Quatre concepts à distinguer] | |
| 577 | +\begin{description} | |
| 578 | + \item[\textcolor{uqoBleu}{Vie physique totale}] période pendant laquelle le bâtiment peut \textbf{physiquement} exister | |
| 579 | + \item[\textcolor{uqoTeal}{Vie économique totale}] période pendant laquelle le bâtiment \textbf{contribue à la valeur} de la propriété (toujours $\leq$ vie physique) | |
| 580 | + \item[\textcolor{uqoVert}{Âge effectif}] âge apparent du bâtiment selon son \textbf{état et son entretien} | |
| 581 | + \item[\textcolor{uqoRouge}{Vie économique restante}] période restante de \textbf{contribution économique} du bâtiment | |
| 582 | +\end{description} | |
| 583 | +\end{defbox} | |
| 584 | +\end{frame} | |
| 585 | + | |
| 586 | +\begin{frame}{Schéma temporel des durées de vie} | |
| 587 | +\begin{center} | |
| 588 | +\begin{tikzpicture}[xscale=0.92] | |
| 589 | +% Axe principal | |
| 590 | +\draw[very thick, -{Stealth}, uqoGris] (0,0) -- (14,0); | |
| 591 | +\fill[uqoBleu] (0,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Construction}; | |
| 592 | +\fill[uqoVert] (5,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries] {Aujourd'hui}; | |
| 593 | +\fill[uqoTeal] (10,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\économique}; | |
| 594 | +\fill[uqoRouge] (13,0) circle (3.5pt) node[below=6pt, font=\small\bfseries, align=center] {Fin de vie\\physique}; | |
| 595 | +% Âge chronologique | |
| 596 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoBleu] (0,0.85) -- (5,0.85); | |
| 597 | +\node[above, font=\small, uqoBleu] at (2.5,0.85) {Âge chronologique = 20 ans}; | |
| 598 | +% Vie économique totale | |
| 599 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoTeal] (0,1.7) -- (10,1.7); | |
| 600 | +\node[above, font=\small, uqoTeal] at (5,1.7) {Vie économique totale = 50 ans}; | |
| 601 | +% Vie physique totale | |
| 602 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris] (0,2.55) -- (13,2.55); | |
| 603 | +\node[above, font=\small, uqoGris] at (6.5,2.55) {Vie physique totale = 65 ans}; | |
| 604 | +\end{tikzpicture} | |
| 605 | +\end{center} | |
| 606 | +\begin{notebox}[Note] | |
| 607 | +Schéma conceptuel (échelle non proportionnelle) --- âge effectif et vie restante : diapositive suivante. | |
| 608 | +\end{notebox} | |
| 609 | +\end{frame} | |
| 610 | + | |
| 611 | +\begin{frame}{Âge effectif et vie économique restante --- Relation clé} | |
| 612 | +\begin{exbox}[Exemple --- Bâtiment de 20 ans bien entretenu] | |
| 613 | +\begin{itemize} | |
| 614 | + \item Âge chronologique : 20 ans; vie économique totale : 50 ans | |
| 615 | + \item Grâce au bon entretien, l'évaluateur juge l'\textbf{âge effectif} à \textbf{14 ans} | |
| 616 | + \item Vie économique restante : $50 - 14 = \textbf{36 ans}$ | |
| 617 | +\end{itemize} | |
| 618 | +\end{exbox} | |
| 619 | +\vspace{1mm} | |
| 620 | +\begin{center} | |
| 621 | +{\large $\text{Vie économique totale} = \text{Âge effectif} + \text{Vie économique restante} \;\Rightarrow\; 50 = 14 + 36$} | |
| 622 | +\end{center} | |
| 623 | +\vspace{1mm} | |
| 624 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 625 | +C'est l'\textbf{âge effectif} --- et non l'âge chronologique --- qui sert au calcul de la dépréciation par la méthode âge-vie. | |
| 626 | +\end{notebox} | |
| 627 | +\end{frame} | |
| 628 | + | |
| 629 | +\begin{frame}{Âge chronologique vs âge effectif} | |
| 630 | +\begin{columns}[T] | |
| 631 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 632 | +\begin{defbox}[Âge chronologique] | |
| 633 | +\begin{itemize} | |
| 634 | + \item Nombre \textbf{réel} d'années depuis la construction | |
| 635 | + \item Objectif, vérifiable | |
| 636 | + \item Ne reflète pas nécessairement l'état | |
| 637 | + \item Ex. : construit en 2006 $\Rightarrow$ 20 ans en 2026 | |
| 638 | +\end{itemize} | |
| 639 | +\end{defbox} | |
| 640 | +\end{column} | |
| 641 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 642 | +\begin{exbox}[Âge effectif] | |
| 643 | +\begin{itemize} | |
| 644 | + \item Âge \textbf{apparent} selon l'état du bâtiment | |
| 645 | + \item Jugement fondé sur l'observation | |
| 646 | + \item Reflète l'entretien et les rénovations | |
| 647 | + \item Ex. : 20 ans bien entretenu $\Rightarrow$ âge effectif de 14 ans | |
| 648 | +\end{itemize} | |
| 649 | +\end{exbox} | |
| 650 | +\end{column} | |
| 651 | +\end{columns} | |
| 652 | +\end{frame} | |
| 653 | + | |
| 654 | +\begin{frame}{Âge effectif --- Échelle de condition} | |
| 655 | +\begin{center} | |
| 656 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} c c c@{}} | |
| 657 | +\toprule | |
| 658 | +\textbf{Situation} & \textbf{Âge chrono.} & \textbf{Âge effectif} & \textbf{Ratio eff./chrono.} \\ | |
| 659 | +\midrule | |
| 660 | +Bien entretenu, rénové & 30 ans & 18 ans & 0,60 \\ | |
| 661 | +\addlinespace | |
| 662 | +Entretien normal & 30 ans & 30 ans & 1,00 \\ | |
| 663 | +\addlinespace | |
| 664 | +Mal entretenu, négligé & 30 ans & 42 ans & 1,40 \\ | |
| 665 | +\bottomrule | |
| 666 | +\end{tabular} | |
| 667 | +\end{center} | |
| 668 | +\vspace{2mm} | |
| 669 | +\begin{notebox}[Lien avec la séance 10] | |
| 670 | +Cette échelle de condition (ratio âge effectif/âge chronologique) sera mise en relation avec les tables de dépréciation observée à la séance 10. | |
| 671 | +\end{notebox} | |
| 672 | +\end{frame} | |
| 673 | + | |
| 674 | +\begin{frame}{Durées de vie typiques par type de construction} | |
| 675 | +\begin{center} | |
| 676 | +\footnotesize | |
| 677 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0} | |
| 678 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.0cm} l c c c@{}} | |
| 679 | +\toprule | |
| 680 | +\textbf{Type} & \textbf{Structure} & \textbf{Vie phys.} & \textbf{Vie écon.} & \textbf{Écart} \\ | |
| 681 | +\midrule | |
| 682 | +Résidentiel unifamilial & Bois & 60--80 & 50--70 & 10 \\ | |
| 683 | +Résidentiel multilogements & Bois/béton & 55--75 & 45--65 & 10 \\ | |
| 684 | +Commercial (bureaux) & Acier/béton & 55--75 & 40--60 & 15 \\ | |
| 685 | +Commercial (détail) & Acier & 45--65 & 35--55 & 10 \\ | |
| 686 | +Industriel léger & Acier préfab. & 40--55 & 30--50 & 10 \\ | |
| 687 | +Industriel lourd & Acier/béton & 50--70 & 35--55 & 15 \\ | |
| 688 | +Institutionnel & Béton armé & 70--100 & 60--80 & 10--20 \\ | |
| 689 | +Entrepôt & Acier préfab. & 40--55 & 30--45 & 10 \\ | |
| 690 | +Patrimonial & Maçonnerie & 100+ & 60--100+ & variable \\ | |
| 691 | +\bottomrule | |
| 692 | +\end{tabular} | |
| 693 | +\end{center} | |
| 694 | +\begin{notebox}[Sources et portée] | |
| 695 | +Marshall \& Swift; Altus; pratique québécoise. Bâtiments spécialisés (écoles, hôpitaux, etc.) : séance 13. Chaque exercice du cours énonce explicitement son hypothèse de vie utile. | |
| 696 | +\end{notebox} | |
| 697 | +\end{frame} | |
| 698 | + | |
| 699 | +\begin{frame}{Facteurs influençant les durées de vie} | |
| 700 | +\begin{columns}[T] | |
| 701 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 702 | +\uqotitle{Facteurs qui \uqogreen{allongent} la vie :} | |
| 703 | +\begin{itemize} | |
| 704 | + \item Entretien préventif et rénovations majeures | |
| 705 | + \item Qualité de construction et matériaux durables | |
| 706 | + \item Climat modéré | |
| 707 | + \item Conception flexible et adaptable | |
| 708 | + \item Fondations adéquates | |
| 709 | +\end{itemize} | |
| 710 | +\end{column} | |
| 711 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 712 | +\uqotitle{Facteurs qui \uqoalert{raccourcissent} la vie :} | |
| 713 | +\begin{itemize} | |
| 714 | + \item Négligence d'entretien | |
| 715 | + \item Construction de piètre qualité | |
| 716 | + \item Climat rigoureux et cycles gel-dégel | |
| 717 | + \item Usage intensif, contamination, humidité | |
| 718 | + \item Conception obsolète | |
| 719 | +\end{itemize} | |
| 720 | +\end{column} | |
| 721 | +\end{columns} | |
| 722 | +\vspace{1mm} | |
| 723 | +\begin{importbox}[Contexte québécois] | |
| 724 | +Le climat du Québec (gel-dégel, températures extrêmes, humidité) impose un stress important : les durées de vie effectives tendent vers la \textbf{partie inférieure} des fourchettes. | |
| 725 | +\end{importbox} | |
| 726 | +\end{frame} | |
| 727 | + | |
| 728 | +% ====================================================================== | |
| 729 | +\section{Utilisation optimale et dépréciation} | |
| 730 | +% ====================================================================== | |
| 731 | + | |
| 732 | +\begin{frame}{Utilisation optimale (HBU) et dépréciation} | |
| 733 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | |
| 734 | +La dépréciation est toujours mesurée en référence à l'\textbf{utilisation optimale} (\textit{highest and best use}) du terrain, comme s'il était vacant. | |
| 735 | +\end{defbox} | |
| 736 | +\vspace{1mm} | |
| 737 | +\begin{columns}[T] | |
| 738 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 739 | +\uqotitle{Cas 1 : HBU = usage actuel} | |
| 740 | +\begin{itemize} | |
| 741 | + \item Le bâtiment \textbf{correspond} à l'utilisation optimale du terrain | |
| 742 | + \item Dépréciation = physique + fonctionnelle + externe | |
| 743 | + \item Situation \textbf{normale} | |
| 744 | +\end{itemize} | |
| 745 | +\end{column} | |
| 746 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 747 | +\uqotitle{Cas 2 : HBU $\neq$ usage actuel} | |
| 748 | +\begin{itemize} | |
| 749 | + \item Le bâtiment \textbf{ne correspond pas} à l'HBU du terrain | |
| 750 | + \item Dépréciation potentiellement \textbf{totale} (100\,\%) | |
| 751 | + \item Valeur du bâtiment possiblement \uqoalert{négative} (coût de démolition) | |
| 752 | +\end{itemize} | |
| 753 | +\end{column} | |
| 754 | +\end{columns} | |
| 755 | +\end{frame} | |
| 756 | + | |
| 757 | +\begin{frame}{HBU et dépréciation --- Exemples québécois} | |
| 758 | +\begin{exbox}[Exemple 1 --- Bungalow en zone commerciale] | |
| 759 | +\begin{itemize} | |
| 760 | + \item Terrain : 500~000~\$ (usage commercial); coût de remplacement du bungalow : 250~000~\$ | |
| 761 | + \item HBU du terrain : construction commerciale $\Rightarrow$ le bungalow est un \textbf{sous-usage}; valeur $\approx$ 0~\$, voire négative (démolition) | |
| 762 | +\end{itemize} | |
| 763 | +\end{exbox} | |
| 764 | +\begin{exbox}[Exemple 2 --- Immeuble résidentiel bien situé] | |
| 765 | +\begin{itemize} | |
| 766 | + \item Terrain : 300~000~\$ (multifamilial); immeuble de 6 logements, coût de remplacement : 800~000~\$ | |
| 767 | + \item HBU du terrain = usage actuel $\Rightarrow$ dépréciation normale : physique + fonctionnelle (+ externe le cas échéant) | |
| 768 | +\end{itemize} | |
| 769 | +\end{exbox} | |
| 770 | +\end{frame} | |
| 771 | + | |
| 772 | +\begin{frame}{Impact du HBU sur la dépréciation} | |
| 773 | +\begin{center} | |
| 774 | +\begin{tikzpicture} | |
| 775 | +\node[uqocard, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, text width=5.2cm] (a) at (-3.5,2.3) | |
| 776 | + {\textbf{HBU = usage actuel}\\\footnotesize dépréciation normale}; | |
| 777 | +\node[uqocard, fill=uqoVert!6, draw=uqoVert, text width=5.2cm, font=\footnotesize] (a1) at (-3.5,0.4) | |
| 778 | + {$V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D)$\\$D$ = physique + fonctionnelle + externe}; | |
| 779 | +\node[uqocard, fill=uqoRouge!10, draw=uqoRouge, text width=5.2cm] (b) at (3.5,2.3) | |
| 780 | + {\textbf{HBU $\neq$ usage actuel}\\\footnotesize dépréciation exceptionnelle}; | |
| 781 | +\node[uqocard, fill=uqoRouge!5, draw=uqoRouge, text width=5.2cm, font=\footnotesize] (b1) at (3.5,0.4) | |
| 782 | + {$V \approx V_{\text{terrain}} - C_{\text{démolition}}$\\bâtiment = valeur résiduelle ou nulle}; | |
| 783 | +\draw[->, thick, uqoVert] (a) -- (a1); | |
| 784 | +\draw[->, thick, uqoRouge] (b) -- (b1); | |
| 785 | +\draw[{Stealth}-{Stealth}, thick, uqoGris, dashed] (a) -- (b) | |
| 786 | + node[midway, above, font=\footnotesize, uqoGris] {analyse de l'HBU}; | |
| 787 | +\end{tikzpicture} | |
| 788 | +\end{center} | |
| 789 | +\vspace{1mm} | |
| 790 | +\begin{importbox}[Règle importante] | |
| 791 | +Avant de calculer la dépréciation, l'évaluateur doit \textbf{toujours} déterminer si le bâtiment actuel correspond à l'HBU du terrain. | |
| 792 | +\end{importbox} | |
| 793 | +\end{frame} | |
| 794 | + | |
| 795 | +% ====================================================================== | |
| 796 | +\section{Méthodes de calcul de la dépréciation} | |
| 797 | +% ====================================================================== | |
| 798 | + | |
| 799 | +\begin{frame}{Quatre méthodes principales} | |
| 800 | +\begin{enumerate} | |
| 801 | + \item \textbf{Méthode âge-vie} (\textit{straight-line age-life}) --- la plus simple | |
| 802 | + \item \textbf{Méthode âge-vie modifiée} (\textit{modified age-life}) --- plus précise | |
| 803 | + \item \textbf{Méthode par ventilation} (\textit{breakdown method}) --- la plus détaillée | |
| 804 | + \item \textbf{Méthode d'extraction du marché} (\textit{market extraction}) --- fondée sur les ventes | |
| 805 | +\end{enumerate} | |
| 806 | +\vspace{1mm} | |
| 807 | +\begin{notebox}[Choix de la méthode] | |
| 808 | +Le choix dépend de la \textbf{disponibilité des données}, du \textbf{type de propriété}, du \textbf{niveau de précision} requis et de l'\textbf{expérience} de l'évaluateur. | |
| 809 | +\end{notebox} | |
| 810 | +\end{frame} | |
| 811 | + | |
| 812 | +\begin{frame}{Méthode 1 --- Âge-vie (linéaire)} | |
| 813 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 814 | +La dépréciation est un \textbf{ratio linéaire} de l'âge effectif sur la vie économique totale : | |
| 815 | +\[ | |
| 816 | +D = \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie économique totale}} \times C_{\text{neuf}} | |
| 817 | +\] | |
| 818 | +\end{defbox} | |
| 819 | +\vspace{1mm} | |
| 820 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 821 | +\begin{itemize} | |
| 822 | + \item Coût de remplacement à neuf : 800~000~\$; âge effectif : 15 ans; vie économique totale : 50 ans | |
| 823 | + \item $D = \dfrac{15}{50} \times 800~000 = 0{,}30 \times 800~000 = \textbf{240~000~\$}$ \quad (30\,\%) | |
| 824 | +\end{itemize} | |
| 825 | +\end{exbox} | |
| 826 | +\end{frame} | |
| 827 | + | |
| 828 | +\begin{frame}{Méthode âge-vie --- Représentation graphique} | |
| 829 | +\begin{center} | |
| 830 | +\begin{tikzpicture} | |
| 831 | +\begin{axis}[ | |
| 832 | + width=10.8cm, height=5.2cm, | |
| 833 | + xlabel={Âge effectif (années)}, ylabel={Valeur (milliers \$)}, | |
| 834 | + xmin=0, xmax=52, ymin=0, ymax=880, | |
| 835 | + xtick={0,10,20,30,40,50}, | |
| 836 | + ytick={0,200,400,600,800}, | |
| 837 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 838 | + line width=1.4pt, | |
| 839 | +] | |
| 840 | +\addplot[uqoBleu] coordinates {(0,800) (50,0)}; | |
| 841 | +\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=2.4pt] coordinates {(15,560)}; | |
| 842 | +\draw[dashed, uqoRouge, thin] (axis cs:15,0) -- (axis cs:15,560) -- (axis cs:0,560); | |
| 843 | +\node[anchor=south west, font=\small\bfseries, uqoRouge] at (axis cs:16,575) | |
| 844 | + {15 ans : 560~k\$ \; ($D$ = 240~k\$)}; | |
| 845 | +\end{axis} | |
| 846 | +\end{tikzpicture} | |
| 847 | +\end{center} | |
| 848 | +\begin{importbox}[Limite] | |
| 849 | +Suppose une dépréciation \textbf{linéaire et uniforme} --- rarement le cas en réalité. | |
| 850 | +\end{importbox} | |
| 851 | +\end{frame} | |
| 852 | + | |
| 853 | +\begin{frame}{Méthode 2 --- Âge-vie modifiée : principe} | |
| 854 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 855 | +On soustrait d'abord la dépréciation physique \textbf{curable} (entretien différé), puis on applique le ratio âge-vie au \textbf{solde} : | |
| 856 | +\[ | |
| 857 | +D_{\text{totale}} = D_{\text{phys.\ curable}} + \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie écon.\ totale}} \times \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\ curable}} \right) | |
| 858 | +\] | |
| 859 | +\end{defbox} | |
| 860 | +\vspace{1mm} | |
| 861 | +\begin{notebox}[Pourquoi cette correction?] | |
| 862 | +L'entretien différé est mesuré \textbf{directement} (coût de remise en état); le ratio âge-vie ne doit donc s'appliquer qu'à la portion du coût neuf \textbf{non déjà dépréciée} par ce constat. | |
| 863 | +\end{notebox} | |
| 864 | +\end{frame} | |
| 865 | + | |
| 866 | +\begin{frame}{Méthode 2 --- Âge-vie modifiée : exemple} | |
| 867 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 868 | +\begin{itemize} | |
| 869 | + \item Coût neuf : 800~000~\$; entretien différé (curable) : 30~000~\$ | |
| 870 | + \item Âge effectif : 15 ans; vie économique totale : 50 ans | |
| 871 | +\end{itemize} | |
| 872 | +\begin{align*} | |
| 873 | +D &= 30~000 + \frac{15}{50} \times (800~000 - 30~000) \\ | |
| 874 | + &= 30~000 + 0{,}30 \times 770~000 = 30~000 + 231~000 = \textbf{261~000~\$} | |
| 875 | +\end{align*} | |
| 876 | +\end{exbox} | |
| 877 | +\begin{notebox}[Comparaison] | |
| 878 | +L'âge-vie simple aurait donné $0{,}30 \times 800~000 = 240~000~\$$ : la version modifiée capte 21~000~\$ de plus. | |
| 879 | +\end{notebox} | |
| 880 | +\end{frame} | |
| 881 | + | |
| 882 | +\begin{frame}{Méthode 3 --- Ventilation (\textit{breakdown method})} | |
| 883 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 884 | +La méthode la plus \textbf{détaillée} : chaque composante de dépréciation est estimée \textbf{séparément}, puis les résultats sont additionnés. | |
| 885 | +\end{defbox} | |
| 886 | +\begin{center} | |
| 887 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.16cm] | |
| 888 | +\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left] (c1) {1.\ Physique curable (entretien différé)}; | |
| 889 | +\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c1] (c2) {2.\ Physique incurable --- courte durée}; | |
| 890 | +\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c2] (c3) {3.\ Physique incurable --- longue durée}; | |
| 891 | +\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c3, draw=uqoTeal] (c4) {4.\ Fonctionnelle curable}; | |
| 892 | +\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c4, draw=uqoTeal] (c5) {5.\ Fonctionnelle incurable}; | |
| 893 | +\node[uqoflow, text width=6.6cm, align=left, below=of c5, draw=uqoRouge] (c6) {6.\ Externe (économique)}; | |
| 894 | +\draw[decorate, decoration={brace, amplitude=6pt}, thick, uqoGris] | |
| 895 | + ([xshift=2mm]c1.north east) -- ([xshift=2mm]c6.south east); | |
| 896 | +\node[uqocard, fill=uqoBleu!12, text width=3.4cm, minimum height=1cm, right=1.1cm of c3.east, yshift=-0.4cm] | |
| 897 | + {$D_{\text{totale}} = \displaystyle\sum_{i=1}^{6} D_i$}; | |
| 898 | +\end{tikzpicture} | |
| 899 | +\end{center} | |
| 900 | +\end{frame} | |
| 901 | + | |
| 902 | +\begin{frame}{Ventilation --- Détail des composantes} | |
| 903 | +\begin{center} | |
| 904 | +\small | |
| 905 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} r@{}} | |
| 906 | +\toprule | |
| 907 | +\textbf{Composante} & \textbf{Définition} & \textbf{Mesure} & \textbf{Exemple} \\ | |
| 908 | +\midrule | |
| 909 | +Physique curable & Entretien différé & Coût de remise en état & 8~k\$ \\ | |
| 910 | +Physique incurable --- courte durée & Éléments à remplacer périodiquement & Ratio âge/vie $\times$ coût & 3~k\$ \\ | |
| 911 | +Physique incurable --- longue durée & Structure, fondations & Ratio âge/vie $\times$ coût résiduel & 45~k\$ \\ | |
| 912 | +Fonctionnelle curable & Déficience corrigeable & Coût de correction & 15~k\$ \\ | |
| 913 | +Fonctionnelle incurable & Déficience non corrigeable & Perte capitalisée & 20~k\$ \\ | |
| 914 | +Externe & Facteurs extérieurs & Extraction du marché & 25~k\$ \\ | |
| 915 | +\midrule | |
| 916 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{Dépréciation totale}} & \textbf{116~k\$} \\ | |
| 917 | +\bottomrule | |
| 918 | +\end{tabular} | |
| 919 | +\end{center} | |
| 920 | +\end{frame} | |
| 921 | + | |
| 922 | +\begin{frame}{Méthode 4 --- Extraction du marché} | |
| 923 | +\begin{defbox}[Principe et formule] | |
| 924 | +La dépréciation est déduite \textbf{directement} des ventes du marché : | |
| 925 | +\[ | |
| 926 | +D_{\text{extraite}} = C_{\text{neuf}} - \left( P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}} \right) | |
| 927 | +\] | |
| 928 | +\end{defbox} | |
| 929 | +\vspace{1mm} | |
| 930 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 931 | +\begin{itemize} | |
| 932 | + \item Vente comparable : 650~000~\$; valeur du terrain : 200~000~\$; coût neuf : 600~000~\$ | |
| 933 | + \item $D = 600~000 - (650~000 - 200~000) = \textbf{150~000~\$}$ \quad (25\,\%) | |
| 934 | + \item Âge du comparable : 20 ans $\Rightarrow$ taux annuel moyen : $25\,\% \div 20 = \textbf{1{,}25\,\%/an}$ | |
| 935 | +\end{itemize} | |
| 936 | +\end{exbox} | |
| 937 | +\uqoalert{Attention :} nécessite un \textbf{marché actif}, des comparables fiables et une bonne estimation de la valeur du terrain. | |
| 938 | +\end{frame} | |
| 939 | + | |
| 940 | +\begin{frame}{Extraction du marché --- Quatre ventes (données)} | |
| 941 | +\begin{center} | |
| 942 | +\begin{tabular}{@{}l r r r c@{}} | |
| 943 | +\toprule | |
| 944 | + & \textbf{Prix de vente} & \textbf{Terrain} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge (ans)} \\ | |
| 945 | +\midrule | |
| 946 | +Vente 1 & 650~000~\$ & 200~000~\$ & 600~000~\$ & 20 \\ | |
| 947 | +\addlinespace | |
| 948 | +Vente 2 & 580~000~\$ & 180~000~\$ & 550~000~\$ & 22 \\ | |
| 949 | +\addlinespace | |
| 950 | +Vente 3 & 720~000~\$ & 230~000~\$ & 630~000~\$ & 18 \\ | |
| 951 | +\addlinespace | |
| 952 | +Vente 4 & 610~000~\$ & 190~000~\$ & 570~000~\$ & 21 \\ | |
| 953 | +\bottomrule | |
| 954 | +\end{tabular} | |
| 955 | +\end{center} | |
| 956 | +\vspace{2mm} | |
| 957 | +\begin{notebox}[Démarche] | |
| 958 | +Pour chaque vente : valeur du bâtiment = prix $-$ terrain; dépréciation = coût neuf $-$ valeur du bâtiment; taux annuel = ratio $D/C_{\text{neuf}}$ divisé par l'âge. | |
| 959 | +\end{notebox} | |
| 960 | +\end{frame} | |
| 961 | + | |
| 962 | +\begin{frame}{Extraction du marché --- Résultats} | |
| 963 | +\begin{center} | |
| 964 | +\begin{tabular}{@{}l r r c c@{}} | |
| 965 | +\toprule | |
| 966 | + & \textbf{Valeur bât.} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Ratio $D/C$} & \textbf{Taux annuel} \\ | |
| 967 | +\midrule | |
| 968 | +Vente 1 & 450~000~\$ & 150~000~\$ & 25,0\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 969 | +Vente 2 & 400~000~\$ & 150~000~\$ & 27,3\,\% & 1,24\,\% \\ | |
| 970 | +Vente 3 & 490~000~\$ & 140~000~\$ & 22,2\,\% & 1,23\,\% \\ | |
| 971 | +Vente 4 & 420~000~\$ & 150~000~\$ & 26,3\,\% & 1,25\,\% \\ | |
| 972 | +\midrule | |
| 973 | +\textbf{Moyenne} & --- & --- & \textbf{25,2\,\%} & \textbf{1,24\,\%} \\ | |
| 974 | +\bottomrule | |
| 975 | +\end{tabular} | |
| 976 | +\end{center} | |
| 977 | +\vspace{2mm} | |
| 978 | +\begin{exbox}[Conclusion] | |
| 979 | +Le marché indique un taux annuel moyen de dépréciation d'environ \textbf{1,24\,\% par année}, qui peut ensuite être appliqué au sujet. | |
| 980 | +\end{exbox} | |
| 981 | +\end{frame} | |
| 982 | + | |
| 983 | +\begin{frame}{Tableau comparatif des méthodes} | |
| 984 | +\begin{center} | |
| 985 | +\small | |
| 986 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.35cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.35cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.35cm}@{}} | |
| 987 | +\toprule | |
| 988 | +\textbf{Critère} & \textbf{Âge-vie} & \textbf{Âge-vie mod.} & \textbf{Ventilation} & \textbf{Extraction} \\ | |
| 989 | +\midrule | |
| 990 | +Complexité & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 991 | +\addlinespace | |
| 992 | +Précision & Faible & Moyenne & Élevée & Moyenne \\ | |
| 993 | +\addlinespace | |
| 994 | +Données requises & Âge, vie écon. & + curable & Chaque composante & Ventes, terrain \\ | |
| 995 | +\addlinespace | |
| 996 | +Détail & Global & Curable séparé & Complet & Global \\ | |
| 997 | +\addlinespace | |
| 998 | +Usage typique & Estimation rapide & Rapports courants & Évaluation détaillée & Vérification \\ | |
| 999 | +\addlinespace | |
| 1000 | +Limites & Trop simpliste & Partielle & Temps, expertise & Marché requis \\ | |
| 1001 | +\bottomrule | |
| 1002 | +\end{tabular} | |
| 1003 | +\end{center} | |
| 1004 | +\end{frame} | |
| 1005 | + | |
| 1006 | +\begin{frame}{Quand utiliser quelle méthode?} | |
| 1007 | +\begin{center} | |
| 1008 | +\begin{tikzpicture} | |
| 1009 | +\node[uqocard, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, text width=3.7cm, font=\footnotesize] at (-4.7,0) | |
| 1010 | + {\textbf{Âge-vie / modifiée}\\[2pt]Bâtiment récent\\Usage courant\\Rapport abrégé}; | |
| 1011 | +\node[uqocard, fill=uqoTeal!12, draw=uqoTeal, text width=3.7cm, font=\footnotesize] at (0,0) | |
| 1012 | + {\textbf{Ventilation}\\[2pt]Bâtiment ancien\\Usage spécial\\Rapport complet}; | |
| 1013 | +\node[uqocard, fill=uqoRouge!8, draw=uqoRouge, text width=3.7cm, font=\footnotesize] at (4.7,0) | |
| 1014 | + {\textbf{Extraction}\\[2pt]Marché actif\\Validation\\Tout type}; | |
| 1015 | +\end{tikzpicture} | |
| 1016 | +\end{center} | |
| 1017 | +\vspace{2mm} | |
| 1018 | +\begin{notebox}[Recommandation pratique] | |
| 1019 | +Utiliser l'\textbf{extraction} pour valider les autres méthodes; la \textbf{ventilation} est privilégiée pour les rapports détaillés; l'\textbf{âge-vie modifiée} est un bon compromis au quotidien. | |
| 1020 | +\end{notebox} | |
| 1021 | +\end{frame} | |
| 1022 | + | |
| 1023 | +% ====================================================================== | |
| 1024 | +\section{Exercices pratiques} | |
| 1025 | +% ====================================================================== | |
| 1026 | + | |
| 1027 | +\begin{frame}{Exercice 1 --- Durées de vie} | |
| 1028 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 1029 | +Un immeuble commercial (acier et béton) a été construit en 1996. Lors de sa visite en 2026, l'évaluateur note que le bâtiment a été \textbf{bien entretenu} et a subi une rénovation majeure en 2016. | |
| 1030 | +\begin{itemize} | |
| 1031 | + \item Vie économique totale estimée : 50 ans; vie physique totale : 65 ans | |
| 1032 | + \item Âge effectif estimé : 22 ans (grâce à la rénovation) | |
| 1033 | +\end{itemize} | |
| 1034 | +\end{quizbox} | |
| 1035 | +\vspace{2mm} | |
| 1036 | +\uqotitle{Calculez :} | |
| 1037 | +\begin{enumerate} | |
| 1038 | + \item L'âge chronologique | |
| 1039 | + \item La vie économique restante | |
| 1040 | + \item Le ratio de dépréciation (âge-vie) | |
| 1041 | +\end{enumerate} | |
| 1042 | +\end{frame} | |
| 1043 | + | |
| 1044 | +\begin{frame}{Exercice 1 --- Solution} | |
| 1045 | +\begin{exbox}[Calculs] | |
| 1046 | +\begin{enumerate} | |
| 1047 | + \item Âge chronologique : $2026 - 1996 = \textbf{30 ans}$ | |
| 1048 | + \item Vie économique restante : $50 - 22 = \textbf{28 ans}$ | |
| 1049 | + \item Ratio de dépréciation : $\dfrac{22}{50} = 0{,}44 = \textbf{44\,\%}$ | |
| 1050 | +\end{enumerate} | |
| 1051 | +\end{exbox} | |
| 1052 | +\vspace{2mm} | |
| 1053 | +\begin{notebox}[Observation] | |
| 1054 | +L'âge effectif (22 ans) est \textbf{inférieur} à l'âge chronologique (30 ans) grâce au bon entretien et à la rénovation de 2016. Sans rénovation, l'âge effectif aurait pu atteindre 30 ans ou plus. | |
| 1055 | +\end{notebox} | |
| 1056 | +\end{frame} | |
| 1057 | + | |
| 1058 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- Méthode âge-vie} | |
| 1059 | +\begin{quizbox}[Énoncé --- Maison unifamiliale à Gatineau] | |
| 1060 | +\begin{itemize} | |
| 1061 | + \item Coût de remplacement à neuf : 420~000~\$ | |
| 1062 | + \item Construite en 2002; date d'évaluation : 2026; entretien moyen, aucune rénovation majeure | |
| 1063 | + \item Âge effectif estimé : 26 ans | |
| 1064 | + \item Hypothèse du cas : vie économique totale de 55 ans | |
| 1065 | +\end{itemize} | |
| 1066 | +\end{quizbox} | |
| 1067 | +\vspace{2mm} | |
| 1068 | +\uqotitle{Calculez :} | |
| 1069 | +\begin{enumerate} | |
| 1070 | + \item La dépréciation totale (méthode âge-vie) | |
| 1071 | + \item La valeur contributrice du bâtiment | |
| 1072 | + \item La valeur de la propriété, si le terrain vaut 150~000~\$ | |
| 1073 | +\end{enumerate} | |
| 1074 | +\end{frame} | |
| 1075 | + | |
| 1076 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- Solution} | |
| 1077 | +\begin{exbox}[Calculs détaillés] | |
| 1078 | +\begin{enumerate} | |
| 1079 | + \item Dépréciation totale : | |
| 1080 | + $D = \dfrac{26}{55} \times 420~000 = 0{,}4727 \times 420~000 = \textbf{198~545~\$}$ \; ($\approx$ 47,3\,\%) | |
| 1081 | + \item Valeur contributrice du bâtiment : | |
| 1082 | + $V_{\text{bât.}} = 420~000 - 198~545 = \textbf{221~455~\$}$ | |
| 1083 | + \item Valeur estimée de la propriété : | |
| 1084 | + $V = 150~000 + 221~455 = \textbf{371~455~\$}$ | |
| 1085 | +\end{enumerate} | |
| 1086 | +\end{exbox} | |
| 1087 | +\end{frame} | |
| 1088 | + | |
| 1089 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- Âge-vie modifiée : énoncé} | |
| 1090 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 1091 | +Même propriété que l'exercice 2, mais l'évaluateur identifie un \textbf{entretien différé} (dépréciation physique curable) : | |
| 1092 | +\begin{itemize} | |
| 1093 | + \item Toiture à remplacer : 18~000~\$ | |
| 1094 | + \item Peinture extérieure : 6~000~\$ | |
| 1095 | + \item Réparation des fenêtres : 8~000~\$ | |
| 1096 | + \item \textbf{Total de l'entretien différé : 32~000~\$} | |
| 1097 | +\end{itemize} | |
| 1098 | +\end{quizbox} | |
| 1099 | +\vspace{2mm} | |
| 1100 | +\uqotitle{Calculez} la dépréciation totale par la méthode âge-vie modifiée, puis comparez avec le résultat de l'exercice 2. | |
| 1101 | +\end{frame} | |
| 1102 | + | |
| 1103 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- Solution} | |
| 1104 | +\begin{exbox}[Méthode âge-vie modifiée] | |
| 1105 | +\begin{align*} | |
| 1106 | +D &= D_{\text{curable}} + \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie écon.\ totale}} \times \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{curable}} \right) \\ | |
| 1107 | + &= 32~000 + \frac{26}{55} \times (420~000 - 32~000) \\ | |
| 1108 | + &= 32~000 + 0{,}4727 \times 388~000 \\ | |
| 1109 | + &= 32~000 + 183~418 = \textbf{215~418~\$} \quad (\approx 51{,}3\,\%) | |
| 1110 | +\end{align*} | |
| 1111 | +\end{exbox} | |
| 1112 | +\begin{notebox}[Précision de calcul] | |
| 1113 | +$\frac{26}{55} \times 388~000 = 183~418~\$$ (arrondi au dollar) : conserver les fractions exactes évite les écarts d'arrondi. | |
| 1114 | +\end{notebox} | |
| 1115 | +\end{frame} | |
| 1116 | + | |
| 1117 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- Comparaison des deux méthodes} | |
| 1118 | +\begin{center} | |
| 1119 | +\small | |
| 1120 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0} | |
| 1121 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} r r@{}} | |
| 1122 | +\toprule | |
| 1123 | +\textbf{Élément} & \textbf{Âge-vie} & \textbf{Âge-vie mod.} \\ | |
| 1124 | +\midrule | |
| 1125 | +Coût de remplacement à neuf & 420~000~\$ & 420~000~\$ \\ | |
| 1126 | +Dépréciation curable & --- & 32~000~\$ \\ | |
| 1127 | +Base pour le ratio âge-vie & 420~000~\$ & 388~000~\$ \\ | |
| 1128 | +Ratio âge-vie (26/55) & 47,3\,\% & 47,3\,\% \\ | |
| 1129 | +Dépréciation (ratio) & 198~545~\$ & 183~418~\$ \\ | |
| 1130 | +\textbf{Dépréciation totale} & \textbf{198~545~\$} & \textbf{215~418~\$} \\ | |
| 1131 | +Valeur du bâtiment & 221~455~\$ & 204~582~\$ \\ | |
| 1132 | +Valeur de la propriété (terrain 150~k\$) & 371~455~\$ & 354~582~\$ \\ | |
| 1133 | +\bottomrule | |
| 1134 | +\end{tabular} | |
| 1135 | +\end{center} | |
| 1136 | +\begin{notebox}[Observation] | |
| 1137 | +La méthode modifiée capte davantage de dépréciation : l'entretien différé s'ajoute au ratio âge-vie appliqué au solde. | |
| 1138 | +\end{notebox} | |
| 1139 | +\end{frame} | |
| 1140 | + | |
| 1141 | +\begin{frame}{Exercice 4 --- Extraction du marché : énoncé} | |
| 1142 | +\begin{quizbox}[Énoncé] | |
| 1143 | +L'évaluateur dispose de trois ventes récentes dans le secteur de Gatineau. | |
| 1144 | +\end{quizbox} | |
| 1145 | +\vspace{1mm} | |
| 1146 | +\begin{center} | |
| 1147 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 1148 | +\toprule | |
| 1149 | + & \textbf{Vente A} & \textbf{Vente B} & \textbf{Vente C} \\ | |
| 1150 | +\midrule | |
| 1151 | +Prix de vente & 485~000~\$ & 510~000~\$ & 465~000~\$ \\ | |
| 1152 | +Valeur du terrain & 155~000~\$ & 170~000~\$ & 145~000~\$ \\ | |
| 1153 | +Coût de remplacement à neuf & 450~000~\$ & 470~000~\$ & 440~000~\$ \\ | |
| 1154 | +Âge effectif & 20 ans & 25 ans & 18 ans \\ | |
| 1155 | +\bottomrule | |
| 1156 | +\end{tabular} | |
| 1157 | +\end{center} | |
| 1158 | +\vspace{1mm} | |
| 1159 | +\uqotitle{Calculez :} la dépréciation extraite et le taux annuel de chaque vente, puis le taux moyen à appliquer au sujet. | |
| 1160 | +\end{frame} | |
| 1161 | + | |
| 1162 | +\begin{frame}{Exercice 4 --- Solution} | |
| 1163 | +\begin{exbox}[Dépréciation extraite et taux annuels] | |
| 1164 | +\begin{itemize} | |
| 1165 | + \item \textbf{Vente A} : $450~000 - (485~000 - 155~000) = 120~000~\$$ \; (26,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,33\,\%/an | |
| 1166 | + \item \textbf{Vente B} : $470~000 - (510~000 - 170~000) = 130~000~\$$ \; (27,7\,\%) $\Rightarrow$ 1,11\,\%/an | |
| 1167 | + \item \textbf{Vente C} : $440~000 - (465~000 - 145~000) = 120~000~\$$ \; (27,3\,\%) $\Rightarrow$ 1,52\,\%/an | |
| 1168 | +\end{itemize} | |
| 1169 | +\end{exbox} | |
| 1170 | +\vspace{1mm} | |
| 1171 | +\uqotitle{Taux moyen :} $\dfrac{1{,}33 + 1{,}11 + 1{,}52}{3} = \textbf{1{,}32\,\%/an}$ | |
| 1172 | +\vspace{1mm} | |
| 1173 | +\begin{notebox}[Application au sujet (âge effectif 26 ans, coût neuf 420~000~\$)] | |
| 1174 | +$D = 26 \times 1{,}32\,\% \times 420~000 = 34{,}32\,\% \times 420~000 = \textbf{144~144~\$}$ | |
| 1175 | +\end{notebox} | |
| 1176 | +\end{frame} | |
| 1177 | + | |
| 1178 | +% ====================================================================== | |
| 1179 | +\section{Examen de mi-session} | |
| 1180 | +% ====================================================================== | |
| 1181 | + | |
| 1182 | +\begin{frame}{Examen de mi-session --- Informations générales} | |
| 1183 | +\begin{importbox}[Examen de mi-session] | |
| 1184 | +Pondération : \textbf{25\,\%} de la note finale \quad --- \quad Durée : \textbf{90 minutes} \quad --- \quad Matière : séances \textbf{1 à 8} | |
| 1185 | +\end{importbox} | |
| 1186 | +\vspace{2mm} | |
| 1187 | +\begin{columns}[T] | |
| 1188 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1189 | +\uqotitle{Matériel autorisé :} | |
| 1190 | +\begin{itemize} | |
| 1191 | + \item Une feuille aide-mémoire \textbf{recto-verso} (format lettre) | |
| 1192 | + \item Calculatrice non programmable | |
| 1193 | + \item Aucun autre document | |
| 1194 | +\end{itemize} | |
| 1195 | +\end{column} | |
| 1196 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1197 | +\uqotitle{Matériel interdit :} | |
| 1198 | +\begin{itemize} | |
| 1199 | + \item Téléphone cellulaire, ordinateur portable | |
| 1200 | + \item Notes de cours complètes | |
| 1201 | + \item Communication entre étudiants | |
| 1202 | +\end{itemize} | |
| 1203 | +\end{column} | |
| 1204 | +\end{columns} | |
| 1205 | +\end{frame} | |
| 1206 | + | |
| 1207 | +\begin{frame}{Matière couverte --- Séances 1 à 8} | |
| 1208 | +\begin{center} | |
| 1209 | +\footnotesize | |
| 1210 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.15} | |
| 1211 | +\begin{tabular}{@{}c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{6.8cm}@{}} | |
| 1212 | +\toprule | |
| 1213 | +\textbf{Séance} & \textbf{Sujet} & \textbf{Concepts clés} \\ | |
| 1214 | +\midrule | |
| 1215 | +1 & Introduction à la méthode du coût & Formule fondamentale, applications, limites \\ | |
| 1216 | +2 & Cadre conceptuel & Coût vs prix vs valeur, reproduction vs remplacement \\ | |
| 1217 | +3 & Évaluation du terrain & Comparaison, extraction, affectation, résidu \\ | |
| 1218 | +4 & Analyse du terrain et ajustements & Caractéristiques physiques, ajustements \\ | |
| 1219 | +5 & Coût de reproduction/remplacement & Définitions, unités de comparaison, sources \\ | |
| 1220 | +6 & Méthodes d'estimation des coûts & Comparative, quantité, sections, indexée \\ | |
| 1221 | +7 & Coûts directs & Structure, enveloppe, CVAC, finitions \\ | |
| 1222 | +8 & Coûts indirects et profit & Honoraires, financement, taxes, profit \\ | |
| 1223 | +\bottomrule | |
| 1224 | +\end{tabular} | |
| 1225 | +\end{center} | |
| 1226 | +\end{frame} | |
| 1227 | + | |
| 1228 | +\begin{frame}{Format de l'examen} | |
| 1229 | +\begin{center} | |
| 1230 | +\small | |
| 1231 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} c c >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}} | |
| 1232 | +\toprule | |
| 1233 | +\textbf{Section} & \textbf{Questions} & \textbf{Points} & \textbf{Description} \\ | |
| 1234 | +\midrule | |
| 1235 | +QCM & 15 & 30 & Choix multiples (2 pts chacun) \\ | |
| 1236 | +\addlinespace | |
| 1237 | +Vrai ou faux & 10 & 10 & Justification requise (1 pt chacun) \\ | |
| 1238 | +\addlinespace | |
| 1239 | +Réponses courtes & 5 & 20 & Définitions et explications (4 pts chacune) \\ | |
| 1240 | +\addlinespace | |
| 1241 | +Calculs & 3 & 25 & Problèmes de calcul détaillés \\ | |
| 1242 | +\addlinespace | |
| 1243 | +Étude de cas & 1 & 15 & Cas intégrateur \\ | |
| 1244 | +\midrule | |
| 1245 | +\textbf{Total} & \textbf{34} & \textbf{100} & \textbf{Durée : 90 minutes} \\ | |
| 1246 | +\bottomrule | |
| 1247 | +\end{tabular} | |
| 1248 | +\end{center} | |
| 1249 | +\end{frame} | |
| 1250 | + | |
| 1251 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- QCM (1)} | |
| 1252 | +\begin{quizbox}[Question type 1 (séances 1--2)] | |
| 1253 | +Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût?\\ | |
| 1254 | +a) $V = \text{Terrain} + \text{Coût neuf}$ \qquad c) $V = \text{Coût neuf} - \text{Dépréciation}$\\ | |
| 1255 | +b) $V = \text{Terrain} + (\text{Coût neuf} - \text{Dépréciation})$ \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark}\\ | |
| 1256 | +d) $V = \text{Terrain} \times \text{Taux de capitalisation}$ | |
| 1257 | +\end{quizbox} | |
| 1258 | +\begin{quizbox}[Question type 2 (séance 2)] | |
| 1259 | +Le coût de \textbf{remplacement} se distingue du coût de \textbf{reproduction} par :\\ | |
| 1260 | +a) L'utilisation de matériaux identiques\\ | |
| 1261 | +b) La reproduction exacte du bâtiment existant\\ | |
| 1262 | +c) L'utilisation de matériaux et techniques \textbf{modernes} équivalents \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark}\\ | |
| 1263 | +d) L'absence de profit entrepreneurial | |
| 1264 | +\end{quizbox} | |
| 1265 | +\end{frame} | |
| 1266 | + | |
| 1267 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- QCM (2)} | |
| 1268 | +\begin{quizbox}[Question type 3 (séance 3)] | |
| 1269 | +Quelle méthode d'évaluation du terrain consiste à soustraire la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total?\\[3pt] | |
| 1270 | +a) Comparaison directe \qquad b) Méthode d'affectation\\ | |
| 1271 | +c) Méthode d'extraction \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark} \qquad d) Méthode du résidu foncier | |
| 1272 | +\end{quizbox} | |
| 1273 | +\vspace{1mm} | |
| 1274 | +\begin{quizbox}[Question type 4 (séances 5--6)] | |
| 1275 | +Laquelle de ces méthodes d'estimation des coûts est la plus détaillée?\\[3pt] | |
| 1276 | +a) Méthode comparative (coût au pi\textsuperscript{2} ou au m\textsuperscript{2})\\ | |
| 1277 | +b) Méthode du coût indexé\\ | |
| 1278 | +c) Méthode par composantes (sections)\\ | |
| 1279 | +d) Méthode par quantité et prix unitaires \; \textcolor{uqoVert}{\checkmark} | |
| 1280 | +\end{quizbox} | |
| 1281 | +\end{frame} | |
| 1282 | + | |
| 1283 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- Vrai ou faux} | |
| 1284 | +\begin{enumerate} | |
| 1285 | + \item Le terrain est toujours évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale.\\ | |
| 1286 | + {\color{uqoVert}\textbf{VRAI}} --- principe fondamental de la méthode du coût. | |
| 1287 | + \item Le coût de reproduction est généralement inférieur au coût de remplacement.\\ | |
| 1288 | + {\color{uqoRouge}\textbf{FAUX}} --- le coût de reproduction (matériaux identiques, souvent rares) est généralement \textbf{supérieur} au coût de remplacement. | |
| 1289 | + \item Le profit entrepreneurial fait partie des coûts directs de construction.\\ | |
| 1290 | + {\color{uqoRouge}\textbf{FAUX}} --- le profit entrepreneurial est un élément \textbf{distinct}, ajouté après les coûts directs et indirects. | |
| 1291 | +\end{enumerate} | |
| 1292 | +\end{frame} | |
| 1293 | + | |
| 1294 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- Réponse courte} | |
| 1295 | +\begin{quizbox}[Question type (séance 2)] | |
| 1296 | +Expliquez la distinction entre \textbf{coût}, \textbf{prix} et \textbf{valeur} en évaluation immobilière. Donnez un exemple concret pour chaque concept. | |
| 1297 | +\end{quizbox} | |
| 1298 | +\vspace{1mm} | |
| 1299 | +\begin{exbox}[Éléments de réponse] | |
| 1300 | +\begin{description} | |
| 1301 | + \item[\textcolor{uqoBleu}{Coût}] dépenses engagées pour produire le bien --- ex. : construction de la maison, 350~000~\$ | |
| 1302 | + \item[\textcolor{uqoTeal}{Prix}] montant effectivement payé lors d'une transaction --- ex. : vendue 425~000~\$ | |
| 1303 | + \item[\textcolor{uqoVert}{Valeur}] opinion éclairée de la valeur marchande --- ex. : estimée à 415~000~\$ | |
| 1304 | +\end{description} | |
| 1305 | +Ces trois montants peuvent différer pour une même propriété au même moment. | |
| 1306 | +\end{exbox} | |
| 1307 | +\end{frame} | |
| 1308 | + | |
| 1309 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- Calcul (1)} | |
| 1310 | +\begin{quizbox}[Problème --- Valeur du terrain par extraction] | |
| 1311 | +Pour un comparable : prix de vente 520~000~\$; âge du bâtiment 25 ans; coût de remplacement à neuf 480~000~\$; vie économique estimée 50 ans. \textbf{Estimez la valeur du terrain.} | |
| 1312 | +\end{quizbox} | |
| 1313 | +\vspace{1mm} | |
| 1314 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 1315 | +\begin{align*} | |
| 1316 | +D &= \frac{25}{50} \times 480~000 = 240~000~\$ \\ | |
| 1317 | +V_{\text{bât.}} &= 480~000 - 240~000 = 240~000~\$ \\ | |
| 1318 | +V_{\text{terrain}} &= 520~000 - 240~000 = \textbf{280~000~\$} | |
| 1319 | +\end{align*} | |
| 1320 | +\end{exbox} | |
| 1321 | +\end{frame} | |
| 1322 | + | |
| 1323 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- Calcul (2)} | |
| 1324 | +\begin{quizbox}[Problème --- Coût total de construction] | |
| 1325 | +Immeuble commercial de 2~500~m\textsuperscript{2}; coût direct de 1~850~\$/m\textsuperscript{2}; coûts indirects de 12\,\% des coûts directs; profit entrepreneurial de 10\,\% des coûts (directs + indirects). | |
| 1326 | +\end{quizbox} | |
| 1327 | +\vspace{1mm} | |
| 1328 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 1329 | +\begin{align*} | |
| 1330 | +C_{\text{directs}} &= 2~500 \times 1~850 = 4~625~000~\$ \\ | |
| 1331 | +C_{\text{indirects}} &= 4~625~000 \times 0{,}12 = 555~000~\$ \\ | |
| 1332 | +\text{Sous-total} &= 5~180~000~\$ \qquad \text{Profit} = 518~000~\$ \\ | |
| 1333 | +C_{\text{total}} &= 5~180~000 + 518~000 = \textbf{5~698~000~\$} | |
| 1334 | +\end{align*} | |
| 1335 | +\end{exbox} | |
| 1336 | +\end{frame} | |
| 1337 | + | |
| 1338 | +\begin{frame}{Exemples de questions --- Étude de cas} | |
| 1339 | +\begin{quizbox}[Cas intégrateur (15 points)] | |
| 1340 | +Estimez la valeur d'un bâtiment industriel à Gatineau par la méthode du coût : | |
| 1341 | +\begin{itemize} | |
| 1342 | + \item Terrain : 3 comparables avec ajustements à effectuer | |
| 1343 | + \item Bâtiment : 3~800~m\textsuperscript{2}, acier, construit en 2008; coût unitaire : 1~420~\$/m\textsuperscript{2} (guide Altus 2026) | |
| 1344 | + \item Coûts indirects : 11\,\%; profit entrepreneurial : 8\,\% | |
| 1345 | + \item Âge effectif : 20 ans; \textbf{hypothèse du cas : vie économique de 45 ans} | |
| 1346 | +\end{itemize} | |
| 1347 | +\end{quizbox} | |
| 1348 | +\uqotitle{Questions :} | |
| 1349 | +\begin{enumerate} | |
| 1350 | + \item Estimez la valeur du terrain (6 pts) | |
| 1351 | + \item Calculez le coût de remplacement à neuf (4 pts) | |
| 1352 | + \item Estimez la dépréciation et la valeur finale (5 pts) | |
| 1353 | +\end{enumerate} | |
| 1354 | +\end{frame} | |
| 1355 | + | |
| 1356 | +\begin{frame}{Conseils pour l'examen} | |
| 1357 | +\begin{columns}[T] | |
| 1358 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1359 | +\uqotitle{Avant l'examen :} | |
| 1360 | +\begin{itemize} | |
| 1361 | + \item Relire les notes de cours (S1--S8) | |
| 1362 | + \item Refaire les TP 1 et 2 | |
| 1363 | + \item Maîtriser les formules clés | |
| 1364 | + \item Comprendre les concepts, pas seulement mémoriser | |
| 1365 | + \item Préparer l'aide-mémoire avec les formules essentielles | |
| 1366 | +\end{itemize} | |
| 1367 | +\end{column} | |
| 1368 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1369 | +\uqotitle{Pendant l'examen :} | |
| 1370 | +\begin{itemize} | |
| 1371 | + \item Lire \textbf{toutes} les questions d'abord | |
| 1372 | + \item Gérer son temps (90 min pour 100 pts) | |
| 1373 | + \item Montrer ses calculs (points partiels) | |
| 1374 | + \item Vérifier la vraisemblance des réponses | |
| 1375 | + \item QCM : éliminer les choix erronés; étude de cas : structurer la réponse | |
| 1376 | +\end{itemize} | |
| 1377 | +\end{column} | |
| 1378 | +\end{columns} | |
| 1379 | +\end{frame} | |
| 1380 | + | |
| 1381 | +\begin{frame}{Formules essentielles pour l'aide-mémoire} | |
| 1382 | +\begin{center} | |
| 1383 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} l@{}} | |
| 1384 | +\toprule | |
| 1385 | +\textbf{Concept} & \textbf{Formule} \\ | |
| 1386 | +\midrule | |
| 1387 | +Méthode du coût & $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$ \\ | |
| 1388 | +\addlinespace | |
| 1389 | +Coût total & $C = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit}$ \\ | |
| 1390 | +\addlinespace | |
| 1391 | +Dépréciation âge-vie & $D = \dfrac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie écon.}} \times C_{\text{neuf}}$ \\ | |
| 1392 | +\addlinespace | |
| 1393 | +Âge-vie modifiée & $D = D_{\text{cur.}} + \dfrac{\text{Âge eff.}}{\text{Vie écon.}} \times (C_{\text{neuf}} - D_{\text{cur.}})$ \\ | |
| 1394 | +\addlinespace | |
| 1395 | +Extraction & $D = C_{\text{neuf}} - (P_{\text{vente}} - V_{\text{terrain}})$ \\ | |
| 1396 | +\addlinespace | |
| 1397 | +Vie économique restante & $\text{VER} = \text{Vie écon.\ totale} - \text{Âge effectif}$ \\ | |
| 1398 | +\addlinespace | |
| 1399 | +Résidu foncier & $V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} - V_{\text{bâtiment}}$ \\ | |
| 1400 | +\bottomrule | |
| 1401 | +\end{tabular} | |
| 1402 | +\end{center} | |
| 1403 | +\end{frame} | |
| 1404 | + | |
| 1405 | +% ====================================================================== | |
| 1406 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 1407 | +% ====================================================================== | |
| 1408 | + | |
| 1409 | +\begin{frame}{Résumé de la séance 9} | |
| 1410 | +\begin{enumerate} | |
| 1411 | + \item La dépréciation est la \textbf{perte de valeur} par rapport au coût neuf | |
| 1412 | + \item \textbf{Trois types} : physique, fonctionnelle, externe --- chacun \textbf{curable} ou \textbf{incurable} (l'externe : toujours incurable) | |
| 1413 | + \item Ne pas confondre dépréciation (évaluation) et \textbf{amortissement fiscal} (DPA) | |
| 1414 | + \item Quatre durées de vie : physique, économique, âge effectif, vie restante --- l'\textbf{âge effectif} prime sur l'âge chronologique | |
| 1415 | + \item L'analyse du \textbf{HBU} précède toujours le calcul de la dépréciation | |
| 1416 | + \item Quatre méthodes de calcul : âge-vie, âge-vie modifiée, ventilation, extraction du marché | |
| 1417 | +\end{enumerate} | |
| 1418 | +\end{frame} | |
| 1419 | + | |
| 1420 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 1421 | +\uqotitle{Séance 10 --- Dépréciation physique (détaillée) :} | |
| 1422 | +\begin{itemize} | |
| 1423 | + \item Dépréciation physique curable et incurable (composantes à courte et longue durée de vie) | |
| 1424 | + \item Méthodes d'observation, de ventilation et du coût de remise en état | |
| 1425 | + \item État du bâtiment, inspection et cas pratiques québécois | |
| 1426 | +\end{itemize} | |
| 1427 | +\vspace{1mm} | |
| 1428 | +\begin{exbox}[Lectures préparatoires] | |
| 1429 | +\begin{itemize} | |
| 1430 | + \item Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value}, chapitres 5--6 (dépréciation physique) | |
| 1431 | + \item \textit{The Appraisal of Real Estate}, 15\textsuperscript{e} éd., chapitre sur la méthode du coût (section dépréciation physique) | |
| 1432 | +\end{itemize} | |
| 1433 | +\end{exbox} | |
| 1434 | +\end{frame} | |
| 1435 | + | |
| 1436 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1437 | +\contactslide[Bonne chance à l'examen de mi-session! Prochaine séance : Dépréciation physique] | |
| 1438 | +\end{frame} | |
| 1439 | + | |
| 1440 | +% ====================================================================== | |
| 1441 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1442 | +\nocite{appraisal2026,appraisal2020,rattermannCout,rattermann2020,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,marshallswift2025,altus2026,arcDPA,ccq,statcanIPCB} | |
| 1443 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1444 | +\end{frame} | |
| 1445 | + | |
| 1446 | +\end{document} | |
modified
_Site_web/build/courses.py
+1 −1
@@ -95,7 +95,7 @@ COURSES = { | ||
| 95 | 95 | 3: [("tp", "Annonce du TP1")], |
| 96 | 96 | 5: [("remise", "Remise du TP1")], |
| 97 | 97 | 7: [("tp", "Annonce du TP2")], |
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| 98 | + 9: [("remise", "Remise du TP2")], | |
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| 100 | 100 | 13: [("remise", "Remise du TP3")], |
| 101 | 101 | 14: [("exam", "Préparation à l’examen final")], |
modified
_Site_web/data/quiz-imm1033.json
+1261 −104
@@ -1,135 +1,1292 @@ | ||
| 1 | 1 | { |
| 2 | 2 | "chapters": { |
| 3 | 3 | "01": [ |
| 4 | − {"q": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût ?", "c": ["V = RNE ÷ TGA", "V = V<sub>terrain</sub> + (C<sub>neuf</sub> − D<sub>totale</sub>)", "V = prix du comparable ± ajustements", "V = C<sub>neuf</sub> × (1 − âge/vie)"], "a": 1, "e": "Terrain évalué séparément (il ne se déprécie pas) + coût neuf des améliorations moins la dépréciation totale : c’est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).", "url": "/seance/01/#s-1-3"}, | |
| 5 | − {"q": "Quel principe fonde la méthode du coût ?", "c": ["L’anticipation", "La substitution : le coût d’un substitut équivalent plafonne la valeur", "La conformité", "La concurrence"], "a": 1, "e": "Un acheteur rationnel ne paie pas plus que le coût d’acquérir ou de construire un substitut équivalent. Le principe de <strong>contribution</strong> rappelle ensuite que le marché paie l’utilité, pas les factures.", "url": "/seance/01/#s-1-2"}, | |
| 6 | − {"q": "Coût ≠ contribution : quelle conséquence en tire-t-on ?", "c": ["Le coût est toujours supérieur à la valeur", "Une surqualité coûteuse peut générer une dépréciation fonctionnelle", "Les coûts indirects sont négligeables", "La valeur du terrain se déprécie"], "a": 1, "e": "Le principe de <strong>contribution</strong> : la valeur d’une composante = ce qu’elle ajoute, pas ce qu’elle a coûté ; d’où surqualité (superadéquation) et dépréciation fonctionnelle.", "url": "/seance/01/#s-1-2"}, | |
| 7 | − {"q": "Quelles sont les trois formes de dépréciation ?", "c": ["fiscale, comptable, économique", "physique, fonctionnelle, externe", "curable, incurable, totale", "terrain, bâtiment, équipement"], "a": 1, "e": "<strong>Physique</strong> (usure), <strong>fonctionnelle</strong> (conception), <strong>externe</strong> (environnement). Curable/incurable est une classification transversale.", "url": "/seance/01/#s-1-3"}, | |
| 8 | − {"q": "Pour quel type de propriété la méthode du coût est-elle privilégiée ?", "c": ["Une copropriété dans un projet de 200 unités", "Une église, une école ou une usine spécialisée", "Un bungalow de 1975 dans un quartier homogène", "Un immeuble de 24 logements stabilisé"], "a": 1, "e": "Usage spécial, neuf, industriel spécialisé, patrimoine, assurance ; moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.", "url": "/seance/01/#s-1-5"}, | |
| 9 | − {"q": "Quel organisme applique le Code de construction du Québec ?", "c": ["La CCQ (Commission de la construction du Québec)", "La RBQ (Régie du bâtiment du Québec)", "L’OEAQ", "La SCHL"], "a": 1, "e": "La <strong>RBQ</strong> applique le Code de construction ; la <strong>CCQ</strong> encadre la main-d’œuvre (Loi R-20). Le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec.", "url": "/seance/01/#s-1-6"}, | |
| 10 | − {"q": "Comment ont évolué les coûts de construction en 2021 et 2022 ?", "c": ["−5 % puis −3 %", "+2 % puis +2 %", "+19 % puis +14 %", "stables"], "a": 2, "e": "Flambée de <strong>+19 % (2021)</strong> et <strong>+14 % (2022)</strong>, puis ≈ +3 %/an : d’où l’importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).", "url": "/seance/01/#s-1-6"}, | |
| 11 | − {"q": "Quel article de la Loi sur la fiscalité municipale légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale ?", "c": ["art. 1457", "art. 43 et 43.1", "art. 900", "art. 1177"], "a": 1, "e": "La LFM (<strong>art. 43 et 43.1</strong>) légitime le coût de remplacement déprécié pour le rôle d’évaluation.", "url": "/seance/01/#s-1-6"} | |
| 4 | + { | |
| 5 | + "q": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût ?", | |
| 6 | + "c": [ | |
| 7 | + "V = RNE ÷ TGA", | |
| 8 | + "V = V<sub>terrain</sub> + (C<sub>neuf</sub> − D<sub>totale</sub>)", | |
| 9 | + "V = prix du comparable ± ajustements", | |
| 10 | + "V = C<sub>neuf</sub> × (1 − âge/vie)" | |
| 11 | + ], | |
| 12 | + "a": 1, | |
| 13 | + "e": "Terrain évalué séparément (il ne se déprécie pas) + coût neuf des améliorations moins la dépréciation totale : c’est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).", | |
| 14 | + "url": "/seance/01/#s-1-3" | |
| 15 | + }, | |
| 16 | + { | |
| 17 | + "q": "Quel principe fonde la méthode du coût ?", | |
| 18 | + "c": [ | |
| 19 | + "L’anticipation", | |
| 20 | + "La substitution : le coût d’un substitut équivalent plafonne la valeur", | |
| 21 | + "La conformité", | |
| 22 | + "La concurrence" | |
| 23 | + ], | |
| 24 | + "a": 1, | |
| 25 | + "e": "Un acheteur rationnel ne paie pas plus que le coût d’acquérir ou de construire un substitut équivalent. Le principe de <strong>contribution</strong> rappelle ensuite que le marché paie l’utilité, pas les factures.", | |
| 26 | + "url": "/seance/01/#s-1-2" | |
| 27 | + }, | |
| 28 | + { | |
| 29 | + "q": "Coût ≠ contribution : quelle conséquence en tire-t-on ?", | |
| 30 | + "c": [ | |
| 31 | + "Le coût est toujours supérieur à la valeur", | |
| 32 | + "Une surqualité coûteuse peut générer une dépréciation fonctionnelle", | |
| 33 | + "Les coûts indirects sont négligeables", | |
| 34 | + "La valeur du terrain se déprécie" | |
| 35 | + ], | |
| 36 | + "a": 1, | |
| 37 | + "e": "Le principe de <strong>contribution</strong> : la valeur d’une composante = ce qu’elle ajoute, pas ce qu’elle a coûté ; d’où surqualité (superadéquation) et dépréciation fonctionnelle.", | |
| 38 | + "url": "/seance/01/#s-1-2" | |
| 39 | + }, | |
| 40 | + { | |
| 41 | + "q": "Quelles sont les trois formes de dépréciation ?", | |
| 42 | + "c": [ | |
| 43 | + "fiscale, comptable, économique", | |
| 44 | + "physique, fonctionnelle, externe", | |
| 45 | + "curable, incurable, totale", | |
| 46 | + "terrain, bâtiment, équipement" | |
| 47 | + ], | |
| 48 | + "a": 1, | |
| 49 | + "e": "<strong>Physique</strong> (usure), <strong>fonctionnelle</strong> (conception), <strong>externe</strong> (environnement). Curable/incurable est une classification transversale.", | |
| 50 | + "url": "/seance/01/#s-1-3" | |
| 51 | + }, | |
| 52 | + { | |
| 53 | + "q": "Pour quel type de propriété la méthode du coût est-elle privilégiée ?", | |
| 54 | + "c": [ | |
| 55 | + "Une copropriété dans un projet de 200 unités", | |
| 56 | + "Une église, une école ou une usine spécialisée", | |
| 57 | + "Un bungalow de 1975 dans un quartier homogène", | |
| 58 | + "Un immeuble de 24 logements stabilisé" | |
| 59 | + ], | |
| 60 | + "a": 1, | |
| 61 | + "e": "Usage spécial, neuf, industriel spécialisé, patrimoine, assurance ; moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.", | |
| 62 | + "url": "/seance/01/#s-1-5" | |
| 63 | + }, | |
| 64 | + { | |
| 65 | + "q": "Quel organisme applique le Code de construction du Québec ?", | |
| 66 | + "c": [ | |
| 67 | + "La CCQ (Commission de la construction du Québec)", | |
| 68 | + "La RBQ (Régie du bâtiment du Québec)", | |
| 69 | + "L’OEAQ", | |
| 70 | + "La SCHL" | |
| 71 | + ], | |
| 72 | + "a": 1, | |
| 73 | + "e": "La <strong>RBQ</strong> applique le Code de construction ; la <strong>CCQ</strong> encadre la main-d’œuvre (Loi R-20). Le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec.", | |
| 74 | + "url": "/seance/01/#s-1-6" | |
| 75 | + }, | |
| 76 | + { | |
| 77 | + "q": "Comment ont évolué les coûts de construction en 2021 et 2022 ?", | |
| 78 | + "c": [ | |
| 79 | + "−5 % puis −3 %", | |
| 80 | + "+2 % puis +2 %", | |
| 81 | + "+19 % puis +14 %", | |
| 82 | + "stables" | |
| 83 | + ], | |
| 84 | + "a": 2, | |
| 85 | + "e": "Flambée de <strong>+19 % (2021)</strong> et <strong>+14 % (2022)</strong>, puis ≈ +3 %/an : d’où l’importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).", | |
| 86 | + "url": "/seance/01/#s-1-6" | |
| 87 | + }, | |
| 88 | + { | |
| 89 | + "q": "Quel article de la Loi sur la fiscalité municipale légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale ?", | |
| 90 | + "c": [ | |
| 91 | + "art. 1457", | |
| 92 | + "art. 43 et 43.1", | |
| 93 | + "art. 900", | |
| 94 | + "art. 1177" | |
| 95 | + ], | |
| 96 | + "a": 1, | |
| 97 | + "e": "La LFM (<strong>art. 43 et 43.1</strong>) légitime le coût de remplacement déprécié pour le rôle d’évaluation.", | |
| 98 | + "url": "/seance/01/#s-1-6" | |
| 99 | + } | |
| 12 | 100 | ], |
| 13 | 101 | "02": [ |
| 14 | − {"q": "Coût, prix et valeur convergent seulement…", "c": ["pour un immeuble patrimonial", "pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré", "quand le taux directeur est nul", "jamais"], "a": 1, "e": "Coût (dépense calculée) ≠ prix (fait observé) ≠ valeur (estimation) ; ils coïncident seulement pour un <strong>bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré</strong>.", "url": "/seance/02/#s-2-1"}, | |
| 15 | − {"q": "Le coût de reproduction est…", "c": ["le coût d’un bâtiment d’utilité équivalente aux normes modernes", "le coût d’une réplique exacte, défauts compris", "le coût historique indexé", "le coût des seuls travaux directs"], "a": 1, "e": "<strong>Reproduction</strong> = réplique exacte (défauts compris) ; <strong>remplacement</strong> = utilité équivalente moderne, qui élimine du coût l’obsolescence fonctionnelle curable.", "url": "/seance/02/#s-2-2"}, | |
| 16 | − {"q": "Si l’on part du coût de remplacement, la dépréciation fonctionnelle curable…", "c": ["doit être déduite en plus", "ne doit pas être déduite : elle est déjà éliminée du coût neuf", "double automatiquement", "est convertie en dépréciation externe"], "a": 1, "e": "Le remplacement élimine d’emblée les déficiences fonctionnelles curables : <strong>ne jamais les déduire deux fois</strong>.", "url": "/seance/02/#s-2-2"}, | |
| 17 | − {"q": "Dans le cours, les coûts indirects représentent typiquement…", "c": ["2 à 5 % des directs", "15 à 25 % des directs", "50 % des directs", "un montant fixe de 10 000 $"], "a": 1, "e": "Indirects ≈ <strong>15–25 % des directs</strong> ; profit ≈ 8–15 % de (directs + indirects). Les bases de calcul sont matière à examen.", "url": "/seance/02/#s-2-3"}, | |
| 18 | − {"q": "Sur quelle base le profit entrepreneurial s’applique-t-il ?", "c": ["Sur les coûts directs seulement", "Sur la somme des coûts directs et indirects", "Sur la valeur du terrain", "Sur le RNE"], "a": 1, "e": "Profit ≈ 8–15 % de <strong>(directs + indirects)</strong>, sauf indication contraire de l’énoncé. L’oublier sous-estime le coût de 8–15 %.", "url": "/seance/02/#s-2-3"}, | |
| 19 | − {"q": "Quel est le taux combiné TPS + TVQ ?", "c": ["5 %", "9,975 %", "14,975 %", "15,5 %"], "a": 2, "e": "<strong>14,975 %</strong> (5 % + 9,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).", "url": "/seance/02/#s-2-3"}, | |
| 20 | − {"q": "Une erreur de classe de qualité (A–E) entraîne une erreur sur le coût neuf de l’ordre de…", "c": ["1 à 2 %", "5 %", "15 à 40 %", "100 %"], "a": 2, "e": "Base = classe C (100 %) ; une erreur de classe = <strong>15–40 %</strong> d’erreur sur le coût neuf.", "url": "/seance/02/#s-2-5"}, | |
| 21 | − {"q": "Le bois massif est permis au Québec jusqu’à…", "c": ["3 étages", "6 étages", "12 étages", "aucune limite"], "a": 2, "e": "Ossature légère dominante ; <strong>bois massif permis jusqu’à 12 étages</strong> ; acier, béton, maçonnerie porteuse ou de parement.", "url": "/seance/02/#s-2-5"} | |
| 102 | + { | |
| 103 | + "q": "Coût, prix et valeur convergent seulement…", | |
| 104 | + "c": [ | |
| 105 | + "pour un immeuble patrimonial", | |
| 106 | + "pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré", | |
| 107 | + "quand le taux directeur est nul", | |
| 108 | + "jamais" | |
| 109 | + ], | |
| 110 | + "a": 1, | |
| 111 | + "e": "Coût (dépense calculée) ≠ prix (fait observé) ≠ valeur (estimation) ; ils coïncident seulement pour un <strong>bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré</strong>.", | |
| 112 | + "url": "/seance/02/#s-2-1" | |
| 113 | + }, | |
| 114 | + { | |
| 115 | + "q": "Le coût de reproduction est…", | |
| 116 | + "c": [ | |
| 117 | + "le coût d’un bâtiment d’utilité équivalente aux normes modernes", | |
| 118 | + "le coût d’une réplique exacte, défauts compris", | |
| 119 | + "le coût historique indexé", | |
| 120 | + "le coût des seuls travaux directs" | |
| 121 | + ], | |
| 122 | + "a": 1, | |
| 123 | + "e": "<strong>Reproduction</strong> = réplique exacte (défauts compris) ; <strong>remplacement</strong> = utilité équivalente moderne, qui élimine du coût l’obsolescence fonctionnelle curable.", | |
| 124 | + "url": "/seance/02/#s-2-2" | |
| 125 | + }, | |
| 126 | + { | |
| 127 | + "q": "Si l’on part du coût de remplacement, la dépréciation fonctionnelle curable…", | |
| 128 | + "c": [ | |
| 129 | + "doit être déduite en plus", | |
| 130 | + "ne doit pas être déduite : elle est déjà éliminée du coût neuf", | |
| 131 | + "double automatiquement", | |
| 132 | + "est convertie en dépréciation externe" | |
| 133 | + ], | |
| 134 | + "a": 1, | |
| 135 | + "e": "Le remplacement élimine d’emblée les déficiences fonctionnelles curables : <strong>ne jamais les déduire deux fois</strong>.", | |
| 136 | + "url": "/seance/02/#s-2-2" | |
| 137 | + }, | |
| 138 | + { | |
| 139 | + "q": "Dans le cours, les coûts indirects représentent typiquement…", | |
| 140 | + "c": [ | |
| 141 | + "2 à 5 % des directs", | |
| 142 | + "15 à 25 % des directs", | |
| 143 | + "50 % des directs", | |
| 144 | + "un montant fixe de 10 000 $" | |
| 145 | + ], | |
| 146 | + "a": 1, | |
| 147 | + "e": "Indirects ≈ <strong>15–25 % des directs</strong> ; profit ≈ 8–15 % de (directs + indirects). Les bases de calcul sont matière à examen.", | |
| 148 | + "url": "/seance/02/#s-2-3" | |
| 149 | + }, | |
| 150 | + { | |
| 151 | + "q": "Sur quelle base le profit entrepreneurial s’applique-t-il ?", | |
| 152 | + "c": [ | |
| 153 | + "Sur les coûts directs seulement", | |
| 154 | + "Sur la somme des coûts directs et indirects", | |
| 155 | + "Sur la valeur du terrain", | |
| 156 | + "Sur le RNE" | |
| 157 | + ], | |
| 158 | + "a": 1, | |
| 159 | + "e": "Profit ≈ 8–15 % de <strong>(directs + indirects)</strong>, sauf indication contraire de l’énoncé. L’oublier sous-estime le coût de 8–15 %.", | |
| 160 | + "url": "/seance/02/#s-2-3" | |
| 161 | + }, | |
| 162 | + { | |
| 163 | + "q": "Quel est le taux combiné TPS + TVQ ?", | |
| 164 | + "c": [ | |
| 165 | + "5 %", | |
| 166 | + "9,975 %", | |
| 167 | + "14,975 %", | |
| 168 | + "15,5 %" | |
| 169 | + ], | |
| 170 | + "a": 2, | |
| 171 | + "e": "<strong>14,975 %</strong> (5 % + 9,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).", | |
| 172 | + "url": "/seance/02/#s-2-3" | |
| 173 | + }, | |
| 174 | + { | |
| 175 | + "q": "Une erreur de classe de qualité (A–E) entraîne une erreur sur le coût neuf de l’ordre de…", | |
| 176 | + "c": [ | |
| 177 | + "1 à 2 %", | |
| 178 | + "5 %", | |
| 179 | + "15 à 40 %", | |
| 180 | + "100 %" | |
| 181 | + ], | |
| 182 | + "a": 2, | |
| 183 | + "e": "Base = classe C (100 %) ; une erreur de classe = <strong>15–40 %</strong> d’erreur sur le coût neuf.", | |
| 184 | + "url": "/seance/02/#s-2-5" | |
| 185 | + }, | |
| 186 | + { | |
| 187 | + "q": "Le bois massif est permis au Québec jusqu’à…", | |
| 188 | + "c": [ | |
| 189 | + "3 étages", | |
| 190 | + "6 étages", | |
| 191 | + "12 étages", | |
| 192 | + "aucune limite" | |
| 193 | + ], | |
| 194 | + "a": 2, | |
| 195 | + "e": "Ossature légère dominante ; <strong>bois massif permis jusqu’à 12 étages</strong> ; acier, béton, maçonnerie porteuse ou de parement.", | |
| 196 | + "url": "/seance/02/#s-2-5" | |
| 197 | + } | |
| 22 | 198 | ], |
| 23 | 199 | "03": [ |
| 24 | − {"q": "Le terrain s’évalue…", "c": ["avec le bâtiment, comme un tout indissociable", "séparément, comme s’il était vacant, à son PHMU", "à sa valeur au rôle", "au coût d’acquisition historique"], "a": 1, "e": "<strong>Principe du terrain vacant</strong> : évalué séparément, à son plus haut et meilleur usage (légal, physique, financier, maximalement productif, dans cet ordre) ; il ne se déprécie pas.", "url": "/seance/03/#s-3-1"}, | |
| 25 | − {"q": "Quelle est la méthode privilégiée d’évaluation du terrain ?", "c": ["L’affectation", "La comparaison directe", "Le résidu foncier", "Le lotissement"], "a": 1, "e": "Hiérarchie de fiabilité : <strong>comparaison > extraction/lotissement > résidu > affectation</strong> ; toujours au moins deux méthodes quand c’est possible.", "url": "/seance/03/#s-3-2"}, | |
| 26 | − {"q": "La méthode d’extraction consiste à…", "c": ["appliquer un ratio terrain/valeur totale", "soustraire du prix d’une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations", "capitaliser le revenu résiduel du terrain", "additionner les prix des lots"], "a": 1, "e": "V<sub>T</sub> = prix de vente − (C<sub>neuf</sub> − D) ; sensible aux hypothèses de dépréciation → valider par les ratios terrain/total.", "url": "/seance/03/#s-3-3"}, | |
| 27 | − {"q": "La méthode d’affectation est…", "c": ["la plus fiable", "un dernier recours et une vérification", "interdite par l’OEAQ", "réservée aux terrains agricoles"], "a": 1, "e": "<strong>Affectation</strong> : V<sub>T</sub> = V<sub>totale</sub> × ratio de marché — méthode d’appoint, à corroborer.", "url": "/seance/03/#s-3-4"}, | |
| 28 | − {"q": "Le résidu foncier exige…", "c": ["un bâtiment ancien fortement déprécié", "un bâtiment neuf au PHMU, un RNE stabilisé et des taux étayés", "l’absence de revenus", "des terrains vacants comparables"], "a": 1, "e": "(RNE − V<sub>b</sub> R<sub>b</sub>) / R<sub>t</sub> : exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés (R<sub>b</sub> > R<sub>t</sub>) ; extrêmement sensible aux taux.", "url": "/seance/03/#s-3-5"}, | |
| 29 | − {"q": "Les droits de mutation au Québec se calculent sur…", "c": ["le prix payé uniquement", "la valeur au rôle uniquement", "le plus élevé du prix payé et de la valeur au rôle (pondérée)", "le RNE"], "a": 2, "e": "Base = <strong>le plus élevé</strong> du prix ou de la valeur au rôle ; rôle triennal (date de référence 18 mois avant).", "url": "/seance/03/#s-3-6"}, | |
| 30 | − {"q": "Un terrain en zone verte (LPTAA/CPTAQ) a pour PHMU…", "c": ["résidentiel de haute densité", "commercial", "agricole", "industriel"], "a": 2, "e": "Le PHMU est toujours borné par le cadre légal : <strong>zone verte ⇒ PHMU agricole</strong> ; hiérarchie LAU (schéma → plan → zonage).", "url": "/seance/03/#s-3-6"}, | |
| 31 | − {"q": "Pour les terrains, quels seuils de vraisemblance des ajustements le chapitre 3 mentionne-t-il ?", "c": ["net ≤ 5 %, brut ≤ 10 %", "net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %", "net ≤ 50 %, brut ≤ 100 %", "aucun seuil"], "a": 1, "e": "Seuils usuels au chapitre 3 : <strong>net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %</strong> ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés. (Le chapitre 4 retient les seuils plus stricts de 15 %/25 % pour qualifier une grille fiable.)", "url": "/seance/03/#s-3-2"} | |
| 200 | + { | |
| 201 | + "q": "Le terrain s’évalue…", | |
| 202 | + "c": [ | |
| 203 | + "avec le bâtiment, comme un tout indissociable", | |
| 204 | + "séparément, comme s’il était vacant, à son PHMU", | |
| 205 | + "à sa valeur au rôle", | |
| 206 | + "au coût d’acquisition historique" | |
| 207 | + ], | |
| 208 | + "a": 1, | |
| 209 | + "e": "<strong>Principe du terrain vacant</strong> : évalué séparément, à son plus haut et meilleur usage (légal, physique, financier, maximalement productif, dans cet ordre) ; il ne se déprécie pas.", | |
| 210 | + "url": "/seance/03/#s-3-1" | |
| 211 | + }, | |
| 212 | + { | |
| 213 | + "q": "Quelle est la méthode privilégiée d’évaluation du terrain ?", | |
| 214 | + "c": [ | |
| 215 | + "L’affectation", | |
| 216 | + "La comparaison directe", | |
| 217 | + "Le résidu foncier", | |
| 218 | + "Le lotissement" | |
| 219 | + ], | |
| 220 | + "a": 1, | |
| 221 | + "e": "Hiérarchie de fiabilité : <strong>comparaison > extraction/lotissement > résidu > affectation</strong> ; toujours au moins deux méthodes quand c’est possible.", | |
| 222 | + "url": "/seance/03/#s-3-2" | |
| 223 | + }, | |
| 224 | + { | |
| 225 | + "q": "La méthode d’extraction consiste à…", | |
| 226 | + "c": [ | |
| 227 | + "appliquer un ratio terrain/valeur totale", | |
| 228 | + "soustraire du prix d’une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations", | |
| 229 | + "capitaliser le revenu résiduel du terrain", | |
| 230 | + "additionner les prix des lots" | |
| 231 | + ], | |
| 232 | + "a": 1, | |
| 233 | + "e": "V<sub>T</sub> = prix de vente − (C<sub>neuf</sub> − D) ; sensible aux hypothèses de dépréciation → valider par les ratios terrain/total.", | |
| 234 | + "url": "/seance/03/#s-3-3" | |
| 235 | + }, | |
| 236 | + { | |
| 237 | + "q": "La méthode d’affectation est…", | |
| 238 | + "c": [ | |
| 239 | + "la plus fiable", | |
| 240 | + "un dernier recours et une vérification", | |
| 241 | + "interdite par l’OEAQ", | |
| 242 | + "réservée aux terrains agricoles" | |
| 243 | + ], | |
| 244 | + "a": 1, | |
| 245 | + "e": "<strong>Affectation</strong> : V<sub>T</sub> = V<sub>totale</sub> × ratio de marché — méthode d’appoint, à corroborer.", | |
| 246 | + "url": "/seance/03/#s-3-4" | |
| 247 | + }, | |
| 248 | + { | |
| 249 | + "q": "Le résidu foncier exige…", | |
| 250 | + "c": [ | |
| 251 | + "un bâtiment ancien fortement déprécié", | |
| 252 | + "un bâtiment neuf au PHMU, un RNE stabilisé et des taux étayés", | |
| 253 | + "l’absence de revenus", | |
| 254 | + "des terrains vacants comparables" | |
| 255 | + ], | |
| 256 | + "a": 1, | |
| 257 | + "e": "(RNE − V<sub>b</sub> R<sub>b</sub>) / R<sub>t</sub> : exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés (R<sub>b</sub> > R<sub>t</sub>) ; extrêmement sensible aux taux.", | |
| 258 | + "url": "/seance/03/#s-3-5" | |
| 259 | + }, | |
| 260 | + { | |
| 261 | + "q": "Les droits de mutation au Québec se calculent sur…", | |
| 262 | + "c": [ | |
| 263 | + "le prix payé uniquement", | |
| 264 | + "la valeur au rôle uniquement", | |
| 265 | + "le plus élevé du prix payé et de la valeur au rôle (pondérée)", | |
| 266 | + "le RNE" | |
| 267 | + ], | |
| 268 | + "a": 2, | |
| 269 | + "e": "Base = <strong>le plus élevé</strong> du prix ou de la valeur au rôle ; rôle triennal (date de référence 18 mois avant).", | |
| 270 | + "url": "/seance/03/#s-3-6" | |
| 271 | + }, | |
| 272 | + { | |
| 273 | + "q": "Un terrain en zone verte (LPTAA/CPTAQ) a pour PHMU…", | |
| 274 | + "c": [ | |
| 275 | + "résidentiel de haute densité", | |
| 276 | + "commercial", | |
| 277 | + "agricole", | |
| 278 | + "industriel" | |
| 279 | + ], | |
| 280 | + "a": 2, | |
| 281 | + "e": "Le PHMU est toujours borné par le cadre légal : <strong>zone verte ⇒ PHMU agricole</strong> ; hiérarchie LAU (schéma → plan → zonage).", | |
| 282 | + "url": "/seance/03/#s-3-6" | |
| 283 | + }, | |
| 284 | + { | |
| 285 | + "q": "Pour les terrains, quels seuils de vraisemblance des ajustements le chapitre 3 mentionne-t-il ?", | |
| 286 | + "c": [ | |
| 287 | + "net ≤ 5 %, brut ≤ 10 %", | |
| 288 | + "net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %", | |
| 289 | + "net ≤ 50 %, brut ≤ 100 %", | |
| 290 | + "aucun seuil" | |
| 291 | + ], | |
| 292 | + "a": 1, | |
| 293 | + "e": "Seuils usuels au chapitre 3 : <strong>net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %</strong> ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés. (Le chapitre 4 retient les seuils plus stricts de 15 %/25 % pour qualifier une grille fiable.)", | |
| 294 | + "url": "/seance/03/#s-3-2" | |
| 295 | + } | |
| 32 | 296 | ], |
| 33 | 297 | "04": [ |
| 34 | − {"q": "Comment évolue la valeur unitaire ($/pi²) d’un terrain quand sa superficie augmente ?", "c": ["Elle augmente proportionnellement", "Elle décroît (économie d’échelle foncière)", "Elle reste constante", "Elle double"], "a": 1, "e": "La valeur unitaire <strong>décroît avec la superficie</strong> ; comparer des tailles trop différentes fausse la grille.", "url": "/seance/04/#s-4-2"}, | |
| 35 | − {"q": "Selon la règle de Harper (4-3-2-1), quelle part de la valeur porte le premier quart de profondeur (côté rue) ?", "c": ["10 %", "25 %", "40 %", "50 %"], "a": 2, "e": "<strong>40 %</strong>, puis 30 %, 20 %, 10 % ; variante de Davis : 50-25-15-10.", "url": "/seance/04/#s-4-2"}, | |
| 36 | − {"q": "Un terrain triangulaire subit une décote indicative de…", "c": ["0 %", "−5 à −10 %", "−15 à −30 %", "−50 %"], "a": 2, "e": "Décotes de forme : trapèze −5 à −10 %, <strong>triangle −15 à −30 %</strong> ; topographie de −2 % à −30 % ; toujours valider par le marché.", "url": "/seance/04/#s-4-2"}, | |
| 37 | − {"q": "L’absence de services (aqueduc, égout) se traduit par une décote proche…", "c": ["de zéro", "du coût de la solution de rechange (septique : −10 à −25 k$ ; puits : −5 à −15 k$)", "de 50 % de la valeur", "du montant des taxes"], "a": 1, "e": "Services absents = décote ≈ coût de la solution de rechange (installation septique, puits).", "url": "/seance/04/#s-4-4"}, | |
| 38 | − {"q": "Quelle hiérarchie normative encadre l’utilisation du sol au Québec ?", "c": ["Code civil → notaire → arpenteur", "LAU → schéma d’aménagement (MRC) → règlement de zonage municipal", "SCHL → APCIQ → Centris", "OEAQ → CUSPAP → USPAP"], "a": 1, "e": "<strong>LAU → SAD → règlement municipal</strong> ; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.", "url": "/seance/04/#s-4-3"}, | |
| 39 | − {"q": "Dans l’ordre normatif des ajustements, lequel vient en premier ?", "c": ["Localisation", "Zonage", "Droits transférés", "Services"], "a": 2, "e": "<strong>Droits → financement → conditions de vente → dépenses après vente → temps → localisation → physique → zonage → services</strong>.", "url": "/seance/04/#s-4-6"}, | |
| 40 | − {"q": "Une grille de terrain est jugée fiable si…", "c": ["net < 15 %, brut < 25 %, ≤ 5 ajustements, écart des valeurs ajustées < 15 %", "elle contient au moins 20 comparables", "tous les ajustements sont positifs", "le sujet a été ajusté"], "a": 0, "e": "Quatre critères : <strong>net < 15 %, brut < 25 %, ≤ 5 ajustements, écart < 15 %</strong> ; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.", "url": "/seance/04/#s-4-6"}, | |
| 41 | − {"q": "Quel taux d’ajustement temporel l’atelier 1 prescrit-il ?", "c": ["0 %", "2 %/an", "6 %/an", "12 %/an"], "a": 2, "e": "Atelier 1 (10 %) : grille de 5 comparables, <strong>taux de temps 6 %/an</strong>, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie.", "url": "/seance/04/#s-4-8"} | |
| 298 | + { | |
| 299 | + "q": "Comment évolue la valeur unitaire ($/pi²) d’un terrain quand sa superficie augmente ?", | |
| 300 | + "c": [ | |
| 301 | + "Elle augmente proportionnellement", | |
| 302 | + "Elle décroît (économie d’échelle foncière)", | |
| 303 | + "Elle reste constante", | |
| 304 | + "Elle double" | |
| 305 | + ], | |
| 306 | + "a": 1, | |
| 307 | + "e": "La valeur unitaire <strong>décroît avec la superficie</strong> ; comparer des tailles trop différentes fausse la grille.", | |
| 308 | + "url": "/seance/04/#s-4-2" | |
| 309 | + }, | |
| 310 | + { | |
| 311 | + "q": "Selon la règle de Harper (4-3-2-1), quelle part de la valeur porte le premier quart de profondeur (côté rue) ?", | |
| 312 | + "c": [ | |
| 313 | + "10 %", | |
| 314 | + "25 %", | |
| 315 | + "40 %", | |
| 316 | + "50 %" | |
| 317 | + ], | |
| 318 | + "a": 2, | |
| 319 | + "e": "<strong>40 %</strong>, puis 30 %, 20 %, 10 % ; variante de Davis : 50-25-15-10.", | |
| 320 | + "url": "/seance/04/#s-4-2" | |
| 321 | + }, | |
| 322 | + { | |
| 323 | + "q": "Un terrain triangulaire subit une décote indicative de…", | |
| 324 | + "c": [ | |
| 325 | + "0 %", | |
| 326 | + "−5 à −10 %", | |
| 327 | + "−15 à −30 %", | |
| 328 | + "−50 %" | |
| 329 | + ], | |
| 330 | + "a": 2, | |
| 331 | + "e": "Décotes de forme : trapèze −5 à −10 %, <strong>triangle −15 à −30 %</strong> ; topographie de −2 % à −30 % ; toujours valider par le marché.", | |
| 332 | + "url": "/seance/04/#s-4-2" | |
| 333 | + }, | |
| 334 | + { | |
| 335 | + "q": "L’absence de services (aqueduc, égout) se traduit par une décote proche…", | |
| 336 | + "c": [ | |
| 337 | + "de zéro", | |
| 338 | + "du coût de la solution de rechange (septique : −10 à −25 k$ ; puits : −5 à −15 k$)", | |
| 339 | + "de 50 % de la valeur", | |
| 340 | + "du montant des taxes" | |
| 341 | + ], | |
| 342 | + "a": 1, | |
| 343 | + "e": "Services absents = décote ≈ coût de la solution de rechange (installation septique, puits).", | |
| 344 | + "url": "/seance/04/#s-4-4" | |
| 345 | + }, | |
| 346 | + { | |
| 347 | + "q": "Quelle hiérarchie normative encadre l’utilisation du sol au Québec ?", | |
| 348 | + "c": [ | |
| 349 | + "Code civil → notaire → arpenteur", | |
| 350 | + "LAU → schéma d’aménagement (MRC) → règlement de zonage municipal", | |
| 351 | + "SCHL → APCIQ → Centris", | |
| 352 | + "OEAQ → CUSPAP → USPAP" | |
| 353 | + ], | |
| 354 | + "a": 1, | |
| 355 | + "e": "<strong>LAU → SAD → règlement municipal</strong> ; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.", | |
| 356 | + "url": "/seance/04/#s-4-3" | |
| 357 | + }, | |
| 358 | + { | |
| 359 | + "q": "Dans l’ordre normatif des ajustements, lequel vient en premier ?", | |
| 360 | + "c": [ | |
| 361 | + "Localisation", | |
| 362 | + "Zonage", | |
| 363 | + "Droits transférés", | |
| 364 | + "Services" | |
| 365 | + ], | |
| 366 | + "a": 2, | |
| 367 | + "e": "<strong>Droits → financement → conditions de vente → dépenses après vente → temps → localisation → physique → zonage → services</strong>.", | |
| 368 | + "url": "/seance/04/#s-4-6" | |
| 369 | + }, | |
| 370 | + { | |
| 371 | + "q": "Une grille de terrain est jugée fiable si…", | |
| 372 | + "c": [ | |
| 373 | + "net < 15 %, brut < 25 %, ≤ 5 ajustements, écart des valeurs ajustées < 15 %", | |
| 374 | + "elle contient au moins 20 comparables", | |
| 375 | + "tous les ajustements sont positifs", | |
| 376 | + "le sujet a été ajusté" | |
| 377 | + ], | |
| 378 | + "a": 0, | |
| 379 | + "e": "Quatre critères : <strong>net < 15 %, brut < 25 %, ≤ 5 ajustements, écart < 15 %</strong> ; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.", | |
| 380 | + "url": "/seance/04/#s-4-6" | |
| 381 | + }, | |
| 382 | + { | |
| 383 | + "q": "Quel taux d’ajustement temporel l’atelier 1 prescrit-il ?", | |
| 384 | + "c": [ | |
| 385 | + "0 %", | |
| 386 | + "2 %/an", | |
| 387 | + "6 %/an", | |
| 388 | + "12 %/an" | |
| 389 | + ], | |
| 390 | + "a": 2, | |
| 391 | + "e": "Atelier 1 (10 %) : grille de 5 comparables, <strong>taux de temps 6 %/an</strong>, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie.", | |
| 392 | + "url": "/seance/04/#s-4-8" | |
| 393 | + } | |
| 42 | 394 | ], |
| 43 | 395 | "05": [ |
| 44 | − {"q": "Quelle relation lie coût de reproduction et coût de remplacement ?", "c": ["C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> − dépréciation physique", "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> + obsolescence fonctionnelle curable", "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> × 1,15", "ils sont toujours égaux"], "a": 1, "e": "<strong>C<sub>reprod.</sub> = C<sub>rempl.</sub> + obsolescence fonctionnelle curable</strong> — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.", "url": "/seance/05/#s-5-4"}, | |
| 45 | − {"q": "Dans quel cas privilégie-t-on la base de reproduction ?", "c": ["Un bungalow de 1985 pour un prêt hypothécaire", "Le patrimoine, l’assurance valeur à neuf, les bâtiments de moins de 5 ans, certains litiges", "Un entrepôt logistique standard", "Toujours"], "a": 1, "e": "Reproduction pour <strong>patrimoine, assurance, bâtiments < 5 ans, litiges</strong> ; remplacement pour l’usage courant.", "url": "/seance/05/#s-5-4"}, | |
| 46 | − {"q": "Formule d’indexation d’un coût connu vers la date d’évaluation :", "c": ["C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>connu</sub> / I<sub>cible</sub>", "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub>", "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> + I<sub>cible</sub>", "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × (1 + TGA)"], "a": 1, "e": "Ratio des indices <strong>I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub></strong> (IPCB de Statistique Canada, base 2023 = 100, tableau 18-10-0289-01). Ne jamais recycler un coût sans indexer.", "url": "/seance/05/#s-5-5"}, | |
| 47 | − {"q": "Les facteurs régionaux des guides de coûts sont exprimés sur base…", "c": ["Montréal = 1,00", "Toronto = 1,00", "Gatineau = 1,00", "Ottawa = 1,00"], "a": 1, "e": "Base <strong>Toronto</strong> ; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal ≈ 0,97).", "url": "/seance/05/#s-5-5"}, | |
| 48 | − {"q": "Combien de pi² compte un m² ?", "c": ["3,281", "9,29", "10,764", "43 560"], "a": 2, "e": "1 m² ≈ <strong>10,764 pi²</strong> ; en industriel on utilise aussi le $/pi³.", "url": "/seance/05/#s-5-6"}, | |
| 49 | − {"q": "Combien d’étapes compte le processus d’estimation du coût neuf présenté au chapitre 5 ?", "c": ["trois", "cinq", "huit", "douze"], "a": 2, "e": "<strong>Huit étapes</strong> : mesures → classification → source → coût de base → ajustements (lieu, temps, qualité, taille) → indirects → profit → coût neuf.", "url": "/seance/05/#s-5-8"}, | |
| 50 | − {"q": "Dans le cas du bungalow, deux sources indépendantes convergent à 0,06 % près vers…", "c": ["295 000 $", "595 000 $", "895 000 $", "1 195 000 $"], "a": 1, "e": "≈ <strong>595 000 $</strong> : la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", "url": "/seance/05/#s-5-9"}, | |
| 51 | − {"q": "Quelle source publie des données de coûts à des fins fiscales publiques au Québec ?", "c": ["Altus", "RSMeans", "MEFQ / rôle d’évaluation", "Marshall & Swift"], "a": 2, "e": "Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail), entrepreneurs (marché local), <strong>MEFQ/rôle</strong> (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux.", "url": "/seance/05/#s-5-7"} | |
| 396 | + { | |
| 397 | + "q": "Quelle relation lie coût de reproduction et coût de remplacement ?", | |
| 398 | + "c": [ | |
| 399 | + "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> − dépréciation physique", | |
| 400 | + "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> + obsolescence fonctionnelle curable", | |
| 401 | + "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> × 1,15", | |
| 402 | + "ils sont toujours égaux" | |
| 403 | + ], | |
| 404 | + "a": 1, | |
| 405 | + "e": "<strong>C<sub>reprod.</sub> = C<sub>rempl.</sub> + obsolescence fonctionnelle curable</strong> — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.", | |
| 406 | + "url": "/seance/05/#s-5-4" | |
| 407 | + }, | |
| 408 | + { | |
| 409 | + "q": "Dans quel cas privilégie-t-on la base de reproduction ?", | |
| 410 | + "c": [ | |
| 411 | + "Un bungalow de 1985 pour un prêt hypothécaire", | |
| 412 | + "Le patrimoine, l’assurance valeur à neuf, les bâtiments de moins de 5 ans, certains litiges", | |
| 413 | + "Un entrepôt logistique standard", | |
| 414 | + "Toujours" | |
| 415 | + ], | |
| 416 | + "a": 1, | |
| 417 | + "e": "Reproduction pour <strong>patrimoine, assurance, bâtiments < 5 ans, litiges</strong> ; remplacement pour l’usage courant.", | |
| 418 | + "url": "/seance/05/#s-5-4" | |
| 419 | + }, | |
| 420 | + { | |
| 421 | + "q": "Formule d’indexation d’un coût connu vers la date d’évaluation :", | |
| 422 | + "c": [ | |
| 423 | + "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>connu</sub> / I<sub>cible</sub>", | |
| 424 | + "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub>", | |
| 425 | + "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> + I<sub>cible</sub>", | |
| 426 | + "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × (1 + TGA)" | |
| 427 | + ], | |
| 428 | + "a": 1, | |
| 429 | + "e": "Ratio des indices <strong>I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub></strong> (IPCB de Statistique Canada, base 2023 = 100, tableau 18-10-0289-01). Ne jamais recycler un coût sans indexer.", | |
| 430 | + "url": "/seance/05/#s-5-5" | |
| 431 | + }, | |
| 432 | + { | |
| 433 | + "q": "Les facteurs régionaux des guides de coûts sont exprimés sur base…", | |
| 434 | + "c": [ | |
| 435 | + "Montréal = 1,00", | |
| 436 | + "Toronto = 1,00", | |
| 437 | + "Gatineau = 1,00", | |
| 438 | + "Ottawa = 1,00" | |
| 439 | + ], | |
| 440 | + "a": 1, | |
| 441 | + "e": "Base <strong>Toronto</strong> ; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal ≈ 0,97).", | |
| 442 | + "url": "/seance/05/#s-5-5" | |
| 443 | + }, | |
| 444 | + { | |
| 445 | + "q": "Combien de pi² compte un m² ?", | |
| 446 | + "c": [ | |
| 447 | + "3,281", | |
| 448 | + "9,29", | |
| 449 | + "10,764", | |
| 450 | + "43 560" | |
| 451 | + ], | |
| 452 | + "a": 2, | |
| 453 | + "e": "1 m² ≈ <strong>10,764 pi²</strong> ; en industriel on utilise aussi le $/pi³.", | |
| 454 | + "url": "/seance/05/#s-5-6" | |
| 455 | + }, | |
| 456 | + { | |
| 457 | + "q": "Combien d’étapes compte le processus d’estimation du coût neuf présenté au chapitre 5 ?", | |
| 458 | + "c": [ | |
| 459 | + "trois", | |
| 460 | + "cinq", | |
| 461 | + "huit", | |
| 462 | + "douze" | |
| 463 | + ], | |
| 464 | + "a": 2, | |
| 465 | + "e": "<strong>Huit étapes</strong> : mesures → classification → source → coût de base → ajustements (lieu, temps, qualité, taille) → indirects → profit → coût neuf.", | |
| 466 | + "url": "/seance/05/#s-5-8" | |
| 467 | + }, | |
| 468 | + { | |
| 469 | + "q": "Dans le cas du bungalow, deux sources indépendantes convergent à 0,06 % près vers…", | |
| 470 | + "c": [ | |
| 471 | + "295 000 $", | |
| 472 | + "595 000 $", | |
| 473 | + "895 000 $", | |
| 474 | + "1 195 000 $" | |
| 475 | + ], | |
| 476 | + "a": 1, | |
| 477 | + "e": "≈ <strong>595 000 $</strong> : la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.", | |
| 478 | + "url": "/seance/05/#s-5-9" | |
| 479 | + }, | |
| 480 | + { | |
| 481 | + "q": "Quelle source publie des données de coûts à des fins fiscales publiques au Québec ?", | |
| 482 | + "c": [ | |
| 483 | + "Altus", | |
| 484 | + "RSMeans", | |
| 485 | + "MEFQ / rôle d’évaluation", | |
| 486 | + "Marshall & Swift" | |
| 487 | + ], | |
| 488 | + "a": 2, | |
| 489 | + "e": "Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail), entrepreneurs (marché local), <strong>MEFQ/rôle</strong> (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux.", | |
| 490 | + "url": "/seance/05/#s-5-7" | |
| 491 | + } | |
| 52 | 492 | ], |
| 53 | 493 | "06": [ |
| 54 | − {"q": "Laquelle des quatre méthodes d’estimation des coûts est la plus précise mais la plus coûteuse ?", "c": ["La méthode comparative", "Le Quantity Survey (quantité et prix unitaires)", "La méthode par composantes", "Le coût indexé"], "a": 1, "e": "<strong>Quantity Survey</strong> : poste par poste, la plus précise ; comparative = rapide ; composantes = équilibre (base de Marshall & Swift) ; indexée = coût original × ratio d’indices.", "url": "/seance/06/#s-6-3"}, | |
| 55 | − {"q": "En méthode comparative, les comparables doivent être…", "c": ["récents (< 3 ans), même type et région, taille ± 20 %", "de n’importe quelle époque", "situés à Toronto", "au moins deux fois plus grands"], "a": 0, "e": "Comparables <strong>récents (< 3 ans), même type et région, taille ± 20 %</strong> ; six ajustements : taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme.", "url": "/seance/06/#s-6-2"}, | |
| 56 | − {"q": "En Quantity Survey, le coût chargé de la main-d’œuvre s’obtient en ajoutant au taux CCQ…", "c": ["5 à 10 % de charges", "45 à 60 % de charges", "100 % de charges", "rien"], "a": 1, "e": "Taux CCQ + <strong>45–60 % de charges</strong>. Structure type des directs résidentiels : finitions ≈ 37 %, mécanique/électricité ≈ 22 %, enveloppe ≈ 17 %, fondations ≈ 14 %, charpente ≈ 10 %.", "url": "/seance/06/#s-6-3"}, | |
| 57 | − {"q": "Le coût complet du projet dépasse les coûts directs d’environ…", "c": ["+5 %", "+15 %", "+40 %", "+100 %"], "a": 2, "e": "Coûts directs < coût de construction de l’entrepreneur (+ frais de chantier + profit) < coût complet du projet (+ indirects du promoteur, ≈ <strong>+40 %</strong> sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.", "url": "/seance/06/#s-6-6"}, | |
| 58 | − {"q": "Au-delà de quelle ancienneté la fiabilité du coût indexé décroît-elle nettement ?", "c": ["1 an", "3 ans", "≈ 10 ans", "50 ans"], "a": 2, "e": "C = C<sub>0</sub> × I/I<sub>0</sub> ; indexer chaque rénovation depuis sa date ; fiabilité décroissante au-delà de <strong>≈ 10 ans</strong>.", "url": "/seance/06/#s-6-5"}, | |
| 59 | − {"q": "Quel facteur transversal est décrit comme « le plus puissant » ?", "c": ["L’échelle", "Le périmètre", "La hauteur", "La qualité (0,70 à 1,80+)"], "a": 3, "e": "Échelle (−2 à −5 % par +20 % de superficie), périmètre (P<sub>carré</sub> = 4√S), hauteur (1,03–1,60), <strong>qualité (0,70 à 1,80+) — le plus puissant</strong>.", "url": "/seance/06/#s-6-7"}, | |
| 60 | − {"q": "Pour un litige ou un bâtiment spécial, quelle méthode choisir ?", "c": ["Comparative", "Quantity Survey", "Indexée", "Aucune"], "a": 1, "e": "Standard → comparative ; <strong>litige/spécial → Quantity Survey</strong> ; atypique ou analyse de dépréciation → composantes ; masse/vérification → indexée.", "url": "/seance/06/#s-6-6"} | |
| 494 | + { | |
| 495 | + "q": "Laquelle des quatre méthodes d’estimation des coûts est la plus précise mais la plus coûteuse ?", | |
| 496 | + "c": [ | |
| 497 | + "La méthode comparative", | |
| 498 | + "Le Quantity Survey (quantité et prix unitaires)", | |
| 499 | + "La méthode par composantes", | |
| 500 | + "Le coût indexé" | |
| 501 | + ], | |
| 502 | + "a": 1, | |
| 503 | + "e": "<strong>Quantity Survey</strong> : poste par poste, la plus précise ; comparative = rapide ; composantes = équilibre (base de Marshall & Swift) ; indexée = coût original × ratio d’indices.", | |
| 504 | + "url": "/seance/06/#s-6-3" | |
| 505 | + }, | |
| 506 | + { | |
| 507 | + "q": "En méthode comparative, les comparables doivent être…", | |
| 508 | + "c": [ | |
| 509 | + "récents (< 3 ans), même type et région, taille ± 20 %", | |
| 510 | + "de n’importe quelle époque", | |
| 511 | + "situés à Toronto", | |
| 512 | + "au moins deux fois plus grands" | |
| 513 | + ], | |
| 514 | + "a": 0, | |
| 515 | + "e": "Comparables <strong>récents (< 3 ans), même type et région, taille ± 20 %</strong> ; six ajustements : taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme.", | |
| 516 | + "url": "/seance/06/#s-6-2" | |
| 517 | + }, | |
| 518 | + { | |
| 519 | + "q": "En Quantity Survey, le coût chargé de la main-d’œuvre s’obtient en ajoutant au taux CCQ…", | |
| 520 | + "c": [ | |
| 521 | + "5 à 10 % de charges", | |
| 522 | + "45 à 60 % de charges", | |
| 523 | + "100 % de charges", | |
| 524 | + "rien" | |
| 525 | + ], | |
| 526 | + "a": 1, | |
| 527 | + "e": "Taux CCQ + <strong>45–60 % de charges</strong>. Structure type des directs résidentiels : finitions ≈ 37 %, mécanique/électricité ≈ 22 %, enveloppe ≈ 17 %, fondations ≈ 14 %, charpente ≈ 10 %.", | |
| 528 | + "url": "/seance/06/#s-6-3" | |
| 529 | + }, | |
| 530 | + { | |
| 531 | + "q": "Le coût complet du projet dépasse les coûts directs d’environ…", | |
| 532 | + "c": [ | |
| 533 | + "+5 %", | |
| 534 | + "+15 %", | |
| 535 | + "+40 %", | |
| 536 | + "+100 %" | |
| 537 | + ], | |
| 538 | + "a": 2, | |
| 539 | + "e": "Coûts directs < coût de construction de l’entrepreneur (+ frais de chantier + profit) < coût complet du projet (+ indirects du promoteur, ≈ <strong>+40 %</strong> sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.", | |
| 540 | + "url": "/seance/06/#s-6-6" | |
| 541 | + }, | |
| 542 | + { | |
| 543 | + "q": "Au-delà de quelle ancienneté la fiabilité du coût indexé décroît-elle nettement ?", | |
| 544 | + "c": [ | |
| 545 | + "1 an", | |
| 546 | + "3 ans", | |
| 547 | + "≈ 10 ans", | |
| 548 | + "50 ans" | |
| 549 | + ], | |
| 550 | + "a": 2, | |
| 551 | + "e": "C = C<sub>0</sub> × I/I<sub>0</sub> ; indexer chaque rénovation depuis sa date ; fiabilité décroissante au-delà de <strong>≈ 10 ans</strong>.", | |
| 552 | + "url": "/seance/06/#s-6-5" | |
| 553 | + }, | |
| 554 | + { | |
| 555 | + "q": "Quel facteur transversal est décrit comme « le plus puissant » ?", | |
| 556 | + "c": [ | |
| 557 | + "L’échelle", | |
| 558 | + "Le périmètre", | |
| 559 | + "La hauteur", | |
| 560 | + "La qualité (0,70 à 1,80+)" | |
| 561 | + ], | |
| 562 | + "a": 3, | |
| 563 | + "e": "Échelle (−2 à −5 % par +20 % de superficie), périmètre (P<sub>carré</sub> = 4√S), hauteur (1,03–1,60), <strong>qualité (0,70 à 1,80+) — le plus puissant</strong>.", | |
| 564 | + "url": "/seance/06/#s-6-7" | |
| 565 | + }, | |
| 566 | + { | |
| 567 | + "q": "Pour un litige ou un bâtiment spécial, quelle méthode choisir ?", | |
| 568 | + "c": [ | |
| 569 | + "Comparative", | |
| 570 | + "Quantity Survey", | |
| 571 | + "Indexée", | |
| 572 | + "Aucune" | |
| 573 | + ], | |
| 574 | + "a": 1, | |
| 575 | + "e": "Standard → comparative ; <strong>litige/spécial → Quantity Survey</strong> ; atypique ou analyse de dépréciation → composantes ; masse/vérification → indexée.", | |
| 576 | + "url": "/seance/06/#s-6-6" | |
| 577 | + } | |
| 61 | 578 | ], |
| 62 | 579 | "07": [ |
| 63 | − {"q": "Les coûts directs (hard costs) pèsent quelle part du coût total de construction ?", "c": ["20–30 %", "40–50 %", "60–70 %", "90–95 %"], "a": 2, "e": "<strong>60–70 %</strong> du coût total : matériaux, main-d’œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision.", "url": "/seance/07/#s-7-1"}, | |
| 64 | − {"q": "La marge de l’entrepreneur général est…", "c": ["un coût indirect", "un coût direct", "le profit entrepreneurial du promoteur", "exclue du coût neuf"], "a": 1, "e": "La marge des sous-traitants et de l’entrepreneur général est un <strong>coût direct</strong> ; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).", "url": "/seance/07/#s-7-1"}, | |
| 65 | − {"q": "Ensemble, l’enveloppe et la structure représentent environ…", "c": ["10 % des directs", "25 % des directs", "50 % des directs", "90 % des directs"], "a": 2, "e": "Structure/fondations 20–25 % + enveloppe 22–28 % ≈ <strong>50 % des directs</strong>.", "url": "/seance/07/#s-7-2"}, | |
| 66 | − {"q": "Quelle particularité québécoise influence les coûts directs ?", "c": ["L’absence de sous-sol", "Sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation exigeante, chauffage électrique dominant, VRC obligatoire", "L’interdiction du bois", "Des taux de main-d’œuvre libres"], "a": 1, "e": "Sous-sol complet, isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique (> 80 %), VRC obligatoire, main-d’œuvre uniformisée par la CCQ.", "url": "/seance/07/#s-7-2"}, | |
| 67 | − {"q": "Le niveau de qualité des finitions fait varier leur coût dans un rapport de…", "c": ["1,1 pour 1", "1,5 pour 1", "3 pour 1 et plus", "10 pour 1"], "a": 2, "e": "<strong>3 pour 1 et plus</strong> (20 à 70 $/pi² et plus) : la calibration de la classe de qualité est l’étape la plus subjective du bordereau.", "url": "/seance/07/#s-7-5"}, | |
| 68 | − {"q": "Règle d’or des guides de coûts :", "c": ["Une seule source suffit", "Deux sources minimum, écart toléré ± 10–15 %", "Toujours retenir le coût le plus bas", "Ignorer les multiplicateurs"], "a": 1, "e": "Altus (canadien), Marshall & Swift (référence, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin) : <strong>deux sources minimum, écart ± 10–15 %</strong>.", "url": "/seance/07/#s-7-6"}, | |
| 69 | − {"q": "Repère 2025–2026 pour une résidence de qualité moyenne : coûts directs d’environ…", "c": ["60 $/pi²", "160 $/pi²", "360 $/pi²", "600 $/pi²"], "a": 1, "e": "≈ <strong>160 $/pi²</strong> de directs, soit 210–225 $/pi² de coût complet (directs × 1,30–1,40).", "url": "/seance/07/#s-7-7"} | |
| 580 | + { | |
| 581 | + "q": "Les coûts directs (hard costs) pèsent quelle part du coût total de construction ?", | |
| 582 | + "c": [ | |
| 583 | + "20–30 %", | |
| 584 | + "40–50 %", | |
| 585 | + "60–70 %", | |
| 586 | + "90–95 %" | |
| 587 | + ], | |
| 588 | + "a": 2, | |
| 589 | + "e": "<strong>60–70 %</strong> du coût total : matériaux, main-d’œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision.", | |
| 590 | + "url": "/seance/07/#s-7-1" | |
| 591 | + }, | |
| 592 | + { | |
| 593 | + "q": "La marge de l’entrepreneur général est…", | |
| 594 | + "c": [ | |
| 595 | + "un coût indirect", | |
| 596 | + "un coût direct", | |
| 597 | + "le profit entrepreneurial du promoteur", | |
| 598 | + "exclue du coût neuf" | |
| 599 | + ], | |
| 600 | + "a": 1, | |
| 601 | + "e": "La marge des sous-traitants et de l’entrepreneur général est un <strong>coût direct</strong> ; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).", | |
| 602 | + "url": "/seance/07/#s-7-1" | |
| 603 | + }, | |
| 604 | + { | |
| 605 | + "q": "Ensemble, l’enveloppe et la structure représentent environ…", | |
| 606 | + "c": [ | |
| 607 | + "10 % des directs", | |
| 608 | + "25 % des directs", | |
| 609 | + "50 % des directs", | |
| 610 | + "90 % des directs" | |
| 611 | + ], | |
| 612 | + "a": 2, | |
| 613 | + "e": "Structure/fondations 20–25 % + enveloppe 22–28 % ≈ <strong>50 % des directs</strong>.", | |
| 614 | + "url": "/seance/07/#s-7-2" | |
| 615 | + }, | |
| 616 | + { | |
| 617 | + "q": "Quelle particularité québécoise influence les coûts directs ?", | |
| 618 | + "c": [ | |
| 619 | + "L’absence de sous-sol", | |
| 620 | + "Sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation exigeante, chauffage électrique dominant, VRC obligatoire", | |
| 621 | + "L’interdiction du bois", | |
| 622 | + "Des taux de main-d’œuvre libres" | |
| 623 | + ], | |
| 624 | + "a": 1, | |
| 625 | + "e": "Sous-sol complet, isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique (> 80 %), VRC obligatoire, main-d’œuvre uniformisée par la CCQ.", | |
| 626 | + "url": "/seance/07/#s-7-2" | |
| 627 | + }, | |
| 628 | + { | |
| 629 | + "q": "Le niveau de qualité des finitions fait varier leur coût dans un rapport de…", | |
| 630 | + "c": [ | |
| 631 | + "1,1 pour 1", | |
| 632 | + "1,5 pour 1", | |
| 633 | + "3 pour 1 et plus", | |
| 634 | + "10 pour 1" | |
| 635 | + ], | |
| 636 | + "a": 2, | |
| 637 | + "e": "<strong>3 pour 1 et plus</strong> (20 à 70 $/pi² et plus) : la calibration de la classe de qualité est l’étape la plus subjective du bordereau.", | |
| 638 | + "url": "/seance/07/#s-7-5" | |
| 639 | + }, | |
| 640 | + { | |
| 641 | + "q": "Règle d’or des guides de coûts :", | |
| 642 | + "c": [ | |
| 643 | + "Une seule source suffit", | |
| 644 | + "Deux sources minimum, écart toléré ± 10–15 %", | |
| 645 | + "Toujours retenir le coût le plus bas", | |
| 646 | + "Ignorer les multiplicateurs" | |
| 647 | + ], | |
| 648 | + "a": 1, | |
| 649 | + "e": "Altus (canadien), Marshall & Swift (référence, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin) : <strong>deux sources minimum, écart ± 10–15 %</strong>.", | |
| 650 | + "url": "/seance/07/#s-7-6" | |
| 651 | + }, | |
| 652 | + { | |
| 653 | + "q": "Repère 2025–2026 pour une résidence de qualité moyenne : coûts directs d’environ…", | |
| 654 | + "c": [ | |
| 655 | + "60 $/pi²", | |
| 656 | + "160 $/pi²", | |
| 657 | + "360 $/pi²", | |
| 658 | + "600 $/pi²" | |
| 659 | + ], | |
| 660 | + "a": 1, | |
| 661 | + "e": "≈ <strong>160 $/pi²</strong> de directs, soit 210–225 $/pi² de coût complet (directs × 1,30–1,40).", | |
| 662 | + "url": "/seance/07/#s-7-7" | |
| 663 | + } | |
| 70 | 664 | ], |
| 71 | 665 | "08": [ |
| 72 | − {"q": "Quel poste domine les coûts indirects ?", "c": ["Le marketing", "Les honoraires professionnels (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial)", "Les permis", "Les assurances"], "a": 1, "e": "<strong>Honoraires</strong> : architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.", "url": "/seance/08/#s-8-2"}, | |
| 73 | − {"q": "Formule des intérêts intercalaires :", "c": ["I = C<sub>directs</sub> × i × T", "I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½", "I = C<sub>directs</sub> × i ÷ T", "I = C<sub>directs</sub> × ½"], "a": 1, "e": "<strong>I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½</strong> — durée en années, facteur ½ pour les décaissements progressifs ; taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %.", "url": "/seance/08/#s-8-3"}, | |
| 74 | − {"q": "Pour un immeuble commercial à baux taxables, la TPS/TVQ sur la construction…", "c": ["s’ajoute intégralement au coût neuf", "n’est pas un coût (CTI/RTI)", "s’ajoute à 50 %", "remplace le profit"], "a": 1, "e": "Commercial : <strong>CTI/RTI → pas un coût</strong> ; occupant : remboursements partiels plafonnés ; locatif neuf : TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023. Documenter l’hypothèse.", "url": "/seance/08/#s-8-4"}, | |
| 75 | − {"q": "Lequel constitue un double comptage interdit ?", "c": ["Ajouter le profit après les indirects", "Ajouter les cotisations CCQ et CNESST en indirects alors qu’elles sont déjà dans les taux de main-d’œuvre", "Indexer le coût de base", "Compter la GCR"], "a": 1, "e": "CCQ et CNESST sont déjà dans les taux horaires ; la marge de l’entrepreneur général est déjà dans les directs.", "url": "/seance/08/#s-8-5"}, | |
| 76 | − {"q": "Le profit entrepreneurial s’inclut-il si le propriétaire a construit pour lui-même ?", "c": ["Non, il n’y a pas de promoteur", "Oui, par le principe de substitution", "Seulement s’il l’a déclaré au fisc", "Seulement pour le commercial"], "a": 1, "e": "<strong>Oui</strong> : le marché exige ce profit (ex ante) ; il s’inclut même en autoconstruction, par le principe de substitution.", "url": "/seance/08/#s-8-6"}, | |
| 77 | − {"q": "Le coût total dépasse typiquement les directs seuls de…", "c": ["+5 à +10 %", "+30 à +40 %", "+80 à +100 %", "0 %"], "a": 1, "e": "Coût total = directs + indirects + profit : <strong>+30 à +40 %</strong> (résidentiel ≈ +32 %, commercial jusqu’à +42 %).", "url": "/seance/08/#s-8-7"}, | |
| 78 | − {"q": "Quel plan de garantie est obligatoire pour le résidentiel neuf visé au Québec ?", "c": ["SCHL", "GCR (Garantie de construction résidentielle)", "APCHQ Rénovation", "Sagen"], "a": 1, "e": "<strong>GCR</strong> obligatoire : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).", "url": "/seance/08/#s-8-5"} | |
| 666 | + { | |
| 667 | + "q": "Quel poste domine les coûts indirects ?", | |
| 668 | + "c": [ | |
| 669 | + "Le marketing", | |
| 670 | + "Les honoraires professionnels (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial)", | |
| 671 | + "Les permis", | |
| 672 | + "Les assurances" | |
| 673 | + ], | |
| 674 | + "a": 1, | |
| 675 | + "e": "<strong>Honoraires</strong> : architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.", | |
| 676 | + "url": "/seance/08/#s-8-2" | |
| 677 | + }, | |
| 678 | + { | |
| 679 | + "q": "Formule des intérêts intercalaires :", | |
| 680 | + "c": [ | |
| 681 | + "I = C<sub>directs</sub> × i × T", | |
| 682 | + "I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½", | |
| 683 | + "I = C<sub>directs</sub> × i ÷ T", | |
| 684 | + "I = C<sub>directs</sub> × ½" | |
| 685 | + ], | |
| 686 | + "a": 1, | |
| 687 | + "e": "<strong>I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½</strong> — durée en années, facteur ½ pour les décaissements progressifs ; taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %.", | |
| 688 | + "url": "/seance/08/#s-8-3" | |
| 689 | + }, | |
| 690 | + { | |
| 691 | + "q": "Pour un immeuble commercial à baux taxables, la TPS/TVQ sur la construction…", | |
| 692 | + "c": [ | |
| 693 | + "s’ajoute intégralement au coût neuf", | |
| 694 | + "n’est pas un coût (CTI/RTI)", | |
| 695 | + "s’ajoute à 50 %", | |
| 696 | + "remplace le profit" | |
| 697 | + ], | |
| 698 | + "a": 1, | |
| 699 | + "e": "Commercial : <strong>CTI/RTI → pas un coût</strong> ; occupant : remboursements partiels plafonnés ; locatif neuf : TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023. Documenter l’hypothèse.", | |
| 700 | + "url": "/seance/08/#s-8-4" | |
| 701 | + }, | |
| 702 | + { | |
| 703 | + "q": "Lequel constitue un double comptage interdit ?", | |
| 704 | + "c": [ | |
| 705 | + "Ajouter le profit après les indirects", | |
| 706 | + "Ajouter les cotisations CCQ et CNESST en indirects alors qu’elles sont déjà dans les taux de main-d’œuvre", | |
| 707 | + "Indexer le coût de base", | |
| 708 | + "Compter la GCR" | |
| 709 | + ], | |
| 710 | + "a": 1, | |
| 711 | + "e": "CCQ et CNESST sont déjà dans les taux horaires ; la marge de l’entrepreneur général est déjà dans les directs.", | |
| 712 | + "url": "/seance/08/#s-8-5" | |
| 713 | + }, | |
| 714 | + { | |
| 715 | + "q": "Le profit entrepreneurial s’inclut-il si le propriétaire a construit pour lui-même ?", | |
| 716 | + "c": [ | |
| 717 | + "Non, il n’y a pas de promoteur", | |
| 718 | + "Oui, par le principe de substitution", | |
| 719 | + "Seulement s’il l’a déclaré au fisc", | |
| 720 | + "Seulement pour le commercial" | |
| 721 | + ], | |
| 722 | + "a": 1, | |
| 723 | + "e": "<strong>Oui</strong> : le marché exige ce profit (ex ante) ; il s’inclut même en autoconstruction, par le principe de substitution.", | |
| 724 | + "url": "/seance/08/#s-8-6" | |
| 725 | + }, | |
| 726 | + { | |
| 727 | + "q": "Le coût total dépasse typiquement les directs seuls de…", | |
| 728 | + "c": [ | |
| 729 | + "+5 à +10 %", | |
| 730 | + "+30 à +40 %", | |
| 731 | + "+80 à +100 %", | |
| 732 | + "0 %" | |
| 733 | + ], | |
| 734 | + "a": 1, | |
| 735 | + "e": "Coût total = directs + indirects + profit : <strong>+30 à +40 %</strong> (résidentiel ≈ +32 %, commercial jusqu’à +42 %).", | |
| 736 | + "url": "/seance/08/#s-8-7" | |
| 737 | + }, | |
| 738 | + { | |
| 739 | + "q": "Quel plan de garantie est obligatoire pour le résidentiel neuf visé au Québec ?", | |
| 740 | + "c": [ | |
| 741 | + "SCHL", | |
| 742 | + "GCR (Garantie de construction résidentielle)", | |
| 743 | + "APCHQ Rénovation", | |
| 744 | + "Sagen" | |
| 745 | + ], | |
| 746 | + "a": 1, | |
| 747 | + "e": "<strong>GCR</strong> obligatoire : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).", | |
| 748 | + "url": "/seance/08/#s-8-5" | |
| 749 | + } | |
| 79 | 750 | ], |
| 80 | 751 | "09": [ |
| 81 | − {"q": "La dépréciation se définit comme…", "c": ["l’amortissement fiscal du bâtiment", "C<sub>neuf</sub> − valeur contributive des améliorations, à la date d’évaluation", "l’âge chronologique × 2 %", "la perte de valeur du terrain"], "a": 1, "e": "<strong>D = C<sub>neuf</sub> − V<sub>contributive</sub></strong> ; ni amortissement fiscal, ni seule usure, ni fonction mécanique de l’âge.", "url": "/seance/09/#s-9-1"}, | |
| 82 | − {"q": "Quelle dépréciation est toujours incurable et doit être ventilée entre terrain et bâtiment ?", "c": ["Physique", "Fonctionnelle", "Externe", "Curable"], "a": 2, "e": "L’<strong>externe</strong> : facteurs extérieurs, toujours incurable, à allouer entre terrain et améliorations.", "url": "/seance/09/#s-9-2"}, | |
| 83 | − {"q": "La déduction pour amortissement (DPA) fiscale…", "c": ["équivaut à la dépréciation économique", "n’a rien à voir : taux prescrits, dégressif, âge chronologique, objectif fiscal", "est calculée par l’évaluateur agréé", "mesure l’usure réelle"], "a": 1, "e": "<strong>DPA ≠ dépréciation</strong> : catégorie 1 à 4 %, dégressif, demi-taux ; la valeur marchande, elle, peut même monter.", "url": "/seance/09/#s-9-3"}, | |
| 84 | − {"q": "Vie économique totale = …", "c": ["âge chronologique + vie physique", "âge effectif + vie économique restante", "vie physique × 2", "âge effectif − vie restante"], "a": 1, "e": "Quatre durées : physique totale ≥ économique totale = <strong>âge effectif + vie économique restante</strong> ; c’est l’âge effectif qui entre dans les calculs.", "url": "/seance/09/#s-9-4"}, | |
| 85 | − {"q": "Si le bâtiment ne correspond pas à l’utilisation optimale du terrain…", "c": ["la dépréciation est nulle", "la dépréciation peut être totale et la valeur contributive nulle ou négative (V ≈ V<sub>T</sub> − C<sub>démolition</sub>)", "on ignore le terrain", "on double le coût neuf"], "a": 1, "e": "<strong>HBU d’abord</strong> : dépréciation possiblement totale, valeur contributive nulle ou négative.", "url": "/seance/09/#s-9-5"}, | |
| 86 | − {"q": "Quelle méthode de mesure de la dépréciation est le « compromis du quotidien » ?", "c": ["Âge-vie simple", "Âge-vie modifiée (entretien différé d’abord, ratio sur le solde)", "Ventilation en six composantes", "Extraction du marché"], "a": 1, "e": "Âge-vie (simpliste), <strong>âge-vie modifiée</strong> (compromis), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation).", "url": "/seance/09/#s-9-6"}, | |
| 87 | − {"q": "Quelle est la pondération et la durée de l’examen mi-session d’IMM1033 ?", "c": ["30 %, 3 h", "25 %, 90 min", "20 %, 2 h", "40 %, 3 h"], "a": 1, "e": "Intra : <strong>25 %, 90 minutes</strong>, séances 1–8, feuille recto-verso, calculatrice simple ; maîtriser les sept formules de l’aide-mémoire.", "url": "/seance/09/#s-9-7"} | |
| 752 | + { | |
| 753 | + "q": "La dépréciation se définit comme…", | |
| 754 | + "c": [ | |
| 755 | + "l’amortissement fiscal du bâtiment", | |
| 756 | + "C<sub>neuf</sub> − valeur contributive des améliorations, à la date d’évaluation", | |
| 757 | + "l’âge chronologique × 2 %", | |
| 758 | + "la perte de valeur du terrain" | |
| 759 | + ], | |
| 760 | + "a": 1, | |
| 761 | + "e": "<strong>D = C<sub>neuf</sub> − V<sub>contributive</sub></strong> ; ni amortissement fiscal, ni seule usure, ni fonction mécanique de l’âge.", | |
| 762 | + "url": "/seance/09/#s-9-1" | |
| 763 | + }, | |
| 764 | + { | |
| 765 | + "q": "Quelle dépréciation est toujours incurable et doit être ventilée entre terrain et bâtiment ?", | |
| 766 | + "c": [ | |
| 767 | + "Physique", | |
| 768 | + "Fonctionnelle", | |
| 769 | + "Externe", | |
| 770 | + "Curable" | |
| 771 | + ], | |
| 772 | + "a": 2, | |
| 773 | + "e": "L’<strong>externe</strong> : facteurs extérieurs, toujours incurable, à allouer entre terrain et améliorations.", | |
| 774 | + "url": "/seance/09/#s-9-2" | |
| 775 | + }, | |
| 776 | + { | |
| 777 | + "q": "La déduction pour amortissement (DPA) fiscale…", | |
| 778 | + "c": [ | |
| 779 | + "équivaut à la dépréciation économique", | |
| 780 | + "n’a rien à voir : taux prescrits, dégressif, âge chronologique, objectif fiscal", | |
| 781 | + "est calculée par l’évaluateur agréé", | |
| 782 | + "mesure l’usure réelle" | |
| 783 | + ], | |
| 784 | + "a": 1, | |
| 785 | + "e": "<strong>DPA ≠ dépréciation</strong> : catégorie 1 à 4 %, dégressif, demi-taux ; la valeur marchande, elle, peut même monter.", | |
| 786 | + "url": "/seance/09/#s-9-3" | |
| 787 | + }, | |
| 788 | + { | |
| 789 | + "q": "Vie économique totale = …", | |
| 790 | + "c": [ | |
| 791 | + "âge chronologique + vie physique", | |
| 792 | + "âge effectif + vie économique restante", | |
| 793 | + "vie physique × 2", | |
| 794 | + "âge effectif − vie restante" | |
| 795 | + ], | |
| 796 | + "a": 1, | |
| 797 | + "e": "Quatre durées : physique totale ≥ économique totale = <strong>âge effectif + vie économique restante</strong> ; c’est l’âge effectif qui entre dans les calculs.", | |
| 798 | + "url": "/seance/09/#s-9-4" | |
| 799 | + }, | |
| 800 | + { | |
| 801 | + "q": "Si le bâtiment ne correspond pas à l’utilisation optimale du terrain…", | |
| 802 | + "c": [ | |
| 803 | + "la dépréciation est nulle", | |
| 804 | + "la dépréciation peut être totale et la valeur contributive nulle ou négative (V ≈ V<sub>T</sub> − C<sub>démolition</sub>)", | |
| 805 | + "on ignore le terrain", | |
| 806 | + "on double le coût neuf" | |
| 807 | + ], | |
| 808 | + "a": 1, | |
| 809 | + "e": "<strong>HBU d’abord</strong> : dépréciation possiblement totale, valeur contributive nulle ou négative.", | |
| 810 | + "url": "/seance/09/#s-9-5" | |
| 811 | + }, | |
| 812 | + { | |
| 813 | + "q": "Quelle méthode de mesure de la dépréciation est le « compromis du quotidien » ?", | |
| 814 | + "c": [ | |
| 815 | + "Âge-vie simple", | |
| 816 | + "Âge-vie modifiée (entretien différé d’abord, ratio sur le solde)", | |
| 817 | + "Ventilation en six composantes", | |
| 818 | + "Extraction du marché" | |
| 819 | + ], | |
| 820 | + "a": 1, | |
| 821 | + "e": "Âge-vie (simpliste), <strong>âge-vie modifiée</strong> (compromis), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation).", | |
| 822 | + "url": "/seance/09/#s-9-6" | |
| 823 | + }, | |
| 824 | + { | |
| 825 | + "q": "Le critère économique de curabilité s’écrit…", | |
| 826 | + "c": [ | |
| 827 | + "ΔV ≥ C (le gain de valeur couvre le coût de correction)", | |
| 828 | + "C ≥ ΔV", | |
| 829 | + "âge effectif ≤ vie économique", | |
| 830 | + "coût neuf ≥ valeur du terrain" | |
| 831 | + ], | |
| 832 | + "a": 0, | |
| 833 | + "e": "Une correction est <strong>curable</strong> si le gain de valeur ΔV est au moins égal à son coût C (gain net GN = ΔV − C ≥ 0). La dépréciation retenue vaut alors C ; sinon, la perte de valeur ΔV.", | |
| 834 | + "url": "/seance/09/#s-9-3" | |
| 835 | + }, | |
| 836 | + { | |
| 837 | + "q": "Sur 655 ventes réelles de plain-pieds à Gatineau (2025-2026), le profil empirique montre…", | |
| 838 | + "c": [ | |
| 839 | + "une dépréciation lente et non linéaire du bâtiment (≈ 1 %/an), la part du terrain passant de 33 à 57 %", | |
| 840 | + "une dépréciation linéaire de 2 %/an", | |
| 841 | + "aucune relation entre âge et valeur", | |
| 842 | + "une valeur du bâtiment nulle après 50 ans" | |
| 843 | + ], | |
| 844 | + "a": 0, | |
| 845 | + "e": "Médianes par classe d’âge : 3 134 $/m² quasi neuf → 1 923 $/m² à 65–74 ans (38,6 % de dépréciation relative) ; ajustement exponentiel λ = 1,03 %/an ; plateau jusqu’à 35 ans puis décrochage.", | |
| 846 | + "url": "/seance/09/#s-9-5" | |
| 847 | + }, | |
| 848 | + { | |
| 849 | + "q": "Dans la méthode de ventilation, la base de longue durée (LT) est…", | |
| 850 | + "c": [ | |
| 851 | + "le coût neuf moins l’entretien différé moins le coût neuf des composantes à courte durée", | |
| 852 | + "le coût neuf total", | |
| 853 | + "la valeur du terrain", | |
| 854 | + "le prix de vente moins le terrain" | |
| 855 | + ], | |
| 856 | + "a": 0, | |
| 857 | + "e": "Les bases sont <strong>successives</strong> : curable au coût, composantes CT au ratio âge/vie, puis le ratio AE/VE s’applique au solde — sinon double comptage.", | |
| 858 | + "url": "/seance/09/#s-9-5" | |
| 859 | + } | |
| 88 | 860 | ], |
| 89 | 861 | "10": [ |
| 90 | − {"q": "Le test de curabilité en dépréciation physique est…", "c": ["technique : la réparation est-elle possible ?", "économique : coût de réparation ≤ valeur ajoutée", "administratif : permis obtenu ?", "fiscal"], "a": 1, "e": "Curable si <strong>coût de réparation ≤ valeur ajoutée</strong> — test économique, non technique.", "url": "/seance/10/#s-10-2"}, | |
| 91 | − {"q": "La dépréciation physique curable correspond à…", "c": ["la vétusté structurelle", "l’entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché", "la moitié du coût neuf", "l’âge chronologique"], "a": 1, "e": "<strong>Entretien différé</strong>, au coût de réparation (taxes, permis, conditions locales inclus). Toujours calculée en premier.", "url": "/seance/10/#s-10-3"}, | |
| 92 | − {"q": "Formule de la dépréciation incurable court terme par composante :", "c": ["coût neuf × âge chronologique / vie physique", "coût neuf de la composante × âge effectif / durée de vie (ratio plafonné à 100 %)", "coût neuf du bâtiment × âge/vie", "coût de réparation"], "a": 1, "e": "<strong>D<sub>CT</sub> = coût neuf<sub>j</sub> × âge effectif<sub>j</sub> / durée de vie<sub>j</sub></strong>, plafonné à 100 % ; en fin de vie ⇒ curable.", "url": "/seance/10/#s-10-3"}, | |
| 93 | − {"q": "La base de la dépréciation incurable long terme est…", "c": ["le coût neuf total", "le coût total − curables − coûts neufs des composantes CT", "la valeur du terrain", "le coût des composantes CT"], "a": 1, "e": "<strong>Résidu = C<sub>N</sub> − curables − Σ coûts neufs CT</strong>, puis ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.", "url": "/seance/10/#s-10-3"}, | |
| 94 | − {"q": "Dépréciation physique totale =", "c": ["D<sub>curable</sub> × Σ D<sub>CT</sub> × D<sub>LT</sub>", "D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub>", "D<sub>LT</sub> seulement", "D<sub>curable</sub> − D<sub>LT</sub>"], "a": 1, "e": "<strong>D<sub>physique</sub> = D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub></strong>.", "url": "/seance/10/#s-10-3"}, | |
| 95 | − {"q": "Quel est le standard de l’OEAQ pour mesurer la dépréciation physique ?", "c": ["Âge-vie simple", "Âge-vie modifiée", "La ventilation par composantes", "Le pourcentage forfaitaire"], "a": 2, "e": "Hiérarchie : <strong>ventilation (standard OEAQ)</strong> > âge-vie modifiée > âge-vie simple ; écarts possibles de 10 à 15 points.", "url": "/seance/10/#s-10-4"}, | |
| 96 | − {"q": "Lequel est un piège classique de la ventilation ?", "c": ["Soustraire les coûts neufs CT du résidu", "Appliquer le ratio CT au coût du bâtiment entier", "Justifier l’âge effectif par l’inspection", "Photographier les composantes"], "a": 1, "e": "Pièges : double comptage curable/CT, oubli de soustraire les coûts neufs CT, <strong>ratio CT appliqué au bâtiment entier</strong>, âge effectif copié sur l’âge chronologique.", "url": "/seance/10/#s-10-6"}, | |
| 97 | − {"q": "L’inspection du bâtiment fournit…", "c": ["une simple formalité", "le fondement probatoire de la ventilation : grilles par système, échelle 1 à 6, photos datées, historique", "la valeur du terrain", "le TGA"], "a": 1, "e": "Grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations (reçus !).", "url": "/seance/10/#s-10-5"} | |
| 862 | + { | |
| 863 | + "q": "Le test de curabilité en dépréciation physique est…", | |
| 864 | + "c": [ | |
| 865 | + "technique : la réparation est-elle possible ?", | |
| 866 | + "économique : coût de réparation ≤ valeur ajoutée", | |
| 867 | + "administratif : permis obtenu ?", | |
| 868 | + "fiscal" | |
| 869 | + ], | |
| 870 | + "a": 1, | |
| 871 | + "e": "Curable si <strong>coût de réparation ≤ valeur ajoutée</strong> — test économique, non technique.", | |
| 872 | + "url": "/seance/10/#s-10-2" | |
| 873 | + }, | |
| 874 | + { | |
| 875 | + "q": "La dépréciation physique curable correspond à…", | |
| 876 | + "c": [ | |
| 877 | + "la vétusté structurelle", | |
| 878 | + "l’entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché", | |
| 879 | + "la moitié du coût neuf", | |
| 880 | + "l’âge chronologique" | |
| 881 | + ], | |
| 882 | + "a": 1, | |
| 883 | + "e": "<strong>Entretien différé</strong>, au coût de réparation (taxes, permis, conditions locales inclus). Toujours calculée en premier.", | |
| 884 | + "url": "/seance/10/#s-10-3" | |
| 885 | + }, | |
| 886 | + { | |
| 887 | + "q": "Formule de la dépréciation incurable court terme par composante :", | |
| 888 | + "c": [ | |
| 889 | + "coût neuf × âge chronologique / vie physique", | |
| 890 | + "coût neuf de la composante × âge effectif / durée de vie (ratio plafonné à 100 %)", | |
| 891 | + "coût neuf du bâtiment × âge/vie", | |
| 892 | + "coût de réparation" | |
| 893 | + ], | |
| 894 | + "a": 1, | |
| 895 | + "e": "<strong>D<sub>CT</sub> = coût neuf<sub>j</sub> × âge effectif<sub>j</sub> / durée de vie<sub>j</sub></strong>, plafonné à 100 % ; en fin de vie ⇒ curable.", | |
| 896 | + "url": "/seance/10/#s-10-3" | |
| 897 | + }, | |
| 898 | + { | |
| 899 | + "q": "La base de la dépréciation incurable long terme est…", | |
| 900 | + "c": [ | |
| 901 | + "le coût neuf total", | |
| 902 | + "le coût total − curables − coûts neufs des composantes CT", | |
| 903 | + "la valeur du terrain", | |
| 904 | + "le coût des composantes CT" | |
| 905 | + ], | |
| 906 | + "a": 1, | |
| 907 | + "e": "<strong>Résidu = C<sub>N</sub> − curables − Σ coûts neufs CT</strong>, puis ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.", | |
| 908 | + "url": "/seance/10/#s-10-3" | |
| 909 | + }, | |
| 910 | + { | |
| 911 | + "q": "Dépréciation physique totale =", | |
| 912 | + "c": [ | |
| 913 | + "D<sub>curable</sub> × Σ D<sub>CT</sub> × D<sub>LT</sub>", | |
| 914 | + "D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub>", | |
| 915 | + "D<sub>LT</sub> seulement", | |
| 916 | + "D<sub>curable</sub> − D<sub>LT</sub>" | |
| 917 | + ], | |
| 918 | + "a": 1, | |
| 919 | + "e": "<strong>D<sub>physique</sub> = D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub></strong>.", | |
| 920 | + "url": "/seance/10/#s-10-3" | |
| 921 | + }, | |
| 922 | + { | |
| 923 | + "q": "Quel est le standard de l’OEAQ pour mesurer la dépréciation physique ?", | |
| 924 | + "c": [ | |
| 925 | + "Âge-vie simple", | |
| 926 | + "Âge-vie modifiée", | |
| 927 | + "La ventilation par composantes", | |
| 928 | + "Le pourcentage forfaitaire" | |
| 929 | + ], | |
| 930 | + "a": 2, | |
| 931 | + "e": "Hiérarchie : <strong>ventilation (standard OEAQ)</strong> > âge-vie modifiée > âge-vie simple ; écarts possibles de 10 à 15 points.", | |
| 932 | + "url": "/seance/10/#s-10-4" | |
| 933 | + }, | |
| 934 | + { | |
| 935 | + "q": "Lequel est un piège classique de la ventilation ?", | |
| 936 | + "c": [ | |
| 937 | + "Soustraire les coûts neufs CT du résidu", | |
| 938 | + "Appliquer le ratio CT au coût du bâtiment entier", | |
| 939 | + "Justifier l’âge effectif par l’inspection", | |
| 940 | + "Photographier les composantes" | |
| 941 | + ], | |
| 942 | + "a": 1, | |
| 943 | + "e": "Pièges : double comptage curable/CT, oubli de soustraire les coûts neufs CT, <strong>ratio CT appliqué au bâtiment entier</strong>, âge effectif copié sur l’âge chronologique.", | |
| 944 | + "url": "/seance/10/#s-10-6" | |
| 945 | + }, | |
| 946 | + { | |
| 947 | + "q": "L’inspection du bâtiment fournit…", | |
| 948 | + "c": [ | |
| 949 | + "une simple formalité", | |
| 950 | + "le fondement probatoire de la ventilation : grilles par système, échelle 1 à 6, photos datées, historique", | |
| 951 | + "la valeur du terrain", | |
| 952 | + "le TGA" | |
| 953 | + ], | |
| 954 | + "a": 1, | |
| 955 | + "e": "Grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations (reçus !).", | |
| 956 | + "url": "/seance/10/#s-10-5" | |
| 957 | + } | |
| 98 | 958 | ], |
| 99 | 959 | "11": [ |
| 100 | − {"q": "La dépréciation fonctionnelle est…", "c": ["l’usure due aux intempéries", "la perte de valeur due aux défauts de conception, plan, style ou fonctionnalité, interne au bâtiment", "l’effet d’une autoroute voisine", "l’amortissement fiscal"], "a": 1, "e": "<strong>Interne</strong> au bâtiment, indépendante de l’état physique. Quatre sources : manque, inadéquation, excès (superadéquation), défaut de conception.", "url": "/seance/11/#s-11-1"}, | |
| 101 | − {"q": "Pour une déficience par ajout, la dépréciation est…", "c": ["le coût de l’élément dans une construction neuve", "le coût d’installation dans l’existant (pénalité complète, l’élément étant exclu du coût neuf)", "zéro", "la valeur de récupération"], "a": 1, "e": "Ajout : D = coût d’installation dans l’existant — l’élément est exclu du coût neuf ⇒ pénalité complète. Piège : retenir la différence au lieu du coût complet.", "url": "/seance/11/#s-11-2"}, | |
| 102 | − {"q": "Pour une déficience par substitution :", "c": ["D = existant − neuf + démolition − récupération", "D = neuf − existant", "D = démolition seulement", "D = récupération"], "a": 0, "e": "Substitution : <strong>D = existant − neuf + démolition − récupération</strong> ; la pénalité est le surcoût de rénovation.", "url": "/seance/11/#s-11-2"}, | |
| 103 | − {"q": "Dans le calcul d’une superadéquation, que doit-on retrancher pour éviter le double comptage ?", "c": ["La valeur du terrain", "La dépréciation physique déjà comptée sur l’élément", "Le profit entrepreneurial", "Les intérêts intercalaires"], "a": 1, "e": "D = coût neuf de l’excédent − <strong>dépréciation physique de l’élément</strong> − contribution au marché ; charges d’exploitation excédentaires capitalisables en sus.", "url": "/seance/11/#s-11-3"}, | |
| 104 | − {"q": "Pour une obsolescence de conception, D =", "c": ["perte de loyer × 12", "(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain", "perte de loyer ÷ 2", "coût neuf × 10 %"], "a": 1, "e": "<strong>(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain</strong> ; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", "url": "/seance/11/#s-11-3"}, | |
| 105 | − {"q": "Combien d’étapes compte le gabarit de The Appraisal of Real Estate pour la fonctionnelle ?", "c": ["deux", "trois", "cinq", "dix"], "a": 2, "e": "<strong>Cinq étapes</strong> : coût de l’élément − physique déjà comptée + correction ou perte − coût au neuf = perte fonctionnelle.", "url": "/seance/11/#s-11-5"}, | |
| 106 | − {"q": "Lequel n’est pas un des quatre doubles comptages à éviter ?", "c": ["physique / fonctionnelle", "remplacement / fonctionnelle", "superadéquation / physique", "terrain / profit"], "a": 3, "e": "Les quatre : <strong>physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe</strong>.", "url": "/seance/11/#s-11-5"} | |
| 960 | + { | |
| 961 | + "q": "La dépréciation fonctionnelle est…", | |
| 962 | + "c": [ | |
| 963 | + "l’usure due aux intempéries", | |
| 964 | + "la perte de valeur due aux défauts de conception, plan, style ou fonctionnalité, interne au bâtiment", | |
| 965 | + "l’effet d’une autoroute voisine", | |
| 966 | + "l’amortissement fiscal" | |
| 967 | + ], | |
| 968 | + "a": 1, | |
| 969 | + "e": "<strong>Interne</strong> au bâtiment, indépendante de l’état physique. Quatre sources : manque, inadéquation, excès (superadéquation), défaut de conception.", | |
| 970 | + "url": "/seance/11/#s-11-1" | |
| 971 | + }, | |
| 972 | + { | |
| 973 | + "q": "Pour une déficience par ajout, la dépréciation est…", | |
| 974 | + "c": [ | |
| 975 | + "le coût de l’élément dans une construction neuve", | |
| 976 | + "le coût d’installation dans l’existant (pénalité complète, l’élément étant exclu du coût neuf)", | |
| 977 | + "zéro", | |
| 978 | + "la valeur de récupération" | |
| 979 | + ], | |
| 980 | + "a": 1, | |
| 981 | + "e": "Ajout : D = coût d’installation dans l’existant — l’élément est exclu du coût neuf ⇒ pénalité complète. Piège : retenir la différence au lieu du coût complet.", | |
| 982 | + "url": "/seance/11/#s-11-2" | |
| 983 | + }, | |
| 984 | + { | |
| 985 | + "q": "Pour une déficience par substitution :", | |
| 986 | + "c": [ | |
| 987 | + "D = existant − neuf + démolition − récupération", | |
| 988 | + "D = neuf − existant", | |
| 989 | + "D = démolition seulement", | |
| 990 | + "D = récupération" | |
| 991 | + ], | |
| 992 | + "a": 0, | |
| 993 | + "e": "Substitution : <strong>D = existant − neuf + démolition − récupération</strong> ; la pénalité est le surcoût de rénovation.", | |
| 994 | + "url": "/seance/11/#s-11-2" | |
| 995 | + }, | |
| 996 | + { | |
| 997 | + "q": "Dans le calcul d’une superadéquation, que doit-on retrancher pour éviter le double comptage ?", | |
| 998 | + "c": [ | |
| 999 | + "La valeur du terrain", | |
| 1000 | + "La dépréciation physique déjà comptée sur l’élément", | |
| 1001 | + "Le profit entrepreneurial", | |
| 1002 | + "Les intérêts intercalaires" | |
| 1003 | + ], | |
| 1004 | + "a": 1, | |
| 1005 | + "e": "D = coût neuf de l’excédent − <strong>dépréciation physique de l’élément</strong> − contribution au marché ; charges d’exploitation excédentaires capitalisables en sus.", | |
| 1006 | + "url": "/seance/11/#s-11-3" | |
| 1007 | + }, | |
| 1008 | + { | |
| 1009 | + "q": "Pour une obsolescence de conception, D =", | |
| 1010 | + "c": [ | |
| 1011 | + "perte de loyer × 12", | |
| 1012 | + "(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain", | |
| 1013 | + "perte de loyer ÷ 2", | |
| 1014 | + "coût neuf × 10 %" | |
| 1015 | + ], | |
| 1016 | + "a": 1, | |
| 1017 | + "e": "<strong>(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain</strong> ; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.", | |
| 1018 | + "url": "/seance/11/#s-11-3" | |
| 1019 | + }, | |
| 1020 | + { | |
| 1021 | + "q": "Combien d’étapes compte le gabarit de The Appraisal of Real Estate pour la fonctionnelle ?", | |
| 1022 | + "c": [ | |
| 1023 | + "deux", | |
| 1024 | + "trois", | |
| 1025 | + "cinq", | |
| 1026 | + "dix" | |
| 1027 | + ], | |
| 1028 | + "a": 2, | |
| 1029 | + "e": "<strong>Cinq étapes</strong> : coût de l’élément − physique déjà comptée + correction ou perte − coût au neuf = perte fonctionnelle.", | |
| 1030 | + "url": "/seance/11/#s-11-5" | |
| 1031 | + }, | |
| 1032 | + { | |
| 1033 | + "q": "Lequel n’est pas un des quatre doubles comptages à éviter ?", | |
| 1034 | + "c": [ | |
| 1035 | + "physique / fonctionnelle", | |
| 1036 | + "remplacement / fonctionnelle", | |
| 1037 | + "superadéquation / physique", | |
| 1038 | + "terrain / profit" | |
| 1039 | + ], | |
| 1040 | + "a": 3, | |
| 1041 | + "e": "Les quatre : <strong>physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe</strong>.", | |
| 1042 | + "url": "/seance/11/#s-11-5" | |
| 1043 | + } | |
| 107 | 1044 | ], |
| 108 | 1045 | "12": [ |
| 109 | − {"q": "Deux propriétés distinctives de la dépréciation externe :", "c": ["curable et limitée au bâtiment", "toujours incurable et frappe terrain et améliorations", "toujours nulle en banlieue", "mesurée par l’âge effectif"], "a": 1, "e": "<strong>Toujours incurable ; frappe terrain et améliorations</strong> — d’où l’allocation.", "url": "/seance/12/#s-12-1"}, | |
| 110 | − {"q": "Une ligne à haute tension entraîne une décote indicative de…", "c": ["0 %", "−2 à −20 % selon le voltage", "−50 %", "−90 %"], "a": 1, "e": "Autoroutes −5 à 15 %, <strong>lignes HT −2 à 20 %</strong>, LET et contamination −10 à 30 % avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.", "url": "/seance/12/#s-12-2"}, | |
| 111 | − {"q": "Un ralentissement conjoncturel du marché…", "c": ["est une dépréciation externe à déduire", "est cyclique : rien à déduire ; seul le structurel constitue une dépréciation", "double la dépréciation physique", "annule la valeur du terrain"], "a": 1, "e": "Distinguer <strong>cyclique (rien à déduire)</strong> et <strong>structurel (dépréciation)</strong>.", "url": "/seance/12/#s-12-3"}, | |
| 112 | − {"q": "Par capitalisation, la dépréciation externe totale =", "c": ["perte de revenu net annuelle × TGA", "perte de revenu net annuelle ÷ TGA", "perte de revenu brut × 10", "RNE ÷ 2"], "a": 1, "e": "<strong>Perte de RNE annuelle ÷ TGA</strong> = dépréciation totale ; les ventes appariées (3 paires et plus) la corroborent.", "url": "/seance/12/#s-12-4"}, | |
| 113 | − {"q": "L’allocation aux améliorations utilise le ratio…", "c": ["valeur améliorations / valeur totale, sur valeurs avant dépréciation", "valeur terrain / coût neuf", "RNE / prix", "âge / vie"], "a": 0, "e": "D<sub>amél.</sub> = D<sub>totale</sub> × (V<sub>amél.</sub> ÷ V<sub>totale</sub>), ratios sur <strong>valeurs avant dépréciation</strong>.", "url": "/seance/12/#s-12-6"}, | |
| 114 | − {"q": "Laquelle est une erreur d’allocation ?", "c": ["Allouer 100 % aux améliorations quand le terrain a déjà été ajusté", "Utiliser des ratios avant dépréciation", "Corroborer par des ventes appariées", "Documenter la source du TGA"], "a": 0, "e": "Trois erreurs : double comptage (terrain déjà ajusté), <strong>100 % aux améliorations</strong>, ratio calculé sur valeurs dépréciées.", "url": "/seance/12/#s-12-6"}, | |
| 115 | − {"q": "Où « vit » la portion terrain de la dépréciation externe dans la formule finale ?", "c": ["Dans la déduction D", "Dans V<sub>T</sub> (valeur du terrain), jamais dans la déduction", "Dans le coût neuf", "Nulle part"], "a": 1, "e": "V = V<sub>T</sub> + [C<sub>N</sub> − D<sub>phys</sub> − D<sub>fonc</sub> − D<sub>éco(amél.)</sub>] : la portion terrain est dans <strong>V<sub>T</sub></strong>.", "url": "/seance/12/#s-12-7"} | |
| 1046 | + { | |
| 1047 | + "q": "Deux propriétés distinctives de la dépréciation externe :", | |
| 1048 | + "c": [ | |
| 1049 | + "curable et limitée au bâtiment", | |
| 1050 | + "toujours incurable et frappe terrain et améliorations", | |
| 1051 | + "toujours nulle en banlieue", | |
| 1052 | + "mesurée par l’âge effectif" | |
| 1053 | + ], | |
| 1054 | + "a": 1, | |
| 1055 | + "e": "<strong>Toujours incurable ; frappe terrain et améliorations</strong> — d’où l’allocation.", | |
| 1056 | + "url": "/seance/12/#s-12-1" | |
| 1057 | + }, | |
| 1058 | + { | |
| 1059 | + "q": "Une ligne à haute tension entraîne une décote indicative de…", | |
| 1060 | + "c": [ | |
| 1061 | + "0 %", | |
| 1062 | + "−2 à −20 % selon le voltage", | |
| 1063 | + "−50 %", | |
| 1064 | + "−90 %" | |
| 1065 | + ], | |
| 1066 | + "a": 1, | |
| 1067 | + "e": "Autoroutes −5 à 15 %, <strong>lignes HT −2 à 20 %</strong>, LET et contamination −10 à 30 % avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.", | |
| 1068 | + "url": "/seance/12/#s-12-2" | |
| 1069 | + }, | |
| 1070 | + { | |
| 1071 | + "q": "Un ralentissement conjoncturel du marché…", | |
| 1072 | + "c": [ | |
| 1073 | + "est une dépréciation externe à déduire", | |
| 1074 | + "est cyclique : rien à déduire ; seul le structurel constitue une dépréciation", | |
| 1075 | + "double la dépréciation physique", | |
| 1076 | + "annule la valeur du terrain" | |
| 1077 | + ], | |
| 1078 | + "a": 1, | |
| 1079 | + "e": "Distinguer <strong>cyclique (rien à déduire)</strong> et <strong>structurel (dépréciation)</strong>.", | |
| 1080 | + "url": "/seance/12/#s-12-3" | |
| 1081 | + }, | |
| 1082 | + { | |
| 1083 | + "q": "Par capitalisation, la dépréciation externe totale =", | |
| 1084 | + "c": [ | |
| 1085 | + "perte de revenu net annuelle × TGA", | |
| 1086 | + "perte de revenu net annuelle ÷ TGA", | |
| 1087 | + "perte de revenu brut × 10", | |
| 1088 | + "RNE ÷ 2" | |
| 1089 | + ], | |
| 1090 | + "a": 1, | |
| 1091 | + "e": "<strong>Perte de RNE annuelle ÷ TGA</strong> = dépréciation totale ; les ventes appariées (3 paires et plus) la corroborent.", | |
| 1092 | + "url": "/seance/12/#s-12-4" | |
| 1093 | + }, | |
| 1094 | + { | |
| 1095 | + "q": "L’allocation aux améliorations utilise le ratio…", | |
| 1096 | + "c": [ | |
| 1097 | + "valeur améliorations / valeur totale, sur valeurs avant dépréciation", | |
| 1098 | + "valeur terrain / coût neuf", | |
| 1099 | + "RNE / prix", | |
| 1100 | + "âge / vie" | |
| 1101 | + ], | |
| 1102 | + "a": 0, | |
| 1103 | + "e": "D<sub>amél.</sub> = D<sub>totale</sub> × (V<sub>amél.</sub> ÷ V<sub>totale</sub>), ratios sur <strong>valeurs avant dépréciation</strong>.", | |
| 1104 | + "url": "/seance/12/#s-12-6" | |
| 1105 | + }, | |
| 1106 | + { | |
| 1107 | + "q": "Laquelle est une erreur d’allocation ?", | |
| 1108 | + "c": [ | |
| 1109 | + "Allouer 100 % aux améliorations quand le terrain a déjà été ajusté", | |
| 1110 | + "Utiliser des ratios avant dépréciation", | |
| 1111 | + "Corroborer par des ventes appariées", | |
| 1112 | + "Documenter la source du TGA" | |
| 1113 | + ], | |
| 1114 | + "a": 0, | |
| 1115 | + "e": "Trois erreurs : double comptage (terrain déjà ajusté), <strong>100 % aux améliorations</strong>, ratio calculé sur valeurs dépréciées.", | |
| 1116 | + "url": "/seance/12/#s-12-6" | |
| 1117 | + }, | |
| 1118 | + { | |
| 1119 | + "q": "Où « vit » la portion terrain de la dépréciation externe dans la formule finale ?", | |
| 1120 | + "c": [ | |
| 1121 | + "Dans la déduction D", | |
| 1122 | + "Dans V<sub>T</sub> (valeur du terrain), jamais dans la déduction", | |
| 1123 | + "Dans le coût neuf", | |
| 1124 | + "Nulle part" | |
| 1125 | + ], | |
| 1126 | + "a": 1, | |
| 1127 | + "e": "V = V<sub>T</sub> + [C<sub>N</sub> − D<sub>phys</sub> − D<sub>fonc</sub> − D<sub>éco(amél.)</sub>] : la portion terrain est dans <strong>V<sub>T</sub></strong>.", | |
| 1128 | + "url": "/seance/12/#s-12-7" | |
| 1129 | + } | |
| 116 | 1130 | ], |
| 117 | 1131 | "13": [ |
| 118 | − {"q": "Pourquoi la méthode du coût est-elle souvent la seule applicable aux bâtiments à usage spécial ?", "c": ["Parce qu’ils sont neufs", "Parce qu’il y a peu ou pas de ventes comparables et pas de revenus", "Parce que la loi l’exige", "Parce que le terrain n’a pas de valeur"], "a": 1, "e": "Usage spécial : <strong>peu ou pas de comparables, pas de revenus</strong> ⇒ méthode du coût (municipale, assurance, tribunaux).", "url": "/seance/13/#s-13-1"}, | |
| 119 | − {"q": "Repère de coût pour un hôpital standard :", "c": ["800–1 200 $/m²", "3 200–4 200 $/m²", "7 000–10 000 $/m²", "50 000 $/m²"], "a": 2, "e": "École 3 200–4 200 ; <strong>hôpital 7 000–10 000</strong> (bloc opératoire 10 000–15 000) ; aréna 3 500–5 000 ; musée 4 500–7 000 ; entrepôt 800–1 200 ; usine lourde 2 500–4 500 $/m².", "url": "/seance/13/#s-13-4"}, | |
| 120 | − {"q": "Selon le C.c.Q. (art. 900–907), un pont roulant intégré à la structure est…", "c": ["un meuble", "un immeuble (attaché à demeure)", "un bien incorporel", "exclu de toute évaluation"], "a": 1, "e": "Incorporé ou attaché à demeure = <strong>immeuble</strong> (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré) ; transportable sans dommage = meuble (chariot, outillage).", "url": "/seance/13/#s-13-7"}, | |
| 121 | − {"q": "Pour les améliorations locatives, la durée de vie retenue est…", "c": ["la vie physique", "le minimum de la vie physique et de la durée de bail restante", "50 ans", "la vie économique du bâtiment"], "a": 1, "e": "<strong>D = âge / min(vie physique, bail restant)</strong> — le bail (options probables incluses) limite presque toujours.", "url": "/seance/13/#s-13-8"}, | |
| 122 | − {"q": "Les surcoûts de restauration d’un bâtiment patrimonial atteignent…", "c": ["1,1 × le standard", "2 à 8 × le standard", "20 × le standard", "le même coût"], "a": 1, "e": "<strong>2 à 8 ×</strong> le standard, contre subventions et prestige ; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull (RLRQ, c. P-9.002).", "url": "/seance/13/#s-13-9"}, | |
| 123 | − {"q": "L’ordre de ventilation des dépréciations est…", "c": ["externe → fonctionnelle → physique", "curable physique → incurable CT → incurable LT → fonctionnelle → externe (améliorations seulement)", "fonctionnelle → physique → externe", "indifférent"], "a": 1, "e": "<strong>Curable → CT → LT → fonctionnelle → externe</strong> ; jamais de dépréciation sur le terrain ; total ≤ coût neuf.", "url": "/seance/13/#s-13-10"}, | |
| 124 | − {"q": "Dans le cas intégré type (bureau de Gatineau, 1998), la dépréciation totale atteint…", "c": ["12 %", "34,6 %", "54,6 %", "84,6 %"], "a": 2, "e": "Terrain 457 500 $ ; coût neuf 4 895 780 $ ; dépréciation <strong>54,6 %</strong> ; valeur ≈ 2 680 000 $ — le gabarit de l’atelier 3 et de l’examen final.", "url": "/seance/13/#s-13-11"} | |
| 1132 | + { | |
| 1133 | + "q": "Pourquoi la méthode du coût est-elle souvent la seule applicable aux bâtiments à usage spécial ?", | |
| 1134 | + "c": [ | |
| 1135 | + "Parce qu’ils sont neufs", | |
| 1136 | + "Parce qu’il y a peu ou pas de ventes comparables et pas de revenus", | |
| 1137 | + "Parce que la loi l’exige", | |
| 1138 | + "Parce que le terrain n’a pas de valeur" | |
| 1139 | + ], | |
| 1140 | + "a": 1, | |
| 1141 | + "e": "Usage spécial : <strong>peu ou pas de comparables, pas de revenus</strong> ⇒ méthode du coût (municipale, assurance, tribunaux).", | |
| 1142 | + "url": "/seance/13/#s-13-1" | |
| 1143 | + }, | |
| 1144 | + { | |
| 1145 | + "q": "Repère de coût pour un hôpital standard :", | |
| 1146 | + "c": [ | |
| 1147 | + "800–1 200 $/m²", | |
| 1148 | + "3 200–4 200 $/m²", | |
| 1149 | + "7 000–10 000 $/m²", | |
| 1150 | + "50 000 $/m²" | |
| 1151 | + ], | |
| 1152 | + "a": 2, | |
| 1153 | + "e": "École 3 200–4 200 ; <strong>hôpital 7 000–10 000</strong> (bloc opératoire 10 000–15 000) ; aréna 3 500–5 000 ; musée 4 500–7 000 ; entrepôt 800–1 200 ; usine lourde 2 500–4 500 $/m².", | |
| 1154 | + "url": "/seance/13/#s-13-4" | |
| 1155 | + }, | |
| 1156 | + { | |
| 1157 | + "q": "Selon le C.c.Q. (art. 900–907), un pont roulant intégré à la structure est…", | |
| 1158 | + "c": [ | |
| 1159 | + "un meuble", | |
| 1160 | + "un immeuble (attaché à demeure)", | |
| 1161 | + "un bien incorporel", | |
| 1162 | + "exclu de toute évaluation" | |
| 1163 | + ], | |
| 1164 | + "a": 1, | |
| 1165 | + "e": "Incorporé ou attaché à demeure = <strong>immeuble</strong> (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré) ; transportable sans dommage = meuble (chariot, outillage).", | |
| 1166 | + "url": "/seance/13/#s-13-7" | |
| 1167 | + }, | |
| 1168 | + { | |
| 1169 | + "q": "Pour les améliorations locatives, la durée de vie retenue est…", | |
| 1170 | + "c": [ | |
| 1171 | + "la vie physique", | |
| 1172 | + "le minimum de la vie physique et de la durée de bail restante", | |
| 1173 | + "50 ans", | |
| 1174 | + "la vie économique du bâtiment" | |
| 1175 | + ], | |
| 1176 | + "a": 1, | |
| 1177 | + "e": "<strong>D = âge / min(vie physique, bail restant)</strong> — le bail (options probables incluses) limite presque toujours.", | |
| 1178 | + "url": "/seance/13/#s-13-8" | |
| 1179 | + }, | |
| 1180 | + { | |
| 1181 | + "q": "Les surcoûts de restauration d’un bâtiment patrimonial atteignent…", | |
| 1182 | + "c": [ | |
| 1183 | + "1,1 × le standard", | |
| 1184 | + "2 à 8 × le standard", | |
| 1185 | + "20 × le standard", | |
| 1186 | + "le même coût" | |
| 1187 | + ], | |
| 1188 | + "a": 1, | |
| 1189 | + "e": "<strong>2 à 8 ×</strong> le standard, contre subventions et prestige ; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull (RLRQ, c. P-9.002).", | |
| 1190 | + "url": "/seance/13/#s-13-9" | |
| 1191 | + }, | |
| 1192 | + { | |
| 1193 | + "q": "L’ordre de ventilation des dépréciations est…", | |
| 1194 | + "c": [ | |
| 1195 | + "externe → fonctionnelle → physique", | |
| 1196 | + "curable physique → incurable CT → incurable LT → fonctionnelle → externe (améliorations seulement)", | |
| 1197 | + "fonctionnelle → physique → externe", | |
| 1198 | + "indifférent" | |
| 1199 | + ], | |
| 1200 | + "a": 1, | |
| 1201 | + "e": "<strong>Curable → CT → LT → fonctionnelle → externe</strong> ; jamais de dépréciation sur le terrain ; total ≤ coût neuf.", | |
| 1202 | + "url": "/seance/13/#s-13-10" | |
| 1203 | + }, | |
| 1204 | + { | |
| 1205 | + "q": "Dans le cas intégré type (bureau de Gatineau, 1998), la dépréciation totale atteint…", | |
| 1206 | + "c": [ | |
| 1207 | + "12 %", | |
| 1208 | + "34,6 %", | |
| 1209 | + "54,6 %", | |
| 1210 | + "84,6 %" | |
| 1211 | + ], | |
| 1212 | + "a": 2, | |
| 1213 | + "e": "Terrain 457 500 $ ; coût neuf 4 895 780 $ ; dépréciation <strong>54,6 %</strong> ; valeur ≈ 2 680 000 $ — le gabarit de l’atelier 3 et de l’examen final.", | |
| 1214 | + "url": "/seance/13/#s-13-11" | |
| 1215 | + } | |
| 125 | 1216 | ], |
| 126 | 1217 | "14": [ |
| 127 | − {"q": "Le processus de la méthode du coût en cinq étapes commence par…", "c": ["le coût neuf", "le HBU et l’inspection", "la dépréciation", "la réconciliation"], "a": 1, "e": "<strong>HBU et inspection → terrain → coût neuf → dépréciation (trois formes) → synthèse V = V<sub>T</sub> + (C<sub>N</sub> − D)</strong>.", "url": "/seance/14/#s-14-1"}, | |
| 128 | − {"q": "Dans le cas Maloney, le coût neuf de 1 800 000 $ se compose de…", "c": ["directs 1 800 000 $", "directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %", "directs 900 000 $ × 2", "terrain + bâtiment"], "a": 1, "e": "<strong>Directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %</strong> ≈ 1 800 000 $ ; physique 889 000 $, fonctionnelle 66 000 $, externe 84 500 $ ; valeur 1 050 000 $ (dépréciation 57,8 %).", "url": "/seance/14/#s-14-2"}, | |
| 129 | − {"q": "Pour un immeuble locatif de 31 ans, la réconciliation du cas retient…", "c": ["coût 100 %", "comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %", "moyenne des trois", "revenu 100 %"], "a": 1, "e": "<strong>Comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %</strong> ; le coût pèse lourd pour l’usage spécial, le neuf, l’assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.", "url": "/seance/14/#s-14-3"}, | |
| 130 | − {"q": "Lequel figure parmi les six pièges de la méthode du coût ?", "c": ["Indexer les coûts", "Oublier le profit (8–15 %)", "Séparer le terrain", "Justifier l’âge effectif"], "a": 1, "e": "Six pièges : double comptage ; confusion reproduction/remplacement ; <strong>oubli du profit</strong> ; mauvais âge effectif ; oubli de l’externe (test d’extraction) ; mauvaise allocation terrain/améliorations.", "url": "/seance/14/#s-14-5"}, | |
| 131 | − {"q": "Quelle vérification finale le cours impose-t-il ?", "c": ["D<sub>totale</sub> < C<sub>N</sub>", "V < V<sub>T</sub>", "C<sub>N</sub> < D", "profit > 20 %"], "a": 0, "e": "Montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier <strong>D<sub>totale</sub> < C<sub>N</sub></strong> ; aucune dépréciation sur le terrain.", "url": "/seance/14/#s-14-7"}, | |
| 132 | − {"q": "Quelle est la structure de l’examen final d’IMM1033 ?", "c": ["QCM 50, calculs 50", "QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts ; 3 h ; formulaire fourni", "cas intégrateur 100 pts", "oral"], "a": 1, "e": "Final (30 %, 3 h) : <strong>QCM 20, développement 30, calculs 25, cas intégrateur 25</strong> ; calculatrice non programmable et formulaire fourni.", "url": "/seance/14/#s-14-7"} | |
| 1218 | + { | |
| 1219 | + "q": "Le processus de la méthode du coût en cinq étapes commence par…", | |
| 1220 | + "c": [ | |
| 1221 | + "le coût neuf", | |
| 1222 | + "le HBU et l’inspection", | |
| 1223 | + "la dépréciation", | |
| 1224 | + "la réconciliation" | |
| 1225 | + ], | |
| 1226 | + "a": 1, | |
| 1227 | + "e": "<strong>HBU et inspection → terrain → coût neuf → dépréciation (trois formes) → synthèse V = V<sub>T</sub> + (C<sub>N</sub> − D)</strong>.", | |
| 1228 | + "url": "/seance/14/#s-14-1" | |
| 1229 | + }, | |
| 1230 | + { | |
| 1231 | + "q": "Dans le cas Maloney, le coût neuf de 1 800 000 $ se compose de…", | |
| 1232 | + "c": [ | |
| 1233 | + "directs 1 800 000 $", | |
| 1234 | + "directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %", | |
| 1235 | + "directs 900 000 $ × 2", | |
| 1236 | + "terrain + bâtiment" | |
| 1237 | + ], | |
| 1238 | + "a": 1, | |
| 1239 | + "e": "<strong>Directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %</strong> ≈ 1 800 000 $ ; physique 889 000 $, fonctionnelle 66 000 $, externe 84 500 $ ; valeur 1 050 000 $ (dépréciation 57,8 %).", | |
| 1240 | + "url": "/seance/14/#s-14-2" | |
| 1241 | + }, | |
| 1242 | + { | |
| 1243 | + "q": "Pour un immeuble locatif de 31 ans, la réconciliation du cas retient…", | |
| 1244 | + "c": [ | |
| 1245 | + "coût 100 %", | |
| 1246 | + "comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %", | |
| 1247 | + "moyenne des trois", | |
| 1248 | + "revenu 100 %" | |
| 1249 | + ], | |
| 1250 | + "a": 1, | |
| 1251 | + "e": "<strong>Comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %</strong> ; le coût pèse lourd pour l’usage spécial, le neuf, l’assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.", | |
| 1252 | + "url": "/seance/14/#s-14-3" | |
| 1253 | + }, | |
| 1254 | + { | |
| 1255 | + "q": "Lequel figure parmi les six pièges de la méthode du coût ?", | |
| 1256 | + "c": [ | |
| 1257 | + "Indexer les coûts", | |
| 1258 | + "Oublier le profit (8–15 %)", | |
| 1259 | + "Séparer le terrain", | |
| 1260 | + "Justifier l’âge effectif" | |
| 1261 | + ], | |
| 1262 | + "a": 1, | |
| 1263 | + "e": "Six pièges : double comptage ; confusion reproduction/remplacement ; <strong>oubli du profit</strong> ; mauvais âge effectif ; oubli de l’externe (test d’extraction) ; mauvaise allocation terrain/améliorations.", | |
| 1264 | + "url": "/seance/14/#s-14-5" | |
| 1265 | + }, | |
| 1266 | + { | |
| 1267 | + "q": "Quelle vérification finale le cours impose-t-il ?", | |
| 1268 | + "c": [ | |
| 1269 | + "D<sub>totale</sub> < C<sub>N</sub>", | |
| 1270 | + "V < V<sub>T</sub>", | |
| 1271 | + "C<sub>N</sub> < D", | |
| 1272 | + "profit > 20 %" | |
| 1273 | + ], | |
| 1274 | + "a": 0, | |
| 1275 | + "e": "Montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier <strong>D<sub>totale</sub> < C<sub>N</sub></strong> ; aucune dépréciation sur le terrain.", | |
| 1276 | + "url": "/seance/14/#s-14-7" | |
| 1277 | + }, | |
| 1278 | + { | |
| 1279 | + "q": "Quelle est la structure de l’examen final d’IMM1033 ?", | |
| 1280 | + "c": [ | |
| 1281 | + "QCM 50, calculs 50", | |
| 1282 | + "QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts ; 3 h ; formulaire fourni", | |
| 1283 | + "cas intégrateur 100 pts", | |
| 1284 | + "oral" | |
| 1285 | + ], | |
| 1286 | + "a": 1, | |
| 1287 | + "e": "Final (30 %, 3 h) : <strong>QCM 20, développement 30, calculs 25, cas intégrateur 25</strong> ; calculatrice non programmable et formulaire fourni.", | |
| 1288 | + "url": "/seance/14/#s-14-7" | |
| 1289 | + } | |
| 133 | 1290 | ] |
| 134 | 1291 | } |
| 135 | −} | |
| 1292 | +} | |
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| 136 | 1293 | |