SPB Git
spboucher.ai

spb/uqo_cours

Public

IMM1003 TP2 refondu sur UQO Éval (2026-11-04) : 252, montée Dalton (inscription réelle, 8 ventes réelles du Registre foncier, mesure du moteur, marché local) ; énoncé 12 p. avec badges/photos/carte, gabarit Excel v2 (Accueil·Données·Grille·Analyse·Dashboard), solutionnaire LaTeX 7 p. + Excel vérifié 85/85 (LibreOffice headless) ; plus de paramètre par code permanent ; diapos séance 9 (2 frames TP2) ; site uqo-imm1003 ; ancien TP Tropique archivé

Co-Authored-By: Claude Fable 5.1 <noreply@anthropic.com>
Simon-Pierre Boucher committed (Nov 4, 2026) parent d563b86 Browse files

34 changed files +2,271 −589

34 changed files
Load all 34 files Unified Split
modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/pdf/seance09.pdf +0 −0

Binary file not shown.

modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s09_bloc5.tex +17 −16
@@ -155,24 +155,24 @@ Trois comparables indiquent \textbf{441~000~\$} (V1 : brut 5\,\%, 2 mois), \text
155 155 \end{frame}
156 156
157 157 % ======================================================================
158 −% Travail pratique 2 (10 %) — annonce : DEUX DIAPOSITIVES ORIGINALES, INCHANGÉES
158 +% Travail pratique 2 (10 %) — annonce (refondu le 4 novembre 2026 : dossier réel UQO Éval, 252, montée Dalton)
159 159 % ======================================================================
160 160
161 −\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- résidence à Aylmer (10\,\%)}
161 +\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- 252, montée Dalton, Gatineau (10\,\%)}
162 162 \small
163 163 \begin{importbox}[Mandat]
164 −Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer)} --- inscription réelle à 649\,900\,\$ --- est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}.
164 +Un prêteur vous mandate : le \textbf{252, montée Dalton} (plain-pied 2012, garage attaché, sous-sol fini --- inscription réelle à 589\,900\,\$ copiée sur UQO Éval) est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille dira si ce prix est la \textbf{valeur marchande}.
165 165 \end{importbox}
166 166 \vspace{1.5mm}
167 −\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}
167 +\uqotitle{Ce que vous faites (7 questions, 100 points) :}
168 168 \begin{itemize}
169 − \item Valider et sélectionner des ventes comparables (critères de la séance 6)
170 − \item Appliquer les ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} puis \textbf{de propriété}
171 − \item Vérifier les seuils net 15\,\% / brut 25\,\% et réconcilier (pondération justifiée)
172 − \item Analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur
169 + \item \textbf{Valider} huit ventes réelles du Registre foncier à moins de 500\,m (deux ne doivent pas entrer dans la grille : trouvez-les)
170 + \item Ajustement de \textbf{temps} ($+$0,17\,\%/mois), puis \textbf{aire, terrain, âge} avec le catalogue du cours; seuils net 15\,\% / brut 25\,\%
171 + \item \textbf{Réconcilier} (pondération justifiée, arrondi 5\,000\,\$) et rédiger l'\textbf{avis au prêteur}
172 + \item \textbf{Ce que le rôle ne dit pas} : sensibilité garage / sous-sol --- la conclusion est-elle robuste?
173 173 \end{itemize}
174 −\begin{notebox}[Données réelles]
175 −\footnotesize Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités), médiane Aylmer 572\,750\,\$ (APCIQ T2 2026), conventions d'ajustement ancrées (garage $\approx$ coût 50\,000\,\$, piscine 22--50\,k\$).
174 +\begin{notebox}[Données réelles, 100 \% UQO Éval]
175 +\footnotesize Fiche \texttt{remax\_quebec:22667880} (56 photos, mesure 552\,700\,\$), atelier \emph{Évaluer} (109 candidats, 12 retenus), huit ventes 2025--2026 avec caractéristiques du rôle, marché local 2024--2026. Aucun paramètre lié au code permanent.
176 176 \end{notebox}
177 177 \end{frame}
178 178
@@ -180,17 +180,18 @@ Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer
180 180 \small
181 181 \begin{columns}[T]
182 182 \begin{column}{0.56\textwidth}
183 −\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :}
183 +\uqotitle{Livrable (dépôt Moodle) :}
184 184 \begin{itemize}
185 − \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, sensibilité, dashboard
185 + \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : onglets Accueil (progression) · Données · Grille · Analyse · Dashboard
186 186 \end{itemize}
187 187 \vspace{1mm}
188 188 \uqotitle{Modalités :}
189 189 \begin{itemize}
190 190 \item Individuel --- \textbf{remise : séance 10}
191 − \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)
192 − \item Prix de la vente no~1 \textbf{personnalisé} : $588\,000 + 1\,000 \times B$
193 − \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier
191 + \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé, 12 pages)
192 + \item Formules Excel \textbf{chaînées} à l'onglet Données (paramètres du catalogue par référence)
193 + \item IA tolérée (chatbot du cours, Éva), \textbf{déclaration} dans l'onglet Accueil; toute réponse ancrée dans une cellule
194 + \item Même dossier pour tous : votre copie est unique par votre \textbf{jugement} (ventes écartées, poids, avis)
194 195 \end{itemize}
195 196 \end{column}
196 197 \begin{column}{0.42\textwidth}
@@ -210,7 +211,7 @@ Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer
210 211 \end{tikzpicture}
211 212 \end{center}
212 213 \vspace{1mm}
213 −{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.}
214 +{\footnotesize Sur UQO Éval : fiche du sujet, atelier \emph{Évaluer} pour vérifier chaque vente et comparer vos ajustements à ceux du moteur.}
214 215 \end{column}
215 216 \end{columns}
216 217 \end{frame}
modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance09.tex +1 −1
@@ -5,7 +5,7 @@
5 5 % v2 du 2 novembre 2026 (refonte UQO_COURS_UPGRADE) : 180 minutes, 5 blocs
6 6 % (40 / 35 / 35 / 45 / 25), mêmes 8 critères, même cascade et même catalogue
7 7 % qu'en séance 8 ; chiffres issus de validation/RESULTATS_CALCULS.md.
8 −% Les deux diapositives « Travail pratique 2 (10 %) — annonce » sont reprises
8 +% Les deux diapositives « Travail pratique 2 (10 %) — annonce » ont été refondues le 4 nov. 2026 (dossier réel UQO Éval) ; elles étaient reprises
9 9 % telles quelles de la version du 2 novembre 2026 (modalités inchangées).
10 10 % Parties : parties/s09_bloc1.tex … parties/s09_bloc5.tex
11 11 % ==============================================================================
modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/README.md +9 −6
@@ -1,7 +1,10 @@
1 −# IMM1003-20 · TP2 — Méthode de comparaison : 53, rue du Tropique, Aylmer (10 %)
1 +# IMM1003-20 · TP2 — Méthode de comparaison : 252, montée Dalton (Gatineau) avec UQO Éval (10 %)
2 2
3 −- Remise : séance 10 · Livrable étudiant : gabarit Excel complété (grille d'ajustement chaînée + sensibilité + dashboard).
4 −- Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités); ventes comparables pédagogiques calibrées (signalé dans l'énoncé).
5 −- **Personnalisation** : Prix de la vente 1 = 588 000 + 1 000 × B. Référence : valeur conclue 595 000-600 000 $ selon B (table complète au solutionnaire).
6 −- `enonce/` et `gabarit_excel/` : **à distribuer** · `solutionnaire_enseignant/` : **réservé** (solutions, table B = 0-9, barème /100, notes de correction).
7 −- Recompiler l'énoncé : `cd enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex` (dossier autonome).
3 +- Remise : séance 10 · Livrable étudiant : gabarit Excel complété (renommé TP2_CodePermanent.xlsx).
4 +- **Données 100 % réelles extraites de www.uqo-eval.app le 4 novembre 2026** : sujet = inscription RE/MAX `remax_quebec:22667880` (plain-pied 2012, garage attaché, sous-sol fini, piscine hors terre, 589 900 $ ; copie Immo-Ka du 6 sept. 2026, en marché depuis le 12 août ; photos du courtier dans `enonce/assets/sujet-*.jpg`, captures de la fiche et de l'atelier *Évaluer*), mesure du moteur (hybride 552 700 $ A, hédonique, comparables, coût calibré, rôle indexé), **huit ventes réelles du Registre foncier dans un rayon de 500 m** avec les caractéristiques du rôle 2024-2026 (dont un jumelé et la vente antérieure du sujet lui-même, à écarter), marché local des plain-pied détachés à 1,5 km par semestre 2024-2026, catalogue d'ajustements du cours (S8-S9).
5 +- **Personnalisation** : plus de paramètre lié au code permanent (ancien TP : 588 000 + 1 000 × B, archivé dans `_archive_2026-08_Tropique/`) — la copie devient unique par le jugement (validation, pondérations, avis).
6 +- 7 questions / 100 pts, **plus court que le TP1** : le sujet et sa vente antérieure (10) · validation des 8 ventes (12) · ajustement de temps (12) · ajustements de propriété aire/terrain/âge + net/brut (20) · réconciliation + avis au prêteur (16) · sensibilité garage/sous-sol « ce que le rôle ne dit pas » (10) · dashboard (20). Onglets : Accueil (progression) · Données · Grille · Analyse · Dashboard.
7 +- **Référence** : valeur conclue **560 000 $** (pondérée 562 339 $), prix demandé +5,3 % au-dessus ; scénario A (aucun garage chez les ventes) 590 000 $ = prix demandé ; B 610 000 $. Fourchette acceptée 550-575 k$.
8 +- `enonce/` (12 p.) et `gabarit_excel/` : **à distribuer** · `solutionnaire_enseignant/` : **réservé** (LaTeX 7 p. + Excel avec formules en vert, vérifié par recalcul Excel).
9 +- Régénérer : `python3 05_Ressources/scripts_gabarits_excel/make_IMM1003_TP2.py` (gabarit ; données `tp2_donnees.py`), `make_IMM1003_TP2_solution.py` (solutionnaire Excel), `python3 tp2_solutions.py` (valeurs de référence), `python3 verif_solution_xlsx.py <solutionnaire.xlsx> tp2_solutions.py` (Excel recalcule). Recompiler : `cd enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex` (idem solutionnaire).
10 +- Rafraîchir (autre session) : choisir une annonce active sur M2U64 `~/apps/uqo-eval/data/immoka.db` ⋈ `uqo_eval`, ventes via `https://www.uqo-eval.app/api/avendre/comps?uid=…&months=20&radius=1.5&listings=0` + `vraiprix.db` (units), mettre à jour `tp2_donnees.py`, photos (`sips -Z 1100`), captures Playwright, régénérer.
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/IMM1003-20_TP2_enonce.pdf +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/IMM1003-20_TP2_enonce.tex +270 −0
@@ -0,0 +1,270 @@
1 +% ==============================================================================
2 +% IMM1003-20 — Travail pratique 2 : Méthode de comparaison — résidence à Aylmer
3 +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher
4 +% Données réelles consultées le 4 août 2026 (voir section Sources)
5 +% Compilation : latexmk -lualatex
6 +% ==============================================================================
7 +\documentclass[11pt]{article}
8 +\usepackage{uqo-examen}
9 +
10 +\setexamCours{IMM1003-20}
11 +\setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière}
12 +\setexamType{Travail pratique 2}
13 +\setexamSession{Automne 2026}
14 +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)}
15 +\setexamRemise{Séance 10 --- dépôt Moodle (fichier Excel complété)}
16 +\setexamPonderation{10 \% de la note finale}
17 +\setexamCouverture{Méthode de comparaison : évaluation d'une résidence du Plateau, secteur Aylmer (Gatineau)}
18 +
19 +\begin{document}
20 +\pagetitreexamen
21 +
22 +% ------------------------------------------------------------------------------
23 +\begin{consignes}
24 +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt]
25 + \item Travail \textbf{individuel}. Remise sur Moodle : le \textbf{gabarit Excel complété} (\texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}), renommé \texttt{TP2\_VotreCodePermanent.xlsx}.
26 + \item \textbf{Personnalisation obligatoire} : dans l'onglet \emph{Accueil}, inscrivez \textbf{B $=$ le dernier chiffre de votre code permanent}. Le prix de la vente comparable no~1 s'ajuste automatiquement : $P_{V1} = 588\,000 + 1\,000 \times B$. Toutes vos réponses doivent être cohérentes avec \textbf{votre} valeur de B; une copie calculée avec le mauvais B perd les points des calculs concernés.
27 + \item Les calculs se font \textbf{par formules Excel} dans les cellules jaunes; la grille d'ajustement doit être entièrement \textbf{chaînée} (changer B doit recalculer toute la grille jusqu'à la valeur finale).
28 + \item Les outils d'IA sont \textbf{tolérés} (chatbot du cours fourni); déclarez-les dans l'onglet \emph{Accueil}. Toute justification doit être ancrée dans \textbf{les données du dossier} --- une réponse générique reçoit peu ou pas de points.
29 + \item Retard : pénalité de 10~points par jour entamé, maximum 3~jours.
30 +\end{itemize}
31 +\end{consignes}
32 +
33 +% ------------------------------------------------------------------------------
34 +\partieexamen{Mise en situation}{}
35 +
36 +Nous sommes le \textbf{4 août 2026}. Une institution financière vous confie un mandat d'évaluation \textbf{aux fins de financement hypothécaire}. La propriété visée est une inscription \textbf{réelle} actuellement en vigueur sur le marché de Gatineau :
37 +
38 +\begin{donnees}[Propriété sujette --- inscription réelle (Realtor.ca, MLS 12303295, consultée le 4 août 2026)]
39 +\begin{center}
40 +\begin{tabular}{@{}ll@{}}
41 +\toprule
42 +Adresse & 53, rue du Tropique, Gatineau (secteur Aylmer), J9J 3W3 \\
43 +Quartier & Plateau de la Capitale \\
44 +Type & Unifamiliale de plain-pied (1 étage) \\
45 +Chambres / salles de bains & 4 chambres / 2 salles de bains \\
46 +Aire habitable & 1\,420 pi\up{2} \\
47 +Terrain & 472,3 m\up{2} ($\approx$ 5\,084 pi\up{2}), façade 24,32 m \\
48 +Stationnement & Garage attaché simple \\
49 +Piscine & Aucune \\
50 +\textbf{Prix demandé} & \textbf{649\,900 \$} \\
51 +\bottomrule
52 +\end{tabular}
53 +\end{center}
54 +\smallskip
55 +\footnotesize L'acheteur a signé une promesse d'achat \textbf{au prix demandé}, conditionnelle au financement. Le prêteur veut savoir si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}.
56 +\end{donnees}
57 +
58 +Le contexte de marché prolonge celui que vous avez documenté au TP1 avec UQO Éval (ventes réelles unifamiliales à Gatineau : médiane de 484\,900~\$ en 2026, $+1$~\% sur 2025; ventes conclues 8,9~\% au-dessus du rôle). Selon l'APCIQ, à l'été 2026 le prix médian de l'unifamiliale s'établit à \textbf{572\,750~\$ dans le secteur Aylmer} et à 523\,500~\$ dans l'ensemble de la RMR ($+2$~\% sur un an); les délais de vente moyens sont de 27~jours (APCIQ, T2~2026). Le marché de revente affiche par ailleurs un prix moyen de 515\,413~\$ et un délai moyen de 25~jours sur 12~mois pour l'unifamiliale à Gatineau (OpenHouse, consulté le 4~août~2026).
59 +
60 +\begin{figure}[htbp]
61 +\centering
62 +\includegraphics[width=0.7\textwidth]{assets/photo-aylmer.jpg}
63 +\caption{Secteur Aylmer (Gatineau), où se situe la propriété sujette. Photographie : Veillg1, licence CC~BY-SA~4.0, Wikimedia Commons.}
64 +\label{fig:aylmer}
65 +\end{figure}
66 +
67 +Pour situer le niveau des \textbf{prix demandés} dans le marché actuel, votre firme a relevé le même jour cinq inscriptions en vigueur \textbf{réelles} (Realtor.ca, 4~août~2026) :
68 +
69 +\begin{figure}[htbp]
70 +\centering
71 +\begin{tikzpicture}
72 +\begin{axis}[
73 + width=0.92\textwidth, height=6.4cm,
74 + xbar, bar width=9pt,
75 + xmin=0, xmax=900000,
76 + xlabel={Prix demandé (\$)},
77 + symbolic y coords={{1404 ch. d'Aylmer (Aylmer)},{110 rue Le Roy (Limbour)},{53 rue du Tropique (sujet)},{316 rue de Lausanne (Tecumseh)},{66 rue Paquette (Gatineau)}},
78 + ytick=data,
79 + yticklabel style={font=\scriptsize\sffamily},
80 + xticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}},
81 + nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, 1000 sep={\,}]{\pgfplotspointmeta}},
82 + every node near coord/.append style={font=\tiny\sffamily, color=uqoBleu},
83 +]
84 +\addplot[fill=uqoBleuClair!70, draw=uqoBleu] coordinates {
85 + (524999,{66 rue Paquette (Gatineau)})
86 + (549799,{316 rue de Lausanne (Tecumseh)})
87 + (649900,{53 rue du Tropique (sujet)})
88 + (779900,{110 rue Le Roy (Limbour)})
89 + (799900,{1404 ch. d'Aylmer (Aylmer)})
90 +};
91 +\draw[dashed, thick, uqoRouge]
92 + ({axis cs:572750,{66 rue Paquette (Gatineau)}} |- {rel axis cs:0,0}) --
93 + ({axis cs:572750,{66 rue Paquette (Gatineau)}} |- {rel axis cs:0,1})
94 + node[pos=0.03, right, font=\scriptsize\sffamily, color=uqoRouge] {Médiane Aylmer T2 2026 : 572\,750 \$};
95 +\end{axis}
96 +\end{tikzpicture}
97 +\caption{Prix demandés d'inscriptions unifamiliales en vigueur à Gatineau, relevés le 4 août 2026 sur Realtor.ca (données réelles), et prix médian de vente du secteur Aylmer (APCIQ, T2 2026). L'écart entre prix demandés et médiane de vente alimente votre question 1.}
98 +\label{fig:inscriptions}
99 +\end{figure}
100 +
101 +\begin{miseengarde}[Provenance des ventes comparables]
102 +Les transactions individuelles du Registre foncier du Québec ne sont pas librement accessibles en ligne (service payant). Les \textbf{quatre ventes comparables} du tableau~2 sont donc des \textbf{dossiers pédagogiques} : leurs prix et caractéristiques ont été \textbf{calibrés sur les niveaux réels du secteur} (médiane Aylmer 572\,750~\$, appréciation $+2$~\%/an, inscriptions réelles de la figure~\ref{fig:inscriptions}) mais ne correspondent pas à des transactions identifiables. Toutes les \textbf{autres} données du dossier sont réelles et sourcées.
103 +\end{miseengarde}
104 +
105 +% ------------------------------------------------------------------------------
106 +\partieexamen{Données d'évaluation}{}
107 +
108 +\begin{donnees}[Tableau 1 --- Conventions d'ajustement de la firme (appuyées sur des sources réelles)]
109 +\begin{center}
110 +\small
111 +\begin{tabular}{@{}lll@{}}
112 +\toprule
113 +\textbf{Élément} & \textbf{Convention retenue} & \textbf{Ancrage (consulté le 4 août 2026)} \\
114 +\midrule
115 +Temps (marché) & $+0{,}17$ \%/mois (soit $\approx +2$ \%/an) & APCIQ, T2 2026, unifamiliale RMR \\
116 +Garage attaché simple & $+30\,000$ \$ (valeur contributive) & Coût neuf $\approx$ 50\,000 \$, RénoAssistance 2025 \\
117 +Piscine creusée & $+25\,000$ \$ (valeur contributive) & Coût installé 22\,000--50\,000 \$; BNC : 5--8 \% \\
118 +Sous-sol aménagé & $+20\,000$ \$ & Convention de la firme \\
119 +Salle de bains supplémentaire & $+12\,000$ \$ & Convention de la firme \\
120 +Aire habitable & $150$ \$/pi\up{2} d'écart & Convention de la firme (valeur marginale) \\
121 +Lot ($>$ 1\,000 pi\up{2} d'écart) & $6$ \$/pi\up{2} d'écart excédentaire & Convention de la firme \\
122 +\bottomrule
123 +\end{tabular}
124 +\end{center}
125 +\smallskip
126 +\footnotesize La \textbf{valeur contributive} d'une composante (principe de la contribution, séance 3) est inférieure à son coût neuf : le marché ne rembourse pas le coût, il paie l'utilité. Ordre d'application : ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} (conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre), puis ajustements de \textbf{propriété additifs} (convention du cours, séances 8--9).
127 +\end{donnees}
128 +
129 +\begin{donnees}[Tableau 2 --- Ventes comparables (quartier Plateau de la Capitale et abords, secteur Aylmer)]
130 +\begin{center}
131 +\small\setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
132 +\begin{tabular}{@{}lcccc@{}}
133 +\toprule
134 + & \textbf{Vente 1} & \textbf{Vente 2} & \textbf{Vente 3} & \textbf{Vente 4} \\
135 +\midrule
136 +Prix de vente & $588\,000 + 1\,000 \times B$ \$ & 645\,000 \$ & 549\,000 \$ & 520\,000 \$ \\
137 +Date de vente & il y a 3 mois & il y a 8 mois & il y a 2 mois & il y a 14 mois \\
138 +Type & plain-pied & plain-pied & plain-pied & plain-pied \\
139 +Aire habitable & 1\,380 pi\up{2} & 1\,550 pi\up{2} & 1\,300 pi\up{2} & 1\,450 pi\up{2} \\
140 +Chambres / sdb & 4 / 2 & 4 / 2 & 3 / 1 & 4 / 2 \\
141 +Garage attaché & oui & oui & non & oui \\
142 +Piscine creusée & non & oui & non & non \\
143 +Sous-sol aménagé & non & non & oui & non \\
144 +Terrain (pi\up{2}) & 5\,200 & 5\,400 & 4\,900 & 5\,100 \\
145 +Financement & au comptant & conventionnel & conventionnel & conventionnel \\
146 +\bottomrule
147 +\end{tabular}
148 +\end{center}
149 +\smallskip
150 +\footnotesize \textbf{Particularités.} \emph{Vente 3} : le vendeur a consenti un \textbf{solde de prix de vente} à taux avantageux dont l'avantage économique est estimé à \textbf{6\,000~\$} (à retrancher avant tout autre ajustement --- ajustement transactionnel de financement). \emph{Vente 4} : \textbf{vente de succession} conclue rapidement, hors des conditions normales de mise en marché. Les autres ventes sont de plein gré, sans lien de dépendance. Écart de terrain : aucun ajustement si l'écart avec le sujet ($5\,084$ pi\up{2}) est inférieur à 1\,000 pi\up{2}.
151 +\end{donnees}
152 +
153 +% ------------------------------------------------------------------------------
154 +\partieexamen{Questions}{100 points}
155 +
156 +Chaque question indique l'emplacement de la réponse dans \texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}.
157 +
158 +\begin{questionexam}{Prix demandé, prix de vente, valeur marchande}{6}
159 +Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C5} (5 à 8 lignes). Le prêteur vous demande : « la promesse d'achat est au prix demandé, 649\,900~\$ --- pourquoi ne pas simplement retenir ce montant? » Répondez en distinguant \textbf{prix demandé}, \textbf{prix de vente} et \textbf{valeur marchande} (définition OEAQ, séance 4), et en situant le prix demandé par rapport aux données réelles du marché (figure~\ref{fig:inscriptions} : positionnement du sujet parmi les inscriptions; médiane Aylmer 572\,750~\$; délais 27~jours).
160 +\end{questionexam}
161 +
162 +\begin{questionexam}{Validation des comparables}{8}
163 +Onglet \emph{Analyse}, zone \textbf{B9:E13}. Pour chacune des quatre ventes : indiquez dans la liste déroulante si vous la \textbf{retenez} ou l'\textbf{écartez} pour la grille, et justifiez en une phrase à partir des cinq critères de validation d'une vente (séance 6 : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition au marché).
164 +
165 +\emph{Indication :} une vente peut être retenue \textbf{avec ajustement transactionnel} (p.~ex. financement avantageux) --- écarter n'est justifié que si la condition n'est pas quantifiable de façon fiable.
166 +\end{questionexam}
167 +
168 +\begin{questionexam}{Ajustements transactionnels séquentiels}{12}
169 +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{7 à 12}. Pour chaque vente retenue, appliquez \textbf{dans l'ordre} et \textbf{par formule} :
170 +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
171 + \item conditions de vente (le cas échéant);
172 + \item financement : retranchez l'avantage de 6\,000~\$ de la vente concernée;
173 + \item temps : $+0{,}17$~\%/mois sur le prix résultant, selon le nombre de mois écoulés depuis la vente.
174 +\end{enumerate}
175 +La ligne 12 affiche le \textbf{prix ajusté transactionnel} de chaque vente. Rappel de la convention séquentielle :
176 +\begin{formule}
177 +$P_{\text{ajusté}} = \bigl(P_{\text{vente}} - \text{financement}\bigr) \times \bigl(1 + 0{,}0017 \times \text{mois}\bigr)$
178 +\end{formule}
179 +\end{questionexam}
180 +
181 +\begin{questionexam}{Ajustements de propriété et prix ajustés finals}{18}
182 +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{14 à 21}. Appliquez les ajustements de propriété \textbf{additifs} (tableau 1) : aire habitable (150~\$/pi\up{2} d'écart avec le sujet), garage, piscine, sous-sol aménagé, salles de bains, terrain (règle du 1\,000 pi\up{2}). Chaque ajustement se calcule \textbf{par formule} (signe correct : on ajuste le comparable \textbf{vers} le sujet). La ligne 21 affiche le \textbf{prix ajusté final} de chaque vente retenue.
183 +\end{questionexam}
184 +
185 +\begin{questionexam}{Seuils d'ajustement net et brut}{10}
186 +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{23 à 26}. Pour chaque vente retenue, calculez par formule :
187 +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
188 + \item l'\textbf{ajustement net} (somme algébrique de tous les ajustements) en \$ et en \% \textbf{du prix de vente};
189 + \item l'\textbf{ajustement brut} (somme des valeurs absolues) en \% du prix de vente;
190 + \item la conformité aux seuils du cours : net $\leq 15$~\%, brut $\leq 25$~\% (affichage automatique \emph{Conforme} / \emph{À surveiller} fourni dans le gabarit).
191 +\end{enumerate}
192 +En \textbf{C28}, indiquez ce qu'un dépassement de seuil impliquerait pour la pondération de la vente concernée (2 à 3 lignes).
193 +\end{questionexam}
194 +
195 +\begin{questionexam}{Réconciliation et valeur indiquée}{12}
196 +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{30 à 33}. Attribuez à chaque vente retenue une \textbf{pondération} (total 100~\%) justifiée par la qualité de comparabilité (ampleur des ajustements, proximité, fraîcheur de la vente) --- \textbf{la moyenne simple n'est pas une réconciliation}. Calculez la \textbf{valeur pondérée}, puis arrondissez au \textbf{5\,000~\$} le plus proche (convention du cours) pour conclure la \textbf{valeur marchande indiquée}. Justifiez vos pondérations en \textbf{C35} (3 à 5 lignes).
197 +\end{questionexam}
198 +
199 +\begin{questionexam}{Analyse de sensibilité}{10}
200 +Onglet \emph{Sensibilité}. La valeur contributive du garage (30\,000~\$) est la convention la plus discutable de la grille. Recalculez la valeur indiquée (avant arrondissement) pour des valeurs contributives de \textbf{20\,000~\$, 30\,000~\$ et 40\,000~\$} (zone \textbf{C6:E8}, alimentée par formules liées à la grille), et concluez en \textbf{C10} : la conclusion d'évaluation est-elle \textbf{robuste} à cette hypothèse? Quel est l'écart maximal en \% de la valeur conclue?
201 +\end{questionexam}
202 +
203 +\begin{questionexam}{Avis au prêteur}{10}
204 +Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C17} (8 à 12 lignes). Rédigez l'avis destiné au prêteur : valeur marchande conclue, écart avec le prix de la promesse d'achat (649\,900~\$) en \$ et en \%, position par rapport à la médiane du secteur, et recommandation (financer sur la base de quelle valeur? quel risque le prêteur court-il si le prix payé excède la valeur marchande?). Chaque affirmation doit citer un chiffre de votre grille ou du dossier.
205 +\end{questionexam}
206 +
207 +\begin{questionexam}{Tableau de bord}{14}
208 +Onglet \emph{Dashboard} :
209 +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
210 + \item \textbf{Zone KPI (B4:G6)} : valeur conclue, prix demandé, écart (\$ et \%), ajustement brut moyen, nombre de ventes retenues --- tout par formule avec \texttt{SIERREUR}/\texttt{IFERROR} (deux KPI fournis en modèle);
211 + \item \textbf{Graphique 1} (fourni) : prix de vente bruts vs prix ajustés finals --- vérifiez qu'il reflète votre grille;
212 + \item \textbf{Graphique 2} (à créer) : positionnement de la valeur conclue par rapport au prix demandé et à la médiane Aylmer (type au choix, titre et axes étiquetés);
213 + \item \textbf{Verdict (cellule C8)} : liste déroulante (\emph{Prix de promesse justifié} / \emph{Prix de promesse supérieur à la valeur} / \emph{Prix de promesse inférieur à la valeur}) avec mise en forme conditionnelle réactive;
214 + \item \textbf{Tableau récapitulatif (B24:F29)} : synthèse par vente (prix, ajusté, net \%, brut \%, pondération) alimentée par formules.
215 +\end{enumerate}
216 +\end{questionexam}
217 +
218 +% ------------------------------------------------------------------------------
219 +\partieexamen{Barème détaillé}{}
220 +
221 +\begin{center}
222 +\renewcommand{\arraystretch}{1.3}
223 +\begin{tabular}{@{}clc@{}}
224 +\toprule
225 +\textbf{Question} & \textbf{Objet évalué} & \textbf{Points} \\
226 +\midrule
227 +1 & Prix demandé / prix de vente / valeur marchande, ancrage marché & 6 \\
228 +2 & Validation des 4 ventes : décision (4) et justification par critères (4) & 8 \\
229 +3 & Transactionnels séquentiels : financement (4), temps par formule (6), ordre (2) & 12 \\
230 +4 & Propriété : signes corrects (6), calculs exacts (10), chaînage complet (2) & 18 \\
231 +5 & Net/brut en \% du prix de vente (7); implication d'un dépassement (3) & 10 \\
232 +6 & Pondérations justifiées (6), valeur pondérée et arrondi 5\,000 \$ (6) & 12 \\
233 +7 & Sensibilité : recalculs liés (6), conclusion de robustesse (4) & 10 \\
234 +8 & Avis au prêteur : chiffres exacts (5), recommandation professionnelle (5) & 10 \\
235 +9 & Dashboard : KPI (5), graphique ajouté (4), verdict réactif (2), récap (3) & 14 \\
236 +\midrule
237 + & \textbf{Total} & \textbf{100} \\
238 +\bottomrule
239 +\end{tabular}
240 +\end{center}
241 +
242 +\begin{miseengarde}[Critères transversaux]
243 +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt]
244 + \item Grille non chaînée (valeurs tapées au lieu de formules) : au plus la moitié des points des questions 3 à 7.
245 + \item \textbf{Sens des ajustements} : un ajustement appliqué au sujet plutôt qu'au comparable, ou de signe inversé, est l'erreur la plus coûteuse de la méthode --- vérifiez chaque signe.
246 + \item Erreur propagée : pénalisée une seule fois si la démarche subséquente est correcte.
247 + \item Réponses non ancrées dans le dossier : peu ou pas de points.
248 +\end{itemize}
249 +\end{miseengarde}
250 +
251 +% ------------------------------------------------------------------------------
252 +\partieexamen{Sources des données (toutes consultées le 4 août 2026)}{}
253 +
254 +\begin{enumerate}[leftmargin=18pt, itemsep=3pt]
255 + \item Realtor.ca, inscription de la propriété sujette : 53, rue du Tropique, Gatineau (Aylmer), MLS 12303295, prix demandé 649\,900~\$. \url{https://www.realtor.ca/real-estate/30113089/53-rue-du-tropique-gatineau-aylmer-plateau-de-la-capitale}
256 + \item Realtor.ca, inscriptions en vigueur à Gatineau relevées le 4 août 2026 (figure~\ref{fig:inscriptions}) : 66 rue Paquette (MLS 18043252, 524\,999~\$); 316 rue de Lausanne (MLS 15150251, 549\,799~\$); 110 rue Le Roy (MLS 15697965, 779\,900~\$); 1404 ch. d'Aylmer (MLS 13162694, 799\,900~\$). \url{https://www.realtor.ca}
257 + \item APCIQ, \emph{Baromètre résidentiel --- RMR de Gatineau, T2 2026} : médiane Aylmer 572\,750~\$, RMR 523\,500~\$ ($+2$~\%), délais 27~jours. \url{https://apciq.ca/barometre-residentiel/}
258 + \item OpenHouse, \emph{Marché des unifamiliales à Gatineau} : prix moyen 515\,413~\$, 2\,655 ventes sur 12 mois, délai moyen 25~jours. \url{https://www.openhouseqc.com/marche-immobilier/unifamiliale/outaouais/gatineau}
259 + \item RénoAssistance, \emph{Quel est le prix de construction d'un garage en 2025?} : garage simple attaché clés en main $\approx$ 50\,000~\$ (240--300~\$/pi\up{2}). \url{https://www.renoassistance.ca/fr/residentiel/ressources-inspirations/article/prix-ajout-de-garage}
260 + \item Banque Nationale, \emph{Prix d'une piscine creusée : combien ça coûte réellement?} : installation 22\,000--50\,000~\$; contribution de 5 à 8~\% à la valeur dans les quartiers où les piscines sont courantes. \url{https://www.bnc.ca/particuliers/conseils/maison/piscine-couts-reels.html}
261 + \item Radio-Canada, \emph{Y a-t-il de la surenchère dans votre quartier?} (2025) --- contexte : la surenchère mesurée à Québec (unifamiliales vendues en moyenne 8~\% au-dessus du prix demandé à l'hiver 2025); donnée équivalente non publiée pour Gatineau dans les sources consultées --- \textbf{signalé, non inventé}. \url{https://ici.radio-canada.ca/info/2025/immobilier/carte-quebec-prix-achat-surenchere-maisons-condos/}
262 + \item Photographie du secteur Aylmer : Veillg1, Wikimedia Commons, licence CC~BY-SA~4.0 (figure~\ref{fig:aylmer}).
263 +\end{enumerate}
264 +
265 +\medskip
266 +\begin{center}
267 +{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}--- Fin de l'énoncé du travail pratique 2 ---}
268 +\end{center}
269 +
270 +\end{document}
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/IMM1003-20_TP2_gabarit.xlsx +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/IMM1003-20_TP2_solutionnaire.pdf +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/IMM1003-20_TP2_solutionnaire.tex +158 −0
@@ -0,0 +1,158 @@
1 +% ==============================================================================
2 +% IMM1003-20 — TP2 : SOLUTIONNAIRE — Méthode de comparaison (Aylmer)
3 +% Réservé à l'enseignant — Simon-Pierre Boucher, UQO
4 +% ==============================================================================
5 +\documentclass[11pt]{article}
6 +\usepackage[solutionnaire]{uqo-examen}
7 +
8 +\setexamCours{IMM1003-20}
9 +\setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière}
10 +\setexamType{Travail pratique 2}
11 +\setexamSession{Automne 2026}
12 +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)}
13 +\setexamRemise{Séance 10 --- dépôt Moodle}
14 +\setexamPonderation{10 \% de la note finale}
15 +\setexamCouverture{Méthode de comparaison : 53, rue du Tropique, Aylmer (Gatineau)}
16 +
17 +\begin{document}
18 +\pagetitreexamen
19 +
20 +\begin{notescorrection}[Personnalisation]
21 +$P_{V1} = 588\,000 + 1\,000 \times B$ (B $=$ dernier chiffre du code permanent, saisi en Accueil!D9). Toute la grille doit être \textbf{chaînée} : changer B dans le classeur remis doit recalculer la valeur conclue. Les corrigés ci-dessous donnent la chaîne générale et la table B $=$ 0 à 9.
22 +\end{notescorrection}
23 +
24 +\partieexamen{Solutions}{}
25 +
26 +\begin{questionexam}{Prix demandé, prix de vente, valeur marchande}{6}
27 +\begin{solution}
28 +Attendu : le \textbf{prix demandé} est une offre du vendeur; le \textbf{prix de vente} est un fait de transaction; la \textbf{valeur marchande} (déf. OEAQ) est le prix le plus probable dans un marché ouvert, acheteur et vendeur prudents et informés, sans lien de dépendance. Ancrage : le sujet est demandé à 649\,900~\$ alors que la \textbf{médiane de vente} d'Aylmer est de 572\,750~\$ (figure 2 : le sujet est au milieu des prix \emph{demandés}, mais ceux-ci plafonnent les prix de vente); délais courts (27 j) n'impliquent pas que tout prix demandé soit payé. Le prêteur finance la \textbf{valeur}, pas la promesse.
29 +\end{solution}
30 +\begin{notescorrection}
31 +3 notions distinguées : 3 pts; ancrage chiffré (figure 2 + médiane + délais) : 3 pts.
32 +\end{notescorrection}
33 +\end{questionexam}
34 +
35 +\begin{questionexam}{Validation des comparables}{8}
36 +\begin{solution}
37 +V1 : \textbf{retenir} --- comptant $=$ pas d'ajustement de financement requis (le comptant n'avantage pas le prix dans la convention du cours; accepter « retenir avec vigilance »). V2 : \textbf{retenir} (plein gré, conventionnel). V3 : \textbf{retenir avec ajustement transactionnel} --- solde de prix de vente quantifié (6\,000~\$) donc ajustable, pas exclu. V4 : \textbf{écarter} --- vente de succession conclue hors conditions normales de mise en marché (plein gré douteux, exposition insuffisante), non quantifiable de façon fiable.
38 +\end{solution}
39 +\begin{notescorrection}
40 +1 pt par décision correcte $+$ 1 pt par justification citant le bon critère. Écarter V3 au lieu de l'ajuster : max 1/2 sur cette ligne (l'indication de l'énoncé le décourage explicitement).
41 +\end{notescorrection}
42 +\end{questionexam}
43 +
44 +\begin{questionexam}{Ajustements transactionnels séquentiels}{12}
45 +\begin{solution}
46 +Facteurs temps ($+0{,}17$~\%/mois) : V1 (3 mois) 1,0051; V2 (8 mois) 1,0136; V3 (2 mois) 1,0034.\\
47 +V1 : $(588\,000 + 1\,000B - 0) \times 1{,}0051$.\quad
48 +V2 : $645\,000 \times 1{,}0136 = \mathbf{653\,772}$~\$.\quad
49 +V3 : $(549\,000 - 6\,000) \times 1{,}0034 = 543\,000 \times 1{,}0034 = \mathbf{544\,846}$~\$.\\
50 +Exemple B $=$ 5 : V1 $= 593\,000 \times 1{,}0051 = \mathbf{596\,024}$~\$.
51 +\end{solution}
52 +\begin{notescorrection}
53 +Financement avant temps (ordre séquentiel) : 2 pts; retrait des 6\,000~\$ de V3 : 4 pts; facteurs temps par formule sur les mois : 6 pts. Ordre inversé (temps avant financement) : $-2$ pts, puis suivre la chaîne.
54 +\end{notescorrection}
55 +\end{questionexam}
56 +
57 +\begin{questionexam}{Ajustements de propriété et prix ajustés finals}{18}
58 +\begin{solution}
59 +Écarts (sujet 1\,420 pi\up{2}, 4 ch/2 sdb, garage, sans piscine ni sous-sol aménagé, lot 5\,084 pi\up{2}; tous les écarts de lot $<$ 1\,000 pi\up{2} $\Rightarrow$ 0) :
60 +\begin{center}
61 +\small
62 +\begin{tabular}{@{}lccc@{}}
63 +\toprule
64 + & \textbf{V1} & \textbf{V2} & \textbf{V3} \\
65 +\midrule
66 +Aire habitable (150 \$/pi\up{2}) & $+40 \times 150 = +6\,000$ & $-130 \times 150 = -19\,500$ & $+120 \times 150 = +18\,000$ \\
67 +Garage ($\pm$ 30\,000) & 0 & 0 & $+30\,000$ \\
68 +Piscine ($\pm$ 25\,000) & 0 & $-25\,000$ & 0 \\
69 +Sous-sol aménagé ($\pm$ 20\,000) & 0 & 0 & $-20\,000$ \\
70 +Salles de bains ($\pm$ 12\,000) & 0 & 0 & $+12\,000$ \\
71 +Terrain & 0 & 0 & 0 \\
72 +\midrule
73 +Total propriété & $+6\,000$ & $-44\,500$ & $+40\,000$ \\
74 +\textbf{Prix ajusté final} & $(588\,000{+}1\,000B){\times}1{,}0051 + 6\,000$ & \textbf{609\,272} & \textbf{584\,846} \\
75 +\bottomrule
76 +\end{tabular}
77 +\end{center}
78 +Exemple B $=$ 5 : V1 final $= \mathbf{602\,024}$~\$.
79 +\end{solution}
80 +\begin{notescorrection}
81 +Signes corrects (on retire au comparable ce qu'il a en trop, on ajoute ce qui lui manque) : 6 pts; calculs liés : 10 pts; chaînage complet (B recalcule tout) : 2 pts. Signe inversé sur un poste : 0 pour ce poste $+$ suivre la chaîne.
82 +\end{notescorrection}
83 +\end{questionexam}
84 +
85 +\begin{questionexam}{Seuils d'ajustement net et brut}{10}
86 +\begin{solution}
87 +En \% du prix de vente : V1 (B $=$ 5) : net $+9\,024/593\,000 = +1{,}5$~\% ; brut $\approx 1{,}5$~\% $\rightarrow$ conforme. V2 : net $-5{,}5$~\%, brut $8{,}3$~\% $\rightarrow$ conforme. V3 : net $+6{,}5$~\%, brut $\mathbf{16{,}0}$~\% $\rightarrow$ conforme (mais brut le plus élevé). \textbf{C28} : un dépassement (net $>$ 15~\% ou brut $>$ 25~\%) n'exclut pas mécaniquement la vente, mais commande une \textbf{pondération réduite} et une justification --- l'ampleur des ajustements mesure l'éloignement du comparable.
88 +\end{solution}
89 +\begin{notescorrection}
90 +Net et brut par formule (base $=$ prix de vente) : 7 pts; implication : 3 pts. Base erronée (prix ajusté) : $-2$ pts.
91 +\end{notescorrection}
92 +\end{questionexam}
93 +
94 +\begin{questionexam}{Réconciliation et valeur indiquée}{12}
95 +\begin{solution}
96 +Pondération suggérée : V1 \textbf{50~\%} (ajustements minimes, vente récente, même quartier), V2 \textbf{25~\%} (brut modéré mais 8 mois), V3 \textbf{25~\%} (brut 16~\%, financement ajusté). Table selon B :
97 +\begin{center}
98 +\small
99 +\begin{tabular}{@{}cccc@{}}
100 +\toprule
101 +\textbf{B} & \textbf{V1 final (\$)} & \textbf{Valeur pondérée (\$)} & \textbf{Conclue (arrondie) (\$)} \\
102 +\midrule
103 +0 & 596\,999 & 597\,029 & 595\,000 \\
104 +1 & 598\,004 & 597\,532 & 600\,000 \\
105 +2 & 599\,009 & 598\,034 & 600\,000 \\
106 +3 & 600\,014 & 598\,537 & 600\,000 \\
107 +4 & 601\,019 & 599\,039 & 600\,000 \\
108 +5 & 602\,024 & 599\,542 & 600\,000 \\
109 +6 & 603\,029 & 600\,044 & 600\,000 \\
110 +7 & 604\,035 & 600\,547 & 600\,000 \\
111 +8 & 605\,040 & 601\,049 & 600\,000 \\
112 +9 & 606\,045 & 601\,552 & 600\,000 \\
113 +\bottomrule
114 +\end{tabular}
115 +\end{center}
116 +D'autres pondérations justifiées sont recevables : la valeur conclue doit rester dans la fourchette des prix ajustés ($\approx$ 585\,000--609\,000~\$) et l'arrondi au 5\,000~\$ appliqué.
117 +\end{solution}
118 +\begin{notescorrection}
119 +Pondérations justifiées (V1 dominant attendu; moyenne simple $=$ max 2/6) : 6 pts; somme pondérée et arrondi : 6 pts.
120 +\end{notescorrection}
121 +\end{questionexam}
122 +
123 +\begin{questionexam}{Analyse de sensibilité}{10}
124 +\begin{solution}
125 +Seule \textbf{V3} porte l'ajustement garage ($+30\,000$). Garage à 20\,000 : V3 final $-10\,000$ $\Rightarrow$ valeur pondérée $-2\,500$; à 40\,000 : $+2\,500$. Écart maximal $\approx \pm 2\,500$~\$ sur $\approx$ 600\,000~\$, soit $\pm 0{,}4$~\% : conclusion \textbf{robuste} --- l'arrondi au 5\,000~\$ absorbe presque l'effet.
126 +\end{solution}
127 +\begin{notescorrection}
128 +Recalculs liés : 6 pts (identifier que seule V3 bouge : 2). Conclusion de robustesse chiffrée : 4 pts.
129 +\end{notescorrection}
130 +\end{questionexam}
131 +
132 +\begin{questionexam}{Avis au prêteur}{10}
133 +\begin{solution}
134 +Attendu (B $=$ 5) : valeur conclue \textbf{600\,000~\$} contre promesse de \textbf{649\,900~\$} : écart de $-49\,900$~\$ ($-7{,}7$~\%). Le prix payé excède la valeur marchande indiquée; le sujet est demandé 13~\% au-dessus de la médiane d'Aylmer. Recommandation : financer sur la \textbf{valeur} (RPV calculé sur 600\,000~\$); risque du prêteur si le prix paie l'écart : garantie insuffisante en cas de défaut/revente. Mentionner la marge d'incertitude ($\approx$ 585--609~k\$).
135 +\end{solution}
136 +\begin{notescorrection}
137 +Chiffres exacts (valeur, écart \$ et \%) : 5 pts; recommandation professionnelle (financer sur la valeur, risque énoncé) : 5 pts.
138 +\end{notescorrection}
139 +\end{questionexam}
140 +
141 +\begin{questionexam}{Tableau de bord}{14}
142 +\begin{solution}
143 +KPI attendus par formule : écart $=$ Grille!C33 $-$ Données!C7 (négatif $\approx -49\,900$ à B $=$ 5); écart \% $\approx -7{,}7$~\%; brut moyen $\approx (1{,}5 + 8{,}3 + 16{,}0)/3 = 8{,}6$~\%; ventes retenues $=$ 3. Verdict : \textbf{« Prix de promesse supérieur à la valeur »} (MFC rouge). Graphique 2 : barres/jauge positionnant 600\,000 vs 649\,900 vs 572\,750. Récapitulatif B24:F29 lié à la grille.
144 +\end{solution}
145 +\begin{notescorrection}
146 +KPI : 5 pts; graphique ajouté : 4; verdict réactif cohérent : 2; récapitulatif : 3.
147 +\end{notescorrection}
148 +\end{questionexam}
149 +
150 +\begin{notescorrection}[Rappels transversaux]
151 +Grille non chaînée : plafond 50~\% des questions 3 à 7. Vérification rapide : saisir un autre B dans Accueil!D9 et confirmer que Grille!C33 bouge. Erreur propagée pénalisée une fois. Réponses non ancrées : peu ou pas de points.
152 +\end{notescorrection}
153 +
154 +\medskip
155 +\begin{center}
156 +{\sffamily\bfseries\color{uqoVert}--- Fin du solutionnaire du TP2 ---}
157 +\end{center}
158 +\end{document}
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/README_old.md +7 −0
@@ -0,0 +1,7 @@
1 +# IMM1003-20 · TP2 — Méthode de comparaison : 53, rue du Tropique, Aylmer (10 %)
2 +
3 +- Remise : séance 10 · Livrable étudiant : gabarit Excel complété (grille d'ajustement chaînée + sensibilité + dashboard).
4 +- Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités); ventes comparables pédagogiques calibrées (signalé dans l'énoncé).
5 +- **Personnalisation** : Prix de la vente 1 = 588 000 + 1 000 × B. Référence : valeur conclue 595 000-600 000 $ selon B (table complète au solutionnaire).
6 +- `enonce/` et `gabarit_excel/` : **à distribuer** · `solutionnaire_enseignant/` : **réservé** (solutions, table B = 0-9, barème /100, notes de correction).
7 +- Recompiler l'énoncé : `cd enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex` (dossier autonome).
renamed IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/photo-aylmer.jpg → IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/assets_old/photo-aylmer.jpg +0 −0
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/assets_old/uqo-logo.png +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/_archive_2026-08_Tropique/make_IMM1003_TP2_old.py +385 −0
@@ -0,0 +1,385 @@
1 +#!/usr/bin/env python3
2 +"""Gabarit Excel — IMM1003-20 TP2 : Méthode de comparaison (résidence à Aylmer).
3 +
4 +Sujet : inscription réelle Realtor.ca MLS 12303295 (53, rue du Tropique, Aylmer),
5 +consultée le 4 août 2026. Comparables pédagogiques calibrés sur les niveaux réels
6 +du secteur (voir mise en garde de l'énoncé). Coordonnées promises par l'énoncé :
7 + Analyse C5 · B9:E13 · C17
8 + Grille lignes 6 (prix) · 7-12 (transactionnels) · 14-21 (propriété) ·
9 + 23-26 (seuils) + C28 · 30-33 (réconciliation) + C35
10 + Sensibilité C6:E8 + C10
11 + Dashboard B4:G6 (KPI) · C8 (verdict) · B24:F29 (récapitulatif)
12 +"""
13 +import sys, os
14 +sys.path.insert(0, os.path.dirname(__file__))
15 +
16 +from openpyxl import Workbook
17 +from openpyxl.chart import BarChart, Reference
18 +from openpyxl.formatting.rule import FormulaRule
19 +from openpyxl.styles import Font, PatternFill
20 +from openpyxl.worksheet.datavalidation import DataValidation
21 +
22 +from uqo_xlsx import (
23 + BLEU, BORDER_THIN, CENTER, FILL_BLEU, FILL_CALCUL, FILL_CLAIR,
24 + FILL_REPONSE, FONT_H1, FONT_H2, FONT_NORMAL, FONT_NOTE, WRAP,
25 + bandeau, cellule_reponse, kpi, legende, note, preparer_feuille,
26 + table, titre_section, zone_texte,
27 +)
28 +
29 +OUT = "/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/Enseignement/UQO_PREPARATION_COURS/output/IMM1003-20/TP2/IMM1003-20_TP2_gabarit.xlsx"
30 +FMT_D = '#,##0" $"'
31 +FMT_P1 = "0.0%"
32 +
33 +wb = Workbook()
34 +
35 +# ==============================================================================
36 +# 1. ACCUEIL
37 +# ==============================================================================
38 +ws = wb.active
39 +ws.title = "Accueil"
40 +preparer_feuille(ws, {"B": 30, "C": 3, "D": 46, "E": 18, "F": 18, "G": 18})
41 +bandeau(ws, "IMM1003-20 — Travail pratique 2",
42 + "Méthode de comparaison — 53, rue du Tropique, Aylmer (inscription réelle) · UQO · Simon-Pierre Boucher", ncols=6)
43 +
44 +titre_section(ws, 5, 2, "Identification et personnalisation", 6)
45 +for r, lbl in [(7, "Nom, prénom"), (8, "Code permanent"),
46 + (9, "B = DERNIER chiffre de votre code permanent (0 à 9)"),
47 + (10, "Outils d'IA utilisés (déclaration obligatoire)")]:
48 + c = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl); c.font = FONT_H2; c.alignment = WRAP
49 +for rng in ("D7:F7", "D8:F8", "D10:F10"):
50 + ws.merge_cells(rng)
51 +cellule_reponse(ws, "D7"); cellule_reponse(ws, "D8")
52 +cellule_reponse(ws, "D9", num_fmt="0")
53 +cellule_reponse(ws, "D10", hint="ex. : chatbot du cours (thèmes des questions posées), aucun, etc.")
54 +dv_b = DataValidation(type="whole", operator="between", formula1="0", formula2="9",
55 + allow_blank=True, errorTitle="Valeur invalide",
56 + error="B doit être un chiffre entier entre 0 et 9.")
57 +dv_b.showErrorMessage = True
58 +ws.add_data_validation(dv_b); dv_b.add("D9")
59 +note(ws, 11, 2, "Le prix de la Vente 1 (onglet Grille) = 588 000 + 1 000 × B : il se met à jour automatiquement.", 6)
60 +
61 +titre_section(ws, 13, 2, "Mode d'emploi du classeur", 6)
62 +instructions = [
63 + "1. Lisez l'énoncé PDF, puis inscrivez B ci-dessus AVANT tout calcul.",
64 + "2. Onglet Analyse : questions 1 (C5), 2 (B9:E13) et 8 (C17).",
65 + "3. Onglet Grille : questions 3 à 6 — la grille doit être entièrement chaînée par formules.",
66 + "4. Onglet Sensibilité : question 7 (C6:E8 et conclusion C10).",
67 + "5. Onglet Dashboard : question 9 — KPI, verdict, graphique à ajouter, récapitulatif.",
68 + "6. Remise Moodle : ce fichier renommé TP2_VotreCodePermanent.xlsx.",
69 +]
70 +r = 14
71 +for txt in instructions:
72 + ws.merge_cells(start_row=r, start_column=2, end_row=r, end_column=7)
73 + c = ws.cell(row=r, column=2, value=txt); c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = WRAP
74 + r += 1
75 +titre_section(ws, r + 1, 2, "Légende des couleurs", 6)
76 +legende(ws, r + 3, 2)
77 +
78 +# ==============================================================================
79 +# 2. DONNÉES (sujet réel + conventions + comparables)
80 +# ==============================================================================
81 +ws = wb.create_sheet("Données")
82 +preparer_feuille(ws, {"B": 40, "C": 18, "D": 16, "E": 16, "F": 16, "G": 16})
83 +bandeau(ws, "Données du dossier",
84 + "Sujet : inscription réelle Realtor.ca MLS 12303295 (4 août 2026) · Conventions ancrées · NE PAS MODIFIER", ncols=6)
85 +ws.freeze_panes = "A5"
86 +
87 +titre_section(ws, 5, 2, "Propriété sujette — 53, rue du Tropique, Gatineau (Aylmer) — RÉELLE", 3)
88 +table(ws, 6, 2,
89 + ["Caractéristique", "Valeur"],
90 + [["Prix demandé ($) — promesse d'achat au même montant", 649900],
91 + ["Type", "Plain-pied (1 étage)"],
92 + ["Chambres / salles de bains", "4 / 2"],
93 + ["Aire habitable (pi²)", 1420],
94 + ["Terrain (pi²)", 5084],
95 + ["Garage attaché", "Oui"],
96 + ["Piscine creusée", "Non"],
97 + ["Sous-sol aménagé", "Non"]],
98 + num_fmts=[None, None])
99 +ws["C7"].number_format = "#,##0"
100 +# → C7=prix demandé 649900, C10=1420, C11=5084
101 +
102 +titre_section(ws, 16, 2, "Conventions d'ajustement de la firme (tableau 1 de l'énoncé)", 3)
103 +table(ws, 17, 2,
104 + ["Élément", "Valeur"],
105 + [["Temps (par mois)", 0.0017],
106 + ["Garage attaché simple ($)", 30000],
107 + ["Piscine creusée ($)", 25000],
108 + ["Sous-sol aménagé ($)", 20000],
109 + ["Salle de bains supplémentaire ($)", 12000],
110 + ["Aire habitable ($ / pi² d'écart)", 150],
111 + ["Terrain ($ / pi² au-delà de 1 000 pi² d'écart)", 6],
112 + ["Seuil net (max)", 0.15],
113 + ["Seuil brut (max)", 0.25],
114 + ["Arrondissement de la conclusion ($)", 5000]],
115 + num_fmts=[None, "#,##0"])
116 +ws["C18"].number_format = "0.00%"
117 +ws["C25"].number_format = "0%"
118 +ws["C26"].number_format = "0%"
119 +# → C18=0,17 %/mois, C19=garage 30000, C20=piscine, C21=sous-sol, C22=sdb,
120 +# C23=150 $/pi², C24=6 $/pi², C25=15 %, C26=25 %, C27=5000
121 +
122 +titre_section(ws, 29, 2, "Ventes comparables (dossiers pédagogiques calibrés sur le marché réel — voir énoncé)", 6)
123 +table(ws, 30, 2,
124 + ["Caractéristique", "Vente 1", "Vente 2", "Vente 3", "Vente 4"],
125 + [["Prix de vente ($)", None, 645000, 549000, 520000],
126 + ["Mois écoulés depuis la vente", 3, 8, 2, 14],
127 + ["Aire habitable (pi²)", 1380, 1550, 1300, 1450],
128 + ["Chambres / sdb", "4 / 2", "4 / 2", "3 / 1", "4 / 2"],
129 + ["Garage attaché", "Oui", "Oui", "Non", "Oui"],
130 + ["Piscine creusée", "Non", "Oui", "Non", "Non"],
131 + ["Sous-sol aménagé", "Non", "Non", "Oui", "Non"],
132 + ["Terrain (pi²)", 5200, 5400, 4900, 5100],
133 + ["Financement", "Comptant", "Conventionnel", "Solde de prix de vente (avantage 6 000 $)", "Conventionnel"],
134 + ["Conditions de vente", "Plein gré", "Plein gré", "Plein gré", "Succession (vente rapide)"]],
135 + num_fmts=[None, "#,##0", "#,##0", "#,##0", "#,##0"])
136 +c = ws.cell(row=31, column=3, value='=IF(Accueil!D9="","Inscrire B dans Accueil",588000+1000*Accueil!D9)')
137 +c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = CENTER; c.number_format = "#,##0"
138 +note(ws, 41, 2, "Vente 1 : prix personnalisé = 588 000 + 1 000 × B (calcul automatique depuis l'onglet Accueil). "
139 + "Vente 3 : l'avantage de financement de 6 000 $ se retranche AVANT l'ajustement pour le temps. "
140 + "Vente 4 : succession, hors conditions normales de marché.", 6)
141 +# → ligne 31 = prix (C31:F31) ; ligne 32 = mois ; ligne 33 = aire ; ligne 38 = terrain
142 +
143 +# ==============================================================================
144 +# 3. ANALYSE (questions 1, 2, 8)
145 +# ==============================================================================
146 +ws = wb.create_sheet("Analyse")
147 +preparer_feuille(ws, {"B": 26, "C": 26, "D": 30, "E": 56, "F": 6})
148 +bandeau(ws, "Analyse — Questions 1, 2 et 8",
149 + "Justifications ancrées dans les données du dossier (citez les chiffres).", ncols=5)
150 +ws.freeze_panes = "A5"
151 +
152 +titre_section(ws, 4, 2, "Question 1 — Prix demandé, prix de vente, valeur marchande (C5)", 5)
153 +zone_texte(ws, "C5", 3, 3, "Pourquoi ne pas retenir le prix de la promesse (649 900 $)? Distinguer les trois notions et ancrer "
154 + "dans la figure 2, la médiane Aylmer (572 750 $) et les délais (5-8 lignes)…")
155 +
156 +titre_section(ws, 8, 2, "Question 2 — Validation des comparables (zone B9:E13)", 5)
157 +hdrs = ["Vente", "Décision (liste)", "Particularité (rappel)", "Justification par les critères de validation (une phrase)"]
158 +for j, h in enumerate(hdrs):
159 + c = ws.cell(row=9, column=2 + j, value=h)
160 + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF")
161 + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER
162 +particularites = ["Comptant, il y a 3 mois", "Piscine creusée, il y a 8 mois",
163 + "Solde de prix de vente (avantage 6 000 $)", "Succession, vente rapide, il y a 14 mois"]
164 +for i in range(4):
165 + r = 10 + i
166 + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=f"Vente {i + 1}"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR
167 + cellule_reponse(ws, f"C{r}")
168 + pc = ws.cell(row=r, column=4, value=particularites[i])
169 + pc.font = FONT_NOTE; pc.border = BORDER_THIN; pc.fill = FILL_CALCUL; pc.alignment = WRAP
170 + cellule_reponse(ws, f"E{r}")
171 + ws.row_dimensions[r].height = 30
172 +dv_dec = DataValidation(type="list",
173 + formula1='"Retenir,Retenir avec ajustement transactionnel,Écarter"', allow_blank=True)
174 +ws.add_data_validation(dv_dec); dv_dec.add("C10:C13")
175 +
176 +titre_section(ws, 16, 2, "Question 8 — Avis au prêteur (C17)", 5)
177 +zone_texte(ws, "C17", 6, 3, "Valeur conclue, écart avec la promesse (649 900 $) en $ et en %, position vs médiane du secteur, "
178 + "recommandation au prêteur et risque en cas de prix payé > valeur marchande (8-12 lignes, chiffres cités)…")
179 +
180 +# ==============================================================================
181 +# 4. GRILLE (questions 3, 4, 5, 6)
182 +# ==============================================================================
183 +ws = wb.create_sheet("Grille")
184 +preparer_feuille(ws, {"B": 46, "C": 16, "D": 16, "E": 16, "F": 16, "G": 6})
185 +bandeau(ws, "Grille d'ajustement — Questions 3 à 6",
186 + "Transactionnels SÉQUENTIELS puis propriété ADDITIFS. Tout par formule : changer B recalcule tout.", ncols=5)
187 +ws.freeze_panes = "C6"
188 +
189 +for j, h in enumerate(["Élément", "Vente 1", "Vente 2", "Vente 3", "Vente 4"]):
190 + c = ws.cell(row=5, column=2 + j, value=h)
191 + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF")
192 + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER
193 +
194 +def ligne(r, label, kind, fmt=FMT_D, cols="CDEF", bold=False):
195 + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=label)
196 + lc.font = FONT_H2 if bold else FONT_NORMAL
197 + lc.alignment = WRAP
198 + lc.border = BORDER_THIN
199 + lc.fill = FILL_CLAIR
200 + for col in cols:
201 + if kind == "rep":
202 + cellule_reponse(ws, f"{col}{r}", num_fmt=fmt)
203 + elif kind == "calc":
204 + c = ws[f"{col}{r}"]
205 + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.font = FONT_NORMAL
206 + c.alignment = CENTER; c.number_format = fmt
207 +
208 +# ligne 6 : prix de vente (liens automatiques vers Données)
209 +ligne(6, "Prix de vente ($) — automatique", "calc", bold=True)
210 +for j, col in enumerate("CDEF"):
211 + ws[f"{col}6"].value = f"=Données!{chr(67 + j)}31"
212 +
213 +titre_section(ws, 4, 2, "", 5) # fine barre au-dessus des en-têtes
214 +ws.cell(row=4, column=2, value="Question 3 — Ajustements transactionnels (lignes 7 à 12)").font = \
215 + Font(name="Calibri", size=11, bold=True, color="FFFFFF")
216 +
217 +ligne(7, "Mois écoulés — automatique", "calc", fmt="0")
218 +for j, col in enumerate("CDEF"):
219 + ws[f"{col}7"].value = f"=Données!{chr(67 + j)}32"
220 +ligne(8, "a) Ajustement conditions de vente ($, 0 si aucune)", "rep")
221 +ligne(9, "b) Ajustement financement ($, négatif si avantage)", "rep")
222 +ligne(10, "Sous-total après a) et b)", "rep")
223 +ligne(11, "c) Facteur temps (1 + 0,0017 × mois)", "rep", fmt="0.0000")
224 +ligne(12, "PRIX AJUSTÉ TRANSACTIONNEL ($)", "rep", bold=True)
225 +
226 +sep = ws.cell(row=13, column=2, value="Question 4 — Ajustements de propriété (lignes 14 à 21) — signe : on ajuste le comparable VERS le sujet")
227 +sep.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF")
228 +for k in range(2, 7):
229 + ws.cell(row=13, column=k).fill = PatternFill("solid", fgColor="0066B3")
230 +ws.row_dimensions[13].height = 18
231 +
232 +ligne(14, "Aire habitable (écart pi² × 150 $)", "rep")
233 +ligne(15, "Garage attaché (± 30 000 $)", "rep")
234 +ligne(16, "Piscine creusée (± 25 000 $)", "rep")
235 +ligne(17, "Sous-sol aménagé (± 20 000 $)", "rep")
236 +ligne(18, "Salles de bains (± 12 000 $ / sdb)", "rep")
237 +ligne(19, "Terrain (règle du 1 000 pi², 6 $/pi² excédentaire)", "rep")
238 +ligne(20, "Total des ajustements de propriété ($)", "rep")
239 +ligne(21, "PRIX AJUSTÉ FINAL ($)", "rep", bold=True)
240 +
241 +sep = ws.cell(row=22, column=2, value="Question 5 — Seuils (lignes 23 à 26, en % du PRIX DE VENTE)")
242 +sep.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF")
243 +for k in range(2, 7):
244 + ws.cell(row=22, column=k).fill = PatternFill("solid", fgColor="0066B3")
245 +ws.row_dimensions[22].height = 18
246 +
247 +ligne(23, "Ajustement net ($, somme algébrique)", "rep")
248 +ligne(24, "Ajustement net (% du prix de vente)", "rep", fmt=FMT_P1)
249 +ligne(25, "Ajustement brut (% du prix de vente, valeurs absolues)", "rep", fmt=FMT_P1)
250 +ligne(26, "Conformité aux seuils — automatique", "calc", fmt="General")
251 +for col in "CDEF":
252 + ws[f"{col}26"].value = (f'=IF(OR({col}24="",{col}25=""),"—",'
253 + f'IF(AND(ABS({col}24)<=Données!$C$25,{col}25<=Données!$C$26),"Conforme","À surveiller"))')
254 +ws.conditional_formatting.add("C26:F26",
255 + FormulaRule(formula=['C26="À surveiller"'], fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE")))
256 +ws.conditional_formatting.add("C26:F26",
257 + FormulaRule(formula=['C26="Conforme"'], fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE")))
258 +zone_texte(ws, "C28", 2, 4, "Implication d'un dépassement de seuil pour la pondération (2-3 lignes)…")
259 +
260 +sep = ws.cell(row=29, column=2, value="Question 6 — Réconciliation (lignes 30 à 33) : la moyenne simple n'est PAS une réconciliation")
261 +sep.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF")
262 +for k in range(2, 7):
263 + ws.cell(row=29, column=k).fill = PatternFill("solid", fgColor="0066B3")
264 +ws.row_dimensions[29].height = 18
265 +
266 +ligne(30, "Pondération (%, total = 100 %; 0 % si écartée)", "rep", fmt="0%")
267 +ligne(31, "Contribution (pondération × prix ajusté final)", "rep")
268 +lc = ws.cell(row=32, column=2, value="VALEUR PONDÉRÉE (somme des contributions)"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR
269 +cellule_reponse(ws, "C32", num_fmt=FMT_D)
270 +tc = ws.cell(row=32, column=4, value="Contrôle du total des pondérations →"); tc.font = FONT_NOTE
271 +cc = ws["F32"]; cc.value = '=IF(SUM(C30:F30)=1,"100 % ✓","≠ 100 % !")'
272 +cc.fill = FILL_CALCUL; cc.border = BORDER_THIN; cc.alignment = CENTER; cc.font = FONT_NORMAL
273 +lc = ws.cell(row=33, column=2, value="VALEUR MARCHANDE INDIQUÉE (arrondie au 5 000 $)"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR
274 +cellule_reponse(ws, "C33", num_fmt=FMT_D)
275 +note(ws, 34, 2, "Indice : =ARRONDI(C32/5000;0)*5000 (MROUND est aussi accepté).", 5)
276 +zone_texte(ws, "C35", 3, 4, "Justification des pondérations : ampleur des ajustements, fraîcheur, comparabilité (3-5 lignes)…")
277 +
278 +# ==============================================================================
279 +# 5. SENSIBILITÉ (question 7)
280 +# ==============================================================================
281 +ws = wb.create_sheet("Sensibilité")
282 +preparer_feuille(ws, {"B": 44, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 8})
283 +bandeau(ws, "Sensibilité — Question 7",
284 + "Robustesse de la conclusion à la valeur contributive du garage (zone C6:E8, conclusion C10).", ncols=5)
285 +
286 +for j, v in enumerate([20000, 30000, 40000]):
287 + c = ws.cell(row=5, column=3 + j, value=v)
288 + c.font = FONT_H2; c.alignment = CENTER; c.number_format = FMT_D
289 + c.fill = FILL_CLAIR; c.border = BORDER_THIN
290 +ws.cell(row=5, column=2, value="Hypothèse : valeur contributive du garage →").font = FONT_H2
291 +labels = ["Valeur pondérée recalculée ($, avant arrondissement)",
292 + "Écart vs hypothèse de base 30 000 $ ($)",
293 + "Écart vs hypothèse de base (%)"]
294 +for i, lbl in enumerate(labels):
295 + lc = ws.cell(row=6 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP
296 + for col in "CDE":
297 + cellule_reponse(ws, f"{col}{6 + i}", num_fmt=FMT_D if i < 2 else FMT_P1)
298 +note(ws, 9, 2, "Indice : seule la Vente 3 (sans garage) porte un ajustement garage; reconstruisez la somme pondérée en substituant "
299 + "l'hypothèse de la colonne à l'ajustement de la ligne 15 de la Grille, avec les pondérations de la ligne 30.", 5)
300 +zone_texte(ws, "C10", 3, 3, "La conclusion est-elle robuste? Écart maximal en % de la valeur conclue (3-5 lignes)…")
301 +
302 +# ==============================================================================
303 +# 6. DASHBOARD (question 9)
304 +# ==============================================================================
305 +ws = wb.create_sheet("Dashboard")
306 +preparer_feuille(ws, {"B": 17, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 17, "G": 17, "H": 3, "I": 15, "J": 15, "K": 15})
307 +bandeau(ws, "Dashboard — Évaluation du 53, rue du Tropique (Aylmer)",
308 + "Question 9 : KPI par formule, verdict réactif, graphiques, tableau récapitulatif.", ncols=6)
309 +
310 +titre_section(ws, 4, 2, "Indicateurs clés (B4:G6) — les 4 cellules jaunes attendent VOS formules", 6)
311 +kpis = [
312 + ("Prix demandé (promesse)", '=IFERROR(Données!C7,"—")', FMT_D, False),
313 + ("Valeur marchande conclue", '=IF(Grille!C33="","Grille à faire",Grille!C33)', FMT_D, False),
314 + ("Écart valeur − prix ($)", "", FMT_D, True),
315 + ("Écart (%)", "", FMT_P1, True),
316 + ("Ajustement brut moyen (%)", "", FMT_P1, True),
317 + ("Ventes retenues (nombre)", "", "0", True),
318 +]
319 +for j, (lbl, formula, fmt, is_student) in enumerate(kpis):
320 + v = kpi(ws, 5, 2 + j, lbl, formula, fmt)
321 + if is_student:
322 + v.fill = FILL_REPONSE
323 + v.value = None
324 +ws.row_dimensions[5].height = 26
325 +ws.row_dimensions[6].height = 28
326 +note(ws, 7, 2, "Modèles fournis (KPI 1-2). Indices : écart = Grille!C33 − Données!C7 ; brut moyen = MOYENNE des lignes 25 "
327 + "des ventes retenues ; nombre retenu = NB.SI(Grille!C30:F30;\">0\").", 6)
328 +
329 +lc = ws.cell(row=8, column=2, value="VERDICT (C8, liste) →"); lc.font = FONT_H1
330 +ws.merge_cells("C8:F8")
331 +vc = ws["C8"]
332 +vc.fill = FILL_REPONSE; vc.border = BORDER_THIN
333 +vc.font = Font(name="Calibri", size=13, bold=True, color=BLEU); vc.alignment = CENTER
334 +dv_v = DataValidation(type="list",
335 + formula1='"Prix de promesse justifié,Prix de promesse supérieur à la valeur,Prix de promesse inférieur à la valeur"',
336 + allow_blank=True)
337 +ws.add_data_validation(dv_v); dv_v.add("C8")
338 +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix de promesse justifié"'],
339 + fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE")))
340 +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix de promesse supérieur à la valeur"'],
341 + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE")))
342 +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix de promesse inférieur à la valeur"'],
343 + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFEB9C")))
344 +ws.row_dimensions[8].height = 26
345 +
346 +# Graphique 1 (fourni) : prix de vente vs prix ajusté final
347 +grille = wb["Grille"]
348 +ch1 = BarChart(); ch1.type = "col"
349 +ch1.title = "Prix de vente vs prix ajustés finals"
350 +ch1.y_axis.title = "$"
351 +ch1.height = 6.8; ch1.width = 11.5
352 +ch1.add_data(Reference(grille, min_col=2, min_row=6, max_col=6, max_row=6), titles_from_data=True, from_rows=True)
353 +ch1.add_data(Reference(grille, min_col=2, min_row=21, max_col=6, max_row=21), titles_from_data=True, from_rows=True)
354 +ch1.set_categories(Reference(grille, min_col=3, min_row=5, max_col=6, max_row=5))
355 +ch1.series[0].graphicalProperties.solidFill = "9BB7D4"
356 +ch1.series[1].graphicalProperties.solidFill = "0066B3"
357 +ws.add_chart(ch1, "B10")
358 +note(ws, 9, 2, "Graphique 1 fourni (il reflétera votre grille). Graphique 2 (question 9c) : à créer à droite — "
359 + "positionnement valeur conclue vs prix demandé vs médiane Aylmer (572 750 $).", 6)
360 +
361 +# Tableau récapitulatif B24:F29
362 +titre_section(ws, 23, 2, "Tableau récapitulatif (zone B24:F29 — question 9e)", 5)
363 +hdrs = ["Vente", "Prix de vente ($)", "Prix ajusté final ($)", "Net (%)", "Brut (%)"]
364 +for j, h in enumerate(hdrs):
365 + c = ws.cell(row=24, column=2 + j, value=h)
366 + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF")
367 + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER
368 +for i in range(4):
369 + r = 25 + i
370 + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=f"Vente {i + 1}"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR
371 + if i == 0: # ligne modèle
372 + for col_dash, ref, fmt in (("C", "Grille!C6", FMT_D), ("D", "Grille!C21", FMT_D),
373 + ("E", "Grille!C24", FMT_P1), ("F", "Grille!C25", FMT_P1)):
374 + c = ws[f"{col_dash}{r}"]; c.value = f'=IF({ref}="","—",{ref})'
375 + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = fmt; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL
376 + else:
377 + for col_dash, fmt in (("C", FMT_D), ("D", FMT_D), ("E", FMT_P1), ("F", FMT_P1)):
378 + cellule_reponse(ws, f"{col_dash}{r}", num_fmt=fmt)
379 +lc = ws.cell(row=29, column=2, value="VALEUR CONCLUE (arrondie)"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR
380 +c = ws["C29"]; c.value = '=IF(Grille!C33="","—",Grille!C33)'
381 +c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = FMT_D; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_H2
382 +note(ws, 30, 2, "Ligne Vente 1 fournie en modèle : complétez les lignes 26 à 28 par formule (liens vers la Grille).", 6)
383 +
384 +wb.save(OUT)
385 +print("OK :", OUT)
modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/IMM1003-20_TP2_enonce.pdf +0 −0

Binary file not shown.

modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/IMM1003-20_TP2_enonce.tex +324 −143
@@ -1,20 +1,61 @@
1 1 % ==============================================================================
2 −% IMM1003-20 — Travail pratique 2 : Méthode de comparaison — résidence à Aylmer
2 +% IMM1003-20 — Travail pratique 2 : Méthode de comparaison — 252, montée Dalton (Gatineau) avec UQO Éval
3 3 % Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher
4 −% Données réelles consultées le 4 août 2026 (voir section Sources)
4 +% Données réelles extraites de www.uqo-eval.app le 4 novembre 2026 (voir section Sources)
5 5 % Compilation : latexmk -lualatex
6 6 % ==============================================================================
7 7 \documentclass[11pt]{article}
8 8 \usepackage{uqo-examen}
9 +\usepackage{fontawesome5}
9 10
10 11 \setexamCours{IMM1003-20}
11 12 \setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière}
12 13 \setexamType{Travail pratique 2}
13 14 \setexamSession{Automne 2026}
14 −\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)}
15 +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire + laboratoire UQO Éval)}
15 16 \setexamRemise{Séance 10 --- dépôt Moodle (fichier Excel complété)}
16 17 \setexamPonderation{10 \% de la note finale}
17 −\setexamCouverture{Méthode de comparaison : évaluation d'une résidence du Plateau, secteur Aylmer (Gatineau)}
18 +\setexamCouverture{Méthode de comparaison : 252, montée Dalton (Gatineau) --- inscription réelle, huit ventes réelles d'UQO Éval}
19 +
20 +% --- Palette complémentaire (Excel + UQO Éval) ---
21 +\definecolor{xlVert}{RGB}{33,115,70}
22 +\definecolor{xlVertClair}{RGB}{229,241,234}
23 +\definecolor{uqoTurquoise}{RGB}{43,204,174}
24 +\definecolor{uqoBleuEval}{RGB}{0,96,133}
25 +
26 +% --- Badges : zones et onglets Excel, cellules, liens web ---
27 +\newcommand{\xl}[2]{\tcbox[on line, enhanced, arc=3pt, boxrule=0.5pt, colframe=xlVert!70, colback=xlVertClair,
28 + left=3pt, right=4pt, top=0.5pt, bottom=0.5pt, boxsep=1pt, before upper={\strut}]%
29 + {\textcolor{xlVert}{\faIcon{file-excel}}\,{\sffamily\bfseries\footnotesize\color{xlVert}#1}\,{\footnotesize\color{xlVert!60}\textbar}\,{\ttfamily\footnotesize\color{black!80}#2}}}
30 +\newcommand{\onglet}[1]{\tcbox[on line, enhanced, arc=3pt, boxrule=0.5pt, colframe=xlVert!70, colback=xlVertClair,
31 + left=3pt, right=4pt, top=0.5pt, bottom=0.5pt, boxsep=1pt, before upper={\strut}]%
32 + {\textcolor{xlVert}{\faIcon{table}}\,{\sffamily\bfseries\footnotesize\color{xlVert}#1}}}
33 +\newcommand{\cel}[1]{\tcbox[on line, enhanced, arc=2pt, boxrule=0.4pt, colframe=xlVert!60, colback=white,
34 + left=2.5pt, right=2.5pt, top=0pt, bottom=0pt, boxsep=1pt, before upper={\strut}]{\ttfamily\footnotesize\color{xlVert}#1}}
35 +\newcommand{\web}[1]{\tcbox[on line, enhanced, arc=3pt, boxrule=0.5pt, colframe=uqoBleuEval!60, colback=uqoBleuEval!6,
36 + left=3pt, right=4pt, top=0.5pt, bottom=0.5pt, boxsep=1pt, before upper={\strut}]%
37 + {\textcolor{uqoBleuEval}{\faIcon{globe-americas}}\,{\ttfamily\footnotesize\color{uqoBleuEval}uqo-eval.app#1}}}
38 +\newcommand{\fx}[1]{{\ttfamily\small\color{xlVert}#1}}
39 +
40 +\newtcolorbox{surlelabo}[1][Sur UQO Éval]{
41 + enhanced, breakable, sharp corners,
42 + colback=uqoBleuEval!4, colframe=uqoBleuEval, boxrule=0.6pt,
43 + title={\faIcon{globe-americas}\quad #1},
44 + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleuEval,
45 + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, toptitle=3pt, bottomtitle=3pt
46 +}
47 +
48 +% --- Photo encadrée avec pastille ---
49 +\newcommand{\photo}[3]{% {image}{largeur}{légende courte}
50 +\begin{minipage}[t]{#2}
51 +\begin{tcolorbox}[enhanced, arc=4pt, boxrule=0.5pt, colframe=uqoGris!30, colback=white, left=0pt, right=0pt, top=0pt, bottom=0pt, boxsep=0pt, drop fuzzy shadow=uqoGris!25]
52 +\begin{tikzpicture}
53 + \clip[rounded corners=3.5pt] (0,0) rectangle (\linewidth,0.66\linewidth);
54 + \node[anchor=center, inner sep=0] at (0.5\linewidth,0.33\linewidth) {\includegraphics[width=\linewidth]{assets/#1}};
55 + \node[anchor=south west, fill=uqoBleu, text=white, font=\sffamily\bfseries\scriptsize, rounded corners=2pt, inner xsep=5pt, inner ysep=2.5pt] at (0.18cm,0.18cm) {#3};
56 +\end{tikzpicture}
57 +\end{tcolorbox}
58 +\end{minipage}}
18 59
19 60 \begin{document}
20 61 \pagetitreexamen
@@ -22,197 +63,341 @@
22 63 % ------------------------------------------------------------------------------
23 64 \begin{consignes}
24 65 \begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt]
25 − \item Travail \textbf{individuel}. Remise sur Moodle : le \textbf{gabarit Excel complété} (\texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}), renommé \texttt{TP2\_VotreCodePermanent.xlsx}.
26 − \item \textbf{Personnalisation obligatoire} : dans l'onglet \emph{Accueil}, inscrivez \textbf{B $=$ le dernier chiffre de votre code permanent}. Le prix de la vente comparable no~1 s'ajuste automatiquement : $P_{V1} = 588\,000 + 1\,000 \times B$. Toutes vos réponses doivent être cohérentes avec \textbf{votre} valeur de B; une copie calculée avec le mauvais B perd les points des calculs concernés.
27 − \item Les calculs se font \textbf{par formules Excel} dans les cellules jaunes; la grille d'ajustement doit être entièrement \textbf{chaînée} (changer B doit recalculer toute la grille jusqu'à la valeur finale).
28 − \item Les outils d'IA sont \textbf{tolérés} (chatbot du cours fourni); déclarez-les dans l'onglet \emph{Accueil}. Toute justification doit être ancrée dans \textbf{les données du dossier} --- une réponse générique reçoit peu ou pas de points.
66 + \item Travail \textbf{individuel}. Remise sur Moodle du \textbf{gabarit Excel complété} (\texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}), renommé \texttt{TP2\_VotreCodePermanent.xlsx}.
67 + \item \textbf{Toutes les réponses} se donnent \textbf{dans le gabarit}, aux emplacements indiqués par les badges \xl{Onglet}{plage}. Cellules \textbf{jaunes} $=$ vos réponses; fond \textbf{bleu-gris} $=$ données fournies (ne pas modifier); fond \textbf{gris} $=$ calcul automatique. L'onglet \onglet{Accueil} suit votre progression.
68 + \item Les calculs se font \textbf{par formules Excel} qui pointent vers l'onglet \onglet{Données} (paramètres du catalogue en \xl{Données}{D69:D79}) : la formule fait partie de la réponse. Une valeur tapée à la main vaut au plus la moitié des points de l'item.
69 + \item Chaque interprétation doit être \textbf{ancrée dans les données du classeur} (tableau, cellule) : une réponse générique reçoit peu ou pas de points.
29 70 \item Retard : pénalité de 10~points par jour entamé, maximum 3~jours.
30 71 \end{itemize}
31 72 \end{consignes}
32 73
74 +\begin{miseengarde}[Deux avertissements importants]
75 +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt]
76 + \item \textbf{Pas de paramètre lié au code permanent.} Tous les étudiants reçoivent le même dossier réel. Votre copie devient unique par votre \textbf{jugement} : les ventes que vous écartez et pourquoi, vos pondérations, votre avis au prêteur. Deux copies aux justifications identiques font l'objet d'une vérification d'intégrité.
77 + \item \textbf{Mesure statistique $\neq$ évaluation.} L'estimation d'UQO Éval (tableau~2) est produite par un algorithme sur les seules données du rôle. Ce TP vous demande de faire \emph{mieux} que le moteur : une grille raisonnée, des ventes validées une à une, et d'identifier ce que les données ne disent pas.
78 +\end{itemize}
79 +\end{miseengarde}
80 +
33 81 % ------------------------------------------------------------------------------
34 82 \partieexamen{Mise en situation}{}
35 83
36 −Nous sommes le \textbf{4 août 2026}. Une institution financière vous confie un mandat d'évaluation \textbf{aux fins de financement hypothécaire}. La propriété visée est une inscription \textbf{réelle} actuellement en vigueur sur le marché de Gatineau :
84 +Nous sommes le \textbf{4 novembre 2026}. Une institution financière confie à votre firme un mandat d'évaluation \textbf{aux fins de financement hypothécaire}. La propriété du \textbf{252, montée Dalton} (secteur Gatineau, quartier Cheval-Blanc) a été inscrite le 12~août~2026 à \textbf{589\,900~\$} par RE/MAX; l'inscription a depuis été retirée du site du courtier et, dans notre scénario, un acheteur a signé une \textbf{promesse d'achat au prix demandé}, conditionnelle au financement. La directrice du service résidentiel vous transmet le dossier :
85 +
86 +\begin{quote}\itshape
87 +« Le prêteur veut savoir si 589\,900~\$ est la valeur marchande ou seulement le prix que ce vendeur a obtenu. J'ai sorti d'UQO Éval la fiche de la propriété, la mesure du moteur et les huit ventes réelles du Registre foncier dans un rayon de 500~mètres --- avec les caractéristiques du rôle. Faites-moi une \emph{vraie} grille : validez chaque vente, ajustez-la vers le sujet avec le catalogue du cours, réconciliez, et dites-moi ce que le rôle ne nous dit pas. Une page d'avis au prêteur, chiffrée. »
88 +\end{quote}
89 +
90 +Toutes les données des tableaux 1 à 5 sont \textbf{réelles} et proviennent d'\textbf{UQO Éval} (copie des inscriptions du 6~septembre~2026; ventes réelles jusqu'au 14~août~2026; rôle 2024-2026). Elles sont déjà saisies dans l'onglet \onglet{Données} du gabarit. Ce mandat mobilise la matière des séances 6, 8 et 9 : validation des ventes, ajustements transactionnels puis de propriété, seuils net et brut, réconciliation.
91 +
92 +\begin{donnees}[\faIcon{route}\quad Parcours du travail --- sept questions, quatre onglets, 100 points]
93 +\begin{center}
94 +\small
95 +\renewcommand{\arraystretch}{1.35}
96 +\begin{tabular}{@{}cp{8.2cm}lc@{}}
97 +\toprule
98 + & \textbf{Question} & \textbf{Onglet Excel} & \textbf{Points} \\
99 +\midrule
100 +\textcolor{uqoBleuClair}{\faIcon{home}} & 1. Le sujet : prix demandé, rôle et vente antérieure & \onglet{Analyse} & 10 \\
101 +\textcolor{uqoOr!85!black}{\faIcon{check-double}} & 2. Validation des huit ventes réelles & \onglet{Grille} & 12 \\
102 +\textcolor{uqoOr!85!black}{\faIcon{calendar-alt}} & 3. Ajustement de temps (transactionnel) & \onglet{Grille} & 12 \\
103 +\textcolor{uqoOr!85!black}{\faIcon{sliders-h}} & 4. Ajustements de propriété, seuils net et brut & \onglet{Grille} & 20 \\
104 +\textcolor{uqoOr!85!black}{\faIcon{balance-scale}} & 5. Réconciliation, valeur conclue, avis au prêteur & \onglet{Grille} & 16 \\
105 +\textcolor{uqoBleuEval}{\faIcon{search}} & 6. Ce que le rôle ne dit pas : sensibilité garage / sous-sol & \onglet{Analyse} & 10 \\
106 +\textcolor{uqoVert}{\faIcon{tachometer-alt}} & 7. Tableau de bord Excel & \onglet{Dashboard} & 20 \\
107 +\bottomrule
108 +\end{tabular}
109 +\end{center}
110 +\end{donnees}
111 +
112 +% ------------------------------------------------------------------------------
113 +\partieexamen{Le sujet (données réelles, UQO Éval)}{}
114 +
115 +\noindent
116 +\photo{sujet-facade.jpg}{0.56\textwidth}{\faIcon{home}\ 252, montée Dalton --- façade}\hfill
117 +\begin{minipage}[t]{0.415\textwidth}
118 +\photo{sujet-cuisine.jpg}{\linewidth}{Cuisine}\\[5pt]
119 +\photo{sujet-piscine.jpg}{\linewidth}{Cour, piscine hors terre}
120 +\end{minipage}
37 121
38 −\begin{donnees}[Propriété sujette --- inscription réelle (Realtor.ca, MLS 12303295, consultée le 4 août 2026)]
122 +\vspace{6pt}
123 +\begin{donnees}[Tableau 1 --- Le sujet : ce que dit l'annonce, ce que dit le rôle \hfill \xl{Données}{D7:D29}]
39 124 \begin{center}
40 −\begin{tabular}{@{}ll@{}}
125 +\footnotesize
126 +\setlength{\tabcolsep}{4pt}
127 +\rowcolors{2}{uqoBgClair!70}{white}
128 +\begin{tabular}{@{}p{3.1cm}p{6.1cm}p{6.3cm}@{}}
41 129 \toprule
42 −Adresse & 53, rue du Tropique, Gatineau (secteur Aylmer), J9J 3W3 \\
43 −Quartier & Plateau de la Capitale \\
44 −Type & Unifamiliale de plain-pied (1 étage) \\
45 −Chambres / salles de bains & 4 chambres / 2 salles de bains \\
46 −Aire habitable & 1\,420 pi\up{2} \\
47 −Terrain & 472,3 m\up{2} ($\approx$ 5\,084 pi\up{2}), façade 24,32 m \\
48 −Stationnement & Garage attaché simple \\
49 −Piscine & Aucune \\
50 −\textbf{Prix demandé} & \textbf{649\,900 \$} \\
130 +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Annonce RE/MAX (fiche UQO Éval)} & \textbf{Rôle d'évaluation 2024-2026} \\
131 +\midrule
132 +Type & Maison de plain-pied, 4 chambres (2 + 2 au sous-sol), 2 sdb & Unifamiliale de plain-pied, \textbf{détachée}, 1 étage \\
133 +Année de construction & 2012 & 2012 \\
134 +Aire & 100,21 m\up{2} $=$ \textbf{1\,079 pi\up{2}} habitables & aire d'étages \textbf{97,4 m\up{2} $=$ 1\,048 pi\up{2}} \\
135 +Terrain & « 547,70 pi\up{2} » (sic) & \textbf{547,7 m\up{2} $=$ 5\,895 pi\up{2}}, façade 8,82 m \\
136 +Garage & \textbf{attaché, simple largeur} & non renseigné \\
137 +Sous-sol & \textbf{totalement aménagé} (salle familiale, 2 ch., sdb) & non renseigné \\
138 +Piscine & \textbf{hors terre} & non renseignée \\
139 +Prix demandé & \textbf{589\,900 \$} (en marché depuis le 12 août 2026) & --- \\
140 +Valeur au rôle & 519\,600 \$ (annonce) & \textbf{519\,600 \$} $=$ terrain 180\,500 $+$ bâtiment 339\,100 \\
141 +Taxes municipales 2026 & 4\,075 \$ & --- \\
142 +\textbf{Vente antérieure} & --- & \textbf{29 avril 2025 : 585\,000 \$}; 7 juillet 2023 : 530\,000 \$ \\
51 143 \bottomrule
52 144 \end{tabular}
53 145 \end{center}
54 146 \smallskip
55 −\footnotesize L'acheteur a signé une promesse d'achat \textbf{au prix demandé}, conditionnelle au financement. Le prêteur veut savoir si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}.
147 +\footnotesize La \textbf{grille utilise les mesures du rôle} (aire d'étages 1\,048 pi\up{2}, terrain 5\,895 pi\up{2}) parce que les huit ventes du tableau~4 sont décrites par le rôle : on compare des données de \emph{même source}. Remarquez l'erreur d'unité de l'annonce sur le terrain (547,70 « pi\up{2} ») : UQO Éval l'a reprise telle quelle (« terrain 51 m\up{2} » sur la fiche) --- une donnée de courtier se valide toujours contre le rôle.
56 148 \end{donnees}
57 149
58 −Le contexte de marché prolonge celui que vous avez documenté au TP1 avec UQO Éval (ventes réelles unifamiliales à Gatineau : médiane de 484\,900~\$ en 2026, $+1$~\% sur 2025; ventes conclues 8,9~\% au-dessus du rôle). Selon l'APCIQ, à l'été 2026 le prix médian de l'unifamiliale s'établit à \textbf{572\,750~\$ dans le secteur Aylmer} et à 523\,500~\$ dans l'ensemble de la RMR ($+2$~\% sur un an); les délais de vente moyens sont de 27~jours (APCIQ, T2~2026). Le marché de revente affiche par ailleurs un prix moyen de 515\,413~\$ et un délai moyen de 25~jours sur 12~mois pour l'unifamiliale à Gatineau (OpenHouse, consulté le 4~août~2026).
150 +\begin{surlelabo}[Le sujet sur UQO Éval --- fiche et atelier « Évaluer »]
151 +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt]
152 + \item \textbf{Fiche} \web{/a-vendre/remax\_quebec:22667880} : 56 photos, prix demandé, valeur au rôle, estimation UQO Éval avec fourchette P10--P90 et indice de confiance.
153 + \item \textbf{Atelier Évaluer} (bouton en haut de la fiche) : le moteur montre ses \textbf{109 candidats} et les \textbf{12 ventes qu'il retient}, avec ses propres ajustements (marché, superficie, âge) en dollars. Les huit ventes du tableau~4 en font partie : vous pouvez y vérifier chaque donnée, et comparer vos ajustements à ceux du moteur.
154 + \item \textbf{Éva} \web{/assistant} : assistante pédagogique qui explique les calculs du moteur. Ses réponses ne remplacent pas votre justification.
155 +\end{itemize}
156 +\end{surlelabo}
59 157
60 158 \begin{figure}[htbp]
61 159 \centering
62 −\includegraphics[width=0.7\textwidth]{assets/photo-aylmer.jpg}
63 −\caption{Secteur Aylmer (Gatineau), où se situe la propriété sujette. Photographie : Veillg1, licence CC~BY-SA~4.0, Wikimedia Commons.}
64 −\label{fig:aylmer}
160 +\begin{minipage}[t]{0.485\textwidth}
161 +\begin{tcolorbox}[enhanced, arc=4pt, boxrule=0.5pt, colframe=uqoGris!35, colback=white, left=0pt, right=0pt, top=0pt, bottom=0pt, boxsep=0pt, drop fuzzy shadow=uqoGris!25]
162 +\includegraphics[width=\linewidth]{assets/eval-fiche-dalton.jpg}
163 +\end{tcolorbox}
164 +\end{minipage}\hfill
165 +\begin{minipage}[t]{0.485\textwidth}
166 +\begin{tcolorbox}[enhanced, arc=4pt, boxrule=0.5pt, colframe=uqoGris!35, colback=white, left=0pt, right=0pt, top=0pt, bottom=0pt, boxsep=0pt, drop fuzzy shadow=uqoGris!25]
167 +\includegraphics[width=\linewidth]{assets/eval-atelier-dalton.jpg}
168 +\end{tcolorbox}
169 +\end{minipage}
170 +\caption{UQO Éval : la fiche du 252, montée Dalton (à gauche : prix demandé 589\,900~\$, mesure 552\,700~\$, confiance A) et son atelier \emph{Évaluer} (à droite : 109 candidats, 12 retenus par le moteur, plan des ventes à 500~m et 1~km). Captures du 4 novembre 2026.}
171 +\label{fig:labo}
65 172 \end{figure}
66 173
67 −Pour situer le niveau des \textbf{prix demandés} dans le marché actuel, votre firme a relevé le même jour cinq inscriptions en vigueur \textbf{réelles} (Realtor.ca, 4~août~2026) :
174 +\begin{donnees}[Tableau 2 --- Mesure UQO Éval du sujet (moteur, copie du 6 septembre 2026) \hfill \xl{Données}{D34:D41}]
175 +\begin{center}
176 +\footnotesize
177 +\setlength{\tabcolsep}{4pt}
178 +\rowcolors{2}{uqoBgClair!70}{white}
179 +\begin{tabular}{@{}p{4.6cm}rp{8.2cm}@{}}
180 +\toprule
181 +\textbf{Indication} & \textbf{Montant} & \textbf{Note} \\
182 +\midrule
183 +Estimation UQO Éval (hybride) & \textbf{552\,700 \$} & $0{,}65 \times$ hédonique $+$ $0{,}35 \times$ comparables; confiance \textbf{A} (80~\%) \\
184 +Fourchette P10 -- P90 & 458\,500 -- 592\,200 \$ & confiance à 80~\% \\
185 +Modèle hédonique & 578\,900 \$ & régression sur le voisinage \\
186 +Comparables ajustés du moteur & 504\,200 \$ & 12 ventes, ajustements marché, superficie, âge \\
187 +Méthode du coût calibrée & 574\,600 \$ & terrain $+$ bâtiment déprécié \\
188 +Rôle indexé & 598\,400 \$ & rôle $\times$ ratio de vente médian du voisinage (IAAO) \\
189 +Ratio estimation $\div$ prix demandé & 0,937 & le moteur mesure 6,3~\% \emph{sous} le prix demandé \\
190 +\bottomrule
191 +\end{tabular}
192 +\end{center}
193 +\end{donnees}
194 +
195 +% ------------------------------------------------------------------------------
196 +\partieexamen{Le marché et les ventes (données réelles, UQO Éval)}{}
197 +
198 +\begin{donnees}[Tableau 3 --- Marché local : ventes réelles de plain-pied détachés dans un rayon de 1,5 km, par semestre \hfill \xl{Données}{B46:H51}]
199 +\begin{center}
200 +\footnotesize
201 +\setlength{\tabcolsep}{3pt}
202 +\rowcolors{2}{uqoBgClair!70}{white}
203 +\begin{tabular}{@{}lrrrrrr@{}}
204 +\toprule
205 +\textbf{Semestre} & \textbf{Ventes} & \textbf{Prix médian (\$)} & \textbf{\$/pi\up{2} médian} & \textbf{Prix/rôle médian} & \textbf{Aire médiane (pi\up{2})} & \textbf{Année médiane} \\
206 +\midrule
207 +2024-S1 & 23 & 435\,000 & 395 & 1,017 & 1\,130 & 1989 \\
208 +2024-S2 & 22 & 480\,000 & 456 & 1,047 & 1\,007 & 2002 \\
209 +2025-S1 & 27 & 497\,500 & 456 & 1,092 & 1\,086 & 1999 \\
210 +2025-S2 & 20 & 510\,000 & 439 & 1,086 & 1\,098 & 1997 \\
211 +2026-S1 & 21 & 507\,000 & 418 & \textbf{1,115} & 1\,096 & 1984 \\
212 +2026-S2* & 10 & 492\,450 & 472 & 1,082 & 1\,051 & 2003 \\
213 +\bottomrule
214 +\end{tabular}
215 +\end{center}
216 +\smallskip
217 +\footnotesize * 1\up{er} juillet au 14 août 2026 (partiel). \$/pi\up{2} sur l'aire d'étages du rôle; ratio sur le rôle 2024-2026. Source : UQO Éval, ventes réelles (Registre foncier $\bowtie$ rôle MAMH).
218 +\end{donnees}
68 219
69 220 \begin{figure}[htbp]
70 221 \centering
71 222 \begin{tikzpicture}
72 223 \begin{axis}[
73 − width=0.92\textwidth, height=6.4cm,
74 − xbar, bar width=9pt,
75 − xmin=0, xmax=900000,
76 − xlabel={Prix demandé (\$)},
77 − symbolic y coords={{1404 ch. d'Aylmer (Aylmer)},{110 rue Le Roy (Limbour)},{53 rue du Tropique (sujet)},{316 rue de Lausanne (Tecumseh)},{66 rue Paquette (Gatineau)}},
78 − ytick=data,
79 − yticklabel style={font=\scriptsize\sffamily},
80 − xticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}},
224 + width=0.9\textwidth, height=5.6cm,
225 + ybar, bar width=16pt,
226 + ymin=380000, ymax=560000, scaled y ticks=false,
227 + ylabel={Prix médian (\$)}, xlabel={Semestre (2026-S2 : partiel)},
228 + symbolic x coords={2024-S1,2024-S2,2025-S1,2025-S2,2026-S1,2026-S2*},
229 + xtick=data, xticklabel style={font=\scriptsize\sffamily},
230 + yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}},
81 231 nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, 1000 sep={\,}]{\pgfplotspointmeta}},
82 232 every node near coord/.append style={font=\tiny\sffamily, color=uqoBleu},
83 233 ]
84 −\addplot[fill=uqoBleuClair!70, draw=uqoBleu] coordinates {
85 − (524999,{66 rue Paquette (Gatineau)})
86 − (549799,{316 rue de Lausanne (Tecumseh)})
87 − (649900,{53 rue du Tropique (sujet)})
88 − (779900,{110 rue Le Roy (Limbour)})
89 − (799900,{1404 ch. d'Aylmer (Aylmer)})
90 −};
91 −\draw[dashed, thick, uqoRouge]
92 − ({axis cs:572750,{66 rue Paquette (Gatineau)}} |- {rel axis cs:0,0}) --
93 − ({axis cs:572750,{66 rue Paquette (Gatineau)}} |- {rel axis cs:0,1})
94 − node[pos=0.03, right, font=\scriptsize\sffamily, color=uqoRouge] {Médiane Aylmer T2 2026 : 572\,750 \$};
234 +\addplot[fill=uqoBleuClair!75, draw=uqoBleu] coordinates {(2024-S1,435000) (2024-S2,480000) (2025-S1,497500) (2025-S2,510000) (2026-S1,507000) (2026-S2*,492450)};
235 +\draw[dashed, thick, uqoRouge] ({rel axis cs:0,0}|-{axis cs:2024-S1,589900}) -- ({rel axis cs:1,0}|-{axis cs:2024-S1,589900}) node[pos=0.5, above, font=\scriptsize\sffamily, color=uqoRouge] {Prix demandé du sujet : 589\,900 \$ (2012, 1\,048 pi\up{2}, garage, sous-sol fini)};
236 +\draw[dashed, thick, uqoOr!85!black] ({rel axis cs:0,0}|-{axis cs:2024-S1,552700}) -- ({rel axis cs:1,0}|-{axis cs:2024-S1,552700}) node[pos=0.5, below, font=\scriptsize\sffamily, color=uqoOr!85!black] {Mesure UQO Éval : 552\,700 \$};
95 237 \end{axis}
96 238 \end{tikzpicture}
97 −\caption{Prix demandés d'inscriptions unifamiliales en vigueur à Gatineau, relevés le 4 août 2026 sur Realtor.ca (données réelles), et prix médian de vente du secteur Aylmer (APCIQ, T2 2026). L'écart entre prix demandés et médiane de vente alimente votre question 1.}
98 −\label{fig:inscriptions}
239 +\caption{Prix médian des ventes réelles de plain-pied détachés autour du sujet (tableau 3), prix demandé et mesure du moteur. Les maisons vendues sont en médiane plus vieilles (1984--2003) que le sujet (2012) : la médiane brute ne se compare pas directement.}
240 +\label{fig:marche}
99 241 \end{figure}
100 242
101 −\begin{miseengarde}[Provenance des ventes comparables]
102 −Les transactions individuelles du Registre foncier du Québec ne sont pas librement accessibles en ligne (service payant). Les \textbf{quatre ventes comparables} du tableau~2 sont donc des \textbf{dossiers pédagogiques} : leurs prix et caractéristiques ont été \textbf{calibrés sur les niveaux réels du secteur} (médiane Aylmer 572\,750~\$, appréciation $+2$~\%/an, inscriptions réelles de la figure~\ref{fig:inscriptions}) mais ne correspondent pas à des transactions identifiables. Toutes les \textbf{autres} données du dossier sont réelles et sourcées.
103 −\end{miseengarde}
104 −
105 −% ------------------------------------------------------------------------------
106 −\partieexamen{Données d'évaluation}{}
107 −
108 −\begin{donnees}[Tableau 1 --- Conventions d'ajustement de la firme (appuyées sur des sources réelles)]
243 +\begin{donnees}[Tableau 4 --- Huit ventes réelles du Registre foncier dans un rayon de 500 m du sujet (caractéristiques du rôle) \hfill \xl{Données}{B57:N64}]
109 244 \begin{center}
110 −\small
111 −\begin{tabular}{@{}lll@{}}
245 +\scriptsize
246 +\setlength{\tabcolsep}{2pt}
247 +\rowcolors{2}{uqoBgClair!70}{white}
248 +\begin{tabular}{@{}llccccrrrrl@{}}
112 249 \toprule
113 −\textbf{Élément} & \textbf{Convention retenue} & \textbf{Ancrage (consulté le 4 août 2026)} \\
250 +\textbf{N\up{o}} & \textbf{Adresse} & \textbf{Date} & \textbf{Prix (\$)} & \textbf{Lien phys.} & \textbf{Année} & \textbf{Aire (pi\up{2})} & \textbf{Terrain (pi\up{2})} & \textbf{Rôle (\$)} & \textbf{Dist. (m)} & \textbf{Vente antérieure} \\
114 251 \midrule
115 −Temps (marché) & $+0{,}17$ \%/mois (soit $\approx +2$ \%/an) & APCIQ, T2 2026, unifamiliale RMR \\
116 −Garage attaché simple & $+30\,000$ \$ (valeur contributive) & Coût neuf $\approx$ 50\,000 \$, RénoAssistance 2025 \\
117 −Piscine creusée & $+25\,000$ \$ (valeur contributive) & Coût installé 22\,000--50\,000 \$; BNC : 5--8 \% \\
118 −Sous-sol aménagé & $+20\,000$ \$ & Convention de la firme \\
119 −Salle de bains supplémentaire & $+12\,000$ \$ & Convention de la firme \\
120 −Aire habitable & $150$ \$/pi\up{2} d'écart & Convention de la firme (valeur marginale) \\
121 −Lot ($>$ 1\,000 pi\up{2} d'écart) & $6$ \$/pi\up{2} d'écart excédentaire & Convention de la firme \\
252 +V1 & 1235, boul. Saint-René Est & 2026-07-15 & 580\,000 & Détaché & 2005 & 1\,015 & 6\,150 & 522\,200 & 284 & --- \\
253 +V2 & 56, rue de la Fougère & 2026-06-10 & 579\,000 & Détaché & 2003 & 1\,035 & 4\,592 & 483\,500 & 463 & --- \\
254 +V3 & 747, av. du Cheval-Blanc & 2026-08-03 & 545\,000 & Détaché & 2003 & 1\,086 & 5\,338 & 498\,900 & 482 & 2021-08-03 : 460\,000 \\
255 +V4 & 1339, boul. Saint-René Est & 2026-07-24 & 499\,900 & Détaché & 2004 & 1\,017 & 4\,682 & 415\,300 & 474 & 2021-12-15 : 358\,000 \\
256 +V5 & 1259, boul. Saint-René Est & 2026-07-31 & 480\,000 & Détaché & 2005 & 1\,017 & 4\,592 & 446\,400 & 296 & --- \\
257 +V6 & 1217, rue Max & 2026-07-15 & 555\,000 & Détaché & 2003 & 1\,097 & 10\,581 & 521\,300 & 413 & \textbf{2025-09-15 : 564\,900} \\
258 +V7 & 62, rue de la Bourgade & 2026-08-06 & 385\,000 & \textbf{Jumelé} & 2012 & 1\,024 & 3\,071 & 380\,400 & 464 & --- \\
259 +V8 & 252, montée Dalton & 2025-04-29 & 585\,000 & Détaché & 2012 & 1\,048 & 5\,895 & 519\,600 & 0 & 2023-07-07 : 530\,000 \\
122 260 \bottomrule
123 261 \end{tabular}
124 262 \end{center}
125 263 \smallskip
126 −\footnotesize La \textbf{valeur contributive} d'une composante (principe de la contribution, séance 3) est inférieure à son coût neuf : le marché ne rembourse pas le coût, il paie l'utilité. Ordre d'application : ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} (conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre), puis ajustements de \textbf{propriété additifs} (convention du cours, séances 8--9).
264 +\footnotesize Toutes de type unifamilial, plain-pied, 1 étage, vendues de plein gré selon le Registre (aucune indication de financement particulier ni de vente forcée n'y figure : l'ajustement transactionnel se limite donc au temps). pi\up{2} $=$ m\up{2} $\times$ 10,7639 (aire et terrain en m\up{2} à l'onglet \onglet{Données}). Le Registre et le rôle \textbf{ne renseignent ni le garage, ni le sous-sol, ni la piscine} des ventes (question 6).
127 265 \end{donnees}
128 266
129 −\begin{donnees}[Tableau 2 --- Ventes comparables (quartier Plateau de la Capitale et abords, secteur Aylmer)]
267 +\begin{figure}[htbp]
268 +\centering
269 +\begin{tikzpicture}
270 +\begin{axis}[
271 + width=0.78\textwidth, height=7.2cm, axis equal image,
272 + xmin=-160, xmax=640, ymin=-560, ymax=220,
273 + xlabel={Est (m)}, ylabel={Nord (m)},
274 + grid=both, grid style={uqoGris!15}, tick label style={font=\scriptsize\sffamily},
275 + clip=false,
276 +]
277 +\draw[uqoBleuEval!50, dashed] (axis cs:0,0) circle [radius=500];
278 +\draw[uqoBleuEval!35, dotted] (axis cs:0,0) circle [radius=250];
279 +\node[font=\tiny\sffamily, color=uqoBleuEval!70] at (axis cs:0,-515) {rayon 500 m};
280 +\addplot[only marks, mark=*, mark size=3pt, color=uqoBleuClair,
281 + nodes near coords, point meta=explicit symbolic, every node near coord/.append style={font=\scriptsize\sffamily\bfseries, color=uqoBleu, anchor=south west, xshift=1pt}]
282 + table[meta=lab] {
283 +x y lab
284 +22 -283 V1
285 +454 -95 V2
286 +470 106 V3
287 +409 -239 V4
288 +115 -272 V5
289 +5 -413 V6
290 +126 -446 V7
291 +};
292 +\addplot[only marks, mark=star, mark size=6pt, color=uqoRouge, very thick] coordinates {(0,0)};
293 +\node[font=\scriptsize\sffamily\bfseries, color=uqoRouge, anchor=south west] at (axis cs:12,10) {Sujet (V8)};
294 +\end{axis}
295 +\end{tikzpicture}
296 +\caption{Position des ventes du tableau 4 par rapport au sujet (coordonnées du rôle, en mètres). V1, V4 et V5 sont sur le boulevard Saint-René Est; V2 et V3 dans les rues résidentielles à l'est; V6 et V7 au sud.}
297 +\label{fig:carte}
298 +\end{figure}
299 +
300 +\begin{donnees}[Tableau 5 --- Catalogue d'ajustements du cours (séances 8--9), paramètres à utiliser par référence \hfill \xl{Données}{D69:D79}]
130 301 \begin{center}
131 −\small\setlength{\tabcolsep}{4.5pt}
132 −\begin{tabular}{@{}lcccc@{}}
302 +\footnotesize
303 +\setlength{\tabcolsep}{4pt}
304 +\rowcolors{2}{uqoBgClair!70}{white}
305 +\begin{tabular}{@{}p{2.9cm}p{6.2cm}p{2.1cm}p{4.2cm}@{}}
133 306 \toprule
134 − & \textbf{Vente 1} & \textbf{Vente 2} & \textbf{Vente 3} & \textbf{Vente 4} \\
307 +\textbf{Élément} & \textbf{Convention} & \textbf{Cellule} & \textbf{Remarque} \\
135 308 \midrule
136 −Prix de vente & $588\,000 + 1\,000 \times B$ \$ & 645\,000 \$ & 549\,000 \$ & 520\,000 \$ \\
137 −Date de vente & il y a 3 mois & il y a 8 mois & il y a 2 mois & il y a 14 mois \\
138 −Type & plain-pied & plain-pied & plain-pied & plain-pied \\
139 −Aire habitable & 1\,380 pi\up{2} & 1\,550 pi\up{2} & 1\,300 pi\up{2} & 1\,450 pi\up{2} \\
140 −Chambres / sdb & 4 / 2 & 4 / 2 & 3 / 1 & 4 / 2 \\
141 −Garage attaché & oui & oui & non & oui \\
142 −Piscine creusée & non & oui & non & non \\
143 −Sous-sol aménagé & non & non & oui & non \\
144 −Terrain (pi\up{2}) & 5\,200 & 5\,400 & 4\,900 & 5\,100 \\
145 −Financement & au comptant & conventionnel & conventionnel & conventionnel \\
309 +Temps (marché) & $+0{,}17$~\%/mois, prorata simple sur le prix & \cel{D69} & $P \times (1 + 0{,}0017 \times \text{mois})$ \\
310 +Aire habitable & 150~\$/pi\up{2} d'écart & \cel{D70} & additif, vers le sujet \\
311 +Terrain & 6~\$/pi\up{2} d'écart si $|\text{écart}| \geq 1\,000$ pi\up{2}, sinon 0 & \cel{D71}, \cel{D72} & fonction \fx{SI} \\
312 +Âge & 2\,000~\$ par année d'écart & \cel{D73} & vente plus vieille $\rightarrow$ $+$ \\
313 +Garage simple attaché & 30\,000~\$ & \cel{D74} & non observable au rôle (Q6) \\
314 +Sous-sol aménagé & 20\,000~\$ & \cel{D75} & non observable au rôle (Q6) \\
315 +Piscine creusée & 25\,000~\$ & \cel{D76} & hors terre : à discuter (Q6) \\
316 +Seuils net / brut & 15~\% / 25~\% du prix de vente, tous ajustements & \cel{D77}, \cel{D78} & repère de prudence, pas une norme \\
317 +Arrondi & valeur conclue au 5\,000~\$ & \cel{D79} & \fx{ARRONDI} ou \fx{ARRONDI.AU.MULTIPLE} \\
146 318 \bottomrule
147 319 \end{tabular}
148 320 \end{center}
149 321 \smallskip
150 −\footnotesize \textbf{Particularités.} \emph{Vente 3} : le vendeur a consenti un \textbf{solde de prix de vente} à taux avantageux dont l'avantage économique est estimé à \textbf{6\,000~\$} (à retrancher avant tout autre ajustement --- ajustement transactionnel de financement). \emph{Vente 4} : \textbf{vente de succession} conclue rapidement, hors des conditions normales de mise en marché. Les autres ventes sont de plein gré, sans lien de dépendance. Écart de terrain : aucun ajustement si l'écart avec le sujet ($5\,084$ pi\up{2}) est inférieur à 1\,000 pi\up{2}.
322 +\footnotesize Séquence du cours : ajustements \textbf{transactionnels} en séquence (ici le temps seulement), puis ajustements \textbf{de propriété additifs}. Localisation : les huit ventes sont dans le même voisinage, à moins de 500~m --- aucun ajustement de localisation.
151 323 \end{donnees}
152 324
153 325 % ------------------------------------------------------------------------------
154 −\partieexamen{Questions}{100 points}
326 +\partieexamen{Questions}{100}
155 327
156 −Chaque question indique l'emplacement de la réponse dans \texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}.
328 +Chaque question indique l'\textbf{emplacement exact de la réponse} par un badge \xl{Onglet}{plage}. Les formules sont données en français, l'équivalent anglais entre parenthèses. L'onglet \onglet{Données} ne doit jamais être modifié.
157 329
158 −\begin{questionexam}{Prix demandé, prix de vente, valeur marchande}{6}
159 −Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C5} (5 à 8 lignes). Le prêteur vous demande : « la promesse d'achat est au prix demandé, 649\,900~\$ --- pourquoi ne pas simplement retenir ce montant? » Répondez en distinguant \textbf{prix demandé}, \textbf{prix de vente} et \textbf{valeur marchande} (définition OEAQ, séance 4), et en situant le prix demandé par rapport aux données réelles du marché (figure~\ref{fig:inscriptions} : positionnement du sujet parmi les inscriptions; médiane Aylmer 572\,750~\$; délais 27~jours).
330 +\begin{questionexam}{\faIcon{home}\quad Le sujet : prix demandé, rôle et vente antérieure}{10}
331 +Onglet \onglet{Analyse}. Par formule, à partir de l'onglet \onglet{Données} :
332 +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
333 + \item \xl{Analyse}{C5} le prix demandé au pi\up{2} (aire du rôle, \cel{D15});
334 + \item \xl{Analyse}{C6} le ratio prix demandé $\div$ valeur au rôle; le ratio prix/rôle médian du voisinage en 2026-S1 est lié en \cel{C7} (tableau 3);
335 + \item \xl{Analyse}{C8} l'écart du prix demandé par rapport à l'estimation UQO Éval, en \%;
336 + \item \xl{Analyse}{C9:C11} la \textbf{vente antérieure du sujet} : le nombre de mois écoulés entre le 29 avril 2025 et la date d'évaluation (\cel{D26}, formule \fx{=(D26-D27)/30,4375}), le prix de 585\,000~\$ \textbf{indexé} à $+0{,}17$~\%/mois jusqu'au 4 novembre 2026, et l'écart en \% du prix demandé par rapport à ce prix indexé;
337 + \item \xl{Analyse}{C12} (4 à 6 lignes) : le prix demandé est-il « cher » pour ce voisinage? Que révèle la comparaison entre le prix indexé de la vente antérieure et le prix demandé, mise en regard du tableau~3 (médiane 2026-S2, ratio prix/rôle)? Pourquoi le ratio prix/rôle du sujet s'écarte-t-il du repère de \cel{C7}?
338 +\end{enumerate}
160 339 \end{questionexam}
161 340
162 −\begin{questionexam}{Validation des comparables}{8}
163 −Onglet \emph{Analyse}, zone \textbf{B9:E13}. Pour chacune des quatre ventes : indiquez dans la liste déroulante si vous la \textbf{retenez} ou l'\textbf{écartez} pour la grille, et justifiez en une phrase à partir des cinq critères de validation d'une vente (séance 6 : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition au marché).
341 +\begin{questionexam}{\faIcon{check-double}\quad Validation des huit ventes réelles}{12}
342 +Zone \xl{Grille}{F6:H13}. Pour chacune des huit ventes du tableau~4 : choisissez dans la liste déroulante \textbf{Retenue}, \textbf{Retenue avec réserve} ou \textbf{Écartée}, et justifiez en une phrase à partir des critères de validation (séance 6 : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition) \textbf{et} de la comparabilité physique (type, lien physique, taille, âge, terrain, distance).
164 343
165 −\emph{Indication :} une vente peut être retenue \textbf{avec ajustement transactionnel} (p.~ex. financement avantageux) --- écarter n'est justifié que si la condition n'est pas quantifiable de façon fiable.
344 +\emph{Indications :} \textbf{deux ventes ne doivent pas entrer dans la grille} --- l'une n'est pas comparable physiquement, l'autre n'est pas une vente comparable \emph{au sens de la méthode} même si c'est la « meilleure » donnée du dossier; une troisième mérite une \textbf{réserve} (lisez la colonne des ventes antérieures et la superficie du terrain). La grille des questions 3 à 5 est bâtie pour les ventes \textbf{V1 à V6}.
166 345 \end{questionexam}
167 346
168 −\begin{questionexam}{Ajustements transactionnels séquentiels}{12}
169 −Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{7 à 12}. Pour chaque vente retenue, appliquez \textbf{dans l'ordre} et \textbf{par formule} :
347 +\begin{questionexam}{\faIcon{calendar-alt}\quad Ajustement de temps (transactionnel)}{12}
348 +Zone \xl{Grille}{C25:H27}, pour V1 à V6 (les lignes 18 à 23 sont liées au tableau~4; le sujet est rappelé en colonne~I) :
170 349 \begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
171 − \item conditions de vente (le cas échéant);
172 − \item financement : retranchez l'avantage de 6\,000~\$ de la vente concernée;
173 − \item temps : $+0{,}17$~\%/mois sur le prix résultant, selon le nombre de mois écoulés depuis la vente.
350 + \item ligne 25 : les \textbf{mois écoulés} entre la date de vente et la date d'évaluation, par formule : \fx{=(Données!\$D\$26-C19)/30,4375};
351 + \item ligne 26 : l'\textbf{ajustement de temps} en dollars $=$ prix $\times$ taux mensuel (\cel{D69}) $\times$ mois;
352 + \item ligne 27 : le \textbf{prix ajusté pour le temps}.
174 353 \end{enumerate}
175 −La ligne 12 affiche le \textbf{prix ajusté transactionnel} de chaque vente. Rappel de la convention séquentielle :
176 354 \begin{formule}
177 −$P_{\text{ajusté}} = \bigl(P_{\text{vente}} - \text{financement}\bigr) \times \bigl(1 + 0{,}0017 \times \text{mois}\bigr)$
355 +$P_{\text{temps}} = P_{\text{vente}} \times \bigl(1 + 0{,}0017 \times \text{mois}\bigr)$ \qquad soit, pour V1 : \fx{=C20*(1+Données!\$D\$69*C25)}
178 356 \end{formule}
357 +Les huit ventes sont de plein gré au Registre, sans financement ni condition particulière documentés : le temps est le seul ajustement transactionnel du dossier --- dites-le dans votre avis (question 5) comme une \textbf{limite}.
179 358 \end{questionexam}
180 359
181 −\begin{questionexam}{Ajustements de propriété et prix ajustés finals}{18}
182 −Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{14 à 21}. Appliquez les ajustements de propriété \textbf{additifs} (tableau 1) : aire habitable (150~\$/pi\up{2} d'écart avec le sujet), garage, piscine, sous-sol aménagé, salles de bains, terrain (règle du 1\,000 pi\up{2}). Chaque ajustement se calcule \textbf{par formule} (signe correct : on ajuste le comparable \textbf{vers} le sujet). La ligne 21 affiche le \textbf{prix ajusté final} de chaque vente retenue.
183 −\end{questionexam}
184 −
185 −\begin{questionexam}{Seuils d'ajustement net et brut}{10}
186 −Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{23 à 26}. Pour chaque vente retenue, calculez par formule :
360 +\begin{questionexam}{\faIcon{sliders-h}\quad Ajustements de propriété, seuils net et brut}{20}
361 +Onglet \onglet{Grille}, pour V1 à V6, \textbf{par formule} et \textbf{par référence} aux paramètres \xl{Données}{D70:D73} :
187 362 \begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
188 − \item l'\textbf{ajustement net} (somme algébrique de tous les ajustements) en \$ et en \% \textbf{du prix de vente};
189 − \item l'\textbf{ajustement brut} (somme des valeurs absolues) en \% du prix de vente;
190 − \item la conformité aux seuils du cours : net $\leq 15$~\%, brut $\leq 25$~\% (affichage automatique \emph{Conforme} / \emph{À surveiller} fourni dans le gabarit).
363 + \item \xl{Grille}{C29:H29} aire habitable : (aire du sujet $-$ aire de la vente) $\times$ 150~\$/pi\up{2};
364 + \item \xl{Grille}{C30:H30} terrain : (terrain du sujet $-$ terrain de la vente) $\times$ 6~\$/pi\up{2}, \textbf{seulement si} l'écart absolu atteint 1\,000 pi\up{2} --- fonction \fx{SI} (\fx{IF}) avec \fx{ABS};
365 + \item \xl{Grille}{C31:H31} âge : (année du sujet $-$ année de la vente) $\times$ 2\,000~\$;
366 + \item \xl{Grille}{C32:H32} le \textbf{prix ajusté final} $=$ prix ajusté pour le temps $+$ les trois ajustements de propriété;
367 + \item \xl{Grille}{C34:H37} l'\textbf{ajustement net} (somme algébrique de \emph{tous} les ajustements, temps compris) en \$ et en \% du prix de vente, et l'\textbf{ajustement brut} (somme des valeurs absolues) en \$ et en \%. La ligne 38 affiche automatiquement \emph{Conforme} / \emph{À surveiller} selon les seuils 15~\% / 25~\%.
191 368 \end{enumerate}
192 −En \textbf{C28}, indiquez ce qu'un dépassement de seuil impliquerait pour la pondération de la vente concernée (2 à 3 lignes).
193 −\end{questionexam}
194 −
195 −\begin{questionexam}{Réconciliation et valeur indiquée}{12}
196 −Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{30 à 33}. Attribuez à chaque vente retenue une \textbf{pondération} (total 100~\%) justifiée par la qualité de comparabilité (ampleur des ajustements, proximité, fraîcheur de la vente) --- \textbf{la moyenne simple n'est pas une réconciliation}. Calculez la \textbf{valeur pondérée}, puis arrondissez au \textbf{5\,000~\$} le plus proche (convention du cours) pour conclure la \textbf{valeur marchande indiquée}. Justifiez vos pondérations en \textbf{C35} (3 à 5 lignes).
369 +Chaque ajustement s'applique \textbf{à la vente, vers le sujet} : une vente plus petite, plus vieille ou sur un terrain plus petit s'ajuste \textbf{à la hausse}. Vérifiez chaque signe.
197 370 \end{questionexam}
198 371
199 −\begin{questionexam}{Analyse de sensibilité}{10}
200 −Onglet \emph{Sensibilité}. La valeur contributive du garage (30\,000~\$) est la convention la plus discutable de la grille. Recalculez la valeur indiquée (avant arrondissement) pour des valeurs contributives de \textbf{20\,000~\$, 30\,000~\$ et 40\,000~\$} (zone \textbf{C6:E8}, alimentée par formules liées à la grille), et concluez en \textbf{C10} : la conclusion d'évaluation est-elle \textbf{robuste} à cette hypothèse? Quel est l'écart maximal en \% de la valeur conclue?
372 +\begin{questionexam}{\faIcon{balance-scale}\quad Réconciliation, valeur conclue et avis au prêteur}{16}
373 +Onglet \onglet{Grille} :
374 +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
375 + \item \xl{Grille}{C42:H42} une \textbf{pondération} par vente (total 100~\%, contrôlé en \cel{I42}) justifiée par la qualité de comparabilité : ampleur de l'ajustement brut, fraîcheur, distance, réserves de la question 2 --- \textbf{la moyenne simple n'est pas une réconciliation};
376 + \item \xl{Grille}{C43} la \textbf{valeur pondérée} par \fx{SOMMEPROD} (\fx{SUMPRODUCT}) des poids et des prix ajustés finals, puis \xl{Grille}{C44} la \textbf{valeur marchande conclue}, arrondie au 5\,000~\$ (\cel{D79});
377 + \item \xl{Grille}{D46:D51} l'écart en \% de votre valeur conclue par rapport au prix demandé et à chacune des cinq indications d'UQO Éval (hybride, hédonique, comparables du moteur, coût calibré, rôle indexé --- montants liés en colonne~C);
378 + \item \xl{Grille}{C52} (6 à 8 lignes) : justifiez vos pondérations, puis rédigez l'\textbf{avis au prêteur} : valeur conclue, écart avec la promesse d'achat (589\,900~\$) en \$ et en \%, position face aux indications du moteur (laquelle est la plus proche de vous, laquelle s'en éloigne le plus et pourquoi --- pensez à ce que les comparables du moteur ignorent), recommandation (financer sur quelle base?) et risque pour le prêteur si le prix excède la valeur.
379 +\end{enumerate}
201 380 \end{questionexam}
202 381
203 −\begin{questionexam}{Avis au prêteur}{10}
204 −Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C17} (8 à 12 lignes). Rédigez l'avis destiné au prêteur : valeur marchande conclue, écart avec le prix de la promesse d'achat (649\,900~\$) en \$ et en \%, position par rapport à la médiane du secteur, et recommandation (financer sur la base de quelle valeur? quel risque le prêteur court-il si le prix payé excède la valeur marchande?). Chaque affirmation doit citer un chiffre de votre grille ou du dossier.
382 +\begin{questionexam}{\faIcon{search}\quad Ce que le rôle ne dit pas : sensibilité garage / sous-sol}{10}
383 +Onglet \onglet{Analyse}. Le sujet a un \textbf{garage attaché}, un \textbf{sous-sol totalement aménagé} et une piscine hors terre; le Registre et le rôle ne disent rien de ces composantes pour les six ventes. La grille de la question 4 les suppose \emph{identiques au sujet}.
384 +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
385 + \item \xl{Analyse}{D19} l'écart du prix demandé par rapport à la valeur conclue (scénario 0, lié en \cel{C19});
386 + \item \xl{Analyse}{C20:D20} scénario A --- \textbf{aucune} des six ventes n'a de garage : recalculez la valeur conclue (valeur pondérée $+$ 30\,000~\$ de \cel{D74}, arrondie au 5\,000~\$) et l'écart du prix demandé;
387 + \item \xl{Analyse}{C21:D21} scénario B --- aucune n'a ni garage ni sous-sol aménagé ($+$ 30\,000 $+$ 20\,000~\$);
388 + \item \xl{Analyse}{C23} (5 à 8 lignes) : votre conclusion de la question 5 est-elle \textbf{robuste}? Quel scénario est plausible dans un quartier de plain-pied de 2003--2012 (regardez la photo aérienne de la fiche)? Qu'iriez-vous vérifier et où (fiches de vente des courtiers, photos, visite, atelier \emph{Évaluer})? Que vaut, selon vous, une piscine hors terre par rapport à la convention « piscine creusée 25\,000~\$ »?
389 +\end{enumerate}
205 390 \end{questionexam}
206 391
207 −\begin{questionexam}{Tableau de bord}{14}
208 −Onglet \emph{Dashboard} :
392 +\begin{questionexam}{\faIcon{tachometer-alt}\quad Tableau de bord Excel}{20}
393 +Complétez l'onglet \onglet{Dashboard} :
209 394 \begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt]
210 − \item \textbf{Zone KPI (B4:G6)} : valeur conclue, prix demandé, écart (\$ et \%), ajustement brut moyen, nombre de ventes retenues --- tout par formule avec \texttt{SIERREUR}/\texttt{IFERROR} (deux KPI fournis en modèle);
211 − \item \textbf{Graphique 1} (fourni) : prix de vente bruts vs prix ajustés finals --- vérifiez qu'il reflète votre grille;
212 − \item \textbf{Graphique 2} (à créer) : positionnement de la valeur conclue par rapport au prix demandé et à la médiane Aylmer (type au choix, titre et axes étiquetés);
213 − \item \textbf{Verdict (cellule C8)} : liste déroulante (\emph{Prix de promesse justifié} / \emph{Prix de promesse supérieur à la valeur} / \emph{Prix de promesse inférieur à la valeur}) avec mise en forme conditionnelle réactive;
214 − \item \textbf{Tableau récapitulatif (B24:F29)} : synthèse par vente (prix, ajusté, net \%, brut \%, pondération) alimentée par formules.
395 + \item \textbf{Zone KPI} \xl{Dashboard}{B5:G6} : six indicateurs \textbf{par formule} avec \fx{SIERREUR} (\fx{IFERROR}); deux sont fournis (valeur conclue, prix de la promesse), complétez les quatre autres (écart prix $\div$ valeur $-1$, ajustement brut moyen des six ventes, nombre de ventes retenues par \fx{NB.SI} (\fx{COUNTIF}) sur \cel{F6:F13}, estimation UQO Éval) --- aucun chiffre tapé à la main;
396 + \item \textbf{Verdict} \xl{Dashboard}{C8} : liste déroulante (\emph{Prix de promesse justifié} / \emph{supérieur à la valeur} / \emph{inférieur à la valeur}); la mise en forme conditionnelle réagit --- cohérent avec votre avis;
397 + \item \textbf{Graphique 1} (fourni) : prix de vente vs prix ajusté final des six ventes --- vérifiez qu'il reflète votre grille; \textbf{graphique 2} (à créer, à droite) : votre valeur conclue face au prix demandé et aux cinq indications d'UQO Éval (\xl{Grille}{B46:C51}), titré et étiqueté;
398 + \item \textbf{Tableau récapitulatif} \xl{Dashboard}{B24:G30} : prix, prix ajusté, net~\%, brut~\% et pondération de chaque vente, alimentés par \fx{INDEX} (la ligne 25 est fournie en modèle; copiez-la).
215 399 \end{enumerate}
400 +Points : formules et liens (8), graphique 2 pertinent et lisible (6), verdict cohérent (2), récapitulatif et lisibilité (4).
216 401 \end{questionexam}
217 402
218 403 % ------------------------------------------------------------------------------
@@ -220,19 +405,18 @@ Onglet \emph{Dashboard} :
220 405
221 406 \begin{center}
222 407 \renewcommand{\arraystretch}{1.3}
223 −\begin{tabular}{@{}clc@{}}
408 +\rowcolors{2}{uqoBgClair!70}{white}
409 +\begin{tabular}{@{}cp{12.6cm}c@{}}
224 410 \toprule
225 411 \textbf{Question} & \textbf{Objet évalué} & \textbf{Points} \\
226 412 \midrule
227 −1 & Prix demandé / prix de vente / valeur marchande, ancrage marché & 6 \\
228 −2 & Validation des 4 ventes : décision (4) et justification par critères (4) & 8 \\
229 −3 & Transactionnels séquentiels : financement (4), temps par formule (6), ordre (2) & 12 \\
230 −4 & Propriété : signes corrects (6), calculs exacts (10), chaînage complet (2) & 18 \\
231 −5 & Net/brut en \% du prix de vente (7); implication d'un dépassement (3) & 10 \\
232 −6 & Pondérations justifiées (6), valeur pondérée et arrondi 5\,000 \$ (6) & 12 \\
233 −7 & Sensibilité : recalculs liés (6), conclusion de robustesse (4) & 10 \\
234 −8 & Avis au prêteur : chiffres exacts (5), recommandation professionnelle (5) & 10 \\
235 −9 & Dashboard : KPI (5), graphique ajouté (4), verdict réactif (2), récap (3) & 14 \\
413 +1 & Prix/pi\up{2}, ratio au rôle, écart à l'estimation, vente antérieure indexée (formules : 6); lecture ancrée (4) & 10 \\
414 +2 & Huit décisions (8 $\times$ 1) et justifications par critères (4); V7 et V8 écartées pour la bonne raison & 12 \\
415 +3 & Mois par formule (4), ajustement de temps (4), prix ajusté chaîné (4) & 12 \\
416 +4 & Aire, terrain avec SI, âge : signes corrects (6), calculs exacts (8); net et brut sur tous les ajustements (6) & 20 \\
417 +5 & Pondérations justifiées (4), SOMMEPROD et arrondi (3), écarts aux six repères (3), avis au prêteur chiffré (6) & 16 \\
418 +6 & Scénarios A et B recalculés et liés (4), écarts (2), conclusion de robustesse et vérifications (4) & 10 \\
419 +7 & Dashboard : KPI (8), graphique 2 (6), verdict (2), récapitulatif (4) & 20 \\
236 420 \midrule
237 421 & \textbf{Total} & \textbf{100} \\
238 422 \bottomrule
@@ -241,25 +425,22 @@ Onglet \emph{Dashboard} :
241 425
242 426 \begin{miseengarde}[Critères transversaux]
243 427 \begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt]
244 − \item Grille non chaînée (valeurs tapées au lieu de formules) : au plus la moitié des points des questions 3 à 7.
245 − \item \textbf{Sens des ajustements} : un ajustement appliqué au sujet plutôt qu'au comparable, ou de signe inversé, est l'erreur la plus coûteuse de la méthode --- vérifiez chaque signe.
246 − \item Erreur propagée : pénalisée une seule fois si la démarche subséquente est correcte.
247 − \item Réponses non ancrées dans le dossier : peu ou pas de points.
428 + \item Grille \textbf{non chaînée} (valeurs tapées au lieu de formules) : au plus la moitié des points des questions 3 à 6.
429 + \item \textbf{Sens des ajustements} : un ajustement appliqué au sujet plutôt qu'à la vente, ou de signe inversé, est l'erreur la plus coûteuse de la méthode --- vérifiez chaque signe.
430 + \item V7 (jumelé) ou V8 (le sujet lui-même) dans la grille : $-4$ à la question 2 et les calculs qui en dépendent sont pénalisés une seule fois.
431 + \item Erreur propagée : pénalisée une seule fois si la démarche subséquente est correcte. Réponses non ancrées : peu ou pas de points. Fichier illisible, onglet \onglet{Données} modifié ou formules cassées (\texttt{\#REF!}) : jusqu'à $-10$.
248 432 \end{itemize}
249 433 \end{miseengarde}
250 434
251 435 % ------------------------------------------------------------------------------
252 −\partieexamen{Sources des données (toutes consultées le 4 août 2026)}{}
436 +\partieexamen{Sources des données (extraction du 4 novembre 2026)}{}
253 437
254 438 \begin{enumerate}[leftmargin=18pt, itemsep=3pt]
255 − \item Realtor.ca, inscription de la propriété sujette : 53, rue du Tropique, Gatineau (Aylmer), MLS 12303295, prix demandé 649\,900~\$. \url{https://www.realtor.ca/real-estate/30113089/53-rue-du-tropique-gatineau-aylmer-plateau-de-la-capitale}
256 − \item Realtor.ca, inscriptions en vigueur à Gatineau relevées le 4 août 2026 (figure~\ref{fig:inscriptions}) : 66 rue Paquette (MLS 18043252, 524\,999~\$); 316 rue de Lausanne (MLS 15150251, 549\,799~\$); 110 rue Le Roy (MLS 15697965, 779\,900~\$); 1404 ch. d'Aylmer (MLS 13162694, 799\,900~\$). \url{https://www.realtor.ca}
257 − \item APCIQ, \emph{Baromètre résidentiel --- RMR de Gatineau, T2 2026} : médiane Aylmer 572\,750~\$, RMR 523\,500~\$ ($+2$~\%), délais 27~jours. \url{https://apciq.ca/barometre-residentiel/}
258 − \item OpenHouse, \emph{Marché des unifamiliales à Gatineau} : prix moyen 515\,413~\$, 2\,655 ventes sur 12 mois, délai moyen 25~jours. \url{https://www.openhouseqc.com/marche-immobilier/unifamiliale/outaouais/gatineau}
259 − \item RénoAssistance, \emph{Quel est le prix de construction d'un garage en 2025?} : garage simple attaché clés en main $\approx$ 50\,000~\$ (240--300~\$/pi\up{2}). \url{https://www.renoassistance.ca/fr/residentiel/ressources-inspirations/article/prix-ajout-de-garage}
260 − \item Banque Nationale, \emph{Prix d'une piscine creusée : combien ça coûte réellement?} : installation 22\,000--50\,000~\$; contribution de 5 à 8~\% à la valeur dans les quartiers où les piscines sont courantes. \url{https://www.bnc.ca/particuliers/conseils/maison/piscine-couts-reels.html}
261 − \item Radio-Canada, \emph{Y a-t-il de la surenchère dans votre quartier?} (2025) --- contexte : la surenchère mesurée à Québec (unifamiliales vendues en moyenne 8~\% au-dessus du prix demandé à l'hiver 2025); donnée équivalente non publiée pour Gatineau dans les sources consultées --- \textbf{signalé, non inventé}. \url{https://ici.radio-canada.ca/info/2025/immobilier/carte-quebec-prix-achat-surenchere-maisons-condos/}
262 − \item Photographie du secteur Aylmer : Veillg1, Wikimedia Commons, licence CC~BY-SA~4.0 (figure~\ref{fig:aylmer}).
439 + \item UQO Éval --- fiche de l'inscription 252, montée Dalton, Gatineau (RE/MAX Québec, RE/MAX Direct inc.; copie Immo-Ka du 6 septembre 2026, en marché depuis le 12 août 2026), mesure du moteur (hybride, hédonique, comparables, coût calibré, rôle indexé) et atelier \emph{Évaluer} (109 candidats, 12 retenus) : tableaux 1, 2 et 4, photos. \url{https://www.uqo-eval.app/a-vendre/remax_quebec:22667880}
440 + \item UQO Éval --- base des ventes réelles (Registre foncier du Québec fusionné spatialement au rôle d'évaluation MAMH 2024-2026 de Gatineau, ventes jusqu'au 14 août 2026) : huit ventes du tableau~4, ventes antérieures du sujet et des comparables, marché local du tableau~3 (148 ventes de plain-pied détachés depuis 2023 dans un rayon de 1,5~km). \url{https://www.uqo-eval.app/methodologie}
441 + \item MAMH, rôle d'évaluation foncière géoréférencé de Gatineau, rôle 2024-2025-2026 (conditions du marché au 1\up{er} juillet 2022), via UQO Éval : unité 81017764102269900000000 et unités des huit ventes.
442 + \item Photos de l'inscription : RE/MAX Québec, reproduites à des fins pédagogiques, droits réservés au courtier inscripteur. Captures d'écran de la figure~\ref{fig:labo} : UQO Éval, 4 novembre 2026.
443 + \item Catalogue d'ajustements : convention pédagogique du cours IMM1003-20 (séances 8 et 9, automne 2026); seuils 15~\%/25~\% hérités des lignes directrices Fannie Mae (abolies en 2014), conservés comme repère de prudence.
263 444 \end{enumerate}
264 445
265 446 \medskip
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/eval-atelier-dalton.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/eval-fiche-dalton.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/sujet-aerienne.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/sujet-cour.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/sujet-cuisine.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/sujet-facade.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/sujet-piscine.jpg +0 −0

Binary file not shown.

added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/assets/sujet-salon.jpg +0 −0

Binary file not shown.

modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/gabarit_excel/IMM1003-20_TP2_gabarit.xlsx +0 −0

Binary file not shown.

modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/solutionnaire_enseignant/IMM1003-20_TP2_solutionnaire.pdf +0 −0

Binary file not shown.

modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/solutionnaire_enseignant/IMM1003-20_TP2_solutionnaire.tex +91 −77
@@ -1,6 +1,7 @@
1 1 % ==============================================================================
2 −% IMM1003-20 — TP2 : SOLUTIONNAIRE — Méthode de comparaison (Aylmer)
2 +% IMM1003-20 — TP2 : SOLUTIONNAIRE — Méthode de comparaison, 252, montée Dalton (Gatineau) avec UQO Éval
3 3 % Réservé à l'enseignant — Simon-Pierre Boucher, UQO
4 +% Valeurs de référence : 05_Ressources/scripts_gabarits_excel/tp2_solutions.py (vérifiées par recalcul Excel)
4 5 % ==============================================================================
5 6 \documentclass[11pt]{article}
6 7 \usepackage[solutionnaire]{uqo-examen}
@@ -9,150 +10,163 @@
9 10 \setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière}
10 11 \setexamType{Travail pratique 2}
11 12 \setexamSession{Automne 2026}
12 −\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)}
13 +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire + laboratoire UQO Éval)}
13 14 \setexamRemise{Séance 10 --- dépôt Moodle}
14 15 \setexamPonderation{10 \% de la note finale}
15 −\setexamCouverture{Méthode de comparaison : 53, rue du Tropique, Aylmer (Gatineau)}
16 +\setexamCouverture{Méthode de comparaison : 252, montée Dalton (Gatineau) --- inscription réelle, huit ventes réelles d'UQO Éval}
16 17
17 18 \begin{document}
18 19 \pagetitreexamen
19 20
20 −\begin{notescorrection}[Personnalisation]
21 −$P_{V1} = 588\,000 + 1\,000 \times B$ (B $=$ dernier chiffre du code permanent, saisi en Accueil!D9). Toute la grille doit être \textbf{chaînée} : changer B dans le classeur remis doit recalculer la valeur conclue. Les corrigés ci-dessous donnent la chaîne générale et la table B $=$ 0 à 9.
21 +\begin{notescorrection}[Philosophie de correction --- IA permise, dossier réel commun]
22 +Plus de paramètre lié au code permanent : tous reçoivent le même dossier réel. Les points récompensent le \textbf{jugement} (validation des huit ventes, pondérations, avis), les \textbf{formules Excel vivantes} chaînées à l'onglet \emph{Données} et l'\textbf{ancrage} dans les cellules. Vérifier que les cellules jaunes contiennent des formules (sinon plafonner l'item à 50~\%). Comparer les justifications des questions 2, 5 et 6 entre copies : des textes identiques déclenchent une vérification d'intégrité. Toutes les valeurs ci-dessous sont reproductibles par \texttt{tp2\_solutions.py} et ont été vérifiées par recalcul dans Excel (\texttt{IMM1003-20\_TP2\_solutionnaire.xlsx}, cellules vertes). Les pondérations de la question 5 sont \emph{une} réconciliation acceptable : toute pondération justifiée qui conclut entre \textbf{550\,000 et 575\,000~\$} reçoit tous les points.
22 23 \end{notescorrection}
23 24
24 25 \partieexamen{Solutions}{}
25 26
26 −\begin{questionexam}{Prix demandé, prix de vente, valeur marchande}{6}
27 +\begin{questionexam}{Le sujet : prix demandé, rôle et vente antérieure}{10}
27 28 \begin{solution}
28 −Attendu : le \textbf{prix demandé} est une offre du vendeur; le \textbf{prix de vente} est un fait de transaction; la \textbf{valeur marchande} (déf. OEAQ) est le prix le plus probable dans un marché ouvert, acheteur et vendeur prudents et informés, sans lien de dépendance. Ancrage : le sujet est demandé à 649\,900~\$ alors que la \textbf{médiane de vente} d'Aylmer est de 572\,750~\$ (figure 2 : le sujet est au milieu des prix \emph{demandés}, mais ceux-ci plafonnent les prix de vente); délais courts (27 j) n'impliquent pas que tout prix demandé soit payé. Le prêteur finance la \textbf{valeur}, pas la promesse.
29 +\textbf{a)} $589\,900 / 1\,048 = \mathbf{562{,}9~\$/pi^2}$ (C5).\quad
30 +\textbf{b)} $589\,900 / 519\,600 = \mathbf{1{,}135}$ (C6), contre un repère de 1,115 en 2026-S1 (C7).\quad
31 +\textbf{c)} $589\,900 / 552\,700 - 1 = \mathbf{+6{,}7~\%}$ (C8).\\
32 +\textbf{d)} Mois écoulés : $(2026\text{-}11\text{-}04 - 2025\text{-}04\text{-}29) / 30{,}4375 = 554 / 30{,}4375 = \mathbf{18{,}2}$ mois (C9); prix indexé $= 585\,000 \times (1 + 0{,}0017 \times 18{,}2) = \mathbf{603\,101~\$}$ (C10); écart du prix demandé $= 589\,900 / 603\,101 - 1 = \mathbf{-2{,}2~\%}$ (C11).\\
33 +\textbf{e)} Lecture attendue : le sujet est demandé à 563~\$/pi\up{2} contre 418--472~\$/pi\up{2} en médiane dans le voisinage en 2026 (tableau~3), soit 20 à 35~\% au-dessus --- mais il est beaucoup plus récent (2012 contre 1984--2003 en médiane) et équipé (garage, sous-sol fini) : la médiane brute ne se compare pas directement. Son ratio prix/rôle de 1,135 dépasse le repère 1,115 : le vendeur demande davantage, par rapport au rôle, que ce que les maisons voisines ont obtenu. Surtout, la vente antérieure indexée à la convention du cours (603\,101~\$) est \textbf{au-dessus} du prix demandé ($-2{,}2$~\%) : la convention $+2$~\%/an surestime le marché local de 2026, dont la médiane recule (492\,450~\$ en 2026-S2 contre 510\,000~\$ en 2025-S2, $-3{,}4$~\%) et dont le ratio prix/rôle retombe à 1,082. Le prix demandé est donc « cher » pour le voisinage et 6,7~\% au-dessus de la mesure du moteur, sans être déraisonnable pour une maison de 2012 avec garage : la grille tranchera.
29 34 \end{solution}
30 35 \begin{notescorrection}
31 −3 notions distinguées : 3 pts; ancrage chiffré (figure 2 + médiane + délais) : 3 pts.
36 +Formules : 6 pts (a-b-c 1 chacune; d : mois 1, prix indexé 1, écart 1). Lecture : 4 pts (prix au pi\up{2} replacé dans le tableau~3 avec la réserve sur l'âge 1,5; vente antérieure indexée vs prix demandé et marché 2026 en recul 1,5; ratio prix/rôle expliqué 1). Accepter 18 mois entiers (DATEDIF) si cohérent avec C10.
32 37 \end{notescorrection}
33 38 \end{questionexam}
34 39
35 −\begin{questionexam}{Validation des comparables}{8}
40 +\begin{questionexam}{Validation des huit ventes réelles}{12}
36 41 \begin{solution}
37 −V1 : \textbf{retenir} --- comptant $=$ pas d'ajustement de financement requis (le comptant n'avantage pas le prix dans la convention du cours; accepter « retenir avec vigilance »). V2 : \textbf{retenir} (plein gré, conventionnel). V3 : \textbf{retenir avec ajustement transactionnel} --- solde de prix de vente quantifié (6\,000~\$) donc ajustable, pas exclu. V4 : \textbf{écarter} --- vente de succession conclue hors conditions normales de mise en marché (plein gré douteux, exposition insuffisante), non quantifiable de façon fiable.
38 −\end{solution}
39 −\begin{notescorrection}
40 −1 pt par décision correcte $+$ 1 pt par justification citant le bon critère. Écarter V3 au lieu de l'ajuster : max 1/2 sur cette ligne (l'indication de l'énoncé le décourage explicitement).
41 −\end{notescorrection}
42 −\end{questionexam}
43 −
44 −\begin{questionexam}{Ajustements transactionnels séquentiels}{12}
45 −\begin{solution}
46 −Facteurs temps ($+0{,}17$~\%/mois) : V1 (3 mois) 1,0051; V2 (8 mois) 1,0136; V3 (2 mois) 1,0034.\\
47 −V1 : $(588\,000 + 1\,000B - 0) \times 1{,}0051$.\quad
48 −V2 : $645\,000 \times 1{,}0136 = \mathbf{653\,772}$~\$.\quad
49 −V3 : $(549\,000 - 6\,000) \times 1{,}0034 = 543\,000 \times 1{,}0034 = \mathbf{544\,846}$~\$.\\
50 −Exemple B $=$ 5 : V1 $= 593\,000 \times 1{,}0051 = \mathbf{596\,024}$~\$.
51 −\end{solution}
52 −\begin{notescorrection}
53 −Financement avant temps (ordre séquentiel) : 2 pts; retrait des 6\,000~\$ de V3 : 4 pts; facteurs temps par formule sur les mois : 6 pts. Ordre inversé (temps avant financement) : $-2$ pts, puis suivre la chaîne.
54 −\end{notescorrection}
55 −\end{questionexam}
56 −
57 −\begin{questionexam}{Ajustements de propriété et prix ajustés finals}{18}
58 −\begin{solution}
59 −Écarts (sujet 1\,420 pi\up{2}, 4 ch/2 sdb, garage, sans piscine ni sous-sol aménagé, lot 5\,084 pi\up{2}; tous les écarts de lot $<$ 1\,000 pi\up{2} $\Rightarrow$ 0) :
60 42 \begin{center}
61 43 \small
62 −\begin{tabular}{@{}lccc@{}}
44 +\begin{tabular}{@{}clp{10.2cm}@{}}
63 45 \toprule
64 − & \textbf{V1} & \textbf{V2} & \textbf{V3} \\
65 −\midrule
66 −Aire habitable (150 \$/pi\up{2}) & $+40 \times 150 = +6\,000$ & $-130 \times 150 = -19\,500$ & $+120 \times 150 = +18\,000$ \\
67 −Garage ($\pm$ 30\,000) & 0 & 0 & $+30\,000$ \\
68 −Piscine ($\pm$ 25\,000) & 0 & $-25\,000$ & 0 \\
69 −Sous-sol aménagé ($\pm$ 20\,000) & 0 & 0 & $-20\,000$ \\
70 −Salles de bains ($\pm$ 12\,000) & 0 & 0 & $+12\,000$ \\
71 −Terrain & 0 & 0 & 0 \\
46 +\textbf{Vente} & \textbf{Décision} & \textbf{Justification attendue} \\
72 47 \midrule
73 −Total propriété & $+6\,000$ & $-44\,500$ & $+40\,000$ \\
74 −\textbf{Prix ajusté final} & $(588\,000{+}1\,000B){\times}1{,}0051 + 6\,000$ & \textbf{609\,272} & \textbf{584\,846} \\
48 +V1 & Retenue & Plain-pied détaché 2005, 1\,015 pi\up{2}, 284 m, juillet 2026, plein gré : très comparable (sur le boulevard, à noter). \\
49 +V2 & Retenue & Détaché 2003, 1\,035 pi\up{2}, rue résidentielle à 463 m, juin 2026; terrain plus petit $\rightarrow$ ajustement. \\
50 +V3 & Retenue & Détaché 2003, 1\,086 pi\up{2}, vente la plus récente (août 2026); vente de 2021 trop ancienne mais parcours normal. \\
51 +V4 & Retenue & Détaché 2004, 1\,017 pi\up{2}, même boulevard que V1/V5; revente normale depuis 2021. \\
52 +V5 & Retenue & Détaché 2005, 1\,017 pi\up{2}, 296 m; prix le plus bas (480\,000~\$) $\rightarrow$ vérifier l'état, mais rien ne l'écarte. \\
53 +V6 & \textbf{Retenue avec réserve} & Terrain de 10\,581 pi\up{2} (double du sujet) \textbf{et} revente 10 mois après un achat à 564\,900~\$ (perte de 9\,900~\$) : exposition au marché ou condition particulière possible $\rightarrow$ poids réduit (ou écartée, si justifié). \\
54 +V7 & \textbf{Écartée} & Plain-pied \textbf{jumelé} de 2012, terrain 3\,071 pi\up{2} : pas le même type physique (385\,000~\$ = marché des jumelés). \\
55 +V8 & \textbf{Écartée} & C'est le \textbf{sujet lui-même} (252, montée Dalton, 29 avril 2025) : une vente antérieure du sujet s'analyse (question 1), elle n'est pas un comparable. \\
75 56 \bottomrule
76 57 \end{tabular}
77 58 \end{center}
78 −Exemple B $=$ 5 : V1 final $= \mathbf{602\,024}$~\$.
79 59 \end{solution}
80 60 \begin{notescorrection}
81 −Signes corrects (on retire au comparable ce qu'il a en trop, on ajoute ce qui lui manque) : 6 pts; calculs liés : 10 pts; chaînage complet (B recalcule tout) : 2 pts. Signe inversé sur un poste : 0 pour ce poste $+$ suivre la chaîne.
61 +1 pt par décision (8); justifications 4 pts (V7 et V8 pour la bonne raison 1 chacune; V6 réserve argumentée 1; V1--V5 par critères 1). V6 « Écartée » avec le double motif : plein pts. V7 ou V8 « Retenue » : 0 pour l'item et $-4$ transversal (critères). Un étudiant qui retient V8 « parce que c'est la plus semblable » a compris la comparabilité mais pas la méthode : l'expliquer dans la rétroaction.
82 62 \end{notescorrection}
83 63 \end{questionexam}
84 64
85 −\begin{questionexam}{Seuils d'ajustement net et brut}{10}
65 +\begin{questionexam}{Ajustement de temps (transactionnel)}{12}
86 66 \begin{solution}
87 −En \% du prix de vente : V1 (B $=$ 5) : net $+9\,024/593\,000 = +1{,}5$~\% ; brut $\approx 1{,}5$~\% $\rightarrow$ conforme. V2 : net $-5{,}5$~\%, brut $8{,}3$~\% $\rightarrow$ conforme. V3 : net $+6{,}5$~\%, brut $\mathbf{16{,}0}$~\% $\rightarrow$ conforme (mais brut le plus élevé). \textbf{C28} : un dépassement (net $>$ 15~\% ou brut $>$ 25~\%) n'exclut pas mécaniquement la vente, mais commande une \textbf{pondération réduite} et une justification --- l'ampleur des ajustements mesure l'éloignement du comparable.
67 +Date d'évaluation : 4 novembre 2026; mois $= (\text{date d'évaluation} - \text{date de vente}) / 30{,}4375$; ajustement $= P \times 0{,}0017 \times \text{mois}$.
68 +\begin{center}
69 +\small
70 +\begin{tabular}{@{}lrrrrrr@{}}
71 +\toprule
72 + & \textbf{V1} & \textbf{V2} & \textbf{V3} & \textbf{V4} & \textbf{V5} & \textbf{V6} \\
73 +\midrule
74 +Prix de vente (\$) & 580\,000 & 579\,000 & 545\,000 & 499\,900 & 480\,000 & 555\,000 \\
75 +Mois écoulés & 3,68 & 4,83 & 3,06 & 3,38 & 3,15 & 3,68 \\
76 +Ajustement de temps (\$) & 3\,628 & 4\,754 & 2\,831 & 2\,876 & 2\,574 & 3\,472 \\
77 +\textbf{Prix ajusté pour le temps (\$)} & \textbf{583\,628} & \textbf{583\,754} & \textbf{547\,831} & \textbf{502\,776} & \textbf{482\,574} & \textbf{558\,472} \\
78 +\bottomrule
79 +\end{tabular}
80 +\end{center}
88 81 \end{solution}
89 82 \begin{notescorrection}
90 −Net et brut par formule (base $=$ prix de vente) : 7 pts; implication : 3 pts. Base erronée (prix ajusté) : $-2$ pts.
83 +Mois par formule avec la date d'évaluation liée (4); ajustement (4); prix ajusté chaîné (4). Mois entiers (3, 4, 3, 3, 3, 3) acceptés si la formule est cohérente ($\pm$ 1\,000~\$ sur les prix ajustés). Taux tapé (0,0017) au lieu de \texttt{Données!D69} : $-1$.
91 84 \end{notescorrection}
92 85 \end{questionexam}
93 86
94 −\begin{questionexam}{Réconciliation et valeur indiquée}{12}
87 +\begin{questionexam}{Ajustements de propriété, seuils net et brut}{20}
95 88 \begin{solution}
96 −Pondération suggérée : V1 \textbf{50~\%} (ajustements minimes, vente récente, même quartier), V2 \textbf{25~\%} (brut modéré mais 8 mois), V3 \textbf{25~\%} (brut 16~\%, financement ajusté). Table selon B :
89 +Sujet : 1\,048 pi\up{2}, 5\,895 pi\up{2} de terrain, 2012.
97 90 \begin{center}
98 91 \small
99 −\begin{tabular}{@{}cccc@{}}
92 +\begin{tabular}{@{}lrrrrrr@{}}
100 93 \toprule
101 −\textbf{B} & \textbf{V1 final (\$)} & \textbf{Valeur pondérée (\$)} & \textbf{Conclue (arrondie) (\$)} \\
94 + & \textbf{V1} & \textbf{V2} & \textbf{V3} & \textbf{V4} & \textbf{V5} & \textbf{V6} \\
95 +\midrule
96 +Aire (pi\up{2}) : écart $\times$ 150 & $+4\,950$ & $+1\,950$ & $-5\,700$ & $+4\,650$ & $+4\,650$ & $-7\,350$ \\
97 +Terrain (pi\up{2}) : écart & $-255$ & $+1\,303$ & $+557$ & $+1\,213$ & $+1\,303$ & $-4\,686$ \\
98 +Terrain (\$) : $\times$ 6 si $|\text{écart}| \geq 1\,000$ & 0 & $+7\,818$ & 0 & $+7\,278$ & $+7\,818$ & $-28\,116$ \\
99 +Âge (\$) : écart d'années $\times$ 2\,000 & $+14\,000$ & $+18\,000$ & $+18\,000$ & $+16\,000$ & $+14\,000$ & $+18\,000$ \\
100 +\textbf{Prix ajusté final (\$)} & \textbf{602\,578} & \textbf{611\,522} & \textbf{560\,131} & \textbf{530\,704} & \textbf{509\,042} & \textbf{541\,006} \\
102 101 \midrule
103 −0 & 596\,999 & 597\,029 & 595\,000 \\
104 −1 & 598\,004 & 597\,532 & 600\,000 \\
105 −2 & 599\,009 & 598\,034 & 600\,000 \\
106 −3 & 600\,014 & 598\,537 & 600\,000 \\
107 −4 & 601\,019 & 599\,039 & 600\,000 \\
108 −5 & 602\,024 & 599\,542 & 600\,000 \\
109 −6 & 603\,029 & 600\,044 & 600\,000 \\
110 −7 & 604\,035 & 600\,547 & 600\,000 \\
111 −8 & 605\,040 & 601\,049 & 600\,000 \\
112 −9 & 606\,045 & 601\,552 & 600\,000 \\
102 +Ajustement net (\$) & $+22\,578$ & $+32\,522$ & $+15\,131$ & $+30\,804$ & $+29\,042$ & $-13\,994$ \\
103 +Net (\% du prix) & 3,9 & 5,6 & 2,8 & 6,2 & 6,1 & $-2{,}5$ \\
104 +Brut (\$) & 22\,578 & 32\,522 & 26\,531 & 30\,804 & 29\,042 & 56\,938 \\
105 +Brut (\% du prix) & 3,9 & 5,6 & 4,9 & 6,2 & 6,1 & \textbf{10,3} \\
106 +Conformité (15 / 25 \%) & Conforme & Conforme & Conforme & Conforme & Conforme & Conforme \\
113 107 \bottomrule
114 108 \end{tabular}
115 109 \end{center}
116 −D'autres pondérations justifiées sont recevables : la valeur conclue doit rester dans la fourchette des prix ajustés ($\approx$ 585\,000--609\,000~\$) et l'arrondi au 5\,000~\$ appliqué.
110 +Toutes les ventes sont plus vieilles que le sujet (2003--2005) : l'ajustement d'âge est partout positif et dominant ($+14\,000$ à $+18\,000$~\$). V6 cumule un terrain double ($-28\,116$~\$) et la plus grande aire : brut de 10,3~\%, le plus élevé, ce qui confirme la réserve de la question~2.
117 111 \end{solution}
118 112 \begin{notescorrection}
119 −Pondérations justifiées (V1 dominant attendu; moyenne simple $=$ max 2/6) : 6 pts; somme pondérée et arrondi : 6 pts.
113 +Signes (6) : une vente plus petite / plus vieille / sur un terrain plus petit s'ajuste à la hausse --- l'inversion d'un signe sur toute une ligne coûte 2 pts, pas davantage. Calculs (8) : aire 2, terrain avec \texttt{SI} et seuil 3 (V1 et V3 doivent donner 0), âge 1, prix final chaîné 2. Net/brut (6) : net \$ et \% 2, brut \$ et \% 2, \emph{tous} les ajustements (temps compris) 2 --- un net/brut sans le temps est pénalisé de 2 pts. Tolérance $\pm$ 50~\$ (arrondis des pi\up{2}).
120 114 \end{notescorrection}
121 115 \end{questionexam}
122 116
123 −\begin{questionexam}{Analyse de sensibilité}{10}
117 +\begin{questionexam}{Réconciliation, valeur conclue et avis au prêteur}{16}
124 118 \begin{solution}
125 −Seule \textbf{V3} porte l'ajustement garage ($+30\,000$). Garage à 20\,000 : V3 final $-10\,000$ $\Rightarrow$ valeur pondérée $-2\,500$; à 40\,000 : $+2\,500$. Écart maximal $\approx \pm 2\,500$~\$ sur $\approx$ 600\,000~\$, soit $\pm 0{,}4$~\% : conclusion \textbf{robuste} --- l'arrondi au 5\,000~\$ absorbe presque l'effet.
119 +\textbf{a)} Pondérations de référence : V3 25~\% (vente la plus récente, aire la plus proche, brut 4,9~\%, rue résidentielle comme le sujet); V1 20~\% (284 m, brut 3,9~\%, le plus faible); V2, V4, V5 15~\% chacune (brut 5,6--6,2~\%; V4--V5 sur le boulevard, V5 prix bas à expliquer); V6 10~\% (brut 10,3~\%, terrain double, revente à perte).\\
120 +\textbf{b)} Valeur pondérée $= 0{,}20 \times 602\,578 + 0{,}15 \times 611\,522 + 0{,}25 \times 560\,131 + 0{,}15 \times 530\,704 + 0{,}15 \times 509\,042 + 0{,}10 \times 541\,006 = \mathbf{562\,339~\$}$ (C43); \textbf{valeur marchande conclue : 560\,000~\$} (C44). Moyenne simple : 559\,164~\$; étendue des prix ajustés : 509\,042 à 611\,522~\$.\\
121 +\textbf{c)} Écarts de 560\,000~\$ : prix demandé 589\,900 $\rightarrow$ $\mathbf{-5{,}1~\%}$; hybride UQO Éval 552\,700 $\rightarrow$ $+1{,}3$~\%; hédonique 578\,900 $\rightarrow$ $-3{,}3$~\%; comparables du moteur 504\,200 $\rightarrow$ $\mathbf{+11{,}1~\%}$; coût calibré 574\,600 $\rightarrow$ $-2{,}5$~\%; rôle indexé 598\,400 $\rightarrow$ $-6{,}4$~\%.\\
122 +\textbf{d)} Avis attendu : la promesse d'achat (589\,900~\$) excède la valeur conclue de \textbf{29\,900~\$, soit $+5{,}3$~\%} (589\,900 / 560\,000 $-$ 1). Notre valeur est cohérente avec la mesure hybride du moteur ($+1{,}3$~\%), le coût calibré et l'hédonique (à 3~\% près); elle s'éloigne surtout des \emph{comparables du moteur} (504\,200~\$), qui ajustent par formule sans voir le garage ni le sous-sol fini et pèsent lourdement des ventes anciennes ou lointaines, et du rôle indexé (598\,400~\$), qui propage le ratio prix/rôle élevé du voisinage à une maison dont le rôle est déjà élevé. Recommandation : financer sur la base de \textbf{560\,000~\$} (ratio prêt/valeur sur la valeur, pas sur le prix); l'acheteur paie $\approx$ 30\,000~\$ de plus que la valeur, ce qui réduit sa mise de fonds réelle et expose le prêteur à une perte en cas de revente forcée à court terme. Limites : temps seul ajustement transactionnel (Registre muet sur le financement et les conditions), garage/sous-sol non observables (question~6), aucune vente détachée de 2012 dans le rayon.
126 123 \end{solution}
127 124 \begin{notescorrection}
128 −Recalculs liés : 6 pts (identifier que seule V3 bouge : 2). Conclusion de robustesse chiffrée : 4 pts.
125 +Pondérations justifiées (4 : critères nommés et cohérents avec Q2 et le brut; $\sum = 100$~\%; moyenne simple $= 0/4$); SOMMEPROD + arrondi 5\,000~\$ (3); écarts aux six repères (3); avis (6 : valeur et écart en \$ et \% 2, lecture des cinq indications 2, recommandation et risque 2). Toute conclusion \textbf{entre 550\,000 et 575\,000~\$} avec pondérations justifiées : plein pts; au-delà, vérifier d'où vient l'écart (V7/V8 incluses? signes?).
129 126 \end{notescorrection}
130 127 \end{questionexam}
131 128
132 −\begin{questionexam}{Avis au prêteur}{10}
129 +\begin{questionexam}{Ce que le rôle ne dit pas : sensibilité garage / sous-sol}{10}
133 130 \begin{solution}
134 −Attendu (B $=$ 5) : valeur conclue \textbf{600\,000~\$} contre promesse de \textbf{649\,900~\$} : écart de $-49\,900$~\$ ($-7{,}7$~\%). Le prix payé excède la valeur marchande indiquée; le sujet est demandé 13~\% au-dessus de la médiane d'Aylmer. Recommandation : financer sur la \textbf{valeur} (RPV calculé sur 600\,000~\$); risque du prêteur si le prix paie l'écart : garantie insuffisante en cas de défaut/revente. Mentionner la marge d'incertitude ($\approx$ 585--609~k\$).
131 +\textbf{a)} Scénario 0 : 560\,000~\$ $\rightarrow$ écart du prix demandé $\mathbf{+5{,}3~\%}$ (D19).\\
132 +\textbf{b)} Scénario A (aucune vente n'a de garage) : $(562\,339 + 30\,000) = 592\,339 \rightarrow \mathbf{590\,000~\$}$ (C20); écart $\mathbf{0{,}0~\%}$ (D20) --- le prix demandé \emph{est} la valeur.\\
133 +\textbf{c)} Scénario B (ni garage ni sous-sol fini) : $(562\,339 + 50\,000) = 612\,339 \rightarrow \mathbf{610\,000~\$}$ (C21); écart $\mathbf{-3{,}3~\%}$ (D21) --- le prix demandé serait \emph{sous} la valeur.\\
134 +\textbf{d)} Conclusion attendue : la conclusion \textbf{n'est pas robuste} --- le verdict bascule de « prix supérieur à la valeur » à « prix justifié » selon une information que le rôle ne contient pas. Dans un quartier de plain-pied de 2003--2005 d'environ 1\,000 pi\up{2} (boul. Saint-René Est, Cheval-Blanc), la photo aérienne et les fiches de courtiers montrent beaucoup de maisons sans garage attaché (allées doubles, abris d'auto) mais des sous-sols généralement finis : le scénario plausible se situe entre 0 et A, soit une valeur de \textbf{560\,000 à 590\,000~\$}. Vérifications : fiches de vente MLS de chaque vente (garage, sous-sol, piscine, état), photos archivées des courtiers, visite extérieure ou Street View, atelier \emph{Évaluer} pour repérer d'autres candidats 2010--2015. La convention « piscine creusée 25\,000~\$ » ne s'applique pas à une piscine hors terre (bien quasi meuble, durée de vie courte, parfois un passif) : contribution faible, 0 à 5\,000~\$.
135 135 \end{solution}
136 136 \begin{notescorrection}
137 −Chiffres exacts (valeur, écart \$ et \%) : 5 pts; recommandation professionnelle (financer sur la valeur, risque énoncé) : 5 pts.
137 +Scénarios recalculés par formule liée à \texttt{Grille!C43} et au catalogue (4 : 2 par scénario); écarts (2); conclusion (4 : non-robustesse et bascule du verdict 1,5; scénario plausible argumenté 1; vérifications concrètes 1; piscine hors terre 0,5). Accepter un scénario B bâti sur « valeur conclue $+$ 50\,000 » (610\,000~\$, même résultat ici).
138 138 \end{notescorrection}
139 139 \end{questionexam}
140 140
141 −\begin{questionexam}{Tableau de bord}{14}
141 +\begin{questionexam}{Tableau de bord Excel}{20}
142 142 \begin{solution}
143 −KPI attendus par formule : écart $=$ Grille!C33 $-$ Données!C7 (négatif $\approx -49\,900$ à B $=$ 5); écart \% $\approx -7{,}7$~\%; brut moyen $\approx (1{,}5 + 8{,}3 + 16{,}0)/3 = 8{,}6$~\%; ventes retenues $=$ 3. Verdict : \textbf{« Prix de promesse supérieur à la valeur »} (MFC rouge). Graphique 2 : barres/jauge positionnant 600\,000 vs 649\,900 vs 572\,750. Récapitulatif B24:F29 lié à la grille.
143 +KPI attendus : valeur conclue 560\,000~\$ (fourni); prix de la promesse 589\,900~\$ (fourni); écart prix/valeur $+5{,}3$~\% (\texttt{=SIERREUR(Données!D21/Grille!C44-1;"—")}); ajustement brut moyen \textbf{6,1~\%} (\texttt{MOYENNE(Grille!C37:H37)}); ventes retenues \textbf{6} (\texttt{=NB.SI(Grille!F6:F13;"Retenue*")}); estimation UQO Éval 552\,700~\$. Verdict : \textbf{Prix de promesse supérieur à la valeur} (rouge). Graphique 1 : barres 580\,000 / 579\,000 / 545\,000 / 499\,900 / 480\,000 / 555\,000 contre 602\,578 / 611\,522 / 560\,131 / 530\,704 / 509\,042 / 541\,006. Graphique 2 (solutionnaire) : barres horizontales valeur conclue 560\,000, prix demandé 589\,900, hybride 552\,700, hédonique 578\,900, comparables 504\,200, coût 574\,600, rôle indexé 598\,400, à partir d'une table auxiliaire liée à \texttt{Grille!B46:C51}. Récapitulatif (lignes 25--30) par \texttt{INDEX(Grille!\$C\$20:\$H\$20;\$B25)} etc.
144 144 \end{solution}
145 145 \begin{notescorrection}
146 −KPI : 5 pts; graphique ajouté : 4; verdict réactif cohérent : 2; récapitulatif : 3.
146 +KPI (8 : 2 par carte; SIERREUR exigé sur D6 et G6, NB.SI sur F6 --- valeur tapée $= 0$ pour la carte); graphique 2 (6 : série liée aux cellules 3, titre et axes 2, lisible 1); verdict cohérent avec D46 (2); récapitulatif par INDEX ou liens (4 : 3 pour les formules, 1 pour la lisibilité).
147 147 \end{notescorrection}
148 148 \end{questionexam}
149 149
150 −\begin{notescorrection}[Rappels transversaux]
151 −Grille non chaînée : plafond 50~\% des questions 3 à 7. Vérification rapide : saisir un autre B dans Accueil!D9 et confirmer que Grille!C33 bouge. Erreur propagée pénalisée une fois. Réponses non ancrées : peu ou pas de points.
152 −\end{notescorrection}
150 +\partieexamen{Grille de correction résumée}{}
151 +\begin{center}
152 +\renewcommand{\arraystretch}{1.25}
153 +\begin{tabular}{@{}clc@{}}
154 +\toprule
155 +\textbf{Q} & \textbf{Repères rapides} & \textbf{/100} \\
156 +\midrule
157 +1 & 562,9 \$/pi\up{2}; 1,135; $+6{,}7$ \%; 18,2 mois; 603\,101 \$; $-2{,}2$ \% & 10 \\
158 +2 & V7 jumelé et V8 sujet écartées; V6 réserve & 12 \\
159 +3 & Prix ajustés temps : 583\,628 / 583\,754 / 547\,831 / 502\,776 / 482\,574 / 558\,472 & 12 \\
160 +4 & Finals : 602\,578 / 611\,522 / 560\,131 / 530\,704 / 509\,042 / 541\,006; brut max 10,3 \% (V6) & 20 \\
161 +5 & 562\,339 $\rightarrow$ \textbf{560\,000 \$}; prix demandé $+5{,}3$ \% au-dessus; fourchette acceptée 550--575 k\$ & 16 \\
162 +6 & A : 590\,000 \$ (0,0 \%); B : 610\,000 \$ ($-3{,}3$ \%); non robuste & 10 \\
163 +7 & KPI 5,3 \% / 6,1 \% / 6 / 552\,700; verdict « supérieur à la valeur » & 20 \\
164 +\bottomrule
165 +\end{tabular}
166 +\end{center}
153 167
154 168 \medskip
155 169 \begin{center}
156 −{\sffamily\bfseries\color{uqoVert}--- Fin du solutionnaire du TP2 ---}
170 +{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}--- Fin du solutionnaire du travail pratique 2 ---}
157 171 \end{center}
158 172 \end{document}
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/solutionnaire_enseignant/IMM1003-20_TP2_solutionnaire.xlsx +0 −0

Binary file not shown.

modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/make_IMM1003_TP2.py +577 −342
Large diff (961 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/make_IMM1003_TP2_solution.py +213 −0
Large diff (213 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/tp2_donnees.py +103 −0
Large diff (103 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/tp2_solutions.py +85 −0
Large diff (85 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/verif_lo_tp2.py +27 −0
Large diff (27 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
modified IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/README.md +2 −2
Large diff (16 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
modified _Site_web/build/courses.py +2 −2
Large diff (17 lines) is not loaded by default to keep the page fast.Load diff
Menu

Theme
↑↓ navigate ↵ open esc close / or ⌘K anywhere