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1% ==============================================================================2% Séance 9 : Méthode de comparaison - Partie 23% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 9]{Séance 9 : Méthode de comparaison --- Partie 2}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Ajustements et pondérations}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Rappel : pourquoi ajuster?}34\begin{defbox}[Principe fondamental]35Aucun comparable n'est identique au sujet. Les \textbf{ajustements} transforment le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu \textbf{s'il avait été identique} au sujet à la date d'évaluation.36\end{defbox}37\vspace{1mm}38\begin{importbox}[Règle cardinale]39On ajuste toujours \textbf{le comparable vers le sujet}, jamais l'inverse.40\begin{itemize}41    \item Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on retire)42    \item Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ajoute)43\end{itemize}44\end{importbox}45\end{frame}4647\begin{frame}{Types d'ajustements --- Quantitatifs}48\begin{columns}[T]49\begin{column}{0.48\textwidth}50\uqotitle{En dollars (\$) :}51\begin{itemize}52    \item Montant fixe ajouté ou soustrait53    \item Ex. : garage $= +25~000~\$$54    \item Éléments discrets (présence/absence)55\end{itemize}56\end{column}57\begin{column}{0.48\textwidth}58\uqotitle{En pourcentage (\%) :}59\begin{itemize}60    \item Proportion du prix de vente61    \item Ex. : conditions de marché $= +3~\%$62    \item Ajustements transactionnels et de marché63\end{itemize}64\end{column}65\end{columns}66\vspace{2mm}67\begin{notebox}[Repère]68Le choix \$ ou \% dépend de la nature de l'élément : les écarts physiques se chiffrent surtout en \$, les effets de marché en \%.69\end{notebox}70\end{frame}7172\begin{frame}{Types d'ajustements --- Qualitatifs}73\begin{defbox}[Ajustements qualitatifs]74\begin{itemize}75    \item Notation par \textbf{classement} : supérieur, similaire, inférieur76    \item Utilisés quand les données sont insuffisantes pour quantifier77    \item Complètent les ajustements quantitatifs78    \item Utiles pour la réconciliation finale79\end{itemize}80\end{defbox}81\vspace{2mm}82\uqotitle{Échelle typique :}83\begin{center}84\textbf{++} très supérieur \quad85\textbf{+} supérieur \quad86\textbf{=} similaire \quad87\textbf{--} inférieur \quad88\textbf{-{}-} très inférieur89\end{center}90\end{frame}9192\begin{frame}{Ordre séquentiel des ajustements (1/2)}93\begin{importbox}[Séquence recommandée par la doctrine (\textit{The Appraisal of Real Estate})]94Les ajustements s'appliquent dans un \textbf{ordre précis} : certains sont multiplicatifs et modifient la base de calcul des suivants.95\end{importbox}96\vspace{1mm}97\uqotitle{D'abord, les ajustements transactionnels (en \%, cumulatifs) :}98\begin{center}99\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]100\node[uqostep, text width=11.8cm] (s1) {\textbf{1. Droits de propriété} transférés (pleine propriété, bail, servitudes)};101\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Conditions de financement} (hypothèque avantageuse, balance de vente)};102\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Conditions de vente} (motivation, lien de dépendance, vente forcée)};103\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);104\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);105\end{tikzpicture}106\end{center}107\end{frame}108109\begin{frame}{Ordre séquentiel des ajustements (2/2)}110\uqotitle{Ensuite, le marché puis la propriété :}111\begin{center}112\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]113\node[uqostep, text width=11.8cm] (s4) {\textbf{4. Conditions du marché} (temps --- évolution des prix depuis la vente)};114\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Localisation} (quartier, rue, vue, accès, services)};115\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s5] (s6) {\textbf{6. Caractéristiques physiques} (superficie, âge, état, terrain, extras)};116\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);117\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);118\end{tikzpicture}119\end{center}120\vspace{1mm}121\begin{notebox}[Lecture]122Étapes 1 à 4 : en \% sur une base cumulée. Étapes 5 et 6 : en \$ ou en \%, appliquées sur le prix ajusté aux conditions du marché.123\end{notebox}124\end{frame}125126\begin{frame}{Étapes 1--2 : Droits de propriété et financement}127\begin{columns}[T]128\begin{column}{0.48\textwidth}129\uqotitle{1. Droits de propriété :}130\begin{itemize}131    \item Pleine propriété vs propriété grevée132    \item Bail avantageux ou désavantageux133    \item Servitudes, droits de passage134    \item Ex. : bail sous le marché $\rightarrow$ ajustement négatif135\end{itemize}136\end{column}137\begin{column}{0.48\textwidth}138\uqotitle{2. Conditions de financement :}139\begin{itemize}140    \item Hypothèque assumable sous le marché141    \item Balance de prix de vente142    \item Financement créatif143    \item Objectif : ramener au prix \textbf{comptant équivalent}144\end{itemize}145\end{column}146\end{columns}147\end{frame}148149\begin{frame}{Étape 3 : Conditions de vente}150\begin{itemize}151    \item Vente entre parties liées152    \item Vente forcée (succession, divorce)153    \item Motivation atypique (acheteur ou vendeur)154    \item Concessions de vente (ristournes)155\end{itemize}156\vspace{1mm}157\begin{exbox}[Exemple --- Conditions de financement]158Comparable vendu 400~000~\$ avec hypothèque assumable à 2~\% (marché à 5~\%). L'avantage de financement vaut $\approx$ 12~000~\$.\\[3pt]159Prix ajusté $=$ 400~000 $-$ 12~000 $=$ \textbf{388~000~\$}160\end{exbox}161\end{frame}162163\begin{frame}{Étape 4 : Conditions du marché (temps)}164\begin{defbox}[Ajustement pour le temps]165Reflète l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente du comparable et la date d'évaluation. Appliqué en pourcentage sur le prix ajusté (après les étapes 1 à 3).166\end{defbox}167\vspace{1mm}168\begin{notebox}[Méthodes d'estimation du taux]169Analyse de reventes, tendance des prix médians, indices APCIQ/Centris, graphiques temporels.170\end{notebox}171\end{frame}172173\begin{frame}{Étape 4 : Conditions du marché --- Exemple chiffré}174\begin{exbox}[Exemple]175\begin{itemize}176    \item Comparable vendu il y a 12 mois à 385~000~\$ (après les ajustements 1 à 3)177    \item Le marché a augmenté de 6~\% sur la dernière année178    \item Ajustement marché $=$ 385~000 $\times$ 6~\% $= +$23~100~\$179    \item Prix ajusté (étape 4) $=$ 385~000 $+$ 23~100 $=$ \textbf{408~100~\$}180\end{itemize}181\end{exbox}182\end{frame}183184\begin{frame}{Étape 5 : Ajustement de localisation}185\begin{columns}[T]186\begin{column}{0.48\textwidth}187\uqotitle{Facteurs analysés :}188\begin{itemize}189    \item Quartier / secteur190    \item Proximité des services (écoles, transport)191    \item Vue, orientation, bruit192    \item Rue (cul-de-sac vs artère)193    \item Accès et commodités194\end{itemize}195\end{column}196\begin{column}{0.48\textwidth}197\uqotitle{Ordres de grandeur usuels (en \%) :}198\begin{itemize}199    \item Quartier supérieur : $-5$ à $-15~\%$200    \item Quartier similaire : $0~\%$201    \item Quartier inférieur : $+5$ à $+15~\%$202\end{itemize}203\end{column}204\end{columns}205\vspace{1mm}206\begin{notebox}[Prudence]207Ces fourchettes sont des repères de pratique : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.208\end{notebox}209\end{frame}210211\begin{frame}{Étape 6 : Caractéristiques physiques}212\begin{columns}[T]213\begin{column}{0.48\textwidth}214\uqotitle{Éléments comparés :}215\begin{itemize}216    \item Superficies habitable et de terrain (pi$^2$)217    \item Âge effectif et état général218    \item Chambres et salles de bain219    \item Sous-sol (fini / non fini)220    \item Garage et stationnement221    \item Qualité de construction, extras (piscine, terrasse)222\end{itemize}223\end{column}224\begin{column}{0.48\textwidth}225\uqotitle{Ordres de grandeur usuels (en \$) :}226\begin{itemize}227    \item Garage double : $+$25~000 à $+$40~000~\$228    \item Chambre supplémentaire : $+$10~000 à $+$20~000~\$229\end{itemize}230\end{column}231\end{columns}232\end{frame}233234\begin{frame}{Techniques de calcul des ajustements}235\begin{columns}[T]236\begin{column}{0.48\textwidth}237\begin{defbox}[Analyse par paires (\textit{paired sales})]238Deux ventes \textbf{identiques sauf pour un élément} en isolent la valeur.239\begin{itemize}240    \item Vente A : avec garage $=$ 420~000~\$241    \item Vente B : sans garage $=$ 395~000~\$242    \item Ajustement garage $=$ 25~000~\$243\end{itemize}244\uqotitle{Avantages :} simple, intuitif\\245\uqotitle{Limites :} paires parfaites rares246\end{defbox}247\end{column}248\begin{column}{0.48\textwidth}249\begin{defbox}[Analyse par régression]250Modèle statistique multivariable :\\251$V = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \cdots + \varepsilon$252\begin{itemize}253    \item $V$ : prix de vente; $X_i$ : caractéristiques (superficie, âge, etc.)254    \item $\beta_i$ : coefficient $=$ ajustement unitaire255\end{itemize}256\uqotitle{Avantages :} objectif, multivariable\\257\uqotitle{Limites :} requiert $n > 30$, expertise statistique258\end{defbox}259\end{column}260\end{columns}261\end{frame}262263\begin{frame}{Autres techniques de calcul (1/2)}264\begin{columns}[T]265\begin{column}{0.48\textwidth}266\begin{defbox}[Analyse graphique]267\begin{itemize}268    \item Tracer le prix vs une caractéristique269    \item La pente $=$ ajustement unitaire270    \item Ex. : prix vs superficie (pi$^2$)271    \item Utile pour visualiser les tendances272\end{itemize}273\end{defbox}274\end{column}275\begin{column}{0.48\textwidth}276\begin{defbox}[Analyse du coût de remplacement]277\begin{itemize}278    \item Coût de construire l'élément, moins dépréciation279    \item Ex. : piscine creusée coûte 60~000~\$280    \item Contribution à la valeur $\approx$ 25~000 à 35~000~\$281\end{itemize}282\end{defbox}283\end{column}284\end{columns}285\end{frame}286287\begin{frame}{Autres techniques de calcul (2/2)}288\begin{defbox}[Capitalisation de la différence de loyer]289\begin{itemize}290    \item Différence de loyer attribuable à l'élément, capitalisée en valeur291    \item Ex. : un garage ajoute 150~\$/mois de loyer292    \item Valeur $\approx$ 150 $\times$ 12 $/$ 0,07 $\approx$ 25~700~\$293\end{itemize}294\end{defbox}295\vspace{1mm}296\begin{notebox}[Bonne pratique]297Utiliser \textbf{plusieurs techniques} pour valider un même ajustement : la convergence des résultats renforce la crédibilité.298\end{notebox}299\end{frame}300301\begin{frame}{Exemple complet : étapes transactionnelles (C1)}302\begin{exbox}[Comparable C1 --- Étapes 1 à 4]303\begin{itemize}304    \item Prix de vente : \textbf{410~000~\$}305    \item Étapes 1 à 3 (droits, financement, conditions de vente) : aucune particularité $\rightarrow$ 0~\%, prix inchangé (410~000~\$)306    \item Étape 4 (marché) : vente il y a \textbf{8 mois}, marché à $+5~\%$/an307    \item Ajustement $=$ 410~000 $\times$ 5~\% $\times$ 8/12 $= +$13~667~\$308    \item Prix ajusté (transactionnel) $=$ 410~000 $+$ 13~667 $=$ \textbf{423~667~\$}309\end{itemize}310\end{exbox}311\vspace{1mm}312\begin{notebox}[Suite]313Les ajustements de propriété (étapes 5 et 6) sont appliqués sur cette base ajustée.314\end{notebox}315\end{frame}316317\begin{frame}{Exemple complet : ajustements de propriété (C1)}318\begin{center}319\small320\begin{tabular}{@{}l l r@{}}321\toprule322\textbf{Élément (C1 vs sujet)} & \textbf{Écart} & \textbf{Ajustement} \\323\midrule324Superficie habitable & $+$80 pi$^2$ (supérieur) & $-$8~000~\$ \\325Terrain & $-$500 pi$^2$ (inférieur) & $+$3~500~\$ \\326Âge (2003 vs 2005) & 2 ans plus vieux & $+$4~000~\$ \\327Sous-sol & non fini vs fini & $+$18~000~\$ \\328Garage & simple vs double & $+$15~000~\$ \\329Localisation et état & similaires & 0~\$ \\330\midrule331\textbf{Total ajustements propriété} & & \textbf{$+$32~500~\$} \\332\bottomrule333\end{tabular}334\end{center}335\vspace{1mm}336\begin{exbox}[Valeur indiquée par C1]337423~667 $+$ 32~500 $=$ \textbf{456~167~\$}338\end{exbox}339\end{frame}340341\begin{frame}{Limites des ajustements : règles de prudence}342\begin{importbox}[Règles de pratique usuelles (\textit{The Appraisal of Real Estate})]343\begin{columns}[T]344\begin{column}{0.48\textwidth}345\uqotitle{Ajustement net maximal :}346\begin{itemize}347    \item $\leq$ \textbf{15~\%} du prix de vente du comparable348    \item Net $=$ somme algébrique (positifs et négatifs)349    \item Reflète l'écart global comparable--sujet350\end{itemize}351\end{column}352\begin{column}{0.48\textwidth}353\uqotitle{Ajustement brut maximal :}354\begin{itemize}355    \item $\leq$ \textbf{25~\%} du prix de vente du comparable356    \item Brut $=$ somme des valeurs absolues357    \item Reflète le volume total des ajustements358\end{itemize}359\end{column}360\end{columns}361\end{importbox}362\end{frame}363364\begin{frame}{Vérification des seuils --- Exemple (C1)}365\begin{exbox}[Vérification pour C1]366Prix de vente : 410~000~\$. Ajustements de propriété : $-$8~000, $+$3~500, $+$4~000, $+$18~000, $+$15~000~\$.367\begin{itemize}368    \item Net $= +$32~500~\$ $\rightarrow$ 32~500 $/$ 410~000 $=$ \textbf{7,9~\%} $\leq$ 15~\% \quad $\checkmark$369    \item Brut $=$ 48~500~\$ $\rightarrow$ 48~500 $/$ 410~000 $=$ \textbf{11,8~\%} $\leq$ 25~\% \quad $\checkmark$370\end{itemize}371\end{exbox}372\vspace{1mm}373\begin{quizbox}[Quiz éclair]374Un comparable vendu 350~000~\$ reçoit trois ajustements : $+$20~000, $-$15~000 et $+$8~000~\$. Quels sont ses ajustements net et brut? Respectent-ils les seuils?\\[3pt]375\textit{Réponse :} net $= +$13~000~\$ (3,7~\%), brut $=$ 43~000~\$ (12,3~\%) $\rightarrow$ seuils respectés.376\end{quizbox}377\end{frame}378379\begin{frame}{Que faire si les seuils sont dépassés?}380\begin{columns}[T]381\begin{column}{0.48\textwidth}382\uqotitle{Démarche suggérée :}383\begin{enumerate}384    \item Réévaluer la pertinence du comparable385    \item Vérifier la fiabilité de chaque ajustement386    \item Chercher un meilleur comparable387    \item Accorder un \textbf{poids moindre} dans la réconciliation388    \item Documenter et justifier389\end{enumerate}390\end{column}391\begin{column}{0.48\textwidth}392\begin{importbox}[Ne pas confondre!]393\begin{itemize}394    \item Les seuils sont des \textbf{lignes directrices}, pas des règles absolues395    \item Un comparable à 20~\% net peut être retenu si bien justifié396    \item L'important : la \textbf{fiabilité} de l'indication de valeur397    \item Plus les ajustements sont grands, plus l'incertitude est élevée398\end{itemize}399\end{importbox}400\end{column}401\end{columns}402\end{frame}403404% ======================================================================405\section{Réconciliation des indications de valeur}406% ======================================================================407408\begin{frame}{Qu'est-ce que la réconciliation?}409\begin{defbox}[Définition --- Réconciliation]410Processus par lequel l'évaluateur \textbf{analyse les indications de valeur} obtenues des comparables ajustés et formule une \textbf{conclusion finale de valeur} unique ou une fourchette.411\end{defbox}412\vspace{1mm}413\begin{importbox}[Règle fondamentale]414La réconciliation n'est \textbf{pas une moyenne arithmétique} : c'est un \textbf{jugement professionnel} fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.415\end{importbox}416\end{frame}417418\begin{frame}{Réconciliation --- Illustration}419\begin{exbox}[Illustration]420Trois comparables donnent : 452~000~\$, 460~000~\$ et 448~000~\$.\\[3pt]421Moyenne $=$ 453~333~\$, mais la conclusion pourrait être \textbf{455~000~\$} si l'indication de 460~000~\$ provient du comparable le plus fiable.422\end{exbox}423\end{frame}424425\begin{frame}{Critères de pondération (1/2)}426\begin{center}427\small428\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}}429\toprule430\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\431\midrule432Nombre d'ajustements & Moins d'ajustements $=$ plus fiable : privilégier le comparable nécessitant le moins de corrections. \\433\addlinespace434Ampleur des ajustements & Net et brut faibles $=$ plus fiable. Vérifier les seuils usuels de 15~\% et 25~\%. \\435\addlinespace436Similarité globale & Comparable le plus semblable au sujet (localisation, taille, âge, état). \\437\bottomrule438\end{tabular}439\end{center}440\end{frame}441442\begin{frame}{Critères de pondération (2/2)}443\begin{center}444\small445\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}}446\toprule447\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\448\midrule449Date de vente & Plus la vente est récente, plus le comparable est fiable (moins d'ajustement temporel). \\450\addlinespace451Qualité des données & Vente vérifiée auprès des parties, données complètes. \\452\addlinespace453Conditions de vente & Vente libre et sans pression $=$ plus fiable. \\454\bottomrule455\end{tabular}456\end{center}457\end{frame}458459\begin{frame}{Processus de réconciliation}460\begin{center}461\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]462\node[uqostep] (s1) {1. Revoir chaque indication de valeur et sa fiabilité};463\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Identifier la fourchette de valeur (min -- max)};464\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Analyser les critères de pondération pour chaque comparable};465\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Attribuer un poids relatif (fort, moyen, faible) à chaque indication};466\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Formuler une conclusion de valeur ponctuelle (arrondie)};467\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Justifier la conclusion par écrit dans le rapport};468469\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);470\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);471\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);472\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);473\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);474\end{tikzpicture}475\end{center}476\end{frame}477478\begin{frame}{Fourchette de valeur vs valeur ponctuelle}479\begin{columns}[T]480\begin{column}{0.48\textwidth}481\begin{defbox}[Fourchette de valeur]482\begin{itemize}483    \item Intervalle crédible : $[V_{\min}, V_{\max}]$484    \item Reflète l'incertitude inhérente485    \item Usuellement $\pm$ 3 à 5~\% de la valeur486    \item Acceptable dans certains rapports487    \item Plus honnête sur le plan analytique488\end{itemize}489\end{defbox}490\end{column}491\begin{column}{0.48\textwidth}492\begin{defbox}[Valeur ponctuelle]493\begin{itemize}494    \item Montant unique et précis495    \item Exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux)496    \item Arrondi approprié (ex. : au 5~000~\$)497    \item Résultat de la réconciliation finale498    \item Ne signifie pas une précision absolue499\end{itemize}500\end{defbox}501\end{column}502\end{columns}503\end{frame}504505\begin{frame}{Fourchette et valeur ponctuelle --- Exemple}506\begin{exbox}[Exemple]507Indications : 448~000~\$, 455~000~\$, 460~000~\$ et 452~000~\$.\\[3pt]508Fourchette : \textbf{448~000 -- 460~000~\$}\\509Valeur ponctuelle réconciliée : \textbf{455~000~\$} (arrondi au 5~000~\$)510\end{exbox}511\end{frame}512513\begin{frame}{Exemple A --- Cinq ventes ajustées (V1 à V5)}514\begin{center}515\small516\begin{tabular}{@{}l r c c c@{}}517\toprule518\textbf{Vente} & \textbf{Valeur indiquée (\$)} & \textbf{Nb ajust.} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} \\519\midrule520V1 & 456~000 & 5 & 7,9 & 11,8 \\521V2 & 448~000 & 3 & 4,2 & 6,5 \\522V3 & 462~000 & 6 & 12,1 & 18,4 \\523V4 & 455~000 & 4 & 5,8 & 9,1 \\524V5 & 470~000 & 7 & 16,3 & 22,7 \\525\bottomrule526\end{tabular}527\end{center}528\vspace{1mm}529\begin{notebox}[Mise en situation]530Exemple indépendant de l'atelier (étiquettes V1 à V5 pour le distinguer des comparables C1 à C5 de l'atelier de Gatineau).531\end{notebox}532\end{frame}533534\begin{frame}{Exemple A --- Pondération et conclusion}535\begin{center}536\footnotesize537\begin{tabular}{@{}l c l@{}}538\toprule539\textbf{Vente} & \textbf{Ancienneté de la vente} & \textbf{Poids} \\540\midrule541V1 & 8 mois & Moyen \\542V2 & 3 mois & \textbf{Fort} \\543V3 & 10 mois & Faible \\544V4 & 5 mois & \textbf{Fort} \\545V5 & 14 mois & \textit{Écarté} \\546\bottomrule547\end{tabular}548\end{center}549\begin{exbox}[Conclusion]550\begin{itemize}551    \item V5 est écartée (net de 16,3~\% $>$ 15~\%, trop d'ajustements)552    \item V2 et V4 (poids fort) $\rightarrow$ fourchette resserrée : 448~000 -- 456~000~\$553    \item \textbf{Valeur réconciliée : 455~000~\$}554\end{itemize}555\end{exbox}556\end{frame}557558% ======================================================================559\section{Limites de la méthode de comparaison}560% ======================================================================561562\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison}563\begin{columns}[T]564\begin{column}{0.48\textwidth}565\begin{importbox}[Limites principales]566\begin{enumerate}567    \item \textbf{Marchés inactifs} : peu de ventes récentes (zones rurales, récession)568    \item \textbf{Propriétés uniques} : usages spéciaux, biens atypiques569    \item \textbf{Subjectivité} : le choix des ajustements relève du jugement570    \item \textbf{Données incomplètes} : conditions de vente non divulguées571\end{enumerate}572\end{importbox}573\end{column}574\begin{column}{0.48\textwidth}575\begin{importbox}[Autres limitations]576\begin{enumerate}577    \setcounter{enumi}{4}578    \item \textbf{Effet cumulatif} : les ajustements multiples amplifient l'erreur579    \item \textbf{Marchés volatils} : comparaisons difficiles580    \item \textbf{Facteurs non mesurables} : ambiance, prestige, historique581    \item \textbf{Marché imparfait} : information asymétrique582\end{enumerate}583\end{importbox}584\end{column}585\end{columns}586\end{frame}587588\begin{frame}{Quand la méthode est-elle la plus fiable?}589\begin{center}590\small591\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}592\toprule593\textbf{Contexte} & \textbf{Fiabilité} & \textbf{Justification} \\594\midrule595Résidentiel unifamilial, marché actif & Élevée & Nombreux comparables similaires \\596Condominiums, même projet & Très élevée & Comparables quasi identiques \\597Terrains vacants, secteur développé & Élevée & Ajustements limités \\598Commercial standard (petit) & Moyenne & Comparables variés \\599Immeuble à revenus (multilogement) & Moyenne-faible & Méthode du revenu préférable \\600Propriété à usage spécial & Faible & Peu ou pas de comparables \\601Marché inactif, zone éloignée & Faible & Données insuffisantes \\602\bottomrule603\end{tabular}604\end{center}605\end{frame}606607\begin{frame}{La méthode privilégiée du résidentiel}608\begin{notebox}[Rappel]609La méthode de comparaison demeure la \textbf{méthode privilégiée} pour le résidentiel unifamilial au Québec : elle est généralement considérée comme la plus fiable lorsque le marché fournit des données suffisantes.610\end{notebox}611\end{frame}612613% ======================================================================614615% ======================================================================616\section{Travail pratique 2 (10\,\%) --- annonce}617% ======================================================================618619\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- résidence à Aylmer (10\,\%)}620\small621\begin{importbox}[Mandat]622Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer)} --- inscription réelle à 649\,900\,\$ --- est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}.623\end{importbox}624\vspace{1.5mm}625\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}626\begin{itemize}627    \item Valider et sélectionner des ventes comparables (critères de la séance 6)628    \item Appliquer les ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} puis \textbf{de propriété}629    \item Vérifier les seuils net 15\,\% / brut 25\,\% et réconcilier (pondération justifiée)630    \item Analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur631\end{itemize}632\begin{notebox}[Données réelles]633\footnotesize Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités), médiane Aylmer 572\,750\,\$ (APCIQ T2 2026), conventions d'ajustement ancrées (garage $\approx$ coût 50\,000\,\$, piscine 22--50\,k\$).634\end{notebox}635\end{frame}636637\begin{frame}{TP2 --- Livrables, modalités et Dashboard}638\small639\begin{columns}[T]640\begin{column}{0.56\textwidth}641\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :}642\begin{itemize}643    \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, sensibilité, dashboard644\end{itemize}645\vspace{1mm}646\uqotitle{Modalités :}647\begin{itemize}648    \item Individuel --- \textbf{remise : séance 10}649    \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)650    \item Prix de la vente no~1 \textbf{personnalisé} : $588\,000 + 1\,000 \times B$651    \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier652\end{itemize}653\end{column}654\begin{column}{0.42\textwidth}655\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :}656\begin{center}657\begin{tikzpicture}[scale=0.72]658  \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8);659  \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD};660  \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05);661  \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules};662  \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15);663  \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15);664  \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h);665  \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65);666  \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7);667  \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif};668\end{tikzpicture}669\end{center}670\vspace{1mm}671{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.}672\end{column}673\end{columns}674\end{frame}675676\section{Exemple guidé : Évaluation résidentielle à Gatineau}677% ======================================================================678679\begin{frame}{Exemple guidé --- Présentation du mandat (travaillé en classe)}680\begin{importbox}[Exemple guidé --- Évaluation par la méthode de comparaison]681\begin{itemize}682    \item \uqotitle{Mandat :} estimer la valeur marchande d'une unifamiliale à Gatineau par la méthode de comparaison directe683    \item \uqotitle{Date d'évaluation :} 1\textsuperscript{er} octobre 2026684    \item \uqotitle{Remise :} séance 10 (une semaine) --- \uqotitle{Pondération :} 10~\% de la note finale685    \item \uqotitle{Travail :} équipes de 2 étudiants686\end{itemize}687\end{importbox}688\vspace{1mm}689\begin{notebox}[Contenu attendu]690Grille d'ajustement complète et justifiée; réconciliation des indications; conclusion motivée de la valeur marchande; 5 à 8 pages au maximum (incluant la grille).691\end{notebox}692\end{frame}693694\begin{frame}{Propriété sujet --- Bâtiment}695\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)]696\begin{itemize}697    \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages698    \item \textbf{Année de construction :} 2005699    \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$700    \item \textbf{Chambres :} 3 --- \textbf{salles de bain :} 2 complètes701    \item \textbf{Sous-sol :} fini (salle familiale)702    \item \textbf{État :} bon, entretien normal703\end{itemize}704\end{defbox}705\end{frame}706707\begin{frame}{Propriété sujet --- Terrain et équipements}708\begin{defbox}[Propriété sujet --- Suite]709\begin{itemize}710    \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$711    \item \textbf{Garage :} double attaché712    \item \textbf{Stationnement :} asphalte (4 voitures)713    \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé714    \item \textbf{Extras :} terrasse de bois, clôture715\end{itemize}716\end{defbox}717\vspace{1mm}718\begin{notebox}[Évaluation municipale (rôle 2025)]719385~000~\$ (terrain : 95~000~\$, bâtiment : 290~000~\$)720\end{notebox}721\end{frame}722723\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C1 à C3}724\begin{center}725\footnotesize726\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}727\toprule728\textbf{Caractéristique} & \textbf{C1} & \textbf{C2} & \textbf{C3} \\729\midrule730Prix de vente (\$) & 410~000 & 445~000 & 425~000 \\731Date de vente & fév. 2026 & juil. 2026 & avr. 2026 \\732Localisation & Hull & Hull & Hull \\733Année de construction & 2003 & 2006 & 2005 \\734Superficie hab. (pi$^2$) & 1~580 & 1~480 & 1~520 \\735Chambres / salles de bain & 3 / 2 & 3 / 1 & 3 / 2 \\736Sous-sol & Non fini & Fini & Fini \\737Terrain (pi$^2$) & 5~000 & 5~200 & 6~000 \\738Garage & Simple & Double & Double \\739État & Bon & Très bon & Bon \\740\bottomrule741\end{tabular}742\end{center}743\end{frame}744745\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C4 et C5}746\begin{center}747\footnotesize748\begin{tabular}{@{}l c c@{}}749\toprule750\textbf{Caractéristique} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\751\midrule752Prix de vente (\$) & 460~000 & 438~000 \\753Date de vente & août 2026 & mai 2026 \\754Localisation & Aylmer & Hull \\755Année de construction & 2008 & 2004 \\756Superficie hab. (pi$^2$) & 1~650 & 1~500 \\757Chambres / salles de bain & 4 / 2 & 3 / 2 \\758Sous-sol & Fini & Partiel \\759Terrain (pi$^2$) & 7~000 & 5~500 \\760Garage & Double & Simple \\761État & Très bon & Moyen \\762\bottomrule763\end{tabular}764\end{center}765\vspace{1mm}766\begin{center}767\footnotesize Ventes vérifiées auprès des courtiers : conditions normales, financement conventionnel. Hausse du marché estimée à 5~\%/an (secteur Hull).768\end{center}769\end{frame}770771\begin{frame}{Ajustements unitaires fournis}772\begin{center}773\footnotesize774\begin{tabular}{@{}l r l@{}}775\toprule776\textbf{Élément} & \textbf{Ajustement} & \textbf{Source} \\777\midrule778Conditions de marché (temps) & $+5~\%$/an & Analyse de tendance Centris \\779Localisation Hull vs Aylmer & $-5~\%$ & Analyse par paires \\780Superficie habitable & 100~\$/pi$^2$ & Régression (MLS) \\781Chambre supplémentaire & 12~000~\$ & Analyse par paires \\782Salle de bain complète & 10~000~\$ & Analyse par paires \\783Sous-sol fini vs non fini & 18~000~\$ & Coût déprécié \\784Sous-sol fini vs partiel & 8~000~\$ & Coût déprécié \\785Terrain (par pi$^2$ excédentaire) & 7~\$/pi$^2$ & Comparaison de terrains \\786Garage simple vs double & 15~000~\$ & Analyse par paires \\787État très bon vs bon & $-8~000$~\$ & Coût des travaux \\788État moyen vs bon & $+12~000$~\$ & Coût des travaux \\789Âge (par année d'écart) & 2~000~\$/an & Analyse par paires \\790\bottomrule791\end{tabular}792\end{center}793\end{frame}794795\begin{frame}{Grille d'ajustement --- Comparable C1 (démonstration)}796\begin{center}797\footnotesize798\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%799\begin{tabular}{@{}l c c r@{}}800\toprule801\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} & \textbf{Ajust. (\$)} \\802\midrule803Prix de vente & --- & 410~000 & --- \\804Droits, financement, cond. de vente & --- & Normales & 0 \\805Conditions de marché (8 mois) & oct. 2026 & fév. 2026 & $+$13~667 \\806\midrule807\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & & & \textbf{423~667} \\808\midrule809Superficie ($+$80 pi$^2$ vs sujet) & 1~500 & 1~580 & $-$8~000 \\810Âge (2 ans plus vieux) & 2005 & 2003 & $+$4~000 \\811Sous-sol & Fini & Non fini & $+$18~000 \\812Terrain ($-$500 pi$^2$ vs sujet) & 5~500 & 5~000 & $+$3~500 \\813Garage & Double & Simple & $+$15~000 \\814Localisation, chambres, SDB, état & --- & Similaires & 0 \\815\midrule816\textbf{Total ajustements propriété} & & & \textbf{$+$32~500} \\817\midrule818\textbf{Valeur indiquée C1} & & & \textbf{456~167} \\819\bottomrule820\end{tabular}821\end{center}822\end{frame}823824\begin{frame}{Grille d'ajustement --- Comparable C2 (démonstration)}825\begin{center}826\footnotesize827\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%828\begin{tabular}{@{}l c c r@{}}829\toprule830\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C2} & \textbf{Ajust. (\$)} \\831\midrule832Prix de vente & --- & 445~000 & --- \\833Droits, financement, cond. de vente & --- & Normales & 0 \\834Conditions de marché (3 mois) & oct. 2026 & juil. 2026 & $+$5~563 \\835\midrule836\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & & & \textbf{450~563} \\837\midrule838Superficie ($-$20 pi$^2$ vs sujet) & 1~500 & 1~480 & $+$2~000 \\839Âge (1 an plus récent) & 2005 & 2006 & $-$2~000 \\840Salles de bain (1 de moins) & 2 & 1 & $+$10~000 \\841Terrain ($-$300 pi$^2$ vs sujet) & 5~500 & 5~200 & $+$2~100 \\842État (très bon) & Bon & Très bon & $-$8~000 \\843Localisation, chambres, sous-sol, garage & --- & Similaires & 0 \\844\midrule845\textbf{Total ajustements propriété} & & & \textbf{$+$4~100} \\846\midrule847\textbf{Valeur indiquée C2} & & & \textbf{454~663} \\848\bottomrule849\end{tabular}850\end{center}851\end{frame}852853\begin{frame}{Grille d'ajustement --- C3, C4, C5 (résumé)}854\begin{center}855\footnotesize856\renewcommand{\arraystretch}{0.95}%857\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}858\toprule859\textbf{Élément d'ajustement} & \textbf{C3} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\860\midrule861Prix de vente & 425~000 & 460~000 & 438~000 \\862Conditions de marché (6, 2 et 5 mois) & $+$10~625 & $+$3~833 & $+$9~125 \\863\midrule864\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \textbf{435~625} & \textbf{463~833} & \textbf{447~125} \\865\midrule866Localisation & 0 & $-$23~192 & 0 \\867Superficie & $-$2~000 & $-$15~000 & 0 \\868Âge & 0 & $-$6~000 & $+$2~000 \\869Chambres & 0 & $-$12~000 & 0 \\870Sous-sol & 0 & 0 & $+$8~000 \\871Terrain & $-$3~500 & $-$10~500 & 0 \\872Garage & 0 & 0 & $+$15~000 \\873État & 0 & $-$8~000 & $+$12~000 \\874\midrule875\textbf{Total ajustements propriété} & \textbf{$-$5~500} & \textbf{$-$74~692} & \textbf{$+$37~000} \\876\midrule877\textbf{Valeur indiquée} & \textbf{430~125} & \textbf{389~141} & \textbf{484~125} \\878\bottomrule879\end{tabular}880\end{center}881\end{frame}882883\begin{frame}{Vérification des seuils d'ajustement}884\begin{center}885\small886\begin{tabular}{@{}l r c r c@{}}887\toprule888 & \textbf{Ajust. net (\$)} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Ajust. brut (\$)} & \textbf{Brut (\%)} \\889\midrule890\textbf{C1} & $+$32~500 & 7,9 & 48~500 & 11,8 \\891\textbf{C2} & $+$4~100 & 0,9 & 24~100 & 5,4 \\892\textbf{C3} & $-$5~500 & 1,3 & 5~500 & 1,3 \\893\textbf{C4} & $-$74~692 & 16,2 & 74~692 & 16,2 \\894\textbf{C5} & $+$37~000 & 8,4 & 37~000 & 8,4 \\895\bottomrule896\end{tabular}897\end{center}898\vspace{2mm}899\begin{columns}[T]900\begin{column}{0.48\textwidth}901\uqoalert{C4 : net $>$ 15~\%} $\rightarrow$ comparable de moindre fiabilité, poids faible ou écarté.902\end{column}903\begin{column}{0.48\textwidth}904\uqogreen{C2 et C3 : ajustements minimaux} $\rightarrow$ comparables les plus fiables, poids fort.905\end{column}906\end{columns}907\end{frame}908909\begin{frame}{Réconciliation finale de l'atelier}910\begin{center}911\small912\begin{tabular}{@{}l r c c l@{}}913\toprule914 & \textbf{Valeur indiquée} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} & \textbf{Poids} \\915\midrule916\textbf{C1} & 456~167~\$ & 7,9 & 11,8 & Moyen \\917\textbf{C2} & 454~663~\$ & 0,9 & 5,4 & \textbf{Fort} \\918\textbf{C3} & 430~125~\$ & 1,3 & 1,3 & \textbf{Fort} \\919\textbf{C4} & 389~141~\$ & 16,2 & 16,2 & \textit{Écarté} \\920\textbf{C5} & 484~125~\$ & 8,4 & 8,4 & Faible \\921\bottomrule922\end{tabular}923\end{center}924\end{frame}925926\begin{frame}{Réconciliation finale --- Analyse}927\begin{exbox}[Analyse de fiabilité]928\begin{itemize}929    \item C2 (454~663~\$) : le plus similaire, ajustements minimaux, vente récente $\rightarrow$ \textbf{poids fort}930    \item C3 (430~125~\$) : très peu d'ajustements, valeur plus basse $\rightarrow$ \textbf{poids fort}931    \item C1 (456~167~\$) : fiable, mais ajustements plus importants $\rightarrow$ poids moyen932    \item C4 (389~141~\$) : Aylmer, 4 chambres, grand terrain; net de 16,2~\% $\rightarrow$ \textbf{écarté}933    \item C5 (484~125~\$) : ajustements bruts élevés (état moyen, garage) $\rightarrow$ poids faible934\end{itemize}935\end{exbox}936\vspace{1mm}937\begin{notebox}[Conclusion de l'atelier]938Fourchette retenue : \textbf{440~000 -- 455~000~\$}. Valeur marchande estimée : \textbf{450~000~\$} (arrondi au 5~000~\$).939\end{notebox}940\end{frame}941942\begin{frame}{Consignes de rédaction (1/2)}943\begin{importbox}[Contenu du rapport --- à reproduire dans le TP2]944\begin{enumerate}945    \item \textbf{Page titre} : noms, date, titre du mandat946    \item \textbf{Description du sujet} : résumé des caractéristiques947    \item \textbf{Analyse du marché} : tendances récentes du secteur Hull948    \item \textbf{Sélection des comparables} : justification du choix949\end{enumerate}950\end{importbox}951\end{frame}952953\begin{frame}{Consignes de rédaction (2/2)}954\begin{importbox}[Contenu du rapport --- Suite]955\begin{enumerate}956    \setcounter{enumi}{4}957    \item \textbf{Grille d'ajustement complète} : les 5 comparables, calculs détaillés958    \item \textbf{Vérification des seuils} : net et brut pour chaque comparable959    \item \textbf{Réconciliation} : analyse de fiabilité, pondération960    \item \textbf{Conclusion de valeur} : valeur ponctuelle motivée961\end{enumerate}962\end{importbox}963\vspace{1mm}964\begin{notebox}[Barème de correction]965Grille d'ajustement : 40~\% \textbullet{} Calculs : 25~\% \textbullet{} Réconciliation : 25~\% \textbullet{} Présentation : 10~\%966\end{notebox}967\end{frame}968969\begin{frame}{Erreurs courantes à éviter}970\begin{importbox}[Erreurs fréquentes]971\begin{enumerate}972    \item Faire une \textbf{moyenne simple} au lieu de réconcilier973    \item Ajuster le \textbf{sujet} au lieu du comparable974    \item Ignorer l'\textbf{ordre séquentiel} des ajustements975    \item Ne pas vérifier les \textbf{seuils} net et brut976    \item Omettre de \textbf{justifier} les ajustements977    \item Utiliser des \textbf{ajustements arbitraires} sans appui de marché978\end{enumerate}979\end{importbox}980\end{frame}981982\begin{frame}{Bonnes pratiques}983\begin{exbox}[Bonnes pratiques]984\begin{enumerate}985    \item Toujours justifier la source de chaque ajustement986    \item Vérifier la cohérence interne des ajustements987    \item Arrondir la valeur finale de façon appropriée988    \item Documenter le raisonnement de réconciliation989    \item Privilégier les comparables les plus semblables990    \item Recouper avec les données du rôle municipal991\end{enumerate}992\end{exbox}993\end{frame}994995% ======================================================================996\section{Résumé et préparation}997% ======================================================================998999\begin{frame}{Résumé de la séance}1000\begin{enumerate}1001    \item Les ajustements suivent un \textbf{ordre séquentiel} en 6 étapes (transactionnels, marché, propriété)1002    \item Deux types : \textbf{quantitatifs} (\$, \%) et \textbf{qualitatifs}1003    \item Règles de pratique usuelles : net $\leq$ \textbf{15~\%}, brut $\leq$ \textbf{25~\%}1004    \item La réconciliation est un \textbf{jugement professionnel}, pas une moyenne1005    \item La fiabilité dépend du nombre et de l'ampleur des ajustements, de la similarité et de la date de vente1006    \item La méthode a des \textbf{limites} : marchés inactifs, propriétés uniques, subjectivité1007\end{enumerate}1008\end{frame}10091010\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1011\begin{itemize}1012    \item Compléter le \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (remise à la séance 10)1013    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du coût1014    \item Se familiariser avec les concepts de \textbf{dépréciation}1015    \item Revoir : coût de remplacement vs coût de reproduction1016\end{itemize}1017\vspace{1mm}1018\begin{notebox}[Séance 10 --- Méthode du coût]1019Principes et application; dépréciation (physique, fonctionnelle, économique); valeur du terrain; cas pratiques québécois.1020\end{notebox}1021\end{frame}10221023\begin{frame}{Questions?}1024\contactslide[Prochaine séance : Méthode du coût]1025\end{frame}10261027% ======================================================================1028\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1029\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,desrosiers2008,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,apciq2026,schl2025,oeaqSite}1030\printbibliography[heading=none]1031\end{frame}10321033\end{document}1034