Matériel de cours UQO (version publique) — IMM1003-20 et IMM1033-20
Plans de cours, 28 séances Beamer, 6 travaux pratiques (énoncés LaTeX ancrés dans des données réelles + gabarits Excel Dashboard) et rapport d'analyse du marché immobilier québécois (106 p., code Python inclus). Sans examens, solutionnaires ni grilles de correction (dépôt privé distinct). Données ACI/CREA non redistribuées. Co-Authored-By: Claude Fable 5 <noreply@anthropic.com>
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.gitignore
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| 1 | +.DS_Store | |
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/01_Plan_de_cours/plan_de_cours.pdf
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/01_Plan_de_cours/plan_de_cours.tex
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| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Plan de cours — IMM1003 : Éléments d'évaluation immobilière | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 4 | +% Auteur : Simon-Pierre Boucher | |
| 5 | +% ============================================================================== | |
| 6 | +\documentclass[11pt,a4paper]{article} | |
| 7 | + | |
| 8 | +% --- Encodage et langue --- | |
| 9 | +\usepackage[utf8]{inputenc} | |
| 10 | +\usepackage[T1]{fontenc} | |
| 11 | +\usepackage[french]{babel} | |
| 12 | +\usepackage{lmodern} | |
| 13 | + | |
| 14 | +% --- Mise en page --- | |
| 15 | +\usepackage[margin=2.5cm]{geometry} | |
| 16 | + | |
| 17 | +% --- Packages --- | |
| 18 | +\usepackage{amsmath,amssymb} | |
| 19 | +\usepackage{booktabs} | |
| 20 | +\usepackage{array} | |
| 21 | +\usepackage{tabularx} | |
| 22 | +\usepackage{multirow} | |
| 23 | +\usepackage{graphicx} | |
| 24 | +\usepackage{tikz} | |
| 25 | +\usepackage[table]{xcolor} | |
| 26 | +\usepackage{tcolorbox} | |
| 27 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 28 | +\usepackage{hyperref} | |
| 29 | +\usepackage{enumitem} | |
| 30 | +\usepackage{fancyhdr} | |
| 31 | +\usepackage{titlesec} | |
| 32 | +\usepackage{fontawesome5} | |
| 33 | +\usepackage{lastpage} | |
| 34 | +\usepackage{parskip} | |
| 35 | + | |
| 36 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 37 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} | |
| 38 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{0, 102, 179} | |
| 39 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198, 163, 0} | |
| 40 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{88, 89, 91} | |
| 41 | +\definecolor{uqoGrisClair}{RGB}{200, 200, 200} | |
| 42 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0, 128, 70} | |
| 43 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180, 35, 24} | |
| 44 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{240, 244, 248} | |
| 45 | + | |
| 46 | +% --- Hyperliens --- | |
| 47 | +\hypersetup{ | |
| 48 | + colorlinks=true, | |
| 49 | + linkcolor=uqoBleu, | |
| 50 | + urlcolor=uqoBleuClair, | |
| 51 | + citecolor=uqoBleu | |
| 52 | +} | |
| 53 | + | |
| 54 | +% --- En-tête et pied de page --- | |
| 55 | +\pagestyle{fancy} | |
| 56 | +\fancyhf{} | |
| 57 | +\renewcommand{\headrulewidth}{1.5pt} | |
| 58 | +\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBleu}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}} | |
| 59 | +\renewcommand{\footrulewidth}{0.5pt} | |
| 60 | +\renewcommand{\footrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoGrisClair}\leaders\hrule height \footrulewidth\hfill}} | |
| 61 | +\fancyhead[L]{\small\color{uqoBleu}\textbf{IMM1003} --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 62 | +\fancyhead[R]{\small\color{uqoGris}Automne 2026} | |
| 63 | +\fancyfoot[L]{\small\color{uqoGris}Université du Québec en Outaouais} | |
| 64 | +\fancyfoot[R]{\small\color{uqoGris}Page \thepage\ / \pageref{LastPage}} | |
| 65 | + | |
| 66 | +% --- Titres --- | |
| 67 | +\titleformat{\section} | |
| 68 | + {\Large\bfseries\color{uqoBleu}} | |
| 69 | + {\thesection.}{0.5em}{} | |
| 70 | + [\vspace{-0.3em}{\color{uqoOr}\rule{\textwidth}{1.2pt}}] | |
| 71 | + | |
| 72 | +\titleformat{\subsection} | |
| 73 | + {\large\bfseries\color{uqoBleuClair}} | |
| 74 | + {\thesubsection}{0.5em}{} | |
| 75 | + | |
| 76 | +\titleformat{\subsubsection} | |
| 77 | + {\normalsize\bfseries\color{uqoGris}} | |
| 78 | + {\thesubsubsection}{0.5em}{} | |
| 79 | + | |
| 80 | +% --- Boîtes tcolorbox --- | |
| 81 | +\newtcolorbox{infobox}[1][]{ | |
| 82 | + colback=uqoBgClair, | |
| 83 | + colframe=uqoBleu, | |
| 84 | + fonttitle=\bfseries\color{white}, | |
| 85 | + title=#1, | |
| 86 | + coltitle=white, | |
| 87 | + colbacktitle=uqoBleu, | |
| 88 | + boxrule=0.8pt, | |
| 89 | + arc=3pt, | |
| 90 | + left=6pt, right=6pt, top=4pt, bottom=4pt, | |
| 91 | + before skip=8pt, after skip=8pt | |
| 92 | +} | |
| 93 | + | |
| 94 | +\newtcolorbox{alertbox}[1][]{ | |
| 95 | + colback=uqoBgClair, | |
| 96 | + colframe=uqoRouge, | |
| 97 | + fonttitle=\bfseries\color{white}, | |
| 98 | + title=#1, | |
| 99 | + coltitle=white, | |
| 100 | + colbacktitle=uqoRouge, | |
| 101 | + boxrule=0.8pt, | |
| 102 | + arc=3pt, | |
| 103 | + left=6pt, right=6pt, top=4pt, bottom=4pt, | |
| 104 | + before skip=8pt, after skip=8pt | |
| 105 | +} | |
| 106 | + | |
| 107 | +\newtcolorbox{notebox}[1][]{ | |
| 108 | + colback=uqoBgClair, | |
| 109 | + colframe=uqoOr, | |
| 110 | + fonttitle=\bfseries\color{uqoBleu}, | |
| 111 | + title=#1, | |
| 112 | + coltitle=uqoBleu, | |
| 113 | + colbacktitle=uqoOr, | |
| 114 | + boxrule=0.8pt, | |
| 115 | + arc=3pt, | |
| 116 | + left=6pt, right=6pt, top=4pt, bottom=4pt, | |
| 117 | + before skip=8pt, after skip=8pt | |
| 118 | +} | |
| 119 | + | |
| 120 | +% ============================================================================== | |
| 121 | +\begin{document} | |
| 122 | + | |
| 123 | +% --- PAGE TITRE --- | |
| 124 | +\thispagestyle{empty} | |
| 125 | + | |
| 126 | +\begin{center} | |
| 127 | + | |
| 128 | +\includegraphics[height=2.5cm]{exercices/uqo-logo.png} | |
| 129 | + | |
| 130 | +\vspace{0.8cm} | |
| 131 | + | |
| 132 | +{\color{uqoBleu}\rule{\textwidth}{2pt}} | |
| 133 | + | |
| 134 | +\vspace{0.6cm} | |
| 135 | + | |
| 136 | +{\Huge\bfseries\color{uqoBleu} Plan de cours} | |
| 137 | + | |
| 138 | +\vspace{0.4cm} | |
| 139 | + | |
| 140 | +{\LARGE\bfseries\color{uqoBleuClair} IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 141 | + | |
| 142 | +\vspace{0.3cm} | |
| 143 | + | |
| 144 | +{\large\color{uqoGris} 3 crédits --- 14 séances} | |
| 145 | + | |
| 146 | +\vspace{0.4cm} | |
| 147 | + | |
| 148 | +{\color{uqoOr}\rule{0.6\textwidth}{1.2pt}} | |
| 149 | + | |
| 150 | +\vspace{0.8cm} | |
| 151 | + | |
| 152 | +\begin{minipage}{0.7\textwidth} | |
| 153 | +\centering | |
| 154 | +{\Large\bfseries Simon-Pierre Boucher}\\[4pt] | |
| 155 | +{\large\color{uqoBleuClair} Professeur}\\[4pt] | |
| 156 | +{\color{uqoGris} Département des sciences administratives}\\[4pt] | |
| 157 | +{\color{uqoGris} Université du Québec en Outaouais}\\[10pt] | |
| 158 | +\faIcon{envelope}\quad \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca}\\[4pt] | |
| 159 | +\faIcon{map-marker-alt}\quad Pavillon Alexandre-Taché\\ | |
| 160 | +283, boulevard Alexandre-Taché\\ | |
| 161 | +Gatineau (Québec) Canada J9A~1L8 | |
| 162 | +\end{minipage} | |
| 163 | + | |
| 164 | +\vspace{0.8cm} | |
| 165 | + | |
| 166 | +{\color{uqoBleu}\rule{\textwidth}{2pt}} | |
| 167 | + | |
| 168 | +\vspace{0.6cm} | |
| 169 | + | |
| 170 | +{\Large\bfseries\color{uqoOr} Automne 2026} | |
| 171 | + | |
| 172 | +\end{center} | |
| 173 | + | |
| 174 | +\newpage | |
| 175 | + | |
| 176 | +% ============================================================================== | |
| 177 | +% TABLE DES MATIÈRES | |
| 178 | +% ============================================================================== | |
| 179 | +\tableofcontents | |
| 180 | +\newpage | |
| 181 | + | |
| 182 | +% ============================================================================== | |
| 183 | +\section{Description du cours} | |
| 184 | +% ============================================================================== | |
| 185 | + | |
| 186 | +\begin{infobox}[Objectif général] | |
| 187 | +Ce cours vise à initier l'étudiant aux principes, méthodes et pratiques de l'évaluation immobilière dans le contexte québécois. Au terme du cours, l'étudiant sera en mesure de comprendre les fondements théoriques de l'évaluation, d'appliquer les trois grandes méthodes d'évaluation reconnues et de produire une opinion motivée de la valeur d'un bien immobilier. | |
| 188 | +\end{infobox} | |
| 189 | + | |
| 190 | +Le cours \textbf{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} est un cours de premier cycle offrant une introduction complète aux concepts et techniques d'évaluation immobilière. Il couvre les aspects fondamentaux de la profession d'évaluateur agréé, les principes économiques sous-jacents, ainsi que les trois méthodes d'évaluation reconnues : la méthode de comparaison, la méthode du coût et la méthode du revenu. | |
| 191 | + | |
| 192 | +Le cours est structuré autour de cas pratiques tirés du marché immobilier québécois et met l'accent sur l'application concrète des concepts théoriques. | |
| 193 | + | |
| 194 | +\subsection{Objectifs spécifiques} | |
| 195 | + | |
| 196 | +À la fin de ce cours, l'étudiant sera en mesure de : | |
| 197 | + | |
| 198 | +\begin{enumerate}[leftmargin=2cm, label=\textcolor{uqoBleu}{\bfseries\arabic*.}] | |
| 199 | + \item Définir les concepts fondamentaux de l'évaluation immobilière; | |
| 200 | + \item Comprendre le cadre professionnel et réglementaire au Québec; | |
| 201 | + \item Appliquer les principes économiques à l'évaluation immobilière; | |
| 202 | + \item Distinguer les différents types de valeurs et leurs contextes d'utilisation; | |
| 203 | + \item Maîtriser la méthode de comparaison (parité); | |
| 204 | + \item Maîtriser la méthode du coût (remplacement et reproduction); | |
| 205 | + \item Maîtriser la méthode du revenu (capitalisation et actualisation); | |
| 206 | + \item Réconcilier les résultats des trois méthodes; | |
| 207 | + \item Rédiger un rapport d'évaluation conforme aux normes professionnelles; | |
| 208 | + \item Analyser le marché immobilier québécois et ses particularités régionales. | |
| 209 | +\end{enumerate} | |
| 210 | + | |
| 211 | +\subsection{Préalables} | |
| 212 | + | |
| 213 | +Aucun préalable formel. Une connaissance de base en mathématiques financières et en économie est recommandée. | |
| 214 | + | |
| 215 | +% ============================================================================== | |
| 216 | +\section{Coordonnées de l'enseignant} | |
| 217 | +% ============================================================================== | |
| 218 | + | |
| 219 | +\begin{center} | |
| 220 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\bfseries\color{uqoBleu}}l X} | |
| 221 | +\toprule | |
| 222 | +Enseignant & Simon-Pierre Boucher \\ | |
| 223 | +\midrule | |
| 224 | +Titre & Professeur \\ | |
| 225 | +Département & Sciences administratives \\ | |
| 226 | +Université & Université du Québec en Outaouais \\ | |
| 227 | +Courriel & \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca} \\ | |
| 228 | +Bureau & Pavillon Alexandre-Taché, Gatineau \\ | |
| 229 | +Disponibilité & Sur rendez-vous par courriel \\ | |
| 230 | +\bottomrule | |
| 231 | +\end{tabularx} | |
| 232 | +\end{center} | |
| 233 | + | |
| 234 | +% ============================================================================== | |
| 235 | +\section{Calendrier des séances} | |
| 236 | +% ============================================================================== | |
| 237 | + | |
| 238 | +\subsection{Bloc 1 : Introduction et fondements (Séances 1--3)} | |
| 239 | + | |
| 240 | +\begin{notebox}[Objectif du bloc] | |
| 241 | +Introduire les concepts de base de l'évaluation immobilière, le cadre professionnel québécois et les principes économiques fondamentaux. | |
| 242 | +\end{notebox} | |
| 243 | + | |
| 244 | +\subsubsection{Séance 1 --- Introduction à l'évaluation immobilière} | |
| 245 | + | |
| 246 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 247 | + \item Définition et rôle de l'évaluateur agréé | |
| 248 | + \item Importance de l'évaluation dans l'économie québécoise | |
| 249 | + \item Types d'évaluation et leurs utilisations | |
| 250 | + \item Panorama du marché immobilier québécois | |
| 251 | +\end{itemize} | |
| 252 | + | |
| 253 | +\subsubsection{Séance 2 --- Le cadre professionnel au Québec} | |
| 254 | + | |
| 255 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 256 | + \item Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) | |
| 257 | + \item Code de déontologie et normes professionnelles | |
| 258 | + \item Responsabilités légales de l'évaluateur | |
| 259 | + \item Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) adapté au Québec | |
| 260 | +\end{itemize} | |
| 261 | + | |
| 262 | +\subsubsection{Séance 3 --- Les principes fondamentaux de l'évaluation} | |
| 263 | + | |
| 264 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 265 | + \item Principe de l'offre et de la demande | |
| 266 | + \item Principe de substitution | |
| 267 | + \item Principe de l'utilisation optimale (\textit{highest and best use}) | |
| 268 | + \item Principe d'anticipation et de changement | |
| 269 | + \item Autres principes économiques applicables | |
| 270 | +\end{itemize} | |
| 271 | + | |
| 272 | +\vspace{0.5cm} | |
| 273 | + | |
| 274 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 275 | +\subsection{Bloc 2 : Bases théoriques (Séances 4--7)} | |
| 276 | + | |
| 277 | +\begin{notebox}[Objectif du bloc] | |
| 278 | +Approfondir les notions de valeur, analyser le marché immobilier québécois, maîtriser la collecte de données et évaluer les acquis des deux premiers blocs. | |
| 279 | +\end{notebox} | |
| 280 | + | |
| 281 | +\subsubsection{Séance 4 --- La valeur : concepts et types} | |
| 282 | + | |
| 283 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 284 | + \item Définition de la valeur marchande | |
| 285 | + \item Autres types de valeurs (assurance, fiscale, liquidative) | |
| 286 | + \item Distinction entre valeur, prix et coût | |
| 287 | + \item Facteurs influençant la valeur | |
| 288 | +\end{itemize} | |
| 289 | + | |
| 290 | +\subsubsection{Séance 5 --- Le marché immobilier québécois} | |
| 291 | + | |
| 292 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 293 | + \item Structure et composantes du marché | |
| 294 | + \item Analyse des cycles immobiliers | |
| 295 | + \item Facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt, démographie) | |
| 296 | + \item Particularités régionales au Québec | |
| 297 | +\end{itemize} | |
| 298 | + | |
| 299 | +\subsubsection{Séance 6 --- Collecte et analyse des données} | |
| 300 | + | |
| 301 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 302 | + \item Sources d'information au Québec (Registre foncier, MLS, etc.) | |
| 303 | + \item Données relatives au bien-fonds | |
| 304 | + \item Données de marché et comparables | |
| 305 | + \item Vérification et validation des données | |
| 306 | +\end{itemize} | |
| 307 | + | |
| 308 | +\subsubsection{Séance 7 --- Examen mi-session} | |
| 309 | + | |
| 310 | +\begin{alertbox}[\faIcon{pen} Examen mi-session --- 30\,\%] | |
| 311 | +Évaluation écrite portant sur les blocs 1 et 2 (séances 1 à 6). L'examen couvre les définitions, les principes fondamentaux, le cadre professionnel, les types de valeurs, l'analyse de marché et la collecte de données. | |
| 312 | +\end{alertbox} | |
| 313 | + | |
| 314 | +\vspace{0.5cm} | |
| 315 | + | |
| 316 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 317 | +\subsection{Bloc 3 : Les méthodes d'évaluation (Séances 8--12)} | |
| 318 | + | |
| 319 | +\begin{notebox}[Objectif du bloc] | |
| 320 | +Maîtriser les trois méthodes d'évaluation reconnues : comparaison, coût et revenu. Appliquer ces méthodes à des cas concrets du marché québécois. | |
| 321 | +\end{notebox} | |
| 322 | + | |
| 323 | +\subsubsection{Séance 8 --- Méthode de comparaison (parité) --- Partie 1} | |
| 324 | + | |
| 325 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 326 | + \item Principes et application | |
| 327 | + \item Sélection des comparables | |
| 328 | + \item Critères de comparaison | |
| 329 | + \item Études de cas résidentiels québécois | |
| 330 | +\end{itemize} | |
| 331 | + | |
| 332 | +\subsubsection{Séance 9 --- Méthode de comparaison --- Partie 2} | |
| 333 | + | |
| 334 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 335 | + \item Ajustements et pondérations | |
| 336 | + \item Réconciliation des indications de valeur | |
| 337 | + \item Limites de la méthode | |
| 338 | + \item \textbf{Atelier pratique 1 :} Évaluation résidentielle par la méthode de comparaison | |
| 339 | +\end{itemize} | |
| 340 | + | |
| 341 | +\subsubsection{Séance 10 --- Méthode du coût} | |
| 342 | + | |
| 343 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 344 | + \item Principes et application | |
| 345 | + \item Calcul du coût de remplacement et de reproduction | |
| 346 | + \item Dépréciation (physique, fonctionnelle, économique) | |
| 347 | + \item Valeur du terrain | |
| 348 | + \item Cas pratiques au Québec | |
| 349 | +\end{itemize} | |
| 350 | + | |
| 351 | +\subsubsection{Séance 11 --- Méthode du revenu --- Partie 1} | |
| 352 | + | |
| 353 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 354 | + \item Principes de capitalisation | |
| 355 | + \item Revenus potentiels et effectifs | |
| 356 | + \item Dépenses d'exploitation | |
| 357 | + \item Revenu net d'exploitation (RNE) | |
| 358 | + \item Contexte des immeubles locatifs québécois | |
| 359 | +\end{itemize} | |
| 360 | + | |
| 361 | +\subsubsection{Séance 12 --- Méthode du revenu --- Partie 2} | |
| 362 | + | |
| 363 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 364 | + \item Taux de capitalisation global | |
| 365 | + \item Méthodes d'extraction du taux | |
| 366 | + \item Actualisation des flux monétaires (DCF) | |
| 367 | + \item \textbf{Atelier pratique 2 :} Évaluation d'un immeuble à revenus | |
| 368 | +\end{itemize} | |
| 369 | + | |
| 370 | +\vspace{0.5cm} | |
| 371 | + | |
| 372 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 373 | +\subsection{Bloc 4 : Synthèse et application (Séances 13--14)} | |
| 374 | + | |
| 375 | +\begin{notebox}[Objectif du bloc] | |
| 376 | +Synthétiser les apprentissages, rédiger un rapport d'évaluation conforme aux normes et réconcilier les trois méthodes dans un cas intégrateur. | |
| 377 | +\end{notebox} | |
| 378 | + | |
| 379 | +\subsubsection{Séance 13 --- Le rapport d'évaluation} | |
| 380 | + | |
| 381 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 382 | + \item Structure et contenu selon les normes OEAQ | |
| 383 | + \item Types de rapports (complet, abrégé, restreint) | |
| 384 | + \item Rédaction et présentation | |
| 385 | + \item Conformité légale et déontologique | |
| 386 | + \item Exemples québécois | |
| 387 | +\end{itemize} | |
| 388 | + | |
| 389 | +\subsubsection{Séance 14 --- Révision générale et cas intégrateurs} | |
| 390 | + | |
| 391 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 392 | + \item \textbf{Atelier pratique 3 :} Cas intégrateur --- évaluation complète | |
| 393 | + \item Réconciliation des trois méthodes | |
| 394 | + \item Questions et réponses | |
| 395 | + \item Préparation à l'examen final | |
| 396 | +\end{itemize} | |
| 397 | + | |
| 398 | +% ============================================================================== | |
| 399 | +\section{Modalités d'évaluation} | |
| 400 | +% ============================================================================== | |
| 401 | + | |
| 402 | +\begin{center} | |
| 403 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.4} | |
| 404 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\bfseries}l X c c} | |
| 405 | +\toprule | |
| 406 | +\rowcolor{uqoBleu} \textcolor{white}{\textbf{Évaluation}} & \textcolor{white}{\textbf{Description}} & \textcolor{white}{\textbf{Pondération}} & \textcolor{white}{\textbf{Séance}} \\ | |
| 407 | +\midrule | |
| 408 | +Examen mi-session & Examen écrit portant sur les blocs 1 et 2 & 30\,\% & 7 \\ | |
| 409 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 410 | +Atelier 1 & Méthode de comparaison --- évaluation résidentielle & 10\,\% & 9 \\ | |
| 411 | +Atelier 2 & Méthode du revenu --- immeuble à revenus & 10\,\% & 12 \\ | |
| 412 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 413 | +Atelier 3 & Cas intégrateur --- réconciliation des trois méthodes & 10\,\% & 14 \\ | |
| 414 | +Examen final & Examen écrit portant sur l'ensemble de la matière & 40\,\% & Période d'examens \\ | |
| 415 | +\midrule | |
| 416 | +\multicolumn{2}{r}{\textbf{Total}} & \textbf{100\,\%} & \\ | |
| 417 | +\bottomrule | |
| 418 | +\end{tabularx} | |
| 419 | +\end{center} | |
| 420 | + | |
| 421 | +\begin{alertbox}[\faIcon{exclamation-triangle} Conditions de réussite] | |
| 422 | +\begin{itemize}[leftmargin=1cm] | |
| 423 | + \item La note de passage est de \textbf{60\,\%}. | |
| 424 | + \item Tous les travaux doivent être remis aux dates prévues. Un retard non justifié entraîne une pénalité de \textbf{10\,\% par jour} de retard. | |
| 425 | + \item Le plagiat et la fraude académique sont sanctionnés conformément au règlement de l'UQO. | |
| 426 | + \item La présence aux séances d'atelier est obligatoire. | |
| 427 | +\end{itemize} | |
| 428 | +\end{alertbox} | |
| 429 | + | |
| 430 | +% ============================================================================== | |
| 431 | +\section{Description des travaux pratiques} | |
| 432 | +% ============================================================================== | |
| 433 | + | |
| 434 | +\subsection{Atelier 1 --- Méthode de comparaison (10\,\%)} | |
| 435 | + | |
| 436 | +\begin{infobox}[Atelier 1 : Évaluation résidentielle par la méthode de comparaison] | |
| 437 | +À partir d'un cas résidentiel typique du marché québécois, l'étudiant doit : | |
| 438 | +\begin{itemize} | |
| 439 | + \item Analyser les caractéristiques d'une propriété sujet; | |
| 440 | + \item Sélectionner et analyser des propriétés comparables; | |
| 441 | + \item Calculer et justifier les ajustements; | |
| 442 | + \item Réconcilier les indications de valeur; | |
| 443 | + \item Formuler une opinion motivée de la valeur marchande. | |
| 444 | +\end{itemize} | |
| 445 | +\textit{Remise : Séance 9} | |
| 446 | +\end{infobox} | |
| 447 | + | |
| 448 | +\subsection{Atelier 2 --- Méthode du revenu (10\,\%)} | |
| 449 | + | |
| 450 | +\begin{infobox}[Atelier 2 : Évaluation d'un immeuble à revenus] | |
| 451 | +À partir d'un immeuble locatif québécois, l'étudiant doit : | |
| 452 | +\begin{itemize} | |
| 453 | + \item Établir les revenus potentiels et effectifs; | |
| 454 | + \item Calculer les dépenses d'exploitation; | |
| 455 | + \item Déterminer le revenu net d'exploitation (RNE); | |
| 456 | + \item Appliquer un taux de capitalisation; | |
| 457 | + \item Comparer avec une analyse par actualisation des flux monétaires (DCF). | |
| 458 | +\end{itemize} | |
| 459 | +\textit{Remise : Séance 12} | |
| 460 | +\end{infobox} | |
| 461 | + | |
| 462 | +\subsection{Atelier 3 --- Cas intégrateur (10\,\%)} | |
| 463 | + | |
| 464 | +\begin{infobox}[Atelier 3 : Cas intégrateur --- Réconciliation des trois méthodes] | |
| 465 | +Exercice de synthèse où l'étudiant applique les trois méthodes d'évaluation à un même immeuble : | |
| 466 | +\begin{itemize} | |
| 467 | + \item Application de la méthode de comparaison; | |
| 468 | + \item Application de la méthode du coût; | |
| 469 | + \item Application de la méthode du revenu; | |
| 470 | + \item Réconciliation et pondération des résultats; | |
| 471 | + \item Rédaction d'une conclusion de valeur motivée. | |
| 472 | +\end{itemize} | |
| 473 | +\textit{Remise : Séance 14} | |
| 474 | +\end{infobox} | |
| 475 | + | |
| 476 | +% ============================================================================== | |
| 477 | +\section{Matériel pédagogique} | |
| 478 | +% ============================================================================== | |
| 479 | + | |
| 480 | +\subsection{Lectures obligatoires} | |
| 481 | + | |
| 482 | +\begin{enumerate}[leftmargin=2cm, label=\textcolor{uqoBleu}{\bfseries\arabic*.}] | |
| 483 | + \item \textit{Manuel de l'OEAQ} --- Ordre des évaluateurs agréés du Québec | |
| 484 | + \item \textit{The Appraisal of Real Estate} --- adapté au contexte québécois | |
| 485 | + \item \textit{Code civil du Québec} --- sections pertinentes à l'évaluation immobilière | |
| 486 | +\end{enumerate} | |
| 487 | + | |
| 488 | +\subsection{Lectures complémentaires} | |
| 489 | + | |
| 490 | +\begin{enumerate}[leftmargin=2cm, label=\textcolor{uqoBleuClair}{\bfseries\arabic*.}] | |
| 491 | + \item Études de marché de la \textbf{SCHL} (Société canadienne d'hypothèques et de logement) pour le Québec | |
| 492 | + \item Publications de l'\textbf{OEAQ} et bulletins professionnels | |
| 493 | + \item Loi sur les évaluateurs agréés du Québec (L.R.Q., c.\ E-17.1) | |
| 494 | + \item Normes USPAP (\textit{Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}) | |
| 495 | +\end{enumerate} | |
| 496 | + | |
| 497 | +\subsection{Ressources en ligne} | |
| 498 | + | |
| 499 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 500 | + \item \textbf{OEAQ} : \href{https://www.oeaq.qc.ca}{www.oeaq.qc.ca} | |
| 501 | + \item \textbf{Registre foncier du Québec} : accessible via le site du ministère de la Justice | |
| 502 | + \item \textbf{Centris / MLS} : données de marché résidentiel | |
| 503 | + \item \textbf{SCHL} : \href{https://www.cmhc-schl.gc.ca}{www.cmhc-schl.gc.ca} | |
| 504 | + \item \textbf{JLR} : registre des transactions immobilières | |
| 505 | +\end{itemize} | |
| 506 | + | |
| 507 | +% ============================================================================== | |
| 508 | +\section{Approche pédagogique} | |
| 509 | +% ============================================================================== | |
| 510 | + | |
| 511 | +Le cours adopte une approche mixte combinant : | |
| 512 | + | |
| 513 | +\begin{itemize}[leftmargin=1.5cm] | |
| 514 | + \item \textbf{Exposés magistraux} : présentation des concepts théoriques, principes et méthodes; | |
| 515 | + \item \textbf{Études de cas} : analyse de situations réelles tirées du marché immobilier québécois; | |
| 516 | + \item \textbf{Ateliers pratiques} : application des méthodes d'évaluation à des cas concrets; | |
| 517 | + \item \textbf{Discussions en classe} : échanges sur les enjeux actuels du marché immobilier; | |
| 518 | + \item \textbf{Exercices} : résolution de problèmes et calculs d'évaluation. | |
| 519 | +\end{itemize} | |
| 520 | + | |
| 521 | +% ============================================================================== | |
| 522 | +\section{Politiques et règlements} | |
| 523 | +% ============================================================================== | |
| 524 | + | |
| 525 | +\subsection{Intégrité académique} | |
| 526 | + | |
| 527 | +L'Université du Québec en Outaouais applique rigoureusement sa politique en matière d'intégrité académique. Tout acte de plagiat, de fraude ou de tricherie sera sanctionné conformément au \textit{Règlement sur les infractions de nature académique}. L'étudiant est tenu de prendre connaissance de ce règlement et de s'y conformer. | |
| 528 | + | |
| 529 | +\subsection{Accommodements} | |
| 530 | + | |
| 531 | +Les étudiants ayant des besoins particuliers sont invités à contacter le \textbf{Service d'aide aux étudiants} dès le début du trimestre afin de mettre en place les accommodements nécessaires. | |
| 532 | + | |
| 533 | +\subsection{Utilisation des technologies} | |
| 534 | + | |
| 535 | +L'utilisation d'outils technologiques (ordinateurs portables, tablettes, calculatrices) est permise en classe à des fins pédagogiques uniquement. L'utilisation d'outils d'intelligence artificielle pour les travaux évalués doit être conforme aux directives du département. | |
| 536 | + | |
| 537 | +\subsection{Communication} | |
| 538 | + | |
| 539 | +Le courriel institutionnel est le moyen de communication officiel. L'enseignant s'engage à répondre aux courriels dans un délai de 48 heures ouvrables. Les étudiants sont invités à consulter régulièrement la plateforme d'apprentissage du cours pour les annonces et mises à jour. | |
| 540 | + | |
| 541 | +% ============================================================================== | |
| 542 | +\section{Tableau synthèse du calendrier} | |
| 543 | +% ============================================================================== | |
| 544 | + | |
| 545 | +\begin{center} | |
| 546 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 547 | +\small | |
| 548 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{c c X c} | |
| 549 | +\toprule | |
| 550 | +\rowcolor{uqoBleu} \textcolor{white}{\textbf{Séance}} & \textcolor{white}{\textbf{Bloc}} & \textcolor{white}{\textbf{Thème}} & \textcolor{white}{\textbf{Évaluation}} \\ | |
| 551 | +\midrule | |
| 552 | +1 & 1 & Introduction à l'évaluation immobilière & --- \\ | |
| 553 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 554 | +2 & 1 & Le cadre professionnel au Québec & --- \\ | |
| 555 | +3 & 1 & Les principes fondamentaux de l'évaluation & --- \\ | |
| 556 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 557 | +4 & 2 & La valeur : concepts et types & --- \\ | |
| 558 | +5 & 2 & Le marché immobilier québécois & --- \\ | |
| 559 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 560 | +6 & 2 & Collecte et analyse des données & --- \\ | |
| 561 | +7 & 2 & \textbf{Examen mi-session} & \textbf{30\,\%} \\ | |
| 562 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 563 | +8 & 3 & Méthode de comparaison --- Partie 1 & --- \\ | |
| 564 | +9 & 3 & Méthode de comparaison --- Partie 2 & Atelier 1 (10\,\%) \\ | |
| 565 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 566 | +10 & 3 & Méthode du coût & --- \\ | |
| 567 | +11 & 3 & Méthode du revenu --- Partie 1 & --- \\ | |
| 568 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 569 | +12 & 3 & Méthode du revenu --- Partie 2 & Atelier 2 (10\,\%) \\ | |
| 570 | +13 & 4 & Le rapport d'évaluation & --- \\ | |
| 571 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 572 | +14 & 4 & Révision générale et cas intégrateurs & Atelier 3 (10\,\%) \\ | |
| 573 | +\midrule | |
| 574 | +\multicolumn{3}{c}{\textit{Période d'examens}} & \textbf{Examen final (40\,\%)} \\ | |
| 575 | +\bottomrule | |
| 576 | +\end{tabularx} | |
| 577 | +\end{center} | |
| 578 | + | |
| 579 | +\vfill | |
| 580 | + | |
| 581 | +% ============================================================================== | |
| 582 | +% SIGNATURE | |
| 583 | +% ============================================================================== | |
| 584 | + | |
| 585 | +\begin{center} | |
| 586 | +{\color{uqoOr}\rule{0.6\textwidth}{1pt}} | |
| 587 | + | |
| 588 | +\vspace{0.4cm} | |
| 589 | + | |
| 590 | +{\small\color{uqoGris} Ce plan de cours est sujet à modification. Toute modification sera communiquée en classe et sur la plateforme d'apprentissage.} | |
| 591 | + | |
| 592 | +\vspace{0.3cm} | |
| 593 | + | |
| 594 | +{\small\color{uqoGris} \textcopyright\ 2026 --- Simon-Pierre Boucher --- Université du Québec en Outaouais} | |
| 595 | +\end{center} | |
| 596 | + | |
| 597 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/01_Plan_de_cours/uqo-logo.png
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/README.md
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| 1 | +# Slides — IMM1003-20 | |
| 2 | + | |
| 3 | +- `sources/` : les 14 fichiers `.tex`, le style `uqo-style.sty`, `references.bib`, `images/` — tout pour recompiler (`latexmk -pdf seanceXX*.tex`, bibliographie via biber). | |
| 4 | +- `pdf/` : les 14 séances compilées, prêtes à projeter ou à déposer sur Moodle. | |
| 5 | + | |
| 6 | +Les diapositives de présentation des TP (mandat, objectifs, livrables, aperçu du Dashboard) sont intégrées aux séances d'annonce; les anciens ateliers y sont conservés comme **exemples guidés** travaillés en classe. | |
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/pdf/seance01.pdf
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/pdf/seance02.pdf
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| 1 | +# Crédits photos | |
| 2 | + | |
| 3 | +- `pavillon-lucien-brault.jpg` / `pavillon-lucien-brault-banner.jpg` (recadrage) | |
| 4 | + Pavillon Lucien-Brault, Université du Québec en Outaouais, Gatineau. | |
| 5 | + Photo : Denis Yuen, 2006 — Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 2.5. | |
| 6 | + https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Universit%C3%A9_du_Qu%C3%A9bec_en_Outaouais,_Lucien-Brault.jpg | |
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/references.bib
+279 −0
@@ -0,0 +1,279 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Bibliographie partagée — IMM1003 : Éléments d'évaluation immobilière (UQO) | |
| 3 | +% Auteur : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 4 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 5 | +% ============================================================================== | |
| 6 | + | |
| 7 | +% --- Ouvrages de référence ----------------------------------------------- | |
| 8 | + | |
| 9 | +@book{appraisal2020, | |
| 10 | + author = {{Appraisal Institute}}, | |
| 11 | + title = {The Appraisal of Real Estate}, | |
| 12 | + edition = {15}, | |
| 13 | + publisher = {Appraisal Institute}, | |
| 14 | + address = {Chicago}, | |
| 15 | + year = {2020} | |
| 16 | +} | |
| 17 | + | |
| 18 | +@book{appraisalCdn, | |
| 19 | + author = {{UBC Real Estate Division}}, | |
| 20 | + title = {The Appraisal of Real Estate}, | |
| 21 | + edition = {3\textsuperscript{e} édition canadienne}, | |
| 22 | + publisher = {University of British Columbia, Real Estate Division}, | |
| 23 | + address = {Vancouver}, | |
| 24 | + year = {2010} | |
| 25 | +} | |
| 26 | + | |
| 27 | +% --- Normes professionnelles ---------------------------------------------- | |
| 28 | + | |
| 29 | +@manual{oeaqNormes, | |
| 30 | + author = {{Ordre des évaluateurs agréés du Québec}}, | |
| 31 | + title = {Normes de pratique professionnelle}, | |
| 32 | + organization = {OEAQ}, | |
| 33 | + address = {Montréal}, | |
| 34 | + year = {2024}, | |
| 35 | + url = {https://oeaq.qc.ca} | |
| 36 | +} | |
| 37 | + | |
| 38 | +@manual{cuspap2024, | |
| 39 | + author = {{Appraisal Institute of Canada}}, | |
| 40 | + title = {Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP)}, | |
| 41 | + organization = {AIC}, | |
| 42 | + address = {Ottawa}, | |
| 43 | + year = {2024}, | |
| 44 | + url = {https://www.aicanada.ca} | |
| 45 | +} | |
| 46 | + | |
| 47 | +@manual{uspap2024, | |
| 48 | + author = {{Appraisal Standards Board}}, | |
| 49 | + title = {Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)}, | |
| 50 | + organization = {The Appraisal Foundation}, | |
| 51 | + address = {Washington, D.C.}, | |
| 52 | + year = {2024} | |
| 53 | +} | |
| 54 | + | |
| 55 | +% --- Lois et règlements ----------------------------------------------------- | |
| 56 | + | |
| 57 | +@misc{ccq, | |
| 58 | + author = {{Québec}}, | |
| 59 | + title = {Code civil du Québec}, | |
| 60 | + note = {RLRQ, c. CCQ-1991}, | |
| 61 | + year = {1991}, | |
| 62 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/ccq-1991} | |
| 63 | +} | |
| 64 | + | |
| 65 | +@misc{codeProfessions, | |
| 66 | + author = {{Québec}}, | |
| 67 | + title = {Code des professions}, | |
| 68 | + note = {RLRQ, c. C-26}, | |
| 69 | + year = {1973}, | |
| 70 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/C-26} | |
| 71 | +} | |
| 72 | + | |
| 73 | +@misc{lfm, | |
| 74 | + author = {{Québec}}, | |
| 75 | + title = {Loi sur la fiscalité municipale}, | |
| 76 | + note = {RLRQ, c. F-2.1}, | |
| 77 | + year = {1979}, | |
| 78 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/F-2.1} | |
| 79 | +} | |
| 80 | + | |
| 81 | +@misc{ldmi, | |
| 82 | + author = {{Québec}}, | |
| 83 | + title = {Loi concernant les droits sur les mutations immobilières}, | |
| 84 | + note = {RLRQ, c. D-15.1}, | |
| 85 | + year = {1976}, | |
| 86 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/D-15.1} | |
| 87 | +} | |
| 88 | + | |
| 89 | +% --- Organismes et données de marché ---------------------------------------- | |
| 90 | + | |
| 91 | +@report{schl2025, | |
| 92 | + author = {{Société canadienne d'hypothèques et de logement}}, | |
| 93 | + title = {Perspectives du marché de l'habitation}, | |
| 94 | + institution = {SCHL}, | |
| 95 | + address = {Ottawa}, | |
| 96 | + year = {2025}, | |
| 97 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca} | |
| 98 | +} | |
| 99 | + | |
| 100 | +@online{apciq2026, | |
| 101 | + author = {{Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec}}, | |
| 102 | + title = {Statistiques du marché immobilier résidentiel --- Centris}, | |
| 103 | + year = {2026}, | |
| 104 | + url = {https://apciq.ca}, | |
| 105 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 106 | +} | |
| 107 | + | |
| 108 | +@online{isq2025, | |
| 109 | + author = {{Institut de la statistique du Québec}}, | |
| 110 | + title = {Le bilan démographique du Québec}, | |
| 111 | + year = {2025}, | |
| 112 | + url = {https://statistique.quebec.ca}, | |
| 113 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 114 | +} | |
| 115 | + | |
| 116 | +@online{oeaqSite, | |
| 117 | + author = {{Ordre des évaluateurs agréés du Québec}}, | |
| 118 | + title = {Devenir évaluateur agréé --- parcours et admission}, | |
| 119 | + year = {2026}, | |
| 120 | + url = {https://oeaq.qc.ca/devenir-evaluateur/}, | |
| 121 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 122 | +} | |
| 123 | + | |
| 124 | +@online{quebecMutations, | |
| 125 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | |
| 126 | + title = {Droits sur les mutations immobilières}, | |
| 127 | + year = {2026}, | |
| 128 | + url = {https://www.quebec.ca/gouvernement/gestion-municipale/finances-fiscalite-municipales/fiscalite/droits-mutations-immobilieres}, | |
| 129 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 130 | +} | |
| 131 | + | |
| 132 | +@online{osfiMqr, | |
| 133 | + author = {{Bureau du surintendant des institutions financières}}, | |
| 134 | + title = {Taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés}, | |
| 135 | + year = {2025}, | |
| 136 | + url = {https://www.osfi-bsif.gc.ca}, | |
| 137 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 138 | +} | |
| 139 | + | |
| 140 | +% --- Normes (compléments) --------------------------------------------------- | |
| 141 | + | |
| 142 | +@manual{cuspap2026, | |
| 143 | + author = {{Appraisal Institute of Canada}}, | |
| 144 | + title = {Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP)}, | |
| 145 | + organization = {AIC}, | |
| 146 | + address = {Ottawa}, | |
| 147 | + year = {2026}, | |
| 148 | + note = {En vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026}, | |
| 149 | + url = {https://www.aicanada.ca} | |
| 150 | +} | |
| 151 | + | |
| 152 | +@manual{ivs2025, | |
| 153 | + author = {{International Valuation Standards Council}}, | |
| 154 | + title = {International Valuation Standards (IVS)}, | |
| 155 | + organization = {IVSC}, | |
| 156 | + address = {Londres}, | |
| 157 | + year = {2025}, | |
| 158 | + note = {En vigueur le 31 janvier 2025} | |
| 159 | +} | |
| 160 | + | |
| 161 | +% --- Règlements (compléments) ----------------------------------------------- | |
| 162 | + | |
| 163 | +@misc{deontOEAQ, | |
| 164 | + author = {{Québec}}, | |
| 165 | + title = {Code de déontologie des membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec}, | |
| 166 | + note = {RLRQ, c. C-26, r. 123}, | |
| 167 | + year = {2012}, | |
| 168 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/C-26,%20r.%20123} | |
| 169 | +} | |
| 170 | + | |
| 171 | +@misc{fcOEAQ, | |
| 172 | + author = {{Québec}}, | |
| 173 | + title = {Règlement sur la formation continue obligatoire des évaluateurs agréés du Québec}, | |
| 174 | + note = {RLRQ, c. C-26, r. 127.1}, | |
| 175 | + year = {2023}, | |
| 176 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/C-26,%20r.%20127.1} | |
| 177 | +} | |
| 178 | + | |
| 179 | +@misc{loiTAL, | |
| 180 | + author = {{Québec}}, | |
| 181 | + title = {Loi sur le Tribunal administratif du logement}, | |
| 182 | + note = {RLRQ, c. T-15.01}, | |
| 183 | + year = {2020}, | |
| 184 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/T-15.01} | |
| 185 | +} | |
| 186 | + | |
| 187 | +% --- Organismes et données (compléments) ------------------------------------ | |
| 188 | + | |
| 189 | +@online{talIndices2026, | |
| 190 | + author = {{Tribunal administratif du logement}}, | |
| 191 | + title = {Pourcentages applicables aux critères de fixation de loyer pour 2026}, | |
| 192 | + year = {2026}, | |
| 193 | + url = {https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/reconduction-du-bail-et-fixation-de-loyer/pourcentages-applicables-aux-criteres-de-fixation-de-loyer}, | |
| 194 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 195 | +} | |
| 196 | + | |
| 197 | +@report{schlLocatif2025, | |
| 198 | + author = {{Société canadienne d'hypothèques et de logement}}, | |
| 199 | + title = {Rapport sur le marché locatif}, | |
| 200 | + institution = {SCHL}, | |
| 201 | + address = {Ottawa}, | |
| 202 | + year = {2025}, | |
| 203 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca} | |
| 204 | +} | |
| 205 | + | |
| 206 | +@online{bdcTaux2026, | |
| 207 | + author = {{Banque du Canada}}, | |
| 208 | + title = {Annonce du taux directeur --- 15 juillet 2026}, | |
| 209 | + year = {2026}, | |
| 210 | + url = {https://www.banqueducanada.ca/2026/07/fad-communique-2026-07-15/}, | |
| 211 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 212 | +} | |
| 213 | + | |
| 214 | +@online{oaciqSite, | |
| 215 | + author = {{Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec}}, | |
| 216 | + title = {L'OACIQ, régulateur du courtage immobilier}, | |
| 217 | + year = {2026}, | |
| 218 | + url = {https://www.oaciq.com}, | |
| 219 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 220 | +} | |
| 221 | + | |
| 222 | +@online{registreFoncier, | |
| 223 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | |
| 224 | + title = {Registre foncier du Québec en ligne}, | |
| 225 | + year = {2026}, | |
| 226 | + url = {https://foncier.mern.gouv.qc.ca}, | |
| 227 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 228 | +} | |
| 229 | + | |
| 230 | +% --- Ouvrages spécialisés ---------------------------------------------------- | |
| 231 | + | |
| 232 | +@book{desrosiers2008, | |
| 233 | + author = {Des Rosiers, François and Thériault, Marius}, | |
| 234 | + title = {Économie immobilière}, | |
| 235 | + publisher = {Presses de l'Université Laval}, | |
| 236 | + address = {Québec}, | |
| 237 | + year = {2008} | |
| 238 | +} | |
| 239 | + | |
| 240 | +@book{baumcrosby2022, | |
| 241 | + author = {Baum, Andrew and Crosby, Neil and Devaney, Steven}, | |
| 242 | + title = {Property Investment Appraisal}, | |
| 243 | + edition = {4}, | |
| 244 | + publisher = {Wiley-Blackwell}, | |
| 245 | + address = {Oxford}, | |
| 246 | + year = {2021} | |
| 247 | +} | |
| 248 | + | |
| 249 | +@book{rattermann2020, | |
| 250 | + author = {Rattermann, Mark R.}, | |
| 251 | + title = {The Student Handbook to The Appraisal of Real Estate}, | |
| 252 | + edition = {15}, | |
| 253 | + publisher = {Appraisal Institute}, | |
| 254 | + address = {Chicago}, | |
| 255 | + year = {2021} | |
| 256 | +} | |
| 257 | + | |
| 258 | +@manual{marshallswift2025, | |
| 259 | + author = {{Marshall \& Swift}}, | |
| 260 | + title = {Residential Cost Handbook}, | |
| 261 | + organization = {CoreLogic}, | |
| 262 | + year = {2025} | |
| 263 | +} | |
| 264 | + | |
| 265 | +@manual{rsmeans2025, | |
| 266 | + author = {{RSMeans}}, | |
| 267 | + title = {Building Construction Cost Data}, | |
| 268 | + organization = {Gordian}, | |
| 269 | + year = {2025} | |
| 270 | +} | |
| 271 | + | |
| 272 | +@book{ellwood1970, | |
| 273 | + author = {Ellwood, L. W.}, | |
| 274 | + title = {Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing}, | |
| 275 | + edition = {3}, | |
| 276 | + publisher = {Ballinger Publishing}, | |
| 277 | + address = {Cambridge (Mass.)}, | |
| 278 | + year = {1970} | |
| 279 | +} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance01.tex
+632 −0
@@ -0,0 +1,632 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 1 : Introduction à l'évaluation immobilière | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 1]{Séance 1 : Introduction à l'évaluation immobilière} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Définition et rôle de l'évaluateur agréé} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Qu'est-ce que l'évaluation immobilière?} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 35 | +L'évaluation immobilière est l'acte de \textbf{déterminer la valeur} d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Processus analytique, rigoureux et objectif | |
| 40 | + \item Basé sur des données de marché vérifiables | |
| 41 | + \item Résultat : une \textbf{opinion motivée de la valeur} | |
| 42 | + \item S'appuie sur des méthodes reconnues et des normes professionnelles | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{frame} | |
| 45 | + | |
| 46 | +\begin{frame}{L'évaluateur agréé (É.A.)} | |
| 47 | +\begin{defbox}[Définition --- Évaluateur agréé] | |
| 48 | +Professionnel membre de l'\textbf{Ordre des évaluateurs agréés du Québec} (OEAQ), seul autorisé à porter le titre d'évaluateur agréé et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier. | |
| 49 | +\end{defbox} | |
| 50 | +\vspace{2mm} | |
| 51 | +\uqotitle{Parcours pour devenir É.A. :} | |
| 52 | +\begin{itemize} | |
| 53 | + \item Baccalauréat reconnu (administration, concentration évaluation immobilière, ou équivalent) | |
| 54 | + \item Stage professionnel supervisé de \textbf{48 semaines} auprès d'un maître de stage | |
| 55 | + \item Examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65~\%) | |
| 56 | + \item Formation continue obligatoire par la suite | |
| 57 | +\end{itemize} | |
| 58 | +\end{frame} | |
| 59 | + | |
| 60 | +\begin{frame}{Un titre réservé et encadré} | |
| 61 | +\begin{itemize} | |
| 62 | + \item Le titre d'« évaluateur agréé » (É.A.) est \textbf{réservé} aux membres de l'OEAQ | |
| 63 | + \item L'OEAQ est un ordre professionnel régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26) | |
| 64 | + \item Ordre fondé en \textbf{1969}, mission de \uqohighlight{protection du public} | |
| 65 | + \item Environ \textbf{1~100 membres} au Québec | |
| 66 | +\end{itemize} | |
| 67 | +\vspace{1mm} | |
| 68 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 69 | +Contrairement au courtage immobilier, l'évaluation est encadrée par un \textbf{ordre professionnel} : déontologie, inspection professionnelle et discipline (séance 2). | |
| 70 | +\end{notebox} | |
| 71 | +\end{frame} | |
| 72 | + | |
| 73 | +\begin{frame}{Le rôle de l'évaluateur agréé --- Fonctions} | |
| 74 | +\begin{enumerate} | |
| 75 | + \item Estimer la \textbf{valeur marchande} des biens immobiliers | |
| 76 | + \item Conseiller les clients (achat, vente, financement, fiscalité) | |
| 77 | + \item Rédiger des \textbf{rapports d'évaluation} conformes aux normes | |
| 78 | + \item Témoigner à titre d'\textbf{expert} devant les tribunaux | |
| 79 | + \item Analyser les marchés immobiliers et la faisabilité de projets | |
| 80 | +\end{enumerate} | |
| 81 | +\end{frame} | |
| 82 | + | |
| 83 | +\begin{frame}{Le rôle de l'évaluateur agréé --- Qualités essentielles} | |
| 84 | +\begin{itemize} | |
| 85 | + \item \textbf{Indépendance} et objectivité | |
| 86 | + \item Rigueur analytique et compétence technique | |
| 87 | + \item Connaissance approfondie du \textbf{marché local} | |
| 88 | + \item Éthique professionnelle irréprochable | |
| 89 | + \item Communication claire, à l'oral comme à l'écrit | |
| 90 | +\end{itemize} | |
| 91 | +\end{frame} | |
| 92 | + | |
| 93 | +\begin{frame}{Distinction avec d'autres professions} | |
| 94 | +\begin{center} | |
| 95 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm}@{}} | |
| 96 | +\toprule | |
| 97 | +\textbf{Profession} & \textbf{Rôle principal} & \textbf{Distinction} \\ | |
| 98 | +\midrule | |
| 99 | +Évaluateur agréé & Déterminer la valeur & Opinion indépendante, sans lien avec la transaction \\ | |
| 100 | +\addlinespace | |
| 101 | +Courtier immobilier & Faciliter la vente/achat & Rémunéré à commission, représente une partie \\ | |
| 102 | +\addlinespace | |
| 103 | +Inspecteur en bâtiment & Évaluer l'état physique & Ne se prononce pas sur la valeur \\ | |
| 104 | +\addlinespace | |
| 105 | +Arpenteur-géomètre & Délimiter les propriétés & Mesures, bornage, cadastre \\ | |
| 106 | +\addlinespace | |
| 107 | +Notaire & Actes juridiques & Transfert de droits, non la valeur \\ | |
| 108 | +\bottomrule | |
| 109 | +\end{tabular} | |
| 110 | +\end{center} | |
| 111 | +\end{frame} | |
| 112 | + | |
| 113 | +\begin{frame}{Quand faut-il une évaluation? --- Sphère privée} | |
| 114 | +\begin{itemize} | |
| 115 | + \item \textbf{Financement hypothécaire} : exigée par le prêteur | |
| 116 | + \item Achat ou vente : appui à la négociation | |
| 117 | + \item Assurance : établir la couverture adéquate | |
| 118 | + \item Comptabilité : états financiers, transferts entre sociétés | |
| 119 | + \item Investissement et développement immobilier | |
| 120 | +\end{itemize} | |
| 121 | +\end{frame} | |
| 122 | + | |
| 123 | +\begin{frame}{Quand faut-il une évaluation? --- Sphère publique et juridique} | |
| 124 | +\begin{itemize} | |
| 125 | + \item \textbf{Fiscalité municipale} : confection et contestation du rôle | |
| 126 | + \item \textbf{Expropriation} : établir la juste indemnité | |
| 127 | + \item Succession et partage de patrimoine | |
| 128 | + \item Divorce et liquidation du patrimoine familial | |
| 129 | + \item Litiges : preuve d'expert devant les tribunaux | |
| 130 | +\end{itemize} | |
| 131 | +\end{frame} | |
| 132 | + | |
| 133 | +% ====================================================================== | |
| 134 | +\section{Importance de l'évaluation dans l'économie québécoise} | |
| 135 | +% ====================================================================== | |
| 136 | + | |
| 137 | +\begin{frame}{Le parc immobilier québécois --- Ordres de grandeur} | |
| 138 | +\begin{center} | |
| 139 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 140 | +\toprule | |
| 141 | +\textbf{Indicateur} & \textbf{Ordre de grandeur} \\ | |
| 142 | +\midrule | |
| 143 | +Valeur totale du parc immobilier & $>$ 1~500 milliards \$ \\ | |
| 144 | +Propriétés résidentielles & $\approx$ 3,6 millions \\ | |
| 145 | +Habitation et immobilier (part du PIB Qc) & $\approx$ 13--15\,\% \\ | |
| 146 | +Transactions résidentielles par année & $\approx$ 85~000--110~000 \\ | |
| 147 | +Ménages locataires & $\approx$ 40\,\% \\ | |
| 148 | +\bottomrule | |
| 149 | +\end{tabular} | |
| 150 | +\end{center} | |
| 151 | +\vspace{1mm} | |
| 152 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 153 | +Ordres de grandeur compilés à partir de l'ISQ, de la SCHL et de l'APCIQ (2024--2026). | |
| 154 | +\end{notebox} | |
| 155 | +\end{frame} | |
| 156 | + | |
| 157 | +\begin{frame}{Impact économique --- Secteurs financier et public} | |
| 158 | +\begin{columns}[T] | |
| 159 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 160 | +\uqotitle{Secteur financier :} | |
| 161 | +\begin{itemize} | |
| 162 | + \item Base des décisions de crédit hypothécaire | |
| 163 | + \item Ratio prêt/valeur (RPV) fondé sur l'évaluation | |
| 164 | + \item Stabilité du système financier | |
| 165 | +\end{itemize} | |
| 166 | +\end{column} | |
| 167 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 168 | +\uqotitle{Secteur public :} | |
| 169 | +\begin{itemize} | |
| 170 | + \item Rôle d'évaluation : assise de la taxe foncière | |
| 171 | + \item Taxes foncières $\approx$ 60--70\,\% des revenus municipaux | |
| 172 | + \item Expropriation : juste indemnité | |
| 173 | +\end{itemize} | |
| 174 | +\end{column} | |
| 175 | +\end{columns} | |
| 176 | +\end{frame} | |
| 177 | + | |
| 178 | +\begin{frame}{Impact économique --- Secteurs privé et juridique} | |
| 179 | +\begin{columns}[T] | |
| 180 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 181 | +\uqotitle{Secteur privé :} | |
| 182 | +\begin{itemize} | |
| 183 | + \item Transactions éclairées | |
| 184 | + \item Décisions d'investissement | |
| 185 | + \item États financiers fiables | |
| 186 | + \item Couverture d'assurance adéquate | |
| 187 | +\end{itemize} | |
| 188 | +\end{column} | |
| 189 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 190 | +\uqotitle{Secteur juridique :} | |
| 191 | +\begin{itemize} | |
| 192 | + \item Litiges immobiliers | |
| 193 | + \item Partage matrimonial | |
| 194 | + \item Successions | |
| 195 | + \item Expropriations | |
| 196 | +\end{itemize} | |
| 197 | +\end{column} | |
| 198 | +\end{columns} | |
| 199 | +\end{frame} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{frame}{La chaîne de valeur immobilière} | |
| 202 | +\begin{center} | |
| 203 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 204 | + node distance=0.55cm and 0.7cm, | |
| 205 | + box/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, | |
| 206 | + text width=2.55cm, minimum height=1.05cm, text centered, font=\footnotesize}, | |
| 207 | + arrow/.style={->, thick, uqoBleu} | |
| 208 | +] | |
| 209 | +\node[box] (dev) {Développement et construction}; | |
| 210 | +\node[box, right=of dev] (eval) {\textbf{Évaluation} professionnelle}; | |
| 211 | +\node[box, right=of eval] (fin) {Financement hypothécaire}; | |
| 212 | +\node[box, right=of fin] (trans) {Transaction immobilière}; | |
| 213 | +\node[box, below=of dev] (fisc) {Taxation foncière}; | |
| 214 | +\node[box, below=of eval] (invest) {Investissement immobilier}; | |
| 215 | +\node[box, below=of fin] (assur) {Assurance immobilière}; | |
| 216 | +\node[box, below=of trans] (jurid) {Litiges juridiques}; | |
| 217 | + | |
| 218 | +\draw[arrow] (dev) -- (eval); | |
| 219 | +\draw[arrow] (eval) -- (fin); | |
| 220 | +\draw[arrow] (fin) -- (trans); | |
| 221 | +\draw[arrow] (eval) -- (fisc); | |
| 222 | +\draw[arrow] (eval) -- (invest); | |
| 223 | +\draw[arrow] (eval) -- (assur); | |
| 224 | +\draw[arrow] (eval) -- (jurid); | |
| 225 | + | |
| 226 | +\node[draw=uqoOr, very thick, rounded corners, fit=(eval), inner sep=3pt] {}; | |
| 227 | +\end{tikzpicture} | |
| 228 | +\end{center} | |
| 229 | +\begin{center} | |
| 230 | +\small L'évaluation professionnelle irrigue l'ensemble des activités immobilières. | |
| 231 | +\end{center} | |
| 232 | +\end{frame} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{frame}{L'évaluation et le financement hypothécaire} | |
| 235 | +\begin{importbox}[Rôle central dans le crédit immobilier] | |
| 236 | +\begin{itemize} | |
| 237 | + \item Le prêteur exige une évaluation indépendante avant d'accorder le prêt | |
| 238 | + \item Le \textbf{ratio prêt/valeur (RPV)} détermine les conditions : | |
| 239 | + \begin{itemize} | |
| 240 | + \item RPV $\leq$ 80\,\% : prêt conventionnel | |
| 241 | + \item RPV $>$ 80\,\% : assurance SCHL, Sagen ou Canada Guaranty obligatoire | |
| 242 | + \end{itemize} | |
| 243 | + \item Test de résistance : qualification au plus élevé de \textbf{taux contractuel + 2\,\%} ou \textbf{5,25\,\%} (taux admissible minimal du BSIF) | |
| 244 | +\end{itemize} | |
| 245 | +\end{importbox} | |
| 246 | +\end{frame} | |
| 247 | + | |
| 248 | +\begin{frame}{Financement hypothécaire --- Exemple} | |
| 249 | +\begin{exbox}[Exemple --- Gatineau] | |
| 250 | +Maison à Gatineau : prix accepté \textbf{450~000~\$}, évaluation \textbf{430~000~\$}. | |
| 251 | +\end{exbox} | |
| 252 | +\vspace{2mm} | |
| 253 | +\begin{itemize} | |
| 254 | + \item Le prêteur retient la \textbf{moindre} des deux valeurs : 430~000~\$ | |
| 255 | + \item Prêt maximal conventionnel : $430~000 \times 80\,\% = 344~000~\$$ | |
| 256 | + \item L'acheteur doit combler l'écart : mise de fonds recalculée \uqoalert{à la hausse} | |
| 257 | +\end{itemize} | |
| 258 | +\end{frame} | |
| 259 | + | |
| 260 | +% ====================================================================== | |
| 261 | +\section{Types d'évaluation et leurs utilisations} | |
| 262 | +% ====================================================================== | |
| 263 | + | |
| 264 | +\begin{frame}{Types de valeurs estimées} | |
| 265 | +\begin{center} | |
| 266 | +\small | |
| 267 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}} | |
| 268 | +\toprule | |
| 269 | +\textbf{Type de valeur} & \textbf{Définition} & \textbf{Utilisation} \\ | |
| 270 | +\midrule | |
| 271 | +Valeur marchande & Prix le plus probable sur un marché libre & Financement, transaction, litige \\ | |
| 272 | +\addlinespace | |
| 273 | +Valeur d'assurance & Coût de remplacement du bâtiment & Couverture d'assurance \\ | |
| 274 | +\addlinespace | |
| 275 | +Valeur fiscale & Valeur inscrite au rôle municipal & Taxation foncière \\ | |
| 276 | +\addlinespace | |
| 277 | +Valeur liquidative & Valeur en vente forcée (délai réduit) & Faillite, saisie \\ | |
| 278 | +\addlinespace | |
| 279 | +Valeur d'investissement & Valeur pour un investisseur donné & Analyse d'investissement \\ | |
| 280 | +\bottomrule | |
| 281 | +\end{tabular} | |
| 282 | +\end{center} | |
| 283 | +\end{frame} | |
| 284 | + | |
| 285 | +\begin{frame}{Types de rapports d'évaluation} | |
| 286 | +\begin{columns}[T] | |
| 287 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | |
| 288 | +\begin{defbox}[Complet] | |
| 289 | +\begin{itemize} | |
| 290 | + \item Narratif détaillé | |
| 291 | + \item 30--60+ pages | |
| 292 | + \item Litige, expropriation | |
| 293 | +\end{itemize} | |
| 294 | +\end{defbox} | |
| 295 | +\end{column} | |
| 296 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | |
| 297 | +\begin{defbox}[Abrégé] | |
| 298 | +\begin{itemize} | |
| 299 | + \item Formulaire normalisé | |
| 300 | + \item 10--15 pages | |
| 301 | + \item Financement hypothécaire | |
| 302 | +\end{itemize} | |
| 303 | +\end{defbox} | |
| 304 | +\end{column} | |
| 305 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | |
| 306 | +\begin{defbox}[Restreint] | |
| 307 | +\begin{itemize} | |
| 308 | + \item Lettre d'opinion | |
| 309 | + \item 2--5 pages | |
| 310 | + \item Usage interne | |
| 311 | +\end{itemize} | |
| 312 | +\end{defbox} | |
| 313 | +\end{column} | |
| 314 | +\end{columns} | |
| 315 | +\vspace{2mm} | |
| 316 | +\begin{notebox}[Note] | |
| 317 | +La structure détaillée des rapports selon les normes de l'OEAQ sera vue à la séance 13. | |
| 318 | +\end{notebox} | |
| 319 | +\end{frame} | |
| 320 | + | |
| 321 | +\begin{frame}{Les trois méthodes d'évaluation --- Aperçu} | |
| 322 | +\begin{center} | |
| 323 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 324 | + method/.style={rectangle, rounded corners=6pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, | |
| 325 | + text width=3.7cm, minimum height=2.3cm, text centered, font=\small} | |
| 326 | +] | |
| 327 | +\node[method] (comp) { | |
| 328 | + \textbf{Comparaison}\\[3pt] | |
| 329 | + Analyse des ventes comparables récentes\\[3pt] | |
| 330 | + \textit{Résidentiel} | |
| 331 | +}; | |
| 332 | +\node[method, right=0.8cm of comp] (cout) { | |
| 333 | + \textbf{Coût}\\[3pt] | |
| 334 | + Coût de remplacement moins dépréciation\\[3pt] | |
| 335 | + \textit{Spécialisé, neuf} | |
| 336 | +}; | |
| 337 | +\node[method, right=0.8cm of cout] (rev) { | |
| 338 | + \textbf{Revenu}\\[3pt] | |
| 339 | + Capitalisation des revenus futurs\\[3pt] | |
| 340 | + \textit{Immeubles à revenus} | |
| 341 | +}; | |
| 342 | +\node[above=0.45cm of cout, font=\normalsize\bfseries\color{uqoOr}] | |
| 343 | + {Trois approches $\rightarrow$ réconciliation $\rightarrow$ valeur}; | |
| 344 | +\end{tikzpicture} | |
| 345 | +\end{center} | |
| 346 | +\begin{notebox}[Note pédagogique] | |
| 347 | +Ces trois méthodes seront étudiées en détail aux séances 8 à 12. | |
| 348 | +\end{notebox} | |
| 349 | +\end{frame} | |
| 350 | + | |
| 351 | +\begin{frame}{Le processus d'évaluation --- Vue d'ensemble} | |
| 352 | +\begin{center} | |
| 353 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 354 | + node distance=0.3cm, | |
| 355 | + stpbox/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, | |
| 356 | + text width=10.5cm, minimum height=0.58cm, text centered, font=\small}, | |
| 357 | + arrow/.style={->, thick, uqoBleu} | |
| 358 | +] | |
| 359 | +\node[stpbox] (s1) {1. Identification du mandat (client, usage, type de valeur, date)}; | |
| 360 | +\node[stpbox, below=of s1] (s2) {2. Planification et collecte des données}; | |
| 361 | +\node[stpbox, below=of s2] (s3) {3. Analyse du marché et du voisinage}; | |
| 362 | +\node[stpbox, below=of s3] (s4) {4. Analyse de l'utilisation optimale}; | |
| 363 | +\node[stpbox, below=of s4] (s5) {5. Application des méthodes d'évaluation}; | |
| 364 | +\node[stpbox, below=of s5] (s6) {6. Réconciliation et conclusion de valeur}; | |
| 365 | +\node[stpbox, below=of s6] (s7) {7. Rédaction du rapport d'évaluation}; | |
| 366 | + | |
| 367 | +\draw[arrow] (s1) -- (s2); | |
| 368 | +\draw[arrow] (s2) -- (s3); | |
| 369 | +\draw[arrow] (s3) -- (s4); | |
| 370 | +\draw[arrow] (s4) -- (s5); | |
| 371 | +\draw[arrow] (s5) -- (s6); | |
| 372 | +\draw[arrow] (s6) -- (s7); | |
| 373 | +\end{tikzpicture} | |
| 374 | +\end{center} | |
| 375 | +\end{frame} | |
| 376 | + | |
| 377 | +% ====================================================================== | |
| 378 | +\section{Panorama du marché immobilier québécois} | |
| 379 | +% ====================================================================== | |
| 380 | + | |
| 381 | +\begin{frame}{Structure du marché --- Résidentiel et locatif} | |
| 382 | +\begin{columns}[T] | |
| 383 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 384 | +\uqotitle{Marché résidentiel :} | |
| 385 | +\begin{itemize} | |
| 386 | + \item Maisons unifamiliales | |
| 387 | + \item Copropriétés (condos) | |
| 388 | + \item Plex (2--5 logements) | |
| 389 | + \item Immeubles d'appartements (6+) | |
| 390 | + \item Terrains résidentiels | |
| 391 | +\end{itemize} | |
| 392 | +\end{column} | |
| 393 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 394 | +\uqotitle{Marché locatif :} | |
| 395 | +\begin{itemize} | |
| 396 | + \item $\approx$ 40\,\% des ménages québécois sont locataires | |
| 397 | + \item Encadrement par le TAL | |
| 398 | + \item Marché en détente depuis 2024--2025 (offre locative accrue) | |
| 399 | +\end{itemize} | |
| 400 | +\end{column} | |
| 401 | +\end{columns} | |
| 402 | +\end{frame} | |
| 403 | + | |
| 404 | +\begin{frame}{Structure du marché --- Commercial, industriel, terrains} | |
| 405 | +\begin{columns}[T] | |
| 406 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 407 | +\uqotitle{Marché commercial :} | |
| 408 | +\begin{itemize} | |
| 409 | + \item Bureaux | |
| 410 | + \item Commerce de détail | |
| 411 | + \item Centres commerciaux | |
| 412 | + \item Hôtels et hébergement | |
| 413 | +\end{itemize} | |
| 414 | +\end{column} | |
| 415 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 416 | +\uqotitle{Marché industriel :} | |
| 417 | +\begin{itemize} | |
| 418 | + \item Entrepôts et logistique | |
| 419 | + \item Usines et manufactures | |
| 420 | +\end{itemize} | |
| 421 | +\vspace{2mm} | |
| 422 | +\uqotitle{Terrains :} | |
| 423 | +\begin{itemize} | |
| 424 | + \item Agricoles, boisés | |
| 425 | + \item À développer | |
| 426 | +\end{itemize} | |
| 427 | +\end{column} | |
| 428 | +\end{columns} | |
| 429 | +\end{frame} | |
| 430 | + | |
| 431 | +\begin{frame}{Prix médians --- Unifamiliales (APCIQ, juin 2026)} | |
| 432 | +\begin{center} | |
| 433 | +\begin{tikzpicture} | |
| 434 | +\begin{axis}[ | |
| 435 | + ybar, | |
| 436 | + width=12.6cm, height=5.6cm, | |
| 437 | + bar width=1.15cm, | |
| 438 | + ylabel={Prix médian (milliers \$)}, | |
| 439 | + symbolic x coords={RMR Montreal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Quebec}, | |
| 440 | + xtick=data, | |
| 441 | + xticklabels={RMR Montréal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Québec}, | |
| 442 | + x tick label style={font=\small}, | |
| 443 | + ymin=0, ymax=780, | |
| 444 | + nodes near coords, | |
| 445 | + nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu}, | |
| 446 | + every node near coord/.append style={above}, | |
| 447 | + axis lines*=left, | |
| 448 | + ymajorgrids=true, | |
| 449 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 450 | +] | |
| 451 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 452 | + (RMR Montreal, 645) | |
| 453 | + (Province Qc, 519) | |
| 454 | + (RMR Gatineau, 477) | |
| 455 | + (RMR Quebec, 477) | |
| 456 | +}; | |
| 457 | +\end{axis} | |
| 458 | +\end{tikzpicture} | |
| 459 | +\end{center} | |
| 460 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 461 | +APCIQ par le système Centris, cumul annuel janvier--juin 2026 (Gatineau : T1 2026). | |
| 462 | +\end{notebox} | |
| 463 | +\end{frame} | |
| 464 | + | |
| 465 | +\begin{frame}{Particularités du marché québécois} | |
| 466 | +\begin{columns}[T] | |
| 467 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 468 | +\begin{importbox}[Cadre juridique distinct] | |
| 469 | +\begin{itemize} | |
| 470 | + \item Code civil du Québec (vs common law) | |
| 471 | + \item Copropriété divise (art.~1038 et s. C.c.Q.) | |
| 472 | + \item Publicité des droits au Registre foncier | |
| 473 | + \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») | |
| 474 | +\end{itemize} | |
| 475 | +\end{importbox} | |
| 476 | +\end{column} | |
| 477 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 478 | +\begin{importbox}[Réglementation spécifique] | |
| 479 | +\begin{itemize} | |
| 480 | + \item Tribunal administratif du logement (TAL) | |
| 481 | + \item Encadrement des loyers résidentiels | |
| 482 | + \item Loi sur la fiscalité municipale | |
| 483 | + \item Rôle d'évaluation triennal | |
| 484 | +\end{itemize} | |
| 485 | +\end{importbox} | |
| 486 | +\end{column} | |
| 487 | +\end{columns} | |
| 488 | +\end{frame} | |
| 489 | + | |
| 490 | +\begin{frame}{Droits de mutation immobilière --- Barème 2026} | |
| 491 | +\begin{exbox}[Barème de base (hors Montréal)] | |
| 492 | +\begin{itemize} | |
| 493 | + \item 0,5\,\% sur la tranche jusqu'à 62~900~\$ | |
| 494 | + \item 1,0\,\% sur la tranche de 62~900~\$ à 315~000~\$ | |
| 495 | + \item 1,5\,\% sur la tranche excédant 315~000~\$ | |
| 496 | +\end{itemize} | |
| 497 | +\end{exbox} | |
| 498 | +\vspace{2mm} | |
| 499 | +\begin{itemize} | |
| 500 | + \item Tranches \textbf{indexées chaque année} par le gouvernement du Québec | |
| 501 | + \item Une municipalité peut fixer un taux supérieur (jusqu'à 3\,\%) sur les tranches au-delà de 500~000~\$ | |
| 502 | + \item Montréal applique son propre barème progressif (jusqu'à 4\,\% au sommet) | |
| 503 | +\end{itemize} | |
| 504 | +\end{frame} | |
| 505 | + | |
| 506 | +\begin{frame}{Le marché de Gatineau--Ottawa} | |
| 507 | +\begin{columns}[T] | |
| 508 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 509 | +\uqotitle{Caractéristiques distinctives :} | |
| 510 | +\begin{itemize} | |
| 511 | + \item Marché interprovincial (Qc/Ont.) | |
| 512 | + \item Poids de la fonction publique fédérale | |
| 513 | + \item Prix nettement inférieurs à Ottawa | |
| 514 | + \item Migration résidentielle Ontario $\rightarrow$ Québec | |
| 515 | +\end{itemize} | |
| 516 | +\end{column} | |
| 517 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 518 | +\uqotitle{Repères (2026) :} | |
| 519 | +\begin{itemize} | |
| 520 | + \item Prix médian unifamiliale, RMR Gatineau : $\approx$ 477~000~\$ | |
| 521 | + \item RMR Ottawa--Gatineau : $\approx$ 1,5 million d'habitants | |
| 522 | + \item Inoccupation locative $\approx$ 3,8\,\% (SCHL, 2025) | |
| 523 | +\end{itemize} | |
| 524 | +\end{column} | |
| 525 | +\end{columns} | |
| 526 | +\vspace{1mm} | |
| 527 | +\begin{notebox}[Intérêt pédagogique] | |
| 528 | +La région de Gatineau servira de référence principale pour les études de cas du cours. | |
| 529 | +\end{notebox} | |
| 530 | +\end{frame} | |
| 531 | + | |
| 532 | +\begin{frame}{Tendances récentes du marché québécois} | |
| 533 | +\begin{columns}[T] | |
| 534 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 535 | +\uqotitle{Facteurs de soutien :} | |
| 536 | +\begin{itemize} | |
| 537 | + \item Croissance démographique soutenue | |
| 538 | + \item Pénurie de logements | |
| 539 | + \item Détente des taux d'intérêt depuis 2024 | |
| 540 | + \item Télétravail : demande en région | |
| 541 | +\end{itemize} | |
| 542 | +\end{column} | |
| 543 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 544 | +\uqotitle{Facteurs de pression :} | |
| 545 | +\begin{itemize} | |
| 546 | + \item Accessibilité réduite | |
| 547 | + \item Endettement des ménages | |
| 548 | + \item Test de résistance hypothécaire | |
| 549 | + \item Coûts de construction élevés | |
| 550 | +\end{itemize} | |
| 551 | +\end{column} | |
| 552 | +\end{columns} | |
| 553 | +\end{frame} | |
| 554 | + | |
| 555 | +\begin{frame}{Évolution des prix --- Illustration} | |
| 556 | +\begin{center} | |
| 557 | +\begin{tikzpicture} | |
| 558 | +\begin{axis}[ | |
| 559 | + width=11.5cm, height=4.6cm, | |
| 560 | + xlabel={Année}, ylabel={Indice de prix (2015 = 100)}, | |
| 561 | + xmin=2015, xmax=2026, | |
| 562 | + ymin=90, ymax=230, | |
| 563 | + xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025}, | |
| 564 | + x tick label style={/pgf/number format/1000 sep=}, | |
| 565 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 566 | + line width=1.5pt, | |
| 567 | + mark size=1.8pt, | |
| 568 | +] | |
| 569 | +\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates { | |
| 570 | + (2015,100) (2016,105) (2017,110) (2018,118) (2019,125) | |
| 571 | + (2020,140) (2021,170) (2022,190) (2023,185) (2024,195) (2025,205) (2026,215) | |
| 572 | +}; | |
| 573 | +\end{axis} | |
| 574 | +\end{tikzpicture} | |
| 575 | +\end{center} | |
| 576 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 577 | +Illustration schématique de la trajectoire des prix résidentiels au Québec : forte poussée 2020--2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024. | |
| 578 | +\end{notebox} | |
| 579 | +\end{frame} | |
| 580 | + | |
| 581 | +\begin{frame}{Acteurs clés du marché immobilier québécois} | |
| 582 | +\begin{center} | |
| 583 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l p{9.6cm}@{}} | |
| 584 | +\toprule | |
| 585 | +\textbf{Acteur} & \textbf{Rôle} \\ | |
| 586 | +\midrule | |
| 587 | +OEAQ & Ordre professionnel des évaluateurs agréés \\ | |
| 588 | +OACIQ & Encadrement du courtage immobilier \\ | |
| 589 | +APCIQ / Centris & Association des courtiers --- statistiques MLS \\ | |
| 590 | +SCHL & Société canadienne d'hypothèques et de logement \\ | |
| 591 | +TAL & Tribunal administratif du logement \\ | |
| 592 | +Registre foncier & Publicité des droits immobiliers \\ | |
| 593 | +Municipalités & Rôle d'évaluation, zonage, permis \\ | |
| 594 | +\bottomrule | |
| 595 | +\end{tabular} | |
| 596 | +\end{center} | |
| 597 | +\end{frame} | |
| 598 | + | |
| 599 | +% ====================================================================== | |
| 600 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 601 | +% ====================================================================== | |
| 602 | + | |
| 603 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 604 | +\begin{enumerate} | |
| 605 | + \item L'évaluateur agréé est un \textbf{professionnel réglementé} par l'OEAQ | |
| 606 | + \item L'évaluation est \textbf{centrale} dans l'économie immobilière québécoise | |
| 607 | + \item Plusieurs \textbf{types de valeurs} coexistent selon le contexte | |
| 608 | + \item Trois méthodes principales : \textbf{comparaison, coût, revenu} | |
| 609 | + \item Le Québec possède des \textbf{particularités} juridiques et réglementaires | |
| 610 | +\end{enumerate} | |
| 611 | +\end{frame} | |
| 612 | + | |
| 613 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 614 | +\begin{itemize} | |
| 615 | + \item Lecture : chapitre 1 du guide de pratique de l'OEAQ | |
| 616 | + \item Survoler le \textbf{Code des professions} (dispositions sur les ordres) | |
| 617 | + \item Explorer le site web de l'OEAQ (\texttt{oeaq.qc.ca}) | |
| 618 | + \item Réflexion : pourquoi la déontologie est-elle cruciale en évaluation? | |
| 619 | +\end{itemize} | |
| 620 | +\end{frame} | |
| 621 | + | |
| 622 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 623 | +\contactslide[Prochaine séance : Le cadre professionnel au Québec] | |
| 624 | +\end{frame} | |
| 625 | + | |
| 626 | +% ====================================================================== | |
| 627 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 628 | +\nocite{oeaqNormes,appraisal2020,ccq,codeProfessions,schl2025,apciq2026,isq2025,lfm,ldmi,quebecMutations,osfiMqr,uspap2024,oeaqSite} | |
| 629 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 630 | +\end{frame} | |
| 631 | + | |
| 632 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance02.tex
+551 −0
@@ -0,0 +1,551 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 2 : Le cadre professionnel au Québec | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 2]{Séance 2 : Le cadre professionnel au Québec} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{L'OEAQ --- Mission} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Mission de l'OEAQ] | |
| 35 | +L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la \textbf{protection du public}. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Ordre professionnel régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26) | |
| 40 | + \item Ordre à \textbf{titre réservé} : seul un membre peut porter le titre « évaluateur agréé » (É.A.) | |
| 41 | + \item Supervisé par l'\textbf{Office des professions du Québec} | |
| 42 | + \item Protection du public $\neq$ défense des intérêts des membres | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{frame} | |
| 45 | + | |
| 46 | +\begin{frame}{L'OEAQ --- Fonctions réglementaires} | |
| 47 | +\begin{enumerate} | |
| 48 | + \item \textbf{Admission} : contrôle des conditions d'accès et délivrance des permis | |
| 49 | + \item \textbf{Inspection professionnelle} : vérification préventive de la pratique | |
| 50 | + \item \textbf{Discipline} : traitement des plaintes et sanctions | |
| 51 | + \item \textbf{Formation continue obligatoire} des membres | |
| 52 | + \item \textbf{Normes de pratique} : élaboration et mise à jour | |
| 53 | +\end{enumerate} | |
| 54 | +\end{frame} | |
| 55 | + | |
| 56 | +\begin{frame}{L'OEAQ --- Chiffres clés} | |
| 57 | +\begin{itemize} | |
| 58 | + \item Fondé en \textbf{1969} | |
| 59 | + \item Environ \textbf{1~100 membres} (\texttt{oeaq.qc.ca}) | |
| 60 | + \item Siège social : \textbf{Montréal} | |
| 61 | + \item Un des 46 ordres professionnels du système professionnel québécois | |
| 62 | +\end{itemize} | |
| 63 | +\vspace{1mm} | |
| 64 | +\begin{notebox}[Comparaison] | |
| 65 | +Un effectif restreint par rapport à d'autres ordres : la profession est spécialisée, mais son impact économique est majeur (financement, fiscalité, litiges). | |
| 66 | +\end{notebox} | |
| 67 | +\end{frame} | |
| 68 | + | |
| 69 | +\begin{frame}{Structure organisationnelle de l'OEAQ} | |
| 70 | +\begin{center} | |
| 71 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.8cm] | |
| 72 | +\node[uqocard, text width=4.4cm, minimum height=0.85cm, fill=uqoBleu, text=uqoBlanc] | |
| 73 | + (ca) {Conseil d'administration}; | |
| 74 | +\node[uqocard, text width=3.1cm, minimum height=0.8cm, below left=1cm and -0.4cm of ca] | |
| 75 | + (pres) {Présidence}; | |
| 76 | +\node[uqocard, text width=3.1cm, minimum height=0.8cm, below right=1cm and -0.4cm of ca] | |
| 77 | + (dg) {Direction générale}; | |
| 78 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=white, text width=3cm, minimum height=0.7cm, font=\scriptsize, | |
| 79 | + below left=0.8cm and -0.5cm of dg] (insp) {Inspection\\professionnelle}; | |
| 80 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=white, text width=3cm, minimum height=0.7cm, font=\scriptsize, | |
| 81 | + below=0.8cm of dg] (disc) {Bureau du\\syndic}; | |
| 82 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=white, text width=3cm, minimum height=0.7cm, font=\scriptsize, | |
| 83 | + below right=0.8cm and -0.5cm of dg] (form) {Formation\\continue}; | |
| 84 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=white, text width=3cm, minimum height=0.7cm, font=\scriptsize, | |
| 85 | + below=0.8cm of pres] (adm) {Comité\\d'admission}; | |
| 86 | + | |
| 87 | +\draw[uqoarrow] (ca) -- (pres); | |
| 88 | +\draw[uqoarrow] (ca) -- (dg); | |
| 89 | +\draw[uqoarrow] (dg) -- (insp); | |
| 90 | +\draw[uqoarrow] (dg) -- (disc); | |
| 91 | +\draw[uqoarrow] (dg) -- (form); | |
| 92 | +\draw[uqoarrow] (pres) -- (adm); | |
| 93 | +\end{tikzpicture} | |
| 94 | +\end{center} | |
| 95 | +\end{frame} | |
| 96 | + | |
| 97 | +\begin{frame}{Processus d'admission à l'OEAQ} | |
| 98 | +\begin{center} | |
| 99 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 100 | +\node[uqostep] (s1) {1. Diplôme universitaire reconnu (baccalauréat, concentration évaluation immobilière)}; | |
| 101 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Demande d'admission à l'OEAQ --- analyse du dossier académique}; | |
| 102 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Stage professionnel de \textbf{48 semaines} à temps complet auprès d'un maître de stage}; | |
| 103 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Examen d'admission (une fois par an, en septembre --- note de passage : 65\,\%)}; | |
| 104 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Délivrance du permis --- titre d'évaluateur agréé (É.A.)}; | |
| 105 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Formation continue obligatoire tout au long de la carrière}; | |
| 106 | + | |
| 107 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 108 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 109 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 110 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 111 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 112 | +\end{tikzpicture} | |
| 113 | +\end{center} | |
| 114 | +\end{frame} | |
| 115 | + | |
| 116 | +\begin{frame}{Formation continue obligatoire} | |
| 117 | +\begin{defbox}[Exigence réglementaire] | |
| 118 | +Tout évaluateur agréé doit accumuler \textbf{30 heures} de formation continue par \textbf{période de référence de 2 ans}, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c.~C-26, r.~127.1). | |
| 119 | +\end{defbox} | |
| 120 | +\vspace{2mm} | |
| 121 | +\begin{itemize} | |
| 122 | + \item Activités admissibles : cours, colloques, formations en ligne, etc. | |
| 123 | + \item Objectif : maintenir la \textbf{compétence} face à l'évolution du marché et des normes | |
| 124 | + \item Le défaut de s'y conformer peut mener à la \uqoalert{radiation administrative} | |
| 125 | +\end{itemize} | |
| 126 | +\end{frame} | |
| 127 | + | |
| 128 | +\begin{frame}{Inspection professionnelle} | |
| 129 | +\begin{importbox}[Programme d'inspection] | |
| 130 | +L'inspection professionnelle vise à \textbf{vérifier la qualité} de la pratique des membres, et non à les sanctionner. C'est un mécanisme \textbf{préventif}. | |
| 131 | +\end{importbox} | |
| 132 | +\vspace{2mm} | |
| 133 | +\uqotitle{Types d'inspection :} | |
| 134 | +\begin{itemize} | |
| 135 | + \item \textbf{Générale} : vérification globale de la pratique | |
| 136 | + \item \textbf{Particulière} : ciblée sur un aspect précis | |
| 137 | + \item \textbf{Thématique} : sur un sujet d'actualité | |
| 138 | + \item Fréquence : chaque membre est inspecté périodiquement | |
| 139 | +\end{itemize} | |
| 140 | +\end{frame} | |
| 141 | + | |
| 142 | +\begin{frame}{Inspection professionnelle --- Éléments vérifiés} | |
| 143 | +\begin{itemize} | |
| 144 | + \item Qualité des rapports d'évaluation | |
| 145 | + \item Respect des normes de pratique | |
| 146 | + \item Tenue de dossiers | |
| 147 | + \item Conformité déontologique | |
| 148 | + \item Compétence technique | |
| 149 | + \item Indépendance | |
| 150 | +\end{itemize} | |
| 151 | +\end{frame} | |
| 152 | + | |
| 153 | +% ====================================================================== | |
| 154 | +\section{Code de déontologie et normes professionnelles} | |
| 155 | +% ====================================================================== | |
| 156 | + | |
| 157 | +\begin{frame}{Le Code de déontologie} | |
| 158 | +\begin{defbox}[Code de déontologie des évaluateurs agréés] | |
| 159 | +Le Code de déontologie établit les \textbf{obligations éthiques et professionnelles} de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c.~C-26, r.~123). | |
| 160 | +\end{defbox} | |
| 161 | +\vspace{2mm} | |
| 162 | +\begin{itemize} | |
| 163 | + \item Règlement adopté en vertu du \textbf{Code des professions} | |
| 164 | + \item Force obligatoire : tout manquement peut mener à la \textbf{discipline} | |
| 165 | + \item Deux grands volets : devoirs \textbf{généraux} et devoirs envers le \textbf{client} | |
| 166 | +\end{itemize} | |
| 167 | +\end{frame} | |
| 168 | + | |
| 169 | +\begin{frame}{Code de déontologie --- Devoirs généraux} | |
| 170 | +\begin{itemize} | |
| 171 | + \item \textbf{Intégrité} et objectivité | |
| 172 | + \item \textbf{Indépendance} professionnelle | |
| 173 | + \item Compétence et mise à jour des connaissances | |
| 174 | + \item Disponibilité et diligence | |
| 175 | + \item Secret professionnel | |
| 176 | +\end{itemize} | |
| 177 | +\end{frame} | |
| 178 | + | |
| 179 | +\begin{frame}{Code de déontologie --- Devoirs envers le client} | |
| 180 | +\begin{itemize} | |
| 181 | + \item Information et consentement éclairé | |
| 182 | + \item Confidentialité des données | |
| 183 | + \item Honoraires \textbf{justes et raisonnables} | |
| 184 | + \item Éviter les \textbf{conflits d'intérêts} | |
| 185 | + \item Remettre les documents au client | |
| 186 | +\end{itemize} | |
| 187 | +\end{frame} | |
| 188 | + | |
| 189 | +\begin{frame}{Code de déontologie --- Obligations en pratique} | |
| 190 | +\begin{center} | |
| 191 | +\small | |
| 192 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 193 | +\toprule | |
| 194 | +\textbf{Obligation} & \textbf{Application pratique} \\ | |
| 195 | +\midrule | |
| 196 | +Intégrité & Ne jamais falsifier ni maquiller des données de marché \\ | |
| 197 | +\addlinespace | |
| 198 | +Indépendance & Refuser toute pression du client sur la conclusion de valeur \\ | |
| 199 | +\addlinespace | |
| 200 | +Compétence & Ne pas accepter un mandat hors de son champ d'expertise \\ | |
| 201 | +\addlinespace | |
| 202 | +Secret professionnel & Ne pas divulguer le rapport à des tiers non autorisés \\ | |
| 203 | +\addlinespace | |
| 204 | +Honoraires & Ne jamais lier les honoraires à la valeur conclue \\ | |
| 205 | +\addlinespace | |
| 206 | +Conflits d'intérêts & Divulguer tout intérêt personnel dans le bien évalué \\ | |
| 207 | +\bottomrule | |
| 208 | +\end{tabular} | |
| 209 | +\end{center} | |
| 210 | +\end{frame} | |
| 211 | + | |
| 212 | +\begin{frame}{Actes interdits --- Indépendance et intégrité} | |
| 213 | +\begin{importbox}[Interdictions] | |
| 214 | +\begin{itemize} | |
| 215 | + \item Lier les honoraires à la valeur conclue | |
| 216 | + \item Évaluer un bien dans lequel on a un intérêt | |
| 217 | + \item Surévaluer ou sous-évaluer intentionnellement | |
| 218 | + \item Accepter un mandat au-delà de sa compétence | |
| 219 | +\end{itemize} | |
| 220 | +\end{importbox} | |
| 221 | +\end{frame} | |
| 222 | + | |
| 223 | +\begin{frame}{Actes interdits --- Information et image} | |
| 224 | +\begin{importbox}[Interdictions] | |
| 225 | +\begin{itemize} | |
| 226 | + \item Manquer au secret professionnel | |
| 227 | + \item Sollicitation abusive de clientèle | |
| 228 | + \item Publicité fausse ou trompeuse | |
| 229 | +\end{itemize} | |
| 230 | +\end{importbox} | |
| 231 | +\vspace{2mm} | |
| 232 | +\begin{quizbox}[Minute quiz] | |
| 233 | +Un client vous offre des honoraires égaux à 1\,\% de la valeur que vous conclurez. Acceptez-vous? | |
| 234 | +\end{quizbox} | |
| 235 | +\end{frame} | |
| 236 | + | |
| 237 | +\begin{frame}{Minute quiz --- Réponse} | |
| 238 | +\begin{notebox}[Réponse] | |
| 239 | +\textbf{Non.} Des honoraires conditionnels à la valeur conclue compromettent l'\textbf{indépendance} : plus la valeur est élevée, plus l'évaluateur est payé. Les honoraires doivent être \textbf{justes et raisonnables} et convenus d'avance (forfait ou taux horaire). | |
| 240 | +\end{notebox} | |
| 241 | +\end{frame} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\begin{frame}{Sanctions disciplinaires} | |
| 244 | +\begin{columns}[T] | |
| 245 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 246 | +\uqotitle{Mesures courantes :} | |
| 247 | +\begin{itemize} | |
| 248 | + \item Réprimande | |
| 249 | + \item Amende | |
| 250 | + \item Limitation du droit d'exercice | |
| 251 | + \item Stage de perfectionnement | |
| 252 | +\end{itemize} | |
| 253 | +\end{column} | |
| 254 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 255 | +\uqotitle{Mesures graves :} | |
| 256 | +\begin{itemize} | |
| 257 | + \item Radiation temporaire | |
| 258 | + \item Radiation permanente | |
| 259 | + \item Publication de la décision | |
| 260 | +\end{itemize} | |
| 261 | +\end{column} | |
| 262 | +\end{columns} | |
| 263 | +\vspace{2mm} | |
| 264 | +\begin{importbox}[Amendes] | |
| 265 | +De \textbf{2~500~\$ à 62~500~\$ par infraction} (Code des professions, art.~156). | |
| 266 | +\end{importbox} | |
| 267 | +\end{frame} | |
| 268 | + | |
| 269 | +\begin{frame}{Processus disciplinaire} | |
| 270 | +\begin{center} | |
| 271 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 272 | +\node[uqostep] (s1) {1. Plainte (public ou syndic) $\rightarrow$ Bureau du syndic}; | |
| 273 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Enquête du syndic (vérification, demande de documents)}; | |
| 274 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Décision du syndic : classement, conciliation ou plainte disciplinaire}; | |
| 275 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Conseil de discipline : audience, preuve, témoignages}; | |
| 276 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Décision et sanction}; | |
| 277 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Appel possible au Tribunal des professions}; | |
| 278 | + | |
| 279 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 280 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 281 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 282 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 283 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 284 | +\end{tikzpicture} | |
| 285 | +\end{center} | |
| 286 | +\end{frame} | |
| 287 | + | |
| 288 | +\begin{frame}{Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ} | |
| 289 | +\begin{defbox}[Normes OEAQ] | |
| 290 | +Les normes de pratique établissent les \textbf{exigences minimales} que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports. | |
| 291 | +\end{defbox} | |
| 292 | +\vspace{2mm} | |
| 293 | +\uqotitle{Principales normes :} | |
| 294 | +\begin{enumerate} | |
| 295 | + \item \textbf{Norme générale} : s'applique à toute évaluation | |
| 296 | + \item \textbf{Norme sur les rapports} : contenu minimal requis selon le type | |
| 297 | + \item \textbf{Norme sur la consultation} : services-conseils | |
| 298 | + \item \textbf{Norme sur la révision} : révision d'un rapport d'un autre évaluateur | |
| 299 | + \item \textbf{Norme sur l'évaluation de masse} : rôle d'évaluation foncière | |
| 300 | +\end{enumerate} | |
| 301 | +\end{frame} | |
| 302 | + | |
| 303 | +% ====================================================================== | |
| 304 | +\section{Responsabilités légales de l'évaluateur} | |
| 305 | +% ====================================================================== | |
| 306 | + | |
| 307 | +\begin{frame}{Types de responsabilités} | |
| 308 | +\begin{center} | |
| 309 | +\begin{tikzpicture} | |
| 310 | +\node[uqocard, text width=4cm, minimum height=3cm] (civ) { | |
| 311 | + \textbf{\color{uqoBleu}Responsabilité\\civile}\\[4pt] | |
| 312 | + Réparer le préjudice causé par une faute professionnelle\\[4pt] | |
| 313 | + \textit{Art.~1457--1458 C.c.Q.} | |
| 314 | +}; | |
| 315 | +\node[uqocard, text width=4cm, minimum height=3cm, right=0.5cm of civ] (prof) { | |
| 316 | + \textbf{\color{uqoOr}Responsabilité\\disciplinaire}\\[4pt] | |
| 317 | + Sanctions de l'Ordre pour manquement au Code de déontologie\\[4pt] | |
| 318 | + \textit{Code des professions} | |
| 319 | +}; | |
| 320 | +\node[uqocard, text width=4cm, minimum height=3cm, right=0.5cm of prof] (pen) { | |
| 321 | + \textbf{\color{uqoRouge}Responsabilité\\pénale}\\[4pt] | |
| 322 | + Sanctions pour exercice illégal ou fraude\\[4pt] | |
| 323 | + \textit{Code criminel} | |
| 324 | +}; | |
| 325 | +\end{tikzpicture} | |
| 326 | +\end{center} | |
| 327 | +\end{frame} | |
| 328 | + | |
| 329 | +\begin{frame}{Responsabilité civile --- Conditions} | |
| 330 | +\uqotitle{Trois éléments à prouver :} | |
| 331 | +\begin{enumerate} | |
| 332 | + \item \textbf{Faute} : manquement à l'obligation de moyens | |
| 333 | + \item \textbf{Préjudice} : dommage subi par le client ou un tiers | |
| 334 | + \item \textbf{Lien de causalité} : la faute a causé le préjudice | |
| 335 | +\end{enumerate} | |
| 336 | +\vspace{1mm} | |
| 337 | +\begin{notebox}[Obligation de moyens] | |
| 338 | +L'évaluateur ne garantit pas un résultat : il s'engage à agir comme un professionnel \textbf{prudent et diligent} placé dans les mêmes circonstances. | |
| 339 | +\end{notebox} | |
| 340 | +\end{frame} | |
| 341 | + | |
| 342 | +\begin{frame}{Responsabilité civile --- Fautes typiques et exemple} | |
| 343 | +\begin{itemize} | |
| 344 | + \item Erreur méthodologique grave | |
| 345 | + \item Omission de données pertinentes | |
| 346 | + \item Surévaluation ou sous-évaluation négligente | |
| 347 | + \item Non-respect des normes de pratique | |
| 348 | +\end{itemize} | |
| 349 | +\vspace{1mm} | |
| 350 | +\begin{exbox}[Exemple de cas] | |
| 351 | +Un évaluateur néglige de vérifier le \textbf{zonage} d'un terrain. L'acheteur découvre après l'achat que son projet est impossible. Préjudice : différence entre le prix payé et la valeur réelle du terrain compte tenu de la restriction. | |
| 352 | +\end{exbox} | |
| 353 | +\end{frame} | |
| 354 | + | |
| 355 | +\begin{frame}{Assurance responsabilité professionnelle} | |
| 356 | +\begin{importbox}[Souscription obligatoire --- FARP] | |
| 357 | +Tout évaluateur agréé doit souscrire au \textbf{Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle} (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense prévue par règlement (RLRQ, c.~C-26, r.~131). | |
| 358 | +\end{importbox} | |
| 359 | +\vspace{2mm} | |
| 360 | +\begin{itemize} | |
| 361 | + \item Garantie de \textbf{2~000~000~\$ par sinistre} et pour l'ensemble des sinistres de la période de garantie | |
| 362 | + \item Fonds administré par l'Ordre, titulaire d'un permis d'assureur de l'AMF | |
| 363 | + \item Protège à la fois le \textbf{public} (indemnisation) et le professionnel | |
| 364 | +\end{itemize} | |
| 365 | +\end{frame} | |
| 366 | + | |
| 367 | +\begin{frame}{Prescription et conservation des dossiers} | |
| 368 | +\begin{columns}[T] | |
| 369 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 370 | +\uqotitle{Délais de prescription :} | |
| 371 | +\begin{itemize} | |
| 372 | + \item Responsabilité civile : \textbf{3~ans} à compter de la connaissance du préjudice (art.~2925 C.c.Q.) | |
| 373 | + \item Plainte disciplinaire : aucun délai formel de prescription au Code des professions | |
| 374 | +\end{itemize} | |
| 375 | +\end{column} | |
| 376 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 377 | +\uqotitle{Conservation des dossiers :} | |
| 378 | +\begin{itemize} | |
| 379 | + \item Au moins \textbf{5~ans} (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets, RLRQ, c.~C-26, r.~133) | |
| 380 | + \item Contenu : rapport, données brutes, notes, correspondance | |
| 381 | + \item Support papier ou technologique, confidentialité assurée | |
| 382 | +\end{itemize} | |
| 383 | +\end{column} | |
| 384 | +\end{columns} | |
| 385 | +\end{frame} | |
| 386 | + | |
| 387 | +% ====================================================================== | |
| 388 | +\section{Normes de pratique : OEAQ, CUSPAP et USPAP} | |
| 389 | +% ====================================================================== | |
| 390 | + | |
| 391 | +\begin{frame}{Trois référentiels de normes} | |
| 392 | +\begin{defbox}[Qui applique quoi?] | |
| 393 | +Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les \textbf{Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ}. Le \textbf{CUSPAP} (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'\textbf{USPAP} est la référence américaine. | |
| 394 | +\end{defbox} | |
| 395 | +\vspace{2mm} | |
| 396 | +\begin{center} | |
| 397 | +\begin{tikzpicture} | |
| 398 | +\node[uqocard, text width=3.9cm, minimum height=2.4cm] (n1) { | |
| 399 | + \textbf{Normes OEAQ}\\[3pt] | |
| 400 | + Obligatoires pour tout évaluateur agréé\\[3pt] | |
| 401 | + \textit{Québec} | |
| 402 | +}; | |
| 403 | +\node[uqocard, text width=3.9cm, minimum height=2.4cm, right=0.7cm of n1] (n2) { | |
| 404 | + \textbf{CUSPAP (AIC)}\\[3pt] | |
| 405 | + Membres de l'AIC (CRA, AACI)\\[3pt] | |
| 406 | + \textit{Canada, toutes provinces} | |
| 407 | +}; | |
| 408 | +\node[uqocard, text width=3.9cm, minimum height=2.4cm, right=0.7cm of n2] (n3) { | |
| 409 | + \textbf{USPAP}\\[3pt] | |
| 410 | + \textit{The Appraisal Foundation}\\[3pt] | |
| 411 | + \textit{États-Unis} | |
| 412 | +}; | |
| 413 | +\end{tikzpicture} | |
| 414 | +\end{center} | |
| 415 | +\end{frame} | |
| 416 | + | |
| 417 | +\begin{frame}{USPAP --- Vue d'ensemble} | |
| 418 | +\begin{defbox}[USPAP --- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice] | |
| 419 | +Normes développées par \textit{The Appraisal Foundation} (États-Unis). Édition \textbf{2024} en vigueur, \textbf{sans date d'expiration} (cycle de mise à jour ouvert). | |
| 420 | +\end{defbox} | |
| 421 | +\vspace{2mm} | |
| 422 | +\uqotitle{Structure :} | |
| 423 | +\begin{itemize} | |
| 424 | + \item Règles de définition, d'éthique et de compétence | |
| 425 | + \item Standards 1--2 : évaluation immobilière | |
| 426 | + \item Standards 3--4 : révision d'évaluation | |
| 427 | + \item Standards 5--10 : évaluation de masse, biens meubles, entreprises | |
| 428 | + \item Énoncés consultatifs (\textit{Advisory Opinions}) | |
| 429 | +\end{itemize} | |
| 430 | +\end{frame} | |
| 431 | + | |
| 432 | +\begin{frame}{CUSPAP --- Les normes canadiennes de l'AIC} | |
| 433 | +\begin{itemize} | |
| 434 | + \item Normes de l'\textbf{Institut canadien des évaluateurs} (AIC) | |
| 435 | + \item S'appliquent aux membres de l'AIC (\textbf{CRA}, \textbf{AACI}) partout au Canada, \uqohighlight{y compris au Québec} | |
| 436 | + \item Distinctes des normes OEAQ : un professionnel qui cumule les titres est soumis \textbf{aux deux référentiels} | |
| 437 | + \item Inspirées de l'USPAP, adaptées au contexte canadien | |
| 438 | + \item Mise à jour périodique par l'AIC | |
| 439 | +\end{itemize} | |
| 440 | +\vspace{1mm} | |
| 441 | +\begin{notebox}[Édition en vigueur] | |
| 442 | +\textbf{CUSPAP 2026}, en vigueur depuis le \textbf{1\ier{} avril 2026} (remplace l'édition 2024). | |
| 443 | +\end{notebox} | |
| 444 | +\end{frame} | |
| 445 | + | |
| 446 | +\begin{frame}{Règle d'éthique (USPAP)} | |
| 447 | +\begin{importbox}[Les quatre volets de l'éthique] | |
| 448 | +\begin{enumerate} | |
| 449 | + \item \textbf{Conduite} : agir de manière éthique, sans partialité | |
| 450 | + \item \textbf{Gestion} : refuser toute rémunération conditionnelle à la conclusion | |
| 451 | + \item \textbf{Confidentialité} : protéger l'information confidentielle du client | |
| 452 | + \item \textbf{Tenue de dossiers} : conserver les données et le travail pendant la durée requise | |
| 453 | +\end{enumerate} | |
| 454 | +\end{importbox} | |
| 455 | +\end{frame} | |
| 456 | + | |
| 457 | +\begin{frame}{Règle d'éthique --- Exemple de violation} | |
| 458 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 459 | +Un prêteur demande à l'évaluateur d'atteindre une valeur minimale de 500~000~\$ pour approuver le prêt. L'évaluateur qui accepte viole la règle de \textbf{conduite} (partialité) et de \textbf{gestion} (rémunération conditionnelle). | |
| 460 | +\end{exbox} | |
| 461 | +\vspace{2mm} | |
| 462 | +\begin{notebox}[Parallèle québécois] | |
| 463 | +Le même comportement contreviendrait au Code de déontologie de l'OEAQ : atteinte à l'\textbf{indépendance} et honoraires liés à la conclusion. | |
| 464 | +\end{notebox} | |
| 465 | +\end{frame} | |
| 466 | + | |
| 467 | +\begin{frame}{Règle de compétence} | |
| 468 | +\begin{defbox}[Compétence] | |
| 469 | +Avant d'accepter un mandat, l'évaluateur doit : | |
| 470 | +\begin{enumerate} | |
| 471 | + \item Déterminer s'il possède la \textbf{compétence nécessaire} | |
| 472 | + \item Identifier les connaissances et l'expérience requises | |
| 473 | + \item Sinon : \textbf{acquérir} la compétence, \textbf{s'associer} à un évaluateur compétent ou \textbf{refuser} le mandat | |
| 474 | +\end{enumerate} | |
| 475 | +\end{defbox} | |
| 476 | +\vspace{2mm} | |
| 477 | +\begin{notebox}[Application pratique] | |
| 478 | +Un évaluateur résidentiel qui reçoit un mandat pour un centre commercial doit se former, s'associer à un évaluateur commercial ou refuser le mandat. | |
| 479 | +\end{notebox} | |
| 480 | +\end{frame} | |
| 481 | + | |
| 482 | +\begin{frame}{Comparaison des référentiels --- Portée} | |
| 483 | +\begin{center} | |
| 484 | +\small | |
| 485 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}} | |
| 486 | +\toprule | |
| 487 | +\textbf{Aspect} & \textbf{Normes OEAQ} & \textbf{CUSPAP (AIC)} & \textbf{USPAP} \\ | |
| 488 | +\midrule | |
| 489 | +Organisme & OEAQ (ordre professionnel) & Institut canadien des évaluateurs & The Appraisal Foundation \\ | |
| 490 | +\addlinespace | |
| 491 | +Champ d'application & Québec & Canada (toutes provinces) & États-Unis \\ | |
| 492 | +\addlinespace | |
| 493 | +Caractère obligatoire & Tout évaluateur agréé & Membres de l'AIC (CRA, AACI) & Variable selon l'État \\ | |
| 494 | +\bottomrule | |
| 495 | +\end{tabular} | |
| 496 | +\end{center} | |
| 497 | +\end{frame} | |
| 498 | + | |
| 499 | +\begin{frame}{Comparaison des référentiels --- Encadrement} | |
| 500 | +\begin{center} | |
| 501 | +\small | |
| 502 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}} | |
| 503 | +\toprule | |
| 504 | +\textbf{Aspect} & \textbf{Normes OEAQ} & \textbf{CUSPAP (AIC)} & \textbf{USPAP} \\ | |
| 505 | +\midrule | |
| 506 | +Éthique & Code de déontologie (C-26, r.~123) & \textit{Ethics Standard} & \textit{Ethics Rule} \\ | |
| 507 | +\addlinespace | |
| 508 | +Compétence & Formation continue (30~h / 2~ans) & Perfectionnement professionnel continu & \textit{Competency Rule} \\ | |
| 509 | +\addlinespace | |
| 510 | +Contrôle & Inspection professionnelle & Contrôle par l'AIC & Variable selon l'État \\ | |
| 511 | +\addlinespace | |
| 512 | +Édition en vigueur & Normes courantes de l'OEAQ & 2026 (depuis le 1\ier{} avril 2026) & 2024 (sans date d'expiration) \\ | |
| 513 | +\bottomrule | |
| 514 | +\end{tabular} | |
| 515 | +\end{center} | |
| 516 | +\end{frame} | |
| 517 | + | |
| 518 | +% ====================================================================== | |
| 519 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 520 | +% ====================================================================== | |
| 521 | + | |
| 522 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 523 | +\begin{enumerate} | |
| 524 | + \item L'OEAQ protège le \textbf{public}; il est régi par le \textbf{Code des professions} | |
| 525 | + \item Admission : diplôme, stage de \textbf{48 semaines}, examen, formation continue | |
| 526 | + \item Le \textbf{Code de déontologie} (C-26, r.~123) impose intégrité, indépendance et compétence | |
| 527 | + \item Responsabilités \textbf{civile, disciplinaire et pénale}; assurance FARP obligatoire | |
| 528 | + \item Conservation des dossiers : au moins \textbf{5~ans} | |
| 529 | + \item Trois référentiels : \textbf{Normes OEAQ} (Québec), \textbf{CUSPAP} (Canada), \textbf{USPAP} (É.-U.) | |
| 530 | +\end{enumerate} | |
| 531 | +\end{frame} | |
| 532 | + | |
| 533 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 534 | +\begin{itemize} | |
| 535 | + \item Lecture : section sur les principes d'évaluation du guide de l'OEAQ | |
| 536 | + \item Revoir les notions d'\textbf{offre et de demande} (microéconomie de base) | |
| 537 | + \item Réflexion : pourquoi l'\textbf{utilisation optimale} d'un terrain guide-t-elle sa valeur? | |
| 538 | +\end{itemize} | |
| 539 | +\end{frame} | |
| 540 | + | |
| 541 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 542 | +\contactslide[Prochaine séance : Les principes fondamentaux de l'évaluation] | |
| 543 | +\end{frame} | |
| 544 | + | |
| 545 | +% ====================================================================== | |
| 546 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 547 | +\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,fcOEAQ,codeProfessions,ccq,cuspap2026,uspap2024,appraisalCdn,appraisal2020,oeaqSite} | |
| 548 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 549 | +\end{frame} | |
| 550 | + | |
| 551 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance03.tex
+947 −0
@@ -0,0 +1,947 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 3 : Les principes fondamentaux de l'évaluation | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 3]{Séance 3 : Les principes fondamentaux de l'évaluation} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Principe de l'offre et de la demande} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Le principe de l'offre et de la demande} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Principe de l'offre et de la demande] | |
| 35 | +La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'\textbf{offre} (quantité de biens disponibles) et la \textbf{demande} (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Fondement \textbf{économique} de tous les autres principes | |
| 40 | + \item S'analyse toujours dans un \textbf{marché local} et un segment précis | |
| 41 | + \item L'évaluateur qualifie le marché : équilibré, favorable aux vendeurs ou aux acheteurs | |
| 42 | +\end{itemize} | |
| 43 | +\end{frame} | |
| 44 | + | |
| 45 | +\begin{frame}{Offre et demande immobilières --- Composantes} | |
| 46 | +\begin{columns}[T] | |
| 47 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 48 | +\uqotitle{Offre immobilière :} | |
| 49 | +\begin{itemize} | |
| 50 | + \item Propriétés à vendre et nouvelles constructions | |
| 51 | + \item Terrains disponibles et conversions d'usage | |
| 52 | + \item \textbf{Relativement inélastique} à court terme | |
| 53 | +\end{itemize} | |
| 54 | +\end{column} | |
| 55 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 56 | +\uqotitle{Demande immobilière :} | |
| 57 | +\begin{itemize} | |
| 58 | + \item Nombre d'acheteurs potentiels | |
| 59 | + \item Capacité financière : revenus, crédit, taux hypothécaires | |
| 60 | + \item Croissance démographique | |
| 61 | + \item \textbf{Plus élastique} à court terme | |
| 62 | +\end{itemize} | |
| 63 | +\end{column} | |
| 64 | +\end{columns} | |
| 65 | +\end{frame} | |
| 66 | + | |
| 67 | +\begin{frame}{Courbes d'offre et de demande immobilière} | |
| 68 | +\begin{center} | |
| 69 | +\begin{tikzpicture} | |
| 70 | +\begin{axis}[ | |
| 71 | + width=10.5cm, height=6.4cm, | |
| 72 | + xlabel={Quantité de propriétés ($Q$)}, | |
| 73 | + ylabel={Prix ($P$)}, | |
| 74 | + xmin=0, xmax=10, | |
| 75 | + ymin=0, ymax=10, | |
| 76 | + axis lines=left, | |
| 77 | + xtick=\empty, | |
| 78 | + ytick=\empty, | |
| 79 | + clip=false, | |
| 80 | +] | |
| 81 | +% Courbe de demande | |
| 82 | +\addplot[uqoBleu, very thick, domain=1:9] {10 - x}; | |
| 83 | +\node[uqoBleu, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,1.5) {$D$}; | |
| 84 | + | |
| 85 | +% Courbe d'offre | |
| 86 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1:9] {1 + x}; | |
| 87 | +\node[uqoRouge, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,9.5) {$O$}; | |
| 88 | + | |
| 89 | +% Point d'équilibre | |
| 90 | +\addplot[mark=*, mark size=4pt, uqoOr] coordinates {(4.5,5.5)}; | |
| 91 | +\node[uqoOr, font=\bfseries, above right] at (axis cs:4.5,5.5) {$E$ (équilibre)}; | |
| 92 | + | |
| 93 | +% Lignes pointillées | |
| 94 | +\addplot[dashed, uqoGris, thin] coordinates {(4.5,0) (4.5,5.5)}; | |
| 95 | +\addplot[dashed, uqoGris, thin] coordinates {(0,5.5) (4.5,5.5)}; | |
| 96 | + | |
| 97 | +% Labels | |
| 98 | +\node[uqoGris, font=\small] at (axis cs:4.5,-0.5) {$Q^*$}; | |
| 99 | +\node[uqoGris, font=\small] at (axis cs:-0.5,5.5) {$P^*$}; | |
| 100 | +\end{axis} | |
| 101 | +\end{tikzpicture} | |
| 102 | +\end{center} | |
| 103 | +\begin{center} | |
| 104 | +\small Représentation schématique : le marché tend vers le point de rencontre de $O$ et $D$. | |
| 105 | +\end{center} | |
| 106 | +\end{frame} | |
| 107 | + | |
| 108 | +\begin{frame}{L'équilibre du marché immobilier} | |
| 109 | +\begin{defbox}[Point d'équilibre] | |
| 110 | +Le \textbf{prix d'équilibre} ($P^*$) est celui auquel la quantité offerte est égale à la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes. | |
| 111 | +\end{defbox} | |
| 112 | +\vspace{2mm} | |
| 113 | +\begin{itemize} | |
| 114 | + \item À $P^*$, ni pénurie ni surplus : le marché « s'écoule » normalement | |
| 115 | + \item Les marchés immobiliers sont \textbf{rarement} en équilibre parfait | |
| 116 | + \item Les délais de vente et le ratio inscriptions/ventes révèlent l'état du marché | |
| 117 | +\end{itemize} | |
| 118 | +\end{frame} | |
| 119 | + | |
| 120 | +\begin{frame}{Déséquilibres du marché} | |
| 121 | +\begin{columns}[T] | |
| 122 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 123 | +\begin{importbox}[Excès de demande ($P < P^*$)] | |
| 124 | +\begin{itemize} | |
| 125 | + \item Plus d'acheteurs que de vendeurs | |
| 126 | + \item Surenchères, guerres d'offres | |
| 127 | + \item Pression à la \textbf{hausse} sur les prix | |
| 128 | +\end{itemize} | |
| 129 | +\end{importbox} | |
| 130 | +\end{column} | |
| 131 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 132 | +\begin{importbox}[Excès d'offre ($P > P^*$)] | |
| 133 | +\begin{itemize} | |
| 134 | + \item Plus de vendeurs que d'acheteurs | |
| 135 | + \item Délais de vente plus longs | |
| 136 | + \item Pression à la \textbf{baisse} sur les prix | |
| 137 | +\end{itemize} | |
| 138 | +\end{importbox} | |
| 139 | +\end{column} | |
| 140 | +\end{columns} | |
| 141 | +\vspace{2mm} | |
| 142 | +\begin{itemize} | |
| 143 | + \item Exemples pédagogiques : marché montréalais 2020--2022 (excès de demande); segment des condos montréalais 2017--2019 (excès d'offre localisé) | |
| 144 | +\end{itemize} | |
| 145 | +\end{frame} | |
| 146 | + | |
| 147 | +\begin{frame}{Déplacements des courbes --- Illustration} | |
| 148 | +\begin{center} | |
| 149 | +\begin{tikzpicture} | |
| 150 | +\begin{axis}[ | |
| 151 | + width=10.8cm, height=6.1cm, | |
| 152 | + xlabel={Quantité ($Q$)}, | |
| 153 | + ylabel={Prix ($P$)}, | |
| 154 | + xmin=0, xmax=10, | |
| 155 | + ymin=0, ymax=10, | |
| 156 | + axis lines=left, | |
| 157 | + xtick=\empty, | |
| 158 | + ytick=\empty, | |
| 159 | + clip=false, | |
| 160 | +] | |
| 161 | +% Demande initiale | |
| 162 | +\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:8] {9 - x}; | |
| 163 | +\node[uqoBleu, font=\small] at (axis cs:8.5,1.5) {$D_1$}; | |
| 164 | + | |
| 165 | +% Demande déplacée (hausse) | |
| 166 | +\addplot[uqoBleu, thick, dashed, domain=2.5:9.5] {11.5 - x}; | |
| 167 | +\node[uqoBleu, font=\small] at (axis cs:9.8,2.2) {$D_2$}; | |
| 168 | + | |
| 169 | +% Offre | |
| 170 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1:9] {1 + x}; | |
| 171 | +\node[uqoRouge, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,9.5) {$O$}; | |
| 172 | + | |
| 173 | +% Équilibre initial | |
| 174 | +\addplot[mark=*, mark size=3pt, uqoGris] coordinates {(4,5)}; | |
| 175 | +\node[uqoGris, font=\scriptsize, below left] at (axis cs:4,5) {$E_1$}; | |
| 176 | + | |
| 177 | +% Nouvel équilibre | |
| 178 | +\addplot[mark=*, mark size=3pt, uqoOr] coordinates {(5.25,6.25)}; | |
| 179 | +\node[uqoOr, font=\scriptsize, above right] at (axis cs:5.25,6.25) {$E_2$}; | |
| 180 | + | |
| 181 | +% Flèche de déplacement | |
| 182 | +\draw[->, very thick, uqoVert] (axis cs:6,3.5) -- (axis cs:7.5,3.5); | |
| 183 | +\node[uqoVert, font=\scriptsize] at (axis cs:6.75,4.1) {Hausse de la demande}; | |
| 184 | +\end{axis} | |
| 185 | +\end{tikzpicture} | |
| 186 | +\end{center} | |
| 187 | +\begin{center} | |
| 188 | +\small Une hausse de la demande ($D_1 \rightarrow D_2$) déplace l'équilibre de $E_1$ à $E_2$ : prix et quantité augmentent. | |
| 189 | +\end{center} | |
| 190 | +\end{frame} | |
| 191 | + | |
| 192 | +\begin{frame}{Facteurs de déplacement des courbes} | |
| 193 | +\begin{columns}[T] | |
| 194 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 195 | +\uqotitle{Déplacent la demande :} | |
| 196 | +\begin{itemize} | |
| 197 | + \item Taux d'intérêt (taux directeur : 2,25\,\% en 2026) | |
| 198 | + \item Immigration et migration interne | |
| 199 | + \item Croissance des revenus | |
| 200 | + \item Confiance des consommateurs | |
| 201 | +\end{itemize} | |
| 202 | +\end{column} | |
| 203 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 204 | +\uqotitle{Déplacent l'offre :} | |
| 205 | +\begin{itemize} | |
| 206 | + \item Coûts de construction et de main-d'œuvre | |
| 207 | + \item Disponibilité des terrains | |
| 208 | + \item Réglementation et délais de permis | |
| 209 | + \item Mises en chantier antérieures | |
| 210 | +\end{itemize} | |
| 211 | +\end{column} | |
| 212 | +\end{columns} | |
| 213 | +\vspace{2mm} | |
| 214 | +\begin{notebox}[Repère] | |
| 215 | +Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25\,\%, maintenu le 15 juillet 2026. | |
| 216 | +\end{notebox} | |
| 217 | +\end{frame} | |
| 218 | + | |
| 219 | +\begin{frame}{Élasticité de l'offre immobilière} | |
| 220 | +\begin{defbox}[Élasticité] | |
| 221 | +L'\textbf{élasticité} mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement \textbf{inélastique} à court terme, car la construction prend du temps. | |
| 222 | +\end{defbox} | |
| 223 | +\vspace{2mm} | |
| 224 | +\begin{center} | |
| 225 | +\small | |
| 226 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm}@{}} | |
| 227 | +\toprule | |
| 228 | +\textbf{Horizon} & \textbf{Élasticité de l'offre} & \textbf{Conséquence} \\ | |
| 229 | +\midrule | |
| 230 | +Court terme ($<$ 1 an) & Très inélastique & Les prix absorbent tout choc de demande \\ | |
| 231 | +\addlinespace | |
| 232 | +Moyen terme (1--3 ans) & Modérément élastique & Les nouvelles constructions commencent \\ | |
| 233 | +\addlinespace | |
| 234 | +Long terme ($>$ 3 ans) & Plus élastique & L'offre s'ajuste, les prix se stabilisent \\ | |
| 235 | +\bottomrule | |
| 236 | +\end{tabular} | |
| 237 | +\end{center} | |
| 238 | +\end{frame} | |
| 239 | + | |
| 240 | +\begin{frame}{Application au marché québécois} | |
| 241 | +\begin{exbox}[Exemple --- Marché de Gatineau, 2020--2025] | |
| 242 | +\begin{itemize} | |
| 243 | + \item \textbf{Demande en hausse} : télétravail, migration Ontario $\rightarrow$ Québec, immigration | |
| 244 | + \item \textbf{Offre limitée} : peu de terrains, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre | |
| 245 | + \item \textbf{Résultat} : hausse des prix de $\approx$ 40--50\,\% entre 2020 et 2022 (APCIQ) | |
| 246 | + \item Pause du marché en 2023, puis \textbf{reprise graduelle} depuis 2024 | |
| 247 | + \item L'offre s'ajuste lentement $\rightarrow$ pression maintenue sur les prix | |
| 248 | +\end{itemize} | |
| 249 | +\end{exbox} | |
| 250 | +\end{frame} | |
| 251 | + | |
| 252 | +\begin{frame}{Pertinence pour l'évaluateur} | |
| 253 | +\begin{importbox}[Analyse des conditions de marché] | |
| 254 | +L'évaluateur doit analyser les \textbf{conditions actuelles} d'offre et de demande dans le marché local pour déterminer si le marché est en équilibre, en hausse ou en baisse. Cette analyse influence directement la réconciliation de valeur. | |
| 255 | +\end{importbox} | |
| 256 | +\vspace{2mm} | |
| 257 | +\begin{notebox}[Implication de l'inélasticité] | |
| 258 | +L'inélasticité de l'offre à court terme explique pourquoi les prix immobiliers peuvent varier fortement en peu de temps. | |
| 259 | +\end{notebox} | |
| 260 | +\end{frame} | |
| 261 | + | |
| 262 | +% ====================================================================== | |
| 263 | +\section{Principe de substitution} | |
| 264 | +% ====================================================================== | |
| 265 | + | |
| 266 | +\begin{frame}{Le principe de substitution} | |
| 267 | +\begin{defbox}[Principe de substitution] | |
| 268 | +Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le \textbf{coût d'acquisition d'un bien substitut} offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location. | |
| 269 | +\end{defbox} | |
| 270 | +\vspace{2mm} | |
| 271 | +\uqotitle{Fondement :} | |
| 272 | +\begin{itemize} | |
| 273 | + \item Rationalité économique de l'acheteur | |
| 274 | + \item Existence d'\textbf{alternatives} sur le marché | |
| 275 | + \item Fondement commun des trois méthodes d'évaluation | |
| 276 | +\end{itemize} | |
| 277 | +\end{frame} | |
| 278 | + | |
| 279 | +\begin{frame}{Substitution et les trois méthodes d'évaluation} | |
| 280 | +\begin{center} | |
| 281 | +\begin{tikzpicture} | |
| 282 | +\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm] (comp) { | |
| 283 | + \textbf{Comparaison}\\[3pt] | |
| 284 | + \textbf{Acheter} un bien comparable existant | |
| 285 | +}; | |
| 286 | +\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of comp] (cout) { | |
| 287 | + \textbf{Coût}\\[3pt] | |
| 288 | + \textbf{Construire} un bien équivalent neuf | |
| 289 | +}; | |
| 290 | +\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of cout] (rev) { | |
| 291 | + \textbf{Revenu}\\[3pt] | |
| 292 | + \textbf{Investir} pour un rendement similaire | |
| 293 | +}; | |
| 294 | +\node[above=0.45cm of cout, font=\normalsize\bfseries\color{uqoOr}] | |
| 295 | + {Trois formes de substitution}; | |
| 296 | +\end{tikzpicture} | |
| 297 | +\end{center} | |
| 298 | +\vspace{1mm} | |
| 299 | +\begin{notebox}[Principe unificateur] | |
| 300 | +Le principe de substitution est le \textbf{fondement commun} des trois méthodes d'évaluation. C'est le principe le plus important en évaluation immobilière. | |
| 301 | +\end{notebox} | |
| 302 | +\end{frame} | |
| 303 | + | |
| 304 | +\begin{frame}{Substitution --- Exemples résidentiels} | |
| 305 | +\begin{exbox}[Exemple 1 --- Achat d'un comparable] | |
| 306 | +Une maison unifamiliale à Gatineau est offerte à 500~000~\$. Des maisons comparables du même quartier se vendent entre 430~000~\$ et 460~000~\$. Un acheteur rationnel ne paiera pas 500~000~\$ s'il peut acquérir un bien similaire pour moins cher. | |
| 307 | +\end{exbox} | |
| 308 | +\vspace{2mm} | |
| 309 | +\begin{exbox}[Exemple 2 --- Construction d'un équivalent] | |
| 310 | +Un terrain vaut 120~000~\$ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350~000~\$, pour un total de 470~000~\$. Si une maison existante comparable est offerte à 520~000~\$, un acheteur rationnel pourrait choisir de construire. | |
| 311 | +\end{exbox} | |
| 312 | +\end{frame} | |
| 313 | + | |
| 314 | +\begin{frame}{Substitution --- Exemple en immobilier à revenus} | |
| 315 | +\begin{exbox}[Exemple 3 --- Investissement équivalent] | |
| 316 | +Un immeuble à revenus à Sherbrooke génère un RNE de 60~000~\$. Si des immeubles comparables offrent un taux de capitalisation de 5,5\,\%, la valeur estimée serait $\approx$ 1~090~000~\$ ($60~000 / 0{,}055$). | |
| 317 | +\end{exbox} | |
| 318 | +\vspace{2mm} | |
| 319 | +\begin{notebox}[Lien avec la suite du cours] | |
| 320 | +Cette logique de capitalisation sera développée en détail aux séances 11 et 12 (méthode du revenu). | |
| 321 | +\end{notebox} | |
| 322 | +\end{frame} | |
| 323 | + | |
| 324 | +% ====================================================================== | |
| 325 | +\section{Principe de l'utilisation optimale} | |
| 326 | +% ====================================================================== | |
| 327 | + | |
| 328 | +\begin{frame}{L'utilisation optimale --- \textit{Highest and Best Use}} | |
| 329 | +\begin{defbox}[Utilisation optimale] | |
| 330 | +L'utilisation \textbf{raisonnablement probable} d'un bien immobilier qui est \textbf{légalement permise}, \textbf{physiquement possible}, \textbf{financièrement faisable} et qui produit la \textbf{valeur la plus élevée} (maximalement productive). | |
| 331 | +\end{defbox} | |
| 332 | +\vspace{2mm} | |
| 333 | +\begin{importbox}[Importance fondamentale] | |
| 334 | +\begin{itemize} | |
| 335 | + \item \textbf{Préalable} à toute évaluation : elle détermine le type de valeur à estimer | |
| 336 | + \item Elle guide le \textbf{choix des comparables} | |
| 337 | + \item Elle s'analyse à deux niveaux : terrain vacant \textbf{et} terrain amélioré | |
| 338 | + \item Exigence des normes de l'OEAQ et des normes USPAP | |
| 339 | +\end{itemize} | |
| 340 | +\end{importbox} | |
| 341 | +\end{frame} | |
| 342 | + | |
| 343 | +\begin{frame}{Les quatre critères de l'utilisation optimale} | |
| 344 | +\begin{center} | |
| 345 | +\begin{tikzpicture} | |
| 346 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c1) at (0,0) | |
| 347 | + {\textbf{1. Légalement permis}\\[2pt]Zonage, réglementation, servitudes, restrictions}; | |
| 348 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c2) at (6.9,0) | |
| 349 | + {\textbf{2. Physiquement possible}\\[2pt]Taille, forme, topographie, sol, accès, services}; | |
| 350 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c3) at (0,-2.15) | |
| 351 | + {\textbf{3. Financièrement faisable}\\[2pt]Revenus $>$ coûts, rendement acceptable}; | |
| 352 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c4) at (6.9,-2.15) | |
| 353 | + {\textbf{4. Maximalement productif}\\[2pt]Valeur résiduelle la plus élevée parmi les usages faisables}; | |
| 354 | +\end{tikzpicture} | |
| 355 | +\end{center} | |
| 356 | +\vspace{1mm} | |
| 357 | +\begin{notebox}[Ordre séquentiel] | |
| 358 | +Les critères s'analysent \textbf{dans l'ordre}. Si un usage n'est pas légalement permis, il est inutile de vérifier s'il est physiquement possible. | |
| 359 | +\end{notebox} | |
| 360 | +\end{frame} | |
| 361 | + | |
| 362 | +\begin{frame}{Analyse séquentielle --- Filtre des usages} | |
| 363 | +\begin{center} | |
| 364 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 365 | +\node[uqostep] (s1) {\textbf{1. Légalement permis?} --- sinon : usage éliminé}; | |
| 366 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Physiquement possible?} --- sinon : usage éliminé}; | |
| 367 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Financièrement faisable?} --- sinon : usage éliminé}; | |
| 368 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Maximalement productif?} --- sinon : usage sous-optimal}; | |
| 369 | +\node[uqostep, below=of s4, draw=uqoVert, fill=uqoVert!8, font=\small\bfseries] (s5) | |
| 370 | + {Utilisation optimale retenue}; | |
| 371 | + | |
| 372 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s2); | |
| 373 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s3); | |
| 374 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s4); | |
| 375 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s5); | |
| 376 | +\end{tikzpicture} | |
| 377 | +\end{center} | |
| 378 | +\vspace{1mm} | |
| 379 | +\begin{center} | |
| 380 | +\small À chaque étape, les usages non conformes sont écartés; seul le meilleur usage survit au filtre. | |
| 381 | +\end{center} | |
| 382 | +\end{frame} | |
| 383 | + | |
| 384 | +\begin{frame}{Critère 1 : Légalement permis} | |
| 385 | +\begin{defbox}[Légalement permis] | |
| 386 | +L'usage envisagé doit être \textbf{autorisé} par les lois, règlements et restrictions applicables au bien immobilier. | |
| 387 | +\end{defbox} | |
| 388 | +\vspace{2mm} | |
| 389 | +\uqotitle{Éléments à vérifier :} | |
| 390 | +\begin{itemize} | |
| 391 | + \item Zonage municipal (résidentiel, commercial, mixte, industriel) | |
| 392 | + \item Règlements d'urbanisme et schéma d'aménagement (MRC) | |
| 393 | + \item Servitudes et droits de passage | |
| 394 | + \item Restrictions publiées au Registre foncier | |
| 395 | + \item Normes environnementales | |
| 396 | +\end{itemize} | |
| 397 | +\end{frame} | |
| 398 | + | |
| 399 | +\begin{frame}{Critère 1 : Légalement permis --- Exemple} | |
| 400 | +\begin{exbox}[Exemple --- Zonage à Gatineau] | |
| 401 | +Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de 12 logements, même si cela serait plus rentable. L'évaluateur doit vérifier le \textbf{règlement de zonage} en vigueur. | |
| 402 | +\end{exbox} | |
| 403 | +\vspace{2mm} | |
| 404 | +\begin{notebox}[Attention] | |
| 405 | +Un changement de zonage \textbf{probable} peut être considéré, mais il doit être raisonnablement anticipé et documenté. | |
| 406 | +\end{notebox} | |
| 407 | +\end{frame} | |
| 408 | + | |
| 409 | +\begin{frame}{Critère 2 : Physiquement possible} | |
| 410 | +\begin{defbox}[Physiquement possible] | |
| 411 | +L'usage envisagé doit être \textbf{réalisable} compte tenu des caractéristiques physiques du terrain et de son environnement. | |
| 412 | +\end{defbox} | |
| 413 | +\vspace{2mm} | |
| 414 | +\begin{center} | |
| 415 | +\small | |
| 416 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{9.2cm}@{}} | |
| 417 | +\toprule | |
| 418 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments d'analyse} \\ | |
| 419 | +\midrule | |
| 420 | +Taille et forme & Superficie suffisante, dimensions adéquates, forme régulière \\ | |
| 421 | +Topographie & Pente, niveau, drainage naturel, risque d'inondation \\ | |
| 422 | +Sol et sous-sol & Capacité portante, contamination, nappe phréatique \\ | |
| 423 | +Accès et desserte & Route, transport en commun, visibilité \\ | |
| 424 | +Services publics & Aqueduc, égout, électricité, gaz, télécommunications \\ | |
| 425 | +Environnement & Voisinage, nuisances, protection des milieux humides \\ | |
| 426 | +\bottomrule | |
| 427 | +\end{tabular} | |
| 428 | +\end{center} | |
| 429 | +\end{frame} | |
| 430 | + | |
| 431 | +\begin{frame}{Critère 3 : Financièrement faisable} | |
| 432 | +\begin{defbox}[Financièrement faisable] | |
| 433 | +Un usage est financièrement faisable si les \textbf{revenus anticipés} (ou la valeur marchande produite) sont supérieurs aux \textbf{coûts} de développement et d'exploitation, procurant un rendement acceptable sur l'investissement. | |
| 434 | +\end{defbox} | |
| 435 | +\vspace{2mm} | |
| 436 | +\begin{itemize} | |
| 437 | + \item Comparer revenus anticipés et coûts totaux (terrain + construction) | |
| 438 | + \item Vérifier que le \textbf{taux de rendement} atteint le seuil exigé par le marché | |
| 439 | + \item Un usage peut être permis et possible, mais \uqoalert{non rentable} | |
| 440 | +\end{itemize} | |
| 441 | +\end{frame} | |
| 442 | + | |
| 443 | +\begin{frame}{Critère 3 --- Exemple d'analyse de faisabilité} | |
| 444 | +\begin{exbox}[Exemple --- Deux usages potentiels d'un même terrain] | |
| 445 | +\begin{center} | |
| 446 | +\small | |
| 447 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | |
| 448 | +\toprule | |
| 449 | +\textbf{Élément} & \textbf{Usage A : 4-plex} & \textbf{Usage B : commercial} \\ | |
| 450 | +\midrule | |
| 451 | +Valeur du terrain & 200~000~\$ & 200~000~\$ \\ | |
| 452 | +Coût de construction & 600~000~\$ & 900~000~\$ \\ | |
| 453 | +Coût total & 800~000~\$ & 1~100~000~\$ \\ | |
| 454 | +Revenu net (RNE) & 52~000~\$ & 88~000~\$ \\ | |
| 455 | +Taux de rendement & 6,5\,\% & 8,0\,\% \\ | |
| 456 | +\textbf{Faisable?} & \textbf{Oui} & \textbf{Oui} \\ | |
| 457 | +\bottomrule | |
| 458 | +\end{tabular} | |
| 459 | +\end{center} | |
| 460 | +\end{exbox} | |
| 461 | +\vspace{1mm} | |
| 462 | +\begin{center} | |
| 463 | +\small Les deux usages sont faisables : le critère 4 départagera le plus productif. | |
| 464 | +\end{center} | |
| 465 | +\end{frame} | |
| 466 | + | |
| 467 | +\begin{frame}{Critère 4 : Maximalement productif} | |
| 468 | +\begin{defbox}[Maximalement productif] | |
| 469 | +Parmi les usages permis, possibles et faisables, l'usage \textbf{maximalement productif} est celui qui génère la \textbf{valeur résiduelle la plus élevée} attribuable au terrain. | |
| 470 | +\end{defbox} | |
| 471 | +\begin{exbox}[Exemple --- Comparaison des usages faisables] | |
| 472 | +\begin{center} | |
| 473 | +\small | |
| 474 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 475 | +\toprule | |
| 476 | +\textbf{Élément} & \textbf{4-plex} & \textbf{Commercial} & \textbf{6-plex} \\ | |
| 477 | +\midrule | |
| 478 | +Valeur totale estimée & 850~000~\$ & 1~150~000~\$ & 1~050~000~\$ \\ | |
| 479 | +Coût de construction & 600~000~\$ & 900~000~\$ & 780~000~\$ \\ | |
| 480 | +\textbf{Valeur résiduelle du terrain} & \textbf{250~000~\$} & \textbf{250~000~\$} & \textbf{270~000~\$} \\ | |
| 481 | +\bottomrule | |
| 482 | +\end{tabular} | |
| 483 | +\end{center} | |
| 484 | +Le \textbf{6-plex} produit la valeur résiduelle la plus élevée $\rightarrow$ \uqohighlight{utilisation optimale}. | |
| 485 | +\end{exbox} | |
| 486 | +\end{frame} | |
| 487 | + | |
| 488 | +\begin{frame}{Terrain vacant vs terrain amélioré} | |
| 489 | +\begin{columns}[T] | |
| 490 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 491 | +\begin{defbox}[Analyse du terrain vacant] | |
| 492 | +\begin{itemize} | |
| 493 | + \item Quel serait le meilleur usage si le terrain était vacant? | |
| 494 | + \item Détermine la \textbf{valeur du terrain} | |
| 495 | + \item Utile pour la méthode du coût | |
| 496 | +\end{itemize} | |
| 497 | +\end{defbox} | |
| 498 | +\end{column} | |
| 499 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 500 | +\begin{defbox}[Analyse du terrain amélioré] | |
| 501 | +\begin{itemize} | |
| 502 | + \item L'usage actuel est-il optimal? | |
| 503 | + \item Rénover, convertir, démolir ou conserver? | |
| 504 | + \item Les améliorations ajoutent-elles de la valeur? | |
| 505 | +\end{itemize} | |
| 506 | +\end{defbox} | |
| 507 | +\end{column} | |
| 508 | +\end{columns} | |
| 509 | +\end{frame} | |
| 510 | + | |
| 511 | +\begin{frame}{Terrain amélioré --- Exemple} | |
| 512 | +\begin{exbox}[Exemple --- Bungalow en zone de haute densité] | |
| 513 | +Un bungalow des années 1960 sur un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain vaut 300~000~\$; le bungalow ajoute peu de valeur. L'utilisation optimale du terrain amélioré pourrait être la \textbf{démolition et reconstruction} en immeuble à logements. | |
| 514 | +\end{exbox} | |
| 515 | +\vspace{2mm} | |
| 516 | +\begin{notebox}[Question clé] | |
| 517 | +Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend de la contribution des améliorations à la valeur totale. | |
| 518 | +\end{notebox} | |
| 519 | +\end{frame} | |
| 520 | + | |
| 521 | +% ====================================================================== | |
| 522 | +\section{Principe d'anticipation et de changement} | |
| 523 | +% ====================================================================== | |
| 524 | + | |
| 525 | +\begin{frame}{Le principe d'anticipation} | |
| 526 | +\begin{defbox}[Principe d'anticipation] | |
| 527 | +La valeur d'un bien immobilier est fonction des \textbf{bénéfices futurs anticipés} (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'\textbf{avenir}, pas vers le passé. | |
| 528 | +\end{defbox} | |
| 529 | +\vspace{2mm} | |
| 530 | +\uqotitle{Bénéfices anticipés :} | |
| 531 | +\begin{itemize} | |
| 532 | + \item Revenus de location futurs | |
| 533 | + \item Plus-value à la revente | |
| 534 | + \item Jouissance personnelle (propriétaire-occupant) | |
| 535 | + \item Avantages fiscaux | |
| 536 | + \item Potentiel de développement | |
| 537 | +\end{itemize} | |
| 538 | +\end{frame} | |
| 539 | + | |
| 540 | +\begin{frame}{Anticipation --- Lien avec la méthode du revenu} | |
| 541 | +\begin{importbox}[La méthode du revenu repose directement sur ce principe] | |
| 542 | +\begin{itemize} | |
| 543 | + \item Capitalisation des revenus futurs | |
| 544 | + \item Actualisation des flux monétaires (DCF) | |
| 545 | + \item $V = \dfrac{RNE}{r}$ (capitalisation directe) | |
| 546 | +\end{itemize} | |
| 547 | +\end{importbox} | |
| 548 | +\vspace{2mm} | |
| 549 | +\begin{notebox}[À venir] | |
| 550 | +Ces techniques seront approfondies aux séances 11 et 12. | |
| 551 | +\end{notebox} | |
| 552 | +\end{frame} | |
| 553 | + | |
| 554 | +\begin{frame}{Le principe de changement} | |
| 555 | +\begin{defbox}[Principe de changement] | |
| 556 | +Les conditions du marché immobilier sont en \textbf{constante évolution}. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une \textbf{date précise}. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement. | |
| 557 | +\end{defbox} | |
| 558 | +\vspace{2mm} | |
| 559 | +\begin{itemize} | |
| 560 | + \item Aucune valeur n'est \textbf{permanente} : elle est datée | |
| 561 | + \item Les quartiers et les propriétés suivent un \textbf{cycle de vie} | |
| 562 | + \item L'évaluateur doit repérer les tendances et la phase du cycle | |
| 563 | +\end{itemize} | |
| 564 | +\end{frame} | |
| 565 | + | |
| 566 | +\begin{frame}{Le cycle de vie d'un quartier} | |
| 567 | +\begin{center} | |
| 568 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.5cm] | |
| 569 | +\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm] (p1) | |
| 570 | + {\textbf{Croissance}\\[2pt]\small Développement, expansion}; | |
| 571 | +\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p1] (p2) | |
| 572 | + {\textbf{Stabilité}\\[2pt]\small Équilibre, maturité}; | |
| 573 | +\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p2] (p3) | |
| 574 | + {\textbf{Déclin}\\[2pt]\small Vieillissement, obsolescence}; | |
| 575 | +\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p3] (p4) | |
| 576 | + {\textbf{Renouveau}\\[2pt]\small Revitalisation, reconversion}; | |
| 577 | + | |
| 578 | +\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p1) -- (p2); | |
| 579 | +\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p2) -- (p3); | |
| 580 | +\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p3) -- (p4); | |
| 581 | +\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr, bend left=25] (p4.south) to (p1.south); | |
| 582 | +\end{tikzpicture} | |
| 583 | +\end{center} | |
| 584 | +\vspace{2mm} | |
| 585 | +\begin{notebox}[Cycle de vie immobilier] | |
| 586 | +Tout quartier, toute propriété traverse ces phases. L'évaluateur doit identifier la \textbf{phase actuelle} pour anticiper l'évolution de la valeur. | |
| 587 | +\end{notebox} | |
| 588 | +\end{frame} | |
| 589 | + | |
| 590 | +\begin{frame}{Les cycles immobiliers au Québec --- Illustration schématique} | |
| 591 | +\begin{center} | |
| 592 | +\begin{tikzpicture} | |
| 593 | +\begin{axis}[ | |
| 594 | + width=12.6cm, height=4.55cm, | |
| 595 | + xlabel={Année}, | |
| 596 | + ylabel={Indice de prix (2000 = 100)}, | |
| 597 | + xmin=2000, xmax=2026, | |
| 598 | + ymin=80, ymax=330, | |
| 599 | + xtick={2000,2005,2010,2015,2020,2025}, | |
| 600 | + x tick label style={/pgf/number format/1000 sep=}, | |
| 601 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 602 | + line width=1.5pt, | |
| 603 | + mark size=1.8pt, | |
| 604 | +] | |
| 605 | +\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates { | |
| 606 | + (2000,100) (2002,110) (2004,130) (2006,155) (2008,170) (2010,195) | |
| 607 | + (2012,215) (2014,225) (2016,235) (2018,250) (2020,275) (2022,310) | |
| 608 | + (2024,295) (2025,300) (2026,305) | |
| 609 | +}; | |
| 610 | + | |
| 611 | +% Annotations | |
| 612 | +\node[uqoVert, font=\tiny, above] at (axis cs:2005,140) {Expansion}; | |
| 613 | +\node[uqoOr, font=\tiny, above] at (axis cs:2014,235) {Stabilisation}; | |
| 614 | +\node[uqoRouge, font=\tiny, above] at (axis cs:2021,290) {Surchauffe}; | |
| 615 | +\end{axis} | |
| 616 | +\end{tikzpicture} | |
| 617 | +\end{center} | |
| 618 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 619 | +Illustration schématique de la trajectoire des prix résidentiels au Québec : expansion des années 2000, poussée 2020--2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024. | |
| 620 | +\end{notebox} | |
| 621 | +\end{frame} | |
| 622 | + | |
| 623 | +\begin{frame}{L'évaluation : une photographie datée} | |
| 624 | +\begin{importbox}[Implication pour l'évaluateur] | |
| 625 | +L'évaluation est une \textbf{photographie} du marché à une date donnée. L'évaluateur doit identifier les tendances, mais sa conclusion reflète la valeur à la \textbf{date effective} de l'évaluation. | |
| 626 | +\end{importbox} | |
| 627 | +\vspace{2mm} | |
| 628 | +\begin{itemize} | |
| 629 | + \item La \textbf{date effective} est toujours précisée dans le rapport | |
| 630 | + \item Une même propriété peut avoir des valeurs différentes à des dates différentes | |
| 631 | + \item Les comparables doivent refléter les conditions de marché à cette date | |
| 632 | +\end{itemize} | |
| 633 | +\end{frame} | |
| 634 | + | |
| 635 | +\begin{frame}{Facteurs de changement --- Économie et démographie} | |
| 636 | +\begin{columns}[T] | |
| 637 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 638 | +\uqotitle{Facteurs économiques :} | |
| 639 | +\begin{itemize} | |
| 640 | + \item Taux d'intérêt et politique monétaire | |
| 641 | + \item Emploi et revenus des ménages | |
| 642 | + \item Inflation et pouvoir d'achat | |
| 643 | + \item PIB et croissance économique | |
| 644 | +\end{itemize} | |
| 645 | +\end{column} | |
| 646 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 647 | +\uqotitle{Facteurs démographiques :} | |
| 648 | +\begin{itemize} | |
| 649 | + \item Croissance de la population | |
| 650 | + \item Immigration et migration interne | |
| 651 | + \item Vieillissement de la population | |
| 652 | + \item Taille des ménages | |
| 653 | +\end{itemize} | |
| 654 | +\end{column} | |
| 655 | +\end{columns} | |
| 656 | +\end{frame} | |
| 657 | + | |
| 658 | +\begin{frame}{Facteurs de changement --- Gouvernements, technologie, société} | |
| 659 | +\begin{columns}[T] | |
| 660 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 661 | +\uqotitle{Facteurs gouvernementaux :} | |
| 662 | +\begin{itemize} | |
| 663 | + \item Changements de zonage | |
| 664 | + \item Nouvelles réglementations | |
| 665 | + \item Politiques fiscales | |
| 666 | + \item Investissements publics (transport, infrastructures) | |
| 667 | +\end{itemize} | |
| 668 | +\end{column} | |
| 669 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 670 | +\uqotitle{Facteurs technologiques et sociaux :} | |
| 671 | +\begin{itemize} | |
| 672 | + \item Télétravail (post-COVID) | |
| 673 | + \item Commerce en ligne (impact sur le commercial) | |
| 674 | + \item Préférences de vie (urbanisation, banlieue) | |
| 675 | + \item Développement durable | |
| 676 | +\end{itemize} | |
| 677 | +\end{column} | |
| 678 | +\end{columns} | |
| 679 | +\end{frame} | |
| 680 | + | |
| 681 | +% ====================================================================== | |
| 682 | +\section{Autres principes économiques applicables} | |
| 683 | +% ====================================================================== | |
| 684 | + | |
| 685 | +\begin{frame}{Principe de contribution} | |
| 686 | +\begin{defbox}[Principe de contribution] | |
| 687 | +La valeur d'une composante d'un bien immobilier se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale} du bien, et non par son coût de construction ou d'installation. | |
| 688 | +\end{defbox} | |
| 689 | +\vspace{2mm} | |
| 690 | +\begin{exbox}[Exemple --- Garage double à Gatineau] | |
| 691 | +\begin{itemize} | |
| 692 | + \item Coût de construction : 45~000~\$ | |
| 693 | + \item Augmentation de valeur : 35~000~\$ | |
| 694 | + \item Contribution $<$ coût $\rightarrow$ \textbf{non rentable} du point de vue de l'investissement | |
| 695 | +\end{itemize} | |
| 696 | +\end{exbox} | |
| 697 | +\end{frame} | |
| 698 | + | |
| 699 | +\begin{frame}{Contribution --- Suramélioration} | |
| 700 | +\begin{exbox}[Exemple --- Piscine creusée chauffée] | |
| 701 | +\begin{itemize} | |
| 702 | + \item Coût d'installation : 80~000~\$ | |
| 703 | + \item Augmentation de valeur : 20~000~\$ | |
| 704 | + \item Contribution $\ll$ coût $\rightarrow$ \textbf{suréquipement} (\textit{superadequacy}) | |
| 705 | +\end{itemize} | |
| 706 | +\end{exbox} | |
| 707 | +\vspace{2mm} | |
| 708 | +\begin{notebox}[Application en évaluation] | |
| 709 | +L'évaluateur analyse la contribution de chaque composante, non son coût. C'est la base des \textbf{ajustements} dans la méthode de comparaison. | |
| 710 | +\end{notebox} | |
| 711 | +\end{frame} | |
| 712 | + | |
| 713 | +\begin{frame}{Principe de conformité} | |
| 714 | +\begin{defbox}[Principe de conformité] | |
| 715 | +Un bien immobilier atteint sa \textbf{valeur maximale} lorsqu'il est situé dans un environnement où les usages sont \textbf{homogènes et compatibles}. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur. | |
| 716 | +\end{defbox} | |
| 717 | +\vspace{2mm} | |
| 718 | +\begin{itemize} | |
| 719 | + \item L'homogénéité du voisinage \textbf{rassure} le marché | |
| 720 | + \item Le zonage vise justement à maintenir cette compatibilité des usages | |
| 721 | + \item Deux effets dérivés : \textbf{progression} et \textbf{régression} | |
| 722 | +\end{itemize} | |
| 723 | +\end{frame} | |
| 724 | + | |
| 725 | +\begin{frame}{Conformité --- Progression et régression} | |
| 726 | +\begin{columns}[T] | |
| 727 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 728 | +\begin{importbox}[Progression] | |
| 729 | +\raggedright | |
| 730 | +Un bien \textbf{inférieur} bénéficie de la valeur des biens supérieurs environnants.\par\vspace{4pt} | |
| 731 | +Exemple : une petite maison dans un quartier de grandes résidences voit sa valeur \textbf{augmenter}. | |
| 732 | +\end{importbox} | |
| 733 | +\end{column} | |
| 734 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 735 | +\begin{importbox}[Régression] | |
| 736 | +\raggedright | |
| 737 | +Un bien \textbf{supérieur} voit sa valeur diminuer par la présence de biens inférieurs environnants.\par\vspace{4pt} | |
| 738 | +Exemple : une maison luxueuse dans un quartier modeste vaut \textbf{moins} que dans un quartier haut de gamme. | |
| 739 | +\end{importbox} | |
| 740 | +\end{column} | |
| 741 | +\end{columns} | |
| 742 | +\end{frame} | |
| 743 | + | |
| 744 | +\begin{frame}{Principe d'équilibre} | |
| 745 | +\begin{defbox}[Principe d'équilibre] | |
| 746 | +La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a un \textbf{équilibre optimal} entre les quatre agents de production immobilière : le \textbf{terrain}, le \textbf{travail} (main-d'œuvre), le \textbf{capital} et la \textbf{gestion} (coordination). | |
| 747 | +\end{defbox} | |
| 748 | +\vspace{2mm} | |
| 749 | +\begin{itemize} | |
| 750 | + \item Trop ou trop peu d'un agent $\rightarrow$ perte de valeur | |
| 751 | + \item Exemple : bâtiment trop coûteux (capital) pour son terrain | |
| 752 | + \item Principe étroitement lié à la \textbf{méthode du coût} | |
| 753 | +\end{itemize} | |
| 754 | +\end{frame} | |
| 755 | + | |
| 756 | +\begin{frame}{Les quatre agents de production immobilière} | |
| 757 | +\begin{center} | |
| 758 | +\begin{tikzpicture} | |
| 759 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a1) at (0,0) | |
| 760 | + {\textbf{Terrain}\\[2pt]Localisation, superficie}; | |
| 761 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a2) at (6.9,0) | |
| 762 | + {\textbf{Travail}\\[2pt]Main-d'œuvre, construction}; | |
| 763 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a3) at (0,-2) | |
| 764 | + {\textbf{Capital}\\[2pt]Investissement, financement}; | |
| 765 | +\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a4) at (6.9,-2) | |
| 766 | + {\textbf{Gestion}\\[2pt]Coordination, entrepreneuriat}; | |
| 767 | +\end{tikzpicture} | |
| 768 | +\end{center} | |
| 769 | +\vspace{1mm} | |
| 770 | +\begin{center} | |
| 771 | +\small La valeur maximale exige un dosage optimal de ces quatre agents. | |
| 772 | +\end{center} | |
| 773 | +\end{frame} | |
| 774 | + | |
| 775 | +\begin{frame}{Principe des rendements décroissants} | |
| 776 | +\begin{defbox}[Rendements décroissants (rendements marginaux)] | |
| 777 | +Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien immobilier produisent des \textbf{augmentations de valeur de plus en plus faibles}, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement). | |
| 778 | +\end{defbox} | |
| 779 | +\begin{center} | |
| 780 | +\begin{tikzpicture} | |
| 781 | +\begin{axis}[ | |
| 782 | + width=9.6cm, height=4.6cm, | |
| 783 | + xlabel={Investissement additionnel (\$)}, | |
| 784 | + ylabel={Valeur totale du bien (\$)}, | |
| 785 | + xmin=0, xmax=10, | |
| 786 | + ymin=0, ymax=10, | |
| 787 | + axis lines=left, | |
| 788 | + xtick=\empty, | |
| 789 | + ytick=\empty, | |
| 790 | + clip=false, | |
| 791 | +] | |
| 792 | +% Courbe de valeur | |
| 793 | +\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:9, samples=50] {-0.12*x^2 + 1.9*x + 1}; | |
| 794 | + | |
| 795 | +% Zone optimale | |
| 796 | +\draw[uqoVert, very thick, dashed] (axis cs:7.9,0) -- (axis cs:7.9,8.55); | |
| 797 | +\node[uqoVert, font=\scriptsize, above] at (axis cs:7.9,8.7) {Point optimal}; | |
| 798 | + | |
| 799 | +% Zones annotées | |
| 800 | +\node[uqoVert, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:3,2.5) {Rendements\\croissants}; | |
| 801 | +\node[uqoOr, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:6,4) {Rendements\\décroissants}; | |
| 802 | +\node[uqoRouge, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:9.2,6) {Sur-\\équipement}; | |
| 803 | +\end{axis} | |
| 804 | +\end{tikzpicture} | |
| 805 | +\end{center} | |
| 806 | +\end{frame} | |
| 807 | + | |
| 808 | +\begin{frame}{Principe des externalités} | |
| 809 | +\begin{defbox}[Principe des externalités] | |
| 810 | +La valeur d'un bien immobilier est influencée par des facteurs \textbf{extérieurs} au bien lui-même. Ces externalités peuvent être \textbf{positives} (augmenter la valeur) ou \textbf{négatives} (diminuer la valeur). | |
| 811 | +\end{defbox} | |
| 812 | +\vspace{2mm} | |
| 813 | +\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur] | |
| 814 | +Identifier et \textbf{quantifier} l'impact des externalités sur la valeur, en s'appuyant sur des données de marché (ventes comparables affectées vs non affectées). | |
| 815 | +\end{notebox} | |
| 816 | +\end{frame} | |
| 817 | + | |
| 818 | +\begin{frame}{Externalités --- Exemples} | |
| 819 | +\begin{columns}[T] | |
| 820 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 821 | +\begin{exbox}[Externalités positives] | |
| 822 | +\begin{itemize} | |
| 823 | + \item Nouveau parc ou espace vert | |
| 824 | + \item Transport en commun (Rapibus, STO) | |
| 825 | + \item École ou centre de services | |
| 826 | + \item Développement commercial de qualité | |
| 827 | +\end{itemize} | |
| 828 | +\end{exbox} | |
| 829 | +\end{column} | |
| 830 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 831 | +\begin{importbox}[Externalités négatives] | |
| 832 | +\begin{itemize} | |
| 833 | + \item Site contaminé à proximité | |
| 834 | + \item Bruit (autoroute, aéroport) | |
| 835 | + \item Dépotoir ou industrie polluante | |
| 836 | + \item Ligne à haute tension, tour de télécommunication | |
| 837 | +\end{itemize} | |
| 838 | +\end{importbox} | |
| 839 | +\end{column} | |
| 840 | +\end{columns} | |
| 841 | +\vspace{2mm} | |
| 842 | +\begin{itemize} | |
| 843 | + \item L'amélioration des infrastructures publiques agit aussi comme externalité positive | |
| 844 | +\end{itemize} | |
| 845 | +\end{frame} | |
| 846 | + | |
| 847 | +\begin{frame}{Principe de la concurrence} | |
| 848 | +\begin{defbox}[Principe de la concurrence] | |
| 849 | +Lorsque les \textbf{profits} dans un segment du marché immobilier sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui \textbf{augmente l'offre} et finit par réduire les profits et stabiliser les prix. | |
| 850 | +\end{defbox} | |
| 851 | +\vspace{2mm} | |
| 852 | +\begin{notebox}[Application] | |
| 853 | +L'évaluateur doit surveiller les projets de développement en cours et approuvés pour anticiper les changements d'offre dans le marché. | |
| 854 | +\end{notebox} | |
| 855 | +\end{frame} | |
| 856 | + | |
| 857 | +\begin{frame}{Concurrence --- Exemple pédagogique} | |
| 858 | +\begin{exbox}[Exemple pédagogique --- Condos de luxe à Montréal] | |
| 859 | +\begin{enumerate} | |
| 860 | + \item 2015--2018 : profits élevés dans les condos de luxe au centre-ville | |
| 861 | + \item 2018--2020 : nombreux projets lancés, offre en forte hausse | |
| 862 | + \item 2020--2022 : surplus de condos dans certains secteurs, ralentissement des ventes | |
| 863 | + \item Résultat : baisse des prix dans le segment surdesservi | |
| 864 | +\end{enumerate} | |
| 865 | +\end{exbox} | |
| 866 | +\vspace{2mm} | |
| 867 | +\begin{itemize} | |
| 868 | + \item Chronologie stylisée pour illustrer le mécanisme concurrentiel | |
| 869 | +\end{itemize} | |
| 870 | +\end{frame} | |
| 871 | + | |
| 872 | +\begin{frame}{Synthèse des principes fondamentaux (1/2)} | |
| 873 | +\begin{center} | |
| 874 | +\small | |
| 875 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}} | |
| 876 | +\toprule | |
| 877 | +\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé clé} & \textbf{Méthode liée} \\ | |
| 878 | +\midrule | |
| 879 | +Offre et demande & Interaction entre acheteurs et vendeurs & Toutes les méthodes \\ | |
| 880 | +\addlinespace | |
| 881 | +Substitution & Ne pas payer plus qu'un substitut équivalent & Comparaison, coût, revenu \\ | |
| 882 | +\addlinespace | |
| 883 | +Utilisation optimale & Usage le plus productif parmi ceux permis & Préalable à toute évaluation \\ | |
| 884 | +\addlinespace | |
| 885 | +Anticipation & Valeur = bénéfices futurs & Revenu (DCF) \\ | |
| 886 | +\addlinespace | |
| 887 | +Changement & Les marchés évoluent constamment & Analyse de marché \\ | |
| 888 | +\bottomrule | |
| 889 | +\end{tabular} | |
| 890 | +\end{center} | |
| 891 | +\end{frame} | |
| 892 | + | |
| 893 | +\begin{frame}{Synthèse des principes fondamentaux (2/2)} | |
| 894 | +\begin{center} | |
| 895 | +\small | |
| 896 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}} | |
| 897 | +\toprule | |
| 898 | +\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé clé} & \textbf{Méthode liée} \\ | |
| 899 | +\midrule | |
| 900 | +Contribution & Valeur ajoutée $\neq$ coût & Comparaison, coût \\ | |
| 901 | +\addlinespace | |
| 902 | +Conformité & Homogénéité du voisinage & Comparaison \\ | |
| 903 | +\addlinespace | |
| 904 | +Équilibre & Équilibre des facteurs de production & Coût \\ | |
| 905 | +\addlinespace | |
| 906 | +Rendements décroissants & Suraméliorer réduit le rendement & Coût \\ | |
| 907 | +\addlinespace | |
| 908 | +Externalités & Facteurs externes au bien & Comparaison \\ | |
| 909 | +\bottomrule | |
| 910 | +\end{tabular} | |
| 911 | +\end{center} | |
| 912 | +\end{frame} | |
| 913 | + | |
| 914 | +% ====================================================================== | |
| 915 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 916 | +% ====================================================================== | |
| 917 | + | |
| 918 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 919 | +\begin{enumerate} | |
| 920 | + \item L'\textbf{offre et la demande} déterminent les prix; l'offre est inélastique à court terme | |
| 921 | + \item Le \textbf{principe de substitution} est le fondement des trois méthodes | |
| 922 | + \item L'\textbf{utilisation optimale} est un préalable à toute évaluation (4 critères séquentiels) | |
| 923 | + \item L'\textbf{anticipation} oriente la valeur vers le futur; le \textbf{changement} la rend datée | |
| 924 | + \item Principes complémentaires : contribution, conformité, équilibre, rendements décroissants, externalités, concurrence | |
| 925 | +\end{enumerate} | |
| 926 | +\end{frame} | |
| 927 | + | |
| 928 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 929 | +\begin{itemize} | |
| 930 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres 3--4 | |
| 931 | + \item Revoir les concepts de \textbf{valeur marchande} | |
| 932 | + \item Exercice : identifier l'utilisation optimale d'un terrain de votre quartier | |
| 933 | + \item Réflexion : quelle est la différence entre \textbf{valeur}, \textbf{prix} et \textbf{coût}? | |
| 934 | +\end{itemize} | |
| 935 | +\end{frame} | |
| 936 | + | |
| 937 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 938 | +\contactslide[Prochaine séance : La valeur --- Concepts et types] | |
| 939 | +\end{frame} | |
| 940 | + | |
| 941 | +% ====================================================================== | |
| 942 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 943 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,rattermann2020,desrosiers2008,schl2025,apciq2026} | |
| 944 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 945 | +\end{frame} | |
| 946 | + | |
| 947 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance04.tex
+864 −0
@@ -0,0 +1,864 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 4 : La valeur : concepts et types | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 4]{Séance 4 : La valeur --- Concepts et types} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Définition de la valeur marchande} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Qu'est-ce que la valeur marchande?} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Valeur marchande --- Définition OEAQ] | |
| 35 | +Le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché \textbf{ouvert et concurrentiel}, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière \textbf{prudente, informée et sans contrainte}, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Une \textbf{opinion motivée}, non un fait observé | |
| 40 | + \item Toujours rattachée à une \textbf{date d'évaluation} précise | |
| 41 | + \item Point de référence de la plupart des mandats d'évaluation | |
| 42 | +\end{itemize} | |
| 43 | +\end{frame} | |
| 44 | + | |
| 45 | +\begin{frame}{Conditions essentielles de la valeur marchande} | |
| 46 | +\begin{importbox}[Conditions essentielles] | |
| 47 | +\begin{itemize} | |
| 48 | + \item Acheteur et vendeur \textbf{bien informés} et agissant dans leur intérêt | |
| 49 | + \item \textbf{Délai raisonnable} de mise en marché | |
| 50 | + \item \textbf{Aucune contrainte} anormale sur les parties | |
| 51 | + \item Paiement en \textbf{argent comptant} ou équivalent | |
| 52 | + \item Prix non influencé par un financement ou une concession spéciale | |
| 53 | +\end{itemize} | |
| 54 | +\end{importbox} | |
| 55 | +\end{frame} | |
| 56 | + | |
| 57 | +\begin{frame}{Définitions comparées de la valeur marchande (1/2)} | |
| 58 | +\begin{defbox}[OEAQ] | |
| 59 | +Prix le plus probable, marché ouvert et concurrentiel, parties prudentes et informées, sans contrainte, délai de mise en marché raisonnable. | |
| 60 | +\end{defbox} | |
| 61 | +\vspace{2mm} | |
| 62 | +\begin{defbox}[USPAP / CUSPAP] | |
| 63 | +\og The most probable price which a property should bring in a competitive and open market, as of a specified date\ldots{} \fg{} --- accent sur la \textbf{date précise} et le \textbf{marché concurrentiel}. | |
| 64 | +\end{defbox} | |
| 65 | +\end{frame} | |
| 66 | + | |
| 67 | +\begin{frame}{Définitions comparées de la valeur marchande (2/2)} | |
| 68 | +\begin{defbox}[IVS (IVSC)] | |
| 69 | +\og The estimated amount for which an asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction\ldots{} \fg{} --- transaction \textbf{sans lien de dépendance}. | |
| 70 | +\end{defbox} | |
| 71 | +\vspace{2mm} | |
| 72 | +\begin{defbox}[Loi sur la fiscalité municipale (art.~43 LFM)] | |
| 73 | +\og Valeur réelle \fg{} : la valeur d'échange sur un marché \textbf{libre et ouvert} à la concurrence --- le prix le plus probable d'une vente de gré à gré. | |
| 74 | +\end{defbox} | |
| 75 | +\vspace{2mm} | |
| 76 | +\small\textit{Le Code civil du Québec, lui, ne définit pas la valeur marchande : la notion est précisée par la jurisprudence et la doctrine.} | |
| 77 | +\end{frame} | |
| 78 | + | |
| 79 | +\begin{frame}{Éléments constitutifs de la valeur marchande} | |
| 80 | +\begin{center} | |
| 81 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 82 | + central/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoOr, fill=uqoOr, | |
| 83 | + text width=5cm, minimum height=1cm, text centered, font=\small\bfseries, | |
| 84 | + text=white}, | |
| 85 | +] | |
| 86 | +\node[central] (vm) {VALEUR MARCHANDE}; | |
| 87 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, above left=0.6cm and 0.1cm of vm] (e1) {Utilité du bien}; | |
| 88 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, above right=0.6cm and 0.1cm of vm] (e2) {Rareté relative}; | |
| 89 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, below left=0.6cm and 0.1cm of vm] (e3) {Désir d'acquisition}; | |
| 90 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=0.75cm, below right=0.6cm and 0.1cm of vm] (e4) {Pouvoir d'achat}; | |
| 91 | + | |
| 92 | +\draw[uqoarrow] (e1) -- (vm); | |
| 93 | +\draw[uqoarrow] (e2) -- (vm); | |
| 94 | +\draw[uqoarrow] (e3) -- (vm); | |
| 95 | +\draw[uqoarrow] (e4) -- (vm); | |
| 96 | +\end{tikzpicture} | |
| 97 | +\end{center} | |
| 98 | +\begin{notebox}[Les quatre conditions de la valeur] | |
| 99 | +Pour qu'un bien ait une valeur marchande, les quatre conditions doivent être réunies simultanément : \textbf{utilité}, \textbf{rareté}, \textbf{désir} et \textbf{pouvoir d'achat effectif}. | |
| 100 | +\end{notebox} | |
| 101 | +\end{frame} | |
| 102 | + | |
| 103 | +\begin{frame}{Hypothèses sous-jacentes à la valeur marchande} | |
| 104 | +\uqotitle{Hypothèses du marché :} | |
| 105 | +\begin{enumerate} | |
| 106 | + \item \textbf{Transaction hypothétique} --- pas une transaction réelle | |
| 107 | + \item \textbf{Date précise} --- la valeur est datée | |
| 108 | + \item \textbf{Acheteur typique} --- pas un acheteur spécifique | |
| 109 | + \item \textbf{Mise en marché adéquate} --- délai et publicité suffisants | |
| 110 | + \item \textbf{Conditions normales} de marché | |
| 111 | +\end{enumerate} | |
| 112 | +\end{frame} | |
| 113 | + | |
| 114 | +\begin{frame}{Ce que la valeur marchande n'est pas} | |
| 115 | +\begin{itemize} | |
| 116 | + \item Ce n'est \textbf{pas} le prix demandé | |
| 117 | + \item Ce n'est \textbf{pas} le prix payé | |
| 118 | + \item Ce n'est \textbf{pas} la valeur au rôle | |
| 119 | + \item Ce n'est \textbf{pas} le coût de construction | |
| 120 | + \item Ce n'est \textbf{pas} la valeur d'assurance | |
| 121 | + \item Ce n'est \textbf{pas} la valeur pour un investisseur spécifique | |
| 122 | +\end{itemize} | |
| 123 | +\end{frame} | |
| 124 | + | |
| 125 | +\begin{frame}{Un même bien, plusieurs chiffres} | |
| 126 | +\begin{exbox}[Exemple --- Secteur Hull, Gatineau] | |
| 127 | +\begin{itemize} | |
| 128 | + \item Valeur au rôle : 320~000~\$ | |
| 129 | + \item Prix payé : 465~000~\$ | |
| 130 | + \item Valeur d'assurance : 280~000~\$ | |
| 131 | + \item Valeur marchande estimée : 450~000~\$ | |
| 132 | +\end{itemize} | |
| 133 | +\textbf{Quatre chiffres différents} pour le même bien --- chacun répond à une question différente. | |
| 134 | +\end{exbox} | |
| 135 | +\end{frame} | |
| 136 | + | |
| 137 | +% ====================================================================== | |
| 138 | +\section{Autres types de valeurs} | |
| 139 | +% ====================================================================== | |
| 140 | + | |
| 141 | +\begin{frame}{Panorama des types de valeurs} | |
| 142 | +\begin{center} | |
| 143 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 144 | + main/.style={rectangle, rounded corners=6pt, draw=uqoOr, fill=uqoOr, text=white, | |
| 145 | + text width=6.2cm, minimum height=0.95cm, text centered, font=\small\bfseries}, | |
| 146 | + tcard/.style={uqocard, text width=3.6cm, minimum height=0.95cm}, | |
| 147 | +] | |
| 148 | +\node[main] (vm) {Valeur marchande (référence)}; | |
| 149 | +\node[tcard, below=0.55cm of vm] (vf) {Valeur fiscale}; | |
| 150 | +\node[tcard, left=0.45cm of vf] (va) {Valeur d'assurance}; | |
| 151 | +\node[tcard, right=0.45cm of vf] (vl) {Valeur liquidative}; | |
| 152 | +\node[tcard, below=0.45cm of vf] (vu) {Valeur d'utilisation}; | |
| 153 | +\node[tcard, left=0.45cm of vu] (vi) {Valeur d'investissement}; | |
| 154 | +\node[tcard, right=0.45cm of vu] (vh) {Valeur hypothécaire}; | |
| 155 | +\end{tikzpicture} | |
| 156 | +\end{center} | |
| 157 | +\vspace{1mm} | |
| 158 | +\begin{notebox}[Précision] | |
| 159 | +Chaque type de valeur répond à un \textbf{besoin spécifique}. L'évaluateur doit identifier le type de valeur requis \textbf{dès le début} du mandat. | |
| 160 | +\end{notebox} | |
| 161 | +\end{frame} | |
| 162 | + | |
| 163 | +\begin{frame}{Valeur d'assurance} | |
| 164 | +\begin{defbox}[Valeur d'assurance] | |
| 165 | +Le \textbf{coût de remplacement} ou de \textbf{reconstruction} des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle \textbf{exclut} le terrain, car celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe. | |
| 166 | +\end{defbox} | |
| 167 | +\vspace{2mm} | |
| 168 | +\uqotitle{Caractéristiques :} | |
| 169 | +\begin{itemize} | |
| 170 | + \item Basée sur le \textbf{coût de construction} | |
| 171 | + \item Exclut la valeur du terrain | |
| 172 | + \item Coût de remplacement (qualité équivalente) ou coût de reproduction (identique) | |
| 173 | + \item Inclut les frais accessoires (plans, permis, honoraires) | |
| 174 | +\end{itemize} | |
| 175 | +\end{frame} | |
| 176 | + | |
| 177 | +\begin{frame}{Valeur d'assurance --- Exemple} | |
| 178 | +\begin{exbox}[Exemple --- Secteur Aylmer, Gatineau] | |
| 179 | +\begin{itemize} | |
| 180 | + \item Valeur marchande : 520~000~\$ | |
| 181 | + \item Valeur du terrain : 180~000~\$ | |
| 182 | + \item Valeur d'assurance (bâtiment) : 400~000~\$ | |
| 183 | +\end{itemize} | |
| 184 | +\end{exbox} | |
| 185 | +\vspace{2mm} | |
| 186 | +\begin{notebox}[À noter] | |
| 187 | +La valeur d'assurance peut être \textbf{supérieure} à la valeur marchande attribuable au bâtiment, en raison du coût de reconstruction à neuf. | |
| 188 | +\end{notebox} | |
| 189 | +\end{frame} | |
| 190 | + | |
| 191 | +\begin{frame}{Valeur fiscale (valeur au rôle d'évaluation)} | |
| 192 | +\begin{defbox}[Valeur fiscale] | |
| 193 | +La \textbf{valeur réelle} d'un immeuble inscrite au \textbf{rôle d'évaluation foncière} municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie selon la Loi sur la fiscalité municipale (LFM, art.~43). | |
| 194 | +\end{defbox} | |
| 195 | +\vspace{2mm} | |
| 196 | +\uqotitle{Caractéristiques au Québec :} | |
| 197 | +\begin{itemize} | |
| 198 | + \item Rôle \textbf{triennal} (3 ans) --- p.~ex. rôle 2026--2027--2028 | |
| 199 | + \item Date de référence : \textbf{18 mois} avant l'entrée en vigueur (1\ier{} juillet 2024 pour un rôle 2026) | |
| 200 | + \item Évaluation de masse (pas individuelle) | |
| 201 | + \item Comprend terrain + bâtiment | |
| 202 | + \item Droit de contestation (TAFQ) | |
| 203 | +\end{itemize} | |
| 204 | +\end{frame} | |
| 205 | + | |
| 206 | +\begin{frame}{Valeur fiscale --- Calcul des taxes foncières} | |
| 207 | +\begin{exbox}[Exemple illustratif] | |
| 208 | +\begin{itemize} | |
| 209 | + \item Valeur au rôle : 380~000~\$ (rôle 2026--2027--2028, valeurs au 1\ier{} juillet 2024) | |
| 210 | + \item Taux \textbf{illustratif hypothétique} : 1,1\,\% (taux fictif à des fins pédagogiques) | |
| 211 | + \item Taxes foncières : $380~000 \times 0{,}011 = 4~180~\$$/an | |
| 212 | +\end{itemize} | |
| 213 | +\end{exbox} | |
| 214 | +\vspace{2mm} | |
| 215 | +\begin{notebox}[Décalage fréquent] | |
| 216 | +Depuis 2024, Gatineau applique des taux \textbf{par unité de voisinage} : il n'existe plus un taux résidentiel unique. Par ailleurs, la valeur au rôle peut différer significativement de la valeur marchande, surtout en période de hausse rapide des prix. | |
| 217 | +\end{notebox} | |
| 218 | +\end{frame} | |
| 219 | + | |
| 220 | +\begin{frame}{Valeur liquidative (valeur de liquidation)} | |
| 221 | +\begin{defbox}[Valeur liquidative] | |
| 222 | +Le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une \textbf{vente forcée}, dans un \textbf{délai restreint}, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente. | |
| 223 | +\end{defbox} | |
| 224 | +\vspace{2mm} | |
| 225 | +\uqotitle{Caractéristiques :} | |
| 226 | +\begin{itemize} | |
| 227 | + \item Généralement \textbf{inférieure} à la valeur marchande | |
| 228 | + \item Délai de vente \textbf{réduit} (souvent $<$ 90 jours) | |
| 229 | + \item Vendeur sous \textbf{contrainte}, mise en marché \textbf{limitée} | |
| 230 | + \item Décote typique : 15--35\,\% selon le contexte | |
| 231 | +\end{itemize} | |
| 232 | +\end{frame} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{frame}{Valeur liquidative --- Contextes et exemple} | |
| 235 | +\uqotitle{Contextes d'utilisation :} | |
| 236 | +\begin{itemize} | |
| 237 | + \item Saisie hypothécaire (prêteur) | |
| 238 | + \item Faillite (syndic) | |
| 239 | + \item Succession --- liquidation rapide | |
| 240 | + \item Vente sous contrôle de justice | |
| 241 | + \item Garantie bancaire (scénario pessimiste) | |
| 242 | +\end{itemize} | |
| 243 | +\vspace{2mm} | |
| 244 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 245 | +Valeur marchande d'un triplex : 750~000~\$. Valeur liquidative estimée (vente forcée, 60 jours) : $\approx$ 550~000 -- 620~000~\$ (décote de 17--27\,\%). | |
| 246 | +\end{exbox} | |
| 247 | +\end{frame} | |
| 248 | + | |
| 249 | +\begin{frame}{Valeur d'investissement} | |
| 250 | +\begin{defbox}[Valeur d'investissement] | |
| 251 | +La valeur d'un bien immobilier pour un \textbf{investisseur spécifique}, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est \textbf{subjective} et peut différer de la valeur marchande. | |
| 252 | +\end{defbox} | |
| 253 | +\vspace{2mm} | |
| 254 | +\uqotitle{Facteurs spécifiques à l'investisseur :} | |
| 255 | +\begin{itemize} | |
| 256 | + \item Taux de rendement exigé | |
| 257 | + \item Structure de financement propre | |
| 258 | + \item Taux d'imposition personnel | |
| 259 | + \item Horizon d'investissement | |
| 260 | + \item Synergies avec d'autres actifs | |
| 261 | +\end{itemize} | |
| 262 | +\end{frame} | |
| 263 | + | |
| 264 | +\begin{frame}{Valeur d'investissement vs valeur marchande} | |
| 265 | +\begin{exbox}[Exemple --- Immeuble à revenus, Sherbrooke] | |
| 266 | +\begin{itemize} | |
| 267 | + \item Valeur marchande : 1~200~000~\$ | |
| 268 | + \item Investisseur A (taux exigé 4,5\,\%) : valeur d'investissement de 1~330~000~\$ | |
| 269 | + \item Investisseur B (taux exigé 6,5\,\%) : valeur d'investissement de 920~000~\$ | |
| 270 | +\end{itemize} | |
| 271 | +\end{exbox} | |
| 272 | +\vspace{2mm} | |
| 273 | +\begin{notebox}[Condition de transaction] | |
| 274 | +La transaction se réalise généralement lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est $\geq$ la valeur marchande. | |
| 275 | +\end{notebox} | |
| 276 | +\end{frame} | |
| 277 | + | |
| 278 | +\begin{frame}{Valeur d'utilisation} | |
| 279 | +\begin{defbox}[Valeur d'utilisation] | |
| 280 | +La valeur d'un bien pour un \textbf{usage spécifique}, qui peut être différent de l'utilisation optimale du marché. Applicable aux biens à usage unique ou spécialisé. | |
| 281 | +\end{defbox} | |
| 282 | +\vspace{2mm} | |
| 283 | +\uqotitle{Exemples :} | |
| 284 | +\begin{itemize} | |
| 285 | + \item Église convertie en résidence | |
| 286 | + \item École reconvertie en bureaux | |
| 287 | + \item Ferme utilisée pour l'agrotourisme | |
| 288 | + \item Usine à usage unique | |
| 289 | + \item Bien patrimonial protégé | |
| 290 | +\end{itemize} | |
| 291 | +\end{frame} | |
| 292 | + | |
| 293 | +\begin{frame}{Valeur hypothécaire (valeur prêtable)} | |
| 294 | +\begin{defbox}[Valeur hypothécaire] | |
| 295 | +La valeur déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Souvent \textbf{conservatrice} par rapport à la valeur marchande. | |
| 296 | +\end{defbox} | |
| 297 | +\vspace{2mm} | |
| 298 | +\uqotitle{Caractéristiques :} | |
| 299 | +\begin{itemize} | |
| 300 | + \item Base du ratio prêt/valeur (RPV) | |
| 301 | + \item Considère la durabilité de la valeur | |
| 302 | + \item Approche prudente du prêteur | |
| 303 | + \item Peut exclure certains éléments (p.~ex. mobilier) | |
| 304 | + \item Exigée par les assureurs hypothécaires : SCHL, Sagen, Canada Guaranty | |
| 305 | +\end{itemize} | |
| 306 | +\end{frame} | |
| 307 | + | |
| 308 | +\begin{frame}{Types de valeurs --- Synthèse (1/2)} | |
| 309 | +\begin{center} | |
| 310 | +\small | |
| 311 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm}@{}} | |
| 312 | +\toprule | |
| 313 | +\textbf{Type} & \textbf{Base} & \textbf{Usage} & \textbf{Rapport à la VM} \\ | |
| 314 | +\midrule | |
| 315 | +Marchande & Prix probable du marché & Transaction, litige, financement & Référence \\ | |
| 316 | +\addlinespace | |
| 317 | +Assurance & Coût de remplacement & Couverture d'assurance & Peut être $>$ ou $<$ \\ | |
| 318 | +\addlinespace | |
| 319 | +Fiscale & Évaluation de masse & Taxation foncière & Peut être $<$ \\ | |
| 320 | +\addlinespace | |
| 321 | +Liquidative & Vente forcée & Faillite, saisie & Toujours $<$ \\ | |
| 322 | +\bottomrule | |
| 323 | +\end{tabular} | |
| 324 | +\end{center} | |
| 325 | +\end{frame} | |
| 326 | + | |
| 327 | +\begin{frame}{Types de valeurs --- Synthèse (2/2)} | |
| 328 | +\begin{center} | |
| 329 | +\small | |
| 330 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm}@{}} | |
| 331 | +\toprule | |
| 332 | +\textbf{Type} & \textbf{Base} & \textbf{Usage} & \textbf{Rapport à la VM} \\ | |
| 333 | +\midrule | |
| 334 | +Investissement & Critères subjectifs & Décision d'investissement & Peut être $>$ ou $<$ \\ | |
| 335 | +\addlinespace | |
| 336 | +Utilisation & Usage spécifique & Biens spécialisés & Peut être $>$ ou $<$ \\ | |
| 337 | +\addlinespace | |
| 338 | +Hypothécaire & Valeur prudente & Crédit hypothécaire & Souvent $\leq$ \\ | |
| 339 | +\bottomrule | |
| 340 | +\end{tabular} | |
| 341 | +\end{center} | |
| 342 | +\vspace{2mm} | |
| 343 | +\begin{notebox}[Terrain inclus?] | |
| 344 | +Tous ces types de valeurs incluent le terrain, \textbf{sauf la valeur d'assurance}, qui vise le bâtiment seulement. | |
| 345 | +\end{notebox} | |
| 346 | +\end{frame} | |
| 347 | + | |
| 348 | +% ====================================================================== | |
| 349 | +\section{Distinction entre valeur, prix et coût} | |
| 350 | +% ====================================================================== | |
| 351 | + | |
| 352 | +\begin{frame}{Valeur, prix et coût --- Trois concepts distincts} | |
| 353 | +\begin{defbox}[Distinction fondamentale] | |
| 354 | +Bien que souvent confondus dans le langage courant, la \textbf{valeur}, le \textbf{prix} et le \textbf{coût} sont trois concepts économiques \textbf{fondamentalement différents} en évaluation immobilière. | |
| 355 | +\end{defbox} | |
| 356 | +\vspace{2mm} | |
| 357 | +\begin{center} | |
| 358 | +\begin{tikzpicture} | |
| 359 | +\node[uqocard, text width=3.85cm, minimum height=2cm] (val) { | |
| 360 | + \textbf{\color{uqoBleu}VALEUR}\\[4pt] | |
| 361 | + Opinion estimée\\ | |
| 362 | + Montant \textit{probable}\\ | |
| 363 | + Tournée vers le \textbf{marché} | |
| 364 | +}; | |
| 365 | +\node[uqocard, text width=3.85cm, minimum height=2cm, right=0.55cm of val] (prix) { | |
| 366 | + \textbf{\color{uqoOr}PRIX}\\[4pt] | |
| 367 | + Fait accompli\\ | |
| 368 | + Montant \textit{payé}\\ | |
| 369 | + Tourné vers la \textbf{transaction} | |
| 370 | +}; | |
| 371 | +\node[uqocard, text width=3.85cm, minimum height=2cm, right=0.55cm of prix] (cout) { | |
| 372 | + \textbf{\color{uqoVert}COÛT}\\[4pt] | |
| 373 | + Dépense réelle\\ | |
| 374 | + Montant \textit{investi}\\ | |
| 375 | + Tourné vers la \textbf{production} | |
| 376 | +}; | |
| 377 | +\end{tikzpicture} | |
| 378 | +\end{center} | |
| 379 | +\end{frame} | |
| 380 | + | |
| 381 | +\begin{frame}{Tableau comparatif --- Valeur, prix et coût} | |
| 382 | +\begin{center} | |
| 383 | +\small | |
| 384 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}} | |
| 385 | +\toprule | |
| 386 | +\textbf{Critère} & \textbf{Valeur} & \textbf{Prix} & \textbf{Coût} \\ | |
| 387 | +\midrule | |
| 388 | +Nature & Estimation, opinion & Fait historique & Dépense engagée \\ | |
| 389 | +\addlinespace | |
| 390 | +Perspective & Marché (théorique) & Transaction (réelle) & Production (réelle) \\ | |
| 391 | +\addlinespace | |
| 392 | +Temporalité & Date d'évaluation & Date de transaction & Date de construction \\ | |
| 393 | +\addlinespace | |
| 394 | +Déterminant & Offre et demande & Négociation & Matériaux, main-d'œuvre \\ | |
| 395 | +\addlinespace | |
| 396 | +Objectivité & Opinion motivée & Montant payé & Factures \\ | |
| 397 | +\bottomrule | |
| 398 | +\end{tabular} | |
| 399 | +\end{center} | |
| 400 | +\vspace{1mm} | |
| 401 | +\begin{center} | |
| 402 | +\small La valeur n'est \textbf{pas nécessairement égale} au prix ni au coût. | |
| 403 | +\end{center} | |
| 404 | +\end{frame} | |
| 405 | + | |
| 406 | +\begin{frame}{Pourquoi valeur $\neq$ prix? } | |
| 407 | +\begin{columns}[T] | |
| 408 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 409 | +\begin{exbox}[Prix $>$ Valeur] | |
| 410 | +\begin{itemize} | |
| 411 | + \item Acheteur émotif (coup de cœur) | |
| 412 | + \item Lien spécial (voisin, famille) | |
| 413 | + \item Surenchère en marché vendeur | |
| 414 | + \item Information asymétrique | |
| 415 | + \item Financement avantageux inclus | |
| 416 | +\end{itemize} | |
| 417 | +\end{exbox} | |
| 418 | +\end{column} | |
| 419 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 420 | +\begin{exbox}[Prix $<$ Valeur] | |
| 421 | +\begin{itemize} | |
| 422 | + \item Vente forcée (faillite, succession) | |
| 423 | + \item Vendeur mal informé | |
| 424 | + \item Vente entre personnes liées | |
| 425 | + \item Mise en marché insuffisante | |
| 426 | + \item Contrainte de temps | |
| 427 | +\end{itemize} | |
| 428 | +\end{exbox} | |
| 429 | +\end{column} | |
| 430 | +\end{columns} | |
| 431 | +\end{frame} | |
| 432 | + | |
| 433 | +\begin{frame}{Pourquoi coût $\neq$ valeur?} | |
| 434 | +\begin{columns}[T] | |
| 435 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 436 | +\begin{exbox}[Coût $>$ Valeur] | |
| 437 | +\begin{itemize} | |
| 438 | + \item Suréquipement (piscine, finitions luxueuses) | |
| 439 | + \item Construction dans un marché faible | |
| 440 | + \item Design non fonctionnel | |
| 441 | + \item Obsolescence fonctionnelle | |
| 442 | +\end{itemize} | |
| 443 | +\end{exbox} | |
| 444 | +\end{column} | |
| 445 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 446 | +\begin{exbox}[Coût $<$ Valeur] | |
| 447 | +\begin{itemize} | |
| 448 | + \item Construction ancienne (terrain apprécié) | |
| 449 | + \item Localisation exceptionnelle | |
| 450 | + \item Rareté du bien | |
| 451 | + \item Plus-value du marché | |
| 452 | +\end{itemize} | |
| 453 | +\end{exbox} | |
| 454 | +\end{column} | |
| 455 | +\end{columns} | |
| 456 | +\end{frame} | |
| 457 | + | |
| 458 | +\begin{frame}{Vérifions --- Valeur, prix ou coût?} | |
| 459 | +\begin{quizbox}[Mini-quiz] | |
| 460 | +\begin{enumerate} | |
| 461 | + \item Le montant de 485~000~\$ versé par l'acheteur en mars 2024 : \textit{valeur, prix ou coût?} | |
| 462 | + \item Le montant de 420~000~\$ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : \textit{valeur, prix ou coût?} | |
| 463 | + \item L'opinion de l'évaluateur, soit 460~000~\$, au 1\ier{} mai 2026 : \textit{valeur, prix ou coût?} | |
| 464 | +\end{enumerate} | |
| 465 | +\end{quizbox} | |
| 466 | +\vspace{2mm} | |
| 467 | +\small Réponses discutées en classe : 1)~prix (fait historique); 2)~coût (production); 3)~valeur (opinion datée). | |
| 468 | +\end{frame} | |
| 469 | + | |
| 470 | +\begin{frame}{Exemple intégrateur --- Gatineau} | |
| 471 | +\begin{exbox}[Cas concret --- Maison unifamiliale, secteur Hull] | |
| 472 | +\begin{center} | |
| 473 | +\small | |
| 474 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.9cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{4.9cm}@{}} | |
| 475 | +\toprule | |
| 476 | +\textbf{Concept} & \textbf{Montant} & \textbf{Explication} \\ | |
| 477 | +\midrule | |
| 478 | +Coût de construction (1998) & 185~000~\$ & Ce qu'il en a coûté à l'époque \\ | |
| 479 | +Coût de remplacement (2026) & 420~000~\$ & Reconstruire aujourd'hui \\ | |
| 480 | +Valeur au rôle (rôle 2026--2028) & 355~000~\$ & Valeurs au 1\ier{} juillet 2024 (LFM) \\ | |
| 481 | +Prix payé (mars 2024) & 485~000~\$ & Surenchère en marché vendeur \\ | |
| 482 | +\textbf{Valeur marchande (2026)} & \textbf{460~000~\$} & \textbf{Opinion de l'évaluateur} \\ | |
| 483 | +Valeur d'assurance & 330~000~\$ & Bâtiment seulement, à neuf \\ | |
| 484 | +\bottomrule | |
| 485 | +\end{tabular} | |
| 486 | +\end{center} | |
| 487 | +\vspace{1mm} | |
| 488 | +Six montants différents pour le \textbf{même bien} --- chacun répond à un besoin distinct. | |
| 489 | +\end{exbox} | |
| 490 | +\end{frame} | |
| 491 | + | |
| 492 | +% ====================================================================== | |
| 493 | +\section{Facteurs influençant la valeur --- Analyse PEGS} | |
| 494 | +% ====================================================================== | |
| 495 | + | |
| 496 | +\begin{frame}{Les quatre catégories de facteurs --- PEGS} | |
| 497 | +\begin{defbox}[Analyse PEGS] | |
| 498 | +La valeur d'un bien immobilier est influencée par quatre grandes catégories de facteurs : \textbf{P}hysiques, \textbf{É}conomiques, \textbf{G}ouvernementaux et \textbf{S}ociaux. | |
| 499 | +\end{defbox} | |
| 500 | +\vspace{2mm} | |
| 501 | +\begin{center} | |
| 502 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 503 | + pcard/.style={uqocard, text width=5.4cm, minimum height=1.35cm}, | |
| 504 | +] | |
| 505 | +\node[pcard, draw=uqoBleu] (p) {\textbf{\color{uqoBleu}P}hysiques / environnementaux\\ \footnotesize site, bâtiment, milieu}; | |
| 506 | +\node[pcard, draw=uqoVert, right=0.6cm of p] (e) {\textbf{\color{uqoVert}É}conomiques / financiers\\ \footnotesize taux, emploi, revenus}; | |
| 507 | +\node[pcard, draw=uqoRouge, below=0.5cm of p] (g) {\textbf{\color{uqoRouge}G}ouvernementaux / réglementaires\\ \footnotesize zonage, taxes, lois}; | |
| 508 | +\node[pcard, draw=uqoOr, below=0.5cm of e] (s) {\textbf{\color{uqoOr}S}ociaux / démographiques\\ \footnotesize population, préférences}; | |
| 509 | +\end{tikzpicture} | |
| 510 | +\end{center} | |
| 511 | +\end{frame} | |
| 512 | + | |
| 513 | +\begin{frame}{Facteurs physiques (P) --- Site et terrain} | |
| 514 | +\begin{itemize} | |
| 515 | + \item Localisation et emplacement | |
| 516 | + \item Superficie et dimensions du terrain | |
| 517 | + \item Topographie, drainage et nature du sol (capacité portante) | |
| 518 | + \item Contamination environnementale | |
| 519 | + \item Vue, ensoleillement, orientation | |
| 520 | + \item Services publics disponibles | |
| 521 | +\end{itemize} | |
| 522 | +\end{frame} | |
| 523 | + | |
| 524 | +\begin{frame}{Facteurs physiques (P) --- Bâtiment} | |
| 525 | +\begin{itemize} | |
| 526 | + \item Âge et état physique | |
| 527 | + \item Superficie habitable, nombre de pièces et d'étages | |
| 528 | + \item Qualité de construction | |
| 529 | + \item Design et fonctionnalité | |
| 530 | + \item Rénovations et mises à jour | |
| 531 | + \item Efficacité énergétique | |
| 532 | +\end{itemize} | |
| 533 | +\end{frame} | |
| 534 | + | |
| 535 | +\begin{frame}{Facteurs physiques --- Exemple} | |
| 536 | +\begin{exbox}[Impact de la localisation] | |
| 537 | +Deux maisons identiques construites au même coût. L'une est située près du lac Leamy (Gatineau), l'autre en bordure d'une autoroute. Différence de valeur potentielle : 50~000 -- 100~000~\$ en raison du facteur \textbf{localisation}. | |
| 538 | +\end{exbox} | |
| 539 | +\end{frame} | |
| 540 | + | |
| 541 | +\begin{frame}{Facteurs économiques (E) --- Macroéconomiques} | |
| 542 | +\begin{itemize} | |
| 543 | + \item Taux d'intérêt hypothécaires | |
| 544 | + \item Taux d'inflation | |
| 545 | + \item Croissance du PIB | |
| 546 | + \item Taux de chômage | |
| 547 | + \item Politique monétaire (Banque du Canada) | |
| 548 | +\end{itemize} | |
| 549 | +\end{frame} | |
| 550 | + | |
| 551 | +\begin{frame}{Facteurs économiques (E) --- Microéconomiques} | |
| 552 | +\begin{itemize} | |
| 553 | + \item Revenus des ménages locaux | |
| 554 | + \item Emploi dans la région | |
| 555 | + \item Offre de logements disponibles | |
| 556 | + \item Taux d'inoccupation | |
| 557 | + \item Coûts de construction | |
| 558 | +\end{itemize} | |
| 559 | +\end{frame} | |
| 560 | + | |
| 561 | +\begin{frame}{Facteurs économiques --- Impact des taux d'intérêt} | |
| 562 | +\begin{importbox}[Impact des taux d'intérêt] | |
| 563 | +\begin{itemize} | |
| 564 | + \item Taux directeur de la Banque du Canada : \textbf{2,25\,\%} (2026; maintenu le 15 juillet 2026) | |
| 565 | + \item Hausse de 1\,\% du taux hypothécaire $\rightarrow$ réduction du pouvoir d'achat de $\approx$ 10\,\% | |
| 566 | + \item Affecte directement l'accessibilité et la demande | |
| 567 | +\end{itemize} | |
| 568 | +\end{importbox} | |
| 569 | +\vspace{2mm} | |
| 570 | +\begin{exbox}[Exemple --- Capacité d'emprunt (taux illustratifs)] | |
| 571 | +Ménage, revenu 100~000~\$/an : | |
| 572 | +\begin{itemize} | |
| 573 | + \item Taux 4\,\% $\rightarrow$ prêt max $\approx$ 450~000~\$ | |
| 574 | + \item Taux 6\,\% $\rightarrow$ prêt max $\approx$ 370~000~\$ (écart : 80~000~\$ de pouvoir d'achat) | |
| 575 | +\end{itemize} | |
| 576 | +\end{exbox} | |
| 577 | +\end{frame} | |
| 578 | + | |
| 579 | +\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux (G) --- Réglementation municipale} | |
| 580 | +\begin{itemize} | |
| 581 | + \item Zonage et usages permis | |
| 582 | + \item Règlements de construction | |
| 583 | + \item Densité maximale autorisée | |
| 584 | + \item Normes de stationnement | |
| 585 | + \item Permis de construction | |
| 586 | + \item Plan d'urbanisme | |
| 587 | +\end{itemize} | |
| 588 | +\end{frame} | |
| 589 | + | |
| 590 | +\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux (G) --- Taxation} | |
| 591 | +\begin{itemize} | |
| 592 | + \item Taxes foncières municipales | |
| 593 | + \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») | |
| 594 | + \item Taxe scolaire | |
| 595 | + \item Crédits d'impôt (rénovation, première maison) | |
| 596 | +\end{itemize} | |
| 597 | +\end{frame} | |
| 598 | + | |
| 599 | +\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux (G) --- Lois provinciales et fédérales} | |
| 600 | +\begin{itemize} | |
| 601 | + \item Code civil du Québec (propriété, servitudes) | |
| 602 | + \item Loi sur la fiscalité municipale | |
| 603 | + \item Loi sur la protection du territoire agricole | |
| 604 | + \item Règles hypothécaires : ligne directrice \textbf{B-20 du BSIF}; assurance prêt (SCHL et assureurs privés) | |
| 605 | + \item Tribunal administratif du logement (TAL) | |
| 606 | + \item Loi sur l'aménagement et l'urbanisme | |
| 607 | +\end{itemize} | |
| 608 | +\end{frame} | |
| 609 | + | |
| 610 | +\begin{frame}{Facteurs gouvernementaux --- Exemple récent} | |
| 611 | +\begin{notebox}[Assouplissements hypothécaires fédéraux] | |
| 612 | +Depuis le \textbf{15 décembre 2024} : amortissement de \textbf{30 ans} pour les premiers acheteurs (toutes propriétés) et pour tous les acheteurs de constructions \textbf{neuves}; plafond du prix assurable relevé de 1~M\$ à \textbf{1,5~M\$}. Effet : hausse du pouvoir d'achat et de la demande. | |
| 613 | +\end{notebox} | |
| 614 | +\end{frame} | |
| 615 | + | |
| 616 | +\begin{frame}{Facteurs sociaux (S) --- Démographie} | |
| 617 | +\begin{itemize} | |
| 618 | + \item Croissance de la population | |
| 619 | + \item Immigration et migration interne | |
| 620 | + \item Taille et composition des ménages | |
| 621 | + \item Vieillissement de la population | |
| 622 | + \item Taux de natalité | |
| 623 | + \item Pyramide des âges (milléniaux, baby-boomers) | |
| 624 | +\end{itemize} | |
| 625 | +\end{frame} | |
| 626 | + | |
| 627 | +\begin{frame}{Facteurs sociaux (S) --- Qualité de vie et préférences} | |
| 628 | +\begin{itemize} | |
| 629 | + \item Qualité des écoles du quartier | |
| 630 | + \item Taux de criminalité | |
| 631 | + \item Vie communautaire et services | |
| 632 | + \item Préférences de mode de vie | |
| 633 | + \item Télétravail et mobilité | |
| 634 | + \item Perception du quartier | |
| 635 | +\end{itemize} | |
| 636 | +\end{frame} | |
| 637 | + | |
| 638 | +\begin{frame}{Facteurs sociaux --- Exemple démographique} | |
| 639 | +\begin{exbox}[Impact démographique au Québec] | |
| 640 | +\begin{itemize} | |
| 641 | + \item Croissance démographique \textbf{exceptionnelle} en 2023--2024, portée surtout par l'immigration \textbf{temporaire} | |
| 642 | + \item Net \textbf{ralentissement} depuis 2025 (ISQ) | |
| 643 | + \item Demande concentrée à Montréal, avec débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec | |
| 644 | + \item Effet : pression sur les prix et sur le taux d'inoccupation, en voie d'atténuation | |
| 645 | +\end{itemize} | |
| 646 | +\end{exbox} | |
| 647 | +\end{frame} | |
| 648 | + | |
| 649 | +\begin{frame}{Interaction des facteurs PEGS} | |
| 650 | +\begin{center} | |
| 651 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm] | |
| 652 | +\node[uqostep, text width=12cm, align=left] (s1) {\textbf{Social :} forte croissance démographique (2023--2024), portée par l'immigration temporaire}; | |
| 653 | +\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s1] (s2) {\textbf{Économique :} hausse de la demande de logements, emploi en croissance}; | |
| 654 | +\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s2] (s3) {\textbf{Gouvernemental :} zonage restrictif, délais de permis, protection du territoire agricole}; | |
| 655 | +\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s3] (s4) {\textbf{Physique :} pénurie de terrains, offre limitée, infrastructures insuffisantes}; | |
| 656 | +\node[uqostep, text width=12cm, align=left, below=of s4, draw=uqoOr, fill=white] (s5) {\textbf{Résultat :} hausse des prix immobiliers, crise de l'abordabilité}; | |
| 657 | + | |
| 658 | +\draw[uqoarrow, uqoOr] (s1) -- (s2); | |
| 659 | +\draw[uqoarrow, uqoOr] (s2) -- (s3); | |
| 660 | +\draw[uqoarrow, uqoOr] (s3) -- (s4); | |
| 661 | +\draw[uqoarrow, uqoOr] (s4) -- (s5); | |
| 662 | +\end{tikzpicture} | |
| 663 | +\end{center} | |
| 664 | +\end{frame} | |
| 665 | + | |
| 666 | +\begin{frame}{Interaction des facteurs PEGS --- Rôle de l'évaluateur} | |
| 667 | +\begin{importbox}[Rôle de l'évaluateur] | |
| 668 | +L'évaluateur doit analyser l'\textbf{interaction} des facteurs PEGS dans son marché local. Ces facteurs n'agissent pas isolément : leur effet \textbf{combiné} détermine la direction et l'amplitude des changements de valeur. | |
| 669 | +\end{importbox} | |
| 670 | +\end{frame} | |
| 671 | + | |
| 672 | +\begin{frame}{Les facteurs PEGS --- Tableau de synthèse} | |
| 673 | +\begin{center} | |
| 674 | +\small | |
| 675 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm}@{}} | |
| 676 | +\toprule | |
| 677 | +\textbf{Catégorie} & \textbf{Facteurs clés} & \textbf{Effet hausse} & \textbf{Effet baisse} \\ | |
| 678 | +\midrule | |
| 679 | +Physiques & Localisation, état, superficie, terrain & Bonne localisation, rénovations, vue & Contamination, vétusté, bruit \\ | |
| 680 | +\addlinespace | |
| 681 | +Économiques & Taux d'intérêt, emploi, revenus & Baisse des taux, hausse de l'emploi & Récession, hausse des taux \\ | |
| 682 | +\addlinespace | |
| 683 | +Gouvernementaux & Zonage, taxes, réglementation & Densification permise, crédit d'impôt & Hausse des taxes, restrictions \\ | |
| 684 | +\addlinespace | |
| 685 | +Sociaux & Immigration, démographie, préférences & Croissance pop., bonnes écoles & Exode, criminalité, déclin \\ | |
| 686 | +\bottomrule | |
| 687 | +\end{tabular} | |
| 688 | +\end{center} | |
| 689 | +\end{frame} | |
| 690 | + | |
| 691 | +% ====================================================================== | |
| 692 | +\section{Cadre juridique québécois de la valeur} | |
| 693 | +% ====================================================================== | |
| 694 | + | |
| 695 | +\begin{frame}{Le Code civil du Québec et les biens immeubles} | |
| 696 | +\uqotitle{Dispositions pertinentes (art.~899 à 907 C.c.Q.) :} | |
| 697 | +\begin{itemize} | |
| 698 | + \item \textbf{Art.~899} : les biens se divisent en immeubles et en meubles | |
| 699 | + \item \textbf{Art.~900} : sont immeubles les fonds de terre et les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent | |
| 700 | + \item \textbf{Art.~901} : font partie intégrante d'un immeuble les meubles qui y sont incorporés | |
| 701 | + \item \textbf{Art.~903} : les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés à l'immeuble | |
| 702 | + \item \textbf{Art.~907} : catégorie résiduelle --- tous les autres biens sont meubles | |
| 703 | +\end{itemize} | |
| 704 | +\vspace{1mm} | |
| 705 | +\begin{notebox}[C.c.Q. et valeur marchande] | |
| 706 | +Le C.c.Q. \textbf{ne définit pas} la valeur marchande : la notion est précisée par la \textbf{jurisprudence} et la \textbf{doctrine}. En fiscalité municipale, c'est la LFM (art.~43) qui définit la « valeur réelle ». | |
| 707 | +\end{notebox} | |
| 708 | +\end{frame} | |
| 709 | + | |
| 710 | +\begin{frame}{La Loi sur la fiscalité municipale et la valeur réelle} | |
| 711 | +\begin{defbox}[Article 43 --- Loi sur la fiscalité municipale (LFM)] | |
| 712 | +\og La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa \textbf{valeur d'échange} sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. \fg | |
| 713 | +\end{defbox} | |
| 714 | +\end{frame} | |
| 715 | + | |
| 716 | +\begin{frame}{La Loi sur la fiscalité municipale --- Application} | |
| 717 | +\begin{columns}[T] | |
| 718 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 719 | +\uqotitle{Application :} | |
| 720 | +\begin{itemize} | |
| 721 | + \item Base du \textbf{rôle d'évaluation foncière} | |
| 722 | + \item Évaluation de masse (CAMA) | |
| 723 | + \item Rôle triennal au Québec | |
| 724 | + \item $\approx$ 3,5 millions d'unités évaluées | |
| 725 | +\end{itemize} | |
| 726 | +\end{column} | |
| 727 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 728 | +\uqotitle{Contestation possible :} | |
| 729 | +\begin{itemize} | |
| 730 | + \item Demande de révision à l'évaluateur municipal | |
| 731 | + \item Recours devant le TAFQ | |
| 732 | + \item Fardeau de preuve sur le plaignant | |
| 733 | + \item Délai : 30 avril suivant le dépôt du rôle | |
| 734 | +\end{itemize} | |
| 735 | +\end{column} | |
| 736 | +\end{columns} | |
| 737 | +\end{frame} | |
| 738 | + | |
| 739 | +\begin{frame}{Normes internationales --- IVSC} | |
| 740 | +\begin{defbox}[International Valuation Standards (IVS)] | |
| 741 | +Les normes internationales d'évaluation publiées par l'\textbf{International Valuation Standards Council (IVSC)} visent à harmoniser les pratiques d'évaluation à l'échelle mondiale. Édition en vigueur depuis le \textbf{31 janvier 2025}. | |
| 742 | +\end{defbox} | |
| 743 | +\vspace{2mm} | |
| 744 | +\uqotitle{Bases de valeur selon l'IVSC :} | |
| 745 | +\begin{itemize} | |
| 746 | + \item \textbf{Valeur de marché} (Market Value) | |
| 747 | + \item \textbf{Valeur d'investissement} (Investment Value) | |
| 748 | + \item \textbf{Juste valeur} (Fair Value --- IFRS) | |
| 749 | + \item \textbf{Valeur synergétique} (Synergistic Value) | |
| 750 | + \item \textbf{Valeur de liquidation} (Liquidation Value) | |
| 751 | +\end{itemize} | |
| 752 | +\end{frame} | |
| 753 | + | |
| 754 | +\begin{frame}{Normes internationales --- Pertinence au Québec} | |
| 755 | +\begin{itemize} | |
| 756 | + \item Sociétés cotées en bourse (IFRS 13) | |
| 757 | + \item Transactions internationales | |
| 758 | + \item Harmonisation des pratiques | |
| 759 | + \item Référence pour l'AIC et l'OEAQ | |
| 760 | + \item Convergence USPAP / IVSC | |
| 761 | +\end{itemize} | |
| 762 | +\end{frame} | |
| 763 | + | |
| 764 | + | |
| 765 | +% ====================================================================== | |
| 766 | +\section{Travail pratique 1 (10\,\%) --- annonce} | |
| 767 | +% ====================================================================== | |
| 768 | + | |
| 769 | +\begin{frame}{TP1 --- Tableau de bord du marché de Gatineau (10\,\%)} | |
| 770 | +\small | |
| 771 | +\begin{importbox}[Mandat] | |
| 772 | +Analyste au sein d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produisez le \textbf{tableau de bord trimestriel} du marché résidentiel pour le comité de direction : indicateurs calculés, diagnostic de cycle, portrait du locatif, effet des taux et note de synthèse d'une page. | |
| 773 | +\end{importbox} | |
| 774 | +\vspace{1.5mm} | |
| 775 | +\uqotitle{Objectifs pédagogiques :} | |
| 776 | +\begin{itemize} | |
| 777 | + \item Calculer et interpréter les \textbf{six indicateurs de marché} (séance 5) | |
| 778 | + \item Distinguer prix demandé, prix de vente et valeur (séance 4) | |
| 779 | + \item Analyser le marché locatif et l'effet du taux directeur (fonction \texttt{VPM}) | |
| 780 | + \item Construire un \textbf{tableau de bord Excel} professionnel alimenté par formules | |
| 781 | +\end{itemize} | |
| 782 | +\begin{notebox}[Données réelles] | |
| 783 | +\footnotesize Baromètre APCIQ T2 2026, Banque du Canada (2,25\,\%), SCHL 2025 (inoccupation 3,8\,\%), mises en chantier, emploi Outaouais --- toutes sourcées avec URL et date de consultation dans l'énoncé. | |
| 784 | +\end{notebox} | |
| 785 | +\end{frame} | |
| 786 | + | |
| 787 | +\begin{frame}{TP1 --- Livrables, modalités et Dashboard} | |
| 788 | +\small | |
| 789 | +\begin{columns}[T] | |
| 790 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 791 | +\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :} | |
| 792 | +\begin{itemize} | |
| 793 | + \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP1\_CodePermanent.xlsx}}) | |
| 794 | + \item PDF de la note de synthèse (1 page) | |
| 795 | +\end{itemize} | |
| 796 | +\vspace{1mm} | |
| 797 | +\uqotitle{Modalités :} | |
| 798 | +\begin{itemize} | |
| 799 | + \item Individuel --- \textbf{remise : séance 6} | |
| 800 | + \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé) | |
| 801 | + \item Secteur d'analyse \textbf{personnalisé} selon le code permanent | |
| 802 | + \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier | |
| 803 | +\end{itemize} | |
| 804 | +\end{column} | |
| 805 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 806 | +\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :} | |
| 807 | +\begin{center} | |
| 808 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.72] | |
| 809 | + \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8); | |
| 810 | + \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD}; | |
| 811 | + \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05); | |
| 812 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules}; | |
| 813 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15); | |
| 814 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15); | |
| 815 | + \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h); | |
| 816 | + \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65); | |
| 817 | + \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7); | |
| 818 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif}; | |
| 819 | +\end{tikzpicture} | |
| 820 | +\end{center} | |
| 821 | +\vspace{1mm} | |
| 822 | +{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.} | |
| 823 | +\end{column} | |
| 824 | +\end{columns} | |
| 825 | +\end{frame} | |
| 826 | + | |
| 827 | +% ====================================================================== | |
| 828 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 829 | +% ====================================================================== | |
| 830 | + | |
| 831 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 832 | +\begin{enumerate} | |
| 833 | + \item La \textbf{valeur marchande} est le prix le plus probable dans un marché ouvert | |
| 834 | + \item Plusieurs \textbf{types de valeurs} coexistent selon le contexte (assurance, fiscale, liquidative, investissement, etc.) | |
| 835 | + \item \textbf{Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût} --- trois concepts distincts | |
| 836 | + \item Les facteurs \textbf{PEGS} influencent la valeur de manière interactive | |
| 837 | + \item Le cadre juridique québécois précise la valeur (LFM, jurisprudence) et les normes l'encadrent (OEAQ, CUSPAP, IVS) | |
| 838 | +\end{enumerate} | |
| 839 | +\end{frame} | |
| 840 | + | |
| 841 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 842 | +\begin{itemize} | |
| 843 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres 5--6 | |
| 844 | + \item Revoir les cycles immobiliers au Québec | |
| 845 | + \item Consulter le site de l'APCIQ/Centris (statistiques de marché) | |
| 846 | + \item Exercice : comparer la valeur au rôle et le prix de vente de 3 propriétés de votre quartier | |
| 847 | +\end{itemize} | |
| 848 | +\vspace{2mm} | |
| 849 | +\begin{notebox}[Prochaine séance] | |
| 850 | +\textbf{Séance 5 :} Le marché immobilier québécois --- Structure, cycles et particularités régionales. | |
| 851 | +\end{notebox} | |
| 852 | +\end{frame} | |
| 853 | + | |
| 854 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 855 | +\contactslide[Prochaine séance : Le marché immobilier québécois] | |
| 856 | +\end{frame} | |
| 857 | + | |
| 858 | +% ====================================================================== | |
| 859 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 860 | +\nocite{oeaqNormes,appraisal2020,appraisalCdn,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,ccq,lfm,schl2025,apciq2026,isq2025,osfiMqr,bdcTaux2026,quebecMutations,oeaqSite} | |
| 861 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 862 | +\end{frame} | |
| 863 | + | |
| 864 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance05.tex
+1068 −0
@@ -0,0 +1,1068 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 5 : Le marché immobilier québécois | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 5]{Séance 5 : Le marché immobilier québécois} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Structure et composantes du marché} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Vue d'ensemble du marché immobilier} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Définition --- Marché immobilier] | |
| 35 | +Ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont \textbf{échangés}, des \textbf{prix} sont établis et l'\textbf{espace} est alloué entre différents usages concurrents. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\uqotitle{Caractéristiques distinctives :} | |
| 39 | +\begin{itemize} | |
| 40 | + \item Bien \textbf{hétérogène} : chaque propriété est unique | |
| 41 | + \item \textbf{Immobilité} du bien (localisation fixe) et \textbf{durabilité} exceptionnelle | |
| 42 | + \item Transactions peu fréquentes | |
| 43 | + \item Information imparfaite | |
| 44 | +\end{itemize} | |
| 45 | +\end{frame} | |
| 46 | + | |
| 47 | +\begin{frame}{Conséquences pour l'évaluateur} | |
| 48 | +\begin{itemize} | |
| 49 | + \item Marché \textbf{inefficient} par nature | |
| 50 | + \item Ajustements \textbf{lents} de l'offre (délais de construction) | |
| 51 | + \item Coûts de transaction élevés | |
| 52 | + \item \textbf{Segmentation locale} forte | |
| 53 | + \item Rôle crucial de l'\uqohighlight{expertise professionnelle} | |
| 54 | +\end{itemize} | |
| 55 | +\end{frame} | |
| 56 | + | |
| 57 | +\begin{frame}{Les cinq grands segments du marché} | |
| 58 | +\begin{center} | |
| 59 | +\begin{tikzpicture} | |
| 60 | +\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (res) at (0,0) | |
| 61 | + {\textbf{Résidentiel}\\[3pt]\footnotesize Unifamiliales\\Condos\\Plex}; | |
| 62 | +\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (com) at (2.55,0) | |
| 63 | + {\textbf{Commercial}\\[3pt]\footnotesize Bureaux\\Détail\\Hôtels}; | |
| 64 | +\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (ind) at (5.1,0) | |
| 65 | + {\textbf{Industriel}\\[3pt]\footnotesize Entrepôts\\Usines\\Parcs ind.}; | |
| 66 | +\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (ter) at (7.65,0) | |
| 67 | + {\textbf{Terrains}\\[3pt]\footnotesize Constructibles\\Agricoles\\Boisés}; | |
| 68 | +\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (loc) at (10.2,0) | |
| 69 | + {\textbf{Locatif}\\[3pt]\footnotesize Logements\\Commercial\\Mixte}; | |
| 70 | +\node[above=0.5cm of ind, font=\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}] | |
| 71 | + {Marché immobilier québécois}; | |
| 72 | +\end{tikzpicture} | |
| 73 | +\end{center} | |
| 74 | +\vspace{1mm} | |
| 75 | +\begin{notebox}[Note] | |
| 76 | +Ces segments sont interconnectés : un changement dans l'un influence les autres. L'évaluateur doit comprendre l'ensemble du marché, même s'il se spécialise. | |
| 77 | +\end{notebox} | |
| 78 | +\end{frame} | |
| 79 | + | |
| 80 | +\begin{frame}{Le marché résidentiel --- Types de propriétés} | |
| 81 | +\begin{itemize} | |
| 82 | + \item \textbf{Unifamiliales détachées} --- $\approx$ 45\,\% du parc | |
| 83 | + \item \textbf{Copropriétés divises (condos)} --- croissance rapide | |
| 84 | + \item \textbf{Plex} (2--5 logements) --- spécificité québécoise | |
| 85 | + \item \textbf{Maisons jumelées et en rangée} | |
| 86 | + \item \textbf{Immeubles d'appartements} (6 logements et plus) | |
| 87 | + \item \textbf{Maisons mobiles et usinées} | |
| 88 | +\end{itemize} | |
| 89 | +\end{frame} | |
| 90 | + | |
| 91 | +\begin{frame}{Le marché résidentiel --- Repères chiffrés (2026)} | |
| 92 | +\begin{center} | |
| 93 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 94 | +\toprule | |
| 95 | +\textbf{Indicateur (ensemble du Québec)} & \textbf{Valeur} \\ | |
| 96 | +\midrule | |
| 97 | +Ménages propriétaires & $\approx$ 60\,\% \\ | |
| 98 | +Ménages locataires & $\approx$ 40\,\% \\ | |
| 99 | +Transactions résidentielles par année & $\approx$ 85~000--110~000 \\ | |
| 100 | +Prix médian --- unifamiliale & 519~000~\$ \\ | |
| 101 | +Prix médian --- copropriété & 403~000~\$ \\ | |
| 102 | +Prix médian --- plex (2--5 logements) & 685~000~\$ \\ | |
| 103 | +\bottomrule | |
| 104 | +\end{tabular} | |
| 105 | +\end{center} | |
| 106 | +\vspace{1mm} | |
| 107 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 108 | +APCIQ par le système Centris, cumul annuel janvier--juin 2026; Recensement 2021 (59,9\,\% de ménages propriétaires). | |
| 109 | +\end{notebox} | |
| 110 | +\end{frame} | |
| 111 | + | |
| 112 | +\begin{frame}{Le marché commercial --- Sous-segments} | |
| 113 | +\begin{itemize} | |
| 114 | + \item \textbf{Bureaux} : classes A, B et C; centre-ville vs banlieue | |
| 115 | + \item \textbf{Commerce de détail} : centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité | |
| 116 | + \item \textbf{Hôtellerie et hébergement} | |
| 117 | + \item \textbf{Propriétés à usage mixte} (commercial + résidentiel) | |
| 118 | +\end{itemize} | |
| 119 | +\vspace{1mm} | |
| 120 | +\begin{importbox}[Tendance de fond] | |
| 121 | +Le marché des bureaux connaît une transformation majeure depuis 2020 : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation dans les grandes villes. | |
| 122 | +\end{importbox} | |
| 123 | +\end{frame} | |
| 124 | + | |
| 125 | +\begin{frame}{Le marché commercial --- Indicateurs clés} | |
| 126 | +\begin{itemize} | |
| 127 | + \item Inoccupation des bureaux, Montréal : $\approx$ 18\,\% (centre-ville) | |
| 128 | + \item Inoccupation des bureaux, Québec : $\approx$ 12\,\% (indicatif) | |
| 129 | + \item Loyer moyen, bureau classe A (Mtl) : $\approx$ 22--28~\$/pi$^{2}$ | |
| 130 | + \item Taux de capitalisation typiques : 5,5--7,5\,\% | |
| 131 | +\end{itemize} | |
| 132 | +\vspace{1mm} | |
| 133 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 134 | +Ordres de grandeur tirés des rapports de courtage commercial, 2025. | |
| 135 | +\end{notebox} | |
| 136 | +\end{frame} | |
| 137 | + | |
| 138 | +\begin{frame}{Le marché industriel} | |
| 139 | +\begin{columns}[T] | |
| 140 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 141 | +\uqotitle{Sous-segments :} | |
| 142 | +\begin{itemize} | |
| 143 | + \item \textbf{Entrepôts et logistique} --- en forte demande | |
| 144 | + \item Usines et manufactures | |
| 145 | + \item Parcs industriels municipaux et privés | |
| 146 | + \item \textbf{Centres de données} --- segment émergent | |
| 147 | +\end{itemize} | |
| 148 | +\end{column} | |
| 149 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 150 | +\uqotitle{Tendances :} | |
| 151 | +\begin{itemize} | |
| 152 | + \item Commerce en ligne $\rightarrow$ demande logistique | |
| 153 | + \item Taux d'inoccupation très bas ($<$ 3\,\%) | |
| 154 | + \item Loyers en forte hausse depuis 2020 | |
| 155 | +\end{itemize} | |
| 156 | +\end{column} | |
| 157 | +\end{columns} | |
| 158 | +\end{frame} | |
| 159 | + | |
| 160 | +\begin{frame}{Le marché des terrains} | |
| 161 | +\begin{columns}[T] | |
| 162 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 163 | +\uqotitle{Catégories :} | |
| 164 | +\begin{itemize} | |
| 165 | + \item Terrains résidentiels constructibles | |
| 166 | + \item Terrains commerciaux et industriels | |
| 167 | + \item \textbf{Terres agricoles} (protégées par la CPTAQ) | |
| 168 | + \item Terrains boisés | |
| 169 | + \item Terrains à développer (potentiel de lotissement) | |
| 170 | +\end{itemize} | |
| 171 | +\end{column} | |
| 172 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 173 | +\uqotitle{Enjeux :} | |
| 174 | +\begin{itemize} | |
| 175 | + \item Raréfaction en zones urbaines | |
| 176 | + \item Zonage et réglementation municipale | |
| 177 | + \item Protection du territoire agricole | |
| 178 | +\end{itemize} | |
| 179 | +\end{column} | |
| 180 | +\end{columns} | |
| 181 | +\end{frame} | |
| 182 | + | |
| 183 | +\begin{frame}{Le marché locatif québécois --- Encadrement} | |
| 184 | +\begin{importbox}[Particularité québécoise --- Le Tribunal administratif du logement (TAL)] | |
| 185 | +Le Québec possède un encadrement unique du marché locatif résidentiel. Le TAL encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire--locataire. Les indices suggérés par le TAL influencent directement la valeur des immeubles à revenus. | |
| 186 | +\end{importbox} | |
| 187 | +\end{frame} | |
| 188 | + | |
| 189 | +\begin{frame}{Le marché locatif --- Trois grands marchés contrastés} | |
| 190 | +\begin{center} | |
| 191 | +\small | |
| 192 | +\begin{tabular}{@{}l c c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 193 | +\toprule | |
| 194 | +\textbf{Région} & \textbf{Inoccupation} & \textbf{Loyer moyen 2 ch.} & \textbf{Lecture du marché} \\ | |
| 195 | +\midrule | |
| 196 | +RMR Montréal & 2,1\,\% & $\approx$ 1~175~\$/mois & Encore serré, détente graduelle \\ | |
| 197 | +\addlinespace | |
| 198 | +RMR Québec & 0,9\,\% & $\approx$ 1~160~\$/mois & Très tendu, offre insuffisante \\ | |
| 199 | +\addlinespace | |
| 200 | +RMR Gatineau & 3,8\,\% & $\approx$ 1~420~\$/mois & \textbf{En détente} : offre neuve importante \\ | |
| 201 | +\bottomrule | |
| 202 | +\end{tabular} | |
| 203 | +\end{center} | |
| 204 | +\vspace{1mm} | |
| 205 | +\begin{notebox}[Source et lecture] | |
| 206 | +SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025. Gatineau affiche le loyer moyen 2~chambres \textbf{le plus élevé au Québec} : les situations varient fortement d'une région à l'autre. | |
| 207 | +\end{notebox} | |
| 208 | +\end{frame} | |
| 209 | + | |
| 210 | +\begin{frame}{Répartition du parc immobilier québécois par segment} | |
| 211 | +\begin{center} | |
| 212 | +\begin{tikzpicture} | |
| 213 | +\begin{axis}[ | |
| 214 | + ybar, | |
| 215 | + width=12.6cm, height=5.4cm, | |
| 216 | + bar width=1.1cm, | |
| 217 | + ylabel={Valeur (milliards \$)}, | |
| 218 | + symbolic x coords={Residentiel, Commercial, Institutionnel, Industriel, Terrains}, | |
| 219 | + xtick=data, | |
| 220 | + xticklabels={Résidentiel, Commercial, Institutionnel, Industriel, Terrains}, | |
| 221 | + x tick label style={font=\small}, | |
| 222 | + ymin=0, ymax=1100, | |
| 223 | + nodes near coords, | |
| 224 | + nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu}, | |
| 225 | + every node near coord/.append style={above}, | |
| 226 | + axis lines*=left, | |
| 227 | + ymajorgrids=true, | |
| 228 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 229 | +] | |
| 230 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 231 | + (Residentiel, 950) | |
| 232 | + (Commercial, 180) | |
| 233 | + (Institutionnel, 150) | |
| 234 | + (Industriel, 120) | |
| 235 | + (Terrains, 100) | |
| 236 | +}; | |
| 237 | +\end{axis} | |
| 238 | +\end{tikzpicture} | |
| 239 | +\end{center} | |
| 240 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 241 | +Ordres de grandeur estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et de l'ISQ (2024--2026). Le résidentiel domine largement la valeur du parc. | |
| 242 | +\end{notebox} | |
| 243 | +\end{frame} | |
| 244 | + | |
| 245 | +% ====================================================================== | |
| 246 | +\section{Analyse des cycles immobiliers} | |
| 247 | +% ====================================================================== | |
| 248 | + | |
| 249 | +\begin{frame}{Les cycles immobiliers --- Concept} | |
| 250 | +\begin{defbox}[Définition --- Cycle immobilier] | |
| 251 | +Fluctuation \textbf{récurrente} de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Durée moyenne d'un cycle complet au Canada : \textbf{7 à 12 ans}. | |
| 252 | +\end{defbox} | |
| 253 | +\vspace{2mm} | |
| 254 | +\uqotitle{Pourquoi étudier les cycles?} | |
| 255 | +\begin{itemize} | |
| 256 | + \item Comprendre les \textbf{tendances de valeur} et anticiper les mouvements de prix | |
| 257 | + \item Identifier la \textbf{phase courante} du marché local | |
| 258 | + \item Contextualiser les \textbf{données comparables} | |
| 259 | + \item Évaluer le \textbf{risque} pour les investisseurs | |
| 260 | +\end{itemize} | |
| 261 | +\end{frame} | |
| 262 | + | |
| 263 | +\begin{frame}{Les causes des cycles} | |
| 264 | +\begin{itemize} | |
| 265 | + \item \textbf{Décalage offre--demande} : la construction réagit avec retard | |
| 266 | + \item \textbf{Politique monétaire} : taux d'intérêt | |
| 267 | + \item Cycles économiques généraux (emploi, PIB) | |
| 268 | + \item Psychologie du marché (optimisme / pessimisme) | |
| 269 | + \item Politiques gouvernementales | |
| 270 | +\end{itemize} | |
| 271 | +\end{frame} | |
| 272 | + | |
| 273 | +\begin{frame}{Les quatre phases du cycle --- Vue schématique} | |
| 274 | +\begin{center} | |
| 275 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.88] | |
| 276 | +% Axes | |
| 277 | +\draw[->, thick, uqoGris] (0,0) -- (12.6,0) node[right] {\footnotesize Temps}; | |
| 278 | +\draw[->, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,5.4) node[above] {\footnotesize Prix / Activité}; | |
| 279 | + | |
| 280 | +% Cycle curve | |
| 281 | +\draw[very thick, uqoBleu] plot[smooth, tension=0.5] coordinates { | |
| 282 | + (0.5,2.5) (1.5,3.2) (3,4.4) (4.4,5.0) (5.4,4.8) (6.4,4.0) | |
| 283 | + (7.4,2.9) (8.4,2.1) (8.9,1.9) (9.9,2.4) (10.9,3.4) (12.1,4.6) | |
| 284 | +}; | |
| 285 | + | |
| 286 | +% Phase labels | |
| 287 | +\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (1.5,0.9) {1. Reprise\\(expansion)}; | |
| 288 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (4.4,0.9) {2. Sommet\\(pic)}; | |
| 289 | +\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (7.4,0.9) {3. Contraction\\(déclin)}; | |
| 290 | +\node[uqocard, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (9.9,0.9) {4. Creux\\(stabilisation)}; | |
| 291 | + | |
| 292 | +% Arrows pointing to curve | |
| 293 | +\draw[->, dashed, uqoVert] (1.5,1.4) -- (2,3.4); | |
| 294 | +\draw[->, dashed, uqoOr] (4.4,1.4) -- (4.4,4.6); | |
| 295 | +\draw[->, dashed, uqoRouge] (7.4,1.4) -- (7,3.3); | |
| 296 | +\draw[->, dashed, uqoBleu] (9.9,1.4) -- (9.1,2.1); | |
| 297 | + | |
| 298 | +% Duration annotation | |
| 299 | +\draw[<->, thick, uqoOr] (0.5,-0.55) -- (12.1,-0.55) node[midway, below, font=\small] {Cycle complet : 7 à 12 ans}; | |
| 300 | +\end{tikzpicture} | |
| 301 | +\end{center} | |
| 302 | +\end{frame} | |
| 303 | + | |
| 304 | +\begin{frame}{Phases 1 et 2 --- Reprise et sommet} | |
| 305 | +\begin{columns}[T] | |
| 306 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 307 | +\uqotitle{1. Reprise (expansion) :} | |
| 308 | +\begin{itemize} | |
| 309 | + \item Prix en hausse modérée, puis accélération | |
| 310 | + \item Demande $>$ offre; stocks en baisse | |
| 311 | + \item Ventes en hausse, délais de vente courts | |
| 312 | +\end{itemize} | |
| 313 | +\end{column} | |
| 314 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 315 | +\uqotitle{2. Sommet (pic) :} | |
| 316 | +\begin{itemize} | |
| 317 | + \item Hausse maximale, puis ralentissement | |
| 318 | + \item L'offre rattrape la demande; construction forte | |
| 319 | + \item Prix records, spéculation | |
| 320 | +\end{itemize} | |
| 321 | +\end{column} | |
| 322 | +\end{columns} | |
| 323 | +\end{frame} | |
| 324 | + | |
| 325 | +\begin{frame}{Phases 3 et 4 --- Contraction et creux} | |
| 326 | +\begin{columns}[T] | |
| 327 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 328 | +\uqotitle{3. Contraction (déclin) :} | |
| 329 | +\begin{itemize} | |
| 330 | + \item Stagnation, puis baisse des prix | |
| 331 | + \item Offre $>$ demande; stocks en hausse | |
| 332 | + \item Ventes en baisse, délais longs | |
| 333 | +\end{itemize} | |
| 334 | +\end{column} | |
| 335 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 336 | +\uqotitle{4. Creux (stabilisation) :} | |
| 337 | +\begin{itemize} | |
| 338 | + \item Prix plancher, stabilisation | |
| 339 | + \item L'offre ralentit; demande latente | |
| 340 | + \item Inventaire élevé, occasions d'achat | |
| 341 | +\end{itemize} | |
| 342 | +\end{column} | |
| 343 | +\end{columns} | |
| 344 | +\vspace{2mm} | |
| 345 | +\begin{importbox}[Importance pour l'évaluateur] | |
| 346 | +Identifier la phase du cycle dans son marché local est essentiel pour interpréter correctement les données comparables et ajuster ses analyses. | |
| 347 | +\end{importbox} | |
| 348 | +\end{frame} | |
| 349 | + | |
| 350 | +\begin{frame}{Six indicateurs pour identifier la phase du cycle} | |
| 351 | +\begin{enumerate} | |
| 352 | + \item \textbf{Nombre de transactions} (volume de ventes) | |
| 353 | + \item \textbf{Ratio inscriptions / ventes} (mois d'inventaire) | |
| 354 | + \item \textbf{Délai moyen de vente} (jours sur le marché) | |
| 355 | + \item \textbf{Ratio prix vendu / prix demandé} | |
| 356 | + \item \textbf{Mises en chantier} | |
| 357 | + \item \textbf{Taux d'inoccupation} locatif | |
| 358 | +\end{enumerate} | |
| 359 | +\end{frame} | |
| 360 | + | |
| 361 | +\begin{frame}{Interprétation des indicateurs} | |
| 362 | +\begin{center} | |
| 363 | +\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | |
| 364 | +\toprule | |
| 365 | +\textbf{Indicateur} & \textbf{Marché de vendeurs} & \textbf{Marché d'acheteurs} \\ | |
| 366 | +\midrule | |
| 367 | +Mois d'inventaire & $<$ 4 & $>$ 8 \\ | |
| 368 | +Délai de vente (jours) & $<$ 45 & $>$ 90 \\ | |
| 369 | +Ratio prix vendu / demandé & $>$ 100\,\% & $<$ 95\,\% \\ | |
| 370 | +Inoccupation locative & $<$ 2\,\% & $>$ 4\,\% \\ | |
| 371 | +\bottomrule | |
| 372 | +\end{tabular} | |
| 373 | +\end{center} | |
| 374 | +\vspace{1mm} | |
| 375 | +\begin{notebox}[Repère] | |
| 376 | +Un marché « équilibré » se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire. | |
| 377 | +\end{notebox} | |
| 378 | +\end{frame} | |
| 379 | + | |
| 380 | +\begin{frame}{Historique des cycles au Québec} | |
| 381 | +\begin{center} | |
| 382 | +\begin{tikzpicture} | |
| 383 | +\begin{axis}[ | |
| 384 | + width=12.6cm, height=4.8cm, | |
| 385 | + xlabel={Année}, ylabel={Indice de prix (2000 = 100)}, | |
| 386 | + xmin=1990, xmax=2027, | |
| 387 | + ymin=60, ymax=340, | |
| 388 | + xtick={1990,1995,2000,2005,2010,2015,2020,2025}, | |
| 389 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 390 | + line width=1.5pt, | |
| 391 | + mark size=1.5pt, | |
| 392 | + legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}, | |
| 393 | + axis lines*=left, | |
| 394 | +] | |
| 395 | +\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates { | |
| 396 | + (1990,85) (1992,80) (1994,75) (1996,72) (1998,78) (2000,100) | |
| 397 | + (2002,115) (2004,140) (2006,165) (2008,185) (2010,210) | |
| 398 | + (2012,225) (2014,230) (2016,238) (2018,260) (2020,280) | |
| 399 | + (2022,310) (2023,295) (2024,305) (2025,310) (2026,315) | |
| 400 | +}; | |
| 401 | +\addlegendentry{Québec --- Résidentiel} | |
| 402 | + | |
| 403 | +\draw[dashed, uqoRouge, thick] (axis cs:1996,60) -- (axis cs:1996,340); | |
| 404 | +\draw[dashed, uqoVert, thick] (axis cs:1998,60) -- (axis cs:1998,340); | |
| 405 | +\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:2022,60) -- (axis cs:2022,340); | |
| 406 | + | |
| 407 | +\node[font=\tiny, uqoRouge, anchor=east] at (axis cs:1995.5,120) {Creux}; | |
| 408 | +\node[font=\tiny, uqoVert, anchor=west] at (axis cs:1998.5,95) {Reprise}; | |
| 409 | +\node[font=\tiny, uqoOr, anchor=east] at (axis cs:2021.5,270) {Sommet}; | |
| 410 | +\end{axis} | |
| 411 | +\end{tikzpicture} | |
| 412 | +\end{center} | |
| 413 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 414 | +Illustration schématique : indices approximatifs compilés à partir d'APCIQ/Centris, de la SCHL et de Teranet. | |
| 415 | +\end{notebox} | |
| 416 | +\end{frame} | |
| 417 | + | |
| 418 | +\begin{frame}{Durée et amplitude des cycles au Québec} | |
| 419 | +\begin{center} | |
| 420 | +\small | |
| 421 | +\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} c c@{}} | |
| 422 | +\toprule | |
| 423 | +\textbf{Période} & \textbf{Phase dominante} & \textbf{Durée} & \textbf{Variation (estim.)} \\ | |
| 424 | +\midrule | |
| 425 | +1988--1996 & Contraction / creux & 8 ans & $-$15 à $-$20\,\% \\ | |
| 426 | +1997--2007 & Expansion forte & 10 ans & $+$150 à $+$200\,\% \\ | |
| 427 | +2008--2009 & Pause / légère baisse & 1,5 an & $-$3 à $-$5\,\% \\ | |
| 428 | +2010--2017 & Expansion modérée & 7 ans & $+$25 à $+$40\,\% \\ | |
| 429 | +2018--2022 & Expansion rapide & 4 ans & $+$40 à $+$60\,\% \\ | |
| 430 | +2022--2023 & Correction & 1 an & $-$5 à $-$10\,\% \\ | |
| 431 | +2024--2026 & Reprise, puis rééquilibrage & en cours & $+$3 à $+$8\,\%/an \\ | |
| 432 | +\bottomrule | |
| 433 | +\end{tabular} | |
| 434 | +\end{center} | |
| 435 | +\vspace{1mm} | |
| 436 | +\begin{notebox}[Observation] | |
| 437 | +Amplitudes indicatives (estimations). Le Québec a historiquement connu des cycles \textbf{moins volatils} que l'Ontario ou la Colombie-Britannique. | |
| 438 | +\end{notebox} | |
| 439 | +\end{frame} | |
| 440 | + | |
| 441 | +% ====================================================================== | |
| 442 | +\section{Facteurs macroéconomiques} | |
| 443 | +% ====================================================================== | |
| 444 | + | |
| 445 | +\begin{frame}{Les facteurs macroéconomiques et l'immobilier} | |
| 446 | +\begin{center} | |
| 447 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 448 | + factor/.style={uqocard, text width=2.5cm, minimum height=0.95cm, font=\footnotesize}, | |
| 449 | + central/.style={ellipse, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=2.6cm, | |
| 450 | + minimum height=1.4cm, text centered, font=\small\bfseries}, | |
| 451 | +] | |
| 452 | +\node[central] (val) at (0,0) {Valeur\\immobilière}; | |
| 453 | +\node[factor] (taux) at (-4.7,1.8) {Taux d'intérêt\\Banque du Canada}; | |
| 454 | +\node[factor] (demo) at (4.7,1.8) {Démographie\\Immigration}; | |
| 455 | +\node[factor] (emploi) at (-4.7,-1.8) {Emploi\\et PIB}; | |
| 456 | +\node[factor] (conf) at (4.7,-1.8) {Confiance\\des ménages}; | |
| 457 | +\node[factor] (pol) at (0,2.6) {Politiques\\gouvernementales}; | |
| 458 | +\node[factor] (inf) at (0,-2.6) {Inflation\\et salaires}; | |
| 459 | + | |
| 460 | +\draw[uqoarrow] (taux) -- (val); | |
| 461 | +\draw[uqoarrow] (demo) -- (val); | |
| 462 | +\draw[uqoarrow] (emploi) -- (val); | |
| 463 | +\draw[uqoarrow] (conf) -- (val); | |
| 464 | +\draw[uqoarrow] (pol) -- (val); | |
| 465 | +\draw[uqoarrow] (inf) -- (val); | |
| 466 | +\end{tikzpicture} | |
| 467 | +\end{center} | |
| 468 | +\end{frame} | |
| 469 | + | |
| 470 | +\begin{frame}{Taux d'intérêt et marché immobilier} | |
| 471 | +\begin{defbox}[Taux directeur --- Banque du Canada] | |
| 472 | +Taux d'intérêt auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. \textbf{Au 15 juillet 2026 : maintenu à 2,25\,\%.} | |
| 473 | +\end{defbox} | |
| 474 | +\vspace{2mm} | |
| 475 | +\uqotitle{Mécanisme de transmission :} | |
| 476 | +\begin{enumerate} | |
| 477 | + \item La Banque du Canada modifie le taux directeur | |
| 478 | + \item Le taux préférentiel des banques s'ajuste; les taux variables suivent | |
| 479 | + \item Les taux fixes réagissent via le marché obligataire | |
| 480 | + \item La capacité d'emprunt des ménages change | |
| 481 | + \item La demande et les prix immobiliers s'ajustent | |
| 482 | +\end{enumerate} | |
| 483 | +\end{frame} | |
| 484 | + | |
| 485 | +\begin{frame}{Taux d'intérêt --- Impact concret} | |
| 486 | +\begin{exbox}[Hausse de 1\,\% du taux hypothécaire] | |
| 487 | +Prêt de 400~000~\$, amortissement 25 ans : | |
| 488 | +\begin{itemize} | |
| 489 | + \item Paiement mensuel : $+$~215~\$/mois environ | |
| 490 | + \item Capacité d'emprunt réduite de $\approx$ 10\,\% | |
| 491 | + \item Pression à la baisse sur les prix | |
| 492 | +\end{itemize} | |
| 493 | +\end{exbox} | |
| 494 | +\vspace{2mm} | |
| 495 | +\begin{itemize} | |
| 496 | + \item Une \textbf{baisse} de 1\,\% produit l'effet inverse : stimulation de la demande | |
| 497 | + \item L'effet est amplifié par le \textbf{test de résistance} hypothécaire (BSIF) | |
| 498 | +\end{itemize} | |
| 499 | +\end{frame} | |
| 500 | + | |
| 501 | +\begin{frame}{Évolution du taux directeur et des prix (2015--2026)} | |
| 502 | +\begin{center} | |
| 503 | +\begin{tikzpicture} | |
| 504 | +\begin{axis}[ | |
| 505 | + width=12.6cm, height=4.6cm, | |
| 506 | + xlabel={Année}, | |
| 507 | + axis y line*=left, | |
| 508 | + ylabel={Taux directeur (\%)}, | |
| 509 | + ymin=0, ymax=6, | |
| 510 | + xmin=2015, xmax=2026.5, | |
| 511 | + xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025}, | |
| 512 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 513 | + line width=1.5pt, | |
| 514 | + mark size=1.5pt, | |
| 515 | + legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}, | |
| 516 | + ylabel style={uqoRouge}, | |
| 517 | + y tick label style={color=uqoRouge}, | |
| 518 | +] | |
| 519 | +\addplot[uqoRouge, mark=square*, thick] coordinates { | |
| 520 | + (2015,0.75) (2016,0.50) (2017,1.00) (2018,1.75) (2019,1.75) | |
| 521 | + (2020,0.25) (2021,0.25) (2022,4.25) (2023,5.00) (2024,3.25) | |
| 522 | + (2025,2.25) (2026,2.25) | |
| 523 | +}; | |
| 524 | +\addlegendentry{Taux directeur BdC (fin d'année)} | |
| 525 | +\end{axis} | |
| 526 | +\begin{axis}[ | |
| 527 | + width=12.6cm, height=4.6cm, | |
| 528 | + axis y line*=right, | |
| 529 | + axis x line=none, | |
| 530 | + ylabel={Indice de prix (2015 = 100)}, | |
| 531 | + ymin=90, ymax=230, | |
| 532 | + xmin=2015, xmax=2026.5, | |
| 533 | + line width=1.5pt, | |
| 534 | + mark size=1.5pt, | |
| 535 | + legend style={at={(0.98,0.03)}, anchor=south east}, | |
| 536 | + ylabel style={uqoBleu}, | |
| 537 | + y tick label style={color=uqoBleu}, | |
| 538 | +] | |
| 539 | +\addplot[uqoBleu, mark=*, thick] coordinates { | |
| 540 | + (2015,100) (2016,105) (2017,110) (2018,118) (2019,125) | |
| 541 | + (2020,140) (2021,170) (2022,190) (2023,185) (2024,195) | |
| 542 | + (2025,205) (2026,215) | |
| 543 | +}; | |
| 544 | +\addlegendentry{Prix résidentiel Qc (schématique)} | |
| 545 | +\end{axis} | |
| 546 | +\end{tikzpicture} | |
| 547 | +\end{center} | |
| 548 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 549 | +Taux directeur : Banque du Canada (2,25\,\% maintenu le 15 juillet 2026). La corrélation inverse taux--prix n'est pas parfaite : l'immigration et l'offre modulent la réponse. | |
| 550 | +\end{notebox} | |
| 551 | +\end{frame} | |
| 552 | + | |
| 553 | +\begin{frame}{Démographie et immigration} | |
| 554 | +\begin{itemize} | |
| 555 | + \item Population du Québec : $\approx$ \textbf{9,0 millions} (ISQ, 2025) | |
| 556 | + \item Croissance \textbf{exceptionnelle en 2023--2024}, portée par l'immigration temporaire | |
| 557 | + \item \uqoalert{Net ralentissement depuis 2025} (resserrement des seuils et des programmes) | |
| 558 | + \item Immigration permanente : $\approx$ 50~000 admissions/an | |
| 559 | + \item Vieillissement de la population et réduction de la taille des ménages | |
| 560 | +\end{itemize} | |
| 561 | +\vspace{1mm} | |
| 562 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 563 | +ISQ, Statistique Canada --- bilans démographiques 2024--2025. | |
| 564 | +\end{notebox} | |
| 565 | +\end{frame} | |
| 566 | + | |
| 567 | +\begin{frame}{Démographie --- Impact sur l'immobilier} | |
| 568 | +\begin{importbox}[Pression sur la demande] | |
| 569 | +\begin{itemize} | |
| 570 | + \item Chaque nouveau ménage nécessite un logement | |
| 571 | + \item $\approx$ 45~000 à 55~000 nouveaux ménages/an au Québec (ordre de grandeur) | |
| 572 | + \item Construction : $\approx$ 40~000 à 50~000 mises en chantier/an | |
| 573 | + \item \textbf{Déficit structurel} de logements accumulé | |
| 574 | + \item Demande concentrée dans Montréal, Québec et Gatineau | |
| 575 | +\end{itemize} | |
| 576 | +\end{importbox} | |
| 577 | +\end{frame} | |
| 578 | + | |
| 579 | +\begin{frame}{Emploi, PIB et revenu --- Indicateurs économiques} | |
| 580 | +\begin{center} | |
| 581 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 582 | +\toprule | |
| 583 | +\textbf{Indicateur (Québec)} & \textbf{Ordre de grandeur} \\ | |
| 584 | +\midrule | |
| 585 | +PIB nominal & $\approx$ 550--600~G\$ \\ | |
| 586 | +Taux de chômage & $\approx$ 5--6\,\% \\ | |
| 587 | +Revenu médian des ménages & $\approx$ 72~000~\$ \\ | |
| 588 | +Taux d'inflation & $\approx$ 2--3\,\% \\ | |
| 589 | +Emplois liés à l'immobilier & $\approx$ 260~000 \\ | |
| 590 | +\bottomrule | |
| 591 | +\end{tabular} | |
| 592 | +\end{center} | |
| 593 | +\vspace{1mm} | |
| 594 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 595 | +ISQ et Statistique Canada --- ordres de grandeur, 2025--2026. | |
| 596 | +\end{notebox} | |
| 597 | +\end{frame} | |
| 598 | + | |
| 599 | +\begin{frame}{Emploi, PIB et revenu --- Lien avec l'immobilier} | |
| 600 | +\begin{itemize} | |
| 601 | + \item \textbf{Emploi} : détermine la capacité d'emprunt des ménages | |
| 602 | + \item \textbf{PIB} : indicateur de santé économique globale | |
| 603 | + \item \textbf{Endettement} : ratio dette/revenu $\approx$ 175\,\% au Canada (ordre de grandeur) | |
| 604 | + \item \textbf{Ratio prix/revenu} : Montréal $\approx$ 8x; Gatineau $\approx$ 6,5x; moyenne historique $\approx$ 4--5x | |
| 605 | + \item \textbf{Accessibilité} : en détérioration par rapport aux normes historiques | |
| 606 | +\end{itemize} | |
| 607 | +\end{frame} | |
| 608 | + | |
| 609 | +\begin{frame}{Politiques gouvernementales --- Fédéral} | |
| 610 | +\begin{columns}[T] | |
| 611 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 612 | +\uqotitle{Monétaire et prudentiel :} | |
| 613 | +\begin{itemize} | |
| 614 | + \item Taux directeur (Banque du Canada) | |
| 615 | + \item Assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) | |
| 616 | + \item Test de résistance hypothécaire (BSIF) | |
| 617 | +\end{itemize} | |
| 618 | +\end{column} | |
| 619 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 620 | +\uqotitle{Fiscal et accession :} | |
| 621 | +\begin{itemize} | |
| 622 | + \item \textbf{RAP} : retrait REER jusqu'à 60~000~\$ | |
| 623 | + \item \textbf{CELIAPP} : en vigueur depuis le 1\up{er} avril 2023 | |
| 624 | + \item Taxe sur les logements sous-utilisés | |
| 625 | + \item Encadrement de l'achat par des non-résidents | |
| 626 | +\end{itemize} | |
| 627 | +\end{column} | |
| 628 | +\end{columns} | |
| 629 | +\end{frame} | |
| 630 | + | |
| 631 | +\begin{frame}{Politiques gouvernementales --- Provincial et municipal} | |
| 632 | +\begin{columns}[T] | |
| 633 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 634 | +\uqotitle{Provincial :} | |
| 635 | +\begin{itemize} | |
| 636 | + \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») | |
| 637 | + \item Programmes SHQ : logement abordable | |
| 638 | + \item CPTAQ : protection du territoire agricole | |
| 639 | + \item TAL : encadrement du marché locatif | |
| 640 | +\end{itemize} | |
| 641 | +\end{column} | |
| 642 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 643 | +\uqotitle{Municipal :} | |
| 644 | +\begin{itemize} | |
| 645 | + \item Rôle d'évaluation triennal | |
| 646 | + \item Taxes foncières | |
| 647 | + \item Zonage et réglementation d'urbanisme | |
| 648 | + \item Programmes de rénovation et subventions | |
| 649 | +\end{itemize} | |
| 650 | +\end{column} | |
| 651 | +\end{columns} | |
| 652 | +\end{frame} | |
| 653 | + | |
| 654 | +\begin{frame}{Impact des politiques sur la valeur --- Exemples} | |
| 655 | +\begin{center} | |
| 656 | +\small | |
| 657 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}} | |
| 658 | +\toprule | |
| 659 | +\textbf{Politique} & \textbf{Effet attendu} & \textbf{Impact sur la valeur} \\ | |
| 660 | +\midrule | |
| 661 | +Resserrement du test de résistance & Réduit la capacité d'emprunt & Pression à la baisse \\ | |
| 662 | +\addlinespace | |
| 663 | +CELIAPP (depuis avril 2023) & Stimule la première accession & Pression à la hausse \\ | |
| 664 | +\addlinespace | |
| 665 | +Encadrement des achats étrangers & Réduit la demande spéculative & Neutre à légère baisse \\ | |
| 666 | +\addlinespace | |
| 667 | +Logement abordable (offre) & Augmente l'offre & Stabilisation des prix \\ | |
| 668 | +\addlinespace | |
| 669 | +Hausse des droits de mutation (Mtl) & Freine les transactions & Légère pression à la baisse \\ | |
| 670 | +\bottomrule | |
| 671 | +\end{tabular} | |
| 672 | +\end{center} | |
| 673 | +\end{frame} | |
| 674 | + | |
| 675 | +% ====================================================================== | |
| 676 | +\section{Particularités régionales au Québec} | |
| 677 | +% ====================================================================== | |
| 678 | + | |
| 679 | +\begin{frame}{Prix médians --- Unifamiliales (APCIQ, juin 2026)} | |
| 680 | +\begin{center} | |
| 681 | +\begin{tikzpicture} | |
| 682 | +\begin{axis}[ | |
| 683 | + ybar, | |
| 684 | + width=12.6cm, height=5.0cm, | |
| 685 | + bar width=1.15cm, | |
| 686 | + ylabel={Prix médian (milliers \$)}, | |
| 687 | + symbolic x coords={RMR Montreal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Quebec}, | |
| 688 | + xtick=data, | |
| 689 | + xticklabels={RMR Montréal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Québec}, | |
| 690 | + x tick label style={font=\small}, | |
| 691 | + ymin=0, ymax=780, | |
| 692 | + nodes near coords, | |
| 693 | + nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu}, | |
| 694 | + every node near coord/.append style={above}, | |
| 695 | + axis lines*=left, | |
| 696 | + ymajorgrids=true, | |
| 697 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 698 | +] | |
| 699 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 700 | + (RMR Montreal, 645) | |
| 701 | + (Province Qc, 519) | |
| 702 | + (RMR Gatineau, 477) | |
| 703 | + (RMR Quebec, 477) | |
| 704 | +}; | |
| 705 | +\end{axis} | |
| 706 | +\end{tikzpicture} | |
| 707 | +\end{center} | |
| 708 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 709 | +APCIQ/Centris, cumul janvier--juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs (indicatif : 300~000--420~000~\$). | |
| 710 | +\end{notebox} | |
| 711 | +\end{frame} | |
| 712 | + | |
| 713 | +\begin{frame}{Montréal --- Le plus grand marché du Québec} | |
| 714 | +\begin{columns}[T] | |
| 715 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 716 | +\uqotitle{Caractéristiques :} | |
| 717 | +\begin{itemize} | |
| 718 | + \item RMR Montréal : $\approx$ 4,3 millions d'habitants | |
| 719 | + \item $\approx$ 50\,\% des transactions du Québec | |
| 720 | + \item Marché diversifié : unifamiliales, condos, plex | |
| 721 | + \item Fort marché de la copropriété | |
| 722 | + \item Inoccupation locative : 2,1\,\% (SCHL, oct. 2025) | |
| 723 | +\end{itemize} | |
| 724 | +\end{column} | |
| 725 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 726 | +\uqotitle{Prix médians (janv.--juin 2026) :} | |
| 727 | +\begin{center} | |
| 728 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 729 | +\toprule | |
| 730 | +\textbf{Type} & \textbf{Prix médian} \\ | |
| 731 | +\midrule | |
| 732 | +Unifamiliale & 645~000~\$ \\ | |
| 733 | +Copropriété & 429~000~\$ \\ | |
| 734 | +Plex (2--5 log.) & 870~000~\$ \\ | |
| 735 | +\bottomrule | |
| 736 | +\end{tabular} | |
| 737 | +\end{center} | |
| 738 | +\vspace{2mm} | |
| 739 | +\begin{importbox}[Enjeu clé] | |
| 740 | +\raggedright Accessibilité en déclin : le ratio prix/revenu dépasse 8x dans le Grand Montréal. | |
| 741 | +\end{importbox} | |
| 742 | +\end{column} | |
| 743 | +\end{columns} | |
| 744 | +\end{frame} | |
| 745 | + | |
| 746 | +\begin{frame}{Québec RMR --- Caractéristiques} | |
| 747 | +\begin{itemize} | |
| 748 | + \item RMR Québec : $\approx$ 840~000 habitants | |
| 749 | + \item Marché dominé par les \textbf{unifamiliales} | |
| 750 | + \item Économie : fonction publique provinciale, technologies, assurances | |
| 751 | + \item Prix historiquement plus abordables, mais en forte progression depuis 2020 | |
| 752 | + \item Marché locatif \uqoalert{le plus tendu} des grandes RMR : inoccupation 0,9\,\% (SCHL, oct. 2025) | |
| 753 | +\end{itemize} | |
| 754 | +\end{frame} | |
| 755 | + | |
| 756 | +\begin{frame}{Québec RMR --- Repères chiffrés et avantages} | |
| 757 | +\begin{center} | |
| 758 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 759 | +\toprule | |
| 760 | +\textbf{Indicateur} & \textbf{Valeur} \\ | |
| 761 | +\midrule | |
| 762 | +Prix médian unifamiliale (janv.--juin 2026) & 477~000~\$ \\ | |
| 763 | +Taux d'inoccupation locatif (oct. 2025) & 0,9\,\% \\ | |
| 764 | +Loyer moyen 2 chambres (oct. 2025) & $\approx$ 1~160~\$/mois \\ | |
| 765 | +\bottomrule | |
| 766 | +\end{tabular} | |
| 767 | +\end{center} | |
| 768 | +\vspace{2mm} | |
| 769 | +\uqotitle{Avantages :} | |
| 770 | +\begin{itemize} | |
| 771 | + \item Ratio prix/revenu plus favorable que Montréal | |
| 772 | + \item Qualité de vie élevée et stabilité économique | |
| 773 | +\end{itemize} | |
| 774 | +\end{frame} | |
| 775 | + | |
| 776 | +\begin{frame}{Gatineau --- Le marché interprovincial} | |
| 777 | +\begin{importbox}[Marché unique au Québec] | |
| 778 | +Gatineau fait partie de la \textbf{RMR Ottawa--Gatineau}, à cheval entre le Québec et l'Ontario. Les dynamiques de prix sont fortement influencées par le marché d'Ottawa et la fonction publique fédérale. | |
| 779 | +\end{importbox} | |
| 780 | +\vspace{2mm} | |
| 781 | +\uqotitle{Caractéristiques :} | |
| 782 | +\begin{itemize} | |
| 783 | + \item Ville de Gatineau : $\approx$ 300~000 habitants; RMR : $\approx$ 1,5 million | |
| 784 | + \item Fonction publique fédérale : $\approx$ 30\,\% des emplois | |
| 785 | + \item Migration résidentielle Ontario $\rightarrow$ Québec active | |
| 786 | + \item Marché bilingue | |
| 787 | +\end{itemize} | |
| 788 | +\end{frame} | |
| 789 | + | |
| 790 | +\begin{frame}{Gatineau vs Ottawa --- Prix et coût de vie} | |
| 791 | +\begin{center} | |
| 792 | +\small | |
| 793 | +\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm}@{}} | |
| 794 | +\toprule | |
| 795 | + & \textbf{Gatineau} & \textbf{Ottawa} \\ | |
| 796 | +\midrule | |
| 797 | +Prix médian unifamiliale & $\approx$ 477~000~\$ (T1 2026) & Nettement plus élevé (écart indicatif 20--30\,\%) \\ | |
| 798 | +\addlinespace | |
| 799 | +Taxes foncières & Généralement plus élevées & Plus basses \\ | |
| 800 | +\addlinespace | |
| 801 | +Impôt sur le revenu & Plus élevé & Plus bas \\ | |
| 802 | +\addlinespace | |
| 803 | +Frais de garde & Historiquement plus bas & Écart réduit depuis les ententes fédérales \\ | |
| 804 | +\bottomrule | |
| 805 | +\end{tabular} | |
| 806 | +\end{center} | |
| 807 | +\vspace{1mm} | |
| 808 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 809 | +Malgré une fiscalité plus lourde, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles. | |
| 810 | +\end{notebox} | |
| 811 | +\end{frame} | |
| 812 | + | |
| 813 | +\begin{frame}{Gatineau --- Un marché locatif en détente} | |
| 814 | +\begin{itemize} | |
| 815 | + \item Taux d'inoccupation : \textbf{3,8\,\%} --- le plus élevé des grandes RMR québécoises | |
| 816 | + \item Loyer moyen 2 chambres : $\approx$ \textbf{1~420~\$/mois} --- \uqohighlight{le plus élevé au Québec} | |
| 817 | + \item Offre locative neuve importante (livraisons récentes) | |
| 818 | + \item Conséquence pour l'évaluateur : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles, prudence dans la projection des revenus | |
| 819 | +\end{itemize} | |
| 820 | +\vspace{1mm} | |
| 821 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 822 | +SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025. | |
| 823 | +\end{notebox} | |
| 824 | +\end{frame} | |
| 825 | + | |
| 826 | +\begin{frame}{Les régions du Québec --- Marchés en croissance} | |
| 827 | +\begin{columns}[T] | |
| 828 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 829 | +\uqotitle{Croissance rapide :} | |
| 830 | +\begin{itemize} | |
| 831 | + \item \textbf{Laurentides / Lanaudière} : exode urbain, télétravail | |
| 832 | + \item \textbf{Estrie} : attractivité pour les télétravailleurs | |
| 833 | + \item \textbf{Outaouais rural} : débordement de Gatineau | |
| 834 | + \item \textbf{Chaudière-Appalaches} : industrie manufacturière | |
| 835 | +\end{itemize} | |
| 836 | +\end{column} | |
| 837 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 838 | +\uqotitle{À surveiller :} | |
| 839 | +\begin{itemize} | |
| 840 | + \item \textbf{Bas-Saint-Laurent} : prix encore abordables | |
| 841 | + \item \textbf{Centre-du-Québec} : croissance industrielle | |
| 842 | + \item \textbf{Abitibi} : cycle minier favorable | |
| 843 | +\end{itemize} | |
| 844 | +\end{column} | |
| 845 | +\end{columns} | |
| 846 | +\end{frame} | |
| 847 | + | |
| 848 | +\begin{frame}{Les régions du Québec --- Marchés à défis} | |
| 849 | +\begin{itemize} | |
| 850 | + \item \textbf{Gaspésie} : déclin démographique | |
| 851 | + \item \textbf{Côte-Nord} : dépendance aux ressources naturelles | |
| 852 | + \item \textbf{Nord-du-Québec} : marché très restreint | |
| 853 | +\end{itemize} | |
| 854 | +\vspace{2mm} | |
| 855 | +\begin{exbox}[Effet du télétravail] | |
| 856 | +Depuis 2020, les régions situées à 1--2 heures des grands centres connaissent une hausse de prix supérieure à la moyenne provinciale ($+$30 à $+$50\,\% en 3 ans, estimation) en raison du \textbf{télétravail} et de la recherche d'espace. | |
| 857 | +\end{exbox} | |
| 858 | +\end{frame} | |
| 859 | + | |
| 860 | +\begin{frame}{Croissance des prix par région (2020--2025)} | |
| 861 | +\begin{center} | |
| 862 | +\begin{tikzpicture} | |
| 863 | +\begin{axis}[ | |
| 864 | + xbar, | |
| 865 | + width=11.5cm, height=5.3cm, | |
| 866 | + bar width=0.26cm, | |
| 867 | + xlabel={Hausse cumulative des prix (\%)}, | |
| 868 | + symbolic y coords={Cote-Nord, Saguenay, Mauricie, Capitale-Nationale, Montreal, Monteregie, Outaouais, Estrie, Laurentides, Lanaudiere}, | |
| 869 | + ytick=data, | |
| 870 | + yticklabels={Côte-Nord, Saguenay, Mauricie, Capitale-Nationale, Montréal, Montérégie, Outaouais, Estrie, Laurentides, Lanaudière}, | |
| 871 | + y tick label style={font=\scriptsize}, | |
| 872 | + xmin=0, xmax=80, | |
| 873 | + nodes near coords, | |
| 874 | + nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoBleu}, | |
| 875 | + every node near coord/.append style={right}, | |
| 876 | + axis lines*=left, | |
| 877 | + xmajorgrids=true, | |
| 878 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 879 | +] | |
| 880 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 881 | + (25,Cote-Nord) | |
| 882 | + (30,Saguenay) | |
| 883 | + (38,Mauricie) | |
| 884 | + (40,Capitale-Nationale) | |
| 885 | + (42,Montreal) | |
| 886 | + (45,Monteregie) | |
| 887 | + (48,Outaouais) | |
| 888 | + (55,Estrie) | |
| 889 | + (60,Laurentides) | |
| 890 | + (65,Lanaudiere) | |
| 891 | +}; | |
| 892 | +\end{axis} | |
| 893 | +\end{tikzpicture} | |
| 894 | +\end{center} | |
| 895 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 896 | +Illustration schématique --- estimations à partir d'APCIQ/Centris (unifamiliales, 2020--2025). | |
| 897 | +\end{notebox} | |
| 898 | +\end{frame} | |
| 899 | + | |
| 900 | +\begin{frame}{Gatineau--Ottawa --- Trajectoires de prix} | |
| 901 | +\begin{center} | |
| 902 | +\begin{tikzpicture} | |
| 903 | +\begin{axis}[ | |
| 904 | + width=12.6cm, height=4.8cm, | |
| 905 | + ylabel={Prix médian (milliers \$)}, | |
| 906 | + xmin=2015, xmax=2026.5, | |
| 907 | + ymin=200, ymax=700, | |
| 908 | + xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025}, | |
| 909 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 910 | + line width=1.5pt, | |
| 911 | + mark size=1.8pt, | |
| 912 | + legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west}, | |
| 913 | + axis lines*=left, | |
| 914 | +] | |
| 915 | +\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates { | |
| 916 | + (2015,240) (2016,250) (2017,262) (2018,280) (2019,298) | |
| 917 | + (2020,335) (2021,400) (2022,440) (2023,415) (2024,440) | |
| 918 | + (2025,460) (2026,477) | |
| 919 | +}; | |
| 920 | +\addlegendentry{Gatineau} | |
| 921 | +\addplot[uqoRouge, mark=square*] coordinates { | |
| 922 | + (2015,370) (2016,378) (2017,390) (2018,410) (2019,425) | |
| 923 | + (2020,480) (2021,560) (2022,610) (2023,575) (2024,590) | |
| 924 | + (2025,605) (2026,620) | |
| 925 | +}; | |
| 926 | +\addlegendentry{Ottawa} | |
| 927 | +\end{axis} | |
| 928 | +\end{tikzpicture} | |
| 929 | +\end{center} | |
| 930 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 931 | +Illustration schématique (point 2026 de Gatineau : APCIQ, T1 2026). L'écart de prix avec Ottawa persiste : un avantage compétitif durable pour Gatineau auprès des ménages de la région. | |
| 932 | +\end{notebox} | |
| 933 | +\end{frame} | |
| 934 | + | |
| 935 | +\begin{frame}{Facteurs régionaux influençant la valeur} | |
| 936 | +\begin{center} | |
| 937 | +\footnotesize | |
| 938 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm}@{}} | |
| 939 | +\toprule | |
| 940 | +\textbf{Facteur} & \textbf{Grands centres} & \textbf{Villes moyennes} & \textbf{Régions éloignées} \\ | |
| 941 | +\midrule | |
| 942 | +Démographie & Forte croissance & Croissance modérée & Déclin possible \\ | |
| 943 | +Emploi & Diversifié & Quelques secteurs clés & Ressources naturelles \\ | |
| 944 | +Offre & Limitée, densification & Terrains disponibles & Offre abondante \\ | |
| 945 | +Liquidité du marché & Élevée & Moyenne & Faible \\ | |
| 946 | +Volatilité des prix & Modérée à élevée & Modérée & Liée aux cycles des ressources \\ | |
| 947 | +\bottomrule | |
| 948 | +\end{tabular} | |
| 949 | +\end{center} | |
| 950 | +\vspace{1mm} | |
| 951 | +\begin{notebox}[Implication pour l'évaluateur] | |
| 952 | +Adapter l'analyse aux réalités locales : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. | |
| 953 | +\end{notebox} | |
| 954 | +\end{frame} | |
| 955 | + | |
| 956 | +% ====================================================================== | |
| 957 | +\section{Outils d'analyse et sources de données} | |
| 958 | +% ====================================================================== | |
| 959 | + | |
| 960 | +\begin{frame}{Sources institutionnelles de données de marché} | |
| 961 | +\begin{columns}[T] | |
| 962 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 963 | +\uqotitle{SCHL :} | |
| 964 | +\begin{itemize} | |
| 965 | + \item Rapports sur le marché de l'habitation | |
| 966 | + \item Mises en chantier | |
| 967 | + \item Enquête sur les logements locatifs (inoccupation, loyers) | |
| 968 | +\end{itemize} | |
| 969 | +\end{column} | |
| 970 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 971 | +\uqotitle{APCIQ / Centris :} | |
| 972 | +\begin{itemize} | |
| 973 | + \item Ventes et prix médians (MLS) | |
| 974 | + \item Inscriptions et délais de vente | |
| 975 | + \item Baromètre des conditions de marché | |
| 976 | +\end{itemize} | |
| 977 | +\end{column} | |
| 978 | +\end{columns} | |
| 979 | +\vspace{2mm} | |
| 980 | +\begin{itemize} | |
| 981 | + \item \textbf{ISQ} : démographie, économie et statistiques régionales | |
| 982 | +\end{itemize} | |
| 983 | +\end{frame} | |
| 984 | + | |
| 985 | +\begin{frame}{Sources complémentaires} | |
| 986 | +\begin{itemize} | |
| 987 | + \item \textbf{Banque du Canada} : taux directeur, stabilité financière | |
| 988 | + \item \textbf{Statistique Canada} : recensement, IPC et inflation | |
| 989 | + \item \textbf{Registre foncier du Québec} : transactions publiées | |
| 990 | + \item \textbf{Rôles d'évaluation} municipaux | |
| 991 | + \item \textbf{JLR / Teranet} : données transactionnelles et indices de prix | |
| 992 | +\end{itemize} | |
| 993 | +\end{frame} | |
| 994 | + | |
| 995 | +\begin{frame}{Le Baromètre Centris --- Interpréter le marché} | |
| 996 | +\begin{defbox}[Indice des conditions de marché --- APCIQ/Centris] | |
| 997 | +Rapport entre les \textbf{ventes} et les \textbf{nouvelles inscriptions}, utilisé pour qualifier l'état du marché. | |
| 998 | +\end{defbox} | |
| 999 | +\vspace{2mm} | |
| 1000 | +\begin{center} | |
| 1001 | +\begin{tikzpicture} | |
| 1002 | +\node[uqocard, fill=uqoBleu!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (ach) at (0,0) | |
| 1003 | + {\textbf{Marché d'acheteurs}\\Ratio $<$ 40\,\%}; | |
| 1004 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (eq) at (4.3,0) | |
| 1005 | + {\textbf{Marché équilibré}\\Ratio 40--60\,\%}; | |
| 1006 | +\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (ven) at (8.6,0) | |
| 1007 | + {\textbf{Marché de vendeurs}\\Ratio $>$ 60\,\%}; | |
| 1008 | + | |
| 1009 | +\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of ach, align=center] {Prix stables ou en baisse\\Négociation : acheteur}; | |
| 1010 | +\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of eq, align=center] {Prix stables\\Pouvoir partagé}; | |
| 1011 | +\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of ven, align=center] {Prix en hausse\\Surenchères possibles}; | |
| 1012 | + | |
| 1013 | +\draw[->, very thick, uqoGris] (-1.9,-2.2) -- (10.5,-2.2); | |
| 1014 | +\node[font=\scriptsize, uqoGris, anchor=west] at (-1.9,-2.6) {Surplus d'offre}; | |
| 1015 | +\node[font=\scriptsize, uqoGris, anchor=east] at (10.5,-2.6) {Pénurie d'offre}; | |
| 1016 | +\end{tikzpicture} | |
| 1017 | +\end{center} | |
| 1018 | +\end{frame} | |
| 1019 | + | |
| 1020 | +\begin{frame}{Conditions de marché en 2026 --- Rééquilibrage} | |
| 1021 | +\begin{itemize} | |
| 1022 | + \item Inscriptions en nette hausse : $+$18\,\% sur un an (juin 2026) | |
| 1023 | + \item Ventes en légère baisse : $-$4\,\% sur un an | |
| 1024 | + \item Le marché passe de conditions de « vendeurs » (2025) à un \textbf{rééquilibrage} | |
| 1025 | + \item Les prix continuent de progresser, mais à un rythme modéré | |
| 1026 | +\end{itemize} | |
| 1027 | +\vspace{1mm} | |
| 1028 | +\begin{quizbox}[À vous] | |
| 1029 | +Selon les statistiques Centris les plus récentes, votre région est-elle en marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? | |
| 1030 | +\end{quizbox} | |
| 1031 | +\end{frame} | |
| 1032 | + | |
| 1033 | +% ====================================================================== | |
| 1034 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 1035 | +% ====================================================================== | |
| 1036 | + | |
| 1037 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 1038 | +\begin{enumerate} | |
| 1039 | + \item Le marché immobilier est \textbf{segmenté} : résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif | |
| 1040 | + \item Les \textbf{cycles immobiliers} comportent 4 phases et durent 7 à 12 ans | |
| 1041 | + \item \textbf{Taux d'intérêt}, \textbf{démographie} et \textbf{politiques publiques} : principaux facteurs macroéconomiques | |
| 1042 | + \item Le taux directeur est redescendu à \textbf{2,25\,\%} en 2026; le marché se \textbf{rééquilibre} | |
| 1043 | + \item Les marchés régionaux sont \textbf{contrastés} --- y compris le locatif (Gatineau en détente, Québec très tendu) | |
| 1044 | + \item \textbf{Gatineau--Ottawa} : un cas unique de marché interprovincial | |
| 1045 | +\end{enumerate} | |
| 1046 | +\end{frame} | |
| 1047 | + | |
| 1048 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 1049 | +\begin{itemize} | |
| 1050 | + \item Lecture : chapitre sur la collecte de données (manuel de l'OEAQ) | |
| 1051 | + \item Consulter le site du \textbf{Registre foncier} du Québec | |
| 1052 | + \item Explorer les statistiques \textbf{Centris} pour votre région | |
| 1053 | + \item Se familiariser avec les données de la \textbf{SCHL} | |
| 1054 | + \item Réflexion : quelles sources utiliseriez-vous pour évaluer une propriété dans votre quartier? | |
| 1055 | +\end{itemize} | |
| 1056 | +\end{frame} | |
| 1057 | + | |
| 1058 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1059 | +\contactslide[Prochaine séance : Collecte et analyse des données] | |
| 1060 | +\end{frame} | |
| 1061 | + | |
| 1062 | +% ====================================================================== | |
| 1063 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1064 | +\nocite{schl2025,schlLocatif2025,apciq2026,isq2025,bdcTaux2026,talIndices2026,appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,ccq,lfm,quebecMutations,osfiMqr,registreFoncier,desrosiers2008,baumcrosby2022} | |
| 1065 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1066 | +\end{frame} | |
| 1067 | + | |
| 1068 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance06.tex
+1061 −0
@@ -0,0 +1,1061 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 6 : Collecte et analyse des données | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 6]{Séance 6 : Collecte et analyse des données} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Sources d'information au Québec} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{L'importance de la collecte de données} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | |
| 35 | +La qualité d'une évaluation repose directement sur la \textbf{qualité, la pertinence et la fiabilité} des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\uqotitle{Types de données requises :} | |
| 39 | +\begin{enumerate} | |
| 40 | + \item Données sur le \textbf{bien-fonds} (sujet) | |
| 41 | + \item Données sur le \textbf{marché} (comparables) | |
| 42 | + \item Données sur le \textbf{voisinage} et la localisation | |
| 43 | + \item Données \textbf{économiques} et démographiques | |
| 44 | + \item Données \textbf{juridiques} et réglementaires | |
| 45 | +\end{enumerate} | |
| 46 | +\end{frame} | |
| 47 | + | |
| 48 | +\begin{frame}{Les critères de qualité des données} | |
| 49 | +\begin{columns}[T] | |
| 50 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 51 | +\begin{itemize} | |
| 52 | + \item \textbf{Fiabilité} : sources officielles et vérifiables | |
| 53 | + \item \textbf{Pertinence} : lien direct avec le mandat | |
| 54 | + \item \textbf{Actualité} : données récentes | |
| 55 | +\end{itemize} | |
| 56 | +\end{column} | |
| 57 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 58 | +\begin{itemize} | |
| 59 | + \item \textbf{Suffisance} : quantité adéquate | |
| 60 | + \item \textbf{Exactitude} : données vérifiées | |
| 61 | + \item \textbf{Objectivité} : sources indépendantes | |
| 62 | +\end{itemize} | |
| 63 | +\end{column} | |
| 64 | +\end{columns} | |
| 65 | +\vspace{2mm} | |
| 66 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 67 | +Une donnée non vérifiée n'est qu'une \textbf{hypothèse} : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. | |
| 68 | +\end{notebox} | |
| 69 | +\end{frame} | |
| 70 | + | |
| 71 | +\begin{frame}{Processus de collecte des données} | |
| 72 | +\begin{center} | |
| 73 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 74 | +\node[uqostep] (s1) {1. \textbf{Identifier} les données nécessaires selon le mandat et les méthodes}; | |
| 75 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. \textbf{Planifier} les sources à consulter et la stratégie de recherche}; | |
| 76 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. \textbf{Collecter} les données primaires (inspection, entrevues) et secondaires (registres)}; | |
| 77 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. \textbf{Vérifier} l'exactitude et la cohérence des données recueillies}; | |
| 78 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Organiser} et classer les données de manière systématique}; | |
| 79 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. \textbf{Analyser} les données dans le cadre des méthodes d'évaluation}; | |
| 80 | + | |
| 81 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 82 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 83 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 84 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 85 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 86 | +\end{tikzpicture} | |
| 87 | +\end{center} | |
| 88 | +\end{frame} | |
| 89 | + | |
| 90 | +\begin{frame}{Le Registre foncier du Québec --- Rôle et contenu} | |
| 91 | +\begin{defbox}[Registre foncier --- Bureau de la publicité des droits] | |
| 92 | +Registre \textbf{public} (aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) qui assure la \textbf{publicité des droits réels immobiliers}. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété. | |
| 93 | +\end{defbox} | |
| 94 | +\vspace{2mm} | |
| 95 | +\begin{columns}[T] | |
| 96 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 97 | +\uqotitle{Informations disponibles :} | |
| 98 | +\begin{itemize} | |
| 99 | + \item Actes de \textbf{vente} (prix, conditions) | |
| 100 | + \item Actes \textbf{hypothécaires} (montants, créanciers) | |
| 101 | + \item \textbf{Servitudes} et charges | |
| 102 | + \item \textbf{Droits réels} (usufruit, emphytéose) | |
| 103 | +\end{itemize} | |
| 104 | +\end{column} | |
| 105 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 106 | +\uqotitle{Également :} | |
| 107 | +\begin{itemize} | |
| 108 | + \item \textbf{Avis} (préavis d'exercice, saisies) | |
| 109 | + \item \textbf{Baux publiés} : la publication les rend opposables aux tiers (surtout les baux commerciaux de longue durée) | |
| 110 | + \item \textbf{Déclarations de copropriété} | |
| 111 | +\end{itemize} | |
| 112 | +\end{column} | |
| 113 | +\end{columns} | |
| 114 | +\end{frame} | |
| 115 | + | |
| 116 | +\begin{frame}{Le Registre foncier --- Accès et tarification} | |
| 117 | +\begin{itemize} | |
| 118 | + \item Accès en ligne : \textbf{registrefoncier.gouv.qc.ca} | |
| 119 | + \item Recherche par \textbf{lot} (numéro cadastral) ou par \textbf{nom} (index des noms) | |
| 120 | + \item \textbf{Index des immeubles} : historique complet des inscriptions d'un lot | |
| 121 | + \item Consultation d'un document : \textbf{1,50~\$} depuis le 1\ier{} avril 2026 (1~\$ de 2002 à mars 2026); tarif désormais indexé annuellement | |
| 122 | + \item Carte interactive : certains renseignements accessibles \textbf{gratuitement} | |
| 123 | + \item Documents numérisés depuis $\approx$ 1985; copies certifiées et autres produits offerts selon une tarification distincte | |
| 124 | +\end{itemize} | |
| 125 | +\vspace{1mm} | |
| 126 | +\begin{importbox}[Obligatoire] | |
| 127 | +L'évaluateur \textbf{doit} consulter le Registre foncier pour confirmer les droits et les conditions de vente des comparables. | |
| 128 | +\end{importbox} | |
| 129 | +\end{frame} | |
| 130 | + | |
| 131 | +\begin{frame}{Le système Centris (MLS québécois)} | |
| 132 | +\begin{defbox}[Centris --- Service inter-agences] | |
| 133 | +\textbf{Centris} est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ --- l'équivalent québécois du système MLS (\textit{Multiple Listing Service}). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles. | |
| 134 | +\end{defbox} | |
| 135 | +\vspace{2mm} | |
| 136 | +\begin{columns}[T] | |
| 137 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 138 | +\uqotitle{Données disponibles :} | |
| 139 | +\begin{itemize} | |
| 140 | + \item Inscriptions actives et historiques | |
| 141 | + \item Prix demandé et prix vendu | |
| 142 | + \item Dates de mise en marché et de vente | |
| 143 | + \item Historique des baisses de prix | |
| 144 | +\end{itemize} | |
| 145 | +\end{column} | |
| 146 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 147 | +\uqotitle{Également :} | |
| 148 | +\begin{itemize} | |
| 149 | + \item Caractéristiques physiques détaillées | |
| 150 | + \item Photos et descriptions | |
| 151 | + \item Conditions de vente | |
| 152 | +\end{itemize} | |
| 153 | +\end{column} | |
| 154 | +\end{columns} | |
| 155 | +\end{frame} | |
| 156 | + | |
| 157 | +\begin{frame}{Centris --- Accès professionnel et limites} | |
| 158 | +\uqotitle{Accès pour l'évaluateur :} | |
| 159 | +\begin{itemize} | |
| 160 | + \item Accès professionnel via \textbf{Centris.ca} | |
| 161 | + \item Outils de recherche de comparables | |
| 162 | + \item Rapports statistiques par secteur | |
| 163 | + \item \textbf{Matrix} : plateforme détaillée pour professionnels | |
| 164 | + \item Historique de données sur plus de 10 ans | |
| 165 | +\end{itemize} | |
| 166 | +\vspace{1mm} | |
| 167 | +\begin{notebox}[Limite] | |
| 168 | +Ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à $\approx$ 15--20\,\% des transactions (ordre de grandeur). | |
| 169 | +\end{notebox} | |
| 170 | +\end{frame} | |
| 171 | + | |
| 172 | +\begin{frame}{Le rôle d'évaluation foncière} | |
| 173 | +\begin{defbox}[Rôle d'évaluation] | |
| 174 | +Document officiel préparé par les \textbf{municipalités} (ou la MRC) qui attribue une \textbf{valeur foncière} à chaque propriété pour fins de \textbf{taxation municipale}. Révisé tous les \textbf{3 ans} au Québec. | |
| 175 | +\end{defbox} | |
| 176 | +\vspace{2mm} | |
| 177 | +\begin{columns}[T] | |
| 178 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 179 | +\uqotitle{Informations disponibles :} | |
| 180 | +\begin{itemize} | |
| 181 | + \item Valeur du terrain | |
| 182 | + \item Valeur du bâtiment | |
| 183 | + \item Valeur totale (terrain + bâtiment) | |
| 184 | + \item Numéro de matricule | |
| 185 | +\end{itemize} | |
| 186 | +\end{column} | |
| 187 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 188 | +\uqotitle{Également :} | |
| 189 | +\begin{itemize} | |
| 190 | + \item Dimensions du lot et du bâtiment | |
| 191 | + \item Année de construction | |
| 192 | + \item Usage et zonage | |
| 193 | +\end{itemize} | |
| 194 | +\end{column} | |
| 195 | +\end{columns} | |
| 196 | +\end{frame} | |
| 197 | + | |
| 198 | +\begin{frame}{Le rôle d'évaluation --- Accès et mise en garde} | |
| 199 | +\uqotitle{Accès :} | |
| 200 | +\begin{itemize} | |
| 201 | + \item En ligne sur le site de la municipalité | |
| 202 | + \item Portails spécialisés (p.~ex. \textbf{evalweb.ca}) | |
| 203 | + \item Gratuit dans la plupart des municipalités | |
| 204 | +\end{itemize} | |
| 205 | +\vspace{2mm} | |
| 206 | +\begin{importbox}[Mise en garde] | |
| 207 | +La valeur au rôle est établie \textbf{18 mois avant} l'entrée en vigueur du rôle et peut différer significativement de la valeur marchande actuelle. L'évaluateur ne doit \textbf{jamais} se fier uniquement au rôle pour estimer la valeur marchande. | |
| 208 | +\end{importbox} | |
| 209 | +\end{frame} | |
| 210 | + | |
| 211 | +\begin{frame}{Le RDPRM} | |
| 212 | +\begin{defbox}[RDPRM] | |
| 213 | +Le \textbf{Registre des droits personnels et réels mobiliers} contient des informations sur les droits réels mobiliers et certains droits personnels pouvant affecter un immeuble (ex.~: hypothèques mobilières sur des équipements intégrés). | |
| 214 | +\end{defbox} | |
| 215 | +\vspace{2mm} | |
| 216 | +\uqotitle{Utilité pour l'évaluateur :} | |
| 217 | +\begin{itemize} | |
| 218 | + \item Vérifier les biens meubles inclus/exclus | |
| 219 | + \item Identifier les charges mobilières | |
| 220 | + \item Repérer les baux mobiliers (équipements intégrés) | |
| 221 | + \item Connaître les droits des créanciers sur les meubles | |
| 222 | +\end{itemize} | |
| 223 | +\end{frame} | |
| 224 | + | |
| 225 | +\begin{frame}{Les registres complémentaires} | |
| 226 | +\begin{columns}[T] | |
| 227 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 228 | +\uqotitle{Cadastre du Québec :} | |
| 229 | +\begin{itemize} | |
| 230 | + \item Plans cadastraux officiels | |
| 231 | + \item Numéros de lots | |
| 232 | + \item Limites et superficies | |
| 233 | +\end{itemize} | |
| 234 | +\vspace{2mm} | |
| 235 | +\uqotitle{Registre des entreprises (REQ) :} | |
| 236 | +\begin{itemize} | |
| 237 | + \item Propriétaires corporatifs | |
| 238 | + \item Liens d'entreprise | |
| 239 | +\end{itemize} | |
| 240 | +\end{column} | |
| 241 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 242 | +\uqotitle{Autres vérifications utiles :} | |
| 243 | +\begin{itemize} | |
| 244 | + \item \textbf{Répertoire des avis d'expropriation} | |
| 245 | + \item \textbf{Registre des lobbyistes} (projets de développement) | |
| 246 | + \item \textbf{Plumitif} : litiges en cours visant la propriété ou les parties | |
| 247 | +\end{itemize} | |
| 248 | +\end{column} | |
| 249 | +\end{columns} | |
| 250 | +\end{frame} | |
| 251 | + | |
| 252 | +\begin{frame}{Géoportails gouvernementaux} | |
| 253 | +\begin{columns}[T] | |
| 254 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 255 | +\uqotitle{Géoportail du Québec :} | |
| 256 | +\begin{itemize} | |
| 257 | + \item Cartes topographiques | |
| 258 | + \item Orthophotos aériennes | |
| 259 | + \item Couverture forestière | |
| 260 | +\end{itemize} | |
| 261 | +\vspace{2mm} | |
| 262 | +\uqotitle{SIGAT :} | |
| 263 | +\begin{itemize} | |
| 264 | + \item Système d'information géographique en aménagement du territoire | |
| 265 | +\end{itemize} | |
| 266 | +\end{column} | |
| 267 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 268 | +\uqotitle{Géo-Index (MERN) :} | |
| 269 | +\begin{itemize} | |
| 270 | + \item Zones inondables | |
| 271 | + \item Zones de glissement de terrain | |
| 272 | + \item Contraintes naturelles | |
| 273 | +\end{itemize} | |
| 274 | +\vspace{2mm} | |
| 275 | +\uqotitle{Inondations.ca (fédéral) :} | |
| 276 | +\begin{itemize} | |
| 277 | + \item Cartographie des risques d'inondation | |
| 278 | +\end{itemize} | |
| 279 | +\end{column} | |
| 280 | +\end{columns} | |
| 281 | +\end{frame} | |
| 282 | + | |
| 283 | +\begin{frame}{Outils cartographiques municipaux et usage pratique} | |
| 284 | +\uqotitle{Outils municipaux :} | |
| 285 | +\begin{itemize} | |
| 286 | + \item Cartes de zonage en ligne | |
| 287 | + \item Plans d'urbanisme | |
| 288 | + \item Permis de construction délivrés | |
| 289 | + \item Contraintes environnementales | |
| 290 | +\end{itemize} | |
| 291 | +\vspace{1mm} | |
| 292 | +\begin{exbox}[Utilisation pratique par l'évaluateur] | |
| 293 | +Vérifier les \textbf{zones inondables}, identifier les \textbf{servitudes} visibles, confirmer le \textbf{zonage}, analyser le \textbf{voisinage} et mesurer les \textbf{distances} (services, nuisances). | |
| 294 | +\end{exbox} | |
| 295 | +\end{frame} | |
| 296 | + | |
| 297 | +\begin{frame}{Synthèse des sources d'information} | |
| 298 | +\begin{center} | |
| 299 | +\small | |
| 300 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 301 | +\toprule | |
| 302 | +\textbf{Source} & \textbf{Contenu clé pour l'évaluateur} \\ | |
| 303 | +\midrule | |
| 304 | +Registre foncier & Droits, actes de vente, hypothèques, servitudes \\ | |
| 305 | +Centris / MLS & Comparables résidentiels, prix, délais de vente \\ | |
| 306 | +Rôle d'évaluation & Valeur fiscale, dimensions, année de construction \\ | |
| 307 | +RDPRM / Cadastre & Charges mobilières; plans, lots et superficies \\ | |
| 308 | +Géoportails & Zonage, zones inondables, contraintes naturelles \\ | |
| 309 | +Municipalité & Permis, règlements, urbanisme \\ | |
| 310 | +SCHL / ISQ & Marché de l'habitation, données économiques \\ | |
| 311 | +Inspection terrain & Données physiques du bien-fonds (sujet) \\ | |
| 312 | +\bottomrule | |
| 313 | +\end{tabular} | |
| 314 | +\end{center} | |
| 315 | +\vspace{1mm} | |
| 316 | +\begin{center} | |
| 317 | +\small Les sources sont \textbf{complémentaires} : aucune ne suffit à elle seule à constituer le dossier d'évaluation. | |
| 318 | +\end{center} | |
| 319 | +\end{frame} | |
| 320 | + | |
| 321 | +% ====================================================================== | |
| 322 | +\section{Données relatives au bien-fonds} | |
| 323 | +% ====================================================================== | |
| 324 | + | |
| 325 | +\begin{frame}{Identification et description légale} | |
| 326 | +\begin{defbox}[Description légale du bien-fonds] | |
| 327 | +Identification officielle et unique d'un immeuble dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble. | |
| 328 | +\end{defbox} | |
| 329 | +\vspace{2mm} | |
| 330 | +\begin{columns}[T] | |
| 331 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 332 | +\uqotitle{Éléments de la description :} | |
| 333 | +\begin{itemize} | |
| 334 | + \item \textbf{Numéro de lot} au cadastre du Québec | |
| 335 | + \item \textbf{Circonscription foncière} | |
| 336 | + \item \textbf{Municipalité} et adresse civique | |
| 337 | + \item \textbf{Numéro de matricule} (rôle) | |
| 338 | + \item \textbf{Fraction de copropriété} (le cas échéant) | |
| 339 | +\end{itemize} | |
| 340 | +\end{column} | |
| 341 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 342 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 343 | +\small | |
| 344 | +Lot \textbf{1~234~567} du cadastre du Québec, circonscription foncière de \textbf{Hull}, Ville de \textbf{Gatineau}.\\[4pt] | |
| 345 | +\textbf{123, rue Principale}\\ | |
| 346 | +Gatineau (Québec) J8X 1A1\\[4pt] | |
| 347 | +Matricule : \textbf{7503-21-1234-0-000-0000} | |
| 348 | +\end{exbox} | |
| 349 | +\end{column} | |
| 350 | +\end{columns} | |
| 351 | +\end{frame} | |
| 352 | + | |
| 353 | +\begin{frame}{Caractéristiques physiques du terrain} | |
| 354 | +\begin{columns}[T] | |
| 355 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 356 | +\begin{itemize} | |
| 357 | + \item \textbf{Superficie} --- en pi$^2$ (1~000 pi$^2$ $\approx$ 93 m$^2$) | |
| 358 | + \item \textbf{Dimensions} (largeur $\times$ profondeur) | |
| 359 | + \item \textbf{Forme} (régulière, irrégulière, triangulaire) | |
| 360 | + \item \textbf{Topographie} (plat, en pente, accidenté) | |
| 361 | +\end{itemize} | |
| 362 | +\end{column} | |
| 363 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 364 | +\begin{itemize} | |
| 365 | + \item \textbf{Sol} (qualité, capacité portante, remblai) | |
| 366 | + \item \textbf{Drainage} et gestion des eaux | |
| 367 | + \item \textbf{Accès} (rue, ruelle, enclavé) | |
| 368 | + \item \textbf{Façade} sur rue (\textit{frontage}) | |
| 369 | +\end{itemize} | |
| 370 | +\end{column} | |
| 371 | +\end{columns} | |
| 372 | +\end{frame} | |
| 373 | + | |
| 374 | +\begin{frame}{Terrain --- Environnement et services publics} | |
| 375 | +\begin{columns}[T] | |
| 376 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 377 | +\uqotitle{Éléments environnementaux :} | |
| 378 | +\begin{itemize} | |
| 379 | + \item \textbf{Zone inondable} (0--20 ans, 20--100 ans) | |
| 380 | + \item \textbf{Contamination} potentielle des sols | |
| 381 | + \item \textbf{Milieux humides} protégés | |
| 382 | + \item \textbf{Érosion} (berges, falaises); radon et autres risques | |
| 383 | +\end{itemize} | |
| 384 | +\end{column} | |
| 385 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 386 | +\uqotitle{Services publics :} | |
| 387 | +\begin{itemize} | |
| 388 | + \item Aqueduc municipal ou puits | |
| 389 | + \item Égout sanitaire ou fosse septique | |
| 390 | + \item Électricité, gaz naturel | |
| 391 | + \item Câble, fibre optique | |
| 392 | +\end{itemize} | |
| 393 | +\end{column} | |
| 394 | +\end{columns} | |
| 395 | +\end{frame} | |
| 396 | + | |
| 397 | +\begin{frame}{Caractéristiques physiques des améliorations} | |
| 398 | +\begin{center} | |
| 399 | +\small | |
| 400 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}} | |
| 401 | +\toprule | |
| 402 | +\textbf{Catégorie} & \textbf{Éléments principaux} & \textbf{Source d'information} \\ | |
| 403 | +\midrule | |
| 404 | +Structure & Fondation, charpente, type de construction & Inspection, plans \\ | |
| 405 | +Dimensions & Superficie habitable, étages, hauteur & Mesurage, plans \\ | |
| 406 | +Composantes & Toiture, revêtement, fenêtres, isolation & Inspection visuelle \\ | |
| 407 | +Systèmes mécaniques & Chauffage, climatisation, plomberie, électricité & Inspection, âge \\ | |
| 408 | +Finitions intérieures & Planchers, cuisines, salles de bain, qualité & Inspection, photos \\ | |
| 409 | +Améliorations extérieures & Garage, piscine, aménagement paysager, clôtures & Inspection, permis \\ | |
| 410 | +\bottomrule | |
| 411 | +\end{tabular} | |
| 412 | +\end{center} | |
| 413 | +\end{frame} | |
| 414 | + | |
| 415 | +\begin{frame}{Données sur le bâtiment --- Éléments essentiels (1/2)} | |
| 416 | +\uqotitle{Fiche de collecte --- Bâtiment :} | |
| 417 | +\begin{itemize} | |
| 418 | + \item \textbf{Année de construction} | |
| 419 | + \item \textbf{Superficie habitable} (en pi$^2$) | |
| 420 | + \item \textbf{Nombre de pièces} (chambres, salles de bain) | |
| 421 | + \item \textbf{Nombre d'étages} | |
| 422 | + \item \textbf{Type de fondation} (béton, pierre) | |
| 423 | + \item \textbf{Type de structure} (bois, acier, béton) | |
| 424 | +\end{itemize} | |
| 425 | +\end{frame} | |
| 426 | + | |
| 427 | +\begin{frame}{Données sur le bâtiment --- Éléments essentiels (2/2)} | |
| 428 | +\begin{itemize} | |
| 429 | + \item \textbf{Revêtement extérieur} | |
| 430 | + \item \textbf{Type de toiture} et couverture | |
| 431 | + \item \textbf{Système de chauffage} | |
| 432 | + \item \textbf{Entrée électrique} (100~A, 200~A) | |
| 433 | + \item \textbf{État général} (bon, moyen, à rénover) | |
| 434 | +\end{itemize} | |
| 435 | +\vspace{1mm} | |
| 436 | +\begin{importbox}[Norme OEAQ] | |
| 437 | +L'évaluateur doit effectuer une \textbf{inspection physique} suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses. La nature et l'étendue de l'inspection doivent être décrites dans le rapport. | |
| 438 | +\end{importbox} | |
| 439 | +\end{frame} | |
| 440 | + | |
| 441 | +\begin{frame}{Données sur les améliorations --- Extras} | |
| 442 | +\begin{columns}[T] | |
| 443 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 444 | +\begin{itemize} | |
| 445 | + \item \textbf{Garage} (attaché, détaché, nombre de véhicules) | |
| 446 | + \item \textbf{Sous-sol} (fini, semi-fini, non fini) | |
| 447 | + \item \textbf{Piscine} (creusée, hors terre) | |
| 448 | + \item \textbf{Terrasse / patio} | |
| 449 | + \item \textbf{Foyer / poêle à bois} | |
| 450 | +\end{itemize} | |
| 451 | +\end{column} | |
| 452 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 453 | +\begin{itemize} | |
| 454 | + \item \textbf{Climatisation centrale} | |
| 455 | + \item \textbf{Thermopompe} | |
| 456 | + \item \textbf{Panneaux solaires} | |
| 457 | + \item \textbf{Domotique} | |
| 458 | + \item \textbf{Rénovations récentes} (avec dates et coûts) | |
| 459 | +\end{itemize} | |
| 460 | +\end{column} | |
| 461 | +\end{columns} | |
| 462 | +\end{frame} | |
| 463 | + | |
| 464 | +\begin{frame}{Servitudes, charges et droits réels} | |
| 465 | +\begin{defbox}[Servitude --- Art.~1177 C.c.Q.] | |
| 466 | +Une servitude est une \textbf{charge imposée sur un immeuble} (fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant). Elle peut être \textbf{réelle} (liée au terrain) ou \textbf{personnelle} (liée à une personne). | |
| 467 | +\end{defbox} | |
| 468 | +\vspace{2mm} | |
| 469 | +\begin{columns}[T] | |
| 470 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 471 | +\uqotitle{Types courants :} | |
| 472 | +\begin{itemize} | |
| 473 | + \item \textbf{Droit de passage} | |
| 474 | + \item \textbf{Servitude de vue} (fenêtres) | |
| 475 | + \item \textbf{Servitude de non-construction} | |
| 476 | +\end{itemize} | |
| 477 | +\end{column} | |
| 478 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 479 | +\uqotitle{Également :} | |
| 480 | +\begin{itemize} | |
| 481 | + \item \textbf{Servitude d'utilité publique} (Hydro-Québec, gaz, égout) | |
| 482 | + \item \textbf{Servitude de stationnement} | |
| 483 | + \item \textbf{Droit d'usage de l'eau} | |
| 484 | +\end{itemize} | |
| 485 | +\end{column} | |
| 486 | +\end{columns} | |
| 487 | +\end{frame} | |
| 488 | + | |
| 489 | +\begin{frame}{Servitudes --- Impact sur la valeur} | |
| 490 | +\begin{itemize} | |
| 491 | + \item Servitude d'utilité publique $\rightarrow$ perte de superficie utilisable | |
| 492 | + \item Droit de passage $\rightarrow$ perte d'intimité, bruit | |
| 493 | + \item Servitude de non-construction $\rightarrow$ limite le potentiel de développement | |
| 494 | + \item Servitude avantageuse (fonds dominant) $\rightarrow$ peut ajouter de la valeur | |
| 495 | +\end{itemize} | |
| 496 | +\vspace{1mm} | |
| 497 | +\begin{notebox}[Vérification] | |
| 498 | +Toujours consulter le \textbf{Registre foncier} et le \textbf{certificat de localisation} pour identifier toutes les servitudes. | |
| 499 | +\end{notebox} | |
| 500 | +\end{frame} | |
| 501 | + | |
| 502 | +\begin{frame}{Le certificat de localisation} | |
| 503 | +\begin{importbox}[Document essentiel pour l'évaluateur] | |
| 504 | +Document préparé par un \textbf{arpenteur-géomètre} qui montre la situation actuelle d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux. | |
| 505 | +\end{importbox} | |
| 506 | +\vspace{2mm} | |
| 507 | +\begin{columns}[T] | |
| 508 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 509 | +\uqotitle{Contenu du certificat :} | |
| 510 | +\begin{itemize} | |
| 511 | + \item Plan montrant les limites du lot | |
| 512 | + \item Position des bâtiments sur le lot | |
| 513 | + \item Empiétements (s'il y a lieu) | |
| 514 | + \item Servitudes apparentes | |
| 515 | +\end{itemize} | |
| 516 | +\end{column} | |
| 517 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 518 | +\uqotitle{Également :} | |
| 519 | +\begin{itemize} | |
| 520 | + \item Distances aux lignes de lot | |
| 521 | + \item Conformité au zonage | |
| 522 | + \item Rapport écrit de l'arpenteur | |
| 523 | +\end{itemize} | |
| 524 | +\end{column} | |
| 525 | +\end{columns} | |
| 526 | +\end{frame} | |
| 527 | + | |
| 528 | +\begin{frame}{Certificat de localisation --- Lecture par l'évaluateur} | |
| 529 | +\begin{itemize} | |
| 530 | + \item Confirmation des \textbf{dimensions} du lot | |
| 531 | + \item Identification des \textbf{empiétements} | |
| 532 | + \item Respect des \textbf{marges de recul} | |
| 533 | + \item Conformité au \textbf{règlement de zonage} | |
| 534 | + \item Présence de \textbf{servitudes} | |
| 535 | + \item \textbf{Non-conformités} potentielles | |
| 536 | +\end{itemize} | |
| 537 | +\vspace{1mm} | |
| 538 | +\begin{notebox}[Durée de validité] | |
| 539 | +Un certificat de localisation est valide tant qu'il n'y a pas eu de changement à la situation de l'immeuble (habituellement 10 ans maximum). | |
| 540 | +\end{notebox} | |
| 541 | +\end{frame} | |
| 542 | + | |
| 543 | +% ====================================================================== | |
| 544 | +\section{Données de marché et comparables} | |
| 545 | +% ====================================================================== | |
| 546 | + | |
| 547 | +\begin{frame}{Identification des comparables} | |
| 548 | +\begin{defbox}[Comparable (ou vente comparable)] | |
| 549 | +Propriété ayant fait l'objet d'une \textbf{transaction récente} et possédant des \textbf{caractéristiques similaires} au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison. | |
| 550 | +\end{defbox} | |
| 551 | +\vspace{2mm} | |
| 552 | +\uqotitle{Critères de sélection :} | |
| 553 | +\begin{enumerate} | |
| 554 | + \item \textbf{Proximité géographique} --- même quartier ou secteur similaire | |
| 555 | + \item \textbf{Récence de la vente} --- idéalement $<$ 6 mois, max 12--18 mois | |
| 556 | + \item \textbf{Similarité physique} --- taille, âge, style, état | |
| 557 | + \item \textbf{Conditions de vente} --- transaction de plein gré (\textit{arm's length}) | |
| 558 | + \item \textbf{Usage similaire} --- même type de propriété | |
| 559 | +\end{enumerate} | |
| 560 | +\end{frame} | |
| 561 | + | |
| 562 | +\begin{frame}{Combien de comparables?} | |
| 563 | +\uqotitle{Nombre recommandé :} | |
| 564 | +\begin{itemize} | |
| 565 | + \item Minimum : \textbf{3 comparables} | |
| 566 | + \item Idéal : \textbf{5 à 7 comparables} | |
| 567 | + \item Marché actif : plus de choix | |
| 568 | + \item Marché limité : élargir la zone de recherche | |
| 569 | +\end{itemize} | |
| 570 | +\vspace{2mm} | |
| 571 | +\begin{importbox}[Norme OEAQ] | |
| 572 | +L'évaluateur doit justifier le choix de ses comparables et expliquer pourquoi ils sont pertinents et représentatifs du marché. | |
| 573 | +\end{importbox} | |
| 574 | +\end{frame} | |
| 575 | + | |
| 576 | +\begin{frame}{Critères de sélection --- Localisation, date et type} | |
| 577 | +\begin{center} | |
| 578 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}} | |
| 579 | +\toprule | |
| 580 | +\textbf{Critère} & \textbf{Idéal} & \textbf{Acceptable} \\ | |
| 581 | +\midrule | |
| 582 | +Localisation & Même quartier, même rue & Quartier comparable, même ville \\ | |
| 583 | +\addlinespace | |
| 584 | +Date de vente & $<$ 6 mois & 6 à 18 mois (avec ajustement) \\ | |
| 585 | +\addlinespace | |
| 586 | +Type de propriété & Identique (ex.~: unifamiliale) & Comparable (ex.~: jumelée si peu d'unifamiliales) \\ | |
| 587 | +\bottomrule | |
| 588 | +\end{tabular} | |
| 589 | +\end{center} | |
| 590 | +\end{frame} | |
| 591 | + | |
| 592 | +\begin{frame}{Critères de sélection --- Caractéristiques et conditions} | |
| 593 | +\begin{center} | |
| 594 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}} | |
| 595 | +\toprule | |
| 596 | +\textbf{Critère} & \textbf{Idéal} & \textbf{Acceptable} \\ | |
| 597 | +\midrule | |
| 598 | +Superficie & $\pm$ 10--15\,\% & $\pm$ 20--25\,\% (avec ajustement) \\ | |
| 599 | +Âge / État & $\pm$ 5--10 ans & $\pm$ 15--20 ans (avec ajustement) \\ | |
| 600 | +Terrain & Similaire en taille et forme & Comparable (avec ajustement) \\ | |
| 601 | +Conditions de vente & Plein gré, aucune condition & Vérifiées et ajustées \\ | |
| 602 | +\bottomrule | |
| 603 | +\end{tabular} | |
| 604 | +\end{center} | |
| 605 | +\vspace{1mm} | |
| 606 | +\begin{notebox}[Règles de pratique] | |
| 607 | +Ces fourchettes sont des \textbf{règles de pratique usuelles}, non des normes officielles. Plus un comparable nécessite d'ajustements, moins il est fiable : privilégier ceux qui en exigent le \textbf{moins} possible. | |
| 608 | +\end{notebox} | |
| 609 | +\end{frame} | |
| 610 | + | |
| 611 | +\begin{frame}{Sources de comparables au Québec --- Sources principales} | |
| 612 | +\begin{center} | |
| 613 | +\begin{tikzpicture} | |
| 614 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c1) at (0,0) | |
| 615 | + {\textbf{1. Centris / MLS}\\[2pt]\footnotesize Ventes résidentielles, prix, caractéristiques}; | |
| 616 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c2) at (6.6,0) | |
| 617 | + {\textbf{2. Registre foncier}\\[2pt]\footnotesize Actes de vente, prix officiel, conditions}; | |
| 618 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c3) at (0,-2) | |
| 619 | + {\textbf{3. JLR / Teranet}\\[2pt]\footnotesize Données transactionnelles compilées}; | |
| 620 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c4) at (6.6,-2) | |
| 621 | + {\textbf{4. Rôle d'évaluation}\\[2pt]\footnotesize Valeurs fiscales, dimensions, année}; | |
| 622 | +\end{tikzpicture} | |
| 623 | +\end{center} | |
| 624 | +\begin{notebox}[Hiérarchie] | |
| 625 | +Les sources 1 et 2 se \textbf{recoupent} : Centris fournit le contexte de la vente, le Registre foncier en confirme le prix et les parties. | |
| 626 | +\end{notebox} | |
| 627 | +\end{frame} | |
| 628 | + | |
| 629 | +\begin{frame}{Sources de comparables au Québec --- Sources complémentaires} | |
| 630 | +\begin{center} | |
| 631 | +\begin{tikzpicture} | |
| 632 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c5) at (0,0) | |
| 633 | + {\textbf{5. Réseau professionnel}\\[2pt]\footnotesize Collègues évaluateurs, courtiers}; | |
| 634 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c6) at (6.6,0) | |
| 635 | + {\textbf{6. Banques de données privées}\\[2pt]\footnotesize Altus, CBRE, Colliers}; | |
| 636 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c7) at (0,-2) | |
| 637 | + {\textbf{7. Journaux et annonces}\\[2pt]\footnotesize Ventes publiques, enchères}; | |
| 638 | +\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c8) at (6.6,-2) | |
| 639 | + {\textbf{8. Entrevues terrain}\\[2pt]\footnotesize Voisins, acheteurs, vendeurs}; | |
| 640 | +\end{tikzpicture} | |
| 641 | +\end{center} | |
| 642 | +\begin{notebox}[Usage] | |
| 643 | +Ces sources complètent les registres officiels, notamment pour les \textbf{ventes privées} et les marchés spécialisés (commercial, industriel). | |
| 644 | +\end{notebox} | |
| 645 | +\end{frame} | |
| 646 | + | |
| 647 | +\begin{frame}{Fiche de comparable --- Identification et vente} | |
| 648 | +\begin{exbox}[Comparable no 1 --- Identification] | |
| 649 | +\begin{center} | |
| 650 | +\small | |
| 651 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}} | |
| 652 | +\toprule | |
| 653 | +Adresse & 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull) \\ | |
| 654 | +Type & Unifamiliale détachée \\ | |
| 655 | +Date de vente & 15 juin 2026 \\ | |
| 656 | +Prix vendu & 445~000~\$ \\ | |
| 657 | +Délai sur le marché & 22 jours \\ | |
| 658 | +Conditions & Vente de plein gré, aucune condition particulière \\ | |
| 659 | +Source & Centris no 12345678, confirmée au Registre foncier \\ | |
| 660 | +\bottomrule | |
| 661 | +\end{tabular} | |
| 662 | +\end{center} | |
| 663 | +\end{exbox} | |
| 664 | +\end{frame} | |
| 665 | + | |
| 666 | +\begin{frame}{Fiche de comparable --- Caractéristiques physiques} | |
| 667 | +\begin{exbox}[Comparable no 1 --- Caractéristiques] | |
| 668 | +\begin{center} | |
| 669 | +\small | |
| 670 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}} | |
| 671 | +\toprule | |
| 672 | +Année de construction & 1998 \\ | |
| 673 | +Superficie habitable & 1~350 pi$^2$ \\ | |
| 674 | +Superficie du terrain & $\approx$ 7~000 pi$^2$ (650 m$^2$) \\ | |
| 675 | +Chambres / salles de bain & 3 / 2 \\ | |
| 676 | +Sous-sol & Fini (800 pi$^2$) \\ | |
| 677 | +Garage & Attaché, 1 véhicule \\ | |
| 678 | +Chauffage & Gaz naturel \\ | |
| 679 | +État général & Bon \\ | |
| 680 | +Particularités & Cuisine rénovée en 2022; pas de piscine \\ | |
| 681 | +\bottomrule | |
| 682 | +\end{tabular} | |
| 683 | +\end{center} | |
| 684 | +\end{exbox} | |
| 685 | +\end{frame} | |
| 686 | + | |
| 687 | +\begin{frame}{Données de marché --- Au-delà des comparables} | |
| 688 | +\begin{columns}[T] | |
| 689 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 690 | +\begin{itemize} | |
| 691 | + \item \textbf{Tendances de prix} (hausse, baisse, stable) | |
| 692 | + \item \textbf{Volume de transactions} par mois/trimestre | |
| 693 | + \item \textbf{Inventaire} (inscriptions actives) | |
| 694 | + \item \textbf{Mois d'inventaire} (offre vs demande) | |
| 695 | +\end{itemize} | |
| 696 | +\end{column} | |
| 697 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 698 | +\begin{itemize} | |
| 699 | + \item \textbf{Ratio prix vendu / prix demandé} | |
| 700 | + \item \textbf{Délai moyen de vente} | |
| 701 | + \item \textbf{Taux d'inoccupation} (locatif) | |
| 702 | + \item \textbf{Loyers} courants et tendances | |
| 703 | +\end{itemize} | |
| 704 | +\end{column} | |
| 705 | +\end{columns} | |
| 706 | +\end{frame} | |
| 707 | + | |
| 708 | +\begin{frame}{Données de voisinage} | |
| 709 | +\begin{columns}[T] | |
| 710 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 711 | +\begin{itemize} | |
| 712 | + \item \textbf{Qualité} du quartier (résidentiel, mixte) | |
| 713 | + \item \textbf{Services} à proximité (écoles, transports, commerces) | |
| 714 | + \item \textbf{Nuisances} (bruit, pollution, vues) | |
| 715 | + \item \textbf{Développements} prévus ou en cours | |
| 716 | +\end{itemize} | |
| 717 | +\end{column} | |
| 718 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 719 | +\begin{itemize} | |
| 720 | + \item \textbf{Démographie} du secteur | |
| 721 | + \item \textbf{Taux de criminalité} | |
| 722 | + \item \textbf{Zonage} et réglementation locale | |
| 723 | + \item \textbf{Taxes foncières} du secteur | |
| 724 | +\end{itemize} | |
| 725 | +\end{column} | |
| 726 | +\end{columns} | |
| 727 | +\vspace{1mm} | |
| 728 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 729 | +L'analyse du marché et du voisinage est une étape distincte du processus d'évaluation, mais les données sont souvent collectées simultanément. | |
| 730 | +\end{notebox} | |
| 731 | +\end{frame} | |
| 732 | + | |
| 733 | +% ====================================================================== | |
| 734 | +\section{Vérification et validation des données} | |
| 735 | +% ====================================================================== | |
| 736 | + | |
| 737 | +\begin{frame}{Pourquoi vérifier les données?} | |
| 738 | +\begin{importbox}[Principe déontologique --- OEAQ] | |
| 739 | +L'évaluateur a l'obligation de \textbf{vérifier} les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des \textbf{erreurs}, des \textbf{plaintes déontologiques} et des \textbf{poursuites} en responsabilité professionnelle. | |
| 740 | +\end{importbox} | |
| 741 | +\vspace{2mm} | |
| 742 | +\begin{columns}[T] | |
| 743 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 744 | +\uqotitle{Risques des données non vérifiées :} | |
| 745 | +\begin{itemize} | |
| 746 | + \item Prix de vente inexact ou incomplet | |
| 747 | + \item Conditions de vente non divulguées | |
| 748 | + \item Superficies erronées | |
| 749 | +\end{itemize} | |
| 750 | +\end{column} | |
| 751 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 752 | +\uqotitle{Également :} | |
| 753 | +\begin{itemize} | |
| 754 | + \item Caractéristiques mal décrites | |
| 755 | + \item Transactions entre parties liées | |
| 756 | + \item Données obsolètes | |
| 757 | +\end{itemize} | |
| 758 | +\end{column} | |
| 759 | +\end{columns} | |
| 760 | +\end{frame} | |
| 761 | + | |
| 762 | +\begin{frame}{Conséquences possibles d'une donnée erronée} | |
| 763 | +\begin{itemize} | |
| 764 | + \item \textbf{Valeur erronée} $\rightarrow$ préjudice au client | |
| 765 | + \item \textbf{Perte de crédibilité} professionnelle | |
| 766 | + \item \textbf{Plainte} à l'OEAQ | |
| 767 | + \item \textbf{Poursuite} en responsabilité civile | |
| 768 | + \item \textbf{Invalidation} du rapport en cour | |
| 769 | + \item \textbf{Perte d'assurance} professionnelle | |
| 770 | +\end{itemize} | |
| 771 | +\end{frame} | |
| 772 | + | |
| 773 | +\begin{frame}{Confirmation des ventes --- Éléments à confirmer} | |
| 774 | +\begin{defbox}[Confirmation des ventes] | |
| 775 | +Vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché. | |
| 776 | +\end{defbox} | |
| 777 | +\vspace{2mm} | |
| 778 | +\begin{columns}[T] | |
| 779 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 780 | +\begin{itemize} | |
| 781 | + \item \textbf{Prix réel} de la transaction | |
| 782 | + \item \textbf{Date} exacte de la vente | |
| 783 | + \item \textbf{Conditions} de la vente | |
| 784 | + \item \textbf{Inclusions / exclusions} (meubles, équipements) | |
| 785 | +\end{itemize} | |
| 786 | +\end{column} | |
| 787 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 788 | +\begin{itemize} | |
| 789 | + \item \textbf{Financement} particulier (balance de prix) | |
| 790 | + \item \textbf{Lien entre les parties} | |
| 791 | + \item \textbf{Motivations} de l'acheteur et du vendeur | |
| 792 | + \item \textbf{Durée d'exposition} sur le marché | |
| 793 | +\end{itemize} | |
| 794 | +\end{column} | |
| 795 | +\end{columns} | |
| 796 | +\end{frame} | |
| 797 | + | |
| 798 | +\begin{frame}{Confirmation des ventes --- Méthodes} | |
| 799 | +\begin{enumerate} | |
| 800 | + \item \textbf{Registre foncier} --- acte de vente publié | |
| 801 | + \item \textbf{Centris} --- fiche de vente (prix, conditions) | |
| 802 | + \item \textbf{Contact direct} --- courtier impliqué | |
| 803 | + \item \textbf{Parties} --- acheteur ou vendeur | |
| 804 | + \item \textbf{Notaire} --- si accessible | |
| 805 | + \item \textbf{Recoupement} --- rôle d'évaluation, JLR | |
| 806 | +\end{enumerate} | |
| 807 | +\end{frame} | |
| 808 | + | |
| 809 | +\begin{frame}{Conditions particulières affectant les ventes (1/2)} | |
| 810 | +\begin{center} | |
| 811 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 812 | +\toprule | |
| 813 | +\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la comparabilité} \\ | |
| 814 | +\midrule | |
| 815 | +Vente entre parties liées & Famille, associés, sociétés liées & \uqoalert{Exclure} ou ajuster significativement \\ | |
| 816 | +\addlinespace | |
| 817 | +Vente sous pression & Faillite, saisie, succession urgente & \uqoalert{Exclure} ou noter la décote \\ | |
| 818 | +\addlinespace | |
| 819 | +Financement spécial & Balance de prix, taux avantageux & Ajuster pour refléter le financement \\ | |
| 820 | +\bottomrule | |
| 821 | +\end{tabular} | |
| 822 | +\end{center} | |
| 823 | +\end{frame} | |
| 824 | + | |
| 825 | +\begin{frame}{Conditions particulières affectant les ventes (2/2)} | |
| 826 | +\begin{center} | |
| 827 | +\small | |
| 828 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 829 | +\toprule | |
| 830 | +\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la comparabilité} \\ | |
| 831 | +\midrule | |
| 832 | +Inclusions inhabituelles & Meubles, équipements, véhicule & Déduire la valeur des inclusions \\ | |
| 833 | +Reprise de bail & Bail commercial avantageux ou désavantageux & Ajuster pour les conditions locatives \\ | |
| 834 | +Motivation particulière & Achat par voisin, assemblage & \uqoalert{Exclure} ou ajuster \\ | |
| 835 | +\bottomrule | |
| 836 | +\end{tabular} | |
| 837 | +\end{center} | |
| 838 | +\begin{importbox}[Règle d'or] | |
| 839 | +Seules les ventes de \textbf{plein gré} (\textit{arm's length}) entre parties indépendantes et bien informées devraient servir de comparables sans ajustement majeur. | |
| 840 | +\end{importbox} | |
| 841 | +\end{frame} | |
| 842 | + | |
| 843 | +\begin{frame}{Vérification de la cohérence des données} | |
| 844 | +\begin{columns}[T] | |
| 845 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 846 | +\uqotitle{Tests de cohérence :} | |
| 847 | +\begin{enumerate} | |
| 848 | + \item \textbf{Prix au pied carré} cohérent avec le marché? | |
| 849 | + \item \textbf{Ratio prix/évaluation} (rôle) raisonnable? | |
| 850 | + \item \textbf{Tendance temporelle} respectée? | |
| 851 | + \item \textbf{Cohérence interne} : caractéristiques vs prix? | |
| 852 | + \item \textbf{Recoupement des sources} : les données concordent-elles? | |
| 853 | +\end{enumerate} | |
| 854 | +\end{column} | |
| 855 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 856 | +\begin{exbox}[Détection d'anomalie] | |
| 857 | +\small\raggedright | |
| 858 | +\textbf{Comparable suspect :}\\ | |
| 859 | +Prix vendu : 280~000~\$\\ | |
| 860 | +Superficie : 1~500 pi$^2$ $\rightarrow$ 187~\$/pi$^2$\\ | |
| 861 | +Moyenne du secteur : 310~\$/pi$^2$\\[4pt] | |
| 862 | +\uqoalert{Anomalie!} La vérification révèle une vente entre père et fils.\\ | |
| 863 | +$\Rightarrow$ \textbf{Comparable rejeté} | |
| 864 | +\end{exbox} | |
| 865 | +\end{column} | |
| 866 | +\end{columns} | |
| 867 | +\end{frame} | |
| 868 | + | |
| 869 | +\begin{frame}{Liste de vérification --- La vente} | |
| 870 | +\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable :} | |
| 871 | +\vspace{1mm} | |
| 872 | +\begin{columns}[T] | |
| 873 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 874 | +\begin{itemize} | |
| 875 | + \item[$\square$] Prix confirmé au Registre foncier | |
| 876 | + \item[$\square$] Vente de plein gré vérifiée | |
| 877 | + \item[$\square$] Aucun lien entre les parties | |
| 878 | + \item[$\square$] Aucune condition spéciale | |
| 879 | + \item[$\square$] Inclusions/exclusions identifiées | |
| 880 | +\end{itemize} | |
| 881 | +\end{column} | |
| 882 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 883 | +\begin{itemize} | |
| 884 | + \item[$\square$] Financement à conditions normales | |
| 885 | + \item[$\square$] Délai d'exposition raisonnable | |
| 886 | + \item[$\square$] Prix/pi$^2$ cohérent avec le marché | |
| 887 | + \item[$\square$] Ratio prix/rôle raisonnable | |
| 888 | + \item[$\square$] Caractéristiques physiques confirmées | |
| 889 | +\end{itemize} | |
| 890 | +\end{column} | |
| 891 | +\end{columns} | |
| 892 | +\end{frame} | |
| 893 | + | |
| 894 | +\begin{frame}{Liste de vérification --- La propriété} | |
| 895 | +\uqotitle{Données physiques à valider :} | |
| 896 | +\vspace{1mm} | |
| 897 | +\begin{columns}[T] | |
| 898 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 899 | +\begin{itemize} | |
| 900 | + \item[$\square$] Superficie mesurée ou vérifiée | |
| 901 | + \item[$\square$] Nombre de pièces confirmé | |
| 902 | + \item[$\square$] Année de construction exacte | |
| 903 | + \item[$\square$] Rénovations documentées | |
| 904 | + \item[$\square$] Systèmes mécaniques vérifiés | |
| 905 | +\end{itemize} | |
| 906 | +\end{column} | |
| 907 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 908 | +\begin{itemize} | |
| 909 | + \item[$\square$] Servitudes identifiées | |
| 910 | + \item[$\square$] Zonage confirmé | |
| 911 | + \item[$\square$] Certificat de localisation consulté | |
| 912 | + \item[$\square$] Conformité vérifiée (agrandissements) | |
| 913 | + \item[$\square$] État de la propriété observé | |
| 914 | +\end{itemize} | |
| 915 | +\end{column} | |
| 916 | +\end{columns} | |
| 917 | +\end{frame} | |
| 918 | + | |
| 919 | +\begin{frame}{Processus complet de validation} | |
| 920 | +\begin{center} | |
| 921 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 922 | +\node[uqostep, text width=7.8cm] (s1) {1. Collecte des données brutes}; | |
| 923 | +\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s1] (s2) {2. Évaluer la \textbf{fiabilité} de la source}; | |
| 924 | +\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s2] (s3) {3. \textbf{Confirmation croisée} (2\ieme{} source indépendante)}; | |
| 925 | +\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s3] (s4) {4. Vérifier la \textbf{cohérence} des données}; | |
| 926 | +\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Intégration} dans l'analyse}; | |
| 927 | + | |
| 928 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, right=0.9cm of s2, font=\footnotesize] | |
| 929 | + (a1) {Source douteuse $\rightarrow$ chercher une source alternative}; | |
| 930 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, right=0.9cm of s4, font=\footnotesize] | |
| 931 | + (a2) {Anomalie $\rightarrow$ investiguer avant d'utiliser}; | |
| 932 | + | |
| 933 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 934 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 935 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 936 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 937 | +\draw[uqoarrow, dashed] (s2) -- (a1); | |
| 938 | +\draw[uqoarrow, dashed] (s4) -- (a2); | |
| 939 | +\end{tikzpicture} | |
| 940 | +\end{center} | |
| 941 | +\end{frame} | |
| 942 | + | |
| 943 | +\begin{frame}{Normes professionnelles --- OEAQ} | |
| 944 | +\begin{importbox}[OEAQ --- Normes de pratique] | |
| 945 | +\begin{itemize} | |
| 946 | + \item Collecter des données \textbf{suffisantes} pour appuyer ses analyses | |
| 947 | + \item \textbf{Vérifier} les données auprès de sources fiables | |
| 948 | + \item Divulguer les \textbf{limites} de la collecte | |
| 949 | + \item Énoncer clairement les \textbf{hypothèses} | |
| 950 | + \item Documenter ses \textbf{sources} | |
| 951 | +\end{itemize} | |
| 952 | +\end{importbox} | |
| 953 | +\end{frame} | |
| 954 | + | |
| 955 | +\begin{frame}{Normes professionnelles --- NUPPEC/CUSPAP} | |
| 956 | +\begin{importbox}[ICE --- NUPPEC (CUSPAP)] | |
| 957 | +Les \textit{Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada} exigent : | |
| 958 | +\begin{itemize} | |
| 959 | + \item Une \textbf{diligence raisonnable} dans la collecte | |
| 960 | + \item La \textbf{divulgation} de toute information non vérifiable | |
| 961 | + \item Un \textbf{niveau de vérification} proportionnel à l'importance de la donnée | |
| 962 | + \item La conservation des \textbf{dossiers} (minimum de plusieurs années selon la norme en vigueur) | |
| 963 | + \item La \textbf{traçabilité} de chaque donnée utilisée | |
| 964 | +\end{itemize} | |
| 965 | +\end{importbox} | |
| 966 | +\end{frame} | |
| 967 | + | |
| 968 | +\begin{frame}{Erreurs courantes dans la collecte de données} | |
| 969 | +\begin{center} | |
| 970 | +\small | |
| 971 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 972 | +\toprule | |
| 973 | +\textbf{Erreur} & \textbf{Conséquence} & \textbf{Prévention} \\ | |
| 974 | +\midrule | |
| 975 | +Superficie non vérifiée & Valeur sur- ou sous-estimée & Mesurer ou recouper les sources \\ | |
| 976 | +Vente non confirmée & Comparable non représentatif & Consulter le Registre foncier \\ | |
| 977 | +Servitudes ignorées & Omission d'une charge sur le titre & Vérifier le certificat de localisation \\ | |
| 978 | +Conditions de vente non vérifiées & Comparable biaisé & Contacter le courtier ou les parties \\ | |
| 979 | +Zone inondable non identifiée & Omission d'un facteur majeur & Consulter les géoportails \\ | |
| 980 | +Données obsolètes & Analyse non représentative & Utiliser les données les plus récentes \\ | |
| 981 | +\bottomrule | |
| 982 | +\end{tabular} | |
| 983 | +\end{center} | |
| 984 | +\end{frame} | |
| 985 | + | |
| 986 | +% ====================================================================== | |
| 987 | +\section{Atelier pratique et synthèse} | |
| 988 | +% ====================================================================== | |
| 989 | + | |
| 990 | +\begin{frame}{Atelier --- Mise en situation} | |
| 991 | +\begin{exbox}[Mandat] | |
| 992 | +Vous devez évaluer une \textbf{maison unifamiliale} située au \textbf{123, rue Principale, Gatineau} (secteur Hull). La propriété a été construite en \textbf{2005}, comprend \textbf{3 chambres}, \textbf{2 salles de bain}, un \textbf{garage attaché} et un \textbf{sous-sol fini}. Le terrain mesure environ \textbf{6~500 pi$^2$} (600 m$^2$). | |
| 993 | +\end{exbox} | |
| 994 | +\vspace{2mm} | |
| 995 | +\uqotitle{Résultat attendu :} | |
| 996 | +\begin{itemize} | |
| 997 | + \item Fiche complète du bien-fonds | |
| 998 | + \item 5 comparables identifiés et vérifiés, choix justifié | |
| 999 | + \item Identification des ajustements nécessaires | |
| 1000 | + \item Documentation des sources consultées | |
| 1001 | +\end{itemize} | |
| 1002 | +\end{frame} | |
| 1003 | + | |
| 1004 | +\begin{frame}{Atelier --- Questions de travail} | |
| 1005 | +\begin{quizbox}[Questions de l'atelier] | |
| 1006 | +\begin{enumerate} | |
| 1007 | + \item Quelles sources consultez-vous en premier? | |
| 1008 | + \item Quelles données collectez-vous sur le bien-fonds? | |
| 1009 | + \item Comment identifiez-vous vos comparables? | |
| 1010 | + \item Quels critères de sélection appliquez-vous? | |
| 1011 | + \item Comment vérifiez-vous vos comparables? | |
| 1012 | +\end{enumerate} | |
| 1013 | +\end{quizbox} | |
| 1014 | +\end{frame} | |
| 1015 | + | |
| 1016 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 1017 | +\begin{enumerate} | |
| 1018 | + \item Les \textbf{sources d'information} au Québec sont nombreuses et complémentaires : Registre foncier, Centris, rôle d'évaluation, RDPRM, géoportails | |
| 1019 | + \item Les \textbf{données du bien-fonds} : description légale, caractéristiques physiques, servitudes, certificat de localisation | |
| 1020 | + \item La sélection des \textbf{comparables} repose sur 5 critères : proximité, récence, similarité, conditions et usage | |
| 1021 | + \item La \textbf{vérification} est une obligation professionnelle et protège l'évaluateur | |
| 1022 | + \item Les \textbf{anomalies} doivent être détectées et les données non conformes, exclues | |
| 1023 | +\end{enumerate} | |
| 1024 | +\end{frame} | |
| 1025 | + | |
| 1026 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance --- Examen mi-session} | |
| 1027 | +\uqotitle{Réviser les blocs 1 et 2 (séances 1 à 6) :} | |
| 1028 | +\vspace{1mm} | |
| 1029 | +\begin{columns}[T] | |
| 1030 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1031 | +\begin{itemize} | |
| 1032 | + \item Rôle de l'évaluateur | |
| 1033 | + \item Cadre professionnel OEAQ | |
| 1034 | + \item Principes fondamentaux | |
| 1035 | +\end{itemize} | |
| 1036 | +\end{column} | |
| 1037 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1038 | +\begin{itemize} | |
| 1039 | + \item Types de valeurs | |
| 1040 | + \item Marché immobilier québécois | |
| 1041 | + \item Collecte et analyse des données | |
| 1042 | +\end{itemize} | |
| 1043 | +\end{column} | |
| 1044 | +\end{columns} | |
| 1045 | +\vspace{2mm} | |
| 1046 | +\begin{notebox}[Conseil] | |
| 1047 | +Pratiquer avec les exercices des ateliers et refaire les quiz des séances précédentes. | |
| 1048 | +\end{notebox} | |
| 1049 | +\end{frame} | |
| 1050 | + | |
| 1051 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1052 | +\contactslide[Prochaine séance : Examen mi-session (Séances 1 à 6)] | |
| 1053 | +\end{frame} | |
| 1054 | + | |
| 1055 | +% ====================================================================== | |
| 1056 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1057 | +\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,cuspap2026,appraisal2020,appraisalCdn,ccq,lfm,registreFoncier,apciq2026,schl2025,oeaqSite,desrosiers2008,rattermann2020} | |
| 1058 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1059 | +\end{frame} | |
| 1060 | + | |
| 1061 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance07.tex
+1038 −0
@@ -0,0 +1,1038 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 7 : Examen mi-session — Révision des Blocs 1 et 2 | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 7]{Séance 7 : Examen mi-session --- Révision des Blocs 1 et 2} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Révision du Bloc 1 : Introduction et fondements} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 34 | +% Séance 1 : Rôle de l'évaluateur | |
| 35 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 36 | + | |
| 37 | +\begin{frame}{Rappel --- L'évaluateur agréé (Séance 1)} | |
| 38 | +\begin{defbox}[Définition clé] | |
| 39 | +L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'\textbf{Ordre des évaluateurs agréés du Québec} (OEAQ), autorisé à émettre une \textbf{opinion indépendante et motivée} sur la valeur d'un bien immobilier. | |
| 40 | +\end{defbox} | |
| 41 | +\vspace{2mm} | |
| 42 | +\uqotitle{Fonctions principales :} | |
| 43 | +\begin{enumerate} | |
| 44 | + \item Estimer la valeur marchande | |
| 45 | + \item Rédiger des rapports d'évaluation | |
| 46 | + \item Conseiller les clients | |
| 47 | + \item Témoigner à titre d'expert | |
| 48 | + \item Analyser les marchés immobiliers | |
| 49 | +\end{enumerate} | |
| 50 | +\end{frame} | |
| 51 | + | |
| 52 | +\begin{frame}{Rappel --- Le parcours vers le titre d'É.A.} | |
| 53 | +\begin{itemize} | |
| 54 | + \item Baccalauréat reconnu (administration, concentration évaluation immobilière) | |
| 55 | + \item Stage professionnel supervisé de \textbf{48 semaines} | |
| 56 | + \item Examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65~\%) | |
| 57 | + \item Formation continue obligatoire : \textbf{30 heures par période de 2 ans} | |
| 58 | +\end{itemize} | |
| 59 | +\vspace{1mm} | |
| 60 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 61 | +Le titre « évaluateur agréé » est \textbf{réservé} aux membres de l'OEAQ, un ordre professionnel régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26). | |
| 62 | +\end{notebox} | |
| 63 | +\end{frame} | |
| 64 | + | |
| 65 | +\begin{frame}{Tableau synthèse --- Contextes d'évaluation} | |
| 66 | +\begin{center} | |
| 67 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}} | |
| 68 | +\toprule | |
| 69 | +\textbf{Contexte} & \textbf{Objectif} & \textbf{Demandeur typique} \\ | |
| 70 | +\midrule | |
| 71 | +Financement & Garantir le prêt (RPV) & Prêteur / banque \\ | |
| 72 | +\addlinespace | |
| 73 | +Transaction & Négocier le prix & Acheteur / vendeur \\ | |
| 74 | +\addlinespace | |
| 75 | +Fiscalité municipale & Établir le rôle foncier & Municipalité \\ | |
| 76 | +\addlinespace | |
| 77 | +Expropriation & Déterminer l'indemnité juste & Gouvernement \\ | |
| 78 | +\addlinespace | |
| 79 | +Succession / Divorce & Partage équitable & Notaire / tribunal \\ | |
| 80 | +\addlinespace | |
| 81 | +Assurance & Établir la couverture & Assureur / propriétaire \\ | |
| 82 | +\addlinespace | |
| 83 | +Litige & Preuve d'expert & Tribunal \\ | |
| 84 | +\bottomrule | |
| 85 | +\end{tabular} | |
| 86 | +\end{center} | |
| 87 | +\end{frame} | |
| 88 | + | |
| 89 | +\begin{frame}{Distinctions professionnelles --- Tableau récapitulatif} | |
| 90 | +\begin{center} | |
| 91 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}} | |
| 92 | +\toprule | |
| 93 | +\textbf{Profession} & \textbf{Rôle principal} & \textbf{Se prononce sur la valeur?} \\ | |
| 94 | +\midrule | |
| 95 | +Évaluateur agréé & Opinion indépendante de valeur & \uqogreen{Oui --- titre réservé} \\ | |
| 96 | +\addlinespace | |
| 97 | +Courtier immobilier & Faciliter la transaction & Non (analyse comparative seulement) \\ | |
| 98 | +\addlinespace | |
| 99 | +Inspecteur en bâtiment & Évaluer l'état physique & Non \\ | |
| 100 | +\addlinespace | |
| 101 | +Arpenteur-géomètre & Délimiter les propriétés & Non \\ | |
| 102 | +\addlinespace | |
| 103 | +Notaire & Actes juridiques & Non \\ | |
| 104 | +\bottomrule | |
| 105 | +\end{tabular} | |
| 106 | +\end{center} | |
| 107 | +\end{frame} | |
| 108 | + | |
| 109 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 110 | +% Séance 2 : Cadre professionnel | |
| 111 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 112 | + | |
| 113 | +\begin{frame}{Rappel --- Le cadre professionnel au Québec (Séance 2)} | |
| 114 | +\begin{importbox}[L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)] | |
| 115 | +\begin{itemize} | |
| 116 | + \item Ordre professionnel fondé en \textbf{1969}, régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26) | |
| 117 | + \item Mission : \textbf{protection du public} | |
| 118 | + \item Environ \textbf{1~100 membres} au Québec | |
| 119 | + \item Encadre : admission, formation continue, inspection, discipline | |
| 120 | + \item Titre réservé : « évaluateur agréé » (É.A.) | |
| 121 | +\end{itemize} | |
| 122 | +\end{importbox} | |
| 123 | +\end{frame} | |
| 124 | + | |
| 125 | +\begin{frame}{Rappel --- Normes et responsabilités} | |
| 126 | +\begin{columns}[T] | |
| 127 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 128 | +\uqotitle{Normes professionnelles :} | |
| 129 | +\begin{itemize} | |
| 130 | + \item Normes de pratique de l'\textbf{OEAQ} (Québec) | |
| 131 | + \item \textbf{CUSPAP} --- normes de l'AIC (Canada) | |
| 132 | + \item \textbf{USPAP} --- normes américaines (É.-U.) | |
| 133 | + \item Code de déontologie (C-26, r.~123) | |
| 134 | +\end{itemize} | |
| 135 | +\end{column} | |
| 136 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 137 | +\uqotitle{Responsabilités légales :} | |
| 138 | +\begin{itemize} | |
| 139 | + \item Responsabilité civile professionnelle | |
| 140 | + \item Assurance responsabilité obligatoire | |
| 141 | + \item Responsabilité disciplinaire : amendes de \textbf{2~500 à 62~500~\$} par chef | |
| 142 | + \item Responsabilité pénale possible | |
| 143 | +\end{itemize} | |
| 144 | +\end{column} | |
| 145 | +\end{columns} | |
| 146 | +\end{frame} | |
| 147 | + | |
| 148 | +\begin{frame}{Déontologie --- Principes fondamentaux} | |
| 149 | +\begin{center} | |
| 150 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | |
| 151 | +\toprule | |
| 152 | +\textbf{Principe} & \textbf{Description} \\ | |
| 153 | +\midrule | |
| 154 | +Indépendance & Aucune influence externe sur l'opinion de valeur \\ | |
| 155 | +\addlinespace | |
| 156 | +Objectivité & Analyse fondée sur des faits et données vérifiables \\ | |
| 157 | +\addlinespace | |
| 158 | +Compétence & Intervenir uniquement dans son domaine d'expertise \\ | |
| 159 | +\addlinespace | |
| 160 | +Confidentialité & Protéger les informations du client \\ | |
| 161 | +\addlinespace | |
| 162 | +Intégrité & Honnêteté et transparence en tout temps \\ | |
| 163 | +\addlinespace | |
| 164 | +Impartialité & Aucun intérêt personnel dans le résultat \\ | |
| 165 | +\addlinespace | |
| 166 | +Diligence & Travail rigoureux, complet et dans les délais \\ | |
| 167 | +\bottomrule | |
| 168 | +\end{tabular} | |
| 169 | +\end{center} | |
| 170 | +\end{frame} | |
| 171 | + | |
| 172 | +\begin{frame}{Déontologie --- Interdiction majeure} | |
| 173 | +\begin{importbox}[Honoraires conditionnels interdits] | |
| 174 | +L'évaluateur ne peut \textbf{jamais} lier sa rémunération au résultat de l'évaluation : le Code de déontologie (C-26, r.~123) protège l'\textbf{indépendance} de l'opinion de valeur. | |
| 175 | +\end{importbox} | |
| 176 | +\vspace{2mm} | |
| 177 | +\begin{itemize} | |
| 178 | + \item Un honoraire lié au résultat crée un \uqoalert{conflit d'intérêts} direct | |
| 179 | + \item L'évaluateur doit refuser toute pression du client sur la conclusion | |
| 180 | + \item En cas d'insistance : documenter la demande, puis refuser le mandat | |
| 181 | +\end{itemize} | |
| 182 | +\end{frame} | |
| 183 | + | |
| 184 | +\begin{frame}{Les référentiels de normes --- Qui s'applique où?} | |
| 185 | +\begin{center} | |
| 186 | +\small | |
| 187 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.9cm}@{}} | |
| 188 | +\toprule | |
| 189 | +\textbf{Référentiel} & \textbf{Éditeur} & \textbf{Édition en vigueur} & \textbf{Portée} \\ | |
| 190 | +\midrule | |
| 191 | +Normes OEAQ & OEAQ & Mises à jour en continu & Québec (É.A.) \\ | |
| 192 | +\addlinespace | |
| 193 | +CUSPAP & Institut canadien des évaluateurs (AIC) & Édition 2026 (en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026) & Tout le Canada (membres AIC) \\ | |
| 194 | +\addlinespace | |
| 195 | +USPAP & The Appraisal Foundation & Édition 2024, sans date d'expiration & États-Unis \\ | |
| 196 | +\bottomrule | |
| 197 | +\end{tabular} | |
| 198 | +\end{center} | |
| 199 | +\end{frame} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{frame}{Référentiels de normes --- Points clés} | |
| 202 | +\begin{itemize} | |
| 203 | + \item Au Québec, l'É.A. applique d'abord les \textbf{Normes de pratique de l'OEAQ} | |
| 204 | + \item Les \textbf{CUSPAP} (AIC) s'appliquent aux membres de l'AIC partout au Canada | |
| 205 | + \item L'\textbf{USPAP} demeure la référence conceptuelle nord-américaine | |
| 206 | + \item Structure commune : règles d'éthique, de compétence et normes de rapport | |
| 207 | +\end{itemize} | |
| 208 | +\vspace{1mm} | |
| 209 | +\begin{notebox}[Ne pas confondre] | |
| 210 | +La ligne directrice \textbf{B-20} du BSIF encadre la \textbf{souscription hypothécaire} des banques fédérales : ce n'est pas une norme d'évaluation. | |
| 211 | +\end{notebox} | |
| 212 | +\end{frame} | |
| 213 | + | |
| 214 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 215 | +% Séance 3 : Principes fondamentaux | |
| 216 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 217 | + | |
| 218 | +\begin{frame}{Rappel --- Principes fondamentaux de l'évaluation (Séance 3)} | |
| 219 | +\begin{center} | |
| 220 | +\small | |
| 221 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}} | |
| 222 | +\toprule | |
| 223 | +\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé} & \textbf{Implication pratique} \\ | |
| 224 | +\midrule | |
| 225 | +Offre et demande & Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande & Analyse du marché local \\ | |
| 226 | +\addlinespace | |
| 227 | +Substitution & On ne paie pas plus que le coût d'un substitut équivalent & Méthode de comparaison \\ | |
| 228 | +\addlinespace | |
| 229 | +Utilisation optimale & Valeur maximale à l'usage légal, possible, faisable et le plus productif & Analyse HBU obligatoire \\ | |
| 230 | +\addlinespace | |
| 231 | +Anticipation & La valeur reflète les bénéfices futurs attendus & Méthode du revenu \\ | |
| 232 | +\addlinespace | |
| 233 | +Changement & Les marchés sont dynamiques & Date d'évaluation cruciale \\ | |
| 234 | +\bottomrule | |
| 235 | +\end{tabular} | |
| 236 | +\end{center} | |
| 237 | +\end{frame} | |
| 238 | + | |
| 239 | +\begin{frame}{Autres principes économiques (1/2)} | |
| 240 | +\begin{defbox}[Principes liés au bien lui-même] | |
| 241 | +\begin{itemize} | |
| 242 | + \item \textbf{Contribution} --- la valeur d'une composante se mesure par sa contribution au tout | |
| 243 | + \item \textbf{Rendements décroissants} --- chaque ajout apporte un bénéfice marginal moindre | |
| 244 | + \item \textbf{Équilibre} --- valeur optimale quand les facteurs de production sont en équilibre | |
| 245 | + \item \textbf{Conformité} --- un bien conforme à son environnement maximise sa valeur | |
| 246 | +\end{itemize} | |
| 247 | +\end{defbox} | |
| 248 | +\end{frame} | |
| 249 | + | |
| 250 | +\begin{frame}{Autres principes économiques (2/2)} | |
| 251 | +\begin{defbox}[Principes liés à l'environnement du bien] | |
| 252 | +\begin{itemize} | |
| 253 | + \item \textbf{Progression / régression} --- un bien modeste profite d'un quartier supérieur (et inversement) | |
| 254 | + \item \textbf{Concurrence} --- les profits élevés attirent la concurrence | |
| 255 | + \item \textbf{Externalités} --- des facteurs externes influencent la valeur (positifs ou négatifs) | |
| 256 | + \item \textbf{Cohérence} --- les propriétés d'un secteur tendent vers l'homogénéité | |
| 257 | +\end{itemize} | |
| 258 | +\end{defbox} | |
| 259 | +\end{frame} | |
| 260 | + | |
| 261 | +\begin{frame}{L'utilisation optimale (Highest and Best Use) --- Résumé} | |
| 262 | +\begin{importbox}[Quatre critères cumulatifs de l'utilisation optimale] | |
| 263 | +L'usage qui est : | |
| 264 | +\begin{enumerate} | |
| 265 | + \item \textbf{Légalement permis} --- conforme au zonage, règlements, servitudes | |
| 266 | + \item \textbf{Physiquement possible} --- taille, forme, topographie, accès, services | |
| 267 | + \item \textbf{Financièrement faisable} --- revenus suffisants pour justifier l'investissement | |
| 268 | + \item \textbf{Maximalement productif} --- parmi les usages admissibles, celui qui génère la valeur la plus élevée | |
| 269 | +\end{enumerate} | |
| 270 | +\end{importbox} | |
| 271 | +\end{frame} | |
| 272 | + | |
| 273 | +\begin{frame}{L'utilisation optimale --- Exemple} | |
| 274 | +\begin{exbox}[Exemple --- Gatineau] | |
| 275 | +Terrain vacant zoné résidentiel haute densité : l'usage optimal est un immeuble à logements multiples, pas une unifamiliale (physiquement possible, mais non maximalement productive). | |
| 276 | +\end{exbox} | |
| 277 | +\end{frame} | |
| 278 | + | |
| 279 | +% ====================================================================== | |
| 280 | +\section{Révision du Bloc 2 : Bases théoriques} | |
| 281 | +% ====================================================================== | |
| 282 | + | |
| 283 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 284 | +% Séance 4 : Concepts de valeur | |
| 285 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 286 | + | |
| 287 | +\begin{frame}{Rappel --- La valeur : concepts et types (Séance 4)} | |
| 288 | +\begin{defbox}[Valeur marchande --- Définition officielle] | |
| 289 | +Le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, avec un acheteur et un vendeur \textbf{consentants, informés et prudents}, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, et après un délai de mise en marché raisonnable. | |
| 290 | +\end{defbox} | |
| 291 | +\end{frame} | |
| 292 | + | |
| 293 | +\begin{frame}{Valeur, prix et coût --- Trois concepts distincts} | |
| 294 | +\begin{center} | |
| 295 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 296 | +\toprule | |
| 297 | +\textbf{Concept} & \textbf{Description} \\ | |
| 298 | +\midrule | |
| 299 | +Valeur & Opinion estimée par un évaluateur (subjective, analytique) \\ | |
| 300 | +\addlinespace | |
| 301 | +Prix & Montant réellement payé lors d'une transaction (fait observé) \\ | |
| 302 | +\addlinespace | |
| 303 | +Coût & Montant requis pour produire ou remplacer le bien (dépense réelle) \\ | |
| 304 | +\bottomrule | |
| 305 | +\end{tabular} | |
| 306 | +\end{center} | |
| 307 | +\vspace{1mm} | |
| 308 | +\begin{notebox}[Attention] | |
| 309 | +Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût : ces trois concepts sont distincts et ne coïncident pas toujours. | |
| 310 | +\end{notebox} | |
| 311 | +\end{frame} | |
| 312 | + | |
| 313 | +\begin{frame}{Types de valeurs --- Tableau synthèse} | |
| 314 | +\begin{center} | |
| 315 | +\small | |
| 316 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 317 | +\toprule | |
| 318 | +\textbf{Type} & \textbf{Définition} & \textbf{Contexte d'utilisation} \\ | |
| 319 | +\midrule | |
| 320 | +Marchande & Prix le plus probable sur marché libre & Financement, transaction, litige \\ | |
| 321 | +D'assurance & Coût de remplacement du bâtiment & Couverture d'assurance (terrain exclu) \\ | |
| 322 | +Fiscale & Valeur au rôle d'évaluation & Taxation foncière municipale \\ | |
| 323 | +Liquidative & Valeur en vente forcée / rapide & Faillite, saisie hypothécaire \\ | |
| 324 | +D'investissement & Valeur pour un investisseur donné & Analyse de rendement personnalisée \\ | |
| 325 | +D'utilisation & Valeur pour un usage spécifique & Propriétés à usage spécialisé \\ | |
| 326 | +\bottomrule | |
| 327 | +\end{tabular} | |
| 328 | +\end{center} | |
| 329 | +\end{frame} | |
| 330 | + | |
| 331 | +\begin{frame}{Facteurs influençant la valeur --- Facteurs physiques} | |
| 332 | +\begin{defbox}[Facteurs physiques] | |
| 333 | +\begin{columns}[T] | |
| 334 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 335 | +\begin{itemize} | |
| 336 | + \item Localisation et site | |
| 337 | + \item Superficie du terrain et du bâtiment | |
| 338 | + \item Âge et état du bâtiment | |
| 339 | +\end{itemize} | |
| 340 | +\end{column} | |
| 341 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 342 | +\begin{itemize} | |
| 343 | + \item Qualité de construction | |
| 344 | + \item Nombre de pièces, chambres, SDB | |
| 345 | + \item Stationnement, terrain, aménagements | |
| 346 | +\end{itemize} | |
| 347 | +\end{column} | |
| 348 | +\end{columns} | |
| 349 | +\end{defbox} | |
| 350 | +\end{frame} | |
| 351 | + | |
| 352 | +\begin{frame}{Facteurs influençant la valeur --- Juridiques et économiques} | |
| 353 | +\begin{columns}[T] | |
| 354 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 355 | +\begin{defbox}[Facteurs juridiques] | |
| 356 | +\begin{itemize} | |
| 357 | + \item Zonage et réglementation | |
| 358 | + \item Servitudes, droits de passage | |
| 359 | + \item Titre de propriété | |
| 360 | + \item Conformité légale | |
| 361 | +\end{itemize} | |
| 362 | +\end{defbox} | |
| 363 | +\end{column} | |
| 364 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 365 | +\begin{defbox}[Facteurs économiques] | |
| 366 | +\begin{itemize} | |
| 367 | + \item Taux d'intérêt hypothécaires | |
| 368 | + \item Emploi et revenus des ménages | |
| 369 | + \item Offre et demande locales | |
| 370 | + \item Inflation et coûts de construction | |
| 371 | +\end{itemize} | |
| 372 | +\end{defbox} | |
| 373 | +\end{column} | |
| 374 | +\end{columns} | |
| 375 | +\end{frame} | |
| 376 | + | |
| 377 | +\begin{frame}{Facteurs influençant la valeur --- Sociaux et environnementaux} | |
| 378 | +\begin{defbox}[Facteurs sociaux et environnementaux] | |
| 379 | +\begin{itemize} | |
| 380 | + \item Démographie et immigration | |
| 381 | + \item Qualité des écoles et des services | |
| 382 | + \item Transports et accessibilité | |
| 383 | + \item Tendances du mode de vie | |
| 384 | + \item Nuisances (bruit, contamination) | |
| 385 | +\end{itemize} | |
| 386 | +\end{defbox} | |
| 387 | +\end{frame} | |
| 388 | + | |
| 389 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 390 | +% Séance 5 : Marché immobilier québécois | |
| 391 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 392 | + | |
| 393 | +\begin{frame}{Rappel --- Le marché immobilier québécois (Séance 5)} | |
| 394 | +\begin{center} | |
| 395 | +\small | |
| 396 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 397 | +\toprule | |
| 398 | +\textbf{Segment} & \textbf{Types de biens} & \textbf{Caractéristiques Québec} \\ | |
| 399 | +\midrule | |
| 400 | +Résidentiel & Unifamiliales, condos, plex & $\approx$ 40\,\% de ménages locataires; droit civil \\ | |
| 401 | +\addlinespace | |
| 402 | +Commercial & Bureaux, commerces, hôtels & Montréal, Québec, Gatineau \\ | |
| 403 | +\addlinespace | |
| 404 | +Industriel & Entrepôts, usines, parcs & Forte demande logistique \\ | |
| 405 | +\addlinespace | |
| 406 | +Locatif & Immeubles de 6 logements et plus & Encadrement par le TAL \\ | |
| 407 | +\addlinespace | |
| 408 | +Terrains & Agricoles, résidentiels, à développer & CPTAQ pour les terres agricoles \\ | |
| 409 | +\bottomrule | |
| 410 | +\end{tabular} | |
| 411 | +\end{center} | |
| 412 | +\end{frame} | |
| 413 | + | |
| 414 | +\begin{frame}{Rappel --- Particularités juridiques du Québec} | |
| 415 | +\begin{importbox}[Cadre distinct] | |
| 416 | +\begin{itemize} | |
| 417 | + \item \textbf{Code civil du Québec} (vs common law dans le reste du Canada) | |
| 418 | + \item Publicité des droits au \textbf{Registre foncier} (consultation en ligne tarifée : 1,50~\$/document depuis avril 2026) | |
| 419 | + \item Droits de mutation immobilière (« taxe de bienvenue ») | |
| 420 | + \item Rôle d'évaluation foncière \textbf{triennal}, en règle générale (Loi sur la fiscalité municipale) | |
| 421 | +\end{itemize} | |
| 422 | +\end{importbox} | |
| 423 | +\end{frame} | |
| 424 | + | |
| 425 | +\begin{frame}{Le cycle immobilier --- Quatre phases} | |
| 426 | +\begin{center} | |
| 427 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.5cm] | |
| 428 | +\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm] (exp) | |
| 429 | + {\textbf{Expansion}\\Hausse des prix\\Forte demande}; | |
| 430 | +\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm, right=of exp] (pic) | |
| 431 | + {\textbf{Sommet}\\Prix au maximum\\L'offre rattrape}; | |
| 432 | +\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm, right=of pic] (cont) | |
| 433 | + {\textbf{Contraction}\\Baisse des prix\\Surplus d'offre}; | |
| 434 | +\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm, right=of cont] (creux) | |
| 435 | + {\textbf{Creux}\\Stabilisation\\Opportunités}; | |
| 436 | + | |
| 437 | +\draw[uqoarrow] (exp) -- (pic); | |
| 438 | +\draw[uqoarrow] (pic) -- (cont); | |
| 439 | +\draw[uqoarrow] (cont) -- (creux); | |
| 440 | +\draw[uqoarrow, bend left=25] (creux.south) to node[below, font=\scriptsize]{Reprise} (exp.south); | |
| 441 | +\end{tikzpicture} | |
| 442 | +\end{center} | |
| 443 | +\vspace{1mm} | |
| 444 | +\begin{notebox}[Lien avec l'évaluation] | |
| 445 | +La \textbf{date d'évaluation} situe le bien dans le cycle : les comparables doivent refléter la même phase de marché (principe de changement). | |
| 446 | +\end{notebox} | |
| 447 | +\end{frame} | |
| 448 | + | |
| 449 | +\begin{frame}{Facteurs macroéconomiques du marché} | |
| 450 | +\begin{columns}[T] | |
| 451 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 452 | +\uqotitle{Facteurs de hausse :} | |
| 453 | +\begin{itemize} | |
| 454 | + \item Baisse des taux d'intérêt | |
| 455 | + \item Croissance démographique / immigration | |
| 456 | + \item Pénurie de logements | |
| 457 | + \item Croissance économique | |
| 458 | +\end{itemize} | |
| 459 | +\end{column} | |
| 460 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 461 | +\uqotitle{Facteurs de baisse :} | |
| 462 | +\begin{itemize} | |
| 463 | + \item Hausse des taux d'intérêt | |
| 464 | + \item Surplus de construction | |
| 465 | + \item Récession / perte d'emplois | |
| 466 | + \item Réglementation restrictive | |
| 467 | +\end{itemize} | |
| 468 | +\end{column} | |
| 469 | +\end{columns} | |
| 470 | +\vspace{2mm} | |
| 471 | +\begin{notebox}[Repère 2026] | |
| 472 | +Taux directeur de la Banque du Canada : \textbf{2,25\,\%}; test de résistance : max(taux contractuel + 2\,\%; 5,25\,\%). | |
| 473 | +\end{notebox} | |
| 474 | +\end{frame} | |
| 475 | + | |
| 476 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 477 | +% Séance 6 : Collecte et analyse des données | |
| 478 | +% ---------------------------------------------------------------------- | |
| 479 | + | |
| 480 | +\begin{frame}{Rappel --- Sources de données (Séance 6) --- 1/2} | |
| 481 | +\begin{center} | |
| 482 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}} | |
| 483 | +\toprule | |
| 484 | +\textbf{Source} & \textbf{Type de données} & \textbf{Utilisation} \\ | |
| 485 | +\midrule | |
| 486 | +Registre foncier & Actes de vente, hypothèques, servitudes & Vérification des titres et des prix (en ligne, 1,50~\$/doc.) \\ | |
| 487 | +\addlinespace | |
| 488 | +Centris / MLS & Ventes, inscriptions, statistiques & Comparables et tendances \\ | |
| 489 | +\addlinespace | |
| 490 | +JLR / Registrex & Transactions historiques & Prix de vente confirmés \\ | |
| 491 | +\addlinespace | |
| 492 | +Rôle d'évaluation & Valeur foncière municipale & Référence fiscale \\ | |
| 493 | +\bottomrule | |
| 494 | +\end{tabular} | |
| 495 | +\end{center} | |
| 496 | +\end{frame} | |
| 497 | + | |
| 498 | +\begin{frame}{Rappel --- Sources de données (Séance 6) --- 2/2} | |
| 499 | +\begin{center} | |
| 500 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}} | |
| 501 | +\toprule | |
| 502 | +\textbf{Source} & \textbf{Type de données} & \textbf{Utilisation} \\ | |
| 503 | +\midrule | |
| 504 | +SCHL & Mises en chantier, inoccupation, loyers & Analyse de marché macro \\ | |
| 505 | +Inspection sur place & État physique, mesures & Données spécifiques au sujet \\ | |
| 506 | +Zonage municipal & Usages permis, normes & Analyse d'utilisation optimale \\ | |
| 507 | +\bottomrule | |
| 508 | +\end{tabular} | |
| 509 | +\end{center} | |
| 510 | +\vspace{1mm} | |
| 511 | +\begin{notebox}[Repère SCHL --- octobre 2025] | |
| 512 | +Gatineau : taux d'inoccupation locative $\approx$ 3,8\,\% (marché en détente), loyer moyen 2 chambres $\approx$ 1~420~\$. | |
| 513 | +\end{notebox} | |
| 514 | +\end{frame} | |
| 515 | + | |
| 516 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Données du terrain} | |
| 517 | +\begin{columns}[T] | |
| 518 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 519 | +\uqotitle{Identification :} | |
| 520 | +\begin{itemize} | |
| 521 | + \item Localisation (lot, adresse) | |
| 522 | + \item Dimensions et superficie | |
| 523 | + \item Topographie et drainage | |
| 524 | +\end{itemize} | |
| 525 | +\end{column} | |
| 526 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 527 | +\uqotitle{Contraintes et services :} | |
| 528 | +\begin{itemize} | |
| 529 | + \item Zonage et réglementation | |
| 530 | + \item Services publics disponibles | |
| 531 | + \item Servitudes et droits | |
| 532 | + \item Contamination potentielle | |
| 533 | +\end{itemize} | |
| 534 | +\end{column} | |
| 535 | +\end{columns} | |
| 536 | +\end{frame} | |
| 537 | + | |
| 538 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Données du bâtiment} | |
| 539 | +\begin{columns}[T] | |
| 540 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 541 | +\uqotitle{Caractéristiques de base :} | |
| 542 | +\begin{itemize} | |
| 543 | + \item Type et usage | |
| 544 | + \item Année de construction | |
| 545 | + \item Superficie habitable (pieds carrés) | |
| 546 | + \item Nombre de pièces / chambres / SDB | |
| 547 | +\end{itemize} | |
| 548 | +\end{column} | |
| 549 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 550 | +\uqotitle{Qualité et état :} | |
| 551 | +\begin{itemize} | |
| 552 | + \item Matériaux de construction | |
| 553 | + \item Systèmes mécaniques (chauffage, etc.) | |
| 554 | + \item Rénovations effectuées | |
| 555 | + \item État général (inspection) | |
| 556 | +\end{itemize} | |
| 557 | +\end{column} | |
| 558 | +\end{columns} | |
| 559 | +\end{frame} | |
| 560 | + | |
| 561 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Vérification des données} | |
| 562 | +\begin{itemize} | |
| 563 | + \item Prix \textbf{confirmé} (acte publié) vs prix \textbf{demandé} (inscription) | |
| 564 | + \item Conditions de vente : lien de dépendance, vente forcée, délai anormal | |
| 565 | + \item Mesures et caractéristiques confirmées par \textbf{inspection} | |
| 566 | + \item Registre foncier : consultation en ligne (1,50~\$/document) pour valider titres et transactions | |
| 567 | +\end{itemize} | |
| 568 | +\vspace{1mm} | |
| 569 | +\begin{notebox}[Règle d'or] | |
| 570 | +Toujours \textbf{valider} une donnée avant de l'utiliser : une seule donnée erronée peut fausser toute l'analyse. | |
| 571 | +\end{notebox} | |
| 572 | +\end{frame} | |
| 573 | + | |
| 574 | +% ====================================================================== | |
| 575 | +\section{QCM de révision} | |
| 576 | +% ====================================================================== | |
| 577 | + | |
| 578 | +\begin{frame}{QCM --- Question 1} | |
| 579 | +\begin{quizbox}[Question 1] | |
| 580 | +Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec? | |
| 581 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 582 | + \item L'OACIQ | |
| 583 | + \item L'OEAQ | |
| 584 | + \item La SCHL | |
| 585 | + \item L'AIC | |
| 586 | +\end{enumerate} | |
| 587 | +\end{quizbox} | |
| 588 | +\pause | |
| 589 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 590 | +\textbf{B) L'OEAQ} --- L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec est l'organisme de réglementation professionnelle. L'OACIQ encadre les courtiers, la SCHL est fédérale, et l'AIC est l'institut canadien des évaluateurs. | |
| 591 | +\end{exbox} | |
| 592 | +\end{frame} | |
| 593 | + | |
| 594 | +\begin{frame}{QCM --- Question 2} | |
| 595 | +\begin{quizbox}[Question 2] | |
| 596 | +Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent? | |
| 597 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 598 | + \item Principe d'anticipation | |
| 599 | + \item Principe de l'offre et de la demande | |
| 600 | + \item Principe de substitution | |
| 601 | + \item Principe de l'utilisation optimale | |
| 602 | +\end{enumerate} | |
| 603 | +\end{quizbox} | |
| 604 | +\pause | |
| 605 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 606 | +\textbf{C) Principe de substitution} --- Fondement de la méthode de comparaison : l'acheteur choisira, parmi plusieurs biens comparables, celui offrant le meilleur rapport qualité/prix. | |
| 607 | +\end{exbox} | |
| 608 | +\end{frame} | |
| 609 | + | |
| 610 | +\begin{frame}{QCM --- Question 3} | |
| 611 | +\begin{quizbox}[Question 3] | |
| 612 | +Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix? | |
| 613 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 614 | + \item Ce sont des synonymes | |
| 615 | + \item La valeur est toujours supérieure au prix | |
| 616 | + \item La valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payé | |
| 617 | + \item Le prix est déterminé par l'évaluateur | |
| 618 | +\end{enumerate} | |
| 619 | +\end{quizbox} | |
| 620 | +\pause | |
| 621 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 622 | +\textbf{C)} La \textbf{valeur} est une opinion analytique estimée par un professionnel. Le \textbf{prix} est le montant effectivement convenu lors d'une transaction. Le \textbf{coût} est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Les trois peuvent différer. | |
| 623 | +\end{exbox} | |
| 624 | +\end{frame} | |
| 625 | + | |
| 626 | +\begin{frame}{QCM --- Question 4} | |
| 627 | +\begin{quizbox}[Question 4] | |
| 628 | +Parmi les critères suivants, lequel ne fait PAS partie de l'analyse de l'utilisation optimale? | |
| 629 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 630 | + \item Légalement permis | |
| 631 | + \item Physiquement possible | |
| 632 | + \item Esthétiquement supérieur | |
| 633 | + \item Maximalement productif | |
| 634 | +\end{enumerate} | |
| 635 | +\end{quizbox} | |
| 636 | +\pause | |
| 637 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 638 | +\textbf{C) Esthétiquement supérieur} --- Les quatre critères de l'utilisation optimale sont : (1) légalement permis, (2) physiquement possible, (3) financièrement faisable et (4) maximalement productif. L'esthétique n'est pas un critère distinct. | |
| 639 | +\end{exbox} | |
| 640 | +\end{frame} | |
| 641 | + | |
| 642 | +\begin{frame}{QCM --- Question 5} | |
| 643 | +\begin{quizbox}[Question 5] | |
| 644 | +Quelle source fournit les données sur les transactions immobilières au Québec via le système MLS? | |
| 645 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 646 | + \item Le Registre foncier du Québec | |
| 647 | + \item Centris (APCIQ) | |
| 648 | + \item La SCHL | |
| 649 | + \item L'Institut de la statistique du Québec | |
| 650 | +\end{enumerate} | |
| 651 | +\end{quizbox} | |
| 652 | +\pause | |
| 653 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 654 | +\textbf{B) Centris (APCIQ)} --- Centris est la plateforme MLS de l'APCIQ. Le Registre foncier contient les actes publiés, pas les inscriptions MLS. | |
| 655 | +\end{exbox} | |
| 656 | +\end{frame} | |
| 657 | + | |
| 658 | +\begin{frame}{QCM --- Question 6} | |
| 659 | +\begin{quizbox}[Question 6] | |
| 660 | +L'évaluateur agréé peut-il lier ses honoraires au résultat de l'évaluation? | |
| 661 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 662 | + \item Oui, c'est une pratique courante | |
| 663 | + \item Oui, si le client est d'accord | |
| 664 | + \item Non, les honoraires conditionnels sont strictement interdits | |
| 665 | + \item Oui, pour les mandats privés seulement | |
| 666 | +\end{enumerate} | |
| 667 | +\end{quizbox} | |
| 668 | +\pause | |
| 669 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 670 | +\textbf{C) Non, les honoraires conditionnels sont strictement interdits} --- L'indépendance de l'évaluateur est un principe fondamental de la déontologie. Lier la rémunération au résultat créerait un conflit d'intérêts compromettant l'objectivité de l'opinion. | |
| 671 | +\end{exbox} | |
| 672 | +\end{frame} | |
| 673 | + | |
| 674 | +\begin{frame}{QCM --- Question 7} | |
| 675 | +\begin{quizbox}[Question 7] | |
| 676 | +Quel cadre juridique distinct caractérise le marché immobilier québécois par rapport au reste du Canada? | |
| 677 | +\begin{enumerate}[A)] | |
| 678 | + \item La common law | |
| 679 | + \item Le Code civil du Québec | |
| 680 | + \item Le droit coutumier | |
| 681 | + \item Le droit fédéral exclusivement | |
| 682 | +\end{enumerate} | |
| 683 | +\end{quizbox} | |
| 684 | +\pause | |
| 685 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 686 | +\textbf{B) Le Code civil du Québec} --- Le Québec est la seule province canadienne de tradition civiliste (plutôt que de common law) pour le droit privé, incluant la propriété immobilière. | |
| 687 | +\end{exbox} | |
| 688 | +\end{frame} | |
| 689 | + | |
| 690 | +\begin{frame}{QCM --- Question 8} | |
| 691 | +\begin{quizbox}[Question 8] | |
| 692 | +Quel rapport d'évaluation est typiquement utilisé pour un prêt hypothécaire? | |
| 693 | +\end{quizbox} | |
| 694 | +\pause | |
| 695 | +\begin{exbox}[Réponse 8] | |
| 696 | +Le \textbf{rapport abrégé} (formulaire standard, 10--15 pages). | |
| 697 | +\end{exbox} | |
| 698 | +\end{frame} | |
| 699 | + | |
| 700 | +\begin{frame}{QCM --- Question 9} | |
| 701 | +\begin{quizbox}[Question 9] | |
| 702 | +Quel principe explique que la valeur d'un bien reflète les bénéfices futurs anticipés? | |
| 703 | +\end{quizbox} | |
| 704 | +\pause | |
| 705 | +\begin{exbox}[Réponse 9] | |
| 706 | +Le \textbf{principe d'anticipation} --- fondement de la méthode du revenu. | |
| 707 | +\end{exbox} | |
| 708 | +\end{frame} | |
| 709 | + | |
| 710 | +\begin{frame}{QCM --- Question 10} | |
| 711 | +\begin{quizbox}[Question 10] | |
| 712 | +En règle générale, quelle est la fréquence de dépôt du rôle d'évaluation foncière au Québec? | |
| 713 | +\end{quizbox} | |
| 714 | +\pause | |
| 715 | +\begin{exbox}[Réponse 10] | |
| 716 | +En règle générale, le rôle est déposé tous les \textbf{trois ans} (rôle triennal), selon la Loi sur la fiscalité municipale. | |
| 717 | +\end{exbox} | |
| 718 | +\end{frame} | |
| 719 | + | |
| 720 | +% ====================================================================== | |
| 721 | +\section{Questions à développement court} | |
| 722 | +% ====================================================================== | |
| 723 | + | |
| 724 | +\begin{frame}{Développement court --- Question 1} | |
| 725 | +\begin{quizbox}[Question] | |
| 726 | +Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison. Donnez un exemple concret. | |
| 727 | +\end{quizbox} | |
| 728 | +\pause | |
| 729 | +\begin{exbox}[Corrigé] | |
| 730 | +Un acheteur rationnel ne paie pas plus que le coût d'un \textbf{substitut équivalent}, d'où la méthode : | |
| 731 | +\begin{itemize} | |
| 732 | + \item recherche de \textbf{ventes récentes} de biens similaires (comparables); | |
| 733 | + \item ajustement des prix pour les différences; | |
| 734 | + \item la valeur reflète ce que le marché paie pour des biens semblables. | |
| 735 | +\end{itemize} | |
| 736 | +\end{exbox} | |
| 737 | +\end{frame} | |
| 738 | + | |
| 739 | +\begin{frame}{Développement court --- Question 1 (suite)} | |
| 740 | +\begin{exbox}[Corrigé --- Exemple attendu] | |
| 741 | +Trois bungalows similaires vendus de 400~000~\$ à 420~000~\$ à Gatineau : un acheteur ne devrait pas payer 500~000~\$ pour un bungalow comparable du même secteur. | |
| 742 | +\end{exbox} | |
| 743 | +\end{frame} | |
| 744 | + | |
| 745 | +\begin{frame}{Développement court --- Question 2} | |
| 746 | +\begin{quizbox}[Question] | |
| 747 | +Distinguez les trois types de rapports d'évaluation et indiquez dans quel contexte chacun est approprié. | |
| 748 | +\end{quizbox} | |
| 749 | +\pause | |
| 750 | +\begin{exbox}[Corrigé] | |
| 751 | +\begin{enumerate} | |
| 752 | + \item \textbf{Rapport complet} (narratif, 30--60+ pages) : litiges, expropriations, mandats complexes. | |
| 753 | + \item \textbf{Rapport abrégé} (formulaire, 10--15 pages) : financement hypothécaire. | |
| 754 | + \item \textbf{Rapport restreint} (lettre, 2--5 pages) : besoins internes, conclusions seulement. | |
| 755 | +\end{enumerate} | |
| 756 | +Le niveau de détail est proportionnel à la \textbf{complexité du mandat} et aux \textbf{besoins de l'utilisateur}. | |
| 757 | +\end{exbox} | |
| 758 | +\end{frame} | |
| 759 | + | |
| 760 | +\begin{frame}{Développement court --- Question 3} | |
| 761 | +\begin{quizbox}[Question] | |
| 762 | +Nommez et expliquez quatre facteurs qui ont contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025. | |
| 763 | +\end{quizbox} | |
| 764 | +\pause | |
| 765 | +\begin{exbox}[Corrigé --- Deux premiers facteurs] | |
| 766 | +\begin{enumerate} | |
| 767 | + \item \textbf{Immigration forte} ($>$ 100~000 personnes/an au Québec) : augmentation de la demande de logements. | |
| 768 | + \item \textbf{Pénurie de logements} : offre insuffisante face à la demande croissante, mises en chantier insuffisantes. | |
| 769 | +\end{enumerate} | |
| 770 | +\end{exbox} | |
| 771 | +\end{frame} | |
| 772 | + | |
| 773 | +\begin{frame}{Développement court --- Question 3 (suite)} | |
| 774 | +\begin{exbox}[Corrigé --- Suite] | |
| 775 | +\begin{enumerate} | |
| 776 | + \setcounter{enumi}{2} | |
| 777 | + \item \textbf{Taux d'intérêt historiquement bas} (2020--2022) : pouvoir d'achat accru, puis baisse progressive en 2024--2025 après la hausse de 2022--2023. | |
| 778 | + \item \textbf{Travail à distance} : exode vers les régions, hausse des prix hors des grands centres (effet pandémique persistant). | |
| 779 | +\end{enumerate} | |
| 780 | +Autres facteurs acceptables : inflation des coûts de construction, investissement étranger, transferts intergénérationnels. | |
| 781 | +\end{exbox} | |
| 782 | +\end{frame} | |
| 783 | + | |
| 784 | +% ====================================================================== | |
| 785 | +\section{Mini cas pratique intégrateur} | |
| 786 | +% ====================================================================== | |
| 787 | + | |
| 788 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Mise en situation} | |
| 789 | +\begin{quizbox}[Cas intégrateur : Bungalow à Gatineau] | |
| 790 | +Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow situé au \textbf{123, rue de l'Érable, Gatineau (Hull)}, dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. | |
| 791 | +\end{quizbox} | |
| 792 | +\vspace{2mm} | |
| 793 | +\uqotitle{Caractéristiques du sujet :} | |
| 794 | +\begin{columns}[T] | |
| 795 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 796 | +\begin{itemize} | |
| 797 | + \item Bungalow, 3 chambres, 1 SDB | |
| 798 | + \item Année de construction : 2005 | |
| 799 | + \item Superficie habitable : 1~100 pi$^2$ | |
| 800 | + \item Terrain : 5~500 pi$^2$ | |
| 801 | +\end{itemize} | |
| 802 | +\end{column} | |
| 803 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 804 | +\begin{itemize} | |
| 805 | + \item Garage simple attaché | |
| 806 | + \item Bon état général | |
| 807 | + \item Zonage résidentiel | |
| 808 | + \item Rôle d'évaluation : 310~000~\$ | |
| 809 | +\end{itemize} | |
| 810 | +\end{column} | |
| 811 | +\end{columns} | |
| 812 | +\end{frame} | |
| 813 | + | |
| 814 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Questions d'analyse} | |
| 815 | +\begin{quizbox}[Questions à traiter] | |
| 816 | +\begin{enumerate} | |
| 817 | + \item \textbf{Mandat :} quel type de valeur devez-vous estimer? Quel type de rapport est approprié? Justifiez. | |
| 818 | + \item \textbf{Principes :} quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi? | |
| 819 | + \item \textbf{Données :} quelles sources de données allez-vous consulter? Listez-en au moins cinq. | |
| 820 | +\end{enumerate} | |
| 821 | +\end{quizbox} | |
| 822 | +\end{frame} | |
| 823 | + | |
| 824 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Questions d'analyse (suite)} | |
| 825 | +\begin{quizbox}[Questions à traiter (suite)] | |
| 826 | +\begin{enumerate} | |
| 827 | + \setcounter{enumi}{3} | |
| 828 | + \item \textbf{Utilisation optimale :} l'utilisation actuelle (résidentielle unifamiliale) est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères. | |
| 829 | + \item \textbf{Déontologie :} le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous? | |
| 830 | +\end{enumerate} | |
| 831 | +\end{quizbox} | |
| 832 | +\end{frame} | |
| 833 | + | |
| 834 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (1. Mandat et 2. Principes)} | |
| 835 | +\begin{exbox}[1. Mandat] | |
| 836 | +\textbf{Type de valeur :} valeur marchande (contexte de financement hypothécaire). \\ | |
| 837 | +\textbf{Type de rapport :} rapport abrégé (formulaire standard pour prêt hypothécaire). | |
| 838 | +\end{exbox} | |
| 839 | +\vspace{1mm} | |
| 840 | +\begin{exbox}[2. Principes pertinents] | |
| 841 | +\begin{itemize} | |
| 842 | + \item \textbf{Substitution} : comparaison avec des ventes récentes de bungalows similaires à Gatineau | |
| 843 | + \item \textbf{Offre et demande} : analyser le marché résidentiel local (pénurie? surplus?) | |
| 844 | + \item \textbf{Utilisation optimale} : confirmer que l'usage résidentiel est l'usage optimal | |
| 845 | + \item \textbf{Changement} : s'assurer que les données reflètent les conditions actuelles | |
| 846 | +\end{itemize} | |
| 847 | +\end{exbox} | |
| 848 | +\end{frame} | |
| 849 | + | |
| 850 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (3. Sources de données)} | |
| 851 | +\begin{exbox}[3. Sources de données] | |
| 852 | +\begin{enumerate} | |
| 853 | + \item \textbf{Centris/MLS} : ventes comparables récentes dans le secteur Hull | |
| 854 | + \item \textbf{JLR/Registrex} : prix de vente confirmés (actes publiés) | |
| 855 | + \item \textbf{Registre foncier} : titre, servitudes, historique (consultation en ligne tarifée) | |
| 856 | + \item \textbf{Rôle d'évaluation municipal} : valeur foncière, dimensions, année | |
| 857 | + \item \textbf{Inspection sur place} : état réel, mesures, conformité | |
| 858 | + \item \textbf{Ville de Gatineau} : zonage, permis, règlements | |
| 859 | +\end{enumerate} | |
| 860 | +\end{exbox} | |
| 861 | +\end{frame} | |
| 862 | + | |
| 863 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (4. Utilisation optimale)} | |
| 864 | +\begin{exbox}[4. Utilisation optimale] | |
| 865 | +\begin{itemize} | |
| 866 | + \item \textbf{Légalement permis} : oui, zoné résidentiel | |
| 867 | + \item \textbf{Physiquement possible} : oui, terrain de 5~500 pi$^2$ approprié | |
| 868 | + \item \textbf{Financièrement faisable} : oui, demande résidentielle forte à Gatineau | |
| 869 | + \item \textbf{Maximalement productif} : oui, bungalow conforme au voisinage | |
| 870 | + \item \textbf{Conclusion :} l'usage actuel = utilisation optimale | |
| 871 | +\end{itemize} | |
| 872 | +\end{exbox} | |
| 873 | +\end{frame} | |
| 874 | + | |
| 875 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (5. Enjeu déontologique)} | |
| 876 | +\begin{exbox}[5. Enjeu déontologique] | |
| 877 | +\uqoalert{Réponse attendue :} | |
| 878 | +\begin{itemize} | |
| 879 | + \item \textbf{Refuser} toute pression du client sur le résultat | |
| 880 | + \item L'évaluateur doit être \textbf{indépendant et objectif} (Code de déontologie, C-26, r.~123) | |
| 881 | + \item L'opinion doit reposer uniquement sur les \textbf{données de marché} et l'analyse professionnelle | |
| 882 | +\end{itemize} | |
| 883 | +\end{exbox} | |
| 884 | +\end{frame} | |
| 885 | + | |
| 886 | +\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (5. Enjeu déontologique, suite)} | |
| 887 | +\begin{exbox}[5. Enjeu déontologique (suite)] | |
| 888 | +\begin{itemize} | |
| 889 | + \item Expliquer au client que l'évaluation sert à \textbf{protéger toutes les parties} (emprunteur et prêteur) | |
| 890 | + \item Documenter la demande du client dans le dossier | |
| 891 | + \item Si le client insiste, \textbf{refuser le mandat} plutôt que compromettre son intégrité | |
| 892 | +\end{itemize} | |
| 893 | +Les honoraires conditionnels liés au résultat sont \textbf{strictement interdits}. | |
| 894 | +\end{exbox} | |
| 895 | +\end{frame} | |
| 896 | + | |
| 897 | +% ====================================================================== | |
| 898 | +\section{Format de l'examen et conseils} | |
| 899 | +% ====================================================================== | |
| 900 | + | |
| 901 | +\begin{frame}{Format de l'examen mi-session --- 30\,\% de la note finale} | |
| 902 | +\begin{center} | |
| 903 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}} | |
| 904 | +\toprule | |
| 905 | +\textbf{Section} & \textbf{Points} & \textbf{Description} \\ | |
| 906 | +\midrule | |
| 907 | +QCM & 30 & 15 questions $\times$ 2 points \\ | |
| 908 | +\addlinespace | |
| 909 | +Vrai ou faux (justifié) & 20 & 10 questions $\times$ 2 points \\ | |
| 910 | +\addlinespace | |
| 911 | +Développement court & 30 & 3 questions $\times$ 10 points \\ | |
| 912 | +\addlinespace | |
| 913 | +Cas pratique & 20 & 1 mini cas intégrateur \\ | |
| 914 | +\midrule | |
| 915 | +\textbf{Total} & \textbf{100} & \\ | |
| 916 | +\bottomrule | |
| 917 | +\end{tabular} | |
| 918 | +\end{center} | |
| 919 | +\vspace{1mm} | |
| 920 | +\begin{notebox}[Modalités] | |
| 921 | +Durée : \textbf{2 heures} --- matière : séances 1 à 6 --- \textbf{livre fermé} --- calculatrice simple permise. | |
| 922 | +\end{notebox} | |
| 923 | +\end{frame} | |
| 924 | + | |
| 925 | +\begin{frame}{Conseils de préparation} | |
| 926 | +\begin{defbox}[Stratégies de révision] | |
| 927 | +\begin{enumerate} | |
| 928 | + \item Relire les \textbf{définitions clés} (valeur marchande, É.A., HBU) | |
| 929 | + \item Maîtriser les \textbf{distinctions} (valeur vs prix vs coût) | |
| 930 | + \item Connaître les \textbf{sources de données} québécoises | |
| 931 | + \item Comprendre les \textbf{principes fondamentaux} (pas seulement les nommer, les \textit{appliquer}) | |
| 932 | + \item Revoir les \textbf{tableaux synthèses} des séances | |
| 933 | + \item Pratiquer avec des \textbf{cas concrets} | |
| 934 | +\end{enumerate} | |
| 935 | +\end{defbox} | |
| 936 | +\end{frame} | |
| 937 | + | |
| 938 | +\begin{frame}{Erreurs fréquentes à éviter} | |
| 939 | +\begin{importbox}[Pièges classiques] | |
| 940 | +\begin{itemize} | |
| 941 | + \item Confondre OEAQ et OACIQ | |
| 942 | + \item Confondre valeur marchande et valeur fiscale | |
| 943 | + \item Oublier les quatre critères du HBU | |
| 944 | + \item Négliger le contexte québécois (Code civil, TAL) | |
| 945 | + \item Réponses trop vagues en développement | |
| 946 | + \item Oublier de justifier les Vrai/Faux | |
| 947 | +\end{itemize} | |
| 948 | +\end{importbox} | |
| 949 | +\begin{notebox}[Astuce] | |
| 950 | +Pour les cas pratiques : structurez votre réponse selon le \textbf{processus d'évaluation} en 7 étapes. | |
| 951 | +\end{notebox} | |
| 952 | +\end{frame} | |
| 953 | + | |
| 954 | +\begin{frame}{Matières prioritaires --- Séances 1 à 3} | |
| 955 | +\begin{center} | |
| 956 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{1.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}} | |
| 957 | +\toprule | |
| 958 | +\textbf{Séance} & \textbf{Thèmes clés} & \textbf{À maîtriser absolument} \\ | |
| 959 | +\midrule | |
| 960 | +Séance 1 & Rôle de l'É.A., contextes d'évaluation & Définition de l'évaluation, distinctions professionnelles \\ | |
| 961 | +\addlinespace | |
| 962 | +Séance 2 & OEAQ, déontologie, normes & Principes déontologiques, Normes OEAQ / CUSPAP / USPAP \\ | |
| 963 | +\addlinespace | |
| 964 | +Séance 3 & Principes fondamentaux, HBU & 4 critères HBU, principe de substitution \\ | |
| 965 | +\bottomrule | |
| 966 | +\end{tabular} | |
| 967 | +\end{center} | |
| 968 | +\end{frame} | |
| 969 | + | |
| 970 | +\begin{frame}{Matières prioritaires --- Séances 4 à 6} | |
| 971 | +\begin{center} | |
| 972 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{1.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}} | |
| 973 | +\toprule | |
| 974 | +\textbf{Séance} & \textbf{Thèmes clés} & \textbf{À maîtriser absolument} \\ | |
| 975 | +\midrule | |
| 976 | +Séance 4 & Types de valeur, valeur vs prix vs coût & Définition de la valeur marchande, tableau des types \\ | |
| 977 | +\addlinespace | |
| 978 | +Séance 5 & Marché québécois, cycles & Particularités juridiques du Québec, facteurs macro \\ | |
| 979 | +\addlinespace | |
| 980 | +Séance 6 & Sources de données, collecte & Sources québécoises, validation des données \\ | |
| 981 | +\bottomrule | |
| 982 | +\end{tabular} | |
| 983 | +\end{center} | |
| 984 | +\end{frame} | |
| 985 | + | |
| 986 | +% ====================================================================== | |
| 987 | +\section{Aide-mémoire et mot de la fin} | |
| 988 | +% ====================================================================== | |
| 989 | + | |
| 990 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Concepts essentiels (1/2)} | |
| 991 | +\begin{center} | |
| 992 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.5cm}@{}} | |
| 993 | +\toprule | |
| 994 | +\textbf{Concept} & \textbf{Définition résumée} \\ | |
| 995 | +\midrule | |
| 996 | +Évaluateur agréé & Professionnel É.A., membre de l'OEAQ, opinion de valeur \\ | |
| 997 | +\addlinespace | |
| 998 | +Valeur marchande & Prix le plus probable, marché libre, parties informées \\ | |
| 999 | +\addlinespace | |
| 1000 | +Principe de substitution & Ne pas payer plus qu'un substitut équivalent \\ | |
| 1001 | +\addlinespace | |
| 1002 | +Utilisation optimale & Usage légal, possible, faisable, maximalement productif \\ | |
| 1003 | +\addlinespace | |
| 1004 | +Principe d'anticipation & Valeur = bénéfices futurs anticipés \\ | |
| 1005 | +\bottomrule | |
| 1006 | +\end{tabular} | |
| 1007 | +\end{center} | |
| 1008 | +\end{frame} | |
| 1009 | + | |
| 1010 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Concepts essentiels (2/2)} | |
| 1011 | +\begin{center} | |
| 1012 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.5cm}@{}} | |
| 1013 | +\toprule | |
| 1014 | +\textbf{Concept} & \textbf{Définition résumée} \\ | |
| 1015 | +\midrule | |
| 1016 | +Normes OEAQ / CUSPAP & Normes du Québec (OEAQ); normes canadiennes de l'AIC (édition 2026) \\ | |
| 1017 | +\addlinespace | |
| 1018 | +Rapport abrégé & Formulaire standard pour prêt hypothécaire \\ | |
| 1019 | +\addlinespace | |
| 1020 | +Registre foncier & Publicité des droits immobiliers (consultation en ligne) \\ | |
| 1021 | +\addlinespace | |
| 1022 | +Rôle d'évaluation & Valeur foncière municipale, base de taxation, triennal en règle générale \\ | |
| 1023 | +\bottomrule | |
| 1024 | +\end{tabular} | |
| 1025 | +\end{center} | |
| 1026 | +\end{frame} | |
| 1027 | + | |
| 1028 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1029 | +\contactslide[Bon succès à l'examen mi-session! --- Prochaine séance : Méthode de comparaison] | |
| 1030 | +\end{frame} | |
| 1031 | + | |
| 1032 | +% ====================================================================== | |
| 1033 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1034 | +\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,fcOEAQ,codeProfessions,oeaqSite,cuspap2026,uspap2024,appraisal2020,appraisalCdn,ccq,lfm,ldmi,quebecMutations,registreFoncier,schl2025,schlLocatif2025,apciq2026,osfiMqr} | |
| 1035 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1036 | +\end{frame} | |
| 1037 | + | |
| 1038 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance08.tex
+980 −0
@@ -0,0 +1,980 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) — Partie 1 | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 8]{Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) --- Partie 1} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Principes et fondement théorique} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{La méthode de comparaison --- Définition} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (Sales Comparison Approach)] | |
| 35 | +Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{1mm} | |
| 38 | +\begin{columns}[T] | |
| 39 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 40 | +\uqotitle{Aussi appelée :} | |
| 41 | +\begin{itemize} | |
| 42 | + \item Méthode de parité | |
| 43 | + \item Approche par comparaison directe | |
| 44 | + \item \textit{Sales Comparison Approach} (SCA) | |
| 45 | + \item \textit{Direct Comparison Approach} (DCA) | |
| 46 | +\end{itemize} | |
| 47 | +\end{column} | |
| 48 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 49 | +\uqotitle{Méthode privilégiée pour :} | |
| 50 | +\begin{itemize} | |
| 51 | + \item Propriétés résidentielles | |
| 52 | + \item Terrains vacants | |
| 53 | + \item Tout bien avec un \textbf{marché actif} de transactions comparables | |
| 54 | +\end{itemize} | |
| 55 | +\end{column} | |
| 56 | +\end{columns} | |
| 57 | +\end{frame} | |
| 58 | + | |
| 59 | +\begin{frame}{Fondement théorique --- Le principe de substitution} | |
| 60 | +\begin{importbox}[Principe de substitution] | |
| 61 | +Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché. | |
| 62 | +\end{importbox} | |
| 63 | +\vspace{1mm} | |
| 64 | +\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes :} | |
| 65 | +\begin{itemize} | |
| 66 | + \item Marché actif avec des transactions récentes | |
| 67 | + \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés | |
| 68 | + \item Biens substituables disponibles | |
| 69 | + \item Absence de contraintes inhabituelles | |
| 70 | + \item Délai de mise en marché raisonnable | |
| 71 | +\end{itemize} | |
| 72 | +\end{frame} | |
| 73 | + | |
| 74 | +\begin{frame}{Principe de substitution --- Logique économique} | |
| 75 | +\begin{enumerate} | |
| 76 | + \item Le marché fixe le prix via l'\textbf{offre et la demande} | |
| 77 | + \item Les transactions passées révèlent le \textbf{comportement des acheteurs} | |
| 78 | + \item Les ajustements reflètent la \textbf{valeur marginale} des différences entre le sujet et chaque comparable | |
| 79 | + \item La \textbf{réconciliation} des indications produit l'opinion de valeur | |
| 80 | +\end{enumerate} | |
| 81 | +\vspace{1mm} | |
| 82 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 83 | +La méthode de comparaison est la plus \textbf{intuitive} et la plus utilisée : elle reproduit le raisonnement naturel d'un acheteur qui magasine des substituts. | |
| 84 | +\end{notebox} | |
| 85 | +\end{frame} | |
| 86 | + | |
| 87 | +\begin{frame}{Conditions d'application --- Conditions favorables} | |
| 88 | +\begin{defbox}[Conditions favorables] | |
| 89 | +\begin{itemize} | |
| 90 | + \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables | |
| 91 | + \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel) | |
| 92 | + \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables} | |
| 93 | + \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables | |
| 94 | + \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé) | |
| 95 | +\end{itemize} | |
| 96 | +\end{defbox} | |
| 97 | +\end{frame} | |
| 98 | + | |
| 99 | +\begin{frame}{Conditions d'application --- Conditions défavorables} | |
| 100 | +\begin{importbox}[Conditions défavorables] | |
| 101 | +\begin{itemize} | |
| 102 | + \item Peu ou pas de ventes comparables | |
| 103 | + \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital) | |
| 104 | + \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide} | |
| 105 | + \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles | |
| 106 | + \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente | |
| 107 | +\end{itemize} | |
| 108 | +\end{importbox} | |
| 109 | +\vspace{1mm} | |
| 110 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 111 | +Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on privilégie la \textbf{méthode du coût} (biens spécialisés) ou la \textbf{méthode du revenu} (immeubles locatifs). | |
| 112 | +\end{notebox} | |
| 113 | +\end{frame} | |
| 114 | + | |
| 115 | +\begin{frame}{Processus de la méthode de comparaison} | |
| 116 | +\begin{center} | |
| 117 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.22cm] | |
| 118 | +\node[uqostep] (s1) {1. Rechercher et identifier les \textbf{ventes comparables}}; | |
| 119 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. \textbf{Vérifier} les données (conditions de vente, prix confirmé, lien de dépendance)}; | |
| 120 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Sélectionner les \textbf{unités de comparaison} appropriées (prix total, \$/pi$^2$, etc.)}; | |
| 121 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Analyser et \textbf{ajuster} chaque comparable selon les critères de comparaison}; | |
| 122 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Réconcilier} les indications de valeur ajustées}; | |
| 123 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Conclure sur une \textbf{indication de valeur} par la méthode de comparaison}; | |
| 124 | + | |
| 125 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 126 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 127 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 128 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 129 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 130 | +\end{tikzpicture} | |
| 131 | +\end{center} | |
| 132 | +\end{frame} | |
| 133 | + | |
| 134 | +% ====================================================================== | |
| 135 | +\section{Sélection des comparables} | |
| 136 | +% ====================================================================== | |
| 137 | + | |
| 138 | +\begin{frame}{Critères de sélection --- Le comparable idéal} | |
| 139 | +\begin{defbox}[Comparable idéal] | |
| 140 | +Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}. | |
| 141 | +\end{defbox} | |
| 142 | +\vspace{1mm} | |
| 143 | +\begin{center} | |
| 144 | +\small | |
| 145 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 146 | +\toprule | |
| 147 | +\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | |
| 148 | +\midrule | |
| 149 | +Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\ | |
| 150 | +\addlinespace | |
| 151 | +Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois \\ | |
| 152 | +\addlinespace | |
| 153 | +Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\ | |
| 154 | +\bottomrule | |
| 155 | +\end{tabular} | |
| 156 | +\end{center} | |
| 157 | +\end{frame} | |
| 158 | + | |
| 159 | +\begin{frame}{Critères de sélection --- Le comparable idéal (suite)} | |
| 160 | +\begin{center} | |
| 161 | +\small | |
| 162 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 163 | +\toprule | |
| 164 | +\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | |
| 165 | +\midrule | |
| 166 | +Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\ | |
| 167 | +\addlinespace | |
| 168 | +Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) \\ | |
| 169 | +\addlinespace | |
| 170 | +Nombre suffisant & Minimum 3 à 5 comparables recommandés \\ | |
| 171 | +\bottomrule | |
| 172 | +\end{tabular} | |
| 173 | +\end{center} | |
| 174 | +\vspace{1mm} | |
| 175 | +\begin{notebox}[Norme professionnelle] | |
| 176 | +Les normes canadiennes (\textbf{CUSPAP 2026}) exigent un nombre \textbf{suffisant} de comparables pour appuyer la conclusion de valeur. | |
| 177 | +\end{notebox} | |
| 178 | +\end{frame} | |
| 179 | + | |
| 180 | +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- Sources principales} | |
| 181 | +\begin{defbox}[Sources principales] | |
| 182 | +\begin{itemize} | |
| 183 | + \item \textbf{Centris (APCIQ)} --- Système MLS québécois : inscriptions, ventes, prix, conditions | |
| 184 | + \item \textbf{JLR / Registrex} --- Bases de données de transactions immobilières (prix de vente confirmés par acte notarié) | |
| 185 | + \item \textbf{Registre foncier du Québec} --- Actes de vente, hypothèques, servitudes | |
| 186 | + \item \textbf{Rôle d'évaluation municipal} --- Valeur foncière, dimensions, année de construction | |
| 187 | +\end{itemize} | |
| 188 | +\end{defbox} | |
| 189 | +\end{frame} | |
| 190 | + | |
| 191 | +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- Sources complémentaires} | |
| 192 | +\begin{defbox}[Sources complémentaires] | |
| 193 | +\begin{itemize} | |
| 194 | + \item \textbf{SCHL} --- Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation | |
| 195 | + \item \textbf{Banques de données internes} --- Évaluations antérieures du bureau | |
| 196 | + \item \textbf{Dossier municipal} --- Permis, zonage, non-conformité | |
| 197 | + \item \textbf{Courtiers immobiliers} --- Informations sur les conditions de vente | |
| 198 | + \item \textbf{Inspection physique} --- Visite des comparables si possible | |
| 199 | +\end{itemize} | |
| 200 | +\end{defbox} | |
| 201 | +\end{frame} | |
| 202 | + | |
| 203 | +\begin{frame}{Vérification des données de vente} | |
| 204 | +\begin{importbox}[Étape critique --- Vérification obligatoire] | |
| 205 | +Avant d'utiliser un comparable, l'évaluateur \textbf{doit} confirmer : | |
| 206 | +\begin{enumerate} | |
| 207 | + \item \textbf{Le prix réel de la transaction} (vs prix affiché ou prix demandé) | |
| 208 | + \item \textbf{Les conditions de vente} : vente libre? Lien de dépendance? Vente forcée? | |
| 209 | + \item \textbf{Le financement} : conditions de marché normales? Reprise de balance? | |
| 210 | + \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits au vendeur? | |
| 211 | + \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales de vente/achat? | |
| 212 | +\end{enumerate} | |
| 213 | +\end{importbox} | |
| 214 | +\end{frame} | |
| 215 | + | |
| 216 | +\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster} | |
| 217 | +\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster] | |
| 218 | +\begin{itemize} | |
| 219 | + \item Ventes entre parties liées (famille, associés) | |
| 220 | + \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée) | |
| 221 | + \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix significative) | |
| 222 | + \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles, etc.) | |
| 223 | +\end{itemize} | |
| 224 | +\end{notebox} | |
| 225 | +\end{frame} | |
| 226 | + | |
| 227 | +\begin{frame}{Nombre de comparables --- Exigences minimales} | |
| 228 | +\begin{defbox}[Exigences minimales] | |
| 229 | +\begin{itemize} | |
| 230 | + \item \textbf{Minimum absolu :} 3 comparables | |
| 231 | + \item \textbf{Recommandé :} 3 à 5 comparables | |
| 232 | + \item \textbf{Idéal :} 5 ou plus pour une analyse robuste | |
| 233 | + \item Le CUSPAP (2026) exige un nombre « suffisant » pour appuyer la conclusion | |
| 234 | +\end{itemize} | |
| 235 | +\end{defbox} | |
| 236 | +\vspace{1mm} | |
| 237 | +\begin{notebox}[Pourquoi 3 minimum?] | |
| 238 | +Trois points de données permettent de dégager une \textbf{tendance} et réduisent le risque d'erreur liée à une seule transaction atypique. | |
| 239 | +\end{notebox} | |
| 240 | +\end{frame} | |
| 241 | + | |
| 242 | +\begin{frame}{Nombre de comparables --- Hiérarchie de qualité} | |
| 243 | +\begin{importbox}[Hiérarchie de qualité] | |
| 244 | +Privilégiez dans cet ordre : | |
| 245 | +\begin{enumerate} | |
| 246 | + \item Ventes récentes dans le \textbf{même quartier} | |
| 247 | + \item Ventes récentes dans un \textbf{quartier similaire} | |
| 248 | + \item Ventes un peu plus \textbf{anciennes} dans le même quartier | |
| 249 | + \item Ventes dans un \textbf{secteur élargi} comparable | |
| 250 | + \item Inscriptions actives et offres refusées (données secondaires seulement) | |
| 251 | +\end{enumerate} | |
| 252 | +\end{importbox} | |
| 253 | +\end{frame} | |
| 254 | + | |
| 255 | +% ====================================================================== | |
| 256 | +\section{Critères de comparaison détaillés} | |
| 257 | +% ====================================================================== | |
| 258 | + | |
| 259 | +\begin{frame}{Les critères de comparaison --- Vue d'ensemble} | |
| 260 | +\begin{center} | |
| 261 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 262 | + critcard/.style={uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.05cm, font=\footnotesize}, | |
| 263 | + rowlab/.style={font=\small\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west} | |
| 264 | +] | |
| 265 | +\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels (appliqués en séquence)}; | |
| 266 | +\node[critcard, below right=0.2cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1) | |
| 267 | + {\textbf{1.} Droits de propriété}; | |
| 268 | +\node[critcard, right=0.35cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement}; | |
| 269 | +\node[critcard, right=0.35cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente}; | |
| 270 | +\node[critcard, right=0.35cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat}; | |
| 271 | +\node[critcard, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west, xshift=1.7cm] (c5) | |
| 272 | + {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)}; | |
| 273 | + | |
| 274 | +\node[rowlab, below=0.35cm of c5.south west, anchor=north west, xshift=-1.7cm] (lab2) | |
| 275 | + {Ajustements de propriété (additifs)}; | |
| 276 | +\node[critcard, below right=0.2cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west, xshift=1.7cm] (c6) | |
| 277 | + {\textbf{6.} Localisation}; | |
| 278 | +\node[critcard, right=0.35cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques}; | |
| 279 | +\node[critcard, right=0.35cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières}; | |
| 280 | +\end{tikzpicture} | |
| 281 | +\end{center} | |
| 282 | +\begin{center} | |
| 283 | +\small Chaque critère peut donner lieu à un \textbf{ajustement} du prix de vente du comparable. | |
| 284 | +\end{center} | |
| 285 | +\end{frame} | |
| 286 | + | |
| 287 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés} | |
| 288 | +\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété] | |
| 289 | +Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents. | |
| 290 | +\end{defbox} | |
| 291 | +\vspace{1mm} | |
| 292 | +\begin{center} | |
| 293 | +\small | |
| 294 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}} | |
| 295 | +\toprule | |
| 296 | +\textbf{Type de droit} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la valeur} \\ | |
| 297 | +\midrule | |
| 298 | +Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\ | |
| 299 | +\addlinespace | |
| 300 | +Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\ | |
| 301 | +\addlinespace | |
| 302 | +Copropriété divise & Fraction : partie privative + quote-part des communes & Selon les charges \\ | |
| 303 | +\addlinespace | |
| 304 | +Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\ | |
| 305 | +\bottomrule | |
| 306 | +\end{tabular} | |
| 307 | +\end{center} | |
| 308 | +\end{frame} | |
| 309 | + | |
| 310 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- Contexte québécois} | |
| 311 | +\begin{notebox}[Contexte québécois] | |
| 312 | +Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : | |
| 313 | +\end{notebox} | |
| 314 | +\vspace{1mm} | |
| 315 | +\begin{itemize} | |
| 316 | + \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper, s'en servir) | |
| 317 | + \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers, revenus) | |
| 318 | + \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer, démolir) | |
| 319 | +\end{itemize} | |
| 320 | +\vspace{1mm} | |
| 321 | +Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un ou plusieurs attributs et \uqoalert{réduit la valeur} du droit évalué. | |
| 322 | +\end{frame} | |
| 323 | + | |
| 324 | +\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement} | |
| 325 | +\begin{defbox}[Ajustement pour le financement] | |
| 326 | +Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales. | |
| 327 | +\end{defbox} | |
| 328 | +\vspace{1mm} | |
| 329 | +\begin{columns}[T] | |
| 330 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 331 | +\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement :} | |
| 332 | +\begin{itemize} | |
| 333 | + \item Reprise de balance par le vendeur (taux avantageux) | |
| 334 | + \item Financement créatif (vendeur finance une partie) | |
| 335 | + \item Crédit au vendeur pour réparations | |
| 336 | + \item Taux d'intérêt sous le marché | |
| 337 | +\end{itemize} | |
| 338 | +\end{column} | |
| 339 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 340 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 341 | +Comparable vendu 425~000~\$ avec reprise de balance de 100~000~\$ à 2\,\% (marché : 5\,\%). L'avantage de financement a gonflé le prix : un ajustement d'environ $-$10~000~\$ le ramène à un prix en conditions de marché normales. | |
| 342 | +\end{exbox} | |
| 343 | +\end{column} | |
| 344 | +\end{columns} | |
| 345 | +\end{frame} | |
| 346 | + | |
| 347 | +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente} | |
| 348 | +\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché] | |
| 349 | +L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché. | |
| 350 | +\end{importbox} | |
| 351 | +\vspace{1mm} | |
| 352 | +\begin{center} | |
| 353 | +\small | |
| 354 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 355 | +\toprule | |
| 356 | +\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Ajustement} \\ | |
| 357 | +\midrule | |
| 358 | +Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse \\ | |
| 359 | +\addlinespace | |
| 360 | +Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\ | |
| 361 | +\addlinespace | |
| 362 | +Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter & Selon la situation \\ | |
| 363 | +\bottomrule | |
| 364 | +\end{tabular} | |
| 365 | +\end{center} | |
| 366 | +\end{frame} | |
| 367 | + | |
| 368 | +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente (suite)} | |
| 369 | +\begin{center} | |
| 370 | +\small | |
| 371 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 372 | +\toprule | |
| 373 | +\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Ajustement} \\ | |
| 374 | +\midrule | |
| 375 | +Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\ | |
| 376 | +\addlinespace | |
| 377 | +Transaction libre & Conditions normales & Aucun ajustement \\ | |
| 378 | +\bottomrule | |
| 379 | +\end{tabular} | |
| 380 | +\end{center} | |
| 381 | +\vspace{1mm} | |
| 382 | +\begin{notebox}[En pratique] | |
| 383 | +La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : c'est elle qui reflète la définition de la valeur marchande. | |
| 384 | +\end{notebox} | |
| 385 | +\end{frame} | |
| 386 | + | |
| 387 | +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat} | |
| 388 | +\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat] | |
| 389 | +Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux. | |
| 390 | +\end{defbox} | |
| 391 | +\vspace{1mm} | |
| 392 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 393 | +Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$). \\[3pt] | |
| 394 | +Prix équivalent « toiture en bon état » : $410~000 + 15~000 = 425~000~\$$. | |
| 395 | +\end{exbox} | |
| 396 | +\end{frame} | |
| 397 | + | |
| 398 | +\begin{frame}{Critère 5 : Ajustement pour le temps (conditions de marché)} | |
| 399 | +\begin{defbox}[Ajustement temporel] | |
| 400 | +Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la date d'évaluation. | |
| 401 | +\end{defbox} | |
| 402 | +\vspace{1mm} | |
| 403 | +\begin{columns}[T] | |
| 404 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 405 | +\uqotitle{Méthodes d'extraction :} | |
| 406 | +\begin{itemize} | |
| 407 | + \item Analyse des reventes (même bien vendu deux fois) | |
| 408 | + \item Analyse de tendance des prix médians | |
| 409 | + \item Indices de prix (Teranet, APCIQ) | |
| 410 | + \item Régression temporelle | |
| 411 | +\end{itemize} | |
| 412 | +\end{column} | |
| 413 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 414 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 415 | +Marché en hausse de 5\,\% par année à Gatineau. Comparable vendu il y a 12 mois à 400~000~\$. | |
| 416 | + | |
| 417 | +Ajustement : $+5\,\% = +20~000~\$$ | |
| 418 | + | |
| 419 | +Prix ajusté : 420~000~\$ | |
| 420 | +\end{exbox} | |
| 421 | +\end{column} | |
| 422 | +\end{columns} | |
| 423 | +\end{frame} | |
| 424 | + | |
| 425 | +\begin{frame}{Critère 5 : Ajustement pour le temps --- Points d'attention} | |
| 426 | +\begin{notebox}[Important] | |
| 427 | +L'ajustement temporel se fait \textbf{avant} les ajustements pour les caractéristiques physiques. C'est un ajustement \textbf{transactionnel} (appliqué en séquence). | |
| 428 | +\end{notebox} | |
| 429 | +\vspace{1mm} | |
| 430 | +\begin{itemize} | |
| 431 | + \item En marché \textbf{volatile}, l'ajustement temporel est souvent le plus important : le négliger fausse toute la grille | |
| 432 | + \item En marché \textbf{stable}, il peut être faible, voire nul --- mais il doit être analysé et documenté | |
| 433 | + \item Le taux retenu doit provenir de \textbf{données du marché local} (pas d'une moyenne provinciale) | |
| 434 | +\end{itemize} | |
| 435 | +\end{frame} | |
| 436 | + | |
| 437 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation} | |
| 438 | +\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation] | |
| 439 | +La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable. | |
| 440 | +\end{defbox} | |
| 441 | +\vspace{1mm} | |
| 442 | +\begin{center} | |
| 443 | +\small | |
| 444 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 445 | +\toprule | |
| 446 | +\textbf{Sous-facteur} & \textbf{Éléments à considérer} \\ | |
| 447 | +\midrule | |
| 448 | +Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\ | |
| 449 | +\addlinespace | |
| 450 | +Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\ | |
| 451 | +\addlinespace | |
| 452 | +Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\ | |
| 453 | +\bottomrule | |
| 454 | +\end{tabular} | |
| 455 | +\end{center} | |
| 456 | +\end{frame} | |
| 457 | + | |
| 458 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation (suite)} | |
| 459 | +\begin{center} | |
| 460 | +\small | |
| 461 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 462 | +\toprule | |
| 463 | +\textbf{Sous-facteur} & \textbf{Éléments à considérer} \\ | |
| 464 | +\midrule | |
| 465 | +Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\ | |
| 466 | +\addlinespace | |
| 467 | +Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\ | |
| 468 | +\addlinespace | |
| 469 | +Secteur fiscal & Taux de taxation municipale (varie entre municipalités) \\ | |
| 470 | +\bottomrule | |
| 471 | +\end{tabular} | |
| 472 | +\end{center} | |
| 473 | +\vspace{1mm} | |
| 474 | +\begin{notebox}[Repère de marché] | |
| 475 | +À titre d'illustration : prix médian d'une unifamiliale, RMR de Gatineau $\approx$ 477~000~\$ contre 519~000~\$ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) --- la localisation explique une large part de ces écarts. | |
| 476 | +\end{notebox} | |
| 477 | +\end{frame} | |
| 478 | + | |
| 479 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Terrain} | |
| 480 | +\begin{columns}[T] | |
| 481 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 482 | +\begin{defbox}[Éléments du terrain] | |
| 483 | +\begin{itemize} | |
| 484 | + \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants) | |
| 485 | + \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière | |
| 486 | + \item \textbf{Topographie} --- plat vs en pente | |
| 487 | + \item \textbf{Façade} --- largeur sur la rue | |
| 488 | + \item \textbf{Orientation} --- soleil, vue | |
| 489 | + \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité | |
| 490 | +\end{itemize} | |
| 491 | +\end{defbox} | |
| 492 | +\end{column} | |
| 493 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 494 | +\begin{exbox}[Exemple d'ajustement terrain] | |
| 495 | +\uqotitle{Sujet :} 5~500 pi$^2$ \\ | |
| 496 | +\uqotitle{Comparable :} 7~000 pi$^2$ \\[3pt] | |
| 497 | +Le comparable a 1~500 pi$^2$ de plus. Valeur marginale du terrain dans le secteur : 10~\$/pi$^2$. \\[3pt] | |
| 498 | +Ajustement : $-$15~000~\$ au comparable (il vaut plus pour son terrain; on réduit son prix pour le ramener au niveau du sujet). | |
| 499 | +\end{exbox} | |
| 500 | +\end{column} | |
| 501 | +\end{columns} | |
| 502 | +\end{frame} | |
| 503 | + | |
| 504 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Bâtiment (1/2)} | |
| 505 | +\begin{center} | |
| 506 | +\small | |
| 507 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}} | |
| 508 | +\toprule | |
| 509 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments à comparer} & \textbf{Méthode d'ajustement} \\ | |
| 510 | +\midrule | |
| 511 | +Type de bâtiment & Bungalow, 2 étages, split-level & Données de marché \\ | |
| 512 | +\addlinespace | |
| 513 | +Superficie habitable & Pieds carrés (hors sol) & \$/pi$^2$ marginal \\ | |
| 514 | +\addlinespace | |
| 515 | +Âge effectif & Année de construction + rénovations & Coût de dépréciation \\ | |
| 516 | +\addlinespace | |
| 517 | +État / qualité & Excellent, bon, moyen, faible & Coût de mise à niveau \\ | |
| 518 | +\bottomrule | |
| 519 | +\end{tabular} | |
| 520 | +\end{center} | |
| 521 | +\end{frame} | |
| 522 | + | |
| 523 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Bâtiment (2/2)} | |
| 524 | +\begin{center} | |
| 525 | +\small | |
| 526 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}} | |
| 527 | +\toprule | |
| 528 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments à comparer} & \textbf{Méthode d'ajustement} \\ | |
| 529 | +\midrule | |
| 530 | +Nombre de chambres & 2, 3, 4 chambres & Analyse par paires \\ | |
| 531 | +\addlinespace | |
| 532 | +Salles de bain & Nombre et type (complète, demi) & Données de marché \\ | |
| 533 | +\addlinespace | |
| 534 | +Sous-sol & Fini, non fini, de plain-pied & \$/pi$^2$ réduit \\ | |
| 535 | +\addlinespace | |
| 536 | +Garage & Simple, double, attaché, détaché & Coût / extraction \\ | |
| 537 | +\addlinespace | |
| 538 | +Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\ | |
| 539 | +\bottomrule | |
| 540 | +\end{tabular} | |
| 541 | +\end{center} | |
| 542 | +\end{frame} | |
| 543 | + | |
| 544 | +\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières} | |
| 545 | +\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente] | |
| 546 | +Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente avant la comparaison. | |
| 547 | +\end{defbox} | |
| 548 | +\vspace{1mm} | |
| 549 | +\begin{columns}[T] | |
| 550 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 551 | +\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher :} | |
| 552 | +\begin{itemize} | |
| 553 | + \item Électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, laveuse, sécheuse) | |
| 554 | + \item Meubles et équipements | |
| 555 | + \item Équipement de piscine, spa, sauna | |
| 556 | + \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux | |
| 557 | +\end{itemize} | |
| 558 | +\end{column} | |
| 559 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 560 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 561 | +Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$). \\[3pt] | |
| 562 | +\textbf{Prix immobilier ajusté :} \\ | |
| 563 | +$440~000 - 8~000 - 2~000 = 430~000~\$$ | |
| 564 | +\end{exbox} | |
| 565 | +\end{column} | |
| 566 | +\end{columns} | |
| 567 | +\end{frame} | |
| 568 | + | |
| 569 | +\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières (suite)} | |
| 570 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 571 | +L'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement. Les biens meubles doivent être exclus de l'analyse. | |
| 572 | +\end{notebox} | |
| 573 | +\vspace{1mm} | |
| 574 | +\begin{itemize} | |
| 575 | + \item Au Québec, la promesse d'achat (formulaire de courtage) précise les \textbf{inclusions et exclusions} : source à vérifier systématiquement | |
| 576 | + \item Une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet | |
| 577 | +\end{itemize} | |
| 578 | +\end{frame} | |
| 579 | + | |
| 580 | +\begin{frame}{Ordre d'application des ajustements --- Vue d'ensemble} | |
| 581 | +\begin{importbox}[Séquence d'ajustements --- Deux catégories] | |
| 582 | +Les ajustements s'appliquent dans un \textbf{ordre précis}. On distingue les ajustements \textbf{transactionnels} (appliqués en séquence) et les ajustements \textbf{de propriété} (additifs). | |
| 583 | +\end{importbox} | |
| 584 | +\vspace{2mm} | |
| 585 | +\begin{center} | |
| 586 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 587 | +\node[uqostep] (s1) {Prix de vente du comparable}; | |
| 588 | +\node[uqostep, below=of s1, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s2) {Ajustements \textbf{transactionnels} (en séquence) : droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps}; | |
| 589 | +\node[uqostep, below=of s2, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s3) {Ajustements \textbf{de propriété} (additifs) : localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières}; | |
| 590 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{Indication de valeur ajustée} du comparable}; | |
| 591 | + | |
| 592 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 593 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 594 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 595 | +\end{tikzpicture} | |
| 596 | +\end{center} | |
| 597 | +\end{frame} | |
| 598 | + | |
| 599 | +\begin{frame}{Ordre d'application --- Ajustements transactionnels} | |
| 600 | +\begin{center} | |
| 601 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm] | |
| 602 | +\node[uqostep] (s0) {Prix de vente du comparable}; | |
| 603 | +\node[uqostep, below=of s0] (s1) {1. Droits de propriété}; | |
| 604 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Conditions de financement}; | |
| 605 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Conditions de vente}; | |
| 606 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Dépenses à engager immédiatement après l'achat}; | |
| 607 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Temps (conditions de marché)}; | |
| 608 | +\node[uqostep, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= Prix ajusté transactionnel}; | |
| 609 | + | |
| 610 | +\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); | |
| 611 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 612 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 613 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 614 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 615 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 616 | +\end{tikzpicture} | |
| 617 | +\end{center} | |
| 618 | +\end{frame} | |
| 619 | + | |
| 620 | +\begin{frame}{Ordre d'application --- Ajustements de propriété} | |
| 621 | +\begin{center} | |
| 622 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 623 | +\node[uqostep] (s0) {Prix ajusté transactionnel}; | |
| 624 | +\node[uqostep, below=of s0] (s1) {$\pm$ Localisation}; | |
| 625 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {$\pm$ Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)}; | |
| 626 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {$-$ Composantes non immobilières}; | |
| 627 | +\node[uqostep, below=of s3, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s4) {= Indication de valeur ajustée}; | |
| 628 | + | |
| 629 | +\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); | |
| 630 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 631 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 632 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 633 | +\end{tikzpicture} | |
| 634 | +\end{center} | |
| 635 | +\begin{notebox}[Note] | |
| 636 | +Les ajustements de propriété sont \textbf{additifs} : leur ordre interne n'affecte pas le résultat. | |
| 637 | +\end{notebox} | |
| 638 | +\end{frame} | |
| 639 | + | |
| 640 | +% ====================================================================== | |
| 641 | +\section{Étude de cas résidentiel : Bungalow à Gatineau} | |
| 642 | +% ====================================================================== | |
| 643 | + | |
| 644 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Le sujet : identification} | |
| 645 | +\begin{importbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)] | |
| 646 | +\begin{itemize} | |
| 647 | + \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull) | |
| 648 | + \item \textbf{Type :} Bungalow détaché, construit en \textbf{2008} | |
| 649 | + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200 pi$^2$ (hors sol) | |
| 650 | + \item \textbf{Terrain :} 6~000 pi$^2$ | |
| 651 | + \item \textbf{Date d'évaluation :} 15 septembre 2026 | |
| 652 | +\end{itemize} | |
| 653 | +\end{importbox} | |
| 654 | +\vspace{1mm} | |
| 655 | +\begin{notebox}[Mandat] | |
| 656 | +Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé). | |
| 657 | +\end{notebox} | |
| 658 | +\end{frame} | |
| 659 | + | |
| 660 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Le sujet : caractéristiques intérieures} | |
| 661 | +\begin{importbox}[Propriété sujet (suite)] | |
| 662 | +\begin{itemize} | |
| 663 | + \item \textbf{Chambres :} 3 | |
| 664 | + \item \textbf{Salles de bain :} 1 complète + 1 demi | |
| 665 | + \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400 pi$^2$) | |
| 666 | + \item \textbf{Garage :} simple attaché | |
| 667 | + \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie | |
| 668 | +\end{itemize} | |
| 669 | +\end{importbox} | |
| 670 | +\vspace{1mm} | |
| 671 | +\begin{notebox}[Contexte de marché] | |
| 672 | +Marché de Gatineau en hausse d'environ \textbf{5\,\% par année} (APCIQ); quatre ventes comparables retenues dans le secteur Hull, conclues entre mars et août 2026. | |
| 673 | +\end{notebox} | |
| 674 | +\end{frame} | |
| 675 | + | |
| 676 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Comparables 1 et 2} | |
| 677 | +\begin{center} | |
| 678 | +\footnotesize | |
| 679 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}} | |
| 680 | +\toprule | |
| 681 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} \\ | |
| 682 | +\midrule | |
| 683 | +Prix de vente & --- & 435~000~\$ & 415~000~\$ \\ | |
| 684 | +Date de vente & (éval. : 15 sept. 2026) & Juillet 2026 & Mai 2026 \\ | |
| 685 | +Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (inférieure) \\ | |
| 686 | +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\ | |
| 687 | +Superficie & 1~200 pi$^2$ & 1~250 pi$^2$ & 1~150 pi$^2$ \\ | |
| 688 | +Terrain & 6~000 pi$^2$ & 6~200 pi$^2$ & 5~500 pi$^2$ \\ | |
| 689 | +Chambres & 3 & 3 & 3 \\ | |
| 690 | +Salles de bain & 1 compl. + 1 demi & 1 compl. + 1 demi & 1 complète \\ | |
| 691 | +Sous-sol & Part. fini (400 pi$^2$) & Fini (500 pi$^2$) & Non fini \\ | |
| 692 | +Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\ | |
| 693 | +État & Bon & Bon & Bon \\ | |
| 694 | +Conditions de vente & --- & Libre & Libre \\ | |
| 695 | +\bottomrule | |
| 696 | +\end{tabular} | |
| 697 | +\end{center} | |
| 698 | +\end{frame} | |
| 699 | + | |
| 700 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Comparables 3 et 4} | |
| 701 | +\begin{center} | |
| 702 | +\footnotesize | |
| 703 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}} | |
| 704 | +\toprule | |
| 705 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\ | |
| 706 | +\midrule | |
| 707 | +Prix de vente & --- & 460~000~\$ & 425~000~\$ \\ | |
| 708 | +Date de vente & (éval. : 15 sept. 2026) & Août 2026 & Mars 2026 \\ | |
| 709 | +Localisation & Hull & Hull (supérieure) & Hull (similaire) \\ | |
| 710 | +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\ | |
| 711 | +Superficie & 1~200 pi$^2$ & 1~350 pi$^2$ & 1~200 pi$^2$ \\ | |
| 712 | +Terrain & 6~000 pi$^2$ & 7~000 pi$^2$ & 6~000 pi$^2$ \\ | |
| 713 | +Chambres & 3 & 4 & 3 \\ | |
| 714 | +Salles de bain & 1 compl. + 1 demi & 2 complètes & 1 compl. + 1 demi \\ | |
| 715 | +Sous-sol & Part. fini (400 pi$^2$) & Fini (600 pi$^2$) & Part. fini (350 pi$^2$) \\ | |
| 716 | +Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\ | |
| 717 | +État & Bon & Très bon & Moyen \\ | |
| 718 | +Conditions de vente & --- & Libre & Libre \\ | |
| 719 | +\bottomrule | |
| 720 | +\end{tabular} | |
| 721 | +\end{center} | |
| 722 | +\end{frame} | |
| 723 | + | |
| 724 | +\begin{frame}{Grille d'ajustements --- 1. Ajustements transactionnels} | |
| 725 | +\begin{center} | |
| 726 | +\footnotesize | |
| 727 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm}@{}} | |
| 728 | +\toprule | |
| 729 | +\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\ | |
| 730 | +\midrule | |
| 731 | +Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\ | |
| 732 | +\midrule | |
| 733 | +Droits de propriété & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | |
| 734 | +Financement & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | |
| 735 | +Conditions de vente & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | |
| 736 | +Dépenses après achat & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | |
| 737 | +Temps (marché) & $+$3~600 & $+$6~900 & $+$1~900 & $+$10~600 \\ | |
| 738 | +\midrule | |
| 739 | +\textbf{Prix ajusté transact.} & \textbf{438~600} & \textbf{421~900} & \textbf{461~900} & \textbf{435~600} \\ | |
| 740 | +\bottomrule | |
| 741 | +\end{tabular} | |
| 742 | +\end{center} | |
| 743 | +\begin{notebox}[Calcul de l'ajustement de temps] | |
| 744 | +Marché : $+5\,\%$/an, au prorata des mois écoulés. Ex. Comp.~4 (vendu en mars 2026, 6 mois avant le 15 septembre 2026) : $425~000 \times 5\,\% \times 6/12 \approx +10~600~\$$. | |
| 745 | +\end{notebox} | |
| 746 | +\end{frame} | |
| 747 | + | |
| 748 | +\begin{frame}{Grille d'ajustements --- 2. Ajustements de propriété} | |
| 749 | +\begin{center} | |
| 750 | +\footnotesize | |
| 751 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm}@{}} | |
| 752 | +\toprule | |
| 753 | +\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\ | |
| 754 | +\midrule | |
| 755 | +Prix ajusté transact. & 438~600 & 421~900 & 461~900 & 435~600 \\ | |
| 756 | +\midrule | |
| 757 | +Localisation & 0 & $+$10~000 & $-$15~000 & 0 \\ | |
| 758 | +Superficie (bâtiment) & $-$5~000 & $+$5~000 & $-$15~000 & 0 \\ | |
| 759 | +Terrain & $-$2~000 & $+$5~000 & $-$10~000 & 0 \\ | |
| 760 | +Âge / état & $-$2~000 & $+$3~000 & $-$8~000 & $+$10~000 \\ | |
| 761 | +Sous-sol & $-$5~000 & $+$12~000 & $-$10~000 & $+$3~000 \\ | |
| 762 | +Garage & 0 & $+$20~000 & $-$18~000 & 0 \\ | |
| 763 | +Salles de bain & 0 & $+$5~000 & $-$8~000 & 0 \\ | |
| 764 | +Chambres & 0 & 0 & $-$8~000 & 0 \\ | |
| 765 | +\midrule | |
| 766 | +Ajustement net (propriété) & $-$14~000 & $+$60~000 & $-$92~000 & $+$13~000 \\ | |
| 767 | +\midrule | |
| 768 | +\textbf{Prix ajusté final} & \textbf{424~600} & \textbf{481~900} & \textbf{369~900} & \textbf{448~600} \\ | |
| 769 | +\bottomrule | |
| 770 | +\end{tabular} | |
| 771 | +\end{center} | |
| 772 | +\end{frame} | |
| 773 | + | |
| 774 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Ampleur des ajustements} | |
| 775 | +\begin{center} | |
| 776 | +\small | |
| 777 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.6cm}@{}} | |
| 778 | +\toprule | |
| 779 | +\textbf{Comparable} & \textbf{Ajustement net total} & \textbf{Net (\% du prix)} & \textbf{Brut (\% du prix)} \\ | |
| 780 | +\midrule | |
| 781 | +Comp. 1 & $-$10~400~\$ & $-$2,4\,\% & 4,0\,\% \\ | |
| 782 | +Comp. 2 & $+$66~900~\$ & $+$16,1\,\% & 16,1\,\% \\ | |
| 783 | +Comp. 3 & $-$90~100~\$ & $-$19,6\,\% & 20,4\,\% \\ | |
| 784 | +Comp. 4 & $+$23~600~\$ & $+$5,6\,\% & 5,6\,\% \\ | |
| 785 | +\bottomrule | |
| 786 | +\end{tabular} | |
| 787 | +\end{center} | |
| 788 | +\vspace{1mm} | |
| 789 | +\begin{notebox}[Règle de pratique usuelle] | |
| 790 | +On vise un ajustement \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} du prix de vente du comparable (\textit{The Appraisal of Real Estate}). Ce n'est pas une norme codifiée, mais un \textbf{repère de fiabilité} : au-delà, le comparable perd de son poids. Ici, les comparables 2 et 3 dépassent le seuil net de 15\,\%. | |
| 791 | +\end{notebox} | |
| 792 | +\end{frame} | |
| 793 | + | |
| 794 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Analyse et réconciliation} | |
| 795 | +\begin{columns}[T] | |
| 796 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 797 | +\begin{defbox}[Indications de valeur ajustées] | |
| 798 | +\begin{itemize} | |
| 799 | + \item Comparable 1 : 424~600~\$ | |
| 800 | + \item Comparable 2 : 481~900~\$ | |
| 801 | + \item Comparable 3 : 369~900~\$ | |
| 802 | + \item Comparable 4 : 448~600~\$ | |
| 803 | +\end{itemize} | |
| 804 | +\vspace{1mm} | |
| 805 | +\uqotitle{Étendue :} 369~900 à 481~900~\$ \\ | |
| 806 | +\uqotitle{Moyenne :} 431~250~\$ | |
| 807 | +\end{defbox} | |
| 808 | +\end{column} | |
| 809 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 810 | +\begin{importbox}[Analyse de fiabilité] | |
| 811 | +\begin{itemize} | |
| 812 | + \item \textbf{Comp. 1} : très similaire, peu d'ajustements $\rightarrow$ \uqogreen{haute fiabilité} | |
| 813 | + \item \textbf{Comp. 2} : net $>$ 15\,\% (garage, sous-sol) $\rightarrow$ fiabilité modérée | |
| 814 | + \item \textbf{Comp. 3} : net $\approx$ 20\,\% $\rightarrow$ \uqoalert{faible fiabilité} | |
| 815 | + \item \textbf{Comp. 4} : similaire, ajustements raisonnables $\rightarrow$ \uqogreen{bonne fiabilité} | |
| 816 | +\end{itemize} | |
| 817 | +\end{importbox} | |
| 818 | +\end{column} | |
| 819 | +\end{columns} | |
| 820 | +\end{frame} | |
| 821 | + | |
| 822 | +\begin{frame}{Étude de cas --- Conclusion de valeur} | |
| 823 | +\begin{exbox}[Conclusion de valeur] | |
| 824 | +En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424~600~\$) et 4 (448~600~\$) --- les plus similaires, avec le moins d'ajustements ---, la \textbf{valeur marchande estimée} du sujet au 15 septembre 2026 est de : \textbf{435~000~\$} (arrondi). | |
| 825 | +\end{exbox} | |
| 826 | +\vspace{1mm} | |
| 827 | +\begin{itemize} | |
| 828 | + \item Les comparables 2 et 3 servent de \textbf{balises} : ils confirment que la valeur se situe dans l'étendue, sans dicter la conclusion | |
| 829 | + \item La conclusion est \textbf{cohérente} avec le prix médian du secteur (RMR Gatineau $\approx$ 477~000~\$ pour l'ensemble du marché, APCIQ juin 2026 --- le sujet est un bungalow modeste) | |
| 830 | +\end{itemize} | |
| 831 | +\end{frame} | |
| 832 | + | |
| 833 | +\begin{frame}{Principes de réconciliation} | |
| 834 | +\begin{defbox}[Réconciliation --- Ce n'est PAS une simple moyenne] | |
| 835 | +La réconciliation consiste à pondérer les indications de valeur en fonction de la \textbf{fiabilité} de chaque comparable. L'évaluateur accorde plus de poids au comparable qui présente : | |
| 836 | +\end{defbox} | |
| 837 | +\vspace{1mm} | |
| 838 | +\begin{center} | |
| 839 | +\small | |
| 840 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8cm}@{}} | |
| 841 | +\toprule | |
| 842 | +\textbf{Critère de pondération} & \textbf{Explication} \\ | |
| 843 | +\midrule | |
| 844 | +Moins d'ajustements & Nombre et ampleur faibles = indication plus fiable \\ | |
| 845 | +\addlinespace | |
| 846 | +Plus similaire au sujet & Moins de différences = moins de risque d'erreur \\ | |
| 847 | +\addlinespace | |
| 848 | +Vente plus récente & Reflète mieux les conditions actuelles du marché \\ | |
| 849 | +\addlinespace | |
| 850 | +Même quartier & Élimine l'incertitude de l'ajustement de localisation \\ | |
| 851 | +\addlinespace | |
| 852 | +Données mieux vérifiées & Confirmation directe du prix et des conditions \\ | |
| 853 | +\bottomrule | |
| 854 | +\end{tabular} | |
| 855 | +\end{center} | |
| 856 | +\end{frame} | |
| 857 | + | |
| 858 | +% ====================================================================== | |
| 859 | +\section{Unités de comparaison et bonnes pratiques} | |
| 860 | +% ====================================================================== | |
| 861 | + | |
| 862 | +\begin{frame}{Unités de comparaison courantes} | |
| 863 | +\begin{center} | |
| 864 | +\small | |
| 865 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 866 | +\toprule | |
| 867 | +\textbf{Unité} & \textbf{Calcul} & \textbf{Usage typique} \\ | |
| 868 | +\midrule | |
| 869 | +Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\ | |
| 870 | +\addlinespace | |
| 871 | +\$/pi$^2$ habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\ | |
| 872 | +\addlinespace | |
| 873 | +\$/pi$^2$ de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\ | |
| 874 | +\addlinespace | |
| 875 | +\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\ | |
| 876 | +\addlinespace | |
| 877 | +\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\ | |
| 878 | +\addlinespace | |
| 879 | +MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\ | |
| 880 | +\bottomrule | |
| 881 | +\end{tabular} | |
| 882 | +\end{center} | |
| 883 | +\end{frame} | |
| 884 | + | |
| 885 | +\begin{frame}{Unités de comparaison --- En pratique au Québec} | |
| 886 | +\begin{notebox}[Résidentiel québécois] | |
| 887 | +Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/pi$^2$ habitable}. Le prix au pi$^2$ permet de normaliser les comparaisons entre biens de tailles différentes. | |
| 888 | +\end{notebox} | |
| 889 | +\vspace{1mm} | |
| 890 | +\begin{itemize} | |
| 891 | + \item L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué | |
| 892 | + \item Comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes} | |
| 893 | +\end{itemize} | |
| 894 | +\end{frame} | |
| 895 | + | |
| 896 | +\begin{frame}{Bonnes pratiques --- À faire} | |
| 897 | +\begin{defbox}[À faire] | |
| 898 | +\begin{itemize} | |
| 899 | + \item Utiliser un \textbf{minimum de 3} comparables | |
| 900 | + \item \textbf{Vérifier} chaque vente (prix, conditions) | |
| 901 | + \item Privilégier les ventes les plus \textbf{récentes et proches} | |
| 902 | + \item Justifier chaque ajustement par des \textbf{données de marché} et documenter les sources et le raisonnement | |
| 903 | + \item Appliquer les ajustements dans le \textbf{bon ordre} | |
| 904 | + \item Visiter le sujet \textbf{et}, si possible, les comparables | |
| 905 | +\end{itemize} | |
| 906 | +\end{defbox} | |
| 907 | +\end{frame} | |
| 908 | + | |
| 909 | +\begin{frame}{Bonnes pratiques --- À éviter} | |
| 910 | +\begin{importbox}[À éviter] | |
| 911 | +\begin{itemize} | |
| 912 | + \item Utiliser des comparables \textbf{trop différents} du sujet | |
| 913 | + \item Faire des ajustements \textbf{arbitraires} (sans justification) | |
| 914 | + \item Calculer une simple \textbf{moyenne arithmétique} | |
| 915 | + \item S'appuyer sur des données \textbf{non vérifiées} ou ignorer les \textbf{conditions de vente} atypiques | |
| 916 | + \item Négliger l'ajustement \textbf{temporel} en marché volatile | |
| 917 | + \item Appliquer des ajustements nets $>$ 15\,\% du prix du comparable (repère de pratique; brut $>$ 25\,\%) | |
| 918 | +\end{itemize} | |
| 919 | +\end{importbox} | |
| 920 | +\end{frame} | |
| 921 | + | |
| 922 | +\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison} | |
| 923 | +\begin{importbox}[Limites à connaître (1/2)] | |
| 924 | +\begin{enumerate} | |
| 925 | + \item \textbf{Dépendance aux données} : exige un marché actif avec des ventes récentes | |
| 926 | + \item \textbf{Biens uniques} : difficulté pour les propriétés spécialisées, historiques ou atypiques | |
| 927 | + \item \textbf{Subjectivité des ajustements} : deux évaluateurs peuvent proposer des ajustements différents | |
| 928 | +\end{enumerate} | |
| 929 | +\end{importbox} | |
| 930 | +\end{frame} | |
| 931 | + | |
| 932 | +\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison (suite)} | |
| 933 | +\begin{importbox}[Limites à connaître (2/2)] | |
| 934 | +\begin{enumerate} | |
| 935 | + \setcounter{enumi}{3} | |
| 936 | + \item \textbf{Marchés en transition} : les données passées reflètent mal un marché en changement rapide | |
| 937 | + \item \textbf{Conditions atypiques} : difficile de filtrer toutes les transactions non représentatives | |
| 938 | + \item \textbf{Données incomplètes} : au Québec, certaines informations ne sont pas toujours publiques | |
| 939 | +\end{enumerate} | |
| 940 | +\end{importbox} | |
| 941 | +\vspace{1mm} | |
| 942 | +\begin{notebox}[Solution] | |
| 943 | +C'est pourquoi les normes professionnelles recommandent d'utiliser \textbf{plus d'une méthode} lorsque possible, et de \textbf{réconcilier} les résultats pour une conclusion robuste. | |
| 944 | +\end{notebox} | |
| 945 | +\end{frame} | |
| 946 | + | |
| 947 | +% ====================================================================== | |
| 948 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 949 | +% ====================================================================== | |
| 950 | + | |
| 951 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 952 | +\begin{enumerate} | |
| 953 | + \item La méthode de comparaison repose sur le \textbf{principe de substitution} | |
| 954 | + \item Sélection rigoureuse des comparables : proximité, date, similarité, vérification | |
| 955 | + \item \textbf{Huit critères} de comparaison : droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps, localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières | |
| 956 | + \item Ajustements \textbf{transactionnels} (en séquence), puis \textbf{de propriété} (additifs) | |
| 957 | + \item Réconciliation = pondération par \textbf{fiabilité}, pas une moyenne | |
| 958 | +\end{enumerate} | |
| 959 | +\end{frame} | |
| 960 | + | |
| 961 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 962 | +\begin{itemize} | |
| 963 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitre sur la méthode de comparaison (\textit{Sales Comparison Approach}) | |
| 964 | + \item Revoir les techniques d'ajustement (analyse par paires, régression) | |
| 965 | + \item Se préparer au \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (présenté à la séance 9, remise à la séance 10) | |
| 966 | + \item Exercice : identifier 3 comparables pour une propriété de votre choix sur Centris | |
| 967 | +\end{itemize} | |
| 968 | +\end{frame} | |
| 969 | + | |
| 970 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 971 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode de comparaison --- Partie 2] | |
| 972 | +\end{frame} | |
| 973 | + | |
| 974 | +% ====================================================================== | |
| 975 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 976 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,apciq2026,schl2025,registreFoncier,desrosiers2008} | |
| 977 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 978 | +\end{frame} | |
| 979 | + | |
| 980 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance09.tex
+1033 −0
@@ -0,0 +1,1033 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 9 : Méthode de comparaison - Partie 2 | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 9]{Séance 9 : Méthode de comparaison --- Partie 2} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Ajustements et pondérations} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Rappel : pourquoi ajuster?} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | |
| 35 | +Aucun comparable n'est identique au sujet. Les \textbf{ajustements} transforment le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu \textbf{s'il avait été identique} au sujet à la date d'évaluation. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{1mm} | |
| 38 | +\begin{importbox}[Règle cardinale] | |
| 39 | +On ajuste toujours \textbf{le comparable vers le sujet}, jamais l'inverse. | |
| 40 | +\begin{itemize} | |
| 41 | + \item Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on retire) | |
| 42 | + \item Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ajoute) | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{importbox} | |
| 45 | +\end{frame} | |
| 46 | + | |
| 47 | +\begin{frame}{Types d'ajustements --- Quantitatifs} | |
| 48 | +\begin{columns}[T] | |
| 49 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 50 | +\uqotitle{En dollars (\$) :} | |
| 51 | +\begin{itemize} | |
| 52 | + \item Montant fixe ajouté ou soustrait | |
| 53 | + \item Ex. : garage $= +25~000~\$$ | |
| 54 | + \item Éléments discrets (présence/absence) | |
| 55 | +\end{itemize} | |
| 56 | +\end{column} | |
| 57 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 58 | +\uqotitle{En pourcentage (\%) :} | |
| 59 | +\begin{itemize} | |
| 60 | + \item Proportion du prix de vente | |
| 61 | + \item Ex. : conditions de marché $= +3~\%$ | |
| 62 | + \item Ajustements transactionnels et de marché | |
| 63 | +\end{itemize} | |
| 64 | +\end{column} | |
| 65 | +\end{columns} | |
| 66 | +\vspace{2mm} | |
| 67 | +\begin{notebox}[Repère] | |
| 68 | +Le choix \$ ou \% dépend de la nature de l'élément : les écarts physiques se chiffrent surtout en \$, les effets de marché en \%. | |
| 69 | +\end{notebox} | |
| 70 | +\end{frame} | |
| 71 | + | |
| 72 | +\begin{frame}{Types d'ajustements --- Qualitatifs} | |
| 73 | +\begin{defbox}[Ajustements qualitatifs] | |
| 74 | +\begin{itemize} | |
| 75 | + \item Notation par \textbf{classement} : supérieur, similaire, inférieur | |
| 76 | + \item Utilisés quand les données sont insuffisantes pour quantifier | |
| 77 | + \item Complètent les ajustements quantitatifs | |
| 78 | + \item Utiles pour la réconciliation finale | |
| 79 | +\end{itemize} | |
| 80 | +\end{defbox} | |
| 81 | +\vspace{2mm} | |
| 82 | +\uqotitle{Échelle typique :} | |
| 83 | +\begin{center} | |
| 84 | +\textbf{++} très supérieur \quad | |
| 85 | +\textbf{+} supérieur \quad | |
| 86 | +\textbf{=} similaire \quad | |
| 87 | +\textbf{--} inférieur \quad | |
| 88 | +\textbf{-{}-} très inférieur | |
| 89 | +\end{center} | |
| 90 | +\end{frame} | |
| 91 | + | |
| 92 | +\begin{frame}{Ordre séquentiel des ajustements (1/2)} | |
| 93 | +\begin{importbox}[Séquence recommandée par la doctrine (\textit{The Appraisal of Real Estate})] | |
| 94 | +Les ajustements s'appliquent dans un \textbf{ordre précis} : certains sont multiplicatifs et modifient la base de calcul des suivants. | |
| 95 | +\end{importbox} | |
| 96 | +\vspace{1mm} | |
| 97 | +\uqotitle{D'abord, les ajustements transactionnels (en \%, cumulatifs) :} | |
| 98 | +\begin{center} | |
| 99 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 100 | +\node[uqostep, text width=11.8cm] (s1) {\textbf{1. Droits de propriété} transférés (pleine propriété, bail, servitudes)}; | |
| 101 | +\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Conditions de financement} (hypothèque avantageuse, balance de vente)}; | |
| 102 | +\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Conditions de vente} (motivation, lien de dépendance, vente forcée)}; | |
| 103 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 104 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 105 | +\end{tikzpicture} | |
| 106 | +\end{center} | |
| 107 | +\end{frame} | |
| 108 | + | |
| 109 | +\begin{frame}{Ordre séquentiel des ajustements (2/2)} | |
| 110 | +\uqotitle{Ensuite, le marché puis la propriété :} | |
| 111 | +\begin{center} | |
| 112 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 113 | +\node[uqostep, text width=11.8cm] (s4) {\textbf{4. Conditions du marché} (temps --- évolution des prix depuis la vente)}; | |
| 114 | +\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Localisation} (quartier, rue, vue, accès, services)}; | |
| 115 | +\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s5] (s6) {\textbf{6. Caractéristiques physiques} (superficie, âge, état, terrain, extras)}; | |
| 116 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 117 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 118 | +\end{tikzpicture} | |
| 119 | +\end{center} | |
| 120 | +\vspace{1mm} | |
| 121 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 122 | +Étapes 1 à 4 : en \% sur une base cumulée. Étapes 5 et 6 : en \$ ou en \%, appliquées sur le prix ajusté aux conditions du marché. | |
| 123 | +\end{notebox} | |
| 124 | +\end{frame} | |
| 125 | + | |
| 126 | +\begin{frame}{Étapes 1--2 : Droits de propriété et financement} | |
| 127 | +\begin{columns}[T] | |
| 128 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 129 | +\uqotitle{1. Droits de propriété :} | |
| 130 | +\begin{itemize} | |
| 131 | + \item Pleine propriété vs propriété grevée | |
| 132 | + \item Bail avantageux ou désavantageux | |
| 133 | + \item Servitudes, droits de passage | |
| 134 | + \item Ex. : bail sous le marché $\rightarrow$ ajustement négatif | |
| 135 | +\end{itemize} | |
| 136 | +\end{column} | |
| 137 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 138 | +\uqotitle{2. Conditions de financement :} | |
| 139 | +\begin{itemize} | |
| 140 | + \item Hypothèque assumable sous le marché | |
| 141 | + \item Balance de prix de vente | |
| 142 | + \item Financement créatif | |
| 143 | + \item Objectif : ramener au prix \textbf{comptant équivalent} | |
| 144 | +\end{itemize} | |
| 145 | +\end{column} | |
| 146 | +\end{columns} | |
| 147 | +\end{frame} | |
| 148 | + | |
| 149 | +\begin{frame}{Étape 3 : Conditions de vente} | |
| 150 | +\begin{itemize} | |
| 151 | + \item Vente entre parties liées | |
| 152 | + \item Vente forcée (succession, divorce) | |
| 153 | + \item Motivation atypique (acheteur ou vendeur) | |
| 154 | + \item Concessions de vente (ristournes) | |
| 155 | +\end{itemize} | |
| 156 | +\vspace{1mm} | |
| 157 | +\begin{exbox}[Exemple --- Conditions de financement] | |
| 158 | +Comparable vendu 400~000~\$ avec hypothèque assumable à 2~\% (marché à 5~\%). L'avantage de financement vaut $\approx$ 12~000~\$.\\[3pt] | |
| 159 | +Prix ajusté $=$ 400~000 $-$ 12~000 $=$ \textbf{388~000~\$} | |
| 160 | +\end{exbox} | |
| 161 | +\end{frame} | |
| 162 | + | |
| 163 | +\begin{frame}{Étape 4 : Conditions du marché (temps)} | |
| 164 | +\begin{defbox}[Ajustement pour le temps] | |
| 165 | +Reflète l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente du comparable et la date d'évaluation. Appliqué en pourcentage sur le prix ajusté (après les étapes 1 à 3). | |
| 166 | +\end{defbox} | |
| 167 | +\vspace{1mm} | |
| 168 | +\begin{notebox}[Méthodes d'estimation du taux] | |
| 169 | +Analyse de reventes, tendance des prix médians, indices APCIQ/Centris, graphiques temporels. | |
| 170 | +\end{notebox} | |
| 171 | +\end{frame} | |
| 172 | + | |
| 173 | +\begin{frame}{Étape 4 : Conditions du marché --- Exemple chiffré} | |
| 174 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 175 | +\begin{itemize} | |
| 176 | + \item Comparable vendu il y a 12 mois à 385~000~\$ (après les ajustements 1 à 3) | |
| 177 | + \item Le marché a augmenté de 6~\% sur la dernière année | |
| 178 | + \item Ajustement marché $=$ 385~000 $\times$ 6~\% $= +$23~100~\$ | |
| 179 | + \item Prix ajusté (étape 4) $=$ 385~000 $+$ 23~100 $=$ \textbf{408~100~\$} | |
| 180 | +\end{itemize} | |
| 181 | +\end{exbox} | |
| 182 | +\end{frame} | |
| 183 | + | |
| 184 | +\begin{frame}{Étape 5 : Ajustement de localisation} | |
| 185 | +\begin{columns}[T] | |
| 186 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 187 | +\uqotitle{Facteurs analysés :} | |
| 188 | +\begin{itemize} | |
| 189 | + \item Quartier / secteur | |
| 190 | + \item Proximité des services (écoles, transport) | |
| 191 | + \item Vue, orientation, bruit | |
| 192 | + \item Rue (cul-de-sac vs artère) | |
| 193 | + \item Accès et commodités | |
| 194 | +\end{itemize} | |
| 195 | +\end{column} | |
| 196 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 197 | +\uqotitle{Ordres de grandeur usuels (en \%) :} | |
| 198 | +\begin{itemize} | |
| 199 | + \item Quartier supérieur : $-5$ à $-15~\%$ | |
| 200 | + \item Quartier similaire : $0~\%$ | |
| 201 | + \item Quartier inférieur : $+5$ à $+15~\%$ | |
| 202 | +\end{itemize} | |
| 203 | +\end{column} | |
| 204 | +\end{columns} | |
| 205 | +\vspace{1mm} | |
| 206 | +\begin{notebox}[Prudence] | |
| 207 | +Ces fourchettes sont des repères de pratique : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local. | |
| 208 | +\end{notebox} | |
| 209 | +\end{frame} | |
| 210 | + | |
| 211 | +\begin{frame}{Étape 6 : Caractéristiques physiques} | |
| 212 | +\begin{columns}[T] | |
| 213 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 214 | +\uqotitle{Éléments comparés :} | |
| 215 | +\begin{itemize} | |
| 216 | + \item Superficies habitable et de terrain (pi$^2$) | |
| 217 | + \item Âge effectif et état général | |
| 218 | + \item Chambres et salles de bain | |
| 219 | + \item Sous-sol (fini / non fini) | |
| 220 | + \item Garage et stationnement | |
| 221 | + \item Qualité de construction, extras (piscine, terrasse) | |
| 222 | +\end{itemize} | |
| 223 | +\end{column} | |
| 224 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 225 | +\uqotitle{Ordres de grandeur usuels (en \$) :} | |
| 226 | +\begin{itemize} | |
| 227 | + \item Garage double : $+$25~000 à $+$40~000~\$ | |
| 228 | + \item Chambre supplémentaire : $+$10~000 à $+$20~000~\$ | |
| 229 | +\end{itemize} | |
| 230 | +\end{column} | |
| 231 | +\end{columns} | |
| 232 | +\end{frame} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{frame}{Techniques de calcul des ajustements} | |
| 235 | +\begin{columns}[T] | |
| 236 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 237 | +\begin{defbox}[Analyse par paires (\textit{paired sales})] | |
| 238 | +Deux ventes \textbf{identiques sauf pour un élément} en isolent la valeur. | |
| 239 | +\begin{itemize} | |
| 240 | + \item Vente A : avec garage $=$ 420~000~\$ | |
| 241 | + \item Vente B : sans garage $=$ 395~000~\$ | |
| 242 | + \item Ajustement garage $=$ 25~000~\$ | |
| 243 | +\end{itemize} | |
| 244 | +\uqotitle{Avantages :} simple, intuitif\\ | |
| 245 | +\uqotitle{Limites :} paires parfaites rares | |
| 246 | +\end{defbox} | |
| 247 | +\end{column} | |
| 248 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 249 | +\begin{defbox}[Analyse par régression] | |
| 250 | +Modèle statistique multivariable :\\ | |
| 251 | +$V = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \cdots + \varepsilon$ | |
| 252 | +\begin{itemize} | |
| 253 | + \item $V$ : prix de vente; $X_i$ : caractéristiques (superficie, âge, etc.) | |
| 254 | + \item $\beta_i$ : coefficient $=$ ajustement unitaire | |
| 255 | +\end{itemize} | |
| 256 | +\uqotitle{Avantages :} objectif, multivariable\\ | |
| 257 | +\uqotitle{Limites :} requiert $n > 30$, expertise statistique | |
| 258 | +\end{defbox} | |
| 259 | +\end{column} | |
| 260 | +\end{columns} | |
| 261 | +\end{frame} | |
| 262 | + | |
| 263 | +\begin{frame}{Autres techniques de calcul (1/2)} | |
| 264 | +\begin{columns}[T] | |
| 265 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 266 | +\begin{defbox}[Analyse graphique] | |
| 267 | +\begin{itemize} | |
| 268 | + \item Tracer le prix vs une caractéristique | |
| 269 | + \item La pente $=$ ajustement unitaire | |
| 270 | + \item Ex. : prix vs superficie (pi$^2$) | |
| 271 | + \item Utile pour visualiser les tendances | |
| 272 | +\end{itemize} | |
| 273 | +\end{defbox} | |
| 274 | +\end{column} | |
| 275 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 276 | +\begin{defbox}[Analyse du coût de remplacement] | |
| 277 | +\begin{itemize} | |
| 278 | + \item Coût de construire l'élément, moins dépréciation | |
| 279 | + \item Ex. : piscine creusée coûte 60~000~\$ | |
| 280 | + \item Contribution à la valeur $\approx$ 25~000 à 35~000~\$ | |
| 281 | +\end{itemize} | |
| 282 | +\end{defbox} | |
| 283 | +\end{column} | |
| 284 | +\end{columns} | |
| 285 | +\end{frame} | |
| 286 | + | |
| 287 | +\begin{frame}{Autres techniques de calcul (2/2)} | |
| 288 | +\begin{defbox}[Capitalisation de la différence de loyer] | |
| 289 | +\begin{itemize} | |
| 290 | + \item Différence de loyer attribuable à l'élément, capitalisée en valeur | |
| 291 | + \item Ex. : un garage ajoute 150~\$/mois de loyer | |
| 292 | + \item Valeur $\approx$ 150 $\times$ 12 $/$ 0,07 $\approx$ 25~700~\$ | |
| 293 | +\end{itemize} | |
| 294 | +\end{defbox} | |
| 295 | +\vspace{1mm} | |
| 296 | +\begin{notebox}[Bonne pratique] | |
| 297 | +Utiliser \textbf{plusieurs techniques} pour valider un même ajustement : la convergence des résultats renforce la crédibilité. | |
| 298 | +\end{notebox} | |
| 299 | +\end{frame} | |
| 300 | + | |
| 301 | +\begin{frame}{Exemple complet : étapes transactionnelles (C1)} | |
| 302 | +\begin{exbox}[Comparable C1 --- Étapes 1 à 4] | |
| 303 | +\begin{itemize} | |
| 304 | + \item Prix de vente : \textbf{410~000~\$} | |
| 305 | + \item Étapes 1 à 3 (droits, financement, conditions de vente) : aucune particularité $\rightarrow$ 0~\%, prix inchangé (410~000~\$) | |
| 306 | + \item Étape 4 (marché) : vente il y a \textbf{8 mois}, marché à $+5~\%$/an | |
| 307 | + \item Ajustement $=$ 410~000 $\times$ 5~\% $\times$ 8/12 $= +$13~667~\$ | |
| 308 | + \item Prix ajusté (transactionnel) $=$ 410~000 $+$ 13~667 $=$ \textbf{423~667~\$} | |
| 309 | +\end{itemize} | |
| 310 | +\end{exbox} | |
| 311 | +\vspace{1mm} | |
| 312 | +\begin{notebox}[Suite] | |
| 313 | +Les ajustements de propriété (étapes 5 et 6) sont appliqués sur cette base ajustée. | |
| 314 | +\end{notebox} | |
| 315 | +\end{frame} | |
| 316 | + | |
| 317 | +\begin{frame}{Exemple complet : ajustements de propriété (C1)} | |
| 318 | +\begin{center} | |
| 319 | +\small | |
| 320 | +\begin{tabular}{@{}l l r@{}} | |
| 321 | +\toprule | |
| 322 | +\textbf{Élément (C1 vs sujet)} & \textbf{Écart} & \textbf{Ajustement} \\ | |
| 323 | +\midrule | |
| 324 | +Superficie habitable & $+$80 pi$^2$ (supérieur) & $-$8~000~\$ \\ | |
| 325 | +Terrain & $-$500 pi$^2$ (inférieur) & $+$3~500~\$ \\ | |
| 326 | +Âge (2003 vs 2005) & 2 ans plus vieux & $+$4~000~\$ \\ | |
| 327 | +Sous-sol & non fini vs fini & $+$18~000~\$ \\ | |
| 328 | +Garage & simple vs double & $+$15~000~\$ \\ | |
| 329 | +Localisation et état & similaires & 0~\$ \\ | |
| 330 | +\midrule | |
| 331 | +\textbf{Total ajustements propriété} & & \textbf{$+$32~500~\$} \\ | |
| 332 | +\bottomrule | |
| 333 | +\end{tabular} | |
| 334 | +\end{center} | |
| 335 | +\vspace{1mm} | |
| 336 | +\begin{exbox}[Valeur indiquée par C1] | |
| 337 | +423~667 $+$ 32~500 $=$ \textbf{456~167~\$} | |
| 338 | +\end{exbox} | |
| 339 | +\end{frame} | |
| 340 | + | |
| 341 | +\begin{frame}{Limites des ajustements : règles de prudence} | |
| 342 | +\begin{importbox}[Règles de pratique usuelles (\textit{The Appraisal of Real Estate})] | |
| 343 | +\begin{columns}[T] | |
| 344 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 345 | +\uqotitle{Ajustement net maximal :} | |
| 346 | +\begin{itemize} | |
| 347 | + \item $\leq$ \textbf{15~\%} du prix de vente du comparable | |
| 348 | + \item Net $=$ somme algébrique (positifs et négatifs) | |
| 349 | + \item Reflète l'écart global comparable--sujet | |
| 350 | +\end{itemize} | |
| 351 | +\end{column} | |
| 352 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 353 | +\uqotitle{Ajustement brut maximal :} | |
| 354 | +\begin{itemize} | |
| 355 | + \item $\leq$ \textbf{25~\%} du prix de vente du comparable | |
| 356 | + \item Brut $=$ somme des valeurs absolues | |
| 357 | + \item Reflète le volume total des ajustements | |
| 358 | +\end{itemize} | |
| 359 | +\end{column} | |
| 360 | +\end{columns} | |
| 361 | +\end{importbox} | |
| 362 | +\end{frame} | |
| 363 | + | |
| 364 | +\begin{frame}{Vérification des seuils --- Exemple (C1)} | |
| 365 | +\begin{exbox}[Vérification pour C1] | |
| 366 | +Prix de vente : 410~000~\$. Ajustements de propriété : $-$8~000, $+$3~500, $+$4~000, $+$18~000, $+$15~000~\$. | |
| 367 | +\begin{itemize} | |
| 368 | + \item Net $= +$32~500~\$ $\rightarrow$ 32~500 $/$ 410~000 $=$ \textbf{7,9~\%} $\leq$ 15~\% \quad $\checkmark$ | |
| 369 | + \item Brut $=$ 48~500~\$ $\rightarrow$ 48~500 $/$ 410~000 $=$ \textbf{11,8~\%} $\leq$ 25~\% \quad $\checkmark$ | |
| 370 | +\end{itemize} | |
| 371 | +\end{exbox} | |
| 372 | +\vspace{1mm} | |
| 373 | +\begin{quizbox}[Quiz éclair] | |
| 374 | +Un comparable vendu 350~000~\$ reçoit trois ajustements : $+$20~000, $-$15~000 et $+$8~000~\$. Quels sont ses ajustements net et brut? Respectent-ils les seuils?\\[3pt] | |
| 375 | +\textit{Réponse :} net $= +$13~000~\$ (3,7~\%), brut $=$ 43~000~\$ (12,3~\%) $\rightarrow$ seuils respectés. | |
| 376 | +\end{quizbox} | |
| 377 | +\end{frame} | |
| 378 | + | |
| 379 | +\begin{frame}{Que faire si les seuils sont dépassés?} | |
| 380 | +\begin{columns}[T] | |
| 381 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 382 | +\uqotitle{Démarche suggérée :} | |
| 383 | +\begin{enumerate} | |
| 384 | + \item Réévaluer la pertinence du comparable | |
| 385 | + \item Vérifier la fiabilité de chaque ajustement | |
| 386 | + \item Chercher un meilleur comparable | |
| 387 | + \item Accorder un \textbf{poids moindre} dans la réconciliation | |
| 388 | + \item Documenter et justifier | |
| 389 | +\end{enumerate} | |
| 390 | +\end{column} | |
| 391 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 392 | +\begin{importbox}[Ne pas confondre!] | |
| 393 | +\begin{itemize} | |
| 394 | + \item Les seuils sont des \textbf{lignes directrices}, pas des règles absolues | |
| 395 | + \item Un comparable à 20~\% net peut être retenu si bien justifié | |
| 396 | + \item L'important : la \textbf{fiabilité} de l'indication de valeur | |
| 397 | + \item Plus les ajustements sont grands, plus l'incertitude est élevée | |
| 398 | +\end{itemize} | |
| 399 | +\end{importbox} | |
| 400 | +\end{column} | |
| 401 | +\end{columns} | |
| 402 | +\end{frame} | |
| 403 | + | |
| 404 | +% ====================================================================== | |
| 405 | +\section{Réconciliation des indications de valeur} | |
| 406 | +% ====================================================================== | |
| 407 | + | |
| 408 | +\begin{frame}{Qu'est-ce que la réconciliation?} | |
| 409 | +\begin{defbox}[Définition --- Réconciliation] | |
| 410 | +Processus par lequel l'évaluateur \textbf{analyse les indications de valeur} obtenues des comparables ajustés et formule une \textbf{conclusion finale de valeur} unique ou une fourchette. | |
| 411 | +\end{defbox} | |
| 412 | +\vspace{1mm} | |
| 413 | +\begin{importbox}[Règle fondamentale] | |
| 414 | +La réconciliation n'est \textbf{pas une moyenne arithmétique} : c'est un \textbf{jugement professionnel} fondé sur la fiabilité relative de chaque indication. | |
| 415 | +\end{importbox} | |
| 416 | +\end{frame} | |
| 417 | + | |
| 418 | +\begin{frame}{Réconciliation --- Illustration} | |
| 419 | +\begin{exbox}[Illustration] | |
| 420 | +Trois comparables donnent : 452~000~\$, 460~000~\$ et 448~000~\$.\\[3pt] | |
| 421 | +Moyenne $=$ 453~333~\$, mais la conclusion pourrait être \textbf{455~000~\$} si l'indication de 460~000~\$ provient du comparable le plus fiable. | |
| 422 | +\end{exbox} | |
| 423 | +\end{frame} | |
| 424 | + | |
| 425 | +\begin{frame}{Critères de pondération (1/2)} | |
| 426 | +\begin{center} | |
| 427 | +\small | |
| 428 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | |
| 429 | +\toprule | |
| 430 | +\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | |
| 431 | +\midrule | |
| 432 | +Nombre d'ajustements & Moins d'ajustements $=$ plus fiable : privilégier le comparable nécessitant le moins de corrections. \\ | |
| 433 | +\addlinespace | |
| 434 | +Ampleur des ajustements & Net et brut faibles $=$ plus fiable. Vérifier les seuils usuels de 15~\% et 25~\%. \\ | |
| 435 | +\addlinespace | |
| 436 | +Similarité globale & Comparable le plus semblable au sujet (localisation, taille, âge, état). \\ | |
| 437 | +\bottomrule | |
| 438 | +\end{tabular} | |
| 439 | +\end{center} | |
| 440 | +\end{frame} | |
| 441 | + | |
| 442 | +\begin{frame}{Critères de pondération (2/2)} | |
| 443 | +\begin{center} | |
| 444 | +\small | |
| 445 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | |
| 446 | +\toprule | |
| 447 | +\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | |
| 448 | +\midrule | |
| 449 | +Date de vente & Plus la vente est récente, plus le comparable est fiable (moins d'ajustement temporel). \\ | |
| 450 | +\addlinespace | |
| 451 | +Qualité des données & Vente vérifiée auprès des parties, données complètes. \\ | |
| 452 | +\addlinespace | |
| 453 | +Conditions de vente & Vente libre et sans pression $=$ plus fiable. \\ | |
| 454 | +\bottomrule | |
| 455 | +\end{tabular} | |
| 456 | +\end{center} | |
| 457 | +\end{frame} | |
| 458 | + | |
| 459 | +\begin{frame}{Processus de réconciliation} | |
| 460 | +\begin{center} | |
| 461 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 462 | +\node[uqostep] (s1) {1. Revoir chaque indication de valeur et sa fiabilité}; | |
| 463 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Identifier la fourchette de valeur (min -- max)}; | |
| 464 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Analyser les critères de pondération pour chaque comparable}; | |
| 465 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Attribuer un poids relatif (fort, moyen, faible) à chaque indication}; | |
| 466 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Formuler une conclusion de valeur ponctuelle (arrondie)}; | |
| 467 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Justifier la conclusion par écrit dans le rapport}; | |
| 468 | + | |
| 469 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 470 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 471 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 472 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 473 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 474 | +\end{tikzpicture} | |
| 475 | +\end{center} | |
| 476 | +\end{frame} | |
| 477 | + | |
| 478 | +\begin{frame}{Fourchette de valeur vs valeur ponctuelle} | |
| 479 | +\begin{columns}[T] | |
| 480 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 481 | +\begin{defbox}[Fourchette de valeur] | |
| 482 | +\begin{itemize} | |
| 483 | + \item Intervalle crédible : $[V_{\min}, V_{\max}]$ | |
| 484 | + \item Reflète l'incertitude inhérente | |
| 485 | + \item Usuellement $\pm$ 3 à 5~\% de la valeur | |
| 486 | + \item Acceptable dans certains rapports | |
| 487 | + \item Plus honnête sur le plan analytique | |
| 488 | +\end{itemize} | |
| 489 | +\end{defbox} | |
| 490 | +\end{column} | |
| 491 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 492 | +\begin{defbox}[Valeur ponctuelle] | |
| 493 | +\begin{itemize} | |
| 494 | + \item Montant unique et précis | |
| 495 | + \item Exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux) | |
| 496 | + \item Arrondi approprié (ex. : au 5~000~\$) | |
| 497 | + \item Résultat de la réconciliation finale | |
| 498 | + \item Ne signifie pas une précision absolue | |
| 499 | +\end{itemize} | |
| 500 | +\end{defbox} | |
| 501 | +\end{column} | |
| 502 | +\end{columns} | |
| 503 | +\end{frame} | |
| 504 | + | |
| 505 | +\begin{frame}{Fourchette et valeur ponctuelle --- Exemple} | |
| 506 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 507 | +Indications : 448~000~\$, 455~000~\$, 460~000~\$ et 452~000~\$.\\[3pt] | |
| 508 | +Fourchette : \textbf{448~000 -- 460~000~\$}\\ | |
| 509 | +Valeur ponctuelle réconciliée : \textbf{455~000~\$} (arrondi au 5~000~\$) | |
| 510 | +\end{exbox} | |
| 511 | +\end{frame} | |
| 512 | + | |
| 513 | +\begin{frame}{Exemple A --- Cinq ventes ajustées (V1 à V5)} | |
| 514 | +\begin{center} | |
| 515 | +\small | |
| 516 | +\begin{tabular}{@{}l r c c c@{}} | |
| 517 | +\toprule | |
| 518 | +\textbf{Vente} & \textbf{Valeur indiquée (\$)} & \textbf{Nb ajust.} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} \\ | |
| 519 | +\midrule | |
| 520 | +V1 & 456~000 & 5 & 7,9 & 11,8 \\ | |
| 521 | +V2 & 448~000 & 3 & 4,2 & 6,5 \\ | |
| 522 | +V3 & 462~000 & 6 & 12,1 & 18,4 \\ | |
| 523 | +V4 & 455~000 & 4 & 5,8 & 9,1 \\ | |
| 524 | +V5 & 470~000 & 7 & 16,3 & 22,7 \\ | |
| 525 | +\bottomrule | |
| 526 | +\end{tabular} | |
| 527 | +\end{center} | |
| 528 | +\vspace{1mm} | |
| 529 | +\begin{notebox}[Mise en situation] | |
| 530 | +Exemple indépendant de l'atelier (étiquettes V1 à V5 pour le distinguer des comparables C1 à C5 de l'atelier de Gatineau). | |
| 531 | +\end{notebox} | |
| 532 | +\end{frame} | |
| 533 | + | |
| 534 | +\begin{frame}{Exemple A --- Pondération et conclusion} | |
| 535 | +\begin{center} | |
| 536 | +\footnotesize | |
| 537 | +\begin{tabular}{@{}l c l@{}} | |
| 538 | +\toprule | |
| 539 | +\textbf{Vente} & \textbf{Ancienneté de la vente} & \textbf{Poids} \\ | |
| 540 | +\midrule | |
| 541 | +V1 & 8 mois & Moyen \\ | |
| 542 | +V2 & 3 mois & \textbf{Fort} \\ | |
| 543 | +V3 & 10 mois & Faible \\ | |
| 544 | +V4 & 5 mois & \textbf{Fort} \\ | |
| 545 | +V5 & 14 mois & \textit{Écarté} \\ | |
| 546 | +\bottomrule | |
| 547 | +\end{tabular} | |
| 548 | +\end{center} | |
| 549 | +\begin{exbox}[Conclusion] | |
| 550 | +\begin{itemize} | |
| 551 | + \item V5 est écartée (net de 16,3~\% $>$ 15~\%, trop d'ajustements) | |
| 552 | + \item V2 et V4 (poids fort) $\rightarrow$ fourchette resserrée : 448~000 -- 456~000~\$ | |
| 553 | + \item \textbf{Valeur réconciliée : 455~000~\$} | |
| 554 | +\end{itemize} | |
| 555 | +\end{exbox} | |
| 556 | +\end{frame} | |
| 557 | + | |
| 558 | +% ====================================================================== | |
| 559 | +\section{Limites de la méthode de comparaison} | |
| 560 | +% ====================================================================== | |
| 561 | + | |
| 562 | +\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison} | |
| 563 | +\begin{columns}[T] | |
| 564 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 565 | +\begin{importbox}[Limites principales] | |
| 566 | +\begin{enumerate} | |
| 567 | + \item \textbf{Marchés inactifs} : peu de ventes récentes (zones rurales, récession) | |
| 568 | + \item \textbf{Propriétés uniques} : usages spéciaux, biens atypiques | |
| 569 | + \item \textbf{Subjectivité} : le choix des ajustements relève du jugement | |
| 570 | + \item \textbf{Données incomplètes} : conditions de vente non divulguées | |
| 571 | +\end{enumerate} | |
| 572 | +\end{importbox} | |
| 573 | +\end{column} | |
| 574 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 575 | +\begin{importbox}[Autres limitations] | |
| 576 | +\begin{enumerate} | |
| 577 | + \setcounter{enumi}{4} | |
| 578 | + \item \textbf{Effet cumulatif} : les ajustements multiples amplifient l'erreur | |
| 579 | + \item \textbf{Marchés volatils} : comparaisons difficiles | |
| 580 | + \item \textbf{Facteurs non mesurables} : ambiance, prestige, historique | |
| 581 | + \item \textbf{Marché imparfait} : information asymétrique | |
| 582 | +\end{enumerate} | |
| 583 | +\end{importbox} | |
| 584 | +\end{column} | |
| 585 | +\end{columns} | |
| 586 | +\end{frame} | |
| 587 | + | |
| 588 | +\begin{frame}{Quand la méthode est-elle la plus fiable?} | |
| 589 | +\begin{center} | |
| 590 | +\small | |
| 591 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 592 | +\toprule | |
| 593 | +\textbf{Contexte} & \textbf{Fiabilité} & \textbf{Justification} \\ | |
| 594 | +\midrule | |
| 595 | +Résidentiel unifamilial, marché actif & Élevée & Nombreux comparables similaires \\ | |
| 596 | +Condominiums, même projet & Très élevée & Comparables quasi identiques \\ | |
| 597 | +Terrains vacants, secteur développé & Élevée & Ajustements limités \\ | |
| 598 | +Commercial standard (petit) & Moyenne & Comparables variés \\ | |
| 599 | +Immeuble à revenus (multilogement) & Moyenne-faible & Méthode du revenu préférable \\ | |
| 600 | +Propriété à usage spécial & Faible & Peu ou pas de comparables \\ | |
| 601 | +Marché inactif, zone éloignée & Faible & Données insuffisantes \\ | |
| 602 | +\bottomrule | |
| 603 | +\end{tabular} | |
| 604 | +\end{center} | |
| 605 | +\end{frame} | |
| 606 | + | |
| 607 | +\begin{frame}{La méthode privilégiée du résidentiel} | |
| 608 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 609 | +La méthode de comparaison demeure la \textbf{méthode privilégiée} pour le résidentiel unifamilial au Québec : elle est généralement considérée comme la plus fiable lorsque le marché fournit des données suffisantes. | |
| 610 | +\end{notebox} | |
| 611 | +\end{frame} | |
| 612 | + | |
| 613 | +% ====================================================================== | |
| 614 | + | |
| 615 | +% ====================================================================== | |
| 616 | +\section{Travail pratique 2 (10\,\%) --- annonce} | |
| 617 | +% ====================================================================== | |
| 618 | + | |
| 619 | +\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- résidence à Aylmer (10\,\%)} | |
| 620 | +\small | |
| 621 | +\begin{importbox}[Mandat] | |
| 622 | +Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer)} --- inscription réelle à 649\,900\,\$ --- est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}. | |
| 623 | +\end{importbox} | |
| 624 | +\vspace{1.5mm} | |
| 625 | +\uqotitle{Objectifs pédagogiques :} | |
| 626 | +\begin{itemize} | |
| 627 | + \item Valider et sélectionner des ventes comparables (critères de la séance 6) | |
| 628 | + \item Appliquer les ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} puis \textbf{de propriété} | |
| 629 | + \item Vérifier les seuils net 15\,\% / brut 25\,\% et réconcilier (pondération justifiée) | |
| 630 | + \item Analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur | |
| 631 | +\end{itemize} | |
| 632 | +\begin{notebox}[Données réelles] | |
| 633 | +\footnotesize Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités), médiane Aylmer 572\,750\,\$ (APCIQ T2 2026), conventions d'ajustement ancrées (garage $\approx$ coût 50\,000\,\$, piscine 22--50\,k\$). | |
| 634 | +\end{notebox} | |
| 635 | +\end{frame} | |
| 636 | + | |
| 637 | +\begin{frame}{TP2 --- Livrables, modalités et Dashboard} | |
| 638 | +\small | |
| 639 | +\begin{columns}[T] | |
| 640 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 641 | +\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :} | |
| 642 | +\begin{itemize} | |
| 643 | + \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, sensibilité, dashboard | |
| 644 | +\end{itemize} | |
| 645 | +\vspace{1mm} | |
| 646 | +\uqotitle{Modalités :} | |
| 647 | +\begin{itemize} | |
| 648 | + \item Individuel --- \textbf{remise : séance 10} | |
| 649 | + \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé) | |
| 650 | + \item Prix de la vente no~1 \textbf{personnalisé} : $588\,000 + 1\,000 \times B$ | |
| 651 | + \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier | |
| 652 | +\end{itemize} | |
| 653 | +\end{column} | |
| 654 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 655 | +\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :} | |
| 656 | +\begin{center} | |
| 657 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.72] | |
| 658 | + \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8); | |
| 659 | + \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD}; | |
| 660 | + \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05); | |
| 661 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules}; | |
| 662 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15); | |
| 663 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15); | |
| 664 | + \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h); | |
| 665 | + \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65); | |
| 666 | + \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7); | |
| 667 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif}; | |
| 668 | +\end{tikzpicture} | |
| 669 | +\end{center} | |
| 670 | +\vspace{1mm} | |
| 671 | +{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.} | |
| 672 | +\end{column} | |
| 673 | +\end{columns} | |
| 674 | +\end{frame} | |
| 675 | + | |
| 676 | +\section{Exemple guidé : Évaluation résidentielle à Gatineau} | |
| 677 | +% ====================================================================== | |
| 678 | + | |
| 679 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Présentation du mandat (travaillé en classe)} | |
| 680 | +\begin{importbox}[Exemple guidé --- Évaluation par la méthode de comparaison] | |
| 681 | +\begin{itemize} | |
| 682 | + \item \uqotitle{Mandat :} estimer la valeur marchande d'une unifamiliale à Gatineau par la méthode de comparaison directe | |
| 683 | + \item \uqotitle{Date d'évaluation :} 1\textsuperscript{er} octobre 2026 | |
| 684 | + \item \uqotitle{Remise :} séance 10 (une semaine) --- \uqotitle{Pondération :} 10~\% de la note finale | |
| 685 | + \item \uqotitle{Travail :} équipes de 2 étudiants | |
| 686 | +\end{itemize} | |
| 687 | +\end{importbox} | |
| 688 | +\vspace{1mm} | |
| 689 | +\begin{notebox}[Contenu attendu] | |
| 690 | +Grille d'ajustement complète et justifiée; réconciliation des indications; conclusion motivée de la valeur marchande; 5 à 8 pages au maximum (incluant la grille). | |
| 691 | +\end{notebox} | |
| 692 | +\end{frame} | |
| 693 | + | |
| 694 | +\begin{frame}{Propriété sujet --- Bâtiment} | |
| 695 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)] | |
| 696 | +\begin{itemize} | |
| 697 | + \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages | |
| 698 | + \item \textbf{Année de construction :} 2005 | |
| 699 | + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$ | |
| 700 | + \item \textbf{Chambres :} 3 --- \textbf{salles de bain :} 2 complètes | |
| 701 | + \item \textbf{Sous-sol :} fini (salle familiale) | |
| 702 | + \item \textbf{État :} bon, entretien normal | |
| 703 | +\end{itemize} | |
| 704 | +\end{defbox} | |
| 705 | +\end{frame} | |
| 706 | + | |
| 707 | +\begin{frame}{Propriété sujet --- Terrain et équipements} | |
| 708 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Suite] | |
| 709 | +\begin{itemize} | |
| 710 | + \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$ | |
| 711 | + \item \textbf{Garage :} double attaché | |
| 712 | + \item \textbf{Stationnement :} asphalte (4 voitures) | |
| 713 | + \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé | |
| 714 | + \item \textbf{Extras :} terrasse de bois, clôture | |
| 715 | +\end{itemize} | |
| 716 | +\end{defbox} | |
| 717 | +\vspace{1mm} | |
| 718 | +\begin{notebox}[Évaluation municipale (rôle 2025)] | |
| 719 | +385~000~\$ (terrain : 95~000~\$, bâtiment : 290~000~\$) | |
| 720 | +\end{notebox} | |
| 721 | +\end{frame} | |
| 722 | + | |
| 723 | +\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C1 à C3} | |
| 724 | +\begin{center} | |
| 725 | +\footnotesize | |
| 726 | +\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | |
| 727 | +\toprule | |
| 728 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{C1} & \textbf{C2} & \textbf{C3} \\ | |
| 729 | +\midrule | |
| 730 | +Prix de vente (\$) & 410~000 & 445~000 & 425~000 \\ | |
| 731 | +Date de vente & fév. 2026 & juil. 2026 & avr. 2026 \\ | |
| 732 | +Localisation & Hull & Hull & Hull \\ | |
| 733 | +Année de construction & 2003 & 2006 & 2005 \\ | |
| 734 | +Superficie hab. (pi$^2$) & 1~580 & 1~480 & 1~520 \\ | |
| 735 | +Chambres / salles de bain & 3 / 2 & 3 / 1 & 3 / 2 \\ | |
| 736 | +Sous-sol & Non fini & Fini & Fini \\ | |
| 737 | +Terrain (pi$^2$) & 5~000 & 5~200 & 6~000 \\ | |
| 738 | +Garage & Simple & Double & Double \\ | |
| 739 | +État & Bon & Très bon & Bon \\ | |
| 740 | +\bottomrule | |
| 741 | +\end{tabular} | |
| 742 | +\end{center} | |
| 743 | +\end{frame} | |
| 744 | + | |
| 745 | +\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C4 et C5} | |
| 746 | +\begin{center} | |
| 747 | +\footnotesize | |
| 748 | +\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | |
| 749 | +\toprule | |
| 750 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\ | |
| 751 | +\midrule | |
| 752 | +Prix de vente (\$) & 460~000 & 438~000 \\ | |
| 753 | +Date de vente & août 2026 & mai 2026 \\ | |
| 754 | +Localisation & Aylmer & Hull \\ | |
| 755 | +Année de construction & 2008 & 2004 \\ | |
| 756 | +Superficie hab. (pi$^2$) & 1~650 & 1~500 \\ | |
| 757 | +Chambres / salles de bain & 4 / 2 & 3 / 2 \\ | |
| 758 | +Sous-sol & Fini & Partiel \\ | |
| 759 | +Terrain (pi$^2$) & 7~000 & 5~500 \\ | |
| 760 | +Garage & Double & Simple \\ | |
| 761 | +État & Très bon & Moyen \\ | |
| 762 | +\bottomrule | |
| 763 | +\end{tabular} | |
| 764 | +\end{center} | |
| 765 | +\vspace{1mm} | |
| 766 | +\begin{center} | |
| 767 | +\footnotesize Ventes vérifiées auprès des courtiers : conditions normales, financement conventionnel. Hausse du marché estimée à 5~\%/an (secteur Hull). | |
| 768 | +\end{center} | |
| 769 | +\end{frame} | |
| 770 | + | |
| 771 | +\begin{frame}{Ajustements unitaires fournis} | |
| 772 | +\begin{center} | |
| 773 | +\footnotesize | |
| 774 | +\begin{tabular}{@{}l r l@{}} | |
| 775 | +\toprule | |
| 776 | +\textbf{Élément} & \textbf{Ajustement} & \textbf{Source} \\ | |
| 777 | +\midrule | |
| 778 | +Conditions de marché (temps) & $+5~\%$/an & Analyse de tendance Centris \\ | |
| 779 | +Localisation Hull vs Aylmer & $-5~\%$ & Analyse par paires \\ | |
| 780 | +Superficie habitable & 100~\$/pi$^2$ & Régression (MLS) \\ | |
| 781 | +Chambre supplémentaire & 12~000~\$ & Analyse par paires \\ | |
| 782 | +Salle de bain complète & 10~000~\$ & Analyse par paires \\ | |
| 783 | +Sous-sol fini vs non fini & 18~000~\$ & Coût déprécié \\ | |
| 784 | +Sous-sol fini vs partiel & 8~000~\$ & Coût déprécié \\ | |
| 785 | +Terrain (par pi$^2$ excédentaire) & 7~\$/pi$^2$ & Comparaison de terrains \\ | |
| 786 | +Garage simple vs double & 15~000~\$ & Analyse par paires \\ | |
| 787 | +État très bon vs bon & $-8~000$~\$ & Coût des travaux \\ | |
| 788 | +État moyen vs bon & $+12~000$~\$ & Coût des travaux \\ | |
| 789 | +Âge (par année d'écart) & 2~000~\$/an & Analyse par paires \\ | |
| 790 | +\bottomrule | |
| 791 | +\end{tabular} | |
| 792 | +\end{center} | |
| 793 | +\end{frame} | |
| 794 | + | |
| 795 | +\begin{frame}{Grille d'ajustement --- Comparable C1 (démonstration)} | |
| 796 | +\begin{center} | |
| 797 | +\footnotesize | |
| 798 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | |
| 799 | +\begin{tabular}{@{}l c c r@{}} | |
| 800 | +\toprule | |
| 801 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} & \textbf{Ajust. (\$)} \\ | |
| 802 | +\midrule | |
| 803 | +Prix de vente & --- & 410~000 & --- \\ | |
| 804 | +Droits, financement, cond. de vente & --- & Normales & 0 \\ | |
| 805 | +Conditions de marché (8 mois) & oct. 2026 & fév. 2026 & $+$13~667 \\ | |
| 806 | +\midrule | |
| 807 | +\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & & & \textbf{423~667} \\ | |
| 808 | +\midrule | |
| 809 | +Superficie ($+$80 pi$^2$ vs sujet) & 1~500 & 1~580 & $-$8~000 \\ | |
| 810 | +Âge (2 ans plus vieux) & 2005 & 2003 & $+$4~000 \\ | |
| 811 | +Sous-sol & Fini & Non fini & $+$18~000 \\ | |
| 812 | +Terrain ($-$500 pi$^2$ vs sujet) & 5~500 & 5~000 & $+$3~500 \\ | |
| 813 | +Garage & Double & Simple & $+$15~000 \\ | |
| 814 | +Localisation, chambres, SDB, état & --- & Similaires & 0 \\ | |
| 815 | +\midrule | |
| 816 | +\textbf{Total ajustements propriété} & & & \textbf{$+$32~500} \\ | |
| 817 | +\midrule | |
| 818 | +\textbf{Valeur indiquée C1} & & & \textbf{456~167} \\ | |
| 819 | +\bottomrule | |
| 820 | +\end{tabular} | |
| 821 | +\end{center} | |
| 822 | +\end{frame} | |
| 823 | + | |
| 824 | +\begin{frame}{Grille d'ajustement --- Comparable C2 (démonstration)} | |
| 825 | +\begin{center} | |
| 826 | +\footnotesize | |
| 827 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | |
| 828 | +\begin{tabular}{@{}l c c r@{}} | |
| 829 | +\toprule | |
| 830 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C2} & \textbf{Ajust. (\$)} \\ | |
| 831 | +\midrule | |
| 832 | +Prix de vente & --- & 445~000 & --- \\ | |
| 833 | +Droits, financement, cond. de vente & --- & Normales & 0 \\ | |
| 834 | +Conditions de marché (3 mois) & oct. 2026 & juil. 2026 & $+$5~563 \\ | |
| 835 | +\midrule | |
| 836 | +\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & & & \textbf{450~563} \\ | |
| 837 | +\midrule | |
| 838 | +Superficie ($-$20 pi$^2$ vs sujet) & 1~500 & 1~480 & $+$2~000 \\ | |
| 839 | +Âge (1 an plus récent) & 2005 & 2006 & $-$2~000 \\ | |
| 840 | +Salles de bain (1 de moins) & 2 & 1 & $+$10~000 \\ | |
| 841 | +Terrain ($-$300 pi$^2$ vs sujet) & 5~500 & 5~200 & $+$2~100 \\ | |
| 842 | +État (très bon) & Bon & Très bon & $-$8~000 \\ | |
| 843 | +Localisation, chambres, sous-sol, garage & --- & Similaires & 0 \\ | |
| 844 | +\midrule | |
| 845 | +\textbf{Total ajustements propriété} & & & \textbf{$+$4~100} \\ | |
| 846 | +\midrule | |
| 847 | +\textbf{Valeur indiquée C2} & & & \textbf{454~663} \\ | |
| 848 | +\bottomrule | |
| 849 | +\end{tabular} | |
| 850 | +\end{center} | |
| 851 | +\end{frame} | |
| 852 | + | |
| 853 | +\begin{frame}{Grille d'ajustement --- C3, C4, C5 (résumé)} | |
| 854 | +\begin{center} | |
| 855 | +\footnotesize | |
| 856 | +\renewcommand{\arraystretch}{0.95}% | |
| 857 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 858 | +\toprule | |
| 859 | +\textbf{Élément d'ajustement} & \textbf{C3} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\ | |
| 860 | +\midrule | |
| 861 | +Prix de vente & 425~000 & 460~000 & 438~000 \\ | |
| 862 | +Conditions de marché (6, 2 et 5 mois) & $+$10~625 & $+$3~833 & $+$9~125 \\ | |
| 863 | +\midrule | |
| 864 | +\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \textbf{435~625} & \textbf{463~833} & \textbf{447~125} \\ | |
| 865 | +\midrule | |
| 866 | +Localisation & 0 & $-$23~192 & 0 \\ | |
| 867 | +Superficie & $-$2~000 & $-$15~000 & 0 \\ | |
| 868 | +Âge & 0 & $-$6~000 & $+$2~000 \\ | |
| 869 | +Chambres & 0 & $-$12~000 & 0 \\ | |
| 870 | +Sous-sol & 0 & 0 & $+$8~000 \\ | |
| 871 | +Terrain & $-$3~500 & $-$10~500 & 0 \\ | |
| 872 | +Garage & 0 & 0 & $+$15~000 \\ | |
| 873 | +État & 0 & $-$8~000 & $+$12~000 \\ | |
| 874 | +\midrule | |
| 875 | +\textbf{Total ajustements propriété} & \textbf{$-$5~500} & \textbf{$-$74~692} & \textbf{$+$37~000} \\ | |
| 876 | +\midrule | |
| 877 | +\textbf{Valeur indiquée} & \textbf{430~125} & \textbf{389~141} & \textbf{484~125} \\ | |
| 878 | +\bottomrule | |
| 879 | +\end{tabular} | |
| 880 | +\end{center} | |
| 881 | +\end{frame} | |
| 882 | + | |
| 883 | +\begin{frame}{Vérification des seuils d'ajustement} | |
| 884 | +\begin{center} | |
| 885 | +\small | |
| 886 | +\begin{tabular}{@{}l r c r c@{}} | |
| 887 | +\toprule | |
| 888 | + & \textbf{Ajust. net (\$)} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Ajust. brut (\$)} & \textbf{Brut (\%)} \\ | |
| 889 | +\midrule | |
| 890 | +\textbf{C1} & $+$32~500 & 7,9 & 48~500 & 11,8 \\ | |
| 891 | +\textbf{C2} & $+$4~100 & 0,9 & 24~100 & 5,4 \\ | |
| 892 | +\textbf{C3} & $-$5~500 & 1,3 & 5~500 & 1,3 \\ | |
| 893 | +\textbf{C4} & $-$74~692 & 16,2 & 74~692 & 16,2 \\ | |
| 894 | +\textbf{C5} & $+$37~000 & 8,4 & 37~000 & 8,4 \\ | |
| 895 | +\bottomrule | |
| 896 | +\end{tabular} | |
| 897 | +\end{center} | |
| 898 | +\vspace{2mm} | |
| 899 | +\begin{columns}[T] | |
| 900 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 901 | +\uqoalert{C4 : net $>$ 15~\%} $\rightarrow$ comparable de moindre fiabilité, poids faible ou écarté. | |
| 902 | +\end{column} | |
| 903 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 904 | +\uqogreen{C2 et C3 : ajustements minimaux} $\rightarrow$ comparables les plus fiables, poids fort. | |
| 905 | +\end{column} | |
| 906 | +\end{columns} | |
| 907 | +\end{frame} | |
| 908 | + | |
| 909 | +\begin{frame}{Réconciliation finale de l'atelier} | |
| 910 | +\begin{center} | |
| 911 | +\small | |
| 912 | +\begin{tabular}{@{}l r c c l@{}} | |
| 913 | +\toprule | |
| 914 | + & \textbf{Valeur indiquée} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} & \textbf{Poids} \\ | |
| 915 | +\midrule | |
| 916 | +\textbf{C1} & 456~167~\$ & 7,9 & 11,8 & Moyen \\ | |
| 917 | +\textbf{C2} & 454~663~\$ & 0,9 & 5,4 & \textbf{Fort} \\ | |
| 918 | +\textbf{C3} & 430~125~\$ & 1,3 & 1,3 & \textbf{Fort} \\ | |
| 919 | +\textbf{C4} & 389~141~\$ & 16,2 & 16,2 & \textit{Écarté} \\ | |
| 920 | +\textbf{C5} & 484~125~\$ & 8,4 & 8,4 & Faible \\ | |
| 921 | +\bottomrule | |
| 922 | +\end{tabular} | |
| 923 | +\end{center} | |
| 924 | +\end{frame} | |
| 925 | + | |
| 926 | +\begin{frame}{Réconciliation finale --- Analyse} | |
| 927 | +\begin{exbox}[Analyse de fiabilité] | |
| 928 | +\begin{itemize} | |
| 929 | + \item C2 (454~663~\$) : le plus similaire, ajustements minimaux, vente récente $\rightarrow$ \textbf{poids fort} | |
| 930 | + \item C3 (430~125~\$) : très peu d'ajustements, valeur plus basse $\rightarrow$ \textbf{poids fort} | |
| 931 | + \item C1 (456~167~\$) : fiable, mais ajustements plus importants $\rightarrow$ poids moyen | |
| 932 | + \item C4 (389~141~\$) : Aylmer, 4 chambres, grand terrain; net de 16,2~\% $\rightarrow$ \textbf{écarté} | |
| 933 | + \item C5 (484~125~\$) : ajustements bruts élevés (état moyen, garage) $\rightarrow$ poids faible | |
| 934 | +\end{itemize} | |
| 935 | +\end{exbox} | |
| 936 | +\vspace{1mm} | |
| 937 | +\begin{notebox}[Conclusion de l'atelier] | |
| 938 | +Fourchette retenue : \textbf{440~000 -- 455~000~\$}. Valeur marchande estimée : \textbf{450~000~\$} (arrondi au 5~000~\$). | |
| 939 | +\end{notebox} | |
| 940 | +\end{frame} | |
| 941 | + | |
| 942 | +\begin{frame}{Consignes de rédaction (1/2)} | |
| 943 | +\begin{importbox}[Contenu du rapport --- à reproduire dans le TP2] | |
| 944 | +\begin{enumerate} | |
| 945 | + \item \textbf{Page titre} : noms, date, titre du mandat | |
| 946 | + \item \textbf{Description du sujet} : résumé des caractéristiques | |
| 947 | + \item \textbf{Analyse du marché} : tendances récentes du secteur Hull | |
| 948 | + \item \textbf{Sélection des comparables} : justification du choix | |
| 949 | +\end{enumerate} | |
| 950 | +\end{importbox} | |
| 951 | +\end{frame} | |
| 952 | + | |
| 953 | +\begin{frame}{Consignes de rédaction (2/2)} | |
| 954 | +\begin{importbox}[Contenu du rapport --- Suite] | |
| 955 | +\begin{enumerate} | |
| 956 | + \setcounter{enumi}{4} | |
| 957 | + \item \textbf{Grille d'ajustement complète} : les 5 comparables, calculs détaillés | |
| 958 | + \item \textbf{Vérification des seuils} : net et brut pour chaque comparable | |
| 959 | + \item \textbf{Réconciliation} : analyse de fiabilité, pondération | |
| 960 | + \item \textbf{Conclusion de valeur} : valeur ponctuelle motivée | |
| 961 | +\end{enumerate} | |
| 962 | +\end{importbox} | |
| 963 | +\vspace{1mm} | |
| 964 | +\begin{notebox}[Barème de correction] | |
| 965 | +Grille d'ajustement : 40~\% \textbullet{} Calculs : 25~\% \textbullet{} Réconciliation : 25~\% \textbullet{} Présentation : 10~\% | |
| 966 | +\end{notebox} | |
| 967 | +\end{frame} | |
| 968 | + | |
| 969 | +\begin{frame}{Erreurs courantes à éviter} | |
| 970 | +\begin{importbox}[Erreurs fréquentes] | |
| 971 | +\begin{enumerate} | |
| 972 | + \item Faire une \textbf{moyenne simple} au lieu de réconcilier | |
| 973 | + \item Ajuster le \textbf{sujet} au lieu du comparable | |
| 974 | + \item Ignorer l'\textbf{ordre séquentiel} des ajustements | |
| 975 | + \item Ne pas vérifier les \textbf{seuils} net et brut | |
| 976 | + \item Omettre de \textbf{justifier} les ajustements | |
| 977 | + \item Utiliser des \textbf{ajustements arbitraires} sans appui de marché | |
| 978 | +\end{enumerate} | |
| 979 | +\end{importbox} | |
| 980 | +\end{frame} | |
| 981 | + | |
| 982 | +\begin{frame}{Bonnes pratiques} | |
| 983 | +\begin{exbox}[Bonnes pratiques] | |
| 984 | +\begin{enumerate} | |
| 985 | + \item Toujours justifier la source de chaque ajustement | |
| 986 | + \item Vérifier la cohérence interne des ajustements | |
| 987 | + \item Arrondir la valeur finale de façon appropriée | |
| 988 | + \item Documenter le raisonnement de réconciliation | |
| 989 | + \item Privilégier les comparables les plus semblables | |
| 990 | + \item Recouper avec les données du rôle municipal | |
| 991 | +\end{enumerate} | |
| 992 | +\end{exbox} | |
| 993 | +\end{frame} | |
| 994 | + | |
| 995 | +% ====================================================================== | |
| 996 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 997 | +% ====================================================================== | |
| 998 | + | |
| 999 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 1000 | +\begin{enumerate} | |
| 1001 | + \item Les ajustements suivent un \textbf{ordre séquentiel} en 6 étapes (transactionnels, marché, propriété) | |
| 1002 | + \item Deux types : \textbf{quantitatifs} (\$, \%) et \textbf{qualitatifs} | |
| 1003 | + \item Règles de pratique usuelles : net $\leq$ \textbf{15~\%}, brut $\leq$ \textbf{25~\%} | |
| 1004 | + \item La réconciliation est un \textbf{jugement professionnel}, pas une moyenne | |
| 1005 | + \item La fiabilité dépend du nombre et de l'ampleur des ajustements, de la similarité et de la date de vente | |
| 1006 | + \item La méthode a des \textbf{limites} : marchés inactifs, propriétés uniques, subjectivité | |
| 1007 | +\end{enumerate} | |
| 1008 | +\end{frame} | |
| 1009 | + | |
| 1010 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 1011 | +\begin{itemize} | |
| 1012 | + \item Compléter le \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (remise à la séance 10) | |
| 1013 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du coût | |
| 1014 | + \item Se familiariser avec les concepts de \textbf{dépréciation} | |
| 1015 | + \item Revoir : coût de remplacement vs coût de reproduction | |
| 1016 | +\end{itemize} | |
| 1017 | +\vspace{1mm} | |
| 1018 | +\begin{notebox}[Séance 10 --- Méthode du coût] | |
| 1019 | +Principes et application; dépréciation (physique, fonctionnelle, économique); valeur du terrain; cas pratiques québécois. | |
| 1020 | +\end{notebox} | |
| 1021 | +\end{frame} | |
| 1022 | + | |
| 1023 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1024 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode du coût] | |
| 1025 | +\end{frame} | |
| 1026 | + | |
| 1027 | +% ====================================================================== | |
| 1028 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1029 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,desrosiers2008,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,apciq2026,schl2025,oeaqSite} | |
| 1030 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1031 | +\end{frame} | |
| 1032 | + | |
| 1033 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance10.tex
+907 −0
@@ -0,0 +1,907 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 10 : Méthode du coût | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 10]{Séance 10 : Méthode du coût} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Principes de la méthode du coût} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Le principe de substitution appliqué au coût} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Principe de substitution (coût)] | |
| 35 | +Un acheteur rationnel ne paiera pas \textbf{plus} pour une propriété existante que le coût de \textbf{construire un substitut équivalent}, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\uqotitle{Logique fondamentale :} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Le coût de construction neuve fixe un \textbf{plafond} à la valeur | |
| 40 | + \item La dépréciation réduit ce plafond | |
| 41 | + \item Le terrain s'évalue séparément | |
| 42 | + \item L'ensemble donne la valeur par le coût | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{frame} | |
| 45 | + | |
| 46 | +\begin{frame}{Les hypothèses sous-jacentes de la méthode} | |
| 47 | +\begin{itemize} | |
| 48 | + \item Le marché de la construction est \textbf{actif} | |
| 49 | + \item Le coût reflète la valeur pour un bâtiment \textbf{neuf} | |
| 50 | + \item La dépréciation est \textbf{mesurable} | |
| 51 | + \item Le terrain a une valeur \textbf{distincte} | |
| 52 | +\end{itemize} | |
| 53 | +\begin{notebox}[Limite] | |
| 54 | +Si l'une de ces hypothèses ne tient pas (marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer), la fiabilité de la méthode diminue. | |
| 55 | +\end{notebox} | |
| 56 | +\end{frame} | |
| 57 | + | |
| 58 | +\begin{frame}{La formule fondamentale} | |
| 59 | +\begin{importbox}[Formule de la méthode du coût] | |
| 60 | +\[ | |
| 61 | +\boxed{V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}} | |
| 62 | +\] | |
| 63 | +\begin{center} | |
| 64 | +\begin{tabular}{r l} | |
| 65 | +$V$ & $=$ Valeur estimée de la propriété \\ | |
| 66 | +$C_{\text{neuf}}$ & $=$ Coût de remplacement (ou reproduction) à neuf \\ | |
| 67 | +$D_{\text{totale}}$ & $=$ Dépréciation totale cumulée \\ | |
| 68 | +$V_{\text{terrain}}$ & $=$ Valeur du terrain (comme s'il était vacant) \\ | |
| 69 | +\end{tabular} | |
| 70 | +\end{center} | |
| 71 | +\end{importbox} | |
| 72 | +\end{frame} | |
| 73 | + | |
| 74 | +\begin{frame}{La formule fondamentale --- Exemple simple} | |
| 75 | +\begin{exbox}[Exemple simple] | |
| 76 | +\begin{align*} | |
| 77 | +C_{\text{neuf}} &= 350~000~\$ \quad \text{(coût de remplacement)} \\ | |
| 78 | +D_{\text{totale}} &= 85~000~\$ \quad \text{(dépréciation cumulée)} \\ | |
| 79 | +V_{\text{terrain}} &= 110~000~\$ \quad \text{(terrain vacant)} \\ | |
| 80 | +V &= 350~000 - 85~000 + 110~000 = \mathbf{375~000~\$} | |
| 81 | +\end{align*} | |
| 82 | +\end{exbox} | |
| 83 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 84 | +Le bâtiment vaut son coût à neuf \textbf{moins} l'usure et l'obsolescence accumulées; on y \textbf{ajoute} la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas. | |
| 85 | +\end{notebox} | |
| 86 | +\end{frame} | |
| 87 | + | |
| 88 | +\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du coût? --- Situations privilégiées} | |
| 89 | +\begin{enumerate} | |
| 90 | + \item \textbf{Construction neuve} ou quasi neuve (dépréciation minimale) | |
| 91 | + \item \textbf{Propriétés à usage spécial} (églises, écoles, hôpitaux) | |
| 92 | + \item \textbf{Évaluation d'assurance} (coût de reconstruction) | |
| 93 | + \item \textbf{Marchés inactifs} (peu de comparables) | |
| 94 | + \item \textbf{Rénovations majeures} (ajout de valeur) | |
| 95 | + \item \textbf{Propriétés publiques} (pas de revenu, pas de comparables) | |
| 96 | +\end{enumerate} | |
| 97 | +\end{frame} | |
| 98 | + | |
| 99 | +\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du coût? --- Situations moins appropriées} | |
| 100 | +\begin{enumerate} | |
| 101 | + \item Bâtiments \textbf{très anciens} (dépréciation difficile à estimer) | |
| 102 | + \item Résidentiel unifamilial \textbf{courant} (comparaison préférable) | |
| 103 | + \item \textbf{Immeubles à revenus} (méthode du revenu préférable) | |
| 104 | + \item Terrains dont la valeur \textbf{domine} le bien | |
| 105 | +\end{enumerate} | |
| 106 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 107 | +La méthode du coût est souvent utilisée comme \textbf{méthode de vérification} en complément de la comparaison ou du revenu. | |
| 108 | +\end{notebox} | |
| 109 | +\end{frame} | |
| 110 | + | |
| 111 | +\begin{frame}{Le processus en cinq étapes} | |
| 112 | +\begin{center} | |
| 113 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 114 | +\node[uqostep] (s1) {1. Estimer le coût de remplacement à neuf ($C_{\text{neuf}}$)}; | |
| 115 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Estimer la dépréciation totale ($D_{\text{totale}}$)}; | |
| 116 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Soustraire : $C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}}$ = valeur dépréciée du bâtiment}; | |
| 117 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Estimer la valeur du terrain comme s'il était vacant ($V_{\text{terrain}}$)}; | |
| 118 | +\node[uqostep, below=of s4, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, font=\small\bfseries] | |
| 119 | + (s5) {5. Additionner : $V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$}; | |
| 120 | + | |
| 121 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 122 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 123 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 124 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 125 | +\end{tikzpicture} | |
| 126 | +\end{center} | |
| 127 | +\end{frame} | |
| 128 | + | |
| 129 | +% ====================================================================== | |
| 130 | +\section{Coût de remplacement et de reproduction} | |
| 131 | +% ====================================================================== | |
| 132 | + | |
| 133 | +\begin{frame}{Le coût de remplacement} | |
| 134 | +\begin{defbox}[Coût de remplacement] | |
| 135 | +Coût de construire un bâtiment ayant la \textbf{même utilité} que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques \textbf{actuels}. | |
| 136 | +\end{defbox} | |
| 137 | +\begin{itemize} | |
| 138 | + \item Élimine l'obsolescence fonctionnelle curable | |
| 139 | + \item Plus couramment utilisé | |
| 140 | + \item Reflète le marché actuel de la construction | |
| 141 | + \item Ex. : remplacer une maison de 1950 par un équivalent moderne | |
| 142 | +\end{itemize} | |
| 143 | +\end{frame} | |
| 144 | + | |
| 145 | +\begin{frame}{Le coût de reproduction} | |
| 146 | +\begin{defbox}[Coût de reproduction] | |
| 147 | +Coût de construire une \textbf{réplique exacte} du bâtiment sujet, avec les \textbf{mêmes matériaux}, design et techniques de construction. | |
| 148 | +\end{defbox} | |
| 149 | +\begin{itemize} | |
| 150 | + \item Reproduit les défauts et qualités | |
| 151 | + \item Utilisé pour le patrimoine, les bâtiments historiques | |
| 152 | + \item Plus difficile à estimer | |
| 153 | + \item Ex. : reconstruire un édifice patrimonial identique | |
| 154 | +\end{itemize} | |
| 155 | +\begin{notebox}[En pratique au Québec] | |
| 156 | +Le \textbf{coût de remplacement} est le plus utilisé en évaluation courante. Le coût de reproduction est réservé aux bâtiments patrimoniaux et à certaines évaluations d'assurance. | |
| 157 | +\end{notebox} | |
| 158 | +\end{frame} | |
| 159 | + | |
| 160 | +\begin{frame}{Méthodes d'estimation du coût à neuf} | |
| 161 | +\begin{center} | |
| 162 | +\small | |
| 163 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 164 | +\toprule | |
| 165 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Description} & \textbf{Précision / Usage} \\ | |
| 166 | +\midrule | |
| 167 | +Comparative (\$/pi$^2$) & Coût unitaire $\times$ superficie; source : projets comparables & Bonne. Usage courant résidentiel \\ | |
| 168 | +\addlinespace | |
| 169 | +Ventilation (coût unitaire modifié) & Coût par composante principale (fondation, structure, toiture, etc.) & Très bonne. Bâtiments standards \\ | |
| 170 | +\addlinespace | |
| 171 | +Quantitative (détaillée) & Estimation détaillée de chaque poste (matériaux, main-d'œuvre) & Excellente. Projets spéciaux \\ | |
| 172 | +\addlinespace | |
| 173 | +Indice temporel & Coût original $\times$ indice d'inflation de la construction & Approximative. Vérification rapide \\ | |
| 174 | +\bottomrule | |
| 175 | +\end{tabular} | |
| 176 | +\end{center} | |
| 177 | +\end{frame} | |
| 178 | + | |
| 179 | +\begin{frame}{Composantes du coût --- Coûts directs (durs)} | |
| 180 | +\begin{defbox}[Coûts directs (durs)] | |
| 181 | +Coûts directement liés à la \textbf{construction physique} du bâtiment. Typiquement \textbf{65--80\,\%} du coût total. | |
| 182 | +\end{defbox} | |
| 183 | +\begin{itemize} | |
| 184 | + \item Main-d'œuvre (conventions CCQ au Québec) | |
| 185 | + \item Matériaux de construction | |
| 186 | + \item Équipement de chantier | |
| 187 | + \item Sous-traitants spécialisés | |
| 188 | + \item Excavation et fondations | |
| 189 | + \item Branchements (eau, égout, électricité) | |
| 190 | +\end{itemize} | |
| 191 | +\end{frame} | |
| 192 | + | |
| 193 | +\begin{frame}{Composantes du coût --- Coûts indirects (mous)} | |
| 194 | +\begin{defbox}[Coûts indirects (mous)] | |
| 195 | +Coûts \textbf{non liés directement} à la construction physique. Typiquement \textbf{10--25\,\%} du coût total. | |
| 196 | +\end{defbox} | |
| 197 | +\begin{itemize} | |
| 198 | + \item Honoraires professionnels (architecte, ingénieur) | |
| 199 | + \item Permis, frais légaux et notariaux | |
| 200 | + \item Frais de financement intérimaire | |
| 201 | + \item Taxes et assurances durant la construction | |
| 202 | + \item Frais de gestion de projet | |
| 203 | +\end{itemize} | |
| 204 | +\end{frame} | |
| 205 | + | |
| 206 | +\begin{frame}{Composantes du coût --- Profit de l'entrepreneur} | |
| 207 | +\begin{defbox}[Profit de l'entrepreneur / du promoteur] | |
| 208 | +Rémunération du \textbf{risque} et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement \textbf{5--15\,\%}, selon le marché et le type de projet. | |
| 209 | +\end{defbox} | |
| 210 | +\begin{notebox}[Convention du cours] | |
| 211 | +Le profit de l'entrepreneur est présenté \textbf{séparément} des coûts indirects. Chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (p.~ex. « coûts indirects 15\,\%, profit 10\,\% »). | |
| 212 | +\end{notebox} | |
| 213 | +\end{frame} | |
| 214 | + | |
| 215 | +\begin{frame}{Sources de données de coûts --- Références nord-américaines} | |
| 216 | +\begin{center} | |
| 217 | +\small | |
| 218 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 219 | +\toprule | |
| 220 | +\textbf{Source} & \textbf{Contenu} & \textbf{Utilisation} \\ | |
| 221 | +\midrule | |
| 222 | +Marshall \& Swift (CoreLogic) & Coûts unitaires par type de bâtiment, ajustés par région & Standard en évaluation. Tables \$/pi$^2$ \\ | |
| 223 | +\addlinespace | |
| 224 | +RSMeans (Gordian) & Coûts détaillés de construction, ventilation par poste & Méthode quantitative, ventilation \\ | |
| 225 | +\bottomrule | |
| 226 | +\end{tabular} | |
| 227 | +\end{center} | |
| 228 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 229 | +Marshall \& Swift et RSMeans sont des \textbf{références de coûts nord-américaines} : leurs tables doivent être ajustées au contexte québécois par un \textbf{facteur de localisation}. | |
| 230 | +\end{notebox} | |
| 231 | +\end{frame} | |
| 232 | + | |
| 233 | +\begin{frame}{Sources de données de coûts --- Sources québécoises} | |
| 234 | +\begin{center} | |
| 235 | +\small | |
| 236 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 237 | +\toprule | |
| 238 | +\textbf{Source} & \textbf{Contenu} & \textbf{Utilisation} \\ | |
| 239 | +\midrule | |
| 240 | +CCQ & Taux de main-d'œuvre, convention collective, Québec & Coûts de main-d'œuvre québécois \\ | |
| 241 | +\addlinespace | |
| 242 | +SCHL & Indices de coûts de construction, tendances & Indice temporel, analyse de marché \\ | |
| 243 | +\addlinespace | |
| 244 | +Entrepreneurs locaux & Soumissions et contrats récents & Validation, coûts réels récents \\ | |
| 245 | +\addlinespace | |
| 246 | +Municipalités & Coûts déclarés dans les permis & Référence complémentaire \\ | |
| 247 | +\bottomrule | |
| 248 | +\end{tabular} | |
| 249 | +\end{center} | |
| 250 | +\end{frame} | |
| 251 | + | |
| 252 | +\begin{frame}{Exemple : coût à neuf --- Coûts directs} | |
| 253 | +\begin{exbox}[Résidence unifamiliale --- Gatineau, automne 2026] | |
| 254 | +Superficie habitable de 1~500 pi$^2$; coût unitaire de 185~\$/pi$^2$ (Marshall \& Swift, qualité bonne, 2 étages); facteur de localisation Québec : 1,05. | |
| 255 | +\end{exbox} | |
| 256 | +\begin{center} | |
| 257 | +\small | |
| 258 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | |
| 259 | +\toprule | |
| 260 | +\textbf{Composante} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} \\ | |
| 261 | +\midrule | |
| 262 | +Coût de base & $1~500 \times 185 \times 1{,}05$ & 291~375~\$ \\ | |
| 263 | +Garage double (480 pi$^2$) & $480 \times 75$ & 36~000~\$ \\ | |
| 264 | +Sous-sol fini (750 pi$^2$) & $750 \times 55$ & 41~250~\$ \\ | |
| 265 | +Terrasse bois & forfait & 5~500~\$ \\ | |
| 266 | +\midrule | |
| 267 | +\textbf{Total des coûts directs} & & \textbf{374~125~\$} \\ | |
| 268 | +\bottomrule | |
| 269 | +\end{tabular} | |
| 270 | +\end{center} | |
| 271 | +\end{frame} | |
| 272 | + | |
| 273 | +\begin{frame}{Exemple : coût à neuf --- Indirects, profit et total} | |
| 274 | +\begin{exbox}[Hypothèses du cas] | |
| 275 | +Coûts indirects : \textbf{15\,\%} des coûts directs; profit de l'entrepreneur : \textbf{10\,\%} des coûts directs. | |
| 276 | +\end{exbox} | |
| 277 | +\begin{align*} | |
| 278 | +\text{Coûts directs} &= 374~125~\$ \\ | |
| 279 | +\text{Coûts indirects (15\,\%)} &= 374~125 \times 0{,}15 = 56~119~\$ \\ | |
| 280 | +\text{Profit entrepreneur (10\,\%)} &= 374~125 \times 0{,}10 = 37~413~\$ \\[4pt] | |
| 281 | +\textbf{Coût de remplacement à neuf} &= 374~125 + 56~119 + 37~413 = \mathbf{467~657~\$} | |
| 282 | +\end{align*} | |
| 283 | +\end{frame} | |
| 284 | + | |
| 285 | +% ====================================================================== | |
| 286 | +\section{La dépréciation} | |
| 287 | +% ====================================================================== | |
| 288 | + | |
| 289 | +\begin{frame}{Qu'est-ce que la dépréciation?} | |
| 290 | +\begin{defbox}[Définition --- Dépréciation] | |
| 291 | +La dépréciation est la \textbf{perte de valeur} d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause. | |
| 292 | +\end{defbox} | |
| 293 | +\begin{importbox}[Trois catégories de dépréciation] | |
| 294 | +\begin{enumerate} | |
| 295 | + \item \textbf{Dépréciation physique} --- Usure, vieillissement, détérioration | |
| 296 | + \item \textbf{Dépréciation fonctionnelle} --- Obsolescence interne (design, configuration) | |
| 297 | + \item \textbf{Dépréciation économique (externe)} --- Facteurs extérieurs au bâtiment | |
| 298 | +\end{enumerate} | |
| 299 | +\end{importbox} | |
| 300 | +\[ | |
| 301 | +D_{\text{totale}} = D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{économique}} | |
| 302 | +\] | |
| 303 | +\end{frame} | |
| 304 | + | |
| 305 | +\begin{frame}{Dépréciation curable} | |
| 306 | +\begin{defbox}[Dépréciation curable] | |
| 307 | +La correction est \textbf{économiquement justifiable} : le coût de la réparation est \textbf{inférieur ou égal} à la valeur ajoutée. | |
| 308 | +\end{defbox} | |
| 309 | +\begin{itemize} | |
| 310 | + \item Peinture, toiture, revêtements | |
| 311 | + \item Mise à jour cuisine / salle de bain | |
| 312 | + \item Réparation mineure de fondation | |
| 313 | + \item Coût $\leq$ valeur ajoutée $\rightarrow$ \uqogreen{curable} | |
| 314 | +\end{itemize} | |
| 315 | +\end{frame} | |
| 316 | + | |
| 317 | +\begin{frame}{Dépréciation incurable} | |
| 318 | +\begin{defbox}[Dépréciation incurable] | |
| 319 | +La correction n'est \textbf{pas économiquement justifiable} : le coût de la réparation \textbf{dépasse} la valeur ajoutée, ou la réparation est impossible. | |
| 320 | +\end{defbox} | |
| 321 | +\begin{itemize} | |
| 322 | + \item Fondation majeure compromise | |
| 323 | + \item Structure inadéquate | |
| 324 | + \item Localisation (facteur externe) | |
| 325 | + \item Coût $>$ valeur ajoutée $\rightarrow$ \uqoalert{incurable} | |
| 326 | +\end{itemize} | |
| 327 | +\begin{notebox}[Importance] | |
| 328 | +La distinction détermine la \textbf{méthode de calcul} : coût de la réparation (curable) vs perte de valeur résiduelle (incurable). | |
| 329 | +\end{notebox} | |
| 330 | +\end{frame} | |
| 331 | + | |
| 332 | +\begin{frame}{Dépréciation physique curable (entretien différé)} | |
| 333 | +\begin{defbox}[Physique curable] | |
| 334 | +\textbf{Entretien différé} : travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables. \uqotitle{Calcul :} coût de la réparation. | |
| 335 | +\end{defbox} | |
| 336 | +\begin{exbox}[Exemples de travaux] | |
| 337 | +\begin{itemize} | |
| 338 | + \item Peinture extérieure : 8~000~\$ | |
| 339 | + \item Remplacement de la toiture : 12~000~\$ | |
| 340 | + \item Réparation des fenêtres : 5~000~\$ | |
| 341 | + \item Chauffage à remplacer : 6~000~\$ | |
| 342 | +\end{itemize} | |
| 343 | +\end{exbox} | |
| 344 | +\end{frame} | |
| 345 | + | |
| 346 | +\begin{frame}{Dépréciation physique incurable} | |
| 347 | +\begin{defbox}[Physique incurable] | |
| 348 | +Usure normale des composantes \textbf{non couvertes} par l'entretien différé. \uqotitle{Calcul :} ratio âge/vie utile. | |
| 349 | +\end{defbox} | |
| 350 | +\uqotitle{Composantes à courte vie :} | |
| 351 | +\begin{itemize} | |
| 352 | + \item Revêtements, peinture intérieure | |
| 353 | + \item Appareils mécaniques (15--25 ans) | |
| 354 | +\end{itemize} | |
| 355 | +\uqotitle{Composantes à longue vie :} | |
| 356 | +\begin{itemize} | |
| 357 | + \item Structure, fondation (50--100 ans) | |
| 358 | + \item Charpente, ossature | |
| 359 | +\end{itemize} | |
| 360 | +\end{frame} | |
| 361 | + | |
| 362 | +\begin{frame}{Âge chronologique, âge effectif et vie utile} | |
| 363 | +\begin{defbox}[Définitions] | |
| 364 | +\uqotitle{Âge chronologique :} nombre d'années depuis la construction ($=$ date actuelle $-$ date de construction). | |
| 365 | + | |
| 366 | +\uqotitle{Âge effectif :} âge apparent du bâtiment compte tenu de son \textbf{état réel} et de l'entretien; peut être $<$, $=$ ou $>$ à l'âge chronologique. | |
| 367 | + | |
| 368 | +\uqotitle{Vie utile restante :} vie utile totale $-$ âge effectif. | |
| 369 | +\end{defbox} | |
| 370 | +\end{frame} | |
| 371 | + | |
| 372 | +\begin{frame}{Âge effectif --- Exemples au Québec} | |
| 373 | +\begin{exbox}[Maison bien entretenue] | |
| 374 | +Construite en 2000 (26 ans chronologiques), rénovée en 2018 $\rightarrow$ âge effectif $\approx$ \textbf{12 ans}. | |
| 375 | +\end{exbox} | |
| 376 | +\begin{exbox}[Maison mal entretenue] | |
| 377 | +Construite en 2010 (16 ans chronologiques), aucun entretien $\rightarrow$ âge effectif $\approx$ \textbf{25 ans}. | |
| 378 | +\end{exbox} | |
| 379 | +\end{frame} | |
| 380 | + | |
| 381 | +\begin{frame}{Vie utile économique --- Ordres de grandeur} | |
| 382 | +\uqotitle{Vie utile totale typique au Québec :} | |
| 383 | +\begin{itemize} | |
| 384 | + \item Résidentiel bois : 50--60 ans | |
| 385 | + \item Résidentiel brique : 60--80 ans | |
| 386 | + \item Commercial : 40--50 ans | |
| 387 | + \item Industriel : 30--45 ans | |
| 388 | +\end{itemize} | |
| 389 | +\begin{notebox}[Convention du cours] | |
| 390 | +La vie utile économique retenue \textbf{varie selon le type de bâtiment et la source} (typiquement 40--60 ans pour le résidentiel). Chaque exercice du cours énonce donc \textbf{explicitement} son hypothèse (p.~ex. « vie utile économique de 60 ans »). | |
| 391 | +\end{notebox} | |
| 392 | +\end{frame} | |
| 393 | + | |
| 394 | +\begin{frame}{Méthode âge/vie modifiée --- Formule} | |
| 395 | +\begin{defbox}[Formule --- Méthode âge/vie (dépréciation physique incurable)] | |
| 396 | +\[ | |
| 397 | +D_{\text{physique incurable}} = \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile totale}} \times (C_{\text{neuf}} - D_{\text{curable}}) | |
| 398 | +\] | |
| 399 | +\end{defbox} | |
| 400 | +\begin{itemize} | |
| 401 | + \item On retire d'abord l'entretien différé (curable) de la base de calcul | |
| 402 | + \item Puis on applique le ratio âge effectif / vie utile au \textbf{reste} | |
| 403 | + \item Version « modifiée » de la méthode âge/vie linéaire simple | |
| 404 | +\end{itemize} | |
| 405 | +\end{frame} | |
| 406 | + | |
| 407 | +\begin{frame}{Méthode âge/vie --- Exemple chiffré} | |
| 408 | +\begin{exbox}[Exemple chiffré --- Hypothèse : vie utile économique de 60 ans] | |
| 409 | +\begin{itemize} | |
| 410 | + \item Coût de remplacement à neuf : 467~657~\$ | |
| 411 | + \item Entretien différé (physique curable) : 15~000~\$ | |
| 412 | + \item Âge effectif : 18 ans | |
| 413 | +\end{itemize} | |
| 414 | +\begin{align*} | |
| 415 | +\text{Base de calcul} &= 467~657 - 15~000 = 452~657~\$ \\ | |
| 416 | +D_{\text{phys.\ incurable}} &= \tfrac{18}{60} \times 452~657 = 0{,}30 \times 452~657 = \mathbf{135~797~\$} \\[4pt] | |
| 417 | +D_{\text{physique totale}} &= 15~000 + 135~797 = \mathbf{150~797~\$} | |
| 418 | +\end{align*} | |
| 419 | +\end{exbox} | |
| 420 | +\end{frame} | |
| 421 | + | |
| 422 | +\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle curable} | |
| 423 | +\begin{defbox}[Fonctionnelle curable] | |
| 424 | +Obsolescence interne dont la correction est \textbf{économiquement justifiable}. \uqotitle{Calcul :} coût de la mise à jour, moins la valeur de ce qui est enlevé. | |
| 425 | +\end{defbox} | |
| 426 | +\uqotitle{Exemples au Québec :} | |
| 427 | +\begin{itemize} | |
| 428 | + \item Cuisine non rénovée depuis 30 ans | |
| 429 | + \item Salle de bain désuète | |
| 430 | + \item Absence de salle d'eau au rez-de-chaussée | |
| 431 | + \item Fenêtres simples (efficacité énergétique) | |
| 432 | + \item Panneau électrique 100~A (besoin de 200~A) | |
| 433 | +\end{itemize} | |
| 434 | +\end{frame} | |
| 435 | + | |
| 436 | +\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle incurable} | |
| 437 | +\begin{defbox}[Fonctionnelle incurable] | |
| 438 | +Obsolescence interne dont la correction \textbf{n'est pas justifiable} économiquement. \uqotitle{Calcul :} perte de revenu ou de valeur capitalisée. | |
| 439 | +\end{defbox} | |
| 440 | +\uqotitle{Exemples au Québec :} | |
| 441 | +\begin{itemize} | |
| 442 | + \item Plafonds trop bas (7 pi au lieu de 8 pi) | |
| 443 | + \item Plan de plancher inadéquat | |
| 444 | + \item Escalier étroit, accès difficile | |
| 445 | + \item Sur-amélioration (piscine intérieure en secteur modeste) | |
| 446 | + \item Chauffage à l'huile uniquement | |
| 447 | +\end{itemize} | |
| 448 | +\end{frame} | |
| 449 | + | |
| 450 | +\begin{frame}{Dépréciation économique (externe)} | |
| 451 | +\begin{importbox}[Dépréciation économique --- Toujours incurable] | |
| 452 | +Perte de valeur causée par des facteurs \textbf{extérieurs} au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a \textbf{aucun contrôle}. | |
| 453 | +\end{importbox} | |
| 454 | +\uqotitle{Facteurs environnementaux :} | |
| 455 | +\begin{itemize} | |
| 456 | + \item Proximité d'une autoroute, d'une voie ferrée | |
| 457 | + \item Proximité d'un site contaminé | |
| 458 | + \item Ligne à haute tension | |
| 459 | + \item Nuisances sonores, odeurs | |
| 460 | + \item Zone à risque d'inondation | |
| 461 | +\end{itemize} | |
| 462 | +\end{frame} | |
| 463 | + | |
| 464 | +\begin{frame}{Dépréciation économique --- Facteurs et exemple} | |
| 465 | +\uqotitle{Facteurs économiques et réglementaires :} | |
| 466 | +\begin{itemize} | |
| 467 | + \item Changement de zonage défavorable | |
| 468 | + \item Récession économique locale | |
| 469 | + \item Fermeture d'un employeur majeur | |
| 470 | + \item Surconstruction dans le secteur | |
| 471 | + \item Contrôle des loyers (TAL) | |
| 472 | +\end{itemize} | |
| 473 | +\begin{exbox}[Exemple --- Gatineau] | |
| 474 | +Maison proche de la nouvelle bretelle d'autoroute 50. La dépréciation externe estimée par analyse de paires (ventes avant/après) est de $\approx$ 5\,\% de la valeur, soit 20~000~\$ sur un bâtiment de 400~000~\$. | |
| 475 | +\end{exbox} | |
| 476 | +\end{frame} | |
| 477 | + | |
| 478 | +\begin{frame}{Dépréciation totale --- Formule complète} | |
| 479 | +\begin{importbox}[Formule complète de la dépréciation] | |
| 480 | +\begin{align*} | |
| 481 | +D_{\text{totale}} = {} & D_{\text{phys.\ curable}} + D_{\text{phys.\ incurable}} \\ | |
| 482 | +& + D_{\text{fonct.\ curable}} + D_{\text{fonct.\ incurable}} + D_{\text{économique}} | |
| 483 | +\end{align*} | |
| 484 | +\end{importbox} | |
| 485 | +\begin{itemize} | |
| 486 | + \item Chaque composante est estimée \textbf{séparément}, puis additionnée | |
| 487 | + \item L'ordre importe : les curables sont retirés \textbf{avant} le calcul âge/vie | |
| 488 | + \item Le total est ensuite soustrait du coût à neuf | |
| 489 | +\end{itemize} | |
| 490 | +\end{frame} | |
| 491 | + | |
| 492 | +\begin{frame}{Dépréciation totale --- Exemple récapitulatif} | |
| 493 | +\begin{center} | |
| 494 | +\small | |
| 495 | +\begin{tabular}{@{}l l r@{}} | |
| 496 | +\toprule | |
| 497 | +\textbf{Type} & \textbf{Sous-type} & \textbf{Montant} \\ | |
| 498 | +\midrule | |
| 499 | +Physique & Curable (entretien différé) & 15~000~\$ \\ | |
| 500 | +Physique & Incurable (âge/vie : 18/60 ans) & 135~797~\$ \\ | |
| 501 | +Fonctionnelle & Curable (cuisine à rénover) & 12~000~\$ \\ | |
| 502 | +Fonctionnelle & Incurable (plafonds bas) & 8~000~\$ \\ | |
| 503 | +Économique & Externe (proximité autoroute) & 15~000~\$ \\ | |
| 504 | +\midrule | |
| 505 | +\multicolumn{2}{@{}l}{\textbf{Dépréciation totale}} & \textbf{185~797~\$} \\ | |
| 506 | +\bottomrule | |
| 507 | +\end{tabular} | |
| 508 | +\end{center} | |
| 509 | +\[ | |
| 510 | +\text{Taux de dépréciation} = \frac{185~797}{467~657} = 39{,}7\,\% | |
| 511 | +\] | |
| 512 | +\end{frame} | |
| 513 | + | |
| 514 | +\begin{frame}{Méthodes de mesure de la dépréciation} | |
| 515 | +\begin{center} | |
| 516 | +\small | |
| 517 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}} | |
| 518 | +\toprule | |
| 519 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Description} & \textbf{Usage} \\ | |
| 520 | +\midrule | |
| 521 | +Âge/vie (linéaire) & $D = \frac{\text{Âge eff.}}{\text{Vie utile}} \times C_{\text{neuf}}$ & Simple, approximatif. Résidentiel courant \\ | |
| 522 | +Âge/vie modifiée & Retire d'abord les curables, puis ratio sur le reste & Plus précise. Pratique courante \\ | |
| 523 | +Ventilation (\textit{breakdown}) & Chaque type de dépréciation estimé séparément & Très précise. Usage professionnel complet \\ | |
| 524 | +Extraction de marché & $D = C_{\text{neuf}} + V_{\text{terrain}} - \text{Prix de vente}$ & Validation par le marché \\ | |
| 525 | +\bottomrule | |
| 526 | +\end{tabular} | |
| 527 | +\end{center} | |
| 528 | +\begin{notebox}[Recommandation OEAQ] | |
| 529 | +La méthode de ventilation (\textit{breakdown method}) est la plus complète et la plus fiable; elle est exigée dans les rapports complets d'évaluation. | |
| 530 | +\end{notebox} | |
| 531 | +\end{frame} | |
| 532 | + | |
| 533 | +% ====================================================================== | |
| 534 | +\section{Valeur du terrain} | |
| 535 | +% ====================================================================== | |
| 536 | + | |
| 537 | +\begin{frame}{Le terrain s'évalue séparément} | |
| 538 | +\begin{defbox}[Postulat fondamental] | |
| 539 | +Dans la méthode du coût, le terrain est évalué \textbf{comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale}. Le terrain ne se déprécie pas; seules les améliorations (bâtiments) se déprécient. | |
| 540 | +\end{defbox} | |
| 541 | +\uqotitle{Pourquoi séparer le terrain?} | |
| 542 | +\begin{itemize} | |
| 543 | + \item Le terrain a une durée de vie \textbf{infinie} | |
| 544 | + \item Seul le bâtiment se déprécie | |
| 545 | + \item Permet d'appliquer correctement la formule $V = C - D + T$ | |
| 546 | + \item Exigé par les normes de l'OEAQ et l'USPAP | |
| 547 | +\end{itemize} | |
| 548 | +\end{frame} | |
| 549 | + | |
| 550 | +\begin{frame}{Facteurs de valeur du terrain} | |
| 551 | +\begin{itemize} | |
| 552 | + \item Superficie et dimensions | |
| 553 | + \item Localisation et zonage | |
| 554 | + \item Services publics disponibles | |
| 555 | + \item Topographie et drainage | |
| 556 | + \item Accès et visibilité | |
| 557 | +\end{itemize} | |
| 558 | +\begin{notebox}[Lien avec la séance 3] | |
| 559 | +L'analyse de l'\textbf{utilisation optimale} (\textit{highest and best use}) guide le choix des terrains comparables et la valeur retenue. | |
| 560 | +\end{notebox} | |
| 561 | +\end{frame} | |
| 562 | + | |
| 563 | +\begin{frame}{Méthodes d'évaluation du terrain} | |
| 564 | +\begin{center} | |
| 565 | +\small | |
| 566 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.7cm}@{}} | |
| 567 | +\toprule | |
| 568 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Description} & \textbf{Utilisation} \\ | |
| 569 | +\midrule | |
| 570 | +Comparaison directe & Ventes de terrains vacants comparables, ajustées & Privilégiée quand des données existent \\ | |
| 571 | +\addlinespace | |
| 572 | +Extraction & $V_T = \text{Prix de vente} - C_{\text{bâtiment déprécié}}$ & Peu de terrains vacants vendus \\ | |
| 573 | +\addlinespace | |
| 574 | +Répartition (allocation) & Ratio terrain/total typique du secteur (ex. : 25\,\%) & Approximation, vérification \\ | |
| 575 | +\addlinespace | |
| 576 | +Capitalisation du loyer foncier & Loyer foncier $\div$ taux de capitalisation & Terrains loués (baux emphytéotiques) \\ | |
| 577 | +\addlinespace | |
| 578 | +Méthode résiduelle & $V_T = V_{\text{projet}} - C_{\text{construction}} - \text{Profits}$ & Terrains à développer \\ | |
| 579 | +\bottomrule | |
| 580 | +\end{tabular} | |
| 581 | +\end{center} | |
| 582 | +\end{frame} | |
| 583 | + | |
| 584 | +\begin{frame}{Exemple : terrain par comparaison --- Données de marché} | |
| 585 | +\begin{exbox}[Terrain sujet] | |
| 586 | +5~500 pi$^2$, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. | |
| 587 | +\end{exbox} | |
| 588 | +\begin{center} | |
| 589 | +\small | |
| 590 | +\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | |
| 591 | +\toprule | |
| 592 | + & \textbf{Terrain A} & \textbf{Terrain B} & \textbf{Terrain C} \\ | |
| 593 | +\midrule | |
| 594 | +Prix de vente & 105~000~\$ & 120~000~\$ & 98~000~\$ \\ | |
| 595 | +Superficie (pi$^2$) & 5~000 & 6~200 & 5~500 \\ | |
| 596 | +Prix/pi$^2$ & 21,00~\$ & 19,35~\$ & 17,82~\$ \\ | |
| 597 | +Date de vente & 6 mois & 2 mois & 9 mois \\ | |
| 598 | +Localisation & Hull & Hull & Hull (coin) \\ | |
| 599 | +Services & Complets & Complets & Complets \\ | |
| 600 | +\bottomrule | |
| 601 | +\end{tabular} | |
| 602 | +\end{center} | |
| 603 | +\end{frame} | |
| 604 | + | |
| 605 | +\begin{frame}{Exemple : terrain par comparaison --- Ajustements} | |
| 606 | +\begin{center} | |
| 607 | +\small | |
| 608 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 609 | +\toprule | |
| 610 | + & \textbf{Terrain A} & \textbf{Terrain B} & \textbf{Terrain C} \\ | |
| 611 | +\midrule | |
| 612 | +Prix de vente & 105~000~\$ & 120~000~\$ & 98~000~\$ \\ | |
| 613 | +Ajustement temps & $+2~500$ & $+1~000$ & $+3~675$ \\ | |
| 614 | +Ajustement superficie & $+3~500$ & $-4~900$ & 0 \\ | |
| 615 | +Ajustement localisation & 0 & 0 & $+5~000$ \\ | |
| 616 | +\midrule | |
| 617 | +\textbf{Valeur indiquée} & \textbf{111~000~\$} & \textbf{116~100~\$} & \textbf{106~675~\$} \\ | |
| 618 | +\bottomrule | |
| 619 | +\end{tabular} | |
| 620 | +\end{center} | |
| 621 | +\begin{notebox}[Réconciliation] | |
| 622 | +Le terrain B est la vente la plus récente et la plus fiable $\rightarrow$ $V_{\text{terrain}} \approx$ \textbf{110~000~\$}. | |
| 623 | +\end{notebox} | |
| 624 | +\end{frame} | |
| 625 | + | |
| 626 | +\begin{frame}{Méthode d'extraction du terrain} | |
| 627 | +\begin{defbox}[Méthode d'extraction] | |
| 628 | +\[ | |
| 629 | +V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} - C_{\text{bâtiment déprécié}} | |
| 630 | +\] | |
| 631 | +\end{defbox} | |
| 632 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 633 | +\begin{itemize} | |
| 634 | + \item Propriété vendue : 450~000~\$ | |
| 635 | + \item Coût à neuf du bâtiment : 400~000~\$; dépréciation : 40\,\% | |
| 636 | + \item Bâtiment déprécié : $400~000 \times (1 - 0{,}40) = 240~000~\$$ | |
| 637 | +\end{itemize} | |
| 638 | +\[ | |
| 639 | +V_T = 450~000 - 240~000 = \mathbf{210~000~\$} | |
| 640 | +\] | |
| 641 | +\end{exbox} | |
| 642 | +\end{frame} | |
| 643 | + | |
| 644 | +\begin{frame}{Méthode de répartition du terrain} | |
| 645 | +\begin{defbox}[Méthode de répartition] | |
| 646 | +$V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} \times R_T$, où $R_T$ est le ratio terrain/total typique du secteur. | |
| 647 | +\end{defbox} | |
| 648 | +\uqotitle{Ratios typiques au Québec (ordres de grandeur) :} | |
| 649 | +\begin{itemize} | |
| 650 | + \item Résidentiel unifamilial : 20--30\,\% | |
| 651 | + \item Condominiums urbains : 15--25\,\% | |
| 652 | + \item Commercial centre-ville : 30--50\,\% | |
| 653 | + \item Rural / agricole : 40--60\,\% | |
| 654 | +\end{itemize} | |
| 655 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 656 | +$V_T = 450~000 \times 25\,\% = \mathbf{112~500~\$}$ | |
| 657 | +\end{exbox} | |
| 658 | +\end{frame} | |
| 659 | + | |
| 660 | +% ====================================================================== | |
| 661 | +\section{Cas pratique : évaluation par la méthode du coût} | |
| 662 | +% ====================================================================== | |
| 663 | + | |
| 664 | +\begin{frame}{Cas pratique --- Le bâtiment} | |
| 665 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)] | |
| 666 | +\begin{itemize} | |
| 667 | + \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages | |
| 668 | + \item \textbf{Année de construction :} 2005 (21 ans) | |
| 669 | + \item \textbf{Âge effectif :} 18 ans (bon entretien) | |
| 670 | + \item \textbf{Vie utile totale :} 60 ans (hypothèse du cas) | |
| 671 | + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$ | |
| 672 | + \item \textbf{Sous-sol fini :} 750 pi$^2$ | |
| 673 | +\end{itemize} | |
| 674 | +\end{defbox} | |
| 675 | +\end{frame} | |
| 676 | + | |
| 677 | +\begin{frame}{Cas pratique --- Terrain, état et objectif} | |
| 678 | +\begin{defbox}[Propriété sujet (suite)] | |
| 679 | +\begin{itemize} | |
| 680 | + \item \textbf{Garage double :} 480 pi$^2$ | |
| 681 | + \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$ | |
| 682 | + \item \textbf{Structure :} ossature de bois, fondation de béton | |
| 683 | + \item \textbf{Qualité :} bonne | |
| 684 | + \item \textbf{État :} bon, quelques travaux à prévoir | |
| 685 | + \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé | |
| 686 | +\end{itemize} | |
| 687 | +\end{defbox} | |
| 688 | +\uqotitle{Objectif :} appliquer la méthode du coût étape par étape pour estimer la valeur marchande de cette propriété. | |
| 689 | +\end{frame} | |
| 690 | + | |
| 691 | +\begin{frame}{Étape 1 : Coût de remplacement à neuf} | |
| 692 | +{\small \uqotitle{Hypothèses du cas :} méthode comparative (Marshall \& Swift, facteur Québec 1,05); coûts indirects 15\,\%; profit de l'entrepreneur 10\,\% (sur les coûts directs).\par} | |
| 693 | +\begin{center} | |
| 694 | +\small | |
| 695 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 696 | +\toprule | |
| 697 | +\textbf{Composante} & \textbf{Quantité} & \textbf{Coût/unité} & \textbf{Total} \\ | |
| 698 | +\midrule | |
| 699 | +Résidence ($\times$ 1,05 localisation) & 1~500 pi$^2$ & 185~\$/pi$^2$ & 291~375~\$ \\ | |
| 700 | +Garage double attaché & 480 pi$^2$ & 75~\$/pi$^2$ & 36~000~\$ \\ | |
| 701 | +Sous-sol fini & 750 pi$^2$ & 55~\$/pi$^2$ & 41~250~\$ \\ | |
| 702 | +Terrasse bois (traitée) & 200 pi$^2$ & 27,50~\$/pi$^2$ & 5~500~\$ \\ | |
| 703 | +\midrule | |
| 704 | +\textbf{Total des coûts directs} & & & \textbf{374~125~\$} \\ | |
| 705 | +Coûts indirects (15\,\%) & & & 56~119~\$ \\ | |
| 706 | +Profit entrepreneur (10\,\%) & & & 37~413~\$ \\ | |
| 707 | +\midrule | |
| 708 | +\textbf{Coût de remplacement à neuf} & & & \textbf{467~657~\$} \\ | |
| 709 | +\bottomrule | |
| 710 | +\end{tabular} | |
| 711 | +\end{center} | |
| 712 | +\end{frame} | |
| 713 | + | |
| 714 | +\begin{frame}{Étape 2a : Dépréciation physique curable} | |
| 715 | +\uqotitle{Entretien différé constaté lors de l'inspection :} | |
| 716 | +\begin{center} | |
| 717 | +\small | |
| 718 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 719 | +\toprule | |
| 720 | +\textbf{Travaux} & \textbf{Coût estimé} \\ | |
| 721 | +\midrule | |
| 722 | +Remplacement du revêtement extérieur (bardage) & 8~500~\$ \\ | |
| 723 | +Peinture extérieure complète & 4~500~\$ \\ | |
| 724 | +Réparation de l'asphalte du stationnement & 2~000~\$ \\ | |
| 725 | +\midrule | |
| 726 | +\textbf{Total physique curable} & \textbf{15~000~\$} \\ | |
| 727 | +\bottomrule | |
| 728 | +\end{tabular} | |
| 729 | +\end{center} | |
| 730 | +\end{frame} | |
| 731 | + | |
| 732 | +\begin{frame}{Étape 2a : Dépréciation physique incurable} | |
| 733 | +\begin{exbox}[Méthode âge/vie modifiée --- Hypothèse : vie utile de 60 ans] | |
| 734 | +\begin{align*} | |
| 735 | +\text{Base} &= C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\ curable}} = 467~657 - 15~000 = 452~657~\$ \\[4pt] | |
| 736 | +D_{\text{phys.\ incurable}} &= \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile}} \times \text{Base} | |
| 737 | + = \frac{18}{60} \times 452~657 = \mathbf{135~797~\$} | |
| 738 | +\end{align*} | |
| 739 | +\end{exbox} | |
| 740 | +\begin{itemize} | |
| 741 | + \item Le ratio âge/vie du cas est $18/60 = $ \textbf{30\,\%} | |
| 742 | + \item Il s'applique à la base \textbf{nette} de l'entretien différé | |
| 743 | +\end{itemize} | |
| 744 | +\end{frame} | |
| 745 | + | |
| 746 | +\begin{frame}{Étape 2b : Dépréciation fonctionnelle et économique} | |
| 747 | +\uqotitle{A) Fonctionnelle curable :} | |
| 748 | +\begin{center} | |
| 749 | +\small | |
| 750 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 751 | +\toprule | |
| 752 | +\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\ | |
| 753 | +\midrule | |
| 754 | +Cuisine d'origine (rénovation nécessaire) & 10~000~\$ \\ | |
| 755 | +Panneau électrique 100~A $\rightarrow$ 200~A & 2~500~\$ \\ | |
| 756 | +\midrule | |
| 757 | +\textbf{Total fonctionnelle curable} & \textbf{12~500~\$} \\ | |
| 758 | +\bottomrule | |
| 759 | +\end{tabular} | |
| 760 | +\end{center} | |
| 761 | +\begin{itemize} | |
| 762 | + \item \uqotitle{B) Fonctionnelle incurable :} aucune obsolescence identifiée $\rightarrow$ 0~\$ | |
| 763 | + \item \uqotitle{C) Économique (externe) :} aucune dépréciation significative dans le secteur $\rightarrow$ 0~\$ | |
| 764 | +\end{itemize} | |
| 765 | +\end{frame} | |
| 766 | + | |
| 767 | +\begin{frame}{Étape 2c : Récapitulatif de la dépréciation totale} | |
| 768 | +\begin{center} | |
| 769 | +\small | |
| 770 | +\begin{tabular}{@{}l l r@{}} | |
| 771 | +\toprule | |
| 772 | +\textbf{Catégorie} & \textbf{Sous-type} & \textbf{Montant} \\ | |
| 773 | +\midrule | |
| 774 | +Physique & Curable (entretien différé) & 15~000~\$ \\ | |
| 775 | +Physique & Incurable (âge/vie : 18/60) & 135~797~\$ \\ | |
| 776 | +Fonctionnelle & Curable (cuisine, électricité) & 12~500~\$ \\ | |
| 777 | +Fonctionnelle & Incurable & 0~\$ \\ | |
| 778 | +Économique & Externe & 0~\$ \\ | |
| 779 | +\midrule | |
| 780 | +\multicolumn{2}{@{}l}{\textbf{Dépréciation totale ($D_{\text{totale}}$)}} & \textbf{163~297~\$} \\ | |
| 781 | +\bottomrule | |
| 782 | +\end{tabular} | |
| 783 | +\end{center} | |
| 784 | +\[ | |
| 785 | +\text{Taux de dépréciation global} = \frac{163~297}{467~657} = 34{,}9\,\% | |
| 786 | +\] | |
| 787 | +\end{frame} | |
| 788 | + | |
| 789 | +\begin{frame}{Étape 2c : Vérification de la cohérence} | |
| 790 | +\uqotitle{Décomposition du taux global (en \% du coût à neuf) :} | |
| 791 | +\begin{itemize} | |
| 792 | + \item Physique incurable (ratio âge/vie 18/60 $=$ 30\,\% de la base) : $135~797 / 467~657 = 29{,}0\,\%$ | |
| 793 | + \item Entretien différé : $15~000 / 467~657 = 3{,}2\,\%$ | |
| 794 | + \item Fonctionnelle curable : $12~500 / 467~657 = 2{,}7\,\%$ | |
| 795 | + \item \textbf{Total : 34,9\,\%} | |
| 796 | +\end{itemize} | |
| 797 | +\begin{notebox}[Vérification] | |
| 798 | +Le ratio âge/vie seul donne \textbf{30\,\%}; c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à \textbf{34,9\,\%} ($\approx$ 35\,\%) --- cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. | |
| 799 | +\end{notebox} | |
| 800 | +\end{frame} | |
| 801 | + | |
| 802 | +\begin{frame}{Étape 3 : Valeur du terrain} | |
| 803 | +Terrain de 5~500 pi$^2$, secteur Hull --- \textbf{comparaison directe} de trois ventes récentes de terrains vacants : | |
| 804 | +\begin{center} | |
| 805 | +\small | |
| 806 | +\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | |
| 807 | +\toprule | |
| 808 | + & \textbf{T1} & \textbf{T2} & \textbf{T3} \\ | |
| 809 | +\midrule | |
| 810 | +Prix de vente & 105~000~\$ & 120~000~\$ & 98~000~\$ \\ | |
| 811 | +Superficie & 5~000 pi$^2$ & 6~200 pi$^2$ & 5~500 pi$^2$ \\ | |
| 812 | +Valeur indiquée (ajustée) & 111~000~\$ & 116~100~\$ & 106~675~\$ \\ | |
| 813 | +\bottomrule | |
| 814 | +\end{tabular} | |
| 815 | +\end{center} | |
| 816 | +\[ | |
| 817 | +\text{Réconciliation} \rightarrow V_{\text{terrain}} = \mathbf{110~000~\$} | |
| 818 | +\] | |
| 819 | +\begin{notebox}[Vérification par répartition] | |
| 820 | +Évaluation municipale : terrain 95~000~\$ sur un total de 385~000~\$, soit un ratio de 24,7\,\%. En appliquant 25\,\% à la valeur estimée ($\approx$ 450~000~\$) $\rightarrow$ 112~500~\$. Cohérent. | |
| 821 | +\end{notebox} | |
| 822 | +\end{frame} | |
| 823 | + | |
| 824 | +\begin{frame}{Étape 4 : Conclusion --- Valeur par la méthode du coût} | |
| 825 | +\begin{importbox}[Récapitulatif final --- Méthode du coût] | |
| 826 | +\begin{align*} | |
| 827 | +V &= C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}} \\[4pt] | |
| 828 | +V &= 467~657 - 163~297 + 110~000 = \mathbf{414~360~\$} | |
| 829 | +\end{align*} | |
| 830 | +\begin{center} | |
| 831 | +\textbf{Valeur estimée par la méthode du coût : $\approx$ 415~000~\$}\\ | |
| 832 | +(arrondie au 5~000~\$ le plus proche) | |
| 833 | +\end{center} | |
| 834 | +\end{importbox} | |
| 835 | +\end{frame} | |
| 836 | + | |
| 837 | +\begin{frame}{Mise en perspective avec les autres indicateurs} | |
| 838 | +\begin{itemize} | |
| 839 | + \item Évaluation municipale (2025) : 385~000~\$ $\rightarrow$ valeur par le coût supérieure (normal, le rôle est souvent conservateur) | |
| 840 | + \item Méthode de comparaison (exemple guidé, séance 9) : $\approx$ 450~000~\$ (fourchette des comparables : 430~000--484~000~\$) | |
| 841 | + \item Écart coût vs comparaison : $\left(450~000 - 414~360\right) / 450~000 \approx 8\,\%$ | |
| 842 | +\end{itemize} | |
| 843 | +\begin{notebox}[Interprétation] | |
| 844 | +Cet écart est normal : la méthode du coût tend à \textbf{sous-estimer} les propriétés existantes, car elle capte difficilement la dynamique d'offre et de demande du marché. | |
| 845 | +\end{notebox} | |
| 846 | +\end{frame} | |
| 847 | + | |
| 848 | +\begin{frame}{Forces de la méthode du coût} | |
| 849 | +\begin{enumerate} | |
| 850 | + \item \textbf{Applicable} à presque tous les bâtiments | |
| 851 | + \item \textbf{Fiable} pour le neuf et le quasi-neuf | |
| 852 | + \item \textbf{Indispensable} pour les propriétés à usage spécial | |
| 853 | + \item Base de l'évaluation \textbf{d'assurance} | |
| 854 | + \item \textbf{Vérification} des autres méthodes | |
| 855 | + \item Sépare terrain et bâtiment (utile fiscalement) | |
| 856 | +\end{enumerate} | |
| 857 | +\end{frame} | |
| 858 | + | |
| 859 | +\begin{frame}{Faiblesses de la méthode du coût} | |
| 860 | +\begin{enumerate} | |
| 861 | + \item Estimation de la \textbf{dépréciation} en partie subjective | |
| 862 | + \item \textbf{Moins fiable} pour les bâtiments anciens | |
| 863 | + \item Ne capte pas bien la \textbf{valeur de marché} (offre/demande) | |
| 864 | + \item Difficulté d'évaluer le \textbf{terrain} séparément | |
| 865 | + \item Coûts de construction \textbf{volatils} | |
| 866 | + \item Sur-amélioration difficile à mesurer | |
| 867 | +\end{enumerate} | |
| 868 | +\end{frame} | |
| 869 | + | |
| 870 | +% ====================================================================== | |
| 871 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 872 | +% ====================================================================== | |
| 873 | + | |
| 874 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 875 | +\begin{enumerate} | |
| 876 | + \item Formule : $V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$ | |
| 877 | + \item Coût de \textbf{remplacement} (courant) vs \textbf{reproduction} (patrimoine) | |
| 878 | + \item Trois types de dépréciation : \textbf{physique}, \textbf{fonctionnelle}, \textbf{économique} | |
| 879 | + \item Distinction \textbf{curable} vs \textbf{incurable} | |
| 880 | + \item Méthode \textbf{âge/vie modifiée} pour la dépréciation physique incurable | |
| 881 | + \item Le terrain s'évalue \textbf{séparément} (comme vacant) | |
| 882 | +\end{enumerate} | |
| 883 | +\end{frame} | |
| 884 | + | |
| 885 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 886 | +\begin{itemize} | |
| 887 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du revenu | |
| 888 | + \item Revoir : capitalisation, taux de rendement | |
| 889 | + \item Se familiariser avec le concept de \textbf{RNE} (revenu net d'exploitation) | |
| 890 | + \item \uqoalert{Rappel :} remise du TP2 (méthode de comparaison) aujourd'hui | |
| 891 | +\end{itemize} | |
| 892 | +\begin{notebox}[Séance 11 --- Méthode du revenu, partie 1] | |
| 893 | +Capitalisation directe, revenus et dépenses d'exploitation, contexte des immeubles locatifs québécois. | |
| 894 | +\end{notebox} | |
| 895 | +\end{frame} | |
| 896 | + | |
| 897 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 898 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode du revenu --- Partie 1] | |
| 899 | +\end{frame} | |
| 900 | + | |
| 901 | +% ====================================================================== | |
| 902 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 903 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,marshallswift2025,rsmeans2025,schl2025,ccq,desrosiers2008,rattermann2020} | |
| 904 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 905 | +\end{frame} | |
| 906 | + | |
| 907 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance11.tex
+938 −0
@@ -0,0 +1,938 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 11 : Méthode du revenu — Partie 1 | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 11]{Séance 11 : Méthode du revenu --- Partie 1} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Principes de capitalisation} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{La méthode du revenu --- Fondement} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | |
| 35 | +La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la \textbf{valeur présente des bénéfices futurs} que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Repose sur le \textbf{principe d'anticipation} (séance 3) | |
| 40 | + \item L'acheteur acquiert un \textbf{flux de revenus futurs}, pas seulement un bâtiment | |
| 41 | + \item Méthode privilégiée pour les immeubles à revenus (plex, multilogements, commercial) | |
| 42 | + \item Complète les méthodes de comparaison et du coût | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{frame} | |
| 45 | + | |
| 46 | +\begin{frame}{L'équation fondamentale de la capitalisation directe} | |
| 47 | +\begin{importbox}[Formule de capitalisation directe] | |
| 48 | +\begin{equation*} | |
| 49 | +\boxed{V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}} | |
| 50 | +\end{equation*} | |
| 51 | +$V$ = valeur de l'immeuble (\$) \quad | |
| 52 | +$\text{RNE}$ = revenu net d'exploitation (\$/an) \quad | |
| 53 | +$\text{TGA}$ = taux global d'actualisation | |
| 54 | +\end{importbox} | |
| 55 | +\vspace{2mm} | |
| 56 | +\begin{exbox}[Exemple simple] | |
| 57 | +Un immeuble génère un RNE de 60~000~\$/an. Le TGA du marché est de 5,5\,\%. | |
| 58 | +\begin{equation*} | |
| 59 | +V = \frac{60~000}{0{,}055} = 1~090~909~\$ \approx 1~091~000~\$ | |
| 60 | +\end{equation*} | |
| 61 | +\end{exbox} | |
| 62 | +\end{frame} | |
| 63 | + | |
| 64 | +\begin{frame}{Capitalisation directe} | |
| 65 | +\begin{defbox}[Capitalisation directe] | |
| 66 | +Convertit le RNE \textbf{stabilisé d'une seule année} en valeur : $V = \text{RNE} / \text{TGA}$. | |
| 67 | +\end{defbox} | |
| 68 | +\vspace{2mm} | |
| 69 | +\begin{itemize} | |
| 70 | + \item Méthode \textbf{simple et rapide} | |
| 71 | + \item Suppose des revenus et des dépenses \textbf{stables} dans le temps | |
| 72 | + \item Idéale lorsque le marché fournit des \textbf{comparables fiables} (ventes d'immeubles à revenus) | |
| 73 | + \item C'est l'approche développée dans cette séance | |
| 74 | +\end{itemize} | |
| 75 | +\end{frame} | |
| 76 | + | |
| 77 | +\begin{frame}{Actualisation des flux monétaires (DCF)} | |
| 78 | +\begin{defbox}[Actualisation des flux monétaires (\textit{discounted cash flow})] | |
| 79 | +Actualise \textbf{chaque flux futur} sur une période de détention (5--10 ans), plus la valeur de revente : | |
| 80 | +\begin{equation*} | |
| 81 | +V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n} | |
| 82 | +\end{equation*} | |
| 83 | +\end{defbox} | |
| 84 | +\vspace{2mm} | |
| 85 | +\begin{itemize} | |
| 86 | + \item Plus complexe, mais plus \textbf{flexible} | |
| 87 | + \item Permet des revenus et des dépenses \textbf{variables} d'une année à l'autre | |
| 88 | + \item Idéale pour les projections détaillées (baux commerciaux, repositionnement) | |
| 89 | +\end{itemize} | |
| 90 | +\begin{notebox}[Séance 12] | |
| 91 | +La méthode DCF et le choix du taux seront approfondis à la prochaine séance. | |
| 92 | +\end{notebox} | |
| 93 | +\end{frame} | |
| 94 | + | |
| 95 | +\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du revenu?} | |
| 96 | +\begin{center} | |
| 97 | +\small | |
| 98 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}} | |
| 99 | +\toprule | |
| 100 | +\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{Approche privilégiée} & \textbf{Justification} \\ | |
| 101 | +\midrule | |
| 102 | +Duplex / triplex & Comparaison + revenu & Marché actif, mais revenu pertinent \\ | |
| 103 | +\addlinespace | |
| 104 | +Plex (4--5 logements) & Revenu + comparaison & Les investisseurs analysent les revenus \\ | |
| 105 | +\addlinespace | |
| 106 | +Multilogements (6+) & Revenu (primaire) & Acheteurs investisseurs, prix basé sur le RNE \\ | |
| 107 | +\addlinespace | |
| 108 | +Commercial / bureaux & Revenu (primaire) & Baux complexes, analyse des flux \\ | |
| 109 | +\addlinespace | |
| 110 | +Industriel & Revenu + coût & Selon le type d'occupant \\ | |
| 111 | +\addlinespace | |
| 112 | +Unifamiliale & Comparaison & Propriétaire-occupant, pas de revenu \\ | |
| 113 | +\bottomrule | |
| 114 | +\end{tabular} | |
| 115 | +\end{center} | |
| 116 | +\end{frame} | |
| 117 | + | |
| 118 | +\begin{frame}{Relation entre les trois variables} | |
| 119 | +\begin{center} | |
| 120 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 121 | + card/.style={uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1.3cm, font=\footnotesize} | |
| 122 | +] | |
| 123 | +\node[card] (v) at (0,0) {\textbf{Valeur (V)}\\[2pt] Ce que l'investisseur\\est prêt à payer}; | |
| 124 | +\node[card] (rne) at (6.6,1.5) {\textbf{RNE}\\[2pt] Revenu net d'exploitation}; | |
| 125 | +\node[card] (tga) at (6.6,-1.5) {\textbf{TGA}\\[2pt] Taux global d'actualisation}; | |
| 126 | + | |
| 127 | +\draw[uqoarrow] (rne) -- node[above, sloped, font=\footnotesize] {$V = \text{RNE} / \text{TGA}$} (v); | |
| 128 | +\draw[uqoarrow] (v) -- node[below, sloped, font=\footnotesize] {$\text{TGA} = \text{RNE} / V$} (tga); | |
| 129 | +\draw[uqoarrow] (tga) -- node[right, font=\footnotesize] {$\text{RNE} = V \times \text{TGA}$} (rne); | |
| 130 | +\end{tikzpicture} | |
| 131 | +\end{center} | |
| 132 | +\begin{notebox}[Relations fondamentales] | |
| 133 | +Connaissant deux des trois variables, on peut toujours déduire la troisième. L'évaluateur estime le RNE et le TGA pour en déduire la valeur. | |
| 134 | +\end{notebox} | |
| 135 | +\end{frame} | |
| 136 | + | |
| 137 | +% ====================================================================== | |
| 138 | +\section{Revenus potentiels et effectifs} | |
| 139 | +% ====================================================================== | |
| 140 | + | |
| 141 | +\begin{frame}{Revenu brut potentiel (RBP)} | |
| 142 | +\begin{defbox}[Définition --- RBP] | |
| 143 | +Le \textbf{revenu brut potentiel} (RBP) correspond au revenu total que l'immeuble pourrait générer si \textbf{tous les logements étaient loués à 100\,\%} aux loyers du marché, sans aucune perte. | |
| 144 | +\end{defbox} | |
| 145 | +\vspace{2mm} | |
| 146 | +\begin{itemize} | |
| 147 | + \item Point de départ de la reconstruction des revenus | |
| 148 | + \item Calculé sur la base des \textbf{loyers du marché}, et non des loyers des baux en vigueur | |
| 149 | + \item Somme annualisée des loyers de tous les logements et locaux | |
| 150 | + \item Les revenus accessoires (stationnement, buanderie) s'ajoutent plus loin, au RBE | |
| 151 | +\end{itemize} | |
| 152 | +\end{frame} | |
| 153 | + | |
| 154 | +\begin{frame}{Loyers du marché vs loyers contractuels} | |
| 155 | +\begin{columns}[T] | |
| 156 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 157 | +\uqotitle{Loyers du marché :} | |
| 158 | +\begin{itemize} | |
| 159 | + \item Loyers qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui | |
| 160 | + \item Établis à partir des comparables du marché | |
| 161 | + \item Reflètent l'offre et la demande actuelles | |
| 162 | +\end{itemize} | |
| 163 | +\end{column} | |
| 164 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 165 | +\uqotitle{Loyers contractuels :} | |
| 166 | +\begin{itemize} | |
| 167 | + \item Loyers actuellement payés selon les baux en vigueur | |
| 168 | + \item Souvent inférieurs au marché (locataires de longue date) | |
| 169 | + \item Parfois supérieurs (bail récent en marché haussier) | |
| 170 | +\end{itemize} | |
| 171 | +\end{column} | |
| 172 | +\end{columns} | |
| 173 | +\begin{importbox}[Enjeu majeur au Québec] | |
| 174 | +Le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre les hausses de loyer résidentiel : les loyers de locataires de longue date peuvent être \textbf{significativement inférieurs} aux loyers du marché. | |
| 175 | +\end{importbox} | |
| 176 | +\end{frame} | |
| 177 | + | |
| 178 | +\begin{frame}{Écart contractuel--marché --- Aperçu du cas de la séance} | |
| 179 | +\begin{exbox}[6-plex à Gatineau (cas complet en section 5)] | |
| 180 | +\begin{center} | |
| 181 | +\footnotesize | |
| 182 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} r r r@{}} | |
| 183 | +\toprule | |
| 184 | +\textbf{Logement} & \textbf{Contractuel} & \textbf{Marché} & \textbf{Écart} \\ | |
| 185 | +\midrule | |
| 186 | +4\textonehalf{} (locataire 8 ans) & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$200~\$ \\ | |
| 187 | +4\textonehalf{} (nouveau bail) & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$50~\$ \\ | |
| 188 | +4\textonehalf{} (locataire 12 ans) & 800~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$350~\$ \\ | |
| 189 | +3\textonehalf{} (locataire 9 ans) & 750~\$/mois & 950~\$/mois & $-$200~\$ \\ | |
| 190 | +3\textonehalf{} (locataire 4 ans) & 900~\$/mois & 950~\$/mois & $-$50~\$ \\ | |
| 191 | +3\textonehalf{} (nouveau bail) & 950~\$/mois & 950~\$/mois & 0~\$ \\ | |
| 192 | +\bottomrule | |
| 193 | +\end{tabular} | |
| 194 | +\end{center} | |
| 195 | +\end{exbox} | |
| 196 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 197 | +Écart total : 850~\$/mois (10~200~\$/an), conséquence de l'encadrement des loyers. | |
| 198 | +\end{notebox} | |
| 199 | +\end{frame} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{frame}{Les baux au Québec --- Bail résidentiel} | |
| 202 | +\begin{defbox}[Bail résidentiel] | |
| 203 | +\begin{itemize} | |
| 204 | + \item Régi par le Code civil du Québec (art.~1851--2000, Du louage) | |
| 205 | + \item Le bail se \textbf{reconduit automatiquement}; le locataire peut refuser une hausse | |
| 206 | + \item En cas de désaccord, le \textbf{TAL fixe le loyer} selon ses critères | |
| 207 | + \item La \textbf{clause G} du bail oblige à divulguer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois; le régime a été modifié en 2024 (PL~31) | |
| 208 | + \item Durée typique : 12 mois, échéance du 30 juin (« bail du 1\ier{} juillet ») | |
| 209 | +\end{itemize} | |
| 210 | +\end{defbox} | |
| 211 | +\end{frame} | |
| 212 | + | |
| 213 | +\begin{frame}{Les baux au Québec --- Bail commercial} | |
| 214 | +\begin{defbox}[Bail commercial] | |
| 215 | +\begin{itemize} | |
| 216 | + \item Régi par le Code civil, mais \textbf{sans encadrement} du TAL | |
| 217 | + \item Liberté contractuelle entre les parties | |
| 218 | + \item Types : brut, net, net net, triple net (le locataire assume de plus en plus de charges) | |
| 219 | + \item Durée typique : 3--10 ans, avec options de renouvellement | |
| 220 | + \item Clauses d'indexation (IPC, pourcentage des revenus) | |
| 221 | + \item Pas de reconduction automatique | |
| 222 | +\end{itemize} | |
| 223 | +\end{defbox} | |
| 224 | +\end{frame} | |
| 225 | + | |
| 226 | +\begin{frame}{Fixation des loyers --- Nouvelle méthode du TAL (2026)} | |
| 227 | +\begin{defbox}[Méthode en vigueur depuis le 1\ier{} janvier 2026] | |
| 228 | +Le critère de base est désormais la \textbf{moyenne de l'IPC des trois dernières années}, appliquée au loyer. | |
| 229 | +\end{defbox} | |
| 230 | +\vspace{1mm} | |
| 231 | +\begin{itemize} | |
| 232 | + \item Ajustement de base pour 2026 : \textbf{3,1\,\%} (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1\ier{} avril 2027) | |
| 233 | + \item S'ajoutent les \textbf{variations réelles} des taxes municipales et scolaires et des assurances | |
| 234 | + \item \textbf{Travaux majeurs} : les dépenses admissibles se transfèrent au loyer à raison de \textbf{5\,\% par année} | |
| 235 | + \item Partie du loyer liée aux \textbf{services à la personne} (résidences) : indexée à 6,7\,\% | |
| 236 | + \item Le locataire peut toujours refuser la hausse; le TAL tranche selon ces critères | |
| 237 | +\end{itemize} | |
| 238 | +\end{frame} | |
| 239 | + | |
| 240 | +\begin{frame}{Fixation des loyers --- Ancien régime et impact} | |
| 241 | +\begin{notebox}[Ancien régime (« Section G »)] | |
| 242 | +Jusqu'en 2025, la hausse admissible était calculée \textbf{poste par poste} : pourcentages annuels appliqués aux dépenses d'énergie, d'entretien et de services, plus les variations de taxes et d'assurances. Cette méthode ne s'applique plus qu'aux \textbf{avis donnés avant 2026}. | |
| 243 | +\end{notebox} | |
| 244 | +\vspace{1mm} | |
| 245 | +\begin{importbox}[Impact pour l'évaluateur] | |
| 246 | +\begin{itemize} | |
| 247 | + \item Croissance des revenus résidentiels plus \textbf{prévisible}, ancrée sur l'IPC | |
| 248 | + \item Les travaux majeurs se répercutent \textbf{graduellement} (5\,\%/an) sur les loyers | |
| 249 | + \item À intégrer dans les projections de revenus (méthode DCF, séance 12) | |
| 250 | +\end{itemize} | |
| 251 | +\end{importbox} | |
| 252 | +\end{frame} | |
| 253 | + | |
| 254 | +\begin{frame}{Taux d'inoccupation --- SCHL, octobre 2025} | |
| 255 | +\begin{center} | |
| 256 | +\begin{tikzpicture} | |
| 257 | +\begin{axis}[ | |
| 258 | + ybar, | |
| 259 | + width=11.5cm, height=5.4cm, | |
| 260 | + bar width=1.3cm, | |
| 261 | + ylabel={Taux d'inoccupation (\%)}, | |
| 262 | + symbolic x coords={Montreal, Quebec, Gatineau}, | |
| 263 | + xtick=data, | |
| 264 | + xticklabels={Montréal, Québec, Gatineau}, | |
| 265 | + x tick label style={font=\small}, | |
| 266 | + ymin=0, ymax=5, | |
| 267 | + nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, precision=1]{\pgfplotspointmeta}}, | |
| 268 | + nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu}, | |
| 269 | + every node near coord/.append style={above}, | |
| 270 | + axis lines*=left, | |
| 271 | + ymajorgrids=true, | |
| 272 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 273 | +] | |
| 274 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 275 | + (Montreal, 2.1) | |
| 276 | + (Quebec, 0.9) | |
| 277 | + (Gatineau, 3.8) | |
| 278 | +}; | |
| 279 | +\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:Montreal,3.0) -- (axis cs:Gatineau,3.0) | |
| 280 | + node[pos=0.22, above, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoOr!60!uqoGris] {Équilibre $\approx$ 3,0\,\%}; | |
| 281 | +\end{axis} | |
| 282 | +\end{tikzpicture} | |
| 283 | +\end{center} | |
| 284 | +\begin{notebox}[Source et lecture] | |
| 285 | +SCHL, \textit{Rapport sur le marché locatif}, octobre 2025 (immeubles de 3+ logements). Montréal et Québec demeurent sous le taux d'équilibre; \textbf{Gatineau (3,8\,\%) est en détente}. | |
| 286 | +\end{notebox} | |
| 287 | +\end{frame} | |
| 288 | + | |
| 289 | +\begin{frame}{Les autres revenus de l'immeuble} | |
| 290 | +\uqotitle{Revenus accessoires courants :} | |
| 291 | +\begin{itemize} | |
| 292 | + \item \textbf{Stationnement} : souvent 50--150~\$/mois par place (Gatineau) | |
| 293 | + \item \textbf{Buanderie} : laveuses et sécheuses payantes | |
| 294 | + \item \textbf{Entreposage} : casiers, espaces de rangement | |
| 295 | + \item \textbf{Antennes et télécommunications} : bail sur le toit | |
| 296 | + \item \textbf{Distributrices} et machines à boissons | |
| 297 | + \item \textbf{Publicité} : panneaux sur la façade | |
| 298 | +\end{itemize} | |
| 299 | +\end{frame} | |
| 300 | + | |
| 301 | +\begin{frame}{Le revenu brut effectif (RBE)} | |
| 302 | +\begin{importbox}[Formule du RBE] | |
| 303 | +\begin{align*} | |
| 304 | +\text{RBE} = \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus} | |
| 305 | +\end{align*} | |
| 306 | +\end{importbox} | |
| 307 | +\vspace{2mm} | |
| 308 | +\begin{notebox}[Pertes typiques] | |
| 309 | +\begin{itemize} | |
| 310 | + \item Inoccupation : 2--5\,\% du RBP (selon la région et le segment) | |
| 311 | + \item Mauvaises créances : 0,5--2\,\% | |
| 312 | + \item Total des pertes : 3--7\,\% du RBP | |
| 313 | +\end{itemize} | |
| 314 | +\end{notebox} | |
| 315 | +\end{frame} | |
| 316 | + | |
| 317 | +\begin{frame}{Du RBP au RBE --- Schéma en cascade} | |
| 318 | +\begin{center} | |
| 319 | +\begin{tikzpicture}[ | |
| 320 | + block/.style={uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm}, | |
| 321 | + loss/.style={uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10, text width=4cm, minimum height=0.8cm}, | |
| 322 | + gain/.style={uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, text width=4cm, minimum height=0.8cm} | |
| 323 | +] | |
| 324 | +\node[block, fill=uqoBleu!20] (rbp) at (0,3.6) {\textbf{RBP} = 72~000~\$}; | |
| 325 | +\node[loss] (inoc) at (6,3.6) {Inoccupation ($-$3\,\%) : $-$2~160~\$}; | |
| 326 | +\node[loss] (mc) at (6,2.4) {Mauvaises créances ($-$1\,\%) : $-$720~\$}; | |
| 327 | +\node[gain] (autres) at (6,1.2) {Autres revenus : $+$3~600~\$}; | |
| 328 | +\node[block, fill=uqoVert!20] (rbe) at (0,0) {\textbf{RBE} = 72~720~\$}; | |
| 329 | + | |
| 330 | +\draw[uqoarrow, uqoRouge] (rbp.east) -- (inoc.west); | |
| 331 | +\draw[uqoarrow, uqoRouge] (rbp.south east) -- (mc.west); | |
| 332 | +\draw[uqoarrow, uqoVert] (autres.west) -- (rbe.north east); | |
| 333 | +\draw[uqoarrow] (rbp) -- (rbe); | |
| 334 | +\end{tikzpicture} | |
| 335 | +\end{center} | |
| 336 | +\vspace{1mm} | |
| 337 | +\begin{exbox}[Calcul] | |
| 338 | +$\text{RBE} = 72~000 - 2~160 - 720 + 3~600 = 72~720~\$$ | |
| 339 | +\end{exbox} | |
| 340 | +\end{frame} | |
| 341 | + | |
| 342 | +% ====================================================================== | |
| 343 | +\section{Dépenses d'exploitation} | |
| 344 | +% ====================================================================== | |
| 345 | + | |
| 346 | +\begin{frame}{Catégories de dépenses d'exploitation} | |
| 347 | +\begin{columns}[T] | |
| 348 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 349 | +\begin{defbox}[Dépenses fixes] | |
| 350 | +Ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : | |
| 351 | +\begin{itemize} | |
| 352 | + \item \textbf{Taxes foncières} (municipales et scolaires) | |
| 353 | + \item \textbf{Assurances} (immeuble, responsabilité civile) | |
| 354 | +\end{itemize} | |
| 355 | +\end{defbox} | |
| 356 | +\end{column} | |
| 357 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 358 | +\begin{defbox}[Dépenses variables] | |
| 359 | +Fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : | |
| 360 | +\begin{itemize} | |
| 361 | + \item Entretien et réparations | |
| 362 | + \item Énergie (espaces communs) | |
| 363 | + \item Gestion immobilière | |
| 364 | + \item Conciergerie, déneigement, paysager | |
| 365 | + \item Publicité et mise en location | |
| 366 | +\end{itemize} | |
| 367 | +\end{defbox} | |
| 368 | +\end{column} | |
| 369 | +\end{columns} | |
| 370 | +\end{frame} | |
| 371 | + | |
| 372 | +\begin{frame}{Réserve pour remplacement et exclusions} | |
| 373 | +\begin{columns}[T] | |
| 374 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 375 | +\begin{defbox}[Réserve pour remplacement] | |
| 376 | +\begin{itemize} | |
| 377 | + \item Provision annuelle pour les composantes à \textbf{durée de vie limitée} | |
| 378 | + \item Toiture, fenêtres, chauffe-eau, appareils, etc. | |
| 379 | + \item Typiquement 2--5\,\% du RBE | |
| 380 | + \item Aussi appelée « réserve structurale » | |
| 381 | +\end{itemize} | |
| 382 | +\end{defbox} | |
| 383 | +\end{column} | |
| 384 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 385 | +\begin{importbox}[Dépenses NON incluses] | |
| 386 | +\uqoalert{Ne jamais inclure :} | |
| 387 | +\begin{itemize} | |
| 388 | + \item Service de la dette (hypothèque) | |
| 389 | + \item Amortissement comptable | |
| 390 | + \item Impôt sur le revenu du propriétaire | |
| 391 | + \item Dépenses en capital (améliorations) | |
| 392 | +\end{itemize} | |
| 393 | +\end{importbox} | |
| 394 | +\end{column} | |
| 395 | +\end{columns} | |
| 396 | +\end{frame} | |
| 397 | + | |
| 398 | +\begin{frame}{Dépenses fixes --- Taxes foncières} | |
| 399 | +\begin{itemize} | |
| 400 | + \item Basées sur la \textbf{valeur au rôle d'évaluation} (rôle triennal) | |
| 401 | + \item Taux variable selon la municipalité et la catégorie d'immeuble | |
| 402 | + \item Gatineau : taxation \textbf{par unité de voisinage} depuis 2024 --- taux effectif variant selon la catégorie et le secteur (hypothèse illustrative du cas : $\approx$ 1,3\,\% de la valeur au rôle) | |
| 403 | + \item Incluent les taxes municipales, de secteur et scolaires | |
| 404 | + \item Ajuster si le rôle en vigueur ne reflète pas la valeur actuelle | |
| 405 | +\end{itemize} | |
| 406 | +\end{frame} | |
| 407 | + | |
| 408 | +\begin{frame}{Dépenses fixes --- Assurances} | |
| 409 | +\begin{itemize} | |
| 410 | + \item Couverture de l'immeuble : incendie, dégâts d'eau, vandalisme | |
| 411 | + \item Responsabilité civile du propriétaire | |
| 412 | + \item En forte hausse au Québec (2020--2025) | |
| 413 | + \item Typiquement 0,3--0,6\,\% de la valeur du bâtiment | |
| 414 | + \item Vérifier les exclusions et les franchises | |
| 415 | +\end{itemize} | |
| 416 | +\vspace{1mm} | |
| 417 | +\begin{notebox}[Astuce d'évaluateur] | |
| 418 | +Toujours demander les \textbf{avis d'imposition} (taxes) et les \textbf{polices d'assurance} au propriétaire pour valider les montants réels. | |
| 419 | +\end{notebox} | |
| 420 | +\end{frame} | |
| 421 | + | |
| 422 | +\begin{frame}{Dépenses variables --- Ordres de grandeur} | |
| 423 | +\begin{center} | |
| 424 | +\small | |
| 425 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | |
| 426 | +\toprule | |
| 427 | +\textbf{Dépense} & \textbf{Estimation typique} & \textbf{Commentaire Québec} \\ | |
| 428 | +\midrule | |
| 429 | +Entretien / réparations & 3--7\,\% du RBE & Plus élevé pour les immeubles anciens \\ | |
| 430 | +Énergie (propriétaire) & 800--1~500~\$/log./an & Si chauffage inclus; Hydro-Québec \\ | |
| 431 | +Gestion immobilière & 5--8\,\% du RBE & Autogéré : imputer $\approx$ 5\,\% \\ | |
| 432 | +Conciergerie & 3~000--8~000~\$/an & Selon la taille de l'immeuble \\ | |
| 433 | +Déneigement & 2~000--5~000~\$/an & Indispensable au Québec \\ | |
| 434 | +Entretien paysager & 1~000--3~000~\$/an & Été : gazon, haies \\ | |
| 435 | +Publicité / location & 0,5--1\,\% du RBE & Annonces, enquête de crédit \\ | |
| 436 | +Divers / imprévus & 1--2\,\% du RBE & Marge de prudence \\ | |
| 437 | +\bottomrule | |
| 438 | +\end{tabular} | |
| 439 | +\end{center} | |
| 440 | +\end{frame} | |
| 441 | + | |
| 442 | +\begin{frame}{Réserve pour remplacement --- Composantes} | |
| 443 | +\begin{defbox}[Objectif] | |
| 444 | +Provisionner chaque année le remplacement des composantes à durée de vie limitée, pour \textbf{maintenir le potentiel de revenu}. | |
| 445 | +\end{defbox} | |
| 446 | +\begin{center} | |
| 447 | +\footnotesize | |
| 448 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} r r@{}} | |
| 449 | +\toprule | |
| 450 | +\textbf{Composante} & \textbf{Coût estimé} & \textbf{Durée de vie} \\ | |
| 451 | +\midrule | |
| 452 | +Toiture (6-plex) & 25~000--40~000~\$ & 20--25 ans \\ | |
| 453 | +Fenêtres (6-plex) & 20~000--35~000~\$ & 25--30 ans \\ | |
| 454 | +Chauffe-eau (par unité) & 1~500--2~500~\$ & 10--12 ans \\ | |
| 455 | +Électroménagers (par unité) & 3~000--5~000~\$ & 10--15 ans \\ | |
| 456 | +Revêtement extérieur & 15~000--30~000~\$ & 25--35 ans \\ | |
| 457 | +Système de chauffage & 10~000--20~000~\$ & 20--25 ans \\ | |
| 458 | +\midrule | |
| 459 | +\textbf{Total estimé} & \textbf{$\approx$ 120~000~\$} & --- \\ | |
| 460 | +\textbf{Réserve annuelle} & \textbf{$\approx$ 5~000--6~000~\$/an} & --- \\ | |
| 461 | +\bottomrule | |
| 462 | +\end{tabular} | |
| 463 | +\end{center} | |
| 464 | +\end{frame} | |
| 465 | + | |
| 466 | +\begin{frame}{Ratios de dépenses typiques au Québec} | |
| 467 | +\begin{center} | |
| 468 | +\small | |
| 469 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} r r@{}} | |
| 470 | +\toprule | |
| 471 | +\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{Dépenses/RBE} & \textbf{RNE/RBE} \\ | |
| 472 | +\midrule | |
| 473 | +Plex (2--5 logements) & 30--40\,\% & 60--70\,\% \\ | |
| 474 | +Multilogements (6--24 log.) & 35--45\,\% & 55--65\,\% \\ | |
| 475 | +Multilogements (25+ log.) & 40--50\,\% & 50--60\,\% \\ | |
| 476 | +Bureau (bail brut) & 40--50\,\% & 50--60\,\% \\ | |
| 477 | +Commerce (triple net) & 5--15\,\% & 85--95\,\% \\ | |
| 478 | +Industriel (net) & 10--25\,\% & 75--90\,\% \\ | |
| 479 | +\bottomrule | |
| 480 | +\end{tabular} | |
| 481 | +\end{center} | |
| 482 | +\vspace{1mm} | |
| 483 | +\begin{notebox}[Attention] | |
| 484 | +Ces ratios sont des \textbf{guides} : chaque immeuble s'analyse individuellement. Chauffage inclus ou conciergerie = ratios de dépenses plus élevés; le climat québécois ajoute chauffage et déneigement. | |
| 485 | +\end{notebox} | |
| 486 | +\end{frame} | |
| 487 | + | |
| 488 | +\begin{frame}{Pourquoi exclure la dette et l'impôt?} | |
| 489 | +\begin{importbox}[Principe fondamental] | |
| 490 | +Le RNE mesure la performance \textbf{économique de l'immeuble}, indépendamment de la structure de financement et de la situation fiscale du propriétaire. | |
| 491 | +\end{importbox} | |
| 492 | +\vspace{2mm} | |
| 493 | +\begin{columns}[T] | |
| 494 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 495 | +\uqotitle{Service de la dette :} | |
| 496 | +\begin{itemize} | |
| 497 | + \item Le financement varie d'un propriétaire à l'autre (RPV de 0 à 80\,\%+) | |
| 498 | + \item La dette est un \textbf{choix de l'investisseur}, pas une caractéristique de l'immeuble | |
| 499 | + \item Le même immeuble vaut la même chose, peu importe le financement | |
| 500 | +\end{itemize} | |
| 501 | +\end{column} | |
| 502 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 503 | +\uqotitle{Impôt sur le revenu :} | |
| 504 | +\begin{itemize} | |
| 505 | + \item Le taux d'imposition dépend du propriétaire (particulier, société, FPI) | |
| 506 | + \item L'amortissement fiscal est un avantage propre au contribuable | |
| 507 | + \item L'immeuble génère le même RNE pour tout propriétaire | |
| 508 | +\end{itemize} | |
| 509 | +\end{column} | |
| 510 | +\end{columns} | |
| 511 | +\end{frame} | |
| 512 | + | |
| 513 | +% ====================================================================== | |
| 514 | +\section{Revenu net d'exploitation (RNE)} | |
| 515 | +% ====================================================================== | |
| 516 | + | |
| 517 | +\begin{frame}{La formule du RNE} | |
| 518 | +\begin{defbox}[Formule complète] | |
| 519 | +\begin{align*} | |
| 520 | +\text{RBP} &= \text{Somme des loyers du marché (100\,\% d'occupation)} \\ | |
| 521 | +\text{RBE} &= \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus} \\ | |
| 522 | +\text{RNE} &= \text{RBE} - \text{Dépenses d'exploitation} | |
| 523 | +\end{align*} | |
| 524 | +\end{defbox} | |
| 525 | +\vspace{1mm} | |
| 526 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 527 | +Le RNE est le \textbf{numérateur} de la capitalisation directe : $V = \text{RNE} / \text{TGA}$. Toute erreur dans le RNE se répercute directement sur la valeur. | |
| 528 | +\end{notebox} | |
| 529 | +\end{frame} | |
| 530 | + | |
| 531 | +\begin{frame}{Du RBP au RNE --- Vue d'ensemble} | |
| 532 | +\begin{center} | |
| 533 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 534 | +\node[uqostep, fill=uqoBleu!15] (rbp) {Revenu brut potentiel (RBP)}; | |
| 535 | +\node[uqostep, below=of rbp] (pertes) {$-$ Inoccupation et mauvaises créances \quad $+$ Autres revenus}; | |
| 536 | +\node[uqostep, fill=uqoBleuClair!15, below=of pertes] (rbe) {$=$ Revenu brut effectif (RBE)}; | |
| 537 | +\node[uqostep, below=of rbe] (dep) {$-$ Dépenses d'exploitation (fixes $+$ variables $+$ réserve)}; | |
| 538 | +\node[uqostep, fill=uqoVert!15, below=of dep] (rne) {\textbf{$=$ Revenu net d'exploitation (RNE)}}; | |
| 539 | + | |
| 540 | +\draw[uqoarrow] (rbp) -- (pertes); | |
| 541 | +\draw[uqoarrow] (pertes) -- (rbe); | |
| 542 | +\draw[uqoarrow] (rbe) -- (dep); | |
| 543 | +\draw[uqoarrow] (dep) -- (rne); | |
| 544 | +\end{tikzpicture} | |
| 545 | +\end{center} | |
| 546 | +\end{frame} | |
| 547 | + | |
| 548 | +\begin{frame}{Reconstruction du RNE --- Les revenus} | |
| 549 | +\begin{importbox}[Pourquoi reconstruire le RNE?] | |
| 550 | +Les états financiers du propriétaire ne reflètent pas nécessairement le RNE \textbf{économique} de l'immeuble. L'évaluateur \textbf{reconstruit} le RNE en ajustant les données comptables. | |
| 551 | +\end{importbox} | |
| 552 | +\vspace{2mm} | |
| 553 | +\uqotitle{Ajustements aux revenus :} | |
| 554 | +\begin{itemize} | |
| 555 | + \item Remplacer les loyers contractuels par les loyers du \textbf{marché} | |
| 556 | + \item Appliquer un taux d'inoccupation de marché (même si l'immeuble est plein) | |
| 557 | + \item Estimer les mauvaises créances au taux normal | |
| 558 | + \item Inclure tous les revenus accessoires | |
| 559 | +\end{itemize} | |
| 560 | +\end{frame} | |
| 561 | + | |
| 562 | +\begin{frame}{Reconstruction du RNE --- Les dépenses} | |
| 563 | +\uqotitle{Ajustements aux dépenses :} | |
| 564 | +\begin{itemize} | |
| 565 | + \item Retirer la dette, l'impôt et l'amortissement comptable | |
| 566 | + \item Ajouter des frais de gestion si l'immeuble est autogéré | |
| 567 | + \item Normaliser les dépenses inhabituelles ou non récurrentes | |
| 568 | + \item Remplacer les montants atypiques par des valeurs de marché | |
| 569 | + \item Ajouter la réserve pour remplacement | |
| 570 | +\end{itemize} | |
| 571 | +\end{frame} | |
| 572 | + | |
| 573 | +\begin{frame}{Normalisation du RNE} | |
| 574 | +\begin{defbox}[Normalisation] | |
| 575 | +Ajuster les revenus et les dépenses pour refléter ce qui est \textbf{typique du marché} et de l'immeuble : | |
| 576 | +\begin{itemize} | |
| 577 | + \item Éliminer les éléments non récurrents (ex. : réparation majeure ponctuelle) | |
| 578 | + \item Corriger les dépenses sous-estimées ou surestimées | |
| 579 | + \item Appliquer des taux de marché (gestion, inoccupation) | |
| 580 | + \item Comparer aux ratios de marché | |
| 581 | +\end{itemize} | |
| 582 | +\end{defbox} | |
| 583 | +\end{frame} | |
| 584 | + | |
| 585 | +\begin{frame}{Stabilisation du RNE} | |
| 586 | +\begin{defbox}[Stabilisation] | |
| 587 | +Projeter un RNE qui représente une année \textbf{typique et stabilisée} : | |
| 588 | +\begin{itemize} | |
| 589 | + \item Ni l'année la plus élevée ni la plus basse | |
| 590 | + \item Taux d'occupation normal et revenus soutenables | |
| 591 | + \item Dépenses à des niveaux normaux | |
| 592 | + \item Base de la capitalisation directe | |
| 593 | +\end{itemize} | |
| 594 | +\end{defbox} | |
| 595 | +\vspace{1mm} | |
| 596 | +\begin{notebox}[Pratique] | |
| 597 | +L'évaluateur analyse généralement \textbf{3 à 5 années} d'états financiers pour dégager les tendances et déterminer un RNE stabilisé représentatif. | |
| 598 | +\end{notebox} | |
| 599 | +\end{frame} | |
| 600 | + | |
| 601 | +% ====================================================================== | |
| 602 | +\section{Exemple complet : 6-plex à Gatineau} | |
| 603 | +% ====================================================================== | |
| 604 | + | |
| 605 | +\begin{frame}{Présentation de l'immeuble --- Caractéristiques} | |
| 606 | +\begin{defbox}[Caractéristiques physiques] | |
| 607 | +\begin{itemize} | |
| 608 | + \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau | |
| 609 | + \item \textbf{Type} : 6-plex résidentiel, construit en 1985 | |
| 610 | + \item \textbf{Composition} : 3 $\times$ 4\textonehalf{} et 3 $\times$ 3\textonehalf | |
| 611 | + \item \textbf{Stationnements} : 4 places extérieures | |
| 612 | + \item \textbf{Buanderie} : commune (payante); \textbf{chauffage} aux frais des locataires | |
| 613 | + \item \textbf{État} : bon, partiellement rénové | |
| 614 | +\end{itemize} | |
| 615 | +\end{defbox} | |
| 616 | +\end{frame} | |
| 617 | + | |
| 618 | +\begin{frame}{Présentation de l'immeuble --- Données du propriétaire} | |
| 619 | +\begin{defbox}[Données financières et mandat] | |
| 620 | +\begin{itemize} | |
| 621 | + \item \textbf{Valeur au rôle} : 520~000~\$ | |
| 622 | + \item \textbf{Taxes foncières} : 7~800~\$/an (avis d'imposition) | |
| 623 | + \item \textbf{Assurances} : 3~200~\$/an (police en vigueur) | |
| 624 | + \item \textbf{Gestion} : autogéré par le propriétaire | |
| 625 | + \item \textbf{Hypothèque} : 2~800~\$/mois (exclue du RNE!) | |
| 626 | + \item \textbf{Date d'évaluation} : automne 2026 | |
| 627 | +\end{itemize} | |
| 628 | +\end{defbox} | |
| 629 | +\begin{notebox}[Objectif] | |
| 630 | +Reconstruire le RNE économique de l'immeuble, étape par étape. | |
| 631 | +\end{notebox} | |
| 632 | +\end{frame} | |
| 633 | + | |
| 634 | +\begin{frame}{Étape 1 : Revenu brut potentiel (RBP)} | |
| 635 | +\begin{exbox}[Revenus locatifs --- Loyers du marché] | |
| 636 | +\centering | |
| 637 | +\footnotesize | |
| 638 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | |
| 639 | +\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}} | |
| 640 | +\toprule | |
| 641 | +\textbf{Logement} & \textbf{Type} & \textbf{Contractuel} & \textbf{Marché} & \textbf{Annuel (marché)} \\ | |
| 642 | +\midrule | |
| 643 | +1 & 4\textonehalf & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\ | |
| 644 | +2 & 4\textonehalf & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\ | |
| 645 | +3 & 4\textonehalf & 800~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\ | |
| 646 | +4 & 3\textonehalf & 750~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\ | |
| 647 | +5 & 3\textonehalf & 900~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\ | |
| 648 | +6 & 3\textonehalf & 950~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\ | |
| 649 | +\midrule | |
| 650 | +\multicolumn{4}{l}{\textbf{Total RBP (loyers du marché)}} & \textbf{75~600~\$} \\ | |
| 651 | +\bottomrule | |
| 652 | +\end{tabular} | |
| 653 | +\end{exbox} | |
| 654 | +\begin{notebox}[Analyse] | |
| 655 | +Loyers contractuels : 65~400~\$/an vs 75~600~\$ au marché, soit 10~200~\$/an d'écart (13,5\,\%). | |
| 656 | +\end{notebox} | |
| 657 | +\end{frame} | |
| 658 | + | |
| 659 | +\begin{frame}{Étape 2 : Du RBP au RBE} | |
| 660 | +\begin{exbox}[Calcul du revenu brut effectif] | |
| 661 | +\centering | |
| 662 | +\footnotesize | |
| 663 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | |
| 664 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{6.7cm} l r@{}} | |
| 665 | +\toprule | |
| 666 | +\textbf{Poste} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} \\ | |
| 667 | +\midrule | |
| 668 | +Revenu brut potentiel (RBP) & & 75~600~\$ \\ | |
| 669 | +\textit{Moins :} inoccupation (3,0\,\%) & $75~600 \times 0{,}03$ & $-$2~268~\$ \\ | |
| 670 | +\textit{Moins :} mauvaises créances (1,0\,\%) & $75~600 \times 0{,}01$ & $-$756~\$ \\ | |
| 671 | +\textit{Plus :} stationnement (4 places à 75~\$/mois) & $4 \times 75 \times 12$ & $+$3~600~\$ \\ | |
| 672 | +\textit{Plus :} buanderie & Estimé & $+$1~200~\$ \\ | |
| 673 | +\midrule | |
| 674 | +\textbf{Revenu brut effectif (RBE)} & & \textbf{77~376~\$} \\ | |
| 675 | +\bottomrule | |
| 676 | +\end{tabular} | |
| 677 | +\end{exbox} | |
| 678 | +\begin{notebox}[Justification des taux] | |
| 679 | +Inoccupation : \textbf{3,8\,\%} observé à Gatineau (SCHL, octobre 2025); hypothèse retenue de \textbf{3,0\,\%} à long terme (taux d'équilibre). Mauvaises créances : 1,0\,\%, pratique standard. | |
| 680 | +\end{notebox} | |
| 681 | +\end{frame} | |
| 682 | + | |
| 683 | +\begin{frame}{Étape 3 : Dépenses d'exploitation} | |
| 684 | +\begin{exbox}[Détail des dépenses annuelles] | |
| 685 | +\begin{center} | |
| 686 | +\footnotesize | |
| 687 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | |
| 688 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}} | |
| 689 | +\toprule | |
| 690 | +\textbf{Dépense} & \textbf{Montant} & \textbf{Note} \\ | |
| 691 | +\midrule | |
| 692 | +\textit{Fixes :} taxes foncières & 7~800~\$ & Avis d'imposition \\ | |
| 693 | +\textit{Fixes :} assurances & 3~200~\$ & Police en vigueur \\ | |
| 694 | +Entretien et réparations & 3~500~\$ & $\approx$ 4,5\,\% du RBE \\ | |
| 695 | +Énergie (espaces communs) & 1~800~\$ & Électricité, éclairage \\ | |
| 696 | +Gestion immobilière (5\,\%) & 3~869~\$ & $77~376 \times 0{,}05$ \\ | |
| 697 | +Conciergerie & 2~400~\$ & Entretien des communs \\ | |
| 698 | +Déneigement & 2~500~\$ & Contrat annuel \\ | |
| 699 | +Entretien paysager & 1~000~\$ & Été \\ | |
| 700 | +Réserve pour remplacement & 4~500~\$ & $\approx$ 5,8\,\% du RBE \\ | |
| 701 | +\midrule | |
| 702 | +\textbf{Total des dépenses} & \textbf{30~569~\$} & \textbf{39,5\,\% du RBE} \\ | |
| 703 | +\bottomrule | |
| 704 | +\end{tabular} | |
| 705 | +\end{center} | |
| 706 | +\end{exbox} | |
| 707 | +\end{frame} | |
| 708 | + | |
| 709 | +\begin{frame}{Étape 4 : Calcul du RNE} | |
| 710 | +\begin{importbox}[Résultat --- Revenu net d'exploitation] | |
| 711 | +\begin{align*} | |
| 712 | +\text{RBP (loyers du marché)} &= 75~600~\$ \\ | |
| 713 | +- \text{Inoccupation (3,0\,\%)} &= -2~268~\$ \\ | |
| 714 | +- \text{Mauvaises créances (1,0\,\%)} &= -756~\$ \\ | |
| 715 | ++ \text{Autres revenus} &= +4~800~\$ \\ | |
| 716 | +\cline{1-2} | |
| 717 | +\text{RBE} &= 77~376~\$ \\ | |
| 718 | +- \text{Dépenses d'exploitation} &= -30~569~\$ \\ | |
| 719 | +\cline{1-2} | |
| 720 | +\textbf{RNE} &= \textbf{46~807~\$} | |
| 721 | +\end{align*} | |
| 722 | +\end{importbox} | |
| 723 | +\end{frame} | |
| 724 | + | |
| 725 | +\begin{frame}{Étape 4 : Ratios et valeur indicative} | |
| 726 | +\begin{columns}[T] | |
| 727 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 728 | +\uqotitle{Ratios de l'immeuble :} | |
| 729 | +\begin{itemize} | |
| 730 | + \item Dépenses/RBE : $30~569 / 77~376 = 39{,}5\,\%$ | |
| 731 | + \item RNE/RBE : 60,5\,\% | |
| 732 | + \item Conforme aux ratios de marché d'un 6-plex (35--45\,\%) | |
| 733 | +\end{itemize} | |
| 734 | +\end{column} | |
| 735 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 736 | +\uqotitle{Valeur indicative :} | |
| 737 | +\begin{itemize} | |
| 738 | + \item Si TGA $=$ 5,5\,\% : | |
| 739 | + \item $V = 46~807 / 0{,}055 = 851~036~\$$ | |
| 740 | + \item soit $\approx$ \textbf{851~000~\$} | |
| 741 | +\end{itemize} | |
| 742 | +\end{column} | |
| 743 | +\end{columns} | |
| 744 | +\vspace{2mm} | |
| 745 | +\begin{notebox}[Séance 12] | |
| 746 | +L'estimation du TGA (extraction du marché, bandes d'investissement) sera étudiée en détail à la prochaine séance. | |
| 747 | +\end{notebox} | |
| 748 | +\end{frame} | |
| 749 | + | |
| 750 | +\begin{frame}{Synthèse visuelle --- Du RBP à la valeur} | |
| 751 | +\begin{center} | |
| 752 | +\begin{tikzpicture}[y=0.045cm] | |
| 753 | +% Barres (valeurs en milliers de $ ; 1 k$ = 0,045 cm) | |
| 754 | +\fill[uqoBleu] (0,0) rectangle (1.6,75.6); | |
| 755 | +\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (0.8,37.8) {75~600}; | |
| 756 | +\node[font=\small, anchor=north] at (0.8,-3) {RBP}; | |
| 757 | + | |
| 758 | +\fill[uqoRouge] (2.1,72.576) rectangle (3.7,75.6); | |
| 759 | +\node[font=\tiny] at (2.9,80) {$-$3~024}; | |
| 760 | +\node[font=\small, anchor=north] at (2.9,-3) {Pertes}; | |
| 761 | + | |
| 762 | +\fill[uqoVert] (4.2,72.576) rectangle (5.8,77.376); | |
| 763 | +\node[font=\tiny] at (5.0,82) {$+$4~800}; | |
| 764 | +\node[font=\small, anchor=north] at (5.0,-3) {Autres}; | |
| 765 | + | |
| 766 | +\fill[uqoBleuClair] (6.3,0) rectangle (7.9,77.376); | |
| 767 | +\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (7.1,38.7) {77~376}; | |
| 768 | +\node[font=\small, anchor=north] at (7.1,-3) {RBE}; | |
| 769 | + | |
| 770 | +\fill[uqoRouge!80] (8.4,46.807) rectangle (10.0,77.376); | |
| 771 | +\node[font=\tiny] at (9.2,82) {$-$30~569}; | |
| 772 | +\node[font=\small, anchor=north] at (9.2,-3) {Dépenses}; | |
| 773 | + | |
| 774 | +\fill[uqoVert!70!black] (10.5,0) rectangle (12.1,46.807); | |
| 775 | +\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (11.3,23.4) {46~807}; | |
| 776 | +\node[font=\small, anchor=north] at (11.3,-3) {RNE}; | |
| 777 | + | |
| 778 | +\draw[thick, uqoGris!55] (-0.3,0) -- (12.4,0); | |
| 779 | +\end{tikzpicture} | |
| 780 | +\end{center} | |
| 781 | +\vspace{1mm} | |
| 782 | +\begin{center} | |
| 783 | +\begin{tikzpicture} | |
| 784 | +\node[uqocard, text width=8cm, font=\large, inner ysep=6pt] { | |
| 785 | + $V = \dfrac{46~807}{0{,}055} \approx \textbf{851~000~\$}$ | |
| 786 | +}; | |
| 787 | +\end{tikzpicture} | |
| 788 | +\end{center} | |
| 789 | +\end{frame} | |
| 790 | + | |
| 791 | +% ====================================================================== | |
| 792 | +\section{Contexte locatif québécois} | |
| 793 | +% ====================================================================== | |
| 794 | + | |
| 795 | +\begin{frame}{Le Tribunal administratif du logement (TAL)} | |
| 796 | +\begin{defbox}[TAL] | |
| 797 | +Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) est l'organisme qui encadre les relations entre propriétaires et locataires au Québec pour les \textbf{logements résidentiels}. | |
| 798 | +\end{defbox} | |
| 799 | +\vspace{1mm} | |
| 800 | +\uqotitle{Pouvoirs du TAL :} | |
| 801 | +\begin{itemize} | |
| 802 | + \item Fixer les augmentations de loyer en cas de désaccord | |
| 803 | + \item Autoriser ou refuser les reprises de logement | |
| 804 | + \item Trancher les litiges propriétaire--locataire | |
| 805 | + \item Ordonner des réparations | |
| 806 | + \item Autoriser les résiliations de bail | |
| 807 | +\end{itemize} | |
| 808 | +\end{frame} | |
| 809 | + | |
| 810 | +\begin{frame}{Le TAL --- Impact sur l'évaluation} | |
| 811 | +\begin{itemize} | |
| 812 | + \item Loyers contractuels souvent \textbf{inférieurs au marché} | |
| 813 | + \item Croissance des revenus limitée par l'encadrement (IPC 3 ans depuis 2026) | |
| 814 | + \item Écart entre le RBP contractuel et le RBP au marché | |
| 815 | + \item Effet sur la valeur à court terme | |
| 816 | + \item Le \textbf{roulement naturel} des locataires permet un rattrapage graduel | |
| 817 | +\end{itemize} | |
| 818 | +\end{frame} | |
| 819 | + | |
| 820 | +\begin{frame}{Le marché locatif au Québec --- SCHL, octobre 2025} | |
| 821 | +\begin{columns}[T] | |
| 822 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 823 | +\uqotitle{Tendances 2024--2026 :} | |
| 824 | +\begin{itemize} | |
| 825 | + \item Croissance démographique soutenue | |
| 826 | + \item Coûts de construction élevés | |
| 827 | + \item Offre locative accrue : \textbf{détente graduelle} depuis 2024--2025 | |
| 828 | + \item Taux d'intérêt 2022--2024 ayant comprimé la rentabilité | |
| 829 | +\end{itemize} | |
| 830 | +\end{column} | |
| 831 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 832 | +\uqotitle{Repères SCHL (octobre 2025) :} | |
| 833 | +\begin{center} | |
| 834 | +\small | |
| 835 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | |
| 836 | +\toprule | |
| 837 | +\textbf{Ville} & \textbf{Inocc.} & \textbf{Loyer 2 ch.} \\ | |
| 838 | +\midrule | |
| 839 | +Montréal & 2,1\,\% & $\approx$ 1~175~\$ \\ | |
| 840 | +Québec & 0,9\,\% & $\approx$ 1~160~\$ \\ | |
| 841 | +Gatineau & 3,8\,\% & $\approx$ 1~420~\$ \\ | |
| 842 | +\bottomrule | |
| 843 | +\end{tabular} | |
| 844 | +\end{center} | |
| 845 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 846 | +Gatineau : marché en détente, mais loyer moyen le plus élevé au Québec. | |
| 847 | +\end{notebox} | |
| 848 | +\end{column} | |
| 849 | +\end{columns} | |
| 850 | +\end{frame} | |
| 851 | + | |
| 852 | +\begin{frame}{Taux d'inoccupation et valeur --- La relation} | |
| 853 | +\begin{center} | |
| 854 | +\begin{tikzpicture} | |
| 855 | +\begin{axis}[ | |
| 856 | + width=11.8cm, height=4.8cm, | |
| 857 | + xlabel={Taux d'inoccupation (\%)}, | |
| 858 | + ylabel={Impact sur la valeur}, | |
| 859 | + xmin=0, xmax=8, | |
| 860 | + ymin=-15, ymax=15, | |
| 861 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 862 | + axis lines*=left, | |
| 863 | + ytick={-15,-10,-5,0,5,10,15}, | |
| 864 | + yticklabels={$-$15\,\%, $-$10\,\%, $-$5\,\%, 0\,\%, $+$5\,\%, $+$10\,\%, $+$15\,\%}, | |
| 865 | + line width=1.5pt, | |
| 866 | +] | |
| 867 | +\addplot[uqoBleu, mark=*, mark size=1.6pt, smooth] coordinates { | |
| 868 | + (0.5, 12) (1.0, 8) (1.5, 5) (2.0, 3) (2.5, 1) (3.0, 0) | |
| 869 | + (3.5, -2) (4.0, -4) (5.0, -7) (6.0, -10) (7.0, -13) | |
| 870 | +}; | |
| 871 | +\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:3,-15) -- (axis cs:3,15) | |
| 872 | + node[above, font=\scriptsize, text=uqoOr!60!uqoGris] {Équilibre}; | |
| 873 | +\draw[dashed, uqoRouge, thick] (axis cs:3.8,-15) -- (axis cs:3.8,10) | |
| 874 | + node[above, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {Gatineau (3,8\,\%)}; | |
| 875 | +\end{axis} | |
| 876 | +\end{tikzpicture} | |
| 877 | +\end{center} | |
| 878 | +\begin{notebox}[Interprétation] | |
| 879 | +Sous 3\,\% (Montréal, Québec) : pression haussière sur les loyers et les valeurs. Gatineau, à 3,8\,\%, est \textbf{au-dessus de l'équilibre} : marché en détente, croissance des loyers plus modérée. | |
| 880 | +\end{notebox} | |
| 881 | +\end{frame} | |
| 882 | + | |
| 883 | +\begin{frame}{Particularités pour l'évaluateur au Québec} | |
| 884 | +\begin{importbox}[Points de vigilance] | |
| 885 | +\begin{enumerate} | |
| 886 | + \item \textbf{Loyers sous le marché} : les loyers contractuels peuvent être significativement inférieurs au marché en raison du TAL. L'évaluateur utilise les \textbf{loyers du marché} pour le RBP. | |
| 887 | + \item \textbf{Chauffage} : vérifier qui paie (locataire ou propriétaire) --- impact majeur sur les dépenses. | |
| 888 | + \item \textbf{Bail du 1\ier{} juillet} : la majorité des baux se terminent le 30 juin; période de roulement concentrée. | |
| 889 | +\end{enumerate} | |
| 890 | +\end{importbox} | |
| 891 | +\end{frame} | |
| 892 | + | |
| 893 | +\begin{frame}{Particularités pour l'évaluateur au Québec (suite)} | |
| 894 | +\begin{importbox}[Points de vigilance (suite)] | |
| 895 | +\begin{enumerate} | |
| 896 | + \setcounter{enumi}{3} | |
| 897 | + \item \textbf{Encadrement du TAL} : depuis 2026, l'ajustement de base suit la moyenne de l'IPC sur 3 ans (3,1\,\% pour 2026) --- il balise la croissance projetée des revenus. | |
| 898 | + \item \textbf{Clause G du bail} : divulgation du loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois; régime modifié en 2024 (PL~31). | |
| 899 | + \item \textbf{Données de marché} : valider les paramètres (loyers, inoccupation, dépenses) avec la SCHL et les associations de propriétaires. | |
| 900 | +\end{enumerate} | |
| 901 | +\end{importbox} | |
| 902 | +\end{frame} | |
| 903 | + | |
| 904 | +% ====================================================================== | |
| 905 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 906 | +% ====================================================================== | |
| 907 | + | |
| 908 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 909 | +\begin{enumerate} | |
| 910 | + \item La méthode du revenu repose sur $V = \text{RNE} / \text{TGA}$ (principe d'anticipation) | |
| 911 | + \item Le RBP se calcule aux \textbf{loyers du marché}, pas aux loyers contractuels | |
| 912 | + \item Le RBE ajuste pour l'inoccupation et les mauvaises créances, puis ajoute les autres revenus | |
| 913 | + \item Les dépenses d'exploitation \textbf{excluent} dette, amortissement et impôt | |
| 914 | + \item Le RNE doit être \textbf{normalisé et stabilisé} avant la capitalisation | |
| 915 | + \item Le contexte québécois (TAL, clause G, IPC 3 ans) crée des écarts contractuel--marché | |
| 916 | +\end{enumerate} | |
| 917 | +\end{frame} | |
| 918 | + | |
| 919 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 920 | +\begin{itemize} | |
| 921 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur l'approche par le revenu (capitalisation) | |
| 922 | + \item Consulter les données SCHL sur les taux de capitalisation | |
| 923 | + \item Préparer le \textbf{TP3 --- méthode du revenu} (présenté à la séance 12, remise à la séance 13) | |
| 924 | + \item Revoir la valeur temps de l'argent (actualisation) | |
| 925 | +\end{itemize} | |
| 926 | +\end{frame} | |
| 927 | + | |
| 928 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 929 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode du revenu --- Partie 2] | |
| 930 | +\end{frame} | |
| 931 | + | |
| 932 | +% ====================================================================== | |
| 933 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 934 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,ccq,loiTAL,talIndices2026,schl2025,schlLocatif2025,desrosiers2008,rattermann2020,baumcrosby2022,ellwood1970} | |
| 935 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 936 | +\end{frame} | |
| 937 | + | |
| 938 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance12.tex
+952 −0
@@ -0,0 +1,952 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 12 : Méthode du revenu — Partie 2 | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 12]{Séance 12 : Méthode du revenu --- Partie 2} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Taux global d'actualisation (TGA)} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Définition du TGA} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Taux global d'actualisation (TGA)] | |
| 35 | +Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou \textit{cap rate}) est le ratio entre le \textbf{revenu net d'exploitation} (RNE) et le \textbf{prix de vente} (ou la valeur) d'un immeuble à revenus. | |
| 36 | +\begin{equation*} | |
| 37 | +\boxed{\text{TGA} = \frac{\text{RNE}}{\text{Prix de vente (ou Valeur)}}} | |
| 38 | +\end{equation*} | |
| 39 | +\end{defbox} | |
| 40 | +\vspace{2mm} | |
| 41 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 42 | +Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2~400~000~\$. Son RNE stabilisé est de 132~000~\$/an. | |
| 43 | +\begin{equation*} | |
| 44 | +\text{TGA} = \frac{132~000}{2~400~000} = 0{,}055 = 5{,}5\,\% | |
| 45 | +\end{equation*} | |
| 46 | +\end{exbox} | |
| 47 | +\end{frame} | |
| 48 | + | |
| 49 | +\begin{frame}{TGA : relation rendement et risque} | |
| 50 | +\begin{importbox}[Principe fondamental] | |
| 51 | +Le TGA reflète le \textbf{rendement exigé} par le marché pour un type d'immeuble donné. Plus le risque perçu est élevé, plus le TGA exigé est élevé. | |
| 52 | +\end{importbox} | |
| 53 | +\vspace{2mm} | |
| 54 | +\uqotitle{Facteurs qui augmentent le TGA :} | |
| 55 | +\begin{itemize} | |
| 56 | + \item Immeuble ancien / mauvais état | |
| 57 | + \item Localisation secondaire | |
| 58 | + \item Locataires à risque | |
| 59 | + \item Revenus instables | |
| 60 | + \item Taux d'intérêt élevés | |
| 61 | + \item Faible potentiel d'appréciation | |
| 62 | +\end{itemize} | |
| 63 | +\end{frame} | |
| 64 | + | |
| 65 | +\begin{frame}{TGA : relation rendement et risque (suite)} | |
| 66 | +\uqotitle{Facteurs qui diminuent le TGA :} | |
| 67 | +\begin{itemize} | |
| 68 | + \item Immeuble neuf / excellent état | |
| 69 | + \item Localisation prime | |
| 70 | + \item Locataires de qualité / baux longs | |
| 71 | + \item Revenus stables et croissants | |
| 72 | + \item Taux d'intérêt bas | |
| 73 | + \item Fort potentiel d'appréciation, marché liquide et actif | |
| 74 | +\end{itemize} | |
| 75 | +\end{frame} | |
| 76 | + | |
| 77 | +\begin{frame}{TGA typiques au Québec (2024--2026)} | |
| 78 | +\begin{center} | |
| 79 | +\footnotesize | |
| 80 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} r r@{}} | |
| 81 | +\toprule | |
| 82 | +\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{TGA --- Métropoles} & \textbf{TGA --- Régions} \\ | |
| 83 | +\midrule | |
| 84 | +Plex (2--5 logements) & 4,0--5,5\,\% & 5,5--7,5\,\% \\ | |
| 85 | +Multilogements (6--24 log.) & 4,5--5,5\,\% & 5,5--7,0\,\% \\ | |
| 86 | +Multilogements (25+ log.) & 4,0--5,0\,\% & 5,0--6,5\,\% \\ | |
| 87 | +Bureau (classe A) & 5,5--7,0\,\% & 7,0--9,0\,\% \\ | |
| 88 | +Bureau (classe B--C) & 7,0--9,0\,\% & 8,0--11,0\,\% \\ | |
| 89 | +Commerce de détail & 5,5--7,5\,\% & 7,0--9,5\,\% \\ | |
| 90 | +Industriel / Entrepôt & 5,0--6,5\,\% & 6,5--8,5\,\% \\ | |
| 91 | +\bottomrule | |
| 92 | +\end{tabular} | |
| 93 | +\end{center} | |
| 94 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 95 | +Fourchettes indicatives compilées à partir d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux (2024--2026); variables selon la qualité de l'immeuble, la localisation et les locataires. | |
| 96 | +\end{notebox} | |
| 97 | +\end{frame} | |
| 98 | + | |
| 99 | +\begin{frame}{TGA par région --- Multilogements (6+)} | |
| 100 | +\begin{center} | |
| 101 | +\begin{tikzpicture} | |
| 102 | +\begin{axis}[ | |
| 103 | + ybar, | |
| 104 | + width=13.2cm, height=5.0cm, | |
| 105 | + bar width=0.7cm, | |
| 106 | + ylabel={TGA moyen (\%)}, | |
| 107 | + symbolic x coords={Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay, Drummondville}, | |
| 108 | + xtick=data, | |
| 109 | + x tick label style={rotate=25, anchor=east, font=\small}, | |
| 110 | + ymin=0, ymax=8.5, | |
| 111 | + nodes near coords, | |
| 112 | + nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu, | |
| 113 | + /pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed, | |
| 114 | + /pgf/number format/fixed zerofill, /pgf/number format/precision=1}, | |
| 115 | + every node near coord/.append style={above}, | |
| 116 | + axis lines*=left, | |
| 117 | + ymajorgrids=true, | |
| 118 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 119 | +] | |
| 120 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 121 | + (Montréal, 4.8) | |
| 122 | + (Québec, 5.2) | |
| 123 | + (Gatineau, 5.3) | |
| 124 | + (Sherbrooke, 5.8) | |
| 125 | + (Trois-Rivières, 6.0) | |
| 126 | + (Saguenay, 6.5) | |
| 127 | + (Drummondville, 5.9) | |
| 128 | +}; | |
| 129 | +\end{axis} | |
| 130 | +\end{tikzpicture} | |
| 131 | +\end{center} | |
| 132 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 133 | +Moyennes indicatives --- enquêtes SCHL et rapports de courtage commerciaux (2024--2025). | |
| 134 | +\end{notebox} | |
| 135 | +\end{frame} | |
| 136 | + | |
| 137 | +\begin{frame}{La bande d'investissement (\textit{Band of Investment})} | |
| 138 | +\begin{defbox}[Méthode de la bande d'investissement] | |
| 139 | +La bande d'investissement pondère le coût du financement hypothécaire et le rendement exigé sur les fonds propres selon la structure de capital typique : | |
| 140 | +\begin{equation*} | |
| 141 | +\boxed{\text{TGA} = M \times R_m + (1 - M) \times R_e} | |
| 142 | +\end{equation*} | |
| 143 | +\end{defbox} | |
| 144 | +\vspace{2mm} | |
| 145 | +\uqotitle{Où :} | |
| 146 | +\begin{itemize} | |
| 147 | + \item $M$ = ratio prêt/valeur (fraction hypothécaire) | |
| 148 | + \item $R_m$ = constante hypothécaire annuelle (paiement annuel / solde initial du prêt) | |
| 149 | + \item $R_e$ = rendement exigé sur les fonds propres (\textit{equity dividend rate}) | |
| 150 | +\end{itemize} | |
| 151 | +\end{frame} | |
| 152 | + | |
| 153 | +\begin{frame}{Bande d'investissement --- La constante hypothécaire} | |
| 154 | +\begin{defbox}[Constante hypothécaire ($R_m$)] | |
| 155 | +Pour un prêt à taux nominal annuel $i$, paiements mensuels et amortissement de $n$ mois : | |
| 156 | +\begin{equation*} | |
| 157 | +R_m = 12 \times \frac{i/12}{1 - \left(1 + i/12\right)^{-n}} | |
| 158 | +\end{equation*} | |
| 159 | +\end{defbox} | |
| 160 | +\vspace{2mm} | |
| 161 | +\begin{exbox}[Exemple --- Taux 5,5\,\%, amortissement 25 ans ($n = 300$ mois)] | |
| 162 | +Paiement mensuel par tranche de 100~000~\$ : $\approx$ 614~\$, soit $\approx$ 7~369~\$/an. | |
| 163 | +\begin{equation*} | |
| 164 | +R_m = 12 \times \frac{0{,}055/12}{1 - (1 + 0{,}055/12)^{-300}} \approx 0{,}0737 = 7{,}37\,\% | |
| 165 | +\end{equation*} | |
| 166 | +\end{exbox} | |
| 167 | +\end{frame} | |
| 168 | + | |
| 169 | +\begin{frame}{Bande d'investissement --- Application} | |
| 170 | +\begin{exbox}[Exemple complet] | |
| 171 | +Hypothèses : $M = 70\,\%$, $R_m = 7{,}37\,\%$ (taux 5,5\,\%, 25 ans), $R_e = 8{,}0\,\%$. | |
| 172 | +\begin{equation*} | |
| 173 | +\text{TGA} = 0{,}70 \times 0{,}0737 + 0{,}30 \times 0{,}080 = 0{,}0516 + 0{,}0240 \approx 7{,}56\,\% | |
| 174 | +\end{equation*} | |
| 175 | +\end{exbox} | |
| 176 | +\vspace{2mm} | |
| 177 | +\begin{notebox}[Interprétation] | |
| 178 | +Le TGA obtenu reflète le coût pondéré du capital de l'investisseur typique. Si ce taux dépasse nettement les TGA observés sur le marché, les prix payés impliquent un \textbf{effet de levier défavorable} à court terme (pari sur l'appréciation). | |
| 179 | +\end{notebox} | |
| 180 | +\end{frame} | |
| 181 | + | |
| 182 | +% ====================================================================== | |
| 183 | +\section{Méthodes d'extraction du taux} | |
| 184 | +% ====================================================================== | |
| 185 | + | |
| 186 | +\begin{frame}{Cinq méthodes pour estimer le TGA} | |
| 187 | +\begin{center} | |
| 188 | +\footnotesize | |
| 189 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | |
| 190 | +\toprule | |
| 191 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Principe} & \textbf{Fiabilité} \\ | |
| 192 | +\midrule | |
| 193 | +Extraction directe du marché & TGA = RNE / prix des ventes comparables & \uqogreen{Excellente} si données disponibles \\ | |
| 194 | +Enquêtes investisseurs & Sondage des attentes de rendement & Bonne, mais subjective \\ | |
| 195 | +Bande d'investissement & Pondération dette / fonds propres & Bonne, fondée sur le financement \\ | |
| 196 | +Taux de rendement interne (TRI) & Extraction implicite du marché & Complexe, mais robuste \\ | |
| 197 | +\textit{Built-up rate} & Cumul des composantes du risque & Théorique, rarement utilisée seule \\ | |
| 198 | +\bottomrule | |
| 199 | +\end{tabular} | |
| 200 | +\end{center} | |
| 201 | +\vspace{-3mm} | |
| 202 | +\begin{notebox}[Pratique] | |
| 203 | +L'extraction directe du marché est la méthode \textbf{privilégiée}; les autres servent de validation. | |
| 204 | +\end{notebox} | |
| 205 | +\end{frame} | |
| 206 | + | |
| 207 | +\begin{frame}{Extraction directe du marché --- Exemple} | |
| 208 | +\begin{center} | |
| 209 | +\small | |
| 210 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} r r r@{}} | |
| 211 | +\toprule | |
| 212 | +\textbf{Comparable} & \textbf{Prix de vente} & \textbf{RNE estimé} & \textbf{TGA} \\ | |
| 213 | +\midrule | |
| 214 | +Comp.~1 : 8-plex, Hull & 920~000~\$ & 50~600~\$ & 5,50\,\% \\ | |
| 215 | +Comp.~2 : 6-plex, Hull & 810~000~\$ & 43~740~\$ & 5,40\,\% \\ | |
| 216 | +Comp.~3 : 10-plex, Aylmer & 1~150~000~\$ & 63~250~\$ & 5,50\,\% \\ | |
| 217 | +Comp.~4 : 6-plex, Gatineau & 780~000~\$ & 44~460~\$ & 5,70\,\% \\ | |
| 218 | +Comp.~5 : 8-plex, Hull & 950~000~\$ & 51~300~\$ & 5,40\,\% \\ | |
| 219 | +\midrule | |
| 220 | +\textbf{Moyenne / Médiane} & & & \textbf{5,50\,\%} \\ | |
| 221 | +\textbf{Fourchette} & & & \textbf{5,40--5,70\,\%} \\ | |
| 222 | +\bottomrule | |
| 223 | +\end{tabular} | |
| 224 | +\end{center} | |
| 225 | +\begin{notebox}[Conclusion] | |
| 226 | +TGA retenu : \textbf{5,50\,\%} pour notre 6-plex sujet, conforme au marché de Gatineau pour ce type d'immeuble. | |
| 227 | +\end{notebox} | |
| 228 | +\end{frame} | |
| 229 | + | |
| 230 | +\begin{frame}{Méthode du \textit{Built-up Rate} --- Principe} | |
| 231 | +\begin{defbox}[Construction par composantes] | |
| 232 | +Le \textit{built-up rate} additionne les composantes de rendement et de risque : | |
| 233 | +\begin{align*} | |
| 234 | +\text{TGA} &= \text{Taux sans risque} \\ | |
| 235 | + &\quad + \text{Prime de risque immobilier} \\ | |
| 236 | + &\quad + \text{Prime de non-liquidité} \\ | |
| 237 | + &\quad + \text{Prime de gestion} \\ | |
| 238 | + &\quad - \text{Taux de croissance anticipé des revenus} | |
| 239 | +\end{align*} | |
| 240 | +\end{defbox} | |
| 241 | +\vspace{1mm} | |
| 242 | +\begin{notebox}[Limite] | |
| 243 | +Les primes sont difficiles à observer directement : la méthode reste \textbf{théorique} et sert surtout à valider un taux extrait du marché. | |
| 244 | +\end{notebox} | |
| 245 | +\end{frame} | |
| 246 | + | |
| 247 | +\begin{frame}{Méthode du \textit{Built-up Rate} --- Exemple} | |
| 248 | +\begin{exbox}[Exemple illustratif] | |
| 249 | +\begin{center} | |
| 250 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | |
| 251 | +Taux sans risque (obligations Canada 10 ans, $\approx$ mi-2026) & 3,5\,\% \\ | |
| 252 | +$+$ Prime de risque immobilier & 2,0\,\% \\ | |
| 253 | +$+$ Prime de non-liquidité & 1,0\,\% \\ | |
| 254 | +$+$ Prime de gestion & 0,5\,\% \\ | |
| 255 | +$-$ Croissance anticipée des revenus & $-$1,5\,\% \\ | |
| 256 | +\midrule | |
| 257 | +\textbf{TGA estimé} & \textbf{5,5\,\%} \\ | |
| 258 | +\end{tabular} | |
| 259 | +\end{center} | |
| 260 | +\end{exbox} | |
| 261 | +\vspace{1mm} | |
| 262 | +\begin{notebox}[Contexte de taux (mi-2026)] | |
| 263 | +Taux directeur : \textbf{2,25\,\%} (Banque du Canada, 15 juillet 2026); obligations Canada 10 ans $\approx$ 3,5\,\%. | |
| 264 | +\end{notebox} | |
| 265 | +\end{frame} | |
| 266 | + | |
| 267 | +% ====================================================================== | |
| 268 | +\section{Actualisation des flux monétaires (DCF)} | |
| 269 | +% ====================================================================== | |
| 270 | + | |
| 271 | +\begin{frame}{Principes de l'actualisation --- Valeur temps de l'argent} | |
| 272 | +\begin{defbox}[Principe fondamental (TVM)] | |
| 273 | +Un dollar reçu \textbf{aujourd'hui} vaut plus qu'un dollar reçu \textbf{demain}, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur \textbf{valeur présente}. | |
| 274 | +\end{defbox} | |
| 275 | +\vspace{2mm} | |
| 276 | +\begin{columns}[T] | |
| 277 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 278 | +\uqotitle{Formules de base :} | |
| 279 | +\begin{align*} | |
| 280 | +\text{Valeur future :} \quad FV &= PV \times (1+r)^n \\ | |
| 281 | +\text{Valeur présente :} \quad PV &= \frac{FV}{(1+r)^n} | |
| 282 | +\end{align*} | |
| 283 | +\end{column} | |
| 284 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 285 | +\uqotitle{Facteur d'actualisation $\frac{1}{(1+r)^n}$ :} | |
| 286 | +\begin{center} | |
| 287 | +\small | |
| 288 | +\begin{tabular}{@{}c c c@{}} | |
| 289 | +\toprule | |
| 290 | +$n$ & $r = 6\,\%$ & $r = 8\,\%$ \\ | |
| 291 | +\midrule | |
| 292 | +1 & 0,9434 & 0,9259 \\ | |
| 293 | +3 & 0,8396 & 0,7938 \\ | |
| 294 | +5 & 0,7473 & 0,6806 \\ | |
| 295 | +10 & 0,5584 & 0,4632 \\ | |
| 296 | +\bottomrule | |
| 297 | +\end{tabular} | |
| 298 | +\end{center} | |
| 299 | +\end{column} | |
| 300 | +\end{columns} | |
| 301 | +\end{frame} | |
| 302 | + | |
| 303 | +\begin{frame}{La formule DCF en immobilier} | |
| 304 | +\begin{importbox}[Formule d'actualisation des flux monétaires] | |
| 305 | +\begin{equation*} | |
| 306 | +\boxed{V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}} | |
| 307 | +\end{equation*} | |
| 308 | +\end{importbox} | |
| 309 | +\vspace{2mm} | |
| 310 | +\uqotitle{Où :} | |
| 311 | +\begin{itemize} | |
| 312 | + \item $V$ = valeur actuelle de l'immeuble | |
| 313 | + \item $CF_t$ = flux monétaire net (RNE) de l'année $t$ | |
| 314 | + \item $r$ = taux d'actualisation (rendement exigé) | |
| 315 | + \item $n$ = période de détention (typiquement 5--10 ans) | |
| 316 | + \item $V_n$ = valeur de réversion (revente à la fin de la période) | |
| 317 | +\end{itemize} | |
| 318 | +\end{frame} | |
| 319 | + | |
| 320 | +\begin{frame}{La formule DCF --- Représentation graphique} | |
| 321 | +\begin{center} | |
| 322 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.85] | |
| 323 | +% Timeline | |
| 324 | +\draw[thick, ->, uqoBleu] (0,0) -- (13,0) node[right] {Temps}; | |
| 325 | +\foreach \x/\label in {0/0, 2/1, 4/2, 6/3, 8/4, 10/5} { | |
| 326 | + \draw[thick] (\x,0.15) -- (\x,-0.15) node[below] {\small An \label}; | |
| 327 | +} | |
| 328 | +% Cash flows | |
| 329 | +\foreach \x/\cf in {2/CF_1, 4/CF_2, 6/CF_3, 8/CF_4} { | |
| 330 | + \draw[->, thick, uqoVert] (\x,0.2) -- (\x,1.2) node[above, font=\small] {$\cf$}; | |
| 331 | +} | |
| 332 | +\draw[->, thick, uqoVert] (10,0.2) -- (10,1.2) node[above, font=\small] {$CF_5$}; | |
| 333 | +\draw[->, very thick, uqoOr] (10,1.5) -- (10,2.8) node[above, font=\small] {$V_n$}; | |
| 334 | +% PV arrow | |
| 335 | +\draw[->, thick, uqoRouge, dashed] (10,-0.8) -- (0,-0.8) node[left, font=\small] {$V = PV$}; | |
| 336 | +\end{tikzpicture} | |
| 337 | +\end{center} | |
| 338 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 339 | +Chaque flux annuel ($CF_1$ à $CF_5$) et la valeur de réversion ($V_n$) sont ramenés à aujourd'hui au taux $r$; leur somme donne la valeur $V$. | |
| 340 | +\end{notebox} | |
| 341 | +\end{frame} | |
| 342 | + | |
| 343 | +\begin{frame}{Paramètres du DCF --- Période de détention} | |
| 344 | +\begin{defbox}[Période de détention ($n$)] | |
| 345 | +Horizon de projection des flux, au terme duquel une revente est simulée. | |
| 346 | +\end{defbox} | |
| 347 | +\vspace{2mm} | |
| 348 | +\begin{itemize} | |
| 349 | + \item Typiquement \textbf{5 à 10 ans} | |
| 350 | + \item 5 ans : standard pour les multilogements | |
| 351 | + \item 7--10 ans : commercial, institutionnel | |
| 352 | + \item Doit être réaliste et justifiable | |
| 353 | + \item Reflète l'horizon de l'investisseur typique | |
| 354 | +\end{itemize} | |
| 355 | +\end{frame} | |
| 356 | + | |
| 357 | +\begin{frame}{Paramètres du DCF --- Projection des revenus et des dépenses} | |
| 358 | +\begin{columns}[T] | |
| 359 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 360 | +\uqotitle{Revenus :} | |
| 361 | +\begin{itemize} | |
| 362 | + \item Croissance des loyers : 2--4\,\%/an (Québec) | |
| 363 | + \item Taux d'inoccupation projeté | |
| 364 | + \item Renouvellements de baux intégrés | |
| 365 | + \item Rattrapage des loyers sous le marché | |
| 366 | +\end{itemize} | |
| 367 | +\end{column} | |
| 368 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 369 | +\uqotitle{Dépenses :} | |
| 370 | +\begin{itemize} | |
| 371 | + \item Croissance typique : 2--3\,\%/an (IPC) | |
| 372 | + \item Taxes : selon prévisions municipales | |
| 373 | + \item Assurances : tendance haussière | |
| 374 | + \item Réserve : constante ou indexée | |
| 375 | +\end{itemize} | |
| 376 | +\end{column} | |
| 377 | +\end{columns} | |
| 378 | +\vspace{2mm} | |
| 379 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 380 | +Chaque hypothèse de croissance doit être \textbf{documentée} (SCHL, TAL, historique de l'immeuble) --- le résultat du DCF en dépend directement. | |
| 381 | +\end{notebox} | |
| 382 | +\end{frame} | |
| 383 | + | |
| 384 | +\begin{frame}{Paramètres du DCF --- Valeur de réversion} | |
| 385 | +\begin{defbox}[Valeur de réversion ($V_n$)] | |
| 386 | +\begin{equation*} | |
| 387 | +V_n = \frac{\text{RNE}_{n+1}}{\text{TGA}_{\text{sortie}}} - \text{frais de vente} | |
| 388 | +\end{equation*} | |
| 389 | +\end{defbox} | |
| 390 | +\vspace{2mm} | |
| 391 | +\begin{itemize} | |
| 392 | + \item Capitalisation du RNE de l'année $n+1$ (première année de l'acheteur) | |
| 393 | + \item TGA sortie $\geq$ TGA entrée (vieillissement de l'immeuble) | |
| 394 | + \item Typiquement : TGA sortie = TGA entrée + 0,25 à 0,50\,\% | |
| 395 | + \item Frais de vente : $\approx$ 2--4\,\% du prix de revente | |
| 396 | +\end{itemize} | |
| 397 | +\end{frame} | |
| 398 | + | |
| 399 | +\begin{frame}{Taux d'actualisation vs taux de capitalisation} | |
| 400 | +\begin{center} | |
| 401 | +\small | |
| 402 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}} | |
| 403 | +\toprule | |
| 404 | +\textbf{Taux d'actualisation ($r$)} & \textbf{Taux de capitalisation (TGA)} \\ | |
| 405 | +\midrule | |
| 406 | +Taux de rendement total exigé & Ratio RNE / valeur \\ | |
| 407 | +\addlinespace | |
| 408 | +Inclut le rendement courant \textbf{et} la plus-value & Reflète seulement le rendement courant \\ | |
| 409 | +\addlinespace | |
| 410 | +Utilisé dans le DCF & Utilisé en capitalisation directe \\ | |
| 411 | +\addlinespace | |
| 412 | +Plus élevé que le TGA si appréciation attendue & Plus bas que $r$ si appréciation attendue \\ | |
| 413 | +\addlinespace | |
| 414 | +Typiquement 7--10\,\% & Typiquement 4--7\,\% \\ | |
| 415 | +\bottomrule | |
| 416 | +\end{tabular} | |
| 417 | +\end{center} | |
| 418 | +\end{frame} | |
| 419 | + | |
| 420 | +\begin{frame}{Relation entre $r$ et TGA} | |
| 421 | +\begin{defbox}[Relation simplifiée] | |
| 422 | +Si la croissance annuelle anticipée des RNE est $g$ : | |
| 423 | +\begin{equation*} | |
| 424 | +\boxed{r \approx \text{TGA} + g \quad \Leftrightarrow \quad \text{TGA} \approx r - g} | |
| 425 | +\end{equation*} | |
| 426 | +\end{defbox} | |
| 427 | +\vspace{2mm} | |
| 428 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 429 | +TGA de marché = 5,5\,\%, croissance anticipée $g$ = 2,5\,\% $\Rightarrow$ $r \approx 8{,}0\,\%$. | |
| 430 | +\end{exbox} | |
| 431 | +\vspace{2mm} | |
| 432 | +\begin{itemize} | |
| 433 | + \item Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant \textbf{plus} la croissance | |
| 434 | + \item Cohérence obligatoire : $r$, $g$ et TGA de sortie doivent raconter la même histoire | |
| 435 | +\end{itemize} | |
| 436 | +\end{frame} | |
| 437 | + | |
| 438 | +\begin{frame}{Exemple DCF --- Immeuble de 24 logements à Gatineau} | |
| 439 | +\begin{defbox}[Données de l'immeuble] | |
| 440 | +\begin{columns}[T] | |
| 441 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 442 | +\begin{itemize} | |
| 443 | + \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau | |
| 444 | + \item \textbf{Type} : 24 logements (16 $\times$ 4\textonehalf{} + 8 $\times$ 3\textonehalf) | |
| 445 | + \item \textbf{RNE année 1} : 132~000~\$ | |
| 446 | + \item \textbf{Croissance RNE} : 3,0\,\%/an | |
| 447 | +\end{itemize} | |
| 448 | +\end{column} | |
| 449 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 450 | +\begin{itemize} | |
| 451 | + \item \textbf{Période de détention} : 5 ans | |
| 452 | + \item \textbf{Taux d'actualisation ($r$)} : 8,0\,\% | |
| 453 | + \item \textbf{TGA sortie} : 5,75\,\% (TGA entrée + 0,25\,\%) | |
| 454 | + \item \textbf{Frais de vente} : 3,0\,\% | |
| 455 | +\end{itemize} | |
| 456 | +\end{column} | |
| 457 | +\end{columns} | |
| 458 | +\end{defbox} | |
| 459 | +\end{frame} | |
| 460 | + | |
| 461 | +\begin{frame}{Exemple DCF --- Tableau des flux année par année} | |
| 462 | +\begin{center} | |
| 463 | +\small | |
| 464 | +\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}} | |
| 465 | +\toprule | |
| 466 | +\textbf{Année} & \textbf{RNE} & \textbf{Facteur $(1{,}08)^{-t}$} & \textbf{VA du RNE} & \textbf{VA cumulative} \\ | |
| 467 | +\midrule | |
| 468 | +1 & 132~000~\$ & 0,9259 & 122~222~\$ & 122~222~\$ \\ | |
| 469 | +2 & 135~960~\$ & 0,8573 & 116~564~\$ & 238~786~\$ \\ | |
| 470 | +3 & 140~039~\$ & 0,7938 & 111~167~\$ & 349~953~\$ \\ | |
| 471 | +4 & 144~240~\$ & 0,7350 & 106~021~\$ & 455~974~\$ \\ | |
| 472 | +5 & 148~567~\$ & 0,6806 & 101~112~\$ & 557~086~\$ \\ | |
| 473 | +\midrule | |
| 474 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{VA totale des RNE}} & \textbf{557~086~\$} \\ | |
| 475 | +\bottomrule | |
| 476 | +\end{tabular} | |
| 477 | +\end{center} | |
| 478 | +\vspace{1mm} | |
| 479 | +\begin{notebox}[Note de calcul] | |
| 480 | +Les facteurs sont affichés arrondis à 4 décimales, mais les valeurs actualisées sont calculées en pleine précision, puis arrondies au dollar. | |
| 481 | +\end{notebox} | |
| 482 | +\end{frame} | |
| 483 | + | |
| 484 | +\begin{frame}{Exemple DCF --- Calcul détaillé (année 3)} | |
| 485 | +\begin{exbox}[Calcul détaillé --- Année 3] | |
| 486 | +\begin{align*} | |
| 487 | +\text{RNE}_3 &= 132~000 \times (1{,}03)^2 = 140~039~\$ \\[4pt] | |
| 488 | +\text{VA}_3 &= \frac{140~039}{(1{,}08)^3} = \frac{140~039}{1{,}2597} = 111~167~\$ | |
| 489 | +\end{align*} | |
| 490 | +\end{exbox} | |
| 491 | +\vspace{2mm} | |
| 492 | +\begin{itemize} | |
| 493 | + \item Le RNE croît de 3,0\,\% par année à partir de 132~000~\$ | |
| 494 | + \item Chaque flux est divisé par $(1{,}08)^t$, où $t$ est l'année de réception | |
| 495 | + \item Plus le flux est éloigné, plus sa valeur présente est faible | |
| 496 | +\end{itemize} | |
| 497 | +\end{frame} | |
| 498 | + | |
| 499 | +\begin{frame}{Exemple DCF --- Valeur de réversion} | |
| 500 | +\begin{exbox}[Calcul de la valeur de réversion] | |
| 501 | +\begin{align*} | |
| 502 | +\text{RNE}_{6} &= 148~567 \times 1{,}03 = 153~024~\$ \\[3pt] | |
| 503 | +\text{Valeur brute de revente (fin an 5)} &= \frac{153~024}{0{,}0575} = 2~661~290~\$ \\[3pt] | |
| 504 | +\text{Frais de vente (3,0\,\%)} &= 2~661~290 \times 0{,}03 = -79~839~\$ \\[3pt] | |
| 505 | +\text{Valeur nette de réversion} &= 2~661~290 - 79~839 = 2~581~451~\$ \\[3pt] | |
| 506 | +\text{VA de la réversion} &= \frac{2~581~451}{(1{,}08)^5} = \frac{2~581~451}{1{,}4693} = 1~756~892~\$ | |
| 507 | +\end{align*} | |
| 508 | +\end{exbox} | |
| 509 | +\end{frame} | |
| 510 | + | |
| 511 | +\begin{frame}{Exemple DCF --- Conclusion de valeur} | |
| 512 | +\begin{importbox}[Valeur par la méthode DCF] | |
| 513 | +\begin{equation*} | |
| 514 | +V = \underbrace{557~086}_{\text{VA des RNE}} + \underbrace{1~756~892}_{\text{VA de la réversion}} = \textbf{2~313~978~\$} \approx \textbf{2~315~000~\$} | |
| 515 | +\end{equation*} | |
| 516 | +\end{importbox} | |
| 517 | +\vspace{2mm} | |
| 518 | +\begin{itemize} | |
| 519 | + \item La réversion représente ici $\approx$ 76\,\% de la valeur totale | |
| 520 | + \item D'où l'importance cruciale du \textbf{TGA de sortie} et des \textbf{frais de vente} | |
| 521 | + \item La valeur finale est arrondie (précision illusoire à éviter) | |
| 522 | +\end{itemize} | |
| 523 | +\end{frame} | |
| 524 | + | |
| 525 | +\begin{frame}{Vérification par capitalisation directe} | |
| 526 | +\begin{exbox}[Comparaison des deux méthodes] | |
| 527 | +\begin{columns}[T] | |
| 528 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 529 | +\uqotitle{DCF :} | |
| 530 | +\begin{itemize} | |
| 531 | + \item Valeur estimée : \textbf{2~315~000~\$} | |
| 532 | + \item Taux d'actualisation : 8,0\,\% | |
| 533 | + \item Détention : 5 ans; TGA sortie : 5,75\,\% | |
| 534 | +\end{itemize} | |
| 535 | +\end{column} | |
| 536 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 537 | +\uqotitle{Capitalisation directe :} | |
| 538 | +\begin{equation*} | |
| 539 | +V = \frac{132~000}{0{,}055} = 2~400~000~\$ | |
| 540 | +\end{equation*} | |
| 541 | +\begin{itemize} | |
| 542 | + \item TGA marché : 5,50\,\% | |
| 543 | + \item Écart avec le DCF : $\approx$ 3,6\,\% | |
| 544 | +\end{itemize} | |
| 545 | +\end{column} | |
| 546 | +\end{columns} | |
| 547 | +\end{exbox} | |
| 548 | +\begin{notebox}[Réconciliation] | |
| 549 | +Un écart de quelques \% est normal (hypothèses de taux, de croissance, d'horizon). La capitalisation directe est privilégiée quand le marché fournit des TGA fiables. | |
| 550 | +\end{notebox} | |
| 551 | +\end{frame} | |
| 552 | + | |
| 553 | +\begin{frame}{Réconciliation des deux méthodes} | |
| 554 | +\begin{quizbox}[Question de réflexion] | |
| 555 | +Le DCF donne 2~315~000~\$ et la capitalisation directe 2~400~000~\$. Quelle valeur retenir si (a) les cinq TGA comparables sont récents et très serrés? (b) l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage? | |
| 556 | +\end{quizbox} | |
| 557 | +\vspace{2mm} | |
| 558 | +\begin{itemize} | |
| 559 | + \item (a) TGA de marché fiables $\rightarrow$ poids dominant à la \textbf{capitalisation directe} | |
| 560 | + \item (b) Flux atypiques ou en transition $\rightarrow$ le \textbf{DCF} capte mieux la trajectoire | |
| 561 | + \item L'évaluateur pondère selon la \textbf{fiabilité des données}, jamais mécaniquement | |
| 562 | +\end{itemize} | |
| 563 | +\end{frame} | |
| 564 | + | |
| 565 | +\begin{frame}{Analyse de sensibilité --- Graphique} | |
| 566 | +\begin{center} | |
| 567 | +\begin{tikzpicture} | |
| 568 | +\begin{axis}[ | |
| 569 | + width=12.6cm, height=6.4cm, | |
| 570 | + xlabel={Taux d'actualisation (\%)}, | |
| 571 | + ylabel={Valeur estimée (millions \$)}, | |
| 572 | + xmin=5.8, xmax=10.2, | |
| 573 | + ymin=1.9, ymax=2.8, | |
| 574 | + x tick label style={/pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed}, | |
| 575 | + y tick label style={/pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed}, | |
| 576 | + grid=major, grid style={dashed, gray!30}, | |
| 577 | + axis lines*=left, | |
| 578 | + line width=1.5pt, | |
| 579 | + mark size=2.5pt, | |
| 580 | + legend style={at={(0.98,0.98)}, anchor=north east, font=\small}, | |
| 581 | +] | |
| 582 | +% TGA sortie 5.50% | |
| 583 | +\addplot[uqoBleu, mark=square*] coordinates { | |
| 584 | + (6.0, 2.61) (7.0, 2.50) (8.0, 2.39) (9.0, 2.30) (10.0, 2.20) | |
| 585 | +}; | |
| 586 | +\addlegendentry{TGA sortie = 5,50\,\%} | |
| 587 | +% TGA sortie 5.75% | |
| 588 | +\addplot[uqoOr, mark=*] coordinates { | |
| 589 | + (6.0, 2.52) (7.0, 2.41) (8.0, 2.31) (9.0, 2.22) (10.0, 2.13) | |
| 590 | +}; | |
| 591 | +\addlegendentry{TGA sortie = 5,75\,\%} | |
| 592 | +% TGA sortie 6.00% | |
| 593 | +\addplot[uqoRouge, mark=triangle*] coordinates { | |
| 594 | + (6.0, 2.44) (7.0, 2.34) (8.0, 2.24) (9.0, 2.15) (10.0, 2.06) | |
| 595 | +}; | |
| 596 | +\addlegendentry{TGA sortie = 6,00\,\%} | |
| 597 | +\end{axis} | |
| 598 | +\end{tikzpicture} | |
| 599 | +\end{center} | |
| 600 | +\end{frame} | |
| 601 | + | |
| 602 | +\begin{frame}{Analyse de sensibilité --- Lecture et conclusions} | |
| 603 | +\begin{itemize} | |
| 604 | + \item À TGA de sortie fixe, $+1\,\%$ de taux d'actualisation $\Rightarrow$ valeur $\approx$ $-4$ à $-5\,\%$ | |
| 605 | + \item En pratique, une hausse des taux déplace \textbf{aussi} le TGA de sortie : l'effet combiné atteint $\approx$ \textbf{7--8\,\%} par point de pourcentage | |
| 606 | + \item Le scénario central (8,0\,\%; 5,75\,\%) donne $\approx$ 2,31 M\$, cohérent avec l'exemple | |
| 607 | + \item Passer d'un TGA de sortie de 5,50\,\% à 6,00\,\% retranche $\approx$ 150~000~\$ | |
| 608 | +\end{itemize} | |
| 609 | +\vspace{1mm} | |
| 610 | +\begin{importbox}[À retenir] | |
| 611 | +L'analyse de sensibilité est \textbf{essentielle} dans tout DCF : elle borne la valeur et révèle les hypothèses qui pèsent le plus sur la conclusion. | |
| 612 | +\end{importbox} | |
| 613 | +\end{frame} | |
| 614 | + | |
| 615 | +% ====================================================================== | |
| 616 | +\section{Multiplicateurs de revenus} | |
| 617 | +% ====================================================================== | |
| 618 | + | |
| 619 | +\begin{frame}{Multiplicateur du revenu brut (MRB)} | |
| 620 | +\begin{defbox}[Définition du MRB] | |
| 621 | +Le multiplicateur du revenu brut (\textit{Gross Revenue Multiplier} --- GRM) est un ratio simplifié reliant le prix de vente au revenu brut effectif : | |
| 622 | +\begin{equation*} | |
| 623 | +\boxed{\text{MRB} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RBE}}} | |
| 624 | +\quad \Leftrightarrow \quad | |
| 625 | +V = \text{RBE} \times \text{MRB} | |
| 626 | +\end{equation*} | |
| 627 | +\end{defbox} | |
| 628 | +\vspace{2mm} | |
| 629 | +\begin{notebox}[Usage] | |
| 630 | +Ratio de \textbf{filtrage rapide} : il permet de comparer des immeubles semblables sans reconstituer toutes les dépenses. | |
| 631 | +\end{notebox} | |
| 632 | +\end{frame} | |
| 633 | + | |
| 634 | +\begin{frame}{MRB typiques au Québec} | |
| 635 | +\begin{center} | |
| 636 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} r@{}} | |
| 637 | +\toprule | |
| 638 | +\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{MRB} \\ | |
| 639 | +\midrule | |
| 640 | +Plex (Montréal) & 14--18$\times$ \\ | |
| 641 | +Plex (Gatineau) & 11--15$\times$ \\ | |
| 642 | +Plex (régions) & 8--12$\times$ \\ | |
| 643 | +Multilogements (métropoles) & 13--17$\times$ \\ | |
| 644 | +Multilogements (régions) & 9--13$\times$ \\ | |
| 645 | +\bottomrule | |
| 646 | +\end{tabular} | |
| 647 | +\end{center} | |
| 648 | +\vspace{2mm} | |
| 649 | +\begin{notebox}[Source] | |
| 650 | +Fourchettes indicatives compilées à partir de transactions observées et de rapports de courtage (2024--2026). | |
| 651 | +\end{notebox} | |
| 652 | +\end{frame} | |
| 653 | + | |
| 654 | +\begin{frame}{MRB --- Avantages et limites} | |
| 655 | +\begin{itemize} | |
| 656 | + \item[\uqogreen{+}] Simple et rapide | |
| 657 | + \item[\uqogreen{+}] Données facilement disponibles | |
| 658 | + \item[\uqogreen{+}] Utile comme filtre rapide | |
| 659 | + \item[\uqoalert{--}] Ne tient pas compte des dépenses | |
| 660 | + \item[\uqoalert{--}] Imprécis si les ratios de dépenses diffèrent | |
| 661 | + \item[\uqoalert{--}] Ne remplace pas le TGA | |
| 662 | +\end{itemize} | |
| 663 | +\end{frame} | |
| 664 | + | |
| 665 | +\begin{frame}{Multiplicateur du revenu net (MRN)} | |
| 666 | +\begin{defbox}[Définition du MRN] | |
| 667 | +Le multiplicateur du revenu net est l'inverse du TGA : | |
| 668 | +\begin{equation*} | |
| 669 | +\boxed{\text{MRN} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RNE}} = \frac{1}{\text{TGA}}} | |
| 670 | +\quad \Leftrightarrow \quad | |
| 671 | +V = \text{RNE} \times \text{MRN} | |
| 672 | +\end{equation*} | |
| 673 | +\end{defbox} | |
| 674 | +\vspace{2mm} | |
| 675 | +\begin{itemize} | |
| 676 | + \item Contrairement au MRB, le MRN \textbf{intègre les dépenses} d'exploitation | |
| 677 | + \item Un MRN de 20$\times$ équivaut à un TGA de 5,0\,\% | |
| 678 | +\end{itemize} | |
| 679 | +\end{frame} | |
| 680 | + | |
| 681 | +\begin{frame}{MRB vs MRN --- Exemple comparatif} | |
| 682 | +\begin{center} | |
| 683 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} r r@{}} | |
| 684 | +\toprule | |
| 685 | + & \textbf{Immeuble A} & \textbf{Immeuble B} \\ | |
| 686 | +\midrule | |
| 687 | +Prix de vente & 1~200~000~\$ & 1~200~000~\$ \\ | |
| 688 | +RBE & 96~000~\$ & 96~000~\$ \\ | |
| 689 | +RNE & 60~000~\$ & 48~000~\$ \\ | |
| 690 | +\midrule | |
| 691 | +MRB (Prix / RBE) & 12,5$\times$ & 12,5$\times$ \\ | |
| 692 | +TGA (RNE / Prix) & 5,0\,\% & 4,0\,\% \\ | |
| 693 | +MRN (1 / TGA) & 20,0$\times$ & 25,0$\times$ \\ | |
| 694 | +\bottomrule | |
| 695 | +\end{tabular} | |
| 696 | +\end{center} | |
| 697 | +\begin{notebox}[Lecture] | |
| 698 | +Même MRB, mais des dépenses différentes $\Rightarrow$ MRN (et TGA) très différents. Le MRN est \textbf{plus fiable} que le MRB. | |
| 699 | +\end{notebox} | |
| 700 | +\end{frame} | |
| 701 | + | |
| 702 | +% ====================================================================== | |
| 703 | + | |
| 704 | +% ====================================================================== | |
| 705 | +\section{Travail pratique 3 (10\,\%) --- annonce} | |
| 706 | +% ====================================================================== | |
| 707 | + | |
| 708 | +\begin{frame}{TP3 --- Méthode du revenu --- triplex à Hull (10\,\%)} | |
| 709 | +\small | |
| 710 | +\begin{importbox}[Mandat] | |
| 711 | +Un investisseur hésite devant le \textbf{44, rue Jumonville (Hull)} --- triplex réellement en vente à 849\,900\,\$. Vous établissez la valeur par la \textbf{méthode du revenu} : RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE $\rightarrow$ capitalisation, avec extraction du TGA et sensibilité. | |
| 712 | +\end{importbox} | |
| 713 | +\vspace{1.5mm} | |
| 714 | +\uqotitle{Objectifs pédagogiques :} | |
| 715 | +\begin{itemize} | |
| 716 | + \item Normaliser revenus et dépenses (tri des dépenses admissibles --- pièges inclus) | |
| 717 | + \item Choisir et défendre la provision d'inoccupation (SCHL 3,8\,\% vs seuil 3\,\%) | |
| 718 | + \item Extraire le TGA de ventes comparables et capitaliser | |
| 719 | + \item Analyser l'écart loyer contractuel/marché sous le cadre \textbf{TAL 2026 (3,1\,\%)} | |
| 720 | +\end{itemize} | |
| 721 | +\begin{notebox}[Données réelles] | |
| 722 | +\footnotesize Sujet et 4 triplex concurrents réels (Realtor.ca), loyers SCHL 2025, indexation TAL 2026, MRB observés 12--14$\times$ (2026) --- sourcés dans l'énoncé. | |
| 723 | +\end{notebox} | |
| 724 | +\end{frame} | |
| 725 | + | |
| 726 | +\begin{frame}{TP3 --- Livrables, modalités et Dashboard} | |
| 727 | +\small | |
| 728 | +\begin{columns}[T] | |
| 729 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | |
| 730 | +\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :} | |
| 731 | +\begin{itemize} | |
| 732 | + \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP3\_CodePermanent.xlsx}}) : chaîne complète, extraction, matrice de sensibilité, dashboard | |
| 733 | +\end{itemize} | |
| 734 | +\vspace{1mm} | |
| 735 | +\uqotitle{Modalités :} | |
| 736 | +\begin{itemize} | |
| 737 | + \item Individuel --- \textbf{remise : séance 13} | |
| 738 | + \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé) | |
| 739 | + \item Loyer du logement 2 \textbf{personnalisé} : $1\,750 + 10 \times B$\,\$/mois | |
| 740 | + \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier | |
| 741 | +\end{itemize} | |
| 742 | +\end{column} | |
| 743 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | |
| 744 | +\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :} | |
| 745 | +\begin{center} | |
| 746 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.72] | |
| 747 | + \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8); | |
| 748 | + \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD}; | |
| 749 | + \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05); | |
| 750 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules}; | |
| 751 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15); | |
| 752 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15); | |
| 753 | + \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h); | |
| 754 | + \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65); | |
| 755 | + \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7); | |
| 756 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif}; | |
| 757 | +\end{tikzpicture} | |
| 758 | +\end{center} | |
| 759 | +\vspace{1mm} | |
| 760 | +{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.} | |
| 761 | +\end{column} | |
| 762 | +\end{columns} | |
| 763 | +\end{frame} | |
| 764 | + | |
| 765 | +\section{Exemple guidé : Immeuble de 12 logements} | |
| 766 | +% ====================================================================== | |
| 767 | + | |
| 768 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Présentation} | |
| 769 | +\begin{importbox}[Exemple guidé --- Évaluation d'un immeuble à revenus] | |
| 770 | +\begin{itemize} | |
| 771 | + \item \textbf{Pondération} : 10\,\% de la note finale | |
| 772 | + \item Exemple \textbf{travaillé en classe} (non noté); le livrable noté est le TP3 | |
| 773 | + \item \textbf{Format} : travail individuel ou en équipe de 2 | |
| 774 | +\end{itemize} | |
| 775 | +\end{importbox} | |
| 776 | +\vspace{2mm} | |
| 777 | +\begin{itemize} | |
| 778 | + \item Objectif : appliquer la \textbf{capitalisation directe} et le \textbf{DCF} à un cas complet | |
| 779 | + \item Toutes les données nécessaires sont fournies dans les diapositives suivantes | |
| 780 | +\end{itemize} | |
| 781 | +\end{frame} | |
| 782 | + | |
| 783 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Immeuble sujet : caractéristiques} | |
| 784 | +\begin{defbox}[Immeuble sujet --- 12 logements, Gatineau] | |
| 785 | +\begin{itemize} | |
| 786 | + \item \textbf{Adresse} : 150, rue Principale, secteur Hull | |
| 787 | + \item \textbf{Type} : 12 logements (8 $\times$ 4\textonehalf{} + 4 $\times$ 3\textonehalf) | |
| 788 | + \item \textbf{Année de construction} : 1992, bon état | |
| 789 | + \item \textbf{Stationnement} : 8 places à 75~\$/mois | |
| 790 | + \item \textbf{Buanderie} : oui, revenus de 200~\$/mois | |
| 791 | +\end{itemize} | |
| 792 | +\end{defbox} | |
| 793 | +\end{frame} | |
| 794 | + | |
| 795 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Immeuble sujet : données financières} | |
| 796 | +\begin{defbox}[Données financières et contexte] | |
| 797 | +\begin{itemize} | |
| 798 | + \item \textbf{Chauffage} : aux frais des locataires | |
| 799 | + \item \textbf{Valeur au rôle} : 1~100~000~\$ | |
| 800 | + \item \textbf{Taxes foncières} : 16~500~\$/an | |
| 801 | + \item \textbf{Assurances} : 6~800~\$/an | |
| 802 | + \item \textbf{Date d'évaluation} : automne 2026 | |
| 803 | +\end{itemize} | |
| 804 | +\end{defbox} | |
| 805 | +\end{frame} | |
| 806 | + | |
| 807 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Données sur les loyers} | |
| 808 | +\begin{center} | |
| 809 | +\begin{tabular}{@{}l l r r@{}} | |
| 810 | +\toprule | |
| 811 | +\textbf{Log.} & \textbf{Type} & \textbf{Loyer contractuel} & \textbf{Loyer marché} \\ | |
| 812 | +\midrule | |
| 813 | +1--2 & 4\textonehalf & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois \\ | |
| 814 | +3--4 & 4\textonehalf & 1~050~\$/mois & 1~150~\$/mois \\ | |
| 815 | +5--6 & 4\textonehalf & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois \\ | |
| 816 | +7--8 & 4\textonehalf & 1~150~\$/mois & 1~150~\$/mois \\ | |
| 817 | +9--10 & 3\textonehalf & 800~\$/mois & 950~\$/mois \\ | |
| 818 | +11--12 & 3\textonehalf & 950~\$/mois & 950~\$/mois \\ | |
| 819 | +\bottomrule | |
| 820 | +\end{tabular} | |
| 821 | +\end{center} | |
| 822 | +\begin{notebox}[Consigne] | |
| 823 | +Utiliser les \textbf{loyers du marché} pour le calcul du RBP. Justifier le taux d'inoccupation retenu en référençant les données SCHL pour Gatineau. | |
| 824 | +\end{notebox} | |
| 825 | +\end{frame} | |
| 826 | + | |
| 827 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Dépenses fournies} | |
| 828 | +\begin{center} | |
| 829 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{6.2cm} r@{}} | |
| 830 | +\toprule | |
| 831 | +\textbf{Poste de dépense} & \textbf{Montant annuel} \\ | |
| 832 | +\midrule | |
| 833 | +Taxes foncières & 16~500~\$ \\ | |
| 834 | +Assurances & 6~800~\$ \\ | |
| 835 | +Entretien et réparations & 7~200~\$ \\ | |
| 836 | +Énergie (espaces communs) & 3~600~\$ \\ | |
| 837 | +Gestion (5\,\% du RBE) & à calculer \\ | |
| 838 | +Conciergerie & 5~400~\$ \\ | |
| 839 | +Déneigement & 3~500~\$ \\ | |
| 840 | +Entretien paysager & 1~800~\$ \\ | |
| 841 | +Réserve de remplacement & 8~500~\$ \\ | |
| 842 | +\bottomrule | |
| 843 | +\end{tabular} | |
| 844 | +\end{center} | |
| 845 | +\end{frame} | |
| 846 | + | |
| 847 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Paramètres d'évaluation} | |
| 848 | +\begin{columns}[T] | |
| 849 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 850 | +\uqotitle{Hypothèses d'exploitation :} | |
| 851 | +\begin{itemize} | |
| 852 | + \item Taux d'inoccupation : 3,0\,\% | |
| 853 | + \item Mauvaises créances : 1,0\,\% | |
| 854 | + \item Croissance des revenus : 3,0\,\%/an | |
| 855 | + \item Croissance des dépenses : 2,5\,\%/an | |
| 856 | +\end{itemize} | |
| 857 | +\end{column} | |
| 858 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 859 | +\uqotitle{Taux et horizon :} | |
| 860 | +\begin{itemize} | |
| 861 | + \item TGA marché (cap. directe) : 5,50\,\% | |
| 862 | + \item Taux d'actualisation : 8,0\,\% | |
| 863 | + \item TGA sortie (DCF) : 5,75\,\% | |
| 864 | + \item Période de détention : 5 ans | |
| 865 | + \item Frais de vente : 3,0\,\% | |
| 866 | +\end{itemize} | |
| 867 | +\end{column} | |
| 868 | +\end{columns} | |
| 869 | +\end{frame} | |
| 870 | + | |
| 871 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Travail demandé (parties A et B)} | |
| 872 | +\begin{importbox}[Partie A --- Capitalisation directe (40\,\% de la note)] | |
| 873 | +\begin{itemize} | |
| 874 | + \item Calculer le RBP (loyers du marché), puis le RBE (inoccupation, mauvaises créances, autres revenus) | |
| 875 | + \item Détailler les dépenses d'exploitation et calculer le RNE | |
| 876 | + \item Appliquer le TGA et conclure sur la valeur | |
| 877 | +\end{itemize} | |
| 878 | +\end{importbox} | |
| 879 | +\vspace{1mm} | |
| 880 | +\begin{importbox}[Partie B --- DCF sur 5 ans (40\,\% de la note)] | |
| 881 | +\begin{itemize} | |
| 882 | + \item Projeter les RNE sur 5 ans (tableau année par année) | |
| 883 | + \item Calculer la valeur de réversion nette | |
| 884 | + \item Actualiser les flux et conclure sur la valeur | |
| 885 | +\end{itemize} | |
| 886 | +\end{importbox} | |
| 887 | +\end{frame} | |
| 888 | + | |
| 889 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Travail demandé (partie C)} | |
| 890 | +\begin{importbox}[Partie C --- Réconciliation (20\,\% de la note)] | |
| 891 | +\begin{itemize} | |
| 892 | + \item Comparer les résultats des deux méthodes | |
| 893 | + \item Justifier la pondération retenue | |
| 894 | + \item Conclure sur une valeur finale | |
| 895 | +\end{itemize} | |
| 896 | +\end{importbox} | |
| 897 | +\vspace{2mm} | |
| 898 | +\begin{notebox}[Conseil] | |
| 899 | +Présentez vos calculs sous forme de tableaux clairs. Justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours). Le tableau DCF doit montrer chaque année séparément. | |
| 900 | +\end{notebox} | |
| 901 | +\end{frame} | |
| 902 | + | |
| 903 | +\begin{frame}{Exemple guidé --- Indications de démarrage} | |
| 904 | +\begin{exbox}[Calculs préliminaires (à compléter)] | |
| 905 | +\uqotitle{RBP :} | |
| 906 | +\begin{align*} | |
| 907 | +\text{8 log.} \times 4\tfrac{1}{2} \text{ à 1~150~\$/mois} &= 8 \times 1~150 \times 12 = \text{?} \\ | |
| 908 | +\text{4 log.} \times 3\tfrac{1}{2} \text{ à 950~\$/mois} &= 4 \times 950 \times 12 = \text{?} \\ | |
| 909 | +\text{RBP total} &= \text{?} | |
| 910 | +\end{align*} | |
| 911 | +\uqotitle{Autres revenus :} | |
| 912 | +\begin{align*} | |
| 913 | +\text{Stationnement} &= 8 \times 75 \times 12 = \text{?} \\ | |
| 914 | +\text{Buanderie} &= 200 \times 12 = \text{?} | |
| 915 | +\end{align*} | |
| 916 | +\end{exbox} | |
| 917 | +\end{frame} | |
| 918 | + | |
| 919 | +% ====================================================================== | |
| 920 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 921 | +% ====================================================================== | |
| 922 | + | |
| 923 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 924 | +\begin{enumerate} | |
| 925 | + \item Le \textbf{TGA} reflète le rendement exigé par le marché; il s'extrait d'abord des \textbf{ventes comparables} | |
| 926 | + \item La \textbf{bande d'investissement} pondère la dette ($R_m$) et les fonds propres ($R_e$) | |
| 927 | + \item Le \textbf{DCF} actualise chaque flux futur et la \textbf{valeur de réversion} ($\text{RNE}_{n+1} / \text{TGA}_{\text{sortie}}$) | |
| 928 | + \item Les \textbf{multiplicateurs} (MRB, MRN) sont des outils complémentaires, non des substituts | |
| 929 | + \item L'analyse de \textbf{sensibilité} borne la valeur et expose les hypothèses critiques | |
| 930 | +\end{enumerate} | |
| 931 | +\end{frame} | |
| 932 | + | |
| 933 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 934 | +\begin{itemize} | |
| 935 | + \item Compléter le \textbf{TP3 --- méthode du revenu} (remise à la séance 13) | |
| 936 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la réconciliation et le rapport | |
| 937 | + \item Revoir les trois méthodes d'évaluation (comparaison, coût, revenu) | |
| 938 | + \item Préparer des questions pour la révision générale | |
| 939 | +\end{itemize} | |
| 940 | +\end{frame} | |
| 941 | + | |
| 942 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 943 | +\contactslide[Prochaine séance : Le rapport d'évaluation] | |
| 944 | +\end{frame} | |
| 945 | + | |
| 946 | +% ====================================================================== | |
| 947 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 948 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,ellwood1970,baumcrosby2022,desrosiers2008,rattermann2020,schl2025,schlLocatif2025,bdcTaux2026,ccq,loiTAL} | |
| 949 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 950 | +\end{frame} | |
| 951 | + | |
| 952 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance13.tex
+1115 −0
@@ -0,0 +1,1115 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 13 : Le rapport d'évaluation | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 13]{Séance 13 : Le rapport d'évaluation} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Structure et contenu selon les normes OEAQ} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Le rapport d'évaluation --- Vue d'ensemble} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 35 | +Le rapport d'évaluation est le \textbf{document écrit} par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux \textbf{Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ}. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item Document engageant la \textbf{responsabilité professionnelle} de l'évaluateur | |
| 40 | + \item Doit être \textbf{complet, clair, exact et non trompeur} | |
| 41 | + \item Constitue la preuve tangible du travail professionnel effectué | |
| 42 | + \item Doit permettre au lecteur de comprendre la démarche et de vérifier les conclusions | |
| 43 | +\end{itemize} | |
| 44 | +\end{frame} | |
| 45 | + | |
| 46 | +\begin{frame}{Structure type du rapport --- Vue d'ensemble} | |
| 47 | +\begin{center} | |
| 48 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.24cm] | |
| 49 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm] (s1) {1. Page titre}; | |
| 50 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s1] (s2) {2. Lettre de transmission}; | |
| 51 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s2] (s3) {3. Table des matières}; | |
| 52 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s3] (s4) {4. Sommaire de l'évaluation}; | |
| 53 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s4] (s5) {5. Identification du mandat}; | |
| 54 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s5] (s6) {6. Description de la propriété}; | |
| 55 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, right=1.3cm of s1] (s7) {7. Analyse du marché et utilisation optimale}; | |
| 56 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s7] (s8) {8. Application des méthodes}; | |
| 57 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s8] (s9) {9. Réconciliation et conclusion}; | |
| 58 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s9] (s10) {10. Hypothèses et conditions}; | |
| 59 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s10] (s11) {11. Certification}; | |
| 60 | +\node[uqoflow, text width=5.3cm, below=of s11] (s12) {12. Annexes}; | |
| 61 | + | |
| 62 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 63 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 64 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 65 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 66 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 67 | +\draw[uqoarrow] (s6.east) -- ++(0.6,0) |- (s7.west); | |
| 68 | +\draw[uqoarrow] (s7) -- (s8); | |
| 69 | +\draw[uqoarrow] (s8) -- (s9); | |
| 70 | +\draw[uqoarrow] (s9) -- (s10); | |
| 71 | +\draw[uqoarrow] (s10) -- (s11); | |
| 72 | +\draw[uqoarrow] (s11) -- (s12); | |
| 73 | +\end{tikzpicture} | |
| 74 | +\end{center} | |
| 75 | +\end{frame} | |
| 76 | + | |
| 77 | +\begin{frame}{Section 1 : Page titre --- Identification du bien} | |
| 78 | +\begin{itemize} | |
| 79 | + \item \textbf{Type de rapport} (complet, abrégé, restreint) | |
| 80 | + \item \textbf{Type de valeur} estimée (marchande, assurance, etc.) | |
| 81 | + \item \textbf{Adresse civique} complète de la propriété | |
| 82 | + \item Numéro de lot du cadastre du Québec | |
| 83 | + \item Municipalité et arrondissement | |
| 84 | +\end{itemize} | |
| 85 | +\end{frame} | |
| 86 | + | |
| 87 | +\begin{frame}{Section 1 : Page titre --- Dates et signataire} | |
| 88 | +\begin{itemize} | |
| 89 | + \item \textbf{Date d'évaluation} (date de valeur) | |
| 90 | + \item \textbf{Date du rapport} | |
| 91 | + \item Nom et titre de l'évaluateur (É.A.) | |
| 92 | + \item Numéro de permis OEAQ | |
| 93 | + \item Nom de la firme et coordonnées professionnelles | |
| 94 | +\end{itemize} | |
| 95 | +\vspace{1mm} | |
| 96 | +\begin{notebox}[Attention] | |
| 97 | +La date d'évaluation et la date du rapport sont souvent \textbf{différentes}. La date d'évaluation est la date à laquelle l'opinion de valeur s'applique. | |
| 98 | +\end{notebox} | |
| 99 | +\end{frame} | |
| 100 | + | |
| 101 | +\begin{frame}{Section 2 : Lettre de transmission} | |
| 102 | +\begin{importbox}[Rôle de la lettre de transmission] | |
| 103 | +Premier point de contact entre l'évaluateur et le client : elle présente formellement le rapport et résume les conclusions principales. | |
| 104 | +\end{importbox} | |
| 105 | +\vspace{2mm} | |
| 106 | +\uqotitle{Éléments essentiels :} | |
| 107 | +\begin{columns}[T] | |
| 108 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 109 | +\begin{itemize} | |
| 110 | + \item Date et destinataire (client) | |
| 111 | + \item Objet du mandat | |
| 112 | + \item Adresse et description sommaire du bien | |
| 113 | + \item Date d'évaluation et date d'inspection | |
| 114 | + \item \textbf{Conclusion de valeur} (montant) | |
| 115 | +\end{itemize} | |
| 116 | +\end{column} | |
| 117 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 118 | +\begin{itemize} | |
| 119 | + \item Référence aux hypothèses et conditions | |
| 120 | + \item Usage prévu du rapport | |
| 121 | + \item Utilisateurs visés | |
| 122 | + \item Signature de l'évaluateur (É.A.) | |
| 123 | + \item Numéro de dossier | |
| 124 | +\end{itemize} | |
| 125 | +\end{column} | |
| 126 | +\end{columns} | |
| 127 | +\end{frame} | |
| 128 | + | |
| 129 | +\begin{frame}{Section 3 : Table des matières --- Sections 1 à 8} | |
| 130 | +\begin{columns}[T] | |
| 131 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 132 | +\begin{enumerate} | |
| 133 | + \item Lettre de transmission | |
| 134 | + \item Sommaire de l'évaluation | |
| 135 | + \item Identification du mandat | |
| 136 | + \item Description du voisinage | |
| 137 | +\end{enumerate} | |
| 138 | +\end{column} | |
| 139 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 140 | +\begin{enumerate} | |
| 141 | + \setcounter{enumi}{4} | |
| 142 | + \item Description du terrain | |
| 143 | + \item Description des améliorations | |
| 144 | + \item Analyse du marché | |
| 145 | + \item Analyse de l'utilisation optimale | |
| 146 | +\end{enumerate} | |
| 147 | +\end{column} | |
| 148 | +\end{columns} | |
| 149 | +\end{frame} | |
| 150 | + | |
| 151 | +\begin{frame}{Section 3 : Table des matières --- Sections 9 à 15} | |
| 152 | +\begin{columns}[T] | |
| 153 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 154 | +\begin{enumerate} | |
| 155 | + \setcounter{enumi}{8} | |
| 156 | + \item Méthode de comparaison | |
| 157 | + \item Méthode du coût | |
| 158 | + \item Méthode du revenu | |
| 159 | + \item Réconciliation et conclusion | |
| 160 | +\end{enumerate} | |
| 161 | +\end{column} | |
| 162 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 163 | +\begin{enumerate} | |
| 164 | + \setcounter{enumi}{12} | |
| 165 | + \item Hypothèses et conditions | |
| 166 | + \item Certification | |
| 167 | + \item Annexes | |
| 168 | +\end{enumerate} | |
| 169 | +\end{column} | |
| 170 | +\end{columns} | |
| 171 | +\vspace{2mm} | |
| 172 | +\begin{notebox}[Conseil] | |
| 173 | +La table des matières doit inclure les \textbf{numéros de pages} et être mise à jour après la rédaction finale. | |
| 174 | +\end{notebox} | |
| 175 | +\end{frame} | |
| 176 | + | |
| 177 | +\begin{frame}{Section 4 : Sommaire de l'évaluation} | |
| 178 | +\begin{exbox}[Exemple --- Sommaire type] | |
| 179 | +\begin{center} | |
| 180 | +\footnotesize | |
| 181 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.2cm}@{}} | |
| 182 | +\toprule | |
| 183 | +\textbf{Élément} & \textbf{Information} \\ | |
| 184 | +\midrule | |
| 185 | +Adresse & 123, rue Principale, Gatineau (Qc) J8X 2T5 \\ | |
| 186 | +Type de propriété & Unifamiliale isolée \\ | |
| 187 | +Lot & 1~234~567, Cadastre du Québec \\ | |
| 188 | +Superficie du terrain & 7~000 pi$^2$ (env. 650 m$^2$) \\ | |
| 189 | +Année de construction & 2005 \\ | |
| 190 | +Superficie habitable & 1~776 pi$^2$ \\ | |
| 191 | +Date d'évaluation & 15 septembre 2026 \\ | |
| 192 | +Date d'inspection & 10 septembre 2026 \\ | |
| 193 | +Type de valeur & Valeur marchande \\ | |
| 194 | +\textbf{Conclusion de valeur} & \textbf{435~000~\$} \\ | |
| 195 | +\bottomrule | |
| 196 | +\end{tabular} | |
| 197 | +\end{center} | |
| 198 | +\end{exbox} | |
| 199 | +\end{frame} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{frame}{Section 5 : Identification du mandat --- Parties et usage} | |
| 202 | +\begin{defbox}[Éléments du mandat (1/2)] | |
| 203 | +\begin{itemize} | |
| 204 | + \item \textbf{Client} : nom, coordonnées, qualité (propriétaire, prêteur, avocat, etc.) | |
| 205 | + \item \textbf{Utilisateurs visés} : personnes autorisées à utiliser le rapport | |
| 206 | + \item \textbf{Usage prévu} : financement hypothécaire, litige, achat/vente, succession, etc. | |
| 207 | + \item \textbf{Type de valeur} : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, etc. | |
| 208 | +\end{itemize} | |
| 209 | +\end{defbox} | |
| 210 | +\end{frame} | |
| 211 | + | |
| 212 | +\begin{frame}{Section 5 : Identification du mandat --- Portée des travaux} | |
| 213 | +\begin{defbox}[Éléments du mandat (2/2)] | |
| 214 | +\begin{itemize} | |
| 215 | + \item \textbf{Droits évalués} : pleine propriété, copropriété divise, bail emphytéotique, etc. | |
| 216 | + \item \textbf{Date d'évaluation} : date à laquelle l'opinion de valeur s'applique | |
| 217 | + \item \textbf{Étendue des travaux} : inspection, recherches, analyses effectuées | |
| 218 | + \item \textbf{Conditions extraordinaires} ou hypothèses spéciales, le cas échéant | |
| 219 | +\end{itemize} | |
| 220 | +\end{defbox} | |
| 221 | +\end{frame} | |
| 222 | + | |
| 223 | +\begin{frame}{Section 6 : Description de la propriété --- Voisinage} | |
| 224 | +\begin{itemize} | |
| 225 | + \item Localisation géographique | |
| 226 | + \item Usages prédominants | |
| 227 | + \item Services et commodités | |
| 228 | + \item Transport et accessibilité | |
| 229 | + \item Tendances du quartier | |
| 230 | + \item Nuisances et facteurs externes | |
| 231 | +\end{itemize} | |
| 232 | +\end{frame} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{frame}{Section 6 : Description de la propriété --- Terrain} | |
| 235 | +\begin{itemize} | |
| 236 | + \item Dimensions et superficie | |
| 237 | + \item Configuration et topographie | |
| 238 | + \item Zonage et règlements d'urbanisme | |
| 239 | + \item Services municipaux | |
| 240 | + \item Servitudes et droits réels | |
| 241 | +\end{itemize} | |
| 242 | +\end{frame} | |
| 243 | + | |
| 244 | +\begin{frame}{Section 6 : Améliorations --- Bâtiment et enveloppe} | |
| 245 | +\begin{itemize} | |
| 246 | + \item Type de bâtiment et architecture | |
| 247 | + \item Année de construction et rénovations | |
| 248 | + \item Dimensions et superficies | |
| 249 | + \item Structure et fondations | |
| 250 | + \item Revêtements extérieurs | |
| 251 | + \item Toiture (type, âge, état) | |
| 252 | +\end{itemize} | |
| 253 | +\end{frame} | |
| 254 | + | |
| 255 | +\begin{frame}{Section 6 : Améliorations --- Systèmes et accessoires} | |
| 256 | +\begin{itemize} | |
| 257 | + \item Systèmes mécaniques (chauffage, plomberie, électricité) | |
| 258 | + \item Aménagement intérieur | |
| 259 | + \item État général et désuétudes | |
| 260 | + \item Améliorations locatives | |
| 261 | + \item Bâtiments accessoires (garage, remise, piscine) | |
| 262 | +\end{itemize} | |
| 263 | +\end{frame} | |
| 264 | + | |
| 265 | +\begin{frame}{Section 7 : Analyse du marché --- Volet macroéconomique} | |
| 266 | +\begin{itemize} | |
| 267 | + \item Conditions économiques générales | |
| 268 | + \item Taux d'intérêt et politique monétaire | |
| 269 | + \item Tendances démographiques | |
| 270 | + \item Emploi et revenus | |
| 271 | + \item Offre et demande immobilière | |
| 272 | + \item Délais de vente moyens | |
| 273 | +\end{itemize} | |
| 274 | +\end{frame} | |
| 275 | + | |
| 276 | +\begin{frame}{Section 7 : Analyse du marché --- Segment de marché} | |
| 277 | +\begin{itemize} | |
| 278 | + \item Type de propriété évalué | |
| 279 | + \item Territoire pertinent | |
| 280 | + \item Volume de transactions | |
| 281 | + \item Évolution des prix | |
| 282 | + \item Taux d'absorption et inventaire disponible | |
| 283 | + \item Prévisions à court terme | |
| 284 | +\end{itemize} | |
| 285 | +\vspace{1mm} | |
| 286 | +\begin{importbox}[Obligation professionnelle] | |
| 287 | +L'évaluateur doit démontrer sa \textbf{connaissance du marché} par des données vérifiables et des sources identifiées (APCIQ/Centris, SCHL, ISQ, etc.). | |
| 288 | +\end{importbox} | |
| 289 | +\end{frame} | |
| 290 | + | |
| 291 | +\begin{frame}{Section 7 (suite) : Utilisation optimale} | |
| 292 | +\begin{defbox}[Highest and Best Use] | |
| 293 | +L'utilisation optimale est l'usage \textbf{raisonnablement probable} et \textbf{légalement permis} d'un bien qui est \textbf{physiquement possible}, \textbf{financièrement faisable} et qui produit la \textbf{valeur la plus élevée}. | |
| 294 | +\end{defbox} | |
| 295 | +\vspace{2mm} | |
| 296 | +\begin{center} | |
| 297 | +\begin{tikzpicture} | |
| 298 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.4cm] (leg) | |
| 299 | + {\textbf{Légalement permis}\\Zonage, \mbox{règlements}}; | |
| 300 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.4cm, right=0.45cm of leg] (phys) | |
| 301 | + {\textbf{Physiquement possible}\\Terrain, accès}; | |
| 302 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.4cm, right=0.45cm of phys] (fin) | |
| 303 | + {\textbf{Financièrement faisable}\\Rendement positif}; | |
| 304 | +\node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.4cm, right=0.45cm of fin] (max) | |
| 305 | + {\textbf{Maximalement productif}\\Valeur la plus élevée}; | |
| 306 | + | |
| 307 | +\draw[uqoarrow] (leg) -- (phys); | |
| 308 | +\draw[uqoarrow] (phys) -- (fin); | |
| 309 | +\draw[uqoarrow] (fin) -- (max); | |
| 310 | +\end{tikzpicture} | |
| 311 | +\end{center} | |
| 312 | +\vspace{1mm} | |
| 313 | +\begin{notebox}[Double analyse] | |
| 314 | +L'analyse se fait : (1) du terrain \textbf{comme s'il était vacant} et (2) du terrain \textbf{tel qu'amélioré}. | |
| 315 | +\end{notebox} | |
| 316 | +\end{frame} | |
| 317 | + | |
| 318 | +\begin{frame}{Section 8 : Application des méthodes d'évaluation} | |
| 319 | +\begin{center} | |
| 320 | +\begin{tikzpicture} | |
| 321 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.9cm] (comp) | |
| 322 | + {\textbf{Comparaison}\\[2pt]Ventes comparables\\Ajustements\\Indication de valeur}; | |
| 323 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.9cm, right=0.6cm of comp] (cout) | |
| 324 | + {\textbf{Coût}\\[2pt]Coût de remplacement\\$-$ Dépréciation\\$+$ Terrain}; | |
| 325 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.9cm, right=0.6cm of cout] (rev) | |
| 326 | + {\textbf{Revenu}\\[2pt]RNE\\$\div$ TGA\\$=$ Valeur}; | |
| 327 | + | |
| 328 | +\node[above=0.35cm of cout, font=\small\bfseries\color{uqoOr}] | |
| 329 | + {Trois méthodes $\rightarrow$ réconciliation}; | |
| 330 | + | |
| 331 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, text width=3.8cm, minimum height=0.8cm, | |
| 332 | + font=\small\bfseries, below=0.7cm of cout] (conc) {Conclusion de valeur}; | |
| 333 | + | |
| 334 | +\draw[uqoarrow] (comp.south) |- (conc.west); | |
| 335 | +\draw[uqoarrow] (rev.south) |- (conc.east); | |
| 336 | +\draw[uqoarrow] (cout.south) -- (conc.north); | |
| 337 | +\end{tikzpicture} | |
| 338 | +\end{center} | |
| 339 | +\vspace{1mm} | |
| 340 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 341 | +Chaque méthode appliquée doit être \textbf{détaillée et justifiée}. L'évaluateur n'est pas obligé d'appliquer les trois méthodes, mais doit justifier toute omission. | |
| 342 | +\end{notebox} | |
| 343 | +\end{frame} | |
| 344 | + | |
| 345 | +\begin{frame}{Section 9 : Réconciliation} | |
| 346 | +\begin{importbox}[Processus de réconciliation] | |
| 347 | +Étape finale de l'analyse où l'évaluateur \textbf{pondère les indications de valeur} obtenues par chaque méthode pour arriver à une \textbf{conclusion unique et motivée}. | |
| 348 | +\end{importbox} | |
| 349 | +\vspace{2mm} | |
| 350 | +\uqotitle{Critères de pondération :} | |
| 351 | +\begin{columns}[T] | |
| 352 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 353 | +\begin{itemize} | |
| 354 | + \item \textbf{Pertinence} de la méthode selon le type de bien | |
| 355 | + \item \textbf{Qualité} et quantité des données utilisées | |
| 356 | + \item \textbf{Fiabilité} des ajustements effectués | |
| 357 | +\end{itemize} | |
| 358 | +\end{column} | |
| 359 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 360 | +\begin{itemize} | |
| 361 | + \item \textbf{Cohérence} des résultats entre méthodes | |
| 362 | + \item \textbf{Comportement} des acteurs typiques du marché | |
| 363 | + \item \textbf{Pratique} courante pour le segment de marché | |
| 364 | +\end{itemize} | |
| 365 | +\end{column} | |
| 366 | +\end{columns} | |
| 367 | +\end{frame} | |
| 368 | + | |
| 369 | +\begin{frame}{Section 9 : Réconciliation --- Exemple} | |
| 370 | +\begin{exbox}[Exemple --- Unifamiliale à Gatineau] | |
| 371 | +Indications de valeur : comparaison = 435~000~\$, coût = 445~000~\$. | |
| 372 | +\begin{itemize} | |
| 373 | + \item Pondération retenue : 80~\% comparaison / 20~\% coût | |
| 374 | + \item $435~000 \times 0{,}80 + 445~000 \times 0{,}20 = 437~000$ | |
| 375 | + \item \textbf{Conclusion de valeur : 437~000~\$} | |
| 376 | +\end{itemize} | |
| 377 | +\end{exbox} | |
| 378 | +\vspace{1mm} | |
| 379 | +\begin{notebox}[Mise en garde] | |
| 380 | +La réconciliation n'est pas une simple moyenne : la pondération doit être \textbf{argumentée} dans le rapport. | |
| 381 | +\end{notebox} | |
| 382 | +\end{frame} | |
| 383 | + | |
| 384 | +\begin{frame}{Section 10 : Hypothèses courantes} | |
| 385 | +\begin{defbox}[Hypothèses courantes] | |
| 386 | +\begin{itemize} | |
| 387 | + \item Les informations fournies par des tiers sont présumées exactes | |
| 388 | + \item Aucune responsabilité n'est assumée pour les vices cachés | |
| 389 | + \item Le bien est présumé libre de toute contamination environnementale | |
| 390 | + \item Le titre de propriété est présumé bon et valable | |
| 391 | + \item Le zonage actuel est présumé conforme | |
| 392 | + \item Les superficies proviennent de sources fiables, non vérifiées par arpentage | |
| 393 | +\end{itemize} | |
| 394 | +\end{defbox} | |
| 395 | +\end{frame} | |
| 396 | + | |
| 397 | +\begin{frame}{Section 10 : Conditions limitatives} | |
| 398 | +\begin{defbox}[Conditions limitatives] | |
| 399 | +\begin{itemize} | |
| 400 | + \item Le rapport est destiné exclusivement à l'usage et aux utilisateurs identifiés | |
| 401 | + \item La conclusion de valeur n'est valable qu'à la date d'évaluation | |
| 402 | + \item La responsabilité de l'évaluateur est limitée au montant des honoraires | |
| 403 | + \item Aucune partie du rapport ne peut être utilisée hors contexte | |
| 404 | +\end{itemize} | |
| 405 | +\end{defbox} | |
| 406 | +\end{frame} | |
| 407 | + | |
| 408 | +\begin{frame}{Section 11 : Certification de l'évaluateur --- Impartialité} | |
| 409 | +\begin{importbox}[Certification --- Éléments obligatoires (1/2)] | |
| 410 | +L'évaluateur certifie que : | |
| 411 | +\begin{enumerate} | |
| 412 | + \item Les faits énoncés sont \textbf{vrais et exacts} au meilleur de sa connaissance | |
| 413 | + \item Les analyses et conclusions sont \textbf{personnelles, impartiales et objectives} | |
| 414 | + \item Il n'a \textbf{aucun intérêt} présent ou futur dans le bien évalué | |
| 415 | + \item Ses honoraires \textbf{ne dépendent pas} de la conclusion de valeur | |
| 416 | +\end{enumerate} | |
| 417 | +\end{importbox} | |
| 418 | +\end{frame} | |
| 419 | + | |
| 420 | +\begin{frame}{Section 11 : Certification de l'évaluateur --- Diligence} | |
| 421 | +\begin{importbox}[Certification --- Éléments obligatoires (2/2)] | |
| 422 | +L'évaluateur certifie que : | |
| 423 | +\begin{enumerate} | |
| 424 | + \setcounter{enumi}{4} | |
| 425 | + \item Il a effectué une \textbf{inspection personnelle} du bien (ou précise la portée) | |
| 426 | + \item Personne d'autre n'a fourni d'\textbf{aide professionnelle significative} (ou nomme les collaborateurs) | |
| 427 | + \item Il respecte les \textbf{Normes de pratique professionnelle} de l'OEAQ (et, le cas échéant, le CUSPAP) | |
| 428 | + \item Il est dûment autorisé à exercer la profession au Québec | |
| 429 | +\end{enumerate} | |
| 430 | +\end{importbox} | |
| 431 | +\end{frame} | |
| 432 | + | |
| 433 | +\begin{frame}{Section 12 : Annexes obligatoires} | |
| 434 | +\begin{itemize} | |
| 435 | + \item Photographies de la propriété (extérieur, intérieur, comparables) | |
| 436 | + \item Plan de localisation et carte du voisinage | |
| 437 | + \item Certificat de localisation (si disponible) | |
| 438 | + \item Fiches des ventes comparables | |
| 439 | + \item Certificat de l'évaluateur signé | |
| 440 | + \item Qualifications et curriculum de l'évaluateur | |
| 441 | +\end{itemize} | |
| 442 | +\end{frame} | |
| 443 | + | |
| 444 | +\begin{frame}{Section 12 : Annexes complémentaires} | |
| 445 | +\begin{columns}[T] | |
| 446 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 447 | +\begin{itemize} | |
| 448 | + \item Plan d'étage et croquis | |
| 449 | + \item Extraits du rôle d'évaluation | |
| 450 | + \item Extraits du registre foncier | |
| 451 | + \item Données des offres de location | |
| 452 | +\end{itemize} | |
| 453 | +\end{column} | |
| 454 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 455 | +\begin{itemize} | |
| 456 | + \item Données des coûts de construction | |
| 457 | + \item Études environnementales | |
| 458 | + \item Rapports d'inspection | |
| 459 | + \item Documents juridiques pertinents | |
| 460 | +\end{itemize} | |
| 461 | +\end{column} | |
| 462 | +\end{columns} | |
| 463 | +\end{frame} | |
| 464 | + | |
| 465 | +% ====================================================================== | |
| 466 | +\section{Types de rapports d'évaluation} | |
| 467 | +% ====================================================================== | |
| 468 | + | |
| 469 | +\begin{frame}{Trois types de rapports --- Tableau comparatif} | |
| 470 | +\begin{center} | |
| 471 | +\small | |
| 472 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}} | |
| 473 | +\toprule | |
| 474 | +\textbf{Critère} & \textbf{Complet} & \textbf{Abrégé} & \textbf{Restreint} \\ | |
| 475 | +\midrule | |
| 476 | +Format & Narratif détaillé & Formulaire normalisé & Lettre d'opinion \\ | |
| 477 | +\addlinespace | |
| 478 | +Longueur & 30--60+ pages & 10--15 pages & 2--5 pages \\ | |
| 479 | +\addlinespace | |
| 480 | +Contenu & Analyses détaillées & Résumé des analyses & Conclusions seulement \\ | |
| 481 | +\addlinespace | |
| 482 | +Usage principal & Litige, expropriation & Financement hypothécaire & Usage interne \\ | |
| 483 | +\addlinespace | |
| 484 | +Client type & Avocats, gouvernement & Institutions financières & Propriétaire, gestionnaire \\ | |
| 485 | +\addlinespace | |
| 486 | +Coût relatif & \$\$\$ (élevé) & \$\$ (moyen) & \$ (faible) \\ | |
| 487 | +Délai & 2--6 semaines & 1--2 semaines & 2--5 jours \\ | |
| 488 | +\bottomrule | |
| 489 | +\end{tabular} | |
| 490 | +\end{center} | |
| 491 | +\end{frame} | |
| 492 | + | |
| 493 | +\begin{frame}{Rapport complet (narratif)} | |
| 494 | +\begin{columns}[T] | |
| 495 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 496 | +\uqotitle{Contenu :} | |
| 497 | +\begin{itemize} | |
| 498 | + \item Toutes les sections détaillées | |
| 499 | + \item Analyses, données et calculs présentés intégralement | |
| 500 | + \item Raisonnement de l'évaluateur exposé | |
| 501 | + \item Photographies exhaustives et annexes volumineuses | |
| 502 | +\end{itemize} | |
| 503 | +\end{column} | |
| 504 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 505 | +\uqotitle{Utilisations :} | |
| 506 | +\begin{itemize} | |
| 507 | + \item Litige devant les tribunaux, expropriation | |
| 508 | + \item Contestation de l'évaluation municipale | |
| 509 | + \item Transactions complexes, propriétés atypiques | |
| 510 | + \item Dossiers de financement majeur | |
| 511 | +\end{itemize} | |
| 512 | +\end{column} | |
| 513 | +\end{columns} | |
| 514 | +\vspace{2mm} | |
| 515 | +\begin{notebox}[Norme OEAQ] | |
| 516 | +Le rapport complet doit permettre au lecteur de \textbf{suivre et comprendre} l'intégralité du raisonnement sans avoir besoin d'informations supplémentaires. | |
| 517 | +\end{notebox} | |
| 518 | +\end{frame} | |
| 519 | + | |
| 520 | +\begin{frame}{Rapport abrégé (formulaire)} | |
| 521 | +\begin{columns}[T] | |
| 522 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 523 | +\uqotitle{Contenu :} | |
| 524 | +\begin{itemize} | |
| 525 | + \item Format de formulaire standardisé | |
| 526 | + \item Résumé des analyses et données clés | |
| 527 | + \item Grille de comparaison synthétique | |
| 528 | + \item Photographies essentielles, annexes réduites | |
| 529 | +\end{itemize} | |
| 530 | +\end{column} | |
| 531 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 532 | +\uqotitle{Utilisations :} | |
| 533 | +\begin{itemize} | |
| 534 | + \item Financement hypothécaire résidentiel, refinancement | |
| 535 | + \item Assurance hypothécaire (SCHL) | |
| 536 | + \item Transfert entre apparentés, séparation ou succession standard | |
| 537 | + \item Révision de portefeuille | |
| 538 | +\end{itemize} | |
| 539 | +\end{column} | |
| 540 | +\end{columns} | |
| 541 | +\vspace{2mm} | |
| 542 | +\begin{importbox}[Attention] | |
| 543 | +Même abrégé, le rapport doit contenir \textbf{suffisamment d'informations} pour que le lecteur comprenne la démarche. L'évaluateur conserve le même niveau de diligence. | |
| 544 | +\end{importbox} | |
| 545 | +\end{frame} | |
| 546 | + | |
| 547 | +\begin{frame}{Rapport restreint (lettre d'opinion)} | |
| 548 | +\begin{columns}[T] | |
| 549 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 550 | +\uqotitle{Contenu :} | |
| 551 | +\begin{itemize} | |
| 552 | + \item Format lettre de 2 à 5 pages | |
| 553 | + \item Identification sommaire du bien | |
| 554 | + \item Conclusion de valeur et référence aux méthodes utilisées | |
| 555 | + \item Hypothèses essentielles, sans détail des calculs | |
| 556 | +\end{itemize} | |
| 557 | +\end{column} | |
| 558 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 559 | +\uqotitle{Utilisations :} | |
| 560 | +\begin{itemize} | |
| 561 | + \item Usage interne, décision préliminaire | |
| 562 | + \item Mise à jour de valeur | |
| 563 | + \item Conseil rapide au client, fins comptables simples | |
| 564 | + \item Pré-analyse d'investissement | |
| 565 | +\end{itemize} | |
| 566 | +\end{column} | |
| 567 | +\end{columns} | |
| 568 | +\vspace{2mm} | |
| 569 | +\begin{importbox}[Restriction d'usage] | |
| 570 | +Le rapport restreint doit indiquer clairement son \textbf{usage limité} : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient \textbf{pas} à un litige ou à un financement. | |
| 571 | +\end{importbox} | |
| 572 | +\end{frame} | |
| 573 | + | |
| 574 | +\begin{frame}{Choix du type de rapport --- Arbre décisionnel} | |
| 575 | +\begin{center} | |
| 576 | +\begin{tikzpicture} | |
| 577 | +\node[uqoflow, text width=4.5cm, minimum height=0.9cm] (q1) | |
| 578 | + {Usage en litige ou expropriation?}; | |
| 579 | +\node[uqocard, draw=uqoVert, text width=2.9cm, minimum height=0.9cm, | |
| 580 | + font=\small\bfseries, right=2.6cm of q1] (r1) {Rapport complet}; | |
| 581 | +\node[uqoflow, text width=4.5cm, minimum height=0.9cm, below=0.68cm of q1] (q2) | |
| 582 | + {Financement hypothécaire?}; | |
| 583 | +\node[uqocard, draw=uqoVert, text width=2.9cm, minimum height=0.9cm, | |
| 584 | + font=\small\bfseries, right=2.6cm of q2] (r2) {Rapport abrégé}; | |
| 585 | +\node[uqocard, draw=uqoVert, text width=2.9cm, minimum height=0.9cm, | |
| 586 | + font=\small\bfseries, below=0.68cm of q2] (r3) {Rapport restreint}; | |
| 587 | + | |
| 588 | +\draw[uqoarrow] (q1) -- node[above, font=\scriptsize\itshape] {Oui} (r1); | |
| 589 | +\draw[uqoarrow] (q1) -- node[right, font=\scriptsize\itshape] {Non} (q2); | |
| 590 | +\draw[uqoarrow] (q2) -- node[above, font=\scriptsize\itshape] {Oui} (r2); | |
| 591 | +\draw[uqoarrow] (q2) -- node[right, font=\scriptsize\itshape] {Non} (r3); | |
| 592 | +\end{tikzpicture} | |
| 593 | +\end{center} | |
| 594 | +\vspace{1mm} | |
| 595 | +\begin{notebox}[Note] | |
| 596 | +Le choix du type de rapport doit être convenu avec le client \textbf{avant} le début des travaux et documenté dans la lettre de mandat. | |
| 597 | +\end{notebox} | |
| 598 | +\end{frame} | |
| 599 | + | |
| 600 | +% ====================================================================== | |
| 601 | +\section{Rédaction et présentation du rapport} | |
| 602 | +% ====================================================================== | |
| 603 | + | |
| 604 | +\begin{frame}{Qualités essentielles --- Clarté et objectivité} | |
| 605 | +\begin{columns}[T] | |
| 606 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 607 | +\begin{defbox}[Clarté] | |
| 608 | +\begin{itemize} | |
| 609 | + \item Vocabulaire précis et accessible | |
| 610 | + \item Phrases courtes et directes | |
| 611 | + \item Structure logique et séquentielle | |
| 612 | + \item Titres et sous-titres explicites | |
| 613 | + \item Éviter le jargon excessif | |
| 614 | +\end{itemize} | |
| 615 | +\end{defbox} | |
| 616 | +\end{column} | |
| 617 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 618 | +\begin{defbox}[Objectivité] | |
| 619 | +\begin{itemize} | |
| 620 | + \item Ton neutre et impartial | |
| 621 | + \item Faits vérifiables et sourcés | |
| 622 | + \item Absence de biais ou d'influence | |
| 623 | + \item Présentation équilibrée des arguments | |
| 624 | +\end{itemize} | |
| 625 | +\end{defbox} | |
| 626 | +\end{column} | |
| 627 | +\end{columns} | |
| 628 | +\end{frame} | |
| 629 | + | |
| 630 | +\begin{frame}{Qualités essentielles --- Précision et cohérence} | |
| 631 | +\begin{columns}[T] | |
| 632 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 633 | +\begin{defbox}[Précision] | |
| 634 | +\begin{itemize} | |
| 635 | + \item Données exactes et vérifiées | |
| 636 | + \item Sources identifiées | |
| 637 | + \item Calculs reproductibles | |
| 638 | + \item Superficies et dimensions exactes | |
| 639 | + \item Dates précises | |
| 640 | +\end{itemize} | |
| 641 | +\end{defbox} | |
| 642 | +\end{column} | |
| 643 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 644 | +\begin{defbox}[Cohérence] | |
| 645 | +\begin{itemize} | |
| 646 | + \item Uniformité de la terminologie | |
| 647 | + \item Concordance des données | |
| 648 | + \item Logique entre les sections | |
| 649 | + \item Format et style constants | |
| 650 | +\end{itemize} | |
| 651 | +\end{defbox} | |
| 652 | +\end{column} | |
| 653 | +\end{columns} | |
| 654 | +\end{frame} | |
| 655 | + | |
| 656 | +\begin{frame}{Erreurs courantes --- Contenu} | |
| 657 | +\begin{importbox}[Erreurs de contenu à éviter] | |
| 658 | +\begin{itemize} | |
| 659 | + \item Données incohérentes entre sections | |
| 660 | + \item Comparables non pertinents ou trop anciens | |
| 661 | + \item Ajustements non justifiés | |
| 662 | + \item Omission de l'analyse d'utilisation optimale | |
| 663 | + \item Réconciliation insuffisante (simple moyenne) | |
| 664 | + \item Absence de données de marché récentes | |
| 665 | +\end{itemize} | |
| 666 | +\end{importbox} | |
| 667 | +\end{frame} | |
| 668 | + | |
| 669 | +\begin{frame}{Erreurs courantes --- Forme} | |
| 670 | +\begin{importbox}[Erreurs de forme à éviter] | |
| 671 | +\begin{itemize} | |
| 672 | + \item Fautes d'orthographe et de grammaire | |
| 673 | + \item Adresse ou description erronée | |
| 674 | + \item Photos incorrectes ou manquantes | |
| 675 | + \item Numérotation des pages incorrecte | |
| 676 | + \item Copier-coller d'un ancien rapport non corrigé | |
| 677 | + \item Certification non signée; date d'évaluation manquante ou erronée | |
| 678 | +\end{itemize} | |
| 679 | +\end{importbox} | |
| 680 | +\end{frame} | |
| 681 | + | |
| 682 | +\begin{frame}{Présentation visuelle --- Mise en page et photos} | |
| 683 | +\begin{columns}[T] | |
| 684 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 685 | +\uqotitle{Mise en page :} | |
| 686 | +\begin{itemize} | |
| 687 | + \item Police professionnelle et lisible, 11--12 pts pour le texte | |
| 688 | + \item Marges uniformes (env. 1 po) | |
| 689 | + \item Numérotation des pages | |
| 690 | + \item En-tête (n$^{\circ}$ de dossier) et pied de page (nom de la firme) | |
| 691 | +\end{itemize} | |
| 692 | +\end{column} | |
| 693 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 694 | +\uqotitle{Photographies :} | |
| 695 | +\begin{itemize} | |
| 696 | + \item Qualité HD, datées et légendées | |
| 697 | + \item Façade, arrière et côtés | |
| 698 | + \item Pièces principales et déficiences observées | |
| 699 | + \item Comparables (façade) | |
| 700 | +\end{itemize} | |
| 701 | +\end{column} | |
| 702 | +\end{columns} | |
| 703 | +\end{frame} | |
| 704 | + | |
| 705 | +\begin{frame}{Présentation visuelle --- Tableaux et organisation} | |
| 706 | +\begin{columns}[T] | |
| 707 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 708 | +\uqotitle{Tableaux et graphiques :} | |
| 709 | +\begin{itemize} | |
| 710 | + \item Grille des comparables et tableaux de calcul lisibles | |
| 711 | + \item Graphiques de tendances de marché | |
| 712 | + \item Carte de localisation annotée | |
| 713 | + \item Plan d'étage si disponible | |
| 714 | +\end{itemize} | |
| 715 | +\end{column} | |
| 716 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 717 | +\uqotitle{Organisation :} | |
| 718 | +\begin{itemize} | |
| 719 | + \item Sections clairement délimitées, numérotation cohérente | |
| 720 | + \item Renvois internes précis | |
| 721 | + \item Annexes numérotées et référencées | |
| 722 | + \item Reliure professionnelle (rapport complet) | |
| 723 | +\end{itemize} | |
| 724 | +\end{column} | |
| 725 | +\end{columns} | |
| 726 | +\end{frame} | |
| 727 | + | |
| 728 | +\begin{frame}{Contrôle de qualité --- Exactitude des données} | |
| 729 | +\begin{exbox}[Liste de vérification avant remise (1/2)] | |
| 730 | +\begin{columns}[T] | |
| 731 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 732 | +\begin{itemize} | |
| 733 | + \item[$\square$] Adresse et description exactes | |
| 734 | + \item[$\square$] Dates correctes (évaluation, inspection, rapport) | |
| 735 | + \item[$\square$] Nom du client et usage corrects | |
| 736 | + \item[$\square$] Données cohérentes dans tout le rapport | |
| 737 | +\end{itemize} | |
| 738 | +\end{column} | |
| 739 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 740 | +\begin{itemize} | |
| 741 | + \item[$\square$] Calculs vérifiés et reproductibles | |
| 742 | + \item[$\square$] Sources identifiées pour toutes les données | |
| 743 | + \item[$\square$] Photographies correctes et datées | |
| 744 | +\end{itemize} | |
| 745 | +\end{column} | |
| 746 | +\end{columns} | |
| 747 | +\end{exbox} | |
| 748 | +\end{frame} | |
| 749 | + | |
| 750 | +\begin{frame}{Contrôle de qualité --- Analyse et forme} | |
| 751 | +\begin{exbox}[Liste de vérification avant remise (2/2)] | |
| 752 | +\begin{columns}[T] | |
| 753 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 754 | +\begin{itemize} | |
| 755 | + \item[$\square$] Comparables pertinents et récents | |
| 756 | + \item[$\square$] Ajustements justifiés | |
| 757 | + \item[$\square$] Réconciliation argumentée | |
| 758 | + \item[$\square$] Hypothèses et conditions complètes | |
| 759 | +\end{itemize} | |
| 760 | +\end{column} | |
| 761 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 762 | +\begin{itemize} | |
| 763 | + \item[$\square$] Certification signée | |
| 764 | + \item[$\square$] Table des matières à jour | |
| 765 | + \item[$\square$] Orthographe et grammaire vérifiées | |
| 766 | + \item[$\square$] Mise en page uniforme | |
| 767 | +\end{itemize} | |
| 768 | +\end{column} | |
| 769 | +\end{columns} | |
| 770 | +\end{exbox} | |
| 771 | +\end{frame} | |
| 772 | + | |
| 773 | +% ====================================================================== | |
| 774 | +\section{Conformité légale et déontologique} | |
| 775 | +% ====================================================================== | |
| 776 | + | |
| 777 | +\begin{frame}{Cadre déontologique --- Code de déontologie de l'OEAQ} | |
| 778 | +\begin{importbox}[Obligations clés (Code de déontologie, RLRQ, c.~C-26, r.~123)] | |
| 779 | +\begin{itemize} | |
| 780 | + \item Exercer la profession avec \textbf{compétence, intégrité et objectivité} | |
| 781 | + \item \textbf{S'abstenir d'exercer} dans des situations de conflit d'intérêts | |
| 782 | + \item Ne jamais fixer les honoraires en \textbf{fonction de la valeur} conclue | |
| 783 | + \item Informer le client de tout \textbf{facteur susceptible d'affecter} la valeur | |
| 784 | + \item Ne pas permettre que le rapport soit utilisé de façon \textbf{trompeuse} | |
| 785 | + \item Préserver le \textbf{secret professionnel} | |
| 786 | +\end{itemize} | |
| 787 | +\end{importbox} | |
| 788 | +\end{frame} | |
| 789 | + | |
| 790 | +\begin{frame}{Obligations de divulgation} | |
| 791 | +\begin{defbox}[L'évaluateur doit divulguer :] | |
| 792 | +\begin{columns}[T] | |
| 793 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 794 | +\begin{itemize} | |
| 795 | + \item Tout \textbf{intérêt personnel} dans le bien ou le résultat | |
| 796 | + \item Toute \textbf{relation d'affaires} avec les parties impliquées | |
| 797 | + \item Les \textbf{limites de sa compétence} relativement au mandat | |
| 798 | + \item Les \textbf{hypothèses extraordinaires} ou conditions inhabituelles | |
| 799 | +\end{itemize} | |
| 800 | +\end{column} | |
| 801 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 802 | +\begin{itemize} | |
| 803 | + \item Toute \textbf{aide professionnelle} significative reçue d'un tiers | |
| 804 | + \item Tout \textbf{écart} par rapport aux Normes de pratique professionnelle | |
| 805 | + \item Les \textbf{évaluations antérieures} du même bien (3 dernières années) | |
| 806 | +\end{itemize} | |
| 807 | +\end{column} | |
| 808 | +\end{columns} | |
| 809 | +\end{defbox} | |
| 810 | +\vspace{1mm} | |
| 811 | +{\small\textbf{Sanction :} le défaut de divulgation peut entraîner des sanctions disciplinaires : réprimande, amende, suspension ou radiation.} | |
| 812 | +\end{frame} | |
| 813 | + | |
| 814 | +\begin{frame}{Indépendance de l'évaluateur} | |
| 815 | +\begin{importbox}[Indépendance] | |
| 816 | +\uqotitle{L'évaluateur doit être :} | |
| 817 | +\begin{itemize} | |
| 818 | + \item Libre de toute \textbf{pression} du client | |
| 819 | + \item Libre de tout \textbf{intérêt financier} dans le bien | |
| 820 | + \item Libre de toute \textbf{influence} sur la conclusion | |
| 821 | + \item Indépendant du courtier, du prêteur, du vendeur et de l'acheteur | |
| 822 | +\end{itemize} | |
| 823 | +\vspace{1mm} | |
| 824 | +\uqoalert{Les honoraires ne doivent JAMAIS être conditionnels à la conclusion de valeur.} | |
| 825 | +\end{importbox} | |
| 826 | +\end{frame} | |
| 827 | + | |
| 828 | +\begin{frame}{Impartialité de l'évaluateur} | |
| 829 | +\begin{defbox}[Manifestations concrètes] | |
| 830 | +\begin{itemize} | |
| 831 | + \item Analyse objective des données | |
| 832 | + \item Présentation équilibrée des forces et faiblesses | |
| 833 | + \item Aucune prédétermination du résultat | |
| 834 | + \item Utilisation de données vérifiables | |
| 835 | + \item Conclusion cohérente avec l'analyse | |
| 836 | + \item Pas de « complaisance » envers le client | |
| 837 | +\end{itemize} | |
| 838 | +\end{defbox} | |
| 839 | +\end{frame} | |
| 840 | + | |
| 841 | +\begin{frame}{Conservation des dossiers} | |
| 842 | +\begin{defbox}[Exigence de conservation] | |
| 843 | +Le dossier doit être conservé \textbf{au moins 5 ans} (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou \textbf{électronique sécurisé}. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale de conservation. | |
| 844 | +\end{defbox} | |
| 845 | +\vspace{2mm} | |
| 846 | +\uqotitle{Contenu du dossier :} | |
| 847 | +\begin{columns}[T] | |
| 848 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 849 | +\begin{itemize} | |
| 850 | + \item Copie intégrale signée du rapport | |
| 851 | + \item Notes de travail, calculs et analyses | |
| 852 | + \item Données brutes (fiches de comparables, données de marché) | |
| 853 | +\end{itemize} | |
| 854 | +\end{column} | |
| 855 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 856 | +\begin{itemize} | |
| 857 | + \item Correspondance avec le client et les tiers | |
| 858 | + \item Photographies prises lors de l'inspection | |
| 859 | + \item Lettre de mandat signée | |
| 860 | +\end{itemize} | |
| 861 | +\end{column} | |
| 862 | +\end{columns} | |
| 863 | +\end{frame} | |
| 864 | + | |
| 865 | +\begin{frame}{Conformité aux normes --- CUSPAP (Canada)} | |
| 866 | +\begin{defbox}[CUSPAP --- \textit{Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}] | |
| 867 | +\begin{itemize} | |
| 868 | + \item Normes publiées par l'\textbf{AIC} (Appraisal Institute of Canada) | |
| 869 | + \item Édition \textbf{2026}, en vigueur le \textbf{1\ier{} avril 2026} | |
| 870 | + \item Règles obligatoires et lignes directrices (commentaires) | |
| 871 | + \item Couvrent tous les types de biens et de mandats | |
| 872 | + \item Référence courante au Canada pour la rédaction des rapports | |
| 873 | +\end{itemize} | |
| 874 | +\end{defbox} | |
| 875 | +\end{frame} | |
| 876 | + | |
| 877 | +\begin{frame}{Conformité aux normes --- USPAP (États-Unis)} | |
| 878 | +\begin{defbox}[USPAP --- \textit{Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}] | |
| 879 | +\begin{itemize} | |
| 880 | + \item Normes publiées par \textbf{The Appraisal Foundation} | |
| 881 | + \item Édition \textbf{2024}, sans date d'expiration (cycle ouvert) | |
| 882 | + \item Standards 1 et 2 : analyse et rapport en évaluation immobilière | |
| 883 | + \item Règles d'éthique, de compétence et de confidentialité | |
| 884 | + \item Influence marquée sur les normes canadiennes | |
| 885 | +\end{itemize} | |
| 886 | +\end{defbox} | |
| 887 | +\begin{notebox}[Au Québec] | |
| 888 | +Le membre de l'OEAQ demeure d'abord tenu à \textbf{ses normes} et à son \textbf{Code de déontologie} (C-26, r.~123); un double membre OEAQ/AIC doit satisfaire aux \textbf{deux référentiels}. | |
| 889 | +\end{notebox} | |
| 890 | +\end{frame} | |
| 891 | + | |
| 892 | +\begin{frame}{Responsabilité civile} | |
| 893 | +\begin{importbox}[Responsabilité civile de l'évaluateur] | |
| 894 | +\begin{itemize} | |
| 895 | + \item Obligation de moyens (diligence raisonnable) | |
| 896 | + \item Dommages causés par négligence | |
| 897 | + \item Erreur dans l'estimation de valeur | |
| 898 | + \item Information incomplète ou erronée | |
| 899 | + \item Assurance responsabilité professionnelle \textbf{obligatoire} | |
| 900 | +\end{itemize} | |
| 901 | +\end{importbox} | |
| 902 | +\end{frame} | |
| 903 | + | |
| 904 | +\begin{frame}{Responsabilité disciplinaire} | |
| 905 | +\begin{importbox}[Processus disciplinaire] | |
| 906 | +\begin{itemize} | |
| 907 | + \item Plainte au \textbf{syndic} de l'OEAQ | |
| 908 | + \item Enquête, puis audition devant le \textbf{conseil de discipline} | |
| 909 | + \item Sanctions possibles : | |
| 910 | + \begin{itemize} | |
| 911 | + \item Réprimande | |
| 912 | + \item Amende (montants prévus par le Code des professions) | |
| 913 | + \item Suspension temporaire ou radiation | |
| 914 | + \end{itemize} | |
| 915 | +\end{itemize} | |
| 916 | +\end{importbox} | |
| 917 | +\end{frame} | |
| 918 | + | |
| 919 | +% ====================================================================== | |
| 920 | +\section{Exemples québécois} | |
| 921 | +% ====================================================================== | |
| 922 | + | |
| 923 | +\begin{frame}{Exemple --- Sommaire type (Gatineau) : identification} | |
| 924 | +\begin{exbox}[Sommaire --- Unifamiliale, 456, boul. Gréber, Gatineau] | |
| 925 | +\begin{center} | |
| 926 | +\small | |
| 927 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{6.8cm}@{}} | |
| 928 | +\toprule | |
| 929 | +\textbf{Élément} & \textbf{Détails} \\ | |
| 930 | +\midrule | |
| 931 | +Type de propriété & Unifamiliale isolée, 2 étages \\ | |
| 932 | +Lot & 3~456~789, Cadastre du Québec \\ | |
| 933 | +Superficie du terrain & 7~750 pi$^2$ (720 m$^2$) \\ | |
| 934 | +Année de construction & 2010 \\ | |
| 935 | +Superficie habitable & 1~991 pi$^2$ \\ | |
| 936 | +Sous-sol & Aménagé à 75~\% \\ | |
| 937 | +Garage & Double, attaché \\ | |
| 938 | +\bottomrule | |
| 939 | +\end{tabular} | |
| 940 | +\end{center} | |
| 941 | +\end{exbox} | |
| 942 | +\end{frame} | |
| 943 | + | |
| 944 | +\begin{frame}{Exemple --- Sommaire type (Gatineau) : évaluation} | |
| 945 | +\begin{exbox}[Sommaire --- Unifamiliale, 456, boul. Gréber, Gatineau (suite)] | |
| 946 | +\begin{center} | |
| 947 | +\small | |
| 948 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{6.8cm}@{}} | |
| 949 | +\toprule | |
| 950 | +\textbf{Élément} & \textbf{Détails} \\ | |
| 951 | +\midrule | |
| 952 | +Zonage & R-2 (résidentiel faible densité) \\ | |
| 953 | +Évaluation municipale (rôle 2025) & 385~000~\$ \\ | |
| 954 | +Date d'évaluation & 15 septembre 2026 \\ | |
| 955 | +Méthodes appliquées & Comparaison et coût \\ | |
| 956 | +\textbf{Valeur marchande conclue} & \textbf{465~000~\$} \\ | |
| 957 | +\bottomrule | |
| 958 | +\end{tabular} | |
| 959 | +\end{center} | |
| 960 | +\end{exbox} | |
| 961 | +\end{frame} | |
| 962 | + | |
| 963 | +\begin{frame}{Exemple --- Certification OEAQ} | |
| 964 | +\begin{exbox}[Extrait de certification] | |
| 965 | +\small | |
| 966 | +Je soussigné(e), \textbf{[Nom de l'évaluateur], É.A.}, certifie que : | |
| 967 | +\begin{enumerate} | |
| 968 | + \item À ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts; | |
| 969 | + \item Les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives; | |
| 970 | + \item Je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport, et je n'ai aucun intérêt personnel relativement aux parties en cause; | |
| 971 | +\end{enumerate} | |
| 972 | +\end{exbox} | |
| 973 | +\end{frame} | |
| 974 | + | |
| 975 | +\begin{frame}{Exemple --- Certification OEAQ (suite)} | |
| 976 | +\begin{exbox}[Extrait de certification (suite)] | |
| 977 | +\small | |
| 978 | +\begin{enumerate} | |
| 979 | + \setcounter{enumi}{3} | |
| 980 | + \item Ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ni à un événement découlant de l'analyse; | |
| 981 | + \item J'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le \textbf{[date]}; | |
| 982 | + \item Ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. | |
| 983 | +\end{enumerate} | |
| 984 | +\vspace{1mm} | |
| 985 | +\hfill Signature : \_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ \quad Date : \_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ | |
| 986 | + | |
| 987 | +\hfill \textbf{[Nom]}, É.A. --- Permis OEAQ n$^{\circ}$ \_\_\_\_\_\_ | |
| 988 | +\end{exbox} | |
| 989 | +\end{frame} | |
| 990 | + | |
| 991 | +\begin{frame}{Exemple --- Hypothèses et conditions limitatives} | |
| 992 | +\begin{exbox}[Extrait type --- Hypothèses] | |
| 993 | +\small | |
| 994 | +\begin{enumerate} | |
| 995 | + \item Le titre de propriété est présumé bon et valable, libre de toute charge non mentionnée. | |
| 996 | + \item La propriété est présumée conforme à la réglementation municipale en vigueur, incluant le zonage. | |
| 997 | + \item Aucun relevé de mesurage n'a été effectué; les dimensions et superficies sont tirées du certificat de localisation et du rôle d'évaluation. | |
| 998 | + \item Aucune expertise environnementale n'a été réalisée; le terrain est présumé exempt de contamination. | |
| 999 | + \item La propriété a été inspectée visuellement; aucun test destructif n'a été effectué sur la structure ou les systèmes mécaniques. | |
| 1000 | +\end{enumerate} | |
| 1001 | +\end{exbox} | |
| 1002 | +\end{frame} | |
| 1003 | + | |
| 1004 | +\begin{frame}{Exemple --- Hypothèses et conditions limitatives (suite)} | |
| 1005 | +\begin{exbox}[Extrait type --- Conditions limitatives] | |
| 1006 | +\small | |
| 1007 | +\begin{enumerate} | |
| 1008 | + \setcounter{enumi}{5} | |
| 1009 | + \item Ce rapport est destiné exclusivement au client identifié, pour l'usage prévu. | |
| 1010 | + \item La conclusion de valeur n'est valable qu'à la date d'évaluation indiquée. | |
| 1011 | + \item La responsabilité de l'évaluateur est limitée au montant de ses honoraires. | |
| 1012 | + \item Toute reproduction partielle du rapport est interdite sans l'autorisation écrite de l'évaluateur. | |
| 1013 | +\end{enumerate} | |
| 1014 | +\end{exbox} | |
| 1015 | +\end{frame} | |
| 1016 | + | |
| 1017 | +\begin{frame}{Checklist de conformité --- Sections du rapport} | |
| 1018 | +\begin{exbox}[Sections à vérifier] | |
| 1019 | +\begin{columns}[T] | |
| 1020 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1021 | +\begin{itemize} | |
| 1022 | + \item[$\square$] Page titre complète | |
| 1023 | + \item[$\square$] Lettre de transmission signée | |
| 1024 | + \item[$\square$] Table des matières à jour | |
| 1025 | + \item[$\square$] Sommaire de l'évaluation | |
| 1026 | + \item[$\square$] Identification du mandat | |
| 1027 | +\end{itemize} | |
| 1028 | +\end{column} | |
| 1029 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1030 | +\begin{itemize} | |
| 1031 | + \item[$\square$] Description du voisinage | |
| 1032 | + \item[$\square$] Description du terrain | |
| 1033 | + \item[$\square$] Description des améliorations | |
| 1034 | + \item[$\square$] Analyse du marché | |
| 1035 | + \item[$\square$] Utilisation optimale | |
| 1036 | +\end{itemize} | |
| 1037 | +\end{column} | |
| 1038 | +\end{columns} | |
| 1039 | +\end{exbox} | |
| 1040 | +\end{frame} | |
| 1041 | + | |
| 1042 | +\begin{frame}{Checklist de conformité --- Analyse et annexes} | |
| 1043 | +\begin{exbox}[Analyse, conformité et annexes] | |
| 1044 | +\begin{columns}[T] | |
| 1045 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1046 | +\begin{itemize} | |
| 1047 | + \item[$\square$] Méthode(s) d'évaluation appliquée(s) | |
| 1048 | + \item[$\square$] Réconciliation et conclusion | |
| 1049 | + \item[$\square$] Hypothèses et conditions | |
| 1050 | + \item[$\square$] Certification signée | |
| 1051 | + \item[$\square$] Qualifications de l'évaluateur | |
| 1052 | +\end{itemize} | |
| 1053 | +\end{column} | |
| 1054 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1055 | +\begin{itemize} | |
| 1056 | + \item[$\square$] Photographies datées | |
| 1057 | + \item[$\square$] Plan de localisation | |
| 1058 | + \item[$\square$] Fiches des comparables | |
| 1059 | + \item[$\square$] Conformité au Code de déontologie | |
| 1060 | + \item[$\square$] Conformité aux Normes de l'OEAQ (et au CUSPAP, le cas échéant) | |
| 1061 | +\end{itemize} | |
| 1062 | +\end{column} | |
| 1063 | +\end{columns} | |
| 1064 | +\end{exbox} | |
| 1065 | +\end{frame} | |
| 1066 | + | |
| 1067 | +% ====================================================================== | |
| 1068 | +\section{Résumé et préparation} | |
| 1069 | +% ====================================================================== | |
| 1070 | + | |
| 1071 | +\begin{frame}{Vérification rapide} | |
| 1072 | +\begin{quizbox}[Testez vos connaissances] | |
| 1073 | +\begin{enumerate} | |
| 1074 | + \item Quel type de rapport convient à un financement hypothécaire résidentiel courant? | |
| 1075 | + \item Les honoraires peuvent-ils être fixés en pourcentage de la valeur conclue? | |
| 1076 | + \item Pendant combien de temps le dossier d'évaluation doit-il être conservé? | |
| 1077 | +\end{enumerate} | |
| 1078 | +\end{quizbox} | |
| 1079 | +\vspace{2mm} | |
| 1080 | +{\small\textit{Réponses : 1. Le rapport abrégé (formulaire) --- 2. Jamais : les honoraires ne peuvent dépendre de la conclusion --- 3. Au moins 5 ans (Règlement de l'OEAQ sur la tenue des dossiers).}} | |
| 1081 | +\end{frame} | |
| 1082 | + | |
| 1083 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | |
| 1084 | +\begin{enumerate} | |
| 1085 | + \item Le rapport est le \textbf{produit livrable} principal de l'évaluateur | |
| 1086 | + \item Sa structure suit les \textbf{Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ} | |
| 1087 | + \item Trois types de rapports existent selon \textbf{l'usage prévu} | |
| 1088 | + \item La rédaction exige \textbf{clarté, objectivité, précision et cohérence} | |
| 1089 | + \item La conformité \textbf{déontologique} est non négociable | |
| 1090 | + \item La \textbf{certification} engage la responsabilité personnelle de l'évaluateur | |
| 1091 | +\end{enumerate} | |
| 1092 | +\end{frame} | |
| 1093 | + | |
| 1094 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | |
| 1095 | +\begin{itemize} | |
| 1096 | + \item Révision générale des séances 1 à 13 | |
| 1097 | + \item Préparer les formules clés (comparaison, coût, revenu) | |
| 1098 | + \item Revoir les trois méthodes d'évaluation | |
| 1099 | + \item Apporter une calculatrice | |
| 1100 | + \item Préparer vos questions pour la révision | |
| 1101 | + \item \textbf{Rappel :} remise du TP3 --- méthode du revenu (10~\%) aujourd'hui | |
| 1102 | +\end{itemize} | |
| 1103 | +\end{frame} | |
| 1104 | + | |
| 1105 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1106 | +\contactslide[Prochaine séance : Révision générale et cas intégrateurs] | |
| 1107 | +\end{frame} | |
| 1108 | + | |
| 1109 | +% ====================================================================== | |
| 1110 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1111 | +\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,codeProfessions,cuspap2024,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,ccq,fcOEAQ,oeaqSite} | |
| 1112 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1113 | +\end{frame} | |
| 1114 | + | |
| 1115 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance14.tex
+1211 −0
@@ -0,0 +1,1211 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 14 : Révision générale et cas intégrateurs | |
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1003 --- Séance 14]{Séance 14 : Révision générale\texorpdfstring{\\}{ }et cas intégrateurs} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Automne 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Cas intégrateur : évaluation complète} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Cas intégrateur --- L'immeuble sujet} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Immeuble mixte --- 250, boul. Saint-Joseph, Gatineau (Qc)] | |
| 35 | +\begin{itemize} | |
| 36 | + \item Lot 2~345~678, Cadastre du Québec --- zonage C-2 (commercial et résidentiel) | |
| 37 | + \item Terrain : 800 m$^2$ (20 m $\times$ 40 m) | |
| 38 | + \item Superficie totale brute : 980 m$^2$ | |
| 39 | + \item Année de construction : 2008 --- état bon, entretien régulier | |
| 40 | + \item Valeur au rôle 2026--2028 : 1~450~000~\$ | |
| 41 | +\end{itemize} | |
| 42 | +\end{defbox} | |
| 43 | +\vspace{1mm} | |
| 44 | +\begin{notebox}[Unités du cas] | |
| 45 | +Le cas est présenté en \textbf{unités métriques} (1 m$^2$ $\approx$ 10,76 pi$^2$), contrairement aux ateliers présentés en pi$^2$ : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise. | |
| 46 | +\end{notebox} | |
| 47 | +\end{frame} | |
| 48 | + | |
| 49 | +\begin{frame}{Cas intégrateur --- Composition de l'immeuble} | |
| 50 | +\begin{itemize} | |
| 51 | + \item \textbf{RDC} : 2 locaux commerciaux (total 220 m$^2$) | |
| 52 | + \item \textbf{2\textsuperscript{e} étage} : 4 logements 4$\frac{1}{2}$ de 80 m$^2$ chacun | |
| 53 | + \item \textbf{3\textsuperscript{e} étage} : 4 logements 3$\frac{1}{2}$ de 65 m$^2$ chacun | |
| 54 | + \item Stationnement arrière : 12 places | |
| 55 | + \item Buanderie commune et rangement au sous-sol | |
| 56 | +\end{itemize} | |
| 57 | +\vspace{1mm} | |
| 58 | +\begin{notebox}[Mandat] | |
| 59 | +Estimer la \textbf{valeur marchande} de l'immeuble en date de décembre 2026, en appliquant les trois méthodes puis en réconciliant les indications. | |
| 60 | +\end{notebox} | |
| 61 | +\end{frame} | |
| 62 | + | |
| 63 | +\begin{frame}{Description --- Structure, enveloppe et systèmes} | |
| 64 | +\begin{columns}[T] | |
| 65 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 66 | +\uqotitle{Structure et enveloppe :} | |
| 67 | +\begin{itemize} | |
| 68 | + \item Fondations : béton coulé | |
| 69 | + \item Structure : acier et béton | |
| 70 | + \item Revêtement : brique | |
| 71 | + \item Toiture : membrane élastomère (2020) | |
| 72 | + \item Fenêtres : PVC double vitrage (d'origine, 2008) | |
| 73 | +\end{itemize} | |
| 74 | +\end{column} | |
| 75 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 76 | +\uqotitle{Systèmes mécaniques :} | |
| 77 | +\begin{itemize} | |
| 78 | + \item Chauffage : gaz naturel (chaudière 2018) | |
| 79 | + \item Plomberie : cuivre, bon état | |
| 80 | + \item Électricité : 600 A, conforme | |
| 81 | + \item Ventilation commerciale : fonctionnelle | |
| 82 | +\end{itemize} | |
| 83 | +\end{column} | |
| 84 | +\end{columns} | |
| 85 | +\end{frame} | |
| 86 | + | |
| 87 | +\begin{frame}{Description --- Locaux commerciaux et logements} | |
| 88 | +\begin{columns}[T] | |
| 89 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 90 | +\uqotitle{Locaux commerciaux (RDC) :} | |
| 91 | +\begin{itemize} | |
| 92 | + \item Local A : 120 m$^2$ --- clinique dentaire | |
| 93 | + \item Local B : 100 m$^2$ --- bureau comptable | |
| 94 | + \item Vitrines donnant sur le boulevard | |
| 95 | + \item Entrées indépendantes | |
| 96 | +\end{itemize} | |
| 97 | +\end{column} | |
| 98 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 99 | +\uqotitle{Logements résidentiels :} | |
| 100 | +\begin{itemize} | |
| 101 | + \item 4 $\times$ 4$\frac{1}{2}$ : cuisine, salon, 2 chambres, salle de bain | |
| 102 | + \item 4 $\times$ 3$\frac{1}{2}$ : cuisine, salon, 1 chambre, salle de bain | |
| 103 | + \item Balcons arrière | |
| 104 | + \item Baux résidentiels encadrés par le TAL | |
| 105 | +\end{itemize} | |
| 106 | +\end{column} | |
| 107 | +\end{columns} | |
| 108 | +\end{frame} | |
| 109 | + | |
| 110 | +\begin{frame}{Données financières --- Revenus (année 2026, normalisés)} | |
| 111 | +\begin{center} | |
| 112 | +\small | |
| 113 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{7.6cm} r@{}} | |
| 114 | +\toprule | |
| 115 | +\textbf{Poste de revenus} & \textbf{Montant annuel} \\ | |
| 116 | +\midrule | |
| 117 | +Local A (clinique) : 120 m$^2$ $\times$ 18~\$/m$^2$/mois & 25~920~\$ \\ | |
| 118 | +Local B (bureau) : 100 m$^2$ $\times$ 16~\$/m$^2$/mois & 19~200~\$ \\ | |
| 119 | +4 logements 4$\frac{1}{2}$ $\times$ 1~250~\$/mois & 60~000~\$ \\ | |
| 120 | +4 logements 3$\frac{1}{2}$ $\times$ 1~050~\$/mois & 50~400~\$ \\ | |
| 121 | +Stationnement : 8 places $\times$ 75~\$/mois & 7~200~\$ \\ | |
| 122 | +\midrule | |
| 123 | +\textbf{Revenu brut potentiel (RBP)} & \textbf{162~720~\$} \\ | |
| 124 | +$-$ Inoccupation et mauvaises créances (5\,\%) & (8~136~\$) \\ | |
| 125 | +\midrule | |
| 126 | +\textbf{Revenu brut effectif (RBE)} & \textbf{154~584~\$} \\ | |
| 127 | +\bottomrule | |
| 128 | +\end{tabular} | |
| 129 | +\end{center} | |
| 130 | +\end{frame} | |
| 131 | + | |
| 132 | +\begin{frame}{Données financières --- Dépenses d'exploitation} | |
| 133 | +\begin{center} | |
| 134 | +\small | |
| 135 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{7.6cm} r@{}} | |
| 136 | +\toprule | |
| 137 | +\textbf{Poste de dépenses (normalisées)} & \textbf{Montant annuel} \\ | |
| 138 | +\midrule | |
| 139 | +Taxes foncières municipales et scolaires & 22~500~\$ \\ | |
| 140 | +Assurances & 6~800~\$ \\ | |
| 141 | +Chauffage (gaz naturel --- parties communes) & 8~200~\$ \\ | |
| 142 | +Électricité (parties communes) & 3~600~\$ \\ | |
| 143 | +Eau et égout & 2~400~\$ \\ | |
| 144 | +Entretien et réparations & 9~500~\$ \\ | |
| 145 | +Déneigement et entretien extérieur & 4~200~\$ \\ | |
| 146 | +Gestion immobilière (5\,\% du RBE) & 7~729~\$ \\ | |
| 147 | +Réserve de remplacement & 5~000~\$ \\ | |
| 148 | +Divers (comptabilité, juridique) & 2~500~\$ \\ | |
| 149 | +\midrule | |
| 150 | +\textbf{Total des dépenses} & \textbf{72~429~\$} \\ | |
| 151 | +\bottomrule | |
| 152 | +\end{tabular} | |
| 153 | +\end{center} | |
| 154 | +\end{frame} | |
| 155 | + | |
| 156 | +\begin{frame}{Du RBE au RNE --- Lecture du ratio de dépenses} | |
| 157 | +\begin{exbox}[Revenu net d'exploitation] | |
| 158 | +\begin{center} | |
| 159 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{7.2cm} r@{}} | |
| 160 | +Revenu brut effectif (RBE) & 154~584~\$ \\ | |
| 161 | +$-$ Dépenses d'exploitation & (72~429~\$) \\ | |
| 162 | +\midrule | |
| 163 | +\textbf{Revenu net d'exploitation (RNE)} & \textbf{82~155~\$} \\ | |
| 164 | +Ratio de dépenses (72~429 / 154~584) & 46,9\,\% \\ | |
| 165 | +\end{tabular} | |
| 166 | +\end{center} | |
| 167 | +\end{exbox} | |
| 168 | +\vspace{1mm} | |
| 169 | +\begin{notebox}[Pourquoi 46,9\,\%?] | |
| 170 | +Le ratio dépasse la fourchette usuelle de \textbf{35--45\,\%} des multilogements : chauffage au gaz des parties communes à la charge du propriétaire, immeuble énergivore et entretien de la composante commerciale alourdissent les charges. L'écart est \textbf{documenté}, donc acceptable. | |
| 171 | +\end{notebox} | |
| 172 | +\end{frame} | |
| 173 | + | |
| 174 | +\begin{frame}{Méthode 1 : Comparaison --- Grille des comparables (C1 à C3)} | |
| 175 | +\begin{center} | |
| 176 | +\small | |
| 177 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 178 | +\toprule | |
| 179 | +\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} \\ | |
| 180 | +\midrule | |
| 181 | +Prix de vente & 1~520~000~\$ & 1~380~000~\$ & 1~650~000~\$ \\ | |
| 182 | +Date de vente & Oct. 2026 & Août 2026 & Nov. 2026 \\ | |
| 183 | +Nombre de logements & 8 & 6 & 10 \\ | |
| 184 | +Superficie commerciale (m$^2$) & 200 & 180 & 250 \\ | |
| 185 | +Terrain (m$^2$) & 750 & 680 & 900 \\ | |
| 186 | +Année de construction & 2006 & 2010 & 2005 \\ | |
| 187 | +État & Bon & Très bon & Moyen \\ | |
| 188 | +Stationnement (places) & 10 & 8 & 14 \\ | |
| 189 | +RNE & 78~000~\$ & 72~000~\$ & 86~000~\$ \\ | |
| 190 | +\bottomrule | |
| 191 | +\end{tabular} | |
| 192 | +\end{center} | |
| 193 | +\end{frame} | |
| 194 | + | |
| 195 | +\begin{frame}{Méthode 1 : Comparaison --- Grille des comparables (C4 et C5)} | |
| 196 | +\begin{center} | |
| 197 | +\footnotesize | |
| 198 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | |
| 199 | +\toprule | |
| 200 | +\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 4} & \textbf{Comp. 5} \\ | |
| 201 | +\midrule | |
| 202 | +Prix de vente & 1~420~000~\$ & 1~580~000~\$ \\ | |
| 203 | +Date de vente & Juil. 2026 & Sept. 2026 \\ | |
| 204 | +Nombre de logements & 8 & 8 \\ | |
| 205 | +Superficie commerciale (m$^2$) & 210 & 220 \\ | |
| 206 | +Terrain (m$^2$) & 780 & 810 \\ | |
| 207 | +Année de construction & 2012 & 2009 \\ | |
| 208 | +État & Très bon & Bon \\ | |
| 209 | +Stationnement (places) & 10 & 12 \\ | |
| 210 | +RNE & 75~000~\$ & 80~000~\$ \\ | |
| 211 | +\bottomrule | |
| 212 | +\end{tabular} | |
| 213 | +\end{center} | |
| 214 | +\vspace{-4mm} | |
| 215 | +\begin{notebox}[Échantillon] | |
| 216 | +Cinq ventes d'immeubles mixtes conclues à Gatineau, juillet--novembre 2026 (marché en hausse). | |
| 217 | +\end{notebox} | |
| 218 | +\end{frame} | |
| 219 | + | |
| 220 | +\begin{frame}{Méthode 1 : Ajustements (C1 à C3)} | |
| 221 | +\begin{center} | |
| 222 | +\small | |
| 223 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | |
| 224 | +\toprule | |
| 225 | +\textbf{Ajustement (\$)} & \textbf{C1} & \textbf{C2} & \textbf{C3} \\ | |
| 226 | +\midrule | |
| 227 | +Prix de vente & 1~520~000 & 1~380~000 & 1~650~000 \\ | |
| 228 | +Conditions de marché (temps) & +15~000 & +25~000 & +10~000 \\ | |
| 229 | +Localisation & +20~000 & +30~000 & $-$10~000 \\ | |
| 230 | +Terrain (superficie) & +10~000 & +25~000 & $-$20~000 \\ | |
| 231 | +Âge et état & +15~000 & $-$15~000 & +40~000 \\ | |
| 232 | +Nombre de logements & 0 & +50~000 & $-$40~000 \\ | |
| 233 | +Superficie commerciale & +10~000 & +20~000 & $-$15~000 \\ | |
| 234 | +Stationnement & +10~000 & +20~000 & $-$10~000 \\ | |
| 235 | +\midrule | |
| 236 | +\textbf{Ajustement total} & \textbf{+80~000} & \textbf{+155~000} & \textbf{$-$45~000} \\ | |
| 237 | +\textbf{Valeur ajustée} & \textbf{1~600~000} & \textbf{1~535~000} & \textbf{1~605~000} \\ | |
| 238 | +\bottomrule | |
| 239 | +\end{tabular} | |
| 240 | +\end{center} | |
| 241 | +\end{frame} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\begin{frame}{Méthode 1 : Ajustements (C4 et C5) et conclusion} | |
| 244 | +\begin{center} | |
| 245 | +\footnotesize | |
| 246 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | |
| 247 | +\toprule | |
| 248 | +\textbf{Ajustement (\$)} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\ | |
| 249 | +\midrule | |
| 250 | +Prix de vente & 1~420~000 & 1~580~000 \\ | |
| 251 | +Conditions de marché (temps) & +30~000 & +20~000 \\ | |
| 252 | +Localisation & $-$15~000 & 0 \\ | |
| 253 | +Terrain (superficie) & +5~000 & 0 \\ | |
| 254 | +Âge et état & $-$25~000 & +10~000 \\ | |
| 255 | +Superficie commerciale & +5~000 & 0 \\ | |
| 256 | +Stationnement & +10~000 & 0 \\ | |
| 257 | +\midrule | |
| 258 | +\textbf{Ajustement total} & \textbf{+10~000} & \textbf{+30~000} \\ | |
| 259 | +\textbf{Valeur ajustée} & \textbf{1~430~000} & \textbf{1~610~000} \\ | |
| 260 | +\bottomrule | |
| 261 | +\end{tabular} | |
| 262 | +\end{center} | |
| 263 | +\vspace{-2mm} | |
| 264 | +\begin{notebox}[Conclusion --- Méthode de comparaison] | |
| 265 | +Étendue : 1~430~000 à 1~610~000~\$ (C1, C3, C5 les plus fiables). \textbf{Indication : 1~580~000~\$} | |
| 266 | +\end{notebox} | |
| 267 | +\end{frame} | |
| 268 | + | |
| 269 | +\begin{frame}{Méthode 2 : Coût --- Coût de remplacement à neuf} | |
| 270 | +\begin{center} | |
| 271 | +\footnotesize | |
| 272 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm} r@{}} | |
| 273 | +\toprule | |
| 274 | +\textbf{Composante} & \textbf{Montant} \\ | |
| 275 | +\midrule | |
| 276 | +Structure commerciale (RDC) : 220 m$^2$ $\times$ 2~200~\$/m$^2$ & 484~000~\$ \\ | |
| 277 | +Structure résidentielle (2\textsuperscript{e} et 3\textsuperscript{e}) : 580 m$^2$ $\times$ 1~800~\$/m$^2$ & 1~044~000~\$ \\ | |
| 278 | +Sous-sol et fondations : 800 m$^2$ $\times$ 400~\$/m$^2$ & 320~000~\$ \\ | |
| 279 | +Stationnement et aménagement extérieur & 85~000~\$ \\ | |
| 280 | +\midrule | |
| 281 | +\textbf{Sous-total --- coûts directs} & \textbf{1~933~000~\$} \\ | |
| 282 | +Coûts indirects (architecte, permis, intérêts) : 12\,\% & 231~960~\$ \\ | |
| 283 | +Profit de l'entrepreneur : 8\,\% & 154~640~\$ \\ | |
| 284 | +\midrule | |
| 285 | +\textbf{Coût de remplacement total à neuf} & \textbf{2~319~600~\$} \\ | |
| 286 | +\bottomrule | |
| 287 | +\end{tabular} | |
| 288 | +\end{center} | |
| 289 | +\vspace{-4mm} | |
| 290 | +\begin{notebox}[Hypothèses du cas] | |
| 291 | +Coûts indirects de \textbf{12\,\%} et profit de l'entrepreneur de \textbf{8\,\%}, appliqués aux coûts directs (1~933~000~\$). | |
| 292 | +\end{notebox} | |
| 293 | +\end{frame} | |
| 294 | + | |
| 295 | +\begin{frame}{Méthode 2 : Coût --- Dépréciation et valeur du terrain} | |
| 296 | +\begin{center} | |
| 297 | +\footnotesize | |
| 298 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{8.4cm} r@{}} | |
| 299 | +\toprule | |
| 300 | +\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\ | |
| 301 | +\midrule | |
| 302 | +Dépréciation physique : 18 / 50 = 36\,\% $\times$ 2~319~600~\$ & 835~056~\$ \\ | |
| 303 | +Dépréciation fonctionnelle : fenêtres d'origine (2008) & 35~000~\$ \\ | |
| 304 | +Dépréciation économique (externe) : aucune identifiée & 0~\$ \\ | |
| 305 | +\midrule | |
| 306 | +\textbf{Dépréciation totale} & \textbf{870~056~\$} \\ | |
| 307 | +\textbf{Valeur dépréciée des améliorations} & \textbf{1~449~544~\$} \\ | |
| 308 | +$+$ Valeur du terrain : 800 m$^2$ $\times$ 200~\$/m$^2$ & 160~000~\$ \\ | |
| 309 | +\midrule | |
| 310 | +\textbf{Indication de valeur par le coût} & \textbf{1~609~544~\$} \\ | |
| 311 | +Arrondi & \textbf{1~610~000~\$} \\ | |
| 312 | +\bottomrule | |
| 313 | +\end{tabular} | |
| 314 | +\end{center} | |
| 315 | +\vspace{-4mm} | |
| 316 | +\begin{notebox}[Hypothèse du cas] | |
| 317 | +Méthode âge/vie : \textbf{âge effectif de 18 ans}, \textbf{vie utile économique de 50 ans} (aucune valeur universelle). | |
| 318 | +\end{notebox} | |
| 319 | +\end{frame} | |
| 320 | + | |
| 321 | +\begin{frame}{Méthode 3 : Revenu --- Le RNE du sujet} | |
| 322 | +\begin{exbox}[Calcul du RNE] | |
| 323 | +\begin{center} | |
| 324 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{7.6cm} r@{}} | |
| 325 | +\toprule | |
| 326 | +Revenu brut potentiel (RBP) & 162~720~\$ \\ | |
| 327 | +$-$ Inoccupation et mauvaises créances (5\,\%) & (8~136~\$) \\ | |
| 328 | +\midrule | |
| 329 | +\textbf{Revenu brut effectif (RBE)} & \textbf{154~584~\$} \\ | |
| 330 | +$-$ Dépenses d'exploitation & (72~429~\$) \\ | |
| 331 | +\midrule | |
| 332 | +\textbf{Revenu net d'exploitation (RNE)} & \textbf{82~155~\$} \\ | |
| 333 | +\bottomrule | |
| 334 | +\end{tabular} | |
| 335 | +\end{center} | |
| 336 | +\end{exbox} | |
| 337 | +\end{frame} | |
| 338 | + | |
| 339 | +\begin{frame}{Méthode 3 : Revenu --- Capitalisation directe} | |
| 340 | +\begin{center} | |
| 341 | +\footnotesize | |
| 342 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm} r@{}} | |
| 343 | +\toprule | |
| 344 | +\textbf{Extraction du TGA (RNE $\div$ prix de vente)} & \\ | |
| 345 | +\midrule | |
| 346 | +C1 : 78~000 / 1~520~000 & 5,13\,\% \\ | |
| 347 | +C2 : 72~000 / 1~380~000 & 5,22\,\% \\ | |
| 348 | +C4 : 75~000 / 1~420~000 & 5,28\,\% \\ | |
| 349 | +C5 : 80~000 / 1~580~000 & 5,06\,\% \\ | |
| 350 | +Moyenne simple & 5,17\,\% \\ | |
| 351 | +\textbf{TGA retenu} & \textbf{5,20\,\%} \\ | |
| 352 | +\midrule | |
| 353 | +\textbf{Valeur = RNE $\div$ TGA} = 82~155 / 0,052 & \textbf{1~579~904~\$} \\ | |
| 354 | +Arrondi & \textbf{1~580~000~\$} \\ | |
| 355 | +\bottomrule | |
| 356 | +\end{tabular} | |
| 357 | +\end{center} | |
| 358 | +\vspace{-2mm} | |
| 359 | +\begin{notebox}[Justification du taux retenu] | |
| 360 | +Le 5,20\,\% pondère davantage \textbf{C2 et C4}, dont la composition mixte est la plus proche du sujet, plutôt que la moyenne simple (5,17\,\%). | |
| 361 | +\end{notebox} | |
| 362 | +\end{frame} | |
| 363 | + | |
| 364 | +\begin{frame}{Méthode 3 : Revenu --- Vérification par le MRB} | |
| 365 | +\begin{center} | |
| 366 | +\footnotesize | |
| 367 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm} r@{}} | |
| 368 | +\toprule | |
| 369 | +\textbf{Extraction du MRB (prix $\div$ RBE)} & \\ | |
| 370 | +\midrule | |
| 371 | +C1 : 1~520~000 / 156~000 & 9,74 $\times$ \\ | |
| 372 | +C2 : 1~380~000 / 138~000 & 10,00 $\times$ \\ | |
| 373 | +C4 : 1~420~000 / 143~000 & 9,93 $\times$ \\ | |
| 374 | +C5 : 1~580~000 / 158~000 & 10,00 $\times$ \\ | |
| 375 | +\textbf{MRB retenu} & \textbf{9,95 $\times$} \\ | |
| 376 | +\midrule | |
| 377 | +RBE du sujet & 154~584~\$ \\ | |
| 378 | +\textbf{Valeur = RBE $\times$ MRB} = 154~584 $\times$ 9,95 & \textbf{1~538~111~\$} \\ | |
| 379 | +Arrondi & \textbf{1~540~000~\$} \\ | |
| 380 | +\bottomrule | |
| 381 | +\end{tabular} | |
| 382 | +\end{center} | |
| 383 | +\begin{notebox}[Cohérence] | |
| 384 | +Écart de 2,5\,\% avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'indication par la méthode du revenu. | |
| 385 | +\end{notebox} | |
| 386 | +\end{frame} | |
| 387 | + | |
| 388 | +% ====================================================================== | |
| 389 | +\section{Réconciliation des trois méthodes} | |
| 390 | +% ====================================================================== | |
| 391 | + | |
| 392 | +\begin{frame}{Résultats des trois méthodes} | |
| 393 | +\begin{center} | |
| 394 | +\begin{tikzpicture} | |
| 395 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=2.3cm] (comp) { | |
| 396 | + \textbf{Comparaison}\\[5pt] | |
| 397 | + {\large\color{uqoBleu}\textbf{1~580~000~\$}}\\[3pt] | |
| 398 | + 5 comparables ajustés | |
| 399 | +}; | |
| 400 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of comp] (cout) { | |
| 401 | + \textbf{Coût}\\[5pt] | |
| 402 | + {\large\color{uqoBleu}\textbf{1~610~000~\$}}\\[3pt] | |
| 403 | + Remplacement $-$ dépréciation | |
| 404 | +}; | |
| 405 | +\node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of cout] (rev) { | |
| 406 | + \textbf{Revenu}\\[5pt] | |
| 407 | + {\large\color{uqoBleu}\textbf{1~580~000~\$}}\\[3pt] | |
| 408 | + RNE $\div$ TGA | |
| 409 | +}; | |
| 410 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, very thick, text width=5cm, minimum height=1.4cm, | |
| 411 | + below=1.2cm of cout] (conc) {\textbf{Conclusion de valeur}\\{\Large\color{uqoOr}\textbf{1~585~000~\$}}}; | |
| 412 | + | |
| 413 | +\draw[uqoarrow, very thick] (comp.south) -- ++(0,-0.35) -| (conc.north west); | |
| 414 | +\draw[uqoarrow, very thick] (cout.south) -- (conc.north); | |
| 415 | +\draw[uqoarrow, very thick] (rev.south) -- ++(0,-0.35) -| (conc.north east); | |
| 416 | +\end{tikzpicture} | |
| 417 | +\end{center} | |
| 418 | +\end{frame} | |
| 419 | + | |
| 420 | +\begin{frame}{Réconciliation --- Pondération et calcul} | |
| 421 | +\begin{center} | |
| 422 | +\small | |
| 423 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} r@{}} | |
| 424 | +\toprule | |
| 425 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Indication} & \textbf{Justification} & \textbf{Poids} \\ | |
| 426 | +\midrule | |
| 427 | +Comparaison & 1~580~000~\$ & Bons comparables, marché actif & 40\,\% \\ | |
| 428 | +\addlinespace | |
| 429 | +Coût & 1~610~000~\$ & Vérification; dépréciation subjective & 15\,\% \\ | |
| 430 | +\addlinespace | |
| 431 | +Revenu & 1~580~000~\$ & Immeuble à revenus, TGA du marché & 45\,\% \\ | |
| 432 | +\bottomrule | |
| 433 | +\end{tabular} | |
| 434 | +\end{center} | |
| 435 | +\vspace{2mm} | |
| 436 | +\begin{exbox}[Calcul de la valeur pondérée] | |
| 437 | +$(1~580~000 \times 0{,}40) + (1~610~000 \times 0{,}15) + (1~580~000 \times 0{,}45)$ \\ | |
| 438 | +$= 632~000 + 241~500 + 711~000 = 1~584~500~\$$ | |
| 439 | +\hfill \textbf{Conclusion arrondie : 1~585~000~\$} | |
| 440 | +\end{exbox} | |
| 441 | +\end{frame} | |
| 442 | + | |
| 443 | +\begin{frame}{Justification de la pondération --- Revenu et comparaison} | |
| 444 | +\begin{columns}[T] | |
| 445 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 446 | +\begin{defbox}[Revenu : 45\,\% (dominante)] | |
| 447 | +\begin{itemize} | |
| 448 | + \item Bien de \textbf{placement} : les acheteurs raisonnent en rendement | |
| 449 | + \item RNE stable et vérifiable | |
| 450 | + \item TGA extrait de comparables fiables | |
| 451 | + \item Méthode la plus \textbf{pertinente} pour ce type de bien | |
| 452 | +\end{itemize} | |
| 453 | +\end{defbox} | |
| 454 | +\end{column} | |
| 455 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 456 | +\begin{defbox}[Comparaison : 40\,\%] | |
| 457 | +\begin{itemize} | |
| 458 | + \item Cinq ventes récentes, marché actif | |
| 459 | + \item Ajustements nets faibles ($\leq$ 15\,\%) | |
| 460 | + \item Reflète le \textbf{comportement réel} des acheteurs | |
| 461 | + \item Bonne convergence des indications | |
| 462 | +\end{itemize} | |
| 463 | +\end{defbox} | |
| 464 | +\end{column} | |
| 465 | +\end{columns} | |
| 466 | +\end{frame} | |
| 467 | + | |
| 468 | +\begin{frame}{Justification de la pondération --- Coût en support} | |
| 469 | +\begin{defbox}[Coût : 15\,\% (support)] | |
| 470 | +Le bâtiment a 18 ans : l'estimation de la dépréciation comporte une part de \textbf{subjectivité}. La méthode du coût sert de \textbf{vérification} et confirme l'ordre de grandeur, mais n'est pas le critère d'achat principal d'un investisseur. | |
| 471 | +\end{defbox} | |
| 472 | +\vspace{2mm} | |
| 473 | +\begin{importbox}[Leçon générale] | |
| 474 | +La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la \textbf{qualité des données} de chaque méthode et le \textbf{comportement des acheteurs} sur le marché du bien évalué. | |
| 475 | +\end{importbox} | |
| 476 | +\end{frame} | |
| 477 | + | |
| 478 | +% ====================================================================== | |
| 479 | +\section{Révision par blocs} | |
| 480 | +% ====================================================================== | |
| 481 | + | |
| 482 | +\begin{frame}{Bloc 1 --- Introduction et fondements (séances 1 à 3)} | |
| 483 | +\begin{columns}[T] | |
| 484 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 485 | +\uqotitle{S1 --- Introduction :} | |
| 486 | +\begin{itemize} | |
| 487 | + \item Définition de l'évaluation | |
| 488 | + \item Rôle de l'É.A. | |
| 489 | + \item Types de valeurs | |
| 490 | + \item Processus en 7 étapes | |
| 491 | +\end{itemize} | |
| 492 | +\end{column} | |
| 493 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 494 | +\uqotitle{S2 --- Cadre professionnel :} | |
| 495 | +\begin{itemize} | |
| 496 | + \item OEAQ ($\approx$ 1~100 membres) | |
| 497 | + \item Code des professions (C-26) | |
| 498 | + \item Déontologie (C-26, r.~123) | |
| 499 | + \item CUSPAP 2026 / USPAP 2024 | |
| 500 | + \item Inspection et discipline | |
| 501 | +\end{itemize} | |
| 502 | +\end{column} | |
| 503 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 504 | +\uqotitle{S3 --- Principes :} | |
| 505 | +\begin{itemize} | |
| 506 | + \item Offre et demande | |
| 507 | + \item Substitution | |
| 508 | + \item Utilisation optimale | |
| 509 | + \item Anticipation, changement | |
| 510 | + \item Contribution, conformité, équilibre | |
| 511 | +\end{itemize} | |
| 512 | +\end{column} | |
| 513 | +\end{columns} | |
| 514 | +\end{frame} | |
| 515 | + | |
| 516 | +\begin{frame}{Bloc 2 --- Bases théoriques (séances 4 à 6)} | |
| 517 | +\begin{columns}[T] | |
| 518 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 519 | +\uqotitle{S4 --- La valeur :} | |
| 520 | +\begin{itemize} | |
| 521 | + \item Valeur marchande (définition) | |
| 522 | + \item Assurance, fiscale, liquidative, investissement | |
| 523 | + \item Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût | |
| 524 | + \item Facteurs influençant la valeur | |
| 525 | +\end{itemize} | |
| 526 | +\end{column} | |
| 527 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 528 | +\uqotitle{S5 --- Le marché :} | |
| 529 | +\begin{itemize} | |
| 530 | + \item Structure du marché québécois | |
| 531 | + \item Cycles (4 phases) | |
| 532 | + \item Taux, démographie, emploi | |
| 533 | + \item Marché Gatineau--Ottawa | |
| 534 | +\end{itemize} | |
| 535 | +\end{column} | |
| 536 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 537 | +\uqotitle{S6 --- Les données :} | |
| 538 | +\begin{itemize} | |
| 539 | + \item Registre foncier | |
| 540 | + \item MLS/Centris, SCHL, ISQ | |
| 541 | + \item Rôle d'évaluation | |
| 542 | + \item Vérification et validation | |
| 543 | +\end{itemize} | |
| 544 | +\end{column} | |
| 545 | +\end{columns} | |
| 546 | +\end{frame} | |
| 547 | + | |
| 548 | +\begin{frame}{Formules et repères clés --- Blocs 1 et 2} | |
| 549 | +\begin{center} | |
| 550 | +\small | |
| 551 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | |
| 552 | +\toprule | |
| 553 | +\textbf{Concept} & \textbf{Formule / repère} \\ | |
| 554 | +\midrule | |
| 555 | +Valeur marchande & Prix le plus probable entre parties consentantes, bien informées, sans contrainte \\ | |
| 556 | +\addlinespace | |
| 557 | +Utilisation optimale & Légalement permis $\cap$ physiquement possible $\cap$ financièrement faisable $\cap$ maximalement productif \\ | |
| 558 | +\addlinespace | |
| 559 | +Droits de mutation (2026) & 0,5\,\% $\leq$ 62~900~\$; 1,0\,\% de 62~900 à 315~000~\$; 1,5\,\% au-delà (tranches indexées; Montréal : barème propre jusqu'à 4\,\%) \\ | |
| 560 | +\addlinespace | |
| 561 | +Ratio prêt/valeur & RPV = prêt $\div$ valeur $\times$ 100; conventionnel si $\leq$ 80\,\% \\ | |
| 562 | +\bottomrule | |
| 563 | +\end{tabular} | |
| 564 | +\end{center} | |
| 565 | +\end{frame} | |
| 566 | + | |
| 567 | +\begin{frame}{Bloc 3 --- Méthodes d'évaluation (séances 8 à 12)} | |
| 568 | +\begin{columns}[T] | |
| 569 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 570 | +\uqotitle{S8--9 --- Comparaison :} | |
| 571 | +\begin{itemize} | |
| 572 | + \item Substitution | |
| 573 | + \item Sélection des comparables | |
| 574 | + \item Ajustements (\$, \%) | |
| 575 | + \item Net $\leq$ 15\,\%, brut $\leq$ 25\,\% | |
| 576 | + \item Réconciliation | |
| 577 | +\end{itemize} | |
| 578 | +\end{column} | |
| 579 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 580 | +\uqotitle{S10 --- Coût :} | |
| 581 | +\begin{itemize} | |
| 582 | + \item Remplacement vs reproduction | |
| 583 | + \item Dépréciation physique (âge/vie) | |
| 584 | + \item Fonctionnelle, économique | |
| 585 | + \item Valeur du terrain | |
| 586 | +\end{itemize} | |
| 587 | +\end{column} | |
| 588 | +\begin{column}{0.31\textwidth} | |
| 589 | +\uqotitle{S11--12 --- Revenu :} | |
| 590 | +\begin{itemize} | |
| 591 | + \item RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE | |
| 592 | + \item TGA et extraction | |
| 593 | + \item Capitalisation directe | |
| 594 | + \item MRB | |
| 595 | + \item DCF (actualisation) | |
| 596 | +\end{itemize} | |
| 597 | +\end{column} | |
| 598 | +\end{columns} | |
| 599 | +\end{frame} | |
| 600 | + | |
| 601 | +\begin{frame}{Formules clés --- Méthode de comparaison} | |
| 602 | +\begin{defbox}[Méthode de comparaison] | |
| 603 | +\begin{align*} | |
| 604 | +\text{Valeur du sujet} &\approx \text{Prix du comparable} \pm \text{Ajustements} \\[2pt] | |
| 605 | +\text{Ajustement (\%)} &= \frac{\text{Différence attribuable au facteur}}{\text{Prix du comparable}} \times 100 | |
| 606 | +\end{align*} | |
| 607 | +\end{defbox} | |
| 608 | +\begin{importbox}[Règles pratiques] | |
| 609 | +\begin{itemize} | |
| 610 | + \item Les ajustements se font \textbf{du comparable vers le sujet} | |
| 611 | + \item Comparable \textbf{supérieur} $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; \textbf{inférieur} $\rightarrow$ \textbf{positif} | |
| 612 | + \item Net $\leq$ 15\,\% et brut $\leq$ 25\,\% (règles de pratique usuelles) | |
| 613 | +\end{itemize} | |
| 614 | +\end{importbox} | |
| 615 | +\end{frame} | |
| 616 | + | |
| 617 | +\begin{frame}{Formules clés --- Méthode du coût} | |
| 618 | +\begin{defbox}[Méthode du coût] | |
| 619 | +\[ | |
| 620 | +\boxed{\text{Valeur} = \text{Coût de remplacement à neuf} - \text{Dépréciation totale} + \text{Valeur du terrain}} | |
| 621 | +\] | |
| 622 | +\begin{align*} | |
| 623 | +\text{Dépréciation physique} &= \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile économique}} \times \text{Coût à neuf} \\[4pt] | |
| 624 | +\text{Dépréciation totale} &= \text{Physique} + \text{Fonctionnelle} + \text{Économique} | |
| 625 | +\end{align*} | |
| 626 | +\end{defbox} | |
| 627 | +\vspace{1mm} | |
| 628 | +\begin{notebox}[Types de coûts] | |
| 629 | +\textbf{Remplacement} : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux modernes. \textbf{Reproduction} : réplique exacte, mêmes matériaux. | |
| 630 | +\end{notebox} | |
| 631 | +\end{frame} | |
| 632 | + | |
| 633 | +\begin{frame}{Formules clés --- Méthode du revenu} | |
| 634 | +\begin{defbox}[Capitalisation directe et MRB] | |
| 635 | +\[ | |
| 636 | +\boxed{\text{Valeur} = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}} | |
| 637 | +\] | |
| 638 | +\begin{align*} | |
| 639 | +\text{RNE} &= \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Dépenses d'exploitation} \\[4pt] | |
| 640 | +\text{TGA} &= \frac{\text{RNE du comparable}}{\text{Prix de vente du comparable}} \\[4pt] | |
| 641 | +\text{Valeur (MRB)} &= \text{RBE} \times \text{MRB}, \quad \text{MRB} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RBE}} | |
| 642 | +\end{align*} | |
| 643 | +\end{defbox} | |
| 644 | +\end{frame} | |
| 645 | + | |
| 646 | +\begin{frame}{Formules clés --- Actualisation des flux (DCF)} | |
| 647 | +\begin{defbox}[Actualisation des flux monétaires] | |
| 648 | +\[ | |
| 649 | +\boxed{V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{\text{RNE}_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}} | |
| 650 | +\] | |
| 651 | +\begin{center} | |
| 652 | +\small | |
| 653 | +\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | |
| 654 | +$V_0$ & Valeur actuelle de l'immeuble \\ | |
| 655 | +$\text{RNE}_t$ & Revenu net d'exploitation de l'année $t$ \\ | |
| 656 | +$r$ & Taux d'actualisation (rendement exigé) \\ | |
| 657 | +$n$ & Période de détention (typiquement 5--10 ans) \\ | |
| 658 | +$V_n$ & Valeur de revente : $V_n = \text{RNE}_{n+1} \div \text{TGA de revente}$ \\ | |
| 659 | +\end{tabular} | |
| 660 | +\end{center} | |
| 661 | +\end{defbox} | |
| 662 | +\end{frame} | |
| 663 | + | |
| 664 | +\begin{frame}{Bloc 4 --- Synthèse et application (séances 13 et 14)} | |
| 665 | +\begin{columns}[T] | |
| 666 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 667 | +\uqotitle{S13 --- Le rapport d'évaluation :} | |
| 668 | +\begin{itemize} | |
| 669 | + \item Structure selon les normes OEAQ | |
| 670 | + \item Types : complet, abrégé, restreint | |
| 671 | + \item Rédaction : clarté, objectivité, précision | |
| 672 | + \item Certification, hypothèses et conditions limitatives | |
| 673 | +\end{itemize} | |
| 674 | +\end{column} | |
| 675 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 676 | +\uqotitle{S14 --- Révision et synthèse :} | |
| 677 | +\begin{itemize} | |
| 678 | + \item Cas intégrateur (3 méthodes) | |
| 679 | + \item Réconciliation pondérée | |
| 680 | + \item Révision des 4 blocs | |
| 681 | + \item Préparation à l'examen final | |
| 682 | +\end{itemize} | |
| 683 | +\end{column} | |
| 684 | +\end{columns} | |
| 685 | +\end{frame} | |
| 686 | + | |
| 687 | +\begin{frame}{Le processus complet d'évaluation --- 7 étapes} | |
| 688 | +\begin{center} | |
| 689 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm] | |
| 690 | +\node[uqostep] (s1) {1. Identification du mandat (client, usage, type de valeur, date)}; | |
| 691 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Planification et collecte des données}; | |
| 692 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Analyse du marché et du voisinage}; | |
| 693 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Analyse de l'utilisation optimale}; | |
| 694 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Application des méthodes d'évaluation}; | |
| 695 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Réconciliation et conclusion de valeur}; | |
| 696 | +\node[uqostep, below=of s6] (s7) {7. Rédaction du rapport d'évaluation}; | |
| 697 | + | |
| 698 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | |
| 699 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | |
| 700 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 701 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | |
| 702 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | |
| 703 | +\draw[uqoarrow] (s6) -- (s7); | |
| 704 | +\end{tikzpicture} | |
| 705 | +\end{center} | |
| 706 | +\end{frame} | |
| 707 | + | |
| 708 | +\begin{frame}{Tableau synthèse --- Les trois méthodes} | |
| 709 | +\begin{center} | |
| 710 | +\footnotesize | |
| 711 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}} | |
| 712 | +\toprule | |
| 713 | +\textbf{Critère} & \textbf{Comparaison} & \textbf{Coût} & \textbf{Revenu} \\ | |
| 714 | +\midrule | |
| 715 | +Principe & Substitution & Substitution (coût) & Anticipation \\ | |
| 716 | +\addlinespace | |
| 717 | +Formule & Prix $\pm$ ajustements & Coût $-$ dépréc. $+$ terrain & RNE $\div$ TGA \\ | |
| 718 | +\addlinespace | |
| 719 | +Données & Ventes comparables & Coûts de construction, terrain & Revenus, dépenses, taux \\ | |
| 720 | +\addlinespace | |
| 721 | +Idéal pour & Résidentiel, terrains & Neuf, spécialisé, assurance & Immeubles à revenus \\ | |
| 722 | +\addlinespace | |
| 723 | +Forces & Reflète le marché & Utile si peu de ventes & Logique d'investisseur \\ | |
| 724 | +\addlinespace | |
| 725 | +Limites & Disponibilité des comparables & Dépréciation subjective & Projection des revenus \\ | |
| 726 | +\bottomrule | |
| 727 | +\end{tabular} | |
| 728 | +\end{center} | |
| 729 | +\end{frame} | |
| 730 | + | |
| 731 | +% ====================================================================== | |
| 732 | +\section{QCM et mini-cas de révision} | |
| 733 | +% ====================================================================== | |
| 734 | + | |
| 735 | +\begin{frame}{Jeu de révision --- Mode d'emploi} | |
| 736 | +\begin{importbox}[15 questions, 3 mini-cas] | |
| 737 | +\begin{itemize} | |
| 738 | + \item Répondez \textbf{avant} l'affichage de la réponse | |
| 739 | + \item Chaque question couvre un bloc du cours | |
| 740 | + \item Les mini-cas reprennent les trois méthodes en format examen | |
| 741 | + \item Notez vos points faibles : ils guideront votre étude | |
| 742 | +\end{itemize} | |
| 743 | +\end{importbox} | |
| 744 | +\end{frame} | |
| 745 | + | |
| 746 | +\begin{frame}{QCM --- Question 1} | |
| 747 | +\begin{quizbox}[Question 1] | |
| 748 | +Quel organisme réglemente la profession d'évaluateur agréé au Québec? \\[2pt] | |
| 749 | +a) OACIQ \quad b) OEAQ \quad c) SCHL \quad d) AIC | |
| 750 | +\end{quizbox} | |
| 751 | +\pause | |
| 752 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 753 | +\textbf{b) OEAQ} --- ordre professionnel constitué en vertu du Code des professions (C-26), $\approx$ 1~100 membres. L'OACIQ encadre le courtage, pas l'évaluation. | |
| 754 | +\end{exbox} | |
| 755 | +\end{frame} | |
| 756 | + | |
| 757 | +\begin{frame}{QCM --- Question 2} | |
| 758 | +\begin{quizbox}[Question 2] | |
| 759 | +Quel principe stipule qu'un acheteur raisonnable ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent? \\[2pt] | |
| 760 | +a) Anticipation \quad b) Offre et demande \quad c) Substitution \quad d) Contribution | |
| 761 | +\end{quizbox} | |
| 762 | +\pause | |
| 763 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 764 | +\textbf{c) Substitution} --- fondement de la méthode de comparaison (et du volet coût). | |
| 765 | +\end{exbox} | |
| 766 | +\end{frame} | |
| 767 | + | |
| 768 | +\begin{frame}{QCM --- Question 3} | |
| 769 | +\begin{quizbox}[Question 3] | |
| 770 | +La valeur marchande se définit comme : \\[2pt] | |
| 771 | +a) Le prix payé lors de la dernière transaction \\ | |
| 772 | +b) Le prix le plus probable sur un marché libre entre parties consentantes \\ | |
| 773 | +c) La valeur inscrite au rôle d'évaluation \\ | |
| 774 | +d) Le coût de reconstruction du bâtiment | |
| 775 | +\end{quizbox} | |
| 776 | +\pause | |
| 777 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 778 | +\textbf{b)} --- prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et bien informées, sans contrainte. | |
| 779 | +\end{exbox} | |
| 780 | +\end{frame} | |
| 781 | + | |
| 782 | +\begin{frame}{QCM --- Question 4} | |
| 783 | +\begin{quizbox}[Question 4] | |
| 784 | +Un immeuble génère un RNE de 100~000~\$ et le TGA du marché est de 5,0\,\%. Quelle est la valeur? \\[2pt] | |
| 785 | +a) 500~000~\$ \quad b) 1~500~000~\$ \quad c) 2~000~000~\$ \quad d) 5~000~000~\$ | |
| 786 | +\end{quizbox} | |
| 787 | +\pause | |
| 788 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 789 | +\textbf{c) 2~000~000~\$} --- Valeur = RNE $\div$ TGA = 100~000 / 0,05. | |
| 790 | +\end{exbox} | |
| 791 | +\end{frame} | |
| 792 | + | |
| 793 | +\begin{frame}{QCM --- Question 5} | |
| 794 | +\begin{quizbox}[Question 5] | |
| 795 | +Selon la méthode âge/vie, la dépréciation physique d'un bâtiment de 20 ans dont la vie utile économique est estimée à 50 ans est de : \\[2pt] | |
| 796 | +a) 20\,\% \quad b) 30\,\% \quad c) 40\,\% \quad d) 50\,\% | |
| 797 | +\end{quizbox} | |
| 798 | +\pause | |
| 799 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 800 | +\textbf{c) 40\,\%} --- 20 / 50 = 0,40. | |
| 801 | +\end{exbox} | |
| 802 | +\end{frame} | |
| 803 | + | |
| 804 | +\begin{frame}{QCM --- Question 6} | |
| 805 | +\begin{quizbox}[Question 6] | |
| 806 | +Dans la méthode de comparaison, si le comparable possède un garage et que le sujet n'en a pas : \\[2pt] | |
| 807 | +a) On ajuste le comparable à la baisse \\ | |
| 808 | +b) On ajuste le comparable à la hausse \\ | |
| 809 | +c) On ajuste le sujet à la hausse \\ | |
| 810 | +d) Aucun ajustement n'est nécessaire | |
| 811 | +\end{quizbox} | |
| 812 | +\pause | |
| 813 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 814 | +\textbf{a)} --- le comparable est supérieur au sujet : ajustement négatif, toujours \textbf{du comparable vers le sujet}. | |
| 815 | +\end{exbox} | |
| 816 | +\end{frame} | |
| 817 | + | |
| 818 | +\begin{frame}{QCM --- Question 7} | |
| 819 | +\begin{quizbox}[Question 7] | |
| 820 | +La méthode du coût est la plus appropriée pour évaluer : \\[2pt] | |
| 821 | +a) Un plex de 6 logements \\ | |
| 822 | +b) Un terrain vacant \\ | |
| 823 | +c) Une école ou un hôpital (bien à vocation spéciale) \\ | |
| 824 | +d) Un centre commercial | |
| 825 | +\end{quizbox} | |
| 826 | +\pause | |
| 827 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 828 | +\textbf{c)} --- biens à vocation spéciale sans marché de revente actif ni revenus : le coût est souvent la seule méthode applicable. | |
| 829 | +\end{exbox} | |
| 830 | +\end{frame} | |
| 831 | + | |
| 832 | +\begin{frame}{QCM --- Question 8} | |
| 833 | +\begin{quizbox}[Question 8] | |
| 834 | +Le multiplicateur de revenu brut (MRB) se calcule ainsi : \\[2pt] | |
| 835 | +a) RNE $\div$ prix de vente \\ | |
| 836 | +b) Prix de vente $\div$ revenu brut effectif \\ | |
| 837 | +c) RNE $\times$ TGA \\ | |
| 838 | +d) Prix de vente $\times$ RNE | |
| 839 | +\end{quizbox} | |
| 840 | +\pause | |
| 841 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 842 | +\textbf{b)} --- MRB = prix de vente $\div$ RBE. L'option a) correspond au TGA. | |
| 843 | +\end{exbox} | |
| 844 | +\end{frame} | |
| 845 | + | |
| 846 | +\begin{frame}{QCM --- Question 9} | |
| 847 | +\begin{quizbox}[Question 9] | |
| 848 | +Combien de temps l'évaluateur agréé doit-il conserver ses dossiers? \\[2pt] | |
| 849 | +a) 2 ans \quad b) Au moins 5 ans \quad c) 7 ans \quad d) 10 ans | |
| 850 | +\end{quizbox} | |
| 851 | +\pause | |
| 852 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 853 | +\textbf{b) Au moins 5 ans} --- minimum fixé par le règlement de l'OEAQ sur la tenue des dossiers; rien n'empêche de conserver plus longtemps. | |
| 854 | +\end{exbox} | |
| 855 | +\end{frame} | |
| 856 | + | |
| 857 | +\begin{frame}{QCM --- Question 10} | |
| 858 | +\begin{quizbox}[Question 10] | |
| 859 | +Quel type de rapport convient pour un dossier de litige devant le tribunal? \\[2pt] | |
| 860 | +a) Rapport restreint \quad b) Rapport abrégé \quad c) Rapport complet \quad d) Lettre d'opinion | |
| 861 | +\end{quizbox} | |
| 862 | +\pause | |
| 863 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 864 | +\textbf{c) Rapport complet} --- format narratif détaillé exigé pour la preuve d'expert. | |
| 865 | +\end{exbox} | |
| 866 | +\end{frame} | |
| 867 | + | |
| 868 | +\begin{frame}{QCM --- Question 11} | |
| 869 | +\begin{quizbox}[Question 11] | |
| 870 | +Le ratio prêt/valeur (RPV) doit être inférieur ou égal à quel pourcentage pour un prêt conventionnel (sans assurance)? \\[2pt] | |
| 871 | +a) 65\,\% \quad b) 75\,\% \quad c) 80\,\% \quad d) 95\,\% | |
| 872 | +\end{quizbox} | |
| 873 | +\pause | |
| 874 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 875 | +\textbf{c) 80\,\%} --- au-delà, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) est obligatoire. | |
| 876 | +\end{exbox} | |
| 877 | +\end{frame} | |
| 878 | + | |
| 879 | +\begin{frame}{QCM --- Question 12} | |
| 880 | +\begin{quizbox}[Question 12] | |
| 881 | +La dépréciation fonctionnelle est causée par : \\[2pt] | |
| 882 | +a) L'usure physique normale du bâtiment \\ | |
| 883 | +b) Des inadéquations dans la conception ou les équipements \\ | |
| 884 | +c) Des facteurs externes au bâtiment \\ | |
| 885 | +d) La hausse des taux d'intérêt | |
| 886 | +\end{quizbox} | |
| 887 | +\pause | |
| 888 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 889 | +\textbf{b)} --- a) est la dépréciation physique; c) et d) relèvent de la dépréciation économique (externe). | |
| 890 | +\end{exbox} | |
| 891 | +\end{frame} | |
| 892 | + | |
| 893 | +\begin{frame}{QCM --- Question 13} | |
| 894 | +\begin{quizbox}[Question 13] | |
| 895 | +L'utilisation optimale doit satisfaire quatre critères. Lequel n'en fait PAS partie? \\[2pt] | |
| 896 | +a) Légalement permis \\ | |
| 897 | +b) Physiquement possible \\ | |
| 898 | +c) Historiquement justifié \\ | |
| 899 | +d) Financièrement faisable | |
| 900 | +\end{quizbox} | |
| 901 | +\pause | |
| 902 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 903 | +\textbf{c)} --- le quatrième critère est « maximalement productif », pas la justification historique. | |
| 904 | +\end{exbox} | |
| 905 | +\end{frame} | |
| 906 | + | |
| 907 | +\begin{frame}{QCM --- Question 14} | |
| 908 | +\begin{quizbox}[Question 14] | |
| 909 | +Un immeuble vendu 1~200~000~\$ génère un RBE de 120~000~\$. Le MRB est de : \\[2pt] | |
| 910 | +a) 0,10 \quad b) 10,0 \quad c) 100 \quad d) 12,0 | |
| 911 | +\end{quizbox} | |
| 912 | +\pause | |
| 913 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 914 | +\textbf{b) 10,0} --- 1~200~000 / 120~000 = 10. | |
| 915 | +\end{exbox} | |
| 916 | +\end{frame} | |
| 917 | + | |
| 918 | +\begin{frame}{QCM --- Question 15} | |
| 919 | +\begin{quizbox}[Question 15] | |
| 920 | +Selon le Code de déontologie, les honoraires de l'évaluateur peuvent-ils être conditionnels à la valeur estimée? \\[2pt] | |
| 921 | +a) Oui, si le client l'exige \\ | |
| 922 | +b) Oui, avec l'accord de l'OEAQ \\ | |
| 923 | +c) Non, c'est strictement interdit \\ | |
| 924 | +d) Oui, pour les rapports restreints seulement | |
| 925 | +\end{quizbox} | |
| 926 | +\pause | |
| 927 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 928 | +\textbf{c)} --- le Code de déontologie (C-26, r.~123) interdit tout honoraire conditionnel au résultat : l'\textbf{indépendance} de l'opinion serait compromise. | |
| 929 | +\end{exbox} | |
| 930 | +\end{frame} | |
| 931 | + | |
| 932 | +\begin{frame}{Questions de développement typiques} | |
| 933 | +\begin{importbox}[Questions typiques d'examen] | |
| 934 | +\begin{enumerate} | |
| 935 | + \item \textbf{Expliquez} les quatre critères de l'utilisation optimale avec un exemple chacun \textit{(10 points)} | |
| 936 | + \item \textbf{Comparez} les trois méthodes : principes, données, applications, limites \textit{(15 points)} | |
| 937 | + \item \textbf{Décrivez} la structure d'un rapport complet selon les normes OEAQ \textit{(10 points)} | |
| 938 | + \item \textbf{Distinguez} valeur marchande, d'assurance et fiscale, avec un contexte d'utilisation \textit{(10 points)} | |
| 939 | + \item \textbf{Discutez} du rôle de l'indépendance et de l'objectivité de l'évaluateur \textit{(10 points)} | |
| 940 | +\end{enumerate} | |
| 941 | +\end{importbox} | |
| 942 | +\end{frame} | |
| 943 | + | |
| 944 | +\begin{frame}{Mini-cas 1 : Capitalisation directe --- Énoncé} | |
| 945 | +\begin{quizbox}[Mini-cas 1] | |
| 946 | +Un immeuble de 12 logements à Gatineau : | |
| 947 | +\begin{itemize} | |
| 948 | + \item 6 logements 4$\frac{1}{2}$ à 1~100~\$/mois et 6 logements 3$\frac{1}{2}$ à 950~\$/mois | |
| 949 | + \item Inoccupation estimée : 4\,\% | |
| 950 | + \item Dépenses d'exploitation : 45\,\% du RBE | |
| 951 | + \item TGA du marché : 5,5\,\% | |
| 952 | +\end{itemize} | |
| 953 | +\textbf{Calculez la valeur par capitalisation directe.} | |
| 954 | +\end{quizbox} | |
| 955 | +\end{frame} | |
| 956 | + | |
| 957 | +\begin{frame}{Mini-cas 1 : Capitalisation directe --- Solution} | |
| 958 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 959 | +RBP = $(6 \times 1~100 \times 12) + (6 \times 950 \times 12) = 79~200 + 68~400 = 147~600~\$$ \\ | |
| 960 | +RBE = $147~600 \times (1 - 0{,}04) = 141~696~\$$ \\ | |
| 961 | +Dépenses = $141~696 \times 0{,}45 = 63~763~\$$ \\ | |
| 962 | +RNE = $141~696 - 63~763 = 77~933~\$$ \\[2pt] | |
| 963 | +\textbf{Valeur} = $77~933 / 0{,}055 = 1~416~964~\$ \approx$ \textbf{1~417~000~\$} | |
| 964 | +\end{exbox} | |
| 965 | +\end{frame} | |
| 966 | + | |
| 967 | +\begin{frame}{Mini-cas 2 : Méthode du coût --- Énoncé} | |
| 968 | +\begin{quizbox}[Mini-cas 2] | |
| 969 | +Un bâtiment commercial à Gatineau : | |
| 970 | +\begin{itemize} | |
| 971 | + \item Coût de remplacement à neuf : 1~800~000~\$ | |
| 972 | + \item Âge effectif : 15 ans; hypothèse : vie utile économique de 45 ans | |
| 973 | + \item Dépréciation fonctionnelle : 40~000~\$ (système CVAC inadéquat) | |
| 974 | + \item Dépréciation économique : 25~000~\$ (route en construction) | |
| 975 | + \item Valeur du terrain : 250~000~\$ | |
| 976 | +\end{itemize} | |
| 977 | +\textbf{Calculez la valeur par la méthode du coût.} | |
| 978 | +\end{quizbox} | |
| 979 | +\end{frame} | |
| 980 | + | |
| 981 | +\begin{frame}{Mini-cas 2 : Méthode du coût --- Solution} | |
| 982 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 983 | +Dépréciation physique = $1~800~000 \times (15/45) = 600~000~\$$ \\ | |
| 984 | +Dépréciation totale = $600~000 + 40~000 + 25~000 = 665~000~\$$ \\ | |
| 985 | +Valeur dépréciée = $1~800~000 - 665~000 = 1~135~000~\$$ \\[2pt] | |
| 986 | +\textbf{Valeur} = $1~135~000 + 250~000 =$ \textbf{1~385~000~\$} | |
| 987 | +\end{exbox} | |
| 988 | +\end{frame} | |
| 989 | + | |
| 990 | +\begin{frame}{Mini-cas 3 : Ajustement de comparables --- Énoncé} | |
| 991 | +\begin{quizbox}[Mini-cas 3] | |
| 992 | +Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425~000~\$ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : | |
| 993 | +\begin{itemize} | |
| 994 | + \item Garage double (sujet : garage simple) $\rightarrow$ $-$20~000~\$ | |
| 995 | + \item Terrain de 600 m$^2$ (sujet : 750 m$^2$) $\rightarrow$ $+$15~000~\$ | |
| 996 | + \item Sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) $\rightarrow$ $+$25~000~\$ | |
| 997 | + \item \textbf{Hypothèse du cas} : marché en hausse de 0,5\,\%/mois ($\approx$ 6\,\%/an) $\rightarrow$ ajustement temporel à calculer | |
| 998 | +\end{itemize} | |
| 999 | +\textbf{Calculez la valeur ajustée du comparable.} | |
| 1000 | +\end{quizbox} | |
| 1001 | +\end{frame} | |
| 1002 | + | |
| 1003 | +\begin{frame}{Mini-cas 3 : Ajustement de comparables --- Solution} | |
| 1004 | +\begin{exbox}[Solution] | |
| 1005 | +Ajustement temporel = $425~000 \times 0{,}5\,\% \times 8 = +17~000~\$$ \\ | |
| 1006 | +Total des ajustements = $-20~000 + 15~000 + 17~000 + 25~000 = +37~000~\$$ \\[2pt] | |
| 1007 | +\textbf{Valeur ajustée} = $425~000 + 37~000 =$ \textbf{462~000~\$} | |
| 1008 | +\end{exbox} | |
| 1009 | +\vspace{1mm} | |
| 1010 | +\begin{notebox}[Vérification des seuils] | |
| 1011 | +Ajustement brut = $77~000 / 425~000 = 18{,}1\,\%$ et net = $8{,}7\,\%$ : sous les seuils usuels (brut $\leq$ 25\,\%, net $\leq$ 15\,\%). | |
| 1012 | +\end{notebox} | |
| 1013 | +\end{frame} | |
| 1014 | + | |
| 1015 | +% ====================================================================== | |
| 1016 | +\section{Exercice de synthèse, examen final et conclusion} | |
| 1017 | +% ====================================================================== | |
| 1018 | + | |
| 1019 | +\begin{frame}{Exercice de synthèse --- Cas intégrateur (préparation à l'examen)} | |
| 1020 | +\begin{importbox}[Objectif] | |
| 1021 | +Réaliser l'évaluation complète d'un immeuble à revenus de la région de Gatineau en appliquant les \textbf{trois méthodes} et en rédigeant un sommaire de rapport conforme aux normes de l'OEAQ. | |
| 1022 | +\end{importbox} | |
| 1023 | +\vspace{2mm} | |
| 1024 | +\begin{notebox}[Statut] | |
| 1025 | +Exercice \textbf{formatif} travaillé en classe : il prépare directement à l'examen final (les trois TP notés sont déjà remis). | |
| 1026 | +\end{notebox} | |
| 1027 | +\end{frame} | |
| 1028 | + | |
| 1029 | +\begin{frame}{Exercice de synthèse --- Travail demandé} | |
| 1030 | +\begin{enumerate} | |
| 1031 | + \item Analyser les données de l'immeuble fourni (description, revenus, dépenses) | |
| 1032 | + \item Appliquer la \textbf{méthode de comparaison} (minimum 3 comparables) | |
| 1033 | + \item Appliquer la \textbf{méthode du coût} (coût neuf, dépréciation, terrain) | |
| 1034 | + \item Appliquer la \textbf{méthode du revenu} (capitalisation directe) | |
| 1035 | + \item Effectuer la \textbf{réconciliation} (pondération justifiée) | |
| 1036 | + \item Rédiger un \textbf{sommaire d'évaluation} conforme aux normes OEAQ | |
| 1037 | +\end{enumerate} | |
| 1038 | +\end{frame} | |
| 1039 | + | |
| 1040 | +\begin{frame}{Exercice de synthèse --- Grille d'autoévaluation} | |
| 1041 | +\begin{center} | |
| 1042 | +\small | |
| 1043 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{7.6cm} c c@{}} | |
| 1044 | +\toprule | |
| 1045 | +\textbf{Critère} & \textbf{Points} & \textbf{Pondération} \\ | |
| 1046 | +\midrule | |
| 1047 | +Méthode de comparaison (grille, ajustements, conclusion) & /25 & 25\,\% \\ | |
| 1048 | +Méthode du coût (coût neuf, dépréciation, terrain) & /20 & 20\,\% \\ | |
| 1049 | +Méthode du revenu (RNE, TGA, capitalisation) & /25 & 25\,\% \\ | |
| 1050 | +Réconciliation (pondération justifiée, conclusion) & /15 & 15\,\% \\ | |
| 1051 | +Sommaire et présentation (format, clarté, conformité) & /10 & 10\,\% \\ | |
| 1052 | +Qualité de la rédaction et rigueur & /5 & 5\,\% \\ | |
| 1053 | +\midrule | |
| 1054 | +\textbf{Total} & \textbf{/100} & \textbf{100\,\%} \\ | |
| 1055 | +\bottomrule | |
| 1056 | +\end{tabular} | |
| 1057 | +\end{center} | |
| 1058 | +\end{frame} | |
| 1059 | + | |
| 1060 | +\begin{frame}{Examen final --- Format et matière (40\,\% de la note)} | |
| 1061 | +\begin{columns}[T] | |
| 1062 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1063 | +\uqotitle{Format (3 heures) :} | |
| 1064 | +\begin{itemize} | |
| 1065 | + \item Choix multiples : 20\,\% | |
| 1066 | + \item Développement court : 30\,\% | |
| 1067 | + \item Problèmes de calcul : 30\,\% | |
| 1068 | + \item Cas intégrateur : 20\,\% | |
| 1069 | +\end{itemize} | |
| 1070 | +\end{column} | |
| 1071 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1072 | +\uqotitle{Matière couverte :} | |
| 1073 | +\begin{itemize} | |
| 1074 | + \item Séances 1 à 13 (toute la matière) | |
| 1075 | + \item Accent sur les séances 8 à 13 | |
| 1076 | + \item Trois méthodes et réconciliation | |
| 1077 | + \item Rapport d'évaluation | |
| 1078 | +\end{itemize} | |
| 1079 | +\end{column} | |
| 1080 | +\end{columns} | |
| 1081 | +\vspace{2mm} | |
| 1082 | +\begin{notebox}[Matériel autorisé] | |
| 1083 | +Calculatrice non programmable. Aucune documentation permise. | |
| 1084 | +\end{notebox} | |
| 1085 | +\end{frame} | |
| 1086 | + | |
| 1087 | +\begin{frame}{Répartition de la matière à l'examen} | |
| 1088 | +\begin{center} | |
| 1089 | +\begin{tikzpicture} | |
| 1090 | +\begin{axis}[ | |
| 1091 | + ybar, | |
| 1092 | + width=12.6cm, height=4.6cm, | |
| 1093 | + bar width=1.2cm, | |
| 1094 | + ylabel={Pondération (\%)}, | |
| 1095 | + symbolic x coords={Bloc 1, Bloc 2, Bloc 3, Bloc 4}, | |
| 1096 | + xtick=data, | |
| 1097 | + ymin=0, ymax=55, | |
| 1098 | + nodes near coords, | |
| 1099 | + nodes near coords style={font=\small\bfseries, color=uqoBleu}, | |
| 1100 | + every node near coord/.append style={above}, | |
| 1101 | + axis lines*=left, | |
| 1102 | + ymajorgrids=true, | |
| 1103 | + grid style={dashed, gray!30}, | |
| 1104 | + x tick label style={font=\normalsize}, | |
| 1105 | +] | |
| 1106 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 1107 | + (Bloc 1, 15) | |
| 1108 | + (Bloc 2, 20) | |
| 1109 | + (Bloc 3, 45) | |
| 1110 | + (Bloc 4, 20) | |
| 1111 | +}; | |
| 1112 | +\end{axis} | |
| 1113 | +\end{tikzpicture} | |
| 1114 | +\end{center} | |
| 1115 | +\vspace{-2mm} | |
| 1116 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 1117 | +Bloc 1 : fondements (s.~1--3). Bloc 2 : bases (s.~4--6). Bloc 3 : méthodes (s.~8--12). Bloc 4 : rapport et synthèse (s.~13--14). | |
| 1118 | +\end{notebox} | |
| 1119 | +\end{frame} | |
| 1120 | + | |
| 1121 | +\begin{frame}{Conseils de préparation --- Stratégie d'étude} | |
| 1122 | +\begin{enumerate} | |
| 1123 | + \item \textbf{Relire} les notes de cours et les diaporamas | |
| 1124 | + \item \textbf{Refaire} tous les exercices et travaux pratiques | |
| 1125 | + \item \textbf{Mémoriser} les formules clés (aide-mémoire) | |
| 1126 | + \item \textbf{Comprendre} les principes, pas seulement les formules | |
| 1127 | + \item \textbf{Pratiquer} des cas complets avec les trois méthodes | |
| 1128 | + \item \textbf{Chronométrer} vos exercices (gestion du temps) | |
| 1129 | +\end{enumerate} | |
| 1130 | +\end{frame} | |
| 1131 | + | |
| 1132 | +\begin{frame}{Conseils de préparation --- Le jour de l'examen} | |
| 1133 | +\begin{itemize} | |
| 1134 | + \item Lire \textbf{toutes} les questions avant de commencer | |
| 1135 | + \item Commencer par les questions les plus faciles | |
| 1136 | + \item Allouer le temps proportionnellement aux points | |
| 1137 | + \item \textbf{Montrer vos calculs} : des points partiels sont accordés | |
| 1138 | + \item Vérifier les unités (m$^2$, pi$^2$, \$, \%) et relire avant de remettre | |
| 1139 | + \item Répondre à \textbf{toutes} les questions | |
| 1140 | +\end{itemize} | |
| 1141 | +\end{frame} | |
| 1142 | + | |
| 1143 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Comparaison et coût} | |
| 1144 | +\begin{defbox}[Formules à maîtriser (1/2)] | |
| 1145 | +\begin{align*} | |
| 1146 | +\textbf{Comparaison :} \quad & \text{Valeur} \approx \text{Prix du comparable} \pm \text{Ajustements} \\[4pt] | |
| 1147 | +\textbf{Coût :} \quad & \text{Valeur} = \text{Coût neuf} - \text{Dépréciation} + \text{Terrain} \\[4pt] | |
| 1148 | +\textbf{Dép. physique :} \quad & \text{Dép.} = \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile économique}} \times \text{Coût neuf} \\[4pt] | |
| 1149 | +\textbf{RNE :} \quad & \text{RNE} = \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Dépenses} | |
| 1150 | +\end{align*} | |
| 1151 | +\end{defbox} | |
| 1152 | +\end{frame} | |
| 1153 | + | |
| 1154 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- Revenu et DCF} | |
| 1155 | +\begin{defbox}[Formules à maîtriser (2/2)] | |
| 1156 | +\begin{align*} | |
| 1157 | +\textbf{Capitalisation :} \quad & \text{Valeur} = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}} \\[4pt] | |
| 1158 | +\textbf{TGA :} \quad & \text{TGA} = \frac{\text{RNE du comparable}}{\text{Prix de vente du comparable}} \\[4pt] | |
| 1159 | +\textbf{MRB :} \quad & \text{Valeur} = \text{RBE} \times \text{MRB} \\[4pt] | |
| 1160 | +\textbf{DCF :} \quad & V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{\text{RNE}_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n} | |
| 1161 | +\end{align*} | |
| 1162 | +\end{defbox} | |
| 1163 | +\end{frame} | |
| 1164 | + | |
| 1165 | +\begin{frame}{Résumé du cours IMM1003} | |
| 1166 | +\begin{center} | |
| 1167 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | |
| 1168 | +\node[uqostep, text width=11.5cm] (b1) {\textbf{Bloc 1} --- Introduction : É.A., cadre professionnel OEAQ, principes fondamentaux}; | |
| 1169 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of b1] (b2) {\textbf{Bloc 2} --- Bases : types de valeurs, marché immobilier québécois, collecte de données}; | |
| 1170 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of b2] (b3) {\textbf{Bloc 3} --- Méthodes : comparaison, coût, revenu (capitalisation, DCF)}; | |
| 1171 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of b3] (b4) {\textbf{Bloc 4} --- Synthèse : rapport d'évaluation, réconciliation, cas intégrateur}; | |
| 1172 | +\node[uqocard, draw=uqoOr, very thick, text width=6cm, below=0.45cm of b4] | |
| 1173 | + (fin) {\textbf{Évaluateur compétent et rigoureux}}; | |
| 1174 | + | |
| 1175 | +\draw[uqoarrow] (b1) -- (b2); | |
| 1176 | +\draw[uqoarrow] (b2) -- (b3); | |
| 1177 | +\draw[uqoarrow] (b3) -- (b4); | |
| 1178 | +\draw[uqoarrow] (b4) -- (fin); | |
| 1179 | +\end{tikzpicture} | |
| 1180 | +\end{center} | |
| 1181 | +\end{frame} | |
| 1182 | + | |
| 1183 | +\begin{frame}{Évaluation du cours --- Rappel} | |
| 1184 | +\begin{center} | |
| 1185 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{7cm} c c@{}} | |
| 1186 | +\toprule | |
| 1187 | +\textbf{Composante} & \textbf{Pondération} & \textbf{Statut} \\ | |
| 1188 | +\midrule | |
| 1189 | +Examen mi-session (séance 7) & 30\,\% & Complété \\ | |
| 1190 | +TP1 : tableau de bord du marché (séance 6) & 10\,\% & Complété \\ | |
| 1191 | +TP2 : méthode de comparaison (séance 10) & 10\,\% & Complété \\ | |
| 1192 | +TP3 : méthode du revenu (séance 13) & 10\,\% & Complété \\ | |
| 1193 | +Examen final & 40\,\% & \textbf{À venir} \\ | |
| 1194 | +\midrule | |
| 1195 | +\textbf{Total} & \textbf{100\,\%} & \\ | |
| 1196 | +\bottomrule | |
| 1197 | +\end{tabular} | |
| 1198 | +\end{center} | |
| 1199 | +\end{frame} | |
| 1200 | + | |
| 1201 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1202 | +\contactslide[Bonne étude et bonne fin de session!] | |
| 1203 | +\end{frame} | |
| 1204 | + | |
| 1205 | +% ====================================================================== | |
| 1206 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1207 | +\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,codeProfessions,appraisal2020,appraisalCdn,cuspap2026,uspap2024,ccq,lfm,ldmi,quebecMutations,schl2025,apciq2026,isq2025,oeaqSite,rattermann2020,desrosiers2008,marshallswift2025} | |
| 1208 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1209 | +\end{frame} | |
| 1210 | + | |
| 1211 | +\end{document} | |
added
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@@ -0,0 +1,461 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================= | |
| 2 | +% Style UQO pour présentations Beamer — IMM1003 | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais | |
| 4 | +% Auteur : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 5 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 6 | +% Design moderne « flat » : Fira Sans, accents dorés, barre de progression, | |
| 7 | +% page titre avec photo du pavillon Lucien-Brault (images/) | |
| 8 | +% ============================================================================= | |
| 9 | +\ProvidesPackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +% --- Packages requis --- | |
| 12 | +\RequirePackage[utf8]{inputenc} | |
| 13 | +\RequirePackage[T1]{fontenc} | |
| 14 | +\RequirePackage[french]{babel} | |
| 15 | +\RequirePackage{lmodern} | |
| 16 | +\RequirePackage[sfdefault,scaled=0.92]{FiraSans} | |
| 17 | +\RequirePackage{amsmath,amssymb} | |
| 18 | +\RequirePackage{graphicx} | |
| 19 | +\RequirePackage{booktabs} | |
| 20 | +\RequirePackage{array} | |
| 21 | +\RequirePackage{multirow} | |
| 22 | +\RequirePackage{colortbl} | |
| 23 | +\RequirePackage{tikz} | |
| 24 | +\RequirePackage{pgfplots} | |
| 25 | +\RequirePackage{hyperref} | |
| 26 | +\RequirePackage{fontawesome5} | |
| 27 | +\RequirePackage{tcolorbox} | |
| 28 | +% enumitem retiré car incompatible avec Beamer | |
| 29 | +\RequirePackage[backend=biber, style=authoryear, sorting=nyt, maxbibnames=6]{biblatex} | |
| 30 | +\addbibresource{references.bib} | |
| 31 | +\renewcommand*{\bibfont}{\footnotesize} | |
| 32 | +\setlength\bibitemsep{0.55\baselineskip} | |
| 33 | +\RequirePackage{listings} | |
| 34 | +\RequirePackage{eurosym} | |
| 35 | +\RequirePackage{textcomp} | |
| 36 | +\RequirePackage{pifont} | |
| 37 | +\RequirePackage{calc} | |
| 38 | +\RequirePackage{appendixnumberbeamer} | |
| 39 | + | |
| 40 | +\pgfplotsset{compat=1.18} | |
| 41 | +\usetikzlibrary{shapes,arrows,arrows.meta,positioning,calc,decorations.pathreplacing,shadows,fit} | |
| 42 | + | |
| 43 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 44 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} % Bleu principal UQO | |
| 45 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{41, 118, 187} % Bleu clair | |
| 46 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{204, 164, 36} % Or/doré UQO | |
| 47 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{96, 102, 112} % Gris foncé | |
| 48 | +\definecolor{uqoGrisClair}{RGB}{208, 213, 220} % Gris clair | |
| 49 | +\definecolor{uqoBlanc}{RGB}{255, 255, 255} % Blanc | |
| 50 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{16, 124, 78} % Vert accent | |
| 51 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{178, 42, 32} % Rouge accent | |
| 52 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{242, 246, 250} % Fond clair | |
| 53 | +\definecolor{uqoNavy}{RGB}{9, 26, 51} % Bleu nuit (pages titre/section) | |
| 54 | +\definecolor{uqoInk}{RGB}{38, 43, 52} % Texte courant | |
| 55 | + | |
| 56 | +% ============================================================================= | |
| 57 | +% THÈME — base neutre, tout est redéfini à la main (design flat) | |
| 58 | +% ============================================================================= | |
| 59 | +\usetheme{default} | |
| 60 | +\usefonttheme{professionalfonts} | |
| 61 | + | |
| 62 | +\setbeamercolor{background canvas}{bg=uqoBlanc} | |
| 63 | +\setbeamercolor{normal text}{fg=uqoInk} | |
| 64 | +\setbeamercolor{structure}{fg=uqoBleu} | |
| 65 | +\setbeamercolor{alerted text}{fg=uqoRouge} | |
| 66 | +\setbeamercolor{example text}{fg=uqoVert} | |
| 67 | + | |
| 68 | +\setbeamercolor{title}{fg=uqoBlanc} | |
| 69 | +\setbeamercolor{subtitle}{fg=uqoOr} | |
| 70 | +\setbeamercolor{frametitle}{fg=uqoBleu, bg=uqoBlanc} | |
| 71 | +\setbeamercolor{framesubtitle}{fg=uqoGris} | |
| 72 | +\setbeamercolor{author}{fg=uqoGris} | |
| 73 | +\setbeamercolor{institute}{fg=uqoGris} | |
| 74 | +\setbeamercolor{date}{fg=uqoGris} | |
| 75 | + | |
| 76 | +\setbeamercolor{block title}{bg=uqoBleu, fg=uqoBlanc} | |
| 77 | +\setbeamercolor{block body}{bg=uqoBgClair, fg=uqoInk} | |
| 78 | +\setbeamercolor{block title alerted}{bg=uqoRouge, fg=uqoBlanc} | |
| 79 | +\setbeamercolor{block body alerted}{bg=uqoBgClair, fg=uqoInk} | |
| 80 | +\setbeamercolor{block title example}{bg=uqoVert, fg=uqoBlanc} | |
| 81 | +\setbeamercolor{block body example}{bg=uqoBgClair, fg=uqoInk} | |
| 82 | + | |
| 83 | +\setbeamercolor{item}{fg=uqoBleu} | |
| 84 | +\setbeamercolor{subitem}{fg=uqoOr} | |
| 85 | +\setbeamercolor{subsubitem}{fg=uqoGris} | |
| 86 | + | |
| 87 | +\setbeamercolor{section in toc}{fg=uqoBleu} | |
| 88 | +\setbeamercolor{subsection in toc}{fg=uqoGris} | |
| 89 | + | |
| 90 | +\setbeamercolor{bibliography entry author}{fg=uqoInk} | |
| 91 | +\setbeamercolor{bibliography entry title}{fg=uqoBleu} | |
| 92 | +\setbeamercolor{bibliography entry location}{fg=uqoGris} | |
| 93 | +\setbeamercolor{bibliography entry note}{fg=uqoGris} | |
| 94 | + | |
| 95 | +% --- Polices --- | |
| 96 | +\setbeamerfont{title}{size=\huge, series=\bfseries} | |
| 97 | +\setbeamerfont{subtitle}{size=\footnotesize, series=\bfseries} | |
| 98 | +\setbeamerfont{frametitle}{size=\large, series=\bfseries} | |
| 99 | +\setbeamerfont{framesubtitle}{size=\small} | |
| 100 | +\setbeamerfont{block title}{size=\small, series=\bfseries} | |
| 101 | +\setbeamerfont{footnote}{size=\tiny} | |
| 102 | +\setbeamerfont{footline}{size=\tiny} | |
| 103 | + | |
| 104 | +% --- Navigation --- | |
| 105 | +\setbeamertemplate{navigation symbols}{} | |
| 106 | + | |
| 107 | +% --- Espacement généreux : marges larges, texte aéré --- | |
| 108 | +\setlength{\parskip}{3pt} | |
| 109 | +\setbeamersize{text margin left=9mm, text margin right=9mm} | |
| 110 | +\beamerdefaultoverlayspecification{} | |
| 111 | +\linespread{1.06} | |
| 112 | + | |
| 113 | +% ============================================================================= | |
| 114 | +% TITRE DE CADRE — titre bleu, tiret doré + filet fin | |
| 115 | +% ============================================================================= | |
| 116 | +\setbeamertemplate{frametitle}{% | |
| 117 | + \nointerlineskip | |
| 118 | + \vskip2.6mm | |
| 119 | + \begin{beamercolorbox}[wd=\textwidth]{frametitle} | |
| 120 | + \usebeamerfont{frametitle}\insertframetitle% | |
| 121 | + \ifx\insertframesubtitle\@empty\else | |
| 122 | + \\[0.3ex]{\usebeamerfont{framesubtitle}\usebeamercolor[fg]{framesubtitle}\insertframesubtitle}% | |
| 123 | + \fi | |
| 124 | + \end{beamercolorbox} | |
| 125 | + \vskip1.2mm | |
| 126 | + \leavevmode\hbox{% | |
| 127 | + {\color{uqoOr}\rule[0.6pt]{9mm}{1.6pt}}% | |
| 128 | + \hspace{1.5pt}% | |
| 129 | + {\color{uqoGrisClair}\rule[1.1pt]{\dimexpr\textwidth-9mm-1.5pt\relax}{0.5pt}}% | |
| 130 | + }% | |
| 131 | + \vskip2mm | |
| 132 | +} | |
| 133 | +\setbeamertemplate{frametitle continuation}[from second][{\normalsize\color{uqoGris}~(suite)}] | |
| 134 | + | |
| 135 | +% ============================================================================= | |
| 136 | +% PIED DE PAGE — barre de progression dorée + infos discrètes | |
| 137 | +% ============================================================================= | |
| 138 | +\setbeamertemplate{footline}{% | |
| 139 | + \leavevmode% | |
| 140 | + \hbox to \paperwidth{\hspace*{6mm}% | |
| 141 | + {\usebeamerfont{footline}\color{uqoGris}% | |
| 142 | + \insertshorttitle\ \textbullet\ \insertshortauthor\ \textbullet\ UQO}% | |
| 143 | + \hfill | |
| 144 | + {\usebeamerfont{footline}\color{uqoGris}% | |
| 145 | + \insertframenumber\,/\,\inserttotalframenumber}% | |
| 146 | + \hspace*{6mm}}% | |
| 147 | + \vskip0.8mm | |
| 148 | + \begin{tikzpicture} | |
| 149 | + \fill[uqoBgClair] (0,0) rectangle (\paperwidth,0.55mm); | |
| 150 | + \pgfmathsetlengthmacro{\uqoprogress}{% | |
| 151 | + \paperwidth*min(1,\insertframenumber/max(1,\inserttotalframenumber))} | |
| 152 | + \fill[uqoOr] (0,0) rectangle (\uqoprogress,0.55mm); | |
| 153 | + \end{tikzpicture}% | |
| 154 | + \vskip0pt% | |
| 155 | +} | |
| 156 | + | |
| 157 | +% ============================================================================= | |
| 158 | +% PUCES ET NUMÉROTATION | |
| 159 | +% ============================================================================= | |
| 160 | +\setbeamertemplate{itemize item}{\raisebox{0.28ex}{\scriptsize\color{uqoBleu}$\blacktriangleright$}} | |
| 161 | +\setbeamertemplate{itemize subitem}{\raisebox{0.32ex}{\tiny\color{uqoOr}$\blacktriangleright$}} | |
| 162 | +\setbeamertemplate{itemize subsubitem}{\raisebox{0.25ex}{\scriptsize\color{uqoGris}--}} | |
| 163 | + | |
| 164 | +\setbeamertemplate{enumerate item}{% | |
| 165 | + \tikz[baseline=-0.68ex]\node[fill=uqoBleu, text=uqoBlanc, circle, | |
| 166 | + inner sep=0.4pt, minimum size=2.1ex, font=\scriptsize\bfseries]{\insertenumlabel};} | |
| 167 | +\setbeamertemplate{enumerate subitem}{% | |
| 168 | + \tikz[baseline=-0.68ex]\node[draw=uqoBleuClair, text=uqoBleuClair, circle, | |
| 169 | + line width=0.5pt, inner sep=0.4pt, minimum size=1.9ex, font=\tiny\bfseries]{\insertsubenumlabel};} | |
| 170 | + | |
| 171 | +\addtobeamertemplate{itemize/enumerate body begin}{\setlength{\itemsep}{5pt}\setlength{\parsep}{0pt}\setlength{\topsep}{4pt}\setlength{\partopsep}{0pt}}{} | |
| 172 | +\addtobeamertemplate{itemize/enumerate body end}{}{} | |
| 173 | + | |
| 174 | +% ============================================================================= | |
| 175 | +% TABLE DES MATIÈRES — pastilles numérotées | |
| 176 | +% ============================================================================= | |
| 177 | +\setbeamertemplate{section in toc}{% | |
| 178 | + \vskip4pt | |
| 179 | + \leavevmode | |
| 180 | + \tikz[baseline=-0.68ex]\node[fill=uqoBleu, text=uqoBlanc, circle, | |
| 181 | + inner sep=0.4pt, minimum size=2.3ex, font=\scriptsize\bfseries]{\inserttocsectionnumber};% | |
| 182 | + \hspace{0.6em}{\color{uqoBleu}\bfseries\inserttocsection}\par | |
| 183 | +} | |
| 184 | +\setbeamertemplate{subsection in toc}{% | |
| 185 | + \vskip2pt | |
| 186 | + \leavevmode\hspace{2.4em}% | |
| 187 | + {\color{uqoOr}\scriptsize$\blacktriangleright$}\hspace{0.5em}% | |
| 188 | + {\color{uqoGris}\small\inserttocsubsection}\par | |
| 189 | +} | |
| 190 | + | |
| 191 | +% ============================================================================= | |
| 192 | +% BIBLIOGRAPHIE | |
| 193 | +% ============================================================================= | |
| 194 | +\setbeamertemplate{bibliography item}{\color{uqoOr}\small\faIcon{book}} | |
| 195 | + | |
| 196 | +% ============================================================================= | |
| 197 | +% PAGE DE SECTION — pleine page bleu nuit, grand numéro, filet doré | |
| 198 | +% ============================================================================= | |
| 199 | +\newcommand{\uqoSectionNum}{\ifnum\insertsectionnumber<10 0\fi\insertsectionnumber} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\AtBeginSection[]{% | |
| 202 | + \begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 203 | + \begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | |
| 204 | + \fill[uqoNavy] (current page.south west) rectangle (current page.north east); | |
| 205 | + % décorations géométriques | |
| 206 | + \draw[uqoBleuClair, opacity=0.20, line width=0.9pt] | |
| 207 | + ([xshift=-18mm,yshift=-6mm]current page.north east) circle (24mm); | |
| 208 | + \draw[uqoBleuClair, opacity=0.12, line width=0.9pt] | |
| 209 | + ([xshift=-6mm,yshift=-18mm]current page.north east) circle (33mm); | |
| 210 | + \draw[uqoOr, opacity=0.55, line width=0.8pt] | |
| 211 | + ([xshift=-34mm,yshift=-24mm]current page.north east) circle (9mm); | |
| 212 | + \fill[uqoOr] ([xshift=-48mm,yshift=-12mm]current page.north east) circle (1mm); | |
| 213 | + % grand numéro en filigrane | |
| 214 | + \node[anchor=south east, text=uqoBlanc, opacity=0.08, | |
| 215 | + font=\fontsize{88}{88}\selectfont\bfseries] | |
| 216 | + at ([xshift=-6mm,yshift=-3mm]current page.south east) {\uqoSectionNum}; | |
| 217 | + % étiquette | |
| 218 | + \node[anchor=west, text=uqoOr, font=\footnotesize\bfseries] | |
| 219 | + at ([xshift=14mm,yshift=10mm]current page.west) {SECTION~\insertsectionnumber}; | |
| 220 | + \fill[uqoOr] ([xshift=14mm,yshift=7mm]current page.west) rectangle ++(11mm,0.55mm); | |
| 221 | + % titre de section | |
| 222 | + \node[anchor=north west, text=uqoBlanc, font=\LARGE\bfseries, | |
| 223 | + text width=125mm, align=left] | |
| 224 | + at ([xshift=14mm,yshift=4.5mm]current page.west) {\insertsectionhead}; | |
| 225 | + % rappel du cours en bas | |
| 226 | + \node[anchor=south west, text=uqoGrisClair, font=\tiny] | |
| 227 | + at ([xshift=14mm,yshift=6mm]current page.south west) | |
| 228 | + {\insertshorttitle\ \textbullet\ \insertshortauthor\ \textbullet\ UQO}; | |
| 229 | + \end{tikzpicture} | |
| 230 | + \end{frame} | |
| 231 | +} | |
| 232 | + | |
| 233 | +% ============================================================================= | |
| 234 | +% PAGE TITRE — panneau bleu nuit + zone blanche (auteur, logo) | |
| 235 | +% + bandeau photo : pavillon Lucien-Brault (UQO) | |
| 236 | +% ============================================================================= | |
| 237 | +\defbeamertemplate*{title page}{uqo}[1][] | |
| 238 | +{% | |
| 239 | + \begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | |
| 240 | + % panneau bleu nuit | |
| 241 | + \fill[uqoNavy] (current page.north west) rectangle | |
| 242 | + ([yshift=-50mm]current page.north east); | |
| 243 | + \fill[uqoOr] ([yshift=-50mm]current page.north west) rectangle | |
| 244 | + ([yshift=-48.9mm]current page.north east); | |
| 245 | + % décorations géométriques (limitées au panneau) | |
| 246 | + \begin{scope} | |
| 247 | + \clip (current page.north west) rectangle ([yshift=-50mm]current page.north east); | |
| 248 | + \draw[uqoBleuClair, opacity=0.28, line width=1pt] | |
| 249 | + ([xshift=-22mm,yshift=-4mm]current page.north east) circle (25mm); | |
| 250 | + \draw[uqoBleuClair, opacity=0.16, line width=1pt] | |
| 251 | + ([xshift=-8mm,yshift=-18mm]current page.north east) circle (34mm); | |
| 252 | + \draw[uqoOr, opacity=0.65, line width=0.9pt] | |
| 253 | + ([xshift=-38mm,yshift=-30mm]current page.north east) circle (10mm); | |
| 254 | + \fill[uqoOr] ([xshift=-52mm,yshift=-13mm]current page.north east) circle (1.1mm); | |
| 255 | + \end{scope} | |
| 256 | + % sous-titre (accroche dorée) | |
| 257 | + \node[anchor=north west, text=uqoOr, font=\footnotesize\bfseries] | |
| 258 | + at ([xshift=12mm,yshift=-9.5mm]current page.north west) | |
| 259 | + {\MakeUppercase{\insertsubtitle}}; | |
| 260 | + \fill[uqoOr] ([xshift=12mm,yshift=-14.7mm]current page.north west) | |
| 261 | + rectangle ++(11mm,0.55mm); | |
| 262 | + % titre principal | |
| 263 | + \node[anchor=north west, text=uqoBlanc, font=\LARGE\bfseries, | |
| 264 | + text width=118mm, align=left, | |
| 265 | + execute at begin node={\hyphenpenalty=10000\exhyphenpenalty=10000\relax}] | |
| 266 | + at ([xshift=12mm,yshift=-18mm]current page.north west) {\inserttitle}; | |
| 267 | + % date (pastille, dans le panneau) | |
| 268 | + \node[anchor=south west, text=uqoBlanc, font=\footnotesize, | |
| 269 | + draw=uqoOr, line width=0.7pt, rounded corners=2pt, | |
| 270 | + inner xsep=7pt, inner ysep=4pt] | |
| 271 | + at ([xshift=12mm,yshift=44mm]current page.south west) | |
| 272 | + {\faIcon{calendar-alt}\hspace{5pt}\insertdate}; | |
| 273 | + % zone blanche : auteur et coordonnées (gauche) + logo (droite) | |
| 274 | + \node[anchor=north west, align=left] | |
| 275 | + at ([xshift=12mm,yshift=-52mm]current page.north west) | |
| 276 | + {\begin{minipage}{105mm}\raggedright | |
| 277 | + {\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}\insertauthor\par} | |
| 278 | + \vspace{1mm} | |
| 279 | + {\footnotesize\color{uqoGris}\insertinstitute\par} | |
| 280 | + \vspace{1.3mm} | |
| 281 | + {\footnotesize\color{uqoGris}% | |
| 282 | + \textcolor{uqoOr}{\faIcon{envelope}}\hspace{4pt}% | |
| 283 | + \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca}% | |
| 284 | + \hspace{9pt}% | |
| 285 | + \textcolor{uqoOr}{\faIcon{map-marker-alt}}\hspace{4pt}% | |
| 286 | + Pavillon Lucien-Brault, Gatineau\par} | |
| 287 | + \end{minipage}}; | |
| 288 | + \node[anchor=north east] | |
| 289 | + at ([xshift=-10mm,yshift=-53.5mm]current page.north east) | |
| 290 | + {\includegraphics[height=11mm]{uqo-logo.png}}; | |
| 291 | + % bandeau photo : pavillon Lucien-Brault | |
| 292 | + \node[anchor=south west, inner sep=0pt] (plb) | |
| 293 | + at (current page.south west) | |
| 294 | + {\includegraphics[width=\paperwidth,height=18mm]{images/pavillon-lucien-brault-banner.jpg}}; | |
| 295 | + \fill[uqoNavy, opacity=0.22] | |
| 296 | + (current page.south west) rectangle ([yshift=18mm]current page.south east); | |
| 297 | + \fill[uqoOr] ([yshift=18mm]current page.south west) | |
| 298 | + rectangle ([yshift=18.8mm]current page.south east); | |
| 299 | + % crédit photo (attribution CC BY-SA) | |
| 300 | + \node[anchor=south east, text=uqoBlanc, opacity=0.75, font=\fontsize{3.4}{4}\selectfont] | |
| 301 | + at ([xshift=-1.5mm,yshift=0.8mm]current page.south east) | |
| 302 | + {Pavillon Lucien-Brault --- photo : Denis Yuen, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.5}; | |
| 303 | + \end{tikzpicture}% | |
| 304 | +} | |
| 305 | + | |
| 306 | +% ============================================================================= | |
| 307 | +% BOÎTES tcolorbox — style « admonition » moderne (filet gauche + fond teinté) | |
| 308 | +% ============================================================================= | |
| 309 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 310 | + | |
| 311 | +\tcbset{uqobox/.style={ | |
| 312 | + enhanced, | |
| 313 | + boxrule=0pt, frame hidden, | |
| 314 | + arc=1.5pt, | |
| 315 | + left=9pt, right=9pt, top=5pt, bottom=5pt, | |
| 316 | + before skip=6pt, after skip=6pt, | |
| 317 | + fontupper=\small, | |
| 318 | + detach title, | |
| 319 | + before upper={\tcbtitle\par\vspace{3pt}}, | |
| 320 | + fonttitle=\bfseries\small | |
| 321 | +}} | |
| 322 | + | |
| 323 | +\newtcolorbox{defbox}[1][Définition]{ | |
| 324 | + uqobox, | |
| 325 | + colback=uqoBleu!6, | |
| 326 | + borderline west={2.5pt}{0pt}{uqoBleu}, | |
| 327 | + coltitle=uqoBleu, | |
| 328 | + title={\faIcon{book-open}\hspace{5pt}#1} | |
| 329 | +} | |
| 330 | + | |
| 331 | +\newtcolorbox{importbox}[1][Important]{ | |
| 332 | + uqobox, | |
| 333 | + colback=uqoRouge!6, | |
| 334 | + borderline west={2.5pt}{0pt}{uqoRouge}, | |
| 335 | + coltitle=uqoRouge, | |
| 336 | + title={\faIcon{exclamation-triangle}\hspace{5pt}#1} | |
| 337 | +} | |
| 338 | + | |
| 339 | +\newtcolorbox{exbox}[1][Exemple]{ | |
| 340 | + uqobox, | |
| 341 | + colback=uqoVert!7, | |
| 342 | + borderline west={2.5pt}{0pt}{uqoVert}, | |
| 343 | + coltitle=uqoVert, | |
| 344 | + title={\faIcon{lightbulb}\hspace{5pt}#1} | |
| 345 | +} | |
| 346 | + | |
| 347 | +\newtcolorbox{notebox}[1][Note]{ | |
| 348 | + uqobox, | |
| 349 | + colback=uqoOr!9, | |
| 350 | + borderline west={2.5pt}{0pt}{uqoOr}, | |
| 351 | + coltitle=uqoOr!50!uqoGris, | |
| 352 | + title={\faIcon{pen}\hspace{5pt}#1} | |
| 353 | +} | |
| 354 | + | |
| 355 | +\newtcolorbox{quizbox}[1][Question]{ | |
| 356 | + uqobox, | |
| 357 | + colback=uqoBleuClair!8, | |
| 358 | + borderline west={2.5pt}{0pt}{uqoBleuClair}, | |
| 359 | + coltitle=uqoBleuClair!75!uqoNavy, | |
| 360 | + title={\faIcon{question-circle}\hspace{5pt}#1} | |
| 361 | +} | |
| 362 | + | |
| 363 | +% ============================================================================= | |
| 364 | +% STYLES TikZ PARTAGÉS — diagrammes de flux et cartes | |
| 365 | +% ============================================================================= | |
| 366 | +\tikzset{ | |
| 367 | + uqoflow/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, | |
| 368 | + text centered, font=\small, minimum height=0.58cm}, | |
| 369 | + uqostep/.style={uqoflow, text width=10.5cm}, | |
| 370 | + uqocard/.style={rectangle, rounded corners=6pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, | |
| 371 | + text centered, font=\small}, | |
| 372 | + uqoarrow/.style={->, thick, uqoBleu}, | |
| 373 | +} | |
| 374 | + | |
| 375 | +% ============================================================================= | |
| 376 | +% LISTINGS | |
| 377 | +% ============================================================================= | |
| 378 | +\lstset{ | |
| 379 | + basicstyle=\ttfamily\scriptsize, | |
| 380 | + keywordstyle=\color{uqoBleu}\bfseries, | |
| 381 | + commentstyle=\color{uqoGris}\itshape, | |
| 382 | + stringstyle=\color{uqoVert}, | |
| 383 | + backgroundcolor=\color{uqoBgClair}, | |
| 384 | + frame=single, | |
| 385 | + rulecolor=\color{uqoGrisClair}, | |
| 386 | + breaklines=true, | |
| 387 | + showstringspaces=false, | |
| 388 | + numbers=left, | |
| 389 | + numberstyle=\tiny\color{uqoGris}, | |
| 390 | + tabsize=2 | |
| 391 | +} | |
| 392 | + | |
| 393 | +% ============================================================================= | |
| 394 | +% GRAPHIQUES pgfplots — habillage discret par défaut | |
| 395 | +% ============================================================================= | |
| 396 | +\pgfplotsset{ | |
| 397 | + /pgf/number format/1000 sep={}, | |
| 398 | + every axis/.append style={ | |
| 399 | + axis line style={uqoGris!55}, | |
| 400 | + tick style={uqoGris!55}, | |
| 401 | + tick label style={font=\scriptsize, color=uqoGris}, | |
| 402 | + label style={font=\small, color=uqoInk}, | |
| 403 | + legend style={font=\tiny, draw=uqoGrisClair, fill=white, fill opacity=0.9}, | |
| 404 | + }, | |
| 405 | +} | |
| 406 | + | |
| 407 | +% --- Anti-overflow pour tableaux --- | |
| 408 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.08} | |
| 409 | + | |
| 410 | +% ============================================================================= | |
| 411 | +% COMMANDES UTILES | |
| 412 | +% ============================================================================= | |
| 413 | +\newcommand{\uqotitle}[1]{\textcolor{uqoBleu}{\textbf{#1}}} | |
| 414 | +\newcommand{\uqohighlight}[1]{\textcolor{uqoOr!75!uqoGris}{\textbf{#1}}} | |
| 415 | +\newcommand{\uqoalert}[1]{\textcolor{uqoRouge}{\textbf{#1}}} | |
| 416 | +\newcommand{\uqogreen}[1]{\textcolor{uqoVert}{\textbf{#1}}} | |
| 417 | + | |
| 418 | +% Séparateur visuel | |
| 419 | +\newcommand{\uqosep}{% | |
| 420 | + \begin{center} | |
| 421 | + \tikz{ | |
| 422 | + \fill[uqoOr] (0,0) circle (0.5mm); | |
| 423 | + \draw[uqoGrisClair, line width=0.5pt] (0.25,0) -- (2.6,0); | |
| 424 | + \draw[uqoGrisClair, line width=0.5pt] (-2.6,0) -- (-0.25,0); | |
| 425 | + }% | |
| 426 | + \end{center} | |
| 427 | +} | |
| 428 | + | |
| 429 | +% ============================================================================= | |
| 430 | +% SLIDE DE CONTACT | |
| 431 | +% ============================================================================= | |
| 432 | +\newcommand{\contactslide}[1][]{% | |
| 433 | + \begin{center} | |
| 434 | + \tikz[baseline]{\node[fill=uqoBleu, text=uqoBlanc, circle, minimum size=10mm] | |
| 435 | + {\faIcon{comments}};}\\[1.5mm] | |
| 436 | + {\Large\color{uqoBleu}\textbf{Questions et discussion}} | |
| 437 | + | |
| 438 | + \vspace{0.2cm} | |
| 439 | + \begin{tcolorbox}[enhanced, width=0.72\textwidth, boxrule=0pt, frame hidden, | |
| 440 | + colback=uqoBgClair, arc=2.5pt, | |
| 441 | + borderline north={1.4pt}{0pt}{uqoOr}, | |
| 442 | + left=10pt, right=10pt, top=8pt, bottom=8pt] | |
| 443 | + \centering | |
| 444 | + {\large\textbf{\color{uqoBleu}Simon-Pierre Boucher}}\\[1.5pt] | |
| 445 | + {\small\color{uqoGris}\textit{Professeur} --- Département des sciences administratives}\\[5pt] | |
| 446 | + {\small\textcolor{uqoOr}{\faIcon{envelope}}\hspace{5pt}% | |
| 447 | + \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}\\[3pt] | |
| 448 | + {\small\textcolor{uqoOr}{\faIcon{map-marker-alt}}\hspace{5pt}% | |
| 449 | + Gatineau --- Pavillon Lucien-Brault}\\[1pt] | |
| 450 | + {\footnotesize\color{uqoGris}101, rue Saint-Jean-Bosco, Gatineau (Québec) J8X~3X7} | |
| 451 | + \end{tcolorbox} | |
| 452 | + | |
| 453 | + \ifx\\#1\\% | |
| 454 | + \else | |
| 455 | + \vspace{0.2cm} | |
| 456 | + {\small\color{uqoGris}\faIcon{arrow-circle-right}\hspace{4pt}\textit{#1}} | |
| 457 | + \fi | |
| 458 | + \end{center} | |
| 459 | +} | |
| 460 | + | |
| 461 | +\endinput | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/README.md
+14 −0
@@ -0,0 +1,14 @@ | ||
| 1 | +# Travaux pratiques — IMM1003-20 | |
| 2 | + | |
| 3 | +| TP | Pondération | Remise | Personnalisation (B = dernier chiffre du code permanent) | | |
| 4 | +|---|---|---|---| | |
| 5 | +| TP1 — Tableau de bord du marché | 10 % | Séance 6 | Secteur assigné selon le dernier chiffre | | |
| 6 | +| TP2 — Méthode de comparaison | 10 % | Séance 10 | Prix vente 1 = 588 000 + 1 000 × B | | |
| 7 | +| TP3 — Méthode du revenu | 10 % | Séance 13 | Loyer log. 2 = 1 750 + 10 × B | | |
| 8 | + | |
| 9 | +## Structure de chaque dossier TP | |
| 10 | + | |
| 11 | +- `enonce/` : PDF de l'énoncé + source LaTeX autonome (style et images inclus). | |
| 12 | +- `gabarit_excel/` : classeur Dashboard (cellules jaunes = réponses par formules; vérifié dans Excel, zéro cellule en erreur). | |
| 13 | + | |
| 14 | +Correction express : ouvrir le classeur remis et changer `Accueil!D9` — si la valeur conclue ne recalcule pas, la grille n'est pas chaînée (plafond 50 % des questions de calcul, annoncé aux énoncés). | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP1_Tableau_de_bord_du_marche/README.md
+7 −0
@@ -0,0 +1,7 @@ | ||
| 1 | +# IMM1003-20 · TP1 — Tableau de bord du marché immobilier de Gatineau (10 %) | |
| 2 | + | |
| 3 | +- Remise : séance 6 · Livrables étudiants : gabarit Excel complété (renommé TP1_CodePermanent.xlsx) + PDF de la note de synthèse. | |
| 4 | +- Données 100 % réelles : APCIQ T2 2026, Banque du Canada (2,25 %), SCHL 2025 (3,8 %), APCHQ, MEIE — sourcées dans l'énoncé. | |
| 5 | +- **Personnalisation** : Secteur d'analyse assigné selon le dernier chiffre du code permanent (tableau dans l'énoncé). | |
| 6 | +- `enonce/` : l'énoncé (PDF + LaTeX autonome) · `gabarit_excel/` : le classeur Dashboard à compléter. | |
| 7 | +- Recompiler l'énoncé : `cd enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex` (dossier autonome). | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP1_Tableau_de_bord_du_marche/enonce/IMM1003-20_TP1_enonce.pdf
+0 −0
Binary file not shown.
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP1_Tableau_de_bord_du_marche/enonce/IMM1003-20_TP1_enonce.tex
+405 −0
@@ -0,0 +1,405 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% IMM1003-20 — Travail pratique 1 : Tableau de bord du marché immobilier de Gatineau | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Données réelles consultées le 4 août 2026 (voir section Sources) | |
| 5 | +% Compilation : latexmk -lualatex | |
| 6 | +% ============================================================================== | |
| 7 | +\documentclass[11pt]{article} | |
| 8 | +\usepackage{uqo-examen} | |
| 9 | + | |
| 10 | +\setexamCours{IMM1003-20} | |
| 11 | +\setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 12 | +\setexamType{Travail pratique 1} | |
| 13 | +\setexamSession{Automne 2026} | |
| 14 | +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)} | |
| 15 | +\setexamRemise{Séance 6 --- dépôt Moodle (PDF + fichier Excel)} | |
| 16 | +\setexamPonderation{10 \% de la note finale} | |
| 17 | +\setexamCouverture{Tableau de bord du marché immobilier résidentiel de Gatineau --- Été 2026} | |
| 18 | + | |
| 19 | +\begin{document} | |
| 20 | +\pagetitreexamen | |
| 21 | + | |
| 22 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 23 | +\begin{consignes} | |
| 24 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 25 | + \item Ce travail pratique est \textbf{individuel}. Vous remettez \textbf{deux fichiers} sur Moodle : | |
| 26 | + \begin{enumerate}[leftmargin=16pt, itemsep=1pt] | |
| 27 | + \item le \textbf{gabarit Excel complété} (\texttt{IMM1003-20\_TP1\_gabarit.xlsx}), renommé \texttt{TP1\_VotreCodePermanent.xlsx}; | |
| 28 | + \item un \textbf{PDF} de votre note de synthèse (question 10), exporté de l'onglet \emph{Synthèse} ou rédigé séparément. | |
| 29 | + \end{enumerate} | |
| 30 | + \item \textbf{Toutes les réponses chiffrées} doivent être produites \textbf{dans le gabarit Excel fourni}, aux emplacements indiqués dans chaque question. Les cellules de réponse sont sur \textbf{fond jaune}; les données fournies sont sur fond bleu-gris et ne doivent pas être modifiées. | |
| 31 | + \item Vos calculs doivent être faits \textbf{par formules Excel} (pas de valeurs tapées à la main) : la formule fait partie de la réponse évaluée. | |
| 32 | + \item Les outils d'intelligence artificielle sont \textbf{tolérés} (le chatbot du cours est fourni). Vous devez toutefois : (1) déclarer les outils utilisés dans l'onglet \emph{Accueil}; (2) ancrer chaque interprétation dans \textbf{les données de ce dossier} --- une réponse générique non ancrée reçoit peu ou pas de points. | |
| 33 | + \item Retard : pénalité de 10~points par jour entamé, maximum 3~jours. | |
| 34 | +\end{itemize} | |
| 35 | +\end{consignes} | |
| 36 | + | |
| 37 | +\begin{miseengarde}[Personnalisation obligatoire] | |
| 38 | +Votre analyse sectorielle (questions 3 et 9) porte sur le \textbf{secteur qui vous est assigné} selon le \textbf{dernier chiffre de votre code permanent} : | |
| 39 | +\begin{center} | |
| 40 | +\begin{tabular}{@{}cl@{}} | |
| 41 | +\toprule | |
| 42 | +\textbf{Dernier chiffre} & \textbf{Secteur assigné (RMR de Gatineau)} \\ | |
| 43 | +\midrule | |
| 44 | +0 ou 1 & Aylmer \\ | |
| 45 | +2 ou 3 & Hull \\ | |
| 46 | +4 ou 5 & Gatineau (secteur) \\ | |
| 47 | +6 ou 7 & Périphérie \\ | |
| 48 | +8 ou 9 & Buckingham / Masson-Angers \\ | |
| 49 | +\bottomrule | |
| 50 | +\end{tabular} | |
| 51 | +\end{center} | |
| 52 | +Sélectionnez ce secteur dans la liste déroulante de l'onglet \emph{Accueil} du gabarit : le tableau de bord s'adapte automatiquement. Une copie analysant le mauvais secteur perd les points des questions concernées. | |
| 53 | +\end{miseengarde} | |
| 54 | + | |
| 55 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 56 | +\partieexamen{Mise en situation}{} | |
| 57 | + | |
| 58 | +Vous venez d'être embauché(e) comme analyste junior au sein d'une firme d'évaluation agréée de Gatineau. La directrice du service résidentiel prépare la rencontre trimestrielle du comité de direction et vous confie le mandat suivant : | |
| 59 | + | |
| 60 | +\begin{quote}\itshape | |
| 61 | +« Le comité veut un portrait rigoureux du marché résidentiel de la RMR de Gatineau à l'été 2026. Depuis un an, on entend tout et son contraire : des courtiers parlent d'un retour du marché d'acheteurs, des promoteurs se plaignent que plus rien ne se construit, et les journaux annoncent à la fois des loyers records et des logements neufs vides. Je veux que vous départagiez tout ça \emph{avec les chiffres}. Construisez-moi un tableau de bord : les indicateurs calculés, un diagnostic de cycle, un portrait du locatif, l'effet des taux, et une note de synthèse d'une page que je peux déposer telle quelle au comité. » | |
| 62 | +\end{quote} | |
| 63 | + | |
| 64 | +Le service de recherche de la firme a déjà assemblé pour vous les données publiques les plus récentes (tableaux 1 à 7 ci-dessous). Toutes ces données sont \textbf{réelles} et proviennent des sources officielles listées en fin de document (consultées le 4~août~2026). C'est \textbf{à partir de ces données} --- et d'elles seulement --- que vous construirez votre tableau de bord dans le gabarit Excel fourni, où elles sont déjà saisies (onglet \emph{Données}). | |
| 65 | + | |
| 66 | +Ce mandat mobilise la matière des séances 4 à 6 : types de valeurs et fonctionnement du marché, cycles immobiliers et indicateurs, collecte et validation des données. Il vous prépare directement au travail d'analyse de marché que tout évaluateur agréé doit documenter dans la section « analyse de quartier et de marché » de ses rapports. | |
| 67 | + | |
| 68 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 69 | +\centering | |
| 70 | +\includegraphics[width=0.72\textwidth]{assets/photo-aylmer.jpg} | |
| 71 | +\caption{Rue résidentielle du secteur Aylmer (Gatineau). Photographie : Veillg1, licence CC~BY-SA~4.0, Wikimedia Commons.} | |
| 72 | +\label{fig:aylmer} | |
| 73 | +\end{figure} | |
| 74 | + | |
| 75 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 76 | +\partieexamen{Données fournies (réelles, été 2026)}{} | |
| 77 | + | |
| 78 | +\begin{donnees}[Tableau 1 --- Baromètre APCIQ, RMR de Gatineau, 2\up{e} trimestre 2026] | |
| 79 | +\begin{center} | |
| 80 | +\begin{tabular}{@{}lrr@{}} | |
| 81 | +\toprule | |
| 82 | +\textbf{Indicateur} & \textbf{T2 2026} & \textbf{Variation sur un an} \\ | |
| 83 | +\midrule | |
| 84 | +Ventes résidentielles (trimestre) & 1\,310 & $-15$ \% \\ | |
| 85 | +Inscriptions en vigueur & 2\,007 & $+30$ \% \\ | |
| 86 | +Prix médian --- unifamiliale & 523\,500 \$ & $+2$ \% \\ | |
| 87 | +Prix médian --- copropriété & 308\,000 \$ & $-5$ \% \\ | |
| 88 | +Prix médian --- plex (2 à 5 log.) & 599\,600 \$ & $+7$ \% \\ | |
| 89 | +Délai de vente moyen --- unifamiliale & 27 jours & stable \\ | |
| 90 | +Délai de vente moyen --- copropriété & 40 jours & $+4$ jours \\ | |
| 91 | +Délai de vente moyen --- plex & 32 jours & $-7$ jours \\ | |
| 92 | +\bottomrule | |
| 93 | +\end{tabular} | |
| 94 | +\end{center} | |
| 95 | +\smallskip | |
| 96 | +\footnotesize Source : APCIQ, baromètre résidentiel RMR de Gatineau, T2 2026, et communiqué du 14 juillet 2026. Le recul des ventes est le troisième trimestriel consécutif; la hausse des inscriptions, la quatrième consécutive. | |
| 97 | +\end{donnees} | |
| 98 | + | |
| 99 | +\begin{donnees}[Tableau 2 --- Comparaison provinciale, ensemble du Québec, T2 2026] | |
| 100 | +\begin{center} | |
| 101 | +\begin{tabular}{@{}lrr@{}} | |
| 102 | +\toprule | |
| 103 | +\textbf{Indicateur} & \textbf{T2 2026} & \textbf{Variation sur un an} \\ | |
| 104 | +\midrule | |
| 105 | +Ventes résidentielles (trimestre) & 27\,296 & $-5$ \% \\ | |
| 106 | +Inscriptions en vigueur & 41\,466 & $+14$ \% \\ | |
| 107 | +Prix médian --- unifamiliale & 523\,250 \$ & $+5$ \% \\ | |
| 108 | +Prix médian --- copropriété & 405\,000 \$ & $+1$ \% \\ | |
| 109 | +Prix médian --- plex & 690\,000 \$ & $+2$ \% \\ | |
| 110 | +Délai de vente moyen --- unifamiliale & 38 jours & $-5$ jours \\ | |
| 111 | +\bottomrule | |
| 112 | +\end{tabular} | |
| 113 | +\end{center} | |
| 114 | +\smallskip | |
| 115 | +\footnotesize Source : APCIQ, communiqué provincial du 14 juillet 2026. | |
| 116 | +\end{donnees} | |
| 117 | + | |
| 118 | +\begin{donnees}[Tableau 3 --- Prix médian de l'unifamiliale, RMR de Gatineau, 2019--2025] | |
| 119 | +\begin{center} | |
| 120 | +\begin{tabular}{@{}lccccccc@{}} | |
| 121 | +\toprule | |
| 122 | + & \textbf{2019} & \textbf{2020} & \textbf{2021} & \textbf{2022} & \textbf{2023} & \textbf{2024} & \textbf{2025} \\ | |
| 123 | +\midrule | |
| 124 | +Prix médian (\$) & 261\,204 & 312\,000 & 400\,000 & 450\,000 & 440\,000 & 465\,000 & 499\,000 \\ | |
| 125 | +\bottomrule | |
| 126 | +\end{tabular} | |
| 127 | +\end{center} | |
| 128 | +\smallskip | |
| 129 | +\footnotesize Source : baromètres APCIQ T4 (cumul 12 mois) de chaque année. L'APCIQ rapporte une variation de $+42$~\% sur 5~ans au T2~2026 pour l'unifamiliale. | |
| 130 | +\end{donnees} | |
| 131 | + | |
| 132 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 133 | +\centering | |
| 134 | +\begin{tikzpicture} | |
| 135 | +\begin{axis}[ | |
| 136 | + width=0.86\textwidth, height=6.2cm, | |
| 137 | + ybar, bar width=13pt, | |
| 138 | + ymin=0, ymax=560000, | |
| 139 | + ylabel={Prix médian (\$)}, | |
| 140 | + xlabel={Année (cumul 12 mois, baromètre T4)}, | |
| 141 | + symbolic x coords={2019,2020,2021,2022,2023,2024,2025}, | |
| 142 | + xtick=data, | |
| 143 | + yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, | |
| 144 | + nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, 1000 sep={\,}]{\pgfplotspointmeta}}, | |
| 145 | + every node near coord/.append style={font=\tiny\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 146 | +] | |
| 147 | +\addplot[fill=uqoBleuClair!75, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 148 | + (2019,261204) (2020,312000) (2021,400000) (2022,450000) (2023,440000) (2024,465000) (2025,499000) | |
| 149 | +}; | |
| 150 | +\end{axis} | |
| 151 | +\end{tikzpicture} | |
| 152 | +\caption{Prix médian de l'unifamiliale, RMR de Gatineau, 2019--2025 (données APCIQ, tableau 3). La reproduction de ce graphique dans Excel fait partie de la question 9.} | |
| 153 | +\label{fig:medianes} | |
| 154 | +\end{figure} | |
| 155 | + | |
| 156 | +\begin{donnees}[Tableau 4 --- Prix médian de l'unifamiliale par secteur, RMR de Gatineau, T2 2026] | |
| 157 | +\begin{center} | |
| 158 | +\begin{tabular}{@{}lr@{}} | |
| 159 | +\toprule | |
| 160 | +\textbf{Secteur} & \textbf{Prix médian T2 2026} \\ | |
| 161 | +\midrule | |
| 162 | +Aylmer & 572\,750 \$ \\ | |
| 163 | +Hull & 514\,500 \$ \\ | |
| 164 | +Gatineau (secteur) & 490\,000 \$ \\ | |
| 165 | +Périphérie & 595\,000 \$ \\ | |
| 166 | +Buckingham / Masson-Angers & 419\,545 \$ \\ | |
| 167 | +\midrule | |
| 168 | +\textbf{Ensemble RMR} & \textbf{523\,500 \$} \\ | |
| 169 | +\bottomrule | |
| 170 | +\end{tabular} | |
| 171 | +\end{center} | |
| 172 | +\smallskip | |
| 173 | +\footnotesize Source : APCIQ, baromètre résidentiel RMR de Gatineau, T2 2026. | |
| 174 | +\end{donnees} | |
| 175 | + | |
| 176 | +\begin{donnees}[Tableau 5 --- Conditions de financement, été 2026] | |
| 177 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 178 | + \item \textbf{Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25~\%}, maintenu lors de l'annonce du \textbf{15 juillet 2026} (sixième maintien consécutif depuis octobre 2025). Prochaine annonce : 2~septembre~2026. | |
| 179 | + \item Trajectoire récente : 0,25~\% (début 2022) $\rightarrow$ sommet de 5,00~\% (juillet 2023 à juin 2024) $\rightarrow$ baisses graduelles $\rightarrow$ 2,25~\% depuis octobre 2025 (voir figure~\ref{fig:tauxdirecteur}). | |
| 180 | + \item \textbf{Taux hypothécaire 5 ans affiché} rapporté au baromètre APCIQ T2 2026 : \textbf{6,09~\%}. | |
| 181 | + \item Règles fédérales (déc. 2024) : mise de fonds minimale de 5~\% jusqu'à 500\,000~\$ et 10~\% sur la tranche 500\,000~\$ à 1,5~M\$; test de résistance à $\max(5{,}25~\%;\ \text{taux contractuel} + 2~\%)$. | |
| 182 | +\end{itemize} | |
| 183 | +\end{donnees} | |
| 184 | + | |
| 185 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 186 | +\centering | |
| 187 | +\includegraphics[width=0.8\textwidth]{assets/fig-taux-directeur.pdf} | |
| 188 | +\caption{Taux directeur de la Banque du Canada, 2022--2026 (série officielle des décisions; graphique généré à partir des communiqués de la Banque du Canada, dernier point : maintien à 2,25~\% le 15 juillet 2026).} | |
| 189 | +\label{fig:tauxdirecteur} | |
| 190 | +\end{figure} | |
| 191 | + | |
| 192 | +\begin{donnees}[Tableau 6 --- Marché locatif, SCHL, partie québécoise de la RMR Ottawa--Gatineau] | |
| 193 | +\begin{center} | |
| 194 | +\begin{tabular}{@{}lcccccc@{}} | |
| 195 | +\toprule | |
| 196 | + & \textbf{2019} & \textbf{2020} & \textbf{2022} & \textbf{2023} & \textbf{2024} & \textbf{2025} \\ | |
| 197 | +\midrule | |
| 198 | +Taux d'inoccupation (\%) & 1,5 & 1,6 & 1,1 & 1,1 & 1,9 & 3,8 \\ | |
| 199 | +\bottomrule | |
| 200 | +\end{tabular} | |
| 201 | +\end{center} | |
| 202 | +\smallskip | |
| 203 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 204 | + \item Le taux de 2021 n'a pas été publié dans les sources consultées : la cellule correspondante reste \textbf{vide} dans le gabarit --- ne l'inventez pas. | |
| 205 | + \item Loyer moyen d'un logement de 2 chambres (enquête d'octobre 2025) : \textbf{1\,460~\$} ($+4{,}7$~\% sur un an). | |
| 206 | + \item Segmentation 2025 : l'inoccupation atteint environ \textbf{10~\%} dans les logements récents (neufs), mais reste \textbf{sous 1~\%} dans le quartile des logements les moins chers. | |
| 207 | + \item Repère du cours : un marché locatif est considéré en équilibre autour de \textbf{3~\%} d'inoccupation. | |
| 208 | +\end{itemize} | |
| 209 | +\end{donnees} | |
| 210 | + | |
| 211 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 212 | +\centering | |
| 213 | +\begin{tikzpicture} | |
| 214 | +\begin{axis}[ | |
| 215 | + width=0.86\textwidth, height=6cm, | |
| 216 | + ymin=0, ymax=4.5, | |
| 217 | + ylabel={Taux d'inoccupation (\%)}, | |
| 218 | + xlabel={Année}, | |
| 219 | + xtick={2019,2020,2021,2022,2023,2024,2025}, | |
| 220 | + xticklabel style={/pgf/number format/1000 sep={}}, | |
| 221 | + legend pos=north west, | |
| 222 | +] | |
| 223 | +% 2021 non publié : la série est tracée en deux segments, sans inventer le point manquant | |
| 224 | +\addplot[thick, color=uqoBleuClair, mark=*, mark size=1.8pt] coordinates { | |
| 225 | + (2019,1.5) (2020,1.6) | |
| 226 | +}; | |
| 227 | +\addlegendentry{Inoccupation SCHL (2021 non publié)} | |
| 228 | +\addplot[thick, color=uqoBleuClair, mark=*, mark size=1.8pt, forget plot] coordinates { | |
| 229 | + (2022,1.1) (2023,1.1) (2024,1.9) (2025,3.8) | |
| 230 | +}; | |
| 231 | +\addplot[dashed, color=uqoRouge, domain=2019:2025] {3}; | |
| 232 | +\addlegendentry{Seuil d'équilibre ($\approx$ 3 \%)} | |
| 233 | +\end{axis} | |
| 234 | +\end{tikzpicture} | |
| 235 | +\caption{Taux d'inoccupation des logements locatifs, partie québécoise de la RMR Ottawa--Gatineau, 2019--2025 (SCHL, tableau 6). Le point 2021, non publié, n'est pas tracé.} | |
| 236 | +\label{fig:inoccupation} | |
| 237 | +\end{figure} | |
| 238 | + | |
| 239 | +\begin{donnees}[Tableau 7 --- Construction neuve et économie régionale] | |
| 240 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 241 | + \item \textbf{Mises en chantier 2025} : recul de \textbf{42~\%} dans la RMR par rapport à 2024, et de \textbf{55~\%} dans la ville de Gatineau --- plus bas niveau de construction en au moins 20~ans, après une année 2024 quasi record (SCHL, rapporté par l'APCHQ, janv. 2026). | |
| 242 | + \item \textbf{Mises en chantier T1 2026} : \textbf{790 unités} ($+45$~\% sur un an), dont \textbf{680 locatives} (APCIQ, baromètre T2 2026). | |
| 243 | + \item \textbf{Taux de chômage, Outaouais} : \textbf{6,4~\%} au T1 2026 ($+0{,}9$ point sur un an; huitième hausse trimestrielle consécutive), avec un rebond de 1\,800 emplois créés au T1 2026. Emploi total : 212\,900 (2025). | |
| 244 | + \item \textbf{Population de l'Outaouais} : 428\,751 habitants (2025). | |
| 245 | +\end{itemize} | |
| 246 | +\end{donnees} | |
| 247 | + | |
| 248 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 249 | +\partieexamen{Questions}{100 points} | |
| 250 | + | |
| 251 | +Chaque question indique l'\textbf{emplacement exact de la réponse} dans le gabarit \texttt{IMM1003-20\_TP1\_gabarit.xlsx}. Les cellules jaunes attendent vos formules ou votre texte; ne modifiez jamais l'onglet \emph{Données}. | |
| 252 | + | |
| 253 | +\begin{questionexam}{Mois d'inventaire et pression du marché}{8} | |
| 254 | +Dans l'onglet \emph{Calculs} (zone \textbf{C5:D8}), calculez par formule, pour la RMR de Gatineau \textbf{et} pour l'ensemble du Québec (T2 2026) : | |
| 255 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 256 | + \item les ventes mensuelles moyennes du trimestre; | |
| 257 | + \item le \textbf{nombre de mois d'inventaire} (inscriptions en vigueur $\div$ ventes mensuelles moyennes); | |
| 258 | + \item le \textbf{ratio inscriptions/ventes} trimestriel. | |
| 259 | +\end{enumerate} | |
| 260 | +Puis, en \textbf{C10}, indiquez en une phrase ce que la comparaison Gatineau--Québec révèle sur la pression relative de l'offre. Utilisez la convention du cours : moins de 4~mois d'inventaire $=$ marché favorable aux vendeurs; 4 à 6~mois $=$ marché équilibré; plus de 6~mois $=$ marché favorable aux acheteurs. | |
| 261 | +\end{questionexam} | |
| 262 | + | |
| 263 | +\begin{questionexam}{Trajectoire des prix 2019--2025}{10} | |
| 264 | +Dans l'onglet \emph{Calculs} (zone \textbf{C14:I17}), à partir du tableau 3 : | |
| 265 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 266 | + \item calculez la \textbf{variation annuelle} du prix médian pour chaque année 2020 à 2025; | |
| 267 | + \item construisez un \textbf{indice base 100 en 2019}; | |
| 268 | + \item calculez le \textbf{taux de croissance annuel composé} (TCAC) 2019$\rightarrow$2025 : | |
| 269 | +\begin{formule} | |
| 270 | +$\text{TCAC} = \left(\dfrac{P_{2025}}{P_{2019}}\right)^{1/6} - 1$ | |
| 271 | +\end{formule} | |
| 272 | + \item en \textbf{C19}, identifiez l'année de \textbf{correction} de la série et proposez une explication ancrée dans le tableau 5 (une phrase). | |
| 273 | +\end{enumerate} | |
| 274 | +\end{questionexam} | |
| 275 | + | |
| 276 | +\begin{questionexam}{Analyse de votre secteur assigné}{8} | |
| 277 | +Après avoir sélectionné votre secteur dans l'onglet \emph{Accueil}, l'onglet \emph{Analyse} (zone \textbf{C5:C8}) affiche le prix médian correspondant. Calculez par formule : | |
| 278 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 279 | + \item l'\textbf{écart en dollars et en pourcentage} entre le prix médian de votre secteur et celui de l'ensemble de la RMR (tableau 4); | |
| 280 | + \item le \textbf{rang} de votre secteur parmi les cinq secteurs (fonction \texttt{RANG}/\texttt{RANK}); | |
| 281 | + \item en \textbf{C10}, expliquez en 3 à 5 lignes ce que ce positionnement implique pour un évaluateur qui choisit des \textbf{comparables} dans ce secteur (matière de la séance 6 : critères de comparabilité et périmètre de recherche). | |
| 282 | +\end{enumerate} | |
| 283 | +\end{questionexam} | |
| 284 | + | |
| 285 | +\begin{questionexam}{Lecture des six indicateurs de marché}{12} | |
| 286 | +L'onglet \emph{Analyse} (zone \textbf{B14:E20}) reprend les \textbf{six indicateurs de marché} vus à la séance 5 : volume des ventes, inscriptions en vigueur, mois d'inventaire, prix médians, délais de vente, mises en chantier. Pour chacun : | |
| 287 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 288 | + \item choisissez dans la \textbf{liste déroulante} le signal qu'il envoie à l'été 2026 (\emph{Favorable aux acheteurs} / \emph{Neutre} / \emph{Favorable aux vendeurs}); | |
| 289 | + \item justifiez en une phrase \textbf{citant la donnée précise} (colonne E). | |
| 290 | +\end{enumerate} | |
| 291 | +Un choix non justifié par une donnée du dossier ne rapporte aucun point. | |
| 292 | +\end{questionexam} | |
| 293 | + | |
| 294 | +\begin{questionexam}{Diagnostic de phase du cycle}{10} | |
| 295 | +En vous appuyant sur vos réponses aux questions 1 à 4, déterminez dans quelle \textbf{phase du cycle immobilier} (expansion, ralentissement, récession, reprise --- séance 5) se trouve le marché résidentiel de la RMR de Gatineau à l'été 2026. | |
| 296 | + | |
| 297 | +Onglet \emph{Analyse} : sélectionnez la phase dans la liste déroulante en \textbf{C24}, puis justifiez en \textbf{C25} (6 à 10 lignes) en mobilisant \textbf{au moins quatre données distinctes} du dossier. Attention : certaines données pointent dans des directions opposées (prix en hausse, ventes en baisse, offre en hausse) --- votre justification doit expliquer comment vous tranchez, pas ignorer les signaux contraires. | |
| 298 | +\end{questionexam} | |
| 299 | + | |
| 300 | +\begin{questionexam}{Portrait du marché locatif}{10} | |
| 301 | +À partir du tableau 6 et de la figure~\ref{fig:inoccupation}, dans l'onglet \emph{Analyse} (zone \textbf{C29:C31}) : | |
| 302 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 303 | + \item qualifiez l'état du marché locatif en 2025 par rapport au seuil d'équilibre de 3~\% et par rapport à la période 2019--2024 (3 à 5 lignes); | |
| 304 | + \item expliquez le paradoxe apparent entre le titre « pénurie de logements » et un taux de 3,8~\% : utilisez la \textbf{segmentation} (environ 10~\% dans le neuf, moins de 1~\% dans le quartile le moins cher); | |
| 305 | + \item indiquez quelle \textbf{provision pour inoccupation} un évaluateur devrait considérer pour normaliser les revenus d'un immeuble locatif ordinaire de Gatineau en 2026, et pourquoi le chiffre historique de 1,1~\% (2022--2023) serait un mauvais choix. | |
| 306 | +\end{enumerate} | |
| 307 | +\end{questionexam} | |
| 308 | + | |
| 309 | +\begin{questionexam}{Taux d'intérêt et accessibilité}{12} | |
| 310 | +Dans l'onglet \emph{Calculs} (zone \textbf{C23:D30}), pour une unifamiliale au \textbf{prix médian RMR du T2 2026} (523\,500~\$), avec une \textbf{mise de fonds de 20~\%} et un amortissement de \textbf{25 ans} : | |
| 311 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 312 | + \item calculez le \textbf{paiement mensuel} au taux affiché de 6,09~\% (fonction \texttt{VPM}/\texttt{PMT}, taux mensuel $=$ taux annuel $\div$ 12 --- convention simplifiée du cours); | |
| 313 | + \item recalculez-le à un taux hypothétique de \textbf{4,09~\%} (baisse de 200 points de base); | |
| 314 | + \item calculez l'\textbf{écart mensuel et annuel} entre les deux scénarios; | |
| 315 | + \item calculez le \textbf{revenu annuel brut requis} dans chaque scénario si le prêteur limite les charges hypothécaires à \textbf{32~\%} du revenu brut (ratio ABD simplifié : seul le paiement hypothécaire est considéré); | |
| 316 | + \item en \textbf{C32}, reliez ce résultat à la \textbf{chaîne de transmission} taux directeur $\rightarrow$ taux hypothécaires $\rightarrow$ demande $\rightarrow$ prix (3 à 5 lignes, en citant le tableau 5 et la figure~\ref{fig:tauxdirecteur}). | |
| 317 | +\end{enumerate} | |
| 318 | +\end{questionexam} | |
| 319 | + | |
| 320 | +\begin{questionexam}{Offre neuve : concilier des signaux contradictoires}{8} | |
| 321 | +Le tableau 7 contient trois faits qui semblent se contredire : effondrement des mises en chantier en 2025 ($-42$~\%), rebond au T1 2026 ($+45$~\%, dont 86~\% de locatif), et inoccupation locative en forte hausse (3,8~\%). | |
| 322 | + | |
| 323 | +Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C35} (8 à 12 lignes) : proposez une lecture cohérente de ces trois faits et leurs implications pour l'\textbf{équilibre offre-demande de 2027--2028} (rappel : un chantier lancé en 2026 livre ses logements 18 à 30 mois plus tard). Précisez quel segment (propriété vs locatif) sera le plus touché et pourquoi. | |
| 324 | +\end{questionexam} | |
| 325 | + | |
| 326 | +\begin{questionexam}{Tableau de bord Excel}{14} | |
| 327 | +Complétez l'onglet \emph{Dashboard} du gabarit : | |
| 328 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 329 | + \item \textbf{Zone KPI (B4:G6)} : les six indicateurs clés doivent se remplir \textbf{par formule} (liens vers \emph{Données}, \emph{Calculs} et \emph{Analyse}, avec \texttt{SIERREUR}/\texttt{IFERROR}) --- aucun chiffre tapé à la main; | |
| 330 | + \item \textbf{Verdict global (cellule C8)} : la cellule affiche votre verdict (liste déroulante) et sa mise en forme conditionnelle change de couleur selon le verdict --- vérifiez qu'elle réagit; | |
| 331 | + \item \textbf{Graphiques} : les trois graphiques fournis (prix médians 2019--2025, ventes vs inscriptions, inoccupation vs seuil) doivent refléter vos données; ajoutez un \textbf{quatrième graphique} de votre choix qui appuie votre diagnostic de cycle (question 5), avec titre et axes étiquetés; | |
| 332 | + \item \textbf{Tableau récapitulatif (B24:F30)} : synthèse par secteur alimentée par formules, votre secteur assigné mis en évidence. | |
| 333 | +\end{enumerate} | |
| 334 | +Points attribués : exactitude des liens et formules (6), graphique ajouté pertinent et lisible (4), lisibilité générale et cohérence du tableau de bord (4). | |
| 335 | +\end{questionexam} | |
| 336 | + | |
| 337 | +\begin{questionexam}{Note de synthèse au comité de direction}{8} | |
| 338 | +Dans l'onglet \emph{Synthèse} (et dans le PDF remis), rédigez la \textbf{note d'une page} demandée par la directrice : | |
| 339 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 340 | + \item \textbf{verdict global} sur l'état du marché résidentiel de Gatineau à l'été 2026 (2 à 3 phrases); | |
| 341 | + \item \textbf{trois constats chiffrés} tirés de votre tableau de bord (un par segment : propriété, locatif, construction); | |
| 342 | + \item \textbf{deux risques} à surveiller d'ici 12 mois; | |
| 343 | + \item \textbf{une recommandation} pour la pratique d'évaluation de la firme (p.~ex. : choix des comparables, provision d'inoccupation, prudence sur un segment); | |
| 344 | + \item \textbf{deux limites des données} utilisées (p.~ex. : médiane vs moyenne, RMR vs secteur, donnée manquante 2021, décalage temporel des enquêtes). | |
| 345 | +\end{itemize} | |
| 346 | +Le ton doit être professionnel et chaque affirmation ancrée dans un chiffre du dossier. | |
| 347 | +\end{questionexam} | |
| 348 | + | |
| 349 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 350 | +\partieexamen{Barème détaillé}{} | |
| 351 | + | |
| 352 | +\begin{center} | |
| 353 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 354 | +\begin{tabular}{@{}clc@{}} | |
| 355 | +\toprule | |
| 356 | +\textbf{Question} & \textbf{Objet évalué} & \textbf{Points} \\ | |
| 357 | +\midrule | |
| 358 | +1 & Mois d'inventaire, ratio, interprétation (formules exactes : 6; interprétation : 2) & 8 \\ | |
| 359 | +2 & Variations, indice, TCAC (7); lecture de la correction (3) & 10 \\ | |
| 360 | +3 & Écarts et rang par formule (5); implication pour les comparables (3) & 8 \\ | |
| 361 | +4 & Six indicateurs : classement (6) et justifications ancrées (6) & 12 \\ | |
| 362 | +5 & Phase du cycle (3); justification intégrant les signaux contraires (7) & 10 \\ | |
| 363 | +6 & Locatif : état (3), paradoxe segmenté (4), provision normalisée (3) & 10 \\ | |
| 364 | +7 & VPM aux deux taux (5), écarts (2), revenu requis (3), chaîne de transmission (2) & 12 \\ | |
| 365 | +8 & Lecture cohérente de l'offre neuve et horizon 2027--2028 & 8 \\ | |
| 366 | +9 & Dashboard : formules (6), 4\up{e} graphique (4), lisibilité (4) & 14 \\ | |
| 367 | +10 & Note de synthèse professionnelle d'une page & 8 \\ | |
| 368 | +\midrule | |
| 369 | + & \textbf{Total} & \textbf{100} \\ | |
| 370 | +\bottomrule | |
| 371 | +\end{tabular} | |
| 372 | +\end{center} | |
| 373 | + | |
| 374 | +\begin{miseengarde}[Critères transversaux] | |
| 375 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 376 | + \item Une valeur \textbf{tapée à la main} là où une formule est demandée vaut au plus la moitié des points de l'item. | |
| 377 | + \item Toute interprétation \textbf{non ancrée} dans une donnée précise du dossier (numéro de tableau ou cellule) reçoit peu ou pas de points, même si elle est plausible. | |
| 378 | + \item Les erreurs se \textbf{propagent sans double pénalité} : une erreur de calcul en question 1 n'est pénalisée qu'une fois si la démarche des questions suivantes est correcte. | |
| 379 | + \item Fichier Excel illisible, onglet \emph{Données} modifié ou formules cassées (\texttt{\#REF!}, \texttt{\#DIV/0!}) : pénalité jusqu'à 10~points. | |
| 380 | +\end{itemize} | |
| 381 | +\end{miseengarde} | |
| 382 | + | |
| 383 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 384 | +\partieexamen{Sources des données (toutes consultées le 4 août 2026)}{} | |
| 385 | + | |
| 386 | +\begin{enumerate}[leftmargin=18pt, itemsep=3pt] | |
| 387 | + \item APCIQ, \emph{Le marché immobilier québécois confirme un rééquilibrage graduel au 2\up{e} trimestre}, communiqué du 14 juillet 2026 (données T2 2026, RMR de Gatineau et ensemble du Québec). \url{https://www.globenewswire.com/news-release/2026/07/14/3327158/0/fr/le-march%C3%A9-immobilier-qu%C3%A9b%C3%A9cois-confirme-un-r%C3%A9%C3%A9quilibrage-graduel-au-2e-trimestre.html} | |
| 388 | + \item APCIQ, \emph{Baromètre résidentiel --- RMR de Gatineau, 2\up{e} trimestre 2026} (PDF officiel : prix par secteur, délais, mises en chantier T1 2026, taux 5 ans affiché). \url{https://apciq.ca/barometre-residentiel/} | |
| 389 | + \item APCIQ, baromètres résidentiels T4 2019 à T4 2025, RMR de Gatineau (série du prix médian unifamilial, tableau 3). \url{https://apciq.ca/barometre-residentiel/} | |
| 390 | + \item Banque du Canada, \emph{La Banque du Canada maintient le taux directeur à 2¼~\%}, communiqué du 15 juillet 2026. \url{https://www.banqueducanada.ca/2026/07/fad-communique-2026-07-15/} | |
| 391 | + \item Banque du Canada, série historique du taux cible du financement à un jour (figure~\ref{fig:tauxdirecteur}). \url{https://www.banqueducanada.ca/grandes-fonctions/politique-monetaire/taux-directeur/} | |
| 392 | + \item SCHL, \emph{Rapport sur le marché locatif 2025} --- taux d'inoccupation et loyers, partie québécoise de la RMR Ottawa--Gatineau; segmentation rapportée par Radio-Canada, \emph{Appartements neufs vides et pénurie : le paradoxe du logement locatif à Gatineau}. \url{https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2264740/taux-inoccupation-logement-penurie-abordable} | |
| 393 | + \item FRAPRU, compilation des taux d'inoccupation SCHL par région, 2019--2025. \url{https://www.frapru.qc.ca/wp-content/uploads/2025/07/Tableaux-Regions-2024-2025.pdf} | |
| 394 | + \item APCHQ, \emph{Mises en chantier en recul à Gatineau}, 20 janvier 2026 (données SCHL 2025 : $-42$~\% RMR, $-55$~\% ville). \url{https://www.apchq.com/actualites/mises-en-chantier-en-recul-a-gatineau/} | |
| 395 | + \item Ministère de l'Économie, de l'Innovation et de l'Énergie du Québec, \emph{Portrait socioéconomique de l'Outaouais} (chômage 6,4~\% T1 2026, emploi, population). \url{https://www.quebec.ca/gouvernement/ministeres-organismes/economie/publications/portraits-socioeconomiques/outaouais} | |
| 396 | + \item Gouvernement du Canada, règles hypothécaires en vigueur depuis décembre 2024 (mise de fonds, plafond assurable, test de résistance). \url{https://www.canada.ca/fr/ministere-finances.html} | |
| 397 | + \item Photographie du secteur Aylmer : Veillg1, Wikimedia Commons, licence CC~BY-SA~4.0 (figure~\ref{fig:aylmer}). | |
| 398 | +\end{enumerate} | |
| 399 | + | |
| 400 | +\medskip | |
| 401 | +\begin{center} | |
| 402 | +{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}--- Fin de l'énoncé du travail pratique 1 ---} | |
| 403 | +\end{center} | |
| 404 | + | |
| 405 | +\end{document} | |
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+291 −0
@@ -0,0 +1,291 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% uqo-examen.sty — Style commun pour les examens UQO (IMM1003 / IMM1033) | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Design modernisé : couverture pleine page aux bandes UQO, titres sans-serif, | |
| 5 | +% bandeaux de questions avec pastilles de points, encadrés et graphiques unifiés. | |
| 6 | +% Compilation : LuaLaTeX (compatible XeLaTeX) | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\NeedsTeXFormat{LaTeX2e} | |
| 9 | +\ProvidesPackage{uqo-examen}[2026/08/04 Style examens UQO v2] | |
| 10 | + | |
| 11 | +% --- Option solutionnaire --- | |
| 12 | +\newif\ifsolutionnaire | |
| 13 | +\solutionnairefalse | |
| 14 | +\DeclareOption{solutionnaire}{\solutionnairetrue} | |
| 15 | +\ProcessOptions\relax | |
| 16 | + | |
| 17 | +% --- Polices et langue (LuaLaTeX / XeLaTeX) --- | |
| 18 | +\RequirePackage{fontspec} | |
| 19 | +\RequirePackage[french]{babel} | |
| 20 | +\frenchsetup{StandardLists=true} | |
| 21 | +\setmainfont{TeX Gyre Termes} | |
| 22 | +\setsansfont{TeX Gyre Heros} | |
| 23 | +\RequirePackage{unicode-math} | |
| 24 | +\setmathfont{TeX Gyre Termes Math} | |
| 25 | + | |
| 26 | +% --- Mise en page --- | |
| 27 | +\RequirePackage[letterpaper,margin=2.3cm,top=2.7cm,bottom=2.7cm]{geometry} | |
| 28 | +\setlength{\headheight}{15pt} | |
| 29 | +\RequirePackage{graphicx} | |
| 30 | +\RequirePackage{amsmath} | |
| 31 | +\RequirePackage{booktabs} | |
| 32 | +\RequirePackage{array} | |
| 33 | +\RequirePackage{tabularx} | |
| 34 | +\RequirePackage{multirow} | |
| 35 | +\RequirePackage{longtable} | |
| 36 | +\RequirePackage[table]{xcolor} | |
| 37 | +\RequirePackage{enumitem} | |
| 38 | +\RequirePackage{fancyhdr} | |
| 39 | +\RequirePackage{lastpage} | |
| 40 | +\RequirePackage{tikz} | |
| 41 | +\usetikzlibrary{calc} | |
| 42 | +\RequirePackage{tcolorbox} | |
| 43 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 44 | +\RequirePackage{needspace} | |
| 45 | +\RequirePackage{xurl} | |
| 46 | +\urlstyle{same} | |
| 47 | +\RequirePackage[font=small, labelfont={sf,bf,color=uqoBleu}, textfont={color=uqoGris}, labelsep=period]{caption} | |
| 48 | +\RequirePackage{siunitx} | |
| 49 | +\sisetup{ | |
| 50 | + locale = FR, | |
| 51 | + group-separator = {\,}, | |
| 52 | + group-minimum-digits = 4, | |
| 53 | + output-decimal-marker = {,} | |
| 54 | +} | |
| 55 | + | |
| 56 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 57 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} | |
| 58 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{0, 102, 179} | |
| 59 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198, 163, 0} | |
| 60 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{88, 89, 91} | |
| 61 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0, 128, 70} | |
| 62 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180, 35, 24} | |
| 63 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{240, 244, 248} | |
| 64 | + | |
| 65 | +% --- Métadonnées de l'examen (à définir dans le document) --- | |
| 66 | +\newcommand{\examCours}{} \newcommand{\setexamCours}[1]{\renewcommand{\examCours}{#1}} | |
| 67 | +\newcommand{\examTitreCours}{} \newcommand{\setexamTitreCours}[1]{\renewcommand{\examTitreCours}{#1}} | |
| 68 | +\newcommand{\examType}{} \newcommand{\setexamType}[1]{\renewcommand{\examType}{#1}} | |
| 69 | +\newcommand{\examSession}{} \newcommand{\setexamSession}[1]{\renewcommand{\examSession}{#1}} | |
| 70 | +\newcommand{\examDuree}{} \newcommand{\setexamDuree}[1]{\renewcommand{\examDuree}{#1}} | |
| 71 | +\newcommand{\examRemise}{} \newcommand{\setexamRemise}[1]{\renewcommand{\examRemise}{#1}} | |
| 72 | +\newcommand{\examPonderation}{}\newcommand{\setexamPonderation}[1]{\renewcommand{\examPonderation}{#1}} | |
| 73 | +\newcommand{\examCouverture}{} \newcommand{\setexamCouverture}[1]{\renewcommand{\examCouverture}{#1}} | |
| 74 | + | |
| 75 | +% --- En-têtes / pieds de page (filet doré, typographie sans) --- | |
| 76 | +\pagestyle{fancy} | |
| 77 | +\fancyhf{} | |
| 78 | +\renewcommand{\headrulewidth}{1.2pt} | |
| 79 | +\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoOr}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}} | |
| 80 | +\renewcommand{\footrulewidth}{0.4pt} | |
| 81 | +\renewcommand{\footrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBgClair!60!uqoGris!30}\leaders\hrule height \footrulewidth\hfill}} | |
| 82 | +\fancyhead[L]{\small\sffamily\textcolor{uqoBleu}{\textbf{\examCours}}\;{\color{uqoGris}·\;\examTitreCours}} | |
| 83 | +\fancyhead[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}\examType\ifsolutionnaire\ --- \textcolor{uqoVert}{\textbf{SOLUTIONNAIRE}}\fi} | |
| 84 | +\fancyfoot[L]{\small\sffamily\color{uqoGris}UQO --- Simon-Pierre Boucher} | |
| 85 | +\fancyfoot[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}Page \textcolor{uqoBleu}{\textbf{\thepage}} de \pageref{LastPage}} | |
| 86 | + | |
| 87 | +% --- Style global des graphiques (pgfplots) --- | |
| 88 | +\RequirePackage{pgfplots} | |
| 89 | +\pgfplotsset{compat=1.18} | |
| 90 | +\usepgfplotslibrary{dateplot} | |
| 91 | +\pgfplotsset{every axis/.append style={ | |
| 92 | + axis line style={uqoGris!55}, | |
| 93 | + tick style={uqoGris!55}, | |
| 94 | + ticklabel style={font=\footnotesize\sffamily, /pgf/number format/assume math mode}, | |
| 95 | + xlabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 96 | + ylabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 97 | + grid=major, | |
| 98 | + major grid style={uqoGris!16}, | |
| 99 | + legend style={font=\footnotesize\sffamily, draw=uqoGris!35, fill=white, rounded corners=2pt}, | |
| 100 | +}} | |
| 101 | + | |
| 102 | +% --- Pastille de points --- | |
| 103 | +\newcommand{\uqopastille}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#1 points)}}} | |
| 104 | +\newcommand{\uqopastilleclair}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{white}{#1 points}}} | |
| 105 | + | |
| 106 | +% ============================================================================== | |
| 107 | +% PAGE COUVERTURE — bandes UQO, typographie institutionnelle (numérotation continue) | |
| 108 | +% ============================================================================== | |
| 109 | +\newcommand{\pagetitreexamen}{% | |
| 110 | +\begingroup | |
| 111 | +\thispagestyle{empty}% | |
| 112 | +\begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] | |
| 113 | + \fill[uqoBleu] (current page.north west) rectangle ([yshift=-4.9cm]current page.north east); | |
| 114 | + \fill[uqoOr] ([yshift=-4.9cm]current page.north west) rectangle ([yshift=-5.1cm]current page.north east); | |
| 115 | + \node[fill=white, inner xsep=16pt, inner ysep=10pt] | |
| 116 | + at ($(current page.north)+(0,-1.75cm)$) {\includegraphics[width=3.1cm]{assets/uqo-logo.png}}; | |
| 117 | + \node[anchor=north, text=white, font=\sffamily\bfseries\large] | |
| 118 | + at ($(current page.north)+(0,-3.45cm)$) {Université du Québec en Outaouais}; | |
| 119 | + \node[anchor=north, text=uqoBgClair, font=\sffamily\small] | |
| 120 | + at ($(current page.north)+(0,-4.15cm)$) {Département des sciences administratives}; | |
| 121 | + \fill[uqoBleu] (current page.south west) rectangle ([yshift=1.3cm]current page.south east); | |
| 122 | + \fill[uqoOr] ([yshift=1.3cm]current page.south west) rectangle ([yshift=1.5cm]current page.south east); | |
| 123 | + \node[anchor=south, text=white, font=\sffamily\footnotesize] | |
| 124 | + at ($(current page.south)+(0,0.5cm)$) | |
| 125 | + {UQO --- Département des sciences administratives --- \examSession}; | |
| 126 | +\end{tikzpicture}% | |
| 127 | +\vspace*{3.0cm} | |
| 128 | +\begin{center} | |
| 129 | +{\fontsize{23}{27}\selectfont\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examType\par} | |
| 130 | +\ifsolutionnaire | |
| 131 | + \vspace{8pt} | |
| 132 | + {\large\sffamily\bfseries\color{uqoVert}SOLUTIONNAIRE --- Réservé à l'enseignant\par} | |
| 133 | +\fi | |
| 134 | +\vspace{10pt} | |
| 135 | +{\color{uqoOr}\rule{4.2cm}{2pt}}\par | |
| 136 | +\vspace{10pt} | |
| 137 | +{\LARGE\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examCours\par} | |
| 138 | +\vspace{4pt} | |
| 139 | +{\Large\sffamily\color{uqoBleu}\examTitreCours\par} | |
| 140 | +\vspace{7pt} | |
| 141 | +{\small\itshape\color{uqoGris}\examCouverture\par} | |
| 142 | + | |
| 143 | +\vspace{18pt} | |
| 144 | +{\renewcommand{\arraystretch}{1.55} | |
| 145 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}>{\raggedright\arraybackslash}m{10.2cm}@{}} | |
| 146 | +\toprule | |
| 147 | +Professeur & Simon-Pierre Boucher \\ | |
| 148 | +Session & \examSession \\ | |
| 149 | +Modalité & \examDuree \\ | |
| 150 | +Remise & \examRemise \\ | |
| 151 | +Pondération & \examPonderation \\ | |
| 152 | +Total & 100 points \\ | |
| 153 | +\bottomrule | |
| 154 | +\end{tabular}\par} | |
| 155 | + | |
| 156 | +\ifsolutionnaire\else | |
| 157 | +\vspace{20pt} | |
| 158 | +{\renewcommand{\arraystretch}{2.1} | |
| 159 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}m{10.2cm}@{}} | |
| 160 | +\toprule | |
| 161 | +Nom, prénom & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 162 | +Code permanent & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 163 | +Groupe & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 164 | +Signature & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 165 | +\bottomrule | |
| 166 | +\end{tabular}\par} | |
| 167 | +\fi | |
| 168 | + | |
| 169 | +\vspace{14pt} | |
| 170 | +{\footnotesize\color{uqoGris}Ce questionnaire compte \textbf{\pageref{LastPage}} pages, section \emph{Sources} incluse. Vérifiez qu'il est complet avant de commencer.} | |
| 171 | +\end{center} | |
| 172 | +\clearpage | |
| 173 | +\endgroup | |
| 174 | +} | |
| 175 | + | |
| 176 | +% ============================================================================== | |
| 177 | +% BOÎTES | |
| 178 | +% ============================================================================== | |
| 179 | +\newtcolorbox{consignes}{ | |
| 180 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 181 | + colback=uqoBgClair, colframe=uqoBleu, boxrule=0.6pt, | |
| 182 | + title={Instructions générales}, | |
| 183 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleu, | |
| 184 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 185 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 186 | +} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\newtcolorbox{miseengarde}[1][Important]{ | |
| 189 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 190 | + colback=uqoRouge!4, colframe=uqoRouge, boxrule=0.6pt, | |
| 191 | + title={#1}, | |
| 192 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoRouge, | |
| 193 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 194 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 195 | +} | |
| 196 | + | |
| 197 | +\newtcolorbox{donnees}[1][Données]{ | |
| 198 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 199 | + colback=white, colframe=uqoBleuClair, boxrule=0.6pt, | |
| 200 | + title={#1}, | |
| 201 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleuClair, | |
| 202 | + left=9pt, right=9pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 203 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 204 | +} | |
| 205 | + | |
| 206 | +% Boîte solution (solutionnaire seulement) | |
| 207 | +\newtcolorbox{solution}[1][Solution]{ | |
| 208 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 209 | + colback=uqoVert!4, colframe=uqoVert, boxrule=0.6pt, | |
| 210 | + title={#1}, | |
| 211 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoVert, | |
| 212 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 213 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 214 | +} | |
| 215 | + | |
| 216 | +% Notes de correction (solutionnaire seulement) | |
| 217 | +\newtcolorbox{notescorrection}[1][Notes de correction]{ | |
| 218 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 219 | + colback=uqoOr!7, colframe=uqoOr, boxrule=0.6pt, | |
| 220 | + title={#1}, | |
| 221 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=uqoBleu, colbacktitle=uqoOr!45, | |
| 222 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 223 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 224 | +} | |
| 225 | + | |
| 226 | +% ============================================================================== | |
| 227 | +% SECTIONS ET QUESTIONS | |
| 228 | +% ============================================================================== | |
| 229 | +\newcounter{partie} | |
| 230 | +\newcommand{\partieexamen}[2]{% {Titre}{points ou vide} | |
| 231 | + \stepcounter{partie}% | |
| 232 | + \needspace{6\baselineskip}% | |
| 233 | + \vspace{16pt}% | |
| 234 | + \noindent\begin{tcolorbox}[enhanced, sharp corners, colback=uqoBleu, colframe=uqoBleu, boxrule=0pt, | |
| 235 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 236 | + borderline south={2pt}{-3pt}{uqoOr}, | |
| 237 | + before skip=0pt, after skip=10pt] | |
| 238 | + {\sffamily\bfseries\large\textcolor{white}{Partie \Alph{partie} --- #1}% | |
| 239 | + \if\relax\detokenize{#2}\relax\else\hfill\uqopastilleclair{#2}\fi} | |
| 240 | + \end{tcolorbox}\par | |
| 241 | +} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\newcounter{questionexam} | |
| 244 | +\newenvironment{questionexam}[2]{% {Titre}{points} | |
| 245 | + \refstepcounter{questionexam}% | |
| 246 | + \needspace{9\baselineskip}% | |
| 247 | + \vspace{13pt}% | |
| 248 | + \noindent{\color{uqoBleu}\rule{\textwidth}{1.6pt}}\par\nopagebreak\vspace{3.5pt}% | |
| 249 | + \noindent{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{Question \arabic{questionexam} --- #1}% | |
| 250 | + \hfill{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#2 points)}}}\par\nopagebreak\vspace{2.5pt}% | |
| 251 | + \noindent{\color{uqoOr}\rule{\textwidth}{0.9pt}}\par\nopagebreak\vspace{5pt}% | |
| 252 | + \noindent\ignorespaces | |
| 253 | +}{\par} | |
| 254 | + | |
| 255 | +% --- Boîte « formule » : équations mises en évidence, rendu net --- | |
| 256 | +\newtcolorbox{formule}{ | |
| 257 | + enhanced, sharp corners, | |
| 258 | + colback=white, colframe=uqoBleu, boxrule=0.8pt, | |
| 259 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 260 | + before skip=8pt, after skip=8pt, | |
| 261 | + halign=center | |
| 262 | +} | |
| 263 | + | |
| 264 | +% --- Espace de réponse (version étudiante : espace vide encadré) --- | |
| 265 | +\newcommand{\espacereponse}[1]{% hauteur | |
| 266 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 267 | + \par\vspace{4pt}\noindent | |
| 268 | + \begin{tikzpicture} | |
| 269 | + \draw[uqoGris!60, rounded corners=2pt] (0,0) rectangle (\textwidth-2pt, #1); | |
| 270 | + \end{tikzpicture}\par | |
| 271 | + \fi | |
| 272 | +} | |
| 273 | + | |
| 274 | +% Lignes de réponse | |
| 275 | +\newcounter{uqolignes} | |
| 276 | +\newcommand{\lignesreponse}[1]{% nombre de lignes | |
| 277 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 278 | + \par\vspace{6pt} | |
| 279 | + \setcounter{uqolignes}{0}% | |
| 280 | + \loop\ifnum\value{uqolignes}<#1 | |
| 281 | + \noindent\textcolor{uqoGris!55}{\rule{\textwidth}{0.4pt}}\par\vspace{18pt} | |
| 282 | + \stepcounter{uqolignes}% | |
| 283 | + \repeat | |
| 284 | + \fi | |
| 285 | +} | |
| 286 | + | |
| 287 | +% --- Divers --- | |
| 288 | +\newcommand{\pts}[1]{\textbf{(#1~points)}} | |
| 289 | +\setlength{\parindent}{0pt} | |
| 290 | +\setlength{\parskip}{5pt} | |
| 291 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP1_Tableau_de_bord_du_marche/gabarit_excel/IMM1003-20_TP1_gabarit.xlsx
+0 −0
Binary file not shown.
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/README.md
+7 −0
@@ -0,0 +1,7 @@ | ||
| 1 | +# IMM1003-20 · TP2 — Méthode de comparaison : 53, rue du Tropique, Aylmer (10 %) | |
| 2 | + | |
| 3 | +- Remise : séance 10 · Livrable étudiant : gabarit Excel complété (grille d'ajustement chaînée + sensibilité + dashboard). | |
| 4 | +- Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités); ventes comparables pédagogiques calibrées (signalé dans l'énoncé). | |
| 5 | +- **Personnalisation** : Prix de la vente 1 = 588 000 + 1 000 × B. | |
| 6 | +- `enonce/` : l'énoncé (PDF + LaTeX autonome) · `gabarit_excel/` : le classeur Dashboard à compléter. | |
| 7 | +- Recompiler l'énoncé : `cd enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex` (dossier autonome). | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/IMM1003-20_TP2_enonce.pdf
+0 −0
Binary file not shown.
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/IMM1003-20_TP2_enonce.tex
+270 −0
@@ -0,0 +1,270 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% IMM1003-20 — Travail pratique 2 : Méthode de comparaison — résidence à Aylmer | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Données réelles consultées le 4 août 2026 (voir section Sources) | |
| 5 | +% Compilation : latexmk -lualatex | |
| 6 | +% ============================================================================== | |
| 7 | +\documentclass[11pt]{article} | |
| 8 | +\usepackage{uqo-examen} | |
| 9 | + | |
| 10 | +\setexamCours{IMM1003-20} | |
| 11 | +\setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 12 | +\setexamType{Travail pratique 2} | |
| 13 | +\setexamSession{Automne 2026} | |
| 14 | +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)} | |
| 15 | +\setexamRemise{Séance 10 --- dépôt Moodle (fichier Excel complété)} | |
| 16 | +\setexamPonderation{10 \% de la note finale} | |
| 17 | +\setexamCouverture{Méthode de comparaison : évaluation d'une résidence du Plateau, secteur Aylmer (Gatineau)} | |
| 18 | + | |
| 19 | +\begin{document} | |
| 20 | +\pagetitreexamen | |
| 21 | + | |
| 22 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 23 | +\begin{consignes} | |
| 24 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 25 | + \item Travail \textbf{individuel}. Remise sur Moodle : le \textbf{gabarit Excel complété} (\texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}), renommé \texttt{TP2\_VotreCodePermanent.xlsx}. | |
| 26 | + \item \textbf{Personnalisation obligatoire} : dans l'onglet \emph{Accueil}, inscrivez \textbf{B $=$ le dernier chiffre de votre code permanent}. Le prix de la vente comparable no~1 s'ajuste automatiquement : $P_{V1} = 588\,000 + 1\,000 \times B$. Toutes vos réponses doivent être cohérentes avec \textbf{votre} valeur de B; une copie calculée avec le mauvais B perd les points des calculs concernés. | |
| 27 | + \item Les calculs se font \textbf{par formules Excel} dans les cellules jaunes; la grille d'ajustement doit être entièrement \textbf{chaînée} (changer B doit recalculer toute la grille jusqu'à la valeur finale). | |
| 28 | + \item Les outils d'IA sont \textbf{tolérés} (chatbot du cours fourni); déclarez-les dans l'onglet \emph{Accueil}. Toute justification doit être ancrée dans \textbf{les données du dossier} --- une réponse générique reçoit peu ou pas de points. | |
| 29 | + \item Retard : pénalité de 10~points par jour entamé, maximum 3~jours. | |
| 30 | +\end{itemize} | |
| 31 | +\end{consignes} | |
| 32 | + | |
| 33 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 34 | +\partieexamen{Mise en situation}{} | |
| 35 | + | |
| 36 | +Nous sommes le \textbf{4 août 2026}. Une institution financière vous confie un mandat d'évaluation \textbf{aux fins de financement hypothécaire}. La propriété visée est une inscription \textbf{réelle} actuellement en vigueur sur le marché de Gatineau : | |
| 37 | + | |
| 38 | +\begin{donnees}[Propriété sujette --- inscription réelle (Realtor.ca, MLS 12303295, consultée le 4 août 2026)] | |
| 39 | +\begin{center} | |
| 40 | +\begin{tabular}{@{}ll@{}} | |
| 41 | +\toprule | |
| 42 | +Adresse & 53, rue du Tropique, Gatineau (secteur Aylmer), J9J 3W3 \\ | |
| 43 | +Quartier & Plateau de la Capitale \\ | |
| 44 | +Type & Unifamiliale de plain-pied (1 étage) \\ | |
| 45 | +Chambres / salles de bains & 4 chambres / 2 salles de bains \\ | |
| 46 | +Aire habitable & 1\,420 pi\up{2} \\ | |
| 47 | +Terrain & 472,3 m\up{2} ($\approx$ 5\,084 pi\up{2}), façade 24,32 m \\ | |
| 48 | +Stationnement & Garage attaché simple \\ | |
| 49 | +Piscine & Aucune \\ | |
| 50 | +\textbf{Prix demandé} & \textbf{649\,900 \$} \\ | |
| 51 | +\bottomrule | |
| 52 | +\end{tabular} | |
| 53 | +\end{center} | |
| 54 | +\smallskip | |
| 55 | +\footnotesize L'acheteur a signé une promesse d'achat \textbf{au prix demandé}, conditionnelle au financement. Le prêteur veut savoir si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}. | |
| 56 | +\end{donnees} | |
| 57 | + | |
| 58 | +Le contexte de marché est celui que vous avez documenté au TP1 : à l'été 2026, le prix médian de l'unifamiliale s'établit à \textbf{572\,750~\$ dans le secteur Aylmer} et à 523\,500~\$ dans l'ensemble de la RMR ($+2$~\% sur un an); les délais de vente moyens sont de 27~jours (APCIQ, T2~2026). Le marché de revente affiche par ailleurs un prix moyen de 515\,413~\$ et un délai moyen de 25~jours sur 12~mois pour l'unifamiliale à Gatineau (OpenHouse, consulté le 4~août~2026). | |
| 59 | + | |
| 60 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 61 | +\centering | |
| 62 | +\includegraphics[width=0.7\textwidth]{assets/photo-aylmer.jpg} | |
| 63 | +\caption{Secteur Aylmer (Gatineau), où se situe la propriété sujette. Photographie : Veillg1, licence CC~BY-SA~4.0, Wikimedia Commons.} | |
| 64 | +\label{fig:aylmer} | |
| 65 | +\end{figure} | |
| 66 | + | |
| 67 | +Pour situer le niveau des \textbf{prix demandés} dans le marché actuel, votre firme a relevé le même jour cinq inscriptions en vigueur \textbf{réelles} (Realtor.ca, 4~août~2026) : | |
| 68 | + | |
| 69 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 70 | +\centering | |
| 71 | +\begin{tikzpicture} | |
| 72 | +\begin{axis}[ | |
| 73 | + width=0.92\textwidth, height=6.4cm, | |
| 74 | + xbar, bar width=9pt, | |
| 75 | + xmin=0, xmax=900000, | |
| 76 | + xlabel={Prix demandé (\$)}, | |
| 77 | + symbolic y coords={{1404 ch. d'Aylmer (Aylmer)},{110 rue Le Roy (Limbour)},{53 rue du Tropique (sujet)},{316 rue de Lausanne (Tecumseh)},{66 rue Paquette (Gatineau)}}, | |
| 78 | + ytick=data, | |
| 79 | + yticklabel style={font=\scriptsize\sffamily}, | |
| 80 | + xticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, | |
| 81 | + nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, 1000 sep={\,}]{\pgfplotspointmeta}}, | |
| 82 | + every node near coord/.append style={font=\tiny\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 83 | +] | |
| 84 | +\addplot[fill=uqoBleuClair!70, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 85 | + (524999,{66 rue Paquette (Gatineau)}) | |
| 86 | + (549799,{316 rue de Lausanne (Tecumseh)}) | |
| 87 | + (649900,{53 rue du Tropique (sujet)}) | |
| 88 | + (779900,{110 rue Le Roy (Limbour)}) | |
| 89 | + (799900,{1404 ch. d'Aylmer (Aylmer)}) | |
| 90 | +}; | |
| 91 | +\draw[dashed, thick, uqoRouge] | |
| 92 | + ({axis cs:572750,{66 rue Paquette (Gatineau)}} |- {rel axis cs:0,0}) -- | |
| 93 | + ({axis cs:572750,{66 rue Paquette (Gatineau)}} |- {rel axis cs:0,1}) | |
| 94 | + node[pos=0.03, right, font=\scriptsize\sffamily, color=uqoRouge] {Médiane Aylmer T2 2026 : 572\,750 \$}; | |
| 95 | +\end{axis} | |
| 96 | +\end{tikzpicture} | |
| 97 | +\caption{Prix demandés d'inscriptions unifamiliales en vigueur à Gatineau, relevés le 4 août 2026 sur Realtor.ca (données réelles), et prix médian de vente du secteur Aylmer (APCIQ, T2 2026). L'écart entre prix demandés et médiane de vente alimente votre question 1.} | |
| 98 | +\label{fig:inscriptions} | |
| 99 | +\end{figure} | |
| 100 | + | |
| 101 | +\begin{miseengarde}[Provenance des ventes comparables] | |
| 102 | +Les transactions individuelles du Registre foncier du Québec ne sont pas librement accessibles en ligne (service payant). Les \textbf{quatre ventes comparables} du tableau~2 sont donc des \textbf{dossiers pédagogiques} : leurs prix et caractéristiques ont été \textbf{calibrés sur les niveaux réels du secteur} (médiane Aylmer 572\,750~\$, appréciation $+2$~\%/an, inscriptions réelles de la figure~\ref{fig:inscriptions}) mais ne correspondent pas à des transactions identifiables. Toutes les \textbf{autres} données du dossier sont réelles et sourcées. | |
| 103 | +\end{miseengarde} | |
| 104 | + | |
| 105 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 106 | +\partieexamen{Données d'évaluation}{} | |
| 107 | + | |
| 108 | +\begin{donnees}[Tableau 1 --- Conventions d'ajustement de la firme (appuyées sur des sources réelles)] | |
| 109 | +\begin{center} | |
| 110 | +\small | |
| 111 | +\begin{tabular}{@{}lll@{}} | |
| 112 | +\toprule | |
| 113 | +\textbf{Élément} & \textbf{Convention retenue} & \textbf{Ancrage (consulté le 4 août 2026)} \\ | |
| 114 | +\midrule | |
| 115 | +Temps (marché) & $+0{,}17$ \%/mois (soit $\approx +2$ \%/an) & APCIQ, T2 2026, unifamiliale RMR \\ | |
| 116 | +Garage attaché simple & $+30\,000$ \$ (valeur contributive) & Coût neuf $\approx$ 50\,000 \$, RénoAssistance 2025 \\ | |
| 117 | +Piscine creusée & $+25\,000$ \$ (valeur contributive) & Coût installé 22\,000--50\,000 \$; BNC : 5--8 \% \\ | |
| 118 | +Sous-sol aménagé & $+20\,000$ \$ & Convention de la firme \\ | |
| 119 | +Salle de bains supplémentaire & $+12\,000$ \$ & Convention de la firme \\ | |
| 120 | +Aire habitable & $150$ \$/pi\up{2} d'écart & Convention de la firme (valeur marginale) \\ | |
| 121 | +Lot ($>$ 1\,000 pi\up{2} d'écart) & $6$ \$/pi\up{2} d'écart excédentaire & Convention de la firme \\ | |
| 122 | +\bottomrule | |
| 123 | +\end{tabular} | |
| 124 | +\end{center} | |
| 125 | +\smallskip | |
| 126 | +\footnotesize La \textbf{valeur contributive} d'une composante (principe de la contribution, séance 3) est inférieure à son coût neuf : le marché ne rembourse pas le coût, il paie l'utilité. Ordre d'application : ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} (conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre), puis ajustements de \textbf{propriété additifs} (convention du cours, séances 8--9). | |
| 127 | +\end{donnees} | |
| 128 | + | |
| 129 | +\begin{donnees}[Tableau 2 --- Ventes comparables (quartier Plateau de la Capitale et abords, secteur Aylmer)] | |
| 130 | +\begin{center} | |
| 131 | +\small\setlength{\tabcolsep}{4.5pt} | |
| 132 | +\begin{tabular}{@{}lcccc@{}} | |
| 133 | +\toprule | |
| 134 | + & \textbf{Vente 1} & \textbf{Vente 2} & \textbf{Vente 3} & \textbf{Vente 4} \\ | |
| 135 | +\midrule | |
| 136 | +Prix de vente & $588\,000 + 1\,000 \times B$ \$ & 645\,000 \$ & 549\,000 \$ & 520\,000 \$ \\ | |
| 137 | +Date de vente & il y a 3 mois & il y a 8 mois & il y a 2 mois & il y a 14 mois \\ | |
| 138 | +Type & plain-pied & plain-pied & plain-pied & plain-pied \\ | |
| 139 | +Aire habitable & 1\,380 pi\up{2} & 1\,550 pi\up{2} & 1\,300 pi\up{2} & 1\,450 pi\up{2} \\ | |
| 140 | +Chambres / sdb & 4 / 2 & 4 / 2 & 3 / 1 & 4 / 2 \\ | |
| 141 | +Garage attaché & oui & oui & non & oui \\ | |
| 142 | +Piscine creusée & non & oui & non & non \\ | |
| 143 | +Sous-sol aménagé & non & non & oui & non \\ | |
| 144 | +Terrain (pi\up{2}) & 5\,200 & 5\,400 & 4\,900 & 5\,100 \\ | |
| 145 | +Financement & au comptant & conventionnel & conventionnel & conventionnel \\ | |
| 146 | +\bottomrule | |
| 147 | +\end{tabular} | |
| 148 | +\end{center} | |
| 149 | +\smallskip | |
| 150 | +\footnotesize \textbf{Particularités.} \emph{Vente 3} : le vendeur a consenti un \textbf{solde de prix de vente} à taux avantageux dont l'avantage économique est estimé à \textbf{6\,000~\$} (à retrancher avant tout autre ajustement --- ajustement transactionnel de financement). \emph{Vente 4} : \textbf{vente de succession} conclue rapidement, hors des conditions normales de mise en marché. Les autres ventes sont de plein gré, sans lien de dépendance. Écart de terrain : aucun ajustement si l'écart avec le sujet ($5\,084$ pi\up{2}) est inférieur à 1\,000 pi\up{2}. | |
| 151 | +\end{donnees} | |
| 152 | + | |
| 153 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 154 | +\partieexamen{Questions}{100 points} | |
| 155 | + | |
| 156 | +Chaque question indique l'emplacement de la réponse dans \texttt{IMM1003-20\_TP2\_gabarit.xlsx}. | |
| 157 | + | |
| 158 | +\begin{questionexam}{Prix demandé, prix de vente, valeur marchande}{6} | |
| 159 | +Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C5} (5 à 8 lignes). Le prêteur vous demande : « la promesse d'achat est au prix demandé, 649\,900~\$ --- pourquoi ne pas simplement retenir ce montant? » Répondez en distinguant \textbf{prix demandé}, \textbf{prix de vente} et \textbf{valeur marchande} (définition OEAQ, séance 4), et en situant le prix demandé par rapport aux données réelles du marché (figure~\ref{fig:inscriptions} : positionnement du sujet parmi les inscriptions; médiane Aylmer 572\,750~\$; délais 27~jours). | |
| 160 | +\end{questionexam} | |
| 161 | + | |
| 162 | +\begin{questionexam}{Validation des comparables}{8} | |
| 163 | +Onglet \emph{Analyse}, zone \textbf{B9:E13}. Pour chacune des quatre ventes : indiquez dans la liste déroulante si vous la \textbf{retenez} ou l'\textbf{écartez} pour la grille, et justifiez en une phrase à partir des cinq critères de validation d'une vente (séance 6 : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition au marché). | |
| 164 | + | |
| 165 | +\emph{Indication :} une vente peut être retenue \textbf{avec ajustement transactionnel} (p.~ex. financement avantageux) --- écarter n'est justifié que si la condition n'est pas quantifiable de façon fiable. | |
| 166 | +\end{questionexam} | |
| 167 | + | |
| 168 | +\begin{questionexam}{Ajustements transactionnels séquentiels}{12} | |
| 169 | +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{7 à 12}. Pour chaque vente retenue, appliquez \textbf{dans l'ordre} et \textbf{par formule} : | |
| 170 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 171 | + \item conditions de vente (le cas échéant); | |
| 172 | + \item financement : retranchez l'avantage de 6\,000~\$ de la vente concernée; | |
| 173 | + \item temps : $+0{,}17$~\%/mois sur le prix résultant, selon le nombre de mois écoulés depuis la vente. | |
| 174 | +\end{enumerate} | |
| 175 | +La ligne 12 affiche le \textbf{prix ajusté transactionnel} de chaque vente. Rappel de la convention séquentielle : | |
| 176 | +\begin{formule} | |
| 177 | +$P_{\text{ajusté}} = \bigl(P_{\text{vente}} - \text{financement}\bigr) \times \bigl(1 + 0{,}0017 \times \text{mois}\bigr)$ | |
| 178 | +\end{formule} | |
| 179 | +\end{questionexam} | |
| 180 | + | |
| 181 | +\begin{questionexam}{Ajustements de propriété et prix ajustés finals}{18} | |
| 182 | +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{14 à 21}. Appliquez les ajustements de propriété \textbf{additifs} (tableau 1) : aire habitable (150~\$/pi\up{2} d'écart avec le sujet), garage, piscine, sous-sol aménagé, salles de bains, terrain (règle du 1\,000 pi\up{2}). Chaque ajustement se calcule \textbf{par formule} (signe correct : on ajuste le comparable \textbf{vers} le sujet). La ligne 21 affiche le \textbf{prix ajusté final} de chaque vente retenue. | |
| 183 | +\end{questionexam} | |
| 184 | + | |
| 185 | +\begin{questionexam}{Seuils d'ajustement net et brut}{10} | |
| 186 | +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{23 à 26}. Pour chaque vente retenue, calculez par formule : | |
| 187 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 188 | + \item l'\textbf{ajustement net} (somme algébrique de tous les ajustements) en \$ et en \% \textbf{du prix de vente}; | |
| 189 | + \item l'\textbf{ajustement brut} (somme des valeurs absolues) en \% du prix de vente; | |
| 190 | + \item la conformité aux seuils du cours : net $\leq 15$~\%, brut $\leq 25$~\% (affichage automatique \emph{Conforme} / \emph{À surveiller} fourni dans le gabarit). | |
| 191 | +\end{enumerate} | |
| 192 | +En \textbf{C28}, indiquez ce qu'un dépassement de seuil impliquerait pour la pondération de la vente concernée (2 à 3 lignes). | |
| 193 | +\end{questionexam} | |
| 194 | + | |
| 195 | +\begin{questionexam}{Réconciliation et valeur indiquée}{12} | |
| 196 | +Onglet \emph{Grille}, lignes \textbf{30 à 33}. Attribuez à chaque vente retenue une \textbf{pondération} (total 100~\%) justifiée par la qualité de comparabilité (ampleur des ajustements, proximité, fraîcheur de la vente) --- \textbf{la moyenne simple n'est pas une réconciliation}. Calculez la \textbf{valeur pondérée}, puis arrondissez au \textbf{5\,000~\$} le plus proche (convention du cours) pour conclure la \textbf{valeur marchande indiquée}. Justifiez vos pondérations en \textbf{C35} (3 à 5 lignes). | |
| 197 | +\end{questionexam} | |
| 198 | + | |
| 199 | +\begin{questionexam}{Analyse de sensibilité}{10} | |
| 200 | +Onglet \emph{Sensibilité}. La valeur contributive du garage (30\,000~\$) est la convention la plus discutable de la grille. Recalculez la valeur indiquée (avant arrondissement) pour des valeurs contributives de \textbf{20\,000~\$, 30\,000~\$ et 40\,000~\$} (zone \textbf{C6:E8}, alimentée par formules liées à la grille), et concluez en \textbf{C10} : la conclusion d'évaluation est-elle \textbf{robuste} à cette hypothèse? Quel est l'écart maximal en \% de la valeur conclue? | |
| 201 | +\end{questionexam} | |
| 202 | + | |
| 203 | +\begin{questionexam}{Avis au prêteur}{10} | |
| 204 | +Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C17} (8 à 12 lignes). Rédigez l'avis destiné au prêteur : valeur marchande conclue, écart avec le prix de la promesse d'achat (649\,900~\$) en \$ et en \%, position par rapport à la médiane du secteur, et recommandation (financer sur la base de quelle valeur? quel risque le prêteur court-il si le prix payé excède la valeur marchande?). Chaque affirmation doit citer un chiffre de votre grille ou du dossier. | |
| 205 | +\end{questionexam} | |
| 206 | + | |
| 207 | +\begin{questionexam}{Tableau de bord}{14} | |
| 208 | +Onglet \emph{Dashboard} : | |
| 209 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 210 | + \item \textbf{Zone KPI (B4:G6)} : valeur conclue, prix demandé, écart (\$ et \%), ajustement brut moyen, nombre de ventes retenues --- tout par formule avec \texttt{SIERREUR}/\texttt{IFERROR} (deux KPI fournis en modèle); | |
| 211 | + \item \textbf{Graphique 1} (fourni) : prix de vente bruts vs prix ajustés finals --- vérifiez qu'il reflète votre grille; | |
| 212 | + \item \textbf{Graphique 2} (à créer) : positionnement de la valeur conclue par rapport au prix demandé et à la médiane Aylmer (type au choix, titre et axes étiquetés); | |
| 213 | + \item \textbf{Verdict (cellule C8)} : liste déroulante (\emph{Prix de promesse justifié} / \emph{Prix de promesse supérieur à la valeur} / \emph{Prix de promesse inférieur à la valeur}) avec mise en forme conditionnelle réactive; | |
| 214 | + \item \textbf{Tableau récapitulatif (B24:F29)} : synthèse par vente (prix, ajusté, net \%, brut \%, pondération) alimentée par formules. | |
| 215 | +\end{enumerate} | |
| 216 | +\end{questionexam} | |
| 217 | + | |
| 218 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 219 | +\partieexamen{Barème détaillé}{} | |
| 220 | + | |
| 221 | +\begin{center} | |
| 222 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 223 | +\begin{tabular}{@{}clc@{}} | |
| 224 | +\toprule | |
| 225 | +\textbf{Question} & \textbf{Objet évalué} & \textbf{Points} \\ | |
| 226 | +\midrule | |
| 227 | +1 & Prix demandé / prix de vente / valeur marchande, ancrage marché & 6 \\ | |
| 228 | +2 & Validation des 4 ventes : décision (4) et justification par critères (4) & 8 \\ | |
| 229 | +3 & Transactionnels séquentiels : financement (4), temps par formule (6), ordre (2) & 12 \\ | |
| 230 | +4 & Propriété : signes corrects (6), calculs exacts (10), chaînage complet (2) & 18 \\ | |
| 231 | +5 & Net/brut en \% du prix de vente (7); implication d'un dépassement (3) & 10 \\ | |
| 232 | +6 & Pondérations justifiées (6), valeur pondérée et arrondi 5\,000 \$ (6) & 12 \\ | |
| 233 | +7 & Sensibilité : recalculs liés (6), conclusion de robustesse (4) & 10 \\ | |
| 234 | +8 & Avis au prêteur : chiffres exacts (5), recommandation professionnelle (5) & 10 \\ | |
| 235 | +9 & Dashboard : KPI (5), graphique ajouté (4), verdict réactif (2), récap (3) & 14 \\ | |
| 236 | +\midrule | |
| 237 | + & \textbf{Total} & \textbf{100} \\ | |
| 238 | +\bottomrule | |
| 239 | +\end{tabular} | |
| 240 | +\end{center} | |
| 241 | + | |
| 242 | +\begin{miseengarde}[Critères transversaux] | |
| 243 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 244 | + \item Grille non chaînée (valeurs tapées au lieu de formules) : au plus la moitié des points des questions 3 à 7. | |
| 245 | + \item \textbf{Sens des ajustements} : un ajustement appliqué au sujet plutôt qu'au comparable, ou de signe inversé, est l'erreur la plus coûteuse de la méthode --- vérifiez chaque signe. | |
| 246 | + \item Erreur propagée : pénalisée une seule fois si la démarche subséquente est correcte. | |
| 247 | + \item Réponses non ancrées dans le dossier : peu ou pas de points. | |
| 248 | +\end{itemize} | |
| 249 | +\end{miseengarde} | |
| 250 | + | |
| 251 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 252 | +\partieexamen{Sources des données (toutes consultées le 4 août 2026)}{} | |
| 253 | + | |
| 254 | +\begin{enumerate}[leftmargin=18pt, itemsep=3pt] | |
| 255 | + \item Realtor.ca, inscription de la propriété sujette : 53, rue du Tropique, Gatineau (Aylmer), MLS 12303295, prix demandé 649\,900~\$. \url{https://www.realtor.ca/real-estate/30113089/53-rue-du-tropique-gatineau-aylmer-plateau-de-la-capitale} | |
| 256 | + \item Realtor.ca, inscriptions en vigueur à Gatineau relevées le 4 août 2026 (figure~\ref{fig:inscriptions}) : 66 rue Paquette (MLS 18043252, 524\,999~\$); 316 rue de Lausanne (MLS 15150251, 549\,799~\$); 110 rue Le Roy (MLS 15697965, 779\,900~\$); 1404 ch. d'Aylmer (MLS 13162694, 799\,900~\$). \url{https://www.realtor.ca} | |
| 257 | + \item APCIQ, \emph{Baromètre résidentiel --- RMR de Gatineau, T2 2026} : médiane Aylmer 572\,750~\$, RMR 523\,500~\$ ($+2$~\%), délais 27~jours. \url{https://apciq.ca/barometre-residentiel/} | |
| 258 | + \item OpenHouse, \emph{Marché des unifamiliales à Gatineau} : prix moyen 515\,413~\$, 2\,655 ventes sur 12 mois, délai moyen 25~jours. \url{https://www.openhouseqc.com/marche-immobilier/unifamiliale/outaouais/gatineau} | |
| 259 | + \item RénoAssistance, \emph{Quel est le prix de construction d'un garage en 2025?} : garage simple attaché clés en main $\approx$ 50\,000~\$ (240--300~\$/pi\up{2}). \url{https://www.renoassistance.ca/fr/residentiel/ressources-inspirations/article/prix-ajout-de-garage} | |
| 260 | + \item Banque Nationale, \emph{Prix d'une piscine creusée : combien ça coûte réellement?} : installation 22\,000--50\,000~\$; contribution de 5 à 8~\% à la valeur dans les quartiers où les piscines sont courantes. \url{https://www.bnc.ca/particuliers/conseils/maison/piscine-couts-reels.html} | |
| 261 | + \item Radio-Canada, \emph{Y a-t-il de la surenchère dans votre quartier?} (2025) --- contexte : la surenchère mesurée à Québec (unifamiliales vendues en moyenne 8~\% au-dessus du prix demandé à l'hiver 2025); donnée équivalente non publiée pour Gatineau dans les sources consultées --- \textbf{signalé, non inventé}. \url{https://ici.radio-canada.ca/info/2025/immobilier/carte-quebec-prix-achat-surenchere-maisons-condos/} | |
| 262 | + \item Photographie du secteur Aylmer : Veillg1, Wikimedia Commons, licence CC~BY-SA~4.0 (figure~\ref{fig:aylmer}). | |
| 263 | +\end{enumerate} | |
| 264 | + | |
| 265 | +\medskip | |
| 266 | +\begin{center} | |
| 267 | +{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}--- Fin de l'énoncé du travail pratique 2 ---} | |
| 268 | +\end{center} | |
| 269 | + | |
| 270 | +\end{document} | |
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/enonce/uqo-examen.sty
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@@ -0,0 +1,291 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% uqo-examen.sty — Style commun pour les examens UQO (IMM1003 / IMM1033) | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Design modernisé : couverture pleine page aux bandes UQO, titres sans-serif, | |
| 5 | +% bandeaux de questions avec pastilles de points, encadrés et graphiques unifiés. | |
| 6 | +% Compilation : LuaLaTeX (compatible XeLaTeX) | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\NeedsTeXFormat{LaTeX2e} | |
| 9 | +\ProvidesPackage{uqo-examen}[2026/08/04 Style examens UQO v2] | |
| 10 | + | |
| 11 | +% --- Option solutionnaire --- | |
| 12 | +\newif\ifsolutionnaire | |
| 13 | +\solutionnairefalse | |
| 14 | +\DeclareOption{solutionnaire}{\solutionnairetrue} | |
| 15 | +\ProcessOptions\relax | |
| 16 | + | |
| 17 | +% --- Polices et langue (LuaLaTeX / XeLaTeX) --- | |
| 18 | +\RequirePackage{fontspec} | |
| 19 | +\RequirePackage[french]{babel} | |
| 20 | +\frenchsetup{StandardLists=true} | |
| 21 | +\setmainfont{TeX Gyre Termes} | |
| 22 | +\setsansfont{TeX Gyre Heros} | |
| 23 | +\RequirePackage{unicode-math} | |
| 24 | +\setmathfont{TeX Gyre Termes Math} | |
| 25 | + | |
| 26 | +% --- Mise en page --- | |
| 27 | +\RequirePackage[letterpaper,margin=2.3cm,top=2.7cm,bottom=2.7cm]{geometry} | |
| 28 | +\setlength{\headheight}{15pt} | |
| 29 | +\RequirePackage{graphicx} | |
| 30 | +\RequirePackage{amsmath} | |
| 31 | +\RequirePackage{booktabs} | |
| 32 | +\RequirePackage{array} | |
| 33 | +\RequirePackage{tabularx} | |
| 34 | +\RequirePackage{multirow} | |
| 35 | +\RequirePackage{longtable} | |
| 36 | +\RequirePackage[table]{xcolor} | |
| 37 | +\RequirePackage{enumitem} | |
| 38 | +\RequirePackage{fancyhdr} | |
| 39 | +\RequirePackage{lastpage} | |
| 40 | +\RequirePackage{tikz} | |
| 41 | +\usetikzlibrary{calc} | |
| 42 | +\RequirePackage{tcolorbox} | |
| 43 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 44 | +\RequirePackage{needspace} | |
| 45 | +\RequirePackage{xurl} | |
| 46 | +\urlstyle{same} | |
| 47 | +\RequirePackage[font=small, labelfont={sf,bf,color=uqoBleu}, textfont={color=uqoGris}, labelsep=period]{caption} | |
| 48 | +\RequirePackage{siunitx} | |
| 49 | +\sisetup{ | |
| 50 | + locale = FR, | |
| 51 | + group-separator = {\,}, | |
| 52 | + group-minimum-digits = 4, | |
| 53 | + output-decimal-marker = {,} | |
| 54 | +} | |
| 55 | + | |
| 56 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 57 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} | |
| 58 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{0, 102, 179} | |
| 59 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198, 163, 0} | |
| 60 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{88, 89, 91} | |
| 61 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0, 128, 70} | |
| 62 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180, 35, 24} | |
| 63 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{240, 244, 248} | |
| 64 | + | |
| 65 | +% --- Métadonnées de l'examen (à définir dans le document) --- | |
| 66 | +\newcommand{\examCours}{} \newcommand{\setexamCours}[1]{\renewcommand{\examCours}{#1}} | |
| 67 | +\newcommand{\examTitreCours}{} \newcommand{\setexamTitreCours}[1]{\renewcommand{\examTitreCours}{#1}} | |
| 68 | +\newcommand{\examType}{} \newcommand{\setexamType}[1]{\renewcommand{\examType}{#1}} | |
| 69 | +\newcommand{\examSession}{} \newcommand{\setexamSession}[1]{\renewcommand{\examSession}{#1}} | |
| 70 | +\newcommand{\examDuree}{} \newcommand{\setexamDuree}[1]{\renewcommand{\examDuree}{#1}} | |
| 71 | +\newcommand{\examRemise}{} \newcommand{\setexamRemise}[1]{\renewcommand{\examRemise}{#1}} | |
| 72 | +\newcommand{\examPonderation}{}\newcommand{\setexamPonderation}[1]{\renewcommand{\examPonderation}{#1}} | |
| 73 | +\newcommand{\examCouverture}{} \newcommand{\setexamCouverture}[1]{\renewcommand{\examCouverture}{#1}} | |
| 74 | + | |
| 75 | +% --- En-têtes / pieds de page (filet doré, typographie sans) --- | |
| 76 | +\pagestyle{fancy} | |
| 77 | +\fancyhf{} | |
| 78 | +\renewcommand{\headrulewidth}{1.2pt} | |
| 79 | +\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoOr}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}} | |
| 80 | +\renewcommand{\footrulewidth}{0.4pt} | |
| 81 | +\renewcommand{\footrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBgClair!60!uqoGris!30}\leaders\hrule height \footrulewidth\hfill}} | |
| 82 | +\fancyhead[L]{\small\sffamily\textcolor{uqoBleu}{\textbf{\examCours}}\;{\color{uqoGris}·\;\examTitreCours}} | |
| 83 | +\fancyhead[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}\examType\ifsolutionnaire\ --- \textcolor{uqoVert}{\textbf{SOLUTIONNAIRE}}\fi} | |
| 84 | +\fancyfoot[L]{\small\sffamily\color{uqoGris}UQO --- Simon-Pierre Boucher} | |
| 85 | +\fancyfoot[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}Page \textcolor{uqoBleu}{\textbf{\thepage}} de \pageref{LastPage}} | |
| 86 | + | |
| 87 | +% --- Style global des graphiques (pgfplots) --- | |
| 88 | +\RequirePackage{pgfplots} | |
| 89 | +\pgfplotsset{compat=1.18} | |
| 90 | +\usepgfplotslibrary{dateplot} | |
| 91 | +\pgfplotsset{every axis/.append style={ | |
| 92 | + axis line style={uqoGris!55}, | |
| 93 | + tick style={uqoGris!55}, | |
| 94 | + ticklabel style={font=\footnotesize\sffamily, /pgf/number format/assume math mode}, | |
| 95 | + xlabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 96 | + ylabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 97 | + grid=major, | |
| 98 | + major grid style={uqoGris!16}, | |
| 99 | + legend style={font=\footnotesize\sffamily, draw=uqoGris!35, fill=white, rounded corners=2pt}, | |
| 100 | +}} | |
| 101 | + | |
| 102 | +% --- Pastille de points --- | |
| 103 | +\newcommand{\uqopastille}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#1 points)}}} | |
| 104 | +\newcommand{\uqopastilleclair}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{white}{#1 points}}} | |
| 105 | + | |
| 106 | +% ============================================================================== | |
| 107 | +% PAGE COUVERTURE — bandes UQO, typographie institutionnelle (numérotation continue) | |
| 108 | +% ============================================================================== | |
| 109 | +\newcommand{\pagetitreexamen}{% | |
| 110 | +\begingroup | |
| 111 | +\thispagestyle{empty}% | |
| 112 | +\begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] | |
| 113 | + \fill[uqoBleu] (current page.north west) rectangle ([yshift=-4.9cm]current page.north east); | |
| 114 | + \fill[uqoOr] ([yshift=-4.9cm]current page.north west) rectangle ([yshift=-5.1cm]current page.north east); | |
| 115 | + \node[fill=white, inner xsep=16pt, inner ysep=10pt] | |
| 116 | + at ($(current page.north)+(0,-1.75cm)$) {\includegraphics[width=3.1cm]{assets/uqo-logo.png}}; | |
| 117 | + \node[anchor=north, text=white, font=\sffamily\bfseries\large] | |
| 118 | + at ($(current page.north)+(0,-3.45cm)$) {Université du Québec en Outaouais}; | |
| 119 | + \node[anchor=north, text=uqoBgClair, font=\sffamily\small] | |
| 120 | + at ($(current page.north)+(0,-4.15cm)$) {Département des sciences administratives}; | |
| 121 | + \fill[uqoBleu] (current page.south west) rectangle ([yshift=1.3cm]current page.south east); | |
| 122 | + \fill[uqoOr] ([yshift=1.3cm]current page.south west) rectangle ([yshift=1.5cm]current page.south east); | |
| 123 | + \node[anchor=south, text=white, font=\sffamily\footnotesize] | |
| 124 | + at ($(current page.south)+(0,0.5cm)$) | |
| 125 | + {UQO --- Département des sciences administratives --- \examSession}; | |
| 126 | +\end{tikzpicture}% | |
| 127 | +\vspace*{3.0cm} | |
| 128 | +\begin{center} | |
| 129 | +{\fontsize{23}{27}\selectfont\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examType\par} | |
| 130 | +\ifsolutionnaire | |
| 131 | + \vspace{8pt} | |
| 132 | + {\large\sffamily\bfseries\color{uqoVert}SOLUTIONNAIRE --- Réservé à l'enseignant\par} | |
| 133 | +\fi | |
| 134 | +\vspace{10pt} | |
| 135 | +{\color{uqoOr}\rule{4.2cm}{2pt}}\par | |
| 136 | +\vspace{10pt} | |
| 137 | +{\LARGE\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examCours\par} | |
| 138 | +\vspace{4pt} | |
| 139 | +{\Large\sffamily\color{uqoBleu}\examTitreCours\par} | |
| 140 | +\vspace{7pt} | |
| 141 | +{\small\itshape\color{uqoGris}\examCouverture\par} | |
| 142 | + | |
| 143 | +\vspace{18pt} | |
| 144 | +{\renewcommand{\arraystretch}{1.55} | |
| 145 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}>{\raggedright\arraybackslash}m{10.2cm}@{}} | |
| 146 | +\toprule | |
| 147 | +Professeur & Simon-Pierre Boucher \\ | |
| 148 | +Session & \examSession \\ | |
| 149 | +Modalité & \examDuree \\ | |
| 150 | +Remise & \examRemise \\ | |
| 151 | +Pondération & \examPonderation \\ | |
| 152 | +Total & 100 points \\ | |
| 153 | +\bottomrule | |
| 154 | +\end{tabular}\par} | |
| 155 | + | |
| 156 | +\ifsolutionnaire\else | |
| 157 | +\vspace{20pt} | |
| 158 | +{\renewcommand{\arraystretch}{2.1} | |
| 159 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}m{10.2cm}@{}} | |
| 160 | +\toprule | |
| 161 | +Nom, prénom & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 162 | +Code permanent & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 163 | +Groupe & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 164 | +Signature & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 165 | +\bottomrule | |
| 166 | +\end{tabular}\par} | |
| 167 | +\fi | |
| 168 | + | |
| 169 | +\vspace{14pt} | |
| 170 | +{\footnotesize\color{uqoGris}Ce questionnaire compte \textbf{\pageref{LastPage}} pages, section \emph{Sources} incluse. Vérifiez qu'il est complet avant de commencer.} | |
| 171 | +\end{center} | |
| 172 | +\clearpage | |
| 173 | +\endgroup | |
| 174 | +} | |
| 175 | + | |
| 176 | +% ============================================================================== | |
| 177 | +% BOÎTES | |
| 178 | +% ============================================================================== | |
| 179 | +\newtcolorbox{consignes}{ | |
| 180 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 181 | + colback=uqoBgClair, colframe=uqoBleu, boxrule=0.6pt, | |
| 182 | + title={Instructions générales}, | |
| 183 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleu, | |
| 184 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 185 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 186 | +} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\newtcolorbox{miseengarde}[1][Important]{ | |
| 189 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 190 | + colback=uqoRouge!4, colframe=uqoRouge, boxrule=0.6pt, | |
| 191 | + title={#1}, | |
| 192 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoRouge, | |
| 193 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 194 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 195 | +} | |
| 196 | + | |
| 197 | +\newtcolorbox{donnees}[1][Données]{ | |
| 198 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 199 | + colback=white, colframe=uqoBleuClair, boxrule=0.6pt, | |
| 200 | + title={#1}, | |
| 201 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleuClair, | |
| 202 | + left=9pt, right=9pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 203 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 204 | +} | |
| 205 | + | |
| 206 | +% Boîte solution (solutionnaire seulement) | |
| 207 | +\newtcolorbox{solution}[1][Solution]{ | |
| 208 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 209 | + colback=uqoVert!4, colframe=uqoVert, boxrule=0.6pt, | |
| 210 | + title={#1}, | |
| 211 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoVert, | |
| 212 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 213 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 214 | +} | |
| 215 | + | |
| 216 | +% Notes de correction (solutionnaire seulement) | |
| 217 | +\newtcolorbox{notescorrection}[1][Notes de correction]{ | |
| 218 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 219 | + colback=uqoOr!7, colframe=uqoOr, boxrule=0.6pt, | |
| 220 | + title={#1}, | |
| 221 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=uqoBleu, colbacktitle=uqoOr!45, | |
| 222 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 223 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 224 | +} | |
| 225 | + | |
| 226 | +% ============================================================================== | |
| 227 | +% SECTIONS ET QUESTIONS | |
| 228 | +% ============================================================================== | |
| 229 | +\newcounter{partie} | |
| 230 | +\newcommand{\partieexamen}[2]{% {Titre}{points ou vide} | |
| 231 | + \stepcounter{partie}% | |
| 232 | + \needspace{6\baselineskip}% | |
| 233 | + \vspace{16pt}% | |
| 234 | + \noindent\begin{tcolorbox}[enhanced, sharp corners, colback=uqoBleu, colframe=uqoBleu, boxrule=0pt, | |
| 235 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 236 | + borderline south={2pt}{-3pt}{uqoOr}, | |
| 237 | + before skip=0pt, after skip=10pt] | |
| 238 | + {\sffamily\bfseries\large\textcolor{white}{Partie \Alph{partie} --- #1}% | |
| 239 | + \if\relax\detokenize{#2}\relax\else\hfill\uqopastilleclair{#2}\fi} | |
| 240 | + \end{tcolorbox}\par | |
| 241 | +} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\newcounter{questionexam} | |
| 244 | +\newenvironment{questionexam}[2]{% {Titre}{points} | |
| 245 | + \refstepcounter{questionexam}% | |
| 246 | + \needspace{9\baselineskip}% | |
| 247 | + \vspace{13pt}% | |
| 248 | + \noindent{\color{uqoBleu}\rule{\textwidth}{1.6pt}}\par\nopagebreak\vspace{3.5pt}% | |
| 249 | + \noindent{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{Question \arabic{questionexam} --- #1}% | |
| 250 | + \hfill{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#2 points)}}}\par\nopagebreak\vspace{2.5pt}% | |
| 251 | + \noindent{\color{uqoOr}\rule{\textwidth}{0.9pt}}\par\nopagebreak\vspace{5pt}% | |
| 252 | + \noindent\ignorespaces | |
| 253 | +}{\par} | |
| 254 | + | |
| 255 | +% --- Boîte « formule » : équations mises en évidence, rendu net --- | |
| 256 | +\newtcolorbox{formule}{ | |
| 257 | + enhanced, sharp corners, | |
| 258 | + colback=white, colframe=uqoBleu, boxrule=0.8pt, | |
| 259 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 260 | + before skip=8pt, after skip=8pt, | |
| 261 | + halign=center | |
| 262 | +} | |
| 263 | + | |
| 264 | +% --- Espace de réponse (version étudiante : espace vide encadré) --- | |
| 265 | +\newcommand{\espacereponse}[1]{% hauteur | |
| 266 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 267 | + \par\vspace{4pt}\noindent | |
| 268 | + \begin{tikzpicture} | |
| 269 | + \draw[uqoGris!60, rounded corners=2pt] (0,0) rectangle (\textwidth-2pt, #1); | |
| 270 | + \end{tikzpicture}\par | |
| 271 | + \fi | |
| 272 | +} | |
| 273 | + | |
| 274 | +% Lignes de réponse | |
| 275 | +\newcounter{uqolignes} | |
| 276 | +\newcommand{\lignesreponse}[1]{% nombre de lignes | |
| 277 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 278 | + \par\vspace{6pt} | |
| 279 | + \setcounter{uqolignes}{0}% | |
| 280 | + \loop\ifnum\value{uqolignes}<#1 | |
| 281 | + \noindent\textcolor{uqoGris!55}{\rule{\textwidth}{0.4pt}}\par\vspace{18pt} | |
| 282 | + \stepcounter{uqolignes}% | |
| 283 | + \repeat | |
| 284 | + \fi | |
| 285 | +} | |
| 286 | + | |
| 287 | +% --- Divers --- | |
| 288 | +\newcommand{\pts}[1]{\textbf{(#1~points)}} | |
| 289 | +\setlength{\parindent}{0pt} | |
| 290 | +\setlength{\parskip}{5pt} | |
| 291 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP2_Methode_de_comparaison/gabarit_excel/IMM1003-20_TP2_gabarit.xlsx
+0 −0
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/README.md
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| 1 | +# IMM1003-20 · TP3 — Méthode du revenu : triplex du 44, rue Jumonville, Hull (10 %) | |
| 2 | + | |
| 3 | +- Remise : séance 13 · Livrable étudiant : gabarit Excel complété (RBP→RBE→RNE→V, extraction du TGA, matrice de sensibilité). | |
| 4 | +- Sujet réel à 849 900 $ (Realtor.ca), loyers SCHL 2025, TAL 2026 (3,1 %), MRB 12-14×. | |
| 5 | +- **Personnalisation** : Loyer du logement 2 = 1 750 + 10 × B. | |
| 6 | +- `enonce/` : l'énoncé (PDF + LaTeX autonome) · `gabarit_excel/` : le classeur Dashboard à compléter. | |
| 7 | +- Recompiler l'énoncé : `cd enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex` (dossier autonome). | |
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/enonce/IMM1003-20_TP3_enonce.pdf
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/enonce/IMM1003-20_TP3_enonce.tex
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| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% IMM1003-20 — Travail pratique 3 : Méthode du revenu — triplex à Hull | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Données réelles consultées le 4 août 2026 (voir section Sources) | |
| 5 | +% Compilation : latexmk -lualatex | |
| 6 | +% ============================================================================== | |
| 7 | +\documentclass[11pt]{article} | |
| 8 | +\usepackage{uqo-examen} | |
| 9 | + | |
| 10 | +\setexamCours{IMM1003-20} | |
| 11 | +\setexamTitreCours{Éléments d'évaluation immobilière} | |
| 12 | +\setexamType{Travail pratique 3} | |
| 13 | +\setexamSession{Automne 2026} | |
| 14 | +\setexamDuree{Travail individuel à la maison (gabarit Excel obligatoire)} | |
| 15 | +\setexamRemise{Séance 13 --- dépôt Moodle (fichier Excel complété)} | |
| 16 | +\setexamPonderation{10 \% de la note finale} | |
| 17 | +\setexamCouverture{Méthode du revenu : triplex du 44, rue Jumonville, secteur Hull (Gatineau)} | |
| 18 | + | |
| 19 | +\begin{document} | |
| 20 | +\pagetitreexamen | |
| 21 | + | |
| 22 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 23 | +\begin{consignes} | |
| 24 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 25 | + \item Travail \textbf{individuel}. Remise sur Moodle : le \textbf{gabarit Excel complété} (\texttt{IMM1003-20\_TP3\_gabarit.xlsx}), renommé \texttt{TP3\_VotreCodePermanent.xlsx}. | |
| 26 | + \item \textbf{Personnalisation obligatoire} : dans l'onglet \emph{Accueil}, inscrivez \textbf{B $=$ le dernier chiffre de votre code permanent}. Le loyer du logement 2 s'ajuste automatiquement : $1\,750 + 10 \times B$ \$/mois. Une copie calculée avec le mauvais B perd les points des calculs concernés. | |
| 27 | + \item Tous les calculs se font \textbf{par formules Excel} dans les cellules jaunes; la chaîne RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE $\rightarrow$ valeur doit être entièrement liée (changer B recalcule tout). | |
| 28 | + \item Les outils d'IA sont \textbf{tolérés} (chatbot du cours fourni); déclarez-les dans l'onglet \emph{Accueil}. Toute justification doit citer les données du dossier. | |
| 29 | + \item Retard : pénalité de 10~points par jour entamé, maximum 3~jours. | |
| 30 | +\end{itemize} | |
| 31 | +\end{consignes} | |
| 32 | + | |
| 33 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 34 | +\partieexamen{Mise en situation}{} | |
| 35 | + | |
| 36 | +Nous sommes le \textbf{4 août 2026}. Un client investisseur envisage l'achat d'un immeuble de rapport actuellement inscrit \textbf{réellement} en vente à Hull et vous confie un mandat d'évaluation par la \textbf{méthode du revenu} : | |
| 37 | + | |
| 38 | +\begin{donnees}[Propriété sujette --- inscription réelle (Realtor.ca, MLS 11509310, consultée le 4 août 2026)] | |
| 39 | +\begin{center} | |
| 40 | +\begin{tabular}{@{}ll@{}} | |
| 41 | +\toprule | |
| 42 | +Adresse & 44, rue Jumonville, Gatineau (secteur Hull), J8Z 1B7 \\ | |
| 43 | +Quartier & Mont-Bleu \\ | |
| 44 | +Type & Triplex --- 3 logements \\ | |
| 45 | +Composition & 2 logements de 5\textonehalf\ (2 ch.) et 1 logement de 4\textonehalf\ (1 ch.) \\ | |
| 46 | +Chauffage & À la charge des locataires (plinthes électriques) \\ | |
| 47 | +\textbf{Prix demandé} & \textbf{849\,900 \$} \\ | |
| 48 | +\bottomrule | |
| 49 | +\end{tabular} | |
| 50 | +\end{center} | |
| 51 | +\smallskip | |
| 52 | +\footnotesize L'investisseur veut savoir si ce prix est justifié par les \textbf{revenus} de l'immeuble. « Le courtier me parle du potentiel; moi, je veux la valeur d'aujourd'hui, calculée proprement. » | |
| 53 | +\end{donnees} | |
| 54 | + | |
| 55 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 56 | +\centering | |
| 57 | +\includegraphics[width=0.68\textwidth]{assets/photo-plex.jpg} | |
| 58 | +\caption{Immeubles de type plex --- forme urbaine typique du parc locatif québécois (photographie libre d'utilisation, Wikimedia Commons). Le triplex évalué appartient à cette famille d'immeubles.} | |
| 59 | +\label{fig:plex} | |
| 60 | +\end{figure} | |
| 61 | + | |
| 62 | +Le marché des plex est actif à Gatineau : au T2~2026, le prix médian des plex de la RMR atteint \textbf{599\,600~\$} ($+7$~\% sur un an, APCIQ) et, à l'échelle du Québec, la médiane s'établit à \textbf{675\,000~\$} au T1~2026 ($+8$~\%). Les investisseurs y évaluent couramment les immeubles par le \textbf{MRB} (multiplicateur de revenu brut), qui oscille entre \textbf{12$\times$ et 14$\times$} le revenu brut dans la RMR de Montréal en 2026 (CourtiConnect). Cinq triplex sont en vente à Gatineau le jour de l'évaluation (figure~\ref{fig:triplex}) --- dont le sujet. | |
| 63 | + | |
| 64 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 65 | +\centering | |
| 66 | +\begin{tikzpicture} | |
| 67 | +\begin{axis}[ | |
| 68 | + width=0.92\textwidth, height=6.2cm, | |
| 69 | + xbar, bar width=9pt, | |
| 70 | + xmin=0, xmax=1300000, | |
| 71 | + xlabel={Prix demandé (\$)}, | |
| 72 | + symbolic y coords={{51A-51C r. du Curé-Robert (Hull)},{342 b. des Hautes-Plaines (Hull)},{168 b. d'Europe (Aylmer)},{44 r. Jumonville (sujet)},{103 r. Demontigny (Hull)}}, | |
| 73 | + ytick=data, | |
| 74 | + yticklabel style={font=\scriptsize\sffamily}, | |
| 75 | + xticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, | |
| 76 | + nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, 1000 sep={\,}]{\pgfplotspointmeta}}, | |
| 77 | + every node near coord/.append style={font=\tiny\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 78 | +] | |
| 79 | +\addplot[fill=uqoBleuClair!70, draw=uqoBleu] coordinates { | |
| 80 | + (574900,{103 r. Demontigny (Hull)}) | |
| 81 | + (849900,{44 r. Jumonville (sujet)}) | |
| 82 | + (900000,{168 b. d'Europe (Aylmer)}) | |
| 83 | + (989900,{342 b. des Hautes-Plaines (Hull)}) | |
| 84 | + (1100000,{51A-51C r. du Curé-Robert (Hull)}) | |
| 85 | +}; | |
| 86 | +\end{axis} | |
| 87 | +\end{tikzpicture} | |
| 88 | +\caption{Triplex en vente à Gatineau, prix demandés réels relevés le 4 août 2026 sur Realtor.ca (MLS 17086179, 11509310, 27612626, 19053718, 23838947). Le sujet se situe dans le milieu de la fourchette.} | |
| 89 | +\label{fig:triplex} | |
| 90 | +\end{figure} | |
| 91 | + | |
| 92 | +Le contexte locatif est celui documenté au TP1 : taux d'inoccupation SCHL de \textbf{3,8~\%} en 2025 pour la partie québécoise de la RMR (contre 1,9~\% en 2024 et $\approx$ 1,1~\% en 2022--2023), seuil d'équilibre autour de \textbf{3~\%}, loyer moyen des logements de 2~chambres de \textbf{1\,460~\$} (enquête d'octobre 2025, $+4{,}7$~\%). Le loyer moyen toutes tailles confondues atteint \textbf{1\,420~\$} à Gatineau, désormais le plus élevé des RMR du Québec (SCHL, 2025). Pour 2026, le TAL retient \textbf{3,1~\%} comme composante principale d'indexation des loyers (moyenne de l'IPC québécois sur trois ans --- baux débutant après le 2~avril~2026). | |
| 93 | + | |
| 94 | +\begin{miseengarde}[Provenance des données du dossier] | |
| 95 | +L'immeuble sujet, son prix demandé et les cinq inscriptions de la figure~\ref{fig:triplex} sont \textbf{réels} (Realtor.ca, 4~août~2026). Les \textbf{baux, dépenses d'exploitation et ventes d'extraction} du dossier sont des \textbf{données pédagogiques calibrées} sur les niveaux réels du marché (loyers SCHL 2025, MRB 12--14$\times$, hausse de taxes résidentielles de $+3$~\% au budget 2026 de Gatineau) : les états financiers privés d'un immeuble ne sont pas publics. Le taux de taxe exact par tranche de 100~\$ n'est pas publié en ligne par la Ville (taxation par « unité de voisinage ») --- le montant du compte de taxes est donc fourni comme donnée du dossier, \textbf{signalé et non inventé silencieusement}. | |
| 96 | +\end{miseengarde} | |
| 97 | + | |
| 98 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 99 | +\partieexamen{Données d'exploitation du sujet}{} | |
| 100 | + | |
| 101 | +\begin{donnees}[Tableau 1 --- Baux en vigueur au 4 août 2026 (dossier du vendeur)] | |
| 102 | +\begin{center} | |
| 103 | +\begin{tabular}{@{}lccc@{}} | |
| 104 | +\toprule | |
| 105 | + & \textbf{Logement 1 (5\textonehalf)} & \textbf{Logement 2 (5\textonehalf)} & \textbf{Logement 3 (4\textonehalf)} \\ | |
| 106 | +\midrule | |
| 107 | +Loyer mensuel actuel & 1\,895 \$ & $1\,750 + 10 \times B$ \$ & 1\,260 \$ \\ | |
| 108 | +Échéance du bail & 30 juin 2027 & 30 juin 2027 & 30 juin 2027 \\ | |
| 109 | +Occupation & Locataire en place & Locataire en place & Locataire depuis 14 ans \\ | |
| 110 | +Loyer de marché estimé & 1\,895 \$ & $\approx$ loyer actuel & 1\,675 \$ \\ | |
| 111 | +\bottomrule | |
| 112 | +\end{tabular} | |
| 113 | +\end{center} | |
| 114 | +\smallskip | |
| 115 | +\footnotesize Revenus accessoires : 2 stationnements loués 45~\$/mois chacun; buanderie commune, 40~\$/mois net. Chauffage et électricité des logements à la charge des locataires. | |
| 116 | +\end{donnees} | |
| 117 | + | |
| 118 | +\begin{donnees}[Tableau 2 --- Décaissements de la dernière année (dossier du vendeur --- \textbf{à trier})] | |
| 119 | +\begin{center} | |
| 120 | +\begin{tabular}{@{}lr@{}} | |
| 121 | +\toprule | |
| 122 | +\textbf{Poste} & \textbf{Montant annuel} \\ | |
| 123 | +\midrule | |
| 124 | +Taxes municipales 2026 (budget Gatineau : $+3$ \% résidentiel) & 6\,480 \$ \\ | |
| 125 | +Taxe scolaire & 690 \$ \\ | |
| 126 | +Assurance immeuble locatif & 3\,950 \$ \\ | |
| 127 | +Électricité des espaces communs & 720 \$ \\ | |
| 128 | +Entretien et réparations courantes & 4\,200 \$ \\ | |
| 129 | +Déneigement et pelouse (contrat) & 1\,500 \$ \\ | |
| 130 | +\emph{Service de la dette (hypothèque du vendeur)} & \emph{31\,260 \$} \\ | |
| 131 | +\emph{Impôt sur le revenu du vendeur} & \emph{5\,840 \$} \\ | |
| 132 | +\emph{Remplacement complet de la toiture (dépense en capital)} & \emph{18\,500 \$} \\ | |
| 133 | +\emph{Voyage à Fort Lauderdale « pour inspecter des immeubles »} & \emph{4\,300 \$} \\ | |
| 134 | +\bottomrule | |
| 135 | +\end{tabular} | |
| 136 | +\end{center} | |
| 137 | +\smallskip | |
| 138 | +\footnotesize Le relevé du vendeur mélange tout : une partie de ces décaissements \textbf{n'appartient pas} aux dépenses d'exploitation normalisées de la méthode du revenu. À vous de trier (question 4). Ajoutez en normalisation : \textbf{honoraires de gestion} de 3~\% du RBE et \textbf{réserve de remplacement} de 500~\$/logement/an (conventions du cours). | |
| 139 | +\end{donnees} | |
| 140 | + | |
| 141 | +\begin{donnees}[Tableau 3 --- Ventes d'extraction (triplex comparables, calibrées sur le marché réel)] | |
| 142 | +\begin{center} | |
| 143 | +\begin{tabular}{@{}lccc@{}} | |
| 144 | +\toprule | |
| 145 | + & \textbf{Vente A} & \textbf{Vente B} & \textbf{Vente C} \\ | |
| 146 | +\midrule | |
| 147 | +Prix de vente & 830\,000 \$ & 762\,000 \$ & 905\,000 \$ \\ | |
| 148 | +RNE au moment de la vente & 36\,520 \$ & 34\,900 \$ & 41\,700 \$ \\ | |
| 149 | +Date & il y a 4 mois & il y a 7 mois & il y a 2 mois \\ | |
| 150 | +Localisation & Hull (Mont-Bleu) & Hull (Wrightville) & Aylmer (Plateau) \\ | |
| 151 | +\bottomrule | |
| 152 | +\end{tabular} | |
| 153 | +\end{center} | |
| 154 | +\smallskip | |
| 155 | +\footnotesize Ces trois ventes sont jugées comparables au sujet (taille, âge, secteur). Les TGA implicites s'extraient directement : $\text{TGA} = \text{RNE} \div \text{prix de vente}$. | |
| 156 | +\end{donnees} | |
| 157 | + | |
| 158 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 159 | +\partieexamen{Questions}{100 points} | |
| 160 | + | |
| 161 | +Chaque question indique l'emplacement de la réponse dans \texttt{IMM1003-20\_TP3\_gabarit.xlsx}. | |
| 162 | + | |
| 163 | +\begin{questionexam}{Choix et limites de la méthode}{6} | |
| 164 | +Onglet \emph{Analyse}, cellule \textbf{C5} (4 à 6 lignes). Pourquoi la méthode du revenu est-elle appropriée pour ce mandat, et quelle \textbf{limite} particulière présente-t-elle pour un \textbf{petit plex} (3 logements) par rapport à un immeuble de 12 logements? (Pensez à qui achète un triplex à Gatineau et pourquoi --- propriétaire-occupant vs investisseur pur --- et à l'effet sur les prix payés.) | |
| 165 | +\end{questionexam} | |
| 166 | + | |
| 167 | +\begin{questionexam}{Revenu brut potentiel (RBP)}{10} | |
| 168 | +Onglet \emph{Calculs}, zone \textbf{C6:C10}. Calculez par formule le RBP annuel : loyers contractuels des trois logements (12~mois) $+$ revenus accessoires. Convention du cours : le RBP se calcule aux \textbf{loyers contractuels} pour les baux en vigueur, les revenus accessoires étant inclus. | |
| 169 | +\end{questionexam} | |
| 170 | + | |
| 171 | +\begin{questionexam}{Normalisation de l'inoccupation et RBE}{10} | |
| 172 | +Onglet \emph{Calculs}, zone \textbf{C13:C15}. | |
| 173 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 174 | + \item Choisissez la \textbf{provision pour inoccupation et mauvaises créances} et calculez le RBE. Trois candidats s'offrent à vous : 1,1~\% (moyenne 2022--2023), 3~\% (seuil d'équilibre), 3,8~\% (SCHL 2025). | |
| 175 | + \item En \textbf{C17}, justifiez votre choix en 3 à 5 lignes : pourquoi la donnée la plus récente n'est-elle pas automatiquement la bonne pour une \textbf{normalisation} (stabilisée sur la durée), et pourquoi 1,1~\% serait indéfendable en 2026? | |
| 176 | +\end{enumerate} | |
| 177 | +\end{questionexam} | |
| 178 | + | |
| 179 | +\begin{questionexam}{Tri et normalisation des dépenses d'exploitation}{14} | |
| 180 | +Onglet \emph{Calculs}, zone \textbf{B20:E32}. Pour chaque poste du tableau 2 (lignes 21 à 30) : indiquez dans la liste déroulante s'il est \textbf{admissible} ou \textbf{exclu} des dépenses d'exploitation normalisées, calculez le montant admis par formule, et justifiez chaque exclusion. Ajoutez les honoraires de gestion (3~\% du RBE, \textbf{par formule}, ligne 31) et la réserve de remplacement (500~\$/logement, ligne 32). Calculez ensuite : | |
| 181 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 182 | + \item le \textbf{total des dépenses normalisées} (cellule \textbf{C33}); | |
| 183 | + \item le \textbf{ratio dépenses/RBE} (cellule \textbf{C34}); la conformité à la fourchette du cours (35--45~\%, chauffage à la charge des locataires) s'affiche automatiquement en \textbf{C35}. | |
| 184 | +\end{enumerate} | |
| 185 | +\emph{Rappel :} service de la dette, impôt sur le revenu, dépenses en capital et dépenses personnelles ne sont \textbf{jamais} des dépenses d'exploitation --- c'est l'erreur classique que la méthode pardonne le moins. | |
| 186 | +\end{questionexam} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\begin{questionexam}{RNE et écart de loyer du logement 3}{10} | |
| 189 | +Onglet \emph{Calculs}, zone \textbf{C38:C39} et texte en \textbf{C41}. | |
| 190 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 191 | + \item Calculez le \textbf{RNE} (RBE $-$ dépenses normalisées). | |
| 192 | + \item Calculez l'\textbf{écart annuel} entre le loyer contractuel du logement 3 (1\,260~\$) et son loyer de marché (1\,675~\$). | |
| 193 | + \item En \textbf{C41} (4 à 6 lignes) : ce manque à gagner peut-il être récupéré rapidement? Mobilisez le cadre réglementaire réel : indexation TAL de \textbf{3,1~\%} (2026), droit au maintien dans les lieux, et ce qui se passe au départ du locataire. Quel effet cette situation a-t-elle sur ce qu'un acheteur est prêt à payer \emph{aujourd'hui}? | |
| 194 | +\end{enumerate} | |
| 195 | +\end{questionexam} | |
| 196 | + | |
| 197 | +\begin{questionexam}{Extraction du taux global d'actualisation}{12} | |
| 198 | +Onglet \emph{Extraction}, zone \textbf{C5:E7} et taux retenu en \textbf{C9}. Pour chacune des trois ventes du tableau 3, extrayez le \textbf{TGA implicite} par formule. Retenez ensuite un taux pour le sujet et justifiez en \textbf{C11} (3 à 5 lignes) : pondérez selon la comparabilité (localisation, fraîcheur) plutôt que par moyenne simple, et situez votre taux dans la fourchette extraite. | |
| 199 | +\end{questionexam} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{questionexam}{Capitalisation directe et MRB}{10} | |
| 202 | +Onglet \emph{Calculs}, zone \textbf{C44:C47}. | |
| 203 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 204 | + \item Capitalisez : $V = \text{RNE} \div \text{TGA retenu}$, puis arrondissez au \textbf{5\,000~\$} (convention du cours). | |
| 205 | +\begin{formule} | |
| 206 | +$V = \dfrac{\text{RNE}}{\text{TGA}} \qquad \text{puis arrondi au } 5\,000~\$$ | |
| 207 | +\end{formule} | |
| 208 | + \item Calculez le \textbf{MRB} implicite au prix demandé (849\,900~\$ $\div$ RBP) et comparez-le à la fourchette de 12--14$\times$ observée en 2026 : qu'est-ce que cela suggère sur le prix demandé? | |
| 209 | +\end{enumerate} | |
| 210 | +\end{questionexam} | |
| 211 | + | |
| 212 | +\begin{questionexam}{Analyse de sensibilité}{12} | |
| 213 | +Onglet \emph{Sensibilité}, matrice \textbf{C6:E8}. Recalculez la valeur (avant arrondissement) pour les 9 combinaisons : TGA $\in \{4{,}25~\%;\ 4{,}50~\%;\ 4{,}75~\%\}$ $\times$ inoccupation $\in \{3{,}0~\%;\ 3{,}8~\%;\ 5{,}0~\%\}$, par formules entièrement liées (RNE recalculé à chaque hypothèse d'inoccupation). En \textbf{C10} (3 à 5 lignes) : dans quelle fourchette la valeur évolue-t-elle? Le prix demandé de 849\,900~\$ reste-t-il défendable dans les scénarios pessimistes? | |
| 214 | +\end{questionexam} | |
| 215 | + | |
| 216 | +\begin{questionexam}{Tableau de bord et avis à l'investisseur}{16} | |
| 217 | +Onglet \emph{Dashboard} : | |
| 218 | +\begin{enumerate}[label=\alph*), itemsep=2pt] | |
| 219 | + \item \textbf{Zone KPI (B4:G6)} : RBP, RBE, RNE, TGA retenu, valeur conclue, écart vs prix demandé --- par formules avec \texttt{SIERREUR} (deux modèles fournis); | |
| 220 | + \item \textbf{Graphique 1} (fourni) : cascade RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE --- vérifiez qu'il reflète vos calculs; | |
| 221 | + \item \textbf{Graphique 2} (à créer) : visualisation de votre matrice de sensibilité ou du positionnement du sujet parmi les cinq triplex réels (figure~\ref{fig:triplex}); | |
| 222 | + \item \textbf{Verdict (cellule C8)} : liste déroulante (\emph{Prix demandé justifié par les revenus} / \emph{Prix demandé supérieur à la valeur par revenus} / \emph{Prix demandé inférieur à la valeur par revenus}) avec mise en forme conditionnelle; | |
| 223 | + \item \textbf{Avis à l'investisseur (cellule C24, 8 à 12 lignes)} : valeur conclue, fourchette de sensibilité, MRB vs marché, potentiel du logement 3 et sa récupérabilité réglementaire, recommandation d'offre. Chaque affirmation citée sur un chiffre. | |
| 224 | +\end{enumerate} | |
| 225 | +\end{questionexam} | |
| 226 | + | |
| 227 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 228 | +\partieexamen{Barème détaillé}{} | |
| 229 | + | |
| 230 | +\begin{center} | |
| 231 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.3} | |
| 232 | +\begin{tabular}{@{}clc@{}} | |
| 233 | +\toprule | |
| 234 | +\textbf{Question} & \textbf{Objet évalué} & \textbf{Points} \\ | |
| 235 | +\midrule | |
| 236 | +1 & Pertinence et limite de la méthode pour un petit plex & 6 \\ | |
| 237 | +2 & RBP par formule (loyers personnalisés + accessoires) & 10 \\ | |
| 238 | +3 & Provision d'inoccupation : calcul (5) et justification de normalisation (5) & 10 \\ | |
| 239 | +4 & Tri des dépenses : classement (6), gestion et réserve par formule (4), ratio (4) & 14 \\ | |
| 240 | +5 & RNE (4); écart de loyer et cadre TAL réel (6) & 10 \\ | |
| 241 | +6 & Extraction des 3 TGA (6); taux retenu justifié (6) & 12 \\ | |
| 242 | +7 & Capitalisation et arrondi (6); MRB et lecture du prix demandé (4) & 10 \\ | |
| 243 | +8 & Matrice 3$\times$3 liée (8); lecture de robustesse (4) & 12 \\ | |
| 244 | +9 & Dashboard : KPI (5), graphique ajouté (4), verdict (2), avis chiffré (5) & 16 \\ | |
| 245 | +\midrule | |
| 246 | + & \textbf{Total} & \textbf{100} \\ | |
| 247 | +\bottomrule | |
| 248 | +\end{tabular} | |
| 249 | +\end{center} | |
| 250 | + | |
| 251 | +\begin{miseengarde}[Critères transversaux] | |
| 252 | +\begin{itemize}[leftmargin=14pt, itemsep=2pt] | |
| 253 | + \item Service de la dette ou dépense en capital inclus dans les dépenses d'exploitation : perte de la majorité des points de la question 4 --- c'est le piège central de la méthode. | |
| 254 | + \item Chaîne non liée (valeurs tapées) : au plus la moitié des points des questions 2 à 8. | |
| 255 | + \item Erreur propagée : pénalisée une seule fois si la démarche subséquente est correcte. | |
| 256 | + \item Réponses non ancrées dans les données du dossier : peu ou pas de points. | |
| 257 | +\end{itemize} | |
| 258 | +\end{miseengarde} | |
| 259 | + | |
| 260 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 261 | +\partieexamen{Sources des données (toutes consultées le 4 août 2026)}{} | |
| 262 | + | |
| 263 | +\begin{enumerate}[leftmargin=18pt, itemsep=3pt] | |
| 264 | + \item Realtor.ca, inscription du sujet : 44, rue Jumonville, Gatineau (Hull), MLS 11509310, 849\,900~\$. \url{https://www.realtor.ca/real-estate/30078753/44-rue-jumonville-gatineau-hull-mont-bleu} | |
| 265 | + \item Realtor.ca, triplex en vente à Gatineau (figure~\ref{fig:triplex}) : 103 rue Demontigny (MLS 17086179, 574\,900~\$); 168 boul. d'Europe (MLS 27612626, 900\,000~\$); 342 boul. des Hautes-Plaines (MLS 19053718, 989\,900~\$); 51A-51C rue du Curé-Robert (MLS 23838947, 1\,100\,000~\$). \url{https://www.realtor.ca} | |
| 266 | + \item SCHL, \emph{Rapport sur le marché locatif 2025} : inoccupation 3,8~\% (partie QC de la RMR Ottawa--Gatineau), loyer moyen 2~ch. 1\,460~\$ ($+4{,}7$~\%), loyer moyen global 1\,420~\$ (le plus élevé des RMR du Québec); relayé par l'APQ et Radio-Canada. \url{https://www.apq.org/actualites/articles/rapport-sur-le-marche-locatif-2025-schl/} | |
| 267 | + \item Tribunal administratif du logement, \emph{Le calcul de l'ajustement des loyers en 2026} : composante principale de 3,1~\% (moyenne IPC Québec 3 ans, baux débutant après le 2 avril 2026). \url{https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/actualites/detail?code=le-calcul-de-l-ajustement-des-loyers-en-2026} | |
| 268 | + \item Radio-Canada, \emph{Gatineau gratte « ses fonds de tiroir »...} (budget 2026) : hausse de taxes résidentielles de $+3$~\%. Le taux exact par 100~\$ d'évaluation (taxation par unité de voisinage) n'est pas publié en ligne --- \textbf{signalé, non inventé}. \url{https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2210883/budget-gatineau-2026-hausses-taxe-tarif} | |
| 269 | + \item APCIQ, \emph{Baromètre résidentiel --- RMR de Gatineau, T2 2026} : prix médian des plex 599\,600~\$ ($+7$~\%). \url{https://apciq.ca/barometre-residentiel/} | |
| 270 | + \item CourtiConnect, \emph{Combien vaut mon plex? (2026)} : médiane plex Québec 675\,000~\$ au T1 2026 ($+8$~\%); MRB de 12$\times$ à 14$\times$ le revenu brut (RMR de Montréal, 2026). \url{https://courticonnect.ca/fr/blog/combien-vaut-mon-plex-montreal-2026} | |
| 271 | + \item Photographie de plex (figure~\ref{fig:plex}) : Wikimedia Commons, libre d'utilisation. | |
| 272 | +\end{enumerate} | |
| 273 | + | |
| 274 | +\medskip | |
| 275 | +\begin{center} | |
| 276 | +{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}--- Fin de l'énoncé du travail pratique 3 ---} | |
| 277 | +\end{center} | |
| 278 | + | |
| 279 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/enonce/assets/photo-plex.jpg
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/enonce/assets/uqo-logo.png
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IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/enonce/uqo-examen.sty
+291 −0
@@ -0,0 +1,291 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% uqo-examen.sty — Style commun pour les examens UQO (IMM1003 / IMM1033) | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Design modernisé : couverture pleine page aux bandes UQO, titres sans-serif, | |
| 5 | +% bandeaux de questions avec pastilles de points, encadrés et graphiques unifiés. | |
| 6 | +% Compilation : LuaLaTeX (compatible XeLaTeX) | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\NeedsTeXFormat{LaTeX2e} | |
| 9 | +\ProvidesPackage{uqo-examen}[2026/08/04 Style examens UQO v2] | |
| 10 | + | |
| 11 | +% --- Option solutionnaire --- | |
| 12 | +\newif\ifsolutionnaire | |
| 13 | +\solutionnairefalse | |
| 14 | +\DeclareOption{solutionnaire}{\solutionnairetrue} | |
| 15 | +\ProcessOptions\relax | |
| 16 | + | |
| 17 | +% --- Polices et langue (LuaLaTeX / XeLaTeX) --- | |
| 18 | +\RequirePackage{fontspec} | |
| 19 | +\RequirePackage[french]{babel} | |
| 20 | +\frenchsetup{StandardLists=true} | |
| 21 | +\setmainfont{TeX Gyre Termes} | |
| 22 | +\setsansfont{TeX Gyre Heros} | |
| 23 | +\RequirePackage{unicode-math} | |
| 24 | +\setmathfont{TeX Gyre Termes Math} | |
| 25 | + | |
| 26 | +% --- Mise en page --- | |
| 27 | +\RequirePackage[letterpaper,margin=2.3cm,top=2.7cm,bottom=2.7cm]{geometry} | |
| 28 | +\setlength{\headheight}{15pt} | |
| 29 | +\RequirePackage{graphicx} | |
| 30 | +\RequirePackage{amsmath} | |
| 31 | +\RequirePackage{booktabs} | |
| 32 | +\RequirePackage{array} | |
| 33 | +\RequirePackage{tabularx} | |
| 34 | +\RequirePackage{multirow} | |
| 35 | +\RequirePackage{longtable} | |
| 36 | +\RequirePackage[table]{xcolor} | |
| 37 | +\RequirePackage{enumitem} | |
| 38 | +\RequirePackage{fancyhdr} | |
| 39 | +\RequirePackage{lastpage} | |
| 40 | +\RequirePackage{tikz} | |
| 41 | +\usetikzlibrary{calc} | |
| 42 | +\RequirePackage{tcolorbox} | |
| 43 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 44 | +\RequirePackage{needspace} | |
| 45 | +\RequirePackage{xurl} | |
| 46 | +\urlstyle{same} | |
| 47 | +\RequirePackage[font=small, labelfont={sf,bf,color=uqoBleu}, textfont={color=uqoGris}, labelsep=period]{caption} | |
| 48 | +\RequirePackage{siunitx} | |
| 49 | +\sisetup{ | |
| 50 | + locale = FR, | |
| 51 | + group-separator = {\,}, | |
| 52 | + group-minimum-digits = 4, | |
| 53 | + output-decimal-marker = {,} | |
| 54 | +} | |
| 55 | + | |
| 56 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 57 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} | |
| 58 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{0, 102, 179} | |
| 59 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198, 163, 0} | |
| 60 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{88, 89, 91} | |
| 61 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0, 128, 70} | |
| 62 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180, 35, 24} | |
| 63 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{240, 244, 248} | |
| 64 | + | |
| 65 | +% --- Métadonnées de l'examen (à définir dans le document) --- | |
| 66 | +\newcommand{\examCours}{} \newcommand{\setexamCours}[1]{\renewcommand{\examCours}{#1}} | |
| 67 | +\newcommand{\examTitreCours}{} \newcommand{\setexamTitreCours}[1]{\renewcommand{\examTitreCours}{#1}} | |
| 68 | +\newcommand{\examType}{} \newcommand{\setexamType}[1]{\renewcommand{\examType}{#1}} | |
| 69 | +\newcommand{\examSession}{} \newcommand{\setexamSession}[1]{\renewcommand{\examSession}{#1}} | |
| 70 | +\newcommand{\examDuree}{} \newcommand{\setexamDuree}[1]{\renewcommand{\examDuree}{#1}} | |
| 71 | +\newcommand{\examRemise}{} \newcommand{\setexamRemise}[1]{\renewcommand{\examRemise}{#1}} | |
| 72 | +\newcommand{\examPonderation}{}\newcommand{\setexamPonderation}[1]{\renewcommand{\examPonderation}{#1}} | |
| 73 | +\newcommand{\examCouverture}{} \newcommand{\setexamCouverture}[1]{\renewcommand{\examCouverture}{#1}} | |
| 74 | + | |
| 75 | +% --- En-têtes / pieds de page (filet doré, typographie sans) --- | |
| 76 | +\pagestyle{fancy} | |
| 77 | +\fancyhf{} | |
| 78 | +\renewcommand{\headrulewidth}{1.2pt} | |
| 79 | +\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoOr}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}} | |
| 80 | +\renewcommand{\footrulewidth}{0.4pt} | |
| 81 | +\renewcommand{\footrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBgClair!60!uqoGris!30}\leaders\hrule height \footrulewidth\hfill}} | |
| 82 | +\fancyhead[L]{\small\sffamily\textcolor{uqoBleu}{\textbf{\examCours}}\;{\color{uqoGris}·\;\examTitreCours}} | |
| 83 | +\fancyhead[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}\examType\ifsolutionnaire\ --- \textcolor{uqoVert}{\textbf{SOLUTIONNAIRE}}\fi} | |
| 84 | +\fancyfoot[L]{\small\sffamily\color{uqoGris}UQO --- Simon-Pierre Boucher} | |
| 85 | +\fancyfoot[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}Page \textcolor{uqoBleu}{\textbf{\thepage}} de \pageref{LastPage}} | |
| 86 | + | |
| 87 | +% --- Style global des graphiques (pgfplots) --- | |
| 88 | +\RequirePackage{pgfplots} | |
| 89 | +\pgfplotsset{compat=1.18} | |
| 90 | +\usepgfplotslibrary{dateplot} | |
| 91 | +\pgfplotsset{every axis/.append style={ | |
| 92 | + axis line style={uqoGris!55}, | |
| 93 | + tick style={uqoGris!55}, | |
| 94 | + ticklabel style={font=\footnotesize\sffamily, /pgf/number format/assume math mode}, | |
| 95 | + xlabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 96 | + ylabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 97 | + grid=major, | |
| 98 | + major grid style={uqoGris!16}, | |
| 99 | + legend style={font=\footnotesize\sffamily, draw=uqoGris!35, fill=white, rounded corners=2pt}, | |
| 100 | +}} | |
| 101 | + | |
| 102 | +% --- Pastille de points --- | |
| 103 | +\newcommand{\uqopastille}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#1 points)}}} | |
| 104 | +\newcommand{\uqopastilleclair}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{white}{#1 points}}} | |
| 105 | + | |
| 106 | +% ============================================================================== | |
| 107 | +% PAGE COUVERTURE — bandes UQO, typographie institutionnelle (numérotation continue) | |
| 108 | +% ============================================================================== | |
| 109 | +\newcommand{\pagetitreexamen}{% | |
| 110 | +\begingroup | |
| 111 | +\thispagestyle{empty}% | |
| 112 | +\begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] | |
| 113 | + \fill[uqoBleu] (current page.north west) rectangle ([yshift=-4.9cm]current page.north east); | |
| 114 | + \fill[uqoOr] ([yshift=-4.9cm]current page.north west) rectangle ([yshift=-5.1cm]current page.north east); | |
| 115 | + \node[fill=white, inner xsep=16pt, inner ysep=10pt] | |
| 116 | + at ($(current page.north)+(0,-1.75cm)$) {\includegraphics[width=3.1cm]{assets/uqo-logo.png}}; | |
| 117 | + \node[anchor=north, text=white, font=\sffamily\bfseries\large] | |
| 118 | + at ($(current page.north)+(0,-3.45cm)$) {Université du Québec en Outaouais}; | |
| 119 | + \node[anchor=north, text=uqoBgClair, font=\sffamily\small] | |
| 120 | + at ($(current page.north)+(0,-4.15cm)$) {Département des sciences administratives}; | |
| 121 | + \fill[uqoBleu] (current page.south west) rectangle ([yshift=1.3cm]current page.south east); | |
| 122 | + \fill[uqoOr] ([yshift=1.3cm]current page.south west) rectangle ([yshift=1.5cm]current page.south east); | |
| 123 | + \node[anchor=south, text=white, font=\sffamily\footnotesize] | |
| 124 | + at ($(current page.south)+(0,0.5cm)$) | |
| 125 | + {UQO --- Département des sciences administratives --- \examSession}; | |
| 126 | +\end{tikzpicture}% | |
| 127 | +\vspace*{3.0cm} | |
| 128 | +\begin{center} | |
| 129 | +{\fontsize{23}{27}\selectfont\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examType\par} | |
| 130 | +\ifsolutionnaire | |
| 131 | + \vspace{8pt} | |
| 132 | + {\large\sffamily\bfseries\color{uqoVert}SOLUTIONNAIRE --- Réservé à l'enseignant\par} | |
| 133 | +\fi | |
| 134 | +\vspace{10pt} | |
| 135 | +{\color{uqoOr}\rule{4.2cm}{2pt}}\par | |
| 136 | +\vspace{10pt} | |
| 137 | +{\LARGE\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examCours\par} | |
| 138 | +\vspace{4pt} | |
| 139 | +{\Large\sffamily\color{uqoBleu}\examTitreCours\par} | |
| 140 | +\vspace{7pt} | |
| 141 | +{\small\itshape\color{uqoGris}\examCouverture\par} | |
| 142 | + | |
| 143 | +\vspace{18pt} | |
| 144 | +{\renewcommand{\arraystretch}{1.55} | |
| 145 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}>{\raggedright\arraybackslash}m{10.2cm}@{}} | |
| 146 | +\toprule | |
| 147 | +Professeur & Simon-Pierre Boucher \\ | |
| 148 | +Session & \examSession \\ | |
| 149 | +Modalité & \examDuree \\ | |
| 150 | +Remise & \examRemise \\ | |
| 151 | +Pondération & \examPonderation \\ | |
| 152 | +Total & 100 points \\ | |
| 153 | +\bottomrule | |
| 154 | +\end{tabular}\par} | |
| 155 | + | |
| 156 | +\ifsolutionnaire\else | |
| 157 | +\vspace{20pt} | |
| 158 | +{\renewcommand{\arraystretch}{2.1} | |
| 159 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}m{10.2cm}@{}} | |
| 160 | +\toprule | |
| 161 | +Nom, prénom & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 162 | +Code permanent & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 163 | +Groupe & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 164 | +Signature & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 165 | +\bottomrule | |
| 166 | +\end{tabular}\par} | |
| 167 | +\fi | |
| 168 | + | |
| 169 | +\vspace{14pt} | |
| 170 | +{\footnotesize\color{uqoGris}Ce questionnaire compte \textbf{\pageref{LastPage}} pages, section \emph{Sources} incluse. Vérifiez qu'il est complet avant de commencer.} | |
| 171 | +\end{center} | |
| 172 | +\clearpage | |
| 173 | +\endgroup | |
| 174 | +} | |
| 175 | + | |
| 176 | +% ============================================================================== | |
| 177 | +% BOÎTES | |
| 178 | +% ============================================================================== | |
| 179 | +\newtcolorbox{consignes}{ | |
| 180 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 181 | + colback=uqoBgClair, colframe=uqoBleu, boxrule=0.6pt, | |
| 182 | + title={Instructions générales}, | |
| 183 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleu, | |
| 184 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 185 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 186 | +} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\newtcolorbox{miseengarde}[1][Important]{ | |
| 189 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 190 | + colback=uqoRouge!4, colframe=uqoRouge, boxrule=0.6pt, | |
| 191 | + title={#1}, | |
| 192 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoRouge, | |
| 193 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 194 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 195 | +} | |
| 196 | + | |
| 197 | +\newtcolorbox{donnees}[1][Données]{ | |
| 198 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 199 | + colback=white, colframe=uqoBleuClair, boxrule=0.6pt, | |
| 200 | + title={#1}, | |
| 201 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleuClair, | |
| 202 | + left=9pt, right=9pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 203 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 204 | +} | |
| 205 | + | |
| 206 | +% Boîte solution (solutionnaire seulement) | |
| 207 | +\newtcolorbox{solution}[1][Solution]{ | |
| 208 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 209 | + colback=uqoVert!4, colframe=uqoVert, boxrule=0.6pt, | |
| 210 | + title={#1}, | |
| 211 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoVert, | |
| 212 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 213 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 214 | +} | |
| 215 | + | |
| 216 | +% Notes de correction (solutionnaire seulement) | |
| 217 | +\newtcolorbox{notescorrection}[1][Notes de correction]{ | |
| 218 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 219 | + colback=uqoOr!7, colframe=uqoOr, boxrule=0.6pt, | |
| 220 | + title={#1}, | |
| 221 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=uqoBleu, colbacktitle=uqoOr!45, | |
| 222 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 223 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 224 | +} | |
| 225 | + | |
| 226 | +% ============================================================================== | |
| 227 | +% SECTIONS ET QUESTIONS | |
| 228 | +% ============================================================================== | |
| 229 | +\newcounter{partie} | |
| 230 | +\newcommand{\partieexamen}[2]{% {Titre}{points ou vide} | |
| 231 | + \stepcounter{partie}% | |
| 232 | + \needspace{6\baselineskip}% | |
| 233 | + \vspace{16pt}% | |
| 234 | + \noindent\begin{tcolorbox}[enhanced, sharp corners, colback=uqoBleu, colframe=uqoBleu, boxrule=0pt, | |
| 235 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 236 | + borderline south={2pt}{-3pt}{uqoOr}, | |
| 237 | + before skip=0pt, after skip=10pt] | |
| 238 | + {\sffamily\bfseries\large\textcolor{white}{Partie \Alph{partie} --- #1}% | |
| 239 | + \if\relax\detokenize{#2}\relax\else\hfill\uqopastilleclair{#2}\fi} | |
| 240 | + \end{tcolorbox}\par | |
| 241 | +} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\newcounter{questionexam} | |
| 244 | +\newenvironment{questionexam}[2]{% {Titre}{points} | |
| 245 | + \refstepcounter{questionexam}% | |
| 246 | + \needspace{9\baselineskip}% | |
| 247 | + \vspace{13pt}% | |
| 248 | + \noindent{\color{uqoBleu}\rule{\textwidth}{1.6pt}}\par\nopagebreak\vspace{3.5pt}% | |
| 249 | + \noindent{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{Question \arabic{questionexam} --- #1}% | |
| 250 | + \hfill{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#2 points)}}}\par\nopagebreak\vspace{2.5pt}% | |
| 251 | + \noindent{\color{uqoOr}\rule{\textwidth}{0.9pt}}\par\nopagebreak\vspace{5pt}% | |
| 252 | + \noindent\ignorespaces | |
| 253 | +}{\par} | |
| 254 | + | |
| 255 | +% --- Boîte « formule » : équations mises en évidence, rendu net --- | |
| 256 | +\newtcolorbox{formule}{ | |
| 257 | + enhanced, sharp corners, | |
| 258 | + colback=white, colframe=uqoBleu, boxrule=0.8pt, | |
| 259 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 260 | + before skip=8pt, after skip=8pt, | |
| 261 | + halign=center | |
| 262 | +} | |
| 263 | + | |
| 264 | +% --- Espace de réponse (version étudiante : espace vide encadré) --- | |
| 265 | +\newcommand{\espacereponse}[1]{% hauteur | |
| 266 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 267 | + \par\vspace{4pt}\noindent | |
| 268 | + \begin{tikzpicture} | |
| 269 | + \draw[uqoGris!60, rounded corners=2pt] (0,0) rectangle (\textwidth-2pt, #1); | |
| 270 | + \end{tikzpicture}\par | |
| 271 | + \fi | |
| 272 | +} | |
| 273 | + | |
| 274 | +% Lignes de réponse | |
| 275 | +\newcounter{uqolignes} | |
| 276 | +\newcommand{\lignesreponse}[1]{% nombre de lignes | |
| 277 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 278 | + \par\vspace{6pt} | |
| 279 | + \setcounter{uqolignes}{0}% | |
| 280 | + \loop\ifnum\value{uqolignes}<#1 | |
| 281 | + \noindent\textcolor{uqoGris!55}{\rule{\textwidth}{0.4pt}}\par\vspace{18pt} | |
| 282 | + \stepcounter{uqolignes}% | |
| 283 | + \repeat | |
| 284 | + \fi | |
| 285 | +} | |
| 286 | + | |
| 287 | +% --- Divers --- | |
| 288 | +\newcommand{\pts}[1]{\textbf{(#1~points)}} | |
| 289 | +\setlength{\parindent}{0pt} | |
| 290 | +\setlength{\parskip}{5pt} | |
| 291 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/03_Travaux_pratiques/TP3_Methode_du_revenu/gabarit_excel/IMM1003-20_TP3_gabarit.xlsx
+0 −0
Binary file not shown.
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/aide_memoire.tex
+278 −0
@@ -0,0 +1,278 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================= | |
| 2 | +% AIDE-MÉMOIRE — IMM1003 | |
| 3 | +% Éléments d'évaluation immobilière | |
| 4 | +% Simon-Pierre Boucher, UQO | |
| 5 | +% ============================================================================= | |
| 6 | + | |
| 7 | +\documentclass[10pt,a4paper,landscape]{article} | |
| 8 | + | |
| 9 | +\usepackage[utf8]{inputenc} | |
| 10 | +\usepackage[T1]{fontenc} | |
| 11 | +\usepackage[french]{babel} | |
| 12 | +\usepackage[margin=1.2cm]{geometry} | |
| 13 | +\usepackage{amsmath} | |
| 14 | +\usepackage{booktabs} | |
| 15 | +\usepackage{array} | |
| 16 | +\usepackage[table]{xcolor} | |
| 17 | +\usepackage{tcolorbox} | |
| 18 | +\usepackage{tikz} | |
| 19 | +\usepackage{graphicx} | |
| 20 | +\usepackage{multicol} | |
| 21 | +\usepackage{enumitem} | |
| 22 | +\usepackage{fancyhdr} | |
| 23 | +\usepackage{titlesec} | |
| 24 | + | |
| 25 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 26 | +% Couleurs UQO | |
| 27 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 28 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0,62,126} | |
| 29 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198,163,0} | |
| 30 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0,128,70} | |
| 31 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180,35,24} | |
| 32 | + | |
| 33 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 34 | +% tcolorbox | |
| 35 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 36 | +\tcbuselibrary{skins, breakable} | |
| 37 | + | |
| 38 | +\newtcolorbox{formbox}[1][]{ | |
| 39 | + colback=uqoBleu!5, colframe=uqoBleu, coltitle=white, | |
| 40 | + fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm, | |
| 41 | + boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt | |
| 42 | +} | |
| 43 | + | |
| 44 | +\newtcolorbox{defbox}[1][]{ | |
| 45 | + colback=uqoOr!5, colframe=uqoOr, coltitle=white, | |
| 46 | + fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm, | |
| 47 | + boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt | |
| 48 | +} | |
| 49 | + | |
| 50 | +\newtcolorbox{tipbox}[1][]{ | |
| 51 | + colback=uqoVert!5, colframe=uqoVert, coltitle=white, | |
| 52 | + fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm, | |
| 53 | + boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt | |
| 54 | +} | |
| 55 | + | |
| 56 | +\newtcolorbox{warnbox}[1][]{ | |
| 57 | + colback=uqoRouge!5, colframe=uqoRouge, coltitle=white, | |
| 58 | + fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm, | |
| 59 | + boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt | |
| 60 | +} | |
| 61 | + | |
| 62 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 63 | +% Configuration page | |
| 64 | +% --------------------------------------------------------------------------- | |
| 65 | +\pagestyle{fancy} | |
| 66 | +\fancyhf{} | |
| 67 | +\fancyhead[L]{\small\color{uqoBleu}\textbf{IMM1003} — Aide-mémoire} | |
| 68 | +\fancyhead[R]{\small\color{uqoBleu}UQO — S.-P. Boucher} | |
| 69 | +\fancyfoot[C]{\small\color{uqoBleu}\thepage/2} | |
| 70 | +\renewcommand{\headrulewidth}{0.5pt} | |
| 71 | +\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBleu}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}} | |
| 72 | + | |
| 73 | +\titleformat{\section}{\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}}{\thesection}{0.5em}{} | |
| 74 | +\titlespacing{\section}{0pt}{4pt}{2pt} | |
| 75 | + | |
| 76 | +\setlength{\parindent}{0pt} | |
| 77 | +\setlength{\parskip}{1pt} | |
| 78 | +\setlength{\columnsep}{12pt} | |
| 79 | + | |
| 80 | +% ============================================================================= | |
| 81 | +\begin{document} | |
| 82 | + | |
| 83 | +\begin{center} | |
| 84 | +\includegraphics[height=0.8cm]{uqo-logo.png}\hspace{1cm}{\Large\bfseries\color{uqoBleu} AIDE-MÉMOIRE — IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière}\\[2pt] | |
| 85 | +{\small\color{uqoBleu} Université du Québec en Outaouais | Automne 2026 | Toutes les formules et concepts clés} | |
| 86 | +\end{center} | |
| 87 | + | |
| 88 | +\vspace{4pt} | |
| 89 | +\begin{multicols}{3} | |
| 90 | + | |
| 91 | +% ============================================================================= | |
| 92 | +\section*{\color{uqoBleu} Valeur marchande} | |
| 93 | + | |
| 94 | +\begin{defbox}[Définition OEAQ] | |
| 95 | +{\small Prix le plus probable qu'un bien obtiendrait en \textbf{marché ouvert}, entre parties \textbf{prudentes et informées}, sans \textbf{contrainte}, avec un \textbf{délai raisonnable}.} | |
| 96 | +\end{defbox} | |
| 97 | + | |
| 98 | +{\footnotesize | |
| 99 | +\textbf{Conditions :} acheteurs/vendeurs informés, délai raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant.\\ | |
| 100 | +\textbf{Distinction :} Prix $\neq$ Valeur marchande $\neq$ Valeur fiscale $\neq$ Valeur d'assurance | |
| 101 | +} | |
| 102 | + | |
| 103 | +% ============================================================================= | |
| 104 | +\section*{\color{uqoBleu} Principes fondamentaux} | |
| 105 | + | |
| 106 | +{\footnotesize | |
| 107 | +\begin{itemize}[leftmargin=*, nosep] | |
| 108 | + \item \textbf{Substitution :} acheteur ne paie pas $>$ coût d'un substitut équivalent | |
| 109 | + \item \textbf{HBU :} usage permis, physiquement possible, légalement autorisé, financièrement viable $\rightarrow$ valeur maximale | |
| 110 | + \item \textbf{Anticipation :} valeur = bénéfices futurs anticipés | |
| 111 | + \item \textbf{Offre/demande :} prix au point d'équilibre | |
| 112 | + \item \textbf{Contribution :} valeur d'un élément = contribution marginale | |
| 113 | + \item \textbf{Conformité :} valeur max quand conforme au quartier | |
| 114 | + \item \textbf{Changement :} marché en évolution constante | |
| 115 | +\end{itemize} | |
| 116 | +} | |
| 117 | + | |
| 118 | +% ============================================================================= | |
| 119 | +\section*{\color{uqoBleu} 1. Méthode de comparaison} | |
| 120 | + | |
| 121 | +\begin{formbox}[Processus en 6 étapes] | |
| 122 | +{\small | |
| 123 | +\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*] | |
| 124 | + \item Rechercher les comparables | |
| 125 | + \item Vérifier les données | |
| 126 | + \item Sélectionner les unités de comparaison | |
| 127 | + \item Analyser et ajuster | |
| 128 | + \item Réconcilier | |
| 129 | + \item Conclure la valeur | |
| 130 | +\end{enumerate} | |
| 131 | +} | |
| 132 | +\end{formbox} | |
| 133 | + | |
| 134 | +\begin{warnbox}[Ordre séquentiel des ajustements] | |
| 135 | +{\small | |
| 136 | +\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*] | |
| 137 | + \item Droits de propriété | |
| 138 | + \item Conditions de financement | |
| 139 | + \item Conditions de vente | |
| 140 | + \item Conditions de marché (temps) | |
| 141 | + \item Localisation | |
| 142 | + \item Caractéristiques physiques | |
| 143 | +\end{enumerate} | |
| 144 | +Étapes 1--4 : transactionnels (\%) cumulatifs\\ | |
| 145 | +Étapes 5--6 : propriété (\$ ou \%) | |
| 146 | +} | |
| 147 | +\end{warnbox} | |
| 148 | + | |
| 149 | +\begin{tipbox}[Règle d'ajustement] | |
| 150 | +{\small | |
| 151 | +Comparable $>$ Sujet $\Rightarrow$ ajustement \textcolor{uqoRouge}{\textbf{négatif}}\\ | |
| 152 | +Comparable $<$ Sujet $\Rightarrow$ ajustement \textcolor{uqoVert}{\textbf{positif}}\\ | |
| 153 | +Toujours ajuster le comparable vers le sujet. | |
| 154 | +} | |
| 155 | +\end{tipbox} | |
| 156 | + | |
| 157 | +{\footnotesize | |
| 158 | +\textbf{Seuils :} net $<$ $\pm$15\%, brut $<$ 25\% du prix.\\ | |
| 159 | +\textbf{Réconciliation :} pondérer par fiabilité, pas par moyenne simple. | |
| 160 | +} | |
| 161 | + | |
| 162 | +% ============================================================================= | |
| 163 | +\section*{\color{uqoBleu} 2. Méthode du coût} | |
| 164 | + | |
| 165 | +\begin{formbox}[Formule fondamentale] | |
| 166 | +$$V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$$ | |
| 167 | +{\small où $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys}} + D_{\text{fonct}} + D_{\text{écon}}$} | |
| 168 | +\end{formbox} | |
| 169 | + | |
| 170 | +{\footnotesize | |
| 171 | +\textbf{Coût de remplacement :} utilité équivalente, matériaux actuels.\\ | |
| 172 | +\textbf{Coût de reproduction :} réplique identique, matériaux d'origine.\\[3pt] | |
| 173 | +\textbf{Dépréciation physique :} usure, vieillissement.\\ | |
| 174 | +\textbf{Dépréciation fonctionnelle :} conception obsolète.\\ | |
| 175 | +\textbf{Dépréciation économique :} facteurs externes.\\[3pt] | |
| 176 | +\textbf{Idéal pour :} constructions neuves, bâtiments spéciaux, assurance.\\ | |
| 177 | +\textbf{Moins adapté :} résidentiel courant, bâtiments anciens. | |
| 178 | +} | |
| 179 | + | |
| 180 | +% ============================================================================= | |
| 181 | +\section*{\color{uqoBleu} 3. Méthode du revenu} | |
| 182 | + | |
| 183 | +\begin{formbox}[Capitalisation directe] | |
| 184 | +$$V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}$$ | |
| 185 | +{\small $\text{TGA} = \dfrac{\text{RNE}}{\text{Prix}}$ \quad $\text{RNE} = V \times \text{TGA}$} | |
| 186 | +\end{formbox} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\begin{formbox}[Actualisation des flux (DCF)] | |
| 189 | +$$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$$ | |
| 190 | +\end{formbox} | |
| 191 | + | |
| 192 | +{\footnotesize | |
| 193 | +\textbf{RBP} = Revenu brut potentiel (100\% occupé, loyers marché)\\ | |
| 194 | +\textbf{RBE} = RBP $-$ perte inoccupation/mauvaises créances\\ | |
| 195 | +\textbf{RNE} = RBE $-$ dépenses d'exploitation\\[3pt] | |
| 196 | +\textbf{Bande d'investissement :} | |
| 197 | +$\text{TGA} = M \times R_m + (1-M) \times R_e$\\ | |
| 198 | +$M$ = ratio prêt/valeur, $R_m$ = constante hypothécaire, $R_e$ = rendement fonds propres | |
| 199 | +} | |
| 200 | + | |
| 201 | +\begin{formbox}[Dépenses d'exploitation types] | |
| 202 | +{\small Taxes foncières, assurances, chauffage, électricité, eau, entretien, déneigement, gestion (5\%), réserve remplacement.\\ | |
| 203 | +\textbf{Exclure :} service dette, amortissement, impôts.} | |
| 204 | +\end{formbox} | |
| 205 | + | |
| 206 | +% ============================================================================= | |
| 207 | +\section*{\color{uqoBleu} TGA typiques (Québec)} | |
| 208 | + | |
| 209 | +{\footnotesize | |
| 210 | +\begin{tabular}{l c c} | |
| 211 | +\toprule | |
| 212 | +\textbf{Type} & \textbf{Métropoles} & \textbf{Régions} \\ | |
| 213 | +\midrule | |
| 214 | +Plex 2--5 & 4,0--5,5\% & 5,5--7,5\% \\ | |
| 215 | +Multi 6--24 & 4,5--5,5\% & 5,5--7,0\% \\ | |
| 216 | +Multi 25+ & 4,0--5,0\% & 5,0--6,5\% \\ | |
| 217 | +Bureaux A & 5,5--7,0\% & 7,0--9,0\% \\ | |
| 218 | +Bureaux B-C & 7,0--9,0\% & 8,0--11,0\% \\ | |
| 219 | +Commerce & 5,5--7,5\% & 7,0--9,5\% \\ | |
| 220 | +Industriel & 5,0--6,5\% & 6,5--8,5\% \\ | |
| 221 | +\bottomrule | |
| 222 | +\end{tabular} | |
| 223 | +} | |
| 224 | + | |
| 225 | +% ============================================================================= | |
| 226 | +\section*{\color{uqoBleu} Rapport d'évaluation} | |
| 227 | + | |
| 228 | +{\footnotesize | |
| 229 | +\textbf{Structure type (9 sections) :} | |
| 230 | +\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*] | |
| 231 | + \item Page titre | |
| 232 | + \item Lettre de transmission | |
| 233 | + \item Table des matières | |
| 234 | + \item Sommaire | |
| 235 | + \item Identification du mandat | |
| 236 | + \item Description de la propriété | |
| 237 | + \item Analyse marché et HBU | |
| 238 | + \item Méthodes et réconciliation | |
| 239 | + \item Hypothèses, certification, annexes | |
| 240 | +\end{enumerate} | |
| 241 | +\textbf{Types :} Complet (10--50+ p.), Abrégé (5--15 p.), Restreint (2--5 p.) | |
| 242 | +} | |
| 243 | + | |
| 244 | +% ============================================================================= | |
| 245 | +\section*{\color{uqoBleu} Sources de données} | |
| 246 | + | |
| 247 | +{\footnotesize | |
| 248 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=*] | |
| 249 | + \item \textbf{Registre foncier} : actes, hypothèques, servitudes | |
| 250 | + \item \textbf{Centris (MLS)} : inscriptions, prix, historique | |
| 251 | + \item \textbf{Rôle d'évaluation} : valeur municipale | |
| 252 | + \item \textbf{SCHL} : données habitation | |
| 253 | + \item \textbf{APCIQ} : statistiques marché | |
| 254 | + \item \textbf{Cadastre} : lots, plans, superficies | |
| 255 | +\end{itemize} | |
| 256 | +} | |
| 257 | + | |
| 258 | +% ============================================================================= | |
| 259 | +\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du cours} | |
| 260 | + | |
| 261 | +{\footnotesize | |
| 262 | +\begin{tabular}{l r} | |
| 263 | +\toprule | |
| 264 | +Examen mi-session (S7) & 30\% \\ | |
| 265 | +3 ateliers pratiques & 30\% \\ | |
| 266 | +Examen final & 40\% \\ | |
| 267 | +\bottomrule | |
| 268 | +\end{tabular} | |
| 269 | +} | |
| 270 | + | |
| 271 | +\end{multicols} | |
| 272 | + | |
| 273 | +\vfill | |
| 274 | +\begin{center} | |
| 275 | +{\scriptsize\color{uqoBleu} IMM1003 — UQO — Simon-Pierre Boucher, Professeur — Département des sciences administratives — simon-pierre.boucher@uqo.ca — Automne 2026} | |
| 276 | +\end{center} | |
| 277 | + | |
| 278 | +\end{document} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/make_IMM1003_TP1.py
+479 −0
@@ -0,0 +1,479 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Gabarit Excel — IMM1003-20 TP1 : Tableau de bord du marché immobilier de Gatineau. | |
| 3 | + | |
| 4 | +Données réelles (APCIQ T2 2026, Banque du Canada, SCHL, APCHQ, MEIE), | |
| 5 | +consultées le 4 août 2026 — identiques aux tableaux 1 à 7 de l'énoncé LaTeX. | |
| 6 | +Les coordonnées des zones de réponse correspondent exactement à l'énoncé : | |
| 7 | + Calculs C5:D8 + C10 · C14:I17 + C19 · C23:D30 + C32 | |
| 8 | + Analyse C5:C8 + C10 · B14:E20 · C24-C25 · C29:C31 · C35 | |
| 9 | + Dashboard B4:G6 (KPI) · B8 (verdict) · B24:F30 (récapitulatif) | |
| 10 | +""" | |
| 11 | +import sys, os | |
| 12 | +sys.path.insert(0, os.path.dirname(__file__)) | |
| 13 | + | |
| 14 | +from openpyxl import Workbook | |
| 15 | +from openpyxl.chart import BarChart, LineChart, Reference | |
| 16 | +from openpyxl.formatting.rule import FormulaRule | |
| 17 | +from openpyxl.styles import Alignment, Font, PatternFill | |
| 18 | +from openpyxl.worksheet.datavalidation import DataValidation | |
| 19 | + | |
| 20 | +from uqo_xlsx import ( | |
| 21 | + BLEU, BORDER_THIN, CENTER, FILL_BLEU, FILL_CALCUL, FILL_CLAIR, | |
| 22 | + FILL_REPONSE, FONT_H1, FONT_H2, FONT_NORMAL, FONT_NOTE, WRAP, | |
| 23 | + bandeau, cellule_reponse, kpi, legende, note, preparer_feuille, | |
| 24 | + table, titre_section, zone_texte, | |
| 25 | +) | |
| 26 | + | |
| 27 | +OUT = "/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/UQO_PREPARATION_COURS/output/IMM1003-20/TP1/IMM1003-20_TP1_gabarit.xlsx" | |
| 28 | + | |
| 29 | +SECTEURS = ["Aylmer", "Hull", "Gatineau (secteur)", "Périphérie", "Buckingham / Masson-Angers"] | |
| 30 | +FMT_D = '#,##0" $"' | |
| 31 | +FMT_P1 = "0.0%" | |
| 32 | +FMT_N1 = "0.0" | |
| 33 | + | |
| 34 | +wb = Workbook() | |
| 35 | + | |
| 36 | +# ============================================================================== | |
| 37 | +# 1. ACCUEIL | |
| 38 | +# ============================================================================== | |
| 39 | +ws = wb.active | |
| 40 | +ws.title = "Accueil" | |
| 41 | +preparer_feuille(ws, {"B": 24, "C": 3, "D": 46, "E": 18, "F": 18, "G": 18}) | |
| 42 | +bandeau(ws, "IMM1003-20 — Travail pratique 1", | |
| 43 | + "Tableau de bord du marché immobilier résidentiel de Gatineau — Été 2026 · UQO · Simon-Pierre Boucher", ncols=6) | |
| 44 | + | |
| 45 | +titre_section(ws, 5, 2, "Identification de l'étudiant(e)", 6) | |
| 46 | +for r, lbl in [(7, "Nom, prénom"), (8, "Code permanent"), (9, "Secteur assigné (liste déroulante)"), | |
| 47 | + (10, "Outils d'IA utilisés (déclaration obligatoire)")]: | |
| 48 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl); c.font = FONT_H2 | |
| 49 | +for rng in ("D7:F7", "D8:F8", "D9:F9", "D10:F10"): | |
| 50 | + ws.merge_cells(rng) | |
| 51 | +cellule_reponse(ws, "D7"); cellule_reponse(ws, "D8") | |
| 52 | +cellule_reponse(ws, "D9", hint="← choisir selon le dernier chiffre de votre code permanent") | |
| 53 | +cellule_reponse(ws, "D10", hint="ex. : chatbot du cours (thèmes des questions posées), aucun, etc.") | |
| 54 | +ws.row_dimensions[10].height = 28 | |
| 55 | +dv_sect = DataValidation(type="list", formula1='"' + ",".join(SECTEURS) + '"', allow_blank=True, | |
| 56 | + promptTitle="Secteur assigné", | |
| 57 | + prompt="0-1 : Aylmer · 2-3 : Hull · 4-5 : Gatineau (secteur) · 6-7 : Périphérie · 8-9 : Buckingham / Masson-Angers") | |
| 58 | +dv_sect.showInputMessage = True | |
| 59 | +ws.add_data_validation(dv_sect); dv_sect.add("D9") | |
| 60 | + | |
| 61 | +titre_section(ws, 12, 2, "Mode d'emploi du classeur", 6) | |
| 62 | +instructions = [ | |
| 63 | + "1. Lisez l'énoncé PDF au complet avant d'ouvrir les autres onglets.", | |
| 64 | + "2. Onglet Données : toutes les données réelles de l'énoncé (tableaux 1 à 7). NE RIEN MODIFIER.", | |
| 65 | + "3. Onglet Calculs : questions 1, 2 et 7 — répondez PAR FORMULE dans les cellules jaunes.", | |
| 66 | + "4. Onglet Analyse : questions 3, 4, 5, 6 et 8 — listes déroulantes et justifications ancrées dans les données.", | |
| 67 | + "5. Onglet Dashboard : question 9 — KPI par formule, verdict, 4e graphique et tableau récapitulatif.", | |
| 68 | + "6. Onglet Synthèse : question 10 — note d'une page au comité de direction.", | |
| 69 | + "7. Sélectionnez votre secteur ci-dessus AVANT de commencer : les onglets Analyse et Dashboard s'y réfèrent.", | |
| 70 | + "8. Remise Moodle : ce fichier renommé TP1_VotreCodePermanent.xlsx + le PDF de votre note de synthèse.", | |
| 71 | +] | |
| 72 | +r = 13 | |
| 73 | +for txt in instructions: | |
| 74 | + ws.merge_cells(start_row=r, start_column=2, end_row=r, end_column=7) | |
| 75 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=txt); c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = WRAP | |
| 76 | + r += 1 | |
| 77 | + | |
| 78 | +titre_section(ws, r + 1, 2, "Légende des couleurs", 6) | |
| 79 | +legende(ws, r + 3, 2) | |
| 80 | +note(ws, r + 7, 2, "Sources des données : voir la section « Sources » de l'énoncé (toutes consultées le 4 août 2026). " | |
| 81 | + "Pondération : 10 % de la note finale. Retard : −10 points par jour entamé (max. 3 jours).", 6) | |
| 82 | + | |
| 83 | +# ============================================================================== | |
| 84 | +# 2. DONNÉES (toutes réelles — identiques à l'énoncé) | |
| 85 | +# ============================================================================== | |
| 86 | +ws = wb.create_sheet("Données") | |
| 87 | +preparer_feuille(ws, {"B": 40, "C": 14, "D": 16, "E": 11, "F": 11, "G": 11, "H": 11, "I": 11}) | |
| 88 | +bandeau(ws, "Données fournies (réelles — été 2026)", | |
| 89 | + "Tableaux 1 à 7 de l'énoncé · APCIQ, Banque du Canada, SCHL, APCHQ, MEIE · consultées le 4 août 2026 · NE PAS MODIFIER", ncols=8) | |
| 90 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 91 | + | |
| 92 | +titre_section(ws, 5, 2, "Tableau 1 — Baromètre APCIQ, RMR de Gatineau, T2 2026", 3) | |
| 93 | +table(ws, 6, 2, | |
| 94 | + ["Indicateur", "T2 2026", "Variation 1 an"], | |
| 95 | + [["Ventes résidentielles (trimestre)", 1310, "-15 %"], | |
| 96 | + ["Inscriptions en vigueur", 2007, "+30 %"], | |
| 97 | + ["Prix médian — unifamiliale ($)", 523500, "+2 %"], | |
| 98 | + ["Prix médian — copropriété ($)", 308000, "-5 %"], | |
| 99 | + ["Prix médian — plex 2-5 log. ($)", 599600, "+7 %"], | |
| 100 | + ["Délai de vente — unifamiliale (jours)", 27, "stable"], | |
| 101 | + ["Délai de vente — copropriété (jours)", 40, "+4 jours"], | |
| 102 | + ["Délai de vente — plex (jours)", 32, "-7 jours"]], | |
| 103 | + num_fmts=[None, "#,##0", None]) | |
| 104 | +# → C7=ventes, C8=inscriptions, C9=médiane unifamiliale, C12=délai unifamiliale | |
| 105 | + | |
| 106 | +titre_section(ws, 16, 2, "Tableau 2 — Ensemble du Québec, T2 2026", 3) | |
| 107 | +table(ws, 17, 2, | |
| 108 | + ["Indicateur", "T2 2026", "Variation 1 an"], | |
| 109 | + [["Ventes résidentielles (trimestre)", 27296, "-5 %"], | |
| 110 | + ["Inscriptions en vigueur", 41466, "+14 %"], | |
| 111 | + ["Prix médian — unifamiliale ($)", 523250, "+5 %"], | |
| 112 | + ["Prix médian — copropriété ($)", 405000, "+1 %"], | |
| 113 | + ["Prix médian — plex ($)", 690000, "+2 %"], | |
| 114 | + ["Délai de vente — unifamiliale (jours)", 38, "-5 jours"]], | |
| 115 | + num_fmts=[None, "#,##0", None]) | |
| 116 | +# → C18=ventes QC, C19=inscriptions QC | |
| 117 | + | |
| 118 | +titre_section(ws, 25, 2, "Tableau 3 — Prix médian unifamiliale, RMR Gatineau, 2019-2025 (APCIQ, T4 cumul 12 mois)", 8) | |
| 119 | +table(ws, 26, 2, | |
| 120 | + ["", "2019", "2020", "2021", "2022", "2023", "2024", "2025"], | |
| 121 | + [["Prix médian ($)", 261204, 312000, 400000, 450000, 440000, 465000, 499000]], | |
| 122 | + num_fmts=[None] + ["#,##0"] * 7) | |
| 123 | +# → C27..I27 | |
| 124 | + | |
| 125 | +titre_section(ws, 29, 2, "Tableau 4 — Prix médian unifamiliale par secteur, T2 2026", 3) | |
| 126 | +table(ws, 30, 2, | |
| 127 | + ["Secteur", "Prix médian T2 2026 ($)"], | |
| 128 | + [["Aylmer", 572750], ["Hull", 514500], ["Gatineau (secteur)", 490000], | |
| 129 | + ["Périphérie", 595000], ["Buckingham / Masson-Angers", 419545], | |
| 130 | + ["Ensemble RMR", 523500]], | |
| 131 | + num_fmts=[None, "#,##0"]) | |
| 132 | +# → B31:C35 = 5 secteurs, C36 = RMR | |
| 133 | + | |
| 134 | +titre_section(ws, 38, 2, "Tableau 5 — Conditions de financement, été 2026", 3) | |
| 135 | +table(ws, 39, 2, | |
| 136 | + ["Paramètre", "Valeur"], | |
| 137 | + [["Taux directeur BdC (15 juillet 2026)", 0.0225], | |
| 138 | + ["Taux hypothécaire 5 ans affiché (APCIQ T2 2026)", 0.0609], | |
| 139 | + ["Taux hypothétique (scénario question 7)", 0.0409], | |
| 140 | + ["Ratio ABD maximal (convention du cours)", 0.32], | |
| 141 | + ["Amortissement (années)", 25], | |
| 142 | + ["Mise de fonds (scénario question 7)", 0.20]], | |
| 143 | + num_fmts=[None, "0.00%"]) | |
| 144 | +ws.cell(row=43, column=3).number_format = "0%" # ratio ABD 32 % | |
| 145 | +ws.cell(row=44, column=3).number_format = "0" # 25 ans | |
| 146 | +ws.cell(row=45, column=3).number_format = "0%" # 20 % | |
| 147 | +# → C40=2,25 %, C41=6,09 %, C42=4,09 %, C43=32 %, C44=25, C45=20 % | |
| 148 | + | |
| 149 | +titre_section(ws, 47, 2, "Tableau 6 — Marché locatif SCHL, partie QC de la RMR Ottawa-Gatineau", 8) | |
| 150 | +table(ws, 48, 2, | |
| 151 | + ["", "2019", "2020", "2021", "2022", "2023", "2024", "2025"], | |
| 152 | + [["Taux d'inoccupation (%)", 1.5, 1.6, None, 1.1, 1.1, 1.9, 3.8], | |
| 153 | + ["Seuil d'équilibre (%)", 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3]], | |
| 154 | + num_fmts=[None] + [FMT_N1] * 7) | |
| 155 | +note(ws, 51, 2, "2021 : non publié dans les sources consultées — cellule volontairement vide, ne pas inventer. " | |
| 156 | + "Segmentation 2025 : ≈ 10 % dans le neuf, < 1 % dans le quartile le moins cher.", 8) | |
| 157 | +# → C49..I49 inoccupation (E49 vide) ; ligne 50 : seuil ; I49 = 3,8 | |
| 158 | + | |
| 159 | +titre_section(ws, 53, 2, "Tableau 7 — Construction neuve et économie régionale", 3) | |
| 160 | +table(ws, 54, 2, | |
| 161 | + ["Indicateur", "Valeur"], | |
| 162 | + [["Mises en chantier 2025, RMR (variation vs 2024)", "-42 %"], | |
| 163 | + ["Mises en chantier 2025, ville de Gatineau (variation)", "-55 % (plus bas en 20 ans)"], | |
| 164 | + ["Mises en chantier T1 2026 (unités)", 790], | |
| 165 | + ["… dont locatives (unités)", 680], | |
| 166 | + ["Taux de chômage Outaouais, T1 2026", "6,4 % (+0,9 pt)"], | |
| 167 | + ["Loyer moyen 2 chambres, oct. 2025 ($)", 1460]], | |
| 168 | + num_fmts=[None, None]) | |
| 169 | +# → C57=790, C58=680, C60=1460 | |
| 170 | +note(ws, 61, 2, "Sources complètes avec URL et dates de consultation : section « Sources » de l'énoncé PDF.", 8) | |
| 171 | + | |
| 172 | +# ============================================================================== | |
| 173 | +# 3. CALCULS (questions 1, 2, 7) | |
| 174 | +# ============================================================================== | |
| 175 | +ws = wb.create_sheet("Calculs") | |
| 176 | +preparer_feuille(ws, {"B": 46, "C": 16, "D": 16, "E": 12, "F": 12, "G": 12, "H": 12, "I": 12}) | |
| 177 | +bandeau(ws, "Calculs — Questions 1, 2 et 7", | |
| 178 | + "Répondez PAR FORMULE dans les cellules jaunes. Les cellules grises se remplissent automatiquement.", ncols=8) | |
| 179 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 180 | + | |
| 181 | +# --- Question 1 : zone C5:D8, interprétation C10 --- | |
| 182 | +titre_section(ws, 4, 2, "Question 1 — Mois d'inventaire (zone C5:D8 · colonne C = RMR Gatineau, colonne D = Québec)", 8) | |
| 183 | +labels_q1 = ["a) Ventes mensuelles moyennes (T2 2026)", | |
| 184 | + "b) Mois d'inventaire (inscriptions ÷ ventes mensuelles)", | |
| 185 | + "c) Ratio inscriptions / ventes (trimestriel)", | |
| 186 | + "Qualification (convention : <4 vendeur · 4-6 équilibré · >6 acheteur)"] | |
| 187 | +for i, lbl in enumerate(labels_q1): | |
| 188 | + lc = ws.cell(row=5 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP | |
| 189 | +for r in range(5, 9): | |
| 190 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}"); cellule_reponse(ws, f"D{r}") | |
| 191 | + if r < 8: | |
| 192 | + ws[f"C{r}"].number_format = FMT_N1; ws[f"D{r}"].number_format = FMT_N1 | |
| 193 | +note(ws, 9, 2, "Indice : ventes et inscriptions dans Données!C7:C8 (Gatineau) et Données!C18:C19 (Québec). " | |
| 194 | + "Exemple de formule attendue en C6 : =Données!C8/(Données!C7/3).", 8) | |
| 195 | +zone_texte(ws, "C10", 2, 6, "Interprétation Gatineau vs Québec (une phrase ancrée dans vos chiffres)…") | |
| 196 | + | |
| 197 | +# --- Question 2 : zone C14:I17, lecture C19 --- | |
| 198 | +titre_section(ws, 12, 2, "Question 2 — Trajectoire des prix 2019-2025 (zone C14:I17, lecture C19)", 8) | |
| 199 | +for j, y in enumerate(["2019", "2020", "2021", "2022", "2023", "2024", "2025"]): | |
| 200 | + c = ws.cell(row=13, column=3 + j, value=y); c.font = FONT_H2; c.alignment = CENTER | |
| 201 | +q2_labels = ["Prix médian ($) — lien automatique", | |
| 202 | + "a) Variation annuelle (%)", | |
| 203 | + "b) Indice base 100 = 2019", | |
| 204 | + "c) TCAC 2019→2025 (réponse en C17 seulement)"] | |
| 205 | +for i, lbl in enumerate(q2_labels): | |
| 206 | + lc = ws.cell(row=14 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP | |
| 207 | +for j in range(7): # ligne 14 : liens automatiques vers Données | |
| 208 | + c = ws.cell(row=14, column=3 + j, value=f"=Données!{chr(67 + j)}27") | |
| 209 | + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.font = FONT_NORMAL | |
| 210 | + c.number_format = "#,##0"; c.alignment = CENTER | |
| 211 | +for j in range(1, 7): # variations 2020..2025 (D15:I15) | |
| 212 | + cellule_reponse(ws, f"{chr(67 + j)}15", num_fmt=FMT_P1) | |
| 213 | +for j in range(7): # indice C16:I16 | |
| 214 | + cellule_reponse(ws, f"{chr(67 + j)}16", num_fmt=FMT_N1) | |
| 215 | +cellule_reponse(ws, "C17", num_fmt="0.00%") | |
| 216 | +note(ws, 18, 2, "TCAC = (P2025/P2019)^(1/6) − 1. Formule Excel attendue : =(I14/C14)^(1/6)-1.", 8) | |
| 217 | +zone_texte(ws, "C19", 2, 6, "d) Année de correction et explication ancrée dans le tableau 5 (une phrase)…") | |
| 218 | + | |
| 219 | +# --- Question 7 : zone C23:D30, chaîne C32 --- | |
| 220 | +titre_section(ws, 21, 2, "Question 7 — Taux d'intérêt et accessibilité (zone C23:D30, chaîne de transmission C32)", 8) | |
| 221 | +for col, lbl in [(3, "Scénario 1 : 6,09 %"), (4, "Scénario 2 : 4,09 %")]: | |
| 222 | + c = ws.cell(row=22, column=col, value=lbl); c.font = FONT_H2; c.alignment = CENTER | |
| 223 | +q7_labels = ["Prix de la propriété (médian RMR T2 2026) — automatique", | |
| 224 | + "a) Mise de fonds (20 %)", | |
| 225 | + "Montant du prêt", | |
| 226 | + "Taux annuel — automatique", | |
| 227 | + "Paiement mensuel (fonction VPM/PMT, taux ÷ 12, 25 ans)", | |
| 228 | + "b/c) Écart mensuel vs scénario 1 (colonne D seulement)", | |
| 229 | + "Écart annuel (colonne D seulement)", | |
| 230 | + "d) Revenu annuel brut requis (paiement ≤ 32 % du revenu)"] | |
| 231 | +for i, lbl in enumerate(q7_labels): | |
| 232 | + lc = ws.cell(row=23 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP | |
| 233 | +for col in ("C", "D"): | |
| 234 | + c = ws[f"{col}23"]; c.value = "=Données!C9" | |
| 235 | + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = FMT_D; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL | |
| 236 | +ws["C26"].value = "=Données!C41"; ws["D26"].value = "=Données!C42" | |
| 237 | +for col in ("C", "D"): | |
| 238 | + c = ws[f"{col}26"]; c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN | |
| 239 | + c.number_format = "0.00%"; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL | |
| 240 | +for r in (24, 25, 27, 30): | |
| 241 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}", num_fmt=FMT_D); cellule_reponse(ws, f"D{r}", num_fmt=FMT_D) | |
| 242 | +for r in (28, 29): | |
| 243 | + cellule_reponse(ws, f"D{r}", num_fmt=FMT_D) | |
| 244 | + g = ws[f"C{r}"]; g.value = "—"; g.fill = FILL_CALCUL; g.border = BORDER_THIN; g.alignment = CENTER; g.font = FONT_NOTE | |
| 245 | +note(ws, 31, 2, "Indice : =VPM(taux/12; 25*12; -montant_du_prêt) donne un paiement mensuel positif.", 8) | |
| 246 | +zone_texte(ws, "C32", 3, 6, "e) Chaîne de transmission taux directeur → taux hypothécaires → demande → prix " | |
| 247 | + "(3-5 lignes, citer le tableau 5 et la figure 3 de l'énoncé)…") | |
| 248 | + | |
| 249 | +# ============================================================================== | |
| 250 | +# 4. ANALYSE (questions 3, 4, 5, 6, 8) | |
| 251 | +# ============================================================================== | |
| 252 | +ws = wb.create_sheet("Analyse") | |
| 253 | +preparer_feuille(ws, {"B": 46, "C": 24, "D": 22, "E": 56, "F": 14, "G": 14}) | |
| 254 | +bandeau(ws, "Analyse — Questions 3, 4, 5, 6 et 8", | |
| 255 | + "Listes déroulantes + justifications ANCRÉES dans les données (citez le tableau ou la cellule).", ncols=6) | |
| 256 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 257 | + | |
| 258 | +titre_section(ws, 4, 2, "Question 3 — Votre secteur assigné (zone C5:C8, implication C10)", 6) | |
| 259 | +q3_labels = ["Prix médian de votre secteur ($) — automatique (secteur choisi dans Accueil)", | |
| 260 | + "a) Écart vs ensemble RMR ($)", | |
| 261 | + "a) Écart vs ensemble RMR (%)", | |
| 262 | + "b) Rang du secteur (1 = plus cher, fonction RANG/RANK)"] | |
| 263 | +for i, lbl in enumerate(q3_labels): | |
| 264 | + lc = ws.cell(row=5 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP | |
| 265 | +c = ws["C5"] | |
| 266 | +c.value = '=IFERROR(VLOOKUP(Accueil!D9,Données!B31:C35,2,FALSE),"← choisir le secteur dans Accueil")' | |
| 267 | +c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = FMT_D; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL | |
| 268 | +cellule_reponse(ws, "C6", num_fmt=FMT_D) | |
| 269 | +cellule_reponse(ws, "C7", num_fmt=FMT_P1) | |
| 270 | +cellule_reponse(ws, "C8", num_fmt="0") | |
| 271 | +note(ws, 9, 2, "Indice : le prix médian RMR est en Données!C36 ; les cinq secteurs en Données!C31:C35.", 6) | |
| 272 | +zone_texte(ws, "C10", 3, 4, "b) Implication pour le choix des comparables dans ce secteur (3-5 lignes, matière séance 6)…") | |
| 273 | + | |
| 274 | +titre_section(ws, 13, 2, "Question 4 — Les six indicateurs de marché (zone B14:E20)", 6) | |
| 275 | +hdrs = ["Indicateur (séance 5)", "Signal (liste déroulante)", "Donnée de référence", "Justification ancrée (une phrase)"] | |
| 276 | +for j, h in enumerate(hdrs): | |
| 277 | + c = ws.cell(row=14, column=2 + j, value=h) | |
| 278 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 279 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 280 | +indicateurs = [ | |
| 281 | + ("Volume des ventes", "=Données!C7"), | |
| 282 | + ("Inscriptions en vigueur", "=Données!C8"), | |
| 283 | + ("Mois d'inventaire", '=IF(Calculs!C6="","à calculer (Q1)",Calculs!C6)'), | |
| 284 | + ("Prix médians (3 catégories)", "=Données!C9"), | |
| 285 | + ("Délais de vente", "=Données!C12"), | |
| 286 | + ("Mises en chantier T1 2026", "=Données!C57"), | |
| 287 | +] | |
| 288 | +for i, (nom, ref) in enumerate(indicateurs): | |
| 289 | + r = 15 + i | |
| 290 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=nom); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 291 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}") | |
| 292 | + rc = ws.cell(row=r, column=4, value=ref) | |
| 293 | + rc.fill = FILL_CALCUL; rc.border = BORDER_THIN; rc.font = FONT_NORMAL; rc.alignment = CENTER; rc.number_format = "#,##0" | |
| 294 | + cellule_reponse(ws, f"E{r}") | |
| 295 | + ws.row_dimensions[r].height = 26 | |
| 296 | +dv_sig = DataValidation(type="list", formula1='"Favorable aux acheteurs,Neutre,Favorable aux vendeurs"', allow_blank=True) | |
| 297 | +ws.add_data_validation(dv_sig); dv_sig.add("C15:C20") | |
| 298 | + | |
| 299 | +titre_section(ws, 22, 2, "Question 5 — Diagnostic de phase du cycle (C24 + justification C25)", 6) | |
| 300 | +lc = ws.cell(row=24, column=2, value="Phase du cycle (liste déroulante)"); lc.font = FONT_NORMAL | |
| 301 | +cellule_reponse(ws, "C24") | |
| 302 | +dv_ph = DataValidation(type="list", formula1='"Expansion,Ralentissement,Récession,Reprise"', allow_blank=True) | |
| 303 | +ws.add_data_validation(dv_ph); dv_ph.add("C24") | |
| 304 | +zone_texte(ws, "C25", 4, 4, "Justification (6-10 lignes, ≥ 4 données distinctes, expliquer comment vous tranchez les signaux contraires)…") | |
| 305 | + | |
| 306 | +titre_section(ws, 30 - 2, 2, "Question 6 — Portrait du marché locatif (zone C29:C31)", 6) # rangée 28 | |
| 307 | +q6_hints = ["a) État du marché locatif 2025 vs seuil 3 % et vs 2019-2024 (3-5 lignes)…", | |
| 308 | + "b) Le paradoxe pénurie / 3,8 % expliqué par la segmentation (neuf ≈ 10 %, quartile le moins cher < 1 %)…", | |
| 309 | + "c) Provision d'inoccupation à retenir pour normaliser en 2026, et pourquoi pas 1,1 %…"] | |
| 310 | +for i, hint in enumerate(q6_hints): | |
| 311 | + r = 29 + i | |
| 312 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=f"Réponse {chr(97 + i)})"); lc.font = FONT_NORMAL | |
| 313 | + ws.merge_cells(start_row=r, start_column=3, end_row=r, end_column=6) | |
| 314 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}", hint=hint, height=48) | |
| 315 | + | |
| 316 | +titre_section(ws, 34, 2, "Question 8 — Offre neuve : signaux contradictoires (C35)", 6) | |
| 317 | +zone_texte(ws, "C35", 5, 4, "Lecture cohérente des trois faits (−42 % en 2025, +45 % au T1 2026 dont 86 % locatif, " | |
| 318 | + "inoccupation 3,8 %) et implications pour l'équilibre 2027-2028 (8-12 lignes)…") | |
| 319 | + | |
| 320 | +# ============================================================================== | |
| 321 | +# 5. DASHBOARD | |
| 322 | +# ============================================================================== | |
| 323 | +ws = wb.create_sheet("Dashboard") | |
| 324 | +preparer_feuille(ws, {"B": 17, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 17, "G": 17, "H": 3, | |
| 325 | + "I": 16, "J": 14, "K": 14, "L": 3, "M": 14, "N": 12, "O": 12}) | |
| 326 | +bandeau(ws, "Dashboard — Marché résidentiel de Gatineau, été 2026", | |
| 327 | + "Question 9 : KPI par formule, verdict, graphiques, tableau récapitulatif. Aucun chiffre tapé à la main.", ncols=6) | |
| 328 | + | |
| 329 | +# --- KPI B4:G6 --- | |
| 330 | +titre_section(ws, 4, 2, "Indicateurs clés — les 4 cellules jaunes attendent VOS formules (question 9a)", 6) | |
| 331 | +kpis = [ | |
| 332 | + ("Prix médian RMR (unif.)", '=IFERROR(Données!C9,"—")', FMT_D, False), | |
| 333 | + ("Mois d'inventaire", '=IF(Calculs!C6="","Q1 à faire",Calculs!C6)', FMT_N1, False), | |
| 334 | + ("Ventes T2 2026", "", "#,##0", True), | |
| 335 | + ("Inscriptions en vigueur", "", "#,##0", True), | |
| 336 | + ("Inoccupation 2025 (%)", "", FMT_N1, True), | |
| 337 | + ("Taux 5 ans affiché", "", "0.00%", True), | |
| 338 | +] | |
| 339 | +for j, (lbl, formula, fmt, is_student) in enumerate(kpis): | |
| 340 | + v = kpi(ws, 5, 2 + j, lbl, formula, fmt) | |
| 341 | + if is_student: | |
| 342 | + v.fill = FILL_REPONSE | |
| 343 | + v.value = None | |
| 344 | +ws.row_dimensions[5].height = 26 | |
| 345 | +ws.row_dimensions[6].height = 28 | |
| 346 | +note(ws, 7, 2, "Les deux premiers KPI sont fournis en modèle (liens avec IFERROR/SIERREUR). Complétez les quatre autres " | |
| 347 | + "de la même façon (sources : Données!C7 · Données!C8 · Données!I49 · Données!C41).", 6) | |
| 348 | + | |
| 349 | +# --- Verdict global B8 --- | |
| 350 | +lc = ws.cell(row=8, column=2, value="VERDICT GLOBAL →"); lc.font = FONT_H1 | |
| 351 | +ws.merge_cells("C8:E8") | |
| 352 | +vc = ws["C8"] | |
| 353 | +vc.fill = FILL_REPONSE; vc.border = BORDER_THIN | |
| 354 | +vc.font = Font(name="Calibri", size=14, bold=True, color=BLEU); vc.alignment = CENTER | |
| 355 | +dv_v = DataValidation(type="list", formula1='"Favorable aux acheteurs,Équilibré,Favorable aux vendeurs"', allow_blank=True) | |
| 356 | +ws.add_data_validation(dv_v); dv_v.add("C8") | |
| 357 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Favorable aux acheteurs"'], | |
| 358 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE"))) | |
| 359 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Équilibré"'], | |
| 360 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFEB9C"))) | |
| 361 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Favorable aux vendeurs"'], | |
| 362 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE"))) | |
| 363 | +ws.row_dimensions[8].height = 26 | |
| 364 | + | |
| 365 | +donnees = wb["Données"] | |
| 366 | + | |
| 367 | +# --- Graphique 1 (B10, au-dessus du récapitulatif) : prix médian 2019-2025 --- | |
| 368 | +ch1 = LineChart() | |
| 369 | +ch1.title = "Prix médian unifamiliale, RMR Gatineau (2019-2025)" | |
| 370 | +ch1.y_axis.title = "Prix médian ($)"; ch1.x_axis.title = "Année" | |
| 371 | +ch1.height = 6.6; ch1.width = 11.5 | |
| 372 | +ch1.add_data(Reference(donnees, min_col=2, min_row=27, max_col=9, max_row=27), | |
| 373 | + titles_from_data=True, from_rows=True) | |
| 374 | +ch1.set_categories(Reference(donnees, min_col=3, min_row=26, max_col=9, max_row=26)) | |
| 375 | +s = ch1.series[0] | |
| 376 | +s.graphicalProperties.line.solidFill = "0066B3" | |
| 377 | +s.graphicalProperties.line.width = 22000 | |
| 378 | +s.marker.symbol = "circle" | |
| 379 | +ws.add_chart(ch1, "B10") | |
| 380 | + | |
| 381 | +# --- Graphique 2 (I10) : ventes vs inscriptions — table source M10:O12 --- | |
| 382 | +for j, h in enumerate(["", "Ventes T2 2026", "Inscriptions"]): | |
| 383 | + c = ws.cell(row=10, column=13 + j, value=h); c.font = FONT_NOTE; c.border = BORDER_THIN; c.fill = FILL_CALCUL | |
| 384 | +for i, row in enumerate([["RMR Gatineau", "=Données!C7", "=Données!C8"], | |
| 385 | + ["Québec", "=Données!C18", "=Données!C19"]]): | |
| 386 | + for j, v in enumerate(row): | |
| 387 | + c = ws.cell(row=11 + i, column=13 + j, value=v) | |
| 388 | + c.font = FONT_NOTE; c.border = BORDER_THIN; c.fill = FILL_CALCUL; c.number_format = "#,##0" | |
| 389 | +note(ws, 13, 13, "Table source des graphiques — ne pas modifier.", 3) | |
| 390 | +ch2 = BarChart(); ch2.type = "col" | |
| 391 | +ch2.title = "Ventes vs inscriptions en vigueur, T2 2026" | |
| 392 | +ch2.y_axis.title = "Unités" | |
| 393 | +ch2.height = 6.6; ch2.width = 9.5 | |
| 394 | +ch2.add_data(Reference(ws, min_col=14, min_row=10, max_col=15, max_row=12), titles_from_data=True) | |
| 395 | +ch2.set_categories(Reference(ws, min_col=13, min_row=11, max_row=12)) | |
| 396 | +ch2.series[0].graphicalProperties.solidFill = "0066B3" | |
| 397 | +ch2.series[1].graphicalProperties.solidFill = "C6A300" | |
| 398 | +ws.add_chart(ch2, "I10") | |
| 399 | + | |
| 400 | +# --- Tableau récapitulatif B24:F30 --- | |
| 401 | +titre_section(ws, 23, 2, "Tableau récapitulatif par secteur (zone B24:F30 — question 9d)", 5) | |
| 402 | +hdrs = ["Secteur", "Prix médian ($)", "Écart vs RMR ($)", "Écart (%)", "Rang"] | |
| 403 | +for j, h in enumerate(hdrs): | |
| 404 | + c = ws.cell(row=24, column=2 + j, value=h) | |
| 405 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 406 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 407 | +for i, sect in enumerate(SECTEURS): | |
| 408 | + r = 25 + i | |
| 409 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=sect); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 410 | + pc = ws.cell(row=r, column=3, value=f"=Données!C{31 + i}") | |
| 411 | + pc.fill = FILL_CALCUL; pc.border = BORDER_THIN; pc.number_format = FMT_D; pc.alignment = CENTER; pc.font = FONT_NORMAL | |
| 412 | + if i == 0: # première ligne fournie en modèle | |
| 413 | + e1 = ws.cell(row=r, column=4, value="=C25-Données!$C$36") | |
| 414 | + e2 = ws.cell(row=r, column=5, value="=D25/Données!$C$36") | |
| 415 | + e3 = ws.cell(row=r, column=6, value="=RANK(C25,Données!$C$31:$C$35)") | |
| 416 | + for cc, fmt in ((e1, FMT_D), (e2, FMT_P1), (e3, "0")): | |
| 417 | + cc.fill = FILL_CALCUL; cc.border = BORDER_THIN; cc.number_format = fmt | |
| 418 | + cc.alignment = CENTER; cc.font = FONT_NORMAL | |
| 419 | + else: | |
| 420 | + cellule_reponse(ws, f"D{r}", num_fmt=FMT_D) | |
| 421 | + cellule_reponse(ws, f"E{r}", num_fmt=FMT_P1) | |
| 422 | + cellule_reponse(ws, f"F{r}", num_fmt="0") | |
| 423 | +rmr = ws.cell(row=30, column=2, value="Ensemble RMR"); rmr.font = FONT_H2; rmr.border = BORDER_THIN; rmr.fill = FILL_CLAIR | |
| 424 | +pc = ws.cell(row=30, column=3, value="=Données!C36") | |
| 425 | +pc.fill = FILL_CALCUL; pc.border = BORDER_THIN; pc.number_format = FMT_D; pc.alignment = CENTER; pc.font = FONT_H2 | |
| 426 | +# surlignage automatique du secteur assigné (choisi dans Accueil) | |
| 427 | +ws.conditional_formatting.add("B25:F29", | |
| 428 | + FormulaRule(formula=['$B25=Accueil!$D$9'], fill=PatternFill("solid", fgColor="FFE39A"))) | |
| 429 | +note(ws, 31, 2, "La ligne Aylmer est fournie en modèle : complétez les quatre autres par formule. " | |
| 430 | + "Votre secteur assigné se surligne automatiquement en doré.", 6) | |
| 431 | + | |
| 432 | +# --- Graphique 3 (B34) : inoccupation vs seuil --- | |
| 433 | +ch3 = LineChart() | |
| 434 | +ch3.title = "Taux d'inoccupation SCHL vs seuil d'équilibre (3 %)" | |
| 435 | +ch3.y_axis.title = "%"; ch3.x_axis.title = "Année" | |
| 436 | +ch3.height = 6.6; ch3.width = 11.5 | |
| 437 | +ch3.add_data(Reference(donnees, min_col=2, min_row=49, max_col=9, max_row=50), | |
| 438 | + titles_from_data=True, from_rows=True) | |
| 439 | +ch3.set_categories(Reference(donnees, min_col=3, min_row=48, max_col=9, max_row=48)) | |
| 440 | +ch3.series[0].graphicalProperties.line.solidFill = "0066B3" | |
| 441 | +ch3.series[0].graphicalProperties.line.width = 22000 | |
| 442 | +ch3.series[0].marker.symbol = "circle" | |
| 443 | +ch3.series[1].graphicalProperties.line.solidFill = "B42318" | |
| 444 | +ch3.series[1].graphicalProperties.line.dashStyle = "dash" | |
| 445 | +ws.add_chart(ch3, "B34") | |
| 446 | +titre_section(ws, 33, 2, "Graphiques 3 et 4 (question 9c : ajoutez votre 4e graphique à droite du graphique 3)", 6) | |
| 447 | + | |
| 448 | +# ============================================================================== | |
| 449 | +# 6. SYNTHÈSE (question 10) | |
| 450 | +# ============================================================================== | |
| 451 | +ws = wb.create_sheet("Synthèse") | |
| 452 | +preparer_feuille(ws, {"B": 30, "C": 90}) | |
| 453 | +bandeau(ws, "Note de synthèse au comité de direction", | |
| 454 | + "Question 10 — une page, ton professionnel, chaque affirmation ancrée dans un chiffre du dossier.", ncols=2) | |
| 455 | + | |
| 456 | +sections = [ | |
| 457 | + ("Verdict global (2-3 phrases)", 3), | |
| 458 | + ("Constat 1 — marché de la propriété (chiffré)", 2), | |
| 459 | + ("Constat 2 — marché locatif (chiffré)", 2), | |
| 460 | + ("Constat 3 — construction neuve (chiffré)", 2), | |
| 461 | + ("Risque 1 à surveiller d'ici 12 mois", 2), | |
| 462 | + ("Risque 2 à surveiller d'ici 12 mois", 2), | |
| 463 | + ("Recommandation pour la pratique d'évaluation de la firme", 2), | |
| 464 | + ("Limite des données no 1", 1), | |
| 465 | + ("Limite des données no 2", 1), | |
| 466 | +] | |
| 467 | +r = 5 | |
| 468 | +for lbl, nrows in sections: | |
| 469 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_H2; lc.alignment = WRAP | |
| 470 | + ws.merge_cells(start_row=r, start_column=3, end_row=r + nrows - 1, end_column=3) | |
| 471 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}") | |
| 472 | + ws[f"C{r}"].alignment = WRAP | |
| 473 | + for k in range(r, r + nrows): | |
| 474 | + ws.row_dimensions[k].height = 34 | |
| 475 | + r += nrows + 1 | |
| 476 | +note(ws, r, 2, "Exportez cette page en PDF (Fichier → Enregistrer sous → PDF) pour la seconde partie de la remise.", 2) | |
| 477 | + | |
| 478 | +wb.save(OUT) | |
| 479 | +print("OK :", OUT) | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/make_IMM1003_TP2.py
+385 −0
@@ -0,0 +1,385 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Gabarit Excel — IMM1003-20 TP2 : Méthode de comparaison (résidence à Aylmer). | |
| 3 | + | |
| 4 | +Sujet : inscription réelle Realtor.ca MLS 12303295 (53, rue du Tropique, Aylmer), | |
| 5 | +consultée le 4 août 2026. Comparables pédagogiques calibrés sur les niveaux réels | |
| 6 | +du secteur (voir mise en garde de l'énoncé). Coordonnées promises par l'énoncé : | |
| 7 | + Analyse C5 · B9:E13 · C17 | |
| 8 | + Grille lignes 6 (prix) · 7-12 (transactionnels) · 14-21 (propriété) · | |
| 9 | + 23-26 (seuils) + C28 · 30-33 (réconciliation) + C35 | |
| 10 | + Sensibilité C6:E8 + C10 | |
| 11 | + Dashboard B4:G6 (KPI) · C8 (verdict) · B24:F29 (récapitulatif) | |
| 12 | +""" | |
| 13 | +import sys, os | |
| 14 | +sys.path.insert(0, os.path.dirname(__file__)) | |
| 15 | + | |
| 16 | +from openpyxl import Workbook | |
| 17 | +from openpyxl.chart import BarChart, Reference | |
| 18 | +from openpyxl.formatting.rule import FormulaRule | |
| 19 | +from openpyxl.styles import Font, PatternFill | |
| 20 | +from openpyxl.worksheet.datavalidation import DataValidation | |
| 21 | + | |
| 22 | +from uqo_xlsx import ( | |
| 23 | + BLEU, BORDER_THIN, CENTER, FILL_BLEU, FILL_CALCUL, FILL_CLAIR, | |
| 24 | + FILL_REPONSE, FONT_H1, FONT_H2, FONT_NORMAL, FONT_NOTE, WRAP, | |
| 25 | + bandeau, cellule_reponse, kpi, legende, note, preparer_feuille, | |
| 26 | + table, titre_section, zone_texte, | |
| 27 | +) | |
| 28 | + | |
| 29 | +OUT = "/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/UQO_PREPARATION_COURS/output/IMM1003-20/TP2/IMM1003-20_TP2_gabarit.xlsx" | |
| 30 | +FMT_D = '#,##0" $"' | |
| 31 | +FMT_P1 = "0.0%" | |
| 32 | + | |
| 33 | +wb = Workbook() | |
| 34 | + | |
| 35 | +# ============================================================================== | |
| 36 | +# 1. ACCUEIL | |
| 37 | +# ============================================================================== | |
| 38 | +ws = wb.active | |
| 39 | +ws.title = "Accueil" | |
| 40 | +preparer_feuille(ws, {"B": 30, "C": 3, "D": 46, "E": 18, "F": 18, "G": 18}) | |
| 41 | +bandeau(ws, "IMM1003-20 — Travail pratique 2", | |
| 42 | + "Méthode de comparaison — 53, rue du Tropique, Aylmer (inscription réelle) · UQO · Simon-Pierre Boucher", ncols=6) | |
| 43 | + | |
| 44 | +titre_section(ws, 5, 2, "Identification et personnalisation", 6) | |
| 45 | +for r, lbl in [(7, "Nom, prénom"), (8, "Code permanent"), | |
| 46 | + (9, "B = DERNIER chiffre de votre code permanent (0 à 9)"), | |
| 47 | + (10, "Outils d'IA utilisés (déclaration obligatoire)")]: | |
| 48 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl); c.font = FONT_H2; c.alignment = WRAP | |
| 49 | +for rng in ("D7:F7", "D8:F8", "D10:F10"): | |
| 50 | + ws.merge_cells(rng) | |
| 51 | +cellule_reponse(ws, "D7"); cellule_reponse(ws, "D8") | |
| 52 | +cellule_reponse(ws, "D9", num_fmt="0") | |
| 53 | +cellule_reponse(ws, "D10", hint="ex. : chatbot du cours (thèmes des questions posées), aucun, etc.") | |
| 54 | +dv_b = DataValidation(type="whole", operator="between", formula1="0", formula2="9", | |
| 55 | + allow_blank=True, errorTitle="Valeur invalide", | |
| 56 | + error="B doit être un chiffre entier entre 0 et 9.") | |
| 57 | +dv_b.showErrorMessage = True | |
| 58 | +ws.add_data_validation(dv_b); dv_b.add("D9") | |
| 59 | +note(ws, 11, 2, "Le prix de la Vente 1 (onglet Grille) = 588 000 + 1 000 × B : il se met à jour automatiquement.", 6) | |
| 60 | + | |
| 61 | +titre_section(ws, 13, 2, "Mode d'emploi du classeur", 6) | |
| 62 | +instructions = [ | |
| 63 | + "1. Lisez l'énoncé PDF, puis inscrivez B ci-dessus AVANT tout calcul.", | |
| 64 | + "2. Onglet Analyse : questions 1 (C5), 2 (B9:E13) et 8 (C17).", | |
| 65 | + "3. Onglet Grille : questions 3 à 6 — la grille doit être entièrement chaînée par formules.", | |
| 66 | + "4. Onglet Sensibilité : question 7 (C6:E8 et conclusion C10).", | |
| 67 | + "5. Onglet Dashboard : question 9 — KPI, verdict, graphique à ajouter, récapitulatif.", | |
| 68 | + "6. Remise Moodle : ce fichier renommé TP2_VotreCodePermanent.xlsx.", | |
| 69 | +] | |
| 70 | +r = 14 | |
| 71 | +for txt in instructions: | |
| 72 | + ws.merge_cells(start_row=r, start_column=2, end_row=r, end_column=7) | |
| 73 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=txt); c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = WRAP | |
| 74 | + r += 1 | |
| 75 | +titre_section(ws, r + 1, 2, "Légende des couleurs", 6) | |
| 76 | +legende(ws, r + 3, 2) | |
| 77 | + | |
| 78 | +# ============================================================================== | |
| 79 | +# 2. DONNÉES (sujet réel + conventions + comparables) | |
| 80 | +# ============================================================================== | |
| 81 | +ws = wb.create_sheet("Données") | |
| 82 | +preparer_feuille(ws, {"B": 40, "C": 18, "D": 16, "E": 16, "F": 16, "G": 16}) | |
| 83 | +bandeau(ws, "Données du dossier", | |
| 84 | + "Sujet : inscription réelle Realtor.ca MLS 12303295 (4 août 2026) · Conventions ancrées · NE PAS MODIFIER", ncols=6) | |
| 85 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 86 | + | |
| 87 | +titre_section(ws, 5, 2, "Propriété sujette — 53, rue du Tropique, Gatineau (Aylmer) — RÉELLE", 3) | |
| 88 | +table(ws, 6, 2, | |
| 89 | + ["Caractéristique", "Valeur"], | |
| 90 | + [["Prix demandé ($) — promesse d'achat au même montant", 649900], | |
| 91 | + ["Type", "Plain-pied (1 étage)"], | |
| 92 | + ["Chambres / salles de bains", "4 / 2"], | |
| 93 | + ["Aire habitable (pi²)", 1420], | |
| 94 | + ["Terrain (pi²)", 5084], | |
| 95 | + ["Garage attaché", "Oui"], | |
| 96 | + ["Piscine creusée", "Non"], | |
| 97 | + ["Sous-sol aménagé", "Non"]], | |
| 98 | + num_fmts=[None, None]) | |
| 99 | +ws["C7"].number_format = "#,##0" | |
| 100 | +# → C7=prix demandé 649900, C10=1420, C11=5084 | |
| 101 | + | |
| 102 | +titre_section(ws, 16, 2, "Conventions d'ajustement de la firme (tableau 1 de l'énoncé)", 3) | |
| 103 | +table(ws, 17, 2, | |
| 104 | + ["Élément", "Valeur"], | |
| 105 | + [["Temps (par mois)", 0.0017], | |
| 106 | + ["Garage attaché simple ($)", 30000], | |
| 107 | + ["Piscine creusée ($)", 25000], | |
| 108 | + ["Sous-sol aménagé ($)", 20000], | |
| 109 | + ["Salle de bains supplémentaire ($)", 12000], | |
| 110 | + ["Aire habitable ($ / pi² d'écart)", 150], | |
| 111 | + ["Terrain ($ / pi² au-delà de 1 000 pi² d'écart)", 6], | |
| 112 | + ["Seuil net (max)", 0.15], | |
| 113 | + ["Seuil brut (max)", 0.25], | |
| 114 | + ["Arrondissement de la conclusion ($)", 5000]], | |
| 115 | + num_fmts=[None, "#,##0"]) | |
| 116 | +ws["C18"].number_format = "0.00%" | |
| 117 | +ws["C25"].number_format = "0%" | |
| 118 | +ws["C26"].number_format = "0%" | |
| 119 | +# → C18=0,17 %/mois, C19=garage 30000, C20=piscine, C21=sous-sol, C22=sdb, | |
| 120 | +# C23=150 $/pi², C24=6 $/pi², C25=15 %, C26=25 %, C27=5000 | |
| 121 | + | |
| 122 | +titre_section(ws, 29, 2, "Ventes comparables (dossiers pédagogiques calibrés sur le marché réel — voir énoncé)", 6) | |
| 123 | +table(ws, 30, 2, | |
| 124 | + ["Caractéristique", "Vente 1", "Vente 2", "Vente 3", "Vente 4"], | |
| 125 | + [["Prix de vente ($)", None, 645000, 549000, 520000], | |
| 126 | + ["Mois écoulés depuis la vente", 3, 8, 2, 14], | |
| 127 | + ["Aire habitable (pi²)", 1380, 1550, 1300, 1450], | |
| 128 | + ["Chambres / sdb", "4 / 2", "4 / 2", "3 / 1", "4 / 2"], | |
| 129 | + ["Garage attaché", "Oui", "Oui", "Non", "Oui"], | |
| 130 | + ["Piscine creusée", "Non", "Oui", "Non", "Non"], | |
| 131 | + ["Sous-sol aménagé", "Non", "Non", "Oui", "Non"], | |
| 132 | + ["Terrain (pi²)", 5200, 5400, 4900, 5100], | |
| 133 | + ["Financement", "Comptant", "Conventionnel", "Solde de prix de vente (avantage 6 000 $)", "Conventionnel"], | |
| 134 | + ["Conditions de vente", "Plein gré", "Plein gré", "Plein gré", "Succession (vente rapide)"]], | |
| 135 | + num_fmts=[None, "#,##0", "#,##0", "#,##0", "#,##0"]) | |
| 136 | +c = ws.cell(row=31, column=3, value='=IF(Accueil!D9="","Inscrire B dans Accueil",588000+1000*Accueil!D9)') | |
| 137 | +c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = CENTER; c.number_format = "#,##0" | |
| 138 | +note(ws, 41, 2, "Vente 1 : prix personnalisé = 588 000 + 1 000 × B (calcul automatique depuis l'onglet Accueil). " | |
| 139 | + "Vente 3 : l'avantage de financement de 6 000 $ se retranche AVANT l'ajustement pour le temps. " | |
| 140 | + "Vente 4 : succession, hors conditions normales de marché.", 6) | |
| 141 | +# → ligne 31 = prix (C31:F31) ; ligne 32 = mois ; ligne 33 = aire ; ligne 38 = terrain | |
| 142 | + | |
| 143 | +# ============================================================================== | |
| 144 | +# 3. ANALYSE (questions 1, 2, 8) | |
| 145 | +# ============================================================================== | |
| 146 | +ws = wb.create_sheet("Analyse") | |
| 147 | +preparer_feuille(ws, {"B": 26, "C": 26, "D": 30, "E": 56, "F": 6}) | |
| 148 | +bandeau(ws, "Analyse — Questions 1, 2 et 8", | |
| 149 | + "Justifications ancrées dans les données du dossier (citez les chiffres).", ncols=5) | |
| 150 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 151 | + | |
| 152 | +titre_section(ws, 4, 2, "Question 1 — Prix demandé, prix de vente, valeur marchande (C5)", 5) | |
| 153 | +zone_texte(ws, "C5", 3, 3, "Pourquoi ne pas retenir le prix de la promesse (649 900 $)? Distinguer les trois notions et ancrer " | |
| 154 | + "dans la figure 2, la médiane Aylmer (572 750 $) et les délais (5-8 lignes)…") | |
| 155 | + | |
| 156 | +titre_section(ws, 8, 2, "Question 2 — Validation des comparables (zone B9:E13)", 5) | |
| 157 | +hdrs = ["Vente", "Décision (liste)", "Particularité (rappel)", "Justification par les critères de validation (une phrase)"] | |
| 158 | +for j, h in enumerate(hdrs): | |
| 159 | + c = ws.cell(row=9, column=2 + j, value=h) | |
| 160 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 161 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 162 | +particularites = ["Comptant, il y a 3 mois", "Piscine creusée, il y a 8 mois", | |
| 163 | + "Solde de prix de vente (avantage 6 000 $)", "Succession, vente rapide, il y a 14 mois"] | |
| 164 | +for i in range(4): | |
| 165 | + r = 10 + i | |
| 166 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=f"Vente {i + 1}"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 167 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}") | |
| 168 | + pc = ws.cell(row=r, column=4, value=particularites[i]) | |
| 169 | + pc.font = FONT_NOTE; pc.border = BORDER_THIN; pc.fill = FILL_CALCUL; pc.alignment = WRAP | |
| 170 | + cellule_reponse(ws, f"E{r}") | |
| 171 | + ws.row_dimensions[r].height = 30 | |
| 172 | +dv_dec = DataValidation(type="list", | |
| 173 | + formula1='"Retenir,Retenir avec ajustement transactionnel,Écarter"', allow_blank=True) | |
| 174 | +ws.add_data_validation(dv_dec); dv_dec.add("C10:C13") | |
| 175 | + | |
| 176 | +titre_section(ws, 16, 2, "Question 8 — Avis au prêteur (C17)", 5) | |
| 177 | +zone_texte(ws, "C17", 6, 3, "Valeur conclue, écart avec la promesse (649 900 $) en $ et en %, position vs médiane du secteur, " | |
| 178 | + "recommandation au prêteur et risque en cas de prix payé > valeur marchande (8-12 lignes, chiffres cités)…") | |
| 179 | + | |
| 180 | +# ============================================================================== | |
| 181 | +# 4. GRILLE (questions 3, 4, 5, 6) | |
| 182 | +# ============================================================================== | |
| 183 | +ws = wb.create_sheet("Grille") | |
| 184 | +preparer_feuille(ws, {"B": 46, "C": 16, "D": 16, "E": 16, "F": 16, "G": 6}) | |
| 185 | +bandeau(ws, "Grille d'ajustement — Questions 3 à 6", | |
| 186 | + "Transactionnels SÉQUENTIELS puis propriété ADDITIFS. Tout par formule : changer B recalcule tout.", ncols=5) | |
| 187 | +ws.freeze_panes = "C6" | |
| 188 | + | |
| 189 | +for j, h in enumerate(["Élément", "Vente 1", "Vente 2", "Vente 3", "Vente 4"]): | |
| 190 | + c = ws.cell(row=5, column=2 + j, value=h) | |
| 191 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 192 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 193 | + | |
| 194 | +def ligne(r, label, kind, fmt=FMT_D, cols="CDEF", bold=False): | |
| 195 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=label) | |
| 196 | + lc.font = FONT_H2 if bold else FONT_NORMAL | |
| 197 | + lc.alignment = WRAP | |
| 198 | + lc.border = BORDER_THIN | |
| 199 | + lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 200 | + for col in cols: | |
| 201 | + if kind == "rep": | |
| 202 | + cellule_reponse(ws, f"{col}{r}", num_fmt=fmt) | |
| 203 | + elif kind == "calc": | |
| 204 | + c = ws[f"{col}{r}"] | |
| 205 | + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.font = FONT_NORMAL | |
| 206 | + c.alignment = CENTER; c.number_format = fmt | |
| 207 | + | |
| 208 | +# ligne 6 : prix de vente (liens automatiques vers Données) | |
| 209 | +ligne(6, "Prix de vente ($) — automatique", "calc", bold=True) | |
| 210 | +for j, col in enumerate("CDEF"): | |
| 211 | + ws[f"{col}6"].value = f"=Données!{chr(67 + j)}31" | |
| 212 | + | |
| 213 | +titre_section(ws, 4, 2, "", 5) # fine barre au-dessus des en-têtes | |
| 214 | +ws.cell(row=4, column=2, value="Question 3 — Ajustements transactionnels (lignes 7 à 12)").font = \ | |
| 215 | + Font(name="Calibri", size=11, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 216 | + | |
| 217 | +ligne(7, "Mois écoulés — automatique", "calc", fmt="0") | |
| 218 | +for j, col in enumerate("CDEF"): | |
| 219 | + ws[f"{col}7"].value = f"=Données!{chr(67 + j)}32" | |
| 220 | +ligne(8, "a) Ajustement conditions de vente ($, 0 si aucune)", "rep") | |
| 221 | +ligne(9, "b) Ajustement financement ($, négatif si avantage)", "rep") | |
| 222 | +ligne(10, "Sous-total après a) et b)", "rep") | |
| 223 | +ligne(11, "c) Facteur temps (1 + 0,0017 × mois)", "rep", fmt="0.0000") | |
| 224 | +ligne(12, "PRIX AJUSTÉ TRANSACTIONNEL ($)", "rep", bold=True) | |
| 225 | + | |
| 226 | +sep = ws.cell(row=13, column=2, value="Question 4 — Ajustements de propriété (lignes 14 à 21) — signe : on ajuste le comparable VERS le sujet") | |
| 227 | +sep.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 228 | +for k in range(2, 7): | |
| 229 | + ws.cell(row=13, column=k).fill = PatternFill("solid", fgColor="0066B3") | |
| 230 | +ws.row_dimensions[13].height = 18 | |
| 231 | + | |
| 232 | +ligne(14, "Aire habitable (écart pi² × 150 $)", "rep") | |
| 233 | +ligne(15, "Garage attaché (± 30 000 $)", "rep") | |
| 234 | +ligne(16, "Piscine creusée (± 25 000 $)", "rep") | |
| 235 | +ligne(17, "Sous-sol aménagé (± 20 000 $)", "rep") | |
| 236 | +ligne(18, "Salles de bains (± 12 000 $ / sdb)", "rep") | |
| 237 | +ligne(19, "Terrain (règle du 1 000 pi², 6 $/pi² excédentaire)", "rep") | |
| 238 | +ligne(20, "Total des ajustements de propriété ($)", "rep") | |
| 239 | +ligne(21, "PRIX AJUSTÉ FINAL ($)", "rep", bold=True) | |
| 240 | + | |
| 241 | +sep = ws.cell(row=22, column=2, value="Question 5 — Seuils (lignes 23 à 26, en % du PRIX DE VENTE)") | |
| 242 | +sep.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 243 | +for k in range(2, 7): | |
| 244 | + ws.cell(row=22, column=k).fill = PatternFill("solid", fgColor="0066B3") | |
| 245 | +ws.row_dimensions[22].height = 18 | |
| 246 | + | |
| 247 | +ligne(23, "Ajustement net ($, somme algébrique)", "rep") | |
| 248 | +ligne(24, "Ajustement net (% du prix de vente)", "rep", fmt=FMT_P1) | |
| 249 | +ligne(25, "Ajustement brut (% du prix de vente, valeurs absolues)", "rep", fmt=FMT_P1) | |
| 250 | +ligne(26, "Conformité aux seuils — automatique", "calc", fmt="General") | |
| 251 | +for col in "CDEF": | |
| 252 | + ws[f"{col}26"].value = (f'=IF(OR({col}24="",{col}25=""),"—",' | |
| 253 | + f'IF(AND(ABS({col}24)<=Données!$C$25,{col}25<=Données!$C$26),"Conforme","À surveiller"))') | |
| 254 | +ws.conditional_formatting.add("C26:F26", | |
| 255 | + FormulaRule(formula=['C26="À surveiller"'], fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE"))) | |
| 256 | +ws.conditional_formatting.add("C26:F26", | |
| 257 | + FormulaRule(formula=['C26="Conforme"'], fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE"))) | |
| 258 | +zone_texte(ws, "C28", 2, 4, "Implication d'un dépassement de seuil pour la pondération (2-3 lignes)…") | |
| 259 | + | |
| 260 | +sep = ws.cell(row=29, column=2, value="Question 6 — Réconciliation (lignes 30 à 33) : la moyenne simple n'est PAS une réconciliation") | |
| 261 | +sep.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 262 | +for k in range(2, 7): | |
| 263 | + ws.cell(row=29, column=k).fill = PatternFill("solid", fgColor="0066B3") | |
| 264 | +ws.row_dimensions[29].height = 18 | |
| 265 | + | |
| 266 | +ligne(30, "Pondération (%, total = 100 %; 0 % si écartée)", "rep", fmt="0%") | |
| 267 | +ligne(31, "Contribution (pondération × prix ajusté final)", "rep") | |
| 268 | +lc = ws.cell(row=32, column=2, value="VALEUR PONDÉRÉE (somme des contributions)"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 269 | +cellule_reponse(ws, "C32", num_fmt=FMT_D) | |
| 270 | +tc = ws.cell(row=32, column=4, value="Contrôle du total des pondérations →"); tc.font = FONT_NOTE | |
| 271 | +cc = ws["F32"]; cc.value = '=IF(SUM(C30:F30)=1,"100 % ✓","≠ 100 % !")' | |
| 272 | +cc.fill = FILL_CALCUL; cc.border = BORDER_THIN; cc.alignment = CENTER; cc.font = FONT_NORMAL | |
| 273 | +lc = ws.cell(row=33, column=2, value="VALEUR MARCHANDE INDIQUÉE (arrondie au 5 000 $)"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 274 | +cellule_reponse(ws, "C33", num_fmt=FMT_D) | |
| 275 | +note(ws, 34, 2, "Indice : =ARRONDI(C32/5000;0)*5000 (MROUND est aussi accepté).", 5) | |
| 276 | +zone_texte(ws, "C35", 3, 4, "Justification des pondérations : ampleur des ajustements, fraîcheur, comparabilité (3-5 lignes)…") | |
| 277 | + | |
| 278 | +# ============================================================================== | |
| 279 | +# 5. SENSIBILITÉ (question 7) | |
| 280 | +# ============================================================================== | |
| 281 | +ws = wb.create_sheet("Sensibilité") | |
| 282 | +preparer_feuille(ws, {"B": 44, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 8}) | |
| 283 | +bandeau(ws, "Sensibilité — Question 7", | |
| 284 | + "Robustesse de la conclusion à la valeur contributive du garage (zone C6:E8, conclusion C10).", ncols=5) | |
| 285 | + | |
| 286 | +for j, v in enumerate([20000, 30000, 40000]): | |
| 287 | + c = ws.cell(row=5, column=3 + j, value=v) | |
| 288 | + c.font = FONT_H2; c.alignment = CENTER; c.number_format = FMT_D | |
| 289 | + c.fill = FILL_CLAIR; c.border = BORDER_THIN | |
| 290 | +ws.cell(row=5, column=2, value="Hypothèse : valeur contributive du garage →").font = FONT_H2 | |
| 291 | +labels = ["Valeur pondérée recalculée ($, avant arrondissement)", | |
| 292 | + "Écart vs hypothèse de base 30 000 $ ($)", | |
| 293 | + "Écart vs hypothèse de base (%)"] | |
| 294 | +for i, lbl in enumerate(labels): | |
| 295 | + lc = ws.cell(row=6 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP | |
| 296 | + for col in "CDE": | |
| 297 | + cellule_reponse(ws, f"{col}{6 + i}", num_fmt=FMT_D if i < 2 else FMT_P1) | |
| 298 | +note(ws, 9, 2, "Indice : seule la Vente 3 (sans garage) porte un ajustement garage; reconstruisez la somme pondérée en substituant " | |
| 299 | + "l'hypothèse de la colonne à l'ajustement de la ligne 15 de la Grille, avec les pondérations de la ligne 30.", 5) | |
| 300 | +zone_texte(ws, "C10", 3, 3, "La conclusion est-elle robuste? Écart maximal en % de la valeur conclue (3-5 lignes)…") | |
| 301 | + | |
| 302 | +# ============================================================================== | |
| 303 | +# 6. DASHBOARD (question 9) | |
| 304 | +# ============================================================================== | |
| 305 | +ws = wb.create_sheet("Dashboard") | |
| 306 | +preparer_feuille(ws, {"B": 17, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 17, "G": 17, "H": 3, "I": 15, "J": 15, "K": 15}) | |
| 307 | +bandeau(ws, "Dashboard — Évaluation du 53, rue du Tropique (Aylmer)", | |
| 308 | + "Question 9 : KPI par formule, verdict réactif, graphiques, tableau récapitulatif.", ncols=6) | |
| 309 | + | |
| 310 | +titre_section(ws, 4, 2, "Indicateurs clés (B4:G6) — les 4 cellules jaunes attendent VOS formules", 6) | |
| 311 | +kpis = [ | |
| 312 | + ("Prix demandé (promesse)", '=IFERROR(Données!C7,"—")', FMT_D, False), | |
| 313 | + ("Valeur marchande conclue", '=IF(Grille!C33="","Grille à faire",Grille!C33)', FMT_D, False), | |
| 314 | + ("Écart valeur − prix ($)", "", FMT_D, True), | |
| 315 | + ("Écart (%)", "", FMT_P1, True), | |
| 316 | + ("Ajustement brut moyen (%)", "", FMT_P1, True), | |
| 317 | + ("Ventes retenues (nombre)", "", "0", True), | |
| 318 | +] | |
| 319 | +for j, (lbl, formula, fmt, is_student) in enumerate(kpis): | |
| 320 | + v = kpi(ws, 5, 2 + j, lbl, formula, fmt) | |
| 321 | + if is_student: | |
| 322 | + v.fill = FILL_REPONSE | |
| 323 | + v.value = None | |
| 324 | +ws.row_dimensions[5].height = 26 | |
| 325 | +ws.row_dimensions[6].height = 28 | |
| 326 | +note(ws, 7, 2, "Modèles fournis (KPI 1-2). Indices : écart = Grille!C33 − Données!C7 ; brut moyen = MOYENNE des lignes 25 " | |
| 327 | + "des ventes retenues ; nombre retenu = NB.SI(Grille!C30:F30;\">0\").", 6) | |
| 328 | + | |
| 329 | +lc = ws.cell(row=8, column=2, value="VERDICT (C8, liste) →"); lc.font = FONT_H1 | |
| 330 | +ws.merge_cells("C8:F8") | |
| 331 | +vc = ws["C8"] | |
| 332 | +vc.fill = FILL_REPONSE; vc.border = BORDER_THIN | |
| 333 | +vc.font = Font(name="Calibri", size=13, bold=True, color=BLEU); vc.alignment = CENTER | |
| 334 | +dv_v = DataValidation(type="list", | |
| 335 | + formula1='"Prix de promesse justifié,Prix de promesse supérieur à la valeur,Prix de promesse inférieur à la valeur"', | |
| 336 | + allow_blank=True) | |
| 337 | +ws.add_data_validation(dv_v); dv_v.add("C8") | |
| 338 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix de promesse justifié"'], | |
| 339 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE"))) | |
| 340 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix de promesse supérieur à la valeur"'], | |
| 341 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE"))) | |
| 342 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix de promesse inférieur à la valeur"'], | |
| 343 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFEB9C"))) | |
| 344 | +ws.row_dimensions[8].height = 26 | |
| 345 | + | |
| 346 | +# Graphique 1 (fourni) : prix de vente vs prix ajusté final | |
| 347 | +grille = wb["Grille"] | |
| 348 | +ch1 = BarChart(); ch1.type = "col" | |
| 349 | +ch1.title = "Prix de vente vs prix ajustés finals" | |
| 350 | +ch1.y_axis.title = "$" | |
| 351 | +ch1.height = 6.8; ch1.width = 11.5 | |
| 352 | +ch1.add_data(Reference(grille, min_col=2, min_row=6, max_col=6, max_row=6), titles_from_data=True, from_rows=True) | |
| 353 | +ch1.add_data(Reference(grille, min_col=2, min_row=21, max_col=6, max_row=21), titles_from_data=True, from_rows=True) | |
| 354 | +ch1.set_categories(Reference(grille, min_col=3, min_row=5, max_col=6, max_row=5)) | |
| 355 | +ch1.series[0].graphicalProperties.solidFill = "9BB7D4" | |
| 356 | +ch1.series[1].graphicalProperties.solidFill = "0066B3" | |
| 357 | +ws.add_chart(ch1, "B10") | |
| 358 | +note(ws, 9, 2, "Graphique 1 fourni (il reflétera votre grille). Graphique 2 (question 9c) : à créer à droite — " | |
| 359 | + "positionnement valeur conclue vs prix demandé vs médiane Aylmer (572 750 $).", 6) | |
| 360 | + | |
| 361 | +# Tableau récapitulatif B24:F29 | |
| 362 | +titre_section(ws, 23, 2, "Tableau récapitulatif (zone B24:F29 — question 9e)", 5) | |
| 363 | +hdrs = ["Vente", "Prix de vente ($)", "Prix ajusté final ($)", "Net (%)", "Brut (%)"] | |
| 364 | +for j, h in enumerate(hdrs): | |
| 365 | + c = ws.cell(row=24, column=2 + j, value=h) | |
| 366 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 367 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 368 | +for i in range(4): | |
| 369 | + r = 25 + i | |
| 370 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=f"Vente {i + 1}"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 371 | + if i == 0: # ligne modèle | |
| 372 | + for col_dash, ref, fmt in (("C", "Grille!C6", FMT_D), ("D", "Grille!C21", FMT_D), | |
| 373 | + ("E", "Grille!C24", FMT_P1), ("F", "Grille!C25", FMT_P1)): | |
| 374 | + c = ws[f"{col_dash}{r}"]; c.value = f'=IF({ref}="","—",{ref})' | |
| 375 | + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = fmt; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL | |
| 376 | + else: | |
| 377 | + for col_dash, fmt in (("C", FMT_D), ("D", FMT_D), ("E", FMT_P1), ("F", FMT_P1)): | |
| 378 | + cellule_reponse(ws, f"{col_dash}{r}", num_fmt=fmt) | |
| 379 | +lc = ws.cell(row=29, column=2, value="VALEUR CONCLUE (arrondie)"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 380 | +c = ws["C29"]; c.value = '=IF(Grille!C33="","—",Grille!C33)' | |
| 381 | +c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = FMT_D; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_H2 | |
| 382 | +note(ws, 30, 2, "Ligne Vente 1 fournie en modèle : complétez les lignes 26 à 28 par formule (liens vers la Grille).", 6) | |
| 383 | + | |
| 384 | +wb.save(OUT) | |
| 385 | +print("OK :", OUT) | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/make_IMM1003_TP3.py
+365 −0
@@ -0,0 +1,365 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Gabarit Excel — IMM1003-20 TP3 : Méthode du revenu (triplex à Hull). | |
| 3 | + | |
| 4 | +Sujet réel : Realtor.ca MLS 11509310 (44, rue Jumonville, Hull), 849 900 $, | |
| 5 | +consulté le 4 août 2026. Baux/dépenses/ventes d'extraction : données | |
| 6 | +pédagogiques calibrées (voir mise en garde de l'énoncé). Zones promises : | |
| 7 | + Analyse C5 | |
| 8 | + Calculs C6:C10 · C13:C15 + C17 · B20:E32 + C33:C35 · C38:C39 + C41 · C44:C47 | |
| 9 | + Extraction C5:E7 + C9 + C11 | |
| 10 | + Sensibilité C6:E8 + C10 | |
| 11 | + Dashboard B4:G6 (KPI) · C8 (verdict) · C24 (avis) | |
| 12 | +""" | |
| 13 | +import sys, os | |
| 14 | +sys.path.insert(0, os.path.dirname(__file__)) | |
| 15 | + | |
| 16 | +from openpyxl import Workbook | |
| 17 | +from openpyxl.chart import BarChart, Reference | |
| 18 | +from openpyxl.formatting.rule import FormulaRule | |
| 19 | +from openpyxl.styles import Font, PatternFill | |
| 20 | +from openpyxl.worksheet.datavalidation import DataValidation | |
| 21 | + | |
| 22 | +from uqo_xlsx import ( | |
| 23 | + BLEU, BORDER_THIN, CENTER, FILL_BLEU, FILL_CALCUL, FILL_CLAIR, | |
| 24 | + FILL_REPONSE, FONT_H1, FONT_H2, FONT_NORMAL, FONT_NOTE, WRAP, | |
| 25 | + bandeau, cellule_reponse, kpi, legende, note, preparer_feuille, | |
| 26 | + table, titre_section, zone_texte, | |
| 27 | +) | |
| 28 | + | |
| 29 | +OUT = "/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/UQO_PREPARATION_COURS/output/IMM1003-20/TP3/IMM1003-20_TP3_gabarit.xlsx" | |
| 30 | +FMT_D = '#,##0" $"' | |
| 31 | +FMT_P1 = "0.0%" | |
| 32 | +FMT_P2 = "0.00%" | |
| 33 | + | |
| 34 | +wb = Workbook() | |
| 35 | + | |
| 36 | +# ============================================================================== | |
| 37 | +# 1. ACCUEIL | |
| 38 | +# ============================================================================== | |
| 39 | +ws = wb.active | |
| 40 | +ws.title = "Accueil" | |
| 41 | +preparer_feuille(ws, {"B": 30, "C": 3, "D": 46, "E": 18, "F": 18, "G": 18}) | |
| 42 | +bandeau(ws, "IMM1003-20 — Travail pratique 3", | |
| 43 | + "Méthode du revenu — 44, rue Jumonville, Hull (inscription réelle, 849 900 $) · UQO · Simon-Pierre Boucher", ncols=6) | |
| 44 | + | |
| 45 | +titre_section(ws, 5, 2, "Identification et personnalisation", 6) | |
| 46 | +for r, lbl in [(7, "Nom, prénom"), (8, "Code permanent"), | |
| 47 | + (9, "B = DERNIER chiffre de votre code permanent (0 à 9)"), | |
| 48 | + (10, "Outils d'IA utilisés (déclaration obligatoire)")]: | |
| 49 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl); c.font = FONT_H2; c.alignment = WRAP | |
| 50 | +for rng in ("D7:F7", "D8:F8", "D10:F10"): | |
| 51 | + ws.merge_cells(rng) | |
| 52 | +cellule_reponse(ws, "D7"); cellule_reponse(ws, "D8") | |
| 53 | +cellule_reponse(ws, "D9", num_fmt="0") | |
| 54 | +cellule_reponse(ws, "D10", hint="ex. : chatbot du cours (thèmes des questions posées), aucun, etc.") | |
| 55 | +dv_b = DataValidation(type="whole", operator="between", formula1="0", formula2="9", | |
| 56 | + allow_blank=True, errorTitle="Valeur invalide", | |
| 57 | + error="B doit être un chiffre entier entre 0 et 9.") | |
| 58 | +dv_b.showErrorMessage = True | |
| 59 | +ws.add_data_validation(dv_b); dv_b.add("D9") | |
| 60 | +note(ws, 11, 2, "Le loyer du logement 2 = 1 750 + 10 × B $/mois : il se met à jour automatiquement dans tout le classeur.", 6) | |
| 61 | + | |
| 62 | +titre_section(ws, 13, 2, "Mode d'emploi du classeur", 6) | |
| 63 | +instructions = [ | |
| 64 | + "1. Lisez l'énoncé PDF, puis inscrivez B ci-dessus AVANT tout calcul.", | |
| 65 | + "2. Onglet Données : baux, décaissements du vendeur (à trier!), ventes d'extraction, paramètres. NE RIEN MODIFIER.", | |
| 66 | + "3. Onglet Calculs : questions 2 à 5 et 7 — chaîne RBP → RBE → RNE → valeur, entièrement par formules.", | |
| 67 | + "4. Onglet Extraction : question 6 — TGA implicites des trois ventes et taux retenu.", | |
| 68 | + "5. Onglet Sensibilité : question 8 — matrice 3 × 3 (TGA × inoccupation).", | |
| 69 | + "6. Onglet Dashboard : question 9 — KPI, verdict, graphique à ajouter, avis à l'investisseur.", | |
| 70 | + "7. Remise Moodle : ce fichier renommé TP3_VotreCodePermanent.xlsx.", | |
| 71 | +] | |
| 72 | +r = 14 | |
| 73 | +for txt in instructions: | |
| 74 | + ws.merge_cells(start_row=r, start_column=2, end_row=r, end_column=7) | |
| 75 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=txt); c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = WRAP | |
| 76 | + r += 1 | |
| 77 | +titre_section(ws, r + 1, 2, "Légende des couleurs", 6) | |
| 78 | +legende(ws, r + 3, 2) | |
| 79 | + | |
| 80 | +# ============================================================================== | |
| 81 | +# 2. DONNÉES | |
| 82 | +# ============================================================================== | |
| 83 | +ws = wb.create_sheet("Données") | |
| 84 | +preparer_feuille(ws, {"B": 44, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 8}) | |
| 85 | +bandeau(ws, "Données du dossier", | |
| 86 | + "Sujet réel Realtor.ca MLS 11509310 (4 août 2026) · baux et dépenses pédagogiques calibrés · NE PAS MODIFIER", ncols=5) | |
| 87 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 88 | + | |
| 89 | +titre_section(ws, 5, 2, "Sujet et marché (données réelles)", 3) | |
| 90 | +table(ws, 6, 2, | |
| 91 | + ["Paramètre", "Valeur"], | |
| 92 | + [["Prix demandé du sujet ($) — MLS 11509310", 849900], | |
| 93 | + ["Nombre de logements", 3], | |
| 94 | + ["Prix médian plex RMR Gatineau T2 2026 ($, APCIQ)", 599600], | |
| 95 | + ["MRB observé RMR Montréal 2026 (borne basse)", 12], | |
| 96 | + ["MRB observé RMR Montréal 2026 (borne haute)", 14], | |
| 97 | + ["Inoccupation SCHL 2025 (%)", 0.038], | |
| 98 | + ["Seuil d'équilibre locatif (%)", 0.03], | |
| 99 | + ["Inoccupation moyenne 2022-2023 (%)", 0.011], | |
| 100 | + ["Indexation TAL 2026 (composante principale)", 0.031], | |
| 101 | + ["Loyer de marché estimé du logement 3 ($/mois)", 1675]], | |
| 102 | + num_fmts=[None, "#,##0"]) | |
| 103 | +for rr in (12, 13, 14, 15): | |
| 104 | + ws.cell(row=rr, column=3).number_format = FMT_P1 | |
| 105 | +# → C7=prix demandé, C8=3 log., C12=3,8 %, C13=3 %, C14=1,1 %, C15=3,1 %, C16=1675 | |
| 106 | + | |
| 107 | +titre_section(ws, 18, 2, "Baux en vigueur (tableau 1 de l'énoncé)", 4) | |
| 108 | +table(ws, 19, 2, | |
| 109 | + ["Logement", "Loyer mensuel ($)", "Note"], | |
| 110 | + [["Logement 1 (5½)", 1895, "Locataire en place"], | |
| 111 | + ["Logement 2 (5½)", None, "= 1 750 + 10 × B (automatique)"], | |
| 112 | + ["Logement 3 (4½)", 1260, "Locataire depuis 14 ans — sous le marché"], | |
| 113 | + ["Stationnements (2 × 45 $)", 90, "Revenus accessoires"], | |
| 114 | + ["Buanderie (net)", 40, "Revenus accessoires"]], | |
| 115 | + num_fmts=[None, "#,##0", None]) | |
| 116 | +c = ws.cell(row=21, column=3, value='=IF(Accueil!D9="","Inscrire B dans Accueil",1750+10*Accueil!D9)') | |
| 117 | +c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.font = FONT_NORMAL; c.alignment = CENTER; c.number_format = "#,##0" | |
| 118 | +# → C20=1895, C21=loyer log 2, C22=1260, C23=90, C24=40 | |
| 119 | + | |
| 120 | +titre_section(ws, 26, 2, "Décaissements du vendeur (tableau 2 — À TRIER dans l'onglet Calculs)", 3) | |
| 121 | +table(ws, 27, 2, | |
| 122 | + ["Poste", "Montant annuel ($)"], | |
| 123 | + [["Taxes municipales 2026", 6480], | |
| 124 | + ["Taxe scolaire", 690], | |
| 125 | + ["Assurance immeuble locatif", 3950], | |
| 126 | + ["Électricité des espaces communs", 720], | |
| 127 | + ["Entretien et réparations courantes", 4200], | |
| 128 | + ["Déneigement et pelouse", 1500], | |
| 129 | + ["Service de la dette (hypothèque du vendeur)", 31260], | |
| 130 | + ["Impôt sur le revenu du vendeur", 5840], | |
| 131 | + ["Remplacement complet de la toiture", 18500], | |
| 132 | + ["Voyage à Fort Lauderdale", 4300]], | |
| 133 | + num_fmts=[None, "#,##0"]) | |
| 134 | +# → C28..C37 | |
| 135 | +note(ws, 38, 2, "Conventions à ajouter en normalisation : gestion 3 % du RBE · réserve de remplacement 500 $/logement/an.", 5) | |
| 136 | + | |
| 137 | +titre_section(ws, 40, 2, "Ventes d'extraction (tableau 3 — calibrées sur le marché réel)", 4) | |
| 138 | +table(ws, 41, 2, | |
| 139 | + ["", "Vente A", "Vente B", "Vente C"], | |
| 140 | + [["Prix de vente ($)", 830000, 762000, 905000], | |
| 141 | + ["RNE à la vente ($)", 36520, 34900, 41700], | |
| 142 | + ["Localisation", "Hull (Mont-Bleu)", "Hull (Wrightville)", "Aylmer (Plateau)"], | |
| 143 | + ["Date", "il y a 4 mois", "il y a 7 mois", "il y a 2 mois"]], | |
| 144 | + num_fmts=[None, "#,##0", "#,##0", "#,##0"]) | |
| 145 | +# → prix C42:E42, RNE C43:E43 | |
| 146 | + | |
| 147 | +# ============================================================================== | |
| 148 | +# 3. ANALYSE (question 1) | |
| 149 | +# ============================================================================== | |
| 150 | +ws = wb.create_sheet("Analyse") | |
| 151 | +preparer_feuille(ws, {"B": 30, "C": 30, "D": 30, "E": 30}) | |
| 152 | +bandeau(ws, "Analyse — Question 1", | |
| 153 | + "Choix et limites de la méthode du revenu pour un petit plex.", ncols=4) | |
| 154 | +titre_section(ws, 4, 2, "Question 1 — Pertinence et limite de la méthode (C5)", 4) | |
| 155 | +zone_texte(ws, "C5", 4, 2, "Pourquoi la méthode du revenu ici, et quelle limite pour un triplex vs un 12 logements? " | |
| 156 | + "(Qui achète un triplex à Gatineau, et quel effet sur les prix payés?) 4-6 lignes…") | |
| 157 | + | |
| 158 | +# ============================================================================== | |
| 159 | +# 4. CALCULS (questions 2, 3, 4, 5, 7) | |
| 160 | +# ============================================================================== | |
| 161 | +ws = wb.create_sheet("Calculs") | |
| 162 | +preparer_feuille(ws, {"B": 48, "C": 17, "D": 17, "E": 44, "F": 8}) | |
| 163 | +bandeau(ws, "Calculs — Questions 2, 3, 4, 5 et 7", | |
| 164 | + "Chaîne RBP → RBE → RNE → valeur : tout par formule (changer B recalcule tout).", ncols=5) | |
| 165 | +ws.freeze_panes = "A5" | |
| 166 | + | |
| 167 | +titre_section(ws, 4, 2, "Question 2 — Revenu brut potentiel (zone C6:C10)", 5) | |
| 168 | +q2 = ["Loyers annuels — Logement 1", "Loyers annuels — Logement 2 (personnalisé)", | |
| 169 | + "Loyers annuels — Logement 3", "Revenus accessoires annuels", "RBP TOTAL"] | |
| 170 | +for i, lbl in enumerate(q2): | |
| 171 | + lc = ws.cell(row=6 + i, column=2, value=lbl) | |
| 172 | + lc.font = FONT_H2 if i == 4 else FONT_NORMAL | |
| 173 | + lc.alignment = WRAP | |
| 174 | + cellule_reponse(ws, f"C{6 + i}", num_fmt=FMT_D) | |
| 175 | +note(ws, 11, 2, "Indices : loyers mensuels dans Données!C20:C22 ; accessoires Données!C23:C24 ; × 12 mois.", 5) | |
| 176 | + | |
| 177 | +titre_section(ws, 12, 2, "Question 3 — Inoccupation et RBE (zone C13:C15, justification C17)", 5) | |
| 178 | +q3 = ["Provision retenue (%) — votre choix", "Provision ($) = RBP × provision", "RBE (RBP − provision)"] | |
| 179 | +for i, lbl in enumerate(q3): | |
| 180 | + lc = ws.cell(row=13 + i, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP | |
| 181 | + cellule_reponse(ws, f"C{13 + i}", num_fmt=FMT_P1 if i == 0 else FMT_D) | |
| 182 | +zone_texte(ws, "C17", 2, 3, "Justification du choix (pourquoi pas 1,1 %? pourquoi la normalisation diffère de la photo 2025?) 3-5 lignes…") | |
| 183 | + | |
| 184 | +titre_section(ws, 19, 2, "Question 4 — Tri des dépenses (B20:E32) et totaux (C33:C35)", 5) | |
| 185 | +hdrs = ["Poste (Données!C28:C37)", "Décision (liste)", "Montant admis ($, formule)", "Justification si exclu"] | |
| 186 | +for j, h in enumerate(hdrs): | |
| 187 | + c = ws.cell(row=20, column=2 + j, value=h) | |
| 188 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 189 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 190 | +postes = ["Taxes municipales 2026", "Taxe scolaire", "Assurance immeuble locatif", | |
| 191 | + "Électricité espaces communs", "Entretien et réparations", "Déneigement et pelouse", | |
| 192 | + "Service de la dette", "Impôt sur le revenu du vendeur", | |
| 193 | + "Remplacement de la toiture", "Voyage à Fort Lauderdale"] | |
| 194 | +for i, p in enumerate(postes): | |
| 195 | + r = 21 + i | |
| 196 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=p); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 197 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}") | |
| 198 | + cellule_reponse(ws, f"D{r}", num_fmt=FMT_D) | |
| 199 | + cellule_reponse(ws, f"E{r}") | |
| 200 | +dv = DataValidation(type="list", formula1='"Admissible,Exclu"', allow_blank=True) | |
| 201 | +ws.add_data_validation(dv); dv.add("C21:C30") | |
| 202 | +note(ws, 31, 2, "", 1) # réserve la ligne avant réécriture ci-dessous | |
| 203 | +lc = ws.cell(row=31, column=2, value="Honoraires de gestion (3 % du RBE — par formule)"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 204 | +cellule_reponse(ws, "D31", num_fmt=FMT_D) | |
| 205 | +lc = ws.cell(row=32, column=2, value="Réserve de remplacement (500 $ × 3 logements)"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 206 | +cellule_reponse(ws, "D32", num_fmt=FMT_D) | |
| 207 | +lc = ws.cell(row=33, column=2, value="a) TOTAL des dépenses normalisées"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 208 | +cellule_reponse(ws, "C33", num_fmt=FMT_D) | |
| 209 | +lc = ws.cell(row=34, column=2, value="b) Ratio dépenses / RBE"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 210 | +cellule_reponse(ws, "C34", num_fmt=FMT_P1) | |
| 211 | +lc = ws.cell(row=35, column=2, value="Conformité 35-45 % — automatique"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 212 | +cc = ws["C35"] | |
| 213 | +cc.value = '=IF(C34="","—",IF(AND(C34>=0.35,C34<=0.45),"Dans la fourchette","Hors fourchette — justifier"))' | |
| 214 | +cc.fill = FILL_CALCUL; cc.border = BORDER_THIN; cc.alignment = CENTER; cc.font = FONT_NORMAL | |
| 215 | +ws.conditional_formatting.add("C35", FormulaRule(formula=['C35="Dans la fourchette"'], | |
| 216 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE"))) | |
| 217 | +ws.conditional_formatting.add("C35", FormulaRule(formula=['C35="Hors fourchette — justifier"'], | |
| 218 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE"))) | |
| 219 | + | |
| 220 | +titre_section(ws, 37, 2, "Question 5 — RNE et écart de loyer (C38:C39, analyse C41)", 5) | |
| 221 | +lc = ws.cell(row=38, column=2, value="a) RNE (RBE − dépenses normalisées)"); lc.font = FONT_H2; lc.alignment = WRAP; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 222 | +cellule_reponse(ws, "C38", num_fmt=FMT_D) | |
| 223 | +lc = ws.cell(row=39, column=2, value="b) Écart annuel loyer marché − contractuel, logement 3"); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 224 | +cellule_reponse(ws, "C39", num_fmt=FMT_D) | |
| 225 | +zone_texte(ws, "C41", 3, 3, "c) Récupérabilité de l'écart : TAL 3,1 %, maintien dans les lieux, départ du locataire — " | |
| 226 | + "effet sur le prix payable aujourd'hui (4-6 lignes)…") | |
| 227 | + | |
| 228 | +titre_section(ws, 43, 2, "Question 7 — Capitalisation directe et MRB (zone C44:C47)", 5) | |
| 229 | +q7 = [("TGA retenu — automatique (Extraction!C9)", "auto"), | |
| 230 | + ("a) Valeur par capitalisation (RNE ÷ TGA)", "rep"), | |
| 231 | + ("a) VALEUR CONCLUE (arrondie au 5 000 $)", "rep"), | |
| 232 | + ("b) MRB implicite au prix demandé (849 900 $ ÷ RBP)", "rep")] | |
| 233 | +for i, (lbl, kind) in enumerate(q7): | |
| 234 | + r = 44 + i | |
| 235 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl) | |
| 236 | + lc.font = FONT_H2 if i == 2 else FONT_NORMAL | |
| 237 | + lc.alignment = WRAP; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 238 | + if kind == "auto": | |
| 239 | + c = ws[f"C{r}"]; c.value = '=IF(Extraction!C9="","Extraction à faire",Extraction!C9)' | |
| 240 | + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = FMT_P2; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL | |
| 241 | + else: | |
| 242 | + cellule_reponse(ws, f"C{r}", num_fmt=FMT_D if i in (1, 2) else "0.0") | |
| 243 | +note(ws, 48, 2, "Indice : arrondi = ARRONDI(C45/5000;0)*5000. MRB à comparer à la fourchette 12-14× (Données!C10:C11).", 5) | |
| 244 | + | |
| 245 | +# ============================================================================== | |
| 246 | +# 5. EXTRACTION (question 6) | |
| 247 | +# ============================================================================== | |
| 248 | +ws = wb.create_sheet("Extraction") | |
| 249 | +preparer_feuille(ws, {"B": 40, "C": 16, "D": 16, "E": 16, "F": 8}) | |
| 250 | +bandeau(ws, "Extraction du TGA — Question 6", | |
| 251 | + "TGA implicite de chaque vente (C5:E7), taux retenu (C9), justification (C11).", ncols=5) | |
| 252 | + | |
| 253 | +for j, h in enumerate(["", "Vente A", "Vente B", "Vente C"]): | |
| 254 | + c = ws.cell(row=4, column=2 + j, value=h) | |
| 255 | + c.font = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 256 | + c.fill = FILL_BLEU; c.border = BORDER_THIN; c.alignment = CENTER | |
| 257 | +rows_ex = [("Prix de vente ($) — automatique", "auto", "#,##0", 42), | |
| 258 | + ("RNE ($) — automatique", "auto", "#,##0", 43), | |
| 259 | + ("TGA implicite (RNE ÷ prix)", "rep", FMT_P2, None)] | |
| 260 | +for i, (lbl, kind, fmt, src_row) in enumerate(rows_ex): | |
| 261 | + r = 5 + i | |
| 262 | + lc = ws.cell(row=r, column=2, value=lbl); lc.font = FONT_NORMAL; lc.alignment = WRAP; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 263 | + for j, col in enumerate("CDE"): | |
| 264 | + if kind == "auto": | |
| 265 | + c = ws[f"{col}{r}"]; c.value = f"=Données!{chr(67 + j)}{src_row}" | |
| 266 | + c.fill = FILL_CALCUL; c.border = BORDER_THIN; c.number_format = fmt; c.alignment = CENTER; c.font = FONT_NORMAL | |
| 267 | + else: | |
| 268 | + cellule_reponse(ws, f"{col}{r}", num_fmt=fmt) | |
| 269 | +lc = ws.cell(row=9, column=2, value="TGA RETENU pour le sujet"); lc.font = FONT_H2; lc.border = BORDER_THIN; lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 270 | +cellule_reponse(ws, "C9", num_fmt=FMT_P2) | |
| 271 | +zone_texte(ws, "C11", 3, 3, "Justification du taux retenu : comparabilité (localisation, fraîcheur) plutôt que moyenne simple; " | |
| 272 | + "situez le taux dans la fourchette extraite (3-5 lignes)…") | |
| 273 | + | |
| 274 | +# ============================================================================== | |
| 275 | +# 6. SENSIBILITÉ (question 8) | |
| 276 | +# ============================================================================== | |
| 277 | +ws = wb.create_sheet("Sensibilité") | |
| 278 | +preparer_feuille(ws, {"B": 40, "C": 16, "D": 16, "E": 16, "F": 8}) | |
| 279 | +bandeau(ws, "Sensibilité — Question 8", | |
| 280 | + "Matrice 3 × 3 : valeur (avant arrondi) selon TGA × inoccupation (C6:E8), conclusion C10.", ncols=5) | |
| 281 | + | |
| 282 | +ws.cell(row=4, column=2, value="Inoccupation \\ TGA").font = FONT_H2 | |
| 283 | +for j, tga in enumerate([0.0425, 0.045, 0.0475]): | |
| 284 | + c = ws.cell(row=5, column=3 + j, value=tga) | |
| 285 | + c.font = FONT_H2; c.alignment = CENTER; c.number_format = FMT_P2; c.fill = FILL_CLAIR; c.border = BORDER_THIN | |
| 286 | +ws.cell(row=5, column=2, value="Hypothèses →").font = FONT_NOTE | |
| 287 | +for i, inoc in enumerate([0.03, 0.038, 0.05]): | |
| 288 | + r = 6 + i | |
| 289 | + c = ws.cell(row=r, column=2, value=inoc) | |
| 290 | + c.font = FONT_H2; c.alignment = CENTER; c.number_format = FMT_P1; c.fill = FILL_CLAIR; c.border = BORDER_THIN | |
| 291 | + for col in "CDE": | |
| 292 | + cellule_reponse(ws, f"{col}{r}", num_fmt=FMT_D) | |
| 293 | +note(ws, 9, 2, "Chaque cellule doit recalculer le RNE avec l'inoccupation de sa ligne (les dépenses de gestion 3 % suivent le RBE), " | |
| 294 | + "puis diviser par le TGA de sa colonne. Formules entièrement liées aux onglets Calculs/Données.", 5) | |
| 295 | +zone_texte(ws, "C10", 3, 3, "Fourchette de valeurs, robustesse, et défendabilité du prix demandé de 849 900 $ dans les scénarios " | |
| 296 | + "pessimistes (3-5 lignes)…") | |
| 297 | + | |
| 298 | +# ============================================================================== | |
| 299 | +# 7. DASHBOARD (question 9) | |
| 300 | +# ============================================================================== | |
| 301 | +ws = wb.create_sheet("Dashboard") | |
| 302 | +preparer_feuille(ws, {"B": 17, "C": 17, "D": 17, "E": 17, "F": 17, "G": 17, "H": 3, "I": 15, "J": 15, "K": 15}) | |
| 303 | +bandeau(ws, "Dashboard — Triplex du 44, rue Jumonville (Hull)", | |
| 304 | + "Question 9 : KPI, verdict, graphiques, avis à l'investisseur.", ncols=6) | |
| 305 | + | |
| 306 | +titre_section(ws, 4, 2, "Indicateurs clés (B4:G6) — les 4 cellules jaunes attendent VOS formules", 6) | |
| 307 | +kpis = [ | |
| 308 | + ("RBP", '=IF(Calculs!C10="","Q2 à faire",Calculs!C10)', FMT_D, False), | |
| 309 | + ("RNE", '=IF(Calculs!C38="","Q5 à faire",Calculs!C38)', FMT_D, False), | |
| 310 | + ("RBE", "", FMT_D, True), | |
| 311 | + ("TGA retenu", "", FMT_P2, True), | |
| 312 | + ("Valeur conclue", "", FMT_D, True), | |
| 313 | + ("Écart vs prix demandé ($)", "", FMT_D, True), | |
| 314 | +] | |
| 315 | +for j, (lbl, formula, fmt, is_student) in enumerate(kpis): | |
| 316 | + v = kpi(ws, 5, 2 + j, lbl, formula, fmt) | |
| 317 | + if is_student: | |
| 318 | + v.fill = FILL_REPONSE | |
| 319 | + v.value = None | |
| 320 | +ws.row_dimensions[5].height = 26 | |
| 321 | +ws.row_dimensions[6].height = 28 | |
| 322 | +note(ws, 7, 2, "Modèles fournis (KPI 1-2). Sources : Calculs!C15 · Extraction!C9 · Calculs!C46 · l'écart utilise Données!C7.", 6) | |
| 323 | + | |
| 324 | +lc = ws.cell(row=8, column=2, value="VERDICT (C8, liste) →"); lc.font = FONT_H1 | |
| 325 | +ws.merge_cells("C8:F8") | |
| 326 | +vc = ws["C8"] | |
| 327 | +vc.fill = FILL_REPONSE; vc.border = BORDER_THIN | |
| 328 | +vc.font = Font(name="Calibri", size=13, bold=True, color=BLEU); vc.alignment = CENTER | |
| 329 | +dv_v = DataValidation(type="list", | |
| 330 | + formula1='"Prix demandé justifié par les revenus,Prix demandé supérieur à la valeur par revenus,Prix demandé inférieur à la valeur par revenus"', | |
| 331 | + allow_blank=True) | |
| 332 | +ws.add_data_validation(dv_v); dv_v.add("C8") | |
| 333 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix demandé justifié par les revenus"'], | |
| 334 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="C6EFCE"))) | |
| 335 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix demandé supérieur à la valeur par revenus"'], | |
| 336 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFC7CE"))) | |
| 337 | +ws.conditional_formatting.add("C8", FormulaRule(formula=['$C$8="Prix demandé inférieur à la valeur par revenus"'], | |
| 338 | + fill=PatternFill("solid", fgColor="FFEB9C"))) | |
| 339 | +ws.row_dimensions[8].height = 26 | |
| 340 | + | |
| 341 | +# Table source de la cascade (I10:J13) + graphique fourni | |
| 342 | +for i, (lbl, ref) in enumerate([("RBP", "=IFERROR(Calculs!C10,0)"), | |
| 343 | + ("RBE", "=IFERROR(Calculs!C15,0)"), | |
| 344 | + ("RNE", "=IFERROR(Calculs!C38,0)")]): | |
| 345 | + lc2 = ws.cell(row=10 + i, column=9, value=lbl); lc2.font = FONT_NOTE; lc2.border = BORDER_THIN; lc2.fill = FILL_CALCUL | |
| 346 | + c = ws.cell(row=10 + i, column=10, value=ref) | |
| 347 | + c.font = FONT_NOTE; c.border = BORDER_THIN; c.fill = FILL_CALCUL; c.number_format = "#,##0" | |
| 348 | +note(ws, 13, 9, "Table source du graphique — ne pas modifier.", 3) | |
| 349 | +ch = BarChart(); ch.type = "col" | |
| 350 | +ch.title = "Cascade RBP → RBE → RNE" | |
| 351 | +ch.y_axis.title = "$ / an" | |
| 352 | +ch.height = 6.8; ch.width = 11.5 | |
| 353 | +ch.add_data(Reference(ws, min_col=10, min_row=10, max_row=12), titles_from_data=False) | |
| 354 | +ch.set_categories(Reference(ws, min_col=9, min_row=10, max_row=12)) | |
| 355 | +ch.series[0].graphicalProperties.solidFill = "0066B3" | |
| 356 | +ws.add_chart(ch, "B10") | |
| 357 | +note(ws, 9, 2, "Graphique 1 fourni (cascade). Graphique 2 (question 9c) : à créer à droite — matrice de sensibilité ou " | |
| 358 | + "positionnement parmi les 5 triplex réels.", 6) | |
| 359 | + | |
| 360 | +titre_section(ws, 23, 2, "Avis à l'investisseur (C24 — question 9e)", 6) | |
| 361 | +zone_texte(ws, "C24", 6, 4, "Valeur conclue, fourchette de sensibilité, MRB vs 12-14×, potentiel du logement 3 et cadre TAL, " | |
| 362 | + "recommandation d'offre — chaque affirmation chiffrée (8-12 lignes)…") | |
| 363 | + | |
| 364 | +wb.save(OUT) | |
| 365 | +print("OK :", OUT) | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/scripts_gabarits_excel/uqo_xlsx.py
+187 −0
@@ -0,0 +1,187 @@ | ||
| 1 | +"""Aides communes pour les gabarits Excel UQO (IMM1003 / IMM1033). | |
| 2 | + | |
| 3 | +Palette et conventions visuelles identiques aux documents LaTeX du projet | |
| 4 | +(uqo-examen.sty) : bleu UQO, or UQO, fonds bleu-gris pour les données | |
| 5 | +fournies, jaune pour les cellules de réponse étudiante. | |
| 6 | +""" | |
| 7 | + | |
| 8 | +from openpyxl.styles import Alignment, Border, Font, PatternFill, Side | |
| 9 | +from openpyxl.utils import get_column_letter | |
| 10 | + | |
| 11 | +# --- Palette UQO (alignée sur uqo-examen.sty) --- | |
| 12 | +BLEU = "003E7E" | |
| 13 | +BLEU_CLAIR = "0066B3" | |
| 14 | +OR = "C6A300" | |
| 15 | +GRIS = "58595B" | |
| 16 | +BG_DONNEES = "DCE6F1" # bleu-gris : données fournies (ne pas modifier) | |
| 17 | +BG_REPONSE = "FFF2CC" # jaune : cellule de réponse étudiante | |
| 18 | +BG_CALCUL = "F2F2F2" # gris pâle : cellule calculée automatiquement | |
| 19 | +BG_CLAIR = "F0F4F8" | |
| 20 | +VERT = "008046" | |
| 21 | +ROUGE = "B42318" | |
| 22 | + | |
| 23 | +FILL_BLEU = PatternFill("solid", fgColor=BLEU) | |
| 24 | +FILL_BLEU_CLAIR = PatternFill("solid", fgColor=BLEU_CLAIR) | |
| 25 | +FILL_OR = PatternFill("solid", fgColor=OR) | |
| 26 | +FILL_DONNEES = PatternFill("solid", fgColor=BG_DONNEES) | |
| 27 | +FILL_REPONSE = PatternFill("solid", fgColor=BG_REPONSE) | |
| 28 | +FILL_CALCUL = PatternFill("solid", fgColor=BG_CALCUL) | |
| 29 | +FILL_CLAIR = PatternFill("solid", fgColor=BG_CLAIR) | |
| 30 | + | |
| 31 | +FONT_TITRE = Font(name="Calibri", size=18, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 32 | +FONT_SOUS_TITRE = Font(name="Calibri", size=11, color="FFFFFF") | |
| 33 | +FONT_H1 = Font(name="Calibri", size=13, bold=True, color=BLEU) | |
| 34 | +FONT_H2 = Font(name="Calibri", size=11, bold=True, color=BLEU) | |
| 35 | +FONT_TABLE_HDR = Font(name="Calibri", size=10, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 36 | +FONT_NORMAL = Font(name="Calibri", size=10, color="333333") | |
| 37 | +FONT_NOTE = Font(name="Calibri", size=8.5, italic=True, color=GRIS) | |
| 38 | +FONT_KPI_VAL = Font(name="Calibri", size=16, bold=True, color=BLEU) | |
| 39 | +FONT_KPI_LBL = Font(name="Calibri", size=8.5, bold=True, color=GRIS) | |
| 40 | + | |
| 41 | +THIN = Side(style="thin", color="B7C4D1") | |
| 42 | +MEDIUM = Side(style="medium", color=BLEU) | |
| 43 | +BORDER_THIN = Border(left=THIN, right=THIN, top=THIN, bottom=THIN) | |
| 44 | +BORDER_KPI = Border(left=MEDIUM, right=MEDIUM, top=MEDIUM, bottom=MEDIUM) | |
| 45 | + | |
| 46 | +WRAP = Alignment(wrap_text=True, vertical="top") | |
| 47 | +CENTER = Alignment(horizontal="center", vertical="center") | |
| 48 | +CENTER_WRAP = Alignment(horizontal="center", vertical="center", wrap_text=True) | |
| 49 | +LEFT = Alignment(horizontal="left", vertical="center") | |
| 50 | + | |
| 51 | + | |
| 52 | +def bandeau(ws, titre, sous_titre, ncols=8, row=1): | |
| 53 | + """Bandeau bleu UQO pleine largeur avec filet or (2 lignes).""" | |
| 54 | + ws.merge_cells(start_row=row, start_column=2, end_row=row, end_column=1 + ncols) | |
| 55 | + c = ws.cell(row=row, column=2, value=titre) | |
| 56 | + c.font = FONT_TITRE | |
| 57 | + c.alignment = Alignment(horizontal="left", vertical="center") | |
| 58 | + ws.merge_cells(start_row=row + 1, start_column=2, end_row=row + 1, end_column=1 + ncols) | |
| 59 | + c2 = ws.cell(row=row + 1, column=2, value=sous_titre) | |
| 60 | + c2.font = FONT_SOUS_TITRE | |
| 61 | + c2.alignment = Alignment(horizontal="left", vertical="center") | |
| 62 | + for col in range(1, ncols + 3): | |
| 63 | + ws.cell(row=row, column=col).fill = FILL_BLEU | |
| 64 | + ws.cell(row=row + 1, column=col).fill = FILL_BLEU | |
| 65 | + ws.cell(row=row + 2, column=col).fill = FILL_OR | |
| 66 | + ws.row_dimensions[row].height = 30 | |
| 67 | + ws.row_dimensions[row + 1].height = 18 | |
| 68 | + ws.row_dimensions[row + 2].height = 4 | |
| 69 | + | |
| 70 | + | |
| 71 | +def titre_section(ws, row, col, texte, ncols=6): | |
| 72 | + """Barre de section bleu clair.""" | |
| 73 | + ws.merge_cells(start_row=row, start_column=col, end_row=row, end_column=col + ncols - 1) | |
| 74 | + c = ws.cell(row=row, column=col, value=texte) | |
| 75 | + c.font = Font(name="Calibri", size=11, bold=True, color="FFFFFF") | |
| 76 | + c.alignment = Alignment(horizontal="left", vertical="center", indent=1) | |
| 77 | + for k in range(col, col + ncols): | |
| 78 | + ws.cell(row=row, column=k).fill = FILL_BLEU_CLAIR | |
| 79 | + ws.row_dimensions[row].height = 20 | |
| 80 | + | |
| 81 | + | |
| 82 | +def table(ws, top, left, headers, rows, fill=FILL_DONNEES, widths=None, | |
| 83 | + num_fmts=None, header_fill=FILL_BLEU): | |
| 84 | + """Tableau stylé : en-tête bleu, corps avec bordures fines.""" | |
| 85 | + for j, h in enumerate(headers): | |
| 86 | + c = ws.cell(row=top, column=left + j, value=h) | |
| 87 | + c.font = FONT_TABLE_HDR | |
| 88 | + c.fill = header_fill | |
| 89 | + c.alignment = CENTER_WRAP | |
| 90 | + c.border = BORDER_THIN | |
| 91 | + for i, r in enumerate(rows): | |
| 92 | + for j, v in enumerate(r): | |
| 93 | + c = ws.cell(row=top + 1 + i, column=left + j, value=v) | |
| 94 | + c.font = FONT_NORMAL | |
| 95 | + c.fill = fill | |
| 96 | + c.border = BORDER_THIN | |
| 97 | + c.alignment = LEFT if j == 0 else CENTER | |
| 98 | + if num_fmts and j < len(num_fmts) and num_fmts[j]: | |
| 99 | + c.number_format = num_fmts[j] | |
| 100 | + if widths: | |
| 101 | + for j, w in enumerate(widths): | |
| 102 | + ws.column_dimensions[get_column_letter(left + j)].width = w | |
| 103 | + return top + 1 + len(rows) | |
| 104 | + | |
| 105 | + | |
| 106 | +def cellule_reponse(ws, coord, hint="", num_fmt=None, height=None): | |
| 107 | + """Cellule de réponse étudiante : jaune, bordure, indication grisée.""" | |
| 108 | + c = ws[coord] | |
| 109 | + c.fill = FILL_REPONSE | |
| 110 | + c.border = BORDER_THIN | |
| 111 | + c.font = FONT_NORMAL | |
| 112 | + c.alignment = WRAP | |
| 113 | + if hint: | |
| 114 | + c.value = hint | |
| 115 | + c.font = Font(name="Calibri", size=9, italic=True, color="9A8A2E") | |
| 116 | + if num_fmt: | |
| 117 | + c.number_format = num_fmt | |
| 118 | + if height: | |
| 119 | + ws.row_dimensions[c.row].height = height | |
| 120 | + return c | |
| 121 | + | |
| 122 | + | |
| 123 | +def zone_texte(ws, coord_tl, n_rows, n_cols, hint): | |
| 124 | + """Grande zone de texte fusionnée (réponse rédigée).""" | |
| 125 | + from openpyxl.utils.cell import coordinate_from_string, column_index_from_string | |
| 126 | + col_s, row_s = coordinate_from_string(coord_tl) | |
| 127 | + col_i = column_index_from_string(col_s) | |
| 128 | + ws.merge_cells(start_row=row_s, start_column=col_i, | |
| 129 | + end_row=row_s + n_rows - 1, end_column=col_i + n_cols - 1) | |
| 130 | + c = ws[coord_tl] | |
| 131 | + c.value = hint | |
| 132 | + c.fill = FILL_REPONSE | |
| 133 | + c.font = Font(name="Calibri", size=9, italic=True, color="9A8A2E") | |
| 134 | + c.alignment = WRAP | |
| 135 | + # bordure sur tout le pourtour de la zone fusionnée | |
| 136 | + for r in range(row_s, row_s + n_rows): | |
| 137 | + for k in range(col_i, col_i + n_cols): | |
| 138 | + ws.cell(row=r, column=k).border = BORDER_THIN | |
| 139 | + return c | |
| 140 | + | |
| 141 | + | |
| 142 | +def note(ws, row, col, texte, ncols=8): | |
| 143 | + ws.merge_cells(start_row=row, start_column=col, end_row=row, end_column=col + ncols - 1) | |
| 144 | + c = ws.cell(row=row, column=col, value=texte) | |
| 145 | + c.font = FONT_NOTE | |
| 146 | + c.alignment = WRAP | |
| 147 | + return c | |
| 148 | + | |
| 149 | + | |
| 150 | +def kpi(ws, row, col, label, formula, num_fmt="#,##0"): | |
| 151 | + """Carte KPI : étiquette + valeur par formule (2 lignes).""" | |
| 152 | + lc = ws.cell(row=row, column=col, value=label) | |
| 153 | + lc.font = FONT_KPI_LBL | |
| 154 | + lc.alignment = CENTER_WRAP | |
| 155 | + lc.fill = FILL_CLAIR | |
| 156 | + lc.border = BORDER_KPI | |
| 157 | + vc = ws.cell(row=row + 1, column=col, value=formula) | |
| 158 | + vc.font = FONT_KPI_VAL | |
| 159 | + vc.alignment = CENTER | |
| 160 | + vc.fill = PatternFill("solid", fgColor="FFFFFF") | |
| 161 | + vc.border = BORDER_KPI | |
| 162 | + vc.number_format = num_fmt | |
| 163 | + return vc | |
| 164 | + | |
| 165 | + | |
| 166 | +def legende(ws, row, col): | |
| 167 | + """Légende des codes couleur du classeur.""" | |
| 168 | + items = [ | |
| 169 | + (FILL_DONNEES, "Données fournies (ne pas modifier)"), | |
| 170 | + (FILL_REPONSE, "Cellule de réponse (à compléter)"), | |
| 171 | + (FILL_CALCUL, "Calcul automatique (ne pas toucher)"), | |
| 172 | + ] | |
| 173 | + for i, (fill, txt) in enumerate(items): | |
| 174 | + c = ws.cell(row=row + i, column=col) | |
| 175 | + c.fill = fill | |
| 176 | + c.border = BORDER_THIN | |
| 177 | + t = ws.cell(row=row + i, column=col + 1, value=txt) | |
| 178 | + t.font = FONT_NORMAL | |
| 179 | + return row + len(items) | |
| 180 | + | |
| 181 | + | |
| 182 | +def preparer_feuille(ws, ncols_larges=None, gridlines=False): | |
| 183 | + ws.sheet_view.showGridLines = gridlines | |
| 184 | + ws.column_dimensions["A"].width = 2.5 | |
| 185 | + if ncols_larges: | |
| 186 | + for col, w in ncols_larges.items(): | |
| 187 | + ws.column_dimensions[col].width = w | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/05_Ressources/uqo-examen.sty
+291 −0
@@ -0,0 +1,291 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% uqo-examen.sty — Style commun pour les examens UQO (IMM1003 / IMM1033) | |
| 3 | +% Université du Québec en Outaouais — Simon-Pierre Boucher | |
| 4 | +% Design modernisé : couverture pleine page aux bandes UQO, titres sans-serif, | |
| 5 | +% bandeaux de questions avec pastilles de points, encadrés et graphiques unifiés. | |
| 6 | +% Compilation : LuaLaTeX (compatible XeLaTeX) | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\NeedsTeXFormat{LaTeX2e} | |
| 9 | +\ProvidesPackage{uqo-examen}[2026/08/04 Style examens UQO v2] | |
| 10 | + | |
| 11 | +% --- Option solutionnaire --- | |
| 12 | +\newif\ifsolutionnaire | |
| 13 | +\solutionnairefalse | |
| 14 | +\DeclareOption{solutionnaire}{\solutionnairetrue} | |
| 15 | +\ProcessOptions\relax | |
| 16 | + | |
| 17 | +% --- Polices et langue (LuaLaTeX / XeLaTeX) --- | |
| 18 | +\RequirePackage{fontspec} | |
| 19 | +\RequirePackage[french]{babel} | |
| 20 | +\frenchsetup{StandardLists=true} | |
| 21 | +\setmainfont{TeX Gyre Termes} | |
| 22 | +\setsansfont{TeX Gyre Heros} | |
| 23 | +\RequirePackage{unicode-math} | |
| 24 | +\setmathfont{TeX Gyre Termes Math} | |
| 25 | + | |
| 26 | +% --- Mise en page --- | |
| 27 | +\RequirePackage[letterpaper,margin=2.3cm,top=2.7cm,bottom=2.7cm]{geometry} | |
| 28 | +\setlength{\headheight}{15pt} | |
| 29 | +\RequirePackage{graphicx} | |
| 30 | +\RequirePackage{amsmath} | |
| 31 | +\RequirePackage{booktabs} | |
| 32 | +\RequirePackage{array} | |
| 33 | +\RequirePackage{tabularx} | |
| 34 | +\RequirePackage{multirow} | |
| 35 | +\RequirePackage{longtable} | |
| 36 | +\RequirePackage[table]{xcolor} | |
| 37 | +\RequirePackage{enumitem} | |
| 38 | +\RequirePackage{fancyhdr} | |
| 39 | +\RequirePackage{lastpage} | |
| 40 | +\RequirePackage{tikz} | |
| 41 | +\usetikzlibrary{calc} | |
| 42 | +\RequirePackage{tcolorbox} | |
| 43 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 44 | +\RequirePackage{needspace} | |
| 45 | +\RequirePackage{xurl} | |
| 46 | +\urlstyle{same} | |
| 47 | +\RequirePackage[font=small, labelfont={sf,bf,color=uqoBleu}, textfont={color=uqoGris}, labelsep=period]{caption} | |
| 48 | +\RequirePackage{siunitx} | |
| 49 | +\sisetup{ | |
| 50 | + locale = FR, | |
| 51 | + group-separator = {\,}, | |
| 52 | + group-minimum-digits = 4, | |
| 53 | + output-decimal-marker = {,} | |
| 54 | +} | |
| 55 | + | |
| 56 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 57 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} | |
| 58 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{0, 102, 179} | |
| 59 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198, 163, 0} | |
| 60 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{88, 89, 91} | |
| 61 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0, 128, 70} | |
| 62 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180, 35, 24} | |
| 63 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{240, 244, 248} | |
| 64 | + | |
| 65 | +% --- Métadonnées de l'examen (à définir dans le document) --- | |
| 66 | +\newcommand{\examCours}{} \newcommand{\setexamCours}[1]{\renewcommand{\examCours}{#1}} | |
| 67 | +\newcommand{\examTitreCours}{} \newcommand{\setexamTitreCours}[1]{\renewcommand{\examTitreCours}{#1}} | |
| 68 | +\newcommand{\examType}{} \newcommand{\setexamType}[1]{\renewcommand{\examType}{#1}} | |
| 69 | +\newcommand{\examSession}{} \newcommand{\setexamSession}[1]{\renewcommand{\examSession}{#1}} | |
| 70 | +\newcommand{\examDuree}{} \newcommand{\setexamDuree}[1]{\renewcommand{\examDuree}{#1}} | |
| 71 | +\newcommand{\examRemise}{} \newcommand{\setexamRemise}[1]{\renewcommand{\examRemise}{#1}} | |
| 72 | +\newcommand{\examPonderation}{}\newcommand{\setexamPonderation}[1]{\renewcommand{\examPonderation}{#1}} | |
| 73 | +\newcommand{\examCouverture}{} \newcommand{\setexamCouverture}[1]{\renewcommand{\examCouverture}{#1}} | |
| 74 | + | |
| 75 | +% --- En-têtes / pieds de page (filet doré, typographie sans) --- | |
| 76 | +\pagestyle{fancy} | |
| 77 | +\fancyhf{} | |
| 78 | +\renewcommand{\headrulewidth}{1.2pt} | |
| 79 | +\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoOr}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}} | |
| 80 | +\renewcommand{\footrulewidth}{0.4pt} | |
| 81 | +\renewcommand{\footrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBgClair!60!uqoGris!30}\leaders\hrule height \footrulewidth\hfill}} | |
| 82 | +\fancyhead[L]{\small\sffamily\textcolor{uqoBleu}{\textbf{\examCours}}\;{\color{uqoGris}·\;\examTitreCours}} | |
| 83 | +\fancyhead[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}\examType\ifsolutionnaire\ --- \textcolor{uqoVert}{\textbf{SOLUTIONNAIRE}}\fi} | |
| 84 | +\fancyfoot[L]{\small\sffamily\color{uqoGris}UQO --- Simon-Pierre Boucher} | |
| 85 | +\fancyfoot[R]{\small\sffamily\color{uqoGris}Page \textcolor{uqoBleu}{\textbf{\thepage}} de \pageref{LastPage}} | |
| 86 | + | |
| 87 | +% --- Style global des graphiques (pgfplots) --- | |
| 88 | +\RequirePackage{pgfplots} | |
| 89 | +\pgfplotsset{compat=1.18} | |
| 90 | +\usepgfplotslibrary{dateplot} | |
| 91 | +\pgfplotsset{every axis/.append style={ | |
| 92 | + axis line style={uqoGris!55}, | |
| 93 | + tick style={uqoGris!55}, | |
| 94 | + ticklabel style={font=\footnotesize\sffamily, /pgf/number format/assume math mode}, | |
| 95 | + xlabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 96 | + ylabel style={font=\small\sffamily, color=uqoBleu}, | |
| 97 | + grid=major, | |
| 98 | + major grid style={uqoGris!16}, | |
| 99 | + legend style={font=\footnotesize\sffamily, draw=uqoGris!35, fill=white, rounded corners=2pt}, | |
| 100 | +}} | |
| 101 | + | |
| 102 | +% --- Pastille de points --- | |
| 103 | +\newcommand{\uqopastille}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#1 points)}}} | |
| 104 | +\newcommand{\uqopastilleclair}[1]{{\sffamily\bfseries\textcolor{white}{#1 points}}} | |
| 105 | + | |
| 106 | +% ============================================================================== | |
| 107 | +% PAGE COUVERTURE — bandes UQO, typographie institutionnelle (numérotation continue) | |
| 108 | +% ============================================================================== | |
| 109 | +\newcommand{\pagetitreexamen}{% | |
| 110 | +\begingroup | |
| 111 | +\thispagestyle{empty}% | |
| 112 | +\begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] | |
| 113 | + \fill[uqoBleu] (current page.north west) rectangle ([yshift=-4.9cm]current page.north east); | |
| 114 | + \fill[uqoOr] ([yshift=-4.9cm]current page.north west) rectangle ([yshift=-5.1cm]current page.north east); | |
| 115 | + \node[fill=white, inner xsep=16pt, inner ysep=10pt] | |
| 116 | + at ($(current page.north)+(0,-1.75cm)$) {\includegraphics[width=3.1cm]{assets/uqo-logo.png}}; | |
| 117 | + \node[anchor=north, text=white, font=\sffamily\bfseries\large] | |
| 118 | + at ($(current page.north)+(0,-3.45cm)$) {Université du Québec en Outaouais}; | |
| 119 | + \node[anchor=north, text=uqoBgClair, font=\sffamily\small] | |
| 120 | + at ($(current page.north)+(0,-4.15cm)$) {Département des sciences administratives}; | |
| 121 | + \fill[uqoBleu] (current page.south west) rectangle ([yshift=1.3cm]current page.south east); | |
| 122 | + \fill[uqoOr] ([yshift=1.3cm]current page.south west) rectangle ([yshift=1.5cm]current page.south east); | |
| 123 | + \node[anchor=south, text=white, font=\sffamily\footnotesize] | |
| 124 | + at ($(current page.south)+(0,0.5cm)$) | |
| 125 | + {UQO --- Département des sciences administratives --- \examSession}; | |
| 126 | +\end{tikzpicture}% | |
| 127 | +\vspace*{3.0cm} | |
| 128 | +\begin{center} | |
| 129 | +{\fontsize{23}{27}\selectfont\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examType\par} | |
| 130 | +\ifsolutionnaire | |
| 131 | + \vspace{8pt} | |
| 132 | + {\large\sffamily\bfseries\color{uqoVert}SOLUTIONNAIRE --- Réservé à l'enseignant\par} | |
| 133 | +\fi | |
| 134 | +\vspace{10pt} | |
| 135 | +{\color{uqoOr}\rule{4.2cm}{2pt}}\par | |
| 136 | +\vspace{10pt} | |
| 137 | +{\LARGE\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}\examCours\par} | |
| 138 | +\vspace{4pt} | |
| 139 | +{\Large\sffamily\color{uqoBleu}\examTitreCours\par} | |
| 140 | +\vspace{7pt} | |
| 141 | +{\small\itshape\color{uqoGris}\examCouverture\par} | |
| 142 | + | |
| 143 | +\vspace{18pt} | |
| 144 | +{\renewcommand{\arraystretch}{1.55} | |
| 145 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}>{\raggedright\arraybackslash}m{10.2cm}@{}} | |
| 146 | +\toprule | |
| 147 | +Professeur & Simon-Pierre Boucher \\ | |
| 148 | +Session & \examSession \\ | |
| 149 | +Modalité & \examDuree \\ | |
| 150 | +Remise & \examRemise \\ | |
| 151 | +Pondération & \examPonderation \\ | |
| 152 | +Total & 100 points \\ | |
| 153 | +\bottomrule | |
| 154 | +\end{tabular}\par} | |
| 155 | + | |
| 156 | +\ifsolutionnaire\else | |
| 157 | +\vspace{20pt} | |
| 158 | +{\renewcommand{\arraystretch}{2.1} | |
| 159 | +\begin{tabular}{@{}>{\sffamily\bfseries\color{uqoBleu}}m{3.2cm}m{10.2cm}@{}} | |
| 160 | +\toprule | |
| 161 | +Nom, prénom & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 162 | +Code permanent & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 163 | +Groupe & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 164 | +Signature & \textcolor{uqoGris!55}{\dotfill} \\ | |
| 165 | +\bottomrule | |
| 166 | +\end{tabular}\par} | |
| 167 | +\fi | |
| 168 | + | |
| 169 | +\vspace{14pt} | |
| 170 | +{\footnotesize\color{uqoGris}Ce questionnaire compte \textbf{\pageref{LastPage}} pages, section \emph{Sources} incluse. Vérifiez qu'il est complet avant de commencer.} | |
| 171 | +\end{center} | |
| 172 | +\clearpage | |
| 173 | +\endgroup | |
| 174 | +} | |
| 175 | + | |
| 176 | +% ============================================================================== | |
| 177 | +% BOÎTES | |
| 178 | +% ============================================================================== | |
| 179 | +\newtcolorbox{consignes}{ | |
| 180 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 181 | + colback=uqoBgClair, colframe=uqoBleu, boxrule=0.6pt, | |
| 182 | + title={Instructions générales}, | |
| 183 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleu, | |
| 184 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 185 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 186 | +} | |
| 187 | + | |
| 188 | +\newtcolorbox{miseengarde}[1][Important]{ | |
| 189 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 190 | + colback=uqoRouge!4, colframe=uqoRouge, boxrule=0.6pt, | |
| 191 | + title={#1}, | |
| 192 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoRouge, | |
| 193 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 194 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 195 | +} | |
| 196 | + | |
| 197 | +\newtcolorbox{donnees}[1][Données]{ | |
| 198 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 199 | + colback=white, colframe=uqoBleuClair, boxrule=0.6pt, | |
| 200 | + title={#1}, | |
| 201 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoBleuClair, | |
| 202 | + left=9pt, right=9pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 203 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 204 | +} | |
| 205 | + | |
| 206 | +% Boîte solution (solutionnaire seulement) | |
| 207 | +\newtcolorbox{solution}[1][Solution]{ | |
| 208 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 209 | + colback=uqoVert!4, colframe=uqoVert, boxrule=0.6pt, | |
| 210 | + title={#1}, | |
| 211 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=white, colbacktitle=uqoVert, | |
| 212 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 213 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 214 | +} | |
| 215 | + | |
| 216 | +% Notes de correction (solutionnaire seulement) | |
| 217 | +\newtcolorbox{notescorrection}[1][Notes de correction]{ | |
| 218 | + enhanced, breakable, sharp corners, | |
| 219 | + colback=uqoOr!7, colframe=uqoOr, boxrule=0.6pt, | |
| 220 | + title={#1}, | |
| 221 | + fonttitle=\sffamily\bfseries, coltitle=uqoBleu, colbacktitle=uqoOr!45, | |
| 222 | + left=9pt, right=9pt, top=6pt, bottom=6pt, | |
| 223 | + toptitle=3pt, bottomtitle=3pt | |
| 224 | +} | |
| 225 | + | |
| 226 | +% ============================================================================== | |
| 227 | +% SECTIONS ET QUESTIONS | |
| 228 | +% ============================================================================== | |
| 229 | +\newcounter{partie} | |
| 230 | +\newcommand{\partieexamen}[2]{% {Titre}{points ou vide} | |
| 231 | + \stepcounter{partie}% | |
| 232 | + \needspace{6\baselineskip}% | |
| 233 | + \vspace{16pt}% | |
| 234 | + \noindent\begin{tcolorbox}[enhanced, sharp corners, colback=uqoBleu, colframe=uqoBleu, boxrule=0pt, | |
| 235 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 236 | + borderline south={2pt}{-3pt}{uqoOr}, | |
| 237 | + before skip=0pt, after skip=10pt] | |
| 238 | + {\sffamily\bfseries\large\textcolor{white}{Partie \Alph{partie} --- #1}% | |
| 239 | + \if\relax\detokenize{#2}\relax\else\hfill\uqopastilleclair{#2}\fi} | |
| 240 | + \end{tcolorbox}\par | |
| 241 | +} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\newcounter{questionexam} | |
| 244 | +\newenvironment{questionexam}[2]{% {Titre}{points} | |
| 245 | + \refstepcounter{questionexam}% | |
| 246 | + \needspace{9\baselineskip}% | |
| 247 | + \vspace{13pt}% | |
| 248 | + \noindent{\color{uqoBleu}\rule{\textwidth}{1.6pt}}\par\nopagebreak\vspace{3.5pt}% | |
| 249 | + \noindent{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{Question \arabic{questionexam} --- #1}% | |
| 250 | + \hfill{\large\sffamily\bfseries\textcolor{uqoBleu}{(#2 points)}}}\par\nopagebreak\vspace{2.5pt}% | |
| 251 | + \noindent{\color{uqoOr}\rule{\textwidth}{0.9pt}}\par\nopagebreak\vspace{5pt}% | |
| 252 | + \noindent\ignorespaces | |
| 253 | +}{\par} | |
| 254 | + | |
| 255 | +% --- Boîte « formule » : équations mises en évidence, rendu net --- | |
| 256 | +\newtcolorbox{formule}{ | |
| 257 | + enhanced, sharp corners, | |
| 258 | + colback=white, colframe=uqoBleu, boxrule=0.8pt, | |
| 259 | + left=10pt, right=10pt, top=7pt, bottom=7pt, | |
| 260 | + before skip=8pt, after skip=8pt, | |
| 261 | + halign=center | |
| 262 | +} | |
| 263 | + | |
| 264 | +% --- Espace de réponse (version étudiante : espace vide encadré) --- | |
| 265 | +\newcommand{\espacereponse}[1]{% hauteur | |
| 266 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 267 | + \par\vspace{4pt}\noindent | |
| 268 | + \begin{tikzpicture} | |
| 269 | + \draw[uqoGris!60, rounded corners=2pt] (0,0) rectangle (\textwidth-2pt, #1); | |
| 270 | + \end{tikzpicture}\par | |
| 271 | + \fi | |
| 272 | +} | |
| 273 | + | |
| 274 | +% Lignes de réponse | |
| 275 | +\newcounter{uqolignes} | |
| 276 | +\newcommand{\lignesreponse}[1]{% nombre de lignes | |
| 277 | + \ifsolutionnaire\else | |
| 278 | + \par\vspace{6pt} | |
| 279 | + \setcounter{uqolignes}{0}% | |
| 280 | + \loop\ifnum\value{uqolignes}<#1 | |
| 281 | + \noindent\textcolor{uqoGris!55}{\rule{\textwidth}{0.4pt}}\par\vspace{18pt} | |
| 282 | + \stepcounter{uqolignes}% | |
| 283 | + \repeat | |
| 284 | + \fi | |
| 285 | +} | |
| 286 | + | |
| 287 | +% --- Divers --- | |
| 288 | +\newcommand{\pts}[1]{\textbf{(#1~points)}} | |
| 289 | +\setlength{\parindent}{0pt} | |
| 290 | +\setlength{\parskip}{5pt} | |
| 291 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.25} | |
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/README.md
+55 −0
@@ -0,0 +1,55 @@ | ||
| 1 | +# IMM1003-20 — Éléments d'évaluation immobilière | |
| 2 | + | |
| 3 | +       | |
| 4 | + | |
| 5 | +**Session : Automne 2026 · 3 crédits · 14 séances · Professeur : Simon-Pierre Boucher (UQO).** | |
| 6 | + | |
| 7 | +## Évaluation du cours (100 %) | |
| 8 | + | |
| 9 | +| Composante | Pondération | Remise / tenue | Livrable | | |
| 10 | +|---|---|---|---| | |
| 11 | +| TP1 — Tableau de bord du marché de Gatineau | 10 % | Séance 6 | Excel + note de synthèse PDF | | |
| 12 | +| TP2 — Méthode de comparaison (53, rue du Tropique, Aylmer — inscription réelle) | 10 % | Séance 10 | Excel (grille chaînée) | | |
| 13 | +| TP3 — Méthode du revenu (triplex réel du 44, rue Jumonville, Hull) | 10 % | Séance 13 | Excel (chaîne RBP→RNE→V) | | |
| 14 | + | |
| 15 | +| Examen | Pondération | Modalité | | |
| 16 | +|---|---|---| | |
| 17 | +| Examen intra (matière séances 1-6) | 30 % | Séance 7 — maison, fenêtre 72 h | | |
| 18 | +| Examen final (accent séances 8-13) | 40 % | Fin de session — maison, fenêtre 72 h | | |
| 19 | + | |
| 20 | +> **Version publique** : les examens, solutionnaires et grilles de correction ne sont pas inclus dans ce dépôt. | |
| 21 | + | |
| 22 | +Modalités communes : travaux et examens **à la maison**, IA tolérée avec **déclaration obligatoire** (chatbot de cours fourni), personnalisation par code permanent, remise sur Moodle. | |
| 23 | + | |
| 24 | +## Contenu des dossiers | |
| 25 | + | |
| 26 | +- `01_Plan_de_cours/` — plan de cours officiel (tex + pdf). | |
| 27 | +- `02_Slides/` — les 14 séances Beamer : sources complètes (`sources/`) et PDF compilés (`pdf/`). Les séances d'annonce contiennent les diapositives de présentation des TP. | |
| 28 | +- `03_Travaux_pratiques/` — un dossier par TP : `enonce/` (PDF + LaTeX autonome) et `gabarit_excel/` (classeur Dashboard). | |
| 29 | +- `05_Ressources/` — style LaTeX commun `uqo-examen.sty`, scripts Python des gabarits Excel, aide-mémoire. | |
| 30 | + | |
| 31 | +## Les 14 séances | |
| 32 | + | |
| 33 | +1. Introduction à l'évaluation immobilière | |
| 34 | +2. Le cadre professionnel au Québec (OEAQ) | |
| 35 | +3. Les principes fondamentaux de l'évaluation | |
| 36 | +4. La valeur : concepts et types — annonce du TP1 | |
| 37 | +5. Le marché immobilier québécois | |
| 38 | +6. Collecte et analyse des données — remise du TP1 | |
| 39 | +7. Examen mi-session (maison) | |
| 40 | +8. Méthode de comparaison — partie 1 | |
| 41 | +9. Méthode de comparaison — partie 2 (exemple guidé) — annonce du TP2 | |
| 42 | +10. Méthode du coût — remise du TP2 | |
| 43 | +11. Méthode du revenu — partie 1 | |
| 44 | +12. Méthode du revenu — partie 2 (exemple guidé) — annonce du TP3 | |
| 45 | +13. Le rapport d'évaluation — remise du TP3 | |
| 46 | +14. Révision générale et cas intégrateurs | |
| 47 | + | |
| 48 | +## Compilation rapide | |
| 49 | + | |
| 50 | +```bash | |
| 51 | +# Un énoncé de TP ou un questionnaire d'examen (dossier autonome) : | |
| 52 | +cd 03_Travaux_pratiques/TP1_*/enonce && latexmk -lualatex *_enonce.tex | |
| 53 | +# Une séance de slides : | |
| 54 | +cd 02_Slides/sources && latexmk -pdf seance01*.tex | |
| 55 | +``` | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/01_Plan_de_cours/plan_de_cours.pdf
+0 −0
Binary file not shown.
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/01_Plan_de_cours/plan_de_cours.tex
+688 −0
@@ -0,0 +1,688 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Plan de cours — IMM1033 | |
| 3 | +% Méthodes du coût en évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher | |
| 6 | +% ============================================================================== | |
| 7 | +\documentclass[11pt,a4paper]{article} | |
| 8 | + | |
| 9 | +% --- Packages --- | |
| 10 | +\usepackage[utf8]{inputenc} | |
| 11 | +\usepackage[T1]{fontenc} | |
| 12 | +\usepackage[french]{babel} | |
| 13 | +\usepackage{lmodern} | |
| 14 | +\usepackage[margin=2.2cm,top=2.5cm,bottom=2.5cm]{geometry} | |
| 15 | +\usepackage{graphicx} | |
| 16 | +\usepackage{amsmath} | |
| 17 | +\usepackage{booktabs} | |
| 18 | +\usepackage{array} | |
| 19 | +\usepackage{multirow} | |
| 20 | +\usepackage{colortbl} | |
| 21 | +\usepackage{xcolor} | |
| 22 | +\usepackage{tabularx} | |
| 23 | +\usepackage{longtable} | |
| 24 | +\usepackage{enumitem} | |
| 25 | +\usepackage{tikz} | |
| 26 | +\usepackage{fancyhdr} | |
| 27 | +\usepackage{titlesec} | |
| 28 | +\usepackage{hyperref} | |
| 29 | +\usepackage{fontawesome5} | |
| 30 | +\usepackage{tcolorbox} | |
| 31 | +\tcbuselibrary{skins,breakable} | |
| 32 | + | |
| 33 | +% --- Couleurs UQO --- | |
| 34 | +\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0, 62, 126} | |
| 35 | +\definecolor{uqoBleuClair}{RGB}{0, 102, 179} | |
| 36 | +\definecolor{uqoOr}{RGB}{198, 163, 0} | |
| 37 | +\definecolor{uqoGris}{RGB}{88, 89, 91} | |
| 38 | +\definecolor{uqoVert}{RGB}{0, 128, 70} | |
| 39 | +\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180, 35, 24} | |
| 40 | +\definecolor{uqoBgClair}{RGB}{240, 244, 248} | |
| 41 | + | |
| 42 | +% --- Mise en forme des sections --- | |
| 43 | +\titleformat{\section} | |
| 44 | + {\Large\bfseries\color{uqoBleu}}{\thesection}{1em}{}[\vspace{-0.3em}\textcolor{uqoOr}{\hrule height 1.5pt}] | |
| 45 | +\titleformat{\subsection} | |
| 46 | + {\large\bfseries\color{uqoBleu!80}}{\thesubsection}{1em}{} | |
| 47 | +\titleformat{\subsubsection} | |
| 48 | + {\normalsize\bfseries\color{uqoBleu!60}}{\thesubsubsection}{1em}{} | |
| 49 | + | |
| 50 | +\titlespacing{\section}{0pt}{18pt}{8pt} | |
| 51 | +\titlespacing{\subsection}{0pt}{12pt}{4pt} | |
| 52 | +\titlespacing{\subsubsection}{0pt}{8pt}{3pt} | |
| 53 | + | |
| 54 | +% --- En-têtes et pieds de page --- | |
| 55 | +\pagestyle{fancy} | |
| 56 | +\fancyhf{} | |
| 57 | +\fancyhead[L]{\small\color{uqoBleu}\textbf{IMM1033} — Méthodes du coût en évaluation immobilière} | |
| 58 | +\fancyhead[R]{\small\color{uqoBleu}Plan de cours — Hiver 2026} | |
| 59 | +\fancyfoot[C]{\small\color{uqoBleu}\thepage} | |
| 60 | +\fancyfoot[R]{\small\color{uqoGris}UQO — S.-P. Boucher} | |
| 61 | +\renewcommand{\headrulewidth}{0.4pt} | |
| 62 | +\renewcommand{\footrulewidth}{0.4pt} | |
| 63 | + | |
| 64 | +% --- Boîtes tcolorbox --- | |
| 65 | +\newtcolorbox{infobox}[1][]{ | |
| 66 | + colback=uqoBgClair, | |
| 67 | + colframe=uqoBleu, | |
| 68 | + fonttitle=\bfseries\small\color{white}, | |
| 69 | + title=#1, | |
| 70 | + coltitle=white, | |
| 71 | + colbacktitle=uqoBleu, | |
| 72 | + boxrule=0.6pt, | |
| 73 | + arc=2pt, | |
| 74 | + left=6pt, right=6pt, top=4pt, bottom=4pt, | |
| 75 | + before skip=6pt, after skip=6pt, | |
| 76 | + fontupper=\small | |
| 77 | +} | |
| 78 | + | |
| 79 | +\newtcolorbox{importbox}[1][]{ | |
| 80 | + colback=uqoRouge!5, | |
| 81 | + colframe=uqoRouge, | |
| 82 | + fonttitle=\bfseries\small\color{white}, | |
| 83 | + title=#1, | |
| 84 | + coltitle=white, | |
| 85 | + colbacktitle=uqoRouge, | |
| 86 | + boxrule=0.6pt, | |
| 87 | + arc=2pt, | |
| 88 | + left=6pt, right=6pt, top=4pt, bottom=4pt, | |
| 89 | + before skip=6pt, after skip=6pt, | |
| 90 | + fontupper=\small | |
| 91 | +} | |
| 92 | + | |
| 93 | +% --- Hyperliens --- | |
| 94 | +\hypersetup{ | |
| 95 | + colorlinks=true, | |
| 96 | + linkcolor=uqoBleu, | |
| 97 | + urlcolor=uqoBleuClair, | |
| 98 | + citecolor=uqoVert | |
| 99 | +} | |
| 100 | + | |
| 101 | +% --- Espacement --- | |
| 102 | +\setlength{\parskip}{4pt} | |
| 103 | +\setlength{\parindent}{0pt} | |
| 104 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 105 | + | |
| 106 | +% ============================================================================== | |
| 107 | +\begin{document} | |
| 108 | + | |
| 109 | +% ============================================================================== | |
| 110 | +% PAGE TITRE | |
| 111 | +% ============================================================================== | |
| 112 | +\thispagestyle{empty} | |
| 113 | + | |
| 114 | +\begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] | |
| 115 | + \fill[uqoBleu] (current page.north west) rectangle | |
| 116 | + ([yshift=-5cm]current page.north east); | |
| 117 | + \fill[uqoOr] ([yshift=-5cm]current page.north west) rectangle | |
| 118 | + ([yshift=-5.2cm]current page.north east); | |
| 119 | + \fill[uqoBleu] (current page.south west) rectangle | |
| 120 | + ([yshift=2.5cm]current page.south east); | |
| 121 | + \fill[uqoOr] ([yshift=2.5cm]current page.south west) rectangle | |
| 122 | + ([yshift=2.7cm]current page.south east); | |
| 123 | +\end{tikzpicture} | |
| 124 | + | |
| 125 | +\vspace*{1cm} | |
| 126 | + | |
| 127 | +\begin{center} | |
| 128 | + \includegraphics[height=2cm]{uqo-logo.png}\\[0.4cm] | |
| 129 | + {\color{white}\LARGE\textbf{Université du Québec en Outaouais}}\\[0.2cm] | |
| 130 | + {\color{white}\large Département des sciences administratives} | |
| 131 | +\end{center} | |
| 132 | + | |
| 133 | +\vspace{3cm} | |
| 134 | + | |
| 135 | +\begin{center} | |
| 136 | + {\Huge\bfseries\color{uqoBleu} PLAN DE COURS}\\[1cm] | |
| 137 | + {\LARGE\bfseries\color{uqoBleu} IMM1033}\\[0.4cm] | |
| 138 | + {\LARGE\bfseries\color{uqoBleu} Méthodes du coût en évaluation immobilière}\\[0.6cm] | |
| 139 | + {\Large\color{uqoOr}\rule{10cm}{1.5pt}}\\[0.6cm] | |
| 140 | + {\large\color{uqoBleu} 3 crédits — 14 séances} | |
| 141 | +\end{center} | |
| 142 | + | |
| 143 | +\vspace{2.5cm} | |
| 144 | + | |
| 145 | +\begin{center} | |
| 146 | +\begin{tabular}{rl} | |
| 147 | + \textcolor{uqoBleu}{\faIcon{user}} & {\large\textbf{Simon-Pierre Boucher}} \\[4pt] | |
| 148 | + & Professeur \\[2pt] | |
| 149 | + & Département des sciences administratives \\[8pt] | |
| 150 | + \textcolor{uqoBleu}{\faIcon{envelope}} & \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca} \\[6pt] | |
| 151 | + \textcolor{uqoBleu}{\faIcon{map-marker-alt}} & Gatineau — Pavillon Alexandre-Taché \\[2pt] | |
| 152 | + & 283, boulevard Alexandre-Taché \\[2pt] | |
| 153 | + & Gatineau (Québec) Canada J9A 1L8 \\[8pt] | |
| 154 | + \textcolor{uqoBleu}{\faIcon{calendar-alt}} & Session : Hiver 2026 \\ | |
| 155 | +\end{tabular} | |
| 156 | +\end{center} | |
| 157 | + | |
| 158 | +\vfill | |
| 159 | + | |
| 160 | +\begin{tikzpicture}[remember picture, overlay] | |
| 161 | + \node[anchor=south, yshift=3.2cm] at (current page.south) { | |
| 162 | + \color{white}\small\textbf{Université du Québec en Outaouais — Session Hiver 2026} | |
| 163 | + }; | |
| 164 | +\end{tikzpicture} | |
| 165 | + | |
| 166 | +\newpage | |
| 167 | + | |
| 168 | +% ============================================================================== | |
| 169 | +% TABLE DES MATIÈRES | |
| 170 | +% ============================================================================== | |
| 171 | +\tableofcontents | |
| 172 | +\newpage | |
| 173 | + | |
| 174 | +% ============================================================================== | |
| 175 | +% SECTION 1 — IDENTIFICATION DU COURS | |
| 176 | +% ============================================================================== | |
| 177 | +\section{Identification du cours} | |
| 178 | + | |
| 179 | +\begin{center} | |
| 180 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.5} | |
| 181 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{|>{\bfseries\color{uqoBleu}\raggedright}p{4.5cm}|X|} | |
| 182 | +\hline | |
| 183 | +Sigle & IMM1033 \\ | |
| 184 | +\hline | |
| 185 | +Titre & Méthodes du coût en évaluation immobilière \\ | |
| 186 | +\hline | |
| 187 | +Crédits & 3 crédits \\ | |
| 188 | +\hline | |
| 189 | +Session & Hiver 2026 \\ | |
| 190 | +\hline | |
| 191 | +Département & Sciences administratives \\ | |
| 192 | +\hline | |
| 193 | +Programme & Baccalauréat en administration des affaires \\ | |
| 194 | + & (concentration évaluation immobilière) \\ | |
| 195 | +\hline | |
| 196 | +Prérequis & IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière \\ | |
| 197 | +\hline | |
| 198 | +Horaire & 14 séances de 3 heures \\ | |
| 199 | +\hline | |
| 200 | +Lieu & Pavillon Alexandre-Taché, Gatineau \\ | |
| 201 | +\hline | |
| 202 | +\end{tabularx} | |
| 203 | +\end{center} | |
| 204 | + | |
| 205 | +\subsection{Coordonnées de l'enseignant} | |
| 206 | + | |
| 207 | +\begin{center} | |
| 208 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.4} | |
| 209 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{|>{\bfseries\color{uqoBleu}\raggedright}p{4.5cm}|X|} | |
| 210 | +\hline | |
| 211 | +Enseignant & Simon-Pierre Boucher \\ | |
| 212 | +\hline | |
| 213 | +Titre & Professeur \\ | |
| 214 | +\hline | |
| 215 | +Département & Sciences administratives \\ | |
| 216 | +\hline | |
| 217 | +Courriel & \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca} \\ | |
| 218 | +\hline | |
| 219 | +Bureau & Pavillon Alexandre-Taché \\ | |
| 220 | +\hline | |
| 221 | +Adresse & 283, boulevard Alexandre-Taché \\ | |
| 222 | + & Gatineau (Québec) Canada J9A 1L8 \\ | |
| 223 | +\hline | |
| 224 | +Disponibilités & Sur rendez-vous par courriel \\ | |
| 225 | +\hline | |
| 226 | +\end{tabularx} | |
| 227 | +\end{center} | |
| 228 | + | |
| 229 | +% ============================================================================== | |
| 230 | +% SECTION 2 — DESCRIPTION DU COURS | |
| 231 | +% ============================================================================== | |
| 232 | +\section{Description du cours} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{infobox}[Description officielle] | |
| 235 | +Ce cours porte sur l'application de la \textbf{méthode du coût} en évaluation immobilière. L'étudiant apprend à estimer la valeur d'une propriété en additionnant la valeur du terrain et le coût de construction des améliorations, moins toute forme de dépréciation. Le cours couvre l'évaluation du terrain, l'estimation des coûts de construction (directs et indirects), le profit entrepreneurial, ainsi que les trois types de dépréciation (physique, fonctionnelle et économique). | |
| 236 | +\end{infobox} | |
| 237 | + | |
| 238 | +\subsection{Formule fondamentale} | |
| 239 | + | |
| 240 | +La méthode du coût repose sur la formule suivante : | |
| 241 | + | |
| 242 | +\begin{center} | |
| 243 | +\fcolorbox{uqoBleu}{uqoBgClair}{% | |
| 244 | + \parbox{0.7\textwidth}{% | |
| 245 | + \centering\vspace{6pt} | |
| 246 | + {\Large $\displaystyle V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D \right)$} | |
| 247 | + \vspace{6pt} | |
| 248 | + }% | |
| 249 | +} | |
| 250 | +\end{center} | |
| 251 | + | |
| 252 | +\begin{itemize}[nosep] | |
| 253 | + \item $V$ = valeur estimée de la propriété | |
| 254 | + \item $V_{\text{terrain}}$ = valeur du terrain (estimée séparément) | |
| 255 | + \item $C_{\text{neuf}}$ = coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf | |
| 256 | + \item $D$ = dépréciation totale (physique + fonctionnelle + économique) | |
| 257 | +\end{itemize} | |
| 258 | + | |
| 259 | +% ============================================================================== | |
| 260 | +% SECTION 3 — OBJECTIFS ET COMPÉTENCES | |
| 261 | +% ============================================================================== | |
| 262 | +\section{Objectifs et compétences visées} | |
| 263 | + | |
| 264 | +\subsection{Objectif général} | |
| 265 | + | |
| 266 | +Maîtriser la méthode du coût en évaluation immobilière, de l'analyse du terrain à l'estimation de la valeur finale, en passant par le calcul des coûts de construction et l'identification de la dépréciation. | |
| 267 | + | |
| 268 | +\subsection{Compétences développées} | |
| 269 | + | |
| 270 | +À la fin du cours, l'étudiant sera capable de : | |
| 271 | + | |
| 272 | +\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 273 | + \item Évaluer un terrain par différentes méthodes (comparaison directe, extraction, résidu foncier) | |
| 274 | + \item Estimer le coût de reproduction ou de remplacement d'un bâtiment | |
| 275 | + \item Calculer les coûts directs et indirects de construction | |
| 276 | + \item Identifier et mesurer la dépréciation physique (curable et incurable) | |
| 277 | + \item Analyser la dépréciation fonctionnelle et calculer la perte de valeur | |
| 278 | + \item Évaluer la dépréciation économique par extraction du marché | |
| 279 | + \item Appliquer la méthode du coût de façon complète et rigoureuse | |
| 280 | + \item Réconcilier la méthode du coût avec les autres approches d'évaluation | |
| 281 | + \item Rédiger la section appropriée d'un rapport d'évaluation professionnel | |
| 282 | + \item Inspecter un bâtiment aux fins d'estimation de la dépréciation | |
| 283 | +\end{enumerate} | |
| 284 | + | |
| 285 | +% ============================================================================== | |
| 286 | +% SECTION 4 — CONTENU DÉTAILLÉ | |
| 287 | +% ============================================================================== | |
| 288 | +\section{Contenu détaillé par séance} | |
| 289 | + | |
| 290 | +% --- BLOC 1 --- | |
| 291 | +\subsection{Bloc 1 — Fondements de la méthode du coût (séances 1--2)} | |
| 292 | + | |
| 293 | +\subsubsection{Séance 1 : Introduction à la méthode du coût} | |
| 294 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 295 | + \item Principes de base et théorie de la valeur | |
| 296 | + \item Formule fondamentale : $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D)$ | |
| 297 | + \item Applications et types de propriétés concernées | |
| 298 | + \item Quand utiliser la méthode du coût | |
| 299 | + \item Avantages et limitations de la méthode | |
| 300 | + \item Contexte québécois d'application | |
| 301 | +\end{itemize} | |
| 302 | + | |
| 303 | +\subsubsection{Séance 2 : Cadre conceptuel et terminologie} | |
| 304 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 305 | + \item Distinction entre coût, prix et valeur | |
| 306 | + \item Coût de reproduction vs coût de remplacement | |
| 307 | + \item Types de coûts : directs, indirects, entrepreneuriaux | |
| 308 | + \item Principe de substitution et principe de contribution | |
| 309 | + \item Standards professionnels de l'OEAQ | |
| 310 | + \item Révision des concepts de construction | |
| 311 | +\end{itemize} | |
| 312 | + | |
| 313 | +% --- BLOC 2 --- | |
| 314 | +\subsection{Bloc 2 — Évaluation du terrain (séances 3--4)} | |
| 315 | + | |
| 316 | +\subsubsection{Séance 3 : Méthodes d'évaluation du terrain} | |
| 317 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 318 | + \item Principe du terrain vacant et disponible | |
| 319 | + \item Méthode de comparaison directe | |
| 320 | + \item Méthode d'extraction | |
| 321 | + \item Méthode d'affectation (subdivision) | |
| 322 | + \item Méthode du résidu foncier | |
| 323 | + \item Particularités du marché foncier québécois | |
| 324 | +\end{itemize} | |
| 325 | + | |
| 326 | +\subsubsection{Séance 4 : Analyse du terrain et ajustements} | |
| 327 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 328 | + \item Caractéristiques physiques (dimension, forme, topographie) | |
| 329 | + \item Localisation et zonage | |
| 330 | + \item Services publics et infrastructures | |
| 331 | + \item Contraintes environnementales et réglementaires | |
| 332 | + \item Sélection et ajustement de comparables | |
| 333 | +\end{itemize} | |
| 334 | + | |
| 335 | +\begin{importbox}[Atelier 1 — Évaluation de terrain (10\,\%)] | |
| 336 | + Remise à la fin de la séance. Travail individuel portant sur l'évaluation d'un terrain vacant résidentiel par la méthode de comparaison directe. L'étudiant doit analyser 5 comparables, compléter une grille d'ajustement et effectuer une réconciliation pondérée. | |
| 337 | +\end{importbox} | |
| 338 | + | |
| 339 | +% --- BLOC 3 --- | |
| 340 | +\subsection{Bloc 3 — Coût de construction (séances 5--8)} | |
| 341 | + | |
| 342 | +\subsubsection{Séance 5 : Coût de reproduction et de remplacement} | |
| 343 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 344 | + \item Définitions et différences entre reproduction et remplacement | |
| 345 | + \item Quand utiliser chaque approche | |
| 346 | + \item Estimation du coût neuf à la date d'évaluation | |
| 347 | + \item Unités de comparaison (\$/pi\textsuperscript{2}, \$/m\textsuperscript{2}, coût unitaire) | |
| 348 | + \item Sources de données au Québec (Altus Group, Marshall \& Swift) | |
| 349 | +\end{itemize} | |
| 350 | + | |
| 351 | +\subsubsection{Séance 6 : Méthodes d'estimation des coûts} | |
| 352 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 353 | + \item Méthode comparative (coût au pi\textsuperscript{2}/m\textsuperscript{2}) | |
| 354 | + \item Méthode par quantité et prix unitaires | |
| 355 | + \item Méthode par sections ou composantes | |
| 356 | + \item Méthode du coût indexé | |
| 357 | + \item Avantages et limites de chaque méthode | |
| 358 | + \item Exercices comparatifs | |
| 359 | +\end{itemize} | |
| 360 | + | |
| 361 | +\subsubsection{Séance 7 : Coûts directs de construction} | |
| 362 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 363 | + \item Structure et fondations | |
| 364 | + \item Enveloppe du bâtiment | |
| 365 | + \item Systèmes mécaniques (CVAC, plomberie, électricité) | |
| 366 | + \item Finitions intérieures et extérieures | |
| 367 | + \item Équipements spécialisés | |
| 368 | + \item Aménagements paysagers et site | |
| 369 | + \item Guides de coûts québécois | |
| 370 | +\end{itemize} | |
| 371 | + | |
| 372 | +\subsubsection{Séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial} | |
| 373 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 374 | + \item Honoraires professionnels (architecte, ingénieur) | |
| 375 | + \item Frais de financement durant la construction | |
| 376 | + \item Taxes et permis | |
| 377 | + \item Assurances et frais légaux | |
| 378 | + \item Marketing et frais administratifs | |
| 379 | + \item Profit et risque entrepreneurial | |
| 380 | +\end{itemize} | |
| 381 | + | |
| 382 | +\begin{importbox}[Atelier 2 — Estimation des coûts de construction (15\,\%)] | |
| 383 | + Remise à la fin de la séance. Travail individuel portant sur l'estimation du coût de remplacement d'un immeuble résidentiel de 6~logements. L'étudiant doit calculer les coûts directs, indirects et le profit entrepreneurial, puis vérifier la cohérence avec les données de marché. | |
| 384 | +\end{importbox} | |
| 385 | + | |
| 386 | +% --- BLOC 4 --- | |
| 387 | +\subsection{Bloc 4 — Dépréciation (séances 9--12)} | |
| 388 | + | |
| 389 | +\subsubsection{Séance 9 : Concepts de dépréciation} | |
| 390 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 391 | + \item Définition et types de dépréciation | |
| 392 | + \item Dépréciation vs amortissement comptable | |
| 393 | + \item Durée de vie économique vs durée de vie physique | |
| 394 | + \item Durée de vie effective et durée de vie restante | |
| 395 | + \item Principe de la plus haute et meilleure utilisation (PHMU) | |
| 396 | +\end{itemize} | |
| 397 | + | |
| 398 | +\begin{importbox}[Examen mi-session (25\,\%)] | |
| 399 | + En classe, à la fin de la séance~9. Couvre les séances~1 à~9 (Blocs~1 à~4 — concepts). Calculatrice non programmable et aide-mémoire (1 page recto-verso) autorisés. | |
| 400 | +\end{importbox} | |
| 401 | + | |
| 402 | +\subsubsection{Séance 10 : Dépréciation physique} | |
| 403 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 404 | + \item Dépréciation physique curable (entretien différé) | |
| 405 | + \item Dépréciation physique incurable — composantes à courte durée de vie | |
| 406 | + \item Dépréciation physique incurable — composantes à longue durée de vie | |
| 407 | + \item Méthodes d'estimation : | |
| 408 | + \begin{itemize}[nosep] | |
| 409 | + \item Méthode d'observation (âge-vie) | |
| 410 | + \item Méthode par ventilation (âge-vie modifiée) | |
| 411 | + \item Méthode du coût de remise en état | |
| 412 | + \end{itemize} | |
| 413 | + \item État du bâtiment et inspection | |
| 414 | + \item Cas pratiques québécois | |
| 415 | +\end{itemize} | |
| 416 | + | |
| 417 | +\subsubsection{Séance 11 : Dépréciation fonctionnelle} | |
| 418 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 419 | + \item Dépréciation fonctionnelle curable | |
| 420 | + \begin{itemize}[nosep] | |
| 421 | + \item Déficiences requérant des ajouts | |
| 422 | + \item Déficiences requérant des substitutions | |
| 423 | + \end{itemize} | |
| 424 | + \item Dépréciation fonctionnelle incurable | |
| 425 | + \item Superadéquation (surqualité) | |
| 426 | + \item Obsolescence de conception | |
| 427 | + \item Calcul de la perte de valeur | |
| 428 | + \item Exemples : bâtiments résidentiels et commerciaux | |
| 429 | +\end{itemize} | |
| 430 | + | |
| 431 | +\subsubsection{Séance 12 : Dépréciation économique (externe)} | |
| 432 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 433 | + \item Causes de dépréciation externe | |
| 434 | + \item Facteurs de localisation et changements de zonage | |
| 435 | + \item Détérioration du quartier | |
| 436 | + \item Facteurs économiques et de marché | |
| 437 | + \item Méthodes de mesure : | |
| 438 | + \begin{itemize}[nosep] | |
| 439 | + \item Capitalisation de la perte de revenus | |
| 440 | + \item Extraction du marché (\textit{paired sales analysis}) | |
| 441 | + \end{itemize} | |
| 442 | + \item Analyse de cas québécois | |
| 443 | +\end{itemize} | |
| 444 | + | |
| 445 | +% --- BLOC 5 --- | |
| 446 | +\subsection{Bloc 5 — Applications et intégration (séances 13--14)} | |
| 447 | + | |
| 448 | +\subsubsection{Séance 13 : Applications spécialisées} | |
| 449 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 450 | + \item Bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux) | |
| 451 | + \item Propriétés industrielles | |
| 452 | + \item Équipements et machinerie | |
| 453 | + \item Améliorations locatives | |
| 454 | + \item Bâtiments patrimoniaux et historiques | |
| 455 | + \item Réconciliation des trois formes de dépréciation | |
| 456 | +\end{itemize} | |
| 457 | + | |
| 458 | +\begin{importbox}[Atelier 3 — Cas intégré complet (20\,\%)] | |
| 459 | + Remise à la fin de la séance. Travail individuel portant sur un cas complet d'évaluation par la méthode du coût : évaluation du terrain, estimation du coût de remplacement, calcul des trois types de dépréciation, assemblage de la valeur finale et réconciliation avec les méthodes de comparaison et de revenu. | |
| 460 | +\end{importbox} | |
| 461 | + | |
| 462 | +\subsubsection{Séance 14 : Synthèse et révision} | |
| 463 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 464 | + \item Application complète de la méthode du coût | |
| 465 | + \item Cas intégrateur : de l'analyse du terrain à la valeur finale | |
| 466 | + \item Réconciliation avec les autres méthodes d'évaluation | |
| 467 | + \item Rédaction de la section « méthode du coût » dans un rapport | |
| 468 | + \item Pièges et erreurs courantes à éviter | |
| 469 | + \item Questions et réponses — Préparation à l'examen final | |
| 470 | +\end{itemize} | |
| 471 | + | |
| 472 | +% ============================================================================== | |
| 473 | +% SECTION 5 — CALENDRIER | |
| 474 | +% ============================================================================== | |
| 475 | +\section{Calendrier des séances} | |
| 476 | + | |
| 477 | +\begin{center} | |
| 478 | +\small | |
| 479 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.35} | |
| 480 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{|c|c|X|l|} | |
| 481 | +\hline | |
| 482 | +\rowcolor{uqoBleu} \textcolor{white}{\textbf{Séance}} & \textcolor{white}{\textbf{Bloc}} & \textcolor{white}{\textbf{Contenu}} & \textcolor{white}{\textbf{Évaluation}} \\ | |
| 483 | +\hline | |
| 484 | +1 & 1 & Introduction à la méthode du coût & \\ | |
| 485 | +\hline | |
| 486 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 487 | +2 & 1 & Cadre conceptuel et terminologie & \\ | |
| 488 | +\hline | |
| 489 | +3 & 2 & Méthodes d'évaluation du terrain & \\ | |
| 490 | +\hline | |
| 491 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 492 | +4 & 2 & Analyse du terrain et ajustements & \textbf{Atelier 1 (10\,\%)} \\ | |
| 493 | +\hline | |
| 494 | +5 & 3 & Coût de reproduction et de remplacement & \\ | |
| 495 | +\hline | |
| 496 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 497 | +6 & 3 & Méthodes d'estimation des coûts & \\ | |
| 498 | +\hline | |
| 499 | +7 & 3 & Coûts directs de construction & \\ | |
| 500 | +\hline | |
| 501 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 502 | +8 & 3 & Coûts indirects et profit entrepreneurial & \textbf{Atelier 2 (15\,\%)} \\ | |
| 503 | +\hline | |
| 504 | +9 & 4 & Concepts de dépréciation & \textbf{Examen mi-session (25\,\%)} \\ | |
| 505 | +\hline | |
| 506 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 507 | +10 & 4 & Dépréciation physique & \\ | |
| 508 | +\hline | |
| 509 | +11 & 4 & Dépréciation fonctionnelle & \\ | |
| 510 | +\hline | |
| 511 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 512 | +12 & 4 & Dépréciation économique (externe) & \\ | |
| 513 | +\hline | |
| 514 | +13 & 5 & Applications spécialisées & \textbf{Atelier 3 (20\,\%)} \\ | |
| 515 | +\hline | |
| 516 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 517 | +14 & 5 & Synthèse et révision & \\ | |
| 518 | +\hline | |
| 519 | +\multicolumn{3}{|r|}{\textit{Période d'examens}} & \textbf{Examen final (30\,\%)} \\ | |
| 520 | +\hline | |
| 521 | +\end{tabularx} | |
| 522 | +\end{center} | |
| 523 | + | |
| 524 | +% ============================================================================== | |
| 525 | +% SECTION 6 — ÉVALUATION | |
| 526 | +% ============================================================================== | |
| 527 | +\section{Modalités d'évaluation} | |
| 528 | + | |
| 529 | +\subsection{Pondération} | |
| 530 | + | |
| 531 | +\begin{center} | |
| 532 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.4} | |
| 533 | +\begin{tabularx}{\textwidth}{|X|c|c|l|} | |
| 534 | +\hline | |
| 535 | +\rowcolor{uqoBleu} \textcolor{white}{\textbf{Évaluation}} & \textcolor{white}{\textbf{Pond.}} & \textcolor{white}{\textbf{Séance}} & \textcolor{white}{\textbf{Format}} \\ | |
| 536 | +\hline | |
| 537 | +Atelier 1 — Évaluation de terrain & 10\,\% & 4 & Individuel, en classe \\ | |
| 538 | +\hline | |
| 539 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 540 | +Atelier 2 — Estimation des coûts de construction & 15\,\% & 8 & Individuel, en classe \\ | |
| 541 | +\hline | |
| 542 | +Examen mi-session & 25\,\% & 9 & En classe, 3 heures \\ | |
| 543 | +\hline | |
| 544 | +\rowcolor{uqoBgClair} | |
| 545 | +Atelier 3 — Cas intégré complet & 20\,\% & 13 & Individuel, en classe \\ | |
| 546 | +\hline | |
| 547 | +Examen final & 30\,\% & Examens & En classe, 3 heures \\ | |
| 548 | +\hline | |
| 549 | +\rowcolor{uqoVert!15} | |
| 550 | +\textbf{Total} & \textbf{100\,\%} & & \\ | |
| 551 | +\hline | |
| 552 | +\end{tabularx} | |
| 553 | +\end{center} | |
| 554 | + | |
| 555 | +\subsection{Description des évaluations} | |
| 556 | + | |
| 557 | +\subsubsection{Ateliers pratiques} | |
| 558 | + | |
| 559 | +Les trois ateliers sont des travaux \textbf{individuels} réalisés en classe. Chaque atelier est remis à la fin de la séance concernée. Les étudiants peuvent utiliser une calculatrice non programmable et les documents de cours. | |
| 560 | + | |
| 561 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 562 | + \item \textbf{Atelier 1 (10\,\%)} — Évaluation d'un terrain vacant résidentiel par la méthode de comparaison directe. Analyse de 5 comparables, grille d'ajustement et réconciliation pondérée. | |
| 563 | + \item \textbf{Atelier 2 (15\,\%)} — Estimation du coût de remplacement d'un immeuble résidentiel de 6 logements. Calcul des coûts directs, indirects, du profit entrepreneurial et vérification avec les données de marché. | |
| 564 | + \item \textbf{Atelier 3 (20\,\%)} — Cas intégré complet : évaluation du terrain, coût de remplacement, trois types de dépréciation, assemblage de la valeur et réconciliation avec les méthodes de comparaison et de revenu. | |
| 565 | +\end{itemize} | |
| 566 | + | |
| 567 | +\subsubsection{Examens} | |
| 568 | + | |
| 569 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 570 | + \item \textbf{Examen mi-session (25\,\%)} — Couvre les séances 1 à 9. Questions à choix multiples, questions à développement et problèmes de calcul. | |
| 571 | + \item \textbf{Examen final (30\,\%)} — Couvre l'ensemble de la matière (séances 1 à 14). Questions à choix multiples, questions à développement et cas intégrateur. | |
| 572 | +\end{itemize} | |
| 573 | + | |
| 574 | +\begin{infobox}[Documents autorisés aux examens] | |
| 575 | + Calculatrice non programmable et aide-mémoire personnel (1 page, recto-verso, format lettre, manuscrit ou imprimé). | |
| 576 | +\end{infobox} | |
| 577 | + | |
| 578 | +\subsection{Barème de notation} | |
| 579 | + | |
| 580 | +\begin{center} | |
| 581 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.2} | |
| 582 | +\begin{tabular}{|c|c||c|c||c|c|} | |
| 583 | +\hline | |
| 584 | +\rowcolor{uqoBleu} \textcolor{white}{\textbf{Note}} & \textcolor{white}{\textbf{\%}} & \textcolor{white}{\textbf{Note}} & \textcolor{white}{\textbf{\%}} & \textcolor{white}{\textbf{Note}} & \textcolor{white}{\textbf{\%}} \\ | |
| 585 | +\hline | |
| 586 | +A+ & 90--100 & B+ & 77--79 & C+ & 67--69 \\ | |
| 587 | +\hline | |
| 588 | +A & 85--89 & B & 73--76 & C & 63--66 \\ | |
| 589 | +\hline | |
| 590 | +A- & 80--84 & B- & 70--72 & D+ & 60--62 \\ | |
| 591 | +\hline | |
| 592 | +\multicolumn{2}{|c||}{} & \multicolumn{2}{c||}{} & E & 0--59 \\ | |
| 593 | +\hline | |
| 594 | +\end{tabular} | |
| 595 | +\end{center} | |
| 596 | + | |
| 597 | +% ============================================================================== | |
| 598 | +% SECTION 7 — LECTURES ET RESSOURCES | |
| 599 | +% ============================================================================== | |
| 600 | +\section{Lectures et ressources} | |
| 601 | + | |
| 602 | +\subsection{Manuels obligatoires} | |
| 603 | + | |
| 604 | +\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 605 | + \item \textit{The Appraisal of Real Estate} — Appraisal Institute (chapitre \textit{Cost Approach}) | |
| 606 | + \item \textit{Guide de l'OEAQ sur la méthode du coût} — Ordre des évaluateurs agréés du Québec | |
| 607 | + \item \textit{The Cost Approach to Value} — Mark R. Rattermann, MAI | |
| 608 | +\end{enumerate} | |
| 609 | + | |
| 610 | +\subsection{Guides de coûts} | |
| 611 | + | |
| 612 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 613 | + \item Altus Group — \textit{Canadian Cost Guide} | |
| 614 | + \item Marshall \& Swift — \textit{Valuation Service} | |
| 615 | + \item RSMeans — \textit{Building Construction Cost Data} | |
| 616 | +\end{itemize} | |
| 617 | + | |
| 618 | +\subsection{Ressources complémentaires} | |
| 619 | + | |
| 620 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 621 | + \item Code de construction du Québec | |
| 622 | + \item Règlements d'urbanisme municipaux | |
| 623 | + \item Régie du bâtiment du Québec (RBQ) | |
| 624 | + \item Association des évaluateurs municipaux du Québec (AEMQ) | |
| 625 | + \item Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) | |
| 626 | +\end{itemize} | |
| 627 | + | |
| 628 | +\subsection{Logiciels et outils} | |
| 629 | + | |
| 630 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 631 | + \item Microsoft Excel — calculs de dépréciation et feuilles de travail | |
| 632 | + \item Logiciels d'estimation de coûts de construction | |
| 633 | + \item Outils d'inspection de bâtiments | |
| 634 | + \item Portails d'ateliers interactifs en ligne (HTML) | |
| 635 | +\end{itemize} | |
| 636 | + | |
| 637 | +% ============================================================================== | |
| 638 | +% SECTION 8 — POLITIQUES ET RÈGLEMENTS | |
| 639 | +% ============================================================================== | |
| 640 | +\section{Politiques et règlements} | |
| 641 | + | |
| 642 | +\subsection{Intégrité académique} | |
| 643 | + | |
| 644 | +L'Université du Québec en Outaouais applique une politique stricte en matière d'intégrité académique. Tout plagiat, fraude ou toute autre forme de malhonnêteté intellectuelle sera sanctionné conformément au \textit{Règlement sur les infractions de nature académique} de l'UQO. | |
| 645 | + | |
| 646 | +\subsection{Présence en classe} | |
| 647 | + | |
| 648 | +La présence en classe est fortement recommandée. Les ateliers évalués sont réalisés en classe et ne peuvent être repris qu'en cas de motif justifié avec documentation. | |
| 649 | + | |
| 650 | +\subsection{Remise des travaux} | |
| 651 | + | |
| 652 | +Les ateliers doivent être remis à la fin de la séance prévue. Aucun retard ne sera accepté, sauf circonstances exceptionnelles documentées et approuvées préalablement par l'enseignant. | |
| 653 | + | |
| 654 | +\subsection{Utilisation de l'intelligence artificielle} | |
| 655 | + | |
| 656 | +L'utilisation d'outils d'intelligence artificielle (ChatGPT, Claude, etc.) est \textbf{interdite} lors des examens et des ateliers en classe. Tout travail remis doit être le fruit du travail personnel de l'étudiant. | |
| 657 | + | |
| 658 | +\subsection{Accommodements} | |
| 659 | + | |
| 660 | +Les étudiants ayant des besoins particuliers sont invités à contacter le \textit{Service d'accès et de soutien à l'apprentissage} (SASA) de l'UQO et à en informer l'enseignant dans les premières semaines du cours. | |
| 661 | + | |
| 662 | +% ============================================================================== | |
| 663 | +% SECTION 9 — ACTIVITÉS COMPLÉMENTAIRES | |
| 664 | +% ============================================================================== | |
| 665 | +\section{Activités complémentaires} | |
| 666 | + | |
| 667 | +Sous réserve de disponibilité, les activités suivantes pourront être organisées : | |
| 668 | + | |
| 669 | +\begin{itemize}[nosep, leftmargin=2em] | |
| 670 | + \item Visite de chantier de construction | |
| 671 | + \item Inspection de bâtiments de différents âges et types | |
| 672 | + \item Rencontre avec un entrepreneur en construction | |
| 673 | + \item Démonstration de logiciels d'estimation de coûts | |
| 674 | +\end{itemize} | |
| 675 | + | |
| 676 | +% ============================================================================== | |
| 677 | +% PIED DE PAGE FINAL | |
| 678 | +% ============================================================================== | |
| 679 | +\vfill | |
| 680 | + | |
| 681 | +\begin{center} | |
| 682 | +\textcolor{uqoOr}{\rule{0.6\textwidth}{1pt}}\\[8pt] | |
| 683 | +{\small\color{uqoGris} Université du Québec en Outaouais — Département des sciences administratives}\\[3pt] | |
| 684 | +{\small\color{uqoGris} Simon-Pierre Boucher — \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}\\[3pt] | |
| 685 | +{\small\color{uqoGris} Pavillon Alexandre-Taché — 283, boulevard Alexandre-Taché — Gatineau (Québec) J9A 1L8} | |
| 686 | +\end{center} | |
| 687 | + | |
| 688 | +\end{document} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/01_Plan_de_cours/uqo-logo.png
+0 −0
Binary file not shown.
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/README.md
+6 −0
@@ -0,0 +1,6 @@ | ||
| 1 | +# Slides — IMM1033-20 | |
| 2 | + | |
| 3 | +- `sources/` : les 14 fichiers `.tex`, le style `uqo-style.sty`, `references.bib`, `images/` — tout pour recompiler (`latexmk -pdf seanceXX*.tex`, bibliographie via biber). | |
| 4 | +- `pdf/` : les 14 séances compilées, prêtes à projeter ou à déposer sur Moodle. | |
| 5 | + | |
| 6 | +Les diapositives de présentation des TP (mandat, objectifs, livrables, aperçu du Dashboard) sont intégrées aux séances d'annonce; les anciens ateliers y sont conservés comme **exemples guidés** travaillés en classe. | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance01_introduction.pdf
+0 −0
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance02_cadre_conceptuel.pdf
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance03_evaluation_terrain.pdf
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance04_analyse_terrain.pdf
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance13_applications_specialisees.pdf
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/pdf/seance14_synthese_revision.pdf
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/images/CREDITS.md
+6 −0
@@ -0,0 +1,6 @@ | ||
| 1 | +# Crédits photos | |
| 2 | + | |
| 3 | +- `pavillon-lucien-brault.jpg` / `pavillon-lucien-brault-banner.jpg` (recadrage) | |
| 4 | + Pavillon Lucien-Brault, Université du Québec en Outaouais, Gatineau. | |
| 5 | + Photo : Denis Yuen, 2006 — Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 2.5. | |
| 6 | + https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Universit%C3%A9_du_Qu%C3%A9bec_en_Outaouais,_Lucien-Brault.jpg | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/images/pavillon-lucien-brault-banner.jpg
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IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/images/pavillon-lucien-brault.jpg
+0 −0
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added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/references.bib
+406 −0
@@ -0,0 +1,406 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Bibliographie partagée — IMM1003 : Éléments d'évaluation immobilière (UQO) | |
| 3 | +% Auteur : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 4 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 5 | +% ============================================================================== | |
| 6 | + | |
| 7 | +% --- Ouvrages de référence ----------------------------------------------- | |
| 8 | + | |
| 9 | +@book{appraisal2020, | |
| 10 | + author = {{Appraisal Institute}}, | |
| 11 | + title = {The Appraisal of Real Estate}, | |
| 12 | + edition = {15}, | |
| 13 | + publisher = {Appraisal Institute}, | |
| 14 | + address = {Chicago}, | |
| 15 | + year = {2020} | |
| 16 | +} | |
| 17 | + | |
| 18 | +@book{appraisalCdn, | |
| 19 | + author = {{UBC Real Estate Division}}, | |
| 20 | + title = {The Appraisal of Real Estate}, | |
| 21 | + edition = {3\textsuperscript{e} édition canadienne}, | |
| 22 | + publisher = {University of British Columbia, Real Estate Division}, | |
| 23 | + address = {Vancouver}, | |
| 24 | + year = {2010} | |
| 25 | +} | |
| 26 | + | |
| 27 | +% --- Normes professionnelles ---------------------------------------------- | |
| 28 | + | |
| 29 | +@manual{oeaqNormes, | |
| 30 | + author = {{Ordre des évaluateurs agréés du Québec}}, | |
| 31 | + title = {Normes de pratique professionnelle}, | |
| 32 | + organization = {OEAQ}, | |
| 33 | + address = {Montréal}, | |
| 34 | + year = {2024}, | |
| 35 | + url = {https://oeaq.qc.ca} | |
| 36 | +} | |
| 37 | + | |
| 38 | +@manual{cuspap2024, | |
| 39 | + author = {{Appraisal Institute of Canada}}, | |
| 40 | + title = {Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP)}, | |
| 41 | + organization = {AIC}, | |
| 42 | + address = {Ottawa}, | |
| 43 | + year = {2024}, | |
| 44 | + url = {https://www.aicanada.ca} | |
| 45 | +} | |
| 46 | + | |
| 47 | +@manual{uspap2024, | |
| 48 | + author = {{Appraisal Standards Board}}, | |
| 49 | + title = {Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)}, | |
| 50 | + organization = {The Appraisal Foundation}, | |
| 51 | + address = {Washington, D.C.}, | |
| 52 | + year = {2024} | |
| 53 | +} | |
| 54 | + | |
| 55 | +% --- Lois et règlements ----------------------------------------------------- | |
| 56 | + | |
| 57 | +@misc{ccq, | |
| 58 | + author = {{Québec}}, | |
| 59 | + title = {Code civil du Québec}, | |
| 60 | + note = {RLRQ, c. CCQ-1991}, | |
| 61 | + year = {1991}, | |
| 62 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/ccq-1991} | |
| 63 | +} | |
| 64 | + | |
| 65 | +@misc{codeProfessions, | |
| 66 | + author = {{Québec}}, | |
| 67 | + title = {Code des professions}, | |
| 68 | + note = {RLRQ, c. C-26}, | |
| 69 | + year = {1973}, | |
| 70 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/C-26} | |
| 71 | +} | |
| 72 | + | |
| 73 | +@misc{lfm, | |
| 74 | + author = {{Québec}}, | |
| 75 | + title = {Loi sur la fiscalité municipale}, | |
| 76 | + note = {RLRQ, c. F-2.1}, | |
| 77 | + year = {1979}, | |
| 78 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/F-2.1} | |
| 79 | +} | |
| 80 | + | |
| 81 | +@misc{ldmi, | |
| 82 | + author = {{Québec}}, | |
| 83 | + title = {Loi concernant les droits sur les mutations immobilières}, | |
| 84 | + note = {RLRQ, c. D-15.1}, | |
| 85 | + year = {1976}, | |
| 86 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/D-15.1} | |
| 87 | +} | |
| 88 | + | |
| 89 | +% --- Organismes et données de marché ---------------------------------------- | |
| 90 | + | |
| 91 | +@report{schl2025, | |
| 92 | + author = {{Société canadienne d'hypothèques et de logement}}, | |
| 93 | + title = {Perspectives du marché de l'habitation}, | |
| 94 | + institution = {SCHL}, | |
| 95 | + address = {Ottawa}, | |
| 96 | + year = {2025}, | |
| 97 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca} | |
| 98 | +} | |
| 99 | + | |
| 100 | +@online{apciq2026, | |
| 101 | + author = {{Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec}}, | |
| 102 | + title = {Statistiques du marché immobilier résidentiel --- Centris}, | |
| 103 | + year = {2026}, | |
| 104 | + url = {https://apciq.ca}, | |
| 105 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 106 | +} | |
| 107 | + | |
| 108 | +@online{isq2025, | |
| 109 | + author = {{Institut de la statistique du Québec}}, | |
| 110 | + title = {Le bilan démographique du Québec}, | |
| 111 | + year = {2025}, | |
| 112 | + url = {https://statistique.quebec.ca}, | |
| 113 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 114 | +} | |
| 115 | + | |
| 116 | +@online{oeaqSite, | |
| 117 | + author = {{Ordre des évaluateurs agréés du Québec}}, | |
| 118 | + title = {Devenir évaluateur agréé --- parcours et admission}, | |
| 119 | + year = {2026}, | |
| 120 | + url = {https://oeaq.qc.ca/devenir-evaluateur/}, | |
| 121 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 122 | +} | |
| 123 | + | |
| 124 | +@online{quebecMutations, | |
| 125 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | |
| 126 | + title = {Droits sur les mutations immobilières}, | |
| 127 | + year = {2026}, | |
| 128 | + url = {https://www.quebec.ca/gouvernement/gestion-municipale/finances-fiscalite-municipales/fiscalite/droits-mutations-immobilieres}, | |
| 129 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 130 | +} | |
| 131 | + | |
| 132 | +@online{osfiMqr, | |
| 133 | + author = {{Bureau du surintendant des institutions financières}}, | |
| 134 | + title = {Taux admissible minimal pour les prêts hypothécaires non assurés}, | |
| 135 | + year = {2025}, | |
| 136 | + url = {https://www.osfi-bsif.gc.ca}, | |
| 137 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 138 | +} | |
| 139 | + | |
| 140 | +% --- Normes (compléments) --------------------------------------------------- | |
| 141 | + | |
| 142 | +@manual{cuspap2026, | |
| 143 | + author = {{Appraisal Institute of Canada}}, | |
| 144 | + title = {Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (CUSPAP)}, | |
| 145 | + organization = {AIC}, | |
| 146 | + address = {Ottawa}, | |
| 147 | + year = {2026}, | |
| 148 | + note = {En vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026}, | |
| 149 | + url = {https://www.aicanada.ca} | |
| 150 | +} | |
| 151 | + | |
| 152 | +@manual{ivs2025, | |
| 153 | + author = {{International Valuation Standards Council}}, | |
| 154 | + title = {International Valuation Standards (IVS)}, | |
| 155 | + organization = {IVSC}, | |
| 156 | + address = {Londres}, | |
| 157 | + year = {2025}, | |
| 158 | + note = {En vigueur le 31 janvier 2025} | |
| 159 | +} | |
| 160 | + | |
| 161 | +% --- Règlements (compléments) ----------------------------------------------- | |
| 162 | + | |
| 163 | +@misc{deontOEAQ, | |
| 164 | + author = {{Québec}}, | |
| 165 | + title = {Code de déontologie des membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec}, | |
| 166 | + note = {RLRQ, c. C-26, r. 123}, | |
| 167 | + year = {2012}, | |
| 168 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/C-26,%20r.%20123} | |
| 169 | +} | |
| 170 | + | |
| 171 | +@misc{fcOEAQ, | |
| 172 | + author = {{Québec}}, | |
| 173 | + title = {Règlement sur la formation continue obligatoire des évaluateurs agréés du Québec}, | |
| 174 | + note = {RLRQ, c. C-26, r. 127.1}, | |
| 175 | + year = {2023}, | |
| 176 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/C-26,%20r.%20127.1} | |
| 177 | +} | |
| 178 | + | |
| 179 | +@misc{loiTAL, | |
| 180 | + author = {{Québec}}, | |
| 181 | + title = {Loi sur le Tribunal administratif du logement}, | |
| 182 | + note = {RLRQ, c. T-15.01}, | |
| 183 | + year = {2020}, | |
| 184 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/T-15.01} | |
| 185 | +} | |
| 186 | + | |
| 187 | +% --- Organismes et données (compléments) ------------------------------------ | |
| 188 | + | |
| 189 | +@online{talIndices2026, | |
| 190 | + author = {{Tribunal administratif du logement}}, | |
| 191 | + title = {Pourcentages applicables aux critères de fixation de loyer pour 2026}, | |
| 192 | + year = {2026}, | |
| 193 | + url = {https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/reconduction-du-bail-et-fixation-de-loyer/pourcentages-applicables-aux-criteres-de-fixation-de-loyer}, | |
| 194 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 195 | +} | |
| 196 | + | |
| 197 | +@report{schlLocatif2025, | |
| 198 | + author = {{Société canadienne d'hypothèques et de logement}}, | |
| 199 | + title = {Rapport sur le marché locatif}, | |
| 200 | + institution = {SCHL}, | |
| 201 | + address = {Ottawa}, | |
| 202 | + year = {2025}, | |
| 203 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca} | |
| 204 | +} | |
| 205 | + | |
| 206 | +@online{bdcTaux2026, | |
| 207 | + author = {{Banque du Canada}}, | |
| 208 | + title = {Annonce du taux directeur --- 15 juillet 2026}, | |
| 209 | + year = {2026}, | |
| 210 | + url = {https://www.banqueducanada.ca/2026/07/fad-communique-2026-07-15/}, | |
| 211 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 212 | +} | |
| 213 | + | |
| 214 | +@online{oaciqSite, | |
| 215 | + author = {{Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec}}, | |
| 216 | + title = {L'OACIQ, régulateur du courtage immobilier}, | |
| 217 | + year = {2026}, | |
| 218 | + url = {https://www.oaciq.com}, | |
| 219 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 220 | +} | |
| 221 | + | |
| 222 | +@online{registreFoncier, | |
| 223 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | |
| 224 | + title = {Registre foncier du Québec en ligne}, | |
| 225 | + year = {2026}, | |
| 226 | + url = {https://foncier.mern.gouv.qc.ca}, | |
| 227 | + urldate = {2026-07-31} | |
| 228 | +} | |
| 229 | + | |
| 230 | +% --- Ouvrages spécialisés ---------------------------------------------------- | |
| 231 | + | |
| 232 | +@book{desrosiers2008, | |
| 233 | + author = {Des Rosiers, François and Thériault, Marius}, | |
| 234 | + title = {Économie immobilière}, | |
| 235 | + publisher = {Presses de l'Université Laval}, | |
| 236 | + address = {Québec}, | |
| 237 | + year = {2008} | |
| 238 | +} | |
| 239 | + | |
| 240 | +@book{baumcrosby2022, | |
| 241 | + author = {Baum, Andrew and Crosby, Neil and Devaney, Steven}, | |
| 242 | + title = {Property Investment Appraisal}, | |
| 243 | + edition = {4}, | |
| 244 | + publisher = {Wiley-Blackwell}, | |
| 245 | + address = {Oxford}, | |
| 246 | + year = {2021} | |
| 247 | +} | |
| 248 | + | |
| 249 | +@book{rattermann2020, | |
| 250 | + author = {Rattermann, Mark R.}, | |
| 251 | + title = {The Student Handbook to The Appraisal of Real Estate}, | |
| 252 | + edition = {15}, | |
| 253 | + publisher = {Appraisal Institute}, | |
| 254 | + address = {Chicago}, | |
| 255 | + year = {2021} | |
| 256 | +} | |
| 257 | + | |
| 258 | +@manual{marshallswift2025, | |
| 259 | + author = {{Marshall \& Swift}}, | |
| 260 | + title = {Residential Cost Handbook}, | |
| 261 | + organization = {CoreLogic}, | |
| 262 | + year = {2025} | |
| 263 | +} | |
| 264 | + | |
| 265 | +@manual{rsmeans2025, | |
| 266 | + author = {{RSMeans}}, | |
| 267 | + title = {Building Construction Cost Data}, | |
| 268 | + organization = {Gordian}, | |
| 269 | + year = {2025} | |
| 270 | +} | |
| 271 | + | |
| 272 | +@book{ellwood1970, | |
| 273 | + author = {Ellwood, L. W.}, | |
| 274 | + title = {Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing}, | |
| 275 | + edition = {3}, | |
| 276 | + publisher = {Ballinger Publishing}, | |
| 277 | + address = {Cambridge (Mass.)}, | |
| 278 | + year = {1970} | |
| 279 | +} | |
| 280 | + | |
| 281 | +% ============================================================================== | |
| 282 | +% Entrées spécifiques IMM1033 — Méthodes du coût | |
| 283 | +% ============================================================================== | |
| 284 | + | |
| 285 | +@book{appraisal2026, | |
| 286 | + author = {{Appraisal Institute}}, | |
| 287 | + title = {The Appraisal of Real Estate}, | |
| 288 | + edition = {16}, | |
| 289 | + publisher = {Appraisal Institute}, | |
| 290 | + address = {Chicago}, | |
| 291 | + year = {2026} | |
| 292 | +} | |
| 293 | + | |
| 294 | +@book{rattermannCout, | |
| 295 | + author = {Rattermann, Mark R.}, | |
| 296 | + title = {The Cost Approach to Value}, | |
| 297 | + publisher = {Appraisal Institute}, | |
| 298 | + address = {Chicago}, | |
| 299 | + year = {2021} | |
| 300 | +} | |
| 301 | + | |
| 302 | +@online{statcanIPCB, | |
| 303 | + author = {{Statistique Canada}}, | |
| 304 | + title = {Indices des prix de la construction de bâtiments, tableau 18-10-0289-01 (base 2023 = 100)}, | |
| 305 | + year = {2026}, | |
| 306 | + url = {https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1810028901}, | |
| 307 | + urldate = {2026-08-04} | |
| 308 | +} | |
| 309 | + | |
| 310 | +@manual{altus2026, | |
| 311 | + author = {{Altus Group}}, | |
| 312 | + title = {Canadian Cost Guide}, | |
| 313 | + organization = {Altus Group}, | |
| 314 | + address = {Toronto}, | |
| 315 | + year = {2026}, | |
| 316 | + note = {Édition annuelle} | |
| 317 | +} | |
| 318 | + | |
| 319 | +@online{ccqSalaires, | |
| 320 | + author = {{Commission de la construction du Québec}}, | |
| 321 | + title = {Salaire et taux --- conventions collectives 2025-2029}, | |
| 322 | + year = {2026}, | |
| 323 | + url = {https://www.ccq.org/fr-CA/avantages-sociaux/salaire-taux}, | |
| 324 | + urldate = {2026-08-04} | |
| 325 | +} | |
| 326 | + | |
| 327 | +@misc{r20, | |
| 328 | + author = {{Québec}}, | |
| 329 | + title = {Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d'œuvre dans l'industrie de la construction}, | |
| 330 | + note = {RLRQ, c. R-20}, | |
| 331 | + year = {1968}, | |
| 332 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/R-20} | |
| 333 | +} | |
| 334 | + | |
| 335 | +@misc{codeConstruction, | |
| 336 | + author = {{Québec}}, | |
| 337 | + title = {Code de construction du Québec, chapitre I --- Bâtiment}, | |
| 338 | + note = {RLRQ, c. B-1.1, r. 2}, | |
| 339 | + year = {2022}, | |
| 340 | + url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca} | |
| 341 | +} | |
| 342 | + | |
| 343 | +@misc{lpc, | |
| 344 | + author = {{Québec}}, | |
| 345 | + title = {Loi sur le patrimoine culturel}, | |
| 346 | + note = {RLRQ, c. P-9.002}, | |
| 347 | + year = {2012}, | |
| 348 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/P-9.002} | |
| 349 | +} | |
| 350 | + | |
| 351 | +@misc{lau, | |
| 352 | + author = {{Québec}}, | |
| 353 | + title = {Loi sur l'aménagement et l'urbanisme}, | |
| 354 | + note = {RLRQ, c. A-19.1}, | |
| 355 | + year = {1979}, | |
| 356 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/A-19.1} | |
| 357 | +} | |
| 358 | + | |
| 359 | +@misc{lptaa, | |
| 360 | + author = {{Québec}}, | |
| 361 | + title = {Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles}, | |
| 362 | + note = {RLRQ, c. P-41.1}, | |
| 363 | + year = {1978}, | |
| 364 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/P-41.1} | |
| 365 | +} | |
| 366 | + | |
| 367 | +@misc{lqe, | |
| 368 | + author = {{Québec}}, | |
| 369 | + title = {Loi sur la qualité de l'environnement}, | |
| 370 | + note = {RLRQ, c. Q-2}, | |
| 371 | + year = {1972}, | |
| 372 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/Q-2} | |
| 373 | +} | |
| 374 | + | |
| 375 | +@online{zonesInond2026, | |
| 376 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | |
| 377 | + title = {Cadre réglementaire pour la gestion des milieux hydriques et des zones inondables}, | |
| 378 | + year = {2026}, | |
| 379 | + note = {En vigueur le 1\textsuperscript{er} mars 2026}, | |
| 380 | + url = {https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau/zones-inondables-mobilite-rives-littoral/cadre-reglementaire}, | |
| 381 | + urldate = {2026-08-04} | |
| 382 | +} | |
| 383 | + | |
| 384 | +@online{gcr, | |
| 385 | + author = {{Garantie de construction résidentielle}}, | |
| 386 | + title = {Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs}, | |
| 387 | + year = {2026}, | |
| 388 | + url = {https://www.garantiegcr.com}, | |
| 389 | + urldate = {2026-08-04} | |
| 390 | +} | |
| 391 | + | |
| 392 | +@online{arcDPA, | |
| 393 | + author = {{Agence du revenu du Canada}}, | |
| 394 | + title = {Catégories de biens amortissables (déduction pour amortissement)}, | |
| 395 | + year = {2026}, | |
| 396 | + url = {https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/entreprises/sujets/deduction-amortissement.html}, | |
| 397 | + urldate = {2026-08-04} | |
| 398 | +} | |
| 399 | + | |
| 400 | +@online{rbqLicences, | |
| 401 | + author = {{Régie du bâtiment du Québec}}, | |
| 402 | + title = {Licences d'entrepreneur de construction}, | |
| 403 | + year = {2026}, | |
| 404 | + url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca}, | |
| 405 | + urldate = {2026-08-04} | |
| 406 | +} | |
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance01_introduction.tex
+337 −0
@@ -0,0 +1,1104 @@ | ||
| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 1 : Introduction à la méthode du coût | |
| 3 | +% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ============================================================================== | |
| 8 | +\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | |
| 9 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 10 | + | |
| 11 | +\title[IMM1033 --- Séance 1]{Séance 1 : Introduction à la méthode du coût} | |
| 12 | +\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière} | |
| 13 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 14 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 15 | +\date{Hiver 2026} | |
| 16 | + | |
| 17 | +\begin{document} | |
| 18 | + | |
| 19 | +% --- Page titre --- | |
| 20 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 21 | +\titlepage | |
| 22 | +\end{frame} | |
| 23 | + | |
| 24 | +% --- Plan de la séance --- | |
| 25 | +\begin{frame}{Plan de la séance} | |
| 26 | +\tableofcontents | |
| 27 | +\end{frame} | |
| 28 | + | |
| 29 | +% ====================================================================== | |
| 30 | +\section{Mise en contexte} | |
| 31 | +% ====================================================================== | |
| 32 | + | |
| 33 | +\begin{frame}{Bienvenue dans le cours IMM1033} | |
| 34 | +\begin{defbox}[Objectif général du cours] | |
| 35 | +Maîtriser la \textbf{méthode du coût} en évaluation immobilière, de l'analyse du terrain à l'estimation de la valeur finale, en passant par le calcul des coûts de construction et l'identification de la dépréciation. | |
| 36 | +\end{defbox} | |
| 37 | +\vspace{2mm} | |
| 38 | +\begin{itemize} | |
| 39 | + \item \textbf{14 séances} réparties en 5 blocs thématiques | |
| 40 | + \item \textbf{3 travaux pratiques} (TP, avec gabarit Excel Dashboard), 1 examen mi-session, 1 examen final | |
| 41 | + \item \textbf{Préalable} : IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière | |
| 42 | +\end{itemize} | |
| 43 | +\end{frame} | |
| 44 | + | |
| 45 | +\begin{frame}{Les trois travaux pratiques du cours} | |
| 46 | +\small | |
| 47 | +\begin{center} | |
| 48 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} c c@{}} | |
| 49 | +\toprule | |
| 50 | +\textbf{Travail pratique} & \textbf{Pondération} & \textbf{Remise} \\ | |
| 51 | +\midrule | |
| 52 | +TP1 --- Évaluation d'un terrain résidentiel (Gatineau) & 10\,\% & Séance 5 \\ | |
| 53 | +TP2 --- Bordereau de coût de remplacement neuf (quadruplex) & 15\,\% & Séance 9 \\ | |
| 54 | +TP3 --- Ventilation complète de la dépréciation (atelier-entrepôt) & 20\,\% & Séance 13 \\ | |
| 55 | +\bottomrule | |
| 56 | +\end{tabular} | |
| 57 | +\end{center} | |
| 58 | +\vspace{2mm} | |
| 59 | +\begin{notebox}[Formule commune] | |
| 60 | +Chaque TP couple un \textbf{énoncé PDF ancré dans des données réelles} (sources citées) et un \textbf{gabarit Excel Dashboard} (formules, listes, graphiques). Données personnalisées par code permanent; IA tolérée avec déclaration. | |
| 61 | +\end{notebox} | |
| 62 | +\end{frame} | |
| 63 | + | |
| 64 | +\begin{frame}{Objectifs de la séance 1} | |
| 65 | +À la fin de cette séance, vous serez en mesure de : | |
| 66 | +\vspace{1mm} | |
| 67 | +\begin{columns}[T] | |
| 68 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 69 | +\begin{enumerate} | |
| 70 | + \item Situer la méthode du coût parmi les \textbf{trois approches} | |
| 71 | + \item Comprendre les \textbf{principes de base} de la valeur | |
| 72 | + \item Expliquer la \textbf{formule fondamentale} | |
| 73 | + \item Identifier les \textbf{types de propriétés} concernées | |
| 74 | +\end{enumerate} | |
| 75 | +\end{column} | |
| 76 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 77 | +\begin{enumerate} | |
| 78 | + \setcounter{enumi}{4} | |
| 79 | + \item Reconnaître \textbf{quand utiliser} la méthode du coût | |
| 80 | + \item Énumérer les \textbf{avantages et limites} | |
| 81 | + \item Comprendre le \textbf{contexte québécois} d'application | |
| 82 | +\end{enumerate} | |
| 83 | +\end{column} | |
| 84 | +\end{columns} | |
| 85 | +\end{frame} | |
| 86 | + | |
| 87 | +\begin{frame}{Structure du cours --- 5 blocs} | |
| 88 | +\begin{center} | |
| 89 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.32cm] | |
| 90 | + \node[uqostep, fill=uqoBleu!18] (b1) {\textbf{Bloc 1} --- Fondements de la méthode du coût (S1--S2)}; | |
| 91 | + \node[uqostep, below=of b1] (b2) {\textbf{Bloc 2} --- Évaluation du terrain (S3--S4)}; | |
| 92 | + \node[uqostep, below=of b2] (b3) {\textbf{Bloc 3} --- Coût de construction (S5--S8)}; | |
| 93 | + \node[uqostep, below=of b3] (b4) {\textbf{Bloc 4} --- Dépréciation (S9--S12)}; | |
| 94 | + \node[uqostep, below=of b4] (b5) {\textbf{Bloc 5} --- Applications et intégration (S13--S14)}; | |
| 95 | + \draw[uqoarrow] (b1) -- (b2); | |
| 96 | + \draw[uqoarrow] (b2) -- (b3); | |
| 97 | + \draw[uqoarrow] (b3) -- (b4); | |
| 98 | + \draw[uqoarrow] (b4) -- (b5); | |
| 99 | +\end{tikzpicture} | |
| 100 | +\end{center} | |
| 101 | +\vspace{1mm} | |
| 102 | +\begin{notebox}[Repère] | |
| 103 | +La séance 1 (aujourd'hui) ouvre le bloc 1 : vue d'ensemble de la méthode et de ses fondements. | |
| 104 | +\end{notebox} | |
| 105 | +\end{frame} | |
| 106 | + | |
| 107 | +% ====================================================================== | |
| 108 | +\section{Les trois approches d'évaluation} | |
| 109 | +% ====================================================================== | |
| 110 | + | |
| 111 | +\begin{frame}{Les trois approches d'évaluation immobilière} | |
| 112 | +\begin{center} | |
| 113 | +\begin{tikzpicture} | |
| 114 | + \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm] (comp) { | |
| 115 | + {\color{uqoVert}\textbf{Comparaison directe}}\\[3pt] | |
| 116 | + Analyse des ventes comparables récentes sur le marché | |
| 117 | + }; | |
| 118 | + \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm, right=0.75cm of comp] (rev) { | |
| 119 | + {\color{uqoOrange}\textbf{Revenus}}\\[3pt] | |
| 120 | + Capitalisation des revenus générés par la propriété | |
| 121 | + }; | |
| 122 | + \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm, right=0.75cm of rev] (cout) { | |
| 123 | + {\color{uqoBleu}\textbf{Coût}}\\[3pt] | |
| 124 | + Terrain + coût neuf moins dépréciation | |
| 125 | + }; | |
| 126 | + \node[draw=uqoOr, very thick, rounded corners, fit=(cout), inner sep=3pt] {}; | |
| 127 | + \node[below=0.35cm of cout, font=\footnotesize\bfseries, uqoBleu] {Notre focus dans ce cours}; | |
| 128 | +\end{tikzpicture} | |
| 129 | +\end{center} | |
| 130 | +\vspace{1mm} | |
| 131 | +\begin{importbox}[Rappel important] | |
| 132 | +Un évaluateur compétent doit maîtriser les trois approches et savoir les \textbf{réconcilier}. | |
| 133 | +\end{importbox} | |
| 134 | +\end{frame} | |
| 135 | + | |
| 136 | +\begin{frame}{Approche par comparaison directe --- Rappel} | |
| 137 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 138 | +La valeur d'une propriété est estimée en analysant les \textbf{prix de vente} de propriétés \textbf{comparables} récemment vendues sur le marché. | |
| 139 | +\end{defbox} | |
| 140 | +\vspace{2mm} | |
| 141 | +\begin{columns}[T] | |
| 142 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 143 | + \uqotitle{Forces :} | |
| 144 | + \begin{itemize} | |
| 145 | + \item Reflète directement le marché | |
| 146 | + \item La plus utilisée pour le résidentiel | |
| 147 | + \item Facile à comprendre | |
| 148 | + \end{itemize} | |
| 149 | +\end{column} | |
| 150 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 151 | + \uqotitle{Limites :} | |
| 152 | + \begin{itemize} | |
| 153 | + \item Nécessite des comparables | |
| 154 | + \item Difficulté pour propriétés uniques | |
| 155 | + \item Marché inactif = peu de données | |
| 156 | + \end{itemize} | |
| 157 | +\end{column} | |
| 158 | +\end{columns} | |
| 159 | +\end{frame} | |
| 160 | + | |
| 161 | +\begin{frame}{Approche par les revenus --- Rappel} | |
| 162 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 163 | +La valeur est estimée en convertissant les \textbf{revenus futurs anticipés} en une valeur actuelle par \textbf{capitalisation} ou \textbf{actualisation}. | |
| 164 | +\end{defbox} | |
| 165 | +\vspace{2mm} | |
| 166 | +\begin{columns}[T] | |
| 167 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 168 | + \uqotitle{Forces :} | |
| 169 | + \begin{itemize} | |
| 170 | + \item Idéale pour immeubles à revenus | |
| 171 | + \item Reflète la logique de l'investisseur | |
| 172 | + \item Bien adaptée au commercial | |
| 173 | + \end{itemize} | |
| 174 | +\end{column} | |
| 175 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 176 | + \uqotitle{Limites :} | |
| 177 | + \begin{itemize} | |
| 178 | + \item Inapplicable sans revenus | |
| 179 | + \item Sensible aux taux de capitalisation | |
| 180 | + \item Données de revenus parfois difficiles à obtenir | |
| 181 | + \end{itemize} | |
| 182 | +\end{column} | |
| 183 | +\end{columns} | |
| 184 | +\end{frame} | |
| 185 | + | |
| 186 | +\begin{frame}{Approche par le coût --- Notre sujet} | |
| 187 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | |
| 188 | +La valeur d'une propriété est estimée en additionnant la \textbf{valeur du terrain} et le \textbf{coût de construction neuf} des améliorations, moins toute forme de \textbf{dépréciation}. | |
| 189 | +\end{defbox} | |
| 190 | +\vspace{2mm} | |
| 191 | +\begin{columns}[T] | |
| 192 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 193 | + \uqotitle{Forces :} | |
| 194 | + \begin{itemize} | |
| 195 | + \item Applicable à toute propriété | |
| 196 | + \item Idéale pour propriétés uniques | |
| 197 | + \item Seule méthode pour certains bâtiments | |
| 198 | + \item Vérification des autres approches | |
| 199 | + \end{itemize} | |
| 200 | +\end{column} | |
| 201 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 202 | + \uqotitle{Limites :} | |
| 203 | + \begin{itemize} | |
| 204 | + \item Estimation de la dépréciation subjective | |
| 205 | + \item Coûts de construction variables | |
| 206 | + \item Moins précise pour bâtiments anciens | |
| 207 | + \item Terrain parfois difficile à évaluer seul | |
| 208 | + \end{itemize} | |
| 209 | +\end{column} | |
| 210 | +\end{columns} | |
| 211 | +\end{frame} | |
| 212 | + | |
| 213 | +\begin{frame}{Comparaison synthèse des trois approches} | |
| 214 | +\begin{center} | |
| 215 | +\small | |
| 216 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}} | |
| 217 | +\toprule | |
| 218 | +\textbf{Critère} & \textbf{Comparaison} & \textbf{Revenus} & \textbf{Coût} \\ | |
| 219 | +\midrule | |
| 220 | +Données requises & Ventes comparables & Revenus et taux & Coûts de construction \\ | |
| 221 | +\addlinespace | |
| 222 | +Usage typique & Résidentiel & Commercial, locatif & Spécial, neuf \\ | |
| 223 | +\addlinespace | |
| 224 | +Fiabilité max. & Marché actif & Marché locatif stable & Construction récente \\ | |
| 225 | +\addlinespace | |
| 226 | +Difficulté & Ajustements & Taux de capitalisation & Dépréciation \\ | |
| 227 | +\bottomrule | |
| 228 | +\end{tabular} | |
| 229 | +\end{center} | |
| 230 | +\vspace{1mm} | |
| 231 | +\begin{notebox}[À retenir] | |
| 232 | +Aucune approche n'est « supérieure » en soi : le choix dépend du type de propriété et des données disponibles. | |
| 233 | +\end{notebox} | |
| 234 | +\end{frame} | |
| 235 | + | |
| 236 | +% ====================================================================== | |
| 237 | +\section{Principes fondamentaux et formule} | |
| 238 | +% ====================================================================== | |
| 239 | + | |
| 240 | +\begin{frame}{Le principe de substitution} | |
| 241 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 242 | +Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un \textbf{substitut équivalent}, que ce soit par achat ou par construction. | |
| 243 | +\end{defbox} | |
| 244 | +\vspace{2mm} | |
| 245 | +\begin{center} | |
| 246 | +\begin{tikzpicture} | |
| 247 | + \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm] (acheter) at (-4.6,0) | |
| 248 | + {\textbf{Option A}\\Acheter une propriété existante comparable}; | |
| 249 | + \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm] (construire) at (0,0) | |
| 250 | + {\textbf{Option B}\\Construire une propriété équivalente neuve}; | |
| 251 | + \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (valeur) at (4.6,0) | |
| 252 | + {\textbf{Valeur}\\= minimum des deux options}; | |
| 253 | + \draw[uqoarrow, rounded corners=4pt] (acheter.south) -- ++(0,-0.5) -| (valeur.south); | |
| 254 | + \draw[uqoarrow] (construire.east) -- (valeur.west); | |
| 255 | +\end{tikzpicture} | |
| 256 | +\end{center} | |
| 257 | +\vspace{1mm} | |
| 258 | +Ce principe est la \uqohighlight{pierre angulaire} de la méthode du coût. | |
| 259 | +\end{frame} | |
| 260 | + | |
| 261 | +\begin{frame}{Le principe de contribution} | |
| 262 | +\begin{defbox}[Définition] | |
| 263 | +La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale}, et non par son coût de construction. | |
| 264 | +\end{defbox} | |
| 265 | +\vspace{2mm} | |
| 266 | +\begin{exbox}[Exemple concret --- La piscine creusée] | |
| 267 | +\begin{itemize} | |
| 268 | + \item Une piscine creusée coûte \textbf{75~000~\$} à construire | |
| 269 | + \item Elle n'ajoute peut-être que \textbf{30~000~\$} à la valeur de la maison | |
| 270 | + \item La \textbf{contribution} (30~000~\$) $\neq$ le \textbf{coût} (75~000~\$) | |
| 271 | + \item La différence = dépréciation fonctionnelle (surqualité) | |
| 272 | +\end{itemize} | |
| 273 | +\end{exbox} | |
| 274 | +\end{frame} | |
| 275 | + | |
| 276 | +\begin{frame}{Valeur d'usage vs valeur d'échange} | |
| 277 | +\begin{columns}[T] | |
| 278 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 279 | +\begin{defbox}[Valeur d'usage] | |
| 280 | +\begin{itemize} | |
| 281 | + \item Valeur pour un \textbf{utilisateur spécifique} | |
| 282 | + \item Basée sur l'\textbf{utilité} du bien | |
| 283 | + \item Peut différer de la valeur marchande | |
| 284 | + \item Ex. : église pour la paroisse, usine spécialisée | |
| 285 | +\end{itemize} | |
| 286 | +\end{defbox} | |
| 287 | +\end{column} | |
| 288 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 289 | +\begin{defbox}[Valeur d'échange] | |
| 290 | +\begin{itemize} | |
| 291 | + \item Valeur \textbf{marchande} (marché ouvert) | |
| 292 | + \item Basée sur l'\textbf{offre et la demande} | |
| 293 | + \item Prix probable entre parties informées | |
| 294 | + \item Ex. : maison unifamiliale typique | |
| 295 | +\end{itemize} | |
| 296 | +\end{defbox} | |
| 297 | +\end{column} | |
| 298 | +\end{columns} | |
| 299 | +\vspace{2mm} | |
| 300 | +La méthode du coût est particulièrement utile lorsque la \uqohighlight{valeur d'usage} diffère significativement de la \uqohighlight{valeur d'échange}. | |
| 301 | +\end{frame} | |
| 302 | + | |
| 303 | +\begin{frame}{Autres principes importants} | |
| 304 | +\begin{columns}[T] | |
| 305 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 306 | +\uqotitle{Utilisation optimale (highest and best use) :} | |
| 307 | +\begin{itemize} | |
| 308 | + \item L'utilisation la plus \textbf{probable} | |
| 309 | + \item Physiquement \textbf{possible} | |
| 310 | + \item Légalement \textbf{permise} | |
| 311 | + \item Financièrement \textbf{réalisable} | |
| 312 | + \item Rendement \textbf{maximal} | |
| 313 | +\end{itemize} | |
| 314 | +\end{column} | |
| 315 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 316 | +\uqotitle{Offre et demande :} | |
| 317 | +\begin{itemize} | |
| 318 | + \item La valeur dépend des \textbf{conditions du marché} | |
| 319 | + \item Le coût de construction ne garantit \textbf{pas} la valeur marchande | |
| 320 | + \item Écart entre coût et valeur = \textbf{dépréciation externe} | |
| 321 | +\end{itemize} | |
| 322 | +\end{column} | |
| 323 | +\end{columns} | |
| 324 | +\end{frame} | |
| 325 | + | |
| 326 | +\begin{frame}{Le concept de valeur en évaluation} | |
| 327 | +\begin{center} | |
| 328 | +\begin{tikzpicture} | |
| 329 | + \node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1cm, fill=uqoBleu!18, font=\small\bfseries] (valeur) at (0,0) {Valeur marchande}; | |
| 330 | + \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (cout) at (-4.6,1.6) {Coût}; | |
| 331 | + \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (prix) at (4.6,1.6) {Prix}; | |
| 332 | + \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (utilite) at (-4.6,-1.6) {Utilité}; | |
| 333 | + \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (rarete) at (4.6,-1.6) {Rareté}; | |
| 334 | + \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (cout) node[midway, above, sloped, font=\scriptsize] {peut différer}; | |
| 335 | + \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (prix) node[midway, above, sloped, font=\scriptsize] {peut différer}; | |
| 336 | + \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (utilite) node[midway, below, sloped, font=\scriptsize] {influence}; | |
| 337 | + \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (rarete) node[midway, below, sloped, font=\scriptsize] {influence}; | |
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