spb/valoplex Public
ValoPlex — moteur d'évaluation spécialisé pour les plex au Québec, petit frère de Vrai-Prix.
TypeScript 90.3%
Python 7.1%
CSS 2.5%
1// Auteur : Simon-Pierre Boucher — contact@spboucher.ai2/**3 * Rapport PDF ValoPlex — 100 % vectoriel (pdfkit), identité « éditorial sharp » :4 * logo encre/lime, fiche complète du rôle, historique en barres, plan radar des5 * comparables dessiné dans le PDF, tableau des ajustements. Format Lettre.6 */7import PDFDocument from "pdfkit";8import path from "path";9import type { UnitEstimate } from "./estimator";10import { buildProforma } from "./proforma";1112function doorsLabelPdf(n: number | null): string {13 if (!n) return "PLEX";14 const map: Record<number, string> = { 2: "DUPLEX", 3: "TRIPLEX", 4: "QUADRUPLEX", 5: "QUINTUPLEX", 6: "SIXPLEX" };15 return map[n] ?? `MULTI ${n} PORTES`;16}1718const INK = "#141814";19const INK3 = "#8b928c";20const PAPER = "#f5f3ee";21const SURFACE2 = "#faf9f5";22const GREEN = "#b25f16";23const GREEN_DEEP = "#8a4710";24const LIME = "#ff9f45";25const LIME_SOFT = "#ffedd9";26const AMBER_SOFT = "#fdf3e2";27const DANGER_SOFT = "#fbe9e7";28const LINE = "#dedcd4";2930const W = 612;31const CW3 = 612 - 2 * 44;32const H = 792;33const M = 44; // marge3435const F = (f: string) => path.join(process.cwd(), "assets", "fonts", f);3637const fmt = (v: number | null | undefined) =>38 v == null39 ? "—"40 : new Intl.NumberFormat("fr-CA", {41 style: "currency",42 currency: "CAD",43 maximumFractionDigits: 0,44 }).format(v);4546const signed = (v: number) => `${v >= 0 ? "+" : "−"}${fmt(Math.abs(Math.round(v)))}`;47const fmtDist = (m: number) => (m < 1000 ? `${Math.round(m)} m` : `${(m / 1000).toFixed(1)} km`);4849const CONF_BG: Record<string, string> = { A: LIME, B: LIME_SOFT, C: AMBER_SOFT, D: DANGER_SOFT };50const CONF_TXT: Record<string, string> = {51 A: "Très fiable", B: "Fiable", C: "Indicative", D: "Peu fiable — marché mince",52};5354type Doc = InstanceType<typeof PDFDocument>;5556function logo(doc: Doc, x: number, y: number, scale = 1) {57 doc.save();58 doc.font("SG-Bold").fontSize(24 * scale);59 doc.fillColor(PAPER).text("Valo", x, y, { lineBreak: false });60 const w = doc.widthOfString("Valo");61 const bx = x + w + 4 * scale;62 doc.save();63 doc.rotate(-3, { origin: [bx, y + 12 * scale] });64 const bw = doc.widthOfString("Plex") + 12 * scale;65 doc.roundedRect(bx, y - 3 * scale, bw, 30 * scale, 5 * scale).fill(LIME);66 doc.fillColor(INK).text("Plex", bx + 6 * scale, y, { lineBreak: false });67 doc.restore();68 doc.restore();69}7071function kicker(doc: Doc, txt: string, x: number, y: number, color = GREEN) {72 doc.rect(x, y + 3.5, 20, 2).fill(color);73 doc.font("JB-Bold").fontSize(8).fillColor(color)74 .text(txt.toUpperCase(), x + 26, y, { characterSpacing: 1.4, lineBreak: false });75}7677function pageFrame(doc: Doc, page: number, total: number, generated: string) {78 doc.rect(0, 0, W, H).fill(PAPER);79 // filet de bas de page80 doc.rect(M, H - 46, W - 2 * M, 1.2).fill(INK);81 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(82 "WWW.VALOPLEX.COM — ESTIMATION STATISTIQUE À TITRE INDICATIF · NE REMPLACE PAS UNE ÉVALUATION PROFESSIONNELLE · SIMON-PIERRE BOUCHER · CONTACT@SPBOUCHER.AI",83 M, H - 38, { width: W - 2 * M - 60, characterSpacing: 0.4, lineBreak: false }84 );85 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK)86 .text(`${page} / ${total}`, W - M - 40, H - 39, { width: 40, align: "right" });87 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3)88 .text(generated, W - M - 160, H - 30, { width: 160, align: "right" });89}9091function card(doc: Doc, x: number, y: number, w: number, h: number, opts?: { shadow?: boolean; fill?: string }) {92 if (opts?.shadow !== false) doc.roundedRect(x + 3.5, y + 3.5, w, h, 8).fill("#e3e1d9");93 doc.roundedRect(x, y, w, h, 8).fillAndStroke(opts?.fill ?? "#ffffff", INK);94 doc.lineWidth(1.3);95}9697function kvCell(doc: Doc, x: number, y: number, w: number, h: number, k: string, v: string) {98 doc.lineWidth(0.8);99 doc.roundedRect(x, y, w, h, 4).fillAndStroke(SURFACE2, LINE);100 doc.font("JB-Bold").fontSize(5.8).fillColor(INK3)101 .text(k.toUpperCase(), x + 7, y + 6, { width: w - 14, characterSpacing: 0.7, height: 8, ellipsis: true });102 doc.font("SG-Bold").fontSize(9.2).fillColor(INK)103 .text(v, x + 7, y + 16.5, { width: w - 14, height: h - 20, ellipsis: true });104 doc.lineWidth(1.3);105}106107/** Plan radar vectoriel : sujet au centre, comparables par azimut/distance. */108function radar(doc: Doc, cx: number, cy: number, R: number, data: UnitEstimate) {109 const u = data.unit!;110 const comps = data.result.comps;111 const cos = Math.cos((u.lat * Math.PI) / 180);112 const pts = comps.map((c) => ({113 ...c,114 x: (c.lng - u.lng) * 111320 * cos,115 y: (c.lat - u.lat) * 110574,116 }));117 const maxM = Math.max(120, ...pts.map((p) => Math.hypot(p.x, p.y)));118 const ringSets = [119 [100, 250, 500], [250, 500, 1000], [500, 1000, 2000],120 [1000, 2500, 5000], [2500, 5000, 10000], [5000, 10000, 20000], [10000, 25000, 50000],121 ];122 const rings = ringSets.find((s) => maxM <= s[2]) ?? ringSets[ringSets.length - 1];123 const k = R / rings[2];124125 // cadre + grille126 doc.save();127 doc.roundedRect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16), 8).clip();128 doc.rect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16)).fill("#ffffff");129 doc.lineWidth(0.5).strokeColor("#eceae3");130 for (let g = -R - 16; g <= R + 16; g += 24) {131 doc.moveTo(cx + g, cy - R - 16).lineTo(cx + g, cy + R + 16).stroke();132 doc.moveTo(cx - R - 16, cy + g).lineTo(cx + R + 16, cy + g).stroke();133 }134 // anneaux135 rings.forEach((m, i) => {136 const rr = m * k;137 doc.lineWidth(i === 2 ? 1.3 : 0.8).strokeColor(i === 2 ? INK : "#b9b7ae");138 if (i !== 2) doc.dash(3, { space: 3 });139 doc.circle(cx, cy, rr).stroke();140 doc.undash();141 doc.font("JB-Reg").fontSize(5.5).fillColor(INK3)142 .text(fmtDist(m), cx + rr * 0.7071 + 2, cy - rr * 0.7071 - 7, { lineBreak: false });143 });144 // croix145 doc.lineWidth(0.6).strokeColor("#d5d3ca");146 doc.moveTo(cx, cy - R).lineTo(cx, cy + R).stroke();147 doc.moveTo(cx - R, cy).lineTo(cx + R, cy).stroke();148 // comparables numérotés149 pts.forEach((p, i) => {150 const px = cx + p.x * k;151 const py = cy - p.y * k;152 const rr = 6.5 + p.weight * 3.5;153 doc.circle(px, py, rr).lineWidth(1.1).fillAndStroke(GREEN, INK);154 doc.font("JB-Bold").fontSize(rr > 8.5 ? 7 : 6).fillColor(PAPER)155 .text(String(i + 1), px - rr, py - 3, { width: 2 * rr, align: "center", lineBreak: false });156 });157 // sujet : losange lime158 doc.save().translate(cx, cy).rotate(45);159 doc.rect(-8, -8, 16, 16).lineWidth(1.6).fillAndStroke(LIME, INK);160 doc.rect(-2.5, -2.5, 5, 5).fill(INK);161 doc.restore();162 // nord163 doc.save().translate(cx + R + 2, cy - R - 2);164 doc.path("M0,-9 L4,5 L0,2 L-4,5 Z").fill(INK);165 doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(INK).text("N", -2.2, 8, { lineBreak: false });166 doc.restore();167 doc.restore();168 // bordure du cadre169 doc.roundedRect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16), 8).lineWidth(1.3).stroke(INK);170}171172export async function buildReport(data: UnitEstimate): Promise<Buffer> {173 const u = data.unit!;174 const s = u.specs;175 const r = data.result;176 const generated = new Date().toISOString().slice(0, 16).replace("T", " ");177178 const doc = new PDFDocument({ size: "LETTER", margin: 0, info: { Title: `ValoPlex — ${u.adresse ?? ""}` } });179 doc.registerFont("SG-Bold", F("SpaceGrotesk-Bold.ttf"));180 doc.registerFont("SG-Med", F("SpaceGrotesk-Medium.ttf"));181 doc.registerFont("JB-Reg", F("JetBrainsMono-Regular.ttf"));182 doc.registerFont("JB-Bold", F("JetBrainsMono-Bold.ttf"));183 doc.registerFont("Inter", F("Inter-Regular.ttf"));184185 const chunks: Buffer[] = [];186 doc.on("data", (c: Buffer) => chunks.push(c));187 const done = new Promise<Buffer>((res) => doc.on("end", () => res(Buffer.concat(chunks))));188189 /* =============================== PAGE 1 =============================== */190 pageFrame(doc, 1, 3, generated);191192 // bandeau encre193 doc.rect(0, 0, W, 96).fill(INK);194 logo(doc, M, 30);195 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(LIME)196 .text("RAPPORT D'ÉVALUATION · QUÉBEC", M, 66, { characterSpacing: 1.6, lineBreak: false });197 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor("#9aa39c")198 .text(`ID ${u.id}`, W - M - 200, 34, { width: 200, align: "right" })199 .text(`GÉNÉRÉ LE ${generated}`, W - M - 200, 46, { width: 200, align: "right" })200 .text(`MATRICULE ${s.matricule ?? "—"}`, W - M - 200, 58, { width: 200, align: "right" });201 doc.rect(0, 96, W, 3).fill(LIME);202203 // adresse + estimation204 let y = 122;205 kicker(doc, "Valeur estimée au marché", M, y);206 y += 16;207 doc.font("SG-Bold").fontSize(15).fillColor(INK)208 .text(`${(u.adresse ?? "").toUpperCase()}${s.apt ? " APP. " + s.apt : ""} · ${(u.municipalite ?? "").toUpperCase()}`,209 M, y, { width: W - 2 * M });210 y = doc.y + 6;211 doc.font("SG-Bold").fontSize(46).fillColor(INK).text(fmt(r.estimate), M, y);212 y = doc.y + 10;213214 // rangée fourchette / confiance / rôle / écart215 const rowY = y;216 const doorsN = u.nbLogements ?? 0;217 const cols = [218 ["GABARIT", doorsLabelPdf(doorsN)],219 ["VALEUR / PORTE", doorsN >= 2 ? fmt(Math.round(r.estimate / doorsN)) : "—"],220 ["FOURCHETTE CALIBRÉE (80 %)", `${fmt(r.low)} → ${fmt(r.high)}`],221 ["ÉVALUATION MUNICIPALE 2026", fmt(u.valeurRole)],222 ["ÉCART VS RÔLE", u.valeurRole ? `${((r.estimate / u.valeurRole - 1) * 100).toFixed(0)} %` : "—"],223 ] as const;224 let cx0 = M;225 for (const [k, v] of cols) {226 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(k, cx0, rowY, { characterSpacing: 0.8, lineBreak: false });227 const lw = doc.widthOfString(k) + cols.length * 0.8;228 doc.font("SG-Bold").fontSize(13).fillColor(INK).text(v, cx0, rowY + 11, { lineBreak: false });229 cx0 += Math.max(doc.widthOfString(v), lw) + 34;230 }231 // pastille confiance232 const confTxt = `CONFIANCE ${r.confidenceLevel} · ${r.confidencePct} % — ${CONF_TXT[r.confidenceLevel].toUpperCase()}`;233 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5);234 const cw = doc.widthOfString(confTxt) + 20;235 doc.roundedRect(M, rowY + 34, cw, 18, 4).lineWidth(1).fillAndStroke(CONF_BG[r.confidenceLevel], INK);236 doc.fillColor(r.confidenceLevel === "D" ? "#b3423a" : INK).text(confTxt, M + 10, rowY + 39.5, { lineBreak: false });237238 // fiche de la propriété239 y = rowY + 72;240 kicker(doc, "Fiche de la propriété — registre officiel (rôle 2026)", M, y);241 y += 16;242 const groups: [string, [string, string][]][] = [243 ["BÂTIMENT", [244 ["Année constr.", u.anneeConstruction ? `${u.anneeConstruction}${s.anneeEstimee === "E" ? " (est.)" : ""}` : "—"],245 ["Aire étages", u.aireEtagesM2 ? `${u.aireEtagesM2} m²` : "—"],246 ["Étages", u.specs.nbEtages != null ? String(u.specs.nbEtages) : "—"],247 ["Genre", s.genreConstruction ?? "—"],248 ["Lien phys.", s.lienPhysique ?? "—"],249 ["Logements", u.nbLogements != null ? String(u.nbLogements) : "—"],250 ["Locaux n-rés.", s.nbLocauxNonResid != null ? String(s.nbLocauxNonResid) : "—"],251 ["Chambres loc.", s.nbChambresLocatives != null ? String(s.nbChambresLocatives) : "—"],252 ]],253 ["TERRAIN", [254 ["Superficie", u.superficieTerrainM2 ? `${u.superficieTerrainM2} m²` : "—"],255 ["Mes. frontale", s.frontTerrainM ? `${s.frontTerrainM} m` : "—"],256 ["CUBF", s.cubf ? String(s.cubf) : "—"],257 ["Usage", s.cubfLibelle ?? "—"],258 ["Unité voisin.", s.uniteVoisinage || "—"],259 ["Arrond.", s.arrond || "—"],260 ]],261 ["RÔLE D'ÉVALUATION", [262 ["Val. terrain", fmt(s.valeurTerrain)],263 ["Val. bâtiment", fmt(s.valeurBatiment)],264 ["Val. totale", fmt(u.valeurRole)],265 ["Rôle antér.", fmt(s.valeurAnterieure)],266 ["Cond. marché", s.datCondMarche ?? "—"],267 ["Adresses", s.nAdresses != null ? String(s.nAdresses) : "—"],268 ]],269 ];270 const gW = (W - 2 * M - 2 * 14) / 3;271 const cellH = 30;272 const gH = 4 * (cellH + 6) + 34;273 groups.forEach(([title, rows], gi) => {274 const gx = M + gi * (gW + 14);275 card(doc, gx, y, gW, gH);276 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP)277 .text(title, gx + 12, y + 11, { characterSpacing: 1.2, lineBreak: false });278 doc.moveTo(gx + 12, y + 24).lineTo(gx + gW - 12, y + 24).dash(2, { space: 3 }).lineWidth(0.8).stroke(LINE).undash();279 const cw2 = (gW - 24 - 6) / 2;280 rows.forEach(([k, v], i) => {281 const col = i % 2, row = Math.floor(i / 2);282 kvCell(doc, gx + 12 + col * (cw2 + 6), y + 32 + row * (cellH + 6), cw2, cellH, k, v);283 });284 });285 y += gH + 24;286287 // adresses officielles des portes288 if (s.portesAdresses.length > 0) {289 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.2).fillColor(GREEN_DEEP)290 .text("PORTES OFFICIELLES (RÔLE) : ", M, y, { characterSpacing: 0.6, lineBreak: false });291 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.2).fillColor(INK3)292 .text(s.portesAdresses.slice(0, 8).join(" · ") +293 (s.portesAdresses.length > 8 ? ` (+${s.portesAdresses.length - 8})` : ""),294 M + 118, y, { width: W - 2 * M - 118, height: 14, ellipsis: true });295 y += 16;296 }297298 // historique299 kicker(doc, "Valeur estimée par année — 2021 → 2026", M, y);300 y += 16;301 const hist = u.history;302 const hMax = Math.max(...hist.map((h) => h.value ?? 0), 1);303 const histH = hist.length * 21 + 24;304 card(doc, M, y, W - 2 * M, histH);305 hist.forEach((h, i) => {306 const ly = y + 14 + i * 21;307 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK).text(String(h.year), M + 14, ly + 2, { lineBreak: false });308 const trackX = M + 52, trackW = W - 2 * M - 52 - 100;309 doc.rect(trackX, ly, trackW, 12).fill(SURFACE2);310 doc.rect(trackX, ly, Math.max(2, ((h.value ?? 0) / hMax) * trackW), 12).fill(h.year === 2026 ? INK : GREEN);311 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK)312 .text(fmt(h.value), W - M - 92, ly + 2, { width: 80, align: "right" });313 });314315 /* =============================== PAGE 2 =============================== */316 doc.addPage({ size: "LETTER", margin: 0 });317 pageFrame(doc, 2, 3, generated);318 doc.rect(0, 0, W, 8).fill(INK);319 doc.rect(0, 8, W, 2.5).fill(LIME);320321 y = 34;322 kicker(doc, "Pourquoi ce prix — le calcul, sans boîte noire", M, y);323 y += 16;324 const tileW = (W - 2 * M - 14) / 2;325 card(doc, M, y, tileW, 64);326 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text("MODÈLE HÉDONIQUE PLEX EN RATIO (LIGHTGBM · 91 060 VENTES)", M + 14, y + 11, { characterSpacing: 0.6 });327 doc.font("SG-Bold").fontSize(21).fillColor(INK).text(fmt(r.modelEstimate), M + 14, y + 24);328 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text(`POIDS : ${(r.modelWeight * 100).toFixed(0)} %`, M + 14, y + 49);329 card(doc, M + tileW + 14, y, tileW, 64);330 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text("COMPARABLES AJUSTÉS (MÉDIANE PONDÉRÉE)", M + tileW + 28, y + 11, { characterSpacing: 0.6 });331 doc.font("SG-Bold").fontSize(21).fillColor(INK).text(fmt(r.compsEstimate), M + tileW + 28, y + 24);332 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text(333 `POIDS : ${((1 - r.modelWeight) * 100).toFixed(0)} % · ${r.nCompsUsed} COMPS${r.compsDispersionPct != null ? ` · ±${r.compsDispersionPct} %` : ""}`,334 M + tileW + 28, y + 49);335 y += 88;336337 // radar + tableau338 kicker(doc, `Plan des comparables — ${r.nCompsUsed} ventes réelles · azimut + distance`, M, y);339 y += 18;340 const R = 118;341 radar(doc, M + R + 16, y + R + 16, R, data);342343 const tX = M + 2 * (R + 16) + 16;344 const tW = W - M - tX;345 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.2).fillColor(INK3);346 let ty = y + 2;347 r.comps.slice(0, 12).forEach((c, i) => {348 const rowH = 22.5;349 if (i % 2 === 0) doc.rect(tX, ty - 2, tW, rowH).fill(SURFACE2);350 doc.circle(tX + 8, ty + 7, 6).lineWidth(0.9).fillAndStroke(GREEN, INK);351 doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(PAPER).text(String(i + 1), tX + 2, ty + 4.5, { width: 12, align: "center", lineBreak: false });352 doc.font("SG-Bold").fontSize(7.3).fillColor(INK)353 .text(`${c.street ?? ""}`, tX + 19, ty, { width: tW - 90, height: 9, ellipsis: true, lineBreak: false });354 doc.font("JB-Reg").fontSize(5.8).fillColor(INK3)355 .text(`${c.date} · ${fmtDist(c.distanceM)} · VENDU ${fmt(c.amount)} · T ${signed(c.adjTime)} · S ${signed(c.adjArea)} · Â ${signed(c.adjAge)}`,356 tX + 19, ty + 10, { width: tW - 78, height: 8, ellipsis: true, lineBreak: false });357 doc.font("SG-Bold").fontSize(8).fillColor(INK)358 .text(fmt(Math.round(c.adjustedPrice)), tX + tW - 68, ty + 3, { width: 68, align: "right", lineBreak: false });359 ty += rowH;360 });361 // légende radar362 const legY = y + 2 * (R + 16) + 8;363 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.3).fillColor(INK3).text(364 "◆ = PROPRIÉTÉ ÉVALUÉE (CENTRE) · ● = VENTE COMPARABLE (TAILLE = POIDS) · T/S/Â = AJUSTEMENTS TEMPS / SUPERFICIE / ÂGE",365 M, legY, { width: W - 2 * M, characterSpacing: 0.4 });366367 /* =============================== PAGE 3 : PRO FORMA =============================== */368 doc.addPage({ size: "LETTER", margin: 0 });369 pageFrame(doc, 3, 3, generated);370 doc.rect(0, 0, W, 8).fill(INK);371 doc.rect(0, 8, W, 2.5).fill(LIME);372 y = 34;373 if (doorsN >= 2 && r.estimate > 0) {374 const pf = buildProforma(r.estimate, doorsN, u.valeurRole, u.municipalite);375 kicker(doc, `Pro forma de l'investisseur — taux ${pf.params.tauxHypoPct} % · mise ${pf.params.miseDeFondsPct} % · TGA ${pf.params.tgaPct} %`, M, y);376 y += 18;377 const colW3 = (CW3 - 14) / 2;378 // état des résultats379 card(doc, M, y, colW3, 250);380 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text("ÉTAT DES RÉSULTATS NORMALISÉ (ANNUEL)", M + 12, y + 10, { characterSpacing: 0.8 });381 const lines1: [string, string][] = [382 [`Revenus bruts (${doorsN} portes × ${fmt(Math.round(pf.loyerMoyenMensuel))}/mois)`, fmt(Math.round(pf.revenusBruts))],383 [`Vacance (${pf.params.vacancePct} %)`, fmt(Math.round(pf.vacance))],384 ["Taxes municipales et scolaire", fmt(Math.round(pf.depenses[0].amount + pf.depenses[1].amount))],385 ["Assurances", fmt(Math.round(pf.depenses[2].amount))],386 ["Entretien + gestion", fmt(Math.round(pf.depenses[3].amount + pf.depenses[4].amount))],387 ["Déneigement, énergie, réserve", fmt(Math.round(pf.depenses[5].amount + pf.depenses[6].amount + pf.depenses[7].amount))],388 ["REVENU NET D'EXPLOITATION", fmt(Math.round(pf.rne))],389 ["TGA implicite / MRB", `${pf.tgaImplicitePct.toFixed(2)} % · × ${pf.mrb.toFixed(1)}`],390 ["RNE par porte", fmt(Math.round(pf.rne / doorsN))],391 ];392 lines1.forEach(([k, v], i) => {393 const ly = y + 26 + i * 23;394 const strong = k === "REVENU NET D'EXPLOITATION";395 if (i % 2 === 0) doc.rect(M + 8, ly - 3, colW3 - 16, 21).fill(SURFACE2);396 doc.font(strong ? "JB-Bold" : "Inter").fontSize(strong ? 7.4 : 7.6).fillColor(strong ? INK : "#4d5551")397 .text(k, M + 12, ly, { width: colW3 - 130, height: 18, lineBreak: false, ellipsis: true });398 doc.font("SG-Bold").fontSize(8.4).fillColor(INK)399 .text(v, M + colW3 - 118, ly - 1, { width: 106, align: "right", lineBreak: false });400 });401 // financement + 5 ans402 const x2 = M + colW3 + 14;403 card(doc, x2, y, colW3, 250);404 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text("FINANCEMENT ET PROJECTION 5 ANS", x2 + 12, y + 10, { characterSpacing: 0.8 });405 const lines2: [string, string][] = [406 [`Hypothèque (${100 - pf.params.miseDeFondsPct} %)`, fmt(Math.round(pf.hypotheque))],407 [`Paiement mensuel (${pf.params.amortAns} ans)`, fmt(Math.round(pf.paiementMensuelHypo))],408 ["Cashflow avant impôt / an", fmt(Math.round(pf.cashflowAnnuel))],409 ["Cashflow / porte / mois · DSCR", `${fmt(Math.round(pf.cashflowMensuelParPorte))} · ${pf.dscr.toFixed(2)}`],410 ["Capital remboursé an 1", fmt(Math.round(pf.capitalAn1))],411 ["Rendement global an 1", `${pf.rendementTotalAn1Pct.toFixed(1)} %`],412 [`Équité à 5 ans (appr. ${pf.params.appreciationPct} %/an)`, fmt(Math.round(pf.equite5Ans))],413 ["Gain total 5 ans", fmt(Math.round(pf.gainTotal5Ans))],414 ["Loyer de point mort / marge", `${fmt(Math.round(pf.loyerPointMort))} · ${pf.margeSecuriteLoyerPct.toFixed(0)} %`],415 ];416 lines2.forEach(([k, v], i) => {417 const ly = y + 26 + i * 23;418 if (i % 2 === 0) doc.rect(x2 + 8, ly - 3, colW3 - 16, 21).fill(SURFACE2);419 doc.font("Inter").fontSize(7.6).fillColor("#4d5551")420 .text(k, x2 + 12, ly, { width: colW3 - 130, height: 18, lineBreak: false, ellipsis: true });421 doc.font("SG-Bold").fontSize(8.4).fillColor(INK)422 .text(v, x2 + colW3 - 118, ly - 1, { width: 106, align: "right", lineBreak: false });423 });424 y += 264;425 // liquidités requises426 card(doc, M, y, CW3, 58, { fill: INK });427 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(LIME).text("LIQUIDITÉS REQUISES — TOUT LE KIT", M + 14, y + 10, { characterSpacing: 1 });428 doc.font("Inter").fontSize(8).fillColor("#e8e6df").text(429 `Mise de fonds ${fmt(Math.round(pf.miseDeFonds))} · Droits de mutation ${fmt(pf.droitsMutation)} · Notaire ${fmt(pf.fraisNotaire)} · Inspection ${fmt(pf.fraisInspection)}`,430 M + 14, y + 24, { lineBreak: false });431 doc.font("SG-Bold").fontSize(14).fillColor(LIME)432 .text(`TOTAL ${fmt(Math.round(pf.liquiditesRequises))}`, M + 14, y + 37, { lineBreak: false });433 y += 72;434 doc.font("JB-Reg").fontSize(6).fillColor(INK3).text(435 "PRO FORMA INDICATIF : LOYER IMPLICITE DÉRIVÉ DE LA VALEUR ESTIMÉE ET DU TGA — PAS DES BAUX RÉELS. TAXES APPROXIMÉES DEPUIS LE RÔLE. NE CONSTITUE PAS UN CONSEIL FINANCIER.",436 M, y, { width: CW3, characterSpacing: 0.3 });437 y += 22;438 }439 // méthodo440 const my = Math.max(legY + 20, ty + 14);441 card(doc, M, my, W - 2 * M, 112, { fill: INK, shadow: false });442 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(LIME).text("MÉTHODOLOGIE", M + 16, my + 12, { characterSpacing: 1.4 });443 doc.font("Inter").fontSize(7.8).fillColor("#e8e6df").text(444 "L'estimation combine (1) un modèle hédonique spécialisé plex (gradient boosting en ratio prix/rôle, insensible à l'échelle) entraîné sur ~91 000 ventes de plex québécois " +445 "(2021-2026) appariées au rôle d'évaluation foncière géoréférencé du MAMH — erreur médiane de 14 % — et (2) une médiane " +446 "pondérée des ventes comparables voisines, chacune ajustée pour l'évolution du marché (indice mensuel), l'écart de " +447 "superficie (50 % du $/m²) et l'écart d'âge (0,5 %/an, plafonné à ±10 %) et l'écart de portes (50 % du prix par porte, plafonné à ±30 %). La fourchette correspond aux 10e et 90e " +448 "centiles du modèle, calibrés par méthode conforme (couverture 80 % vérifiée), recentrés sur l'estimation finale. L'indice de confiance (A-D) reflète le nombre de comparables, " +449 "leur dispersion et la largeur de la fourchette. Validation selon la norme IAAO sur études de ratios.",450 M + 16, my + 26, { width: W - 2 * M - 32, lineGap: 1.5 });451452 doc.end();453 return done;454}455