Vrai-Prix

La valeur réelle de chaque propriété

Vrai-Prix estime la valeur marchande de n'importe quelle propriété du Québec — unifamiliale, plex, condo, chalet, terrain — et montre pourquoi : chaque comparable, chaque ajustement en dollars, la pondération du modèle, la fourchette (P10–P90) et l'indice de confiance (A–D). Le différenciateur est la transparence totale : pas de score magique, pas de boîte noire. La méthodologie complète (normes IAAO) est publiée intégralement sur le site.

Sous le capot : les 6 millésimes (2021-2026) des rôles d'évaluation foncière géoréférencés du Québec (MAMH, données ouvertes) — 3 747 008 propriétés, soit 22 150 285 observations — fusionnés spatialement avec 745 119 transactions réelles (99,88 % d'appariement, distance médiane 0,6 m), alimentant un modèle hédonique LightGBM (MdAPE 11,0 %, ratio médian 0,995 en holdout) et un moteur de comparables ajustés. Pour qui ? Propriétaires, acheteurs, courtiers et curieux qui veulent une estimation honnête et vérifiable, gratuite, sur les 1 097 municipalités de la province.

# Chiffres clés (live sur /api/stats, vérifiés au 2026-08-24)

# Visite guidée

Accueil — recherche d'adresse (desktop)	Accueil — mobile
Fiche d'estimation — fourchette P10–P90 + indice de confiance	Portrait de la propriété — façade SVG + historique 2021→2026
Fiche d'estimation — mobile	Vrai-Prix Maps — recherche par carte 3D (Mapbox GL)
Page municipalité — agrégats et palmarès locaux	Statistiques provinciales — tableau de bord /stats
Méthodologie publique — 7 sections, normes IAAO	Ka · agent IA — 12 outils serveur (Claude, streaming SSE)

# Guide pas à pas (« Utiliser le site en 5 étapes », depuis /doc)

Étape 1 — Arriver sur l'accueil	Étape 2 — Chercher l'adresse
Étape 3 — Lire la fiche d'estimation	Étape 4 — Explorer par la carte
Étape 5 — Aller plus loin : statistiques, parc, agent Ka

# Fonctionnalités

• Estimation par adresse — recherche plein-texte (SQLite FTS5) parmi 3 747 008 unités d'évaluation, tolérante aux fautes ; plan B sans adresse : estimation manuelle par municipalité + caractéristiques.
• Estimation hybride — 65 % modèle hédonique LightGBM + 35 % comparables ajustés (marché, superficie, âge), fourchette P10–P90 par régression quantile, indice de confiance A–D obligatoire.
• Portrait de la propriété — façade SVG dessinée par les données du registre, terrain à l'échelle, composition de la valeur ; historique 2021→2026 (six millésimes, badges YoY).
• Vrai-Prix Maps — recherche par carte 3D (Mapbox GL via le framework partagé @groupe-ka/ka-maps), grappes de valeurs estimées pilotées par le viewport ; plan des comparables « arpenteur » en SVG pur.
• Ka · agent IA — agent conversationnel (Claude, SDK Anthropic, streaming SSE) branché sur 12 outils serveur : evaluer_propriete, chercher_propriete, chercher_proprietes_secteur, comparables_detailles, comparer_proprietes, estimation_manuelle, evaluer_parc, dossier_complet, indice_marche, stats_municipalite, stats_provinciales, liens_rapports.
• Rapports PDF 100 % vectoriels (pdfkit) — standard (3 p.), professionnel bancaire (6 p.), parc consolidé, statistique provincial.
• Parc immobilier — évaluation multi-adresses agrégée (jusqu'à 40 propriétés).
• Statistiques provinciales — valeur totale du parc (2,01 billions $ au millésime 2026), palmarès des 200 municipalités, tableau de bord /stats + rapports PDF v3 personnalisés (catalogue de blocs, ReportBuilder).
• Contexte marché — indice de marché, fourchette visuelle, accueil enrichi (upgrade 2026-08-22).
• SEO programmatique — 3,76 M d'URLs indexables : 1 097 pages municipalités + ~5 900 pages municipalité × type + 3,75 M fiches d'estimation SSR avec métadonnées uniques, JSON-LD, sitemaps générés à la volée.
• KA ID — connexion unique du Groupe KA (SSO signé via le hub groupe-ka.com, sans base d'utilisateurs) + favoris « Mon univers Ka ».
• Bilingue FR/EN, méthodologie publique (7 sections, IAAO), conformité Loi 25, app compagnon iOS SwiftUI (dépôt séparé).

# Architecture

Rôles d'évaluation MAMH 2021-2026 (6 millésimes × ~3,7 M unités)
        │ fusion spatiale XY (EPSG:32198) — kNN k=25 ≤200 m
        ▼
745 119 transactions enrichies ──▶ modèle hédonique LightGBM (log-prix,
                                    18 variables + quantiles P10/P90)
        ▼
Application Next.js 16 (App Router) — SQLite better-sqlite3 (units + FTS5
+ transactions + indice de marché) · moteur de comparables (src/lib/engine.ts)
· Ka Maps (Mapbox GL) · agent Ka (Claude + 12 outils) · rapports pdfkit
· SSO KA ID · SEO programmatique

• Frontend / API : Next.js 16.3 (App Router), React 19, TypeScript strict, Tailwind CSS 4 — tout est servi par une seule app (pages SSR + routes /api/*).
• Base de données : SQLite (data/vraiprix.db, ~1,5 Go, non versionnée) via better-sqlite3 — 3,75 M unités, FTS5, index spatiaux, mode WAL.
• Modèle : pipeline externe LightGBM / scikit-learn (réentraînement : scripts/hedonic-retrain.py), estimations pré-calculées injectées dans la base (dernière ré-estimation sur le nœud : 2026-08-22, terrain/autre + recalibrage P10/P90).
• Agent Ka : SDK Anthropic (@anthropic-ai/sdk), streaming SSE, 12 outils serveur, garde anti-hallucination sur les liens PDF.
• PDF : pdfkit (rapports 100 % vectoriels, aucune capture d'écran).
• Tests : Vitest (moteur d'estimation, npm run test) + Playwright (captures : scripts/screenshots.mjs).

# API — endpoints principaux (21 routes)

# Données & conformité

• Contrairement aux apps à connecteurs du Groupe KA, Vrai-Prix ne dépend d'aucune synchronisation horaire : la base est pré-calculée et versionnée par millésime — l'app sert les estimations en lecture seule.
• Méthodologie publique (7 sections, normes IAAO) publiée intégralement sur le site ; chaque estimation affiche ses comparables, ses ajustements et son indice de confiance.
• Disclaimer : estimations statistiques à titre indicatif — elles ne remplacent pas une évaluation par un évaluateur agréé (OEAQ).
• Vie privée : conformité Loi 25 ; SSO KA ID sans base d'utilisateurs locale ; analytics première partie (admin-ka /collect), aucun script publicitaire (Monetag retiré le 2026-08-23).

# Structure du repo

# Démarrage rapide

ssh M3U96a && cd ~/apps/vrai-prix
npm install                # dépendances (au besoin)
npm run test               # Vitest — moteur d'estimation (src/lib/engine.test.ts)
npm run lint               # ESLint 9 + config Next
npm run dev                # serveur de développement (next dev)
npm run build              # build de production
npm start                  # next start (en prod : PM2, voir Déploiement)

# Développement (remote-first)

⚠️ La source de vérité est le repo git sur le nœud M3U96a (~/apps/vrai-prix) — on n'édite jamais les copies laptop. Toute modification se fait sur le nœud via SSH : édition, build, redémarrage, puis commit + push depuis le nœud.

• Remote origin = spbgit (git perso, https://git.spboucher.ai) — sur M3U96a, l'origin est le chemin local /Users/simon-pierreboucher/srv/git/vrai-prix.git (bare repo) ;
• remote secondaire github → github.com/spboucher-ai/vrai-prix.

cd ~/apps/vrai-prix
npm run build              # après changement de code
pm2 restart vrai-prix
git add <fichiers> && git commit -m "…" && git push origin main

# Variables d'environnement

Noms seulement — aucun secret n'est versionné (.env.local sur le nœud).

# Déploiement

# sur M3U96a, après un changement :
cd ~/apps/vrai-prix && npm run build && pm2 restart vrai-prix
pm2 logs vrai-prix --lines 30

# Documentation

• Guide utilisateur en ligne : www.vrai-prix.com/doc/index.html — à quoi sert le site, utilisation en 5 étapes, provenance des données, FAQ.
• Guide PDF téléchargeable : vrai-prix-documentation.pdf.
• Méthodologie complète (normes IAAO, 7 sections) : publiée sur le site.
• Docs internes : docs/ (pipeline de données PIPELINE-DONNEES.md, notes Ka Maps, captures).

# Historique

# Écosystème Groupe KA

# Contact

Simon-Pierre Boucher — fondateur, Groupe KA 📧 contact@spboucher.ai

© Groupe KA — Simon-Pierre Boucher · contact@spboucher.ai

Ce dépôt vit sur spbgit (git perso — https://git.spboucher.ai). Estimations statistiques à titre indicatif — elles ne remplacent pas une évaluation par un évaluateur agréé (OEAQ).