Vrai-Prix

La valeur réelle de chaque propriété

Vrai-Prix estime la valeur marchande de n'importe quelle propriété du Québec — unifamiliale, plex, condo, chalet, terrain — et montre pourquoi : chaque comparable, chaque ajustement en dollars, la pondération du modèle, la fourchette (P10–P90) et l'indice de confiance (A–D). Le différenciateur est la transparence totale : pas de score magique, pas de boîte noire. La méthodologie complète (normes IAAO) est publiée intégralement sur le site.

Sous le capot : les 6 millésimes (2021-2026) des rôles d'évaluation foncière géoréférencés du Québec (MAMH, données ouvertes) — 3 747 008 propriétés, soit 22 150 285 observations — fusionnés spatialement avec 745 119 transactions réelles (99,88 % d'appariement, distance médiane 0,6 m), alimentant un modèle hédonique LightGBM (MdAPE 11,0 %, ratio médian 0,995 en holdout) et un moteur de comparables ajustés. Pour qui ? Propriétaires, acheteurs, courtiers et curieux qui veulent une estimation honnête et vérifiable, gratuite, sur les 1 097 municipalités de la province.

# Chiffres clés (live sur /api/stats, vérifiés au 2026-08-24)

# Visite guidée — le site en 10 pages

Captures live du 2026-08-28 (production, www.vrai-prix.com — desktop). Chaque capture correspond à une page réelle du site ; le manifeste des URLs est dans docs/screenshots/.

# 1. Accueil — /

L'estimateur, dès la première seconde. Hero « terminal éditorial », recherche d'adresse centrale (FTS5, tolérante aux fautes) parmi les 3 747 008 unités d'évaluation, chiffres clés de la province et graphique marché multi-séries interactif. C'est le point d'entrée de 95 % des visites : on tape une adresse, on obtient un rapport de valeur.

# 2. Répertoire des municipalités — /municipalites

Les 1 097 municipalités du Québec, une par une. Répertoire complet avec recherche et agrégats (valeur médiane, croissance, nombre d'unités) — la porte d'entrée du SEO programmatique (1 097 pages municipalités + ~5 900 pages municipalité × type de propriété).

# 3. Vrai-Prix Maps — /carte

La recherche par carte. Carte 3D Mapbox GL (framework partagé @groupe-ka/ka-maps) : grappes de valeurs estimées pilotées par le viewport, pastilles de prix, clic → fiche d'estimation. Le compteur suit exactement les marqueurs affichés.

# 4. Statistiques provinciales — /stats

L'observatoire du marché québécois. Tableau de bord v3 : valeur totale du parc (≈ 2,01 billions $ au millésime 2026), médianes, croissance 2021→2026, palmarès des 200 municipalités, flux de ventes « prix d'abord » — et rapports PDF personnalisés à la demande (catalogue de blocs, ReportBuilder).

# 5. Ka · agent IA — /ka

Poser ses questions en français. Agent conversationnel (Claude, streaming SSE, widget ka-agent v4 plein écran) branché sur 12 outils serveur : il évalue une propriété, sort les comparables détaillés, compare deux adresses, évalue un parc, cite les stats municipales et pointe vers les rapports PDF — sans jamais inventer de lien.

# 6. Parc immobilier — /parc

Évaluer un portefeuille entier. Jusqu'à 40 adresses évaluées d'un coup, valeur consolidée, répartition et rapport PDF de parc — pensé pour les propriétaires de plex et les petits investisseurs.

# 7. Méthodologie — /methodologie

La transparence comme produit. Les 7 sections de la méthodologie (normes IAAO) publiées intégralement : sources (rôles MAMH 2021-2026 + 745 119 ventes réelles), fusion spatiale, modèle hédonique LightGBM (MdAPE 11,0 %), comparables ajustés, fourchette P10–P90, indice de confiance A–D, limites connues. Aucune boîte noire.

# 8. Conditions d'utilisation — /conditions

Le cadre d'usage, écrit clairement. Nature indicative des estimations (elles ne remplacent pas un évaluateur agréé OEAQ), usage loyal du service et des rapports, propriété des contenus.

# 9. Politique de confidentialité — /confidentialite

Conformité Loi 25. Aucun script publicitaire, analytics première partie seulement, SSO KA ID sans base d'utilisateurs locale — la politique détaille ce qui est collecté (presque rien) et pourquoi.

# 10. Page municipalité — /municipalite/montreal

Le portrait local, ici Montréal. Agrégats du rôle (valeur médiane, croissance, composition du parc), palmarès locaux et accès aux fiches d'estimation du territoire — le gabarit décliné sur les 1 097 municipalités.

# Galerie v2 « terminal éditorial » (2026-08-25)

Captures de la refonte v2 (mobile 390×844 · desktop 1440×900).

# Mobile

Accueil — recherche d'adresse, KA Tabbar	Vrai-Prix Maps — pastilles d'estimation 3D	Rapport de valeur — grands chiffres
Page municipalité	Statistiques provinciales	Ka · agent IA (widget v4 plein écran)

# Desktop

Accueil — hero encre, recherche centrale, graphique marché multi-séries	Rapport de valeur — fourchette honnête P10–P90, indice de confiance A–D
Fiche — comparables et chaîne de calcul montrée	Vrai-Prix Maps — recherche par carte (Mapbox GL 3D)
Page municipalité — agrégats et palmarès locaux	Statistiques provinciales — flux de ventes prix-d'abord
Parc immobilier — explorateur du rôle d'évaluation	Ka · agent IA — cartes d'annonces cliquables (ka-card v4)

# Nouveautés front-end (2026-08-25)

• Refonte v2 « terminal éditorial » — hero encre pleine largeur, recherche centrale CTA rouge, graphique marché multi-séries interactif, rapport de valeur recomposé (grands chiffres, sections à filets), méthodologie en article.
• KA Tabbar v1 — barre de navigation mobile commune Groupe KA (Estimer · Marché · Ventes · Méthode).
• Header réellement collant au défilement + nav mobile v2 plein écran.
• Widget ka-agent v4 sur /ka — cartes d'annonces cliquables (ka-card) et choix de clarification en boutons (ka-choix), bulle → plein écran.

🗄️ Les captures d'époque (v1) sont conservées dans docs/archive/.

# Guide pas à pas (« Utiliser le site en 5 étapes », depuis /doc)

Étape 1 — Arriver sur l'accueil	Étape 2 — Chercher l'adresse
Étape 3 — Lire la fiche d'estimation	Étape 4 — Explorer par la carte
Étape 5 — Aller plus loin : statistiques, parc, agent Ka

# Fonctionnalités

• Estimation par adresse — recherche plein-texte (SQLite FTS5) parmi 3 747 008 unités d'évaluation, tolérante aux fautes ; plan B sans adresse : estimation manuelle par municipalité + caractéristiques.
• Estimation hybride — 65 % modèle hédonique LightGBM + 35 % comparables ajustés (marché, superficie, âge), fourchette P10–P90 par régression quantile, indice de confiance A–D obligatoire.
• Portrait de la propriété — façade SVG dessinée par les données du registre, terrain à l'échelle, composition de la valeur ; historique 2021→2026 (six millésimes, badges YoY).
• Vrai-Prix Maps — recherche par carte 3D (Mapbox GL via le framework partagé @groupe-ka/ka-maps), grappes de valeurs estimées pilotées par le viewport ; plan des comparables « arpenteur » en SVG pur.
• Ka · agent IA — agent conversationnel (Claude, SDK Anthropic, streaming SSE) branché sur 12 outils serveur : evaluer_propriete, chercher_propriete, chercher_proprietes_secteur, comparables_detailles, comparer_proprietes, estimation_manuelle, evaluer_parc, dossier_complet, indice_marche, stats_municipalite, stats_provinciales, liens_rapports.
• Rapports PDF 100 % vectoriels (pdfkit) — standard (3 p.), professionnel bancaire (6 p.), parc consolidé, statistique provincial.
• Parc immobilier — évaluation multi-adresses agrégée (jusqu'à 40 propriétés).
• Statistiques provinciales — valeur totale du parc (2,01 billions $ au millésime 2026), palmarès des 200 municipalités, tableau de bord /stats + rapports PDF v3 personnalisés (catalogue de blocs, ReportBuilder).
• Contexte marché — indice de marché, fourchette visuelle, accueil enrichi (upgrade 2026-08-22).
• Méthode du coût — /cout (2026-09-08) — la troisième lecture de la valeur : coût de remplacement à neuf décomposé par assemblages (≈ 100 assemblages, ≈ 550 composants, 184 articles), matériaux sourcés chez les détaillants publics (Canac, BMR, Patrick Morin — médiane robuste multi-source, aberrations marquées), heures de métier aux taux employeur complets APCHQ/CCQ (2 895 grilles 2023→2026), indices StatCan 18-10-0289-01, facteurs régionaux (16 localisations), indirects / frais généraux / profit / contingence, dépréciation âge-vie ou par composante, valeur du terrain (rôle, saisie, résiduel), fourchette P10-P90 et confiance A-D décomposée ; atelier propriété (préremplissage du rôle) ou construction, catalogue d'assemblages, mode exercice, PDF « Rapport — Méthode du coût » (9 p.), console admin des connecteurs, 9 outils Ka cout_*. Chaque nombre porte sa provenance (● observé · ◐ calculé · ○ indexé · ◇ hypothèse) et chaque estimation est reproductible (instantané des prix).
• Propriétés à vendre — /a-vendre (2026-09-08) — toutes les propriétés réellement à vendre au Québec (copie nocturne de la base Immo-Ka, ≈ 71 000 annonces vivantes), chacune jumelée spatialement à son unité du rôle et déjà mesurée par le moteur (≈ 66 000) : recherche FTS + filtres, fiche complète (galerie, prix, caractéristiques, historique de prix, mesure vs prix demandé, duel des méthodes, portrait au rôle, voisines), atelier « mon évaluation » (bassin de ventes réelles et d'annonces, choix des comparables, grille d'ajustements en $ pré-remplie, réconciliation, confrontation — localStorage), analyse IA du bâtiment (Claude Sonnet 5 lit photos + description → composantes avec confiance et provenance → moteur déterministe du coût ; corrections manuelles, JSON technique, similaires techniques) ; /stats/marche publie la mesure à l'épreuve du marché (ratio, MdAPE, calibration A-D, méthodes).
• SEO programmatique — 3,76 M d'URLs indexables : 1 097 pages municipalités + ~5 900 pages municipalité × type + 3,75 M fiches d'estimation SSR avec métadonnées uniques, JSON-LD, sitemaps générés à la volée.
• KA ID — connexion unique du Groupe KA (SSO signé via le hub groupe-ka.com, sans base d'utilisateurs) + favoris « Mon univers Ka ».
• Bilingue FR/EN, méthodologie publique (7 sections, IAAO), conformité Loi 25, app compagnon iOS SwiftUI (dépôt séparé).

# Architecture

Rôles d'évaluation MAMH 2021-2026 (6 millésimes × ~3,7 M unités)
        │ fusion spatiale XY (EPSG:32198) — kNN k=25 ≤200 m
        ▼
745 119 transactions enrichies ──▶ modèle hédonique LightGBM (log-prix,
                                    18 variables + quantiles P10/P90)
        ▼
Application Next.js 16 (App Router) — SQLite better-sqlite3 (units + FTS5
+ transactions + indice de marché) · moteur de comparables (src/lib/engine.ts)
· Ka Maps (Mapbox GL) · agent Ka (Claude + 12 outils) · rapports pdfkit
· SSO KA ID · SEO programmatique

• Frontend / API : Next.js 16.3 (App Router), React 19, TypeScript strict, Tailwind CSS 4 — tout est servi par une seule app (pages SSR + routes /api/*).
• Base de données : SQLite (data/vraiprix.db, ~1,5 Go, non versionnée) via better-sqlite3 — 3,75 M unités, FTS5, index spatiaux, mode WAL.
• Modèle : pipeline externe LightGBM / scikit-learn (réentraînement : scripts/hedonic-retrain.py), estimations pré-calculées injectées dans la base (dernière ré-estimation sur le nœud : 2026-08-22, terrain/autre + recalibrage P10/P90).
• Agent Ka : SDK Anthropic (@anthropic-ai/sdk), streaming SSE, 12 outils serveur, garde anti-hallucination sur les liens PDF.
• PDF : pdfkit (rapports 100 % vectoriels, aucune capture d'écran).
• Tests : Vitest (moteur d'estimation, npm run test) + Playwright (captures : scripts/screenshots.mjs).

# API — endpoints principaux (21 routes + 29 routes coût / annonces)

# Données & conformité

• Contrairement aux apps à connecteurs du Groupe KA, Vrai-Prix ne dépend d'aucune synchronisation horaire : la base est pré-calculée et versionnée par millésime — l'app sert les estimations en lecture seule.
• Méthodologie publique (7 sections, normes IAAO) publiée intégralement sur le site ; chaque estimation affiche ses comparables, ses ajustements et son indice de confiance.
• Disclaimer : estimations statistiques à titre indicatif — elles ne remplacent pas une évaluation par un évaluateur agréé (OEAQ).
• Vie privée : conformité Loi 25 ; SSO KA ID sans base d'utilisateurs locale ; analytics première partie (admin-ka /collect), aucun script publicitaire (Monetag retiré le 2026-08-23).

# Structure du repo

# Démarrage rapide

ssh M3U96a && cd ~/apps/vrai-prix
npm install                # dépendances (au besoin)
npm run test               # Vitest — moteur d'estimation (src/lib/engine.test.ts)
npm run lint               # ESLint 9 + config Next
npm run dev                # serveur de développement (next dev)
npm run build              # build de production
npm start                  # next start (en prod : PM2, voir Déploiement)

# Développement (remote-first)

⚠️ La source de vérité est le repo git sur le nœud M3U96a (~/apps/vrai-prix) — on n'édite jamais les copies laptop. Toute modification se fait sur le nœud via SSH : édition, build, redémarrage, puis commit + push depuis le nœud.

• Remote origin = spbgit (git perso, https://git.spboucher.ai) — sur M3U96a, l'origin est le chemin local /Users/simon-pierreboucher/srv/git/vrai-prix.git (bare repo) ;
• remote secondaire github → github.com/spboucher-ai/vrai-prix.

cd ~/apps/vrai-prix
npm run build              # après changement de code
pm2 restart vrai-prix
git add <fichiers> && git commit -m "…" && git push origin main

# Variables d'environnement

Noms seulement — aucun secret n'est versionné (.env.local sur le nœud).

# Déploiement

# sur M3U96a, après un changement :
cd ~/apps/vrai-prix && npm run build && pm2 restart vrai-prix
pm2 logs vrai-prix --lines 30
# rafraîchir les annonces à la main (≈ 2 min) / relancer un connecteur de coûts :
scripts/immoka-sync.sh            # journal : tmp/immoka-sync.log
npm run cost:sync -- statcan --force

Le manifeste mld (M1M32:~/dispatch/apps/vrai-prix.json) exclut data/, tmp/, .env.local de la synchronisation et épingle l'app sur M3U96a (les bases de 2 Go ne voyagent pas).

# Documentation

• Guide utilisateur en ligne : www.vrai-prix.com/doc/index.html — à quoi sert le site, utilisation en 5 étapes, provenance des données, FAQ.
• Guide PDF téléchargeable : vrai-prix-documentation.pdf.
• Méthodologie complète (normes IAAO, 7 sections) : publiée sur le site.
• Docs internes : docs/ (pipeline de données PIPELINE-DONNEES.md, notes Ka Maps, captures).

# Historique

# Écosystème Groupe KA

# Contact

Simon-Pierre Boucher — fondateur, Groupe KA 📧 contact@spboucher.ai

© Groupe KA — Simon-Pierre Boucher · contact@spboucher.ai

Ce dépôt vit sur spbgit (git perso — https://git.spboucher.ai). Estimations statistiques à titre indicatif — elles ne remplacent pas une évaluation par un évaluateur agréé (OEAQ).