Vrai-Prix — l'évaluation du vrai prix des propriétés résidentielles au Québec.
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1<!DOCTYPE html>2<!-- Page /doc de Vrai-Prix — générée depuis le gabarit commun Groupe KA (2026-08-24). -->3<html lang="fr">4<head>5<meta charset="utf-8">6<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">7<title>Documentation — Vrai-Prix</title>8<meta name="description" content="Comment fonctionne Vrai-Prix : guide pas à pas, données, architecture.">9<style>10 :root{ --ink:#101014; --paper:#faf9f6; --accent:#ff5148; --muted:#6b6b70; --line:#e6e4de; }11 *{box-sizing:border-box} html,body{margin:0;padding:0;background:var(--paper);color:var(--ink);12 font:16px/1.65 -apple-system,BlinkMacSystemFont,"Segoe UI",Roboto,sans-serif;-webkit-text-size-adjust:100%}13 .container{max-width:960px;margin:0 auto;padding:0 20px}14 header.doc{background:var(--ink);color:var(--paper);padding:20px 0}15 header.doc .container{display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;gap:12px;flex-wrap:wrap}16 header.doc a{color:var(--paper);text-decoration:none}17 .wordmark{font-weight:800;font-size:20px;letter-spacing:.02em}18 .wordmark .ka{color:var(--accent)}19 .btn-pdf{display:inline-block;background:var(--accent);color:var(--ink);font-weight:700;20 padding:10px 18px;border-radius:999px;text-decoration:none;font-size:15px}21 .hero{padding:48px 0 8px}22 .hero h1{font-size:clamp(28px,5vw,44px);line-height:1.1;margin:0 0 12px}23 .hero h1 mark{background:var(--accent);color:var(--ink);padding:2px 8px}24 .hero p.lead{font-size:18px;color:var(--muted);max-width:640px}25 .kicker{font-size:12px;letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--muted);26 border-left:3px solid var(--accent);padding-left:10px;margin:40px 0 8px;font-weight:700}27 section{padding:8px 0 16px}28 h2{font-size:26px;margin:6px 0 12px}29 .step{display:grid;grid-template-columns:56px 1fr;gap:16px;margin:26px 0;align-items:start}30 .step .num{width:44px;height:44px;border-radius:50%;background:var(--ink);color:var(--accent);31 display:flex;align-items:center;justify-content:center;font-weight:800;font-size:18px}32 .step h3{margin:6px 0 6px;font-size:19px}33 .step p{margin:0 0 12px;color:#3a3a40}34 .shot{border:1px solid var(--line);border-radius:12px;overflow:hidden;box-shadow:0 8px 30px rgba(16,16,20,.08)}35 .shot img{display:block;width:100%;height:auto}36 .cards{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(240px,1fr));gap:14px;margin:16px 0}37 .card{border:1px solid var(--line);border-radius:12px;padding:16px;background:#fff}38 .card b{display:block;margin-bottom:6px}39 table{border-collapse:collapse;width:100%;font-size:15px}40 th,td{border:1px solid var(--line);padding:8px 10px;text-align:left;vertical-align:top}41 th{background:var(--ink);color:var(--paper)}42 footer.doc{margin-top:56px;background:var(--ink);color:var(--paper);padding:28px 0;font-size:14px}43 footer.doc a{color:var(--accent);text-decoration:none}44 @media print{45 header.doc .btn-pdf{display:none}46 .shot{box-shadow:none;break-inside:avoid}47 .step{break-inside:avoid}48 a{color:inherit;text-decoration:none}49 }50 @media(max-width:640px){ .step{grid-template-columns:40px 1fr} .step .num{width:34px;height:34px;font-size:15px} }51</style>52</head>53<body>54<header class="doc">55 <div class="container">56 <a class="wordmark" href="/">Vrai-<span class="ka">Prix</span></a>57 <nav style="display:flex;gap:14px;align-items:center">58 <a href="/">← Retour au site</a>59 <a class="btn-pdf" href="./vrai-prix-documentation.pdf" download>Télécharger le PDF</a>60 </nav>61 </div>62</header>6364<div class="container">65 <div class="hero">66 <p class="kicker">Documentation · mise à jour 2026-08-24</p>67 <h1>Comment fonctionne <mark>Vrai-Prix</mark></h1>68 <p class="lead">La vraie valeur de votre propriété, sans boîte noire — estimation immobilière transparente pour tout le Québec.</p>69 </div>7071 <section>72 <p class="kicker">Vue d'ensemble</p>73 <h2>À quoi sert le site</h2>74 <p>Vrai-Prix estime la valeur marchande de n'importe quelle propriété du Québec — unifamiliale, plex, condo,75 chalet, terrain — et montre <em>pourquoi</em> : chaque comparable, chaque ajustement en dollars, la pondération76 du modèle, la fourchette honnête (P10–P90) et l'indice de confiance (A–D). Pas de score magique ni de boîte77 noire : la méthodologie complète (normes IAAO) est publiée intégralement sur le site. Pour les propriétaires,78 acheteurs, courtiers et curieux qui veulent une estimation honnête, vérifiable et gratuite, dans les79 1 097 municipalités de la province.</p>80 <div class="cards">81 <div class="card"><b>3 747 008 propriétés</b>Les 6 millésimes (2021-2026) des rôles d'évaluation foncière82 géoréférencés du Québec (MAMH, données ouvertes) — 22 150 285 observations.</div>83 <div class="card"><b>745 119 ventes réelles</b>Transactions fusionnées spatialement avec les rôles84 (99,88 % d'appariement, distance médiane 0,6 m).</div>85 <div class="card"><b>MdAPE 11,0 %</b>Modèle hédonique LightGBM (ratio médian 0,995 en holdout) combiné86 à un moteur de comparables ajustés en dollars.</div>87 <div class="card"><b>1 097 municipalités</b>Couverture provinciale complète, valeur totale du parc :88 2,01 billions $ — statistiques et palmarès publics.</div>89 </div>90 </section>9192 <section>93 <p class="kicker">Guide pas à pas</p>94 <h2>Utiliser le site en 5 étapes</h2>9596 <div class="step">97 <div class="num">1</div>98 <div>99 <h3>Arriver sur l'accueil</h3>100 <p>La page d'accueil annonce la couleur : 3,7 M de propriétés, 745 000 ventes réelles, fourchette honnête101 P10–P90, indice de confiance A–D. La barre « Adresse de la propriété » au centre est le point de départ ;102 si vous n'avez pas d'adresse, un plan B permet d'estimer manuellement par municipalité et caractéristiques.</p>103 <div class="shot"><img src="./img/etape1.png" alt="Étape 1 — accueil de Vrai-Prix"></div>104 </div>105 </div>106107 <div class="step">108 <div class="num">2</div>109 <div>110 <h3>Chercher l'adresse</h3>111 <p>Tapez l'adresse dans la barre de recherche : la recherche plein-texte (tolérante aux fautes) fouille les112 3 747 008 unités d'évaluation et propose les correspondances au fil de la frappe. Cliquez sur la bonne113 adresse dans la liste.</p>114 <div class="shot"><img src="./img/etape2.png" alt="Étape 2 — recherche d'adresse avec suggestions"></div>115 </div>116 </div>117118 <div class="step">119 <div class="num">3</div>120 <div>121 <h3>Lire la fiche d'estimation</h3>122 <p>La fiche montre la valeur estimée, la fourchette honnête P10–P90, l'indice de confiance (A–D), l'écart123 avec l'évaluation municipale, puis tout le calcul : portrait de la propriété dessiné par les données du124 registre, comparables ajustés en dollars, historique 2021→2026. Deux rapports PDF sont téléchargeables :125 standard (3 p.) et professionnel format bancaire (6 p.).</p>126 <div class="shot"><img src="./img/etape3.png" alt="Étape 3 — fiche d'estimation avec fourchette et indice de confiance"></div>127 </div>128 </div>129130 <div class="step">131 <div class="num">4</div>132 <div>133 <h3>Explorer par la carte</h3>134 <p>L'onglet « Carte » ouvre Vrai-Prix Maps : déplacez la carte 3D ou géolocalisez-vous — chaque pastille est135 une unité d'évaluation avec sa valeur estimée 2026. Touchez une pastille pour l'aperçu, puis passez à136 l'estimation complète.</p>137 <div class="shot"><img src="./img/etape4.png" alt="Étape 4 — recherche par carte 3D"></div>138 </div>139 </div>140141 <div class="step">142 <div class="num">5</div>143 <div>144 <h3>Aller plus loin : statistiques, parc, agent Ka</h3>145 <p>La page « Statistiques » donne le portrait provincial (valeur du parc, palmarès des 200 municipalités,146 rapports PDF). « Parc immobilier » agrège jusqu'à 40 adresses en une évaluation consolidée, et147 « Ka · agent IA » répond en langage naturel, branché sur 12 outils serveur (évaluation, comparables,148 stats, dossier d'expert).</p>149 <div class="shot"><img src="./img/etape5.png" alt="Étape 5 — tableau de bord statistiques"></div>150 </div>151 </div>152 </section>153154 <section>155 <p class="kicker">Sous le capot</p>156 <h2>D'où viennent les données</h2>157 <p>Tout part des <b>rôles d'évaluation foncière géoréférencés du Québec</b> (MAMH, données ouvertes) : six158 millésimes 2021-2026, soit 22,15 M d'observations sur 3,75 M d'unités d'évaluation. Ces rôles sont fusionnés159 spatialement (au mètre près — distance médiane 0,6 m) avec <b>745 119 transactions réelles</b>. Le tout160 alimente un <b>modèle hédonique LightGBM</b> (log-prix, 18 variables, quantiles P10/P90) réentraîné par161 pipeline externe, et un <b>moteur de comparables</b> qui ajuste chaque vente voisine en dollars (marché,162 superficie, âge). L'estimation finale est hybride : 65 % modèle + 35 % comparables, avec indice de confiance163 A–D obligatoire. Les salaires du calcul sont montrés en entier : c'est le principe « zéro boîte noire »,164 conforme aux normes IAAO documentées dans la méthodologie publique du site.</p>165 </section>166167 <section>168 <p class="kicker">Questions fréquentes</p>169 <h2>FAQ</h2>170 <div class="cards">171 <div class="card"><b>L'estimation remplace-t-elle un évaluateur agréé ?</b>172 Non. C'est une estimation statistique à titre indicatif — elle ne remplace pas une évaluation par un173 évaluateur agréé (OEAQ). Sa force : la transparence et la fourchette honnête plutôt qu'un chiffre unique.</div>174 <div class="card"><b>Mon adresse n'apparaît pas dans la recherche, que faire ?</b>175 Utilisez le plan B sans adresse : estimation manuelle par municipalité + caractéristiques (superficie, année,176 terrain). La recherche est tolérante aux fautes — essayez aussi une graphie simplifiée.</div>177 <div class="card"><b>Que signifie l'indice de confiance A–D ?</b>178 Il mesure la fiabilité de l'estimation selon la densité de ventes comparables et la qualité des données179 locales : A = très fiable, D = à prendre avec prudence. Il est affiché sur chaque fiche, sans exception.</div>180 <div class="card"><b>Est-ce gratuit ? Faut-il un compte ?</b>181 L'estimation, la carte, les statistiques et les rapports PDF sont gratuits, sans compte. KA ID (la connexion182 unique du Groupe KA) sert seulement aux favoris « Mon univers Ka ».</div>183 <div class="card"><b>Le site est-il disponible en anglais ?</b>184 Oui, le site est bilingue FR/EN (bouton EN dans l'en-tête), et la méthodologie complète en 7 sections est185 publique.</div>186 </div>187 </section>188</div>189190<footer class="doc">191 <div class="container">192 <p><b>Vrai-Prix</b> — un service <a href="https://www.groupe-ka.com">Groupe KA</a>.193 Écosystème : les 13 plateformes sont liées au pied de chaque site.</p>194 <p>© 2026 Groupe KA — Simon-Pierre Boucher · <a href="mailto:contact@spboucher.ai">contact@spboucher.ai</a></p>195 </div>196</footer>197</body>198</html>199