spb/vrai-prix Public

1// Auteur : Simon-Pierre Boucher — contact@spboucher.ai2/**3 * Rapport d'évaluation détaillé — format professionnel (présentation bancaire).4 * Structure calquée sur un rapport d'évaluation : page titre, sommaire exécutif,5 * mandat et portée, définition de la valeur marchande, méthodologie, description6 * de la propriété, grille d'ajustement des comparables, analyse hédonique,7 * réconciliation, hypothèses et conditions limitatives, certification.8 * Ton sobre, encadrés honnêtes : AVM statistique — n'est PAS un rapport OEAQ.9 */10import PDFDocument from "pdfkit";11import path from "path";12import type { UnitEstimate } from "./estimator";1314const INK = "#141814";15const INK2 = "#4d5551";16const INK3 = "#8b928c";17const SURFACE2 = "#faf9f5";18const GREEN = "#9e2a25";19const GREEN_DEEP = "#771f1b";20const LIME = "#ff5148";2122const W = 612;23const H = 792;24const M = 56;25const CW = W - 2 * M;2627const F = (f: string) => path.join(process.cwd(), "assets", "fonts", f);28const fmt = (v: number | null | undefined) =>29  v == null30    ? "—"31    : new Intl.NumberFormat("fr-CA", { style: "currency", currency: "CAD", maximumFractionDigits: 0 }).format(v);32const signed = (v: number) => `${v >= 0 ? "+" : "−"}${fmt(Math.abs(Math.round(v)))}`;33const CONF_TXT: Record<string, string> = {34  A: "Très fiable", B: "Fiable", C: "Indicative", D: "Peu fiable — marché mince",35};3637type Doc = InstanceType<typeof PDFDocument>;3839interface Ctx {40  doc: Doc;41  page: number;42  dossier: string;43  generated: string;44}4546function header(c: Ctx) {47  const { doc } = c;48  doc.font("SG-Bold").fontSize(10).fillColor(INK).text("Vrai", M, 26, { lineBreak: false });49  const w = doc.widthOfString("Vrai");50  doc.rect(M + w + 2, 25, doc.widthOfString("Prix") + 6, 13).fill(INK);51  doc.fillColor(LIME).text("Prix", M + w + 5, 26, { lineBreak: false });52  doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3)53    .text("RAPPORT D'ÉVALUATION DÉTAILLÉ — FORMAT PROFESSIONNEL", M + 70, 29, { characterSpacing: 0.8, lineBreak: false });54  doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3)55    .text(`DOSSIER ${c.dossier}`, W - M - 160, 29, { width: 160, align: "right" });56  doc.rect(M, 44, CW, 0.8).fill(INK);57}5859function footer(c: Ctx, total: number) {60  const { doc } = c;61  doc.rect(M, H - 52, CW, 0.8).fill(INK);62  doc.font("JB-Reg").fontSize(6).fillColor(INK3).text(63    "ESTIMATION STATISTIQUE AUTOMATISÉE (AVM) — NE CONSTITUE PAS UN RAPPORT D'ÉVALUATION AU SENS DES NORMES DE L'OEAQ · VRAI-PRIX.COM · CONTACT@SPBOUCHER.AI",64    M, H - 44, { width: CW - 50, characterSpacing: 0.3, lineBreak: false });65  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(INK)66    .text(`${c.page} / ${total}`, W - M - 40, H - 45, { width: 40, align: "right" });67}6869function newPage(c: Ctx, total: number) {70  c.doc.addPage({ size: "LETTER", margin: 0 });71  c.page += 1;72  c.doc.rect(0, 0, W, H).fill("#ffffff");73  header(c);74  footer(c, total);75  return 62; // y de départ76}7778function sectionTitle(c: Ctx, num: string, title: string, y: number): number {79  const { doc } = c;80  doc.font("JB-Bold").fontSize(8).fillColor(GREEN)81    .text(num, M, y + 2, { lineBreak: false });82  doc.font("SG-Bold").fontSize(13).fillColor(INK)83    .text(title.toUpperCase(), M + 30, y, { lineBreak: false });84  doc.rect(M, y + 19, CW, 1.4).fill(INK);85  doc.rect(M, y + 21.5, 60, 2.2).fill(LIME);86  return y + 32;87}8889function para(c: Ctx, txt: string, y: number, opts?: { size?: number; color?: string; width?: number }): number {90  const { doc } = c;91  doc.font("Inter").fontSize(opts?.size ?? 8.6).fillColor(opts?.color ?? INK2)92    .text(txt, M, y, { width: opts?.width ?? CW, lineGap: 2.2, align: "justify" });93  return doc.y + 8;94}9596function kvTable(c: Ctx, rows: [string, string][], y: number, colW = CW): number {97  const { doc } = c;98  const rh = 17;99  rows.forEach(([k, v], i) => {100    const ry = y + i * rh;101    if (i % 2 === 0) doc.rect(M, ry, colW, rh).fill(SURFACE2);102    doc.font("JB-Bold").fontSize(6.6).fillColor(INK3)103      .text(k.toUpperCase(), M + 8, ry + 5, { characterSpacing: 0.5, lineBreak: false });104    doc.font("SG-Bold").fontSize(8.6).fillColor(INK)105      .text(v, M + colW * 0.42, ry + 4, { width: colW * 0.58 - 10, height: 11, ellipsis: true });106  });107  doc.rect(M, y, colW, rows.length * rh).lineWidth(0.9).stroke(INK);108  return y + rows.length * rh + 10;109}110111export async function buildProReport(112  data: UnitEstimate,113  marketIndex: { month: string; idx: number }[]114): Promise<Buffer> {115  const u = data.unit!;116  const s = u.specs;117  const r = data.result;118  const generated = new Date().toISOString().slice(0, 10);119  const dossier = `VP-${u.id.slice(0, 8)}-${generated.replaceAll("-", "")}`;120  const TOTAL = 6;121122  const doc = new PDFDocument({ size: "LETTER", margin: 0, info: { Title: `Rapport d'évaluation détaillé — ${u.adresse ?? ""}` } });123  doc.registerFont("SG-Bold", F("SpaceGrotesk-Bold.ttf"));124  doc.registerFont("SG-Med", F("SpaceGrotesk-Medium.ttf"));125  doc.registerFont("JB-Reg", F("JetBrainsMono-Regular.ttf"));126  doc.registerFont("JB-Bold", F("JetBrainsMono-Bold.ttf"));127  doc.registerFont("Inter", F("Inter-Regular.ttf"));128129  const chunks: Buffer[] = [];130  doc.on("data", (ch: Buffer) => chunks.push(ch));131  const done = new Promise<Buffer>((res) => doc.on("end", () => res(Buffer.concat(chunks))));132  const c: Ctx = { doc, page: 1, dossier, generated };133134  /* ------------------------------- PAGE TITRE ------------------------------- */135  doc.rect(0, 0, W, H).fill("#ffffff");136  doc.rect(0, 0, W, 6).fill(INK);137  doc.rect(0, 6, W, 2).fill(LIME);138  // logo sobre139  doc.font("SG-Bold").fontSize(26).fillColor(INK).text("Vrai", M, 70, { lineBreak: false });140  const lw = doc.widthOfString("Vrai");141  doc.rect(M + lw + 4, 68, doc.widthOfString("Prix") + 14, 32).fill(INK);142  doc.fillColor(LIME).text("Prix", M + lw + 11, 70, { lineBreak: false });143  doc.font("JB-Reg").fontSize(7.5).fillColor(INK3)144    .text("MOTEUR D'ÉVALUATION IMMOBILIÈRE STATISTIQUE · QUÉBEC", M, 108, { characterSpacing: 1.2 });145146  doc.rect(M, 168, CW, 1.4).fill(INK);147  doc.font("SG-Bold").fontSize(30).fillColor(INK)148    .text("RAPPORT D'ÉVALUATION\nDÉTAILLÉ", M, 188, { lineGap: 4 });149  doc.font("Inter").fontSize(10.5).fillColor(INK2)150    .text("Approche par comparaison directe et modélisation hédonique de masse", M, 262);151  doc.rect(M, 288, CW, 1.4).fill(INK);152153  // bloc propriété154  doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK3).text("PROPRIÉTÉ ÉVALUÉE", M, 318, { characterSpacing: 1.2 });155  doc.font("SG-Bold").fontSize(17).fillColor(INK)156    .text(`${u.adresse ?? ""}${s.apt ? ` app. ${s.apt}` : ""}`, M, 332);157  doc.font("SG-Med").fontSize(12).fillColor(INK2)158    .text(`${u.municipalite ?? ""} (Québec) · Matricule ${s.matricule ?? "—"}`, M, doc.y + 2);159160  // encadré conclusion161  const by = 420;162  doc.roundedRect(M, by, CW, 128, 6).lineWidth(1.6).fillAndStroke(SURFACE2, INK);163  doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(GREEN_DEEP)164    .text("CONCLUSION DE LA VALEUR MARCHANDE ESTIMÉE", M + 20, by + 16, { characterSpacing: 1.2 });165  doc.font("SG-Bold").fontSize(38).fillColor(INK).text(fmt(r.estimate), M + 20, by + 32);166  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(INK3).text("FOURCHETTE (P10-P90)", M + 20, by + 84, { lineBreak: false });167  doc.font("SG-Bold").fontSize(11).fillColor(INK).text(`${fmt(r.low)}  →  ${fmt(r.high)}`, M + 20, by + 96, { lineBreak: false });168  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(INK3).text("DATE D'EFFET", M + 260, by + 84, { lineBreak: false });169  doc.font("SG-Bold").fontSize(11).fillColor(INK).text(generated, M + 260, by + 96, { lineBreak: false });170  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(INK3).text("FIABILITÉ", M + 380, by + 84, { lineBreak: false });171  doc.font("SG-Bold").fontSize(11).fillColor(INK)172    .text(`${r.confidenceLevel} · ${r.confidencePct} %`, M + 380, by + 96, { lineBreak: false });173174  // préparé pour / par175  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(INK3).text("PRÉPARÉ POUR", M, 585, { characterSpacing: 1 });176  doc.rect(M, 610, 220, 0.9).fill(INK2);177  doc.font("Inter").fontSize(7).fillColor(INK3).text("(destinataire / institution financière)", M, 615);178  doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(INK3).text("PRÉPARÉ PAR", M + 300, 585, { characterSpacing: 1 });179  doc.font("SG-Bold").fontSize(10).fillColor(INK).text("Vrai-Prix — moteur d'évaluation statistique", M + 300, 597);180  doc.font("Inter").fontSize(8).fillColor(INK2).text("Simon-Pierre Boucher · contact@spboucher.ai", M + 300, 611);181  doc.font("Inter").fontSize(8).fillColor(INK2).text(`Dossier ${dossier} · Généré le ${generated}`, M + 300, 623);182183  // avis184  doc.roundedRect(M, 668, CW, 54, 5).lineWidth(1).stroke(INK);185  doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK).text("AVIS IMPORTANT", M + 12, 678, { characterSpacing: 1 });186  doc.font("Inter").fontSize(7.4).fillColor(INK2).text(187    "Ce rapport est produit automatiquement par un modèle d'évaluation de masse (AVM). Il est structuré selon les usages de la " +188    "pratique de l'évaluation afin d'en faciliter la lecture, mais il ne constitue pas un rapport d'évaluation préparé par un " +189    "évaluateur agréé (OEAQ) et aucune inspection de la propriété n'a été effectuée. Voir les hypothèses et conditions limitatives, section 7.",190    M + 12, 689, { width: CW - 24, lineGap: 1.5 });191  footer(c, TOTAL);192193  /* ------------------------- PAGE 2 : SOMMAIRE EXÉCUTIF ------------------------- */194  let y = newPage(c, TOTAL);195  y = sectionTitle(c, "1.", "Sommaire exécutif", y);196  y = kvTable(c, [197    ["Adresse", `${u.adresse ?? ""}${s.apt ? ` app. ${s.apt}` : ""}, ${u.municipalite ?? ""}`],198    ["Identifiant provincial", u.id],199    ["Matricule", s.matricule ?? "—"],200    ["Usage prédominant (CUBF)", `${s.cubf ?? "—"} — ${s.cubfLibelle ?? "—"}`],201    ["Droit évalué (présumé)", "Pleine propriété, libre de toute charge"],202    ["Date d'effet de l'estimation", generated],203    ["Méthodes utilisées", "Comparaison directe (ajustée) et modèle hédonique de masse"],204    ["Valeur estimée", fmt(r.estimate)],205    ["Fourchette P10-P90", `${fmt(r.low)} → ${fmt(r.high)}`],206    ["Indice de fiabilité", `${r.confidenceLevel} (${r.confidencePct} %) — ${CONF_TXT[r.confidenceLevel]}`],207    ["Évaluation municipale (rôle 2026)", fmt(u.valeurRole)],208    ["Écart estimation / rôle", u.valeurRole ? `${((r.estimate / u.valeurRole - 1) * 100).toFixed(1)} %` : "—"],209  ], y);210  y = para(c,211    "La valeur conclue résulte de la réconciliation pondérée de deux approches indépendantes : un modèle hédonique de " +212    `masse entraîné sur environ 690 000 transactions québécoises (pondération ${(r.modelWeight * 100).toFixed(0)} %) et l'analyse de ` +213    `${r.nCompsUsed} ventes comparables récentes situées à proximité du sujet, individuellement ajustées pour les conditions de ` +214    `marché, la superficie habitable et l'âge (pondération ${((1 - r.modelWeight) * 100).toFixed(0)} %). La dispersion des comparables ` +215    `ajustés est de ±${r.compsDispersionPct ?? "—"} %. L'indice de fiabilité intègre le nombre de comparables, leur cohérence et la ` +216    "largeur de la fourchette d'incertitude du modèle.", y);217218  y = sectionTitle(c, "2.", "Mandat, portée et définition de la valeur", y + 4);219  y = para(c,220    "Mandat — Estimer la valeur marchande la plus probable de la propriété identifiée ci-dessus, à la date d'effet, aux fins " +221    "d'information et d'appui à une démarche de financement. Portée — Analyse automatisée des données publiques du rôle " +222    "d'évaluation foncière (MAMH) et des transactions publiées ; aucune inspection, aucune vérification de titres.", y);223  y = para(c,224    "Définition de la valeur marchande — Le prix le plus probable, à la date d'effet, moyennant paiement comptant ou " +225    "conditions équivalentes, pour lequel la propriété devrait se vendre sur un marché concurrentiel et ouvert, dans le cadre " +226    "d'une transaction sans lien de dépendance entre un acheteur et un vendeur prudents et informés, aucune des parties " +227    "n'étant contrainte d'agir et un délai de mise en marché raisonnable étant accordé.", y);228  y = para(c,229    "Approches écartées — L'approche du coût n'est pas appliquée (absence de données fiables sur le coût de remplacement " +230    "déprécié sans inspection). L'approche du revenu n'est pas appliquée (propriété à vocation principalement résidentielle ; " +231    "données de loyers non disponibles dans les sources publiques utilisées).", y);232233  /* --------------------- PAGE 3 : DESCRIPTION DE LA PROPRIÉTÉ --------------------- */234  y = newPage(c, TOTAL);235  y = sectionTitle(c, "3.", "Description de la propriété", y);236  doc.font("SG-Bold").fontSize(9.5).fillColor(INK).text("3.1 Bâtiment", M, y); y += 16;237  y = kvTable(c, [238    ["Année de construction", u.anneeConstruction ? `${u.anneeConstruction}${s.anneeEstimee === "E" ? " (estimée au rôle)" : " (réelle)"}` : "—"],239    ["Aire d'étages (habitable)", u.aireEtagesM2 ? `${u.aireEtagesM2} m² (${Math.round(u.aireEtagesM2 * 10.7639)} pi²)` : "—"],240    ["Nombre d'étages", s.nbEtages != null ? String(s.nbEtages) : "—"],241    ["Genre de construction", s.genreConstruction ?? "—"],242    ["Lien physique", s.lienPhysique ?? "—"],243    ["Nombre de logements", u.nbLogements != null ? String(u.nbLogements) : "—"],244    ["Locaux non résidentiels", s.nbLocauxNonResid != null ? String(s.nbLocauxNonResid) : "—"],245  ], y);246  doc.font("SG-Bold").fontSize(9.5).fillColor(INK).text("3.2 Terrain", M, y); y += 16;247  y = kvTable(c, [248    ["Superficie du terrain", u.superficieTerrainM2 ? `${u.superficieTerrainM2} m² (${Math.round(u.superficieTerrainM2 * 10.7639)} pi²)` : "—"],249    ["Mesure frontale", s.frontTerrainM ? `${s.frontTerrainM} m` : "—"],250    ["Unité de voisinage (rôle)", s.uniteVoisinage || "—"],251    ["Arrondissement", s.arrond || "—"],252  ], y);253  doc.font("SG-Bold").fontSize(9.5).fillColor(INK).text("3.3 Données du rôle d'évaluation", M, y); y += 16;254  y = kvTable(c, [255    ["Valeur du terrain (rôle 2026)", fmt(s.valeurTerrain)],256    ["Valeur du bâtiment (rôle 2026)", fmt(s.valeurBatiment)],257    ["Valeur totale (rôle 2026)", fmt(u.valeurRole)],258    ["Valeur au rôle antérieur", fmt(s.valeurAnterieure)],259    ["Conditions du marché considérées au", s.datCondMarche ?? "—"],260  ], y);261  y = para(c,262    "Les caractéristiques ci-dessus proviennent du rôle d'évaluation foncière en vigueur (source : MAMH, données ouvertes). " +263    "Elles n'ont pas fait l'objet d'une vérification sur place.", y);264265  /* --------------------- PAGE 4 : GRILLE DES COMPARABLES --------------------- */266  y = newPage(c, TOTAL);267  y = sectionTitle(c, "4.", "Approche par comparaison — grille d'ajustement", y);268  const comps = r.comps.slice(0, 4);269  const colW = (CW - 118) / comps.length;270  const rowsG: [string, (ci: number) => string][] = [271    ["Adresse", (i) => `${comps[i].street ?? ""}`],272    ["Municipalité", (i) => comps[i].city ?? "—"],273    ["Date de vente", (i) => comps[i].date],274    ["Prix de vente", (i) => fmt(comps[i].amount)],275    ["Distance du sujet", (i) => comps[i].distanceM < 1000 ? `${Math.round(comps[i].distanceM)} m` : `${(comps[i].distanceM / 1000).toFixed(1)} km`],276    ["Aire d'étages", (i) => comps[i].floorArea ? `${comps[i].floorArea} m²` : "—"],277    ["Année constr.", (i) => comps[i].yearBuilt ? String(comps[i].yearBuilt) : "—"],278    ["Ajust. conditions de marché", (i) => signed(comps[i].adjTime)],279    ["Ajust. superficie", (i) => signed(comps[i].adjArea)],280    ["Ajust. âge", (i) => signed(comps[i].adjAge)],281    ["PRIX AJUSTÉ", (i) => fmt(Math.round(comps[i].adjustedPrice))],282    ["Pondération", (i) => `${(comps[i].weight * 100).toFixed(0)} %`],283  ];284  const rh = 20;285  // en-têtes colonnes286  doc.rect(M, y, 118, rh).fill(INK);287  doc.font("JB-Bold").fontSize(6.4).fillColor("#ffffff").text("ÉLÉMENT", M + 6, y + 7, { lineBreak: false });288  comps.forEach((_, i) => {289    doc.rect(M + 118 + i * colW, y, colW, rh).fillAndStroke(i % 2 ? SURFACE2 : "#ffffff", INK);290    doc.font("JB-Bold").fontSize(6.6).fillColor(GREEN_DEEP)291      .text(`COMPARABLE ${i + 1}`, M + 118 + i * colW + 6, y + 7, { lineBreak: false });292  });293  y += rh;294  rowsG.forEach(([label, get]) => {295    const bold = label === "PRIX AJUSTÉ";296    doc.rect(M, y, 118, rh).fillAndStroke(bold ? LIME : SURFACE2, INK);297    doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(INK)298      .text(label.toUpperCase(), M + 6, y + 7, { width: 108, height: 8, ellipsis: true, lineBreak: false });299    comps.forEach((_, ci) => {300      doc.rect(M + 118 + ci * colW, y, colW, rh).fillAndStroke(bold ? "#f6fbe4" : "#ffffff", INK);301      doc.font(bold ? "SG-Bold" : "Inter").fontSize(bold ? 8.4 : 7.4).fillColor(bold ? INK : INK2)302        .text(get(ci), M + 118 + ci * colW + 6, y + (bold ? 5.5 : 6.5), { width: colW - 12, height: 10, ellipsis: true, lineBreak: false });303    });304    y += rh;305  });306  y += 10;307  y = para(c,308    `${r.nCompsUsed} ventes comparables ont été retenues au total (les ${comps.length} plus pondérées sont détaillées ci-dessus ; la liste ` +309    "complète figure dans le rapport standard). Chaque prix de vente est ajusté : (i) aux conditions actuelles du marché au moyen " +310    "d'un indice mensuel du prix médian au mètre carré du segment, (ii) pour l'écart de superficie habitable à raison de 50 % du " +311    "prix unitaire au m² du comparable, plafonné à ±25 %, et (iii) pour l'écart d'âge à raison de 0,5 % par année, plafonné à ±10 %. " +312    `La médiane pondérée des prix ajustés s'établit à ${fmt(r.compsEstimate)}.`, y);313314  // mini-indice de marché315  if (marketIndex.length > 3) {316    doc.font("SG-Bold").fontSize(9.5).fillColor(INK).text("4.1 Indice des conditions de marché du segment", M, y);317    y += 16;318    const gw = CW, gh = 84;319    doc.roundedRect(M, y, gw, gh, 5).lineWidth(1).fillAndStroke("#ffffff", INK);320    const vals = marketIndex.map((p) => p.idx);321    const mn = Math.min(...vals), mx = Math.max(...vals), span = mx - mn || 1;322    const pts = marketIndex.map((p, i) => [323      M + 14 + (i / (marketIndex.length - 1)) * (gw - 28),324      y + gh - 18 - ((p.idx - mn) / span) * (gh - 36),325    ]);326    doc.moveTo(pts[0][0], pts[0][1]);327    pts.slice(1).forEach(([px, py]) => doc.lineTo(px, py));328    doc.lineWidth(1.8).stroke(GREEN);329    const last = pts[pts.length - 1];330    doc.circle(last[0], last[1], 3).lineWidth(1.2).fillAndStroke(LIME, INK);331    doc.font("JB-Reg").fontSize(6).fillColor(INK3)332      .text(marketIndex[0].month, M + 14, y + gh - 12, { lineBreak: false })333      .text(marketIndex[marketIndex.length - 1].month, M + gw - 60, y + gh - 12, { width: 46, align: "right" });334    doc.font("JB-Reg").fontSize(6).fillColor(INK3)335      .text(`BASE 1,00 = ${marketIndex[marketIndex.length - 1].month} · MÉDIANE $/M² LISSÉE 3 MOIS`, M + 14, y + 8, { characterSpacing: 0.5 });336  }337338  /* ------------------- PAGE 5 : HÉDONIQUE + RÉCONCILIATION ------------------- */339  y = newPage(c, TOTAL);340  y = sectionTitle(c, "5.", "Analyse hédonique de masse", y);341  y = para(c,342    "Un modèle de gradient boosting (LightGBM) est entraîné sur environ 690 000 transactions québécoises (2021-2026) appariées " +343    "au rôle d'évaluation foncière géoréférencé. Dix-huit variables décrivent chaque propriété (dimensions, âge, usage, " +344    "localisation fine, valeurs au rôle, temps). Sur un échantillon réservé de 102 943 ventes jamais vues du modèle, l'erreur " +345    "médiane est de 11,0 % et 72 % des estimations tombent à ±20 % du prix réel (ratio médian 0,995, sans biais systématique — " +346    "validation selon la norme IAAO sur études de ratios). L'incertitude propre à la propriété est quantifiée par deux modèles de " +347    "régression quantile (10e et 90e centiles).", y);348  y = kvTable(c, [349    ["Estimation du modèle hédonique", fmt(r.modelEstimate)],350    ["Intervalle P10-P90 du modèle", `${fmt(r.low)} → ${fmt(r.high)} (recentré)`],351    ["Erreur médiane du modèle (validation)", "11,0 % (MdAPE, holdout aléatoire)"],352  ], y);353354  y = sectionTitle(c, "6.", "Réconciliation et conclusion", y + 4);355  const rh2 = 20;356  const recRows: [string, string, string][] = [357    ["Approche", "Indication de valeur", "Pondération"],358    ["Modèle hédonique de masse", fmt(r.modelEstimate), `${(r.modelWeight * 100).toFixed(0)} %`],359    ["Comparaison directe (médiane pondérée)", fmt(r.compsEstimate), `${((1 - r.modelWeight) * 100).toFixed(0)} %`],360    ["VALEUR CONCLUE", fmt(r.estimate), "100 %"],361  ];362  recRows.forEach(([a, b, cc], i) => {363    const head = i === 0;364    const last = i === recRows.length - 1;365    doc.rect(M, y, CW, rh2).fillAndStroke(head ? INK : last ? LIME : i % 2 ? SURFACE2 : "#ffffff", INK);366    doc.font(head || last ? "JB-Bold" : "Inter").fontSize(head ? 6.8 : last ? 8.6 : 8)367      .fillColor(head ? "#ffffff" : INK)368      .text(head ? a.toUpperCase() : a, M + 8, y + 6, { lineBreak: false });369    doc.text(b, M + CW * 0.52, y + 6, { lineBreak: false });370    doc.text(cc, M + CW * 0.84, y + 6, { lineBreak: false });371    y += rh2;372  });373  y += 10;374  y = para(c,375    `Compte tenu de la qualité de l'appariement des données, du nombre et de la cohérence des comparables (dispersion ±${r.compsDispersionPct ?? "—"} %) ` +376    `et de la performance validée du modèle, la valeur marchande estimée de la propriété au ${generated} est conclue à ` +377    `${fmt(r.estimate)}, à l'intérieur d'une fourchette raisonnable de ${fmt(r.low)} à ${fmt(r.high)}. Indice de fiabilité : ` +378    `${r.confidenceLevel} (${r.confidencePct} %) — ${CONF_TXT[r.confidenceLevel]}.`, y);379380  doc.font("SG-Bold").fontSize(9.5).fillColor(INK).text("6.1 Évolution de la valeur estimée (2021-2026)", M, y);381  y += 16;382  const hist = u.history.filter((h) => h.value != null);383  y = kvTable(c, hist.map((h) => [String(h.year), fmt(h.value)] as [string, string]), y, CW * 0.6);384385  /* ------------------- PAGE 6 : CONDITIONS + CERTIFICATION ------------------- */386  y = newPage(c, TOTAL);387  y = sectionTitle(c, "7.", "Hypothèses et conditions limitatives", y);388  const conds = [389    "Le présent rapport est généré automatiquement par le moteur d'évaluation statistique Vrai-Prix (modèle d'évaluation de masse, AVM). Il ne constitue pas un rapport d'évaluation au sens des normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et ne peut être présenté comme tel.",390    "Aucune inspection physique de la propriété n'a été effectuée. L'état d'entretien, la qualité des finis, les rénovations, les dépendances et tout vice apparent ou caché ne sont pas considérés.",391    "Les caractéristiques utilisées proviennent du rôle d'évaluation foncière (MAMH, données ouvertes) et de transactions publiées. Leur exactitude et leur mise à jour ne sont pas garanties.",392    "Le droit évalué est présumé être la pleine propriété, libre de toute hypothèque, servitude, charge ou restriction inhabituelle. Aucune vérification de titres n'a été réalisée.",393    "La conformité aux lois, règlements de zonage et permis est présumée. Aucune étude environnementale n'a été effectuée ; la propriété est présumée exempte de contamination.",394    "La valeur conclue vaut à la date d'effet uniquement. Les marchés immobiliers évoluent ; l'estimation ne doit pas être utilisée à une autre date.",395    "La fourchette P10-P90 et l'indice de fiabilité font partie intégrante de la conclusion et doivent être communiqués avec elle.",396    "Ce rapport est destiné au destinataire indiqué en page titre, aux fins d'information et d'appui à une démarche de financement. Toute autre utilisation ou distribution engage la seule responsabilité de l'utilisateur.",397    "Pour une décision de financement finale, une confirmation par un évaluateur agréé (OEAQ) mandaté par l'institution financière est recommandée.",398  ];399  conds.forEach((txt, i) => {400    doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN).text(`7.${i + 1}`, M, y + 1, { lineBreak: false });401    doc.font("Inter").fontSize(7.9).fillColor(INK2)402      .text(txt, M + 26, y, { width: CW - 26, lineGap: 1.6, align: "justify" });403    y = doc.y + 6;404  });405406  y = sectionTitle(c, "8.", "Attestation", y + 2);407  y = para(c,408    "J'atteste que les données, méthodes et pondérations décrites dans ce rapport sont celles réellement employées par le moteur " +409    "Vrai-Prix pour produire la conclusion de valeur ; que la méthodologie complète, ses métriques de validation et ses limites " +410    "sont publiées à vrai-prix.com/methodologie ; et que ni Vrai-Prix ni son exploitant n'ont d'intérêt présent ou futur dans la " +411    "propriété évaluée, ni de lien de dépendance avec les parties à une éventuelle transaction.", y);412  y += 14;413  doc.rect(M, y + 26, 200, 0.9).fill(INK);414  doc.font("SG-Bold").fontSize(10).fillColor(INK).text("Vrai-Prix", M, y + 32);415  doc.font("Inter").fontSize(8).fillColor(INK2)416    .text("Simon-Pierre Boucher · contact@spboucher.ai", M, y + 46)417    .text(`Dossier ${dossier} · ${generated}`, M, y + 58);418  doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3)419    .text("ANNEXE DISPONIBLE : RAPPORT STANDARD (PLAN DES COMPARABLES, LISTE COMPLÈTE DES VENTES) — VRAI-PRIX.COM", M, y + 82, { characterSpacing: 0.5 });420421  doc.end();422  return done;423}424