1# RECORD 00a2fd8a3af8f6e0e127c590fbea4879d95d7c782# TITLE: Analysis of Determinants of House Prices Using Hedonic Price Model: The Case of TR 71 Region3# YEAR: 2021.0 VENUE: nan DOI: 10.25295/fsecon.8957794# AUTHORS: Arif İğdeli5# PAGES: 19 CANDIDATE TABLE PAGES (1-based): [11]6# ABSTRACT: Bu arastirmanin amaci TR71 bolgesinde konut fiyatlarinin belirleyicilerini hedonik model yardimiyla analiz etmektir. Yari logaritmik form uzerine kurulan hedonik konut fiyat modelinin analizinde en kucuk kareler tahmincisi kullanilmistir. Analiz bulgusuna gore konutun genisligi, oda sayisi, konutun bulundugu kat, binanin kat sayisi ve banyo sayisi konut fiyatlarini pozitif yonde etkilerken, konutun bulundugu binanin yasi konut fiyatlarini negatif yonde etkilemektedir. Ayrica analiz bulgusunda konutun sahibi yerine emlakci tarafindan satilmasinin konut fiyatlari uzerindeki negatif yonlu etkisi gorulmektedir. Bununla birlikte analiz bulgulari Nigde sehir merkezi temel alindiginda konutun Aksaray, Kirsehir ve Nevsehir illerinde bulunmasinin konut fiyatlari uzerindeki pozitif yonlu etkisine isaret etmektedir. Analiz bulgulari konut fiyatlari uzerinde konutun fiziksel ozelliklerine gore mekânsal faktorlerin etkisinin daha belirgin oldugunu gostermektedir. Analiz bulgularinda konutun isitma sistemleri acisindan kombi, kalorifer, soba ve yerden isinma sisteminin konut fiyatlari uzerinde anlamli bir etkisine rastlanmamaktadir. Son olarak analiz bulgulari konutun site icerisinde yer almasinin konut fiyatlari uzerinde anlamli bir etkiye sahip olmadigina isaret etmektedir.789===== PAGE 1 (score 1, numeric-paren 0, table-words 0, var-words 1) =====1011 12Citation/Atıf: İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 13bölgesi örneği. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629. doi: 10.25295/fsecon.895779 14 15 16Fiscaoeconomia 17E-ISSN: 2564-7504 182021, Volume 5, Issue 2, 611-629 19https://dergipark.org.tr/tr/pub/fsecon 20 21Konut Fiyatının Belirleyicilerinin Hedonik Fiyat Modeliyle Analizi: TR71 Bölgesi 22Örneği 23Analysis of Determinants of House Prices Using Hedonic Price Model: The Case 24of TR 71 Region 25Arif İĞDELİ1 26Jel Kodları: O18, R12, R31 27Anahtar Kelimeler: Bölgesel İktisat, Konut Piyasası, Konut Fiyatı, Hedonik Fiyat Model 28 29 30 31 32 33 34 35 361 Dr Öğr. Üyesi, Aksaray Üniversitesi, arifigdeli@hotmail.com ,ORCID:0000-0002-5926-425X 37Öz 38Bu araştırmanın amacı 2021 yılı Ocak dönemi için Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Nevşehir ve 39Niğde illerinin içerisinde yer aldığı TR71 Bölgesinde konut fiyatlarını belirleyen faktörleri 40en küçük kareler yöntemi ile analiz etmektir. Konut fiyatlarının belirleyicilerinin 41incelenmesine yönelik kurulan hedonik fiyat modeli yarı logaritmik form üzerine inşa 42edilmiştir. Bulgulara göre konut genişliği, oda sayısı, konutun bulunduğu kat, binanın kat 43sayısı ve banyo sayısının konut fiyatları üzerinde artırıcı etkisi vardır. Ayrıca konutun yaşı 44ve konutun sahibi tarafından satılması yerine emlakçı tarafından satılmasının konut 45fiyatları üzerinde azaltıcı etkisi vardır. Konut fiyatı üzerinde konutun fiziksel özelliklerinin 46yanında mekansal özelliklerinin de etkili olduğu bulgularda tespit edilmiştir. Bulgular Niğde 47şehir merkezi temel alındığında konutun Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir illerinde 48bulunmasının konut fiyatları üzerindeki pozitif yönlü etkisine işaret etmektedir. Bulgular 49konut fiyatları üzerinde konutun fiziksel özelliklerine göre mekânsal faktörlerin etkisinin 50daha belirgin olduğunu göstermektedir. Bulgularda konutun ısıtma sistemleri açısından 51kombi, kalorifer, soba ve yerden ısınma sisteminin konut fiyatları üzerinde anlamlı bir 52etkisine rastlanmamaktadır. Son olarak bulgular konutun site içerisinde yer almasının 53konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkiye sahip olmadığına işaret etmektedir. 54Research Article/Araştırma Makalesi 55Submitted/Geliş: 12.03.2021 56Accepted/Kabul: 12.04.2021 57Doi: 10.25295/fsecon.895779 585960===== PAGE 11 (score 19, numeric-paren 14, table-words 0, var-words 0) =====6162 63 64İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. 65Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629. doi: 10.25295/fsecon.895779 66621 67 68sunulmasının ardından yarı logaritmik fonksiyonel formdaki hedonik fiyat modeli en küçük 69kareler yöntemi ile tahmin edilmiştir. Tahmin bulguları Tablo 4’te raporlanmaktadır. 70Tablo 4. Hedonik Model Analiz Bulguları 71Değişken 72Katsayı 73t istatistik değeri 74Dirençli Standart 75Hata 76mk 770.002*** 787.75 790.000 80yas 81-0.019*** 82-11.65 830.002 84oda 850.096*** 864.90 870.020 88kbk 890.024*** 904.69 910.005 92bks 930.023*** 945.35 950.004 96bs 970.184*** 986.63 990.028 100kombi 1010.050 1020.97 1030.051 104soba 1050.007 1060.08 1070.091 108kalorifer 1090.065 1100.56 1110.113 112yer 113-0.032 114-0.25 1150.132 116site 117-0.027 118-0.76 1190.036 120emlk 121-0.047* 122-1.88 1230.026 124daire 125-0.340*** 126-5.91 1270.070 128aksaray 1290.355*** 1306.98 1310.044 132kırıkkale 1330.106 1340.23 1350.044 136kırsehir 1370.332*** 1386.37 1390.045 140nevsehir 1410.489*** 14210.03 1430.040 144Sabit 14512.169*** 146103.74 1470.115 148R-kare 1490.6664 150F testi 15176.12*** 152Breusch Pagan 15362.317*** 154Durbin Watson 1551.837 156Not:*,**,*** sırasıyla %1,%5 ve %10 anlamlılık düzeyini göstermektedir. 157Tablo 4’teki R-kare değerine göre TR71 bölgesindeki konut fiyatlarındaki değişimin %66,7’si 158modeldeki bağımsız değişkenler tarafından açıklanmaktadır. Bağımsız değişkenler tarafından 159açıklanamayan %33,3’lük kısmın ise modelde yer almayan değişkenlerden kaynaklandığı 160düşünülmektedir. F testi bulgusuna göre konut fiyatlarının belirleyicilerini analiz etmek üzere 161kurulan model %1 anlamlılık düzeyine sahiptir. Modelin anlamlı olduğunun tespit 162edilmesinden sonra modelde değişen varyans ve otokorelasyon problemlerinin varlığı sırasıyla 163Breusch Pagan (1979) ve Durbin Watson (1950) testleri ile sınanmıştır. Model için Breusch 164Pagan test bulgusunda değişen varyansın varlığı tespit edilirken, Durbin Watson test 165bulgusunda otokorelasyonun varlığı tespit edilmemiştir. Değişen varyans sorunu White (1980) 166tarafından geliştirilen varyans-kovaryans matrisi kullanılarak giderilmeye çalışılmıştır. Ayrıca 167modelin yarı logaritmik formda olmasından dolayı açıklayıcı değişkenlerin konut fiyatları 168üzerindeki etkisinin hesaplanması farklılaşmaktadır. 169Yarı logaritmik formdaki regresyonlarda kukla değişkenlerin bağımlı değişken üzerindeki 170etkisinin hesaplanması sürekli değişkenlerin bağımlı değişken üzerindeki etkisinden farklıdır. 171Kukla değişkenin bağımlı değişken üzerindeki etkisinin hesaplanmasında en küçük kareler 172yöntemi ile tahmin edilen katsayının e tabanına göre ters logaritması alınır ve elde edilen değer 1731’den çıkarılır. Daha sonra elde edilen değer 100 ile çarpılarak yorumlanır (Çiçek ve Hatırlı, 174175176===== PAGE 12 (score 1, numeric-paren 0, table-words 0, var-words 1) =====177178 179 180İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. 181Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629. doi: 10.25295/fsecon.895779 182622 183 1842015:107). Bu araştırmada da kukla değişkenlerin konut fiyatları üzerindeki etkisini yansıtan 185katsayıların hesaplanmasında bu yol takip edilmiştir. 186Tablo 4’e göre %1 anlamlılık düzeyinde konutun genişliği, oda sayısı, konutun bulunduğu kat, 187binanın kat sayısı ve banyo sayısının konut fiyatları üzerinde artırıcı etkisi vardır. Ayrıca Tablo 1884’de %1 anlamlılık düzeyinde konutun yaşının konut fiyatları üzerinde azaltıcı etkisi 189gözlenmektedir. Tablo 4’e göre %10 anlamlılık düzeyinde konutun sahibi tarafından satılması 190temel alındığında konutun emlakçı tarafından satılmasının konut fiyatları üzerinde azaltıcı 191etkisi vardır. Niğde şehir merkezi referans alındığında konutun Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir 192illerinde bulunmasının konut fiyatları üzerinde artırıcı etkisi vardır. Bulgular aynı özelliklerdeki 193konutun Niğde yerine Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir illerinde olmasının fiyatı sırasıyla %36,%33 194ve %49 artırdığını göstermektedir. Bulgulara göre TR71 bölgesinde konutun fiyatlarını 195etkileyen en önemli faktör konutun bulunduğu ildir. Bulgularda konutun Niğde yerine 196Kırıkkale’de olmasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisi tespit edilememiştir. Ayrıca 197bulgulara göre konutun kombi, kalorifer, soba ve yerden ısınmasının konut fiyatları üzerinde 198anlamlı bir etkisi yoktur. Bu durum kent merkezlerinde doğalgaz kullanımının yaygınlaşması, 199kent merkezlerinde doğalgaza erişim kolaylığı ve konutu doğalgaz ısınma sistemine 200dönüştürme maliyetlerinin göreli düşük olması ile açıklanabilir. Araştırmanın örneklemindeki 201konutların yaklaşık %4’ünün sobalı ve %1’inin kaloriferli olması da doğalgaz kullanımının 202yaygınlığını ve doğalgaza erişim kolaylığını göstermektedir. Son olarak bulgular konutun site 203içerisinde olmasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisinin olmadığına işaret etmektedir. 2046. Sonuç 2051980’li yıllardan itibaren nüfus oranlarındaki artış, ekstansif tarımdan intansif tarıma geçiş, 206kırsaldan kente göç, sosyal ve kültürel değişimler konut piyasasının Türkiye’deki gelişimini 207hızlandırmıştır. Özellikle tarımdaki yapısal değişim sonucunda kırsaldan kente göçün 208yaşanması konut ihtiyacını doğurmuş ve konut fiyatlarında artışa yol açmıştır. Konut 209harcamalarının hanehalkı bütçesinde önemli bir payı olmasından dolayı konut fiyatlarının artışı 210hanehalklarının tüketim ve tasarruf gibi iktisadi davranışlarını da etkilemektedir. Konut 211fiyatlarındaki değişimin hanehalkı bütçesini doğrudan etkilemesi konut fiyatlarını belirleyen 212faktörlerin araştırmacılar tarafından ilgilenilmesine yol açmıştır. Bu bağlamda araştırmada 213tüketimin yanı sıra yatırım amaçlı olarak konuta talebin olduğu ve birbirine yakın sosyo-214demografik özellikler barındıran illerden oluşan TR71 bölgesinde konut fiyatlarının 215belirleyicileri hedonik fiyat modeli yardımıyla en küçük kareler yöntemi ile analiz edilmiştir. Bu 216araştırmada konutun fiziksel yapısının yanında mekansal faktörlerin de konut fiyatı üzerindeki 217etkisinin tespit edilmesi amaçlanmaktadır. 218Bulgulara göre TR71 bölgesindeki konut fiyatları konutun genişliği, oda sayısı, bulunduğu kat, 219binadaki kat sayısı ve banyo sayısı gibi konuta ilişkin fiziksel özelliklerden pozitif yönde 220etkilenirken, konutun yaşından negatif yönde etkilenmektedir. Bulgular konuta ilişkin fiziksel 221özellikler arasından konut fiyatını etkileyen en belirgin faktörün banyo sayısı olduğunu 222göstermektedir. Banyo sayısının konut fiyatları üzerindeki belirgin etkisi konuta eklenen 223ebeveyn banyosu gibi ek bir banyonun konutun lüks olarak algılanmasına yol açması ile 224açıklanabilir. Bulgularda kombi, soba, yerden ısıtma, kalorifer gibi ısıtma sistemlerinin konut 225fiyatları üzerinde anlamlı etkisi tespit edilememiştir. Ayrıca bulgulara göre konutun site 226içerisinde yer almasının konut fiyatları üzerinde anlamlı etkisi yoktur. Bununla birlikte konutun 227