Annexe A : glossaire FR/EN (316 entrées) + scripts d'extraction
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analysis/python/cases/ch45_dossier.py
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@@ -206,12 +206,35 @@ def exercices(D: dict | None = None) -> dict: | ||
| 206 | 206 | f = financement(p, None, taxes_annuelles=D["taxes"]["total"], droits_mutation=dm) |
| 207 | 207 | out[p] = {"base": base, "droits": dm, "droits_general": c09.droits_mutation(base, c09.BAREME_MUTATION_QC), "mise": f["mise"], "prime": f["prime"], "taxe_prime": f["taxe_prime"], "liquidites": f["liquidites"]} |
| 208 | 208 | ex["ex2"] = out |
| 209 | − # ex 3 : mise de fonds 10 % et 20 % | |
| 210 | − ex["ex3"] = {k: {kk: D["financement"][k][kk] for kk in ("mise", "pret_base", "rpv", "taux_prime", "prime", "pret", "taux", "paiement", "mqr", "paiement_mqr", "revenu_min_abd", "liquidites")} for k in ("minimale", "10 %", "20 %")} | |
| 211 | − # ex 4 : valeur d'emprunt du prêteur inférieure au prix | |
| 212 | − ex["ex4"] = D["valeur_emprunt"] | |
| 213 | − # ex 5 : renouvellement à +200 pb | |
| 209 | + # ex 3 : mise de fonds 10 % et 20 % ; coût d'opportunité au rendement des obligations 5 ans (3,58 %) ; patrimoine net à 60 mois | |
| 210 | + R_OBLIG = 0.0358; f0 = D["financement"]["minimale"]; out = {} | |
| 211 | + for k in ("minimale", "10 %", "20 %"): | |
| 212 | + f = D["financement"][k]; sup = f["mise"] - f0["mise"] | |
| 213 | + econ_mens = f0["paiement"] - f["paiement"] | |
| 214 | + placement_5ans = sup * (1 + R_OBLIG) ** 5 # mise supplémentaire placée 5 ans (composition annuelle) | |
| 215 | + # patrimoine net à 60 mois : valeur (constante) − solde + économies de paiement cumulées (sans intérêt) ; variante avec placement de la mise non versée | |
| 216 | + patrimoine = prix - f["solde_terme"] + 60 * econ_mens | |
| 217 | + out[k] = {kk: f[kk] for kk in ("mise", "pret_base", "rpv", "taux_prime", "prime", "taxe_prime", "pret", "taux", "paiement", "mqr", "paiement_mqr", "revenu_min_abd", "liquidites", "solde_terme")} | |
| 218 | + out[k].update({"mise_supplementaire": sup, "economie_paiement_mensuel": econ_mens, "economie_paiement_5ans": 60 * econ_mens, "economie_prime": f0["prime"] - f["prime"], | |
| 219 | + "cout_opportunite_annuel": sup * R_OBLIG, "placement_5ans": placement_5ans, "interets_placement_5ans": placement_5ans - sup, | |
| 220 | + "patrimoine_net_60": patrimoine, "patrimoine_net_60_vs_min": patrimoine - (prix - f0["solde_terme"])}) | |
| 221 | + ex["ex3"] = out | |
| 222 | + # ex 4 : valeur d'emprunt du prêteur inférieure au prix → montage complet au prêt maximal assuré (prime sur le prêt de base) | |
| 223 | + out = {} | |
| 224 | + for v, ve in D["valeur_emprunt"].items(): | |
| 225 | + pret = ve["pret_max"] if ve["mise_supplementaire"] > 0 else D["financement"]["minimale"]["pret_base"] | |
| 226 | + mise = prix - pret; rpv = pret / prix; tp = taux_prime(rpv); prime = pret * tp; total = pret + prime | |
| 227 | + h = fin.Hypotheque(total, TAUX_ASSURE, AMORTISSEMENT_MOIS); hq = fin.Hypotheque(total, fin.taux_admissible_minimal(TAUX_ASSURE, MQR_PLANCHER, MQR_COUSSIN), AMORTISSEMENT_MOIS) | |
| 228 | + out[v] = {**ve, "pret": pret, "mise": mise, "rpv": rpv, "taux_prime": tp, "prime": prime, "pret_total": total, "paiement": h.paiement, "paiement_mqr": hq.paiement, | |
| 229 | + "revenu_min_abd": (hq.service_dette_annuel + D["taxes"]["total"] + CHAUFFAGE_ANNUEL) / ABD_MAX, "liquidites": mise + D["droits_mutation"] + prime * TAXE_PRIME_QC} | |
| 230 | + ex["ex4"] = out | |
| 231 | + # ex 5 : renouvellement à +200 pb ; variante avec taxes +3 %/an, chauffage +2 %/an, revenu +2,5 %/an depuis le minimum initial | |
| 214 | 232 | r = D["renouvellement"]; ex["ex5"] = {int(k): dict(v) for k, v in r.set_index("hausse_pb").iterrows()} |
| 233 | + f0 = D["financement"]["minimale"]; row = ex["ex5"][200] | |
| 234 | + taxes5 = D["taxes"]["total"] * 1.03 ** 5; chauff5 = CHAUFFAGE_ANNUEL * 1.02 ** 5; revenu5 = f0["revenu_min_abd"] * 1.025 ** 5 | |
| 235 | + pith5 = row["service_dette"] + taxes5 + chauff5 | |
| 236 | + ex["ex5"]["variante"] = {"taxes5": taxes5, "chauffage5": chauff5, "revenu5": revenu5, "pith5": pith5, "abd5": pith5 / revenu5, "revenu_min5": pith5 / ABD_MAX, | |
| 237 | + "abd_initial_contrat": (f0["service_dette"] + D["taxes"]["total"] + CHAUFFAGE_ANNUEL) / f0["revenu_min_abd"]} | |
| 215 | 238 | # ex 6 : terrain aux bornes de la fourchette du ch. 25 → coût → réconciliation (poids fixes) |
| 216 | 239 | out = {} |
| 217 | 240 | for vl in (240_000.0, 277_000.0, 285_000.0): |
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analysis/python/tests/test_ch45.py
+5 −0
@@ -158,5 +158,10 @@ def test_exercices(E, D): | ||
| 158 | 158 | assert E["ex2"][640_000.0]["mise"] == pytest.approx(39_000) and E["ex2"][640_000.0]["liquidites"] == pytest.approx(50_974.10, abs=0.01) |
| 159 | 159 | assert E["ex6"][240_000.0]["V_cout"] == pytest.approx(542_500.97, abs=0.01) and E["ex6"][240_000.0]["arrondie"] == 600_000 |
| 160 | 160 | assert E["ex6"][285_000.0]["arrondie"] == 605_000 and E["ex6"][240_000.0]["fourchette"] == (540_000, 640_000) |
| 161 | + assert E["ex3"]["20 %"]["economie_paiement_mensuel"] == pytest.approx(453.78, abs=0.01) and E["ex3"]["20 %"]["placement_5ans"] == pytest.approx(85_500 * 1.0358 ** 5) | |
| 162 | + assert E["ex3"]["10 %"]["patrimoine_net_60_vs_min"] == pytest.approx(36_829.60, abs=0.01) | |
| 163 | + assert E["ex4"][575_000.0]["pret"] == pytest.approx(546_250) and E["ex4"][575_000.0]["prime"] == pytest.approx(21_850) and E["ex4"][575_000.0]["paiement"] == pytest.approx(3_025.39, abs=0.01) | |
| 164 | + assert E["ex4"][575_000.0]["revenu_min_abd"] == pytest.approx(129_693, abs=1) and E["ex4"][640_000.0]["pret"] == 569_500 | |
| 165 | + assert E["ex5"]["variante"]["abd5"] == pytest.approx(0.3414, abs=5e-5) and E["ex5"]["variante"]["revenu5"] == pytest.approx(134_506.57 * 1.025 ** 5, abs=0.5) | |
| 161 | 166 | assert E["ex7"]["esperance_p80"] == pytest.approx(603_200) and E["ex7"]["paiement_nonH"] == pytest.approx(3_109.30, abs=0.01) |
| 162 | 167 | assert E["ex7"]["pret_nonH"] == pytest.approx((596_000 - 34_600) * 1.04) |
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manuscript/appendices/glossaire.tex
+366 −1
@@ -1,2 +1,367 @@ | ||
| 1 | 1 | \chapter{Glossaire français--anglais}\label{app:glossaire} |
| 2 | −\stubchapter | |
| 2 | +Ce glossaire réunit les termes que l'ouvrage définit ou emploie de façon technique, avec leur équivalent dans le vocabulaire professionnel nord-américain (Appraisal Institute, Institut canadien des évaluateurs) et international (IVS). Chaque entrée donne le terme français en gras, l'équivalent anglais en italique, une définition d'une à trois phrases cohérente avec le chapitre où la notion est introduite, et le renvoi à ce chapitre entre parenthèses ; les définitions sont celles de l'ouvrage et renvoient aux chapitres, qui citent les sources. Le glossaire ne cite donc aucune référence bibliographique et ne reproduit aucune définition de norme protégée. Un tiret long (---) dans la deuxième colonne signale un terme propre au droit ou aux institutions du Québec pour lequel il n'existe pas d'équivalent anglais établi dans la pratique nord-américaine ; les lois québécoises sont données avec leur titre anglais officiel. | |
| 3 | + | |
| 4 | +\paragraph{Usage des sigles.} L'ouvrage emploie les sigles français et donne le sigle anglais une fois entre parenthèses à la première occurrence : revenu brut potentiel (RBP, \emph{PGI}), revenu brut effectif (RBE, \emph{EGI}), revenu net d'exploitation (RNE, \emph{NOI}), ratio de couverture de la dette (RCD, \emph{DSCR}), ratio prêt-valeur (RPV, \emph{LTV}), taux de rendement interne (TRI, \emph{IRR}), valeur actuelle nette (VAN, \emph{NPV}), multiplicateur du revenu brut (MRB, \emph{GIM}), plus haute et meilleure utilisation (PHMU, \emph{HBU}) ; le taux global de capitalisation est aussi appelé taux global d'actualisation (TGA) dans l'usage québécois, ce que l'anglais nomme \emph{overall capitalization rate}. Dans les équations, les macros de l'ouvrage conservent les symboles usuels ($\NOI$, $\DSCR$, $\LTV$, $\VAN$, $\TRI$) pour rester lisibles par le lecteur des manuels anglophones ; les conventions de calcul sont rappelées à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}. Les sigles d'institutions (OEAQ, SCHL, TAL, TAQ, MEFQ, BSIF, OACIQ) et de lois (LFM, LAU, LPTAA, LQE, C.c.Q.) figurent au glossaire sous leur sigle ou sous le titre de la loi. Le tri alphabétique ne tient pas compte des accents ni de la casse. | |
| 5 | + | |
| 6 | +\providecommand{\gloentree}[4]{\textbf{#1} & \emph{#2} & #3 (#4)\\[1pt]} | |
| 7 | +\providecommand{\glolettre}[1]{\multicolumn{3}{@{}l}{\rule{0pt}{16pt}\textbf{\large #1}}\\*[2pt]} | |
| 8 | + | |
| 9 | +\begin{footnotesize} | |
| 10 | +\setlength{\tabcolsep}{4pt} | |
| 11 | +\begin{longtable}{@{}L{31mm}L{30mm}L{\dimexpr\textwidth-61mm-4\tabcolsep\relax}@{}} | |
| 12 | +\caption{Glossaire français--anglais des termes de l'ouvrage, avec renvoi au chapitre principal}\label{tab:appA:glossaire}\\ | |
| 13 | +\toprule | |
| 14 | +Terme français & Équivalent anglais & Définition et renvoi \\ | |
| 15 | +\midrule | |
| 16 | +\endfirsthead | |
| 17 | +\caption[]{Glossaire français--anglais (suite)}\\ | |
| 18 | +\toprule | |
| 19 | +Terme français & Équivalent anglais & Définition et renvoi \\ | |
| 20 | +\midrule | |
| 21 | +\endhead | |
| 22 | +\midrule | |
| 23 | +\multicolumn{3}{r}{\emph{suite à la page suivante}}\\ | |
| 24 | +\endfoot | |
| 25 | +\bottomrule | |
| 26 | +\endlastfoot | |
| 27 | +\glolettre{A} | |
| 28 | +\gloentree{acheteur type}{typical buyer}{Profil de ménage ou d'investisseur le plus susceptible d'acquérir le sujet ; son identification délimite le marché, les biens substituables et les comparables admissibles.}{\cref{ch:15,ch:16}} | |
| 29 | +\gloentree{acte de vente}{deed of sale}{Acte publié au registre foncier qui identifie les parties, désigne l'immeuble par ses lots, énonce le prix et ses modalités, stipule la garantie et énumère les meubles inclus ; trace juridique de la transaction.}{\cref{ch:13,ch:06}} | |
| 30 | +\gloentree{adoption échelonnée}{staggered adoption}{Plan d'identification dans lequel les unités sont exposées au traitement à des dates différentes et se répartissent en cohortes ; les estimateurs à effets fixes bidirectionnels y sont biaisés par des « comparaisons interdites ».}{\cref{ch:36}} | |
| 31 | +\gloentree{adresse civique normalisée}{standardized civic address}{Adresse ramenée à une forme unique (numéro, générique, nom de voie, appartement) pour servir de clé d'appariement entre le rôle, le registre foncier et les fiches de courtage ; clé commune mais la moins fiable.}{\cref{ch:13,ch:14}} | |
| 32 | +\gloentree{âge chronologique}{actual age, chronological age}{Temps écoulé depuis la construction d'un bâtiment ou l'installation d'une composante ; il se distingue de l'âge effectif, qui tient compte de l'état.}{\cref{ch:11,ch:24}} | |
| 33 | +\gloentree{âge effectif}{effective age}{Âge d'une composante ou d'un bâtiment typique qui serait dans le même état que celui observé ; inférieur à l'âge chronologique si l'entretien a été supérieur à la normale, supérieur dans le cas contraire. C'est lui qui entre dans la méthode âge-vie.}{\cref{ch:11,ch:24}} | |
| 34 | +\gloentree{aire au sol et aire des étages (MEFQ)}{ground floor area ; gross floor area}{Au sens du Manuel d'évaluation foncière du Québec, surface brute de la projection au sol de tous les niveaux du bâtiment et somme des aires brutes des étages (mezzanines et attiques exclus), mesurées à la face externe des murs.}{\cref{ch:12}} | |
| 35 | +\gloentree{ajustement}{adjustment}{Montant $A_{jk}$ ajouté au prix d'un comparable pour neutraliser sa différence avec le sujet sur un élément de comparaison ; positif lorsque le sujet est supérieur au comparable. Les ajustements de transaction sont appliqués en pourcentage, puis les ajustements de propriété en dollars.}{\cref{ch:17,ch:16}} | |
| 36 | +\gloentree{ajustement brut}{gross adjustment}{Somme des valeurs absolues des ajustements d'un comparable, rapportée à son prix ; mesure l'éloignement total du comparable par rapport au sujet et guide la pondération.}{\cref{ch:17,ch:16}} | |
| 37 | +\gloentree{ajustement de conditions du marché}{market conditions adjustment, time adjustment}{Ajustement qui transporte le prix d'une vente ancienne à la date d'évaluation au moyen du rapport des indices de prix aux deux dates ; souvent le plus important de la grille.}{\cref{ch:35,ch:17}} | |
| 38 | +\gloentree{ajustement net}{net adjustment}{Somme algébrique des ajustements d'un comparable, rapportée à son prix ; un ajustement net élevé signale un comparable systématiquement inférieur ou supérieur au sujet.}{\cref{ch:17,ch:16}} | |
| 39 | +\gloentree{ajustements de propriété}{property adjustments}{Ajustements qui corrigent les différences entre les biens : localisation, caractéristiques physiques, caractéristiques économiques, usage, éléments non immobiliers ; appliqués additivement, en dollars, après les ajustements de transaction.}{\cref{ch:17}} | |
| 40 | +\gloentree{ajustements de transaction}{transactional adjustments}{Ajustements qui corrigent le prix des circonstances de la vente : droits transmis, financement, conditions de vente, dépenses engagées immédiatement après l'achat, conditions du marché ; appliqués séquentiellement, en pourcentage.}{\cref{ch:17}} | |
| 41 | +\gloentree{allocation (méthode d')}{allocation method}{Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur de la propriété bâtie une proportion typique de la valeur attribuable au terrain, observée sur des ventes de terrains et de propriétés comparables.}{\cref{ch:25}} | |
| 42 | +\gloentree{aménité}{amenity}{Caractéristique désirable d'un emplacement (vue, parc, accès à l'eau, écoles) que le marché paie ; son contraire est l'externalité négative. Dans l'analyse des risques, l'aménité « confondue » avec l'exposition (riveraineté et inondation) biaise les comparaisons.}{\cref{ch:05,ch:43}} | |
| 43 | +\gloentree{amortissement (période d')}{amortization period}{Nombre de périodes sur lequel le paiement constant d'un prêt est calculé pour que le capital soit entièrement remboursé ; à distinguer du terme, durée pendant laquelle le taux est fixé.}{\cref{ch:31}} | |
| 44 | +\gloentree{analyse relative}{relative comparison analysis}{Méthode d'ajustement qualitatif : chaque comparable est noté inférieur, égal ou supérieur au sujet sur chaque élément, et sa position d'ensemble résulte du bilan de ces jugements ; elle mène à l'encadrement de la valeur.}{\cref{ch:17}} | |
| 45 | +\gloentree{ancrage (biais d')}{anchoring bias}{Tendance à former une estimation à partir d'une valeur initiale (prix demandé, valeur au rôle, évaluation antérieure) puis à l'ajuster insuffisamment ; biais cognitif le plus documenté chez les évaluateurs.}{\cref{ch:01,ch:10}} | |
| 46 | +\gloentree{APCIQ}{QPAREB (Quebec Professional Association of Real Estate Brokers)}{Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec ; publie, à partir du système Centris, les ventes conclues par courtier, les prix médians, les délais de vente et les inscriptions en vigueur ; données d'industrie soumises à attribution.}{\cref{ch:04,ch:13}} | |
| 47 | +\gloentree{apprentissage automatique}{machine learning}{Famille de méthodes qui apprennent une fonction de prédiction à partir des données en minimisant le risque de prédiction hors échantillon ; arbres, forêts aléatoires et boosting en sont les exemples retenus pour les prix immobiliers.}{\cref{ch:37}} | |
| 48 | +\gloentree{attestation (du rapport)}{certification}{Déclaration signée, exigée des douze éléments du rapport écrit par les normes de pratique, par laquelle l'évaluateur affirme l'exactitude des faits, son indépendance et l'absence d'intérêt dans le bien évalué.}{\cref{ch:10}} | |
| 49 | +\gloentree{attestation du syndicat sur l'état de la copropriété}{---}{Document que le vendeur d'une fraction doit remettre au promettant acheteur, délivré par le syndicat, décrivant notamment le fonds de prévoyance, les contributions, les travaux, les sinistres et les litiges ; obligatoire depuis août 2025.}{\cref{ch:07,ch:42}} | |
| 50 | +\gloentree{autres revenus}{other income, miscellaneous income}{Produits de l'immeuble qui ne sont pas des loyers de logements : stationnements loués séparément, buanderie, rangements, antennes ; ils s'ajoutent au revenu brut effectif.}{\cref{ch:27}} | |
| 51 | +\glolettre{B} | |
| 52 | +\gloentree{bail}{lease}{Contrat par lequel le locateur procure au locataire, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien pendant un certain temps ; le bail de logement est d'ordre public et donne droit au maintien dans les lieux.}{\cref{ch:26,ch:02}} | |
| 53 | +\gloentree{bande d'investissement}{band of investment}{Décomposition du taux global en moyenne pondérée de la constante hypothécaire et du rendement courant des fonds propres, les poids étant la part financée et la part en fonds propres : $R = Mf + (1-M)R_E$.}{\cref{ch:29}} | |
| 54 | +\gloentree{base de valeur}{basis of value}{Énoncé des hypothèses fondamentales sous lesquelles une valeur est estimée : parties présumées, conditions de négociation, information, délai et date. Valeur marchande, valeur d'investissement, valeur équitable et valeur de liquidation sont des bases distinctes.}{\cref{ch:02,ch:01}} | |
| 55 | +\gloentree{bien amélioré}{property as improved}{Second volet de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation : on se demande si les constructions existantes doivent être conservées, modifiées, converties ou démolies.}{\cref{ch:41}} | |
| 56 | +\gloentree{boosting}{gradient boosting}{Méthode qui additionne séquentiellement des arbres peu profonds, chacun ajusté aux pseudo-résidus de la somme des précédents, avec un taux d'apprentissage ; interprétable comme une descente de gradient fonctionnelle.}{\cref{ch:37}} | |
| 57 | +\gloentree{bootstrap}{bootstrap}{Rééchantillonnage avec remise de l'échantillon observé pour estimer la distribution d'un estimateur sans hypothèse sur la loi des données ; appliqué aux comparables, il donne la dispersion de la valeur réconciliée.}{\cref{ch:20}} | |
| 58 | +\glolettre{C} | |
| 59 | +\gloentree{cadastre}{cadastre, land survey system}{Plan officiel qui découpe le territoire en lots numérotés, en indique les limites, les mesures et la contenance, et sert de base à la publicité des droits ; au Québec, le plan cadastral est présumé exact.}{\cref{ch:07}} | |
| 60 | +\gloentree{CAPEX (dépenses en capital)}{capital expenditures (CAPEX)}{Dépenses ponctuelles qui prolongent la vie ou accroissent la valeur de l'immeuble (toiture, fenêtres, structure) ; traitées explicitement dans les flux actualisés, sans double compte avec la réserve de remplacement.}{\cref{ch:28,ch:30}} | |
| 61 | +\gloentree{capitalisation directe}{direct capitalization}{Méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation prospectif de la première année en valeur par un taux global extrait du marché : $V_0 = \NOI_1 / R$.}{\cref{ch:29}} | |
| 62 | +\gloentree{certificat de localisation}{certificate of location}{Document de l'arpenteur-géomètre montrant le lot, les bâtiments, leurs dimensions hors tout, leur position par rapport aux limites et les servitudes ; meilleure source d'une aire au sol.}{\cref{ch:07,ch:12}} | |
| 63 | +\gloentree{chaîne des titres}{chain of title}{Suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur tient son droit d'un auteur légitime ; se lit à l'index des immeubles avec les charges publiées.}{\cref{ch:06,ch:07}} | |
| 64 | +\gloentree{classes d'intensité (zones inondables)}{flood hazard classes}{Quatre classes (très élevée, élevée, modérée, faible) des cartographies québécoises de nouvelle génération, obtenues en croisant la probabilité d'inondation sur vingt-cinq ans et la profondeur d'eau ; elles remplacent les zones de grand et de faible courant.}{\cref{ch:43,ch:38}} | |
| 65 | +\gloentree{Code civil du Québec (C.c.Q.)}{Civil Code of Québec}{Loi fondamentale du droit privé québécois : biens et immeubles, propriété et démembrements, copropriété, vente et garanties, bail de logement, hypothèques et publicité des droits.}{\cref{ch:06,ch:02}} | |
| 66 | +\gloentree{coefficient d'occupation du sol (COS)}{floor area ratio (FAR)}{Rapport maximal entre l'aire de plancher et la superficie du terrain fixé par le règlement de zonage ; il borne l'aire constructible et donc la valeur brute de développement.}{\cref{ch:08,ch:41}} | |
| 67 | +\gloentree{coefficient de dispersion (COD)}{coefficient of dispersion (COD)}{Écart absolu moyen des ratios valeur/prix à leur médiane, en pourcentage de celle-ci ; mesure de l'uniformité horizontale d'une évaluation de masse selon les normes de l'IAAO.}{\cref{ch:09,ch:18}} | |
| 68 | +\gloentree{comparable}{comparable sale}{Transaction, conclue sur le même marché que le sujet et à une date proche de la date d'évaluation, d'un immeuble qui aurait constitué pour l'acheteur type un substitut acceptable ; ses différences avec le sujet doivent être peu nombreuses et quantifiables.}{\cref{ch:16}} | |
| 69 | +\gloentree{conflit d'intérêts}{conflict of interest}{Situation où l'intérêt personnel de l'évaluateur ou celui d'un tiers peut influencer son opinion ; le Code de déontologie exige la divulgation écrite et, pour l'évaluateur municipal, interdit certaines expertises sur le territoire dont il tient le rôle.}{\cref{ch:10}} | |
| 70 | +\gloentree{constante hypothécaire}{mortgage constant}{Service annuel de la dette rapporté au capital emprunté ; dépend du taux et de la période d'amortissement et entre dans la bande d'investissement.}{\cref{ch:31,ch:29}} | |
| 71 | +\gloentree{contrefactuel}{counterfactual}{Résultat qu'aurait connu une unité traitée en l'absence du traitement ; inobservable, il est estimé par les plans d'identification causale.}{\cref{ch:36}} | |
| 72 | +\gloentree{contribution pour fins de parcs}{parkland dedication}{Cession de terrain, servitude ou somme que la municipalité peut exiger comme condition d'un permis de lotissement ou de construction, plafonnée par la loi à dix pour cent de la superficie et de la valeur du site.}{\cref{ch:08,ch:23}} | |
| 73 | +\gloentree{contrôle synthétique}{synthetic control}{Témoin construit comme la combinaison convexe des unités non traitées (donneurs) qui reproduit le mieux la trajectoire de l'unité traitée avant le traitement ; l'inférence passe par des placebos dans l'espace.}{\cref{ch:36}} | |
| 74 | +\gloentree{conversion en copropriété divise}{condominium conversion}{Division d'un immeuble locatif en fractions vendues séparément ; soumise à l'autorisation du Tribunal administratif du logement, interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation, et rentable seulement si la prime de conversion est positive.}{\cref{ch:42}} | |
| 75 | +\gloentree{copropriété divise}{divided co-ownership, condominium}{Modalité de la propriété établie par la publication d'une déclaration : chaque copropriétaire détient une fraction composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, et le syndicat administre l'immeuble.}{\cref{ch:07,ch:42}} | |
| 76 | +\gloentree{copropriété indivise}{undivided co-ownership}{Propriété de plusieurs personnes sur un même bien sans division matérielle : chaque indivisaire détient une part abstraite de tout l'immeuble ; la part s'évalue souvent avec une décote d'indivision.}{\cref{ch:07,ch:06}} | |
| 77 | +\gloentree{cotisation spéciale}{special assessment}{Contribution extraordinaire votée par le syndicat de copropriété pour des travaux ou des dépenses non couverts par le budget et le fonds de prévoyance ; une cotisation votée mais impayée est un passif de la fraction.}{\cref{ch:42,ch:07}} | |
| 78 | +\gloentree{coût}{cost}{Somme des dépenses nécessaires pour produire le bien (terrain, viabilisation, construction, honoraires, financement, rémunération du promoteur) ; une dépense, à distinguer du prix (un fait) et de la valeur (une opinion).}{\cref{ch:01,ch:02}} | |
| 79 | +\gloentree{coût d'usage}{user cost of housing}{Coût annuel de la propriété pour un occupant : prix multiplié par la somme du taux d'intérêt, des taxes et de la dépréciation, moins la plus-value anticipée ; le ménage est indifférent entre louer et posséder lorsqu'il égale le loyer.}{\cref{ch:03,ch:01}} | |
| 80 | +\gloentree{coût de correction}{cost to cure}{Coût des travaux qui corrigent un défaut (remblai de pyrite, sol contaminé, dégât d'eau) ; dépréciation curable dans la méthode du coût et première composante de la perte de valeur liée à un risque environnemental.}{\cref{ch:43,ch:24}} | |
| 81 | +\gloentree{coût de remplacement}{replacement cost}{Coût estimé, à la date d'évaluation, de la construction d'un bâtiment d'utilité équivalente selon les matériaux, techniques, normes et conception courants ; base du coût neuf retenue par défaut dans l'ouvrage.}{\cref{ch:21}} | |
| 82 | +\gloentree{coût de reproduction}{reproduction cost}{Coût estimé, à la date d'évaluation, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux, conception et qualité d'exécution, carences et surabondances comprises ; en règle générale supérieur ou égal au coût de remplacement.}{\cref{ch:21}} | |
| 83 | +\gloentree{coût net d'occupation}{net cost of occupancy}{Pour un propriétaire-occupant de plex, service de la dette plus dépenses et coût d'opportunité de la mise de fonds, moins les loyers nets des autres logements ; se compare au loyer d'un logement équivalent.}{\cref{ch:32,ch:46}} | |
| 84 | +\gloentree{coût neuf}{cost new}{Coût de reproduction ou de remplacement des améliorations à la date d'évaluation, comprenant les coûts directs, les coûts indirects et l'incitatif de l'entrepreneur.}{\cref{ch:21,ch:23}} | |
| 85 | +\gloentree{coûts de vente}{selling costs, disposition costs}{Commissions, frais juridiques et autres frais déduits du produit de la revente ; ils réduisent la valeur terminale dans les flux actualisés.}{\cref{ch:30}} | |
| 86 | +\gloentree{coûts directs}{direct costs, hard costs}{Coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, de l'équipement et des sous-traitants incorporés à l'ouvrage ou nécessaires sur le chantier, frais généraux de chantier compris.}{\cref{ch:23,ch:21}} | |
| 87 | +\gloentree{coûts indirects}{indirect costs, soft costs}{Coûts du projet qui ne se matérialisent pas dans l'ouvrage : honoraires, études et permis, assurances et cautionnements, financement intérimaire, frais juridiques, taxes non récupérables, mise en marché.}{\cref{ch:23,ch:21}} | |
| 88 | +\gloentree{CUSPAP}{Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}{Normes de l'Institut canadien des évaluateurs (AACI, CRA) ; l'édition 2026 est en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026 et se déclare conforme aux IVS.}{\cref{ch:10}} | |
| 89 | +\glolettre{D} | |
| 90 | +\gloentree{date de référence (du rôle)}{valuation date (assessment roll), base date}{Date à laquelle les conditions du marché sont fixées pour un rôle d'évaluation foncière : le 1\textsuperscript{er} juillet du deuxième exercice précédant le premier exercice du rôle triennal.}{\cref{ch:09,ch:01}} | |
| 91 | +\gloentree{décalage spatial}{spatial lag}{Moyenne pondérée des valeurs des voisins d'une observation, $(\mathbf{W}\mathbf{y})_i$, obtenue avec une matrice de pondération standardisée en ligne ; régresseur du modèle SAR.}{\cref{ch:19}} | |
| 92 | +\gloentree{déclaration de copropriété}{declaration of co-ownership}{Acte publié qui établit la copropriété divise ; comprend l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions, et fixe la valeur relative de chaque fraction.}{\cref{ch:07}} | |
| 93 | +\gloentree{déclarations du vendeur (DV)}{seller's declaration}{Formulaire obligatoire de l'OACIQ pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, recensant notamment l'année de construction, les baux, les servitudes, l'état des composantes et les sinistres ; la DVD vise la copropriété divise.}{\cref{ch:06,ch:11}} | |
| 94 | +\gloentree{décote d'indivision}{fractional interest discount}{Rabais appliqué à la quote-part de la valeur de l'immeuble entier pour tenir compte de l'absence de contrôle et de liquidité d'une part indivise.}{\cref{ch:06}} | |
| 95 | +\gloentree{déficit de capitalisation}{reserve fund shortfall}{Différence entre le solde que le fonds de prévoyance devrait détenir pour que la cotisation actuelle suffise aux travaux prévus et le solde qu'il détient ; passif latent qui réduit la valeur des fractions.}{\cref{ch:07}} | |
| 96 | +\gloentree{déficit de loyer}{loss to lease}{Différence entre le revenu brut potentiel aux loyers de marché et le revenu brut potentiel contractuel ; mesure du retard des baux en place sur le marché.}{\cref{ch:27,ch:26}} | |
| 97 | +\gloentree{délai d'exposition}{exposure time}{Durée, rétrospective, pendant laquelle le bien est présumé avoir été offert sur le marché avant la vente hypothétique à la date d'évaluation ; condition de la valeur marchande, distincte du délai de commercialisation prospectif.}{\cref{ch:10,ch:02}} | |
| 98 | +\gloentree{délai de vente}{days on market}{Durée médiane entre l'inscription d'une propriété et l'acceptation de la promesse d'achat ; indicateur de tension du marché, presque toujours inférieur au nombre de mois d'inventaire.}{\cref{ch:15,ch:04}} | |
| 99 | +\gloentree{démembrement du droit de propriété}{dismemberment of ownership, partial interest}{Droit réel détaché de la propriété et conféré à un tiers : usufruit, usage, servitude, emphytéose ; les normes exigent que les démembrements soient identifiés dans la substance de l'évaluation.}{\cref{ch:02,ch:06}} | |
| 100 | +\gloentree{démolition-reconstruction (vente de)}{teardown sale}{Vente d'une propriété achetée pour être démolie ; son prix est celui du terrain nu diminué du coût de démolition, ce qui permet d'extraire la valeur du terrain dans les quartiers bâtis.}{\cref{ch:41,ch:25}} | |
| 101 | +\gloentree{dépendance spatiale}{spatial dependence, spatial autocorrelation}{Situation où la covariance entre les erreurs ou les variables dépendantes de deux observations est fonction de leur position relative : des résidus de même signe se regroupent (positive) ou alternent (négative).}{\cref{ch:19}} | |
| 102 | +\gloentree{dépenses d'exploitation}{operating expenses}{Débours périodiques qu'un propriétaire typique engage pour maintenir le revenu brut effectif et l'état de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion ; excluent le service de la dette, l'impôt, l'amortissement comptable et les dépenses en capital.}{\cref{ch:28}} | |
| 103 | +\gloentree{dépréciation}{depreciation}{Écart, à la date d'évaluation, entre le coût neuf des améliorations et leur contribution à la valeur ; se décompose en dépréciation physique, désuétude fonctionnelle et désuétude externe, chacune curable ou incurable.}{\cref{ch:24}} | |
| 104 | +\gloentree{dépréciation physique}{physical deterioration}{Perte de valeur due à l'usure, aux intempéries et au vieillissement des composantes ; curable si le coût de correction est inférieur à la valeur restituée, incurable sinon.}{\cref{ch:24,ch:11}} | |
| 105 | +\gloentree{dérogation mineure}{minor variance}{Autorisation individuelle accordée par le conseil municipal, après avis du comité consultatif d'urbanisme, de s'écarter d'une norme de zonage ou de lotissement autre que l'usage et la densité, à condition d'un préjudice sérieux pour le demandeur.}{\cref{ch:08}} | |
| 106 | +\gloentree{dérogatoire (usage ou construction)}{nonconforming use or building}{Usage ou construction qui ne respecte pas le règlement de zonage en vigueur ; protégé par droits acquis s'il existait légalement avant la disposition qui le rend dérogatoire et n'a pas été interrompu au-delà de la période prévue.}{\cref{ch:08}} | |
| 107 | +\gloentree{désuétude externe}{external obsolescence}{Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bien : localisation, conjoncture, nuisances, encadrement réglementaire ; toujours incurable et mesurée par ventes appariées ou capitalisation de la perte de revenu.}{\cref{ch:24,ch:43}} | |
| 108 | +\gloentree{désuétude fonctionnelle}{functional obsolescence}{Perte de valeur due à une carence ou à une surabondance de la conception, des matériaux ou des équipements par rapport aux normes du marché ; curable ou incurable selon que la correction est économiquement justifiée.}{\cref{ch:24,ch:21}} | |
| 109 | +\gloentree{dette (service de la)}{debt service}{Somme annuelle des paiements d'intérêts et de capital d'un prêt hypothécaire ; dénominateur du ratio de couverture de la dette.}{\cref{ch:31}} | |
| 110 | +\gloentree{diligence raisonnable}{due diligence}{Ensemble des vérifications documentaires, physiques et juridiques qu'un évaluateur prudent effectue, dans les limites de l'étendue du travail, pour s'assurer que les revenus, les dépenses, l'état et le statut juridique retenus correspondent à la réalité.}{\cref{ch:33}} | |
| 111 | +\gloentree{distribution a posteriori}{posterior distribution}{Loi des paramètres après observation des données, proportionnelle au produit de la vraisemblance et de la distribution a priori ; résumée par ses moyennes, écarts-types et intervalles de crédibilité.}{\cref{ch:39}} | |
| 112 | +\gloentree{distribution a priori}{prior distribution}{Loi qui résume ce que l'on sait des paramètres avant d'observer les données ; peut être faiblement informative ou informative (information d'expert).}{\cref{ch:39}} | |
| 113 | +\gloentree{distribution prédictive a posteriori}{posterior predictive distribution}{Loi du prix d'un bien non observé obtenue en moyennant la distribution du prix à paramètres donnés sur la distribution a posteriori des paramètres.}{\cref{ch:39}} | |
| 114 | +\gloentree{doubles différences}{difference-in-differences (DiD)}{Estimateur qui compare la variation du résultat des unités traitées à celle des unités témoins autour de la date du traitement ; identifié sous l'hypothèse des tendances parallèles.}{\cref{ch:36,ch:08}} | |
| 115 | +\gloentree{droit du locataire}{leasehold interest}{Avantage que procure au locataire un loyer inférieur au marché pendant la durée de son occupation ; sa valeur est positive, nulle ou négative selon le signe de l'écart.}{\cref{ch:02,ch:26}} | |
| 116 | +\gloentree{droit du locateur}{leased fee interest}{Droit du propriétaire grevé de baux : il perçoit les loyers contractuels tant que les baux courent, puis retrouve la disposition du bien ou la faculté de relouer au marché.}{\cref{ch:02,ch:26}} | |
| 117 | +\gloentree{droit évalué}{property rights appraised}{Ensemble des prérogatives dont la valeur est recherchée dans un mandat (pleine propriété libre ou grevée de baux, part indivise, fraction, usufruit, emphytéose), décrit par ce qu'il comprend, les charges qui le grèvent et sa durée.}{\cref{ch:02}} | |
| 118 | +\gloentree{droit réel}{real right}{Droit qui porte directement sur un bien et est opposable à tous (propriété, usufruit, servitude, emphytéose, hypothèque) ; l'objet d'une évaluation immobilière est un droit réel sur un immeuble.}{\cref{ch:06,ch:02}} | |
| 119 | +\gloentree{droits acquis}{acquired rights, grandfathered rights}{Protection d'un usage ou d'une construction dérogatoire qui existait légalement avant la disposition qui le rend dérogatoire ; leur extinction possible agit comme une majoration du taux de capitalisation du surplus de revenu.}{\cref{ch:08}} | |
| 120 | +\gloentree{droits de mutation}{land transfer duties}{Droit municipal perçu lors du transfert d'un immeuble, calculé par tranches sur la plus élevée de la contrepartie et de la valeur marchande (valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif) ; dit « taxe de bienvenue ».}{\cref{ch:09,ch:06}} | |
| 121 | +\gloentree{duplex}{duplex}{Au sens du Recensement, logement dans un bâtiment de deux logements superposés ; dans l'usage, plex de deux logements.}{\cref{ch:04,ch:32}} | |
| 122 | +\glolettre{E} | |
| 123 | +\gloentree{écart contractuel-marché}{rent gap}{Différence entre le loyer de marché et le loyer contractuel d'un logement ; son complément relatif est le rapport de loyer ou ratio contractuel.}{\cref{ch:26,ch:34}} | |
| 124 | +\gloentree{effet de levier}{leverage effect}{Amplification de la variation d'une grandeur résiduelle : la valeur du terrain, différence entre la valeur totale et le coût déprécié, réagit à toute variation de la valeur totale par le rapport $V/V_L$ ; même mécanisme pour le résidu de développement et pour les fonds propres financés par dette.}{\cref{ch:25,ch:41,ch:31}} | |
| 125 | +\gloentree{effet direct, indirect et total}{direct, indirect and total effects}{Dans un modèle à décalage spatial, décomposition de l'effet d'une variation d'un régresseur : sur le prix de l'observation elle-même (direct), sur les voisines par rétroaction (indirect) et somme des deux (total).}{\cref{ch:19}} | |
| 126 | +\gloentree{effet fixe}{fixed effect}{Paramètre propre à une unité (immeuble) ou à une période, absorbant tout ce qui est constant dans cette dimension ; éliminé par la transformation within. Les effets fixes bidirectionnels (TWFE) combinent les deux.}{\cref{ch:36,ch:39}} | |
| 127 | +\gloentree{effet moyen du traitement sur les traités (ATT)}{average treatment effect on the treated (ATT)}{Espérance de la différence entre le résultat observé et le résultat contrefactuel pour les unités effectivement exposées au traitement ; paramètre cible des doubles différences.}{\cref{ch:36}} | |
| 128 | +\gloentree{emphytéose}{emphyteusis}{Démembrement qui permet d'utiliser pleinement l'immeuble d'autrui pendant dix à cent ans, à charge d'y faire des constructions ou ouvrages qui en augmentent durablement la valeur.}{\cref{ch:02}} | |
| 129 | +\gloentree{encadrement (de la valeur)}{bracketing}{Situation où les comparables se répartissent de part et d'autre du sujet, de sorte que la valeur se situe entre le prix le plus élevé des comparables inférieurs et le prix le plus bas des comparables supérieurs.}{\cref{ch:17}} | |
| 130 | +\gloentree{encadrement des loyers}{rent regulation}{Régime québécois fondé sur le droit au maintien dans les lieux et la fixation judiciaire du loyer par le Tribunal administratif du logement en cas de désaccord, sans plafond réglementaire général.}{\cref{ch:34,ch:04}} | |
| 131 | +\gloentree{ensemble immobilier}{real estate complex}{Au sens de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, plusieurs immeubles voisins comptant ensemble plus de douze logements, sous administration commune et partageant un élément.}{\cref{ch:33,ch:07}} | |
| 132 | +\gloentree{équilibration}{equalization (assessment roll)}{Opération par laquelle l'évaluateur municipal modifie tout ou partie des valeurs du rôle en vigueur pour éliminer le plus possible les écarts entre les proportions des valeurs inscrites aux valeurs réelles ; obligatoire à chaque rôle.}{\cref{ch:09}} | |
| 133 | +\gloentree{état locatif}{rent roll}{Tableau qui recense, à une date donnée, chaque unité louable avec son type, sa superficie, son bail, le loyer contractuel et les services inclus, complété par l'estimation du loyer de marché ; pièce qui fonde le revenu brut potentiel.}{\cref{ch:26,ch:27}} | |
| 134 | +\gloentree{étendue du travail}{scope of work}{Description des recherches, inspections et analyses que l'évaluateur a effectuées et de celles qu'il n'a pas effectuées ; élément obligatoire du rapport et borne de la diligence raisonnable.}{\cref{ch:10,ch:33}} | |
| 135 | +\gloentree{étude de marché}{market analysis}{Analyse de la demande structurelle, de l'offre concurrente et du rythme d'absorption pour le type de bien du sujet à la date d'évaluation.}{\cref{ch:15}} | |
| 136 | +\gloentree{étude de ratios}{ratio study}{Comparaison, pour un échantillon de ventes, de la valeur estimée au prix observé ; le niveau se mesure par la médiane des ratios, l'uniformité par le COD, le PRD et le PRB.}{\cref{ch:09,ch:18}} | |
| 137 | +\gloentree{étude du fonds de prévoyance}{reserve fund study}{Étude réalisée au moins tous les cinq ans par un professionnel habilité, fondée sur le carnet d'entretien, qui fixe le solde et les versements que le fonds de prévoyance devrait atteindre pour les réparations majeures.}{\cref{ch:07}} | |
| 138 | +\gloentree{évaluateur agréé (É.A.)}{chartered appraiser}{Membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; titre réservé par le Code des professions, seul habilité à tenir un rôle d'évaluation foncière.}{\cref{ch:10,ch:04}} | |
| 139 | +\gloentree{évaluation de masse}{mass appraisal}{Évaluation systématique d'un ensemble d'immeubles à une même date par des procédures normalisées et des modèles statistiques, suivie de tests de qualité ; fondement du rôle foncier et du modèle du portefeuille du cas 4.}{\cref{ch:09,ch:18,ch:48}} | |
| 140 | +\gloentree{évaluation uniformisée}{standardized assessment}{Valeur inscrite au rôle multipliée par le facteur comparatif ; ramène les municipalités à un niveau commun pour les répartitions fiscales et la taxe scolaire.}{\cref{ch:09}} | |
| 141 | +\gloentree{explicabilité}{explainability}{Ensemble des outils (valeurs SHAP, dépendance partielle, importance par permutation) qui décrivent ce qu'un modèle prédictif a appris et pourquoi il prédit telle valeur pour tel bien.}{\cref{ch:37}} | |
| 142 | +\gloentree{externalité}{externality}{Effet, positif ou négatif, de l'environnement d'un immeuble sur sa valeur, non compensé par un prix ; le principe de conformité en est un cas particulier.}{\cref{ch:05,ch:01}} | |
| 143 | +\gloentree{extraction (méthode d')}{extraction method}{Méthode d'évaluation du terrain qui retranche du prix d'une propriété bâtie le coût déprécié de ses améliorations ; fiable lorsque la contribution du bâtiment est faible.}{\cref{ch:25}} | |
| 144 | +\gloentree{extraction du taux (de marché)}{market extraction of the capitalization rate}{Estimation du taux global par le rapport du revenu net reconstitué au prix de ventes comparables, avec les mêmes conventions de revenu que pour le sujet.}{\cref{ch:29,ch:47}} | |
| 145 | +\glolettre{F} | |
| 146 | +\gloentree{facteur comparatif}{equalization factor}{Inverse de la proportion médiane du rôle ; multiplie la valeur inscrite pour approcher la valeur marchande à la date de référence et sert à l'évaluation uniformisée et aux droits de mutation.}{\cref{ch:09,ch:05}} | |
| 147 | +\gloentree{faisceau de droits}{bundle of rights}{Représentation anglo-américaine de la propriété comme ensemble de prérogatives séparables (user, jouir, disposer, exclure, louer, hypothéquer) ; chaque démembrement détache une branche du faisceau.}{\cref{ch:02}} | |
| 148 | +\gloentree{financièrement faisable}{financially feasible}{Troisième test de la plus haute et meilleure utilisation : l'usage dégage, après tous les coûts, une valeur résiduelle du terrain positive ou un rendement suffisant.}{\cref{ch:41}} | |
| 149 | +\gloentree{fixation de loyer}{rent setting (by the tribunal)}{Détermination judiciaire du loyer par le Tribunal administratif du logement en cas de refus d'une modification, selon les critères réglementaires (pourcentage de base, taxes, assurances, dépenses d'immobilisation, services).}{\cref{ch:34}} | |
| 150 | +\gloentree{flux actualisés (méthode des)}{discounted cash flow (DCF)}{Méthode du revenu qui actualise, au taux d'actualisation, les flux de trésorerie projetés sur un horizon de plusieurs années et la valeur terminale nette des coûts de vente.}{\cref{ch:30,ch:47}} | |
| 151 | +\gloentree{flux avant et après financement}{unlevered and levered cash flows}{Flux de trésorerie avant service de la dette (propriété non grevée, base du taux d'actualisation) et après service de la dette (fonds propres, base du TRI des fonds propres) ; chacun avant ou après impôt.}{\cref{ch:30,ch:31}} | |
| 152 | +\gloentree{fonction d'enchère}{bid function}{Montant maximal qu'un acheteur paierait pour un bien de caractéristiques données tout en conservant son niveau d'utilité ; l'enveloppe des fonctions d'enchère et d'offre forme la fonction de prix hédonique.}{\cref{ch:18,ch:01}} | |
| 153 | +\gloentree{fonction de prix hédonique}{hedonic price function}{Fonction qui donne le prix de marché d'un logement en fonction de ses caractéristiques ; sa dérivée partielle est le prix implicite de chaque caractéristique.}{\cref{ch:18}} | |
| 154 | +\gloentree{fonds de prévoyance}{contingency fund, reserve fund}{Fonds que le syndicat d'une copropriété divise doit constituer pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes, alimenté selon l'étude du fonds de prévoyance.}{\cref{ch:07,ch:42}} | |
| 155 | +\gloentree{fonds servant, fonds dominant}{servient tenement, dominant tenement}{Immeuble qui supporte la charge d'une servitude et immeuble qui en bénéficie ; la même servitude diminue la valeur du premier et augmente celle du second, sans que les deux effets se compensent.}{\cref{ch:07}} | |
| 156 | +\gloentree{forêt aléatoire}{random forest}{Moyenne d'arbres de régression estimés sur des échantillons bootstrap, chaque division ne considérant qu'un sous-ensemble aléatoire de variables ; réduit la variance sans surajuster.}{\cref{ch:37}} | |
| 157 | +\gloentree{fourchette de valeur}{value range}{Intervalle à l'intérieur duquel l'évaluateur juge que se situe la valeur marchande, compte tenu des indications, de leurs incertitudes et de l'incertitude de la pondération ; la valeur la plus probable en est le point retenu.}{\cref{ch:20}} | |
| 158 | +\gloentree{fraction (de copropriété)}{fraction, condominium unit}{Unité de la copropriété divise composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, assortie le cas échéant de l'usage exclusif de parties communes à usage restreint.}{\cref{ch:07,ch:42}} | |
| 159 | +\glolettre{G} | |
| 160 | +\gloentree{Garantie de construction résidentielle (GCR)}{---}{Organisme qui administre le plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs au Québec (unifamiliales, duplex à quintuplex, petites copropriétés) : parachèvement, malfaçons, vices cachés et vices de conception, avec plafonds réglementaires.}{\cref{ch:23,ch:11}} | |
| 161 | +\gloentree{géocodage}{geocoding}{Opération qui associe une coordonnée à une adresse ; sa précision dépend de la source (centroïde de parcelle, interpolation sur le segment de rue) et doit être documentée.}{\cref{ch:14,ch:38}} | |
| 162 | +\gloentree{grille d'analyse}{adjustment grid, sales comparison grid}{Tableau qui aligne en colonnes le sujet et chaque comparable et en lignes les éléments de comparaison, avec les ajustements, les prix ajustés et les ajustements bruts et nets ; le cas de la maison de Gatineau en donne l'application complète.}{\cref{ch:16,ch:17,ch:45}} | |
| 163 | +\glolettre{H} | |
| 164 | +\gloentree{hétérogénéité spatiale}{spatial heterogeneity}{Situation où la relation entre le prix et les caractéristiques varie d'un lieu à l'autre (coefficients, variance ou forme fonctionnelle) ; traitée par sous-marchés ou régression géographiquement pondérée.}{\cref{ch:19}} | |
| 165 | +\gloentree{hypothèque}{mortgage, hypothec}{Droit réel accessoire qui grève un immeuble en garantie d'une obligation, constitué par acte notarié et publié au registre foncier ; les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement.}{\cref{ch:31,ch:06}} | |
| 166 | +\gloentree{hypothèse de base}{ordinary assumption}{Supposition courante tenue pour vraie sauf indication contraire : titres valides, renseignements exacts, conformité réglementaire, absence de contamination sauf indice.}{\cref{ch:10,ch:02}} | |
| 167 | +\gloentree{hypothèse extraordinaire}{extraordinary assumption}{Supposition propre au mandat portant sur un fait incertain dont la fausseté changerait matériellement la conclusion ; doit être divulguée avec son incidence sur la valeur et rappelée à chaque énoncé de la conclusion.}{\cref{ch:10,ch:02,ch:11}} | |
| 168 | +\glolettre{I} | |
| 169 | +\gloentree{identification causale}{causal identification}{Ensemble des hypothèses et des plans (effets fixes, doubles différences, discontinuité, contrôle synthétique) qui permettent d'interpréter une association comme l'effet d'un traitement.}{\cref{ch:36}} | |
| 170 | +\gloentree{immatriculation}{cadastral registration}{Opération par laquelle un immeuble reçoit un numéro de lot distinct au plan cadastral ; condition de la publication des droits au registre foncier.}{\cref{ch:07}} | |
| 171 | +\gloentree{immeuble de six logements et plus}{multi-unit residential building (6+ units)}{Immeuble d'habitation locatif d'au moins six logements détenu comme un placement ; relève du financement commercial, échappe au formulaire de déclarations du vendeur et se forme sur le marché des investisseurs.}{\cref{ch:33}} | |
| 172 | +\gloentree{incertitude}{uncertainty}{Ignorance de l'évaluateur quant à la valeur vraie d'un intrant ou d'un résultat à la date d'évaluation ; distinguée du risque, possibilité qu'une réalisation future s'écarte de ce qui était attendu.}{\cref{ch:40,ch:20}} | |
| 173 | +\gloentree{incitatif de l'entrepreneur}{entrepreneurial incentive}{Rémunération anticipée du risque et de la coordination du promoteur, distincte du profit constaté ; composante du coût neuf calculée sur les coûts directs et indirects.}{\cref{ch:23,ch:21}} | |
| 174 | +\gloentree{indication de valeur}{value indication}{Estimation de la valeur produite par une méthode donnée sous des hypothèses déclarées, entachée d'une erreur dont la variance et le biais dépendent de la méthode et des données ; la réconciliation en fait une conclusion.}{\cref{ch:20}} | |
| 175 | +\gloentree{indice de prix à qualité constante}{constant-quality price index}{Rapport entre les prix espérés à deux dates d'un logement de caractéristiques fixées ; mesuré par les méthodes hédonique, des ventes répétées ou du rapport prix sur valeur.}{\cref{ch:35}} | |
| 176 | +\gloentree{indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB)}{Building Construction Price Index}{Indice trimestriel de Statistique Canada qui mesure l'évolution des prix des entrepreneurs pour des bâtiments types ; sert à indexer un coût historique.}{\cref{ch:21,ch:23}} | |
| 177 | +\gloentree{indice des prix des logements neufs (IPLN)}{New Housing Price Index}{Indice mensuel de Statistique Canada du prix de vente demandé par les constructeurs pour des maisons neuves de caractéristiques constantes, composantes maison et terrain distinguées.}{\cref{ch:35,ch:04}} | |
| 178 | +\gloentree{indice Teranet--Banque Nationale}{Teranet--National Bank House Price Index}{Seul indice canadien de prix de revente à qualité constante, fondé sur les ventes répétées enregistrées aux registres fonciers.}{\cref{ch:35}} | |
| 179 | +\gloentree{inspection d'évaluation}{appraisal inspection}{Observation du bien destinée à établir, à la date d'évaluation, les caractéristiques physiques qui influent sur sa valeur : état des composantes, réparations différées, désuétudes, indices de pathologies ; exigée par les normes sauf circonstances exceptionnelles.}{\cref{ch:11,ch:10}} | |
| 180 | +\gloentree{intervalle de confiance}{confidence interval}{Intervalle qui décrit l'incertitude de l'estimation de l'espérance du prix (de la valeur), provenant de l'estimation des paramètres sur un échantillon fini ; plus étroit que l'intervalle de prédiction.}{\cref{ch:20}} | |
| 181 | +\gloentree{intervalle de crédibilité}{credible interval}{Intervalle qui contient la quantité d'intérêt avec une probabilité donnée sous la distribution a posteriori ; à queues égales ou de plus haute densité.}{\cref{ch:39}} | |
| 182 | +\gloentree{intervalle de prédiction}{prediction interval}{Intervalle qui ajoute à la variance d'estimation la variance du bruit de transaction ; décrit la dispersion des prix auxquels le sujet pourrait effectivement se vendre.}{\cref{ch:20,ch:18}} | |
| 183 | +\gloentree{IVS}{International Valuation Standards}{Normes internationales d'évaluation publiées par l'IVSC ; l'édition en vigueur (effective le 31 janvier 2025) définit les bases de valeur dans l'annexe d'IVS 102.}{\cref{ch:10,ch:02}} | |
| 184 | +\glolettre{J} | |
| 185 | +\gloentree{juste valeur}{fair value (IFRS 13)}{Prix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre intervenants du marché à la date d'évaluation ; base comptable très proche de la valeur marchande.}{\cref{ch:02}} | |
| 186 | +\glolettre{K} | |
| 187 | +\gloentree{krigeage ordinaire}{ordinary kriging}{Prédiction d'un résidu en un point non observé par la combinaison linéaire des résidus voisins de variance minimale, à partir du semi-variogramme ajusté.}{\cref{ch:19}} | |
| 188 | +\glolettre{L} | |
| 189 | +\gloentree{légalement permis}{legally permissible}{Premier test de la plus haute et meilleure utilisation : l'usage est autorisé par le zonage, les servitudes, les restrictions de droit public et les droits acquis.}{\cref{ch:41,ch:08}} | |
| 190 | +\gloentree{liquidité}{liquidity}{Arbitrage entre le prix et le délai de vente : un vendeur pressé vend vite et moins cher, un vendeur patient plus cher et plus tard ; propriété d'un marché de recherche et d'appariement.}{\cref{ch:01}} | |
| 191 | +\gloentree{Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU)}{Act respecting land use planning and development}{Loi québécoise qui organise la planification du territoire : schéma d'aménagement, plan d'urbanisme, règlements de zonage, de lotissement et de construction, dérogations mineures, PIIA et PPCMOI.}{\cref{ch:08}} | |
| 192 | +\gloentree{Loi sur la fiscalité municipale (LFM)}{Act respecting municipal taxation}{Loi québécoise qui régit le rôle d'évaluation foncière : unité d'évaluation, valeur réelle, date de référence, équilibration, proportion médiane, révision et recours, taux variés.}{\cref{ch:09}} | |
| 193 | +\gloentree{Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA)}{Act respecting the preservation of agricultural land and agricultural activities}{Loi qui soumet à l'autorisation de la CPTAQ tout usage non agricole, lotissement ou aliénation dans la zone agricole désignée, sous réserve des droits acquis.}{\cref{ch:08,ch:25}} | |
| 194 | +\gloentree{lot}{lot}{Portion de territoire délimitée et numérotée au plan cadastral ; clé qui relie le terrain, la fiche du registre foncier et l'unité d'évaluation.}{\cref{ch:07,ch:13}} | |
| 195 | +\gloentree{lotissement actualisé (méthode du)}{subdivision development method}{Méthode d'évaluation d'un terrain à développer qui actualise les produits de vente des lots nets des coûts d'aménagement, de vente et de l'incitatif du promoteur sur la durée d'écoulement.}{\cref{ch:25}} | |
| 196 | +\gloentree{loyer brut}{gross rent}{Loyer qui comprend toutes les dépenses de l'immeuble, assumées par le locateur ; par opposition au loyer net.}{\cref{ch:26}} | |
| 197 | +\gloentree{loyer contractuel}{contract rent}{Loyer que le bail en vigueur oblige le locataire à payer à la date d'évaluation, services inclus tels que le bail les définit ; donnée de l'état locatif.}{\cref{ch:26,ch:13}} | |
| 198 | +\gloentree{loyer de marché}{market rent}{Loyer le plus probable qu'un nouveau bail du même logement, conclu à la date d'évaluation entre locateur et locataire prudents, informés et sans lien, stipulerait après une mise en marché raisonnable.}{\cref{ch:26,ch:13}} | |
| 199 | +\gloentree{loyer économique}{feasibility rent}{Loyer moyen tel que le revenu net d'exploitation après réserve rémunère une valeur de référence au taux global du marché ; seuil de faisabilité d'un immeuble neuf ou rénové.}{\cref{ch:26}} | |
| 200 | +\gloentree{loyer effectif}{effective rent}{Loyer contractuel corrigé des concessions consenties au locataire, étalées sur la durée du bail.}{\cref{ch:26}} | |
| 201 | +\gloentree{loyer net}{net rent}{Loyer qui laisse au locataire une partie des dépenses (taxes, assurances, entretien), par degrés jusqu'au bail « net net net ».}{\cref{ch:26}} | |
| 202 | +\glolettre{M} | |
| 203 | +\gloentree{marché}{market}{Ensemble des biens substituables pour l'acheteur type du sujet, dont les prix sont liés par la concurrence.}{\cref{ch:15}} | |
| 204 | +\gloentree{marché institutionnel et marché privé}{institutional market ; private market}{Segments du marché multirésidentiel selon l'acheteur : entités plaçant des capitaux pour des tiers (grands immeubles, portefeuilles) ou particuliers et petits groupes achetant à l'unité.}{\cref{ch:33}} | |
| 205 | +\gloentree{matrice de pondération spatiale}{spatial weights matrix}{Matrice carrée dont l'élément $w_{ij}$ mesure l'intensité du lien entre deux observations (contiguïté, distance, plus proches voisins), à diagonale nulle et généralement standardisée en ligne.}{\cref{ch:19}} | |
| 206 | +\gloentree{matricule}{assessment roll identifier}{Identifiant municipal de l'unité d'évaluation (division, section, emplacement) ; figure dans les fichiers ouverts du rôle et sur l'avis d'évaluation, non dans les actes.}{\cref{ch:13}} | |
| 207 | +\gloentree{mauvaises créances}{bad debts, credit loss}{Loyers exigibles qui ne seront jamais encaissés, nets des sommes recouvrées, plus les frais de recouvrement ; composante de la vacance économique.}{\cref{ch:27}} | |
| 208 | +\gloentree{maximalement productif}{maximally productive}{Quatrième test de la plus haute et meilleure utilisation : parmi les usages permis, possibles et faisables, celui qui confère la valeur la plus élevée.}{\cref{ch:41}} | |
| 209 | +\gloentree{MEFQ}{---}{Manuel d'évaluation foncière du Québec ; document normatif du ministère auquel renvoie le Règlement sur le rôle, dont les consignes (dossiers de propriété, mesurage, méthodes, équilibration) lient l'évaluateur municipal.}{\cref{ch:09,ch:12}} | |
| 210 | +\gloentree{méthode âge-vie}{age-life method}{Estimation de la dépréciation physique par le rapport de l'âge effectif à la vie économique totale appliqué au coût neuf ; la variante modifiée traite d'abord les éléments curables et les composantes à vie courte.}{\cref{ch:24}} | |
| 211 | +\gloentree{méthode du coût}{cost approach}{Méthode qui estime la valeur comme la somme de la valeur du terrain réputé vacant et du coût neuf des améliorations, diminuée de toutes les dépréciations : $\hat V = V_L + C_N - D$.}{\cref{ch:21,ch:24}} | |
| 212 | +\gloentree{méthode du revenu}{income approach}{Méthode qui estime la valeur d'un immeuble par les revenus qu'il procure : capitalisation directe du revenu net de première année ou actualisation des flux de trésorerie.}{\cref{ch:29,ch:30}} | |
| 213 | +\gloentree{méthode résiduelle (de développement)}{residual method, land residual technique}{Méthode qui obtient la valeur du terrain en retranchant de la valeur brute de développement l'ensemble des coûts de construction, indirects, de vente et le profit du promoteur ; très sensible aux prix de sortie.}{\cref{ch:41,ch:25,ch:08}} | |
| 214 | +\gloentree{méthode ventilée}{breakdown method}{Estimation de la dépréciation composante par composante : curable physique au coût de correction, incurable à vie courte et à vie longue par âge-vie, puis désuétudes fonctionnelle et externe.}{\cref{ch:24}} | |
| 215 | +\gloentree{métré}{quantity take-off}{Relevé méthodique, à partir des plans et du devis, des quantités d'ouvrage nécessaires à la construction, chaque ouvrage étant mesuré dans l'unité qui gouverne son coût.}{\cref{ch:22}} | |
| 216 | +\gloentree{MIUF}{urea-formaldehyde foam insulation (UFFI)}{Mousse isolante d'urée-formaldéhyde injectée dans les murs de nombreuses maisons des années 1970, interdite au Canada depuis 1980 ; pathologie à déclarer et à documenter.}{\cref{ch:11}} | |
| 217 | +\gloentree{modèle à décalage spatial (SAR)}{spatial autoregressive model, spatial lag model}{Modèle où le prix dépend de la moyenne pondérée des prix voisins en plus des caractéristiques ; ses coefficients s'interprètent par effets direct, indirect et total.}{\cref{ch:19}} | |
| 218 | +\gloentree{modèle à erreur spatiale (SEM)}{spatial error model}{Modèle où la dépendance spatiale est placée dans le terme d'erreur, la relation entre prix et caractéristiques restant intacte ; corrige l'inférence sans changer l'interprétation des coefficients.}{\cref{ch:19}} | |
| 219 | +\gloentree{modèle d'évaluation automatisé (AVM)}{automated valuation model}{Système qui produit une estimation de valeur à partir d'une base de données et d'un modèle statistique, sans inspection ni intervention humaine sur chaque immeuble.}{\cref{ch:37}} | |
| 220 | +\gloentree{modèle hédonique}{hedonic model}{Régression du logarithme du prix sur les caractéristiques, les effets temporels et les effets spatiaux : $\ln P_i = \alpha + \mathbf{x}_i\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} + \mu_{s(i)} + \varepsilon_i$ ; outil de mesure des prix implicites, des indices et des ajustements.}{\cref{ch:18,ch:44}} | |
| 221 | +\gloentree{moindres carrés ordinaires (MCO)}{ordinary least squares (OLS)}{Estimateur de référence du modèle hédonique, qui minimise la somme des carrés des résidus ; ses erreurs-types sont rendues robustes à l'hétéroscédasticité et ses résidus servent aux tests de dépendance spatiale.}{\cref{ch:18,ch:19}} | |
| 222 | +\gloentree{mois d'inventaire}{months of inventory}{Rapport du stock d'inscriptions en vigueur au rythme mensuel des ventes ; nombre de mois nécessaires pour écouler le stock au rythme courant, indicateur de tension du marché.}{\cref{ch:15,ch:04,ch:03}} | |
| 223 | +\gloentree{Monte-Carlo par chaînes de Markov (MCMC)}{Markov chain Monte Carlo}{Famille d'algorithmes (dont l'échantillonneur de Gibbs) qui simulent des tirages de la distribution a posteriori au lieu de la calculer ; la qualité se juge par le mélange et la taille d'échantillon effective.}{\cref{ch:39}} | |
| 224 | +\gloentree{multiplicateur du revenu brut (MRB)}{gross income multiplier (GIM)}{Rapport entre le prix et le revenu brut potentiel (ou effectif) ; indicateur de vraisemblance rapide, ignorant les dépenses et l'inoccupation. Le multiplicateur du revenu net (MRN) est l'inverse du taux global.}{\cref{ch:29,ch:32}} | |
| 225 | +\gloentree{municipalité régionale de comté (MRC)}{regional county municipality}{Instance régionale qui adopte le schéma d'aménagement et de développement auquel les plans et règlements d'urbanisme locaux doivent se conformer.}{\cref{ch:08}} | |
| 226 | +\glolettre{N} | |
| 227 | +\gloentree{normalisation (des dépenses)}{stabilization, normalization of expenses}{Transformation des dépenses déclarées des derniers exercices en dépenses prospectives de première année, représentatives d'un propriétaire typique en régime stable.}{\cref{ch:28,ch:47}} | |
| 228 | +\gloentree{Normes de pratique professionnelle (NPP)}{---}{Normes de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, composées de règles coercitives et de directives ; elles fixent la substance de l'évaluation (douze éléments) et le contenu minimal du rapport écrit.}{\cref{ch:10}} | |
| 229 | +\gloentree{nue-propriété}{bare ownership}{Propriété dépouillée de l'usufruit ; le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.}{\cref{ch:02}} | |
| 230 | +\glolettre{O} | |
| 231 | +\gloentree{OACIQ}{---}{Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec ; élabore les formulaires obligatoires (promesse d'achat, déclarations du vendeur) approuvés par le ministre.}{\cref{ch:04,ch:06}} | |
| 232 | +\gloentree{observation influente}{influential observation}{Observation dont le retrait modifie sensiblement les estimations ; détectée par le levier, les résidus studentisés et la distance de Cook, indépendamment de son caractère aberrant.}{\cref{ch:14}} | |
| 233 | +\gloentree{ocre ferreuse}{iron ochre}{Dépôt gélatineux produit par des bactéries ferrugineuses qui obstrue les drains de fondation ; pathologie régionale des sols sablonneux et des nappes élevées.}{\cref{ch:11}} | |
| 234 | +\gloentree{OEAQ}{---}{Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; ordre professionnel qui encadre les évaluateurs agréés (normes de pratique, Code de déontologie, inspection professionnelle, formation continue).}{\cref{ch:10}} | |
| 235 | +\glolettre{P} | |
| 236 | +\gloentree{part attribuable au logement}{share attributable to the dwelling}{Dans la fixation de loyer, proportion que le loyer du logement représente dans les revenus de l'immeuble, appliquée aux variations de taxes, d'assurances et aux dépenses d'immobilisation.}{\cref{ch:34}} | |
| 237 | +\gloentree{partie privative, parties communes}{private portion, common portions}{Composantes d'une fraction de copropriété divise : partie dont le copropriétaire a la propriété et l'usage exclusifs, et parties appartenant à tous ; les parties communes à usage restreint sont réservées à certains.}{\cref{ch:07}} | |
| 238 | +\gloentree{physiquement possible}{physically possible}{Deuxième test de la plus haute et meilleure utilisation : la taille, la forme, la topographie, les sols et les services du terrain permettent l'usage.}{\cref{ch:41}} | |
| 239 | +\gloentree{plan d'urbanisme}{planning program}{Document de planification locale qui traduit le schéma d'aménagement sur le territoire municipal ; les règlements de zonage, de lotissement et de construction lui donnent force contraignante.}{\cref{ch:08}} | |
| 240 | +\gloentree{pleine propriété}{fee simple}{Faisceau complet des prérogatives du propriétaire (user, jouir, disposer) ; lorsqu'elle est libre de baux, base de valeur de référence de toutes les méthodes.}{\cref{ch:06,ch:02}} | |
| 241 | +\gloentree{plex}{plex (2 to 5 units)}{Dans l'usage québécois, immeuble résidentiel de deux à cinq logements, le plus souvent superposés avec entrées distinctes (duplex à quintuplex) ; sans définition légale, il recoupe le seuil du courtage résidentiel.}{\cref{ch:04,ch:32}} | |
| 242 | +\gloentree{plus haute et meilleure utilisation (PHMU)}{highest and best use}{Usage, parmi ceux qui sont légalement permis, physiquement possibles et financièrement faisables à la date d'évaluation, qui confère au bien la valeur la plus élevée ; analysée pour le terrain réputé vacant et pour le bien amélioré. L'OEAQ parle d'usage le meilleur et le plus profitable.}{\cref{ch:41,ch:01,ch:08}} | |
| 243 | +\gloentree{point mort d'occupation}{break-even occupancy ratio}{Rapport de l'ensemble des décaissements fixes (dépenses, réserve, service de la dette) au revenu brut potentiel ; taux d'occupation en deçà duquel l'immeuble ne couvre plus ses charges.}{\cref{ch:31,ch:47}} | |
| 244 | +\gloentree{portefeuille (multirésidentiel)}{multifamily portfolio}{Ensemble d'immeubles détenus et analysés conjointement ; sa valeur agrégée et son incertitude dépendent des corrélations régionales et de la diversification, non de la somme des incertitudes individuelles.}{\cref{ch:48}} | |
| 245 | +\gloentree{prémisse de valeur}{premise of value}{Circonstances de la transaction présumée qui accompagnent la base de valeur : utilisation actuelle, usage le meilleur et le plus profitable, liquidation ordonnée ou forcée.}{\cref{ch:02}} | |
| 246 | +\gloentree{prime de conversion}{conversion premium}{Différence entre la valeur de conversion et la valeur en bloc d'un immeuble locatif ; la conversion n'est la meilleure utilisation que si elle est positive après rémunération du risque.}{\cref{ch:42}} | |
| 247 | +\gloentree{principe d'anticipation}{principle of anticipation}{La valeur est créée par l'attente des avantages futurs, non par les avantages passés ; fondement de la méthode du revenu.}{\cref{ch:01}} | |
| 248 | +\gloentree{principe d'équilibre}{principle of balance}{La valeur est maximale lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont combinés dans des proportions appropriées.}{\cref{ch:01}} | |
| 249 | +\gloentree{principe de conformité}{principle of conformity}{La valeur d'un immeuble est maximale lorsqu'il s'harmonise avec son voisinage ; cas particulier des externalités.}{\cref{ch:01}} | |
| 250 | +\gloentree{principe de contribution}{principle of contribution}{La valeur d'une composante est mesurée par ce qu'elle ajoute à la valeur de l'ensemble, non par son coût ; fondement des ajustements et de l'analyse des rénovations.}{\cref{ch:01,ch:44}} | |
| 251 | +\gloentree{principe de substitution}{principle of substitution}{Un acheteur informé ne paie pas, pour un bien, davantage que le coût d'acquisition d'un substitut d'utilité équivalente disponible dans un délai raisonnable ; fondement de la méthode de comparaison.}{\cref{ch:01,ch:16}} | |
| 252 | +\gloentree{principe des rendements décroissants}{principle of diminishing returns}{L'ajout successif d'unités d'un même facteur accroît la valeur de moins en moins ; il borne la densité et la taille optimales.}{\cref{ch:01}} | |
| 253 | +\gloentree{prix}{price}{Contrepartie en argent convenue entre un vendeur et un acheteur pour le transfert d'un droit sur un immeuble ; un fait constaté dans un acte, à distinguer de la valeur et du coût.}{\cref{ch:01,ch:02}} | |
| 254 | +\gloentree{prix ajusté}{adjusted sale price}{Prix d'un comparable après application des ajustements ; mesure bruitée de la valeur du sujet, $P^{\text{aj}}_j = P_j + \sum_k A_{jk}$.}{\cref{ch:16,ch:17}} | |
| 255 | +\gloentree{prix implicite}{implicit price, hedonic price}{Dérivée partielle de la fonction de prix hédonique par rapport à une caractéristique ; supplément de prix que le marché associe à une unité de plus de cette caractéristique, toutes choses égales.}{\cref{ch:18}} | |
| 256 | +\gloentree{prix médian}{median price}{Prix du milieu de la distribution des ventes d'une période ; robuste mais sensible à la composition des ventes, d'où la médiane stratifiée et les indices à qualité constante.}{\cref{ch:35,ch:04}} | |
| 257 | +\gloentree{prix par logement}{price per unit}{Unité de comparaison la plus utilisée pour les plex et les immeubles locatifs ; ignore la taille et la qualité des logements.}{\cref{ch:32,ch:33}} | |
| 258 | +\gloentree{prix unitaire installé}{unit-in-place cost}{Coût, par unité de mesure, d'un ouvrage livré et posé : matériaux, pertes, main-d'œuvre, équipement et frais généraux du corps de métier.}{\cref{ch:22,ch:23}} | |
| 259 | +\gloentree{promesse d'achat}{promise to purchase}{Formulaire obligatoire de l'OACIQ par lequel l'acheteur s'engage à acquérir l'immeuble, avec garantie légale sauf stipulation contraire, inspection et annexes (déclarations du vendeur).}{\cref{ch:06}} | |
| 260 | +\gloentree{proportion médiane}{median assessment ratio}{Médiane des ratios valeur inscrite sur prix de vente rajusté d'un échantillon épuré de ventes ; mesure le niveau du rôle par rapport au marché et doit se situer entre 95 et 105 pour cent après équilibration.}{\cref{ch:09}} | |
| 261 | +\gloentree{propriétaire-occupant}{owner-occupant}{Acheteur d'un plex qui y habite un logement ; son coût net d'occupation, sa prime d'occupation et sa faculté de reprise distinguent sa demande de celle de l'investisseur.}{\cref{ch:32,ch:46}} | |
| 262 | +\gloentree{propriété superficiaire}{superficies}{Modalité qui sépare le propriétaire du tréfonds (tréfoncier) du propriétaire des constructions (superficiaire).}{\cref{ch:06}} | |
| 263 | +\gloentree{pyrite}{pyrite}{Sulfure de fer présent dans certains remblais de pierre concassée sous les dalles, dont l'oxydation gonfle et soulève les planchers de sous-sol ; pathologie de la région de Montréal, mesurée par l'indice pétrographique.}{\cref{ch:11}} | |
| 264 | +\gloentree{pyrrhotite}{pyrrhotite}{Sulfure de fer présent dans le granulat du béton lui-même, qui fissure les fondations ; pathologie concentrée en Mauricie et au Centre-du-Québec dont le remède est le remplacement des fondations.}{\cref{ch:11}} | |
| 265 | +\glolettre{Q} | |
| 266 | +\gloentree{quote-part}{share of common expenses}{Part de chaque fraction dans les parties communes et les charges, égale à sa valeur relative rapportée à la somme des valeurs relatives.}{\cref{ch:07}} | |
| 267 | +\glolettre{R} | |
| 268 | +\gloentree{rapport de loyer}{rent ratio}{Rapport du loyer contractuel au loyer de marché ; inférieur à un pour un logement sous le marché. Appelé aussi ratio contractuel.}{\cref{ch:34,ch:26}} | |
| 269 | +\gloentree{rapport prix sur valeur (SPAR)}{sale price appraisal ratio (SPAR) index}{Indice de prix qui rapporte chaque prix de vente à la valeur d'évaluation foncière du même immeuble à une date de référence commune, neutralisant la composition.}{\cref{ch:35}} | |
| 270 | +\gloentree{rareté}{scarcity}{Limitation de l'offre par rapport à la demande ; le sol est rare par nature, le bâti à court terme. Deuxième facteur de la valeur.}{\cref{ch:01}} | |
| 271 | +\gloentree{ratio de couverture de la dette (RCD)}{debt service coverage ratio (DSCR)}{Rapport du revenu net d'exploitation prospectif de première année au service annuel de la dette ; mesure la capacité du revenu à payer la dette ; la convention de réserve employée doit être déclarée.}{\cref{ch:31}} | |
| 272 | +\gloentree{ratio de dépenses}{operating expense ratio}{Rapport des dépenses d'exploitation et de la réserve au revenu brut effectif ; son complément est la marge nette.}{\cref{ch:28}} | |
| 273 | +\gloentree{ratio prêt-valeur (RPV)}{loan-to-value ratio (LTV)}{Rapport du capital emprunté à la valeur de l'immeuble ; mesure la protection qu'offre la valeur au prêteur en cas de défaut.}{\cref{ch:31}} | |
| 274 | +\gloentree{ratio prix sur loyer}{price-to-rent ratio}{Rapport du prix d'un logement à son loyer annuel de marché ; son inverse est le rendement locatif brut. Indicateur de valorisation.}{\cref{ch:04,ch:03}} | |
| 275 | +\gloentree{réconciliation}{reconciliation}{Étape par laquelle l'évaluateur passe des indications de valeur fournies par les méthodes à une conclusion unique ou en fourchette, en pondérant selon la fiabilité de chaque indication et en justifiant son raisonnement.}{\cref{ch:20}} | |
| 276 | +\gloentree{régime stabilisé}{stabilized operations}{État dans lequel les revenus et les dépenses ont atteint leur niveau de long terme (loyers rattrapés, inoccupation normale) ; l'horizon du DCF doit l'atteindre pour que la valeur terminale soit cohérente.}{\cref{ch:30}} | |
| 277 | +\gloentree{région métropolitaine de recensement (RMR)}{census metropolitan area (CMA)}{Territoire de Statistique Canada formé d'une ou de plusieurs municipalités adjacentes groupées autour d'un noyau de population, comptant au moins 100 000 habitants dont au moins 50 000 dans le noyau ; unité de diffusion des statistiques de prix, de loyers et d'inoccupation.}{\cref{ch:04,ch:15}} | |
| 278 | +\gloentree{registre foncier}{land register}{Registre public où sont inscrits les droits réels immobiliers, tenu au Bureau de la publicité foncière, avec un livre foncier par circonscription et un index des immeubles.}{\cref{ch:07,ch:13}} | |
| 279 | +\gloentree{règlement de zonage}{zoning by-law}{Règlement municipal qui divise le territoire en zones et y prescrit les usages, la densité, l'implantation et les normes de construction ; premier déterminant de l'usage légalement permis.}{\cref{ch:08}} | |
| 280 | +\gloentree{régression géographiquement pondérée (GWR)}{geographically weighted regression}{Régression locale estimée en chaque point de l'espace à partir des observations voisines pondérées par un noyau de distance ; réponse à l'hétérogénéité spatiale.}{\cref{ch:19}} | |
| 281 | +\gloentree{rendement courant}{cash-on-cash return, equity dividend rate}{Flux de trésorerie avant impôt de première année après service de la dette, rapporté à la mise de fonds ; composante de la bande d'investissement.}{\cref{ch:31,ch:29}} | |
| 282 | +\gloentree{rente foncière}{land rent}{Flux annuel que le droit d'utiliser une parcelle permet de dégager, net de la rémunération des facteurs reproductibles ; la valeur du terrain est sa capitalisation.}{\cref{ch:05}} | |
| 283 | +\gloentree{reprise de logement}{repossession of a dwelling (by the owner)}{Faculté du propriétaire personne physique de reprendre un logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche, aux conditions du Code civil ; levier propre au propriétaire-occupant de plex, sauf exceptions protégeant les locataires âgés.}{\cref{ch:32,ch:46}} | |
| 284 | +\gloentree{réserve (condition limitative)}{limiting condition}{Énoncé qui délimite ce que l'évaluateur n'a pas fait ou ne garantit pas (titres, mesures, composantes cachées, contaminants) ; ne peut exclure sa responsabilité civile.}{\cref{ch:10,ch:02}} | |
| 285 | +\gloentree{réserve de remplacement}{replacement allowance}{Dotation annuelle qui lisse le coût de renouvellement des composantes à vie courte (électroménagers, revêtements, chauffe-eau) ; incluse dans le revenu net de l'ouvrage, et le taux doit être extrait avec la même convention.}{\cref{ch:28}} | |
| 286 | +\gloentree{revenu brut effectif (RBE)}{effective gross income (EGI)}{Revenu que l'immeuble est censé encaisser la première année, toutes sources confondues, après déduction de l'inoccupation et des mauvaises créances : $RBE = RBP(1-v) + R_{\text{autres}}$.}{\cref{ch:27}} | |
| 287 | +\gloentree{revenu brut potentiel (RBP)}{potential gross income (PGI)}{Somme annuelle des loyers de tous les logements à pleine occupation, aux loyers contractuels (RBP contractuel) ou aux loyers de marché (RBP au marché) ; leur différence est le déficit de loyer.}{\cref{ch:27}} | |
| 288 | +\gloentree{revenu net d'exploitation (RNE)}{net operating income (NOI)}{Revenu brut effectif diminué des dépenses d'exploitation normalisées et, selon la convention de l'ouvrage, de la réserve de remplacement ; numérateur de la capitalisation directe et du ratio de couverture.}{\cref{ch:28,ch:29}} | |
| 289 | +\gloentree{révision (demande de)}{request for administrative review}{Recours administratif contre une inscription au rôle, déposé sur formule prescrite avant le 1\textsuperscript{er} mai suivant l'entrée en vigueur du rôle ; précède le recours au Tribunal administratif du Québec.}{\cref{ch:09}} | |
| 290 | +\gloentree{RICS (Red Book)}{RICS Valuation --- Global Standards}{Normes de la Royal Institution of Chartered Surveyors, en vigueur depuis le 31 janvier 2025, qui incorporent les IVS ; référence internationale pour les conditions du mandat et le rapport.}{\cref{ch:10}} | |
| 291 | +\gloentree{risque}{risk}{Possibilité que la réalisation future d'une variable (loyer, taux, dépense) s'écarte de ce qui était attendu ; distingué de l'incertitude et mesuré par la simulation, la valeur à risque et les stress tests.}{\cref{ch:40}} | |
| 292 | +\gloentree{rôle d'évaluation foncière}{assessment roll}{Inventaire triennal des unités d'évaluation d'une municipalité avec leur valeur réelle à la date de référence, dressé par l'évaluateur municipal selon la Loi sur la fiscalité municipale et le MEFQ ; source de masse pour l'évaluateur.}{\cref{ch:09,ch:13}} | |
| 293 | +\gloentree{rotation (des locataires)}{tenant turnover}{Proportion annuelle des logements qui changent de locataire ; gouverne la vitesse du rattrapage des loyers contractuels vers le marché dans les projections.}{\cref{ch:30,ch:34}} | |
| 294 | +\glolettre{S} | |
| 295 | +\gloentree{SCHL}{CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)}{Société canadienne d'hypothèques et de logement ; assureur hypothécaire public (programme APH Select pour les immeubles collectifs) et source de l'Enquête sur les logements locatifs.}{\cref{ch:04,ch:31}} | |
| 296 | +\gloentree{servitude}{servitude, easement}{Charge imposée sur un immeuble (fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent ; s'établit par contrat, testament, destination du propriétaire ou loi, jamais par possession.}{\cref{ch:07,ch:02}} | |
| 297 | +\gloentree{SHAP (valeurs)}{SHAP values (SHapley Additive exPlanations)}{Décomposition de la prédiction d'un modèle pour une observation en contributions additives de chaque variable, fondée sur la valeur de Shapley ; calculée exactement pour les arbres par TreeSHAP.}{\cref{ch:37}} | |
| 298 | +\gloentree{SIG}{GIS (geographic information system)}{Système d'information géographique ; logiciel et données (vectorielles, matricielles) permettant jointures spatiales, tampons, distances et cartes.}{\cref{ch:38}} | |
| 299 | +\gloentree{simulation de Monte-Carlo}{Monte Carlo simulation}{Tirage répété des intrants selon leur loi jointe déclarée et calcul de la sortie pour chaque tirage ; la distribution empirique des sorties estime celle de la valeur ou du ratio étudié.}{\cref{ch:40,ch:47}} | |
| 300 | +\gloentree{sincère (vente)}{arm's-length sale}{Vente conclue entre parties indépendantes, informées et non contraintes ; condition d'admissibilité d'un comparable.}{\cref{ch:16,ch:13}} | |
| 301 | +\gloentree{sous-marché}{submarket}{Partition d'un marché à l'intérieur de laquelle la relation entre le prix et les caractéristiques est homogène et entre les parties de laquelle elle diffère.}{\cref{ch:15}} | |
| 302 | +\gloentree{stigmate}{stigma}{Perte de valeur qui subsiste une fois un défaut environnemental corrigé et ses coûts comptés, tenant à la perception du marché (incertitude résiduelle, réticence des prêteurs) ; composante de la désuétude externe.}{\cref{ch:43}} | |
| 303 | +\gloentree{stress test}{stress test}{Évaluation de la valeur ou d'un ratio en un ou quelques scénarios défavorables choisis, sans probabilité attachée ; le stress test inversé cherche le choc qui fait franchir un seuil.}{\cref{ch:40,ch:47}} | |
| 304 | +\gloentree{superficie brute (hors tout)}{gross floor area}{Superficie mesurée à la face externe des murs extérieurs, épaisseur comprise ; coïncide avec l'aire des étages du MEFQ pour des niveaux de même empreinte.}{\cref{ch:12}} | |
| 305 | +\gloentree{superficie habitable}{living area}{Dans l'ouvrage, somme des aires de plancher des niveaux hors sol mesurées à la face intérieure des murs extérieurs, cloisons comprises, à l'exclusion des garages, des espaces non finis et du sous-sol ; la superficie habitable totale des fiches de courtage y ajoute le sous-sol fini.}{\cref{ch:12}} | |
| 306 | +\gloentree{syndicat (de copropriété)}{syndicate of co-owners}{Personne morale formée de l'ensemble des copropriétaires dès la publication de la déclaration, chargée de la conservation de l'immeuble, de l'administration des parties communes et du fonds de prévoyance.}{\cref{ch:07}} | |
| 307 | +\glolettre{T} | |
| 308 | +\gloentree{taux admissible minimal (TAM)}{minimum qualifying rate}{Taux auquel la capacité de l'emprunteur est vérifiée, égal au plus élevé du taux contractuel majoré de deux points et de 5,25 pour cent ; imposé par le BSIF pour les prêts non assurés.}{\cref{ch:31,ch:32}} | |
| 309 | +\gloentree{taux d'actualisation}{discount rate}{Taux annuel effectif qui égalise la valeur présente des flux futurs attendus de la pleine propriété non grevée, avant dette et impôt, à sa valeur marchande ; rendement total exigé pour la classe de risque, approximativement $R + g$.}{\cref{ch:30}} | |
| 310 | +\gloentree{taux d'inoccupation}{vacancy rate}{Proportion des logements physiquement inoccupés et offerts en location à une date ; celui de la SCHL porte sur les immeubles d'au moins trois logements en octobre. Le taux de disponibilité y ajoute les logements dont le locataire a donné son avis de départ.}{\cref{ch:04,ch:27}} | |
| 311 | +\gloentree{taux de capitalisation terminal}{terminal capitalization rate, exit cap rate}{Taux appliqué au revenu net de l'année suivant l'horizon pour obtenir la valeur terminale ; en règle générale supérieur ou égal au taux initial.}{\cref{ch:30}} | |
| 312 | +\gloentree{taux de propriété}{homeownership rate}{Proportion des ménages propriétaires de leur logement ; plus faible au Québec qu'au Canada.}{\cref{ch:04}} | |
| 313 | +\gloentree{taux effectif (d'imposition)}{effective tax rate}{Taxe rapportée à la valeur marchande, soit le taux du rôle divisé par le facteur comparatif ; pour les droits de mutation, droit total rapporté à la base d'imposition.}{\cref{ch:05,ch:04}} | |
| 314 | +\gloentree{taux global de capitalisation}{overall capitalization rate}{Rapport entre le revenu net d'exploitation prospectif de première année et la valeur de la pleine propriété ; incorpore implicitement le rendement courant et la variation de valeur anticipée. Dit aussi taux global d'actualisation (TGA) dans l'usage québécois.}{\cref{ch:29}} | |
| 315 | +\gloentree{taux variés}{variable tax rates}{Régime permettant à une municipalité de fixer plusieurs taux de taxe foncière générale selon les catégories d'immeubles (non résidentiel, industriel, terrains vagues desservis, agricole, résiduelle).}{\cref{ch:09}} | |
| 316 | +\gloentree{tendances parallèles}{parallel trends}{Hypothèse identifiante des doubles différences : en l'absence de traitement, le résultat du groupe traité aurait évolué en moyenne comme celui du groupe témoin.}{\cref{ch:36}} | |
| 317 | +\gloentree{terme (d'un prêt)}{mortgage term}{Durée, généralement de un à cinq ans, pendant laquelle le taux et les conditions sont fixés ; à l'échéance, le solde est renouvelé au taux alors en vigueur.}{\cref{ch:31}} | |
| 318 | +\gloentree{terrain excédentaire et terrain en surplus}{excess land ; surplus land}{Partie d'un lot bâti qui pourrait être détachée et vendue séparément (excédentaire) ou qui ne le peut pas et ne vaut que par sa contribution à l'usage existant (en surplus).}{\cref{ch:41}} | |
| 319 | +\gloentree{terrain réputé vacant}{land as though vacant}{Premier volet de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation et base de la valeur du terrain : on fait abstraction des constructions et l'on cherche l'usage qui maximise la valeur du terrain nu.}{\cref{ch:41,ch:25}} | |
| 320 | +\gloentree{terrain vague desservi}{serviced vacant land}{Catégorie fiscale des terrains desservis par l'aqueduc et l'égout sans bâtiment ou dont le bâtiment vaut moins de dix pour cent du terrain ; peut être imposé jusqu'au quadruple du taux de base.}{\cref{ch:25,ch:09}} | |
| 321 | +\gloentree{TRI des fonds propres}{levered IRR, equity IRR}{Taux de rendement interne des flux après service de la dette et après remboursement du solde à la revente, rapportés à la mise de fonds ; mesure du rendement avec levier.}{\cref{ch:30,ch:31}} | |
| 322 | +\gloentree{Tribunal administratif du logement (TAL)}{---}{Tribunal québécois compétent en première instance pour le bail de logement : fixation de loyer, reprise, éviction, conversion en copropriété ; ses décisions en fixation sont sans appel.}{\cref{ch:34,ch:26}} | |
| 323 | +\gloentree{Tribunal administratif du Québec (TAQ)}{Administrative Tribunal of Québec}{Tribunal qui entend les recours contre le rôle d'évaluation foncière après la demande de révision ; il peut fixer une valeur différente de celles proposées par les parties.}{\cref{ch:09}} | |
| 324 | +\glolettre{U} | |
| 325 | +\gloentree{unité d'évaluation}{assessment unit}{Au sens de la Loi sur la fiscalité municipale, le plus grand ensemble possible d'immeubles appartenant au même propriétaire, contigus, utilisés à une même fin prédominante et cessibles globalement compte tenu de l'utilisation la plus probable.}{\cref{ch:09}} | |
| 326 | +\gloentree{unité de comparaison}{unit of comparison}{Dénominateur commun qui ramène les prix de biens de tailles différentes à une même base : prix par mètre carré, par logement, par mètre de façade, multiplicateur du revenu brut.}{\cref{ch:16,ch:25,ch:33}} | |
| 327 | +\gloentree{USPAP}{Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}{Normes américaines de The Appraisal Foundation ; l'édition 2024, sans date d'expiration, sert de référence comparative aux normes québécoises et canadiennes.}{\cref{ch:10}} | |
| 328 | +\gloentree{usufruit}{usufruct}{Démembrement qui confère le droit d'user et de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance ; durée maximale de cent ans, viager sans terme.}{\cref{ch:02}} | |
| 329 | +\gloentree{utilité}{utility}{Capacité du bien à satisfaire un besoin (abriter un ménage, produire un loyer) ; premier facteur de la valeur.}{\cref{ch:01}} | |
| 330 | +\glolettre{V} | |
| 331 | +\gloentree{vacance économique}{economic vacancy}{Part du revenu brut potentiel qui n'a pas été encaissée sur une période, quelle qu'en soit la cause : inoccupation physique, mauvaises créances et concessions.}{\cref{ch:27,ch:47}} | |
| 332 | +\gloentree{valeur}{value}{Opinion : estimation, à une date donnée et pour une base donnée, du prix le plus probable ; à distinguer du prix (un fait) et du coût (une dépense).}{\cref{ch:01,ch:02}} | |
| 333 | +\gloentree{valeur à risque (VaR) et valeur à risque conditionnelle (CVaR)}{value at risk ; conditional value at risk (expected shortfall)}{Perte de valeur par rapport à une référence qui n'est dépassée qu'avec une probabilité donnée, et perte moyenne dans les pires cas de cette probabilité ; lues sur la distribution simulée.}{\cref{ch:40}} | |
| 334 | +\gloentree{valeur aberrante}{outlier}{Observation éloignée de la masse des autres sur une ou plusieurs variables, détectée par un score robuste ; peut être exacte et n'est pas nécessairement influente.}{\cref{ch:14}} | |
| 335 | +\gloentree{valeur actuelle nette (VAN)}{net present value (NPV)}{Somme des flux de trésorerie actualisés au taux exigé, investissement initial compris ; nulle au taux de rendement interne.}{\cref{ch:30}} | |
| 336 | +\gloentree{valeur assurable}{insurable value}{Coût de reconstruction du bâtiment conformément aux normes et règles de l'art ; pour une copropriété divise, évaluée au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé.}{\cref{ch:02}} | |
| 337 | +\gloentree{valeur au rôle}{assessed value}{Valeur réelle inscrite au rôle d'évaluation foncière aux fins de la taxation municipale ; prix le plus probable à une date de référence antérieure, selon les conventions du MEFQ ; ne pas confondre avec la valeur marchande à la date d'évaluation.}{\cref{ch:09,ch:01}} | |
| 338 | +\gloentree{valeur brute de développement (GDV)}{gross development value}{Somme des prix de vente attendus des unités achevées d'un projet ou, pour un immeuble conservé en location, valeur de l'immeuble stabilisé ; point de départ de la méthode résiduelle.}{\cref{ch:41}} | |
| 339 | +\gloentree{valeur d'investissement}{investment value, worth}{Valeur d'un bien pour un propriétaire ou un propriétaire éventuel donné, en fonction de ses objectifs, de son coût du capital et de sa fiscalité ; base propre à l'entité, légitimement différente de la valeur marchande.}{\cref{ch:02,ch:01}} | |
| 340 | +\gloentree{valeur d'usage}{value in use}{Valeur d'un bien pour un usage déterminé ou un utilisateur particulier, indépendamment de son prix d'échange.}{\cref{ch:02,ch:01}} | |
| 341 | +\gloentree{valeur de conversion}{conversion value}{Valeur actuelle nette, pour un convertisseur exigeant un taux donné, du programme de division d'un immeuble locatif et de vente de ses fractions.}{\cref{ch:42}} | |
| 342 | +\gloentree{valeur de liquidation}{liquidation value}{Montant qui serait réalisé lors d'une vente de liquidation, le vendeur étant contraint de vendre à une date donnée, en transaction ordonnée ou forcée ; base pertinente pour une reprise hypothécaire.}{\cref{ch:02}} | |
| 343 | +\gloentree{valeur de Shapley}{Shapley value}{Règle de partage d'un gain entre joueurs égale à la contribution marginale moyenne de chacun sur tous les ordres d'arrivée ; unique à satisfaire efficacité, symétrie, joueur nul et additivité. Fondement des valeurs SHAP.}{\cref{ch:37}} | |
| 344 | +\gloentree{valeur du terrain}{land value}{Valeur marchande, à la date d'évaluation, du fonds de terre réputé vacant et disponible pour sa plus haute et meilleure utilisation, améliorations du site comprises lorsque les terrains comparables en sont pourvus.}{\cref{ch:25}} | |
| 345 | +\gloentree{valeur en bloc}{bulk value, value as a whole}{Valeur marchande d'un immeuble locatif détenu et vendu comme un tout, estimée par la méthode du revenu ; terme de comparaison de la valeur de conversion.}{\cref{ch:42}} | |
| 346 | +\gloentree{valeur équitable}{equitable value}{Prix estimé pour le transfert d'un actif entre des parties identifiées, informées et consentantes, reflétant leurs intérêts respectifs ; base IVS pour les transactions hors marché (rachat de part indivise, partage).}{\cref{ch:02}} | |
| 347 | +\gloentree{valeur la plus probable}{most probable value, point estimate}{Point de la fourchette de valeur que l'évaluateur retient comme conclusion ponctuelle.}{\cref{ch:20}} | |
| 348 | +\gloentree{valeur marchande}{market value}{Prix le plus probable d'une vente du bien, à la date d'évaluation, sur un marché libre et ouvert, entre parties informées, prudentes et non contraintes, après une exposition suffisante et pour un paiement comptant ou équivalent ; base par défaut de l'évaluation professionnelle (OEAQ, IVS, CUSPAP convergent).}{\cref{ch:02,ch:01}} | |
| 349 | +\gloentree{valeur réelle (LFM)}{actual value (assessment)}{Au sens de la Loi sur la fiscalité municipale, valeur d'échange d'une unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable d'une vente de gré à gré entre parties non obligées et raisonnablement informées, à la date de référence.}{\cref{ch:09}} | |
| 350 | +\gloentree{valeur relative (d'une fraction)}{relative value of a fraction}{Valeur de chaque fraction par rapport à l'ensemble, établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans égard à son utilisation ; fixe la quote-part.}{\cref{ch:07}} | |
| 351 | +\gloentree{valeur synergique}{synergistic value, marriage value}{Valeur additionnelle résultant de la combinaison de deux actifs ou droits dont la valeur réunie excède la somme des valeurs séparées (assemblage de terrains, réunion de l'usufruit et de la nue-propriété).}{\cref{ch:02}} | |
| 352 | +\gloentree{valeur terminale}{terminal value, reversion}{Valeur de l'immeuble à la fin de l'horizon de projection, obtenue en capitalisant le revenu net de l'année suivante au taux terminal et diminuée des coûts de vente ; souvent la moitié ou plus de la valeur actualisée.}{\cref{ch:30}} | |
| 353 | +\gloentree{validation croisée}{cross-validation}{Estimation de l'erreur hors échantillon en divisant les observations en plis, chaque pli étant prédit par un modèle estimé sans lui ; sert à choisir les hyperparamètres (largeur de bande, nombre d'arbres).}{\cref{ch:37,ch:19}} | |
| 354 | +\gloentree{vente sous contrôle de justice}{judicial sale}{Vente forcée ordonnée par le tribunal, faite sans garantie de qualité ; avec la prise en paiement, elle marque les reprises de finance dans la chaîne des titres et ne constitue pas une vente sincère.}{\cref{ch:13,ch:06}} | |
| 355 | +\gloentree{ventes appariées}{paired sales analysis}{Méthode qui réunit des paires de ventes d'immeubles aussi semblables que possible ne différant que par l'élément étudié (servitude, rezonage, risque) et mesure l'écart de prix à l'intérieur de chaque paire.}{\cref{ch:17,ch:07,ch:24}} | |
| 356 | +\gloentree{ventes liées}{related-party sales}{Ventes entre personnes apparentées ou entre une personne et une société qu'elle contrôle, reconnaissables aux noms, aux adresses et aux exonérations de droits de mutation ; exclues des comparables.}{\cref{ch:13}} | |
| 357 | +\gloentree{ventes répétées (indice de)}{repeat sales index}{Indice de prix qui ne retient que les immeubles vendus au moins deux fois et estime la variation des prix à partir des écarts entre leurs ventes successives, sans mesurer les caractéristiques.}{\cref{ch:35}} | |
| 358 | +\gloentree{vice caché}{latent defect}{Défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou pas à ce prix, et qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait constater sans expert ; objet de la garantie légale de qualité.}{\cref{ch:06,ch:11}} | |
| 359 | +\gloentree{vie économique et vie économique restante}{economic life ; remaining economic life}{Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété, et cette durée diminuée de l'âge effectif ; dénominateur de la méthode âge-vie.}{\cref{ch:11,ch:24}} | |
| 360 | +\gloentree{vie utile}{useful life}{Durée pendant laquelle une composante remplit sa fonction dans des conditions normales d'entretien ; base de la réserve de remplacement et de la dépréciation des composantes à vie courte.}{\cref{ch:11,ch:28}} | |
| 361 | +\gloentree{vraisemblance}{likelihood}{Densité des données vue comme fonction des paramètres ; modèle statistique commun à l'inférence classique et bayésienne. La vraisemblance concentrée des modèles spatiaux ne dépend plus que du paramètre d'autocorrélation.}{\cref{ch:39,ch:19}} | |
| 362 | +\glolettre{Z} | |
| 363 | +\gloentree{zonage}{zoning}{Division du territoire municipal en zones assorties de normes d'usage, de densité et d'implantation par le règlement de zonage ; premier déterminant de l'usage légalement permis et des droits acquis.}{\cref{ch:08}} | |
| 364 | +\gloentree{zone agricole}{agricultural zone}{Territoire désigné en vertu de la LPTAA où tout usage non agricole, lotissement ou aliénation requiert l'autorisation de la CPTAQ, sous réserve des droits acquis ; contrainte majeure de la valeur du terrain.}{\cref{ch:08,ch:25}} | |
| 365 | +\gloentree{zone inondable}{flood zone}{Zone délimitée par les cartographies officielles où la construction et la reconstruction sont restreintes selon la classe d'intensité ; la restriction juridique et le stigmate s'ajoutent au coût des dommages.}{\cref{ch:43,ch:38}} | |
| 366 | +\end{longtable} | |
| 367 | +\end{footnotesize} | |
modified
manuscript/chapters/ch45.tex
+510 −3
@@ -111,7 +111,7 @@ Trois résultats de la fiche entrent dans la suite du dossier. Premièrement, le | ||
| 111 | 111 | |
| 112 | 112 | \begin{table}[htbp]\centering |
| 113 | 113 | \caption{Fiche d'état du sujet : vingt composantes (données synthétiques, \cref{ch:11}).}\label{tab:45:inspection} |
| 114 | −\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{4.9cm}S[table-format=4.0]S[table-format=2.0]cS[table-format=2.2]S[table-format=6.0]@{}} | |
| 114 | +\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{4.6cm}S[table-format=4.0]S[table-format=2.0]cS[table-format=2.2]S[table-format=6.0]@{}} | |
| 115 | 115 | \toprule |
| 116 | 116 | Composante & {Année} & {Vie (ans)} & État & {Âge eff.} & {Coût neuf (\$)} \\ |
| 117 | 117 | \midrule |
@@ -150,7 +150,10 @@ Le compte de taxes 2026 au rôle fictif, calculé au \cref{ch:09} selon la struc | ||
| 150 | 150 | |
| 151 | 151 | Enfin, l'acheteur acquittera les droits sur les mutations immobilières. La base d'imposition est la plus élevée de la contrepartie fournie, de la contrepartie stipulée et de la valeur marchande, cette dernière étant, aux fins de la loi, la valeur inscrite au rôle multipliée par le facteur comparatif \parencite[art.~1.1 et 2]{ldmi}. Le facteur comparatif publié par la Ville de Gatineau pour 2026 est \num{1.02} \parencite{gatmutations} ; pour le sujet, $468\,000 \times 1{,}02 = \dollars{477360}$ est inférieur au prix, et c'est le prix qui sert de base. La Ville applique depuis le 25~février 2026 un barème à quatre tranches : \pct{0.5} jusqu'à \dollars{62900}, \pct{1} jusqu'à \dollars{315000}, \pct{1.5} jusqu'à \dollars{500000} et \pct{3} au-delà \parencite{gatmutations}, les deux dernières tranches étant celles que la loi autorise les municipalités à majorer. Au prix de \dollars{605000} que la \cref{sec:45:financement} suppose égal à la valeur conclue, le droit s'écrit |
| 152 | 152 | \begin{equation}\label{eq:45:mutation} |
| 153 | −D = 0{,}005 \times 62\,900 + 0{,}01 \times (315\,000 - 62\,900) + 0{,}015 \times (500\,000 - 315\,000) + 0{,}03 \times (605\,000 - 500\,000) = \dollars{8760.50}, | |
| 153 | +\begin{split} | |
| 154 | +D &= 0{,}005 \times 62\,900 + 0{,}01 \times (315\,000 - 62\,900) \\ | |
| 155 | + &\quad + 0{,}015 \times (500\,000 - 315\,000) + 0{,}03 \times (605\,000 - 500\,000) = \dollars{8760.50}, | |
| 156 | +\end{split} | |
| 154 | 157 | \end{equation} |
| 155 | 158 | contre \dollars{7185.50} selon le barème général de la loi (\pct{1.5} au-delà de \dollars{315000}) : la majoration municipale coûte \dollars{1575} à l'acheteur. Ces droits ne font pas partie de la valeur ; ils entrent dans les liquidités que l'acheteur doit réunir à la signature (\cref{sec:45:financement}). Le \cref{tab:45:fiscal} rassemble ces éléments. |
| 156 | 159 | |
@@ -181,7 +184,7 @@ La règle 1.2 des Normes demande une analyse des forces du marché qui agissent | ||
| 181 | 184 | |
| 182 | 185 | \begin{table}[htbp]\centering |
| 183 | 186 | \caption{Indicateurs du marché résidentiel de Gatineau disponibles à la date de rédaction (données réelles, citées en contexte).}\label{tab:45:marche} |
| 184 | −\small\begin{tabular}{@{}L{6.6cm}L{3.4cm}L{2.8cm}@{}} | |
| 187 | +\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{5.9cm}L{3.5cm}L{2.7cm}@{}} | |
| 185 | 188 | \toprule |
| 186 | 189 | Indicateur & Valeur & Source \\ |
| 187 | 190 | \midrule |
@@ -213,3 +216,507 @@ ce qui, pour le comparable le plus ancien de la grille (G0404, vendu seize mois | ||
| 213 | 216 | \section{Usage le meilleur et le plus profitable}\label{sec:45:phmu} |
| 214 | 217 | |
| 215 | 218 | L'analyse de l'usage le meilleur et le plus profitable est brève pour une maison unifamiliale dans un quartier homogène, mais elle doit être faite et écrite, parce que la valeur marchande est définie par référence à cet usage et parce que les méthodes qui suivent le présupposent (\cref{ch:41}). Les quatre tests s'appliquent d'abord au terrain comme s'il était vacant : l'usage résidentiel unifamilial isolé est le seul que le zonage autorise (\emph{légalement permis}) ; un lot de \msq{620} desservi, rectangulaire et en légère pente, se prête à la construction d'une maison de la taille du sujet (\emph{physiquement possible}) ; le marché des terrains du secteur, examiné au \cref{ch:25}, montre une demande pour des lots de ce type à des prix de l'ordre de \dollars{277000} (\emph{financièrement faisable}) ; et aucun usage alternatif permis ne produirait une valeur résiduelle supérieure (\emph{maximalement productif}). L'usage le meilleur et le plus profitable du terrain vacant est donc la construction d'une maison unifamiliale, et celui de la propriété améliorée est la continuation de l'usage actuel : la contribution du bâtiment à la valeur, mesurée par la méthode du coût à \dollars{302501} (\cref{sec:45:cout}), est très supérieure au coût de démolition, de sorte que la question de la démolition ne se pose pas. Ce constat conditionne la méthode du coût (le terrain est évalué à son usage le meilleur, qui coïncide avec l'usage actuel, sans désuétude externe ni ajustement d'usage) et la méthode de comparaison (les comparables doivent être des maisons dont l'usage le meilleur est, lui aussi, la continuation de l'usage résidentiel). Le \cref{ch:41} a traité les cas où cette conclusion n'est pas évidente, notamment les terrains de valeur élevée où la maison existante n'est plus qu'une valeur intérimaire ; ce n'est pas le cas ici. |
| 219 | + | |
| 220 | +\section{Méthode de comparaison}\label{sec:45:comparaison} | |
| 221 | + | |
| 222 | +\subsection{Sélection des comparables} | |
| 223 | + | |
| 224 | +Le \cref{ch:16} a construit la sélection des comparables du sujet à partir des 600 ventes du jeu synthétique (janvier 2023 à août 2026, cinq secteurs de Gatineau) par un entonnoir de filtres puis un classement par distance d'attributs ; le \cref{tab:45:entonnoir} en rappelle les étapes et le \cref{tab:45:comparables} les cinq ventes retenues. Le filtre temporel (vente dans les dix-huit mois précédant la date d'évaluation) ramène les candidats de 600 à 236 ; le rayon de trois kilomètres autour du sujet, à 40 ; la restriction au même type (cottage à étages), à 27 ; la fenêtre de superficie de $\pm 25$~\% autour de \msq{165}, à 16. Ces seize candidats sont ensuite classés par la distance d'attributs pondérée de l'\cref{eq:16:distance}, et les cinq premiers sont retenus : G0574, G0404, G0468, G0477 et G0575, tous du secteur de Hull, vendus entre mai 2025 et juin 2026, de \msq{146} à \msq{187}, construits entre 1996 et 2013, à des prix de \dollars{506500} à \dollars{624500}. La \cref{fig:45:carte} les situe autour du sujet avec les onze autres candidats. Le \cref{ch:16} a montré que l'indication brute par le prix médian au mètre carré des cinq comparables, $3\,340\ \text{\$/m}^2 \times 165 = \dollars{551029}$, n'est qu'un repère : elle ignore l'âge, la qualité, le garage et le sous-sol, et c'est la grille d'ajustements qui donne l'indication. | |
| 225 | + | |
| 226 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 227 | +\caption{Entonnoir de sélection (données synthétiques, \cref{ch:16}).}\label{tab:45:entonnoir} | |
| 228 | +\small\begin{tabular}{@{}L{8.6cm}S[table-format=3.0]@{}} | |
| 229 | +\toprule | |
| 230 | +Filtre & {Candidats restants} \\ | |
| 231 | +\midrule | |
| 232 | +Ventes du jeu (janvier 2023 à août 2026, cinq secteurs) & 600 \\ | |
| 233 | +Vente dans les 18 mois précédant le 1\ier{} septembre 2026 & 236 \\ | |
| 234 | +Rayon de 3~km autour du sujet & 40 \\ | |
| 235 | +Même type (cottage à étages) & 27 \\ | |
| 236 | +Superficie habitable entre 124 et \msq{206} ($\pm 25$~\%) & 16 \\ | |
| 237 | +Classement par distance d'attributs ; cinq premiers retenus & 5 \\ | |
| 238 | +\bottomrule | |
| 239 | +\end{tabular} | |
| 240 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch16\_selection.selectionner()} ; critères du \cref{tab:16:parametres}}.} | |
| 241 | +\end{table} | |
| 242 | + | |
| 243 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 244 | +\caption{Les cinq comparables retenus (données synthétiques, \cref{ch:16}).}\label{tab:45:comparables} | |
| 245 | +\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3.2pt}\begin{tabular}{@{}lL{1.55cm}S[table-format=3.0]S[table-format=3.0]S[table-format=4.0]cccS[table-format=1.2]S[table-format=2.1]S[table-format=6.0]S[table-format=4.0]@{}} | |
| 246 | +\toprule | |
| 247 | +Vente & Date & {Hab. (m\textsuperscript{2})} & {Terr. (m\textsuperscript{2})} & {Année} & Qual. & Gar. & S.-s. & {Dist. (km)} & {Mois} & {Prix (\$)} & {\$/m\textsuperscript{2}} \\ | |
| 248 | +\midrule | |
| 249 | +Sujet & 2026-09-01 & 165 & 620 & 1998 & 3 & 1 & 1 & 0.00 & 0.0 & {---} & {---} \\ | |
| 250 | +G0574 & 2026-06-22 & 149 & 592 & 1996 & 4 & 0 & 0 & 0.79 & 2.3 & 598000 & 4013 \\ | |
| 251 | +G0404 & 2025-05-27 & 160 & 538 & 2003 & 3 & 1 & 1 & 0.76 & 15.2 & 506500 & 3166 \\ | |
| 252 | +G0468 & 2025-09-27 & 187 & 586 & 1999 & 4 & 1 & 1 & 1.78 & 11.1 & 624500 & 3340 \\ | |
| 253 | +G0477 & 2025-11-02 & 146 & 452 & 2002 & 4 & 1 & 1 & 2.38 & 10.0 & 538000 & 3685 \\ | |
| 254 | +G0575 & 2026-06-23 & 156 & 333 & 2013 & 2 & 0 & 1 & 2.34 & 2.3 & 513500 & 3292 \\ | |
| 255 | +\bottomrule | |
| 256 | +\end{tabular} | |
| 257 | +\tabsource{\synth{\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_ventes.csv} ; « Mois » = mois écoulés entre la vente et la date d'évaluation ; tous du secteur Hull, aucun avec piscine}.} | |
| 258 | +\end{table} | |
| 259 | + | |
| 260 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 261 | +\centering | |
| 262 | +\includegraphics[width=\textwidth]{ch45/ch45-fig-carte-comparables.pdf} | |
| 263 | +\caption{Carte des seize candidats de l'entonnoir du \cref{ch:16} autour du sujet (projection locale en kilomètres), les cinq comparables retenus en couleur pleine avec leur prix de vente ; les cercles marquent 1,5 et 3~km. Les coordonnées sont synthétiques.}\label{fig:45:carte} | |
| 264 | +\figsource{\synth{script analysis/python/figures/ch45\_figures.py, graine 20261031}.} | |
| 265 | +\end{figure} | |
| 266 | + | |
| 267 | +\subsection{Grille d'ajustements} | |
| 268 | + | |
| 269 | +Le \cref{ch:17} a construit la grille complète à partir des prix implicites du modèle hédonique du \cref{ch:18} appliqués en cascade multiplicative : pour chaque comparable, le prix est d'abord ramené à la date d'évaluation (\cref{eq:45:tendance}), puis ajusté successivement pour la superficie habitable, le terrain, l'âge, la qualité, le garage et le sous-sol, chaque ajustement étant calculé sur la base déjà ajustée (\cref{eq:17:cascade}). Aucun ajustement de localisation n'est requis, les cinq comparables étant du même secteur et à moins de \num{3}~km du centre comme le sujet ; aucun pour la piscine ni pour le type, identiques. Le \cref{tab:45:grille} reproduit la grille du \cref{tab:17:grille} en dollars ; la \cref{fig:45:cascade} en donne la lecture graphique. | |
| 270 | + | |
| 271 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 272 | +\caption{Grille d'ajustements des cinq comparables, en dollars (données synthétiques, \cref{ch:17}).}\label{tab:45:grille} | |
| 273 | +\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{3.6cm}S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]@{}} | |
| 274 | +\toprule | |
| 275 | +Élément & {G0574} & {G0404} & {G0468} & {G0477} & {G0575} \\ | |
| 276 | +\midrule | |
| 277 | +Prix de vente & 598000 & 506500 & 624500 & 538000 & 513500 \\ | |
| 278 | +Conditions du marché (temps) & 5092 & 28733 & 25803 & 19825 & 4311 \\ | |
| 279 | +Superficie habitable & 34089 & 8953 & -42430 & 38028 & 15896 \\ | |
| 280 | +Terrain & 2764 & 7279 & 3220 & 17901 & 31993 \\ | |
| 281 | +Âge & 4578 & -10242 & -2223 & -9072 & -33052 \\ | |
| 282 | +Qualité & -38190 & 0 & -36078 & -35829 & 33549 \\ | |
| 283 | +Garage & 19988 & 0 & 0 & 0 & 18665 \\ | |
| 284 | +Sous-sol aménagé & 13925 & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | |
| 285 | +\midrule | |
| 286 | +Prix ajusté & 640247 & 541222 & 572793 & 568853 & 584862 \\ | |
| 287 | +Ajustement brut (\% du prix) & {19,8} & {10,9} & {17,6} & {22,4} & {26,8} \\ | |
| 288 | +Ajustement net (\% du prix) & {7,1} & {6,9} & {$-8{,}3$} & {5,7} & {13,9} \\ | |
| 289 | +Poids (inverse du brut) & {0,179} & {0,327} & {0,202} & {0,159} & {0,133} \\ | |
| 290 | +Résidu du modèle à la vente (\%) & {0,7} & {$-14{,}9$} & {$-9{,}9$} & {$-10{,}5$} & {$-8{,}0$} \\ | |
| 291 | +\bottomrule | |
| 292 | +\end{tabular} | |
| 293 | +\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas1.ajustements\_hedoniques()} et \texttt{ch17\_ajustements.reconcilier()} ; cascade multiplicative des prix implicites du \cref{ch:18}, graine 20261031}.} | |
| 294 | +\end{table} | |
| 295 | + | |
| 296 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 297 | +\centering | |
| 298 | +\includegraphics[width=\textwidth]{ch45/ch45-fig-grille-cascade.pdf} | |
| 299 | +\caption{Cascade des ajustements pour chaque comparable : prix de vente (gauche), ajustements empilés par élément à partir du prix de vente (centre, positifs vers le haut, négatifs vers le bas), prix ajusté (droite) ; lignes horizontales : valeur pondérée par comparaison et prédiction hédonique du sujet. Sous chaque comparable, l'ajustement brut et le poids inverse du brut.}\label{fig:45:cascade} | |
| 300 | +\figsource{\synth{script analysis/python/figures/ch45\_figures.py}.} | |
| 301 | +\end{figure} | |
| 302 | + | |
| 303 | +Les prix ajustés s'établissent à \dollars{640247}, \dollars{541222}, \dollars{572793}, \dollars{568853} et \dollars{584862} ; leur moyenne simple est de \dollars{581595}, leur médiane de \dollars{572793}. Le \cref{ch:17} les pondère par l'inverse de l'ajustement brut (\cref{eq:17:poids}), règle qui donne plus de poids au comparable le moins ajusté : | |
| 304 | +\begin{equation}\label{eq:45:poids} | |
| 305 | +w_j = \frac{1 / b_j}{\sum_{k=1}^{5} 1 / b_k}, \qquad b_j = \frac{\sum_{\ell} |A_{j\ell}|}{P_j}, | |
| 306 | +\end{equation} | |
| 307 | +où $A_{j\ell}$ est l'ajustement de l'élément $\ell$ du comparable $j$ et $P_j$ son prix de vente ; les poids valent $0{,}179$, $0{,}327$, $0{,}202$, $0{,}159$ et $0{,}133$, G0404 (brut \pct{10.9}) pesant le plus et G0575 (brut \pct{26.8}) le moins. La valeur pondérée est | |
| 308 | +\begin{equation}\label{eq:45:ponderee} | |
| 309 | +\hat V_{\text{comp}} = \sum_{j=1}^{5} w_j \hat P_j = \dollars{575565}, | |
| 310 | +\end{equation} | |
| 311 | +que le dossier retient comme indication par la méthode de comparaison. Deux lectures la qualifient. D'une part, les bruts vont de \pct{10.9} à \pct{26.8} : le repère d'usage qui veut qu'un comparable dont le brut dépasse 25~\% soit traité avec prudence n'est franchi que par G0575, le plus récent (2013) et le moins bien classé en qualité, dont les ajustements d'âge ($-\dollars{33052}$) et de qualité ($+\dollars{33549}$) se compensent presque ; il est conservé avec le poids le plus faible. D'autre part, la dernière ligne du \cref{tab:45:grille} fait apparaître ce que le \cref{ch:17} a appelé la lecture par les résidus : quatre des cinq comparables se sont vendus de 8 à 15~\% \emph{en dessous} du prix que le modèle hédonique prédisait pour eux, et le cinquième au prix prédit. La \cref{prop:residus} a établi que, dans une cascade multiplicative fondée sur les prix implicites du modèle, chaque prix ajusté est exactement la prédiction du modèle pour le sujet multipliée par le facteur résiduel du comparable, $\hat P_j = \exp(\mathbf{x}_s\T\hat\beta)\exp(\hat e_j)$ ; la moyenne des cinq facteurs résiduels, $1 - 0{,}0853$, explique donc entièrement l'écart entre la moyenne des prix ajustés et la prédiction hédonique de \dollars{637953}. Le \cref{ch:20} a vérifié que les onze autres candidats de l'entonnoir ne se sont vendus que \pct{1.7} sous leur prix prédit et que l'élargissement de la sélection à seize candidats porte la valeur pondérée à \dollars{604689} : la sélection par distance d'attributs a, par hasard ou par un effet de voisinage que le modèle ne capte pas, retenu des ventes à prix bas. Le dossier ne corrige pas la grille, qui est conforme à la méthode, mais il consigne ce diagnostic parce qu'il justifiera la pondération de la \cref{sec:45:reconciliation}. Le \cref{ch:17} a également vérifié, par la méthode des paires, que les prix implicites du garage (\dollars{17155} au modèle contre \dollars{7991} par quinze paires) et du sous-sol (\dollars{10394} contre \dollars{23623} par quatorze paires) sont du bon ordre de grandeur, les paires étant trop dispersées pour les remplacer. | |
| 312 | + | |
| 313 | +\section{Méthode du coût}\label{sec:45:cout} | |
| 314 | + | |
| 315 | +La méthode du coût réunit trois chapitres : la valeur du terrain (\cref{ch:25}), le coût neuf du bâtiment (\cref{ch:21}) et la dépréciation (\cref{ch:24}). L'identité de base est celle de l'\cref{eq:21:identite} : | |
| 316 | +\begin{equation}\label{eq:45:cout} | |
| 317 | +\hat V_{\text{coût}} = V_L + \bigl(C_N - D_{\text{phys}} - D_{\text{fonc}} - D_{\text{ext}}\bigr), | |
| 318 | +\end{equation} | |
| 319 | +où le terme entre parenthèses est la contribution du bâtiment déprécié. Le \cref{tab:45:cout} en rassemble les composantes, et la \cref{fig:45:depreciation} en donne la représentation. | |
| 320 | + | |
| 321 | +\subsection{Valeur du terrain} | |
| 322 | + | |
| 323 | +Le \cref{ch:25} a évalué le terrain du sujet, lot desservi de \msq{620} dans un quartier bâti où les terrains vacants sont rares, par trois voies qui convergent. La comparaison directe avec cinq terrains vacants synthétiques du secteur (T059, T004, T030, T038, T049), ajustés pour le temps, la superficie et la façade selon une grille semblable à celle des maisons (\cref{tab:25:grille-ajust}), donne une valeur pondérée de \dollars{267388}, avec un écart-type pondéré de \dollars{16085} ; la prédiction du modèle hédonique des terrains, \dollars{253412}, en est l'équivalent statistique. L'allocation, qui applique au prix des maisons comparables la part médiane du terrain observée dans les ventes du secteur (\pct{48.2}), donne \dollars{280412}. L'extraction, qui retranche du prix rajusté de chaque vente récente de Hull le coût neuf déprécié de son bâtiment selon une règle âge-vie à soixante ans, donne une médiane de \dollars{276954} sur treize ventes de dix ans ou moins (\cref{eq:25:extraction}), soit une part du terrain de \pct{50.5}. Le \cref{ch:24}, qui avait besoin de cette valeur avant le \cref{ch:25}, a retenu l'extraction arrondie, \dollars{277000} ($447$~\$/m\textsuperscript{2}), et le \cref{ch:25} l'a confirmée : elle se situe à 0,60~écart-type pondéré de la comparaison directe et à \pct{1.2} de l'allocation, au centre d'une fourchette de \dollars{240000} à \dollars{285000} que l'\cref{ex:45:6} parcourt. Le dossier retient donc $V_L = \dollars{277000}$, en signalant que la comparaison directe repose sur un jeu de terrains synthétique calibré avant la livraison du \cref{ch:24}, et que l'écart de \pct{3.5} est documenté plutôt qu'effacé. | |
| 324 | + | |
| 325 | +\subsection{Coût neuf} | |
| 326 | + | |
| 327 | +Le \cref{ch:21} a établi le coût neuf de remplacement du bâtiment à partir d'un devis synthétique par postes (\texttt{cas1\_gatineau\_couts.csv}) : \dollars{298826.17} de coûts directs (fondations et site, structure et charpente, enveloppe, finition intérieure, mécanique et électricité, aménagements extérieurs), \dollars{62598.68} de coûts indirects (honoraires, permis, financement intermédiaire, assurances, frais généraux et profit de l'entrepreneur, soit \pct{20.95} des directs) et un incitatif de l'entrepreneur-promoteur de \pct{10} sur la somme des deux, \dollars{36142.49}, pour un total | |
| 328 | +\begin{equation}\label{eq:45:cn} | |
| 329 | +C_N = 298\,826{,}17 \times (1 + 0{,}2095)(1 + 0{,}10) = \dollars{397567.33}, | |
| 330 | +\end{equation} | |
| 331 | +soit \dollars{2410} par mètre carré habitable ou \dollars{2092} par mètre carré d'aire brute hors sol. Le \cref{ch:21} a discuté la distinction entre coût de reproduction et coût de remplacement (c'est ce dernier qui est retenu : un bâtiment d'utilité équivalente aux normes de 2026, non la copie du bâtiment de 1998), la légitimité de l'incitatif (il correspond au profit qu'un promoteur exigerait pour construire, que le marché des maisons neuves du secteur rémunère) et l'indexation par l'indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels de Statistique Canada \parencite{statcanIPCB}, qui n'est pas nécessaire ici puisque le devis est daté de la date d'évaluation. La grille de sensibilité du \cref{tab:21:grille} montre qu'un écart de $\pm 5$~points sur le taux d'indirects ou d'incitatif déplace $C_N$ d'environ $\pm \dollars{17000}$, ordre de grandeur qu'il faut garder en mémoire au moment de pondérer. | |
| 332 | + | |
| 333 | +\subsection{Dépréciation} | |
| 334 | + | |
| 335 | +Le \cref{ch:24} a mesuré la dépréciation du bâtiment par deux lectures et en a retenu une. La lecture \emph{ventilée}, issue de la fiche d'inspection, additionne les dépréciations composante par composante : \dollars{10479.98} de travaux curables, \dollars{130584.55} de dépréciation des composantes de courte durée, \dollars{80025.35} de dépréciation de la structure (29~ans d'âge effectif sur 60), pour un total de \dollars{221089.88}, soit \pct{55.61} du coût neuf, et une valeur par le coût de \dollars{445872}. La lecture par \emph{extraction de marché} ajuste, sur les ventes récentes du secteur, le profil de la dépréciation totale observée (prix rajusté moins terrain, rapporté au coût neuf) en fonction de l'âge, $\hat\delta(a) = 0{,}0107 + 0{,}00891\,a - 0{,}0000514\,a^2$ (\cref{eq:24:extraction-quad}), et lit ce profil à l'âge du sujet : $\hat\delta(28) = \pct{22.00}$, soit \dollars{87461.05}. À cette dépréciation physique et fonctionnelle incurable reconnue par le marché s'ajoute la désuétude fonctionnelle curable de la salle d'eau manquante, \dollars{7605.31} (coût d'ajout de \dollars{16000} moins le coût qu'aurait eu la salle d'eau si elle avait été construite d'origine, \dollars{8394.69} ; \cref{eq:24:fonc-curable}), dont le marché ne tient pas compte dans le profil parce que les comparables récents en sont pourvus. Aucune désuétude externe n'est retenue : l'usage le meilleur coïncide avec l'usage actuel et le quartier ne subit aucune nuisance identifiée. La dépréciation totale retenue est donc de \dollars{95066.36}, soit \pct{23.91} de $C_N$, et la contribution du bâtiment de \dollars{302500.97}. | |
| 336 | + | |
| 337 | +Le \cref{ch:24} a expliqué pourquoi la lecture ventilée est écartée malgré sa précision apparente : elle mesure l'usure physique de chaque composante, mais le marché ne déprécie pas une maison de 28~ans bien entretenue de 56~\% de son coût neuf ; l'extraction, qui ne mesure que ce que les acheteurs déduisent effectivement, la situe à 22~\%, et le profil d'âge du modèle hédonique du \cref{ch:18}, converti en dépréciation du bâtiment, à \pct{18.65}. L'écart de \dollars{133629} entre les deux lectures est le résultat le plus pédagogique du cas 1 : il montre que la dépréciation est une grandeur de marché et non une grandeur technique, et que la fiche d'inspection sert à décrire l'état et à chiffrer les travaux curables, non à additionner des pertes de valeur. Les cinq travaux curables, notons-le, ne sont pas déduits une seconde fois : ils font partie des 22~\% extraits, puisque les ventes d'où provient le profil comportaient elles aussi leur lot de petites réparations à faire ; le \cref{tab:24:doubles} recense les doubles comptages de ce type. La valeur par le coût s'établit à | |
| 338 | +\begin{equation}\label{eq:45:valeur-cout} | |
| 339 | +\hat V_{\text{coût}} = 277\,000 + (397\,567{,}33 - 87\,461{,}05 - 7\,605{,}31) = \dollars{579500.97} \approx \dollars{580000}. | |
| 340 | +\end{equation} | |
| 341 | +Le \cref{ch:20} a chiffré son incertitude par bootstrap des ventes d'extraction et par variantes de spécification du profil : écart-type de \dollars{23695}, le plus élevé des trois indications, parce que le profil d'âge est estimé sur treize à vingt ventes et que la valeur du terrain, elle-même extraite, en dépend. Il a aussi montré que l'accord presque parfait entre le coût (\dollars{579501}) et la comparaison (\dollars{575565}) n'est pas une confirmation indépendante : l'extraction aligne par construction le coût déprécié sur les prix observés du marché, et ces prix sont ceux-là mêmes dont les comparables sont tirés. | |
| 342 | + | |
| 343 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 344 | +\caption{Méthode du coût : composantes et indication (données synthétiques, \cref{ch:21}, \cref{ch:24} et \cref{ch:25}).}\label{tab:45:cout} | |
| 345 | +\small\begin{tabular}{@{}L{7.4cm}S[table-format=-6.2]S[table-format=-2.2]@{}} | |
| 346 | +\toprule | |
| 347 | +Composante & {Montant (\$)} & {\% de $C_N$} \\ | |
| 348 | +\midrule | |
| 349 | +Valeur du terrain $V_L$ (extraction, confirmée par le \cref{ch:25}) & 277000.00 & {---} \\ | |
| 350 | +\quad comparaison directe de terrains vacants & 267388.00 & {---} \\ | |
| 351 | +\quad allocation (48,2~\% × 581~595~\$) & 280412.00 & {---} \\ | |
| 352 | +\quad prédiction hédonique du marché des terrains & 253412.00 & {---} \\ | |
| 353 | +Coûts directs $D$ & 298826.17 & 75.16 \\ | |
| 354 | +Coûts indirects $I$ (20,95~\% de $D$) & 62598.68 & 15.75 \\ | |
| 355 | +Incitatif de l'entrepreneur $E$ (10~\% de $D + I$) & 36142.49 & 9.09 \\ | |
| 356 | +Coût neuf de remplacement $C_N$ & 397567.33 & 100.00 \\ | |
| 357 | +Dépréciation extraite du marché à 28 ans (profil quadratique) & -87461.05 & -22.00 \\ | |
| 358 | +Désuétude fonctionnelle curable (salle d'eau) & -7605.31 & -1.91 \\ | |
| 359 | +Désuétude externe & 0.00 & 0.00 \\ | |
| 360 | +Contribution du bâtiment déprécié & 302500.97 & 76.09 \\ | |
| 361 | +\midrule | |
| 362 | +Indication par le coût (\cref{eq:45:valeur-cout}) & 579500.97 & {---} \\ | |
| 363 | +Indication arrondie & 580000.00 & {---} \\ | |
| 364 | +\midrule | |
| 365 | +Pour mémoire : dépréciation ventilée par composante (écartée) & -221089.88 & -55.61 \\ | |
| 366 | +Pour mémoire : valeur par le coût avec la dépréciation ventilée & 445872.14 & {---} \\ | |
| 367 | +\bottomrule | |
| 368 | +\end{tabular} | |
| 369 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch21\_cout\_neuf.cout\_neuf\_sujet()}, \texttt{ch24\_depreciation.main()}, \texttt{ch25\_terrain.comparaison()} et \texttt{extraction\_recente\_ch24()}, graine 20261031}.} | |
| 370 | +\end{table} | |
| 371 | + | |
| 372 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 373 | +\centering | |
| 374 | +\includegraphics[width=\textwidth]{ch45/ch45-fig-depreciation.pdf} | |
| 375 | +\caption{(a) Profil de dépréciation par composante selon la fiche d'inspection du \cref{ch:11} : coût neuf de chaque composante (clair) et dépréciation ventilée (foncé), dont le total de \dollars{221090} est écarté ; (b) décomposition de l'indication par le coût retenue : terrain, coût neuf, dépréciation extraite du marché à 28 ans, désuétude fonctionnelle de la salle d'eau, valeur.}\label{fig:45:depreciation} | |
| 376 | +\figsource{\synth{script analysis/python/figures/ch45\_figures.py}.} | |
| 377 | +\end{figure} | |
| 378 | + | |
| 379 | +\section{Indication hédonique}\label{sec:45:hedonique} | |
| 380 | + | |
| 381 | +\subsection{Modèle et prédiction} | |
| 382 | + | |
| 383 | +Le \cref{ch:18} a estimé sur les 600 ventes du jeu le modèle semi-logarithmique de référence, | |
| 384 | +\begin{equation}\label{eq:45:hedonique} | |
| 385 | +\ln P_i = \alpha + \beta_S \ln\frac{S_i}{140} + \beta_T \ln\frac{T_i}{560} + \beta_1 a_i + \beta_2 \frac{a_i^2}{100} + \gamma\T\mathbf{q}_i + \delta\T\mathbf{d}_i + \tau\, m_i + \varepsilon_i, | |
| 386 | +\end{equation} | |
| 387 | +où $S$ et $T$ sont les superficies habitable et de terrain, $a$ l'âge, $\mathbf{q}$ les attributs qualitatifs (qualité centrée sur 3, garage, sous-sol fini, piscine, type à étages, distance au centre au-delà de trois kilomètres), $\mathbf{d}$ les indicatrices de secteur (Hull en référence) et $m$ le nombre de mois depuis la date de référence du rôle. Le \cref{tab:45:hedonique} reprend les coefficients utiles au sujet. Le modèle explique 85~\% de la variance des logarithmes de prix ($R^2$ ajusté \num{0.849}) avec un écart-type résiduel de \num{0.083}, soit environ 8~\% du prix ; l'élasticité de la superficie est de \num{0.539}, celle du terrain de \num{0.094} ; un échelon de qualité vaut \pct{6.3}, le garage \pct{3.3}, le sous-sol fini \pct{2.2}, un cottage à étages \pct{3.1} de plus qu'un plain-pied, et la tendance est de \pct{0.36} par mois. Les diagnostics du \cref{ch:18} (hétéroscédasticité, facteurs d'inflation de la variance, distances de Cook, autocorrélation spatiale des résidus par le $I$ de Moran) n'ont révélé aucun défaut de spécification que les variantes (linéaire, log-log, Box--Cox, indicatrices trimestrielles) corrigeraient. | |
| 388 | + | |
| 389 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 390 | +\caption{Modèle hédonique de référence : coefficients utiles au sujet (données synthétiques, \cref{ch:18}).}\label{tab:45:hedonique} | |
| 391 | +\small\begin{tabular}{@{}L{5.4cm}S[table-format=-1.4]S[table-format=1.4]S[table-format=-2.2]L{2.6cm}@{}} | |
| 392 | +\toprule | |
| 393 | +Variable & {Coefficient} & {É.-t. HC1} & {$t$} & Sujet \\ | |
| 394 | +\midrule | |
| 395 | +Constante & 13.2074 & 0.0138 & 959.32 & {---} \\ | |
| 396 | +$\ln(S/140)$ & 0.5391 & 0.0127 & 42.44 & $S = 165$ \\ | |
| 397 | +$\ln(T/560)$ & 0.0937 & 0.0110 & 8.54 & $T = 620$ \\ | |
| 398 | +Âge & -0.0051 & 0.0006 & -9.10 & 28 \\ | |
| 399 | +Âge\textsuperscript{2}/100 & 0.0026 & 0.0006 & 4.14 & 7.84 \\ | |
| 400 | +Qualité (centrée sur 3) & 0.0611 & 0.0042 & 14.44 & 0 \\ | |
| 401 | +Garage (places) & 0.0324 & 0.0050 & 6.47 & 1 \\ | |
| 402 | +Sous-sol fini & 0.0220 & 0.0069 & 3.18 & 1 \\ | |
| 403 | +Piscine & 0.0263 & 0.0084 & 3.12 & 0 \\ | |
| 404 | +À étages & 0.0301 & 0.0069 & 4.38 & 1 \\ | |
| 405 | +Distance au centre au-delà de 3~km & -0.0036 & 0.0027 & -1.35 & 0 \\ | |
| 406 | +Mois depuis 2024-07-01 & 0.0036 & 0.0003 & 13.48 & 26 \\ | |
| 407 | +\midrule | |
| 408 | +\multicolumn{5}{@{}l}{$n = 600$ ; $R^2 = 0{,}853$ ; $R^2$ ajusté $= 0{,}849$ ; $\hat\sigma = 0{,}0830$ ; indicatrices de secteur omises (Hull en référence).} \\ | |
| 409 | +\bottomrule | |
| 410 | +\end{tabular} | |
| 411 | +\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas1.hedonique()} ; erreurs-types robustes HC1 (\cref{eq:18:hc1})}.} | |
| 412 | +\end{table} | |
| 413 | + | |
| 414 | +Pour le sujet, la prédiction en logarithme vaut $\mathbf{x}_s\T\hat\beta = 13{,}3627$, soit \dollars{635821} en retransformation naïve ; la correction de Duan (\cref{eq:18:duan}), moyenne des exponentielles des résidus, $\hat\delta = 1{,}00335$, donne la prédiction retenue | |
| 415 | +\begin{equation}\label{eq:45:prediction} | |
| 416 | +\hat V_{\text{héd}} = \exp(\mathbf{x}_s\T\hat\beta) \times \hat\delta = \dollars{637953}. | |
| 417 | +\end{equation} | |
| 418 | +Deux intervalles l'accompagnent, que le rapport doit distinguer avec soin (\cref{ch:20}). L'\emph{intervalle de confiance} de la valeur, qui ne tient compte que de l'incertitude d'estimation des coefficients ($\mathbf{x}_s\T\hat{\mathbf{V}}\mathbf{x}_s = 0{,}00010$), va de \dollars{625586} à \dollars{650596}, soit $\pm 2$~\% ; c'est la précision avec laquelle le modèle situe la valeur \emph{moyenne} d'une maison comme le sujet. L'\emph{intervalle de prédiction} du prix, qui y ajoute la variance résiduelle $\hat\sigma^2$, va de \dollars{539682} à \dollars{749087} à 95~\% et de \dollars{571192} à \dollars{707764} à 80~\% (\cref{eq:18:intervalle}) ; c'est la dispersion des prix auxquels le sujet pourrait effectivement se vendre, et il est huit fois plus large. L'un et l'autre sont communiqués sous leur nom ; ni l'un ni l'autre n'est la fourchette de valeur conclue. | |
| 419 | + | |
| 420 | +\subsection{Statut de l'indication dans le rapport} | |
| 421 | + | |
| 422 | +Le modèle hédonique n'est pas une méthode traditionnelle d'évaluation au sens des Normes de pratique professionnelle, qui énumèrent la comparaison, le coût et le revenu ; c'est un outil statistique de la méthode de comparaison, dont il généralise la grille à l'ensemble du marché, et c'est sous ce statut que le dossier l'utilise. Son rôle est triple. Il fournit les prix implicites qui alimentent la grille de la \cref{sec:45:comparaison}, ce qui rend les ajustements traçables et reproductibles. Il fournit une indication complémentaire, fondée sur 600 ventes plutôt que sur cinq, qui n'est pas exposée au hasard de la sélection des comparables mais qui l'est, en revanche, aux erreurs de spécification et à l'hétérogénéité que les indicatrices de secteur ne captent pas. Et il fournit les intervalles qui permettent de qualifier la précision de la conclusion. Le rapport le présente donc dans une section distincte intitulée « Analyse statistique complémentaire », après les méthodes traditionnelles, en décrivant la spécification, l'échantillon, les diagnostics et les deux intervalles, et en précisant que la pondération finale de la \cref{sec:45:reconciliation} lui attribue un poids, ce qu'un prêteur peut accepter si l'évaluateur l'explique, et ce qu'il doit pouvoir contester s'il préfère s'en tenir aux méthodes traditionnelles. La règle 2.3 des Normes n'interdit pas d'en faire usage ; elle exige que la méthode soit décrite, que les données le soient aussi et que le raisonnement de réconciliation soit exposé \parencite{oeaqNormes}. Les Normes internationales d'évaluation vont dans le même sens lorsqu'elles rangent les modèles d'évaluation automatisés parmi les outils que l'évaluateur peut utiliser à condition d'en comprendre et d'en divulguer les limites \parencite{ivs2025}. La littérature citée au \cref{ch:18} (\textcite{rosen1974} pour le fondement, \textcite{malpezzi2003} pour la pratique, \textcite{sirmansMacphersonZietz2005} pour la revue des coefficients) permet au lecteur d'en apprécier la portée. | |
| 423 | + | |
| 424 | +\section{Réconciliation et conclusion de valeur}\label{sec:45:reconciliation} | |
| 425 | + | |
| 426 | +\subsection{Les trois indications et leur incertitude} | |
| 427 | + | |
| 428 | +Le dossier dispose de trois indications : \dollars{575565} par comparaison, \dollars{579501} par le coût et \dollars{637953} par le modèle hédonique. Le \cref{ch:20} a attribué à chacune un écart-type et a mesuré leurs corrélations par un bootstrap conjoint sur les 600 ventes (\cref{tab:45:indications}). L'incertitude de la comparaison, \dollars{18385}, tient presque entièrement au tirage des seize candidats dont les cinq comparables sont issus (98~\% de la variance) et très peu à celle des prix implicites ; celle du modèle hédonique, \dollars{11462}, combine l'erreur d'estimation (\dollars{6531}) et un terme de spécification mesuré sur les variantes du \cref{ch:18} (\dollars{9420}) ; celle du coût, \dollars{23695}, vient du profil d'extraction estimé sur peu de ventes et de la valeur du terrain qui en dépend. Les corrélations sont faibles entre la comparaison et le modèle (\num{0.088}) et entre la comparaison et le coût (\num{0.018}), modérée entre le coût et le modèle (\num{0.225}), parce que l'extraction du terrain et le profil d'âge utilisent la tendance du modèle pour rajuster les prix. | |
| 429 | + | |
| 430 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 431 | +\caption{Indications, écarts-types attribués et corrélations (données synthétiques, \cref{ch:20}).}\label{tab:45:indications} | |
| 432 | +\small\begin{tabular}{@{}L{3.9cm}S[table-format=6.0]S[table-format=5.0]L{5.6cm}@{}} | |
| 433 | +\toprule | |
| 434 | +Indication & {Valeur (\$)} & {É.-t. (\$)} & Source de l'écart-type \\ | |
| 435 | +\midrule | |
| 436 | +Comparaison (\cref{sec:45:comparaison}) & 575565 & 18385 & bootstrap conjoint des candidats et des ajustements \\ | |
| 437 | +Hédonique (\cref{sec:45:hedonique}) & 637953 & 11462 & estimation (6~531) et spécification (9~420) \\ | |
| 438 | +Coût (\cref{sec:45:cout}) & 579501 & 23695 & bootstrap de l'extraction (23~575) et variantes du profil (2~377) \\ | |
| 439 | +\midrule | |
| 440 | +\multicolumn{4}{@{}l}{Corrélations bootstrap : comparaison–hédonique 0,088 ; coût–hédonique 0,225 ; coût–comparaison 0,018.} \\ | |
| 441 | +\bottomrule | |
| 442 | +\end{tabular} | |
| 443 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch20\_reconciliation.tout()}, $B = 2\,000$ réplications, graine 20261031}.} | |
| 444 | +\end{table} | |
| 445 | + | |
| 446 | +\subsection{Pondération} | |
| 447 | + | |
| 448 | +La valeur réconciliée est une combinaison linéaire des indications, | |
| 449 | +\begin{equation}\label{eq:45:combinaison} | |
| 450 | +\hat V = w_c \hat V_{\text{comp}} + w_h \hat V_{\text{héd}} + w_k \hat V_{\text{coût}}, \qquad w_c + w_h + w_k = 1, | |
| 451 | +\end{equation} | |
| 452 | +dont la variance, pour des indications corrélées, s'écrit (\cref{eq:20:variance}) | |
| 453 | +\begin{equation}\label{eq:45:variance} | |
| 454 | +\operatorname{Var}(\hat V) = \mathbf{w}\T \boldsymbol{\Sigma}\, \mathbf{w}, \qquad \Sigma_{jk} = \rho_{jk}\, s_j s_k . | |
| 455 | +\end{equation} | |
| 456 | +Le \cref{tab:45:ponderation} compare six schémas de poids. Les poids qui minimisent la variance (moindres carrés généralisés, $0{,}248 / 0{,}655 / 0{,}097$) donnent \dollars{616823} ; l'inverse de la variance sous indépendance, \dollars{614579} ; la moyenne simple, \dollars{597673}. Le \cref{ch:20} a retenu des poids \emph{raisonnés} de $0{,}40$ pour la comparaison, $0{,}45$ pour le modèle et $0{,}15$ pour le coût, et le dossier les reprend, avec la justification que le rapport doit reproduire. La comparaison reçoit un poids élevé parce qu'elle est la méthode que le marché des maisons unifamiliales reconnaît, que ses comparables sont récents, proches et du même type, et que ses ajustements sont modérés ; mais elle n'en reçoit pas davantage parce que le diagnostic des résidus a montré que la sélection a retenu des ventes à prix bas, et que l'élargissement à seize candidats déplace l'indication de près de \dollars{30000}. Le modèle reçoit le poids le plus élevé parce que son incertitude est la plus faible, qu'il s'appuie sur l'ensemble du marché et que ses diagnostics sont satisfaisants ; mais il n'en reçoit pas autant que la variance minimale le voudrait, parce que l'écart-type de spécification ne capture pas tout ce qu'un modèle peut ignorer d'un bien particulier (état intérieur, finition, exposition), et parce qu'un prêteur attend que la méthode traditionnelle pèse au moins autant qu'un outil statistique. Le coût reçoit un poids faible parce que son incertitude est la plus grande et que son accord avec la comparaison n'est pas indépendant ; il n'est pas nul parce que l'indication est crédible et qu'elle encadre la conclusion par le bas. La combinaison raisonnée vaut | |
| 457 | +\begin{equation}\label{eq:45:raisonnee} | |
| 458 | +\hat V = 0{,}40 \times 575\,565 + 0{,}45 \times 637\,953 + 0{,}15 \times 579\,501 = \dollars{604230}, | |
| 459 | +\end{equation} | |
| 460 | +avec un écart-type de \dollars{10450} par l'\cref{eq:45:variance}. | |
| 461 | + | |
| 462 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 463 | +\caption{Six schémas de pondération (données synthétiques, \cref{ch:20}).}\label{tab:45:ponderation} | |
| 464 | +\small\begin{tabular}{@{}L{5.6cm}S[table-format=1.3]S[table-format=1.3]S[table-format=1.3]S[table-format=6.0]S[table-format=5.0]@{}} | |
| 465 | +\toprule | |
| 466 | +Schéma & {$w_c$} & {$w_h$} & {$w_k$} & {Valeur (\$)} & {É.-t. (\$)} \\ | |
| 467 | +\midrule | |
| 468 | +Comparaison seule & 1.000 & 0.000 & 0.000 & 575565 & 18385 \\ | |
| 469 | +Hédonique seule & 0.000 & 1.000 & 0.000 & 637953 & 11462 \\ | |
| 470 | +Égale (un tiers chacune) & 0.333 & 0.333 & 0.333 & 597673 & 11577 \\ | |
| 471 | +Inverse de la variance (indépendance) & 0.240 & 0.616 & 0.144 & 614579 & 9892 \\ | |
| 472 | +Variance minimale avec corrélations (MCG) & 0.248 & 0.655 & 0.097 & 616823 & 9829 \\ | |
| 473 | +Raisonnée (retenue) & 0.400 & 0.450 & 0.150 & 604230 & 10450 \\ | |
| 474 | +\bottomrule | |
| 475 | +\end{tabular} | |
| 476 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch20\_reconciliation.combinaison()} ; \cref{eq:45:variance} avec la matrice $\boldsymbol{\Sigma}$ du \cref{tab:45:indications}}.} | |
| 477 | +\end{table} | |
| 478 | + | |
| 479 | +\subsection{Valeur la plus probable et fourchette} | |
| 480 | + | |
| 481 | +La valeur la plus probable est la combinaison raisonnée arrondie au pas de \dollars{5000}, pas inférieur à la moitié de l'écart-type comme le recommande l'\cref{eq:20:arrondi} : \dollars{605000}. La \emph{fourchette de valeur} communiquée est l'encadrement par les indications crédibles, arrondi vers l'extérieur : de \dollars{575000} (comparaison) à \dollars{640000} (modèle), soit une largeur de \pct{10.7} de la conclusion. Le \cref{ch:20} a justifié ce choix contre l'alternative d'une bande bootstrap de la combinaison à poids fixés (\dollars{590000} à \dollars{625000} à 90~\%) : celle-ci mesure la précision de la combinaison \emph{si les poids sont les bons}, et elle ne contient pas l'incertitude de la réconciliation elle-même ; la fourchette par encadrement, elle, dit au lecteur que des méthodes légitimes conduisent à des valeurs comprises entre ces bornes, ce qui est l'information dont un prêteur a besoin. Le rapport communique donc trois choses sous trois noms : la valeur la plus probable, \dollars{605000} ; la fourchette de valeur, \dollars{575000} à \dollars{640000} ; et, à titre d'information statistique, l'intervalle de prédiction du prix du modèle, \dollars{539682} à \dollars{749087}, qui décrit la dispersion des prix de transaction et non l'incertitude de la valeur. La \cref{fig:45:fourchettes} superpose ces grandeurs, le rôle fictif et la valeur réelle de 2024. | |
| 482 | + | |
| 483 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 484 | +\centering | |
| 485 | +\includegraphics[width=\textwidth]{ch45/ch45-fig-fourchettes.pdf} | |
| 486 | +\caption{Indications de valeur et leur écart-type attribué (points et barres), intervalles de confiance et de prédiction du modèle hédonique (trait épais et trait fin), combinaison raisonnée, valeur la plus probable (trait vertical), fourchette de valeur conclue (bande claire) et bande bootstrap à 90~\% de la combinaison (bande foncée) ; en pointillé, la valeur au rôle fictif et la valeur réelle au 1\ier{} juillet 2024 du \cref{ch:09}.}\label{fig:45:fourchettes} | |
| 487 | +\figsource{\synth{script analysis/python/figures/ch45\_figures.py}.} | |
| 488 | +\end{figure} | |
| 489 | + | |
| 490 | +Le lecteur qui dispose du générateur de données peut aller plus loin que l'évaluateur : le \cref{ch:20} a calculé l'espérance du prix du sujet selon la loi de génération, \dollars{641159} ($\pm 0{,}7$~\%). La conclusion de \dollars{605000} la sous-estime de \pct{5.6}, la comparaison de \pct{10.2}, le coût de \pct{9.6}, le modèle de \pct{0.5} seulement. Ce résultat ne doit pas être lu comme une leçon en faveur du modèle : dans un jeu synthétique généré par un modèle semi-logarithmique, le modèle semi-logarithmique est avantagé par construction, et un marché réel réserve au modèle des erreurs de spécification que le générateur ne contient pas. Il doit être lu comme une leçon sur la fourchette : la vérité de génération est dans la fourchette communiquée et hors de la bande bootstrap, ce qui est exactement la raison pour laquelle la fourchette par encadrement a été préférée. Le rapport n'a évidemment pas accès à cette vérité ; le manuel, si, et il s'en sert pour enseigner. | |
| 491 | + | |
| 492 | +\subsection{Rapprochements} | |
| 493 | + | |
| 494 | +Trois rapprochements complètent la conclusion. La valeur conclue rapportée à la valeur au rôle fictif, $605\,000 / 468\,000 = 1{,}293$, est à comparer au rapport médian prix sur évaluation de 111~\% observé par JLR en août 2026 pour les unifamiliales de Gatineau \parencite{jlr202608} : l'écart tient à la sous-évaluation initiale du sujet au rôle (\pct{11.6} sous la proportion médiane, \cref{sec:45:description}) et à la hausse du marché depuis la date de référence ; le rapport l'explique plutôt que de le laisser au prêteur. La valeur conclue rapportée à la valeur réelle estimée au 1\ier{} juillet 2024 (\dollars{573000}) représente une hausse de \pct{5.6} en vingt-six mois, inférieure à la tendance du jeu (\pct{4.46} par an, soit \pct{9.9} sur la période) : la différence vient de ce que la valeur de 2024 avait été établie au \cref{ch:09} en pondérant à parts égales le modèle et cinq ventes de référence, alors que la conclusion de 2026 pondère davantage la comparaison, dont les comparables sont à prix bas ; le rapport n'a pas à concilier deux exercices différents, mais le manuel doit signaler que l'écart est un artefact de pondération et non un mouvement de marché. Enfin, la valeur conclue au mètre carré habitable, \dollars{3667}, se situe au-dessus du prix médian au mètre carré des cinq comparables (\dollars{3340}) et de l'indication brute du \cref{ch:16} (\dollars{551029}, de \pct{9.8}) : c'est la contribution du garage, du sous-sol fini, du terrain plus grand et de l'âge intermédiaire du sujet que l'indication brute ignore (\cref{ex:45:1}). | |
| 495 | + | |
| 496 | +\begin{pratique}[Le paragraphe de conclusion du rapport] | |
| 497 | +« Après avoir appliqué la méthode de comparaison (indication de 575~565~\$ sur cinq ventes récentes de cottages du secteur de Hull, ajustées au moyen des prix implicites d'un modèle statistique estimé sur 600 ventes), la méthode du coût (indication de 580~000~\$ : terrain de 277~000~\$, coût neuf de remplacement de 397~567~\$, dépréciation de 23,9~\% extraite du marché) et une analyse statistique complémentaire (prédiction de 637~953~\$, intervalle de confiance de la valeur de 625~586 à 650~596~\$), l'évaluateur a pondéré ces indications à raison de 40~\%, 15~\% et 45~\% respectivement, pour les motifs exposés à la section précédente. La valeur marchande la plus probable de la pleine propriété, au 1\ier{} septembre 2026, est estimée à SIX CENT CINQ MILLE DOLLARS (605~000~\$). Compte tenu de la dispersion des indications et de l'incertitude propre à chaque méthode, l'évaluateur considère qu'une valeur comprise entre 575~000~\$ et 640~000~\$ serait raisonnablement soutenable. Cette conclusion est sujette aux hypothèses et conditions limitatives énoncées à la section~2 et à la recommandation relative au drain français formulée à la section~5. » | |
| 498 | +\end{pratique} | |
| 499 | + | |
| 500 | +\section{Financement de l'acheteur}\label{sec:45:financement} | |
| 501 | + | |
| 502 | +Le prêteur qui a commandé le rapport ne s'intéresse pas à la valeur pour elle-même : il veut savoir ce qu'il peut prêter, à quelles conditions, et si l'acheteur pourra payer. Cette section n'est pas une partie du rapport d'évaluation, dont le périmètre s'arrête à la valeur ; elle est la suite que lui donne le prêteur, et le manuel la développe parce que l'évaluateur doit comprendre l'usage qui sera fait de sa conclusion. Le prix convenu dans la promesse d'achat est supposé égal à la valeur la plus probable, \dollars{605000} ; l'\cref{ex:45:4} examine ce qui se passe lorsque la valeur retenue par le prêteur est inférieure au prix. Les règles de financement citées sont celles en vigueur à la date d'évaluation et leurs sources sont données au registre du chapitre ; elles changent fréquemment et le lecteur doit les revérifier. | |
| 503 | + | |
| 504 | +\subsection{Mise de fonds minimale et assurance prêt hypothécaire} | |
| 505 | + | |
| 506 | +Au Canada, un prêt hypothécaire résidentiel dont le rapport prêt-valeur dépasse 80~\% doit être assuré contre le défaut, par la SCHL ou par un assureur privé agréé. La mise de fonds minimale pour un prêt assuré est de 5~\% de la première tranche de \dollars{500000} du prix et de 10~\% de la portion qui excède \dollars{500000}, pour un prix inférieur à \dollars{1500000}, plafond porté de \dollars{1000000} à ce niveau le 15~décembre 2024 \parencite{fincan2024hypo} ; au-delà du plafond, la mise de fonds doit atteindre 20~\%. Pour le sujet, | |
| 507 | +\begin{equation}\label{eq:45:mise} | |
| 508 | +M_{\min} = 0{,}05 \times 500\,000 + 0{,}10 \times (605\,000 - 500\,000) = \dollars{35500}, | |
| 509 | +\end{equation} | |
| 510 | +soit \pct{5.87} du prix, et le prêt de base est de $605\,000 - 35\,500 = \dollars{569500}$, pour un rapport prêt-valeur de \pct{94.13}. La prime d'assurance de la SCHL pour un propriétaire-occupant dépend de ce rapport selon un barème par tranches : \pct{0.60} jusqu'à 65~\%, \pct{1.70} jusqu'à 75~\%, \pct{2.40} jusqu'à 80~\%, \pct{2.80} jusqu'à 85~\%, \pct{3.10} jusqu'à 90~\% et \pct{4.00} de 90,01 à 95~\%, avec un taux de \pct{4.50} lorsque la mise de fonds provient d'une source non traditionnelle (barème « SCHL Achat » consulté le 31~octobre 2026 sur le site de la SCHL\footnote{\def\UrlBreaks{\do\-\do\/\do\.\do\_}Société canadienne d'hypothèques et de logement, « SCHL Achat », \url{https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionnels/financement-de-projets-et-financement-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire/aph-po-et-petits-immeubles-locatifs/achat}, consulté le 2026-10-31 ; et « CMHC Mortgage Loan Insurance Cost », \url{https://www.cmhc-schl.gc.ca/consumers/home-buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers/cmhc-mortgage-loan-insurance-cost}, consulté le 2026-10-31. Les barèmes des assureurs privés sont semblables mais non identiques.}). Au rapport de \pct{94.13}, la prime est de | |
| 511 | +\begin{equation}\label{eq:45:prime} | |
| 512 | +\Pi = 0{,}04 \times 569\,500 = \dollars{22780}, | |
| 513 | +\end{equation} | |
| 514 | +que l'emprunteur peut ajouter au capital du prêt, ce que presque tous font : le prêt assuré devient $569\,500 + 22\,780 = \dollars{592280}$, soit \pct{97.9} du prix. La SCHL précise que la prime est assujettie à la taxe de vente provinciale au Québec, en Ontario et en Saskatchewan, et que cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt : elle est payable comptant à la signature. Le taux de la taxe québécoise sur les primes d'assurance est de 9~\% selon des sources secondaires concordantes, mais la source primaire (Revenu Québec, Loi sur la taxe de vente du Québec) n'a pu être consultée à la date de rédaction ; le dossier l'applique comme hypothèse déclarée, soit \dollars{2050.20}, et le signale dans ses limites. Le \cref{tab:45:financement} compare ce scénario à deux variantes : une mise de fonds de 10~\% (\dollars{60500}, prime de \pct{3.10} sur \dollars{544500}, soit \dollars{16879.50}) et une mise de fonds de 20~\% (\dollars{121000}, prêt conventionnel non assuré de \dollars{484000}, sans prime). L'amortissement maximal d'un prêt assuré est de 25~ans ; un amortissement de 30~ans est offert depuis le 15~décembre 2024 aux premiers acheteurs et aux acheteurs de constructions neuves \parencite{fincan2024hypo}, et la dernière colonne du tableau montre ce qu'il changerait si l'acheteur y était admissible. | |
| 515 | + | |
| 516 | +\subsection{Taux, paiement et taux admissible minimal} | |
| 517 | + | |
| 518 | +Le taux retenu pour le prêt assuré est le taux moyen des fonds avancés pour les prêts assurés à taux fixe de cinq ans et plus en août 2026, \pct{4.12} \parencite{bdctauxhypothecaires2026}, et pour le prêt non assuré le taux correspondant de \pct{4.58} ; ce sont des moyennes de marché, non des offres, et un emprunteur précis obtiendra un taux différent. Au Canada, l'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux fixe est calculé semestriellement et non à l'avance, de sorte que le taux mensuel équivalent est $r = (1 + i/2)^{1/6} - 1$ (\cref{ch:31}) ; le paiement mensuel d'un prêt $L$ amorti sur $n$ mois est | |
| 519 | +\begin{equation}\label{eq:45:paiement} | |
| 520 | +p = L\, \frac{r}{1 - (1 + r)^{-n}}, \qquad r = \Bigl(1 + \frac{0{,}0412}{2}\Bigr)^{1/6} - 1 = 0{,}003406, | |
| 521 | +\end{equation} | |
| 522 | +soit, pour $L = \dollars{592280}$ et $n = 300$, $p = \dollars{3154.16}$ par mois, ou \dollars{37849.94} par an, une constante hypothécaire de \pct{6.391}. La première année, \dollars{23936.50} vont aux intérêts et \dollars{13913.44} au capital ; au terme de cinq ans, le solde est de \dollars{516675.31}. Pour se qualifier, l'emprunteur doit toutefois démontrer qu'il pourrait payer à un taux plus élevé : le \emph{taux admissible minimal} est le plus élevé du taux du contrat majoré de 2~points et de \pct{5.25}, règle que le Bureau du surintendant des institutions financières impose aux prêts non assurés par sa ligne directrice B-20 \parencite{osfiMqr,osfib20} et que le ministère des Finances impose aux prêts assurés (déclaration du 12~décembre 2023\footnote{\def\UrlBreaks{\do\-\do\/\do\.\do\_}Ministère des Finances du Canada, « Statement by the Deputy Prime Minister and Minister of Finance on the Canadian housing market », 12~décembre 2023, \url{https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2023/12/statement-by-the-deputy-prime-minister-and-minister-of-finance-on-the-canadian-housing-market.html}, consulté le 2026-10-31.}), règle que la SCHL reprend dans ses critères d'admissibilité : | |
| 523 | +\begin{equation}\label{eq:45:mqr} | |
| 524 | +i_q = \max(i + 0{,}02 ;\ 0{,}0525) = \max(0{,}0612 ;\ 0{,}0525) = \pct{6.12}. | |
| 525 | +\end{equation} | |
| 526 | +Au taux de qualification, le paiement calculé sur le même prêt et le même amortissement est de \dollars{3831.80} par mois, soit \pct{21.5} de plus que le paiement réel ; c'est sur ce paiement que les ratios d'amortissement de la dette sont calculés. | |
| 527 | + | |
| 528 | +\subsection{Ratios d'amortissement de la dette et revenu requis} | |
| 529 | + | |
| 530 | +La SCHL limite le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) à 39~\% et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) à 44~\% du revenu brut du ménage (critères « SCHL Achat » et guide « Calculating GDS / TDS », consultés le 31~octobre 2026\footnote{\def\UrlBreaks{\do\-\do\/\do\.\do\_}Société canadienne d'hypothèques et de logement, « Calculating GDS / TDS », publié le 31~mars 2018, \url{https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/mortgage-loan-insurance/calculating-gds-tds}, consulté le 2026-10-31.}). L'ABD rapporte au revenu la somme du paiement hypothécaire au taux de qualification, des taxes foncières et scolaires, des frais de chauffage et, le cas échéant, de la moitié des charges de copropriété ; l'ATD y ajoute les autres obligations de crédit. Pour le sujet, les taxes sont celles du compte de 2026, \dollars{4076.01} ; le chauffage est une hypothèse déclarée de \dollars{2400} par an (le prêteur utilise une norme interne ou la facture réelle) ; et les autres dettes sont supposées de \dollars{500} par mois (hypothèse pédagogique). Le revenu brut minimal selon chaque ratio est | |
| 531 | +\begin{equation}\label{eq:45:abd} | |
| 532 | +\begin{split} | |
| 533 | +Y_{\text{ABD}} &= \frac{12\,p_q + T + H}{0{,}39} = \frac{45\,981{,}55 + 4\,076{,}01 + 2\,400}{0{,}39} = \dollars{134507}, \\ | |
| 534 | +Y_{\text{ATD}} &= \frac{12\,p_q + T + H + 6\,000}{0{,}44} = \dollars{132858}, | |
| 535 | +\end{split} | |
| 536 | +\end{equation} | |
| 537 | +et la contrainte liante est l'ABD : le ménage doit justifier d'un revenu brut d'au moins \dollars{134507} pour acheter le sujet avec la mise de fonds minimale. Avec 10~\% de mise de fonds, le revenu requis descend à \dollars{128355} ; avec 20~\%, à \dollars{117412}, où l'ATD devient liant parce que le paiement a baissé mais pas les autres dettes. Avec 30~ans d'amortissement et la mise de fonds minimale, il descend à \dollars{126376}. Ces chiffres situent l'acheteur type du sujet dans le quart supérieur de la distribution des revenus des ménages de Gatineau, ce qui est cohérent avec un prix supérieur de 27~\% à la médiane du secteur. | |
| 538 | + | |
| 539 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 540 | +\caption{Financement de l'acheteur selon la mise de fonds (prix supposé égal à la valeur la plus probable ; taux d'août 2026 ; dossier synthétique).}\label{tab:45:financement} | |
| 541 | +\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{4.9cm}S[table-format=6.2]S[table-format=6.2]S[table-format=6.2]S[table-format=6.2]@{}} | |
| 542 | +\toprule | |
| 543 | +Élément & {Mise min. 25 ans} & {10~\% 25 ans} & {20~\% 25 ans} & {Mise min. 30 ans} \\ | |
| 544 | +\midrule | |
| 545 | +Prix & 605000.00 & 605000.00 & 605000.00 & 605000.00 \\ | |
| 546 | +Mise de fonds (\$) & 35500.00 & 60500.00 & 121000.00 & 35500.00 \\ | |
| 547 | +Mise de fonds (\% du prix) & 5.87 & 10.00 & 20.00 & 5.87 \\ | |
| 548 | +Prêt de base & 569500.00 & 544500.00 & 484000.00 & 569500.00 \\ | |
| 549 | +Rapport prêt-valeur (\%) & 94.13 & 90.00 & 80.00 & 94.13 \\ | |
| 550 | +Taux de prime SCHL (\%) & 4.00 & 3.10 & 0.00 & 4.00 \\ | |
| 551 | +Prime (ajoutée au prêt) & 22780.00 & 16879.50 & 0.00 & 22780.00 \\ | |
| 552 | +Taxe québécoise sur la prime (9~\%, hypothèse ; payée comptant) & 2050.20 & 1519.15 & 0.00 & 2050.20 \\ | |
| 553 | +Prêt total & 592280.00 & 561379.50 & 484000.00 & 592280.00 \\ | |
| 554 | +Taux du contrat (\%) & 4.12 & 4.12 & 4.58 & 4.12 \\ | |
| 555 | +Paiement mensuel & 3154.16 & 2989.60 & 2700.38 & 2856.76 \\ | |
| 556 | +Service de la dette annuel & 37849.94 & 35875.22 & 32404.52 & 34281.14 \\ | |
| 557 | +Intérêts de la première année & 23936.50 & 22687.68 & 21738.63 & 24004.08 \\ | |
| 558 | +Solde après 60 mois & 516675.31 & 489719.27 & 425495.38 & 536435.14 \\ | |
| 559 | +Taux admissible minimal (\%) & 6.12 & 6.12 & 6.58 & 6.12 \\ | |
| 560 | +Paiement au taux admissible & 3831.80 & 3631.88 & 3265.45 & 3567.56 \\ | |
| 561 | +Revenu brut minimal selon l'ABD (39~\%) & 134507 & 128355 & 117081 & 126376 \\ | |
| 562 | +Revenu brut minimal selon l'ATD (44~\%) & 132858 & 127406 & 117412 & 125652 \\ | |
| 563 | +Liquidités à la signature (mise + droits + taxe sur la prime) & 46310.70 & 70779.65 & 129760.50 & 46310.70 \\ | |
| 564 | +\bottomrule | |
| 565 | +\end{tabular} | |
| 566 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch45\_dossier.financement()} avec \texttt{traite.finance.Hypotheque} ; taux : \textcite{bdctauxhypothecaires2026} ; barème de primes et ratios : SCHL (registre du chapitre) ; taxes : \cref{tab:45:fiscal} ; chauffage 2~400~\$ et autres dettes 500~\$/mois : hypothèses pédagogiques ; frais de notaire, d'inspection et d'évaluation exclus des liquidités}.} | |
| 567 | +\end{table} | |
| 568 | + | |
| 569 | +\subsection{Liquidités à la signature et risque de renouvellement} | |
| 570 | + | |
| 571 | +Les liquidités que l'acheteur doit réunir ne se limitent pas à la mise de fonds. Avec la mise minimale, il lui faut \dollars{35500} de mise de fonds, \dollars{8760.50} de droits de mutation (\cref{eq:45:mutation}), \dollars{2050.20} de taxe sur la prime, soit \dollars{46310.70}, auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire, le coût de l'inspection préachat, les frais d'évaluation que le prêteur lui refacture parfois, les ajustements de taxes au prorata et les frais de déménagement, non chiffrés ici. Avec 20~\% de mise de fonds, les liquidités requises atteignent \dollars{129760.50}, soit presque trois fois plus, en échange d'un paiement mensuel inférieur de \dollars{453.78} et de l'économie de la prime : le \cref{ex:45:3} compare les deux choix. Le second risque que le prêteur examine est celui du renouvellement. Le terme de cinq ans s'achève avec un solde de \dollars{516675.31} à refinancer sur les 240~mois restants à un taux inconnu ; le \cref{tab:45:renouvellement} et la \cref{fig:45:financement} montrent qu'une hausse de 100~points de base porte le paiement à \dollars{3428.76} ($+\pct{8.7}$), de 200~points à \dollars{3714.57} ($+\pct{17.8}$) et de 300~points à \dollars{4010.94} ($+\pct{27.2}$). Le taux admissible minimal de \pct{6.12} auquel l'acheteur a été qualifié couvre une hausse de 200~points : c'est précisément la fonction de la règle du taux admissible, et le tableau montre qu'à 300~points le paiement dépasse de \pct{4.7} celui sur lequel la qualification a été faite. | |
| 572 | + | |
| 573 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 574 | +\caption{Renouvellement au terme de cinq ans (mise de fonds minimale, 25 ans ; solde refinancé sur 240 mois ; dossier synthétique).}\label{tab:45:renouvellement} | |
| 575 | +\small\begin{tabular}{@{}S[table-format=3.0]S[table-format=1.2]S[table-format=6.2]S[table-format=4.2]S[table-format=2.1]S[table-format=6.0]@{}} | |
| 576 | +\toprule | |
| 577 | +{Hausse (pb)} & {Taux (\%)} & {Solde (\$)} & {Paiement (\$/mois)} & {Variation (\%)} & {Revenu min. ABD (\$)} \\ | |
| 578 | +\midrule | |
| 579 | +0 & 4.12 & 516675.31 & 3154.16 & 0.0 & 113656 \\ | |
| 580 | +100 & 5.12 & 516675.31 & 3428.76 & 8.7 & 122105 \\ | |
| 581 | +200 & 6.12 & 516675.31 & 3714.57 & 17.8 & 130900 \\ | |
| 582 | +300 & 7.12 & 516675.31 & 4010.94 & 27.2 & 140019 \\ | |
| 583 | +\bottomrule | |
| 584 | +\end{tabular} | |
| 585 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch45\_dossier.renouvellement()} ; le revenu minimal au renouvellement est calculé au taux du contrat renouvelé (il n'y a pas de taux de qualification distinct dans ce calcul) avec les taxes et le chauffage de 2026}.} | |
| 586 | +\end{table} | |
| 587 | + | |
| 588 | +\begin{figure}[htbp] | |
| 589 | +\centering | |
| 590 | +\includegraphics[width=\textwidth]{ch45/ch45-fig-financement.pdf} | |
| 591 | +\caption{(a) Paiement mensuel au taux du contrat et au taux admissible minimal selon la mise de fonds et l'amortissement, avec la prime d'assurance ajoutée au prêt ; (b) paiement au renouvellement du terme de cinq ans selon la hausse du taux, comparé au paiement de qualification initial.}\label{fig:45:financement} | |
| 592 | +\figsource{\synth{script analysis/python/figures/ch45\_figures.py}.} | |
| 593 | +\end{figure} | |
| 594 | + | |
| 595 | +\subsection{Quand la valeur du prêteur est inférieure au prix} | |
| 596 | + | |
| 597 | +Le prêteur prête sur la moindre du prix et de la valeur ; si son évaluateur, ou son service de crédit appliquant une décote, retient une valeur inférieure au prix convenu, le prêt maximal assuré est de 95~\% de cette valeur et l'acheteur doit combler la différence. Le \cref{tab:45:valeur-emprunt} applique cette règle aux bornes de la fourchette : à \dollars{575000}, le prêt maximal est de \dollars{546250}, la mise de fonds requise de \dollars{58750} et le supplément à trouver de \dollars{23250} par rapport à la mise minimale ; à \dollars{640000}, rien ne change, parce que c'est le prix qui est la moindre des deux grandeurs. C'est la raison pour laquelle la fourchette de valeur intéresse le prêteur autant que la valeur la plus probable : la borne basse mesure le risque que l'acheteur ne puisse pas clore la transaction, et la borne haute la marge de sécurité de la garantie. | |
| 598 | + | |
| 599 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 600 | +\caption{Prêt maximal et mise de fonds requise selon la valeur retenue par le prêteur (prix de 605~000~\$ ; dossier synthétique).}\label{tab:45:valeur-emprunt} | |
| 601 | +\small\begin{tabular}{@{}S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]@{}} | |
| 602 | +\toprule | |
| 603 | +{Valeur du prêteur (\$)} & {Base du prêt (\$)} & {Prêt max. à 95~\% (\$)} & {Mise requise (\$)} & {Supplément (\$)} \\ | |
| 604 | +\midrule | |
| 605 | +575000 & 575000 & 546250 & 58750 & 23250 \\ | |
| 606 | +605000 & 605000 & 574750 & 35500 & 0 \\ | |
| 607 | +640000 & 605000 & 574750 & 35500 & 0 \\ | |
| 608 | +\bottomrule | |
| 609 | +\end{tabular} | |
| 610 | +\tabsource{\synth{\texttt{ch45\_dossier.valeur\_d\_emprunt()} ; base = $\min$(prix ; valeur) ; mise requise = $\max$(prix $-$ prêt max. ; mise minimale réglementaire)}.} | |
| 611 | +\end{table} | |
| 612 | + | |
| 613 | +\section{Le rapport : extrait structuré}\label{sec:45:rapport} | |
| 614 | + | |
| 615 | +La règle 2.3 des Normes de pratique professionnelle énumère douze éléments que tout rapport écrit doit contenir \parencite{oeaqNormes} ; le \cref{ch:10} les a commentés (\cref{tab:10:elements}) et l'annexe des modèles de rapport en donne le plan narratif complet (\cref{sec:appC:narratif}) et la liste de contrôle (\cref{tab:appC:controle}). Le \cref{tab:45:rapport} indique, pour chacun, la section du présent dossier qui y répond et ce que la rédaction doit retenir. Quatre points appellent un commentaire. | |
| 616 | + | |
| 617 | +\begin{table}[htbp]\centering | |
| 618 | +\caption{Les douze éléments du contenu minimal du rapport (règle 2.3) et leur réponse dans le dossier.}\label{tab:45:rapport} | |
| 619 | +\small\begin{tabular}{@{}L{4.2cm}L{1.9cm}L{6.3cm}@{}} | |
| 620 | +\toprule | |
| 621 | +Élément (règle 2.3) & Section & Contenu retenu \\ | |
| 622 | +\midrule | |
| 623 | +1. Client, fin et but & \cref{sec:45:mandat} & Prêteur fictif ; décision de crédit ; valeur marchande pour garantie hypothécaire \\ | |
| 624 | +2. Identification du bien et droit évalué & \cref{sec:45:description} & Adresse et lot fictifs ; pleine propriété libre de bail \\ | |
| 625 | +3. Base de valeur et définition & \cref{sec:45:mandat} & Valeur marchande des NPP, citée et paraphrasée ; distinction prix, rôle, valeur d'emprunt \\ | |
| 626 | +4. Date d'évaluation et date du rapport & \cref{sec:45:mandat} & 2026-09-01 ; 2026-10-31 ; événements postérieurs en contexte \\ | |
| 627 | +5. Étendue du travail & \cref{sec:45:mandat} & Inspection complète ; mesurage MEFQ ; rôle et taxes ; 600 ventes ; trois méthodes et analyse statistique \\ | |
| 628 | +6. Hypothèses et conditions limitatives & \cref{sec:45:mandat} & Modèle de l'annexe ; drain non vérifié : limite, recommandation, incidence \\ | |
| 629 | +7. Hypothèses extraordinaires & \cref{sec:45:mandat} & Aucune ; la mention « aucune » est écrite \\ | |
| 630 | +8. Description du bien et du marché & \cref{sec:45:description}, \cref{sec:45:marche} & Fiche, mesurage, inspection, fiscalité ; indicateurs APCIQ, SCHL, rôle, taux \\ | |
| 631 | +9. Usage le meilleur et le plus profitable & \cref{sec:45:phmu} & Terrain vacant et propriété améliorée ; quatre tests ; continuation de l'usage \\ | |
| 632 | +10. Méthodes, données et raisonnement & \cref{sec:45:comparaison} à \cref{sec:45:hedonique} & Sélection, grille, coût, modèle ; méthode du revenu écartée avec motifs \\ | |
| 633 | +11. Réconciliation et conclusion & \cref{sec:45:reconciliation} & Poids 0,40/0,45/0,15 justifiés ; 605~000~\$ ; fourchette 575~000 à 640~000~\$ ; intervalles nommés \\ | |
| 634 | +12. Certification et signature & ci-dessous & Attestation paraphrasée ; mention des données synthétiques \\ | |
| 635 | +\bottomrule | |
| 636 | +\end{tabular} | |
| 637 | +\tabsource{structure selon \textcite{oeaqNormes}, règle 2.3 ; commentaires du \cref{ch:10} ; modèle de l'\cref{sec:appC:narratif}.} | |
| 638 | +\end{table} | |
| 639 | + | |
| 640 | +\emph{La certification.} Le rapport se clôt par l'attestation de l'évaluateur, dont l'annexe reproduit le libellé type (\cref{sec:appC:attestation}) et que le dossier paraphrase ainsi : l'évaluateur certifie que les énoncés de fait du rapport sont, à sa connaissance, exacts ; que les analyses et conclusions sont les siennes, limitées seulement par les hypothèses et conditions énoncées ; qu'il n'a aucun intérêt présent ou futur dans la propriété ni envers les parties ; que sa rémunération ne dépend pas de la valeur conclue ni d'un résultat favorable au client ; qu'il a inspecté personnellement la propriété à la date indiquée ; que personne d'autre n'a fourni d'aide professionnelle significative, ou que les personnes qui l'ont fait sont nommées ; et que le rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ et au Code de déontologie. La signature engage la responsabilité professionnelle de l'évaluateur (\cref{sec:10:responsabilite}), et le rapport est conservé selon le règlement sur la tenue des dossiers \parencite{tenuedossiersoeaq}. | |
| 641 | + | |
| 642 | +\emph{Les limites.} Trois limites doivent figurer en toutes lettres. La première est celle du drain français, déjà discutée : le rapport la formule comme une recommandation d'inspection spécialisée avant déboursement, et il indique l'incidence qu'un remplacement complet aurait sur la valeur (\cref{ex:45:7}). La deuxième est celle de l'ajustement de temps et de la sélection des comparables : le rapport dit que les cinq comparables se sont vendus en moyenne 8,5~\% sous le prix prédit par le modèle et que cette observation a été prise en compte dans la pondération. La troisième est celle des statistiques de marché, dont la date et la portée (ventes par courtier d'un trimestre, actes publiés d'un mois, rôle à une autre date) sont précisées pour qu'aucune ne soit prise pour une mesure directe de la valeur du sujet. | |
| 643 | + | |
| 644 | +\emph{La mention des données synthétiques.} Dans un rapport réel, il n'y aurait pas lieu de l'écrire ; dans le présent ouvrage, elle est obligatoire et elle figure en tête du chapitre, dans chaque source de tableau et de figure, et dans la certification elle-même : « le présent extrait est un exercice pédagogique fondé sur des données synthétiques ; il ne décrit aucune propriété réelle et ne constitue pas un rapport d'évaluation ». Le \cref{ch:10} a insisté sur la différence entre un modèle de rapport et un rapport : le premier enseigne la forme, le second engage. | |
| 645 | + | |
| 646 | +\emph{Ce que le rapport ne contient pas.} L'analyse de financement de la \cref{sec:45:financement} n'y figure pas : elle relève du prêteur. Le rapport ne contient pas non plus la vérité de génération du jeu, ni le diagnostic des résidus dans le détail où le \cref{ch:20} l'a conduit, ni les six schémas de pondération ; il en retient le résultat et le raisonnement. Un rapport n'est pas un manuel : il doit permettre à un lecteur compétent de suivre et de contester le raisonnement, non de le refaire intégralement, et la règle 2.3 fixe le contenu minimal, non le contenu maximal. | |
| 647 | + | |
| 648 | +\begin{quebec}[Ce que le dossier doit au cadre québécois] | |
| 649 | +Plusieurs étapes du dossier n'auraient pas la même forme ailleurs. La définition de la valeur marchande est celle des Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ, ordre professionnel régi par le Code des professions \parencite{codeProfessions,oeaqNormes}, et la certification engage la responsabilité disciplinaire de l'évaluateur agréé. La convention de superficie est celle du Manuel d'évaluation foncière du Québec \parencite{mefq2026}, parce que c'est elle que les données de rôle et, par extension, la plupart des bases de ventes utilisent. La valeur au rôle est une valeur réelle à une date de référence antérieure de dix-huit mois à l'entrée en vigueur du rôle \parencite[art.~46]{lfm}, et la proportion médiane et le facteur comparatif qui l'accompagnent sont des grandeurs que le dossier doit connaître pour expliquer l'écart avec sa conclusion et pour calculer les droits de mutation \parencite{ldmi}. Ces droits suivent un barème que la loi laisse les municipalités majorer au-delà de \dollars{500000}, ce que Gatineau a fait depuis le 25~février 2026 \parencite{gatmutations}. L'assurance prêt hypothécaire et le taux admissible minimal relèvent du droit fédéral et de la SCHL, mais la taxe sur la prime d'assurance est québécoise et payable comptant. Enfin, la promesse d'achat sur le formulaire obligatoire de l'OACIQ \parencite{oaciqFormulairePA} comporte habituellement une condition de financement et une condition d'inspection : la recommandation de l'évaluateur sur le drain français prend tout son sens si elle est formulée avant l'expiration de la seconde. | |
| 650 | +\end{quebec} | |
| 651 | + | |
| 652 | +\begin{erreurs} | |
| 653 | +\begin{itemize} | |
| 654 | +\item Reprendre dans le dossier un chiffre qui diffère de celui du chapitre de méthode (une dépréciation recalculée « à la main », un terrain arrondi autrement, un paiement avec composition mensuelle) : le dossier doit \emph{importer} les résultats, et toute divergence est une erreur à corriger, pas à masquer. | |
| 655 | +\item Présenter la valeur au rôle, le prix convenu ou la valeur d'emprunt comme des bases de valeur : le rapport conclut la valeur marchande et explique ses écarts avec les trois autres. | |
| 656 | +\item Additionner la dépréciation ventilée de la fiche d'inspection et déduire en plus les travaux curables, ou déduire ceux-ci après une extraction de marché qui les contient déjà. | |
| 657 | +\item Communiquer l'intervalle de prédiction du modèle comme fourchette de valeur, ou la bande bootstrap de la combinaison comme intervalle de confiance de la valeur. | |
| 658 | +\item Pondérer le modèle hédonique sans dire qu'il n'est pas une méthode traditionnelle, ou le pondérer à zéro après s'en être servi pour tous les ajustements de la grille. | |
| 659 | +\item Calculer la mise de fonds minimale à 5~\% du prix entier, oublier la prime dans le prêt, ou calculer le paiement avec un taux mensuel égal au douzième du taux nominal. | |
| 660 | +\item Qualifier l'emprunteur au taux du contrat plutôt qu'au taux admissible minimal, ou omettre les taxes et le chauffage de l'ABD. | |
| 661 | +\item Poser une hypothèse extraordinaire silencieuse sur un élément non vérifié (le drain) plutôt qu'une limite déclarée avec recommandation et incidence. | |
| 662 | +\item Faire porter la base des droits de mutation sur le prix sans vérifier qu'il excède la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif. | |
| 663 | +\end{itemize} | |
| 664 | +\end{erreurs} | |
| 665 | + | |
| 666 | +\begin{limites} | |
| 667 | +\begin{itemize} | |
| 668 | +\item Le dossier est synthétique : le sujet, les ventes, le devis et la fiche d'inspection n'existent pas, et les relations entre variables sont des hypothèses pédagogiques. La vérité de génération (\dollars{641159}) n'est connue que du manuel. | |
| 669 | +\item Les statistiques de marché citées sont réelles mais hétérogènes (APCIQ, JLR, rôle, SCHL) ; aucune n'a servi d'intrant au calcul, et leurs médianes ne sont pas comparables entre elles. | |
| 670 | +\item Le terrain repose sur une extraction confirmée par une comparaison directe sur un jeu de terrains synthétique calibré avant le \cref{ch:24} ; l'écart de 3,5~\% est documenté. | |
| 671 | +\item L'écart-type de spécification du modèle hédonique ne capture pas les erreurs qu'un marché réel réserverait à un modèle estimé sur une seule RMR. | |
| 672 | +\item Les règles de financement (mise de fonds, plafond assurable, barème de primes, taux admissible, ratios ABD et ATD, amortissement) sont celles consultées le 31~octobre 2026 ; elles changent souvent. Le taux de la taxe québécoise sur la prime (9~\%) n'a pu être vérifié sur une source primaire et est traité comme hypothèse. | |
| 673 | +\item Le chauffage (\dollars{2400}) et les autres dettes (\dollars{500} par mois) de l'analyse des ratios sont des hypothèses pédagogiques ; les frais de notaire et d'inspection ne sont pas chiffrés. | |
| 674 | +\item L'exemple rempli de l'annexe des formulaires d'inspection (\cref{sec:appB:exemple}) diffère de la fiche du \cref{ch:11} sur quelques dates et sur l'âge effectif ; le dossier suit le \cref{ch:11}, dont les scripts dérivent la dépréciation. | |
| 675 | +\end{itemize} | |
| 676 | +\end{limites} | |
| 677 | + | |
| 678 | +\begin{synthese} | |
| 679 | +\begin{itemize} | |
| 680 | +\item Le dossier enchaîne les chapitres de méthode dans l'ordre d'un rapport : mandat, description (mesurage \msq{165}, fiche de vingt composantes, rôle \dollars{468000}, taxes \dollars{4076}), marché, usage le meilleur, comparaison, coût, analyse statistique, réconciliation, extrait de rapport. | |
| 681 | +\item Comparaison : cinq cottages de Hull, grille en cascade multiplicative, prix ajustés de \dollars{541222} à \dollars{640247}, poids inverses du brut, valeur pondérée \dollars{575565} ; les comparables se sont vendus 8,5~\% sous le prix prédit. | |
| 682 | +\item Coût : terrain \dollars{277000}, coût neuf \dollars{397567}, dépréciation extraite 22,00~\% + salle d'eau \dollars{7605}, soit 23,91~\% ; indication \dollars{579501} (580~000~\$) ; la dépréciation ventilée (55,6~\%) est écartée. | |
| 683 | +\item Hédonique : \dollars{637953}, intervalle de confiance de la valeur \dollars{625586} à \dollars{650596}, intervalle de prédiction du prix \dollars{539682} à \dollars{749087} ; indication complémentaire, non méthode traditionnelle. | |
| 684 | +\item Réconciliation : poids 0,40 / 0,45 / 0,15 → \dollars{604230} ; valeur la plus probable \dollars{605000} ; fourchette \dollars{575000} à \dollars{640000} ; bande bootstrap 590~000 à 625~000~\$ non communiquée comme fourchette. | |
| 685 | +\item Financement (prix = valeur) : mise minimale \dollars{35500} (5,87~\%), prime 4~\% = \dollars{22780}, prêt \dollars{592280} à 4,12~\% sur 25 ans → \dollars{3154.16} par mois ; taux admissible 6,12~\% → \dollars{3831.80} ; revenu minimal \dollars{134507} (ABD) ; liquidités \dollars{46311} ; +200~pb au renouvellement → $+17{,}8$~\%. | |
| 686 | +\item Le rapport communique trois grandeurs sous trois noms (valeur la plus probable, fourchette, intervalle de prédiction), déclare ses limites (drain, sélection, statistiques) et, dans cet ouvrage, la nature synthétique des données. | |
| 687 | +\end{itemize} | |
| 688 | +\end{synthese} | |
| 689 | + | |
| 690 | +\section*{Exercices} | |
| 691 | + | |
| 692 | +\begin{exercice}[1]{Unités de comparaison de la valeur conclue}{ex:45:1} | |
| 693 | +À partir du \cref{tab:45:superficies} et de la valeur conclue de \dollars{605000}, calculer la valeur par mètre carré habitable hors sol, par mètre carré d'aire brute hors sol, par pied carré habitable et par mètre carré habitable sous-sol compris. Comparer la première au prix médian au mètre carré des cinq comparables (\cref{tab:45:comparables}) et à l'indication brute du \cref{ch:16} ; expliquer l'écart par les attributs du sujet que l'indication brute ignore. Pourquoi les trois autres valeurs unitaires ne doivent-elles jamais être rapprochées des prix unitaires des comparables ? | |
| 694 | +\end{exercice} | |
| 695 | + | |
| 696 | +\begin{exercice}[1]{Droits de mutation et liquidités aux bornes de la fourchette}{ex:45:2} | |
| 697 | +Le prix convenu est de \dollars{575000}, puis de \dollars{640000}. Pour chaque prix, calculer la base d'imposition des droits de mutation (facteur comparatif 1,02), les droits selon le barème de Gatineau 2026 et selon le barème général de la loi, la mise de fonds minimale, la prime SCHL, la taxe de 9~\% sur la prime (hypothèse) et les liquidités à la signature. Commenter la progressivité du barème municipal entre les deux prix. | |
| 698 | +\end{exercice} | |
| 699 | + | |
| 700 | +\begin{exercice}[2]{Mise de fonds de 10~\% ou de 20~\%}{ex:45:3} | |
| 701 | +À l'aide du \cref{tab:45:financement}, calculer pour les trois mises de fonds (minimale, 10~\%, 20~\%) l'économie de paiement mensuel par rapport à la mise minimale, le coût d'opportunité annuel de la mise de fonds supplémentaire si l'acheteur pouvait la placer à 3,58~\% (rendement des obligations du Canada à cinq ans), et l'économie de prime. En déduire, pour l'acheteur qui dispose de \dollars{130000}, si la mise de fonds de 20~\% est financièrement préférable sur le terme de cinq ans, en comparant le solde du prêt après 60~mois et le patrimoine net constitué dans chaque cas. Quelle hypothèse sur le rendement du placement renverserait la conclusion ? | |
| 702 | +\end{exercice} | |
| 703 | + | |
| 704 | +\begin{exercice}[2]{Valeur du prêteur inférieure au prix}{ex:45:4} | |
| 705 | +Le service de crédit du prêteur applique une décote prudentielle et retient \dollars{575000}, borne basse de la fourchette, alors que le prix convenu reste \dollars{605000}. Calculer le prêt maximal assuré, la mise de fonds requise, le supplément par rapport à la mise minimale, puis la prime, le prêt total, le paiement et le revenu minimal selon l'ABD pour ce nouveau montage (taux 4,12~\%, 25 ans, taxes et chauffage du dossier). Que devient le montage si le prêteur retient \dollars{640000} ? Pourquoi la fourchette de valeur est-elle, pour le prêteur, aussi utile que la valeur la plus probable ? | |
| 706 | +\end{exercice} | |
| 707 | + | |
| 708 | +\begin{exercice}[2]{Hausse de taux au renouvellement et ratio ABD}{ex:45:5} | |
| 709 | +Au terme de cinq ans, l'acheteur de la mise minimale renouvelle le solde de \dollars{516675.31} sur 240~mois à 6,12~\% (+200~pb). Calculer le nouveau paiement, sa variation par rapport au paiement initial et le revenu brut minimal selon l'ABD en supposant les taxes et le chauffage inchangés. Refaire le calcul en supposant que les taxes ont augmenté de 3~\% par an et le chauffage de 2~\% par an pendant cinq ans, et que le revenu du ménage a augmenté de 2,5~\% par an à partir du minimum de qualification initial. Le ménage respecte-t-il encore le ratio de 39~\% ? Que montre ce résultat sur la fonction du taux admissible minimal ? | |
| 710 | +\end{exercice} | |
| 711 | + | |
| 712 | +\begin{exercice}[3]{Terrain aux bornes de la fourchette du chapitre 25}{ex:45:6} | |
| 713 | +Le \cref{ch:25} situe la valeur du terrain entre \dollars{240000} et \dollars{285000}. Pour chacune de ces bornes et pour la valeur retenue de \dollars{277000}, recalculer l'indication par le coût (\cref{eq:45:cout}) avec la dépréciation extraite et la désuétude fonctionnelle inchangées, puis la combinaison raisonnée (\cref{eq:45:raisonnee}) et la valeur la plus probable arrondie au \dollars{5000}. La fourchette de valeur conclue change-t-elle ? Expliquer pourquoi l'extraction de marché, si elle était refaite avec la nouvelle valeur du terrain, ne laisserait pas la dépréciation inchangée, et dans quel sens elle bougerait. | |
| 714 | +\end{exercice} | |
| 715 | + | |
| 716 | +\begin{exercice}[3]{Drain français défaillant : limite ou hypothèse extraordinaire}{ex:45:7} | |
| 717 | +L'inspection spécialisée recommandée par l'évaluateur révèle que le drain français est écrasé sur la façade nord-est et doit être remplacé ; un entrepreneur chiffre les travaux, excavation comprise, à \dollars{9000} de plus que le colmatage déjà retenu dans les travaux curables. (a) Calculer la valeur sous l'hypothèse « drain défaillant » en déduisant l'incidence de la valeur conclue, et l'espérance de valeur avant l'inspection si l'évaluateur attribuait à l'hypothèse « drain sain » une probabilité de 0,8, puis de 0,5 (\cref{eq:10:esperance}). (b) Recalculer, pour un prix renégocié à la valeur « drain défaillant », la mise de fonds minimale, le prêt assuré et le paiement mensuel. (c) Expliquer pourquoi le \cref{ch:10} recommande de traiter ce point comme une limite à l'étendue du travail assortie d'une recommandation et d'une incidence, plutôt que comme une hypothèse extraordinaire, et rédiger en cinq lignes la mention correspondante du rapport. | |
| 718 | +\end{exercice} | |
| 719 | + | |
| 720 | +\section*{Pour aller plus loin} | |
| 721 | + | |
| 722 | +Le traité de \textcite{appraisal2026} et son édition canadienne \parencite{appraisalCdn} restent les références les plus complètes sur l'articulation des trois méthodes dans un rapport résidentiel et sur la réconciliation ; le \cref{ch:20} en a tiré ses critères de pondération. Les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ \parencite{oeaqNormes} et le Code de déontologie \parencite{deontOEAQ} sont les textes que le rapport doit suivre, et les Normes uniformes canadiennes \parencite{cuspap2026} et internationales \parencite{ivs2025} en éclairent la lecture. Sur la méthode de comparaison et ses biais, \textcite{northcraftNeale1987} et \textcite{diaz1997} ont montré que l'ancrage sur le prix demandé affecte même les évaluateurs expérimentés, ce qui justifie que le dossier soit conduit avant de connaître le prix convenu lorsque c'est possible ; \textcite{lentzWang1998} ont examiné comment les méthodes se rejoignent dans la pratique. Sur la dépréciation extraite du marché, \textcite{hultenWykoff1981} ont fondé la méthode dont le \cref{ch:24} s'inspire, et \textcite{hardingRosenthalSirmans2007} en ont mesuré la composante d'entretien sur des ventes répétées. Sur la place des modèles statistiques dans un rapport, les travaux de \textcite{kummerowGalfalvy2002} sur l'erreur de la comparaison et de \textcite{frenchGabrielli2004} sur l'incertitude de la valeur complètent la \cref{sec:45:reconciliation}. Sur le financement, les publications de la Banque du Canada sur les taux des fonds avancés \parencite{bdctauxhypothecaires2026} et la ligne directrice B-20 du BSIF \parencite{osfib20} sont les sources à suivre, en gardant à l'esprit qu'elles changent plus vite que les méthodes d'évaluation. | |
added
references/lib-ch45.bib
+46 −0
@@ -0,0 +1,46 @@ | ||
| 1 | +% lib-ch45.bib — chapitre 45 (cas 1, maison unifamiliale à Gatineau). Quatre sources web vérifiées le 2026-10-31, mentionnées en toutes | |
| 2 | +% lettres (notes de bas de page de la sec. 45.9) avec URL et date de consultation ; NON citées par clé dans le chapitre (library.bib intouché). | |
| 3 | +% Toutes les autres citations du chapitre utilisent des clés existantes de references/library.bib : oeaqNormes, deontOEAQ, ivs2025, cuspap2026, | |
| 4 | +% ccq, lfm, ldmi, gatmutations, gatineaurole2027, gatineaureglement994, gatzonage, zonesInond2026, apciqgatineaut32026, apciqt32026, jlr202608, | |
| 5 | +% schlLocatif2025, bdc20261028, bdctauxhypothecaires2026, bdcvalet, statcanipc, statcanIPCB, taxescolaire2026, fincan2024hypo, osfiMqr, osfib20, | |
| 6 | +% codeProfessions, mefq2026, oaciqFormulairePA, tenuedossiersoeaq, appraisal2026, appraisalCdn, northcraftNeale1987, diaz1997, lentzWang1998, | |
| 7 | +% hultenWykoff1981, hardingRosenthalSirmans2007, kummerowGalfalvy2002, frenchGabrielli2004, rosen1974, malpezzi2003, sirmansMacphersonZietz2005. | |
| 8 | + | |
| 9 | +@online{schlAchat2026, | |
| 10 | + author = {{Société canadienne d'hypothèques et de logement}}, | |
| 11 | + title = {SCHL Achat — assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants et petits immeubles locatifs}, | |
| 12 | + year = {2026}, | |
| 13 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionnels/financement-de-projets-et-financement-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire/aph-po-et-petits-immeubles-locatifs/achat}, | |
| 14 | + urldate = {2026-10-31}, | |
| 15 | + note = {Barème des primes (0,60 à 4,00 \% ; 4,50 \% mise de fonds non traditionnelle) ; mise de fonds 5 \% jusqu'à 500 000 \$ + 10 \% au-delà ; prix < 1,5 M\$ ; amortissement 25 ans ; ABD 39 \% / ATD 44 \% ; taux de qualification max(contrat + 2 \%, 5,25 \%). Page sans date de publication affichée (© 2026).} | |
| 16 | +} | |
| 17 | + | |
| 18 | +@online{cmhcGdsTds2018, | |
| 19 | + author = {{Canada Mortgage and Housing Corporation}}, | |
| 20 | + title = {Calculating GDS / TDS}, | |
| 21 | + year = {2018}, | |
| 22 | + date = {2018-03-31}, | |
| 23 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/mortgage-loan-insurance/calculating-gds-tds}, | |
| 24 | + urldate = {2026-10-31}, | |
| 25 | + note = {Ratios 39 \% / 44 \% ; composantes du paiement (prime incluse) ; règle du taux de qualification.} | |
| 26 | +} | |
| 27 | + | |
| 28 | +@online{cmhcInsuranceCost2018, | |
| 29 | + author = {{Canada Mortgage and Housing Corporation}}, | |
| 30 | + title = {CMHC Mortgage Loan Insurance Cost}, | |
| 31 | + year = {2018}, | |
| 32 | + date = {2018-03-31}, | |
| 33 | + url = {https://www.cmhc-schl.gc.ca/consumers/home-buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers/cmhc-mortgage-loan-insurance-cost}, | |
| 34 | + urldate = {2026-10-31}, | |
| 35 | + note = {Même barème de primes ; « Premiums in Quebec, Ontario and Saskatchewan are subject to provincial sales tax » et la taxe ne peut être ajoutée au prêt.} | |
| 36 | +} | |
| 37 | + | |
| 38 | +@online{fincanStatement20231212, | |
| 39 | + author = {{Ministère des Finances du Canada}}, | |
| 40 | + title = {Statement by the Deputy Prime Minister and Minister of Finance on the Canadian housing market}, | |
| 41 | + year = {2023}, | |
| 42 | + date = {2023-12-12}, | |
| 43 | + url = {https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2023/12/statement-by-the-deputy-prime-minister-and-minister-of-finance-on-the-canadian-housing-market.html}, | |
| 44 | + urldate = {2026-10-31}, | |
| 45 | + note = {Taux admissible minimal des prêts assurés : le plus élevé du taux du contrat + 2 \% et de 5,25 \%.} | |
| 46 | +} | |
modified
solutions/ch45.tex
+30 −1
@@ -1 +1,30 @@ | ||
| 1 | −% Solutions du chapitre 45 — Cas 1 : maison unifamiliale à Gatineau | |
| 1 | +% Solutions du chapitre 45 — Cas 1 : maison unifamiliale à Gatineau (données synthétiques) | |
| 2 | +% Tous les chiffres proviennent de analysis/python/cases/ch45_dossier.py (fonction exercices) ; tests : analysis/python/tests/test_ch45.py | |
| 3 | + | |
| 4 | +\begin{solution}{ex:45:1}{Unités de comparaison de la valeur conclue} | |
| 5 | +Par mètre carré habitable hors sol : $605\,000 / 165 = \dollars{3666.67}$ ; par mètre carré d'aire brute hors sol : $605\,000 / 190{,}08 = \dollars{3182.87}$ ; par pied carré habitable : $605\,000 / (165 \times 10{,}7639) = \dollars{340.64}$ ; par mètre carré habitable sous-sol compris : $605\,000 / 235 = \dollars{2574.50}$. Le prix médian au mètre carré habitable des cinq comparables est de \dollars{3339.57} (\cref{tab:45:comparables}) et l'indication brute du \cref{ch:16}, $3\,339{,}57 \times 165 = \dollars{551029}$ : la valeur conclue lui est supérieure de \pct{9.8}. L'écart tient aux attributs du sujet que le prix unitaire ignore : garage (\pct{3.3} au modèle), sous-sol fini (\pct{2.2}), terrain de \msq{620} contre une médiane de \msq{538} chez les comparables (élasticité \num{0.094}), âge intermédiaire ; et au fait que deux des comparables les plus lourds dans la médiane (G0404, G0575) se sont vendus nettement sous leur prix prédit. Les trois autres valeurs unitaires ne doivent pas être rapprochées des prix des comparables parce que ceux-ci sont exprimés par mètre carré \emph{habitable hors sol} selon la convention du MEFQ : rapprocher \dollars{2574.50} (sous-sol compris) de \dollars{3339.57} conclurait à une sous-évaluation de 23~\% qui n'est qu'un mélange de conventions (\cref{eq:12:melange}). | |
| 6 | +\end{solution} | |
| 7 | + | |
| 8 | +\begin{solution}{ex:45:2}{Droits de mutation et liquidités aux bornes de la fourchette} | |
| 9 | +La base d'imposition est $\max(\text{prix} ; 468\,000 \times 1{,}02 = 477\,360)$, soit le prix dans les deux cas. À \dollars{575000} : droits de Gatineau $= 314{,}50 + 2\,521 + 2\,775 + 0{,}03 \times 75\,000 = \dollars{7860.50}$ ; barème général $= 314{,}50 + 2\,521 + 0{,}015 \times 260\,000 = \dollars{6735.50}$ ; mise de fonds minimale $= 25\,000 + 0{,}10 \times 75\,000 = \dollars{32500}$ ; prêt \dollars{542500} (RPV \pct{94.35}), prime de \pct{4} $= \dollars{21700}$, taxe de 9~\% (hypothèse) $= \dollars{1953}$ ; liquidités $= 32\,500 + 7\,860{,}50 + 1\,953 = \dollars{42313.50}$. À \dollars{640000} : droits de Gatineau $= 5\,610{,}50 + 0{,}03 \times 140\,000 = \dollars{9810.50}$ ; barème général \dollars{7710.50} ; mise minimale $= 25\,000 + 14\,000 = \dollars{39000}$ ; prêt \dollars{601000} (RPV \pct{93.91}), prime \dollars{24040}, taxe \dollars{2163.60} ; liquidités \dollars{50974.10}. Entre les deux prix, les droits municipaux augmentent de \dollars{1950} pour \dollars{65000} de prix, soit le taux marginal de 3~\% de la dernière tranche, contre \dollars{975} (1,5~\%) selon le barème général : la majoration municipale double le coût marginal de la mutation au-dessus de \dollars{500000}. | |
| 10 | +\end{solution} | |
| 11 | + | |
| 12 | +\begin{solution}{ex:45:3}{Mise de fonds de 10~\% ou de 20~\%} | |
| 13 | +Par rapport à la mise minimale (paiement \dollars{3154.16}), la mise de 10~\% (\dollars{25000} de plus) économise \dollars{164.56} par mois, soit \dollars{9873.56} sur 60~mois, et \dollars{5900.50} de prime ; la mise de 20~\% (\dollars{85500} de plus) économise \dollars{453.78} par mois, soit \dollars{27227.08} sur 60~mois, et toute la prime, \dollars{22780}. Le coût d'opportunité annuel de la mise supplémentaire à 3,58~\% est de \dollars{895} (10~\%) et de \dollars{3060.90} (20~\%) ; placée cinq ans à ce taux, la mise supplémentaire vaudrait \dollars{29807.09} (intérêts \dollars{4807.09}) et \dollars{101940.24} (intérêts \dollars{16440.24}). Pour l'acheteur qui dispose de \dollars{130000}, le patrimoine net après 60~mois, à valeur constante de \dollars{605000} et économies de paiement cumulées sans intérêt, est de $605\,000 - 516\,675{,}31 = \dollars{88324.69}$ avec la mise minimale (le reste des \dollars{130000} étant conservé), $605\,000 - 489\,719{,}27 + 9\,873{,}56 = \dollars{125154.28}$ avec 10~\% et $605\,000 - 425\,495{,}38 + 27\,227{,}08 = \dollars{206731.69}$ avec 20~\% ; mais ces chiffres ne sont pas comparables tant que l'on n'ajoute pas, aux deux premiers, la mise non versée et ses intérêts. En ajoutant la mise non versée placée à 3,58~\% (\dollars{101940.24} pour la mise minimale, \dollars{72133.15} pour 10~\%), le patrimoine comparable devient \dollars{190264.93}, \dollars{197287.43} et \dollars{206731.69} : la mise de 20~\% l'emporte de \dollars{16467} sur la mise minimale, parce que l'économie de prime (\dollars{22780}, dont les intérêts courent pendant 25~ans) et l'écart entre le taux du prêt (4,12~\% ou 4,58~\%) et le rendement du placement (3,58~\%) jouent dans le même sens. La conclusion se renverse si le placement rapporte plus que le coût du prêt majoré de l'effet de la prime : à un rendement d'environ 7~\% par an sur la mise non versée, la mise minimale redevient préférable sur cinq ans (vérification : $85\,500 \times (1{,}07^5 - 1{,}0358^5) \approx \dollars{18000}$, de l'ordre de l'écart à combler). Le choix dépend donc du rendement attendu des placements, de la tolérance au risque et de la valeur accordée aux liquidités conservées. | |
| 14 | +\end{solution} | |
| 15 | + | |
| 16 | +\begin{solution}{ex:45:4}{Valeur du prêteur inférieure au prix} | |
| 17 | +Si le prêteur retient \dollars{575000}, le prêt assuré maximal est $0{,}95 \times 575\,000 = \dollars{546250}$ ; la mise de fonds requise est $605\,000 - 546\,250 = \dollars{58750}$, soit \dollars{23250} de plus que la mise minimale réglementaire de \dollars{35500}. Le rapport prêt-valeur calculé sur le prix est de \pct{90.29}, la prime de \pct{4} (le rapport prêt-\emph{valeur du prêteur} étant de 95~\%) $= \dollars{21850}$, le prêt total \dollars{568100}, le paiement à 4,12~\% sur 300~mois \dollars{3025.39}, le paiement au taux admissible de 6,12~\% \dollars{3675.36}, et le revenu minimal selon l'ABD $(44\,104{,}34 + 4\,076{,}01 + 2\,400) / 0{,}39 = \dollars{129693}$ ; les liquidités à la signature passent à $58\,750 + 8\,760{,}50 + 1\,966{,}50 = \dollars{69477}$. Si le prêteur retient \dollars{640000}, la base du prêt reste le prix, la moindre des deux grandeurs, et le montage de la mise minimale est inchangé (prêt de base \dollars{569500}). La fourchette de valeur renseigne donc le prêteur sur les deux risques qu'il court : la borne basse mesure le supplément de mise de fonds que l'acheteur devrait trouver si la garantie était évaluée prudemment (et donc le risque que la transaction échoue à la condition de financement), la borne haute mesure la marge dont la garantie dispose au-dessus du prix. | |
| 18 | +\end{solution} | |
| 19 | + | |
| 20 | +\begin{solution}{ex:45:5}{Hausse de taux au renouvellement et ratio ABD} | |
| 21 | +Le solde de \dollars{516675.31} refinancé sur 240~mois à 6,12~\% ($r = (1{,}0306)^{1/6} - 1 = 0{,}005038$) donne un paiement de \dollars{3714.57}, en hausse de \pct{17.8} sur le paiement initial de \dollars{3154.16} ; avec les taxes (\dollars{4076.01}) et le chauffage (\dollars{2400}) inchangés, le revenu minimal selon l'ABD est $(44\,574{,}84 + 4\,076{,}01 + 2\,400) / 0{,}39 = \dollars{130900}$, inférieur au revenu de qualification initial de \dollars{134507} : le ménage qui s'était qualifié respecte encore le ratio, parce que le taux admissible de 6,12~\% anticipait exactement cette hausse. Avec des taxes à \dollars{4725.21} ($4\,076{,}01 \times 1{,}03^5$), un chauffage à \dollars{2649.79} ($2\,400 \times 1{,}02^5$) et un revenu de \dollars{152182} ($134\,506{,}57 \times 1{,}025^5$), les charges d'habitation sont de \dollars{51949.84} et le ratio ABD de \pct{34.1}, contre \pct{33.0} au taux du contrat à l'origine ($(37\,849{,}94 + 4\,076{,}01 + 2\,400) / 134\,506{,}57$) : le ménage reste sous 39~\% avec une marge confortable. Le résultat montre la fonction du taux admissible minimal : il ne protège pas contre toute hausse (à +300~pb, le paiement de \dollars{4010.94} dépasse de \pct{4.7} le paiement de qualification), mais il garantit que l'emprunteur a été qualifié sur un paiement qui absorbe une hausse de 200~pb, et la croissance nominale des revenus fait le reste. | |
| 22 | +\end{solution} | |
| 23 | + | |
| 24 | +\begin{solution}{ex:45:6}{Terrain aux bornes de la fourchette du chapitre 25} | |
| 25 | +Avec la dépréciation inchangée ($87\,461{,}05 + 7\,605{,}31$), l'indication par le coût vaut $V_L + 302\,500{,}97$ : \dollars{542500.97} à \dollars{240000}, \dollars{579500.97} à \dollars{277000}, \dollars{587500.97} à \dollars{285000}. La combinaison raisonnée $0{,}40 \times 575\,565 + 0{,}45 \times 637\,953 + 0{,}15 \times V_{\text{coût}}$ vaut \dollars{598680}, \dollars{604230} et \dollars{605430}, soit une valeur la plus probable de \dollars{600000}, \dollars{605000} et \dollars{605000} : un terrain de \dollars{37000} de moins déplace la conclusion de \dollars{5550}, le poids de 0,15 amortissant l'effet. La fourchette conclue ne change pas à \dollars{285000} (le coût reste entre la comparaison et le modèle) ; à \dollars{240000}, l'indication par le coût (\dollars{542501}) passe sous la comparaison et devient la borne basse : la fourchette s'élargit à \dollars{540000} à \dollars{640000}, à moins que l'évaluateur ne juge l'indication par le coût insuffisamment crédible pour encadrer la conclusion, ce qu'il devrait alors écrire. Si l'extraction était refaite avec un terrain plus bas, la dépréciation ne resterait pas inchangée : l'extraction mesure $P_{\text{rajusté}} - V_L$ pour chaque vente et le rapporte au coût neuf, de sorte qu'un terrain plus bas \emph{augmente} la contribution observée des bâtiments et \emph{réduit} le taux de dépréciation extrait ; les deux effets se compensent en partie, et le \cref{ch:20} a chiffré qu'une variation de $\pm 15$~\% du terrain déplace l'indication par le coût de \dollars{537951} à \dollars{621051} lorsque l'extraction est recalculée, et la conclusion raisonnée d'environ $\pm \dollars{6200}$. | |
| 26 | +\end{solution} | |
| 27 | + | |
| 28 | +\begin{solution}{ex:45:7}{Drain français défaillant : limite ou hypothèse extraordinaire} | |
| 29 | +(a) Sous l'hypothèse « drain défaillant », la valeur est $605\,000 - 9\,000 = \dollars{596000}$, soit une incidence de \pct{1.5}. Avant l'inspection, l'espérance de valeur est $0{,}8 \times 605\,000 + 0{,}2 \times 596\,000 = \dollars{603200}$ avec une probabilité de 0,8 pour le drain sain, et \dollars{600500} avec 0,5 (\cref{eq:10:esperance}) ; dans les deux cas, l'écart avec la valeur conclue est inférieur au pas d'arrondi de \dollars{5000}, ce qui montre que l'incertitude du drain, à ce coût, ne change pas la conclusion arrondie mais doit néanmoins être déclarée. (b) Pour un prix renégocié à \dollars{596000}, la mise de fonds minimale est $25\,000 + 0{,}10 \times 96\,000 = \dollars{34600}$, le prêt de base \dollars{561400} (RPV \pct{94.19}), la prime de \pct{4} \dollars{22456}, le prêt total \dollars{583856} et le paiement \dollars{3109.30} par mois, soit \dollars{44.86} de moins qu'au prix de \dollars{605000}. (c) Le \cref{ch:10} recommande la limite déclarée parce qu'une hypothèse extraordinaire (« le drain est présumé fonctionnel ») reporterait sur le lecteur le risque d'une condition que l'évaluateur a lui-même observée (fissure, efflorescence, plancher gondolé) et qu'il peut chiffrer, alors que la limite, assortie d'une recommandation et d'une incidence, informe le prêteur et lui permet d'agir avant le déboursement. Mention type : « L'évaluateur a observé au mur de fondation nord-est une fissure de retrait avec efflorescence et un gondolement du plancher flottant ; le drain français n'a pas pu être vérifié. La valeur conclue suppose que le colmatage et la correction de la pente retenus dans les travaux curables (\dollars{1211.72}) suffisent. L'évaluateur recommande une inspection du drain par caméra avant le déboursement ; si un remplacement complet s'avérait nécessaire, l'incidence sur la valeur serait de l'ordre de \dollars{9000}, soit environ 1,5~\%. » | |
| 30 | +\end{solution} | |
added
tools/glossaire_build.py
+589 −0
@@ -0,0 +1,589 @@ | ||
| 1 | +# -*- coding: utf-8 -*- | |
| 2 | +"""Génère manuscript/appendices/glossaire.tex à partir de la liste d'entrées ci-dessous (annexe A). | |
| 3 | + | |
| 4 | +Chaque entrée : e(terme français, équivalent anglais ou « — », définition, chapitre principal[, chapitres secondaires]). | |
| 5 | +Le script trie les entrées par ordre alphabétique français sans égard aux accents, insère les en-têtes de lettre et | |
| 6 | +écrit la longtable ; il refuse les doublons. Après modification : python3 tools/glossaire_build.py && python3 | |
| 7 | +tools/glossaire_extraction.py && tools/compile_chapter.sh glossaire. Les entrées de DROP ont été rédigées puis | |
| 8 | +écartées pour tenir la cible de 220-300 entrées (elles restent disponibles).""" | |
| 9 | +import unicodedata, re, pathlib | |
| 10 | + | |
| 11 | +E = [] # (fr, en, definition, refs) | |
| 12 | +def e(fr, en, d, *refs): E.append((fr, en, d, refs)) | |
| 13 | + | |
| 14 | +# ---------------------------------------------------------------- A | |
| 15 | +e("accessibilité gravitaire", "gravity accessibility", "Mesure de l'accès d'un emplacement aux destinations (emplois, commerces) : somme des masses de destination pondérées par une fonction décroissante de la distance ou du temps de parcours. Elle entre dans la rente foncière au même titre que la distance au centre.", 5) | |
| 16 | +e("acheteur type", "typical buyer", "Profil de ménage ou d'investisseur le plus susceptible d'acquérir le sujet ; son identification délimite le marché, les biens substituables et les comparables admissibles.", 15, 16) | |
| 17 | +e("acte de vente", "deed of sale", "Acte publié au registre foncier qui identifie les parties, désigne l'immeuble par ses lots, énonce le prix et ses modalités, stipule la garantie et énumère les meubles inclus ; trace juridique de la transaction.", 13, 6) | |
| 18 | +e("adoption échelonnée", "staggered adoption", "Plan d'identification dans lequel les unités sont exposées au traitement à des dates différentes et se répartissent en cohortes ; les estimateurs à effets fixes bidirectionnels y sont biaisés par des « comparaisons interdites ».", 36) | |
| 19 | +e("adresse civique normalisée", "standardized civic address", "Adresse ramenée à une forme unique (numéro, générique, nom de voie, appartement) pour servir de clé d'appariement entre le rôle, le registre foncier et les fiches de courtage ; clé commune mais la moins fiable.", 13, 14) | |
| 20 | +e("âge chronologique", "actual age, chronological age", "Temps écoulé depuis la construction d'un bâtiment ou l'installation d'une composante ; il se distingue de l'âge effectif, qui tient compte de l'état.", 11, 24) | |
| 21 | +e("âge effectif", "effective age", "Âge d'une composante ou d'un bâtiment typique qui serait dans le même état que celui observé ; inférieur à l'âge chronologique si l'entretien a été supérieur à la normale, supérieur dans le cas contraire. C'est lui qui entre dans la méthode âge-vie.", 11, 24) | |
| 22 | +e("aire au sol et aire des étages (MEFQ)", "ground floor area ; gross floor area", "Au sens du Manuel d'évaluation foncière du Québec, surface brute de la projection au sol de tous les niveaux du bâtiment et somme des aires brutes des étages (mezzanines et attiques exclus), mesurées à la face externe des murs.", 12) | |
| 23 | +e("ajustement", "adjustment", "Montant $A_{jk}$ ajouté au prix d'un comparable pour neutraliser sa différence avec le sujet sur un élément de comparaison ; positif lorsque le sujet est supérieur au comparable. Les ajustements de transaction sont appliqués en pourcentage, puis les ajustements de propriété en dollars.", 17, 16) | |
| 24 | +e("ajustement brut", "gross adjustment", "Somme des valeurs absolues des ajustements d'un comparable, rapportée à son prix ; mesure l'éloignement total du comparable par rapport au sujet et guide la pondération.", 17, 16) | |
| 25 | +e("ajustement de conditions du marché", "market conditions adjustment, time adjustment", "Ajustement qui transporte le prix d'une vente ancienne à la date d'évaluation au moyen du rapport des indices de prix aux deux dates ; souvent le plus important de la grille.", 35, 17) | |
| 26 | +e("ajustement net", "net adjustment", "Somme algébrique des ajustements d'un comparable, rapportée à son prix ; un ajustement net élevé signale un comparable systématiquement inférieur ou supérieur au sujet.", 17, 16) | |
| 27 | +e("ajustements de propriété", "property adjustments", "Ajustements qui corrigent les différences entre les biens : localisation, caractéristiques physiques, caractéristiques économiques, usage, éléments non immobiliers ; appliqués additivement, en dollars, après les ajustements de transaction.", 17) | |
| 28 | +e("ajustements de transaction", "transactional adjustments", "Ajustements qui corrigent le prix des circonstances de la vente : droits transmis, financement, conditions de vente, dépenses engagées immédiatement après l'achat, conditions du marché ; appliqués séquentiellement, en pourcentage.", 17) | |
| 29 | +e("allocation (méthode d')", "allocation method", "Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur de la propriété bâtie une proportion typique de la valeur attribuable au terrain, observée sur des ventes de terrains et de propriétés comparables.", 25) | |
| 30 | +e("aménité", "amenity", "Caractéristique désirable d'un emplacement (vue, parc, accès à l'eau, écoles) que le marché paie ; son contraire est l'externalité négative. Dans l'analyse des risques, l'aménité « confondue » avec l'exposition (riveraineté et inondation) biaise les comparaisons.", 5, 43) | |
| 31 | +e("amortissement (période d')", "amortization period", "Nombre de périodes sur lequel le paiement constant d'un prêt est calculé pour que le capital soit entièrement remboursé ; à distinguer du terme, durée pendant laquelle le taux est fixé.", 31) | |
| 32 | +e("analyse relative", "relative comparison analysis", "Méthode d'ajustement qualitatif : chaque comparable est noté inférieur, égal ou supérieur au sujet sur chaque élément, et sa position d'ensemble résulte du bilan de ces jugements ; elle mène à l'encadrement de la valeur.", 17) | |
| 33 | +e("ancrage (biais d')", "anchoring bias", "Tendance à former une estimation à partir d'une valeur initiale (prix demandé, valeur au rôle, évaluation antérieure) puis à l'ajuster insuffisamment ; biais cognitif le plus documenté chez les évaluateurs.", 1, 10) | |
| 34 | +e("annuité équivalente", "equivalent annual cost, annualized cost", "Conversion d'un coût net d'investissement en un versement annuel constant sur la durée de vie, au moyen du facteur de recouvrement du capital ; une mesure d'efficacité énergétique est rentable si l'annuité est inférieure à l'économie annuelle.", 44) | |
| 35 | +e("anomalie", "anomaly, invalid record", "Inscription d'une base de ventes dont au moins un champ viole une contrainte de validité ou dont les conditions de vente ne satisfont pas la définition de la valeur marchande ; notion distincte de l'aberration et de l'influence.", 14) | |
| 36 | +e("appariement d'enregistrements", "record linkage", "Opération qui relie les inscriptions de deux fichiers (rôle, registre, courtage) dépourvus de clé commune fiable, par une clé exacte, une clé normalisée ou la concordance pondérée d'attributs à l'intérieur d'un bloc de candidats.", 14) | |
| 37 | +e("apprentissage automatique", "machine learning", "Famille de méthodes qui apprennent une fonction de prédiction à partir des données en minimisant le risque de prédiction hors échantillon ; arbres, forêts aléatoires et boosting en sont les exemples retenus pour les prix immobiliers.", 37) | |
| 38 | +e("arbre de régression", "regression tree", "Modèle qui partitionne l'espace des caractéristiques en régions rectangulaires par divisions binaires successives et prédit dans chaque région la moyenne des observations ; brique des forêts aléatoires et du boosting.", 37) | |
| 39 | +e("arrêt précoce", "early stopping", "Règle qui retient le nombre d'itérations (d'arbres) minimisant l'erreur de validation plutôt que l'erreur d'apprentissage ; principal hyperparamètre du boosting.", 37) | |
| 40 | +e("attestation (du rapport)", "certification", "Déclaration signée, exigée des douze éléments du rapport écrit par les normes de pratique, par laquelle l'évaluateur affirme l'exactitude des faits, son indépendance et l'absence d'intérêt dans le bien évalué.", 10) | |
| 41 | +e("attestation du syndicat sur l'état de la copropriété", "—", "Document que le vendeur d'une fraction doit remettre au promettant acheteur, délivré par le syndicat, décrivant notamment le fonds de prévoyance, les contributions, les travaux, les sinistres et les litiges ; obligatoire depuis août 2025.", 7, 42) | |
| 42 | +e("autocontrôle", "self-review", "Premier niveau du contrôle de qualité : relecture du rapport par son auteur à l'aide d'une grille des éléments obligatoires et vérification de la concordance des chiffres avec le dossier.", 10) | |
| 43 | +e("autres revenus", "other income, miscellaneous income", "Produits de l'immeuble qui ne sont pas des loyers de logements : stationnements loués séparément, buanderie, rangements, antennes ; ils s'ajoutent au revenu brut effectif.", 27) | |
| 44 | +e("avis de contamination", "notice of contamination", "Inscription au registre foncier que le propriétaire doit requérir dès qu'il connaît un dépassement des valeurs limites de contaminants ; elle rend le risque public et opposable aux acquéreurs.", 43) | |
| 45 | +# ---------------------------------------------------------------- B | |
| 46 | +e("bail", "lease", "Contrat par lequel le locateur procure au locataire, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien pendant un certain temps ; le bail de logement est d'ordre public et donne droit au maintien dans les lieux.", 26, 2) | |
| 47 | +e("bande d'investissement", "band of investment", "Décomposition du taux global en moyenne pondérée de la constante hypothécaire et du rendement courant des fonds propres, les poids étant la part financée et la part en fonds propres : $R = Mf + (1-M)R_E$.", 29) | |
| 48 | +e("base de valeur", "basis of value", "Énoncé des hypothèses fondamentales sous lesquelles une valeur est estimée : parties présumées, conditions de négociation, information, délai et date. Valeur marchande, valeur d'investissement, valeur équitable et valeur de liquidation sont des bases distinctes.", 2, 1) | |
| 49 | +e("biais de sélection", "selection bias", "Différence qui aurait existé entre le groupe traité et le groupe témoin en l'absence de traitement ; ce que les plans d'identification causale cherchent à neutraliser.", 36) | |
| 50 | +e("bien amélioré", "property as improved", "Second volet de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation : on se demande si les constructions existantes doivent être conservées, modifiées, converties ou démolies.", 41) | |
| 51 | +e("boosting", "gradient boosting", "Méthode qui additionne séquentiellement des arbres peu profonds, chacun ajusté aux pseudo-résidus de la somme des précédents, avec un taux d'apprentissage ; interprétable comme une descente de gradient fonctionnelle.", 37) | |
| 52 | +e("bootstrap", "bootstrap", "Rééchantillonnage avec remise de l'échantillon observé pour estimer la distribution d'un estimateur sans hypothèse sur la loi des données ; appliqué aux comparables, il donne la dispersion de la valeur réconciliée.", 20) | |
| 53 | +e("bordereau de quantités", "bill of quantities", "Document qui consigne, poste par poste et dans l'ordre des corps de métier, les quantités d'ouvrage relevées par le métré avec leur unité et, s'il est chiffré, leur prix unitaire et leur montant.", 22) | |
| 54 | +e("BSIF", "OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions)", "Bureau du surintendant des institutions financières ; organisme fédéral dont la ligne directrice B-20 impose notamment le taux admissible minimal et le plafond de prêt-revenu aux prêts non assurés.", 31, 32) | |
| 55 | +e("bulle immobilière", "housing bubble", "Situation où les prix sont soutenus principalement par l'anticipation de hausses futures plutôt que par les fondamentaux (loyers, revenus) ; son diagnostic exige des données sur les anticipations.", 3) | |
| 56 | +# ---------------------------------------------------------------- C | |
| 57 | +e("cadastre", "cadastre, land survey system", "Plan officiel qui découpe le territoire en lots numérotés, en indique les limites, les mesures et la contenance, et sert de base à la publicité des droits ; au Québec, le plan cadastral est présumé exact.", 7) | |
| 58 | +e("capitalisation (fiscale, des aménités)", "capitalization", "Mécanisme par lequel les avantages futurs d'un emplacement (biens publics, aménités, économies d'énergie) ou ses charges (taxes) se traduisent dans le prix du bien ; fondement de la prime verte et de l'analyse de la taxe foncière.", 5, 44) | |
| 59 | +e("capitalisation directe", "direct capitalization", "Méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation prospectif de la première année en valeur par un taux global extrait du marché : $V_0 = \\NOI_1 / R$.", 29) | |
| 60 | +e("CAPEX (dépenses en capital)", "capital expenditures (CAPEX)", "Dépenses ponctuelles qui prolongent la vie ou accroissent la valeur de l'immeuble (toiture, fenêtres, structure) ; traitées explicitement dans les flux actualisés, sans double compte avec la réserve de remplacement.", 28, 30) | |
| 61 | +e("carnet d'entretien", "maintenance log", "Document que le conseil d'administration d'une copropriété divise fait établir et tenir à jour par un professionnel habilité, décrivant l'immeuble, ses composantes et leur entretien sur un horizon d'au moins vingt-cinq ans.", 7) | |
| 62 | +e("Case--Shiller pondéré (estimateur)", "weighted repeat sales (WRS)", "Variante de l'indice de ventes répétées qui pondère chaque paire par l'inverse de la variance de son écart de prix, laquelle croît avec l'intervalle entre les deux ventes.", 35) | |
| 63 | +e("certificat de localisation", "certificate of location", "Document de l'arpenteur-géomètre montrant le lot, les bâtiments, leurs dimensions hors tout, leur position par rapport aux limites et les servitudes ; meilleure source d'une aire au sol.", 7, 12) | |
| 64 | +e("chaîne des titres", "chain of title", "Suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur tient son droit d'un auteur légitime ; se lit à l'index des immeubles avec les charges publiées.", 6, 7) | |
| 65 | +e("choroplèthe", "choropleth map", "Carte dans laquelle des zones sont teintées selon la valeur d'un rapport ou d'une densité (prix médian au mètre carré, résidu moyen) ; impropre aux effectifs bruts.", 38) | |
| 66 | +e("classes d'intensité (zones inondables)", "flood hazard classes", "Quatre classes (très élevée, élevée, modérée, faible) des cartographies québécoises de nouvelle génération, obtenues en croisant la probabilité d'inondation sur vingt-cinq ans et la profondeur d'eau ; elles remplacent les zones de grand et de faible courant.", 43, 38) | |
| 67 | +e("classification hiérarchique", "hierarchical clustering", "Méthode de segmentation révélée qui part d'un groupe par bien et fusionne successivement les deux groupes les plus proches ; la suite des fusions se lit sur un dendrogramme.", 15) | |
| 68 | +e("Code civil du Québec (C.c.Q.)", "Civil Code of Québec", "Loi fondamentale du droit privé québécois : biens et immeubles, propriété et démembrements, copropriété, vente et garanties, bail de logement, hypothèques et publicité des droits.", 6, 2) | |
| 69 | +e("coefficient d'occupation du sol (COS)", "floor area ratio (FAR)", "Rapport maximal entre l'aire de plancher et la superficie du terrain fixé par le règlement de zonage ; il borne l'aire constructible et donc la valeur brute de développement.", 8, 41) | |
| 70 | +e("coefficient de détour", "detour index, circuity", "Rapport entre la distance réseau et la distance euclidienne entre deux points ; mesure la sinuosité du réseau routier.", 38) | |
| 71 | +e("coefficient de dispersion (COD)", "coefficient of dispersion (COD)", "Écart absolu moyen des ratios valeur/prix à leur médiane, en pourcentage de celle-ci ; mesure de l'uniformité horizontale d'une évaluation de masse selon les normes de l'IAAO.", 9, 18) | |
| 72 | +e("cohorte", "cohort", "Ensemble des unités exposées au traitement à la même date dans un plan à adoption échelonnée ; les effets sont estimés par cohorte puis agrégés.", 36) | |
| 73 | +e("comparable", "comparable sale", "Transaction, conclue sur le même marché que le sujet et à une date proche de la date d'évaluation, d'un immeuble qui aurait constitué pour l'acheteur type un substitut acceptable ; ses différences avec le sujet doivent être peu nombreuses et quantifiables.", 16) | |
| 74 | +e("comparaison interdite", "forbidden comparison", "Dans un plan à adoption échelonnée, comparaison d'unités nouvellement traitées à des unités déjà traitées, qui contamine l'estimateur à effets fixes bidirectionnels lorsque les effets varient dans le temps.", 36) | |
| 75 | +e("comparaison unitaire", "comparative-unit method", "Méthode d'estimation du coût neuf qui multiplie une superficie ou un volume par un coût unitaire tiré de bâtiments semblables récemment construits, ajusté pour la qualité, la taille, le lieu et la date.", 21) | |
| 76 | +e("concessions", "rent concessions", "Avantages consentis au locataire (mois gratuits, rabais temporaires, biens remis) qui réduisent le loyer effectif ; composante de la vacance économique.", 27, 26) | |
| 77 | +e("conditions limitatives", "limiting conditions", "Voir réserve.", 10) | |
| 78 | +e("conflit d'intérêts", "conflict of interest", "Situation où l'intérêt personnel de l'évaluateur ou celui d'un tiers peut influencer son opinion ; le Code de déontologie exige la divulgation écrite et, pour l'évaluateur municipal, interdit certaines expertises sur le territoire dont il tient le rôle.", 10) | |
| 79 | +e("constante hypothécaire", "mortgage constant", "Service annuel de la dette rapporté au capital emprunté ; dépend du taux et de la période d'amortissement et entre dans la bande d'investissement.", 31, 29) | |
| 80 | +e("construction dérogatoire", "nonconforming building", "Voir dérogatoire (usage ou construction).", 8) | |
| 81 | +e("contrefactuel", "counterfactual", "Résultat qu'aurait connu une unité traitée en l'absence du traitement ; inobservable, il est estimé par les plans d'identification causale.", 36) | |
| 82 | +e("contribution du bâtiment", "contribution of the improvements", "Écart entre la valeur de la propriété dans son usage actuel et la valeur du terrain nu à sa meilleure utilisation ; lorsqu'elle devient inférieure au coût de démolition changé de signe, la démolition est justifiée.", 41, 24) | |
| 83 | +e("contribution pour fins de parcs", "parkland dedication", "Cession de terrain, servitude ou somme que la municipalité peut exiger comme condition d'un permis de lotissement ou de construction, plafonnée par la loi à dix pour cent de la superficie et de la valeur du site.", 8, 23) | |
| 84 | +e("contrôle synthétique", "synthetic control", "Témoin construit comme la combinaison convexe des unités non traitées (donneurs) qui reproduit le mieux la trajectoire de l'unité traitée avant le traitement ; l'inférence passe par des placebos dans l'espace.", 36) | |
| 85 | +e("convention (de mesure)", "measurement convention", "Règle qui définit ce qu'une superficie inclut et exclut et où elle est mesurée (face intérieure ou extérieure des murs, sous-sol, garage) ; l'erreur de convention est la première source d'écarts entre sources.", 12) | |
| 86 | +e("conversion en copropriété divise", "condominium conversion", "Division d'un immeuble locatif en fractions vendues séparément ; soumise à l'autorisation du Tribunal administratif du logement, interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation, et rentable seulement si la prime de conversion est positive.", 42) | |
| 87 | +e("copropriété divise", "divided co-ownership, condominium", "Modalité de la propriété établie par la publication d'une déclaration : chaque copropriétaire détient une fraction composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, et le syndicat administre l'immeuble.", 7, 42) | |
| 88 | +e("copropriété indivise", "undivided co-ownership", "Propriété de plusieurs personnes sur un même bien sans division matérielle : chaque indivisaire détient une part abstraite de tout l'immeuble ; la part s'évalue souvent avec une décote d'indivision.", 7, 6) | |
| 89 | +e("copule gaussienne", "Gaussian copula", "Outil qui impose une structure de corrélation à des intrants de lois marginales quelconques dans une simulation de Monte-Carlo, par la factorisation de Cholesky d'une matrice de corrélation.", 40) | |
| 90 | +e("corrélogramme spatial", "spatial correlogram", "Suite des indices de Moran calculés pour des bandes de distance successives ; il décrit la portée de la dépendance spatiale des résidus.", 19) | |
| 91 | +e("cotisation spéciale", "special assessment", "Contribution extraordinaire votée par le syndicat de copropriété pour des travaux ou des dépenses non couverts par le budget et le fonds de prévoyance ; une cotisation votée mais impayée est un passif de la fraction.", 42, 7) | |
| 92 | +e("courbe d'enchère", "bid-rent curve", "Prix maximal qu'un usage ou un ménage peut offrir pour un emplacement à une distance donnée du centre tout en conservant son utilité ou sa rentabilité ; décroît avec la distance à cause du coût de transport.", 5) | |
| 93 | +e("coût", "cost", "Somme des dépenses nécessaires pour produire le bien (terrain, viabilisation, construction, honoraires, financement, rémunération du promoteur) ; une dépense, à distinguer du prix (un fait) et de la valeur (une opinion).", 1, 2) | |
| 94 | +e("coût d'usage", "user cost of housing", "Coût annuel de la propriété pour un occupant : prix multiplié par la somme du taux d'intérêt, des taxes et de la dépréciation, moins la plus-value anticipée ; le ménage est indifférent entre louer et posséder lorsqu'il égale le loyer.", 3, 1) | |
| 95 | +e("coût de correction", "cost to cure", "Coût des travaux qui corrigent un défaut (remblai de pyrite, sol contaminé, dégât d'eau) ; dépréciation curable dans la méthode du coût et première composante de la perte de valeur liée à un risque environnemental.", 43, 24) | |
| 96 | +e("coût de l'énergie économisée", "cost of conserved energy", "Annuité équivalente du coût net d'une mesure d'efficacité énergétique rapportée aux kilowattheures évités chaque année ; la mesure est rentable si ce coût est inférieur au prix marginal de l'énergie.", 44) | |
| 97 | +e("coût de remplacement", "replacement cost", "Coût estimé, à la date d'évaluation, de la construction d'un bâtiment d'utilité équivalente selon les matériaux, techniques, normes et conception courants ; base du coût neuf retenue par défaut dans l'ouvrage.", 21) | |
| 98 | +e("coût de reproduction", "reproduction cost", "Coût estimé, à la date d'évaluation, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux, conception et qualité d'exécution, carences et surabondances comprises ; en règle générale supérieur ou égal au coût de remplacement.", 21) | |
| 99 | +e("coût net d'occupation", "net cost of occupancy", "Pour un propriétaire-occupant de plex, service de la dette plus dépenses et coût d'opportunité de la mise de fonds, moins les loyers nets des autres logements ; se compare au loyer d'un logement équivalent.", 32, 46) | |
| 100 | +e("coût neuf", "cost new", "Coût de reproduction ou de remplacement des améliorations à la date d'évaluation, comprenant les coûts directs, les coûts indirects et l'incitatif de l'entrepreneur.", 21, 23) | |
| 101 | +e("coût récurrent du risque", "recurring cost of risk", "Primes d'assurance majorées, franchises, prévention, inoccupation et financement plus coûteux imputables à un risque environnemental ; ils réduisent le revenu net ou majorent le taux exigé.", 43) | |
| 102 | +e("coûts de vente", "selling costs, disposition costs", "Commissions, frais juridiques et autres frais déduits du produit de la revente ; ils réduisent la valeur terminale dans les flux actualisés.", 30) | |
| 103 | +e("coûts directs", "direct costs, hard costs", "Coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, de l'équipement et des sous-traitants incorporés à l'ouvrage ou nécessaires sur le chantier, frais généraux de chantier compris.", 23, 21) | |
| 104 | +e("coûts indirects", "indirect costs, soft costs", "Coûts du projet qui ne se matérialisent pas dans l'ouvrage : honoraires, études et permis, assurances et cautionnements, financement intérimaire, frais juridiques, taxes non récupérables, mise en marché.", 23, 21) | |
| 105 | +e("CUSPAP", "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice", "Normes de l'Institut canadien des évaluateurs (AACI, CRA) ; l'édition 2026 est en vigueur depuis le 1\\textsuperscript{er} avril 2026 et se déclare conforme aux IVS.", 10) | |
| 106 | +# ---------------------------------------------------------------- D | |
| 107 | +e("date de référence (du rôle)", "valuation date (assessment roll), base date", "Date à laquelle les conditions du marché sont fixées pour un rôle d'évaluation foncière : le 1\\textsuperscript{er} juillet du deuxième exercice précédant le premier exercice du rôle triennal.", 9, 1) | |
| 108 | +e("datum", "geodetic datum", "Ellipsoïde de référence et son ancrage, qui donnent leur sens aux coordonnées géographiques ; composante d'un système de référence de coordonnées.", 38) | |
| 109 | +e("débordement", "spillover", "Effet du traitement sur des unités du groupe témoin (par exemple des immeubles voisins d'une zone rezonée), qui fait mesurer à l'estimateur la différence de deux effets plutôt que l'effet sur les traités.", 36) | |
| 110 | +e("décalage spatial", "spatial lag", "Moyenne pondérée des valeurs des voisins d'une observation, $(\\mathbf{W}\\mathbf{y})_i$, obtenue avec une matrice de pondération standardisée en ligne ; régresseur du modèle SAR.", 19) | |
| 111 | +e("déclaration de copropriété", "declaration of co-ownership", "Acte publié qui établit la copropriété divise ; comprend l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions, et fixe la valeur relative de chaque fraction.", 7) | |
| 112 | +e("déclarations du vendeur (DV)", "seller's declaration", "Formulaire obligatoire de l'OACIQ pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, recensant notamment l'année de construction, les baux, les servitudes, l'état des composantes et les sinistres ; la DVD vise la copropriété divise.", 6, 11) | |
| 113 | +e("décote d'indivision", "fractional interest discount", "Rabais appliqué à la quote-part de la valeur de l'immeuble entier pour tenir compte de l'absence de contrôle et de liquidité d'une part indivise.", 6) | |
| 114 | +e("déficit de capitalisation", "reserve fund shortfall", "Différence entre le solde que le fonds de prévoyance devrait détenir pour que la cotisation actuelle suffise aux travaux prévus et le solde qu'il détient ; passif latent qui réduit la valeur des fractions.", 7) | |
| 115 | +e("déficit de loyer", "loss to lease", "Différence entre le revenu brut potentiel aux loyers de marché et le revenu brut potentiel contractuel ; mesure du retard des baux en place sur le marché.", 27, 26) | |
| 116 | +e("délai d'exposition", "exposure time", "Durée, rétrospective, pendant laquelle le bien est présumé avoir été offert sur le marché avant la vente hypothétique à la date d'évaluation ; condition de la valeur marchande, distincte du délai de commercialisation prospectif.", 10, 2) | |
| 117 | +e("délai de vente", "days on market", "Durée médiane entre l'inscription d'une propriété et l'acceptation de la promesse d'achat ; indicateur de tension du marché, presque toujours inférieur au nombre de mois d'inventaire.", 15, 4) | |
| 118 | +e("démembrement du droit de propriété", "dismemberment of ownership, partial interest", "Droit réel détaché de la propriété et conféré à un tiers : usufruit, usage, servitude, emphytéose ; les normes exigent que les démembrements soient identifiés dans la substance de l'évaluation.", 2, 6) | |
| 119 | +e("démolition-reconstruction (vente de)", "teardown sale", "Vente d'une propriété achetée pour être démolie ; son prix est celui du terrain nu diminué du coût de démolition, ce qui permet d'extraire la valeur du terrain dans les quartiers bâtis.", 41, 25) | |
| 120 | +e("dendrogramme", "dendrogram", "Arbre représentant la suite des fusions d'une classification hiérarchique, la hauteur de chaque nœud étant la distance de fusion ; couper l'arbre à une hauteur donnée produit une partition.", 15) | |
| 121 | +e("dépendance partielle", "partial dependence", "Fonction qui décrit comment la prédiction d'un modèle varie, en moyenne, lorsqu'une variable change et que les autres gardent leurs valeurs observées ; outil d'explicabilité.", 37) | |
| 122 | +e("dépendance spatiale", "spatial dependence, spatial autocorrelation", "Situation où la covariance entre les erreurs ou les variables dépendantes de deux observations est fonction de leur position relative : des résidus de même signe se regroupent (positive) ou alternent (négative).", 19) | |
| 123 | +e("dépenses d'exploitation", "operating expenses", "Débours périodiques qu'un propriétaire typique engage pour maintenir le revenu brut effectif et l'état de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion ; excluent le service de la dette, l'impôt, l'amortissement comptable et les dépenses en capital.", 28) | |
| 124 | +e("dépenses d'immobilisation (fixation de loyer)", "capital expenditures (rent setting)", "Travaux majeurs reconnus par le Règlement sur les critères de fixation de loyer, auxquels un pourcentage réglementaire s'applique pour calculer la hausse admissible, selon la part attribuable au logement.", 34) | |
| 125 | +e("dépenses fixes", "fixed expenses", "Dépenses d'exploitation qui ne varient pas à court terme avec l'occupation : taxes foncières, assurances.", 28) | |
| 126 | +e("dépenses variables", "variable expenses", "Dépenses d'exploitation qui croissent avec l'occupation et l'usage : énergie, entretien, conciergerie, frais de location, gestion en pourcentage des revenus.", 28) | |
| 127 | +e("dépréciation", "depreciation", "Écart, à la date d'évaluation, entre le coût neuf des améliorations et leur contribution à la valeur ; se décompose en dépréciation physique, désuétude fonctionnelle et désuétude externe, chacune curable ou incurable.", 24) | |
| 128 | +e("dépréciation physique", "physical deterioration", "Perte de valeur due à l'usure, aux intempéries et au vieillissement des composantes ; curable si le coût de correction est inférieur à la valeur restituée, incurable sinon.", 24, 11) | |
| 129 | +e("dérogation mineure", "minor variance", "Autorisation individuelle accordée par le conseil municipal, après avis du comité consultatif d'urbanisme, de s'écarter d'une norme de zonage ou de lotissement autre que l'usage et la densité, à condition d'un préjudice sérieux pour le demandeur.", 8) | |
| 130 | +e("dérogatoire (usage ou construction)", "nonconforming use or building", "Usage ou construction qui ne respecte pas le règlement de zonage en vigueur ; protégé par droits acquis s'il existait légalement avant la disposition qui le rend dérogatoire et n'a pas été interrompu au-delà de la période prévue.", 8) | |
| 131 | +e("désirabilité", "desirability, effective demand", "Fait que des acheteurs veuillent réellement le bien ; avec l'utilité, la rareté et le pouvoir d'achat, l'un des quatre facteurs de la valeur.", 1) | |
| 132 | +e("désuétude externe", "external obsolescence", "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bien : localisation, conjoncture, nuisances, encadrement réglementaire ; toujours incurable et mesurée par ventes appariées ou capitalisation de la perte de revenu.", 24, 43) | |
| 133 | +e("désuétude fonctionnelle", "functional obsolescence", "Perte de valeur due à une carence ou à une surabondance de la conception, des matériaux ou des équipements par rapport aux normes du marché ; curable ou incurable selon que la correction est économiquement justifiée.", 24, 21) | |
| 134 | +e("dette (service de la)", "debt service", "Somme annuelle des paiements d'intérêts et de capital d'un prêt hypothécaire ; dénominateur du ratio de couverture de la dette.", 31) | |
| 135 | +e("diligence raisonnable", "due diligence", "Ensemble des vérifications documentaires, physiques et juridiques qu'un évaluateur prudent effectue, dans les limites de l'étendue du travail, pour s'assurer que les revenus, les dépenses, l'état et le statut juridique retenus correspondent à la réalité.", 33) | |
| 136 | +e("directives (NPP)", "guidelines", "Règles des Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ dont l'évaluateur peut s'écarter avec l'accord préalable du client, à condition d'exposer l'écart dans son rapport ; par opposition aux règles coercitives.", 10) | |
| 137 | +e("discontinuité spatiale", "spatial regression discontinuity", "Plan d'identification qui estime le saut de la fonction de prix à une frontière administrative (zone, bassin scolaire) en supposant la continuité des autres déterminants.", 36) | |
| 138 | +e("distance d'attributs", "attribute distance", "Mesure de dissemblance entre un comparable et le sujet dans l'espace des caractéristiques standardisées et pondérées ; sert à classer les comparables après les filtres qualitatifs.", 16) | |
| 139 | +e("distance de Cook", "Cook's distance", "Mesure du déplacement du vecteur des coefficients d'une régression lorsqu'une observation est retirée ; indicateur d'influence combinant résidu et levier.", 14) | |
| 140 | +e("distance réseau", "network distance", "Longueur du plus court chemin sur le réseau routier ou de transport en commun entre deux points, ou temps de parcours ; toujours supérieure ou égale à la distance euclidienne.", 38) | |
| 141 | +e("distribution a posteriori", "posterior distribution", "Loi des paramètres après observation des données, proportionnelle au produit de la vraisemblance et de la distribution a priori ; résumée par ses moyennes, écarts-types et intervalles de crédibilité.", 39) | |
| 142 | +e("distribution a priori", "prior distribution", "Loi qui résume ce que l'on sait des paramètres avant d'observer les données ; peut être faiblement informative ou informative (information d'expert).", 39) | |
| 143 | +e("distribution prédictive a posteriori", "posterior predictive distribution", "Loi du prix d'un bien non observé obtenue en moyennant la distribution du prix à paramètres donnés sur la distribution a posteriori des paramètres.", 39) | |
| 144 | +e("doubles différences", "difference-in-differences (DiD)", "Estimateur qui compare la variation du résultat des unités traitées à celle des unités témoins autour de la date du traitement ; identifié sous l'hypothèse des tendances parallèles.", 36, 8) | |
| 145 | +e("droit d'usage", "right of use", "Démembrement qui permet de se servir temporairement du bien d'autrui et d'en percevoir les fruits à concurrence des besoins de l'usager et de sa famille.", 2) | |
| 146 | +e("droit du locataire", "leasehold interest", "Avantage que procure au locataire un loyer inférieur au marché pendant la durée de son occupation ; sa valeur est positive, nulle ou négative selon le signe de l'écart.", 2, 26) | |
| 147 | +e("droit du locateur", "leased fee interest", "Droit du propriétaire grevé de baux : il perçoit les loyers contractuels tant que les baux courent, puis retrouve la disposition du bien ou la faculté de relouer au marché.", 2, 26) | |
| 148 | +e("droit évalué", "property rights appraised", "Ensemble des prérogatives dont la valeur est recherchée dans un mandat (pleine propriété libre ou grevée de baux, part indivise, fraction, usufruit, emphytéose), décrit par ce qu'il comprend, les charges qui le grèvent et sa durée.", 2) | |
| 149 | +e("droit réel", "real right", "Droit qui porte directement sur un bien et est opposable à tous (propriété, usufruit, servitude, emphytéose, hypothèque) ; l'objet d'une évaluation immobilière est un droit réel sur un immeuble.", 6, 2) | |
| 150 | +e("droits acquis", "acquired rights, grandfathered rights", "Protection d'un usage ou d'une construction dérogatoire qui existait légalement avant la disposition qui le rend dérogatoire ; leur extinction possible agit comme une majoration du taux de capitalisation du surplus de revenu.", 8) | |
| 151 | +e("droits de mutation", "land transfer duties", "Droit municipal perçu lors du transfert d'un immeuble, calculé par tranches sur la plus élevée de la contrepartie et de la valeur marchande (valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif) ; dit « taxe de bienvenue ».", 9, 6) | |
| 152 | +e("duplex", "duplex", "Au sens du Recensement, logement dans un bâtiment de deux logements superposés ; dans l'usage, plex de deux logements.", 4, 32) | |
| 153 | +e("durabilité (du logement)", "durability", "Propriété du stock de logements, qui peut croître rapidement par la construction mais ne décroît que lentement, parce que personne ne démolit un immeuble en bon état ; source de l'ajustement asymétrique des marchés.", 3) | |
| 154 | +# ---------------------------------------------------------------- E | |
| 155 | +e("écart absolu médian (MAD)", "median absolute deviation (MAD)", "Médiane des écarts absolus à la médiane ; estimateur robuste de dispersion au point de rupture de cinquante pour cent, base du score robuste.", 14) | |
| 156 | +e("écart contractuel-marché", "rent gap", "Différence entre le loyer de marché et le loyer contractuel d'un logement ; son complément relatif est le rapport de loyer ou ratio contractuel.", 26, 34) | |
| 157 | +e("échantillonneur de Gibbs", "Gibbs sampler", "Algorithme de Monte-Carlo par chaînes de Markov qui tire tour à tour chaque bloc de paramètres de sa conditionnelle complète ; le tirage par blocs améliore le mélange.", 39) | |
| 158 | +e("échantillons appariés (Sobol)", "pick-freeze estimator", "Méthode d'estimation des indices de sensibilité globale par deux échantillons de Monte-Carlo dont on échange les colonnes, sans calculer d'espérance conditionnelle.", 40) | |
| 159 | +e("effet de levier", "leverage effect", "Amplification de la variation d'une grandeur résiduelle : la valeur du terrain, différence entre la valeur totale et le coût déprécié, réagit à toute variation de la valeur totale par le rapport $V/V_L$ ; même mécanisme pour le résidu de développement et pour les fonds propres financés par dette.", 25, 41, 31) | |
| 160 | +e("effet direct, indirect et total", "direct, indirect and total effects", "Dans un modèle à décalage spatial, décomposition de l'effet d'une variation d'un régresseur : sur le prix de l'observation elle-même (direct), sur les voisines par rétroaction (indirect) et somme des deux (total).", 19) | |
| 161 | +e("effet fixe", "fixed effect", "Paramètre propre à une unité (immeuble) ou à une période, absorbant tout ce qui est constant dans cette dimension ; éliminé par la transformation within. Les effets fixes bidirectionnels (TWFE) combinent les deux.", 36, 39) | |
| 162 | +e("effet minimal détectable", "minimum detectable effect", "Plus petit effet qu'un plan d'estimation peut détecter avec une puissance donnée, fonction de la variance résiduelle, de la taille d'échantillon et de la part des observations exposées.", 38) | |
| 163 | +e("effet moyen du traitement sur les traités (ATT)", "average treatment effect on the treated (ATT)", "Espérance de la différence entre le résultat observé et le résultat contrefactuel pour les unités effectivement exposées au traitement ; paramètre cible des doubles différences.", 36) | |
| 164 | +e("effets aléatoires", "random effects", "Spécification de panel qui suppose l'effet individuel indépendant des régresseurs et l'intègre au terme d'erreur ; plus efficace que les effets fixes mais biaisée si l'hypothèse est fausse.", 36) | |
| 165 | +e("élasticité de l'offre", "supply elasticity", "Variation relative de la quantité de logements offerte pour une variation relative du prix ; faible à court terme, elle détermine la part d'un choc de demande qui passe dans les prix plutôt que dans les quantités.", 3) | |
| 166 | +e("élément de comparaison", "element of comparison", "Caractéristique transactionnelle ou physique sur laquelle le comparable et le sujet sont comparés et, s'il y a lieu, un ajustement appliqué ; ligne de la grille d'analyse.", 16, 17) | |
| 167 | +e("emphytéose", "emphyteusis", "Démembrement qui permet d'utiliser pleinement l'immeuble d'autrui pendant dix à cent ans, à charge d'y faire des constructions ou ouvrages qui en augmentent durablement la valeur.", 2) | |
| 168 | +e("encadrement (de la valeur)", "bracketing", "Situation où les comparables se répartissent de part et d'autre du sujet, de sorte que la valeur se situe entre le prix le plus élevé des comparables inférieurs et le prix le plus bas des comparables supérieurs.", 17) | |
| 169 | +e("encadrement des loyers", "rent regulation", "Régime québécois fondé sur le droit au maintien dans les lieux et la fixation judiciaire du loyer par le Tribunal administratif du logement en cas de désaccord, sans plafond réglementaire général.", 34, 4) | |
| 170 | +e("ensemble immobilier", "real estate complex", "Au sens de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, plusieurs immeubles voisins comptant ensemble plus de douze logements, sous administration commune et partageant un élément.", 33, 7) | |
| 171 | +e("enveloppe (du bâtiment)", "building envelope", "Ensemble des éléments qui séparent l'intérieur chauffé de l'extérieur : toiture, murs hors sol, fenêtres et portes, fondations et dalle.", 11, 44) | |
| 172 | +e("équilibration", "equalization (assessment roll)", "Opération par laquelle l'évaluateur municipal modifie tout ou partie des valeurs du rôle en vigueur pour éliminer le plus possible les écarts entre les proportions des valeurs inscrites aux valeurs réelles ; obligatoire à chaque rôle.", 9) | |
| 173 | +e("erreur de donnée", "data error", "Valeur enregistrée qui ne correspond pas à la réalité de la transaction (unité erronée, faute de saisie) ; à distinguer de la transaction non représentative, exacte mais non informative sur la valeur marchande.", 14) | |
| 174 | +e("estimation par composantes", "unit-in-place method", "Méthode d'estimation du coût neuf qui applique des coûts unitaires installés aux quantités de chaque composante du bâtiment (fondations, charpente, toiture, finitions).", 21, 22) | |
| 175 | +e("état locatif", "rent roll", "Tableau qui recense, à une date donnée, chaque unité louable avec son type, sa superficie, son bail, le loyer contractuel et les services inclus, complété par l'estimation du loyer de marché ; pièce qui fonde le revenu brut potentiel.", 26, 27) | |
| 176 | +e("étendue du travail", "scope of work", "Description des recherches, inspections et analyses que l'évaluateur a effectuées et de celles qu'il n'a pas effectuées ; élément obligatoire du rapport et borne de la diligence raisonnable.", 10, 33) | |
| 177 | +e("étude d'événement", "event study", "Généralisation des doubles différences qui estime un effet pour chaque période relative au traitement ; teste les tendances parallèles avant et décrit la dynamique de l'effet après.", 36) | |
| 178 | +e("étude de marché", "market analysis", "Analyse de la demande structurelle, de l'offre concurrente et du rythme d'absorption pour le type de bien du sujet à la date d'évaluation.", 15) | |
| 179 | +e("étude de ratios", "ratio study", "Comparaison, pour un échantillon de ventes, de la valeur estimée au prix observé ; le niveau se mesure par la médiane des ratios, l'uniformité par le COD, le PRD et le PRB.", 9, 18) | |
| 180 | +e("étude du fonds de prévoyance", "reserve fund study", "Étude réalisée au moins tous les cinq ans par un professionnel habilité, fondée sur le carnet d'entretien, qui fixe le solde et les versements que le fonds de prévoyance devrait atteindre pour les réparations majeures.", 7) | |
| 181 | +e("évaluateur agréé (É.A.)", "chartered appraiser", "Membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; titre réservé par le Code des professions, seul habilité à tenir un rôle d'évaluation foncière.", 10, 4) | |
| 182 | +e("évaluation de masse", "mass appraisal", "Évaluation systématique d'un ensemble d'immeubles à une même date par des procédures normalisées et des modèles statistiques, suivie de tests de qualité ; fondement du rôle foncier et du modèle du portefeuille du cas 4.", 9, 18, 48) | |
| 183 | +e("évaluation uniformisée", "standardized assessment", "Valeur inscrite au rôle multipliée par le facteur comparatif ; ramène les municipalités à un niveau commun pour les répartitions fiscales et la taxe scolaire.", 9) | |
| 184 | +e("exogénéité stricte", "strict exogeneity", "Hypothèse d'un modèle à effets fixes selon laquelle l'erreur d'une période n'est corrélée avec les régresseurs d'aucune période, passée ou future ; plus forte que l'exogénéité contemporaine.", 36) | |
| 185 | +e("explicabilité", "explainability", "Ensemble des outils (valeurs SHAP, dépendance partielle, importance par permutation) qui décrivent ce qu'un modèle prédictif a appris et pourquoi il prédit telle valeur pour tel bien.", 37) | |
| 186 | +e("externalité", "externality", "Effet, positif ou négatif, de l'environnement d'un immeuble sur sa valeur, non compensé par un prix ; le principe de conformité en est un cas particulier.", 5, 1) | |
| 187 | +e("extraction (méthode d')", "extraction method", "Méthode d'évaluation du terrain qui retranche du prix d'une propriété bâtie le coût déprécié de ses améliorations ; fiable lorsque la contribution du bâtiment est faible.", 25) | |
| 188 | +e("extraction du taux (de marché)", "market extraction of the capitalization rate", "Estimation du taux global par le rapport du revenu net reconstitué au prix de ventes comparables, avec les mêmes conventions de revenu que pour le sujet.", 29, 47) | |
| 189 | +# ---------------------------------------------------------------- F | |
| 190 | +e("facteur comparatif", "equalization factor", "Inverse de la proportion médiane du rôle ; multiplie la valeur inscrite pour approcher la valeur marchande à la date de référence et sert à l'évaluation uniformisée et aux droits de mutation.", 9, 5) | |
| 191 | +e("facteur de fonds d'amortissement", "sinking fund factor", "Versement annuel qui accumule un dollar en $n$ années au taux $Y$ ; intervient dans la décomposition du taux global et dans la réserve de remplacement par fonds d'amortissement.", 29, 28) | |
| 192 | +e("facteur de recouvrement du capital", "capital recovery factor", "Versement annuel constant qui rembourse un dollar en $n$ années au taux $r$ ; convertit un investissement en annuité équivalente.", 44, 31) | |
| 193 | +e("faisceau de droits", "bundle of rights", "Représentation anglo-américaine de la propriété comme ensemble de prérogatives séparables (user, jouir, disposer, exclure, louer, hypothéquer) ; chaque démembrement détache une branche du faisceau.", 2) | |
| 194 | +e("fiche de courtage", "listing sheet", "Trace commerciale d'une vente : date d'inscription, prix demandé et révisions, délai, promesse acceptée, inclusions et description ; accompagnée des déclarations du vendeur.", 13) | |
| 195 | +e("filtres qualitatifs", "qualitative screening filters", "Critères éliminatoires de la première étape du choix des comparables : même marché et segment, fenêtre temporelle, rayon, vente sincère, pleine propriété, fourchette de taille.", 16) | |
| 196 | +e("financement intérimaire", "construction financing, interim financing", "Intérêts et frais du prêt qui finance la construction jusqu'à l'achèvement ou la vente ; coût indirect calculé sur le profil des décaissements.", 23) | |
| 197 | +e("financièrement faisable", "financially feasible", "Troisième test de la plus haute et meilleure utilisation : l'usage dégage, après tous les coûts, une valeur résiduelle du terrain positive ou un rendement suffisant.", 41) | |
| 198 | +e("fixation de loyer", "rent setting (by the tribunal)", "Détermination judiciaire du loyer par le Tribunal administratif du logement en cas de refus d'une modification, selon les critères réglementaires (pourcentage de base, taxes, assurances, dépenses d'immobilisation, services).", 34) | |
| 199 | +e("flux (de logements)", "flows", "Quantités qui modifient le stock : mises en chantier et achèvements l'augmentent, démolitions, conversions et sinistres le réduisent.", 3) | |
| 200 | +e("flux actualisés (méthode des)", "discounted cash flow (DCF)", "Méthode du revenu qui actualise, au taux d'actualisation, les flux de trésorerie projetés sur un horizon de plusieurs années et la valeur terminale nette des coûts de vente.", 30, 47) | |
| 201 | +e("flux avant et après financement", "unlevered and levered cash flows", "Flux de trésorerie avant service de la dette (propriété non grevée, base du taux d'actualisation) et après service de la dette (fonds propres, base du TRI des fonds propres) ; chacun avant ou après impôt.", 30, 31) | |
| 202 | +e("fonction d'enchère", "bid function", "Montant maximal qu'un acheteur paierait pour un bien de caractéristiques données tout en conservant son niveau d'utilité ; l'enveloppe des fonctions d'enchère et d'offre forme la fonction de prix hédonique.", 18, 1) | |
| 203 | +e("fonction d'offre", "offer function", "Montant minimal qu'un vendeur ou producteur accepterait pour fournir un bien de caractéristiques données en conservant son profit.", 1, 18) | |
| 204 | +e("fonction de prix hédonique", "hedonic price function", "Fonction qui donne le prix de marché d'un logement en fonction de ses caractéristiques ; sa dérivée partielle est le prix implicite de chaque caractéristique.", 18) | |
| 205 | +e("fonds de prévoyance", "contingency fund, reserve fund", "Fonds que le syndicat d'une copropriété divise doit constituer pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes, alimenté selon l'étude du fonds de prévoyance.", 7, 42) | |
| 206 | +e("fonds servant, fonds dominant", "servient tenement, dominant tenement", "Immeuble qui supporte la charge d'une servitude et immeuble qui en bénéficie ; la même servitude diminue la valeur du premier et augmente celle du second, sans que les deux effets se compensent.", 7) | |
| 207 | +e("forêt aléatoire", "random forest", "Moyenne d'arbres de régression estimés sur des échantillons bootstrap, chaque division ne considérant qu'un sous-ensemble aléatoire de variables ; réduit la variance sans surajuster.", 37) | |
| 208 | +e("formation continue", "continuing professional development", "Obligation réglementaire des évaluateurs agréés : au moins trente heures par période de deux ans, dont trois en éthique, déontologie et normes.", 10) | |
| 209 | +e("fourchette de valeur", "value range", "Intervalle à l'intérieur duquel l'évaluateur juge que se situe la valeur marchande, compte tenu des indications, de leurs incertitudes et de l'incertitude de la pondération ; la valeur la plus probable en est le point retenu.", 20) | |
| 210 | +e("fraction (de copropriété)", "fraction, condominium unit", "Unité de la copropriété divise composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, assortie le cas échéant de l'usage exclusif de parties communes à usage restreint.", 7, 42) | |
| 211 | +e("frontière d'exercice", "exercise boundary", "Dans l'analyse par options réelles du développement, niveau du produit de vente au-delà duquel l'exercice immédiat (construire) vaut au moins la continuation (attendre).", 41) | |
| 212 | +e("fuite de données", "data leakage", "Information circulant de l'échantillon de test vers l'échantillon d'apprentissage, que le modèle n'aurait pas eue en situation réelle ; rend la validation trop optimiste.", 37) | |
| 213 | +# ---------------------------------------------------------------- G | |
| 214 | +e("géocodage", "geocoding", "Opération qui associe une coordonnée à une adresse ; sa précision dépend de la source (centroïde de parcelle, interpolation sur le segment de rue) et doit être documentée.", 14, 38) | |
| 215 | +e("gradient de prix", "price gradient", "Décroissance du prix du sol ou du logement avec la distance au centre, approximativement exponentielle lorsque le coût de transport est petit devant le revenu.", 5) | |
| 216 | +e("grappes (erreurs-types en)", "clustered standard errors", "Correction des erreurs-types qui autorise toute corrélation des erreurs à l'intérieur de groupes (quartiers, immeubles, périodes) indépendants entre eux.", 36) | |
| 217 | +e("grille d'analyse", "adjustment grid, sales comparison grid", "Tableau qui aligne en colonnes le sujet et chaque comparable et en lignes les éléments de comparaison, avec les ajustements, les prix ajustés et les ajustements bruts et nets ; le cas de la maison de Gatineau en donne l'application complète.", 16, 17, 45) | |
| 218 | +e("grille des usages et des normes", "zoning specifications grid", "Tableau du règlement de zonage qui croise les zones et les classes d'usages autorisées, les normes de densité, d'implantation et de stationnement ; appelée aussi grille de spécifications.", 8) | |
| 219 | +# ---------------------------------------------------------------- H | |
| 220 | +e("haversine (formule du)", "haversine formula", "Formule de la distance orthodromique entre deux positions en latitude et longitude sur la sphère, numériquement stable aux courtes distances.", 38) | |
| 221 | +e("hétérogénéité spatiale", "spatial heterogeneity", "Situation où la relation entre le prix et les caractéristiques varie d'un lieu à l'autre (coefficients, variance ou forme fonctionnelle) ; traitée par sous-marchés ou régression géographiquement pondérée.", 19) | |
| 222 | +e("honoraires conditionnels", "contingent fees", "Honoraires dont le montant dépend du résultat de l'évaluation ; interdits par le Code de déontologie, sous réserve de trois services de consultation, jamais devant un tribunal.", 10) | |
| 223 | +e("hypothèque", "mortgage, hypothec", "Droit réel accessoire qui grève un immeuble en garantie d'une obligation, constitué par acte notarié et publié au registre foncier ; les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement.", 31, 6) | |
| 224 | +e("hypothèse de base", "ordinary assumption", "Supposition courante tenue pour vraie sauf indication contraire : titres valides, renseignements exacts, conformité réglementaire, absence de contamination sauf indice.", 10, 2) | |
| 225 | +e("hypothèse extraordinaire", "extraordinary assumption", "Supposition propre au mandat portant sur un fait incertain dont la fausseté changerait matériellement la conclusion ; doit être divulguée avec son incidence sur la valeur et rappelée à chaque énoncé de la conclusion.", 10, 2, 11) | |
| 226 | +# ---------------------------------------------------------------- I | |
| 227 | +e("IAAO", "International Association of Assessing Officers", "Association internationale des organismes d'évaluation foncière, dont les normes sur les études de ratios (COD, PRD, PRB) servent de référence à l'évaluation de masse.", 10, 9) | |
| 228 | +e("identification causale", "causal identification", "Ensemble des hypothèses et des plans (effets fixes, doubles différences, discontinuité, contrôle synthétique) qui permettent d'interpréter une association comme l'effet d'un traitement.", 36) | |
| 229 | +e("immatriculation", "cadastral registration", "Opération par laquelle un immeuble reçoit un numéro de lot distinct au plan cadastral ; condition de la publication des droits au registre foncier.", 7) | |
| 230 | +e("immeuble de six logements et plus", "multi-unit residential building (6+ units)", "Immeuble d'habitation locatif d'au moins six logements détenu comme un placement ; relève du financement commercial, échappe au formulaire de déclarations du vendeur et se forme sur le marché des investisseurs.", 33) | |
| 231 | +e("importance par permutation", "permutation importance", "Augmentation de l'erreur de prédiction lorsque les valeurs d'une variable sont mélangées au hasard entre les observations ; mesure d'importance indépendante du type de modèle.", 37) | |
| 232 | +e("imputation", "imputation", "Remplacement d'une valeur manquante par une valeur plausible (médiane conditionnelle, régression, avec indicateur) ; dans les indices de prix, prédiction du prix d'un panier à chaque période.", 14, 35) | |
| 233 | +e("incertitude", "uncertainty", "Ignorance de l'évaluateur quant à la valeur vraie d'un intrant ou d'un résultat à la date d'évaluation ; distinguée du risque, possibilité qu'une réalisation future s'écarte de ce qui était attendu.", 40, 20) | |
| 234 | +e("incidence (d'une hypothèse)", "impact of an assumption", "Écart entre la valeur conclue sous l'hypothèse extraordinaire et la valeur sans elle, exprimé en dollars et en proportion ; doit figurer au rapport.", 10) | |
| 235 | +e("incitatif de l'entrepreneur", "entrepreneurial incentive", "Rémunération anticipée du risque et de la coordination du promoteur, distincte du profit constaté ; composante du coût neuf calculée sur les coûts directs et indirects.", 23, 21) | |
| 236 | +e("index des immeubles", "land register index", "Partie du registre foncier qui compte une fiche immobilière par immeuble immatriculé ; sa lecture donne la chaîne des titres et les charges publiées.", 7) | |
| 237 | +e("indicateurs de valorisation", "valuation indicators", "Rapports qui comparent le niveau des prix à ses fondamentaux : prix sur loyer, prix sur revenu, coût d'usage sur loyer.", 3, 4) | |
| 238 | +e("indication de valeur", "value indication", "Estimation de la valeur produite par une méthode donnée sous des hypothèses déclarées, entachée d'une erreur dont la variance et le biais dépendent de la méthode et des données ; la réconciliation en fait une conclusion.", 20) | |
| 239 | +e("indice à indicatrices temporelles", "time dummy index", "Indice hédonique obtenu des coefficients des indicatrices de période d'un modèle semi-logarithmique estimé sur toutes les périodes : $\\hat I_t = 100\\exp(\\hat\\tau_t)$.", 35) | |
| 240 | +e("indice chaîné", "chained index", "Indice hédonique estimé sur deux périodes adjacentes à la fois et enchaîné par les variations successives ; évite la révision des valeurs passées.", 35) | |
| 241 | +e("indice d'état pondéré", "weighted condition index", "Moyenne des notes d'état des composantes pondérée par leur coût neuf ; variable d'état pour la comparaison et les modèles hédoniques.", 11) | |
| 242 | +e("indice de dissimilarité", "index of dissimilarity", "Demi-somme des écarts absolus entre deux distributions de parts sur les mêmes catégories ; compare la composition du parc de logements de deux territoires.", 4) | |
| 243 | +e("indice de prix à qualité constante", "constant-quality price index", "Rapport entre les prix espérés à deux dates d'un logement de caractéristiques fixées ; mesuré par les méthodes hédonique, des ventes répétées ou du rapport prix sur valeur.", 35) | |
| 244 | +e("indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB)", "Building Construction Price Index", "Indice trimestriel de Statistique Canada qui mesure l'évolution des prix des entrepreneurs pour des bâtiments types ; sert à indexer un coût historique.", 21, 23) | |
| 245 | +e("indice des prix des logements neufs (IPLN)", "New Housing Price Index", "Indice mensuel de Statistique Canada du prix de vente demandé par les constructeurs pour des maisons neuves de caractéristiques constantes, composantes maison et terrain distinguées.", 35, 4) | |
| 246 | +e("indice Teranet--Banque Nationale", "Teranet--National Bank House Price Index", "Seul indice canadien de prix de revente à qualité constante, fondé sur les ventes répétées enregistrées aux registres fonciers.", 35) | |
| 247 | +e("indices de Sobol", "Sobol sensitivity indices", "Indices de premier ordre et indices totaux qui décomposent la variance de la sortie d'une simulation en contributions de chaque intrant et de ses interactions.", 40) | |
| 248 | +e("inférence de randomisation", "randomization inference", "Test exact qui réaffecte le traitement à toutes les combinaisons possibles d'unités et compare l'estimateur observé à la distribution des estimateurs placebo ; utile quand les unités exposées sont très peu nombreuses.", 43, 36) | |
| 249 | +e("information d'expert", "expert prior information", "Connaissance du marché qu'un évaluateur possède indépendamment de l'échantillon et que l'approche bayésienne formalise par une distribution a priori informative.", 39) | |
| 250 | +e("inscription au rôle", "assessment roll entry", "Trace fiscale d'un immeuble : description de l'unité d'évaluation (terrain, bâtiment, logements, utilisation) selon les conventions du MEFQ et valeur à la date de référence.", 13, 9) | |
| 251 | +e("inscriptions en vigueur", "active listings", "Stock de propriétés à vendre à une date donnée ; numérateur du nombre de mois d'inventaire.", 15, 3) | |
| 252 | +e("inspection d'évaluation", "appraisal inspection", "Observation du bien destinée à établir, à la date d'évaluation, les caractéristiques physiques qui influent sur sa valeur : état des composantes, réparations différées, désuétudes, indices de pathologies ; exigée par les normes sauf circonstances exceptionnelles.", 11, 10) | |
| 253 | +e("inspection professionnelle", "professional inspection", "Contrôle exercé par l'Ordre sur la pratique de ses membres à travers leurs dossiers, livres et registres ; troisième niveau du contrôle de qualité.", 10) | |
| 254 | +e("intervalle de confiance", "confidence interval", "Intervalle qui décrit l'incertitude de l'estimation de l'espérance du prix (de la valeur), provenant de l'estimation des paramètres sur un échantillon fini ; plus étroit que l'intervalle de prédiction.", 20) | |
| 255 | +e("intervalle de crédibilité", "credible interval", "Intervalle qui contient la quantité d'intérêt avec une probabilité donnée sous la distribution a posteriori ; à queues égales ou de plus haute densité.", 39) | |
| 256 | +e("intervalle de prédiction", "prediction interval", "Intervalle qui ajoute à la variance d'estimation la variance du bruit de transaction ; décrit la dispersion des prix auxquels le sujet pourrait effectivement se vendre.", 20, 18) | |
| 257 | +e("inverse de la distance (IDW)", "inverse distance weighting", "Interpolation spatiale qui estime une valeur en un point par la moyenne des valeurs voisines pondérées par une puissance négative de la distance.", 38) | |
| 258 | +e("IVS", "International Valuation Standards", "Normes internationales d'évaluation publiées par l'IVSC ; l'édition en vigueur (effective le 31 janvier 2025) définit les bases de valeur dans l'annexe d'IVS 102.", 10, 2) | |
| 259 | +# ---------------------------------------------------------------- J | |
| 260 | +e("jointure spatiale", "spatial join", "Opération qui attache à chaque objet d'une couche les attributs des objets d'une autre couche liés par une relation géométrique (contenance, intersection, proximité).", 38) | |
| 261 | +e("journal d'exclusions", "exclusion log", "Document qui consigne chaque inscription exclue d'une base de ventes avec la règle appliquée ; garantit la traçabilité du nettoyage.", 14) | |
| 262 | +e("juste valeur", "fair value (IFRS 13)", "Prix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre intervenants du marché à la date d'évaluation ; base comptable très proche de la valeur marchande.", 2) | |
| 263 | +# ---------------------------------------------------------------- K | |
| 264 | +e("k-moyennes", "k-means clustering", "Algorithme de segmentation révélée qui cherche la partition en $k$ groupes minimisant la somme des carrés des distances de chaque bien au centre de son groupe.", 15) | |
| 265 | +e("krigeage ordinaire", "ordinary kriging", "Prédiction d'un résidu en un point non observé par la combinaison linéaire des résidus voisins de variance minimale, à partir du semi-variogramme ajusté.", 19) | |
| 266 | +# ---------------------------------------------------------------- L | |
| 267 | +e("lancer de rayon", "ray casting", "Algorithme du test point dans polygone : on compte les arêtes croisées par une demi-droite issue du point ; le point est intérieur si ce nombre est impair.", 38) | |
| 268 | +e("légalement permis", "legally permissible", "Premier test de la plus haute et meilleure utilisation : l'usage est autorisé par le zonage, les servitudes, les restrictions de droit public et les droits acquis.", 41, 8) | |
| 269 | +e("levier (statistique)", "leverage", "Élément diagonal de la matrice chapeau ; mesure l'éloignement d'une observation dans l'espace des régresseurs et son poids potentiel sur l'ajustement.", 14) | |
| 270 | +e("licence ouverte", "open licence", "Régime de diffusion qui autorise la copie, la transformation et la redistribution des données, y compris commerciales, à la seule condition d'attribution (Statistique Canada, Données Québec CC BY 4.0).", 13) | |
| 271 | +e("liquidité", "liquidity", "Arbitrage entre le prix et le délai de vente : un vendeur pressé vend vite et moins cher, un vendeur patient plus cher et plus tard ; propriété d'un marché de recherche et d'appariement.", 1) | |
| 272 | +e("Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU)", "Act respecting land use planning and development", "Loi québécoise qui organise la planification du territoire : schéma d'aménagement, plan d'urbanisme, règlements de zonage, de lotissement et de construction, dérogations mineures, PIIA et PPCMOI.", 8) | |
| 273 | +e("Loi sur la fiscalité municipale (LFM)", "Act respecting municipal taxation", "Loi québécoise qui régit le rôle d'évaluation foncière : unité d'évaluation, valeur réelle, date de référence, équilibration, proportion médiane, révision et recours, taux variés.", 9) | |
| 274 | +e("Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA)", "Act respecting the preservation of agricultural land and agricultural activities", "Loi qui soumet à l'autorisation de la CPTAQ tout usage non agricole, lotissement ou aliénation dans la zone agricole désignée, sous réserve des droits acquis.", 8, 25) | |
| 275 | +e("Loi sur la qualité de l'environnement (LQE)", "Environment Quality Act", "Loi québécoise dont les dispositions sur les terrains contaminés imposent la caractérisation, le plan de réhabilitation lors d'un changement d'usage et l'avis de contamination au registre foncier.", 43) | |
| 276 | +e("lot", "lot", "Portion de territoire délimitée et numérotée au plan cadastral ; clé qui relie le terrain, la fiche du registre foncier et l'unité d'évaluation.", 7, 13) | |
| 277 | +e("lotissement actualisé (méthode du)", "subdivision development method", "Méthode d'évaluation d'un terrain à développer qui actualise les produits de vente des lots nets des coûts d'aménagement, de vente et de l'incitatif du promoteur sur la durée d'écoulement.", 25) | |
| 278 | +e("loyer brut", "gross rent", "Loyer qui comprend toutes les dépenses de l'immeuble, assumées par le locateur ; par opposition au loyer net.", 26) | |
| 279 | +e("loyer contractuel", "contract rent", "Loyer que le bail en vigueur oblige le locataire à payer à la date d'évaluation, services inclus tels que le bail les définit ; donnée de l'état locatif.", 26, 13) | |
| 280 | +e("loyer d'annonce", "asking rent", "Loyer demandé pour un logement offert ; observable en masse mais prix demandé et non convenu, surreprésentant les logements qui tardent à se louer.", 13) | |
| 281 | +e("loyer de marché", "market rent", "Loyer le plus probable qu'un nouveau bail du même logement, conclu à la date d'évaluation entre locateur et locataire prudents, informés et sans lien, stipulerait après une mise en marché raisonnable.", 26, 13) | |
| 282 | +e("loyer économique", "feasibility rent", "Loyer moyen tel que le revenu net d'exploitation après réserve rémunère une valeur de référence au taux global du marché ; seuil de faisabilité d'un immeuble neuf ou rénové.", 26) | |
| 283 | +e("loyer effectif", "effective rent", "Loyer contractuel corrigé des concessions consenties au locataire, étalées sur la durée du bail.", 26) | |
| 284 | +e("loyer net", "net rent", "Loyer qui laisse au locataire une partie des dépenses (taxes, assurances, entretien), par degrés jusqu'au bail « net net net ».", 26) | |
| 285 | +e("loyer nu", "base rent (excluding services)", "Base de comparaison des loyers retenue dans l'ouvrage : loyer sans service dont le coût dépend de la consommation du locataire ni accessoire optionnel.", 26) | |
| 286 | +e("loyer relatif", "contract-to-market rent ratio", "Rapport du revenu brut potentiel contractuel au revenu brut potentiel aux loyers de marché ; vaut un pour un immeuble dont tous les loyers sont au marché.", 32, 26) | |
| 287 | +# ---------------------------------------------------------------- M | |
| 288 | +e("maison individuelle non attenante", "single-detached house", "Catégorie du Recensement désignant la maison unifamiliale isolée ; loge un peu moins de la moitié des ménages québécois.", 4) | |
| 289 | +e("marché", "market", "Ensemble des biens substituables pour l'acheteur type du sujet, dont les prix sont liés par la concurrence.", 15) | |
| 290 | +e("marché institutionnel et marché privé", "institutional market ; private market", "Segments du marché multirésidentiel selon l'acheteur : entités plaçant des capitaux pour des tiers (grands immeubles, portefeuilles) ou particuliers et petits groupes achetant à l'unité.", 33) | |
| 291 | +e("marchés minces", "thin markets", "Marchés où les ventes sont trop rares pour estimer les paramètres avec précision ; première motivation de l'approche bayésienne et de l'information d'expert.", 39) | |
| 292 | +e("matrice chapeau", "hat matrix", "Matrice de projection qui transforme les valeurs observées en valeurs ajustées d'une régression ; ses éléments diagonaux sont les leviers.", 14) | |
| 293 | +e("matrice de pondération spatiale", "spatial weights matrix", "Matrice carrée dont l'élément $w_{ij}$ mesure l'intensité du lien entre deux observations (contiguïté, distance, plus proches voisins), à diagonale nulle et généralement standardisée en ligne.", 19) | |
| 294 | +e("matricule", "assessment roll identifier", "Identifiant municipal de l'unité d'évaluation (division, section, emplacement) ; figure dans les fichiers ouverts du rôle et sur l'avis d'évaluation, non dans les actes.", 13) | |
| 295 | +e("matriciel (modèle)", "raster model", "Représentation géomatique qui découpe le territoire en cellules régulières portant chacune une valeur (altitude, profondeur d'eau, bruit) ; par opposition au modèle vectoriel.", 38) | |
| 296 | +e("mauvaises créances", "bad debts, credit loss", "Loyers exigibles qui ne seront jamais encaissés, nets des sommes recouvrées, plus les frais de recouvrement ; composante de la vacance économique.", 27) | |
| 297 | +e("maximalement productif", "maximally productive", "Quatrième test de la plus haute et meilleure utilisation : parmi les usages permis, possibles et faisables, celui qui confère la valeur la plus élevée.", 41) | |
| 298 | +e("médiane stratifiée", "mix-adjusted median", "Agrégat à poids fixes des prix médians par strate (type, secteur) qui neutralise les déplacements de composition entre strates.", 35) | |
| 299 | +e("MEFQ", "—", "Manuel d'évaluation foncière du Québec ; document normatif du ministère auquel renvoie le Règlement sur le rôle, dont les consignes (dossiers de propriété, mesurage, méthodes, équilibration) lient l'évaluateur municipal.", 9, 12) | |
| 300 | +e("méthode âge-vie", "age-life method", "Estimation de la dépréciation physique par le rapport de l'âge effectif à la vie économique totale appliqué au coût neuf ; la variante modifiée traite d'abord les éléments curables et les composantes à vie courte.", 24) | |
| 301 | +e("méthode du coût", "cost approach", "Méthode qui estime la valeur comme la somme de la valeur du terrain réputé vacant et du coût neuf des améliorations, diminuée de toutes les dépréciations : $\\hat V = V_L + C_N - D$.", 21, 24) | |
| 302 | +e("méthode du revenu", "income approach", "Méthode qui estime la valeur d'un immeuble par les revenus qu'il procure : capitalisation directe du revenu net de première année ou actualisation des flux de trésorerie.", 29, 30) | |
| 303 | +e("méthode quantitative (du coût)", "quantity survey method", "Méthode d'estimation du coût neuf la plus détaillée : métré complet des quantités d'ouvrage et application des prix unitaires installés, puis ajout des coûts indirects et de l'incitatif.", 21, 22) | |
| 304 | +e("méthode résiduelle (de développement)", "residual method, land residual technique", "Méthode qui obtient la valeur du terrain en retranchant de la valeur brute de développement l'ensemble des coûts de construction, indirects, de vente et le profit du promoteur ; très sensible aux prix de sortie.", 41, 25, 8) | |
| 305 | +e("méthode ventilée", "breakdown method", "Estimation de la dépréciation composante par composante : curable physique au coût de correction, incurable à vie courte et à vie longue par âge-vie, puis désuétudes fonctionnelle et externe.", 24) | |
| 306 | +e("métré", "quantity take-off", "Relevé méthodique, à partir des plans et du devis, des quantités d'ouvrage nécessaires à la construction, chaque ouvrage étant mesuré dans l'unité qui gouverne son coût.", 22) | |
| 307 | +e("MIUF", "urea-formaldehyde foam insulation (UFFI)", "Mousse isolante d'urée-formaldéhyde injectée dans les murs de nombreuses maisons des années 1970, interdite au Canada depuis 1980 ; pathologie à déclarer et à documenter.", 11) | |
| 308 | +e("modèle à décalage spatial (SAR)", "spatial autoregressive model, spatial lag model", "Modèle où le prix dépend de la moyenne pondérée des prix voisins en plus des caractéristiques ; ses coefficients s'interprètent par effets direct, indirect et total.", 19) | |
| 309 | +e("modèle à erreur spatiale (SEM)", "spatial error model", "Modèle où la dépendance spatiale est placée dans le terme d'erreur, la relation entre prix et caractéristiques restant intacte ; corrige l'inférence sans changer l'interprétation des coefficients.", 19) | |
| 310 | +e("modèle d'évaluation automatisé (AVM)", "automated valuation model", "Système qui produit une estimation de valeur à partir d'une base de données et d'un modèle statistique, sans inspection ni intervention humaine sur chaque immeuble.", 37) | |
| 311 | +e("modèle de Durbin spatial (SDM)", "spatial Durbin model", "Modèle à décalage spatial augmenté des décalages spatiaux des caractéristiques, qui emboîte le SAR et le SEM.", 19) | |
| 312 | +e("modèle de la bande grevée", "encumbered strip model", "Méthode d'évaluation d'une servitude lorsque les ventes appariées manquent : valeur unitaire du terrain appliquée à la superficie grevée, pondérée par la perte d'utilité.", 7) | |
| 313 | +e("modèle hédonique", "hedonic model", "Régression du logarithme du prix sur les caractéristiques, les effets temporels et les effets spatiaux : $\\ln P_i = \\alpha + \\mathbf{x}_i\\T\\boldsymbol\\beta + \\tau_{t(i)} + \\mu_{s(i)} + \\varepsilon_i$ ; outil de mesure des prix implicites, des indices et des ajustements.", 18, 44) | |
| 314 | +e("mois d'inventaire", "months of inventory", "Rapport du stock d'inscriptions en vigueur au rythme mensuel des ventes ; nombre de mois nécessaires pour écouler le stock au rythme courant, indicateur de tension du marché.", 15, 4, 3) | |
| 315 | +e("Monte-Carlo par chaînes de Markov (MCMC)", "Markov chain Monte Carlo", "Famille d'algorithmes (dont l'échantillonneur de Gibbs) qui simulent des tirages de la distribution a posteriori au lieu de la calculer ; la qualité se juge par le mélange et la taille d'échantillon effective.", 39) | |
| 316 | +e("MTM (projection)", "Modified Transverse Mercator", "Projection utilisée au Québec pour les produits géomatiques à grande échelle : transverse de Mercator à fuseaux de trois degrés, facteur d'échelle 0,9999 et faux est de 304 800 m.", 38) | |
| 317 | +e("multiplicateur du revenu brut (MRB)", "gross income multiplier (GIM)", "Rapport entre le prix et le revenu brut potentiel (ou effectif) ; indicateur de vraisemblance rapide, ignorant les dépenses et l'inoccupation. Le multiplicateur du revenu net (MRN) est l'inverse du taux global.", 29, 32) | |
| 318 | +e("multiplicateur spatial", "spatial multiplier", "Facteur $1/(1-\\rho)$ par lequel un choc sur une observation se propage à l'ensemble des voisins dans un modèle à décalage spatial.", 19) | |
| 319 | +# ---------------------------------------------------------------- N | |
| 320 | +e("normalisation (des dépenses)", "stabilization, normalization of expenses", "Transformation des dépenses déclarées des derniers exercices en dépenses prospectives de première année, représentatives d'un propriétaire typique en régime stable.", 28, 47) | |
| 321 | +e("Normes de pratique professionnelle (NPP)", "—", "Normes de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, composées de règles coercitives et de directives ; elles fixent la substance de l'évaluation (douze éléments) et le contenu minimal du rapport écrit.", 10) | |
| 322 | +e("nue-propriété", "bare ownership", "Propriété dépouillée de l'usufruit ; le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.", 2) | |
| 323 | +e("numéro de lot", "lot number", "Identifiant cadastral de l'immeuble dans les actes et à l'index des immeubles ; caviardé dans le rôle ouvert et souvent absent des fiches de courtage.", 13, 7) | |
| 324 | +# ---------------------------------------------------------------- O | |
| 325 | +e("OACIQ", "—", "Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec ; élabore les formulaires obligatoires (promesse d'achat, déclarations du vendeur) approuvés par le ministre.", 4, 6) | |
| 326 | +e("observation influente", "influential observation", "Observation dont le retrait modifie sensiblement les estimations ; détectée par le levier, les résidus studentisés et la distance de Cook, indépendamment de son caractère aberrant.", 14) | |
| 327 | +e("ocre ferreuse", "iron ochre", "Dépôt gélatineux produit par des bactéries ferrugineuses qui obstrue les drains de fondation ; pathologie régionale des sols sablonneux et des nappes élevées.", 11) | |
| 328 | +e("OEAQ", "—", "Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; ordre professionnel qui encadre les évaluateurs agréés (normes de pratique, Code de déontologie, inspection professionnelle, formation continue).", 10) | |
| 329 | +e("option réelle (de redéveloppement)", "real option", "Valeur de la faculté d'attendre avant de construire ou de convertir ; estimée par un arbre binomial sous la probabilité risque-neutre, elle explique la prime d'option de redéveloppement.", 41, 8) | |
| 330 | +# ---------------------------------------------------------------- P | |
| 331 | +e("palier, portée et pépite", "sill, range and nugget", "Paramètres du semi-variogramme : variance atteinte à grande distance, distance au-delà de laquelle les résidus ne sont plus corrélés et variabilité à distance nulle (bruit de transaction).", 19) | |
| 332 | +e("panel (données de)", "panel data", "Observations répétées des mêmes unités (immeubles, secteurs) à plusieurs périodes ; cylindré si chaque unité est observée à toutes les périodes.", 36) | |
| 333 | +e("part attribuable au logement", "share attributable to the dwelling", "Dans la fixation de loyer, proportion que le loyer du logement représente dans les revenus de l'immeuble, appliquée aux variations de taxes, d'assurances et aux dépenses d'immobilisation.", 34) | |
| 334 | +e("partie privative, parties communes", "private portion, common portions", "Composantes d'une fraction de copropriété divise : partie dont le copropriétaire a la propriété et l'usage exclusifs, et parties appartenant à tous ; les parties communes à usage restreint sont réservées à certains.", 7) | |
| 335 | +e("période de référence (fixation de loyer)", "reference period", "Année civile qui précède le terme du bail (baux échéant d'avril à décembre) ou avant-dernière année civile (baux échéant de janvier à mars), sur laquelle sont calculés les critères de fixation.", 34) | |
| 336 | +e("phases I, II et III (environnement)", "Phase I, II and III environmental site assessments", "Étapes de l'évaluation environnementale d'un site : étude documentaire et visite ; échantillonnage et analyses comparées aux valeurs limites ; délimitation de la contamination et estimation des coûts de réhabilitation.", 43) | |
| 337 | +e("physiquement possible", "physically possible", "Deuxième test de la plus haute et meilleure utilisation : la taille, la forme, la topographie, les sols et les services du terrain permettent l'usage.", 41) | |
| 338 | +e("PIIA", "site planning and architectural integration program", "Plan d'implantation et d'intégration architecturale ; règlement discrétionnaire qui subordonne les permis à l'approbation de plans selon des objectifs et critères, dans les municipalités dotées d'un comité consultatif d'urbanisme.", 8) | |
| 339 | +e("placebo (test)", "placebo test", "Vérification d'un plan d'identification en déplaçant fictivement la date du traitement dans le passé (placebo temporel) ou en l'attribuant à des unités non traitées (placebos dans l'espace) ; l'effet estimé doit être nul.", 36) | |
| 340 | +e("plan cadastral", "cadastral plan", "Plan officiel qui situe le lot, en donne les mesures et la contenance, fait partie du registre foncier et est présumé exact ; il ne dit rien du bâtiment.", 7, 12) | |
| 341 | +e("plan d'urbanisme", "planning program", "Document de planification locale qui traduit le schéma d'aménagement sur le territoire municipal ; les règlements de zonage, de lotissement et de construction lui donnent force contraignante.", 8) | |
| 342 | +e("pleine propriété", "fee simple", "Faisceau complet des prérogatives du propriétaire (user, jouir, disposer) ; lorsqu'elle est libre de baux, base de valeur de référence de toutes les méthodes.", 6, 2) | |
| 343 | +e("plex", "plex (2 to 5 units)", "Dans l'usage québécois, immeuble résidentiel de deux à cinq logements, le plus souvent superposés avec entrées distinctes (duplex à quintuplex) ; sans définition légale, il recoupe le seuil du courtage résidentiel.", 4, 32) | |
| 344 | +e("plus haute et meilleure utilisation (PHMU)", "highest and best use", "Usage, parmi ceux qui sont légalement permis, physiquement possibles et financièrement faisables à la date d'évaluation, qui confère au bien la valeur la plus élevée ; analysée pour le terrain réputé vacant et pour le bien amélioré. L'OEAQ parle d'usage le meilleur et le plus profitable.", 41, 1, 8) | |
| 345 | +e("point de rupture", "breakdown point", "Proportion maximale d'observations contaminées qu'un estimateur peut supporter sans devenir arbitraire ; nul pour la moyenne, de cinquante pour cent pour la médiane et le MAD.", 14) | |
| 346 | +e("point mort (de la conversion)", "break-even (conversion)", "Baisse proportionnelle des valeurs des fractions pour laquelle la prime de conversion s'annule ; marge de sécurité du convertisseur.", 42) | |
| 347 | +e("point mort d'occupation", "break-even occupancy ratio", "Rapport de l'ensemble des décaissements fixes (dépenses, réserve, service de la dette) au revenu brut potentiel ; taux d'occupation en deçà duquel l'immeuble ne couvre plus ses charges.", 31, 47) | |
| 348 | +e("pondération surfacique", "areal weighting", "Réaffectation d'une variable d'un découpage à un autre en supposant sa répartition uniforme dans chaque zone source, au prorata des aires d'intersection.", 38) | |
| 349 | +e("portefeuille (multirésidentiel)", "multifamily portfolio", "Ensemble d'immeubles détenus et analysés conjointement ; sa valeur agrégée et son incertitude dépendent des corrélations régionales et de la diversification, non de la somme des incertitudes individuelles.", 48) | |
| 350 | +e("pouvoir d'achat", "purchasing power", "Capacité des acheteurs de payer : revenus, épargne et surtout accès au crédit ; quatrième facteur de la valeur.", 1) | |
| 351 | +e("PPCMOI", "specific construction, alteration or occupancy proposal", "Projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble ; règlement discrétionnaire autorisant un projet dérogatoire conforme au plan d'urbanisme, à certaines conditions.", 8) | |
| 352 | +e("prémisse de valeur", "premise of value", "Circonstances de la transaction présumée qui accompagnent la base de valeur : utilisation actuelle, usage le meilleur et le plus profitable, liquidation ordonnée ou forcée.", 2) | |
| 353 | +e("prime d'occupation", "owner-occupancy premium", "Supplément que les acheteurs-occupants d'un plex paient par rapport à la valeur d'investissement, parce que l'immeuble leur procure un logement, l'accès à la propriété et un financement moins coûteux.", 32) | |
| 354 | +e("prime de conversion", "conversion premium", "Différence entre la valeur de conversion et la valeur en bloc d'un immeuble locatif ; la conversion n'est la meilleure utilisation que si elle est positive après rémunération du risque.", 42) | |
| 355 | +e("principe d'anticipation", "principle of anticipation", "La valeur est créée par l'attente des avantages futurs, non par les avantages passés ; fondement de la méthode du revenu.", 1) | |
| 356 | +e("principe d'équilibre", "principle of balance", "La valeur est maximale lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont combinés dans des proportions appropriées.", 1) | |
| 357 | +e("principe de conformité", "principle of conformity", "La valeur d'un immeuble est maximale lorsqu'il s'harmonise avec son voisinage ; cas particulier des externalités.", 1) | |
| 358 | +e("principe de contribution", "principle of contribution", "La valeur d'une composante est mesurée par ce qu'elle ajoute à la valeur de l'ensemble, non par son coût ; fondement des ajustements et de l'analyse des rénovations.", 1, 44) | |
| 359 | +e("principe de substitution", "principle of substitution", "Un acheteur informé ne paie pas, pour un bien, davantage que le coût d'acquisition d'un substitut d'utilité équivalente disponible dans un délai raisonnable ; fondement de la méthode de comparaison.", 1, 16) | |
| 360 | +e("principe des rendements décroissants", "principle of diminishing returns", "L'ajout successif d'unités d'un même facteur accroît la valeur de moins en moins ; il borne la densité et la taille optimales.", 1) | |
| 361 | +e("prix", "price", "Contrepartie en argent convenue entre un vendeur et un acheteur pour le transfert d'un droit sur un immeuble ; un fait constaté dans un acte, à distinguer de la valeur et du coût.", 1, 2) | |
| 362 | +e("prix ajusté", "adjusted sale price", "Prix d'un comparable après application des ajustements ; mesure bruitée de la valeur du sujet, $P^{\\text{aj}}_j = P_j + \\sum_k A_{jk}$.", 16, 17) | |
| 363 | +e("prix au mètre carré habitable", "price per square metre of living area", "Unité de comparaison qui corrige la taille au premier ordre ; comparable entre maisons, copropriétés et plex d'un secteur.", 32, 16) | |
| 364 | +e("prix de réserve", "reservation price", "Dans un marché de recherche, prix minimal qu'un vendeur accepte plutôt que de poursuivre sa recherche ; il résulte du coût d'attente et de la distribution des offres.", 1) | |
| 365 | +e("prix implicite", "implicit price, hedonic price", "Dérivée partielle de la fonction de prix hédonique par rapport à une caractéristique ; supplément de prix que le marché associe à une unité de plus de cette caractéristique, toutes choses égales.", 18) | |
| 366 | +e("prix médian", "median price", "Prix du milieu de la distribution des ventes d'une période ; robuste mais sensible à la composition des ventes, d'où la médiane stratifiée et les indices à qualité constante.", 35, 4) | |
| 367 | +e("prix par logement", "price per unit", "Unité de comparaison la plus utilisée pour les plex et les immeubles locatifs ; ignore la taille et la qualité des logements.", 32, 33) | |
| 368 | +e("prix soutenable", "affordable price (at constant payment)", "Prix que peut payer un ménage à mise de fonds et paiement mensuel donnés, pour un taux et un amortissement ; relie le taux hypothécaire à la demande solvable.", 4) | |
| 369 | +e("prix unitaire installé", "unit-in-place cost", "Coût, par unité de mesure, d'un ouvrage livré et posé : matériaux, pertes, main-d'œuvre, équipement et frais généraux du corps de métier.", 22, 23) | |
| 370 | +e("probabilité risque-neutre", "risk-neutral probability", "Probabilité sous laquelle l'actif sous-jacent rapporte exactement le taux sans risque ; sert à valoriser une option réelle sans estimer la probabilité réelle de hausse.", 41) | |
| 371 | +e("processus gaussien", "Gaussian process", "Champ aléatoire continu dont la covariance décroît avec la distance ; version bayésienne du krigeage, utilisé pour l'effet de localisation.", 39, 19) | |
| 372 | +e("projection cartographique", "map projection", "Transformation des coordonnées géographiques (degrés) en coordonnées planes (mètres) ; au Québec, MTM ou projection équirectangulaire locale pour les calculs de distance.", 38) | |
| 373 | +e("promesse d'achat", "promise to purchase", "Formulaire obligatoire de l'OACIQ par lequel l'acheteur s'engage à acquérir l'immeuble, avec garantie légale sauf stipulation contraire, inspection et annexes (déclarations du vendeur).", 6) | |
| 374 | +e("promoteur-marchand", "merchant developer", "Convention de la méthode résiduelle dans laquelle le développeur construit pour vendre : frais de vente, financement intérimaire et incitatif calculés sur le produit des ventes.", 41) | |
| 375 | +e("proportion médiane", "median assessment ratio", "Médiane des ratios valeur inscrite sur prix de vente rajusté d'un échantillon épuré de ventes ; mesure le niveau du rôle par rapport au marché et doit se situer entre 95 et 105 pour cent après équilibration.", 9) | |
| 376 | +e("propriétaire-occupant", "owner-occupant", "Acheteur d'un plex qui y habite un logement ; son coût net d'occupation, sa prime d'occupation et sa faculté de reprise distinguent sa demande de celle de l'investisseur.", 32, 46) | |
| 377 | +e("propriété superficiaire", "superficies", "Modalité qui sépare le propriétaire du tréfonds (tréfoncier) du propriétaire des constructions (superficiaire).", 6) | |
| 378 | +e("pseudo-résidus", "pseudo-residuals", "Gradient négatif de la fonction de perte par rapport aux prédictions courantes, cible de chaque arbre dans le boosting ; égaux aux résidus pour la perte quadratique.", 37) | |
| 379 | +e("publicité des droits", "publication of rights", "Inscription des droits réels au registre foncier, qui les rend opposables aux tiers et fixe leur rang ; un droit inscrit est présumé connu de l'acquéreur.", 6, 7) | |
| 380 | +e("pyrite", "pyrite", "Sulfure de fer présent dans certains remblais de pierre concassée sous les dalles, dont l'oxydation gonfle et soulève les planchers de sous-sol ; pathologie de la région de Montréal, mesurée par l'indice pétrographique.", 11) | |
| 381 | +e("pyrrhotite", "pyrrhotite", "Sulfure de fer présent dans le granulat du béton lui-même, qui fissure les fondations ; pathologie concentrée en Mauricie et au Centre-du-Québec dont le remède est le remplacement des fondations.", 11) | |
| 382 | +# ---------------------------------------------------------------- Q | |
| 383 | +e("quote-part", "share of common expenses", "Part de chaque fraction dans les parties communes et les charges, égale à sa valeur relative rapportée à la somme des valeurs relatives.", 7) | |
| 384 | +# ---------------------------------------------------------------- R | |
| 385 | +e("rapport de loyer", "rent ratio", "Rapport du loyer contractuel au loyer de marché ; inférieur à un pour un logement sous le marché. Appelé aussi ratio contractuel.", 34, 26) | |
| 386 | +e("rapport prix sur valeur (SPAR)", "sale price appraisal ratio (SPAR) index", "Indice de prix qui rapporte chaque prix de vente à la valeur d'évaluation foncière du même immeuble à une date de référence commune, neutralisant la composition.", 35) | |
| 387 | +e("rareté", "scarcity", "Limitation de l'offre par rapport à la demande ; le sol est rare par nature, le bâti à court terme. Deuxième facteur de la valeur.", 1) | |
| 388 | +e("ratio de couverture de la dette (RCD)", "debt service coverage ratio (DSCR)", "Rapport du revenu net d'exploitation prospectif de première année au service annuel de la dette ; mesure la capacité du revenu à payer la dette ; la convention de réserve employée doit être déclarée.", 31) | |
| 389 | +e("ratio de dépenses", "operating expense ratio", "Rapport des dépenses d'exploitation et de la réserve au revenu brut effectif ; son complément est la marge nette.", 28) | |
| 390 | +e("ratio de diversification", "diversification ratio", "Rapport de l'écart-type de la valeur d'un portefeuille à la somme des écarts-types des immeubles ; vaut un en corrélation parfaite et décroît avec la diversification.", 40, 48) | |
| 391 | +e("ratio du prix vendu au prix demandé", "sale-to-list price ratio", "Rapport du prix de vente au prix demandé ; mesure la marge de négociation et la tension du marché.", 15) | |
| 392 | +e("ratio prêt-revenu", "loan-to-income ratio (LTI)", "Rapport du montant du prêt au revenu de l'emprunteur ; le BSIF plafonne le volume des nouveaux prêts non assurés dépassant quatre fois et demie le revenu.", 31) | |
| 393 | +e("ratio prêt-valeur (RPV)", "loan-to-value ratio (LTV)", "Rapport du capital emprunté à la valeur de l'immeuble ; mesure la protection qu'offre la valeur au prêteur en cas de défaut.", 31) | |
| 394 | +e("ratio prix sur loyer", "price-to-rent ratio", "Rapport du prix d'un logement à son loyer annuel de marché ; son inverse est le rendement locatif brut. Indicateur de valorisation.", 4, 3) | |
| 395 | +e("recherche et appariement (marché de)", "search and matching market", "Marché où les biens sont hétérogènes, les rencontres coûteuses et lentes et chaque transaction une négociation bilatérale ; explique la dispersion des prix et la liquidité.", 1) | |
| 396 | +e("réconciliation", "reconciliation", "Étape par laquelle l'évaluateur passe des indications de valeur fournies par les méthodes à une conclusion unique ou en fourchette, en pondérant selon la fiabilité de chaque indication et en justifiant son raisonnement.", 20) | |
| 397 | +e("régime stabilisé", "stabilized operations", "État dans lequel les revenus et les dépenses ont atteint leur niveau de long terme (loyers rattrapés, inoccupation normale) ; l'horizon du DCF doit l'atteindre pour que la valeur terminale soit cohérente.", 30) | |
| 398 | +e("registre foncier", "land register", "Registre public où sont inscrits les droits réels immobiliers, tenu au Bureau de la publicité foncière, avec un livre foncier par circonscription et un index des immeubles.", 7, 13) | |
| 399 | +e("règlement de zonage", "zoning by-law", "Règlement municipal qui divise le territoire en zones et y prescrit les usages, la densité, l'implantation et les normes de construction ; premier déterminant de l'usage légalement permis.", 8) | |
| 400 | +e("règles coercitives (NPP)", "mandatory rules", "Règles des Normes de pratique professionnelle qui s'imposent sans exception (notamment la règle 1.1, l'élément 12 de la règle 1.2 et les règles 2.1 à 2.5).", 10) | |
| 401 | +e("régression géographiquement pondérée (GWR)", "geographically weighted regression", "Régression locale estimée en chaque point de l'espace à partir des observations voisines pondérées par un noyau de distance ; réponse à l'hétérogénéité spatiale.", 19) | |
| 402 | +e("regroupement complet et partiel", "complete pooling ; partial pooling", "Spécifications des effets de secteur : niveau commun à tous (complet), niveaux indépendants (effets fixes) ou niveaux tirés d'une loi commune (partiel), qui rétrécit les secteurs peu peuplés vers la moyenne.", 39) | |
| 403 | +e("rendement courant", "cash-on-cash return, equity dividend rate", "Flux de trésorerie avant impôt de première année après service de la dette, rapporté à la mise de fonds ; composante de la bande d'investissement.", 31, 29) | |
| 404 | +e("rente foncière", "land rent", "Flux annuel que le droit d'utiliser une parcelle permet de dégager, net de la rémunération des facteurs reproductibles ; la valeur du terrain est sa capitalisation.", 5) | |
| 405 | +e("reprise de logement", "repossession of a dwelling (by the owner)", "Faculté du propriétaire personne physique de reprendre un logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche, aux conditions du Code civil ; levier propre au propriétaire-occupant de plex, sauf exceptions protégeant les locataires âgés.", 32, 46) | |
| 406 | +e("réserve (condition limitative)", "limiting condition", "Énoncé qui délimite ce que l'évaluateur n'a pas fait ou ne garantit pas (titres, mesures, composantes cachées, contaminants) ; ne peut exclure sa responsabilité civile.", 10, 2) | |
| 407 | +e("réserve de remplacement", "replacement allowance", "Dotation annuelle qui lisse le coût de renouvellement des composantes à vie courte (électroménagers, revêtements, chauffe-eau) ; incluse dans le revenu net de l'ouvrage, et le taux doit être extrait avec la même convention.", 28) | |
| 408 | +e("résidu studentisé", "studentized residual", "Résidu divisé par son écart-type estimé compte tenu du levier ; interne si la variance inclut l'observation, externe si elle est estimée sans elle.", 14) | |
| 409 | +e("résultats potentiels", "potential outcomes", "Cadre qui définit pour chaque unité le résultat avec et sans traitement, dont un seul est observé ; vocabulaire de l'identification causale.", 36) | |
| 410 | +e("rétrécissement", "shrinkage", "Rapprochement des estimations de groupes peu peuplés vers la moyenne commune, proportionnel à leur imprécision ; propriété du regroupement partiel bayésien et du taux d'apprentissage du boosting.", 39, 37) | |
| 411 | +e("revenu brut effectif (RBE)", "effective gross income (EGI)", "Revenu que l'immeuble est censé encaisser la première année, toutes sources confondues, après déduction de l'inoccupation et des mauvaises créances : $RBE = RBP(1-v) + R_{\\text{autres}}$.", 27) | |
| 412 | +e("revenu brut potentiel (RBP)", "potential gross income (PGI)", "Somme annuelle des loyers de tous les logements à pleine occupation, aux loyers contractuels (RBP contractuel) ou aux loyers de marché (RBP au marché) ; leur différence est le déficit de loyer.", 27) | |
| 413 | +e("revenu net d'exploitation (RNE)", "net operating income (NOI)", "Revenu brut effectif diminué des dépenses d'exploitation normalisées et, selon la convention de l'ouvrage, de la réserve de remplacement ; numérateur de la capitalisation directe et du ratio de couverture.", 28, 29) | |
| 414 | +e("révision (demande de)", "request for administrative review", "Recours administratif contre une inscription au rôle, déposé sur formule prescrite avant le 1\\textsuperscript{er} mai suivant l'entrée en vigueur du rôle ; précède le recours au Tribunal administratif du Québec.", 9) | |
| 415 | +e("risque", "risk", "Possibilité que la réalisation future d'une variable (loyer, taux, dépense) s'écarte de ce qui était attendu ; distingué de l'incertitude et mesuré par la simulation, la valeur à risque et les stress tests.", 40) | |
| 416 | +e("risque de prédiction", "generalization error", "Erreur attendue d'un modèle sur une nouvelle vente tirée de la même population ; critère de l'apprentissage automatique, estimé par validation croisée.", 37) | |
| 417 | +e("rôle d'évaluation foncière", "assessment roll", "Inventaire triennal des unités d'évaluation d'une municipalité avec leur valeur réelle à la date de référence, dressé par l'évaluateur municipal selon la Loi sur la fiscalité municipale et le MEFQ ; source de masse pour l'évaluateur.", 9, 13) | |
| 418 | +e("rotation (des locataires)", "tenant turnover", "Proportion annuelle des logements qui changent de locataire ; gouverne la vitesse du rattrapage des loyers contractuels vers le marché dans les projections.", 30, 34) | |
| 419 | +# ---------------------------------------------------------------- S | |
| 420 | +e("schéma d'aménagement et de développement", "land use and development plan", "Instrument de planification régionale adopté par la municipalité régionale de comté, auquel le plan d'urbanisme et les règlements locaux doivent se conformer.", 8) | |
| 421 | +e("SCHL", "CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)", "Société canadienne d'hypothèques et de logement ; assureur hypothécaire public (programme APH Select pour les immeubles collectifs) et source de l'Enquête sur les logements locatifs.", 4, 31) | |
| 422 | +e("score robuste", "robust z-score", "Écart d'une observation à la médiane divisé par le MAD normalisé ; remplace le score standard pour détecter les valeurs aberrantes.", 14) | |
| 423 | +e("secret professionnel", "professional secrecy", "Obligation déontologique de ne pas utiliser les renseignements confidentiels au préjudice du client ni de révéler sans autorisation qu'une personne a recouru aux services de l'évaluateur.", 10) | |
| 424 | +e("segmentation a priori et révélée", "a priori segmentation ; data-driven segmentation", "Délimitation des sous-marchés d'après la connaissance du terrain ou d'après les regroupements que les données révèlent par classification non supervisée.", 15) | |
| 425 | +e("semi-variogramme", "semivariogram", "Fonction qui mesure la dissemblance moyenne entre deux résidus séparés d'une distance donnée ; décrite par sa pépite, son palier et sa portée, base du krigeage.", 19) | |
| 426 | +e("servitude", "servitude, easement", "Charge imposée sur un immeuble (fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent ; s'établit par contrat, testament, destination du propriétaire ou loi, jamais par possession.", 7, 2) | |
| 427 | +e("SHAP (valeurs)", "SHAP values (SHapley Additive exPlanations)", "Décomposition de la prédiction d'un modèle pour une observation en contributions additives de chaque variable, fondée sur la valeur de Shapley ; calculée exactement pour les arbres par TreeSHAP.", 37) | |
| 428 | +e("SIG", "GIS (geographic information system)", "Système d'information géographique ; logiciel et données (vectorielles, matricielles) permettant jointures spatiales, tampons, distances et cartes.", 38) | |
| 429 | +e("silhouette", "silhouette score", "Indice de qualité d'une partition comparant, pour chaque bien, sa distance moyenne aux membres de son groupe à celle du groupe voisin le plus proche ; sert à choisir le nombre de groupes.", 15) | |
| 430 | +e("simulation de Monte-Carlo", "Monte Carlo simulation", "Tirage répété des intrants selon leur loi jointe déclarée et calcul de la sortie pour chaque tirage ; la distribution empirique des sorties estime celle de la valeur ou du ratio étudié.", 40, 47) | |
| 431 | +e("sincère (vente)", "arm's-length sale", "Vente conclue entre parties indépendantes, informées et non contraintes ; condition d'admissibilité d'un comparable.", 16, 13) | |
| 432 | +e("sols argileux", "clay soils", "Sols sensibles à la teneur en eau, présents dans les vallées du Saint-Laurent et de l'Outaouais et au Saguenay--Lac-Saint-Jean, dont le retrait en période sèche peut affaisser les fondations.", 11) | |
| 433 | +e("sous-marché", "submarket", "Partition d'un marché à l'intérieur de laquelle la relation entre le prix et les caractéristiques est homogène et entre les parties de laquelle elle diffère.", 15) | |
| 434 | +e("stigmate", "stigma", "Perte de valeur qui subsiste une fois un défaut environnemental corrigé et ses coûts comptés, tenant à la perception du marché (incertitude résiduelle, réticence des prêteurs) ; composante de la désuétude externe.", 43) | |
| 435 | +e("stock (de logements)", "housing stock", "Nombre de logements existant à une date donnée ; modifié lentement par les flux de construction et de retrait.", 3) | |
| 436 | +e("stress test", "stress test", "Évaluation de la valeur ou d'un ratio en un ou quelques scénarios défavorables choisis, sans probabilité attachée ; le stress test inversé cherche le choc qui fait franchir un seuil.", 40, 47) | |
| 437 | +e("superficie brute (hors tout)", "gross floor area", "Superficie mesurée à la face externe des murs extérieurs, épaisseur comprise ; coïncide avec l'aire des étages du MEFQ pour des niveaux de même empreinte.", 12) | |
| 438 | +e("superficie habitable", "living area", "Dans l'ouvrage, somme des aires de plancher des niveaux hors sol mesurées à la face intérieure des murs extérieurs, cloisons comprises, à l'exclusion des garages, des espaces non finis et du sous-sol ; la superficie habitable totale des fiches de courtage y ajoute le sous-sol fini.", 12) | |
| 439 | +e("superficie nette", "net floor area, usable area", "Superficie habitable diminuée de l'emprise des cloisons et murs porteurs ; surface réellement disponible pour les occupants.", 12) | |
| 440 | +e("surapprentissage", "overfitting", "Situation où un modèle continue d'améliorer son ajustement à l'échantillon d'apprentissage alors que son erreur hors échantillon se dégrade.", 37) | |
| 441 | +e("syndicat (de copropriété)", "syndicate of co-owners", "Personne morale formée de l'ensemble des copropriétaires dès la publication de la déclaration, chargée de la conservation de l'immeuble, de l'administration des parties communes et du fonds de prévoyance.", 7) | |
| 442 | +e("système de référence de coordonnées (SRC)", "coordinate reference system (CRS)", "Ensemble formé d'un datum et, le cas échéant, d'une projection, identifié par un code EPSG, sans lequel une coordonnée n'a pas de sens.", 38) | |
| 443 | +# ---------------------------------------------------------------- T | |
| 444 | +e("tampon", "buffer", "Ensemble des points situés à une distance au plus égale à un rayon donné d'un objet géographique ; sert à mesurer l'exposition (proximité d'une autoroute, d'un cours d'eau).", 38) | |
| 445 | +e("taux admissible minimal (TAM)", "minimum qualifying rate", "Taux auquel la capacité de l'emprunteur est vérifiée, égal au plus élevé du taux contractuel majoré de deux points et de 5,25 pour cent ; imposé par le BSIF pour les prêts non assurés.", 31, 32) | |
| 446 | +e("taux d'absorption", "absorption rate", "Part du stock d'inscriptions qui s'écoule chaque mois ; inverse du nombre de mois d'inventaire.", 15) | |
| 447 | +e("taux d'actualisation", "discount rate", "Taux annuel effectif qui égalise la valeur présente des flux futurs attendus de la pleine propriété non grevée, avant dette et impôt, à sa valeur marchande ; rendement total exigé pour la classe de risque, approximativement $R + g$.", 30) | |
| 448 | +e("taux d'inoccupation", "vacancy rate", "Proportion des logements physiquement inoccupés et offerts en location à une date ; celui de la SCHL porte sur les immeubles d'au moins trois logements en octobre. Le taux de disponibilité y ajoute les logements dont le locataire a donné son avis de départ.", 4, 27) | |
| 449 | +e("taux d'inoccupation naturel", "natural vacancy rate", "Fraction du stock qui demeure vacante en régime normal par les déménagements et les délais de relocation ; les loyers réels augmentent lorsque l'inoccupation descend sous ce niveau.", 3) | |
| 450 | +e("taux d'occupation économique", "economic occupancy", "Rapport des loyers effectivement encaissés à ceux que l'immeuble encaisserait pleinement loué au marché ; combine l'inoccupation et le déficit de loyer.", 27) | |
| 451 | +e("taux de capitalisation terminal", "terminal capitalization rate, exit cap rate", "Taux appliqué au revenu net de l'année suivant l'horizon pour obtenir la valeur terminale ; en règle générale supérieur ou égal au taux initial.", 30) | |
| 452 | +e("taux de croissance annuel composé (TCAC)", "compound annual growth rate (CAGR)", "Taux constant qui, composé sur l'intervalle, relie une valeur initiale à une valeur finale ; permet de comparer des régions de tailles différentes.", 4) | |
| 453 | +e("taux de dépréciation", "depreciation rate", "Dépréciation totale rapportée au coût neuf ; les courbes de dépréciation empiriques relient ce taux à l'âge et à l'état.", 24) | |
| 454 | +e("taux de propriété", "homeownership rate", "Proportion des ménages propriétaires de leur logement ; plus faible au Québec qu'au Canada.", 4) | |
| 455 | +e("taux de risque d'extinction", "hazard rate of extinction (acquired rights)", "Probabilité annuelle que la protection des droits acquis d'un usage dérogatoire disparaisse ; agit comme une majoration du taux de capitalisation du surplus de revenu.", 8) | |
| 456 | +e("taux effectif (d'imposition)", "effective tax rate", "Taxe rapportée à la valeur marchande, soit le taux du rôle divisé par le facteur comparatif ; pour les droits de mutation, droit total rapporté à la base d'imposition.", 5, 4) | |
| 457 | +e("taux global de capitalisation", "overall capitalization rate", "Rapport entre le revenu net d'exploitation prospectif de première année et la valeur de la pleine propriété ; incorpore implicitement le rendement courant et la variation de valeur anticipée. Dit aussi taux global d'actualisation (TGA) dans l'usage québécois.", 29) | |
| 458 | +e("taux marginal (d'imposition foncière)", "marginal property tax rate", "Dérivée du compte de taxes par rapport à la valeur inscrite, somme des taux applicables ; c'est lui que toute contestation applique à la réduction de valeur obtenue.", 9) | |
| 459 | +e("taux variés", "variable tax rates", "Régime permettant à une municipalité de fixer plusieurs taux de taxe foncière générale selon les catégories d'immeubles (non résidentiel, industriel, terrains vagues desservis, agricole, résiduelle).", 9) | |
| 460 | +e("tendances parallèles", "parallel trends", "Hypothèse identifiante des doubles différences : en l'absence de traitement, le résultat du groupe traité aurait évolué en moyenne comme celui du groupe témoin.", 36) | |
| 461 | +e("tenue des dossiers", "record keeping", "Obligation réglementaire des évaluateurs agréés de constituer un dossier par mandat et de le conserver au moins cinq ans après le dernier service.", 10) | |
| 462 | +e("terme (d'un prêt)", "mortgage term", "Durée, généralement de un à cinq ans, pendant laquelle le taux et les conditions sont fixés ; à l'échéance, le solde est renouvelé au taux alors en vigueur.", 31) | |
| 463 | +e("terrain excédentaire et terrain en surplus", "excess land ; surplus land", "Partie d'un lot bâti qui pourrait être détachée et vendue séparément (excédentaire) ou qui ne le peut pas et ne vaut que par sa contribution à l'usage existant (en surplus).", 41) | |
| 464 | +e("terrain intercalaire", "infill lot", "Terrain vacant ou sous-utilisé enclavé dans un tissu urbain bâti et desservi ; son évaluation tient compte des contraintes de densification et de la rareté des ventes de terrains.", 25) | |
| 465 | +e("terrain réputé vacant", "land as though vacant", "Premier volet de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation et base de la valeur du terrain : on fait abstraction des constructions et l'on cherche l'usage qui maximise la valeur du terrain nu.", 41, 25) | |
| 466 | +e("terrain vague desservi", "serviced vacant land", "Catégorie fiscale des terrains desservis par l'aqueduc et l'égout sans bâtiment ou dont le bâtiment vaut moins de dix pour cent du terrain ; peut être imposé jusqu'au quadruple du taux de base.", 25, 9) | |
| 467 | +e("territoire rénové", "renovated cadastre territory", "Partie du territoire couverte par la rénovation cadastrale : chaque immeuble y porte un numéro de lot unique à sept chiffres rattaché au système de coordonnées officiel.", 7) | |
| 468 | +e("titre réservé", "reserved title", "Régime du Code des professions pour les évaluateurs : les titres d'évaluateur agréé et d'estimateur agréé sont réservés aux membres de l'Ordre, sans exclusivité d'exercice.", 10) | |
| 469 | +e("traitement", "treatment", "Exposition d'une unité à un changement (rezonage, nouvelle station, inondation) dont on cherche l'effet causal ; par analogie médicale.", 36) | |
| 470 | +e("transformation within", "within transformation", "Soustraction de la moyenne temporelle de chaque unité, qui élimine les effets fixes et ne conserve que la variation à l'intérieur de chaque unité au fil du temps.", 36) | |
| 471 | +e("Tribunal administratif du logement (TAL)", "—", "Tribunal québécois compétent en première instance pour le bail de logement : fixation de loyer, reprise, éviction, conversion en copropriété ; ses décisions en fixation sont sans appel.", 34, 26) | |
| 472 | +e("Tribunal administratif du Québec (TAQ)", "Administrative Tribunal of Québec", "Tribunal qui entend les recours contre le rôle d'évaluation foncière après la demande de révision ; il peut fixer une valeur différente de celles proposées par les parties.", 9) | |
| 473 | +e("TRI des fonds propres", "levered IRR, equity IRR", "Taux de rendement interne des flux après service de la dette et après remboursement du solde à la revente, rapportés à la mise de fonds ; mesure du rendement avec levier.", 30, 31) | |
| 474 | +e("TRI modifié (MIRR)", "modified internal rate of return", "Variante du TRI qui sépare le coût de financement des flux négatifs du taux de réinvestissement des flux positifs ; lève l'ambiguïté des TRI multiples.", 30) | |
| 475 | +# ---------------------------------------------------------------- U | |
| 476 | +e("unité d'évaluation", "assessment unit", "Au sens de la Loi sur la fiscalité municipale, le plus grand ensemble possible d'immeubles appartenant au même propriétaire, contigus, utilisés à une même fin prédominante et cessibles globalement compte tenu de l'utilisation la plus probable.", 9) | |
| 477 | +e("unité de comparaison", "unit of comparison", "Dénominateur commun qui ramène les prix de biens de tailles différentes à une même base : prix par mètre carré, par logement, par mètre de façade, multiplicateur du revenu brut.", 16, 25, 33) | |
| 478 | +e("unité de voisinage", "neighbourhood unit", "Secteur homogène délimité par l'évaluateur municipal dans le fichier des unités de voisinage du MEFQ, où les valeurs de terrain et les taux de variation du marché sont analysés.", 9, 19) | |
| 479 | +e("usage intérimaire", "interim use", "Usage actuel d'un bien amélioré non conforme à la plus haute et meilleure utilisation du terrain, maintenu tant que la valeur du terrain nu nette de la démolition ne dépasse pas la valeur du bien.", 41) | |
| 480 | +e("usufruit", "usufruct", "Démembrement qui confère le droit d'user et de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance ; durée maximale de cent ans, viager sans terme.", 2) | |
| 481 | +e("utilité", "utility", "Capacité du bien à satisfaire un besoin (abriter un ménage, produire un loyer) ; premier facteur de la valeur.", 1) | |
| 482 | +# ---------------------------------------------------------------- V | |
| 483 | +e("vacance économique", "economic vacancy", "Part du revenu brut potentiel qui n'a pas été encaissée sur une période, quelle qu'en soit la cause : inoccupation physique, mauvaises créances et concessions.", 27, 47) | |
| 484 | +e("valeur", "value", "Opinion : estimation, à une date donnée et pour une base donnée, du prix le plus probable ; à distinguer du prix (un fait) et du coût (une dépense).", 1, 2) | |
| 485 | +e("valeur à risque (VaR) et valeur à risque conditionnelle (CVaR)", "value at risk ; conditional value at risk (expected shortfall)", "Perte de valeur par rapport à une référence qui n'est dépassée qu'avec une probabilité donnée, et perte moyenne dans les pires cas de cette probabilité ; lues sur la distribution simulée.", 40) | |
| 486 | +e("valeur aberrante", "outlier", "Observation éloignée de la masse des autres sur une ou plusieurs variables, détectée par un score robuste ; peut être exacte et n'est pas nécessairement influente.", 14) | |
| 487 | +e("valeur actuelle nette (VAN)", "net present value (NPV)", "Somme des flux de trésorerie actualisés au taux exigé, investissement initial compris ; nulle au taux de rendement interne.", 30) | |
| 488 | +e("valeur assurable", "insurable value", "Coût de reconstruction du bâtiment conformément aux normes et règles de l'art ; pour une copropriété divise, évaluée au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé.", 2) | |
| 489 | +e("valeur au rôle", "assessed value", "Valeur réelle inscrite au rôle d'évaluation foncière aux fins de la taxation municipale ; prix le plus probable à une date de référence antérieure, selon les conventions du MEFQ ; ne pas confondre avec la valeur marchande à la date d'évaluation.", 9, 1) | |
| 490 | +e("valeur brute de développement (GDV)", "gross development value", "Somme des prix de vente attendus des unités achevées d'un projet ou, pour un immeuble conservé en location, valeur de l'immeuble stabilisé ; point de départ de la méthode résiduelle.", 41) | |
| 491 | +e("valeur d'investissement", "investment value, worth", "Valeur d'un bien pour un propriétaire ou un propriétaire éventuel donné, en fonction de ses objectifs, de son coût du capital et de sa fiscalité ; base propre à l'entité, légitimement différente de la valeur marchande.", 2, 1) | |
| 492 | +e("valeur d'usage", "value in use", "Valeur d'un bien pour un usage déterminé ou un utilisateur particulier, indépendamment de son prix d'échange.", 2, 1) | |
| 493 | +e("valeur de conversion", "conversion value", "Valeur actuelle nette, pour un convertisseur exigeant un taux donné, du programme de division d'un immeuble locatif et de vente de ses fractions.", 42) | |
| 494 | +e("valeur de l'attente", "value of waiting, option value", "Différence entre la valeur de l'option réelle de développer et le gain de l'exercice immédiat ; nulle lorsque construire tout de suite est optimal.", 41) | |
| 495 | +e("valeur de liquidation", "liquidation value", "Montant qui serait réalisé lors d'une vente de liquidation, le vendeur étant contraint de vendre à une date donnée, en transaction ordonnée ou forcée ; base pertinente pour une reprise hypothécaire.", 2) | |
| 496 | +e("valeur de Shapley", "Shapley value", "Règle de partage d'un gain entre joueurs égale à la contribution marginale moyenne de chacun sur tous les ordres d'arrivée ; unique à satisfaire efficacité, symétrie, joueur nul et additivité. Fondement des valeurs SHAP.", 37) | |
| 497 | +e("valeur du terrain", "land value", "Valeur marchande, à la date d'évaluation, du fonds de terre réputé vacant et disponible pour sa plus haute et meilleure utilisation, améliorations du site comprises lorsque les terrains comparables en sont pourvus.", 25) | |
| 498 | +e("valeur en bloc", "bulk value, value as a whole", "Valeur marchande d'un immeuble locatif détenu et vendu comme un tout, estimée par la méthode du revenu ; terme de comparaison de la valeur de conversion.", 42) | |
| 499 | +e("valeur équitable", "equitable value", "Prix estimé pour le transfert d'un actif entre des parties identifiées, informées et consentantes, reflétant leurs intérêts respectifs ; base IVS pour les transactions hors marché (rachat de part indivise, partage).", 2) | |
| 500 | +e("valeur la plus probable", "most probable value, point estimate", "Point de la fourchette de valeur que l'évaluateur retient comme conclusion ponctuelle.", 20) | |
| 501 | +e("valeur marchande", "market value", "Prix le plus probable d'une vente du bien, à la date d'évaluation, sur un marché libre et ouvert, entre parties informées, prudentes et non contraintes, après une exposition suffisante et pour un paiement comptant ou équivalent ; base par défaut de l'évaluation professionnelle (OEAQ, IVS, CUSPAP convergent).", 2, 1) | |
| 502 | +e("valeur réelle (LFM)", "actual value (assessment)", "Au sens de la Loi sur la fiscalité municipale, valeur d'échange d'une unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable d'une vente de gré à gré entre parties non obligées et raisonnablement informées, à la date de référence.", 9) | |
| 503 | +e("valeur relative (d'une fraction)", "relative value of a fraction", "Valeur de chaque fraction par rapport à l'ensemble, établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans égard à son utilisation ; fixe la quote-part.", 7) | |
| 504 | +e("valeur synergique", "synergistic value, marriage value", "Valeur additionnelle résultant de la combinaison de deux actifs ou droits dont la valeur réunie excède la somme des valeurs séparées (assemblage de terrains, réunion de l'usufruit et de la nue-propriété).", 2) | |
| 505 | +e("valeur terminale", "terminal value, reversion", "Valeur de l'immeuble à la fin de l'horizon de projection, obtenue en capitalisant le revenu net de l'année suivante au taux terminal et diminuée des coûts de vente ; souvent la moitié ou plus de la valeur actualisée.", 30) | |
| 506 | +e("valeurs limites (contaminants)", "regulatory limit values", "Concentrations de contaminants fixées par règlement au-delà desquelles un terrain est contaminé ; celles de l'annexe I s'appliquent par défaut, celles de l'annexe II aux terrains industriels, commerciaux ou institutionnels sans usage résidentiel.", 43) | |
| 507 | +e("validation croisée", "cross-validation", "Estimation de l'erreur hors échantillon en divisant les observations en plis, chaque pli étant prédit par un modèle estimé sans lui ; sert à choisir les hyperparamètres (largeur de bande, nombre d'arbres).", 37, 19) | |
| 508 | +e("vectoriel (modèle)", "vector model", "Représentation géomatique d'objets discrets par leur géométrie (point, ligne, polygone) et une table d'attributs : vente, rue, lot, zone inondable.", 38) | |
| 509 | +e("vente sous contrôle de justice", "judicial sale", "Vente forcée ordonnée par le tribunal, faite sans garantie de qualité ; avec la prise en paiement, elle marque les reprises de finance dans la chaîne des titres et ne constitue pas une vente sincère.", 13, 6) | |
| 510 | +e("ventes appariées", "paired sales analysis", "Méthode qui réunit des paires de ventes d'immeubles aussi semblables que possible ne différant que par l'élément étudié (servitude, rezonage, risque) et mesure l'écart de prix à l'intérieur de chaque paire.", 17, 7, 24) | |
| 511 | +e("ventes liées", "related-party sales", "Ventes entre personnes apparentées ou entre une personne et une société qu'elle contrôle, reconnaissables aux noms, aux adresses et aux exonérations de droits de mutation ; exclues des comparables.", 13) | |
| 512 | +e("ventes répétées (indice de)", "repeat sales index", "Indice de prix qui ne retient que les immeubles vendus au moins deux fois et estime la variation des prix à partir des écarts entre leurs ventes successives, sans mesurer les caractéristiques.", 35) | |
| 513 | +e("vice caché", "latent defect", "Défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou pas à ce prix, et qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait constater sans expert ; objet de la garantie légale de qualité.", 6, 11) | |
| 514 | +e("vie économique et vie économique restante", "economic life ; remaining economic life", "Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété, et cette durée diminuée de l'âge effectif ; dénominateur de la méthode âge-vie.", 11, 24) | |
| 515 | +e("vie utile", "useful life", "Durée pendant laquelle une composante remplit sa fonction dans des conditions normales d'entretien ; base de la réserve de remplacement et de la dépréciation des composantes à vie courte.", 11, 28) | |
| 516 | +e("vraisemblance", "likelihood", "Densité des données vue comme fonction des paramètres ; modèle statistique commun à l'inférence classique et bayésienne. La vraisemblance concentrée des modèles spatiaux ne dépend plus que du paramètre d'autocorrélation.", 39, 19) | |
| 517 | +# ---------------------------------------------------------------- W | |
| 518 | +e("WAIC", "widely applicable information criterion", "Critère bayésien de comparaison de modèles qui corrige la densité prédictive par le nombre effectif de paramètres estimé à partir des variances a posteriori des log-densités.", 39) | |
| 519 | + | |
| 520 | +e("APCIQ", "QPAREB (Quebec Professional Association of Real Estate Brokers)", "Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec ; publie, à partir du système Centris, les ventes conclues par courtier, les prix médians, les délais de vente et les inscriptions en vigueur ; données d'industrie soumises à attribution.", 4, 13) | |
| 521 | +e("USPAP", "Uniform Standards of Professional Appraisal Practice", "Normes américaines de The Appraisal Foundation ; l'édition 2024, sans date d'expiration, sert de référence comparative aux normes québécoises et canadiennes.", 10) | |
| 522 | +e("RICS (Red Book)", "RICS Valuation --- Global Standards", "Normes de la Royal Institution of Chartered Surveyors, en vigueur depuis le 31 janvier 2025, qui incorporent les IVS ; référence internationale pour les conditions du mandat et le rapport.", 10) | |
| 523 | +e("région métropolitaine de recensement (RMR)", "census metropolitan area (CMA)", "Territoire de Statistique Canada formé d'une ou de plusieurs municipalités adjacentes groupées autour d'un noyau de population, comptant au moins 100 000 habitants dont au moins 50 000 dans le noyau ; unité de diffusion des statistiques de prix, de loyers et d'inoccupation.", 4, 15) | |
| 524 | +e("Garantie de construction résidentielle (GCR)", "—", "Organisme qui administre le plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs au Québec (unifamiliales, duplex à quintuplex, petites copropriétés) : parachèvement, malfaçons, vices cachés et vices de conception, avec plafonds réglementaires.", 23, 11) | |
| 525 | +e("municipalité régionale de comté (MRC)", "regional county municipality", "Instance régionale qui adopte le schéma d'aménagement et de développement auquel les plans et règlements d'urbanisme locaux doivent se conformer.", 8) | |
| 526 | +e("moindres carrés ordinaires (MCO)", "ordinary least squares (OLS)", "Estimateur de référence du modèle hédonique, qui minimise la somme des carrés des résidus ; ses erreurs-types sont rendues robustes à l'hétéroscédasticité et ses résidus servent aux tests de dépendance spatiale.", 18, 19) | |
| 527 | +# ---------------------------------------------------------------- Z | |
| 528 | +e("zonage", "zoning", "Division du territoire municipal en zones assorties de normes d'usage, de densité et d'implantation par le règlement de zonage ; premier déterminant de l'usage légalement permis et des droits acquis.", 8) | |
| 529 | +e("zone agricole", "agricultural zone", "Territoire désigné en vertu de la LPTAA où tout usage non agricole, lotissement ou aliénation requiert l'autorisation de la CPTAQ, sous réserve des droits acquis ; contrainte majeure de la valeur du terrain.", 8, 25) | |
| 530 | +e("zone inondable", "flood zone", "Zone délimitée par les cartographies officielles où la construction et la reconstruction sont restreintes selon la classe d'intensité ; la restriction juridique et le stigmate s'ajoutent au coût des dommages.", 43, 38) | |
| 531 | + | |
| 532 | +# ---------------------------------------------------------------- génération | |
| 533 | +def key(s): | |
| 534 | + s = unicodedata.normalize("NFD", s) | |
| 535 | + s = "".join(c for c in s if unicodedata.category(c) != "Mn") | |
| 536 | + s = s.replace("’", "'").replace("œ", "oe").replace("--", "-") | |
| 537 | + return re.sub(r"[^a-z0-9 ]", " ", s.lower()).strip() | |
| 538 | + | |
| 539 | +DROP = set(['accessibilité gravitaire', 'annuité équivalente', 'anomalie', 'arbre de régression', 'arrêt précoce', 'autocontrôle', 'biais de sélection', 'bordereau de quantités', 'capitalisation (fiscale, des aménités)', 'Case--Shiller pondéré (estimateur)', 'choroplèthe', 'classification hiérarchique', 'coefficient de détour', 'cohorte', 'comparaison interdite', 'conditions limitatives', 'construction dérogatoire', 'convention (de mesure)', 'copule gaussienne', 'corrélogramme spatial', "coût de l'énergie économisée", 'coût récurrent du risque', 'datum', 'débordement', 'dendrogramme', 'dépendance partielle', 'dépenses fixes', 'dépenses variables', 'discontinuité spatiale', "distance d'attributs", 'distance de Cook', 'distance réseau', 'durabilité (du logement)', 'écart absolu médian (MAD)', 'échantillonneur de Gibbs', 'échantillons appariés (Sobol)', 'effet minimal détectable', 'effets aléatoires', 'enveloppe (du bâtiment)', 'erreur de donnée', "étude d'événement", 'exogénéité stricte', "facteur de fonds d'amortissement", 'facteur de recouvrement du capital', 'filtres qualitatifs', 'flux (de logements)', "fonction d'offre", 'formation continue', "frontière d'exercice", 'fuite de données', 'grappes (erreurs-types en)', 'haversine (formule du)', 'importance par permutation', 'indicateurs de valorisation', 'indice à indicatrices temporelles', 'indice chaîné', "indice d'état pondéré", 'indice de dissimilarité', 'indices de Sobol', 'inférence de randomisation', "information d'expert", 'inscription au rôle', 'inscriptions en vigueur', 'inverse de la distance (IDW)', "journal d'exclusions", 'lancer de rayon', 'levier (statistique)', 'licence ouverte', 'loyer nu', 'loyer relatif', 'maison individuelle non attenante', 'marchés minces', 'matrice chapeau', 'matriciel (modèle)', 'médiane stratifiée', 'modèle de la bande grevée', 'MTM (projection)', 'multiplicateur spatial', 'numéro de lot', 'palier, portée et pépite', 'période de référence (fixation de loyer)', 'placebo (test)', 'plan cadastral', 'point de rupture', 'point mort (de la conversion)', 'pondération surfacique', 'prix au mètre carré habitable', 'prix de réserve', 'prix soutenable', 'probabilité risque-neutre', 'processus gaussien', 'promoteur-marchand', 'pseudo-résidus', 'ratio de diversification', 'ratio du prix vendu au prix demandé', 'ratio prêt-revenu', 'recherche et appariement (marché de)', 'résidu studentisé', 'résultats potentiels', 'rétrécissement', 'risque de prédiction', 'score robuste', 'secret professionnel', 'silhouette', 'sols argileux', 'superficie nette', "taux d'absorption", "taux d'occupation économique", 'taux de croissance annuel composé (TCAC)', 'taux de dépréciation', "taux de risque d'extinction", "taux marginal (d'imposition foncière)", 'tenue des dossiers', 'territoire rénové', 'traitement', 'transformation within', 'TRI modifié (MIRR)', "valeur de l'attente", 'WAIC', 'valeurs limites (contaminants)', 'terrain intercalaire', "loyer d'annonce", 'option réelle (de redéveloppement)', 'segmentation a priori et révélée', 'k-moyennes', 'regroupement complet et partiel', 'tampon', 'jointure spatiale', 'projection cartographique', 'système de référence de coordonnées (SRC)', 'semi-variogramme', 'modèle de Durbin spatial (SDM)', 'élément de comparaison', 'gradient de prix', "courbe d'enchère", 'désirabilité', "pouvoir d'achat", 'bulle immobilière', "élasticité de l'offre", "taux d'inoccupation naturel", 'stock (de logements)', 'publicité des droits', "droit d'usage", 'phases I, II et III (environnement)', 'avis de contamination', "Loi sur la qualité de l'environnement (LQE)", 'PPCMOI', 'PIIA', 'grille des usages et des normes', "schéma d'aménagement et de développement", 'honoraires conditionnels', "incidence (d'une hypothèse)", 'directives (NPP)', 'règles coercitives (NPP)', 'titre réservé', 'inspection professionnelle', 'IAAO', 'financement intérimaire', 'estimation par composantes', 'comparaison unitaire', 'méthode quantitative (du coût)', 'fiche de courtage', "carnet d'entretien", 'index des immeubles', 'usage intérimaire', 'contribution du bâtiment', "prime d'occupation", 'concessions', "dépenses d'immobilisation (fixation de loyer)", 'unité de voisinage', 'BSIF', 'surapprentissage', 'panel (données de)', 'imputation', "appariement d'enregistrements", 'vectoriel (modèle)']) | |
| 540 | +missing = DROP - {x[0] for x in E} | |
| 541 | +assert not missing, missing | |
| 542 | +E = [x for x in E if x[0] not in DROP] | |
| 543 | +E.sort(key=lambda x: key(x[0])) | |
| 544 | +assert len(set(key(x[0]) for x in E)) == len(E), "doublon" | |
| 545 | + | |
| 546 | +head = r"""\chapter{Glossaire français--anglais}\label{app:glossaire} | |
| 547 | +Ce glossaire réunit les termes que l'ouvrage définit ou emploie de façon technique, avec leur équivalent dans le vocabulaire professionnel nord-américain (Appraisal Institute, Institut canadien des évaluateurs) et international (IVS). Chaque entrée donne le terme français en gras, l'équivalent anglais en italique, une définition d'une à trois phrases cohérente avec le chapitre où la notion est introduite, et le renvoi à ce chapitre entre parenthèses ; les définitions sont celles de l'ouvrage et renvoient aux chapitres, qui citent les sources. Le glossaire ne cite donc aucune référence bibliographique et ne reproduit aucune définition de norme protégée. Un tiret long (---) dans la deuxième colonne signale un terme propre au droit ou aux institutions du Québec pour lequel il n'existe pas d'équivalent anglais établi dans la pratique nord-américaine ; les lois québécoises sont données avec leur titre anglais officiel. | |
| 548 | + | |
| 549 | +\paragraph{Usage des sigles.} L'ouvrage emploie les sigles français et donne le sigle anglais une fois entre parenthèses à la première occurrence : revenu brut potentiel (RBP, \emph{PGI}), revenu brut effectif (RBE, \emph{EGI}), revenu net d'exploitation (RNE, \emph{NOI}), ratio de couverture de la dette (RCD, \emph{DSCR}), ratio prêt-valeur (RPV, \emph{LTV}), taux de rendement interne (TRI, \emph{IRR}), valeur actuelle nette (VAN, \emph{NPV}), multiplicateur du revenu brut (MRB, \emph{GIM}), plus haute et meilleure utilisation (PHMU, \emph{HBU}) ; le taux global de capitalisation est aussi appelé taux global d'actualisation (TGA) dans l'usage québécois, ce que l'anglais nomme \emph{overall capitalization rate}. Dans les équations, les macros de l'ouvrage conservent les symboles usuels ($\NOI$, $\DSCR$, $\LTV$, $\VAN$, $\TRI$) pour rester lisibles par le lecteur des manuels anglophones ; les conventions de calcul sont rappelées à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}. Les sigles d'institutions (OEAQ, SCHL, TAL, TAQ, MEFQ, BSIF, OACIQ) et de lois (LFM, LAU, LPTAA, LQE, C.c.Q.) figurent au glossaire sous leur sigle ou sous le titre de la loi. Le tri alphabétique ne tient pas compte des accents ni de la casse. | |
| 550 | + | |
| 551 | +\providecommand{\gloentree}[4]{\textbf{#1} & \emph{#2} & #3 (#4)\\[1pt]} | |
| 552 | +\providecommand{\glolettre}[1]{\multicolumn{3}{@{}l}{\rule{0pt}{16pt}\textbf{\large #1}}\\*[2pt]} | |
| 553 | + | |
| 554 | +\begin{footnotesize} | |
| 555 | +\setlength{\tabcolsep}{4pt} | |
| 556 | +\begin{longtable}{@{}L{31mm}L{30mm}L{\dimexpr\textwidth-61mm-4\tabcolsep\relax}@{}} | |
| 557 | +\caption{Glossaire français--anglais des termes de l'ouvrage, avec renvoi au chapitre principal}\label{tab:appA:glossaire}\\ | |
| 558 | +\toprule | |
| 559 | +Terme français & Équivalent anglais & Définition et renvoi \\ | |
| 560 | +\midrule | |
| 561 | +\endfirsthead | |
| 562 | +\caption[]{Glossaire français--anglais (suite)}\\ | |
| 563 | +\toprule | |
| 564 | +Terme français & Équivalent anglais & Définition et renvoi \\ | |
| 565 | +\midrule | |
| 566 | +\endhead | |
| 567 | +\midrule | |
| 568 | +\multicolumn{3}{r}{\emph{suite à la page suivante}}\\ | |
| 569 | +\endfoot | |
| 570 | +\bottomrule | |
| 571 | +\endlastfoot | |
| 572 | +""" | |
| 573 | +body = [] | |
| 574 | +letter = "" | |
| 575 | +for fr, en, d, refs in E: | |
| 576 | + L = key(fr)[0].upper() | |
| 577 | + if L != letter: | |
| 578 | + letter = L | |
| 579 | + body.append("\\glolettre{%s}" % L) | |
| 580 | + en_tex = "---" if en == "—" else en | |
| 581 | + r = ",".join("ch:%02d" % n for n in refs) | |
| 582 | + cref = "\\cref{%s}" % r | |
| 583 | + body.append("\\gloentree{%s}{%s}{%s}{%s}" % (fr, en_tex, d, cref)) | |
| 584 | +tail = r"""\end{longtable} | |
| 585 | +\end{footnotesize} | |
| 586 | +""" | |
| 587 | +out = head + "\n".join(body) + "\n" + tail | |
| 588 | +(pathlib.Path(__file__).resolve().parents[1] / "manuscript/appendices/glossaire.tex").write_text(out, encoding="utf-8") | |
| 589 | +print(len(E), "entrées ;", sum(1 for x in E if x[1] == "—"), "sans équivalent EN") | |
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tools/glossaire_extraction.py
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verification/glossaire-termes.csv
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