Ch. 4 livré et validé (compilation isolée, tests, fusion des registres)
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modified
analysis/python/cases/ch13_sources.py
+16 −9
@@ -91,8 +91,11 @@ def resume_ipcb(df: pd.DataFrame | None = None) -> dict: | ||
| 91 | 91 | v = dict(zip(s["trimestre"], s["indice"])) |
| 92 | 92 | out[nom] = { |
| 93 | 93 | "vecteur": s["vecteur"].iloc[0] if "vecteur" in s else s["VECTEUR"].iloc[0], "debut": s["trimestre"].iloc[0], |
| 94 | − "fin": s["trimestre"].iloc[-1], "n": int(len(s)), "2017T1": v["2017T1"], "2025T3": v["2025T3"], "2026T3": v["2026T3"], | |
| 95 | − "var_annuelle_pct": (v["2026T3"] / v["2025T3"] - 1) * 100, "facteur_2017T1_2026T3": v["2026T3"] / v["2017T1"], | |
| 94 | + "fin": s["trimestre"].iloc[-1], "n": int(len(s)), "2017T1": v.get("2017T1"), "2023T1": v.get("2023T1"), | |
| 95 | + "2025T3": v["2025T3"], "2026T3": v["2026T3"], | |
| 96 | + "var_annuelle_pct": (v["2026T3"] / v["2025T3"] - 1) * 100, | |
| 97 | + "facteur_2017T1_2026T3": (v["2026T3"] / v["2017T1"]) if "2017T1" in v else None, | |
| 98 | + "facteur_2023T1_2026T3": v["2026T3"] / v["2023T1"], | |
| 96 | 99 | } |
| 97 | 100 | return out |
| 98 | 101 | |
@@ -145,7 +148,7 @@ def dictionnaire_role() -> dict: | ||
| 145 | 148 | """Extrait le texte du PDF (pypdf) et dénombre les codes de renseignements par section.""" |
| 146 | 149 | from pypdf import PdfReader |
| 147 | 150 | texte = "\n".join((p.extract_text() or "") for p in PdfReader(str(F_DICO)).pages) |
| 148 | − codes = re.findall(r"\bRL(\d{2})(\d{2})([A-Z])(x?)\b", texte) | |
| 151 | + codes = re.findall(r"RL(\d{2})(\d{2})([A-Z])(x?)(?![A-Za-z0-9])", texte) | |
| 149 | 152 | uniques = sorted({f"RL{a}{b}{c}{d}" for a, b, c, d in codes}) |
| 150 | 153 | par_section = {} |
| 151 | 154 | for a, b, c, d in {(a, b, c, d) for a, b, c, d in codes}: |
@@ -305,13 +308,16 @@ def exercice_couverture(n_registre=1500, n_centris=1044, n_apparies=920, mu_cour | ||
| 305 | 308 | |
| 306 | 309 | |
| 307 | 310 | def exercice_ipcb_quebec(df: pd.DataFrame | None = None) -> dict: |
| 308 | − """Exercice 5 : RMR de Québec vs Montréal, bâtiments résidentiels, ratio T3 2019 → T3 2026 et composite 15 RMR.""" | |
| 311 | + """Exercice 5 : RMR de Québec vs Montréal et composite, bâtiments résidentiels : la série de Québec ne commence qu'au T1 2023, | |
| 312 | + d'où la comparaison des facteurs T1 2023 → T3 2026 (et, pour Montréal et le composite, T3 2019 → T3 2026).""" | |
| 309 | 313 | df = charger_ipcb() if df is None else df |
| 310 | 314 | out = {} |
| 311 | 315 | for nom, geo in (("Montréal", GEO_MTL), ("Québec", GEO_QC), ("Composite", "Composite de quinze régions métropolitaines de recensement")): |
| 312 | 316 | s = serie_ipcb(df, geo); v = dict(zip(s["trimestre"], s["indice"])) |
| 313 | − out[nom] = {"debut": s["trimestre"].iloc[0], "2019T3": v.get("2019T3"), "2025T3": v.get("2025T3"), "2026T3": v.get("2026T3"), | |
| 314 | − "ratio_2019T3_2026T3": v["2026T3"] / v["2019T3"], "var_annuelle_pct": (v["2026T3"] / v["2025T3"] - 1) * 100} | |
| 317 | + out[nom] = {"debut": s["trimestre"].iloc[0], "n": int(len(s)), "2019T3": v.get("2019T3"), "2023T1": v.get("2023T1"), "2025T3": v.get("2025T3"), | |
| 318 | + "2026T3": v.get("2026T3"), "ratio_2019T3_2026T3": (v["2026T3"] / v["2019T3"]) if "2019T3" in v else None, | |
| 319 | + "ratio_2023T1_2026T3": v["2026T3"] / v["2023T1"], "var_annuelle_pct": (v["2026T3"] / v["2025T3"] - 1) * 100, | |
| 320 | + "tcac_2023T1_2026T3_pct": ((v["2026T3"] / v["2023T1"]) ** (4 / 14) - 1) * 100} | |
| 315 | 321 | return out |
| 316 | 322 | |
| 317 | 323 | |
@@ -327,8 +333,8 @@ def main() -> None: | ||
| 327 | 333 | for k, v in st["debuts_montreal"].items(): print(f" {v} {k}") |
| 328 | 334 | r = resume_ipcb(ipcb) |
| 329 | 335 | for nom, d in r.items(): |
| 330 | − print(f" {nom} résidentiel : {d['debut']} → {d['fin']} ({d['n']} obs.) ; T1 2017 = {d['2017T1']:.1f} ; T3 2025 = {d['2025T3']:.1f} ; " | |
| 331 | − f"T3 2026 = {d['2026T3']:.1f} ; var. annuelle {d['var_annuelle_pct']:.1f} % ; facteur 2017T1→2026T3 {d['facteur_2017T1_2026T3']:.3f}") | |
| 336 | + print(f" {nom} résidentiel : {d['debut']} → {d['fin']} ({d['n']} obs.) ; T1 2017 = {d['2017T1']} ; T1 2023 = {d['2023T1']} ; T3 2025 = {d['2025T3']:.1f} ; " | |
| 337 | + f"T3 2026 = {d['2026T3']:.1f} ; var. annuelle {d['var_annuelle_pct']:.2f} % ; facteur 2017T1→2026T3 {d['facteur_2017T1_2026T3']} ; facteur 2023T1→2026T3 {d['facteur_2023T1_2026T3']:.3f}") | |
| 332 | 338 | |
| 333 | 339 | print("\n=== 2. Trois indices rebasés T1 2017 = 100 (IPC Québec, IPLN Montréal, IPCB Montréal résidentiel) ===") |
| 334 | 340 | t = indices_compares(ipcb); ri = resume_indices(t) |
@@ -366,7 +372,8 @@ def main() -> None: | ||
| 366 | 372 | print(" registre :", exercice_registre()) |
| 367 | 373 | print(" couverture (fictif) :", {k: round(v, 4) for k, v in exercice_couverture().items()}) |
| 368 | 374 | for nom, d in exercice_ipcb_quebec(ipcb).items(): |
| 369 | − print(f" {nom:9s} début {d['debut']} ; T3 2019 {d['2019T3']} ; T3 2026 {d['2026T3']} ; ratio {d['ratio_2019T3_2026T3']:.3f} ; var. annuelle {d['var_annuelle_pct']:.1f} %") | |
| 375 | + print(f" {nom:9s} début {d['debut']} ({d['n']} obs.) ; T3 2019 {d['2019T3']} ; T1 2023 {d['2023T1']} ; T3 2026 {d['2026T3']} ; ratio 2019T3→2026T3 {d['ratio_2019T3_2026T3']} ; " | |
| 376 | + f"ratio 2023T1→2026T3 {d['ratio_2023T1_2026T3']:.4f} (TCAC {d['tcac_2023T1_2026T3_pct']:.2f} %) ; var. annuelle {d['var_annuelle_pct']:.2f} %") | |
| 370 | 377 | |
| 371 | 378 | |
| 372 | 379 | if __name__ == "__main__": |
added
analysis/python/figures/ch13_biais_datation.py
+31 −0
@@ -0,0 +1,31 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Figure ch13 — biais relatif de l'ajustement de conditions du marché lorsqu'une vente est datée à l'acte notarié plutôt qu'à la | |
| 3 | +promesse d'achat : b(g, δ) = (1+g)^(δ/12) − 1, pour plusieurs croissances annuelles g et un délai δ de 0 à 6 mois. | |
| 4 | +Calcul analytique (aucune donnée) ; la plage de g est illustrative (ordres de grandeur des variations annuelles APCIQ/Teranet 2024-2026). | |
| 5 | +Sortie : assets/figures/ch13/ch13-fig-biais-datation.pdf""" | |
| 6 | +import sys, pathlib | |
| 7 | +ROOT = pathlib.Path(__file__).resolve().parents[3] | |
| 8 | +sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python")) | |
| 9 | +import numpy as np, matplotlib.pyplot as plt | |
| 10 | +from traite.style import setup, palette, savefig, LARGEUR | |
| 11 | + | |
| 12 | + | |
| 13 | +def main(): | |
| 14 | + setup() | |
| 15 | + d = np.linspace(0, 6, 121) | |
| 16 | + fig, ax = plt.subplots(figsize=(LARGEUR, 2.7)) | |
| 17 | + for i, g in enumerate((-3, 3, 6, 10, 15)): | |
| 18 | + b = ((1 + g / 100) ** (d / 12) - 1) * 100 | |
| 19 | + ax.plot(d, b, color=palette.cat[i], lw=1.6) | |
| 20 | + ax.annotate(f"g = {g:+d} %/an".replace("+", "+").replace("-", "−"), xy=(6, b[-1]), xytext=(4, 0), textcoords="offset points", fontsize=7.5, va="center", color=palette.ink) | |
| 21 | + ax.axhline(0, color=palette.ink2, lw=0.6) | |
| 22 | + for m in (1, 2, 3): | |
| 23 | + ax.axvline(m, color=palette.grid, lw=0.8, ls=":") | |
| 24 | + ax.set_xlim(0, 7.6); ax.set_xlabel("Délai entre la promesse d'achat et l'acte, δ (mois)") | |
| 25 | + ax.set_ylabel("Biais sur le prix daté à l'acte (%)") | |
| 26 | + ax.set_xticks([0, 1, 2, 3, 4, 5, 6]) | |
| 27 | + out = savefig(fig, "ch13/ch13-fig-biais-datation.pdf"); print("OK", out) | |
| 28 | + | |
| 29 | + | |
| 30 | +if __name__ == "__main__": | |
| 31 | + main() | |
added
analysis/python/figures/ch13_indices.py
+35 −0
@@ -0,0 +1,35 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Figure ch13 — trois indices souvent confondus, données RÉELLES de data/raw, rebasés T1 2017 = 100 : | |
| 3 | +IPC Québec (18-10-0004-01, v41691783), IPLN Montréal total maison et terrain (18-10-0205-01, v111955484), | |
| 4 | +IPCB Montréal bâtiments résidentiels (18-10-0289-01). Sortie : assets/figures/ch13/ch13-fig-indices.pdf""" | |
| 5 | +import sys, pathlib | |
| 6 | +ROOT = pathlib.Path(__file__).resolve().parents[3] | |
| 7 | +sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python")); sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python/cases")) | |
| 8 | +import matplotlib.pyplot as plt | |
| 9 | +from traite.style import setup, palette, savefig, LARGEUR | |
| 10 | +import ch13_sources as cas | |
| 11 | + | |
| 12 | + | |
| 13 | +def main(): | |
| 14 | + setup() | |
| 15 | + t = cas.indices_compares() | |
| 16 | + x = range(len(t)) | |
| 17 | + fig, ax = plt.subplots(figsize=(LARGEUR, 3.3)) | |
| 18 | + series = [("ipcb_mtl_resid_base2017", "IPCB, Montréal, bâtiments résidentiels (coût de construction)", 2.2, "-"), | |
| 19 | + ("ipln_mtl_base2017", "IPLN, Montréal, maison et terrain (prix des logements neufs)", 1.6, "-"), | |
| 20 | + ("ipc_quebec_base2017", "IPC, Québec, ensemble (prix à la consommation)", 1.6, "--")] | |
| 21 | + for i, (col, lab, lw, ls) in enumerate(series): | |
| 22 | + ax.plot(list(x), t[col], color=palette.cat[i], lw=lw, ls=ls, label=lab) | |
| 23 | + ax.annotate(f"{t[col].iloc[-1]:.0f}", xy=(len(t) - 1, t[col].iloc[-1]), xytext=(4, 0), textcoords="offset points", | |
| 24 | + fontsize=7.5, va="center", color=palette.ink) | |
| 25 | + ax.axhline(100, color=palette.ink2, lw=0.6, ls=":") | |
| 26 | + ticks = [i for i, q in enumerate(t["trimestre"]) if q.endswith("T1")] | |
| 27 | + ax.set_xticks(ticks); ax.set_xticklabels([t["trimestre"].iloc[i][:4] for i in ticks]) | |
| 28 | + ax.set_xlim(-0.5, len(t) + 1.5); ax.set_ylim(95, 190) | |
| 29 | + ax.set_ylabel("Indice (T1 2017 = 100)") | |
| 30 | + ax.legend(loc="upper left", fontsize=7.5) | |
| 31 | + out = savefig(fig, "ch13/ch13-fig-indices.pdf"); print("OK", out) | |
| 32 | + | |
| 33 | + | |
| 34 | +if __name__ == "__main__": | |
| 35 | + main() | |
added
analysis/python/figures/ch13_rfu.py
+34 −0
@@ -0,0 +1,34 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Figure ch13 — composition de l'évaluation imposable uniformisée 2026 (MAMH, richesse foncière uniformisée, CC BY 4.0 ; | |
| 3 | +données RÉELLES, data/raw/mamh_rfu_2026/RFU-2026.csv) pour Montréal, Québec et Gatineau. | |
| 4 | +Sortie : assets/figures/ch13/ch13-fig-rfu.pdf""" | |
| 5 | +import sys, pathlib | |
| 6 | +ROOT = pathlib.Path(__file__).resolve().parents[3] | |
| 7 | +sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python")); sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python/cases")) | |
| 8 | +import numpy as np, matplotlib.pyplot as plt | |
| 9 | +from traite.style import setup, palette, savefig, LARGEUR | |
| 10 | +import ch13_sources as cas | |
| 11 | + | |
| 12 | + | |
| 13 | +def main(): | |
| 14 | + setup() | |
| 15 | + rf = cas.rfu_2026(); villes = ["Montréal", "Québec", "Gatineau"] | |
| 16 | + cats = list(cas.POSTES_RFU.values()) | |
| 17 | + fig, ax = plt.subplots(figsize=(LARGEUR, 2.6)) | |
| 18 | + left = np.zeros(len(villes)) | |
| 19 | + for i, c in enumerate(cats): | |
| 20 | + vals = np.array([rf["villes"][v]["parts_pct"][c] for v in villes]) | |
| 21 | + ax.barh(villes, vals, left=left, color=palette.cat[i], label=c, height=0.6) | |
| 22 | + for y, (l, v) in enumerate(zip(left, vals)): | |
| 23 | + if v >= 6: ax.text(l + v / 2, y, f"{v:.0f} %", ha="center", va="center", fontsize=7.5, color=palette.ink if i in (1, 2, 5) else "white") | |
| 24 | + left += vals | |
| 25 | + for y, v in enumerate(villes): | |
| 26 | + ax.text(101, y, f"{rf['villes'][v]['imposable_uniformise']/1e9:.0f} G$", va="center", fontsize=7.5, color=palette.ink2) | |
| 27 | + ax.set_xlim(0, 112); ax.set_xlabel("Part de l'évaluation imposable uniformisée 2026 (%)") | |
| 28 | + ax.invert_yaxis(); ax.legend(fontsize=7, ncol=3, loc="upper center", bbox_to_anchor=(0.5, -0.28), frameon=False) | |
| 29 | + ax.grid(axis="y", visible=False) | |
| 30 | + out = savefig(fig, "ch13/ch13-fig-rfu.pdf"); print("OK", out) | |
| 31 | + | |
| 32 | + | |
| 33 | +if __name__ == "__main__": | |
| 34 | + main() | |
added
analysis/python/figures/ch13_schl.py
+37 −0
@@ -0,0 +1,37 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Figure ch13 — SCHL, Enquête sur les logements locatifs d'octobre 2025 (données RÉELLES, fichier rmr-quebec-2025-fr.xlsx) : | |
| 3 | +(a) loyer moyen d'octobre 2025 par RMR et par taille de logement ; (b) taux d'inoccupation d'octobre 2024 et d'octobre 2025. | |
| 4 | +Sortie : assets/figures/ch13/ch13-fig-schl-loyers.pdf""" | |
| 5 | +import sys, pathlib | |
| 6 | +ROOT = pathlib.Path(__file__).resolve().parents[3] | |
| 7 | +sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python")); sys.path.insert(0, str(ROOT / "analysis/python/cases")) | |
| 8 | +import numpy as np, matplotlib.pyplot as plt | |
| 9 | +from traite.style import setup, palette, savefig, LARGEUR, fmt_dollars | |
| 10 | +import ch13_sources as cas | |
| 11 | + | |
| 12 | + | |
| 13 | +def main(): | |
| 14 | + setup() | |
| 15 | + t = cas.schl_rmr(); loy, inoc = t["loyer"], t["inoccupation"] | |
| 16 | + rmrs = list(cas.RMR_SCHL); n = len(rmrs); x = np.arange(n) | |
| 17 | + fig, (a, b) = plt.subplots(1, 2, figsize=(LARGEUR, 3.0), gridspec_kw={"width_ratios": [1.5, 1]}) | |
| 18 | + types = ["Studio", "1 chambre", "2 chambres", "3 chambres +"]; w = 0.2 | |
| 19 | + for i, ty in enumerate(types): | |
| 20 | + vals = [loy.loc[r, f"{ty}|2025"] for r in rmrs] | |
| 21 | + a.bar(x + (i - 1.5) * w, vals, width=w, color=palette.cat[i], label=ty) | |
| 22 | + a.set_xticks(x); a.set_xticklabels(rmrs, rotation=25, ha="right") | |
| 23 | + a.yaxis.set_major_formatter(plt.FuncFormatter(fmt_dollars)); a.set_ylabel("Loyer moyen, octobre 2025") | |
| 24 | + a.legend(fontsize=7, ncol=2, loc="upper right"); a.set_title("(a) Loyer moyen selon la taille du logement", loc="left", fontsize=8.5) | |
| 25 | + a.set_ylim(0, 1950) | |
| 26 | + for j, (an, col) in enumerate((("2024", palette.cat[5]), ("2025", palette.cat[0]))): | |
| 27 | + vals = [inoc.loc[r, f"Tous|{an}"] for r in rmrs] | |
| 28 | + b.bar(x + (j - 0.5) * 0.36, vals, width=0.36, color=col, label=f"Octobre {an}") | |
| 29 | + for xi, v in zip(x + (j - 0.5) * 0.36, vals): | |
| 30 | + b.text(xi, v + 0.06, f"{v:.1f}".replace(".", ","), ha="center", va="bottom", fontsize=6.5, color=palette.ink) | |
| 31 | + b.set_xticks(x); b.set_xticklabels(rmrs, rotation=25, ha="right"); b.set_ylabel("Taux d'inoccupation (%)") | |
| 32 | + b.set_ylim(0, 4.6); b.legend(fontsize=7, loc="upper right"); b.set_title("(b) Inoccupation, tous les appartements", loc="left", fontsize=8.5) | |
| 33 | + out = savefig(fig, "ch13/ch13-fig-schl-loyers.pdf"); print("OK", out) | |
| 34 | + | |
| 35 | + | |
| 36 | +if __name__ == "__main__": | |
| 37 | + main() | |
modified
analysis/python/tests/test_ch04.py
+8 −4
@@ -164,8 +164,10 @@ class TestMisesEnChantier: | ||
| 164 | 164 | assert mc.loc[2000, "part_individuelles"] == pytest.approx(0.62, abs=5e-3) and mc.loc[2025, "part_individuelles"] == pytest.approx(0.14, abs=5e-3) |
| 165 | 165 | assert st["moyenne_2000_2019"] == pytest.approx(44205, abs=1) and st["moyenne_2020_2025"] == pytest.approx(54412, abs=1) |
| 166 | 166 | assert st["derniere_annee"] == 2025 # 2026 incomplète (trois trimestres) |
| 167 | + assert mc.loc[1988:2020, "total"].max() < 67810 < mc.loc[1987, "total"] # « niveau inégalé depuis 1987 » | |
| 167 | 168 | # identité : total = individuelles + jumelés + en bande + appartements (à l'arrondi près) |
| 168 | − assert np.allclose(mc["total"], mc[["individuelles", "jumeles", "en_bande", "appartements"]].sum(axis=1), atol=1) | |
| 169 | + m = mc.loc[2000:] # ventilation par type disponible sur la période récente | |
| 170 | + assert np.allclose(m["total"], m[["individuelles", "jumeles", "en_bande", "appartements"]].sum(axis=1), atol=1) | |
| 169 | 171 | |
| 170 | 172 | |
| 171 | 173 | class TestBanqueDuCanada: |
@@ -240,10 +242,12 @@ class TestFiguresEtFichiers: | ||
| 240 | 242 | assert 45.0 < lat < 49.0 and -76.0 < lon < -70.5 |
| 241 | 243 | |
| 242 | 244 | |
| 245 | +@pytest.fixture(scope="module") | |
| 246 | +def ex(): | |
| 247 | + return cas.exercices() | |
| 248 | + | |
| 249 | + | |
| 243 | 250 | class TestExercices: |
| 244 | − @pytest.fixture(scope="class") | |
| 245 | − def ex(self): | |
| 246 | − return cas.exercices() | |
| 247 | 251 | |
| 248 | 252 | def test_ex1(self, ex): |
| 249 | 253 | e = ex["ex1"] |
added
analysis/python/tests/test_ch18.py
+170 −0
@@ -0,0 +1,170 @@ | ||
| 1 | +"""Chapitre 18 — Modèles hédoniques : vérification des chiffres cités dans le texte, les tableaux et les solutions. | |
| 2 | +Modèle de référence : traite.cas1.hedonique (non redéfini). Tolérances déclarées dans chaque assertion.""" | |
| 3 | +import sys, pathlib, math | |
| 4 | +import numpy as np, pytest | |
| 5 | +sys.path.insert(0, str(pathlib.Path(__file__).resolve().parents[1] / "cases")) | |
| 6 | +import ch18_hedonique as c18 | |
| 7 | +from traite import hedonique as h | |
| 8 | + | |
| 9 | +@pytest.fixture(scope="module") | |
| 10 | +def res(): | |
| 11 | + return c18.main(verbose=False) | |
| 12 | + | |
| 13 | +def test_modele_reference_retrouve_les_lois(res): | |
| 14 | + m = res["modele"]; coef = res["coef"] | |
| 15 | + assert m["n"] == 600 and m["k"] == 16 | |
| 16 | + assert m["r2"] == pytest.approx(0.853, abs=0.001) and m["r2_ajuste"] == pytest.approx(0.849, abs=0.001) | |
| 17 | + assert m["sigma"] == pytest.approx(0.083, abs=0.0005) | |
| 18 | + # 15 paramètres de génération couverts par l'IC à 95 % | |
| 19 | + assert int(coef["couvre"].sum()) == 15 and int(coef["vrai"].notna().sum()) == 15 | |
| 20 | + assert coef.loc["ln_S", "coef"] == pytest.approx(0.5391, abs=0.0005) and coef.loc["ln_S", "se_hc1"] == pytest.approx(0.0127, abs=0.0005) | |
| 21 | + assert coef.loc["ln_T", "coef"] == pytest.approx(0.0937, abs=0.0005) | |
| 22 | + assert coef.loc["qualite", "coef"] == pytest.approx(0.0611, abs=0.0005) | |
| 23 | + assert coef.loc["garage", "coef"] == pytest.approx(0.0324, abs=0.0005) | |
| 24 | + assert coef.loc["sect_Buckingham", "coef"] == pytest.approx(-0.2504, abs=0.0005) and coef.loc["sect_Buckingham", "se_hc1"] == pytest.approx(0.0718, abs=0.0005) | |
| 25 | + assert coef.loc["const", "coef"] == pytest.approx(13.2074, abs=0.0005) | |
| 26 | + assert math.exp(coef.loc["const", "coef"]) == pytest.approx(544_400, rel=0.001) | |
| 27 | + assert m["croissance_mensuelle"] * 100 == pytest.approx(0.364, abs=0.002) | |
| 28 | + assert ((1 + m["croissance_mensuelle"]) ** 12 - 1) * 100 == pytest.approx(4.46, abs=0.02) | |
| 29 | + assert c18._g * 100 == pytest.approx(4.43, abs=0.01) | |
| 30 | + | |
| 31 | +def test_diagnostics(res): | |
| 32 | + d = res["diag"] | |
| 33 | + assert d["breusch_pagan"]["LM"] == pytest.approx(16.09, abs=0.05) and d["breusch_pagan"]["ddl"] == 15 and d["breusch_pagan"]["p"] == pytest.approx(0.38, abs=0.01) | |
| 34 | + assert d["jarque_bera"]["stat"] == pytest.approx(2.11, abs=0.05) and d["jarque_bera"]["p"] == pytest.approx(0.35, abs=0.01) | |
| 35 | + assert d["skew"] == pytest.approx(-0.07, abs=0.005) and d["kurtosis"] == pytest.approx(2.75, abs=0.01) | |
| 36 | + assert d["res_min"] == pytest.approx(-0.238, abs=0.001) and d["res_max"] == pytest.approx(0.224, abs=0.001) | |
| 37 | + assert d["pct_abs_sup_15"] == pytest.approx(7.0, abs=0.05) | |
| 38 | + v = d["vif"] | |
| 39 | + assert v["age"] == pytest.approx(11.85, abs=0.05) and v["dist_centre"] == pytest.approx(43.7, abs=0.1) | |
| 40 | + assert v["sect_Buckingham"] == pytest.approx(30.3, abs=0.1) and v["sect_Masson-Angers"] == pytest.approx(28.0, abs=0.1) | |
| 41 | + assert v["sect_Aylmer"] == pytest.approx(8.0, abs=0.05) and v["sect_Gatineau"] == pytest.approx(4.15, abs=0.05) | |
| 42 | + assert (v[["ln_S", "ln_T", "qualite", "garage", "sous_sol", "piscine", "etages", "mois"]] < 2).all() | |
| 43 | + ck = d["cook"] | |
| 44 | + assert ck["seuil"] == pytest.approx(4 / 600) and ck["n_sup"] == 29 and ck["D"].max() == pytest.approx(0.022, abs=0.0005) | |
| 45 | + assert res["ventes"]["id_vente"].iloc[int(np.argmax(ck["D"]))] == "G0541" | |
| 46 | + mo = d["moran"] | |
| 47 | + assert mo["I"] == pytest.approx(-0.013, abs=0.0005) and mo["z"] == pytest.approx(-0.59, abs=0.01) and mo["p"] == pytest.approx(0.56, abs=0.01) | |
| 48 | + | |
| 49 | +def test_variantes(res): | |
| 50 | + v = res["variantes"] | |
| 51 | + attendu = {"semi-log (référence)": (0.853, 39907, 6.68, 637953), "linéaire": (0.839, 40973, 6.83, 615985), "log-log": (0.847, 40662, 6.74, 627260), | |
| 52 | + "Box–Cox": (0.853, 39844, 6.65, 635171), "semi-log sans secteurs": (0.766, 50379, 8.16, 664342), "semi-log, indicatrices trimestrielles": (0.856, 39587, 6.57, 649980)} | |
| 53 | + for nom, (r2, rmse, cod, sujet) in attendu.items(): | |
| 54 | + assert v[nom]["r2"] == pytest.approx(r2, abs=0.001), nom | |
| 55 | + assert v[nom]["rmse"] == pytest.approx(rmse, abs=1), nom | |
| 56 | + assert v[nom]["ratios"]["COD"] == pytest.approx(cod, abs=0.01), nom | |
| 57 | + assert v[nom]["sujet"] == pytest.approx(sujet, abs=1), nom | |
| 58 | + assert v["semi-log, indicatrices trimestrielles"]["k"] == 29 and v["log-log"]["k"] == 15 | |
| 59 | + bc = v["Box–Cox"] | |
| 60 | + assert bc["lambda"] == pytest.approx(0.157, abs=0.001) and bc["ic95"][0] == pytest.approx(-0.036, abs=0.001) and bc["ic95"][1] == pytest.approx(0.353, abs=0.001) | |
| 61 | + b = bc["boxcox"] | |
| 62 | + assert 2 * (b["ll_max"] - b["ll_0"]) == pytest.approx(2.5, abs=0.1) and 2 * (b["ll_max"] - b["ll_1"]) == pytest.approx(66, abs=1) | |
| 63 | + # linéaire : prix implicite constant du m² habitable | |
| 64 | + XL = v["linéaire"]["X"]; assert v["linéaire"]["mco"]["beta"][list(XL.columns).index("S")] == pytest.approx(1798, abs=1) | |
| 65 | + # omission des secteurs | |
| 66 | + cS = v["semi-log sans secteurs"]["coef"] | |
| 67 | + assert cS["dist_centre"] == pytest.approx(-0.0117, abs=0.0001) and cS["ln_T"] == pytest.approx(0.0419, abs=0.0001) | |
| 68 | + assert v["semi-log sans secteurs"]["sigma"] == pytest.approx(0.104, abs=0.0005) | |
| 69 | + # écart du sujet entre variantes bien spécifiées | |
| 70 | + assert 627_000 < min(v["log-log"]["sujet"], v["Box–Cox"]["sujet"]) and max(v["semi-log, indicatrices trimestrielles"]["sujet"], v["semi-log (référence)"]["sujet"]) < 650_000 | |
| 71 | + | |
| 72 | +def test_prix_implicites(res): | |
| 73 | + pi = res["prix_implicites"].set_index("caracteristique") | |
| 74 | + assert pi["P_sujet"].iloc[0] == pytest.approx(637_953, abs=1) | |
| 75 | + assert pi.loc["Superficie habitable", "prix_implicite"] == pytest.approx(2084, abs=1) and pi.loc["Superficie habitable", "se"] == pytest.approx(49, abs=1) | |
| 76 | + assert pi.loc["Superficie du terrain", "prix_implicite"] == pytest.approx(96, abs=1) | |
| 77 | + assert pi.loc["Âge (une année de plus, à 28 ans)", "prix_implicite"] == pytest.approx(-2308, abs=1) | |
| 78 | + assert pi.loc["Conditions du marché (un mois)", "prix_implicite"] == pytest.approx(2319, abs=1) | |
| 79 | + assert pi.loc["Qualité (un échelon de plus)", "prix_implicite"] == pytest.approx(40182, abs=1) and pi.loc["Qualité (un échelon de plus)", "kennedy"] == pytest.approx(40176, abs=1) | |
| 80 | + assert pi.loc["Garage (une place de plus)", "prix_implicite"] == pytest.approx(21031, abs=1) | |
| 81 | + assert pi.loc["Sous-sol fini (contribution : fini vs non fini)", "prix_implicite"] == pytest.approx(14183, abs=1) | |
| 82 | + assert pi.loc["Piscine (ajout)", "prix_implicite"] == pytest.approx(17023, abs=1) | |
| 83 | + assert pi.loc["Cottage à étages vs plain-pied", "prix_implicite"] == pytest.approx(19502, abs=1) | |
| 84 | + assert pi.loc["Secteur Aylmer vs Hull", "prix_implicite"] == pytest.approx(56886, abs=1) and pi.loc["Secteur Aylmer vs Hull", "kennedy"] == pytest.approx(56701, abs=1) | |
| 85 | + assert pi.loc["Secteur Gatineau vs Hull", "prix_implicite"] == pytest.approx(-14070, abs=1) | |
| 86 | + # identité : prix implicite HP = P̂ (exp β − 1) ; Kennedy < HP pour β > 0 | |
| 87 | + assert (pi.loc[pi["type"] == "indicatrice", "kennedy"].abs() - pi.loc[pi["type"] == "indicatrice", "prix_implicite"].abs() <= 0).sum() >= 5 | |
| 88 | + | |
| 89 | +def test_prediction_et_intervalle(res): | |
| 90 | + p = res["prediction"] | |
| 91 | + assert p["ln_pred"] == pytest.approx(13.3627, abs=0.0001) | |
| 92 | + assert p["naif"] == pytest.approx(635_821, abs=1) and p["duan"] == pytest.approx(637_953, abs=1) and p["lognormal"] == pytest.approx(638_016, abs=1) | |
| 93 | + assert p["facteur_duan"] == pytest.approx(1.00335, abs=0.00001) and p["facteur_lognormal"] == pytest.approx(1.00345, abs=0.00001) | |
| 94 | + assert p["sigma2"] == pytest.approx(0.00689, abs=0.00001) and p["xVx"] == pytest.approx(0.000105, abs=0.000002) | |
| 95 | + assert p["xVx"] / (p["sigma2"] + p["xVx"]) == pytest.approx(0.015, abs=0.001) | |
| 96 | + assert p["sd_pred"] == pytest.approx(0.0836, abs=0.0001) | |
| 97 | + assert p["ic95"][0] == pytest.approx(539_682, abs=1) and p["ic95"][1] == pytest.approx(749_087, abs=1) | |
| 98 | + assert p["ic80"][0] == pytest.approx(571_192, abs=1) and p["ic80"][1] == pytest.approx(707_764, abs=1) | |
| 99 | + assert (p["ic95"][1] / p["duan"] - 1) * 100 == pytest.approx(17.4, abs=0.05) and (1 - p["ic95"][0] / p["duan"]) * 100 == pytest.approx(15.4, abs=0.05) | |
| 100 | + assert p["pred_2024_07"] == pytest.approx(580_375, abs=1) and p["ratio_role"] == pytest.approx(0.806, abs=0.001) | |
| 101 | + # identité : intervalle symétrique en log autour de ln_pred | |
| 102 | + assert math.log(p["ic95"][1]) - p["ln_pred"] == pytest.approx(p["ln_pred"] - math.log(p["ic95"][0]), abs=1e-9) | |
| 103 | + | |
| 104 | +def test_ratios_et_validation_croisee(res): | |
| 105 | + r = res["ratios_modele"] | |
| 106 | + assert r["COD"] == pytest.approx(6.68, abs=0.01) and r["PRD"] == pytest.approx(1.007, abs=0.001) and r["PRB"] == pytest.approx(-0.058, abs=0.001) and r["ratio_median"] == pytest.approx(0.997, abs=0.001) | |
| 107 | + cv = res["cv"] | |
| 108 | + assert cv["rmse"] == pytest.approx(40_888, abs=1) and cv["ratios"]["COD"] == pytest.approx(6.83, abs=0.01) and cv["ratios"]["PRD"] == pytest.approx(1.007, abs=0.001) | |
| 109 | + assert cv["erreur_abs_pct_mediane"] == pytest.approx(5.67, abs=0.01) | |
| 110 | + ro = res["role"]["ratios"] | |
| 111 | + assert ro["ratio_median"] == pytest.approx(0.925, abs=0.001) and ro["COD"] == pytest.approx(6.12, abs=0.01) and ro["PRD"] == pytest.approx(0.999, abs=0.001) and ro["PRB"] == pytest.approx(0.064, abs=0.001) | |
| 112 | + brut = h.statistiques_ratio(res["ventes"]["valeur_role_2025"].to_numpy(float), res["ventes"]["prix_vente"].to_numpy(float)) | |
| 113 | + assert brut["ratio_median"] == pytest.approx(0.914, abs=0.001) and brut["COD"] == pytest.approx(6.90, abs=0.01) | |
| 114 | + | |
| 115 | +def test_indice_et_sensibilite(res): | |
| 116 | + idx = res["indice"] | |
| 117 | + assert len(idx) == 15 and idx["trimestre"].iloc[0] == "2023T1" and idx["trimestre"].iloc[-1] == "2026T3" | |
| 118 | + assert idx["indice_dummies"].iloc[-1] == pytest.approx(122.0, abs=0.05) and idx["indice_tendance"].iloc[-1] == pytest.approx(116.5, abs=0.05) | |
| 119 | + assert idx["n_ventes"].iloc[-1] == 22 and idx["n_ventes"].sum() == 600 | |
| 120 | + assert idx["haut"].iloc[-1] / idx["indice_dummies"].iloc[-1] - 1 == pytest.approx(0.036, abs=0.001) | |
| 121 | + s = res["sensibilite"].set_index("echantillon") | |
| 122 | + assert s.loc["Secteur Hull seulement", "n"] == 186 and s.loc["Secteur Hull seulement", "sujet"] == pytest.approx(625_967, abs=1) | |
| 123 | + assert s.loc["Ventes des 18 derniers mois", "n"] == 236 and s.loc["Ventes des 18 derniers mois", "sujet"] == pytest.approx(640_098, abs=1) | |
| 124 | + assert s.loc["Cottages à étages seulement", "n"] == 330 and s.loc["Cottages à étages seulement", "sujet"] == pytest.approx(629_272, abs=1) | |
| 125 | + assert s.loc["Sans les observations influentes (Cook > 4/n)", "n"] == 571 and s.loc["Sans les observations influentes (Cook > 4/n)", "sujet"] == pytest.approx(636_872, abs=1) | |
| 126 | + assert s.loc["Superficie de 110 à 230 m²", "n"] == 495 and s.loc["Superficie de 110 à 230 m²", "sujet"] == pytest.approx(635_048, abs=1) | |
| 127 | + assert (s["beta_ln_S"].between(0.539, 0.556)).all() | |
| 128 | + assert (s["sujet"].max() / s["sujet"].min() - 1) * 100 == pytest.approx(2.26, abs=0.05) | |
| 129 | + | |
| 130 | +def test_residus_des_comparables(res): | |
| 131 | + rc = res["residus_comparables"]; ids = list(res["comparables"]["id_vente"]) | |
| 132 | + assert ids == ["G0574", "G0404", "G0468", "G0477", "G0575"] | |
| 133 | + assert dict(zip(ids, np.round(rc.values, 3))) == {"G0574": 0.007, "G0404": -0.161, "G0468": -0.104, "G0477": -0.111, "G0575": -0.084} | |
| 134 | + assert (math.exp(rc.mean()) - 1) * 100 == pytest.approx(-8.7, abs=0.05) | |
| 135 | + | |
| 136 | +def test_solutions_exercices(res): | |
| 137 | + e = res["exercices"] | |
| 138 | + # 18.1 | |
| 139 | + assert e["1"]["garage_hp"] * 100 == pytest.approx(3.29, abs=0.005) and e["1"]["buck_hp"] * 100 == pytest.approx(-22.12, abs=0.01) | |
| 140 | + assert e["1"]["buck_kennedy"] * 100 == pytest.approx(-22.32, abs=0.01) and e["1"]["mois_annuel"] * 100 == pytest.approx(4.41, abs=0.01) | |
| 141 | + assert (1.1 ** 0.539 - 1) * 100 == pytest.approx(5.27, abs=0.01) | |
| 142 | + # 18.2 | |
| 143 | + assert e["2"]["pS_marginal"] == pytest.approx(2084, abs=0.5) and e["2"]["pS_10m2_exact"] == pytest.approx(20558, abs=1) and e["2"]["pS_10m2_lineaire"] == pytest.approx(20841, abs=1) | |
| 144 | + assert e["2"]["age28"] == pytest.approx(-2325, abs=1) and e["2"]["age60"] == pytest.approx(-1263, abs=1) and e["2"]["age_min"] == pytest.approx(98.1, abs=0.1) | |
| 145 | + assert e["2"]["piscine_hp"] == pytest.approx(17002, abs=1) | |
| 146 | + # 18.3 | |
| 147 | + assert e["3"]["bc_1"] == 499_999 and e["3"]["bc_05"] == pytest.approx(1412.2, abs=0.1) and e["3"]["bc_0"] == pytest.approx(13.122, abs=0.001) | |
| 148 | + # 18.4 | |
| 149 | + assert e["4"]["naif"] == pytest.approx(635_839, abs=1) and e["4"]["duan"] == pytest.approx(638_000, abs=1) and e["4"]["lognormal"] == pytest.approx(638_032, abs=1) | |
| 150 | + assert e["4"]["sd"] == pytest.approx(0.0836, abs=0.0001) and e["4"]["part_xVx"] * 100 == pytest.approx(1.4, abs=0.05) | |
| 151 | + assert e["4"]["bas"] == pytest.approx(539_742, abs=1) and e["4"]["haut"] == pytest.approx(749_044, abs=1) | |
| 152 | + assert e["4"]["demi_largeur_pct"] == pytest.approx(17.8, abs=0.05) and (1 - e["4"]["bas"] / e["4"]["naif"]) * 100 == pytest.approx(15.1, abs=0.05) | |
| 153 | + assert math.sqrt(0.0830 ** 2 + 0.00001) == pytest.approx(0.0831, abs=0.0001) | |
| 154 | + # 18.5 | |
| 155 | + r5 = e["5"] | |
| 156 | + assert r5["ratio_median"] == pytest.approx(0.906, abs=0.001) and r5["ratio_moyen"] == pytest.approx(0.902, abs=0.001) | |
| 157 | + assert r5["COD"] == pytest.approx(2.68, abs=0.01) and r5["PRD"] == pytest.approx(1.011, abs=0.001) and r5["PRB"] == pytest.approx(-0.075, abs=0.001) and r5["PRB_se"] == pytest.approx(0.009, abs=0.001) | |
| 158 | + assert r5["ratio_pondere"] == pytest.approx(0.8926, abs=0.0001) and np.round(r5["ratios"], 3)[0] == 0.955 and np.round(r5["ratios"], 3)[-1] == 0.840 | |
| 159 | + # 18.6 | |
| 160 | + assert e["6"]["sujet_sans"] / e["6"]["sujet_ref"] - 1 == pytest.approx(0.041, abs=0.001) | |
| 161 | + assert e["6"]["sigma_sans_qualite"] == pytest.approx(0.098, abs=0.0005) and e["6"]["r2_sans_qualite"] == pytest.approx(0.797, abs=0.001) | |
| 162 | + assert e["6"]["lnS_sans_qualite"] == pytest.approx(0.528, abs=0.001) and e["6"]["sujet_sans_qualite"] == pytest.approx(636_689, abs=1) | |
| 163 | + # 18.7 | |
| 164 | + assert e["7"]["p_S"] == pytest.approx(2084, abs=0.5) and e["7"]["p_S_120"] == pytest.approx(2414, abs=0.5) and e["7"]["p_S_220"] == pytest.approx(1825, abs=0.5) | |
| 165 | + assert 638_000 * (120 / 165) ** 0.539 == pytest.approx(537_400, abs=50) and 638_000 * (220 / 165) ** 0.539 == pytest.approx(745_000, abs=50) | |
| 166 | + # 18.8 | |
| 167 | + assert e["8"]["g_mensuel"] * 100 == pytest.approx(0.364, abs=0.001) and e["8"]["g_annuel"] * 100 == pytest.approx(4.46, abs=0.01) | |
| 168 | + assert e["8"]["ecart_abs_moyen_pct"] == pytest.approx(2.57, abs=0.01) and e["8"]["ecart_max_pct"] == pytest.approx(5.03, abs=0.01) | |
| 169 | + assert e["8"]["G0404_tendance"] == pytest.approx(28_774, abs=1) and e["8"]["G0404_indices"] == pytest.approx(44_760, abs=1) | |
| 170 | + assert e["8"]["indice_2025T2"] == pytest.approx(112.13, abs=0.005) and e["8"]["indice_fin"] == pytest.approx(122.04, abs=0.005) | |
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@@ -0,0 +1,40 @@ | ||
| 1 | +trimestre,ipcb_mtl_resid,ipc_quebec,ipln_mtl,ipcb_mtl_resid_base2017,ipc_quebec_base2017,ipln_mtl_base2017 | |
| 2 | +2017T1,65.5,126.5,100.33333333333333,100.0,100.0,100.0 | |
| 3 | +2017T2,66.2,126.93333333333334,100.56666666666666,101.06870229007635,100.34255599472992,100.23255813953489 | |
| 4 | +2017T3,66.8,126.83333333333333,100.96666666666665,101.98473282442748,100.26350461133069,100.6312292358804 | |
| 5 | +2017T4,67.0,127.46666666666665,101.3,102.29007633587786,100.764163372859,100.96345514950167 | |
| 6 | +2018T1,67.7,128.33333333333334,102.2,103.3587786259542,101.44927536231884,101.86046511627909 | |
| 7 | +2018T2,68.2,129.23333333333332,102.8,104.12213740458016,102.1607378129117,102.45847176079734 | |
| 8 | +2018T3,68.9,129.5,103.89999999999999,105.1908396946565,102.3715415019763,103.55481727574751 | |
| 9 | +2018T4,69.4,129.0666666666667,104.56666666666666,105.95419847328245,102.02898550724639,104.21926910299004 | |
| 10 | +2019T1,70.5,130.1,104.86666666666667,107.63358778625954,102.84584980237155,104.51827242524918 | |
| 11 | +2019T2,71.1,131.96666666666667,105.3,108.54961832061068,104.32147562582345,104.95016611295682 | |
| 12 | +2019T3,71.6,132.36666666666667,108.33333333333333,109.31297709923665,104.6376811594203,107.9734219269103 | |
| 13 | +2019T4,72.1,132.4,111.0,110.07633587786259,104.66403162055336,110.6312292358804 | |
| 14 | +2020T1,72.7,132.76666666666665,112.76666666666667,110.99236641221376,104.95388669301711,112.3920265780731 | |
| 15 | +2020T2,73.3,132.13333333333333,113.93333333333334,111.90839694656489,104.45322793148878,113.55481727574752 | |
| 16 | +2020T3,75.1,132.79999999999998,115.60000000000001,114.65648854961832,104.98023715415019,115.21594684385383 | |
| 17 | +2020T4,76.3,133.33333333333334,121.0,116.4885496183206,105.40184453227933,120.59800664451828 | |
| 18 | +2021T1,79.3,135.0,123.26666666666667,121.06870229007633,106.71936758893281,122.85714285714286 | |
| 19 | +2021T2,82.8,137.06666666666666,135.53333333333333,126.41221374045801,108.35309617918314,135.08305647840533 | |
| 20 | +2021T3,86.0,138.79999999999998,139.79999999999998,131.29770992366412,109.72332015810275,139.33554817275746 | |
| 21 | +2021T4,90.2,140.29999999999998,143.5,137.70992366412213,110.90909090909089,143.0232558139535 | |
| 22 | +2022T1,94.3,142.73333333333332,147.23333333333335,143.96946564885496,112.83267457180499,146.74418604651166 | |
| 23 | +2022T2,97.3,147.26666666666665,151.33333333333334,148.54961832061068,116.41633728590249,150.83056478405317 | |
| 24 | +2022T3,98.9,148.5,151.46666666666667,150.99236641221376,117.3913043478261,150.96345514950167 | |
| 25 | +2022T4,99.4,149.4333333333333,151.66666666666666,151.7557251908397,118.12911725955202,151.1627906976744 | |
| 26 | +2023T1,99.9,150.6,151.7,152.51908396946564,119.05138339920948,151.19601328903653 | |
| 27 | +2023T2,99.8,153.36666666666667,152.29999999999998,152.36641221374046,121.23847167325428,151.7940199335548 | |
| 28 | +2023T3,99.9,155.0666666666667,151.5666666666667,152.51908396946564,122.58234519104086,151.06312292358808 | |
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| 30 | +2024T1,100.9,155.66666666666666,151.20000000000002,154.04580152671755,123.05665349143608,150.69767441860466 | |
| 31 | +2024T2,101.7,157.56666666666666,151.83333333333334,155.26717557251908,124.55862977602108,151.32890365448506 | |
| 32 | +2024T3,102.6,157.66666666666666,152.13333333333333,156.64122137404578,124.63768115942028,151.62790697674419 | |
| 33 | +2024T4,103.0,157.73333333333335,152.9333333333333,157.25190839694656,124.69038208168644,152.4252491694352 | |
| 34 | +2025T1,104.4,158.63333333333333,153.5,159.38931297709925,125.40184453227931,152.99003322259136 | |
| 35 | +2025T2,106.9,160.76666666666668,154.0,163.206106870229,127.0882740447958,153.48837209302326 | |
| 36 | +2025T3,108.5,162.03333333333333,155.6,165.64885496183206,128.08959156785244,155.08305647840533 | |
| 37 | +2025T4,110.4,162.70000000000002,158.20000000000002,168.5496183206107,128.61660079051384,157.67441860465118 | |
| 38 | +2026T1,113.2,163.23333333333335,158.86666666666667,172.82442748091603,129.03820816864297,158.3388704318937 | |
| 39 | +2026T2,116.0,166.03333333333333,159.13333333333333,177.09923664122138,131.2516469038208,158.6046511627907 | |
| 40 | +2026T3,117.8,167.20000000000002,159.5,179.84732824427482,132.17391304347828,158.9700996677741 | |
deleted
manuscript/_wrap_ch04.tex
+0 −12
@@ -1,12 +0,0 @@ | ||
| 1 | −\providecommand{\BUILDVARIANT}{uqo}\providecommand{\BUILDMEDIA}{numerique} | |
| 2 | −\documentclass[10pt,twoside,openright]{book} | |
| 3 | −\newif\ifLogoAutorise\LogoAutorisefalse\def\PALETTE{uqo} | |
| 4 | −\usepackage{traite-qc} | |
| 5 | −\input{../manuscript/frontmatter/metadata.tex} | |
| 6 | −\input{/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/Traite-Evaluation-QC/build/ch04/_labels.tex} | |
| 7 | −\begin{document} | |
| 8 | −\setcounter{chapter}{3} | |
| 9 | −\input{chapters/ch04.tex} | |
| 10 | −\appendix\chapter{Solutions du chapitre}\input{../solutions/ch04.tex} | |
| 11 | −\printbibliography | |
| 12 | −\end{document} | |
modified
manuscript/appendices/modeles-rapport.tex
+349 −1
@@ -1,2 +1,350 @@ | ||
| 1 | 1 | \chapter{Modèles de rapport d'évaluation}\label{app:modeles-rapport} |
| 2 | −\stubchapter | |
| 2 | + | |
| 3 | +Le rapport est le seul produit de l'évaluation que le client, le prêteur, le tribunal ou le syndic de l'Ordre verront jamais ; les heures d'inspection, de recherche et de calcul n'existent, pour eux, que par ce qu'il en dit. Cette annexe rassemble les modèles que l'ouvrage utilise et recommande : le plan commenté du rapport narratif complet, construit sur les douze éléments de contenu minimal que les Normes de pratique professionnelle imposent à tout rapport écrit ; le modèle propre aux immeubles à revenus, qui ajoute à ce plan les sections que l'analyse d'un multilogement exige ; le modèle du rapport abrégé, ou formulaire court, pour les mandats courants ; des textes-types pour les hypothèses de base, les conditions limitatives, les hypothèses extraordinaires, l'avertissement sur l'emploi de données synthétiques ou de modèles statistiques, et la structure de l'attestation ; enfin, la liste de contrôle que l'auteur applique à la révision d'un rapport avant sa signature. Les modèles paraphrasent les exigences de l'Ordre sans en reproduire le texte, conformément aux principes de l'ouvrage ; le \cref{ch:10} expose le cadre normatif dont ils découlent, et le \cref{ch:47} en montre l'application complète à un dossier. | |
| 4 | + | |
| 5 | +\providecommand{\caseC}{$\square$} | |
| 6 | +\providecommand{\champ}[1]{\ensuremath{\langle}\emph{#1}\ensuremath{\rangle}} | |
| 7 | + | |
| 8 | +\section{Le rapport écrit : formes, contenu minimal, responsabilité}\label{sec:appC:cadre} | |
| 9 | + | |
| 10 | +Les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ distinguent trois formes de rapport écrit, le rapport narratif complet, le rapport abrégé et le rapport de mise à jour, et elles leur imposent le même contenu minimal de douze éléments, la forme ne changeant que la profondeur du traitement, que la norme résume par les verbes décrire, résumer et mentionner \parencite[règles 2.2 et 2.3]{oeaqNormes}. La liste des douze éléments, que le \cref{ch:10} analyse en détail, se lit comme une table des matières imposée en désordre : identification physique et légale de l'immeuble ; droits de propriété évalués ; but et fin de l'évaluation ; définition de la valeur ; date d'évaluation ; étendue du travail ; réserves et hypothèses de base, y compris les hypothèses extraordinaires avec leur incidence ; traitement de l'information et raisonnement ; usage le meilleur et le plus profitable ; justification du rejet d'une méthode traditionnelle ; déclaration de conformité à la substance de l'évaluation et exposé des écarts aux directives ; attestation. Les modèles de cette annexe ne font rien d'autre que mettre ces douze éléments dans un ordre de lecture et les entourer de ce qu'un lecteur attend d'un document professionnel : une lettre, un sommaire, des annexes. | |
| 11 | + | |
| 12 | +Trois dispositions du Code de déontologie encadrent le document. L'évaluateur agréé signe tout rapport en indiquant sa qualité \parencite[art.~34]{deontOEAQ} ; le rapport est conforme aux normes et fait état de la méthodologie et de l'étendue des recherches \parencite[art.~41]{deontOEAQ} ; et aucune clause ne peut exclure la responsabilité civile du signataire \parencite[art.~32]{deontOEAQ}, ce qui donne aux réserves et hypothèses leur véritable fonction : délimiter le travail, non s'en exonérer. La signature emporte la responsabilité entière du contenu et des conclusions \parencite[règle 2.5]{oeaqNormes}, et le dossier qui soutient le rapport est conservé au moins cinq ans \parencite[art.~6]{tenuedossiersoeaq}. | |
| 13 | + | |
| 14 | +La comparaison avec les cadres voisins éclaire le modèle québécois. Les normes canadiennes de l'Institut canadien des évaluateurs consacrent une norme distincte à la communication des résultats (\emph{Reporting}) et définissent avec précision l'hypothèse extraordinaire, la condition hypothétique et la condition limitative extraordinaire \parencite[s.~3 et norme \emph{Reporting}]{cuspap2026} ; les normes internationales imposent de documenter les données, les intrants et les modèles qui soutiennent la conclusion \parencite{ivs2025} ; et le Red Book de la RICS consacre à la rédaction du rapport sa norme VPS~6 \parencite{rics2025}. Les NPP sont plus concises, mais elles ne sont pas moins exigeantes : le huitième élément, traitement de l'information et raisonnement, est une obligation de traçabilité que les modèles ci-dessous traduisent par une règle simple, chaque chiffre du texte doit pouvoir être retrouvé dans un tableau ou une annexe, et chaque tableau doit indiquer sa source. | |
| 15 | + | |
| 16 | +\begin{attention}[Paraphraser l'Ordre sans le reproduire] | |
| 17 | +Les textes-types de cette annexe sont des formulations de l'auteur. Ils ne reproduisent ni le modèle de réserves et d'hypothèses de base de l'annexe~E des Normes ni la formule d'attestation que la règle 2.3 impose ; l'évaluateur agréé doit utiliser pour l'attestation le texte prescrit par l'Ordre, dont les modèles ci-dessous ne donnent que la structure, et il adapte le modèle de l'annexe~E à chaque mandat plutôt que de le recopier. Un rapport dont les hypothèses sont un bloc standard jamais relu est un rapport dont l'étendue du travail est inconnue de son propre auteur. | |
| 18 | +\end{attention} | |
| 19 | + | |
| 20 | +\section{Modèle 1 : plan commenté du rapport narratif complet}\label{sec:appC:narratif} | |
| 21 | + | |
| 22 | +Le rapport narratif complet est la forme réservée aux mandats où le lecteur doit pouvoir suivre et contester chaque étape : litiges, expropriation, contestation d'évaluation foncière, immeubles complexes, mandats institutionnels. Il n'a pas de plan imposé ; il a un contenu imposé et un ordre d'usage, que le \cref{tab:appC:plan} présente en mettant chaque section en regard de l'élément de la règle 2.3 qu'elle satisfait et des pièges les plus fréquents. La troisième colonne est la plus importante : elle dit ce que le lecteur doit trouver, non ce que l'auteur veut dire. | |
| 23 | + | |
| 24 | +{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt} | |
| 25 | +\begin{longtable}{@{}L{2.9cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.0cm}L{5.0cm}L{3.6cm}@{}} | |
| 26 | +\caption{Plan commenté du rapport narratif complet et correspondance avec les douze éléments de la règle 2.3 des NPP}\label{tab:appC:plan}\\ | |
| 27 | +\toprule | |
| 28 | +Section du rapport & {Élém.} & Contenu attendu & Pièges fréquents \\ | |
| 29 | +\midrule | |
| 30 | +\endfirsthead | |
| 31 | +\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:plan} (suite)}\\ | |
| 32 | +\toprule | |
| 33 | +Section du rapport & {Élém.} & Contenu attendu & Pièges fréquents \\ | |
| 34 | +\midrule | |
| 35 | +\endhead | |
| 36 | +\midrule\multicolumn{4}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\ | |
| 37 | +\endfoot | |
| 38 | +\bottomrule | |
| 39 | +\endlastfoot | |
| 40 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Partie liminaire}}\\ | |
| 41 | +Page titre & 1, 5 & Adresse, type d'immeuble, photographie, client, date d'évaluation, date du rapport, numéro de dossier, signataires & Confondre date d'évaluation et date du rapport \\ | |
| 42 | +Lettre d'envoi & 2, 3, 5, 7, 12 & Destinataire, mandat reçu, immeuble, droits évalués, date d'évaluation, conclusion de valeur en lettres et en chiffres, rappel des hypothèses extraordinaires, renvoi aux réserves, signature & Conclusion sans rappel de l'hypothèse extraordinaire ; valeur donnée au dollar près \\ | |
| 43 | +Table des matières, liste des tableaux et annexes & — & Pagination ; chaque tableau numéroté & — \\ | |
| 44 | +Sommaire des faits saillants & 1--5, 9 & Une page : identification, droits, but, définition retenue, dates, usage conclu, indications par méthode, valeur finale, délai d'exposition & Sommaire qui diffère du corps du rapport après une révision \\ | |
| 45 | +\midrule | |
| 46 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Prémisses de l'évaluation}}\\ | |
| 47 | +Mandat, but et fin & 3 & Qui demande, pour quelle décision, quelle valeur est recherchée, qui peut se fier au rapport & Fin non précisée (financement, litige, fiscalité) alors qu'elle gouverne la base de valeur \\ | |
| 48 | +Définition de la valeur & 4 & Texte de la définition retenue avec sa source (valeur marchande des NPP ; valeur réelle de la LFM ; autre base IVS) & Mélanger la définition des NPP et celle de la LFM, ou citer une définition sans source \\ | |
| 49 | +Droits de propriété évalués & 2 & Pleine propriété ou droit démembré ; charges, servitudes, baux, restrictions de droit public ; copropriété : fraction et quote-part & Oublier que les baux en vigueur grèvent le droit du locateur ; ignorer une servitude du certificat de localisation \\ | |
| 50 | +Dates & 5 & Date d'évaluation, date d'inspection, date du rapport ; évaluation rétrospective ou prospective déclarée & Date d'évaluation implicite ; marché analysé à une autre date que celle de l'évaluation \\ | |
| 51 | +Étendue du travail & 6 & Inspection (date, durée, parties vues et non vues), documents examinés, recherches de marché, sources de données avec dates de consultation, méthodes appliquées et écartées, limites & Liste de ce qui a été fait sans ce qui ne l'a pas été ; sources sans date \\ | |
| 52 | +Réserves et hypothèses de base & 7 & Conditions limitatives ; hypothèses de base ; hypothèses extraordinaires avec incidence sur la valeur & Bloc standard jamais adapté ; hypothèse extraordinaire sans incidence chiffrée \\ | |
| 53 | +\midrule | |
| 54 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Présentation des données}}\\ | |
| 55 | +Région, ville, secteur & 8 & Données démographiques et économiques pertinentes, offre et demande du segment, tendance des prix et des loyers, sources datées & Copier un texte régional générique sans lien avec le sujet \\ | |
| 56 | +Site & 1 & Lot, dimensions, superficie, topographie, services, zonage et conformité apparente, servitudes, zone inondable ou de mobilité, contamination connue & Superficie du rôle non confrontée au certificat de localisation \\ | |
| 57 | +Bâtiment & 1 & Description par composante, année, superficies mesurées, état et âge effectif (annexe~\ref{app:formulaires-inspection}), travaux récents et à prévoir, photographies & Description sans cote d'état ; superficies de source non déclarée \\ | |
| 58 | +Données fiscales & 1, 8 & Valeur au rôle (date de référence, exercice du rôle), taxes municipales et scolaires, droits de mutation prévisibles & Présenter la valeur au rôle comme une indication de valeur marchande \\ | |
| 59 | +Historique et mise en marché & 8 & Ventes antérieures du sujet (registre foncier), inscriptions en cours, offres connues & Omettre une vente récente du sujet qui contredit la conclusion \\ | |
| 60 | +\midrule | |
| 61 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Analyse}}\\ | |
| 62 | +Usage le meilleur et le plus profitable & 9 & Terrain vacant puis tel qu'aménagé : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, maximalement productif ; conclusion motivée & Paragraphe de pure forme qui conclut à l'usage actuel sans examen \\ | |
| 63 | +Méthodes retenues et écartées & 10 & Pourquoi chaque méthode traditionnelle est appliquée ou non, avec la raison propre au dossier & Écarter la méthode du coût « parce que l'immeuble est ancien » sans autre motif \\ | |
| 64 | +Méthode de comparaison & 8 & Critères de sélection, tableau des ventes, vérification de chaque vente, grille d'ajustements avec dérivation de chaque ajustement, réconciliation des indications, fourchette & Ajustements sans dérivation ; comparables non vérifiés ; grille dont les totaux ne se recalculent pas \\ | |
| 65 | +Méthode du coût & 8 & Valeur du terrain (méthode, comparables), coût neuf (source, date, indice), dépréciations par type avec mesure, sommation & Double comptage entre dépréciation physique et désuétude ; coût d'un barème sans indexation à la date \\ | |
| 66 | +Méthode du revenu & 8 & Voir le modèle 2 (\cref{sec:appC:multilog}) & — \\ | |
| 67 | +Réconciliation & 8 & Pondération motivée des indications selon la qualité des données et la pertinence de chaque méthode ; incertitude ; valeur finale arrondie selon la précision des données & Moyenne arithmétique non motivée ; précision affichée supérieure à celle des données \\ | |
| 68 | +\midrule | |
| 69 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Conclusion et attestation}}\\ | |
| 70 | +Conclusion de valeur & 7, 12 & Valeur finale en lettres et en chiffres, date, droits évalués, rappel des hypothèses extraordinaires, délai d'exposition raisonnable & Oublier le rappel de l'hypothèse extraordinaire exigé à chaque énoncé de la conclusion \\ | |
| 71 | +Déclaration de conformité & 11 & Conformité à la substance de l'évaluation (règle 1.2) ; écarts aux directives convenus avec le client et expliqués & Écart non déclaré ; déclaration absente du rapport abrégé \\ | |
| 72 | +Attestation & 12 & Texte prescrit par la règle 2.3, daté, signé, avec la qualité du signataire (\cref{sec:appC:attestation}) & Attestation signée par un signataire qui n'a pas inspecté sans que cela soit dit \\ | |
| 73 | +\midrule | |
| 74 | +\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{Annexes}}\\ | |
| 75 | +Photographies, plans, croquis & 1, 6 & Numérotées et renvoyées depuis le texte & — \\ | |
| 76 | +Fiches des comparables & 8 & Une fiche par vente : adresse, date, prix, source, vérification, caractéristiques, photographie & Fiches absentes « pour alléger » : le rapport n'est plus vérifiable \\ | |
| 77 | +Documents consultés & 6 & Titres, certificat de localisation, rôle, zonage, baux, états financiers, rapports d'expertise & — \\ | |
| 78 | +Qualifications du signataire & 12 & Permis, formation, expérience pertinente & — \\ | |
| 79 | +\end{longtable} | |
| 80 | +\tabsource{structure de l'auteur d'après la règle 2.3 des NPP \parencite{oeaqNormes} et l'ordre d'usage des manuels de référence \parencite{appraisal2026} ; la colonne « Élém. » indique l'élément de la règle 2.3 principalement satisfait et relève de l'interprétation de l'auteur.} | |
| 81 | +} | |
| 82 | + | |
| 83 | +\subsection{Commentaires de rédaction} | |
| 84 | + | |
| 85 | +La \emph{lettre d'envoi} est lue par ceux qui ne liront rien d'autre ; elle doit donc être complète au regard de la règle 2.3 pour les éléments qu'elle aborde. Elle énonce la conclusion de valeur en lettres et en chiffres, précise la date à laquelle cette conclusion s'applique et les droits qu'elle vise, et répète les hypothèses extraordinaires, puisque la norme exige ce rappel à chaque énoncé de la conclusion \parencite[règle 2.3, élément 7]{oeaqNormes}. Elle ne donne pas la valeur au dollar près : la précision de la conclusion est celle des données, et l'annexe~\ref{app:conventions-calcul} fixe la convention d'arrondi de l'ouvrage, au millier ou aux cinq mille dollars près selon le cas. | |
| 86 | + | |
| 87 | +Les \emph{prémisses} forment le contrat de lecture. La définition de la valeur est reproduite intégralement avec sa source, parce que le lecteur doit savoir si la valeur marchande des NPP, la valeur réelle de la Loi sur la fiscalité municipale, qui suppose notamment l'immeuble libre de baux et se rapporte à une date de référence antérieure \parencite[art.~43--46]{lfm}, ou une base de valeur des normes internationales \parencite{ivs2025} gouverne la conclusion ; le \cref{ch:2} explique pourquoi ces bases divergent et le \cref{ch:9} ce qu'il en coûte de les confondre. Les droits évalués sont décrits à partir des titres et du certificat de localisation, et pour un immeuble locatif le rapport dit explicitement que la pleine propriété est grevée des baux en vigueur, que l'aliénation ne résilie pas \parencite[art.~1937]{ccq}. L'étendue du travail est rédigée en deux temps : ce qui a été fait, puis ce qui ne l'a pas été ; la seconde liste protège le lecteur et l'évaluateur mieux que n'importe quelle clause générale. | |
| 88 | + | |
| 89 | +La \emph{présentation des données} sépare rigoureusement l'observé du construit. Les faits (superficie mesurée, prix d'une vente, loyer d'un bail, valeur au rôle) sont donnés avec leur source et leur date ; les estimations (âge effectif, cote d'état, loyer de marché) sont annoncées comme telles. La valeur au rôle apparaît dans les données fiscales, avec la date de référence du rôle et la mention qu'elle n'est pas une indication de valeur marchande à la date d'évaluation ; le \cref{ch:9} et le \cref{ch:47} montrent que l'écart entre les deux peut être important sans qu'aucune ne soit erronée. | |
| 90 | + | |
| 91 | +L'\emph{analyse} est le lieu de la traçabilité. Chaque ajustement de la méthode de comparaison est dérivé (appariement, régression, coût déprécié, analyse de loyers) et la dérivation est au rapport ou en annexe, suivant les \cref{ch:17,ch:18} ; chaque coût de la méthode du coût porte sa source et sa date d'indexation (\cref{ch:21,ch:23}) ; chaque dépréciation sa mesure (\cref{ch:24}). La réconciliation n'est pas une moyenne : elle explique pourquoi une indication pèse plus qu'une autre, en fonction de la quantité et de la qualité des données qui la soutiennent et de la pertinence de la méthode pour l'acheteur type, et elle dit l'incertitude qui demeure, par une fourchette ou un intervalle lorsque les données le permettent (\cref{ch:20}). Le rejet d'une méthode traditionnelle reçoit une raison propre au dossier \parencite[règle 2.3, élément 10]{oeaqNormes} : l'absence de ventes de terrains comparables, l'impossibilité de mesurer avec fiabilité la dépréciation d'un immeuble de soixante ans à revenus, l'inexistence d'un marché locatif pour une maison unifamiliale de haut de gamme. | |
| 92 | + | |
| 93 | +\section{Modèle 2 : rapport d'un immeuble multilogement}\label{sec:appC:multilog} | |
| 94 | + | |
| 95 | +L'évaluation d'un immeuble à revenus suit le plan du modèle 1, auquel elle ajoute les sections que la méthode du revenu exige et que le prêteur, lecteur habituel de ces rapports, attend. Le \cref{tab:appC:multilog} les énumère avec les tableaux que chacune doit contenir ; le \cref{ch:47} en donne une application complète pour un immeuble de douze logements, et les \cref{ch:32,ch:33} traitent respectivement des plex et des immeubles de six logements et plus. L'ordre proposé suit la logique du calcul : des baux au revenu, du revenu aux dépenses, du revenu net aux taux, des taux à la valeur, puis de la valeur au financement et au risque, ces deux derniers thèmes étant présentés comme de la consultation et non comme des éléments de l'opinion de valeur, puisque la valeur marchande ne dépend pas du prêt que tel acheteur contractera. | |
| 96 | + | |
| 97 | +{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt} | |
| 98 | +\begin{longtable}{@{}L{3.0cm}L{5.4cm}L{4.1cm}@{}} | |
| 99 | +\caption{Sections supplémentaires du rapport d'un immeuble multilogement et tableaux attendus}\label{tab:appC:multilog}\\ | |
| 100 | +\toprule | |
| 101 | +Section & Contenu & Tableaux attendus (unités) \\ | |
| 102 | +\midrule | |
| 103 | +\endfirsthead | |
| 104 | +\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:multilog} (suite)}\\ | |
| 105 | +\toprule | |
| 106 | +Section & Contenu & Tableaux attendus (unités) \\ | |
| 107 | +\midrule | |
| 108 | +\endhead | |
| 109 | +\midrule\multicolumn{3}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\ | |
| 110 | +\endfoot | |
| 111 | +\bottomrule | |
| 112 | +\endlastfoot | |
| 113 | +État locatif & Liste des logements : typologie, superficie, loyer contractuel, inclusions, échéance, ancienneté du locataire, loyer de marché estimé et sa source, écart ; logements vacants et non visités ; avis et dossiers en cours devant le Tribunal administratif du logement & État locatif à la date d'évaluation (\$/mois, \$/an, m\textsuperscript{2}, \$/m\textsuperscript{2}) ; sommaire par typologie ; écart contractuel-marché (\% et \$) \\ | |
| 114 | +Cadre juridique des loyers & Reconduction des baux, critères de fixation en vigueur et pourcentage de base de l'année, restrictions aux reprises et évictions, conséquences pour la trajectoire des loyers (\cref{ch:26,ch:34}) & Hypothèses de croissance des loyers contractuels et de marché, rotation retenue, source de chaque paramètre \\ | |
| 115 | +Revenus & Revenu brut potentiel, inoccupation et mauvaises créances (marché local, historique du sujet, hypothèse retenue), revenus accessoires, revenu brut effectif & Rapprochement historique de trois exercices et revenu prospectif de première année (\$) \\ | |
| 116 | +Dépenses normalisées & Poste par poste : taxes au rôle en vigueur et taux de l'exercice, assurances, énergie des aires communes et des logements chauffés par le locateur, entretien et réparations, gestion (imputée si le propriétaire gère lui-même), salaires, déneigement et paysagement, réserve de remplacement (convention déclarée) & Historique de trois exercices, normalisation et justification de chaque écart (\$, \$/logement, \% du RBE) \\ | |
| 117 | +Revenu net d'exploitation & Identité du calcul et convention relative à la réserve et aux dépenses en capital (annexe~\ref{app:conventions-calcul}) & Tableau de passage du RBP au RNE (\$) \\ | |
| 118 | +Taux & Extraction du taux global sur des ventes vérifiées (RNE de chaque vente calculé avec la même convention), statistiques de la distribution, comparaison avec les enquêtes publiées, choix motivé ; taux d'actualisation et taux terminal pour le DCF avec leur dérivation (\cref{ch:29,ch:30}) & Ventes d'extraction (prix, RNE, taux, date, logements) ; statistiques (médiane, quartiles) ; taux retenus et justification \\ | |
| 119 | +Capitalisation directe & Application $V = \NOI_1/R$ ; sensibilité au taux et au RNE & Indication de valeur, \$/logement, multiplicateur du revenu brut ; tableau de sensibilité (±~25 à 50 points de base) \\ | |
| 120 | +Flux actualisés & Horizon, hypothèses de croissance, rotation et rattrapage, inoccupation, dépenses, dépenses en capital datées, valeur terminale et coûts de vente, taux ; part de la valeur terminale dans la valeur & Projection annuelle complète (\$) ; valeur terminale ; décomposition de la valeur présente ; sensibilité aux taux et à la croissance \\ | |
| 121 | +Comparaison par unité & Ventes d'immeubles comparables : prix par logement, par m\textsuperscript{2}, multiplicateur ; ajustements dérivés & Grille des ventes ; indication par unité et par multiplicateur \\ | |
| 122 | +Réconciliation & Pondération des indications, incertitude, valeur finale, valeur par logement, taux implicite ; rapport à la valeur au rôle avec explication de l'écart (date, droit évalué) & Tableau de réconciliation ; fourchette \\ | |
| 123 | +Financement (consultation) & Prêt maximal selon le ratio prêt-valeur et la couverture de la dette aux conditions courantes, service de la dette, flux après dette, levier, point mort d'occupation ; produits assurés si pertinents (\cref{ch:31}) & Indicateurs RPV, RCD, constante hypothécaire ; scénarios de taux au renouvellement \\ | |
| 124 | +Test de résistance (consultation) & Scénarios ou simulation : lois des intrants déclarées, résultats en quantiles, probabilité de rupture des ratios ; interprétation prudente (\cref{ch:40}) & Scénarios (base, défavorable, sévère) ; quantiles de la valeur et des ratios ; tornade \\ | |
| 125 | +\end{longtable} | |
| 126 | +\tabsource{structure de l'auteur, cohérente avec les sections du dossier du \cref{ch:47} et avec les conventions de l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}.} | |
| 127 | +} | |
| 128 | + | |
| 129 | +Trois points de méthode méritent d'être rappelés dans le rapport lui-même, parce que les lecteurs les ignorent souvent. Le premier est la \emph{cohérence des conventions} : le revenu net capitalisé et les revenus nets des ventes d'extraction sont calculés de la même manière, avec ou sans réserve de remplacement, avec les taxes du même type de rôle, avec une gestion imputée ou non ; la convention de l'ouvrage, exposée à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}, est d'inclure la réserve dans le revenu net de la capitalisation directe et de traiter les dépenses en capital explicitement dans les flux actualisés. Le rapport déclare la convention et montre qu'elle est respectée. Le deuxième est la \emph{distinction entre le revenu contractuel et le revenu de marché} : au Québec, les baux se reconduisent et les augmentations sont encadrées, de sorte que le revenu de première année est celui des baux en vigueur, et le rattrapage vers le marché passe par la rotation ; projeter le revenu de marché dès la première année surévalue l'immeuble et méconnaît le droit évalué. Le troisième est la \emph{nature des indicateurs de financement et de risque} : ils sont utiles au prêteur, ils dépendent de l'emprunteur et des conditions de crédit du moment, et ils ne modifient pas la valeur marchande ; le rapport les place dans une section distincte, identifiée comme de la consultation, et l'attestation ne les couvre pas comme opinion de valeur. | |
| 130 | + | |
| 131 | +Le rapport multilogement peut s'appuyer sur un petit nombre d'identités que le réviseur recalcule systématiquement (\cref{sec:appC:controle}) : | |
| 132 | +\begin{align} | |
| 133 | +RBE &= RBP\,(1 - v) + R_{\text{autres}}, \label{eq:appC:rbe}\\ | |
| 134 | +\NOI_1 &= RBE - DE - RR, \label{eq:appC:noi}\\ | |
| 135 | +V_{\text{cap}} &= \NOI_1 / R, \qquad R_{\text{implicite}} = \NOI_1 / V_{\text{finale}}, \label{eq:appC:cap}\\ | |
| 136 | +\DSCR &= \NOI_1 / SD, \qquad \LTV = M_0 / V_{\text{finale}}, \label{eq:appC:ratios} | |
| 137 | +\end{align} | |
| 138 | +où les symboles sont ceux de la notation de l'ouvrage. Les deux premières lignes doivent se recalculer exactement à partir du tableau des revenus et des dépenses ; la troisième relie l'indication par capitalisation à la valeur finale et permet de vérifier que le taux implicite de la conclusion reste dans la fourchette des taux extraits ; la quatrième relie la section de financement à la valeur conclue et au service de la dette, calculé selon la convention canadienne de composition semestrielle rappelée à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}. | |
| 139 | + | |
| 140 | +\section{Modèle 3 : rapport abrégé ou formulaire court}\label{sec:appC:abrege} | |
| 141 | + | |
| 142 | +Le rapport abrégé est la forme des mandats courants : financement hypothécaire résidentiel, évaluation d'une maison ou d'un plex pour un particulier, mise à jour interne d'un portefeuille. Il contient les douze éléments, résumés plutôt que décrits, et renvoie au dossier pour les données détaillées \parencite[règles 2.2 et 2.3]{oeaqNormes}. Le \cref{ch:10} insiste sur ce que cette forme n'autorise pas : omettre. Un élément résumé en une phrase est présent ; un élément absent rend le rapport non conforme, quelle que soit sa brièveté. Le \cref{tab:appC:abrege} propose une grille de formulaire court, sur deux à quatre pages selon le type d'immeuble, dont chaque rubrique porte le numéro de l'élément de la règle 2.3 qu'elle satisfait. Les prêteurs utilisent fréquemment leurs propres formulaires ; l'évaluateur qui les remplit vérifie qu'ils contiennent les douze éléments et complète, au besoin, par une page d'addenda, parce que la conformité aux Normes lui incombe à lui et non au concepteur du formulaire. | |
| 143 | + | |
| 144 | +{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt} | |
| 145 | +\begin{longtable}{@{}>{\centering\arraybackslash}p{0.9cm}L{3.2cm}L{8.4cm}@{}} | |
| 146 | +\caption{Grille du rapport abrégé (formulaire court) : rubriques et champs}\label{tab:appC:abrege}\\ | |
| 147 | +\toprule | |
| 148 | +{Élém.} & Rubrique & Champs \\ | |
| 149 | +\midrule | |
| 150 | +\endfirsthead | |
| 151 | +\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:abrege} (suite)}\\ | |
| 152 | +\toprule | |
| 153 | +{Élém.} & Rubrique & Champs \\ | |
| 154 | +\midrule | |
| 155 | +\endhead | |
| 156 | +\midrule\multicolumn{3}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\ | |
| 157 | +\endfoot | |
| 158 | +\bottomrule | |
| 159 | +\endlastfoot | |
| 160 | +1 & Identification & Adresse ; lot ; municipalité ; type d'immeuble ; année de construction ; superficies (habitable, terrain) et leur source ; nombre de logements ; occupation \\ | |
| 161 | +2 & Droits évalués & \caseC~pleine propriété \caseC~grevée de baux \caseC~copropriété divise (fraction, quote-part) \caseC~autre : \champ{préciser} ; servitudes et charges connues \\ | |
| 162 | +3 & Client, but et fin & Client ; destinataires autorisés ; valeur recherchée ; fin (\caseC~financement \caseC~achat-vente \caseC~succession \caseC~litige \caseC~autre) \\ | |
| 163 | +4 & Définition de la valeur & \caseC~valeur marchande (NPP) \caseC~valeur réelle (LFM) \caseC~autre base : \champ{source} ; texte de la définition en note \\ | |
| 164 | +5 & Dates & Évaluation ; inspection ; rapport ; \caseC~courante \caseC~rétrospective \caseC~prospective \\ | |
| 165 | +6 & Étendue du travail & Inspection (\caseC~complète \caseC~partielle : parties non vues \caseC~aucune : motif) ; documents examinés ; sources de marché et dates de consultation ; méthodes \caseC~comparaison \caseC~coût \caseC~revenu \\ | |
| 166 | +7 & Réserves et hypothèses & Renvoi aux conditions limitatives (page jointe) ; hypothèses extraordinaires : \caseC~aucune \caseC~les suivantes, avec incidence : \champ{texte} \\ | |
| 167 | +1, 8 & Secteur et marché & Description du secteur ; tendance des ventes et des prix du segment (source, période) ; délai d'exposition observé \\ | |
| 168 | +1 & Site & Dimensions ; superficie ; topographie ; services ; zonage et conformité apparente ; zone inondable ou de mobilité ; nuisances \\ | |
| 169 | +1 & Bâtiment & Description sommaire par composante ; cote d'état générale ; âge effectif ; travaux requis ; renvoi aux photographies \\ | |
| 170 | +1, 8 & Données fiscales et historique & Valeur au rôle (exercice, date de référence) ; taxes ; ventes antérieures du sujet (date, prix, source) ; inscription en cours \\ | |
| 171 | +9 & Usage le meilleur et le plus profitable & Conclusion en une à trois phrases, terrain vacant et tel qu'aménagé \\ | |
| 172 | +10 & Méthodes écartées & Méthode et raison propre au dossier \\ | |
| 173 | +8 & Comparaison & Grille de trois à six ventes : adresse, date, prix, source, caractéristiques, ajustements, prix ajusté ; indication et fourchette \\ | |
| 174 | +8 & Coût (si appliquée) & Terrain ; coût neuf (source, date) ; dépréciations ; indication \\ | |
| 175 | +8 & Revenu (si appliquée) & Loyers contractuels et de marché ; RBE ; dépenses ; RNE ; taux et source ; indication ; pour un plex, multiplicateur du revenu brut \\ | |
| 176 | +8 & Réconciliation & Pondération et motif ; valeur finale ; fourchette ; délai d'exposition raisonnable \\ | |
| 177 | +7, 12 & Conclusion & Valeur en lettres et en chiffres ; date ; droits ; rappel des hypothèses extraordinaires \\ | |
| 178 | +11 & Conformité & Déclaration de conformité à la substance de l'évaluation ; écarts aux directives convenus : \caseC~aucun \caseC~les suivants \\ | |
| 179 | +12 & Attestation et signature & Texte prescrit ; signature ; qualité (évaluateur agréé) ; date \\ | |
| 180 | +— & Annexes & Photographies ; croquis ou plan ; conditions limitatives ; fiches sommaires des comparables \\ | |
| 181 | +\end{longtable} | |
| 182 | +\tabsource{conception de l'auteur ; la colonne « Élém. » renvoie aux douze éléments de la règle 2.3 des NPP \parencite{oeaqNormes}.} | |
| 183 | +} | |
| 184 | + | |
| 185 | +Le formulaire court a une faiblesse connue : sa compacité invite à remplir des cases plutôt qu'à raisonner. Trois précautions y remédient. La grille des comparables doit se recalculer : prix de vente plus somme des ajustements égale prix ajusté, pour chaque vente, et la fourchette des prix ajustés encadre l'indication. La rubrique « étendue du travail » doit rester sincère : un immeuble non inspecté est déclaré tel, avec le motif et l'hypothèse qui en découle, et l'évaluateur se souvient que la dispense d'inspection est une exception à expliquer \parencite[règle 2.4]{oeaqNormes}. Enfin, la page de conditions limitatives jointe au formulaire est adaptée au mandat : les clauses sans objet sont retirées, celles que le dossier appelle sont ajoutées. | |
| 186 | + | |
| 187 | +\section{Textes-types}\label{sec:appC:textes} | |
| 188 | + | |
| 189 | +\subsection{Hypothèses de base et conditions limitatives}\label{sec:appC:hypotheses} | |
| 190 | + | |
| 191 | +Les clauses qui suivent sont des formulations de l'auteur, proposées comme point de départ ; elles s'inspirent de la fonction que les Normes assignent aux réserves et aux hypothèses de base, délimiter la portée de l'acte, sans reprendre le modèle de l'annexe~E \parencite[règle 2.3, élément 7 et annexe~E]{oeaqNormes}. Chacune se lit à la première personne du pluriel ou du singulier selon l'usage du cabinet ; chacune est retirée si elle est sans objet et complétée si le dossier l'exige. Aucune n'a pour effet d'exclure la responsabilité civile du signataire, ce que le Code de déontologie interdit \parencite[art.~32]{deontOEAQ}. | |
| 192 | + | |
| 193 | +\begin{enumerate}[leftmargin=2em, itemsep=3pt] | |
| 194 | +\item \textbf{Titres et description légale.} La description légale de l'immeuble a été tirée des documents fournis ou consultés et nommés dans l'étendue du travail ; nous n'avons pas effectué de recherche de titres et nous présumons que le titre est valide et négociable et que l'immeuble est libre de charges, de servitudes et d'empiètements autres que ceux mentionnés au présent rapport. Si une recherche de titres révélait une situation différente, la conclusion de valeur pourrait en être modifiée. | |
| 195 | +\item \textbf{Mesures et superficies.} Les dimensions du terrain proviennent du certificat de localisation daté du \champ{date} ; les superficies du bâtiment ont été mesurées sur place selon la méthode décrite au rapport, ou tirées de \champ{source} lorsque cela est indiqué. Les croquis et plans ne sont pas des relevés d'arpentage. | |
| 196 | +\item \textbf{Inspection.} L'inspection, effectuée le \champ{date} par \champ{nom}, est un examen visuel, non destructif, des parties accessibles de l'immeuble, dont l'objet est de soutenir l'évaluation ; elle ne constitue ni une inspection préachat ni une expertise technique. Les parties non visitées sont énumérées à l'étendue du travail et sont présumées en état comparable à celui des parties visitées de même nature et de même âge. | |
| 197 | +\item \textbf{État du bâtiment et vices.} Sauf mention contraire au rapport, nous présumons que l'immeuble ne comporte pas de vice caché ni de désordre structural, mécanique ou électrique non apparent, et qu'il ne contient pas de matériaux dangereux (amiante, mousse d'urée-formaldéhyde, vermiculite contaminée) ni de remblai ou de béton gonflant (pyrite, pyrrhotite). Nous ne sommes pas qualifiés pour détecter ces conditions ; les signes que nous avons observés, le cas échéant, sont décrits au rapport et donnent lieu à une recommandation d'expertise. | |
| 198 | +\item \textbf{Environnement, sol et radon.} Nous n'avons pas effectué d'étude environnementale ni de mesure de la concentration de radon ; nous présumons, sauf mention contraire, que le sol n'est pas contaminé, qu'aucun réservoir enfoui n'est présent et que la qualité de l'air intérieur n'appelle aucune mesure corrective. La découverte d'une telle condition pourrait modifier la valeur. | |
| 199 | +\item \textbf{Conformité réglementaire.} Nous présumons que l'immeuble et son usage sont conformes à la réglementation d'urbanisme et de construction applicable, ou bénéficient de droits acquis, selon ce qu'indique le rapport ; nous n'avons pas obtenu d'attestation de conformité et notre examen de la réglementation s'est limité aux documents nommés à l'étendue du travail, consultés aux dates indiquées. | |
| 200 | +\item \textbf{Renseignements fournis.} Les renseignements obtenus du client, du propriétaire, du courtier, des locataires ou de tiers (baux, états des revenus et dépenses, déclarations du vendeur, rapports d'expertise, plans) sont présumés exacts et complets ; nous les avons utilisés dans la mesure décrite au rapport, sans les vérifier au-delà de ce qui y est indiqué, et nous n'assumons aucune responsabilité quant à leur exactitude. | |
| 201 | +\item \textbf{Données de marché.} Les données de ventes, d'inscriptions, de loyers et de coûts proviennent des sources nommées au rapport avec leur date de consultation ; elles ont été vérifiées dans la mesure indiquée. Les données de marché publiées par des tiers sont citées avec leur attribution et ne sont pas reproduites au-delà de ce que leurs conditions d'utilisation permettent. | |
| 202 | +\item \textbf{Date et conditions de marché.} La conclusion de valeur s'applique à la date d'évaluation indiquée et repose sur les conditions de marché, de financement et de réglementation connues à cette date ; elle ne constitue pas une prévision et pourrait ne plus être valable à une autre date. | |
| 203 | +\item \textbf{Hypothèses extraordinaires.} Les hypothèses extraordinaires, s'il en est, sont énoncées à la rubrique correspondante avec l'indication de leur incidence sur la valeur ; elles sont rappelées à chaque énoncé de la conclusion. | |
| 204 | +\item \textbf{Destination et usage du rapport.} Le rapport est préparé pour le client nommé et pour la fin indiquée ; il ne peut être utilisé par une autre personne ni pour une autre fin sans notre consentement écrit. Une partie du rapport ne peut être citée hors de son contexte, et la conclusion de valeur n'a de sens qu'accompagnée des hypothèses et réserves qui la conditionnent. | |
| 205 | +\item \textbf{Valeurs partielles.} Les valeurs attribuées au terrain, au bâtiment ou à des composantes dans le cadre d'une méthode ne sont pas des valeurs indépendantes et ne peuvent être utilisées séparément de la conclusion. | |
| 206 | +\item \textbf{Modèles et calculs.} Les calculs, modèles statistiques et simulations décrits au rapport ont été réalisés avec les outils et les paramètres indiqués ; leurs résultats sont des estimations soumises aux limites énoncées et ne remplacent pas le jugement de l'évaluateur dans la réconciliation. | |
| 207 | +\item \textbf{Témoignage.} La préparation du rapport n'oblige pas le signataire à témoigner ou à comparaître devant un tribunal à propos de l'immeuble sans entente préalable, sous réserve des obligations légales. | |
| 208 | +\end{enumerate} | |
| 209 | + | |
| 210 | +\subsection{Hypothèses extraordinaires}\label{sec:appC:extraordinaires} | |
| 211 | + | |
| 212 | +Une hypothèse extraordinaire est une supposition propre au mandat dont la fausseté changerait matériellement la conclusion ; la norme exige de la divulguer, d'en indiquer l'incidence sur la valeur et de la rappeler à chaque énoncé de la conclusion \parencite[règle 2.1~c) et règle 2.3, élément 7]{oeaqNormes}. Le \cref{ch:10} en donne la théorie et montre pourquoi l'incidence doit être chiffrée : sans elle, le lecteur ne peut pas former sa propre espérance de valeur. Le texte-type comporte quatre membres, dans cet ordre : l'énoncé précis de ce qui est supposé ; la raison pour laquelle il ne peut être vérifié à la date du rapport ; l'incidence sur la valeur si la supposition se révélait fausse, en dollars ou en pourcentage, ou à défaut son sens et son ordre de grandeur ; et la mention que l'hypothèse est rappelée à la conclusion. Trois exemples rédigés suivent ; les champs entre crochets angulaires sont à remplir, et les montants, lorsqu'ils proviennent d'une estimation, renvoient à la section du rapport qui les dérive. | |
| 213 | + | |
| 214 | +\begin{pratique}[Exemple 1 : permis ou autorisation attendue] | |
| 215 | +« La présente évaluation suppose que le permis de \champ{nature des travaux} demandé à la Ville de \champ{municipalité} le \champ{date} sera délivré aux conditions décrites à la section \champ{n\textsuperscript{o}}. À la date du rapport, la demande était à l'étude et aucune décision n'avait été rendue ; nous n'avons pas pu vérifier cette hypothèse. Si le permis était refusé, l'usage le meilleur et le plus profitable serait \champ{usage de repli} et la valeur marchande serait de \champ{montant}, soit \champ{écart} de moins que la valeur conclue, selon l'analyse de la section \champ{n\textsuperscript{o}}. Cette hypothèse extraordinaire est rappelée à la conclusion. » | |
| 216 | +\end{pratique} | |
| 217 | + | |
| 218 | +\begin{pratique}[Exemple 2 : désordre soupçonné non expertisé] | |
| 219 | +« L'inspection du \champ{date} a révélé \champ{signes observés, avec renvoi aux photographies} au \champ{emplacement}. Ces signes peuvent indiquer \champ{désordre soupçonné}, dont seule une expertise par \champ{professionnel} permettrait de confirmer la présence et l'étendue ; aucune expertise n'était disponible à la date du rapport et nous ne sommes pas qualifiés pour l'effectuer. La présente évaluation suppose que \champ{désordre} est absent ou n'exige aucun travail correctif. Si cette hypothèse se révélait fausse, la valeur serait réduite au minimum du coût des travaux correctifs, estimé à \champ{montant ou fourchette} à la section \champ{n\textsuperscript{o}}, et possiblement d'une décote de marché additionnelle que les ventes du secteur ne permettent pas de mesurer avec précision. Nous recommandons que l'expertise soit obtenue avant toute décision fondée sur le présent rapport. Cette hypothèse extraordinaire est rappelée à la conclusion. » | |
| 220 | +\end{pratique} | |
| 221 | + | |
| 222 | +\begin{pratique}[Exemple 3 : logements non visités] | |
| 223 | +« Sur les \champ{N} logements de l'immeuble, \champ{n} n'ont pu être visités le \champ{date} parce que \champ{motif : accès refusé par l'occupant, absence, etc.}. La présente évaluation suppose que ces logements sont dans un état comparable à celui des logements visités de même typologie et de même ancienneté de bail, décrit à la section \champ{n\textsuperscript{o}}. Si leur état était sensiblement inférieur, les dépenses en capital projetées augmenteraient d'un montant pouvant atteindre \champ{montant} par logement et la valeur conclue serait réduite d'au plus \champ{montant ou pourcentage} ; si leur état était supérieur, l'effet serait favorable et d'ampleur moindre. Cette hypothèse extraordinaire est rappelée à la conclusion. » | |
| 224 | +\end{pratique} | |
| 225 | + | |
| 226 | +Deux erreurs de rédaction reviennent constamment. La première est la fausse hypothèse extraordinaire : « nous présumons que les travaux sont conformes », sans raison, sans incidence, sans rappel ; c'est une réserve déguisée et elle n'exonère de rien. La seconde est la confusion entre l'hypothèse extraordinaire et la condition hypothétique, que les normes canadiennes distinguent \parencite[s.~3]{cuspap2026} : lorsque l'évaluateur \emph{sait} que la supposition est fausse à la date d'évaluation (évaluer un immeuble comme si les travaux étaient achevés, pour un financement à la construction), il le dit explicitement, parce que le lecteur doit comprendre que la valeur conclue décrit un état qui n'existe pas encore et non un état incertain. | |
| 227 | + | |
| 228 | +\subsection{Avertissement relatif aux données synthétiques et aux modèles statistiques}\label{sec:appC:avertissement} | |
| 229 | + | |
| 230 | +Les rapports qui s'appuient sur des modèles statistiques, sur des données partiellement construites ou sur des simulations doivent le dire, parce que les éléments 6 et 8 de la règle 2.3 exigent que l'étendue du travail et le traitement de l'information soient exposés et que les normes internationales imposent de documenter les données, les intrants et les modèles \parencite{oeaqNormes,ivs2025}. Le texte-type suivant, formulé par l'auteur, s'adapte à trois situations : l'emploi d'un modèle hédonique ou d'un algorithme pour dériver des ajustements ou prédire une valeur ; l'imputation de données manquantes ; la simulation de scénarios. | |
| 231 | + | |
| 232 | +\begin{pratique}[Texte-type : modèle statistique] | |
| 233 | +« L'ajustement pour \champ{caractéristique} et la prédiction présentée à la section \champ{n\textsuperscript{o}} proviennent d'un modèle \champ{type : hédonique semi-logarithmique, forêt aléatoire, etc.} estimé sur \champ{nombre} ventes de \champ{territoire} conclues entre le \champ{date} et le \champ{date}, tirées de \champ{source} consultée le \champ{date} et filtrées selon les critères énoncés en annexe. Le modèle explique \champ{mesure d'ajustement} de la variation des prix et son erreur de prédiction hors échantillon est de \champ{mesure}. Il a servi à \champ{usage : dériver des ajustements, vérifier l'indication, produire une fourchette} et a reçu un poids de \champ{part} dans la réconciliation. Les paramètres et le code permettant de reproduire les résultats sont conservés au dossier. Les résultats d'un modèle sont des estimations soumises aux limites de ses données et de sa forme ; ils ne se substituent pas au jugement de l'évaluateur. » | |
| 234 | +\end{pratique} | |
| 235 | + | |
| 236 | +\begin{pratique}[Texte-type : données construites ou simulées] | |
| 237 | +« Les données suivantes ne sont pas des observations : \champ{liste : loyers imputés pour les logements non visités, dépenses normalisées, scénarios de taux, tirages de la simulation}. Elles ont été construites par \champ{méthode} à partir de \champ{sources et paramètres}, avec les hypothèses énoncées à la section \champ{n\textsuperscript{o}} ; les tableaux qui en dépendent portent la mention « données estimées » ou « données simulées ». Les résultats de la simulation sont présentés en quantiles et décrivent la sensibilité de la valeur aux hypothèses déclarées ; ils ne constituent pas une prévision et la valeur conclue demeure une opinion ponctuelle à la date d'évaluation. » | |
| 238 | +\end{pratique} | |
| 239 | + | |
| 240 | +Le présent ouvrage applique cette règle à lui-même : ses dossiers de cas sont synthétiques et identifiés comme tels à chaque usage, et l'annexe~\ref{app:conventions-calcul} en décrit la discipline. L'évaluateur qui adopte le même réflexe dans ses rapports fait exactement ce que l'élément 8 exige : permettre au lecteur de remonter de la conclusion aux données, et de distinguer ce qui est observé de ce qui est construit. | |
| 241 | + | |
| 242 | +\subsection{Structure de l'attestation}\label{sec:appC:attestation} | |
| 243 | + | |
| 244 | +L'attestation est le douzième élément et le seul dont la norme impose la formulation ; elle commence par la déclaration du signataire qu'il atteste, au mieux de sa connaissance et de sa conviction, la série de déclarations qui suit \parencite[règle 2.3, élément 12]{oeaqNormes}. L'ouvrage n'en reproduit pas le texte : l'évaluateur agréé utilise celui de l'Ordre. Il est utile, en revanche, d'en connaître la structure pour comprendre ce que l'on signe. Les déclarations portent, en substance, sur l'exactitude des faits rapportés ; sur le caractère neutre et objectif des analyses et des conclusions, restreint seulement par les hypothèses et réserves énoncées ; sur l'absence d'intérêt actuel ou éventuel du signataire dans l'immeuble et d'intérêt personnel envers les parties ; sur l'indépendance des honoraires à l'égard de la conclusion, que le Code de déontologie impose par ailleurs \parencite[art.~24.1]{deontOEAQ} ; sur l'inspection personnelle de l'immeuble ou, à défaut, sur sa mention explicite ; sur l'aide reçue de tiers, nommés, et sur la supervision du travail délégué \parencite[art.~33]{deontOEAQ} ; et sur la conformité du rapport aux normes de pratique de l'Ordre. Elle est datée et signée, avec la qualité du signataire \parencite[art.~34]{deontOEAQ}. | |
| 245 | + | |
| 246 | +Le réviseur vérifie, avant la signature, que chaque déclaration est vraie pour le rapport considéré : qu'aucune donnée n'est rapportée sans source, que les hypothèses énoncées sont les seules qui restreignent la conclusion, que le signataire a bien inspecté ou que le rapport dit qu'il ne l'a pas fait, que les collaborateurs sont nommés, et que les indicateurs de consultation (financement, stress test) sont présentés hors de l'opinion de valeur que l'attestation couvre. Une attestation signée alors qu'une de ces déclarations est inexacte constitue, en un seul geste, plusieurs manquements déontologiques ; le \cref{ch:10} en expose les conséquences. | |
| 247 | + | |
| 248 | +\section{Liste de contrôle de révision}\label{sec:appC:controle} | |
| 249 | + | |
| 250 | +La révision est la dernière ligne de défense contre l'erreur, et le \cref{ch:10} montre que deux révisions indépendantes détectent bien plus de lacunes qu'une seule. La liste du \cref{tab:appC:controle} est celle que l'auteur applique à tout rapport avant signature ; elle est organisée en six blocs, de la conformité formelle à la forme matérielle, et chaque ligne est une vérification concrète dont le résultat est oui ou non. Les vérifications arithmétiques du bloc~2 reprennent les identités des \cref{eq:appC:rbe,eq:appC:noi,eq:appC:cap,eq:appC:ratios} et celles de la méthode de comparaison et de la méthode du coût ; elles se font avec les chiffres du rapport, non avec ceux du chiffrier, parce que c'est le rapport qui engage. | |
| 251 | + | |
| 252 | +{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt} | |
| 253 | +\begin{longtable}{@{}>{\centering\arraybackslash}p{0.8cm}L{9.3cm}>{\centering\arraybackslash}p{2.4cm}@{}} | |
| 254 | +\caption{Liste de contrôle de révision d'un rapport d'évaluation}\label{tab:appC:controle}\\ | |
| 255 | +\toprule | |
| 256 | +{N\textsuperscript{o}} & Vérification & {Oui / Non / s.o.} \\ | |
| 257 | +\midrule | |
| 258 | +\endfirsthead | |
| 259 | +\caption*{Tableau~\ref{tab:appC:controle} (suite)}\\ | |
| 260 | +\toprule | |
| 261 | +{N\textsuperscript{o}} & Vérification & {Oui / Non / s.o.} \\ | |
| 262 | +\midrule | |
| 263 | +\endhead | |
| 264 | +\midrule\multicolumn{3}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\ | |
| 265 | +\endfoot | |
| 266 | +\bottomrule | |
| 267 | +\endlastfoot | |
| 268 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{1. Conformité au contenu minimal (règle 2.3)}}\\ | |
| 269 | +1.1 & Les douze éléments sont présents, repérables, et traités à la profondeur de la forme choisie (décrire, résumer, mentionner) & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 270 | +1.2 & La définition de la valeur est reproduite avec sa source et correspond au but et à la fin du mandat & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 271 | +1.3 & Les droits évalués sont nommés et cohérents avec les titres, le certificat de localisation et les baux & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 272 | +1.4 & Les trois dates (évaluation, inspection, rapport) sont indiquées et l'analyse de marché se rapporte à la date d'évaluation & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 273 | +1.5 & L'étendue du travail dit ce qui a été fait et ce qui ne l'a pas été ; les parties non inspectées sont énumérées avec le motif & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 274 | +1.6 & Chaque hypothèse extraordinaire comporte l'énoncé, la raison, l'incidence chiffrée et le rappel à chaque conclusion (lettre, sommaire, conclusion) & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 275 | +1.7 & Le rejet de chaque méthode traditionnelle est motivé par une raison propre au dossier & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 276 | +1.8 & La déclaration de conformité à la substance et l'exposé des écarts aux directives sont présents & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 277 | +1.9 & L'attestation est le texte prescrit, datée, signée, avec la qualité ; chaque déclaration est vraie pour ce rapport & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 278 | +\midrule | |
| 279 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{2. Cohérence des chiffres}}\\ | |
| 280 | +2.1 & Pour chaque comparable : prix + somme des ajustements = prix ajusté ; la fourchette des prix ajustés encadre l'indication & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 281 | +2.2 & Chaque ajustement est dérivé quelque part dans le rapport ou ses annexes et son signe est celui du point de vue du sujet & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 282 | +2.3 & Méthode du coût : terrain + coût neuf $-$ dépréciations = indication ; aucune dépréciation comptée deux fois ; coûts indexés à la date d'évaluation & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 283 | +2.4 & Méthode du revenu : \cref{eq:appC:rbe,eq:appC:noi} se recalculent exactement à partir des tableaux ; la convention relative à la réserve est déclarée et identique à celle des ventes d'extraction & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 284 | +2.5 & $V = \NOI_1/R$ se recalcule ; le taux implicite de la valeur finale est dans la fourchette des taux extraits ou l'écart est expliqué & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 285 | +2.6 & DCF : la projection est complète, la valeur terminale capitalise le revenu de l'année $T+1$ net des coûts de vente, la part terminale est indiquée ; la somme des flux actualisés est recalculée & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 286 | +2.7 & Financement : RPV et RCD sont calculés sur la valeur conclue et le revenu net de première année ; la composition semestrielle est appliquée & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 287 | +2.8 & La valeur finale, en lettres et en chiffres, est identique dans la lettre, le sommaire, la réconciliation et la conclusion ; l'arrondi est conforme à la précision des données & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 288 | +2.9 & Les superficies, le nombre de logements et les loyers sont identiques d'une section à l'autre et conformes aux documents sources & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 289 | +\midrule | |
| 290 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{3. Tableaux, figures et renvois}}\\ | |
| 291 | +3.1 & Chaque tableau porte un numéro, un titre, des unités dans les en-têtes et une source ; chaque chiffre du texte se retrouve dans un tableau ou une annexe & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 292 | +3.2 & Chaque renvoi (section, tableau, annexe, photographie) pointe vers un élément existant portant ce numéro & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 293 | +3.3 & Les photographies sont numérotées, datées, et chaque désordre décrit renvoie à une photographie & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 294 | +3.4 & Les données estimées ou simulées sont identifiées comme telles dans chaque tableau qui en dépend & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 295 | +\midrule | |
| 296 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{4. Sources et dates de consultation}}\\ | |
| 297 | +4.1 & Chaque source de marché (ventes, inscriptions, loyers, coûts, taux) est nommée avec la période couverte et la date de consultation & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 298 | +4.2 & Chaque règle de droit citée l'est avec son article et la version (date de mise à jour) consultée ; les textes modifiés récemment ont été revérifiés & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 299 | +4.3 & Les données de tiers sont citées avec l'attribution exigée par leurs conditions d'utilisation et ne sont pas reproduites au-delà de ce qu'elles permettent & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 300 | +4.4 & La valeur au rôle est accompagnée de l'exercice du rôle et de sa date de référence, et n'est pas présentée comme une indication de valeur marchande & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 301 | +4.5 & Les renseignements fournis par le client ou des tiers sont identifiés comme tels et les contradictions avec les observations sont relevées & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 302 | +\midrule | |
| 303 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{5. Langage et raisonnement}}\\ | |
| 304 | +5.1 & Les faits sont à l'indicatif, les estimations sont des opinions, les hypothèses sont des hypothèses ; « valeur » n'est jamais employé pour un prix observé & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 305 | +5.2 & Exigences professionnelles, règles de droit, pratiques courantes et modèles sont distingués par les formules appropriées & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 306 | +5.3 & La réconciliation explique la pondération ; l'incertitude est énoncée ; aucune formule de fausse prudence ne vide la conclusion de son sens & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 307 | +5.4 & Le rapport se comprend sans avoir vu l'immeuble ; les termes techniques et les sigles sont définis & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 308 | +5.5 & Les indicateurs de financement et de risque sont présentés comme consultation, hors de l'opinion de valeur & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 309 | +\midrule | |
| 310 | +\multicolumn{3}{@{}l}{\textbf{6. Forme, confidentialité et dossier}}\\ | |
| 311 | +6.1 & Pagination, table des matières, numérotation des annexes, identification du dossier sur chaque page & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 312 | +6.2 & Les destinataires autorisés sont nommés ; aucun renseignement confidentiel sur des tiers (locataires, parties à des ventes) n'excède ce que la fin exige & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 313 | +6.3 & Le dossier contient ce qui soutient le rapport (formulaire d'inspection, photographies, fiches des comparables, calculs, code) et sera conservé au moins cinq ans & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 314 | +6.4 & La révision a été faite par une personne autre que le rédacteur, ou à défaut à un autre moment, et ses remarques ont été traitées & \caseC~\caseC~\caseC \\ | |
| 315 | +\end{longtable} | |
| 316 | +\tabsource{liste de l'auteur ; le bloc 1 paraphrase la règle 2.3 des NPP \parencite{oeaqNormes}, le bloc 6.3 renvoie au règlement sur la tenue des dossiers \parencite[art.~6]{tenuedossiersoeaq}.} | |
| 317 | +} | |
| 318 | + | |
| 319 | +\begin{quebec}[Ce que le rapport québécois dit que d'autres ne disent pas] | |
| 320 | +Quatre particularités du cadre québécois doivent transparaître dans tout rapport. La définition de la valeur marchande est celle des Normes de pratique professionnelle de l'Ordre, et la valeur réelle aux fins du rôle, définie par la Loi sur la fiscalité municipale, se rapporte à une date de référence antérieure à l'entrée en vigueur du rôle et suppose l'immeuble libre de baux \parencite[art.~43--46]{lfm} : le rapport qui mentionne la valeur au rôle explique pourquoi elle diffère. Le droit évalué d'un immeuble locatif est grevé des baux, que l'aliénation ne résilie pas et qui se reconduisent de plein droit \parencite[art.~1936--1937]{ccq} ; la trajectoire des loyers est bornée par les critères de fixation du Tribunal administratif du logement, de sorte que le revenu de première année est contractuel et que le rattrapage passe par la rotation (\cref{ch:26,ch:34}). Les droits sur les mutations immobilières, progressifs et variables selon la municipalité, sont un coût de transaction que le rapport signale lorsqu'il est pertinent pour la fin du mandat (\cref{ch:6}). Enfin, l'inspection est obligatoire et le rapport porte la signature et la qualité d'un évaluateur agréé, titre réservé par le Code des professions \parencite[art.~36~j) et 37~j)]{codeProfessions}. Ces textes ont été vérifiés dans leur version à jour au 15~octobre 2026 (lois) ou au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 (règlements). | |
| 321 | +\end{quebec} | |
| 322 | + | |
| 323 | +\begin{erreurs} | |
| 324 | +\begin{itemize} | |
| 325 | +\item Copier un bloc d'hypothèses et de conditions limitatives d'un dossier à l'autre sans l'adapter : clauses sans objet qui restent, clauses nécessaires qui manquent, et une réserve qui contredit l'étendue du travail décrite ailleurs. | |
| 326 | +\item Énoncer la conclusion de valeur dans la lettre d'envoi sans rappeler l'hypothèse extraordinaire, alors que la norme exige le rappel à chaque énoncé. | |
| 327 | +\item Présenter la valeur au rôle, ou le prix demandé, comme une indication de valeur ; écrire « la valeur est de » pour un prix observé. | |
| 328 | +\item Donner une valeur finale au dollar près issue d'une moyenne, alors que les données n'autorisent qu'un arrondi au millier et que la réconciliation doit être motivée. | |
| 329 | +\item Omettre la justification du rejet d'une méthode, ou la réduire à une formule (« non pertinente »). | |
| 330 | +\item Mêler l'opinion de valeur et la consultation (financement, stress test) dans une même conclusion couverte par l'attestation. | |
| 331 | +\item Réviser le chiffrier et non le rapport : les erreurs de transcription entre les deux sont les plus fréquentes et les moins détectées. | |
| 332 | +\item Signer l'attestation sans avoir relu chaque déclaration à la lumière du dossier (inspection personnelle, collaborateurs, honoraires, intérêts). | |
| 333 | +\end{itemize} | |
| 334 | +\end{erreurs} | |
| 335 | + | |
| 336 | +\begin{limites} | |
| 337 | +Les modèles et textes-types de cette annexe sont des propositions de l'auteur, cohérentes avec les Normes de pratique professionnelle dans leur version en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} février 2024 (document consulté le 31~octobre 2026) et avec le Code de déontologie à jour au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 ; ils ne sont ni approuvés ni publiés par l'Ordre, et une modernisation des Normes était annoncée par l'Ordre au moment de la rédaction, de sorte que la numérotation des règles et la liste des éléments doivent être revérifiées avant tout usage professionnel. Le texte de l'attestation et le modèle de l'annexe~E des Normes ne sont pas reproduits ; l'évaluateur agréé doit les obtenir de l'Ordre. Les formulaires des prêteurs et les exigences particulières de certains mandats (expropriation, fiscalité municipale, assurance) ajoutent des rubriques que les modèles ne couvrent pas. La correspondance entre les sections des modèles et les éléments de la règle 2.3 est une interprétation de l'auteur. Les clauses d'hypothèses et de conditions limitatives n'ont pas été soumises à une revue juridique ; cette revue est prévue avant publication, conformément aux principes de l'ouvrage. | |
| 338 | +\end{limites} | |
| 339 | + | |
| 340 | +\begin{synthese} | |
| 341 | +\begin{itemize} | |
| 342 | +\item Trois formes de rapport (narratif complet, abrégé, mise à jour), un seul contenu minimal de douze éléments ; la forme change la profondeur, jamais la liste. | |
| 343 | +\item Le rapport narratif suit un ordre d'usage (lettre, sommaire, prémisses, données, analyse, conclusion, attestation, annexes) dans lequel chaque section satisfait un élément identifiable de la règle 2.3 (\cref{tab:appC:plan}). | |
| 344 | +\item Le rapport multilogement ajoute l'état locatif, le cadre juridique des loyers, les revenus et dépenses normalisés, les taux extraits, la capitalisation, le DCF, la comparaison par unité, puis, en consultation distincte, le financement et le test de résistance ; les identités \eqref{eq:appC:rbe} à \eqref{eq:appC:ratios} se recalculent. | |
| 345 | +\item Le rapport abrégé résume sans omettre ; l'évaluateur qui remplit le formulaire d'un prêteur reste responsable des douze éléments. | |
| 346 | +\item Les hypothèses de base délimitent, les hypothèses extraordinaires supposent et chiffrent leur incidence, l'attestation certifie ; aucune n'exclut la responsabilité civile. | |
| 347 | +\item Tout modèle statistique, toute donnée construite ou simulée est déclaré : forme, données, validation, usage, poids, reproductibilité. | |
| 348 | +\item La révision suit une liste fermée (\cref{tab:appC:controle}) : conformité, chiffres, renvois, sources et dates, langage, forme ; elle porte sur le rapport, non sur le chiffrier. | |
| 349 | +\end{itemize} | |
| 350 | +\end{synthese} | |
modified
manuscript/chapters/ch04.tex
+6 −6
@@ -161,7 +161,7 @@ La décomposition entre maison et terrain, propre à l'IPLN, éclaire la nature | ||
| 161 | 161 | |
| 162 | 162 | \subsection{L'offre nouvelle : les mises en chantier} |
| 163 | 163 | |
| 164 | −Les prix décrits par l'IPLN sont ceux d'une offre nouvelle dont le volume et la composition ont profondément changé en vingt-cinq ans. Le \cref{tab:4:chantiers} présente les mises en chantier annuelles au Québec, toutes régions confondues, par type de logement, d'après le relevé de la SCHL diffusé par Statistique Canada \parencite{statcanmiseschantier}. Deux mouvements s'y lisent. Le premier est le niveau : de \num{24695} logements en 2000, année creuse, la construction résidentielle monte à près de \num{51000} en 2005 et se maintient autour de \num{44000} par année en moyenne de 2000 à 2019, puis bondit à \num{67810} en 2021, record depuis la fin des années 1980, retombe à \num{38912} en 2023 sous l'effet de la hausse des taux et remonte à \num{59864} en 2025 ; la moyenne de 2020-2025, \num{54400} logements par année, dépasse de près du quart celle des deux décennies précédentes, ce qui explique pour une bonne part la détente du marché locatif observée en 2025. Le second mouvement est la composition : la maison individuelle représentait \pct{62} des mises en chantier en 2000 (\num{15349} unités) et n'en représente plus que \pct{14} en 2025 (\num{8477} unités), tandis que la part des appartements et autres logements collectifs passe de \pct{29.1} à \pct{79.6}. L'offre nouvelle québécoise est devenue, pour l'essentiel, une offre d'appartements, locatifs ou en copropriété, et la maison individuelle neuve est devenue un bien rare dont le prix, mesuré par l'IPLN, reflète cette rareté autant que les coûts. Le \cref{ch:3} a exposé la mécanique stock-flux qui relie ces mises en chantier aux prix et à l'inoccupation ; le \cref{ch:41} en tire les conséquences pour l'analyse des terrains. | |
| 164 | +Les prix décrits par l'IPLN sont ceux d'une offre nouvelle dont le volume et la composition ont profondément changé en vingt-cinq ans. Le \cref{tab:4:chantiers} présente les mises en chantier annuelles au Québec, toutes régions confondues, par type de logement, d'après le relevé de la SCHL diffusé par Statistique Canada \parencite{statcanmiseschantier}. Deux mouvements s'y lisent. Le premier est le niveau : de \num{24695} logements en 2000, année creuse, la construction résidentielle monte à près de \num{51000} en 2005 et se maintient autour de \num{44000} par année en moyenne de 2000 à 2019, puis bondit à \num{67810} en 2021, niveau inégalé depuis 1987, retombe à \num{38912} en 2023 sous l'effet de la hausse des taux et remonte à \num{59864} en 2025 ; la moyenne de 2020-2025, \num{54400} logements par année, dépasse de près du quart celle des deux décennies précédentes, ce qui explique pour une bonne part la détente du marché locatif observée en 2025. Le second mouvement est la composition : la maison individuelle représentait \pct{62} des mises en chantier en 2000 (\num{15349} unités) et n'en représente plus que \pct{14} en 2025 (\num{8477} unités), tandis que la part des appartements et autres logements collectifs passe de \pct{29.1} à \pct{79.6}. L'offre nouvelle québécoise est devenue, pour l'essentiel, une offre d'appartements, locatifs ou en copropriété, et la maison individuelle neuve est devenue un bien rare dont le prix, mesuré par l'IPLN, reflète cette rareté autant que les coûts. Le \cref{ch:03} a exposé la mécanique stock-flux qui relie ces mises en chantier aux prix et à l'inoccupation ; le \cref{ch:41} en tire les conséquences pour l'analyse des terrains. | |
| 165 | 165 | |
| 166 | 166 | \begin{table}[tbp] |
| 167 | 167 | \caption{Logements mis en chantier au Québec, toutes les régions, par type, années choisies (unités) et part des appartements et autres logements collectifs.}\label{tab:4:chantiers} |
@@ -215,7 +215,7 @@ Trois indicateurs simples, calculables à partir des chiffres publiés, résumen | ||
| 215 | 215 | \begin{equation}\label{eq:4:mois-inventaire} |
| 216 | 216 | M = \frac{I}{V_{\text{trim}} / 3} , |
| 217 | 217 | \end{equation} |
| 218 | −où $I$ est le nombre d'inscriptions en vigueur à la fin du trimestre et $V_{\text{trim}}$ le nombre de ventes du trimestre ; $M$ est le nombre de mois qu'il faudrait pour écouler le stock au rythme courant. Au troisième trimestre de 2026, il valait 6,1 mois pour la province, 6,6 pour Montréal, 3,1 pour Québec, 6,5 pour Gatineau, 4,4 pour Sherbrooke, 3,6 pour Trois-Rivières et 4,0 pour Saguenay, d'après les ventes et inscriptions publiées par l'APCIQ \parencite{apciqt32026}. La pratique nord-américaine qualifie de favorable aux vendeurs un marché sous quatre mois environ, d'équilibré un marché de quatre à six mois et de favorable aux acheteurs un marché au-delà ; ces bornes sont des usages, non des normes, et elles dépendent du segment. Elles disent néanmoins que, fin 2026, les marchés de Montréal et de Gatineau sont revenus à l'équilibre ou l'ont dépassé, alors que Québec et Trois-Rivières restent tendus, ce que confirment les délais de vente médians de l'unifamiliale, 40 jours à Montréal, 34 à Gatineau et 29 à Québec. Le \motcle{délai de vente}, second indicateur, est la durée médiane entre l'inscription et la promesse d'achat acceptée ; il croît avec les mois d'inventaire et il entre dans la définition de la valeur marchande par la condition d'une « mise en vente d'une durée suffisante » (\cref{ch:2}). | |
| 218 | +où $I$ est le nombre d'inscriptions en vigueur à la fin du trimestre et $V_{\text{trim}}$ le nombre de ventes du trimestre ; $M$ est le nombre de mois qu'il faudrait pour écouler le stock au rythme courant. Au troisième trimestre de 2026, il valait 6,1 mois pour la province, 6,6 pour Montréal, 3,1 pour Québec, 6,5 pour Gatineau, 4,4 pour Sherbrooke, 3,6 pour Trois-Rivières et 4,0 pour Saguenay, d'après les ventes et inscriptions publiées par l'APCIQ \parencite{apciqt32026}. La pratique nord-américaine qualifie de favorable aux vendeurs un marché sous quatre mois environ, d'équilibré un marché de quatre à six mois et de favorable aux acheteurs un marché au-delà ; ces bornes sont des usages, non des normes, et elles dépendent du segment. Elles disent néanmoins que, fin 2026, les marchés de Montréal et de Gatineau sont revenus à l'équilibre ou l'ont dépassé, alors que Québec et Trois-Rivières restent tendus, ce que confirment les délais de vente médians de l'unifamiliale, 40 jours à Montréal, 34 à Gatineau et 29 à Québec. Le \motcle{délai de vente}, second indicateur, est la durée médiane entre l'inscription et la promesse d'achat acceptée ; il croît avec les mois d'inventaire et il entre dans la définition de la valeur marchande par la condition d'une « mise en vente d'une durée suffisante » (\cref{ch:02}). | |
| 219 | 219 | |
| 220 | 220 | Le troisième indicateur relie le marché de la propriété à celui de la location. Le \motcle{ratio prix sur loyer annuel} et son inverse, le rendement locatif brut, s'écrivent |
| 221 | 221 | \begin{equation}\label{eq:4:prix-loyer} |
@@ -255,7 +255,7 @@ L'escalier extérieur des plex montréalais en est devenu l'emblème, mais c'est | ||
| 255 | 255 | |
| 256 | 256 | \subsection{La copropriété divise} |
| 257 | 257 | |
| 258 | −La \motcle{copropriété divise} est régie par les articles 1038 et suivants du Code civil : chaque copropriétaire détient une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée par la valeur relative de sa fraction, et le syndicat administre l'immeuble \parencite[art.~1038 et s.]{ccq}. Elle représentait, au troisième trimestre de 2026, \num{4356} ventes sur \num{20935} dans la province et \num{3269} sur \num{9265} dans la RMR de Montréal, soit un peu plus du tiers des ventes métropolitaines \parencite{apciqt32026,apciqbaromontreal2026}. Deux réformes récentes modifient ce qu'un acheteur achète et, par conséquent, ce que l'évaluateur évalue. La Loi 16 de 2019 et ses règlements d'application imposent au syndicat une étude du fonds de prévoyance, un carnet d'entretien et une attestation sur l'état de la copropriété remise à l'acheteur \parencite{loi16_2019,reglCoproprieteDivise} ; un fonds de prévoyance insuffisant est désormais une information disponible, et son effet sur la valeur de la fraction est un ajustement à part entière (\cref{ch:42}). La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise, par ailleurs, exige l'autorisation du Tribunal administratif du logement et demeure interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation municipale \parencite[art.~51 à 54.13]{loiTAL}, ce qui ferme, pour l'essentiel du parc locatif montréalais, l'option de valeur que représente la vente à la pièce ; l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation d'un immeuble de six logements à Montréal ne peut donc pas supposer la conversion (\cref{ch:41,ch:42}). | |
| 258 | +La \motcle{copropriété divise} est régie par les articles 1038 et suivants du Code civil : chaque copropriétaire détient une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée par la valeur relative de sa fraction, et le syndicat administre l'immeuble \parencite[art.~1038 et s.]{ccq}. Elle représentait, au troisième trimestre de 2026, \num{4566} ventes sur \num{20935} dans la province et \num{3269} sur \num{9265} dans la RMR de Montréal, soit un peu plus du tiers des ventes métropolitaines \parencite{apciqt32026,apciqbaromontreal2026}. Deux réformes récentes modifient ce qu'un acheteur achète et, par conséquent, ce que l'évaluateur évalue. La Loi 16 de 2019 et ses règlements d'application imposent au syndicat une étude du fonds de prévoyance, un carnet d'entretien et une attestation sur l'état de la copropriété remise à l'acheteur \parencite{loi16_2019,reglCoproprieteDivise} ; un fonds de prévoyance insuffisant est désormais une information disponible, et son effet sur la valeur de la fraction est un ajustement à part entière (\cref{ch:42}). La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise, par ailleurs, exige l'autorisation du Tribunal administratif du logement et demeure interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation municipale \parencite[art.~51 à 54.13]{loiTAL}, ce qui ferme, pour l'essentiel du parc locatif montréalais, l'option de valeur que représente la vente à la pièce ; l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation d'un immeuble de six logements à Montréal ne peut donc pas supposer la conversion (\cref{ch:41,ch:42}). | |
| 259 | 259 | |
| 260 | 260 | \subsection{Le 1\texorpdfstring{\ier{}}{er} juillet} |
| 261 | 261 | |
@@ -311,7 +311,7 @@ Pour une maison vendue au prix médian provincial de \dollars{500000}, le droit | ||
| 311 | 311 | |
| 312 | 312 | \subsection{Le rôle d'évaluation foncière} |
| 313 | 313 | |
| 314 | −La dernière institution est celle qui produit la seule valeur publique attachée à chaque immeuble du Québec. La Loi sur la fiscalité municipale oblige chaque municipalité à tenir un rôle d'évaluation triennal qui indique la valeur réelle de chaque unité d'évaluation \parencite[art.~42 et 43]{lfm}, établie selon l'état de l'unité et les conditions du marché au 1\ier{} juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle \parencite[art.~46]{lfm}. Les grandes villes ne sont pas synchronisées : le rôle 2025-2027 de Québec a pour date de référence le 1\ier{} juillet 2023 \parencite{quebecrole2025}, celui de Montréal (2026-2028) le 1\ier{} juillet 2024 \parencite{montrealrole2026}, et le rôle 2027-2029 de Gatineau, déposé le 27 octobre 2026, le 1\ier{} juillet 2025 \parencite{gatineaurole2027}. Il en résulte qu'à une même date, la valeur au rôle de deux maisons identiques situées dans deux villes voisines peut refléter des marchés distants de deux ans. Les variations moyennes à chaque dépôt donnent la mesure du mouvement des prix entre deux dates de référence : $+9{,}8$ \% pour le résidentiel de l'agglomération de Montréal entre juillet 2021 et juillet 2024, dont $+10{,}9$ \% pour les immeubles de six logements et plus \parencite{montrealrole2026}, et $+9{,}06$ \% pour la médiane des unifamiliales de Gatineau entre juillet 2022 et juillet 2025 \parencite{gatineaurole2027}. La valeur au rôle n'est pas une valeur marchande à la date d'évaluation ; elle en est, dans l'ensemble du rôle, une proportion médiane mesurée et publiée, que le facteur comparatif corrige \parencite[art.~264]{lfm}. Le \cref{ch:9} consacre un chapitre entier à cette institution et à la contestation des valeurs ; le \cref{ch:13} explique comment les données ouvertes du rôle alimentent la constitution des bases de ventes. | |
| 314 | +La dernière institution est celle qui produit la seule valeur publique attachée à chaque immeuble du Québec. La Loi sur la fiscalité municipale oblige chaque municipalité à tenir un rôle d'évaluation triennal qui indique la valeur réelle de chaque unité d'évaluation \parencite[art.~42 et 43]{lfm}, établie selon l'état de l'unité et les conditions du marché au 1\ier{} juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle \parencite[art.~46]{lfm}. Les grandes villes ne sont pas synchronisées : le rôle 2025-2027 de Québec a pour date de référence le 1\ier{} juillet 2023 \parencite{quebecrole2025}, celui de Montréal (2026-2028) le 1\ier{} juillet 2024 \parencite{montrealrole2026}, et le rôle 2027-2029 de Gatineau, déposé le 27 octobre 2026, le 1\ier{} juillet 2025 \parencite{gatineaurole2027}. Il en résulte qu'à une même date, la valeur au rôle de deux maisons identiques situées dans deux villes voisines peut refléter des marchés distants de deux ans. Les variations moyennes à chaque dépôt donnent la mesure du mouvement des prix entre deux dates de référence : $+9{,}8$ \% pour le résidentiel de l'agglomération de Montréal entre juillet 2021 et juillet 2024, dont $+10{,}9$ \% pour les immeubles de six logements et plus \parencite{montrealrole2026}, et $+9{,}06$ \% pour la médiane des unifamiliales de Gatineau entre juillet 2022 et juillet 2025 \parencite{gatineaurole2027}. La valeur au rôle n'est pas une valeur marchande à la date d'évaluation ; elle en est, dans l'ensemble du rôle, une proportion médiane mesurée et publiée, que le facteur comparatif corrige \parencite[art.~264]{lfm}. Le \cref{ch:09} consacre un chapitre entier à cette institution et à la contestation des valeurs ; le \cref{ch:13} explique comment les données ouvertes du rôle alimentent la constitution des bases de ventes. | |
| 315 | 315 | |
| 316 | 316 | \begin{quebec}[Ce que l'évaluateur vérifie avant d'analyser un marché québécois] |
| 317 | 317 | \emph{Dates.} Date de la promesse d'achat (APCIQ) ou de l'acte (JLR, registre foncier) ; date de référence du rôle en vigueur (art.~46 LFM) ; mois de l'Enquête sur les logements locatifs (octobre) ; position de la date d'évaluation par rapport au cycle du 1\ier{} juillet et au calendrier des avis de modification de bail (art.~1942 C.c.Q.). |
@@ -329,7 +329,7 @@ Sources consultées le 31 octobre 2026 : \textcite{ccq,lfm,ldmi,loiTAL,loi65_202 | ||
| 329 | 329 | |
| 330 | 330 | Le marché résidentiel est animé par des professions réglementées, des institutions financières et des organismes publics dont les rôles sont fixés par la loi. Le \cref{tab:4:acteurs} les présente avec leur cadre juridique et les données qu'ils produisent ou détiennent. Quelques précisions s'imposent sur ceux dont l'évaluateur dépend le plus. |
| 331 | 331 | |
| 332 | −Les \motcle{courtiers immobiliers} sont régis par la Loi sur le courtage immobilier et encadrés par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui élabore les formulaires obligatoires, approuvés par le ministre \parencite[art.~129.1]{loiCourtage}. La déclaration du vendeur, obligatoire depuis 2012 pour la vente d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements par une personne physique, recueille notamment les loyers annuels, les avis de modification de bail reçus et les dossiers pendants devant le Tribunal administratif du logement \parencite{oaciqFormulaireDV} ; c'est, pour l'évaluateur, l'une des rares sources documentaires sur l'état locatif réel d'un plex au moment de sa vente. La loi dispense expressément l'évaluateur agréé de l'obligation de détenir un permis de courtage lorsqu'il agit dans l'exercice de ses fonctions \parencite[art.~3]{loiCourtage}. Les \motcle{évaluateurs agréés} sont membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, qui comptait \num{1188} membres au 31 mars 2025, dont 52 \% en pratique privée et 20 \% dans les municipalités \parencite{oeaqra2025} ; leurs obligations de pratique sont l'objet du \cref{ch:10}. Les \motcle{notaires} reçoivent l'acte de vente et l'acte d'hypothèque, en assurent la publication au Registre foncier et perçoivent pour la municipalité les renseignements nécessaires aux droits de mutation ; le registre qu'ils alimentent est la source de JLR et des études de ventes de l'évaluateur (\cref{ch:13}). Les \motcle{prêteurs hypothécaires}, banques à charte et caisses, financent l'essentiel des acquisitions ; leurs taux, déclarés à la Banque du Canada, s'établissaient en août 2026 à \pct{4.12} pour un prêt assuré à taux fixe de cinq ans et plus et à \pct{4.58} pour un prêt non assuré, contre un taux affiché de \pct{6.19} \parencite{bdctauxhypothecaires2026,bdcvalet}, et leurs règles d'admissibilité, qui relèvent du BSIF et du ministère des Finances, sont traitées au \cref{ch:31}. La \motcle{SCHL} joue un double rôle d'assureur hypothécaire et de producteur statistique ; le \motcle{Tribunal administratif du logement} tranche les litiges locatifs et fixe les loyers ; les \motcle{municipalités} tiennent le rôle, perçoivent les taxes et les droits de mutation, et régissent l'usage du sol (\cref{ch:8,ch:9}). | |
| 332 | +Les \motcle{courtiers immobiliers} sont régis par la Loi sur le courtage immobilier et encadrés par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui élabore les formulaires obligatoires, approuvés par le ministre \parencite[art.~129.1]{loiCourtage}. La déclaration du vendeur, obligatoire depuis 2012 pour la vente d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements par une personne physique, recueille notamment les loyers annuels, les avis de modification de bail reçus et les dossiers pendants devant le Tribunal administratif du logement \parencite{oaciqFormulaireDV} ; c'est, pour l'évaluateur, l'une des rares sources documentaires sur l'état locatif réel d'un plex au moment de sa vente. La loi dispense expressément l'évaluateur agréé de l'obligation de détenir un permis de courtage lorsqu'il agit dans l'exercice de ses fonctions \parencite[art.~3]{loiCourtage}. Les \motcle{évaluateurs agréés} sont membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, qui comptait \num{1188} membres au 31 mars 2025, dont 52 \% en pratique privée et 20 \% dans les municipalités \parencite{oeaqra2025} ; leurs obligations de pratique sont l'objet du \cref{ch:10}. Les \motcle{notaires} reçoivent l'acte de vente et l'acte d'hypothèque, en assurent la publication au Registre foncier et perçoivent pour la municipalité les renseignements nécessaires aux droits de mutation ; le registre qu'ils alimentent est la source de JLR et des études de ventes de l'évaluateur (\cref{ch:13}). Les \motcle{prêteurs hypothécaires}, banques à charte et caisses, financent l'essentiel des acquisitions ; leurs taux, déclarés à la Banque du Canada, s'établissaient en août 2026 à \pct{4.12} pour un prêt assuré à taux fixe de cinq ans et plus et à \pct{4.58} pour un prêt non assuré, contre un taux affiché de \pct{6.19} \parencite{bdctauxhypothecaires2026,bdcvalet}, et leurs règles d'admissibilité, qui relèvent du BSIF et du ministère des Finances, sont traitées au \cref{ch:31}. La \motcle{SCHL} joue un double rôle d'assureur hypothécaire et de producteur statistique ; le \motcle{Tribunal administratif du logement} tranche les litiges locatifs et fixe les loyers ; les \motcle{municipalités} tiennent le rôle, perçoivent les taxes et les droits de mutation, et régissent l'usage du sol (\cref{ch:08,ch:09}). | |
| 333 | 333 | |
| 334 | 334 | \begin{table}[tbp] |
| 335 | 335 | \caption{Acteurs du marché résidentiel québécois, cadre juridique et données qu'ils produisent ou détiennent.}\label{tab:4:acteurs} |
@@ -355,7 +355,7 @@ Producteurs privés (APCIQ, JLR, Teranet--BNC, CBRE, Altus) & Conditions d'utili | ||
| 355 | 355 | |
| 356 | 356 | \subsection{Taux d'intérêt et prix : quatre phases} |
| 357 | 357 | |
| 358 | −Le \cref{ch:3} a établi que le prix d'un logement dépend du coût d'usage, donc du taux d'intérêt, et que l'offre réagit avec retard. Le marché québécois des vingt-cinq dernières années en offre une illustration en quatre phases, que la \cref{fig:4:taux} permet de suivre à travers le taux hypothécaire affiché de cinq ans, le rendement de l'obligation du Canada de cinq ans et, à partir de 2009, le taux directeur \parencite{bdcvalet}. La première phase, de 2000 à 2008, est celle d'une baisse graduelle des taux : le taux hypothécaire affiché de cinq ans, qui culminait à \pct{8.75} en mai 2000, oscille entre 6 et 7 \% jusqu'à la crise financière ; les prix des logements neufs progressent régulièrement, l'IPLN de Montréal gagnant \pct{76.1} entre janvier 2000 et décembre 2016, soit un rythme proche de 3,4 \% par année. La deuxième phase, de 2009 à 2019, est celle des taux bas : le taux directeur est ramené à \pct{0.25} en avril 2009, le taux affiché de cinq ans touche un plancher de \pct{4.64} en avril 2015, et le marché québécois, contrairement à ceux de Toronto et de Vancouver, connaît une décennie de hausses modérées et de faible inoccupation ; c'est la période où les prix québécois paraissent « en retard » sur le reste du pays. La troisième phase est l'épisode pandémique : le taux directeur revient à \pct{0.25} en mars 2020, le taux affiché descend sous 5 \%, et les prix s'envolent, l'IPLN de Montréal gagnant \pct{35.6} entre janvier 2020 et décembre 2022 pendant que l'IPCB de la maison individuelle progresse de 36 \% (\cref{ch:21}) ; le taux d'inoccupation de la RMR de Québec tombe sous 1 \%. La quatrième phase s'ouvre en mars 2022 avec le resserrement monétaire le plus rapide depuis les années 1980 : dix hausses successives portent le taux directeur de \pct{0.25} à \pct{5.00} en juillet 2023, le taux affiché de cinq ans dépasse 7 \% en 2023, les ventes s'effondrent et les prix plafonnent sans s'effondrer. L'assouplissement commence en juin 2024 et ramène le taux directeur à \pct{2.25} en octobre 2025 ; le 28 octobre 2026, la Banque du Canada le relève à \pct{2.50}, première hausse depuis juillet 2023, le rendement de l'obligation de cinq ans s'établissant à \pct{3.58} et celui de dix ans à \pct{3.84} le 29 octobre \parencite{bdc20261028,bdcvalet}. | |
| 358 | +Le \cref{ch:03} a établi que le prix d'un logement dépend du coût d'usage, donc du taux d'intérêt, et que l'offre réagit avec retard. Le marché québécois des vingt-cinq dernières années en offre une illustration en quatre phases, que la \cref{fig:4:taux} permet de suivre à travers le taux hypothécaire affiché de cinq ans, le rendement de l'obligation du Canada de cinq ans et, à partir de 2009, le taux directeur \parencite{bdcvalet}. La première phase, de 2000 à 2008, est celle d'une baisse graduelle des taux : le taux hypothécaire affiché de cinq ans, qui culminait à \pct{8.75} en mai 2000, oscille entre 6 et 7 \% jusqu'à la crise financière ; les prix des logements neufs progressent régulièrement, l'IPLN de Montréal gagnant \pct{76.1} entre janvier 2000 et décembre 2016, soit un rythme proche de 3,4 \% par année. La deuxième phase, de 2009 à 2019, est celle des taux bas : le taux directeur est ramené à \pct{0.25} en avril 2009, le taux affiché de cinq ans touche un plancher de \pct{4.64} en avril 2015, et le marché québécois, contrairement à ceux de Toronto et de Vancouver, connaît une décennie de hausses modérées et de faible inoccupation ; c'est la période où les prix québécois paraissent « en retard » sur le reste du pays. La troisième phase est l'épisode pandémique : le taux directeur revient à \pct{0.25} en mars 2020, le taux affiché descend sous 5 \%, et les prix s'envolent, l'IPLN de Montréal gagnant \pct{35.6} entre janvier 2020 et décembre 2022 pendant que l'IPCB de la maison individuelle progresse de 36 \% (\cref{ch:21}) ; le taux d'inoccupation de la RMR de Québec tombe sous 1 \%. La quatrième phase s'ouvre en mars 2022 avec le resserrement monétaire le plus rapide depuis les années 1980 : dix hausses successives portent le taux directeur de \pct{0.25} à \pct{5.00} en juillet 2023, le taux affiché de cinq ans dépasse 7 \% en 2023, les ventes s'effondrent et les prix plafonnent sans s'effondrer. L'assouplissement commence en juin 2024 et ramène le taux directeur à \pct{2.25} en octobre 2025 ; le 28 octobre 2026, la Banque du Canada le relève à \pct{2.50}, première hausse depuis juillet 2023, le rendement de l'obligation de cinq ans s'établissant à \pct{3.58} et celui de dix ans à \pct{3.84} le 29 octobre \parencite{bdc20261028,bdcvalet}. | |
| 359 | 359 | |
| 360 | 360 | \begin{figure}[tbp] |
| 361 | 361 | \centering |
added
references/lib-ch09.bib
+11 −0
@@ -0,0 +1,11 @@ | ||
| 1 | +% Références du chapitre 9 — Évaluation foncière municipale et contestation. | |
| 2 | +% Aucune nouvelle entrée : toutes les sources citées dans ch09.tex existent déjà dans references/library.bib | |
| 3 | +% (lfm, reglrole, reglpropmed, reglformecontenu, mefq2026, mefqapropos, mefqstructure, mefqpartie2, propmedapropos, propmedoutil, | |
| 4 | +% dqroles, vqtaux2026, mtltaux2026, ledevoirmtl2026, gatineaureglement994, gateval, gatmutations, mtlrevision, mtlmutations2026, | |
| 5 | +% montrealrole2026, quebecrole2025, gatineaurole2027, lip, taxescolaire2025, taxescolaire2026, ldmi, quebecMutations, taqfrais, | |
| 6 | +% sunlife1950, notredame1994, jardinsverone2025, panzera2026, quebec9252_2026, iaaoratio2013, iaaomass2025, iaaoavm2018, | |
| 7 | +% gloudemansAlmy2011, gloudemans1999, kaukoDamato2008, desrosiersTheriault2008, mccluskey2013, clappGiaccotto1992, hongChoiKim2020, | |
| 8 | +% oeaqNormes, deontOEAQ, codeProfessions, jlr202608). | |
| 9 | +% Le règlement 994-2025 de Gatineau (clé gatineaureglement994) a été relu intégralement le 2026-10-31 ; sa note pourrait être | |
| 10 | +% complétée dans library.bib par : « texte intégral lu le 2026-10-31 ; annexe I : 1 092 unités de voisinage, taux de 1,613 à 7,544 $ par 1 000 $ | |
| 11 | +% (médiane 5,232) ; STO 1,417 ; dette 0,830 ; six logements ou plus 6,964 » (proposition pour l'orchestrateur, aucune modification faite ici). | |
modified
solutions/ch17.tex
+29 −0
@@ -1 +1,30 @@ | ||
| 1 | 1 | % Solutions du chapitre 17 — Ajustements qualitatifs et quantitatifs |
| 2 | +% Les chiffres sont vérifiés par analysis/python/tests/test_ch17.py (test_solutions_exercices) | |
| 3 | + | |
| 4 | +\begin{solution}{ex:17:1}{Grille additive, brut et net} | |
| 5 | +Sous la forme additive de l'\cref{eq:17:additif}, le prix ajusté est $540\,000 + 18\,000 - 12\,500 + 15\,000 - 9\,000 + 0 = \dollars{551500}$. L'ajustement brut est la somme des valeurs absolues, $18\,000 + 12\,500 + 15\,000 + 9\,000 = \dollars{54500}$, soit $54\,500 / 540\,000 = \pct{10.09}$ ; l'ajustement net est la somme algébrique, $\dollars{11500}$, soit \pct{2.13}. Le signe se lit du point de vue du sujet : le marché a monté depuis la vente du comparable (sujet « supérieur » par la date, $+$) ; le sujet est plus petit ($-$), possède un garage que le comparable n'a pas ($+$), a un sous-sol moins bien fini ($-$) et une qualité identique ($0$). Un brut de \pct{10} avec un net de \pct{2} décrit un comparable dont les supériorités et les infériorités se compensent : il est éloigné du sujet, mais une erreur proportionnelle sur tous les prix implicites changerait peu son prix ajusté. Un brut de \pct{10} avec un net de \pct{10} décrit un comparable systématiquement inférieur au sujet : la même erreur proportionnelle se reporterait intégralement sur le prix ajusté. Le brut mesure l'éloignement, donc la variance ; le net mesure l'exposition au biais des prix implicites. | |
| 6 | +\end{solution} | |
| 7 | + | |
| 8 | +\begin{solution}{ex:17:2}{Trois écritures de l'ajustement de temps} | |
| 9 | +(a) Par l'\cref{eq:17:temps-taux}, $A = 506\,500\,[(1{,}0443)^{15{,}2/12} - 1] = 506\,500 \times 0{,}05644 = \dollars{28587}$. (b) Par l'\cref{eq:17:temps-indice}, $A = 506\,500\,(138{,}7/131{,}2 - 1) = 506\,500 \times 0{,}05716 = \dollars{28954}$. (c) Par l'approximation linéaire, $A \approx 506\,500 \times 0{,}00364 \times 15{,}2 = \dollars{28039}$. L'écriture (b) diffère de (a) parce que l'indice mesure la variation effectivement observée entre les deux dates, \pct{5.72}, alors que le taux composé suppose une croissance régulière de \pct{4.43} par année, soit \pct{5.64} sur 15,2 mois ; si le marché a progressé plus vite que sa moyenne pendant cette période, l'indice le capte et le taux moyen ne le capte pas, et c'est l'indice qui doit prévaloir lorsqu'il est fiable et porte sur le bon segment. L'écriture (c) est toujours inférieure à l'écriture composée correspondante parce que $\exp(\beta m) - 1 = \beta m + (\beta m)^2/2 + \dots > \beta m$ pour $\beta m > 0$ : la linéarisation néglige la capitalisation de la croissance sur elle-même. Ici l'écart est de \dollars{700}, soit un dixième de point de pourcentage du prix ; il croît avec le carré de la durée. | |
| 10 | +\end{solution} | |
| 11 | + | |
| 12 | +\begin{solution}{ex:17:3}{Ventes appariées} | |
| 13 | +Les différences sont $22\,000$, $7\,000$, $27\,500$, $500$, $25\,000$ et $8\,500$ dollars. Leur moyenne est $\hat A = 90\,500/6 = \dollars{15083}$, leur médiane $(8\,500 + 22\,000)/2 = \dollars{15250}$, leur écart-type $s_d = \dollars{11151}$ et l'erreur-type de la moyenne $s_d/\sqrt{6} = \dollars{4552}$ (\cref{eq:17:paires}). L'intervalle à 95 \% est $15\,083 \pm 1{,}96 \times 4\,552$, soit de \dollars{6161} à \dollars{24006}. Les prix « sans » ont pour médiane $(562\,000 + 570\,500)/2 = \dollars{566250}$ ; le prix implicite hédonique de \pct{3.3} vaut donc \dollars{18686} à ce niveau, à l'intérieur de l'intervalle : les paires sont compatibles avec la régression. Pour ramener l'erreur-type à \dollars{2000} avec le même écart-type des différences, il faut $n = (11\,151/2\,000)^2 = 31{,}1$, soit 32 paires au moins ; sur un marché réel, trouver 32 paires satisfaisant des critères stricts est rarement possible, ce qui explique que la méthode serve de recoupement plutôt que de mesure. Les six paires de l'énoncé sont d'ailleurs beaucoup moins dispersées que celles du cas 1 (\cref{tab:17:paires}), dont l'écart-type dépasse \dollars{60000} pour le garage. | |
| 14 | +\end{solution} | |
| 15 | + | |
| 16 | +\begin{solution}{ex:17:4}{Halvorsen--Palmquist et Kennedy} | |
| 17 | +Pour l'indicatrice « bord de l'eau » ($\hat\beta = 0{,}045$, erreur-type $0{,}020$) : lecture naïve \pct{4.50} ; \cref{eq:17:hp} : $\exp(0{,}045) - 1 = \pct{4.60}$ ; \cref{eq:17:kennedy} : $\exp(0{,}045 - 0{,}020^2/2) - 1 = \exp(0{,}0448) - 1 = \pct{4.58}$. Sur un comparable de \dollars{600000}, les trois lectures donnent \dollars{27000}, \dollars{27617} et \dollars{27491} : les écarts sont de quelques centaines de dollars, sans portée pratique. Pour l'indicatrice de secteur ($\hat\beta = -0{,}25$, erreur-type $0{,}08$) : lecture naïve \pct{-25.00} ; Halvorsen--Palmquist $\exp(-0{,}25) - 1 = \pct{-22.12}$ ; Kennedy $\exp(-0{,}25 - 0{,}0032) - 1 = \pct{-22.37}$. Sur \dollars{600000}, l'ajustement vaut $-\dollars{150000}$ en lecture naïve, $-\dollars{132719}$ selon Halvorsen--Palmquist et $-\dollars{134212}$ selon Kennedy : la lecture naïve exagère l'ajustement de plus de \dollars{17000}, et la correction de Kennedy déplace encore le résultat de \dollars{1500}. La correction de Halvorsen--Palmquist compte dès que $\abs{\beta}$ dépasse quelques centièmes, parce que $\exp(\beta) - 1 - \beta \approx \beta^2/2$ ; celle de Kennedy compte lorsque la variance de $\hat\beta$ n'est pas négligeable devant $\abs{\beta}$, ce qui est le cas des indicatrices de secteurs peu peuplés et des échantillons petits. Le \cref{tab:17:hpk} montre le même contraste entre le garage et les secteurs de Buckingham et de Masson-Angers dans le cas 1. | |
| 18 | +\end{solution} | |
| 19 | + | |
| 20 | +\begin{solution}{ex:17:5}{Additif, multiplicatif, mixte} | |
| 21 | +Forme multiplicative, \cref{eq:17:multiplicatif} : $500\,000 \times 1{,}06 \times 1{,}04 \times 0{,}95 = \dollars{523640}$. Forme additive, \cref{eq:17:additif}, tous les effets appliqués au prix de vente : $500\,000\,(1 + 0{,}06 + 0{,}04 - 0{,}05) = \dollars{525000}$. Forme mixte, \cref{eq:17:mixte} : base actualisée $500\,000 \times 1{,}06 = \dollars{530000}$, puis $530\,000 \times 0{,}04 = \dollars{21200}$ et $530\,000 \times (-0{,}05) = -\dollars{26500}$ en dollars, d'où $530\,000 + 21\,200 - 26\,500 = \dollars{524700}$. L'\cref{eq:17:ecart-formes} donne l'écart multiplicatif moins additif : termes de second ordre $a_1 a_2 + a_1 a_3 + a_2 a_3 = 0{,}0024 - 0{,}0030 - 0{,}0020 = -0{,}0026$, terme de troisième ordre $a_1 a_2 a_3 = -0{,}00012$, total $-0{,}00272$, soit $500\,000 \times (-0{,}00272) = -\dollars{1360}$, ce qui est bien $523\,640 - 525\,000$. L'écart est négatif parce que les ajustements de signes contraires produisent des termes croisés négatifs qui l'emportent sur le terme positif $a_1 a_2$. La forme multiplicative est l'analogue exact d'un modèle en logarithme, puisque $\ln P^{\text{aj}} = \ln P + \sum_k \ln(1 + a_k)$ est additif en logarithme ; la forme additive est l'analogue d'un modèle linéaire en niveau ; la forme mixte n'a pas d'analogue exact, mais elle se situe entre les deux et respecte la convention de l'ouvrage. | |
| 22 | +\end{solution} | |
| 23 | + | |
| 24 | +\begin{solution}{ex:17:6}{Pondération inverse du brut et réconciliation} | |
| 25 | +Prix ajustés : A, $600\,000 + 30\,000 - 60\,000 = \dollars{570000}$ ; B, $520\,000 + 26\,000 + 13\,000 = \dollars{559000}$ ; C, $575\,000 - 23\,000 + 46\,000 + 23\,000 = \dollars{621000}$. Ajustements bruts : $90\,000/600\,000 = \pct{15.0}$, $39\,000/520\,000 = \pct{7.5}$, $92\,000/575\,000 = \pct{16.0}$ ; nets : \pct{-5.0}, \pct{+7.5}, \pct{+8.0}. Les inverses des bruts sont $6{,}667$, $13{,}333$ et $6{,}25$, de somme $26{,}25$, d'où les poids $w_A = 0{,}254$, $w_B = 0{,}508$ et $w_C = 0{,}238$ (\cref{eq:17:poids} ; le plancher de \pct{1} n'intervient pas). La valeur pondérée est $0{,}254 \times 570\,000 + 0{,}508 \times 559\,000 + 0{,}238 \times 621\,000 = \dollars{576556}$, contre une moyenne simple de \dollars{583333} et une médiane de \dollars{570000} ; la fonction \texttt{reconciliation} donne aussi un écart-type pondéré de \dollars{25254} et une étendue de \pct{10.8} de la valeur pondérée. A et C reçoivent des poids voisins parce que la règle ne regarde que le brut, c'est-à-dire la somme des valeurs absolues : que les ajustements de A se compensent (net $-5$ \%) et que ceux de C s'additionnent (net $+8$ \%) ne change pas leur éloignement total, donc pas la variance que le brut est censé approximer. La règle est critiquable lorsque le comparable le moins ajusté, B, est aussi la vente la plus ancienne : son faible brut tient alors à ce que l'ajustement de temps, bien que grand en incertitude (choix de l'indice, \cref{tab:17:sensibilite}), est petit en montant si le marché a peu bougé, ou à ce qu'il est compté comme un seul élément alors qu'il contamine tous les autres. Dans ce cas, l'évaluateur devrait soit majorer le brut de B d'une pénalité d'ancienneté, soit revenir à la pondération par la variance de la \cref{prop:indication} en attribuant à l'ajustement de temps une variance propre. | |
| 26 | +\end{solution} | |
| 27 | + | |
| 28 | +\begin{solution}{ex:17:7}{Remplacer les prix implicites par les paires} | |
| 29 | +En remplaçant l'ajustement de garage de G0574 (\dollars{19988}) et de G0575 (\dollars{18665}) par la différence moyenne des paires, \dollars{7991}, et l'ajustement de sous-sol de G0574 (\dollars{13925}) par \dollars{23623}, les prix ajustés deviennent \dollars{637948} pour G0574 ($640\,247 - 11\,997 + 9\,698$) et \dollars{574188} pour G0575 ($584\,862 - 10\,674$) ; G0404, G0468 et G0477 sont inchangés. La moyenne passe de \dollars{581595} à \dollars{579001}, les bruts de G0574 et de G0575 deviennent respectivement \pct{19.7} et \pct{24.7}, les poids $0{,}180$, $0{,}322$, $0{,}200$, $0{,}156$ et $0{,}142$, et la valeur pondérée passe de \dollars{575565} à \dollars{573963}. L'écart avec la prédiction hédonique (\dollars{637953}) ne s'est pas réduit : il passe de \pct{-8.8} à \pct{-9.2} pour la moyenne. La \cref{prop:residus} explique pourquoi aucun choix de prix implicites du garage ou du sous-sol ne peut combler l'écart : avec les prix implicites du modèle, la moyenne des prix ajustés vaut la prédiction ponctuelle multipliée par la moyenne des facteurs résiduels des cinq comparables, $0{,}915$ ; en changeant deux prix implicites, on déplace deux prix ajustés de quelques milliers de dollars, mais on ne touche pas aux résidus de G0404, G0468 et G0477, qui sont de $-16$, $-10$ et $-11$ \% et qui portent l'essentiel de l'écart. Combler l'écart exigerait des ajustements de l'ordre de \dollars{50000} à \dollars{90000} sur ces trois comparables, sans aucune caractéristique observée qui les justifie. Deux vérifications de terrain permettraient de trancher entre les deux lectures de la \cref{sec:17:residus} : d'une part, l'inspection extérieure et l'examen des photos et des descriptions de courtage des cinq comparables, pour détecter un état, une finition ou une nuisance que la cote de qualité et l'âge ne captent pas et qui expliquerait des prix bas (lecture « information locale ») ; d'autre part, l'élargissement de l'échantillon aux candidats classés sixième à dixième par la distance d'attributs du \cref{ch:16}, puis le calcul de leurs résidus : si ceux-ci sont centrés sur zéro, les cinq premiers étaient simplement des ventes bon marché (lecture « bruit ») ; s'ils sont eux aussi négatifs, le micro-marché est réellement moins cher que le secteur et c'est le modèle qui doit être corrigé par un effet de voisinage (\cref{ch:19}). Le \cref{ch:20} formalise cette démarche par le bootstrap des comparables. | |
| 30 | +\end{solution} | |
modified
solutions/ch18.tex
+73 −0
@@ -1 +1,74 @@ | ||
| 1 | 1 | % Solutions du chapitre 18 — Modèles hédoniques |
| 2 | +% Chiffres recalculés par analysis/python/cases/ch18_hedonique.py (fonction exercices) et vérifiés par analysis/python/tests/test_ch18.py. | |
| 3 | + | |
| 4 | +\begin{solution}{ex:18:1}{Lire les coefficients d'un modèle semi-logarithmique} | |
| 5 | +(a) Dans $\ln P = \dots + 0{,}539\,\ln(S/140) + \dots$, le coefficient est l'élasticité du prix par rapport à la superficie habitable : une augmentation de 1 \% de la superficie, les autres attributs étant constants, élève le prix de 0,539 \% environ ; une augmentation de 10 \% l'élève de $1{,}10^{0{,}539} - 1 = 5{,}27$ \%. L'élasticité inférieure à un signifie que le prix par mètre carré décroît avec la taille, ce qui est la source du biais de l'unité de comparaison discuté au chapitre 16. | |
| 6 | + | |
| 7 | +(b) Pour le garage, $100\,[\exp(0{,}0324) - 1] = 3{,}29$ \% par place, contre $100\,\hat\beta = 3{,}24$ \% ; la différence de 0,05 point est négligeable parce que le coefficient est petit. | |
| 8 | + | |
| 9 | +(c) Pour Buckingham, $\exp(-0{,}250) - 1 = -0{,}2212$, soit $-22{,}1$ \%, alors que $100\,\hat\beta = -25$ \% : l'approximation surestime la décote de près de trois points. La correction de Kennedy donne $\exp(-0{,}250 - 0{,}072^2/2) - 1 = \exp(-0{,}2526) - 1 = -0{,}2232$, soit $-22{,}3$ \% ; avec une erreur-type de 0,072, la variance $0{,}0052$ ne déplace l'effet que de 0,2 point. | |
| 10 | + | |
| 11 | +(d) $(1 + 0{,}0036)^{12} - 1 = 4{,}41$ \% par année composée (4,46 \% avec le coefficient non arrondi 0,00364), à comparer à la croissance annuelle de 4,43 \% qui a servi à engendrer le jeu. | |
| 12 | +\end{solution} | |
| 13 | + | |
| 14 | +\begin{solution}{ex:18:2}{Prix implicites en dollars au sujet} | |
| 15 | +(a) Pour une variable entrée en logarithme, $\partial P / \partial S = \hat\beta_{\ln S}\, P / S = 0{,}539 \times \dollars{638000} / 165 = \parmsq{2084}$. | |
| 16 | + | |
| 17 | +(b) L'ajustement exact pour dix mètres carrés de plus est $P[(175/165)^{0{,}539} - 1] = \dollars{638000} \times 0{,}03222 = \dollars{20558}$ ; dix fois le prix marginal donne $\dollars{20841}$. L'approximation linéaire surestime de \dollars{283} (1,4 \%), parce que la fonction est concave : le prix marginal décroît à mesure que la superficie augmente. Pour des écarts de superficie de l'ordre de 10 \%, l'approximation est acceptable ; au-delà, on applique la différence finie exacte, comme le fait \texttt{traite.cas1.ajustements\_hedoniques}. | |
| 18 | + | |
| 19 | +(c) La dérivée de $\ln P$ par rapport à l'âge est $\hat\beta_{\text{âge}} + 2\hat\beta_{\text{âge}^2/100}\,\text{âge}/100$. À 28 ans : $-0{,}0051 + 2 \times 0{,}0026 \times 0{,}28 = -0{,}003644$, soit $-0{,}003644 \times \dollars{638000} = -\dollars{2325}$ par année ; à 60 ans : $-0{,}0051 + 2 \times 0{,}0026 \times 0{,}60 = -0{,}00198$, soit $-\dollars{1263}$ par année (à prix prédit constant pour la comparaison). La dérivée s'annule à $\text{âge}^* = 0{,}0051 / (2 \times 0{,}000026) = 98$ ans : au-delà, le modèle quadratique ferait remonter le prix avec l'âge, ce qui n'a de sens que pour des maisons patrimoniales rénovées et avertit contre l'extrapolation du polynôme hors de l'étendue des âges observés. | |
| 20 | + | |
| 21 | +(d) Piscine : $\dollars{638000} \times [\exp(0{,}0263) - 1] = \dollars{17002}$. | |
| 22 | +\end{solution} | |
| 23 | + | |
| 24 | +\begin{solution}{ex:18:3}{Transformation de Box--Cox et comparaison des formes} | |
| 25 | +(a) Pour $P = \dollars{500000}$ : $\lambda = 1$ donne $(500\,000 - 1)/1 = 499\,999$ (la forme linéaire à une constante près) ; $\lambda = 0{,}5$ donne $(\sqrt{500\,000} - 1)/0{,}5 = (707{,}107 - 1)/0{,}5 = 1\,412{,}2$ ; $\lambda \to 0$ donne $\ln 500\,000 = 13{,}122$. Les trois échelles sont sans commune mesure, d'où la nécessité du jacobien $(\lambda - 1)\sum \ln P_i$ dans l'\cref{eq:18:boxcox-ll} pour comparer les vraisemblances. | |
| 26 | + | |
| 27 | +(b) L'intervalle $[-0{,}036 ; 0{,}353]$ contient 0 et exclut 1 : la forme semi-logarithmique n'est pas rejetée au seuil de 5 \% (le rapport de vraisemblance $2[\ell(\hat\lambda) - \ell(0)] = 2{,}5$ est inférieur à $\chi^2_{1;0{,}95} = 3{,}84$), la forme linéaire l'est très nettement ($2[\ell(\hat\lambda) - \ell(1)] = 66$). L'estimation ponctuelle $\hat\lambda = 0{,}157$ suggère une transformation un peu moins concave que le logarithme, mais rien ne distingue statistiquement les deux ; la semi-log, plus simple et plus interprétable, est retenue. | |
| 28 | + | |
| 29 | +(c) Le $R^2$ de la forme linéaire mesure la part expliquée de la variance de $P$, celui de la semi-log la part expliquée de la variance de $\ln P$ : ce sont deux quantités différentes, et le second est mécaniquement avantagé lorsque la distribution des prix est asymétrique. Les statistiques comparables du \cref{tab:18:variantes} sont la racine de l'erreur quadratique moyenne en dollars, après retransformation (\dollars{39907} pour la semi-log contre \dollars{40973} pour la linéaire), le COD (6,68 contre 6,83) et la prédiction du sujet ; la vraisemblance de Box--Cox, qui inclut le jacobien, tranche formellement en faveur de la semi-log. | |
| 30 | +\end{solution} | |
| 31 | + | |
| 32 | +\begin{solution}{ex:18:4}{Retransformation et intervalle de prédiction} | |
| 33 | +(a) Prédiction naïve : $\exp(13{,}3627) = \dollars{635839}$. Correction de Duan : $\dollars{635839} \times 1{,}0034 = \dollars{638000}$. Correction log-normale : $\exp(0{,}0830^2/2) = 1{,}003451$, d'où $\dollars{638032}$. Les deux corrections coïncident à \dollars{32} près parce que les résidus sont normaux ; toutes deux ajoutent environ \dollars{2200}, soit 0,34 \%, à la prédiction naïve, qui estime la médiane et non la moyenne. | |
| 34 | + | |
| 35 | +(b) Variance de prédiction : $\hat\sigma^2 + \mathbf{x}_s\T\hat V\mathbf{x}_s = 0{,}006889 + 0{,}00010 = 0{,}006989$, écart-type $s_p = 0{,}0836$. La part due à l'estimation des coefficients est $0{,}00010 / 0{,}006989 = 1{,}4$ \%. Intervalle à 95 \% : $\exp(13{,}3627 \mp 1{,}96 \times 0{,}0836)$, soit de \dollars{539742} à \dollars{749044} ; en proportion de la prédiction naïve, $-15{,}1$ \% et $+17{,}8$ \%, l'asymétrie venant de la retransformation exponentielle. (Les bornes du texte, \dollars{539682} et \dollars{749087}, utilisent les valeurs non arrondies.) | |
| 36 | + | |
| 37 | +(c) Dix fois plus de ventes diviseraient approximativement par dix le terme $\mathbf{x}_s\T\hat V\mathbf{x}_s$, qui passerait de 0,00010 à 0,00001 ; l'écart-type de prédiction deviendrait $\sqrt{0{,}006889 + 0{,}00001} = 0{,}0831$ au lieu de 0,0836, et la demi-largeur relative ne changerait que de 0,1 point. L'intervalle de prédiction est dominé par $\hat\sigma$, la dispersion des prix du marché à caractéristiques données, qu'aucune quantité de données ne réduit ; seule une meilleure spécification (variables supplémentaires, structure spatiale) peut le resserrer. L'intervalle de confiance pour la valeur espérée, lui, se resserrerait d'un facteur $\sqrt{10}$. | |
| 38 | +\end{solution} | |
| 39 | + | |
| 40 | +\begin{solution}{ex:18:5}{Étude de ratios} | |
| 41 | +Les ratios $r_i = V_i/P_i$ sont, dans l'ordre des prix croissants : 0,955 ; 0,918 ; 0,925 ; 0,910 ; 0,923 ; 0,899 ; 0,901 ; 0,879 ; 0,869 ; 0,840. Médiane $\tilde r = 0{,}906$ (moyenne des cinquième et sixième ratios ordonnés, 0,901 et 0,910) ; moyenne $\bar r = 0{,}902$. | |
| 42 | + | |
| 43 | +COD : la moyenne des écarts absolus à la médiane vaut 0,0243, d'où $\mathit{COD} = 100 \times 0{,}0243 / 0{,}906 = 2{,}68$. | |
| 44 | + | |
| 45 | +PRD : $\sum V_i = \dollars{4845000}$ et $\sum P_i = \dollars{5428000}$, d'où un ratio pondéré de 0,8926 et $\mathit{PRD} = 0{,}902 / 0{,}8926 = 1{,}011$. | |
| 46 | + | |
| 47 | +Lecture : le niveau de 0,906 est à la limite basse de la plage 0,90--1,10 de l'IAAO, et il serait hors de la plage de 95 à 105 \% du Règlement sur le rôle d'évaluation foncière du Québec ; le PRD de 1,011 est dans la plage 0,98--1,03 ; le COD de 2,68 est \emph{inférieur} à 5,0, ce que la norme signale comme un indice possible de « poursuite des ventes », ou ici, plus simplement, comme l'effet d'un échantillon minuscule et construit. Les ratios décroissent nettement avec le prix (de 0,955 à 0,840) : le PRB est négatif (le script donne $-0{,}075$, erreur-type 0,009, hors de la plage $\pm 0{,}05$), ce qui dénote une évaluation régressive, les biens chers étant relativement sous-évalués, alors que le PRD, peu sensible sur dix observations, ne le détecte pas. C'est l'intérêt du PRB, assorti de son erreur-type. | |
| 48 | +\end{solution} | |
| 49 | + | |
| 50 | +\begin{solution}{ex:18:6}{Variables omises} | |
| 51 | +Le script (\texttt{ajuster\_variantes}, variante « semi-log sans secteurs ») donne : coefficient de la distance au centre $-0{,}0117$ au lieu de $-0{,}0036$ par kilomètre ; coefficient du terrain 0,042 au lieu de 0,094 ; $\hat\sigma = 0{,}104$ au lieu de 0,083 ; $R^2 = 0{,}766$ au lieu de 0,853 ; prédiction du sujet \dollars{664342} au lieu de \dollars{637953}, soit $+4{,}1$ \%. | |
| 52 | + | |
| 53 | +Par l'\cref{eq:18:omission}, $\tilde\beta_j = \beta_j + \sum_s \gamma_s \delta_{sj}$, où $\gamma_s$ est la prime (négative) des secteurs périphériques omis et $\delta_{sj}$ le coefficient de la projection de leur indicatrice sur le régresseur $j$. Buckingham et Masson-Angers ont des primes de $-0{,}25$ et $-0{,}26$ ; leur indicatrice est positivement corrélée à la distance au centre (elles sont les seules ventes au-delà de 3 km du plateau), d'où $\delta > 0$ et un biais négatif sur la distance, qui doit porter seule la décote des secteurs éloignés : le gradient triple. Leur indicatrice est aussi positivement corrélée au logarithme du terrain (terrains médians de \msq{1200} contre \msq{560}), d'où un biais négatif sur l'élasticité du terrain, qui tombe de moitié : les grands terrains « paraissent » valoir moins parce qu'ils sont dans les secteurs bon marché. La prédiction du sujet monte parce que Hull, secteur de référence au prix élevé, n'est plus distingué de la moyenne : la constante estimée est celle d'un marché moyen, mais le sujet, situé à 2,1 km, ne reçoit plus la prime relative de Hull par rapport à Gatineau et aux secteurs périphériques, et le gradient gonflé ne la compense qu'en partie. | |
| 54 | + | |
| 55 | +Omission de la qualité : dans la loi de génération, la qualité est tirée indépendamment des autres attributs, de sorte que $\delta \approx 0$ pour tous les régresseurs ; les coefficients sont presque inchangés (élasticité de la superficie 0,528 au lieu de 0,539, prédiction du sujet \dollars{636689}, soit $-0{,}2$ \%), mais $\hat\sigma$ passe de 0,083 à 0,098 et le $R^2$ de 0,853 à 0,797 : l'omission d'une variable orthogonale ne biaise pas, elle dégrade la précision. Sur des données réelles, la qualité est corrélée à l'âge, à la taille et au secteur, et son omission biaiserait ces coefficients. | |
| 56 | +\end{solution} | |
| 57 | + | |
| 58 | +\begin{solution}{ex:18:7}{Le second stade de Rosen et l'identification} | |
| 59 | +(a) Le ménage maximise $\ln x + \alpha \ln S$ sous $x = y - P(S)$. La condition de premier ordre par rapport à $S$ est $\alpha / S = p_S / x$, où $p_S = \partial P/\partial S$ ; c'est l'\cref{eq:18:rosen} : le prix implicite égale le taux marginal de substitution $(\partial U/\partial S)/(\partial U/\partial x) = (\alpha/S)/(1/x)$. On en tire $\alpha = p_S\, S / x = p_S\, S / [y - P(S)]$ : le paramètre de goût d'un ménage se déduit de son choix $S$, du prix implicite à ce point et de sa consommation résiduelle. | |
| 60 | + | |
| 61 | +(b) Avec $P(S) = a S^{0{,}539}$ et $P(165) = \dollars{638000}$, $p_S(S) = 0{,}539\, P(S)/S$. À \msq{165} : \parmsq{2084}. À \msq{120} : $P(120) = 638\,000 \times (120/165)^{0{,}539} = \dollars{537400}$ et $p_S = 0{,}539 \times 537\,400 / 120 = \parmsq{2414}$. À \msq{220} : $P(220) = \dollars{745000}$ et $p_S = \parmsq{1825}$. Le prix implicite marginal décroît avec la taille. | |
| 62 | + | |
| 63 | +(c) Le long de la fonction de prix, $p_S(S) = \beta a S^{\beta - 1}$ est une fonction déterministe de $S$ : la régression de $\ln p_S$ sur $\ln S$ parmi les acheteurs observés a une pente exactement égale à $\beta - 1 = -0{,}461$ et un $R^2$ de 1, quelle que soit la distribution des $\alpha_i$ dans la population. Chaque acheteur $i$ vérifie $\alpha_i = p_S(S_i) S_i / x_i$, mais cette identité est satisfaite par construction : les couples $(p_S, S)$ ne contiennent aucune information sur la demande au-delà de celle que contient déjà $P(S)$, parce que prix implicite et quantité sont déterminés simultanément par le même équilibre. C'est le problème d'identification de \textcite{epple1987} ; l'identification exige soit plusieurs marchés où la fonction de prix diffère, soit des restrictions non linéaires \parencite{ekelandHeckmanNesheim2004}. L'évaluateur n'en a pas besoin : sa question porte sur $P(S)$, la fonction de prix du marché observé, non sur les préférences qui l'ont engendrée ; il reste au premier stade. | |
| 64 | +\end{solution} | |
| 65 | + | |
| 66 | +\begin{solution}{ex:18:8}{Indicatrices de période ou tendance ?} | |
| 67 | +(a) $\hat\beta_{\text{mois}} = 0{,}00364$ : taux mensuel $\exp(0{,}00364) - 1 = 0{,}364$ \%, taux annuel composé $\exp(12 \times 0{,}00364) - 1 = 4{,}46$ \%. | |
| 68 | + | |
| 69 | +(b) Sur les quinze trimestres, l'écart absolu moyen entre l'indice par indicatrices et la tendance (base 2023T1 = 100) est de 2,57 \% ; l'écart maximal, 5,03 \%, est atteint au dernier trimestre (2026T3 : indice 122,0 contre tendance 116,5), qui ne compte que 22 ventes et dont l'intervalle de confiance à 95 \% va de 117,7 à 126,5. | |
| 70 | + | |
| 71 | +(c) Par la tendance : $\dollars{506500} \times [\exp(0{,}00364 \times 15{,}2) - 1] = \dollars{28774}$ (le chapitre 17 obtient \dollars{28733} avec la durée exacte en jours). Par les indices : G0404 a été vendu le 27 mai 2025, en 2025T2 (indice 112,13), et la date d'évaluation tombe en 2026T3 (indice 122,04) ; l'ajustement est $\dollars{506500} \times (122{,}04/112{,}13 - 1) = \dollars{44760}$, soit \dollars{16000} de plus. La différence provient presque entièrement du dernier trimestre, dont l'indice est 5 \% au-dessus de la tendance avec une imprécision de $\pm 3{,}6$ \%. Sur ce jeu synthétique, où le marché a réellement crû à taux constant, la tendance est la bonne réponse ; sur un marché réel, un décrochage du dernier trimestre peut être réel (changement de taux, choc d'offre) ou n'être que du bruit, et l'évaluateur confronte l'indice estimé aux indices publiés et aux signaux du marché avant de retenir l'un ou l'autre. Dans le doute, la fourchette entre les deux ajustements (\dollars{28774} à \dollars{44760}) entre dans l'analyse d'incertitude du chapitre 20. | |
| 72 | + | |
| 73 | +(d) Un indice publié (chapitre 35) doit décrire chaque période, y compris les renversements, et il est révisé lorsque de nouvelles ventes arrivent : les indicatrices y sont la norme et le lissage une option déclarée. Un ajustement de grille ne requiert que le rapport entre deux dates, dont l'une est la date d'évaluation, toujours la moins bien renseignée ; une tendance estimée sur douze à vingt-quatre mois y est souvent plus robuste, et le modèle hédonique de référence du cas 1 la retient pour cette raison. | |
| 74 | +\end{solution} | |
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sources/registry.csv
+5 −0
@@ -290,6 +290,7 @@ SRC-E-065,jeu_de_donnees,Profil financier des municipalités locales 2024-2025 ( | ||
| 290 | 290 | SRC-E-066,rapport,Rapport mensuel sur le marché immobilier au Québec — août 2026 (RMR Ottawa-Gatineau),JLR (Equifax),2026-09,https://solutions.jlr.ca/hubfs/Etudes_et_rapports/2026-08_Rapport_Mensuel.pdf?hsLang=fr,2026-10-31,verifie,ch. 13; 45,"Industrie (actes publiés au Registre foncier). Unifamiliale 522 741 $ (août 2026), 12 mois 495 000 $ ; 2-5 log. 545 750 $." |
| 291 | 291 | SRC-E-067,article,Banque du Canada — décision du 28 octobre 2026 (analyse),Desjardins Études économiques,2026-10-28,https://www.desjardins.com/fr/epargne-placements/etudes-economiques/canada-bdc-28-octobre-2026.html,2026-10-31,verifie,ch. 3,"Secondaire (institution financière) ; confirme +25 pb à 2,50 %, première hausse depuis juillet 2023." |
| 292 | 292 | SRC-O-001,loi,Loi sur l'intérêt (L.R.C. 1985 ch. I-15) art. 6,Canada (ministère de la Justice),texte consolidé consulté le 2026-10-31,https://laws-lois.justice.gc.ca/fra/lois/i-15/page-1.html,2026-10-31,verifie,29;30;31;annexe conventions,"art. 6 lu : taux « calculé annuellement ou semestriellement, mais non d'avance » ; fonde la composition semestrielle de traite.finance.Hypotheque" |
| 293 | +SRC-3-001,article,"The Geographic Determinants of Housing Supply (QJE 125(3), 1253-1296)",Saiz — Oxford University Press (QJE),2010 (DOI 10.1162/qjec.2010.125.3.1253),https://academic.oup.com/qje/article/125/3/1253/1903664,2026-10-31,partiellement_verifie,3,"Notice et résumé lus (accès au texte intégral fermé ; aucune copie ouverte trouvée : IZA dp3900/dp3842 ne sont pas cet article, Semantic Scholar openAccessPdf = CLOSED). Clé lib-D saiz2010 (DOI vérifié par le lot D). Seuls les énoncés qualitatifs sont cités au ch. 3 ; les élasticités par MSA ne sont pas reproduites (claims CLM-3-19)." | |
| 293 | 294 | SRC-04-001,article,Jour du déménagement au Québec (J. Patterson),L'Encyclopédie canadienne (Historica Canada),2024-04-23,https://thecanadianencyclopedia.ca/fr/article/jour-du-demenagement-au-quebec,2026-10-31,partiellement_verifie,4,Lu le 2026-10-31 : 1er mai sous le régime seigneurial ; loi de 1973 ; baux prolongés au 30 juin 1974 ; Jérôme Choquette. Source secondaire : le texte de la loi de 1973 n'a pas été consulté. |
| 294 | 295 | SRC-04-002,donnees,"Base de données toponymiques du Canada — service geonames (coordonnées des villes de Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay)",Ressources naturelles Canada,2026-10-31,https://geogratis.gc.ca/services/geoname/fr/geonames.json,2026-10-31,verifie,4,"Requêtes concise=CITY, province=24 ; coordonnées reproduites dans analysis/python/figures/ch04_carte.py ; licence du gouvernement ouvert du Canada" |
| 295 | 296 | SRC-04-003,metadonnees,Métadonnées WDS du tableau 98-10-0240-01 (membres des dimensions Type de construction résidentielle et Mode d'occupation),Statistique Canada,2026-10-31,https://www150.statcan.gc.ca/t1/wds/rest/getCubeMetadata,2026-10-31,verifie,4,"POST productId 98100240 ; confirme la hiérarchie 1 Total ; 2 maison individuelle ; 3 app. ≥ 5 étages ; 4 autre logement attenant = {5 duplex, 6 app. < 5 étages, 7 autre attenante, 8 rangée, 9 jumelée} ; 10 mobile" |
@@ -305,6 +306,10 @@ SRC-06-002,loi,"Code civil du Québec (RLRQ, c. CCQ-1991) — articles compléme | ||
| 305 | 306 | SRC-07-001,reglement,"Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation (RLRQ, c. A-23, r. 10 ; D. 1058-2002)",Québec (LégisQuébec),À jour au 1er juillet 2026,"https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/A-23,%20r.%2010",2026-10-31,verifie,7;12,"Texte intégral extrait (18 articles) ; art. 2, 9, 10, 13, 14 cités dans ch07 ; clé lib-ch07.bib reglCertificatLocalisation" |
| 306 | 307 | SRC-07-002,loi,"Loi favorisant la réforme du cadastre québécois (RLRQ, c. R-3.1)",Québec (LégisQuébec),À jour au 15 octobre 2026,https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/R-3.1,2026-10-31,partiellement_verifie,7,Art. 1 et 8.1 lus ; le reste de la loi (abrogé en grande partie) non dépouillé ; clé lib-ch07.bib loiReformeCadastre |
| 307 | 308 | SRC-08-001,page_web,"Projet de loi n° 16 — Loi modifiant la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et d'autres dispositions (43e législature, 1re session)",Assemblée nationale du Québec,"Présenté le 21 mars 2023 ; sanctionné le 1er juin 2023 (LQ 2023, c. 12)",https://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-16-43-1.html,2026-10-31,verifie,8,"Page lue par WebFetch : titre exact, auteure (ministre des Affaires municipales), cheminement parlementaire, sanction, chapitre 12 de 2023, entrée en vigueur le jour de la sanction « sauf exceptions ». Aucune note explicative sur la page ; PDF du projet de loi non ouvert." |
| 309 | +SRC-09-001,reglement,"Règlement numéro 994-2025 décrétant l'imposition et le prélèvement des taxes foncières générales, spéciales et des compensations pour le budget de l'année 2026 — texte intégral (21 p.) et annexe I (1 092 unités de voisinage)",Ville de Gatineau,Adopté le 18 décembre 2025,https://docweb.gatineau.ca/Doc-Web/masson/documents/pdf/R%20994-2025.pdf,2026-10-31,verifie,9,"PDF téléchargé et lu intégralement (pdftotext) : taux de base 5,224 ; non résidentiel 29,372 ; industriel 26,120 ; TVD 20,896 ; agricole/forestier 5,090 ; résidentiel par unité de voisinage (annexe I : 1,613-7,544, médiane 5,232) ; six logements ou plus 6,964 ; infrastructures 0,579 inclus ; STO 1,417 ; dette 0,830 ; crédits aqueduc 0,386 / égout 0,523 ; ex-Hull 0,036 ; matières résiduelles 178,83 $/logement. Complète SRC-E-028 (même document) ; annexe I extraite dans data/raw/gatineau_r994_2025/. Clé biblatex existante : gatineaureglement994." | |
| 308 | 310 | SRC-A-CCQ,loi,"Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ-1991 — art. 1457, 2098-2100, 2102, 2925-2926 (responsabilité civile, contrat de service, prescription)",Québec (LégisQuébec),Texte courant au 2026-10-31,https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991,2026-10-31,verifie,ch10,"Lecture par le rédacteur du ch. 10 (page LégisQuébec complète téléchargée avec User-Agent navigateur) ; ces articles ne figurent pas dans normes-A.csv ni normes-C.csv : à intégrer à la matrice lors de l'harmonisation ; identifiant provisoire, à fusionner avec l'entrée `ccq` du registre A" |
| 311 | +SRC-CH17-001,article,Smearing Estimate: A Nonparametric Retransformation Method (Duan),Journal of the American Statistical Association,1983 vol. 78 no 383 p. 605-610,https://doi.org/10.1080/01621459.1983.10478017,2026-10-31,verifie,ch17,Crossref ; references/lib-ch17.bib (duan1983) ; non cité par clé | |
| 312 | +SRC-CH17-002,article,The Interpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations (Giles),Economics Letters,1982 vol. 10 no 1-2 p. 77-79,https://doi.org/10.1016/0165-1765(82)90119-7,2026-10-31,verifie,ch17,Crossref ; references/lib-ch17.bib (giles1982) ; non cité par clé | |
| 313 | +SRC-CH17-003,article,Exact Interpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations (van Garderen & Shah),The Econometrics Journal,2002 vol. 5 no 1 p. 149-159,https://doi.org/10.1111/1368-423X.00078,2026-10-31,verifie,ch17,Crossref ; references/lib-ch17.bib (vanGarderenShah2002) ; non cité par clé | |
| 309 | 314 | SRC-21-001,guide,RC4028 — Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves,Agence du revenu du Canada,Rév. 10/2026,https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/rc4028/remboursement-tps-tvh-habitations-neuves.html,2026-10-31,partiellement_verifie,21,"Lu par agent web-fetch le 2026-10-31 : seuil 450 000 $ (maison construite par le propriétaire) verbatim ; remboursement premiers acheteurs (travaux dès le 20 mars 2025, 1 M$ / 1,5 M$) verbatim ; 36 % / 6 300 $ / 350 000 $ non vérifiés mot à mot. Pages Revenu Québec (TVQ) HTTP 403." |
| 310 | 315 | # Aucune nouvelle source : le chapitre 47 ne cite que des clés déjà présentes dans references/library.bib (voir ch47.md).,,,,,,,,, |
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verification/calculations.csv
+51 −0
@@ -183,3 +183,54 @@ CALC-04-013,4,"Droits de mutation 2026 (eq. 4.9) : 500 000 $ → 5 610,50 $ (1,1 | ||
| 183 | 183 | CALC-04-014,4,"Prix soutenable (eq. 4.10-4.11) : prêt 400 000 $ à 4,12 % sur 25 ans → 2 130,18 $/mois ; à paiement constant : 3,00 % → 562 653 $ (+12,5 %) ; 6,19 % → 408 931 $ (−18,2 %) ; 7,00 % → 380 164 $ (−24,0 %) ; semi-élasticité −10,7 %/pt (3→3,5 %) vs −9,0 %/pt (6,19→7 %) ; élasticité −0,33 (3 %) vs −0,56 (6 %)",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestTauxEtPrix;TestExercices::test_ex6,voir description,2130.18 ; 562652.61 ; 408930.96 ; 380163.94 ; −0.1071 ; −0.0901 ; −0.325 ; −0.557,verifie,2026-10-31 |
| 184 | 184 | CALC-04-015,4,"Exercices 4.1-4.6 : 54,8 % / 33,3 % (QC) vs 46,2 % / 39,5 % (CA) ; 4,35 / 3,60 / 5,65 mois ; 1 105,71 $, +10,57 % vs +6 % ; Gatineau 9 210,50 $ (1,49 %) et 8 664,50 $ sur base 601 800 $ (1,55 % du prix) ; TCAC 1,46 %, 1 044 650 (2035), ISQ 0,57 %/an ; 540 666 $ et 458 582 $",analysis/python/cases/ch04_marches.py (exercices),analysis/python/tests/test_ch04.py::TestExercices,voir description,identiques,verifie,2026-10-31 |
| 185 | 185 | CALC-04-016,4,"Mises en chantier Québec (34-10-0135-01, sommes annuelles) : 2000 24 695 ; 2005 50 910 ; 2021 67 810 ; 2023 38 912 ; 2025 59 864 ; individuelles 15 349 (62 %) → 8 477 (14 %) ; part appartements 29,1 % → 79,6 % ; moyennes 2000-2019 44 205 et 2020-2025 54 412",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestMisesEnChantier,voir description,identiques (lecture du CSV brut),verifie,2026-10-31 |
| 186 | +CALC-3-01,3,"Paramètres dérivés du marché type (b, a, P0, C0, c1)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_parametres_derives,"b 3,4722 ; a 150 000 ; P0 288 000 ; C0 1 000 ; c1 48","b 3,4722 ; a 150 000 ; P0 288 000 ; C0 1 000 ; c1 48",verifie,2026-10-31 | |
| 187 | +CALC-3-02,3,"Équilibre stationnaire en forme fermée S* = (a − b i c0)/(1 + b i c1 δ) = itération de point fixe ; identités P = R/i, C = δS, C = (P − c0)/c1",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_equilibre_ferme_egal_iteratif,S* 100 000 ; R* 14 400 ; P* 288 000 ; C* 1 000,idem (rel. 1e-6),verifie,2026-10-31 | |
| 188 | +CALC-3-03,3,"Baisse du taux de capitalisation 5 % → 4 % : court terme P 360 000 ; long terme S 109 375, R 11 700, P 292 500, C 1 093,75",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_baisse_du_taux,"360 000 ; 109 375 ; 11 700 ; 292 500 ; 1 093,75",idem (abs 0,5),verifie | |
| 189 | +CALC-3-04,3,"Statique comparative (tableau 3.1) : demande +10 % (R ct 18 720, S lt 113 846, R lt 14 732, +30 % / +2,31 %) ; coût +10 % (S 96 154, P +7,69 %) ; taux (P lt +1,56 %, R lt −18,75 %)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_statique_comparative,voir description,idem (abs 0,5 ; 0,05 pt) | |
| 190 | +CALC-3-05,3,"Élasticités au point initial : construction/prix 6,0 ; κ = 1/(b i c1) = 0,12 ; stock stationnaire/demande 1,385",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_elasticites,"6,0 ; 0,12 ; 1,385","6,00 ; 0,1200 ; 1,385",verifie,2026-10-31 | |
| 191 | +CALC-3-06,3,"Simulation dynamique : état initial stationnaire (sans choc S, R constants, v = v*) ; c0 recalibré 276 000 ; κ 0,48",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_etat_initial_stationnaire,"constant ; 276 000 ; 0,48",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 192 | +CALC-3-07,3,"État stationnaire après choc (+6 %) : S 108 902, R 14 453 (1 204 $/mois), C 1 089/an ; convergence de la simulation à T = 600",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_stationnaire_apres_choc,108 902 ; 14 453 ; convergence rel. 2e-3,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 193 | +CALC-3-08,3,"Mesures du cycle de référence (L = 6, κ = 0,48, λ = 0,75) : pointe loyer +15,0 % à t = 13, creux −7,0 % à t = 35, v min 1,17 %, v max 5,0 %, chantiers max 4 711/an, période 47 trim., amortissement 0,17",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_mesures_du_cycle_cite,voir description,idem (abs 0,1 pt),verifie | |
| 194 | +CALC-3-09,3,"Sensibilité (tableau 3.3) : L = 12 creux −18,1 % ; L = 2 creux −1,2 % ; κ = 0,12 pas de second cycle ; période croissante avec L",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_sensibilite,voir description,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 195 | +CALC-3-10,3,"Condition d'oscillation L = 1 : seuil (1−δ)²/4 = 0,2450 ; κ = 0,12 réel (module 0,849) ; κ = 0,48 complexe, module 0,693, période 8,1 ans ; κ = 1,2 instable ; L = 3 à κ = 0,48 instable (module 1,014) ; forme fermée = racines numpy",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_condition_oscillation,voir description,idem (rel. 1e-9),verifie,2026-10-31 | |
| 196 | +CALC-3-11,3,"Mises en chantier Québec (34-10-0135-01) : sommes annuelles 1990 48 070 ; 2000 24 695 ; 2005 50 910 ; 2015 37 926 ; 2020 54 066 ; 2021 67 810 ; 2022 57 107 ; 2023 38 912 ; 2024 48 713 ; 2025 59 864 ; 2026 (3 trim.) 42 159 ; −42,6 % 2021→2023 ; +53,8 % 2023→2025 ; tableau 3.4 par type",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_mises_en_chantier_quebec,voir description,idem (exact),verifie,2026-10-31 | |
| 197 | +CALC-3-12,3,34-10-0143-01 : RMR de Montréal 2024 = 17 570 (12 mois) ; 2025 = 21 138 sur 9 mois seulement (juillet-septembre absents) ; Québec centres 10 000+ 2025 = 54 220 (12 mois),analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_montreal_incomplet,17 570 ; 21 138 (9 mois) ; 54 220,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 198 | +CALC-3-13,3,"Taux directeur (V39079) : 23 changements depuis 2020 ; +475 pb du 2022-03-03 au 2023-07-13 (10 hausses) ; −275 pb du 2024-06-06 au 2025-10-30 (9 baisses) ; 2,50 % le 2026-10-29",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_taux_directeur,voir description,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 199 | +CALC-3-14,3,"Taux effectifs A4 août 2026 : assuré fixe ≥ 5 ans 4,12 % (V122667780) ; non assuré 4,58 % (V122667786)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_taux_effectifs_a4,"4,12 ; 4,58",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 200 | +CALC-3-15,3,"IPC Québec sept. 2026 167,7 (+3,14 % a/a) ; loyer 174,2 (+3,3 %) ; IPLN Québec 150,0 (+1,28 %)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_ipc_ipln,voir description,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 201 | +CALC-3-16,3,"Série coût d'usage 2001-01 → 2026-09 (tableau 3.6 : taux hyp. 7,79/7,49/5,29/4,94/7,04/6,09 ; inflation 2,76/2,02/2,84/0,30/4,16/3,14 ; P/R IPC 12,0/11,4/17,3/12,6/16,1/15,9) ; identité P/R × u = 1 ; u_IPLN < 1,5 % en 2021-2022",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_serie_cout_usage,voir description,idem (0,01),verifie | |
| 202 | +CALC-3-17,3,"Exemple intégral (463 500 $) : u affiché/IPC 6,415 % → 29 735 $/an, 2 478 $/mois, P/R 15,6 ; u effectif/IPC 4,805 % → 22 273 $/an, 1 856 $/mois, P/R 20,8 ; effectif/IPLN 6,605 % → 2 551 $/mois, P/R 15,1 ; +100 pb → P/R 17,2 (−17,2 %) ; semi-élasticité −20,8 ; prix implicite d'un loyer de 1 475 $ : 368 336 $ ; τ = 0,82539 %",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestCoutUsageExemple::test_exemple_cite,voir description,idem (abs 0,5 $ ; 5e-5),verifie | |
| 203 | +CALC-3-18,3,"Grille de sensibilité P/R (tableau 3.7) : 1/(i + 0,00825 + 0,025 − g) pour i ∈ {3,58 ; 4,58 ; 5,58 ; 6,19 ; 7,19} et g ∈ {1,3 ; 2,0 ; 3,1 ; 4,0}",analysis/python/cases/ch03_cycles.py (ratio_prix_loyer),analysis/python/tests/test_ch03.py::TestCoutUsageExemple::test_formules,"ex. 4,58/3,1 → 20,8 ; 6,19/3,1 → 15,6 ; 3,58/4,0 → 34,4",valeurs du tableau recalculées à la main depuis la formule testée,verifie,2026-10-31 | |
| 204 | +CALC-3-19,3,"Mois d'inventaire T3 2026 (APCIQ) : province 6,1 ; Montréal 6,6 ; Québec 3,1 ; Gatineau 6,5 ; Sherbrooke 4,3 ; Trois-Rivières 3,6 ; Saguenay 4,0",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestIndicateurs::test_mois_inventaire,voir description,idem (0,005),verifie | |
| 205 | +CALC-3-20,3,"Solutions des exercices 1 à 7 (fonction exercices) : flux 1,597 % ; net 1,097 % ; 8,7 ans ; 11,97 M ; mois d'inventaire ; équilibres 4Q ; coût d'usage Montréal 2 625 $/mois, P/R 20,5 → 17,0 ; variantes de simulation ; seuils c1 5,76 et 23,5",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py (fonctions sous-jacentes testées ; valeurs d'exercices imprimées par le script),voir solutions/ch03.tex,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 206 | +CALC-09-001,9,Ratios bruts rôle/prix des 600 ventes du cas 1 : médiane ; COD ; PRD ; PRB (e.-t.),analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_valeurs_citees_brut,"0,9136 ; 6,90 ; 1,0015 ; 0,0327 (0,0114)","0,9136 ; 6,90 ; 1,0015 ; 0,0327 (0,0114)",verifie,2026-10-31 | |
| 207 | +CALC-09-002,9,Taux de variation mensuel du marché (modèle hédonique partagé traite.cas1) et annuel,analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_valeurs_citees_rajuste,"0,3642 % / mois ; 4,46 % / an","0,3642 % ; 4,46 %",verifie,2026-10-31 | |
| 208 | +CALC-09-003,9,Ratios rajustés au 2024-07-01 : médiane ; COD ; PRD ; PRB (e.-t.) ; PRB de contrôle (log2 prix seul),analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_valeurs_citees_rajuste,"0,9245 ; 6,12 ; 0,9988 ; 0,0640 (0,0099) ; 0,0196 (0,0106)",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 209 | +CALC-09-004,9,"Épuration r. 10 (médiane ± 2σ, σ sur n−1 autour de la médiane) : σ ; bornes ; ventes retirées ; proportion médiane ; facteur comparatif",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_epuration_et_facteur,"0,0708 ; [0,7830 ; 1,0661] ; 29 (13 basses, 16 hautes) ; 0,9244 ; 1,0818",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 210 | +CALC-09-005,9,"Statistiques après épuration (n = 571) : COD ; PRD ; PRB ; écart type relatif annexe III (brut, rajusté, épuré) ; plafond r. 13",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_epuration_et_facteur,"5,48 ; 0,9990 ; 0,0489 ; 0,0870 / 0,0766 / 0,0660 ; 0,14",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 211 | +CALC-09-006,9,"Médianes des ratios par secteur (0,920-0,931) ; par type (0,926 ; 0,922) ; par tranche de prix (0,919-0,933) ; par année brut/rajusté (2023 : 0,9538/0,9111 ; 2026 : 0,8692/0,9408)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_sous_groupes,voir script,conforme,verifie,2026-10-31 | |
| 212 | +CALC-09-007,9,"Liste de base r. 10 art. 5 : max(30 ; N/(15,5+0,001N)) pour N = 1 000 ; 10 000 ; 103 355 ; 514 614",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestIdentitesRatio::test_liste_de_base,61 ; 393 ; 870 ; 971,61 ; 393 ; 870 ; 971,verifie,2026-10-31 | |
| 213 | +CALC-09-008,9,Taux de voisinage de l'annexe I du règlement 994-2025 (Gatineau 2026) : n ; min ; médiane ; moyenne ; max ($/1 000 $),analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_taux_voisinage,"1 092 ; 1,613 ; 5,232 ; 5,377 ; 7,544",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 214 | +CALC-09-009,9,Sujet au 2024-07-01 : prédiction hédonique (Duan) et IC 95 % ; comparables ± 12 mois (5) médiane/moyenne ajustée ; valeur réelle retenue,analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sujet,580 375 (491 138-681 251) ; 565 414 / 563 175 ; 573 000,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 215 | +CALC-09-010,9,"Grille des 5 comparables à la date de référence (G0264, G0334, G0404, G0388, G0188) : ajustements en cascade, prix ajustés 602 082 / 620 958 / 492 375 / 565 414 / 535 048 ; identité prix + Σ ajustements = prix ajusté",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sujet,voir tableau 9.8,conforme,verifie,2026-10-31 | |
| 216 | +CALC-09-011,9,"Dossier du sujet : ratio personnel ; écart à la PM ; valeur à inscrire (art. 147 : V/F) ; variation ; compte de taxes 2026 (Hull, voisinage médian) ; variation annuelle ; frais",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sujet;TestTaxes::test_compte_sujet,"0,8168 ; −11,6 % ; 529 681 ; +61 681 ; 4 076,01 (municipal 3 517,02 à 7,515/1 000 ; uniformisée 506 275 ; scolaire 380,16 ; 178,83) ; +516,24/an ; 80 $ (TAQ 93,20 $)",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 217 | +CALC-09-012,9,"Dossier acheteur G0258 (2024-07-04, 509 500 $, rôle 592 100 $) : prix rajusté ; ratio ; valeur à inscrire ; réduction ; taxes 5 114,66 → 4 099,55 ; gain annuel ; gain triennal ; frais ; gain net ; seuil de rentabilité",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_acheteur,"509 317 ; 1,1625 ; 470 813 ; 121 287 ; 1 015,11 ; 3 045,34 ; 325 ; 2 720,34 ; 12 944",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 218 | +CALC-09-013,9,"Sensibilité du gain net triennal (écart −10 % à +10 % × taux min/médian/max) : 9 lignes, toutes positives, décroissantes",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sensibilite,médiane : 3 902 → 1 538 ; min : 2 075 → 733 ; max : 5 070 → 2 053,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 219 | +CALC-09-014,9,"Droits de mutation 2026 sur 573 000 $ (général, Montréal, Gatineau) ; exemple facteur (prix 450 000, base 468 000 × 1,02 = 477 360)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_mutations;TestTaxes::test_droits_mutation,"6 705,50 ; 6 809,00 ; 7 800,50 ; 5 270,90 vs 4 860,50",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 220 | +CALC-09-015,9,"Écart attendu prix/valeur au rôle : F × (1+g)^m − 1 pour m = 0 ; 1,5 ; 4,5 ans (PM 0,9244, g 4,46 %)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py (formule eq. 9.14),calcul direct (voir ch09.md),"8,2 % ; 15,5 % ; 31,6 %","8,2 % ; 15,5 % ; 31,6 %",verifie,2026-10-31 | |
| 221 | +CALC-09-016,9,"Échéancier légal du rôle fictif 2026-2028 et du rôle 2027-2029 de Gatineau (art. 46, 70-71, 81, 130, 138.3-138.5)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_echeancier,2026-04-30 ; 2026-09-01 ; 2026-10-01 ; 2026-10-31 / 2027-04-30 …,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 222 | +CALC-09-017,9,"Exercices 1-5 et 7 (facteur 1,0870 ; compte 4 053,17 / 3 627,76 ; étude de 8 ratios médiane 0,9221, COD 2,50, PRD 1,0031, ETR 0,0311 ; mutations 6 735,50 / 6 849 / 7 860,50 / 9 582,50 ; liste de base ; simulation régressive PRD 1,0159, PRB −0,0681)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestExercices,voir solutions/ch09.tex,conforme,verifie,2026-10-31 | |
| 223 | +CALC-09-018,9,"Identités : COD/PRD/PRB nuls ou unitaires pour un rôle proportionnel ; PRD > 1 et PRB < 0 pour un rôle régressif (γ = 0,9) ; biais positif du PRB avec proxy IAAO quand l'erreur du rôle domine (simulation)",analysis/python/tests/test_ch09.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestIdentitesRatio,vrai,vrai,verifie,2026-10-31 | |
| 224 | +CALC-17-01,17,Mêmes cinq comparables et prix que le ch. 16,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_memes_comparables_que_ch16,G0574 598000;G0404 506500;G0468 624500;G0477 538000;G0575 513500,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 225 | +CALC-17-02,17,Prix ajustés par la cascade hédonique (traite.cas1.ajustements_hedoniques),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_prix_ajustes_et_statistiques,640247;541222;572793;568853;584862 ; moyenne 581595 ; médiane 572793,640247;541222;572793;568853;584862 ; 581595 ; 572793,verifie,2026-10-31 | |
| 226 | +CALC-17-03,17,Ajustements bruts (%) et identité prix de vente + Σ ajustements = prix ajusté,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_identite_somme_des_ajustements,"brut 19,8;10,9;17,6;22,4;26,8 ; identité exacte",idem (écart < 1e-6 $),verifie,2026-10-31 | |
| 227 | +CALC-17-04,17,Identité P_aj_j = exp(x_s'β)·exp(e_j) ; moyenne exp(e)−1 des 5 comparables ; prédiction hédonique,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_identite_prix_ajuste_egal_prediction_fois_residu,"point 635821 ; Duan 637953 ; moyenne exp(e)−1 = −8,53 % ; moyenne log −9,07 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 228 | +CALC-17-05,17,Cascade G0404 (ordre conventionnel et ordre inverse : même total),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_cascade_g0404,"temps 28733 ; superficie 8953 ; terrain 7279 ; âge −10242 ; total 541222 ; ordre inverse : temps 29054, âge −9407, total 541222",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 229 | +CALC-17-06,17,Formes additive / multiplicative / mixte (écarts < 0,5 %),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_formes_additive_multiplicative_mixte,"G0574 additif 641341 vs multiplicatif 640247 ; |écart| < 0,4 % (additif) et < 0,5 % (mixte)",idem,verifie | |
| 230 | +CALC-17-07,17,Ajustement de temps G0404 par cinq écritures,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_ajustement_de_temps,"coefficient 28733 = taux composé 4,46 % = indices ; génération 4,43 % → 28558 ; linéaire 27998 ; g mensuel 0,364 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 231 | +CALC-17-08,17,Ventes appariées garage et sous-sol (critères : même secteur/type/qualité/piscine,superficie ±5 %,âge ±5 ans,dates ≤ 12 mois,alignement temporel),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_paires | |
| 232 | +CALC-17-09,17,Halvorsen–Palmquist et Kennedy sur les indicatrices du modèle,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_halvorsen_palmquist_kennedy,"garage 3,297 / 3,295 % ; Buckingham −25,04 → −22,15 / −22,35 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 233 | +CALC-17-10,17,Poids inverse du brut et réconciliation,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_ponderation_et_reconciliation,"poids 0,179;0,327;0,202;0,159;0,133 ; valeur pondérée 575565 ; moyenne 581595 ; étendue 17,2 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 234 | +CALC-17-11,17,Analyse relative et encadrement,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_analyse_qualitative,4 inférieurs + G0468 supérieur ; encadrement [598000 ; 624500],idem,verifie,2026-10-31 | |
| 235 | +CALC-17-12,17,Sensibilité de la valeur pondérée (coefficients ±1,96 ET ; taux 3–6 % ; omissions),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_sensibilite,omission temps 545208 ; omission qualité 597252 ; taux 3–6 % étendue 16734 ; superficie étendue < 1000 ; max étendue 30357,idem,verifie | |
| 236 | +CALC-17-13,17,Solutions des exercices 17.1 à 17.7,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_solutions_exercices,"17.1 551500 ; 17.2 28587/28954/28039 ; 17.3 15083/15250/11151/4552 ; 17.4 4,60/4,58 et −22,12/−22,37 ; 17.5 523640/525000/524700 ; 17.6 poids 0,254/0,508/0,238 valeur 576556 ; 17.7 moyenne 579001 pondérée 573963",idem,verifie,2026-10-31 | |
added
verification/chapters/appB-claims.csv
+25 −0
@@ -0,0 +1,25 @@ | ||
| 1 | +id,chapitre,affirmation,source_id,verification,date,statut,notes | |
| 2 | +CLM-APPB-01,appB,Inspection obligatoire de tout immeuble évalué sauf circonstances exceptionnelles expliquées au rapport (règle 2.4) ; minimum : décrire l'immeuble ; fonder l'usage le meilleur ; soutenir les comparaisons,SRC-C-001,NPP règle 2.4 (notes-C §2.1),2026-10-31,verifie,paraphrase | |
| 3 | +CLM-APPB-02,appB,Code de déontologie art. 41 : rapport conforme aux normes faisant état de la méthodologie et de l'étendue des recherches ; art. 32 : interdiction d'exclure sa responsabilité civile,SRC-C-003,LégisQuébec C-26 r. 123 à jour au 2026-07-01 (notes-C §2.2),2026-10-31,verifie,id source approximatif (Code de déontologie) : voir registry fusionné | |
| 4 | +CLM-APPB-03,appB,Règle 2.1 c) et règle 2.3 élément 7 : divulguer toute hypothèse ou réserve extraordinaire avec son incidence sur la valeur ; rappel à chaque énoncé de la conclusion,SRC-C-001,NPP (notes-C §2.1),2026-10-31,verifie, | |
| 5 | +CLM-APPB-04,appB,Art. 1726 al. 2 C.c.Q. : est apparent le vice qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert,SRC-A-001,texte lu (notes-A §2.1),2026-10-31,verifie, | |
| 6 | +CLM-APPB-05,appB,Formulaire DV OACIQ obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de 5 logements ; recueille sinistres et infiltrations et loyers et dossiers TAL,SRC-A-026;SRC-A-028,notes-A §2.4,2026-10-31,verifie,la liste des rubriques précises (pyrite ocre amiante mazout) n'a pas été relue dans le formulaire V24 : formulée au conditionnel ("renseigne sur") | |
| 7 | +CLM-APPB-06,appB,Cartographie des zones inondables et de mobilité en vigueur : classes d'intensité (cadre depuis le 1er mars 2026),SRC-B-050;SRC-B-045,notes-B §43.2,2026-10-31,verifie, | |
| 8 | +CLM-APPB-07,appB,Art. 1931 C.c.Q. : préavis du locateur avant d'entrer dans le logement (accès aux logements pour l'inspection),SRC-A-001,article non relu dans les notes-A (liste des articles lus : 1892-1914 et 1936-1979),2026-10-31,partiellement_verifie,à confirmer par l'orchestrateur (préavis de 24 heures art. 1931) | |
| 9 | +CLM-APPB-08,appB,Règlement sur la tenue des dossiers (C-26 r. 133) art. 6 : conservation au moins 5 ans après le dernier service,SRC-C-004,notes-C §2.3,2026-10-31,verifie, | |
| 10 | +CLM-APPB-09,appB,Harding Rosenthal Sirmans 2007 : dépréciation nette d'entretien ≈ 2,5 %/an ; l'entretien compense ≈ 1 point/an,SRC-D-ch11,notes-D ch. 11 (clé hardingRosenthalSirmans2007),2026-10-31,verifie,source scientifique du domaine D | |
| 11 | +CLM-APPB-10,appB,Baum 1991 : typologie des désuétudes (physique fonctionnelle esthétique externe),SRC-D-ch11,notes-D ch. 11 (clé baum1991),2026-10-31,verifie, | |
| 12 | +CLM-APPB-11,appB,Loi sur le bâtiment art. 29 : exclusion du chapitre Bâtiment pour la maison unifamiliale et le bâtiment totalement résidentiel de moins de trois étages ou de moins de neuf logements,SRC-B-052,notes-B §44.1,2026-10-31,verifie, | |
| 13 | +CLM-APPB-12,appB,Pyrite : gonflement du remblai sous dalle ; apparition ≈ 10 ans (parfois 15 à 25+) ; dalle du garage d'abord ; norme CTQ-M200 ; remblai certifié DB ; programme SHQ 2001-2011 (fin le 26 oct. 2011) ; régions : Montérégie et vallée du Saint-Laurent,SRC-APPB-004,page ACQC lue le 2026-10-31 (sans date de mise à jour),2026-10-31,verifie,source d'association de consommateurs ; la norme BNQ 2560-500/2022 (IPPG) vérifiée par son sommaire (SRC-APPB-005) | |
| 14 | +CLM-APPB-13,appB,Ocre ferreuse : signes (eau rougeâtre ; boue ocre ; dépôts rougeâtres avec odeur de soufre ; humidité) ; origine chimique ou bactérienne ; impossibilité d'empêcher la formation ; solutions d'aménagement,SRC-APPB-006,page RBQ lue le 2026-10-31,2026-10-31,verifie, | |
| 15 | +CLM-APPB-14,appB,Norme BNQ 3661-500 (drains en sols propices aux dépôts d'ocre) publiée en 2012,SRC-APPB-007,page ACQC « Ocre ferreuse » (extrait de recherche),2026-10-31,partiellement_verifie,sommaire BNQ non ouvert | |
| 16 | +CLM-APPB-15,appB,Pyrrhotite : programme SHQ de 2011 à 2026 ; fin le 30 septembre 2026 ; volet travaux : taux minimal de 0,23 % de pyrrhotite ; régions Mauricie et voisines,SRC-APPB-008,pages Québec.ca (màj 2026-10-08) et normes du programme (PDF SHQ),2026-10-31,verifie,« années 1990 et 2000 » : repère issu des pages consultées (programme mis en œuvre en 2011) non quantifié | |
| 17 | +CLM-APPB-16,appB,Vermiculite : avis Santé Canada du 3 avril 2004 (isolant pouvant contenir de l'amiante ; marque Zonolite) ; produits de consommation contenant de l'amiante interdits depuis 2018,SRC-APPB-002;SRC-APPB-003,extrait d'archive Canada.ca + RNCan Emprisonnons la chaleur §3,2026-10-31,verifie,la mention « vendu jusqu'au début des années 1990 » du tableau n'a pas été vérifiée sur la page (snippet seulement) : marquée non_verifie dans le texte ? -> formulée « posé jusqu'au début des années 1990 » : NON VÉRIFIÉE | |
| 18 | +CLM-APPB-17,appB,MIUF (UFFI) interdite au Canada depuis 1980,SRC-APPB-003,RNCan Emprisonnons la chaleur §3 (page modifiée 2025-01-31),2026-10-31,verifie, | |
| 19 | +CLM-APPB-18,appB,Radon : ligne directrice canadienne 200 Bq/m3 (moyenne annuelle aires occupées) ; agir dans l'année si dépassement,SRC-APPB-001,page Santé Canada modifiée 2025-10-15,2026-10-31,verifie, | |
| 20 | +CLM-APPB-19,appB,Câblage en aluminium : résidences câblées fin des années 1960 et début des années 1970 ; risque aux connexions ; marquage AL ; dispositifs CO/ALR,,aucune source officielle trouvée (RBQ : seulement bâtiments de ferme 2017),2026-10-31,non_verifie,déclaré comme pratique courante non vérifiée dans le texte et dans limites | |
| 21 | +CLM-APPB-20,appB,Plomberie galvanisée courante avant les années 1960 ; signes (pression faible ; eau colorée ; corrosion aux raccords cuivre-galvanisé),,pratique du bâtiment,2026-10-31,non_verifie,déclaré comme tel dans le texte | |
| 22 | +CLM-APPB-21,appB,Règlement sur les appareils de chauffage au mazout : interdiction d'installer au mazout dans le neuf ; interdiction de remplacer par combustible fossile dans l'existant ≤ 600 m2 et ≤ 3 étages ; entretien permis si < 20 ans (chauffe-eau < 10 ans) ; déclaration du retrait du réservoir ; dates 31 déc. 2021 et 31 déc. 2023,SRC-APPB-009;SRC-APPB-010,page Québec.ca (màj 2026-06-08) et communiqué d'édiction,2026-10-31,partiellement_verifie,texte réglementaire non relu (seuils lus sur la page gouvernementale) — signalé dans le texte | |
| 23 | +CLM-APPB-22,appB,Plan de garantie (B-1.1 r. 8) : couverture 1 an malfaçons non apparentes ; 3 ans vices cachés ; 5 ans vices de conception/construction/sol ; plafonds 300 000 $ unifamiliale et 200 000 $ par logement multifamilial ; garantie transférable,SRC-B-057;SRC-B-058,notes-B §44.1,2026-10-31,verifie, | |
| 24 | +CLM-APPB-23,appB,Code de construction chapitre I = CNB 2020 modifié Québec en vigueur le 17 avril 2025 ; transition pour travaux débutés avant le 17 octobre 2027,SRC-B-053,notes-B §44.1,2026-10-31,verifie, | |
| 25 | +CLM-APPB-24,appB,Exemple rempli du cas 1 : adresse fictive ; 1998 ; 165 m2 ; 620 m2 ; qualité 3 ; garage 1 ; sous-sol fini ; 4 ch ; 2 sdb,SYNTH-cas1,data/synthetic/cas1_gatineau_sujet.json,2026-10-31,verifie,toutes les observations de l'exemple sont fictives et identifiées (encadré synthetique) ; aucun montant | |
added
verification/chapters/ch03-calculations.csv
+21 −0
@@ -0,0 +1,21 @@ | ||
| 1 | +id,chapitre,description,script,test,resultat_attendu,resultat_obtenu,statut,date | |
| 2 | +CALC-3-01,3,"Paramètres dérivés du marché type (b, a, P0, C0, c1)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_parametres_derives,"b 3,4722 ; a 150 000 ; P0 288 000 ; C0 1 000 ; c1 48","b 3,4722 ; a 150 000 ; P0 288 000 ; C0 1 000 ; c1 48",verifie,2026-10-31 | |
| 3 | +CALC-3-02,3,"Équilibre stationnaire en forme fermée S* = (a − b i c0)/(1 + b i c1 δ) = itération de point fixe ; identités P = R/i, C = δS, C = (P − c0)/c1",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_equilibre_ferme_egal_iteratif,"S* 100 000 ; R* 14 400 ; P* 288 000 ; C* 1 000",idem (rel. 1e-6),verifie,2026-10-31 | |
| 4 | +CALC-3-03,3,"Baisse du taux de capitalisation 5 % → 4 % : court terme P 360 000 ; long terme S 109 375, R 11 700, P 292 500, C 1 093,75",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_baisse_du_taux,"360 000 ; 109 375 ; 11 700 ; 292 500 ; 1 093,75",idem (abs 0,5),verifie,2026-10-31 | |
| 5 | +CALC-3-04,3,"Statique comparative (tableau 3.1) : demande +10 % (R ct 18 720, S lt 113 846, R lt 14 732, +30 % / +2,31 %) ; coût +10 % (S 96 154, P +7,69 %) ; taux (P lt +1,56 %, R lt −18,75 %)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_statique_comparative,voir description,idem (abs 0,5 ; 0,05 pt),verifie,2026-10-31 | |
| 6 | +CALC-3-05,3,"Élasticités au point initial : construction/prix 6,0 ; κ = 1/(b i c1) = 0,12 ; stock stationnaire/demande 1,385",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestQuatreQuadrants::test_elasticites,"6,0 ; 0,12 ; 1,385","6,00 ; 0,1200 ; 1,385",verifie,2026-10-31 | |
| 7 | +CALC-3-06,3,"Simulation dynamique : état initial stationnaire (sans choc S, R constants, v = v*) ; c0 recalibré 276 000 ; κ 0,48",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_etat_initial_stationnaire,"constant ; 276 000 ; 0,48",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 8 | +CALC-3-07,3,"État stationnaire après choc (+6 %) : S 108 902, R 14 453 (1 204 $/mois), C 1 089/an ; convergence de la simulation à T = 600",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_stationnaire_apres_choc,"108 902 ; 14 453 ; convergence rel. 2e-3",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 9 | +CALC-3-08,3,"Mesures du cycle de référence (L = 6, κ = 0,48, λ = 0,75) : pointe loyer +15,0 % à t = 13, creux −7,0 % à t = 35, v min 1,17 %, v max 5,0 %, chantiers max 4 711/an, période 47 trim., amortissement 0,17",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_mesures_du_cycle_cite,voir description,idem (abs 0,1 pt),verifie,2026-10-31 | |
| 10 | +CALC-3-09,3,"Sensibilité (tableau 3.3) : L = 12 creux −18,1 % ; L = 2 creux −1,2 % ; κ = 0,12 pas de second cycle ; période croissante avec L",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_sensibilite,voir description,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 11 | +CALC-3-10,3,"Condition d'oscillation L = 1 : seuil (1−δ)²/4 = 0,2450 ; κ = 0,12 réel (module 0,849) ; κ = 0,48 complexe, module 0,693, période 8,1 ans ; κ = 1,2 instable ; L = 3 à κ = 0,48 instable (module 1,014) ; forme fermée = racines numpy",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDynamique::test_condition_oscillation,voir description,idem (rel. 1e-9),verifie,2026-10-31 | |
| 12 | +CALC-3-11,3,"Mises en chantier Québec (34-10-0135-01) : sommes annuelles 1990 48 070 ; 2000 24 695 ; 2005 50 910 ; 2015 37 926 ; 2020 54 066 ; 2021 67 810 ; 2022 57 107 ; 2023 38 912 ; 2024 48 713 ; 2025 59 864 ; 2026 (3 trim.) 42 159 ; −42,6 % 2021→2023 ; +53,8 % 2023→2025 ; tableau 3.4 par type",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_mises_en_chantier_quebec,voir description,idem (exact),verifie,2026-10-31 | |
| 13 | +CALC-3-12,3,"34-10-0143-01 : RMR de Montréal 2024 = 17 570 (12 mois) ; 2025 = 21 138 sur 9 mois seulement (juillet-septembre absents) ; Québec centres 10 000+ 2025 = 54 220 (12 mois)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_montreal_incomplet,"17 570 ; 21 138 (9 mois) ; 54 220",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 14 | +CALC-3-13,3,"Taux directeur (V39079) : 23 changements depuis 2020 ; +475 pb du 2022-03-03 au 2023-07-13 (10 hausses) ; −275 pb du 2024-06-06 au 2025-10-30 (9 baisses) ; 2,50 % le 2026-10-29",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_taux_directeur,voir description,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 15 | +CALC-3-14,3,"Taux effectifs A4 août 2026 : assuré fixe ≥ 5 ans 4,12 % (V122667780) ; non assuré 4,58 % (V122667786)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_taux_effectifs_a4,"4,12 ; 4,58",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 16 | +CALC-3-15,3,"IPC Québec sept. 2026 167,7 (+3,14 % a/a) ; loyer 174,2 (+3,3 %) ; IPLN Québec 150,0 (+1,28 %)",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_ipc_ipln,voir description,idem,verifie,2026-10-31 | |
| 17 | +CALC-3-16,3,"Série coût d'usage 2001-01 → 2026-09 (tableau 3.6 : taux hyp. 7,79/7,49/5,29/4,94/7,04/6,09 ; inflation 2,76/2,02/2,84/0,30/4,16/3,14 ; P/R IPC 12,0/11,4/17,3/12,6/16,1/15,9) ; identité P/R × u = 1 ; u_IPLN < 1,5 % en 2021-2022",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestDonneesReelles::test_serie_cout_usage,voir description,idem (0,01),verifie,2026-10-31 | |
| 18 | +CALC-3-17,3,"Exemple intégral (463 500 $) : u affiché/IPC 6,415 % → 29 735 $/an, 2 478 $/mois, P/R 15,6 ; u effectif/IPC 4,805 % → 22 273 $/an, 1 856 $/mois, P/R 20,8 ; effectif/IPLN 6,605 % → 2 551 $/mois, P/R 15,1 ; +100 pb → P/R 17,2 (−17,2 %) ; semi-élasticité −20,8 ; prix implicite d'un loyer de 1 475 $ : 368 336 $ ; τ = 0,82539 %",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestCoutUsageExemple::test_exemple_cite,voir description,idem (abs 0,5 $ ; 5e-5),verifie,2026-10-31 | |
| 19 | +CALC-3-18,3,"Grille de sensibilité P/R (tableau 3.7) : 1/(i + 0,00825 + 0,025 − g) pour i ∈ {3,58 ; 4,58 ; 5,58 ; 6,19 ; 7,19} et g ∈ {1,3 ; 2,0 ; 3,1 ; 4,0}",analysis/python/cases/ch03_cycles.py (ratio_prix_loyer),analysis/python/tests/test_ch03.py::TestCoutUsageExemple::test_formules,"ex. 4,58/3,1 → 20,8 ; 6,19/3,1 → 15,6 ; 3,58/4,0 → 34,4",valeurs du tableau recalculées à la main depuis la formule testée,verifie,2026-10-31 | |
| 20 | +CALC-3-19,3,"Mois d'inventaire T3 2026 (APCIQ) : province 6,1 ; Montréal 6,6 ; Québec 3,1 ; Gatineau 6,5 ; Sherbrooke 4,3 ; Trois-Rivières 3,6 ; Saguenay 4,0",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py::TestIndicateurs::test_mois_inventaire,voir description,idem (0,005),verifie,2026-10-31 | |
| 21 | +CALC-3-20,3,"Solutions des exercices 1 à 7 (fonction exercices) : flux 1,597 % ; net 1,097 % ; 8,7 ans ; 11,97 M ; mois d'inventaire ; équilibres 4Q ; coût d'usage Montréal 2 625 $/mois, P/R 20,5 → 17,0 ; variantes de simulation ; seuils c1 5,76 et 23,5",analysis/python/cases/ch03_cycles.py,analysis/python/tests/test_ch03.py (fonctions sous-jacentes testées ; valeurs d'exercices imprimées par le script),voir solutions/ch03.tex,idem,verifie,2026-10-31 | |
added
verification/chapters/ch03-claims.csv
+34 −0
@@ -0,0 +1,34 @@ | ||
| 1 | +id,chapitre,affirmation,source_id,verification,date,statut,notes | |
| 2 | +CLM-3-01,3,"Québec : 3 749 035 logements privés occupés (ménages privés) au Recensement de 2021",SRC-E-022,notes-E.md §ch. 4 et notes-C.md §4.7 (98-10-0240-01 / 98-10-0041-01 ; extraction WDS dans data/raw/statcan_recensement2021),2026-10-31,verifie,clé statcanrec2021type | |
| 3 | +CLM-3-02,3,"Mises en chantier Québec toutes régions : 59 864 (2025), 67 810 (2021), 38 912 (2023), 48 713 (2024), 54 066 (2020), 21 885 (1995), 58 448 (2004), 42 159 (3 trimestres 2026) ; flux 2025 ≈ 1,6 % du parc",SRC-E-020,Sommes calculées depuis le CSV brut 34-10-0135-01 (test_ch03.py::test_mises_en_chantier_quebec),2026-10-31,verifie, | |
| 4 | +CLM-3-03,3,"Composition des mises en chantier Québec : maisons individuelles 23 930 (47,0 %) en 2005 ; 8 477 (14,2 %) en 2025 ; collectifs 51 387 (85,8 %) en 2025 ; tableau 3.4",SRC-E-020,Calcul depuis le CSV brut (test_ch03.py),2026-10-31,verifie, | |
| 5 | +CLM-3-04,3,"Taux directeur : 0,25 % mars 2020 ; 10 hausses mars 2022–juillet 2023 (+475 pb) à 5,00 % ; 9 baisses juin 2024–octobre 2025 (−275 pb) à 2,25 % ; +25 pb le 28 octobre 2026 à 2,50 %",SRC-E-009;SRC-E-013,Série Valet V39079 (dates d'effet = lendemain de l'annonce) + communiqué BdC 2026-10-28 (notes-C.md §4.1),2026-10-31,verifie,clés bdcvalet et bdc20261028 | |
| 6 | +CLM-3-05,3,"Taux hypothécaire affiché 5 ans conventionnel : 6,19 % (semaine du 2026-10-28) ; moyennes mensuelles 2001-01 7,79 %, 2008-01 7,49 %, 2012-01 5,29 %, 2020-07 4,94 %, 2023-10 7,04 %, 2026-09 6,09 %",SRC-E-011,Série Valet V80691335 (test_ch03.py::test_serie_cout_usage),2026-10-31,verifie, | |
| 7 | +CLM-3-06,3,"Taux effectifs des fonds avancés août 2026 : assuré fixe ≥ 5 ans 4,12 % ; non assuré 4,58 %",SRC-E-012,Fichier A4_RATES_MORTGAGES.csv (V122667780, V122667786) ; notes-C/E,2026-10-31,verifie,clé bdctauxhypothecaires2026 | |
| 8 | +CLM-3-07,3,"Obligation du Canada 5 ans 3,58 % et 10 ans 3,84 % au 2026-10-29",SRC-E-010,Fichiers Valet BD.CDN.5YR.DQ.YLD / BD.CDN.10YR.DQ.YLD,2026-10-31,verifie, | |
| 9 | +CLM-3-08,3,"IPC Québec ensemble sept. 2026 : 167,7 (+3,1 % a/a) ; IPC loyer Québec +3,3 %",SRC-E-015,Calcul depuis le CSV brut 18-10-0004-01 (v41691783, v41691818),2026-10-31,verifie, | |
| 10 | +CLM-3-09,3,"IPLN Québec sept. 2026 : 150,0 (+1,3 % a/a) ; variation a/a maximale 18,3 % en sept. 2021",SRC-E-016,Calcul depuis le CSV brut 18-10-0205-01 (Québec, total maison et terrain),2026-10-31,verifie, | |
| 11 | +CLM-3-10,3,"SCHL oct. 2025 : inoccupation RMR Québec 2,4 % (0,9 % en 2024), Montréal 2,9 % (2,1 %) ; loyer 2 ch. +6,1 % Québec, +7,2 % Montréal ; loyer moyen tous logements Québec 1 227 $ ; 3 ch.+ Québec 1 475 $, Montréal 1 626 $",SRC-E-007,notes-E.md §ch. 4 (tableaux Excel SCHL dans data/raw/schl_rml_2025),2026-10-31,verifie,clé schlLocatif2025 ; chiffres cités avec attribution (non ouvert) | |
| 12 | +CLM-3-11,3,"APCIQ T3 2026 : ventes / inscriptions / médiane unifamiliale — province 20 935 / 42 408 / 500 000 $ ; Montréal 9 265 / 20 350 / 645 500 $ ; Québec 2 161 / 2 204 / 463 500 $ ; Gatineau 1 044 / 2 256 / 480 000 $ ; Sherbrooke 569 / 825 / 490 750 $ ; Trois-Rivières 372 / 447 / 395 000 $ ; Saguenay 371 / 498 / 365 500 $ ; Gatineau inscriptions +42 %, médiane −3 %",SRC-E-001;SRC-E-005,notes-E.md §ch. 4 et notes-C.md §4.8 (communiqué du 2026-10-14 et baromètres),2026-10-31,verifie,clé apciqt32026 ; attribution « APCIQ par le système Centris » | |
| 13 | +CLM-3-12,3,"APCIQ septembre 2026 : Montréal 14e mois de hausse de l'offre ; Québec inscriptions +35 %, offre de moitié inférieure à sa moyenne historique",SRC-E-006,notes-E.md §ch. 4,2026-10-31,verifie,clé apciqsept2026 | |
| 14 | +CLM-3-13,3,"CBRE T3 2026 : taux de capitalisation multirésidentiel Québec 4,25–6,00 %",SRC-E-045,notes-E.md §ch. 29,2026-10-31,verifie,clé cbrecaprates2026q3 ; valeur ponctuelle citée | |
| 15 | +CLM-3-14,3,"Ville de Québec 2026 : taxe foncière générale 1-5 logements 0,7464 $/100 $ ; taxe scolaire 2026-2027 0,07899 $/100 $ → τ = 0,825 %",SRC-E-027;SRC-E-026,notes-E.md §ch. 28,2026-10-31,verifie, | |
| 16 | +CLM-3-15,3,"IPCB Montréal résidentiel +8,6 % sur un an au T3 2026",SRC-E-017,notes-E.md §ch. 23 ; ch. 21,2026-10-31,verifie,renvoi au ch. 21 | |
| 17 | +CLM-3-16,3,"DiPasquale & Wheaton (1992, 1996) : modèle des quatre quadrants (marché de l'espace, marché des actifs, construction, ajustement du stock) et dynamique loyer/inoccupation",SRC-D-031,lib-D vérifié par Crossref/Open Library (notes-D.md),2026-10-31,verifie,clés dipasqualeWheaton1992/1996 | |
| 18 | +CLM-3-17,3,"Wheaton (1999) : les cycles naissent des délais de construction et de l'élasticité de l'offre ; les anticipations rationnelles les amortissent",wheaton1999,DOI 10.1111/1540-6229.00772 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 19 | +CLM-3-18,3,"Saiz (2010) : la part de territoire inconstructible (plans d'eau, pentes fortes) réduit l'élasticité de l'offre et est corrélée à la réglementation",saiz2010,DOI 10.1162/qjec.2010.125.3.1253 (lib-D) ; résumé QJE lu le 2026-10-31,2026-10-31,verifie,énoncé qualitatif seulement | |
| 20 | +CLM-3-19,3,"Saiz (2010), Table VI : valeurs numériques des élasticités par MSA (Miami ≈ 0,6 … Wichita ≈ 5,4)",saiz2010,Texte intégral inaccessible (QJE fermé ; aucune copie ouverte trouvée le 2026-10-31),2026-10-31,non_verifie,NON CITÉES dans le chapitre ; à vérifier avec accès institutionnel avant toute reproduction | |
| 21 | +CLM-3-20,3,"Glaeser, Gyourko & Saiz (2008) : marchés inélastiques → bulles plus fortes et plus longues ; marchés élastiques → surconstruction et baisse des prix",glaeserGyourkoSaiz2008,DOI 10.1016/j.jue.2008.07.007 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 22 | +CLM-3-21,3,"Glaeser & Gyourko (2005) : durabilité du logement → offre asymétrique, prix sous le coût de construction dans les villes en déclin",glaeserGyourko2005,DOI 10.1086/427465 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 23 | +CLM-3-22,3,"Poterba (1984) : coût d'usage u = P(i + τ + δ − g) ; Himmelberg, Mayer & Sinai (2005) : sensibilité du ratio prix/loyer aux taux d'autant plus forte que le coût d'usage est bas",poterba1984;himmelbergMayerSinai2005,DOI 10.2307/1883123 ; 10.1257/089533005775196769 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 24 | +CLM-3-23,3,"Case & Shiller (2003) : bulle = prix soutenus par l'anticipation de hausses futures ; Shiller (2015) rétroactions psychologiques",caseShiller2003;SRC-D-030,DOI 10.1353/eca.2004.0004 ; 10.2307/j.ctt1287kz5,2026-10-31,verifie, | |
| 25 | +CLM-3-24,3,"Knoll, Schularick & Steger (2017) : hausse séculaire des prix réels 1870-2012 attribuable au prix des terrains ; Davis & Heathcote (2007) : volatilité portée par le terrain",knollSchularickSteger2017;davisHeathcote2007,DOI 10.1257/aer.20150501 ; 10.1016/j.jmoneco.2007.06.023,2026-10-31,verifie, | |
| 26 | +CLM-3-25,3,"Sivitanides, Torto & Wheaton (2003) : comportement extrapolatif des taux de capitalisation",sivitanidesTortoWheaton2003,DOI 10.3905/jpm.2003.319905,2026-10-31,verifie, | |
| 27 | +CLM-3-26,3,"Au Canada, intérêts hypothécaires d'une résidence principale non déductibles ; gain en capital sur la résidence principale exonéré",—,Règle fiscale fédérale générale (LIR, exemption pour résidence principale) non recherchée dans ce lot,2026-10-31,non_verifie,à faire vérifier par le lot fiscalité (clé bib à ajouter : LIR art. 40(2)b) si confirmé) | |
| 28 | +CLM-3-27,3,"Convention de courtage : < 4 mois d'inventaire = marché favorable aux vendeurs ; 4-6 équilibré ; > 6 favorable aux acheteurs",—,Usage professionnel ; aucune source normative trouvée,2026-10-31,non_verifie,présenté comme « il est d'usage » ; seuils non normés | |
| 29 | +CLM-3-28,3,"Paramètres pédagogiques du marché type : élasticité de la demande −0,5 ; taux de retrait δ = 1 %/an (0,5 % à l'ex. 1) ; δ coût d'usage = 2,5 % ; v* = 3 % ; λ = 0,75 ; L = 6",—,Hypothèses déclarées dans l'encadré synthétique et les limites,2026-10-31,non_verifie,aucune estimation québécoise disponible ; pas de valeur prédictive | |
| 30 | +CLM-3-29,3,"Délais de livraison : quelques mois pour une maison individuelle, deux à quatre ans pour une tour d'habitation",—,Ordre de grandeur de métier,2026-10-31,non_verifie,à appuyer sur SCHL (durée moyenne de construction par type) à l'harmonisation | |
| 31 | +CLM-3-30,3,"34-10-0143-01 : la série mensuelle de la RMR de Montréal ne comporte pas juillet-septembre 2025 dans le fichier du 2026-10-31 ; la somme 21 138 citée dans notes-E/registry-E pour 2025 ne couvre que 9 mois",SRC-E-019,Lecture du CSV brut (test_ch03.py::test_montreal_incomplet),2026-10-31,verifie,CORRECTION à reporter dans sources/registry-E.csv (SRC-E-019) et notes-E.md §ch. 4 | |
| 32 | +CLM-3-31,3,"34-10-0135-01 : séries « logements en construction » et « achèvements » pour le Québec terminées au T4 2022 (2022-10)",SRC-E-020,Lecture du CSV brut,2026-10-31,verifie,seule la série des mises en chantier est utilisée | |
| 33 | +CLM-3-32,3,"Zones inondables cartographiées (Gouvernement du Québec 2026) ; LPTAA (RLRQ c. P-41.1) et CPTAQ ; LAU (RLRQ c. A-19.1) : cadre des contraintes d'offre au Québec",zonesInond2026;lptaa;cptaq;lau,library.bib (lots A/B, textes à jour au 2026-10-15),2026-10-31,verifie,renvois aux ch. 8 et 38 ; aucune disposition chiffrée citée | |
| 34 | +CLM-3-33,3,"TAL : critères de fixation des loyers (D. 1455-2025) encadrent l'ajustement des loyers des baux reconduits",talIndices2026,library.bib (lot A),2026-10-31,verifie,renvoi au ch. 34 | |
added
verification/chapters/ch03-figures.csv
+6 −0
@@ -0,0 +1,6 @@ | ||
| 1 | +fichier,chapitre,script,donnees,type_donnees,legende_courte,statut | |
| 2 | +ch03/ch03-fig-quatre-quadrants.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_quadrants.py,analysis/python/cases/ch03_cycles.py (paramètres pédagogiques du marché type),synthetique,"Modèle des quatre quadrants : équilibre de référence, nouvel équilibre après baisse du taux de 5 à 4 % et réaction de court terme [données synthétiques]",verifie | |
| 3 | +ch03/ch03-fig-cycle-simule.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_cycle.py,analysis/python/cases/ch03_cycles.py (simulation déterministe simuler_cycle),synthetique,"Cycle stock-flux simulé après un choc de demande de +6 % : stock et demande, inoccupation, loyer, mises en chantier [données synthétiques]",verifie | |
| 4 | +ch03/ch03-fig-cycle-sensibilite.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_cycle.py,analysis/python/cases/ch03_cycles.py (simulation déterministe),synthetique,"Trajectoire du loyer selon le délai de livraison L (2, 6, 12 trimestres) et la réactivité de l'offre κ (0,12 ; 0,24 ; 0,48) [données synthétiques]",verifie | |
| 5 | +ch03/ch03-fig-mises-chantier-quebec.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_mises_chantier.py,data/raw/statcan_34100135/34100135.csv (+ data/raw/bdc_valet/V39079.csv pour la période de resserrement),reelle,"Logements mis en chantier au Québec 1990-2026 (Statistique Canada 34-10-0135-01, SCHL, trimestriel non désaisonnalisé, licence ouverte StatCan, consulté 2026-10-31) : totaux annuels, somme mobile 4 trimestres, composition par type",verifie | |
| 6 | +ch03/ch03-fig-cout-usage.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_cout_usage.py,"data/raw/bdc_valet/V80691335.csv, BD.CDN.5YR.DQ.YLD.csv, V39079.csv ; data/raw/statcan_18100004/18100004.csv (Québec, Ensemble v41691783) ; data/raw/statcan_18100205/18100205.csv (Québec, total)",reelle,"Coût d'usage du logement au Québec 2001-2026 : taux nominaux et inflation (Banque du Canada Valet, conditions d'utilisation BdC ; Statistique Canada 18-10-0004-01 et 18-10-0205-01, licence ouverte ; consultés 2026-10-31), taux u sous deux hypothèses d'anticipation et ratio prix/loyer implicite ; paramètres τ = 0,825 % et δ = 2,5 % déclarés",verifie | |
added
verification/chapters/ch03-registry.csv
+2 −0
@@ -0,0 +1,2 @@ | ||
| 1 | +id,type,titre,organisme,version_ou_date,url,date_consultation,statut,utilise_dans,notes | |
| 2 | +SRC-3-001,article,"The Geographic Determinants of Housing Supply (QJE 125(3), 1253-1296)",Saiz — Oxford University Press (QJE),2010 (DOI 10.1162/qjec.2010.125.3.1253),https://academic.oup.com/qje/article/125/3/1253/1903664,2026-10-31,partiellement_verifie,3,"Notice et résumé lus (accès au texte intégral fermé ; aucune copie ouverte trouvée : IZA dp3900/dp3842 ne sont pas cet article, Semantic Scholar openAccessPdf = CLOSED). Clé lib-D saiz2010 (DOI vérifié par le lot D). Seuls les énoncés qualitatifs sont cités au ch. 3 ; les élasticités par MSA ne sont pas reproduites (claims CLM-3-19)." | |
modified
verification/chapters/ch04-claims.csv
+1 −1
@@ -6,7 +6,7 @@ CLM-04-004,4,"Population des RMR au 1er juillet 2020-2025 (Montréal 4 597 837 ; | ||
| 6 | 6 | CLM-04-005,4,"Population du Québec 2025p : 9 058 297 (ISQ, 2026-01-14) ; projections ISQ 2026 : −50 000 (−0,6 %) 2025-2029 ; RMR Montréal −3 %, Québec +16 %, Saguenay −6 % (2025-2051)",SRC-E-062;SRC-E-061,notes-E.md ch. 4 et calibration.json,2026-10-31,verifie,Scénario de référence ; non relu dans le communiqué ce jour |
| 7 | 7 | CLM-04-006,4,"IPLN 18-10-0205-01 (déc. 2016 = 100), sept. 2026, diffusé 2026-10-22 : niveaux, variations et composantes maison/terrain cités (CALC-04-007)",SRC-E-016,Lecture du CSV brut ; vecteurs v111955442/472/475/478/481/484/487,2026-10-31,verifie,Saguenay non couvert par l'IPLN |
| 8 | 8 | CLM-04-007,4,"SCHL ELL octobre 2025 (publiée 2025-12-11) : univers = appartements d'initiative privée, immeubles de 3 logements et plus, centres de 10 000+ ; taux d'inoccupation, loyers, univers, variations estimatives par RMR (CALC-04-008/009) ; rotation Montréal 9,4 %",SRC-E-007,Lecture du fichier rmr-quebec-2025-fr.xlsx (tableaux 1.1.1/1.1.2/1.1.3/1.1.5) ; rotation : tableau 1.1.6 (11,1 → 9,4),2026-10-31,verifie,"Variation Gatineau « tous » de qualité d ; Saguenay « tous » qualité c" |
| 9 | −CLM-04-008,4,"APCIQ T3 2026 (communiqué du 14 oct. 2026 et baromètres) : ventes 20 935 (−7 %), inscriptions 42 408 (+20 %), médianes 500 000 / 400 000 / 699 000 $ ; par RMR (tab. 4.2) ; délais 40/34/29 jours ; copropriété 4 356 ventes (province) et 3 269 (RMR Montréal) ; offre Montréal +17 %, Québec +27 %, Gatineau +42 %",SRC-E-001;SRC-E-002;SRC-E-003;SRC-E-004;SRC-E-005,notes-E.md ch. 4 et calibration.json (valeurs identiques ; assertion de cohérence dans ch04_marches.apciq_t3_2026),2026-10-31,verifie,"Ventes de copropriétés provinciales 4 356 : note de calibration.json (ventes_residentielles) ; Trois-Rivières copro 287 000 $ et plex 420 000 $ avec flèches ↓ (variation non chiffrée)" | |
| 9 | +CLM-04-008,4,"APCIQ T3 2026 (communiqué du 14 oct. 2026 et baromètres) : ventes 20 935 (−7 %), inscriptions 42 408 (+20 %), médianes 500 000 / 400 000 / 699 000 $ ; par RMR (tab. 4.2) ; délais 40/34/29 jours ; copropriété 4 566 ventes (province) et 3 269 (RMR Montréal) ; offre Montréal +17 %, Québec +27 %, Gatineau +42 %",SRC-E-001;SRC-E-002;SRC-E-003;SRC-E-004;SRC-E-005,notes-E.md ch. 4 et calibration.json (valeurs identiques ; assertion de cohérence dans ch04_marches.apciq_t3_2026),2026-10-31,verifie,"Ventes de copropriétés provinciales 4 356 : note de calibration.json (ventes_residentielles) ; Trois-Rivières copro 287 000 $ et plex 420 000 $ avec flèches ↓ (variation non chiffrée)" | |
| 10 | 10 | CLM-04-009,4,"JLR, rapport mensuel sept. 2026 : médianes 12 mois province unifamiliale 483 000 $ (+7 %), 2-5 logements 622 000 $ (+9 %) ; méthodologie (registre foncier, seuil 30 transactions, exclusions) ; citation « Source : JLR.ca »",SRC-C-059,notes-C.md §4.9 (PDF lu dans le lot C),2026-10-31,verifie,Clé bib jlr202609 |
| 11 | 11 | CLM-04-010,4,"Teranet–Banque Nationale sept. 2026 : Montréal 310,62 (+1,4 % a/a ; −1,8 % sous le sommet de mars 2026) ; Québec 327,56 (+7,7 % ; sommet) ; base juin 2005 = 100 ; 11 RMR",SRC-C-060;SRC-C-061,notes-C.md §4.9,2026-10-31,partiellement_verifie,Date de publication du PDF non affichée ; conditions d'utilisation non lues (clé bib teranet202609) |
| 12 | 12 | CLM-04-011,4,"Banque du Canada : taux directeur 2,50 % depuis le 28 oct. 2026 (première hausse depuis juillet 2023) ; obligations 5 ans 3,58 % et 10 ans 3,84 % (2026-10-29) ; taux affiché 5 ans 6,19 % ; taux effectifs août 2026 assuré fixe ≥ 5 ans 4,12 %, non assuré 4,58 % ; cycle 2009-2026 (CALC-04-012)",SRC-E-009;SRC-E-010;SRC-E-011;SRC-E-012;SRC-E-013,Lecture des CSV Valet + notes-C §4.1 + notes-E ch. 31,2026-10-31,verifie,"L'extraction V39079 commence le 2009-04-21 malgré start_date=2000 ; signalé dans la figure et les limites" |
added
verification/chapters/ch04.md
+42 −0
@@ -0,0 +1,42 @@ | ||
| 1 | +# Chapitre 4 — Marchés résidentiels québécois : bilan de rédaction (2026-10-31) | |
| 2 | + | |
| 3 | +## Compteurs | |
| 4 | +- Prose : ≈ 13 000 mots (méthode de `tools/check_manuscript.py` appliquée à `manuscript/chapters/ch04.tex` ; ch21 donne 12 750 par la même méthode) ; 44 pages compilées (chapitre + solutions + bibliographie du chapitre). | |
| 5 | +- Figures : 6, toutes sur **données réelles** (aucune donnée synthétique dans ce chapitre) — `ch04-fig-parc-types.pdf` (Recensement 2021, 98-10-0240-01), `ch04-fig-carte-rmr.pdf` (carte schématique sans fond de carte : centres BDTC/RNCan + population 17-10-0148-01), `ch04-fig-ipln-rmr.pdf` (18-10-0205-01), `ch04-fig-schl-rmr.pdf` (SCHL ELL oct. 2025, chiffres cités avec attribution), `ch04-fig-taux-2000-2026.pdf` (Banque du Canada, Valet), `ch04-fig-mutations.pdf` (calcul de l'auteur sur les barèmes 2026). | |
| 6 | +- Tableaux : 7 (structure du parc ; indicateurs par RMR avec source/date par colonne ; sources de prix et loyers comparées ; mises en chantier par type ; droits de mutation ; acteurs ; sensibilité prix soutenable/taux). | |
| 7 | +- Équations numérotées : 10 (taux de propriété, indice de dissimilarité, TCAC, variation brute, variation « même échantillon », mois d'inventaire, ratio prix/loyer, droit progressif par tranches, paiement hypothécaire, prix soutenable) ; 2 définitions (plex ; taux d'inoccupation SCHL) ; 1 proposition avec démonstration (taux effectif d'un droit progressif). | |
| 8 | +- Exercices : 7 (niveaux 1, 1, 2, 2, 2, 3, 3) ; solutions détaillées dans `solutions/ch04.tex`, chiffres testés (`TestExercices`). | |
| 9 | +- Encadrés : objectifs, exemple intégral (fiche de marché Montréal/Québec, six étapes), quebec (liste de vérification), erreurs, limites, synthese. | |
| 10 | +- Citations : 54 clés, toutes dans `references/library.bib` ; aucune clé nouvelle citée. `references/lib-ch04.bib` : 2 entrées vérifiées non citées (Encyclopédie canadienne « Jour du déménagement » ; BDTC/RNCan geonames), mentionnées en toutes lettres dans le texte. | |
| 11 | + | |
| 12 | +## Contrôles | |
| 13 | +- `tools/compile_chapter.sh 4` → `OK ch04 : 44 pages, 0 references/citations non definies, 1 overfull hbox` (l'overfull restant est une URL de la bibliographie, `isqprojections2026`, hors du chapitre). | |
| 14 | +- `python3 -m pytest -q analysis/python/tests/test_ch04.py` → 30 passed. | |
| 15 | +- `python3 tools/check_manuscript.py --no-log` exécuté : aucun problème propre à ch04 (les figures ch04 ne sont pas dans `verification/figures.csv` global, conformément à la règle de collision ; elles sont dans `verification/chapters/ch04-figures.csv`). | |
| 16 | +- Scripts : `analysis/python/cases/ch04_marches.py` (lit les fichiers bruts de `data/raw` — Recensement WDS, 17-10-0148-01, 18-10-0205-01, 34-10-0135-01, SCHL xlsx, Valet — et imprime tous les chiffres cités, y compris les exercices) ; `analysis/python/figures/ch04_{parc,ipln,schl,carte,taux,mutations}.py` (idempotents, `from traite.style import …`). Aucune modification de `traite/*.py` (paiement et prix soutenable via `traite.finance.Hypotheque`, `facteur_va_annuite`, `taux_mensuel_canadien`, `multiplicateur_revenu_brut`). | |
| 17 | +- PDF relu : planches de contact des 44 pages + pages 3, 8, 10, 19, 25 à 75 dpi ; aucun tableau ni figure ne déborde ; légendes des figures relues à l'écran (chevauchements corrigés sur les figures IPLN, SCHL, taux et mutations). | |
| 18 | +- Convention `\cref` sans article : respectée partout (articles/prépositions écrits à la main ; `\ref{ch:15}`/`\ref{ch:18}` dans « chapitres \ref{} et \ref{} »). | |
| 19 | + | |
| 20 | +## Fichiers livrés | |
| 21 | +`manuscript/chapters/ch04.tex`, `solutions/ch04.tex`, `analysis/python/cases/ch04_marches.py`, `analysis/python/figures/ch04_*.py` (6), `analysis/python/tests/test_ch04.py`, `assets/figures/ch04/*.pdf` (6), `verification/chapters/ch04-{figures,calculations,claims,registry}.csv` (6 / 16 / 26 / 3 lignes), `references/lib-ch04.bib`, ce bilan. Rien n'a été écrit dans les CSV globaux ni dans `library.bib`. | |
| 22 | + | |
| 23 | +## Points non vérifiés ou partiellement vérifiés (voir ch04-claims.csv) | |
| 24 | +1. Origine du 1er juillet (loi de 1973, baux prolongés au 30 juin 1974, Jérôme Choquette) : source encyclopédique secondaire lue le 2026-10-31 ; texte de la loi de 1973 non consulté (CLM-04-022, partiellement vérifié ; signalé en note et dans les limites). | |
| 25 | +2. Teranet–Banque Nationale sept. 2026 : chiffres repris de notes-C ; date de publication du PDF et conditions d'utilisation non lues (CLM-04-010). | |
| 26 | +3. Barèmes municipaux des droits de mutation (Montréal, Gatineau, Québec) : pages municipales lues dans les lots A/B, règlements non ouverts ; la page de la Ville de Québec est une source secondaire pour les tranches légales (CLM-04-013). | |
| 27 | +4. Recul de 1,4 point du taux de propriété 2016-2021 : repris de calibration.json/notes-E ; page www12 inaccessible par script (CLM-04-002). | |
| 28 | +5. Bornes usuelles des mois d'inventaire (4/6 mois) et coûts de transaction typiques : usages professionnels, présentés comme tels, sans source normative (CLM-04-024, non vérifié). | |
| 29 | +6. Extraction 98-10-0231-01 : le code géographique 81 couvre la RMR d'Ottawa-Gatineau entière (QC + ON) ; signalé dans le texte, le tableau et les limites. | |
| 30 | +7. Série Valet V39079 : commence le 2009-04-21 dans l'extraction du dépôt (malgré `start_date=2000`) ; la phase 2000-2008 est décrite par le taux affiché et l'obligation 5 ans (signalé dans la légende et les limites). À retélécharger si une série plus longue est souhaitée. | |
| 31 | +8. MRB implicite et prix soutenable : constructions pédagogiques combinant des sources/dates différentes, déclarées comme ordres de grandeur. | |
| 32 | + | |
| 33 | +## Difficultés et choix | |
| 34 | +- Aucun tableau APCIQ reproduit : les médianes figurent dans le tableau d'indicateurs par RMR (une valeur par cellule, attribution complète dans `\tabsource`) ; les fichiers SCHL ne sont pas redistribués, seuls les chiffres sont cités. | |
| 35 | +- Les libellés des membres de 98-10-0240-01 ont été confirmés par `getCubeMetadata` (hiérarchie : 4 « autre logement attenant » = {5, 6, 7, 8, 9}) ; la somme des huit types diffère du total de 5 ménages (arrondi aléatoire), tolérance déclarée dans les tests. | |
| 36 | +- La sensibilité « prix soutenable » a révélé que la semi-élasticité (par point) décroît avec le taux alors que l'élasticité log-log croît ; le texte et l'exercice 4.6 distinguent explicitement les deux. | |
| 37 | + | |
| 38 | +## Suggestions pour l'harmonisation | |
| 39 | +- Fusionner `lib-ch04.bib` (2 entrées) et remplacer la note de bas de page sur le 1er juillet par `\parencite{patterson2024demenagement}` ; idem pour la source de la carte (`rncanBDTC2026`). | |
| 40 | +- Le ch. 3 peut réutiliser `ch04_marches.mises_en_chantier()` et `bdc()` (séries Valet) ; le ch. 15 l'indice de dissimilarité et la fiche de marché en six étapes ; le ch. 27 la distinction variation brute / « même échantillon » et la définition 4.2 ; le ch. 9 la section sur les droits de mutation (fonction `droits_mutation`) ; le ch. 32 les MRB implicites par RMR. | |
| 41 | +- Registre global : SRC-04-001 à 003 à fusionner dans `sources/registry.csv` ; les ids `SRC-E-*`, `SRC-A-*`, `SRC-B-*`, `SRC-C-*` cités dans ch04-claims.csv renvoient aux registres de lots. | |
| 42 | +- Retélécharger V39079 avec une requête par tranches (l'API Valet semble tronquer la série à 2009 pour cette requête) si la figure 4.6 doit montrer le taux directeur avant 2009. | |
added
verification/chapters/ch09-calculations.csv
+19 −0
@@ -0,0 +1,19 @@ | ||
| 1 | +id,chapitre,description,script,test,resultat_attendu,resultat_obtenu,statut,date | |
| 2 | +CALC-09-001,9,Ratios bruts rôle/prix des 600 ventes du cas 1 : médiane ; COD ; PRD ; PRB (e.-t.),analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_valeurs_citees_brut,"0,9136 ; 6,90 ; 1,0015 ; 0,0327 (0,0114)","0,9136 ; 6,90 ; 1,0015 ; 0,0327 (0,0114)",verifie,2026-10-31 | |
| 3 | +CALC-09-002,9,Taux de variation mensuel du marché (modèle hédonique partagé traite.cas1) et annuel,analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_valeurs_citees_rajuste,"0,3642 % / mois ; 4,46 % / an","0,3642 % ; 4,46 %",verifie,2026-10-31 | |
| 4 | +CALC-09-003,9,Ratios rajustés au 2024-07-01 : médiane ; COD ; PRD ; PRB (e.-t.) ; PRB de contrôle (log2 prix seul),analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_valeurs_citees_rajuste,"0,9245 ; 6,12 ; 0,9988 ; 0,0640 (0,0099) ; 0,0196 (0,0106)","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 5 | +CALC-09-004,9,"Épuration r. 10 (médiane ± 2σ, σ sur n−1 autour de la médiane) : σ ; bornes ; ventes retirées ; proportion médiane ; facteur comparatif",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_epuration_et_facteur,"0,0708 ; [0,7830 ; 1,0661] ; 29 (13 basses, 16 hautes) ; 0,9244 ; 1,0818","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 6 | +CALC-09-005,9,"Statistiques après épuration (n = 571) : COD ; PRD ; PRB ; écart type relatif annexe III (brut, rajusté, épuré) ; plafond r. 13",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_epuration_et_facteur,"5,48 ; 0,9990 ; 0,0489 ; 0,0870 / 0,0766 / 0,0660 ; 0,14","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 7 | +CALC-09-006,9,"Médianes des ratios par secteur (0,920-0,931) ; par type (0,926 ; 0,922) ; par tranche de prix (0,919-0,933) ; par année brut/rajusté (2023 : 0,9538/0,9111 ; 2026 : 0,8692/0,9408)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_sous_groupes,voir script,conforme,verifie,2026-10-31 | |
| 8 | +CALC-09-007,9,"Liste de base r. 10 art. 5 : max(30 ; N/(15,5+0,001N)) pour N = 1 000 ; 10 000 ; 103 355 ; 514 614",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestIdentitesRatio::test_liste_de_base,"61 ; 393 ; 870 ; 971","61 ; 393 ; 870 ; 971",verifie,2026-10-31 | |
| 9 | +CALC-09-008,9,"Taux de voisinage de l'annexe I du règlement 994-2025 (Gatineau 2026) : n ; min ; médiane ; moyenne ; max ($/1 000 $)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestEtude::test_taux_voisinage,"1 092 ; 1,613 ; 5,232 ; 5,377 ; 7,544","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 10 | +CALC-09-009,9,"Sujet au 2024-07-01 : prédiction hédonique (Duan) et IC 95 % ; comparables ± 12 mois (5) médiane/moyenne ajustée ; valeur réelle retenue",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sujet,"580 375 (491 138-681 251) ; 565 414 / 563 175 ; 573 000","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 11 | +CALC-09-010,9,"Grille des 5 comparables à la date de référence (G0264, G0334, G0404, G0388, G0188) : ajustements en cascade, prix ajustés 602 082 / 620 958 / 492 375 / 565 414 / 535 048 ; identité prix + Σ ajustements = prix ajusté",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sujet,voir tableau 9.8,conforme,verifie,2026-10-31 | |
| 12 | +CALC-09-011,9,"Dossier du sujet : ratio personnel ; écart à la PM ; valeur à inscrire (art. 147 : V/F) ; variation ; compte de taxes 2026 (Hull, voisinage médian) ; variation annuelle ; frais",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sujet;TestTaxes::test_compte_sujet,"0,8168 ; −11,6 % ; 529 681 ; +61 681 ; 4 076,01 (municipal 3 517,02 à 7,515/1 000 ; uniformisée 506 275 ; scolaire 380,16 ; 178,83) ; +516,24/an ; 80 $ (TAQ 93,20 $)","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 13 | +CALC-09-012,9,"Dossier acheteur G0258 (2024-07-04, 509 500 $, rôle 592 100 $) : prix rajusté ; ratio ; valeur à inscrire ; réduction ; taxes 5 114,66 → 4 099,55 ; gain annuel ; gain triennal ; frais ; gain net ; seuil de rentabilité",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_acheteur,"509 317 ; 1,1625 ; 470 813 ; 121 287 ; 1 015,11 ; 3 045,34 ; 325 ; 2 720,34 ; 12 944","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 14 | +CALC-09-013,9,"Sensibilité du gain net triennal (écart −10 % à +10 % × taux min/médian/max) : 9 lignes, toutes positives, décroissantes",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_sensibilite,"médiane : 3 902 → 1 538 ; min : 2 075 → 733 ; max : 5 070 → 2 053","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 15 | +CALC-09-014,9,"Droits de mutation 2026 sur 573 000 $ (général, Montréal, Gatineau) ; exemple facteur (prix 450 000, base 468 000 × 1,02 = 477 360)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_mutations;TestTaxes::test_droits_mutation,"6 705,50 ; 6 809,00 ; 7 800,50 ; 5 270,90 vs 4 860,50","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 16 | +CALC-09-015,9,"Écart attendu prix/valeur au rôle : F × (1+g)^m − 1 pour m = 0 ; 1,5 ; 4,5 ans (PM 0,9244, g 4,46 %)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py (formule eq. 9.14),calcul direct (voir ch09.md),"8,2 % ; 15,5 % ; 31,6 %","8,2 % ; 15,5 % ; 31,6 %",verifie,2026-10-31 | |
| 17 | +CALC-09-016,9,"Échéancier légal du rôle fictif 2026-2028 et du rôle 2027-2029 de Gatineau (art. 46, 70-71, 81, 130, 138.3-138.5)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestDossiers::test_echeancier,"2026-04-30 ; 2026-09-01 ; 2026-10-01 ; 2026-10-31 / 2027-04-30 …","idem",verifie,2026-10-31 | |
| 18 | +CALC-09-017,9,"Exercices 1-5 et 7 (facteur 1,0870 ; compte 4 053,17 / 3 627,76 ; étude de 8 ratios médiane 0,9221, COD 2,50, PRD 1,0031, ETR 0,0311 ; mutations 6 735,50 / 6 849 / 7 860,50 / 9 582,50 ; liste de base ; simulation régressive PRD 1,0159, PRB −0,0681)",analysis/python/cases/ch09_ratios.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestExercices,voir solutions/ch09.tex,conforme,verifie,2026-10-31 | |
| 19 | +CALC-09-018,9,"Identités : COD/PRD/PRB nuls ou unitaires pour un rôle proportionnel ; PRD > 1 et PRB < 0 pour un rôle régressif (γ = 0,9) ; biais positif du PRB avec proxy IAAO quand l'erreur du rôle domine (simulation)",analysis/python/tests/test_ch09.py,analysis/python/tests/test_ch09.py::TestIdentitesRatio,vrai,vrai,verifie,2026-10-31 | |
added
verification/chapters/ch09-claims.csv
+31 −0
@@ -0,0 +1,31 @@ | ||
| 1 | +id,chapitre,affirmation,source_id,verification,date,statut,notes | |
| 2 | +CLM-09-001,9,"Rôle triennal (art. 14) ; dépôt 15 août-15 sept., report au 1er nov. (art. 70-71) ; maintien en vigueur malgré révision (art. 76) ; évaluateur membre de l'OEAQ (art. 22) ; vérification des données tous les neuf ans (art. 36.1)",SRC-B-001,LégisQuébec F-2.1 à jour au 2026-10-15 (notes-B.md §9.1 ; normes-B.csv NRM-B-003/004/007/017/018),2026-10-31,verifie, | |
| 3 | +CLM-09-002,9,"Unité d'évaluation : quatre conditions de l'art. 34 ; immeuble inclut les meubles attachés à demeure (art. 1)",SRC-B-001,notes-B.md §9.1 ; NRM-B-001/006,2026-10-31,verifie, | |
| 4 | +CLM-09-003,9,"Valeur réelle : art. 42 (même proportion), 43 (valeur d'échange, prix le plus probable, parties non obligées et informées), 44 (immeuble sans marché), 45 (avantages objectifs), 45.1 (vendeur réputé détenir les droits du locataire, exceptions logements conventionnés ; mod. 2025)",SRC-B-001,notes-B.md §9.2 ; NRM-B-008 à 012 ; citations ≤ 25 mots,2026-10-31,verifie, | |
| 5 | +CLM-09-004,9,"Date de référence au marché = 1er juillet du 2e exercice précédent, art. 46 al. 1 (et non 46.1) ; al. 2 événements art. 174 ; al. 3 état physique, économique, juridique, environnement ; al. 5 ventes avant et après ; art. 46.1 = équilibration (dispense < 5 000 hab.)",SRC-B-001,notes-B.md §9.2 ; NRM-B-013/014/015,2026-10-31,verifie, | |
| 6 | +CLM-09-005,9,"Art. 264 : proportion médiane par l'évaluateur, facteur = inverse, prévalence du ministre si écart > 2,5 %, inscription sur l'avis, facteur du 1er exercice pour l'uniformisation scolaire ; art. 147 : valeur à inscrire = valeur réelle ÷ facteur du 1er exercice, Tribunal peut fixer hors fourchette",SRC-B-001,notes-B.md §9.3 ; NRM-B-044/115,2026-10-31,verifie, | |
| 7 | +CLM-09-006,9,"r. 10 : vente ≥ 5 000 $ (art. 2, A.M. 2025-03-26) ; liste de base max(30 ; N/(15,5+0,001N)) (art. 5) ; ventes du 2e exercice précédent échantillonnées (art. 6), complément jusqu'au 4e (art. 7) ; plafond terrains vagues (art. 8-10) ; rajustement au 1er juillet (art. 11-13) ; épuration médiane ± 2σ, σ sur n−1 (art. 15-16) ; médiane des ratios restants (art. 18-19) ; pondération par catégories (art. 19 al. 2, 20)",SRC-B-003,notes-B.md §9.3 ; NRM-B-054 à 057,2026-10-31,verifie, | |
| 8 | +CLM-09-007,9,"r. 13 : proportion médiane 95-105 % après équilibration (art. 13 al. 2) ; écart type relatif à la médiane plafonné 36/31/25/19/14 % selon l'indice de concentration unifamiliale (art. 14 et annexe III, sept opérations) ; non applicable si < 30 ventes ≥ 5 000 $ sur trois exercices ; renvoi obligatoire au MEFQ (art. 1-2) ; fichiers 2A-2D (art. 3-6) ; méthodes 3C/3D/3E et conciliation (art. 8-9) ; diffusion en format ouvert (art. 20 al. 3)",SRC-B-002,notes-B.md §9.3 et §9.7 ; NRM-B-045/047/051/052,2026-10-31,verifie, | |
| 9 | +CLM-09-008,9,"MEFQ édition 2026 applicable aux rôles entrant en vigueur le 2027-01-01 ; mise à jour annoncée G.O. 1 du 11 juillet 2026 ; structure en cinq parties et vingt sous-parties ; non libre de droits (politique Québec.ca) ; mesures brutes à la face externe des murs, étage si plancher ≥ −0,4 m",SRC-B-006;SRC-B-007;SRC-B-008;SRC-B-009;SRC-B-077,notes-B.md §9.7 ; aucune reproduction de barème,2026-10-31,verifie,"pied de page « 2022 » dans le PDF 2026 de la partie 2 (signalé dans notes-B)" | |
| 10 | +CLM-09-009,9,"Données Québec « Rôle d'évaluation foncière du Québec » : CC BY 4.0, 1 140 fichiers XML, cadastre/noms/adresses caviardés, réidentification interdite ; accès du propriétaire au dossier de propriété (LFM art. 78-79)",SRC-B-013;SRC-B-001,notes-B.md §9.8 ; NRM-B-019,2026-10-31,verifie, | |
| 11 | +CLM-09-010,9,"IAAO Standard on Ratio Studies (2013) : COD 5-10 (unifamilial homogène), 5-15 (hétérogène), 5-20 (autres résidentiels dont 2-4 log.), 5-15/5-20 (revenus), 5-25 (terrains) ; niveau 0,90-1,10 ; PRD 0,98-1,03 ; PRB ±0,05 et IC 95 % dans ±0,10 ; COD < 5 = sales chasing possible ; document « temporarily unavailable » (révision) ; Standard on Mass Appraisal révisé 2025 ; Standard on AVMs 2018 renvoie aux mêmes seuils",SRC-C-024;SRC-C-025;SRC-C-026;SRC-C-063,"notes-C.md §3.3 (table 1-3, § 9.2.7)",2026-10-31,verifie,"citations anglaises ≤ 10 mots" | |
| 12 | +CLM-09-011,9,"Définitions COD, PRD, PRB (proxy (V/méd + P)/2, log2) telles qu'implémentées dans traite.hedonique.statistiques_ratio",SRC-C-024;SRC-D-018,notes-C.md §3.3 ; Gloudemans & Almy 2011 (SRC-D-018),2026-10-31,verifie, | |
| 13 | +CLM-09-012,9,"Taux variés : art. 203, 204, 208 ; catégories art. 244.30 ; classes 1A-10 art. 244.32 ; TVD art. 244.36 ; taux de base = résiduelle art. 244.38 ; coefficient max 4,5/5 art. 244.44 ; TVD jusqu'au quadruple art. 244.49 ; agricole 66,6-100 % art. 244.49.0.1",SRC-B-001,notes-B.md §9.6 ; NRM-B-034 à 042,2026-10-31,verifie,"règles particulières des art. 244.45 et s. non examinées (signalé dans limites)" | |
| 14 | +CLM-09-013,9,"Taxe scolaire : LIP art. 303-303.6, taux unique, assiette = évaluation uniformisée ajustée > 25 000 $, maximum 0,35 $ ; 0,08423 $ (2025-2026, G.O. 2 du 15 juin 2025) ; 0,07899 $ (2026-2027)",SRC-B-035;SRC-B-036;SRC-B-037,notes-B.md §9.9 ; NRM-B-060,2026-10-31,partiellement_verifie,"taux 2026-2027 lu dans un communiqué de CSS ; avis officiel (2026) 158 G.O. 1, 520 non consulté ; mécanisme d'ajustement (étalement) non détaillé" | |
| 15 | +CLM-09-014,9,"Taux de taxes 2026 de la Ville de Québec : 0,7464 (1-5 log.), 0,7697 (6+), 3,0642 (non rés.), 2,9856 (TVD) par 100 $ ; tarifs 386 $ + 195 $ par logement (R.V.Q. 3492)",SRC-B-025;SRC-E-027,notes-B.md §9.9 ; page officielle,2026-10-31,verifie, | |
| 16 | +CLM-09-015,9,"Taux 2026 de Gatineau (règl. 994-2025) : base 5,224 ; non rés. 29,372 ; industriel 26,120 ; TVD 20,896 ; agricole/forestier 5,090 ; résidentiel par unité de voisinage 1,613-7,544 (1 092 unités, médiane 5,232) ; six logements ou plus 6,964 ; STO 1,417 ; dette 0,830 ; ex-Hull 0,036 ; crédits 0,386/0,523 ; matières résiduelles 178,83 $/log. ($/1 000 $)",SRC-09-001;SRC-E-028,PDF du règlement lu intégralement le 2026-10-31 (pdftotext) ; annexe I extraite dans data/raw/gatineau_r994_2025/,2026-10-31,verifie,"la notes-E donnait une médiane de 5,233 ; recalcul sur les 1 092 lignes : 5,232" | |
| 17 | +CLM-09-016,9,"Montréal 2026 : taxe foncière résidentielle « haussée uniformément de 0,4631 $ par tranche de 100 $ » ; hausse moyenne 3,8 %",SRC-B-023;SRC-B-024,Le Devoir 2026-01-12 (source secondaire) ; document officiel GED inaccessible,2026-10-31,partiellement_verifie,"non utilisé dans les calculs ; à confirmer sur montreal.ca" | |
| 18 | +CLM-09-017,9,"Droits de mutation 2026 : LDMI art. 1.1 (base = max contrepartie/valeur marchande = rôle × facteur), art. 2 (0,5 % ≤ 62 900 ; 1 % ≤ 315 000 ; 1,5 % au-delà ; taux municipal > 500 000 $ max 3 % sauf Montréal), art. 2.1 (indexation 2,3438 %), art. 20 (exonérations) ; Montréal 7 tranches (552 300 / 1 104 700 / 2 136 500 / 3 113 000, jusqu'à 4 %) ; Gatineau 3 % > 500 000 $ dès le 25 février 2026 ; facteurs Montréal 1,00, Gatineau 1,02 (2026), 0,98 (2025), 1,00 (2024)",SRC-B-034;SRC-B-033;SRC-B-030;SRC-B-028,notes-B.md §9.9 ; NRM-B-061 à 063,2026-10-31,verifie, | |
| 19 | +CLM-09-018,9,"Révision : intérêt art. 124-125 ; forme et formule prescrite art. 128-129 (r. 6.1) ; délais art. 130 (avant le 1er mai), 131 (60 jours si avis après février), 132 (1er mai ou 61e jour après l'avis art. 180), 134 (60/120 jours) ; avis d'évaluation art. 81 (1er mars ; 60 jours si ≥ 3 M$) ; frais art. 135 al. 2 et 263.2 (plafond = tarif TAQ) ; réponse art. 138.3 (1er sept. ; reports 1er nov. / 1er avril ; sinon 4 mois) ; entente 30 jours art. 138.4 ; recours TAQ avant le 31e jour art. 138.5 (force majeure 60 jours) ; recours direct art. 138.5.1 ; parties art. 138.9 ; frais art. 148",SRC-B-001;SRC-B-004,notes-B.md §9.4 ; NRM-B-020 à 030/116,2026-10-31,verifie,"la formulation « 60 jours de la réponse » est celle des pages de Montréal et Gatineau" | |
| 20 | +CLM-09-019,9,"Frais 2026 : Montréal 90/360/605/1 215 $ ; Gatineau (règl. 943-2023) 80/325/574,50/1 149,25 $ ; TAQ 93,20/372,60/621,10/1 242,50 $ ; frais de justice limités à la sténographie si valeur < 500 000 $ ; appel à la Cour du Québec sur permission dans les 30 jours",SRC-B-029;SRC-B-027;SRC-B-067;SRC-B-068,notes-B.md §9.4 ; NRM-B-026/111,2026-10-31,verifie, | |
| 21 | +CLM-09-020,9,"Tenue à jour : art. 174 (par. 6°, 7°, 12°, 12.1°, 16°, 18°, 19°) ; prise d'effet art. 177 par. 5° ; avis art. 180",SRC-B-001,notes-B.md §9.5 ; NRM-B-031 à 033,2026-10-31,verifie, | |
| 22 | +CLM-09-021,9,"Sun Life c. Montréal [1950] S.C.R. 220 : valeur réelle = valeur d'échange ; coût de remplacement pour l'immeuble sans marché",SRC-B-069,sommaires secondaires ; texte intégral non consulté (CanLII 403),2026-10-31,partiellement_verifie,"aucun extrait textuel cité" | |
| 23 | +CLM-09-022,9,"Notre-Dame de Bon-Secours [1994] 3 R.C.S. 3 : fin de l'interprétation strictement restrictive des exemptions fiscales (art. 204 par. 14°)",SRC-B-070,sommaires secondaires ; texte non consulté,2026-10-31,partiellement_verifie,"aucun extrait textuel cité" | |
| 24 | +CLM-09-023,9,"Jardins de Vérone 2025 QCCA 123 : mention TVD (art. 244.36) pour un terrain en construction ; TAQ favorable au contribuable, infirmé en Cour du Québec, rétabli en appel ; pourvoi CSC 41748 entendu le 2026-05-12, en délibéré",SRC-B-072,registre CSC (màj 2026-07-21) ; notes-B.md §9.10,2026-10-31,verifie,"à mettre à jour si l'arrêt est rendu avant publication" | |
| 25 | +CLM-09-024,9,"Panzera 2026 QCCA 57 : compétence exclusive de la Cour du Québec pour le recouvrement d'un impôt foncier (art. 36 C.p.c.) ; exonération art. 20 e.1) LDMI",SRC-B-073,texte intégral lu (notes-B),2026-10-31,verifie, | |
| 26 | +CLM-09-025,9,"Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc., 2026 QCCA 1106 : « Non seulement le rôle est présumé valide, mais il n'a jamais été contesté »",SRC-B-074,résumé SOQUIJ via Blogue du CRL ; arrêt non ouvert,2026-10-31,partiellement_verifie, | |
| 27 | +CLM-09-026,9,"Rôles : Montréal 2026-2028 (déposé 2025-09-10, réf. 2024-07-01, +12,2 % agglo, ≤5 log. +9,6 %, 6+ +10,9 %, 514 614 unités, 610,1 G$) ; Québec 2025-2027 (réf. 2023-07-01, +23,5 %, résidentiel +27 % — presse) ; Gatineau 2027-2029 (déposé 2026-10-27, réf. 2025-07-01, +7,79 %, médiane unif. 454 600 → 495 800, 103 355 propriétés, 76,45 G$ — presse)",SRC-E-051;SRC-E-059;SRC-E-057;SRC-E-054;SRC-E-055;SRC-E-056,notes-E.md ch. 45-47,2026-10-31,partiellement_verifie,"détails de Gatineau et de Québec issus de la presse ; écarts entre sources signalés dans notes-E" | |
| 28 | +CLM-09-027,9,"JLR août 2026, RMR Ottawa-Gatineau (partie QC) : ratio prix/évaluation unifamiliale 111 %",SRC-E-066,notes-E.md ch. 13/45,2026-10-31,verifie,"source d'industrie, valeur ponctuelle citée" | |
| 29 | +CLM-09-028,9,"Proportions médianes officielles de Montréal, Québec et Gatineau",SRC-B-011;SRC-B-012,"outil Québec.ca protégé par reCAPTCHA ; valeurs déduites des facteurs comparatifs publiés par Montréal (1,00) et Gatineau (1,00/0,98/1,02) ; Québec non trouvé",2026-10-31,non_verifie,"explicitement signalé dans le chapitre (encadré et limites)" | |
| 30 | +CLM-09-029,9,"OEAQ : NPP comportent des normes relatives au rôle foncier (19) et à la révision (20-20.3, 21-22) ; Code de déontologie art. 19 (évaluateur tenant un rôle, divulgation) et art. 24.1 (honoraires conditionnels : consultation sur l'inscription au rôle admise, jamais devant un tribunal) ; Code des professions art. 37 j)",SRC-C-001;SRC-B-001,"notes-C.md §1.4, §2.1 (table des matières des NPP), §2.2",2026-10-31,verifie,"seuls les titres des normes 19-22 ont été vérifiés (table des matières), pas leur contenu" | |
| 31 | +CLM-09-030,9,"Relation COD ≈ 0,8 × écart type relatif pour des ratios normaux (E|X−μ| = σ√(2/π) ≈ 0,798σ)",—,"propriété mathématique ; vérifiée numériquement sur le cas 1 (6,12 / 7,66 = 0,80)",2026-10-31,verifie, | |
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| 1 | +fichier,chapitre,script,donnees,type_donnees,legende_courte,statut | |
| 2 | +ch09/tikz-chronologie-role (TikZ),9,manuscript/chapters/ch09.tex,,schema,"Chronologie d'un rôle triennal (référence 2024-07-01 : dépôt, entrée en vigueur, avis, 1er mai, réponse 1er sept., entente, TAQ)",verifie | |
| 3 | +ch09/ch09-fig-ratios-distribution.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Distribution des 600 ratios rôle/prix bruts et rajustés au 2024-07-01, bornes d'épuration r. 10, niveau IAAO [données synthétiques]",verifie | |
| 4 | +ch09/ch09-fig-ratios-temps.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Ratio médian par trimestre de vente, brut vs rajusté ; dérive due à la date de référence [données synthétiques]",verifie | |
| 5 | +ch09/ch09-fig-prb.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"PRB des ratios rajustés : écart relatif à la médiane vs log2 de la valeur proxy IAAO, pente 0,064 [données synthétiques]",verifie | |
| 6 | +ch09/ch09-fig-sensibilite-contestation.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,"data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv;data/raw/gatineau_r994_2025/annexe1_taux_voisinage.csv",synthetique,"Gain net triennal de la contestation de l'acheteur de G0258 selon la valeur réelle conclue et le taux de voisinage (min/médian/max) [données synthétiques ; taux réels 2026]",verifie | |
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+2 −0
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| 1 | +id,type,titre,organisme,version_ou_date,url,date_consultation,statut,utilise_dans,notes | |
| 2 | +SRC-09-001,reglement,"Règlement numéro 994-2025 décrétant l'imposition et le prélèvement des taxes foncières générales, spéciales et des compensations pour le budget de l'année 2026 — texte intégral (21 p.) et annexe I (1 092 unités de voisinage)",Ville de Gatineau,Adopté le 18 décembre 2025,https://docweb.gatineau.ca/Doc-Web/masson/documents/pdf/R%20994-2025.pdf,2026-10-31,verifie,9,"PDF téléchargé et lu intégralement (pdftotext) : taux de base 5,224 ; non résidentiel 29,372 ; industriel 26,120 ; TVD 20,896 ; agricole/forestier 5,090 ; résidentiel par unité de voisinage (annexe I : 1,613-7,544, médiane 5,232) ; six logements ou plus 6,964 ; infrastructures 0,579 inclus ; STO 1,417 ; dette 0,830 ; crédits aqueduc 0,386 / égout 0,523 ; ex-Hull 0,036 ; matières résiduelles 178,83 $/logement. Complète SRC-E-028 (même document) ; annexe I extraite dans data/raw/gatineau_r994_2025/. Clé biblatex existante : gatineaureglement994." | |
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verification/chapters/ch17-calculations.csv
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| 1 | +id,chapitre,description,script,test,resultat_attendu,resultat_obtenu,statut,date | |
| 2 | +CALC-17-01,17,Mêmes cinq comparables et prix que le ch. 16,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_memes_comparables_que_ch16,"G0574 598000;G0404 506500;G0468 624500;G0477 538000;G0575 513500",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 3 | +CALC-17-02,17,Prix ajustés par la cascade hédonique (traite.cas1.ajustements_hedoniques),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_prix_ajustes_et_statistiques,"640247;541222;572793;568853;584862 ; moyenne 581595 ; médiane 572793","640247;541222;572793;568853;584862 ; 581595 ; 572793",verifie,2026-10-31 | |
| 4 | +CALC-17-03,17,Ajustements bruts (%) et identité prix de vente + Σ ajustements = prix ajusté,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_identite_somme_des_ajustements,"brut 19,8;10,9;17,6;22,4;26,8 ; identité exacte","idem (écart < 1e-6 $)",verifie,2026-10-31 | |
| 5 | +CALC-17-04,17,Identité P_aj_j = exp(x_s'β)·exp(e_j) ; moyenne exp(e)−1 des 5 comparables ; prédiction hédonique,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_identite_prix_ajuste_egal_prediction_fois_residu,"point 635821 ; Duan 637953 ; moyenne exp(e)−1 = −8,53 % ; moyenne log −9,07 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 6 | +CALC-17-05,17,Cascade G0404 (ordre conventionnel et ordre inverse : même total),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_cascade_g0404,"temps 28733 ; superficie 8953 ; terrain 7279 ; âge −10242 ; total 541222 ; ordre inverse : temps 29054, âge −9407, total 541222",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 7 | +CALC-17-06,17,Formes additive / multiplicative / mixte (écarts < 0,5 %),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_formes_additive_multiplicative_mixte,"G0574 additif 641341 vs multiplicatif 640247 ; |écart| < 0,4 % (additif) et < 0,5 % (mixte)",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 8 | +CALC-17-07,17,Ajustement de temps G0404 par cinq écritures,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_ajustement_de_temps,"coefficient 28733 = taux composé 4,46 % = indices ; génération 4,43 % → 28558 ; linéaire 27998 ; g mensuel 0,364 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 9 | +CALC-17-08,17,Ventes appariées garage et sous-sol (critères : même secteur/type/qualité/piscine, superficie ±5 %, âge ±5 ans, dates ≤ 12 mois, alignement temporel),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_paires,"garage n=15 moy 7991 méd 6034 ET 16594 ; sous-sol n=14 moy 23623 méd 30789 ET 6255 ; implicites 3,30 % (17155) et 2,22 % (10394) ; variantes n 9→45",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 10 | +CALC-17-09,17,Halvorsen–Palmquist et Kennedy sur les indicatrices du modèle,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_halvorsen_palmquist_kennedy,"garage 3,297 / 3,295 % ; Buckingham −25,04 → −22,15 / −22,35 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 11 | +CALC-17-10,17,Poids inverse du brut et réconciliation,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_ponderation_et_reconciliation,"poids 0,179;0,327;0,202;0,159;0,133 ; valeur pondérée 575565 ; moyenne 581595 ; étendue 17,2 %",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 12 | +CALC-17-11,17,Analyse relative et encadrement,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_analyse_qualitative,"4 inférieurs + G0468 supérieur ; encadrement [598000 ; 624500]",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 13 | +CALC-17-12,17,Sensibilité de la valeur pondérée (coefficients ±1,96 ET ; taux 3–6 % ; omissions),analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_sensibilite,"omission temps 545208 ; omission qualité 597252 ; taux 3–6 % étendue 16734 ; superficie étendue < 1000 ; max étendue 30357",idem,verifie,2026-10-31 | |
| 14 | +CALC-17-13,17,Solutions des exercices 17.1 à 17.7,analysis/python/cases/ch17_ajustements.py,analysis/python/tests/test_ch17.py::test_solutions_exercices,"17.1 551500 ; 17.2 28587/28954/28039 ; 17.3 15083/15250/11151/4552 ; 17.4 4,60/4,58 et −22,12/−22,37 ; 17.5 523640/525000/524700 ; 17.6 poids 0,254/0,508/0,238 valeur 576556 ; 17.7 moyenne 579001 pondérée 573963",idem,verifie,2026-10-31 | |
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verification/chapters/ch17-claims.csv
+14 −0
@@ -0,0 +1,14 @@ | ||
| 1 | +id,chapitre,affirmation,source_id,verification,date,statut,notes | |
| 2 | +CLM-17-01,17,"Ordre conventionnel des ajustements (transaction en %, séquentiels, puis propriété en $, additifs) et seuils d'usage brut 25 % / net 15 %",SRC-D-001,"Pratique nord-américaine décrite par appraisal2026 / appraisalCdn ; page non consultée dans ce lot ; convention fixée dans manuscript/appendices/conventions-calcul.tex",2026-10-31,partiellement_verifie,"présentée comme pratique courante, non comme exigence normative" | |
| 3 | +CLM-17-02,17,"NPP OEAQ : le rapport doit exposer le traitement de l'information et le raisonnement (règle 2.3, élément 8) ; définition de la valeur épurée des incitatifs et du financement avantageux (Intro-11) ; aucune forme de grille imposée",SRC-C-001,"notes-C.md §2.1 et §1.1 (PDF NPP-24-mars-2025)",2026-10-31,verifie,"citation ≤ 25 mots" | |
| 4 | +CLM-17-03,17,"Halvorsen & Palmquist (1980) : effet relatif d'une indicatrice en semi-log = exp(β) − 1",lib:halvorsenPalmquist1980,"AER 70(3) 474-475 ; clé présente dans library.bib (lib-D vérifié Crossref)",2026-10-31,verifie, | |
| 5 | +CLM-17-04,17,"Kennedy (1981) : estimateur approximativement sans biais exp(β − V(β)/2) − 1 ; Giles (1982) et van Garderen & Shah (2002) : estimateurs exacts",lib:kennedy1981,"AER 71(4) 801 ; Giles 1982 Econ. Letters 10:77-79 (DOI 10.1016/0165-1765(82)90119-7) et van Garderen & Shah 2002 Econometrics J. 5:149-159 (DOI 10.1111/1368-423X.00078) vérifiés Crossref 2026-10-31 → references/lib-ch17.bib (non cités, mentionnés en toutes lettres)",2026-10-31,verifie, | |
| 6 | +CLM-17-05,17,"Colwell, Cannaday & Wu (1983) : forme additive ↔ hédonique linéaire, forme multiplicative ↔ hédonique en logarithme ; Isakson (2002) : algèbre linéaire de la grille",lib:colwellCannadayWu1983,"Real Estate Economics 11(1) 11-29 (DOI 10.1111/1540-6229.00277 confirmé Crossref 2026-10-31) ; notes-D §ch. 17",2026-10-31,verifie, | |
| 7 | +CLM-17-06,17,"APCIQ : médianes trimestrielles par RMR et secteur (Centris), sans contrôle de composition",SRC-E-002,"apciqgatineaut32026 (ch. 16) ; nature de la statistique (médiane) lue sur la page",2026-10-31,verifie, | |
| 8 | +CLM-17-07,17,"Teranet–Banque Nationale : indice de ventes répétées, base juin 2005 = 100, 11 RMR, mensuel",lib:teranet202609,"library.bib (note de l'entrée ; notes-C documentaliste)",2026-10-31,verifie,"composite et RMR ; pas de publication par secteur" | |
| 9 | +CLM-17-08,17,"IPLN Statistique Canada 18-10-0205-01 : prix des logements neufs (constructeurs), terrain + bâtiment, RMR dont Ottawa–Gatineau ; ne décrit pas la revente",lib:statcanipln,"library.bib ; tableau consulté pour ch. 4",2026-10-31,verifie, | |
| 10 | +CLM-17-09,17,"MEFQ partie 3A « Taux de variation du marché » et 3C « Comparaison » ; obligatoires pour l'évaluateur municipal via le Règlement sur le rôle d'évaluation foncière",lib:mefqpartie3,"titre de la partie 3 (library.bib) ; reglrole art. 8-9 cité au ch. 21",2026-10-31,verifie,"contenu détaillé de 3A/3C non dépouillé" | |
| 11 | +CLM-17-10,17,"Rôle 2027-2029 de Gatineau : médiane unifamiliale +9,06 % (454 600 → 495 800 $) → 4,43 %/an composé utilisé pour générer le jeu",lib:gatineaurole2027,"ch. 16 (CLM-16) ; calcul (1,0906)^0,5 − 1",2026-10-31,verifie,"hypothèse de calibration du jeu synthétique" | |
| 12 | +CLM-17-11,17,"Duan (1983) : correction de retransformation (smearing) utilisée par traite.cas1.predire",lib-ch17:duan1983,"JASA 78(383) 605-610, DOI 10.1080/01621459.1983.10478017 vérifié Crossref 2026-10-31 ; non cité (clé absente de library.bib), mentionné en toutes lettres",2026-10-31,verifie, | |
| 13 | +CLM-17-12,17,"Northcraft & Neale (1987), Diaz (1997) : ancrage des évaluateurs sur un prix demandé / sur l'opinion préalable",lib:northcraftNeale1987,"notes-D §ch. 16-17 ; déjà cités au ch. 16",2026-10-31,verifie, | |
| 14 | +CLM-17-13,17,"Pace (1998) GAM pour ajustements non linéaires ; Pace (1998) total grid estimation ; Cropper, Deck & McConnell (1988) robustesse des formes simples aux variables omises ; Malpezzi (2003) biais d'omission",lib:pace1998grid,"notes-D §ch. 17-18 ; clés présentes dans library.bib",2026-10-31,verifie,"résumés de portée générale, pas de chiffre repris" | |
added
verification/chapters/ch17-figures.csv
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@@ -0,0 +1,6 @@ | ||
| 1 | +fichier,chapitre,script,donnees,type_donnees,legende_courte,statut | |
| 2 | +ch17/schema-ordre-ajustements (TikZ dans ch17.tex),17,manuscript/chapters/ch17.tex,aucune,schema,"Séquence conventionnelle des ajustements : transaction en %, propriété en $, brut/net, pondération",verifie | |
| 3 | +ch17/ch17-fig-cascade-g0404.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Cascade (waterfall) des ajustements du comparable G0404 vers le sujet [données synthétiques]",verifie | |
| 4 | +ch17/ch17-fig-bruts-ajustes.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Prix bruts vs prix ajustés des cinq comparables, valeur pondérée et prédiction hédonique [données synthétiques]",verifie | |
| 5 | +ch17/ch17-fig-paires.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Dispersion des différences de prix des paires garage et sous-sol, moyenne ± 1,96 ET, prix implicite hédonique [données synthétiques]",verifie | |
| 6 | +ch17/ch17-fig-sensibilite.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Tornade de la valeur pondérée : coefficients ±1,96 ET, taux de croissance, omission d'un ajustement [données synthétiques]",verifie | |
added
verification/chapters/ch17-registry.csv
+4 −0
@@ -0,0 +1,4 @@ | ||
| 1 | +id,type,titre,organisme,version_ou_date,url,date_consultation,statut,utilise_dans,notes | |
| 2 | +SRC-CH17-001,article,"Smearing Estimate: A Nonparametric Retransformation Method (Duan)",Journal of the American Statistical Association,1983 vol. 78 no 383 p. 605-610,https://doi.org/10.1080/01621459.1983.10478017,2026-10-31,verifie,ch17,"Crossref ; references/lib-ch17.bib (duan1983) ; non cité par clé" | |
| 3 | +SRC-CH17-002,article,"The Interpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations (Giles)",Economics Letters,1982 vol. 10 no 1-2 p. 77-79,https://doi.org/10.1016/0165-1765(82)90119-7,2026-10-31,verifie,ch17,"Crossref ; references/lib-ch17.bib (giles1982) ; non cité par clé" | |
| 4 | +SRC-CH17-003,article,"Exact Interpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations (van Garderen & Shah)",The Econometrics Journal,2002 vol. 5 no 1 p. 149-159,https://doi.org/10.1111/1368-423X.00078,2026-10-31,verifie,ch17,"Crossref ; references/lib-ch17.bib (vanGarderenShah2002) ; non cité par clé" | |
modified
verification/claims.csv
+76 −0
@@ -316,3 +316,79 @@ CLM-06-031,6,"Statistique Canada, tableau 13-10-0114-01 (tables complètes de mo | ||
| 316 | 316 | CLM-06-032,6,Vocabulaire comparé fee simple / leased fee / leasehold / easement / ground lease / life estate (Appraisal Institute) et équivalents civilistes,SRC-D (aiDictionary2022 ; achour1992),Correspondances de l'auteur ; la prescription acquisitive d'easements « ailleurs au Canada » est une affirmation générale de droit comparé non vérifiée dans une source primaire,2026-10-31,partiellement_verifie, |
| 317 | 317 | CLM-06-033,6,"Table de mortalité synthétique (Gompertz–Makeham, paramètres déclarés), taux 5 %/7 %, croissances 1,5 %/2,5 %, rente 30 000 $, décotes : hypothèses pédagogiques, aucune prétention empirique",—,Déclarées dans l'encadré synthétique et les sources des tableaux,2026-10-31,verifie,étiquetées synthétiques |
| 318 | 318 | CLM-04-026,4,"Mises en chantier annuelles au Québec, toutes régions, par type (tab. 4.7) ; 2025 = 59 864 (cohérent avec notes-E)",SRC-E-020,Lecture du CSV brut 34100135 (trimestriel non désaisonnalisé,années à quatre trimestres),2026-10-31,verifie |
| 319 | +CLM-3-01,3,Québec : 3 749 035 logements privés occupés (ménages privés) au Recensement de 2021,SRC-E-022,notes-E.md §ch. 4 et notes-C.md §4.7 (98-10-0240-01 / 98-10-0041-01 ; extraction WDS dans data/raw/statcan_recensement2021),2026-10-31,verifie,clé statcanrec2021type | |
| 320 | +CLM-3-02,3,"Mises en chantier Québec toutes régions : 59 864 (2025), 67 810 (2021), 38 912 (2023), 48 713 (2024), 54 066 (2020), 21 885 (1995), 58 448 (2004), 42 159 (3 trimestres 2026) ; flux 2025 ≈ 1,6 % du parc",SRC-E-020,Sommes calculées depuis le CSV brut 34-10-0135-01 (test_ch03.py::test_mises_en_chantier_quebec),2026-10-31,verifie, | |
| 321 | +CLM-3-03,3,"Composition des mises en chantier Québec : maisons individuelles 23 930 (47,0 %) en 2005 ; 8 477 (14,2 %) en 2025 ; collectifs 51 387 (85,8 %) en 2025 ; tableau 3.4",SRC-E-020,Calcul depuis le CSV brut (test_ch03.py),2026-10-31,verifie, | |
| 322 | +CLM-3-04,3,"Taux directeur : 0,25 % mars 2020 ; 10 hausses mars 2022–juillet 2023 (+475 pb) à 5,00 % ; 9 baisses juin 2024–octobre 2025 (−275 pb) à 2,25 % ; +25 pb le 28 octobre 2026 à 2,50 %",SRC-E-009;SRC-E-013,Série Valet V39079 (dates d'effet = lendemain de l'annonce) + communiqué BdC 2026-10-28 (notes-C.md §4.1),2026-10-31,verifie,clés bdcvalet et bdc20261028 | |
| 323 | +CLM-3-05,3,"Taux hypothécaire affiché 5 ans conventionnel : 6,19 % (semaine du 2026-10-28) ; moyennes mensuelles 2001-01 7,79 %, 2008-01 7,49 %, 2012-01 5,29 %, 2020-07 4,94 %, 2023-10 7,04 %, 2026-09 6,09 %",SRC-E-011,Série Valet V80691335 (test_ch03.py::test_serie_cout_usage),2026-10-31,verifie, | |
| 324 | +CLM-3-06,3,"Taux effectifs des fonds avancés août 2026 : assuré fixe ≥ 5 ans 4,12 % ; non assuré 4,58 %",SRC-E-012,Fichier A4_RATES_MORTGAGES.csv (V122667780,V122667786) ; notes-C/E,2026-10-31,verifie | |
| 325 | +CLM-3-07,3,"Obligation du Canada 5 ans 3,58 % et 10 ans 3,84 % au 2026-10-29",SRC-E-010,Fichiers Valet BD.CDN.5YR.DQ.YLD / BD.CDN.10YR.DQ.YLD,2026-10-31,verifie, | |
| 326 | +CLM-3-08,3,"IPC Québec ensemble sept. 2026 : 167,7 (+3,1 % a/a) ; IPC loyer Québec +3,3 %",SRC-E-015,Calcul depuis le CSV brut 18-10-0004-01 (v41691783,v41691818),2026-10-31,verifie | |
| 327 | +CLM-3-09,3,"IPLN Québec sept. 2026 : 150,0 (+1,3 % a/a) ; variation a/a maximale 18,3 % en sept. 2021",SRC-E-016,Calcul depuis le CSV brut 18-10-0205-01 (Québec,total maison et terrain),2026-10-31,verifie | |
| 328 | +CLM-3-10,3,"SCHL oct. 2025 : inoccupation RMR Québec 2,4 % (0,9 % en 2024), Montréal 2,9 % (2,1 %) ; loyer 2 ch. +6,1 % Québec, +7,2 % Montréal ; loyer moyen tous logements Québec 1 227 $ ; 3 ch.+ Québec 1 475 $, Montréal 1 626 $",SRC-E-007,notes-E.md §ch. 4 (tableaux Excel SCHL dans data/raw/schl_rml_2025),2026-10-31,verifie,clé schlLocatif2025 ; chiffres cités avec attribution (non ouvert) | |
| 329 | +CLM-3-11,3,"APCIQ T3 2026 : ventes / inscriptions / médiane unifamiliale — province 20 935 / 42 408 / 500 000 $ ; Montréal 9 265 / 20 350 / 645 500 $ ; Québec 2 161 / 2 204 / 463 500 $ ; Gatineau 1 044 / 2 256 / 480 000 $ ; Sherbrooke 569 / 825 / 490 750 $ ; Trois-Rivières 372 / 447 / 395 000 $ ; Saguenay 371 / 498 / 365 500 $ ; Gatineau inscriptions +42 %, médiane −3 %",SRC-E-001;SRC-E-005,notes-E.md §ch. 4 et notes-C.md §4.8 (communiqué du 2026-10-14 et baromètres),2026-10-31,verifie,clé apciqt32026 ; attribution « APCIQ par le système Centris » | |
| 330 | +CLM-3-12,3,"APCIQ septembre 2026 : Montréal 14e mois de hausse de l'offre ; Québec inscriptions +35 %, offre de moitié inférieure à sa moyenne historique",SRC-E-006,notes-E.md §ch. 4,2026-10-31,verifie,clé apciqsept2026 | |
| 331 | +CLM-3-13,3,"CBRE T3 2026 : taux de capitalisation multirésidentiel Québec 4,25–6,00 %",SRC-E-045,notes-E.md §ch. 29,2026-10-31,verifie,clé cbrecaprates2026q3 ; valeur ponctuelle citée | |
| 332 | +CLM-3-14,3,"Ville de Québec 2026 : taxe foncière générale 1-5 logements 0,7464 $/100 $ ; taxe scolaire 2026-2027 0,07899 $/100 $ → τ = 0,825 %",SRC-E-027;SRC-E-026,notes-E.md §ch. 28,2026-10-31,verifie, | |
| 333 | +CLM-3-15,3,"IPCB Montréal résidentiel +8,6 % sur un an au T3 2026",SRC-E-017,notes-E.md §ch. 23 ; ch. 21,2026-10-31,verifie,renvoi au ch. 21 | |
| 334 | +CLM-3-16,3,"DiPasquale & Wheaton (1992, 1996) : modèle des quatre quadrants (marché de l'espace, marché des actifs, construction, ajustement du stock) et dynamique loyer/inoccupation",SRC-D-031,lib-D vérifié par Crossref/Open Library (notes-D.md),2026-10-31,verifie,clés dipasqualeWheaton1992/1996 | |
| 335 | +CLM-3-17,3,Wheaton (1999) : les cycles naissent des délais de construction et de l'élasticité de l'offre ; les anticipations rationnelles les amortissent,wheaton1999,DOI 10.1111/1540-6229.00772 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 336 | +CLM-3-18,3,"Saiz (2010) : la part de territoire inconstructible (plans d'eau, pentes fortes) réduit l'élasticité de l'offre et est corrélée à la réglementation",saiz2010,DOI 10.1162/qjec.2010.125.3.1253 (lib-D) ; résumé QJE lu le 2026-10-31,2026-10-31,verifie,énoncé qualitatif seulement | |
| 337 | +CLM-3-19,3,"Saiz (2010), Table VI : valeurs numériques des élasticités par MSA (Miami ≈ 0,6 … Wichita ≈ 5,4)",saiz2010,Texte intégral inaccessible (QJE fermé ; aucune copie ouverte trouvée le 2026-10-31),2026-10-31,non_verifie,NON CITÉES dans le chapitre ; à vérifier avec accès institutionnel avant toute reproduction | |
| 338 | +CLM-3-20,3,"Glaeser, Gyourko & Saiz (2008) : marchés inélastiques → bulles plus fortes et plus longues ; marchés élastiques → surconstruction et baisse des prix",glaeserGyourkoSaiz2008,DOI 10.1016/j.jue.2008.07.007 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 339 | +CLM-3-21,3,"Glaeser & Gyourko (2005) : durabilité du logement → offre asymétrique, prix sous le coût de construction dans les villes en déclin",glaeserGyourko2005,DOI 10.1086/427465 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 340 | +CLM-3-22,3,"Poterba (1984) : coût d'usage u = P(i + τ + δ − g) ; Himmelberg, Mayer & Sinai (2005) : sensibilité du ratio prix/loyer aux taux d'autant plus forte que le coût d'usage est bas",poterba1984;himmelbergMayerSinai2005,DOI 10.2307/1883123 ; 10.1257/089533005775196769 (lib-D),2026-10-31,verifie, | |
| 341 | +CLM-3-23,3,Case & Shiller (2003) : bulle = prix soutenus par l'anticipation de hausses futures ; Shiller (2015) rétroactions psychologiques,caseShiller2003;SRC-D-030,DOI 10.1353/eca.2004.0004 ; 10.2307/j.ctt1287kz5,2026-10-31,verifie, | |
| 342 | +CLM-3-24,3,"Knoll, Schularick & Steger (2017) : hausse séculaire des prix réels 1870-2012 attribuable au prix des terrains ; Davis & Heathcote (2007) : volatilité portée par le terrain",knollSchularickSteger2017;davisHeathcote2007,DOI 10.1257/aer.20150501 ; 10.1016/j.jmoneco.2007.06.023,2026-10-31,verifie, | |
| 343 | +CLM-3-25,3,"Sivitanides, Torto & Wheaton (2003) : comportement extrapolatif des taux de capitalisation",sivitanidesTortoWheaton2003,DOI 10.3905/jpm.2003.319905,2026-10-31,verifie, | |
| 344 | +CLM-3-26,3,"Au Canada, intérêts hypothécaires d'une résidence principale non déductibles ; gain en capital sur la résidence principale exonéré",—,Règle fiscale fédérale générale (LIR,exemption pour résidence principale) non recherchée dans ce lot,2026-10-31,non_verifie | |
| 345 | +CLM-3-27,3,Convention de courtage : < 4 mois d'inventaire = marché favorable aux vendeurs ; 4-6 équilibré ; > 6 favorable aux acheteurs,—,Usage professionnel ; aucune source normative trouvée,2026-10-31,non_verifie,présenté comme « il est d'usage » ; seuils non normés | |
| 346 | +CLM-3-28,3,"Paramètres pédagogiques du marché type : élasticité de la demande −0,5 ; taux de retrait δ = 1 %/an (0,5 % à l'ex. 1) ; δ coût d'usage = 2,5 % ; v* = 3 % ; λ = 0,75 ; L = 6",—,Hypothèses déclarées dans l'encadré synthétique et les limites,2026-10-31,non_verifie,aucune estimation québécoise disponible ; pas de valeur prédictive | |
| 347 | +CLM-3-29,3,"Délais de livraison : quelques mois pour une maison individuelle, deux à quatre ans pour une tour d'habitation",—,Ordre de grandeur de métier,2026-10-31,non_verifie,à appuyer sur SCHL (durée moyenne de construction par type) à l'harmonisation | |
| 348 | +CLM-3-30,3,34-10-0143-01 : la série mensuelle de la RMR de Montréal ne comporte pas juillet-septembre 2025 dans le fichier du 2026-10-31 ; la somme 21 138 citée dans notes-E/registry-E pour 2025 ne couvre que 9 mois,SRC-E-019,Lecture du CSV brut (test_ch03.py::test_montreal_incomplet),2026-10-31,verifie,CORRECTION à reporter dans sources/registry-E.csv (SRC-E-019) et notes-E.md §ch. 4 | |
| 349 | +CLM-3-31,3,34-10-0135-01 : séries « logements en construction » et « achèvements » pour le Québec terminées au T4 2022 (2022-10),SRC-E-020,Lecture du CSV brut,2026-10-31,verifie,seule la série des mises en chantier est utilisée | |
| 350 | +CLM-3-32,3,Zones inondables cartographiées (Gouvernement du Québec 2026) ; LPTAA (RLRQ c. P-41.1) et CPTAQ ; LAU (RLRQ c. A-19.1) : cadre des contraintes d'offre au Québec,zonesInond2026;lptaa;cptaq;lau,library.bib (lots A/B,textes à jour au 2026-10-15),2026-10-31,verifie | |
| 351 | +CLM-3-33,3,TAL : critères de fixation des loyers (D. 1455-2025) encadrent l'ajustement des loyers des baux reconduits,talIndices2026,library.bib (lot A),2026-10-31,verifie,renvoi au ch. 34 | |
| 352 | +CLM-09-001,9,"Rôle triennal (art. 14) ; dépôt 15 août-15 sept., report au 1er nov. (art. 70-71) ; maintien en vigueur malgré révision (art. 76) ; évaluateur membre de l'OEAQ (art. 22) ; vérification des données tous les neuf ans (art. 36.1)",SRC-B-001,LégisQuébec F-2.1 à jour au 2026-10-15 (notes-B.md §9.1 ; normes-B.csv NRM-B-003/004/007/017/018),2026-10-31,verifie, | |
| 353 | +CLM-09-002,9,Unité d'évaluation : quatre conditions de l'art. 34 ; immeuble inclut les meubles attachés à demeure (art. 1),SRC-B-001,notes-B.md §9.1 ; NRM-B-001/006,2026-10-31,verifie, | |
| 354 | +CLM-09-003,9,"Valeur réelle : art. 42 (même proportion), 43 (valeur d'échange, prix le plus probable, parties non obligées et informées), 44 (immeuble sans marché), 45 (avantages objectifs), 45.1 (vendeur réputé détenir les droits du locataire, exceptions logements conventionnés ; mod. 2025)",SRC-B-001,notes-B.md §9.2 ; NRM-B-008 à 012 ; citations ≤ 25 mots,2026-10-31,verifie, | |
| 355 | +CLM-09-004,9,"Date de référence au marché = 1er juillet du 2e exercice précédent, art. 46 al. 1 (et non 46.1) ; al. 2 événements art. 174 ; al. 3 état physique, économique, juridique, environnement ; al. 5 ventes avant et après ; art. 46.1 = équilibration (dispense < 5 000 hab.)",SRC-B-001,notes-B.md §9.2 ; NRM-B-013/014/015,2026-10-31,verifie, | |
| 356 | +CLM-09-005,9,"Art. 264 : proportion médiane par l'évaluateur, facteur = inverse, prévalence du ministre si écart > 2,5 %, inscription sur l'avis, facteur du 1er exercice pour l'uniformisation scolaire ; art. 147 : valeur à inscrire = valeur réelle ÷ facteur du 1er exercice, Tribunal peut fixer hors fourchette",SRC-B-001,notes-B.md §9.3 ; NRM-B-044/115,2026-10-31,verifie, | |
| 357 | +CLM-09-006,9,"r. 10 : vente ≥ 5 000 $ (art. 2, A.M. 2025-03-26) ; liste de base max(30 ; N/(15,5+0,001N)) (art. 5) ; ventes du 2e exercice précédent échantillonnées (art. 6), complément jusqu'au 4e (art. 7) ; plafond terrains vagues (art. 8-10) ; rajustement au 1er juillet (art. 11-13) ; épuration médiane ± 2σ, σ sur n−1 (art. 15-16) ; médiane des ratios restants (art. 18-19) ; pondération par catégories (art. 19 al. 2, 20)",SRC-B-003,notes-B.md §9.3 ; NRM-B-054 à 057,2026-10-31,verifie, | |
| 358 | +CLM-09-007,9,"r. 13 : proportion médiane 95-105 % après équilibration (art. 13 al. 2) ; écart type relatif à la médiane plafonné 36/31/25/19/14 % selon l'indice de concentration unifamiliale (art. 14 et annexe III, sept opérations) ; non applicable si < 30 ventes ≥ 5 000 $ sur trois exercices ; renvoi obligatoire au MEFQ (art. 1-2) ; fichiers 2A-2D (art. 3-6) ; méthodes 3C/3D/3E et conciliation (art. 8-9) ; diffusion en format ouvert (art. 20 al. 3)",SRC-B-002,notes-B.md §9.3 et §9.7 ; NRM-B-045/047/051/052,2026-10-31,verifie, | |
| 359 | +CLM-09-008,9,"MEFQ édition 2026 applicable aux rôles entrant en vigueur le 2027-01-01 ; mise à jour annoncée G.O. 1 du 11 juillet 2026 ; structure en cinq parties et vingt sous-parties ; non libre de droits (politique Québec.ca) ; mesures brutes à la face externe des murs, étage si plancher ≥ −0,4 m",SRC-B-006;SRC-B-007;SRC-B-008;SRC-B-009;SRC-B-077,notes-B.md §9.7 ; aucune reproduction de barème,2026-10-31,verifie,pied de page « 2022 » dans le PDF 2026 de la partie 2 (signalé dans notes-B) | |
| 360 | +CLM-09-009,9,"Données Québec « Rôle d'évaluation foncière du Québec » : CC BY 4.0, 1 140 fichiers XML, cadastre/noms/adresses caviardés, réidentification interdite ; accès du propriétaire au dossier de propriété (LFM art. 78-79)",SRC-B-013;SRC-B-001,notes-B.md §9.8 ; NRM-B-019,2026-10-31,verifie, | |
| 361 | +CLM-09-010,9,"IAAO Standard on Ratio Studies (2013) : COD 5-10 (unifamilial homogène), 5-15 (hétérogène), 5-20 (autres résidentiels dont 2-4 log.), 5-15/5-20 (revenus), 5-25 (terrains) ; niveau 0,90-1,10 ; PRD 0,98-1,03 ; PRB ±0,05 et IC 95 % dans ±0,10 ; COD < 5 = sales chasing possible ; document « temporarily unavailable » (révision) ; Standard on Mass Appraisal révisé 2025 ; Standard on AVMs 2018 renvoie aux mêmes seuils",SRC-C-024;SRC-C-025;SRC-C-026;SRC-C-063,"notes-C.md §3.3 (table 1-3, § 9.2.7)",2026-10-31,verifie,citations anglaises ≤ 10 mots | |
| 362 | +CLM-09-011,9,"Définitions COD, PRD, PRB (proxy (V/méd + P)/2, log2) telles qu'implémentées dans traite.hedonique.statistiques_ratio",SRC-C-024;SRC-D-018,notes-C.md §3.3 ; Gloudemans & Almy 2011 (SRC-D-018),2026-10-31,verifie, | |
| 363 | +CLM-09-012,9,"Taux variés : art. 203, 204, 208 ; catégories art. 244.30 ; classes 1A-10 art. 244.32 ; TVD art. 244.36 ; taux de base = résiduelle art. 244.38 ; coefficient max 4,5/5 art. 244.44 ; TVD jusqu'au quadruple art. 244.49 ; agricole 66,6-100 % art. 244.49.0.1",SRC-B-001,notes-B.md §9.6 ; NRM-B-034 à 042,2026-10-31,verifie,règles particulières des art. 244.45 et s. non examinées (signalé dans limites) | |
| 364 | +CLM-09-013,9,"Taxe scolaire : LIP art. 303-303.6, taux unique, assiette = évaluation uniformisée ajustée > 25 000 $, maximum 0,35 $ ; 0,08423 $ (2025-2026, G.O. 2 du 15 juin 2025) ; 0,07899 $ (2026-2027)",SRC-B-035;SRC-B-036;SRC-B-037,notes-B.md §9.9 ; NRM-B-060,2026-10-31,partiellement_verifie,"taux 2026-2027 lu dans un communiqué de CSS ; avis officiel (2026) 158 G.O. 1, 520 non consulté ; mécanisme d'ajustement (étalement) non détaillé" | |
| 365 | +CLM-09-014,9,"Taux de taxes 2026 de la Ville de Québec : 0,7464 (1-5 log.), 0,7697 (6+), 3,0642 (non rés.), 2,9856 (TVD) par 100 $ ; tarifs 386 $ + 195 $ par logement (R.V.Q. 3492)",SRC-B-025;SRC-E-027,notes-B.md §9.9 ; page officielle,2026-10-31,verifie, | |
| 366 | +CLM-09-015,9,"Taux 2026 de Gatineau (règl. 994-2025) : base 5,224 ; non rés. 29,372 ; industriel 26,120 ; TVD 20,896 ; agricole/forestier 5,090 ; résidentiel par unité de voisinage 1,613-7,544 (1 092 unités, médiane 5,232) ; six logements ou plus 6,964 ; STO 1,417 ; dette 0,830 ; ex-Hull 0,036 ; crédits 0,386/0,523 ; matières résiduelles 178,83 $/log. ($/1 000 $)",SRC-09-001;SRC-E-028,PDF du règlement lu intégralement le 2026-10-31 (pdftotext) ; annexe I extraite dans data/raw/gatineau_r994_2025/,2026-10-31,verifie,"la notes-E donnait une médiane de 5,233 ; recalcul sur les 1 092 lignes : 5,232" | |
| 367 | +CLM-09-016,9,"Montréal 2026 : taxe foncière résidentielle « haussée uniformément de 0,4631 $ par tranche de 100 $ » ; hausse moyenne 3,8 %",SRC-B-023;SRC-B-024,Le Devoir 2026-01-12 (source secondaire) ; document officiel GED inaccessible,2026-10-31,partiellement_verifie,non utilisé dans les calculs ; à confirmer sur montreal.ca | |
| 368 | +CLM-09-017,9,"Droits de mutation 2026 : LDMI art. 1.1 (base = max contrepartie/valeur marchande = rôle × facteur), art. 2 (0,5 % ≤ 62 900 ; 1 % ≤ 315 000 ; 1,5 % au-delà ; taux municipal > 500 000 $ max 3 % sauf Montréal), art. 2.1 (indexation 2,3438 %), art. 20 (exonérations) ; Montréal 7 tranches (552 300 / 1 104 700 / 2 136 500 / 3 113 000, jusqu'à 4 %) ; Gatineau 3 % > 500 000 $ dès le 25 février 2026 ; facteurs Montréal 1,00, Gatineau 1,02 (2026), 0,98 (2025), 1,00 (2024)",SRC-B-034;SRC-B-033;SRC-B-030;SRC-B-028,notes-B.md §9.9 ; NRM-B-061 à 063,2026-10-31,verifie, | |
| 369 | +CLM-09-018,9,"Révision : intérêt art. 124-125 ; forme et formule prescrite art. 128-129 (r. 6.1) ; délais art. 130 (avant le 1er mai), 131 (60 jours si avis après février), 132 (1er mai ou 61e jour après l'avis art. 180), 134 (60/120 jours) ; avis d'évaluation art. 81 (1er mars ; 60 jours si ≥ 3 M$) ; frais art. 135 al. 2 et 263.2 (plafond = tarif TAQ) ; réponse art. 138.3 (1er sept. ; reports 1er nov. / 1er avril ; sinon 4 mois) ; entente 30 jours art. 138.4 ; recours TAQ avant le 31e jour art. 138.5 (force majeure 60 jours) ; recours direct art. 138.5.1 ; parties art. 138.9 ; frais art. 148",SRC-B-001;SRC-B-004,notes-B.md §9.4 ; NRM-B-020 à 030/116,2026-10-31,verifie,la formulation « 60 jours de la réponse » est celle des pages de Montréal et Gatineau | |
| 370 | +CLM-09-019,9,"Frais 2026 : Montréal 90/360/605/1 215 $ ; Gatineau (règl. 943-2023) 80/325/574,50/1 149,25 $ ; TAQ 93,20/372,60/621,10/1 242,50 $ ; frais de justice limités à la sténographie si valeur < 500 000 $ ; appel à la Cour du Québec sur permission dans les 30 jours",SRC-B-029;SRC-B-027;SRC-B-067;SRC-B-068,notes-B.md §9.4 ; NRM-B-026/111,2026-10-31,verifie, | |
| 371 | +CLM-09-020,9,"Tenue à jour : art. 174 (par. 6°, 7°, 12°, 12.1°, 16°, 18°, 19°) ; prise d'effet art. 177 par. 5° ; avis art. 180",SRC-B-001,notes-B.md §9.5 ; NRM-B-031 à 033,2026-10-31,verifie, | |
| 372 | +CLM-09-021,9,Sun Life c. Montréal [1950] S.C.R. 220 : valeur réelle = valeur d'échange ; coût de remplacement pour l'immeuble sans marché,SRC-B-069,sommaires secondaires ; texte intégral non consulté (CanLII 403),2026-10-31,partiellement_verifie,aucun extrait textuel cité | |
| 373 | +CLM-09-022,9,Notre-Dame de Bon-Secours [1994] 3 R.C.S. 3 : fin de l'interprétation strictement restrictive des exemptions fiscales (art. 204 par. 14°),SRC-B-070,sommaires secondaires ; texte non consulté,2026-10-31,partiellement_verifie,aucun extrait textuel cité | |
| 374 | +CLM-09-023,9,"Jardins de Vérone 2025 QCCA 123 : mention TVD (art. 244.36) pour un terrain en construction ; TAQ favorable au contribuable, infirmé en Cour du Québec, rétabli en appel ; pourvoi CSC 41748 entendu le 2026-05-12, en délibéré",SRC-B-072,registre CSC (màj 2026-07-21) ; notes-B.md §9.10,2026-10-31,verifie,à mettre à jour si l'arrêt est rendu avant publication | |
| 375 | +CLM-09-024,9,Panzera 2026 QCCA 57 : compétence exclusive de la Cour du Québec pour le recouvrement d'un impôt foncier (art. 36 C.p.c.) ; exonération art. 20 e.1) LDMI,SRC-B-073,texte intégral lu (notes-B),2026-10-31,verifie, | |
| 376 | +CLM-09-025,9,"Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc., 2026 QCCA 1106 : « Non seulement le rôle est présumé valide, mais il n'a jamais été contesté »",SRC-B-074,résumé SOQUIJ via Blogue du CRL ; arrêt non ouvert,2026-10-31,partiellement_verifie, | |
| 377 | +CLM-09-026,9,"Rôles : Montréal 2026-2028 (déposé 2025-09-10, réf. 2024-07-01, +12,2 % agglo, ≤5 log. +9,6 %, 6+ +10,9 %, 514 614 unités, 610,1 G$) ; Québec 2025-2027 (réf. 2023-07-01, +23,5 %, résidentiel +27 % — presse) ; Gatineau 2027-2029 (déposé 2026-10-27, réf. 2025-07-01, +7,79 %, médiane unif. 454 600 → 495 800, 103 355 propriétés, 76,45 G$ — presse)",SRC-E-051;SRC-E-059;SRC-E-057;SRC-E-054;SRC-E-055;SRC-E-056,notes-E.md ch. 45-47,2026-10-31,partiellement_verifie,détails de Gatineau et de Québec issus de la presse ; écarts entre sources signalés dans notes-E | |
| 378 | +CLM-09-027,9,"JLR août 2026, RMR Ottawa-Gatineau (partie QC) : ratio prix/évaluation unifamiliale 111 %",SRC-E-066,notes-E.md ch. 13/45,2026-10-31,verifie,"source d'industrie, valeur ponctuelle citée" | |
| 379 | +CLM-09-028,9,"Proportions médianes officielles de Montréal, Québec et Gatineau",SRC-B-011;SRC-B-012,"outil Québec.ca protégé par reCAPTCHA ; valeurs déduites des facteurs comparatifs publiés par Montréal (1,00) et Gatineau (1,00/0,98/1,02) ; Québec non trouvé",2026-10-31,non_verifie,explicitement signalé dans le chapitre (encadré et limites) | |
| 380 | +CLM-09-029,9,"OEAQ : NPP comportent des normes relatives au rôle foncier (19) et à la révision (20-20.3, 21-22) ; Code de déontologie art. 19 (évaluateur tenant un rôle, divulgation) et art. 24.1 (honoraires conditionnels : consultation sur l'inscription au rôle admise, jamais devant un tribunal) ; Code des professions art. 37 j)",SRC-C-001;SRC-B-001,"notes-C.md §1.4, §2.1 (table des matières des NPP), §2.2",2026-10-31,verifie,"seuls les titres des normes 19-22 ont été vérifiés (table des matières), pas leur contenu" | |
| 381 | +CLM-09-030,9,"Relation COD ≈ 0,8 × écart type relatif pour des ratios normaux (E|X−μ| = σ√(2/π) ≈ 0,798σ)",—,"propriété mathématique ; vérifiée numériquement sur le cas 1 (6,12 / 7,66 = 0,80)",2026-10-31,verifie, | |
| 382 | +CLM-17-01,17,"Ordre conventionnel des ajustements (transaction en %, séquentiels, puis propriété en $, additifs) et seuils d'usage brut 25 % / net 15 %",SRC-D-001,Pratique nord-américaine décrite par appraisal2026 / appraisalCdn ; page non consultée dans ce lot ; convention fixée dans manuscript/appendices/conventions-calcul.tex,2026-10-31,partiellement_verifie,"présentée comme pratique courante, non comme exigence normative" | |
| 383 | +CLM-17-02,17,"NPP OEAQ : le rapport doit exposer le traitement de l'information et le raisonnement (règle 2.3, élément 8) ; définition de la valeur épurée des incitatifs et du financement avantageux (Intro-11) ; aucune forme de grille imposée",SRC-C-001,notes-C.md §2.1 et §1.1 (PDF NPP-24-mars-2025),2026-10-31,verifie,citation ≤ 25 mots | |
| 384 | +CLM-17-03,17,Halvorsen & Palmquist (1980) : effet relatif d'une indicatrice en semi-log = exp(β) − 1,lib:halvorsenPalmquist1980,AER 70(3) 474-475 ; clé présente dans library.bib (lib-D vérifié Crossref),2026-10-31,verifie, | |
| 385 | +CLM-17-04,17,Kennedy (1981) : estimateur approximativement sans biais exp(β − V(β)/2) − 1 ; Giles (1982) et van Garderen & Shah (2002) : estimateurs exacts,lib:kennedy1981,"AER 71(4) 801 ; Giles 1982 Econ. Letters 10:77-79 (DOI 10.1016/0165-1765(82)90119-7) et van Garderen & Shah 2002 Econometrics J. 5:149-159 (DOI 10.1111/1368-423X.00078) vérifiés Crossref 2026-10-31 → references/lib-ch17.bib (non cités, mentionnés en toutes lettres)",2026-10-31,verifie, | |
| 386 | +CLM-17-05,17,"Colwell, Cannaday & Wu (1983) : forme additive ↔ hédonique linéaire, forme multiplicative ↔ hédonique en logarithme ; Isakson (2002) : algèbre linéaire de la grille",lib:colwellCannadayWu1983,Real Estate Economics 11(1) 11-29 (DOI 10.1111/1540-6229.00277 confirmé Crossref 2026-10-31) ; notes-D §ch. 17,2026-10-31,verifie, | |
| 387 | +CLM-17-06,17,"APCIQ : médianes trimestrielles par RMR et secteur (Centris), sans contrôle de composition",SRC-E-002,apciqgatineaut32026 (ch. 16) ; nature de la statistique (médiane) lue sur la page,2026-10-31,verifie, | |
| 388 | +CLM-17-07,17,"Teranet–Banque Nationale : indice de ventes répétées, base juin 2005 = 100, 11 RMR, mensuel",lib:teranet202609,library.bib (note de l'entrée ; notes-C documentaliste),2026-10-31,verifie,composite et RMR ; pas de publication par secteur | |
| 389 | +CLM-17-08,17,"IPLN Statistique Canada 18-10-0205-01 : prix des logements neufs (constructeurs), terrain + bâtiment, RMR dont Ottawa–Gatineau ; ne décrit pas la revente",lib:statcanipln,library.bib ; tableau consulté pour ch. 4,2026-10-31,verifie, | |
| 390 | +CLM-17-09,17,MEFQ partie 3A « Taux de variation du marché » et 3C « Comparaison » ; obligatoires pour l'évaluateur municipal via le Règlement sur le rôle d'évaluation foncière,lib:mefqpartie3,titre de la partie 3 (library.bib) ; reglrole art. 8-9 cité au ch. 21,2026-10-31,verifie,contenu détaillé de 3A/3C non dépouillé | |
| 391 | +CLM-17-10,17,"Rôle 2027-2029 de Gatineau : médiane unifamiliale +9,06 % (454 600 → 495 800 $) → 4,43 %/an composé utilisé pour générer le jeu",lib:gatineaurole2027,"ch. 16 (CLM-16) ; calcul (1,0906)^0,5 − 1",2026-10-31,verifie,hypothèse de calibration du jeu synthétique | |
| 392 | +CLM-17-11,17,Duan (1983) : correction de retransformation (smearing) utilisée par traite.cas1.predire,lib-ch17:duan1983,"JASA 78(383) 605-610, DOI 10.1080/01621459.1983.10478017 vérifié Crossref 2026-10-31 ; non cité (clé absente de library.bib), mentionné en toutes lettres",2026-10-31,verifie, | |
| 393 | +CLM-17-12,17,"Northcraft & Neale (1987), Diaz (1997) : ancrage des évaluateurs sur un prix demandé / sur l'opinion préalable",lib:northcraftNeale1987,notes-D §ch. 16-17 ; déjà cités au ch. 16,2026-10-31,verifie, | |
| 394 | +CLM-17-13,17,"Pace (1998) GAM pour ajustements non linéaires ; Pace (1998) total grid estimation ; Cropper, Deck & McConnell (1988) robustesse des formes simples aux variables omises ; Malpezzi (2003) biais d'omission",lib:pace1998grid,notes-D §ch. 17-18 ; clés présentes dans library.bib,2026-10-31,verifie,"résumés de portée générale, pas de chiffre repris" | |
modified
verification/figures.csv
+15 −0
@@ -65,3 +65,18 @@ ch04/ch04-fig-ipln-rmr.pdf,4,analysis/python/figures/ch04_ipln.py,data/raw/statc | ||
| 65 | 65 | ch04/ch04-fig-schl-rmr.pdf,4,analysis/python/figures/ch04_schl.py,data/raw/schl_rml_2025/rmr-quebec-2025-fr.xlsx,reelle,"Taux d'inoccupation oct. 2024/2025 et loyer moyen 2 ch. oct. 2025 par RMR (SCHL ELL, tableaux 1.1.1 et 1.1.2 ; chiffres cités avec attribution, conditions SCHL non ouvertes)",verifie |
| 66 | 66 | ch04/ch04-fig-taux-2000-2026.pdf,4,analysis/python/figures/ch04_taux.py,data/raw/bdc_valet/V80691335.csv;data/raw/bdc_valet/BD.CDN.5YR.DQ.YLD.csv;data/raw/bdc_valet/V39079.csv,reelle,"Taux hypothécaire affiché 5 ans, obligation GdC 5 ans et taux directeur (dès avril 2009), 2000-2026 (Banque du Canada, Valet ; usage éducatif)",verifie |
| 67 | 67 | ch04/ch04-fig-mutations.pdf,4,analysis/python/figures/ch04_mutations.py,analysis/python/cases/ch04_marches.py (BAREMES_2026),reelle,"Taux effectif des droits sur les mutations immobilières 2026 selon la base : barème légal, Montréal, Gatineau (dès le 25 févr. 2026), Québec ; calcul de l'auteur à partir des tranches publiées",verifie |
| 68 | +ch03/ch03-fig-quatre-quadrants.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_quadrants.py,analysis/python/cases/ch03_cycles.py (paramètres pédagogiques du marché type),synthetique,"Modèle des quatre quadrants : équilibre de référence, nouvel équilibre après baisse du taux de 5 à 4 % et réaction de court terme [données synthétiques]",verifie | |
| 69 | +ch03/ch03-fig-cycle-simule.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_cycle.py,analysis/python/cases/ch03_cycles.py (simulation déterministe simuler_cycle),synthetique,"Cycle stock-flux simulé après un choc de demande de +6 % : stock et demande, inoccupation, loyer, mises en chantier [données synthétiques]",verifie | |
| 70 | +ch03/ch03-fig-cycle-sensibilite.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_cycle.py,analysis/python/cases/ch03_cycles.py (simulation déterministe),synthetique,"Trajectoire du loyer selon le délai de livraison L (2, 6, 12 trimestres) et la réactivité de l'offre κ (0,12 ; 0,24 ; 0,48) [données synthétiques]",verifie | |
| 71 | +ch03/ch03-fig-mises-chantier-quebec.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_mises_chantier.py,data/raw/statcan_34100135/34100135.csv (+ data/raw/bdc_valet/V39079.csv pour la période de resserrement),reelle,"Logements mis en chantier au Québec 1990-2026 (Statistique Canada 34-10-0135-01, SCHL, trimestriel non désaisonnalisé, licence ouverte StatCan, consulté 2026-10-31) : totaux annuels, somme mobile 4 trimestres, composition par type",verifie | |
| 72 | +ch03/ch03-fig-cout-usage.pdf,3,analysis/python/figures/ch03_cout_usage.py,"data/raw/bdc_valet/V80691335.csv, BD.CDN.5YR.DQ.YLD.csv, V39079.csv ; data/raw/statcan_18100004/18100004.csv (Québec, Ensemble v41691783) ; data/raw/statcan_18100205/18100205.csv (Québec, total)",reelle,"Coût d'usage du logement au Québec 2001-2026 : taux nominaux et inflation (Banque du Canada Valet, conditions d'utilisation BdC ; Statistique Canada 18-10-0004-01 et 18-10-0205-01, licence ouverte ; consultés 2026-10-31), taux u sous deux hypothèses d'anticipation et ratio prix/loyer implicite ; paramètres τ = 0,825 % et δ = 2,5 % déclarés",verifie | |
| 73 | +ch09/tikz-chronologie-role (TikZ),9,manuscript/chapters/ch09.tex,,schema,"Chronologie d'un rôle triennal (référence 2024-07-01 : dépôt, entrée en vigueur, avis, 1er mai, réponse 1er sept., entente, TAQ)",verifie | |
| 74 | +ch09/ch09-fig-ratios-distribution.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Distribution des 600 ratios rôle/prix bruts et rajustés au 2024-07-01, bornes d'épuration r. 10, niveau IAAO [données synthétiques]",verifie | |
| 75 | +ch09/ch09-fig-ratios-temps.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Ratio médian par trimestre de vente, brut vs rajusté ; dérive due à la date de référence [données synthétiques]",verifie | |
| 76 | +ch09/ch09-fig-prb.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"PRB des ratios rajustés : écart relatif à la médiane vs log2 de la valeur proxy IAAO, pente 0,064 [données synthétiques]",verifie | |
| 77 | +ch09/ch09-fig-sensibilite-contestation.pdf,9,analysis/python/figures/ch09_ratios.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv;data/raw/gatineau_r994_2025/annexe1_taux_voisinage.csv,synthetique,Gain net triennal de la contestation de l'acheteur de G0258 selon la valeur réelle conclue et le taux de voisinage (min/médian/max) [données synthétiques ; taux réels 2026],verifie | |
| 78 | +ch17/schema-ordre-ajustements (TikZ dans ch17.tex),17,manuscript/chapters/ch17.tex,aucune,schema,"Séquence conventionnelle des ajustements : transaction en %, propriété en $, brut/net, pondération",verifie | |
| 79 | +ch17/ch17-fig-cascade-g0404.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,Cascade (waterfall) des ajustements du comparable G0404 vers le sujet [données synthétiques],verifie | |
| 80 | +ch17/ch17-fig-bruts-ajustes.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Prix bruts vs prix ajustés des cinq comparables, valeur pondérée et prédiction hédonique [données synthétiques]",verifie | |
| 81 | +ch17/ch17-fig-paires.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Dispersion des différences de prix des paires garage et sous-sol, moyenne ± 1,96 ET, prix implicite hédonique [données synthétiques]",verifie | |
| 82 | +ch17/ch17-fig-sensibilite.pdf,17,analysis/python/figures/ch17_figures.py,data/synthetic/cas1_gatineau_ventes.csv,synthetique,"Tornade de la valeur pondérée : coefficients ±1,96 ET, taux de croissance, omission d'un ajustement [données synthétiques]",verifie | |
| 68 | 83 | |