Ch. 6 livré et validé (compilation isolée, tests, fusion des registres)

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		`@@ -0,0 +1,373 @@`
	1	+#!/usr/bin/env python3
	2	+"""Chapitre 13 — Transactions, inscriptions, loyers et coûts : lecture et description des fichiers RÉELS de data/raw.
	3	+
	4	+Imprime tous les chiffres cités dans le chapitre 13 :
	5	+ * structure du tableau 18-10-0289-01 de Statistique Canada (IPCB) lue dans le CSV brut : dimensions, membres, périodes,
	6	+ vecteurs ; séries de Montréal et de la RMR de Québec (bâtiments résidentiels) ;
	7	+ * trois indices souvent confondus (IPC Québec 18-10-0004-01, IPLN Montréal 18-10-0205-01, IPCB Montréal résidentiel
	8	+ 18-10-0289-01) rebasés au T1 2017 = 100 ;
	9	+ * dictionnaire du rôle d'évaluation en format ouvert (MAMH, répertoire des renseignements prescrits v2.5, PDF) :
	10	+ sections et nombre de renseignements ;
	11	+ * richesse foncière uniformisée 2026 (MAMH, CC BY 4.0) : Montréal, Québec, Gatineau, ensemble des municipalités locales ;
	12	+ * Enquête sur les logements locatifs de la SCHL (octobre 2025) : six RMR, tableaux 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.1.5 ;
	13	+ variation brute du loyer moyen vs variation estimative « même échantillon » ;
	14	+ * sensibilité : biais de datation (date de l'acte vs date de la promesse) selon la croissance du marché.
	15	+
	16	+Usage (racine du dépôt) : PYTHONPATH=analysis/python python3 analysis/python/cases/ch13_sources.py
	17	+Aucune donnée synthétique n'est utilisée dans ce script ; toutes les valeurs proviennent de data/raw (voir data/raw/SOURCES.md)."""
	18	+from __future__ import annotations
	19	+import re, sys, pathlib
	20	+import numpy as np, pandas as pd
	21	+
	22	+ROOT = pathlib.Path(__file__).resolve().parents[3]
	23	+RAW = ROOT / "data/raw"
	24	+PROCESSED = ROOT / "data/processed"
	25	+F_IPCB = RAW / "statcan_18100289/18100289.csv"
	26	+F_IPCB_META = RAW / "statcan_18100289/18100289_MetaData.csv"
	27	+F_IPLN = RAW / "statcan_18100205/18100205.csv"
	28	+F_IPC = RAW / "statcan_18100004/18100004.csv"
	29	+F_RFU = RAW / "mamh_rfu_2026/RFU-2026.csv"
	30	+F_RFU_DESC = RAW / "mamh_rfu_2026/RFU-2026-DescriptionPoste.csv"
	31	+F_DICO = RAW / "mamh_roles_evaluation/repertoire-des-renseignements-prescrits-du-role-devaluation-fonciere-version-2.5.pdf"
	32	+F_INDEX_ROLES = RAW / "mamh_roles_evaluation/indexRole2026.csv"
	33	+D_SCHL = RAW / "schl_rml_2025"
	34	+
	35	+V_IPC_QUEBEC = "v41691783" # IPC, ensemble, Québec (2002 = 100)
	36	+V_IPLN_MONTREAL = "v111955484" # IPLN, total maison et terrain, Montréal (déc. 2016 = 100)
	37	+TYPE_RESID = "Bâtiments résidentiels [621]"
	38	+GEO_MTL, GEO_QC = "Montréal, Québec", "Québec, Québec"
	39	+
	40	+RMR_SCHL = { # libellés du fichier provincial rmr-quebec-2025-fr.xlsx (centres de 10 000 habitants et plus)
	41	+ "Montréal": "Montréal (RMR)", "Québec": "Québec (RMR)", "Gatineau": "Ottawa-Gatineau (RMR) (partie QC)",
	42	+ "Sherbrooke": "Sherbrooke (RMR)", "Trois-Rivières": "Trois-Rivières (RMR)", "Saguenay": "Saguenay (RMR)",
	43	+}
	44	+CHAMBRES = ["Studio", "1 chambre", "2 chambres", "3 chambres +", "Tous"]
	45	+
	46	+
	47	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	48	+# 1. Statistique Canada — IPCB 18-10-0289-01 : structure et séries
	49	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	50	+def charger_ipcb() -> pd.DataFrame:
	51	+ return pd.read_csv(F_IPCB, sep=";", encoding="utf-8-sig")
	52	+
	53	+
	54	+def structure_ipcb(df: pd.DataFrame \| None = None) -> dict:
	55	+ """Décrit le tableau brut : lignes, colonnes, membres de chaque dimension, périodes, vecteurs, valeurs manquantes."""
	56	+ df = charger_ipcb() if df is None else df
	57	+ per = sorted(df["PÉRIODE DE RÉFÉRENCE"].unique())
	58	+ s = {
	59	+ "lignes": int(len(df)), "colonnes": int(df.shape[1]), "noms_colonnes": df.columns.tolist(),
	60	+ "n_geo": int(df["GÉO"].nunique()), "n_types": int(df["Type d'immeuble"].nunique()),
	61	+ "n_divisions": int(df["Division"].nunique()), "n_vecteurs": int(df["VECTEUR"].nunique()),
	62	+ "periode_min": per[0], "periode_max": per[-1], "n_periodes": len(per),
	63	+ "unite": df["UNITÉ DE MESURE"].iloc[0], "valeurs_manquantes": int(df["VALEUR"].isna().sum()),
	64	+ "produit_theorique": int(df["GÉO"].nunique() * df["Type d'immeuble"].nunique() * df["Division"].nunique()),
	65	+ }
	66	+ # débuts de série par type d'immeuble à Montréal (agrégat des divisions)
	67	+ mtl = df[(df["GÉO"] == GEO_MTL) & (df["Division"] == "Agrégat des divisions")]
	68	+ s["debuts_montreal"] = mtl.groupby("Type d'immeuble")["PÉRIODE DE RÉFÉRENCE"].min().to_dict()
	69	+ return s
	70	+
	71	+
	72	+def serie_ipcb(df: pd.DataFrame, geo: str, type_imm: str = TYPE_RESID) -> pd.DataFrame:
	73	+ s = df[(df["GÉO"] == geo) & (df["Division"] == "Agrégat des divisions") & (df["Type d'immeuble"] == type_imm)]
	74	+ s = s[["PÉRIODE DE RÉFÉRENCE", "VECTEUR", "VALEUR"]].rename(columns={"PÉRIODE DE RÉFÉRENCE": "periode", "VALEUR": "indice"})
	75	+ s = s.sort_values("periode").reset_index(drop=True)
	76	+ s["trimestre"] = s["periode"].map(_periode_vers_trimestre)
	77	+ return s
	78	+
	79	+
	80	+def _periode_vers_trimestre(p: str) -> str:
	81	+ a, m = p.split("-")
	82	+ return f"{a}T{(int(m) - 1) // 3 + 1}"
	83	+
	84	+
	85	+def resume_ipcb(df: pd.DataFrame \| None = None) -> dict:
	86	+ """Valeurs citées : Montréal et Québec, bâtiments résidentiels, T1 2017, T3 2025, T3 2026, variations."""
	87	+ df = charger_ipcb() if df is None else df
	88	+ out = {}
	89	+ for nom, geo in (("Montréal", GEO_MTL), ("Québec", GEO_QC)):
	90	+ s = serie_ipcb(df, geo)
	91	+ v = dict(zip(s["trimestre"], s["indice"]))
	92	+ out[nom] = {
	93	+ "vecteur": s["vecteur"].iloc[0] if "vecteur" in s else s["VECTEUR"].iloc[0], "debut": s["trimestre"].iloc[0],
	94	+ "fin": s["trimestre"].iloc[-1], "n": int(len(s)), "2017T1": v["2017T1"], "2025T3": v["2025T3"], "2026T3": v["2026T3"],
	95	+ "var_annuelle_pct": (v["2026T3"] / v["2025T3"] - 1) * 100, "facteur_2017T1_2026T3": v["2026T3"] / v["2017T1"],
	96	+ }
	97	+ return out
	98	+
	99	+
	100	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	101	+# 2. Trois indices rebasés : IPC Québec, IPLN Montréal, IPCB Montréal résidentiel (T1 2017 = 100)
	102	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	103	+def _mensuel_vers_trimestriel(s: pd.DataFrame) -> pd.DataFrame:
	104	+ """Moyenne trimestrielle simple d'une série mensuelle (colonnes periode AAAA-MM, valeur)."""
	105	+ s = s.copy(); s["trimestre"] = s["periode"].map(_periode_vers_trimestre)
	106	+ g = s.groupby("trimestre", as_index=False).agg(valeur=("valeur", "mean"), n=("valeur", "size"))
	107	+ return g[g["n"] == 3].drop(columns="n") # trimestres complets seulement
	108	+
	109	+
	110	+def indices_compares(ipcb: pd.DataFrame \| None = None, ecrire: bool = True) -> pd.DataFrame:
	111	+ """Tableau trimestriel T1 2017 → T3 2026 des trois indices rebasés (T1 2017 = 100) ; écrit data/processed/ch13_indices.csv."""
	112	+ ipcb = charger_ipcb() if ipcb is None else ipcb
	113	+ ipc = pd.read_csv(F_IPC, sep=";", encoding="utf-8-sig", usecols=["PÉRIODE DE RÉFÉRENCE", "VECTEUR", "VALEUR"])
	114	+ ipc = ipc[ipc["VECTEUR"] == V_IPC_QUEBEC].rename(columns={"PÉRIODE DE RÉFÉRENCE": "periode", "VALEUR": "valeur"})
	115	+ ipln = pd.read_csv(F_IPLN, sep=";", encoding="utf-8-sig", usecols=["PÉRIODE DE RÉFÉRENCE", "VECTEUR", "VALEUR"])
	116	+ ipln = ipln[ipln["VECTEUR"] == V_IPLN_MONTREAL].rename(columns={"PÉRIODE DE RÉFÉRENCE": "periode", "VALEUR": "valeur"})
	117	+ b = serie_ipcb(ipcb, GEO_MTL)[["trimestre", "indice"]].rename(columns={"indice": "ipcb_mtl_resid"})
	118	+ q_ipc = _mensuel_vers_trimestriel(ipc).rename(columns={"valeur": "ipc_quebec"})
	119	+ q_ipln = _mensuel_vers_trimestriel(ipln).rename(columns={"valeur": "ipln_mtl"})
	120	+ t = b.merge(q_ipc, on="trimestre").merge(q_ipln, on="trimestre")
	121	+ t = t[(t["trimestre"] >= "2017T1") & (t["trimestre"] <= "2026T3")].reset_index(drop=True)
	122	+ for c in ("ipcb_mtl_resid", "ipc_quebec", "ipln_mtl"):
	123	+ t[c + "_base2017"] = t[c] / t.loc[t["trimestre"] == "2017T1", c].iloc[0] * 100
	124	+ if ecrire:
	125	+ PROCESSED.mkdir(parents=True, exist_ok=True)
	126	+ t.to_csv(PROCESSED / "ch13_indices.csv", index=False)
	127	+ return t
	128	+
	129	+
	130	+def resume_indices(t: pd.DataFrame) -> dict:
	131	+ fin = t[t["trimestre"] == "2026T3"].iloc[0]
	132	+ return {
	133	+ "ipcb_2026T3_base2017": fin["ipcb_mtl_resid_base2017"], "ipln_2026T3_base2017": fin["ipln_mtl_base2017"],
	134	+ "ipc_2026T3_base2017": fin["ipc_quebec_base2017"],
	135	+ "ipc_quebec_2017T1_moy": t.loc[0, "ipc_quebec"], "ipc_quebec_2026T3_moy": fin["ipc_quebec"],
	136	+ "ipln_mtl_2017T1_moy": t.loc[0, "ipln_mtl"], "ipln_mtl_2026T3_moy": fin["ipln_mtl"],
	137	+ "n_trimestres": int(len(t)),
	138	+ }
	139	+
	140	+
	141	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	142	+# 3. Dictionnaire du rôle (MAMH, répertoire v2.5) : sections et renseignements
	143	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	144	+def dictionnaire_role() -> dict:
	145	+ """Extrait le texte du PDF (pypdf) et dénombre les codes de renseignements par section."""
	146	+ from pypdf import PdfReader
	147	+ texte = "\n".join((p.extract_text() or "") for p in PdfReader(str(F_DICO)).pages)
	148	+ codes = re.findall(r"\bRL(\d{2})(\d{2})([A-Z])(x?)\b", texte)
	149	+ uniques = sorted({f"RL{a}{b}{c}{d}" for a, b, c, d in codes})
	150	+ par_section = {}
	151	+ for a, b, c, d in {(a, b, c, d) for a, b, c, d in codes}:
	152	+ par_section[int(a)] = par_section.get(int(a), 0) + 1
	153	+ repet = sorted({f"RL{a}{b}{c}x" for a, b, c, d in codes if d == "x"})
	154	+ noms_sections = {1: "Identification de l'unité d'évaluation", 2: "Propriétaire", 3: "Caractéristiques de l'unité d'évaluation",
	155	+ 4: "Valeurs au rôle d'évaluation", 5: "Répartition fiscale"}
	156	+ champs_cles = {
	157	+ "RL0101Gx": "Nom de la voie publique", "RL0104A": "Division (matricule)", "RL0105A": "Code de l'utilisation prédominante",
	158	+ "RL0107A": "Numéro d'unité de voisinage", "RL0302A": "Superficie du terrain", "RL0307A": "Année de construction originelle",
	159	+ "RL0307B": "Année réelle ou estimée", "RL0308A": "Aire d'étages du bâtiment principal", "RL0311A": "Nombre total de logements",
	160	+ "RL0401A": "Date des conditions du marché", "RL0402A": "Valeur du terrain", "RL0403A": "Valeur du ou des bâtiments",
	161	+ "RL0404A": "Valeur de l'immeuble", "RL0405A": "Valeur au rôle antérieur", "RL0501A": "Terrain vague desservi",
	162	+ }
	163	+ presents = {k: (k in uniques) for k in champs_cles}
	164	+ return {"n_pages": len(PdfReader(str(F_DICO)).pages), "n_codes_uniques": len(uniques), "par_section": dict(sorted(par_section.items())),
	165	+ "noms_sections": noms_sections, "codes_repetitifs": repet, "n_repetitifs": len(repet), "champs_cles_presents": presents,
	166	+ "date_document": "24 mars 2022" if "24 mars 2022" in texte else None}
	167	+
	168	+
	169	+def index_roles() -> dict:
	170	+ idx = pd.read_csv(F_INDEX_ROLES, dtype=str)
	171	+ return {"n_municipalites": int(len(idx)), "colonnes": idx.columns.tolist(),
	172	+ "gatineau": idx[idx.iloc[:, 0].str.lstrip("0") == "81017"].iloc[0].tolist() if (idx.iloc[:, 0].str.lstrip("0") == "81017").any() else None,
	173	+ "montreal": idx[idx.iloc[:, 0].str.lstrip("0") == "66023"].iloc[0].tolist() if (idx.iloc[:, 0].str.lstrip("0") == "66023").any() else None,
	174	+ "quebec": idx[idx.iloc[:, 0].str.lstrip("0") == "23027"].iloc[0].tolist() if (idx.iloc[:, 0].str.lstrip("0") == "23027").any() else None}
	175	+
	176	+
	177	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	178	+# 4. Richesse foncière uniformisée 2026 (MAMH)
	179	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	180	+POSTES_RFU = {"CIALX02141": "Résidences d'un logement", "CIALX02142": "Immeubles à logements et condominiums",
	181	+ "CIALX02143": "Autres immeubles résidentiels", "CIALX02144": "Industriels et commerciaux",
	182	+ "CIALX02145": "Agricoles", "CIALX02146": "Autres immeubles"}
	183	+VILLES = {"66023": "Montréal", "23027": "Québec", "81017": "Gatineau"}
	184	+
	185	+
	186	+def rfu_2026() -> dict:
	187	+ df = pd.read_csv(F_RFU, dtype={"cod_geo": str})
	188	+ desc = pd.read_csv(F_RFU_DESC)
	189	+ out = {"n_lignes": int(len(df)), "n_colonnes": int(df.shape[1]), "types_org": df["type_org"].value_counts().to_dict(),
	190	+ "n_postes_decrits": int(desc["Code de postes"].nunique()), "villes": {}, "postes": POSTES_RFU}
	191	+ for code, nom in VILLES.items():
	192	+ r = df[df["cod_geo"] == code].iloc[0]
	193	+ imposable = float(r["CIALX02147"]); rfu = float(r["CIALX02140"])
	194	+ parts = {POSTES_RFU[k]: float(r[k]) for k in POSTES_RFU}
	195	+ out["villes"][nom] = {"population": int(r["population"]), "rfu": rfu, "imposable_uniformise": imposable,
	196	+ "facteur_redressement": float(r["CSALX02163"]), "postes": parts,
	197	+ "parts_pct": {k: v / imposable * 100 for k, v in parts.items()},
	198	+ "somme_postes": sum(parts.values()), "ecart_somme_vs_imposable": sum(parts.values()) - imposable}
	199	+ out["total_rfu"] = float(df["CIALX02140"].sum()); out["total_imposable"] = float(df["CIALX02147"].sum())
	200	+ out["part_3_villes_rfu_pct"] = sum(v["rfu"] for v in out["villes"].values()) / out["total_rfu"] * 100
	201	+ return out
	202	+
	203	+
	204	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	205	+# 5. SCHL — Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 (fichier provincial, centres de 10 000 habitants et plus)
	206	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	207	+def _num(x):
	208	+ if x is None: return np.nan
	209	+ s = str(x).replace(" ", "").replace(" ", "").replace(",", ".")
	210	+ if s in ("**", "++", "-", "–", ""): return np.nan
	211	+ try: return float(s)
	212	+ except ValueError: return np.nan
	213	+
	214	+
	215	+def _lire_tableau_schl(ws, libelles: dict, avec_qualite: bool) -> pd.DataFrame:
	216	+ """Lit un tableau SCHL : repère la ligne d'en-tête (Centre/Zone + « Oct. »), puis extrait pour chaque RMR
	217	+ les 10 valeurs (5 types de logement × 2 années) et, s'il y a lieu, les lettres de qualité (colonne suivante)."""
	218	+ rows = [list(r) for r in ws.iter_rows(values_only=True)]
	219	+ entete = next(r for r in rows if r and isinstance(r[0], str) and r[0] in ("Centre", "Zone"))
	220	+ cols = [i for i, c in enumerate(entete) if isinstance(c, str) and c.startswith("Oct.")]
	221	+ assert len(cols) == 10, f"en-tête inattendu : {entete}"
	222	+ recs = []
	223	+ for r in rows:
	224	+ if r and isinstance(r[0], str) and r[0] in libelles.values():
	225	+ rmr = next(k for k, v in libelles.items() if v == r[0])
	226	+ if any(x["rmr"] == rmr for x in recs): continue # la première ligne de chaque fichier est répétée
	227	+ vals = [_num(r[i]) for i in cols]
	228	+ quals = [(r[i + 1] if avec_qualite and i + 1 < len(r) and isinstance(r[i + 1], str) and r[i + 1] in "abcd" else None) for i in cols]
	229	+ rec = {"rmr": rmr}
	230	+ for j, ch in enumerate(CHAMBRES):
	231	+ rec[f"{ch}\|2024"] = vals[2 * j]; rec[f"{ch}\|2025"] = vals[2 * j + 1]
	232	+ if avec_qualite: rec[f"{ch}\|2025\|q"] = quals[2 * j + 1]
	233	+ recs.append(rec)
	234	+ return pd.DataFrame(recs).set_index("rmr")
	235	+
	236	+
	237	+def schl_rmr(fichier: pathlib.Path = D_SCHL / "rmr-quebec-2025-fr.xlsx") -> dict:
	238	+ import openpyxl
	239	+ wb = openpyxl.load_workbook(fichier, read_only=True)
	240	+ t = {"inoccupation": _lire_tableau_schl(wb["Tableau 1.1.1"], RMR_SCHL, True),
	241	+ "loyer": _lire_tableau_schl(wb["Tableau 1.1.2"], RMR_SCHL, True),
	242	+ "univers": _lire_tableau_schl(wb["Tableau 1.1.3"], RMR_SCHL, False),
	243	+ "variation_estimative": _lire_tableau_schl(wb["Tableau 1.1.5"], RMR_SCHL, True)}
	244	+ t["n_onglets"] = len(wb.sheetnames); t["onglets"] = wb.sheetnames
	245	+ return t
	246	+
	247	+
	248	+def tableau_schl(t: dict) -> pd.DataFrame:
	249	+ """Tableau du chapitre : inoccupation 2024/2025, loyer 2 ch. et tous 2025, univers 2025, variation brute vs estimative."""
	250	+ rows = []
	251	+ for rmr in RMR_SCHL:
	252	+ inoc, loy, uni, var = t["inoccupation"].loc[rmr], t["loyer"].loc[rmr], t["univers"].loc[rmr], t["variation_estimative"].loc[rmr]
	253	+ brut_2ch = (loy["2 chambres\|2025"] / loy["2 chambres\|2024"] - 1) * 100
	254	+ brut_tous = (loy["Tous\|2025"] / loy["Tous\|2024"] - 1) * 100
	255	+ rows.append({"rmr": rmr, "inocc_2024": inoc["Tous\|2024"], "inocc_2025": inoc["Tous\|2025"], "inocc_q": inoc["Tous\|2025\|q"],
	256	+ "loyer_2ch_2024": loy["2 chambres\|2024"], "loyer_2ch_2025": loy["2 chambres\|2025"], "loyer_2ch_q": loy["2 chambres\|2025\|q"],
	257	+ "loyer_tous_2025": loy["Tous\|2025"], "univers_2025": uni["Tous\|2025"], "univers_2ch_2025": uni["2 chambres\|2025"],
	258	+ "var_brute_2ch_pct": brut_2ch, "var_estim_2ch_pct": var["2 chambres\|2025"],
	259	+ "var_brute_tous_pct": brut_tous, "var_estim_tous_pct": var["Tous\|2025"],
	260	+ "logements_vacants_implicites": uni["Tous\|2025"] * inoc["Tous\|2025"] / 100})
	261	+ return pd.DataFrame(rows).set_index("rmr")
	262	+
	263	+
	264	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	265	+# 6. Sensibilité : biais de datation (date de l'acte vs date de la promesse d'achat)
	266	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	267	+def biais_datation(croissances_pct=(-3.0, 0.0, 3.0, 6.0, 10.0), delais_mois=(1, 2, 3, 6)) -> pd.DataFrame:
	268	+ """Biais relatif (en %) sur l'ajustement de conditions du marché si l'on date une vente à l'acte plutôt qu'à la promesse,
	269	+ pour une croissance annuelle composée g et un délai δ (mois) : b = (1+g)^(δ/12) − 1."""
	270	+ rows = []
	271	+ for g in croissances_pct:
	272	+ for d in delais_mois:
	273	+ rows.append({"croissance_annuelle_pct": g, "delai_mois": d, "biais_pct": ((1 + g / 100) ** (d / 12) - 1) * 100})
	274	+ return pd.DataFrame(rows)
	275	+
	276	+
	277	+def prix_corrige(prix_acte: float, meubles: float, g_annuel: float, delai_mois: float) -> dict:
	278	+ """Exemple : prix déclaré à l'acte incluant des meubles, daté à l'acte ; on retranche les meubles et on recule la date.
	279	+ Le prix « au marché de la promesse » est P_imm ; le prix qu'on attribuerait à tort à la date de l'acte serait P_imm aussi,
	280	+ mais l'ajustement temporel vers la date d'évaluation serait sous-estimé du facteur (1+g)^(δ/12)."""
	281	+ p_imm = prix_acte - meubles
	282	+ facteur = (1 + g_annuel) ** (delai_mois / 12)
	283	+ return {"prix_immeuble": p_imm, "facteur_datation": facteur, "ecart_dollars": p_imm * (facteur - 1)}
	284	+
	285	+
	286	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	287	+# 7. Exercices (chiffres des solutions)
	288	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	289	+def exercice_registre(n_actes=25, n_index=25, n_etats=3, tarif_consultation=1.0, etat_base=16.0, etat_requisition=16.0) -> dict:
	290	+ """Coût de consultation au Registre foncier (grille en vigueur à compter du 1er avril 2025) : 1 $ par document consulté ;
	291	+ état certifié 16 $ + 16 $ par réquisition (une réquisition par état ici)."""
	292	+ consult = (n_actes + n_index) * tarif_consultation
	293	+ etats = n_etats * (etat_base + etat_requisition)
	294	+ return {"consultation": consult, "etats": etats, "total": consult + etats}
	295	+
	296	+
	297	+def exercice_couverture(n_registre=1500, n_centris=1044, n_apparies=920, mu_courtier=510000.0, mu_autres=455000.0) -> dict:
	298	+ """Chiffres FICTIFS d'exercice : couverture du courtage, taux d'appariement, biais de composition."""
	299	+ couverture = n_centris / n_registre
	300	+ appariement = n_apparies / n_centris
	301	+ w = n_centris / n_registre
	302	+ mu_marche = w * mu_courtier + (1 - w) * mu_autres
	303	+ return {"couverture": couverture, "appariement": appariement, "poids_courtier": w, "moyenne_marche": mu_marche,
	304	+ "biais_courtier_dollars": mu_courtier - mu_marche, "biais_courtier_pct": (mu_courtier / mu_marche - 1) * 100}
	305	+
	306	+
	307	+def exercice_ipcb_quebec(df: pd.DataFrame \| None = None) -> dict:
	308	+ """Exercice 5 : RMR de Québec vs Montréal, bâtiments résidentiels, ratio T3 2019 → T3 2026 et composite 15 RMR."""
	309	+ df = charger_ipcb() if df is None else df
	310	+ out = {}
	311	+ for nom, geo in (("Montréal", GEO_MTL), ("Québec", GEO_QC), ("Composite", "Composite de quinze régions métropolitaines de recensement")):
	312	+ s = serie_ipcb(df, geo); v = dict(zip(s["trimestre"], s["indice"]))
	313	+ out[nom] = {"debut": s["trimestre"].iloc[0], "2019T3": v.get("2019T3"), "2025T3": v.get("2025T3"), "2026T3": v.get("2026T3"),
	314	+ "ratio_2019T3_2026T3": v["2026T3"] / v["2019T3"], "var_annuelle_pct": (v["2026T3"] / v["2025T3"] - 1) * 100}
	315	+ return out
	316	+
	317	+
	318	+# ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	319	+def main() -> None:
	320	+ pd.set_option("display.width", 160); pd.set_option("display.max_columns", 30)
	321	+ print("=== 1. Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01 (IPCB) — structure du CSV brut ===")
	322	+ ipcb = charger_ipcb(); st = structure_ipcb(ipcb)
	323	+ for k in ("lignes", "colonnes", "n_geo", "n_types", "n_divisions", "n_vecteurs", "periode_min", "periode_max", "n_periodes", "unite", "valeurs_manquantes", "produit_theorique"):
	324	+ print(f" {k:22s}: {st[k]}")
	325	+ print(" colonnes :", st["noms_colonnes"])
	326	+ print(" débuts de série à Montréal (agrégat des divisions) :")
	327	+ for k, v in st["debuts_montreal"].items(): print(f" {v} {k}")
	328	+ r = resume_ipcb(ipcb)
	329	+ for nom, d in r.items():
	330	+ print(f" {nom} résidentiel : {d['debut']} → {d['fin']} ({d['n']} obs.) ; T1 2017 = {d['2017T1']:.1f} ; T3 2025 = {d['2025T3']:.1f} ; "
	331	+ f"T3 2026 = {d['2026T3']:.1f} ; var. annuelle {d['var_annuelle_pct']:.1f} % ; facteur 2017T1→2026T3 {d['facteur_2017T1_2026T3']:.3f}")
	332	+
	333	+ print("\n=== 2. Trois indices rebasés T1 2017 = 100 (IPC Québec, IPLN Montréal, IPCB Montréal résidentiel) ===")
	334	+ t = indices_compares(ipcb); ri = resume_indices(t)
	335	+ print(t[["trimestre", "ipcb_mtl_resid", "ipc_quebec", "ipln_mtl", "ipcb_mtl_resid_base2017", "ipc_quebec_base2017", "ipln_mtl_base2017"]]
	336	+ .iloc[[0, 12, 20, 24, 28, 32, 36, 38]].to_string(index=False, float_format=lambda x: f"{x:.1f}"))
	337	+ print(f" T3 2026 (T1 2017 = 100) : IPCB {ri['ipcb_2026T3_base2017']:.1f} ; IPLN {ri['ipln_2026T3_base2017']:.1f} ; IPC {ri['ipc_2026T3_base2017']:.1f} ; "
	338	+ f"IPC Québec moy. T1 2017 {ri['ipc_quebec_2017T1_moy']:.2f} → T3 2026 {ri['ipc_quebec_2026T3_moy']:.2f} ; IPLN Mtl {ri['ipln_mtl_2017T1_moy']:.2f} → {ri['ipln_mtl_2026T3_moy']:.2f} ; {ri['n_trimestres']} trimestres")
	339	+
	340	+ print("\n=== 3. Dictionnaire du rôle en format ouvert (MAMH, répertoire v2.5) ===")
	341	+ dico = dictionnaire_role()
	342	+ print(f" {dico['n_pages']} pages ; {dico['n_codes_uniques']} codes de renseignement distincts ; {dico['n_repetitifs']} renseignements répétitifs (suffixe x) ; daté du {dico['date_document']}")
	343	+ for s, n in dico["par_section"].items(): print(f" section {s} — {dico['noms_sections'][s]} : {n} renseignements")
	344	+ print(" champs clés présents :", all(dico["champs_cles_presents"].values()), {k: v for k, v in dico["champs_cles_presents"].items() if not v} or "")
	345	+ ix = index_roles(); print(f" index des rôles 2026 : {ix['n_municipalites']} municipalités ; colonnes {ix['colonnes']} ; Gatineau → {ix['gatineau'][-1] if ix['gatineau'] else None}")
	346	+
	347	+ print("\n=== 4. Richesse foncière uniformisée 2026 (MAMH, CC BY 4.0) ===")
	348	+ rf = rfu_2026()
	349	+ print(f" {rf['n_lignes']} lignes × {rf['n_colonnes']} colonnes ; {rf['types_org']} ; {rf['n_postes_decrits']} postes décrits ; RFU totale {rf['total_rfu']/1e9:.1f} G$ ; imposable uniformisée {rf['total_imposable']/1e9:.1f} G$ ; 3 villes = {rf['part_3_villes_rfu_pct']:.1f} % de la RFU")
	350	+ for v, d in rf["villes"].items():
	351	+ print(f" {v:9s} pop. {d['population']:>9,d} ; RFU {d['rfu']/1e9:7.2f} G$ ; imposable {d['imposable_uniformise']/1e9:7.2f} G$ ; facteur {d['facteur_redressement']:.2f} ; écart somme postes vs imposable {d['ecart_somme_vs_imposable']/1e6:.1f} M$")
	352	+ for p, pct in d["parts_pct"].items(): print(f" {p:40s} {d['postes'][p]/1e9:8.2f} G$ {pct:5.1f} %")
	353	+
	354	+ print("\n=== 5. SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 (six RMR, fichier provincial) ===")
	355	+ sc = schl_rmr(); ts = tableau_schl(sc)
	356	+ print(f" {sc['n_onglets']} onglets dans le classeur")
	357	+ print(ts.to_string(float_format=lambda x: f"{x:.1f}"))
	358	+
	359	+ print("\n=== 6. Sensibilité : biais de datation (acte vs promesse) ===")
	360	+ bd = biais_datation()
	361	+ print(bd.pivot(index="croissance_annuelle_pct", columns="delai_mois", values="biais_pct").to_string(float_format=lambda x: f"{x:.2f}"))
	362	+ ex = prix_corrige(612000, 12000, 0.06, 75 / 30.4375)
	363	+ print(f" exemple : prix d'acte 612 000 $ dont 12 000 $ de meubles → immeuble {ex['prix_immeuble']:.0f} $ ; facteur de datation {ex['facteur_datation']:.4f} ; écart {ex['ecart_dollars']:.0f} $")
	364	+
	365	+ print("\n=== 7. Exercices ===")
	366	+ print(" registre :", exercice_registre())
	367	+ print(" couverture (fictif) :", {k: round(v, 4) for k, v in exercice_couverture().items()})
	368	+ for nom, d in exercice_ipcb_quebec(ipcb).items():
	369	+ print(f" {nom:9s} début {d['debut']} ; T3 2019 {d['2019T3']} ; T3 2026 {d['2026T3']} ; ratio {d['ratio_2019T3_2026T3']:.3f} ; var. annuelle {d['var_annuelle_pct']:.1f} %")
	370	+
	371	+
	372	+if __name__ == "__main__":
	373	+ main()

modified analysis/python/tests/test_ch04.py +13 −0

		`@@ -155,6 +155,19 @@ class TestAPCIQ:`
155	155	assert cas.ratio_prix_loyer(435000, 1826) == pytest.approx(19.85, abs=5e-3)
156	156
157	157
	158	+class TestMisesEnChantier:
	159	+ def test_valeurs(self, res):
	160	+ mc = res["mises_en_chantier"]; st = res["mc_stats"]
	161	+ assert mc.loc[2025, "total"] == 59864 and mc.loc[2021, "total"] == 67810 and mc.loc[2023, "total"] == 38912 and mc.loc[2000, "total"] == 24695
	162	+ assert mc.loc[2025, "individuelles"] == 8477 and mc.loc[2000, "individuelles"] == 15349 and mc.loc[2025, "appartements"] == 47671
	163	+ assert st["part_app_2025"] == pytest.approx(0.796, abs=5e-4) and st["part_app_2000"] == pytest.approx(0.291, abs=5e-4)
	164	+ assert mc.loc[2000, "part_individuelles"] == pytest.approx(0.62, abs=5e-3) and mc.loc[2025, "part_individuelles"] == pytest.approx(0.14, abs=5e-3)
	165	+ assert st["moyenne_2000_2019"] == pytest.approx(44205, abs=1) and st["moyenne_2020_2025"] == pytest.approx(54412, abs=1)
	166	+ assert st["derniere_annee"] == 2025 # 2026 incomplète (trois trimestres)
	167	+ # identité : total = individuelles + jumelés + en bande + appartements (à l'arrondi près)
	168	+ assert np.allclose(mc["total"], mc[["individuelles", "jumeles", "en_bande", "appartements"]].sum(axis=1), atol=1)
	169	+
	170	+
158	171	class TestBanqueDuCanada:
159	172	def test_dernieres_valeurs(self, res):
160	173	s = res["bdc"]["stats"]

renamed manuscript/_wrap_ch18.tex → manuscript/_wrap_ch04.tex +4 −4

		`@@ -3,10 +3,10 @@`
3	3	\newif\ifLogoAutorise\LogoAutorisefalse\def\PALETTE{uqo}
4	4	\usepackage{traite-qc}
5	5	\input{../manuscript/frontmatter/metadata.tex}
6		−\input{/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/Traite-Evaluation-QC/build/ch18/_labels.tex}
	6	+\input{/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/Traite-Evaluation-QC/build/ch04/_labels.tex}
7	7	\begin{document}
8		−\setcounter{chapter}{17}
9		−\input{chapters/ch18.tex}
10		−\appendix\chapter{Solutions du chapitre}\input{../solutions/ch18.tex}
	8	+\setcounter{chapter}{3}
	9	+\input{chapters/ch04.tex}
	10	+\appendix\chapter{Solutions du chapitre}\input{../solutions/ch04.tex}
11	11	\printbibliography
12	12	\end{document}

modified manuscript/chapters/ch04.tex +25 −0

		`@@ -159,6 +159,31 @@ La \cref{fig:4:ipln} trace l'IPLN total de cinq RMR québécoises et du Canada d`
159	159
160	160	La décomposition entre maison et terrain, propre à l'IPLN, éclaire la nature de la hausse. À Montréal, la composante maison est passée de 100 à 169,9 depuis décembre 2016 et la composante terrain à 132,6 ; pour l'ensemble de la province, 158,3 et 128,0. Le prix du bâtiment neuf a donc progressé près de deux fois plus vite que celui du terrain sur la période, ce qui est cohérent avec la poussée des coûts de construction mesurée par l'IPCB au \cref{ch:21} et avec le relâchement de la demande foncière dans les couronnes après 2022. L'évaluateur qui applique la méthode du coût à une maison récente de la région de Montréal y trouve une confirmation indépendante que la part du terrain dans la valeur a reculé pendant cette période, contrairement à l'intuition courante selon laquelle « c'est le terrain qui monte ».
161	161
	162	+\subsection{L'offre nouvelle : les mises en chantier}
	163	+
	164	+Les prix décrits par l'IPLN sont ceux d'une offre nouvelle dont le volume et la composition ont profondément changé en vingt-cinq ans. Le \cref{tab:4:chantiers} présente les mises en chantier annuelles au Québec, toutes régions confondues, par type de logement, d'après le relevé de la SCHL diffusé par Statistique Canada \parencite{statcanmiseschantier}. Deux mouvements s'y lisent. Le premier est le niveau : de \num{24695} logements en 2000, année creuse, la construction résidentielle monte à près de \num{51000} en 2005 et se maintient autour de \num{44000} par année en moyenne de 2000 à 2019, puis bondit à \num{67810} en 2021, record depuis la fin des années 1980, retombe à \num{38912} en 2023 sous l'effet de la hausse des taux et remonte à \num{59864} en 2025 ; la moyenne de 2020-2025, \num{54400} logements par année, dépasse de près du quart celle des deux décennies précédentes, ce qui explique pour une bonne part la détente du marché locatif observée en 2025. Le second mouvement est la composition : la maison individuelle représentait \pct{62} des mises en chantier en 2000 (\num{15349} unités) et n'en représente plus que \pct{14} en 2025 (\num{8477} unités), tandis que la part des appartements et autres logements collectifs passe de \pct{29.1} à \pct{79.6}. L'offre nouvelle québécoise est devenue, pour l'essentiel, une offre d'appartements, locatifs ou en copropriété, et la maison individuelle neuve est devenue un bien rare dont le prix, mesuré par l'IPLN, reflète cette rareté autant que les coûts. Le \cref{ch:3} a exposé la mécanique stock-flux qui relie ces mises en chantier aux prix et à l'inoccupation ; le \cref{ch:41} en tire les conséquences pour l'analyse des terrains.
	165	+
	166	+\begin{table}[tbp]
	167	+\caption{Logements mis en chantier au Québec, toutes les régions, par type, années choisies (unités) et part des appartements et autres logements collectifs.}\label{tab:4:chantiers}
	168	+\centering\small
	169	+\begin{tabular}{@{}S[table-format=4.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=4.0] S[table-format=4.0] S[table-format=5.0] S[table-format=2.1]@{}}
	170	+\toprule
	171	+{Année} & {Total} & {Individuelles} & {Jumelées} & {En bande} & {Appartements} & {Part app. (\%)} \\
	172	+\midrule
	173	+2000 & 24695 & 15349 & 1291 & 858 & 7197 & 29.1 \\
	174	+2005 & 50910 & 23930 & 2678 & 1074 & 23228 & 45.6 \\
	175	+2010 & 51363 & 19549 & 4359 & 2029 & 25426 & 49.5 \\
	176	+2015 & 37926 & 9698 & 2650 & 1245 & 24333 & 64.2 \\
	177	+2019 & 47967 & 8989 & 2966 & 1787 & 34225 & 71.3 \\
	178	+2021 & 67810 & 14826 & 4175 & 2090 & 46719 & 68.9 \\
	179	+2023 & 38912 & 8601 & 1720 & 622 & 27969 & 71.9 \\
	180	+2024 & 48713 & 8558 & 2000 & 841 & 37314 & 76.6 \\
	181	+2025 & 59864 & 8477 & 2181 & 1535 & 47671 & 79.6 \\
	182	+\bottomrule
	183	+\end{tabular}
	184	+\tabsource{Statistique Canada, tableau 34-10-0135-01 (SCHL, logements mis en chantier, toutes les régions, trimestriel non désaisonnalisé), sommes annuelles des quatre trimestres calculées par \texttt{analysis/python/cases/ch04\_marches.py} (\texttt{mises\_en\_chantier}), licence ouverte, consulté le 31 octobre 2026. « Appartements » : catégorie « appartements et autres logements » de la SCHL.}
	185	+\end{table}
	186	+
162	187	\subsection{Le marché locatif selon la SCHL : lire correctement l'Enquête}
163	188
164	189	L'Enquête sur les logements locatifs porte sur les appartements d'initiative privée situés dans des immeubles d'au moins trois logements, dans les centres de \num{10000} habitants et plus ; elle exclut donc les duplex, les logements loués dans des maisons, les copropriétés offertes en location, qui font l'objet d'une enquête distincte, et les logements sociaux. Elle est menée en octobre, à un moment où le marché locatif québécois est au creux de son cycle saisonnier, trois mois après la vague des déménagements du 1\ier{} juillet. \begin{definition}{Taux d'inoccupation (SCHL)}{inoccupation}

modified manuscript/chapters/ch06.tex +15 −15

		`@@ -1,6 +1,6 @@`
1	1	\chapter{Code civil et droit immobilier}\label{ch:06}\label{ch:6}
2	2
3		−L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:7,ch:8,ch:9} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement.
	3	+L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:07,ch:8,ch:09} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement.
4	4
5	5	\begin{objectifs}
6	6	À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :
		`@@ -21,7 +21,7 @@ L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeu`
21	21
22	22	Le Code civil divise les biens en immeubles et en meubles \parencite[art.~899]{ccq}. Sont immeubles « les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante » \parencite[art.~900]{ccq}. Font partie intégrante les meubles incorporés à l'immeuble qui « perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble » \parencite[art.~901]{ccq} : la tuyauterie, le filage, la fournaise raccordée, les armoires fixées, les fenêtres. Une troisième catégorie importe particulièrement à l'évaluateur : les meubles qui sont « à demeure, matériellement attachés ou réunis à l'immeuble » sans y être incorporés demeurent immeubles « tant qu'ils y restent et assurent l'utilité de l'immeuble », sauf s'ils servent, dans l'immeuble, « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités », auquel cas ils demeurent meubles \parencite[art.~903]{ccq}. Une thermopompe murale, un lave-vaisselle encastré ou un système d'alarme câblé sont immeubles par attache ; les équipements d'une garderie ou d'un salon de coiffure exploités au rez-de-chaussée d'un plex restent meubles, même boulonnés au sol.
23	23
24		−Cette classification n'est pas une subtilité de juriste : elle délimite l'objet évalué et conditionne la lecture des prix. La valeur marchande d'un immeuble résidentiel porte sur le fonds de terre, les constructions permanentes, les parties intégrantes et les meubles immobilisés par attache ; elle ne porte pas sur les électroménagers autonomes, les meubles, les rideaux ni les équipements d'exploitation. Lorsqu'un acte de vente ou une promesse d'achat inclut de tels biens meubles dans le prix, la contrepartie qui leur est attribuable doit être retranchée avant toute comparaison, et la valeur que les parties leur ont donnée dans l'acte, souvent fixée pour des motifs fiscaux, ne reflète pas nécessairement leur valeur (\cref{ch:16}). La même frontière gouverne la base d'imposition des droits sur les mutations immobilières, qui inclut dans l'« immeuble » certains meubles attachés à demeure \parencite[art.~1.0.1]{ldmi}, et la définition de l'immeuble portée au rôle d'évaluation foncière, qui ajoute à l'immeuble du Code civil « tout meuble \ldots{} qui est attaché à demeure », sous réserve des meubles d'exploitation de certaines catégories d'immeubles \parencite[art.~1]{lfm} ; le \cref{ch:9} y revient. Les normes de pratique de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec rangent d'ailleurs le traitement des biens meubles parmi les éléments de la substance de toute évaluation \parencite[règle~1.2]{oeaqNormes}.
	24	+Cette classification n'est pas une subtilité de juriste : elle délimite l'objet évalué et conditionne la lecture des prix. La valeur marchande d'un immeuble résidentiel porte sur le fonds de terre, les constructions permanentes, les parties intégrantes et les meubles immobilisés par attache ; elle ne porte pas sur les électroménagers autonomes, les meubles, les rideaux ni les équipements d'exploitation. Lorsqu'un acte de vente ou une promesse d'achat inclut de tels biens meubles dans le prix, la contrepartie qui leur est attribuable doit être retranchée avant toute comparaison, et la valeur que les parties leur ont donnée dans l'acte, souvent fixée pour des motifs fiscaux, ne reflète pas nécessairement leur valeur (\cref{ch:16}). La même frontière gouverne la base d'imposition des droits sur les mutations immobilières, qui inclut dans l'« immeuble » certains meubles attachés à demeure \parencite[art.~1.0.1]{ldmi}, et la définition de l'immeuble portée au rôle d'évaluation foncière, qui ajoute à l'immeuble du Code civil « tout meuble \ldots{} qui est attaché à demeure », sous réserve des meubles d'exploitation de certaines catégories d'immeubles \parencite[art.~1]{lfm} ; le \cref{ch:09} y revient. Les normes de pratique de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec rangent d'ailleurs le traitement des biens meubles parmi les éléments de la substance de toute évaluation \parencite[règle~1.2]{oeaqNormes}.
25	25
26	26	\begin{definition}{Objet de l'évaluation immobilière}{objet}
27	27	L'objet d'une évaluation immobilière est un \motcle{droit réel} portant sur un immeuble au sens des articles 899 à 903 du Code civil, c'est-à-dire sur le fonds de terre, les constructions et ouvrages permanents, leurs parties intégrantes et les meubles qui y sont attachés à demeure, à l'exclusion des meubles d'exploitation et des autres biens meubles. Le rapport doit identifier ce droit (pleine propriété, part indivise, fraction de copropriété divise, usufruit, nue-propriété, emphytéose, droit du locateur, etc.), les charges qui le grèvent et la date à laquelle il est évalué.
		`@@ -29,13 +29,13 @@ L'objet d'une évaluation immobilière est un \motcle{droit réel} portant sur u`
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30	30	\subsection{La propriété et l'accession}
31	31
32		−La propriété est « le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien », sous réserve des limites fixées par la loi ; elle « est susceptible de modalités et de démembrements » \parencite[art.~947]{ccq}. Cette définition fonde ce que la pratique nord-américaine appelle le \terme{pleine propriété}{fee simple} : le faisceau complet des prérogatives, qui sert de base de valeur de référence à toutes les méthodes d'évaluation (\cref{ch:2}). Les trois verbes de l'article 947 correspondent aux trois sources de la valeur immobilière : l'usage (habiter), la jouissance (percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la disposition (vendre, hypothéquer, léguer). Un droit qui ne confère que l'un ou deux de ces attributs vaut moins que la pleine propriété, et la différence est précisément ce que ce chapitre apprend à mesurer.
	32	+La propriété est « le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien », sous réserve des limites fixées par la loi ; elle « est susceptible de modalités et de démembrements » \parencite[art.~947]{ccq}. Cette définition fonde ce que la pratique nord-américaine appelle le \terme{pleine propriété}{fee simple} : le faisceau complet des prérogatives, qui sert de base de valeur de référence à toutes les méthodes d'évaluation (\cref{ch:02}). Les trois verbes de l'article 947 correspondent aux trois sources de la valeur immobilière : l'usage (habiter), la jouissance (percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la disposition (vendre, hypothéquer, léguer). Un droit qui ne confère que l'un ou deux de ces attributs vaut moins que la pleine propriété, et la différence est précisément ce que ce chapitre apprend à mesurer.
33	33
34	34	La propriété s'étend par accession « à ce qu'il produit et à ce qui s'y unit » \parencite[art.~948]{ccq}. « La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous » \parencite[art.~951]{ccq}, sous réserve des droits publics sur les mines, les hydrocarbures et les eaux souterraines, et les constructions sur un immeuble « sont présumés avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir » \parencite[art.~955]{ccq}. Pour l'évaluateur, ces règles ont deux conséquences. La première est que, sauf titre contraire publié, le bâtiment et le terrain appartiennent à la même personne et se vendent ensemble : la décomposition entre la valeur du terrain et celle des améliorations, que pratique la méthode du coût (\cref{ch:21,ch:25}), est une construction analytique et non une réalité juridique. La seconde est que la présomption de l'article 955 est simple : lorsqu'une convention de propriété superficiaire a été publiée (\cref{sec:6:modalites}), le propriétaire du sol et celui du bâtiment diffèrent, et attribuer la valeur du bâtiment au propriétaire du sol serait une erreur. L'article 951 fonde aussi la valeur des droits aériens et souterrains, que l'évaluateur rencontre dans les projets de densification et que le \cref{ch:41} aborde.
35	35
36	36	\subsection{Une matrice des dispositions utiles}
37	37
38		−Le \cref{tab:6:matrice} regroupe, par thème, les dispositions du Code civil et des lois connexes que ce chapitre mobilise, avec l'effet qu'elles produisent sur l'évaluation. La liste est une sélection ; le registre des dispositions vérifiées du dépôt (\texttt{sources/normes-A.csv}) en contient davantage, notamment pour la copropriété divise (\cref{ch:7,ch:42}) et le bail de logement (\cref{ch:26,ch:34}). Chaque disposition a été lue dans le texte refondu à jour au 15 octobre 2026.
	38	+Le \cref{tab:6:matrice} regroupe, par thème, les dispositions du Code civil et des lois connexes que ce chapitre mobilise, avec l'effet qu'elles produisent sur l'évaluation. La liste est une sélection ; le registre des dispositions vérifiées du dépôt (\texttt{sources/normes-A.csv}) en contient davantage, notamment pour la copropriété divise (\cref{ch:07,ch:42}) et le bail de logement (\cref{ch:26,ch:34}). Chaque disposition a été lue dans le texte refondu à jour au 15 octobre 2026.
39	39
40	40	\begin{table}[htbp]
41	41	\caption{Dispositions du Code civil du Québec et des lois connexes mobilisées dans ce chapitre, et leur effet sur l'évaluation (sélection)}\label{tab:6:matrice}
		`@@ -47,7 +47,7 @@ Thème & Dispositions & Effet sur l'évaluation \\`
47	47	Biens & C.c.Q., art.~899--903 & Délimite l'objet évalué ; meubles attachés à demeure inclus, meubles d'exploitation exclus ; retrancher la contrepartie des meubles dans les prix de vente \\
48	48	Propriété, accession & art.~947, 948, 951, 955 & Pleine propriété comme base de référence ; terrain et bâtiment présumés du même propriétaire ; droits aériens et souterrains \\
49	49	Indivision & art.~1010, 1014, 1015, 1019, 1022, 1030 & La part indivise est un bien distinct, hypothécable, à évaluer avec la convention publiée (usage exclusif, préemption, durée) et une décote d'illiquidité \\
50		−Copropriété divise & art.~1038--1041, 1052--1053, 1064, 1068.1--1070 & La fraction (partie privative + quote-part) est l'objet évalué ; documents du syndicat (renvoi au \cref{ch:7}) \\
	50	+Copropriété divise & art.~1038--1041, 1052--1053, 1064, 1068.1--1070 & La fraction (partie privative + quote-part) est l'objet évalué ; documents du syndicat (renvoi au \cref{ch:07}) \\
51	51	Propriété superficiaire & art.~1110--1118, 1040 & Bâtiment et tréfonds appartiennent à des personnes différentes ; terme, indemnité de fin de superficie, seuil de 50 ans pour la copropriété \\
52	52	Usufruit, usage & art.~1119--1130, 1151--1152, 1162--1163, 1171--1176 & Partage de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon la durée (terme, vie) ; charges d'entretien ; droit d'usage incessible \\
53	53	Servitude & art.~1177, 1181--1182, 1186, 1189, 1191 & Charge réelle qui suit les fonds ; ajustement du fonds servant et du fonds dominant ; rachat possible \\
		`@@ -78,11 +78,11 @@ Le Code civil distingue les \motcle{modalités} de la propriété, qui aménagen`
78	78	\node[q] (q1) {Le droit évalué est-il la propriété entière de l'immeuble ?};
79	79	\node[q, below=7mm of q1] (q2) {La propriété est-elle détenue par une seule personne, sur le sol et le bâtiment ?};
80	80	\node[q, below=7mm of q2] (q3) {Des charges réelles grèvent-elles l'immeuble (servitude, hypothèque, baux) ?};
81		−\node[ref, below=7mm of q3] (res) {Pleine propriété, libre ou grevée : base de référence (\cref{ch:2})};
	81	+\node[ref, below=7mm of q3] (res) {Pleine propriété, libre ou grevée : base de référence (\cref{ch:02})};
82	82	\node[r, right=10mm of q1] (dem) {Démembrement : usufruit, usage, servitude, emphytéose, ou droit du locateur / du locataire};
83	83	\node[r, below=4mm of dem] (dem2) {Évaluer le droit sur sa durée (terme, vie, bail) et son complément (nue-propriété, propriétaire) --- \cref{sec:6:demembrements}};
84	84	\node[r, right=10mm of q2] (mod) {Modalité : indivision, copropriété divise, propriété superficiaire};
85		−\node[r, below=4mm of mod] (mod2) {Évaluer la part, la fraction ou le droit du superficiaire / du tréfoncier --- \cref{sec:6:modalites}, \cref{ch:7}};
	85	+\node[r, below=4mm of mod] (mod2) {Évaluer la part, la fraction ou le droit du superficiaire / du tréfoncier --- \cref{sec:6:modalites}, \cref{ch:07}};
86	86	\node[r, right=10mm of q3] (chg) {Relever chaque charge à l'index des immeubles et au certificat de localisation ; ajuster ou évaluer le droit grevé --- \cref{sec:6:publicite}};
87	87	\draw[fl] (q1) -- node[lab] {oui} (q2);
88	88	\draw[fl] (q2) -- node[lab] {oui} (q3);
		`@@ -111,7 +111,7 @@ où $q$ est la quote-part, $V$ la valeur marchande de l'immeuble entier en plein`
111	111
112	112	\subsection{La copropriété divise}
113	113
114		−La copropriété divise est établie par la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions \parencite[art.~1038]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat \parencite[art.~1039]{ccq}. La valeur relative de chaque fraction, déterminée dans la déclaration, est établie « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative », sans tenir compte de son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq} ; elle sert de clé aux charges et aux voix, et elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande de la fraction. L'objet évalué est ici la fraction, c'est-à-dire la partie privative et sa quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1042--1043]{ccq}, avec les droits d'usage restreint (balcon, stationnement, casier) qui lui sont rattachés. Le \cref{ch:7} détaille la déclaration de copropriété, les parties communes et les documents que le vendeur et le syndicat doivent fournir, dont l'attestation sur l'état de la copropriété en vigueur depuis le 14 août 2025 \parencite[art.~1068.1]{ccq}, et le \cref{ch:42} traite de l'évaluation des copropriétés et des conversions. Il suffit ici de retenir que la copropriété divise suppose un plan cadastral qui immatricule les parties privatives et communes \parencite[art.~3030]{ccq}, et qu'elle peut être établie sur un immeuble bâti par un emphytéote ou détenu en propriété superficiaire seulement si la durée non écoulée de ces droits, au moment de la publication de la déclaration, « est supérieure à 50 ans » \parencite[art.~1040]{ccq} : la durée restante d'un démembrement a donc des effets de seuil, et pas seulement des effets continus.
	114	+La copropriété divise est établie par la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions \parencite[art.~1038]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat \parencite[art.~1039]{ccq}. La valeur relative de chaque fraction, déterminée dans la déclaration, est établie « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative », sans tenir compte de son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq} ; elle sert de clé aux charges et aux voix, et elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande de la fraction. L'objet évalué est ici la fraction, c'est-à-dire la partie privative et sa quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1042--1043]{ccq}, avec les droits d'usage restreint (balcon, stationnement, casier) qui lui sont rattachés. Le \cref{ch:07} détaille la déclaration de copropriété, les parties communes et les documents que le vendeur et le syndicat doivent fournir, dont l'attestation sur l'état de la copropriété en vigueur depuis le 14 août 2025 \parencite[art.~1068.1]{ccq}, et le \cref{ch:42} traite de l'évaluation des copropriétés et des conversions. Il suffit ici de retenir que la copropriété divise suppose un plan cadastral qui immatricule les parties privatives et communes \parencite[art.~3030]{ccq}, et qu'elle peut être établie sur un immeuble bâti par un emphytéote ou détenu en propriété superficiaire seulement si la durée non écoulée de ces droits, au moment de la publication de la déclaration, « est supérieure à 50 ans » \parencite[art.~1040]{ccq} : la durée restante d'un démembrement a donc des effets de seuil, et pas seulement des effets continus.
115	115
116	116	\subsection{La propriété superficiaire}
117	117
		`@@ -193,11 +193,11 @@ La table de mortalité est une hypothèse de l'évaluation au même titre que le`
193	193
194	194	La servitude « est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent » ; elle oblige le propriétaire du fonds servant « à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété » \parencite[art.~1177]{ccq}. Elle s'établit « par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi », et « la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet » \parencite[art.~1181]{ccq} : un passage toléré depuis quarante ans n'est pas une servitude, et une servitude inscrite ne cesse pas d'exister parce qu'on ne la voit pas sur le terrain. Les mutations de propriété ne portent pas atteinte à la servitude, qui « suit les immeubles en quelques mains qu'ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits » \parencite[art.~1182]{ccq}. Le propriétaire du fonds dominant ne peut aggraver la situation du fonds servant, et celui du fonds servant ne peut diminuer l'exercice de la servitude, mais il peut en déplacer l'assiette à ses frais si l'exercice reste aussi commode \parencite[art.~1186]{ccq}. La servitude s'éteint par la réunion des deux fonds dans une même personne, par la renonciation du fonds dominant, par l'arrivée du terme, par le rachat et par le non-usage pendant dix ans \parencite[art.~1191]{ccq}. Sauf en cas d'enclave, la servitude de passage « peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l'inconvénient ou la dépréciation qu'elle entraîne pour le fonds servant » ; le tribunal fixe alors le prix en tenant compte « de l'ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne » pour les deux fonds \parencite[art.~1189]{ccq}.
195	195
196		−Les servitudes usuelles en milieu résidentiel sont les servitudes d'utilité publique (Hydro-Québec, télécommunications, égout et aqueduc), les servitudes de passage et de stationnement entre voisins, les servitudes de vue, de non-construction ou de hauteur, et les servitudes de tolérance d'empiétement, fréquentes dans les quartiers anciens de Montréal et de Québec où les murs mitoyens et les balcons débordent sur le lot voisin. Toutes sont des charges réelles publiées : l'évaluateur les relève à l'index des immeubles (\cref{sec:6:publicite}) et au certificat de localisation, qui en montre l'assiette (\cref{ch:7}). Leur effet sur la valeur est le plus souvent mesuré par différence :
	196	+Les servitudes usuelles en milieu résidentiel sont les servitudes d'utilité publique (Hydro-Québec, télécommunications, égout et aqueduc), les servitudes de passage et de stationnement entre voisins, les servitudes de vue, de non-construction ou de hauteur, et les servitudes de tolérance d'empiétement, fréquentes dans les quartiers anciens de Montréal et de Québec où les murs mitoyens et les balcons débordent sur le lot voisin. Toutes sont des charges réelles publiées : l'évaluateur les relève à l'index des immeubles (\cref{sec:6:publicite}) et au certificat de localisation, qui en montre l'assiette (\cref{ch:07}). Leur effet sur la valeur est le plus souvent mesuré par différence :
197	197	\begin{equation}\label{eq:6:servitude}
198	198	\Delta V = V^{\text{sans}} - V^{\text{avec}},
199	199	\end{equation}
200		−estimée par ventes appariées, par la part du terrain rendue inutilisable, par le coût des inconvénients capitalisé ou par le jugement. La formule exprime une moins-value pour le fonds servant ; pour le fonds dominant, une servitude de passage qui désenclave ou un droit de stationnement crée une plus-value, qui n'est pas nécessairement égale à la moins-value du fonds servant, et c'est précisément ce déséquilibre que l'article 1189 permet au tribunal de considérer dans le rachat. Le \cref{ch:7} développe la mesure par paires sur des données synthétiques et l'\cref{ex:6:4} en donne un aperçu.
	200	+estimée par ventes appariées, par la part du terrain rendue inutilisable, par le coût des inconvénients capitalisé ou par le jugement. La formule exprime une moins-value pour le fonds servant ; pour le fonds dominant, une servitude de passage qui désenclave ou un droit de stationnement crée une plus-value, qui n'est pas nécessairement égale à la moins-value du fonds servant, et c'est précisément ce déséquilibre que l'article 1189 permet au tribunal de considérer dans le rachat. Le \cref{ch:07} développe la mesure par paires sur des données synthétiques et l'\cref{ex:6:4} en donne un aperçu.
201	201
202	202	\subsection{L'emphytéose}
203	203
		`@@ -216,7 +216,7 @@ et l'on vérifie, par le même argument télescopique que dans la \cref{prop:par`
216	216
217	217	La vente « est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en argent » ; le transfert peut aussi porter « sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit » \parencite[art.~1708]{ccq}. La première conséquence pour l'évaluateur tient en une phrase : le prix d'une vente informe sur la valeur du droit vendu, et seulement de celui-là. Une vente d'usufruit, de nue-propriété, de part indivise ou de droits emphytéotiques n'est pas comparable à une vente en pleine propriété, et les bases de données qui recensent les prix de vente ne distinguent pas toujours la nature du droit transféré ; la lecture de l'acte est la seule façon de s'en assurer (\cref{sec:6:publicite}).
218	218
219		−Le vendeur est tenu de délivrer le bien et « d'en garantir le droit de propriété et la qualité », garanties qui « existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler » \parencite[art.~1716]{ccq}. Il remet les titres qu'il possède, une copie de l'acte d'acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation \parencite[art.~1719]{ccq}, et il doit délivrer « la contenance ou la quantité indiquée au contrat », sauf s'il est évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance \parencite[art.~1720]{ccq} ; le \cref{ch:12} traite des superficies et de cette garantie de contenance. Au titre de la garantie du droit de propriété, le vendeur garantit que le bien « est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente », et il doit purger les hypothèques, même déclarées, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette \parencite[art.~1723]{ccq}. Depuis la réforme de 2020, il se porte aussi garant « de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété », sauf s'il les a dénoncées, si un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir, ou si elles ont fait l'objet d'une inscription au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~1725]{ccq}. Les non-conformités au zonage et les constructions sans permis, que le \cref{ch:8} aborde, relèvent de cette garantie, et l'évaluateur qui les constate doit en mesurer l'effet sur la valeur.
	219	+Le vendeur est tenu de délivrer le bien et « d'en garantir le droit de propriété et la qualité », garanties qui « existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler » \parencite[art.~1716]{ccq}. Il remet les titres qu'il possède, une copie de l'acte d'acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation \parencite[art.~1719]{ccq}, et il doit délivrer « la contenance ou la quantité indiquée au contrat », sauf s'il est évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance \parencite[art.~1720]{ccq} ; le \cref{ch:12} traite des superficies et de cette garantie de contenance. Au titre de la garantie du droit de propriété, le vendeur garantit que le bien « est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente », et il doit purger les hypothèques, même déclarées, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette \parencite[art.~1723]{ccq}. Depuis la réforme de 2020, il se porte aussi garant « de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété », sauf s'il les a dénoncées, si un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir, ou si elles ont fait l'objet d'une inscription au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~1725]{ccq}. Les non-conformités au zonage et les constructions sans permis, que le \cref{ch:08} aborde, relèvent de cette garantie, et l'évaluateur qui les constate doit en mesurer l'effet sur la valeur.
220	220
221	221	Au Québec, la plupart des ventes résidentielles de moins de cinq logements passent par un courtier et par les formulaires obligatoires élaborés par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), approuvés par le ministre et publiés à la \emph{Gazette officielle} \parencite[art.~129.1--129.2]{loiCourtage}. Le contrat de courtage résidentiel, défini pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou une fraction de copropriété, doit être constaté sur ces formulaires \parencite[art.~23--26]{loiCourtage}. Deux d'entre eux sont des sources d'information de premier ordre pour l'évaluateur. Les \motcle{déclarations du vendeur} sur l'immeuble (formulaire DV, version V24 de juin 2022, obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements) recensent l'année d'acquisition et de construction, les baux et loyers, les charges et servitudes, les limitations de droit public, l'état du terrain, de l'eau, des fondations, de la toiture, de la plomberie et des systèmes, ainsi que les rapports d'inspection \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV} ; le courtier doit vérifier « conformément aux usages et aux règles de l'art » les renseignements qu'il fournit, découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l'immeuble et en informer toutes les parties \parencite[art.~5, 84--85]{reglCourtageDeontologie}. La \motcle{promesse d'achat} résidentielle (formulaire PA, version V29) stipule que l'immeuble est vendu « avec la garantie légale de propriété et de qualité à moins de stipulation contraire mentionnée à la clause 12.1 », prévoit l'inspection par une personne désignée et incorpore les déclarations du vendeur comme annexe \parencite{oaciqFormulairePA}. Enfin, toute fiche descriptive destinée au public doit indiquer l'existence de déclarations du vendeur et, le cas échéant, que l'immeuble est vendu sans garantie légale \parencite[art.~118]{reglCourtageDeontologie}, ce qui permet de qualifier un comparable dès la lecture de la fiche. L'évaluateur agréé qui agit dans l'exercice de ses fonctions n'a pas besoin d'un permis de courtage \parencite[art.~3, par.~1°]{loiCourtage}, mais il n'a pas non plus accès de plein droit à ces documents : il les obtient de son client, des parties ou du courtier, et il documente au dossier ce qu'il a pu consulter.
222	222
		`@@ -274,7 +274,7 @@ où $C_j$ est la créance de rang $j$. Un prêteur de second rang est donc expos`
274	274
275	275	Le bail « est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien » pour une durée fixe ou indéterminée \parencite[art.~1851]{ccq}. Le locateur délivre le bien en bon état de réparation, en procure la jouissance paisible et fait toutes les réparations nécessaires autres que les menues réparations d'entretien \parencite[art.~1854, 1864]{ccq} : c'est le fondement juridique des dépenses d'exploitation et des dépenses en capital que l'approche du revenu impute au propriétaire (\cref{ch:28}). Le bail de logement, dont le champ est défini à l'article 1892, est régi par des dispositions d'ordre public auxquelles aucune clause ne peut déroger \parencite[art.~1892--1893]{ccq} ; le \cref{ch:26} en détaille la formation, la reconduction et la fixation du loyer, et le \cref{ch:34} l'encadrement par le Tribunal administratif du logement.
276	276
277		−Du point de vue des droits réels, le bail est un droit personnel, mais il produit sur l'immeuble un effet que l'évaluateur ne peut ignorer : le locataire a un droit au maintien dans les lieux, et « l'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement \ldots{} ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit \parencite[art.~1936--1937]{ccq}. L'acquéreur d'un immeuble locatif achète donc les baux en cours, avec leurs loyers, leurs échéances et leurs restrictions. Le bail à durée fixe se reconduit de plein droit, l'avis de modification doit être donné de trois à six mois avant le terme, et le locataire qui refuse la hausse oblige le locateur à saisir le tribunal dans le mois, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures \parencite[art.~1941--1947]{ccq}. Les loyers en place, et non les loyers de marché, forment ainsi la base du revenu immédiat, et l'écart entre les deux, que le \cref{ch:2} a défini comme la valeur du bail pour le locataire, ne se résorbe qu'au rythme que la loi permet. Seuls font exception les logements des immeubles neufs pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt, pour lesquels la fixation est exclue si le bail le prévoit et, depuis le 21 février 2024, indique le loyer maximal imposable \parencite[art.~1955]{ccq}. L'évaluateur d'un plex ou d'un immeuble de logements commence donc par l'état locatif, et il traite les baux comme des charges réelles de fait, même si le Code ne les qualifie pas ainsi.
	277	+Du point de vue des droits réels, le bail est un droit personnel, mais il produit sur l'immeuble un effet que l'évaluateur ne peut ignorer : le locataire a un droit au maintien dans les lieux, et « l'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement \ldots{} ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit \parencite[art.~1936--1937]{ccq}. L'acquéreur d'un immeuble locatif achète donc les baux en cours, avec leurs loyers, leurs échéances et leurs restrictions. Le bail à durée fixe se reconduit de plein droit, l'avis de modification doit être donné de trois à six mois avant le terme, et le locataire qui refuse la hausse oblige le locateur à saisir le tribunal dans le mois, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures \parencite[art.~1941--1947]{ccq}. Les loyers en place, et non les loyers de marché, forment ainsi la base du revenu immédiat, et l'écart entre les deux, que le \cref{ch:02} a défini comme la valeur du bail pour le locataire, ne se résorbe qu'au rythme que la loi permet. Seuls font exception les logements des immeubles neufs pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt, pour lesquels la fixation est exclue si le bail le prévoit et, depuis le 21 février 2024, indique le loyer maximal imposable \parencite[art.~1955]{ccq}. L'évaluateur d'un plex ou d'un immeuble de logements commence donc par l'état locatif, et il traite les baux comme des charges réelles de fait, même si le Code ne les qualifie pas ainsi.
278	278
279	279	\begin{quebec}[Le droit de propriété au Québec : ce qui distingue le civiliste]
280	280	Le vocabulaire des normes d'évaluation nord-américaines, forgé en common law, ne se transpose pas mot à mot au Québec. Le \emph{fee simple} correspond à la propriété de l'article 947 ; le \emph{leased fee} et le \emph{leasehold} désignent respectivement le droit du locateur et celui du locataire, que le Code traite comme des droits personnels issus du bail et non comme des \emph{estates} ; l'\emph{easement} est la servitude, mais une servitude ne s'acquiert jamais par possession au Québec \parencite[art.~1181]{ccq}, alors que la prescription acquisitive d'\emph{easements} existe ailleurs au Canada ; le \emph{ground lease} de longue durée a pour équivalent fonctionnel l'emphytéose, droit réel autonome et non simple bail ; et le \emph{life estate} correspond à l'usufruit viager. La Loi sur la fiscalité municipale, pour sa part, étend la notion de « propriétaire » à l'emphytéote et à l'usufruitier, qui sont inscrits au rôle et redevables des taxes \parencite[art.~1]{lfm}. Les dictionnaires de l'Appraisal Institute \parencite{aiDictionary2022} et l'ouvrage de \textcite{achour1992} restent utiles pour la correspondance des termes, que le glossaire de l'ouvrage reprend. Les textes de référence : Code civil du Québec, à jour au 15 octobre 2026 ; Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, à jour au 15 octobre 2026 ; règlements à jour au 1\ier{} juillet 2026 ; tous consultés le 31 octobre 2026.
		`@@ -290,7 +290,7 @@ Ces règles placent le registre foncier au centre de la démarche de vérificati`
290	290
291	291	\subsection{L'index des immeubles et la chaîne des titres}
292	292
293		−Le registre foncier est tenu au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~2969]{ccq}. Il « est constitué d'autant de livres fonciers qu'il y a de circonscriptions foncières au Québec », et chaque livre foncier comprend « un index des immeubles, un registre des droits réels d'exploitation de ressources de l'État, un registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré et un index des noms » \parencite[art.~2972]{ccq}. L'index des immeubles « comprend autant de fiches immobilières qu'il y a d'immeubles immatriculés sur le plan cadastral » \parencite[art.~2972.1]{ccq} ; la fiche indique la circonscription foncière, le cadastre, le numéro de lot et sa date d'établissement, puis, pour chaque inscription, la date de présentation, le numéro d'inscription, la nature du document et le nom des parties \parencite[art.~4--5]{reglPubliciteFonciere}. L'immatriculation « consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer leurs limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier » \parencite[art.~3026]{ccq} ; le plan cadastral fait partie du registre foncier et « est présumé exact », son exactitude l'emportant en cas de discordance avec les documents présentés \parencite[art.~3027]{ccq}. Aucun droit de propriété ne peut être publié si l'immeuble n'est pas identifié par un numéro de lot distinct, sauf en territoire non cadastré \parencite[art.~3030]{ccq}. Le \cref{ch:7} décrit la rénovation cadastrale et le certificat de localisation ; retenons ici que le numéro de lot est la clé d'entrée de toute recherche, et que la contenance du plan rénové prime celle des actes anciens.
	293	+Le registre foncier est tenu au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~2969]{ccq}. Il « est constitué d'autant de livres fonciers qu'il y a de circonscriptions foncières au Québec », et chaque livre foncier comprend « un index des immeubles, un registre des droits réels d'exploitation de ressources de l'État, un registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré et un index des noms » \parencite[art.~2972]{ccq}. L'index des immeubles « comprend autant de fiches immobilières qu'il y a d'immeubles immatriculés sur le plan cadastral » \parencite[art.~2972.1]{ccq} ; la fiche indique la circonscription foncière, le cadastre, le numéro de lot et sa date d'établissement, puis, pour chaque inscription, la date de présentation, le numéro d'inscription, la nature du document et le nom des parties \parencite[art.~4--5]{reglPubliciteFonciere}. L'immatriculation « consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer leurs limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier » \parencite[art.~3026]{ccq} ; le plan cadastral fait partie du registre foncier et « est présumé exact », son exactitude l'emportant en cas de discordance avec les documents présentés \parencite[art.~3027]{ccq}. Aucun droit de propriété ne peut être publié si l'immeuble n'est pas identifié par un numéro de lot distinct, sauf en territoire non cadastré \parencite[art.~3030]{ccq}. Le \cref{ch:07} décrit la rénovation cadastrale et le certificat de localisation ; retenons ici que le numéro de lot est la clé d'entrée de toute recherche, et que la contenance du plan rénové prime celle des actes anciens.
294	294
295	295	La \cref{fig:6:registre} schématise la lecture d'une fiche immobilière. La \motcle{chaîne des titres} est la suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur actuel tient son droit d'un auteur qui le tenait lui-même d'un auteur légitime ; les hypothèques, servitudes, baux publiés, déclarations de copropriété ou d'indivision, avis d'adresse, préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, avis de contamination et hypothèques légales de la construction s'intercalent dans la chronologie et se lisent avec leurs radiations. L'évaluateur n'a pas à faire l'examen de titres du notaire, mais il doit savoir lire la fiche pour trois fins : vérifier la nature du droit et du titulaire, relever les charges réelles opposables, et retrouver les actes des ventes comparables. La consultation en ligne est publique, moyennant un compte client et des frais de un dollar par document consulté (index des immeubles, acte ou plan cadastral) selon la grille en vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 \parencite{registreFoncierTarifs2026,registreFoncierUtilisation}. La page gouvernementale avertit que « la lecture de l'Index des immeubles n'est pas toujours suffisante » : l'index renvoie aux actes, et c'est l'acte qui porte le droit.
296	296
		`@@ -456,7 +456,7 @@ Le partage de la valeur entre les titulaires de droits démembrés dépend de tr`
456	456
457	457	Pour l'emphytéose, la durée restante domine : le \cref{tab:6:emphyteose} montre que le droit de l'emphytéote perd environ un demi-point de pourcentage de la pleine propriété par année entre 60 et 35 ans de durée restante, puis s'effondre plus vite à l'approche du terme, parce que la reprise par le propriétaire cesse d'être lointaine. Le niveau de la rente joue en sens inverse pour les deux titulaires sans changer leur somme ; une rente indexée déplace davantage de valeur vers le propriétaire qu'une rente fixe. Enfin, la convention d'un taux unique est la plus fragile : dès que le marché distingue le risque des deux flux, la somme des droits s'écarte de la pleine propriété, dans un sens ou dans l'autre, et l'évaluateur doit le dire plutôt que de forcer l'identité.
458	458
459		−Deux autres mesures de ce chapitre méritent un mot de sensibilité. La décote d'indivision de l'\cref{eq:6:indivision} s'applique à une part de 50 \% de la maison du cas 1 : sans décote, \dollars{319000} ; à 10 \%, \dollars{287100} ; à 20 \%, \dollars{255200}. Faute de ventes de parts indivises observées, l'intervalle entre ces valeurs est l'incertitude réelle de l'estimation, et le rapport doit le présenter comme tel. L'effet d'une servitude de non-construction grevant \msq{120} du terrain de \msq{620} du même sujet, approché par l'élasticité du prix à la superficie du terrain estimée dans le modèle hédonique du cas 1 (0,094, \cref{ch:18}), serait de \dollars{12725}, soit 2,0 \% ; cette approximation traite la portion grevée comme retranchée du lot, ce qui est une borne plutôt qu'une mesure, et le \cref{ch:7} lui substitue des ventes appariées.
	459	+Deux autres mesures de ce chapitre méritent un mot de sensibilité. La décote d'indivision de l'\cref{eq:6:indivision} s'applique à une part de 50 \% de la maison du cas 1 : sans décote, \dollars{319000} ; à 10 \%, \dollars{287100} ; à 20 \%, \dollars{255200}. Faute de ventes de parts indivises observées, l'intervalle entre ces valeurs est l'incertitude réelle de l'estimation, et le rapport doit le présenter comme tel. L'effet d'une servitude de non-construction grevant \msq{120} du terrain de \msq{620} du même sujet, approché par l'élasticité du prix à la superficie du terrain estimée dans le modèle hédonique du cas 1 (0,094, \cref{ch:18}), serait de \dollars{12725}, soit 2,0 \% ; cette approximation traite la portion grevée comme retranchée du lot, ce qui est une borne plutôt qu'une mesure, et le \cref{ch:07} lui substitue des ventes appariées.
460	460
461	461	\begin{erreurs}
462	462	\begin{itemize}
		`@@ -493,7 +493,7 @@ Les normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Q`
493	493	\begin{pratique}[Liste de contrôle des vérifications juridiques d'un mandat résidentiel ou multirésidentiel]
494	494	\begin{itemize}
495	495	\item \textbf{Quel droit ?} Lire l'acte d'acquisition du propriétaire actuel : pleine propriété, part indivise (quote-part, convention d'indivision publiée), fraction de copropriété divise (déclaration, valeur relative), propriété superficiaire (terme, indemnité), emphytéose (durée restante, rente, clauses de l'acte constitutif), usufruit ou nue-propriété (âge de l'usufruitier, terme). Vérifier la concordance entre le titulaire inscrit et le client.
496		−\item \textbf{Quelles charges ?} Relever à l'index des immeubles et lire dans les actes : servitudes (assiette au certificat de localisation), hypothèques et hypothèques des loyers (rang, montants, préavis d'exercice), baux publiés, avis divers (contamination, hypothèque légale de la construction, préavis de vente pour taxes), déclarations d'indivision ou de copropriété. Relever les baux de logement en cours (état locatif, avis de modification, dossiers au Tribunal administratif du logement) et les limitations de droit public dénoncées (\cref{ch:8}).
	496	+\item \textbf{Quelles charges ?} Relever à l'index des immeubles et lire dans les actes : servitudes (assiette au certificat de localisation), hypothèques et hypothèques des loyers (rang, montants, préavis d'exercice), baux publiés, avis divers (contamination, hypothèque légale de la construction, préavis de vente pour taxes), déclarations d'indivision ou de copropriété. Relever les baux de logement en cours (état locatif, avis de modification, dossiers au Tribunal administratif du logement) et les limitations de droit public dénoncées (\cref{ch:08}).
497	497	\item \textbf{Quelles conditions de vente ?} Pour le sujet comme pour les comparables : garantie légale ou exclusion, vente sous contrôle de justice ou par le créancier, transfert exonéré du droit de mutation, biens meubles inclus et leur contrepartie, hypothèque assumée, inclusions et incitatifs des ventes de promoteur.
498	498	\item \textbf{Quelles sources ?} Index des immeubles et actes (1 \$ par document), plan cadastral, certificat de localisation, déclarations du vendeur et promesse d'achat (par le client ou le courtier), déclaration de copropriété et attestation du syndicat, baux. Consigner au dossier ce qui a été consulté et ce qui ne l'a pas été.
499	499	\item \textbf{Quel traitement ?} Évaluer le droit identifié, non l'immeuble ; ajuster ou écarter les comparables dont les droits transmis ou les conditions de vente diffèrent ; déclarer les hypothèses (table de mortalité, taux, décote) et les réserves ; recommander l'avis juridique lorsque la validité ou la portée d'un droit est en cause.

added references/lib-ch18.bib +68 −0

		`@@ -0,0 +1,68 @@`
	1	+% Nouvelles références du chapitre 18 — à fusionner dans library.bib par l'orchestrateur.
	2	+% Toutes vérifiées le 2026-10-31 par l'API Crossref (titre, auteurs, revue, volume, numéro, pages, année).
	3	+% Non citées par \parencite dans ch18.tex (règle de collision : seules les clés déjà dans library.bib y sont citées) ;
	4	+% le chapitre les mentionne en toutes lettres avec leur DOI dans des notes de bas de page. Après fusion, remplacer ces notes par
	5	+% \parencite{duan1983}, \parencite{white1980}, \parencite{breuschPagan1979}, \parencite{cook1977}, \parencite{belsleyKuhWelsch1980}.
	6	+
	7	+@article{duan1983,
	8	+ author = {Duan, Naihua},
	9	+ title = {Smearing Estimate: A Nonparametric Retransformation Method},
	10	+ journaltitle = {Journal of the American Statistical Association},
	11	+ volume = {78},
	12	+ number = {383},
	13	+ pages = {605--610},
	14	+ year = {1983},
	15	+ doi = {10.1080/01621459.1983.10478017},
	16	+ urldate = {2026-10-31},
	17	+ note = {Correction de retransformation (lissage) appliquée aux prédictions en niveau des modèles semi-log ; vérifié Crossref}
	18	+}
	19	+
	20	+@article{white1980,
	21	+ author = {White, Halbert},
	22	+ title = {A Heteroskedasticity-Consistent Covariance Matrix Estimator and a Direct Test for Heteroskedasticity},
	23	+ journaltitle = {Econometrica},
	24	+ volume = {48},
	25	+ number = {4},
	26	+ pages = {817--838},
	27	+ year = {1980},
	28	+ doi = {10.2307/1912934},
	29	+ urldate = {2026-10-31},
	30	+ note = {Erreurs-types robustes à l'hétéroscédasticité (HC0 ; HC1 = correction n/(n−k)) ; vérifié Crossref}
	31	+}
	32	+
	33	+@article{breuschPagan1979,
	34	+ author = {Breusch, Trevor S. and Pagan, Adrian R.},
	35	+ title = {A Simple Test for Heteroscedasticity and Random Coefficient Variation},
	36	+ journaltitle = {Econometrica},
	37	+ volume = {47},
	38	+ number = {5},
	39	+ pages = {1287--1294},
	40	+ year = {1979},
	41	+ doi = {10.2307/1911963},
	42	+ urldate = {2026-10-31},
	43	+ note = {Test du multiplicateur de Lagrange d'hétéroscédasticité ; version studentisée de Koenker (1981) utilisée dans le script ; vérifié Crossref}
	44	+}
	45	+
	46	+@article{cook1977,
	47	+ author = {Cook, R. Dennis},
	48	+ title = {Detection of Influential Observation in Linear Regression},
	49	+ journaltitle = {Technometrics},
	50	+ volume = {19},
	51	+ number = {1},
	52	+ pages = {15--18},
	53	+ year = {1977},
	54	+ doi = {10.1080/00401706.1977.10489493},
	55	+ urldate = {2026-10-31},
	56	+ note = {Distance de Cook ; vérifié Crossref}
	57	+}
	58	+
	59	+@book{belsleyKuhWelsch1980,
	60	+ author = {Belsley, David A. and Kuh, Edwin and Welsch, Roy E.},
	61	+ title = {Regression Diagnostics: Identifying Influential Data and Sources of Collinearity},
	62	+ publisher = {John Wiley \& Sons},
	63	+ address = {New York},
	64	+ year = {1980},
	65	+ doi = {10.1002/0471725153},
	66	+ urldate = {2026-10-31},
	67	+ note = {Diagnostics de colinéarité (VIF, indices de conditionnement) et d'influence ; DOI de l'édition Wiley Series in Probability and Statistics (2005, réimpression) ; statut : partiellement vérifié (notice Wiley, non ouverte à la page)}
	68	+}

modified references/library.bib +50 −0

		`@@ -4624,6 +4624,56 @@`
4624	4624	note = {Estimateur exact à variance minimale et sa variance ; vérifié Crossref 2026-10-31}
4625	4625	}
4626	4626
	4627	+@article{white1980,
	4628	+ author = {White, Halbert},
	4629	+ title = {A Heteroskedasticity-Consistent Covariance Matrix Estimator and a Direct Test for Heteroskedasticity},
	4630	+ journaltitle = {Econometrica},
	4631	+ volume = {48},
	4632	+ number = {4},
	4633	+ pages = {817--838},
	4634	+ year = {1980},
	4635	+ doi = {10.2307/1912934},
	4636	+ urldate = {2026-10-31},
	4637	+ note = {Erreurs-types robustes à l'hétéroscédasticité (HC0 ; HC1 = correction n/(n−k)) ; vérifié Crossref}
	4638	+}
	4639	+
	4640	+@article{breuschPagan1979,
	4641	+ author = {Breusch, Trevor S. and Pagan, Adrian R.},
	4642	+ title = {A Simple Test for Heteroscedasticity and Random Coefficient Variation},
	4643	+ journaltitle = {Econometrica},
	4644	+ volume = {47},
	4645	+ number = {5},
	4646	+ pages = {1287--1294},
	4647	+ year = {1979},
	4648	+ doi = {10.2307/1911963},
	4649	+ urldate = {2026-10-31},
	4650	+ note = {Test du multiplicateur de Lagrange d'hétéroscédasticité ; version studentisée de Koenker (1981) utilisée dans le script ; vérifié Crossref}
	4651	+}
	4652	+
	4653	+@article{cook1977,
	4654	+ author = {Cook, R. Dennis},
	4655	+ title = {Detection of Influential Observation in Linear Regression},
	4656	+ journaltitle = {Technometrics},
	4657	+ volume = {19},
	4658	+ number = {1},
	4659	+ pages = {15--18},
	4660	+ year = {1977},
	4661	+ doi = {10.1080/00401706.1977.10489493},
	4662	+ urldate = {2026-10-31},
	4663	+ note = {Distance de Cook ; vérifié Crossref}
	4664	+}
	4665	+
	4666	+@book{belsleyKuhWelsch1980,
	4667	+ author = {Belsley, David A. and Kuh, Edwin and Welsch, Roy E.},
	4668	+ title = {Regression Diagnostics: Identifying Influential Data and Sources of Collinearity},
	4669	+ publisher = {John Wiley \& Sons},
	4670	+ address = {New York},
	4671	+ year = {1980},
	4672	+ doi = {10.1002/0471725153},
	4673	+ urldate = {2026-10-31},
	4674	+ note = {Diagnostics de colinéarité (VIF, indices de conditionnement) et d'influence ; DOI de l'édition Wiley Series in Probability and Statistics (2005, réimpression) ; statut : partiellement vérifié (notice Wiley, non ouverte à la page)}
	4675	+}
	4676	+
4627	4677	@manual{arcRC4028,
4628	4678	author = {{Agence du revenu du Canada}},
4629	4679	title = {RC4028 --- Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves},

modified verification/calculations.csv +1 −0

		`@@ -182,3 +182,4 @@ CALC-04-012,4,"Banque du Canada (Valet) : taux directeur 2,50 % (2026-10-29) ; m`
182	182	CALC-04-013,4,"Droits de mutation 2026 (eq. 4.9) : 500 000 $ → 5 610,50 $ (1,12 %) tous barèmes ; 645 500 $ : province 7 793, Montréal 8 259, Gatineau 9 975,50, Québec 9 248 ; 860 500 $ : 11 018 / 12 559 / 16 425,50 / 15 175,50 ; 1,5 M$ : 20 610,50 / 27 325,50 / 35 610,50 / 34 360,50 ; continuité aux bornes et monotonie du taux effectif (prop. 4.1)",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestMutations,voir description,identiques,verifie,2026-10-31
183	183	CALC-04-014,4,"Prix soutenable (eq. 4.10-4.11) : prêt 400 000 $ à 4,12 % sur 25 ans → 2 130,18 $/mois ; à paiement constant : 3,00 % → 562 653 $ (+12,5 %) ; 6,19 % → 408 931 $ (−18,2 %) ; 7,00 % → 380 164 $ (−24,0 %) ; semi-élasticité −10,7 %/pt (3→3,5 %) vs −9,0 %/pt (6,19→7 %) ; élasticité −0,33 (3 %) vs −0,56 (6 %)",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestTauxEtPrix;TestExercices::test_ex6,voir description,2130.18 ; 562652.61 ; 408930.96 ; 380163.94 ; −0.1071 ; −0.0901 ; −0.325 ; −0.557,verifie,2026-10-31
184	184	CALC-04-015,4,"Exercices 4.1-4.6 : 54,8 % / 33,3 % (QC) vs 46,2 % / 39,5 % (CA) ; 4,35 / 3,60 / 5,65 mois ; 1 105,71 $, +10,57 % vs +6 % ; Gatineau 9 210,50 $ (1,49 %) et 8 664,50 $ sur base 601 800 $ (1,55 % du prix) ; TCAC 1,46 %, 1 044 650 (2035), ISQ 0,57 %/an ; 540 666 $ et 458 582 $",analysis/python/cases/ch04_marches.py (exercices),analysis/python/tests/test_ch04.py::TestExercices,voir description,identiques,verifie,2026-10-31
	185	+CALC-04-016,4,"Mises en chantier Québec (34-10-0135-01, sommes annuelles) : 2000 24 695 ; 2005 50 910 ; 2021 67 810 ; 2023 38 912 ; 2025 59 864 ; individuelles 15 349 (62 %) → 8 477 (14 %) ; part appartements 29,1 % → 79,6 % ; moyennes 2000-2019 44 205 et 2020-2025 54 412",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestMisesEnChantier,voir description,identiques (lecture du CSV brut),verifie,2026-10-31

modified verification/chapters/ch04-calculations.csv +1 −0

		`@@ -14,3 +14,4 @@ CALC-04-012,4,"Banque du Canada (Valet) : taux directeur 2,50 % (2026-10-29) ; m`
14	14	CALC-04-013,4,"Droits de mutation 2026 (eq. 4.9) : 500 000 $ → 5 610,50 $ (1,12 %) tous barèmes ; 645 500 $ : province 7 793, Montréal 8 259, Gatineau 9 975,50, Québec 9 248 ; 860 500 $ : 11 018 / 12 559 / 16 425,50 / 15 175,50 ; 1,5 M$ : 20 610,50 / 27 325,50 / 35 610,50 / 34 360,50 ; continuité aux bornes et monotonie du taux effectif (prop. 4.1)",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestMutations,voir description,identiques,verifie,2026-10-31
15	15	CALC-04-014,4,"Prix soutenable (eq. 4.10-4.11) : prêt 400 000 $ à 4,12 % sur 25 ans → 2 130,18 $/mois ; à paiement constant : 3,00 % → 562 653 $ (+12,5 %) ; 6,19 % → 408 931 $ (−18,2 %) ; 7,00 % → 380 164 $ (−24,0 %) ; semi-élasticité −10,7 %/pt (3→3,5 %) vs −9,0 %/pt (6,19→7 %) ; élasticité −0,33 (3 %) vs −0,56 (6 %)",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestTauxEtPrix;TestExercices::test_ex6,voir description,2130.18 ; 562652.61 ; 408930.96 ; 380163.94 ; −0.1071 ; −0.0901 ; −0.325 ; −0.557,verifie,2026-10-31
16	16	CALC-04-015,4,"Exercices 4.1-4.6 : 54,8 % / 33,3 % (QC) vs 46,2 % / 39,5 % (CA) ; 4,35 / 3,60 / 5,65 mois ; 1 105,71 $, +10,57 % vs +6 % ; Gatineau 9 210,50 $ (1,49 %) et 8 664,50 $ sur base 601 800 $ (1,55 % du prix) ; TCAC 1,46 %, 1 044 650 (2035), ISQ 0,57 %/an ; 540 666 $ et 458 582 $",analysis/python/cases/ch04_marches.py (exercices),analysis/python/tests/test_ch04.py::TestExercices,voir description,identiques,verifie,2026-10-31
	17	+CALC-04-016,4,"Mises en chantier Québec (34-10-0135-01, sommes annuelles) : 2000 24 695 ; 2005 50 910 ; 2021 67 810 ; 2023 38 912 ; 2025 59 864 ; individuelles 15 349 (62 %) → 8 477 (14 %) ; part appartements 29,1 % → 79,6 % ; moyennes 2000-2019 44 205 et 2020-2025 54 412",analysis/python/cases/ch04_marches.py,analysis/python/tests/test_ch04.py::TestMisesEnChantier,voir description,identiques (lecture du CSV brut),verifie,2026-10-31

modified verification/chapters/ch04-claims.csv +1 −0

		`@@ -24,3 +24,4 @@ CLM-04-022,4,"Origine du 1er juillet : 1er mai sous le régime seigneurial ; loi`
24	24	CLM-04-023,4,"Coordonnées des centres des six RMR (BDTC, RNCan, service geonames) utilisées pour la carte schématique",SRC-04-002,Requêtes geogratis.gc.ca/services/geoname le 2026-10-31 (concise=CITY, province 24),2026-10-31,verifie,Positions des toponymes « CITY » ; pas de fond de carte
25	25	CLM-04-024,4,"Bornes usuelles des mois d'inventaire (< 4 : vendeurs ; 4-6 : équilibré ; > 6 : acheteurs) et coûts de transaction typiques (> 5 % vendeur, 2 % acheteur)",,Usage professionnel nord-américain ; présentés comme usages et non comme normes,2026-10-31,non_verifie,Formulé prudemment (« usages, non normes ») ; aucune source normative
26	26	CLM-04-025,4,"Les pages de l'APCIQ et de la SCHL imposent l'attribution et interdisent la reproduction de tableaux / redistribution des fichiers (conditions d'utilisation)",SRC-E-001;SRC-E-007,notes-E.md (section licences) et data/raw/SOURCES.md,2026-10-31,verifie,Aucun tableau APCIQ reproduit ; fichiers SCHL non redistribués
	27	+CLM-04-026,4,"Mises en chantier annuelles au Québec, toutes régions, par type (tab. 4.7) ; 2025 = 59 864 (cohérent avec notes-E)",SRC-E-020,Lecture du CSV brut 34100135 (trimestriel non désaisonnalisé, années à quatre trimestres),2026-10-31,verifie,"Catégorie SCHL « appartements et autres logements »"

modified verification/claims.csv +1 −0

		`@@ -315,3 +315,4 @@ CLM-06-030,6,"NPP OEAQ règle 1.2 (12 éléments dont biens meubles, démembreme`
315	315	CLM-06-031,6,"Statistique Canada, tableau 13-10-0114-01 (tables complètes de mortalité) : diffusion du 13 janvier 2026, fréquence annuelle",SRC-06-001,"Page du tableau ouverte le 2026-10-31 (titre, fréquence, date de diffusion)",2026-10-31,verifie,aucune valeur citée ; renvoi seulement
316	316	CLM-06-032,6,Vocabulaire comparé fee simple / leased fee / leasehold / easement / ground lease / life estate (Appraisal Institute) et équivalents civilistes,SRC-D (aiDictionary2022 ; achour1992),Correspondances de l'auteur ; la prescription acquisitive d'easements « ailleurs au Canada » est une affirmation générale de droit comparé non vérifiée dans une source primaire,2026-10-31,partiellement_verifie,
317	317	CLM-06-033,6,"Table de mortalité synthétique (Gompertz–Makeham, paramètres déclarés), taux 5 %/7 %, croissances 1,5 %/2,5 %, rente 30 000 $, décotes : hypothèses pédagogiques, aucune prétention empirique",—,Déclarées dans l'encadré synthétique et les sources des tableaux,2026-10-31,verifie,étiquetées synthétiques
	318	+CLM-04-026,4,"Mises en chantier annuelles au Québec, toutes régions, par type (tab. 4.7) ; 2025 = 59 864 (cohérent avec notes-E)",SRC-E-020,Lecture du CSV brut 34100135 (trimestriel non désaisonnalisé,années à quatre trimestres),2026-10-31,verifie
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spb/traite-evaluation-qc

Ch. 6 livré et validé (compilation isolée, tests, fusion des registres)

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