Édition imprimée compilée proprement (passes stabilisées) ; renvois des solutions normalisés
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latexmkrc
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@@ -6,5 +6,5 @@ $out_dir = '../build'; | |||||
| 6 | $aux_dir = '../build'; | 6 | $aux_dir = '../build'; | ||
| 7 | $makeindex = '../tools/makeindex.sh %O -o %D %S'; | 7 | $makeindex = '../tools/makeindex.sh %O -o %D %S'; | ||
| 8 | $clean_ext = 'bbl run.xml ind idx ilg synctex.gz'; | 8 | $clean_ext = 'bbl run.xml ind idx ilg synctex.gz'; | ||
| 9 | −$max_repeat = 6; | 9 | +$max_repeat = 12; | ||
| 10 | $biber = "../tools/biber %O %S"; | 10 | $biber = "../tools/biber %O %S"; | ||
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solutions/ch01.tex
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@@ -18,7 +18,7 @@ Avec $\sigma = 0{,}12$ et une médiane de \dollars{500000}, la moyenne condition | |||||
| 18 | \end{solution} | 18 | \end{solution} | ||
| 19 | 19 | ||||
| 20 | \begin{solution}{ex:1:5}{Le bien comme actif : Gordon et coût d'usage} | 20 | \begin{solution}{ex:1:5}{Le bien comme actif : Gordon et coût d'usage} | ||
| 21 | −Par l'\cref{eq:1:gordon}, la valeur du duplex est $24\,000 / (0{,}06 - 0{,}02) = \dollars{600000}$ ; le taux de capitalisation implicite est $R = r - g = \pct{4}$. Pour la maison, le coût d'usage annuel (\cref{eq:1:cout-usage}) est $600\,000 \times (0{,}045 + 0{,}01 + 0{,}015 - 0{,}02) = 600\,000 \times 0{,}05 = \dollars{30000}$, soit \dollars{2500} par mois. Si le taux d'intérêt passe à \pct{6}, le coût d'usage devient $600\,000 \times 0{,}065 = \dollars{39000}$, soit \dollars{3250} par mois : une hausse de 150 points de base du taux renchérit l'occupation de 30 \%. Le ménage est indifférent entre louer et acheter lorsque le loyer de marché d'un logement équivalent égale le coût d'usage : \dollars{2500} par mois dans le premier cas, \dollars{3250} dans le second. Si le loyer de marché reste à \dollars{2500}, la hausse du taux rend la location préférable, et le prix d'équilibre de la maison doit baisser jusqu'à ce que $V \times 0{,}065 = 30\,000$, soit $V = \dollars{461538}$, toutes choses égales d'ailleurs ; en pratique, la plus-value attendue $g$ et les loyers s'ajustent aussi, ce qui amortit le mouvement (\cref{ch:3}). | 21 | +Par l'\cref{eq:1:gordon}, la valeur du duplex est $24\,000 / (0{,}06 - 0{,}02) = \dollars{600000}$ ; le taux de capitalisation implicite est $R = r - g = \pct{4}$. Pour la maison, le coût d'usage annuel (\cref{eq:1:cout-usage}) est $600\,000 \times (0{,}045 + 0{,}01 + 0{,}015 - 0{,}02) = 600\,000 \times 0{,}05 = \dollars{30000}$, soit \dollars{2500} par mois. Si le taux d'intérêt passe à \pct{6}, le coût d'usage devient $600\,000 \times 0{,}065 = \dollars{39000}$, soit \dollars{3250} par mois : une hausse de 150 points de base du taux renchérit l'occupation de 30 \%. Le ménage est indifférent entre louer et acheter lorsque le loyer de marché d'un logement équivalent égale le coût d'usage : \dollars{2500} par mois dans le premier cas, \dollars{3250} dans le second. Si le loyer de marché reste à \dollars{2500}, la hausse du taux rend la location préférable, et le prix d'équilibre de la maison doit baisser jusqu'à ce que $V \times 0{,}065 = 30\,000$, soit $V = \dollars{461538}$, toutes choses égales d'ailleurs ; en pratique, la plus-value attendue $g$ et les loyers s'ajustent aussi, ce qui amortit le mouvement (\cref{ch:03}). | ||
| 22 | \end{solution} | 22 | \end{solution} | ||
| 23 | 23 | ||||
| 24 | \begin{solution}{ex:1:6}{Prix de réserve et délai de vente} | 24 | \begin{solution}{ex:1:6}{Prix de réserve et délai de vente} | ||
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solutions/ch04.tex
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@@ -23,7 +23,7 @@ La base d'imposition est le plus élevé de la contrepartie et de la valeur marc | |||||
| 23 | T &= 0{,}005 \times 62\,900 + 0{,}01 \times 252\,100 + 0{,}015 \times 185\,000 + 0{,}03 \times 120\,000 \\ | 23 | T &= 0{,}005 \times 62\,900 + 0{,}01 \times 252\,100 + 0{,}015 \times 185\,000 + 0{,}03 \times 120\,000 \\ | ||
| 24 | &= 314{,}50 + 2\,521 + 2\,775 + 3\,600 = \dollars{9210.50}, | 24 | &= 314{,}50 + 2\,521 + 2\,775 + 3\,600 = \dollars{9210.50}, | ||
| 25 | \end{align*} | 25 | \end{align*} | ||
| 26 | −soit un taux effectif de $9\,210{,}50 / 620\,000 = \pct{1.49}$. Pour une vente à \dollars{560000}, la base n'est plus le prix mais la valeur uniformisée de \dollars{601800}, supérieure ; le droit vaut $314{,}50 + 2\,521 + 2\,775 + 0{,}03 \times 101\,800 = \dollars{8664.50}$, soit \pct{1.44} de la base mais \pct{1.55} du prix effectivement payé. L'acheteur qui a négocié un prix inférieur à la valeur uniformisée paie donc un droit calculé sur une valeur qu'il n'a pas payée ; ce cas se présente dans les marchés en baisse ou lorsque le rôle, établi sur un marché antérieur, surévalue l'immeuble. L'évaluateur retient que le droit ne fait pas partie du prix ni de la valeur marchande, mais qu'il entre dans le coût d'acquisition et que, pour les immeubles dont la valeur au rôle excède le marché, la contestation du rôle (\cref{ch:9}) a aussi un effet sur les droits de mutation des transactions futures. | 26 | +soit un taux effectif de $9\,210{,}50 / 620\,000 = \pct{1.49}$. Pour une vente à \dollars{560000}, la base n'est plus le prix mais la valeur uniformisée de \dollars{601800}, supérieure ; le droit vaut $314{,}50 + 2\,521 + 2\,775 + 0{,}03 \times 101\,800 = \dollars{8664.50}$, soit \pct{1.44} de la base mais \pct{1.55} du prix effectivement payé. L'acheteur qui a négocié un prix inférieur à la valeur uniformisée paie donc un droit calculé sur une valeur qu'il n'a pas payée ; ce cas se présente dans les marchés en baisse ou lorsque le rôle, établi sur un marché antérieur, surévalue l'immeuble. L'évaluateur retient que le droit ne fait pas partie du prix ni de la valeur marchande, mais qu'il entre dans le coût d'acquisition et que, pour les immeubles dont la valeur au rôle excède le marché, la contestation du rôle (\cref{ch:09}) a aussi un effet sur les droits de mutation des transactions futures. | ||
| 27 | \end{solution} | 27 | \end{solution} | ||
| 28 | 28 | ||||
| 29 | \begin{solution}{ex:4:5}{Croissance démographique et horizon de projection} | 29 | \begin{solution}{ex:4:5}{Croissance démographique et horizon de projection} | ||
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solutions/ch06.tex
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@@ -2,7 +2,7 @@ | |||||
| 2 | % Chiffres recalculés par analysis/python/tests/test_ch06.py (classe TestExercices) à partir de analysis/python/cases/ch06_demembrements.py. | 2 | % Chiffres recalculés par analysis/python/tests/test_ch06.py (classe TestExercices) à partir de analysis/python/cases/ch06_demembrements.py. | ||
| 3 | 3 | ||||
| 4 | \begin{solution}{ex:6:1}{Meubles, immeubles et prix du comparable} | 4 | \begin{solution}{ex:6:1}{Meubles, immeubles et prix du comparable} | ||
| 5 | −\emph{Qualification.} La thermopompe centrale est raccordée aux conduits et au circuit électrique : elle est un meuble incorporé ou, à tout le moins, attaché à demeure qui assure l'utilité de l'immeuble ; elle est immeuble (art.~901 ou 903 C.c.Q.). Le lave-vaisselle encastré est attaché à demeure sans perdre son individualité : immeuble tant qu'il y reste (art.~903). Le réfrigérateur et la cuisinière autonomes sont des meubles : ils ne sont ni incorporés ni attachés. Le spa posé sur une dalle avec un simple raccordement électrique est un cas limite ; sauf intégration permanente (encastrement, structure dédiée), il est traité comme un meuble et la contrepartie déclarée de \dollars{4000} est retranchée. Les rideaux sont des meubles. Le cabanon sur fondations est une construction à caractère permanent : immeuble (art.~900). Le mobilier de la garderie sert « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités » dans l'immeuble : il demeure meuble même s'il est fixé (art.~903, al.~2) ; la garderie elle-même signale par ailleurs un usage à vérifier au regard du zonage (\cref{ch:8}). | 5 | +\emph{Qualification.} La thermopompe centrale est raccordée aux conduits et au circuit électrique : elle est un meuble incorporé ou, à tout le moins, attaché à demeure qui assure l'utilité de l'immeuble ; elle est immeuble (art.~901 ou 903 C.c.Q.). Le lave-vaisselle encastré est attaché à demeure sans perdre son individualité : immeuble tant qu'il y reste (art.~903). Le réfrigérateur et la cuisinière autonomes sont des meubles : ils ne sont ni incorporés ni attachés. Le spa posé sur une dalle avec un simple raccordement électrique est un cas limite ; sauf intégration permanente (encastrement, structure dédiée), il est traité comme un meuble et la contrepartie déclarée de \dollars{4000} est retranchée. Les rideaux sont des meubles. Le cabanon sur fondations est une construction à caractère permanent : immeuble (art.~900). Le mobilier de la garderie sert « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités » dans l'immeuble : il demeure meuble même s'il est fixé (art.~903, al.~2) ; la garderie elle-même signale par ailleurs un usage à vérifier au regard du zonage (\cref{ch:08}). | ||
| 6 | 6 | ||||
| 7 | \emph{Prix retenu.} $\dollars{612000} - \dollars{6500} - \dollars{4000} = \dollars{601500}$ pour l'immeuble. La thermopompe, le lave-vaisselle encastré et le cabanon restent dans le prix immobilier et font l'objet, s'il y a lieu, d'ajustements de propriété dans la grille (\cref{ch:17}). | 7 | \emph{Prix retenu.} $\dollars{612000} - \dollars{6500} - \dollars{4000} = \dollars{601500}$ pour l'immeuble. La thermopompe, le lave-vaisselle encastré et le cabanon restent dans le prix immobilier et font l'objet, s'il y a lieu, d'ajustements de propriété dans la grille (\cref{ch:17}). | ||
| 8 | 8 | ||||
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solutions/ch19.tex
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@@ -10,7 +10,7 @@ L'espérance sous l'hypothèse nulle est $\E[I] = -1/(n-1) = -0{,}25$ ; la varia | |||||
| 10 | \end{solution} | 10 | \end{solution} | ||
| 11 | 11 | ||||
| 12 | \begin{solution}{ex:19:2}{Dépendance ou hétérogénéité ?} | 12 | \begin{solution}{ex:19:2}{Dépendance ou hétérogénéité ?} | ||
| 13 | −(a) Dépendance spatiale : un attribut de voisinage omis, le parc, affecte le résidu de toutes les maisons alentour. Remède : ajouter une variable d'accessibilité au parc ; à défaut, un modèle à erreur spatiale ou le krigeage des résidus corrigent la prédiction locale. (b) Hétérogénéité spatiale : le prix implicite du garage varie avec le lieu. Remède : une interaction garage $\times$ quartier ou une régression géographiquement pondérée, dont la carte du coefficient du garage montrera la variation. (c) Dépendance par interaction entre les prix : les acheteurs s'ancrent sur les ventes récentes du même développement. Remède : un modèle à décalage spatio-temporel avec une matrice de ventes antérieures, en vérifiant par les tests LM robustes que la dépendance n'est pas, en réalité, un résidu de qualité commun au développement. (d) Hétérogénéité : les coefficients diffèrent entre sous-marchés. Remède : un test de Chow entre arrondissements (\cref{ch:15}), puis des modèles séparés ou une GWR ; si l'écart tient à des variables omises corrélées avec la superficie dans un arrondissement, c'est un problème de spécification plutôt que d'hétérogénéité. (e) Dépendance des ratios d'évaluation : le quartier est sous-évalué au rôle, ce qui signale soit un effet fixe de quartier manquant dans le modèle d'évaluation de masse, soit une variation de marché depuis la date de référence qui lui est propre. Remède : statistique de Moran des ratios par unité de voisinage, puis révision des effets fixes ou des facteurs de localisation (\cref{ch:9}). | 13 | +(a) Dépendance spatiale : un attribut de voisinage omis, le parc, affecte le résidu de toutes les maisons alentour. Remède : ajouter une variable d'accessibilité au parc ; à défaut, un modèle à erreur spatiale ou le krigeage des résidus corrigent la prédiction locale. (b) Hétérogénéité spatiale : le prix implicite du garage varie avec le lieu. Remède : une interaction garage $\times$ quartier ou une régression géographiquement pondérée, dont la carte du coefficient du garage montrera la variation. (c) Dépendance par interaction entre les prix : les acheteurs s'ancrent sur les ventes récentes du même développement. Remède : un modèle à décalage spatio-temporel avec une matrice de ventes antérieures, en vérifiant par les tests LM robustes que la dépendance n'est pas, en réalité, un résidu de qualité commun au développement. (d) Hétérogénéité : les coefficients diffèrent entre sous-marchés. Remède : un test de Chow entre arrondissements (\cref{ch:15}), puis des modèles séparés ou une GWR ; si l'écart tient à des variables omises corrélées avec la superficie dans un arrondissement, c'est un problème de spécification plutôt que d'hétérogénéité. (e) Dépendance des ratios d'évaluation : le quartier est sous-évalué au rôle, ce qui signale soit un effet fixe de quartier manquant dans le modèle d'évaluation de masse, soit une variation de marché depuis la date de référence qui lui est propre. Remède : statistique de Moran des ratios par unité de voisinage, puis révision des effets fixes ou des facteurs de localisation (\cref{ch:09}). | ||
| 14 | \end{solution} | 14 | \end{solution} | ||
| 15 | 15 | ||||
| 16 | \begin{solution}{ex:19:3}{Lire les tests LM} | 16 | \begin{solution}{ex:19:3}{Lire les tests LM} | ||
| 17 | 17 | ||||