| 1 | \chapter{Code civil et droit immobilier}\label{ch:06}\label{ch:6} |
1 | \chapter{Code civil et droit immobilier}\label{ch:06}\label{ch:6} |
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| 3 | −L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:7,ch:8,ch:9} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement. |
3 | +L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:07,ch:8,ch:09} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement. |
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| 5 | \begin{objectifs} |
5 | \begin{objectifs} |
| 6 | À la fin de ce chapitre, le lecteur sait : |
6 | À la fin de ce chapitre, le lecteur sait : |
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| 22 | Le Code civil divise les biens en immeubles et en meubles \parencite[art.~899]{ccq}. Sont immeubles « les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante » \parencite[art.~900]{ccq}. Font partie intégrante les meubles incorporés à l'immeuble qui « perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble » \parencite[art.~901]{ccq} : la tuyauterie, le filage, la fournaise raccordée, les armoires fixées, les fenêtres. Une troisième catégorie importe particulièrement à l'évaluateur : les meubles qui sont « à demeure, matériellement attachés ou réunis à l'immeuble » sans y être incorporés demeurent immeubles « tant qu'ils y restent et assurent l'utilité de l'immeuble », sauf s'ils servent, dans l'immeuble, « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités », auquel cas ils demeurent meubles \parencite[art.~903]{ccq}. Une thermopompe murale, un lave-vaisselle encastré ou un système d'alarme câblé sont immeubles par attache ; les équipements d'une garderie ou d'un salon de coiffure exploités au rez-de-chaussée d'un plex restent meubles, même boulonnés au sol. |
22 | Le Code civil divise les biens en immeubles et en meubles \parencite[art.~899]{ccq}. Sont immeubles « les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante » \parencite[art.~900]{ccq}. Font partie intégrante les meubles incorporés à l'immeuble qui « perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble » \parencite[art.~901]{ccq} : la tuyauterie, le filage, la fournaise raccordée, les armoires fixées, les fenêtres. Une troisième catégorie importe particulièrement à l'évaluateur : les meubles qui sont « à demeure, matériellement attachés ou réunis à l'immeuble » sans y être incorporés demeurent immeubles « tant qu'ils y restent et assurent l'utilité de l'immeuble », sauf s'ils servent, dans l'immeuble, « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités », auquel cas ils demeurent meubles \parencite[art.~903]{ccq}. Une thermopompe murale, un lave-vaisselle encastré ou un système d'alarme câblé sont immeubles par attache ; les équipements d'une garderie ou d'un salon de coiffure exploités au rez-de-chaussée d'un plex restent meubles, même boulonnés au sol. |
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| 24 | −Cette classification n'est pas une subtilité de juriste : elle délimite l'objet évalué et conditionne la lecture des prix. La valeur marchande d'un immeuble résidentiel porte sur le fonds de terre, les constructions permanentes, les parties intégrantes et les meubles immobilisés par attache ; elle ne porte pas sur les électroménagers autonomes, les meubles, les rideaux ni les équipements d'exploitation. Lorsqu'un acte de vente ou une promesse d'achat inclut de tels biens meubles dans le prix, la contrepartie qui leur est attribuable doit être retranchée avant toute comparaison, et la valeur que les parties leur ont donnée dans l'acte, souvent fixée pour des motifs fiscaux, ne reflète pas nécessairement leur valeur (\cref{ch:16}). La même frontière gouverne la base d'imposition des droits sur les mutations immobilières, qui inclut dans l'« immeuble » certains meubles attachés à demeure \parencite[art.~1.0.1]{ldmi}, et la définition de l'immeuble portée au rôle d'évaluation foncière, qui ajoute à l'immeuble du Code civil « tout meuble \ldots{} qui est attaché à demeure », sous réserve des meubles d'exploitation de certaines catégories d'immeubles \parencite[art.~1]{lfm} ; le \cref{ch:9} y revient. Les normes de pratique de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec rangent d'ailleurs le traitement des biens meubles parmi les éléments de la substance de toute évaluation \parencite[règle~1.2]{oeaqNormes}. |
24 | +Cette classification n'est pas une subtilité de juriste : elle délimite l'objet évalué et conditionne la lecture des prix. La valeur marchande d'un immeuble résidentiel porte sur le fonds de terre, les constructions permanentes, les parties intégrantes et les meubles immobilisés par attache ; elle ne porte pas sur les électroménagers autonomes, les meubles, les rideaux ni les équipements d'exploitation. Lorsqu'un acte de vente ou une promesse d'achat inclut de tels biens meubles dans le prix, la contrepartie qui leur est attribuable doit être retranchée avant toute comparaison, et la valeur que les parties leur ont donnée dans l'acte, souvent fixée pour des motifs fiscaux, ne reflète pas nécessairement leur valeur (\cref{ch:16}). La même frontière gouverne la base d'imposition des droits sur les mutations immobilières, qui inclut dans l'« immeuble » certains meubles attachés à demeure \parencite[art.~1.0.1]{ldmi}, et la définition de l'immeuble portée au rôle d'évaluation foncière, qui ajoute à l'immeuble du Code civil « tout meuble \ldots{} qui est attaché à demeure », sous réserve des meubles d'exploitation de certaines catégories d'immeubles \parencite[art.~1]{lfm} ; le \cref{ch:09} y revient. Les normes de pratique de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec rangent d'ailleurs le traitement des biens meubles parmi les éléments de la substance de toute évaluation \parencite[règle~1.2]{oeaqNormes}. |
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| 26 | \begin{definition}{Objet de l'évaluation immobilière}{objet} |
26 | \begin{definition}{Objet de l'évaluation immobilière}{objet} |
| 27 | L'objet d'une évaluation immobilière est un \motcle{droit réel} portant sur un immeuble au sens des articles 899 à 903 du Code civil, c'est-à-dire sur le fonds de terre, les constructions et ouvrages permanents, leurs parties intégrantes et les meubles qui y sont attachés à demeure, à l'exclusion des meubles d'exploitation et des autres biens meubles. Le rapport doit identifier ce droit (pleine propriété, part indivise, fraction de copropriété divise, usufruit, nue-propriété, emphytéose, droit du locateur, etc.), les charges qui le grèvent et la date à laquelle il est évalué. |
27 | L'objet d'une évaluation immobilière est un \motcle{droit réel} portant sur un immeuble au sens des articles 899 à 903 du Code civil, c'est-à-dire sur le fonds de terre, les constructions et ouvrages permanents, leurs parties intégrantes et les meubles qui y sont attachés à demeure, à l'exclusion des meubles d'exploitation et des autres biens meubles. Le rapport doit identifier ce droit (pleine propriété, part indivise, fraction de copropriété divise, usufruit, nue-propriété, emphytéose, droit du locateur, etc.), les charges qui le grèvent et la date à laquelle il est évalué. |
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| 30 | \subsection{La propriété et l'accession} |
30 | \subsection{La propriété et l'accession} |
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| 32 | −La propriété est « le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien », sous réserve des limites fixées par la loi ; elle « est susceptible de modalités et de démembrements » \parencite[art.~947]{ccq}. Cette définition fonde ce que la pratique nord-américaine appelle le \terme{pleine propriété}{fee simple} : le faisceau complet des prérogatives, qui sert de base de valeur de référence à toutes les méthodes d'évaluation (\cref{ch:2}). Les trois verbes de l'article 947 correspondent aux trois sources de la valeur immobilière : l'usage (habiter), la jouissance (percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la disposition (vendre, hypothéquer, léguer). Un droit qui ne confère que l'un ou deux de ces attributs vaut moins que la pleine propriété, et la différence est précisément ce que ce chapitre apprend à mesurer. |
32 | +La propriété est « le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien », sous réserve des limites fixées par la loi ; elle « est susceptible de modalités et de démembrements » \parencite[art.~947]{ccq}. Cette définition fonde ce que la pratique nord-américaine appelle le \terme{pleine propriété}{fee simple} : le faisceau complet des prérogatives, qui sert de base de valeur de référence à toutes les méthodes d'évaluation (\cref{ch:02}). Les trois verbes de l'article 947 correspondent aux trois sources de la valeur immobilière : l'usage (habiter), la jouissance (percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la disposition (vendre, hypothéquer, léguer). Un droit qui ne confère que l'un ou deux de ces attributs vaut moins que la pleine propriété, et la différence est précisément ce que ce chapitre apprend à mesurer. |
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| 34 | La propriété s'étend par accession « à ce qu'il produit et à ce qui s'y unit » \parencite[art.~948]{ccq}. « La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous » \parencite[art.~951]{ccq}, sous réserve des droits publics sur les mines, les hydrocarbures et les eaux souterraines, et les constructions sur un immeuble « sont présumés avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir » \parencite[art.~955]{ccq}. Pour l'évaluateur, ces règles ont deux conséquences. La première est que, sauf titre contraire publié, le bâtiment et le terrain appartiennent à la même personne et se vendent ensemble : la décomposition entre la valeur du terrain et celle des améliorations, que pratique la méthode du coût (\cref{ch:21,ch:25}), est une construction analytique et non une réalité juridique. La seconde est que la présomption de l'article 955 est simple : lorsqu'une convention de propriété superficiaire a été publiée (\cref{sec:6:modalites}), le propriétaire du sol et celui du bâtiment diffèrent, et attribuer la valeur du bâtiment au propriétaire du sol serait une erreur. L'article 951 fonde aussi la valeur des droits aériens et souterrains, que l'évaluateur rencontre dans les projets de densification et que le \cref{ch:41} aborde. |
34 | La propriété s'étend par accession « à ce qu'il produit et à ce qui s'y unit » \parencite[art.~948]{ccq}. « La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous » \parencite[art.~951]{ccq}, sous réserve des droits publics sur les mines, les hydrocarbures et les eaux souterraines, et les constructions sur un immeuble « sont présumés avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir » \parencite[art.~955]{ccq}. Pour l'évaluateur, ces règles ont deux conséquences. La première est que, sauf titre contraire publié, le bâtiment et le terrain appartiennent à la même personne et se vendent ensemble : la décomposition entre la valeur du terrain et celle des améliorations, que pratique la méthode du coût (\cref{ch:21,ch:25}), est une construction analytique et non une réalité juridique. La seconde est que la présomption de l'article 955 est simple : lorsqu'une convention de propriété superficiaire a été publiée (\cref{sec:6:modalites}), le propriétaire du sol et celui du bâtiment diffèrent, et attribuer la valeur du bâtiment au propriétaire du sol serait une erreur. L'article 951 fonde aussi la valeur des droits aériens et souterrains, que l'évaluateur rencontre dans les projets de densification et que le \cref{ch:41} aborde. |
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| 36 | \subsection{Une matrice des dispositions utiles} |
36 | \subsection{Une matrice des dispositions utiles} |
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| 38 | −Le \cref{tab:6:matrice} regroupe, par thème, les dispositions du Code civil et des lois connexes que ce chapitre mobilise, avec l'effet qu'elles produisent sur l'évaluation. La liste est une sélection ; le registre des dispositions vérifiées du dépôt (\texttt{sources/normes-A.csv}) en contient davantage, notamment pour la copropriété divise (\cref{ch:7,ch:42}) et le bail de logement (\cref{ch:26,ch:34}). Chaque disposition a été lue dans le texte refondu à jour au 15 octobre 2026. |
38 | +Le \cref{tab:6:matrice} regroupe, par thème, les dispositions du Code civil et des lois connexes que ce chapitre mobilise, avec l'effet qu'elles produisent sur l'évaluation. La liste est une sélection ; le registre des dispositions vérifiées du dépôt (\texttt{sources/normes-A.csv}) en contient davantage, notamment pour la copropriété divise (\cref{ch:07,ch:42}) et le bail de logement (\cref{ch:26,ch:34}). Chaque disposition a été lue dans le texte refondu à jour au 15 octobre 2026. |
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| 40 | \begin{table}[htbp] |
40 | \begin{table}[htbp] |
| 41 | \caption{Dispositions du Code civil du Québec et des lois connexes mobilisées dans ce chapitre, et leur effet sur l'évaluation (sélection)}\label{tab:6:matrice} |
41 | \caption{Dispositions du Code civil du Québec et des lois connexes mobilisées dans ce chapitre, et leur effet sur l'évaluation (sélection)}\label{tab:6:matrice} |
| 47 | Biens & C.c.Q., art.~899--903 & Délimite l'objet évalué ; meubles attachés à demeure inclus, meubles d'exploitation exclus ; retrancher la contrepartie des meubles dans les prix de vente \\ |
47 | Biens & C.c.Q., art.~899--903 & Délimite l'objet évalué ; meubles attachés à demeure inclus, meubles d'exploitation exclus ; retrancher la contrepartie des meubles dans les prix de vente \\ |
| 48 | Propriété, accession & art.~947, 948, 951, 955 & Pleine propriété comme base de référence ; terrain et bâtiment présumés du même propriétaire ; droits aériens et souterrains \\ |
48 | Propriété, accession & art.~947, 948, 951, 955 & Pleine propriété comme base de référence ; terrain et bâtiment présumés du même propriétaire ; droits aériens et souterrains \\ |
| 49 | Indivision & art.~1010, 1014, 1015, 1019, 1022, 1030 & La part indivise est un bien distinct, hypothécable, à évaluer avec la convention publiée (usage exclusif, préemption, durée) et une décote d'illiquidité \\ |
49 | Indivision & art.~1010, 1014, 1015, 1019, 1022, 1030 & La part indivise est un bien distinct, hypothécable, à évaluer avec la convention publiée (usage exclusif, préemption, durée) et une décote d'illiquidité \\ |
| 50 | −Copropriété divise & art.~1038--1041, 1052--1053, 1064, 1068.1--1070 & La fraction (partie privative + quote-part) est l'objet évalué ; documents du syndicat (renvoi au \cref{ch:7}) \\ |
50 | +Copropriété divise & art.~1038--1041, 1052--1053, 1064, 1068.1--1070 & La fraction (partie privative + quote-part) est l'objet évalué ; documents du syndicat (renvoi au \cref{ch:07}) \\ |
| 51 | Propriété superficiaire & art.~1110--1118, 1040 & Bâtiment et tréfonds appartiennent à des personnes différentes ; terme, indemnité de fin de superficie, seuil de 50 ans pour la copropriété \\ |
51 | Propriété superficiaire & art.~1110--1118, 1040 & Bâtiment et tréfonds appartiennent à des personnes différentes ; terme, indemnité de fin de superficie, seuil de 50 ans pour la copropriété \\ |
| 52 | Usufruit, usage & art.~1119--1130, 1151--1152, 1162--1163, 1171--1176 & Partage de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon la durée (terme, vie) ; charges d'entretien ; droit d'usage incessible \\ |
52 | Usufruit, usage & art.~1119--1130, 1151--1152, 1162--1163, 1171--1176 & Partage de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon la durée (terme, vie) ; charges d'entretien ; droit d'usage incessible \\ |
| 53 | Servitude & art.~1177, 1181--1182, 1186, 1189, 1191 & Charge réelle qui suit les fonds ; ajustement du fonds servant et du fonds dominant ; rachat possible \\ |
53 | Servitude & art.~1177, 1181--1182, 1186, 1189, 1191 & Charge réelle qui suit les fonds ; ajustement du fonds servant et du fonds dominant ; rachat possible \\ |
| 78 | \node[q] (q1) {Le droit évalué est-il la propriété entière de l'immeuble ?}; |
78 | \node[q] (q1) {Le droit évalué est-il la propriété entière de l'immeuble ?}; |
| 79 | \node[q, below=7mm of q1] (q2) {La propriété est-elle détenue par une seule personne, sur le sol et le bâtiment ?}; |
79 | \node[q, below=7mm of q1] (q2) {La propriété est-elle détenue par une seule personne, sur le sol et le bâtiment ?}; |
| 80 | \node[q, below=7mm of q2] (q3) {Des charges réelles grèvent-elles l'immeuble (servitude, hypothèque, baux) ?}; |
80 | \node[q, below=7mm of q2] (q3) {Des charges réelles grèvent-elles l'immeuble (servitude, hypothèque, baux) ?}; |
| 81 | −\node[ref, below=7mm of q3] (res) {Pleine propriété, libre ou grevée : base de référence (\cref{ch:2})}; |
81 | +\node[ref, below=7mm of q3] (res) {Pleine propriété, libre ou grevée : base de référence (\cref{ch:02})}; |
| 82 | \node[r, right=10mm of q1] (dem) {Démembrement : usufruit, usage, servitude, emphytéose, ou droit du locateur / du locataire}; |
82 | \node[r, right=10mm of q1] (dem) {Démembrement : usufruit, usage, servitude, emphytéose, ou droit du locateur / du locataire}; |
| 83 | \node[r, below=4mm of dem] (dem2) {Évaluer le droit sur sa durée (terme, vie, bail) et son complément (nue-propriété, propriétaire) --- \cref{sec:6:demembrements}}; |
83 | \node[r, below=4mm of dem] (dem2) {Évaluer le droit sur sa durée (terme, vie, bail) et son complément (nue-propriété, propriétaire) --- \cref{sec:6:demembrements}}; |
| 84 | \node[r, right=10mm of q2] (mod) {Modalité : indivision, copropriété divise, propriété superficiaire}; |
84 | \node[r, right=10mm of q2] (mod) {Modalité : indivision, copropriété divise, propriété superficiaire}; |
| 85 | −\node[r, below=4mm of mod] (mod2) {Évaluer la part, la fraction ou le droit du superficiaire / du tréfoncier --- \cref{sec:6:modalites}, \cref{ch:7}}; |
85 | +\node[r, below=4mm of mod] (mod2) {Évaluer la part, la fraction ou le droit du superficiaire / du tréfoncier --- \cref{sec:6:modalites}, \cref{ch:07}}; |
| 86 | \node[r, right=10mm of q3] (chg) {Relever chaque charge à l'index des immeubles et au certificat de localisation ; ajuster ou évaluer le droit grevé --- \cref{sec:6:publicite}}; |
86 | \node[r, right=10mm of q3] (chg) {Relever chaque charge à l'index des immeubles et au certificat de localisation ; ajuster ou évaluer le droit grevé --- \cref{sec:6:publicite}}; |
| 87 | \draw[fl] (q1) -- node[lab] {oui} (q2); |
87 | \draw[fl] (q1) -- node[lab] {oui} (q2); |
| 88 | \draw[fl] (q2) -- node[lab] {oui} (q3); |
88 | \draw[fl] (q2) -- node[lab] {oui} (q3); |
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| 112 | \subsection{La copropriété divise} |
112 | \subsection{La copropriété divise} |
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| 114 | −La copropriété divise est établie par la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions \parencite[art.~1038]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat \parencite[art.~1039]{ccq}. La valeur relative de chaque fraction, déterminée dans la déclaration, est établie « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative », sans tenir compte de son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq} ; elle sert de clé aux charges et aux voix, et elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande de la fraction. L'objet évalué est ici la fraction, c'est-à-dire la partie privative et sa quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1042--1043]{ccq}, avec les droits d'usage restreint (balcon, stationnement, casier) qui lui sont rattachés. Le \cref{ch:7} détaille la déclaration de copropriété, les parties communes et les documents que le vendeur et le syndicat doivent fournir, dont l'attestation sur l'état de la copropriété en vigueur depuis le 14 août 2025 \parencite[art.~1068.1]{ccq}, et le \cref{ch:42} traite de l'évaluation des copropriétés et des conversions. Il suffit ici de retenir que la copropriété divise suppose un plan cadastral qui immatricule les parties privatives et communes \parencite[art.~3030]{ccq}, et qu'elle peut être établie sur un immeuble bâti par un emphytéote ou détenu en propriété superficiaire seulement si la durée non écoulée de ces droits, au moment de la publication de la déclaration, « est supérieure à 50 ans » \parencite[art.~1040]{ccq} : la durée restante d'un démembrement a donc des effets de seuil, et pas seulement des effets continus. |
114 | +La copropriété divise est établie par la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions \parencite[art.~1038]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat \parencite[art.~1039]{ccq}. La valeur relative de chaque fraction, déterminée dans la déclaration, est établie « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative », sans tenir compte de son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq} ; elle sert de clé aux charges et aux voix, et elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande de la fraction. L'objet évalué est ici la fraction, c'est-à-dire la partie privative et sa quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1042--1043]{ccq}, avec les droits d'usage restreint (balcon, stationnement, casier) qui lui sont rattachés. Le \cref{ch:07} détaille la déclaration de copropriété, les parties communes et les documents que le vendeur et le syndicat doivent fournir, dont l'attestation sur l'état de la copropriété en vigueur depuis le 14 août 2025 \parencite[art.~1068.1]{ccq}, et le \cref{ch:42} traite de l'évaluation des copropriétés et des conversions. Il suffit ici de retenir que la copropriété divise suppose un plan cadastral qui immatricule les parties privatives et communes \parencite[art.~3030]{ccq}, et qu'elle peut être établie sur un immeuble bâti par un emphytéote ou détenu en propriété superficiaire seulement si la durée non écoulée de ces droits, au moment de la publication de la déclaration, « est supérieure à 50 ans » \parencite[art.~1040]{ccq} : la durée restante d'un démembrement a donc des effets de seuil, et pas seulement des effets continus. |
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| 116 | \subsection{La propriété superficiaire} |
116 | \subsection{La propriété superficiaire} |
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| 194 | La servitude « est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent » ; elle oblige le propriétaire du fonds servant « à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété » \parencite[art.~1177]{ccq}. Elle s'établit « par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi », et « la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet » \parencite[art.~1181]{ccq} : un passage toléré depuis quarante ans n'est pas une servitude, et une servitude inscrite ne cesse pas d'exister parce qu'on ne la voit pas sur le terrain. Les mutations de propriété ne portent pas atteinte à la servitude, qui « suit les immeubles en quelques mains qu'ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits » \parencite[art.~1182]{ccq}. Le propriétaire du fonds dominant ne peut aggraver la situation du fonds servant, et celui du fonds servant ne peut diminuer l'exercice de la servitude, mais il peut en déplacer l'assiette à ses frais si l'exercice reste aussi commode \parencite[art.~1186]{ccq}. La servitude s'éteint par la réunion des deux fonds dans une même personne, par la renonciation du fonds dominant, par l'arrivée du terme, par le rachat et par le non-usage pendant dix ans \parencite[art.~1191]{ccq}. Sauf en cas d'enclave, la servitude de passage « peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l'inconvénient ou la dépréciation qu'elle entraîne pour le fonds servant » ; le tribunal fixe alors le prix en tenant compte « de l'ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne » pour les deux fonds \parencite[art.~1189]{ccq}. |
194 | La servitude « est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent » ; elle oblige le propriétaire du fonds servant « à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété » \parencite[art.~1177]{ccq}. Elle s'établit « par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi », et « la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet » \parencite[art.~1181]{ccq} : un passage toléré depuis quarante ans n'est pas une servitude, et une servitude inscrite ne cesse pas d'exister parce qu'on ne la voit pas sur le terrain. Les mutations de propriété ne portent pas atteinte à la servitude, qui « suit les immeubles en quelques mains qu'ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits » \parencite[art.~1182]{ccq}. Le propriétaire du fonds dominant ne peut aggraver la situation du fonds servant, et celui du fonds servant ne peut diminuer l'exercice de la servitude, mais il peut en déplacer l'assiette à ses frais si l'exercice reste aussi commode \parencite[art.~1186]{ccq}. La servitude s'éteint par la réunion des deux fonds dans une même personne, par la renonciation du fonds dominant, par l'arrivée du terme, par le rachat et par le non-usage pendant dix ans \parencite[art.~1191]{ccq}. Sauf en cas d'enclave, la servitude de passage « peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l'inconvénient ou la dépréciation qu'elle entraîne pour le fonds servant » ; le tribunal fixe alors le prix en tenant compte « de l'ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne » pour les deux fonds \parencite[art.~1189]{ccq}. |
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| 196 | −Les servitudes usuelles en milieu résidentiel sont les servitudes d'utilité publique (Hydro-Québec, télécommunications, égout et aqueduc), les servitudes de passage et de stationnement entre voisins, les servitudes de vue, de non-construction ou de hauteur, et les servitudes de tolérance d'empiétement, fréquentes dans les quartiers anciens de Montréal et de Québec où les murs mitoyens et les balcons débordent sur le lot voisin. Toutes sont des charges réelles publiées : l'évaluateur les relève à l'index des immeubles (\cref{sec:6:publicite}) et au certificat de localisation, qui en montre l'assiette (\cref{ch:7}). Leur effet sur la valeur est le plus souvent mesuré par différence : |
196 | +Les servitudes usuelles en milieu résidentiel sont les servitudes d'utilité publique (Hydro-Québec, télécommunications, égout et aqueduc), les servitudes de passage et de stationnement entre voisins, les servitudes de vue, de non-construction ou de hauteur, et les servitudes de tolérance d'empiétement, fréquentes dans les quartiers anciens de Montréal et de Québec où les murs mitoyens et les balcons débordent sur le lot voisin. Toutes sont des charges réelles publiées : l'évaluateur les relève à l'index des immeubles (\cref{sec:6:publicite}) et au certificat de localisation, qui en montre l'assiette (\cref{ch:07}). Leur effet sur la valeur est le plus souvent mesuré par différence : |
| 197 | \begin{equation}\label{eq:6:servitude} |
197 | \begin{equation}\label{eq:6:servitude} |
| 198 | \Delta V = V^{\text{sans}} - V^{\text{avec}}, |
198 | \Delta V = V^{\text{sans}} - V^{\text{avec}}, |
| 199 | \end{equation} |
199 | \end{equation} |
| 200 | −estimée par ventes appariées, par la part du terrain rendue inutilisable, par le coût des inconvénients capitalisé ou par le jugement. La formule exprime une moins-value pour le fonds servant ; pour le fonds dominant, une servitude de passage qui désenclave ou un droit de stationnement crée une plus-value, qui n'est pas nécessairement égale à la moins-value du fonds servant, et c'est précisément ce déséquilibre que l'article 1189 permet au tribunal de considérer dans le rachat. Le \cref{ch:7} développe la mesure par paires sur des données synthétiques et l'\cref{ex:6:4} en donne un aperçu. |
200 | +estimée par ventes appariées, par la part du terrain rendue inutilisable, par le coût des inconvénients capitalisé ou par le jugement. La formule exprime une moins-value pour le fonds servant ; pour le fonds dominant, une servitude de passage qui désenclave ou un droit de stationnement crée une plus-value, qui n'est pas nécessairement égale à la moins-value du fonds servant, et c'est précisément ce déséquilibre que l'article 1189 permet au tribunal de considérer dans le rachat. Le \cref{ch:07} développe la mesure par paires sur des données synthétiques et l'\cref{ex:6:4} en donne un aperçu. |
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| 202 | \subsection{L'emphytéose} |
202 | \subsection{L'emphytéose} |
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| 217 | La vente « est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en argent » ; le transfert peut aussi porter « sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit » \parencite[art.~1708]{ccq}. La première conséquence pour l'évaluateur tient en une phrase : le prix d'une vente informe sur la valeur du droit vendu, et seulement de celui-là. Une vente d'usufruit, de nue-propriété, de part indivise ou de droits emphytéotiques n'est pas comparable à une vente en pleine propriété, et les bases de données qui recensent les prix de vente ne distinguent pas toujours la nature du droit transféré ; la lecture de l'acte est la seule façon de s'en assurer (\cref{sec:6:publicite}). |
217 | La vente « est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en argent » ; le transfert peut aussi porter « sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit » \parencite[art.~1708]{ccq}. La première conséquence pour l'évaluateur tient en une phrase : le prix d'une vente informe sur la valeur du droit vendu, et seulement de celui-là. Une vente d'usufruit, de nue-propriété, de part indivise ou de droits emphytéotiques n'est pas comparable à une vente en pleine propriété, et les bases de données qui recensent les prix de vente ne distinguent pas toujours la nature du droit transféré ; la lecture de l'acte est la seule façon de s'en assurer (\cref{sec:6:publicite}). |
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| 219 | −Le vendeur est tenu de délivrer le bien et « d'en garantir le droit de propriété et la qualité », garanties qui « existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler » \parencite[art.~1716]{ccq}. Il remet les titres qu'il possède, une copie de l'acte d'acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation \parencite[art.~1719]{ccq}, et il doit délivrer « la contenance ou la quantité indiquée au contrat », sauf s'il est évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance \parencite[art.~1720]{ccq} ; le \cref{ch:12} traite des superficies et de cette garantie de contenance. Au titre de la garantie du droit de propriété, le vendeur garantit que le bien « est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente », et il doit purger les hypothèques, même déclarées, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette \parencite[art.~1723]{ccq}. Depuis la réforme de 2020, il se porte aussi garant « de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété », sauf s'il les a dénoncées, si un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir, ou si elles ont fait l'objet d'une inscription au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~1725]{ccq}. Les non-conformités au zonage et les constructions sans permis, que le \cref{ch:8} aborde, relèvent de cette garantie, et l'évaluateur qui les constate doit en mesurer l'effet sur la valeur. |
219 | +Le vendeur est tenu de délivrer le bien et « d'en garantir le droit de propriété et la qualité », garanties qui « existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler » \parencite[art.~1716]{ccq}. Il remet les titres qu'il possède, une copie de l'acte d'acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation \parencite[art.~1719]{ccq}, et il doit délivrer « la contenance ou la quantité indiquée au contrat », sauf s'il est évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance \parencite[art.~1720]{ccq} ; le \cref{ch:12} traite des superficies et de cette garantie de contenance. Au titre de la garantie du droit de propriété, le vendeur garantit que le bien « est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente », et il doit purger les hypothèques, même déclarées, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette \parencite[art.~1723]{ccq}. Depuis la réforme de 2020, il se porte aussi garant « de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété », sauf s'il les a dénoncées, si un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir, ou si elles ont fait l'objet d'une inscription au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~1725]{ccq}. Les non-conformités au zonage et les constructions sans permis, que le \cref{ch:08} aborde, relèvent de cette garantie, et l'évaluateur qui les constate doit en mesurer l'effet sur la valeur. |
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| 221 | Au Québec, la plupart des ventes résidentielles de moins de cinq logements passent par un courtier et par les formulaires obligatoires élaborés par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), approuvés par le ministre et publiés à la \emph{Gazette officielle} \parencite[art.~129.1--129.2]{loiCourtage}. Le contrat de courtage résidentiel, défini pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou une fraction de copropriété, doit être constaté sur ces formulaires \parencite[art.~23--26]{loiCourtage}. Deux d'entre eux sont des sources d'information de premier ordre pour l'évaluateur. Les \motcle{déclarations du vendeur} sur l'immeuble (formulaire DV, version V24 de juin 2022, obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements) recensent l'année d'acquisition et de construction, les baux et loyers, les charges et servitudes, les limitations de droit public, l'état du terrain, de l'eau, des fondations, de la toiture, de la plomberie et des systèmes, ainsi que les rapports d'inspection \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV} ; le courtier doit vérifier « conformément aux usages et aux règles de l'art » les renseignements qu'il fournit, découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l'immeuble et en informer toutes les parties \parencite[art.~5, 84--85]{reglCourtageDeontologie}. La \motcle{promesse d'achat} résidentielle (formulaire PA, version V29) stipule que l'immeuble est vendu « avec la garantie légale de propriété et de qualité à moins de stipulation contraire mentionnée à la clause 12.1 », prévoit l'inspection par une personne désignée et incorpore les déclarations du vendeur comme annexe \parencite{oaciqFormulairePA}. Enfin, toute fiche descriptive destinée au public doit indiquer l'existence de déclarations du vendeur et, le cas échéant, que l'immeuble est vendu sans garantie légale \parencite[art.~118]{reglCourtageDeontologie}, ce qui permet de qualifier un comparable dès la lecture de la fiche. L'évaluateur agréé qui agit dans l'exercice de ses fonctions n'a pas besoin d'un permis de courtage \parencite[art.~3, par.~1°]{loiCourtage}, mais il n'a pas non plus accès de plein droit à ces documents : il les obtient de son client, des parties ou du courtier, et il documente au dossier ce qu'il a pu consulter. |
221 | Au Québec, la plupart des ventes résidentielles de moins de cinq logements passent par un courtier et par les formulaires obligatoires élaborés par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), approuvés par le ministre et publiés à la \emph{Gazette officielle} \parencite[art.~129.1--129.2]{loiCourtage}. Le contrat de courtage résidentiel, défini pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou une fraction de copropriété, doit être constaté sur ces formulaires \parencite[art.~23--26]{loiCourtage}. Deux d'entre eux sont des sources d'information de premier ordre pour l'évaluateur. Les \motcle{déclarations du vendeur} sur l'immeuble (formulaire DV, version V24 de juin 2022, obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements) recensent l'année d'acquisition et de construction, les baux et loyers, les charges et servitudes, les limitations de droit public, l'état du terrain, de l'eau, des fondations, de la toiture, de la plomberie et des systèmes, ainsi que les rapports d'inspection \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV} ; le courtier doit vérifier « conformément aux usages et aux règles de l'art » les renseignements qu'il fournit, découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l'immeuble et en informer toutes les parties \parencite[art.~5, 84--85]{reglCourtageDeontologie}. La \motcle{promesse d'achat} résidentielle (formulaire PA, version V29) stipule que l'immeuble est vendu « avec la garantie légale de propriété et de qualité à moins de stipulation contraire mentionnée à la clause 12.1 », prévoit l'inspection par une personne désignée et incorpore les déclarations du vendeur comme annexe \parencite{oaciqFormulairePA}. Enfin, toute fiche descriptive destinée au public doit indiquer l'existence de déclarations du vendeur et, le cas échéant, que l'immeuble est vendu sans garantie légale \parencite[art.~118]{reglCourtageDeontologie}, ce qui permet de qualifier un comparable dès la lecture de la fiche. L'évaluateur agréé qui agit dans l'exercice de ses fonctions n'a pas besoin d'un permis de courtage \parencite[art.~3, par.~1°]{loiCourtage}, mais il n'a pas non plus accès de plein droit à ces documents : il les obtient de son client, des parties ou du courtier, et il documente au dossier ce qu'il a pu consulter. |
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| 275 | Le bail « est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien » pour une durée fixe ou indéterminée \parencite[art.~1851]{ccq}. Le locateur délivre le bien en bon état de réparation, en procure la jouissance paisible et fait toutes les réparations nécessaires autres que les menues réparations d'entretien \parencite[art.~1854, 1864]{ccq} : c'est le fondement juridique des dépenses d'exploitation et des dépenses en capital que l'approche du revenu impute au propriétaire (\cref{ch:28}). Le bail de logement, dont le champ est défini à l'article 1892, est régi par des dispositions d'ordre public auxquelles aucune clause ne peut déroger \parencite[art.~1892--1893]{ccq} ; le \cref{ch:26} en détaille la formation, la reconduction et la fixation du loyer, et le \cref{ch:34} l'encadrement par le Tribunal administratif du logement. |
275 | Le bail « est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien » pour une durée fixe ou indéterminée \parencite[art.~1851]{ccq}. Le locateur délivre le bien en bon état de réparation, en procure la jouissance paisible et fait toutes les réparations nécessaires autres que les menues réparations d'entretien \parencite[art.~1854, 1864]{ccq} : c'est le fondement juridique des dépenses d'exploitation et des dépenses en capital que l'approche du revenu impute au propriétaire (\cref{ch:28}). Le bail de logement, dont le champ est défini à l'article 1892, est régi par des dispositions d'ordre public auxquelles aucune clause ne peut déroger \parencite[art.~1892--1893]{ccq} ; le \cref{ch:26} en détaille la formation, la reconduction et la fixation du loyer, et le \cref{ch:34} l'encadrement par le Tribunal administratif du logement. |
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| 277 | −Du point de vue des droits réels, le bail est un droit personnel, mais il produit sur l'immeuble un effet que l'évaluateur ne peut ignorer : le locataire a un droit au maintien dans les lieux, et « l'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement \ldots{} ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit \parencite[art.~1936--1937]{ccq}. L'acquéreur d'un immeuble locatif achète donc les baux en cours, avec leurs loyers, leurs échéances et leurs restrictions. Le bail à durée fixe se reconduit de plein droit, l'avis de modification doit être donné de trois à six mois avant le terme, et le locataire qui refuse la hausse oblige le locateur à saisir le tribunal dans le mois, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures \parencite[art.~1941--1947]{ccq}. Les loyers en place, et non les loyers de marché, forment ainsi la base du revenu immédiat, et l'écart entre les deux, que le \cref{ch:2} a défini comme la valeur du bail pour le locataire, ne se résorbe qu'au rythme que la loi permet. Seuls font exception les logements des immeubles neufs pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt, pour lesquels la fixation est exclue si le bail le prévoit et, depuis le 21 février 2024, indique le loyer maximal imposable \parencite[art.~1955]{ccq}. L'évaluateur d'un plex ou d'un immeuble de logements commence donc par l'état locatif, et il traite les baux comme des charges réelles de fait, même si le Code ne les qualifie pas ainsi. |
277 | +Du point de vue des droits réels, le bail est un droit personnel, mais il produit sur l'immeuble un effet que l'évaluateur ne peut ignorer : le locataire a un droit au maintien dans les lieux, et « l'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement \ldots{} ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit \parencite[art.~1936--1937]{ccq}. L'acquéreur d'un immeuble locatif achète donc les baux en cours, avec leurs loyers, leurs échéances et leurs restrictions. Le bail à durée fixe se reconduit de plein droit, l'avis de modification doit être donné de trois à six mois avant le terme, et le locataire qui refuse la hausse oblige le locateur à saisir le tribunal dans le mois, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures \parencite[art.~1941--1947]{ccq}. Les loyers en place, et non les loyers de marché, forment ainsi la base du revenu immédiat, et l'écart entre les deux, que le \cref{ch:02} a défini comme la valeur du bail pour le locataire, ne se résorbe qu'au rythme que la loi permet. Seuls font exception les logements des immeubles neufs pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt, pour lesquels la fixation est exclue si le bail le prévoit et, depuis le 21 février 2024, indique le loyer maximal imposable \parencite[art.~1955]{ccq}. L'évaluateur d'un plex ou d'un immeuble de logements commence donc par l'état locatif, et il traite les baux comme des charges réelles de fait, même si le Code ne les qualifie pas ainsi. |
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| 279 | \begin{quebec}[Le droit de propriété au Québec : ce qui distingue le civiliste] |
279 | \begin{quebec}[Le droit de propriété au Québec : ce qui distingue le civiliste] |
| 280 | Le vocabulaire des normes d'évaluation nord-américaines, forgé en common law, ne se transpose pas mot à mot au Québec. Le \emph{fee simple} correspond à la propriété de l'article 947 ; le \emph{leased fee} et le \emph{leasehold} désignent respectivement le droit du locateur et celui du locataire, que le Code traite comme des droits personnels issus du bail et non comme des \emph{estates} ; l'\emph{easement} est la servitude, mais une servitude ne s'acquiert jamais par possession au Québec \parencite[art.~1181]{ccq}, alors que la prescription acquisitive d'\emph{easements} existe ailleurs au Canada ; le \emph{ground lease} de longue durée a pour équivalent fonctionnel l'emphytéose, droit réel autonome et non simple bail ; et le \emph{life estate} correspond à l'usufruit viager. La Loi sur la fiscalité municipale, pour sa part, étend la notion de « propriétaire » à l'emphytéote et à l'usufruitier, qui sont inscrits au rôle et redevables des taxes \parencite[art.~1]{lfm}. Les dictionnaires de l'Appraisal Institute \parencite{aiDictionary2022} et l'ouvrage de \textcite{achour1992} restent utiles pour la correspondance des termes, que le glossaire de l'ouvrage reprend. Les textes de référence : Code civil du Québec, à jour au 15 octobre 2026 ; Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, à jour au 15 octobre 2026 ; règlements à jour au 1\ier{} juillet 2026 ; tous consultés le 31 octobre 2026. |
280 | Le vocabulaire des normes d'évaluation nord-américaines, forgé en common law, ne se transpose pas mot à mot au Québec. Le \emph{fee simple} correspond à la propriété de l'article 947 ; le \emph{leased fee} et le \emph{leasehold} désignent respectivement le droit du locateur et celui du locataire, que le Code traite comme des droits personnels issus du bail et non comme des \emph{estates} ; l'\emph{easement} est la servitude, mais une servitude ne s'acquiert jamais par possession au Québec \parencite[art.~1181]{ccq}, alors que la prescription acquisitive d'\emph{easements} existe ailleurs au Canada ; le \emph{ground lease} de longue durée a pour équivalent fonctionnel l'emphytéose, droit réel autonome et non simple bail ; et le \emph{life estate} correspond à l'usufruit viager. La Loi sur la fiscalité municipale, pour sa part, étend la notion de « propriétaire » à l'emphytéote et à l'usufruitier, qui sont inscrits au rôle et redevables des taxes \parencite[art.~1]{lfm}. Les dictionnaires de l'Appraisal Institute \parencite{aiDictionary2022} et l'ouvrage de \textcite{achour1992} restent utiles pour la correspondance des termes, que le glossaire de l'ouvrage reprend. Les textes de référence : Code civil du Québec, à jour au 15 octobre 2026 ; Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, à jour au 15 octobre 2026 ; règlements à jour au 1\ier{} juillet 2026 ; tous consultés le 31 octobre 2026. |
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| 291 | \subsection{L'index des immeubles et la chaîne des titres} |
291 | \subsection{L'index des immeubles et la chaîne des titres} |
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| 293 | −Le registre foncier est tenu au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~2969]{ccq}. Il « est constitué d'autant de livres fonciers qu'il y a de circonscriptions foncières au Québec », et chaque livre foncier comprend « un index des immeubles, un registre des droits réels d'exploitation de ressources de l'État, un registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré et un index des noms » \parencite[art.~2972]{ccq}. L'index des immeubles « comprend autant de fiches immobilières qu'il y a d'immeubles immatriculés sur le plan cadastral » \parencite[art.~2972.1]{ccq} ; la fiche indique la circonscription foncière, le cadastre, le numéro de lot et sa date d'établissement, puis, pour chaque inscription, la date de présentation, le numéro d'inscription, la nature du document et le nom des parties \parencite[art.~4--5]{reglPubliciteFonciere}. L'immatriculation « consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer leurs limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier » \parencite[art.~3026]{ccq} ; le plan cadastral fait partie du registre foncier et « est présumé exact », son exactitude l'emportant en cas de discordance avec les documents présentés \parencite[art.~3027]{ccq}. Aucun droit de propriété ne peut être publié si l'immeuble n'est pas identifié par un numéro de lot distinct, sauf en territoire non cadastré \parencite[art.~3030]{ccq}. Le \cref{ch:7} décrit la rénovation cadastrale et le certificat de localisation ; retenons ici que le numéro de lot est la clé d'entrée de toute recherche, et que la contenance du plan rénové prime celle des actes anciens. |
293 | +Le registre foncier est tenu au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~2969]{ccq}. Il « est constitué d'autant de livres fonciers qu'il y a de circonscriptions foncières au Québec », et chaque livre foncier comprend « un index des immeubles, un registre des droits réels d'exploitation de ressources de l'État, un registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré et un index des noms » \parencite[art.~2972]{ccq}. L'index des immeubles « comprend autant de fiches immobilières qu'il y a d'immeubles immatriculés sur le plan cadastral » \parencite[art.~2972.1]{ccq} ; la fiche indique la circonscription foncière, le cadastre, le numéro de lot et sa date d'établissement, puis, pour chaque inscription, la date de présentation, le numéro d'inscription, la nature du document et le nom des parties \parencite[art.~4--5]{reglPubliciteFonciere}. L'immatriculation « consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer leurs limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier » \parencite[art.~3026]{ccq} ; le plan cadastral fait partie du registre foncier et « est présumé exact », son exactitude l'emportant en cas de discordance avec les documents présentés \parencite[art.~3027]{ccq}. Aucun droit de propriété ne peut être publié si l'immeuble n'est pas identifié par un numéro de lot distinct, sauf en territoire non cadastré \parencite[art.~3030]{ccq}. Le \cref{ch:07} décrit la rénovation cadastrale et le certificat de localisation ; retenons ici que le numéro de lot est la clé d'entrée de toute recherche, et que la contenance du plan rénové prime celle des actes anciens. |
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| 295 | La \cref{fig:6:registre} schématise la lecture d'une fiche immobilière. La \motcle{chaîne des titres} est la suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur actuel tient son droit d'un auteur qui le tenait lui-même d'un auteur légitime ; les hypothèques, servitudes, baux publiés, déclarations de copropriété ou d'indivision, avis d'adresse, préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, avis de contamination et hypothèques légales de la construction s'intercalent dans la chronologie et se lisent avec leurs radiations. L'évaluateur n'a pas à faire l'examen de titres du notaire, mais il doit savoir lire la fiche pour trois fins : vérifier la nature du droit et du titulaire, relever les charges réelles opposables, et retrouver les actes des ventes comparables. La consultation en ligne est publique, moyennant un compte client et des frais de un dollar par document consulté (index des immeubles, acte ou plan cadastral) selon la grille en vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 \parencite{registreFoncierTarifs2026,registreFoncierUtilisation}. La page gouvernementale avertit que « la lecture de l'Index des immeubles n'est pas toujours suffisante » : l'index renvoie aux actes, et c'est l'acte qui porte le droit. |
295 | La \cref{fig:6:registre} schématise la lecture d'une fiche immobilière. La \motcle{chaîne des titres} est la suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur actuel tient son droit d'un auteur qui le tenait lui-même d'un auteur légitime ; les hypothèques, servitudes, baux publiés, déclarations de copropriété ou d'indivision, avis d'adresse, préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, avis de contamination et hypothèques légales de la construction s'intercalent dans la chronologie et se lisent avec leurs radiations. L'évaluateur n'a pas à faire l'examen de titres du notaire, mais il doit savoir lire la fiche pour trois fins : vérifier la nature du droit et du titulaire, relever les charges réelles opposables, et retrouver les actes des ventes comparables. La consultation en ligne est publique, moyennant un compte client et des frais de un dollar par document consulté (index des immeubles, acte ou plan cadastral) selon la grille en vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 \parencite{registreFoncierTarifs2026,registreFoncierUtilisation}. La page gouvernementale avertit que « la lecture de l'Index des immeubles n'est pas toujours suffisante » : l'index renvoie aux actes, et c'est l'acte qui porte le droit. |
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| 457 | Pour l'emphytéose, la durée restante domine : le \cref{tab:6:emphyteose} montre que le droit de l'emphytéote perd environ un demi-point de pourcentage de la pleine propriété par année entre 60 et 35 ans de durée restante, puis s'effondre plus vite à l'approche du terme, parce que la reprise par le propriétaire cesse d'être lointaine. Le niveau de la rente joue en sens inverse pour les deux titulaires sans changer leur somme ; une rente indexée déplace davantage de valeur vers le propriétaire qu'une rente fixe. Enfin, la convention d'un taux unique est la plus fragile : dès que le marché distingue le risque des deux flux, la somme des droits s'écarte de la pleine propriété, dans un sens ou dans l'autre, et l'évaluateur doit le dire plutôt que de forcer l'identité. |
457 | Pour l'emphytéose, la durée restante domine : le \cref{tab:6:emphyteose} montre que le droit de l'emphytéote perd environ un demi-point de pourcentage de la pleine propriété par année entre 60 et 35 ans de durée restante, puis s'effondre plus vite à l'approche du terme, parce que la reprise par le propriétaire cesse d'être lointaine. Le niveau de la rente joue en sens inverse pour les deux titulaires sans changer leur somme ; une rente indexée déplace davantage de valeur vers le propriétaire qu'une rente fixe. Enfin, la convention d'un taux unique est la plus fragile : dès que le marché distingue le risque des deux flux, la somme des droits s'écarte de la pleine propriété, dans un sens ou dans l'autre, et l'évaluateur doit le dire plutôt que de forcer l'identité. |
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| 459 | −Deux autres mesures de ce chapitre méritent un mot de sensibilité. La décote d'indivision de l'\cref{eq:6:indivision} s'applique à une part de 50 \% de la maison du cas 1 : sans décote, \dollars{319000} ; à 10 \%, \dollars{287100} ; à 20 \%, \dollars{255200}. Faute de ventes de parts indivises observées, l'intervalle entre ces valeurs est l'incertitude réelle de l'estimation, et le rapport doit le présenter comme tel. L'effet d'une servitude de non-construction grevant \msq{120} du terrain de \msq{620} du même sujet, approché par l'élasticité du prix à la superficie du terrain estimée dans le modèle hédonique du cas 1 (0,094, \cref{ch:18}), serait de \dollars{12725}, soit 2,0 \% ; cette approximation traite la portion grevée comme retranchée du lot, ce qui est une borne plutôt qu'une mesure, et le \cref{ch:7} lui substitue des ventes appariées. |
459 | +Deux autres mesures de ce chapitre méritent un mot de sensibilité. La décote d'indivision de l'\cref{eq:6:indivision} s'applique à une part de 50 \% de la maison du cas 1 : sans décote, \dollars{319000} ; à 10 \%, \dollars{287100} ; à 20 \%, \dollars{255200}. Faute de ventes de parts indivises observées, l'intervalle entre ces valeurs est l'incertitude réelle de l'estimation, et le rapport doit le présenter comme tel. L'effet d'une servitude de non-construction grevant \msq{120} du terrain de \msq{620} du même sujet, approché par l'élasticité du prix à la superficie du terrain estimée dans le modèle hédonique du cas 1 (0,094, \cref{ch:18}), serait de \dollars{12725}, soit 2,0 \% ; cette approximation traite la portion grevée comme retranchée du lot, ce qui est une borne plutôt qu'une mesure, et le \cref{ch:07} lui substitue des ventes appariées. |
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| 461 | \begin{erreurs} |
461 | \begin{erreurs} |
| 462 | \begin{itemize} |
462 | \begin{itemize} |
| 493 | \begin{pratique}[Liste de contrôle des vérifications juridiques d'un mandat résidentiel ou multirésidentiel] |
493 | \begin{pratique}[Liste de contrôle des vérifications juridiques d'un mandat résidentiel ou multirésidentiel] |
| 494 | \begin{itemize} |
494 | \begin{itemize} |
| 495 | \item \textbf{Quel droit ?} Lire l'acte d'acquisition du propriétaire actuel : pleine propriété, part indivise (quote-part, convention d'indivision publiée), fraction de copropriété divise (déclaration, valeur relative), propriété superficiaire (terme, indemnité), emphytéose (durée restante, rente, clauses de l'acte constitutif), usufruit ou nue-propriété (âge de l'usufruitier, terme). Vérifier la concordance entre le titulaire inscrit et le client. |
495 | \item \textbf{Quel droit ?} Lire l'acte d'acquisition du propriétaire actuel : pleine propriété, part indivise (quote-part, convention d'indivision publiée), fraction de copropriété divise (déclaration, valeur relative), propriété superficiaire (terme, indemnité), emphytéose (durée restante, rente, clauses de l'acte constitutif), usufruit ou nue-propriété (âge de l'usufruitier, terme). Vérifier la concordance entre le titulaire inscrit et le client. |
| 496 | −\item \textbf{Quelles charges ?} Relever à l'index des immeubles et lire dans les actes : servitudes (assiette au certificat de localisation), hypothèques et hypothèques des loyers (rang, montants, préavis d'exercice), baux publiés, avis divers (contamination, hypothèque légale de la construction, préavis de vente pour taxes), déclarations d'indivision ou de copropriété. Relever les baux de logement en cours (état locatif, avis de modification, dossiers au Tribunal administratif du logement) et les limitations de droit public dénoncées (\cref{ch:8}). |
496 | +\item \textbf{Quelles charges ?} Relever à l'index des immeubles et lire dans les actes : servitudes (assiette au certificat de localisation), hypothèques et hypothèques des loyers (rang, montants, préavis d'exercice), baux publiés, avis divers (contamination, hypothèque légale de la construction, préavis de vente pour taxes), déclarations d'indivision ou de copropriété. Relever les baux de logement en cours (état locatif, avis de modification, dossiers au Tribunal administratif du logement) et les limitations de droit public dénoncées (\cref{ch:08}). |
| 497 | \item \textbf{Quelles conditions de vente ?} Pour le sujet comme pour les comparables : garantie légale ou exclusion, vente sous contrôle de justice ou par le créancier, transfert exonéré du droit de mutation, biens meubles inclus et leur contrepartie, hypothèque assumée, inclusions et incitatifs des ventes de promoteur. |
497 | \item \textbf{Quelles conditions de vente ?} Pour le sujet comme pour les comparables : garantie légale ou exclusion, vente sous contrôle de justice ou par le créancier, transfert exonéré du droit de mutation, biens meubles inclus et leur contrepartie, hypothèque assumée, inclusions et incitatifs des ventes de promoteur. |
| 498 | \item \textbf{Quelles sources ?} Index des immeubles et actes (1 \$ par document), plan cadastral, certificat de localisation, déclarations du vendeur et promesse d'achat (par le client ou le courtier), déclaration de copropriété et attestation du syndicat, baux. Consigner au dossier ce qui a été consulté et ce qui ne l'a pas été. |
498 | \item \textbf{Quelles sources ?} Index des immeubles et actes (1 \$ par document), plan cadastral, certificat de localisation, déclarations du vendeur et promesse d'achat (par le client ou le courtier), déclaration de copropriété et attestation du syndicat, baux. Consigner au dossier ce qui a été consulté et ce qui ne l'a pas été. |
| 499 | \item \textbf{Quel traitement ?} Évaluer le droit identifié, non l'immeuble ; ajuster ou écarter les comparables dont les droits transmis ou les conditions de vente diffèrent ; déclarer les hypothèses (table de mortalité, taux, décote) et les réserves ; recommander l'avis juridique lorsque la validité ou la portée d'un droit est en cause. |
499 | \item \textbf{Quel traitement ?} Évaluer le droit identifié, non l'immeuble ; ajuster ou écarter les comparables dont les droits transmis ou les conditions de vente diffèrent ; déclarer les hypothèses (table de mortalité, taux, décote) et les réserves ; recommander l'avis juridique lorsque la validité ou la portée d'un droit est en cause. |