spb/uqo_cours_public Public

1% ==============================================================================2% Séance 3 : Les principes fondamentaux de l'évaluation3% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 3]{Séance 3 : Les principes fondamentaux de l'évaluation}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Principe de l'offre et de la demande}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Le principe de l'offre et de la demande}34\begin{defbox}[Principe de l'offre et de la demande]35La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'\textbf{offre} (quantité de biens disponibles) et la \textbf{demande} (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.36\end{defbox}37\vspace{2mm}38\begin{itemize}39    \item Fondement \textbf{économique} de tous les autres principes40    \item S'analyse toujours dans un \textbf{marché local} et un segment précis41    \item L'évaluateur qualifie le marché : équilibré, favorable aux vendeurs ou aux acheteurs42\end{itemize}43\end{frame}4445\begin{frame}{Offre et demande immobilières --- Composantes}46\begin{columns}[T]47\begin{column}{0.48\textwidth}48\uqotitle{Offre immobilière :}49\begin{itemize}50    \item Propriétés à vendre et nouvelles constructions51    \item Terrains disponibles et conversions d'usage52    \item \textbf{Relativement inélastique} à court terme53\end{itemize}54\end{column}55\begin{column}{0.48\textwidth}56\uqotitle{Demande immobilière :}57\begin{itemize}58    \item Nombre d'acheteurs potentiels59    \item Capacité financière : revenus, crédit, taux hypothécaires60    \item Croissance démographique61    \item \textbf{Plus élastique} à court terme62\end{itemize}63\end{column}64\end{columns}65\end{frame}6667\begin{frame}{Courbes d'offre et de demande immobilière}68\begin{center}69\begin{tikzpicture}70\begin{axis}[71    width=10.5cm, height=6.4cm,72    xlabel={Quantité de propriétés ($Q$)},73    ylabel={Prix ($P$)},74    xmin=0, xmax=10,75    ymin=0, ymax=10,76    axis lines=left,77    xtick=\empty,78    ytick=\empty,79    clip=false,80]81% Courbe de demande82\addplot[uqoBleu, very thick, domain=1:9] {10 - x};83\node[uqoBleu, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,1.5) {$D$};8485% Courbe d'offre86\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1:9] {1 + x};87\node[uqoRouge, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,9.5) {$O$};8889% Point d'équilibre90\addplot[mark=*, mark size=4pt, uqoOr] coordinates {(4.5,5.5)};91\node[uqoOr, font=\bfseries, above right] at (axis cs:4.5,5.5) {$E$ (équilibre)};9293% Lignes pointillées94\addplot[dashed, uqoGris, thin] coordinates {(4.5,0) (4.5,5.5)};95\addplot[dashed, uqoGris, thin] coordinates {(0,5.5) (4.5,5.5)};9697% Labels98\node[uqoGris, font=\small] at (axis cs:4.5,-0.5) {$Q^*$};99\node[uqoGris, font=\small] at (axis cs:-0.5,5.5) {$P^*$};100\end{axis}101\end{tikzpicture}102\end{center}103\begin{center}104\small Représentation schématique : le marché tend vers le point de rencontre de $O$ et $D$.105\end{center}106\end{frame}107108\begin{frame}{L'équilibre du marché immobilier}109\begin{defbox}[Point d'équilibre]110Le \textbf{prix d'équilibre} ($P^*$) est celui auquel la quantité offerte est égale à la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.111\end{defbox}112\vspace{2mm}113\begin{itemize}114    \item À $P^*$, ni pénurie ni surplus : le marché « s'écoule » normalement115    \item Les marchés immobiliers sont \textbf{rarement} en équilibre parfait116    \item Les délais de vente et le ratio inscriptions/ventes révèlent l'état du marché117\end{itemize}118\end{frame}119120\begin{frame}{Déséquilibres du marché}121\begin{columns}[T]122\begin{column}{0.48\textwidth}123\begin{importbox}[Excès de demande ($P < P^*$)]124\begin{itemize}125    \item Plus d'acheteurs que de vendeurs126    \item Surenchères, guerres d'offres127    \item Pression à la \textbf{hausse} sur les prix128\end{itemize}129\end{importbox}130\end{column}131\begin{column}{0.48\textwidth}132\begin{importbox}[Excès d'offre ($P > P^*$)]133\begin{itemize}134    \item Plus de vendeurs que d'acheteurs135    \item Délais de vente plus longs136    \item Pression à la \textbf{baisse} sur les prix137\end{itemize}138\end{importbox}139\end{column}140\end{columns}141\vspace{2mm}142\begin{itemize}143    \item Exemples pédagogiques : marché montréalais 2020--2022 (excès de demande); segment des condos montréalais 2017--2019 (excès d'offre localisé)144\end{itemize}145\end{frame}146147\begin{frame}{Déplacements des courbes --- Illustration}148\begin{center}149\begin{tikzpicture}150\begin{axis}[151    width=10.8cm, height=6.1cm,152    xlabel={Quantité ($Q$)},153    ylabel={Prix ($P$)},154    xmin=0, xmax=10,155    ymin=0, ymax=10,156    axis lines=left,157    xtick=\empty,158    ytick=\empty,159    clip=false,160]161% Demande initiale162\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:8] {9 - x};163\node[uqoBleu, font=\small] at (axis cs:8.5,1.5) {$D_1$};164165% Demande déplacée (hausse)166\addplot[uqoBleu, thick, dashed, domain=2.5:9.5] {11.5 - x};167\node[uqoBleu, font=\small] at (axis cs:9.8,2.2) {$D_2$};168169% Offre170\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1:9] {1 + x};171\node[uqoRouge, font=\bfseries] at (axis cs:9.3,9.5) {$O$};172173% Équilibre initial174\addplot[mark=*, mark size=3pt, uqoGris] coordinates {(4,5)};175\node[uqoGris, font=\scriptsize, below left] at (axis cs:4,5) {$E_1$};176177% Nouvel équilibre178\addplot[mark=*, mark size=3pt, uqoOr] coordinates {(5.25,6.25)};179\node[uqoOr, font=\scriptsize, above right] at (axis cs:5.25,6.25) {$E_2$};180181% Flèche de déplacement182\draw[->, very thick, uqoVert] (axis cs:6,3.5) -- (axis cs:7.5,3.5);183\node[uqoVert, font=\scriptsize] at (axis cs:6.75,4.1) {Hausse de la demande};184\end{axis}185\end{tikzpicture}186\end{center}187\begin{center}188\small Une hausse de la demande ($D_1 \rightarrow D_2$) déplace l'équilibre de $E_1$ à $E_2$ : prix et quantité augmentent.189\end{center}190\end{frame}191192\begin{frame}{Facteurs de déplacement des courbes}193\begin{columns}[T]194\begin{column}{0.48\textwidth}195\uqotitle{Déplacent la demande :}196\begin{itemize}197    \item Taux d'intérêt (taux directeur : 2,25\,\% en 2026)198    \item Immigration et migration interne199    \item Croissance des revenus200    \item Confiance des consommateurs201\end{itemize}202\end{column}203\begin{column}{0.48\textwidth}204\uqotitle{Déplacent l'offre :}205\begin{itemize}206    \item Coûts de construction et de main-d'œuvre207    \item Disponibilité des terrains208    \item Réglementation et délais de permis209    \item Mises en chantier antérieures210\end{itemize}211\end{column}212\end{columns}213\vspace{2mm}214\begin{notebox}[Repère]215Taux directeur de la Banque du Canada : 2,25\,\%, maintenu le 15 juillet 2026.216\end{notebox}217\end{frame}218219\begin{frame}{Élasticité de l'offre immobilière}220\begin{defbox}[Élasticité]221L'\textbf{élasticité} mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement \textbf{inélastique} à court terme, car la construction prend du temps.222\end{defbox}223\vspace{2mm}224\begin{center}225\small226\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm}@{}}227\toprule228\textbf{Horizon} & \textbf{Élasticité de l'offre} & \textbf{Conséquence} \\229\midrule230Court terme ($<$ 1 an) & Très inélastique & Les prix absorbent tout choc de demande \\231\addlinespace232Moyen terme (1--3 ans) & Modérément élastique & Les nouvelles constructions commencent \\233\addlinespace234Long terme ($>$ 3 ans) & Plus élastique & L'offre s'ajuste, les prix se stabilisent \\235\bottomrule236\end{tabular}237\end{center}238\end{frame}239240\begin{frame}{Application au marché québécois}241\begin{exbox}[Exemple --- Marché de Gatineau, 2020--2025]242\begin{itemize}243    \item \textbf{Demande en hausse} : télétravail, migration Ontario $\rightarrow$ Québec, immigration244    \item \textbf{Offre limitée} : peu de terrains, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre245    \item \textbf{Résultat} : hausse des prix de $\approx$ 40--50\,\% entre 2020 et 2022 (APCIQ)246    \item Pause du marché en 2023, puis \textbf{reprise graduelle} depuis 2024247    \item L'offre s'ajuste lentement $\rightarrow$ pression maintenue sur les prix248\end{itemize}249\end{exbox}250\end{frame}251252\begin{frame}{Pertinence pour l'évaluateur}253\begin{importbox}[Analyse des conditions de marché]254L'évaluateur doit analyser les \textbf{conditions actuelles} d'offre et de demande dans le marché local pour déterminer si le marché est en équilibre, en hausse ou en baisse. Cette analyse influence directement la réconciliation de valeur.255\end{importbox}256\vspace{2mm}257\begin{notebox}[Implication de l'inélasticité]258L'inélasticité de l'offre à court terme explique pourquoi les prix immobiliers peuvent varier fortement en peu de temps.259\end{notebox}260\end{frame}261262% ======================================================================263\section{Principe de substitution}264% ======================================================================265266\begin{frame}{Le principe de substitution}267\begin{defbox}[Principe de substitution]268Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le \textbf{coût d'acquisition d'un bien substitut} offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.269\end{defbox}270\vspace{2mm}271\uqotitle{Fondement :}272\begin{itemize}273    \item Rationalité économique de l'acheteur274    \item Existence d'\textbf{alternatives} sur le marché275    \item Fondement commun des trois méthodes d'évaluation276\end{itemize}277\end{frame}278279\begin{frame}{Substitution et les trois méthodes d'évaluation}280\begin{center}281\begin{tikzpicture}282\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm] (comp) {283    \textbf{Comparaison}\\[3pt]284    \textbf{Acheter} un bien comparable existant285};286\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of comp] (cout) {287    \textbf{Coût}\\[3pt]288    \textbf{Construire} un bien équivalent neuf289};290\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=2.3cm, right=0.8cm of cout] (rev) {291    \textbf{Revenu}\\[3pt]292    \textbf{Investir} pour un rendement similaire293};294\node[above=0.45cm of cout, font=\normalsize\bfseries\color{uqoOr}]295    {Trois formes de substitution};296\end{tikzpicture}297\end{center}298\vspace{1mm}299\begin{notebox}[Principe unificateur]300Le principe de substitution est le \textbf{fondement commun} des trois méthodes d'évaluation. C'est le principe le plus important en évaluation immobilière.301\end{notebox}302\end{frame}303304\begin{frame}{Substitution --- Exemples résidentiels}305\begin{exbox}[Exemple 1 --- Achat d'un comparable]306Une maison unifamiliale à Gatineau est offerte à 500~000~\$. Des maisons comparables du même quartier se vendent entre 430~000~\$ et 460~000~\$. Un acheteur rationnel ne paiera pas 500~000~\$ s'il peut acquérir un bien similaire pour moins cher.307\end{exbox}308\vspace{2mm}309\begin{exbox}[Exemple 2 --- Construction d'un équivalent]310Un terrain vaut 120~000~\$ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350~000~\$, pour un total de 470~000~\$. Si une maison existante comparable est offerte à 520~000~\$, un acheteur rationnel pourrait choisir de construire.311\end{exbox}312\end{frame}313314\begin{frame}{Substitution --- Exemple en immobilier à revenus}315\begin{exbox}[Exemple 3 --- Investissement équivalent]316Un immeuble à revenus à Sherbrooke génère un RNE de 60~000~\$. Si des immeubles comparables offrent un taux de capitalisation de 5,5\,\%, la valeur estimée serait $\approx$ 1~090~000~\$ ($60~000 / 0{,}055$).317\end{exbox}318\vspace{2mm}319\begin{notebox}[Lien avec la suite du cours]320Cette logique de capitalisation sera développée en détail aux séances 11 et 12 (méthode du revenu).321\end{notebox}322\end{frame}323324% ======================================================================325\section{Principe de l'utilisation optimale}326% ======================================================================327328\begin{frame}{L'utilisation optimale --- \textit{Highest and Best Use}}329\begin{defbox}[Utilisation optimale]330L'utilisation \textbf{raisonnablement probable} d'un bien immobilier qui est \textbf{légalement permise}, \textbf{physiquement possible}, \textbf{financièrement faisable} et qui produit la \textbf{valeur la plus élevée} (maximalement productive).331\end{defbox}332\vspace{2mm}333\begin{importbox}[Importance fondamentale]334\begin{itemize}335    \item \textbf{Préalable} à toute évaluation : elle détermine le type de valeur à estimer336    \item Elle guide le \textbf{choix des comparables}337    \item Elle s'analyse à deux niveaux : terrain vacant \textbf{et} terrain amélioré338    \item Exigence des normes de l'OEAQ et des normes USPAP339\end{itemize}340\end{importbox}341\end{frame}342343\begin{frame}{Les quatre critères de l'utilisation optimale}344\begin{center}345\begin{tikzpicture}346\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c1) at (0,0)347    {\textbf{1. Légalement permis}\\[2pt]Zonage, réglementation, servitudes, restrictions};348\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c2) at (6.9,0)349    {\textbf{2. Physiquement possible}\\[2pt]Taille, forme, topographie, sol, accès, services};350\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c3) at (0,-2.15)351    {\textbf{3. Financièrement faisable}\\[2pt]Revenus $>$ coûts, rendement acceptable};352\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.75cm] (c4) at (6.9,-2.15)353    {\textbf{4. Maximalement productif}\\[2pt]Valeur résiduelle la plus élevée parmi les usages faisables};354\end{tikzpicture}355\end{center}356\vspace{1mm}357\begin{notebox}[Ordre séquentiel]358Les critères s'analysent \textbf{dans l'ordre}. Si un usage n'est pas légalement permis, il est inutile de vérifier s'il est physiquement possible.359\end{notebox}360\end{frame}361362\begin{frame}{Analyse séquentielle --- Filtre des usages}363\begin{center}364\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]365\node[uqostep] (s1) {\textbf{1. Légalement permis?} --- sinon : usage éliminé};366\node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Physiquement possible?} --- sinon : usage éliminé};367\node[uqostep, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Financièrement faisable?} --- sinon : usage éliminé};368\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Maximalement productif?} --- sinon : usage sous-optimal};369\node[uqostep, below=of s4, draw=uqoVert, fill=uqoVert!8, font=\small\bfseries] (s5)370    {Utilisation optimale retenue};371372\draw[uqoarrow] (s1) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s2);373\draw[uqoarrow] (s2) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s3);374\draw[uqoarrow] (s3) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s4);375\draw[uqoarrow] (s4) -- node[right, font=\scriptsize\color{uqoVert}] {Oui} (s5);376\end{tikzpicture}377\end{center}378\vspace{1mm}379\begin{center}380\small À chaque étape, les usages non conformes sont écartés; seul le meilleur usage survit au filtre.381\end{center}382\end{frame}383384\begin{frame}{Critère 1 : Légalement permis}385\begin{defbox}[Légalement permis]386L'usage envisagé doit être \textbf{autorisé} par les lois, règlements et restrictions applicables au bien immobilier.387\end{defbox}388\vspace{2mm}389\uqotitle{Éléments à vérifier :}390\begin{itemize}391    \item Zonage municipal (résidentiel, commercial, mixte, industriel)392    \item Règlements d'urbanisme et schéma d'aménagement (MRC)393    \item Servitudes et droits de passage394    \item Restrictions publiées au Registre foncier395    \item Normes environnementales396\end{itemize}397\end{frame}398399\begin{frame}{Critère 1 : Légalement permis --- Exemple}400\begin{exbox}[Exemple --- Zonage à Gatineau]401Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de 12 logements, même si cela serait plus rentable. L'évaluateur doit vérifier le \textbf{règlement de zonage} en vigueur.402\end{exbox}403\vspace{2mm}404\begin{notebox}[Attention]405Un changement de zonage \textbf{probable} peut être considéré, mais il doit être raisonnablement anticipé et documenté.406\end{notebox}407\end{frame}408409\begin{frame}{Critère 2 : Physiquement possible}410\begin{defbox}[Physiquement possible]411L'usage envisagé doit être \textbf{réalisable} compte tenu des caractéristiques physiques du terrain et de son environnement.412\end{defbox}413\vspace{2mm}414\begin{center}415\small416\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{9.2cm}@{}}417\toprule418\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments d'analyse} \\419\midrule420Taille et forme & Superficie suffisante, dimensions adéquates, forme régulière \\421Topographie & Pente, niveau, drainage naturel, risque d'inondation \\422Sol et sous-sol & Capacité portante, contamination, nappe phréatique \\423Accès et desserte & Route, transport en commun, visibilité \\424Services publics & Aqueduc, égout, électricité, gaz, télécommunications \\425Environnement & Voisinage, nuisances, protection des milieux humides \\426\bottomrule427\end{tabular}428\end{center}429\end{frame}430431\begin{frame}{Critère 3 : Financièrement faisable}432\begin{defbox}[Financièrement faisable]433Un usage est financièrement faisable si les \textbf{revenus anticipés} (ou la valeur marchande produite) sont supérieurs aux \textbf{coûts} de développement et d'exploitation, procurant un rendement acceptable sur l'investissement.434\end{defbox}435\vspace{2mm}436\begin{itemize}437    \item Comparer revenus anticipés et coûts totaux (terrain + construction)438    \item Vérifier que le \textbf{taux de rendement} atteint le seuil exigé par le marché439    \item Un usage peut être permis et possible, mais \uqoalert{non rentable}440\end{itemize}441\end{frame}442443\begin{frame}{Critère 3 --- Exemple d'analyse de faisabilité}444\begin{exbox}[Exemple --- Deux usages potentiels d'un même terrain]445\begin{center}446\small447\begin{tabular}{@{}l r r@{}}448\toprule449\textbf{Élément} & \textbf{Usage A : 4-plex} & \textbf{Usage B : commercial} \\450\midrule451Valeur du terrain & 200~000~\$ & 200~000~\$ \\452Coût de construction & 600~000~\$ & 900~000~\$ \\453Coût total & 800~000~\$ & 1~100~000~\$ \\454Revenu net (RNE) & 52~000~\$ & 88~000~\$ \\455Taux de rendement & 6,5\,\% & 8,0\,\% \\456\textbf{Faisable?} & \textbf{Oui} & \textbf{Oui} \\457\bottomrule458\end{tabular}459\end{center}460\end{exbox}461\vspace{1mm}462\begin{center}463\small Les deux usages sont faisables : le critère 4 départagera le plus productif.464\end{center}465\end{frame}466467\begin{frame}{Critère 4 : Maximalement productif}468\begin{defbox}[Maximalement productif]469Parmi les usages permis, possibles et faisables, l'usage \textbf{maximalement productif} est celui qui génère la \textbf{valeur résiduelle la plus élevée} attribuable au terrain.470\end{defbox}471\begin{exbox}[Exemple --- Comparaison des usages faisables]472\begin{center}473\small474\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}475\toprule476\textbf{Élément} & \textbf{4-plex} & \textbf{Commercial} & \textbf{6-plex} \\477\midrule478Valeur totale estimée & 850~000~\$ & 1~150~000~\$ & 1~050~000~\$ \\479Coût de construction & 600~000~\$ & 900~000~\$ & 780~000~\$ \\480\textbf{Valeur résiduelle du terrain} & \textbf{250~000~\$} & \textbf{250~000~\$} & \textbf{270~000~\$} \\481\bottomrule482\end{tabular}483\end{center}484Le \textbf{6-plex} produit la valeur résiduelle la plus élevée $\rightarrow$ \uqohighlight{utilisation optimale}.485\end{exbox}486\end{frame}487488\begin{frame}{Terrain vacant vs terrain amélioré}489\begin{columns}[T]490\begin{column}{0.48\textwidth}491\begin{defbox}[Analyse du terrain vacant]492\begin{itemize}493    \item Quel serait le meilleur usage si le terrain était vacant?494    \item Détermine la \textbf{valeur du terrain}495    \item Utile pour la méthode du coût496\end{itemize}497\end{defbox}498\end{column}499\begin{column}{0.48\textwidth}500\begin{defbox}[Analyse du terrain amélioré]501\begin{itemize}502    \item L'usage actuel est-il optimal?503    \item Rénover, convertir, démolir ou conserver?504    \item Les améliorations ajoutent-elles de la valeur?505\end{itemize}506\end{defbox}507\end{column}508\end{columns}509\end{frame}510511\begin{frame}{Terrain amélioré --- Exemple}512\begin{exbox}[Exemple --- Bungalow en zone de haute densité]513Un bungalow des années 1960 sur un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain vaut 300~000~\$; le bungalow ajoute peu de valeur. L'utilisation optimale du terrain amélioré pourrait être la \textbf{démolition et reconstruction} en immeuble à logements.514\end{exbox}515\vspace{2mm}516\begin{notebox}[Question clé]517Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend de la contribution des améliorations à la valeur totale.518\end{notebox}519\end{frame}520521% ======================================================================522\section{Principe d'anticipation et de changement}523% ======================================================================524525\begin{frame}{Le principe d'anticipation}526\begin{defbox}[Principe d'anticipation]527La valeur d'un bien immobilier est fonction des \textbf{bénéfices futurs anticipés} (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'\textbf{avenir}, pas vers le passé.528\end{defbox}529\vspace{2mm}530\uqotitle{Bénéfices anticipés :}531\begin{itemize}532    \item Revenus de location futurs533    \item Plus-value à la revente534    \item Jouissance personnelle (propriétaire-occupant)535    \item Avantages fiscaux536    \item Potentiel de développement537\end{itemize}538\end{frame}539540\begin{frame}{Anticipation --- Lien avec la méthode du revenu}541\begin{importbox}[La méthode du revenu repose directement sur ce principe]542\begin{itemize}543    \item Capitalisation des revenus futurs544    \item Actualisation des flux monétaires (DCF)545    \item $V = \dfrac{RNE}{r}$ (capitalisation directe)546\end{itemize}547\end{importbox}548\vspace{2mm}549\begin{notebox}[À venir]550Ces techniques seront approfondies aux séances 11 et 12.551\end{notebox}552\end{frame}553554\begin{frame}{Le principe de changement}555\begin{defbox}[Principe de changement]556Les conditions du marché immobilier sont en \textbf{constante évolution}. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une \textbf{date précise}. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.557\end{defbox}558\vspace{2mm}559\begin{itemize}560    \item Aucune valeur n'est \textbf{permanente} : elle est datée561    \item Les quartiers et les propriétés suivent un \textbf{cycle de vie}562    \item L'évaluateur doit repérer les tendances et la phase du cycle563\end{itemize}564\end{frame}565566\begin{frame}{Le cycle de vie d'un quartier}567\begin{center}568\begin{tikzpicture}[node distance=0.5cm]569\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm] (p1)570    {\textbf{Croissance}\\[2pt]\small Développement, expansion};571\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p1] (p2)572    {\textbf{Stabilité}\\[2pt]\small Équilibre, maturité};573\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p2] (p3)574    {\textbf{Déclin}\\[2pt]\small Vieillissement, obsolescence};575\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.5cm, right=of p3] (p4)576    {\textbf{Renouveau}\\[2pt]\small Revitalisation, reconversion};577578\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p1) -- (p2);579\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p2) -- (p3);580\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr] (p3) -- (p4);581\draw[uqoarrow, very thick, uqoOr, bend left=25] (p4.south) to (p1.south);582\end{tikzpicture}583\end{center}584\vspace{2mm}585\begin{notebox}[Cycle de vie immobilier]586Tout quartier, toute propriété traverse ces phases. L'évaluateur doit identifier la \textbf{phase actuelle} pour anticiper l'évolution de la valeur.587\end{notebox}588\end{frame}589590\begin{frame}{Les cycles immobiliers au Québec --- Illustration schématique}591\begin{center}592\begin{tikzpicture}593\begin{axis}[594    width=12.6cm, height=4.55cm,595    xlabel={Année},596    ylabel={Indice de prix (2000 = 100)},597    xmin=2000, xmax=2026,598    ymin=80, ymax=330,599    xtick={2000,2005,2010,2015,2020,2025},600    x tick label style={/pgf/number format/1000 sep=},601    grid=major, grid style={dashed, gray!30},602    line width=1.5pt,603    mark size=1.8pt,604]605\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {606    (2000,100) (2002,110) (2004,130) (2006,155) (2008,170) (2010,195)607    (2012,215) (2014,225) (2016,235) (2018,250) (2020,275) (2022,310)608    (2024,295) (2025,300) (2026,305)609};610611% Annotations612\node[uqoVert, font=\tiny, above] at (axis cs:2005,140) {Expansion};613\node[uqoOr, font=\tiny, above] at (axis cs:2014,235) {Stabilisation};614\node[uqoRouge, font=\tiny, above] at (axis cs:2021,290) {Surchauffe};615\end{axis}616\end{tikzpicture}617\end{center}618\begin{notebox}[Lecture]619Illustration schématique de la trajectoire des prix résidentiels au Québec : expansion des années 2000, poussée 2020--2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.620\end{notebox}621\end{frame}622623\begin{frame}{L'évaluation : une photographie datée}624\begin{importbox}[Implication pour l'évaluateur]625L'évaluation est une \textbf{photographie} du marché à une date donnée. L'évaluateur doit identifier les tendances, mais sa conclusion reflète la valeur à la \textbf{date effective} de l'évaluation.626\end{importbox}627\vspace{2mm}628\begin{itemize}629    \item La \textbf{date effective} est toujours précisée dans le rapport630    \item Une même propriété peut avoir des valeurs différentes à des dates différentes631    \item Les comparables doivent refléter les conditions de marché à cette date632\end{itemize}633\end{frame}634635\begin{frame}{Facteurs de changement --- Économie et démographie}636\begin{columns}[T]637\begin{column}{0.48\textwidth}638\uqotitle{Facteurs économiques :}639\begin{itemize}640    \item Taux d'intérêt et politique monétaire641    \item Emploi et revenus des ménages642    \item Inflation et pouvoir d'achat643    \item PIB et croissance économique644\end{itemize}645\end{column}646\begin{column}{0.48\textwidth}647\uqotitle{Facteurs démographiques :}648\begin{itemize}649    \item Croissance de la population650    \item Immigration et migration interne651    \item Vieillissement de la population652    \item Taille des ménages653\end{itemize}654\end{column}655\end{columns}656\end{frame}657658\begin{frame}{Facteurs de changement --- Gouvernements, technologie, société}659\begin{columns}[T]660\begin{column}{0.48\textwidth}661\uqotitle{Facteurs gouvernementaux :}662\begin{itemize}663    \item Changements de zonage664    \item Nouvelles réglementations665    \item Politiques fiscales666    \item Investissements publics (transport, infrastructures)667\end{itemize}668\end{column}669\begin{column}{0.48\textwidth}670\uqotitle{Facteurs technologiques et sociaux :}671\begin{itemize}672    \item Télétravail (post-COVID)673    \item Commerce en ligne (impact sur le commercial)674    \item Préférences de vie (urbanisation, banlieue)675    \item Développement durable676\end{itemize}677\end{column}678\end{columns}679\end{frame}680681% ======================================================================682\section{Autres principes économiques applicables}683% ======================================================================684685\begin{frame}{Principe de contribution}686\begin{defbox}[Principe de contribution]687La valeur d'une composante d'un bien immobilier se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale} du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.688\end{defbox}689\vspace{2mm}690\begin{exbox}[Exemple --- Garage double à Gatineau]691\begin{itemize}692    \item Coût de construction : 45~000~\$693    \item Augmentation de valeur : 35~000~\$694    \item Contribution $<$ coût $\rightarrow$ \textbf{non rentable} du point de vue de l'investissement695\end{itemize}696\end{exbox}697\end{frame}698699\begin{frame}{Contribution --- Suramélioration}700\begin{exbox}[Exemple --- Piscine creusée chauffée]701\begin{itemize}702    \item Coût d'installation : 80~000~\$703    \item Augmentation de valeur : 20~000~\$704    \item Contribution $\ll$ coût $\rightarrow$ \textbf{suréquipement} (\textit{superadequacy})705\end{itemize}706\end{exbox}707\vspace{2mm}708\begin{notebox}[Application en évaluation]709L'évaluateur analyse la contribution de chaque composante, non son coût. C'est la base des \textbf{ajustements} dans la méthode de comparaison.710\end{notebox}711\end{frame}712713\begin{frame}{Principe de conformité}714\begin{defbox}[Principe de conformité]715Un bien immobilier atteint sa \textbf{valeur maximale} lorsqu'il est situé dans un environnement où les usages sont \textbf{homogènes et compatibles}. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.716\end{defbox}717\vspace{2mm}718\begin{itemize}719    \item L'homogénéité du voisinage \textbf{rassure} le marché720    \item Le zonage vise justement à maintenir cette compatibilité des usages721    \item Deux effets dérivés : \textbf{progression} et \textbf{régression}722\end{itemize}723\end{frame}724725\begin{frame}{Conformité --- Progression et régression}726\begin{columns}[T]727\begin{column}{0.48\textwidth}728\begin{importbox}[Progression]729\raggedright730Un bien \textbf{inférieur} bénéficie de la valeur des biens supérieurs environnants.\par\vspace{4pt}731Exemple : une petite maison dans un quartier de grandes résidences voit sa valeur \textbf{augmenter}.732\end{importbox}733\end{column}734\begin{column}{0.48\textwidth}735\begin{importbox}[Régression]736\raggedright737Un bien \textbf{supérieur} voit sa valeur diminuer par la présence de biens inférieurs environnants.\par\vspace{4pt}738Exemple : une maison luxueuse dans un quartier modeste vaut \textbf{moins} que dans un quartier haut de gamme.739\end{importbox}740\end{column}741\end{columns}742\end{frame}743744\begin{frame}{Principe d'équilibre}745\begin{defbox}[Principe d'équilibre]746La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a un \textbf{équilibre optimal} entre les quatre agents de production immobilière : le \textbf{terrain}, le \textbf{travail} (main-d'œuvre), le \textbf{capital} et la \textbf{gestion} (coordination).747\end{defbox}748\vspace{2mm}749\begin{itemize}750    \item Trop ou trop peu d'un agent $\rightarrow$ perte de valeur751    \item Exemple : bâtiment trop coûteux (capital) pour son terrain752    \item Principe étroitement lié à la \textbf{méthode du coût}753\end{itemize}754\end{frame}755756\begin{frame}{Les quatre agents de production immobilière}757\begin{center}758\begin{tikzpicture}759\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a1) at (0,0)760    {\textbf{Terrain}\\[2pt]Localisation, superficie};761\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a2) at (6.9,0)762    {\textbf{Travail}\\[2pt]Main-d'œuvre, construction};763\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a3) at (0,-2)764    {\textbf{Capital}\\[2pt]Investissement, financement};765\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.6cm] (a4) at (6.9,-2)766    {\textbf{Gestion}\\[2pt]Coordination, entrepreneuriat};767\end{tikzpicture}768\end{center}769\vspace{1mm}770\begin{center}771\small La valeur maximale exige un dosage optimal de ces quatre agents.772\end{center}773\end{frame}774775\begin{frame}{Principe des rendements décroissants}776\begin{defbox}[Rendements décroissants (rendements marginaux)]777Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien immobilier produisent des \textbf{augmentations de valeur de plus en plus faibles}, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).778\end{defbox}779\begin{center}780\begin{tikzpicture}781\begin{axis}[782    width=9.6cm, height=4.6cm,783    xlabel={Investissement additionnel (\$)},784    ylabel={Valeur totale du bien (\$)},785    xmin=0, xmax=10,786    ymin=0, ymax=10,787    axis lines=left,788    xtick=\empty,789    ytick=\empty,790    clip=false,791]792% Courbe de valeur793\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:9, samples=50] {-0.12*x^2 + 1.9*x + 1};794795% Zone optimale796\draw[uqoVert, very thick, dashed] (axis cs:7.9,0) -- (axis cs:7.9,8.55);797\node[uqoVert, font=\scriptsize, above] at (axis cs:7.9,8.7) {Point optimal};798799% Zones annotées800\node[uqoVert, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:3,2.5) {Rendements\\croissants};801\node[uqoOr, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:6,4) {Rendements\\décroissants};802\node[uqoRouge, font=\scriptsize, align=center] at (axis cs:9.2,6) {Sur-\\équipement};803\end{axis}804\end{tikzpicture}805\end{center}806\end{frame}807808\begin{frame}{Principe des externalités}809\begin{defbox}[Principe des externalités]810La valeur d'un bien immobilier est influencée par des facteurs \textbf{extérieurs} au bien lui-même. Ces externalités peuvent être \textbf{positives} (augmenter la valeur) ou \textbf{négatives} (diminuer la valeur).811\end{defbox}812\vspace{2mm}813\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur]814Identifier et \textbf{quantifier} l'impact des externalités sur la valeur, en s'appuyant sur des données de marché (ventes comparables affectées vs non affectées).815\end{notebox}816\end{frame}817818\begin{frame}{Externalités --- Exemples}819\begin{columns}[T]820\begin{column}{0.48\textwidth}821\begin{exbox}[Externalités positives]822\begin{itemize}823    \item Nouveau parc ou espace vert824    \item Transport en commun (Rapibus, STO)825    \item École ou centre de services826    \item Développement commercial de qualité827\end{itemize}828\end{exbox}829\end{column}830\begin{column}{0.48\textwidth}831\begin{importbox}[Externalités négatives]832\begin{itemize}833    \item Site contaminé à proximité834    \item Bruit (autoroute, aéroport)835    \item Dépotoir ou industrie polluante836    \item Ligne à haute tension, tour de télécommunication837\end{itemize}838\end{importbox}839\end{column}840\end{columns}841\vspace{2mm}842\begin{itemize}843    \item L'amélioration des infrastructures publiques agit aussi comme externalité positive844\end{itemize}845\end{frame}846847\begin{frame}{Principe de la concurrence}848\begin{defbox}[Principe de la concurrence]849Lorsque les \textbf{profits} dans un segment du marché immobilier sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui \textbf{augmente l'offre} et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.850\end{defbox}851\vspace{2mm}852\begin{notebox}[Application]853L'évaluateur doit surveiller les projets de développement en cours et approuvés pour anticiper les changements d'offre dans le marché.854\end{notebox}855\end{frame}856857\begin{frame}{Concurrence --- Exemple pédagogique}858\begin{exbox}[Exemple pédagogique --- Condos de luxe à Montréal]859\begin{enumerate}860    \item 2015--2018 : profits élevés dans les condos de luxe au centre-ville861    \item 2018--2020 : nombreux projets lancés, offre en forte hausse862    \item 2020--2022 : surplus de condos dans certains secteurs, ralentissement des ventes863    \item Résultat : baisse des prix dans le segment surdesservi864\end{enumerate}865\end{exbox}866\vspace{2mm}867\begin{itemize}868    \item Chronologie stylisée pour illustrer le mécanisme concurrentiel869\end{itemize}870\end{frame}871872\begin{frame}{Synthèse des principes fondamentaux (1/2)}873\begin{center}874\small875\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}}876\toprule877\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé clé} & \textbf{Méthode liée} \\878\midrule879Offre et demande & Interaction entre acheteurs et vendeurs & Toutes les méthodes \\880\addlinespace881Substitution & Ne pas payer plus qu'un substitut équivalent & Comparaison, coût, revenu \\882\addlinespace883Utilisation optimale & Usage le plus productif parmi ceux permis & Préalable à toute évaluation \\884\addlinespace885Anticipation & Valeur = bénéfices futurs & Revenu (DCF) \\886\addlinespace887Changement & Les marchés évoluent constamment & Analyse de marché \\888\bottomrule889\end{tabular}890\end{center}891\end{frame}892893\begin{frame}{Synthèse des principes fondamentaux (2/2)}894\begin{center}895\small896\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm}@{}}897\toprule898\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé clé} & \textbf{Méthode liée} \\899\midrule900Contribution & Valeur ajoutée $\neq$ coût & Comparaison, coût \\901\addlinespace902Conformité & Homogénéité du voisinage & Comparaison \\903\addlinespace904Équilibre & Équilibre des facteurs de production & Coût \\905\addlinespace906Rendements décroissants & Suraméliorer réduit le rendement & Coût \\907\addlinespace908Externalités & Facteurs externes au bien & Comparaison \\909\bottomrule910\end{tabular}911\end{center}912\end{frame}913914% ======================================================================915\section{Résumé et préparation}916% ======================================================================917918\begin{frame}{Résumé de la séance}919\begin{enumerate}920    \item L'\textbf{offre et la demande} déterminent les prix; l'offre est inélastique à court terme921    \item Le \textbf{principe de substitution} est le fondement des trois méthodes922    \item L'\textbf{utilisation optimale} est un préalable à toute évaluation (4 critères séquentiels)923    \item L'\textbf{anticipation} oriente la valeur vers le futur; le \textbf{changement} la rend datée924    \item Principes complémentaires : contribution, conformité, équilibre, rendements décroissants, externalités, concurrence925\end{enumerate}926\end{frame}927928\begin{frame}{Pour la prochaine séance}929\begin{itemize}930    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres 3--4931    \item Revoir les concepts de \textbf{valeur marchande}932    \item Exercice : identifier l'utilisation optimale d'un terrain de votre quartier933    \item Réflexion : quelle est la différence entre \textbf{valeur}, \textbf{prix} et \textbf{coût}?934\end{itemize}935\end{frame}936937\begin{frame}{Questions?}938\contactslide[Prochaine séance : La valeur --- Concepts et types]939\end{frame}940941% ======================================================================942\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}943\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,rattermann2020,desrosiers2008,schl2025,apciq2026}944\printbibliography[heading=none]945\end{frame}946947\end{document}948