spb/uqo_cours_public Public
UQO — matériel de cours en évaluation immobilière (version publique, sans examens ni corrigés).
TeX 89.1%
Python 10.9%
1% ==============================================================================2% Séance 5 : Le marché immobilier québécois3% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 5]{Séance 5 : Le marché immobilier québécois}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Structure et composantes du marché}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Vue d'ensemble du marché immobilier}34\begin{defbox}[Définition --- Marché immobilier]35Ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont \textbf{échangés}, des \textbf{prix} sont établis et l'\textbf{espace} est alloué entre différents usages concurrents.36\end{defbox}37\vspace{2mm}38\uqotitle{Caractéristiques distinctives :}39\begin{itemize}40 \item Bien \textbf{hétérogène} : chaque propriété est unique41 \item \textbf{Immobilité} du bien (localisation fixe) et \textbf{durabilité} exceptionnelle42 \item Transactions peu fréquentes43 \item Information imparfaite44\end{itemize}45\end{frame}4647\begin{frame}{Conséquences pour l'évaluateur}48\begin{itemize}49 \item Marché \textbf{inefficient} par nature50 \item Ajustements \textbf{lents} de l'offre (délais de construction)51 \item Coûts de transaction élevés52 \item \textbf{Segmentation locale} forte53 \item Rôle crucial de l'\uqohighlight{expertise professionnelle}54\end{itemize}55\end{frame}5657\begin{frame}{Les cinq grands segments du marché}58\begin{center}59\begin{tikzpicture}60\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (res) at (0,0)61 {\textbf{Résidentiel}\\[3pt]\footnotesize Unifamiliales\\Condos\\Plex};62\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (com) at (2.55,0)63 {\textbf{Commercial}\\[3pt]\footnotesize Bureaux\\Détail\\Hôtels};64\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (ind) at (5.1,0)65 {\textbf{Industriel}\\[3pt]\footnotesize Entrepôts\\Usines\\Parcs ind.};66\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (ter) at (7.65,0)67 {\textbf{Terrains}\\[3pt]\footnotesize Constructibles\\Agricoles\\Boisés};68\node[uqocard, text width=1.95cm, minimum height=2.1cm] (loc) at (10.2,0)69 {\textbf{Locatif}\\[3pt]\footnotesize Logements\\Commercial\\Mixte};70\node[above=0.5cm of ind, font=\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}]71 {Marché immobilier québécois};72\end{tikzpicture}73\end{center}74\vspace{1mm}75\begin{notebox}[Note]76Ces segments sont interconnectés : un changement dans l'un influence les autres. L'évaluateur doit comprendre l'ensemble du marché, même s'il se spécialise.77\end{notebox}78\end{frame}7980\begin{frame}{Le marché résidentiel --- Types de propriétés}81\begin{itemize}82 \item \textbf{Unifamiliales détachées} --- $\approx$ 45\,\% du parc83 \item \textbf{Copropriétés divises (condos)} --- croissance rapide84 \item \textbf{Plex} (2--5 logements) --- spécificité québécoise85 \item \textbf{Maisons jumelées et en rangée}86 \item \textbf{Immeubles d'appartements} (6 logements et plus)87 \item \textbf{Maisons mobiles et usinées}88\end{itemize}89\end{frame}9091\begin{frame}{Le marché résidentiel --- Repères chiffrés (2026)}92\begin{center}93\begin{tabular}{@{}l r@{}}94\toprule95\textbf{Indicateur (ensemble du Québec)} & \textbf{Valeur} \\96\midrule97Ménages propriétaires & $\approx$ 60\,\% \\98Ménages locataires & $\approx$ 40\,\% \\99Transactions résidentielles par année & $\approx$ 85~000--110~000 \\100Prix médian --- unifamiliale & 519~000~\$ \\101Prix médian --- copropriété & 403~000~\$ \\102Prix médian --- plex (2--5 logements) & 685~000~\$ \\103\bottomrule104\end{tabular}105\end{center}106\vspace{1mm}107\begin{notebox}[Source]108APCIQ par le système Centris, cumul annuel janvier--juin 2026; Recensement 2021 (59,9\,\% de ménages propriétaires).109\end{notebox}110\end{frame}111112\begin{frame}{Le marché commercial --- Sous-segments}113\begin{itemize}114 \item \textbf{Bureaux} : classes A, B et C; centre-ville vs banlieue115 \item \textbf{Commerce de détail} : centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité116 \item \textbf{Hôtellerie et hébergement}117 \item \textbf{Propriétés à usage mixte} (commercial + résidentiel)118\end{itemize}119\vspace{1mm}120\begin{importbox}[Tendance de fond]121Le marché des bureaux connaît une transformation majeure depuis 2020 : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation dans les grandes villes.122\end{importbox}123\end{frame}124125\begin{frame}{Le marché commercial --- Indicateurs clés}126\begin{itemize}127 \item Inoccupation des bureaux, Montréal : $\approx$ 18\,\% (centre-ville)128 \item Inoccupation des bureaux, Québec : $\approx$ 12\,\% (indicatif)129 \item Loyer moyen, bureau classe A (Mtl) : $\approx$ 22--28~\$/pi$^{2}$130 \item Taux de capitalisation typiques : 5,5--7,5\,\%131\end{itemize}132\vspace{1mm}133\begin{notebox}[Source]134Ordres de grandeur tirés des rapports de courtage commercial, 2025.135\end{notebox}136\end{frame}137138\begin{frame}{Le marché industriel}139\begin{columns}[T]140\begin{column}{0.48\textwidth}141\uqotitle{Sous-segments :}142\begin{itemize}143 \item \textbf{Entrepôts et logistique} --- en forte demande144 \item Usines et manufactures145 \item Parcs industriels municipaux et privés146 \item \textbf{Centres de données} --- segment émergent147\end{itemize}148\end{column}149\begin{column}{0.48\textwidth}150\uqotitle{Tendances :}151\begin{itemize}152 \item Commerce en ligne $\rightarrow$ demande logistique153 \item Taux d'inoccupation très bas ($<$ 3\,\%)154 \item Loyers en forte hausse depuis 2020155\end{itemize}156\end{column}157\end{columns}158\end{frame}159160\begin{frame}{Le marché des terrains}161\begin{columns}[T]162\begin{column}{0.48\textwidth}163\uqotitle{Catégories :}164\begin{itemize}165 \item Terrains résidentiels constructibles166 \item Terrains commerciaux et industriels167 \item \textbf{Terres agricoles} (protégées par la CPTAQ)168 \item Terrains boisés169 \item Terrains à développer (potentiel de lotissement)170\end{itemize}171\end{column}172\begin{column}{0.48\textwidth}173\uqotitle{Enjeux :}174\begin{itemize}175 \item Raréfaction en zones urbaines176 \item Zonage et réglementation municipale177 \item Protection du territoire agricole178\end{itemize}179\end{column}180\end{columns}181\end{frame}182183\begin{frame}{Le marché locatif québécois --- Encadrement}184\begin{importbox}[Particularité québécoise --- Le Tribunal administratif du logement (TAL)]185Le Québec possède un encadrement unique du marché locatif résidentiel. Le TAL encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire--locataire. Les indices suggérés par le TAL influencent directement la valeur des immeubles à revenus.186\end{importbox}187\end{frame}188189\begin{frame}{Le marché locatif --- Trois grands marchés contrastés}190\begin{center}191\small192\begin{tabular}{@{}l c c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}193\toprule194\textbf{Région} & \textbf{Inoccupation} & \textbf{Loyer moyen 2 ch.} & \textbf{Lecture du marché} \\195\midrule196RMR Montréal & 2,1\,\% & $\approx$ 1~175~\$/mois & Encore serré, détente graduelle \\197\addlinespace198RMR Québec & 0,9\,\% & $\approx$ 1~160~\$/mois & Très tendu, offre insuffisante \\199\addlinespace200RMR Gatineau & 3,8\,\% & $\approx$ 1~420~\$/mois & \textbf{En détente} : offre neuve importante \\201\bottomrule202\end{tabular}203\end{center}204\vspace{1mm}205\begin{notebox}[Source et lecture]206SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025. Gatineau affiche le loyer moyen 2~chambres \textbf{le plus élevé au Québec} : les situations varient fortement d'une région à l'autre.207\end{notebox}208\end{frame}209210\begin{frame}{Répartition du parc immobilier québécois par segment}211\begin{center}212\begin{tikzpicture}213\begin{axis}[214 ybar,215 width=12.6cm, height=5.4cm,216 bar width=1.1cm,217 ylabel={Valeur (milliards \$)},218 symbolic x coords={Residentiel, Commercial, Institutionnel, Industriel, Terrains},219 xtick=data,220 xticklabels={Résidentiel, Commercial, Institutionnel, Industriel, Terrains},221 x tick label style={font=\small},222 ymin=0, ymax=1100,223 nodes near coords,224 nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},225 every node near coord/.append style={above},226 axis lines*=left,227 ymajorgrids=true,228 grid style={dashed, gray!30},229]230\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {231 (Residentiel, 950)232 (Commercial, 180)233 (Institutionnel, 150)234 (Industriel, 120)235 (Terrains, 100)236};237\end{axis}238\end{tikzpicture}239\end{center}240\begin{notebox}[Lecture]241Ordres de grandeur estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et de l'ISQ (2024--2026). Le résidentiel domine largement la valeur du parc.242\end{notebox}243\end{frame}244245% ======================================================================246\section{Analyse des cycles immobiliers}247% ======================================================================248249\begin{frame}{Les cycles immobiliers --- Concept}250\begin{defbox}[Définition --- Cycle immobilier]251Fluctuation \textbf{récurrente} de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Durée moyenne d'un cycle complet au Canada : \textbf{7 à 12 ans}.252\end{defbox}253\vspace{2mm}254\uqotitle{Pourquoi étudier les cycles?}255\begin{itemize}256 \item Comprendre les \textbf{tendances de valeur} et anticiper les mouvements de prix257 \item Identifier la \textbf{phase courante} du marché local258 \item Contextualiser les \textbf{données comparables}259 \item Évaluer le \textbf{risque} pour les investisseurs260\end{itemize}261\end{frame}262263\begin{frame}{Les causes des cycles}264\begin{itemize}265 \item \textbf{Décalage offre--demande} : la construction réagit avec retard266 \item \textbf{Politique monétaire} : taux d'intérêt267 \item Cycles économiques généraux (emploi, PIB)268 \item Psychologie du marché (optimisme / pessimisme)269 \item Politiques gouvernementales270\end{itemize}271\end{frame}272273\begin{frame}{Les quatre phases du cycle --- Vue schématique}274\begin{center}275\begin{tikzpicture}[scale=0.88]276% Axes277\draw[->, thick, uqoGris] (0,0) -- (12.6,0) node[right] {\footnotesize Temps};278\draw[->, thick, uqoGris] (0,0) -- (0,5.4) node[above] {\footnotesize Prix / Activité};279280% Cycle curve281\draw[very thick, uqoBleu] plot[smooth, tension=0.5] coordinates {282 (0.5,2.5) (1.5,3.2) (3,4.4) (4.4,5.0) (5.4,4.8) (6.4,4.0)283 (7.4,2.9) (8.4,2.1) (8.9,1.9) (9.9,2.4) (10.9,3.4) (12.1,4.6)284};285286% Phase labels287\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (1.5,0.9) {1. Reprise\\(expansion)};288\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (4.4,0.9) {2. Sommet\\(pic)};289\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!15, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (7.4,0.9) {3. Contraction\\(déclin)};290\node[uqocard, text width=2cm, font=\scriptsize\bfseries] at (9.9,0.9) {4. Creux\\(stabilisation)};291292% Arrows pointing to curve293\draw[->, dashed, uqoVert] (1.5,1.4) -- (2,3.4);294\draw[->, dashed, uqoOr] (4.4,1.4) -- (4.4,4.6);295\draw[->, dashed, uqoRouge] (7.4,1.4) -- (7,3.3);296\draw[->, dashed, uqoBleu] (9.9,1.4) -- (9.1,2.1);297298% Duration annotation299\draw[<->, thick, uqoOr] (0.5,-0.55) -- (12.1,-0.55) node[midway, below, font=\small] {Cycle complet : 7 à 12 ans};300\end{tikzpicture}301\end{center}302\end{frame}303304\begin{frame}{Phases 1 et 2 --- Reprise et sommet}305\begin{columns}[T]306\begin{column}{0.48\textwidth}307\uqotitle{1. Reprise (expansion) :}308\begin{itemize}309 \item Prix en hausse modérée, puis accélération310 \item Demande $>$ offre; stocks en baisse311 \item Ventes en hausse, délais de vente courts312\end{itemize}313\end{column}314\begin{column}{0.48\textwidth}315\uqotitle{2. Sommet (pic) :}316\begin{itemize}317 \item Hausse maximale, puis ralentissement318 \item L'offre rattrape la demande; construction forte319 \item Prix records, spéculation320\end{itemize}321\end{column}322\end{columns}323\end{frame}324325\begin{frame}{Phases 3 et 4 --- Contraction et creux}326\begin{columns}[T]327\begin{column}{0.48\textwidth}328\uqotitle{3. Contraction (déclin) :}329\begin{itemize}330 \item Stagnation, puis baisse des prix331 \item Offre $>$ demande; stocks en hausse332 \item Ventes en baisse, délais longs333\end{itemize}334\end{column}335\begin{column}{0.48\textwidth}336\uqotitle{4. Creux (stabilisation) :}337\begin{itemize}338 \item Prix plancher, stabilisation339 \item L'offre ralentit; demande latente340 \item Inventaire élevé, occasions d'achat341\end{itemize}342\end{column}343\end{columns}344\vspace{2mm}345\begin{importbox}[Importance pour l'évaluateur]346Identifier la phase du cycle dans son marché local est essentiel pour interpréter correctement les données comparables et ajuster ses analyses.347\end{importbox}348\end{frame}349350\begin{frame}{Six indicateurs pour identifier la phase du cycle}351\begin{enumerate}352 \item \textbf{Nombre de transactions} (volume de ventes)353 \item \textbf{Ratio inscriptions / ventes} (mois d'inventaire)354 \item \textbf{Délai moyen de vente} (jours sur le marché)355 \item \textbf{Ratio prix vendu / prix demandé}356 \item \textbf{Mises en chantier}357 \item \textbf{Taux d'inoccupation} locatif358\end{enumerate}359\end{frame}360361\begin{frame}{Interprétation des indicateurs}362\begin{center}363\begin{tabular}{@{}l c c@{}}364\toprule365\textbf{Indicateur} & \textbf{Marché de vendeurs} & \textbf{Marché d'acheteurs} \\366\midrule367Mois d'inventaire & $<$ 4 & $>$ 8 \\368Délai de vente (jours) & $<$ 45 & $>$ 90 \\369Ratio prix vendu / demandé & $>$ 100\,\% & $<$ 95\,\% \\370Inoccupation locative & $<$ 2\,\% & $>$ 4\,\% \\371\bottomrule372\end{tabular}373\end{center}374\vspace{1mm}375\begin{notebox}[Repère]376Un marché « équilibré » se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire.377\end{notebox}378\end{frame}379380\begin{frame}{Historique des cycles au Québec}381\begin{center}382\begin{tikzpicture}383\begin{axis}[384 width=12.6cm, height=4.8cm,385 xlabel={Année}, ylabel={Indice de prix (2000 = 100)},386 xmin=1990, xmax=2027,387 ymin=60, ymax=340,388 xtick={1990,1995,2000,2005,2010,2015,2020,2025},389 grid=major, grid style={dashed, gray!30},390 line width=1.5pt,391 mark size=1.5pt,392 legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west},393 axis lines*=left,394]395\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {396 (1990,85) (1992,80) (1994,75) (1996,72) (1998,78) (2000,100)397 (2002,115) (2004,140) (2006,165) (2008,185) (2010,210)398 (2012,225) (2014,230) (2016,238) (2018,260) (2020,280)399 (2022,310) (2023,295) (2024,305) (2025,310) (2026,315)400};401\addlegendentry{Québec --- Résidentiel}402403\draw[dashed, uqoRouge, thick] (axis cs:1996,60) -- (axis cs:1996,340);404\draw[dashed, uqoVert, thick] (axis cs:1998,60) -- (axis cs:1998,340);405\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:2022,60) -- (axis cs:2022,340);406407\node[font=\tiny, uqoRouge, anchor=east] at (axis cs:1995.5,120) {Creux};408\node[font=\tiny, uqoVert, anchor=west] at (axis cs:1998.5,95) {Reprise};409\node[font=\tiny, uqoOr, anchor=east] at (axis cs:2021.5,270) {Sommet};410\end{axis}411\end{tikzpicture}412\end{center}413\begin{notebox}[Lecture]414Illustration schématique : indices approximatifs compilés à partir d'APCIQ/Centris, de la SCHL et de Teranet.415\end{notebox}416\end{frame}417418\begin{frame}{Durée et amplitude des cycles au Québec}419\begin{center}420\small421\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} c c@{}}422\toprule423\textbf{Période} & \textbf{Phase dominante} & \textbf{Durée} & \textbf{Variation (estim.)} \\424\midrule4251988--1996 & Contraction / creux & 8 ans & $-$15 à $-$20\,\% \\4261997--2007 & Expansion forte & 10 ans & $+$150 à $+$200\,\% \\4272008--2009 & Pause / légère baisse & 1,5 an & $-$3 à $-$5\,\% \\4282010--2017 & Expansion modérée & 7 ans & $+$25 à $+$40\,\% \\4292018--2022 & Expansion rapide & 4 ans & $+$40 à $+$60\,\% \\4302022--2023 & Correction & 1 an & $-$5 à $-$10\,\% \\4312024--2026 & Reprise, puis rééquilibrage & en cours & $+$3 à $+$8\,\%/an \\432\bottomrule433\end{tabular}434\end{center}435\vspace{1mm}436\begin{notebox}[Observation]437Amplitudes indicatives (estimations). Le Québec a historiquement connu des cycles \textbf{moins volatils} que l'Ontario ou la Colombie-Britannique.438\end{notebox}439\end{frame}440441% ======================================================================442\section{Facteurs macroéconomiques}443% ======================================================================444445\begin{frame}{Les facteurs macroéconomiques et l'immobilier}446\begin{center}447\begin{tikzpicture}[448 factor/.style={uqocard, text width=2.5cm, minimum height=0.95cm, font=\footnotesize},449 central/.style={ellipse, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=2.6cm,450 minimum height=1.4cm, text centered, font=\small\bfseries},451]452\node[central] (val) at (0,0) {Valeur\\immobilière};453\node[factor] (taux) at (-4.7,1.8) {Taux d'intérêt\\Banque du Canada};454\node[factor] (demo) at (4.7,1.8) {Démographie\\Immigration};455\node[factor] (emploi) at (-4.7,-1.8) {Emploi\\et PIB};456\node[factor] (conf) at (4.7,-1.8) {Confiance\\des ménages};457\node[factor] (pol) at (0,2.6) {Politiques\\gouvernementales};458\node[factor] (inf) at (0,-2.6) {Inflation\\et salaires};459460\draw[uqoarrow] (taux) -- (val);461\draw[uqoarrow] (demo) -- (val);462\draw[uqoarrow] (emploi) -- (val);463\draw[uqoarrow] (conf) -- (val);464\draw[uqoarrow] (pol) -- (val);465\draw[uqoarrow] (inf) -- (val);466\end{tikzpicture}467\end{center}468\end{frame}469470\begin{frame}{Taux d'intérêt et marché immobilier}471\begin{defbox}[Taux directeur --- Banque du Canada]472Taux d'intérêt auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. \textbf{Au 15 juillet 2026 : maintenu à 2,25\,\%.}473\end{defbox}474\vspace{2mm}475\uqotitle{Mécanisme de transmission :}476\begin{enumerate}477 \item La Banque du Canada modifie le taux directeur478 \item Le taux préférentiel des banques s'ajuste; les taux variables suivent479 \item Les taux fixes réagissent via le marché obligataire480 \item La capacité d'emprunt des ménages change481 \item La demande et les prix immobiliers s'ajustent482\end{enumerate}483\end{frame}484485\begin{frame}{Taux d'intérêt --- Impact concret}486\begin{exbox}[Hausse de 1\,\% du taux hypothécaire]487Prêt de 400~000~\$, amortissement 25 ans :488\begin{itemize}489 \item Paiement mensuel : $+$~215~\$/mois environ490 \item Capacité d'emprunt réduite de $\approx$ 10\,\%491 \item Pression à la baisse sur les prix492\end{itemize}493\end{exbox}494\vspace{2mm}495\begin{itemize}496 \item Une \textbf{baisse} de 1\,\% produit l'effet inverse : stimulation de la demande497 \item L'effet est amplifié par le \textbf{test de résistance} hypothécaire (BSIF)498\end{itemize}499\end{frame}500501\begin{frame}{Évolution du taux directeur et des prix (2015--2026)}502\begin{center}503\begin{tikzpicture}504\begin{axis}[505 width=12.6cm, height=4.6cm,506 xlabel={Année},507 axis y line*=left,508 ylabel={Taux directeur (\%)},509 ymin=0, ymax=6,510 xmin=2015, xmax=2026.5,511 xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025},512 grid=major, grid style={dashed, gray!30},513 line width=1.5pt,514 mark size=1.5pt,515 legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west},516 ylabel style={uqoRouge},517 y tick label style={color=uqoRouge},518]519\addplot[uqoRouge, mark=square*, thick] coordinates {520 (2015,0.75) (2016,0.50) (2017,1.00) (2018,1.75) (2019,1.75)521 (2020,0.25) (2021,0.25) (2022,4.25) (2023,5.00) (2024,3.25)522 (2025,2.25) (2026,2.25)523};524\addlegendentry{Taux directeur BdC (fin d'année)}525\end{axis}526\begin{axis}[527 width=12.6cm, height=4.6cm,528 axis y line*=right,529 axis x line=none,530 ylabel={Indice de prix (2015 = 100)},531 ymin=90, ymax=230,532 xmin=2015, xmax=2026.5,533 line width=1.5pt,534 mark size=1.5pt,535 legend style={at={(0.98,0.03)}, anchor=south east},536 ylabel style={uqoBleu},537 y tick label style={color=uqoBleu},538]539\addplot[uqoBleu, mark=*, thick] coordinates {540 (2015,100) (2016,105) (2017,110) (2018,118) (2019,125)541 (2020,140) (2021,170) (2022,190) (2023,185) (2024,195)542 (2025,205) (2026,215)543};544\addlegendentry{Prix résidentiel Qc (schématique)}545\end{axis}546\end{tikzpicture}547\end{center}548\begin{notebox}[Lecture]549Taux directeur : Banque du Canada (2,25\,\% maintenu le 15 juillet 2026). La corrélation inverse taux--prix n'est pas parfaite : l'immigration et l'offre modulent la réponse.550\end{notebox}551\end{frame}552553\begin{frame}{Démographie et immigration}554\begin{itemize}555 \item Population du Québec : $\approx$ \textbf{9,0 millions} (ISQ, 2025)556 \item Croissance \textbf{exceptionnelle en 2023--2024}, portée par l'immigration temporaire557 \item \uqoalert{Net ralentissement depuis 2025} (resserrement des seuils et des programmes)558 \item Immigration permanente : $\approx$ 50~000 admissions/an559 \item Vieillissement de la population et réduction de la taille des ménages560\end{itemize}561\vspace{1mm}562\begin{notebox}[Source]563ISQ, Statistique Canada --- bilans démographiques 2024--2025.564\end{notebox}565\end{frame}566567\begin{frame}{Démographie --- Impact sur l'immobilier}568\begin{importbox}[Pression sur la demande]569\begin{itemize}570 \item Chaque nouveau ménage nécessite un logement571 \item $\approx$ 45~000 à 55~000 nouveaux ménages/an au Québec (ordre de grandeur)572 \item Construction : $\approx$ 40~000 à 50~000 mises en chantier/an573 \item \textbf{Déficit structurel} de logements accumulé574 \item Demande concentrée dans Montréal, Québec et Gatineau575\end{itemize}576\end{importbox}577\end{frame}578579\begin{frame}{Emploi, PIB et revenu --- Indicateurs économiques}580\begin{center}581\begin{tabular}{@{}l r@{}}582\toprule583\textbf{Indicateur (Québec)} & \textbf{Ordre de grandeur} \\584\midrule585PIB nominal & $\approx$ 550--600~G\$ \\586Taux de chômage & $\approx$ 5--6\,\% \\587Revenu médian des ménages & $\approx$ 72~000~\$ \\588Taux d'inflation & $\approx$ 2--3\,\% \\589Emplois liés à l'immobilier & $\approx$ 260~000 \\590\bottomrule591\end{tabular}592\end{center}593\vspace{1mm}594\begin{notebox}[Source]595ISQ et Statistique Canada --- ordres de grandeur, 2025--2026.596\end{notebox}597\end{frame}598599\begin{frame}{Emploi, PIB et revenu --- Lien avec l'immobilier}600\begin{itemize}601 \item \textbf{Emploi} : détermine la capacité d'emprunt des ménages602 \item \textbf{PIB} : indicateur de santé économique globale603 \item \textbf{Endettement} : ratio dette/revenu $\approx$ 175\,\% au Canada (ordre de grandeur)604 \item \textbf{Ratio prix/revenu} : Montréal $\approx$ 8x; Gatineau $\approx$ 6,5x; moyenne historique $\approx$ 4--5x605 \item \textbf{Accessibilité} : en détérioration par rapport aux normes historiques606\end{itemize}607\end{frame}608609\begin{frame}{Politiques gouvernementales --- Fédéral}610\begin{columns}[T]611\begin{column}{0.48\textwidth}612\uqotitle{Monétaire et prudentiel :}613\begin{itemize}614 \item Taux directeur (Banque du Canada)615 \item Assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty)616 \item Test de résistance hypothécaire (BSIF)617\end{itemize}618\end{column}619\begin{column}{0.48\textwidth}620\uqotitle{Fiscal et accession :}621\begin{itemize}622 \item \textbf{RAP} : retrait REER jusqu'à 60~000~\$623 \item \textbf{CELIAPP} : en vigueur depuis le 1\up{er} avril 2023624 \item Taxe sur les logements sous-utilisés625 \item Encadrement de l'achat par des non-résidents626\end{itemize}627\end{column}628\end{columns}629\end{frame}630631\begin{frame}{Politiques gouvernementales --- Provincial et municipal}632\begin{columns}[T]633\begin{column}{0.48\textwidth}634\uqotitle{Provincial :}635\begin{itemize}636 \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue »)637 \item Programmes SHQ : logement abordable638 \item CPTAQ : protection du territoire agricole639 \item TAL : encadrement du marché locatif640\end{itemize}641\end{column}642\begin{column}{0.48\textwidth}643\uqotitle{Municipal :}644\begin{itemize}645 \item Rôle d'évaluation triennal646 \item Taxes foncières647 \item Zonage et réglementation d'urbanisme648 \item Programmes de rénovation et subventions649\end{itemize}650\end{column}651\end{columns}652\end{frame}653654\begin{frame}{Impact des politiques sur la valeur --- Exemples}655\begin{center}656\small657\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}}658\toprule659\textbf{Politique} & \textbf{Effet attendu} & \textbf{Impact sur la valeur} \\660\midrule661Resserrement du test de résistance & Réduit la capacité d'emprunt & Pression à la baisse \\662\addlinespace663CELIAPP (depuis avril 2023) & Stimule la première accession & Pression à la hausse \\664\addlinespace665Encadrement des achats étrangers & Réduit la demande spéculative & Neutre à légère baisse \\666\addlinespace667Logement abordable (offre) & Augmente l'offre & Stabilisation des prix \\668\addlinespace669Hausse des droits de mutation (Mtl) & Freine les transactions & Légère pression à la baisse \\670\bottomrule671\end{tabular}672\end{center}673\end{frame}674675% ======================================================================676\section{Particularités régionales au Québec}677% ======================================================================678679\begin{frame}{Prix médians --- Unifamiliales (APCIQ, juin 2026)}680\begin{center}681\begin{tikzpicture}682\begin{axis}[683 ybar,684 width=12.6cm, height=5.0cm,685 bar width=1.15cm,686 ylabel={Prix médian (milliers \$)},687 symbolic x coords={RMR Montreal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Quebec},688 xtick=data,689 xticklabels={RMR Montréal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Québec},690 x tick label style={font=\small},691 ymin=0, ymax=780,692 nodes near coords,693 nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},694 every node near coord/.append style={above},695 axis lines*=left,696 ymajorgrids=true,697 grid style={dashed, gray!30},698]699\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {700 (RMR Montreal, 645)701 (Province Qc, 519)702 (RMR Gatineau, 477)703 (RMR Quebec, 477)704};705\end{axis}706\end{tikzpicture}707\end{center}708\begin{notebox}[Source]709APCIQ/Centris, cumul janvier--juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs (indicatif : 300~000--420~000~\$).710\end{notebox}711\end{frame}712713\begin{frame}{Montréal --- Le plus grand marché du Québec}714\begin{columns}[T]715\begin{column}{0.48\textwidth}716\uqotitle{Caractéristiques :}717\begin{itemize}718 \item RMR Montréal : $\approx$ 4,3 millions d'habitants719 \item $\approx$ 50\,\% des transactions du Québec720 \item Marché diversifié : unifamiliales, condos, plex721 \item Fort marché de la copropriété722 \item Inoccupation locative : 2,1\,\% (SCHL, oct. 2025)723\end{itemize}724\end{column}725\begin{column}{0.48\textwidth}726\uqotitle{Prix médians (janv.--juin 2026) :}727\begin{center}728\begin{tabular}{@{}l r@{}}729\toprule730\textbf{Type} & \textbf{Prix médian} \\731\midrule732Unifamiliale & 645~000~\$ \\733Copropriété & 429~000~\$ \\734Plex (2--5 log.) & 870~000~\$ \\735\bottomrule736\end{tabular}737\end{center}738\vspace{2mm}739\begin{importbox}[Enjeu clé]740\raggedright Accessibilité en déclin : le ratio prix/revenu dépasse 8x dans le Grand Montréal.741\end{importbox}742\end{column}743\end{columns}744\end{frame}745746\begin{frame}{Québec RMR --- Caractéristiques}747\begin{itemize}748 \item RMR Québec : $\approx$ 840~000 habitants749 \item Marché dominé par les \textbf{unifamiliales}750 \item Économie : fonction publique provinciale, technologies, assurances751 \item Prix historiquement plus abordables, mais en forte progression depuis 2020752 \item Marché locatif \uqoalert{le plus tendu} des grandes RMR : inoccupation 0,9\,\% (SCHL, oct. 2025)753\end{itemize}754\end{frame}755756\begin{frame}{Québec RMR --- Repères chiffrés et avantages}757\begin{center}758\begin{tabular}{@{}l r@{}}759\toprule760\textbf{Indicateur} & \textbf{Valeur} \\761\midrule762Prix médian unifamiliale (janv.--juin 2026) & 477~000~\$ \\763Taux d'inoccupation locatif (oct. 2025) & 0,9\,\% \\764Loyer moyen 2 chambres (oct. 2025) & $\approx$ 1~160~\$/mois \\765\bottomrule766\end{tabular}767\end{center}768\vspace{2mm}769\uqotitle{Avantages :}770\begin{itemize}771 \item Ratio prix/revenu plus favorable que Montréal772 \item Qualité de vie élevée et stabilité économique773\end{itemize}774\end{frame}775776\begin{frame}{Gatineau --- Le marché interprovincial}777\begin{importbox}[Marché unique au Québec]778Gatineau fait partie de la \textbf{RMR Ottawa--Gatineau}, à cheval entre le Québec et l'Ontario. Les dynamiques de prix sont fortement influencées par le marché d'Ottawa et la fonction publique fédérale.779\end{importbox}780\vspace{2mm}781\uqotitle{Caractéristiques :}782\begin{itemize}783 \item Ville de Gatineau : $\approx$ 300~000 habitants; RMR : $\approx$ 1,5 million784 \item Fonction publique fédérale : $\approx$ 30\,\% des emplois785 \item Migration résidentielle Ontario $\rightarrow$ Québec active786 \item Marché bilingue787\end{itemize}788\end{frame}789790\begin{frame}{Gatineau vs Ottawa --- Prix et coût de vie}791\begin{center}792\small793\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm}@{}}794\toprule795 & \textbf{Gatineau} & \textbf{Ottawa} \\796\midrule797Prix médian unifamiliale & $\approx$ 477~000~\$ (T1 2026) & Nettement plus élevé (écart indicatif 20--30\,\%) \\798\addlinespace799Taxes foncières & Généralement plus élevées & Plus basses \\800\addlinespace801Impôt sur le revenu & Plus élevé & Plus bas \\802\addlinespace803Frais de garde & Historiquement plus bas & Écart réduit depuis les ententes fédérales \\804\bottomrule805\end{tabular}806\end{center}807\vspace{1mm}808\begin{notebox}[Lecture]809Malgré une fiscalité plus lourde, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles.810\end{notebox}811\end{frame}812813\begin{frame}{Gatineau --- Un marché locatif en détente}814\begin{itemize}815 \item Taux d'inoccupation : \textbf{3,8\,\%} --- le plus élevé des grandes RMR québécoises816 \item Loyer moyen 2 chambres : $\approx$ \textbf{1~420~\$/mois} --- \uqohighlight{le plus élevé au Québec}817 \item Offre locative neuve importante (livraisons récentes)818 \item Conséquence pour l'évaluateur : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles, prudence dans la projection des revenus819\end{itemize}820\vspace{1mm}821\begin{notebox}[Source]822SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025.823\end{notebox}824\end{frame}825826\begin{frame}{Les régions du Québec --- Marchés en croissance}827\begin{columns}[T]828\begin{column}{0.48\textwidth}829\uqotitle{Croissance rapide :}830\begin{itemize}831 \item \textbf{Laurentides / Lanaudière} : exode urbain, télétravail832 \item \textbf{Estrie} : attractivité pour les télétravailleurs833 \item \textbf{Outaouais rural} : débordement de Gatineau834 \item \textbf{Chaudière-Appalaches} : industrie manufacturière835\end{itemize}836\end{column}837\begin{column}{0.48\textwidth}838\uqotitle{À surveiller :}839\begin{itemize}840 \item \textbf{Bas-Saint-Laurent} : prix encore abordables841 \item \textbf{Centre-du-Québec} : croissance industrielle842 \item \textbf{Abitibi} : cycle minier favorable843\end{itemize}844\end{column}845\end{columns}846\end{frame}847848\begin{frame}{Les régions du Québec --- Marchés à défis}849\begin{itemize}850 \item \textbf{Gaspésie} : déclin démographique851 \item \textbf{Côte-Nord} : dépendance aux ressources naturelles852 \item \textbf{Nord-du-Québec} : marché très restreint853\end{itemize}854\vspace{2mm}855\begin{exbox}[Effet du télétravail]856Depuis 2020, les régions situées à 1--2 heures des grands centres connaissent une hausse de prix supérieure à la moyenne provinciale ($+$30 à $+$50\,\% en 3 ans, estimation) en raison du \textbf{télétravail} et de la recherche d'espace.857\end{exbox}858\end{frame}859860\begin{frame}{Croissance des prix par région (2020--2025)}861\begin{center}862\begin{tikzpicture}863\begin{axis}[864 xbar,865 width=11.5cm, height=5.3cm,866 bar width=0.26cm,867 xlabel={Hausse cumulative des prix (\%)},868 symbolic y coords={Cote-Nord, Saguenay, Mauricie, Capitale-Nationale, Montreal, Monteregie, Outaouais, Estrie, Laurentides, Lanaudiere},869 ytick=data,870 yticklabels={Côte-Nord, Saguenay, Mauricie, Capitale-Nationale, Montréal, Montérégie, Outaouais, Estrie, Laurentides, Lanaudière},871 y tick label style={font=\scriptsize},872 xmin=0, xmax=80,873 nodes near coords,874 nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoBleu},875 every node near coord/.append style={right},876 axis lines*=left,877 xmajorgrids=true,878 grid style={dashed, gray!30},879]880\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {881 (25,Cote-Nord)882 (30,Saguenay)883 (38,Mauricie)884 (40,Capitale-Nationale)885 (42,Montreal)886 (45,Monteregie)887 (48,Outaouais)888 (55,Estrie)889 (60,Laurentides)890 (65,Lanaudiere)891};892\end{axis}893\end{tikzpicture}894\end{center}895\begin{notebox}[Lecture]896Illustration schématique --- estimations à partir d'APCIQ/Centris (unifamiliales, 2020--2025).897\end{notebox}898\end{frame}899900\begin{frame}{Gatineau--Ottawa --- Trajectoires de prix}901\begin{center}902\begin{tikzpicture}903\begin{axis}[904 width=12.6cm, height=4.8cm,905 ylabel={Prix médian (milliers \$)},906 xmin=2015, xmax=2026.5,907 ymin=200, ymax=700,908 xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025},909 grid=major, grid style={dashed, gray!30},910 line width=1.5pt,911 mark size=1.8pt,912 legend style={at={(0.02,0.98)}, anchor=north west},913 axis lines*=left,914]915\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {916 (2015,240) (2016,250) (2017,262) (2018,280) (2019,298)917 (2020,335) (2021,400) (2022,440) (2023,415) (2024,440)918 (2025,460) (2026,477)919};920\addlegendentry{Gatineau}921\addplot[uqoRouge, mark=square*] coordinates {922 (2015,370) (2016,378) (2017,390) (2018,410) (2019,425)923 (2020,480) (2021,560) (2022,610) (2023,575) (2024,590)924 (2025,605) (2026,620)925};926\addlegendentry{Ottawa}927\end{axis}928\end{tikzpicture}929\end{center}930\begin{notebox}[Lecture]931Illustration schématique (point 2026 de Gatineau : APCIQ, T1 2026). L'écart de prix avec Ottawa persiste : un avantage compétitif durable pour Gatineau auprès des ménages de la région.932\end{notebox}933\end{frame}934935\begin{frame}{Facteurs régionaux influençant la valeur}936\begin{center}937\footnotesize938\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm}@{}}939\toprule940\textbf{Facteur} & \textbf{Grands centres} & \textbf{Villes moyennes} & \textbf{Régions éloignées} \\941\midrule942Démographie & Forte croissance & Croissance modérée & Déclin possible \\943Emploi & Diversifié & Quelques secteurs clés & Ressources naturelles \\944Offre & Limitée, densification & Terrains disponibles & Offre abondante \\945Liquidité du marché & Élevée & Moyenne & Faible \\946Volatilité des prix & Modérée à élevée & Modérée & Liée aux cycles des ressources \\947\bottomrule948\end{tabular}949\end{center}950\vspace{1mm}951\begin{notebox}[Implication pour l'évaluateur]952Adapter l'analyse aux réalités locales : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région.953\end{notebox}954\end{frame}955956% ======================================================================957\section{Outils d'analyse et sources de données}958% ======================================================================959960\begin{frame}{Sources institutionnelles de données de marché}961\begin{columns}[T]962\begin{column}{0.48\textwidth}963\uqotitle{SCHL :}964\begin{itemize}965 \item Rapports sur le marché de l'habitation966 \item Mises en chantier967 \item Enquête sur les logements locatifs (inoccupation, loyers)968\end{itemize}969\end{column}970\begin{column}{0.48\textwidth}971\uqotitle{APCIQ / Centris :}972\begin{itemize}973 \item Ventes et prix médians (MLS)974 \item Inscriptions et délais de vente975 \item Baromètre des conditions de marché976\end{itemize}977\end{column}978\end{columns}979\vspace{2mm}980\begin{itemize}981 \item \textbf{ISQ} : démographie, économie et statistiques régionales982\end{itemize}983\end{frame}984985\begin{frame}{Sources complémentaires}986\begin{itemize}987 \item \textbf{Banque du Canada} : taux directeur, stabilité financière988 \item \textbf{Statistique Canada} : recensement, IPC et inflation989 \item \textbf{Registre foncier du Québec} : transactions publiées990 \item \textbf{Rôles d'évaluation} municipaux991 \item \textbf{JLR / Teranet} : données transactionnelles et indices de prix992\end{itemize}993\end{frame}994995\begin{frame}{Le Baromètre Centris --- Interpréter le marché}996\begin{defbox}[Indice des conditions de marché --- APCIQ/Centris]997Rapport entre les \textbf{ventes} et les \textbf{nouvelles inscriptions}, utilisé pour qualifier l'état du marché.998\end{defbox}999\vspace{2mm}1000\begin{center}1001\begin{tikzpicture}1002\node[uqocard, fill=uqoBleu!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (ach) at (0,0)1003 {\textbf{Marché d'acheteurs}\\Ratio $<$ 40\,\%};1004\node[uqocard, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (eq) at (4.3,0)1005 {\textbf{Marché équilibré}\\Ratio 40--60\,\%};1006\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!15, text width=3.3cm, minimum height=1.2cm] (ven) at (8.6,0)1007 {\textbf{Marché de vendeurs}\\Ratio $>$ 60\,\%};10081009\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of ach, align=center] {Prix stables ou en baisse\\Négociation : acheteur};1010\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of eq, align=center] {Prix stables\\Pouvoir partagé};1011\node[font=\scriptsize, below=0.25cm of ven, align=center] {Prix en hausse\\Surenchères possibles};10121013\draw[->, very thick, uqoGris] (-1.9,-2.2) -- (10.5,-2.2);1014\node[font=\scriptsize, uqoGris, anchor=west] at (-1.9,-2.6) {Surplus d'offre};1015\node[font=\scriptsize, uqoGris, anchor=east] at (10.5,-2.6) {Pénurie d'offre};1016\end{tikzpicture}1017\end{center}1018\end{frame}10191020\begin{frame}{Conditions de marché en 2026 --- Rééquilibrage}1021\begin{itemize}1022 \item Inscriptions en nette hausse : $+$18\,\% sur un an (juin 2026)1023 \item Ventes en légère baisse : $-$4\,\% sur un an1024 \item Le marché passe de conditions de « vendeurs » (2025) à un \textbf{rééquilibrage}1025 \item Les prix continuent de progresser, mais à un rythme modéré1026\end{itemize}1027\vspace{1mm}1028\begin{quizbox}[À vous]1029Selon les statistiques Centris les plus récentes, votre région est-elle en marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs?1030\end{quizbox}1031\end{frame}10321033% ======================================================================1034\section{Résumé et préparation}1035% ======================================================================10361037\begin{frame}{Résumé de la séance}1038\begin{enumerate}1039 \item Le marché immobilier est \textbf{segmenté} : résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif1040 \item Les \textbf{cycles immobiliers} comportent 4 phases et durent 7 à 12 ans1041 \item \textbf{Taux d'intérêt}, \textbf{démographie} et \textbf{politiques publiques} : principaux facteurs macroéconomiques1042 \item Le taux directeur est redescendu à \textbf{2,25\,\%} en 2026; le marché se \textbf{rééquilibre}1043 \item Les marchés régionaux sont \textbf{contrastés} --- y compris le locatif (Gatineau en détente, Québec très tendu)1044 \item \textbf{Gatineau--Ottawa} : un cas unique de marché interprovincial1045\end{enumerate}1046\end{frame}10471048\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1049\begin{itemize}1050 \item Lecture : chapitre sur la collecte de données (manuel de l'OEAQ)1051 \item Consulter le site du \textbf{Registre foncier} du Québec1052 \item Explorer les statistiques \textbf{Centris} pour votre région1053 \item Se familiariser avec les données de la \textbf{SCHL}1054 \item Réflexion : quelles sources utiliseriez-vous pour évaluer une propriété dans votre quartier?1055\end{itemize}1056\end{frame}10571058\begin{frame}{Questions?}1059\contactslide[Prochaine séance : Collecte et analyse des données]1060\end{frame}10611062% ======================================================================1063\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1064\nocite{schl2025,schlLocatif2025,apciq2026,isq2025,bdcTaux2026,talIndices2026,appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,ccq,lfm,quebecMutations,osfiMqr,registreFoncier,desrosiers2008,baumcrosby2022}1065\printbibliography[heading=none]1066\end{frame}10671068\end{document}1069