spb/uqo_cours_public Public
UQO — matériel de cours en évaluation immobilière (version publique, sans examens ni corrigés).
TeX 89.1%
Python 10.9%
1% ==============================================================================2% Séance 6 : Collecte et analyse des données3% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 6]{Séance 6 : Collecte et analyse des données}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Sources d'information au Québec}31% ======================================================================3233\begin{frame}{L'importance de la collecte de données}34\begin{defbox}[Principe fondamental]35La qualité d'une évaluation repose directement sur la \textbf{qualité, la pertinence et la fiabilité} des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.36\end{defbox}37\vspace{2mm}38\uqotitle{Types de données requises :}39\begin{enumerate}40 \item Données sur le \textbf{bien-fonds} (sujet)41 \item Données sur le \textbf{marché} (comparables)42 \item Données sur le \textbf{voisinage} et la localisation43 \item Données \textbf{économiques} et démographiques44 \item Données \textbf{juridiques} et réglementaires45\end{enumerate}46\end{frame}4748\begin{frame}{Les critères de qualité des données}49\begin{columns}[T]50\begin{column}{0.48\textwidth}51\begin{itemize}52 \item \textbf{Fiabilité} : sources officielles et vérifiables53 \item \textbf{Pertinence} : lien direct avec le mandat54 \item \textbf{Actualité} : données récentes55\end{itemize}56\end{column}57\begin{column}{0.48\textwidth}58\begin{itemize}59 \item \textbf{Suffisance} : quantité adéquate60 \item \textbf{Exactitude} : données vérifiées61 \item \textbf{Objectivité} : sources indépendantes62\end{itemize}63\end{column}64\end{columns}65\vspace{2mm}66\begin{notebox}[À retenir]67Une donnée non vérifiée n'est qu'une \textbf{hypothèse} : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur.68\end{notebox}69\end{frame}7071\begin{frame}{Processus de collecte des données}72\begin{center}73\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]74\node[uqostep] (s1) {1. \textbf{Identifier} les données nécessaires selon le mandat et les méthodes};75\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. \textbf{Planifier} les sources à consulter et la stratégie de recherche};76\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. \textbf{Collecter} les données primaires (inspection, entrevues) et secondaires (registres)};77\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. \textbf{Vérifier} l'exactitude et la cohérence des données recueillies};78\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Organiser} et classer les données de manière systématique};79\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. \textbf{Analyser} les données dans le cadre des méthodes d'évaluation};8081\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);82\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);83\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);84\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);85\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);86\end{tikzpicture}87\end{center}88\end{frame}8990\begin{frame}{Le Registre foncier du Québec --- Rôle et contenu}91\begin{defbox}[Registre foncier --- Bureau de la publicité des droits]92Registre \textbf{public} (aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) qui assure la \textbf{publicité des droits réels immobiliers}. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété.93\end{defbox}94\vspace{2mm}95\begin{columns}[T]96\begin{column}{0.48\textwidth}97\uqotitle{Informations disponibles :}98\begin{itemize}99 \item Actes de \textbf{vente} (prix, conditions)100 \item Actes \textbf{hypothécaires} (montants, créanciers)101 \item \textbf{Servitudes} et charges102 \item \textbf{Droits réels} (usufruit, emphytéose)103\end{itemize}104\end{column}105\begin{column}{0.48\textwidth}106\uqotitle{Également :}107\begin{itemize}108 \item \textbf{Avis} (préavis d'exercice, saisies)109 \item \textbf{Baux publiés} : la publication les rend opposables aux tiers (surtout les baux commerciaux de longue durée)110 \item \textbf{Déclarations de copropriété}111\end{itemize}112\end{column}113\end{columns}114\end{frame}115116\begin{frame}{Le Registre foncier --- Accès et tarification}117\begin{itemize}118 \item Accès en ligne : \textbf{registrefoncier.gouv.qc.ca}119 \item Recherche par \textbf{lot} (numéro cadastral) ou par \textbf{nom} (index des noms)120 \item \textbf{Index des immeubles} : historique complet des inscriptions d'un lot121 \item Consultation d'un document : \textbf{1,50~\$} depuis le 1\ier{} avril 2026 (1~\$ de 2002 à mars 2026); tarif désormais indexé annuellement122 \item Carte interactive : certains renseignements accessibles \textbf{gratuitement}123 \item Documents numérisés depuis $\approx$ 1985; copies certifiées et autres produits offerts selon une tarification distincte124\end{itemize}125\vspace{1mm}126\begin{importbox}[Obligatoire]127L'évaluateur \textbf{doit} consulter le Registre foncier pour confirmer les droits et les conditions de vente des comparables.128\end{importbox}129\end{frame}130131\begin{frame}{Le système Centris (MLS québécois)}132\begin{defbox}[Centris --- Service inter-agences]133\textbf{Centris} est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ --- l'équivalent québécois du système MLS (\textit{Multiple Listing Service}). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.134\end{defbox}135\vspace{2mm}136\begin{columns}[T]137\begin{column}{0.48\textwidth}138\uqotitle{Données disponibles :}139\begin{itemize}140 \item Inscriptions actives et historiques141 \item Prix demandé et prix vendu142 \item Dates de mise en marché et de vente143 \item Historique des baisses de prix144\end{itemize}145\end{column}146\begin{column}{0.48\textwidth}147\uqotitle{Également :}148\begin{itemize}149 \item Caractéristiques physiques détaillées150 \item Photos et descriptions151 \item Conditions de vente152\end{itemize}153\end{column}154\end{columns}155\end{frame}156157\begin{frame}{Centris --- Accès professionnel et limites}158\uqotitle{Accès pour l'évaluateur :}159\begin{itemize}160 \item Accès professionnel via \textbf{Centris.ca}161 \item Outils de recherche de comparables162 \item Rapports statistiques par secteur163 \item \textbf{Matrix} : plateforme détaillée pour professionnels164 \item Historique de données sur plus de 10 ans165\end{itemize}166\vspace{1mm}167\begin{notebox}[Limite]168Ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à $\approx$ 15--20\,\% des transactions (ordre de grandeur).169\end{notebox}170\end{frame}171172\begin{frame}{Le rôle d'évaluation foncière}173\begin{defbox}[Rôle d'évaluation]174Document officiel préparé par les \textbf{municipalités} (ou la MRC) qui attribue une \textbf{valeur foncière} à chaque propriété pour fins de \textbf{taxation municipale}. Révisé tous les \textbf{3 ans} au Québec.175\end{defbox}176\vspace{2mm}177\begin{columns}[T]178\begin{column}{0.48\textwidth}179\uqotitle{Informations disponibles :}180\begin{itemize}181 \item Valeur du terrain182 \item Valeur du bâtiment183 \item Valeur totale (terrain + bâtiment)184 \item Numéro de matricule185\end{itemize}186\end{column}187\begin{column}{0.48\textwidth}188\uqotitle{Également :}189\begin{itemize}190 \item Dimensions du lot et du bâtiment191 \item Année de construction192 \item Usage et zonage193\end{itemize}194\end{column}195\end{columns}196\end{frame}197198\begin{frame}{Le rôle d'évaluation --- Accès et mise en garde}199\uqotitle{Accès :}200\begin{itemize}201 \item En ligne sur le site de la municipalité202 \item Portails spécialisés (p.~ex. \textbf{evalweb.ca})203 \item Gratuit dans la plupart des municipalités204\end{itemize}205\vspace{2mm}206\begin{importbox}[Mise en garde]207La valeur au rôle est établie \textbf{18 mois avant} l'entrée en vigueur du rôle et peut différer significativement de la valeur marchande actuelle. L'évaluateur ne doit \textbf{jamais} se fier uniquement au rôle pour estimer la valeur marchande.208\end{importbox}209\end{frame}210211\begin{frame}{Le RDPRM}212\begin{defbox}[RDPRM]213Le \textbf{Registre des droits personnels et réels mobiliers} contient des informations sur les droits réels mobiliers et certains droits personnels pouvant affecter un immeuble (ex.~: hypothèques mobilières sur des équipements intégrés).214\end{defbox}215\vspace{2mm}216\uqotitle{Utilité pour l'évaluateur :}217\begin{itemize}218 \item Vérifier les biens meubles inclus/exclus219 \item Identifier les charges mobilières220 \item Repérer les baux mobiliers (équipements intégrés)221 \item Connaître les droits des créanciers sur les meubles222\end{itemize}223\end{frame}224225\begin{frame}{Les registres complémentaires}226\begin{columns}[T]227\begin{column}{0.48\textwidth}228\uqotitle{Cadastre du Québec :}229\begin{itemize}230 \item Plans cadastraux officiels231 \item Numéros de lots232 \item Limites et superficies233\end{itemize}234\vspace{2mm}235\uqotitle{Registre des entreprises (REQ) :}236\begin{itemize}237 \item Propriétaires corporatifs238 \item Liens d'entreprise239\end{itemize}240\end{column}241\begin{column}{0.48\textwidth}242\uqotitle{Autres vérifications utiles :}243\begin{itemize}244 \item \textbf{Répertoire des avis d'expropriation}245 \item \textbf{Registre des lobbyistes} (projets de développement)246 \item \textbf{Plumitif} : litiges en cours visant la propriété ou les parties247\end{itemize}248\end{column}249\end{columns}250\end{frame}251252\begin{frame}{Géoportails gouvernementaux}253\begin{columns}[T]254\begin{column}{0.48\textwidth}255\uqotitle{Géoportail du Québec :}256\begin{itemize}257 \item Cartes topographiques258 \item Orthophotos aériennes259 \item Couverture forestière260\end{itemize}261\vspace{2mm}262\uqotitle{SIGAT :}263\begin{itemize}264 \item Système d'information géographique en aménagement du territoire265\end{itemize}266\end{column}267\begin{column}{0.48\textwidth}268\uqotitle{Géo-Index (MERN) :}269\begin{itemize}270 \item Zones inondables271 \item Zones de glissement de terrain272 \item Contraintes naturelles273\end{itemize}274\vspace{2mm}275\uqotitle{Inondations.ca (fédéral) :}276\begin{itemize}277 \item Cartographie des risques d'inondation278\end{itemize}279\end{column}280\end{columns}281\end{frame}282283\begin{frame}{Outils cartographiques municipaux et usage pratique}284\uqotitle{Outils municipaux :}285\begin{itemize}286 \item Cartes de zonage en ligne287 \item Plans d'urbanisme288 \item Permis de construction délivrés289 \item Contraintes environnementales290\end{itemize}291\vspace{1mm}292\begin{exbox}[Utilisation pratique par l'évaluateur]293Vérifier les \textbf{zones inondables}, identifier les \textbf{servitudes} visibles, confirmer le \textbf{zonage}, analyser le \textbf{voisinage} et mesurer les \textbf{distances} (services, nuisances).294\end{exbox}295\end{frame}296297\begin{frame}{Synthèse des sources d'information}298\begin{center}299\small300\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}301\toprule302\textbf{Source} & \textbf{Contenu clé pour l'évaluateur} \\303\midrule304Registre foncier & Droits, actes de vente, hypothèques, servitudes \\305Centris / MLS & Comparables résidentiels, prix, délais de vente \\306Rôle d'évaluation & Valeur fiscale, dimensions, année de construction \\307RDPRM / Cadastre & Charges mobilières; plans, lots et superficies \\308Géoportails & Zonage, zones inondables, contraintes naturelles \\309Municipalité & Permis, règlements, urbanisme \\310SCHL / ISQ & Marché de l'habitation, données économiques \\311Inspection terrain & Données physiques du bien-fonds (sujet) \\312\bottomrule313\end{tabular}314\end{center}315\vspace{1mm}316\begin{center}317\small Les sources sont \textbf{complémentaires} : aucune ne suffit à elle seule à constituer le dossier d'évaluation.318\end{center}319\end{frame}320321% ======================================================================322\section{Données relatives au bien-fonds}323% ======================================================================324325\begin{frame}{Identification et description légale}326\begin{defbox}[Description légale du bien-fonds]327Identification officielle et unique d'un immeuble dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.328\end{defbox}329\vspace{2mm}330\begin{columns}[T]331\begin{column}{0.48\textwidth}332\uqotitle{Éléments de la description :}333\begin{itemize}334 \item \textbf{Numéro de lot} au cadastre du Québec335 \item \textbf{Circonscription foncière}336 \item \textbf{Municipalité} et adresse civique337 \item \textbf{Numéro de matricule} (rôle)338 \item \textbf{Fraction de copropriété} (le cas échéant)339\end{itemize}340\end{column}341\begin{column}{0.48\textwidth}342\begin{exbox}[Exemple]343\small344Lot \textbf{1~234~567} du cadastre du Québec, circonscription foncière de \textbf{Hull}, Ville de \textbf{Gatineau}.\\[4pt]345\textbf{123, rue Principale}\\346Gatineau (Québec) J8X 1A1\\[4pt]347Matricule : \textbf{7503-21-1234-0-000-0000}348\end{exbox}349\end{column}350\end{columns}351\end{frame}352353\begin{frame}{Caractéristiques physiques du terrain}354\begin{columns}[T]355\begin{column}{0.48\textwidth}356\begin{itemize}357 \item \textbf{Superficie} --- en pi$^2$ (1~000 pi$^2$ $\approx$ 93 m$^2$)358 \item \textbf{Dimensions} (largeur $\times$ profondeur)359 \item \textbf{Forme} (régulière, irrégulière, triangulaire)360 \item \textbf{Topographie} (plat, en pente, accidenté)361\end{itemize}362\end{column}363\begin{column}{0.48\textwidth}364\begin{itemize}365 \item \textbf{Sol} (qualité, capacité portante, remblai)366 \item \textbf{Drainage} et gestion des eaux367 \item \textbf{Accès} (rue, ruelle, enclavé)368 \item \textbf{Façade} sur rue (\textit{frontage})369\end{itemize}370\end{column}371\end{columns}372\end{frame}373374\begin{frame}{Terrain --- Environnement et services publics}375\begin{columns}[T]376\begin{column}{0.48\textwidth}377\uqotitle{Éléments environnementaux :}378\begin{itemize}379 \item \textbf{Zone inondable} (0--20 ans, 20--100 ans)380 \item \textbf{Contamination} potentielle des sols381 \item \textbf{Milieux humides} protégés382 \item \textbf{Érosion} (berges, falaises); radon et autres risques383\end{itemize}384\end{column}385\begin{column}{0.48\textwidth}386\uqotitle{Services publics :}387\begin{itemize}388 \item Aqueduc municipal ou puits389 \item Égout sanitaire ou fosse septique390 \item Électricité, gaz naturel391 \item Câble, fibre optique392\end{itemize}393\end{column}394\end{columns}395\end{frame}396397\begin{frame}{Caractéristiques physiques des améliorations}398\begin{center}399\small400\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}}401\toprule402\textbf{Catégorie} & \textbf{Éléments principaux} & \textbf{Source d'information} \\403\midrule404Structure & Fondation, charpente, type de construction & Inspection, plans \\405Dimensions & Superficie habitable, étages, hauteur & Mesurage, plans \\406Composantes & Toiture, revêtement, fenêtres, isolation & Inspection visuelle \\407Systèmes mécaniques & Chauffage, climatisation, plomberie, électricité & Inspection, âge \\408Finitions intérieures & Planchers, cuisines, salles de bain, qualité & Inspection, photos \\409Améliorations extérieures & Garage, piscine, aménagement paysager, clôtures & Inspection, permis \\410\bottomrule411\end{tabular}412\end{center}413\end{frame}414415\begin{frame}{Données sur le bâtiment --- Éléments essentiels (1/2)}416\uqotitle{Fiche de collecte --- Bâtiment :}417\begin{itemize}418 \item \textbf{Année de construction}419 \item \textbf{Superficie habitable} (en pi$^2$)420 \item \textbf{Nombre de pièces} (chambres, salles de bain)421 \item \textbf{Nombre d'étages}422 \item \textbf{Type de fondation} (béton, pierre)423 \item \textbf{Type de structure} (bois, acier, béton)424\end{itemize}425\end{frame}426427\begin{frame}{Données sur le bâtiment --- Éléments essentiels (2/2)}428\begin{itemize}429 \item \textbf{Revêtement extérieur}430 \item \textbf{Type de toiture} et couverture431 \item \textbf{Système de chauffage}432 \item \textbf{Entrée électrique} (100~A, 200~A)433 \item \textbf{État général} (bon, moyen, à rénover)434\end{itemize}435\vspace{1mm}436\begin{importbox}[Norme OEAQ]437L'évaluateur doit effectuer une \textbf{inspection physique} suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses. La nature et l'étendue de l'inspection doivent être décrites dans le rapport.438\end{importbox}439\end{frame}440441\begin{frame}{Données sur les améliorations --- Extras}442\begin{columns}[T]443\begin{column}{0.48\textwidth}444\begin{itemize}445 \item \textbf{Garage} (attaché, détaché, nombre de véhicules)446 \item \textbf{Sous-sol} (fini, semi-fini, non fini)447 \item \textbf{Piscine} (creusée, hors terre)448 \item \textbf{Terrasse / patio}449 \item \textbf{Foyer / poêle à bois}450\end{itemize}451\end{column}452\begin{column}{0.48\textwidth}453\begin{itemize}454 \item \textbf{Climatisation centrale}455 \item \textbf{Thermopompe}456 \item \textbf{Panneaux solaires}457 \item \textbf{Domotique}458 \item \textbf{Rénovations récentes} (avec dates et coûts)459\end{itemize}460\end{column}461\end{columns}462\end{frame}463464\begin{frame}{Servitudes, charges et droits réels}465\begin{defbox}[Servitude --- Art.~1177 C.c.Q.]466Une servitude est une \textbf{charge imposée sur un immeuble} (fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant). Elle peut être \textbf{réelle} (liée au terrain) ou \textbf{personnelle} (liée à une personne).467\end{defbox}468\vspace{2mm}469\begin{columns}[T]470\begin{column}{0.48\textwidth}471\uqotitle{Types courants :}472\begin{itemize}473 \item \textbf{Droit de passage}474 \item \textbf{Servitude de vue} (fenêtres)475 \item \textbf{Servitude de non-construction}476\end{itemize}477\end{column}478\begin{column}{0.48\textwidth}479\uqotitle{Également :}480\begin{itemize}481 \item \textbf{Servitude d'utilité publique} (Hydro-Québec, gaz, égout)482 \item \textbf{Servitude de stationnement}483 \item \textbf{Droit d'usage de l'eau}484\end{itemize}485\end{column}486\end{columns}487\end{frame}488489\begin{frame}{Servitudes --- Impact sur la valeur}490\begin{itemize}491 \item Servitude d'utilité publique $\rightarrow$ perte de superficie utilisable492 \item Droit de passage $\rightarrow$ perte d'intimité, bruit493 \item Servitude de non-construction $\rightarrow$ limite le potentiel de développement494 \item Servitude avantageuse (fonds dominant) $\rightarrow$ peut ajouter de la valeur495\end{itemize}496\vspace{1mm}497\begin{notebox}[Vérification]498Toujours consulter le \textbf{Registre foncier} et le \textbf{certificat de localisation} pour identifier toutes les servitudes.499\end{notebox}500\end{frame}501502\begin{frame}{Le certificat de localisation}503\begin{importbox}[Document essentiel pour l'évaluateur]504Document préparé par un \textbf{arpenteur-géomètre} qui montre la situation actuelle d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.505\end{importbox}506\vspace{2mm}507\begin{columns}[T]508\begin{column}{0.48\textwidth}509\uqotitle{Contenu du certificat :}510\begin{itemize}511 \item Plan montrant les limites du lot512 \item Position des bâtiments sur le lot513 \item Empiétements (s'il y a lieu)514 \item Servitudes apparentes515\end{itemize}516\end{column}517\begin{column}{0.48\textwidth}518\uqotitle{Également :}519\begin{itemize}520 \item Distances aux lignes de lot521 \item Conformité au zonage522 \item Rapport écrit de l'arpenteur523\end{itemize}524\end{column}525\end{columns}526\end{frame}527528\begin{frame}{Certificat de localisation --- Lecture par l'évaluateur}529\begin{itemize}530 \item Confirmation des \textbf{dimensions} du lot531 \item Identification des \textbf{empiétements}532 \item Respect des \textbf{marges de recul}533 \item Conformité au \textbf{règlement de zonage}534 \item Présence de \textbf{servitudes}535 \item \textbf{Non-conformités} potentielles536\end{itemize}537\vspace{1mm}538\begin{notebox}[Durée de validité]539Un certificat de localisation est valide tant qu'il n'y a pas eu de changement à la situation de l'immeuble (habituellement 10 ans maximum).540\end{notebox}541\end{frame}542543% ======================================================================544\section{Données de marché et comparables}545% ======================================================================546547\begin{frame}{Identification des comparables}548\begin{defbox}[Comparable (ou vente comparable)]549Propriété ayant fait l'objet d'une \textbf{transaction récente} et possédant des \textbf{caractéristiques similaires} au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.550\end{defbox}551\vspace{2mm}552\uqotitle{Critères de sélection :}553\begin{enumerate}554 \item \textbf{Proximité géographique} --- même quartier ou secteur similaire555 \item \textbf{Récence de la vente} --- idéalement $<$ 6 mois, max 12--18 mois556 \item \textbf{Similarité physique} --- taille, âge, style, état557 \item \textbf{Conditions de vente} --- transaction de plein gré (\textit{arm's length})558 \item \textbf{Usage similaire} --- même type de propriété559\end{enumerate}560\end{frame}561562\begin{frame}{Combien de comparables?}563\uqotitle{Nombre recommandé :}564\begin{itemize}565 \item Minimum : \textbf{3 comparables}566 \item Idéal : \textbf{5 à 7 comparables}567 \item Marché actif : plus de choix568 \item Marché limité : élargir la zone de recherche569\end{itemize}570\vspace{2mm}571\begin{importbox}[Norme OEAQ]572L'évaluateur doit justifier le choix de ses comparables et expliquer pourquoi ils sont pertinents et représentatifs du marché.573\end{importbox}574\end{frame}575576\begin{frame}{Critères de sélection --- Localisation, date et type}577\begin{center}578\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}579\toprule580\textbf{Critère} & \textbf{Idéal} & \textbf{Acceptable} \\581\midrule582Localisation & Même quartier, même rue & Quartier comparable, même ville \\583\addlinespace584Date de vente & $<$ 6 mois & 6 à 18 mois (avec ajustement) \\585\addlinespace586Type de propriété & Identique (ex.~: unifamiliale) & Comparable (ex.~: jumelée si peu d'unifamiliales) \\587\bottomrule588\end{tabular}589\end{center}590\end{frame}591592\begin{frame}{Critères de sélection --- Caractéristiques et conditions}593\begin{center}594\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}595\toprule596\textbf{Critère} & \textbf{Idéal} & \textbf{Acceptable} \\597\midrule598Superficie & $\pm$ 10--15\,\% & $\pm$ 20--25\,\% (avec ajustement) \\599Âge / État & $\pm$ 5--10 ans & $\pm$ 15--20 ans (avec ajustement) \\600Terrain & Similaire en taille et forme & Comparable (avec ajustement) \\601Conditions de vente & Plein gré, aucune condition & Vérifiées et ajustées \\602\bottomrule603\end{tabular}604\end{center}605\vspace{1mm}606\begin{notebox}[Règles de pratique]607Ces fourchettes sont des \textbf{règles de pratique usuelles}, non des normes officielles. Plus un comparable nécessite d'ajustements, moins il est fiable : privilégier ceux qui en exigent le \textbf{moins} possible.608\end{notebox}609\end{frame}610611\begin{frame}{Sources de comparables au Québec --- Sources principales}612\begin{center}613\begin{tikzpicture}614\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c1) at (0,0)615 {\textbf{1. Centris / MLS}\\[2pt]\footnotesize Ventes résidentielles, prix, caractéristiques};616\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c2) at (6.6,0)617 {\textbf{2. Registre foncier}\\[2pt]\footnotesize Actes de vente, prix officiel, conditions};618\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c3) at (0,-2)619 {\textbf{3. JLR / Teranet}\\[2pt]\footnotesize Données transactionnelles compilées};620\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c4) at (6.6,-2)621 {\textbf{4. Rôle d'évaluation}\\[2pt]\footnotesize Valeurs fiscales, dimensions, année};622\end{tikzpicture}623\end{center}624\begin{notebox}[Hiérarchie]625Les sources 1 et 2 se \textbf{recoupent} : Centris fournit le contexte de la vente, le Registre foncier en confirme le prix et les parties.626\end{notebox}627\end{frame}628629\begin{frame}{Sources de comparables au Québec --- Sources complémentaires}630\begin{center}631\begin{tikzpicture}632\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c5) at (0,0)633 {\textbf{5. Réseau professionnel}\\[2pt]\footnotesize Collègues évaluateurs, courtiers};634\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c6) at (6.6,0)635 {\textbf{6. Banques de données privées}\\[2pt]\footnotesize Altus, CBRE, Colliers};636\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c7) at (0,-2)637 {\textbf{7. Journaux et annonces}\\[2pt]\footnotesize Ventes publiques, enchères};638\node[uqocard, text width=5.6cm, minimum height=1.5cm] (c8) at (6.6,-2)639 {\textbf{8. Entrevues terrain}\\[2pt]\footnotesize Voisins, acheteurs, vendeurs};640\end{tikzpicture}641\end{center}642\begin{notebox}[Usage]643Ces sources complètent les registres officiels, notamment pour les \textbf{ventes privées} et les marchés spécialisés (commercial, industriel).644\end{notebox}645\end{frame}646647\begin{frame}{Fiche de comparable --- Identification et vente}648\begin{exbox}[Comparable no 1 --- Identification]649\begin{center}650\small651\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}652\toprule653Adresse & 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull) \\654Type & Unifamiliale détachée \\655Date de vente & 15 juin 2026 \\656Prix vendu & 445~000~\$ \\657Délai sur le marché & 22 jours \\658Conditions & Vente de plein gré, aucune condition particulière \\659Source & Centris no 12345678, confirmée au Registre foncier \\660\bottomrule661\end{tabular}662\end{center}663\end{exbox}664\end{frame}665666\begin{frame}{Fiche de comparable --- Caractéristiques physiques}667\begin{exbox}[Comparable no 1 --- Caractéristiques]668\begin{center}669\small670\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}671\toprule672Année de construction & 1998 \\673Superficie habitable & 1~350 pi$^2$ \\674Superficie du terrain & $\approx$ 7~000 pi$^2$ (650 m$^2$) \\675Chambres / salles de bain & 3 / 2 \\676Sous-sol & Fini (800 pi$^2$) \\677Garage & Attaché, 1 véhicule \\678Chauffage & Gaz naturel \\679État général & Bon \\680Particularités & Cuisine rénovée en 2022; pas de piscine \\681\bottomrule682\end{tabular}683\end{center}684\end{exbox}685\end{frame}686687\begin{frame}{Données de marché --- Au-delà des comparables}688\begin{columns}[T]689\begin{column}{0.48\textwidth}690\begin{itemize}691 \item \textbf{Tendances de prix} (hausse, baisse, stable)692 \item \textbf{Volume de transactions} par mois/trimestre693 \item \textbf{Inventaire} (inscriptions actives)694 \item \textbf{Mois d'inventaire} (offre vs demande)695\end{itemize}696\end{column}697\begin{column}{0.48\textwidth}698\begin{itemize}699 \item \textbf{Ratio prix vendu / prix demandé}700 \item \textbf{Délai moyen de vente}701 \item \textbf{Taux d'inoccupation} (locatif)702 \item \textbf{Loyers} courants et tendances703\end{itemize}704\end{column}705\end{columns}706\end{frame}707708\begin{frame}{Données de voisinage}709\begin{columns}[T]710\begin{column}{0.48\textwidth}711\begin{itemize}712 \item \textbf{Qualité} du quartier (résidentiel, mixte)713 \item \textbf{Services} à proximité (écoles, transports, commerces)714 \item \textbf{Nuisances} (bruit, pollution, vues)715 \item \textbf{Développements} prévus ou en cours716\end{itemize}717\end{column}718\begin{column}{0.48\textwidth}719\begin{itemize}720 \item \textbf{Démographie} du secteur721 \item \textbf{Taux de criminalité}722 \item \textbf{Zonage} et réglementation locale723 \item \textbf{Taxes foncières} du secteur724\end{itemize}725\end{column}726\end{columns}727\vspace{1mm}728\begin{notebox}[Rappel]729L'analyse du marché et du voisinage est une étape distincte du processus d'évaluation, mais les données sont souvent collectées simultanément.730\end{notebox}731\end{frame}732733% ======================================================================734\section{Vérification et validation des données}735% ======================================================================736737\begin{frame}{Pourquoi vérifier les données?}738\begin{importbox}[Principe déontologique --- OEAQ]739L'évaluateur a l'obligation de \textbf{vérifier} les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des \textbf{erreurs}, des \textbf{plaintes déontologiques} et des \textbf{poursuites} en responsabilité professionnelle.740\end{importbox}741\vspace{2mm}742\begin{columns}[T]743\begin{column}{0.48\textwidth}744\uqotitle{Risques des données non vérifiées :}745\begin{itemize}746 \item Prix de vente inexact ou incomplet747 \item Conditions de vente non divulguées748 \item Superficies erronées749\end{itemize}750\end{column}751\begin{column}{0.48\textwidth}752\uqotitle{Également :}753\begin{itemize}754 \item Caractéristiques mal décrites755 \item Transactions entre parties liées756 \item Données obsolètes757\end{itemize}758\end{column}759\end{columns}760\end{frame}761762\begin{frame}{Conséquences possibles d'une donnée erronée}763\begin{itemize}764 \item \textbf{Valeur erronée} $\rightarrow$ préjudice au client765 \item \textbf{Perte de crédibilité} professionnelle766 \item \textbf{Plainte} à l'OEAQ767 \item \textbf{Poursuite} en responsabilité civile768 \item \textbf{Invalidation} du rapport en cour769 \item \textbf{Perte d'assurance} professionnelle770\end{itemize}771\end{frame}772773\begin{frame}{Confirmation des ventes --- Éléments à confirmer}774\begin{defbox}[Confirmation des ventes]775Vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.776\end{defbox}777\vspace{2mm}778\begin{columns}[T]779\begin{column}{0.48\textwidth}780\begin{itemize}781 \item \textbf{Prix réel} de la transaction782 \item \textbf{Date} exacte de la vente783 \item \textbf{Conditions} de la vente784 \item \textbf{Inclusions / exclusions} (meubles, équipements)785\end{itemize}786\end{column}787\begin{column}{0.48\textwidth}788\begin{itemize}789 \item \textbf{Financement} particulier (balance de prix)790 \item \textbf{Lien entre les parties}791 \item \textbf{Motivations} de l'acheteur et du vendeur792 \item \textbf{Durée d'exposition} sur le marché793\end{itemize}794\end{column}795\end{columns}796\end{frame}797798\begin{frame}{Confirmation des ventes --- Méthodes}799\begin{enumerate}800 \item \textbf{Registre foncier} --- acte de vente publié801 \item \textbf{Centris} --- fiche de vente (prix, conditions)802 \item \textbf{Contact direct} --- courtier impliqué803 \item \textbf{Parties} --- acheteur ou vendeur804 \item \textbf{Notaire} --- si accessible805 \item \textbf{Recoupement} --- rôle d'évaluation, JLR806\end{enumerate}807\end{frame}808809\begin{frame}{Conditions particulières affectant les ventes (1/2)}810\begin{center}811\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}812\toprule813\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la comparabilité} \\814\midrule815Vente entre parties liées & Famille, associés, sociétés liées & \uqoalert{Exclure} ou ajuster significativement \\816\addlinespace817Vente sous pression & Faillite, saisie, succession urgente & \uqoalert{Exclure} ou noter la décote \\818\addlinespace819Financement spécial & Balance de prix, taux avantageux & Ajuster pour refléter le financement \\820\bottomrule821\end{tabular}822\end{center}823\end{frame}824825\begin{frame}{Conditions particulières affectant les ventes (2/2)}826\begin{center}827\small828\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}829\toprule830\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la comparabilité} \\831\midrule832Inclusions inhabituelles & Meubles, équipements, véhicule & Déduire la valeur des inclusions \\833Reprise de bail & Bail commercial avantageux ou désavantageux & Ajuster pour les conditions locatives \\834Motivation particulière & Achat par voisin, assemblage & \uqoalert{Exclure} ou ajuster \\835\bottomrule836\end{tabular}837\end{center}838\begin{importbox}[Règle d'or]839Seules les ventes de \textbf{plein gré} (\textit{arm's length}) entre parties indépendantes et bien informées devraient servir de comparables sans ajustement majeur.840\end{importbox}841\end{frame}842843\begin{frame}{Vérification de la cohérence des données}844\begin{columns}[T]845\begin{column}{0.5\textwidth}846\uqotitle{Tests de cohérence :}847\begin{enumerate}848 \item \textbf{Prix au pied carré} cohérent avec le marché?849 \item \textbf{Ratio prix/évaluation} (rôle) raisonnable?850 \item \textbf{Tendance temporelle} respectée?851 \item \textbf{Cohérence interne} : caractéristiques vs prix?852 \item \textbf{Recoupement des sources} : les données concordent-elles?853\end{enumerate}854\end{column}855\begin{column}{0.46\textwidth}856\begin{exbox}[Détection d'anomalie]857\small\raggedright858\textbf{Comparable suspect :}\\859Prix vendu : 280~000~\$\\860Superficie : 1~500 pi$^2$ $\rightarrow$ 187~\$/pi$^2$\\861Moyenne du secteur : 310~\$/pi$^2$\\[4pt]862\uqoalert{Anomalie!} La vérification révèle une vente entre père et fils.\\863$\Rightarrow$ \textbf{Comparable rejeté}864\end{exbox}865\end{column}866\end{columns}867\end{frame}868869\begin{frame}{Liste de vérification --- La vente}870\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable :}871\vspace{1mm}872\begin{columns}[T]873\begin{column}{0.48\textwidth}874\begin{itemize}875 \item[$\square$] Prix confirmé au Registre foncier876 \item[$\square$] Vente de plein gré vérifiée877 \item[$\square$] Aucun lien entre les parties878 \item[$\square$] Aucune condition spéciale879 \item[$\square$] Inclusions/exclusions identifiées880\end{itemize}881\end{column}882\begin{column}{0.48\textwidth}883\begin{itemize}884 \item[$\square$] Financement à conditions normales885 \item[$\square$] Délai d'exposition raisonnable886 \item[$\square$] Prix/pi$^2$ cohérent avec le marché887 \item[$\square$] Ratio prix/rôle raisonnable888 \item[$\square$] Caractéristiques physiques confirmées889\end{itemize}890\end{column}891\end{columns}892\end{frame}893894\begin{frame}{Liste de vérification --- La propriété}895\uqotitle{Données physiques à valider :}896\vspace{1mm}897\begin{columns}[T]898\begin{column}{0.48\textwidth}899\begin{itemize}900 \item[$\square$] Superficie mesurée ou vérifiée901 \item[$\square$] Nombre de pièces confirmé902 \item[$\square$] Année de construction exacte903 \item[$\square$] Rénovations documentées904 \item[$\square$] Systèmes mécaniques vérifiés905\end{itemize}906\end{column}907\begin{column}{0.48\textwidth}908\begin{itemize}909 \item[$\square$] Servitudes identifiées910 \item[$\square$] Zonage confirmé911 \item[$\square$] Certificat de localisation consulté912 \item[$\square$] Conformité vérifiée (agrandissements)913 \item[$\square$] État de la propriété observé914\end{itemize}915\end{column}916\end{columns}917\end{frame}918919\begin{frame}{Processus complet de validation}920\begin{center}921\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]922\node[uqostep, text width=7.8cm] (s1) {1. Collecte des données brutes};923\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s1] (s2) {2. Évaluer la \textbf{fiabilité} de la source};924\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s2] (s3) {3. \textbf{Confirmation croisée} (2\ieme{} source indépendante)};925\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s3] (s4) {4. Vérifier la \textbf{cohérence} des données};926\node[uqostep, text width=7.8cm, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Intégration} dans l'analyse};927928\node[uqocard, text width=3.6cm, right=0.9cm of s2, font=\footnotesize]929 (a1) {Source douteuse $\rightarrow$ chercher une source alternative};930\node[uqocard, text width=3.6cm, right=0.9cm of s4, font=\footnotesize]931 (a2) {Anomalie $\rightarrow$ investiguer avant d'utiliser};932933\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);934\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);935\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);936\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);937\draw[uqoarrow, dashed] (s2) -- (a1);938\draw[uqoarrow, dashed] (s4) -- (a2);939\end{tikzpicture}940\end{center}941\end{frame}942943\begin{frame}{Normes professionnelles --- OEAQ}944\begin{importbox}[OEAQ --- Normes de pratique]945\begin{itemize}946 \item Collecter des données \textbf{suffisantes} pour appuyer ses analyses947 \item \textbf{Vérifier} les données auprès de sources fiables948 \item Divulguer les \textbf{limites} de la collecte949 \item Énoncer clairement les \textbf{hypothèses}950 \item Documenter ses \textbf{sources}951\end{itemize}952\end{importbox}953\end{frame}954955\begin{frame}{Normes professionnelles --- NUPPEC/CUSPAP}956\begin{importbox}[ICE --- NUPPEC (CUSPAP)]957Les \textit{Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada} exigent :958\begin{itemize}959 \item Une \textbf{diligence raisonnable} dans la collecte960 \item La \textbf{divulgation} de toute information non vérifiable961 \item Un \textbf{niveau de vérification} proportionnel à l'importance de la donnée962 \item La conservation des \textbf{dossiers} (minimum de plusieurs années selon la norme en vigueur)963 \item La \textbf{traçabilité} de chaque donnée utilisée964\end{itemize}965\end{importbox}966\end{frame}967968\begin{frame}{Erreurs courantes dans la collecte de données}969\begin{center}970\small971\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}972\toprule973\textbf{Erreur} & \textbf{Conséquence} & \textbf{Prévention} \\974\midrule975Superficie non vérifiée & Valeur sur- ou sous-estimée & Mesurer ou recouper les sources \\976Vente non confirmée & Comparable non représentatif & Consulter le Registre foncier \\977Servitudes ignorées & Omission d'une charge sur le titre & Vérifier le certificat de localisation \\978Conditions de vente non vérifiées & Comparable biaisé & Contacter le courtier ou les parties \\979Zone inondable non identifiée & Omission d'un facteur majeur & Consulter les géoportails \\980Données obsolètes & Analyse non représentative & Utiliser les données les plus récentes \\981\bottomrule982\end{tabular}983\end{center}984\end{frame}985986% ======================================================================987\section{Atelier pratique et synthèse}988% ======================================================================989990\begin{frame}{Atelier --- Mise en situation}991\begin{exbox}[Mandat]992Vous devez évaluer une \textbf{maison unifamiliale} située au \textbf{123, rue Principale, Gatineau} (secteur Hull). La propriété a été construite en \textbf{2005}, comprend \textbf{3 chambres}, \textbf{2 salles de bain}, un \textbf{garage attaché} et un \textbf{sous-sol fini}. Le terrain mesure environ \textbf{6~500 pi$^2$} (600 m$^2$).993\end{exbox}994\vspace{2mm}995\uqotitle{Résultat attendu :}996\begin{itemize}997 \item Fiche complète du bien-fonds998 \item 5 comparables identifiés et vérifiés, choix justifié999 \item Identification des ajustements nécessaires1000 \item Documentation des sources consultées1001\end{itemize}1002\end{frame}10031004\begin{frame}{Atelier --- Questions de travail}1005\begin{quizbox}[Questions de l'atelier]1006\begin{enumerate}1007 \item Quelles sources consultez-vous en premier?1008 \item Quelles données collectez-vous sur le bien-fonds?1009 \item Comment identifiez-vous vos comparables?1010 \item Quels critères de sélection appliquez-vous?1011 \item Comment vérifiez-vous vos comparables?1012\end{enumerate}1013\end{quizbox}1014\end{frame}10151016\begin{frame}{Résumé de la séance}1017\begin{enumerate}1018 \item Les \textbf{sources d'information} au Québec sont nombreuses et complémentaires : Registre foncier, Centris, rôle d'évaluation, RDPRM, géoportails1019 \item Les \textbf{données du bien-fonds} : description légale, caractéristiques physiques, servitudes, certificat de localisation1020 \item La sélection des \textbf{comparables} repose sur 5 critères : proximité, récence, similarité, conditions et usage1021 \item La \textbf{vérification} est une obligation professionnelle et protège l'évaluateur1022 \item Les \textbf{anomalies} doivent être détectées et les données non conformes, exclues1023\end{enumerate}1024\end{frame}10251026\begin{frame}{Pour la prochaine séance --- Examen mi-session}1027\uqotitle{Réviser les blocs 1 et 2 (séances 1 à 6) :}1028\vspace{1mm}1029\begin{columns}[T]1030\begin{column}{0.48\textwidth}1031\begin{itemize}1032 \item Rôle de l'évaluateur1033 \item Cadre professionnel OEAQ1034 \item Principes fondamentaux1035\end{itemize}1036\end{column}1037\begin{column}{0.48\textwidth}1038\begin{itemize}1039 \item Types de valeurs1040 \item Marché immobilier québécois1041 \item Collecte et analyse des données1042\end{itemize}1043\end{column}1044\end{columns}1045\vspace{2mm}1046\begin{notebox}[Conseil]1047Pratiquer avec les exercices des ateliers et refaire les quiz des séances précédentes.1048\end{notebox}1049\end{frame}10501051\begin{frame}{Questions?}1052\contactslide[Prochaine séance : Examen mi-session (Séances 1 à 6)]1053\end{frame}10541055% ======================================================================1056\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1057\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,cuspap2026,appraisal2020,appraisalCdn,ccq,lfm,registreFoncier,apciq2026,schl2025,oeaqSite,desrosiers2008,rattermann2020}1058\printbibliography[heading=none]1059\end{frame}10601061\end{document}1062