spb/uqo_cours_public Public
UQO — matériel de cours en évaluation immobilière (version publique, sans examens ni corrigés).
TeX 89.1%
Python 10.9%
1% ==============================================================================2% Séance 7 : Examen mi-session — Révision des Blocs 1 et 23% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 7]{Séance 7 : Examen mi-session --- Révision des Blocs 1 et 2}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Révision du Bloc 1 : Introduction et fondements}31% ======================================================================3233% ----------------------------------------------------------------------34% Séance 1 : Rôle de l'évaluateur35% ----------------------------------------------------------------------3637\begin{frame}{Rappel --- L'évaluateur agréé (Séance 1)}38\begin{defbox}[Définition clé]39L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'\textbf{Ordre des évaluateurs agréés du Québec} (OEAQ), autorisé à émettre une \textbf{opinion indépendante et motivée} sur la valeur d'un bien immobilier.40\end{defbox}41\vspace{2mm}42\uqotitle{Fonctions principales :}43\begin{enumerate}44 \item Estimer la valeur marchande45 \item Rédiger des rapports d'évaluation46 \item Conseiller les clients47 \item Témoigner à titre d'expert48 \item Analyser les marchés immobiliers49\end{enumerate}50\end{frame}5152\begin{frame}{Rappel --- Le parcours vers le titre d'É.A.}53\begin{itemize}54 \item Baccalauréat reconnu (administration, concentration évaluation immobilière)55 \item Stage professionnel supervisé de \textbf{48 semaines}56 \item Examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65~\%)57 \item Formation continue obligatoire : \textbf{30 heures par période de 2 ans}58\end{itemize}59\vspace{1mm}60\begin{notebox}[À retenir]61Le titre « évaluateur agréé » est \textbf{réservé} aux membres de l'OEAQ, un ordre professionnel régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26).62\end{notebox}63\end{frame}6465\begin{frame}{Tableau synthèse --- Contextes d'évaluation}66\begin{center}67\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}}68\toprule69\textbf{Contexte} & \textbf{Objectif} & \textbf{Demandeur typique} \\70\midrule71Financement & Garantir le prêt (RPV) & Prêteur / banque \\72\addlinespace73Transaction & Négocier le prix & Acheteur / vendeur \\74\addlinespace75Fiscalité municipale & Établir le rôle foncier & Municipalité \\76\addlinespace77Expropriation & Déterminer l'indemnité juste & Gouvernement \\78\addlinespace79Succession / Divorce & Partage équitable & Notaire / tribunal \\80\addlinespace81Assurance & Établir la couverture & Assureur / propriétaire \\82\addlinespace83Litige & Preuve d'expert & Tribunal \\84\bottomrule85\end{tabular}86\end{center}87\end{frame}8889\begin{frame}{Distinctions professionnelles --- Tableau récapitulatif}90\begin{center}91\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}}92\toprule93\textbf{Profession} & \textbf{Rôle principal} & \textbf{Se prononce sur la valeur?} \\94\midrule95Évaluateur agréé & Opinion indépendante de valeur & \uqogreen{Oui --- titre réservé} \\96\addlinespace97Courtier immobilier & Faciliter la transaction & Non (analyse comparative seulement) \\98\addlinespace99Inspecteur en bâtiment & Évaluer l'état physique & Non \\100\addlinespace101Arpenteur-géomètre & Délimiter les propriétés & Non \\102\addlinespace103Notaire & Actes juridiques & Non \\104\bottomrule105\end{tabular}106\end{center}107\end{frame}108109% ----------------------------------------------------------------------110% Séance 2 : Cadre professionnel111% ----------------------------------------------------------------------112113\begin{frame}{Rappel --- Le cadre professionnel au Québec (Séance 2)}114\begin{importbox}[L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)]115\begin{itemize}116 \item Ordre professionnel fondé en \textbf{1969}, régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26)117 \item Mission : \textbf{protection du public}118 \item Environ \textbf{1~100 membres} au Québec119 \item Encadre : admission, formation continue, inspection, discipline120 \item Titre réservé : « évaluateur agréé » (É.A.)121\end{itemize}122\end{importbox}123\end{frame}124125\begin{frame}{Rappel --- Normes et responsabilités}126\begin{columns}[T]127\begin{column}{0.48\textwidth}128\uqotitle{Normes professionnelles :}129\begin{itemize}130 \item Normes de pratique de l'\textbf{OEAQ} (Québec)131 \item \textbf{CUSPAP} --- normes de l'AIC (Canada)132 \item \textbf{USPAP} --- normes américaines (É.-U.)133 \item Code de déontologie (C-26, r.~123)134\end{itemize}135\end{column}136\begin{column}{0.48\textwidth}137\uqotitle{Responsabilités légales :}138\begin{itemize}139 \item Responsabilité civile professionnelle140 \item Assurance responsabilité obligatoire141 \item Responsabilité disciplinaire : amendes de \textbf{2~500 à 62~500~\$} par chef142 \item Responsabilité pénale possible143\end{itemize}144\end{column}145\end{columns}146\end{frame}147148\begin{frame}{Déontologie --- Principes fondamentaux}149\begin{center}150\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}}151\toprule152\textbf{Principe} & \textbf{Description} \\153\midrule154Indépendance & Aucune influence externe sur l'opinion de valeur \\155\addlinespace156Objectivité & Analyse fondée sur des faits et données vérifiables \\157\addlinespace158Compétence & Intervenir uniquement dans son domaine d'expertise \\159\addlinespace160Confidentialité & Protéger les informations du client \\161\addlinespace162Intégrité & Honnêteté et transparence en tout temps \\163\addlinespace164Impartialité & Aucun intérêt personnel dans le résultat \\165\addlinespace166Diligence & Travail rigoureux, complet et dans les délais \\167\bottomrule168\end{tabular}169\end{center}170\end{frame}171172\begin{frame}{Déontologie --- Interdiction majeure}173\begin{importbox}[Honoraires conditionnels interdits]174L'évaluateur ne peut \textbf{jamais} lier sa rémunération au résultat de l'évaluation : le Code de déontologie (C-26, r.~123) protège l'\textbf{indépendance} de l'opinion de valeur.175\end{importbox}176\vspace{2mm}177\begin{itemize}178 \item Un honoraire lié au résultat crée un \uqoalert{conflit d'intérêts} direct179 \item L'évaluateur doit refuser toute pression du client sur la conclusion180 \item En cas d'insistance : documenter la demande, puis refuser le mandat181\end{itemize}182\end{frame}183184\begin{frame}{Les référentiels de normes --- Qui s'applique où?}185\begin{center}186\small187\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.9cm}@{}}188\toprule189\textbf{Référentiel} & \textbf{Éditeur} & \textbf{Édition en vigueur} & \textbf{Portée} \\190\midrule191Normes OEAQ & OEAQ & Mises à jour en continu & Québec (É.A.) \\192\addlinespace193CUSPAP & Institut canadien des évaluateurs (AIC) & Édition 2026 (en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026) & Tout le Canada (membres AIC) \\194\addlinespace195USPAP & The Appraisal Foundation & Édition 2024, sans date d'expiration & États-Unis \\196\bottomrule197\end{tabular}198\end{center}199\end{frame}200201\begin{frame}{Référentiels de normes --- Points clés}202\begin{itemize}203 \item Au Québec, l'É.A. applique d'abord les \textbf{Normes de pratique de l'OEAQ}204 \item Les \textbf{CUSPAP} (AIC) s'appliquent aux membres de l'AIC partout au Canada205 \item L'\textbf{USPAP} demeure la référence conceptuelle nord-américaine206 \item Structure commune : règles d'éthique, de compétence et normes de rapport207\end{itemize}208\vspace{1mm}209\begin{notebox}[Ne pas confondre]210La ligne directrice \textbf{B-20} du BSIF encadre la \textbf{souscription hypothécaire} des banques fédérales : ce n'est pas une norme d'évaluation.211\end{notebox}212\end{frame}213214% ----------------------------------------------------------------------215% Séance 3 : Principes fondamentaux216% ----------------------------------------------------------------------217218\begin{frame}{Rappel --- Principes fondamentaux de l'évaluation (Séance 3)}219\begin{center}220\small221\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}}222\toprule223\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé} & \textbf{Implication pratique} \\224\midrule225Offre et demande & Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande & Analyse du marché local \\226\addlinespace227Substitution & On ne paie pas plus que le coût d'un substitut équivalent & Méthode de comparaison \\228\addlinespace229Utilisation optimale & Valeur maximale à l'usage légal, possible, faisable et le plus productif & Analyse HBU obligatoire \\230\addlinespace231Anticipation & La valeur reflète les bénéfices futurs attendus & Méthode du revenu \\232\addlinespace233Changement & Les marchés sont dynamiques & Date d'évaluation cruciale \\234\bottomrule235\end{tabular}236\end{center}237\end{frame}238239\begin{frame}{Autres principes économiques (1/2)}240\begin{defbox}[Principes liés au bien lui-même]241\begin{itemize}242 \item \textbf{Contribution} --- la valeur d'une composante se mesure par sa contribution au tout243 \item \textbf{Rendements décroissants} --- chaque ajout apporte un bénéfice marginal moindre244 \item \textbf{Équilibre} --- valeur optimale quand les facteurs de production sont en équilibre245 \item \textbf{Conformité} --- un bien conforme à son environnement maximise sa valeur246\end{itemize}247\end{defbox}248\end{frame}249250\begin{frame}{Autres principes économiques (2/2)}251\begin{defbox}[Principes liés à l'environnement du bien]252\begin{itemize}253 \item \textbf{Progression / régression} --- un bien modeste profite d'un quartier supérieur (et inversement)254 \item \textbf{Concurrence} --- les profits élevés attirent la concurrence255 \item \textbf{Externalités} --- des facteurs externes influencent la valeur (positifs ou négatifs)256 \item \textbf{Cohérence} --- les propriétés d'un secteur tendent vers l'homogénéité257\end{itemize}258\end{defbox}259\end{frame}260261\begin{frame}{L'utilisation optimale (Highest and Best Use) --- Résumé}262\begin{importbox}[Quatre critères cumulatifs de l'utilisation optimale]263L'usage qui est :264\begin{enumerate}265 \item \textbf{Légalement permis} --- conforme au zonage, règlements, servitudes266 \item \textbf{Physiquement possible} --- taille, forme, topographie, accès, services267 \item \textbf{Financièrement faisable} --- revenus suffisants pour justifier l'investissement268 \item \textbf{Maximalement productif} --- parmi les usages admissibles, celui qui génère la valeur la plus élevée269\end{enumerate}270\end{importbox}271\end{frame}272273\begin{frame}{L'utilisation optimale --- Exemple}274\begin{exbox}[Exemple --- Gatineau]275Terrain vacant zoné résidentiel haute densité : l'usage optimal est un immeuble à logements multiples, pas une unifamiliale (physiquement possible, mais non maximalement productive).276\end{exbox}277\end{frame}278279% ======================================================================280\section{Révision du Bloc 2 : Bases théoriques}281% ======================================================================282283% ----------------------------------------------------------------------284% Séance 4 : Concepts de valeur285% ----------------------------------------------------------------------286287\begin{frame}{Rappel --- La valeur : concepts et types (Séance 4)}288\begin{defbox}[Valeur marchande --- Définition officielle]289Le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, avec un acheteur et un vendeur \textbf{consentants, informés et prudents}, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, et après un délai de mise en marché raisonnable.290\end{defbox}291\end{frame}292293\begin{frame}{Valeur, prix et coût --- Trois concepts distincts}294\begin{center}295\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}}296\toprule297\textbf{Concept} & \textbf{Description} \\298\midrule299Valeur & Opinion estimée par un évaluateur (subjective, analytique) \\300\addlinespace301Prix & Montant réellement payé lors d'une transaction (fait observé) \\302\addlinespace303Coût & Montant requis pour produire ou remplacer le bien (dépense réelle) \\304\bottomrule305\end{tabular}306\end{center}307\vspace{1mm}308\begin{notebox}[Attention]309Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût : ces trois concepts sont distincts et ne coïncident pas toujours.310\end{notebox}311\end{frame}312313\begin{frame}{Types de valeurs --- Tableau synthèse}314\begin{center}315\small316\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}317\toprule318\textbf{Type} & \textbf{Définition} & \textbf{Contexte d'utilisation} \\319\midrule320Marchande & Prix le plus probable sur marché libre & Financement, transaction, litige \\321D'assurance & Coût de remplacement du bâtiment & Couverture d'assurance (terrain exclu) \\322Fiscale & Valeur au rôle d'évaluation & Taxation foncière municipale \\323Liquidative & Valeur en vente forcée / rapide & Faillite, saisie hypothécaire \\324D'investissement & Valeur pour un investisseur donné & Analyse de rendement personnalisée \\325D'utilisation & Valeur pour un usage spécifique & Propriétés à usage spécialisé \\326\bottomrule327\end{tabular}328\end{center}329\end{frame}330331\begin{frame}{Facteurs influençant la valeur --- Facteurs physiques}332\begin{defbox}[Facteurs physiques]333\begin{columns}[T]334\begin{column}{0.48\textwidth}335\begin{itemize}336 \item Localisation et site337 \item Superficie du terrain et du bâtiment338 \item Âge et état du bâtiment339\end{itemize}340\end{column}341\begin{column}{0.48\textwidth}342\begin{itemize}343 \item Qualité de construction344 \item Nombre de pièces, chambres, SDB345 \item Stationnement, terrain, aménagements346\end{itemize}347\end{column}348\end{columns}349\end{defbox}350\end{frame}351352\begin{frame}{Facteurs influençant la valeur --- Juridiques et économiques}353\begin{columns}[T]354\begin{column}{0.48\textwidth}355\begin{defbox}[Facteurs juridiques]356\begin{itemize}357 \item Zonage et réglementation358 \item Servitudes, droits de passage359 \item Titre de propriété360 \item Conformité légale361\end{itemize}362\end{defbox}363\end{column}364\begin{column}{0.48\textwidth}365\begin{defbox}[Facteurs économiques]366\begin{itemize}367 \item Taux d'intérêt hypothécaires368 \item Emploi et revenus des ménages369 \item Offre et demande locales370 \item Inflation et coûts de construction371\end{itemize}372\end{defbox}373\end{column}374\end{columns}375\end{frame}376377\begin{frame}{Facteurs influençant la valeur --- Sociaux et environnementaux}378\begin{defbox}[Facteurs sociaux et environnementaux]379\begin{itemize}380 \item Démographie et immigration381 \item Qualité des écoles et des services382 \item Transports et accessibilité383 \item Tendances du mode de vie384 \item Nuisances (bruit, contamination)385\end{itemize}386\end{defbox}387\end{frame}388389% ----------------------------------------------------------------------390% Séance 5 : Marché immobilier québécois391% ----------------------------------------------------------------------392393\begin{frame}{Rappel --- Le marché immobilier québécois (Séance 5)}394\begin{center}395\small396\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}397\toprule398\textbf{Segment} & \textbf{Types de biens} & \textbf{Caractéristiques Québec} \\399\midrule400Résidentiel & Unifamiliales, condos, plex & $\approx$ 40\,\% de ménages locataires; droit civil \\401\addlinespace402Commercial & Bureaux, commerces, hôtels & Montréal, Québec, Gatineau \\403\addlinespace404Industriel & Entrepôts, usines, parcs & Forte demande logistique \\405\addlinespace406Locatif & Immeubles de 6 logements et plus & Encadrement par le TAL \\407\addlinespace408Terrains & Agricoles, résidentiels, à développer & CPTAQ pour les terres agricoles \\409\bottomrule410\end{tabular}411\end{center}412\end{frame}413414\begin{frame}{Rappel --- Particularités juridiques du Québec}415\begin{importbox}[Cadre distinct]416\begin{itemize}417 \item \textbf{Code civil du Québec} (vs common law dans le reste du Canada)418 \item Publicité des droits au \textbf{Registre foncier} (consultation en ligne tarifée : 1,50~\$/document depuis avril 2026)419 \item Droits de mutation immobilière (« taxe de bienvenue »)420 \item Rôle d'évaluation foncière \textbf{triennal}, en règle générale (Loi sur la fiscalité municipale)421\end{itemize}422\end{importbox}423\end{frame}424425\begin{frame}{Le cycle immobilier --- Quatre phases}426\begin{center}427\begin{tikzpicture}[node distance=0.5cm]428\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm] (exp)429 {\textbf{Expansion}\\Hausse des prix\\Forte demande};430\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm, right=of exp] (pic)431 {\textbf{Sommet}\\Prix au maximum\\L'offre rattrape};432\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm, right=of pic] (cont)433 {\textbf{Contraction}\\Baisse des prix\\Surplus d'offre};434\node[uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.5cm, right=of cont] (creux)435 {\textbf{Creux}\\Stabilisation\\Opportunités};436437\draw[uqoarrow] (exp) -- (pic);438\draw[uqoarrow] (pic) -- (cont);439\draw[uqoarrow] (cont) -- (creux);440\draw[uqoarrow, bend left=25] (creux.south) to node[below, font=\scriptsize]{Reprise} (exp.south);441\end{tikzpicture}442\end{center}443\vspace{1mm}444\begin{notebox}[Lien avec l'évaluation]445La \textbf{date d'évaluation} situe le bien dans le cycle : les comparables doivent refléter la même phase de marché (principe de changement).446\end{notebox}447\end{frame}448449\begin{frame}{Facteurs macroéconomiques du marché}450\begin{columns}[T]451\begin{column}{0.48\textwidth}452\uqotitle{Facteurs de hausse :}453\begin{itemize}454 \item Baisse des taux d'intérêt455 \item Croissance démographique / immigration456 \item Pénurie de logements457 \item Croissance économique458\end{itemize}459\end{column}460\begin{column}{0.48\textwidth}461\uqotitle{Facteurs de baisse :}462\begin{itemize}463 \item Hausse des taux d'intérêt464 \item Surplus de construction465 \item Récession / perte d'emplois466 \item Réglementation restrictive467\end{itemize}468\end{column}469\end{columns}470\vspace{2mm}471\begin{notebox}[Repère 2026]472Taux directeur de la Banque du Canada : \textbf{2,25\,\%}; test de résistance : max(taux contractuel + 2\,\%; 5,25\,\%).473\end{notebox}474\end{frame}475476% ----------------------------------------------------------------------477% Séance 6 : Collecte et analyse des données478% ----------------------------------------------------------------------479480\begin{frame}{Rappel --- Sources de données (Séance 6) --- 1/2}481\begin{center}482\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}}483\toprule484\textbf{Source} & \textbf{Type de données} & \textbf{Utilisation} \\485\midrule486Registre foncier & Actes de vente, hypothèques, servitudes & Vérification des titres et des prix (en ligne, 1,50~\$/doc.) \\487\addlinespace488Centris / MLS & Ventes, inscriptions, statistiques & Comparables et tendances \\489\addlinespace490JLR / Registrex & Transactions historiques & Prix de vente confirmés \\491\addlinespace492Rôle d'évaluation & Valeur foncière municipale & Référence fiscale \\493\bottomrule494\end{tabular}495\end{center}496\end{frame}497498\begin{frame}{Rappel --- Sources de données (Séance 6) --- 2/2}499\begin{center}500\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}}501\toprule502\textbf{Source} & \textbf{Type de données} & \textbf{Utilisation} \\503\midrule504SCHL & Mises en chantier, inoccupation, loyers & Analyse de marché macro \\505Inspection sur place & État physique, mesures & Données spécifiques au sujet \\506Zonage municipal & Usages permis, normes & Analyse d'utilisation optimale \\507\bottomrule508\end{tabular}509\end{center}510\vspace{1mm}511\begin{notebox}[Repère SCHL --- octobre 2025]512Gatineau : taux d'inoccupation locative $\approx$ 3,8\,\% (marché en détente), loyer moyen 2 chambres $\approx$ 1~420~\$.513\end{notebox}514\end{frame}515516\begin{frame}{Aide-mémoire --- Données du terrain}517\begin{columns}[T]518\begin{column}{0.48\textwidth}519\uqotitle{Identification :}520\begin{itemize}521 \item Localisation (lot, adresse)522 \item Dimensions et superficie523 \item Topographie et drainage524\end{itemize}525\end{column}526\begin{column}{0.48\textwidth}527\uqotitle{Contraintes et services :}528\begin{itemize}529 \item Zonage et réglementation530 \item Services publics disponibles531 \item Servitudes et droits532 \item Contamination potentielle533\end{itemize}534\end{column}535\end{columns}536\end{frame}537538\begin{frame}{Aide-mémoire --- Données du bâtiment}539\begin{columns}[T]540\begin{column}{0.48\textwidth}541\uqotitle{Caractéristiques de base :}542\begin{itemize}543 \item Type et usage544 \item Année de construction545 \item Superficie habitable (pieds carrés)546 \item Nombre de pièces / chambres / SDB547\end{itemize}548\end{column}549\begin{column}{0.48\textwidth}550\uqotitle{Qualité et état :}551\begin{itemize}552 \item Matériaux de construction553 \item Systèmes mécaniques (chauffage, etc.)554 \item Rénovations effectuées555 \item État général (inspection)556\end{itemize}557\end{column}558\end{columns}559\end{frame}560561\begin{frame}{Aide-mémoire --- Vérification des données}562\begin{itemize}563 \item Prix \textbf{confirmé} (acte publié) vs prix \textbf{demandé} (inscription)564 \item Conditions de vente : lien de dépendance, vente forcée, délai anormal565 \item Mesures et caractéristiques confirmées par \textbf{inspection}566 \item Registre foncier : consultation en ligne (1,50~\$/document) pour valider titres et transactions567\end{itemize}568\vspace{1mm}569\begin{notebox}[Règle d'or]570Toujours \textbf{valider} une donnée avant de l'utiliser : une seule donnée erronée peut fausser toute l'analyse.571\end{notebox}572\end{frame}573574% ======================================================================575\section{QCM de révision}576% ======================================================================577578\begin{frame}{QCM --- Question 1}579\begin{quizbox}[Question 1]580Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec?581\begin{enumerate}[A)]582 \item L'OACIQ583 \item L'OEAQ584 \item La SCHL585 \item L'AIC586\end{enumerate}587\end{quizbox}588\pause589\begin{exbox}[Réponse]590\textbf{B) L'OEAQ} --- L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec est l'organisme de réglementation professionnelle. L'OACIQ encadre les courtiers, la SCHL est fédérale, et l'AIC est l'institut canadien des évaluateurs.591\end{exbox}592\end{frame}593594\begin{frame}{QCM --- Question 2}595\begin{quizbox}[Question 2]596Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent?597\begin{enumerate}[A)]598 \item Principe d'anticipation599 \item Principe de l'offre et de la demande600 \item Principe de substitution601 \item Principe de l'utilisation optimale602\end{enumerate}603\end{quizbox}604\pause605\begin{exbox}[Réponse]606\textbf{C) Principe de substitution} --- Fondement de la méthode de comparaison : l'acheteur choisira, parmi plusieurs biens comparables, celui offrant le meilleur rapport qualité/prix.607\end{exbox}608\end{frame}609610\begin{frame}{QCM --- Question 3}611\begin{quizbox}[Question 3]612Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix?613\begin{enumerate}[A)]614 \item Ce sont des synonymes615 \item La valeur est toujours supérieure au prix616 \item La valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payé617 \item Le prix est déterminé par l'évaluateur618\end{enumerate}619\end{quizbox}620\pause621\begin{exbox}[Réponse]622\textbf{C)} La \textbf{valeur} est une opinion analytique estimée par un professionnel. Le \textbf{prix} est le montant effectivement convenu lors d'une transaction. Le \textbf{coût} est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Les trois peuvent différer.623\end{exbox}624\end{frame}625626\begin{frame}{QCM --- Question 4}627\begin{quizbox}[Question 4]628Parmi les critères suivants, lequel ne fait PAS partie de l'analyse de l'utilisation optimale?629\begin{enumerate}[A)]630 \item Légalement permis631 \item Physiquement possible632 \item Esthétiquement supérieur633 \item Maximalement productif634\end{enumerate}635\end{quizbox}636\pause637\begin{exbox}[Réponse]638\textbf{C) Esthétiquement supérieur} --- Les quatre critères de l'utilisation optimale sont : (1) légalement permis, (2) physiquement possible, (3) financièrement faisable et (4) maximalement productif. L'esthétique n'est pas un critère distinct.639\end{exbox}640\end{frame}641642\begin{frame}{QCM --- Question 5}643\begin{quizbox}[Question 5]644Quelle source fournit les données sur les transactions immobilières au Québec via le système MLS?645\begin{enumerate}[A)]646 \item Le Registre foncier du Québec647 \item Centris (APCIQ)648 \item La SCHL649 \item L'Institut de la statistique du Québec650\end{enumerate}651\end{quizbox}652\pause653\begin{exbox}[Réponse]654\textbf{B) Centris (APCIQ)} --- Centris est la plateforme MLS de l'APCIQ. Le Registre foncier contient les actes publiés, pas les inscriptions MLS.655\end{exbox}656\end{frame}657658\begin{frame}{QCM --- Question 6}659\begin{quizbox}[Question 6]660L'évaluateur agréé peut-il lier ses honoraires au résultat de l'évaluation?661\begin{enumerate}[A)]662 \item Oui, c'est une pratique courante663 \item Oui, si le client est d'accord664 \item Non, les honoraires conditionnels sont strictement interdits665 \item Oui, pour les mandats privés seulement666\end{enumerate}667\end{quizbox}668\pause669\begin{exbox}[Réponse]670\textbf{C) Non, les honoraires conditionnels sont strictement interdits} --- L'indépendance de l'évaluateur est un principe fondamental de la déontologie. Lier la rémunération au résultat créerait un conflit d'intérêts compromettant l'objectivité de l'opinion.671\end{exbox}672\end{frame}673674\begin{frame}{QCM --- Question 7}675\begin{quizbox}[Question 7]676Quel cadre juridique distinct caractérise le marché immobilier québécois par rapport au reste du Canada?677\begin{enumerate}[A)]678 \item La common law679 \item Le Code civil du Québec680 \item Le droit coutumier681 \item Le droit fédéral exclusivement682\end{enumerate}683\end{quizbox}684\pause685\begin{exbox}[Réponse]686\textbf{B) Le Code civil du Québec} --- Le Québec est la seule province canadienne de tradition civiliste (plutôt que de common law) pour le droit privé, incluant la propriété immobilière.687\end{exbox}688\end{frame}689690\begin{frame}{QCM --- Question 8}691\begin{quizbox}[Question 8]692Quel rapport d'évaluation est typiquement utilisé pour un prêt hypothécaire?693\end{quizbox}694\pause695\begin{exbox}[Réponse 8]696Le \textbf{rapport abrégé} (formulaire standard, 10--15 pages).697\end{exbox}698\end{frame}699700\begin{frame}{QCM --- Question 9}701\begin{quizbox}[Question 9]702Quel principe explique que la valeur d'un bien reflète les bénéfices futurs anticipés?703\end{quizbox}704\pause705\begin{exbox}[Réponse 9]706Le \textbf{principe d'anticipation} --- fondement de la méthode du revenu.707\end{exbox}708\end{frame}709710\begin{frame}{QCM --- Question 10}711\begin{quizbox}[Question 10]712En règle générale, quelle est la fréquence de dépôt du rôle d'évaluation foncière au Québec?713\end{quizbox}714\pause715\begin{exbox}[Réponse 10]716En règle générale, le rôle est déposé tous les \textbf{trois ans} (rôle triennal), selon la Loi sur la fiscalité municipale.717\end{exbox}718\end{frame}719720% ======================================================================721\section{Questions à développement court}722% ======================================================================723724\begin{frame}{Développement court --- Question 1}725\begin{quizbox}[Question]726Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison. Donnez un exemple concret.727\end{quizbox}728\pause729\begin{exbox}[Corrigé]730Un acheteur rationnel ne paie pas plus que le coût d'un \textbf{substitut équivalent}, d'où la méthode :731\begin{itemize}732 \item recherche de \textbf{ventes récentes} de biens similaires (comparables);733 \item ajustement des prix pour les différences;734 \item la valeur reflète ce que le marché paie pour des biens semblables.735\end{itemize}736\end{exbox}737\end{frame}738739\begin{frame}{Développement court --- Question 1 (suite)}740\begin{exbox}[Corrigé --- Exemple attendu]741Trois bungalows similaires vendus de 400~000~\$ à 420~000~\$ à Gatineau : un acheteur ne devrait pas payer 500~000~\$ pour un bungalow comparable du même secteur.742\end{exbox}743\end{frame}744745\begin{frame}{Développement court --- Question 2}746\begin{quizbox}[Question]747Distinguez les trois types de rapports d'évaluation et indiquez dans quel contexte chacun est approprié.748\end{quizbox}749\pause750\begin{exbox}[Corrigé]751\begin{enumerate}752 \item \textbf{Rapport complet} (narratif, 30--60+ pages) : litiges, expropriations, mandats complexes.753 \item \textbf{Rapport abrégé} (formulaire, 10--15 pages) : financement hypothécaire.754 \item \textbf{Rapport restreint} (lettre, 2--5 pages) : besoins internes, conclusions seulement.755\end{enumerate}756Le niveau de détail est proportionnel à la \textbf{complexité du mandat} et aux \textbf{besoins de l'utilisateur}.757\end{exbox}758\end{frame}759760\begin{frame}{Développement court --- Question 3}761\begin{quizbox}[Question]762Nommez et expliquez quatre facteurs qui ont contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.763\end{quizbox}764\pause765\begin{exbox}[Corrigé --- Deux premiers facteurs]766\begin{enumerate}767 \item \textbf{Immigration forte} ($>$ 100~000 personnes/an au Québec) : augmentation de la demande de logements.768 \item \textbf{Pénurie de logements} : offre insuffisante face à la demande croissante, mises en chantier insuffisantes.769\end{enumerate}770\end{exbox}771\end{frame}772773\begin{frame}{Développement court --- Question 3 (suite)}774\begin{exbox}[Corrigé --- Suite]775\begin{enumerate}776 \setcounter{enumi}{2}777 \item \textbf{Taux d'intérêt historiquement bas} (2020--2022) : pouvoir d'achat accru, puis baisse progressive en 2024--2025 après la hausse de 2022--2023.778 \item \textbf{Travail à distance} : exode vers les régions, hausse des prix hors des grands centres (effet pandémique persistant).779\end{enumerate}780Autres facteurs acceptables : inflation des coûts de construction, investissement étranger, transferts intergénérationnels.781\end{exbox}782\end{frame}783784% ======================================================================785\section{Mini cas pratique intégrateur}786% ======================================================================787788\begin{frame}{Mini cas pratique --- Mise en situation}789\begin{quizbox}[Cas intégrateur : Bungalow à Gatineau]790Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow situé au \textbf{123, rue de l'Érable, Gatineau (Hull)}, dans le cadre d'un refinancement hypothécaire.791\end{quizbox}792\vspace{2mm}793\uqotitle{Caractéristiques du sujet :}794\begin{columns}[T]795\begin{column}{0.48\textwidth}796\begin{itemize}797 \item Bungalow, 3 chambres, 1 SDB798 \item Année de construction : 2005799 \item Superficie habitable : 1~100 pi$^2$800 \item Terrain : 5~500 pi$^2$801\end{itemize}802\end{column}803\begin{column}{0.48\textwidth}804\begin{itemize}805 \item Garage simple attaché806 \item Bon état général807 \item Zonage résidentiel808 \item Rôle d'évaluation : 310~000~\$809\end{itemize}810\end{column}811\end{columns}812\end{frame}813814\begin{frame}{Mini cas pratique --- Questions d'analyse}815\begin{quizbox}[Questions à traiter]816\begin{enumerate}817 \item \textbf{Mandat :} quel type de valeur devez-vous estimer? Quel type de rapport est approprié? Justifiez.818 \item \textbf{Principes :} quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?819 \item \textbf{Données :} quelles sources de données allez-vous consulter? Listez-en au moins cinq.820\end{enumerate}821\end{quizbox}822\end{frame}823824\begin{frame}{Mini cas pratique --- Questions d'analyse (suite)}825\begin{quizbox}[Questions à traiter (suite)]826\begin{enumerate}827 \setcounter{enumi}{3}828 \item \textbf{Utilisation optimale :} l'utilisation actuelle (résidentielle unifamiliale) est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.829 \item \textbf{Déontologie :} le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?830\end{enumerate}831\end{quizbox}832\end{frame}833834\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (1. Mandat et 2. Principes)}835\begin{exbox}[1. Mandat]836\textbf{Type de valeur :} valeur marchande (contexte de financement hypothécaire). \\837\textbf{Type de rapport :} rapport abrégé (formulaire standard pour prêt hypothécaire).838\end{exbox}839\vspace{1mm}840\begin{exbox}[2. Principes pertinents]841\begin{itemize}842 \item \textbf{Substitution} : comparaison avec des ventes récentes de bungalows similaires à Gatineau843 \item \textbf{Offre et demande} : analyser le marché résidentiel local (pénurie? surplus?)844 \item \textbf{Utilisation optimale} : confirmer que l'usage résidentiel est l'usage optimal845 \item \textbf{Changement} : s'assurer que les données reflètent les conditions actuelles846\end{itemize}847\end{exbox}848\end{frame}849850\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (3. Sources de données)}851\begin{exbox}[3. Sources de données]852\begin{enumerate}853 \item \textbf{Centris/MLS} : ventes comparables récentes dans le secteur Hull854 \item \textbf{JLR/Registrex} : prix de vente confirmés (actes publiés)855 \item \textbf{Registre foncier} : titre, servitudes, historique (consultation en ligne tarifée)856 \item \textbf{Rôle d'évaluation municipal} : valeur foncière, dimensions, année857 \item \textbf{Inspection sur place} : état réel, mesures, conformité858 \item \textbf{Ville de Gatineau} : zonage, permis, règlements859\end{enumerate}860\end{exbox}861\end{frame}862863\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (4. Utilisation optimale)}864\begin{exbox}[4. Utilisation optimale]865\begin{itemize}866 \item \textbf{Légalement permis} : oui, zoné résidentiel867 \item \textbf{Physiquement possible} : oui, terrain de 5~500 pi$^2$ approprié868 \item \textbf{Financièrement faisable} : oui, demande résidentielle forte à Gatineau869 \item \textbf{Maximalement productif} : oui, bungalow conforme au voisinage870 \item \textbf{Conclusion :} l'usage actuel = utilisation optimale871\end{itemize}872\end{exbox}873\end{frame}874875\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (5. Enjeu déontologique)}876\begin{exbox}[5. Enjeu déontologique]877\uqoalert{Réponse attendue :}878\begin{itemize}879 \item \textbf{Refuser} toute pression du client sur le résultat880 \item L'évaluateur doit être \textbf{indépendant et objectif} (Code de déontologie, C-26, r.~123)881 \item L'opinion doit reposer uniquement sur les \textbf{données de marché} et l'analyse professionnelle882\end{itemize}883\end{exbox}884\end{frame}885886\begin{frame}{Mini cas pratique --- Corrigé (5. Enjeu déontologique, suite)}887\begin{exbox}[5. Enjeu déontologique (suite)]888\begin{itemize}889 \item Expliquer au client que l'évaluation sert à \textbf{protéger toutes les parties} (emprunteur et prêteur)890 \item Documenter la demande du client dans le dossier891 \item Si le client insiste, \textbf{refuser le mandat} plutôt que compromettre son intégrité892\end{itemize}893Les honoraires conditionnels liés au résultat sont \textbf{strictement interdits}.894\end{exbox}895\end{frame}896897% ======================================================================898\section{Format de l'examen et conseils}899% ======================================================================900901\begin{frame}{Format de l'examen mi-session --- 30\,\% de la note finale}902\begin{center}903\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}}904\toprule905\textbf{Section} & \textbf{Points} & \textbf{Description} \\906\midrule907QCM & 30 & 15 questions $\times$ 2 points \\908\addlinespace909Vrai ou faux (justifié) & 20 & 10 questions $\times$ 2 points \\910\addlinespace911Développement court & 30 & 3 questions $\times$ 10 points \\912\addlinespace913Cas pratique & 20 & 1 mini cas intégrateur \\914\midrule915\textbf{Total} & \textbf{100} & \\916\bottomrule917\end{tabular}918\end{center}919\vspace{1mm}920\begin{notebox}[Modalités]921Durée : \textbf{2 heures} --- matière : séances 1 à 6 --- \textbf{livre fermé} --- calculatrice simple permise.922\end{notebox}923\end{frame}924925\begin{frame}{Conseils de préparation}926\begin{defbox}[Stratégies de révision]927\begin{enumerate}928 \item Relire les \textbf{définitions clés} (valeur marchande, É.A., HBU)929 \item Maîtriser les \textbf{distinctions} (valeur vs prix vs coût)930 \item Connaître les \textbf{sources de données} québécoises931 \item Comprendre les \textbf{principes fondamentaux} (pas seulement les nommer, les \textit{appliquer})932 \item Revoir les \textbf{tableaux synthèses} des séances933 \item Pratiquer avec des \textbf{cas concrets}934\end{enumerate}935\end{defbox}936\end{frame}937938\begin{frame}{Erreurs fréquentes à éviter}939\begin{importbox}[Pièges classiques]940\begin{itemize}941 \item Confondre OEAQ et OACIQ942 \item Confondre valeur marchande et valeur fiscale943 \item Oublier les quatre critères du HBU944 \item Négliger le contexte québécois (Code civil, TAL)945 \item Réponses trop vagues en développement946 \item Oublier de justifier les Vrai/Faux947\end{itemize}948\end{importbox}949\begin{notebox}[Astuce]950Pour les cas pratiques : structurez votre réponse selon le \textbf{processus d'évaluation} en 7 étapes.951\end{notebox}952\end{frame}953954\begin{frame}{Matières prioritaires --- Séances 1 à 3}955\begin{center}956\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{1.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}}957\toprule958\textbf{Séance} & \textbf{Thèmes clés} & \textbf{À maîtriser absolument} \\959\midrule960Séance 1 & Rôle de l'É.A., contextes d'évaluation & Définition de l'évaluation, distinctions professionnelles \\961\addlinespace962Séance 2 & OEAQ, déontologie, normes & Principes déontologiques, Normes OEAQ / CUSPAP / USPAP \\963\addlinespace964Séance 3 & Principes fondamentaux, HBU & 4 critères HBU, principe de substitution \\965\bottomrule966\end{tabular}967\end{center}968\end{frame}969970\begin{frame}{Matières prioritaires --- Séances 4 à 6}971\begin{center}972\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{1.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}}973\toprule974\textbf{Séance} & \textbf{Thèmes clés} & \textbf{À maîtriser absolument} \\975\midrule976Séance 4 & Types de valeur, valeur vs prix vs coût & Définition de la valeur marchande, tableau des types \\977\addlinespace978Séance 5 & Marché québécois, cycles & Particularités juridiques du Québec, facteurs macro \\979\addlinespace980Séance 6 & Sources de données, collecte & Sources québécoises, validation des données \\981\bottomrule982\end{tabular}983\end{center}984\end{frame}985986% ======================================================================987\section{Aide-mémoire et mot de la fin}988% ======================================================================989990\begin{frame}{Aide-mémoire --- Concepts essentiels (1/2)}991\begin{center}992\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.5cm}@{}}993\toprule994\textbf{Concept} & \textbf{Définition résumée} \\995\midrule996Évaluateur agréé & Professionnel É.A., membre de l'OEAQ, opinion de valeur \\997\addlinespace998Valeur marchande & Prix le plus probable, marché libre, parties informées \\999\addlinespace1000Principe de substitution & Ne pas payer plus qu'un substitut équivalent \\1001\addlinespace1002Utilisation optimale & Usage légal, possible, faisable, maximalement productif \\1003\addlinespace1004Principe d'anticipation & Valeur = bénéfices futurs anticipés \\1005\bottomrule1006\end{tabular}1007\end{center}1008\end{frame}10091010\begin{frame}{Aide-mémoire --- Concepts essentiels (2/2)}1011\begin{center}1012\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.5cm}@{}}1013\toprule1014\textbf{Concept} & \textbf{Définition résumée} \\1015\midrule1016Normes OEAQ / CUSPAP & Normes du Québec (OEAQ); normes canadiennes de l'AIC (édition 2026) \\1017\addlinespace1018Rapport abrégé & Formulaire standard pour prêt hypothécaire \\1019\addlinespace1020Registre foncier & Publicité des droits immobiliers (consultation en ligne) \\1021\addlinespace1022Rôle d'évaluation & Valeur foncière municipale, base de taxation, triennal en règle générale \\1023\bottomrule1024\end{tabular}1025\end{center}1026\end{frame}10271028\begin{frame}{Questions?}1029\contactslide[Bon succès à l'examen mi-session! --- Prochaine séance : Méthode de comparaison]1030\end{frame}10311032% ======================================================================1033\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1034\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,fcOEAQ,codeProfessions,oeaqSite,cuspap2026,uspap2024,appraisal2020,appraisalCdn,ccq,lfm,ldmi,quebecMutations,registreFoncier,schl2025,schlLocatif2025,apciq2026,osfiMqr}1035\printbibliography[heading=none]1036\end{frame}10371038\end{document}1039