spb/uqo_cours_public Public

1% ==============================================================================2% Séance 10 : Méthode du coût3% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 10]{Séance 10 : Méthode du coût}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Principes de la méthode du coût}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Le principe de substitution appliqué au coût}34\begin{defbox}[Principe de substitution (coût)]35Un acheteur rationnel ne paiera pas \textbf{plus} pour une propriété existante que le coût de \textbf{construire un substitut équivalent}, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.36\end{defbox}37\uqotitle{Logique fondamentale :}38\begin{itemize}39    \item Le coût de construction neuve fixe un \textbf{plafond} à la valeur40    \item La dépréciation réduit ce plafond41    \item Le terrain s'évalue séparément42    \item L'ensemble donne la valeur par le coût43\end{itemize}44\end{frame}4546\begin{frame}{Les hypothèses sous-jacentes de la méthode}47\begin{itemize}48    \item Le marché de la construction est \textbf{actif}49    \item Le coût reflète la valeur pour un bâtiment \textbf{neuf}50    \item La dépréciation est \textbf{mesurable}51    \item Le terrain a une valeur \textbf{distincte}52\end{itemize}53\begin{notebox}[Limite]54Si l'une de ces hypothèses ne tient pas (marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer), la fiabilité de la méthode diminue.55\end{notebox}56\end{frame}5758\begin{frame}{La formule fondamentale}59\begin{importbox}[Formule de la méthode du coût]60\[61\boxed{V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}}62\]63\begin{center}64\begin{tabular}{r l}65$V$ & $=$ Valeur estimée de la propriété \\66$C_{\text{neuf}}$ & $=$ Coût de remplacement (ou reproduction) à neuf \\67$D_{\text{totale}}$ & $=$ Dépréciation totale cumulée \\68$V_{\text{terrain}}$ & $=$ Valeur du terrain (comme s'il était vacant) \\69\end{tabular}70\end{center}71\end{importbox}72\end{frame}7374\begin{frame}{La formule fondamentale --- Exemple simple}75\begin{exbox}[Exemple simple]76\begin{align*}77C_{\text{neuf}} &= 350~000~\$ \quad \text{(coût de remplacement)} \\78D_{\text{totale}} &= 85~000~\$ \quad \text{(dépréciation cumulée)} \\79V_{\text{terrain}} &= 110~000~\$ \quad \text{(terrain vacant)} \\80V &= 350~000 - 85~000 + 110~000 = \mathbf{375~000~\$}81\end{align*}82\end{exbox}83\begin{notebox}[Lecture]84Le bâtiment vaut son coût à neuf \textbf{moins} l'usure et l'obsolescence accumulées; on y \textbf{ajoute} la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.85\end{notebox}86\end{frame}8788\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du coût? --- Situations privilégiées}89\begin{enumerate}90    \item \textbf{Construction neuve} ou quasi neuve (dépréciation minimale)91    \item \textbf{Propriétés à usage spécial} (églises, écoles, hôpitaux)92    \item \textbf{Évaluation d'assurance} (coût de reconstruction)93    \item \textbf{Marchés inactifs} (peu de comparables)94    \item \textbf{Rénovations majeures} (ajout de valeur)95    \item \textbf{Propriétés publiques} (pas de revenu, pas de comparables)96\end{enumerate}97\end{frame}9899\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du coût? --- Situations moins appropriées}100\begin{enumerate}101    \item Bâtiments \textbf{très anciens} (dépréciation difficile à estimer)102    \item Résidentiel unifamilial \textbf{courant} (comparaison préférable)103    \item \textbf{Immeubles à revenus} (méthode du revenu préférable)104    \item Terrains dont la valeur \textbf{domine} le bien105\end{enumerate}106\begin{notebox}[Rappel]107La méthode du coût est souvent utilisée comme \textbf{méthode de vérification} en complément de la comparaison ou du revenu.108\end{notebox}109\end{frame}110111\begin{frame}{Le processus en cinq étapes}112\begin{center}113\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]114\node[uqostep] (s1) {1. Estimer le coût de remplacement à neuf ($C_{\text{neuf}}$)};115\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Estimer la dépréciation totale ($D_{\text{totale}}$)};116\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Soustraire : $C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}}$ = valeur dépréciée du bâtiment};117\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Estimer la valeur du terrain comme s'il était vacant ($V_{\text{terrain}}$)};118\node[uqostep, below=of s4, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, font=\small\bfseries]119    (s5) {5. Additionner : $V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$};120121\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);122\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);123\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);124\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);125\end{tikzpicture}126\end{center}127\end{frame}128129% ======================================================================130\section{Coût de remplacement et de reproduction}131% ======================================================================132133\begin{frame}{Le coût de remplacement}134\begin{defbox}[Coût de remplacement]135Coût de construire un bâtiment ayant la \textbf{même utilité} que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques \textbf{actuels}.136\end{defbox}137\begin{itemize}138    \item Élimine l'obsolescence fonctionnelle curable139    \item Plus couramment utilisé140    \item Reflète le marché actuel de la construction141    \item Ex. : remplacer une maison de 1950 par un équivalent moderne142\end{itemize}143\end{frame}144145\begin{frame}{Le coût de reproduction}146\begin{defbox}[Coût de reproduction]147Coût de construire une \textbf{réplique exacte} du bâtiment sujet, avec les \textbf{mêmes matériaux}, design et techniques de construction.148\end{defbox}149\begin{itemize}150    \item Reproduit les défauts et qualités151    \item Utilisé pour le patrimoine, les bâtiments historiques152    \item Plus difficile à estimer153    \item Ex. : reconstruire un édifice patrimonial identique154\end{itemize}155\begin{notebox}[En pratique au Québec]156Le \textbf{coût de remplacement} est le plus utilisé en évaluation courante. Le coût de reproduction est réservé aux bâtiments patrimoniaux et à certaines évaluations d'assurance.157\end{notebox}158\end{frame}159160\begin{frame}{Méthodes d'estimation du coût à neuf}161\begin{center}162\small163\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}164\toprule165\textbf{Méthode} & \textbf{Description} & \textbf{Précision / Usage} \\166\midrule167Comparative (\$/pi$^2$) & Coût unitaire $\times$ superficie; source : projets comparables & Bonne. Usage courant résidentiel \\168\addlinespace169Ventilation (coût unitaire modifié) & Coût par composante principale (fondation, structure, toiture, etc.) & Très bonne. Bâtiments standards \\170\addlinespace171Quantitative (détaillée) & Estimation détaillée de chaque poste (matériaux, main-d'œuvre) & Excellente. Projets spéciaux \\172\addlinespace173Indice temporel & Coût original $\times$ indice d'inflation de la construction & Approximative. Vérification rapide \\174\bottomrule175\end{tabular}176\end{center}177\end{frame}178179\begin{frame}{Composantes du coût --- Coûts directs (durs)}180\begin{defbox}[Coûts directs (durs)]181Coûts directement liés à la \textbf{construction physique} du bâtiment. Typiquement \textbf{65--80\,\%} du coût total.182\end{defbox}183\begin{itemize}184    \item Main-d'œuvre (conventions CCQ au Québec)185    \item Matériaux de construction186    \item Équipement de chantier187    \item Sous-traitants spécialisés188    \item Excavation et fondations189    \item Branchements (eau, égout, électricité)190\end{itemize}191\end{frame}192193\begin{frame}{Composantes du coût --- Coûts indirects (mous)}194\begin{defbox}[Coûts indirects (mous)]195Coûts \textbf{non liés directement} à la construction physique. Typiquement \textbf{10--25\,\%} du coût total.196\end{defbox}197\begin{itemize}198    \item Honoraires professionnels (architecte, ingénieur)199    \item Permis, frais légaux et notariaux200    \item Frais de financement intérimaire201    \item Taxes et assurances durant la construction202    \item Frais de gestion de projet203\end{itemize}204\end{frame}205206\begin{frame}{Composantes du coût --- Profit de l'entrepreneur}207\begin{defbox}[Profit de l'entrepreneur / du promoteur]208Rémunération du \textbf{risque} et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement \textbf{5--15\,\%}, selon le marché et le type de projet.209\end{defbox}210\begin{notebox}[Convention du cours]211Le profit de l'entrepreneur est présenté \textbf{séparément} des coûts indirects. Chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (p.~ex. « coûts indirects 15\,\%, profit 10\,\% »).212\end{notebox}213\end{frame}214215\begin{frame}{Sources de données de coûts --- Références nord-américaines}216\begin{center}217\small218\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}219\toprule220\textbf{Source} & \textbf{Contenu} & \textbf{Utilisation} \\221\midrule222Marshall \& Swift (CoreLogic) & Coûts unitaires par type de bâtiment, ajustés par région & Standard en évaluation. Tables \$/pi$^2$ \\223\addlinespace224RSMeans (Gordian) & Coûts détaillés de construction, ventilation par poste & Méthode quantitative, ventilation \\225\bottomrule226\end{tabular}227\end{center}228\begin{notebox}[À retenir]229Marshall \& Swift et RSMeans sont des \textbf{références de coûts nord-américaines} : leurs tables doivent être ajustées au contexte québécois par un \textbf{facteur de localisation}.230\end{notebox}231\end{frame}232233\begin{frame}{Sources de données de coûts --- Sources québécoises}234\begin{center}235\small236\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}237\toprule238\textbf{Source} & \textbf{Contenu} & \textbf{Utilisation} \\239\midrule240CCQ & Taux de main-d'œuvre, convention collective, Québec & Coûts de main-d'œuvre québécois \\241\addlinespace242SCHL & Indices de coûts de construction, tendances & Indice temporel, analyse de marché \\243\addlinespace244Entrepreneurs locaux & Soumissions et contrats récents & Validation, coûts réels récents \\245\addlinespace246Municipalités & Coûts déclarés dans les permis & Référence complémentaire \\247\bottomrule248\end{tabular}249\end{center}250\end{frame}251252\begin{frame}{Exemple : coût à neuf --- Coûts directs}253\begin{exbox}[Résidence unifamiliale --- Gatineau, automne 2026]254Superficie habitable de 1~500 pi$^2$; coût unitaire de 185~\$/pi$^2$ (Marshall \& Swift, qualité bonne, 2 étages); facteur de localisation Québec : 1,05.255\end{exbox}256\begin{center}257\small258\begin{tabular}{@{}l r r@{}}259\toprule260\textbf{Composante} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} \\261\midrule262Coût de base & $1~500 \times 185 \times 1{,}05$ & 291~375~\$ \\263Garage double (480 pi$^2$) & $480 \times 75$ & 36~000~\$ \\264Sous-sol fini (750 pi$^2$) & $750 \times 55$ & 41~250~\$ \\265Terrasse bois & forfait & 5~500~\$ \\266\midrule267\textbf{Total des coûts directs} & & \textbf{374~125~\$} \\268\bottomrule269\end{tabular}270\end{center}271\end{frame}272273\begin{frame}{Exemple : coût à neuf --- Indirects, profit et total}274\begin{exbox}[Hypothèses du cas]275Coûts indirects : \textbf{15\,\%} des coûts directs; profit de l'entrepreneur : \textbf{10\,\%} des coûts directs.276\end{exbox}277\begin{align*}278\text{Coûts directs} &= 374~125~\$ \\279\text{Coûts indirects (15\,\%)} &= 374~125 \times 0{,}15 = 56~119~\$ \\280\text{Profit entrepreneur (10\,\%)} &= 374~125 \times 0{,}10 = 37~413~\$ \\[4pt]281\textbf{Coût de remplacement à neuf} &= 374~125 + 56~119 + 37~413 = \mathbf{467~657~\$}282\end{align*}283\end{frame}284285% ======================================================================286\section{La dépréciation}287% ======================================================================288289\begin{frame}{Qu'est-ce que la dépréciation?}290\begin{defbox}[Définition --- Dépréciation]291La dépréciation est la \textbf{perte de valeur} d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.292\end{defbox}293\begin{importbox}[Trois catégories de dépréciation]294\begin{enumerate}295    \item \textbf{Dépréciation physique} --- Usure, vieillissement, détérioration296    \item \textbf{Dépréciation fonctionnelle} --- Obsolescence interne (design, configuration)297    \item \textbf{Dépréciation économique (externe)} --- Facteurs extérieurs au bâtiment298\end{enumerate}299\end{importbox}300\[301D_{\text{totale}} = D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{économique}}302\]303\end{frame}304305\begin{frame}{Dépréciation curable}306\begin{defbox}[Dépréciation curable]307La correction est \textbf{économiquement justifiable} : le coût de la réparation est \textbf{inférieur ou égal} à la valeur ajoutée.308\end{defbox}309\begin{itemize}310    \item Peinture, toiture, revêtements311    \item Mise à jour cuisine / salle de bain312    \item Réparation mineure de fondation313    \item Coût $\leq$ valeur ajoutée $\rightarrow$ \uqogreen{curable}314\end{itemize}315\end{frame}316317\begin{frame}{Dépréciation incurable}318\begin{defbox}[Dépréciation incurable]319La correction n'est \textbf{pas économiquement justifiable} : le coût de la réparation \textbf{dépasse} la valeur ajoutée, ou la réparation est impossible.320\end{defbox}321\begin{itemize}322    \item Fondation majeure compromise323    \item Structure inadéquate324    \item Localisation (facteur externe)325    \item Coût $>$ valeur ajoutée $\rightarrow$ \uqoalert{incurable}326\end{itemize}327\begin{notebox}[Importance]328La distinction détermine la \textbf{méthode de calcul} : coût de la réparation (curable) vs perte de valeur résiduelle (incurable).329\end{notebox}330\end{frame}331332\begin{frame}{Dépréciation physique curable (entretien différé)}333\begin{defbox}[Physique curable]334\textbf{Entretien différé} : travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables. \uqotitle{Calcul :} coût de la réparation.335\end{defbox}336\begin{exbox}[Exemples de travaux]337\begin{itemize}338    \item Peinture extérieure : 8~000~\$339    \item Remplacement de la toiture : 12~000~\$340    \item Réparation des fenêtres : 5~000~\$341    \item Chauffage à remplacer : 6~000~\$342\end{itemize}343\end{exbox}344\end{frame}345346\begin{frame}{Dépréciation physique incurable}347\begin{defbox}[Physique incurable]348Usure normale des composantes \textbf{non couvertes} par l'entretien différé. \uqotitle{Calcul :} ratio âge/vie utile.349\end{defbox}350\uqotitle{Composantes à courte vie :}351\begin{itemize}352    \item Revêtements, peinture intérieure353    \item Appareils mécaniques (15--25 ans)354\end{itemize}355\uqotitle{Composantes à longue vie :}356\begin{itemize}357    \item Structure, fondation (50--100 ans)358    \item Charpente, ossature359\end{itemize}360\end{frame}361362\begin{frame}{Âge chronologique, âge effectif et vie utile}363\begin{defbox}[Définitions]364\uqotitle{Âge chronologique :} nombre d'années depuis la construction ($=$ date actuelle $-$ date de construction).365366\uqotitle{Âge effectif :} âge apparent du bâtiment compte tenu de son \textbf{état réel} et de l'entretien; peut être $<$, $=$ ou $>$ à l'âge chronologique.367368\uqotitle{Vie utile restante :} vie utile totale $-$ âge effectif.369\end{defbox}370\end{frame}371372\begin{frame}{Âge effectif --- Exemples au Québec}373\begin{exbox}[Maison bien entretenue]374Construite en 2000 (26 ans chronologiques), rénovée en 2018 $\rightarrow$ âge effectif $\approx$ \textbf{12 ans}.375\end{exbox}376\begin{exbox}[Maison mal entretenue]377Construite en 2010 (16 ans chronologiques), aucun entretien $\rightarrow$ âge effectif $\approx$ \textbf{25 ans}.378\end{exbox}379\end{frame}380381\begin{frame}{Vie utile économique --- Ordres de grandeur}382\uqotitle{Vie utile totale typique au Québec :}383\begin{itemize}384    \item Résidentiel bois : 50--60 ans385    \item Résidentiel brique : 60--80 ans386    \item Commercial : 40--50 ans387    \item Industriel : 30--45 ans388\end{itemize}389\begin{notebox}[Convention du cours]390La vie utile économique retenue \textbf{varie selon le type de bâtiment et la source} (typiquement 40--60 ans pour le résidentiel). Chaque exercice du cours énonce donc \textbf{explicitement} son hypothèse (p.~ex. « vie utile économique de 60 ans »).391\end{notebox}392\end{frame}393394\begin{frame}{Méthode âge/vie modifiée --- Formule}395\begin{defbox}[Formule --- Méthode âge/vie (dépréciation physique incurable)]396\[397D_{\text{physique incurable}} = \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile totale}} \times (C_{\text{neuf}} - D_{\text{curable}})398\]399\end{defbox}400\begin{itemize}401    \item On retire d'abord l'entretien différé (curable) de la base de calcul402    \item Puis on applique le ratio âge effectif / vie utile au \textbf{reste}403    \item Version « modifiée » de la méthode âge/vie linéaire simple404\end{itemize}405\end{frame}406407\begin{frame}{Méthode âge/vie --- Exemple chiffré}408\begin{exbox}[Exemple chiffré --- Hypothèse : vie utile économique de 60 ans]409\begin{itemize}410    \item Coût de remplacement à neuf : 467~657~\$411    \item Entretien différé (physique curable) : 15~000~\$412    \item Âge effectif : 18 ans413\end{itemize}414\begin{align*}415\text{Base de calcul} &= 467~657 - 15~000 = 452~657~\$ \\416D_{\text{phys.\ incurable}} &= \tfrac{18}{60} \times 452~657 = 0{,}30 \times 452~657 = \mathbf{135~797~\$} \\[4pt]417D_{\text{physique totale}} &= 15~000 + 135~797 = \mathbf{150~797~\$}418\end{align*}419\end{exbox}420\end{frame}421422\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle curable}423\begin{defbox}[Fonctionnelle curable]424Obsolescence interne dont la correction est \textbf{économiquement justifiable}. \uqotitle{Calcul :} coût de la mise à jour, moins la valeur de ce qui est enlevé.425\end{defbox}426\uqotitle{Exemples au Québec :}427\begin{itemize}428    \item Cuisine non rénovée depuis 30 ans429    \item Salle de bain désuète430    \item Absence de salle d'eau au rez-de-chaussée431    \item Fenêtres simples (efficacité énergétique)432    \item Panneau électrique 100~A (besoin de 200~A)433\end{itemize}434\end{frame}435436\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle incurable}437\begin{defbox}[Fonctionnelle incurable]438Obsolescence interne dont la correction \textbf{n'est pas justifiable} économiquement. \uqotitle{Calcul :} perte de revenu ou de valeur capitalisée.439\end{defbox}440\uqotitle{Exemples au Québec :}441\begin{itemize}442    \item Plafonds trop bas (7 pi au lieu de 8 pi)443    \item Plan de plancher inadéquat444    \item Escalier étroit, accès difficile445    \item Sur-amélioration (piscine intérieure en secteur modeste)446    \item Chauffage à l'huile uniquement447\end{itemize}448\end{frame}449450\begin{frame}{Dépréciation économique (externe)}451\begin{importbox}[Dépréciation économique --- Toujours incurable]452Perte de valeur causée par des facteurs \textbf{extérieurs} au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a \textbf{aucun contrôle}.453\end{importbox}454\uqotitle{Facteurs environnementaux :}455\begin{itemize}456    \item Proximité d'une autoroute, d'une voie ferrée457    \item Proximité d'un site contaminé458    \item Ligne à haute tension459    \item Nuisances sonores, odeurs460    \item Zone à risque d'inondation461\end{itemize}462\end{frame}463464\begin{frame}{Dépréciation économique --- Facteurs et exemple}465\uqotitle{Facteurs économiques et réglementaires :}466\begin{itemize}467    \item Changement de zonage défavorable468    \item Récession économique locale469    \item Fermeture d'un employeur majeur470    \item Surconstruction dans le secteur471    \item Contrôle des loyers (TAL)472\end{itemize}473\begin{exbox}[Exemple --- Gatineau]474Maison proche de la nouvelle bretelle d'autoroute 50. La dépréciation externe estimée par analyse de paires (ventes avant/après) est de $\approx$ 5\,\% de la valeur, soit 20~000~\$ sur un bâtiment de 400~000~\$.475\end{exbox}476\end{frame}477478\begin{frame}{Dépréciation totale --- Formule complète}479\begin{importbox}[Formule complète de la dépréciation]480\begin{align*}481D_{\text{totale}} = {} & D_{\text{phys.\ curable}} + D_{\text{phys.\ incurable}} \\482& + D_{\text{fonct.\ curable}} + D_{\text{fonct.\ incurable}} + D_{\text{économique}}483\end{align*}484\end{importbox}485\begin{itemize}486    \item Chaque composante est estimée \textbf{séparément}, puis additionnée487    \item L'ordre importe : les curables sont retirés \textbf{avant} le calcul âge/vie488    \item Le total est ensuite soustrait du coût à neuf489\end{itemize}490\end{frame}491492\begin{frame}{Dépréciation totale --- Exemple récapitulatif}493\begin{center}494\small495\begin{tabular}{@{}l l r@{}}496\toprule497\textbf{Type} & \textbf{Sous-type} & \textbf{Montant} \\498\midrule499Physique & Curable (entretien différé) & 15~000~\$ \\500Physique & Incurable (âge/vie : 18/60 ans) & 135~797~\$ \\501Fonctionnelle & Curable (cuisine à rénover) & 12~000~\$ \\502Fonctionnelle & Incurable (plafonds bas) & 8~000~\$ \\503Économique & Externe (proximité autoroute) & 15~000~\$ \\504\midrule505\multicolumn{2}{@{}l}{\textbf{Dépréciation totale}} & \textbf{185~797~\$} \\506\bottomrule507\end{tabular}508\end{center}509\[510\text{Taux de dépréciation} = \frac{185~797}{467~657} = 39{,}7\,\%511\]512\end{frame}513514\begin{frame}{Méthodes de mesure de la dépréciation}515\begin{center}516\small517\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}}518\toprule519\textbf{Méthode} & \textbf{Description} & \textbf{Usage} \\520\midrule521Âge/vie (linéaire) & $D = \frac{\text{Âge eff.}}{\text{Vie utile}} \times C_{\text{neuf}}$ & Simple, approximatif. Résidentiel courant \\522Âge/vie modifiée & Retire d'abord les curables, puis ratio sur le reste & Plus précise. Pratique courante \\523Ventilation (\textit{breakdown}) & Chaque type de dépréciation estimé séparément & Très précise. Usage professionnel complet \\524Extraction de marché & $D = C_{\text{neuf}} + V_{\text{terrain}} - \text{Prix de vente}$ & Validation par le marché \\525\bottomrule526\end{tabular}527\end{center}528\begin{notebox}[Recommandation OEAQ]529La méthode de ventilation (\textit{breakdown method}) est la plus complète et la plus fiable; elle est exigée dans les rapports complets d'évaluation.530\end{notebox}531\end{frame}532533% ======================================================================534\section{Valeur du terrain}535% ======================================================================536537\begin{frame}{Le terrain s'évalue séparément}538\begin{defbox}[Postulat fondamental]539Dans la méthode du coût, le terrain est évalué \textbf{comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale}. Le terrain ne se déprécie pas; seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.540\end{defbox}541\uqotitle{Pourquoi séparer le terrain?}542\begin{itemize}543    \item Le terrain a une durée de vie \textbf{infinie}544    \item Seul le bâtiment se déprécie545    \item Permet d'appliquer correctement la formule $V = C - D + T$546    \item Exigé par les normes de l'OEAQ et l'USPAP547\end{itemize}548\end{frame}549550\begin{frame}{Facteurs de valeur du terrain}551\begin{itemize}552    \item Superficie et dimensions553    \item Localisation et zonage554    \item Services publics disponibles555    \item Topographie et drainage556    \item Accès et visibilité557\end{itemize}558\begin{notebox}[Lien avec la séance 3]559L'analyse de l'\textbf{utilisation optimale} (\textit{highest and best use}) guide le choix des terrains comparables et la valeur retenue.560\end{notebox}561\end{frame}562563\begin{frame}{Méthodes d'évaluation du terrain}564\begin{center}565\small566\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.7cm}@{}}567\toprule568\textbf{Méthode} & \textbf{Description} & \textbf{Utilisation} \\569\midrule570Comparaison directe & Ventes de terrains vacants comparables, ajustées & Privilégiée quand des données existent \\571\addlinespace572Extraction & $V_T = \text{Prix de vente} - C_{\text{bâtiment déprécié}}$ & Peu de terrains vacants vendus \\573\addlinespace574Répartition (allocation) & Ratio terrain/total typique du secteur (ex. : 25\,\%) & Approximation, vérification \\575\addlinespace576Capitalisation du loyer foncier & Loyer foncier $\div$ taux de capitalisation & Terrains loués (baux emphytéotiques) \\577\addlinespace578Méthode résiduelle & $V_T = V_{\text{projet}} - C_{\text{construction}} - \text{Profits}$ & Terrains à développer \\579\bottomrule580\end{tabular}581\end{center}582\end{frame}583584\begin{frame}{Exemple : terrain par comparaison --- Données de marché}585\begin{exbox}[Terrain sujet]5865~500 pi$^2$, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets.587\end{exbox}588\begin{center}589\small590\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}591\toprule592 & \textbf{Terrain A} & \textbf{Terrain B} & \textbf{Terrain C} \\593\midrule594Prix de vente & 105~000~\$ & 120~000~\$ & 98~000~\$ \\595Superficie (pi$^2$) & 5~000 & 6~200 & 5~500 \\596Prix/pi$^2$ & 21,00~\$ & 19,35~\$ & 17,82~\$ \\597Date de vente & 6 mois & 2 mois & 9 mois \\598Localisation & Hull & Hull & Hull (coin) \\599Services & Complets & Complets & Complets \\600\bottomrule601\end{tabular}602\end{center}603\end{frame}604605\begin{frame}{Exemple : terrain par comparaison --- Ajustements}606\begin{center}607\small608\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}609\toprule610 & \textbf{Terrain A} & \textbf{Terrain B} & \textbf{Terrain C} \\611\midrule612Prix de vente & 105~000~\$ & 120~000~\$ & 98~000~\$ \\613Ajustement temps & $+2~500$ & $+1~000$ & $+3~675$ \\614Ajustement superficie & $+3~500$ & $-4~900$ & 0 \\615Ajustement localisation & 0 & 0 & $+5~000$ \\616\midrule617\textbf{Valeur indiquée} & \textbf{111~000~\$} & \textbf{116~100~\$} & \textbf{106~675~\$} \\618\bottomrule619\end{tabular}620\end{center}621\begin{notebox}[Réconciliation]622Le terrain B est la vente la plus récente et la plus fiable $\rightarrow$ $V_{\text{terrain}} \approx$ \textbf{110~000~\$}.623\end{notebox}624\end{frame}625626\begin{frame}{Méthode d'extraction du terrain}627\begin{defbox}[Méthode d'extraction]628\[629V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} - C_{\text{bâtiment déprécié}}630\]631\end{defbox}632\begin{exbox}[Exemple]633\begin{itemize}634    \item Propriété vendue : 450~000~\$635    \item Coût à neuf du bâtiment : 400~000~\$; dépréciation : 40\,\%636    \item Bâtiment déprécié : $400~000 \times (1 - 0{,}40) = 240~000~\$$637\end{itemize}638\[639V_T = 450~000 - 240~000 = \mathbf{210~000~\$}640\]641\end{exbox}642\end{frame}643644\begin{frame}{Méthode de répartition du terrain}645\begin{defbox}[Méthode de répartition]646$V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} \times R_T$, où $R_T$ est le ratio terrain/total typique du secteur.647\end{defbox}648\uqotitle{Ratios typiques au Québec (ordres de grandeur) :}649\begin{itemize}650    \item Résidentiel unifamilial : 20--30\,\%651    \item Condominiums urbains : 15--25\,\%652    \item Commercial centre-ville : 30--50\,\%653    \item Rural / agricole : 40--60\,\%654\end{itemize}655\begin{exbox}[Exemple]656$V_T = 450~000 \times 25\,\% = \mathbf{112~500~\$}$657\end{exbox}658\end{frame}659660% ======================================================================661\section{Cas pratique : évaluation par la méthode du coût}662% ======================================================================663664\begin{frame}{Cas pratique --- Le bâtiment}665\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)]666\begin{itemize}667    \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages668    \item \textbf{Année de construction :} 2005 (21 ans)669    \item \textbf{Âge effectif :} 18 ans (bon entretien)670    \item \textbf{Vie utile totale :} 60 ans (hypothèse du cas)671    \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$672    \item \textbf{Sous-sol fini :} 750 pi$^2$673\end{itemize}674\end{defbox}675\end{frame}676677\begin{frame}{Cas pratique --- Terrain, état et objectif}678\begin{defbox}[Propriété sujet (suite)]679\begin{itemize}680    \item \textbf{Garage double :} 480 pi$^2$681    \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$682    \item \textbf{Structure :} ossature de bois, fondation de béton683    \item \textbf{Qualité :} bonne684    \item \textbf{État :} bon, quelques travaux à prévoir685    \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé686\end{itemize}687\end{defbox}688\uqotitle{Objectif :} appliquer la méthode du coût étape par étape pour estimer la valeur marchande de cette propriété.689\end{frame}690691\begin{frame}{Étape 1 : Coût de remplacement à neuf}692{\small \uqotitle{Hypothèses du cas :} méthode comparative (Marshall \& Swift, facteur Québec 1,05); coûts indirects 15\,\%; profit de l'entrepreneur 10\,\% (sur les coûts directs).\par}693\begin{center}694\small695\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}696\toprule697\textbf{Composante} & \textbf{Quantité} & \textbf{Coût/unité} & \textbf{Total} \\698\midrule699Résidence ($\times$ 1,05 localisation) & 1~500 pi$^2$ & 185~\$/pi$^2$ & 291~375~\$ \\700Garage double attaché & 480 pi$^2$ & 75~\$/pi$^2$ & 36~000~\$ \\701Sous-sol fini & 750 pi$^2$ & 55~\$/pi$^2$ & 41~250~\$ \\702Terrasse bois (traitée) & 200 pi$^2$ & 27,50~\$/pi$^2$ & 5~500~\$ \\703\midrule704\textbf{Total des coûts directs} & & & \textbf{374~125~\$} \\705Coûts indirects (15\,\%) & & & 56~119~\$ \\706Profit entrepreneur (10\,\%) & & & 37~413~\$ \\707\midrule708\textbf{Coût de remplacement à neuf} & & & \textbf{467~657~\$} \\709\bottomrule710\end{tabular}711\end{center}712\end{frame}713714\begin{frame}{Étape 2a : Dépréciation physique curable}715\uqotitle{Entretien différé constaté lors de l'inspection :}716\begin{center}717\small718\begin{tabular}{@{}l r@{}}719\toprule720\textbf{Travaux} & \textbf{Coût estimé} \\721\midrule722Remplacement du revêtement extérieur (bardage) & 8~500~\$ \\723Peinture extérieure complète & 4~500~\$ \\724Réparation de l'asphalte du stationnement & 2~000~\$ \\725\midrule726\textbf{Total physique curable} & \textbf{15~000~\$} \\727\bottomrule728\end{tabular}729\end{center}730\end{frame}731732\begin{frame}{Étape 2a : Dépréciation physique incurable}733\begin{exbox}[Méthode âge/vie modifiée --- Hypothèse : vie utile de 60 ans]734\begin{align*}735\text{Base} &= C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\ curable}} = 467~657 - 15~000 = 452~657~\$ \\[4pt]736D_{\text{phys.\ incurable}} &= \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile}} \times \text{Base}737    = \frac{18}{60} \times 452~657 = \mathbf{135~797~\$}738\end{align*}739\end{exbox}740\begin{itemize}741    \item Le ratio âge/vie du cas est $18/60 = $ \textbf{30\,\%}742    \item Il s'applique à la base \textbf{nette} de l'entretien différé743\end{itemize}744\end{frame}745746\begin{frame}{Étape 2b : Dépréciation fonctionnelle et économique}747\uqotitle{A) Fonctionnelle curable :}748\begin{center}749\small750\begin{tabular}{@{}l r@{}}751\toprule752\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\753\midrule754Cuisine d'origine (rénovation nécessaire) & 10~000~\$ \\755Panneau électrique 100~A $\rightarrow$ 200~A & 2~500~\$ \\756\midrule757\textbf{Total fonctionnelle curable} & \textbf{12~500~\$} \\758\bottomrule759\end{tabular}760\end{center}761\begin{itemize}762    \item \uqotitle{B) Fonctionnelle incurable :} aucune obsolescence identifiée $\rightarrow$ 0~\$763    \item \uqotitle{C) Économique (externe) :} aucune dépréciation significative dans le secteur $\rightarrow$ 0~\$764\end{itemize}765\end{frame}766767\begin{frame}{Étape 2c : Récapitulatif de la dépréciation totale}768\begin{center}769\small770\begin{tabular}{@{}l l r@{}}771\toprule772\textbf{Catégorie} & \textbf{Sous-type} & \textbf{Montant} \\773\midrule774Physique & Curable (entretien différé) & 15~000~\$ \\775Physique & Incurable (âge/vie : 18/60) & 135~797~\$ \\776Fonctionnelle & Curable (cuisine, électricité) & 12~500~\$ \\777Fonctionnelle & Incurable & 0~\$ \\778Économique & Externe & 0~\$ \\779\midrule780\multicolumn{2}{@{}l}{\textbf{Dépréciation totale ($D_{\text{totale}}$)}} & \textbf{163~297~\$} \\781\bottomrule782\end{tabular}783\end{center}784\[785\text{Taux de dépréciation global} = \frac{163~297}{467~657} = 34{,}9\,\%786\]787\end{frame}788789\begin{frame}{Étape 2c : Vérification de la cohérence}790\uqotitle{Décomposition du taux global (en \% du coût à neuf) :}791\begin{itemize}792    \item Physique incurable (ratio âge/vie 18/60 $=$ 30\,\% de la base) : $135~797 / 467~657 = 29{,}0\,\%$793    \item Entretien différé : $15~000 / 467~657 = 3{,}2\,\%$794    \item Fonctionnelle curable : $12~500 / 467~657 = 2{,}7\,\%$795    \item \textbf{Total : 34,9\,\%}796\end{itemize}797\begin{notebox}[Vérification]798Le ratio âge/vie seul donne \textbf{30\,\%}; c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à \textbf{34,9\,\%} ($\approx$ 35\,\%) --- cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu.799\end{notebox}800\end{frame}801802\begin{frame}{Étape 3 : Valeur du terrain}803Terrain de 5~500 pi$^2$, secteur Hull --- \textbf{comparaison directe} de trois ventes récentes de terrains vacants :804\begin{center}805\small806\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}807\toprule808 & \textbf{T1} & \textbf{T2} & \textbf{T3} \\809\midrule810Prix de vente & 105~000~\$ & 120~000~\$ & 98~000~\$ \\811Superficie & 5~000 pi$^2$ & 6~200 pi$^2$ & 5~500 pi$^2$ \\812Valeur indiquée (ajustée) & 111~000~\$ & 116~100~\$ & 106~675~\$ \\813\bottomrule814\end{tabular}815\end{center}816\[817\text{Réconciliation} \rightarrow V_{\text{terrain}} = \mathbf{110~000~\$}818\]819\begin{notebox}[Vérification par répartition]820Évaluation municipale : terrain 95~000~\$ sur un total de 385~000~\$, soit un ratio de 24,7\,\%. En appliquant 25\,\% à la valeur estimée ($\approx$ 450~000~\$) $\rightarrow$ 112~500~\$. Cohérent.821\end{notebox}822\end{frame}823824\begin{frame}{Étape 4 : Conclusion --- Valeur par la méthode du coût}825\begin{importbox}[Récapitulatif final --- Méthode du coût]826\begin{align*}827V &= C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}} \\[4pt]828V &= 467~657 - 163~297 + 110~000 = \mathbf{414~360~\$}829\end{align*}830\begin{center}831\textbf{Valeur estimée par la méthode du coût : $\approx$ 415~000~\$}\\832(arrondie au 5~000~\$ le plus proche)833\end{center}834\end{importbox}835\end{frame}836837\begin{frame}{Mise en perspective avec les autres indicateurs}838\begin{itemize}839    \item Évaluation municipale (2025) : 385~000~\$ $\rightarrow$ valeur par le coût supérieure (normal, le rôle est souvent conservateur)840    \item Méthode de comparaison (exemple guidé, séance 9) : $\approx$ 450~000~\$ (fourchette des comparables : 430~000--484~000~\$)841    \item Écart coût vs comparaison : $\left(450~000 - 414~360\right) / 450~000 \approx 8\,\%$842\end{itemize}843\begin{notebox}[Interprétation]844Cet écart est normal : la méthode du coût tend à \textbf{sous-estimer} les propriétés existantes, car elle capte difficilement la dynamique d'offre et de demande du marché.845\end{notebox}846\end{frame}847848\begin{frame}{Forces de la méthode du coût}849\begin{enumerate}850    \item \textbf{Applicable} à presque tous les bâtiments851    \item \textbf{Fiable} pour le neuf et le quasi-neuf852    \item \textbf{Indispensable} pour les propriétés à usage spécial853    \item Base de l'évaluation \textbf{d'assurance}854    \item \textbf{Vérification} des autres méthodes855    \item Sépare terrain et bâtiment (utile fiscalement)856\end{enumerate}857\end{frame}858859\begin{frame}{Faiblesses de la méthode du coût}860\begin{enumerate}861    \item Estimation de la \textbf{dépréciation} en partie subjective862    \item \textbf{Moins fiable} pour les bâtiments anciens863    \item Ne capte pas bien la \textbf{valeur de marché} (offre/demande)864    \item Difficulté d'évaluer le \textbf{terrain} séparément865    \item Coûts de construction \textbf{volatils}866    \item Sur-amélioration difficile à mesurer867\end{enumerate}868\end{frame}869870% ======================================================================871\section{Résumé et préparation}872% ======================================================================873874\begin{frame}{Résumé de la séance}875\begin{enumerate}876    \item Formule : $V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$877    \item Coût de \textbf{remplacement} (courant) vs \textbf{reproduction} (patrimoine)878    \item Trois types de dépréciation : \textbf{physique}, \textbf{fonctionnelle}, \textbf{économique}879    \item Distinction \textbf{curable} vs \textbf{incurable}880    \item Méthode \textbf{âge/vie modifiée} pour la dépréciation physique incurable881    \item Le terrain s'évalue \textbf{séparément} (comme vacant)882\end{enumerate}883\end{frame}884885\begin{frame}{Pour la prochaine séance}886\begin{itemize}887    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du revenu888    \item Revoir : capitalisation, taux de rendement889    \item Se familiariser avec le concept de \textbf{RNE} (revenu net d'exploitation)890    \item \uqoalert{Rappel :} remise du TP2 (méthode de comparaison) aujourd'hui891\end{itemize}892\begin{notebox}[Séance 11 --- Méthode du revenu, partie 1]893Capitalisation directe, revenus et dépenses d'exploitation, contexte des immeubles locatifs québécois.894\end{notebox}895\end{frame}896897\begin{frame}{Questions?}898\contactslide[Prochaine séance : Méthode du revenu --- Partie 1]899\end{frame}900901% ======================================================================902\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}903\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,marshallswift2025,rsmeans2025,schl2025,ccq,desrosiers2008,rattermann2020}904\printbibliography[heading=none]905\end{frame}906907\end{document}908