spb/uqo_cours_public Public
UQO — matériel de cours en évaluation immobilière (version publique, sans examens ni corrigés).
TeX 89.1%
Python 10.9%
1% ==============================================================================2% Séance 11 : Méthode du revenu — Partie 13% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 11]{Séance 11 : Méthode du revenu --- Partie 1}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Principes de capitalisation}31% ======================================================================3233\begin{frame}{La méthode du revenu --- Fondement}34\begin{defbox}[Principe fondamental]35La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la \textbf{valeur présente des bénéfices futurs} que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.36\end{defbox}37\vspace{2mm}38\begin{itemize}39 \item Repose sur le \textbf{principe d'anticipation} (séance 3)40 \item L'acheteur acquiert un \textbf{flux de revenus futurs}, pas seulement un bâtiment41 \item Méthode privilégiée pour les immeubles à revenus (plex, multilogements, commercial)42 \item Complète les méthodes de comparaison et du coût43\end{itemize}44\end{frame}4546\begin{frame}{L'équation fondamentale de la capitalisation directe}47\begin{importbox}[Formule de capitalisation directe]48\begin{equation*}49\boxed{V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}}50\end{equation*}51$V$ = valeur de l'immeuble (\$) \quad52$\text{RNE}$ = revenu net d'exploitation (\$/an) \quad53$\text{TGA}$ = taux global d'actualisation54\end{importbox}55\vspace{2mm}56\begin{exbox}[Exemple simple]57Un immeuble génère un RNE de 60~000~\$/an. Le TGA du marché est de 5,5\,\%.58\begin{equation*}59V = \frac{60~000}{0{,}055} = 1~090~909~\$ \approx 1~091~000~\$60\end{equation*}61\end{exbox}62\end{frame}6364\begin{frame}{Capitalisation directe}65\begin{defbox}[Capitalisation directe]66Convertit le RNE \textbf{stabilisé d'une seule année} en valeur : $V = \text{RNE} / \text{TGA}$.67\end{defbox}68\vspace{2mm}69\begin{itemize}70 \item Méthode \textbf{simple et rapide}71 \item Suppose des revenus et des dépenses \textbf{stables} dans le temps72 \item Idéale lorsque le marché fournit des \textbf{comparables fiables} (ventes d'immeubles à revenus)73 \item C'est l'approche développée dans cette séance74\end{itemize}75\end{frame}7677\begin{frame}{Actualisation des flux monétaires (DCF)}78\begin{defbox}[Actualisation des flux monétaires (\textit{discounted cash flow})]79Actualise \textbf{chaque flux futur} sur une période de détention (5--10 ans), plus la valeur de revente :80\begin{equation*}81V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}82\end{equation*}83\end{defbox}84\vspace{2mm}85\begin{itemize}86 \item Plus complexe, mais plus \textbf{flexible}87 \item Permet des revenus et des dépenses \textbf{variables} d'une année à l'autre88 \item Idéale pour les projections détaillées (baux commerciaux, repositionnement)89\end{itemize}90\begin{notebox}[Séance 12]91La méthode DCF et le choix du taux seront approfondis à la prochaine séance.92\end{notebox}93\end{frame}9495\begin{frame}{Quand utiliser la méthode du revenu?}96\begin{center}97\small98\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}99\toprule100\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{Approche privilégiée} & \textbf{Justification} \\101\midrule102Duplex / triplex & Comparaison + revenu & Marché actif, mais revenu pertinent \\103\addlinespace104Plex (4--5 logements) & Revenu + comparaison & Les investisseurs analysent les revenus \\105\addlinespace106Multilogements (6+) & Revenu (primaire) & Acheteurs investisseurs, prix basé sur le RNE \\107\addlinespace108Commercial / bureaux & Revenu (primaire) & Baux complexes, analyse des flux \\109\addlinespace110Industriel & Revenu + coût & Selon le type d'occupant \\111\addlinespace112Unifamiliale & Comparaison & Propriétaire-occupant, pas de revenu \\113\bottomrule114\end{tabular}115\end{center}116\end{frame}117118\begin{frame}{Relation entre les trois variables}119\begin{center}120\begin{tikzpicture}[121 card/.style={uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1.3cm, font=\footnotesize}122]123\node[card] (v) at (0,0) {\textbf{Valeur (V)}\\[2pt] Ce que l'investisseur\\est prêt à payer};124\node[card] (rne) at (6.6,1.5) {\textbf{RNE}\\[2pt] Revenu net d'exploitation};125\node[card] (tga) at (6.6,-1.5) {\textbf{TGA}\\[2pt] Taux global d'actualisation};126127\draw[uqoarrow] (rne) -- node[above, sloped, font=\footnotesize] {$V = \text{RNE} / \text{TGA}$} (v);128\draw[uqoarrow] (v) -- node[below, sloped, font=\footnotesize] {$\text{TGA} = \text{RNE} / V$} (tga);129\draw[uqoarrow] (tga) -- node[right, font=\footnotesize] {$\text{RNE} = V \times \text{TGA}$} (rne);130\end{tikzpicture}131\end{center}132\begin{notebox}[Relations fondamentales]133Connaissant deux des trois variables, on peut toujours déduire la troisième. L'évaluateur estime le RNE et le TGA pour en déduire la valeur.134\end{notebox}135\end{frame}136137% ======================================================================138\section{Revenus potentiels et effectifs}139% ======================================================================140141\begin{frame}{Revenu brut potentiel (RBP)}142\begin{defbox}[Définition --- RBP]143Le \textbf{revenu brut potentiel} (RBP) correspond au revenu total que l'immeuble pourrait générer si \textbf{tous les logements étaient loués à 100\,\%} aux loyers du marché, sans aucune perte.144\end{defbox}145\vspace{2mm}146\begin{itemize}147 \item Point de départ de la reconstruction des revenus148 \item Calculé sur la base des \textbf{loyers du marché}, et non des loyers des baux en vigueur149 \item Somme annualisée des loyers de tous les logements et locaux150 \item Les revenus accessoires (stationnement, buanderie) s'ajoutent plus loin, au RBE151\end{itemize}152\end{frame}153154\begin{frame}{Loyers du marché vs loyers contractuels}155\begin{columns}[T]156\begin{column}{0.48\textwidth}157\uqotitle{Loyers du marché :}158\begin{itemize}159 \item Loyers qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui160 \item Établis à partir des comparables du marché161 \item Reflètent l'offre et la demande actuelles162\end{itemize}163\end{column}164\begin{column}{0.48\textwidth}165\uqotitle{Loyers contractuels :}166\begin{itemize}167 \item Loyers actuellement payés selon les baux en vigueur168 \item Souvent inférieurs au marché (locataires de longue date)169 \item Parfois supérieurs (bail récent en marché haussier)170\end{itemize}171\end{column}172\end{columns}173\begin{importbox}[Enjeu majeur au Québec]174Le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre les hausses de loyer résidentiel : les loyers de locataires de longue date peuvent être \textbf{significativement inférieurs} aux loyers du marché.175\end{importbox}176\end{frame}177178\begin{frame}{Écart contractuel--marché --- Aperçu du cas de la séance}179\begin{exbox}[6-plex à Gatineau (cas complet en section 5)]180\begin{center}181\footnotesize182\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} r r r@{}}183\toprule184\textbf{Logement} & \textbf{Contractuel} & \textbf{Marché} & \textbf{Écart} \\185\midrule1864\textonehalf{} (locataire 8 ans) & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$200~\$ \\1874\textonehalf{} (nouveau bail) & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$50~\$ \\1884\textonehalf{} (locataire 12 ans) & 800~\$/mois & 1~150~\$/mois & $-$350~\$ \\1893\textonehalf{} (locataire 9 ans) & 750~\$/mois & 950~\$/mois & $-$200~\$ \\1903\textonehalf{} (locataire 4 ans) & 900~\$/mois & 950~\$/mois & $-$50~\$ \\1913\textonehalf{} (nouveau bail) & 950~\$/mois & 950~\$/mois & 0~\$ \\192\bottomrule193\end{tabular}194\end{center}195\end{exbox}196\begin{notebox}[Lecture]197Écart total : 850~\$/mois (10~200~\$/an), conséquence de l'encadrement des loyers.198\end{notebox}199\end{frame}200201\begin{frame}{Les baux au Québec --- Bail résidentiel}202\begin{defbox}[Bail résidentiel]203\begin{itemize}204 \item Régi par le Code civil du Québec (art.~1851--2000, Du louage)205 \item Le bail se \textbf{reconduit automatiquement}; le locataire peut refuser une hausse206 \item En cas de désaccord, le \textbf{TAL fixe le loyer} selon ses critères207 \item La \textbf{clause G} du bail oblige à divulguer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois; le régime a été modifié en 2024 (PL~31)208 \item Durée typique : 12 mois, échéance du 30 juin (« bail du 1\ier{} juillet »)209\end{itemize}210\end{defbox}211\end{frame}212213\begin{frame}{Les baux au Québec --- Bail commercial}214\begin{defbox}[Bail commercial]215\begin{itemize}216 \item Régi par le Code civil, mais \textbf{sans encadrement} du TAL217 \item Liberté contractuelle entre les parties218 \item Types : brut, net, net net, triple net (le locataire assume de plus en plus de charges)219 \item Durée typique : 3--10 ans, avec options de renouvellement220 \item Clauses d'indexation (IPC, pourcentage des revenus)221 \item Pas de reconduction automatique222\end{itemize}223\end{defbox}224\end{frame}225226\begin{frame}{Fixation des loyers --- Nouvelle méthode du TAL (2026)}227\begin{defbox}[Méthode en vigueur depuis le 1\ier{} janvier 2026]228Le critère de base est désormais la \textbf{moyenne de l'IPC des trois dernières années}, appliquée au loyer.229\end{defbox}230\vspace{1mm}231\begin{itemize}232 \item Ajustement de base pour 2026 : \textbf{3,1\,\%} (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1\ier{} avril 2027)233 \item S'ajoutent les \textbf{variations réelles} des taxes municipales et scolaires et des assurances234 \item \textbf{Travaux majeurs} : les dépenses admissibles se transfèrent au loyer à raison de \textbf{5\,\% par année}235 \item Partie du loyer liée aux \textbf{services à la personne} (résidences) : indexée à 6,7\,\%236 \item Le locataire peut toujours refuser la hausse; le TAL tranche selon ces critères237\end{itemize}238\end{frame}239240\begin{frame}{Fixation des loyers --- Ancien régime et impact}241\begin{notebox}[Ancien régime (« Section G »)]242Jusqu'en 2025, la hausse admissible était calculée \textbf{poste par poste} : pourcentages annuels appliqués aux dépenses d'énergie, d'entretien et de services, plus les variations de taxes et d'assurances. Cette méthode ne s'applique plus qu'aux \textbf{avis donnés avant 2026}.243\end{notebox}244\vspace{1mm}245\begin{importbox}[Impact pour l'évaluateur]246\begin{itemize}247 \item Croissance des revenus résidentiels plus \textbf{prévisible}, ancrée sur l'IPC248 \item Les travaux majeurs se répercutent \textbf{graduellement} (5\,\%/an) sur les loyers249 \item À intégrer dans les projections de revenus (méthode DCF, séance 12)250\end{itemize}251\end{importbox}252\end{frame}253254\begin{frame}{Taux d'inoccupation --- SCHL, octobre 2025}255\begin{center}256\begin{tikzpicture}257\begin{axis}[258 ybar,259 width=11.5cm, height=5.4cm,260 bar width=1.3cm,261 ylabel={Taux d'inoccupation (\%)},262 symbolic x coords={Montreal, Quebec, Gatineau},263 xtick=data,264 xticklabels={Montréal, Québec, Gatineau},265 x tick label style={font=\small},266 ymin=0, ymax=5,267 nodes near coords={\pgfmathprintnumber[fixed, precision=1]{\pgfplotspointmeta}},268 nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},269 every node near coord/.append style={above},270 axis lines*=left,271 ymajorgrids=true,272 grid style={dashed, gray!30},273]274\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {275 (Montreal, 2.1)276 (Quebec, 0.9)277 (Gatineau, 3.8)278};279\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:Montreal,3.0) -- (axis cs:Gatineau,3.0)280 node[pos=0.22, above, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoOr!60!uqoGris] {Équilibre $\approx$ 3,0\,\%};281\end{axis}282\end{tikzpicture}283\end{center}284\begin{notebox}[Source et lecture]285SCHL, \textit{Rapport sur le marché locatif}, octobre 2025 (immeubles de 3+ logements). Montréal et Québec demeurent sous le taux d'équilibre; \textbf{Gatineau (3,8\,\%) est en détente}.286\end{notebox}287\end{frame}288289\begin{frame}{Les autres revenus de l'immeuble}290\uqotitle{Revenus accessoires courants :}291\begin{itemize}292 \item \textbf{Stationnement} : souvent 50--150~\$/mois par place (Gatineau)293 \item \textbf{Buanderie} : laveuses et sécheuses payantes294 \item \textbf{Entreposage} : casiers, espaces de rangement295 \item \textbf{Antennes et télécommunications} : bail sur le toit296 \item \textbf{Distributrices} et machines à boissons297 \item \textbf{Publicité} : panneaux sur la façade298\end{itemize}299\end{frame}300301\begin{frame}{Le revenu brut effectif (RBE)}302\begin{importbox}[Formule du RBE]303\begin{align*}304\text{RBE} = \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus}305\end{align*}306\end{importbox}307\vspace{2mm}308\begin{notebox}[Pertes typiques]309\begin{itemize}310 \item Inoccupation : 2--5\,\% du RBP (selon la région et le segment)311 \item Mauvaises créances : 0,5--2\,\%312 \item Total des pertes : 3--7\,\% du RBP313\end{itemize}314\end{notebox}315\end{frame}316317\begin{frame}{Du RBP au RBE --- Schéma en cascade}318\begin{center}319\begin{tikzpicture}[320 block/.style={uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm},321 loss/.style={uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10, text width=4cm, minimum height=0.8cm},322 gain/.style={uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, text width=4cm, minimum height=0.8cm}323]324\node[block, fill=uqoBleu!20] (rbp) at (0,3.6) {\textbf{RBP} = 72~000~\$};325\node[loss] (inoc) at (6,3.6) {Inoccupation ($-$3\,\%) : $-$2~160~\$};326\node[loss] (mc) at (6,2.4) {Mauvaises créances ($-$1\,\%) : $-$720~\$};327\node[gain] (autres) at (6,1.2) {Autres revenus : $+$3~600~\$};328\node[block, fill=uqoVert!20] (rbe) at (0,0) {\textbf{RBE} = 72~720~\$};329330\draw[uqoarrow, uqoRouge] (rbp.east) -- (inoc.west);331\draw[uqoarrow, uqoRouge] (rbp.south east) -- (mc.west);332\draw[uqoarrow, uqoVert] (autres.west) -- (rbe.north east);333\draw[uqoarrow] (rbp) -- (rbe);334\end{tikzpicture}335\end{center}336\vspace{1mm}337\begin{exbox}[Calcul]338$\text{RBE} = 72~000 - 2~160 - 720 + 3~600 = 72~720~\$$339\end{exbox}340\end{frame}341342% ======================================================================343\section{Dépenses d'exploitation}344% ======================================================================345346\begin{frame}{Catégories de dépenses d'exploitation}347\begin{columns}[T]348\begin{column}{0.48\textwidth}349\begin{defbox}[Dépenses fixes]350Ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation :351\begin{itemize}352 \item \textbf{Taxes foncières} (municipales et scolaires)353 \item \textbf{Assurances} (immeuble, responsabilité civile)354\end{itemize}355\end{defbox}356\end{column}357\begin{column}{0.48\textwidth}358\begin{defbox}[Dépenses variables]359Fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation :360\begin{itemize}361 \item Entretien et réparations362 \item Énergie (espaces communs)363 \item Gestion immobilière364 \item Conciergerie, déneigement, paysager365 \item Publicité et mise en location366\end{itemize}367\end{defbox}368\end{column}369\end{columns}370\end{frame}371372\begin{frame}{Réserve pour remplacement et exclusions}373\begin{columns}[T]374\begin{column}{0.48\textwidth}375\begin{defbox}[Réserve pour remplacement]376\begin{itemize}377 \item Provision annuelle pour les composantes à \textbf{durée de vie limitée}378 \item Toiture, fenêtres, chauffe-eau, appareils, etc.379 \item Typiquement 2--5\,\% du RBE380 \item Aussi appelée « réserve structurale »381\end{itemize}382\end{defbox}383\end{column}384\begin{column}{0.48\textwidth}385\begin{importbox}[Dépenses NON incluses]386\uqoalert{Ne jamais inclure :}387\begin{itemize}388 \item Service de la dette (hypothèque)389 \item Amortissement comptable390 \item Impôt sur le revenu du propriétaire391 \item Dépenses en capital (améliorations)392\end{itemize}393\end{importbox}394\end{column}395\end{columns}396\end{frame}397398\begin{frame}{Dépenses fixes --- Taxes foncières}399\begin{itemize}400 \item Basées sur la \textbf{valeur au rôle d'évaluation} (rôle triennal)401 \item Taux variable selon la municipalité et la catégorie d'immeuble402 \item Gatineau : taxation \textbf{par unité de voisinage} depuis 2024 --- taux effectif variant selon la catégorie et le secteur (hypothèse illustrative du cas : $\approx$ 1,3\,\% de la valeur au rôle)403 \item Incluent les taxes municipales, de secteur et scolaires404 \item Ajuster si le rôle en vigueur ne reflète pas la valeur actuelle405\end{itemize}406\end{frame}407408\begin{frame}{Dépenses fixes --- Assurances}409\begin{itemize}410 \item Couverture de l'immeuble : incendie, dégâts d'eau, vandalisme411 \item Responsabilité civile du propriétaire412 \item En forte hausse au Québec (2020--2025)413 \item Typiquement 0,3--0,6\,\% de la valeur du bâtiment414 \item Vérifier les exclusions et les franchises415\end{itemize}416\vspace{1mm}417\begin{notebox}[Astuce d'évaluateur]418Toujours demander les \textbf{avis d'imposition} (taxes) et les \textbf{polices d'assurance} au propriétaire pour valider les montants réels.419\end{notebox}420\end{frame}421422\begin{frame}{Dépenses variables --- Ordres de grandeur}423\begin{center}424\small425\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}426\toprule427\textbf{Dépense} & \textbf{Estimation typique} & \textbf{Commentaire Québec} \\428\midrule429Entretien / réparations & 3--7\,\% du RBE & Plus élevé pour les immeubles anciens \\430Énergie (propriétaire) & 800--1~500~\$/log./an & Si chauffage inclus; Hydro-Québec \\431Gestion immobilière & 5--8\,\% du RBE & Autogéré : imputer $\approx$ 5\,\% \\432Conciergerie & 3~000--8~000~\$/an & Selon la taille de l'immeuble \\433Déneigement & 2~000--5~000~\$/an & Indispensable au Québec \\434Entretien paysager & 1~000--3~000~\$/an & Été : gazon, haies \\435Publicité / location & 0,5--1\,\% du RBE & Annonces, enquête de crédit \\436Divers / imprévus & 1--2\,\% du RBE & Marge de prudence \\437\bottomrule438\end{tabular}439\end{center}440\end{frame}441442\begin{frame}{Réserve pour remplacement --- Composantes}443\begin{defbox}[Objectif]444Provisionner chaque année le remplacement des composantes à durée de vie limitée, pour \textbf{maintenir le potentiel de revenu}.445\end{defbox}446\begin{center}447\footnotesize448\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} r r@{}}449\toprule450\textbf{Composante} & \textbf{Coût estimé} & \textbf{Durée de vie} \\451\midrule452Toiture (6-plex) & 25~000--40~000~\$ & 20--25 ans \\453Fenêtres (6-plex) & 20~000--35~000~\$ & 25--30 ans \\454Chauffe-eau (par unité) & 1~500--2~500~\$ & 10--12 ans \\455Électroménagers (par unité) & 3~000--5~000~\$ & 10--15 ans \\456Revêtement extérieur & 15~000--30~000~\$ & 25--35 ans \\457Système de chauffage & 10~000--20~000~\$ & 20--25 ans \\458\midrule459\textbf{Total estimé} & \textbf{$\approx$ 120~000~\$} & --- \\460\textbf{Réserve annuelle} & \textbf{$\approx$ 5~000--6~000~\$/an} & --- \\461\bottomrule462\end{tabular}463\end{center}464\end{frame}465466\begin{frame}{Ratios de dépenses typiques au Québec}467\begin{center}468\small469\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} r r@{}}470\toprule471\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{Dépenses/RBE} & \textbf{RNE/RBE} \\472\midrule473Plex (2--5 logements) & 30--40\,\% & 60--70\,\% \\474Multilogements (6--24 log.) & 35--45\,\% & 55--65\,\% \\475Multilogements (25+ log.) & 40--50\,\% & 50--60\,\% \\476Bureau (bail brut) & 40--50\,\% & 50--60\,\% \\477Commerce (triple net) & 5--15\,\% & 85--95\,\% \\478Industriel (net) & 10--25\,\% & 75--90\,\% \\479\bottomrule480\end{tabular}481\end{center}482\vspace{1mm}483\begin{notebox}[Attention]484Ces ratios sont des \textbf{guides} : chaque immeuble s'analyse individuellement. Chauffage inclus ou conciergerie = ratios de dépenses plus élevés; le climat québécois ajoute chauffage et déneigement.485\end{notebox}486\end{frame}487488\begin{frame}{Pourquoi exclure la dette et l'impôt?}489\begin{importbox}[Principe fondamental]490Le RNE mesure la performance \textbf{économique de l'immeuble}, indépendamment de la structure de financement et de la situation fiscale du propriétaire.491\end{importbox}492\vspace{2mm}493\begin{columns}[T]494\begin{column}{0.48\textwidth}495\uqotitle{Service de la dette :}496\begin{itemize}497 \item Le financement varie d'un propriétaire à l'autre (RPV de 0 à 80\,\%+)498 \item La dette est un \textbf{choix de l'investisseur}, pas une caractéristique de l'immeuble499 \item Le même immeuble vaut la même chose, peu importe le financement500\end{itemize}501\end{column}502\begin{column}{0.48\textwidth}503\uqotitle{Impôt sur le revenu :}504\begin{itemize}505 \item Le taux d'imposition dépend du propriétaire (particulier, société, FPI)506 \item L'amortissement fiscal est un avantage propre au contribuable507 \item L'immeuble génère le même RNE pour tout propriétaire508\end{itemize}509\end{column}510\end{columns}511\end{frame}512513% ======================================================================514\section{Revenu net d'exploitation (RNE)}515% ======================================================================516517\begin{frame}{La formule du RNE}518\begin{defbox}[Formule complète]519\begin{align*}520\text{RBP} &= \text{Somme des loyers du marché (100\,\% d'occupation)} \\521\text{RBE} &= \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus} \\522\text{RNE} &= \text{RBE} - \text{Dépenses d'exploitation}523\end{align*}524\end{defbox}525\vspace{1mm}526\begin{notebox}[À retenir]527Le RNE est le \textbf{numérateur} de la capitalisation directe : $V = \text{RNE} / \text{TGA}$. Toute erreur dans le RNE se répercute directement sur la valeur.528\end{notebox}529\end{frame}530531\begin{frame}{Du RBP au RNE --- Vue d'ensemble}532\begin{center}533\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]534\node[uqostep, fill=uqoBleu!15] (rbp) {Revenu brut potentiel (RBP)};535\node[uqostep, below=of rbp] (pertes) {$-$ Inoccupation et mauvaises créances \quad $+$ Autres revenus};536\node[uqostep, fill=uqoBleuClair!15, below=of pertes] (rbe) {$=$ Revenu brut effectif (RBE)};537\node[uqostep, below=of rbe] (dep) {$-$ Dépenses d'exploitation (fixes $+$ variables $+$ réserve)};538\node[uqostep, fill=uqoVert!15, below=of dep] (rne) {\textbf{$=$ Revenu net d'exploitation (RNE)}};539540\draw[uqoarrow] (rbp) -- (pertes);541\draw[uqoarrow] (pertes) -- (rbe);542\draw[uqoarrow] (rbe) -- (dep);543\draw[uqoarrow] (dep) -- (rne);544\end{tikzpicture}545\end{center}546\end{frame}547548\begin{frame}{Reconstruction du RNE --- Les revenus}549\begin{importbox}[Pourquoi reconstruire le RNE?]550Les états financiers du propriétaire ne reflètent pas nécessairement le RNE \textbf{économique} de l'immeuble. L'évaluateur \textbf{reconstruit} le RNE en ajustant les données comptables.551\end{importbox}552\vspace{2mm}553\uqotitle{Ajustements aux revenus :}554\begin{itemize}555 \item Remplacer les loyers contractuels par les loyers du \textbf{marché}556 \item Appliquer un taux d'inoccupation de marché (même si l'immeuble est plein)557 \item Estimer les mauvaises créances au taux normal558 \item Inclure tous les revenus accessoires559\end{itemize}560\end{frame}561562\begin{frame}{Reconstruction du RNE --- Les dépenses}563\uqotitle{Ajustements aux dépenses :}564\begin{itemize}565 \item Retirer la dette, l'impôt et l'amortissement comptable566 \item Ajouter des frais de gestion si l'immeuble est autogéré567 \item Normaliser les dépenses inhabituelles ou non récurrentes568 \item Remplacer les montants atypiques par des valeurs de marché569 \item Ajouter la réserve pour remplacement570\end{itemize}571\end{frame}572573\begin{frame}{Normalisation du RNE}574\begin{defbox}[Normalisation]575Ajuster les revenus et les dépenses pour refléter ce qui est \textbf{typique du marché} et de l'immeuble :576\begin{itemize}577 \item Éliminer les éléments non récurrents (ex. : réparation majeure ponctuelle)578 \item Corriger les dépenses sous-estimées ou surestimées579 \item Appliquer des taux de marché (gestion, inoccupation)580 \item Comparer aux ratios de marché581\end{itemize}582\end{defbox}583\end{frame}584585\begin{frame}{Stabilisation du RNE}586\begin{defbox}[Stabilisation]587Projeter un RNE qui représente une année \textbf{typique et stabilisée} :588\begin{itemize}589 \item Ni l'année la plus élevée ni la plus basse590 \item Taux d'occupation normal et revenus soutenables591 \item Dépenses à des niveaux normaux592 \item Base de la capitalisation directe593\end{itemize}594\end{defbox}595\vspace{1mm}596\begin{notebox}[Pratique]597L'évaluateur analyse généralement \textbf{3 à 5 années} d'états financiers pour dégager les tendances et déterminer un RNE stabilisé représentatif.598\end{notebox}599\end{frame}600601% ======================================================================602\section{Exemple complet : 6-plex à Gatineau}603% ======================================================================604605\begin{frame}{Présentation de l'immeuble --- Caractéristiques}606\begin{defbox}[Caractéristiques physiques]607\begin{itemize}608 \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau609 \item \textbf{Type} : 6-plex résidentiel, construit en 1985610 \item \textbf{Composition} : 3 $\times$ 4\textonehalf{} et 3 $\times$ 3\textonehalf611 \item \textbf{Stationnements} : 4 places extérieures612 \item \textbf{Buanderie} : commune (payante); \textbf{chauffage} aux frais des locataires613 \item \textbf{État} : bon, partiellement rénové614\end{itemize}615\end{defbox}616\end{frame}617618\begin{frame}{Présentation de l'immeuble --- Données du propriétaire}619\begin{defbox}[Données financières et mandat]620\begin{itemize}621 \item \textbf{Valeur au rôle} : 520~000~\$622 \item \textbf{Taxes foncières} : 7~800~\$/an (avis d'imposition)623 \item \textbf{Assurances} : 3~200~\$/an (police en vigueur)624 \item \textbf{Gestion} : autogéré par le propriétaire625 \item \textbf{Hypothèque} : 2~800~\$/mois (exclue du RNE!)626 \item \textbf{Date d'évaluation} : automne 2026627\end{itemize}628\end{defbox}629\begin{notebox}[Objectif]630Reconstruire le RNE économique de l'immeuble, étape par étape.631\end{notebox}632\end{frame}633634\begin{frame}{Étape 1 : Revenu brut potentiel (RBP)}635\begin{exbox}[Revenus locatifs --- Loyers du marché]636\centering637\footnotesize638\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%639\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}640\toprule641\textbf{Logement} & \textbf{Type} & \textbf{Contractuel} & \textbf{Marché} & \textbf{Annuel (marché)} \\642\midrule6431 & 4\textonehalf & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\6442 & 4\textonehalf & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\6453 & 4\textonehalf & 800~\$/mois & 1~150~\$/mois & 13~800~\$ \\6464 & 3\textonehalf & 750~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\6475 & 3\textonehalf & 900~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\6486 & 3\textonehalf & 950~\$/mois & 950~\$/mois & 11~400~\$ \\649\midrule650\multicolumn{4}{l}{\textbf{Total RBP (loyers du marché)}} & \textbf{75~600~\$} \\651\bottomrule652\end{tabular}653\end{exbox}654\begin{notebox}[Analyse]655Loyers contractuels : 65~400~\$/an vs 75~600~\$ au marché, soit 10~200~\$/an d'écart (13,5\,\%).656\end{notebox}657\end{frame}658659\begin{frame}{Étape 2 : Du RBP au RBE}660\begin{exbox}[Calcul du revenu brut effectif]661\centering662\footnotesize663\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%664\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{6.7cm} l r@{}}665\toprule666\textbf{Poste} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} \\667\midrule668Revenu brut potentiel (RBP) & & 75~600~\$ \\669\textit{Moins :} inoccupation (3,0\,\%) & $75~600 \times 0{,}03$ & $-$2~268~\$ \\670\textit{Moins :} mauvaises créances (1,0\,\%) & $75~600 \times 0{,}01$ & $-$756~\$ \\671\textit{Plus :} stationnement (4 places à 75~\$/mois) & $4 \times 75 \times 12$ & $+$3~600~\$ \\672\textit{Plus :} buanderie & Estimé & $+$1~200~\$ \\673\midrule674\textbf{Revenu brut effectif (RBE)} & & \textbf{77~376~\$} \\675\bottomrule676\end{tabular}677\end{exbox}678\begin{notebox}[Justification des taux]679Inoccupation : \textbf{3,8\,\%} observé à Gatineau (SCHL, octobre 2025); hypothèse retenue de \textbf{3,0\,\%} à long terme (taux d'équilibre). Mauvaises créances : 1,0\,\%, pratique standard.680\end{notebox}681\end{frame}682683\begin{frame}{Étape 3 : Dépenses d'exploitation}684\begin{exbox}[Détail des dépenses annuelles]685\begin{center}686\footnotesize687\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%688\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm}@{}}689\toprule690\textbf{Dépense} & \textbf{Montant} & \textbf{Note} \\691\midrule692\textit{Fixes :} taxes foncières & 7~800~\$ & Avis d'imposition \\693\textit{Fixes :} assurances & 3~200~\$ & Police en vigueur \\694Entretien et réparations & 3~500~\$ & $\approx$ 4,5\,\% du RBE \\695Énergie (espaces communs) & 1~800~\$ & Électricité, éclairage \\696Gestion immobilière (5\,\%) & 3~869~\$ & $77~376 \times 0{,}05$ \\697Conciergerie & 2~400~\$ & Entretien des communs \\698Déneigement & 2~500~\$ & Contrat annuel \\699Entretien paysager & 1~000~\$ & Été \\700Réserve pour remplacement & 4~500~\$ & $\approx$ 5,8\,\% du RBE \\701\midrule702\textbf{Total des dépenses} & \textbf{30~569~\$} & \textbf{39,5\,\% du RBE} \\703\bottomrule704\end{tabular}705\end{center}706\end{exbox}707\end{frame}708709\begin{frame}{Étape 4 : Calcul du RNE}710\begin{importbox}[Résultat --- Revenu net d'exploitation]711\begin{align*}712\text{RBP (loyers du marché)} &= 75~600~\$ \\713- \text{Inoccupation (3,0\,\%)} &= -2~268~\$ \\714- \text{Mauvaises créances (1,0\,\%)} &= -756~\$ \\715+ \text{Autres revenus} &= +4~800~\$ \\716\cline{1-2}717\text{RBE} &= 77~376~\$ \\718- \text{Dépenses d'exploitation} &= -30~569~\$ \\719\cline{1-2}720\textbf{RNE} &= \textbf{46~807~\$}721\end{align*}722\end{importbox}723\end{frame}724725\begin{frame}{Étape 4 : Ratios et valeur indicative}726\begin{columns}[T]727\begin{column}{0.48\textwidth}728\uqotitle{Ratios de l'immeuble :}729\begin{itemize}730 \item Dépenses/RBE : $30~569 / 77~376 = 39{,}5\,\%$731 \item RNE/RBE : 60,5\,\%732 \item Conforme aux ratios de marché d'un 6-plex (35--45\,\%)733\end{itemize}734\end{column}735\begin{column}{0.48\textwidth}736\uqotitle{Valeur indicative :}737\begin{itemize}738 \item Si TGA $=$ 5,5\,\% :739 \item $V = 46~807 / 0{,}055 = 851~036~\$$740 \item soit $\approx$ \textbf{851~000~\$}741\end{itemize}742\end{column}743\end{columns}744\vspace{2mm}745\begin{notebox}[Séance 12]746L'estimation du TGA (extraction du marché, bandes d'investissement) sera étudiée en détail à la prochaine séance.747\end{notebox}748\end{frame}749750\begin{frame}{Synthèse visuelle --- Du RBP à la valeur}751\begin{center}752\begin{tikzpicture}[y=0.045cm]753% Barres (valeurs en milliers de $ ; 1 k$ = 0,045 cm)754\fill[uqoBleu] (0,0) rectangle (1.6,75.6);755\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (0.8,37.8) {75~600};756\node[font=\small, anchor=north] at (0.8,-3) {RBP};757758\fill[uqoRouge] (2.1,72.576) rectangle (3.7,75.6);759\node[font=\tiny] at (2.9,80) {$-$3~024};760\node[font=\small, anchor=north] at (2.9,-3) {Pertes};761762\fill[uqoVert] (4.2,72.576) rectangle (5.8,77.376);763\node[font=\tiny] at (5.0,82) {$+$4~800};764\node[font=\small, anchor=north] at (5.0,-3) {Autres};765766\fill[uqoBleuClair] (6.3,0) rectangle (7.9,77.376);767\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (7.1,38.7) {77~376};768\node[font=\small, anchor=north] at (7.1,-3) {RBE};769770\fill[uqoRouge!80] (8.4,46.807) rectangle (10.0,77.376);771\node[font=\tiny] at (9.2,82) {$-$30~569};772\node[font=\small, anchor=north] at (9.2,-3) {Dépenses};773774\fill[uqoVert!70!black] (10.5,0) rectangle (12.1,46.807);775\node[font=\scriptsize\bfseries, white] at (11.3,23.4) {46~807};776\node[font=\small, anchor=north] at (11.3,-3) {RNE};777778\draw[thick, uqoGris!55] (-0.3,0) -- (12.4,0);779\end{tikzpicture}780\end{center}781\vspace{1mm}782\begin{center}783\begin{tikzpicture}784\node[uqocard, text width=8cm, font=\large, inner ysep=6pt] {785 $V = \dfrac{46~807}{0{,}055} \approx \textbf{851~000~\$}$786};787\end{tikzpicture}788\end{center}789\end{frame}790791% ======================================================================792\section{Contexte locatif québécois}793% ======================================================================794795\begin{frame}{Le Tribunal administratif du logement (TAL)}796\begin{defbox}[TAL]797Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) est l'organisme qui encadre les relations entre propriétaires et locataires au Québec pour les \textbf{logements résidentiels}.798\end{defbox}799\vspace{1mm}800\uqotitle{Pouvoirs du TAL :}801\begin{itemize}802 \item Fixer les augmentations de loyer en cas de désaccord803 \item Autoriser ou refuser les reprises de logement804 \item Trancher les litiges propriétaire--locataire805 \item Ordonner des réparations806 \item Autoriser les résiliations de bail807\end{itemize}808\end{frame}809810\begin{frame}{Le TAL --- Impact sur l'évaluation}811\begin{itemize}812 \item Loyers contractuels souvent \textbf{inférieurs au marché}813 \item Croissance des revenus limitée par l'encadrement (IPC 3 ans depuis 2026)814 \item Écart entre le RBP contractuel et le RBP au marché815 \item Effet sur la valeur à court terme816 \item Le \textbf{roulement naturel} des locataires permet un rattrapage graduel817\end{itemize}818\end{frame}819820\begin{frame}{Le marché locatif au Québec --- SCHL, octobre 2025}821\begin{columns}[T]822\begin{column}{0.48\textwidth}823\uqotitle{Tendances 2024--2026 :}824\begin{itemize}825 \item Croissance démographique soutenue826 \item Coûts de construction élevés827 \item Offre locative accrue : \textbf{détente graduelle} depuis 2024--2025828 \item Taux d'intérêt 2022--2024 ayant comprimé la rentabilité829\end{itemize}830\end{column}831\begin{column}{0.48\textwidth}832\uqotitle{Repères SCHL (octobre 2025) :}833\begin{center}834\small835\begin{tabular}{@{}l r r@{}}836\toprule837\textbf{Ville} & \textbf{Inocc.} & \textbf{Loyer 2 ch.} \\838\midrule839Montréal & 2,1\,\% & $\approx$ 1~175~\$ \\840Québec & 0,9\,\% & $\approx$ 1~160~\$ \\841Gatineau & 3,8\,\% & $\approx$ 1~420~\$ \\842\bottomrule843\end{tabular}844\end{center}845\begin{notebox}[Lecture]846Gatineau : marché en détente, mais loyer moyen le plus élevé au Québec.847\end{notebox}848\end{column}849\end{columns}850\end{frame}851852\begin{frame}{Taux d'inoccupation et valeur --- La relation}853\begin{center}854\begin{tikzpicture}855\begin{axis}[856 width=11.8cm, height=4.8cm,857 xlabel={Taux d'inoccupation (\%)},858 ylabel={Impact sur la valeur},859 xmin=0, xmax=8,860 ymin=-15, ymax=15,861 grid=major, grid style={dashed, gray!30},862 axis lines*=left,863 ytick={-15,-10,-5,0,5,10,15},864 yticklabels={$-$15\,\%, $-$10\,\%, $-$5\,\%, 0\,\%, $+$5\,\%, $+$10\,\%, $+$15\,\%},865 line width=1.5pt,866]867\addplot[uqoBleu, mark=*, mark size=1.6pt, smooth] coordinates {868 (0.5, 12) (1.0, 8) (1.5, 5) (2.0, 3) (2.5, 1) (3.0, 0)869 (3.5, -2) (4.0, -4) (5.0, -7) (6.0, -10) (7.0, -13)870};871\draw[dashed, uqoOr, thick] (axis cs:3,-15) -- (axis cs:3,15)872 node[above, font=\scriptsize, text=uqoOr!60!uqoGris] {Équilibre};873\draw[dashed, uqoRouge, thick] (axis cs:3.8,-15) -- (axis cs:3.8,10)874 node[above, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {Gatineau (3,8\,\%)};875\end{axis}876\end{tikzpicture}877\end{center}878\begin{notebox}[Interprétation]879Sous 3\,\% (Montréal, Québec) : pression haussière sur les loyers et les valeurs. Gatineau, à 3,8\,\%, est \textbf{au-dessus de l'équilibre} : marché en détente, croissance des loyers plus modérée.880\end{notebox}881\end{frame}882883\begin{frame}{Particularités pour l'évaluateur au Québec}884\begin{importbox}[Points de vigilance]885\begin{enumerate}886 \item \textbf{Loyers sous le marché} : les loyers contractuels peuvent être significativement inférieurs au marché en raison du TAL. L'évaluateur utilise les \textbf{loyers du marché} pour le RBP.887 \item \textbf{Chauffage} : vérifier qui paie (locataire ou propriétaire) --- impact majeur sur les dépenses.888 \item \textbf{Bail du 1\ier{} juillet} : la majorité des baux se terminent le 30 juin; période de roulement concentrée.889\end{enumerate}890\end{importbox}891\end{frame}892893\begin{frame}{Particularités pour l'évaluateur au Québec (suite)}894\begin{importbox}[Points de vigilance (suite)]895\begin{enumerate}896 \setcounter{enumi}{3}897 \item \textbf{Encadrement du TAL} : depuis 2026, l'ajustement de base suit la moyenne de l'IPC sur 3 ans (3,1\,\% pour 2026) --- il balise la croissance projetée des revenus.898 \item \textbf{Clause G du bail} : divulgation du loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois; régime modifié en 2024 (PL~31).899 \item \textbf{Données de marché} : valider les paramètres (loyers, inoccupation, dépenses) avec la SCHL et les associations de propriétaires.900\end{enumerate}901\end{importbox}902\end{frame}903904% ======================================================================905\section{Résumé et préparation}906% ======================================================================907908\begin{frame}{Résumé de la séance}909\begin{enumerate}910 \item La méthode du revenu repose sur $V = \text{RNE} / \text{TGA}$ (principe d'anticipation)911 \item Le RBP se calcule aux \textbf{loyers du marché}, pas aux loyers contractuels912 \item Le RBE ajuste pour l'inoccupation et les mauvaises créances, puis ajoute les autres revenus913 \item Les dépenses d'exploitation \textbf{excluent} dette, amortissement et impôt914 \item Le RNE doit être \textbf{normalisé et stabilisé} avant la capitalisation915 \item Le contexte québécois (TAL, clause G, IPC 3 ans) crée des écarts contractuel--marché916\end{enumerate}917\end{frame}918919\begin{frame}{Pour la prochaine séance}920\begin{itemize}921 \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur l'approche par le revenu (capitalisation)922 \item Consulter les données SCHL sur les taux de capitalisation923 \item Préparer le \textbf{TP3 --- méthode du revenu} (présenté à la séance 12, remise à la séance 13)924 \item Revoir la valeur temps de l'argent (actualisation)925\end{itemize}926\end{frame}927928\begin{frame}{Questions?}929\contactslide[Prochaine séance : Méthode du revenu --- Partie 2]930\end{frame}931932% ======================================================================933\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}934\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,ccq,loiTAL,talIndices2026,schl2025,schlLocatif2025,desrosiers2008,rattermann2020,baumcrosby2022,ellwood1970}935\printbibliography[heading=none]936\end{frame}937938\end{document}939