spb/uqo_cours_public Public
UQO — matériel de cours en évaluation immobilière (version publique, sans examens ni corrigés).
TeX 89.1%
Python 10.9%
1% ==============================================================================2% Séance 12 : Méthode du revenu — Partie 23% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 12]{Séance 12 : Méthode du revenu --- Partie 2}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Taux global d'actualisation (TGA)}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Définition du TGA}34\begin{defbox}[Taux global d'actualisation (TGA)]35Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou \textit{cap rate}) est le ratio entre le \textbf{revenu net d'exploitation} (RNE) et le \textbf{prix de vente} (ou la valeur) d'un immeuble à revenus.36\begin{equation*}37\boxed{\text{TGA} = \frac{\text{RNE}}{\text{Prix de vente (ou Valeur)}}}38\end{equation*}39\end{defbox}40\vspace{2mm}41\begin{exbox}[Exemple]42Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2~400~000~\$. Son RNE stabilisé est de 132~000~\$/an.43\begin{equation*}44\text{TGA} = \frac{132~000}{2~400~000} = 0{,}055 = 5{,}5\,\%45\end{equation*}46\end{exbox}47\end{frame}4849\begin{frame}{TGA : relation rendement et risque}50\begin{importbox}[Principe fondamental]51Le TGA reflète le \textbf{rendement exigé} par le marché pour un type d'immeuble donné. Plus le risque perçu est élevé, plus le TGA exigé est élevé.52\end{importbox}53\vspace{2mm}54\uqotitle{Facteurs qui augmentent le TGA :}55\begin{itemize}56 \item Immeuble ancien / mauvais état57 \item Localisation secondaire58 \item Locataires à risque59 \item Revenus instables60 \item Taux d'intérêt élevés61 \item Faible potentiel d'appréciation62\end{itemize}63\end{frame}6465\begin{frame}{TGA : relation rendement et risque (suite)}66\uqotitle{Facteurs qui diminuent le TGA :}67\begin{itemize}68 \item Immeuble neuf / excellent état69 \item Localisation prime70 \item Locataires de qualité / baux longs71 \item Revenus stables et croissants72 \item Taux d'intérêt bas73 \item Fort potentiel d'appréciation, marché liquide et actif74\end{itemize}75\end{frame}7677\begin{frame}{TGA typiques au Québec (2024--2026)}78\begin{center}79\footnotesize80\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} r r@{}}81\toprule82\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{TGA --- Métropoles} & \textbf{TGA --- Régions} \\83\midrule84Plex (2--5 logements) & 4,0--5,5\,\% & 5,5--7,5\,\% \\85Multilogements (6--24 log.) & 4,5--5,5\,\% & 5,5--7,0\,\% \\86Multilogements (25+ log.) & 4,0--5,0\,\% & 5,0--6,5\,\% \\87Bureau (classe A) & 5,5--7,0\,\% & 7,0--9,0\,\% \\88Bureau (classe B--C) & 7,0--9,0\,\% & 8,0--11,0\,\% \\89Commerce de détail & 5,5--7,5\,\% & 7,0--9,5\,\% \\90Industriel / Entrepôt & 5,0--6,5\,\% & 6,5--8,5\,\% \\91\bottomrule92\end{tabular}93\end{center}94\begin{notebox}[Source]95Fourchettes indicatives compilées à partir d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux (2024--2026); variables selon la qualité de l'immeuble, la localisation et les locataires.96\end{notebox}97\end{frame}9899\begin{frame}{TGA par région --- Multilogements (6+)}100\begin{center}101\begin{tikzpicture}102\begin{axis}[103 ybar,104 width=13.2cm, height=5.0cm,105 bar width=0.7cm,106 ylabel={TGA moyen (\%)},107 symbolic x coords={Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay, Drummondville},108 xtick=data,109 x tick label style={rotate=25, anchor=east, font=\small},110 ymin=0, ymax=8.5,111 nodes near coords,112 nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu,113 /pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed,114 /pgf/number format/fixed zerofill, /pgf/number format/precision=1},115 every node near coord/.append style={above},116 axis lines*=left,117 ymajorgrids=true,118 grid style={dashed, gray!30},119]120\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {121 (Montréal, 4.8)122 (Québec, 5.2)123 (Gatineau, 5.3)124 (Sherbrooke, 5.8)125 (Trois-Rivières, 6.0)126 (Saguenay, 6.5)127 (Drummondville, 5.9)128};129\end{axis}130\end{tikzpicture}131\end{center}132\begin{notebox}[Source]133Moyennes indicatives --- enquêtes SCHL et rapports de courtage commerciaux (2024--2025).134\end{notebox}135\end{frame}136137\begin{frame}{La bande d'investissement (\textit{Band of Investment})}138\begin{defbox}[Méthode de la bande d'investissement]139La bande d'investissement pondère le coût du financement hypothécaire et le rendement exigé sur les fonds propres selon la structure de capital typique :140\begin{equation*}141\boxed{\text{TGA} = M \times R_m + (1 - M) \times R_e}142\end{equation*}143\end{defbox}144\vspace{2mm}145\uqotitle{Où :}146\begin{itemize}147 \item $M$ = ratio prêt/valeur (fraction hypothécaire)148 \item $R_m$ = constante hypothécaire annuelle (paiement annuel / solde initial du prêt)149 \item $R_e$ = rendement exigé sur les fonds propres (\textit{equity dividend rate})150\end{itemize}151\end{frame}152153\begin{frame}{Bande d'investissement --- La constante hypothécaire}154\begin{defbox}[Constante hypothécaire ($R_m$)]155Pour un prêt à taux nominal annuel $i$, paiements mensuels et amortissement de $n$ mois :156\begin{equation*}157R_m = 12 \times \frac{i/12}{1 - \left(1 + i/12\right)^{-n}}158\end{equation*}159\end{defbox}160\vspace{2mm}161\begin{exbox}[Exemple --- Taux 5,5\,\%, amortissement 25 ans ($n = 300$ mois)]162Paiement mensuel par tranche de 100~000~\$ : $\approx$ 614~\$, soit $\approx$ 7~369~\$/an.163\begin{equation*}164R_m = 12 \times \frac{0{,}055/12}{1 - (1 + 0{,}055/12)^{-300}} \approx 0{,}0737 = 7{,}37\,\%165\end{equation*}166\end{exbox}167\end{frame}168169\begin{frame}{Bande d'investissement --- Application}170\begin{exbox}[Exemple complet]171Hypothèses : $M = 70\,\%$, $R_m = 7{,}37\,\%$ (taux 5,5\,\%, 25 ans), $R_e = 8{,}0\,\%$.172\begin{equation*}173\text{TGA} = 0{,}70 \times 0{,}0737 + 0{,}30 \times 0{,}080 = 0{,}0516 + 0{,}0240 \approx 7{,}56\,\%174\end{equation*}175\end{exbox}176\vspace{2mm}177\begin{notebox}[Interprétation]178Le TGA obtenu reflète le coût pondéré du capital de l'investisseur typique. Si ce taux dépasse nettement les TGA observés sur le marché, les prix payés impliquent un \textbf{effet de levier défavorable} à court terme (pari sur l'appréciation).179\end{notebox}180\end{frame}181182% ======================================================================183\section{Méthodes d'extraction du taux}184% ======================================================================185186\begin{frame}{Cinq méthodes pour estimer le TGA}187\begin{center}188\footnotesize189\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}190\toprule191\textbf{Méthode} & \textbf{Principe} & \textbf{Fiabilité} \\192\midrule193Extraction directe du marché & TGA = RNE / prix des ventes comparables & \uqogreen{Excellente} si données disponibles \\194Enquêtes investisseurs & Sondage des attentes de rendement & Bonne, mais subjective \\195Bande d'investissement & Pondération dette / fonds propres & Bonne, fondée sur le financement \\196Taux de rendement interne (TRI) & Extraction implicite du marché & Complexe, mais robuste \\197\textit{Built-up rate} & Cumul des composantes du risque & Théorique, rarement utilisée seule \\198\bottomrule199\end{tabular}200\end{center}201\vspace{-3mm}202\begin{notebox}[Pratique]203L'extraction directe du marché est la méthode \textbf{privilégiée}; les autres servent de validation.204\end{notebox}205\end{frame}206207\begin{frame}{Extraction directe du marché --- Exemple}208\begin{center}209\small210\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} r r r@{}}211\toprule212\textbf{Comparable} & \textbf{Prix de vente} & \textbf{RNE estimé} & \textbf{TGA} \\213\midrule214Comp.~1 : 8-plex, Hull & 920~000~\$ & 50~600~\$ & 5,50\,\% \\215Comp.~2 : 6-plex, Hull & 810~000~\$ & 43~740~\$ & 5,40\,\% \\216Comp.~3 : 10-plex, Aylmer & 1~150~000~\$ & 63~250~\$ & 5,50\,\% \\217Comp.~4 : 6-plex, Gatineau & 780~000~\$ & 44~460~\$ & 5,70\,\% \\218Comp.~5 : 8-plex, Hull & 950~000~\$ & 51~300~\$ & 5,40\,\% \\219\midrule220\textbf{Moyenne / Médiane} & & & \textbf{5,50\,\%} \\221\textbf{Fourchette} & & & \textbf{5,40--5,70\,\%} \\222\bottomrule223\end{tabular}224\end{center}225\begin{notebox}[Conclusion]226TGA retenu : \textbf{5,50\,\%} pour notre 6-plex sujet, conforme au marché de Gatineau pour ce type d'immeuble.227\end{notebox}228\end{frame}229230\begin{frame}{Méthode du \textit{Built-up Rate} --- Principe}231\begin{defbox}[Construction par composantes]232Le \textit{built-up rate} additionne les composantes de rendement et de risque :233\begin{align*}234\text{TGA} &= \text{Taux sans risque} \\235 &\quad + \text{Prime de risque immobilier} \\236 &\quad + \text{Prime de non-liquidité} \\237 &\quad + \text{Prime de gestion} \\238 &\quad - \text{Taux de croissance anticipé des revenus}239\end{align*}240\end{defbox}241\vspace{1mm}242\begin{notebox}[Limite]243Les primes sont difficiles à observer directement : la méthode reste \textbf{théorique} et sert surtout à valider un taux extrait du marché.244\end{notebox}245\end{frame}246247\begin{frame}{Méthode du \textit{Built-up Rate} --- Exemple}248\begin{exbox}[Exemple illustratif]249\begin{center}250\begin{tabular}{@{}l r@{}}251Taux sans risque (obligations Canada 10 ans, $\approx$ mi-2026) & 3,5\,\% \\252$+$ Prime de risque immobilier & 2,0\,\% \\253$+$ Prime de non-liquidité & 1,0\,\% \\254$+$ Prime de gestion & 0,5\,\% \\255$-$ Croissance anticipée des revenus & $-$1,5\,\% \\256\midrule257\textbf{TGA estimé} & \textbf{5,5\,\%} \\258\end{tabular}259\end{center}260\end{exbox}261\vspace{1mm}262\begin{notebox}[Contexte de taux (mi-2026)]263Taux directeur : \textbf{2,25\,\%} (Banque du Canada, 15 juillet 2026); obligations Canada 10 ans $\approx$ 3,5\,\%.264\end{notebox}265\end{frame}266267% ======================================================================268\section{Actualisation des flux monétaires (DCF)}269% ======================================================================270271\begin{frame}{Principes de l'actualisation --- Valeur temps de l'argent}272\begin{defbox}[Principe fondamental (TVM)]273Un dollar reçu \textbf{aujourd'hui} vaut plus qu'un dollar reçu \textbf{demain}, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur \textbf{valeur présente}.274\end{defbox}275\vspace{2mm}276\begin{columns}[T]277\begin{column}{0.5\textwidth}278\uqotitle{Formules de base :}279\begin{align*}280\text{Valeur future :} \quad FV &= PV \times (1+r)^n \\281\text{Valeur présente :} \quad PV &= \frac{FV}{(1+r)^n}282\end{align*}283\end{column}284\begin{column}{0.46\textwidth}285\uqotitle{Facteur d'actualisation $\frac{1}{(1+r)^n}$ :}286\begin{center}287\small288\begin{tabular}{@{}c c c@{}}289\toprule290$n$ & $r = 6\,\%$ & $r = 8\,\%$ \\291\midrule2921 & 0,9434 & 0,9259 \\2933 & 0,8396 & 0,7938 \\2945 & 0,7473 & 0,6806 \\29510 & 0,5584 & 0,4632 \\296\bottomrule297\end{tabular}298\end{center}299\end{column}300\end{columns}301\end{frame}302303\begin{frame}{La formule DCF en immobilier}304\begin{importbox}[Formule d'actualisation des flux monétaires]305\begin{equation*}306\boxed{V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}}307\end{equation*}308\end{importbox}309\vspace{2mm}310\uqotitle{Où :}311\begin{itemize}312 \item $V$ = valeur actuelle de l'immeuble313 \item $CF_t$ = flux monétaire net (RNE) de l'année $t$314 \item $r$ = taux d'actualisation (rendement exigé)315 \item $n$ = période de détention (typiquement 5--10 ans)316 \item $V_n$ = valeur de réversion (revente à la fin de la période)317\end{itemize}318\end{frame}319320\begin{frame}{La formule DCF --- Représentation graphique}321\begin{center}322\begin{tikzpicture}[scale=0.85]323% Timeline324\draw[thick, ->, uqoBleu] (0,0) -- (13,0) node[right] {Temps};325\foreach \x/\label in {0/0, 2/1, 4/2, 6/3, 8/4, 10/5} {326 \draw[thick] (\x,0.15) -- (\x,-0.15) node[below] {\small An \label};327}328% Cash flows329\foreach \x/\cf in {2/CF_1, 4/CF_2, 6/CF_3, 8/CF_4} {330 \draw[->, thick, uqoVert] (\x,0.2) -- (\x,1.2) node[above, font=\small] {$\cf$};331}332\draw[->, thick, uqoVert] (10,0.2) -- (10,1.2) node[above, font=\small] {$CF_5$};333\draw[->, very thick, uqoOr] (10,1.5) -- (10,2.8) node[above, font=\small] {$V_n$};334% PV arrow335\draw[->, thick, uqoRouge, dashed] (10,-0.8) -- (0,-0.8) node[left, font=\small] {$V = PV$};336\end{tikzpicture}337\end{center}338\begin{notebox}[Lecture]339Chaque flux annuel ($CF_1$ à $CF_5$) et la valeur de réversion ($V_n$) sont ramenés à aujourd'hui au taux $r$; leur somme donne la valeur $V$.340\end{notebox}341\end{frame}342343\begin{frame}{Paramètres du DCF --- Période de détention}344\begin{defbox}[Période de détention ($n$)]345Horizon de projection des flux, au terme duquel une revente est simulée.346\end{defbox}347\vspace{2mm}348\begin{itemize}349 \item Typiquement \textbf{5 à 10 ans}350 \item 5 ans : standard pour les multilogements351 \item 7--10 ans : commercial, institutionnel352 \item Doit être réaliste et justifiable353 \item Reflète l'horizon de l'investisseur typique354\end{itemize}355\end{frame}356357\begin{frame}{Paramètres du DCF --- Projection des revenus et des dépenses}358\begin{columns}[T]359\begin{column}{0.48\textwidth}360\uqotitle{Revenus :}361\begin{itemize}362 \item Croissance des loyers : 2--4\,\%/an (Québec)363 \item Taux d'inoccupation projeté364 \item Renouvellements de baux intégrés365 \item Rattrapage des loyers sous le marché366\end{itemize}367\end{column}368\begin{column}{0.48\textwidth}369\uqotitle{Dépenses :}370\begin{itemize}371 \item Croissance typique : 2--3\,\%/an (IPC)372 \item Taxes : selon prévisions municipales373 \item Assurances : tendance haussière374 \item Réserve : constante ou indexée375\end{itemize}376\end{column}377\end{columns}378\vspace{2mm}379\begin{notebox}[Rappel]380Chaque hypothèse de croissance doit être \textbf{documentée} (SCHL, TAL, historique de l'immeuble) --- le résultat du DCF en dépend directement.381\end{notebox}382\end{frame}383384\begin{frame}{Paramètres du DCF --- Valeur de réversion}385\begin{defbox}[Valeur de réversion ($V_n$)]386\begin{equation*}387V_n = \frac{\text{RNE}_{n+1}}{\text{TGA}_{\text{sortie}}} - \text{frais de vente}388\end{equation*}389\end{defbox}390\vspace{2mm}391\begin{itemize}392 \item Capitalisation du RNE de l'année $n+1$ (première année de l'acheteur)393 \item TGA sortie $\geq$ TGA entrée (vieillissement de l'immeuble)394 \item Typiquement : TGA sortie = TGA entrée + 0,25 à 0,50\,\%395 \item Frais de vente : $\approx$ 2--4\,\% du prix de revente396\end{itemize}397\end{frame}398399\begin{frame}{Taux d'actualisation vs taux de capitalisation}400\begin{center}401\small402\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}}403\toprule404\textbf{Taux d'actualisation ($r$)} & \textbf{Taux de capitalisation (TGA)} \\405\midrule406Taux de rendement total exigé & Ratio RNE / valeur \\407\addlinespace408Inclut le rendement courant \textbf{et} la plus-value & Reflète seulement le rendement courant \\409\addlinespace410Utilisé dans le DCF & Utilisé en capitalisation directe \\411\addlinespace412Plus élevé que le TGA si appréciation attendue & Plus bas que $r$ si appréciation attendue \\413\addlinespace414Typiquement 7--10\,\% & Typiquement 4--7\,\% \\415\bottomrule416\end{tabular}417\end{center}418\end{frame}419420\begin{frame}{Relation entre $r$ et TGA}421\begin{defbox}[Relation simplifiée]422Si la croissance annuelle anticipée des RNE est $g$ :423\begin{equation*}424\boxed{r \approx \text{TGA} + g \quad \Leftrightarrow \quad \text{TGA} \approx r - g}425\end{equation*}426\end{defbox}427\vspace{2mm}428\begin{exbox}[Exemple]429TGA de marché = 5,5\,\%, croissance anticipée $g$ = 2,5\,\% $\Rightarrow$ $r \approx 8{,}0\,\%$.430\end{exbox}431\vspace{2mm}432\begin{itemize}433 \item Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant \textbf{plus} la croissance434 \item Cohérence obligatoire : $r$, $g$ et TGA de sortie doivent raconter la même histoire435\end{itemize}436\end{frame}437438\begin{frame}{Exemple DCF --- Immeuble de 24 logements à Gatineau}439\begin{defbox}[Données de l'immeuble]440\begin{columns}[T]441\begin{column}{0.5\textwidth}442\begin{itemize}443 \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau444 \item \textbf{Type} : 24 logements (16 $\times$ 4\textonehalf{} + 8 $\times$ 3\textonehalf)445 \item \textbf{RNE année 1} : 132~000~\$446 \item \textbf{Croissance RNE} : 3,0\,\%/an447\end{itemize}448\end{column}449\begin{column}{0.5\textwidth}450\begin{itemize}451 \item \textbf{Période de détention} : 5 ans452 \item \textbf{Taux d'actualisation ($r$)} : 8,0\,\%453 \item \textbf{TGA sortie} : 5,75\,\% (TGA entrée + 0,25\,\%)454 \item \textbf{Frais de vente} : 3,0\,\%455\end{itemize}456\end{column}457\end{columns}458\end{defbox}459\end{frame}460461\begin{frame}{Exemple DCF --- Tableau des flux année par année}462\begin{center}463\small464\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}465\toprule466\textbf{Année} & \textbf{RNE} & \textbf{Facteur $(1{,}08)^{-t}$} & \textbf{VA du RNE} & \textbf{VA cumulative} \\467\midrule4681 & 132~000~\$ & 0,9259 & 122~222~\$ & 122~222~\$ \\4692 & 135~960~\$ & 0,8573 & 116~564~\$ & 238~786~\$ \\4703 & 140~039~\$ & 0,7938 & 111~167~\$ & 349~953~\$ \\4714 & 144~240~\$ & 0,7350 & 106~021~\$ & 455~974~\$ \\4725 & 148~567~\$ & 0,6806 & 101~112~\$ & 557~086~\$ \\473\midrule474\multicolumn{4}{@{}l}{\textbf{VA totale des RNE}} & \textbf{557~086~\$} \\475\bottomrule476\end{tabular}477\end{center}478\vspace{1mm}479\begin{notebox}[Note de calcul]480Les facteurs sont affichés arrondis à 4 décimales, mais les valeurs actualisées sont calculées en pleine précision, puis arrondies au dollar.481\end{notebox}482\end{frame}483484\begin{frame}{Exemple DCF --- Calcul détaillé (année 3)}485\begin{exbox}[Calcul détaillé --- Année 3]486\begin{align*}487\text{RNE}_3 &= 132~000 \times (1{,}03)^2 = 140~039~\$ \\[4pt]488\text{VA}_3 &= \frac{140~039}{(1{,}08)^3} = \frac{140~039}{1{,}2597} = 111~167~\$489\end{align*}490\end{exbox}491\vspace{2mm}492\begin{itemize}493 \item Le RNE croît de 3,0\,\% par année à partir de 132~000~\$494 \item Chaque flux est divisé par $(1{,}08)^t$, où $t$ est l'année de réception495 \item Plus le flux est éloigné, plus sa valeur présente est faible496\end{itemize}497\end{frame}498499\begin{frame}{Exemple DCF --- Valeur de réversion}500\begin{exbox}[Calcul de la valeur de réversion]501\begin{align*}502\text{RNE}_{6} &= 148~567 \times 1{,}03 = 153~024~\$ \\[3pt]503\text{Valeur brute de revente (fin an 5)} &= \frac{153~024}{0{,}0575} = 2~661~290~\$ \\[3pt]504\text{Frais de vente (3,0\,\%)} &= 2~661~290 \times 0{,}03 = -79~839~\$ \\[3pt]505\text{Valeur nette de réversion} &= 2~661~290 - 79~839 = 2~581~451~\$ \\[3pt]506\text{VA de la réversion} &= \frac{2~581~451}{(1{,}08)^5} = \frac{2~581~451}{1{,}4693} = 1~756~892~\$507\end{align*}508\end{exbox}509\end{frame}510511\begin{frame}{Exemple DCF --- Conclusion de valeur}512\begin{importbox}[Valeur par la méthode DCF]513\begin{equation*}514V = \underbrace{557~086}_{\text{VA des RNE}} + \underbrace{1~756~892}_{\text{VA de la réversion}} = \textbf{2~313~978~\$} \approx \textbf{2~315~000~\$}515\end{equation*}516\end{importbox}517\vspace{2mm}518\begin{itemize}519 \item La réversion représente ici $\approx$ 76\,\% de la valeur totale520 \item D'où l'importance cruciale du \textbf{TGA de sortie} et des \textbf{frais de vente}521 \item La valeur finale est arrondie (précision illusoire à éviter)522\end{itemize}523\end{frame}524525\begin{frame}{Vérification par capitalisation directe}526\begin{exbox}[Comparaison des deux méthodes]527\begin{columns}[T]528\begin{column}{0.5\textwidth}529\uqotitle{DCF :}530\begin{itemize}531 \item Valeur estimée : \textbf{2~315~000~\$}532 \item Taux d'actualisation : 8,0\,\%533 \item Détention : 5 ans; TGA sortie : 5,75\,\%534\end{itemize}535\end{column}536\begin{column}{0.5\textwidth}537\uqotitle{Capitalisation directe :}538\begin{equation*}539V = \frac{132~000}{0{,}055} = 2~400~000~\$540\end{equation*}541\begin{itemize}542 \item TGA marché : 5,50\,\%543 \item Écart avec le DCF : $\approx$ 3,6\,\%544\end{itemize}545\end{column}546\end{columns}547\end{exbox}548\begin{notebox}[Réconciliation]549Un écart de quelques \% est normal (hypothèses de taux, de croissance, d'horizon). La capitalisation directe est privilégiée quand le marché fournit des TGA fiables.550\end{notebox}551\end{frame}552553\begin{frame}{Réconciliation des deux méthodes}554\begin{quizbox}[Question de réflexion]555Le DCF donne 2~315~000~\$ et la capitalisation directe 2~400~000~\$. Quelle valeur retenir si (a) les cinq TGA comparables sont récents et très serrés? (b) l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage?556\end{quizbox}557\vspace{2mm}558\begin{itemize}559 \item (a) TGA de marché fiables $\rightarrow$ poids dominant à la \textbf{capitalisation directe}560 \item (b) Flux atypiques ou en transition $\rightarrow$ le \textbf{DCF} capte mieux la trajectoire561 \item L'évaluateur pondère selon la \textbf{fiabilité des données}, jamais mécaniquement562\end{itemize}563\end{frame}564565\begin{frame}{Analyse de sensibilité --- Graphique}566\begin{center}567\begin{tikzpicture}568\begin{axis}[569 width=12.6cm, height=6.4cm,570 xlabel={Taux d'actualisation (\%)},571 ylabel={Valeur estimée (millions \$)},572 xmin=5.8, xmax=10.2,573 ymin=1.9, ymax=2.8,574 x tick label style={/pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed},575 y tick label style={/pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed},576 grid=major, grid style={dashed, gray!30},577 axis lines*=left,578 line width=1.5pt,579 mark size=2.5pt,580 legend style={at={(0.98,0.98)}, anchor=north east, font=\small},581]582% TGA sortie 5.50%583\addplot[uqoBleu, mark=square*] coordinates {584 (6.0, 2.61) (7.0, 2.50) (8.0, 2.39) (9.0, 2.30) (10.0, 2.20)585};586\addlegendentry{TGA sortie = 5,50\,\%}587% TGA sortie 5.75%588\addplot[uqoOr, mark=*] coordinates {589 (6.0, 2.52) (7.0, 2.41) (8.0, 2.31) (9.0, 2.22) (10.0, 2.13)590};591\addlegendentry{TGA sortie = 5,75\,\%}592% TGA sortie 6.00%593\addplot[uqoRouge, mark=triangle*] coordinates {594 (6.0, 2.44) (7.0, 2.34) (8.0, 2.24) (9.0, 2.15) (10.0, 2.06)595};596\addlegendentry{TGA sortie = 6,00\,\%}597\end{axis}598\end{tikzpicture}599\end{center}600\end{frame}601602\begin{frame}{Analyse de sensibilité --- Lecture et conclusions}603\begin{itemize}604 \item À TGA de sortie fixe, $+1\,\%$ de taux d'actualisation $\Rightarrow$ valeur $\approx$ $-4$ à $-5\,\%$605 \item En pratique, une hausse des taux déplace \textbf{aussi} le TGA de sortie : l'effet combiné atteint $\approx$ \textbf{7--8\,\%} par point de pourcentage606 \item Le scénario central (8,0\,\%; 5,75\,\%) donne $\approx$ 2,31 M\$, cohérent avec l'exemple607 \item Passer d'un TGA de sortie de 5,50\,\% à 6,00\,\% retranche $\approx$ 150~000~\$608\end{itemize}609\vspace{1mm}610\begin{importbox}[À retenir]611L'analyse de sensibilité est \textbf{essentielle} dans tout DCF : elle borne la valeur et révèle les hypothèses qui pèsent le plus sur la conclusion.612\end{importbox}613\end{frame}614615% ======================================================================616\section{Multiplicateurs de revenus}617% ======================================================================618619\begin{frame}{Multiplicateur du revenu brut (MRB)}620\begin{defbox}[Définition du MRB]621Le multiplicateur du revenu brut (\textit{Gross Revenue Multiplier} --- GRM) est un ratio simplifié reliant le prix de vente au revenu brut effectif :622\begin{equation*}623\boxed{\text{MRB} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RBE}}}624\quad \Leftrightarrow \quad625V = \text{RBE} \times \text{MRB}626\end{equation*}627\end{defbox}628\vspace{2mm}629\begin{notebox}[Usage]630Ratio de \textbf{filtrage rapide} : il permet de comparer des immeubles semblables sans reconstituer toutes les dépenses.631\end{notebox}632\end{frame}633634\begin{frame}{MRB typiques au Québec}635\begin{center}636\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} r@{}}637\toprule638\textbf{Type d'immeuble} & \textbf{MRB} \\639\midrule640Plex (Montréal) & 14--18$\times$ \\641Plex (Gatineau) & 11--15$\times$ \\642Plex (régions) & 8--12$\times$ \\643Multilogements (métropoles) & 13--17$\times$ \\644Multilogements (régions) & 9--13$\times$ \\645\bottomrule646\end{tabular}647\end{center}648\vspace{2mm}649\begin{notebox}[Source]650Fourchettes indicatives compilées à partir de transactions observées et de rapports de courtage (2024--2026).651\end{notebox}652\end{frame}653654\begin{frame}{MRB --- Avantages et limites}655\begin{itemize}656 \item[\uqogreen{+}] Simple et rapide657 \item[\uqogreen{+}] Données facilement disponibles658 \item[\uqogreen{+}] Utile comme filtre rapide659 \item[\uqoalert{--}] Ne tient pas compte des dépenses660 \item[\uqoalert{--}] Imprécis si les ratios de dépenses diffèrent661 \item[\uqoalert{--}] Ne remplace pas le TGA662\end{itemize}663\end{frame}664665\begin{frame}{Multiplicateur du revenu net (MRN)}666\begin{defbox}[Définition du MRN]667Le multiplicateur du revenu net est l'inverse du TGA :668\begin{equation*}669\boxed{\text{MRN} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RNE}} = \frac{1}{\text{TGA}}}670\quad \Leftrightarrow \quad671V = \text{RNE} \times \text{MRN}672\end{equation*}673\end{defbox}674\vspace{2mm}675\begin{itemize}676 \item Contrairement au MRB, le MRN \textbf{intègre les dépenses} d'exploitation677 \item Un MRN de 20$\times$ équivaut à un TGA de 5,0\,\%678\end{itemize}679\end{frame}680681\begin{frame}{MRB vs MRN --- Exemple comparatif}682\begin{center}683\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} r r@{}}684\toprule685 & \textbf{Immeuble A} & \textbf{Immeuble B} \\686\midrule687Prix de vente & 1~200~000~\$ & 1~200~000~\$ \\688RBE & 96~000~\$ & 96~000~\$ \\689RNE & 60~000~\$ & 48~000~\$ \\690\midrule691MRB (Prix / RBE) & 12,5$\times$ & 12,5$\times$ \\692TGA (RNE / Prix) & 5,0\,\% & 4,0\,\% \\693MRN (1 / TGA) & 20,0$\times$ & 25,0$\times$ \\694\bottomrule695\end{tabular}696\end{center}697\begin{notebox}[Lecture]698Même MRB, mais des dépenses différentes $\Rightarrow$ MRN (et TGA) très différents. Le MRN est \textbf{plus fiable} que le MRB.699\end{notebox}700\end{frame}701702% ======================================================================703704% ======================================================================705\section{Travail pratique 3 (10\,\%) --- annonce}706% ======================================================================707708\begin{frame}{TP3 --- Méthode du revenu --- triplex à Hull (10\,\%)}709\small710\begin{importbox}[Mandat]711Un investisseur hésite devant le \textbf{44, rue Jumonville (Hull)} --- triplex réellement en vente à 849\,900\,\$. Vous établissez la valeur par la \textbf{méthode du revenu} : RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE $\rightarrow$ capitalisation, avec extraction du TGA et sensibilité.712\end{importbox}713\vspace{1.5mm}714\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}715\begin{itemize}716 \item Normaliser revenus et dépenses (tri des dépenses admissibles --- pièges inclus)717 \item Choisir et défendre la provision d'inoccupation (SCHL 3,8\,\% vs seuil 3\,\%)718 \item Extraire le TGA de ventes comparables et capitaliser719 \item Analyser l'écart loyer contractuel/marché sous le cadre \textbf{TAL 2026 (3,1\,\%)}720\end{itemize}721\begin{notebox}[Données réelles]722\footnotesize Sujet et 4 triplex concurrents réels (Realtor.ca), loyers SCHL 2025, indexation TAL 2026, MRB observés 12--14$\times$ (2026) --- sourcés dans l'énoncé.723\end{notebox}724\end{frame}725726\begin{frame}{TP3 --- Livrables, modalités et Dashboard}727\small728\begin{columns}[T]729\begin{column}{0.56\textwidth}730\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :}731\begin{itemize}732 \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP3\_CodePermanent.xlsx}}) : chaîne complète, extraction, matrice de sensibilité, dashboard733\end{itemize}734\vspace{1mm}735\uqotitle{Modalités :}736\begin{itemize}737 \item Individuel --- \textbf{remise : séance 13}738 \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)739 \item Loyer du logement 2 \textbf{personnalisé} : $1\,750 + 10 \times B$\,\$/mois740 \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier741\end{itemize}742\end{column}743\begin{column}{0.42\textwidth}744\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :}745\begin{center}746\begin{tikzpicture}[scale=0.72]747 \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8);748 \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD};749 \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05);750 \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules};751 \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15);752 \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15);753 \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h);754 \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65);755 \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7);756 \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif};757\end{tikzpicture}758\end{center}759\vspace{1mm}760{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.}761\end{column}762\end{columns}763\end{frame}764765\section{Exemple guidé : Immeuble de 12 logements}766% ======================================================================767768\begin{frame}{Exemple guidé --- Présentation}769\begin{importbox}[Exemple guidé --- Évaluation d'un immeuble à revenus]770\begin{itemize}771 \item \textbf{Pondération} : 10\,\% de la note finale772 \item Exemple \textbf{travaillé en classe} (non noté); le livrable noté est le TP3773 \item \textbf{Format} : travail individuel ou en équipe de 2774\end{itemize}775\end{importbox}776\vspace{2mm}777\begin{itemize}778 \item Objectif : appliquer la \textbf{capitalisation directe} et le \textbf{DCF} à un cas complet779 \item Toutes les données nécessaires sont fournies dans les diapositives suivantes780\end{itemize}781\end{frame}782783\begin{frame}{Exemple guidé --- Immeuble sujet : caractéristiques}784\begin{defbox}[Immeuble sujet --- 12 logements, Gatineau]785\begin{itemize}786 \item \textbf{Adresse} : 150, rue Principale, secteur Hull787 \item \textbf{Type} : 12 logements (8 $\times$ 4\textonehalf{} + 4 $\times$ 3\textonehalf)788 \item \textbf{Année de construction} : 1992, bon état789 \item \textbf{Stationnement} : 8 places à 75~\$/mois790 \item \textbf{Buanderie} : oui, revenus de 200~\$/mois791\end{itemize}792\end{defbox}793\end{frame}794795\begin{frame}{Exemple guidé --- Immeuble sujet : données financières}796\begin{defbox}[Données financières et contexte]797\begin{itemize}798 \item \textbf{Chauffage} : aux frais des locataires799 \item \textbf{Valeur au rôle} : 1~100~000~\$800 \item \textbf{Taxes foncières} : 16~500~\$/an801 \item \textbf{Assurances} : 6~800~\$/an802 \item \textbf{Date d'évaluation} : automne 2026803\end{itemize}804\end{defbox}805\end{frame}806807\begin{frame}{Exemple guidé --- Données sur les loyers}808\begin{center}809\begin{tabular}{@{}l l r r@{}}810\toprule811\textbf{Log.} & \textbf{Type} & \textbf{Loyer contractuel} & \textbf{Loyer marché} \\812\midrule8131--2 & 4\textonehalf & 950~\$/mois & 1~150~\$/mois \\8143--4 & 4\textonehalf & 1~050~\$/mois & 1~150~\$/mois \\8155--6 & 4\textonehalf & 1~100~\$/mois & 1~150~\$/mois \\8167--8 & 4\textonehalf & 1~150~\$/mois & 1~150~\$/mois \\8179--10 & 3\textonehalf & 800~\$/mois & 950~\$/mois \\81811--12 & 3\textonehalf & 950~\$/mois & 950~\$/mois \\819\bottomrule820\end{tabular}821\end{center}822\begin{notebox}[Consigne]823Utiliser les \textbf{loyers du marché} pour le calcul du RBP. Justifier le taux d'inoccupation retenu en référençant les données SCHL pour Gatineau.824\end{notebox}825\end{frame}826827\begin{frame}{Exemple guidé --- Dépenses fournies}828\begin{center}829\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{6.2cm} r@{}}830\toprule831\textbf{Poste de dépense} & \textbf{Montant annuel} \\832\midrule833Taxes foncières & 16~500~\$ \\834Assurances & 6~800~\$ \\835Entretien et réparations & 7~200~\$ \\836Énergie (espaces communs) & 3~600~\$ \\837Gestion (5\,\% du RBE) & à calculer \\838Conciergerie & 5~400~\$ \\839Déneigement & 3~500~\$ \\840Entretien paysager & 1~800~\$ \\841Réserve de remplacement & 8~500~\$ \\842\bottomrule843\end{tabular}844\end{center}845\end{frame}846847\begin{frame}{Exemple guidé --- Paramètres d'évaluation}848\begin{columns}[T]849\begin{column}{0.48\textwidth}850\uqotitle{Hypothèses d'exploitation :}851\begin{itemize}852 \item Taux d'inoccupation : 3,0\,\%853 \item Mauvaises créances : 1,0\,\%854 \item Croissance des revenus : 3,0\,\%/an855 \item Croissance des dépenses : 2,5\,\%/an856\end{itemize}857\end{column}858\begin{column}{0.48\textwidth}859\uqotitle{Taux et horizon :}860\begin{itemize}861 \item TGA marché (cap. directe) : 5,50\,\%862 \item Taux d'actualisation : 8,0\,\%863 \item TGA sortie (DCF) : 5,75\,\%864 \item Période de détention : 5 ans865 \item Frais de vente : 3,0\,\%866\end{itemize}867\end{column}868\end{columns}869\end{frame}870871\begin{frame}{Exemple guidé --- Travail demandé (parties A et B)}872\begin{importbox}[Partie A --- Capitalisation directe (40\,\% de la note)]873\begin{itemize}874 \item Calculer le RBP (loyers du marché), puis le RBE (inoccupation, mauvaises créances, autres revenus)875 \item Détailler les dépenses d'exploitation et calculer le RNE876 \item Appliquer le TGA et conclure sur la valeur877\end{itemize}878\end{importbox}879\vspace{1mm}880\begin{importbox}[Partie B --- DCF sur 5 ans (40\,\% de la note)]881\begin{itemize}882 \item Projeter les RNE sur 5 ans (tableau année par année)883 \item Calculer la valeur de réversion nette884 \item Actualiser les flux et conclure sur la valeur885\end{itemize}886\end{importbox}887\end{frame}888889\begin{frame}{Exemple guidé --- Travail demandé (partie C)}890\begin{importbox}[Partie C --- Réconciliation (20\,\% de la note)]891\begin{itemize}892 \item Comparer les résultats des deux méthodes893 \item Justifier la pondération retenue894 \item Conclure sur une valeur finale895\end{itemize}896\end{importbox}897\vspace{2mm}898\begin{notebox}[Conseil]899Présentez vos calculs sous forme de tableaux clairs. Justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours). Le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.900\end{notebox}901\end{frame}902903\begin{frame}{Exemple guidé --- Indications de démarrage}904\begin{exbox}[Calculs préliminaires (à compléter)]905\uqotitle{RBP :}906\begin{align*}907\text{8 log.} \times 4\tfrac{1}{2} \text{ à 1~150~\$/mois} &= 8 \times 1~150 \times 12 = \text{?} \\908\text{4 log.} \times 3\tfrac{1}{2} \text{ à 950~\$/mois} &= 4 \times 950 \times 12 = \text{?} \\909\text{RBP total} &= \text{?}910\end{align*}911\uqotitle{Autres revenus :}912\begin{align*}913\text{Stationnement} &= 8 \times 75 \times 12 = \text{?} \\914\text{Buanderie} &= 200 \times 12 = \text{?}915\end{align*}916\end{exbox}917\end{frame}918919% ======================================================================920\section{Résumé et préparation}921% ======================================================================922923\begin{frame}{Résumé de la séance}924\begin{enumerate}925 \item Le \textbf{TGA} reflète le rendement exigé par le marché; il s'extrait d'abord des \textbf{ventes comparables}926 \item La \textbf{bande d'investissement} pondère la dette ($R_m$) et les fonds propres ($R_e$)927 \item Le \textbf{DCF} actualise chaque flux futur et la \textbf{valeur de réversion} ($\text{RNE}_{n+1} / \text{TGA}_{\text{sortie}}$)928 \item Les \textbf{multiplicateurs} (MRB, MRN) sont des outils complémentaires, non des substituts929 \item L'analyse de \textbf{sensibilité} borne la valeur et expose les hypothèses critiques930\end{enumerate}931\end{frame}932933\begin{frame}{Pour la prochaine séance}934\begin{itemize}935 \item Compléter le \textbf{TP3 --- méthode du revenu} (remise à la séance 13)936 \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la réconciliation et le rapport937 \item Revoir les trois méthodes d'évaluation (comparaison, coût, revenu)938 \item Préparer des questions pour la révision générale939\end{itemize}940\end{frame}941942\begin{frame}{Questions?}943\contactslide[Prochaine séance : Le rapport d'évaluation]944\end{frame}945946% ======================================================================947\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}948\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,oeaqNormes,cuspap2026,ellwood1970,baumcrosby2022,desrosiers2008,rattermann2020,schl2025,schlLocatif2025,bdcTaux2026,ccq,loiTAL}949\printbibliography[heading=none]950\end{frame}951952\end{document}953