spb/uqo_cours_public Public

1% =============================================================================2% AIDE-MÉMOIRE — IMM10033% Éléments d'évaluation immobilière4% Simon-Pierre Boucher, UQO5% =============================================================================67\documentclass[10pt,a4paper,landscape]{article}89\usepackage[utf8]{inputenc}10\usepackage[T1]{fontenc}11\usepackage[french]{babel}12\usepackage[margin=1.2cm]{geometry}13\usepackage{amsmath}14\usepackage{booktabs}15\usepackage{array}16\usepackage[table]{xcolor}17\usepackage{tcolorbox}18\usepackage{tikz}19\usepackage{graphicx}20\usepackage{multicol}21\usepackage{enumitem}22\usepackage{fancyhdr}23\usepackage{titlesec}2425% ---------------------------------------------------------------------------26% Couleurs UQO27% ---------------------------------------------------------------------------28\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0,62,126}29\definecolor{uqoOr}{RGB}{198,163,0}30\definecolor{uqoVert}{RGB}{0,128,70}31\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180,35,24}3233% ---------------------------------------------------------------------------34% tcolorbox35% ---------------------------------------------------------------------------36\tcbuselibrary{skins, breakable}3738\newtcolorbox{formbox}[1][]{39  colback=uqoBleu!5, colframe=uqoBleu, coltitle=white,40  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,41  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt42}4344\newtcolorbox{defbox}[1][]{45  colback=uqoOr!5, colframe=uqoOr, coltitle=white,46  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,47  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt48}4950\newtcolorbox{tipbox}[1][]{51  colback=uqoVert!5, colframe=uqoVert, coltitle=white,52  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,53  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt54}5556\newtcolorbox{warnbox}[1][]{57  colback=uqoRouge!5, colframe=uqoRouge, coltitle=white,58  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,59  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt60}6162% ---------------------------------------------------------------------------63% Configuration page64% ---------------------------------------------------------------------------65\pagestyle{fancy}66\fancyhf{}67\fancyhead[L]{\small\color{uqoBleu}\textbf{IMM1003} — Aide-mémoire}68\fancyhead[R]{\small\color{uqoBleu}UQO — S.-P. Boucher}69\fancyfoot[C]{\small\color{uqoBleu}\thepage/2}70\renewcommand{\headrulewidth}{0.5pt}71\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBleu}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}}7273\titleformat{\section}{\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}}{\thesection}{0.5em}{}74\titlespacing{\section}{0pt}{4pt}{2pt}7576\setlength{\parindent}{0pt}77\setlength{\parskip}{1pt}78\setlength{\columnsep}{12pt}7980% =============================================================================81\begin{document}8283\begin{center}84\includegraphics[height=0.8cm]{uqo-logo.png}\hspace{1cm}{\Large\bfseries\color{uqoBleu} AIDE-MÉMOIRE — IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière}\\[2pt]85{\small\color{uqoBleu} Université du Québec en Outaouais | Automne 2026 | Toutes les formules et concepts clés}86\end{center}8788\vspace{4pt}89\begin{multicols}{3}9091% =============================================================================92\section*{\color{uqoBleu} Valeur marchande}9394\begin{defbox}[Définition OEAQ]95{\small Prix le plus probable qu'un bien obtiendrait en \textbf{marché ouvert}, entre parties \textbf{prudentes et informées}, sans \textbf{contrainte}, avec un \textbf{délai raisonnable}.}96\end{defbox}9798{\footnotesize99\textbf{Conditions :} acheteurs/vendeurs informés, délai raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant.\\100\textbf{Distinction :} Prix $\neq$ Valeur marchande $\neq$ Valeur fiscale $\neq$ Valeur d'assurance101}102103% =============================================================================104\section*{\color{uqoBleu} Principes fondamentaux}105106{\footnotesize107\begin{itemize}[leftmargin=*, nosep]108  \item \textbf{Substitution :} acheteur ne paie pas $>$ coût d'un substitut équivalent109  \item \textbf{HBU :} usage permis, physiquement possible, légalement autorisé, financièrement viable $\rightarrow$ valeur maximale110  \item \textbf{Anticipation :} valeur = bénéfices futurs anticipés111  \item \textbf{Offre/demande :} prix au point d'équilibre112  \item \textbf{Contribution :} valeur d'un élément = contribution marginale113  \item \textbf{Conformité :} valeur max quand conforme au quartier114  \item \textbf{Changement :} marché en évolution constante115\end{itemize}116}117118% =============================================================================119\section*{\color{uqoBleu} 1. Méthode de comparaison}120121\begin{formbox}[Processus en 6 étapes]122{\small123\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]124  \item Rechercher les comparables125  \item Vérifier les données126  \item Sélectionner les unités de comparaison127  \item Analyser et ajuster128  \item Réconcilier129  \item Conclure la valeur130\end{enumerate}131}132\end{formbox}133134\begin{warnbox}[Ordre séquentiel des ajustements]135{\small136\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]137  \item Droits de propriété138  \item Conditions de financement139  \item Conditions de vente140  \item Conditions de marché (temps)141  \item Localisation142  \item Caractéristiques physiques143\end{enumerate}144Étapes 1--4 : transactionnels (\%) cumulatifs\\145Étapes 5--6 : propriété (\$ ou \%)146}147\end{warnbox}148149\begin{tipbox}[Règle d'ajustement]150{\small151Comparable $>$ Sujet $\Rightarrow$ ajustement \textcolor{uqoRouge}{\textbf{négatif}}\\152Comparable $<$ Sujet $\Rightarrow$ ajustement \textcolor{uqoVert}{\textbf{positif}}\\153Toujours ajuster le comparable vers le sujet.154}155\end{tipbox}156157{\footnotesize158\textbf{Seuils :} net $<$ $\pm$15\%, brut $<$ 25\% du prix.\\159\textbf{Réconciliation :} pondérer par fiabilité, pas par moyenne simple.160}161162% =============================================================================163\section*{\color{uqoBleu} 2. Méthode du coût}164165\begin{formbox}[Formule fondamentale]166$$V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}$$167{\small où $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys}} + D_{\text{fonct}} + D_{\text{écon}}$}168\end{formbox}169170{\footnotesize171\textbf{Coût de remplacement :} utilité équivalente, matériaux actuels.\\172\textbf{Coût de reproduction :} réplique identique, matériaux d'origine.\\[3pt]173\textbf{Dépréciation physique :} usure, vieillissement.\\174\textbf{Dépréciation fonctionnelle :} conception obsolète.\\175\textbf{Dépréciation économique :} facteurs externes.\\[3pt]176\textbf{Idéal pour :} constructions neuves, bâtiments spéciaux, assurance.\\177\textbf{Moins adapté :} résidentiel courant, bâtiments anciens.178}179180% =============================================================================181\section*{\color{uqoBleu} 3. Méthode du revenu}182183\begin{formbox}[Capitalisation directe]184$$V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}$$185{\small $\text{TGA} = \dfrac{\text{RNE}}{\text{Prix}}$ \quad $\text{RNE} = V \times \text{TGA}$}186\end{formbox}187188\begin{formbox}[Actualisation des flux (DCF)]189$$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$$190\end{formbox}191192{\footnotesize193\textbf{RBP} = Revenu brut potentiel (100\% occupé, loyers marché)\\194\textbf{RBE} = RBP $-$ perte inoccupation/mauvaises créances\\195\textbf{RNE} = RBE $-$ dépenses d'exploitation\\[3pt]196\textbf{Bande d'investissement :}197$\text{TGA} = M \times R_m + (1-M) \times R_e$\\198$M$ = ratio prêt/valeur, $R_m$ = constante hypothécaire, $R_e$ = rendement fonds propres199}200201\begin{formbox}[Dépenses d'exploitation types]202{\small Taxes foncières, assurances, chauffage, électricité, eau, entretien, déneigement, gestion (5\%), réserve remplacement.\\203\textbf{Exclure :} service dette, amortissement, impôts.}204\end{formbox}205206% =============================================================================207\section*{\color{uqoBleu} TGA typiques (Québec)}208209{\footnotesize210\begin{tabular}{l c c}211\toprule212\textbf{Type} & \textbf{Métropoles} & \textbf{Régions} \\213\midrule214Plex 2--5 & 4,0--5,5\% & 5,5--7,5\% \\215Multi 6--24 & 4,5--5,5\% & 5,5--7,0\% \\216Multi 25+ & 4,0--5,0\% & 5,0--6,5\% \\217Bureaux A & 5,5--7,0\% & 7,0--9,0\% \\218Bureaux B-C & 7,0--9,0\% & 8,0--11,0\% \\219Commerce & 5,5--7,5\% & 7,0--9,5\% \\220Industriel & 5,0--6,5\% & 6,5--8,5\% \\221\bottomrule222\end{tabular}223}224225% =============================================================================226\section*{\color{uqoBleu} Rapport d'évaluation}227228{\footnotesize229\textbf{Structure type (9 sections) :}230\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]231  \item Page titre232  \item Lettre de transmission233  \item Table des matières234  \item Sommaire235  \item Identification du mandat236  \item Description de la propriété237  \item Analyse marché et HBU238  \item Méthodes et réconciliation239  \item Hypothèses, certification, annexes240\end{enumerate}241\textbf{Types :} Complet (10--50+ p.), Abrégé (5--15 p.), Restreint (2--5 p.)242}243244% =============================================================================245\section*{\color{uqoBleu} Sources de données}246247{\footnotesize248\begin{itemize}[nosep, leftmargin=*]249  \item \textbf{Registre foncier} : actes, hypothèques, servitudes250  \item \textbf{Centris (MLS)} : inscriptions, prix, historique251  \item \textbf{Rôle d'évaluation} : valeur municipale252  \item \textbf{SCHL} : données habitation253  \item \textbf{APCIQ} : statistiques marché254  \item \textbf{Cadastre} : lots, plans, superficies255\end{itemize}256}257258% =============================================================================259\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du cours}260261{\footnotesize262\begin{tabular}{l r}263\toprule264Examen mi-session (S7) & 30\% \\2653 ateliers pratiques & 30\% \\266Examen final & 40\% \\267\bottomrule268\end{tabular}269}270271\end{multicols}272273\vfill274\begin{center}275{\scriptsize\color{uqoBleu} IMM1003 — UQO — Simon-Pierre Boucher, Professeur — Département des sciences administratives — simon-pierre.boucher@uqo.ca — Automne 2026}276\end{center}277278\end{document}279