spb/uqo_cours_public Public

1% =============================================================================2% AIDE-MÉMOIRE — IMM10333% Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Simon-Pierre Boucher, UQO5% =============================================================================67\documentclass[10pt,a4paper,landscape]{article}89\usepackage[utf8]{inputenc}10\usepackage[T1]{fontenc}11\usepackage[french]{babel}12\usepackage[margin=1.2cm]{geometry}13\usepackage{amsmath}14\usepackage{booktabs}15\usepackage{array}16\usepackage[table]{xcolor}17\usepackage{tcolorbox}18\usepackage{tikz}19\usepackage{multicol}20\usepackage{enumitem}21\usepackage{fancyhdr}22\usepackage{titlesec}23\usepackage{graphicx}24\usepackage{fontawesome5}2526% ---------------------------------------------------------------------------27% Couleurs UQO28% ---------------------------------------------------------------------------29\definecolor{uqoBleu}{RGB}{0,62,126}30\definecolor{uqoOr}{RGB}{198,163,0}31\definecolor{uqoVert}{RGB}{0,128,70}32\definecolor{uqoRouge}{RGB}{180,35,24}3334% ---------------------------------------------------------------------------35% tcolorbox36% ---------------------------------------------------------------------------37\tcbuselibrary{skins, breakable}3839\newtcolorbox{formbox}[1][]{40  colback=uqoBleu!5, colframe=uqoBleu, coltitle=white,41  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,42  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt43}4445\newtcolorbox{defbox}[1][]{46  colback=uqoOr!5, colframe=uqoOr, coltitle=white,47  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,48  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt49}5051\newtcolorbox{tipbox}[1][]{52  colback=uqoVert!5, colframe=uqoVert, coltitle=white,53  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,54  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt55}5657\newtcolorbox{warnbox}[1][]{58  colback=uqoRouge!5, colframe=uqoRouge, coltitle=white,59  fonttitle=\bfseries\small, title={#1}, arc=1.5mm,60  boxrule=0.6pt, top=2pt, bottom=2pt, left=4pt, right=4pt61}6263% ---------------------------------------------------------------------------64% Configuration page65% ---------------------------------------------------------------------------66\pagestyle{fancy}67\fancyhf{}68\fancyhead[L]{\small\color{uqoBleu}\textbf{IMM1033} — Aide-mémoire}69\fancyhead[R]{\small\color{uqoBleu}UQO --- Simon-Pierre Boucher}70\fancyfoot[C]{\small\color{uqoBleu}\thepage/2}71\renewcommand{\headrulewidth}{0.5pt}72\renewcommand{\headrule}{\hbox to\headwidth{\color{uqoBleu}\leaders\hrule height \headrulewidth\hfill}}7374\titleformat{\section}{\normalsize\bfseries\color{uqoBleu}}{\thesection}{0.5em}{}75\titlespacing{\section}{0pt}{4pt}{2pt}7677\setlength{\parindent}{0pt}78\setlength{\parskip}{1pt}79\setlength{\columnsep}{12pt}8081% =============================================================================82\begin{document}8384\begin{center}85\includegraphics[height=1.5cm]{uqo-logo.png}\\[0.3cm]86{\Large\bfseries\color{uqoBleu} AIDE-M\'EMOIRE --- IMM1033 --- M\'ethodes du co\^ut en \'evaluation immobili\`ere}\\[0.2cm]87{\large\color{uqoBleu} Simon-Pierre Boucher}\\[0.1cm]88{\normalsize\color{uqoBleu} Professeur --- D\'epartement des sciences administratives}\\[0.1cm]89{\small\color{uqoBleu}\faIcon{envelope}\quad simon-pierre.boucher@uqo.ca \qquad \faIcon{map-marker-alt}\quad Pavillon Alexandre-Tach\'e, Gatineau}\\[0.1cm]90{\small\color{uqoBleu} Universit\'e du Qu\'ebec en Outaouais | Hiver 2026 | Toutes les formules et concepts cl\'es}91\end{center}9293\vspace{4pt}94\begin{multicols}{3}9596% =============================================================================97\section*{\color{uqoBleu} Formule fondamentale}9899\begin{formbox}[Méthode du coût]100$$\boxed{V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)}$$101{\small où $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys}} + D_{\text{fonct}} + D_{\text{écon}}$\\[2pt]102$C_{\text{neuf}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit}$}103\end{formbox}104105{\footnotesize106\textbf{Quand utiliser :} constructions neuves, bâtiments spéciaux (églises, hôpitaux, écoles), évaluation d'assurance, marchés inactifs, vérification des autres méthodes.\\107\textbf{Moins adapté :} résidentiel courant, bâtiments très anciens, terrains dominants.108}109110% =============================================================================111\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du terrain}112113{\footnotesize114\textbf{Principe :} terrain évalué comme \textbf{vacant et disponible} pour son HBU.\\[3pt]115\textbf{4 méthodes :}116\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]117  \item \textbf{Comparaison directe} — ventes de terrains similaires118  \item \textbf{Extraction} — $V_{\text{terrain}} = \text{Prix total} - V_{\text{bâtiment déprécié}}$119  \item \textbf{Affectation} — ratio terrain/total observé sur le marché120  \item \textbf{Résidu foncier} — $V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} - V_{\text{améliorations}}$121\end{enumerate}122123\textbf{Critères d'ajustement :}\\124Localisation, superficie, façade, zonage, topographie, services, forme, contraintes.125}126127% =============================================================================128\section*{\color{uqoBleu} Coût de remplacement vs reproduction}129130\begin{defbox}[Distinction clé]131{\small132\textbf{Remplacement :} même utilité, matériaux et techniques \textbf{actuels}. Le plus courant.\\133\textbf{Reproduction :} réplique exacte, matériaux \textbf{d'origine}. Pour bâtiments patrimoniaux.134}135\end{defbox}136137% =============================================================================138\section*{\color{uqoBleu} 4 méthodes d'estimation des coûts}139140{\footnotesize141\begin{tabular}{l c c}142\toprule143\textbf{Méthode} & \textbf{Précision} & \textbf{Temps} \\144\midrule145Comparative (\$/pi\textsuperscript{2}) & Faible & Court \\146Par composantes & Moyenne & Moyen \\147Coût indexé & Moyenne & Court \\148Quantité et prix & Élevée & Long \\149\bottomrule150\end{tabular}151}152153% =============================================================================154\section*{\color{uqoBleu} Coûts directs (70--85\%)}155156{\footnotesize157\begin{tabular}{l c}158\toprule159\textbf{Composante} & \textbf{\% typique} \\160\midrule161Structure et fondations & 15--20\% \\162Enveloppe (murs, toit) & 20--25\% \\163Mécanique (CVAC, plomb., élec.) & 25--35\% \\164Finitions intérieures & 15--25\% \\165Aménagement extérieur & 3--5\% \\166\bottomrule167\end{tabular}168}169170% =============================================================================171\section*{\color{uqoBleu} Coûts indirects (15--25\%)}172173{\footnotesize174\begin{itemize}[nosep, leftmargin=*]175  \item Honoraires architecte : 5--8\%176  \item Honoraires ingénieurs : 3--5\%177  \item Permis et frais municipaux : 1--2\%178  \item Assurance construction : 0,5--1,5\%179  \item Frais de financement : 2--4\%180  \item Frais légaux et notaire : forfait181  \item Frais administratifs : 1--3\%182\end{itemize}183}184185% =============================================================================186\section*{\color{uqoBleu} Profit entrepreneurial}187188\begin{formbox}[Calcul]189{\small190$\text{Profit} = \text{Taux} \times (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}})$\\[2pt]191Typique : \textbf{8--15\%} selon le risque et le type de projet.192}193\end{formbox}194195% =============================================================================196\section*{\color{uqoBleu} Dépréciation physique}197198\begin{warnbox}[3 méthodes de calcul]199{\small200\textbf{1. Âge-vie :} $D = \dfrac{\text{Âge effectif}}{\text{Durée vie éco.}} \times C_{\text{neuf}}$\\[4pt]201\textbf{2. Âge-vie modifié :}\\202$D = D_{\text{curable}} + \dfrac{\text{Âge eff.}}{\text{DVE}} \times (C_{\text{neuf}} - D_{\text{curable}})$\\[4pt]203\textbf{3. Ventilation :} calcul séparé curable + incurable courte/longue durée.204}205\end{warnbox}206207{\footnotesize208\textbf{Curable :} entretien différé, coût de remise en état.\\209\textbf{Incurable courte durée :} toiture, CVAC, revêtement, fenêtres — ratio âge/durée vie composante.\\210\textbf{Incurable longue durée :} structure, fondation — ratio âge effectif/DVE sur le solde.211}212213% =============================================================================214\section*{\color{uqoBleu} Durées de vie typiques}215216{\footnotesize217\begin{tabular}{l c}218\toprule219\textbf{Composante} & \textbf{Durée} \\220\midrule221Structure / fondation & 50--75 ans \\222Toiture membrane & 15--25 ans \\223Toiture bardeaux & 20--30 ans \\224CVAC & 15--20 ans \\225Revêtement vinyle & 25--35 ans \\226Revêtement brique & 40--60 ans \\227Fenêtres PVC & 20--30 ans \\228Plomberie cuivre & 40--50 ans \\229Électricité & 30--40 ans \\230Planchers bois & 25--35 ans \\231\bottomrule232\end{tabular}233}234235% =============================================================================236\section*{\color{uqoBleu} Dépréciation fonctionnelle}237238{\footnotesize239\textbf{Curable — Déficience requérant ajout :}\\240$D = \text{Coût d'ajout}$\\[2pt]241\textbf{Curable — Déficience requérant substitution :}\\242$D = \text{Coût substitution} - \text{Valeur récupérée}$\\[4pt]243\textbf{Incurable — Surqualité :}\\244$D = \text{Coût élément} - \text{Contribution à la valeur}$\\[2pt]245\textbf{Incurable — Obsolescence :}\\246$D = \text{Capitalisation perte de revenus}$247}248249\begin{tipbox}[Éviter le double comptage]250{\small Ne jamais compter la même perte dans la dépréciation physique ET fonctionnelle. Déduire les éléments curables \textbf{avant} d'appliquer le ratio âge-vie.}251\end{tipbox}252253% =============================================================================254\section*{\color{uqoBleu} Dépréciation économique}255256{\footnotesize257\textbf{Causes :} détérioration voisinage, changement zonage, offre excédentaire, facteurs économiques, nuisances, contamination.\\[3pt]258\textbf{Méthodes de mesure :}259\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]260  \item \textbf{Capitalisation perte de revenus :}\\261  $D_{\text{écon}} = \dfrac{\Delta \text{RNE}}{\text{TGA}} \times \text{\% allocation bâtiment}$262  \item \textbf{Extraction marché (paired sales) :}\\263  Comparer ventes avec/sans le facteur externe.264\end{enumerate}265\textbf{Allocation :} la dépréciation externe affecte terrain ET bâtiment; allouer proportionnellement.266}267268% =============================================================================269\section*{\color{uqoBleu} Assemblage final}270271\begin{formbox}[Processus en 5 étapes]272{\small273\begin{enumerate}[nosep, leftmargin=*]274  \item Évaluer le terrain (comparaison)275  \item Estimer le coût neuf (directs + indirects + profit)276  \item Calculer la dépréciation totale (3 types)277  \item Soustraire la dépréciation du coût neuf278  \item Additionner la valeur du terrain279\end{enumerate}280}281\end{formbox}282283% =============================================================================284\section*{\color{uqoBleu} Applications spécialisées}285286{\footnotesize287\textbf{Bâtiments à usage spécial :} méthode du coût souvent \textbf{seule approche} applicable.\\288\textbf{Bâtiments patrimoniaux :} coût de \textbf{reproduction} privilégié; loi sur le patrimoine culturel.\\289\textbf{Machinerie/équipement :} évaluer séparément avec dépréciation propre.\\290\textbf{Améliorations locatives :} durée de vie = durée du bail.291}292293% =============================================================================294\section*{\color{uqoBleu} Évaluation du cours}295296{\footnotesize297\begin{tabular}{l r}298\toprule299Atelier 1 — Terrain (S4) & 10\% \\300Atelier 2 — Coûts (S8) & 15\% \\301Examen mi-session (S9) & 25\% \\302Atelier 3 — Cas intégré (S13) & 20\% \\303Examen final & 30\% \\304\bottomrule305\end{tabular}306}307308\end{multicols}309310\vfill311\begin{center}312{\scriptsize\color{uqoBleu} IMM1033 — UQO — Simon-Pierre Boucher — Document de référence pédagogique — Hiver 2026}313\end{center}314315\end{document}316