spb/uqo_cours_public Public

1% =============================================================================2%  Auteur      : Simon-Pierre Boucher3%  Fonction    : Professeur4%  Département : Département des sciences administratives5%  Institution : Université du Québec en Outaouais (UQO)6%  Courriel    : simon-pierre.boucher@uqo.ca7% -----------------------------------------------------------------------------8%  Document    : Le marché de l'habitation au Québec — Document de référence9%                Analyse de l'indice des prix des propriétés MLS® (2005-2026)10%                et du contexte macroéconomique canadien (FRED)11%  Compilation : latexmk -pdf rapport_immobilier_quebec.tex12%  Dépendances : figures/ et tables/ générées par code/analyse_hpi_quebec.py13% =============================================================================14\documentclass[12pt]{article}1516\usepackage[T1]{fontenc}17\usepackage[utf8]{inputenc}18\usepackage[french]{babel}19\usepackage{sourceserifpro}   % corps de texte : Source Serif20\usepackage{sourcesanspro}    % titres, en-têtes, légendes : Source Sans21\usepackage{tikz}22\usepackage[a4paper,margin=2.5cm,headheight=15pt]{geometry}23\usepackage{setspace}24\onehalfspacing25\usepackage{graphicx}26\usepackage{booktabs}27\usepackage{makecell}28\usepackage{xcolor}29\usepackage{fancyhdr}30\usepackage{titlesec}31\usepackage{caption}32\usepackage{microtype}33\usepackage{lastpage}34\usepackage[round]{natbib}35\usepackage{url}36\usepackage[most]{tcolorbox}37\usepackage[colorlinks=true, linkcolor=uqoblue, urlcolor=uqoblue,38            citecolor=uqoblue, pdfauthor={Simon-Pierre Boucher},39            pdftitle={Le marché de l'habitation au Québec — Document de référence}]{hyperref}4041% ----------------------------------------------------------------------------42% Couleurs43% ----------------------------------------------------------------------------44\definecolor{uqogreen}{HTML}{00693C}45\definecolor{uqoblue}{HTML}{2A78D6}46\definecolor{accentorange}{HTML}{EB6834}47\definecolor{inkdark}{HTML}{0B0B0B}48\definecolor{inksoft}{HTML}{52514E}49\definecolor{paleback}{HTML}{F5F7F4}5051% ----------------------------------------------------------------------------52% Titres de sections — style moderne : numéro coloré, barre d'accent courte53% ----------------------------------------------------------------------------54\titleformat{\section}55  {\sffamily\LARGE\bfseries\color{inkdark}}56  {\textcolor{uqogreen}{\thesection}}{0.7em}{}57  [\vspace{3pt}{\color{uqogreen}\rule{2.6cm}{2.8pt}}]58\titleformat{\subsection}59  {\sffamily\large\bfseries\color{inkdark}}{\textcolor{uqogreen}{\thesubsection}}{0.7em}{}60\titleformat{\subsubsection}61  {\sffamily\normalsize\bfseries\color{inksoft}}{\thesubsubsection}{0.7em}{}62\titlespacing*{\section}{0pt}{*3.2}{*2.2}63\titlespacing*{\subsection}{0pt}{*2.6}{*1.4}6465% Libellés des listes de description en sans-serif66\renewcommand*{\descriptionlabel}[1]{\hspace\labelsep67  {\sffamily\bfseries\color{inkdark}#1}}6869% Tableaux : lignes légèrement aérées70\renewcommand{\arraystretch}{1.18}7172% ----------------------------------------------------------------------------73% En-tête / pied de page74% ----------------------------------------------------------------------------75\pagestyle{fancy}76\fancyhf{}77\fancyhead[L]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}Le marché de l'habitation au Québec}78\fancyhead[R]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}UQO\;\textcolor{uqogreen}{·}\;Sciences administratives}79\fancyfoot[C]{\sffamily\footnotesize\color{inksoft}\textcolor{uqogreen}{\rule[-0.5pt]{12pt}{2pt}}\hspace{7pt}\thepage~/~\pageref{LastPage}\hspace{7pt}\textcolor{uqogreen}{\rule[-0.5pt]{12pt}{2pt}}}80\renewcommand{\headrulewidth}{0.4pt}81\renewcommand{\headrule}{\color{uqogreen}\hrule width\headwidth height 0.6pt}8283% ----------------------------------------------------------------------------84% Encadrés « Points clés »85% ----------------------------------------------------------------------------86\newtcolorbox{pointscles}{87  enhanced, breakable,88  colback=uqogreen!5, colframe=uqogreen,89  boxrule=0pt, leftrule=3pt,90  arc=0pt, sharp corners,91  left=10pt, right=10pt, top=8pt, bottom=8pt,92  title={\sffamily\bfseries\small POINTS CLÉS}, coltitle=uqogreen,93  attach title to upper={\par\vspace{3pt}}94}9596\captionsetup{font={small,sf}, labelfont={bf,color=uqogreen},97              textfont={color=inksoft}, skip=8pt}9899% Placement des flottants : éviter les pages de flottants quasi vides100\renewcommand{\topfraction}{0.9}101\renewcommand{\bottomfraction}{0.6}102\renewcommand{\textfraction}{0.07}103\renewcommand{\floatpagefraction}{0.72}104\setcounter{topnumber}{3}105\setcounter{totalnumber}{4}106\setlength{\textfloatsep}{26pt plus 4pt minus 2pt}107\setlength{\intextsep}{22pt plus 4pt minus 2pt}108109% Valeurs clés calculées par code/analyse_hpi_quebec.py110\input{tables/valeurs_cles}111112\begin{document}113114% ============================================================================115% PAGE TITRE116% ============================================================================117\begin{titlepage}118  \singlespacing119  \begin{tikzpicture}[remember picture, overlay]120    % barre d'accent verticale à gauche121    \fill[uqogreen] (current page.north west) rectangle122      ([xshift=7mm]current page.south west);123    \fill[uqogreen!25] ([xshift=7mm]current page.north west) rectangle124      ([xshift=9mm]current page.south west);125    % bandeau inférieur126    \fill[uqogreen] ([yshift=26mm]current page.south west) rectangle127      (current page.south east);128    \node[anchor=south west, text=white, font=\sffamily\footnotesize,129          align=left, text width=125mm]130      at ([xshift=22mm, yshift=9mm]current page.south west)131      {\textbf{Données}\;\; ACI/CREA, indice des prix des propriétés132       MLS\textsuperscript{\textregistered}, janv. 2005 -- juin 2026\\133       FRED, Federal Reserve Bank of St.~Louis};134    \node[anchor=south east, text=white, font=\sffamily\normalsize]135      at ([xshift=-12mm, yshift=10mm]current page.south east)136      {\textbf{Juillet 2026}};137  \end{tikzpicture}%138  \sffamily139  \begin{flushleft}140    \hspace*{6mm}\begin{minipage}{0.88\textwidth}141      \includegraphics[width=4.4cm]{uqo-logo.png}\\[0.95cm]142      {\color{uqogreen}\rule{2.6cm}{3.5pt}}\\[0.6cm]143      {\fontsize{30}{36}\selectfont\bfseries\color{inkdark}144       Le marché de l'habitation\\[0.1cm] au Québec\par}145      \vspace{0.6cm}146      {\LARGE\color{uqogreen}\bfseries Document de référence\par}147      \vspace{0.45cm}148      {\Large\color{inksoft}149       Analyse de l'indice des prix des propriétés150       MLS\textsuperscript{\textregistered}\\[0.12cm]151       (2005--2026) et du contexte macroéconomique canadien\par}152      \vspace{1.9cm}153      {\color{inksoft}\rule{2.6cm}{1pt}}\\[0.5cm]154      {\huge\bfseries\color{inkdark} Simon-Pierre Boucher\par}155      \vspace{0.3cm}156      {\large\color{inksoft}157       Professeur\\[0.08cm]158       Département des sciences administratives\\[0.08cm]159       Université du Québec en Outaouais (UQO)\\[0.24cm]160       \href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{\texttt{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}\par}161    \end{minipage}162  \end{flushleft}163  \vfill164\end{titlepage}165166% ============================================================================167% SOMMAIRE EXÉCUTIF168% ============================================================================169\section*{Sommaire exécutif}170\addcontentsline{toc}{section}{Sommaire exécutif}171172Ce document de référence dresse un portrait complet du marché immobilier173résidentiel québécois à partir de l'indice des prix des propriétés174MLS\textsuperscript{\textregistered} (IPP MLS\textsuperscript{\textregistered})175de l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), de janvier 2005 à176\VcDerniereObs, replacé dans son contexte macroéconomique (taux d'intérêt,177inflation, PIB, chômage, démographie --- séries FRED). Il comporte treize178chapitres, 67~figures et une quarantaine de tableaux : panorama canadien, cycle179récent, transmission monétaire, profils détaillés des six marchés québécois,180analyse par type de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, grands181marchés du reste du Canada, puis annexes statistiques. Six constats182structurent l'ensemble.183184\begin{pointscles}185\begin{enumerate}\setlength\itemsep{2pt}186  \item \textbf{Le Québec est au sommet, le Canada en correction.} En187  \VcDerniereObs, l'IPP composite du Québec atteint \VcQcHPI{} --- un sommet188  historique, soit \VcQcMult{} fois son niveau de 2005 --- alors que l'indice189  canadien demeure \VcCanDD{} sous son pic de février 2022. En mars 2025,190  l'indice québécois a dépassé l'indice canadien pour la première fois de la191  période.192  \item \textbf{Une divergence post-pandémique majeure.} Depuis janvier 2020,193  les prix québécois ont progressé de \VcQcDepuisVingt, contre194  \VcCanDepuisVingt{} au Canada. Le resserrement monétaire de 2022--2023 ---195  taux court porté d'environ 0 à 5~\% --- a fait chuter Toronto de plus d'un196  quart ; au Québec, il n'a imposé qu'un plateau de neuf mois.197  \item \textbf{Les marchés « secondaires » québécois mènent le classement198  canadien.} Sur 2005--2026, le Centre-du-Québec (7,0~\%), la Mauricie199  (6,7~\%), l'Estrie (6,3~\%) et la RMR de Québec (6,1~\%) affichent les200  croissances annuelles moyennes les plus élevées des seize marchés analysés.201  \item \textbf{La hausse est réelle, pas seulement nominale.} Déflaté par202  l'IPC canadien, le prix des propriétés québécoises a néanmoins presque203  doublé depuis 2005 (\VcQcReelMult{} fois, soit \VcQcReelCagr{} par an en204  termes réels).205  \item \textbf{Un avantage d'abordabilité qui se referme.} Le prix de206  référence composite s'établit à \VcQcBench{} au Québec et à \VcMtlBench{}207  dans la RMR de Montréal, contre \VcCanBench{} à l'échelle canadienne ---208  et 940~800~\$ dans le Grand Toronto.209  \item \textbf{Un cycle propre au Québec.} Les variations annuelles des prix210  québécois sont fortement corrélées entre régions de la province (0,63 à211  0,99), mais peu synchronisées avec Toronto (\VcCorrMtlTor{} pour Montréal)212  et Vancouver ; le bêta du Québec sur le Canada est en moyenne de 0,26213  depuis 2010 --- un argument de diversification et une mise en garde contre214  les diagnostics « pancanadiens ».215\end{enumerate}216\end{pointscles}217218\clearpage219\tableofcontents220\clearpage221\listoffigures222\clearpage223\listoftables224\clearpage225226\section*{Sigles et abréviations}227\addcontentsline{toc}{section}{Sigles et abréviations}228\begin{description}\setlength\itemsep{2pt}229  \item[ACI / CREA] Association canadienne de l'immobilier (\emph{Canadian230  Real Estate Association}).231  \item[CAM] Croissance annuelle moyenne composée.232  \item[C.-B.] Colombie-Britannique.233  \item[FRED] \emph{Federal Reserve Economic Data}, base de données de la234  Federal Reserve Bank of St.~Louis.235  \item[GA] Glissement annuel (variation sur 12 mois).236  \item[IPC] Indice des prix à la consommation.237  \item[IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}] Indice des prix des238  propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} (\emph{MLS\textsuperscript{\textregistered}239  Home Price Index}).240  \item[MLS\textsuperscript{\textregistered}] \emph{Multiple Listing241  Service\textsuperscript{\textregistered}}, systèmes inter-agences des242  chambres immobilières.243  \item[NSA / SA] Série non désaisonnalisée / désaisonnalisée244  (\emph{not seasonally adjusted} / \emph{seasonally adjusted}).245  \item[OCDE] Organisation de coopération et de développement économiques.246  \item[PIB] Produit intérieur brut.247  \item[RMR] Région métropolitaine de recensement.248  \item[SCHL] Société canadienne d'hypothèques et de logement.249  \item[UQO] Université du Québec en Outaouais.250\end{description}251\clearpage252253\section*{Avant-propos}254\addcontentsline{toc}{section}{Avant-propos}255256Ce document a été conçu comme un \textbf{document de référence} : un état des257lieux complet, chiffré et sourcé du marché immobilier résidentiel québécois,258destiné d'abord aux étudiantes et étudiants des cours d'immobilier du259Département des sciences administratives de l'UQO, mais utile à quiconque ---260analyste, prêteur, courtier, décideur public --- doit raisonner sur les prix261de l'habitation au Québec.262263Trois principes ont guidé sa construction. \emph{Reproductibilité},264d'abord : toutes les figures et tous les tableaux sont générés par un script265unique à partir des fichiers officiels de l'ACI et de l'API FRED ; aucune266valeur n'est saisie à la main, et le document peut être régénéré à chaque267mise à jour mensuelle des données. \emph{Comparabilité}, ensuite : les mêmes268mesures (glissement annuel, croissance annuelle moyenne, écart au sommet,269volatilité, corrélations, facteurs saisonniers) sont appliquées uniformément270aux seize marchés étudiés, ce qui autorise des comparaisons rigoureuses.271\emph{Ancrage scientifique}, enfin : chaque fait empirique est relié, autant272que possible, à la littérature académique en économie du logement, dont les273références complètes figurent en fin de document.274275Le lecteur pressé lira le sommaire exécutif et les encadrés « Points clés »276qui closent chaque chapitre ; l'étudiant y trouvera de surcroît, à277l'annexe~\ref{annexe:questions}, des questions de révision et des exercices278calculables à partir des tableaux des annexes. Les données s'arrêtent en279\VcDerniereObs{} ; les constats, eux, sont datés par construction --- c'est280la méthode, non la photographie, qu'il convient de retenir.281282\vspace{0.8cm}283\begin{flushright}284\emph{Simon-Pierre Boucher}\\285Gatineau, juillet 2026286\end{flushright}287\clearpage288289% ============================================================================290\section{Introduction}291% ============================================================================292293Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal294central de transmission de la politique monétaire295\citep{iacoviello2005,piazzesischneider2016} et un déterminant majeur du296cycle économique lui-même --- au point que \citet{leamer2007} a pu soutenir297que « le logement \emph{est} le cycle économique ». C'est aussi un enjeu298social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à299l'échelle canadienne \citep{schl2022}. Or, le débat public s'appuie trop300souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des301ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à302l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune303propriété n'ait perdu de valeur.304305L'indice des prix des propriétés MLS\textsuperscript{\textregistered} corrige306ce biais : fondé sur une approche hédonique --- dont les fondements307théoriques remontent à \citet{rosen1974} ---, il mesure l'évolution du prix308d'une propriété \emph{de qualité constante}309(annexe~\ref{annexe:methodo}). Il appartient à la même famille d'outils que310les indices à ventes répétées développés par \citet{bailey1963} puis311popularisés par \citet{caseshiller1987}, et constitue l'outil de référence312pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada313\citep{aci2024}.314315\subsection{Objectifs et questions}316317Ce document mobilise l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} mensuel,318trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les319grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à320six questions :321\begin{enumerate}\setlength\itemsep{1pt}322  \item Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de323        démographie le marché a-t-il évolué (chapitre~\ref{sec:macro}) ?324  \item Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens325        sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les326        cartes (chapitres~\ref{sec:canada} à~\ref{sec:cycle}) ?327  \item Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que328        reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite329        (chapitre~\ref{sec:reel}) ?330  \item Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés331        québécois --- la province, les RMR de Montréal et de Québec,332        l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec333        (chapitre~\ref{sec:regions}) ?334  \item Comment les segments --- unifamiliale, plain-pied, à étages, en335        rangée, appartement --- et les saisons structurent-ils les prix336        (chapitres~\ref{sec:types} et~\ref{sec:saison}) ?337  \item Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il338        avec les autres grands marchés canadiens (chapitres~\ref{sec:risque}339        et~\ref{sec:roc}) ?340\end{enumerate}341342\subsection{Structure du document}343344Le document progresse du général au particulier. Les345chapitres~\ref{sec:macro} à~\ref{sec:reel} plantent le décor : environnement346macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et347transmission monétaire. Le chapitre~\ref{sec:regions} --- le c\oe ur du348document --- dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois.349Les chapitres~\ref{sec:types} à~\ref{sec:roc} traitent des dimensions350transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et351co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le352chapitre~\ref{sec:afford} traduit les prix en charge hypothécaire ; le353chapitre~\ref{sec:faits} condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le354chapitre~\ref{sec:synthese} conclut. Suivent la bibliographie et six355annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie,356notes bibliographiques et questions de révision.357358\subsection{Comment lire ce document}359360Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la361matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des362conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes363(crise financière, sept.~2008--juin~2009 ; choc pandémique,364mars--août~2020 ; resserrement monétaire, mars~2022--juillet~2023) ; les365étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure366sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont367regroupés à l'annexe~\ref{annexe:tableaux}.368369\clearpage370371% ============================================================================372\section{Données et méthodologie}373% ============================================================================374375\subsection{Sources}376377Deux familles de données sont mobilisées.378379\subsubsection{L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} de l'ACI}380381Les fichiers officiels de l'ACI \citep{aci2024} couvrent 60~marchés canadiens de janvier 2005382à \VcDerniereObs{} (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons :383mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le384Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et385de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est386décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels387(unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des388prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de389l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment390« en rangée », trop peu profond.391392\subsubsection{Les séries macroéconomiques FRED}393394FRED \citep{fred2026} rediffuse pour le Canada les données395de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à3963~mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à39710~ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux398de chômage, la population totale et le taux de change \mbox{CA/US}. Les399identifiants exacts des séries figurent à l'annexe~\ref{annexe:methodo}.400401\subsection{Mesures}402403L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à404partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont405mobilisées :406407\begin{itemize}\setlength\itemsep{1pt}408  \item \textbf{Variations} : glissement annuel (variation sur 12 mois) et409        croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;410  \item \textbf{Cycle} : écart au sommet historique (\emph{drawdown}) calculé411        sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes412        (sommet, creux, durée, récupération) ;413  \item \textbf{Prix réels} : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;414  \item \textbf{Risque} : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de415        24~mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ;416        bêta mobile (60~mois) du Québec sur le Canada ;417  \item \textbf{Co-mouvements} : corrélations fixes et mobiles (60~mois) des418        variations entre marchés ;419  \item \textbf{Saisonnalité} : écart moyen entre séries brutes et420        désaisonnalisées, par mois et par marché.421\end{itemize}422423Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non424désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les425mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin426de ne pas confondre saisonnalité et correction.427428\clearpage429430% ============================================================================431\section{Le contexte macroéconomique canadien}\label{sec:macro}432% ============================================================================433434Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et435réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi,436démographie et change.437438\subsection{Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022}439440La figure~\ref{fig:taux} résume l'environnement financier dans lequel le441marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux442court canadien passe sous 1~\% et y demeure --- à un bref épisode près ---443pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie444(0,1~\%). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ445450~points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5~\%.446Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à \VcTauxTroisMois{} en447\VcDerniereObs, obligations 10~ans à \VcTauxDixAns. La courbe des taux,448inversée en 2023, s'est repentifiée --- configuration typique de fin de cycle449restrictif.450451\begin{figure}[htbp]452  \centering453  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro01_taux.pdf}454  \caption{Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada,455  2005--2026.}456  \label{fig:taux}457\end{figure}458459Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court460gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ;461le 10~ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé462les deux extrémités à la fois --- une rareté historique --- ce qui explique463la violence de la correction dans les marchés les plus endettés464(chapitre~\ref{sec:reel}). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans465la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante466et contrastée : \citet{taylor2007} y voit la cause première de la bulle467américaine des années 2000, quand \citet{kuttner2013} conclut que les taux468seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées --- le crédit et469les anticipations faisant le reste.470471\subsection{L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022--2023}472473Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021--2022474(figure~\ref{fig:inflation}) : sortie de la fourchette cible de 1--3~\% au475printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8~\% à l'été 2022 --- un sommet476de quarante ans --- avant de revenir dans la cible (\VcInflation{} à la477dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus478rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada479\citep{banqueducanada2023}. Pour le marché de l'habitation,480la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le481resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier482canadien --- mais pas le québécois, comme le montrera le483chapitre~\ref{sec:reel}.484485\begin{figure}[htbp]486  \centering487  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro02_inflation.pdf}488  \caption{Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel,489  2005--2025.}490  \label{fig:inflation}491\end{figure}492493\clearpage494495\subsection{Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement}496497Les figures~\ref{fig:pib} et~\ref{fig:chomage} complètent le tableau.498L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans499(2009 et 2020) ; le resserrement de 2022--2023 a produit un ralentissement500prolongé (croissance du PIB autour de \VcPibYoY{} sur quatre trimestres début5012026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers502\VcChomage. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022--2026503est une correction \emph{de taux}, pas une correction \emph{d'emploi} --- une504configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne505génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la506combinaison inverse --- endettement élevé \emph{et} choc d'emploi --- qui507avait rendu la crise américaine de 2007--2009 si profonde508\citep{miansufi2014}. Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi509les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité510structurel du système \citep{crawfordfaruqui2012}.511512\begin{figure}[htbp]513  \centering514  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro03_pib.pdf}515  \caption{PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005--2026.}516  \label{fig:pib}517\end{figure}518519\begin{figure}[htbp]520  \centering521  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro04_chomage.pdf}522  \caption{Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005--2026.}523  \label{fig:chomage}524\end{figure}525526\clearpage527528\subsection{La démographie : le choc de demande de 2022--2024}529530La figure~\ref{fig:population} met en évidence un déterminant fondamental531trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1~\% par an532pendant quinze ans, elle bondit à 1,9~\% en 2022, 2,8~\% en 2023 et 3,0~\% en5332024 --- des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par534l'immigration permanente et temporaire --- avant de retomber sous 1~\% en5352025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu536alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix537canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés538abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.539540\begin{figure}[htbp]541  \centering542  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro07_population.pdf}543  \caption{Croissance annuelle de la population canadienne, 2005--2025.}544  \label{fig:population}545\end{figure}546547\subsection{Le taux de change}548549Enfin, la figure~\ref{fig:fx} rappelle la trajectoire du huard : parité avec550le dollar américain durant le super-cycle des matières premières551(2007--2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45~\$~CA par552\$~US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et553soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.554555\begin{figure}[htbp]556  \centering557  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro08_cadusd.pdf}558  \caption{Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne559  mensuelle, 2005--2026.}560  \label{fig:fx}561\end{figure}562563Le tableau~\ref{tab:macro} rassemble les valeurs de référence de ces564indicateurs.565566\begin{table}[htbp]567  \centering\small568  \input{tables/tab04_macro}569  \caption{Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs570  de l'auteur.}571  \label{tab:macro}572\end{table}573574\begin{pointscles}575L'environnement 2024--2026 --- inflation revenue dans la cible, taux courts576autour de 2¼~\%, chômage contenu, croissance démographique en net577ralentissement --- est celui d'un \emph{assouplissement graduel}. Il est578cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour579le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de580baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur581des années 2022--2024.582\end{pointscles}583584\clearpage585586% ============================================================================587\section{Le Québec dans le paysage canadien}\label{sec:canada}588% ============================================================================589590\subsection{Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion}591592La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un593marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés,594aux dynamiques propres \citep{allen2009}. Les cycles de prix y présentent en595outre une forte dépendance de durée --- plus un boom dure, plus sa596probabilité de retournement augmente --- documentée conjointement pour le597Canada et les États-Unis par \citet{cunninghamkolet2011}. La période5982005--2026 en offre une illustration exemplaire.599600La figure~\ref{fig:provinces} retrace l'IPP composite des quatre grandes601provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec602est un marché \emph{lent} : il progresse régulièrement mais moins vite que603l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005--2008), puis par604l'envolée de Vancouver et Toronto (2015--2017). Entre 2020 et 2022, la605pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion606est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous607l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa608progression et \textbf{dépasse, pour la première fois de la période, l'indice609canadien} (\VcQcHPI{} contre \VcCanHPI{} en \VcDerniereObs).610611\begin{figure}[htbp]612  \centering613  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig01_hpi_provinces.pdf}614  \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} composite, Canada et615  grandes provinces, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).}616  \label{fig:provinces}617\end{figure}618619\subsection{La trajectoire relative : de 68 à 112}620621La figure~\ref{fig:ratio} isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice622québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 ---623douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs624de l'Ouest --- avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en625\VcDerniereObs, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt626ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le627meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le628dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible629synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi --- les cycles630immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la631finance globalisée \citep{hirata2013} --- mais son ampleur au sein d'un même632pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.633634\begin{figure}[htbp]635  \centering636  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig16_ratio_qc_canada.pdf}637  \caption{Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada638  ($\times$100), 2005--2026.}639  \label{fig:ratio}640\end{figure}641642\clearpage643644\subsection{Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme}645646L'indice masque toutefois les \emph{niveaux} : la figure~\ref{fig:benchmark}647montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en648fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec649(\VcQcBench) et même dans la RMR de Montréal (\VcMtlBench) qu'à l'échelle650canadienne (\VcCanBench) --- l'écart s'étant toutefois fortement resserré651depuis 2022 : il était encore de près de 200~000~\$ entre le Canada et le652Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115~000~\$. La RMR de653Québec (\VcQccBench) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au654pays.655656\begin{figure}[htbp]657  \centering658  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig03_benchmark.pdf}659  \caption{Prix de référence composite, en milliers de dollars courants,660  2005--2026.}661  \label{fig:benchmark}662\end{figure}663664\subsection{Croissance comparée par sous-période}665666Le tableau~\ref{tab:cagr} décompose la croissance annuelle moyenne en quatre667sous-périodes, et la figure~\ref{fig:cagr} classe les seize marchés sur668l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est669le seul grand marché dont la croissance s'\emph{accélère} de période en670période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir671négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en6722005--2010, dernière sur l'ensemble.673674\begin{table}[htbp]675  \centering\small676  \input{tables/tab02_cagr_periodes}677  \caption{Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (\%), par678  sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}679  \label{tab:cagr}680\end{table}681682\begin{figure}[htbp]683  \centering684  \includegraphics[width=0.9\linewidth]{figures/fig10_cagr.pdf}685  \caption{Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005--2026, seize686  marchés canadiens.}687  \label{fig:cagr}688\end{figure}689690\clearpage691692\subsection{Le renversement de régime en un graphique}693694Le nuage de points de la figure~\ref{fig:scatter} croise la croissance695d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés696québécois se situent loin \emph{au-dessus} de la diagonale --- leur697croissance 2020--2026 excède largement leur croissance 2005--2019, jusqu'à698quadrupler en Estrie et en Mauricie --- tandis que Toronto, Vancouver,699l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent700\emph{sous} la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à701partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas,702migration interprovinciale, télétravail.703704\begin{figure}[htbp]705  \centering706  \includegraphics[width=0.95\linewidth]{figures/fig17_scatter_rattrapage.pdf}707  \caption{Croissance annuelle moyenne avant (2005--2019) et après708  (2020--2026) la pandémie, seize marchés.}709  \label{fig:scatter}710\end{figure}711712\begin{pointscles}713Sur l'ensemble 2005--2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées714reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand715Toronto (5,2~\% par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne716(5,0~\%). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en717\VcDerniereObs.718\end{pointscles}719720\clearpage721722% ============================================================================723\section{Vingt ans de prix au Québec}\label{sec:quebec}724% ============================================================================725726\subsection{Le récit en une courbe}727728La figure~\ref{fig:evenements} condense l'histoire du marché québécois :729traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest730recule de 9~\%), décennie lente à environ +3~\% par an (2011--2016), flambée731pandémique, plateau --- et non correction --- lors du resserrement de7322022--2023, puis reprise vers le sommet historique de \VcDerniereObs.733734\begin{figure}[htbp]735  \centering736  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig19_evenements.pdf}737  \caption{IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005--2026.}738  \label{fig:evenements}739\end{figure}740741\subsection{Six marchés, un basculement}742743La figure~\ref{fig:regions} compare les six agrégats québécois. Jusqu'en7442020, Montréal domine la dynamique provinciale --- la corrélation quasi745parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans746l'agrégat --- et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de7472008--2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux ---748Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie --- connaissent des hausses annuelles de74920 à 30~\% en 2021--2022, nourries par le télétravail et la recherche750d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de751la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental,752documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne »753\citep{ramanibloom2021} et confirmé sur les prix des grandes métropoles par754\citet{gupta2022} ; sa diffusion du marché principal vers les marchés755satellites rappelle l'« effet de vague » (\emph{ripple effect}) analysé par756\citet{meen1999}. Depuis 2023, la RMR757de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus758fortes au pays.759760\begin{figure}[htbp]761  \centering762  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig02_hpi_quebec_regions.pdf}763  \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} composite, marchés764  québécois, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).}765  \label{fig:regions}766\end{figure}767768Le tableau~\ref{tab:apercu} synthétise la situation en \VcDerniereObs. Tous769les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois --- de770+3,6~\% dans la RMR de Montréal à +11,8~\% en Estrie --- alors que l'indice771canadien recule de 3,6~\%.772773\begin{table}[htbp]774  \centering\small775  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}776  \input{tables/tab01_apercu}777  \caption{Vue d'ensemble des marchés en \VcDerniereObs{}. Source : ACI/CREA ;778  calculs de l'auteur.}779  \label{tab:apercu}780\end{table}781782\begin{pointscles}783Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016--2026 au784Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec --785Mauricie -- Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de786la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces787marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre~\ref{sec:regions}.788\end{pointscles}789790\clearpage791792% ============================================================================793\section{Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence}\label{sec:cycle}794% ============================================================================795796\subsection{Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables}797798La figure~\ref{fig:depuis2020} rebase tous les indices à 100 en janvier 2020.799L'écart est saisissant : \VcQcDepuisVingt{} pour la province en six ans et800demi --- et jusqu'à +139~\% en Mauricie --- contre \VcCanDepuisVingt{} pour801le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la802hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la803reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse804des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer805leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur806référence d'achat \citep{genesovemayer2001} --- l'ajustement passe alors par807les volumes, non par les prix.808809\begin{figure}[htbp]810  \centering811  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig12_depuis2020.pdf}812  \caption{IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et813  Canada.}814  \label{fig:depuis2020}815\end{figure}816817\subsection{Le glissement annuel : amplitude et persistance}818819La figure~\ref{fig:yoy} superpose les variations sur 12 mois du Québec et du820Canada, et la figure~\ref{fig:smallmult} détaille les six marchés québécois821face à la référence canadienne. Trois observations : (i)~le cycle canadien822est nettement plus ample, avec des pointes à +23~\% (2021) suivies de replis823sous $-10$~\% ; (ii)~le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de824glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii)~depuis 2024,825les courbes divergent durablement --- hausse au Québec, baisse au Canada.826827\begin{figure}[htbp]828  \centering829  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig04_yoy.pdf}830  \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (\%),831  2006--2026.}832  \label{fig:yoy}833\end{figure}834835\begin{figure}[htbp]836  \centering837  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig13_smallmultiples_yoy.pdf}838  \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois,839  face à la référence canadienne.}840  \label{fig:smallmult}841\end{figure}842843\clearpage844845\subsection{Le pouls trimestriel}846847La lecture trimestrielle (figure~\ref{fig:trimestres},848tableau~\ref{tab:trimestres}) confirme la persistance du régime : sur les849douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été850positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative851que deux fois --- et encore, marginalement, au creux saisonnier. La852divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle853est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.854855\begin{figure}[htbp]856  \centering857  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig21_trimestres.pdf}858  \caption{Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada,859  douze derniers trimestres.}860  \label{fig:trimestres}861\end{figure}862863\begin{table}[htbp]864  \centering\small865  \setlength{\tabcolsep}{5pt}866  \input{tables/tabq1_trimestres}867  \caption{IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze868  derniers trimestres. Source : ACI/CREA.}869  \label{tab:trimestres}870\end{table}871872\clearpage873874\subsection{L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue}875876La mesure du repli depuis le sommet historique (figure~\ref{fig:drawdown},877séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022--2026 : le Grand Toronto reste878\VcTorDD{} sous son pic, le Canada \VcCanDD, le Grand Vancouver \VcVanDD{}879--- tandis que le Québec établit un nouveau sommet en \VcDerniereObs. Pour un880prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est881probablement la statistique la plus importante du document ; elle est882détaillée et datée au chapitre~\ref{sec:risque}883(tableau~\ref{tab:drawdowns}).884885\begin{figure}[htbp]886  \centering887  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig07_drawdown.pdf}888  \caption{Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (\%),889  2005--2026.}890  \label{fig:drawdown}891\end{figure}892893\subsection{La photographie de juin 2026 et la fresque 2006--2025}894895La figure~\ref{fig:yoybarres} classe les seize marchés selon leur variation896sur 12 mois en \VcDerniereObs{} : les six marchés québécois occupent six des897sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la898Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte899thermique de la figure~\ref{fig:heatmap} replace cette photographie dans900vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006--2007 (+41~\%), crise de9012008--2009, épisode Vancouver--Toronto de 2016--2017, flambée générale de9022021--2022 --- plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent903deux années à plus de 20~\% --- puis divergence 2023--2025 : bleu à l'ouest904de l'Outaouais, rouge à l'est.905906\begin{figure}[htbp]907  \centering908  \includegraphics[width=0.9\linewidth]{figures/fig20_yoy_barres.pdf}909  \caption{Variation sur 12 mois de l'IPP composite en \VcDerniereObs, seize910  marchés.}911  \label{fig:yoybarres}912\end{figure}913914\begin{figure}[htbp]915  \centering916  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig06_heatmap_yoy.pdf}917  \caption{Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006--2025 (\%).}918  \label{fig:heatmap}919\end{figure}920921\begin{pointscles}922Le cycle 2020--2026 se résume en trois chiffres : +66~\% au Québec, +26~\% au923Canada, $-26$~\% pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction924canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de925l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.926\end{pointscles}927928\clearpage929930% ============================================================================931\section{Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire}\label{sec:reel}932% ============================================================================933934\subsection{Mêmes taux, réponses opposées}935936La figure~\ref{fig:transmission} met en regard le taux court canadien et la937croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout938aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5~\% en 2022,939les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de940+30~\% à $-17$~\%, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers941zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette942asymétrie : des prix --- donc des mises de fonds et des ratios943d'endettement --- initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence944d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété945torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration946interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique947et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers948aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent949\citep{iacoviello2005,ortalomagnerady2006}, et les épisodes de boom-bust les950plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé951\citep{miansufi2014,kaplan2020}. L'asymétrie observée a aussi des952conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse953immobilière sur la consommation \citep{guren2021} : soutien au Québec, frein954en Ontario.955956\begin{figure}[htbp]957  \centering958  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro05_transmission.pdf}959  \caption{Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des960  prix de l'habitation (bas), 2005--2026.}961  \label{fig:transmission}962\end{figure}963964\subsection{Et une fois l'inflation déduite ?}965966La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC967canadien (figure~\ref{fig:reel}), l'IPP du Québec vaut encore \VcQcReelMult{}968fois son niveau de 2005 --- une progression réelle de \VcQcReelCagr{} par an.969On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par970à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent971brièvement en 2022--2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix972nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de973l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec974\citet{himmelberg2005} qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la975preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement --- qui dépend des taux,976de la fiscalité et des anticipations \citep{poterba1984} --- peut justifier977des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque978les taux réels sont bas.979980\begin{figure}[htbp]981  \centering982  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/macro06_reel.pdf}983  \caption{IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC),984  2005--2026.}985  \label{fig:reel}986\end{figure}987988\begin{pointscles}989À choc de taux identique, la réponse des prix va de $-26$~\% (Grand Toronto)990à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au991logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée992de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double993de son prix réel de 2005.994\end{pointscles}995996\clearpage997998% ============================================================================999\section{Profils régionaux : les six marchés québécois}\label{sec:regions}1000% ============================================================================10011002Ce chapitre constitue le c\oe ur du document : pour chacun des six marchés1003québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme1004annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord1005complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en1006réalité un emboîtement de sous-marchés --- géographiques et typologiques ---1007dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation1008\citep{bourassa1999,goodmanthibodeau2003}. Un fil conducteur : plus le1009marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a1010transformé --- la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage1011spatial que la théorie lui prête \citep{headlloydellis2012}.10121013% ----------------------------------------------------------------------------1014\subsection{Québec (province) : le marché de référence}1015% ----------------------------------------------------------------------------10161017L'agrégat provincial --- dominé par le poids de Montréal --- établit son1018sommet historique en \VcDerniereObs{} à \VcQcHPI{} (+4,4~\% sur 12 mois), un1019prix de référence de \VcQcBench{} et une croissance annuelle moyenne de10208,3~\% depuis 2020, contre 4,0~\% sur 2005--2019. La1021figure~\ref{fig:regqc-types} montre la hiérarchie des segments : le bloc1022« maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de1023l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 ---1024son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de1025référence (figure~\ref{fig:regqc-bench}) s'étagent de 424~600~\$1026(appartement) à 742~800~\$ (maison à étages).10271028Le rythme annuel (figure~\ref{fig:regqc-yoy}) illustre la régularité du1029marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une1030amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections1031(figure~\ref{fig:regqc-dd}), la pire de la période --- $-7,0$~\% entre mai10322022 et février 2023 --- a été effacée en un peu plus d'un an, quand le1033Canada demeure 20~\% sous son pic.10341035\begin{figure}[htbp]1036  \centering1037  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_types.pdf}1038  \caption{Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005--2026.}1039  \label{fig:regqc-types}1040\end{figure}10411042\begin{figure}[htbp]1043  \centering1044  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_bench.pdf}1045  \caption{Québec (province) : prix de référence par type, milliers de1046  dollars.}1047  \label{fig:regqc-bench}1048\end{figure}10491050\begin{figure}[htbp]1051  \centering1052  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_yoy.pdf}1053  \caption{Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada.}1054  \label{fig:regqc-yoy}1055\end{figure}10561057\begin{figure}[htbp]1058  \centering1059  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_dd.pdf}1060  \caption{Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada.}1061  \label{fig:regqc-dd}1062\end{figure}10631064\begin{table}[htbp]1065  \centering\small1066  \input{tables/tabreg_quebec}1067  \caption{Québec (province) : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.1068  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1069  \label{tab:regqc}1070\end{table}10711072\clearpage10731074% ----------------------------------------------------------------------------1075\subsection{RMR de Montréal : la locomotive au long cours}1076% ----------------------------------------------------------------------------10771078Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal1079(indice 318, prix de référence \VcMtlBench) a longtemps \emph{été} le marché1080québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa1081trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage :1082croissance annuelle moyenne de \VcMtlCagr{} sur vingt ans --- identique à1083celle de la province ---, accélération à 8,0~\% par an depuis 2020, et une1084seule correction notable ($-7,5$~\% en 2022--2023, récupérée en août 2024).10851086Les segments racontent la rareté du sol (figures~\ref{fig:regmtl-types}1087et~\ref{fig:regmtl-bench}) : la maison à étages atteint 840~800~\$ et1088l'unifamiliale 708~400~\$, quand l'appartement plafonne à 446~700~\$ ---1089son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands1090marchés après la RMR de Québec. Fait notable en \VcDerniereObs{} : la maison1091en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois1092($-1,0$~\%), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel1093(figure~\ref{fig:regmtl-yoy}) montre l'épisode 2017--2019, où Montréal, déjà1094en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto --- première1095manifestation du découplage documenté au chapitre~\ref{sec:risque}.10961097\begin{figure}[htbp]1098  \centering1099  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_types.pdf}1100  \caption{RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005--2026.}1101  \label{fig:regmtl-types}1102\end{figure}11031104\begin{figure}[htbp]1105  \centering1106  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_bench.pdf}1107  \caption{RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars.}1108  \label{fig:regmtl-bench}1109\end{figure}11101111\begin{figure}[htbp]1112  \centering1113  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_yoy.pdf}1114  \caption{RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada.}1115  \label{fig:regmtl-yoy}1116\end{figure}11171118\begin{figure}[htbp]1119  \centering1120  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_montreal_cma_dd.pdf}1121  \caption{RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada.}1122  \label{fig:regmtl-dd}1123\end{figure}11241125\begin{table}[htbp]1126  \centering\small1127  \input{tables/tabreg_montreal_cma}1128  \caption{RMR de Montréal : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.1129  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1130  \label{tab:regmtl}1131\end{table}11321133\clearpage11341135% ----------------------------------------------------------------------------1136\subsection{RMR de Québec : le meneur de l'après-2023}1137% ----------------------------------------------------------------------------11381139La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la1140province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008--2012 ---1141quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec1142progresse de plus de 60~\% ---, une décennie de quasi-stagnation1143(2013--2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5~\% par an depuis 2020, et1144les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024--2025 (jusqu'à +16~\%).1145L'indice atteint 354 --- au-dessus de Montréal --- pour un prix de référence1146de \VcQccBench, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus1147abordables au Canada.11481149Sa résistance aux corrections est remarquable (figure~\ref{fig:regqcc-dd}) :1150repli maximal de $-4,8$~\% seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous1151les segments participent à la hausse en \VcDerniereObs{} (+4,2~\% à +8,5~\%1152selon le type), et l'appartement --- 310~000~\$, indice relatif de 73, le1153plus déprécié de la province --- y voit même l'une des plus fortes1154progressions (+7,8~\%), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la1155contrainte d'abordabilité.11561157\begin{figure}[htbp]1158  \centering1159  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_types.pdf}1160  \caption{RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005--2026.}1161  \label{fig:regqcc-types}1162\end{figure}11631164\begin{figure}[htbp]1165  \centering1166  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_bench.pdf}1167  \caption{RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars.}1168  \label{fig:regqcc-bench}1169\end{figure}11701171\begin{figure}[htbp]1172  \centering1173  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_yoy.pdf}1174  \caption{RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada.}1175  \label{fig:regqcc-yoy}1176\end{figure}11771178\begin{figure}[htbp]1179  \centering1180  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_quebec_cma_dd.pdf}1181  \caption{RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada.}1182  \label{fig:regqcc-dd}1183\end{figure}11841185\begin{table}[htbp]1186  \centering\small1187  \input{tables/tabreg_quebec_cma}1188  \caption{RMR de Québec : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.1189  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1190  \label{tab:regqcc}1191\end{table}11921193\clearpage11941195% ----------------------------------------------------------------------------1196\subsection{Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026}1197% ----------------------------------------------------------------------------11981199Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie1200est le marché le plus dynamique du pays en \VcDerniereObs{} : +11,8~\% sur 121201mois, tous segments entre +9,1~\% et +12,7~\%. Son indice (369) a plus que1202doublé depuis janvier 2020 (+14,1~\% par an), pour un prix de référence de1203492~300~\$ --- désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu1204avant la pandémie.12051206La figure~\ref{fig:regest-types} montre un marché longtemps plat --- l'indice1207ne gagne que 35~points de 2010 à 2019 --- littéralement propulsé par le1208télétravail : deux années consécutives à plus de 20~\% (2021--2022), un1209plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022--20231210($-6,4$~\%) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée »1211--- non publié faute de profondeur --- rappelle qu'il s'agit d'un marché de1212maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence1213de 333~800~\$.12141215\begin{figure}[htbp]1216  \centering1217  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_types.pdf}1218  \caption{Estrie : IPP par type de propriété, 2005--2026.}1219  \label{fig:regest-types}1220\end{figure}12211222\begin{figure}[htbp]1223  \centering1224  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_bench.pdf}1225  \caption{Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars.}1226  \label{fig:regest-bench}1227\end{figure}12281229\begin{figure}[htbp]1230  \centering1231  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_yoy.pdf}1232  \caption{Estrie : variation sur 12 mois face au Canada.}1233  \label{fig:regest-yoy}1234\end{figure}12351236\begin{figure}[htbp]1237  \centering1238  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_estrie_dd.pdf}1239  \caption{Estrie : écart au sommet historique face au Canada.}1240  \label{fig:regest-dd}1241\end{figure}12421243\begin{table}[htbp]1244  \centering\small1245  \input{tables/tabreg_estrie}1246  \caption{Estrie : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source :1247  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1248  \label{tab:regest}1249\end{table}12501251\clearpage12521253% ----------------------------------------------------------------------------1254\subsection{Mauricie : le champion de l'après-2020\ldots{} en consolidation}1255% ----------------------------------------------------------------------------12561257Avec un indice de 399 --- près de quadruplé depuis 2005 --- la Mauricie1258détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6~\% par1259an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324~800~\$ de1260prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du1261rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête1262d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29~\%1263en 2021--2022.12641265Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une1266nouvelle pointe à +20~\% début 2025, le glissement annuel est retombé à1267+4,1~\% et l'indice se situe 4,4~\% sous son sommet d'automne 20251268(figure~\ref{fig:regmau-dd}) --- la seule « mini-correction » en cours au1269Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire1270bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7~\%) reste1271la deuxième du pays.12721273\begin{figure}[htbp]1274  \centering1275  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_types.pdf}1276  \caption{Mauricie : IPP par type de propriété, 2005--2026.}1277  \label{fig:regmau-types}1278\end{figure}12791280\begin{figure}[htbp]1281  \centering1282  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_bench.pdf}1283  \caption{Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars.}1284  \label{fig:regmau-bench}1285\end{figure}12861287\begin{figure}[htbp]1288  \centering1289  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_yoy.pdf}1290  \caption{Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada.}1291  \label{fig:regmau-yoy}1292\end{figure}12931294\begin{figure}[htbp]1295  \centering1296  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_mauricie_dd.pdf}1297  \caption{Mauricie : écart au sommet historique face au Canada.}1298  \label{fig:regmau-dd}1299\end{figure}13001301\begin{table}[htbp]1302  \centering\small1303  \input{tables/tabreg_mauricie}1304  \caption{Mauricie : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs. Source :1305  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1306  \label{tab:regmau}1307\end{table}13081309\clearpage13101311% ----------------------------------------------------------------------------1312\subsection{Centre-du-Québec : le recordman silencieux}1313% ----------------------------------------------------------------------------13141315Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux1316discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une1317multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle1318moyenne du pays sur vingt ans (7,0~\%). Le tout pour un prix de référence de1319356~000~\$ --- un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ1320extraordinairement bas de ce marché en 2005.13211322Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9~\% par1323an depuis 2020, un repli maximal de $-4,0$~\% seulement en 2022--2023 --- le1324plus faible de la province --- et un nouveau sommet en \VcDerniereObs{}1325(+8,2~\% sur 12 mois, plain-pied à +9,8~\%). La maison à étages, segment1326étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9~\%). Comme en1327Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.13281329\begin{figure}[htbp]1330  \centering1331  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_types.pdf}1332  \caption{Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005--2026.}1333  \label{fig:regcdq-types}1334\end{figure}13351336\begin{figure}[htbp]1337  \centering1338  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_bench.pdf}1339  \caption{Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de1340  dollars.}1341  \label{fig:regcdq-bench}1342\end{figure}13431344\begin{figure}[htbp]1345  \centering1346  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_yoy.pdf}1347  \caption{Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada.}1348  \label{fig:regcdq-yoy}1349\end{figure}13501351\begin{figure}[htbp]1352  \centering1353  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/reg_centre_du_quebec_dd.pdf}1354  \caption{Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada.}1355  \label{fig:regcdq-dd}1356\end{figure}13571358\begin{table}[htbp]1359  \centering\small1360  \input{tables/tabreg_centre_du_quebec}1361  \caption{Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, \VcDerniereObs.1362  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1363  \label{tab:regcdq}1364\end{table}13651366\begin{pointscles}1367Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux1368métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6~\% par an sur vingt ans ;1369Québec, 6,1~\%) et trois régions transformées par la décennie 20201370(Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0~\% par an, avec des1371croissances post-2020 de 14 à 15~\% par an). La seule fragilité récente est1372mauricienne --- un marché étroit en consolidation après son doublement1373express --- tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore1374des sommets.1375\end{pointscles}13761377\clearpage13781379% ============================================================================1380\section{L'analyse par type de propriété}\label{sec:types}1381% ============================================================================13821383\subsection{La hiérarchie provinciale : la prime au terrain}13841385La figure~\ref{fig:types} décompose l'indice québécois par segment. La1386hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison »1387(unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que1388l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012,1389accuse un retard cumulé d'environ 60~points d'indice sur l'unifamiliale. La1390figure~\ref{fig:ratioapp} suit directement ce décrochage : le ratio1391appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la1392RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 --- quand la1393demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime1394croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre1395foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la1396demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en1397chantier \citep{saiz2010,glaesergyourko2018}.13981399\begin{figure}[htbp]1400  \centering1401  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig05_types_quebec.pdf}1402  \caption{IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} par type de propriété,1403  Québec, 2005--2026 (janv. 2005 = 100).}1404  \label{fig:types}1405\end{figure}14061407\begin{figure}[htbp]1408  \centering1409  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig18_ratio_app_unifam.pdf}1410  \caption{Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale ($\times$100),1411  2005--2026.}1412  \label{fig:ratioapp}1413\end{figure}14141415\clearpage14161417\subsection{Chaque segment face au Canada}14181419Les figures~\ref{fig:tunifam} à~\ref{fig:tapp} comparent, segment par1420segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :14211422\begin{itemize}\setlength\itemsep{2pt}1423  \item \textbf{Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada.}1424  Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes1425  québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024--2025 --- la1426  RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.1427  \item \textbf{La maison en rangée raconte la même inversion} : longtemps1428  tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule1429  depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.1430  \item \textbf{L'appartement demeure l'exception.} C'est le seul segment où1431  le Canada (269) et le Québec (281--284) restent proches : la copropriété,1432  surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec,1433  est partout le maillon faible --- mais c'est aussi le seul segment1434  canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto1435  (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).1436\end{itemize}14371438\begin{figure}[htbp]1439  \centering1440  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_unifamiliale.pdf}1441  \caption{L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.}1442  \label{fig:tunifam}1443\end{figure}14441445\begin{figure}[htbp]1446  \centering1447  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_plainpied.pdf}1448  \caption{Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada.}1449  \label{fig:tplain}1450\end{figure}14511452\begin{figure}[htbp]1453  \centering1454  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_etages.pdf}1455  \caption{La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et1456  Canada.}1457  \label{fig:tetages}1458\end{figure}14591460\begin{figure}[htbp]1461  \centering1462  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_rangee.pdf}1463  \caption{La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et1464  Canada.}1465  \label{fig:trangee}1466\end{figure}14671468\begin{figure}[htbp]1469  \centering1470  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/type_appartement.pdf}1471  \caption{L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de1472  Québec et Canada.}1473  \label{fig:tapp}1474\end{figure}14751476\clearpage14771478\subsection{Les prix en dollars et le bilan de long terme}14791480En dollars, la figure~\ref{fig:typesmtl} illustre l'éventail montréalais en1481\VcDerniereObs{} : environ 708~000~\$ pour l'unifamiliale (et 841~000~\$ pour1482la maison à étages) contre 447~000~\$ pour l'appartement. Le1483tableau~\ref{tab:types} détaille les niveaux et variations par marché, et le1484tableau~\ref{tab:cagrtypes} dresse le bilan de long terme : dans tous les1485marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt1486ans, avec un écart de 0,7 à 1,3~point de pourcentage de croissance annuelle1487par rapport à l'unifamiliale.14881489\begin{figure}[htbp]1490  \centering1491  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig11_types_montreal.pdf}1492  \caption{Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers1493  de dollars courants.}1494  \label{fig:typesmtl}1495\end{figure}14961497\begin{table}[htbp]1498  \centering\small1499  \setlength{\tabcolsep}{4pt}1500  \input{tables/tab03_types}1501  \caption{Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété,1502  \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1503  \label{tab:types}1504\end{table}15051506\begin{table}[htbp]1507  \centering\small1508  \setlength{\tabcolsep}{4pt}1509  \input{tables/taba4_cagr_types}1510  \caption{Croissance annuelle moyenne 2005--2026 par segment et par marché1511  (\%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1512  \label{tab:cagrtypes}1513\end{table}15141515\begin{pointscles}1516L'écart croissant entre maisons et copropriétés --- visible dans tous les1517marchés québécois --- traduit une prime de rareté du foncier. Pour la1518politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la1519copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les1520segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo1521(indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel,1522pas une anomalie passagère.1523\end{pointscles}15241525\clearpage15261527% ============================================================================1528\section{La saisonnalité des prix}\label{sec:saison}1529% ============================================================================15301531\subsection{Le rythme annuel du marché provincial}15321533L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé1534(figure~\ref{fig:saison}) quantifie le « rythme annuel » du marché1535québécois : les prix culminent au printemps (avril : \VcSaisonMax{} au-dessus1536de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : \VcSaisonMin).1537L'amplitude totale, d'environ 2,3~points de pourcentage, n'est pas1538anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance1539tendancielle. Cette saisonnalité des \emph{prix} --- et non seulement des1540volumes --- est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au1541Royaume-Uni comme aux États-Unis, \citet{ngaitenreyro2014} documentent des1542« saisons chaudes » où prix \emph{et} transactions augmentent de concert, et1543l'expliquent par l'épaisseur du marché --- au printemps, l'abondance1544simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements,1545ce que les acheteurs paient.15461547\begin{figure}[htbp]1548  \centering1549  \includegraphics[width=0.88\linewidth]{figures/fig08_saisonnalite.pdf}1550  \caption{Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois,1551  2005--2026.}1552  \label{fig:saison}1553\end{figure}15541555\subsection{Une géographie de la saisonnalité}15561557La carte thermique de la figure~\ref{fig:saisheat} et le1558tableau~\ref{tab:saison} (annexe) révèlent que cette saisonnalité est1559fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude1560d'environ 2~points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus1561marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés --- jusqu'à15623,9~points en Estrie (+2,6 en juin, $-1,3$ hors saison) et 4,1~points au1563Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure~\ref{fig:saisrmr})1564montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à1565Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.15661567\begin{figure}[htbp]1568  \centering1569  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/sais01_heatmap.pdf}1570  \caption{Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois,1571  2005--2026.}1572  \label{fig:saisheat}1573\end{figure}15741575\begin{figure}[htbp]1576  \centering1577  \includegraphics[width=0.92\linewidth]{figures/sais02_rmr.pdf}1578  \caption{Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec.}1579  \label{fig:saisrmr}1580\end{figure}15811582\begin{pointscles}1583Deux implications pratiques : (i)~toute comparaison de prix entre saisons1584doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées --- une « hausse » d'avril et1585une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii)~pour un1586même bien, l'écart vendeur--acheteur entre avril et décembre représente 2 à15874~\% du prix selon le marché --- plusieurs milliers, voire dizaines de1588milliers de dollars.1589\end{pointscles}15901591\clearpage15921593% ============================================================================1594\section{Risque, distributions et co-mouvements}\label{sec:risque}1595% ============================================================================15961597\subsection{La volatilité dans le temps}15981599La volatilité mobile (figure~\ref{fig:vol}) établit le premier fait : les1600grands emballements --- 2009, 2018, 2022--2023 (plus de 7~\% annualisé) ---1601sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue1602entre 1 et 2~\%, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite1603d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui1604affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0~\% contre 1,0~\%).16051606\begin{figure}[htbp]1607  \centering1608  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig14_volatilite.pdf}1609  \caption{Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées,1610  fenêtre de 24 mois, 2007--2026.}1611  \label{fig:vol}1612\end{figure}16131614\subsection{Les distributions : un Québec plus régulier}16151616Les histogrammes de la figure~\ref{fig:hist} comparent les 257~variations1617mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45~\% au Québec, 0,40~\%1618au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66~\% contre16190,95~\%) et queues bien plus lourdes côté canadien ($-2,6$~\% à +4,6~\%,1620contre $-1,6$~\% à +3,8~\%). À rendement de long terme comparable, le1621« voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans1622les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées --- la1623persistance (\emph{momentum}) des prix immobiliers, documentée dès1624\citet{caseshiller1989}, est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs1625à l'efficience des marchés. Les boîtes à1626moustaches des variations \emph{annuelles} (figure~\ref{fig:box}) confirment1627à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées,1628étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années1629extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario --- à l'exception1630des années pandémiques des régions québécoises.16311632\begin{figure}[htbp]1633  \centering1634  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/risk01_hist.pdf}1635  \caption{Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et1636  Canada, 2005--2026.}1637  \label{fig:hist}1638\end{figure}16391640\begin{figure}[htbp]1641  \centering1642  \includegraphics[width=0.95\linewidth]{figures/risk02_box.pdf}1643  \caption{Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par1644  marché, 2006--2026.}1645  \label{fig:box}1646\end{figure}16471648\clearpage16491650\subsection{L'anatomie des corrections}16511652Le tableau~\ref{tab:drawdowns} date les pires épisodes de repli de chaque1653marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes1654(3 à 9~mois du sommet au creux), peu profondes ($-4,0$~\% à $-8,9$~\%) et1655récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont1656longues et profondes --- 51~mois et $-26$~\% pour Toronto, toujours en cours,165719~mois et $-16$~\% pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme1658pour le Vancouver de 2017--2019. L'asymétrie boom long / correction lente est1659générale sur les marchés du logement --- les expansions y durent en moyenne1660beaucoup plus longtemps que les contractions \citep{cunninghamkolet2011} ---1661et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs1662\citep{genesovemayer2001} : le marché « gèle » avant de baisser, comme1663l'illustrent les épisodes britanniques analysés par1664\citet{muellbauermurphy1997}.16651666\begin{table}[htbp]1667  \centering\small1668  \setlength{\tabcolsep}{4pt}1669  \input{tables/tab06_drawdowns}1670  \caption{Le pire épisode de repli de chaque marché (séries1671  désaisonnalisées), 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1672  \label{tab:drawdowns}1673\end{table}16741675\subsection{Le bêta du Québec sur le Canada}16761677La figure~\ref{fig:beta} formalise la sensibilité du marché québécois au1678marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles1679du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 --- un1680marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens.1681Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018--2020 (Montréal accélère1682quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4--0,6 après l'épisode1683pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.16841685\begin{figure}[htbp]1686  \centering1687  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/risk03_beta.pdf}1688  \caption{Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur1689  celles du Canada, 2010--2026.}1690  \label{fig:beta}1691\end{figure}16921693\clearpage16941695\subsection{Deux blocs étanches}16961697La matrice de la figure~\ref{fig:corr} présente les corrélations des1698glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs :1699un bloc « Ontario--Colombie-Britannique--Canada » (corrélations de 0,75 à17000,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés1701de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal1702n'est corrélée qu'à \VcCorrMtlTor{} avec le Grand Toronto, et la RMR de1703Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois ($-0{,}03$).1704L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque1705rien.17061707\begin{figure}[htbp]1708  \centering1709  \includegraphics[width=0.92\linewidth]{figures/fig09_correlations.pdf}1710  \caption{Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite,1711  2006--2026.}1712  \label{fig:corr}1713\end{figure}17141715La corrélation mobile sur cinq ans (figure~\ref{fig:corrmobile}) précise la1716chronologie : le co-mouvement Montréal--Toronto s'effondre entre 2014 et17172017 --- jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle1718torontois de 2017--2019 --- puis remonte après 2021, l'épisode pandémique1719(boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de1720calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien1721Montréal--Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc1722Ontario--Colombie-Britannique (0,96--0,98).17231724\begin{figure}[htbp]1725  \centering1726  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/fig15_corr_mobile.pdf}1727  \caption{Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles1728  désaisonnalisées, 2010--2026.}1729  \label{fig:corrmobile}1730\end{figure}17311732\begin{pointscles}1733L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à17340,93--0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta1735québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir1736des manchettes nationales --- ou l'inverse --- revient à commettre une erreur1737d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le1738bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc1739Ontario--Colombie-Britannique.1740\end{pointscles}17411742\clearpage17431744% ============================================================================1745\section{Les grands marchés du reste du Canada}\label{sec:roc}1746% ============================================================================17471748Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands1749marchés hors Québec (figures~\ref{fig:rocgrid} à~\ref{fig:rocbench},1750tableau~\ref{tab:roc}).17511752\subsection{Six trajectoires}17531754\begin{description}\setlength\itemsep{2pt}1755  \item[Grand Toronto.] L'épicentre de la correction : 940~800~\$ de prix de1756  référence malgré un repli de 26~\% depuis février 2022, toujours en cours1757  ($-5,4$~\% sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2~\% par an) est1758  désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.1759  \item[Grand Vancouver.] Le marché le plus cher du pays (1~099~100~\$)1760  cumule deux corrections : celle de 2017--2019 ($-16,7$~\%, liée aux taxes1761  sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle,1762  inachevée, d'après 2022 ($-12,2$~\%).1763  \item[Calgary.] Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007,1764  correction de 16~\% (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis1765  rattrapage vigoureux en 2023--2024 --- le seul grand marché de l'Ouest1766  proche de son sommet ($-2,7$~\%).1767  \item[Ottawa.] Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction1768  de 14,6~\% en 2022, récupération incomplète ($-9,2$~\%).1769  \item[Halifax-Dartmouth.] Le jumeau atlantique du Québec : prix bas,1770  explosion pandémique (+10~\% par an depuis 2020), quasi-retour au sommet1771  ($-3,2$~\%).1772  \item[Winnipeg.] Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable1773  (403~200~\$), régulier (5,9~\% par an sur vingt ans, meilleure performance1774  hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8~\%) en1775  \VcDerniereObs.1776\end{description}17771778\begin{figure}[htbp]1779  \centering1780  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc01_grid.pdf}1781  \caption{Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada,1782  2005--2026.}1783  \label{fig:rocgrid}1784\end{figure}17851786\begin{figure}[htbp]1787  \centering1788  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc02_dd.pdf}1789  \caption{Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique,1790  2005--2026.}1791  \label{fig:rocdd}1792\end{figure}17931794\begin{figure}[htbp]1795  \centering1796  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/roc03_bench.pdf}1797  \caption{Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec,1798  milliers de dollars.}1799  \label{fig:rocbench}1800\end{figure}18011802\begin{table}[htbp]1803  \centering\small1804  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}1805  \input{tables/tab05_roc}1806  \caption{Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec,1807  \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1808  \label{tab:roc}1809\end{table}18101811\subsection{Note régionale : Ottawa et l'Outaouais}18121813Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais,1814dont le marché --- Gatineau et sa région --- n'est pas publié séparément1815dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale.1816Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable1817que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins1818suivi le cycle \emph{ontarien} lors du resserrement --- correction de181914,6~\% en 2022, récupération incomplète ($-9,2$~\% en \VcDerniereObs) ---1820quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La1821rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même1822agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes1823documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté1824québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la1825prudence commande donc de croiser les deux références --- Ottawa pour la1826demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des1827prix.18281829\begin{pointscles}1830La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest1831que les marchés \emph{chers et endettés} (Toronto, Vancouver, Ottawa), en1832correction prolongée, aux marchés \emph{abordables} (Québec, Winnipeg,1833Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le1834niveau de prix initial --- donc l'endettement nécessaire pour y accéder ---1835apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction18362022--2026.1837\end{pointscles}18381839\clearpage18401841% ============================================================================1842\section{Abordabilité : la charge hypothécaire}\label{sec:afford}1843% ============================================================================18441845Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement1846mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de \VcDerniereObs{} en1847charge hypothécaire --- l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui1848par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la1849logique du coût d'usage \citep{poterba1984,himmelberg2005} dans sa composante1850la plus visible : le service de la dette.18511852\subsection{Le paiement mensuel selon le taux}18531854La figure~\ref{fig:afford} et le tableau~\ref{tab:afford} présentent le1855paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20~\%, amortissement de185625~ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à18577~\%. Trois lectures :18581859\begin{itemize}\setlength\itemsep{2pt}1860  \item \textbf{L'écart interrégional est massif.} Au taux de 5~\%, la1861  propriété type coûte environ 4~380~\$ par mois dans le Grand Toronto,1862  2~780~\$ à Montréal, 2~070~\$ dans la RMR de Québec et 1~510~\$ en1863  Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.1864  \item \textbf{La sensibilité au taux croît avec le prix.} Chaque point de1865  pourcentage de taux ajoute environ 450~\$ par mois à Toronto, mais 155~\$1866  en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement1867  concentré --- c'est le mécanisme même de la divergence documentée au1868  chapitre~\ref{sec:reel}.1869  \item \textbf{Le « rattrapage » québécois a un coût.} À taux constant de1870  5~\%, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la1871  propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure,1872  mais il s'érode à grande vitesse.1873\end{itemize}18741875\begin{figure}[htbp]1876  \centering1877  \includegraphics[width=\linewidth]{figures/afford01_paiement.pdf}1878  \caption{Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon1879  le taux, huit marchés, \VcDerniereObs.}1880  \label{fig:afford}1881\end{figure}18821883\begin{table}[htbp]1884  \centering\small1885  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}1886  \input{tables/tab07_abordabilite}1887  \caption{Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20~\%,1888  amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, \VcDerniereObs.1889  Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}1890  \label{tab:afford}1891\end{table}18921893\begin{pointscles}1894Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût1895d'opportunité de la mise de fonds --- ils sous-estiment donc le coût complet1896de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada,1897l'abordabilité est d'abord une variable \emph{géographique}, avant d'être une1898variable de taux.1899\end{pointscles}19001901\clearpage19021903% ============================================================================1904\section{Dix faits stylisés du marché québécois}\label{sec:faits}1905% ============================================================================19061907Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés ---1908des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points1909d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.19101911\begin{enumerate}\setlength\itemsep{6pt}1912  \item \textbf{Le Québec est un marché de faible bêta.} Sur 2010--2026, le1913  bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes1914  est en moyenne de 0,26 (figure~\ref{fig:beta}) : le Québec n'encaisse1915  qu'un quart des mouvements du marché national.1916  \item \textbf{Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes.}1917  Pire épisode en vingt et un ans : $-7,5$~\% sur neuf mois (RMR de1918  Montréal, 2022--2023), récupéré en deux ans ; contre $-26$~\% sur1919  51~mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto1920  (tableau~\ref{tab:drawdowns}).1921  \item \textbf{La croissance québécoise est plus régulière, pas plus1922  faible.} Sur vingt ans, la CAM québécoise (\VcQcCagr) dépasse la1923  canadienne (\VcCanCagr) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers1924  (0,66~\% contre 0,95~\%, figure~\ref{fig:hist}).1925  \item \textbf{Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont1926  québécois} --- Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec1927  (figure~\ref{fig:cagr}) --- un fait presque toujours ignoré du discours1928  public, focalisé sur Toronto et Vancouver.1929  \item \textbf{La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale.} Avant 2020,1930  la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est1931  l'inverse, au Québec (figure~\ref{fig:scatter}) comme dans le reste de1932  l'Amérique du Nord \citep{ramanibloom2021,gupta2022}.1933  \item \textbf{Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est1934  proportionnel au prix initial.} De $-26$~\% (Toronto) à un plateau1935  (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement1936  qu'impose le prix d'entrée (chapitres~\ref{sec:reel}1937  et~\ref{sec:afford}).1938  \item \textbf{La copropriété sous-performe structurellement.} Ratio1939  appartement/unifamiliale : de 100 à 78--81 selon le marché en vingt ans1940  (figure~\ref{fig:ratioapp}) ; c'est le seul segment où le Québec ne1941  domine pas nettement le Canada.1942  \item \textbf{Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points1943  d'amplitude}, culminant en avril--juin et creusant en novembre--décembre,1944  deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature1945  (figure~\ref{fig:saisheat}) --- cohérent avec la théorie de l'épaisseur1946  de marché \citep{ngaitenreyro2014}.1947  \item \textbf{Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien.} Corrélation1948  Montréal--Toronto : \VcCorrMtlTor{} ; RMR de Québec--Toronto : $-0{,}03$ ;1949  cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,991950  (figure~\ref{fig:corr}).1951  \item \textbf{La hausse québécoise est réelle.} Déflaté par l'IPC,1952  l'indice provincial vaut \VcQcReelMult{} fois son niveau de 20051953  (\VcQcReelCagr{} par an en termes réels, figure~\ref{fig:reel}) --- il ne1954  s'agit pas d'une illusion monétaire.1955\end{enumerate}19561957\clearpage19581959% ============================================================================1960\section{Synthèse et implications}\label{sec:synthese}1961% ============================================================================19621963Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme1964un marché \textbf{en régime de croissance autonome} : historiquement moins1965volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel1966de 0,66~\% contre 0,95~\%), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de19670,26 ; corrélation Montréal--Toronto de \VcCorrMtlTor), épargné par la1968correction de 2022--2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de1969$-7$~\% contre $-26$~\% à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage1970régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent1971dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale :1972déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.19731974\subsection{Quatre implications}19751976\begin{description}\setlength\itemsep{3pt}1977  \item[Pour l'analyse économique.] La divergence Québec--Canada depuis 20221978  démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du1979  logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique1980  (chapitre~\ref{sec:macro}), la réponse des prix va de $-26$~\% (Toronto) à1981  un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement1982  --- et la composition maison/copropriété du parc --- en conditionnent1983  l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est,1984  au mieux, une moyenne trompeuse.1985  \item[Pour l'abordabilité.] L'avantage québécois se comprime rapidement :1986  avec des hausses de 3,5 à 12~\% sur un an contre des baisses ailleurs,1987  l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les1988  marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie1989  dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre --- notamment de1990  segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître1991  (chapitre~\ref{sec:types}) --- en sort renforcé.1992  \item[Pour la gestion de portefeuille immobilier.] La faible corrélation1993  entre le bloc québécois et le bloc Ontario--Colombie-Britannique1994  (chapitre~\ref{sec:risque}), la brièveté des corrections québécoises1995  (tableau~\ref{tab:drawdowns}) et la régularité des distributions de1996  rendement constituent un argument empirique de diversification1997  géographique intracanadienne --- avec la réserve de liquidité propre aux1998  petits marchés régionaux.1999  \item[Pour la vigilance prudentielle.] Les signaux d'accélération récents2000  --- volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne,2001  hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un2002  doublement express --- rappellent que le rattrapage peut devenir2003  surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits2004  d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les2005  phases d'exubérance \citep{shiller2015,caseshiller2003}. Le freinage2006  démographique de 2025 (figure~\ref{fig:population}) retire par ailleurs au2007  marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus,2008  migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à2009  l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une2010  bulle \citep{himmelberg2005}.2011\end{description}20122013\subsection{Limites et précautions d'usage}20142015Quatre limites bornent la portée de ces résultats. \emph{Couverture} :2016l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} ne voit que les transactions2017passant par les systèmes MLS\textsuperscript{\textregistered} ; les ventes2018directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui2019échappent. \emph{Agrégation} : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne2020des sous-marchés hétérogènes \citep{bourassa1999} --- un quartier peut2021corriger quand sa RMR progresse. \emph{Étroitesse} : dans les petits marchés2022(Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice2023mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables.2024\emph{Révisions} : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations2025doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures2026présentées --- pas même vingt ans de surperformance --- n'a de valeur2027prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme2028\citep{caseshiller1989}, mais les retournements de régime, comme celui de20292020, restent largement imprévisibles.20302031\subsection{Prolongements}20322033Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales2034aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en2035chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de2036transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction2037d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant2038revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage2039\citep{poterba1984,himmelberg2005} ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux2040volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas2041\citep{ngaitenreyro2014}. Le cadre d'ensemble --- le logement comme actif,2042comme garantie de crédit et comme moteur du cycle --- est synthétisé par2043\citet{davisvn2015} et \citet{piazzesischneider2016}, dont ce document2044constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.20452046\clearpage2047\phantomsection2048\addcontentsline{toc}{section}{Références}2049\bibliographystyle{apalike}2050\bibliography{references}20512052\clearpage2053\appendix20542055% ============================================================================2056\section{Notes méthodologiques}\label{annexe:methodo}2057% ============================================================================20582059\subsection{L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}}20602061L'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} est produit par l'ACI à partir des2062transactions enregistrées dans les systèmes2063MLS\textsuperscript{\textregistered} des chambres immobilières2064\citep{aci2024}. Deux grandes familles de méthodes existent pour construire2065un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées2066\citep{bailey1963,caseshiller1987}, qui suivent les reventes d'un même bien,2067et l'approche hédonique \citep{rosen1974}, qui modélise le prix comme une2068fonction des attributs du bien. L'IPP2069MLS\textsuperscript{\textregistered} relève de la seconde. Ses principales2070propriétés :20712072\begin{itemize}\setlength\itemsep{1pt}2073  \item \textbf{Approche hédonique.} L'indice suit le prix d'une propriété de2074  référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces,2075  localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets2076  de composition qui polluent prix moyens et médians.2077  \item \textbf{Prix de référence.} Le \emph{benchmark price} traduit2078  l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence2079  du marché considéré.2080  \item \textbf{Base et fréquence.} Base 100 en janvier 2005 ; publication2081  mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et2082  désaisonnalisée.2083  \item \textbf{Limites.} Dollars courants ; couverture limitée aux2084  transactions MLS\textsuperscript{\textregistered} ; révisions possibles des2085  données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands2086  marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés2087  dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et2088  Centre-du-Québec).2089\end{itemize}20902091\subsection{Les séries FRED}20922093Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of2094St.~Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :20952096\begin{center}\small2097\begin{tabular}{ll}2098\toprule2099Série & Identifiant FRED \\2100\midrule2101Taux interbancaire 3 mois & \texttt{IR3TIB01CAM156N} \\2102Rendement obligataire 10 ans & \texttt{IRLTLT01CAM156N} \\2103IPC, glissement annuel & \texttt{CPALTT01CAM659N} \\2104IPC, niveau (2015 = 100) & \texttt{CANCPIALLMINMEI} \\2105Taux de chômage & \texttt{LRUNTTTTCAM156S} \\2106PIB réel trimestriel & \texttt{NGDPRSAXDCCAQ} \\2107Population totale & \texttt{POPTOTCAA647NWDB} \\2108Taux de change CA/US & \texttt{DEXCAUS} \\2109\bottomrule2110\end{tabular}2111\end{center}21122113Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les2114mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3~mois2115sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série2116FRED dédiée s'interrompt en 2023.21172118\subsection{Mesures dérivées}21192120Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus2121tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut2122$(I_t/I_s)^{1/\Delta}-1$, où $\Delta$ est l'écart en années. L'écart au2123sommet vaut $I_t/\max_{u\le t} I_u - 1$, sur séries désaisonnalisées. La2124volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles2125désaisonnalisées sur 24~mois, multiplié par $\sqrt{12}$. Le bêta mobile est2126le rapport de la covariance mobile (60~mois) des variations2127Québec--Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur2128saisonnier du mois $m$ est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart2129relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois $m$.21302131\clearpage21322133% ============================================================================2134\section{Tableaux statistiques}\label{annexe:tableaux}2135% ============================================================================21362137\subsection{IPP composite annuel par marché}21382139\begin{table}[htbp]2140  \centering\small2141  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}2142  \input{tables/taba1_hpi_annuel_1}2143  \caption{IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois2144  et Ontario, 2005--2025. Source : ACI/CREA.}2145  \label{tab:annexe1}2146\end{table}21472148\begin{table}[htbp]2149  \centering\small2150  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}2151  \input{tables/taba1_hpi_annuel_2}2152  \caption{IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors2153  Québec, 2005--2025. Source : ACI/CREA.}2154  \label{tab:annexe2}2155\end{table}21562157\clearpage21582159\subsection{Variation annuelle de l'IPP composite par marché}21602161\begin{table}[htbp]2162  \centering\small2163  \setlength{\tabcolsep}{4pt}2164  \input{tables/taba5_yoy_annuel_1}2165  \caption{Variation annuelle de l'IPP composite (\%), Canada, marchés2166  québécois et Ontario, 2006--2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2167  \label{tab:annexe5a}2168\end{table}21692170\begin{table}[htbp]2171  \centering\small2172  \setlength{\tabcolsep}{4pt}2173  \input{tables/taba5_yoy_annuel_2}2174  \caption{Variation annuelle de l'IPP composite (\%), grands marchés hors2175  Québec, 2006--2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2176  \label{tab:annexe5b}2177\end{table}21782179\clearpage21802181\subsection{Prix de référence composite annuel, marchés québécois}21822183\begin{table}[htbp]2184  \centering\small2185  \setlength{\tabcolsep}{4.5pt}2186  \input{tables/taba2_bench_annuel}2187  \caption{Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de2188  dollars courants, 2005--2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2189  \label{tab:annexe3}2190\end{table}21912192\subsection{Facteurs saisonniers par marché}21932194\begin{table}[htbp]2195  \centering\small2196  \input{tables/taba3_saison}2197  \caption{Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut /2198  désaisonnalisé, \%), par mois et par marché, 2005--2026. Source : ACI/CREA ;2199  calculs de l'auteur.}2200  \label{tab:saison}2201\end{table}22022203\subsection{Prix de référence par segment et par marché}22042205\begin{table}[htbp]2206  \centering\small2207  \setlength{\tabcolsep}{4pt}2208  \input{tables/taba6_bench_segments}2209  \caption{Prix de référence par segment et par marché, en milliers de2210  dollars, \VcDerniereObs. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2211  \label{tab:benchseg}2212\end{table}22132214\clearpage22152216\subsection{Données mensuelles récentes, marché par marché}22172218Les tableaux~\ref{tab:m1} à~\ref{tab:m6} donnent, pour chaque marché2219québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice2220composite, prix de référence et glissement annuel.22212222\begin{table}[htbp]2223  \centering\small2224  \input{tables/tabm_quebec}2225  \caption{Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :2226  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2227  \label{tab:m1}2228\end{table}22292230\begin{table}[htbp]2231  \centering\small2232  \input{tables/tabm_montreal_cma}2233  \caption{RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :2234  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2235  \label{tab:m2}2236\end{table}22372238\begin{table}[htbp]2239  \centering\small2240  \input{tables/tabm_quebec_cma}2241  \caption{RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :2242  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2243  \label{tab:m3}2244\end{table}22452246\begin{table}[htbp]2247  \centering\small2248  \input{tables/tabm_estrie}2249  \caption{Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ;2250  calculs de l'auteur.}2251  \label{tab:m4}2252\end{table}22532254\begin{table}[htbp]2255  \centering\small2256  \input{tables/tabm_mauricie}2257  \caption{Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :2258  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2259  \label{tab:m5}2260\end{table}22612262\begin{table}[htbp]2263  \centering\small2264  \input{tables/tabm_centre_du_quebec}2265  \caption{Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source :2266  ACI/CREA ; calculs de l'auteur.}2267  \label{tab:m6}2268\end{table}22692270\clearpage22712272% ============================================================================2273\section{Glossaire}\label{annexe:glossaire}2274% ============================================================================22752276\begin{description}\setlength\itemsep{3pt}2277  \item[Approche hédonique.] Méthode statistique estimant la contribution de2278  chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge\ldots) à son prix,2279  ce qui permet de suivre le prix d'un bien \emph{de qualité constante}.2280  \item[Bêta.] Pente de la régression des variations d'un marché sur celles2281  d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse2282  canadienne de 1~\% s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de2283  0,25~\%.2284  \item[CAM (croissance annuelle moyenne composée).] Taux de croissance2285  constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée2286  entre deux dates.2287  \item[Désaisonnalisation.] Retrait des régularités calendaires (le2288  « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.2289  \item[Écart au sommet (\emph{drawdown}).] Pourcentage séparant le niveau2290  courant d'un indice de son maximum historique ; 0~\% signifie que le marché2291  est à son sommet.2292  \item[Glissement annuel.] Variation d'un indice par rapport à sa valeur2293  douze mois plus tôt.2294  \item[IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}.] Indice des prix des2295  propriétés fondé sur les transactions des systèmes2296  MLS\textsuperscript{\textregistered}, produit par l'ACI.2297  \item[Prix de référence (\emph{benchmark price}).] Valeur estimée, en2298  dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de2299  l'IPP.2300  \item[RMR.] Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ;2301  les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.2302  \item[Volatilité annualisée.] Écart-type des variations mensuelles ramené à2303  une échelle annuelle (multiplication par $\sqrt{12}$) ; mesure standard de2304  l'ampleur des fluctuations.2305\end{description}23062307\clearpage23082309% ============================================================================2310\section{Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005--2026}2311\label{annexe:chrono}2312% ============================================================================23132314\begin{description}\setlength\itemsep{3pt}2315  \item[2005--2007] Boom des matières premières : l'Alberta s'envole2316  (+41~\% en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ;2317  le Québec croît sagement à 4--8~\% par an.2318  \item[Sept. 2008] Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière2319  mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ($-16$~\% à2320  Calgary) ; simple pause au Québec.2321  \item[2009] La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25~\%,2322  plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40~ans en2323  2006, est ramené à 35~ans (2008) --- premier d'une série de2324  resserrements macroprudentiels.2325  \item[2010--2012] Resserrements successifs des règles hypothécaires2326  (amortissement 35 $\rightarrow$ 30 $\rightarrow$ 25~ans pour les prêts2327  assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60~\% entre2328  2008 et 2012.2329  \item[2013--2015] « Décennie lente » québécoise : environ +3~\% par an ;2330  chute du pétrole en 2014--2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver2331  accélèrent.2332  \item[2016] Vancouver impose une taxe de 15~\% aux acheteurs étrangers ;2333  l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.2334  \item[2017] \emph{Fair Housing Plan} ontarien (avril) : Toronto corrige de2335  9~\% ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas --- premier signe du2336  découplage documenté au chapitre~\ref{sec:risque}.2337  \item[2018] Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne2338  directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une2339  correction de 17~\% (2017--2019).2340  \item[Mars 2020] Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25~\%,2341  assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les2342  prix repartent violemment partout.2343  \item[2021] Année record : +23~\% au Canada, +20 à +30~\% dans les2344  régions québécoises ; télétravail et « effet beigne »2345  \citep{ramanibloom2021} redessinent la géographie de la demande ;2346  l'inflation sort de la cible au printemps.2347  \item[Févr.--mars 2022] Sommet des prix canadiens (février) ; première2348  hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de2349  l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425~points de base en 2022).2350  \item[2022--2023] Correction : $-17$~\% de glissement annuel au Canada au2351  creux ; plateau de neuf mois au Québec ($-7$~\%) ; entrée en vigueur2352  (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux2353  directeur culminant à 5~\% (juill. 2023).2354  \item[2023--2024] Choc démographique : croissance de la population de2355  2,8~\% puis 3,0~\% --- record depuis les années 1950 ; les loyers2356  s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.2357  \item[2024--2025] Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles2358  d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1~\% en 2025) ;2359  le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16~\% en 2025) ;2360  en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première2361  fois.2362  \item[2026] Taux court autour de 2¼~\% ; sommets historiques au Québec2363  (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure2364  20~\% sous son pic, Toronto 26~\%.2365\end{description}23662367\clearpage23682369% ============================================================================2370\section{Notes bibliographiques par chapitre}\label{annexe:biblio}2371% ============================================================================23722373Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de2374chaque partie du document.23752376\begin{description}\setlength\itemsep{4pt}2377  \item[Mesure des prix (chap.~2, annexe~\ref{annexe:methodo}).] Les textes2378  fondateurs sont \citet{bailey1963} pour les ventes répétées,2379  \citet{rosen1974} pour l'approche hédonique et \citet{caseshiller1987}2380  pour la mise en \oe uvre moderne ; la documentation officielle de l'indice2381  utilisé ici est \citet{aci2024}.2382  \item[Logement et macroéconomie (chap.~\ref{sec:macro}).]2383  \citet{leamer2007} sur le logement comme cycle économique ;2384  \citet{davisvn2015} et \citet{piazzesischneider2016} pour les synthèses de2385  référence ; \citet{miansufi2014} sur le rôle de l'endettement des ménages2386  dans les crises ; \citet{crawfordfaruqui2012} pour le cas canadien.2387  \item[Taux d'intérêt et prix des logements (chap.~\ref{sec:macro}2388  et~\ref{sec:reel}).] Le débat classique oppose \citet{taylor2007} à2389  \citet{kuttner2013} ; \citet{iacoviello2005} fournit le cadre théorique du2390  canal du crédit ; \citet{kaplan2020} la quantification moderne ;2391  \citet{guren2021} les effets de richesse.2392  \item[Bulles et fondamentaux (chap.~\ref{sec:reel}2393  et~\ref{sec:synthese}).] \citet{poterba1984} et \citet{himmelberg2005}2394  pour le coût d'usage ; \citet{caseshiller2003} et \citet{shiller2015} pour2395  le diagnostic des bulles.2396  \item[Marchés régionaux et segmentation (chap.~\ref{sec:canada},2397  \ref{sec:quebec} et~\ref{sec:regions}).] \citet{allen2009} sur la2398  segmentation des villes canadiennes ; \citet{meen1999} sur l'effet de2399  vague ; \citet{bourassa1999} et \citet{goodmanthibodeau2003} sur les2400  sous-marchés ; \citet{headlloydellis2012} sur mobilité et liquidité ;2401  \citet{hirata2013} sur la (dé)synchronisation internationale ;2402  \citet{cunninghamkolet2011} sur la durée des cycles canadiens.2403  \item[Pandémie et géographie de la demande (chap.~\ref{sec:quebec}).]2404  \citet{ramanibloom2021} sur l'« effet beigne » ; \citet{gupta2022} sur la2405  revalorisation des périphéries.2406  \item[Offre et abordabilité (chap.~\ref{sec:types}2407  et~\ref{sec:afford}).] \citet{saiz2010} et \citet{glaesergyourko2018} sur2408  les contraintes d'offre ; \citet{schl2022} pour l'estimation canadienne2409  des besoins.2410  \item[Frictions et microstructure (chap.~\ref{sec:cycle},2411  \ref{sec:saison} et~\ref{sec:risque}).] \citet{genesovemayer2001} sur2412  l'aversion aux pertes des vendeurs ; \citet{ortalomagnerady2006} sur2413  revenus, crédit et dynamique des prix ; \citet{ngaitenreyro2014} sur la2414  saisonnalité ; \citet{caseshiller1989} et \citet{muellbauermurphy1997}2415  sur persistance et cycles.2416\end{description}24172418\clearpage24192420% ============================================================================2421\section{Questions de révision et exercices}\label{annexe:questions}2422% ============================================================================24232424Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices2425calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les2426chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.24272428\subsection{Questions de compréhension}24292430\begin{enumerate}\setlength\itemsep{4pt}2431  \item Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même2432  qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de2433  l'IPP MLS\textsuperscript{\textregistered} corrige-t-elle ce problème ?2434  (chap.~1--2)2435  \item Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une2436  limite propre à chacun. (annexe~\ref{annexe:methodo})2437  \item Décrivez la séquence macroéconomique 2021--2023 : inflation,2438  réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux.2439  (chap.~\ref{sec:macro})2440  \item Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022--2026 est une2441  correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela2442  fait-il pour les prix ? (chap.~\ref{sec:macro})2443  \item Expliquez le rôle du choc démographique de 2022--2024 dans la2444  résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en2445  2025. (chap.~\ref{sec:macro})2446  \item Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112.2447  Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs.2448  (chap.~\ref{sec:canada})2449  \item Qu'est-ce que l'« effet de vague » (\emph{ripple effect}) et2450  comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ?2451  (chap.~\ref{sec:quebec})2452  \item Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement2453  monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ?2454  Quel biais comportemental est en jeu ? (chap.~\ref{sec:cycle})2455  \item Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit2456  $-26$~\% à Toronto et un simple plateau au Québec.2457  (chap.~\ref{sec:reel})2458  \item Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des2459  prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005--2025.2460  (chap.~\ref{sec:reel})2461  \item Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal :2462  cycle, segments, abordabilité. (chap.~\ref{sec:regions})2463  \item Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée2464  de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique2465  de l'offre ? (chap.~\ref{sec:types})2466  \item Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après2467  désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du2468  marché. (chap.~\ref{sec:saison})2469  \item Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une2470  stratégie de diversification géographique intracanadienne ?2471  (chap.~\ref{sec:risque})2472  \item Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et2473  justifiez votre choix. (chap.~\ref{sec:roc})2474\end{enumerate}24752476\subsection{Exercices de calcul}24772478\begin{enumerate}\setlength\itemsep{4pt}2479  \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe1}, calculez la croissance2480  annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et2481  2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.2482  \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe3}, calculez la variation2483  cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en2484  dollars et en pourcentage.2485  \item À l'aide du tableau~\ref{tab:saison}, estimez l'écart de prix2486  attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre2487  pour la propriété de référence de la RMR de Québec.2488  \item Reproduisez le calcul du tableau~\ref{tab:afford} pour un taux de2489  4,5~\% et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20~\%,2490  amortissement de 25 ans).2491  \item À partir du tableau~\ref{tab:annexe5a}, calculez l'écart-type des2492  variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006--2025 et2493  interprétez la différence à la lumière du chapitre~\ref{sec:risque}.2494  \item En utilisant les mensualités du tableau~\ref{tab:afford}, calculez2495  le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio2496  d'amortissement brut de la dette de 32~\% dans la RMR de Montréal au taux2497  de 5~\%.2498\end{enumerate}24992500\vspace{1cm}2501\begin{center}2502{\color{uqogreen}\rule{6cm}{0.8pt}}\\[0.4cm]2503{\small Document préparé par Simon-Pierre Boucher, professeur, Département2504des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais (UQO) ---2505\href{mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca}{\texttt{simon-pierre.boucher@uqo.ca}}.\\2506Sources : ACI/CREA (IPP MLS\textsuperscript{\textregistered}) et FRED ;2507tous les calculs, figures et tableaux sont de l'auteur.}2508\end{center}25092510\end{document}2511