Phase 5 : listes de figures/tableaux réservées à l'édition numérique ; consigne d'harmonisation
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@@ -4,7 +4,7 @@ $lualatex = 'lualatex -interaction=nonstopmode -halt-on-error -file-line-error - | ||
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manuscript/appendices/formulaires-inspection.tex
+1 −1
@@ -22,7 +22,7 @@ Les formulaires de cette annexe ne constituent ni un rapport d'inspection préac | ||
| 22 | 22 | |
| 23 | 23 | \subsection{Avant la visite} |
| 24 | 24 | |
| 25 | −La visite se prépare au bureau, et la qualité de la préparation détermine celle du relevé. L'évaluateur réunit d'abord les documents qui décrivent l'immeuble indépendamment de lui : la fiche du rôle d'évaluation et, lorsqu'elle est accessible, la matrice graphique de la municipalité ; le certificat de localisation, qui révèle les empiètements, les servitudes et les irrégularités du lot (\cref{ch:7}) ; les permis de construction et de rénovation délivrés, qui datent les travaux et signalent ceux qui ont été faits sans permis lorsque l'immeuble montre des transformations qui ne figurent nulle part ; la grille de zonage et les règlements applicables (\cref{ch:8}) ; la cartographie des zones inondables et de mobilité en vigueur, qui classe désormais les secteurs selon l'intensité du risque \parencite{inondcartes,zonesInond2026} ; et, pour un immeuble à revenus, les baux, l'état locatif et les trois derniers exercices de dépenses (\cref{ch:26,ch:28}). Lorsque l'immeuble est en vente par l'intermédiaire d'un courtier, le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur, exigé depuis 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, renseigne sur les sinistres, les infiltrations, les présences connues de pyrite, d'ocre ferreuse, d'amiante, de réservoirs de mazout, et sur les loyers et les dossiers portés devant le Tribunal administratif du logement \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV}. Il ne remplace pas l'inspection, mais il oriente le regard : une déclaration d'infiltration au sous-sol en 2019 appelle une attention particulière à la jonction du mur et de la dalle. | |
| 25 | +La visite se prépare au bureau, et la qualité de la préparation détermine celle du relevé. L'évaluateur réunit d'abord les documents qui décrivent l'immeuble indépendamment de lui : la fiche du rôle d'évaluation et, lorsqu'elle est accessible, la matrice graphique de la municipalité ; le certificat de localisation, qui révèle les empiètements, les servitudes et les irrégularités du lot (\cref{ch:07}) ; les permis de construction et de rénovation délivrés, qui datent les travaux et signalent ceux qui ont été faits sans permis lorsque l'immeuble montre des transformations qui ne figurent nulle part ; la grille de zonage et les règlements applicables (\cref{ch:08}) ; la cartographie des zones inondables et de mobilité en vigueur, qui classe désormais les secteurs selon l'intensité du risque \parencite{inondcartes,zonesInond2026} ; et, pour un immeuble à revenus, les baux, l'état locatif et les trois derniers exercices de dépenses (\cref{ch:26,ch:28}). Lorsque l'immeuble est en vente par l'intermédiaire d'un courtier, le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur, exigé depuis 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, renseigne sur les sinistres, les infiltrations, les présences connues de pyrite, d'ocre ferreuse, d'amiante, de réservoirs de mazout, et sur les loyers et les dossiers portés devant le Tribunal administratif du logement \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV}. Il ne remplace pas l'inspection, mais il oriente le regard : une déclaration d'infiltration au sous-sol en 2019 appelle une attention particulière à la jonction du mur et de la dalle. | |
| 26 | 26 | |
| 27 | 27 | La préparation comprend aussi le choix du formulaire et l'impression, ou le chargement, des pages nécessaires ; la vérification de l'équipement (appareil photo ou tablette, télémètre laser, ruban de 30~m, lampe, niveau, humidimètre si l'évaluateur en possède un, gabarit de fissures, tournevis pour sonder les bois extérieurs, gants) ; et la prise de rendez-vous, avec la mention explicite des parties à visiter (tous les logements, le toit si accessible, le vide sanitaire, la salle mécanique). Pour un immeuble locatif, l'accès aux logements est soumis au préavis que le Code civil impose au locateur \parencite[art.~1931]{ccq} ; l'évaluateur demande au propriétaire de l'avoir donné et note les logements auxquels l'accès lui est refusé, puisqu'ils feront l'objet d'une hypothèse déclarée dans le rapport. |
| 28 | 28 | |
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manuscript/appendices/modeles-rapport.tex
+3 −3
@@ -84,9 +84,9 @@ Qualifications du signataire & 12 & Permis, formation, expérience pertinente & | ||
| 84 | 84 | |
| 85 | 85 | La \emph{lettre d'envoi} est lue par ceux qui ne liront rien d'autre ; elle doit donc être complète au regard de la règle 2.3 pour les éléments qu'elle aborde. Elle énonce la conclusion de valeur en lettres et en chiffres, précise la date à laquelle cette conclusion s'applique et les droits qu'elle vise, et répète les hypothèses extraordinaires, puisque la norme exige ce rappel à chaque énoncé de la conclusion \parencite[règle 2.3, élément 7]{oeaqNormes}. Elle ne donne pas la valeur au dollar près : la précision de la conclusion est celle des données, et l'annexe~\ref{app:conventions-calcul} fixe la convention d'arrondi de l'ouvrage, au millier ou aux cinq mille dollars près selon le cas. |
| 86 | 86 | |
| 87 | −Les \emph{prémisses} forment le contrat de lecture. La définition de la valeur est reproduite intégralement avec sa source, parce que le lecteur doit savoir si la valeur marchande des NPP, la valeur réelle de la Loi sur la fiscalité municipale, qui suppose notamment l'immeuble libre de baux et se rapporte à une date de référence antérieure \parencite[art.~43--46]{lfm}, ou une base de valeur des normes internationales \parencite{ivs2025} gouverne la conclusion ; le \cref{ch:2} explique pourquoi ces bases divergent et le \cref{ch:9} ce qu'il en coûte de les confondre. Les droits évalués sont décrits à partir des titres et du certificat de localisation, et pour un immeuble locatif le rapport dit explicitement que la pleine propriété est grevée des baux en vigueur, que l'aliénation ne résilie pas \parencite[art.~1937]{ccq}. L'étendue du travail est rédigée en deux temps : ce qui a été fait, puis ce qui ne l'a pas été ; la seconde liste protège le lecteur et l'évaluateur mieux que n'importe quelle clause générale. | |
| 87 | +Les \emph{prémisses} forment le contrat de lecture. La définition de la valeur est reproduite intégralement avec sa source, parce que le lecteur doit savoir si la valeur marchande des NPP, la valeur réelle de la Loi sur la fiscalité municipale, qui suppose notamment l'immeuble libre de baux et se rapporte à une date de référence antérieure \parencite[art.~43--46]{lfm}, ou une base de valeur des normes internationales \parencite{ivs2025} gouverne la conclusion ; le \cref{ch:02} explique pourquoi ces bases divergent et le \cref{ch:09} ce qu'il en coûte de les confondre. Les droits évalués sont décrits à partir des titres et du certificat de localisation, et pour un immeuble locatif le rapport dit explicitement que la pleine propriété est grevée des baux en vigueur, que l'aliénation ne résilie pas \parencite[art.~1937]{ccq}. L'étendue du travail est rédigée en deux temps : ce qui a été fait, puis ce qui ne l'a pas été ; la seconde liste protège le lecteur et l'évaluateur mieux que n'importe quelle clause générale. | |
| 88 | 88 | |
| 89 | −La \emph{présentation des données} sépare rigoureusement l'observé du construit. Les faits (superficie mesurée, prix d'une vente, loyer d'un bail, valeur au rôle) sont donnés avec leur source et leur date ; les estimations (âge effectif, cote d'état, loyer de marché) sont annoncées comme telles. La valeur au rôle apparaît dans les données fiscales, avec la date de référence du rôle et la mention qu'elle n'est pas une indication de valeur marchande à la date d'évaluation ; le \cref{ch:9} et le \cref{ch:47} montrent que l'écart entre les deux peut être important sans qu'aucune ne soit erronée. | |
| 89 | +La \emph{présentation des données} sépare rigoureusement l'observé du construit. Les faits (superficie mesurée, prix d'une vente, loyer d'un bail, valeur au rôle) sont donnés avec leur source et leur date ; les estimations (âge effectif, cote d'état, loyer de marché) sont annoncées comme telles. La valeur au rôle apparaît dans les données fiscales, avec la date de référence du rôle et la mention qu'elle n'est pas une indication de valeur marchande à la date d'évaluation ; le \cref{ch:09} et le \cref{ch:47} montrent que l'écart entre les deux peut être important sans qu'aucune ne soit erronée. | |
| 90 | 90 | |
| 91 | 91 | L'\emph{analyse} est le lieu de la traçabilité. Chaque ajustement de la méthode de comparaison est dérivé (appariement, régression, coût déprécié, analyse de loyers) et la dérivation est au rapport ou en annexe, suivant les \cref{ch:17,ch:18} ; chaque coût de la méthode du coût porte sa source et sa date d'indexation (\cref{ch:21,ch:23}) ; chaque dépréciation sa mesure (\cref{ch:24}). La réconciliation n'est pas une moyenne : elle explique pourquoi une indication pèse plus qu'une autre, en fonction de la quantité et de la qualité des données qui la soutiennent et de la pertinence de la méthode pour l'acheteur type, et elle dit l'incertitude qui demeure, par une fourchette ou un intervalle lorsque les données le permettent (\cref{ch:20}). Le rejet d'une méthode traditionnelle reçoit une raison propre au dossier \parencite[règle 2.3, élément 10]{oeaqNormes} : l'absence de ventes de terrains comparables, l'impossibilité de mesurer avec fiabilité la dépréciation d'un immeuble de soixante ans à revenus, l'inexistence d'un marché locatif pour une maison unifamiliale de haut de gamme. |
| 92 | 92 | |
@@ -317,7 +317,7 @@ La révision est la dernière ligne de défense contre l'erreur, et le \cref{ch: | ||
| 317 | 317 | } |
| 318 | 318 | |
| 319 | 319 | \begin{quebec}[Ce que le rapport québécois dit que d'autres ne disent pas] |
| 320 | −Quatre particularités du cadre québécois doivent transparaître dans tout rapport. La définition de la valeur marchande est celle des Normes de pratique professionnelle de l'Ordre, et la valeur réelle aux fins du rôle, définie par la Loi sur la fiscalité municipale, se rapporte à une date de référence antérieure à l'entrée en vigueur du rôle et suppose l'immeuble libre de baux \parencite[art.~43--46]{lfm} : le rapport qui mentionne la valeur au rôle explique pourquoi elle diffère. Le droit évalué d'un immeuble locatif est grevé des baux, que l'aliénation ne résilie pas et qui se reconduisent de plein droit \parencite[art.~1936--1937]{ccq} ; la trajectoire des loyers est bornée par les critères de fixation du Tribunal administratif du logement, de sorte que le revenu de première année est contractuel et que le rattrapage passe par la rotation (\cref{ch:26,ch:34}). Les droits sur les mutations immobilières, progressifs et variables selon la municipalité, sont un coût de transaction que le rapport signale lorsqu'il est pertinent pour la fin du mandat (\cref{ch:6}). Enfin, l'inspection est obligatoire et le rapport porte la signature et la qualité d'un évaluateur agréé, titre réservé par le Code des professions \parencite[art.~36~j) et 37~j)]{codeProfessions}. Ces textes ont été vérifiés dans leur version à jour au 15~octobre 2026 (lois) ou au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 (règlements). | |
| 320 | +Quatre particularités du cadre québécois doivent transparaître dans tout rapport. La définition de la valeur marchande est celle des Normes de pratique professionnelle de l'Ordre, et la valeur réelle aux fins du rôle, définie par la Loi sur la fiscalité municipale, se rapporte à une date de référence antérieure à l'entrée en vigueur du rôle et suppose l'immeuble libre de baux \parencite[art.~43--46]{lfm} : le rapport qui mentionne la valeur au rôle explique pourquoi elle diffère. Le droit évalué d'un immeuble locatif est grevé des baux, que l'aliénation ne résilie pas et qui se reconduisent de plein droit \parencite[art.~1936--1937]{ccq} ; la trajectoire des loyers est bornée par les critères de fixation du Tribunal administratif du logement, de sorte que le revenu de première année est contractuel et que le rattrapage passe par la rotation (\cref{ch:26,ch:34}). Les droits sur les mutations immobilières, progressifs et variables selon la municipalité, sont un coût de transaction que le rapport signale lorsqu'il est pertinent pour la fin du mandat (\cref{ch:06}). Enfin, l'inspection est obligatoire et le rapport porte la signature et la qualité d'un évaluateur agréé, titre réservé par le Code des professions \parencite[art.~36~j) et 37~j)]{codeProfessions}. Ces textes ont été vérifiés dans leur version à jour au 15~octobre 2026 (lois) ou au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 (règlements). | |
| 321 | 321 | \end{quebec} |
| 322 | 322 | |
| 323 | 323 | \begin{erreurs} |
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manuscript/chapters/ch03.tex
+1 −1
@@ -1,4 +1,4 @@ | ||
| 1 | −\chapter{Offre, demande et cycles}\label{ch:3} | |
| 1 | +\chapter{Offre, demande et cycles}\label{ch:03} | |
| 2 | 2 | |
| 3 | 3 | Les deux premiers chapitres ont établi ce que l'évaluateur cherche à mesurer : une valeur marchande, c'est-à-dire le prix le plus probable d'un bien à une date donnée, pour un droit précisément défini. Le présent chapitre s'intéresse à la formation de ce prix à l'échelle du marché. Le logement est un bien durable, produit lentement et consommé pendant des décennies, de sorte que son prix résulte de la rencontre d'une demande qui bouge vite et d'une offre qui bouge lentement. Cette asymétrie explique l'essentiel de ce que l'évaluateur observe sur le terrain : des loyers qui réagissent aux pénuries avec retard, des prix qui s'emballent lorsque les taux d'intérêt baissent, des mises en chantier qui arrivent au moment où la demande s'est déjà retournée, et des marchés régionaux dont les cycles n'ont ni la même amplitude ni la même durée. Le chapitre construit ce raisonnement en trois temps : la mécanique stock-flux et le modèle des quatre quadrants qui relie loyers, prix, construction et stock ; la dynamique des cycles engendrée par les délais de construction et l'inoccupation naturelle ; enfin le coût d'usage, qui relie le prix d'un logement au loyer d'un logement équivalent et aux taux d'intérêt. Les données réelles du Québec, lues dans les tableaux de Statistique Canada et les séries de la Banque du Canada, servent de contrepoint aux modèles, et le chapitre se termine par les indicateurs qu'un évaluateur peut consulter pour qualifier l'état d'un marché à la date d'évaluation. |
| 4 | 4 | |
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manuscript/chapters/ch06.tex
+2 −2
@@ -1,6 +1,6 @@ | ||
| 1 | −\chapter{Code civil et droit immobilier}\label{ch:06}\label{ch:6} | |
| 1 | +\chapter{Code civil et droit immobilier}\label{ch:06}\label{ch:06} | |
| 2 | 2 | |
| 3 | −L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:07,ch:8,ch:09} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement. | |
| 3 | +L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:07,ch:08,ch:09} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement. | |
| 4 | 4 | |
| 5 | 5 | \begin{objectifs} |
| 6 | 6 | À la fin de ce chapitre, le lecteur sait : |
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manuscript/chapters/ch09.tex
+1 −1
@@ -348,7 +348,7 @@ Avant de déposer une demande, l'évaluateur-conseil vérifie quatre choses : qu | ||
| 348 | 348 | Les 600 ventes du fichier \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_ventes.csv} et le sujet de \texttt{cas1\_gatineau\_sujet.json} sont synthétiques, générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} (graine 20261031) selon les lois déclarées dans \texttt{data/synthetic/README.md}. La colonne \texttt{valeur\_role\_2025} contient une valeur au rôle fictive obtenue en multipliant la valeur de chaque immeuble aux conditions du marché du 1\textsuperscript{er} juillet 2024 par un ratio tiré d'une loi normale de moyenne 0,93 et d'écart-type 0,07 : le rôle fictif est donc, par construction, uniforme et sans iniquité verticale, et l'étude de ratios doit le retrouver. Un rôle dont la référence est le 1\textsuperscript{er} juillet 2024 couvre, en vertu de l'art.~46 al.~1, les exercices 2026, 2027 et 2028 ; le millésime du nom de colonne désigne l'année de dépôt, et nous parlons ci-après du rôle fictif 2026-2028. Les taux de taxes appliqués sont les taux réels de Gatineau pour 2026 (règlement 994-2025) et le taux scolaire réel de 2026-2027 ; le facteur comparatif est celui du rôle fictif, calculé ci-dessous, et non le facteur réel de la Ville. Tous les chiffres de cette section sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch09\_ratios.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch09.py}. |
| 349 | 349 | \end{synthetique} |
| 350 | 350 | |
| 351 | −\begin{exemple}{Étude de ratios du rôle fictif 2026-2028 et dossiers de contestation}{cas1} | |
| 351 | +\begin{exemple}{Étude de ratios du rôle fictif 2026-2028 et dossiers de contestation}{09as1} | |
| 352 | 352 | L'exemple procède en cinq étapes : ratios bruts, rajustement des prix à la date de référence, épuration et calcul de la proportion médiane, examen de l'uniformité verticale et par sous-groupes, puis deux dossiers de contestation. |
| 353 | 353 | |
| 354 | 354 | \emph{Étape 1 : les ratios bruts.} Pour chacune des 600 ventes, conclues entre janvier 2023 et août 2026, le ratio brut est la valeur au rôle fictive divisée par le prix de vente. La médiane est de 0,914, la moyenne de 0,914 et le ratio pondéré par les prix de 0,913 ; le COD vaut 6,90, le PRD 1,0015 et le PRB 0,0327 avec une erreur-type de 0,0114 (\cref{tab:9:ratios}). À première lecture, le rôle est conforme à toutes les normes de l'IAAO. Mais la lecture par année de vente (\cref{tab:9:ratios}, bas) révèle une dérive : la médiane des ratios bruts passe de 0,954 pour les ventes de 2023 à 0,934 en 2024, 0,876 en 2025 et 0,869 en 2026. La raison en est évidente : la valeur au rôle décrit le marché du 1\textsuperscript{er} juillet 2024, et les prix progressent d'environ 4,5 \% par an dans le jeu synthétique ; les ventes antérieures à la référence ont des prix plus bas, donc des ratios plus élevés, et inversement. Cette dérive n'est pas une erreur du rôle, c'est l'effet de la date de référence, et elle gonfle artificiellement la dispersion. |
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manuscript/chapters/ch17.tex
+1 −1
@@ -251,7 +251,7 @@ où le plancher $b_0$ évite qu'un comparable presque identique au sujet n'écra | ||
| 251 | 251 | Le dossier du cas 1 est synthétique. Les 600 ventes de \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_ventes.csv} et le sujet de \texttt{cas1\_gatineau\_sujet.json} ont été générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} (graine 20261031) selon les lois déclarées dans \texttt{data/synthetic/README.md} : le logarithme du prix y est une fonction de la superficie (élasticité 0,55), du terrain (0,10), de l'âge, de la qualité (0,06 par échelon), du garage (0,035), du sous-sol fini (0,03), de la piscine, du type, du secteur et du temps, plus un bruit d'écart-type 0,085. Les cinq comparables sont ceux du \cref{ch:16} (\texttt{traite.cas1.selection}) ; les ajustements sont ceux de \texttt{traite.cas1.ajustements\_hedoniques}, et les paires de ventes sont construites dans le même jeu. Tous les chiffres de cette section sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch17\_ajustements.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch17.py}. Le marché réel de référence qui a servi à la calibration est décrit au \cref{ch:16} ; aucun chiffre ci-dessous ne décrit une propriété réelle. |
| 252 | 252 | \end{synthetique} |
| 253 | 253 | |
| 254 | −\begin{exemple}{Ajustements et valeur par comparaison du cottage de Hull}{cas1} | |
| 254 | +\begin{exemple}{Ajustements et valeur par comparaison du cottage de Hull}{17as1} | |
| 255 | 255 | Le sujet est le cottage à étages de \msq{165} sur un terrain de \msq{620}, construit en 1998, de qualité 3, avec garage simple et sous-sol fini, évalué au 1\ier{} septembre 2026 (tableau des comparables retenus du \cref{ch:16}). L'exemple procède en sept étapes : estimation des prix implicites, ajustement de conditions du marché, cascade pour un comparable, grille complète, recoupement par ventes appariées, analyse relative, pondération et réconciliation partielle. |
| 256 | 256 | |
| 257 | 257 | \emph{Étape 1 : les prix implicites.} Le modèle hédonique de référence de l'ouvrage (\texttt{traite.cas1.hedonique}, détaillé au \cref{ch:18}) régresse le logarithme du prix des 600 ventes sur seize régresseurs ; il explique \pct{85.3} de la variance et laisse un écart-type résiduel de 0,083, soit un bruit de transaction d'environ \pct{8.3} du prix. Les coefficients utiles à la grille sont les suivants, avec leurs erreurs-types robustes : 0,539 (0,013) pour le logarithme de la superficie habitable, 0,094 (0,011) pour celui du terrain, $-0{,}00510$ (0,00056) par année d'âge avec un terme quadratique de 0,00264 (0,00064) par centaine d'années au carré, 0,061 (0,004) par échelon de qualité, 0,032 (0,005) par place de garage, 0,022 (0,007) pour le sous-sol fini, 0,026 (0,008) pour la piscine, 0,030 (0,007) pour le type à étages, et 0,00364 (0,00027) par mois. Les cinq comparables étant du secteur de Hull, comme le sujet, et à moins de trois kilomètres du centre, seuil au-delà duquel le modèle fait jouer la distance, l'ajustement de localisation est nul pour chacun : c'est une conséquence de la sélection du \cref{ch:16}, qui a choisi des ventes du même micro-marché, et une limite du modèle, qui ne distingue pas les rues à l'intérieur d'un secteur. |
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manuscript/chapters/ch21.tex
+1 −1
@@ -311,7 +311,7 @@ Le rôle indique la valeur réelle de chaque unité d'évaluation \parencite[art | ||
| 311 | 311 | Le sujet est la maison fictive du premier dossier de cas : un cottage à étages de \msq{165} habitables sur un terrain de \msq{620}, construit en 1998 dans le secteur Hull de Gatineau, de qualité moyenne (classe 3 sur 5), avec garage simple, sous-sol fini, quatre chambres et deux salles de bain, évalué au 1\ier{} septembre 2026 (\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_sujet.json}). Son devis par composantes, \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}, compte 38 postes (33 directs, 5 indirects) dont les quantités sont cohérentes avec une empreinte de \msq{95} sur deux étages et dont les prix unitaires ont été mis à l'échelle de sorte que le coût direct et indirect par mètre carré habitable corresponde au milieu de la fourchette Altus 2026 pour Montréal (155-215 \$/pi², converti en \$/m²) majoré de 10 \% pour le sous-sol fini et les aménagements, hypothèse pédagogique documentée dans \texttt{data/synthetic/README.md} et \texttt{calibration.json} (\texttt{SRC-E-043}). Le devis est généré par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine 20261031 ; aucun de ses chiffres ne décrit une propriété ou un entrepreneur réel. Tous les résultats de cette section sont imprimés par \texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch21.py}. |
| 312 | 312 | \end{synthetique} |
| 313 | 313 | |
| 314 | −\begin{exemple}{Coût de remplacement neuf d'un cottage de 165 m² à Hull}{cas1} | |
| 314 | +\begin{exemple}{Coût de remplacement neuf d'un cottage de 165 m² à Hull}{21as1} | |
| 315 | 315 | L'estimation procède en six étapes : regroupement du devis par corps de métier, séparation des coûts directs et indirects, choix et application de l'incitatif, calcul des coûts unitaires, comparaison avec un barème externe et mise en perspective temporelle par l'IPCB. |
| 316 | 316 | |
| 317 | 317 | \emph{Étape 1 : le devis par corps de métier.} Les 38 postes sont regroupés en six corps de métier pour les coûts directs et un bloc pour les indirects (\cref{tab:21:devis}). L'enveloppe (couverture, revêtement de brique et de fibrociment, isolation, fenêtres, portes, gouttières) et la finition intérieure (gypse, peinture, planchers, escaliers, portes intérieures, armoires, vanités) sont les deux blocs les plus lourds, avec respectivement \dollars{70351} et \dollars{67092}, soit 19,5 \% et 18,6 \% du sous-total directs et indirects ; la structure et la charpente comptent pour \dollars{53852} (14,9 \%), la mécanique et l'électricité pour \dollars{51105} (14,1 \%), les fondations et le site pour \dollars{39818} (11,0 \%) et les aménagements extérieurs pour \dollars{16608} (4,6 \%). Le poste individuel le plus élevé est la charpente des murs et planchers (\dollars{39359}), suivi de la supervision du chantier (\dollars{35709}) et du revêtement extérieur (\dollars{28625}). |
modified
manuscript/main.tex
+1 −2
@@ -24,8 +24,7 @@ | ||
| 24 | 24 | \input{../manuscript/frontmatter/preface.tex} |
| 25 | 25 | \input{../manuscript/frontmatter/guide-lecture.tex} |
| 26 | 26 | \tableofcontents |
| 27 | −\listoffigures | |
| 28 | −\listoftables | |
| 27 | +\ifdefstring{\BUILDMEDIA}{numerique}{\listoffigures\listoftables}{} | |
| 29 | 28 | \mainmatter |
| 30 | 29 | |
| 31 | 30 | \part{Fondements économiques} |
added
tools/BRIEF-HARMONISATION.md
+16 −0
@@ -0,0 +1,16 @@ | ||
| 1 | +# Consigne — harmonisation (phase 5) | |
| 2 | + | |
| 3 | +Tu relis et corriges un lot de chapitres du traité (dépôt `/Users/simon-pierreboucher/Desktop/UQO/Traite-Evaluation-QC`). Lis `CLAUDE.md`, `CONVENTIONS.md`, `verification/review_log.md` (section des points d'harmonisation datés 2026-10-31) et, pour chaque chapitre de ton lot, `verification/chapters/chNN.md` (section « Harmonisation »/« Suggestions »). | |
| 4 | + | |
| 5 | +**Règle d'or : ne change aucun chiffre, aucune conclusion, aucune structure.** Tu corriges la forme et la cohérence ; si un chiffre est contradictoire entre deux chapitres, tu alignes sur le module partagé (`traite/cas*.py`) ou sur le chapitre « propriétaire » du calcul et tu le notes. | |
| 6 | + | |
| 7 | +Tâches, pour chaque chapitre du lot : | |
| 8 | +1. **Citations** : les références vérifiées par le rédacteur qui étaient dans `references/lib-chNN.bib` sont maintenant fusionnées dans `references/library.bib` (vérifie la clé avec `grep "{clé," references/library.bib`). Remplace les mentions « en toutes lettres » ou les notes de bas de page du type « (Auteur année ; vérifié ; lib-chNN.bib) » par `\textcite{clé}` / `\parencite{clé}`. Ne cite jamais une clé absente de `library.bib`. | |
| 9 | +2. **Débordements** : compile le chapitre (`tools/compile_chapter.sh NN`) et lis `build/chNN/_wrap_chNN.log` ; corrige tout `Overfull \hbox` > 10 pt dans le corps du chapitre (tableaux trop larges → `\footnotesize`, `\setlength{\tabcolsep}{3pt}`, colonnes `p{}`, `\makecell` ; URL/mots longs → `\allowbreak` ou reformulation). Ne touche pas aux débordements situés dans la bibliographie générée (hors chapitre). | |
| 10 | +3. **Renvois** : vérifie dans le texte compilé (`pdftotext` ou `fitz`) l'absence de « du le », « le le », « la la », « à la la », « chapitre chapitre » ; vérifie que chaque `\cref{ch:NN}` est à deux chiffres (`ch:01`…`ch:48`) ; remplace les renvois « en toutes lettres » vers des équations/tableaux d'autres chapitres par des `\cref{}` quand le label existe (grep dans le fichier source cible). | |
| 11 | +4. **Points du journal** : applique les corrections listées dans `verification/review_log.md` qui concernent ton lot (ex. ch. 4 « 4,4 mois » → « 4,3 » pour Sherbrooke si 825/(569/3) = 4,35 → vérifie le calcul et écris la valeur exacte à une décimale ; ch. 18 ajustement temporel de G0404 : aligner sur 28 733 $ (ch. 17/35) ou expliquer l'arrondi ; ch. 47 §47.12 : ajouter l'erreur type Monte-Carlo du ch. 40 (≈ 4 100 $ sur la médiane, 11 000 $ sur q95 ; graine défavorable, rang 1/300) ; ch. 32 : mentionner la conclusion du ch. 46 (920 000 $) et l'explication de l'écart ; annexe B « exemple rempli » : aligner les dates/âge effectif sur la fiche du ch. 11 (âge effectif structure 29 ans) ; ch. 30 vs ch. 47 : description des CAPEX 2027/2029/2032 cohérente). | |
| 12 | +5. **Encadrés obligatoires** : vérifie la présence de `objectifs`, `synthese`, `erreurs`, `limites`, `quebec`, d'au moins un `exemple`, de la section « Exercices » et de « Pour aller plus loin » ; signale (sans réécrire) ce qui manque. | |
| 13 | +6. **Index** : chaque chapitre doit comporter au moins 10 `\motcle{}` ; ajoute-en sur les termes définis s'il en manque (sans changer le texte autrement). | |
| 14 | +7. **Tests** : `python3 -m pytest -q analysis/python/tests/test_chNN.py` doit rester vert ; recompile : « OK chNN : … 0 references/citations non definies ». | |
| 15 | + | |
| 16 | +Livrable : un rapport `verification/harmonisation-lot-X.md` (chapitre par chapitre : corrections faites, débordements restants, manques signalés, points non résolus) et un rapport final ≤ 300 mots. Ne modifie ni `styles/`, ni `main.tex`, ni `traite/`, ni les CSV globaux. | |
added
tools/fix_idx.py
+18 −0
@@ -0,0 +1,18 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | |
| 2 | +"""Normalise les entrées d'index (.idx) avant makeindex : ajoute une clé de tri sans accent aux entrées dont | |
| 3 | +l'initiale est accentuée (É, À, Î, …) pour que makeindex (octets) produise des en-têtes de lettre valides en UTF-8.""" | |
| 4 | +import sys, re, unicodedata, pathlib | |
| 5 | +p = pathlib.Path(sys.argv[1]); txt = p.read_text(encoding="utf-8", errors="ignore") | |
| 6 | +def strip(s): return "".join(c for c in unicodedata.normalize("NFD", s) if unicodedata.category(c) != "Mn") | |
| 7 | +def fix(m): | |
| 8 | + body = m.group(1) | |
| 9 | + parts = body.split("!") | |
| 10 | + out = [] | |
| 11 | + for part in parts: | |
| 12 | + if "@" in part or not part: out.append(part); continue | |
| 13 | + plain = strip(part) | |
| 14 | + key = re.sub(r"\\[a-zA-Z]+\s*", "", plain) # retire les commandes pour la clé | |
| 15 | + out.append(f"{key}@{part}" if (plain != part or key != part) else part) | |
| 16 | + return "\\indexentry{" + "!".join(out) + "|" | |
| 17 | +new = re.sub(r"\\indexentry\{(.*?)\|", fix, txt) | |
| 18 | +p.write_text(new, encoding="utf-8") | |
added
tools/makeindex.sh
+8 −0
@@ -0,0 +1,8 @@ | ||
| 1 | +#!/usr/bin/env bash | |
| 2 | +# Enveloppe makeindex pour latexmk : normalise d'abord le .idx (clés de tri sans accent), puis appelle makeindex | |
| 3 | +# avec le style du livre. Appel latexmk : tools/makeindex.sh %O -o %D %S (le dernier argument est le .idx). | |
| 4 | +set -uo pipefail | |
| 5 | +HERE="$(cd "$(dirname "$0")" && pwd)" | |
| 6 | +IDX="${@: -1}" | |
| 7 | +python3 "$HERE/fix_idx.py" "$IDX" | |
| 8 | +exec makeindex -s "$HERE/../styles/traite.ist" "$@" | |
| 9 | ||